EX-99.2

EX-99.2 3 akr-ex99 _ 2.htm EX-99.2 EX-99.2

附件 99.2


目录


第一节– 2025年第四季度收益新闻稿
Section II – Financial Information
公司信息	3
市值	4
股权	5
经营报表
综合业务报表	6
运营报表-按比例调整	8
合并资产负债表	9
资产负债表-按比例调整	10
运营资金（“FFO”）、特殊项目前FFO、调整后运营资金（“AFFO”）	12
EBITDA	13
手续费收入明细	14
结构性融资	15
其他信息
交易活动	16
2026年指导	18
净资产估值信息	19
债务分析
总结	20
详情	21
到期日	23
利率概要	25
第三节– REIT投资组合信息
REIT物业	26
REIT顶级租户	30
同物业净营业收入	31
REIT租约到期	32
REIT新增和续租租金价差	33
第四节–投资管理信息
基金概况	34
投资管理物业	35
投资管理租约到期	39
发展及重建活动	41
第五节–其他信息
重要笔记	43

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公司信息

阿卡迪亚不动产信托是一家股权房地产投资信托基金，专注于提供长期、盈利的增长。Acadia拥有并经营位于美国最具活力的零售走廊的街道和露天零售物业的高质量核心房地产投资组合（“REIT投资组合”），以及通过其机构共同投资工具（“投资管理”）瞄准机会主义和增值投资的投资管理平台。欲了解更多信息，请访问www.acadiarealty.com。


联系方式

	公司总部	投资者关系	纽约证券交易所
	西奥多·弗雷姆德大道411号	(914) 288-8100	符号AKR
	套房300	Investorrelations@acadiarealty.com
	Rye，NY 10580


分析师覆盖范围

	美国银行/美林证券	绿色街道顾问	KeyBanc资本市场公司。
	萨米尔·哈纳尔 (646) 855-1497	保利娜·罗哈斯·施密特 (949) 640-8780	托德·托马斯 (917) 368-2286
	samir.khanal@bofa.com	projasschmidt@greenstreet.com	tthomas@key.com


	花旗集团-全球市场	摩根大通证券公司。	拉登堡·塔尔曼
	克雷格·梅尔曼 (212) 816-4471	Michael W. Mueller，CFA (212) 622-6689	Floris van Dijkum (212) 409-2075
	craig.mailman@citi.com	michael.w.mueller@jpmorgan.com	fvandijkum@ladenburg.com


	指南针研究与交易	杰弗里斯	Truist
	肯尼斯·比林斯利 (202) 534-1393	蔡琳达 (212) 778-8011	安东尼·侯 (212) 303-4176
	kbillingsley@compasspointllc.com	ltsai@jeffries.com	anthony.hau@truist.com

 
补充报告2025年12月31日– 3


市值、流动性和债务比率
（包括按比例分摊的投资管理债务，单位：千，每股金额除外）



	市场总额			大写
	大写 ($)			基于净债务
股权资本化
普通股		131,037
共同经营伙伴关系（“OP”）单位		5,421
合并普通股和OP股1		136,458

2025年12月31日股价	$	20.54

股权资本化-普通股和OP单位	$	2,802,846
优选OP单元2		515
总股本		2,803,361		66%

债务资本化
合并担保债务		893,944
合并循环信贷		89,500
合并无抵押应付票据		879,462
合并本金债务		1,862,906
减：未摊销溢价净额		(926	)
加：递延融资费用		11,387
合并债务		1,873,367
调整以反映按比例分摊的债务		(378,709	)
按比例债务资本化总额		1,494,658		34%

总市值	$	4,298,019		100%

按比例分配的流动性
现金、现金等价物和限制性现金		45,016
未结算的ATM远期权益合约		295,461
净债务		1,154,181

按比例EBITDA（第13页）		204,652
按比例调整EBITDA（第13页）		236,728
不包括已实现收益的按比例EBITDA（第13页）		222,274

比率3：
债+优先股（优先OP单位）总市值		35	%
净负债+优先股总市值		27	%
净债务/EBITDA		5.6	x
净债务/调整后EBITDA		4.9	x
不包括已实现收益的净债务/调整后EBITDA		5.2	x

_____________________________

不包括根据《上市规则》出售的未结算普通股远期股票发行.

代表188 A系列可转换为25,067个普通OP单位乘以季度末的普通股价格。

比率考虑我们的按比例份额的债务和净债务是扣除现金、现金等价物和受限制现金和未结算远期权益。

 
补充报告2025年12月31日– 4

 
            股权

 
            （单位：千）


未偿普通总额的变化								加权平均
股份及营运单位								稀释EPS				稀释FFO
	共同股份2		常见的OP单元			合计		季度		年初至今		季度		年初至今
2024年12月31日余额		119,658		4,709			124,367
归属RS和LTIPs		10		598			608
OP转换		113		(113	)		—
发行股份		11,172		—			11,172
其他		3		—			3
2025年3月31日余额		130,956		5,194			136,150		121,329		121,329		129,363		129,363
归属RS和LTIPs		27		36			63
OP转换		24		(24	)		—
其他		4		—			4
2025年6月30日余额		131,011		5,206			136,217		130,981		126,182		138,909		134,266
归属RS和LTIPs		—		—			—
OP转换		17		(17	)		—
其他		3		—			3
2025年9月30日余额		131,031		5,189			136,220		131,022		127,819		138,950		135,754
归属RS和LTIPs		—		—			—
OP转换		—		231			231
其他		6		1			7
2025年12月31日余额		131,037		5,421			136,458		131,074		128,663		139,031		136,635



远期股票发行	股份		净收益1

期初余额2025年9月30日		12,760	$	257,110
出售的股份		1,979		39,313
股份结算		—		—
现值结算调整1		—		(962	)
截至2025年12月31日的期末余额2		14,739		295,461

_____________________________

结算时收到的金额根据远期销售合同进行惯常调整，反映在上述结算调整中。

期末余额反映截至2025年12月31日未结算股份的公允价值。

 
补充报告2025年12月31日– 5

 
            综合业务报表

 
            （单位：千）


	2025年12月31日1
	季度			年初至今
收入
租金收入	$	102,485		$	402,136
其他8		2,280			8,621
总收入		104,765			410,757
费用
折旧及摊销		39,864			157,457
一般和行政		11,611			45,664
房地产税		13,636			52,088
物业营运		18,996			71,427
减值费用		—			37,210
费用总额		84,107			363,846

处置财产收益		—			2,515
营业收入		20,658			49,426
未合并关联公司收益（亏损）中的权益		1,885			(7,713	)
利息收入		5,142			23,717
投资和其他已实现和未实现的持有收益（损失）		97			(96	)
利息支出		(24,156	)		(95,311	)
控制权变更造成的损失		—			(9,622	)
所得税前持续经营收入（亏损）		3,626			(39,599	)
所得税拨备		(83	)		(412	)
净收入（亏损）		3,543			(40,011	)
归属于可赎回非控股权益的净亏损		602			5,562
归属于非控股权益的净亏损		3,562			51,345
归属于Acadia股东的净利润	$	7,707		$	16,896


	2025年12月31日1
	季度		年初至今
收入与合并GAAP收入的对账
总收入	$	99,912	$	385,056
直线租金收入		1,264		3,227
高于/低于市场租金收入		2,274		8,908
资产及物业管理费		761		3,050
投资管理费		319		1,690
其他收入8		235		8,826
合并GAAP总收入	$	104,765	$	410,757

物业运营费用与合并GAAP物业运营费用的对账
物业营运-CAM及其他	$	15,285	$	56,064
资产及物业管理费用		3,552		13,639
其他		159		1,724
合并GAAP物业运营费用总额	$	18,996	$	71,427

 
补充报告2025年12月31日– 6


合并运营报表-详情
（单位：千）



	2025年12月31日1
REIT投资组合和投资管理收入	季度			年初至今
收入
最低租金	$	77,216		$	301,940
费用报销-CAM		10,367			39,164
费用报销-税收		10,539			37,763
百分比租金和其他财产收入		1,790			6,189
总收入		99,912			385,056

费用
物业营运-CAM		15,285			56,064
房地产税		13,636			52,088
资产及物业管理费用		3,552			13,639
费用总额		32,473			121,791

净营业收入-物业		67,439			263,265

其他收入（费用）
利息收入		5,142			23,717
直线租金收入		1,264			3,227
高于/低于市场租金收入		2,274			8,908
利息支出2		(24,156	)		(95,311	)
其他收入8		224			8,895
减值费用		—			(37,210	)
REIT投资组合和投资管理收入		52,187			175,491

费用和其他收入3
资产及物业管理费		761			3,050
投资管理费		319			1,690
投资管理费收入合计		1,080			4,740

交易和其他费用		(921	)		(1,654	)
投资管理费收入及其他交易费用合计		159			3,086

有价证券已实现收益并推动，净		4,693			15,175
减：先前确认的出售有价证券未实现收益		(4,693	)		(14,454	)
有价证券未实现收益（亏损）		61			(1,042	)
所得税拨备		(83	)		(412	)
手续费及其他收入合计		137			2,353

行政和其他费用（调整后）		(10,802	)		(45,578	)

折旧及摊销		(39,771	)		(157,098	)
非房地产折旧和摊销		(93	)		(359	)
控制权变更造成的损失		—			(9,622	)
处置财产收益		—			2,515
收益和非控制性权益中的权益前收益（亏损）		1,658			(32,298	)

未合并关联公司收益（亏损）中的权益		1,885			(7,713	)
非控制性权益（包括可赎回非控制性权益）		4,164			56,907

归属于ACADIA股东的净收入	$	7,707		$	16,896

 
补充报告2025年12月31日– 7


运营报表–按比例调整7
（单位：千）



	截至2025年12月31日的季度						年初至今2025年12月31日
REIT投资组合和投资管理收入	非控制性感兴趣合并子公司4			公司的感兴趣未合并子公司5			非控制性感兴趣合并子公司4			公司的感兴趣未合并子公司5
收入
最低租金	$	(27,551	)	$	11,242		$	(116,364	)	$	46,077
费用报销-CAM		(5,161	)		2,114			(19,514	)		7,610
费用报销-税收		(4,222	)		1,963			(15,026	)		7,338
百分比租金和其他财产收入		(475	)		205			(1,951	)		853
总收入		(37,409	)		15,524			(152,855	)		61,878

费用
物业营运-CAM		(6,240	)		1,931			(24,550	)		8,226
房地产税		(4,973	)		(110	)		(19,332	)		8,384
资产及物业管理费用		(1,366	)		1,142			(5,254	)		3,277
费用总额		(12,579	)		2,963			(49,136	)		19,887

净营业收入-物业		(24,830	)		12,561			(103,719	)		41,991

其他收入（费用）
利息收入		(143	)		125			(523	)		228
直线租金收入		(144	)		70			(1,276	)		793
高于/低于市场租金（费用）收入		(684	)		534			(2,871	)		2,598
利息支出2		13,219			(4,690	)		56,026			(19,814	)
其他（费用）收入8		(261	)		(1	)		49			204
减值费用		—			—			30,770			(3,132	)
REIT投资组合和投资管理收入		(12,843	)		8,599			(21,544	)		22,868

费用和其他收入3
资产及物业管理费		2,548			143			10,392			427
投资管理费		953			55			6,098			342
投资管理费收入合计		3,501			198			16,490			769

交易和其他费用		—			—			—			—
投资管理费收入及其他交易费用合计		3,501			198			16,490			769

有价证券已实现收益并推动，净		—			—			495			—
减：先前确认的出售有价证券未实现收益		—			—			—			—
有价证券未实现收益（亏损）		—			—			—			—
所得税拨备		20			(1	)		170			(40	)
手续费及其他收入合计		3,521			197			17,155			729

行政和其他费用（调整后）		891			(212	)		3,109			(1,179	)

折旧及摊销		12,928			(6,699	)		57,936			(29,194	)
非房地产折旧和摊销		—			—			—			—
控制权变更造成的损失		—			—			—			—
处置财产的损失（收益）		—			—			1,036			(937	)
收益和非控制性权益中的权益前收益（亏损）		4,497			1,885			57,692			(7,713	)

未合并关联公司收益（亏损）中的权益		—			—			—			—
非控制性权益（包括可赎回非控制性权益）6		(333	)		—			(785	)		—

归属于ACADIA股东的净收入（亏损）	$	4,164		$	1,885		$	56,907		$	(7,713	)

 
补充报告2025年12月31日– 8日

 
            资产负债表

 
            （单位：千）


物业、厂房及设备	合并资产负债表 2025年12月31日			行项目详情：
房地产
建筑物和装修	$	3,421,366		发展中房地产（REIT）：	$	167,051
租户改善		339,414
土地		1,147,236		其他资产汇总，净额：
在建工程		32,969		递延费用，净额	$	44,133
使用权资产-融资租赁		61,366		应计应收利息		8,916
		5,002,351		应收卖方款项		1,768
减：累计折旧摊销		(1,018,597	)	预付费用		17,327
经营性房地产，净额		3,983,754		其他应收款		6,475
发展中房地产		167,051		应收所得税		1,180
房地产净投资		4,150,805		企业资产，净额		430
应收票据，净额（信贷损失准备金1638美元）		154,892		存款		5,774
对未合并关联公司的投资和垫款		161,955		衍生金融工具		9,738
租赁无形资产，净额		128,239		合计	$	95,741
其他资产，净额		95,741
使用权资产-经营租赁，净额		23,594		应付账款和其他负债汇总：
现金及现金等价物		38,818		租赁负债-融资租赁，净额	$	32,112
受限制现金		18,081		应付账款和应计费用		88,139
直线应收租金，净额		45,259		递延收入		34,102
应收租金，净额		19,768		租户保证金、代管及其他		19,939
总资产	$	4,837,152		衍生金融工具		3,196
				合计	$	177,488
负债：
按揭及其他应付票据，净额	$	893,944
无抵押应付票据，净额		879,462
无担保信贷额度		89,500
应付账款和其他负债		177,488
租赁负债-经营租赁		25,972
应付股息及分派		28,526
租赁无形资产，净额		95,991
超过来自未合并关联公司的收入和投资的分配		16,838
负债总额		2,207,721
承诺与或有事项
可赎回非控制性权益		9,113
股权：
Acadia股东权益
普通股		131
额外实收资本		2,710,651
累计其他综合收益		15,585
超过累计收益的分配		(500,720	)
Acadia股东权益合计		2,225,647
非控制性权益		394,671
总股本		2,620,318
总负债、可赎回非控制性权益、权益	$	4,837,152

 
补充报告2025年12月31日– 9

 
            资产负债表–按比例调整7

 
            （单位：千）


物业、厂房及设备	非控制性感兴趣合并子公司4			公司的感兴趣未合并子公司5
房地产
建筑物和装修	$	(702,496	)	$	243,225
租户改善		(55,759	)		17,952
土地		(222,097	)		59,601
在建工程		(5,365	)		1,613
使用权资产-融资租赁		(21,584	)		21,866
		(1,007,301	)		344,257
减：累计折旧摊销		158,513			(69,504	)
经营性房地产，净额		(848,788	)		274,753
发展中房地产		—			2,217
房地产净投资		(848,788	)		276,970
应收票据，净额		52,590			—
对未合并关联公司的投资和垫款		(23,623	)		(115,531	)
租赁无形资产，净额		(27,498	)		7,978
其他资产，净额		5,294			6,630
使用权资产-经营租赁，净额		(1,223	)		—
现金及现金等价物		(18,254	)		5,668
受限制现金		(3,129	)		3,832
直线应收租金，净额		(9,858	)		5,326
应收租金，净额		(5,219	)		2,441
总资产	$	(879,708	)	$	193,314

负债：
按揭及其他应付票据，净额	$	(542,286	)	$	170,053
无抵押应付票据，净额		394			—
无担保信贷额度		—			—
应付账款和其他负债		(45,011	)		29,456
租赁负债-经营租赁		(1,273	)		4
应付股息及分派		—			—
租赁无形资产，净额		(27,754	)		10,640
超过来自未合并关联公司的收入和投资的分配		—			(16,839	)
负债总额		(615,930	)		193,314
Acadia股东权益
普通股		—			—
额外实收资本		—			—
累计其他综合收益		—			—
超过累计收益的分配		—			—
Acadia股东权益合计		—			—
非控制性权益		(263,778	)		—
总股本		(263,778	)		—
总负债、可赎回非控制性权益、权益	$	(879,708	)	$	193,314

_____________________________

 
补充报告2025年12月31日– 10

 
            财务报表附注

业绩未经审计，尽管它们反映了所有调整，管理层认为，这对于公平列报中期经营业绩是必要的。

截至2025年12月31日止三个月和年度的合并资本化利息净额分别为240万美元和1030万美元，即按公司按比例份额计算的230万美元和870万美元。

参考手续费收入明细补充报告中的页面。

非控制性权益是指有限合伙人在合并合伙企业活动中的权益和可赎回的非控制性权益。

代表公司未合并投资的按比例份额（包括未合并的REIT资产，但也包括表外持有的投资管理资产），每一项都按照公认会计原则在公司合并财务报表中以单行列报方式列报。

这表示截至2025年12月31日止三个月和年度可分配给经营合伙单位的收入分别为30万美元和80万美元。

公司目前在（a）投资管理（由Funds II、III、IV & V代表）和（b）非全资拥有的REIT资产中拥有控股所有权权益。公司视为控制的所有财产均在公司财务报表内合并。

公司在2025年第一季度确认了与终止与Whole Foods在加利福尼亚州旧金山城市中心的租约相关的约840万美元收入，该收入包含在截至2025年12月31日止年度的其他（费用）收入中。

 
补充报告2025年12月31日– 11

 
运营资金（“FFO”），特殊项目前的FFO，
调整后的运营资金（“AFFO”）

 
            （单位：千，每股金额除外）



	季度末				年初至今	季度末	年初至今
	3月31日， 2025	6月30日， 2025	9月30日， 2025	12月31日， 2025	12月31日， 2025	12月31日， 2024	12月31日， 2024
运营资金（“FFO”）：
归属于Acadia的净利润	$1,608	$1,963	$5,618	$7,707	$16,896	$8,524	$21,650
不动产折旧和租赁成本摊销（扣除普通OP单位以外的非控股权益份额）	31,607	31,665	31,542	33,542	128,356	27,665	107,450
房地产物业处置损失（收益）（扣除普通OP单位以外的非控制性权益份额）	—	86	(2,700)	—	(2,614)	395	(1,086)
减值费用（扣除普通OP单位以外的非控制性权益份额）	1,583	4,185	3,804	—	9,572	750	750
控制权变更损失（扣除普通OP单位以外的非控制性权益份额）	9,622	—	—	—	9,622	—	—
归属于非控制性权益在经营合伙企业中所占份额的收益	163	175	315	400	1,053	430	1,408
向普通股股东和普通OP单位持有人的FFO-稀释	$44,583	$38,074	$38,579	$41,649	$162,885	$37,764	$130,172

加回：交易及其他费用	526	152	55	921	1,654	—	—
未实现持有（收益）损失	(1,672)	494	2,281	(61)	1,042	(949)	4,616
有价证券已实现收益，净额	—	5,406	4,355	4,693	14,454	3,685	14,188
归属于普通股股东和普通股OP单位持有人的特殊项目前FFO 1	$43,437	$44,126	$45,270	$47,202	$180,035	$40,500	$148,976

调整后的运营资金（“AFFO”）：
FFO	$44,583	$38,074	$38,579	$41,649	$162,885	$37,764	$130,172
未实现持有（收益）损失	(1,672)	494	2,281	(61)	1,042	(949)	4,616
有价证券已实现收益，净额	—	5,406	4,355	4,693	14,454	3,685	14,188
直线租金，净额	(341)	(28)	(1,185)	(1,190)	(2,744)	(2,640)	(5,249)
高于/低于市场租金	(2,419)	(2,223)	(1,869)	(2,124)	(8,635)	(1,702)	(5,289)
财务费用摊销	1,488	1,502	1,879	1,475	6,344	1,502	5,483
高于/低于市场兴趣	(128)	(133)	(155)	(155)	(571)	(5)	(162)
非房地产折旧	90	83	93	93	359	92	363
股票补偿	2,400	2,888	2,904	2,909	11,101	2,400	11,132
租赁佣金	(1,343)	(2,456)	(2,569)	(2,493)	(8,861)	(1,908)	(4,374)
租户改善	(4,881)	(10,014)	(7,318)	(2,128)	(24,341)	(3,676)	(8,496)
维护资本支出	(1,021)	(1,752)	(1,785)	(2,446)	(7,004)	(2,053)	(7,873)
向普通股股东和普通股OP单位持有人发出AFFO	$36,756	$31,841	$35,210	$40,222	$144,029	$32,510	$134,511

每稀释普通股和普通OP单位的FFO	$0.34	$0.27	$0.28	$0.30	$1.19	$0.30	$1.12
每股稀释普通股和普通OP单位特殊项目前的FFO	$0.34	$0.32	$0.33	$0.34	$1.32	$0.32	$1.28

加权平均稀释股份总数和OP单位	129,363	138,909	138,950	139,031	136,635	126,255	116,078

额外披露：
宣布的股息（每普通股/运营单位）	$0.20	$0.20	$0.20	$0.20	$0.80	$0.19	$0.74
股息（股份）及分派（已申报的营运单位）	$27,636	$27,649	$27,652	$28,429	$111,366	$24,420	$87,364
FFO派息率	62%	73%	72%	68%	68%	65%	67%
特殊项目派息率前的FFO	64%	63%	61%	60%	62%	60%	59%
AFFO派息率	75%	87%	79%	71%	77%	75%	65%

 
补充报告2025年12月31日– 12

 
            EBITDA

 
            （单位：千）


	季度末						年初至今
	12月31日，						12月31日，
	2025			2024			2025			2024

归属于Acadia股东的净利润（亏损）	$	7,707		$	8,524		$	16,896		$	21,650

调整数：1
折旧及摊销		33,635			27,757			128,715			107,813
利息支出		14,010			11,224			52,201			51,767
高于/低于市场兴趣		(155	)		(5	)		(571	)		(162	)
准备金		64			31			282			188
财务费用摊销		1,475			1,502			6,344			5,483
非控制性权益-OP		333			363			785			1,067
EBITDA	$	57,069		$	49,396		$	204,652		$	187,806

处置财产的收益（损失）		—			395			(2,614	)		(1,086	)
对Albertsons和其他投资的未实现持有（收益）损失		(61	)		(949	)		1,042			4,616
已实现收益		4,693			3,685			14,454			14,188
减值费用		—			750			9,572			750
控制权变更造成的损失		—			—			9,622			—
经调整EBITDA	$	61,701		$	53,277		$	236,728		$	206,274

减：已实现收益		(4,693	)		(3,685	)		(14,454	)		(14,188	)
不包括已实现收益的EBITDA	$	57,008		$	49,592		$	222,274		$	192,086

固定费用覆盖率
调整后的EBITDA 1除以：	$	61,701		$	53,277		$	236,728		$	206,274

利息支出		14,010			11,224			52,201			51,767
本金摊销		1,508			1,783			4,237			10,705
优先股息2		67			67			268			341
固定费用总额		15,585			13,074			56,706			62,813

固定费用覆盖率-REIT组合与投资管理		4.0	x		4.1	x		4.2	x		3.3	x

_____________________________

这些金额代表公司在合并和未合并投资中按比例分配的份额。

代表优先经营伙伴关系单位的优先分配

 
补充报告2025年12月31日– 13日


手续费收入明细1
（单位：千）


	基金二		基金三		基金四		基金V		其他2		合计
年初至今2025年12月31日
资产及物业管理费	$	313	$	72	$	1,846	$	8,643	$	2,995	$	13,869
租赁、建造、开发费		377		318		953		4,832		1,650		8,130
费用总额	$	690	$	390	$	2,799	$	13,475	$	4,645	$	21,999

截至2025年12月31日的季度
资产及物业管理费	$	45		—	$	401	$	2,204	$	802	$	3,452
租赁、建造、开发费		25		28		210		746		318		1,327
费用总额	$	70	$	28	$	611	$	2,950	$	1,120	$	4,779

_____________________________

费用按公司的按比例份额显示，可从合并运营报表-详情和运营报表-按比例调整.公司的总费用收入的组成部分来自于综合经营报表中包含的费用以及公司从合并子公司的非控股权益中获得的费用份额以及公司从未合并子公司获得的费用收入份额。

“其他”包括非全资合资企业（在REIT投资组合和投资管理范围内）以及第三方管理资产产生的费用。

 
补充报告2025年12月31日– 14日

 
            结构性融资组合

 
            （单位：千）


	2025年9月30日						截至2025年12月31日的季度
	校长		应计		结局				还款/		当前			应计		结局		声明的利息			实际利息			成熟度
投资	余额		利息		余额		发行情况		转换		校长			利息		余额		率			率			日期1,3
第一抵押票据1,2	$	59,801	$	3,809	$	63,610	$	—	$	—	$	59,801		$	3,809	$	63,610		5.99	%		6.39	%	2026年9月

其他说明2		149,744		22,083		171,827		73		—		149,817			24,122		173,939		10.41	%		10.49	%	2026年11月-2027年12月

应收票据总额	$	209,545	$	25,892	$	235,437	$	73	$	—	$	209,618		$	27,931	$	237,549		9.15	%		9.32	%




应收票据与按比例资产负债表的对账：

每上述应收票据总额											$	209,618
信用损失准备4												(2,136	)
按比例应收票据总额											$	207,482

_____________________________

一笔金额为1780万美元的票据于2025年12月31日发生违约。

某些首次抵押票据和其他票据使借款人能够在规定的到期日之前预付或转换其债务，而不会受到罚款。

某些首次抵押票据具有根据惯例条件的延期选择权。

信用损失准备金包括与City Point贷款相关的50万美元信用损失准备金，根据公认会计原则，该贷款在公司合并财务报表中被归类为可赎回的非控制性权益。

 
补充报告2025年12月31日– 15

 
            交易活动

 
            （单位：千）


财产购置和处置
物业名称	位置	日期交易	交易金额1	所有权% 2	投资管理分享	Acadia份额

收购3

REIT投资组合：
春街106号	纽约州纽约市	2025年1月	$55,137	100%	$—	$55,137
伍斯特街73号	纽约州纽约市	2025年1月	25,459	100%	—	25,459
文艺复兴投资组合	华盛顿特区，乔治敦	2025年1月	245,700	48%	—	117,936
95、97及107北6街3号	纽约州布鲁克林，威廉斯堡	2025年4月	59,668	100%	—	59,668
85第五大道3	纽约州纽约市	2025年4月	47,014	100%	—	47,014
北六街70及93号	纽约州布鲁克林，威廉斯堡	2025年6月	50,323	100%	—	50,323
北恒基大道2117号	德克萨斯州达拉斯	2025年7月	904	100%	—	904
麦迪逊大道1045号和1165号7	纽约州纽约市	2026年1月	20,750	100%	—	20,750
REIT投资组合小计：			504,955		—	377,191

投资管理：
其他共同投资工具：
松林广场4	佛罗里达州莱克沃思	2025年3月	68,207	100%	—	68,207
西科布大道4号	乔治亚州玛丽埃塔	2025年9月	62,701	100%	—	62,701
天景7的店铺	纽约州皇后区	2026年1月	424,400	20%	—	84,880
投资管理小计：			555,308		—	215,788

总收购量			$1,060,263		$—	$592,979

处置

REIT投资组合：
疯河站	俄亥俄州代顿	2025年8月	$15,020	100%	$—	$15,020

投资管理：
基金三：
百老汇640号	纽约州纽约市	2025年9月	49,500	100%	49,500	12,147

基金四：
伊甸园广场	Bear，DE	2025年6月	28,040	90%	25,236	5,835
第三大道1035号	纽约州纽约市	2025年10月	22,000	100%	22,000	5,086

基金V：
兰兹敦公地	弗吉尼亚州弗吉尼亚海滩	2026年1月	102,000	100%	102,000	20,502
投资管理小计：			201,540		198,736	43,570

处置总额			$216,560		$198,736	$58,590


结构性融资活动
附注说明	交易类型	日期交易	交易金额	阿卡迪亚分享

Georgetown Renaissance-NCI Holder 5	其他贷款	2025年1月	$57,117	$18,277
第三大道850号	夹层贷款	2025年4月	28,465	28,465
城市点贷款6	转换	2025年9月	56,018	56,018
SkyView 8的店铺	优先股	2026年1月	41,700	33,360
			$183,300	$136,120

_____________________________

 
补充报告2025年12月31日– 16日

 
            交易活动

 
            （单位：千）

交易金额包括资本化成本（如适用）。有关任何此类交易的进一步讨论，请参阅公司最新的10-Q或10-K表格中的附注2。

我们投资管理平台内基金II、III、IV和V中那些财产的所有权百分比代表各自投资管理的所有权，而不是公司的比例份额。

97 North 6th Street和85 5th Avenue是在已执行租约到位的情况下收购的，尚未开始。97 North 6th Street租约于2025年第三季度开始。第五大道85号租约于2025年第四季度开始。在租金开始前，公司将符合条件的资产的利息资本化。

公司拟引入战略机构投资者，以完成这些物业的资本化。无法保证公司将成功识别并完成此类交易。

该公司偿还了Renaissance Portfolio内承担的抵押贷款约5710万美元。该金额代表其非控股权益持有人在此类付款中的32%份额。

2025年第三季度，Fund II合伙人行使认沽权，公司以总对价约5,600万美元收购该合伙人18.33%的权益（其中包括承担赎回合伙人部分的City Point贷款和应计利息余额4,800万美元以及现金支付800万美元），使其在Fund II的所有权从61.67%增加到80%。请参阅公司截至2025年12月31日止年度的10-K中的附注10。

2025年12月31日之后完成的收购不反映随后可能资本化的某些收购成本。

该公司向该合资企业提供了4170万美元的优先股权投资，其中它拥有20%的权益。上述金额代表其对该合资企业的按比例优先股权投资。

 
补充报告2025年12月31日– 17日


2026年指导

如先前所披露，从2026年开始，公司将报告一项新的补充措施，即调整后的FFO。调整后的FFO将通过调整NAREIT FFO来计算，以排除其投资管理业务的收益和促进以及其他项目，包括公司认为不能反映持续核心经营业绩的不可比收入、费用、收益和损失。

以下初步指引基于Acadia目前对截至2026年12月31日止年度的市场状况和假设的看法。该公司正在制定2026年初步指导如下：


	2026年指导		2025年实际数
	低	高

归属于Acadia的每股净收益	$0.24	$0.26	$0.10
不动产折旧和租赁成本摊销（扣除普通OP单位以外的非控股权益份额）	0.95	0.97	0.94
房地产物业处置收益（扣除普通OP单位以外的非控制性权益份额）	(0.04)	(0.04)	(0.02)
减值费用（扣除普通OP单位以外的非控制性权益份额）	—	—	0.07
控制权变更造成的损失	—	—	0.07
经营合伙企业的非控制性权益	0.03	0.03	0.03
归属于普通股股东和普通股OP单位持有人的每股运营NAREIT资金	$1.18	$1.22	$1.19
对FFO的调整：
未实现持有损失	—	—	0.01
促进收入	—	—	(0.01)
租赁结算收入1	—	—	(0.06)
交易及其他费用2	0.03	0.03	0.01
归属于普通股股东和普通股OP单位持有人的调整后每股运营资金3	$1.21	$1.25	$1.14

_____________________________

该公司确认了约800万美元，即每股0.06美元，与截至2025年3月31日的季度与City Center的Whole Foods的租约终止有关。

交易和其他费用包括公司认为不能反映持续的核心经营成果的成本，包括投资交易成本、员工退休和遣散费。

请参阅网页上的「重要说明」43本新闻稿中对来自运营的资金的定义进行了调整。

公司的全年展望基于以下假设：

•

REIT投资组合相同物业NOI增长，不包括重建中的物业，为5-9 %

•

投资管理费从2300万美元到2600万美元不等

•

结构性融资（利息）收入介乎$ 16-$ 18百万

•

按比例计算的REIT投资组合和投资管理非现金GAAP项目（高于/低于市场和直线租金收入）在12-15百万美元之间

•

经常性G & A费用从44-46万美元不等

•

利息支出，净额，介于68-7000万美元之间，这并不反映结算远期股权合同可能导致的利息支出减少

•

指引不考虑潜在的收购或处置，但已完成的收购或处置除外

•

NAREIT FFO指导不考虑任何促进或实现的收益。此类金额（如有）将在交易发生期间计入NAREIT FFO（但不包括在调整后的FFO中）。

 
补充报告2025年12月31日– 18日

 
            净资产估值信息

 
            （单位：千）


	房地产投资信托基金			基金二3			基金三			基金四			基金V			其他共同投资工具5

Acadia所有权百分比	不适用				80.00	%		24.54	%		23.12	%		20.10	%	5%至20%

当前季度NOI
按比例1
净营业收入（亏损）2	$	43,049		不适用3			$	(11	)	$	422		$	5,246		$	3,097
减：
出售物业或持有待售资产产生的净营业收入		—		不适用3				4			15			3			—
前期稳定资产、开发再开发项目净营业收入（亏损）4		(4,082	)	不适用3				7			(71	)		—			—
稳定资产净营业收入	$	38,967		不适用3			$	—		$	366		$	5,249		$	3,097

迄今成本（按比例）
持有待售资产	$	—		不适用3			$	—		$	—		$	—		$	—
预稳资产4		302,246		不适用3				—			17,466			—			—
发展及重建项目6		517,000		不适用3				8,300			27,800			—			—
迄今为止的总成本	$	819,246		不适用3			$	8,300		$	45,266		$	—		$	—

债务（按比例）	$	1,188,590		$	103,642		$	—		$	23,462		$	148,614		$	30,350

_____________________________

这一净资产估值信息页面显示了Acadia按比例分配的REIT和投资管理净营业收入部分。

不包括当前季度购买的任何资产的整整一个季度的NOI。见交易活动本补充报告中有关这些收购的描述的页面。

Fund II除投资于City Point外，已大幅清盘。因仅剩资产而被省略的金额为City Point。

预稳资产包括REIT的以下项目：Route 6 Mall、664 N. Michigan Avenue、651-671 West Diversey、2323-2409 Henderson Avenue、City Center；基金II：City Point；基金IV：210 Bowery、801 Madison、27 E 61st Street。

其他共同投资工具目前包括公司在Grand Avenue、Walk at Highwoods Preserve、LINQ Promenade、Skyview、Pinewood Square（截至2025年12月31日全资拥有）和The Avenue at West Cobb（截至2025年12月31日全资拥有）的商店的所有权权益。

参考发展及重建活动项目页面。

 
补充报告2025年12月31日– 19日

 
            投资组合债–摘要

 
            （单位：千）


	Acadia Pro-Rata债务份额2
	REIT投资组合		投资管理		合计					与报告的合并债务的对账
债务类型	校长余额	WA年到到期日6	校长余额	WA年到到期日6	校长余额	WA年到到期日6	互换概念性	调整后债务总额	利息率	加：非控制性利息份额债务3	减：按比例份额未合并债4	阿卡迪亚合并债务作为已报告
固定利率债1	$267,975	2.9	$28,197	1.7	$296,172	2.8	$1,033,142	$1,329,314		$305,555	$(132,116)	$1,502,753
浮动利率债5	920,615	3.0	277,871	2.0	1,198,486	2.8	(1,033,142)	165,344		239,106	(33,836)	370,614

合计	$1,188,590	3.0	$306,068	1.9	$1,494,658	2.8	$—	$1,494,658	4.5%	$544,661	$(165,952)	1,873,367

未摊销溢价					691							926
未摊销贷款成本净额					(10,254)							(11,387)
或有贷款义务					5,787							—
合计					$1,490,882							$1,862,906

_____________________________

固定利率债务包括通过互换交易固定的名义本金。利率包括掉期影响；参考互换利率汇总页。

代表公司根据其所有权百分比按比例分摊的债务份额。

表示根据其所有权百分比按比例分配的合并合伙债务的非控制性权益份额。

代表公司根据其所有权百分比按比例分配的未合并合伙债务份额。

浮动利率债务包括受利率上限协议约束的某些借款。

基于债务到期日，不考虑可用的延期选择。

 
补充报告2025年12月31日– 20

 
            投资组合债–详情

 
            （单位：千）


		本金余额	Acadia的按比例份额		利息		延展
物业		2025年12月31日	百分比	金额	率	到期日	期权

REIT投资组合

固定利率债

北密歇根大道840号2		$30,000	94.35%	$28,304	不适用	12/10/26	无
格林威治大道239号		25,820	75.00%	19,365	4.00%	07/10/27	1x60月。
2000万美元高级票据，A轮		20,000	100.00%	20,000	5.86%	08/21/27	无
Georgetown Portfolio（2008年投资）		13,442	50.00%	6,721	4.72%	12/10/27	无
第9街555号		55,000	100.00%	55,000	3.99%	01/01/28	1x24月。
State & Washington		19,964	100.00%	19,964	4.40%	09/05/28	无
8000万美元优先票据，B轮		80,000	100.00%	80,000	5.94%	08/21/29	无
North & Kingsbury		9,456	100.00%	9,456	4.01%	11/05/29	无
151 N. 道富		11,437	100.00%	11,437	4.03%	12/01/29	无
康科德&密尔沃基		2,103	100.00%	2,103	4.40%	06/01/30	无
高谭广场		28,000	49.00%	13,720	5.90%	10/05/34	无
加州&阿米蒂奇		1,905	100.00%	1,905	5.89%	04/15/35	无
固定利率债务小计		297,127		267,975

浮动利率债

Georgetown Portfolio（2016 Investment）		102,000	68.01%	69,365	SOFR + 1.55%	11/06/26	2x12月。
循环信贷便利3		89,500	100.00%	89,500	SOFR + 1.25%	04/15/28	2x6月。
定期贷款A-1		400,000	100.00%	400,000	SOFR + 1.40%	04/15/28	2x6月。
十字路口购物中心		75,000	49.00%	36,750	SOFR + 1.95%	11/04/29	2x12月。
定期贷款A-2		250,000	100.00%	250,000	SOFR + 1.20%	05/29/30	无
7500万美元定期贷款		75,000	100.00%	75,000	SOFR + 1.20%	07/25/30	无
浮动利率债务小计		991,500		920,615
总债务-REIT投资组合		$1,288,627		$1,188,590

投资管理

固定利率债

三城广场	基金V	$35,038	18.09%	$6,338	6.00%	04/18/26	无
秃山道650号	基金四	14,565	20.81%	3,031	3.75%	06/01/26	无
南山购物中心	基金V	32,640	18.09%	5,905	5.95%	03/01/28	1x12月。
布劳顿街投资组合	基金四	25,939	23.12%	5,997	5.62%	06/01/28	无
广州市场	基金V	34,460	20.10%	6,926	6.29%	06/01/28	无
固定利率债务小计		142,642		28,197

浮动利率债1

海兰阁	基金V	26,467	20.10%	5,320	SOFR + 2.30%	03/05/26	1x12月。
1964年工会	基金四	1,310	20.81%	273	SOFR + 2.75%	03/30/26	1x3月。
弗雷德里克县广场	基金V	24,381	18.09%	4,411	SOFR + 2.51%	04/01/26	无
新市镇中心	基金V	15,720	20.10%	3,160	SOFR + 2.20%	05/01/26	无
费尔兰格林	基金V	31,019	20.10%	6,235	SOFR + 2.30%	06/05/26	无
特鲁斯维尔长廊	基金V	27,747	20.10%	5,577	SOFR + 2.30%	06/15/26	无
柏树溪	基金V	32,200	20.10%	6,472	SOFR + 2.80%	09/01/26	1x12月。
山核桃岭	基金V	25,989	20.10%	5,224	SOFR + 2.30%	10/05/26	1x12月。
门罗市场	基金V	25,300	20.10%	5,085	SOFR + 2.76%	11/12/26	无
枫树广场	基金V	47,743	20.10%	9,596	SOFR + 2.85%	02/14/27	2x12月。
伍德岭广场	基金V	36,035	18.09%	6,519	SOFR + 2.90%	03/21/27	无
拉弗龙特拉	基金V	55,500	18.09%	10,040	SOFR + 2.61%	06/10/27	无
中州购物中心	基金V	57,000	20.10%	11,457	SOFR + 1.75%	08/04/27	2x12月。
兰兹敦公地	基金V	57,903	20.10%	11,638	SOFR + 2.20%	10/24/27	2x12月。
里弗代尔足球俱乐部	基金V	37,764	17.97%	6,787	SOFR + 2.46%	11/01/27	无

 
补充报告2025年12月31日– 21日

 
            投资组合债–详情

 
            （单位：千）

 
            本金余额
 
            Acadia的按比例份额
 
            利息
 
            延展

 
            物业
 
            2025年12月31日
 
            百分比
 
            金额
 
            率
 
            到期日
 
            期权

 
            林肯公地
 
            基金V
 
            33,830
 
            20.10%
 
            6,800
 
            SOFR + 3.10%
 
            11/25/27
 
            无

 
            林克长廊
 
            IMP
 
            175,000
 
            15.00%
 
            26,250
 
            SOFR + 1.75%
 
            12/12/27
 
            1x24月。

 
            圣达菲广场
 
            基金V
 
            22,893
 
            20.10%
 
            4,601
 
            SOFR + 2.10%
 
            12/20/27
 
            2x12月。

 
            埃尔克格罗夫公地
 
            基金V
 
            41,000
 
            20.10%
 
            8,241
 
            SOFR + 2.00%
 
            12/20/27
 
            1x12月。

 
            棕榈海岸登陆
 
            基金V
 
            25,912
 
            20.10%
 
            5,208
 
            SOFR + 2.15%
 
            02/01/28
 
            无

 
            莫霍克公地
 
            基金V
 
            39,110
 
            18.09%
 
            7,074
 
            SOFR + 2.00%
 
            03/01/28
 
            无

 
            城市点
 
            基金二
 
            137,500
 
            75.38%
 
            103,642
 
            SOFR + 1.90%
 
            08/01/28
 
            1x12月。

 
            Highwoods保护区的散步
 
            IMP
 
            20,500
 
            20.00%
 
            4,100
 
            SOFR + 2.50%
 
            10/25/28
 
            1x12月。

 
            Acadia战略机会基金IV定期贷款
 
            基金四
 
            61,250
 
            23.12%
 
            14,161
 
            SOFR + 1.20%
 
            12/09/28
 
            无

 
            总债务-REIT投资组合和投资管理
 
            $2,490,342
 
            $1,494,658

_____________________________

公司已将部分浮动利率债务与多种期限的固定利率互换协议进行了套期保值（见互换利率汇总的这份补充报告，其中强调了名义和固定基准利率）。每笔贷款的指明期限反映贷款的合约到期日，而不考虑相关掉期协议的到期。

公司按未偿本金余额6.5%的规定利率进行现金支付。在2023年12月修改贷款后，按公认会计原则计算的实际利率为零。

无抵押循环信贷融资的利率不包括20个基点的融资费用。

 
补充报告2025年12月31日– 22

 
            未来债务期限1

 
            （单位：千）


REIT投资组合	合同债务期限			Acadia的按比例份额				加权平均2
	预定			预定	固定	变量		固定-	变量-
年份	摊销	到期日	合计	摊销	到期日	到期日	合计	利率债	利率债

2026	$2,919	$132,000	$134,919	$2,541	$28,305	$69,365	$100,211	—	1.55%
2027	5,266	57,538	62,804	4,953	45,053	—	50,006	4.91%	不适用
2028	1,901	559,862	561,763	1,867	70,362	489,500	561,729	4.10%	1.37%
2029	1,887	171,337	173,224	1,539	97,088	36,380	135,007	5.54%	1.95%
2030	253	326,597	326,850	253	1,597	325,000	326,850	4.40%	1.20%
此后	1,044	28,023	29,067	1,044	13,743	—	14,787	5.90%	不适用
合计	$13,270	$1,275,357	$1,288,627	$12,197	$256,148	$920,245	$1,188,590


投资管理	合同债务期限			Acadia的按比例份额				加权平均2
	预定			预定	固定	变量		固定-	变量-
年份	摊销	到期日	合计	摊销	到期日	到期日	合计	利率债	利率债

2026	$6,201	$257,946	$264,147	$1,196	$9,300	$41,470	$51,966	5.27%	2.45%
2027	6,979	557,518	564,497	1,307	—	100,581	101,888	不适用	2.24%
2028	509	372,562	373,071	97	18,391	133,726	152,214	5.97%	1.86%
2029	—	—	—	—	—	—	—	不适用	不适用
2030	—	—	—	—	—	—	—	不适用	不适用
此后	—	—	—	—	—	—	—	不适用	不适用
合计	$13,689	$1,188,026	$1,201,715	$2,600	$27,691	$275,777	$306,068

_____________________________

不包括任何适用的延期选择或后续再融资。

表中的金额反映了具有固定利率的到期债务的全部固定利率，以及浮动利率债务高于适用指数（通常为SOFR）的利差。该利率不反映可变利率债务的全部利率。参考互换利率汇总固定我们浮动利率债务的利率保护协议页面。

 
补充报告2025年12月31日– 23日

 
            未来债务期限–延长后1

 
            （单位：千）


REIT投资组合	延长债务期限1			Acadia的按比例份额				加权平均2
	预定			预定	固定	变量		固定-	变量-
年份	摊销	到期日	合计	摊销	到期日	到期日	合计	利率债	利率债

2026	$2,919	$30,000	$32,919	$2,541	$28,305	$—	$30,846	—	不适用
2027	5,266	32,402	37,668	4,953	26,201	—	31,154	5.57%	不适用
2028	1,901	119,862	121,763	1,867	17,862	69,365	89,094	4.40%	1.55%
2029	1,887	586,587	588,474	1,539	97,088	489,500	588,127	5.54%	1.37%
2030	253	379,097	379,350	253	54,097	325,000	379,350	4.01%	1.20%
此后	1,044	127,409	128,453	1,044	32,595	36,380	70,019	4.85%	1.95%
合计	$13,270	$1,275,357	$1,288,627	$12,197	$256,148	$920,245	$1,188,590


投资管理	延长债务期限1			Acadia的按比例份额				加权平均2
	预定			预定	固定	变量		固定-	变量-
年份	摊销	到期日	合计	摊销	到期日	到期日	合计	利率债	利率债

2026	$6,201	$174,062	$180,263	$1,196	$9,300	$24,610	$35,106	5.27%	2.43%
2027	6,979	241,599	248,578	1,307	—	46,004	47,311	不适用	2.66%
2028	509	224,204	224,713	97	12,718	34,228	47,043	5.98%	1.70%
2029	—	548,161	548,161	—	5,673	170,935	176,608	5.95%	1.96%
2030	—	—	—	—	—	—	—	不适用	不适用
此后	—	—	—	—	—	—	—	不适用	不适用
合计	$13,689	$1,188,026	$1,201,715	$2,600	$27,691	$275,777	$306,068

_____________________________

包括所有可用的延期选择的影响（受惯例条件限制），不包括任何后续再融资。

 
补充报告2025年12月31日– 24日

 
            互换利率汇总1

 
            （单位：千）


成熟度	Acadia的按比例名义金额	加权平均固定SOFR2
2026年3月	$5,320	4.5%
2026年4月	11,020	2.9%
2026年5月	3,160	3.5%
2026年6月	6,226	1.2%
2026年10月	5,194	3.7%
2026年11月	73,517	3.9%
2026年12月	5,981	4.3%
2027年6月	5,020	3.4%
2027年7月	125,000	2.1%
2027年8月	8,593	3.5%
2027年12月	118,290	2.7%
2028年2月	5,208	3.4%
2028年3月	57,075	2.8%
2028年4月	75,000	3.3%
2028年6月	50,000	2.9%
2028年7月	25,000	3.4%
2028年8月	50,000	3.4%
2029年2月	50,000	1.4%
2029年6月	25,000	0.5%
2029年7月	25,000	0.1%
2029年10月	4,100	3.7%
2029年11月	36,750	3.8%
2029年12月	87,688	3.4%
2030年4月	50,000	3.1%
2030年7月	125,000	2.7%

合计	$1,033,142	2.8%

_____________________________

包括公司按比例分享的合并和未合并利率掉期，以对冲REIT和投资管理债务的利息波动。

表示公司为换取SOFR而支付的掉期有效执行（固定）利率，包括已终止掉期的递延收益/损失的摊销。

 
补充报告2025年12月31日– 25日

 
            核心投资组合零售物业–详情1


	年份	阿卡迪亚的	总可出租面积（GLA）				经济占用				租赁入住率	年化基本租金	ABR
物业	收购	利息	街道	主播	店铺	合计	街道	主播	店铺	合计	合计	（ABR）	PSF	关键租户

街道和城市零售
芝加哥地铁						`
黄金海岸和北密歇根大道系列（7处房产）	2011 2012 2013	100.0%	57,577	—	—	57,577	95.1%	—%	—%	95.1%	95.1%	$11,048,326	$201.87	Kith，露露柠檬，宗教改革， Veronica Beard，St. Laurent，Brandy Melville，Mango
克拉克街和W. Diversey 收藏（4家楼盘）	2011 2012	100.0%	53,099	—	—	53,099	89.0%	—%	—%	89.0%	89.0%	2,261,842	47.84	星巴克，TJ Maxx， J Crew Factory、Trader Joe's、丝芙兰
哈尔斯特德和阿米蒂奇收藏（13家楼盘）	2011 2012 2019 2020	100.0%	53,220	—	—	53,220	100.0%	—%	—%	100.0%	100.0%	3,249,311	61.05	瑟琳娜和莉莉，费赫蒂， Jenny Kayne，Warby Parker，Kiehl's，Solidcore， Rails、Levain Bakery、Huckberry
北林肯公园芝加哥收藏（6家楼盘）	2011 2014	100.0%	22,125	—	27,796	49,921	27.7 %	—%	77.6%	55.5%	55.5%	1,057,532	38.20	吉他中心，Carhartt
州和华盛顿	2016	100.0%	65,401	—	—	65,401	100.0%	—%	—%	100.0%	100.0%	2,788,546	42.64	Nordstrom Rack，优衣库
151 N. 道富	2016	100.0%	27,385	—	—	27,385	100.0%	—%	—%	100.0%	100.0%	1,573,000	57.44	沃尔格林
北部和金斯伯里	2016	100.0%	41,791	—	—	41,791	100.0%	—%	—%	100.0%	100.0%	2,015,292	48.22	老海军，边远地区
康科德和密尔沃基	2016	100.0%	13,147	—	—	13,147	100.0%	—%	—%	100.0%	100.0%	490,931	37.34	—
加州和阿米蒂奇	2016	100.0%	—	—	18,275	18,275	—%	—%	90.8%	90.8%	90.8%	806,791	48.63	—
罗斯福广场	2015	100.0%	—	—	37,995	37,995	—%	—%	89.7%	89.7%	89.7%	825,979	24.24	Petco，Vitamin Shoppe，美元树
沙利文中心	2016	100.0%	176,181	—	—	176,181	83.8%	—%	—%	83.8%	83.8%	5,525,371	37.43	目标
			509,926	—	84,066	593,992	89.6%	—%	85.9%	89.0%	89.0%	$31,642,921	$59.82
纽约地铁
Soho和西村收藏（19家楼盘）	2011 2014 2019 2020 2022 2024 2025	100.0%	69,643	—	—	69,643	89.4%	—%	—%	89.4%	96.3%	$20,503,770	$329.32	Reiss，Vuori，Zimmermann， Madewell，John Varvatos 瑞士手表，框架，理论， Bang & Olufsen，Marine Layer
熨斗和联合广场系列（3处房产）		100.0%	23,781	—	—	23,781	100.0%	—%	—%	100.0%	100.0%	4,858,992	204.32	Nespresso，Dr. Martens
西54街200号	2007	100.0%	5,932	—	—	5,932	98.8%	—%	—%	98.8%	98.8%	1,640,164	279.80	—
白原道4401号	2011	100.0%	—	12,964	—	12,964	—%	100.0%	—%	100.0%	100.0%	625,000	48.21	沃尔格林
巴托大道	2005	100.0%	—	—	14,824	14,824	—%	—%	100.0%	100.0%	100.0%	509,030	34.34	Wingstop
Greenwich and Westport Collection（4家酒店）	1998 2012 2014	89.5%	39,593	—	—	39,593	100.0%	—%	—%	100.0%	100.0%	4,544,869	114.79	Veronica Beard，The RealReal，蓝色水星、锦绣、施华洛世奇、瑞士名表
第三大道2914号	2006	100.0%	—	21,650	18,953	40,603	—%	100.0%	100.0%	100.0%	100.0%	1,131,422	27.87	星球健身

 
补充报告2025年12月31日– 26日

 
            核心投资组合零售物业–详情1


	年份	阿卡迪亚的	总可出租面积（GLA）				经济占用				租赁入住率	年化基本租金	ABR
物业	收购	利息	街道	主播	店铺	合计	街道	主播	店铺	合计	合计	（ABR）	PSF	关键租户
313-315鲍威里2	2013	100.0%	6,600	—	—	6,600	100.0%	—%	—%	100.0%	100.0%	527,076	79.86	约翰·瓦尔瓦托斯
120西百老汇	2013	100.0%	13,838	—	—	13,838	100.0%	—%	—%	100.0%	100.0%	2,506,696	181.15	花旗银行Citizens Bank
弗拉特布什大道2520号	2014	100.0%	—	—	29,114	29,114	—%	100%	100.0%	100.0%	100.0%	1,297,818	44.58	BOB's Discount Furniture，Capital One
威廉斯堡贝德福德大道系列3	2022	100.0%	50,842	—	—	50,842	92.9%	—%	—	92.9%	100.0%	5,284,345	111.87	丝芙兰、SweetGreen、Levain Bakery、Alo Yoga
威廉斯堡北6集3 （7处楼盘）	2024 2025	100.0%	56,815	—	—	56,815	94.5%	—%	—	94.5%	98.6%	7,635,565	142.28	露露柠檬，Madewell，On Running，Abercrombie and Fitch，BirkenStock，Patagonia
麦迪逊大道991号	2016	100.0%	7,512	—	—	7,512	100.0%	—%	—%	100.0%	100.0%	3,790,095	504.54	Vera Wang，Gabriela Hearst
高谭广场	2016	49.0 %	—	—	25,931	25,931	—%	—%	75.4%	75.4%	75.4%	1,672,236	85.48	美国银行， Footlocker，苹果银行
			274,556	34,614	88,822	397,992	94.8%	100.0 %	92.8 %	94.8%	97.5%	$56,527,078	$149.77
洛杉矶地铁
比佛利大道8833号	2022	97.0 %	9,757	—	—	9,757	100.0%	—%	—%	100.0%	100.0%	$1,390,888	$142.55	奢华生活
梅尔罗斯广场收藏	2019	100.0 %	14,000	—	—	14,000	100.0%	—%	—%	100.0%	100.0%	3,241,818	231.56	排，克洛伊，奥斯卡·德拉伦塔
			23,757	—	—	23,757	100.0%	—%	—%	100.0%	100.0%	$4,632,706	$195.00
哥伦比亚特区地铁
1739-53和1801-03 康涅狄格大道	2012	100.0 %	20,669	—	—	20,669	21.9%	—%	—%	21.9%	21.9%	$311,541	$68.97	道明银行
14th Street Collection（3家楼盘）	2021	100.0 %	19,077	—	—	19,077	76.4%	—%	—%	76.4%	76.4%	1,396,848	95.83	威瑞森通信、朗和福斯特、VSV红酒吧、瓷砖吧
罗德岛广场购物中心	2012	100.0 %	—	25,134	32,533	57,667	—%	100.0%	88.5%	93.5%	93.5%	1,957,308	36.30	Ross Dress for Less
M街和威斯康辛走廊（28处房产）4	2011 2016 2019	68.0 %	262,412	—	—	262,412	93.7%	—%	—%	93.7%	94.9%	19,085,423	77.63	露露柠檬，Duxiana，Reformation，Glossier， Alo Yoga、Aritzia、Skims、J Crew、Google
			302,158	25,134	32,533	359,825	87.7%	100.0%	88.5%	88.6%	89.5%	$22,751,120	$71.35
波士顿地铁
Newbury Street 165号	2016	100.0 %	1,050	—	—	1,050	100.0%	—%	—%	100.0%	100.0%	$321,953	$306.62	星巴克


达拉斯地铁
恒基大道投资组合（12家楼盘）	2022 2024 2025	100.0 %	53,017	31,635	—	84,652	74.0%	100.0%	—%	83.7%	85.9%	$2,642,593	$37.30	芽菜市场， tecovas的Warby Parker

街道和城市零售总额			1,164,464	91,383	205,421	1,461,268	89.8%	100.0%	89.3%	90.4%	91.5%	$118,518,371	$89.73

Acadia Share Total Street and Urban Retail			1,076,079	91,383	192,196	1,359,659	89.5%	100.0%	90.3%	90.3%	91.5%	$111,177,689	$90.51
			—

 
补充报告2025年12月31日– 27日

 
            核心投资组合零售物业–详情1


	年份	阿卡迪亚的	总可出租面积（GLA）				经济占用				租赁入住率	年化基本租金	ABR
物业	收购	利息	街道	主播	店铺	合计	街道	主播	店铺	合计	合计	（ABR）	PSF	关键租户
郊区物业
新泽西州
埃尔姆伍德公园购物中心	1998	100.0 %	—	43,531	100,457	143,988	—%	100.0%	92.5%	94.8%	100.0%	$3,592,469	$26.32	沃尔格林，LIDL，大通银行、市MD、Five Below
Absecon市场	1998	100.0 %	—	24,504	79,133	103,637	—%	53.9%	86.8%	79.0%	79.0%	1,610,074	19.66	沃尔格林、美元树、阿尔迪

纽约
乡村公地购物中心	1998	100.0 %	—	—	87,239	87,239	—%	—%	88.7%	88.7%	92.6%	2,763,571	35.71	花旗银行、Ace Hardware
分行广场	1998	100.0 %	—	76,264	47,081	123,345	—%	73.5%	86.8%	78.6%	78.6%	2,762,924	28.51	洛杉矶健身
安博伊中心	2005	100.0 %	—	37,266	26,106	63,372	—%	100.0%	80.8%	92.1%	92.1%	2,129,760	36.49	Stop & Shop（Ahold）
十字路口购物中心	1998	49.0 %	—	202,727	108,801	311,528	—%	93.9%	92.9%	93.5%	97.5%	9,769,104	33.53	HomeGoods，PetSmart， BJ批发俱乐部丨奥莱利汽车配件
新劳登中心	1993	100.0 %	—	241,746	16,643	258,389	—%	95.0%	100.0%	95.3%	95.3%	2,332,481	9.47	价格直升机，Marshalls
28杰里科收费公路	2012	100.0 %	—	96,363	—	96,363	—%	100.0%	—%	100.0%	100.0%	1,996,500	20.72	Kohl's

康乃狄克州
镇线广场5	1998	100.0 %	—	163,159	43,187	206,346	—%	100.0%	93.1%	98.5%	98.5%	1,657,996	15.63	沃尔玛， Stop & Shop（Ahold）

麻萨诸塞州
Methuen购物中心	1998	100.0 %	—	120,004	10,017	130,021	—%	100.0%	56.3%	96.6%	96.6%	1,390,578	11.07	沃尔玛，市场篮子
新月广场	1993	100.0 %	—	156,985	61,017	218,002	—%	100.0%	97.5%	99.3%	100.0%	2,258,581	10.43	家得宝，Shaw's
李约瑟大街201号	2014	100.0 %	—	20,409	—	20,409	—%	100.0%	—%	100.0%	100.0%	711,662	34.87	迈克尔的
高地大道163号	2015	100.0 %	—	40,505	—	40,505	—%	100.0%	100.0%	100.0%	100.0%	1,675,657	41.37	史泰博，Petco

佛蒙特州
Gateway购物中心	1999	100.0 %	—	73,184	29,670	102,854	—%	100.0%	88.6%	96.7%	98.2%	2,306,912	23.19	Shaw's（Albertsons），星巴克

伊利诺伊州
霍布森西广场	1998	100.0 %	—	51,692	47,270	98,962	—%	100.0%	78.5%	89.8 %	89.8%	1,245,840	14.03	花园生鲜市场

印第安纳州
梅里维尔广场	1998	100.0 %	—	123,144	112,782	235,926	—%	78.9%	87.1%	82.8 %	84.3%	2,959,547	15.15	美元树，TJ Maxx， DD's discount（Ross）

密西根州
布卢姆菲尔德镇广场	1998	100.0 %	—	153,332	81,619	234,951	—%	100.0%	100.0%	100.0 %	100.0%	4,423,656	18.83	HomeGoods，TJ Maxx，迪克体育用品，伯灵顿

 
补充报告2025年12月31日– 28日

 
            核心投资组合零售物业–详情1


	年份	阿卡迪亚的	总可出租面积（GLA）				经济占用				租赁入住率	年化基本租金	ABR
物业	收购	利息	街道	主播	店铺	合计	街道	主播	店铺	合计	合计	（ABR）	PSF	关键租户
特拉华州
镇中心及其他（1处房产）	2003	100.0 %	—	707,988	21,891	729,879	—%	100.0%	45.3%	98.4 %	98.4%	12,802,040	17.83	Lowes，Dick's 体育用品，目标，紧缩健身
市集广场购物中心	2003	100.0 %	—	42,850	59,197	102,047	—%	100.0%	100.0%	100.0%	100.0%	3,445,866	33.77	Trader Joe's，TJ Maxx
纳曼斯路	2006	100.0 %	—	—	19,865	19,865	—%	—%	100.0%	100.0 %	100.0%	920,134	46.32	Jared Jewelers，美国红十字会

宾夕法尼亚州
422广场	1993	100.0 %	—	139,968	16,311	156,279	—%	100.0%	100.0%	100.0%	100.0%	956,954	6.12	家得宝
栗山	2006	100.0 %	—	—	36,492	36,492	—%	—%	100.0%	100.0%	100.0%	1,000,572	27.42	—
阿宾顿镇中心6	1998	100.0 %	—	184,616	32,255	216,871	—%	100.0%	92.2%	98.8%	100.0%	1,285,513	21.95	目标，TJ Maxx

郊区物业合计			—	2,700,237	1,037,033	3,737,270	—%	97.0 %	90.5 %	95.2 %	96.0 %	$65,998,390	$19.99

Acadia Share Total Suburban Properties			—	2,596,846	981,544	3,578,391	—%	97.1%	90.4%	95.2%	96.0%	$61,016,147	$19.35

REIT物业合计			1,164,464	2,791,620	1,242,454	5,198,538	89.8%	97.1%	90.3%	93.8%	94.8%	$184,516,761	$39.91

Acadia Share Total REIT Properties			1,076,079	2,688,229	1,173,741	4,938,049	89.5%	97.2%	90.4%	93.9%	94.7%	$172,193,836	$39.30

_____________________________

不包括正在发展、重建或预先稳定的物业。有关更多详细信息，请参阅发展及重建活动本补充报告的一节。上述经济入住率及租金数字仅反映已开始租赁的零售空间。租赁占用既包括经济租赁，也包括已签署的尚未开始的租赁。ABR和ABR每平方英尺完全基于经济占用。

系指根据主租约向Acadia支付的年度基本租金，不反映物业零售租户支付的租金。

公司声明的合法所有权为49.99%。然而，考虑到嵌入其利益的优先权，公司并未将任何价值归于50.01%非控股权益持有人。

不包括94,000平方英尺的办公室GLA。

Anchor GLA包括一家面积为97,300平方英尺的沃尔玛商店，该商店不归公司所有。这一平方英尺已被排除在ABR每平方英尺计算之外。

Anchor GLA包括一家157,616平方英尺的Target商店，该商店不归公司所有。这一平方英尺已被排除在ABR每平方英尺计算之外。

 
补充报告2025年12月31日– 29日


REIT Portfolio – Top Tenants 1
（按比例基准）


	数量	合并		占总数的百分比2
租户	门店	GLA	ABR	GLA	ABR

目标	3	408,895	$8,323,009	6.9 %	4.8%
J.船员组3	6	34,902	5,656,274	0.6 %	3.1%
露露柠檬	3	22,589	4,556,159	0.4 %	2.5%
TJX公司4	9	252,043	3,105,924	4.2 %	1.7%
迪克体育用品，公司	2	149,782	2,965,770	2.5 %	1.6%
沃尔格林	4	68,393	2,887,312	1.1 %	1.6%
PetSmart, Inc.	4	76,257	2,794,473	1.3 %	1.5%
交易员乔的	3	40,862	2,628,360	0.7 %	1.4%
迅销5	2	32,013	2,579,274	0.5 %	1.4%
ALO瑜伽	2	22,566	2,505,663	0.4 %	1.4%
艾伯森公司 6	2	123,409	2,061,142	2.1 %	1.1%
鲍伯折扣家具	2	68,793	2,027,670	1.2 %	1.1%
瑞士手表7	2	13,863	1,809,177	0.2 %	1.0%
皇家AHOLD 8	2	103,125	1,752,574	1.7 %	1.0%
巴塔哥尼亚	2	15,526	1,652,651	0.3 %	0.9%
Gap，Inc. 9	2	37,895	1,363,165	0.6 %	0.8%
花旗银行	4	16,160	1,354,382	0.3 %	0.7%
家得宝公司	2	187,914	1,345,020	3.1 %	0.7%
Michaels商店	2	45,285	1,283,810	0.8 %	0.7%
维罗妮卡·比尔德	2	4,136	1,199,567	0.1 %	0.7%
合计	60	1,724,408	$53,851,376	29.0%	29.7%

_____________________________

根据公司不披露个别租赁条款的政策，这份名单不包括仅在一个地点经营的租户。以下拥有单一地点、否则将被纳入我们前20名租户的租户是：Vuori（106 Spring Street）、Nespresso（85 5th Avenue）、Mango（664 N. Michigan Avenue）、Lowe‘s（Town Centre）、Kohl’s（28 Jericho Turnpike）、Bang & Olufsen（121 Spring Street）和Vera Wang（991 Madison Avenue）。

由于四舍五入，总数可能不够。

Madewell（4个地点）、J.Crew Factory（1个地点）、J.Crew（1个地点）

TJ Maxx（6个地点）、HomeGoods（2个地点）、Marshalls（1个地点）

优衣库（1个位置），Theory（1个位置）

Shaw’s（2个地点）

Grand Seiko（1个地点）、Betteridge Jewelers（1个地点）

停车购物（2个地点）

Old Navy（2个地点）

 
补充报告2025年12月31日– 30


REIT投资组合–相同物业表现1
（单位：千）


	截至12月31日的季度，									年初至今12月31日，
	2025			2024			%变化			2025		2024		%变化

总结
最低租金	$	39,074		$	38,268			2.1	%	$	151,874	$	147,529		2.9	%
费用报销		10,086			9,277			8.7	%		37,949		36,682		3.5	%
其他财产收入		1,081			584			85.1	%		3,434		2,721		26.2	%

总收入		50,241			48,129			4.4	%		193,257		186,932		3.4	%

费用
物业运营-CAM &房地产税		12,706			12,908			(1.6	)%		47,923		49,319		(2.8	)%
其他经营物业（非CAM）		1,595			1,425			11.9	%		6,196		5,969		3.8	%

费用总额		14,301			14,333			(0.2	)%		54,119		55,288		(2.1	)%

同一物业NOI-REIT物业	$	35,940		$	33,796			6.3	%	$	139,138	$	131,644		5.7	%

同一物业NOI与REIT投资组合NOI的对账
被排除在同一财产NOI之外的财产的NOI		7,109			2,195						18,486		8,629
REIT投资组合NOI	$	43,049		$	35,991					$	157,624	$	140,273


其他同一房产信息
期末经济占用		93.8	%		93.1	%
期末租赁入住率		94.7	%		95.8	%

_____________________________

上述金额包括公司REIT投资组合合并和未合并投资的按比例份额。

 
补充报告2025年12月31日– 31日

 
            REIT Portfolio –租约到期

 
            （按比例基准）


	街道租户					锚定租户
		GLA		ABR			GLA		ABR
	租约	到期	百分比		百分比	租约	到期	百分比		百分比
年份	到期	顺丰	总计	PSF	总计	到期	顺丰	总计	PSF	总计
米至米1	5	12,290	1.3%	$100.26	1.2%	—	—	—%	$—	—%
2026	30	87,665	9.1%	137.93	11.9%	11	424,984	18.0%	10.78	12.4%
2027	28	83,901	8.7%	103.64	8.5%	4	140,838	6.0%	20.24	7.7%
2028	21	247,491	25.7%	61.87	15.0%	10	477,731	20.3%	12.31	15.9%
2029	25	71,864	7.5%	115.09	8.1%	14	505,783	21.5%	15.40	21.1%
2030	23	105,678	11.0%	100.68	10.4%	5	177,026	7.5%	24.70	11.8%
2031	6	38,026	3.9%	85.95	3.2%	2	50,566	2.1%	16.97	2.3%
2032	17	69,578	7.2%	163.00	11.1%	1	12,250	0.5%	21.96	0.7%
2033	26	90,021	9.3%	126.82	11.2%	1	28,881	1.2%	14.50	1.1%
2034	9	33,850	3.5%	152.14	5.1%	1	21,804	0.9%	11.25	0.7%
2035	15	64,633	6.7%	125.49	8.0%	4	276,160	11.7%	16.02	12.0%
此后	9	58,516	6.1%	108.43	6.2%	6	241,472	10.2%	21.90	14.3%
合计2	214	963,512	100.0%	$105.73	100.0%	59	2,357,496	100.0%	$15.69	100.0%

租户拥有的Anchor GLA		—					254,916
空缺总数2		112,567					75,818
总平方英尺2		1,076,079					2,688,229

	店铺租户					租户总数
		GLA		ABR			GLA		ABR
	租约	到期	百分比		百分比	租约	到期	百分比		百分比
年份	到期	顺丰	总计	PSF	总计	到期	顺丰	总计	PSF	总计
米至米1	5	28,000	2.6%	$33.58	2.8%	10	40,290	0.9%	$53.92	1.3%
2026	38	133,586	12.6%	26.42	10.6%	79	646,235	14.7%	31.26	11.7%
2027	35	138,941	13.1%	33.82	14.1%	67	363,680	8.3%	44.67	9.4%
2028	37	147,534	13.9%	35.70	15.8%	68	872,756	19.9%	30.32	15.4%
2029	30	121,926	11.5%	27.29	10.0%	69	699,572	16.0%	27.71	11.3%
2030	26	60,823	5.7%	39.32	7.2%	54	343,528	7.8%	50.66	10.1%
2031	15	81,283	7.7%	25.85	6.3%	23	169,875	3.9%	36.66	3.6%
2032	26	98,214	9.3%	33.29	9.8%	44	180,042	4.1%	82.64	8.6%
2033	21	85,791	8.1%	32.65	8.4%	48	204,693	4.7%	71.50	8.5%
2034	8	29,113	2.7%	28.54	2.5%	18	84,767	1.9%	73.45	3.6%
2035	21	105,181	9.9%	24.51	7.7%	40	445,974	10.2%	33.88	8.8%
此后	12	30,317	2.9%	53.04	4.8%	27	330,305	7.5%	40.09	7.7%
合计2	274	1,060,708	100.0%	$31.43	100.0%	547	4,381,716	100.0%	$39.30	100.0%

租户拥有的Anchor GLA		—					254,916
空缺总数2		113,033					301,417
总平方英尺2		1,173,741					4,938,049

_____________________________

目前低于月租或正在续期的租约。

由于四舍五入，总数可能不够。

 
补充报告2025年12月31日– 32

 
            REIT Portfolio – New and Renewal Rent Spreads 1


	季度末								年初至今
	2025年3月31日		2025年6月30日		2025年9月30日		2025年12月31日		2025年12月31日
	公认会计原则2	现金3	公认会计原则2	现金3	公认会计原则2	现金3	公认会计原则2	现金3	公认会计原则2	现金3
新租约
已执行的新租约数量	3	3	3	3	8	8	2	2	16	16
GLA	18,769	18,769	6,039	6,039	22,343	22,343	5,050	5,050	52,201	52,201
新基本租金	$78.60	$73.83	$176.24	$163.70	$142.06	$131.80	$339.50	$299.80	$142.30	$130.90
以前的基本租金	$46.02	$46.41	$250.42	$285.02	$110.34	$116.99	$212.90	$236.46	$113.34	$122.61
每平方英尺平均成本	$18.80	$18.80	$131.75	$131.75	$125.72	$125.72	$479.39	$479.39	$119.54	$119.54
加权平均租期（年）	4.8	4.8	7.5	7.5	7.5	7.5	9.0	9.0	6.1	6.1
基本租金增长百分比	70.8 %	59.1 %	(29.6)%	(42.6)%	28.8%	12.7%	59.5 %	26.8 %	25.6 %	6.8 %

续租租约
已执行的续租租约数量	13	13	22	22	20	20	16	16	71	71
GLA	96,232	96,232	162,226	162,226	216,286	216,286	172,872	172,872	647,616	647,616
新基本租金	$30.93	$29.83	$63.21	$60.99	$43.14	$40.10	$31.99	$29.74	$43.38	$41.04
即将到期的基本租金	$24.70	$27.77	$58.50	$60.46	$33.47	$35.83	$26.88	$27.46	$36.68	$38.57
每平方英尺平均成本	$—	$—	$10.86	$10.86	$31.01	$31.01	$0.59	$0.59	$0.38	$0.38
加权平均租期（年）	6.6	6.6	10.8	10.8	8.2	8.2	5.5	5.5	7.7	7.7
基本租金增长百分比	25.2 %	7.4 %	8.1%	0.9%	28.9%	11.9%	19.0 %	8.3 %	18.3 %	6.4 %

新租约和续租租约总额
已执行的新租约和续租租约数量	16	16	25	25	28	28	18	18	87	87
GLA开始	115,001	115,001	168,265	168,265	238,629	238,629	177,922	177,922	699,817	699,817
新基本租金	$38.71	$37.01	$67.28	$64.68	$52.40	$48.69	$40.72	$37.41	$50.76	$47.74
即将到期的基本租金	$28.18	$30.82	$65.39	$68.52	$40.67	$43.43	$32.16	$33.40	$42.40	$44.84
每平方英尺平均成本	$3.07	$3.07	$15.20	$15.20	$39.88	$39.88	$14.18	$14.18	$9.27	$9.27
加权平均租期（年）	6.3	6.3	10.7	10.7	8.2	8.2	5.6	5.6	7.6	7.6
基本租金增长百分比	37.4 %	20.1%	2.9%	(5.6)%	28.8%	12.1%	26.6 %	12.0 %	19.7 %	6.5 %

_____________________________

基于租约执行日期。不包括与第一代空间和公司建设和/或再开发项目相关的租赁面积和成本（见发展及重建活动本补充报告）中的新租约和续租租约。续租租赁包括已行使的期权。

租金按直线（GAAP）计算，不包含高于或低于市场的租赁调整。

租金没有按直线法计算。先前（或即将到期）的租金反映租约到期时的金额，而新租金则代表租约开始时应付的金额。

(1)

 
补充报告2025年12月31日– 33

 
            基金概况



一、关键指标	基金二				基金三				基金四				基金V				合计
一般信息：
年份		2004年6月				2007年5月				2012年5月				2016年8月
基金规模	$		472.0	百万2	$		502.5	百万	$		540.6	百万	$		520.0	百万	$		2,035.1	百万
阿卡迪亚的承诺	$		291.2	百万	$		123.3	百万	$		125.0	百万	$		104.5	百万	$		644.0	百万
Acadia的按比例份额			80.0	% 3			24.5	%			23.1	%			20.1	%			31.6	%
Acadia的推广份额1			84.0	%			39.6	%			38.5	%			36.1	%			45.3	%
优先回报			8.0	%			6.0	%			6.0	%			6.0	%		6.4		%

当季、基金层面信息：
累计缴款	$		559.4	百万2	$		449.2	百万	$		506.0	百万	$		491.3	百万	$		2,005.9	百万
累计净分配4	$		172.9	百万	$		616.3	百万	$		221.4	百万	$		187.8	百万	$		1,198.4	百万
净分配/捐款			30.9	%			137.2	%			43.8	%			38.2	%			59.7	%
未提供资金的承付款5	$		0.0	百万	$		0.8	百万	$		24.0	百万	$		28.7	百万	$		53.5	百万
投资期截止		已关闭				已关闭				已关闭				已关闭
目前处于晋升职位？（是/否）		无				有				无				无

ii.ACADIA赚取的费用和优先分配

类型：		适用于				说明
资产管理		基金II & III				0%
资产管理6		基金四				隐含资本的0.75%
资产管理6		基金V				隐含资本的1.25%
物业管理		所有资金				物业总收入的4.0%
租赁		所有资金				市场利率租赁佣金
施工/项目管理		所有资金				市场费率费用
发展		基金III、IV & V				项目总成本的3.0%

_____________________________

Acadia的“Promoted Share”反映了Acadia在所有合作伙伴（包括Acadia）获得其累计贡献的全额回报加上其首选回报后的基金利润份额。Acadia的推广份额等于20%的推广加上Acadia对剩余80%利润的按比例分成。

对基金II超出其原始基金规模的额外捐款反映了在2016年、2020年、2021年和2022年重新捐款的前期分配。这些资金支持了现有Fund II投资的持续重建，其中包括与City Point资本重组相关的1.72亿美元增量资本。City Point是Fund II中唯一剩余的资产。

2025年第三季度，Fund II合伙人行使认沽权，公司以约5440万美元收购该合伙人18%的权益，将其对Fund II的所有权从61.67%增加至80%。请参阅公司截至2025年12月31日止年度的10-K中的附注10。

所提及的所有退货和分配均在扣除费用和促销后呈现。

未提供资金的承诺保留用于在现有基金投资中完成租赁和开发活动。由于可召回分配、投资期结束或加速资产出售导致解除承诺等因素，这些金额可能不等于基金规模与累计缴款之间的差额。

隐含资本是指基金规模减去分配给已出售或解除投资的资本。

 
补充报告2025年12月31日– 34

 
            投资管理零售物业–详情1


	年份		总可出租面积				经济占用				租赁	年化
物业	收购	所有权%	街道	主播	店铺	合计	街道	主播	店铺	合计	入住率	基本租金（ABR）	ABR PSF	关键租户

基金II组合明细

纽约
纽约
城市点2	2007	94.2%	—	330,448	201,534	531,982	—%	100.0%	46.3%	79.6%	87.6%	$20,764,697	$49.01	普利马克，塔吉特，丝芙兰，基础学校， Alamo Drafthouse， Trader Joe's，露露柠檬

合计-基金II			—	330,448	201,534	531,982	—%	100.0%	46.3%	79.6%	87.6%	$20,764,697	$49.01


基金IV组合明细

纽约
纽约
麦迪逊大道801号	2015	100.0%	2,522	—	—	2,522	100.0%	—%	—%	100.0%	100.0%	$300,000	$118.95	─
210鲍厄里	2012	100.0%	2,538	—	—	2,538	—%	—%	—%	—%	—%	—	—	─
东61街27号	2014	100.0%	4,177	—	—	4,177	—%	—%	—%	—%	—%	—	—	─
东71街17号	2014	100.0%	8,432	—	—	8,432	100.0%	—%	—%	100.0%	100.0%	2,129,561	252.56	行

波士顿
麻萨诸塞州
Fort Point餐厅	2016	100.0%	15,711	—	—	15,711	9.1%	—%	—%	9.1%	9.1%	224,656	157.65	桑坦德银行

东北地区
罗德岛州
秃山道650号	2015	90.0%	—	116,940	43,508	160,448	—%	100.0%	46.0%	85.3%	85.3%	2,092,896	15.28	迪克体育用品，伯灵顿


东南
格鲁吉亚
布劳顿街投资组合（14家楼盘）	2014	100.0%	94,693	—	—	94,693	93.3%	100.0%	—%	93.3%	93.3%	3,492,656	39.54	H & M，Warby Parker，肯德拉·斯科特，星巴克，露露柠檬

西部
加州
联合和菲尔莫尔收藏（1处房产）	2015	90.0%	1,044	—	—	1,044	100.0%	—%	—%	100.0%	100.0%	82,500	79.02	黑猩猩

合计-基金四			129,117	116,940	43,508	289,565	78.8%	100.0%	46.0%	82.4%	82.4%	$8,322,270	$34.87

 
补充报告2025年12月31日– 35

 
            投资管理零售物业–详情1


	年份		总可出租面积				经济占用				租赁	年化
物业	收购	所有权%	街道	主播	店铺	合计	街道	主播	店铺	合计	入住率	基本租金（ABR）	ABR PSF	关键租户
基金V组合明细

西南
新墨西哥州
圣达菲广场	2017	100.0%	—	153,983	70,169	224,152	—%	100.0%	99.7%	99.9%	99.9%	$4,323,989	$19.31	TJ Maxx，百思买， Ross Dress for Less

德州
伍德岭广场	2022	90.0%	—	—	217,273	217,273	—%	—%	84.3%	84.3%	91.0%	4,693,229	25.61	Skechers，Diamonds Direct，Office Depot
拉弗龙特拉村	2022	90.0%	—	310,762	223,679	534,441	—%	100.0%	88.5%	95.2%	99.5%	7,937,949	15.60	Kohl's，Hobby Lobby，Burlington，Marshalls

Midwest
密西根州
新市镇中心	2017	100.0%	—	126,425	64,105	190,530	—%	72.1%	100.0%	81.5%	81.5%	1,996,075	12.86	Kohl's，DSW
费尔兰格林	2017	100.0%	—	109,952	160,235	270,187	—%	100.0%	93.5%	96.2%	98.3%	5,149,277	19.82	TJ Maxx，Michaels，Burlington

东北地区
马里兰州
弗雷德里克县（1处房产）	2019	90.0%	—	132,794	103,713	236,507	—%	70.6%	85.5%	77.1%	79.6%	3,591,828	19.69	LIDL、Advance Auto、星巴克

康乃狄克州
三城广场	2019	90.0%	—	188,559	107,258	295,817	—%	100.0%	89.6%	96.2%	96.9%	4,632,849	16.27	TJ Maxx、HomeGoods、ShopRite

新泽西州
中州	2021	100.0%	—	270,423	122,466	392,889	—%	100.0%	83.5%	94.9%	95.4%	7,320,518	19.64	ShopRite、百思买、Ross Dress for Less、PetSmart

纽约
南山购物中心	2022	90.0%	—	416,804	96,104	512,908	—%	80.7%	60.5%	77.0%	77.0%	4,540,459	11.50	ShopRite，阿什利家具
莫霍克公地	2023	90.0%	—	265,140	134,058	399,198	—%	100.0%	98.2%	99.4%	99.4%	5,809,133	14.64	劳氏，目标

宾夕法尼亚州
门罗市场	2021	100.0%	—	263,376	108,276	371,652	—%	100.0%	98.5%	99.6%	99.6%	4,460,933	12.05	Kohl‘s，Dick’s 体育用品，巨型食品

罗德岛州
林肯公地	2019	100.0%	—	344,533	116,280	460,813	—%	100.0%	88.6%	97.1%	97.1%	6,208,135	13.87	Stop & Shop（Ahold），Marshalls，家居用品

佛蒙特州

 
补充报告2025年12月31日– 36

 
            投资管理零售物业–详情1


	年份		总可出租面积				经济占用				租赁	年化
物业	收购	所有权%	街道	主播	店铺	合计	街道	主播	店铺	合计	入住率	基本租金（ABR）	ABR PSF	关键租户
枫树广场3	2023	100.0%	—	249,979	146,799	396,778	—%	100.0%	87.3%	95.3%	96.8%	7,394,723	19.56	Shaw's、迪克体育用品、百思买、Old Navy

东南
维吉尼亚
兰兹敦公地	2019	100.0%	—	112,068	271,168	383,236	—%	100.0%	96.3%	97.4%	97.4%	8,054,369	21.58	best best best best best best best best best best best best best best best best best best best best best best best best best best best best best best best best best best best best best best best best best best best best best best best best best best best best best best best best best best best best best best best best best best best best best best best best best best best best Ross Dress for Less

佛罗里达州
棕榈海岸登陆	2019	100.0%	—	73,241	98,480	171,721	—%	100.0%	96.4%	97.9%	97.9%	3,634,204	21.61	TJ Maxx，PetSmart， Ross Dress for Less
柏树溪	2023	100.0%	—	139,522	100,137	239,659	—%	100.0%	100.0%	100.0%	100.0%	5,265,164	21.97	Hobby Lobby，Total Wine，HomeGoods

北卡罗来纳州
山核桃岭	2017	100.0%	—	312,711	67,854	380,565	—%	100.0%	78.2%	96.1%	96.1%	4,649,252	12.71	Kohl's、百思买、迪克体育用品体育用品


阿拉巴马州
特鲁斯维尔长廊	2018	100.0%	—	346,902	116,779	463,681	—%	92.0%	82.5%	89.6%	97.3%	3,957,844	9.53	沃尔玛、富豪影城

格鲁吉亚
广州市场	2021	100.0%	—	132,569	215,397	347,966	—%	100.0%	96.9%	98.1%	98.1%	6,359,342	18.63	迪克体育用品， TJ Maxx，百思买
海兰阁	2018	100.0%	—	192,114	171,277	363,391	—%	100.0%	100.0%	100.0%	100.0%	5,109,256	14.06	Kohl's，HomeGoods

西部
加州
埃尔克格罗夫公地	2018	100.0%	—	114,015	128,063	242,078	—%	100.0%	98.3%	99.1%	100.0%	5,413,855	22.57	Kohl's，HomeGoods

犹他州
Riverdale家庭中心	2019	89.4%	—	270,287	102,121	372,408	—%	100.0%	92.5%	97.9%	97.9%	4,261,462	11.68	目标，家居用品，百思买、Sierra Trading（TJX）

合计-基金V			—	4,526,159	2,941,691	7,467,850	—%	96.0%	91.3%	94.1%	95.4%	$114,763,845	$16.33

其他跟投工具详情4

东北地区
纽约
Grand Avenue的商店	2024	5.0%	—	52,336	47,501	99,837	—%	100.0%	78.3%	89.7%	89.7%	$3,292,401	$36.78	Stop & Shop（Ahold），星巴克

 
补充报告2025年12月31日– 37

 
            投资管理零售物业–详情1


	年份		总可出租面积				经济占用				租赁	年化
物业	收购	所有权%	街道	主播	店铺	合计	街道	主播	店铺	合计	入住率	基本租金（ABR）	ABR PSF	关键租户
东南
佛罗里达州
在Highwoods保护区散步	2024	20.0%	—	80,894	56,862	137,756	—%	100.0%	88.2%	95.1%	95.1%	2,663,811	20.32	家居用品，迈克尔斯
松林广场	2025	100.0%	—	113,359	90,558	203,917	—%	100.0%	95.0%	97.8%	97.8%	4,792,309	24.04	TJ Maxx，罗斯穿着少花钱，Five Below五个以下
格鲁吉亚
西科布大道	2025	100.0%	—	24,025	230,421	254,446	—%	100.0%	74.9%	77.3%	77.3%	4,625,460	23.52	巴诺，Warby Parker，JCrew Factory，Jim N Nicks
西部
内华达州
林克长廊	2024	15.0%	—	45,097	136,401	181,498	—%	100.0%	94.8%	96.1%	99.3%	14,175,780	81.28	院子里的房子，布鲁克林碗，我爱吃糖，星巴克，欢迎来到拉斯维加斯， In-N-Out Burger，Magicians Room
合计-其他共同投资工具			—	315,711	561,743	877,454	—	100.0%	84.6%	90.1%	90.8%	$29,549,760	$37.36

投资管理财产总额			129,117	5,289,258	3,748,476	9,166,851	78.8%	96.5%	87.3%	92.5%	94.1%	$173,400,572	$20.44


Acadia在总投资管理资产中的份额			29,828	1,316,015	1,088,784	2,434,627	78.8%	97.4%	81.5%	90.1%	92.2%	$52,246,181	$23.83

_____________________________

不包括目前正在开发中的物业。详情请参阅发展及重建活动本补充报告的一节。上述经济入住率及租金数字仅反映已开始租赁的零售空间。租赁占用包括经济占用和已签署的尚未开始的租赁。ABR和ABR每平方英尺是基于经济占用。

经济占用不包括短期百分比租金。

物业还包括93,259平方英尺的办公空间。

基金财产的所有权百分比反映了每个基金各自的所有权权益，而其他共同投资工具的所有权百分比则反映了我们按比例分配的份额。

 
补充报告2025年12月31日– 38

 
            投资管理租约到期

 
            （按比例基准）


	基金二						基金四
		GLA		ABR				GLA		ABR
	租约	到期	百分比		百分比		租约	到期	百分比		百分比
年份	到期	顺丰	总计	PSF	总计	年份	到期	顺丰	总计	PSF	总计
米至米1	—	—	—%	$—	—%	米至米1	2	583	1.1%	$118.95	3.7%
2026	2	4,075	1.3%	100.40	2.6%	2026	2	731	1.4%	87.21	3.4%
2027	3	20,005	6.2%	84.87	10.8%	2027	5	3,245	6.2%	58.11	10.1%
2028	1	722	0.2%	219.00	1.0%	2028	7	4,563	8.8%	109.23	26.6%
2029	1	758	0.2%	161.53	0.8%	2029	4	14,941	28.7%	24.19	19.3%
2030	—	—	—%	—	—%	2030	2	664	1.3%	63.94	2.3%
2031	—	—	—%	—	—%	2031	2	931	1.8%	52.80	2.6%
2032	2	97,232	30.2%	12.50	7.7%	2032	4	19,666	37.8%	20.47	21.5%
2033	3	24,695	7.7%	50.47	7.9%	2033	3	4,874	9.4%	23.45	6.1%
2034	4	6,499	2.0%	109.72	4.5%	2034	2	1,199	2.3%	44.97	2.9%
2035	5	21,724	6.7%	79.08	10.9%	2035	1	599	1.2%	50.00	1.6%
此后	6	146,283	45.4%	58.11	53.9%	此后	—	—	—%	—	—%
合计2	27	321,993	100.0%	$49.01	100.0%	合计2	34	51,996	100.0%	$36.04	100.0%

		82,313	空缺总数2					11,218	空缺总数2
		404,306	总平方英尺2					63,214	总平方英尺2

	基金V						其他共同投资车辆
		GLA		ABR				GLA		ABR
	租约	到期	百分比		百分比		租约	到期	百分比		百分比
年份	到期	顺丰	总计	PSF	总计		到期	顺丰	总计	PSF	总计
米至米1	7	3,952	0.3%	$22.17	0.4%	米至米1	1	185	0.0%	$231.29	0.3%
2026	98	122,630	9.0%	19.09	10.5%	2026	20	61,899	13.7%	21.22	10.7%
2027	91	204,538	15.0%	13.66	12.5%	2027	21	46,891	10.4%	26.32	10.1%
2028	95	191,324	14.0%	17.67	15.1%	2028	30	112,241	24.8%	22.53	20.7%
2029	94	212,600	15.6%	15.71	14.9%	2029	30	64,309	14.2%	44.96	23.6%
2030	86	229,148	16.8%	15.71	16.1%	2030	18	52,706	11.6%	25.45	11.0%
2031	30	52,523	3.8%	17.36	4.1%	2031	5	33,863	7.5%	21.05	5.8%
2032	34	74,981	5.5%	16.17	5.4%	2032	2	8,966	2.0%	23.95	1.8%
2033	33	78,410	5.7%	16.33	5.7%	2033	8	34,978	7.7%	23.23	6.6%
2034	41	90,202	6.6%	16.92	6.8%	2034	8	12,220	2.7%	32.17	3.2%
2035	36	62,352	4.6%	19.18	5.4%	2035	7	20,090	4.4%	27.26	4.5%
此后	13	43,268	3.2%	15.67	3.0%	此后	2	4,487	1.0%	46.50	1.7%
合计2	658	1,365,928	100.0%	$16.36	100.0%	合计2	152	452,835	100.0%	$27.03	100.0%

		83,048	空缺总数2					65,295	空缺总数2
		1,448,976	总平方英尺2					518,130	总平方英尺2

 
补充报告2025年12月31日– 39

 
            投资管理租约到期

 
            （按比例基准）


	总投资管理
		GLA		ABR
	租约	到期	百分比		百分比
年份	到期	顺丰	总计	PSF	总计
米至米1	10	4,720	0.2%	$42.33	0.4%
2026	122	189,335	8.6%	21.80	7.9%
2027	120	274,679	12.5%	21.54	11.3%
2028	133	308,850	14.1%	21.26	12.6%
2029	129	292,608	13.3%	22.95	12.9%
2030	106	282,518	12.9%	17.64	9.5%
2031	37	87,317	4.0%	19.17	3.2%
2032	42	200,845	9.2%	15.16	5.8%
2033	47	142,957	6.5%	24.16	6.6%
2034	55	110,120	5.0%	24.40	5.1%
2035	49	104,765	4.8%	33.33	6.7%
此后	21	194,038	8.8%	48.38	18.0%
合计2	871	2,192,752	100.0%	$23.83	100.0%

		241,873	空缺总数2
		2,434,625	总平方英尺2

_____________________________

目前低于月租或正在续期的租约。

由于四舍五入，总数可能不够。

 
补充报告2025年12月31日– 40

 
            发展及重建活动


						Acadia的按比例份额（百万）
物业	AKR按比例分配份额	位置	估计稳定	美东时间。竣工时平方英尺		开发/再开发产生的成本		迄今为止的总成本2		预计未来范围				估计总范围
房地产投资信托基金

发展：
恒基大道扩建1号	100.0%	德克萨斯州达拉斯	2027/2028		176,000	$	101.7	$	101.7	$	87.3	$	106.2	$	189.0	$	207.9

重建：
第9街555号	100.0%	加利福尼亚州旧金山	待定		149,000		18.5		160.2		6.5		16.5		166.7		176.7
北密歇根大道840号	94.4%	伊利诺伊州芝加哥	待定		87,000		0.2		156.6	待定		待定		待定		待定
Brandywine控股公司	100.0%	特拉华州威尔明顿	2026		138,000		1.2		25.2		8.9		10.9		34.1		36.1
西岸高速公路	100.0%	纽约州史坦顿岛	待定		55,000		—		18.6	待定		待定		待定		待定
马克广场	100.0%	宾夕法尼亚州爱德华兹维尔	待定		107,000		—		3.7	待定		待定		待定		待定
贝德福德格林	100.0%	纽约州贝德福德山	待定		91,000		0.3		51.0	待定		待定		待定		待定
REIT再发展总额						$	20.2	$	415.3	$	15.4	$	27.4	$	200.8	$	212.8

REIT发展及再发展总额						$	121.9	$	517.0	$	102.7	$	133.6	$	389.8	$	420.7

投资管理

发展：
基金三
广阔空心公地	24.5%	纽约州法明代尔	2026/2027	待定		$	5.3	$	8.3	待定		待定		待定		待定

重建：
基金四
北密歇根大道717号	23.1%	伊利诺伊州芝加哥	待定	待定			0.9		27.8	待定		待定		待定		待定
投资管理发展及再发展总额						$	6.2	$	36.1	$	—	$	—	$	—	$	—

REIT及投资管理发展及再发展总额						$	128.1	$	553.1	$	102.7	$	133.6	$	389.8	$	420.7

_____________________________

公司拟与Ignite-Rebees DevCo LLC合作，预计将保留95%的控股权益。

总成本包括资产的原始购置成本。公司目前没有将上述“再开发”资产和“基金III开发”中包含的资产的利息或账面成本资本化。

 
补充报告2025年12月31日– 41

 
            发展及重建活动



物业	AKR按比例分配份额	位置	估计稳定	美东时间。竣工时平方英尺
预稳：
210 Bowery（基金IV）	23.1%	纽约州纽约市	2026		2,538
801 Madison（Fund IV）	23.1%	纽约州纽约市	2026		2,522
27 E 61st Street（Fund IV）	23.1%	纽约州纽约市	2026		4,177
第三大道1035号（基金IV）	23.1%	纽约州纽约市	2026	不适用
恒基大道2323-2409号（REIT）	100.0%	德克萨斯州达拉斯	2026		38,500
城市中心（REIT）	100.0%	加利福尼亚州旧金山	2026/2027		241,000
Route 6 Mall（REIT）	100.0%	宾夕法尼亚州洪斯代尔	2026		154,000
City Point（Fund II）	80.0%	纽约州布鲁克林	2026/2027		536,198
651-671 West Diversey（REIT）	100.0%	伊利诺伊州芝加哥	2026/2027		40,000

 
补充报告2025年12月31日– 42

 
            重要笔记

关于前瞻性陈述的特别说明

本补充披露中包含的某些陈述可能包含1933年《证券法》第27A条和1934年《证券交易法》第21E条含义内的前瞻性陈述，因此可能涉及已知和未知的风险、不确定性和其他因素，可能导致公司的实际结果、业绩或成就与此类前瞻性陈述明示或暗示的未来结果、业绩或成就存在重大差异。前瞻性陈述基于某些假设，描述了公司的未来计划、战略和预期，通常可以通过使用“可能”、“将”、“应该”、“预期”、“预期”、“估计”、“相信”、“打算”或“项目”等词语或其否定或其他变体或类似术语来识别。可能对公司运营和未来前景产生重大不利影响的因素包括但不限于公司10-K表格年度报告中“风险因素”标题下所述的因素。在评估此处包含或通过引用纳入的任何前瞻性陈述时，应考虑这些风险和不确定性。

非公认会计原则财务措施

除了主要的GAAP演示之外，公司还使用了某些非GAAP绩效衡量标准，因为管理层认为这些衡量标准可以提高对公司运营结果的理解。我们不断评估我们报告的非公认会计原则绩效衡量标准的有用性、相关性、局限性和计算，以确定如何最好地向投资大众提供相关信息，因此此类报告衡量标准可能会发生变化。该公司的非GAAP业绩计量有局限性，因为它们不包括影响运营的所有收入和支出项目，因此，应始终被视为补充财务结果。此外，公司对非GAAP指标的计算可能无法与其他不同定义这些指标的房地产投资信托基金（“REITs”）或房地产公司报告的类似标题的非GAAP指标进行比较，因此，了解公司定义和计算每个非GAAP指标的方式非常重要。本补充包中提供了最直接可比的GAAP财务指标与所提出的非GAAP财务指标之间差异的量化调节。

公司及其投资者常用的以下非公认会计准则衡量指标来理解和评估公司的经营业绩和业绩：

运营资金（“FFO”）：公司认为，美国全国房地产投资信托协会（“NAREIT”）定义的FFO是权益型REIT运营业绩的适当补充披露，因为它在REIT和分析师社区中被广泛接受和使用。提出FFO是为了协助投资者分析公司的表现。它很有帮助，因为它排除了净收益中包含的不代表经营业绩的各种项目，例如出售财产的收益（或损失）以及折旧和摊销。与NAREIT定义一致，公司将FFO定义为净收入（按照公认会计原则计算），不包括（i）出售折旧物业的收益（或损失）；（ii）折旧和摊销；（iii）与公司主要业务相关的房地产资产减值以及为其经营组合开发物业而持有的土地；（iv）控制权变更的收益（损失）和（v）未合并的合伙企业和合资企业调整后的收益（损失）。同样符合NAREIT对FFO的定义，该公司选择将其主要业务附带的未实现持有收益（损失）的影响包括在内，包括与其在FFO中对Albertsons的投资相关的影响。FFO不代表GAAP定义的运营产生的现金，也不表示可用于满足包括分配在内的所有现金需求的现金，不应被视为用于评估公司业绩的净收入的替代方案，也不应被视为衡量流动性的现金流量的替代方案。

调整后FFO（“AFFO”）：公司还提供了另一项经营业绩的补充披露，即AFFO。该公司将AFFO定义为根据（i）直线租金、（ii）非房地产折旧、（iii）基于股票的补偿、（iv）财务成本和管理合同成本的摊销、（v）租户改善、（vi）租赁佣金和（vii）资本支出进行调整的FFO。

 
补充报告2025年12月31日– 43

 
            重要笔记

特殊项目前FFO：公司可能还会不时提供另一项经营业绩补充披露，特殊项目前FFO。公司将特殊项目前的FFO定义为对某些不寻常项目进行调整的FFO，包括（i）管理层认为不具有可比性和指示性的公司经营房地产投资组合结果的费用、收入和收益；（ii）主要业务附带的未实现持有收益（损失）的影响，包括与其在Albertsons的投资相关的收益，以及（iii）公司在Albertsons的投资的任何已实现收入或收益。公司在特殊项目前计算FFO的方法可能与其他REITs使用的方法不同，因此可能无法与此类其他REITs进行比较。

调整后的FFO：公司认为，从2026财年开始引入新的补充措施有助于评估经营业绩和比较历史财务期间。该公司将FFO定义为调整后的FFO，是针对管理层认为不能反映持续的核心经营业绩的项目进行调整的FFO，包括不可比的收入、费用、收益和亏损。虽然这些调整可能会受到不同时期的波动，有正面和负面的短期影响，但管理层认为，消除这些项目的影响增强了我们对物业经营业绩的理解。公司计算调整后FFO的方法可能与其他REITs使用的方法不同，因此可能无法与此类其他REITs进行比较。

净营业收入（“NOI”）：公司使用NOI来做出投资和资本分配决策，管理层认为NOI作为业绩衡量标准对投资者很有用，因为在不同时期进行比较时，NOI反映了入住率、租金、运营成本以及在无杠杆基础上的收购和处置活动的趋势对运营的影响，提供了从净收入中无法立即显现的视角。公司通过本报告补充文件中详述的物业收入和物业费用之间的差额计算NOI。管理层不认为NOI是其投资管理投资的有意义的措施，因为投资管理主要投资于通常需要大量租赁和开发的物业，并且主要由有限寿命投资工具组成。

Same-Property：在公司对NOI的分析中，特别是为了使不同时期的NOI比较有意义，重要的是提供在每个呈报时期内公司在役和拥有的物业的信息。本公司指在呈列的最早期间开始前取得或投入使用的物业，并由本公司拥有至最近期间结束时呈列为“同一物业”。因此，“同一物业”不包括在最早呈报期间开始后投入使用、收购、重新定位或持有或用于开发或再开发的物业，或在最近呈报期间结束前处置的物业。

EBITDA：公司将EBITDA定义为归属于公司股东的净收益（亏损），经调整以排除利息费用、所得税、折旧和摊销的影响。EBITDA旨在代表一种基于GAAP的经营业绩衡量标准，在资本结构、税收状况以及非现金折旧和摊销的影响之前将收益分开。与行业惯例一致，公司进一步调整GAAP净收入，以去除某些与我们的核心经营业绩无关或不具有指示性的项目。这些包括高于或低于市场的租赁摊销、处置物业的收益或损失、投资的未实现持有收益或损失、减值费用、已实现收益以及控制权变更或其他非经常性项目的影响。这些额外调整在确定GAAP EBITDA后应用，并包含在调整后EBITDA的计算中，这是一种用于评估运营绩效的补充性非GAAP衡量标准。

该公司还在“按比例份额”的基础上提出了某些非公认会计准则财务指标。这些金额计算为根据公认会计原则确定的合并金额，经调整以包括公司在其未合并合资企业的金额中的比例份额（基于公司的所有权权益，在某些情况下，在优先分配后），并排除合伙人在公司合并合资企业中的业绩份额（基于合伙人的所有权百分比）。

 
补充报告2025年12月31日– 44

 
            重要笔记

管理层认为，这份报告为投资者提供了有关公司财务状况和经营业绩的有用信息，因为公司参与了几家重要的合资企业。在某些情况下，公司行使重大影响力但不控制合资企业，要求GAAP应用权益法会计，这导致财务报告目的不合并。在其他情况下，即使公司的合作伙伴持有大量所有权权益，GAAP也需要合并。因此，管理层认为，在按比例份额的基础上提出这些措施有助于投资者在考虑其在这些合资企业的真正经济利益后更好地了解公司的财务状况和经营业绩。该公司警告称，这些计算中使用的所有权百分比可能无法充分反映持有合并或未合并合资企业权益的所有法律和经济影响，这些安排通常包括与决策权、分配、权益可转让性、融资和担保、清算和其他事项相关的不同规定。因此，这些措施应被视为补充，而不是替代公司的GAAP财务信息。

该公司还按比例提供了某些运营指标，例如入住率和租赁百分比。这些金额将公司的合并投资组合面积与其来自未合并合资企业的面积份额（基于所有权权益）相结合，扣除合作伙伴来自合并合资企业的份额。

 
补充报告2025年12月31日– 45