2025年5月在德克萨斯州普莱诺500 Coit Road普莱诺举行的投资者介绍序曲

22本演示文稿包含1995年《私人证券诉讼改革法案》和其他受风险和不确定性影响的证券法含义内的前瞻性陈述。这些陈述可能包括“相信”、“预期”、“预期”、“打算”、“计划”、“估计”、“将”、“可能”等词语，以及这些或类似表述的否定或衍生。除其他外，这些前瞻性陈述包括：DHC的2025年指导意见，包括潜在处置、资本支出、目标净营业收入（“NOI”）增加和入住率增长；DHC的老年住房运营组合（“SHOP”）运营商战略举措，包括NOI和利润率增长、标准运营程序的实施以及收入管理和费用控制；资本回收计划，包括预期的处置时间和处置所得收益的使用金额；DHC加强资产负债表的战略，包括其计划解决即将到期的债务并用预期抵押贷款收益和潜在的额外债务赎回票据，以及DHC可能行使选择权以延长其零息优先有担保票据的到期日；其SHOP、医疗办公和生命科学投资组合以及三重净租赁老年生活和健康中心部门的表现；对医疗办公和生命科学物业以及老年生活社区的需求；以及预期有利的老年生活行业趋势以及强劲的医疗办公市场和生命科学板块基本面。前瞻性陈述反映了DHC当前的预期，是基于判断和假设的，具有内在的不确定性，并受到风险、不确定性和其他因素的影响，这可能导致DHC的实际结果、业绩或成就与这些前瞻性陈述中明示或暗示的预期未来结果、业绩或成就存在重大差异。可能导致DHC的实际结果、业绩或成就与前瞻性陈述中明示或暗示的存在重大差异的一些风险、不确定性和其他因素包括但不限于：由于对医疗保健相关空间和老年生活社区的需求可能减少而产生的不利市场和商业房地产行业条件的影响、围绕利率的不确定性、工资和商品价格通胀、供应链中断、公共债务和股票市场波动、关税或贸易政策的影响或变化、流行病、地缘政治不稳定和紧张局势、经济不确定性，劳动力市场状况或房地产利用率的变化，其中包括对DHC及其管理者以及其他运营商和租户的影响；DHC高级生活运营商成功且盈利地为DHC运营其管理的社区的能力；不断变化的市场做法对DHC及其管理者以及其他运营商和租户的持续影响，例如老年生活行业的延迟复苏，减少了对租赁医疗办公室的需求，DHC的生命科学和其他空间以及老年生活社区的住所以及增加的运营成本；DHC的管理者和其他运营商及租户的资金实力；美国人口老龄化和老年人寿命的延长是否会增加对老年生活社区及其他医疗保健相关物业和医疗保健服务的需求；DHC的租户是否会续签或延长租约，或者DHC是否会按照与其先前租约一样对DHC有利的条款获得替换租户；可能性DHC的租户和居民将支付租金，或受到持续不利的市场和商业房地产行业状况的负面影响；DHC的管理者提高或维持向DHC老年生活社区居民收取的费率以及管理这些社区的运营成本的能力；DHC按照DHC所希望的条款增加或维持其物业的入住率的能力；DHC在租约到期或续签时提高租金的能力；DHC产生的成本以及授予租赁其物业的特许权；开发、再开发和重新定位活动的成本和时间安排方面的风险和不确定性，包括通货膨胀、成本超支、供应链挑战、劳动力短缺， 建设延误或无法获得必要的许可或商业房地产市场出现波动；DHC有效管理其资本支出和其他运营成本以及维护和增强其物业及其对租户和居民的吸引力的能力；DHC有效筹集和平衡其债务和股权资本使用的能力；DHC购买成本有效利率上限的能力；DHC遵守其债务协议项下财务契约的能力；DHC对其债务进行所需付款的能力；DHC保持充足流动性的能力以及以其他方式管理杠杆；DHC的信用评级；DHC以其目标价格出售物业或回报其目标的能力，以及此类出售的时机；DHC出售其现有合营企业的额外股权或向其贡献额外物业的能力，或订立额外的房地产合营企业或吸引合营企业并从DHC的现有合营企业或其可能进入的任何房地产合营企业中获益的能力；DHC收购、开发、重新开发或重新定位实现其目标回报的物业；交易对手不履行DHC的利率上限；DHC向其股东支付分配以及维持或增加此类分配金额的能力；RMR成功管理DHC的能力；房地产行业的竞争，特别是DHC物业所在市场的竞争；影响Medicare和Medicaid报销率和运营要求的政府法规；联邦、州和地方法律法规、会计规则的遵守情况和变更情况，税法及类似事项；由于老年生活和其他健康和保健相关服务业务的性质而面临诉讼以及监管和政府诉讼的风险；与DHC的关联方，包括DHC的管理受托人、RMR、ABP Trust、AlerisLife和其他与其有关联的人之间存在实际和潜在的利益冲突；以及DHC满足复杂规则以维持DHC作为美国联邦所得税目的的REIT征税资格的能力所施加的限制，以及TERM4的能力；恐怖主义行为、流行病的爆发或其他公共卫生安全事件或情况、战争或其他敌对行动，全球气候变化或DHC无法控制的其他人为或自然灾害；以及其他事项。这些风险、不确定性和其他因素并不是详尽无遗的，应与DHC定期申报中包含的其他警示性声明一起阅读。DHC向SEC提交的文件中包含的信息，包括其定期报告中“风险因素”标题下的信息，或其中包含的信息，确定了可能导致与本演示文稿中的前瞻性陈述存在差异的重要因素。DHC向SEC提交的文件可在SEC网站www.sec.gov上查阅。您不应过分依赖DHC的前瞻性陈述。除法律要求外，DHC不打算因新信息、未来事件或其他原因而更新或更改任何前瞻性陈述。有关前瞻性陈述的警告

33目录页公司亮点与展望4开店举措7资本回收10资本与流动性展望11开店概况12医疗办公与生命科学投资组合概览17三重净租赁高级生活与健康中心概览21附录23

44公司重点介绍在林肯高地举行的论坛311 West Nottingham Place San Antonio，TX

55 DHC Today-National医疗 REIT 343 Healthcare Related Properties 7.6m SF Medical Office & Life Science Space More than 26,000 Senior Living Units $ 6.8B Investment Portfolio 9 Triple Net Senior Living Communities and 10 Wellness Centers DHC is supported by a favorable senior housing industry supply/demand background。长期来看，积极的医疗保健行业顺风为行业基本面改善提供了有利的前景。跨医疗保健领域多元化的机构优质投资组合，支持长期稳定增长。多元化的租户基础，在有吸引力的医疗办公室和生命科学市场拥有超过400名租户。美国人口老龄化加上供应受限提供了利用人口趋势的机会。具有吸引力的投资组合，具有2.12倍的强劲租赁覆盖率，内嵌NOI增长，按年化租金收入计算的加权平均租赁期限为10.5年。

66第一季度业绩和2025年指引+ 320bps店铺利润率改善180.2%店铺入住率90.1%医疗办公和生命科学同店入住率2025年第一季度财务业绩11。比较反映了与2024年第一季度相比的变化。2.包括未设押和设押资产出售。3.包括2025年第一季度的3.21亿美元出售收益加上2025年第一季度末之后分别出售一个SHOP社区和一个医疗办公物业的1110万美元和520万美元收益。2025年指导低高店NOI 1.2亿美元1.35亿美元MOB/LS NOI 1.04亿美元1.12亿美元NNN NOI 2900万美元3100万美元总计NOI 2.53亿美元2.78亿美元商店资本支出1.05亿美元1.2亿美元总计资本支出1.5亿美元1.7亿美元2025年指导评论•商店入住率增长至82%-83 %。• SHOP利润率提高200个基点至400个基点。•估计处置收益为6.8-7.3亿美元。2至3.37亿美元，截至2025.3年5月16日完成年初至今3至3.5-3.95亿美元，用于营销的不同阶段，其中包括协议或意向书项下的1.11亿美元。•总收入3.869亿美元。•净亏损900万美元，合每股亏损0.04美元。•正常化FFO为1430万美元，合每股0.06美元。•相同财产现金基础NOI为7150万美元，增加1230万美元，或20.7%。• SHOP同物业NOI同比增长42.1%，反映SHOP同物业收入增长6.5%，归因于入住率增长110个基点和平均月费率增长4.5%。•在医疗办公室和生命科学投资组合内执行了约145,000平方英尺的租赁活动，加权平均租金比之前相同空间的租金高出18.4%。

77 SHOP绩效举措$ 36.8 $（2.7）$ 5.0 $（0.2）$ 38.9 2025年第一季度合并SHOP NOI一次性NOI影响过渡处置2025年第一季度合并调整后SHOP NOI类别NOI 2025年第一季度合并SHOP NOI $ 36.8 2025年第一季度业务中断收益确认为收入（2.7）稳定过渡社区的备考NOI来自计划的SHOP处置2（0.2）调整后的合并SHOP NOI $ 38.9通过执行战略举措嵌入NOI和利润率增长运营商转型中的战略举措•保持在基本面强劲的市场。•追求致密化和运营协同效应。•确定ROI资本机会。•创建新的运营商关系。精选处置•实现非核心资产价值最大化。•处置规模较小的无利可图的社区。•退出低增长市场。•避开资本密集的社区。通过以下方式推动利润率增长：•实施标准操作程序，以确保运营质量，并促进社区内的旅游和转化。•通过定期跟踪关键指标和有针对性的激励计划，提高绩效和入住率。•收入管理与战略标记市场的费率调整和推进护理服务在更高敏锐度的社区。•费用控制，重点关注工资工资和合同工。关键举措的执行为DHC的长期增长奠定了基础。1.备考调整反映了2024年4月和5月发生的13个社区运营商过渡的预期稳定NOI。稳定入住率和稳定NOI适用于过渡第3年承保的特定社区。2.备考调整反映了我们处置计划中包含的33个SHOP社区产生的2025年第一季度NOI。（百万美元）

88（4.2%）3.8% 7.0% 6.2% 5.7% 4.0% 3.3% 0.7% 4.1% 2.0% 72.5% 76.3% 79.3% 80.0% 80.2% 50% 55% 60% 65% 70% 75% 80% 85%-5 %0% 5% 10% 15% 2021202220232024Q1 2025年入住率RevPOR/ExPOR增长RevPOR Y/Y丨% ExPOR Y/Y丨%入住率% SHOP利润率扩张预计将继续专注于推动收入增长和费用管理。SHOP RevPOR vs ExPPOR和入住率增长趋势l 1。入住率为每年第四季度，不包括2025年第一季度。1

99运营商过渡以推动增长转型社区过渡日期2024年4月/5月稳定24-30个月社区/单位13/783当前入住率/NOI 162%/（$ 2.1）m预期稳定入住率预期稳定NOI 85%-88% $ 4m-$ 5m Acuity Mix（units）691 AL，92 MC当前利率上行潜力210.7%第3年可负担性4.1年•扩大运营商关系，提供一流的护理。•通过集群运营模式的效率实现运营协同效应。•在当地市场执行周转方面具有专业知识和良好业绩记录的运营商。783个单元13个社区450万美元至550万美元NOI上行空间23-26%目标入住率改善1。显示的金额反映了截至2025年3月31日止三个月的入住率和2025年第一季度的年化NOI。2.社区当前实现的租金与3或5英里半径范围内老年住房的平均NIC竞争对手租金（如果有的话）之间的上行潜力。3.计算方法为物业方圆3英里范围内老年人（65岁+）拥有的平均房屋价值，除以当前物业实现的租金。转型社区增长趋势-0.8 % 2.5% 2.0% 6.6% 2.3% 5.2%-4.2 % 0.8% 59.4% 60.2% 62.0% 62.4% 50% 52% 54% 56% 58% 60% 62% 64%-7 %-2 % 3% 8% 13% 18% Q2 2024 Q3 2024 Q4 2024 Q1 2025年入住率RevPOR/ExPOR增长RevPOR ExPOR入住率%

1010资本回收更新• 2025年第一季度未支配资产出售的净收益总额约为2.99亿美元，用于偿还我们的2026年零息有担保票据。•销售非核心SHOP社区，进一步提高组合的密集化，提振NOI并改善整体业绩以推动利润率扩张。•根据协议出售18处未设押物业，预计总收益为1.11亿美元。1.入住率为截至2025年3月31日的医疗办公室和生命科学组合以及Triple Net Leased Wellness Centers & Senior Living物业，以及截至2025年3月31日止三个月的SHOP分部物业。NOI为截至2025年3月31日止三个月的所有物业呈列。MOB/Life Science SHOP NNN/其他协议或意向书项下总计物业/单位数量315/1,24218估计总销售价格$ 1,740万$ 9,310万$ 1.105亿每平方英尺价格或单位46.5美元/平方英尺$ 74,964/单位-入住率1 35.8% 84.2%-NOI 1 $ 0.4m $ 0.9m $ 130万营销物业/单位数量2318/1,150445估计收益或每单位价格1.428亿美元-1.767亿美元5.3万美元– 6.7万美元/单位1570万美元2.195亿美元– 2.695亿美元入住率164.8% 71.6% 68.6%-NOI 1 250万美元（0.7美元）20万美元200万美元总处置计划物业/单位数量2633/2,392463估计收益1.602亿美元– 1.941亿美元1.541亿美元– 1.702亿美元1570万美元3.30亿美元– 3.80亿美元入住率159.2% 78.2% 68.6%-NOI 1 290万美元0.20万美元0.20万美元330万美元

1111 •使用抵押贷款收益和手头现金支付2.8亿美元。o于2025年3月完成由14个老年生活社区担保的1.4亿美元抵押贷款，价值约为每单位16.35万美元。o于2025年4月完成由7个老年生活社区担保的1.09亿美元抵押贷款，价值约为每单位19.9万美元。•剩余1亿美元的计划：o签署了额外融资的条款清单，总收益为9400万美元，预计将于5月结束。o手头有1.2亿美元的备考现金。101.5美元642.2美元1.2美元639.3美元0.3美元1.0美元1,333.8 2025202620272028202920302031 &后无担保固定利率债务有担保固定利率债务有担保浮动利率债务重点战略，以加强资产负债表备考债务到期时间表3（百万美元）注：除非另有说明，所有信息截至2025年3月31日。39亿美元的备考未设押SHOP资产1手头约1.2亿美元的备考现金211亿美元的抵押品不动产账面总值（不包括已完成或预期的处置）2290万美元的抵押品2025年第一季度NOI（不包括已完成或预期的处置）•完成偿还2.99亿美元的零息债券，处置收益来自出售22个抵押品财产。o反映这些抵押品财产的分配公允价值有25%的溢价。•为我们的高级有担保票据提供担保的充足剩余抵押品。o 56处房产，440万平方英尺和653个高级生活单元。o 2025年第一季度NOI为2290万美元。o剩余抵押资产的账面总价值为11亿美元。o强劲的入住率、WALT和租金覆盖率。•超过40亿美元的未支配资产。•额外的资产出售（见第10页）和再融资策略正在进行中。• DHC拥有将这些优先有担保票据的到期日延长一年的一次性选择权，但须满足某些条件并支付延期费。2026年零息票2025再融资策略2026年再融资策略1。备考未设押SHOP资产反映未设押SHOP资产，并根据后续融资和处置活动进行调整。2.预估手头现金反映了约3.03亿美元的季度末非限制性现金，并根据后续融资和还款活动进行了调整。3.备考债务到期时间表反映了季度末债务到期时间表，并根据后续融资和偿还活动进行了调整。

1212 SHOP Segment The Montebello on Academy 10500 Academy Road NE Albuquerque，NM

1313家商店概况遍布31个州的231家商店社区。投资组合主要位于75 +人口增长率高于NIC指定地铁人口增长率的地区。战略位置位于房屋价值超过全国房屋价值中值的地区的良好物业组合。大部分投资组合位于全国中等收入以上的地区。2025年第一季度SHOP吸收量一级和二级NIC1 3.7% DHC TOP1013.8 % DHC一级/二级3.7% •更高的吸收水平，表明强劲的供需基本面，支持SHOP入住率和费率前景。• SHOP在人口结构增长、吸纳力强、价格可承受的有利市场中处于有利地位。• SHOP RevPOR同比增长5.7%，超过各自的NIC市场（同比增长4.1%）。SHOP资产战略布局重点一二级市场1。截至2025年3月31日的NIC和SHOP数据。2.RevPOR增长不包括SNF，这与NIC数据的呈现方式一致。按净值气泡大小划分的合格人群反映了DHC在已确定市场中的单位数量。泡泡颜色反映了我们社区所在的子市场内的家庭，年龄在75岁以上，净资产中位数为40万美元。- $400,000 +

1414预计有利的行业趋势将支持运营势头•预计80岁以上老年生活人口在未来10年将以4.2%的复合年增长率增长，而库存增长预计将保持在1.0%的低迷水平。1,2 •租金增长保持高位，顶级一级/二级市场每年增长高达10%。•自2018年以来，库存增长一直在减少。80岁+人口增长1库存增长3-5.0 10.01 5.02 0.02 5.0万百万100.0% 1.0% 2.0% 3.0% 4.0% 5.0% 6.0%老年住房独立生活辅助生活医疗长期老年人口增长明显超过库存增长，支持更高的入住率和租金增长。1.资料来源：经济合作与发展组织（OECD）截至2024年3月的人口估计数。2.资料来源：截至2024年的国家老年人住房和护理投资中心（NIC）。3.来源：网投地图©截至2025年第一季度一级和二级市场的数据服务。有关NIC MAP的更多信息©数据服务，请访问www.nic.org/nIC-map。

151565.4万美元翻修工程于2023年12月完成。物业概况和改造范围• Boynton Beach的Barrington Terrace是一个拥有109个单元的辅助生活和记忆护理社区，提供一系列工作室和一居室住宿以及一套坚固的便利设施。•翻修包括新的地板和油漆、现代家具，以及旨在促进居民参与并突出博因顿海滩独特魅力的精心策划的艺术品。项目对业绩指标的影响• RevPOR1增长26.4%至5188美元。•入住率2增长6.2%个百分点至100%。•项目ROI3合计112.3%。1.RevPOR %变化基于装修前12个月和竣工后12个月RevPOR的快照比较。2.入住率百分比变化是基于装修前十二个月和完工后十二个月入住率的快照比较。3.ROI是根据翻新前十二个月至截至2025年3月31日止十二个月的NOI变化除以项目总成本得出的。SHOP改造案例研究：佛罗里达州博因顿海滩Barrington Terrace

1616个SHOP组合已完成资本项目•单元：86个•占用率1：93.6% •项目成本：930,000美元• RevPOR %增长2：32.5% • ROI3：56.6% •公共区域和计划区域的内部更新，旨在实现生活空间的现代化，并加强晨兴致力于提供一个温暖、面向家庭的环境。•单位数：83 •入住率1：97.5% •项目成本：830,000美元• RevPOR %增长2：24.4% • ROI3：24.7% •社区共享空间的全面翻新，采用新的饰面、更新的家具和艺术品，所有这些都是为了创造一个更受欢迎和更实用的环境，鼓励居民参与。•单位：90 •入住率1：86.6% •项目成本：900,000美元• RevPOR %增长2：17.5% • ROI3：161.3% •更新地板、家具和装饰，旨在补充晨兴充满活力的生活方式，支持从热闹的艺术课程到Magnolia Room的安静对话的一切。Concord Concord的Morningside，NC Park Place of West Knoxville Knoxville，TN Morningside of Raleigh Raleigh，NC 1。截至2025年3月31日的入住率。2.RevPOR %变化基于装修前12个月和竣工后12个月RevPOR的快照比较。3.ROI是基于从翻新前十二个月到截至2025年3月31日的十二个月的NOI变化除以项目总成本。

1717 Medical Office & Life Science Segment 4 Maguire Road Lexington，MA

1818旧金山湾36%波士顿30%圣地亚哥/洛杉矶19%其他16%密尔沃基16%檀香山9%华盛顿特区地铁8%明尼阿波利斯-圣保罗8%长岛6% VA海滩-奥斯汀5%汉普顿路6%休斯顿5%圣安东尼奥4%锡拉丘兹4%亚特兰大4%奥兰多4%达拉斯-英尺价值3%丹佛3%其他17%门诊服务51%生物技术和制药27%医疗相关业务7%其他15%高质量医疗办公室和生命科学投资组合。•行业头部机构等超400家个人租户。•多元化的租户组合，涵盖信用评级的医疗保健系统、医疗和牙科诊所、制药和生物技术研究、健康保险和其他相关行业。•顶级National Health系统附属机构，包括Aurora Healthcare、Hawaii Pacific Health和NYU Langone。•过去两个季度医疗门诊患者相同财产NOI增长3.2%。• 70%的生命科学物业位于初级制药和医学研究市场。医疗办公室集中于地域多元化市场2医疗办公室&生命科学组合概览NOI细分2生命科学集中于领先市场3 1。按截至2025年3月31日的年化租金收入计算。2.由医疗办公室和生命科学截至2025年3月31日的季度NOI。3.由生命科学截至2025年3月31日的季度NOI。租户行业1143% 214% 343%医疗办公57%生命科学25%其他18%

1919医疗办公室市场顺风医疗办公室基本面支持行业增长机会•在人口老龄化和提供的护理进步的推动下，对医疗保健服务的需求不断增长，支出增加。•正在进行的向门诊护理的迁移预计将推动对门诊设施的需求。•利用数据显示，从2000年到2023年，每千人的门诊量增长了31%，而每千人的住院人数下降了19%。转向门诊与多个因素相关：•消费者偏好更大的便利性。•降低供应商和保险公司的成本。•临床科学、医疗协议和技术的进步使得更多的手术可以在门诊设施进行，而不是在急症护理医院进行。•现有医院空间有限或效率低下。•尽管卫生系统的持续需求强劲，但过去5年建筑成本的增加限制了新的供应。1.每千人（人口）数据。资料来源：Statista、CMS和Grandview Research，KFF《关于医院的关键事实》于2025年2月发布。DHC以门诊设施为主的多元化医疗办公室组合处于有利地位，可以利用该行业的增长机会并为投资者创造价值。60708090100110120130140200020012002200320042005200620072008200920102011201220132014201520162017201820192020202120222023指数化为100门诊人次与住院人次对比1门诊人次/1,000住院天数/1,000住院人次/1,00031%-18 %-19 % $.8B $ 1.1B $ 1.5B 202020212021202220232024202520262027202820292029203020312032不断增长的美国医生和临床支出（十亿美元）

2020年-4M顺丰0m顺丰4m顺丰8m顺丰12m顺丰16m顺丰1Q2020 3Q2020 1Q2021 3Q2021 1Q2022 3Q2022 1Q2023 3Q2023 1Q2024 3Q2024 1Q2025 $ 0 b $ 4 b $ 8 b $ 12 b $ 16 b 0246202220232024 YTD 2025生命科学部门保持强劲的基本面•尽管关税和NIHF资金存在不确定性，但基本的长期增长动力仍然完好无损。•不断上升的慢性病流行率，以及人口老龄化，正在推动对药品的需求。•研发支出、新药申请和药物批准均处于或接近历史最高水平。•新增投资自2022年以来总体保持稳定，但低于2021年以来的峰值水平。•制药公司已通过近期的重大承诺来应对关税逆风。•新建筑管道结束，尽管吸收方面的转机尚未站稳脚跟。$ 461.6B $ 715.5B 202020212022202320232024202520262027202820292030常规药物Biologics & Biosmilars美国药物需求不断增长（十亿美元）资料来源：Statista、CMS、Grandview Research和JLL。吸收与新供应减速一致2025年第一季度美国风险投资稳定美国主要生物制造宣布投资的季度环比计数

2121个Triple Net租赁的健康中心和老年生活板块The Stratford 2460 Glebe Street Carmel，IN

2222个三重净租赁健康中心和老年生活组合概览稳定的业绩前景，通过合同租金增长和百分比租金的组合实现内嵌增长。1,186个单位100%占用5.4年WALT 1.73倍租金覆盖率812,246 SF 100%占用14.9年WALT 2.51倍租金覆盖率--15.8%-1.9% 82.3% 202520262027202820292030及之后的NNN租约到期时间表丨NNN丨老年生活丨NNN NNN Wellness Centers LifeTime Fitness 971 State HWY 121 Allen，TX The Stratford 2460 Glebe Street Carmel，IN

23附录

2424 1.截至2024年12月31日的认证。我们的医疗办公室和生命科学投资组合的业务战略将重点放在以有利于我们的股东、租户和我们所在社区的方式运营这些物业的可持续方法上。我们寻求以改善其运营经济绩效的方式运营这些物业，同时确保租户的舒适度和安全，并管理能源和水的消耗，以及温室气体排放。我们对SHOP部门的战略是与我们的运营商合作，优先考虑居民的安全和福祉，同时也寻求最大限度地提高我们老年生活社区的运营效率。Impact Through Action绿色建筑认证1敬业领导242425个物业240万顺丰绿色租赁负责人— GOLD PARTNER 34 Properties 370万SF 16 Properties 140万SF DHC董事会丨DHC董事会表现出对环境和可持续举措的坚定奉献精神，并体现了丰富多样的专业经验和国家背景，利用了广泛的专业知识和视角。通过其最近发布的可持续发展报告，了解有关我们的管理者The RMR Group的可持续发展计划的更多信息。女性领导独立75%独立25%社区代表性不足38%女性DHC对可持续发展和善治的承诺

2525个私人客户DHC由另类资产管理公司The RMR Group LLC管理AUM约400亿美元RMR平台年营收超50亿美元超18000名员工约1900处物业全国多部门投资平台工业住宅老年生活医疗办公生命科学酒店零售办公RMR客户永续资本私人房地产基金私人资本25

全国纵向一体化房地产运营平台是差异化和竞争优势的RMR共享服务会计营销人力资源投资者关系物业管理发展金融法律信息技术项目管理税务组合管理交易资产管理2626

2727管理层与股东利益保持一致RMR基础管理费与DHC股价表现挂钩•包括基于以下两者中较低者50个基点的年费：（1）DHC的房地产历史成本，或（2）TERM3的总市值。• RMR不存在完成任何可能降低DHC股价的交易的动机。RMR激励费用取决于股东总回报的优异表现•相当于三年期内每股超额基准指数总回报（MSCI美国房地产投资信托基金/医疗保健房地产投资信托指数）所产生价值的12%，但有上限（股权市值的1.5%）。•表现优异必须是积极的：它不可能是最坏的最好的。•股东保留100%的基准回报和至少88%的超额基准回报。其他费用•物业管理费：包括按在DHC的医疗办公室、生命科学和活跃成人物业收取的租金的3.0%收取的年费。•以工程造价为基础的施工监理费。利益一致如果DHC的总市值超过房地产的历史成本，则按资产支付基本费用。若DHC的总市值小于房地产的历史成本，则基费随股价波动。激励费用结构使RMR保持专注于提高股东总回报。RMR高级管理人员成员为DHC股份持有人，部分受制于长期锁定协议。DHC的股东可以看到公开交易的RMR。DHC受益于RMR的全国足迹和400亿美元平台的规模经济。

2828（千美元）截至2025年3月31日止三个月NOI和现金基础NOI的计算与调节12/31/20249/30/20246/30/20243/31/2024 NOI和现金基础NOI的计算：收入：租金收入$ 58,558 $ 63,883 $ 61,635 $ 62,870 $ 62,650居民费和服务328,306315，736312,005308，522308,126总收入386,864379，619373,640371，392370,776物业运营费用（314,326）（315,176）（309,697）（304,065）（307,604）NOI 72,53864，44363,94367，32763,172非现金直线租金调整计入租金收入（455）160（658）（656）（291）租赁价值摊销计入租金收入2622272928租赁终止费用计入租金收入（600）————（203）计入物业运营费用的非现金摊销（199）（201）（199）（199）现金基础NOI 71,310美元64,424美元63,113美元66,501美元6和现金基础NOI：净亏损$（8,986）$（87,446）$（98,689）$（97,861）$（86,259）被投资单位净（收益）损失中的权益（1,487）（11,479）（527）12,307（1,898）所得税费用（收益）49（38）148170187债务变更或提前清偿损失29,071115 — 209 —利息费用57,83159，51859,44358，70257,576利息及其他收入（2,099）（1,735）（2,575）（2,403）（2,237）保险追偿收益（7,522）————（收益）出售物业损失（110,140）（38）（111）13,2135，874资产减值及若干其他交易相关成本242673311,82686一般和行政费用9,000（1,245）13,9336，2627,568折旧和摊销68,32577，50868,95968，35770,133 NOI 72,53864，44363,94367，32763,172非现金直线租金调整计入租金收入（455）160（658）（656）（291）租赁价值摊销计入租金收入2622272928租赁终止费用计入租金收入（600）————（203）计入物业运营费用的非现金摊销（199）（201）（199）（199）现金基础NOI $ 71,310 $ 64,424 $ 63,113 $ 66,501 $ 62,507

2929（千美元）截至2025年3月31日止三个月截至2024年12月31日止三个月按分部划分的NOI、现金基础NOI、相同财产NOI和相同财产现金基础NOI的计算和调节，2024年NOI和现金基础NOI的计算：医疗办公室和生命科学组合商店所有其他总医疗办公室和生命科学组合商店所有其他总医疗办公室和生命科学组合商店所有其他总租赁收入/居民费用和服务49,763美元328,306美元8,795美元386,864美元51,715美元315,736美元12,168美元379,619美元54,149美元308,126美元8,501美元370,776美元物业运营费用（22,907）（291,478）59（314,326）（24,384）（290）11（315,176）（23,897）（283,416）（291）（307,604）NOI 26,856美元36,828美元8,854美元72,538美元27,331美元24,933美元12,179美元64,443美元30,252美元24,710美元8,210美元63,172美元NOI 26,856美元36,828美元8,854美元72（163）—（292）（455）427 —（267）160184 —（475）（291）计入租金收入的租赁价值摊销26 —— 2622 —— 2228 —— 28计入租金收入的租赁终止费（600）————（600）————（203）——（203）计入物业运营费用的非现金摊销（199）——（199）（201）——（201）（199）——（199）现金基础NOI $ 25,920 $ 36,828 $ 8,562 $ 71,310 $ 27,579 $ 24,933 $ 11,912 $ 64,424 $ 30,062 $ 24,710 $ 7,735 $ 62,507 NOI调节同一财产NOI：NOI 26,856美元36,828美元8,854美元72,538美元27,331美元24,933美元12,179美元64,443美元30,252美元24,710美元8,210美元63,172美元未包括在同一财产结果中的财产NOI（21）1,540（1,675）（156）（1,735）3,796（4,175）（2,114）（3,542）2,288（2,145）（3,399）同一财产NOI 26,835美元38,368美元7,179美元72,382美元25,596美元28,729美元8,004美元62,329美元26,710美元26,998美元6,065美元59,773美元同一财产NO25,596美元28,729美元8,004美元62,329美元26,710美元26,998美元6,065美元59,773美元非现金直线租金调整计入租金收入184 —（292）（108）387 —（258）12994 —（466）（372）计入租金收入的租赁价值摊销30 —— 3030 —— 3030 —— 30计入租金收入的租赁终止费（600）——（600）——————计入物业运营费用的非现金摊销（158）——（158）（156）——（156）（151）——（151）相同物业现金基础NOI$ 26,291 $ 38,368 $ 6,887 $ 71,546 $ 25,857 $ 28,729 $ 7,746 $ 62,332 $ 26,683 $ 26,998 $ 5,599 $ 59,280

3030（千美元）1。截至2024年3月31日止三个月，DHC在AlerisLife的FFO和DHC所有权期间（2024年2月16日至2024年3月31日）的标准化FFO中按比例持有34%的份额。2.DHC未在截至2024年12月31日止年度确认激励管理费。FFO的计算与调节，截至2025年3月31日止三个月正常化FFO及CAD 12/31/20249/30/20246/30/20243/31/2024净亏损$（8,986）$（87,446）$（98,689）$（97,861）$（86,259）折旧及摊销68,32577，50868,95968，35770,133（收益）出售物业亏损（110,140）（38）（111）13,2135，874资产减值38,47229，01623,0316，54512,142被投资单位净（收益）亏损中的权益（1,487）（11,479）（527）12,307（1,898）应占未合并合营企业的FFO 2,7372，6722,2732，0472,0 14调整以反映DHC应占权益法投资的FFO份额（1）1,0731，5721,699，955582 FFO（10,006）11,805（3,366）14,5632，588激励管理费（2）2,407（6,934以及某些其他与交易相关的成本242673311,82686保险追偿收益（7,522）————债务的修改或提前清偿损失29,071115 — 209 ——为反映DHC在归属于权益法投资的标准化FFO中所占份额而进行的调整（1）33137127（8,919）——标准化FFO 14,305美元5,290美元4,026美元6,830美元3,523

3131（金额以千为单位，每股数据除外）1。截至2024年3月31日止三个月，DHC在AlerisLife的FFO和DHC所有权期间（2024年2月16日至2024年3月31日）中按比例持有34%的份额。截至3/31/202512/31/20249/30/20246/30/2024 3/31/2024三个月FFO、正常化FFO和CAD的计算和调节（续）正常化FFO $ 14,305 $ 5,290 $ 4,026 $ 6,830 $ 3,523以普通股支付的一般和行政费用592324925940558债务折扣、溢价的净摊销，发行费用和利率上限26,08726，79526,18825，59124,863计入费用的非现金摊销（943）（944）（943）（942）（943）计入租金收入的非现金直线租金调整（455）160（658）（656）（291）计入租金收入的租赁价值摊销2622272928经常性资本支出（26,486）（44,241）（38,274）（34,475）（23,962）来自未合并合资企业的FFO份额（2,737）（2,672）（2,273）（2,047）（2,014）调整以反映DHC在FFO中所占份额和归属于权益法投资的正常化FFO（1）（1,404）（1,609）（1,825）（1,036）（582）未合并的合资企业分配———— 1,231权益法投资分配17,000 ————加元$ 25,985 $（16,875）$（12,807）$（5,766）$ 2,411加权平均已发行普通股（基本和稀释）239,957239，949239,667239，326239,193每普通股数据（基本及摊薄）：净亏损$（0.04）$（0.36）$（0.41）$（0.41）$（0.36）FFO $（0.04）$ 0.05 $（0.01）$ 0.06 $ 0.01正常化FFO $ 0.06 $ 0.02 $ 0.02 $ 0.03 $ 0.01加元$ 0.11 $（0.07）$（0.05）$（0.02）$ 0.01

3232NOI、现金基础NOI、相同财产NOI和相同财产现金基础NOI NOI的计算、现金基础NOI、相同财产NOI和相同财产现金基础NOI不包括净收入（亏损）的某些组成部分，以便提供与我们的财产水平运营结果更密切相关的结果。我们计算NOI、现金基础NOI、相同财产NOI和相同财产现金基础NOI，如本附录所示。我们将NOI定义为来自我们房地产的收入减去我们的物业运营费用。NOI不包括折旧和摊销。我们将现金基础NOI定义为不包括非现金直线租金调整、租赁价值摊销、租赁终止费（如果有的话）以及物业运营费用中包含的非现金摊销的NOI。我们计算相同财产NOI和相同财产现金基础NOI的方式与计算相应NOI和现金基础NOI金额的方式相同，只是我们在计算相同财产NOI和相同财产现金基础NOI时仅包括相同财产。我们使用NOI、现金基础NOI、相同财产NOI和相同财产现金基础NOI来评估个人和公司范围内的财产水平表现。其他房地产公司和REITs计算NOI、现金基础NOI、相同财产NOI和相同财产现金基础NOI的方式可能与我们不同。FFO和归一化FFO我们计算FFO和归一化FFO，如本附录所示。FFO是根据美国全国房地产投资信托协会定义的基础计算的，这是根据公认会计原则计算的净收入（亏损），不包括出售物业的任何收益或损失、被投资方净收益或亏损中的权益、房地产资产减值损失、股本证券的收益或亏损，如果有的话，包括调整以反映我们在权益法被投资方FFO中的比例份额，加上房地产折旧和合并物业的摊销，以及目前不适用于我们的某些其他调整。在计算标准化FFO时，我们对本附录中显示的项目进行了调整，包括对我们未合并的合资企业的类似调整（如果有的话），并包括业务管理奖励费（如果有的话），仅在第四季度与根据公认会计原则确认为费用的季度相比，因为它们的季度波动性不一定表明我们的核心经营业绩，以及当确定此类费用的所有或有事项在日历年年底已知时是否将支付任何此类业务管理奖励费的不确定性。FFO和标准化FFO是我们的董事会在确定向我们的股东分配的金额时考虑的因素之一。其他因素包括但不限于维持我们作为REIT的征税资格的要求、管理我们债务的协议中的限制、我们可以获得债务和股权资本、我们对未来资本要求和经营业绩的预期以及我们对支付我们义务的现金的预期需求和可用性。其他房地产公司和REITs计算FFO和标准化FFO的方式可能与我们不同。非GAAP财务指标我们提出了证券交易委员会适用规则含义内的某些“非GAAP财务指标”，包括净营业收入或NOI、现金基础NOI、相同财产NOI、相同财产现金基础NOI、来自运营的资金或FFO，以及来自运营的正常化资金或正常化FFO，以及可用于分配的现金或CAD。这些衡量标准不代表根据公认会计原则经营活动产生的现金，不应被视为替代净收入（亏损）作为我们经营业绩的指标或流动性的衡量标准。这些措施应与我们的综合收益（亏损）报表中列报的净收益（亏损）一起考虑。我们认为这些非GAAP衡量标准是REIT经营业绩的适当补充衡量标准，以及净收入（亏损）。我们认为，这些措施为投资者提供了有用的信息，因为通过排除某些历史金额的影响，例如折旧和摊销，它们可能有助于比较我们在不同时期以及与其他REITs的经营业绩，在NOI的情况下，现金基础NOI、相同财产NOI和相同财产现金基础NOI，仅反映在财产层面产生和发生的那些收入和支出项目，可能有助于投资者和管理层了解我们财产的运营情况。某些非公认会计原则财务措施的定义可用于分配的现金我们计算的加元如第31页所示。我们将CAD定义为标准化FFO减去我们从未合并的合资物业和我们的权益法投资中获得的标准化FFO的比例份额， 加上从我们未合并的合资企业和权益法投资收到的经营现金流分配，如果有的话，经常性房地产相关资本支出，其他非现金和非经常性项目的调整，不包括在正常化FFO中但以现金结算的某些金额，以及目前不适用于我们的某些其他调整。CAD是我们的董事会在确定向我们的股东分配的金额时考虑的因素之一。其他房地产公司和REITs计算CAD的方式可能与我们不同。

3333特定定义：AL：辅助生活医疗老年生活社区。ExpPOR：Seniors Housing Operating Properties每个月每个被占用房间产生的平均费用。卫生系统附属公司：如果满足以下一项或多项条件，则医疗门诊物业被视为附属于卫生系统：i）该物业被定义为校内物业，ii）该物业的大部分由卫生系统实体租赁，iii）该物业包括一个具有医院合伙权益的门诊手术中心，或iv）该物业的年化租金收入合计至少50%来自a）与医院系统或医院系统的直接子公司的租赁，b）与自报告与医院系统的附属关系的租户的租赁，c）与作为至少有十个地点的提供者网络成员的租户的租赁，d）与租户的租赁，其中租赁场所所服务的大多数护理提供者被医院系统列为提供者，e）与直接或间接受雇于卫生系统或与卫生系统有重大临床和财务从属关系的医生团体的租赁。IL：Independent Living Senior Living Communities。MC：Memory Care老年生活社区。院内：实体位于医院院区边界内或地块与医院院区相邻或正对面的医疗门诊物业。RevPOR：Seniors Housing Operating Properties每月每间已入住客房产生的平均收入。稳定：稳定的入住率和稳定的NOI是针对在过渡的第3年承保的特定社区。沃特股份：按年化租金收入加权平均租期。某些定义