2025年第一季度补充资料2025年4月23日
2法律披露本演示文稿是为KKR房地产金融信托公司（纽约证券交易所代码：KREF）为其股东的利益而编制的。本演示文稿仅供参考，用于评估KKR房地产金融信托 Finance Trust Inc.及其子公司（统称“KREF”或“公司”）的业务、运营和财务业绩。本演示文稿不是也不应被解释为购买或出售任何证券、任何投资建议或KREF的任何其他服务的要约，或购买或出售任何证券、任何投资建议或任何其他服务的要约邀请。本演示文稿中的任何内容均不构成KREF或其顾问提供任何税务、会计、财务、投资、监管、法律或其他建议。除非KREF书面同意，否则任何第三方不得通过网站全部或部分引用、引用或链接本演示文稿。本演示文稿包含经修订的1933年证券法第27A条和经修订的1934年证券交易法第21E条含义内的前瞻性陈述，这些陈述反映了公司目前对未来运营和财务业绩等方面的看法。你可以通过使用诸如“展望”、“相信”、“预期”、“潜在”、“继续”、“可能”、“应该”、“寻求”、“大约”、“预测”、“打算”、“将”、“计划”、“估计”、“预期”等词语来识别这些前瞻性陈述，这些词语的否定版本、其他类似词语或其他与历史或事实事项不完全相关的陈述。就其性质而言，前瞻性陈述仅在作出之日起生效，不是对历史事实的陈述或对未来业绩的保证，并受到难以预测或量化的风险、不确定性、假设或情况变化的影响。这些前瞻性陈述基于公司的信念、假设和预期，并考虑了目前可获得的所有信息。这些信念、假设和预期可能会因许多可能的事件或因素而发生变化，而并非所有这些事件或因素都为公司所知或在其控制范围内。此类前瞻性陈述受到各种风险和不确定性的影响，其中包括：美国和我们投资的任何外国司法管辖区的一般政治、经济、竞争和其他条件；全球经济趋势和状况，包括通胀加剧、增长放缓或衰退、财政和货币政策变化、利率和信用利差波动、劳动力短缺、货币波动和全球供应链的挑战；为我们的投资提供担保的物业的业绩恶化；难以获得融资或筹集资金；以及第一部分-第1A项规定的风险、不确定性和因素。公司截至2024年12月31日的财政年度的10-K表格年度报告中的“风险因素”，因为这些因素可能会在公司向SEC提交的定期文件中不时更新，这些文件可在SEC网站www.sec.gov上查阅。因此，存在或将存在可能导致实际结果或结果与本新闻稿中指出的结果或结果存在重大差异的重要因素。这些因素不应被解释为详尽无遗，应与本新闻稿和公司提交给SEC的文件中包含的其他警示性声明和信息一起阅读。本新闻稿中的所有前瞻性陈述仅在本新闻稿发布之日发表。公司不承担公开更新或审查任何前瞻性陈述的义务，无论是由于新信息、未来发展或其他原因，除非法律要求。本演示文稿中的所有前瞻性陈述仅在2025年4月23日发表。除非法律要求，否则KREF不承担因新信息、未来发展或其他原因而公开更新或审查任何前瞻性陈述的义务。除非另有说明，本演示文稿中的所有财务信息均截至2025年3月31日。该演示文稿还包括非公认会计准则财务指标，包括可分配收益和稀释后每股可分配收益。此类非公认会计原则财务措施应仅被视为对根据美国公认会计原则编制的财务措施的补充，而不是优于这些措施。请参阅本演示文稿的附录，了解本演示文稿中包含的非公认会计原则财务指标与根据美国公认会计原则编制的最直接可比财务指标的对账情况。
3 KKR房地产金融信托公司概述同类最佳投资组合保守资产负债表丨KREF的管理人与KKR完全集成的6.1B美元贷款组合100%高级贷款61% Multifamily & Industrial 1.21亿美元平均贷款规模（1）100% QTD利息收取主要由过渡性担保的高级贷款，优质发起人拥有的机构多户家庭和工业物业$ 8.3B融资能力78%完全非盯市（2）保守的负债管理侧重于多元化的非盯市融资在KREF中15%的KKR所有权$ 7.2亿当前流动性（3）$ 638B全球AUM（4）~$ 80B房地产AUM（4）（5）130 +房地产专业人士（4）一种公司文化，奖励投资纪律、创造力和决心，并强调信息、资源、专业知识和最佳实践的共享（1）平均贷款规模包括未提供资金的承诺（2），基于担保融资的未偿本金金额。其余的仅受信用标记约束（3）包括1.06亿美元现金、5.7亿美元未提取的企业左轮手枪容量以及基于现有抵押品的4400万美元可用借款（4）截至2024年12月31日（5）数字代表所有KKR房地产交易的AUM
4 • 2025年第一季度每股摊薄净亏损（1）为（0.15美元）（包括2500万美元的CECL拨备，或每股摊薄收益（0.36美元））• 2025年第一季度可分配收益（2）为每股摊薄收益0.25美元•每股账面价值（“BVPS”）为14.44美元（包括截至2025年3月31日的1.44亿美元的CECL拨备，或每股（2.12美元），代表贷款本金余额的236个基点）2025年第一季度亮点（1）代表归属于普通股股东的净收入或亏损（2）根据公认会计原则编制的财务业绩的定义和对账见附录（3）包括递延发起费用的摊销、贷款发起成本和购买折扣。不包括非应计状态的贷款•发起和资助的分别为3.76亿美元和3.74亿美元，涉及四笔浮动利率贷款• 61亿美元主要是高级贷款组合，加权平均无杠杆全部收益率（3）为7.6% •多户家庭和工业资产占贷款组合的61% •收到1.84亿美元的贷款偿还•为现有贷款提供了3200万美元的资金•收取了100%的利息支付•加权平均风险评级为3.1•监测五笔观察名单贷款，包括一笔办公资产金融组合流动性和资本化•7.2亿美元的可用流动性，包括1.06亿美元现金和5.7亿美元企业循环贷款未动用产能•为现有3.4亿美元定期贷款B再融资，新的5.5亿美元定期贷款B将于2032年3月到期；新贷款的利息为S + 3.25% •将企业循环信贷额度的借贷能力增加5000万美元至6.6亿美元，并将到期日延长至2030年•签订了新的3亿美元定期贷款协议，以非盯市方式提供匹配期限融资•总额为83亿美元的多元化融资来源，未提取能力为31亿美元• 78%的担保融资完全非盯市，剩余余额仅为盯市信用• 2026年之前没有最终融资到期，2030年之前没有公司债务到期•以每股11.03美元的平均价格回购了90万股，总额为1000万美元
5 1Q‘25财务摘要（1）根据公认会计原则编制的财务业绩的定义和调节见附录（2）包括拥有的房地产和权益法投资（3）每股账面价值包括CECL备抵1.44亿美元或（2.12美元）每股和累计折旧300万美元或（0.05美元）每股（4）金额不包括206,112递延股票单位损益表（百万美元）1Q’25净利息收入31.3美元其他收入3.9信用损失准备金（24.9）运营费用（16.1）优先股股息（5.3）其他0.5归属于普通股股东的净亏损（10.6美元）每股净亏损，稀释后（0.15美元）可分配收益（1）17.0美元每股可分配收益，稀释后（1）0.25美元每股股息0.25美元稀释后加权平均已发行股份68,765，877股资产负债表（百万美元）1Q'25商业房地产贷款，净额5,966.7美元房地产资产（2）401.9现金106.4其他79.6总资产6,554.5美元担保融资协议，净额3,024.2美元抵押贷款债务，净额1,581.0担保定期贷款，净额535.9其他49.9总负债5,191.0总权益1,363.6美元普通股股东权益98 2.1美元每股账面价值（3）14.44美元已发行普通股（4）67,824，496
6（$ 0.13）$ 0.21（$ 0.15）$ 0.39（$ 0.21）$ 0.25每股摊薄净收益（亏损）每股摊薄可分配收益（亏损）1Q‘24 4Q’24 1Q‘25近期经营业绩注：归属于普通股股东的净收入（亏损）；有关可分配收益的定义以及与根据公认会计原则编制的财务业绩的对账见附录（1）Q4’24未实现贷款冲销损失前的可分配收益为2100万美元，或每股收益0.31美元净收益和可分配收益每股股息和账面价值（百万美元）1Q‘24 Q4’24 1Q‘25净收益（亏损）：（8.7美元）14.6美元（10.6美元）可分配收益（亏损）：26.7美元（14.7美元）17.0 1Q’24 Q4‘24 1Q’25每股股息：0.25美元0.25美元每股账面价值股息收益率：6.6% 6.8% 6.9% 15.18美元14.76美元14.44美元每股账面价值1Q‘24 Q4’24 1Q'25每股宣布的股息（1）0.25美元
7 1Q'25贷款来源–案例研究投资国家多户凤凰多户纳什维尔酒店Delray Beach多户贷款类型浮动利率高级贷款浮动利率高级贷款浮动利率高级贷款浮动利率高级贷款浮动利率高级贷款贷款贷款规模1.49亿美元（1）7900万美元7600万美元7300万美元地点各种凤凰城，亚利桑那州纳什维尔，TN Delray Beach，FL Collateral 4资产，957-unit A类多户组合253-unit A类多户出租物业230-key Select-Service酒店284-unit A类多户出租物业贷款用途收购、收购、收购、收购LTV（2）71% 69% 64% 71%投资日期2025年1月2025年3月2025年1月2025年3月资产照片（1）全部贷款总额为2.48亿美元，由KREF和KKR关联公司共同发起和共同出资。KREF的利息为贷款的60%（2）LTV，其依据是初始贷款金额除以截至贷款发生日的按现状评估价值
8按数字划分的A类74% B类26% KREF贷款组合（1）包括贷款、拥有的不动产和权益法投资（2）如果可出租总面积的50%以上出租给或将被转换为生命科学相关空间（3）“其他”财产类型包括：2%自助存储，2%学生住房和< 1%混合用途（4）办公物业认证%基于当前本金贷款余额；LEED认证详见附录地理投资类型物业类型利率类型总投资组合（1）4% 8% 10% 13% 18% 14%其他< 4%：15%（百万美元）100%办公（4）5%华盛顿特区6,792美元7,916美元7,752美元6,272美元6,495美元Q4‘21 Q4’22 Q4‘23 Q4’24 Q1 ' 25高级贷款100%浮动99%固定1%多户甲级90%乙级10%多户48%办公18%工业13%生命科学12%招待费4%其他5%（2）（3）5% 4% 4%
90% 0% 92% 3% 5% 12345加权平均风险评级（2）：3.1组合信用质量概览注：以上图表基于我们贷款组合的百分比（1）LTV一般基于初始贷款金额除以截至贷款发放日的按现值评估价值。加权平均LTV不包括风险评级5贷款。（2）加权平均按当期本金收取的贷款组合在1Q‘25到期的利息支付的100%加权贷款价值比（1）风险评级分布加权平均LTV（2）：65%贷款数量1Q’25加权平均LTV（2）：65%加权平均风险评级（2）：3.1 Q4 ' 24 22% 25% 26% 23% 4% 0-60% 60-65% 65-70% 70-75% 75-80% 22% 27% 24% 23% 4% 0-60% 60-65% 65-70% 70-75% 75-80% 02247022347贷款数量0% 5% 85% 4%6% 1 2 3 4 5
10 KREF生命科学贷款组合概览KREF的贷款敞口100%位于前两大生命科学市场位置MSA投资日期贷款用途开发状态年份已建成或翻新的资产质量承诺本金未偿本金净权益贷款每SF（1）最大期限（年）（2）马萨诸塞州波士顿波士顿Apr-21 Acquisition Complete 2022 Class A/B $ 166.2 $ 163.2 $ 40.1 $ 6781.1 Risk-Rated 4：Total/Weighted Average $ 166.2 $ 163.2 $ 40.11.1 Boston，MA Boston Aug-22 Construction Complete 2024 Class A 312.52 29.63 3.47472.4 Redwood City，加利福尼亚州旧金山Sep-22在建工程2025 A类145.27 3.11 4.18 852.5马萨诸塞州剑桥Boston Dec-21施工完成2023 A类115.7 97.02 4.41,0721.8 Brisbane，加利福尼亚州 San Francisco Jul-21 Refinance N/A2020 A类92.88 5.32 4.27 373.4 San Carlos，加利福尼亚州旧金山Feb-22资本重组完成2023 A类89.15 7.0 18.53892.6风险评级3：总额/加权平均$ 755.3 $ 542.0 $ 114.6 2.5总额/加权平均$ 921.5 $ 705.2 $ 154.7 2.2完成74%在处理中16%不适用10%波士顿65%旧金山35%生命科学资产发展状况（3）大都会统计区（3）注：金额以百万为单位，但每SF的贷款除外（1）每SF的贷款基于当前本金除以当前SF。对于建设贷款，每SF的贷款基于贷款的总承诺金额除以提议的SF（2）最大剩余期限（年）假设所有延期选择权均已行使，如果适用（3）基于承诺本金
11 Q4‘24观察名单季度内活动Q1’25观察名单本金总额：3.06亿美元风险评级：5本金总额：3.92亿美元明尼阿波利斯办事处明尼阿波利斯办事处西好莱坞多户家庭西好莱坞多户家庭罗利多户家庭本金总额：1.94亿美元风险评级：4本金总额：2.74亿美元圣地亚哥多户家庭圣地亚哥多户家庭罗利多户家庭从风险评级3下调至风险评级4 {波士顿生命科学观察名单25年第一季度环比迁移，KREF有两次风险评级下调，包括一次新加入观察名单
12案例研究：观察名单贷款投资明尼阿波利斯写字楼西好莱坞多户罗利多户贷款类型浮动利率高级贷款（一）浮动利率高级贷款浮动利率高级贷款投资日期2017年11月2022年1月2022年4月抵押两栋甲级写字楼共1.1mm SF 37单元A级多户320单元B级多户贷款用途再融资再融资收购地点Minneapolis，MN西好莱坞，加利福尼亚州罗利，NC承诺金额1.99亿美元（1）1.12亿美元9200万美元当前本金金额1.94亿美元（1）1.12亿美元8500万美元贷款基础（2）182美元/SF 300万美元/单位26.6万美元/单位息票+ 2.3%（1）+ 3.1% + 3.2%最大剩余期限（年）0.3 1.9 2.1贷款风险评级555（1）全部贷款总额为1.99亿美元，包括（i）全额融资的高级抵押贷款1.2亿美元，利率为S + 2.3%，以及（ii）承诺7900万美元的夹层票据，其中截至2025年3月31日的资金为7400万美元，以4.5%的固定PIK利率（2）贷款基础反映任何CECL调整前的未偿当前本金金额
13案例研究：观察名单贷款续。投资波士顿生命科学圣地亚哥多户贷款类型浮动利率高级贷款浮动利率高级贷款投资日期2021年4月2021年10月抵押两栋楼共482k SF 231单元A级多户贷款用途再融资地点马萨诸塞州圣地亚哥波士顿，加利福尼亚州承诺金额1.66亿美元（1）1.15亿美元当前本金1.63亿美元1.1亿美元贷款基础（2）678美元/SF 47.8万美元/单位息票+ 3.7% + 3.4%最大剩余期限（年）1.11.6贷款风险评级44（1）整笔贷款总额为3.32亿美元，由KREF和KKR关联公司共同发起和共同出资。KREF的利息为贷款的50%（2）贷款基础反映任何CECL调整前未偿还的当期本金金额
14房地产资产概览房地产拥有位置物业类型购置日期平方英尺/单位投资金额（2）（百万美元）每平方英尺/单位投资金额山景城，加利福尼亚州 Class A Office Campus 2024年6月445,967 $ 121 $ 393/SF波特兰，或零售/重建2021年12月n.a.（3）89 n.a.华盛顿州西雅图（4）Class A Life Science 2024年6月210,01482 $ 522/SF Philadelphia，PA Office/Garage 2023年12月401,55645 $ 112/SF Total REO at 1Q'25 $ 337 West Hollywood，加利福尼亚州（5）豪华多户型2025年4月37套92美元250万/套总REO形式430美元注：数据截至2025年3月31日。基于总形式投资金额的物业类型和位置分拆（1）权益代表投资金额减去当前融资和非控股权益（2）投资金额代表土地、建筑物和相关改善的价值，扣除非控股权益（3）估计权利4 +百万平方英尺（4）包含在“权益法投资，简明合并资产负债表上的房地产资产"（5）2025年4月结束的代替止赎的转让（1）约3.89亿美元（每股5.71美元）的备考股权（1）在我们的房地产资产办公室/车库中持有39% Multifamily 22%零售/再开发21% Life Science 19% 加利福尼亚州 50%或21% WA 19% PA 11%物业类型位置
15抵押贷款义务31%定期贷款协议16%定期贷款便利12%有担保定期贷款11%特定资产7%循环2%定期信贷便利22%融资概况：78%非盯市多元化融资来源总额为83亿美元，未动用能力为31亿美元未偿还融资杠杆比率汇总（3）未偿还融资（5）（百万美元）最大容量未偿还本金金额加权平均。息票（1）预付息非MTM定期信贷融资$ 2,000 $ 1,140 + 1.8% 67.3%（2）定期贷款协议$ 1,512 $ 834 + 1.6% 67.7% ü仓库融资$ 500 $ 0 n/a n/a ü有担保定期贷款$ 550 $ 550 + 3.3% — ü企业循环信贷融资$ 660 $ 90 + 2.0% — ü总债务$ 5,222 $ 2,614抵押贷款债务$ 1,581 $ 1,581 + 1.6% 81.6% ü定期贷款融资$ 1,000 $ 613 + 2.0% 77.4% ü资产特定融资$ 491 $ 354 + 2.9% 82.7% ü总杠杆$ 8,294 $ 5,1621.9 3.9债务权益比总杠杆比率（4）x（1）加权平均票息表示由于期限SOFR上的利差（2）定期信贷融资仅标记为信用，不受资本市场按市值计价条款的约束（3）代表（i）未偿债务协议总额（不包括无追索权融资）和有担保定期贷款，减去现金到（ii）KREF股东权益，在每种情况下，在期末（4）代表（i）未偿债务协议总额、有担保定期贷款和抵押贷款义务，减去现金到（ii）KREF股东权益，在每种情况下，在期末（5）基于担保融资的未偿本金金额非按市值计价78% x
16融资概况：定期信贷便利交易对手总额或加权平均已提取761美元270美元109美元1140美元产能1000美元600美元400美元2000美元抵押品：贷款/本金余额10贷款/10937美元贷款/3984美元贷款/20421美元贷款/1695美元最后规定期限（1）2029年9月2026年3月2027年12月-加权平均定价（2）+ 1.6% + 2.1% + 2.4% + 1.8%加权平均预付款69.6% 67.9% 53.3% 67.3%仅按市值计价信贷仅信贷-（百万美元）（1）基于延长到期日（2）表示的加权平均定价As spread over term SOFR（3）based on principal balance of financing property type（3）：Multifamily 50% Office 24% Life Science 18% Industrial 6% Mixed Use 1%
17美元106美元676美元106美元570美元44美元720美元现金未提取公司左轮手枪已核准和未提取的信贷能力可用流动性总额0美元100美元200美元300美元400美元500美元600美元700美元800美元流动性概览（1）未设押资产包括2.1亿美元的房地产自有资产、1.04亿美元的未设押优先贷款和3600万美元的对CMBS B件的投资（2），代表融资便利的低杠杆金额。虽然这些金额之前是通过合同批准和/或提取的，但在某些情况下，我们需要得到贷方的同意才能（重新）借入这些金额（以百万美元计）除了以下可用流动性之外，可用流动性的来源，截至2025年3月31日，KREF的未设押资产总额（1）为3.5亿美元（4）（2）
18盈利对SOFR99 %浮动利率贷款组合变化的敏感性与定期SOFR挂钩季度每股净利息收入对市场利率变化的敏感性Term SOFR = 4.32%截至2025年3月31日（每股影响美元）注：基于截至2025年3月31日的投资组合SOFR变化（$ 0.03）（$ 0.02）$ 0.00 $ 0.02 $ 0.03-1.00 %-0.50 % 0.00 % + 0.50% + 1.00%（0.05）（0.04）（0.03）（0.02）（0.01）0.00 0.01 0.02 0.03 0.04 0.05
19附录
20 1Q'25投资组合详情（百万美元）#投资（1）地点物业类型投资日期整笔贷款总额（2）承诺本金/投资金额未偿本金/投资金额净权益（3）息票（4）（5）最大剩余期限（年）（4）（6）每SF/单位/关键的贷款/投资（7）发起LTV（4）（8）风险评级高级贷款1高级贷款Arlington，VA Multifamily 9/30/2021381.03 81.03 76.88 7.0+ 3.3% 1.5 $ 339,497/单位69% 32高级贷款Boston，MA Life Science 8/3/2022312.53 12.52 29.63 3.4 + 4.2% 2.4 $ 747/SF 56% 33高级贷款Bellevue，WA Office 9/13/2021520.82 60.42 24.556.1 + 3.7% 2.0 $ 851/SF 63% 34 Senior Loan Various Industrial 4/28/2022504.5252.3252.36 2.4+ 2.7% 2.1 $ 98/SF 64% 35 Senior Loan Bronx，NY Industrial 8/27/2021381.22 28.72 17.247.7 + 4.2% 1.4 $ 277/SF 52% 36 Senior Loan Los Angeles，加利福尼亚州 Multifamily 2/19/2021220.02 20.02 20.04 0.3+ 2.9% 0.9 $ 410,430/unit 68% 37 Senior Loan Minneapolis，MN Office 11/13/2017199.4 194.49 4.6+ 2.3% 0.3 $ 182/SF N.A. 58 Senior Loan Various Industrial 6/15/2022375.5 187.81 73.54 2.4+ 2.9% 2.3 $ 135/SF 50% 39 Senior Loan the Woodlands，TX Hospitality 9/15/2021181.4 181.4 181.4 37.4 + 4.3% 1.5 $ 199,513/key 64% 310 Senior Loan Washington，D.C. Office 11/9/2021181.01 81.01 76.668.1+ 3.1% 2.7 $ 495/SF 55% 311 Senior Loan West Palm Beach，FL Multifamily 12/29/2021171.5171.5171.33 0.5 + 2.8% 1.8 $ 210,914/unit 73% 212 Senior Loan Boston，MA Life Science 4/27/202133 2.31 66.2163.24 0.1+ 3.7% 1.1 $ 678/SF 66% 413 Senior Loan Various Self-Storage 12/21/2022311.61 55.81 45.63 3.2 + 3.8% 2.8 $ 21,894/unit 65% 314 Senior Loan Various Multifamily 1/31/2025247.5 148.5 147.4 35.8 + 3.0% 4.9 $ 256,664/unit 71% 315 Senior Loan Redwood City，加利福尼亚州 Life Science 9/30/2022580.71 45.27 3.11 4.1 + 4.5% 2.5 $ 885/SF 53% 316 Senior Loan Plano，TX Office 2/6/2020143.31 43.31 39.328.5 + 3.9% 1.4 $ 192/SF 64% 317 Senior Loan Boston，MA Multifamily 3/29/2019137.01 37.01 37.028.6 + 3.4% 0.1 $ 351,282/unit 63% 318 Senior Loan Various Multifamily 5/31/2019129.71 29.71 29.78 1.2 + 4.0% 0.2 $ 186,388/unit 61% 319 Senior Loan Arlington，VA Multifamily 1/20/2022119.31 19.31 19.325.4 + 2.9% 1.9 $ 397,644/unit 65% 320 Senior Loan Cambridge，MA Life Science 12/22/2021401.31 15.7 97.02 4.4 + 4.0% 1.8 $ 1,072/SF 51% 321 Senior Loan San Diego，加利福尼亚州 Multifamily 10/20/202114.61 14.61 10.5 38.1+ 3.4% 1.6 $ 478,244/unit 71%PA Office 6/19/2018114.31 14.31 14.32 4.4+ 2.8% 1.9 $ 117/SF 71% 323 Senior Loan Pittsburgh，PA Student Housing 6/8/2021125.11 12.52 20.8 + 3.0% 1.2 $ 155,602/unit 74% 224 Senior Loan（9）West Hollywood，加利福尼亚州 Multifamily 1/26/2022112.21 12.21 12.5 + 3.1% 1.9 $ 3,032，432/unit n.a. 525 Senior Loan Chicago，IL Office 7/15/2019105.0 105.09 0.538.3 + 2.3% 3.4 $ 87/SF 59% 326 Senior Loan Las Vegas，NV Multifamily 12/28/2021101.1 101.1 101.1 18.4+ 2.8% 1.8 $ 191,460/unit 61% 327 Senior LoD.C. Office 1/13/2022228.5 100.099.9 15.0 + 3.3% 2.9 $ 365/SF 55% 328 Senior Loan Cary，NC Multifamily 11/21/2022100.0 100.09 5.3 19.2 + 3.4% 2.7 $ 244,275/unit 63% 329 Senior Loan Boston，MA Industrial 6/28/2022273.295.795.02 0.0+ 3.0% 2.3 $ 195/SF 52% 330 Senior Loan Orlando，FL Multifamily 12/14/202195.495.495.3 25.2 + 3.1% 1.8 $ 251,381/unit 74% 331 Senior Loan Brisbane，加利福尼亚州 Life Science 7/22/202192.89 2.88 5.3 24.2 + 3.4% 3.4 $ 737/SF 71% 332 Senior Loan Raleigh，NC Multifamily 4/27/202291.79 1.785.245.2 + 3.2% 2.1 $ 266,202/unit n.a. 533 Senior Loan Brandon，FL Multifamily 1/13/202290.39 0.37 0.4 19.4 + 3.1% 1.9 $ 196,207/unit 75% 334 Senior Loan San Carlos，加利福尼亚州 Life Science 2/1/2022139.789.15 7.0 18.5 + 1.0% 2.6 $ 389/SF 68% 335 Senior Loan Dallas，TX Office 1/22/202187.08 7.08 7.01 7.6 + 3.4% 0.9 $ 294/SF 65% 336 Senior Loan Miami，FL Multifamily 10/14/202184.58 4.58 4.5 18.2 + 2.9% 1.6 $ 287,415/unit 76% 337 Senior Loan PhoAZ Multifamily 3/26/202579.07 9.07 9.01 5.0+ 2.3% 5.0 $ 312,332/unit 69% 338 Senior Loan Dallas，TX Multifamily 12/23/202178.478.478.4 16.7 + 2.9% 1.8 $ 241,164/unit 67% 339 Senior Loan Philadelphia，PA Mixed Use 6/28/202477.77 7.72 4.48.8 + 4.0% 4.3 $ 48/SF 72% 340 Senior Loan Nashville，TN Hospitality 1/6/202575.87 5.875.01 4.3 + 3.3% 4.8 $ 326,087/key 64% 341 Senior Loan Charlotte，NC Multifamily 12/14/202173.37 3.37 1.01 1.5 + 3.1% 1.8 $ 192,864/unFL Multifamily 3/26/202573.07 3.07 3.01 3.9 + 2.3% 5.0 $ 257,042/unit 71% 343 Senior Loan Hollywood，FL Multifamily 12/20/202171.07 1.07 1.01 3.9 + 2.8% 1.8 $ 287,449/unit 74% 344 Senior Loan Denver，CO Multifamily 9/14/202170.37 0.37 0.31 1.4 + 2.8% 1.5 $ 290,496/unit 78% 345 Senior Loan Plano，TX Multifamily 3/31/202263.36 3.36 3.32 3.5 + 0.9% 2.4 $ 238,000/unit 75% 346 Senior Loan Dallas，TX Multifamily 8/18/202163.16 3.11 2.5 + 3.9% 1.4 $ 175,278/unit 70% 347 Seni NC Multifamily 12/15/202159.559.557.4 18.0+ 2.8% 2.8 $ 166,413/unit 67% 348 Senior Loan San Antonio，TX Multifamily 4/20/202257.657.656.41 4.9 + 2.7% 2.1 $ 164,950/unit 79% 349 Senior Loan Sharon，MA Multifamily 12/1/202151.95 1.95 1.98.4+ 2.9% 1.7 $ 270,443/unit 70% 350 Senior Loan Atlanta，GA Multifamily 12/10/202151.45 1.41 3.0+ 3.0% 1.8 $ 170,197/unit 67% 3*见下一页脚注
21 1Q'25投资组合详情*见后页脚注（百万美元）#投资（1）地点物业类型投资日期全部贷款总额（2）承诺本金/投资金额未偿本金/投资金额净权益（3）息票（4）（5）最大剩余期限（年）（4）（6）每SF/单位/关键的贷款/投资（7）发起LTV（4）（8）风险评级高级贷款51高级贷款Reno，NV Industrial 4/28/2022140.45 0.55 0.51 1.5 + 2.7% 2.1 $ 117/SF 74% 352高级贷款Dallas，TX Multifamily 4/1/202243.74 3.74 2.41 1.7 + 2.9% 0.7 $ 119,144/unit 73% 353高级贷款Carrollton，TX Multifamily 4/1/202243.74 3.71 3.7 + 0.9% 2.4 $ 136,478/unit 74% 354 Senior Loan Georgetown，TX Multifamily 12/16/202135.235.235.28.8 + 3.4% 1.8 $ 167,381/unit 68% 3 Total/weighted average $ 8,982.6 $ 6,541.1 $ 6,122.6 $ 1,627.6 + 3.2% 2.065% 3.1 Real estate assets 1 Real estate owned Mountain View，加利福尼亚州 Office 6/28/2024 n.a. 12 0.81 20.81 20.8 n.a. n.a. $ 393/SF n.a. n.a. 2 Real estate owned Portland，or Retail/Redevelopment 12/16/2021 nWA Life Science 6/28/2024 n.a. 81.88 1.84 0.7 n.a. n.a. $ 522/SF n.a. n.a. 4 Real Estate Owned Philadelphia，PA Office/Garage 12/22/2023 n.a. 45.14 5.1 n.a. n.a. $ 112/SF n.a. n.a. total/weighted average $ 337.1 $ 337.1 $ 296.1 Other investments 1 b-pieces（11）various various 2/13/2017 n.a. 40.03 5.7 35.7 + 4.7% 4.258% n.a. total/weighted average $ 40.0 $ 35.7 $ 35.7 4.7% 4.258% Portfolio total/
22 1Q'25投资组合详情（1）我们的总投资组合代表当前优先和夹层贷款、房地产资产和其他投资的本金金额或投资金额。不包括已全部注销的贷款。对于高级贷款7，全部贷款总额为1.994亿美元，包括（i）1.20亿美元的全额融资高级抵押贷款，利率为S + 2.25%；（ii）承诺金额为7940万美元的夹层票据，其中7440万美元截至2025年3月31日已融资，固定利率为4.5%。夹层票据的利息是实物支付（“PIK利息”），它被资本化、复利并添加到相应贷款的未偿本金余额中。就高级贷款24而言，整笔贷款总额为1.122亿美元，包括（i）1.02亿美元的全额融资高级抵押贷款，利率为S + 3.06%，（ii）截至2025年3月31日融资950万美元的高级夹层票据，固定利率为10.0%，以及（iii）80万美元的全额融资初级夹层票据，固定利率为10.0%，并附有贷款协议中定义的某些利润分成条款。（2）Total Whole Loan代表发起的全部贷款的总承诺，包括由KKR关联实体参与。（3）净权益反映（i）我们的贷款的摊余成本基础，扣除借款；（ii）拥有的房地产（“REO”），扣除借款和非控制性权益，以及（iii）权益法投资的投资金额，扣除借款。（4）加权平均是由我们的优先级和夹层贷款的当前本金金额以及CMBS B类的投资金额加权而成。加权平均LTV不包括风险评级的5笔贷款，加权平均票息不包括非应计状态的贷款。（5）以期限SOFR上的利差表示的票息。（6）最长剩余期限（年）假定所有延期选择权均已行使（如适用）。（7）每SF/单位/密钥的贷款是根据当前的本金金额除以当前的SF/单位/密钥。对于高级贷款2、3、5、15和20，每SF/单位/密钥的贷款计算为贷款的总承诺金额除以拟议的SF/单位/密钥。（8）对于优先级贷款，LTV一般是按照初始借款金额除以贷款发生日的现况评估值；对于夹层贷款，LTV则是按照整笔贷款的初始余额除以贷款发生日的现况评估值；对于CMBS B类，LTV则是按照发行时基础贷款池的加权平均LTV。加权平均LTV不包括风险评级5的贷款。对于优先贷款2、3、5、15和20，LTV的计算方法是贷款的总承诺金额除以截至贷款发放日的稳定后价值。对于发起后已获得评估的高级贷款，LTV，列示如下，按当前本金金额除以截至新评估日的按现值评估价值计算：高级贷款16（77%）；高级贷款17（64%）；高级贷款19（78%）；高级贷款22（64%）；高级贷款25（57%）；高级贷款26（75%）；高级贷款30（83%）；高级贷款31（70%）；高级贷款34（81%）；高级贷款35（63%）；高级贷款43（81%）。（9）高级贷款24转让代替止赎于2025年4月结束。（10）代表通过我们与KKR关联公司之间的共同租户（“TIC”）协议持有的房地产资产。我们持有房地产资产74.6%的经济权益，并根据TIC协议与KKR关联公司共享决策。（11）代表我司投资于某聚合器车辆的投资项目为CMBS B件。承诺本金代表我们对聚合工具的总承诺，而当前本金代表当前资助金额。
23 1Q'25投资组合活动（1）未来筹资义务通常取决于某些事件，可能不会导致美国投资组合筹资活动未来筹资义务（1）（百万美元）REO & Equity Method Investments Loan Portfolio Principal
24完全延长贷款期限注：基于当前本金额。不包括不动产自有和权益法投资完全延长的贷款期限（百万美元）$ 504 $ 1,878 $ 2,864 $ 479 $ 24 $ 374202520262027202820292030 $ 0 $ 500 $ 1,000 $ 1,500 $ 1,500 $ 2,000 $ 2,500 $ 3,000 $ 3,500完全延长的加权平均贷款期限为2.0年
25 KREF债务到期日注：不包括抵押贷款义务（CLO）。到期年份指（i）作为抵押品的基础贷款的最长期限或（ii）相应融资协议的最长期限中的较早者，按年份分列的即将到期的债务（百万美元）0美元0美元0美元0美元0美元0美元0美元90美元0美元550美元169美元857美元1,414美元210美元110美元182美元贷款担保融资公司债务20252026202720282029203020312032美元0美元250美元500美元750美元1,000美元1,250美元1,500美元2026年之前没有最终融资到期并且2030年前没有到期的公司债务下表可能是根据基础贷款抵押品的到期日估计的较早还款272美元
26合并资产负债表（单位：千-除股份和每股数据）2025年3月31日2024年12月31日资产现金和现金等价物106,411美元104,933美元商业房地产贷款，持作投资6,108，9875,888，622减：信用损失准备（142,337）（117,103）商业房地产贷款，持作投资，净额5,966，6505,771，519自有不动产，持作投资，净额263,271262，479自有不动产，持作出售56,87456，554权益法投资，不动产资产81,75981，708权益法投资，CMBS B件35,74035，598应计应收利息27,96728，754其他资产15,8578，853总资产$ 6,554，529 $ 6,350，398负债和股权负债担保融资协议，净额$ 3,024，168 $ 2,798，674抵押贷款义务，净额1,581，0041,766，104有担保定期贷款，净额535,923333，853应付股利16,95617，178应计应付利息14,76 119,939房地产自有负债，持有待售1,1511，328应付关联方款项6,2225，919其他负债10,7898，524总负债5,190，9744,951，519承诺和或有事项——股权优先股，面值0.01美元，授权50,000，000股A系列（截至2025年3月31日和2024年12月31日已发行和流通股13,110，000股）；327,750美元的清算优先权，或每股25.00美元的131131普通股，面值0.01美元，授权300,000，000（截至2025年3月31日和2024年12月31日已发行和流通股分别为67,824，496股和68,713，596股）678686 额外实收资本 1,706，9881,714，684累计赤字（397,977）（370,471）Total丨KKR Real Estate Finance Trust Inc.丨股股东权益1,309，8201,345，030非控制性权益合并合资企业权益53,849总权益1,363，5551,398，879总负债和权益$ 6,554，529 $ 6,350，398
27合并损益表（单位：千-股份和每股数据除外）截至2025年3月31日的三个月2024年12月31日2024年3月31日净利息收入利息收入113,967美元123,610美元151,620美元利息支出82,62688，476112,476净利息收入总额31,34135，13439,144权益法投资的其他收入（损失）（201）（101）845其他杂项收入1,1871，1941,792房地产自有经营收入2,8893，5644,978其他收入总额3,8754，6577,615营业费用信用损失准备，净额24,8634，59433,266向附属公司支付的管理费5,7975，9196,340一般和行政费用4,8313，9554,992房地产自有经营费用5,4745，7225,549总经营费用40,96520，19050,147所得税前收入（亏损）（5,749）19,601（3,388）所得税费用— 4541净收益（亏损）（5,749）19,556（3,429）归属于非控股权益的净收入（亏损）（888）（699）（321）归属于KREF Trust Inc.的净收入（亏损）。和子公司（4,861）20,255（3,108）优先股股息5,3265，3265,326参与证券的股份收益363351305归属于普通股股东的净收入（亏损）$（10,550）$ 14,578 $（8,739）每股普通股净收入（亏损），基本和稀释后$（0.15）$ 0.21 $（0.13）已发行普通股加权平均数，基本和稀释后68,765，87769,342，98369,386，568每股普通股宣布的股息$ 0.25 $ 0.25 $ 0.25
28 GAAP净收入（亏损）与可分配收益（亏损）的对账（1）由于四舍五入的原因，列报的数字可能不够（以千为单位-股票和每股数据除外）截至2025年3月31日的三个月每股稀释股份（1）2024年12月31日每股稀释股份（1）2024年3月31日每股稀释股份（1）归属于普通股股东的净收入（亏损）$（10,550）$（0.15）$ 14,578 $ 0.21 $（8,739）$（0.13）调整非现金股权补偿费用2,1270.03 1,5590.02 2,2960.03折旧和摊销7400.01 7390.01 ——未实现（收益）或亏损，净额（131）—（244）—（102）—信贷损失准备金净额24,8630.36 4,5940.0733,2660.48可分配收益前已实现亏损$ 17,049 $ 0.25 $ 21,226 $ 0.31 $ 26,721 $ 0.39已实现贷款冲销损失净额——（35,902）（0.52）——可分配收益（亏损）$ 17,049 $ 0.25 $（14,676）$（0.21）$ 26,721 $ 0.39稀释加权平均已发行普通股68,765，87769,342，98369,386，568
29个关键定义“可分配收益（亏损）”：公司将可分配收益定义为根据公认会计原则计算的归属于普通股股东或公司子公司所有者的净收益（亏损），不重复，包括未以其他方式计入公认会计原则净收益（亏损）的已实现亏损，不包括（i）非现金股权补偿费用，（ii）折旧和摊销，（iii）任何未实现损益或其他类似的非现金项目，这些项目计入适用报告期的净收入，无论这些项目是否计入其他综合收益或亏损，或计入净收益，（iv）根据公认会计原则的变化和经公司经理人和董事会讨论并经独立董事过半数批准后商定的某些重大非现金收入或支出项目而发生的一次性事件。将折旧和摊销排除在可分配收益的计算之外，仅适用于与房地产相关的债务投资，前提是公司对此类债务投资的财产或基础财产进行止赎。可分配收益不应被视为GAAP净收入或应税收入的替代品。该公司提醒读者，其计算可分配收益的方法可能与其他REITs用来计算相同或类似补充业绩计量的方法不同，因此，公司报告的可分配收益可能无法与其他REITs提出的类似计量进行比较。LEED：LEED是全球应用最广泛的绿色建筑评级体系。LEED认证提供对建筑物或社区的绿色特征的独立验证，允许设计、建造、运营和维护资源高效、高性能、健康、具有成本效益的建筑物。