Postal Realty Trust, Inc.报告2026年第一季度业绩
-每股摊薄净收益0.11美元-
-上调2026年AFFO指引0.01美元至每股摊薄收益1.40美元-1.42美元-
-上调2026年收购指引1500万美元至1.3亿美元-1.4亿美元-
-启动2027年同店现金收入增长展望约6.5%-
-第一季度通过ATM计划实现的权益销售总额为5970万美元-
-通过Forward ATM计划获得5280万美元的未结算股权
截至2026年5月5日-
纽约锡达赫斯特，2026年5月5日（环球新闻社）— Postal Realty Trust, Inc.（NYSE：PSTL）（“公司”）是一家内部管理的房地产投资信托公司，拥有并管理着2300多处主要出租给美国邮政服务（“USPS”）的物业，范围从最后一公里的邮局到工业设施，该公司今天公布了截至2026年3月31日的季度业绩。
截至2026年3月31日的季度业绩摘要
•归属于普通股股东的净利润380万美元，合稀释后每股收益0.11美元
•以3460万美元收购61处USPS物业，不包括关闭成本
•从2025年第一季度到2026年第一季度，租金收入增长了21.6%，反映了内部增长和收购
•运营资金（“FFO”）1120万美元，或稀释后每股0.32美元
•调整后的运营资金（“AFFO”）为1160万美元，或每股摊薄收益0.33美元
•季度末后，该公司宣布季度股息为每股0.2450美元
“当我们接近成为一家上市公司的七周年时，我们看到了我们为释放美国邮政房地产价值而创建的专门构建的平台的结果，”Postal Realty Trust首席执行官Andrew Spodek表示。"“我们持续的每股AFFO增长、通过年度自动扶梯的长期租赁提高知名度、改善获得资本的渠道以及强大的收购渠道，都凸显了我们商业模式的实力。”
Spodek先生继续说道：“尽管距离2026年只有五个月的时间，但我们租金的一致性和可预测性使我们能够提供2027年同店现金收入增长前景，约为6.5%。我们的收入可见度反映了我们与邮政服务的租赁方式的成功，以及我们以99.6%的保留率向高信用租户出租的投资组合的实力，该租户始终支付100%的合同租金。”
物业组合和收购
该公司自有投资组合的占用率为99.8%，包括遍布49个州和一个地区的1,978处房产，净可出租内部平方英尺约为730万，根据截至目前的到位租金计算，加权平均租金为每可出租平方英尺12.05美元
1
2026年3月31日。加权平均租金包括最后一英里和弹性物业每可出租平方英尺14.23美元，工业物业4.25美元。
一季度期间，公司收购了61 最后一英里和弹性物业以3460万美元的价格租给USPS，不包括关闭费用，包括约195,000净可出租内部平方英尺，基于截至2026年3月31日的到位租金，加权平均租金为每可出租平方英尺14.56美元。这些收购以约7.4%的加权平均现金资本化率完成。
资产负债表&资本市场活动
2026年2月20日，公司与循环信贷额度下的贷方订立了一项增加承诺的协议，据此，（i）循环信贷额度增加1亿美元，总额为2.50亿美元，（ii）2028年定期贷款增加1500万美元，总额为1.90亿美元，以及（iii）新斯科舍银行被添加为信贷协议下的贷方。
截至2026年3月31日，公司拥有约270万美元的现金和财产相关储备，约3.85亿美元的净债务，加权平均利率为4.4%。在本季度末，公司84%的未偿债务设定为固定利率（考虑到利率对冲），公司的循环信贷额度中有2.01亿美元未提取。
D第一季度，该公司通过在ATM计划下出售330万股普通股筹集了约5970万美元的总收益。假设全额实物结算，常规销售占50万股和约860万美元的总收益，而远期销售占280万股和约5110万美元的预期总收益。在第一季度末，该公司有涵盖260万股的未结算远期销售协议，假设全额实物结算，预计总收益约为4800万美元。在季度末之后，该公司通过根据ATM计划出售20万股股票筹集了额外的490万美元总收益，所有这些股票都是远期出售的。截至2026年5月5日，涵盖290万股的远期销售协议仍未结算，假设全额实物结算，预计总收益约为5280万美元。
股息
2026年5月5日，公司宣布季度股息为每股A类普通股0.2450美元。按年计算，股息相当于每股0.98美元。股息将于2026年5月29日支付给截至2026年5月15日营业结束时登记在册的股东。
2
2026年指导
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2026年指导
|
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低
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高
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每股稀释股份AFFO(1)
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$1.40
|
到
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$1.42
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同店现金NOI增长
|
6.0%
|
到
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7.0%
|
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收购量
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1.3亿美元
|
到
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1.4亿美元
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现金G & A费用
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1150万美元
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到
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1250万美元
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(1)该公司的每股AFFO指导范围包括由于根据库存股法计算的公司未偿还远期股本的影响而导致的每股0.01美元的估计稀释。
注：由于S-K条例第10（e）（1）（i）（b）项要求预测调节中某些金额的效果、时间和重要性，公司没有就最直接可比的GAAP财务指标提供指导，也没有根据每股AFFO指导、同店现金NOI、现金NOI、同店现金收入和现金收入的前瞻性非GAAP财务指标提供与GAAP的调节。这些金额的例子包括资产减值、出售资产的损益以及新收购或开发项目的折旧和摊销。此外，某些非经常性项目也可能显著影响净收入，但一般会在AFFO、同店现金NOI、现金NOI、同店现金收入和现金收入中进行调整。根据我们的历史经验，这些项目的美元金额可能很大，并可能对公司指导期的GAAP业绩产生重大影响。
网络广播和电话会议详情
公司将于美国东部时间2026年5月6日（星期三）上午9点举办网络直播和电话会议，讨论2026年第一季度财务业绩。电话会议的现场音频网络直播将在公司投资者网站上提供，网址为https://investor.postalrealtytrust.com/Investors/events-and-presentations/default.aspx。参加电话会议，美国和加拿大的呼叫者应在预定通话时间前十分钟拨入电话1-877-407-9208。国际呼叫者请拨打1-201-493-6784。
重播
电话重播将于美国东部时间2026年5月6日（星期三）下午1：00开始，至美国东部时间2026年5月20日（星期三）晚上11：59开始，在美国和加拿大拨打1-844-512-2921或在国际上拨打1-412-317-6671。重播的密码是13757207。
3
非GAAP补充财务信息
本新闻稿中使用的某些非GAAP财务指标的解释，包括FFO、AFFO、净债务、同店现金NOI、NOI、现金NOI、同店现金收入和现金收入，以及某些非GAAP财务指标与最直接可比的GAAP财务指标的对账，载于下文。
该公司根据目前全国房地产投资信托协会（“NAREIT”）的定义计算FFO。NAREIT目前对FFO的定义如下：净收入（亏损）（按照GAAP计算），不包括与房地产相关的折旧和摊销、出售某些房地产资产的损益、控制权变更的损益，以及当减值直接归因于实体持有的可折旧房地产价值下降时，某些房地产资产和实体投资的减值减记。其他REITs可能不会按照NAREIT定义定义FFO，或者可能对当前NAREIT定义的解释与公司不同，因此公司对FFO的计算可能无法与其他此类REITs进行比较。
公司计算AFFO的方法是从FFO开始，并根据经常性资本支出（定义为所有具有经常性性质的资本支出和租赁成本，不包括（i）用于在购置或贡献财产时（包括通过公司组建交易）已确定或存在的项目的支出，（ii）是旨在提高财产价值或创收能力的战略计划的一部分，（iii）用于屋顶或停车场的更换，（iv）被认为是不经常或非常性质的，或（v）用于人员伤亡损害），与收购相关的费用（定义为为投资目的和业务收购而发生且与公司现有投资组合的持续运营不相关的费用，包括未完成的收购的尽职调查成本以及与已完成的收购或处置以及所收购业务的整合直接相关的某些专业费用）未资本化，以及某些其他非经常性费用，然后加回非现金项目，包括：递延融资费用的注销和摊销、直线租金和其他调整（包括增加的租金的一次性追缴金额，扣除任何租赁奖励），公允价值租赁调整、非房地产折旧和摊销（从2026年第一季度开始包括软件开发成本的摊销）、赔偿费用和伤亡损失（追偿）的非现金部分（从2025年第二季度开始，包括从伤亡事故中获得的保险赔偿的收入（费用）），以及在2025年第二季度之前的期间，从伤亡事故中获得的保险赔偿的收入（费用）。AFFO是一种非GAAP财务指标，不应被视为替代根据GAAP计算的净收入作为公司经营业绩的衡量标准。公司认为，AFFO被其他REITs广泛使用，有助于投资者作为衡量公司进行资本投资能力的有意义的额外衡量标准。其他REITs可能不会以与公司相同的方式定义AFFO，因此公司对AFFO的计算可能无法与此类其他REITs进行比较。
公司将净债务计算为总债务减去现金和与财产相关的储备。该公司认为，将现金和为贷款人利益而持有的受限制现金存款从总债务中剔除，所有这些都可用于偿还债务，提供了净
4
需要偿还的借入资本的合同金额，它认为这是对投资者和分析师有利的披露。截至2026年3月31日的净债务计算为约3.88亿美元的总债务减去约300万美元的现金和财产相关储备。
净营业收入（“NOI”）、现金NOI和同店现金NOI是我们用来评估经营业绩的非GAAP财务指标。我们将NOI计算为净收入（按照GAAP计算），不包括一般和管理费用、利息费用、净额、所得税费用、折旧和摊销、出售房地产的收益（或损失）、伤亡和减值（收益）损失、净额、物业管理费用和其他收入、费用，净额。我们进一步调整直线租金和其他非现金调整的非现金收入部分的NOI，以得出现金NOI。我们针对其他调整进一步调整现金NOI，这些调整主要包括基于合同租赁条款的NOI调整，以及由于已处置和非稳定物业以及最近收购物业的现金NOI得出同店现金NOI。我们认为NOI和Cash NOI提供了有用和相关的信息，因为它们仅反映了在财产层面发生的那些收入和支出项目，并在无杠杆的基础上呈现这些项目。同店现金NOI被管理层认为是分析师和投资者经常使用的重要经营业绩衡量标准，因为它只包括在整个本年度和上一年度报告期间拥有并保持稳定的经营物业的现金NOI。NOI、现金NOI和同店现金NOI不是GAAP下财务业绩的衡量标准，可能无法与其他公司类似名称的衡量标准进行比较。您不应将我们的衡量标准视为根据公认会计原则确定的经营活动产生的净收入或现金流量的替代方法。NOI、现金NOI、同店现金NOI是对房地产公司经营业绩的非GAAP财务衡量指标的补充，不应被视为按照GAAP或流动性衡量的净收入的替代指标。
现金收入和同店现金收入是对房地产公司经营业绩的非GAAP财务指标的补充，不应被视为根据GAAP的净收入的替代方案，也不应被视为流动性的衡量标准。现金收入采用租金收入计算，基于合同租赁条款，不包括直线租金调整和高于/低于市场租金的摊销。现金收入被管理层认为是分析师和投资者经常使用的重要经营业绩衡量标准，因为这种衡量标准显示了我们预计将获得的合同租金，独立于直线租金调整和高于和低于市场租金的摊销。同店现金收入被管理层认为是分析师和投资者经常使用的重要经营业绩衡量指标，因为它衡量的是在整个本年度和上一年度报告期间一直拥有并保持稳定的经营物业的现金收入。
这些指标属于非公认会计准则财务指标，不应被视为公司经营业绩与净收入的替代衡量标准。管理层认为，按照公认会计原则对房地产资产进行会计处理隐含地假设房地产资产的价值会随着时间的推移而出现可预测的减少。由于房地产价值在历史上是随市场行情而上升或下降的，许多行业投资者和分析师认为，对于使用历史成本核算的房地产公司，其经营业绩的表述本身就不够充分。因此，公司认为，
5
加法使用FFO和AFFO、净债务、同店现金NOI、NOI、现金NOI、同店现金收入和现金收入，连同要求的GAAP列报，被公司的竞争对手和其他REITs广泛使用，并提供了对公司业绩的更全面了解和作出投资决策的更明智和适当的基础。
前瞻性和警示性声明
这份新闻稿包含“前瞻性陈述”。前瞻性陈述包括以“可能”、“可能”、“可能”、“将”、“可能”、“预期”、“打算”、“计划”、“寻求”、“相信”、“估计”、“预期”、“继续”、“项目”等词语识别的陈述以及对未来期间的类似提及，或通过包含预测或预测。前瞻性陈述，包括（其中包括）关于公司预期增长和按其预期的条款或时间获得融资和完成未决交易的能力的陈述（如果有的话），是基于公司目前对资本市场状况、公司业务、经济、公司2026年和2027年指导、公司对AFFO增长的信念、公司对未平仓远期权益头寸结算的预期和其他未来条件的预期和假设。由于前瞻性陈述与未来相关，就其性质而言，它们受到难以预测的内在不确定性、风险和环境变化的影响。因此，该公司的实际结果可能与前瞻性陈述所设想的结果存在重大差异。可能导致实际结果与前瞻性陈述中的结果存在重大差异的重要因素包括USPS终止或不续租、对USPS提供的邮政服务的需求变化、USPS的偿付能力和财务状况、竞争性、金融市场和监管条件、市场中断、一般房地产市场状况、公司的竞争环境以及公司提交给美国证券交易委员会的文件中“风险因素”项下规定的其他因素。本新闻稿中的任何前瞻性陈述仅代表其发表之日的情况。公司不承担因新信息、未来发展或其他原因而公开更新或修改任何前瞻性陈述的义务。
关于Postal Realty Trust, Inc.
Postal Realty Trust，Inc.是一家内部管理的房地产投资信托基金，拥有并管理着2300多处主要出租给USPS的房产。如需更多信息，请访问postalrealtytrust.com。
联系人：
史蒂夫·巴克
执行副总裁兼首席财务官
邮箱：sbakke@postalrealty.com
电话：（516）734-0420
6
乔丹·库珀斯坦
资本市场财务高级副总裁
邮箱：Jcooperstein@postalrealty.com
电话：（516）295-7820
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Postal Realty Trust, Inc.
综合业务报表
（未经审计）
（单位：千，份额和每股数据除外）
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截至3个月 3月31日， |
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|
2026
|
2025
|
||||||||||
|
收入：
|
|||||||||||
|
租金收入
|
$
|
26,114
|
$
|
21,480
|
|||||||
|
费及其他
|
534
|
670
|
|||||||||
|
总收入
|
26,648
|
22,150
|
|||||||||
|
营业费用：
|
|||||||||||
|
房地产税
|
3,069
|
2,649
|
|||||||||
|
物业运营费用
|
2,816
|
2,461
|
|||||||||
|
一般和行政
|
5,386
|
4,936
|
|||||||||
|
伤亡和减值（收益）损失，净额
|
(263)
|
150
|
|||||||||
|
折旧及摊销
|
6,402
|
5,624
|
|||||||||
|
总营业费用
|
17,410
|
15,820
|
|||||||||
|
出售房地产资产损失
|
—
|
(49)
|
|||||||||
|
经营收入
|
9,238
|
6,281
|
|||||||||
|
其他收益
|
—
|
30
|
|||||||||
|
利息支出，净额：
|
|||||||||||
|
合同利息费用
|
(4,124)
|
(3,437)
|
|||||||||
|
递延融资费用核销摊销及债务贴现摊销
|
(253)
|
(211)
|
|||||||||
|
利息收入
|
—
|
6
|
|||||||||
|
总利息支出，净额
|
(4,377)
|
(3,642)
|
|||||||||
|
所得税费用前收入
|
4,861
|
2,669
|
|||||||||
|
所得税费用
|
(23)
|
(14)
|
|||||||||
|
净收入
|
4,838
|
2,655
|
|||||||||
|
归属于经营合伙单位持有人非控股权益的净利润
|
(1,012)
|
(573)
|
|||||||||
|
归属于普通股股东的净利润
|
$
|
3,826
|
$
|
2,082
|
|||||||
|
每股净收益：
|
|||||||||||
|
基本
|
$
|
0.11
|
$
|
0.06
|
|||||||
|
摊薄
|
$
|
0.11
|
$
|
0.06
|
|||||||
|
加权平均已发行普通股：
|
|||||||||||
|
基本
|
27,071,695
|
23,216,150
|
|||||||||
|
摊薄
|
27,313,093
|
23,216,150
|
|||||||||
8
Postal Realty Trust, Inc.
合并资产负债表
（未经审计）
（单位：千，面值和份额数据除外）
|
2026年3月31日
|
2025年12月31日
|
||||||||||
|
物业、厂房及设备
|
|||||||||||
|
投资：
|
|||||||||||
|
不动产，按成本：
|
|||||||||||
|
土地
|
$
|
171,932
|
$
|
163,485
|
|||||||
|
建筑和改善
|
630,911
|
603,390
|
|||||||||
|
租户改善
|
8,889
|
8,649
|
|||||||||
|
房地产物业总额，按成本
|
811,732
|
775,524
|
|||||||||
|
减：累计折旧
|
(79,394)
|
(74,769)
|
|||||||||
|
不动产总额，净额
|
732,338
|
700,755
|
|||||||||
|
融资租赁投资，净额
|
15,821
|
15,851
|
|||||||||
|
房地产投资总额，净额
|
748,159
|
716,606
|
|||||||||
|
现金
|
1,256
|
1,454
|
|||||||||
|
托管和准备金
|
1,534
|
643
|
|||||||||
|
租金及其他应收款
|
4,532
|
5,232
|
|||||||||
|
预付费用和其他资产，净额
|
11,847
|
11,800
|
|||||||||
|
商誉
|
1,536
|
1,536
|
|||||||||
|
递延应收租金
|
6,353
|
5,373
|
|||||||||
|
租赁无形资产，净额
|
17,326
|
16,413
|
|||||||||
|
总资产
|
$
|
792,543
|
$
|
759,057
|
|||||||
|
负债和权益
|
|||||||||||
|
负债：
|
|||||||||||
|
定期贷款，净额
|
$
|
303,412
|
$
|
288,313
|
|||||||
|
循环信贷额度
|
49,000
|
39,000
|
|||||||||
|
有担保借款，净额
|
33,723
|
33,828
|
|||||||||
|
应付账款、应计费用和其他，净额
|
15,137
|
18,597
|
|||||||||
|
低于市场租赁，净额
|
20,819
|
19,758
|
|||||||||
|
负债总额
|
422,091
|
399,496
|
|||||||||
|
承诺与或有事项
|
|||||||||||
|
股权：
|
|||||||||||
|
A类普通股，每股面值0.01美元；授权500,000，000股；截至2026年3月31日和2025年12月31日已发行和流通股分别为27,623，858股和26,849，381股
|
277
|
268
|
|||||||||
|
B类普通股，每股面值0.01美元；授权27,206股；截至2026年3月31日和2025年12月31日已发行和流通的27,206股
|
—
|
—
|
|||||||||
|
额外实收资本
|
367,178
|
358,001
|
|||||||||
|
累计其他综合收益
|
1,871
|
954
|
|||||||||
|
累计赤字
|
(77,163)
|
(74,024)
|
|||||||||
|
股东权益合计
|
292,163
|
285,199
|
|||||||||
|
经营合伙单位持有人的非控制性权益
|
78,289
|
74,362
|
|||||||||
|
总股本
|
370,452
|
359,561
|
|||||||||
|
总负债和权益
|
$
|
792,543
|
$
|
759,057
|
|||||||
9
Postal Realty Trust, Inc.
净收入与同店现金NOI的对账
（未经审计）
（单位：千，面值和份额数据除外）
|
截至2025年12月31日止年度
|
||||||||
|
净收入
|
$
|
18,098
|
||||||
|
不包括的收入(1)
|
(1,481)
|
|||||||
|
所得税费用
|
27
|
|||||||
|
利息支出，净额
|
16,243
|
|||||||
|
折旧及摊销
|
23,989
|
|||||||
|
伤亡和减值（收益），净额
|
(775)
|
|||||||
|
一般和行政
|
17,192
|
|||||||
|
物业管理费用
|
3,031
|
|||||||
|
出售房地产损失
|
49
|
|||||||
|
其他收益
|
(30)
|
|||||||
|
净营业收入（“NOI”）
|
$
|
76,343
|
||||||
|
直线租金及其他非现金调整
|
(7,349)
|
|||||||
|
延期的地面租赁
|
23
|
|||||||
|
现金NOI（“现金NOI”）
|
$
|
69,017
|
||||||
|
其他调整(2)
|
103
|
|||||||
|
最近收购的房产的现金NOI
|
(4,417)
|
|||||||
|
同店现金NOI
|
$
|
64,703
|
||||||
解释性说明
(1)不包括的收入主要包括物业管理费和专业服务
(2)其他调整主要包括根据合同租赁条款对NOI进行调整，以及由于已处置和不稳定的物业
10
Postal Realty Trust, Inc.
净收入与FFO和AFFO的对账
（未经审计）
（单位：千，份额和每股数据除外）
|
截至3个月 2026年3月31日 |
||||||||
|
净收入
|
$
|
4,838
|
||||||
|
房地产资产折旧摊销
|
6,374
|
|||||||
|
减值费用
|
27
|
|||||||
|
FFO
|
$
|
11,239
|
||||||
|
经常性资本支出
|
(143)
|
|||||||
|
递延融资费用核销摊销及债务贴现摊销
|
253
|
|||||||
|
直线租金等调整
|
(1,171)
|
|||||||
|
公允价值租赁调整
|
(896)
|
|||||||
|
购置相关费用和其他费用
|
56
|
|||||||
|
伤亡（收益）损失，净额
|
(290)
|
|||||||
|
非房地产折旧摊销
|
32
|
|||||||
|
补偿费用的非现金部分
|
2,552
|
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AFFO
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$
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11,632
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每股普通股FFO和普通单位未偿-稀释
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$
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0.32
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每股普通股AFFO和普通单位未偿-稀释
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$
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0.33
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加权平均普通股和已发行普通股
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基本
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34,866,948
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摊薄
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35,108,346
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11