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租赁协议
本租赁协议（以下简称“租赁”）自1St2014年10月的一天（“生效日期”），由印第安纳州有限责任公司3589 Sagamore，LLC（以下简称“房东”）和特拉华州公司ACell, Inc.（以下单独和统称为“租户”）签署。本租约将取代以下两份租约：（i）业主与租户于2013年2月25日签署的租约，金额约为28,000 RSF，经9月3日的某个第一次租约附录修订，2013年；以及业主与租户于2013年9月3日签署的约14,000 RSF的建筑物租赁协议（“扩建租赁”）（这两份现行租赁协议统称为“现行租赁”）。租户承认并同意，在业主和租户双方签署本租约并将本租约的签署副本交付给另一方之前，本租约对业主或租户均无效，也不具有约束力。业主和租户均承认并同意，在开始日期之前，当前租约不得被本租约取代和取代。
见证：
业主特此向租户出租，租户特此接受，该建筑物包含约54,000平方英尺的可出租面积，称为INOK专业办公中心，可出租面积为51,082平方英尺（以下简称“房屋”，如附件“A”所示），（以下简称“建筑物”）位于3589 Sagamore Parkway North，Lafayette，Indiana 47904的土地上（以下简称“土地”，受本租约的契约、条款、规定和条件的约束。
考虑到这一点，业主和租户承诺并同意如下：
1. 学期：
“开始日期”为2015年1月1日。本租约的期限（以下简称“期限”）应在开始日期后一百二十（120）个月届满，可根据租约的规定进行调整和提前终止。
2. 房东的改进；租户的工作；租户的财产：
a. 房东的改进.2014年9月1日或之前，租户承认并同意，其应向业主提供合理详细的图纸，描述14,000平方英尺新增工程中所有必要的4英寸直径卫生下水道地漏的数量和位置（定义见扩建租约第2.A节（“地板排水图纸”）。业主应自行承担成本和费用，在地漏图上所示的位置安装最多八（8）个直径为4英寸的卫生下水道地漏，并在地漏图中浇注混凝土板地板（“业主的改进”）”）。租户应支付任何额外的下水道地漏的费用。如果租户在2014年9月1日或之前提供地漏图纸，业主承认并同意其在开始日期之前基本完成了业主的工作。如果租户未能在2014年9月1日或之前向业主提供地漏图纸，业主应获得 权利，但没有义务在业主全权酌情决定的地点安装八个直径为四英寸的卫生下水道地漏，并以其他方式完成业主的工作。
房东的改进应遵守政府当局的所有适用法律、条例、规则、规范和规定。所有施工均应以熟练的方式进行。如果业主的改善没有在开始日期或之前基本完成，租户有权减免租金，直到业主的工作基本完成。基本完成是指：
（一世） 完成房东的改进，以便（i）租户可以自行承担成本和费用，开始安装和建造租户的租赁改进、固定装置和设备，以及{ ii）对于房东的改进，只有不完整的项目是次要或非实质性的细节施工或机械调整；和
（二） 租户、其雇员、代理人和受邀者可以随时进入房屋。
尽管有上述规定，如果业主未能实质性完成业主的改善是由于罢工、停工、材料短缺、租户的行为或未能按照本协议的要求行事（包括但不限于及时向业主提供地漏图纸），或天灾，那么上述时间段应延迟，直到导致延迟的原因不复存在。
b. 租户的财产和租户的工作.在开始日期，业主应以“原样”状态向租户交付整个房屋的所有权，包括未包含在当前租约中的那部分房屋，并增加业主的工作，以便租户可以开始执行，由租户自行承担成本和费用（但须遵守下文定义的建筑津贴），租户的工作，包括但不限于安装：管道；电气；暖通空调；安装F & E和其他必要的改进，以准备供租户使用和占用的场所（统称为“租户的工作”）。承租人已向业主提供了一套完整的承租人工作施工图（“施工图”），业主特此批准施工图。经业主批准，承租人有权选择承包商和分包商执行承租人的工作，不得无理拒绝、附加条件或延迟批准。在里面 如果承租人的工作由承租人选择的总承包商执行，则该总承包商应满足业主在担保能力和满足所有保险要求方面的所有要求。房东可能会不时检查租户的工作。租户的工作应遵守政府当局的所有适用法律、条例、规则、规范和规定。所有的建设都应
使用施工图中指定或描绘的材料，以熟练的方式完成。
业主应向租户支付不超过$[*]的建筑津贴，用于设计和执行租户工作的费用（“建筑津贴”）。租户承认并同意，建筑津贴包括[*]房东需要向租户支付安装扩建租约中描述的电气和暖通空调工程的费用。建筑津贴应在租户收到其占用许可证且租户交付后十（10）天内支付给租户，或按照租户的指示。业主对建筑津贴的书面请求，并附有与申请相关的发票副本、租户付款的证据、承包商的宣誓书、对工作、劳务、服务和/或材料的所有留置权的完全和最终放弃，或其他合理的房东或房东的贷方认为必要的文件。
3. 基本租金：
除非下文第33条另有修改，否则租户应在建筑物的办公室或业主不时以书面形式指定的其他地方向业主或业主的代理人付款，从开始日期开始，并在本租约剩余期限内的每个月的第一天，租金（以下简称“基本租金”）如下：
| 学期 |
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基本租金PLR。月 |
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| 第1-6个月 |
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[*] |
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| 7-60个月 |
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[*] |
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| 第61-120个月 |
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4. 额外租金：
除了支付本协议第3条规定的基本租金外，租户还应支付下文规定的金额作为“额外租金”。基本租金和附加租金有时在此统称为“租金”。应支付根据本第4条作为额外租金应付的所有款项
从上述第3节规定的基本租金义务开始之日（即第1个月）开始。在不限制租户在期限届满后继续承担的其他义务的情况下，租户在本租约终止前支付本第4条规定的额外租金的义务应在期限届满后继续有效。对于任何部分日历年，租户有义务仅根据该日历年内的期限天数按比例支付额外租金。
A.定义：本第4节中使用的术语：
（i）“日历年”是指期限的任何部分所属的每个日历年，直至并包括期限届满的那一年；
除非“租户的可出租面积”部分另有修改，否则应指51,082平方英尺；
除非下文第33条另有修改，“租户的比例份额”是指95%的百分比，即除以54,000平方英尺的租户可出租面积计算得出的百分比；可出租面积由业主为建筑物的租户统一确定；
“税款”是指对土地和/或建筑物税征收或评估的所有房地产税和评估，无论是特殊的还是其他的，以及与之相关使用的任何个人财产的从价税。如果印第安纳州或其任何政治分区，或对土地和/或建筑物具有管辖权的任何其他政府机构，（a）征收税款、评估、收费或费用，或增加当时存在的税款、评估费用或费用，房东应通过替代此类房地产税和从价个人财产税，或除此类房地产税和从价个人财产税之外，支付哪些费用，（b）征收所得税或特许经营税或租金税，以替代对土地和/或建筑物和/或与土地或建筑物有关的个人财产征收的税款，所有此类税款、评估、费用或收费（以下定义为“替代税”） 应视为
构成本协议项下的税收。税款还应包括房东为寻求减少或限制增加任何税款而产生的所有合理费用和成本，无论是否获得任何减少或限制。除上述关于替代税的规定外，税项不包括任何继承税、遗产税、继承税、转让税、赠与税、特许经营税、净收入税或股本税；和
（v）“运营费用”是指适用日历年的所有合理和惯常的费用、成本和支出（税收除外），以权责发生制为基础，由业主或业主的受益人支付或产生，与所有权有关，管理，土地和建筑物的运营和维修，根据一贯适用的公认会计原则确定，但以下情况除外：
（a）任何其他租户房屋的改建费用；
（b）以该建筑物及/或该土地上的按揭或信托契据作抵押的贷款的本金或利息付款；
（c）资本改善的成本，但运营费用应包括：（1）期限内的成本，由业主在改善的整个经济寿命内合理摊销，连同五三银行银行不时规定的最优惠贷款利率，对基准年之后完成的任何资本改进的未摊销金额的利息，该金额减少了包含在运营费用中的任何组成部分成本；（2）为使土地和建筑物符合不时适用的所有政府规则和法规所必需的任何资本改进的成本，以及在运营费用减少到资本改进的范围内；
（d）房地产经纪人的租赁佣金；
（e）因与租户、其他居住者或潜在租户或居住者的谈判或纠纷而产生的律师费、成本和支出以及其他费用；和
（f）向业主或业主受益人的关联方支付的款项超过此类关联方提供的商品或服务的公平市场价值。
B.额外租金。在租户开始支付本协议项下基本租金的义务后，租户应向业主支付额外租金，除了本协议第3节要求的基本租金外，还有一笔金额（“额外租金”）等于租户在每个日历年产生的税款和运营费用中所占的比例份额。每个日历年的额外租金应按月分期支付，金额由业主不时合理估计，并通过书面通知租户。房东应根据公认的会计原则安排保存显示运营费用和税收的账簿和记录，并应根据租户的要求将此类账簿和记录提供给租户以供检查和复制。在每个日历年结束后，业主应尽快促使独立注册会计师事务所审查此类账簿和记录（并进行此类 其他可能需要的工作，以使该公司能够提供下文要求的证书）并向业主交付其证书，指明该建筑物该日历年的运营费用和税款金额。收到该证明书后，业主应根据该公司证书中规定的建筑物在该日历年的运营费用和税费计算该日历年的额外租金金额，并且业主应向租户提供该金额的声明租户应在收到该声明后的三十（30）天内向房东支付该声明所示的任何不足。该独立会计师事务所关于该建筑物该日历年的运营费用和税款金额的证明应构成对租户的最终决定。如果租户在任何日历年内支付的估计每月分期付款总额超过 租户在该日历年应付的实际额外租金，由房东选择，如果租户当时没有违约，则此类超出部分应记入下一次到期的付款或由房东退还。业主收到的退税金额应计入收到退税当年的税款。在确定任何年度的税额时，应包括的特别评估金额
应限于该年度内需要支付的此类特别评估的分期付款金额（加上任何应付利息），就好像房东已选择在法律允许的最长期限内支付此类特别评估一样。所有提及“针对”特定年份的税款均应视为指在该年度评估或征收的税款，而不考虑何时缴纳此类税款。本租约的终止不应终止业主向租户退款的义务，除非此类终止是由于租户的违约造成的。
5. 保证金：
业主和租户均承认并同意，租户已根据当前租约向业主存入总计[*]作为保证金（“先前保证金”）。在生效日期，租户应向房东存入额外的[*]作为额外的保证金（“额外的保证金”），以履行租户在本协议项下的所有契约和协议。业主和租户均承认并同意，业主应保留先前的保证金和额外的保证金，作为租户履行本协议项下所有契约和协议的担保。就本租约而言，先前的保证金和额外的保证金应称为“保证金”。房东可随时使用全部或部分保证金来支付租户应付给房东的任何款项。在租约终止并完全履行租户在本协议项下的所有义务后，大部分 未使用的保证金应退还给租户。保证金不计息。保证金不应被视为或解释为租赁期限内任何月份的租金预付款。
6. 房屋的使用和状况：
租户应使用和占用场地进行医学生物材料相关加工，以及与此类加工相关的行政、运营和开发活动。承租人占有房屋的任何部分应是确凿的证据，证明该部分房屋在承租人占有时处于良好状态和令人满意的状态，但存在任何潜在缺陷。业主不承诺改变、改造或改善房屋或建筑物，也不代表
除上文第1节规定的情况外，房东或其代理人已向租户提供或由租户依赖有关房屋或建筑物状况的信息。
7. 服务.
A.服务清单。除非另有说明，房东应在期限内的所有日子提供以下服务，星期日以及联邦和州法定节假日除外：
（i）房地的暖气和空调，一年365天，每天24小时。
为处所提供的所有天然气服务。
处所的所有电力服务。
Lafayette Water Company的供水和下水道服务来自建筑物的常规出口，用于饮用、盥洗和厕所。
（v）为业主提供的标准建筑照明设备和租户的附带用途提供足够的布线和设施。租户应承担更换照明设备的灯泡和镇流器的费用。就此类附带用途而言，业主将在处所内提供足够的电线和设施，前提是（a）附带用途设备和灯的连接电力负载不超过每平方英尺的平均一（1）瓦特处所的英尺；
（b）如此提供作附带用途的电力为额定电压120伏，而供应该等附带用途的电路的电流容量均不会超过15安培；及
（c）此类电力将仅用于办公室正常使用的设备和配件。如果租户对附带用途的电力要求超过前一句中规定的要求，房东保留要求租户安装管道的权利，通过与杜克能源的安排，由租户承担费用，为此类多余的附带使用要求提供电力所需的布线和其他设备。
建筑物公共区域内及周围的看门人服务与标准看门人服务相当
由印第安纳州蒂珀卡诺县的其他类似办公楼提供。
（v）按业主决定的时间间隔清洗处所内所有外窗的窗户，但每个日历年不少于两（2）次。
除雪和景观维护。
B.服务中断。租户同意，房东不对因未能提供或延迟提供任何服务，或服务质量或数量的任何减少而导致的租金减免或其他损害承担责任，全部或部分通过维修、更新或改进，任何罢工、停工或其他劳工问题，在合理努力后无法确保建筑物的电力、燃气、水或其他燃料，任何事故或任何伤亡，由于租户或其他方的行为或违约，或由于业主无法合理控制的任何其他原因；并且此类失败、延迟或减少不应被视为构成对租户使用的驱逐或干扰占有房屋或免除租户支付租金或履行其在本租约下的任何义务，除非上述服务连续三（3）次银行业务中断 工作日。房东应努力纠正此类失败或减少。
C.服务费、租户根据本协议不时需要支付的任何服务的费用应与向其收取的租金分期付款同时到期支付，或者，如果单独计费，应在此类账单后的三十（30）天内到期并支付。如果租户未能支付任何此类服务的费用，房东可以在通知租户的情况下，中止任何或所有此类服务，并且此类中止不应被视为构成对租户使用和占有房屋的驱逐或干扰，或免除租户支付租金或履行其在本租约下的任何其他义务。
8. 维修：
A.房东维修。在期限内，业主将保留建筑物的地基、外墙、屋顶、落水管和排水沟、所有结构元素、
以及建筑物公共区域的管道和电气系统，处于良好状态、状况和维修状态。房东应自行负责更换（而非预防性维护和修理）排除的HVAC装置（定义见下文第8.B节）。此外，业主将运营、维护和维修建筑物的公共区域。尽管有上述规定，除本租约另有规定外，租户将负责并支付因租户及其代理人和雇员的疏忽或故意不当行为而产生的所有费用和成本。
B.租户维修。除上文第8节A段和本租约其他地方的规定外，以及因房东的疏忽或故意不当行为造成的损害外，租户将自行承担费用和费用，在租期内的任何时候都保持房屋的良好维修和状况，租户应及时、充分地修复对房屋的所有损坏。在业主的监督和批准下，并在业主指定的任何合理期限内，更换和修理所有损坏或损坏的固定装置和附属物。租户承认并同意保持良好状态并自行承担费用和费用维修房屋内的水管、下水道、灯、灯泡、镇流器和启动器以及任何和所有机械设备，租户应及时并在它唯一的费用，用与破碎的玻璃相同尺寸和质量的玻璃更换房屋内可能破碎的所有玻璃。
租户在此承认并同意，建筑物的HVAC系统和设备的很大一部分是为租户的过程负载（即洁净室应用等）而设计的。业主和租户均承认并同意，唯一不是为租户的过程负载而设计的HVAC装置是本文件所附附件“E”中列出的装置（“除外HVAC装置”）。租户承认并同意，其应自行负责对整个建筑物（包括除外HVAC装置）的供暖、通风和空调系统和设备进行预防性维护和维修。租户进一步承认并同意，其应自行负责更换整个建筑物的供暖、通风和空调系统和设备，但排除的HVAC装置除外。
在期限届满或租户的占有终止时，无论是由于时间的流逝还是根据本协议规定的房东的选择，租户应进行所有必要的预防性维护、修理和更换暖气，整个建筑物的通风和空调系统和设备（更换除外HVAC装置除外），并且应处于良好的工作状态。
如果承租人未能履行上述任何责任，房东可以但不必进行此类修理和更换，承租人应向房东支付由此产生的费用，包括其成本的一定百分比（为建筑物统一确定），足以补偿业主因业主参与此类维修和更换而产生的所有管理费用、一般条件、费用和其他成本或开支，并在收取费用后立即支付。房东可以，但不应被要求，在所有合理时间（不对租户造成不必要的干扰）进入房屋进行此类修理、改动、业主希望或认为必要，或政府当局或法院命令或法令可能要求业主对房屋或建筑物或位于建筑物内的任何设备进行改进和增建。
9. 添加和更改：
A.房东的同意。未经业主事先书面同意，租户不得对房屋进行任何改动、改进或增建。房东拒绝给予上述同意应是决定性的，但不得无理拒绝、附加条件或延迟。如果业主同意上述改动、改进或添加，则可以施加业主认为适当的合理条件，包括但不限于要求租户向业主提供担保，以支付与此类工作相关的所有费用，此类工作可能产生的责任保险，以及此类工作所需的计划和规范以及许可。对房屋进行任何改动、改进或增建所需的工作应由业主的雇员或业主雇用的承包商承担费用，除非业主事先书面同意租户的雇用承包商。租户 应立即支付给业主或租户的承包商，视情况而定
到期时，是所有此类工作和因此而需要的所有装饰的费用。如果此类工作由业主执行，租户还应向TD业主支付相当于此类工作成本[*]的管理费。此类工作完成后，如果直接向承包商付款，租户应向业主交付付款证据、承包商的宣誓书以及对劳动力、服务或材料的所有留置权的完全和最终放弃。如果承租人进行此类工作，承租人应保护房东、土地和建筑物免受与此类工作相关的所有成本、损害、留置权和费用的伤害。租户或其承包商根据第8节和第9节完成的所有工作均应以一流的工艺方式进行，仅使用良好等级的材料，并应遵守所有保险要求和所有适用的法律和条例以及政府的规章制度。部门或机构。
B.房东对改动、改进和添加的所有权。在本租约终止时，无论是由于时间的流逝还是其他原因，业主对房屋进行的所有改动、改进和增建，无论是临时的还是永久性的，均应在不向租户提供补偿的情况下，在本租约终止时因时间流逝或其他原因而成为业主的财产，并应以良好的状态交给业主，正常磨损除外。
10. 反对留置权的公约：
A.无留置权。租户无权或权力导致或允许任何类型的留置权或产权负担，无论是由租户的行为、法律实施或其他方式产生的，附加到或置于业主对土地、建筑物或处所的所有权或权益上，租户产生的任何及所有留置权和产权负担仅应附加到租户的利益上。租户承诺并同意不遭受或允许任何机械师或材料人或其他人对土地的留置权，建筑物或房屋关于声称已为租户或房屋执行的工作或服务或声称已提供给租户或房屋的材料，如果附加任何此类留置权，租户承诺并同意使其在三十（30）天，以房东合理满意的方式释放和删除记录或担保。
B.房东取消留置权的权利。如果承租人未采取适当行动在三十（30）天内或在承租人被告知对房东的土地所有权或权益施加留置权或产权负担后的合理时间内解除留置权，建筑物或房屋，则业主可自行选择采取一切必要措施解除和解除此类留置权，而无需调查其有效性，租户应在收到通知后立即向业主偿还所有款项，房东因该留置权而产生的成本和开支（包括合理的律师费）。但是，如果租户希望对留置权提出异议，租户应立即通知业主，并将其存入由业主律师持有的信托账户，如果房东在任何时候被其贷方要求或如果与 处所的可销售所有权。
11. 保险：
A.放弃代位求偿权。房东和租客在此相互放弃各自因火灾、扩展保险和其他为双方利益而存在的财产保险单所投保的任何损失而相互追偿的权利。
B.房东保险。房东应在本租约的整个期限内为建筑物的全部重置价值购买和维护火灾和扩展保险。
C.租户的保险。租户应在本租约的整个期限内购买并维持全面的一般责任保险，为租户和房东提供保险，因为他们的利益可能来自获准在印第安纳州开展业务的保险公司，并且租户应维持以下金额的以下保险：
（i）在任何人受伤或死亡的情况下，每次受伤或死亡不少于[*]，每次涉及人身伤害或死亡的事件不少于[*]，并且，财产损失的情况，对于任何事件，不少于[*]；和
如果发生火灾、洒水装置泄漏、恶意恶作剧、故意破坏和其他扩展保险风险，则所有办公家具、贸易固定装置、办公设备、商品和租户财产的所有其他项目的全部可保重置价值。
租户应在开始日期之前向房东提供证明此类承保范围的证书，该证书应说明此类保险范围不得在未提前至少十（10）天书面通知房东或租户的情况下更改或取消。
D.避免采取提高利率的行动。租户应遵守所有适用的法律和条例、法院的所有命令和法令以及其他政府当局的所有要求，并且不得直接或间接地，使用可能因此被禁止或对人身或财产造成危险或可能危及任何保险范围，或可能增加保险费用或需要额外保险范围的场所。如果由于承租人未能遵守本第11D条的规定，任何保险范围受到威胁或保险费增加，房东应要求承租人立即支付增加的保险费。应租户的要求，房东将向租户提供书面证据，证明增加的保费。
12. 火灾或伤亡：
尽管有本协议第8条的规定，如果房屋或建筑物，包括其运营中使用的机械或设备）因火灾或其他事故而损坏，并且如果此类损坏不会使房屋或建筑物的全部或大部分不可居住，则业主应合理迅速地对其进行修理和恢复，但保险调整的合理延误和业主无法合理控制的事项造成的延误除外。如果任何此类损坏导致房屋或建筑物的全部或大部分不可居住，租户或房东均有权在此类损坏发生之日终止本租约（并按适当比例分配租金）在六十（60）天内的任何时间向另一方发出书面通知后，在房屋的这些可出租部分发生此类损坏之日后由租户占有
在此类损害发生之日之后，除非本租约按照两（2）项诉讼判决的规定终止，房东应合理迅速地修复和恢复房屋，并适当减免租金或按比例计算，以反映在任何时间段内无法出租的房屋部分。就本B节而言，“不可接受”一词是指租户不能以与租户在损坏发生前开展业务的方式合理可比的方式在房屋内开展业务活动。
尽管此处有任何相反规定，房东没有义务根据本第12条修理或恢复对其的改动、添加、改进和装饰的任何部分，除非此类改动、添加、改进和装饰是固定的和永久性的，由房东在学期开始时提供，费用由房东承担。如果租户需要任何其他或额外的维修或修复，并且如果房东同意，则应由租户承担费用，但须遵守本协议第8条的所有规定。
13. 放弃索赔——赔偿：
在法律不禁止的范围内，房东及其官员、代理人、雇员和雇员不对因建筑物或其任何部分或其任何附属物无法维修而对人员或财产造成的任何损害或因租户或其他人无法使用而造成的任何损害负责，或由于建筑物内或建筑物周围发生的任何事故或事件，或由于建筑物的任何租户或居住者或任何其他人的任何行为或疏忽，除非是由于业主的疏忽造成的。本规定特别（但不限于）适用于由气体、电力、雪、霜冻、蒸汽、污水、下水道气体或气味引起的损坏、火、水或管道、水龙头、洒水装置、管道装置和窗户，并且应不加区别地适用于对损害负有责任的人，无论损害是由于上述任何具体列举的原因还是由于某些原因造成的 完全不同类型的其他原因。租户进一步同意，房屋内的所有个人财产，或装卸码头、接收和存放区域或货梯
建筑物应仅由租户承担风险，并且在不受本协议任何其他规定限制的情况下，业主不对建筑物的任何损失或损坏或盗窃负责。租户和业主同意为彼此辩护、保护、赔偿并使彼此免受因租户或业主及其仆人、代理人、雇员、承包商、供应商、工人和受邀者的行为而对第三方承担的所有责任。尽管有上述规定，如果业主或业主对其负有法律责任的人疏忽或故意行事，业主应对上述事件以任何方式造成的损害或伤害负责。
14. 不弃权：
业主因违反此类规定而未能执行任何补救措施，不应暗示放弃或本租约的任何规定，即使此类违反行为随后继续或重复，任何明示的弃权均不得影响除该弃权中指明的条款以外的任何条款，且该条款仅适用于该弃权中指明的时间和方式。在本租约终止后，业主从租户处收到的款项不得以任何方式改变期限或租客在本租约下的占有权的长度，或在发出任何通知后应恢复，继续或延长期限或影响在收到此类款项之前向租户发出的任何通知，双方同意在通知送达或诉讼开始后，或在对占有房屋作出最终判决后，房东可以收取和收取任何到期租金，并且上述租金的支付不应放弃或影响上述通知、诉讼或判决。
15. 谴责：
如果土地或建筑物或其任何重要部分因任何公共或准公共用途或目的（“占用”）而被任何主管当局占用或谴责，或者如果任何街道、小巷、河岸的配置，或建筑物附近的桥梁被任何主管当局更改，并且此类占用或配置更改使得改造或重建建筑物成为必要或可取的，业主或租户应有权自行决定行使，尽快取消本租约，并且在所有情况下，在通知中指定的取消日期前不少于九十（90）天发出通知。业主不得就以下权利向租户支付任何款项或其他对价
取消且租户无权分享谴责裁决或因此类占用或配置更改而造成的损害的任何判决，前提是租户有权就搬迁费用等向谴责当局提出自己的索赔。
16. 转让和转租：
A.禁止转让或转租。除本第16条规定外，未经业主事先书面同意，租户不得无理拒绝、附条件或延迟同意：（i）转让、转让、或抵押本租约或本协议项下的任何权益；遭受或允许存在本租约的任何转让，或对租户利益的任何留置权，非自愿或通过法律实施；转租房屋或其任何部分；允许租户及其雇员以外的任何一方使用房屋。租户的任何此类行动均无效且无效。业主同意任何转让、转租或转让，或业主选择接受任何受让人、转租人或受让人作为本协议项下的租户并向该受让人、转租人或受让人收取租金，均不得免除原租户在本租约下的任何契约或义务。房东同意，任何转让， 转租或转让不构成业主放弃拒绝同意任何未来转让、转租或转让的权利。
B.房东的终止权。除下文第16段另有规定外，业主有权终止本租约，以终止租户在转租或转让的拟议期限内寻求转让或转租的那部分房屋，无论是通过请求业主同意或以其他方式。房东可以通过书面同意此类转让或转租来行使终止权。如果业主行使该终止权，业主有权在（i）该受让人或转租人提议的占有日期中的较晚日期收回对该部分房屋的占有，或房东向租户发出终止通知之日后九十（90）天。
C.房东收到的利润。业主未行使前款规定的终止权，且
业主同意对房屋的任何部分进行任何转让或转租，作为业主同意的条件，如果业主选择同意，租户应向业主支付租户从此类转让或转租中获得的利润的百分之五十（50%）。租户应向业主提供一份详细说明利润计算的宣誓声明（该计算应基于公认的会计原则），并且业主或其代表应有权访问租户的账簿、记录和文件与此相关并复制。由于此类转让而实现的超出租户在本协议项下支付的租金的任何租金应被视为此类利润的项目。如果此类转让的部分对价应以现金以外的形式支付，则应按照现金和其他非现金对价的上述百分比以业主满意的形式支付给业主。这样的 承租人应在承租人不时收到此类受让人或转租人的定期付款后，或在承租人应从此类转让或转租中实现其利润的其他时间，立即将承租人利润的百分比支付给房东。
17. 交出所有权：
在期限届满或租户的占有权终止时，无论是由于时间的流逝还是根据本协议规定的业主选择，租户应立即将处于良好状态、维修和状况、正常磨损和撕裂，火灾或其他伤亡除外。租户在业主或租户进行或支付的房屋改建、改进和增建（包括但不限于所有地毯或地板覆盖物）中的任何权益，在本租约终止时，应在不向租户提供补偿的情况下成为业主的财产时间流逝或其他方式，并且此类改动、改进和添加应在状况良好、正常磨损、火灾或其他事故除外的情况下交给业主。在期限或租户的占有权终止时，租户同意移除租户财产的以下物品：办公家具、贸易固定装置、办公设备和所有其他物品 租户在该处所的财产。根据租户的选择，租户应修复令业主满意的损坏，或租户应根据要求向业主支付修复房屋和建筑物的任何损坏的费用
由任何此类移除引起。如果承租人未能或拒绝将任何此类财产从房屋中移走，则应最终推定承租人已放弃该财产，其所有权应随即通过抵消、信贷、津贴或其他方式免费转移给房东，并且房东可自行选择，接受此类财产的所有权或由租户承担费用可以（i）以业主选择的任何方式移除相同或任何部分，修复因移除而对房屋造成的任何损坏，以及存储，销毁或以其他方式处置相同的物品，而不会对租户或任何其他人承担任何责任。
18. 坚持：
租户应向业主支付相当于本协议规定的租金百分之二百（200%）的租金，租户应保留对房屋或其任何部分的所有权，在期限或租户的占有权终止后，无论是由于时间的流逝还是其他原因，还应支付房东因此而遭受的所有直接或后果性损害。如果租户应保留超过六十（60）天，则在这种情况下，房东可以选择向租户发出书面通知，而不是以其他方式，此类保留应构成本租约的续约一（1）年，以该基本租金（比租赁终止日期应付的基本租金增加百分之五（5%））和适用的额外租金这样的一年，并且为了确定任何续订期的额外租金，原始基准年应保持为 基准年。本第18段的规定不应被视为限制或构成对此处或法律规定的房东的任何其他权利或补救措施的放弃。
如果租户未能将其财产从。第17段所要求的处所，以合理阻止业主将处所的全部或任何部分的所有权交付给随后的租户，
19. 禁止反言证书：
租户同意，不时，应业主、租户或租户的正式授权代表不少于十（10）天的提前要求
了解以下禁食，将向房东提交一份书面声明，证明（i）本租约未经修改且完全有效（或如果有修改，修改后的租约完全有效）；支付租金和其他费用的日期；根据本租约的任何规定，房东没有违约，或者，如果违约，其性质的合理细节；以及作为附件“C”所附的禁止反言证明书的形式所载并成为本文件一部分的进一步事项，其意图是任何该等陈述可供其任何潜在承按人依赖，承租人或其任何抵押的任何潜在受让人，应签署并向房东交付作为附件“C”所附的禁止反言证书以及为此目的可能需要的任何合理文书，如果承租人未能在二十（20）天内这样做 在要求书面后，根据房东的选择，租户可能会被视为违约。
20. 从属：
本租约受制于并从属于土地的所有当前和未来的土地或基础租约，以及任何抵押或信托契约的留置权，现在和以后对土地和建筑物有效，或其中之一，以及所有更新、延期，修改，合并和替换，以及以此类抵押或信托契约为担保的所有预付款，除非此类抵押或信托契约的持有人或此类抵押或信托契约下的出租人或此类地面租赁或基础租赁下的出租人]。宽松要求以书面形式要求本租约优于此。租户应，。应业主的要求，签署可能合理必要的进一步合理文书或保证，以证明或确认本租约从属于或优于任何此类抵押、信托契约、土地租约或基础租约，前提是此类文书或保证不干扰租户的安静权利 下文第25条规定的享受。租户特此不可撤销地授权业主以租户的名义签署和交付，任何此类文书或文书，如果租户未能这样做，前提是房东的此类签署和交付绝不免除租户执行此类从属或优先文书的义务。房东同意尽最大努力获取并交付给
承租人在承租人签署上述任何从属文件后，与所有从属或上级利益持有人签订的有利于承租人利益的无干扰协议。
21. 房东保留的某些权利：
业主应享有以下权利，除以下规定外，业主可在不通知租户的情况下行使每项权利，任何此类权利的合理行使不应被视为构成对租户使用或占有房屋的驱逐或干扰，并且不应引起任何抵消或减免租金的索赔和任何其他索赔。
A.在合理提前通知租户更改建筑物名称或街道地址后。
B.在建筑物的外部和内部安装、粘贴和维护任何和所有标志。
C。在建筑物或其任何部分内和周围进行装饰或进行维修、改动、添加或改进，无论是结构性的还是其他方面的，并为此目的进入房屋，以及在任何上述工作的持续期间工作，暂时关闭门，入口通道，建筑物内和周围的公共空间和走廊，并中断或暂时中止服务或设施的使用，所有这些都不会影响租户在本协议项下的任何义务，只要租户可以合理地访问和使用房屋。
D.在提前通知租户后，始终保留并在适当情况下使用，包括紧急情况或必要时在正常工作时间内使用房屋内和房屋内所有门的钥匙。租户同意仅根据需要从房东处购买额外的重复钥匙，不得更换锁，未经房东事先书面同意，不得在门上贴锁，不得无理扣留或拖延。尽管有房东进入房屋的规定，租户免除并免除房东对因盗窃、抢劫和盗窃引起的索赔的所有责任，前提是此类索赔或责任不是由房东、其官员、代理人、仆人、雇员和/或承包商。向上。期限届满或租户的占有权届满，租户应将所有钥匙归还给业主
并应向业主披露留在处所内的任何保险箱、橱柜或保险库的组合。
E.在安装之前指定和批准所有类型的窗帘、窗帘、百叶窗或窗帘。
F.批准保险箱的重量、尺寸和位置，房屋和建筑物内和周围的保险库和其他重型设备和物品（以不超过结构工程师为建筑物指定的每平方英尺法定活荷载），并需要所有此类物品和家具以及仅在业主以书面形式合理指示的时间和方式搬入或搬出建筑物和处所的类似物品。未经业主事先书面同意，租户不得安装或操作与租户正常使用房屋没有直接关系的机械或任何机械设备。租户财产进出建筑物和建筑物内的移动完全由租户承担风险和责任。
G.在正常工作时间后以及周六、周日和法定节假日关闭大楼；但是，根据业主不时合理规定的规定，租户有权进入房屋，其中可能包括但不限于，要求进入或离开建筑物的人通过注册或其他方式向看守表明自己的身份，并确定他们进入或离开建筑物的权利。此类规定可能包括但不限于要求租户的员工、代理人、客户、顾客、受邀者、访客或客人提供身份证明。租户应可以每周7天、每年52周、每天24小时进入房屋。
H.建立合理的控制措施，以规范要搬入或搬出建筑物和场所的所有财产和包裹（个人和其他）。
一世。规范供应品的交付和服务，以确保场所的清洁和安全，并避免装卸码头、接收区和货梯的拥堵。
J.在期限的最后九（9）个月内提前通知租户，在正常工作时间内向潜在租户展示房屋，如果
废弃，随时展示房屋并准备重新入住。
K.在合理的位置在场所内和通过场所架设、使用和维护管道、管道、布线和导管及其附属物。
L.除紧急情况外，在合理提前通知的情况下，在租户的正常工作时间内进入房屋检查房屋。在此类检查期间，业主不得无理干扰租户对房屋的使用。
22. 规章制度：
租户同意遵守作为附件 4D所附建筑物的规则和规定，并成为其中的一部分。业主和租户均有权不时推荐额外的合理规则和条例，或对当时现有的规则和条例进行更改，他们认为这些规则和条例对于房屋和建筑物的使用、进入、运营和管理可能是可取的，任何一方均不得无理不同意此类建议。每项此类规则和条例及其任何修订（经双方同意）均应成为本租约的一部分。租户应遵守所有此类规则和条例，但前提是此类规则和条例不得与此处授予租户的任何权利或特权相抵触或废除。房东同意以非全权决定的方式执行此类规则和条例。
23. 租户违约，房东的补救措施：
A.如果在支付租金或其任何分期付款或租户根据本租约要求支付的任何其他款项方面出现违约，并且该违约将在到期日后持续五（5）天，或者，如果在遵守或履行本租约中要求租户遵守和履行的任何其他契约或条件时出现违约，并且在向租户发出书面通知后，此类违约将持续三十（30）天，但如果该违约不能在三十（30）天内合理地得到纠正，则宽限期应延长，只要租户真诚地努力进行纠正，但在任何情况下，该纠正期限均不得超过九十（90）天，或者如果违约涉及危险情况且未得到纠正或租户立即开始采取行动纠正
书面通知租户，或者如果租户在本租约中的利益应被征收或正在执行或其他法律程序，或者如果租户应提交任何自愿破产或公司重组或任何类似救济的申请，或者，如果根据任何联邦或州破产或破产法向租户提出任何非自愿破产申请，并且在提交申请后三十（30）天内未被驳回，或者，如果任何法院应为租户或租户的任何财产指定接管人，并且该接管人在其任命之日起三十（30）天内未被解雇，或者如果租户应为利益进行转让债权人，或者，如果承租人书面承认承租人无力偿还到期的承租人债务，或者如果承租人在期限内放弃并停止支付房屋租金，则房东可以将上述任何或多个事件的发生视为 违反本租约，除法律或衡平法规定的所有其他权利和补救措施外，可自行选择通过法律程序在不破坏和平的情况下，在通知租户的情况下，享有以下任何一种或多种补救措施或本文其他地方：
（i）房东可以通过向租户发出书面通知来取消和终止本租约，如果发出此类通知，租户使用和占用房屋的所有权利将在此类通知中规定的日期终止，租户将立即将房屋的所有权交还给业主，并从中移除租户的所有物品，并且房东可以立即重新进入房屋并收回房屋。在本租约正常到期之前终止本租约不会影响房东在其终止前收取租金的权利。如果租户在本协议项下的上述终止通知后因未能将占有、使用和占用交付给房东，或未能消除租户的所有影响或其他原因而保留三十（30）天或更长时间，那么租户将被视为每月的租户，并且租户作为该租户使用房屋的价值将在 根据上文第18条。
房东可以终止租户的占有权，并可以通过强制进入和拘留诉讼的方式收回房屋，只要这样做可以在不破坏和平的情况下完成。，通过采取
和平占有或以其他方式，在不终止本租约的情况下，在这种情况下，房东将尽合理的最大努力为租户的账户、租金和房东满意的条款重新出租。如果业主未能重新出租房屋，租户应向业主支付相当于本租约中为剩余期限保留的租金金额的赔偿金。如果房屋被转租，并且在支付所有装修、修理、改造、改建和增建的所有合理成本和费用后，无法从转租中获得足够的金额，以及此类转租和收取由此产生的租金以支付本租约中规定的租金的费用，租户应根据要求满足并支付相同的费用。不时。此处规定的任何内容均不免除房东合理采取行动减轻损害的义务。
B.租户同意，业主可不时提起诉讼，以追回根据本第23条的条款到期的任何款项。
C.尽管本租约中包含任何其他规定，如果（i）租户或其继承人或受让人资不抵债或破产，或者如果租户或其在本租约下的权益应在执行或其他情况下被征收或出售法律程序，或者；被租户的监管机构（“当局”）扣押或接管，在任何一种情况下，业主只能在该当局指定的任何接管人或清算人同意的情况下终止本租约；进一步规定，如果本租约被接管人或清算人终止，房东对因终止而造成的租金、损害或伤害赔偿的最高索赔，根据法律，拒绝或放弃未到期租约的金额在任何情况下均不得超过截至此类终止之日的所有应计和未付租金。
24. 执法费用：
A.租户应根据要求支付房东的所有合理成本、收费和开支，包括律师的合理费用和自付费用（内部律师除外，如果有），业主聘请的代理人和其他人在执行租户在本协议项下的义务时发生的或业主在任何谈判或交易中发生的（不包括
本租约的谈判和准备），其中租户导致房东在没有房东过错的情况下参与或关注。
B.如果业主或租户提起任何诉讼以强制执行本租约的任何条款、契约或条件，则此类诉讼中的胜诉方应有权获得由法院确定的合理律师费此类行动或程序。
25. 圣约OP安静享受：
房东承诺，租户在支付租金、服务费和此处保留的其他付款以及保留、遵守和履行此处包含的租户方面的所有其他条款、契约、条件、规定和协议时，观察和执行，应在期限内，和平而安静地拥有、持有和享受受本协议条款、契约、条件、规定和协议约束的场所。
26. 故意删除
27. 环境规定：
A.“有害物质”包括（i）根据任何环境法需要补救的物质；根据任何环境法被定义为或将被定义为“危险废物”、“危险物质”、污染物或污染物；具有毒性、爆炸性、腐蚀性、易燃性、传染性，放射性致癌或致突变；含有石油碳氢化合物、多氯联苯、石棉、含石棉材料或尿素甲醛。
B.“环境法”是指美国、州及其政治分区的所有政府机构、部门、委员会、委员会、局或机构的所有适用的现行和未来法规、条例、规则、条例、规范、许可或命令以及所有适用的司法、与保护公共健康或安全或环境有关的行政和监管法令和判决。
C.“环境损害”是指因违反环境法而导致的所有索赔、判决、损失、处罚、罚款、责任、产权负担、留置权、调查、辩护或善意解决的成本和合理费用，包括：没有限制；（i）人身伤害和财产或自然资源伤害的损害赔偿；律师、顾问、承包商、专家和实验室的合理费用和支出；任何清理、补救、移除、响应、减排、遏制、关闭的费用，任何环境法要求的恢复或监测工作以及为恢复租赁场所或项目的充分经济利用而合理必要的其他费用。
D.租户同意就因租户违反本第27条E段而导致业主遭受的任何环境损害进行赔偿、辩护、补偿并使业主免受损害业主同意赔偿、辩护、对因房东违反本第27条E款而导致租户遭受的任何环境损害进行补偿并使租户免受损害。双方在本款中的义务在本租约终止和双方在本租约下对彼此欠下的所有其他义务解除后继续有效。
E.房东和租客应：（i）遵守所有环境法；不得导致或允许在租赁场所或建筑物中处理、储存、处置、产生或使用任何危险材料，但前提是房东和租户可以各自存储，使用或处置通常在办公室中发现并用于财产运营和维护的产品，前提是每个产品都符合所有环境法并且不污染租赁场所、建筑物或环境；收到后立即，向另一方提供有关任何过去或现在、实际或潜在违反环境法的任何通信的副本。
28. 各种各样的：
a. 权利累积.业主和租户在本租约下的所有权利和补救措施应是累积性的，不得排除法律允许的任何其他权利和补救措施。
b. 滞纳金.租户特此承认，租户延迟向业主支付租金将导致业主产生本租约未考虑的费用，其确切金额难以确定。此类费用包括但不限于处理和会计费用、律师费和滞纳金，这些费用将根据涵盖房屋的抵押条款向房东征收。因此，如果房东或房东的指定人员在第五（5第）所述租金按照本协议规定到期的每个月的哪一天，然后，在这种情况下，租户应向房东支付相当于每个月或部分逾期金额百分之十（10R）的滞纳金，所述付款已过期。尽管租户根据上文第23条可能有任何补救期，但仍应支付滞纳金金额。双方特此同意，此类滞纳金代表对房东因租户滞纳金而招致的外套的公平合理估计。在任何情况下，房东接受此类滞纳金均不构成租户对此类逾期金额的违约的放弃，也不妨碍房东行使本协议项下授予的任何其他权利和补救措施。
c. 条款.为使本条款的规定适用于公司或合伙企业或个人，无论男性或女性，所需的必要语法更改，视情况而定，在所有情况下均应假定为在每种情况下都得到充分表达。此外，业主和租户承认并同意，当此处使用“期限”一词时，它还指租户应行使的任何额外的更新条款。
d. 绑定效果.本租约的每一项规定均应扩展至并应视情况需要对业主和租户以及他们各自的继承人或受让人的利益具有约束力或适用，但本条款不得允许租户违反本协议第16条的规定进行任何转让。
e. 租约包含所有条款.业主和租户的所有陈述和义务均包含在本协议和随附的附件中，除非以书面形式，否则对本租约或其任何条件或规定的任何修改、放弃或修正均不对业主或租户具有约束力
由业主和租户签署，或由业主或租户的正式授权代理人签署，并由业主或租户签署的书面授权授权。
f. 交付检查.提交租约表格以供审查不应以任何方式对业主或租户具有约束力，并且在业主和租户双方签署本文件并向各自交付之前，业主或租户的租约或义务均不得产生。
g. 无航空权.本租约不授予租户对任何财产（无论是属于房东还是任何其他人）的任何视野、光线或空气的权利。
h. 租约修改.如果任何贷款人要求，作为其贷款资金的条件，其偿还将由土地和建筑物的抵押或信托契约担保，或任何一项，某些修改将不要求租户支付任何额外金额或以其他方式，租户在本协议项下的权利或义务发生重大变化，租户应根据业主的要求签署适当的文书以实现此类修改。
i. 业主权益转让.租户承认业主有权转让其在土地和建筑物以及本租约中的权益，并且租户同意，如果业主在本租约中的权益发生任何此类转让，业主应自动免除本租约下的所有责任，除了基于房东的疏忽或故意作为或不作为的责任，并且租户同意仅依靠此类受让人来履行业主在本协议项下的义务租户进一步承认房东可以将其在本租约中的权益转让给抵押贷款人作为额外的担保，并同意此类转让不会免除房东在本协议项下的义务，并且租户应继续寻求房东履行其在本协议项下的义务。
j. 房东的头衔.房东的所有权是并且始终是租户所有权的首要地位。此处包含的任何内容均不得授权租户采取任何可能、应该或可能妨碍业主所有权的行为。
k. 禁止录音.除非适用法律要求，否则本租约或任何
与此相关的备忘录、宣誓书或其他书面材料应由租户或业主或任何通过或代表租户或业主行事的人记录，违反本规定的记录应使本租约在业主的选举。
l. 字幕.章节、段落和分段的标题仅为方便起见，不应被视为限制、解释、影响或改变这些章节、段落或分段的含义。
m. 契约和条件.租户和房东在本协议项下的所有契约均应被视为并解释为“条件”和“契约”，就好像在每个单独的情况下都使用了明确表达或导入契约和条件的词语一样。
n. 只有房东/租户关系.本租约中的任何内容均不得被本协议双方或任何第三方视为或解释为在业主和租户之间建立委托人和代理人、合伙企业、合资企业或任何关联的关系，明确理解并同意，租金的计算方法或本协议各方的任何行为均不应被视为在业主与租户之间建立除业主与租户关系之外的任何关系。
o. “房东”的定义.此处包含的符合业主利益的租户的所有赔偿、契约和协议也应解释为符合业主的受益人和其中的所有合伙人及其代理人和雇员的利益。
p. 房东要合理行事.本租约中的任何条款是为了获得业主的批准或同意，或者任何事项须令业主满意，或任何事项须由业主估计或决定，或租户须支付任何律师费或其他费用，或类似情况，此类批准、同意、满意、估计、确定、律师费、成本等应由业主根据现行商业习惯标准根据合理的判断应用作出、给予或确定。
q. 经纪人.租户和房东各自向对方声明并保证，他们没有与任何经纪人就本租约进行交易。
r. 同行.本租约和任何修订、弃权、同意或补充，可以在任意数量的副本中执行，并且由不同的各方在单独的副本中执行，每一份在如此执行和交付时均应被视为原件，但所有副本仅构成一份租约。
s. 联合起草的租约.本租约是本协议各方共同努力和谈判的结果，每一方由其自己选择的法律顾问代表或有机会代表，任何一方都不是本协议条款的作者或起草人。各方对本租约的每一项和所有内容的形式和组成承担连带责任，各方同意本租约应被解释为各方平等参与本租约的组成以及每一个条款和规定。双方同意，在本租约引起任何分歧或争议的情况下，不适用司法解释规则，即协议中包含的任何歧义或不确定性将被解释为对起草协议的一方不利。
t. 法律选择.本租约的有效性、执行、解释、效力和所有其他方面均受印第安纳州内部法律的管辖和控制，不考虑其法律原则的冲突。
29. 通知：
任何通知，任何一方可能希望或可能被要求向任何其他方提供的要求或其他通信应采用书面形式，并应被视为已提供：（i）如果以及当亲自交付时；收到后如果由国家认可的隔夜快递公司发送给一方，地址如下所示；或在以美国挂号或挂号信、预付邮资、寄往以下地址的一方后的第二（2）个工作日，或接收此类通知的一方根据本协议通过通知指定给所有其他方的其他地址：
| a. |
如果给房东： |
3589萨加莫尔有限责任公司 |
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|
|
转交INOK投资有限责任公司 |
|
|
|
收件人：[*] |
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3601 Sagamore Parkway North，C套房 |
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|
印第安纳州拉斐特47904 |
|
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|
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| b. |
如果给租户： |
ACell, Inc. |
|
|
|
收件人[*] |
|
|
|
6640伊莱惠特尼驱动器 |
|
|
|
哥伦比亚，马里兰州21046 |
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|
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副本至： |
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|
[*] |
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|
|
ACell, Inc. |
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|
|
6640伊莱惠特尼驱动器 |
|
|
|
哥伦比亚，马里兰州21046 |
或在任何有权收到本协议项下通知的一方以书面形式指定给另一方的其他地址或其他方。
30. 房东责任限制：
租户明确理解并同意，业主的任何契约、承诺或协议均不是或打算作为业主的个人契约、承诺或协议，业主对损坏、违约或不履行的任何责任只能从业主在建筑物中的利益中收取，业主或其成员或其任何继承人不承担任何个人责任，也不得在任何时候对业主或其任何继承人提出索赔，法定代表人、继承人或受让人，租户明确放弃和免除所有此类责任（如有）。
31. 公司执行OP租赁：
执行本租约后，租户应向业主提供以下资料：
（i）国务卿出具的当前良好信誉证明，证明租户作为公司的良好信誉；和
印第安纳州国务卿的现行授权证书，证明租户有权在印第安纳州开展业务；和
租户董事会的决议，经租户秘书证明真实准确，批准本租约的条款，并授权执行本租约的官员以租户的名义并代表租户。
32. 续订选项.如果租户应遵守本租约的每一项条款规定和条件，则租户有权选择将本租约的期限延长两个额外的连续期限，每个期限为五（5）年。为了行使上述任一选择权，租户必须在不迟于当时到期期限的最后一天前六（6）个月向房东发出行使通知。续约期限应符合适用于上一期限的本租约的所有条款和条件，但代替上一期限内应付的基本租金，续订期内应付的基本租金如下（除非下文第33条另有修改）：
| 续订期限 |
|
每月基本租金 |
|
|
| 121-180个月（Ext Term 1） |
|
$ |
[*] |
|
| 181-240个月（Ext Term 2） |
|
$ |
[*] |
|
33. 租户获得额外空间的权利.如果租户应遵守本租约的每一项条款、规定和条件，则租户有权选择整个期限，包括上文第32条规定的任何延期，收购业主在生效日期所占用的大楼内约2,918 RSF的额外办公空间（“额外空间”）（“占用权”）。在租户希望占用额外空间的日期前不少于270天，租户应向业主发出书面通知，告知其选择行使其占用权。租户可以开始占用额外空间的最早日期是2017年11月1日，这要求租户在2017年11月1日前270天向房东提供其选择占用额外空间的书面通知。
在至少提前270天向租户发出书面通知后，租户特此承认并同意，业主可以要求租户行使其占用权，从而在2017年11月1日或之后的任何时间开始占用额外空间。
除非业主和租户另有约定，租户对额外空间的获取和占用应受本租约条款的约束并受其管辖，但基本租金和额外租金除外，对于整个房屋，包括额外空间，应为如下：
| 学期 |
|
每月基本租金 |
|
|
| 租户在第60个月之前入住额外空间的日期 |
|
$ |
[*] |
|
| 第61-120个月 |
|
$ |
[*] |
|
| 121-180个月（Ext Term 1） |
|
$ |
[*] |
|
| 181-240个月（Ext Term 2） |
|
$ |
[*] |
|
“租户的可出租面积”是指54,000平方英尺，“租户的比例份额”是指100%，即通过将54,000平方英尺除以房屋中租户的可出租面积计算得出的百分比。
在租户占用额外空间之前，房东有权拆除所有家具和定制办公桌。
34. 停车.业主应在期限内保留至少一百二十（120）个未预留的、浮出水面的停车位，供建筑物的租户使用。在整个期限或其任何延长期间，租户的停车应免费。
在Witness Whereof业主和租户已于上述日期和年份签署本租约。
| 房东 |
|
租户 |
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| 3589 Sagamore，LLC，印第安纳州 |
|
ACell, Inc.，特拉华州 |
||
| 有限责任公司 |
|
公司 |
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|
|
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| 作者：INOK INVESTMENTS，LLC，一家印第安纳州有限责任公司，作为唯一成员 |
|
签名： |
/s/迈尔斯·H·格雷迪 |
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|
印刷： |
迈尔斯·H·格雷迪 |
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职位： |
高级副总裁/总法律顾问 |
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| 签名： |
/s/杰瑞A.布兰德 |
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Jerry A. Brand，经理 |
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附件 C
承租人同意本附件 C的形式，并将在业主合理要求时签署本文件，前提是此处包含的陈述在业主要求承租人签署本文件之日是真实的。
禁止反言声明回复：租赁日期：
房东：
前提：
下列签字人，作为上述租约下的租户，特此承认，为了其利益，已经或即将向上述业主提供贷款，担保的一部分，将通过涵盖上述房屋的抵押和房东在所述租约中的权益的转让，与所述租约有关的以下陈述的真实性和准确性。
1.租户已接受并完全拥有该处所。
2.租赁期限自开始之日起，租赁完全有效。
3.业主已令人满意地遵守租约中规定的租约期限开始前的所有要求和先决条件。
4.业主要求对房屋进行的所有改进、添加和改动均已由业主完全完成，并且租户可以接受，但以下情况除外。
5.租户正在支付租约中规定的全额租金，并且租户没有对此进行抵消、抗辩或索赔。
5.租约下的固定年租金为$，并且在租约规定的到期日之前没有向房东支付任何款项，除非。真实完整的副本
租约（连同上述所有修订，如果有的话）附在本协议后，特此成为本协议的一部分。
7.租户承认，如果通过止赎或通过转让所有权代替止赎获得房屋所在的建筑物，则对其保证金（如果有）或向房东托管的税款不承担任何责任。
8.租户承认房东没有违反租约的任何条款，除非。
附件“D”
规章制度
租户同意遵守租约中保留给业主的权利，并同意为自己、其雇员、代理人、客户、客户、受邀者和客人遵守以下规则和规定，并对其进行合理修改和补充，作为业主可以为建筑物做；
（a）安装在租户处所内且公众可从建筑物内看到的任何标志、图片、通知或广告，均应由租户承担费用，并以业主书面批准的方式、特征和风格安装。除非任何联邦或州银行法法规要求，否则不得在任何外窗或任何位置放置任何标志、文字、图片、通知或广告，以便从建筑物外部或中庭区域可见大楼的。
(b)故意留空
（c）租户、其客户、受邀者、被许可人和客人不得阻碍建筑物内和建筑物周围的人行道、入口、通道、法庭、走廊、前厅、大厅、电梯和楼梯。租户不得将物体放置在玻璃隔断或门窗上或任何开放的公共空间附近，这些物体从建筑物走廊或中庭或建筑物外部看起来不雅观，并将在收到业主通知后立即将其移除。
（d）租户不得发出噪音、造成干扰、产生振动气味或有毒烟雾，或使用或操作任何会发出声音或电子波的电气或电子设备或其他设备，对建筑物的其他租户和居住者构成危险，或会干扰建筑物内或其他地方的任何设备或设备或广播或电视广播或接收的操作，并且不得放置或安装任何投影、天线、场所内外的天线或类似设备。
（e）承租人不得逐个房间地向建筑物内的其他承租人招揽业务，亦不得附件、出售、出租或交换处所内或处所内的任何物品或服务，除非
通常包含在租户对其租约中规定的房屋的使用范围内。
（f）租户不得浪费电或水，并同意与业主充分合作，以确保建筑物的暖气和空调最有效地运行，并应避免试图调整任何控制措施。租户应保持公共走廊门关闭。
（g）业主将在租约开始时提供房屋门的门钥匙。租户不得在门上安装额外的锁，并且只能从房东那里购买重复的钥匙。租约终止后，租户应将所有钥匙归还给房东，并向房东提供打开留在房屋内的任何保险箱、橱柜或保险库的方法。
（h）租户承担保护其空间免遭盗窃、抢劫和盗窃的全部责任，包括保持门锁和其他进入房屋的方式关闭和保护。
（i）小贩、律师和乞丐应向房东报告或应房东的其他要求报告。
（j）未经业主书面许可，租户不得安装和操作与租户正常使用房屋没有直接关系的机械或任何性质的机械设备。
（k）不得使用未受雇于业主的任何人或承包商在处所内进行窗户清洗、清洁、装饰、修理或其他工作。
（1）租户不得允许或容忍任何人：
（1）在房屋内做饭，但租户可以安装冰箱、微波炉和咖啡机；
（2）在场所内或场所周围放置任何类型的自动售货机或分配机，除非仅供其雇员使用。如果租户放置任何自动售货机或分配机供其员工使用，租户应全权负责获得此类机器所需的所有必要的当地县、州或联邦许可或执照，并应向房东提供满足此类要求的证据要求；
（3）在任何时间以任何形式出售、购买或赠送食物，或准许以任何形式出售、购买或馈赠食物。然而，与
经业主事先书面同意，此类活动可允许在休息室或为此目的指定的其他设施中进行。
（m）租户不得；
（1）将场所用于住宿或任何不道德或非法目的；
（2）使用该处所从事制造或销售，或允许在该处所内使用任何精神、发酵、醉人或酒精饮料，前提是租户可以在某些社交场合提供酒精饮料和食物，例如开放日、客户方或类似功能。但是，此外，租户不得在零售酒精饮料中销售，并且租户应在任何此类事件发生之前，提前向房东提供责任保险的书面证据，为租户和房东提供保险，因为他们的利益与在房屋内提供此类酒精饮料有关；
（3）利用场所从事制造销售或允许在场所使用任何非法药物。
（n）除了租户在其正常制造操作过程中使用的酒精外，在任何情况下，任何人不得将汽油、煤油、石脑油和苯等易燃物、爆炸物或枪支或任何其他本质上危险的物品带入建筑物自然。如果由于承租人未能遵守本款的规定，业主为建筑物的任何部分支付的任何保险费应随时增加到不包括上述项目的正常保险费之上，房东有权选择终止租约或要求租户立即支付全部增加的保险费。
（o）租户应遵守所有适用的联邦、州和市法律、法令和法规，并使用任何可能被禁止或对人身或财产构成危险或会增加保险费用或要求的场所额外的保险范围。
（p）如果租户希望安装或更改信号、通信、警报或其他公用事业或服务连接，则应由租户承担费用，并在业主的批准和指导下进行。
附件“E”
排除的暖通空调装置
| 单元号 |
|
|
|
米/尼 |
| 1 |
|
伦诺克斯 |
|
LGC180H2BS2G |
| 2 |
|
伦诺克斯 |
|
LGC180H2BS2G |
| 3 |
|
伦诺克斯 |
|
LGC180H2BS2G |
| 4 |
|
伦诺克斯 |
|
LGC180H2BS2G |
| 5 |
|
伦诺克斯 |
|
LGC180H2BM2G |
| 6 |
|
伦诺克斯 |
|
LGC180H2BM2G |
| 7 |
|
伦诺克斯。 |
|
LGC180H2BM2G |
| 8 |
|
伦诺克斯 |
|
LGC180H2BM2G |
| 9 |
|
伦诺克斯 |
|
LGC180H2BS2G |
如果需要更换，上述设备将更换为尺寸和质量相当的设备。