投资者介绍2025年6月2日Sugarmont Apartments –犹他州盐湖城
CenterSpace Homes.com 2本演示文稿中的某些陈述基于Centerspace当前的预期和假设，属于1995年《私人证券诉讼改革法案》含义内的“前瞻性陈述”。前瞻性陈述不讨论历史事实，而是包括与预期、预测、意图或其他与未来相关的项目相关的陈述。前瞻性陈述通常通过使用诸如“预期”、“预期”、“打算”、“计划”、“相信”、“寻求”、“估计”、“将”、“假设”、“可能”、“项目”、“展望”、“未来”等术语来识别，以及这些词语和类似表达的变体。这些前瞻性陈述涉及已知和未知的风险、不确定性以及其他可能导致实际结果、业绩或成就与前瞻性陈述明示或暗示的运营结果、财务状况或计划存在重大差异的因素。尽管该公司认为其前瞻性陈述中反映的预期是基于合理的假设，但它不能保证预期将会实现。此处包含的任何非历史事实陈述的陈述均应被视为前瞻性陈述。因此，不应依赖这些前瞻性陈述，因为这些陈述受到已知和未知风险、不确定性以及公司无法控制的其他因素的影响，可能与实际结果和业绩存在重大差异。这些风险和不确定因素不时在提交给美国证券交易委员会（“SEC”）的文件中详述，包括公司截至2024年12月31日止年度的10-K表格年度报告中包含的“管理层对财务状况和运营结果的讨论和分析”和“风险因素”，在随后的10-Q表格季度报告中，以及公司不时向SEC提交的其他报告中。公司不承担更新或补充因后续事件而变得不真实的前瞻性陈述的义务。额外披露本演示文稿提及预期的收购和处置。无法保证这些预期交易将完成，或将以本演示文稿中假定的价格完成。此外，我们没有提供我们的备考净债务/年化EBITDA的对账，因为由于难以预测尚未发生的各种项目的时间或金额，因此无法获得调节这些措施所需的信息，这些项目可能被排除在备考净债务/年化EBITDA之外。此外，估计这种GAAP衡量标准并为未来期间提供有意义的对账需要一定程度的精确度，而这些精确度在未来期间是无法获得的，如果不付出不合理的努力就无法完成。前瞻性非GAAP衡量标准的估计与历史非GAAP衡量标准所使用的相关定义和假设一致。安全港声明&法律披露
我们的愿景是通过专注于诚信和服务他人，成为充满活力社区中公寓住宅的首要提供者。目录1。为什么是Centerspace 2。运营更新3。2025年交易活动4。基本面强劲5。附录Arcata – Golden Valley，MN目录3centerspacehomes.com Sugarmont – Salt Lake City，UT Westend – Denver，CO 4581622
centerspacehomes.com 41。截至2025年5月30日2。细目3见第17页。将2025年5月30日股价与标普 Capital IQ共识NAV差异化多户家庭市场敞口进行比较13,353（1）拥有和经营的公寓NYSE：CSR 23亿美元（2）总资本关键指数标普 SmallCap 600、MSCI美国REIT、Russell 2000为什么CENTERSPACE地理多样性o中西部和西部山区的差异化敞口以较低波动性提供可比增长的一流运营o智能家居技术、集中的人员配置模式和区域规模推动效率o明尼阿波利斯星论坛报的五次“最佳工作场所”强劲的相对价值o当前交易价格较共识NAV折让18%（3）
centerspacehomes.com 5操作更新
centerspacehomes.com 63.4%-1.2 %-3.5 %-1.1 % 2.4% 3.5% 3.1% 3.1% 3.5% 2.6% 3.5% 1.5% 0.3% 0.8% 2.5% Q2 2024 Q3 2024 Q4 2024 Q1 2025Q2 2025QTD同店租赁价差（1）新更新混合-5. 1%-2. 5% 1.0% 5。7% 3.7% 3.7% 0.2% -2 .0 % 0.3% 1.1 % 1.4 % 3.3% 5.4% 3.2% 3.4% 3.1% 2.5% 3.0% -2 .4 % -0 .6 % 2.2% 5.5% 3.5% 3.6% 1.5 % 0.3% 1.6%年初至今按区域划分的同店租赁利差（1）新租赁租金续租租金混合租金强劲租赁趋势进入旺季（1）数据代表2025年同店池。QTD和YTD租赁价差截至2025年5月22日（2）丹佛的数据代表2025年同店池；报告日期2025年5月30日-10.0 %-8.0 %-6.0 %-4.0 %-2.0 % 0.0% Nov-24 Dec-24 Jan-25 Feb-25 Mar-25 Apr-25 May-25 Denver同店新租赁价差（2）
centerspacehomes.com 7特殊居民经验和当前居民概况*数据代表通过批准的申请人（不包括担保人）到2025年5月22日，不包括报告的年化HH收入> 1,200，000美元或< 12,000美元**数据代表所有当前和未来身份居民/截至2025年5月22日的总出租单位数3.38 3.52 3.56 3.61 3.81 3.93 3.95 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6 3.7 3.8 3.94 1/1/2021/1/2021/1/2021/1/20221/20231/20241/20255/1/2025终身平均声誉分数反映截至报告日投资组合中的所有物业72.1762.585456586062646668707274 Centerspace ORA评分全国物业平均ORA评分2025 J Turner ORA评分（截至2025年5月1日）年初至今的主要原因迁出搬迁出区21%在别处租住17%单位转让9%提前终止租赁8%住户变化7%购买房屋7% 49.7% 46.6% 56.0% 57.5% 42.2% 56.4% 64.9% 48.1% 53.2% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 2025年同店保留（截至2025年5月1日）50,000美元70,000美元90,000美元110,000美元130,000美元150,000美元年初至今平均申请人家庭收入*33.06 31.88 32.7032.92 31.3232.49 33.65 30.603 2.42293031323334年初至今平均申请年龄*1.61 1.63 1.72 1.74 1.98 2.02 1.76 2.09 1.77 1.00 1.20 1.40 1.60 1.80 2.00 2.20户均居民**
CenterSpacehomes.com 82025年交易活动
centerspacehomes.com通过上调市场敞口和资产质量来提高长期投资组合回报92025年处置计划ST. cloud，MN & MINNEAPOLIS，MN Communities 12 homes 1,511 avg。月租/房屋$ 1,383房屋/社区126平均年龄（岁）41 NOI利润率52.9% 2025年收购犹他州盐湖城& COLLINS堡，CO社区2个住宅平均761套。月租/房屋$ 2,0 12房屋/社区381平均Age（Years）4 NOI Margin 67.4% The Salt Lake City，UT，acquisition enters us into a new target market with strong long-term demand drivers and create a broader geographical foop in the Mountain West。悬而未决的科罗拉多州科林斯堡收购加强了我们在科罗拉多州的足迹，并利用了我们在市场中建立的区域运营规模。基于2025年5月27日每股62.51美元的普通股收盘价，2025年处置社区的备考资本化率低于整个Centerspace投资组合当前隐含的7.2%的资本化率，这凸显了私人和公共估值之间的脱节，计划中的2025年处置使我们从明尼苏达州的圣克劳德退出，市场并将明尼阿波利斯多户家庭NOI集中度从目前的33%降低到30%的2025年交易计划改善了我们在目标市场内的多元化并提高了整体投资组合质量
centerspacehomes.com 10丨2亿美元-2.3亿美元的总售价处置↓ ST Cloud，MN ↓目前有五个社区在市场上出售。这将使我们退出St. Cloud市场↓明尼苏达州↓预计在2025年6-7月推出七个社区的市场销售流程。出售这些营业利润率较低、效率较低的社区，通过减少对我们目前最大市场集中度的敞口和提高投资组合质量处置，提高了多元化程度收购融资↓ 2025年5月30日：犹他州盐湖城收购完成（Sugarmont）↓ 1.490亿美元的购买价格丨Sugar House子市场的341-home社区进入盐湖城市场↓ 2025年6月：待定的柯林斯堡，CO收购完成（根据合同）↓ 1.322亿美元的购买价格↓ 420-home社区加强了我们在科罗拉多州的足迹，并利用了我们在市场上建立的区域运营规模↓这两项投资都增加了我们的投资组合指标和市场敞口↓信贷额度扩张↓ 1.5亿美元，从2.5亿美元扩大到4亿美元；于2028年到期↓假定抵押贷款↓ 7600万美元的抵押贷款债务将与未决的CO Fort Collins收购一起承担。3.26%实际利率，完全摊销至2060年到期收购和处置结果Sugarmont Apartments –犹他州盐湖城更高的长期增长状况增强长期投资组合回报，提升市场敞口和资产质量来自目标市场的NOI集中度提高长期资本支出要求降低，从而增强AFFO状况提高了REIT投资者的资产估值可见性，继续按照今天的杠杆水平运营与交易相关的抵押债务：7600万美元的收购，1920万美元的处置
centerspacehomes.com 112017 Q1 2025 forma（1）communities 1007161 homes 13,21213，01212,262 homes per community 132183201 average monthly rent $ 980 $ 1,585 $ 1,636% of NOI in 50 largest mSA 13% 53% 54% Note：Multifamily only（1）Q1 2025 with forma 2025 acquisitions and dispositions strategic capital recycling drives improves to portfolio composition and diversification Note：Multifamily only（1）Q1 2025 with forma 2025 acquisitions and dispositions 30% 30% 4% 36% forma（1）33% 26% 41% Q1 2025 Minneapolis Color2025年：完成1.5亿美元的信贷额度扩张2025年5月30日：收购犹他州盐湖城社区2025年第三季度：预计完成明尼苏达州St. Cloud的销售2025年第三季度末至第四季度中期：预计完成明尼阿波利斯处置社区2025年6月：收购Fort Collins，CO社区2025年5月中旬：开始营销St. Cloud Portfolio 2025年6月：开始营销明尼阿波利斯处置社区Q1 2025 Q3 2025Q2 2025 Le ve ra ge（N et D eb t/E BI T D A）2025年第四季度的杠杆水平将在收购后暂时增加，并在处置社区的销售结束时下降
centerspacehomes.com 12Parkhouse Apartment Homes – Thornton，CO地理重点（% of units）资料来源：标普 Capital iQ备注：截至5/21/25。CSR 2025年收购和处置的备考。四舍五入可能导致每一行不会通过改善市场敞口增加100%增强的地理差异公共多家庭REIT市场概览33% 3% 6% 5% 4% 67% 21% 6% 42% 49% 4% 100% 27% 13% 24% 10% 10% 85% 34% 71% 73% 25% 76% 92% 17% 7% 21% 10% 5% 75% 3% 28% 18% 17% 95% Mountain West Midwest West Southeast & Texas Mid-Atlantic Northeast
CenterSpacehomes.com 13盐湖城：市场进入改善现金流敞口，同时保持差异化的足迹▪CSR小区1个，341家。追求额外规模▪多元经济，高科技、金融、医疗、教育等岗位大量存在▪盐湖城未来12个月租金增长（+ 3.1%）预测表现优于12个最大的公共多户REIT同业拥有市场▪犹他州2024年实际GDP增长4.5%领跑全国，相比之下美国增长2.8%▪按人口年龄中位数（32岁）计算，犹他州是美国最年轻的州▪盐湖城供应管道在2023年达到峰值。城市CBD交付量占2023-2024年总交付量的23%。预测2026-2028年交付量为3,657辆，较2020-2025年年均减少51%市场亮点显著雇主SCSR最近收购▪Sugarmont，2021年交付的341户社区。95%入住率为2222美元的平均就地租金和904平方英尺的平均房屋面积（2.46美元PSF）▪位于Sugar House子市场；位于盐湖城市中心东南四英里处的一个非常令人向往且适合步行的生活-工作-娱乐地点。毗邻两个公共公园、大量零售产品和就业中心。距离Wasatch Range山脉基地五分钟路程▪尽管Sugar House上一个在市场销售过程中上市的社区超过200套住宅是在2016年Sugarmont：位于Sugar House子市场的2021年建造的341套住宅社区，但投资者非常希望该子市场
CenterSpacehomes.com 14 Innovation –提供差异化的曝光型湖城：扩展到高增长的机构市场盐湖城是最大的公开交易多户REIT同行市场中相对于总人口而言供应受限的市场供应相对人口较低的供应为租金增长提供了定价能力和跑道，包括当与市场的可持续经济增长前景相结合时资料来源：美国人口普查局、COStar注：与7/1/24估计人口相比，2024年第二季度的库存。盐湖城包括盐湖城、普罗沃、奥格登MSAs。盐湖城需求驱动强劲的人口趋势商业友好理想的生活质量多元化经济高等教育机构新兴机构市场可持续增长前景财政稳定性#在米尔肯研究所2025年最佳表现大城市指数（1）中排名第2。衡量与劳动力市场状况、高科技增长、获得经济机会相关的13个指标在《美国新闻与世界报道》的2025年最佳州指数（2）中排名第一。衡量八个类别的指标：经济、自然环境、财政稳定、医疗保健、教育、基础设施、犯罪、机会（1）包括位于犹他州Ogden-Clearfield的MSA，排名# 2，以及位于犹他州盐湖城的MSA，排名# 3；这两家公司都位于盐湖城山谷。同样位于盐湖城谷地的犹他州普罗沃-奥雷姆（Provo-Orem）排名# 15（2）# 1的排名是犹他州2.70万的盐湖城地铁人口，而纳什维尔（2.2m）、奥斯汀（2.6m）、夏洛特（2.9m）、奥兰多（2.9m）、丹佛（3.1m）、明尼阿波利斯（3.8m）5.25.66.46.76.77.67.67.67.67.87.78.18.58.89.09.29.49.8 10.01 5.1 1.8每100人的多户家庭库存（公寓住宅）
centerspacehomes.com 151。净债务是未偿债务余额总额减去现金和现金等价物。调整后的EBITDA按不到一年的期间进行年化。净债务和调整后EBITDA是非GAAP财务指标，不应被视为替代根据GAAP确定的经营业绩。请参阅附录中与非公认会计原则财务措施的调节部分中包含的调整后EBITDA定义。2.备考总资本、利率和期限指标使用3/31/25数据，并假设所有已注意到的收购和处置立即完成，使用收购的协商价格和处置的价值经纪人意见。3.加权平均利率仅反映利息支出，不包括任何设施费用、抵押贷款保险费或其他相关费用。具有良好负债期限和获得多种形式资本的灵活资产负债表*截至2025年3月31日的股价$ 64.75多元化永久资本基础$ 2.3B备考总资本（2）占到期总资本的百分比（2）2.1% 9.2% 4.7% 16.7% 9.2% 8.3% 19.0% 2.4% 7.7% 1.5% 8.5% 0.0% 10.8%加权平均利率（2,3）4.1% 3.5% 3.5% 4.0% 3.9% 2.6% 3.2% 2.7% 2.9% 2.8% 2.8% 5.0% 0.0% 3.2% Well-Laddered Maturity Profile备考WTD Avg Int Rate 3.6% & WTD Avg Maturity 7.7年（单位：千，百分比除外）（2）6.0x 6.5x 7.0x 7.5x 8.0x 8.5x 9.0x Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q3 Q3 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q3 Q3 Q3 Q3 Q3 Q3 Q3 Q3 Q3 Q3 Q3 Q3 Q3 Q3 Q3 Q3 Q3 Q3 Q3 Q3 Q3 Q3 Q3 Q3 Q3 Q3 Q3 Q3 Q3 Q3 Q3 Q3 Q3 Q3 Q3 Q3 Q3 Q3 Q3 Q3 Q3 Q3 Q3 Q3 Q3 Q3 Q3 Q3 Q3 Q3203220332034203520362037抵押LOC私募后
centerspacehomes.com 16个强大的基础
centerspacehomes.com 17▪7个CSR社区，1977家。2017年Q4进入市场，实现临界质量▪多元化经济，航空/航天、医疗保健、电信和科技雇主大量存在▪丹佛和博尔德在2019-2023年为科技企业实现了170亿美元的风险投资资金▪科罗拉多州在所有州的教育程度和美国最健康州指数中排名第2▪CSR的Fort Collins投资组合是我们丹佛足迹的北部延伸。柯林斯堡的经济受到先进技术的推动，包括显着的半导体举措、制造业、水创新和生物科学。市场对文化和娱乐设施的准入强劲，伴随着单户家庭拥有住房的高成本市场亮点Lyra：建于百年的215户社区；2022年建于丹佛SE商业走廊CSR Portfolio NOI % 19.7% CSR Denver Portfolio平均租金$ 1,976 CSR家庭平均年收入$ 117,034 CSR家庭租金收入比24.1% CSR Denver Portfolio Occupancy % 94.7% April 2025 Median single-family home value $ 625,461 March 2025 Unemployment rate 4.6% Denver：Scaled portfolio with long-term growth CSR highlights 100% asset class by % of NOI Class A 50% 50% location by % of NOI Urban Suburban Source：FRED，Zillow，CoStar注：截至2025年第一季度的CSR数据2025年收购和处置活动的形式。入住率指平均财务占用
centerspacehomes.com 18▪备考20 CSR社区，4032家。机会焦点市场▪多元经济，医疗、医疗科技、金融、食品生产和零售雇主▪相对于17个沿海和阳光地带市场，明尼阿波利斯（+ 4.3%）预测未来12个月的租金增长最为强劲，公共多户REIT同行拥有的约80%的公寓住宅位于这些市场▪在大型都市圈中失业率最低的2024年排名并列第1▪每100万人排名世界500强总部第2位；17家世界500强▪明尼阿波利斯和圣保罗排名第5在美国大型地铁可负担性指数中排名第6▪在拥有至少7.5万套住房的52个市场中，以库存百分比排名全国吸纳量前10名市场亮点Noko：2021年建造的130户社区，毗邻Nokomis湖的24k SF杂货店CSR Portfolio NOI % 30.0% CSR Minneapolis Portfolio平均租金$ 1,579 CSR家庭平均年收入$ 113,167 CSR家庭租金收入比20.8% CSR Minneapolis Portfolio Occupancy % 95.5% April 2025 Median Single-family home value $ 398,891 March 2025 Unemployment rate 3.5% Minneapolis：competitive advantage CSR HIGHLIGHTS来源：FRED，Zillow，COStar，明尼苏达州就业和经济发展部注：截至2025年第一季度的CSR数据2025年收购和处置活动的形式。入住率指平均财务入住率8% 28% 64%位置按% NOI城市核心内环外环41% 59%资产类别按% NOI A类B类
centerspacehomes.com 19 region % of NOI（1）人口市场住房中位数家庭收入失业率3个月平均就业增长中位数单户住房价值市场空置率同比市场租金增长落后12个月净交付|预测未来12个月净交付的股票百分比|在建存量住房百分比|股票CSR年初至今平均年收入百分比（8）CSR年初至今租金收入比（8）明尼苏达州明尼阿波利斯市30.0% 3,757，952285,415美元95,1023.5% 0.8% 398,8917.0% 1.6% 8,370 | 2.9% 3,092 | 1.1% 5,664 | 2.0% 113,16720.8%丹佛，CO 19.7% 3,052，498312,486 $ 103,0554.6%-0.1 % $ 625,4611.5%-3.0 % 17,613 | 5.6% 7,482 | 2.4% 12,924 | 4.1% $ 117,03424.1%北达科他州（2）11.4% 243,36717，153 $ 78,0033.0% 1.9% $ 312,4793.1% 5.0% 125 | 0.7% 438 | 2.6% 440 | 2.6% $ 114,82819.9%罗切斯特，明尼苏达州10.0% 230,74212，076 $ 85,2133.3% 5.1% $ 337,2059.4% 2.0% 309 | 2.6% 232 | 1.9% 500 | 4.1% $ 134,21921.0%博尔德/柯林斯堡，CO（3）9.9% 704,83640，941 $ 90,2164.6%-0.8 % $ 650,74510.2%-0.9 % 3,292 | 8.0% 630 | 1.5% 1,292 | 3.2% $ 113,55223.8% Other Mountain West（4）8.7% 348,75816，997 $ 72,9642.5% 1.2% $ 394,95012.1% 0.4% 1,234 | 7.3% 171 | 1.0% 442 | 2.6% $ 98,73121.4% Omaha，NE（5）5.9% 1,351，636115,068 $ 76,3012.9% 1.0% $ 299,4405.9% 3.4% 2,482 | 2.2% 3,470 | 3.0% 5,770 | 5.0% $ 111,14819.2%盐湖城，UT（6）4.5% 2,728，974147,682 $ 94,4093.2% 1.5% $ 584,598 10.9%-1.2 % 7,180 | 4.9% 4,920 | 3.3% 11,176 | 7.6%--投资组合加权平均（7）100.0% $ 90,1833.6% 1.1% $ 454,3858.6% 0.7% 4.1% 1.8% 3.3% $ 109,80920.7%注：截至2025年第一季度的多户数据。截至5/21/25的经济和人口数据。北达科他州、其他西部山区、科罗拉多州博尔德/柯林斯堡、东北部奥马哈和犹他州盐湖城的家庭收入中位数、失业率、3个月平均就业增长和房屋价值中位数，由大都市区NOI贡献加权；市场空置率、租金增长、过去12个月净交付量占存量百分比、预测未来12个月净交付量占存量百分比和在建房屋占存量百分比由每个大都市区的房屋总库存加权。所有其他数据均为各市场来源的总和：美国人口普查局、劳工统计局、FRED、Zillow、COStar（1）2025年第一季度仅多户家庭2025年收购和处置活动的形式（2）包括Bismarck和Grand Forks、ND、MSAs（3）包括Boulder和Fort Collins、CO、MSAs（4）包括Billings、MT，Rapid City、SD、MSAs（5）包括Omaha和Lincoln、NE、MSAs（6）包括盐湖城、普罗沃和犹他州奥格登，MSAs（7）按地区加权NOI的百分比，使用2025年第一季度的实际NOI，不包括ST Cloud和明尼阿波利斯处置资产，和3个月承销的第1年收购预期（8）2025年第一季度家庭批准的申请人，不包括ST Cloud和明尼阿波利斯处置资产创新–提供不同的风险敞口▪CSR投资组合市场96.4万套公寓住宅，对比美国2300万套公寓住宅总量▪按市场划分，Centerspace的居民租金收入比约为19%-24 %，而美国的租金收入比中位数为30%。美国不同地域风险投资组合的特征包括低失业率、租金的可负担性、居民的财务实力以及多元化的经济
centerspacehomes.com 20▪购房负担能力变得越来越难，因为借贷成本增加，而房价仍接近峰值▪CSR市场的置业（PITI）现在比CSR社区的租房成本高出90%▪这一动态导致2024年留存率提高至57%▪近期市场租金健康增长的同时，居民收入增长更多▪CSR市场平均13%的收入增长超过了市场租金增长率，超过了全国10%的平均水平来源：FRED，Zillow，Forbes，Tax Foundation，Bankrate.com，CoStar注：CSR数据截至2025年Q1，根据收购、计划收购、计划处置进行调整。PITI由根据收购计划收购和计划处置调整的2025年第一季度NOI敞口加权，并基于市场水平的典型房价、当前州一级的平均保险和财产税率，以及国家一级的抵押贷款和（如适用）PMI利率。全年数据点是所有十二个月的平均值。2025年初至今数据截至2025年4月22% 15% 14% 13% 9% 9% 8%-5 % 13% 10%收入增长已超过CSR市场的租金增长家庭收入增长中位数减去租金增长：2017年第一季度至2025年第一季度租金负担能力VS拥有住房和收入增长$ 0 $ 500 $ 1,000 $ 1,500 $ 2,500 $ 3,0002019202020212022202320242025 YTD M on th ly P ay m en t rent vs. CSR markets中自身的负担能力差距PITI（10% down PMT）PITI（20% down PMT）CSR avg scheduled rent
centerspace homes.com 21预计供应/需求动态将成为顺风来源：COStar注：合并后的CSR市场数据基于Centerspace运营所在的所有MSA，并根据本演示文稿前面提到的收购和处置进行了调整。截至2025年第一季度的净交付量基于历史数据。该时间点之后的净交付是基于CoStar的预测。历史平均吸收量数据基于2020年第二季度至2025年第一季度的平均季度吸收量，并在未来期间显示以供比较▪我们已经过了合并后投资组合的新交付高峰——预计未来供应增量将减少▪需求，以历史吸纳量衡量，预计2025年将超过交付量和2026年▪这种变化的动态应该有利于我们市场的前瞻性增长状况05001,0001，5002,0002，0002,5003，0003,5004，5004,5005，0002021 Q1 20212 Q1 20213 Q3 20214 Q4 2022 Q1 2022 Q2 20223 Q3 2022 Q4 2023 Q1 2023 Q3 2023 Q4 2024 Q1 2024 Q2 2024 Q3 2024 Q4 2025 Q1 2025 Q2 2025 Q3 2025 Q3 2025 Q4 2025 Q3 2025 Q4 2022 Q3 2025 Q4 2022 Q3 2022 Q3 2022 Q3 2022 Q3 2022 Q3 2022 Q3 2022 Q3 2022 Q3 2022 Q3 2022 Q3 2022 Q3 2022 Q3 20222026年第1季度2026年第2季度2026年第3季度2026年第4季度净交付量，明尼阿波利斯净交付量历史平均吸收量（T5Y）（500）5001,5002，5003,5003，5004,5005，5006,5006，5002021 Q1 20212 Q1 20213 Q3 20214 Q1 2022 Q1 2022 Q2 20223 Q4 2023 Q1 2023 Q3 2023 Q4 2024 Q1 2024 Q2 2024 Q3 2024 Q4 2025 Q1 2025 Q2 2025 Q3 2025 Q4 2026 Q1 2026 Q2 2026 Q3 2026 Q3 2026 Q3 2026 Q3 2024 Q3 2024 Q3 2024 Q3 2024 Q3 2024 Q3 2024 Q3 2024 Q3 2024 Q3 2024 Q3 2024 Q3 2024 Q3 2024 Q3 2024 Q3 2024 Q3 2024 Q3 2024 Q3 2024 Q3 2024Q2026 4 QU NI TS净交付，丹佛净交付量历史平均吸收（T5Y）02,0004，0006,0008，00010,0001，0001,0001，0001,0001，0001,0001，0001,0001，0001,0001，0001,0001，0001,0001，0001,0001，0001,0001，0001,0001，0001,0001，0001,0001，0001,0001，0004,0006，0006,0008，00010,0001，0001,0001，0001,0001，0001,0001，0001,0001，0001,0001，0001,0001，0003 Q2026 4 QU NI ts净交付，合并CSR市场净交付历史平均吸收（T5Y）
centerspacehomes.com 22附录
centerspace homes.com 23与非公认会计原则措施的对账普通股股东可获得的净收入（亏损）与运营资金和运营核心资金的对账Centerspace认为，FFO是一种非公认会计原则的财务指标，用作股权房地产投资信托的标准补充措施，有助于投资者了解其经营业绩，主要是因为其计算并未假设房地产资产的价值会随着时间的推移而出现可预测的减少，这一点由GAAP的历史成本惯例以及折旧和摊销的记录所暗示。Centerspace使用美国全国房地产投资信托协会（National Association of Real Estate Investment Trusts，Inc.，简称“Nareit”）采用的FFO定义。Nareit将FFO定义为按照公认会计原则计算的净收入或亏损，不包括：•与房地产相关的折旧和摊销；•出售某些房地产资产的损益；•控制权变更的损益；•当减值直接归因于实体持有的可折旧房地产价值下降时，某些房地产资产和对实体的投资的减值减记；•对部分拥有的合并房地产实体的类似调整。Nareit的FFO定义中排除了出售房地产资产的损益和减值减记，有助于识别构成公司投资基础的长期资产的经营成果，并帮助管理层和投资者比较不同时期的那些经营成果。由于Nareit FFO定义的局限性，Centerspace在应用该定义时进行了一定的解释。该公司认为，Nareit定义中未具体确定的所有此类解释均与该定义一致。Nareit的FFO白皮书2018年重述阐明，与REIT主要业务相关的土地减值减记被排除在FFO之外，REIT可以选择排除与其主要业务附带的资产减值减记。虽然FFO被Centerspace广泛用作一种首要的绩效指标，但并不是所有的房企都对FFO使用相同的定义，或者以相同的方式计算FFO。据此，这里呈现的FFO不一定与其他房企呈现的FFO具有可比性。FFO不应被视为净收入（亏损）或任何其他GAAP业绩衡量的替代方法，而应被视为一种额外的补充衡量标准。FFO也不代表根据公认会计原则从经营活动中产生的现金，也不表示可用于满足所有现金流需求的资金，包括偿还债务或向股东进行分配的能力。来自运营的核心资金（“核心FFO”）是根据非常规项目或不被视为业务运营核心的项目进行调整的FFO。通过进一步调整不被视为核心业务运营一部分的项目，该公司认为，核心FFO为投资者提供了额外的信息，以比较不同时期的核心运营和财务表现。核心FFO不应被视为净收入（亏损）或任何其他GAAP业绩衡量标准的替代方案，而应被视为额外的补充衡量标准。核心FFO也不代表根据公认会计原则从经营活动中产生的现金，也不表示可用于满足公司现金需求的资金，包括其偿还债务或向股东进行分配的能力。核心FFO是一种非GAAP和非标准化的财务计量，可能被其他REITs以不同方式计算，不应被视为替代根据GAAP确定的经营业绩。
centerspacehomes.com 24与非公认会计原则措施的对账更新了与非公认会计原则措施的对账与非公认会计原则措施1的对账。包括投资（收益）损失和一次性专业费用。（以千为单位，每股金额除外）截至2025年3月31日止三个月12/31/20249/30/20246/30/20243/31/2024来自运营的资金普通股股东可获得的净亏损$（3,734）$（5,079）$（6,166）$（2,903）$（5,512）调整：非控制性权益–经营合伙和E系列优先单位（643）（900）（1,095）（561）（1,079）折旧和摊销27,65427，64026,08425，71427,012减折旧–非房地产（83）（79）（81）（82）（85）减折旧–部分拥有的实体（22）（24）（25）（24）出售房地产的损失---577适用于普通股的FFO和单位23,172美元21,558美元18,717美元22,143美元20,889核心FFO调整：非现金伤亡损失（追回）2822,171（632）191702利率掉期摊销1751711713197承担债务摊销4174173263263赎回优先股--3,511--其他杂项（1）（67）（454）（61）31（5）适用于普通股和单位的核心FFO 23,979美元23,863美元21,969美元22,801美元22,046美元适用于普通股的FFO和单位23,172美元21,558美元18,717美元22,143美元20,889美元适用于普通股和单位的D系列优先单位持有人的股息160160160160160160 FFO-稀释后23,332美元21,718美元18,877美元22,303美元21,049美元适用于普通股和单位的核心FFO 23,979美元23,863美元21,969美元22,801美元22,046美元适用于普通股和单位的D系列优先单位持有人的股息160160160160160160核心FFO-稀释后24,139美元24,023美元22,129美元22,961美元22,206美元每股数据净亏损单位-稀释后每股FFO $（0.22）$（0.31）$（0.40）$（0.19）$（0.37）单位-稀释后每股FFO $ 1.17 $ 1.09 $ 1.01 $ 1.23 $ 1.16核心FFO和单位-稀释后每股FFO $ 1.21 $ 1.21 $ 1.18 $ 1.27 $ 1.23加权平均股-基本和稀释后16,72716，58315,52814，97214,922可赎回经营合伙单位对FFO和核心FFO的影响980939818835854 D系列优先单位对FFO的影响和核心FFO 228228228228对FFO和核心FFO的E系列优先单位的影响1,9062，0332,0532，0622,078对FFO和核心FFO的稀释性限制性股票单位和股票期权的影响3556493220对FFO和核心FFO的加权平均股份和单位-稀释19,87619，83918,67618，12918,102
centerspacehomes.com 25普通股股东可获得的净收入（亏损）与调整后EBITDA调整后EBITDA的对账是扣除利息、税项、折旧、摊销、出售房地产和其他投资的损益、房地产投资减值、债务清偿的损益、非自愿转换的损益以及其他非常规项目或不被视为业务运营核心的项目前的收益。该公司认为调整后的EBITDA是一种适当的补充业绩衡量标准，因为它允许投资者查看来自运营的收入，而不会受到折旧、融资成本或非经营性损益的影响。调整后EBITDA是一种非GAAP财务指标，不应被视为替代根据GAAP确定的经营业绩。与非公认会计原则措施的对账与非公认会计原则措施1的对账。包括投资（收益）损失和一次性专业费用。（单位：千）截至3/31/202512/31/20249/30/20246/30/20243/31/2024调整后EBITDA归属于控股权益的净亏损$（3,734）$（5,079）$（1,048）$（1,296）$（3,905）调整：D系列优先单位持有人的股息160160160160160非控制性权益–经营合伙企业和E系列优先单位（643）（900）（1,095）（561）（1,079）非控制性权益前亏损–经营合伙企业和E系列优先单位$（4,217）$（5,819）$（1,983）$（1,697）$（4,824）调整：利息费用9,6229，7828,9329，3189,193与房地产投资相关的摊销27,63227，61626,05925，68926,988非现金伤亡损失（回收）2822,171（632）191702利息收入（616）（662）（558）（462）（280）房地产销售损失----577其他杂项（1）（67）（455）（61）31（5）调整后EBITDA 32,636美元32,633美元31,757美元33,070美元32,351美元
centerspacehomes.com 26净债务除以调整后EBITDA净债务是未偿债务余额总额减去现金和现金等价物。调整后的EBITDA按不到一年的期间进行年化。净债务和调整后EBITDA是非GAAP财务指标，不应被视为替代根据GAAP确定的经营业绩。请参阅上一张幻灯片上的调整后EBITDA定义。与非公认会计原则措施的对账与非公认会计原则措施1的对账。不包括溢价、折价和递延融资成本。2.不到一年的年度化。截至2025年3月31日止三个月12/31/20249/30/20246/30/20243/31/2024债务总额（1）966,092美元966,623美元925,144美元935,999美元929,953美元减：现金及现金等价物11,91612，03014,45314，32812,682净债务954,176美元954,593美元910,691美元921,671美元917,271调整后EBITDA（2）130,544美元130,528美元127,028美元132,280美元129,404净债务/调整后EBITDA 7.3x 7.3x 7.2x 7.0x 7.1x