附件 10.1
租赁终止协议
和自愿放弃房地
本终止租赁及自愿交出处所协议（本"协议"）是于2023年5月2日订立和订立的生效日期"），由和之间ARE-770/784/790纪念驾驶有限责任公司，a Delaware有限责任公司（"房东"），以及Jounce Therapeutics, Inc.，a Delaware公司（"租户"），涉及以下内容：
简历
答：自2016年11月1日起，业主和租客是该租赁协议的当事人。原始租约"），经于2017年3月21日修订的《租赁第一修正案》（经修订的《租赁第一修正案》）修订租赁”).根据租约，承租人租赁约51000平方英尺的可出租空间房地“），包括位于马萨诸塞州坎布里奇纪念大道780号的整栋建筑（”建筑”），更具体地描述在租约中。此处使用的大写术语无需定义，其含义应与租赁中为此类术语定义的含义相同。
租期订于2025年3月31日届满。
租客和业主希望在符合下列条款和条件的情况下，加快租期的终止日期。
因此，考虑到上述情况和双方在此作出的承诺，并考虑到收到的其他良好和有价值的代价，业主和租户同意如下：
1.终止日期.业主与租客同意，在符合本协议所载条款及条件下，将租期由2025年3月31日延长至2023年5月31日美国东部时间晚上11时59分终止日期”).即使租约另有相反规定，租客亦无权延长租期，而租约亦应于终止日期终止。
2.或有终止费.业主及租客同意，作为订立本协议的代价，租客须向业主缴付相当于5,250，000元的款额或有终止费”).或有解雇费应按下列方式支付：
a.信用证提款.业主有权提取业主所持信用证的全部金额。第6节原始租金1269560美元的"信用证"），并在生效日期当日或之后保留资金，以及
b.付款.租客应在向房东交付租客签署的本协议副本的同时，以现金形式向房东交付剩余的或有终止费，金额为3980440美元。
承租人应在所有方面与业主合作，使业主能够提取信用证的全部金额，包括但不限于向持有信用证的银行提供书面授权，以处理业主的提款请求。作为补充，双方在此同意，以下提款条件已得到满足，并可包含在房东向持有信用证的银行提出的书面提款请求中：“受益人特此证明，根据租约的条款和条件，受益人应支付本次提款请求中要求的金额。”
全部或有终止费不可退还，但业主须向租客支付5,250，000元或有付款"）在下列情形下，且仅在下列情形下：如果业主与一个或多个第三方（任何此类第三方）就所有房产（但不少于整个房产）订立一份或多份新的租赁协议，新租户（s）"）据此，新承租人在2023年6月1日至2023年7月1日期间实际开始就所有房产（但不少于全部房产）支付现金租金应急期间"），业主应向承租人偿还下表所列的或有付款：
首次收取租金的日期 可偿还承租人的款额
2023年1月7日或之前5250000美元
2023年7月2日或以后0美元
截至2023年7月2日，没有义务向租户支付或有付款。为免生疑问，业主有权在新的租约中包括免费租期，而不构成本条所指的“租金”，或以其他方式触发根据本合约向承租人支付任何退款的义务，而在意外期间支付的保证金和预付租金，就这些目的而言，不应被视为“租金”，也不应触发根据本合约向承租人支付任何退款的义务。
3.基本租金和业务费用.承租人应负责支付所有基本租金、运营费用以及在终止日期之前根据租约到期的任何其他义务；但前提是房东已同意减少2023年5月1日至2023年5月31日期间的基本租金和运营费用。在2023年4月30日之后的任何期间，只要租户按照本协议和租约的规定交出房舍，且在本协议或租约的适用通知和补救期之后，租户没有违约，则无需支付基本租金或运营费用。
4.终止及移交.承租人应按本协议的规定自愿交出房舍。租客同意在与根据租约（经本协议修订）所载的移交规定及根据租约所规定的条件交出处所有关的所有适用事宜上，与业主合理合作。在终止日期后，承租人对房产不再享有任何种类的权利。尽管如此，如第5节根据其条款，在租赁终止后仍然有效的租赁条款，在本协议规定的房产移交和租赁终止后仍然有效。
5.没有进一步的义务.业主和租客双方同意，自终止日期起，另一方可免除在租约下的任何进一步义务，但根据其条款，在租约终止后应继续履行的租约义务除外，但本协议另有规定的除外。本合同所载的任何规定，均不限制租客按照租约的条件和要求交出房产的义务，包括但不限于，第28款原始租约。此外，本条款不应被视为限制或终止业主就任何危险材料或违反任何政府要求或适用法律的要求而对承租人拥有的任何普通法或法定权利。
6.家具、固定装置和设备的转让.业主和租客在此同意，作为订立本协议的代价，租客须依据本协议所附的《销售及转让条例草案》将某些家具、固定装置和设备转让给业主，作为附件 A.
7.无转让.承租人声明并保证承租人没有转让、抵押、转租、质押、担保或以其他方式转让租赁中的任何权益，并且承租人自本协议签订之日起持有租赁中规定的房产的权益。
8.不修改.本协议不得修改或终止，除非各方以书面形式签署。
9.继承人和分配人.本协议所载的契约和协议对双方及其各自的继承人和受让人均有利，并具有约束力。
10.致谢.承租人承认，它已阅读本协议的各项规定，理解这些规定，并受这些规定的约束。在本协定中，时间是最重要的。
11.法律冲突；律师费.在双方当事人发生纠纷时，胜诉一方当事人有权要求对方当事人支付其合理的、有文件证明的律师费和费用。本协定应受马萨诸塞州联邦法律管辖。
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12.外国资产管制委员会.租客及租客的所有实益拥有人现时（a）遵守并须在租期内随时遵守外国资产管制处的规例（"外国资产管制委员会“）和美国财政部的任何法规、行政命令或条例（统称为”OFAC规则"），（b）不在特别指定国民和被封锁人员名单、外国制裁逃避者名单或部门制裁识别名单上，也不应在租期内列入名单，这些名单均由外国资产管制委员会和/或外国资产管制委员会或其他政府机构根据任何授权法规、行政命令或条例维持的任何其他类似名单上，以及（c）不是根据外国资产管制委员会规则禁止与美国人开展业务的个人或实体。
13.对口部门.本协议可由两个或两个以上的对应方签署，每个对应方应被视为原件，但所有对应方加在一起应构成同一份文书。对应件可以通过传真、电子邮件（包括符合2000年《美国联邦ESIGN法》的pdf或任何电子签字程序）或其他传送方式递送，如此递送的任何对应件应被视为已妥为有效地递送，并对所有目的均有效和有效。为本协定及与此有关的所有事项的目的，电子签字应视为原始签字，此种电子签字具有与原始签字相同的法律效力。
14.经纪人.业主和租客各自声明并保证没有与任何经纪人、代理人或其他人（统称，经纪人"）与本协议所反映的交易有关，且没有经纪人促成此交易。业主和租客双方在此同意，就任何经纪人因与租客或业主（如适用的话）就本协议进行交易而要求佣金或其他形式的补偿的任何索偿，向对方作出弥偿，并使对方免受损害。
[签名在下一页]
3
作为证据，双方已于上述日期签署本协议。
租户：JOUNCE THERAPEUTICS，INC。,
a特拉华州公司
a特拉华州公司
作者：/s/Kim C. Drapkin
姓名：Kim C. Drapkin
其：千立方英尺
X本人特此证明签名、姓名、
上面的标题是我的签名，名字和头衔
上面的标题是我的签名，名字和头衔
LANDLORD：ARE-770/784/790 MEMORIAL DRIVE，LLC,
a特拉华州有限责任公司
a特拉华州有限责任公司
由：ALEXANDRIA REAL ESTATE EQUITIES，L.P.，
a特拉华州有限合伙企业，
管理成员
a特拉华州有限合伙企业，
管理成员
作者：ARE-QRS公司，
a马里兰公司，
普通合伙人
a马里兰公司，
普通合伙人
作者：/s/Allison Grochola
艾莉森·格罗霍拉
其：高级副总裁–房地产法律事务
其：高级副总裁–房地产法律事务
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