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S-1 |
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S-3 |
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S-4 |
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S-5 |
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S-7 |
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S-8 |
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S-10 |
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S-11 |
2
收益释放 |
MAA报告2026年第一季度业绩
田纳西州德国城2026年4月29日电/美通社/--Mid-America Apartment Communities, Inc.，简称MAA（纽约证券交易所代码：MAA）今天公布了截至2026年3月31日止三个月的经营业绩。
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截至3月31日的三个月， |
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2026 |
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2025 |
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每股普通股收益-摊薄 |
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$ |
1.06 |
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$ |
1.54 |
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每股营运资金（FFO）-摊薄（1） |
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$ |
2.23 |
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$ |
2.21 |
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每股核心FFO-摊薄（1） |
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$ |
2.13 |
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$ |
2.20 |
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(1)
MAA普通股股东可获得的净收入与FFO和核心FFO的对账情况见本新闻稿后面部分。
总裁兼首席执行官Brad Hill表示：“我们对第一季度业绩感到鼓舞，核心FFO超出了我们的预期，部分原因是专注于费用管理和强大的居民保留。我们的混合租赁高于租赁定价领先于我们去年的表现，我们现在已经看到连续五个季度的混合租金表现同比改善。需求在我们的足迹中保持良好，本季度的吸纳量超过了交付量，市场水平的入住率也在增加。我们的团队正在以纪律执行，专注于费用管理，同时提供出色的住院体验。这种关注与低水平的迁出买房相结合，正在推动强劲的留存率，将我们过去12个月的居民营业额推至我们历史上的最低水平。随着供需基本面持续改善，我们对高需求市场未来的增长机会持乐观态度。”
•
在2026年第一季度，MAA的同店有效混合租赁率增长为-0.3 %，比去年同期改善20个基点，也环比改善140个基点，这得益于新租赁定价比2025年第四季度提高110个基点和续租定价提高70个基点。
•
截至2026年3月31日，同店组合中的居民营业额仍处于历史低位，为39.9%，本季度与购买单户住宅相关的迁出比例较低，为11.1%。
•
在2026年第一季度，MAA完成了位于佛罗里达州坦帕市的MAA防波堤和位于北卡罗来纳州夏洛特的MAA Liberty Row的开发。
•
2026年第一季度，MAA的运营合伙企业Mid-America Apartments，L.P.（MAALP）发行了2亿美元的7年期无担保优先票据，票面利率为4.650%，发行价格为100.237%。
•
2026年第一季度，MAA以130.46美元的加权平均股价回购了60万股普通股，总对价约为7300万美元。
同店经营业绩
截至二零二六年三月三十一日止三个月与去年同期比较的同店业绩摘要如下：
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截至2026年3月31日止三个月对比2025年 |
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收入 |
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费用 |
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NOI（1） |
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每单位平均有效租金 |
同店经营增长 |
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-0.4% |
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1.3% |
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-1.3% |
|
-0.3% |
(1)
MAA普通股股东可获得的净收入与NOI（包括同店NOI）的对账情况见本新闻稿后面部分。
截至2026年3月31日止三个月的同店经营统计数据汇总如下：
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截至2026年3月31日止三个月 |
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每单位平均有效租金 |
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平均实际入住率 |
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居民更替 |
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同店经营统计 |
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$ |
1,685 |
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|
95.5% |
|
39.9% |
截至2026年3月31日止三个月的同店净有效租赁定价统计数据汇总如下：
同店净有效租赁定价统计 |
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三个月结束 |
有效混合租赁率增长 |
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-0.3% |
有效新租赁率增长 |
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-7.0% |
有效续租租赁率增长 |
|
5.4% |
收购和处置活动
2026年1月，MAA通过其预购开发计划完成了对位于北弗吉尼亚州市场的一宗地块的收购，并计划在该物业未来开发一个拥有287个单元的多户公寓社区。MAA还于2026年2月通过其预购开发计划获得了位于堪萨斯城市场的一块地块，并于2026年4月开始建设一个拥有263个单元的多户公寓社区。
3
2026年4月，MAA通过其预购开发计划完成了对位于纳什维尔市场的一宗地块的收购，并计划在该物业未来开发一个拥有312个单元的多户公寓社区。
2026年2月，MAA以约4100万美元的净收益完成了对位于德克萨斯州休斯顿的一个拥有316个单元的多户公寓社区的处置，从而产生了约2000万美元的可折旧房地产资产出售收益。
开发和租赁活动
截至2026年第一季度末，MAA的在建开发社区汇总如下（单位：千美元）：
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单位截至 |
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截至目前的开发成本 |
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预期项目 |
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合计 |
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2026年3月31日 |
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2026年3月31日 |
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各年完成情况 |
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发展 |
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预计 |
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|
成本 |
|
|
预计 |
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|
|
|
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项目（1） |
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合计 |
|
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已交付 |
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租赁 |
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|
合计 |
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迄今 |
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剩余 |
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2026 |
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2027 |
|
|
2028 |
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|
6 |
|
|
|
1,788 |
|
|
|
217 |
|
|
|
66 |
|
|
$ |
622,500 |
|
|
$ |
388,279 |
|
|
$ |
234,221 |
|
|
|
3 |
|
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|
1 |
|
|
|
2 |
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(1)
截至2026年3月31日，其中两个开发项目正在招租。
在2026年第一季度，MAA完成了位于佛罗里达州坦帕市的MAA防波堤和位于北卡罗来纳州夏洛特的MAA Liberty Row的开发。
MAA为2026年第一季度当前和计划中的开发项目（包括开发前活动）的成本提供了约1亿美元的资金。
截至2026年第一季度末，MAA租赁社区的总单元、实际占用率和成本汇总如下（单位：千美元）：
合计 |
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截至2026年3月31日 |
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租赁 |
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|
合计 |
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物理 |
|
|
成本 |
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项目（1） |
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单位 |
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入住率 |
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|
迄今 |
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5 |
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1,843 |
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|
68.3 |
% |
|
$ |
633,153 |
|
(1)
其中两个租赁项目预计将在2026年第二季度稳定下来，两个将在2026年第四季度稳定下来，一个将在2027年第一季度稳定下来。
资产负债表和融资活动
截至2026年3月31日，MAA的现金和MAALP无担保循环信贷额度下的可用容量之和为8.392亿美元。
2026年2月，MAALP公开发行2033年1月到期的2亿美元无担保优先票据，票面年利率为4.650%，发行价格为100.237%。利息每半年支付一次，于每年的1月15日和7月15日支付，自2026年7月15日开始。这些票据的实际利率为4.606%。出售票据所得款项用于偿还MAALP商业票据计划下的借款。
2026年第一季度，MAA以130.46美元的加权平均股价回购了60万股普通股，总对价约为7300万美元。
2026年第一季度为普通股和非控制性权益支付的股息和分配为1.834亿美元，上年同期为1.818亿美元。
截至2026年3月31日的资产负债表要点汇总如下（十亿美元）：
总债务与调整后总资产之比（1） |
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净债务/调整后EBITDA（2） |
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未偿债务总额 |
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平均实际利率 |
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固定利率债务占总债务的百分比 |
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总债务平均到期年数 |
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31.3% |
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4.5x |
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$ |
5.7 |
|
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3.9% |
|
87.1% |
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6.1 |
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(1)
正如MAALP发行的无担保优先票据的契约所定义。
(2)
经调整EBITDA再计算的是截至2026年3月31日的过去12个月期间。无抵押应付票据、净额和有抵押应付票据、净额与净债务的对账以及净收入与调整后EBITDA的对账再在此版本的稍后部分中可以找到。
第129次连续季度普通股利宣派
MAA连续第129个季度宣布派发普通股息，该股息将于2026年4月30日支付给在2026年4月15日登记在册的持有人。目前的年度股息率为每股普通股6.12美元。未来分红的时间和金额将取决于实际的经营现金流、MAA的财务状况、资本要求、1986年《国内税收法》REIT条款下的年度分配要求以及MAA董事会认为相关的其他因素。MAA的董事会可能会不时修改股息政策。
2026年收益和同店指引
MAA正在更新其先前的2026年每股摊薄普通股收益、每股摊薄核心FFO、每股摊薄核心AFFO和同店业绩指引。MAA预计将按季度提供对2026年每股摊薄后普通股收益、每股摊薄后核心FFO和每股摊薄后核心AFFO指导的更新。
4
FFO、核心FFO和核心AFFO是非GAAP财务指标。收购和处置活动对折旧和资本收益或损失产生重大影响，两者加在一起，通常代表了普通股股东可获得的净收入与FFO之间的大部分差异。正如稍后在本新闻稿中发现的非GAAP财务指标的定义中所讨论的，MAA对FFO的定义是根据美国房地产投资信托协会（National Association of Real Estate Investment Trusts）或NAREIT的定义，核心FFO代表根据不被视为MAA核心业务运营一部分的项目进行调整的FFO。MAA认为，核心FFO有助于理解经营业绩，因为核心FFO不仅不包括房地产资产的折旧费用和某些其他非常规项目，而且还排除了某些项目，这些项目由于其性质无法在各期间进行比较，因此往往会模糊实际经营业绩。
2026年指导 |
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以前的范围 |
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上一个中点 |
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|
更新范围 |
|
更新中点 |
收益： |
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2026年全年 |
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2026年全年 |
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2026年全年 |
|
2026年全年 |
每股普通股收益-摊薄 |
|
4.11美元至4.47美元 |
|
$4.29 |
|
|
4.18美元至4.50美元 |
|
$4.34 |
每股核心FFO-摊薄 |
|
8.35美元至8.71美元 |
|
$8.53 |
|
|
8.37美元至8.69美元 |
|
$8.53 |
每股核心AFFO-摊薄 |
|
7.32美元至7.68美元 |
|
$7.50 |
|
|
7.34美元至7.66美元 |
|
$7.50 |
|
|
|
|
|
|
|
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MAA同店组合： |
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|
|
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|
物业收入增长 |
|
-0.20 %至1.30% |
|
0.55% |
|
|
-0.20 %至1.30% |
|
0.55% |
物业运营费用增长 |
|
1.90%至3.40% |
|
2.65% |
|
|
1.90%至3.40% |
|
2.65% |
NOI增长 |
|
-1.70 %至0.30% |
|
-0.70% |
|
|
-1.70 %至0.30% |
|
-0.70% |
MAA预计，2026年第二季度的核心FFO将在每股摊薄收益2.00美元至2.12美元之间，或中点时每股摊薄收益2.06美元。从2026年第一季度每股摊薄核心FFO到2026年第二季度MAA指导中点的预计差异汇总如下：
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|
每股摊薄核心FFO |
|
|
2026年第一季度每股摊薄收益报告业绩 |
|
$ |
2.13 |
|
同店NOI |
|
|
(0.11 |
) |
总间接费用 |
|
|
0.05 |
|
利息支出 |
|
|
(0.02 |
) |
股份回购 |
|
|
0.01 |
|
2026年第二季度每股摊薄收益指引中点 |
|
$ |
2.06 |
|
由于MAA通常无法预测特定季度内（而不是全年期间）预测的收购和处置活动的时间，因此MAA不会按季度预测稀释后的每股普通股收益。本新闻稿的补充数据中提供了其他详细信息和指导项目。
补充材料和电话会议
此次发布的补充数据可在MAA网站www.maac.com的“面向投资者”页面查阅。MAA将于美国中部时间2026年4月30日上午9点召开电话会议，进一步讨论第一季度业绩。会议电话：（888）596-4144。您还可以通过访问MAA网站www.maac.com的“面向投资者”页面，参加电话会议的网络直播。MAA向美国证券交易委员会（SEC）提交的文件的注册人名称为MAA房产信托，Inc.和Mid-America Apartments，L.P。
关于MAA
MAA是标普 500强企业之一，是一家房地产投资信托基金（REIT），专注于通过拥有、管理、收购、开发和再开发主要位于美国东南部、西南部和中大西洋地区的优质公寓社区，为股东提供全周期和卓越的投资业绩。截至2026年3月31日，MAA在16个州和哥伦比亚特区拥有104,629个公寓单元的所有权权益，其中包括开发中的社区。欲了解更多详情，请访问MAA网站www.maac.com或发送电子邮件至investor.relations@maac.com联系投资者关系部，或通过邮件方式发送至MAA，地址为6815 Poplar Ave.，Suite 500，Germantown，TN 38138，收件人：投资者关系部。
前瞻性陈述
本新闻稿（以及本新闻稿的补充数据）包含经修订的1933年证券法第27A条和经修订的1934年证券交易法第21E条含义内的前瞻性陈述。我们打算将这些前瞻性陈述纳入1995年《私人证券诉讼改革法案》所载前瞻性陈述的安全港条款。前瞻性陈述不讨论历史事实，而是与对未来的期望、预测、意图、假设和信念有关的陈述。“预期”、“预期”、“打算”、“计划”、“相信”、“寻求”、“估计”、“预测”、“项目”、“假设”、“将”、“可能”、“可能”、“应该”、“预算”、“目标”、“展望”、“形式”、“机会”、“指导”等词语的变体和类似表达旨在识别此类前瞻性陈述。此类前瞻性陈述包括但不限于有关2026年季度和全年指导（包括收益指导、同店投资组合指导和其他相关预测和假设）、我们开发社区的开发成本、入住时间表、开发社区的完成和稳定，以及我们租赁社区的稳定时间表的陈述。此类前瞻性陈述涉及已知和未知的风险、不确定性和其他因素，如下所述，这可能导致我们的实际结果、业绩、成就或结果与此类前瞻性陈述明示或暗示的未来结果、业绩、成就或结果存在重大差异。鉴于这些前瞻性陈述固有的重大不确定性，列入此类陈述不应被视为我们或任何其他人表示将实现此类陈述中描述的结果、业绩、成就或结果。
5
除其他外，以下因素可能导致我们的实际结果、业绩、成就或结果与前瞻性陈述中明示或暗示的存在重大差异：由于不利的市场和经济条件，对入住率和租金收入产生不利影响；房地产市场的不利变化，包括多户住房的供应和/或需求变化或替代住房选择的竞争加剧；开发社区未能在预算范围内及时完成（如果有的话）按预期出租或实现预期结果；意外的资金需求；运营成本的重大变化，包括房地产税、水电费和保险费用，由于通货膨胀和其他因素；由于未投保的风险、免赔额和自保的保留造成的损失，或超出承保范围限制的巨灾造成的损失；以优惠利率获得融资的能力（如果有的话），或在现有债务到期时为其再融资；利率或资本化率或资本市场条件的水平和波动性；我们所遵守的法律要求发生变化，或施加新的法律要求，对我们的运营产生不利影响；极端天气和自然灾害；疾病爆发和联邦、州和地方政府当局为应对此类爆发和事件而采取的其他公共卫生事件和措施；法律诉讼或集体诉讼；以及我们于2026年2月6日向SEC提交的截至2025年12月31日止年度的10-K表格年度报告、我们的10-Q表格季度报告、我们向SEC提交的其他报告以及我们公开传播的其他文件中确定的其他风险。
除法律要求外，我们不承担公开更新或修改本新闻稿中包含的前瞻性陈述以反映本新闻稿发布之日之后的事件、情况或预期变化的义务。
6
财务要点 |
千美元，每股数据除外 |
|
截至3月31日的三个月， |
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|||||
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2026 |
|
|
2025 |
|
||
租金和其他财产收入 |
|
$ |
553,725 |
|
|
$ |
549,295 |
|
|
|
|
|
|
|
|
||
可供MAA普通股股东使用的净利润 |
|
$ |
123,437 |
|
|
$ |
180,751 |
|
|
|
|
|
|
|
|
||
NOI总数（1） |
|
$ |
348,153 |
|
|
$ |
347,942 |
|
|
|
|
|
|
|
|
||
每股普通股收益：（2） |
|
|
|
|
|
|
||
基本 |
|
$ |
1.06 |
|
|
$ |
1.55 |
|
摊薄 |
|
$ |
1.06 |
|
|
$ |
1.54 |
|
|
|
|
|
|
|
|
||
每股运营所得资金-摊薄后：（2） |
|
|
|
|
|
|
||
FFO（1） |
|
$ |
2.23 |
|
|
$ |
2.21 |
|
核心FFO（1） |
|
$ |
2.13 |
|
|
$ |
2.20 |
|
核心AFFO（1） |
|
$ |
1.98 |
|
|
$ |
2.04 |
|
|
|
|
|
|
|
|
||
每股普通股宣布的股息 |
|
$ |
1.530 |
|
|
$ |
1.515 |
|
|
|
|
|
|
|
|
||
股息/核心FFO（摊薄）派息率 |
|
|
71.8 |
% |
|
|
68.9 |
% |
股息/核心AFFO（摊薄）派息率 |
|
|
77.3 |
% |
|
|
74.3 |
% |
|
|
|
|
|
|
|
||
合并利息费用 |
|
$ |
51,409 |
|
|
$ |
45,161 |
|
债务贴现和债务发行成本摊销 |
|
|
(1,759 |
) |
|
|
(1,617 |
) |
资本化利息 |
|
|
3,872 |
|
|
|
5,105 |
|
产生的利息总额 |
|
$ |
53,522 |
|
|
$ |
48,649 |
|
(1)
以下调节结果见本新闻稿后面部分：（i）MAA普通股股东可从NOI获得的净收入；（ii）MAA普通股股东可从FFO、Core FFO和Core AFFO获得的净收入。
(2)
有关更多信息，请参阅“份额和单位数据”部分。
千美元，股价除外 |
|
2026年3月31日 |
|
|
2025年12月31日 |
|
||
总资产（1） |
|
$ |
18,089,045 |
|
|
$ |
17,921,913 |
|
房地产总资产（1） |
|
$ |
17,813,327 |
|
|
$ |
17,662,513 |
|
总债务 |
|
$ |
5,656,520 |
|
|
$ |
5,405,372 |
|
普通股和已发行单位 |
|
|
119,285,488 |
|
|
|
119,819,916 |
|
股价 |
|
$ |
122.12 |
|
|
$ |
138.91 |
|
账面权益价值 |
|
$ |
5,708,496 |
|
|
$ |
5,839,645 |
|
市场股权价值 |
|
$ |
14,567,144 |
|
|
$ |
16,644,185 |
|
净债务/调整后EBITDA（2） |
|
4.5x |
|
|
4.3x |
|
||
(1)
总资产与总资产和房地产资产净额与房地产总资产的对账在本新闻稿后面部分可以找到。
(2)
经调整EBITDA再是为过去十二个月期间的每一个日期计算的。以下对账见本新闻稿后面：（i）无担保应付票据、净额和有担保应付票据，净额与净债务；（ii）净收入与EBITDA、EBITDA再和调整后EBITDA再.
7
综合业务报表 |
千美元，每股数据除外（未经审计） |
|
截至3月31日的三个月， |
|
|||||
|
|
2026 |
|
|
2025 |
|
||
收入： |
|
|
|
|
|
|
||
租金和其他财产收入 |
|
$ |
553,725 |
|
|
$ |
549,295 |
|
费用： |
|
|
|
|
|
|
||
营业费用，不含房地产税和保险 |
|
|
127,613 |
|
|
|
124,955 |
|
房地产税和保险 |
|
|
77,959 |
|
|
|
76,398 |
|
折旧及摊销 |
|
|
161,870 |
|
|
|
152,350 |
|
物业运营费用总额 |
|
|
367,442 |
|
|
|
353,703 |
|
物业管理费用 |
|
|
22,461 |
|
|
|
20,578 |
|
一般和行政费用 |
|
|
16,716 |
|
|
|
15,619 |
|
利息支出 |
|
|
51,409 |
|
|
|
45,161 |
|
出售可折旧房地产资产收益 |
|
|
(20,164 |
) |
|
|
(71,911 |
) |
其他营业外收入 |
|
|
(16,005 |
) |
|
|
(834 |
) |
所得税费用前收入 |
|
|
131,866 |
|
|
|
186,979 |
|
所得税费用 |
|
|
(5,521 |
) |
|
|
(1,038 |
) |
房地产合营企业活动前的持续经营收入 |
|
|
126,345 |
|
|
|
185,941 |
|
房地产合营企业收入 |
|
|
266 |
|
|
|
465 |
|
净收入 |
|
|
126,611 |
|
|
|
186,406 |
|
归属于非控股权益的净利润 |
|
|
2,252 |
|
|
|
4,733 |
|
可供股东使用的净收入 |
|
|
124,359 |
|
|
|
181,673 |
|
向MAA系列I优先股东分红 |
|
|
922 |
|
|
|
922 |
|
可供MAA普通股股东使用的净利润 |
|
$ |
123,437 |
|
|
$ |
180,751 |
|
|
|
|
|
|
|
|
||
每股普通股收益-基本： |
|
|
|
|
|
|
||
普通股股东可获得的净收入 |
|
$ |
1.06 |
|
|
$ |
1.55 |
|
|
|
|
|
|
|
|
||
每股普通股收益-稀释后： |
|
|
|
|
|
|
||
普通股股东可获得的净收入 |
|
$ |
1.06 |
|
|
$ |
1.54 |
|
份额和单位数据 |
股票和单位以千为单位 |
|
截至3月31日的三个月， |
|
|||||
|
|
2026 |
|
|
2025 |
|
||
净收入份额（1） |
|
|
|
|
|
|
||
加权平均普通股-基本 |
|
|
116,622 |
|
|
|
116,840 |
|
稀释性证券的影响 |
|
|
118 |
|
|
|
252 |
|
加权平均普通股-稀释 |
|
|
116,740 |
|
|
|
117,092 |
|
来自运营股份和单位的资金 |
|
|
|
|
|
|
||
加权平均普通股和单位-基本 |
|
|
119,562 |
|
|
|
119,913 |
|
加权平均普通股和单位-稀释 |
|
|
119,629 |
|
|
|
119,975 |
|
期末股份及单位 |
|
|
|
|
|
|
||
3月31日的普通股， |
|
|
116,353 |
|
|
|
116,916 |
|
截至3月31日的运营合伙单位， |
|
|
2,932 |
|
|
|
3,061 |
|
截至3月31日的普通股和单位总数， |
|
|
119,285 |
|
|
|
119,977 |
|
(1)
有关计算稀释后普通股和每股普通股收益的更多信息，请参阅MAA截至2026年3月31日止三个月的10-Q表格季度报告中的简明合并财务报表附注，该报告预计将于2026年4月30日或前后向SEC提交。
8
合并资产负债表 |
千美元（未经审计） |
|
|
|
|
|
|
||
|
|
2026年3月31日 |
|
|
2025年12月31日 |
|
||
物业、厂房及设备 |
|
|
|
|
|
|
||
房地产资产： |
|
|
|
|
|
|
||
土地 |
|
$ |
2,157,019 |
|
|
$ |
2,129,401 |
|
建筑物和装修及其他 |
|
|
15,052,435 |
|
|
|
14,852,509 |
|
发展和资本改善进行中 |
|
|
369,883 |
|
|
|
426,759 |
|
|
|
|
17,579,337 |
|
|
|
17,408,669 |
|
减：累计折旧 |
|
|
(6,074,082 |
) |
|
|
(5,914,017 |
) |
|
|
|
11,505,255 |
|
|
|
11,494,652 |
|
未开发土地 |
|
|
73,359 |
|
|
|
73,359 |
|
投资房地产合营企业 |
|
|
41,578 |
|
|
|
41,313 |
|
不动产资产，净额 |
|
|
11,620,192 |
|
|
|
11,609,324 |
|
|
|
|
|
|
|
|
||
现金及现金等价物 |
|
|
71,529 |
|
|
|
60,258 |
|
受限制现金 |
|
|
13,336 |
|
|
|
13,717 |
|
其他资产 |
|
|
262,382 |
|
|
|
245,683 |
|
持有待售资产 |
|
|
27,063 |
|
|
|
46,401 |
|
总资产 |
|
$ |
11,994,502 |
|
|
$ |
11,975,383 |
|
|
|
|
|
|
|
|
||
负债和权益 |
|
|
|
|
|
|
||
负债： |
|
|
|
|
|
|
||
无抵押应付票据，净额 |
|
$ |
5,296,096 |
|
|
$ |
5,044,979 |
|
有担保应付票据，净额 |
|
|
360,424 |
|
|
|
360,393 |
|
应计费用和其他负债 |
|
|
629,486 |
|
|
|
730,366 |
|
负债总额 |
|
|
6,286,006 |
|
|
|
6,135,738 |
|
|
|
|
|
|
|
|
||
可赎回普通股 |
|
|
18,186 |
|
|
|
20,402 |
|
|
|
|
|
|
|
|
||
股东权益： |
|
|
|
|
|
|
||
优先股 |
|
|
9 |
|
|
|
9 |
|
普通股 |
|
|
1,161 |
|
|
|
1,166 |
|
额外实收资本 |
|
|
7,331,507 |
|
|
|
7,401,962 |
|
累计分配超过净收入 |
|
|
(1,787,111 |
) |
|
|
(1,734,986 |
) |
累计其他综合损失 |
|
|
(4,928 |
) |
|
|
(5,300 |
) |
MAA股东权益合计 |
|
|
5,540,638 |
|
|
|
5,662,851 |
|
非控制性权益-经营合伙单位 |
|
|
138,537 |
|
|
|
141,503 |
|
股东权益合计 |
|
|
5,679,175 |
|
|
|
5,804,354 |
|
非控制性权益-合并房地产实体 |
|
|
11,135 |
|
|
|
14,889 |
|
总股本 |
|
|
5,690,310 |
|
|
|
5,819,243 |
|
总负债及权益 |
|
$ |
11,994,502 |
|
|
$ |
11,975,383 |
|
9
MAA普通股东可获得的净收入与FFO、核心FFO、核心AFFO和FAD的对账 |
以千为单位的金额，每股和单位数据除外 |
|
截至3月31日的三个月， |
|
|||||
|
|
2026 |
|
|
2025 |
|
||
可供MAA普通股股东使用的净利润 |
|
$ |
123,437 |
|
|
$ |
180,751 |
|
不动产资产折旧摊销 |
|
|
160,493 |
|
|
|
150,991 |
|
出售可折旧房地产资产收益 |
|
|
(20,164 |
) |
|
|
(71,911 |
) |
MAA应占房地产合资公司房地产资产折旧摊销 |
|
|
170 |
|
|
|
164 |
|
归属于非控股权益的净利润 |
|
|
2,252 |
|
|
|
4,733 |
|
归属于普通股股东和单位持有人的FFO |
|
|
266,188 |
|
|
|
264,728 |
|
优先股嵌入衍生工具亏损（一） |
|
|
1,574 |
|
|
|
410 |
|
投资收益，税后净额（1）（2） |
|
|
(17,237 |
) |
|
|
(654 |
) |
与伤亡有关的费用及（追讨），净额（1） |
|
|
4,519 |
|
|
|
(222 |
) |
归属于普通股股东和单位持有人的核心FFO |
|
|
255,044 |
|
|
|
264,262 |
|
经常性资本支出 |
|
|
(18,748 |
) |
|
|
(20,106 |
) |
归属于普通股股东和单位持有人的核心AFFO |
|
|
236,296 |
|
|
|
244,156 |
|
重建资本支出 |
|
|
(10,767 |
) |
|
|
(17,409 |
) |
收入增强资本支出 |
|
|
(14,562 |
) |
|
|
(15,188 |
) |
商业资本支出 |
|
|
(1,218 |
) |
|
|
(3,974 |
) |
其他资本支出 |
|
|
(12,095 |
) |
|
|
(15,441 |
) |
归属于普通股股东和单位持有人的FAD |
|
$ |
197,654 |
|
|
$ |
192,144 |
|
|
|
|
|
|
|
|
||
已支付股息及分派 |
|
$ |
183,360 |
|
|
$ |
181,767 |
|
|
|
|
|
|
|
|
||
加权平均普通股-稀释 |
|
|
116,740 |
|
|
|
117,092 |
|
FFO加权平均普通股和单位-稀释 |
|
|
119,629 |
|
|
|
119,975 |
|
|
|
|
|
|
|
|
||
每股普通股收益-稀释后： |
|
|
|
|
|
|
||
普通股股东可获得的净收入 |
|
$ |
1.06 |
|
|
$ |
1.54 |
|
|
|
|
|
|
|
|
||
每股FFO-摊薄 |
|
$ |
2.23 |
|
|
$ |
2.21 |
|
每股核心FFO-摊薄 |
|
$ |
2.13 |
|
|
$ |
2.20 |
|
每股核心AFFO-摊薄 |
|
$ |
1.98 |
|
|
$ |
2.04 |
|
(1)
计入综合经营报表其他营业外收入。
(2)
截至2026年3月31日和2025年3月31日止三个月，投资收益分别为扣除税项费用后的470万美元和0.2百万美元。
10
MAA普通股东可获得的净收入与净营业收入的对账 |
千美元 |
|
三个月结束 |
|
|||||||||
|
|
3月31日， |
|
|
12月31日， |
|
|
3月31日， |
|
|||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||
可供MAA普通股股东使用的净利润 |
|
$ |
123,437 |
|
|
$ |
56,649 |
|
|
$ |
180,751 |
|
折旧及摊销 |
|
|
161,870 |
|
|
|
159,774 |
|
|
|
152,350 |
|
物业管理费用 |
|
|
22,461 |
|
|
|
18,507 |
|
|
|
20,578 |
|
一般和行政费用 |
|
|
16,716 |
|
|
|
13,850 |
|
|
|
15,619 |
|
利息支出 |
|
|
51,409 |
|
|
|
48,708 |
|
|
|
45,161 |
|
出售可折旧房地产资产收益 |
|
|
(20,164 |
) |
|
|
(224 |
) |
|
|
(71,911 |
) |
其他营业外（收入）支出 |
|
|
(16,005 |
) |
|
|
51,464 |
|
|
|
(834 |
) |
所得税费用 |
|
|
5,521 |
|
|
|
1,191 |
|
|
|
1,038 |
|
房地产合营企业收入 |
|
|
(266 |
) |
|
|
(691 |
) |
|
|
(465 |
) |
归属于非控股权益的净利润 |
|
|
2,252 |
|
|
|
(330 |
) |
|
|
4,733 |
|
向MAA系列I优先股东分红 |
|
|
922 |
|
|
|
922 |
|
|
|
922 |
|
总NOI |
|
$ |
348,153 |
|
|
$ |
349,820 |
|
|
$ |
347,942 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||
同店NOI |
|
$ |
328,696 |
|
|
$ |
329,656 |
|
|
$ |
332,916 |
|
非同店及其他NOI |
|
|
19,457 |
|
|
|
20,164 |
|
|
|
15,026 |
|
总NOI |
|
$ |
348,153 |
|
|
$ |
349,820 |
|
|
$ |
347,942 |
|
净收入与EBITDA、EBITDA和调整后EBITDA的对账 |
千美元 |
|
三个月结束 |
|
|
十二个月结束 |
|
||||||||||
|
|
2026年3月31日 |
|
|
2025年3月31日 |
|
|
2026年3月31日 |
|
|
2025年12月31日 |
|
||||
净收入 |
|
$ |
126,611 |
|
|
$ |
186,406 |
|
|
$ |
396,771 |
|
|
$ |
456,566 |
|
折旧及摊销 |
|
|
161,870 |
|
|
|
152,350 |
|
|
|
631,815 |
|
|
|
622,295 |
|
利息支出 |
|
|
51,409 |
|
|
|
45,161 |
|
|
|
191,505 |
|
|
|
185,257 |
|
所得税费用 |
|
|
5,521 |
|
|
|
1,038 |
|
|
|
9,078 |
|
|
|
4,595 |
|
EBITDA |
|
|
345,411 |
|
|
|
384,955 |
|
|
|
1,229,169 |
|
|
|
1,268,713 |
|
出售可折旧房地产资产收益 |
|
|
(20,164 |
) |
|
|
(71,911 |
) |
|
|
(20,319 |
) |
|
|
(72,066 |
) |
调整以反映MAA在未合并关联公司的EBITDA中所占份额 |
|
|
424 |
|
|
|
348 |
|
|
|
1,500 |
|
|
|
1,424 |
|
EBITDA |
|
|
325,671 |
|
|
|
313,392 |
|
|
|
1,210,350 |
|
|
|
1,198,071 |
|
优先股嵌入衍生工具亏损（收益）（1） |
|
|
1,574 |
|
|
|
410 |
|
|
|
53 |
|
|
|
(1,111 |
) |
投资收益（1） |
|
|
(21,894 |
) |
|
|
(810 |
) |
|
|
(28,541 |
) |
|
|
(7,457 |
) |
与伤亡有关的费用及（追讨），净额（1） |
|
|
4,519 |
|
|
|
(222 |
) |
|
|
143 |
|
|
|
(4,598 |
) |
法律费用、和解和（追偿），净额（1）（2） |
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
61,908 |
|
|
|
61,908 |
|
调整后EBITDA |
|
$ |
309,870 |
|
|
$ |
312,770 |
|
|
$ |
1,243,913 |
|
|
$ |
1,246,813 |
|
(1)
计入合并经营报表其他营业外收入
(2)
在截至2026年3月31日和2025年12月31日的十二个月中，根据其会计政策，MAA确认了6190万美元的应计法律和解和法律辩护费用。
无抵押应付票据、应付票据净额和有抵押应付票据净额与债务净额的对账 |
千美元 |
|
|
|
|
|
|
||
|
|
2026年3月31日 |
|
|
2025年12月31日 |
|
||
无抵押应付票据，净额 |
|
$ |
5,296,096 |
|
|
$ |
5,044,979 |
|
有担保应付票据，净额 |
|
|
360,424 |
|
|
|
360,393 |
|
总债务 |
|
|
5,656,520 |
|
|
|
5,405,372 |
|
现金及现金等价物 |
|
|
(71,529 |
) |
|
|
(60,258 |
) |
净债务 |
|
$ |
5,584,991 |
|
|
$ |
5,345,114 |
|
11
总资产与总资产的对账 |
千美元 |
|
|
|
|
|
|
||
|
|
2026年3月31日 |
|
|
2025年12月31日 |
|
||
总资产 |
|
$ |
11,994,502 |
|
|
$ |
11,975,383 |
|
累计折旧 |
|
|
6,074,082 |
|
|
|
5,914,017 |
|
持有待售资产累计折旧（一） |
|
|
20,461 |
|
|
|
32,513 |
|
总资产 |
|
$ |
18,089,045 |
|
|
$ |
17,921,913 |
|
(1)
计入合并资产负债表的持有待售资产。
不动产资产对账，净额与不动产总资产 |
千美元 |
|
|
|
|
|
|
||
|
|
2026年3月31日 |
|
|
2025年12月31日 |
|
||
不动产资产，净额 |
|
$ |
11,620,192 |
|
|
$ |
11,609,324 |
|
累计折旧 |
|
|
6,074,082 |
|
|
|
5,914,017 |
|
持有待售资产，净额 |
|
|
27,063 |
|
|
|
46,401 |
|
持有待售资产累计折旧（一） |
|
|
20,461 |
|
|
|
32,513 |
|
现金及现金等价物 |
|
|
71,529 |
|
|
|
60,258 |
|
房地产总资产 |
|
$ |
17,813,327 |
|
|
$ |
17,662,513 |
|
(1)
计入合并资产负债表的持有待售资产。
12
非公认会计原则财务措施 |
调整后EBITDA
为在本新闻稿中进行计算，调整后的房地产利息、所得税、折旧和摊销前利润或调整后的EBITDA是指对不被视为MAA核心业务一部分的项目进行进一步调整的EBITDA，例如与TERM0系列I优先股中嵌入衍生工具的公允价值调整、出售不可折旧资产的收益或损失、投资收益或损失、与伤亡相关的费用和（追偿）、净额、债务清偿和法律费用的收益或损失、和解和（追偿），净额。作为房地产的所有者和经营者，MAA将调整后的EBITDA视为衡量核心经营业绩的重要指标，因为调整后的EBITDA不包括不代表经营业绩的各种收入和费用项目。MAA计算调整后EBITDA的方法可能与其他公司计算调整后EBITDA所采用的方法不同。调整后的EBITDA不应被视为替代净收入作为经营业绩的指标。
来自运营的核心调整后资金（Core AFFO）
核心AFFO由核心FFO减去经常性资本支出组成。由于归属于非控制性权益的净利润被加回，在本新闻稿中使用时，核心AFFO代表归属于普通股股东和单位持有人的核心AFFO。不应将核心AFFO视为替代可供MAA普通股股东使用的净收入作为经营业绩的指标。作为房地产的所有者和运营商，MAA认为核心AFFO是从运营衡量业绩的重要衡量标准，因为核心AFFO衡量的是控制收入、费用和经常性资本支出的能力。
来自运营的核心资金（核心FFO）
核心FFO表示根据不被视为MAA核心业务运营一部分的项目调整的FFO，例如与MAA系列I优先股中嵌入衍生工具的公允价值相关的调整；出售不可折旧资产的收益或损失；投资收益或损失，税后净额；与伤亡相关的费用和（追偿）净额；债务清偿的收益或损失；法律费用、和解和（追偿）净额以及按市值计价的债务调整。由于归属于非控制性权益的净利润被加回，本新闻稿中使用的核心FFO代表归属于普通股股东和单位持有人的核心FFO。虽然MAA对核心FFO的定义可能与业内其他类似，但MAA计算核心FFO的方法可能与其他REITs使用的方法不同，因此可能无法与此类其他REITs进行比较。核心FFO不应被视为替代可供MAA普通股股东使用的净收入作为经营业绩的指标。MAA认为，核心FFO有助于理解其在不同期间的核心经营业绩，因为它删除了某些项目，这些项目由于其性质而无法在不同期间进行比较，因此往往会模糊实际的经营业绩。
EBITDA
就本新闻稿的计算而言，利息、所得税、折旧和摊销前利润或EBITDA由净收入加上折旧和摊销、利息费用和所得税组成。作为房地产的所有者和经营者，MAA认为EBITDA是衡量核心经营业绩的重要指标，因为EBITDA不包括不代表经营业绩的各种费用项目。EBITDA不应被视为替代净收入作为经营业绩的指标。
EBITDA
为在本新闻稿中进行计算，未计利息、所得税、房地产折旧和摊销前利润或EBITDA由根据出售可折旧资产的损益进一步调整的EBITDA、合并第三方开发的收益以及反映MAA在未合并关联公司的EBITDA份额的调整组成。作为房地产的所有者和经营者，MAA认为EBITDA是衡量核心经营业绩的重要指标，因为EBITDA不包括不代表经营业绩的各种费用项目。虽然MAA对EBITDA的定义与NAREIT的定义是一致的，但它可能与其他公司计算EBITDA所采用的方法不同。EBITDA不应被视为替代净收入作为经营业绩的指标。
可供分配资金（FAD）
FAD由核心FFO减去总资本支出组成，不包括开发支出、物业收购、与管理层预计将由保险收益补偿的重大伤亡损失相关的资本支出以及公司相关资本支出。因为归属于非控制性权益的净利润被加回，FAD在本新闻稿中使用时代表归属于普通股股东和单位持有人的FAD。不应将FAD视为可替代MAA普通股股东可获得的净收入作为经营业绩的指标。作为房地产的所有者和运营商，MAA认为FAD是从核心运营衡量业绩的重要衡量标准，因为FAD衡量的是控制收入、费用和资本支出的能力。
运营资金（FFO）
FFO表示可用于MAA普通股股东的净收入（按照公认会计原则计算），不包括处置经营性物业的损益、资产减值和合并第三方开发的收益，加上房地产资产的折旧和摊销、归属于非控股权益的净利润以及对合资企业的调整。由于归属于非控制性权益的净利润被加回，FFO在本新闻稿中使用时代表归属于普通股股东和单位持有人的FFO。虽然MAA对FFO的定义是根据NAREIT的定义，但它可能与其他公司使用的计算FFO的方法不同，因此可能无法与此类其他公司进行比较。FFO不应被视为替代可供MAA普通股股东使用的净收入作为经营业绩的指标。MAA认为FFO有助于理解经营业绩，因为FFO不包括房地产资产的折旧和摊销。MAA认为，GAAP房地产资产的历史成本折旧通常与这些资产的价值变化不相关，正如历史成本折旧所暗示的那样，这些资产的价值不会随着时间的推移而可预测地减少。
总资产
总资产指总资产加上累计折旧和持有待售资产的累计折旧。MAA认为，总资产规模可以作为评估其资产负债表状况的有用工具。MAA认为，GAAP房地产资产的历史成本折旧通常与这些资产的价值变化不相关，正如历史成本折旧所暗示的那样，这些资产的价值不会随着时间的推移而可预测地减少。
房地产总资产
房地产资产毛额指房地产资产净额加上累计折旧、持有待售资产净额、持有待售资产的累计折旧、现金和现金等价物以及包括在限制性现金中的1031（b）交换收益。MAA认为，房地产总资产可以作为评估其资产负债表状况的有用工具。MAA认为，GAAP房地产资产的历史成本折旧通常与这些资产的价值变化不相关，正如历史成本折旧所暗示的那样，这些资产的价值不会随着时间的推移而可预测地减少。
净债务
净债务指无担保应付票据、净应付票据和有担保应付票据、净减现金和现金等价物以及包括在受限制现金中的1031（b）交换收益。MAA认为净债务是评估其债务状况的有用工具。
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非公认会计原则财务措施（续） |
净营业收入（NOI）
净营业收入是指期间持有的所有物业的租金和其他物业收入减去物业运营费用总额（不包括折旧和摊销），无论其持有待售状态如何。NOI不应被视为MAA普通股股东可获得的净收入的替代方案。MAA认为NOI是评估经营业绩的有用工具，因为它通过排除公司层面的费用和其他与物业经营业绩无关的项目来衡量物业业绩的核心运营。
非同店及其他NOI
非同店和其他NOI是指在此期间分类在非同店和其他投资组合内的所有物业的租金和其他物业收入减去物业运营费用总额（不包括折旧和摊销）。非同店和其他NOI包括与恶劣天气事件相关的风暴相关费用，包括飓风和冬季风暴。不同店和其他NOI不应被视为可替代MAA普通股股东的净收入。MAA认为，非同店和其他NOI是评估经营业绩的有用工具，因为它通过排除公司层面的费用和其他与物业经营业绩无关的项目来衡量物业业绩的核心运营。
同店NOI
同店NOI表示该期间归入同店组合的所有物业的租金和其他物业收入减去物业运营费用总额（不包括折旧和摊销）。同店NOI不包括与恶劣天气事件相关的风暴相关费用，包括飓风和冬季风暴。不应将同店NOI视为可供MAA普通股股东使用的净收入的替代方案。MAA认为，同店NOI是评估经营业绩的有用工具，因为它通过排除公司层面的费用和其他与物业经营业绩无关的项目来衡量物业业绩的核心运营。
其他关键定义 |
每单位平均有效租金
每单位平均有效租金表示在已占用单位的租赁优惠影响后的平均总租金金额加上未占用单位的普遍市场价格要求，除以总单位数。租赁优惠是对当前市场利率的折扣。MAA认为，平均有效租金是评估平均定价的一个有用的衡量标准。它并不代表每单位收取的实际租金收入。
平均实际入住率
平均实际入住率表示适用期间每日实际入住率的平均值。
发展社区
在所有开发中的单元获得入住证明之前，社区仍被确定为开发中。一旦所有单元交付并可供入住，社区将进入租赁社区组合。
有效混合租赁率增长
有效混合租赁率增长表示适用期间我们同店组合的有效新租赁率增长和有效续租租赁率增长的合并加权平均值。
有效新租赁率增长
有效新租赁率增长是指在适用期间有效的我们的同店组合新租赁的租赁优惠影响后，与前一租赁相比，总租金金额的增长。
有效续租租赁率增长
有效续租租赁率增长是指在适用期间有效的我们的同店组合续租租赁的租赁优惠影响后，与前一次租赁相比，总租金金额的增长。
租赁社区
在租赁期间获得的新收购和新开发的社区将保留在租赁社区组合中，直到稳定。当90天的平均实物入住率达到90%时，社区被认为是稳定的。
非同店及其他投资组合
非同店及其他组合包括最近收购的社区、开发或租赁中的社区、已处置或确定处置的社区、经历重大伤亡损失的社区、不符合同店组合定义的要求的稳定社区、零售物业和商业物业。
居民更替
居民营业额指截至报告季度末的过去12个月内，不包括同店组合内转让的居民迁出占到期租约的百分比。
同店组合（或同店）
MAA在每个日历年年初或根据重大交易或事件的需要审查其同店投资组合。社区一般是在上一年年初拥有并稳定的情况下，加入到同店组合中。当90天的平均实物入住率达到90%时，社区被认为是稳定的。已获MAA董事会批准处置的社区被排除在同店组合之外。经历重大伤亡损失的社区也被排除在同店组合之外。
联系人：MAA投资者关系部，866-576-9689（免费电话），investor.relations@maac.com
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