美国

证券交易委员会

华盛顿特区20549

 

表格10-K

根据《公约》第13或15（d）条提交的年度报告 1934年证券交易法

 

截至2024年12月31日止财政年度

 

或

 

☐根据第13或15（d）条提交的过渡报告 1934年证券交易法

对于从到的过渡期

委托文件编号1-9321

Universal Health Realty Income Trust

（在其章程中指明的注册人的确切名称）

马里兰州	23-6858580
（国家或其他司法 公司或组织）	（I.R.S.雇主 识别号码）
环球企业中心 南湾道367号 邮政信箱61558 宾夕法尼亚州普鲁士国王	19406-0958 （邮编）
（主要行政办公室地址）

注册人的电话号码，包括区号：（610）265-0688

根据该法第12（b）节登记的证券：

各类名称		交易代码（s）		注册的各交易所名称
实益权益股份，面值0.01美元		UHT		纽约证券交易所

根据该法第12（g）节注册的证券：无

如果注册人是《证券法》第405条所定义的知名且经验丰富的发行人，请用复选标记表示。

是☐没有

如果根据该法第13条或第15（d）条，注册人没有被要求提交报告，请用复选标记表示。

是☐没有

用复选标记表明注册人（1）在过去12个月内（或要求注册人提交此类报告的较短期限内）是否已提交1934年证券交易法第13或15（d）条要求提交的所有报告，以及（2）在过去90天内是否已遵守此类提交要求。

是 ☒ 否 ☐

用复选标记表明注册人在过去12个月（或在注册人被要求提交此类文件的较短时间内）是否以电子文件方式提交了根据S-T条例第405条（本章第232.405条）要求提交的每一份互动数据文件。

是 ☒ 否 ☐

通过复选标记指明注册人是大型加速申报人、加速申报人、非加速申报人、较小的报告公司还是新兴成长型公司。参见《交易法》第12b-2条中“大型加速申报人”、“加速申报人”、“小型申报公司”和“新兴成长型公司”的定义。

大型加速披露公司		☐		加速披露公司		☐
非加速披露公司		☒		较小的报告公司		☒
				新兴成长型公司		☐

如果是新兴成长型公司，请用复选标记表明注册人是否选择不使用延长的过渡期来遵守根据《交易法》第13（a）节提供的任何新的或修订的财务会计准则。☐

用复选标记表明注册人是否已就编制或出具审计报告的注册会计师事务所根据《萨班斯-奥克斯利法案》（15 U.S.C. 7262（b））第404（b）节对其财务报告内部控制有效性的评估提交报告和证明。☒

如果证券是根据该法第12（b）节登记的，请用复选标记表明备案中包括的登记人的财务报表是否反映了对先前发布的财务报表的错误更正。☐

用复选标记表明这些错误更正中是否有任何重述，需要对注册人的任何执行官根据§ 240.10D-1（b）在相关恢复期间收到的基于激励的补偿进行恢复分析。☐

用复选标记表明注册人是否为空壳公司（定义见该法第12b-2条）是☐否

截至2024年6月30日，非关联公司持有的有投票权股份和无投票权股份的总市值：5.031亿美元（仅就此计算而言，董事会的所有成员均被视为关联公司）。截至2025年1月31日登记人已发行实益权益的股份数量：13,850，613。

以引用方式纳入的文件

 

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Universal Health Realty Income Trust

2024表格10-K年度报告

目 录

 

第一部分
项目1	商业	1
项目1a	风险因素	8
项目1b	未解决的员工评论	18
项目1c	网络安全	19
项目2	物业	21
项目3	法律程序	27
项目4	矿山安全披露	27
第二部分
项目5	市场为注册人的普通股权益、相关股东事项及发行人购买股本证券	27
项目6	保留	28
项目7	管理层对财务状况和经营成果的讨论与分析	29
项目7a	关于市场风险的定量和定性披露	40
项目8	财务报表和补充数据	41
项目9	与会计师在会计和财务披露方面的变化和分歧	42
项目9a	控制和程序	42
项目9b	其他信息	45
第三部分
项目10	董事、行政总裁及公司管治	46
项目11	高管薪酬	46
项目12	若干受益所有人的证券所有权和管理层及相关股东事项	46
项目13	若干关系及关联交易、董事独立性	46
项目14	首席会计师费用和服务	46
第四部分
项目15	展品和财务报表附表	47
项目16表格10-K摘要		50
签名		51

 

 

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这份关于10-K表格的年度报告是截至2024年12月31日的年度报告。本年度报告修改并取代本年度报告之前提交的文件。我们未来向美国证券交易委员会（“SEC”）提交的信息将自动更新并取代本年度报告中包含的信息。在这份年报中，“我们”“我们”“我们的”“信托”是指环球医疗信托及其子公司。

如本年度报告所披露，包括第一部分第1项。-与UHS（UHS of Delaware，Inc.）的全资子公司Universal Health Services, Inc.（“UHS”）的关系，根据日期为1986年12月24日并经2019年1月1日修订和重述的每年可续期咨询协议的条款担任我们的顾问。顾问协议将于每年的12月31日到期；但是，我们可以续签该协议，但须经与UHS无关的受托人确定，顾问的表现令人满意。咨询协议延长至2025年，条款与2024年、2023年和2022年期间实施的咨询协议相同。我们的管理人员是UHS的全体员工，其方式是通过其全资子公司Delaware，Inc.的UHS。此外，我们医院的五处设施出租给UHS的全资子公司，我们医院的其中一处设施出租给TERM3的全资子公司与第三方的合资企业，而UHS的子公司是由我们全资或共同拥有的二十座医疗办公楼（“MOBs”）、独立的急诊科的租户。任何在本报告中提及“UHS”或“UHS设施”均指Universal Health Services, Inc.的子公司，包括Delaware，Inc.的UHS。

在这份年度报告中，“收入”一词不包括我们拥有各种非控股股权的未合并有限责任公司33%至95%的收入。截至2024年12月31日，我们对四家共同拥有的LLC/LP进行了投资。我们目前以权益法核算我们在这些投资的收益/损失中所占的份额（见此处包含的合并财务报表附注8）。

 

 

 

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第一部分

项目1。商业

一般

我们是一家房地产投资信托基金（“REIT”），于1986年开始运营。我们投资于医疗保健和人类服务相关设施，目前包括急症护理医院、行为健康护理医院、专科设施、独立的急诊部门、托儿中心和医疗/办公楼。截至2025年2月26日，我们在美国二十一个州拥有七十六项房地产投资或承诺，包括：（i）六项医院设施，包括三项急症护理和三项行为健康护理；（ii）六十项医疗/办公楼；（iii）四个独立的急诊部门（“FED”）；（iv）四个学前教育和儿童保育中心；（v）一个位于印第安纳州埃文斯维尔的专业设施，目前处于空置状态，以及；（vi）一个由位于伊利诺伊州芝加哥的空置土地组成的物业。

可用信息

我们的主要行政办公室位于Universal Corporate Center，367 South Gulph Road，King of Prussia，PA 19406。我们的电话是（610）265-0688。我们的网站位于http://www.uhrit.com。我们向SEC提交的年度、季度和当前报告的副本，以及对这些报告的任何修订，均可在我们的网站上免费获取。我们的文件也可在SEC维护的网站www.sec.gov上向公众提供。此外，我们还采用了治理准则、适用于我们所有高级职员和董事的商业行为和道德准则、高级职员的Code of Ethics以及董事会审计委员会、薪酬委员会以及提名和公司治理委员会各自的章程。这些文件也可在我们的网站上免费查阅。此类报告和章程的副本以印刷版提供给提出请求的任何股东。这样的请求应该向我们在宾夕法尼亚州普鲁士国王公司总部的秘书提出。我们打算通过及时在我们的网站上发布这些信息来满足8-K表第5.05项下的披露要求，这些要求与修订或放弃我们关于高级管理人员的Code of Ethics的任何条款有关。本公司网站发布的信息未纳入本年度报告。

根据《纽约证券交易所上市公司手册》第303A.12（a）节，我们于2024年向纽约证券交易所提交了CEO认证。此外，本年度报告的附件31.1和31.2中包含我们的CEO和CFO对我们根据2002年《萨班斯-奥克斯利法案》第302条进行的公开披露质量的认证。

设施概况

截至2025年2月26日，我们对位于21个州的76个设施进行了投资，包括：

设施名称		位置		设施类型		所有权		保证人
麦卡伦医疗中心（甲）		德克萨斯州麦卡伦		急性护理		100%		Universal Health Services, Inc.
惠灵顿地区医疗中心（a）		佛罗里达州棕榈滩W。		急性护理		100%		Universal Health Services, Inc.
艾肯地区医疗中心（A）		艾肯，SC		急性护理		100%		Universal Health Services, Inc.
极光阁行为健康服务（a）		艾肯，SC		行为健康		100%		Universal Health Services, Inc.
Canyon Creek行为健康（a）		Temple，TX		行为健康		100%		Universal Health Services, Inc.
Clive Behavioral Health（J）		爱荷华州克莱夫		行为健康		100%		环球保健服务公司和天主教健康倡议-爱荷华公司。
4058 W. Melrose Land（K）		伊利诺伊州芝加哥		空置土地		100%		--
埃文斯维尔设施（g）		埃文斯维尔，IN		特长		100%		--
家庭医生医务室Bldg.（b）		洛杉矶什里夫波特		暴民		100%		Christus Health Northern Louisiana
Kings Crossing的专业建筑
A（b）号楼		德克萨斯州金伍德		暴民		100%		--
B座（b）		德克萨斯州金伍德		暴民		100%		--
切斯特布鲁克学院（B）		宾夕法尼亚州奥杜邦		学前教育和儿童保育		100%		SEG，Incorporated
切斯特布鲁克学院（B）		新不列颠，宾夕法尼亚州		学前教育和儿童保育		100%		SEG，Incorporated
切斯特布鲁克学院（B）		宾夕法尼亚州纽敦		学前教育和儿童保育		100%		SEG，Incorporated
切斯特布鲁克学院（B）		宾夕法尼亚州乌克伦		学前教育和儿童保育		100%		SEG，Incorporated
南新月中心I（b）		乔治亚州里弗代尔		暴民		100%		--
南新月中心，II（d）		乔治亚州里弗代尔		暴民		100%		--
圣马修斯医疗广场II（C）		肯塔基州路易斯维尔		暴民		33%		--
沙漠谷医疗中心（E）		亚利桑那州凤凰城		暴民		100%		--
柏木专业中心（b）
8101		德克萨斯州斯普林		暴民		100%		--
8111		德克萨斯州斯普林		暴民		100%		--
沙漠泉医疗广场（d）		内华达州拉斯维加斯		暴民		100%		--
701 South Tonopah Bldg.（a）		内华达州拉斯维加斯		暴民		100%		--
圣达菲专业广场（E）		亚利桑那州斯科茨代尔		暴民		100%		--
Summerlin医院MOB I（d）		内华达州拉斯维加斯		暴民		100%		--
Summerlin医院MOB II（d）		内华达州拉斯维加斯		暴民		100%		--
丹伯里医疗广场（B）		康涅狄格州丹伯里		暴民		100%		--
Mid Coast Hospital MOB（C）		布朗斯威克，我		暴民		74%		--
罗森博格儿童医疗广场（E）		亚利桑那州凤凰城		暴民		100%		--
金影（d）

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设施名称		位置		设施类型		所有权		保证人
700影巷MOB		内华达州拉斯维加斯		暴民		100%		--
2010 & 2020 Goldring MOBs		内华达州拉斯维加斯		暴民		100%		--
Apache Junction Medical Plaza（E）		亚利桑那州Apache Junction		暴民		100%		--
春谷医疗办公楼（d）		内华达州拉斯维加斯		暴民		100%		--
春谷医院医疗办公大楼二（d）		内华达州拉斯维加斯		暴民		100%		--
Sierra San Antonio Medical Plaza（E）		Fontana，加利福尼亚州		暴民		100%		--
凤凰儿童东谷关爱中心（E）		亚利桑那州凤凰城		暴民		100%		--
百年山医疗办公楼（d）		内华达州拉斯维加斯		暴民		100%		--
棕榈谷医疗广场（D）		加利福尼亚州 Palmdale		暴民		100%		--
Summerlin Hospital Medical Office Building III（d）		内华达州拉斯维加斯		暴民		100%		--
Vista Medical Terrace（d）		内华达州斯帕克斯		暴民		100%		--
The Sparks Medical Building（D）		内华达州斯帕克斯		暴民		100%		--
Texoma医疗广场（d）（O）		德克萨斯州丹尼森		暴民		100%		--
BRB医疗办公楼（E）		德克萨斯州金伍德		暴民		100%		--
3811 E.贝尔（E）		亚利桑那州凤凰城		暴民		100%		--
Lake Pointe医学艺术大楼（E）		Rowlett，TX		暴民		100%		--
福尼医疗广场（E）		德克萨斯州福尼		暴民		100%		--
托斯卡纳专业大楼（E）		德克萨斯州欧文		暴民		100%		--
Emory at Dunwoody Building（E）		佐治亚州亚特兰大		暴民		100%		--
PeaceHealth Medical Clinic（E）		华盛顿州贝灵厄姆		暴民		100%		--
福尼医疗广场II（C）		德克萨斯州福尼		暴民		95%		--
西北德州专业办公大楼（E）		德克萨斯州阿马里洛		暴民		100%		--
5004普尔路MOB（A）		德克萨斯州丹尼森		暴民		100%		--
Ward Eagle Office Village（E）		密歇根州法明顿希尔斯		暴民		100%		--
Sugar Creek西北医疗中心（E）		本顿维尔，AR		暴民		100%		--
汉诺威急救中心（E）		弗吉尼亚州Mechanicsville		美联储		100%		亨利科医生医院
South Texas ER at Weslaco（A）（L）		德克萨斯州韦斯拉科		美联储		100%		--
South Texas ER at Mission（A）（L）		任务，德克萨斯州		美联储		100%		--
哈斯医疗办公园区（E）		爱荷华州奥图姆瓦		暴民		100%		区域医院合作伙伴
皮埃蒙特-罗斯韦尔医师中心（E）		乔治亚州桑迪斯普林斯		暴民		100%		--
皮埃蒙特-维宁斯医师中心（E）		Vinings，GA		暴民		100%		--
麦迪逊专业办公楼（E）		麦迪逊，AL		暴民		100%		--
钱德勒企业中心III（E）		亚利桑那州钱德勒		暴民		100%		--
弗雷德里克·克雷斯特伍德MOB（E）		弗雷德里克，医学博士		暴民		100%		--
2704 North Tenaya Way（E）		内华达州拉斯维加斯		暴民		100%		--
恒基医疗广场（d）		内华达州亨德森		暴民		100%		--
汉堡健康中心（E）		宾夕法尼亚州汉堡		暴民		100%		--
拉斯帕尔马斯德尔索尔应急中心-西部（E）		德克萨斯州埃尔帕索		美联储		100%		--
博蒙特医疗睡眠中心大楼（E）		密歇根州绍斯菲尔德		暴民		100%		--
Bellin Health家庭医学中心（E）		密歇根州埃斯卡纳巴		暴民		100%		--
Texoma Medical Plaza II（H）		德克萨斯州丹尼森		暴民		95%		--
Sand Point Medical Properties（E）		密歇根州埃斯卡纳巴		暴民		100%		费森尤斯医疗控股有限公司。
火台面（a）		内华达州拉斯维加斯		办公楼		100%		Universal Health Services, Inc.
140路Thomas Johnson驱动器（b）		弗雷德里克，医学博士		暴民		100%		--
博蒙特心脏和血管中心（b）		密歇根州迪尔伯恩		暴民		100%		--
Sierra Medical Plaza I（I）		内华达州里诺		暴民		100%		--
麦卡伦医生中心（a）（f）		德克萨斯州麦卡伦		暴民		100%		Universal Health Services, Inc.

其他信息

截至2024年12月31日，我们的投资组合中包括租赁给UHS子公司的六家医院设施，其中包括三家急症护理医院和三家行为健康护理医院。这些医院的租赁产生的合并收入分别占我们2024年、2023年和2022年合并收入的约24%、25%和26%。截至2025年1月1日

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关于6家急性和行为健康护理医院有固定期限，平均剩余7.6年，包括一到七年、五年或十年不等的续保选择。每个医院的剩余租赁条款因医院而异，包含在第2项中。属性。

我们认为，设施的利息、税项、折旧、摊销和租赁租金费用前利润（“EBITDA”）和设施的EBITDA除以最低租金加上应付给我们的额外租金之和（“覆盖率”），这是非公认会计准则财务指标，有助于我们和我们的投资者作为衡量医院设施运营业绩的衡量标准。EBITDA被用作设施从运营中产生的估计现金流（在租金支出、资本增加和还本付息之前）的指标，我们用它来评估设施的财务可行性及其支付租金的能力。我们拥有的六家医院（均出租给UHS的子公司）的合并加权平均覆盖率在2024年期间约为8.3（范围为0.02至13.5），在2023年期间约为5.5（范围为-0.4至10.0）。

根据我们医院设施、独立急诊、一些单租户MOB以及学前和托儿中心的租赁条款，每个承租人，包括UHS的子公司，负责建筑物的运营、维护、翻新和财产保险。我们，或我们投资的有限责任公司，负责其余MOB的建筑运营、维护和翻新，然而，与MOB相关的部分或在某些情况下全部费用被直接转嫁给租户。可能会建立现金储备，为多租户MOB所需的建筑维护和翻新提供资金。承租人被要求维护租赁物业的所有风险、重置成本和商业财产保险保单，我们或我们投资的有限责任公司也被命名为这些保单的被保险人。此外，我们，UHS或我们所投资的有限责任公司，为所有财产投保财产保险。有关我们租赁条款的更多信息，请参阅“与Universal Health Services, Inc.的关系”

有关我们的总资产、负债、债务、收入、收入和其他经营信息，请参阅我们的合并财务报表和本年度报告中包含的合并财务报表附注。

与Universal Health Services, Inc.（“UHS”）的关系

租赁：我们于1986年开始运营，从UHS的子公司购买了某些物业并立即将物业租回给各自的子公司。下文提供截至2025年1月1日租赁给UHS子公司的每家医院的基本租金以及租赁和续租条款。基本租金按月支付。麦卡伦医疗中心的租约还规定了奖金租金，根据将医院当前季度收入与基准年相应季度进行比较的计算，按季度支付。与UHS下属公司进行的医院租赁，除关于Clive Behavioral Health Hospital（由UHS与无关联第三方合资经营）的租赁外，均由UHS无条件担保且相互交叉违约。Clive Behavioral Health的租约由UHS（52%）和天主教健康倡议-爱荷华（48%）在几个基础上提供保证。

于2024年12月31日、2023年12月31日及2022年12月31日租赁予UHS附属公司的三个急性护理和三个行为健康护理医院设施的租赁所产生的合并收入，分别占我们截至2024年12月31日、2023年12月31日及2022年12月31日止年度综合收入的约24%、25%及26%。除了六个UHS医院设施外，我们还有二十个物业，包括医疗/办公楼和FED，这些物业由我们全资或共同拥有，其中包括属于UHS子公司的租户。从UHS相关租户产生的总收入占我们截至2024年12月31日止五年综合收入的约38%（截至2024年12月31日、2023年和2022年12月31日止年度分别约为40%、41%和40%）。

2021年12月，我们与UHS及其某些关联公司订立了经修订的资产买卖协议。根据交易条款，除我们向UHS的全资子公司UHS支付的410万美元现金向我们购买外，TERM1向我们转让的位于加利福尼亚州的一家急症护理医院（按其公允市场价值）和UHS的两家全资子公司的房地产资产（按其公允市场价值）、位于南卡罗来纳州艾肯的艾肯地区医疗中心（“艾肯”）（其中包括一家急症护理医院和一家行为健康馆）的房地产资产以及位于德克萨斯州坦普尔的Canyon Creek Behavioral Health（“Canyon Creek”）。由于UHS在Aiken和Canyon Creek的租赁协议范围内的购买选择权，根据美国公认会计原则，该交易作为失败的售后回租入账，而我们就与UHS的资产买卖协议所收购的物业作为融资安排入账。根据租约，所收购物业的年租金总额（按月支付给我们）在2024年为590万美元，在2023年为580万美元，在2022年为570万美元。包含在我们综合收益表中并反映为融资租赁利息收入的租赁付款部分，截至2024年12月31日止年度约为540万美元，截至2023年12月31日和2022年12月31日止年度各为550万美元。截至2024年12月31日和2023年12月31日，我们的综合资产负债表包括与该交易相关的融资应收账款，分别为8280万美元和8330万美元。

根据我们与UHS的若干附属公司于1986年12月24日及2021年12月31日订立的主租赁条款（“主租赁”），该等条款规管McAllen Medical Center、Wellington Regional Medical Center（受日期为1986年12月24日的主租赁规管）、Aiken Regional Medical Center及Canyon Creek Behavioral Health（受日期为2021年12月31日的主租赁规管，经修订）的租赁，所有这些均为医院物业，且均为UHS的全资附属公司，UHS有选择权，其中包括，通过提供通知按下述租赁条款续签租约

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在当前任期终止前至少90天向我们提交。UHS还有权根据以下任一情况按其评估公允市场价值向我们购买相应的租赁设施：（i）在租赁期或任何续约期限结束时；（ii）在发生信托控制权变更时提前一个月通知，或；（iii）在租赁规定的时间段内，如果UHS向我们提供通知，表明他们有意提供替代财产/财产以换取从我们租赁的四个全资拥有的UHS医院设施中的一个（或多个），如果我们无法与UHS就可替代的属性达成一致。此外，UHS拥有以下权利的优先购买权：（i）在租赁条款期间和之后的特定期间内以任何第三方要约的相同价格、条款和条件购买相应的租赁设施，或；（ii）在租赁期结束时以及之后的特定期间内根据任何第三方要约以相同条款和条件续租相应的租赁设施。

此外，UHS的一家全资子公司是与一家无关第三方的合资企业的管理成员，该合资企业经营并向我们租赁Clive Behavioral Health，这是一家位于爱荷华州克莱夫的拥有100个床位的行为保健设施。根据有关该设施的租约，合营公司可选择（其中包括）按租赁协议规定的条款续租，方法是在当时的租期终止前至少270天向我们提供通知。合营企业还有权根据以下任一情况以其评估公允市场价值向我们购买租赁设施：（i）在租赁期或任何续约期限结束前至少270天发出通知，或；（ii）在信托控制权发生变更后12个月内的任何时间提前30天发出通知（如果合营企业拒绝行使其购买权，UHS也有此权利）。此外，该合资企业在任何第三方出售之前拥有购买该设施的优先要约权。

下表详细列出截至2025年1月1日与UHS相关的每份医院租约的现有租期及续期选择，包括三间急症护理医院及三间行为健康医院：

医院名称		年度 最低 租金				结束 租赁期限		续展 任期 （年）
麦卡伦医疗中心		$	5,485,000			2026年12月		5（a）
惠灵顿地区医疗中心		$	6,805,000			2026年12月		5（b）
艾肯地区医疗中心/Aurora Pavilion行为健康服务		$	4,164,000			2033年12月		35（c）
峡谷溪行为健康		$	1,882,000			2033年12月		35（c）
克莱夫行为健康		$	2,851,000			2040年12月		50（d）

2024年10月，UHS的两家全资子公司分别对位于德克萨斯州Weslaco和Mission的两辆FED行使了5年期续保选择权，期限为2025年2月1日至2030年1月31日。计划在2025年2月1日至2026年1月31日期间每年增加2%的续租租约的年租费总额约为110万美元。UHS的全资子公司在这些FED中的每一个上都剩余五个5年期续约选择权，其中前三个续约选择权（涵盖2030至2044年）规定租赁费率每年增加2%，其余两个5年期续约选择权（涵盖2045至2054年）规定按当时公允市场价值的租赁费率。这些租赁相互交叉违约且在每一次延长的5年期限届满时，UHS的全资子公司拥有以届时公允市场价值购买租赁物的选择权。

管理层无法预测是否会在其租赁期结束时续签与UHS全资子公司的租赁，这些子公司拥有按现有租赁费率或公允市场价值租赁费率续签的选择权，或我们的任何其他租赁。如果不按现行费率或公允市场价值租赁费率续租租约，我们将被要求为这些设施寻找其他运营商和/或以可能不如当前租约对我们有利的条款订立租约。此外，如果UHS的子公司在租赁期届满时行使选择权购买相应的租赁医院或FED设施，如果我们无法从所收到的销售收益中获得有利的回报率，与目前根据这些租赁赚取的租金收入相比，我们未来的收入可能会减少。

在2023年第三季度，我们收购了麦卡伦医生中心，这是一家位于德克萨斯州麦卡伦的MOB，收购价格约为760万美元，其中包括交易成本。该建筑物的可出租面积约为7.95万平方英尺，为100%业主出租给UHS的全资子公司McAllen Hospitals，L.P。三重网主租约为期十二年，计划于2035年8月31日到期。McAllen Hospitals，L.P.可选择将租期延长三个连续十年。初步年度基本租金约为624,000美元。

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2023年第一季度，Sierra Medical Plaza I的建设基本完成，这是一个位于内华达州里诺的多租户MOB，由约86,000平方英尺的可出租面积组成。这家MOB位于北内华达塞拉医疗中心的院内，这是一家新建的急症护理医院，由UHS的全资子公司拥有和运营，于2022年4月期间竣工并开业。MOB的成本估计约为3500万美元，其中约3000万美元是截至2024年12月31日发生的。就该MOB而言，我们与UHS的全资附属公司订立地面租赁及主弹性租赁协议，两者均已于2023年3月开始生效。master flex租赁协议的期限为十年，计划于2033年3月31日到期。MOB的68%已出租，包括可出租平方英尺的34%的十年master flex租约。主弹性租赁协议须根据第三方租赁的执行情况作出减少。地面租约的租期为75年，计划于2098年3月2日届满。

我们是与UHS的子公司（针对合并和未合并投资）的十三份地面租赁的承租人，其中一份于2023年3月开始。与UHS附属公司进行的地面租赁的剩余租赁期限介乎约25年至约74年。这些物业的年度租赁付款总额在2024年底止年度约为571,000美元，预计2025年底至2028年各年度为571,000美元，此后总计为3130万美元。有关我们租赁会计的进一步披露，请参阅合并财务报表附注4-租赁会计。

高级职员和员工：我们的高级职员都是UHS全资子公司的员工，尽管截至2024年12月31日我们没有受薪员工，但我们的高级职员通常会以限制性股票或限制性股票单位的形式获得年度股票薪酬奖励。在特殊情况下，如果董事会薪酬委员会作出保证并认为适当，我们的高级职员还可能获得限制性股票形式的一次性薪酬奖励，和/或现金红利。

谘询协议：根据一份日期为1986年12月24日的谘询协议（并于2019年1月1日经修订及重述）（“谘询协议”），UHS的全资附属公司JALLAW，Inc.（“顾问”）的UHS担任我们的顾问。根据咨询协议，顾问有义务向我们提出投资计划，尽最大努力获得适合该计划的投资（尽管它没有义务向我们提出任何特定的投资机会），向我们提供行政服务并处理我们的日常事务。我们与UHS之间的所有交易必须获得与UHS无关联的受托人（“独立受托人”）的批准。在根据咨询协议提供服务时，顾问可利用独立的专业服务，包括会计、法律、税务和其他服务，顾问直接由我们报销。经我们或顾问六十天书面通知，咨询协议可因任何原因终止。咨询协议于每年12月31日到期；然而，经独立受托人确定顾问的表现令人满意，我们可予以续签。咨询协议延长至2025年，条款与2024年、2023年和2022年期间实施的咨询协议相同。

我们2024年、2023年和2022年的顾问费按我们的综合资产负债表得出的平均投资房地产资产的0.70%计算。根据对我们的咨询费以及其他一般和行政费用的审查，与行业同行集团相比，与2023年和2022年相比，2024年的咨询费计算保持不变。用于计算顾问费的平均房地产资产不包括我们综合资产负债表中的某些项目，例如，除其他外，累计折旧、现金和现金等价物、应收租赁款、递延费用和其他资产。顾问费按季度支付，可根据我们经审计的财务报表在年底进行调整。根据2024年、2023年和2022年期间平均投资房地产资产分别为7.83亿美元、7.57亿美元和7.28亿美元计算，2024年期间向UHS产生和支付（或应付）的咨询费为550万美元，2023年期间为530万美元，2022年期间为510万美元。

股份所有权：截至2024年12月31日及2023年12月31日，UHS拥有我们5.7%的已发行实益权益股份。

UHS SEC报告要求：UHS受美国证券交易委员会（“SEC”）报告要求的约束，被要求提交包含经审计财务信息的年度报告和包含未经审计财务信息的季度报告。由于UHS相关租户产生的总收入约占我们截至2024年12月31日止五年综合收入的38%（截至2024年12月31日止五年分别约占40%、41%及40%），且由于UHS的一家子公司是我们的顾问，因此我们鼓励您从SEC网站获取有关环球保健服务公司的公开文件。这些备案由UHS全权负责，不以引用方式并入本文。

税收

由于我们符合1986年《国内税收法》第856至860条规定的REIT资格，因此没有为联邦所得税目的作出任何规定，并打算继续保持这种资格。要获得REIT资格，我们必须满足某些组织和运营要求，包括将我们每年REIT应税收入的至少90%分配给股东的要求。作为一家房地产投资信托基金，我们作为股息分配给股东的收入一般不会被征收联邦、州或地方所得税。

更多信息请见“风险因素”下的标题“如果我们未能保持我们的REIT地位，我们将按常规公司税率对我们的应税收入征收联邦所得税”。

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竞争

我们竞争医疗保健相关设施的收购、租赁和融资。我们的竞争对手包括但不限于其他REITs、私人投资者和公司、银行、营利性和非营利性医院和医疗保健系统，以及其他公司，包括UHS。其中一些竞争对手规模更大，可能比我们的资本成本更低。这些发展可能导致我们的投资机会减少，资本成本的利差降低，这将损害我们的增长。

在我们的设施运营的大多数地理区域，还有其他设施提供与我们的设施提供的服务相当的服务。此外，一些相互竞争的设施由税收支持的政府机构或非营利公司拥有，可能会得到捐赠基金和慈善捐款的支持，并免征财产税、销售税和所得税。此类豁免和支持不适用于我们设施的某些运营商，包括UHS。在某些市场中，某些竞争设施可能比我们的设施拥有更多的财政资源、更好的设备并提供更广泛的服务。位于我们设施所服务区域的某些医院是提供医疗、手术和行为健康服务的专科医院，我们医院的经营者可能无法提供这些服务。门诊治疗和诊断设施、门诊手术中心和独立急诊的增加也增加了对我们的竞争。

此外，医院在岗医师的数量和质量是决定医院成功与否和竞争优势的重要因素。通常，医生负责做出入院决定并指导患者的治疗过程。我们设施的经营者在招聘和留住合格的医院管理人员、护士和其他医务人员方面也与其他医疗保健提供者展开竞争。我国急症护理医院的经营者不时可能会经历全国范围内熟练护理人员短缺的影响，这已经造成并可能继续造成工资、工资和福利费用的增长超过通货膨胀率。我们的经营者在吸引和留住合格的医师、护士和医疗支持人员方面可能会遇到困难。我们预计，我们的运营商，包括UHS，未来将继续遇到竞争加剧，这可能导致患者数量下降并损害其业务，进而可能损害我们的业务。

我们的大部分非医院物业由MOB组成，这些MOB位于医院设施的校园附近或校园内。这些物业或直接或间接地受到上述因素的影响，以及一般房地产因素，如办公空间的供需和市场出租率。为提高我们的竞争地位，我们预计我们将继续投资于额外的医疗保健相关设施，并将这些设施出租给合格的运营商，其中可能包括UHS的子公司。

监管和其他因素

在2024年、2023年和2022年的每一年中，我们分别有约27%、27%和29%的收入是根据与急症护理医院、行为健康护理医院和独立急诊（“FED”）运营商的租约赚取的，其中绝大多数是UHS的子公司。我们的急性和行为健康护理医院和FED的运营商所获得的很大一部分收入来自联邦和州的医疗保健计划，包括医疗保险和医疗补助（不包括管理的医疗保险和医疗补助计划）。

我们的急症护理设施和行为健康护理医院的很大一部分收入来自第三方付款人，包括医疗保险和医疗补助计划。近年来，这些政府项目的变化导致了对报销的限制，在某些情况下，还降低了医疗保健服务的报销水平。联邦和州政府项目的付款受法定和监管变更、行政裁决、解释和决定、使用审查要求以及联邦和州资金限制的影响，所有这些都可能大幅增加或减少项目付款，并影响向患者提供服务的成本和向设施付款的时间。我们和我们医院设施的运营商都无法预测近期和未来政策变化对我们各自运营结果的影响。此外，除其他外，《患者保护和负担得起的医疗法案》（“立法”）的资金要求和其他条款给联邦和州政府带来的不确定性和财政压力，可能会影响纳税人用于医疗保险和医疗补助计划的资金的可用性。此外，可能废除或取代立法可能会对医疗保健服务的报销产生重大影响。

越来越多的立法倡议已通过成为法律，这可能导致国家或州一级的医疗保健提供系统发生重大变化。已经颁布了立法，取消了对未能维持健康保险的处罚，这是最初的《患者保护和负担得起的医疗法案》（“ACA”）的一部分。拜登政府已采取行政行动来加强ACA，包括发布行政命令，实施特殊注册期，允许个人在年度开放注册期之外参加健康计划，并重新审查可能破坏ACA或医疗补助计划的政策。2022年8月16日通过的2022年通胀削减法案持续到2025年的2021年美国救援计划法案扩大了通过交易所购买保险的补贴，增加了交易所注册人数。然而，前任总统特朗普政府采取了各种措施，具有通过交易所减少入学人数的效果，因此补贴延期和其他交易所扩张活动的可能性值得怀疑。尽管迄今为止废除整个《ACA》的尝试尚未成功，但作为《减税和就业法案》的一部分，《ACA》的一项关键条款已被取消。2018年12月14日，德克萨斯州的一名联邦美国地方法院法官裁定整个《ACA》违宪。

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该裁决最终被上诉至美国最高法院，该法院在加利福尼亚诉德克萨斯州一案中裁定，该事件的原告缺乏提出其合宪性主张的资格。2022年9月7日，美国ACA面临最近的一次挑战，当时德克萨斯州联邦地区法院的一名法官在Braidwood Management诉Becerra一案中裁定，某些条款违反了美国宪法的任命条款和宗教自由恢复法。该决定被上诉至美国第五巡回上诉法院，该法院于2024年6月21日确认地区法院关于美国预防服务特别工作组建议的预防服务违宪的裁决。然而，第五巡回法院推翻了地区法院在全国范围内实施的禁令，暂时保留了获得大多数有争议的预防服务的机会。美国政府提出上诉，2025年1月10日，美国最高法院同意审理此事。未来是否会做出任何努力来挑战、取代或取代ACA或扩大或大幅修订其条款，目前不得而知。

此外，要求医疗保健行业遵守联邦、州和地方政府层面广泛而复杂的法律法规，其中包括：医院计费做法和服务价格；与医生和其他转诊来源的关系；医疗保健是否充足以及医疗设备和服务的质量；设施所有权；医疗和支持人员的资格；与健康相关信息和患者医疗记录相关的保密、维护、隐私和安全问题；由设有急诊科的医院对有紧急医疗状况的患者进行筛查、稳定和转移；认证，我们设施的许可和认证；运营政策和程序，以及；设施和服务的建设或扩建。

这些法律法规极其复杂，在很多情况下，我们设施的运营者并没有获得监管或司法解释的好处。未来，可能对这些法律法规的不同解释或执行可能会使我们的运营商当前或过去的做法受到不当或非法的指控，或可能要求他们对其设施、设备、人员、服务、资本支出计划和运营费用做出改变。尽管UHS和我们医院和FED的其他经营者认为他们的政策、程序和做法符合政府法规，但不能保证他们不会受到额外的政府询问或行动，或者他们不会因此而面临制裁、罚款或处罚。即使它们最终胜诉，根据上述法律、法规或规则之一进行的重大政府调查或行动也可能对它们产生重大不利影响，进而对我们产生不利影响。

我们的每一个医院设施都被视为经过认证，这意味着它们获得了认证，根据相关的州法律法规获得了适当的许可，并根据医疗保险计划获得了认证。维护认证设施的效果是允许这类设施参与医疗保险和医疗补助计划。我们医院设施的运营者认为，这些设施在材料上符合适用的联邦、州、地方和其他相关法规和标准。然而，如果我们的任何医院设施失去其视为已认证的地位，从而失去医疗保险或医疗补助计划下的认证，这些设施将无法从这些计划及其业务中的任何一个获得报销，反过来，我们的设施可能会受到重大不利影响。

与医疗保健行业相关的各种因素和政府监管，例如上面概述的那些，对我们产生影响是因为：

我们的急症护理医院、行为健康护理医院和FED的运营商所获得的很大一部分收入来自联邦和州的医疗保健计划，包括医疗保险和医疗补助计划。根据医疗保险和医疗补助计划的法定框架，许多一般急症护理操作受制于行政裁决、解释和酌处权，这可能会影响根据此类计划中的一个或两个计划以及其他第三方付款人支付的款项。联邦政府根据各种公式向其医疗保险计划下的参与医院付款。就住院服务而言，我们急症护理医院的经营者须遵守住院病人预期付款制度（“IPPS”）。IPPS下，医院对每次出院支付预定的固定支付金额。固定支付金额基于每位患者的Medicare严重程度诊断相关组（“MS-DRG”）。每个MS-DRG都会根据治疗该特定诊断的普通患者所需的估计医院资源强度分配一个付费率。这些费率基于历史上的全国平均费用，不考虑医院提供护理的实际费用。MS-DRG费率每年根据地理区域进行调整，并根据严重程度的统计正态分布进行加权。

门诊服务方面，急症护理医院根据门诊预期付费系统（“PPS”），按门诊程序代码付费。门诊PPS费率是一个地域调整的国家支付金额，包含医疗保险支付和受益人共同支付。门诊PPS项下的特别付款可通过过渡性转嫁付款和特别报销费率对某些新技术项目和服务进行。

我们的三家急症护理医院、三家行为健康护理设施和两家由UHS的子公司运营的FED，以及两家由非关联第三方运营的FED，分别位于德克萨斯州、佛罗里达州、弗吉尼亚州、南卡罗来纳州和爱荷华州。我们不能保证我们某些设施的运营商，特别是我们的医院运营商在美国获得的医疗补助收入减少

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上述国家，不会对这些运营商的未来经营业绩产生重大不利影响，进而可能对我们产生重大不利影响。

注册人的行政人员

 

姓名		年龄				职务
Alan B. Miller			87			董事会主席、首席执行官兼总裁
Charles F. Boyle			65			高级副总裁兼首席财务官
Cheryl K. Ramagano			62			高级副总裁-运营、财务主管和秘书
Karla J. Peterson			65			收购与发展副总裁

自1986年我们成立以来，Alan B. Miller先生一直担任我们的董事会主席兼首席执行官，并于2003年2月被任命为总裁。他此前一直担任我们的总统，直到1990年。Miller先生目前是UHS董事会的执行主席，此前曾担任UHS自1978年成立至2020年12月31日的董事会主席兼首席执行官。他在此之前还拥有UHS总裁的头衔，直到2009年Marc D. Miller被选为UHS总裁。Alan B. Miller先生是Marc D. Miller的父亲，后者于2008年12月当选为我们的董事会成员，同时担任UHS的UHS总裁兼首席执行官和董事会成员。Marc D. Miller此前于2009年至2020年12月31日期间担任UHS总裁。

Charles F. Boyle先生于2022年期间被任命为高级副总裁兼首席财务官，自2003年起担任本公司副总裁兼首席财务官。他自1991年起担任我们的副总裁兼财务总监。Boyle先生自1983年以来一直在UHS担任多个职务。2017年起任命UHS高级副总裁，并继续担任其控制人。2003年起任UHS副总裁、财务总监，1994年起任公司会计助理副总裁。

Cheryl K. Ramagano女士于2022年期间被任命为高级副总裁-运营、财务主管和秘书，自2003年起担任副总裁、财务主管和秘书。她从1992年开始担任我们的副总裁兼财务主管。Ramagano女士自1983年以来一直在UHS担任多个职务。2017年被任命为UHS高级副总裁，并继续担任其财务主管。她自2003年起担任UHS副总裁兼财务主管，自1994年起担任该公司助理财务主管。

Karla J. Peterson女士于2022年开始受雇于UHS后被任命为收购与开发副总裁。Peterson女士曾于2020年至2022年担任White Oak Healthcare MOB REIT，LLC的收购和资产管理董事总经理。在此之前，她曾于2017年至2020年担任A10资本执行副总裁。

项目1a。风险因素

我们面临许多已知和未知的风险，其中许多风险在下文和本年度报告的其他地方进行了描述。下文所述的任何事件都可能对我们的业务、财务状况和经营业绩产生重大不利影响。我们不知道或我们目前认为不重要的其他风险和不确定性也可能影响我们的业务和经营业绩。

我们医院设施的运营商，包括UHS，以及我们的医疗办公楼的收入和运营结果受到从政府和其他第三方付款人收到的付款的重大影响。

我们医院设施的运营商、FED和我们医疗办公楼的租户的很大一部分收入来自第三方支付方，包括医疗保险和医疗补助计划。近年来这些政府计划的变化导致了对报销的限制，在某些情况下还降低了医疗保健服务的报销水平。联邦和州政府项目的付款受法定和监管变更、行政裁决、解释和决定、使用审查要求以及联邦和州资金限制的影响，所有这些都可能大幅增加或减少项目付款，并影响向患者提供服务的成本和向设施付款的时间。我们的租户无法预测近期和未来政策变化对其运营的影响。

我们的三家急症护理医院、三家行为健康医院和四家FED，分别位于德克萨斯州、佛罗里达州、弗吉尼亚州、南卡罗来纳州和爱荷华州。我们无法保证，我们某些设施的运营商，特别是我们在上述各州的医院运营商所获得的医疗补助收入的减少不会对这些运营商的未来经营业绩产生重大不利影响，进而可能对我们产生重大不利影响。此外，除其他外，《患者保护和负担得起的医疗法案》的资金要求和其他条款给联邦和州政府带来的不确定性和财政压力，可能会影响纳税人用于医疗保险和医疗补助计划的资金的可用性。如果政府付款人支付的差饷或服务范围减少，可能会对我们医院设施运营商的业务、财务状况和运营结果产生重大不利影响，进而对我们的业务产生不利影响。

除了政府报销方案的变化，我们的医院运营商与包括管理式医疗组织在内的私人付款人谈判有利合同的能力，显着影响了这些设施的收入和运营结果。包括管理式医疗组织在内的私人付款人越来越多地要求医院接受较低的付费率。我们的

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医院运营商预计，第三方将继续努力积极管理报销水平和成本控制。减少从第三方付款人收到的报销金额可能会对我们医院运营商的财务状况和经营业绩产生重大不利影响。

医疗保险和医疗补助资金的减少或变化可能会对我们设施的运营商（包括UHS）的未来运营业绩产生重大不利影响，这反过来可能会大大减少我们的收入和净收入。

2011年的《预算控制法案》对大多数旨在减少预算赤字的联邦机构和项目规定了年度支出限制，包括每个财政年度最多减少2%的医疗保险支付。目前的立法将这些削减措施延长至2032年。我们无法预测国会是否会对已实施的医疗保险支付削减进行重组，或者未来国会可能会提出哪些其他联邦预算赤字削减举措。我们也无法预测这些法规将对我们物业的经营者（包括UHS）产生的影响，从而对我们的业务产生的影响。

从2025年4月开始，一直持续到2027年，联邦基金向各州分配的医疗补助不成比例份额医院（“DSH”）将减少。此类削减已被数次推迟，最近一次是根据《2025年美国救济法案》。在削减期间，来自联邦基金的州医疗补助DSH拨款每年将减少80亿美元。根据未投保个人的百分比、医疗补助的使用情况和无偿护理，对各州实施减免。有人提议在2026年10月开始的财政年度大幅减少联邦对州医疗补助计划的资助。向各州提供的联邦医疗补助资金的任何显着减少都可能导致向我们位于受影响州的设施运营商支付的医疗补助减少，这反过来可能对我们产生重大不利影响。我们无法预测这些支付政策将对我们的运营商（包括UHS）产生的影响，从而对我们的业务产生的影响。

医疗改革的不确定性可能会对我们设施的运营商（包括UHS）的业务和未来的运营结果产生重大影响，这反过来可能会大大减少我们的收入和净收入。

2010年3月23日，美国总统奥巴马签署该法案成为法律。包含多项立法修正案的2010年《医疗保健和教育和解法案》（“和解法案”）于2010年3月30日签署成为法律。该立法的两个主要目标，与《和解法》（统称“立法”）相结合，是提供更多的医疗保险覆盖面，并减少与医疗保健相关的费用。

尽管预计该立法将导致美国未投保患者的减少，这将减少运营商从无法收回的应收账款中支付我们设施的费用，但该立法对医疗保险和医疗补助做出了一些其他变化，我们认为这些变化可能会对我们设施的运营商产生不利影响。该立法修订了医疗保险和医疗补助计划下的报销，以强调高效提供高质量的护理，并包含这些计划下的一些激励措施和惩罚措施，以实现这些目标。立法实施基于价值的购买计划，奖励提供高效护理。相反，某些设施因未能达到质量参数而获得的报销减少；这类医院将包括那些再入院率过高或医院获得性条件率过高的医院。

2012年，美国最高法院的一项裁决限制了联邦政府扩大医疗保险覆盖范围的能力，因为该立法中有违宪的部分，这些部分试图因各州不遵守某些医疗补助覆盖要求而撤回联邦资金。根据该决定，联邦政府不得通过减少现有的医疗补助资金来惩罚那些选择不参与医疗补助扩张计划的州。因此，各州可以选择接受或不参与，而不会冒失去联邦医疗补助资金的风险。因此，包括得克萨斯州在内的许多州都没有在没有失去联邦资金的威胁的情况下扩大医疗补助计划。医疗保险和医疗补助服务中心（“CMS”）已授予第1115条示范豁免，规定了某些符合医疗补助资格的个人的工作和社区参与要求。虽然拜登政府普遍表示不赞成医疗补助计划的工作要求，但此前特朗普政府的第1115条豁免政策强调了工作要求、对医疗补助的资格限制和融资上限，第二届特朗普政府可能会再次采取类似做法。

立法中直接或间接影响医疗保险和医疗补助报销的各项规定计划在几年内生效。立法对医疗保健提供者的影响将受到实施条例、解释性指导以及未来可能的立法或法律挑战的影响。某些立法条款，例如创建医疗保险共享储蓄计划，在未来联邦计划如何报销医疗保健方面产生了不确定性。因此，我们目前无法预测立法对我们医院运营商未来报销的影响，也无法保证立法不会对我们物业的租户/运营商的未来运营结果产生重大不利影响，从而对我们的业务产生不利影响。

该立法还包含旨在减少医疗保健领域欺诈和滥用的条款。该立法修订了几项现行法律，包括《联邦反回扣法规》和《虚假索赔法》，使政府机构和私人原告更容易在对医疗保健提供者提起的诉讼中胜诉。虽然国会此前修改了《反回扣法规》的意图要求，规定一个人不需要“有实际知识或具体意图违反”《反回扣法规》才能被认定违反此类法律，但该立法还规定，就联邦民事虚假索赔而言，任何违反《反回扣法规》的物品或服务索赔也被视为虚假索赔

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行动。该立法规定，保留超额付款超过60天的医疗保健提供者将受到联邦民事虚假索赔法的约束。该立法还将恢复审计承包商计划扩大到医疗补助计划。这些修正案还使违反适用法律法规的医疗保健提供者更容易受到严厉的罚款和处罚。

立法对医院的影响可能各不相同。旨在全部或部分废除立法、延迟实施或资助要素以及提出修正案或补充以修改其条款的倡议一直持续存在。立法试图废除或修改立法的最终结果以及对立法的法律挑战尚不得而知。已经颁布的立法取消了对未能维持健康保险的处罚，这是最初立法的一部分。此外，国会还考虑了立法，如果颁布，将在实质性部分（i）取消大型雇主分别获得或提供健康保险的授权；（ii）允许保险公司对超过两个月未投保然后购买保险的个人征收高达30%的附加费；（iii）为购买健康保险提供税收抵免，并根据收入水平逐步取消税收抵免；（iv）扩大健康储蓄账户；（v）对州医疗补助计划的联邦资助规定人均上限，或者，如果由州选出，将联邦资金过渡到阻止拨款，以及；（vi）允许各州寻求豁免某些联邦要求，这将允许这些州以不同于联邦标准的方式定义基本健康福利，并允许某些商业健康计划在设定保费时考虑健康状况，包括已存在的条件。

2021年3月11日，拜登总统签署《2021年美国救援计划法案》（简称“ARPA”）成为法律。ARPA将立法健康保险补贴的资格扩大到家庭收入超过联邦贫困线400%的人在市场上购买自己的健康保险。ARPA还增加了对根据立法已经符合条件的低收入人群的财政援助金额。2022年《通胀削减法案》（简称“IRA”）于2022年8月16日通过，除其他外，该法案允许CMS对根据Medicare B部分和D部分报销的某些单一来源药物和生物制剂进行价格谈判，从2026年开始由Medicare D部分支付的10种高成本药物开始，随后是2027年的15种D部分药物，2028年的15种B部分或D部分药物，以及2029年及以后的20种B部分或D部分药物。爱尔兰共和军还将根据立法扩大对个人获得私人健康保险的补贴延续到2025年。IRA对医院和整个医疗行业的影响尚不清楚。

根据该立法，医院被要求公开其标准收费清单，自2019年1月1日起，康哲药业要求这一披露采用机器可读格式，并包括所有医院项目和服务的收费以及诊断相关群体的平均收费。2019年11月27日，康哲药业发布“医院公开标准收费的价格透明度要求”最终规则。这一规则于2021年1月1日生效，要求所有医院还必须公开其针对特定付款人的协商费率、最低协商费率、最高协商费率以及医院可以向患者提供的所有项目和服务的现金，包括个别项目和服务以及服务包。2023年4月26日，康哲药业宣布更新执法流程，要求在发现违规行为时缩短合规时间，并在某些违规情况下自动施加民事罚款。不遵守这些要求可能会导致按日计罚。

作为CAA的一部分，国会通过了立法，旨在防止或限制特定情况下的患者余额计费。民航局处理来自紧急服务、网络内设施的网络外辅助提供者以及空中救护承运人的意外医疗费用。该立法禁止在提供网络外紧急服务或网络内设施的网络外服务时进行突击计费，除非获得知情同意。在这些情况下，禁止提供者向患者收取超过网络内费用分摊要求的任何金额。HHS、劳工部和财政部发布了临时最终规则，开始实施这项立法。该规则将限制医疗保健提供者在某些情况下以通常更高的网外费率接受服务付款的能力，并在其他情况下禁止网外付款。

基于价值的采购趋势可能会对我们医院运营商的收入产生负面影响。

我们认为，政府和私人付款人将财政激励与护理质量和效率挂钩的基于价值的购买举措将越来越多地影响我们医院和其他医疗机构的运营结果，如果它们无法达到预期的质量标准，可能会对其收入产生负面影响。该立法包含多项条款，旨在促进联邦医疗保健项目中基于价值的购买。Medicare现在要求提供者报告某些质量措施，以便获得之前自动授予的住院和门诊程序的全额报销增加。此外，达到或超过一定质量绩效标准的医院将获得增加的报销支付，有特定条件“超额再入院”的医院将获得减少的报销。此外，联邦医疗保险不再为治疗某些医院获得的疾病向医院支付额外金额，除非在入院时存在这些条件。从2015年联邦财政年度（FFY）开始，在上一年的医院获得条件方面，在全国所有医院中排名最差的25%的医院将获得减少的医疗保险报销。该立法还禁止使用医疗补助计划下的联邦资金来补偿治疗某些可由提供者预防的疾病的提供者。

私人付款人中也存在基于价值购买医疗保健服务的趋势。多家大型商业支付方要求医院上报质量数据，其中几家支付方对医院某些可预防的不良不予报销

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事件。我们预计基于价值的购买计划，包括以患者结果衡量为报销条件的计划，将变得更加普遍，并涉及更高百分比的报销金额。我们目前无法预测这一趋势将如何影响我们医院运营商的运营结果，但如果他们无法达到或保持政府和私人付款人制定的高质量标准，则可能会对其收入产生负面影响。

未能遵守政府报销计划如医疗保险或医疗补助、许可和认证要求、欺诈和滥用法规或新的立法发展的运营商可能无法履行其对我们的义务。

我们的运营商，包括UHS及其子公司，受众多联邦、州和地方法律法规的约束，这些法律法规会因立法、规则和法规的采用以及现行法律的行政和司法解释而经常发生重大变化（有时会追溯适用）。这些变化的最终时机或效果无法预测。政府监管可能会对我们运营商的经商成本以及政府和其他第三方付款人获得的报销金额产生巨大影响。我们的任何运营商未能遵守这些法律、要求和规定可能会对其履行对我们的义务的能力产生不利影响。这些规定除其他事项外，包括：医院计费做法和服务价格；与医生和其他转诊来源的关系；医疗保健的充足性；医疗设备和服务的质量；医疗和辅助人员的资格；电子健康档案条例的实施和持续遵守；与健康相关信息和患者病历相关的保密、维护和安全问题；由设有急诊科的医院对具有紧急医疗条件的患者进行筛查、稳定和转移；对我司设施的认证、许可和认可；运营政策和程序，以及；设施和服务的建设或扩建。

如果我们的运营商未能遵守适用的法律法规，他们可能会承担责任，包括刑事处罚、民事处罚（包括失去运营一个或多个设施的许可证），以及将一个或多个设施排除在参与医疗保险、医疗补助和其他联邦和州医疗保健计划之外。实施此类处罚可能会危及该运营商向我们支付租赁或抵押付款或继续运营其设施的能力。此外，我们的红利租金是基于UHS医院设施的净收入，而净收入又受到此类承租人从政府获得的报销金额的影响。

尽管UHS和我们急症护理设施的其他运营商认为他们的政策、程序和做法符合政府法规，但不能保证他们不会受到政府的询问或行动，或者他们不会因此而面临制裁、罚款或处罚。因为这些法律法规很多都是比较新的，很多情况下，我们的经营者没有监管或者司法解释的好处。未来，对这些法律法规的不同解释或执行可能会使其当前或过去的做法受到不当或非法的指控，或可能要求其在设施、设备、人员、服务、资本支出计划和运营费用方面做出改变。即使它们最终胜诉，根据上述法律、法规或规则之一进行的重大政府调查或行动也可能对它们产生重大不利影响，进而对我们产生不利影响。

美国现在和未来的联邦税改立法可能会以难以预料的方式对REITs产生积极和消极的影响。

2017年12月22日签署成为法律的《2017年减税和就业法案》（“2017年税法”）对企业和个人税率以及税收计算进行了重大修改。虽然2017年《税法》没有对我们产生重大的直接影响，但它可能会间接影响我们，因为我们的租户和我们开展业务的司法管辖区以及REITs的整体投资论点可能会受到正面和负面的影响。此外，2017年《税法》的总体影响取决于联邦税务当局可能发布的未来解释和法规，以及州和地方税收因应2017年《税法》而发生的变化，未来此类解释、法规和其他变化可能会对我们产生不利影响。2020年3月27日，旨在缓解新冠疫情经济影响的联邦立法《CARES法案》签署成为法律。CARES法案对2017年《税法》的某些条款进行技术性更正或临时修改，未来可能会颁布更多此类立法。此外，与2017年《税法》或新冠疫情无关的税法进一步修改是可能的。特别是，REITs的联邦所得税可能随时通过立法、行政或司法行动进行修改，并可能具有追溯效力。

UHS及其子公司面临着未决的法律诉讼、所谓的股东集体诉讼、政府调查和监管行动。

UHS及其子公司将面临未决的法律诉讼、政府调查和监管行动。鉴于UHS分别占我们截至2024年12月31日、2023年和2022年12月31日止年度综合收入的约40%、41%和40%，且由于UHS的一家子公司是我们的顾问，因此我们鼓励您获取并查看Universal Health Services, Inc.表格10-K和10-Q中法律程序部分中包含的披露信息，这些信息已公开提交给证券交易委员会。这些备案由UHS全权负责，不以引用方式并入本文。

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为诉讼和政府调查中的指控或类似事项及任何相关宣传进行辩护，可能会潜在地带来大量费用，并可能需要UHS管理层给予重大关注，而UHS的声誉可能会受到重大影响。UHS已表示，其无法预测该等事项的结果，亦无法合理估计任何该等损失的金额或范围；然而，该等诉讼的结果以及已就该等事项刊发的相关调查、宣传及新闻文章，可能对其业务、财务状况、经营业绩和/或现金流量产生重大不利影响。

UHS现在和可能会受到其他已知和未知的损失或有事项的影响，这些损失或有事项可能与过去、现在和未来的事实、事件、情况和事件有关。如果在部分或全部法律诉讼或其他损失或有事项中发生不利结果，或者如果未来对UHS提起索赔和其他诉讼成功，可能会对其财务状况、经营业绩和流动性产生重大不利影响，进而可能对我们产生重大不利影响。

特别是，政府调查，以及qui tam和股东诉讼，可能会导致重大罚款、处罚、损害赔偿或其他制裁，包括被排除在政府医疗保健计划之外。涉及医疗保险和医疗补助问题的诉讼的和解通常需要货币付款和公司诚信协议，每一项协议都可能对UHS的业务、财务状况、经营业绩和/或现金流量产生重大不利影响，进而可能对我们产生重大不利影响。

所需的监管批准可能会延迟或禁止我们的医疗设施的转让。

将医疗设施转让给继任租户或经营者可能需要获得监管机构的批准或批准，包括但不限于根据需求证明法律和医疗保险和医疗补助提供者安排变更所有权批准，而转让其他类型的商业运营和其他类型的房地产并不需要这些批准。任何租户或运营商的更换可能会因转让设施所需的任何联邦、州或地方政府机构的监管批准程序或更换获得管理设施许可的运营商而被推迟。如果我们无法以优惠条件找到合适的替代租户或运营商，或者根本无法找到，我们可能会占有一个设施，这可能会使我们承担后续责任或要求我们赔偿我们可能向其转让经营权和许可证的后续运营商，所有这些都可能对我们的业务、运营结果和财务状况产生重大不利影响。

我们的业务受制于不断变化的公司治理和公开披露法规和预期，包括环境、社会和治理（“ESG”）事项，这可能使我们面临众多风险。

最近，倡导团体、政府机构和公众对ESG事项的关注日益增加，监管机构、客户、投资者、员工和其他利益相关者越来越关注ESG事项和相关披露。政府、投资者和社会对ESG事项的这种关注，包括扩大关于气候变化、人力资本、劳工和风险监督等主题的强制性和自愿性报告、尽职调查和披露，可能会扩大我们需要管理、评估和报告的事项的性质、范围和复杂性。

我们还面临与气候和ESG相关的业务趋势。投资者在决定是否投资公司时越来越多地考虑到ESG因素，包括气候风险、多样性、公平和包容性政策以及公司治理。此外，我们的声誉和投资者关系可能会受到损害，因为我们参与了与被认为导致或加剧气候变化的活动相关的某些行业或资产，或其他ESG相关问题，以及我们为响应与气候变化或其他ESG相关问题相关的考虑而做出的继续开展或改变我们的活动的任何决定。相反，如果我们避免参与此类行业或活动，我们可能会在一定程度上限制我们的资本部署机会，从而对我们的业务产生不利影响。

与业务运营相关的风险

医疗保健行业竞争的加剧导致我们的运营商（包括UHS）的收入下降且成本上升，并可能影响我们的收入、物业价值和续租条款。

医疗保健行业竞争激烈，近年来医院和其他医疗保健提供者之间针对患者和医生的竞争加剧。在我们的设施运营的大多数地理区域，还有其他设施提供与我们的设施提供的服务相当的服务。此外，一些相互竞争的设施由税收支持的政府机构或非营利公司拥有，可能得到捐赠基金和慈善捐款的支持，并免征财产税、销售税和所得税。此类豁免和支持不适用于我们设施的某些运营商，包括UHS。

在某些市场上，某些竞争设施可能比我们的设施拥有更多的财政资源、更好的设备并提供更广泛的服务。位于我们设施所服务区域的某些医院是提供医疗、手术和行为健康服务的专科医院，我们医院的经营者可能无法提供这些服务。门诊治疗和诊断设施、门诊手术中心和独立的门诊手术中心的增加也增加了对我们运营商的竞争。

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此外，我们设施的运营商面临来自其他医疗保健提供者的竞争，包括医生拥有的设施和其他竞争设施，包括由UHS运营但其不动产不归我们所有的某些设施。这种竞争在包括但不限于德克萨斯州麦卡伦的市场中经历，这是我们麦卡伦医疗中心的所在地，这是一家拥有370个床位的急症护理医院。

此外，医院在岗医师的数量和质量是决定医院竞争优势的重要因素。通常，医生负责做出入院决定并指导患者的治疗过程。由于我们设施的经营者也与其他医疗保健提供者竞争，他们在招聘和留住合格的医院管理人员、护士和其他医务人员方面可能会遇到困难。

我们预计，我们的运营商，包括UHS，未来将继续遇到竞争加剧，这可能导致患者数量下降并损害他们的业务，进而可能损害我们的业务。

我们收入的很大一部分依赖于一家运营商。如果UHS遇到财务困难，或以其他方式未能向我们付款，或选择不续签我们三家急症护理医院的租约，我们的收入可能会大幅减少。

截至2024年12月31日止年度，来自UHS的租赁付款约占我们综合收入的40%。此外，截至2024年12月31日，UHS的子公司租赁了我们拥有的六家医院设施，目前的租赁期限在2026年至2040年的不同时间到期。我们无法向您保证，UHS将继续履行其对我们的义务或在现有租约预定到期时续签。此外，如果UHS的子公司行使选择权以购买从我们租赁的六家医院或两家FED中的任何一家，如果我们无法从收到的销售收益中获得有利的回报率，与目前根据设施租赁赚取的租金收入相比，我们未来的收入可能会减少。UHS未能或无法履行其对我们的义务，或者UHS应该选择不续签关于六家医院或两家FED的租约，我们的收入和净收入可能会大幅减少，这反过来可能会减少我们支付的股息金额并导致我们的股价下跌。有关更多信息，请参阅合并财务报表附注4 –租赁会计。

我们与UHS的关系可能会产生利益冲突。

除了我们的大部分收入和租赁都依赖于UHS外，自1986年以来，UHS的全资子公司Delaware，Inc.（“顾问”）的UHS一直担任我们的顾问。根据我们的咨询协议（经修订和重述，自2019年1月1日起生效），顾问有义务向我们提出一项投资计划，尽最大努力获得适合该计划的投资（尽管它没有义务向我们提出任何特定的投资机会），向我们提供行政服务并处理我们的日常事务。此外，我们所有的官员都是顾问的雇员。尽管我们的管理人员通常会以限制性股票的形式获得基于股票的年度薪酬奖励，但我们没有受薪员工。在特殊情况下，如果董事会薪酬委员会作出保证并认为适当，我们的高级职员还可能获得限制性股票和/或现金红利形式的一次性薪酬奖励。我们认为，我们的顾问和UHS向我们提供的管理和咨询服务的质量和深度是无法通过与无关的第三方签订合同或在不增加可观成本的情况下通过自我建议来复制的。我们认为，这些关系在过去对我们是有利的，但我们不能保证它们在未来不会变得对我们不利。

与UHS进行的所有交易必须得到我们大多数独立受托人的批准。由于我们与UHS及其子公司的历史和持续的关系，在未来，我们的业务往来可能不会像我们与与我们没有此类关系的第三方达成的那样以相同或同样优惠的条款进行。我们与UHS之间可能会出现我们无法解决的争议，或者这些争议的解决可能不如我们与第三方达成的解决方案对我们有利。

我们在各种合资企业中持有非控制性股权所有权权益。

截至2024年12月31日止年度，我们8%的合并和未合并收入由四家共同拥有的有限责任公司/有限责任公司产生，我们在其中持有33%至95%的非控股股权。我们的投资水平和缺乏控制使我们面临投资和收入的潜在损失。虽然我们的所有权安排在过去对我们有利，但我们不能保证它们在未来继续有利。

根据我们继续持有非控制性所有权权益的四家LLC/LP的经营和/或合伙协议，第三方成员和信托在任何时候，可能受某些条件限制，有权向其他成员（“非要约成员”）提出要约（“要约成员”），其中它同意：（i）以要约成员确定的价格（“转让价格”）向非要约成员出售要约成员的全部所有权权益，或；（ii）以同等比例的转让价格购买非要约成员的全部所有权权益。非发售成员有60至90天时间：（i）以转让价格购买发售成员的全部所有权权益，或；（ii）以同等比例转让价格向发售成员出售其全部所有权权益。转让的结束必须发生在非要约成员接受后的60至90天内。

除了上述第三方成员的权利外，我们不时与第三方成员讨论购买或出售权益或基础财产给对方或第三方。如果我们要出售我们的利益

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或基础财产，我们可能无法以与我们目前收到的相同或更高的回报将收益重新部署到资产中。在我们无法这样做的任何时间内，我们增加或维持股息在当前水平的能力可能会受到不利影响，这可能会导致我们的股价下跌。

租户的破产、违约、资不抵债或财务恶化可能会严重延迟我们收取未付租金的能力，或要求我们寻找新的运营商。

我们的财务状况和我们向股东进行分配的能力可能会受到我们的任何主要租户所经历的财务困难的不利影响，包括破产、资不抵债或业务普遍低迷。我们面临的风险是，我们的运营商可能无法履行其义务，这可能导致其破产或资不抵债。尽管我们的租赁和贷款为我们提供了终止投资、驱逐经营者、要求立即还款和其他补救措施的权利，但破产法为申请破产或重组的一方提供了某些权利。破产中的运营商可能会在破产程序期间限制我们收取未付租金或利息的能力。

不动产所有权产生了可能导致意外损失或费用的风险和责任。

我们的业务受到与房地产收购和所有权相关的风险的影响，包括：

除了上述风险外，我们无法预测我们物业的租赁，包括租赁给UHS的子公司的六家医院的租赁，如本文所讨论的，这些医院有权选择以公允市场价值购买相应的租赁设施，是否会在2026年至2040年不同时间到期的当前租赁期结束时按照租赁中规定的费率或公允市场价值租赁费率续租。如果不续签租约，我们可能会被要求为这些医院寻找其他运营商和/或签订条款不太优惠的租约。行使我们医院的购买选择权可能会导致我们的回报率低于目前在此类设施上赚取的租金收入。此外，在租赁期届满后，授予各自承租人购买或租赁各自租赁医院的购买选择权和优先购买权，可能会对我们出售或租赁医院的能力产生不利影响，并可能在我们与UHS之间产生潜在的利益冲突，因为第三方提供的价格和条款可能部分取决于该设施在租赁期最后几年的财务业绩。

美国和其他国家贸易政策的变化以及我们无法控制的其他因素可能会对我们的业务和经营业绩产生不利影响。

有关外贸条件的法律或政策的变化，特别是对我们的租户（直接或通过其供应商）进口产品或原材料的进口品增加贸易限制、关税或税收，可能会对我们和我们的租户的竞争地位、业务运营和财务业绩产生影响。2025年2月，美国政府对来自墨西哥、加拿大和中国的进口产品征收或威胁征收新的关税。这些关税的影响受多个因素影响，包括此类关税的生效日期和持续时间、未来关税的金额、范围和性质的变化、目标国家可能对此类行动采取的任何报复性反应以及可能出现的任何缓解行动。美国对外国进口商品征收的重大关税或其他限制以及受影响的外国采取的相关反制措施可能会对我们和我们的租户以可接受的价格和我们可接受的其他条款采购产品和材料的能力产生负面影响。尽管美国与墨西哥、加拿大和中国政府最近进行了贸易谈判，但鉴于任何新关税的范围和持续时间存在不确定性，以及美国、墨西哥、加拿大、中国或其他国家可能会征收额外关税或贸易壁垒，我们无法保证我们为减轻此类关税或其他贸易行动的影响而实施的任何战略都将取得成功。

如果我们未能保持我们的REIT地位，我们将按常规公司税率对我们的应税收入征收联邦所得税。

为了符合REIT的资格，我们必须遵守某些高度技术性和复杂的《国内税收法》规定。虽然我们相信我们自成立以来一直有资格成为REIT，但无法保证我们一直如此有资格或

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未来仍将保持资格。未能获得REIT资格可能会使我们承担所得税责任，包括按常规公司税率征收的联邦所得税。所产生的额外所得税可能会显着减少可用于分配给股东和偿债的现金流。此外，如果被取消资格，我们可能会在被取消资格后被禁止作为REIT资格四年。此外，如果被取消资格，我们将不被允许在计算我们的应税收入时扣除对股东的分配，我们可能会被征收更多的州和地方所得税。

即使我们保持作为REIT的资格，我们也可能面临其他减少我们现金流的税务负债。

即使我们仍然有资格作为REIT纳税，我们可能会对我们的收入和资产征收某些联邦、州和地方税，包括任何未分配收入的税、因丧失抵押品赎回权而进行的某些活动的收入税，以及州或地方收入、财产和转让税。这些税收中的任何一项都会减少可用于支付我们债务的现金。

REITs支付的股息一般不符合降低税率的条件。

一般来说，美国公司支付给美国个人股东的股息（合格）在2024年按最高20%的税率缴纳联邦所得税（须为某些纳税人缴纳某些附加税）。相比之下，由于我们是一家房地产投资信托基金，我们向美国个人股东的分配没有资格享受适用于正规公司分配的降低税率，因此可能需要在2024年以高达37%的税率缴纳联邦所得税（对某些纳税人需缴纳某些附加税）。对从REITs和其他公司获得的股息的不同对待可能会导致个人投资者认为REITs的投资相对于其他公司的吸引力较低，这可能会对我们的股票价值产生负面影响。

如果我们无法遵守适用于仅使用经营活动产生的现金的REITs的严格收益分配要求，我们将被要求从其他来源产生现金，这可能会对我们的财务状况产生不利影响。

为了获得与符合REIT资格相关的优惠税收待遇，一般来说，我们每年被要求向我们的股东分配至少90%的应税净收入。此外，我们需要对我们收入的任何未分配部分按常规公司税率征税，并且可能还需要对这些未分配收入征收4%的消费税。为满足实现与符合资格成为REIT相关的税收优惠所需的分配要求，我们可能需要：（i）即使借款条件不利，也要寻求借款资金；（ii）发行可能对现有股东未来股息和股份价值产生稀释影响的股权，和/或；（iii）剥离我们原本可能决定保留的资产。通过这些其他非经营手段获得资金可能会对我们的财务状况和未来经营业绩产生不利影响。

遵守REIT要求可能会导致我们放弃原本有吸引力的机会。

为了符合联邦所得税目的的REIT资格，我们必须不断满足有关以下方面的测试：我们的收入来源、我们资产的性质和多样化、我们分配给股东的金额以及我们股票的所有权。我们可能无法进行原本对我们有利的投资，以满足符合REIT资格的收入来源、资产多元化或分配要求。因此，遵守REIT要求可能会阻碍我们进行某些有吸引力的投资的能力。

重大的潜在负债以及不断上升的保险成本和可用性可能会对我们的运营商的运营产生不利影响，这可能会对他们履行对我们的义务的能力产生负面影响。

正如健康医疗行业中的典型，在日常经营过程中，我们包括UHS在内的经营者都会受到医疗事故诉讼、产品责任诉讼、集体诉讼等法律诉讼。其中一些行动可能涉及大额索赔，以及大量的辩护费用。如果他们对专业和一般责任索赔的最终赔偿责任可能与目前的估计有重大变化，如果这些保单限制在未来应部分或全部用尽，或索赔付款超出估计或不在保险范围内，则可能对我们的运营商的运营产生重大不利影响，进而对我们产生不利影响。

财产保险费率，特别是加州地震保险的费率也在持续提高。我们的租户和经营者，包括UHS，可能无法履行他们在租约和抵押下对我们承担的保险、赔偿和其他义务，从而可能使我们面临这些风险。此外，我们的租户和运营商可能无法支付他们的租赁或抵押付款，这可能会减少我们的收入，并增加我们的收款和诉讼成本。此外，如果我们被要求取消受影响设施的赎回权，我们从这些设施获得的收入可能会在较长时间内减少或消除。此外，在涉及我们运营商行为的诉讼中，我们可能在某些情况下被列为被告。尽管我们没有参与我们的运营商的活动，并且我们的标准租约通常要求我们的运营商在某些情况下携带保险以覆盖我们，但在此类诉讼中对我们作出的重大判决可能会超出我们和我们的运营商的保险范围，这将要求我们支付款项以覆盖该判决。

我们严重依赖关键管理人员，我们的一名或多名关键高管或我们运营商当地医院管理人员的很大一部分离职可能会损害我们的业务。

我们的高级管理人员和运营商当地医院管理人员的主要成员的专业知识和努力对我们业务的成功至关重要。我们的一名或多名高级管理人员的服务或我们的很大一部分的服务损失

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运营商的当地医院管理人员可能会严重损害我们的管理专长以及运营商在我们的设施中提供高效、优质的医疗保健服务的能力，这可能会损害他们的业务，进而损害我们的业务。

投资者对我们行业的兴趣增加以及运营商或REIT层面的整合可能会增加竞争并降低我们的盈利能力。

我们的业务竞争激烈，我们预计未来可能会变得更具竞争力。我们竞争医疗保健相关设施的收购、租赁和融资。我们的竞争对手包括但不限于其他REITs、银行等公司，包括UHS，其中一些规模更大，资金成本可能比我们低。这些发展可能会导致我们的投资机会减少，并降低我们资本成本的利差，这将损害我们的增长。竞争加剧使我们更难发现并成功利用符合我们业务目标的机会，并可能提高寻求出售的业主的议价能力，从而阻碍我们的投资、收购和开发活动。如果我们不能利用我们的开发管道，以优惠的价格确定和购买足够数量的医疗设施，或者如果我们无法以商业上有利的条款为收购提供资金，我们的业务、经营业绩和财务状况可能会受到重大不利影响。

我们可能需要承担大量的翻新费用，以使我们的某些医疗保健物业适合其他运营商和租户。

医疗保健设施通常是高度定制的，可能不容易适应非医疗保健相关的用途。为使物业符合医疗保健用途通常需要进行的改进，例如升级电气、燃气和管道基础设施，成本很高，有时是特定于租户的。新的或替代的运营商或租户可能需要物业中的不同功能，这取决于该运营商或租户的特定操作。如果当前的运营商或租户无法支付租金并腾出物业，我们可能会在我们能够找到另一个运营商或租户之前产生大量支出来修改物业。此外，如果物业需要翻新以容纳多个运营商或租户，我们可能会产生大量支出，然后才能重新租用该空间。这些支出或翻修可能会对我们的业务、经营业绩和财务状况产生重大不利影响。

网络安全事件可能会导致违反HIPAA、侵犯会员隐私或其他负面影响。

我们、UHS和我们的第三方物业管理人广泛依赖我们的信息技术（“IT”）系统来管理临床和财务数据，与我们的患者、付款人、供应商和其他第三方进行沟通，并总结和分析经营业绩。此外，根据2009年《美国复苏和再投资法案》，UHS已对技术进行了重大投资，以采用和利用电子健康记录，并成为健康信息技术的有意义的用户。我们的IT系统，以及我们所依赖的第三方的网络和信息系统，受到停电、设施损坏、计算机和电信故障、计算机病毒、包括信用卡或个人身份信息泄露在内的安全漏洞、故意破坏、盗窃、自然灾害、灾难性事件、人为错误和潜在的网络威胁的破坏或中断，包括恶意代码、蠕虫病毒、网络钓鱼攻击、拒绝服务攻击、勒索软件和其他复杂的网络攻击，我们的灾难恢复规划无法考虑所有可能发生的情况。反过来，我们的系统与我们无法控制的第三方系统交互并依赖它们。我们将某些功能外包给的第三方，或者我们的系统与之接口的第三方，以及在某些情况下可能存储我们敏感和机密数据的第三方，也受到上述风险的影响，可能没有或使用有效的控制措施来保护此类信息。影响任何这些第三方的攻击、破坏或其他系统中断也可能同样损害我们的业务。

随着网络犯罪分子通过其战术、技术和程序的演变不断变得更加复杂，我们已经并将继续采取额外的预防措施，以加强我们的网络和数据的网络防御。但是，如果我们、我们的租户或我们或他们各自的第三方服务提供商的系统遭到损坏、无法正常运行或无法使用，我们或我们的租户可能会产生大量维修或更换它们的费用。我们、我们的租户或其第三方服务提供商可能会遇到关键数据的丢失或损坏，例如受保护的健康信息或受隐私法和专有商业信息约束的其他数据。我们或他们履行关键职能的能力的中断或中断和延迟可能会对我们或他们的业务和经营业绩产生重大不利影响，并可能导致重大处罚或罚款、诉讼、客户损失、声誉和业务的重大损害以及其他损失。此外，我们和我们的租户未来的运营结果以及我们的声誉可能会因公共卫生信息、其他机密数据或专有商业信息的盗窃、破坏、丢失或盗用而受到不利影响。

尽管我们继续定期审查和加强我们的IT系统和网络安全控制，但我们、UHS以及我们和他们的第三方供应商已经经历或将来可能经历网络安全事件。尽管迄今为止没有任何事件对我们的运营或财务业绩产生重大影响，但我们无法保证未来不会发生重大事件。

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与市况及流动性相关的风险

持续的通胀压力以及美国经济和就业状况的恶化可能会对我们的业务和我们设施运营商的未来运营结果产生重大影响，进而可能大幅减少我们的收入和净收入。

我们的租户经历了通胀压力，主要是在人员和某些其他成本方面。通胀对我们租户的业务和经营业绩的任何未来影响的程度将取决于高通胀水平持续多久以及通胀率进一步上升的程度（如果有的话），这两者我们都无法预测。如果高通胀水平持续存在，或者如果通胀速度加快，我们租户的开支，以及我们没有转嫁给租户的直接运营开支，可能会比预期更快地增加，可能需要比预期更快地利用我们和租户的资本资源。此外，考虑到我们租户经营的报销环境的复杂性，他们的付款人可能不愿意或无法提高报销率以补偿通货膨胀的影响。这可能会影响他们支付租金的能力和意愿。

我们未来的经营业绩也可能受到总体经济状况恶化的不利影响，这可能导致失业和/或没有保险的人数增加。我们运营商的患者数量、收入和财务业绩在很大程度上取决于健康保险患者的范围，这在很大程度上取决于个人在某些市场的就业状况。经济状况恶化，包括通货膨胀和利率上升，可能会导致更高的失业率，这可能会增加没有医疗保险的人数。因此，我们设施的运营商可能会遇到患者数量减少的情况。如果发生这种情况，可能会导致我们的医疗办公楼的出租率下降以及我们医院设施的运营商赚取的收入减少，这将对我们未来的红利租金收入（关于UHS医院设施）产生不利影响，并可能对未来的续租条款和医院物业的潜在价值产生潜在的负面影响。

信贷和资本市场的恶化可能会对我们获得资金来源产生不利影响，我们无法确定在需要时为我们的业务增长提供资金的资本的可用性和条件。

为了保持我们作为REIT的地位，我们需要将90%的应税收入分配给股东，因此，我们通常不能使用运营收入来为我们的增长提供资金。因此，我们的增长战略部分取决于我们以合理成本筹集额外资金以资助新投资的能力。我们相信，我们将能够以合理的成本筹集额外的债务和股权资本，以便在到期时或之前为我们的债务（包括我们拥有非控股股权的各种有限责任公司持有的第三方债务）进行再融资，并以超过我们资本成本的收益率进行投资。我们无法保证在需要时以令人满意的条款向我们提供融资，这可能会损害我们的业务。鉴于这些不确定性，我们的增长战略没有得到保证，可能会失败。

为了满足我们未来的全部或部分融资需求，我们依赖各种来源的借款，包括固定利率、长期债务以及根据我们的循环信贷协议进行的借款。如果任何贷方无法履行其未来承诺，我们的流动性可能会受到影响，这可能对我们的经营业绩和财务状况产生重大不利影响。加息大幅提高了我们的借贷成本，降低了我们以优惠条件进入资本市场的能力。额外加息和对资本市场的影响可能会对我们执行战略的能力产生不利影响。

此外，我们现在或将来可能成为杠杆的程度，我们获得融资的能力可能会受到不利影响，并可能使我们更容易受到竞争压力的影响。我们履行现有和未来债务义务的能力取决于我们未来的表现以及我们以令人满意的条款获得额外融资的能力，每一项都受制于我们无法控制的财务、业务和其他因素。我们未能履行我们的财务义务将损害我们的业务。

如果我们需要进入资本市场或其他融资来源，无法保证我们将能够以可接受的条款或在可接受的时间内获得融资。我们无法以我们可接受的条款获得融资可能会对我们的经营业绩、财务状况和流动性产生重大不利影响。

我们继续看到建筑材料和劳动力成本上涨。此类增加的成本可能会对与我们的资本项目相关的投资现金流回报产生不利影响。

建筑材料、人工等成本明显上升。随着我们不断投资于新设施，包括建设新的医疗办公楼，我们花费了大量从我们的经营现金流或借贷资金中产生的资金。尽管我们通过确定预计的投资现金流回报是否超过我们的资本成本来评估此类项目的财务可行性，但如果建设成本继续大幅上升，则可能无法实现此类回报。

灾难性天气和其他自然事件，无论是气候变化还是其他原因造成的，都可能对我们的财产造成损害。

我们的许多物业位于易受收入损失、成本增加或因恶劣天气条件或野火、飓风、地震、龙卷风和洪水等自然灾害造成损害的区域。我们可能会经历损失到

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此类损害超出保险范围，导致保险费增加，和/或对位于此类区域的物业的需求减少。如果气候变化导致此类灾难性天气或其他自然事件广泛增加或在局部地区增加，此类成本和损害可能会超出历史预期。此外，联邦和州关于气候变化的立法和法规的变化可能会导致资本支出增加，以提高我们现有物业的能源效率，并可能要求我们在开发和再开发物业上花费更多，而不会相应增加收入。

与我司证券相关的风险

我们普通股的市值可能会受到各种因素的重大影响。

许多因素，其中某些因素超出了我们的控制范围，可能会对我们普通股的股价产生不利影响。这些因素包括本文讨论的某些风险、我们的财务状况、业绩和前景、REITs发行的类似证券的市场、人口结构变化、我们的运营商和其他医院公司的经营业绩、我们的财务估计或证券分析师的建议的变化、新闻界或投资界的猜测、战争、恐怖分子和其他敌对行动的可能影响、不利的天气条件（无论是由气候变化或其他原因造成的）、季节性疾病的水平、经济总体状况的变化、金融市场或整体利率环境，或影响医疗保健行业的其他发展。

当利率提高时，我们的普通股价格可能会下降。

我们的普通股和其他股息股票一样，对市场利率的变化很敏感。为了应对利率变化，我们普通股的价格可能表现得像一种长期固定收益证券，与短期工具相比，可能具有更大的波动性。多种市场因素都可能导致利率上升，包括央行货币政策、通胀上升和总体经济状况的变化。与提高利率相关的风险可能会对市场和我们普通股的价格产生不可预测的影响。利率普遍上升的后果可能会阻碍我们进入资本市场，影响我们在房地产基础投资的流动性，进而限制管理层对不断变化的租户情况或对投资机会的回应的有效范围。有限的运营替代方案可能会进一步阻碍我们维持或增加股息的能力，因此我们普通股的市场价格可能会进一步下跌。此外，市场利率的进一步上升可能会导致我们普通股股票的持有者出售我们的普通股，并寻求提供更高收益的另类投资。出售我们的普通股可能会导致我们的普通股价值下降。

我们的信托声明和章程以及马里兰州法律以及我们与UHS的租约中的所有权限制和反收购条款可能会延迟、推迟或阻止控制权变更或其他可能为股东提供收购溢价的交易。我们受到重大反收购条款的约束。

为了保护我们免受因联邦所得税目的而失去我们的REIT地位的风险，我们的信托声明允许我们的受托人赎回获得或持有的股份超过我们有投票权股票的已发行和流通股的9.8%，并且在受托人看来，这将危及我们的REIT地位。此外，任何收购我们的普通股或优先股将导致我们被取消作为REIT的资格都是无效的。赎回权可能会产生延迟、推迟或阻止我们公司控制权变更的效果，并可能对我们的股东实现我们普通股股份高于市场价格的能力产生不利影响。

我们的信托声明授权我们的董事会发行额外的普通股和优先股，并确定我们发行的任何系列优先股的优先权、权利和其他条款。虽然我们的董事会目前无意这样做，但它可以建立一系列优先股，这可能会延迟、推迟或阻止可能涉及为我们的普通股支付高于市场价格的溢价或以其他方式符合我们股东的最佳利益的交易或控制权变更。

我们与UHS的某些子公司共同管辖三个急症护理医院物业、三个行为保健医院以及租赁给UHS子公司的独立急诊部门，双方之间的主租赁均包括一项控制权变更条款。控制权变更条款授予UHS权利，如果信托发生控制权变更，可在一个月的通知后，以其评估的公允市场价值购买任何或所有租赁的医院物业。行使这一购买选择权可能会导致所收到的销售收益所获得的回报率低于目前在此类设施上获得的租金收入。

这些规定可能会阻止主动提出的收购提议，或使第三方更难获得对我们的控制权，这可能会对我们证券的市场价格产生不利影响，并阻止股东获得收购溢价。

项目1b。未解决员工意见

没有。

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网络安全的治理

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项目2。物业

下表显示了我们对我们拥有并出租给UHS和其他非关联方的医院设施的投资，还提供了与我们已经或曾经有重大投资的各类物业相关的信息，其中部分物业采用权益法核算。床位方面的容量（用于医院设施）和五年占用水平以承租人提供的信息为基础。

																租赁期限
				数														结束				占RSF比重%
				的														初始				下
				可用		平均入住率（1）										最低		或		续展		租赁与		范围
		类型		床位@												租赁		续订		任期		有保障		有保障
医院设施名称和位置		设施		12/31/2024		2024		2023		2022		2021		2020		营收（6）		任期		（年）		自动扶梯		升级
艾肯地区医疗中心/Aurora Pavilion（2）（5）（7） 南卡罗莱纳州艾肯		急性护理/行为健康		273		59%		60%		55%		不适用		不适用		4,164,000		2033		35		100%		2.25%
麦卡伦医疗中心（3）（5）（7） 德克萨斯州麦卡伦		急性护理		370		53%		56%		49%		51%		50%		5,485,000		2026		5		0%		—
惠灵顿地区医疗 中心（4）（5）（7） 佛罗里达州西棕榈滩		急性护理		155		74%		73%		73%		75%		62%		6,643,000		2026		5		100%		2.50%
峡谷溪行为健康（2）（5）（7） 德克萨斯州坦普尔		行为保健		102		48%		52%		45%		不适用		不适用		1,885,000		2033		35		100%		2.25%
克莱夫行为健康（5）（7）（9） 爱荷华州克莱夫		行为保健		100		51%		48%		36%		16%		不适用		3,348,000		2040		50		100%		2.75%
专业设施名称和位置
埃文斯维尔设施（8） 印第安纳州埃文斯维尔		特长		0		—		—		—		—		—		—		—		—		0%		—

 

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														租赁期限
																结束				占RSF比重%
																初始				下
		类型		平均入住率（1）										最低		或		续展		租赁与		范围
		的												租赁		续订		任期		有保障		有保障
设施名称和位置		设施		2024		2023		2022		2021		2020		营收（6）		任期		（年）		自动扶梯		升级
春谷MOB I（5） 内华达州拉斯维加斯		暴民		87%		88%		83%		86%		94%		$1,131,000		2025-2032		各种		100%		2%-5%
春谷MOB II（5） 内华达州拉斯维加斯		暴民		95%		90%		95%		95%		71%		1,357,000		2025-2033		各种		100%		2%-3%
Summerlin医院MOB I（5） 内华达州拉斯维加斯		暴民		80%		79%		78%		79%		83%		1,583,000		2025-2033		各种		100%		2%-5%
Summerlin医院MOB II（5） 内华达州拉斯维加斯		暴民		91%		88%		74%		73%		77%		2,211,000		2025-2030		各种		100%		2%-5%
Summerlin医院MOB III（5） 内华达州拉斯维加斯		暴民		82%		89%		86%		88%		84%		1,760,000		2025-2034		各种		100%		2%-5%
罗森博格儿童医疗广场 亚利桑那州凤凰城		暴民		100%		100%		100%		100%		100%		2,491,000		2026-2033		各种		100%		2%-3%
百年山MOB（5） 内华达州拉斯维加斯		暴民		80%		79%		79%		79%		81%		1,985,000		2025-2035		各种		100%		2%-5%
PeaceHealth医疗诊所 华盛顿州贝灵厄姆		暴民		100%		100%		100%		100%		100%		2,937,000		2029		10		100%		3%
Lake Pointe医学艺术大厦 德克萨斯州罗利特		暴民		87%		88%		82%		84%		96%		1,162,000		2025-2034		各种		100%		3%
钱德勒企业中心III 亚利桑那州钱德勒		暴民		100%		92%		92%		92%		92%		1,459,000		2027		各种		100%		3%
弗雷德里克·克雷斯特伍德MOB 马里兰州弗雷德里克		暴民		100%		100%		100%		100%		100%		1,694,000		2026-2030		各种		100%		2%-3%
恒基联合村暴民（5） 内华达州亨德森		暴民		73%		72%		68%		61%		52%		1,681,000		2026-2033		各种		100%		2%-3%
MidCoast医院MOB 缅因州布朗斯威克		暴民		100%		100%		100%		100%		100%		1,485,000		2026		各种		100%		2%
Texoma医疗广场（5） 德州丹尼森		暴民		92%		91%		93%		96%		100%		2,406,000		2025-2034		各种		100%		3%
福尼医疗广场 德克萨斯州福尼		暴民		90%		90%		86%		82%		81%		1,106,000		2025-2033		各种		99%		3%
西北德州Prof. Office Tower 德克萨斯州阿马里洛		暴民		100%		100%		100%		100%		100%		1,086,000		2025		各种		100%		3%-5%
沙漠谷医疗中心 亚利桑那州凤凰城		暴民		86%		89%		94%		98%		100%		1,209,000		2025-2032		各种		100%		3%
金影-700影（5） 内华达州拉斯维加斯		暴民		72%		72%		67%		53%		61%		662,000		2025-2027		各种		100%		2%-3%
金影-2010 & 2020 Goldring MOB's（5） 内华达州拉斯维加斯		暴民		97%		96%		91%		85%		81%		2,174,000		2025-2032		各种		100%		2%-3%
麦迪逊专业办公楼 阿拉巴马州麦迪逊		暴民		93%		87%		90%		100%		100%		654,000		2025-2028		各种		100%		3%
Sierra医疗广场I 内华达州里诺（5）		暴民		67%		44%		—		—		—		1,898,000		2033-2039		各种		100%		3%
圣马修斯医疗广场II 肯塔基州路易斯维尔		暴民		100%		100%		100%		100%		100%		2,818,000		2025-2032		各种		75%		3%
北泰纳亚路2704号 内华达州拉斯维加斯		暴民		100%		100%		100%		100%		100%		1,230,000		2029		12		100%		2%
凤凰儿童东谷关爱中心 亚利桑那州凤凰城		暴民		100%		100%		100%		100%		100%		1,205,000		2032		20		—		—

不适用–不适用。

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我们重要的医疗办公楼的租赁趋势

在2024年期间，我们共有58个与上述医疗办公楼相关的新租赁或续租租赁，其中我们有重大投资，其中部分投资采用权益法核算。这些租赁约占这些物业可出租总平方英尺的13%（10%与续租有关，3%与新租赁有关）。租赁费率、租户改善成本和租金优惠因物业而异，这取决于但不限于我们的建筑物目前的入住率和楼龄、当地整体经济状况、邻近医院校园以及我们的竞争对手在市场上的空置率、出租率和容量等因素。与2024年期间执行的续租有关，与到期租约的租金相比，加权平均租金在2024年期间增加了约3%。与这些新的或续租的租约相关的加权平均租户改善成本在2024年期间约为每平方英尺7美元。2024年开始的新租约和续租租约的加权平均租赁佣金约为租赁期内基本租金收入的3%。与2024年开始的新租约和续租租约相关的租户特许权（通常包括租金减免）的平均总价值约为租赁期内未来总基本租金收入的0.3%。租金减免过去或将在租赁期内以直线法在我们的经营业绩中确认，无论何时到期付款。

下文载列的信息详细说明了截至2024年12月31日与我们每项物业相关的可出租平方英尺（“RSF”）以及在未来五年内及之后租约到期的RSF百分比。对于计划在2025年租约到期的MOB达到或超过10%（of RSF）（如果有），我们已经包含了有关到期租约相对于租赁利率的估计市场利率的信息。

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										租约到期的RSF百分比
		合计 RSF				可用 出租 1月1日， 2025				2025				2026				2027				2028				2029				2030 和 后来
医院投资：
麦卡伦医疗中心			422,276				0	%			0	%			100	%			0	%			0	%			0	%			0	%
艾肯地区医疗中心/Aurora Pavilion行为健康服务			346,000				0	%			0	%			0	%			0	%			0	%			0	%			100	%
惠灵顿地区医疗中心			196,489				0	%			0	%			100	%			0	%			0	%			0	%			0	%
克莱夫行为健康			82,138				0	%			0	%			0	%			0	%			0	%			0	%			100	%
峡谷溪行为健康			67,700				0	%			0	%			0	%			0	%			0	%			0	%			100	%
医院小计			1,114,603				0	%			0	%			56	%			0	%			0	%			0	%			44	%
专业设施：
埃文斯维尔设施			77,440				100	%			0	%			0	%			0	%			0	%			0	%			0	%
医疗办公楼：
GoldShadow-2010-2020 Goldring MOB（a.）			74,868				2	%			10	%			16	%			23	%			0	%			3	%			46	%
GoldShadow-700 Shadow Lane MOB（a.）			42,060				28	%			34	%			18	%			20	%			0	%			0	%			0	%
Texoma医疗广场			115,284				3	%			8	%			3	%			11	%			9	%			14	%			52	%
圣马修斯医疗广场二（a.）			103,011				0	%			36	%			0	%			1	%			6	%			18	%			39	%
沙漠泉医疗广场			103,000				49	%			8	%			7	%			7	%			2	%			27	%			0	%
平安健康医疗门诊			98,886				0	%			0	%			0	%			0	%			0	%			100	%			0	%
百年山医疗办公楼			96,573				20	%			3	%			23	%			13	%			9	%			10	%			22	%
Summerlin医院医疗办公大楼II			92,313				9	%			8	%			18	%			17	%			7	%			23	%			18	%
Summerlin Hospital Medical Office Building I（a.）			89,636				23	%			31	%			21	%			6	%			4	%			0	%			15	%
Sierra医疗广场I			85,902				32	%			0	%			0	%			0	%			0	%			0	%			68	%
钱德勒企业中心III			81,770				0	%			0	%			0	%			100	%			0	%			0	%			0	%
3811 E.贝尔			80,200				40	%			8	%			5	%			21	%			4	%			0	%			22	%
恒基联合村暴民			79,599				27	%			0	%			3	%			34	%			3	%			0	%			33	%
麦卡伦医生中心			79,497				0	%			0	%			0	%			0	%			0	%			0	%			100	%
Summerlin医院医疗办公大楼III			77,713				24	%			0	%			2	%			34	%			18	%			7	%			15	%
Texoma医疗广场II			74,921				39	%			0	%			0	%			0	%			0	%			0	%			61	%
中海岸医院MOB			74,629				0	%			0	%			100	%			0	%			0	%			0	%			0	%
西北德州专业办公大楼（F.）			72,351				0	%			100	%			0	%			0	%			0	%			0	%			0	%
罗森博格儿童医疗广场			66,231				0	%			0	%			6	%			0	%			24	%			0	%			70	%
弗雷德里克·克雷斯特伍德MOB			62,297				0	%			0	%			42	%			0	%			0	%			0	%			58	%
棕榈谷医疗广场			59,405				39	%			5	%			8	%			10	%			9	%			9	%			20	%
Sierra San Antonio Medical Plaza			59,160				9	%			5	%			6	%			2	%			0	%			7	%			71	%
春谷医疗办公楼（a.）			57,828				16	%			20	%			16	%			25	%			5	%			13	%			5	%
春谷医疗办公楼二			57,364				5	%			0	%			17	%			22	%			20	%			7	%			29	%
南新月中心II（a.）			53,680				46	%			39	%			0	%			0	%			0	%			0	%			15	%
沙漠谷医疗中心（b.）			53,625				10	%			25	%			0	%			5	%			13	%			5	%			42	%
托斯卡纳专业大楼			53,231				56	%			7	%			0	%			20	%			0	%			0	%			17	%
Lake Pointe Medical Arts Building（a.）			50,974				8	%			35	%			18	%			10	%			0	%			6	%			23	%
福尼医疗广场			50,947				10	%			5	%			21	%			5	%			24	%			31	%			4	%
Vista医疗台			50,921				65	%			4	%			0	%			14	%			9	%			0	%			8	%
2704 N. Tenaya Way			44,894				0	%			0	%			0	%			0	%			0	%			100	%			0	%
2700火台面			44,424				0	%			0	%			0	%			100	%			0	%			0	%			0	%
南新月中心I（a.）			41,897				49	%			30	%			16	%			0	%			5	%			0	%			0	%
BRB医疗办公楼			40,733				27	%			3	%			35	%			0	%			17	%			18	%			0	%
Cypresswood专业中心-8101			10,200				0	%			0	%			0	%			0	%			0	%			0	%			100	%
Cypresswood专业中心-8111			29,882				51	%			6	%			43	%			0	%			0	%			0	%			0	%
丹伯里医疗广场			36,141				40	%			0	%			54	%			0	%			0	%			6	%			0	%
The Sparks Medical Building（c.）			35,127				0	%			21	%			13	%			36	%			11	%			0	%			19	%
凤凰儿童东谷关爱中心			30,960				0	%			0	%			0	%			0	%			0	%			0	%			100	%
福尼医疗广场II			30,507				18	%			9	%			17	%			25	%			31	%			0	%			0	%
麦迪逊站MOB（a.）			30,096				7	%			34	%			0	%			33	%			26	%			0	%			0	%
Apache Junction Medical Plaza（c.）			26,901				9	%			13	%			35	%			0	%			0	%			0	%			43	%
圣达菲专业广场（b.）			24,832				7	%			28	%			20	%			14	%			31	%			0	%			0	%
King's Crossing Professional BlDG-BlDG A			11,528				100	%			0	%			0	%			0	%			0	%			0	%			0	%
King's Crossing Professional BlDG-BlDG B（a.）			12,790				11	%			30	%			0	%			0	%			18	%			21	%			20	%
140路Thomas Johnson车道			20,465				0	%			0	%			0	%			0	%			15	%			0	%			85	%
Emory at Dunwoody Building（e.）			20,366				0	%			100	%			0	%			0	%			0	%			0	%			0	%
皮埃蒙特-罗斯韦尔医师中心			19,927				0	%			0	%			0	%			0	%			0	%			0	%			100	%
贝林健康家庭医疗中心			18,600				0	%			0	%			100	%			0	%			0	%			0	%			0	%

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Beaumont Heart & Vascular			17,621				0	%			0	%			100	%			0	%			0	%			0	%			0	%
皮埃蒙特-维宁斯医师中心			16,790				0	%			0	%			0	%			0	%			0	%			0	%			100	%
沃德鹰办公村			16,282				0	%			7	%			0	%			0	%			93	%			0	%			0	%
哈斯医疗办公园区（d.）			15,850				0	%			100	%			0	%			0	%			0	%			0	%			0	%
汉堡保健中心（a.）			15,400				0	%			100	%			0	%			0	%			0	%			0	%			0	%
位于Sugar Creek的西北医疗中心			13,696				0	%			0	%			0	%			0	%			38	%			62	%			0	%
家庭医生的MOB			12,050				0	%			0	%			100	%			0	%			0	%			0	%			0	%
博蒙特睡眠中心			11,556				0	%			0	%			0	%			100	%			0	%			0	%			0	%
南托诺帕大厦701号			10,747				0	%			0	%			0	%			100	%			0	%			0	%			0	%
砂点MOB			9,128				0	%			0	%			0	%			0	%			0	%			0	%			100	%
5004池路MOB			4,400				0	%			0	%			0	%			100	%			0	%			0	%			0	%
学前教育和儿童保育中心：
切斯特布鲁克学院-新不列颠			8,402				0	%			0	%			0	%			0	%			0	%			0	%			100	%
切斯特布鲁克学院-奥杜邦			8,300				0	%			0	%			0	%			0	%			0	%			0	%			100	%
切斯特布鲁克学院-纽敦			8,163				0	%			0	%			0	%			0	%			0	%			0	%			100	%
Chesterbrook Academy-Uwchlan（g.）			8,163				0	%			100	%			0	%			0	%			0	%			0	%			0	%
门诊护理中心：
汉诺威急救中心			22,000				0	%			0	%			0	%			0	%			0	%			100	%			0	%
南德克萨斯ER at Mission			13,578				0	%			0	%			0	%			0	%			0	%			0	%			100	%
Weslaco的South Texas ER			13,578				0	%			0	%			0	%			0	%			0	%			0	%			100	%
拉斯帕尔马斯德尔索尔应急中心-西部			9,395				0	%			0	%			100	%			0	%			0	%			0	%			0	%
其他投资小计			2,963,245				16	%			13	%			13	%			14	%			6	%			11	%			27	%
合计			4,155,288				13	%			9	%			24	%			10	%			4	%			8	%			32	%

 

综合计算，根据截至2024年12月31日和2023年12月31日所拥有的占用医院设施的总收入和面积，每平方英尺的平均有效年租金分别为21.55美元和21.43美元。综合来看，根据截至2024年12月31日和2023年12月31日我们拥有的MOB、FED和托儿中心的合并和未合并总收入以及估计的平均占用面积，每平方英尺的平均有效年租金分别为33.73美元和32.59美元。综合来看，根据截至2024年12月31日和2023年12月31日我们拥有的所有占用物业的合并和未合并总收入以及估计的平均占用面积，每平方英尺的平均有效年租金分别为30.03美元和29.21美元。2024年的估计平均占用面积是通过对2024年1月1日和2025年1月1日的不可出租面积进行平均计算得出的。2023年的估计平均占用面积是通过将2023年1月1日和2024年1月1日的不可出租面积平均计算得出的。

在2024年期间，没有任何物业产生的收入等于或超过我们综合收入的10%。此外，截至2024年12月31日，没有任何物业的账面净值超过我们综合资产的10%。在2024年期间，我们所有未合并的有限责任公司的收入（包括我们未合并的有限责任公司拥有的物业产生的收入的100%）都没有超过合并和未合并收入的10%。没有任何物业的账面价值（包括我们的未合并有限责任公司拥有的物业的账面价值的100%）超过合并和未合并资产的10%。

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下表列出截至2024年12月31日我们物业未来十年每年的租约到期情况。

 

		到期 广场 脚				数 的 租户				年租金 到期 租约（1）				百分比 的 年度 租金（2）
医院物业
2025			0				0			$	0				0	%
2026			618,765				2				15,235,518				14	%
2027			0				0				0				0	%
2028			0				0				0				0	%
2029			0				0				0				0	%
2030			0				0				0				0	%
2031			0				0				0				0	%
2032			0				0				0				0	%
2033			413,700				2				5,432,207				5	%
2034			0				0				0				0	%
此后			82,138				1				3,347,556				3	%
小计-医院设施			1,114,603				5			$	24,015,281				22	%
其他综合物业
2025			342,427				82			$	10,657,323				10	%
2026			304,232				69				10,916,853				10	%
2027			391,757				59				13,125,596				12	%
2028			164,198				37				6,189,677				6	%
2029			311,366				35				10,801,361				10	%
2030			276,795				33				9,172,325				8	%
2031			34,817				6				1,286,143				1	%
2032			100,189				9				3,473,507				3	%
2033			130,853				14				5,101,168				5	%
2034			37,946				7				1,511,257				1	%
此后			147,894				7				3,083,700				3	%
小计-其他综合物业			2,242,474				358			$	75,318,910				70	%
其他未合并物业（MOBs）
2025			40,354				4			$	1,417,832				1	%
2026			79,944				11				2,789,451				3	%
2027			8,525				2				353,637				0	%
2028			14,941				3				586,541				1	%
2029			18,318				2				633,506				1	%
2030			5,840				1				194,546				0	%
2031			51,318				4				1,724,442				2	%
2032			18,670				1				645,679				1	%
2033			0				0				0				0	%
2034			0				0				0				0	%
此后			10,110				2				349,642				0	%
小计-其他未合并物业			248,020				30			$	8,695,276				8	%
2024年12月31日所有物业合计			3,605,097				393			$	108,029,467				100	%

 

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项目3。法律程序

无

项目4。矿山安全披露

不适用

 

第二部分

项目5。市场为注册人的普通股权益、相关股东事项及发行人购买股本证券

市场资讯

我们的实益权益股票在纽约证券交易所上市，代码为UHT。

持有人

截至2025年1月31日，约有234名登记在册的股东持有我们的实益权益股份。

股息

我们打算向我们的实益权益股份持有人宣布季度股息，以遵守国内税收法典中有关REITs的适用条款。根据我们的循环信贷协议的定义，我们的循环信贷额度限制了我们增加超过可供分配现金95%的股息的能力，除非需要进行额外的分配，以遵守《国内税收法》的适用条款和管理REITs的相关法规。

股权补偿

参考项目12-某些受益所有人的证券所有权和管理层及相关股东事项，本报告有关根据我们的股权补偿计划授权发行的证券的信息。

 

27

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股价表现图

下图将我们的表现与标普 500指数和一组同行公司的表现进行比较，后者的表现已根据市值加权。我们同行中的公司如下：医疗保健房地产信托，Inc.，Healthpeak Properties, Inc.，LTC Properties, Inc.，National Health Investors, Inc.，TERM3，Omega Healthcare Investors，Inc. and Welltower，Inc。

我们、同行集团和标普 500综合指数在每个时期的总累计投资回报率（年末股价变化加上再投资股息）是基于2019财年末的股价或综合指数。

 

 

 

 

		基地				指数回报
		期				年份结束
公司名称/指数		12月19日				12月20日				12月21日				12月22日				12月23日				12月24日
环球医疗信托		$	100			$	56.76			$	54.86			$	46.49			$	44.80			$	41.47
标普 500指数		$	100			$	118.40			$	152.39			$	124.79			$	157.59			$	197.02
同行组		$	100			$	87.83			$	106.56			$	85.04			$	101.53			$	135.55

 

项目6。[保留]

 

 

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项目7。管理层对财务状况和经营成果的讨论与分析

以下管理层对财务状况和经营业绩（“MD & A”）的讨论和分析旨在促进对我们的经营业绩和财务状况的理解。MD & A是作为我们的合并财务报表和合并财务报表附注的补充提供的，应与这些附注一起阅读，这些附注包含在本年度报告的10-K表格中。MD & A包含涉及风险、不确定性和假设的前瞻性陈述。由于各种因素，包括但不限于项目1a下提出的因素，实际结果可能与这些前瞻性陈述中的预期存在重大差异。风险因素，以及前瞻性陈述和风险因素的下文以及本年度报告10-K表格其他部分中包含的内容。本节一般讨论我们截至2024年12月31日止年度与截至2023年12月31日止年度相比的经营业绩。有关我们截至2023年12月31日止年度与截至2022年12月31日止年度相比的经营业绩和财务状况变化的讨论，请参阅我们于2024年2月27日向美国证券交易委员会提交的截至2023年12月31日止年度的10-K表格年度报告中第二部分第7项管理层对财务状况和经营业绩的讨论和分析，该部分以引用方式并入本文。

概述

我们是一家房地产投资信托基金（“REIT”），于1986年开始运营。我们投资于医疗保健和人类服务相关设施，目前包括急症护理医院、行为健康护理医院、专科设施、独立的急诊部门、儿童保育中心和医疗/办公楼。截至2025年2月26日，我们在21个州拥有76项房地产投资或承诺，包括：

•

由三家急症护理医院和三家行为健康护理医院组成的六家医院设施；

•

四个独立的应急部门（“FED”）；

•

60座医疗/办公楼（“MOBs”），其中4座由未合并有限责任公司（“LLC”）/有限责任合伙企业（“LP”）拥有；

•

四个学前教育和儿童保育中心；

•

位于印第安纳州埃文斯维尔的一个专业设施，目前空置，并且；

•

位于伊利诺伊州芝加哥的一宗空置土地投资。

前瞻性陈述和风险因素

本报告包含“前瞻性陈述”，反映了我们目前对未来业绩、业绩、前景和机会的估计、预期和预测。除其他外，前瞻性陈述包括有关我们未来可能的经营业绩、业务和增长战略、融资计划、对监管发展或其他事项将会或不会对我们的业务或财务状况产生重大不利影响的预期、我们的竞争地位和竞争影响、我们经营所在行业的预计增长、我们已完成的和任何未来收购将获得的利益和协同效应的信息，以及我们的目标和目标的陈述，以及关于非历史事实事项的其他类似表述。诸如“可能”、“将”、“应该”、“可能”、“将”、“预测”、“潜力”、“继续”、“预期”、“预期”、“未来”、“打算”、“计划”、“相信”、“估计”、“出现”、“项目”和类似表述，或这些词语和表述的否定，以及未来时的陈述，识别前瞻性陈述。

前瞻性陈述不应被理解为对未来业绩或结果的保证，也不一定是对实现此类业绩或结果的时间或时间的准确指示。前瞻性信息基于当时可获得的信息和/或我们对未来事件的善意信念，并受到难以预测的风险和不确定性的影响，其中许多风险和不确定性超出了我们的控制范围。许多因素，包括项目1a中所述的因素。本报告中以及我们不时向SEC提交的其他文件中披露的风险因素和其他重要因素可能会导致实际业绩或结果与报表中表达的内容存在重大差异。除其他外，这些因素包括：

•

我们的大部分收入依赖于一家运营商UHS，该运营商分别占我们截至2024年12月31日、2023年和2022年12月31日止年度综合收入的约40%、41%和40%。我们无法向您保证，UHS的子公司将在现有租赁期限按期届满时续签医院设施和独立急诊部门的租约。此外，若UHS的附属公司行使选择权以购买各自租赁的医院设施和FED，且不在租赁期届满或其他情况下订立替代安排，则如果我们无法就所收到的销售收益赚取有利的回报率，与目前根据这些租赁赚取的租金收入相比，我们未来的收入和经营业绩可能会减少。

•

尽管最近利率有所放缓，但过去几年的利率上升显着增加了我们的利息支出，从而减少了我们的净收入、经营活动提供的现金和经营资金，并对我们以优惠条件进入资本市场的能力产生了不利影响。增加的利息

 

29

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我们借款的利率和/或与新建筑相关的成本增加也可能影响我们进行更多有吸引力的投资的能力。利率提高对我们借款的影响，包括对近期和未来利率互换和/或上限协议条款的不利影响，可能会对我们未来的租金收入和支出（包括利息支出）产生不利影响，并可能对我们未来的净收入、经营活动提供的现金、运营资金、续租条款、我们物业的基本价值、我们扩大投资组合的能力以及我们普通股的价值产生重大不利影响。

•

在过去几年中，我们的租户经历了通胀压力，主要是在人员和某些其他成本方面。此外，我们的某些租户经历了人员短缺，在不同时期，需要雇用昂贵的临时人员和/或提高工资和福利，以招聘和留住护士和其他临床工作人员及辅助人员。通货膨胀和/或人员短缺的影响，对我们的某些租户在2022年的经营业绩产生了重大不利影响，在2023年和2024年期间，这种影响在一定程度上有所缓和。然而，未来通胀对我们租户的业务和经营业绩的影响程度将取决于高通胀水平持续多久以及通胀率进一步上升的程度（如果有的话），这两者我们都无法预测。如果高通胀水平持续存在，或者如果通胀速度加快，我们租户的开支，以及我们没有转嫁给租户的直接运营开支，可能会比预期更快地增加，并且可能需要比预期更快地利用我们和租户的资本资源。此外，考虑到我们租户经营的报销环境的复杂性，他们的付款人可能不愿意或无法提高报销率以补偿通货膨胀的影响。这可能会影响他们支付租金的能力和意愿。

•

拜登总统签署了2025财年对联邦机构的拨款，用于在2025年3月14日之前持续开展项目和活动。我们无法预测未来是否会有立法避免联邦政府关闭，但是，我们的某些租户的运营结果和运营结果，因此可能是我们的租户，可能会受到联邦政府关闭的重大不利影响。

•

在我们的某些市场，一般房地产市场受到竞争/容量增加以及入住率和租金率下降的不利影响，这可能会对我们的经营业绩和我们物业的潜在价值产生不利影响。

•

最近，一些立法举措已通过成为法律，这些举措可能导致国家或州一级向我们设施的运营商（包括UHS）提供医疗保健服务的系统发生重大变化。不能保证这些新法律的实施不会对我们运营商的业务、财务状况或经营业绩产生重大不利影响。

•

UHS的一家子公司是我们的顾问，我们的管理人员都是UHS一家全资子公司的员工，这可能会产生潜在的利益冲突。

•

根据《国内税收法》第1031条的规定，如果不能在法定时间范围内完成预期的延税同类交换交易，可能会产生不利的税务后果和收入减少（如果适用的话）。

•

国家、区域和地方经济和商业状况恶化对我们业务的潜在不利影响，包括信贷和/或资本市场状况恶化，这可能会对我们获得资本的能力产生不利影响，这些资本可能需要为我们业务的未来增长提供资金，并为近期到期的现有债务再融资。

•

总体经济状况恶化，可能导致失业和/或投保人数增加，并可能增加没有医疗保险的人数。在这种情况下，我们设施的运营商可能会遇到患者数量下降的情况，这可能会导致我们的医疗办公大楼的入住率下降。

•

美国经济和就业状况恶化可能会对我们的运营商（包括UHS）的业务产生重大影响，这可能会对我们未来的红利租金收入（在一项UHS医院设施上）产生不利影响，并可能对未来的续租条款和医院物业的潜在价值产生潜在的负面影响。

•

未来网络安全威胁的风险加大，包括针对医疗保健提供者的勒索软件攻击。如果成功，未来的网络攻击可能会对我们的业务产生重大不利影响。我们或我们的第三方物业管理公司因数据安全事件或违规行为而产生的任何成本，包括更新安全协议以缓解此类事件或违规行为的成本，都可能是巨大的。我们、我们的第三方物业管理人、我们的租户或我们或他们各自的第三方服务提供商的运营安全系统中的任何违规或故障，都可能导致数据丢失或未经授权披露或访问敏感或机密成员或受保护的个人或健康信息，并可能导致违反适用的隐私和其他法律、重大处罚或罚款、诉讼、客户流失、我们或他们的声誉和业务受到重大损害，以及其他责任或损失。我们还可能产生与网络安全风险管理和补救相关的额外费用。无法保证我们、我们的第三方物业管理公司、我们的租户或我们或他们的服务提供商（如适用）将来不会遭受与网络攻击或其他信息安全漏洞有关的损失，或保险范围（如适用）将足以支付此类事件导致的所有费用。

 

30

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•

已知和未知诉讼、政府调查以及针对我们、UHS或我们设施的其他运营商主张的责任和其他索赔的结果和影响。UHS及其子公司不时会受到法律诉讼、所谓的股东集体诉讼、股东派生案件、政府调查和监管行动以及与此类事项有关的负面宣传的影响。由于UHS在截至2024年12月31日止年度的综合收入中约占40%，并且由于UHS的一家子公司是我们的顾问，我们鼓励您获取并审阅载于法律程序向美国证券交易委员会公开备案的Universal Health Services, Inc.的10-Q和10-K表格部分。这些备案由UHS全权负责，不以引用方式并入本文。

•

UHS或我们医院设施的其他运营商未能遵守与医疗保险和医疗补助许可和认证要求相关的政府法规，可能会对我们未来的收入和财产的基本价值产生重大不利影响。

•

房地产市场因素，包括但不限于办公空间的供需和市场租金率、利率的变化以及医疗办公公寓在某些市场的开发增加。

•

物业价值的影响和运营结果的恶劣天气条件，包括飓风的影响。

•

政府法规，包括医疗保险和医疗补助计划下报销水平的变化。此外，美国最近颁布并提议颁布重要的新关税，由于关税增加了我们及其运营和供应链的成本，这可能会对我们和我们的租户的业务、财务状况和经营业绩产生不利影响。

•

医疗保健行业面临的影响我们设施（包括UHS）运营商的问题，例如：现有法律和政府法规的变化或遵守这些法规的能力；第三方付款人或政府计划（包括医疗保险）的报销水平和条款的不利变化（包括但不限于2011年《预算控制法案》导致的未来医疗保险报销减少的潜在不利影响，如下文下一个要点所述）和医疗补助（大多数州报告了重大的预算赤字，过去，导致向我们设施的运营商（包括UHS）提供的医疗补助资金减少）；人口结构变化；以可接受的条款签订管理式护理提供者协议的能力；未投保和自费患者的增加，这对患者账户的可收回性产生不利影响；住院治疗趋势下降；可能增加提供医疗保健的成本或减少对医疗保健的需求的技术和药品改进，以及；吸引和留住合格医疗人员（包括医生）的能力。

•

2011年的《预算控制法案》对大多数旨在减少预算赤字的联邦机构和项目规定了年度支出限制，包括每个财政年度最多减少2%的医疗保险支付。目前的立法将这些削减措施延长至2032年。我们无法预测国会是否会对已实施的医疗保险支付削减进行重组，或者未来国会可能会提出哪些其他联邦预算赤字削减举措。我们也无法预测这些法规将对我们物业的经营者（包括UHS）产生的影响，从而对我们的业务产生的影响。

•

越来越多的立法倡议已通过成为法律，这可能导致国家或州一级的医疗保健提供系统发生重大变化。已经颁布了立法，取消了对未能维持健康保险的处罚，这是最初的《患者保护和负担得起的医疗法案》（“ACA”）的一部分。拜登政府已采取行政行动来加强ACA，包括发布行政命令，实施特殊注册期，允许个人在年度开放注册期之外参加健康计划，以及重新审查可能破坏ACA或医疗补助计划的政策。2022年8月16日通过的《2022年通胀削减法案》将2021年美国救援计划法案扩大补贴范围，以通过交易所购买保险，该法案将持续到2025年，增加了交易所注册人数。然而，前任总统特朗普政府采取了各种措施，具有通过交易所减少入学人数的效果，因此补贴延期和其他交易所扩张活动的可能性值得怀疑。尽管迄今为止废除整个《ACA》的尝试尚未成功，但作为《减税和就业法案》的一部分，《ACA》的一项关键条款已被取消。2018年12月14日，德克萨斯州的一名联邦美国地方法院法官裁定整个《ACA》违宪。该裁决最终被上诉至美国最高法院，该法院于加州诉得州该事件的原告缺乏提出其合宪性主张的资格。2022年9月7日，美国ACA面临最近一次挑战，当时是德克萨斯州联邦地区法院的一名法官，在Braidwood Management诉Becerra案，裁定某些条款违反美国宪法《任命条款》和《宗教自由恢复法》。这一决定被上诉至美国第五巡回上诉法院，该法院于2024年6月21日确认了地区法院关于美国预防服务特别工作组建议的预防服务违宪的裁决。然而，第五巡回法院推翻了地区法院在全国范围内实施的禁令，暂时保留了获得大多数有争议的预防服务的机会。美国政府提出上诉，2025年1月10日，美国最高法院同意审理此事。未来是否会做出任何努力来挑战、取代或取代ACA或扩大或大幅修订其条款，目前不得而知。

 

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•

无法保证，如果上述任何已宣布或提议的变更得以实施，将不会对我们医院的运营商产生负面的财务影响。这些重大影响可能包括医疗保健服务市场的潜在减少或我们医院的运营商获得所提供的医疗保健服务报销的能力下降，这可能导致对我们物业的运营商的财务状况或运营结果产生重大不利影响，从而对我们的业务产生重大不利影响。

•

物业竞争包括但不限于其他REITs、私人投资者和事务所、银行等公司，包括UHS。此外，我们可能会面临其他REITs对我们租户的竞争。

•

我们设施的运营商面临来自其他医疗保健提供者的竞争，包括医生拥有的设施和其他竞争设施，包括由UHS运营但其不动产不归我们所有的某些设施。这种竞争在包括但不限于德克萨斯州麦卡伦的市场上经历过，这是我们麦卡伦医疗中心的所在地，这是一家拥有370个床位的急症护理医院。

•

改变或无意违反税法和法规以及其他可能影响REITs和我们作为REIT地位的因素，包括未来可能对联邦税法进行的修改，这些修改可能会对我们通过同类财产交换推迟资产剥离收益的能力产生重大影响。

•

如果我们无法遵守适用于REITs的严格收益分配要求，仅利用经营活动产生的现金，我们将被要求从其他来源产生现金，这可能会对我们的财务状况产生不利影响。

•

我们持有四家LLC/LP的非控制性股权，根据第三方成员和信托的经营和/或合伙协议，在任何时候，可能受制于某些条件，我们有权向其他成员（“非要约成员”）提出要约（“要约成员”），其中它同意：（i）以要约成员确定的价格（“转让价格”）向非要约成员出售要约成员的全部所有权权益，或；（ii）以同等比例的转让价格购买非要约成员的全部所有权权益。非发售成员有60至90天时间：（i）以转让价格购买发售成员的全部所有权权益，或；（ii）以同等比例转让价格向发售成员出售其全部所有权权益。转让的结束必须发生在非要约成员接受后的60至90天内。

•

我们普通股的价值波动，除其他外，这可能会受到当前不断上升的利率环境的影响。

•

如果我们无法实现我们的环境、社会和治理（“ESG”）目标或遵守新出现的ESG法规，或以其他方式满足利益相关者对ESG事项的期望，我们的业务、经营业绩、财务状况或股价可能会受到不利影响。

•

本文或我们向美国证券交易委员会提交的其他文件中提到的其他因素。

鉴于这些不确定性、风险和假设，请注意不要过分依赖此类前瞻性陈述。我们的实际业绩和财务状况，包括我们的承租人的经营业绩和出租给UHS子公司的设施，可能与前瞻性陈述中表达或暗示的存在重大差异。

前瞻性陈述仅在陈述发表之日起生效。我们不承担公开更新任何前瞻性陈述以反映实际结果、假设变化或影响前瞻性信息的其他因素变化的义务，除非法律可能要求。所有可归因于我们或代表我们行事的人的前瞻性陈述均完全受到本警示性陈述的明确限定。

关键会计政策和估计

按照美利坚合众国普遍接受的会计原则编制财务报表要求我们作出影响我们合并财务报表和附注中报告的金额的估计和假设。

我们认为我们的关键会计政策是那些要求我们在编制财务报表时作出重大判断和估计的政策，包括以下内容：

购置不动产投资的购置会计：购置会计适用于从第三方取得的大部分不动产投资相关的资产和负债。根据现行会计准则，我们将大部分物业收购记为资产收购，这要求将收购成本资本化到基础资产，并禁止确认商誉或议价购买收益。所收购的大部分不动产的公允价值分配给所收购的有形资产，主要包括土地、建筑物和租户改良，以及已识别的无形资产和负债，包括高于市场和低于市场租赁的价值，以及所收购的地面租赁，在每种情况下均基于其公允价值。贷款溢价，在高于市场利率假设贷款的情况下，或贷款折扣，在低于市场假设贷款的情况下，根据与获得房地产有关的任何假设贷款的公允价值入账。

 

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被收购物业的有形资产的公允价值是根据可比较的土地销售土地和重置成本调整后的实物和市场过时改进确定的。收购物业的有形资产的公允价值也是通过对物业进行估值确定的，就好像它是空置的一样，然后根据管理层对这些资产的相对公允价值的确定，将“假设空置”价值分配给土地、建筑物和租户改善。管理层根据市场参与者将使用的假设来确定物业的如空公允价值，这与独立评估师使用的方法类似。此外，在购买的物业中有租户租赁空间相关的无形价值，这被称为就地租赁价值。这种价值主要是由于租赁物业的买方避免了与租赁物业相关的成本，也避免了假设租赁期内的租金损失和未偿还的运营费用。管理层在进行这些分析时考虑的因素包括，考虑到当前市场状况和执行类似租赁的成本，对预期租赁期内的账面成本进行估计。在估计持有成本时，管理层包括房地产税、保险和其他运营费用，以及根据当前市场需求估计预期租赁期内的租金收入损失。管理层还估计了执行类似租赁的成本，包括租赁佣金、租户改善、法律和其他相关成本。就地租赁的价值在相关租赁的剩余初始期限内摊销至费用。

在分配所购财产的已识别无形资产和负债的公允价值时，高于市场和低于市场的就地租赁价值是根据（i）根据就地租赁将支付的合同金额和（ii）从市场参与者的角度对相应就地租赁的估计公平市场租赁费率之间的差额的现值（使用反映与所获得的租赁相关的风险的利率）记录的，对于高于市场的租赁，在等于剩余的不可撤销的租赁期限的期间内计量，对于低于市场的租赁，超过相当于初始期限加上任何低于市场固定利率续约期的期限。资本化的高于市场的租赁价值作为租金收入的减少在相关租赁的剩余不可取消条款内摊销。资本化的低于市场的租赁价值，也称为收购的租赁义务，在相关租赁的初始期限内作为租金收入的增加进行摊销。

资产减值：我们审查我们的每项物业，以寻找其账面值可能无法收回的指标。此类指标的例子可能包括物业的市场价格显着下降、物业的预期持有期发生变化、根据收购时的包销，物业的使用方式或预期使用方式发生重大不利变化、成本的累积大大超过物业收购或开发的最初预期金额，或物业的经营或现金流损失的历史。当存在此类减值指标时，我们审查对房地产投资的使用和最终处置预期产生的未来未贴现净现金流量（不包括利息费用）的估计，并将该估计与物业的账面价值进行比较。我们考虑未来营业收入、趋势和前景等因素，以及租赁需求、竞争等因素的影响。如果我们未来的未折现净现金流评估表明我们无法收回房地产投资的账面价值，则在账面价值超过该物业的估计公允价值的范围内记录减值损失。对预期现金流的评估具有高度主观性，部分基于对未来入住率、租金和资本要求的假设，这些假设可能与未来期间的实际结果存在重大差异。由于被视为将持有和使用的长期资产的物业的现金流量是在未贴现的基础上考虑的，以确定物业的账面价值是否可收回，我们长期持有物业的策略直接降低了其账面价值无法收回的可能性，因此需要记录减值损失。如果我们的策略发生变化或市场状况以其他方式决定了较早的销售日期，则可能会确认减值损失，而这种损失可能是重大的。如果我们确定资产未通过可收回性测试，受影响的资产必须降低至其公允价值。

我们一般使用贴现现金流分析估计出租物业的公允价值，该分析包括市场参与者将根据资产的最高和最佳使用情况使用的未来收入、费用和资本改善成本的预测，这类似于评估师通常使用的收入法。在某些情况下，我们可能会通过获取外部经纪人的价值意见或第三方评估来补充这种分析。

在考虑是否将物业归类为持有待售时，我们会考虑以下因素，例如管理层是否已承诺出售该物业的计划、该物业在其当前状况下可立即出售，价格相对于其当前价值而言是合理的、该物业很可能出售，以及管理层为完成该计划而需要采取的行动表明不太可能对该计划作出任何重大改变。如果满足所有标准，我们将该物业归类为持有待售。一旦分类为持有待售，与物业有关的折旧及摊销即告终止，并按其账面值或公允价值减销售成本两者中较低者入账。该物业的资产和相关负债在最近一个报告期的综合资产负债表中单独分类。只有那些构成战略转变或将对我们的运营产生重大影响的持有待售资产才被归类为终止运营。

对未合并有限责任公司的投资的非暂时性减值在根据对价值下降的严重性和持续时间（包括预计现金流量下降）的评估认为投资的账面价值不可收回时确认。在已发生减值的情况下，资产的账面价值超过其估计公允价值的部分从收益中扣除。

 

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经营成果

截至2024年12月31日止年度与截至2023年12月31日止年度比较

截至2024年12月31日止年度，净收入为1920万美元，而2023年为1540万美元。增加380万美元的主要原因是：

•

增加350万美元，原因是各种物业产生的收入合计净增加；

•

增加200万美元，原因是与我们位于伊利诺伊州芝加哥的房产相关的费用减少，其中包括2023年发生的拆迁费用110万美元，以及与2024年记录的主要与前期相关的房产税减少相关的610,000美元；

•

增加232000美元，原因是2023年第四季度记录的与出售位于德克萨斯州科珀斯基督的专业设施有关的房地产资产剥离损失（见合并财务报表附注3-购销交易、收购、剥离和新建），和；

•

减少190万美元，原因是利息支出增加，这主要是由于我们的平均借款利率（使各种利率互换协议生效）和我们根据循环信贷协议条款的平均未偿还借款的增加。

与2023年相比，2024年的收入增加了340万美元，即3.6%。与2023年相比，2024年期间的增长主要是由于各种物业产生的合计净增长，包括2023年第一季度开业的位于内华达州里诺的新建MOB产生的收入，以及2023年第三季度收购的位于德克萨斯州麦卡伦的MOB产生的收入。

我们的其他运营费用包括与合并MOB以及空置土地和空置专业设施（如本文所述）相关的费用。在2024年和2023年期间，与这些物业相关的其他运营费用总额分别为2580万美元（扣除前期物业税减免61万美元）和2780万美元（包括110万美元的拆迁费用）。与我们的医疗办公楼相关的大部分费用直接转嫁给租户，或者直接作为租户报销公共区域维护费用，或者计入基本租金金额。经营费用的租户补偿在相关费用发生的同一期间计提为收入。

运营资金（“FFO”）是房地产投资信托基金（“REITs”）广泛认可的业绩衡量标准。我们认为，作为非公认会计准则财务指标的FFO和稀释后每股FFO对我们的投资者有帮助，作为我们经营业绩的衡量标准。我们根据美国房地产投资信托协会（“NAREIT”）制定的标准计算FFO，这可能无法与其他不按照NAREIT定义计算FFO的REITs报告的FFO进行比较，或者对NAREIT定义的解释与我们对定义的解释不同。FFO对列报期间发生的出售附带资产的损益等某些项目的影响进行调整。FFO不代表根据公认会计原则从经营活动中产生的现金，不应被视为替代根据公认会计原则确定的净收入。此外，FFO不应被用作：（i）我们根据公认会计原则确定的财务业绩指标；（ii）根据公认会计原则确定的经营活动现金流量的替代方案；（iii）衡量我们的流动性，或；（iv）可用于满足我们现金需求的资金指标，包括我们向股东进行现金分配的能力。

以下是我们报告的2024年和2023年净收入与FFO的对账（单位：千）：

		2024				2023
净收入		$	19,234			$	15,400
合并投资的折旧和摊销费用			27,421				27,733
未合并附属公司的折旧和摊销费用			1,218				1,205
房地产资产剥离损失			—				232
运营资金		$	47,873			$	44,570
加权平均流通股数-摊薄			13,839				13,814
每股摊薄后的运营资金		$	3.46			$	3.23

与2023年相比，我们的FFO在2024年期间增加了330万美元，原因是：（i）如上所述，净收入增加380万美元，部分被以下因素抵消；（ii）2023年记录的房地产资产剥离损失导致减少232000美元，以及；（iii）合并和未合并关联公司产生的折旧和摊销费用减少导致减少299,000美元。

在2024年期间，我们共有58项与第2项所示的医疗办公楼相关的新租约或续租租约。物业，我们在其中有重大投资，其中部分按权益法核算。这些租赁约占这些物业可出租总面积的13%（10%与续租有关，3%与新租约有关）。期间

 

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2023年，我们共有73个与我们有重大投资的医疗办公楼相关的新租约或续租租约，其中部分按权益法核算。这些租赁约占这些物业可出租总平方英尺的22%（19%与续租有关，3%与新租约有关）。

租赁费率、租户改善成本和租金优惠因物业而异，这取决于但不限于我们的建筑物目前的入住率和楼龄、当地整体经济状况、邻近医院校园以及我们的竞争对手在市场上的空置率、出租率和容量等因素。就每年执行的续租而言，与到期租约的租金相比，加权平均租金在2024年和2023年期间分别增加了约3%和4%。与新租约或续租租约相关的加权平均租户改善成本在2024年和2023年各约为每平方英尺7美元。于各年度开始的新租约和续租租约的加权平均租赁佣金约为2024年和2023年各年度租约期间基本租金收入的3%。就每年开始的新租约和续租租约提供的租户特许权（一般包括租金减免）的平均总价值约为2024年和2023年各租期内未来总基本租金收入的0.3%。租金减免过去或将在租赁期内以直线法在我们的经营业绩中确认，无论何时到期付款。

其他经营业绩

 

利息支出：

下文反映了截至2024年12月31日和2023年12月31日止年度我们利息支出的组成部分（金额以千为单位）：

		2024				2023
循环信贷协议		$	22,848			$	20,504
抵押贷款利息			984				1,674
利率掉期收益，净额（a.）			(5,747	)			(5,796	)
融资费用摊销			766				732
债务公允价值摊销及其他利息			(10	)			(41	)
重大项目资本化利息			—				(149	)
利息支出，净额		$	18,841			$	16,924

（a）

请见下文关于市场风险的定量和定性披露——与金融工具相关的市场风险，供披露有关我们的各种利率互换协议。两份利率互换协议，合计名义金额为8500万美元，于2024年9月到期（包括3500万美元的名义金额，固定利率为1.4975%，以及5000万美元的名义金额，固定利率为1.144%）。2024年10月，这些协议被总名义金额为8500万美元、固定利率为3.2725%的利率互换协议所取代。在2024年和2023年期间，根据我们在每个期间活跃的利率掉期，交易对手向我们支付了净利息。

与2023年相比，2024年期间的利息支出增加了190万美元，原因是：（i）我们的循环信贷协议的利息支出增加了230万美元，这主要是由于我们的平均借款成本增加（包括承诺费在内的平均借款利率在2024年期间为6.78%，而在2023年期间为6.64%），在我们的平均未偿还借款中（2024年期间为3.369亿美元，而2023年期间为3.093亿美元）；（ii）增加14.9万美元，原因是2023年第一季度基本完成的一个主要项目的资本化利息减少；（iii）融资费用摊销和债务公允价值增加6.5万美元；（iv）由于利率掉期收入减少，增加4.9万美元，部分被以下因素抵消：（v）抵押贷款利息支出减少690,000美元，这主要是由于利用我们循环信贷协议下的借款在2024年和2023年到期时偿还了各种固定利率抵押贷款。补充披露请见合并财务报表附注5 ——债务和金融工具。

有关我们某些医院设施的更多信息，包括与位于印第安纳州埃文斯维尔的空置设施和位于伊利诺伊州芝加哥的一块空置土地相关的信息，请参阅合并财务报表附注4-租赁会计。

通货膨胀的影响

医疗保健行业是非常劳动密集型的，与我们租户的雇员相关的工资和福利受到通胀压力，供应成本、建筑成本以及医疗设备和其他成本也是如此。过去，人手短缺有时要求我们的租户雇用昂贵的临时人员和/或提高工资和福利，以招聘和留住护士和其他临床工作人员及辅助人员。我们的租户还经历了与某些其他运营费用相关的普遍通货膨胀成本增加。其中许多因素在2022年对我们某些租户的经营业绩产生了重大不利影响，但在2023年和2024年期间在一定程度上有所缓和。

 

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我们的大部分租约都包含旨在减轻通货膨胀不利影响的条款。我们的医院租约要求所有的建筑运营费用，包括维修、房地产税等费用，都要由承租人支付。此外，我们的MOB租赁大多要求租户支付可分配的运营费用份额，包括公共区域维护成本、保险和房地产税。这些拨备可能会减少我们对通货膨胀导致的运营成本增加的风险敞口。如果某些租约不包含此类条款，我们未来的经营业绩可能会受到通货膨胀影响的不利影响。

此外，建筑材料、人工等成本明显上升。随着我们不断投资于新设施，包括建设新的医疗办公楼，我们花费了大量从我们的经营现金流或借贷资金中产生的资金。尽管我们通过确定预计的投资现金流回报是否超过我们的资本成本来评估此类项目的财务可行性，但如果建设成本继续大幅上升，则可能无法实现此类回报。

流动性和资本资源

截至2024年12月31日止年度与2023年12月31日相比：

经营活动所产生的现金净额

2024年经营活动提供的现金净额为4690万美元，而2023年为4290万美元。净增加400万美元的原因是：

•

340万美元的有利变化，原因是净收入增加加上/减去调整，以调节净收入与经营活动提供的净现金（折旧和摊销、与高于/低于市场租赁相关的摊销、债务溢价摊销、递延融资成本摊销、基于股票的补偿费用和剥离房地产资产的损失），如上所述；

•

支付租赁费用50万美元的有利变化；

•

租户准备金、押金以及递延和预付租金的有利变化为496,000美元；

•

租赁应收款的不利变化247,000美元，以及；

•

其他合并净不利变化155美元，000.

 

投资活动所用现金净额

2024年用于投资活动的现金净额为1390万美元，2023年为1910万美元。

2024:

2024年期间，1390万美元的净现金用于以下投资活动：

•

花费910万美元用于增加房地产投资，包括改善各MOB的租户；

•

在未合并的有限责任公司的股权投资上花费了590万美元，并且；

•

从有限责任公司获得了超过收入的110万美元现金。

2023:

2023年期间，1910万美元的净现金用于以下投资活动：

•

花费1560万美元用于增加房地产投资，包括与2023年3月基本完成的位于内华达州里诺的Sierra Medical Plaza I MOB相关的建设成本，以及各MOB的租户改善；

•

在2023年8月收购麦卡伦医生中心医疗办公大楼时花费了760万美元，包括交易费用，如合并财务报表附注3；

•

花费410万美元对未合并的有限责任公司进行股权投资；

•

收到因剥离一处房产而产生的390万美元现金净收益，详见合并财务报表附注3；

•

从有限责任公司获得了超过收入的75.7万美元现金，并且；

•

我们在2021年期间向一家未合并的有限责任公司提供的预付款收到了350万美元的还款。

 

 

 

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筹资活动使用的现金净额

2024年用于筹资活动的现金净额为3420万美元，而2023年为2320万美元。

2024:

2024年期间用于筹资活动的3420万美元现金包括：

•

支付了4040万美元的股息，其中包括8.7万美元的先前应计股息；

•

根据我们的循环信贷协议获得了2230万美元的净借款；

•

为对我们无追索权的应付抵押票据支付了1360万美元，其中包括偿还2024年第二季度到期的固定利率抵押贷款的1220万美元；

•

支付了240万美元的融资成本，主要与我们循环信贷协议的第二次修订有关，如本文所述，并且；

•

支付了131,000美元，扣除发行实益权益股份收到的现金，与我们的ATM计划相关的费用。

2023:

2023年用于筹资活动的2320万美元现金包括：

•

支付了3980万美元的股息，其中包括58000美元的先前应计股息；

•

根据我们的循环信贷协议获得了2850万美元的净借款；

•

就对我们无追索权的应付抵押票据支付了1190万美元，其中包括偿还2023年第四季度到期的固定利率抵押贷款的610万美元，以及偿还2023年第一季度到期的固定利率抵押贷款的420万美元；

•

支付了与修订我们的循环信贷协议相关的222,000美元融资成本，并且；

•

从发行股份实益权益中获得了147,000美元的净现金。

2024年和2023年的额外现金流和股息支付信息：

正如我们的综合现金流量表所示，我们在2024年期间产生了4690万美元的经营活动提供的净现金，在2023年期间产生了4290万美元。正如我们的现金流量表所示，包括折旧和摊销费用在内的非现金费用、与高于/低于市场租赁相关的摊销、债务溢价的摊销、递延融资成本和基于股票的补偿费用的摊销、房地产资产剥离的损益（如适用），以及某些资产和负债的变化，是我们每年的净收入与经营活动提供的净现金之间的主要差异。我们在2024年宣布并支付了4040万美元的股息，在2023年宣布并支付了3980万美元的股息。

2024年期间，经营活动提供的4690万美元现金比2024年期间支付的4040万美元股息多出约650万美元。2023年期间，经营活动提供的4290万美元净现金比2023年期间支付的3980万美元股息多出约320万美元。

正如现金流量表中投资活动产生的现金流量和筹资活动产生的现金流量部分所示，在过去三年的每一年中，现金都有各种其他来源和用途。现金的各种其他来源和用途可能不时包括投资和向有限责任公司/从有限责任公司作出的垫款、增加房地产投资、收购/剥离物业、净借款/偿还债务以及发行股权产生的收益等项目。因此，在任何特定时期，我们支付股息的资金来源并不完全依赖于我们的物业产生的经营现金流。相反，我们的股息以及我们对现有物业的资本再投资、收购不动产和其他投资的资金来源是基于我们全部或通过有限责任公司拥有的物业的所有来源和现金使用的总净现金流入或流出，如上所述。

在每季度确定和监测我们的股息水平时，我们的管理层和董事会在确定每期支付的股息金额时考虑了许多因素。这些考虑主要包括：（i）为维持我们的房地产投资信托基金地位所需支付的最低股息金额；（ii）我们的物业，包括在有限责任公司拥有的物业的当前和预计经营业绩；（iii）我们未来的资本承诺和债务偿还，包括我们有限责任公司的那些。基于上述信息，以及对我们未来经营现金流的预测和预测的考虑，管理层和董事会已确定我们的经营现金流已足以为我们的股息支付提供资金。未来的股息水平将根据上述因素确定，并考虑到我们预计的未来经营业绩。

我们预计将利用内部产生的资金和额外资金为所有资本支出和收购提供资金并支付股息。额外资金可能通过以下方式获得：（i）我们4.25亿美元循环信贷协议下的借款（其中76.1美元

 

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百万可用借款能力，扣除截至2024年12月31日的未偿还借款）；（ii）根据我们的合并和未合并LLC/LP订立的抵押贷款协议，现有第三方债务项下的借款或再融资；（iii）发行其他长期债务，和/或；（iv）发行股权。2024年4月，我们向美国证券交易委员会提交了S-3表格的货架登记声明，根据该声明，我们可能会根据我们可能不时提交的补充招股说明书提供高达1亿美元的证券。

我们认为，我们的经营现金流、现金和现金等价物、我们的信贷协议下的可用借款能力以及进入资本市场的机会为我们提供了充足的资本资源，以满足我们未来十二个月的经营、投资和融资需求，包括提供足够的资本，使我们能够进行必要的分配，使我们能够继续符合1986年《国内税收法》第856至860条规定的REIT资格。如果我们需要进入资本市场或其他融资来源，无法保证我们将能够以可接受的条款或在可接受的时间内获得融资。我们无法以我们可接受的条款获得融资可能会对我们的经营业绩、财务状况和流动性产生重大不利影响。

信贷便利和抵押债务

管理层定期监测和分析信托的资本结构，以努力保持资本资源之间的目标平衡，包括根据我们的循环信贷额度的借款水平、根据由我们的物业的不动产担保的无追索权抵押债务的借款水平以及我们的权益水平（包括股权发行的对价）。这一持续分析考虑了诸如当前债务市场和利率环境、我们物业当前/预计的入住率和财务表现、我们物业当前的贷款与价值比率、信托当前的股价、预期收购所需的资本资源以及预期剥离将产生的预期资本等因素。这一分析，连同对信托目前根据信贷协议未偿还的借款、无追索权抵押借款和股权的考虑，有助于管理层决定在特定债务部分再融资等事件发生或需要额外资金为信托增长提供资金时使用哪种资本资源。

2024年9月30日，我们在作为借款人的信托、贷款方以及作为行政代理人的富国银行银行（N.A.）之间就我们的信贷协议订立了第二次修订，日期为2021年7月2日，并于2023年5月进行了修订（“信贷协议”）。除其他事项外，第二项修正案规定了以下内容：（i）将到期日延长至2028年9月30日（之前为2025年7月），以及；（ii）将信贷安排下的总借款能力提高至4.25亿美元（之前为3.75亿美元），其中包括1.25亿美元的非摊销定期贷款（“定期贷款”），以及3亿美元的循环贷款承诺，其中包括4000万美元的信用证分限额，以及3000万美元的swingline/短期贷款分限额。根据信贷协议的条款，我们可能会要求将循环信贷额度和/或定期贷款增加至多5000万美元的额外总金额，并且我们可以选择将到期日延长至多两个额外的六个月期限。新融资下的借款由信托的某些子公司提供担保。此外，新融资下的借款由信托大多数全资子公司的第一优先担保权益和所有股权的留置权担保。

2023年5月15日，我们订立了日期为2021年7月2日的信贷协议的第一次修订。该修正案以期限SOFR加.10%（“调整后期限SOFR”）取代LIBOR，作为信贷协议下的替代基准利率。

根据信贷协议，借款的利率将等于我们选择的一、三个或六个月或基本利率的调整后期限SOFR，在任何一种情况下加上特定的保证金，具体取决于我们的总杠杆比率，由信贷协议中规定的公式确定。第二次修订后适用的保证金范围为SOFRR循环贷款的1.10%至1.35%，基准利率循环贷款的0.10%至0.35%。调整后定期SOFR贷款的适用保证金范围为1.20%至1.65%，基本利率定期贷款的适用保证金范围为0.20%至0.65%。经第二次修订的信贷协议将“基准利率”定义为（a）行政代理人的最优惠利率，（b）联邦基金有效利率加上1%的1/2，以及（c）一个月调整后期限SOFR加上1%中的最大值。信托还将为3亿美元的循环贷款承诺支付0.15%至0.35%的季度融资费用（取决于信托的总杠杆率）。

调整后期限SOFR、基本利率和设施费用的利润率基于我们的总杠杆率。于2024年12月31日，循环贷款的调整后定期SOFR利率的适用保证金为1.20%，基准利率的适用保证金为0.20%，设施费为0.20%。截至2024年12月31日，定期贷款调整后定期SOFR利率的适用保证金为1.35%，基准利率的适用保证金为.35%。

根据我们4.25亿美元信贷协议的条款，截至2024年12月31日，我们有3.489亿美元的未偿还借款和7610万美元的可用借款能力。截至2024年12月31日，根据信贷协议未偿还借款的账面金额和公允价值为3.489亿美元。没有补偿性余额要求。截至2023年12月31日，根据我们当时有效的信贷协议条款，我们有3.266亿美元的未偿借款，310万美元的未偿信用证和4530万美元的可用借款能力。

截至2024年12月31日、2023年和2022年12月31日止年度，我们信贷协议项下的平均未偿还金额分别为3.369亿美元、3.093亿美元和2.779亿美元，相应的实际利率分别为5.1%、4.8%和2.9%，包括承诺费和利率掉期。

 

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在我们的综合现金流量表中，我们根据我们的信贷协议以净额报告现金流量。截至2024年12月31日、2023年和2022年12月31日止年度，我们信贷协议项下的总借款分别为7830万美元、7840万美元和6700万美元，截至2024年12月31日、2023年和2022年12月31日止年度的总偿还额分别为5600万美元、4990万美元和4080万美元。

信贷协议包含惯常的肯定和否定契约，包括对某些债务、留置权、收购和其他投资、基本面变化、资产处置和股息以及其他分配的限制。信贷协议还包含有关信托的总债务与总资产的比率、固定费用覆盖率、总担保债务与总资产价值的比率、总无担保债务与总未设押资产价值的比率以及最低有形净值的限制性契约，以及惯常的违约事件，其发生可能会触发信贷协议项下当时未偿金额的加速。我们在2024年12月31日和2023年12月31日遵守了信贷协议中的所有约定。我们还认为，如果基于大部分潜在新借款将用于为投资提供资金的假设，我们将继续遵守我们的承诺全额借款。

下表汇总了截至2024年12月31日和2023年12月31日所需的合规比率，从而使在各自日期生效的信贷协议中所载的契约生效（以千美元计）：

 

		盟约						2024年12月31日					2023年12月31日
有形资产净值		$		125,000				$		172,216			$		191,824
总杠杆			<= 60			%				44.4	%				44.5	%
有担保的杠杆			< 30			%				2.4	%				4.1	%
未设押杠杆			< 60			%				45.9	%				44.2	%
固定收费覆盖率			> 1.50x						3.2x					3.1x

如下表所示，我们在2024年12月31日和2023年12月31日的合并资产负债表中包含了各种抵押，所有这些抵押都对我们没有追索权，也没有交叉抵押（金额以千为单位）：

		截至2024年12月31日										截至12/31/2023
设施名称		利息 率				成熟度 日期		优秀 余额 （单位：千）（a.）				优秀 余额 （单位：千）
Summerlin医院医疗办公大楼III固定 利率抵押贷款（b.）			4.03	%		2024年4月		$	-			$	12,301
托斯卡纳专业建筑固定利率抵押贷款（c.）			5.56	%		2025年6月			363				1,060
凤凰儿童东谷关爱中心固定费率 抵押贷款			3.95	%		2030年1月			7,646				7,930
罗森博格儿童医疗广场固定利率抵押贷款			4.42	%		2033年9月			11,503				11,771
合计，不含净负债溢价和净融资费用									19,512				33,062
减去净融资费用									(163	)			(199	)
应付抵押票据总额，对我们无追索权，净额								$	19,349			$	32,863

 

（a）

所有抵押贷款都需要通过到期每月支付本金，并且要么完全摊销，要么包括到期时的气球本金支付。

（b）

这笔固定利率抵押贷款已于2024年4月10日使用我们的信贷协议下的借款全部偿还。

（c）

这笔贷款计划在未来十二个月内到期，届时我们将根据新的抵押贷款进行再融资，或利用我们的信贷协议下的借款全额偿还抵押贷款余额。

抵押贷款以建筑物的不动产以及物业租赁和租金作抵押。截至2024年12月31日，未偿还抵押贷款的合并账面价值约为1950万美元，合并公允价值约为1770万美元。截至2023年12月31日，未偿还抵押贷款的合并账面价值约为3310万美元，合并公允价值约为3120万美元。

我们债务的公允价值是根据从金融机构收到的报价计算得出的。我们认为这些是债务工具相关披露权威指南中概述的公允价值层次结构中的“第2级”。我们的固定利率债务的市场利率变化会影响债务的公允价值，但对产生的利息或现金流没有影响。

合同义务和表外安排

截至2024年12月31日，我们没有表外安排。截至2023年12月31日，我们参与了一项表外安排，其中包括与Grayson Properties II相关的310万美元备用信用证。

 

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下表汇总了截至2024年12月31日我们在循环信贷额度（“信贷协议”）下的未偿还借款的到期时间表、适用于我们在综合基础上记录的物业的未偿还抵押贷款以及我们的其他合同义务（金额以千为单位）：

 

		按期间分列的应付款项（千美元）
债务和合同义务		合计				不到1年				2-3年				4-5年				后 5年
长期无追索权债务-固定（a）（b）		$	19,512			$	939			$	1,227			$	1,333			$	16,013
长期债务-可变（c）			348,900				—				—				348,900				—
未偿债务的未来利息支付估计数为 2024年12月31日（d）			80,720				20,894				41,700				16,595				1,531
经营租赁（e）			38,842				704				1,408				1,408				35,322
施工承诺（f）			8,661				8,661				—				—				—
合同义务总额		$	496,635			$	31,198			$	44,335			$	368,236			$	52,866

 

(a)

抵押贷款以建筑物的不动产以及物业租赁和租金作抵押。房地产特定债务详见上文。

(b)

包括截至2024年12月31日公允价值总额约为1770万美元的无追索权债务。我们的固定利率债务的市场利率变化会影响债务的公允价值，但对产生的利息或现金流没有影响。不包括截至2024年12月31日在我们持有各种非控股所有权权益的未合并有限责任公司（见合并财务报表附注8）未偿还的合并第三方债务1500万美元，即对我们无追索权。

（c）

根据我们于2028年9月30日到期的4.25亿美元信贷协议的条款，包括截至2024年12月31日未偿还的3.489亿美元借款。截至2024年12月31日，未偿还金额接近公允价值。

（d）

假设截至2024年12月31日的所有未偿债务，包括信贷协议下的借款，以及对我们无追索权的贷款，在债务协议规定的到期日之前仍未偿还，利率与截至2024年12月31日有效的利率相同。我们有权在协议期限内的任何时间偿还信贷协议项下的借款，不受处罚。预计将利用我们循环信贷协议下的经营活动现金流或借款支付利息。

（e）

反映我们未来截至2024年12月31日未偿还的最低经营租赁付款义务，详见合并财务报表附注4-租赁会计，与我们十四个合并物业的地面租赁有关。

（f）

包括与位于德克萨斯州丹尼森的一个MOB相关的剩余估计建设成本，该项目已于2020年底基本完成，以及与位于内华达州里诺的一个MOB相关的剩余估计建设成本，该项目已于2023年3月基本完成。我们被要求按照协议建造这些设施。

收购和剥离活动

已完成交易请见合并财务报表附注3。

项目7a。关于市场风险的定量和定性披露

与金融工具相关的市场风险

金融工具

主动利率互换协议：

2024年10月，我们签订了总名义金额为8500万美元的利率互换协议，固定利率为3.2725%，我们将其指定为现金流对冲。此次利率互换于2024年10月2日生效，计划于2028年9月30日到期。如果1个月期限SOFR在3.2725%以上，交易对手支付给我们，如果1个月期限SOFR低于3.2725%，我们支付给交易对手，固定费率3.2725%与1个月期限SOFR的差额。本次利率互换是作为两项利率互换协议的替代而订立的，总名义金额为8500万美元，于2024年9月16日到期，如下文所述。

2023年12月，我们签订了总名义金额为2500万美元的利率互换协议，固定利率为3.9495%，我们将其指定为现金流对冲。此次利率互换于2023年12月1日生效，计划于2027年12月1日到期。如果1个月期限SOFR在3.9495%以上，交易对手支付给我们，如果1个月期限SOFR低于3.9495%，我们支付给交易对手，固定费率3.9495%与1个月期限SOFR的差额。

2020年3月，我们签订了总名义金额为5500万美元的利率互换协议，固定利率为0.505%，我们将其指定为现金流对冲。本次利率互换于2020年3月25日生效，计划于2027年3月25日到期。2023年5月15日，对这一利率互换协议进行了修改，将基准利率从

 

40

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伦敦银行同业拆借利率（LIBOR）对期限SOFR。如果1个月期限SOFR在0.505%以上，交易对手支付给我们，如果1个月期限SOFR低于0.505%，我们支付给交易对手，固定利率0.505%与1个月期限SOFR的差额。

2024年到期的利率互换协议：

2024年9月16日，以下名义总额为8500万美元的利率互换协议于到期日到期：（i）名义总额为3500万美元的利率互换，固定利率为1.4975%，自2020年1月起生效；（ii）名义总额为5000万美元的利率互换，固定利率为1.144%，自2019年9月起生效。

我们定期以公允价值计量我们的利率掉期。我们的利率掉期的公允价值是基于第三方的报价。我们认为，这些输入在与衍生工具和套期保值活动相关的权威披露指南中概述的公允价值层次结构中属于“第2级”。截至2024年12月31日，我们利率掉期的公允价值为640万美元的净资产，包括在随附的综合资产负债表的递延费用和其他资产中。在2024年的12个月中，我们从交易对手处收到了大约570万美元（其中约250万美元与2024年9月16日到期的两笔掉期交易有关），根据掉期条款对上一季度的应计项目进行了调整。在2023年的12个月中，我们从交易对手处收到了大约580万美元（其中约330万美元与2024年9月16日到期的两笔掉期交易有关），根据掉期条款对上一季度的应计项目进行了调整。现金流量套期是通过在资产负债表上将衍生工具的公允价值作为资产或负债入账，并在股东权益内的累计其他综合收益（“AOCI”）中记录相应的金额。在被套期交易影响收益的期间或期间，金额从AOCI重新分类到损益表。我们预计未来十二个月我们的利率掉期不会有任何收益或损失被重新归类为收益。

与我们的固定和浮动利率债务相关的敏感性分析假设当前市场利率与所有其他变量保持不变。截至2024年12月31日，我们债务的公允价值和账面价值分别约为3.666亿美元和3.684亿美元。截至该日，账面价值超出公允价值约180万美元。

下表列出了有关我们对利率变化敏感的金融工具的信息。利率掉期包括于2020年3月订立的5500万美元掉期协议及于2023年12月订立的2500万美元掉期协议及于2024年10月订立的8500万美元掉期协议。对于债务债务，其金额截至2024年12月31日，该表按合同到期日列出本金现金流量和相关加权平均利率。

		到期日，截至12月31日止年度
（千美元）		2025				2026				2027				2028				2029				此后				合计
长期债务：
固定费率：
债务（a）		$	939			$	601			$	626			$	653			$	680			$	16,013			$	19,512
平均利率			4.3	%			4.2	%			4.2	%			4.3	%			4.3	%			4.4	%			4.3	%
浮动利率：
债务（b）		$	—			$	—			$	—			$	348,900			$	—			$	—			$	348,900
平均利率			—				—				—				6.6	%			—				—				6.6	%
利率互换：
名义金额（c）		$	—			$	—			$	80,000			$	85,000			$	—			$	—			$	165,000
利率			—				—				1.581	%			3.273	%			—				—				2.453	%

 

(a)

由无追索权的应付抵押票据组成。

(b)

包括根据我们的4.25亿美元循环信贷协议条款未偿还的借款。

（c）

包括：（i）计划于2027年3月到期的5,500万美元固定利率为0.5050%的利率掉期；（ii）计划于2027年12月到期的2,500万美元固定利率为3.9495%的利率掉期；（iii）计划于2028年9月到期的8,500万美元固定利率为3.2725%的利率掉期。

根据我们截至2024年12月31日受利率波动影响的未偿浮动利率债务计算，并考虑到上述利率互换生效，利率每变化1%将影响我们的净收入约180万美元。

项目8。财务报表和补充数据

我们的合并资产负债表、合并损益表、综合收益、权益变动和现金流量，以及独立注册公共会计师事务所毕马威会计师事务所的报告，均包含在本文其他地方。参考“财务报表和附表索引”。

 

41

---

 

项目9。与会计师在会计和财务披露方面的变化和分歧

没有。

项目9a。控制和程序

关于披露控制和程序有效性的结论

截至2024年12月31日，在我们的管理层（包括信托的首席执行官（“CEO”）和首席财务官（“CFO”））的监督和参与下，我们根据经修订的1934年证券交易法（“1934年法”），对规则13a-15（e）或规则15d-15（e）中定义的披露控制和程序的有效性进行了评估。基于这一评估，首席执行官和首席财务官得出结论，我们的披露控制和程序是有效的，以确保管理层及时记录、处理、汇总和报告重要信息，以遵守我们根据1934年《证券交易法》及其下的SEC规则承担的披露义务。

财务报告内部控制的变化

在2024年第四季度期间，我们对财务报告的内部控制或其他对我们的财务报告内部控制产生重大影响或合理可能产生重大影响的因素没有发生任何变化。

 

42

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管理层关于财务报告内部控制的报告

管理层负责建立和维护对我们的财务报告进行充分内部控制的制度。为了评估财务报告内部控制的有效性，按照《萨班斯-奥克斯利法案》第404节的要求，管理层使用Treadway委员会（COSOO）发起组织委员会发布的内部控制——综合框架（2013）中确立的标准进行了评估，包括测试。我们的财务报告内部控制系统旨在为财务报告的可靠性以及根据美国公认会计原则为外部目的编制和公允列报财务报表提供合理保证。财务报告内部控制由于其固有的局限性，可能无法防止或发现错报。此外，对未来期间财务报告内部控制有效性的任何评估的预测都会受到以下风险的影响：由于条件的变化，控制可能变得不充分，或者政策或程序的遵守程度可能会恶化。

根据其评估，管理层得出结论，根据COSOO发布的《内部控制——综合框架（2013）》中确立的标准，截至2024年12月31日，我们对财务报告保持了有效的内部控制。截至2024年12月31日，我们对财务报告的内部控制的有效性已由独立注册公共会计师事务所毕马威会计师事务所（KPMG LLP）审计，如其报告所述，该报告包含于此。

 

 

 

43

---

 

独立注册会计师事务所的报告

 

致股东及董事会

环球医疗信托：

 

关于财务报告内部控制的意见

 

我们根据Treadway委员会发起组织委员会发布的《内部控制–综合框架（2013）》中确立的标准，对环球医疗信托及子公司（本公司）截至2024年12月31日的财务报告内部控制进行了审计。我们认为，截至2024年12月31日，公司根据Treadway委员会发起组织委员会发布的《内部控制–综合框架（2013）》中确立的标准，在所有重大方面保持了有效的财务报告内部控制。

 

我们还按照美国公众公司会计监督委员会（PCAOB）的标准，审计了公司截至2024年12月31日和2023年12月31日的合并资产负债表、截至2024年12月31日的三年期间各年度的相关合并损益表、综合收益表、权益变动表、现金流量表以及相关附注和财务报表附表三（统称为合并财务报表），我们于2025年2月26日的报告对这些合并财务报表发表了无保留意见。

意见依据

 

公司管理层负责维持有效的财务报告内部控制，并负责评估财务报告内部控制的有效性，包括在随附的管理层财务报告内部控制报告中。我们的责任是在我们审计的基础上，对公司财务报告内部控制发表意见。我们是一家在PCAOB注册的公共会计师事务所，根据美国联邦证券法以及美国证券交易委员会和PCAOB的适用规则和条例，我们被要求对公司具有独立性。

我们按照PCAOB的标准进行了审计。这些准则要求我们计划和执行审计，以就是否在所有重大方面保持了有效的财务报告内部控制获得合理保证。我们对财务报告内部控制的审计包括了解财务报告内部控制，评估存在重大缺陷的风险，并根据评估的风险测试和评估内部控制的设计和运行有效性。我们的审计还包括执行我们认为在当时情况下必要的其他程序。我们认为，我们的审计为我们的意见提供了合理的依据。

财务报告内部控制的定义和局限性

 

公司对财务报告的内部控制是旨在根据公认会计原则为财务报告的可靠性和为外部目的编制财务报表提供合理保证的过程。公司对财务报告的内部控制包括：（1）与维护记录有关的政策和程序，这些记录以合理的细节准确和公平地反映公司资产的交易和处置；（2）提供合理保证，交易记录是必要的，以允许按照公认会计原则编制财务报表，并且公司的收支只是根据公司管理层和董事的授权进行的；以及（3）就防止或及时发现未经授权的获取、使用、或处置可能对财务报表产生重大影响的公司资产。

财务报告内部控制由于其固有的局限性，可能无法防止或发现错报。此外，对未来期间的任何有效性评估的预测都会受到以下风险的影响：由于条件的变化，控制可能变得不充分，或者政策或程序的遵守程度可能会恶化。

 

/s/毕马威会计师事务所

 

宾夕法尼亚州费城

2025年2月26日

 

44

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项目9b。其他信息

在截至2024年12月31日的信托季度期间，信托董事会或高级管理人员均未采用、修改或终止规则10b5-1交易安排或非规则10b5-1交易安排，因为这些条款在S-K条例第408（a）项中定义。

项目9c。关于阻止检查的外国司法管辖区的披露

不适用。

 

 

45

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第三部分

项目10。董事、执行官和公司治理

特此通过引用将出现在我们将于2024年12月31日后的120天内向美国证券交易委员会提交的代理声明中“第1号提案”（选举受托人）、“第16（a）节实益所有权报告合规性”和“公司治理”标题下的信息并入。另见本文第1项中出现的“注册人的执行官”。

项目11。高管薪酬

特此通过引用并入我们将在2024年12月31日后的120天内向美国证券交易委员会提交的代理声明中“高管薪酬”标题下的信息。

项目12。若干受益所有人的证券所有权和管理层及相关股东事项

特此通过引用将出现在我们的代理声明中“某些受益所有人和管理层的证券所有权”标题下的信息并入，该声明将在2024年12月31日后的120天内提交给美国证券交易委员会。

项目13。若干关系及关联交易、董事独立性

特此通过引用将出现在我们将于2024年12月31日后的120天内向美国证券交易委员会提交的代理声明中“某些关系和关联交易”和“公司治理”标题下的信息并入。

项目14。主要会计费用和服务

特此通过引用将出现在我们的代理声明中“与独立注册公共会计师事务所的关系”标题下的信息并入本文，该信息将在2024年12月31日之后的120天内提交给美国证券交易委员会。

 

 

46

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第四部分

项目15。展品、财务报表附表

(a)

作为本报告一部分提交的文件：

(1)

财务报表：见“财务报表和附表索引”

(2)

财务报表附表：见“财务报表和附表索引”

(3)

展品：

没有。		说明
3.1		信托声明，日期为1986年8月，之前作为S-3表格上的信托登记声明（文件编号：333-60638）的附件 4.1提交，通过引用并入本文。（p）
3.2		对信托声明的修订，日期为1993年6月15日，之前作为S-3表格上的信托登记声明（文件编号：333-60638）的附件 4.2提交，通过引用并入本文。（p）
3.3		经修订和重述的章程先前作为2016年9月28日信托当前8-K表格报告的附件 3.1提交，以引用方式并入本文。
3.4		对章程的修订，自2013年9月6日起生效，之前作为信托2013年9月6日表格8-K的当前报告的附件 3.2提交，通过引用并入本文。
4.1		注册人的证券说明，如之前作为信托截至2019年12月31日止年度的10-K表格年度报告的附件 4.1提交，通过引用并入本文。
10.1		自2019年1月1日起，环球医疗信托与Delaware，Inc.的UHS之间于1986年12月24日签订的经修订和重述的咨询协议以引用方式并入本文。
10.2		截至1986年8月，信托与Universal Health Services, Inc.的某些子公司之间签订的收购合同，该合同之前作为附件 Services，Inc.和信托的表格S-11和S-2上的注册声明的第3号修正案（文件编号33-7872）提交的TERM1 10.2，以引用方式并入本文。（p）
10.3		环球保健 Services，Inc.的某些子公司与信托之间的租赁形式，包括主租赁文件租赁的形式，之前作为附件 10.3的登记声明的S-11表格和环球保健 Services，Inc.表格S-2以及信托（文件编号33-7872）上的第3号修订提交，以引用方式并入本文。（p）
10.4		公司为子公司根据1986年12月的租赁和收购合同所承担的义务提供公司担保，该担保由环球保健服务公司以信托为受益人签发，之前作为信托1986年12月24日表格8-K的当前报告的附件 10.5提交，以引用方式并入本文。（p）
10.5		1999年6月28日提交的S-3表格（注册号：333-81763）上的信托登记声明中包含的股息再投资和股份购买计划，通过引用并入本文。
10.6		信托与环球保健 Services，Inc.及其某些子公司于2006年4月24日签署的资产交换和替代协议，该协议之前作为该信托2006年4月25日表格8-K的当前报告的附件 10.1提交，以引用方式并入本文。
10.7		环球保健 Services，Inc.的某些子公司与信托之间的主租赁文件的第1号修订，之前作为信托2006年4月25日表格8-K的当前报告的附件 10.2提交，以引用方式并入本文。
10.8*		此前作为S-8表格（文件编号：333-211903）上的信托登记声明的附件 4.1提交的环球医疗信托 2007年限制性股票计划的修订和重述通过引用并入本文。
10.9*		限制性股票协议表格，之前作为2007年4月27日信托当前8-K表格报告的附件 10.2提交，通过引用并入本文。

 

47

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没有。		说明
10.10*		此前作为公司于2020年4月21日提交的代理声明附件A提交的经修订的环球医疗信托经修订和重述的2007年限制性股票计划，以引用方式并入本文。
10.11		兹随函提交日期为2024年11月25日的协议，以续签环球医疗信托与Delaware，Inc.的UHS之间日期为1986年12月24日、自2025年1月1日起生效的经修订和重述的咨询协议。
10.12		经修订和重述的信贷协议，日期为2021年7月2日，由环球医疗信托、其贷款方以及作为行政代理人的富国银行银行、全国协会、作为银团代理的美国银行、作为银团代理的五三银行银行、N.A.、摩根大通 Bank，N.A.和Truist Bank作为联合文件代理，以及先前作为公司2021年7月2日表格8-K的当前报告中作为附件 10.1提交的联席牵头安排人和联席账簿管理人，通过引用并入本文。
10.13		马里兰州一家房地产投资信托公司环球医疗信托、特拉华州一家公司Universal Health Services, Inc.及其某些全资子公司、南卡罗来纳州一家有限责任公司Aiken Regional Medical Centers，LLC、德克萨斯州一家公司Temple Behavioral Healthcare Hospital，Inc.以及加利福尼亚州一家公司Rancho Springs，Inc.的环球保健 Services之前作为公司日期为2021年12月31日的表格8-K的当前报告的TERM0 10.1提交的资产购买和出售协议通过引用并入本文。
10.14		马里兰州房地产投资信托公司环球医疗信托与德克萨斯州公司Temple Behavioral Healthcare Hospital，Inc.此前作为该信托于2022年5月6日以表格10-Q提交的季度报告的附件 10.1提交的租约的第一次修订，以引用方式并入本文。
10.15		马里兰州房地产投资信托公司环球医疗信托与特拉华州公司Universal Health Services, Inc.及其某些全资子公司、南卡罗来纳州有限责任公司Aiken Regional Medical Centers，LLC（“ARMC”）、德克萨斯州公司Temple Behavioral Healthcare Hospital，Inc.（“Temple”）以及加利福尼亚州公司Rancho Springs，Inc.（“Inland Valley”）之前作为信托于2022年5月6日提交的表格10-Q的季度报告的附件丨10.2提交的资产买卖协议的第一次修订，通过引用并入本文。
10.16		作为将由马里兰州房地产投资信托基金环球医疗信托作为出租人以及特拉华州公司Universal Health Services, Inc.（“UHS”）的全资子公司执行的租赁的一部分而采纳的总租赁文件，该文件此前作为附件 10.2提交给公司日期为2021年12月31日的表格8-K的当前报告，以引用方式并入本文。
10.17		截至2021年12月31日，马里兰州的房地产投资信托公司环球医疗信托与南卡罗来纳州的有限责任公司Aiken Regional Medical Centers，LLC之间的租赁，此前作为该公司日期为2021年12月31日的8-K表格当前报告的附件 10.3提交，以引用方式并入本文。
10.18		马里兰州的房地产投资信托公司环球医疗信托与德克萨斯州的公司Temple Behavioral Healthcare Hospital，Inc.之间截至2021年12月31日订立的租赁，此前作为公司日期为2021年12月31日的8-K表格当前报告的附件 10.4提交，以引用方式并入本文。

 

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没有。		说明
10.19		截至2021年12月31日，（i）出租人与作为承租人的Aiken Regional Medical Center LLC以及（ii）出租人与作为承租人的Temple Behavioral Healthcare Hospital，Inc.之前作为公司日期为2021年12月31日的表格8-K的当前报告中作为附件 ↓ 10.5提交的对特拉华州公司Universal Health Services, Inc.的担保，以引用方式并入本文。
10.20		对日期为2021年7月2日的经修订和重述的信贷协议的第一次修订，日期为2023年5月15日，在环球医疗信托、其贷款方和作为行政代理人的富国银行银行、全国协会、作为银团代理的美国银行、以及作为联合文件代理的五三银行 Bank，N.A.、摩根大通 Bank，N.A.和Truist Bank之间，以及作为联席牵头安排人和联席账簿管理人的先前作为2023年5月16日表格8-K的信托当前报告的TERM0附件丨10.1，通过引用并入本文。
10.21		此前作为2024年4月23日提交的信托代理声明附件A提交的经修订的环球医疗信托经修订和重述的2007年限制性股票计划，以引用方式并入本文。
10.22		第二次经修订和重述的信贷协议，日期为2024年9月30日，在环球医疗信托、其贷款方以及作为行政代理人的富国银行 Bank，National Association、作为银团代理的Bank of America，N.A.、作为银团代理的五三银行 Bank，N.A.、摩根大通 Bank，N.A.、PNC Bank，National Association，TERM4 Bank，National Association，Truist Bank和U.S. Bank National Association作为联合文件代理，以及作为联席牵头安排人和联席账簿管理人的富国银行 Securities，LLC和BOFA Securities，Inc.之前作为我们于2024年10月2日提交的8-K提交的TERM0附件 10.1，现以引用方式并入。
19		内幕交易政策
21		Registrant的子公司。
23.1		独立注册会计师事务所同意。
31.1		根据1934年《证券交易法》第13a-14（a）/15d-14（a）条，由信托首席执行官出具证明。
31.2		根据1934年《证券交易法》第13a-14（a）/15d-14（a）条规则，由信托的首席财务官提供证明。
32.1		根据2002年《萨班斯-奥克斯利法案》第906条通过的18 U.S.C.第1350条，信托首席执行官的证明。
32.2		根据18 U.S.C.第1350条，根据2002年《萨班斯-奥克斯利法案》第906条通过，信托的首席财务官出具证明。
97		环球医疗信托回拨政策。
101.INS		内联XBRL实例文档-实例文档不会出现在交互式数据文件中，因为它的XBRL标记嵌入到内联XBRL文档中。
101.SCH		内嵌XBRL分类法扩展架构，内嵌linkbase文档
104		封面页格式为内联XBRL，包含在附件 101中。

*管理合同或补偿性计划或安排。

展品（以引用方式并入的展品除外）已包含在提交给美国证券交易委员会的本年度报告的副本中。经向信托提出书面请求，将向信托股东提供这些证物的副本。

 

49

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项目16。表格10-K摘要

没有。

 

50

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签名

根据1934年《证券交易法》第13或15（d）节的要求，注册人已正式安排由以下签署人代表其签署本报告，并因此获得正式授权。

 

	Universal Health Realty Income Trust
	签名：	/S/Alan B. Miller
		Alan B. Miller， 董事会主席， 首席执行官兼总裁

2025年2月26日

根据1934年《证券交易法》的要求，本报告已由以下人员代表注册人并以身份和在所示日期签署如下。

 

签名	标题	日期
/s/Alan B. Miller   Alan B. Miller	董事长、首席 执行干事兼总裁 （首席执行官）	2025年2月26日
/s/Gayle L. Capozzalo Gayle L. Capozzalo	受托人	2025年2月26日
/S/Michael Allan Domb Michael Allan Domb	受托人	2025年2月26日
/s/丽贝卡·A·古兹曼	受托人	2025年2月26日
丽贝卡·A·古兹曼
/S/Robert F. McCadden Robert F. McCadden	受托人	2025年2月26日
/s/Marc D. Miller Marc D. Miller	受托人	2025年2月26日
/s/詹姆斯·P·莫雷 詹姆斯·P·莫雷	受托人	2025年2月26日
/S/Charles F. Boyle Charles F. Boyle	高级副总裁兼首席财务官 （主要财务及会计 干事）	2025年2月26日

 

 

 

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财务报表和附表的索引

 

	页
合并财务报表：
独立注册会计师事务所报告（PCAOB ID：185）	53
合并资产负债表— 2024年12月31日和2023年12月31日	55
合并损益表—截至2024年12月31日、2023年和2022年12月31日止年度	56
综合全面收益表—截至2024年、2023年及2022年12月31日止年度	57
合并权益变动表—截至2024年、2023年及2022年12月31日止年度	58
合并现金流量表—截至2024年12月31日、2023年和2022年12月31日止年度	59
合并财务报表附注	60
附表三—房地产与累计折旧— 2024年12月31日	78
附表三的附注— 2024年12月31日	81

 

 

52

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独立注册会计师事务所的报告

 

 

致股东及董事会

环球医疗信托：

 

关于合并财务报表的意见

我们审计了随附的环球医疗信托及子公司（本公司）截至2024年12月31日、2023年12月31日的合并资产负债表，截至2024年12月31日止三年期间各年度的相关合并利润表、综合收益表、权益变动表、现金流量表，以及相关附注和财务报表附表三（统称为合并财务报表）。我们认为，合并财务报表按照美国公认会计原则，在所有重大方面公允反映了公司截至2024年12月31日和2023年12月31日的财务状况，以及截至2024年12月31日的三年期间各年度的经营业绩和现金流量。

我们还根据美国上市公司会计监督委员会（PCAOB）的标准，根据Treadway委员会发起组织委员会发布的《内部控制–综合框架（2013）》中确立的标准，对公司截至2024年12月31日的财务报告内部控制进行了审计，我们日期为2025年2月26日的报告对公司财务报告内部控制的有效性发表了无保留意见。

意见依据

这些合并财务报表由公司管理层负责。我们的责任是根据我们的审计对这些合并财务报表发表意见。我们是一家在PCAOB注册的公共会计师事务所，根据美国联邦证券法以及美国证券交易委员会和PCAOB的适用规则和条例，我们被要求对公司具有独立性。

我们按照PCAOB的标准进行了审计。这些准则要求我们计划和执行审计，以就合并财务报表是否不存在重大错报获取合理保证，无论是由于错误还是欺诈。我们的审计包括执行程序以评估合并财务报表的重大错报风险，无论是由于错误还是欺诈，以及执行应对这些风险的程序。这些程序包括在测试的基础上审查有关合并财务报表中的数额和披露的证据。我们的审计还包括评估管理层使用的会计原则和作出的重大估计，以及评估合并财务报表的总体列报方式。我们认为，我们的审计为我们的意见提供了合理的基础。

关键审计事项

下文通报的关键审计事项是由合并财务报表当期审计产生的、已通报或要求通报审计委员会的事项，该事项：（1）涉及对合并财务报表具有重要意义的账目或披露，（2）涉及我们特别具有挑战性、主观或复杂的判断。关键审计事项的传达不会以任何方式改变我们对合并财务报表的意见，作为一个整体，我们也不会通过传达下文的关键审计事项，就关键审计事项或与其相关的账目或披露提供单独的意见。

评估房地产净投资的账面价值

如综合财务报表附注1所述，每当有事件或情况变化表明此类资产的账面价值可能无法收回时，公司都会对房地产投资净额进行可收回性评估。在存在此类减值指标的情况下，公司对未来未折现现金流量净额（不含利息费用）进行一定的估计，以进行可收回性评估。截至2024年12月31日，房地产投资净余额为4.259亿美元。

我们将评估某些房地产物业的净房地产投资的账面价值确定为关键审计事项。在评估可能表明某些房地产物业的账面价值可能无法收回的相关事件或情况变化时，存在高度主观和复杂的审计师判断。此外，该公司的评估对未来入住率、租金、资本要求和用于估计预期现金流的预期持有期的假设变化很敏感。

 

53

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以下是我们为处理这一关键审计事项而执行的主要程序。我们评估了设计，并测试了对公司资产减值过程的某些内部控制的运营有效性，包括对可能表明房地产净投资的账面金额可能无法收回的事件或情况变化的识别和评估的控制。我们检查了公司的减值指标评估，其中包括一项评估，以确定公司某些净房地产投资中的潜在减值指标。我们对与个人净房地产投资相关的物业运营指标和一般市场状况的变化进行了独立评估，并将该评估结果与公司的分析进行了比较。我们阅读了董事会会议记录，并向某些经营管理层成员进行了询问，以确定在使用净房地产投资的程度或方式及其身体状况、法律因素和当前策略方面是否存在任何重大不利变化。

对于有减值指标需要进一步分析的物业，以下是我们执行的主要程序。我们测试了公司评估可收回性流程的某些内部控制，包括与确定未来入住率、租金和资本需求假设相关的控制。我们邀请了具有专门技能和知识的估值专业人士，他们通过将这些假设与使用可比资产的公开市场数据独立开发的范围进行比较，协助评估公司对未来入住率、出租率、资本要求和预期持有期的估计。

 

/s/毕马威会计师事务所

 

我们自2002年起担任公司的核数师。

 

宾夕法尼亚州费城

2025年2月26日

 

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Universal Health Realty Income Trust

合并资产负债表

（美元金额以千为单位）

 

		12月31日，				12月31日，
		2024				2023
资产：
房地产投资：
建筑物及改善工程及在建工程		$	655,996			$	649,374
累计折旧			(286,932	)			(262,449	)
			369,064				386,925
土地			56,870				56,870
房地产投资净额			425,934				443,795
应收UHS融资款			82,798				83,279
房地产投资和应收融资净额			508,732				527,074
对有限责任公司（“有限责任公司”）的投资和垫款			13,948				9,102
其他资产：
现金及现金等价物			7,097				8,212
应收UHS的租赁和其他应收款			7,131				6,180
应收租赁-其他			7,975				8,166
无形资产（扣除累计摊销1130万美元和 分别为1250万美元）			7,325				9,110
使用权土地资产，净额			10,918				10,946
递延费用、应收票据和其他资产，净额			17,736				17,579
总资产		$	580,862			$	596,369
负债：
信用借款额度		$	348,900			$	326,600
应付抵押票据，对我们无追索权，净额			19,349				32,863
应计利息			694				490
应计费用和其他负债			10,444				13,500
地面租赁负债，净额			10,918				10,946
租户准备金、按金及递延及预付租金			11,016				11,036
负债总额			401,321				395,435
股权：
实益权益优先股， 面值0.01美元；授权5,000，000股； 无已发行和未偿还			—				—
普通股，面值0.01美元； 授权95,000，000股；已发行和未发行：2024-13,850，608； 2023 - 13,823,899			138				138
超过面值的资本			271,092				270,398
累计净收益及其他			845,295				826,061
累计分红			(943,396	)			(902,975	)
累计其他综合收益			6,412				7,312
总股本			179,541				200,934
总负债和权益		$	580,862			$	596,369

见这些合并财务报表的附注。

 

 

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Universal Health Realty Income Trust

合并损益表

（金额以千为单位，每股金额除外）

 

		截至12月31日止年度，
		2024				2023				2022
收入：
租赁收入-UHS设施（a.）		$	33,627			$	32,623			$	29,954
租赁收入-非关联方			57,660				54,993				52,004
其他收入-UHS设施			902				946				948
其他收入-非关联方			1,390				1,555				2,245
融资租赁利息收入-UHS便利			5,432				5,458				5,474
			99,011				95,575				90,625
费用：
折旧及摊销			27,421				27,733				26,557
UHS的咨询费			5,481				5,323				5,097
其他经营费用			29,313				31,170				28,305
			62,215				64,226				59,959
未合并有限责任公司（“LLC”）收益、剥离损失和利息支出中的权益前收益			36,796				31,349				30,666
未合并有限责任公司收益中的权益			1,279				1,207				1,191
房地产资产剥离损失			—				(232	)			—
利息支出，净额			(18,841	)			(16,924	)			(10,755	)
净收入		$	19,234			$	15,400			$	21,102
基本每股收益		$	1.39			$	1.12			$	1.53
稀释每股收益		$	1.39			$	1.11			$	1.53
加权平均流通股数-基本			13,802				13,786				13,771
股份等价物加权平均数			37				28				24
已发行股份及等价物加权平均数-摊薄			13,839				13,814				13,795

（a.）包括截至2024年12月31日、2023年和2022年12月31日止年度的UHS急性护理医院设施麦卡伦医疗中心的奖金租金分别为3,107美元、2,953美元和2,801美元。

见这些合并财务报表的附注。

 

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Universal Health Realty Income Trust

综合收益表

（美元金额以千为单位）

		截至12月31日止年度，
		2024				2023				2022
净收入		$	19,234			$	15,400			$	21,102
其他综合收益/（亏损）：
现金流量套期未实现衍生工具（损失）/收益			(900	)			(4,699	)			10,898
其他综合（亏损）/收益合计：			(900	)			(4,699	)			10,898
综合收益总额		$	18,334			$	10,701			$	32,000

见这些合并财务报表的附注。

 

 

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Universal Health Realty Income Trust

合并权益变动表

（美元和股票金额以千为单位）

 

		普通股
										资本在												累计其他
		数								超额				累计				累计				综合				合计
		股份				金额				面值				净收入				股息				收入/（亏损）				股权
2022年1月1日			13,785			$	138			$	268,515			$	789,559			$	(823,998	)		$	1,113			$	235,327
实益权益股份：
已发行			18				—				177				—				—				—				177
已回购			—				—				—				—				—				—				—
限制性股票补偿费用			—				—				780				—				—				—				780
股息（2.84美元/股）			—				—				—				—				(39,183	)			—				(39,183	)
综合收益：
净收入			—				—				—				21,102				—				—				21,102
现金流量套期未实现净收益			—				—				—				—				—				10,898				10,898
小计-综合收益															21,102								10,898				32,000
2023年1月1日			13,803			$	138			$	269,472			$	810,661			$	(863,181	)		$	12,011			$	229,101
实益权益股份：
已发行			21				—				146				—				—				—				146
已回购			—				—				—				—				—				—				—
限制性股票补偿费用			—				—				780				—				—				—				780
股息（2.88美元/股）			—				—				—				—				(39,794	)			—				(39,794	)
综合收益：
净收入			—				—				—				15,400				—				—				15,400
现金流量套期未实现净亏损			—				—				—				—				—				(4,699	)			(4,699	)
小计-综合收益															15,400								(4,699	)			10,701
2024年1月1日			13,824			$	138			$	270,398			$	826,061			$	(902,975	)		$	7,312			$	200,934
实益权益股份：
已发行			27				—				(131	)			—				—				—				(131	)
已回购			—				—				(28	)			—				—				—				(28	)
限制性股票补偿费用			—				—				853				—				—				—				853
股息（2.92美元/股）			—				—				—				—				(40,421	)			—				(40,421	)
综合收益：
净收入			—				—				—				19,234				—				—				19,234
现金流量套期未实现净亏损			—				—				—				—				—				(900	)			(900	)
小计-综合收益															19,234								(900	)			18,334
2024年12月31日			13,851			$	138			$	271,092			$	845,295			$	(943,396	)		$	6,412			$	179,541

见这些合并财务报表的附注。

 

 

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Universal Health Realty Income Trust

合并现金流量表

（金额以千为单位）

 

		截至12月31日止年度，
		2024				2023				2022
经营活动产生的现金流量：
净收入		$	19,234			$	15,400			$	21,102
调整以使经营活动产生的净收入与净现金保持一致：
折旧及摊销			27,421				27,733				26,557
与高于/低于市场租赁相关的摊销，净额			(176	)			(143	)			(143	)
债务溢价摊销			—				(40	)			(50	)
递延融资成本摊销			765				729				714
基于股票的补偿费用			853				780				780
房地产资产剥离损失			—				232				—
资产和负债变动
应收租赁款			(760	)			(513	)			(2,083	)
应计费用和其他负债			(309	)			(316	)			1,105
租户准备金、按金及递延及预付租金			(20	)			(516	)			(79	)
应计利息			204				117				27
支付的租赁费用			(1,268	)			(1,768	)			(1,927	)
其他，净额			967				1,244				802
经营活动所产生的现金净额			46,911				42,939				46,805
投资活动产生的现金流量：
对有限责任公司的投资			(5,892	)			(4,058	)			(94	)
有限责任公司的现金分配			1,088				757				875
从LLC收到的预付款，净额			—				3,500				—
房地产投资新增，净额			(9,072	)			(15,583	)			(22,485	)
购置物业支付的现金			—				(7,620	)			(13,620	)
作为资产交换交易的一部分支付的现金净额			—				—				(1,346	)
剥离物业收到的现金收益，净额			—				3,894				—
投资活动所用现金净额			(13,876	)			(19,110	)			(36,670	)
筹资活动产生的现金流量：
信用额度借款净额			22,300				28,500				26,200
偿还应付按揭票据			(13,550	)			(11,891	)			(12,199	)
支付的融资成本			(2,375	)			(222	)			(26	)
支付的股息			(40,394	)			(39,765	)			(39,177	)
发行股份实益权益，净额			(131	)			147				177
筹资活动使用的现金净额			(34,150	)			(23,231	)			(25,025	)
现金及现金等价物（减少）/增加			(1,115	)			598				(14,890	)
现金及现金等价物，年初			8,212				7,614				22,504
现金及现金等价物，年末		$	7,097			$	8,212			$	7,614
补充披露现金流信息：
已付利息		$	17,908			$	16,266			$	10,386
建造和改善工程应计发票		$	522			$	2,947			$	1,664

 

见这些合并财务报表的附注。

 

 

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Universal Health Realty Income Trust

合并财务报表附注

2024年12月31日

 

 

（一）重要会计政策的组织和总结

业务性质

环球医疗信托及其子公司（“信托”）的组织形式为马里兰州的一家房地产投资信托基金。我们投资于医疗保健和人类服务相关设施，目前包括急症护理医院、行为健康护理医院、专科设施、独立的急诊部门、儿童保育中心和医疗/办公楼。截至2025年2月26日，我们在21个州拥有76项房地产投资，其中包括：

•

六个 医院设施，包括 三个 急症护理医院和 三个 行为健康护理医院；

•

四个 独立应急部门（“FED”）；

•

六十座医疗/办公楼（“MOBs "），包括 四个 拥有未合并有限责任公司（“LLC”）/有限责任合伙企业（“LP”）；

•

四个 学前教育和儿童保育中心；

•

位于印第安纳州埃文斯维尔的一个专业设施，目前空置，并且；

•

位于伊利诺伊州芝加哥的一宗空置土地投资。

许多可能影响我们未来结果的因素超出了我们的控制或预测能力。我们的租户，进而是我们的租户，未来的运营和财务业绩可能会受到众多因素和未来发展的重大影响。这些因素和事态发展包括但不限于宏观经济状况恶化导致的患者数量和付款人组合变化的影响（包括由于业务关闭和裁员导致未投保和投保不足的患者增加）；临床人员配置的潜在中断以及与我们租户的雇员和患者所需用品（包括设备、药品和医疗用品）相关的短缺和中断，我们的租户与人员配置相关的费用的潜在增加，供应链或其他支出；我们的债务的影响以及以可接受的条件为此类债务再融资的能力；金融市场和金融机构业务的中断可能会影响我们获得资本或增加相关借贷成本的能力；以及我们物业所在市场的国家和区域总体经济状况的变化，包括失业率和就业不足水平的持续上升以及消费者支出和信心的减少。某些因素可能导致我们的一些租户无法或不愿意按当前水平及时向我们支付租金或寻求修改或终止其租约，这反过来将对我们的入住率水平、我们的收入和现金流以及我们的物业价值产生不利影响，并可能对我们将股息维持在当前水平的能力产生不利影响。现金流量和经营业绩的减少可能会对重大会计估计中使用的投入和假设产生影响，包括无形资产和长期资产的潜在减值。

我们未来的经营业绩可能会受到政府监管以及总体经济和商业状况恶化的不利影响，这可能导致失业和/或未投保人数增加。如果发生这种情况，可能会导致我们MOB的入住率下降以及我们医院设施的运营商赚取的收入减少，这将对我们未来的红利租金收入（对一项环球保健服务公司医院设施）产生不利影响，并可能对未来的续租条款和医院物业的潜在价值产生潜在的负面影响。管理层无法预测这些因素可能对我们的承租人的经营业绩或他们根据与我们的租约条款履行其义务的能力产生的影响（如果有的话）。管理层对来自我们租赁物业的未来现金流的估计可能会在短期内受到重大影响，如果某些租约在租期结束时没有续签或以较不利的条款续签。

此外，利率的提高大幅增加了我们的借贷成本，并降低了我们以优惠条件进入资本市场的能力。额外加息可能会对我们未来的经营业绩产生重大不利影响，由此对资本市场产生的影响可能会对我们执行战略的能力产生不利影响。

购置不动产投资的购置会计

采购会计适用于从第三方取得的大部分房地产投资相关的资产和负债。根据目前的会计准则，我们将大部分物业收购作为资产收购，这要求将收购成本资本化到基础资产，并禁止确认商誉或议价购买收益。所收购的大部分不动产的公允价值分配给所收购的有形资产，主要包括土地、建筑物和租户改良，以及已识别的无形资产和负债，包括高于市场和低于市场的租赁价值，以及所收购的地面租赁，在每种情况下均基于其公允价值。贷款溢价，在高于市场利率的情况下假定贷款，或贷款

 

60

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折扣，在低于市场假设的贷款的情况下，是根据与收购房地产相关的任何假设贷款的公允价值记录的。请见下文关于“融资资产”的补充披露。

所收购物业的有形资产的公允价值是根据可比较的土地销售土地和重置成本调整后的实物和市场过时改进确定的。收购物业的有形资产的公允价值也是通过对物业进行估值确定的，就好像它是空置的一样，然后根据管理层对这些资产的相对公允价值的确定，将“假设空置”价值分配给土地、建筑物和租户改善。管理层根据市场参与者会使用的假设来确定物业的如空公允价值，这与独立评估师使用的方法类似。此外，在购买的物业中存在与租户租赁空间相关的无形价值，这被称为就地租赁价值。这种价值主要是由于租赁物业的买方避免了与租赁物业相关的成本，也避免了假设租赁期内的租金损失和未偿还的运营费用。管理层在进行这些分析时考虑的因素包括，考虑到当前市场状况和执行类似租赁的成本，对预期租赁期内的账面成本进行估计。在估计持有成本时，管理层包括房地产税、保险和其他运营费用，以及根据当前市场需求估计预期租赁期内的租金收入损失。管理层还估计了执行类似租赁的成本，包括租赁佣金、租户改善、法律和其他相关成本。就地租赁的价值在相关租赁的剩余初始期限内摊销至费用。

在分配所购财产的已识别无形资产和负债的公允价值时，高于市场和低于市场的就地租赁价值是根据（i）根据就地租赁将支付的合同金额和（ii）从市场参与者的角度对相应就地租赁的估计公平市场租赁费率之间的差额的现值（使用反映与所获得的租赁相关的风险的利率）记录的，对于高于市场的租赁，在等于剩余的不可撤销的租赁期限的期间内计量，对于低于市场的租赁，超过相当于初始期限加上任何低于市场固定利率续约期的期限。资本化的高于市场的租赁价值作为租金收入的减少在相关租赁的剩余不可取消条款内摊销。资本化的低于市场的租赁价值，也称为收购的租赁义务，在相关租赁的初始期限内作为租金收入的增加进行摊销。

截至2024年12月31日，我们的净无形资产总额为730万美元（扣除1130万美元的累计摊销），主要包括就地租赁的价值。截至2024年12月31日，我们的就地租赁无形资产净值总计610万美元（扣除980万美元的累计摊销），将在剩余租赁期限内摊销（截至2024年12月31日的总加权平均4.6年），预计将导致2025年、2026年、2027年、2028年和2029年及之后的估计总摊销费用分别为150万美元、130万美元、100万美元、56.8万美元和180万美元。截至2024年12月31日止年度，到位租赁无形价值的摊销费用为160万美元，截至2023年12月31日止年度为190万美元，截至2022年12月31日止年度为210万美元。我们的净无形资产的剩余金额主要包括高于市场的租赁。截至2024年12月31日，我们高于市场租赁的无形资产净值总额为991,000美元（扣除累计摊销的140万美元），将在剩余租赁期限内摊销（截至2024年12月31日，总加权平均约为4.6年），预计将导致估计总摊销抵消2025年约215,000美元、2026年209,000美元、2027年197,000美元、2028年137,000美元和2029年及之后的233,000美元的租赁收入。截至2024年12月31日、2023年和2022年12月31日止年度，高于市场租赁的无形价值抵销租金收入的摊销分别为215,000美元、246,000美元和247,000美元。

折旧是在建筑物和基本改善的估计可使用年限内使用直线法计算的。我们的建筑物的预计原可使用年限为25-45年，基本建设改良的预计原可使用年限为3-35年。在综合基础上，截至2024年12月31日止年度的折旧费用为2450万美元，截至2023年12月31日止年度的折旧费用为2460万美元，截至2022年12月31日止年度的折旧费用为2330万美元。

融资资产

如附注2 –与UHS的关系及关联交易所述，于2021年12月31日，我们与UHS及其若干关联公司订立了经修订的资产买卖协议。根据该协议，UHS向我们购买西南医疗保健系统内陆谷校区（“内陆谷”）的房地产资产，并将艾肯区域医疗中心（“艾肯”）和Canyon Creek Behavioral Health（“Canyon Creek”）的房地产资产转让给我们。就本次交易而言，Aiken和Canyon Creek（作为承租人）订立了经修订的主租赁和个人物业租赁（由我们作为出租人），初始租赁期限约为十二年，截至2033年12月31日。由于UHS在Aiken和Canyon Creek的租赁协议范围内拥有购买选择权，根据美国公认会计原则，该交易作为失败的售后回租入账，而我们就与经修订的UHS的资产买卖协议所收购的物业作为融资安排入账，我们截至2024年12月31日和2023年12月31日的合并资产负债表包括与该交易相关的应收融资分别为8280万美元和8330万美元。截至2024年12月31日，不存在减值迹象，应收融资款将根据我们的资产减值政策进行可收回性评估。

现金及现金等价物

我们认为所有原始期限为三个月或更短的高流动性投资工具都是现金等价物。

 

61

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资产减值

我们审查我们的每项物业，以寻找其账面值可能无法收回的指标。此类指标的例子可能包括物业的市场价格显着下降、物业的预期持有期发生变化、根据收购时的包销，物业的使用方式或预期使用方式发生重大不利变化、成本积累显着超过物业收购或开发的最初预期金额，或物业的经营或现金流损失历史。当存在此类减值指标时，我们审查对房地产投资的使用和最终处置预期产生的未来未贴现净现金流（不包括利息费用）的估计，并将该估计与物业的账面价值进行比较。我们考虑未来营业收入、趋势和前景等因素，以及租赁需求、竞争等因素的影响。如果我们未来的未折现净现金流评估表明我们无法收回房地产投资的账面价值，则在账面价值超过该物业的估计公允价值的范围内记录减值损失。对预期现金流的评估具有高度主观性，部分基于对未来入住率、租金和资本要求的假设，这些假设可能与未来期间的实际结果存在重大差异。由于被视为将持有和使用的长期资产的物业的现金流量是在未贴现的基础上考虑的，以确定物业的账面价值是否可收回，我们长期持有物业的策略直接降低了其账面价值无法收回的可能性，因此需要记录减值损失。如果我们的策略发生变化或市场状况以其他方式决定了较早的销售日期，则可能会确认减值损失，而此类损失可能是重大的。如果我们确定资产未通过可收回性测试，受影响的资产必须降低到其公允价值。

我们一般使用贴现现金流分析估计出租物业的公允价值，该分析包括市场参与者将根据资产的最高和最佳使用情况使用的未来收入、费用和资本改善成本的预测，这类似于评估师通常使用的收入法。在某些情况下，我们可能会通过获取外部经纪人的价值意见或第三方评估来补充这种分析。

在考虑是否将物业归类为持有待售时，我们会考虑以下因素，例如管理层是否已承诺出售该物业的计划、该物业在其当前状况下可立即出售，价格相对于其当前价值而言是合理的、该物业很可能出售，以及管理层为完成该计划而需要采取的行动表明不太可能对该计划作出任何重大改变。如果满足所有标准，我们将该物业归类为持有待售。一旦分类为持有待售，与物业有关的折旧及摊销即告终止，并按其账面值或公允价值减销售成本两者中较低者入账。该物业的资产和相关负债在最近一个报告期的综合资产负债表中单独分类。只有那些构成战略转变或将对我们的运营产生重大影响的持有待售资产才被归类为终止运营。

对有限责任公司（“有限责任公司”）的投资

根据美国公认会计原则和与投资和房地产企业会计相关的指导，我们使用权益会计法对我们未控制的LLC/LP的未合并投资进行会计处理。这些投资中的第三方成员在以下问题上拥有平等的投票权，但不限于：（i）剥离财产；（ii）年度预算批准，以及；（iii）融资承诺。这些投资代表33%至95%的非控股所有权权益，最初按我们的成本入账，随后根据我们在净收益、对投资的现金贡献和分配中的净权益进行调整。根据某些协议，在满足特定的优先回报率阈值后，与所有权权益相比，某些LLC投资的销售收益和损益的分配可能会不成比例地分配。

合并现金流量表中收到的权益法被投资单位的分配按分配性质分类。投资回报在未合并投资收入中扣除权益后列报为经营活动产生的现金流量。投资回报分类为投资活动产生的现金流量。

截至2024年12月31日，我们对拥有MOB的四家共同拥有的LLC/LP进行了非控制性股权投资或承诺。截至2024年12月31日，我们根据权益法在未合并基础上对这些LLC/LP进行了会计处理，因为它们不是我们作为主要受益人的可变利益实体，我们也没有控股投票权。这些实体中的大多数是我们与在实体中持有少数所有权权益的非关联方之间的合资企业。从现金流的角度来看，每个实体通常都是自我维持的，并产生足够的现金流来满足其经营现金流要求并偿还对我们无追索权的第三方债务（如适用）。尽管由于这些实体的现金流充足，我们通常不需要向这些实体提供持续的财务支持，但我们可能会不时为某些目的提供资金，例如但不限于重大资本支出、租赁物改良和债务融资。虽然我们没有义务这样做，但如果我们全权酌情批准，额外的现金资金通常作为股权或会员贷款垫付。这些实体对财产进行财产保险。

当根据对价值下降的严重程度和持续时间的评估，包括预测的价值下降的严重程度和持续时间，认为投资的账面价值不可收回时，确认对未合并有限责任公司的投资的非暂时性减值

 

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现金流下降。在已发生减值的范围内，资产的账面价值超过其估计公允价值的部分从收益中扣除。

联邦所得税

由于我们符合1986年《国内税收法》第856至860条规定的房地产投资信托资格，因此没有为联邦所得税目的作出任何规定，并打算继续保持这种资格。要获得REIT资格，我们必须满足某些组织和运营要求，包括将我们每年REIT应税收入的至少90%分配给股东的要求。作为一家房地产投资信托基金，我们作为股息分配给股东的收入一般不会被征收联邦、州或地方所得税。

我们须缴纳按日历年计算的联邦消费税。按照定义，消费税相当于我们85%的普通收入加上该日历年度任何资本收益收入的95%超过该日历年度现金分配的金额的4%。财务报表中没有反映消费税拨备，因为没有应缴税款。

收益和利润决定了向股东派发股息的可征税性，由于联邦税收目的在资产成本基础以及用于计算折旧和记录减值损失准备的估计使用寿命方面存在差异，因此将与为财务报告目的报告的净收入有所不同。

截至2024年12月31日，用于联邦所得税目的的物业的总成本基础和账面净值分别约为7.26亿美元（未经审计）和4.21亿美元（未经审计）。截至2023年12月31日，用于联邦所得税目的的物业的总成本基础和账面净值分别约为7.1亿美元（未经审计）和4.22亿美元（未经审计）。

股票补偿

我们在归属期内将限制性股票奖励的授予日公允价值费用化。我们确认基于股权的薪酬的授予日公允价值，并使用基于公允价值的方法对这些交易进行会计处理。

与以股份为基础的薪酬安排相关的费用是一项非现金费用。在合并现金流量表中，基于股票的补偿费用是一种调整，以调节净收入与经营活动提供的现金。

公允价值

公允价值是一种基于市场的计量，不是特定实体的计量，是根据市场参与者在资产或负债定价时所使用的假设确定的。作为在公允价值计量中考虑市场参与者假设的基础，会计要求建立了一个公允价值层次结构，区分基于从独立于报告实体的来源获得的市场数据的市场参与者假设（分类在层次结构第1级和第2级的可观察输入值）和报告实体自己关于市场参与者假设的假设（分类在层次结构第3级的不可观察输入值）。在有必要确定我们的房地产投资和有限责任公司投资的公允价值的情况下，我们使用不可观察的输入值，这些输入值通常基于我们自己的假设。

我们的房地产投资、房地产投资的组成部分以及与收购和减值活动一起承担的债务的公允价值被视为第3级估值，因为它们主要基于收入资本化方法。用于确定房地产投资公允价值的模型和房地产投资组成部分的重要输入值包括未来现金流预测、持有期限、终端资本化率和贴现率。此外，土地的公允价值考虑了可比销售额，并根据场地特定因素进行了调整。房地产投资的公允价值是基于管理层做出的重大判断，因此，我们通常会获得第三方估值专家的帮助。用于确定假定抵押贷款公允价值的模型的重要输入包括抵押贷款的未偿余额、期限、规定利率和当前市场利率。

由于这些工具的短期性质，在资产负债表中报告的现金、应收款项和短期借款的账面金额与其公允价值相近。因此，这些项目不包括在这些综合财务报表附注其他地方所包括的公允价值披露中。

收入集中

根据租赁给关联方的麦卡伦医疗中心（见附注2）的租赁所赚取的租金收入在2024年、2023年和2022年各产生了我们综合收入的约9%。

估计数的使用

按照美利坚合众国公认会计原则编制财务报表要求我们作出影响我们合并财务报表和附注中报告的金额的估计和假设。实际结果可能与这些估计不同。

 

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新会计准则

除下文所述外，没有新的会计公告影响或预计将影响我们。

分部报告

2023年11月，FASB发布了ASU 2023-07，分部报告，主题280，“可报告分部披露的改进（“ASU 2023-07”），其发布的目的是改进有关公共实体可报告分部的披露，并满足投资者关于可报告分部费用的更多、更详细信息的要求。ASU要求现有的年度分部披露也应临时披露，还要求围绕重大分部费用和披露进行披露，以确定首席运营决策者（“CODM”）的头衔和职位。该标准在截至2024年12月31日的财政年度及其后的中期期间生效。采用这一准则并未对我们的合并财务报表产生重大影响。有关我们分部报告的进一步披露，请参阅合并财务报表附注9-分部报告。

参考利率改革

2020年3月，FASB发布了分类在FASB ASC主题848下的会计准则“参考利率改革”。本次更新中的修订包含对影响债务、租赁、衍生品和其他合同的参考费率改革相关活动的实用权宜之计。ASC 848中的指南是可选的，随着参考费率改革活动的发生，可能会随着时间的推移而选择。从2020年第一季度开始，我们选择对未来LIBOR指数化现金流应用与概率相关的套期会计权宜之计和有效性评估，以假设未来被套期交易所依据的指数与相应衍生工具上的指数相匹配。这些权宜之计的应用保留了与过去的列报相一致的衍生工具的列报。我们将继续评估该指引的影响，并可能在市场发生额外变化时适用其他适用的选举。2022年12月，FASB发布了ASU 2022-06，推迟参考利率改革的日落日期的主题848（“ASU 2022-06”）（主题848）（主题848）：促进参考利率改革的影响至2024年12月31日。ASU2022-06对所有公司立即生效。ASU2022-06对我们截至2024年12月31日止年度的合并财务报表没有影响。

 

（二）与UHS的关系及关联方交易

租赁：我们于1986年开始经营，从UHS的子公司购买某些物业并立即将物业租回给各自的子公司。下文提供截至2025年1月1日租赁给UHS子公司的每家医院的基本租金以及租赁和续租条款。基本租金按月支付。麦卡伦医疗中心的租约还规定了奖金租金，该租金是根据将医院当前季度收入与基准年相应季度进行比较的计算结果按季度支付的。与UHS旗下子公司进行的医院租赁，除关于Clive Behavioral Health（由UHS与无关联第三方合资经营）的租赁外，均由UHS提供无条件担保，并相互交叉违约。Clive Behavioral Health的租约由UHS（52%）和天主教健康倡议-爱荷华（48%）提供若干基础上的担保。

于2024年12月31日、2023年12月31日及2022年12月31日租赁予UHS附属公司的三个急性护理和三个行为健康护理医院设施的租赁所产生的合并收入，分别占我们截至2024年12月31日、2023年12月31日及2022年12月31日止年度综合收入的约24%、25%及26%。除了六个UHS医院设施外，我们还有二十个物业，包括医疗/办公楼和FED，这些物业由我们全资或共同拥有，其中包括属于UHS子公司的租户。从UHS相关租户产生的总收入占我们截至2024年12月31日止五年综合收入的约38%（截至2024年12月31日、2023年和2022年12月31日止年度分别约为40%、41%和40%）。

2021年12月，我们与UHS及其某些关联公司订立了经修订的资产买卖协议。根据交易条款，除我们向UHS的全资子公司UHS支付的410万美元现金向我们购买外，TERM1向我们转让的位于加利福尼亚州的一家急症护理医院（按其公允市场价值）和UHS的两家全资子公司的房地产资产（按其公允市场价值）、位于南卡罗来纳州艾肯的艾肯地区医疗中心（“艾肯”）（其中包括一家急症护理医院和一家行为健康馆）的房地产资产以及位于德克萨斯州坦普尔的Canyon Creek Behavioral Health（“Canyon Creek”）。由于UHS在Aiken和Canyon Creek的租赁协议范围内的购买选择权，根据美国公认会计原则，该交易作为失败的售后回租入账，而我们就与UHS的资产买卖协议所收购的物业作为融资安排入账。根据租约，所收购物业的年租金总额（按月支付给我们）在2024年为590万美元，在2023年为580万美元，在2022年为570万美元。包含在我们综合收益表中并反映为融资租赁利息收入的租赁付款部分，截至2024年12月31日止年度约为540万美元，截至2023年12月31日和2022年12月31日止年度各为550万美元。截至2024年12月31日和2023年12月31日，我们的综合资产负债表包括与该交易相关的融资应收账款，分别为8280万美元和8330万美元。

 

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根据我们与UHS的若干附属公司于1986年12月24日及2021年12月31日订立的主租赁条款（“主租赁”），该等条款规管McAllen Medical Center、Wellington Regional Medical Center（受日期为1986年12月24日的主租赁规管）、Aiken Regional Medical Center及Canyon Creek Behavioral Health（受日期为2021年12月31日的经修订的主租赁规管）的租赁，所有这些均为医院物业且均为UHS的全资附属公司，UHS有选择权，其中包括，通过在当时的当前期限终止至少90天前向我们提供通知，按下述租赁条款续签租约。UHS还有权根据以下任一情况按其评估公允市场价值向我们购买相应的租赁设施：（i）在租赁期或任何续约期限结束时；（ii）在信托的控制权发生变更时提前一个月通知，或；（iii）在租赁规定的时间段内，如果UHS向我们提供通知，表明他们打算提供替代财产/财产以换取从我们租赁的四个全资持有的UHS医院设施中的一个（或多个），如果我们无法与UHS就可替代的属性达成一致。此外，UHS拥有以下权利的优先购买权：（i）在租赁期内及之后的特定期间内以任何第三方要约的相同价格、条款和条件购买相应的租赁设施，或；（ii）在租赁期结束时及之后的特定期间内根据任何第三方要约以相同的条款和条件续租相应的租赁设施。

此外，UHS的一家全资子公司是与一家无关第三方的合资企业的管理成员，该合资企业经营并向我们租赁Clive Behavioral Health，这是一家位于爱荷华州克莱夫的拥有100个床位的行为保健设施。根据有关该设施的租约，合营公司可选择（其中包括）按租赁协议规定的条款续租，方法是在当时的租期终止前至少270天向我们提供通知。合营企业还有权根据以下任一情况以其评估公允市场价值向我们购买租赁设施：（i）在租赁期或任何续约期限结束前至少270天发出通知，或；（ii）在信托控制权发生变更后12个月内的任何时间提前30天发出通知（如果合营企业拒绝行使其购买权，UHS也有此权利）。此外，该合资企业在任何第三方出售之前拥有购买该设施的优先要约权。

下表详细列出截至2025年1月1日与UHS相关的每份医院租约的现有租期及续期选择，包括三间急症护理医院及三间行为健康医院：

医院名称		年度 最低 租金				结束 租赁期限		续展 任期 （年）
麦卡伦医疗中心		$	5,485,000			2026年12月		5（a）
惠灵顿地区医疗中心		$	6,805,000			2026年12月		5（b）
艾肯地区医疗中心/Aurora Pavilion行为健康服务		$	4,164,000			2033年12月		35（c）
峡谷溪行为健康		$	1,882,000			2033年12月		35（c）
克莱夫行为健康		$	2,851,000			2040年12月		50（d）

 

(a)

UHS有 One 5年期 按现有租赁费率续租选择权（通过 2031 ).

(b)

UHS有 One 5年期 按公允市场价值租赁费率续租选择权（通过 2031 ).年租金将增加 2.5 每年1月1日按年复合% St 到2026年。

（c）

UHS有 七个 5年期 按公允市场价值租赁费率续租期权（ 2034 直通 2068 ).年出租率由 2.25 每年1月1日累计复利比例% St 到2033年。

（d）

与UHS相关的合资企业已 五个 10年期 续租选择；五个10年期续租选择中的前三个将按租约规定的计算租赁费率（ 2041 直通 2070 ）和最后两个10年期续租选择将按公平市场租金率（ 2071 直通 2090 ).在每年的1月1日 St 到2040年（如果行使五年中的前三个，可能到2070年），年租金将增加 2.75 %的累计和复合基础上。

2024年10月，UHS的两家全资子公司分别对位于德克萨斯州Weslaco和Mission的两辆FED行使了5年期续保选择权，期限为2025年2月1日至2030年1月31日。计划在2025年2月1日至2026年1月31日期间每年增加2%的续租租约的年租费总额约为110万美元。UHS的全资子公司在这些FED中的每一个上都剩余五个5年期续约选择权，其中前三个续约选择权（涵盖2030至2044年）规定租赁费率每年增加2%，其余两个5年期续约选择权（涵盖2045至2054年）规定按当时公允市场价值的租赁费率。这些租赁相互交叉违约且在每一次延长的5年期限届满时，UHS的全资子公司拥有以届时公允市场价值购买租赁物的选择权。

管理层无法预测是否会在其租赁期结束时续签与UHS全资子公司的租赁，这些子公司拥有按现有租赁费率或公允市场价值租赁费率续签的选择权，或我们的任何其他租赁。如果不按现行费率或公允市场价值租赁费率续租租约，我们将被要求为这些设施寻找其他运营商和/或以可能不如当前租约对我们有利的条款订立租约。此外，如果UHS的子公司在租赁期届满时行使选择权购买相应的租赁医院或FED设施，如果我们无法从所收到的销售收益中获得有利的回报率，与目前根据这些租赁赚取的租金收入相比，我们未来的收入可能会减少。

 

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在2023年第三季度，我们收购了麦卡伦医生中心，这是一家位于德克萨斯州麦卡伦的MOB，收购价格约为760万美元，其中包括交易成本。该建筑物的可出租面积约为7.95万平方英尺，为100%业主出租给UHS的全资子公司McAllen Hospitals，L.P。三重网主租约为期十二年，计划于2035年8月31日到期。McAllen Hospitals，L.P.可选择将租期延长三个连续十年。初步年度基本租金约为624,000美元。

2023年第一季度，Sierra Medical Plaza I的建设基本完成，这是一个位于内华达州里诺的多租户MOB，由约86,000平方英尺的可出租面积组成。这家MOB位于北内华达塞拉医疗中心的院内，这是一家新建的急症护理医院，由UHS的全资子公司拥有和运营，于2022年4月期间竣工并开业。MOB的成本估计约为3500万美元，其中约3000万美元是截至2024年12月31日发生的。就该MOB而言，我们与UHS的全资附属公司订立地面租赁及主弹性租赁协议，两者均已于2023年3月开始生效。master flex租赁协议的期限为十年，计划于2033年3月31日到期。MOB的68%已出租，包括可出租平方英尺的34%的十年master flex租约。主弹性租赁协议须根据第三方租赁的执行情况作出减少。地面租约的租期为75年，计划于2098年3月2日届满。

我们是与UHS的子公司（针对合并和未合并投资）的十三份地面租赁的承租人，其中一份于2023年3月开始。与UHS附属公司进行的地面租赁的剩余租赁期限介乎约25年至约74年。这些物业的年度租赁付款总额在2024年底止年度约为571,000美元，预计2025年底至2028年各年度为571,000美元，此后总计为3130万美元。有关我们租赁会计的进一步披露，请参阅合并财务报表附注4-租赁会计。

高级职员和员工：我们的高级职员都是UHS全资子公司的员工，尽管截至2024年12月31日我们没有受薪员工，但我们的高级职员通常会以限制性股票或限制性股票单位的形式获得年度股票薪酬奖励。在特殊情况下，如果董事会薪酬委员会作出保证并认为适当，我们的高级职员还可能获得限制性股票形式的一次性薪酬奖励，和/或现金红利。

谘询协议：根据一份日期为1986年12月24日的谘询协议（并于2019年1月1日经修订及重述）（“谘询协议”），UHS的全资附属公司JALLAW，Inc.（“顾问”）的UHS担任我们的顾问。根据咨询协议，顾问有义务向我们提出投资计划，尽最大努力获得适合该计划的投资（尽管它没有义务向我们提出任何特定的投资机会），向我们提供行政服务并处理我们的日常事务。我们与UHS之间的所有交易必须获得与UHS无关联的受托人（“独立受托人”）的批准。在根据咨询协议提供服务时，顾问可利用独立的专业服务，包括会计、法律、税务和其他服务，顾问直接由我们报销。经我们或顾问六十天书面通知，咨询协议可因任何原因终止。咨询协议于每年12月31日到期；然而，经独立受托人确定顾问的表现令人满意，我们可予以续签。咨询协议延长至2025年，条款与2024年、2023年和2022年期间实施的咨询协议相同。

我们2024年、2023年和2022年的顾问费按我们的综合资产负债表得出的平均投资房地产资产的0.70%计算。根据对我们的咨询费以及其他一般和行政费用的审查，与行业同行集团相比，与2023年和2022年相比，2024年的咨询费计算保持不变。用于计算顾问费的平均房地产资产不包括我们综合资产负债表中的某些项目，例如，除其他外，累计折旧、现金和现金等价物、应收租赁款、递延费用和其他资产。顾问费按季度支付，可根据我们经审计的财务报表在年底进行调整。根据2024年、2023年和2022年期间平均投资房地产资产分别为7.83亿美元、7.57亿美元和7.28亿美元计算，2024年期间向UHS产生和支付（或应付）的咨询费为550万美元，2023年期间为530万美元，2022年期间为510万美元。

股份所有权：截至2024年12月31日及2023年12月31日，UHS拥有我们5.7%的已发行实益权益股份。

UHS SEC报告要求：UHS受美国证券交易委员会（“SEC”）报告要求的约束，被要求提交包含经审计财务信息的年度报告和包含未经审计财务信息的季度报告。由于UHS相关租户产生的总收入约占我们截至2024年12月31日止五年综合收入的38%（截至2024年12月31日止五年分别约占40%、41%及40%），且由于UHS的一家子公司是我们的顾问，因此我们鼓励您从SEC网站获取有关环球保健服务公司的公开文件。这些备案由UHS全权负责，不以引用方式并入本文。

 

（三）买卖交易、收购、剥离和新建

2024:

收购：

 

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2024年期间没有收购。

资产剥离：

2024年期间没有资产剥离。

2023:

新建：

于2022年1月，我们与UHS的全资附属公司订立地面租赁及主弹性租赁协议，以开发、建设及拥有位于内华达州里诺的MOB Sierra Medical Plaza I的不动产，该不动产由约86,000平方英尺的可出租面积组成。这家MOB位于Northern Nevada Sierra Medical Center的园区内，这是一家新建的医院，由UHS的全资子公司拥有和运营，于2022年4月期间竣工并开业。请参阅附注2中有关该财产的补充披露。

收购：

在2023年第三季度，我们收购了位于德克萨斯州麦卡伦的MOB麦卡伦医生中心，收购价格约为760万美元，包括交易成本。该建筑物的可出租面积约为7.95万平方英尺，为100%业主出租给UHS的全资子公司McAllen Hospitals，L.P。三重网主租约为期十二年，计划于2035年8月31日到期。McAllen Hospitals，L.P.可选择将租期延长三个连续十年。初步年度基本租金约为624,000美元。

资产剥离：

2023年12月，我们出售了位于德克萨斯州科珀斯克里斯蒂的空置专业设施，收益约为390万美元，扣除关闭成本。此次资产剥离产生了约232,000美元的亏损，该亏损包含在我们截至2023年12月31日的三个月和十二个月期间的综合损益表中。

2022:

收购：

2022年3月，我们收购了博蒙特心脏和血管中心，这是一座位于密歇根州迪尔伯恩的医疗办公大楼，收购价格约为540万美元。该建筑的可出租面积为17,621平方英尺，根据预定于2026年11月30日到期的三重净租约条款，100%出租给单一租户，自2022年12月1日起，租约升级为每年2.5%。

2022年1月，我们收购了位于马里兰州弗雷德里克的140号Thomas Johnson Drive医疗办公楼，购买价格约为800万美元。根据三重净租赁条款，该建筑的可出租面积为20,146平方英尺，100%出租给三名租户。该MOB约72%的可出租平方英尺根据15年租约出租，购买时剩余租期约为14年，并提供三年、五年续租选择。

资产剥离：

2022年期间没有资产剥离。

 

（四）租赁会计

作为出租人：

我们根据通常归类为经营租赁的协议将大部分经营物业出租给客户（我们的两项租赁作为融资安排入账，于2021年12月31日生效）。我们在租赁期内以直线法确认经营租赁项下规定的最低租赁付款总额。一般来说，根据我们的租约条款，我们的大部分租金费用，包括公共区域维护、房地产税和保险，都是从我们的客户那里收回的。我们记录客户在发生适用费用期间偿还的金额，这通常是在整个租赁期限内按比例进行的。我们选择了一揽子实用权宜之计，允许出租人不按基础资产类别将租赁和非租赁部分分开。这种实用的权宜之计使我们在满足某些标准的情况下，不会将客户报销的费用（“租户报销”）与相关的租金收入分开。我们评估了这些标准并得出结论，租金收入和相关租户补偿的转移时间和模式是相同的，对于符合经营租赁条件的租赁，我们在截至2024年12月31日、2023年和2022年12月31日的十二个月的综合损益表中将租金收入和租户补偿作为租赁收入下的单一组成部分进行会计处理和列报。

截至2024年、2023年及2022年止年度的“租赁收入– UHS设施”及“租赁收入–非关联方”标题的组成部分（单位：千）分列如下。基本租金主要是指在租赁期限内按直线法确认的租赁项下规定的租金金额。奖金租金和租户补偿是指租户根据合同有义务支付性质可变的金额的金额。

 

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		截至12月31日止年度，
		2024				2023				2022
UHS设施：
基本租金		$	27,320			$	26,173			$	24,485
奖金租金（a.）			3,107				2,953				2,801
租户补偿			3,200				3,497				2,668
租赁收入-UHS设施		$	33,627			$	32,623			$	29,954
非关联方：
基本租金		$	44,332			$	42,159			$	40,533
租户补偿			13,328				12,834				11,471
租赁收入-非关联方		$	57,660			$	54,993			$	52,004

（a.）包括与麦卡伦医疗中心有关的红利租金，这是一家UHS急症护理医院设施。

与若干医院设施有关的披露：

空置土地/专门设施：

伊利诺伊州芝加哥-土地：

该设施的租约于2021年12月31日到期，前医院的拆除工作已于2023年完成。拆迁费包括在我们综合收益报表的其他运营费用中，总额约为150万美元，其中约110万美元发生在2023年，332000美元发生在2022年。我们就这处房产产生的运营费用分别为2024年期间的净贷记319000美元（包括主要与前期有关的房产税减免的贷记610,000美元）、2023年期间的170万美元（或不包括拆迁费用的529,000美元）和2022年期间的160万美元（或不包括拆迁费用的约130万美元）。此外，包括在我们截至2022年12月31日止年度的净收入中的还有125万美元的收入，这些收入与2022年第四季度执行的与该物业有关的和解和解除协议有关。

印第安纳州埃文斯维尔-专业设施：

该专业设施的租约于2019年到期，自那时起该设施一直空置。2024年期间，我们与该设施相关的运营费用约为345,000美元，2023年期间为401,000美元，2022年期间为360,000美元。

我们继续向第三方推销伊利诺伊州芝加哥和印第安纳州埃文斯维尔的房产。与这些物业相关的未来运营费用将由我们在它们仍然拥有和未出租期间承担。如果这些物业继续拥有并在较长时间内未出租，或者我们是否应承担大量翻新或额外费用以使物业适合其他运营商/租户/买家，我们未来的经营业绩可能会受到重大不利影响。

德克萨斯州科珀斯克里斯蒂-前专业设施：

2023年12月，我们出售了位于德克萨斯州科珀斯克里斯蒂的空置专业设施，收益约为390万美元，扣除关闭成本。此次资产剥离产生了约232,000美元的亏损，该亏损包含在我们截至2023年12月31日止年度的综合损益表中。该专业设施的租约于2019年到期，该设施自那时起一直空置。2023年期间，我们与这一设施相关的运营费用约为254,000美元，2022年期间约为302,000美元。

不包括消费者价格指数变化、奖金租金和直线租金调整影响导致的增加在内的与我们合并财务报表中包含的物业相关的不可取消租赁的最低未来基本租金如下（金额以千为单位）：

截至12月31日止年度，		金额
2025		$	77,073
2026			70,249
2027			50,146
2028			41,923
2029			34,946
此后			125,921
最低基本租金总额		$	400,258

 

 

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部分租约包含毛额条款，其中运营费用包含在基本租金金额中。其他租赁包含净条款，其中运营费用与基本租金分开评估。上表包含总租赁和净租赁的混合，不包括任何单独计算的运营费用报销。根据医院租赁条款，承租人需要支付物业的所有运营成本，包括财产保险和房地产税。医疗办公楼的租户一般需要按比例支付其在物业运营成本中的份额。

作为承租人：

我们是与各种第三方（包括UHS的子公司）的承租人，与我们在十五个合并物业的土地的地面租赁有关。我们的使用权土地资产代表我们在租赁期内使用土地的权利，我们的租赁负债代表我们支付租赁产生的租赁付款的义务。使用权资产和租赁负债是在采用专题842时根据租赁期内租赁付款的现值确认的。我们使用了我们的估计增量借款利率，该利率是根据截至2019年1月1日或地面租赁的开始日期（以较晚者为准）的可用信息得出的，用于确定该日期活跃租赁的租赁付款现值。对于初始期限为12个月或以下的租赁，不确认使用权资产和租赁负债，因为这些短期租赁的会计处理方式与先前的经营租赁指引类似。我们目前没有任何初始期限为12个月或更短的地面租约。截至2024年12月31日，我们的综合资产负债表包括使用权土地资产净额约1090万美元和地面租赁负债净额约1090万美元。在2023年第一季度，新建造并基本完工的Sierra Medical Plaza I的地面租赁开始，并就该租赁记录了一项使用权资产和租赁负债。

截至2024年12月31日和2023年12月31日止年度，为计入与我们的经营租赁相关的租赁负债计量的金额支付的现金分别约为692,000美元和666,000美元，在综合现金流量表中作为经营现金流出计入，并在综合损益表中计入其他经营费用。截至2024年12月31日止年度，我们并无就未来开始的综合物业订立任何租赁协议。如上所述，在2023年期间，有一项新租赁资产记录了一项使用权资产以换取新的租赁负债，与Sierra Medical Plaza I相关。

与租赁相关的补充资产负债表信息如下（单位：千）：

 

	12月31日，
	2024
经营租赁
使用权土地资产、净经营租赁	$	10,918
地面租赁负债，净额	$	10,918
加权平均剩余租期，年
经营租赁		55.3
加权平均贴现率
经营租赁		6.29	%

截至2024年12月31日，我们作为承租人与各种第三方，包括UHS的子公司，就我们在十五处合并物业的土地进行地面租赁。与2024年、2023年和2022年适用租赁相关的综合支出总额分别约为692,000美元、666,000美元和611,000美元。下表汇总了固定的、未来的最低租金付款，不包括可变成本，这些费用通过我们的增量借款利率进行折现，以计算我们作为承租人的经营租赁的租赁负债。除非我们合理确定我们将行使选择权，否则我们不会在计算租赁负债的租赁期限中包括续租选择权。租赁负债到期情况如下（金额单位：千）：

截至12月31日止年度：

 

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2025		$	704
2026			704
2027			704
2028			704
2029			704
后几年			35,322
未贴现租赁付款总额		$	38,842
减去推算利息			27,924
合计		$	10,918

 

（五）债务和金融工具

信贷便利和抵押债务：

管理层定期监测和分析信托的资本结构，以努力保持资本资源之间的目标平衡，包括根据我们的循环信贷额度的借款水平、根据由我们的物业的不动产担保的无追索权抵押债务的借款水平以及我们的权益水平（包括股权发行的对价）。这一持续分析考虑了诸如当前债务市场和利率环境、我们物业当前/预计的入住率和财务表现、我们物业当前的贷款与价值比率、信托当前的股价、预期收购所需的资本资源以及预期剥离将产生的预期资本等因素。这一分析，连同对信托目前根据信贷协议未偿还的借款、无追索权抵押借款和股权的考虑，有助于管理层决定在特定债务部分再融资等事件发生或需要额外资金为信托增长提供资金时使用哪种资本资源。

2024年9月30日，我们在作为借款人的信托、贷款方以及作为行政代理人的富国银行银行（N.A.）之间就我们的信贷协议订立了第二次修订，日期为2021年7月2日，并于2023年5月进行了修订（“信贷协议”）。除其他事项外，第二项修正案规定了以下内容：（i）将到期日延长至2028年9月30日（之前为2025年7月），以及；（ii）将信贷安排下的总借款能力提高至4.25亿美元（之前为3.75亿美元），其中包括1.25亿美元的非摊销定期贷款（“定期贷款”），以及3亿美元的循环贷款承诺，其中包括4000万美元的信用证分限额，以及3000万美元的swingline/短期贷款分限额。根据信贷协议的条款，我们可能会要求将循环信贷额度和/或定期贷款增加至多5000万美元的额外总金额，并且我们可以选择将到期日延长至多两个额外的六个月期限。新融资下的借款由信托的某些子公司提供担保。此外，新融资下的借款由信托大多数全资子公司的第一优先担保权益和所有股权的留置权担保。

2023年5月15日，我们订立了日期为2021年7月2日的信贷协议的第一次修订。该修正案以期限SOFR加.10%（“调整后期限SOFR”）取代LIBOR，作为信贷协议下的替代基准利率。

根据信贷协议，借款的利率将等于我们选择的一、三个或六个月或基本利率的调整后期限SOFR，在任何一种情况下加上特定的保证金，具体取决于我们的总杠杆比率，由信贷协议中规定的公式确定。第二次修订后适用的保证金范围为SOFRR循环贷款的1.10%至1.35%，基准利率循环贷款的0.10%至0.35%。调整后定期SOFR贷款的适用保证金范围为1.20%至1.65%，基本利率定期贷款的适用保证金范围为0.20%至0.65%。经第二次修订的信贷协议将“基准利率”定义为（a）行政代理人的最优惠利率，（b）联邦基金有效利率加上1%的1/2，以及（c）一个月调整后期限SOFR加上1%中的最大值。信托还将为3亿美元的循环贷款承诺支付0.15%至0.35%的季度融资费用（取决于信托的总杠杆率）。

调整后期限SOFR、基本利率和设施费用的利润率基于我们的总杠杆率。于2024年12月31日，循环贷款的调整后定期SOFR利率的适用保证金为1.20%，基准利率的适用保证金为0.20%，设施费为0.20%。截至2024年12月31日，定期贷款调整后定期SOFR利率的适用保证金为1.35%，基准利率的适用保证金为.35%。

根据我们4.25亿美元信贷协议的条款，截至2024年12月31日，我们有3.489亿美元的未偿还借款和7610万美元的可用借款能力。截至2024年12月31日，根据信贷协议未偿还借款的账面金额和公允价值为3.489亿美元。没有补偿性余额要求。截至2023年12月31日，根据我们当时有效的信贷协议条款，我们有3.266亿美元的未偿借款，310万美元的未偿信用证和4530万美元的可用借款能力。

截至2024年12月31日、2023年和2022年12月31日止年度，我们信贷协议项下的平均未偿还金额分别为3.369亿美元、3.093亿美元和2.779亿美元，相应的实际利率分别为5.1%、4.8%和2.9%，包括承诺费和利率掉期。

 

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在我们的综合现金流量表中，我们根据我们的信贷协议以净额报告现金流量。截至2024年12月31日、2023年和2022年12月31日止年度，我们信贷协议项下的总借款分别为7830万美元、7840万美元和6700万美元，截至2024年12月31日、2023年和2022年12月31日止年度的总偿还额分别为5600万美元、4990万美元和4080万美元。

信贷协议包含惯常的肯定和否定契约，包括对某些债务、留置权、收购和其他投资、基本面变化、资产处置和股息以及其他分配的限制。信贷协议还包含有关信托的总债务与总资产的比率、固定费用覆盖率、总担保债务与总资产价值的比率、总无担保债务与总未设押资产价值的比率以及最低有形净值的限制性契约，以及惯常的违约事件，其发生可能会触发信贷协议项下当时未偿金额的加速。我们在2024年12月31日和2023年12月31日遵守了信贷协议中的所有约定。我们还认为，如果基于大部分潜在新借款将用于为投资提供资金的假设，我们将继续遵守我们的承诺全额借款。

下表汇总了截至2024年12月31日和2023年12月31日所需的合规比率，从而使在各自日期生效的信贷协议中所载的契约生效（以千美元计）：

 

		盟约						2024年12月31日					2023年12月31日
有形资产净值		$		125,000				$		172,216			$		191,824
总杠杆			<= 60			%				44.4	%				44.5	%
有担保的杠杆			< 30			%				2.4	%				4.1	%
未设押杠杆			< 60			%				45.9	%				44.2	%
固定收费覆盖率			> 1.50x						3.2x					3.1x

如下表所示，我们在2024年12月31日和2023年12月31日的合并资产负债表中包含了各种抵押，所有这些抵押都对我们没有追索权，也没有交叉抵押（金额以千为单位）：

		截至2024年12月31日										截至12/31/2023
设施名称		利息 率				成熟度 日期		优秀 余额 （单位：千）（a.）				优秀 余额 （单位：千）
Summerlin医院医疗办公大楼III固定 利率抵押贷款（b.）			4.03	%		2024年4月		$	-			$	12,301
托斯卡纳专业建筑固定利率抵押贷款（c.）			5.56	%		2025年6月			363				1,060
凤凰儿童东谷关爱中心固定费率 抵押贷款			3.95	%		2030年1月			7,646				7,930
罗森博格儿童医疗广场固定利率抵押贷款			4.42	%		2033年9月			11,503				11,771
合计，不含净负债溢价和净融资费用									19,512				33,062
减去净融资费用									(163	)			(199	)
应付抵押票据总额，对我们无追索权，净额								$	19,349			$	32,863

 

（a）

所有抵押贷款都需要通过到期每月支付本金，并且要么完全摊销，要么包括到期时的气球本金支付。

（b）

这笔固定利率抵押贷款已于2024年4月10日使用我们的信贷协议下的借款全部偿还。

（c）

这笔贷款计划在未来十二个月内到期，届时我们将根据新的抵押贷款进行再融资，或利用我们的信贷协议下的借款全额偿还抵押贷款余额。

抵押贷款以建筑物的不动产以及物业租赁和租金作抵押。截至2024年12月31日，未偿还抵押贷款的合并账面价值约为1950万美元，合并公允价值约为1770万美元。截至2023年12月31日，未偿还抵押贷款的合并账面价值约为3310万美元，合并公允价值约为3120万美元。

我们债务的公允价值是根据从金融机构收到的报价计算得出的。我们认为这些是债务工具相关披露权威指南中概述的公允价值层次结构中的“第2级”。我们的固定利率债务的市场利率变化会影响债务的公允价值，但对产生的利息或现金流没有影响。

 

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截至2024年12月31日，我们的合并预定债务偿还总额（包括抵押贷款）如下（金额以千为单位）：

 

2025		$	939
2026			601
2027			626
2028年（一年）			349,553
2029			680
后来			16,013
合计		$	368,412

（a）

包括假定偿还$ 348.9 根据我们的$ 425 百万循环信贷协议计划于 2028年9月 .

金融工具：

主动利率互换协议：

2024年10月，我们签订了总名义金额为8500万美元的利率互换协议，固定利率为3.2725%，我们将其指定为现金流对冲。此次利率互换于2024年10月2日生效，计划于2028年9月30日到期。如果1个月期限SOFR在3.2725%以上，交易对手支付给我们，如果1个月期限SOFR低于3.2725%，我们支付给交易对手，固定费率3.2725%与1个月期限SOFR的差额。本次利率互换是作为两项利率互换协议的替代而订立的，总名义金额为8500万美元，于2024年9月16日到期，如下文所述。

2023年12月，我们签订了总名义金额为2500万美元的利率互换协议，固定利率为3.9495%，我们将其指定为现金流对冲。此次利率互换于2023年12月1日生效，计划于2027年12月1日到期。如果1个月期限SOFR在3.9495%以上，交易对手支付给我们，如果1个月期限SOFR低于3.9495%，我们支付给交易对手，固定费率3.9495%与1个月期限SOFR的差额。

2020年3月，我们签订了总名义金额为5500万美元的利率互换协议，固定利率为0.505%，我们将其指定为现金流对冲。本次利率互换于2020年3月25日生效，计划于2027年3月25日到期。2023年5月15日，对这一利率互换协议进行了修改，将基准利率从LIBOR改为定期SOFR。如果1个月期限SOFR在0.505%以上，交易对手支付给我们，如果1个月期限SOFR低于0.505%，我们支付给交易对手，固定利率0.505%与1个月期限SOFR的差额。

2024年到期的利率互换协议：

2024年9月16日，以下名义总额为8500万美元的利率互换协议于到期日到期：（i）名义总额为3500万美元的利率互换，固定利率为1.4975%，自2020年1月起生效；（ii）名义总额为5000万美元的利率互换，固定利率为1.144%，自2019年9月起生效。

我们定期以公允价值计量我们的利率掉期。我们的利率掉期的公允价值是基于第三方的报价。我们认为，这些输入在与衍生工具和套期保值活动相关的权威披露指南中概述的公允价值层次结构中属于“第2级”。截至2024年12月31日，我们利率掉期的公允价值为640万美元的净资产，包括在随附的综合资产负债表的递延费用和其他资产中。在2024年的12个月中，我们从交易对手处收到了大约570万美元（其中约250万美元与2024年9月16日到期的两笔掉期交易有关），根据掉期条款对上一季度的应计项目进行了调整。在2023年的12个月中，我们从交易对手处收到了大约580万美元（其中约330万美元与2024年9月16日到期的两笔掉期交易有关），根据掉期条款对上一季度的应计项目进行了调整。现金流量套期是通过在资产负债表上将衍生工具的公允价值作为资产或负债入账，并在股东权益内的累计其他综合收益（“AOCI”）中记录相应的金额。在被套期交易影响收益的期间或期间，金额从AOCI重新分类到损益表。我们预计未来十二个月我们的利率掉期不会有任何收益或损失被重新归类为收益。

 

（六）股息和股票发行方案

股息：

在最近三年的每一年中，我们宣布和支付的股息如下：

•

2024:$ 2.92 每股其中$ 1.98 每股是普通收入和$ .94 每股为不派发股息.

 

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•

2023:$ 2.88 每股其中$ 1.73 每股是普通收入和$ 1.15 每股为不派发股息。

•

2022:$ 2.84 每股其中$ 2.24 每股是普通收入和$ .60 每股为不派发股息。

（七）激励计划

2007年期间，我们的董事会和股东批准了于2024年、2020年和2016年修订和重述的环球医疗信托 2007年限制性股票计划（“2007年计划”）。根据本计划授权发行合共275,000股（于2024年修订），根据本计划条款已发行合共182,638股（扣除注销），其中142,269股已于2024年12月31日归属。截至2024年12月31日，根据2007年计划的条款，尚有92,362股股份可供发行。

在2024年期间，根据2007年计划以每股38.24美元的加权平均授予价格（总计约890000美元）向信托的受托人、管理人员和其他人员发行了23,265股扣除注销后的受益权益限制性股票。这些受限制股份计划于2026年6月归属，（授予日的第二个周年日）。根据2024年期间发行的限制性股票，未归属股票的股息将在股份归属之前递延和累积，并在最终归属的股份的归属日期以现金和/或股票方式合计支付。

2023年期间，根据2007年计划以每股48.48美元的加权平均授予价（总计约829000美元）向信托的受托人、管理人员和其他人员发行了17,104股扣除注销后的受益权益限制性股票。这些受限制股份计划于2025年6月归属，（授予日的第二个周年日）。根据2023年期间发行的受限制股份，未归属股票的股息将在股份归属之前递延和累积，并在最终归属的股份的归属日期以现金和/或股票方式合计支付。

2022年期间，根据2007年计划以每股52.30美元的加权平均授予价格（总计约788000美元）向信托的受托人、管理人员和其他人员发行了15,064股扣除注销后的受益权益限制性股票。这些受限制股份的大部分于2024年6月归属，额外股份于2024年9月和11月（每个授予日的第二个周年日）归属。根据2022年期间发行的受限制股份，未归属股票的股息在股份归属前递延和累积，并在股份归属时以合计现金支付。

我们在规定的奖励归属期内以直线法将授予日公允价值限制性股票奖励费用化。关于这些赠款，我们在2024年记录了853,000美元的补偿费用，在2023年和2022年分别记录了780,000美元。与这些赠款相关的剩余费用约为820,000美元，将在截至2024年12月31日约1.2年的已发行限制性实益股份的剩余加权平均归属期内入账。

 

（八）股权关联企业财务信息汇总

根据美国公认会计原则和与投资和房地产企业会计相关的指导，我们使用权益会计法对我们未控制的LLC/LP的未合并投资进行会计处理。这些投资的第三方成员在以下问题上拥有平等的投票权，但不限于：（i）剥离财产；（ii）年度预算批准，以及；（iii）融资承诺。这些投资，代表33%至95%的非控股所有权权益，最初按我们的成本入账，随后根据我们在净收益、对投资的现金贡献和分配中的净权益进行调整。根据某些协议，在满足特定的优先回报率阈值后，与所有权权益相比，某些LLC投资的销售收益和损益的分配可能会不成比例地分配。

合并现金流量表中收到的权益法被投资单位的分配按分配性质分类。投资回报在扣除未合并投资收入中的权益后列报为经营活动产生的现金流量。投资回报分类为投资活动产生的现金流量。

截至2024年12月31日，我们对拥有MOB的四家共同拥有的LLC/LP进行了非控制性股权投资或承诺。截至2024年12月31日，我们根据权益法在未合并基础上对这些LLC/LP进行了会计处理，因为它们不是我们作为主要受益人的可变利益实体，也没有我们的控股投票权。这些实体中的大多数是我们与在实体中持有少数所有权权益的非关联方之间的合资企业。从现金流的角度来看，每个实体通常都是自我维持的，并产生足够的现金流来满足其经营现金流要求并偿还对我们无追索权的第三方债务（如适用）。尽管由于这些实体的现金流充足，我们通常不需要向这些实体提供持续的财务支持，但我们可能会不时为某些目的提供资金，例如但不限于重大资本支出、租赁物改良和债务融资。虽然我们没有义务这样做，但如果我们全权酌情批准，额外的现金资金通常作为股权或会员贷款垫付。这些实体对财产进行财产保险。

 

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下面的财产权表代表了截至2024年12月31日我们拥有非控股权益并按权益法核算的四家有限责任公司或有限责任公司：

LLC/LP名称		所有权				LLC/LP拥有的财产
郊区楼盘			33	%		圣马修斯医疗广场II
布朗斯威克联合公司（a.）（b.）			74	%		中海岸医院MOB
FTX MOB二期（c.）			95	%		福尼医疗广场II
Grayson Properties II（d.）（e.）			95	%		Texoma医疗广场II

（a）

这家有限责任公司有一笔第三方定期贷款$ 8.2 百万，对我们无追索权，截至2024年12月31日未偿还。

（b）

我们是与第三方就土地租赁的承租人。

（c）

在2023年第一季度期间，LPs偿还了$ 175,000 会员贷款和剩余的$ 3.3 百万成员贷款余额转为对有限合伙企业的股权投资。

（d）

这家LP在UHS全资子公司拥有和运营的一家医院的院内建造、拥有和运营了位于德克萨斯州丹尼森的Texoma Medical Plaza II。我们已承诺加大投资力度 到$ 10.1 百万当量 uity和债务融资， 其中$ 7.4 百万，净， 截至2024年12月31日已获资助 .该LP订立第三方建筑贷款承诺，对我们无追索权，其未偿余额为$ 6.9 截至2024年12月31日的百万。2024年第一季度，$ 5.7 第三方建设贷款中的百万被repa id利用合伙人按比例提供的股权出资。第三方合作伙伴在按比例股权出资中的份额部分由六个月、$ 128,000 来自我们的合作伙伴贷款，已于2024年7月偿还，并附带利息。我们的按比例股权出资份额以及第三方合作伙伴贷款是利用我们循环信贷协议的借款提供资金的。 由于偿还了一部分建筑贷款，相关的$ 3.1 万元信用证终止。

（e）

我们是这个物业相关土地的承租人，有UHS相关方。

以下是2024年12月31日、2023年12月31日和2022年12月31日按权益法核算的四家LLC/LP的合并损益表。

 

		截至12月31日止年度，
		2024				2023				2022
		（金额以千为单位）
收入		$	8,707			$	8,505			$	8,204
营业费用			3,614				3,351				3,177
折旧及摊销			1,886				1,873				1,853
利息，净额			584				825				1,061
净收入		$	2,623			$	2,456			$	2,113
我们在净收入中所占的份额		$	1,279			$	1,207			$	1,191

以下是截至2024年12月31日和2023年12月31日按权益法核算的四家LLC/LP的合并资产负债表：

		12月31日，
		2024				2023
		（金额以千为单位）
净资产，含在建工程		$	27,119			$	28,488
其他资产（a.）			4,678				4,667
总资产		$	31,797			$	33,155
其他负债（a.）		$	2,405			$	2,074
应付抵押票据，对我们无追索权			15,047				21,206
股权			14,345				9,875
总负债及权益		$	31,797			$	33,155
在计入应计费用和其他负债的金额之前对有限责任公司的投资			13,948				9,102
计入应计费用和其他负债的金额			(1,770	)			(1,729	)
我们在有限责任公司的股权份额，净额		$	12,178			$	7,373

 

 

74

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（a）

截至2024年12月31日和2023年12月31日的其他资产和其他负债，包括约$ 649,000 和$ 651,000 分别与第三方，包括UHS的子公司，进行与LLC/LP为承租人的地面租赁相关的使用权土地资产和使用权土地负债。

截至2024年12月31日，未合并的有限责任公司应付的抵押票据到期本金总额（按权益法核算且对我们无追索权）如下（金额单位：千）：

 

2025		$	476
2026			6,976
2027			301
2028			310
2029			319
2030年及其后			6,665
合计		$	15,047

 

		抵押贷款余额（a.）
LLC/LP名称		12/31/2024				12/31/2023			到期日
布朗斯威克 Associates（2.80%固定利率抵押贷款）		$	8,173			$	8,453		2030年12月
Grayson Properties II（3.70%固定利率建筑贷款）（b.）			6,874				12,753		2026年3月
		$	15,047			$	21,206

（a）

所有抵押贷款都需要通过到期按月支付本金，并包括到期时的气球本金支付。

（b）

这笔建设贷款要求在2022年12月1日之前按月支付未偿本金余额的利息。 2024年第一季度，$ 5.7 第三方建设贷款中的百万被repa id利用合伙人按比例提供的股权出资，如上所述。 由于偿还了一部分建筑贷款，相关的$ 3.1 万元信用证终止。

根据我们继续持有非控股所有权权益的四家LLC/LP的经营和/或合伙协议，第三方成员和信托有权在任何时候，在可能受某些条件限制的情况下，向其他成员（“非要约成员”）提出要约（“要约成员”），其中它同意：（i）以要约成员确定的价格（“转让价格”）向非要约成员出售要约成员的全部所有权权益（“出售要约”），或；（ii）以同等比例的转让价格购买非要约成员的全部所有权权益（“要约购买”）。非发售成员有60至90天的时间：（i）以转让价格购买发售成员的全部所有权权益，或；（ii）以同等比例转让价格向发售成员出售其全部所有权权益。转让的结束必须发生在非要约成员接受后的60至90天内。

 

（九）分部报告

经营分部是公共实体的一个组成部分，该实体从事可能从中赚取收入和产生费用的业务活动，并拥有可供主要经营决策者（“主要经营决策者”）定期审查的离散财务信息。我们的主要业务是通过直接所有权或通过合资企业投资和租赁医疗保健和人类服务设施，这些设施汇总为一个单一的可报告分部。我们积极管理我们的医疗保健和人类服务设施组合，并可能不时做出出售不符合我们长期投资目标的表现较差的物业的决定。销售收益通常会再投资于新的开发项目或收购项目，我们认为这将满足我们计划的回报率。我们的意图是，所有医疗保健和人类服务设施将被拥有或开发用于投资目的。我们的综合收入和综合净收入是从我们的投资组合的运营中产生的。我们的首席运营官是董事会主席、首席执行官和总裁。

我们的投资组合遍布美国各地，但是，我们不会出于分配资源或衡量业绩的目的而在地理或任何其他基础上对我们的业务进行区分或分组。我们会个别检讨每项物业的营运及财务数据；因此，每项物业均代表个别的营运分部。个别物业已根据其在设施、租户和运营流程的性质和经济性以及长期平均财务业绩方面的相似性汇总为一个可报告分部。没有任何个别财产符合被视为其自身可报告分部所必需的要求。我们没有实体内部的销售或转让。财务业绩作为单一可报告分部的列报方式与我们的主要经营决策者分配资源或衡量业绩的方式一致。

我们投资组合的会计政策与重要会计政策摘要中描述的相同。主要经营决策者主要根据综合净收入和

 

75

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决定如何分配资源。在评估我们物业的表现时，综合净收入也被用来监控预算与实际结果。分部资产的计量在资产负债表中作为合并资产总额列报。由于总资产一般不用于评估经营业绩，因此主要经营决策者不会定期审查我们单一可报告分部的总资产。

主要经营决策者使用综合净收入来评估分部资产的收入，以决定是否将利润再投资于我们的医疗保健和人类服务设施组合以用于经常性资本支出，或再投资于实体的其他部分，例如用于收购、新发展、预定的债务利息和本金支付，或支付股息。

 

76

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下表列出了我们报告的分部收入和分部费用的信息，这些信息包含在我们单一的可报告经营分部损益计量中：

		截至12月31日止年度，
		2024				2023				2022
收入：
设施收入		$	93,292			$	89,762			$	84,816
融资租赁利息收入-UHS便利			5,432				5,458				5,474
所有其他收入			287				355				335
总收入		$	99,011			$	95,575			$	90,625
费用：
折旧及摊销			(27,421	)			(27,733	)			(26,557	)
UHS的咨询费			(5,481	)			(5,323	)			(5,097	)
其他经营费用（a.）			(29,313	)			(31,170	)			(28,305	)
未合并有限责任公司收益中的权益			1,279				1,207				1,191
房地产资产剥离损失			-				(232	)			-
利息支出，净额			(18,841	)			(16,924	)			(10,755	)
合并净收入		$	19,234			$	15,400			$	21,102

(a)

物业运营费用主要由物业税、水电费、维护费、保险费以及其他与租赁我们房地产物业相关的费用组成。我们的CODM没有提供进一步的分类，并使用其他运营费用总额来管理业务。

 

 

 

 

 

 

77

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附表三

环球医疗信托

房地产与累计折旧— 2024年12月31日

（金额以千为单位）

 

										毛额在										日期
										哪个携带										完成
		初始成本								期末								累计		建筑，
说明		产权负担 （c）		土地		建筑 & 改进。		调整 到基差（a.）		土地		建筑& 改进		CIP		合计		折旧 截至12月31日， 2024		收购 或重大 改善		日期 收购		平均 可折旧 生活
麦卡伦医疗中心 德克萨斯州麦卡伦		—		$4,720		$31,442		$10,189		$6,281		$40,070		—		$46,351		$33,837		1994		1986		42年
惠灵顿地区 医疗中心 佛罗里达州西棕榈滩		—		1,190		14,652		17,370		1,663		31,549		—		33,212		25,156		2006		1986		42年
埃文斯维尔设施 印第安纳州埃文斯维尔		—		500		6,945		1,062		500		8,007		—		8,507		7,100		1993		1989		40年
4058 W. Melrose设施 伊利诺伊州芝加哥中部		—		158		6,404		(6,404)		158		—		—		158		—		1993		1986		25年
家庭医生的医疗 办公楼 路易斯安那州什里夫波特		—		54		1,526		549		54		2,075		—		2,129		1,410		1991		1995		45年
专业建筑在 国王的十字路口 德克萨斯州金伍德（d.）		—		439		1,837		(287)		439		1,550		—		1,989		816		1995		1995		45年
切斯特布鲁克学院 宾夕法尼亚州奥杜邦		—		307		996		—		307		996		—		1,303		631		1996		1996		45年
切斯特布鲁克学院 宾夕法尼亚州新不列颠		—		250		744		—		250		744		—		994		480		1991		1996		45年
切斯特布鲁克学院 宾夕法尼亚州乌克伦		—		180		815		—		180		815		—		995		513		1992		1996		45年
切斯特布鲁克学院 宾夕法尼亚州纽敦		—		195		749		—		195		749		—		944		481		1992		1996		45年
南方电力新月 中心I（b.）		—		1,130		5,092		(1,881)		1,130		3,211		—		4,341		2,906		1994		1996		45年
南新月 中心II（b.） 佐治亚州里弗代尔		—		—		—		5,389		806		4,583		—		5,389		3,779		2000		1998		35年
柏木 专业中心 德克萨斯州斯普林（e.）		—		573		3,842		(1,599)		573		2,243		—		2,816		893		1997		1997		35年
南托诺帕大厦701号 内华达州拉斯维加斯（F.）		—		—		1,579		68		—		1,647		—		1,647		1,647		1999		1999		25年
丹伯里医疗广场 康涅狄格州丹伯里		—		1,151		5,176		1,576		1,151		6,752		—		7,903		5,230		2000		2000		30年
Apache Junction医疗广场 亚利桑那州Apache Junction		—		240		3,590		1,414		240		5,004		5		5,249		3,044		2004		2004		30年
BRB医疗办公室 建筑 德克萨斯州金伍德		—		430		8,970		1,960		430		10,930		—		11,360		4,222		2010		2010		37年
百年希尔斯医疗 办公楼 内华达州拉斯维加斯（F.）		—		—		19,890		4,000		—		23,890		374		24,264		10,987		2006		2006		34年
沙漠泉医疗广场 内华达州拉斯维加斯		—		1,200		9,560		2,912		1,200		12,472		17		13,689		6,673		1998		1998		30年
700影巷& Goldring MOB 内华达州拉斯维加斯		—		400		11,300		5,883		400		17,183		930		18,513		9,321		2003		2003		30年
春谷医院MOB I 内华达州拉斯维加斯（F.）		—		—		9,500		2,441		—		11,941		369		12,310		5,602		2004		2004		35年
春谷医院 MOB II 内华达州拉斯维加斯（F.）		—		—		9,800		2,162		—		11,962		338		12,300		5,479		2006		2006		34年
萨默林医院 MOB I 内华达州拉斯维加斯		—		460		15,440		2,226		460		17,666		1,409		19,535		9,138		1999		1999		30年

 

 

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附表三

环球医疗信托

房地产与累计折旧— 2024年12月31日（续）

（金额以千为单位）

 

										毛额在										日期
										哪个携带										完成
		初始成本								期末								累计		建筑，
说明		产权负担 （c）		土地		建筑 & 改进。		调整 到基差（a.）		土地		建筑& 改进		CIP		合计		折旧 截至12月31日， 2024		收购 或重大 改善		日期 收购		平均 可折旧 生活
萨默林医院 MOB II 内华达州拉斯维加斯		—		370		16,830		3,022		370		19,852		783		21,005		9,595		2000		2000		30年
萨默林医院 MOB III 内华达州拉斯维加斯（F.）		—		—		14,900		3,500		—		18,400		39		18,439		7,363		2009		2009		36年
邓伍迪的埃默里 建筑 佐治亚州邓伍迪		—		782		3,455		—		782		3,455				4,237		1,635		2011		2011		35年
福尼医疗广场 德克萨斯州福尼		—		910		11,960		1,157		910		13,117		6		14,033		5,845		2011		2011		35年
Lake Pointe Medical Arts 建筑 Rowlett，TX		—		1,100		9,000		1,132		1,100		10,132				11,232		4,294		2011		2011		35年
托斯卡纳专业大楼 德克萨斯州欧文		363		1,100		12,525		3,703		1,100		16,228		0		17,328		7,127		2011		2011		35年
PeaceHealth医疗 诊所 华盛顿州贝灵厄姆		—		1,900		24,910		921		1,900		25,831		—		27,731		10,654		2012		2012		35年
德克萨斯州西北部 专业办公大楼 德克萨斯州阿马里洛（F.）		—		—		7,180		1,590		—		8,770		—		8,770		3,525		2012		2012		35年
沃德鹰办公村 密歇根州法明顿希尔斯		—		220		3,220		177		220		3,397		—		3,617		1,364		2013		2013		35年
5004普尔路MOB 德克萨斯州丹尼森		—		96		529		—		96		529		—		625		200		2013		2013		35年
沙漠谷医疗 中心 亚利桑那州凤凰城		—		2,280		4,624		1,408		2,280		6,032		14		8,326		2,836		1996		1996		30年
汉诺威急救中心 弗吉尼亚州Mechanicsville		—		1,300		6,224		—		1,300		6,224		—		7,524		2,147		2014		2014		35年
哈斯医疗办公园区 爱荷华州Ottumwa（g.）		—		—		3,571		—		—		3,571		—		3,571		1,185		2015		2015		35年
南德克萨斯ER at Mission 任务，德克萨斯州		—		1,441		4,696		—		1,441		4,696		—		6,137		1,562		2015		2015		35年
3811 E.贝尔 亚利桑那州凤凰城		—		930		6,929		2,403		930		9,332		266		10,528		4,423		2010		2010		30年
西北医疗中心 在Sugar Creek 本顿维尔，AR		—		1,100		2,870		140		1,100		3,010		—		4,110		1,091		2014		2014		35年
罗森伯格儿童 医疗广场 亚利桑那州凤凰城（g）		11,503		—		23,302		158		—		23,460		5		23,465		8,186		2001		2001		35年
凤凰儿童东 Valley Care 亚利桑那州凤凰城中心		7,646		1,050		10,900		—		1,050		10,900		—		11,950		3,780		2006		2006		35年
棕榈谷医疗广场 加利福尼亚州 Palmdale（f.）		—		—		10,555		1,869		—		12,424		837		13,261		4,823		2008		2008		34年
皮埃蒙特-罗斯韦尔医师中心 乔治亚州桑迪斯普林斯		—		2,338		2,128		—		2,338		2,128		—		4,466		890		2015		2015		30年
皮埃蒙特-维宁斯医师中心 Vinings，GA		—		1,348		2,418		—		1,348		2,418		—		3,766		978		2015		2015		30年
圣达菲专业 广场 亚利桑那州斯科茨代尔		—		1,090		1,960		671		1,090		2,631		74		3,795		1,278		1999		1999		30年
Sierra San Antonio Medical 广场 Fontana，加利福尼亚州（g.）		—		—		11,538		1,381		—		12,919		734		13,653		5,374		2006		2006		30年
Vista医疗台& 引发MOB 内华达州斯帕克斯（F.）		—		—		9,276		2,576		—		11,852		123		11,975		5,564		2008		2008		30年
Weslaco的South Texas ER 德克萨斯州韦斯拉科		—		1,749		4,879		—		1,749		4,879		—		6,628		1,631		2015		2015		35年
钱德勒企业中心III 亚利桑那州钱德勒		—		2,328		14,131		—		2,328		14,131		—		16,459		5,864		2016		2016		35年
弗雷德里克·克雷斯特伍德MOB 弗雷德里克，医学博士		—		2,265		18,731		—		2,265		18,731		—		20,996		6,004		2016		2016		35年
麦迪逊专业 办公楼 麦迪逊，AL		—		2,296		6,411		137		2,296		6,548		—		8,844		2,247		2016		2016		35年
2704 North Tenaya Way MOB 内华达州拉斯维加斯		—		3,032		10,602		—		3,032		10,602		—		13,634		3,206		2016		2016		35年
恒基医疗广场 内华达州亨德森（F.）		—		—		10,718		10,592		—		21,310		56		21,366		10,171		2017		2017		35年
汉堡健康中心 宾夕法尼亚州汉堡		—		696		3,406		—		696		3,406		—		4,102		1,023		2017		2017		35年
拉斯帕尔马斯德尔索尔急救中心-西 德克萨斯州埃尔帕索		—		801		5,029		—		801		5,029		—		5,830		1,367		2017		2017		35年
博蒙特医疗睡眠中心大楼 密歇根州绍斯菲尔德		—		254		2,968		—		254		2,968		—		3,222		787		2018		2018		35年
克莱夫行为健康 爱荷华州克莱夫		—		1,330		33,954		—		1,330		33,954		—		35,284		5,678		2020		2019		35年

 

79

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										毛额在										日期
										哪个携带										完成
		初始成本								期末								累计		建筑，
说明		产权负担 （c）		土地		建筑 & 改进。		调整 到基差（a.）		土地		建筑& 改进		CIP		合计		折旧 截至12月31日， 2024		收购 或重大 改善		日期 收购		平均 可折旧 生活
贝林健康家庭医学中心 密歇根州埃斯卡纳巴		—		605		3,906		—		605		3,906		—		4,511		809		2019		2019		35年
砂点医疗物业 密歇根州埃斯卡纳巴		—		265		1,654		—		265		1,654		—		1,919		271		2020		2020		35年
Fire Mesa，LLC 内华达州拉斯维加斯				2,400		9,671				2,400		9,671				12,071		1,662		2021		2021		35年
Texoma医疗广场 德克萨斯州丹尼森（f）（a）		—		—		19,771		575		—		20,346		—		20,346		7,639		2021		2021		39年
Sierra医疗广场I 内华达州里诺（f）		—		—		29,275		—		—		29,275		—		29,275		1,975		2023		2021		35年
博蒙特心脏与血管中心 密歇根州迪尔伯恩		—		537		4,434				537		4,434		—		4,971		555		2022		2022		35年
140路Thomas Johnson车道 弗雷德里克，医学博士		—		1,197		5,635		35		1,197		5,670		—		6,867		627		2022		2022		35年
麦卡伦医生中心 德克萨斯州麦卡伦		—		1,343		4,440				1,343		4,440		1,316		7,099		352		2023		2023		35年
总计（h.）		$19,512		$54,030		$564,964		$86,177		$56,870		$648,301		$7,695		$712,866		$286,932

a.包括购置或初步建造后资本化的成本、购置价格调整以及完全折旧资产、剥离资产、资产减值和飓风损坏资产的冲销成本。

b.2008年期间，就南方新月中心I和南方新月中心II的房地产资产计提了460万美元的资产减值准备。

c.包括截至2024年12月31日对我们无追索权的第三方债务的未偿余额。

d.由于2017年第三季度哈维飓风造成的重大破坏，可折旧资产的账面价值减记为零。

e.由于2017年第三季度飓风哈维造成的重大损失，可折旧资产的账面价值被减记。

f.我们是与UHS相关方就土地租赁的承租人。

g.我们是与第三方就土地租赁的承租人。

h.用于联邦所得税目的的总成本为7.26亿美元（未经审计），账面净值为4.21亿美元（未经审计）。

除上表所列房地产外，作为与经修订的UHS 2021年12月资产买卖协议的一部分，以及此处所讨论的，UHS的全资子公司向我们购买了西南医疗保健系统内陆谷校区的房地产资产，并转让了UHS的两家全资子公司（艾肯区域医疗中心和Canyon Creek Behavioral Health）的房地产资产。艾肯区域医疗中心和Canyon Creek Behavioral Health的房地产资产在2024年12月31日的合并资产负债表中记录为应收UHS的融资。补充披露请见附注2。

 

80

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Universal Health Realty Income Trust

附表三附注

2024年12月31日

（金额以千为单位）

（一）不动产财产的调节

下表对2022年1月1日至2024年12月31日期间的房地产物业进行了调节：

 

		2024				2023				2022
1月1日余额，		$	706,244			$	697,969			$	663,733
新增（a.）			6,647				17,505				22,555
收购			—				5,783				11,802
处置/资产剥离（b.）			(25	)			(15,013	)			(121	)
12月31日余额，		$	712,866			$	706,244			$	697,969

 

（二）累计折旧对账

下表对2022年1月1日至2024年12月31日的累计折旧进行了调节：

 

		2024				2023				2022
1月1日余额，		$	262,449			$	248,772			$	225,584
处置/资产剥离（b.）			(25	)			(10,882	)			(121	)
折旧费用			24,508				24,559				23,309
12月31日余额，		$	286,932			$	262,449			$	248,772

 

(a)

列入2024年、2023年和2022年增加额的约为$ 855,000 , $ 7.5 百万安 d $ 18.0 百万与建设新MOB有关 , 已于2023年3月基本完工，位于 c 2022年4月建成开业的UHS全资医院AMPS。

(b)

2024年包括处置$ 25,000 在完全折旧的家具中。2023年度包括出售Corpus Christi设施，以及拆除此前位于伊利诺伊州芝加哥市现已空置土地上的建筑。

 

 

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