2025年第四季度和全年补充信息2026年2月3日
2法律披露本演示文稿是为KKR房地产金融信托公司（纽约证券交易所代码：KREF）为其股东的利益而编制的。本演示文稿仅供参考，用于评估KKR房地产金融信托 Finance Trust Inc.及其子公司（统称“KREF”或“公司”）的业务、运营和财务业绩。本演示文稿不是也不应被解释为购买或出售任何证券、任何投资建议或KREF的任何其他服务的要约，或购买或出售任何证券、任何投资建议或任何其他服务的要约邀请。本演示文稿中的任何内容均不构成KREF或其顾问提供任何税务、会计、财务、投资、监管、法律或其他建议。除非KREF书面同意，否则任何第三方不得通过网站全部或部分引用、引用或链接本演示文稿。本演示文稿包含经修订的1933年《证券法》第27A条和经修订的1934年《证券交易法》第21E条含义内的前瞻性陈述，这些陈述反映了公司目前对其未来运营和财务业绩等方面的看法。你可以通过使用诸如“展望”、“相信”、“预期”、“潜在”、“继续”、“可能”、“应该”、“寻求”、“大约”、“预测”、“打算”、“将”、“计划”、“估计”、“预期”等词语来识别这些前瞻性陈述，这些词语的否定版本、其他类似词语或其他与历史或事实事项不完全相关的陈述。就其性质而言，前瞻性陈述仅在作出之日起生效，不是对历史事实的陈述或对未来业绩的保证，并受到难以预测或量化的风险、不确定性、假设或情况变化的影响。这些前瞻性陈述基于公司的信念、假设和预期，并考虑了目前可获得的所有信息。这些信念、假设和预期可能会因许多可能的事件或因素而发生变化，而并非所有这些事件或因素都为公司所知或在其控制范围内。此类前瞻性陈述受到各种风险和不确定性的影响，除其他外，包括：美国和我们投资的任何外国司法管辖区的一般政治、经济、竞争和其他条件；全球经济趋势和状况，包括通胀加剧、增长放缓或衰退、财政和货币政策变化、利率和信用利差波动、劳动力短缺、货币波动和全球供应链的挑战；为我们的投资提供担保的物业的业绩恶化；难以获得融资或筹集资金；以及第一部分-第1A项下列出的风险、不确定性和因素。公司截至2024年12月31日的财政年度的10-K表格年度报告中的“风险因素”，因为这些因素可能会在公司向SEC提交的定期文件中不时更新，这些文件可在SEC网站www.sec.gov上查阅。因此，存在或将存在可能导致实际结果或结果与本新闻稿中指出的结果或结果存在重大差异的重要因素。这些因素不应被解释为详尽无遗，应与本新闻稿和公司提交给SEC的文件中包含的其他警示性声明和信息一起阅读。本新闻稿中的所有前瞻性陈述仅在本新闻稿发布之日发表。公司不承担公开更新或审查任何前瞻性陈述的义务，无论是由于新信息、未来发展或其他原因，除非法律要求。本演示文稿中的所有前瞻性陈述仅在2026年2月3日发表。除非法律要求，否则KREF不承担因新信息、未来发展或其他原因而公开更新或审查任何前瞻性陈述的义务。除非另有说明，本演示文稿中的所有财务信息均截至2025年12月31日。该演示文稿还包括非公认会计准则财务指标，包括可分配收益和稀释后每股可分配收益。此类非公认会计原则财务措施应仅被视为对根据美国公认会计原则编制的财务措施的补充，而不是优于这些措施。请参阅本演示文稿的附录，了解本演示文稿中包含的非公认会计原则财务指标与根据美国公认会计原则编制的最直接可比财务指标的对账情况。
3 KKR房地产金融信托公司概览贷款投资组合保守资产负债表KREF $ 8.87亿当前流动性（3）$ 723B全球AUM（4）$ 85B房地产AUM（4）~130房地产专业人士一种奖励投资纪律的坚定文化，创造力和决心，并强调共享信息、资源、专业知识和最佳做法（1）平均贷款规模包括KREF的无资金承诺。整个贷款平均规模为1.72亿美元（2），基于未偿还的担保融资本金金额。剩余的仅受信用标记约束（3）包括8500万美元现金、7亿美元未提取的企业循环能力、一家服务商持有的7400万美元贷款本金偿还以及基于现有抵押品的2800万美元可用借款（4）截至2025年9月30日（5）数字代表所有KKR房地产交易的AUM
4 •第四季度和2025年全年每股摊薄净亏损（1）为（0.49美元）和（1.05美元）（包括CECL拨备4400万美元和1.19亿美元，或分别为每股摊薄收益（0.67美元）和（1.79美元））•第四季度和2025年全年可分配收益（2）为每股摊薄收益0.22美元和0.39美元（包括已实现净亏损分别为零和3400万美元，或每股摊薄收益分别为零和（0.50美元））•每股账面价值（“BVPS”）为13.04美元（包括CECL拨备2.04亿美元，或截至2025年12月31日每股（3.15美元），代表贷款本金余额的381个基点）2025年第四季度和全年亮点（1）代表归属于普通股股东的净收入或亏损（2）根据公认会计原则编制的财务业绩的定义和调节见附录（3）包括递延发起费用的摊销、贷款发起成本和购买折扣。不包括非应计状态的贷款•第四季度与四笔浮动利率优先贷款相关的4.24亿美元和3.97亿美元的发起和资金，包括两笔欧洲贷款；以及与12笔浮动利率高级贷款相关的2025年全年11亿美元和10亿美元的发起和资金• 54亿美元主要是高级贷款组合，加权平均无杠杆全部收益率（3）为7.3% •多户家庭和工业资产占贷款组合的58% •第四季度和2025年全年分别收到3.8亿美元和15亿美元的贷款偿还额•第四季度和2025年全年为现有贷款提供2900万美元和9600万美元的资金•第四季度和第四季度均收取了100%的利息付款和2025年全年•加权平均风险评级为3.2•监测五笔观察名单贷款，包括两笔办公室和两笔生命科学资产Financials Portfolio Liquidity & Capitalization • 8.87亿美元的可用流动性，包括8500万美元现金、7亿美元的企业左轮手枪未动用产能和7400万美元的贷款本金偿还由一家服务商持有•第四季度，签订了一项新的2.5亿美元定期贷款协议，该协议在非盯市的基础上提供匹配期限融资；以及一项新的3亿英镑定期信贷协议• 2025年，对有担保定期贷款进行再融资并将其规模从3.4亿美元提高至6.5亿美元，将利差从S + 3.50%降低至S + 2.50%，并将期限延长至2032年3月• 2025年，将企业左轮手枪上的借款能力增加9000万美元至7亿美元，并将到期日延长至2030年•总额为82亿美元的多元化融资来源，未提取能力为35亿美元• 74%的担保融资完全不按市值计价，剩余余额仅按信用计价• 2027年之前没有最终融资到期，2030年之前没有公司债务到期•第四季度以900万美元（平均股价8.24美元）回购110万股的股票，2025年全年以4300万美元（平均股价9.35美元）回购460万股的股票
5 Q4 ' 25财务摘要（1）根据公认会计原则编制的财务业绩的定义和调节见附录（2）包括拥有的房地产和权益法投资（3），包括在简明合并资产负债表的“其他资产”中，并于2026年1月收到（4）每股账面价值包括CECL备抵2.04亿美元或每股（3.15美元）累计折旧500万美元或每股（0.08美元）（5）金额不包括395,889个递延股票单位损益表（百万美元）25年第4季度净利息收入25.8美元其他收入6.8信用损失准备金（43.7）运营费用（16.0）优先股股息（5.3）其他0.4归属于普通股股东的净亏损（32.0美元）每股净亏损，稀释后（0.49美元）可分配收益（1）14.4美元每股可分配收益，稀释后（1）0.22美元每股股息0.25美元稀释后加权平均流通股65,442，561股资产负债表（百万美元）25年第4季度商业房地产贷款，净额5,145.8美元房地产资产（2）565.6合并VIE资产，CMBS信托505.2现金84.6服务商持有的现金（3）74.3其他89.3总资产$ 6,464.6有担保融资协议，净额2,862.7美元抵押贷款义务，净额1,198.3有担保定期贷款，净额632.5合并VIE负债，CMBS信托496.1其他49.8总负债$ 5,239.4总权益$ 1,225.2普通股股东权益$ 844.8每股账面价值（4）$ 13.04已发行普通股（5）64,367，737
6（$ 0.15）（$ 0.53）$ 0.12（$ 0.49）$ 0.25（$ 0.04）（$ 0.03）$ 0.22每股摊薄净收益（亏损）每股摊薄可分配收益（亏损）1Q‘25 2Q’25 3Q‘25 4Q’25近期经营业绩注：归属于普通股股东的净收入（亏损）；有关可分配收益的定义以及与根据公认会计原则编制的财务业绩的对账见附录（1）2Q‘25未实现净亏损前的可分配收益为1600万美元，或每股0.24美元（2）3Q’25未实现亏损前的可分配收益为1200万美元，或每股0.18美元净收益和可分配收益每股股息和账面价值（百万美元）1Q‘25 2Q’25 3Q‘25 4Q’25净收益（亏损）（$ 10.6）（$ 35.4）$ 8.1（$ 32.0）可分配收益（亏损）$ 17.0（$ 2.9）（$ 2.3）$ 14.4 1Q‘25 2Q’25 3Q‘25 4Q’25每股股息$ 0.25 $ 0.25 $ 0.25每股账面价值股息收益率6.9% 7.2% 7.3% 7.7% $ 14.44 $ 13.84 $ 13.78 $ 13.04每股账面价值1Q‘25 2Q’25 3Q'25每股股息宣派（1）$ 0.25（2）
7 4Q'25 Loan Originations（US）– Case Studies Investment Dallas Office New Jersey Multifamily Loan Type Floating Rate Senior Loan Floating Rate Senior Loan Loan Size $ 1.14亿（1）$ 9500万（2）Location Dallas，TX Jersey City，NJ Collateral 505k RSF Class A Office Property 417-Unit Class A Multifamily Rental Property Loan Purpose Refinance Acquisition LTV（3）52% 76% Investment Date November 2025 October 2025 Asset Photo（1）The whole loan is $ 2.28亿，co-originate and co-funded by丨KREKREF利息为贷款的50%（2）整笔贷款总额为1.9亿美元，由KREF和KKR关联公司共同发起和共同出资。KREF的利息为贷款的50%（3）LTV一般是按照初始贷款金额除以截至贷款发生日的按现状评估价值
8 4Q'25贷款发起（欧洲）–案例研究投资英国物流组合泛欧洲酒店组合贷款类型浮动利率高级贷款浮动利率高级贷款贷款规模1.37亿美元（1）7800万美元（2）地点不同，英国不同，欧洲抵押品7个A类工业物业总计320万顺丰48个A类酒店物业总计4.7k关键贷款用途再融资收购LTV（2）75% 70%投资日期2025年11月2025年12月资产照片（1）贷款规模为当地货币1.05亿英镑。整笔贷款总额为4.57亿美元，即3.5亿英镑，由KREF和KKR关联公司共同发起和资助。KREF的利息为贷款的30%（2）贷款规模为6700万欧元当地货币。整个贷款总额为3.55亿美元，即3.04亿欧元，由KREF和KKR关联公司共同发起和资助。KREF的利息为贷款的22%（3）LTV一般是按照初始贷款金额除以截至贷款发生日的按现状评估价值
9 Multifamily 40% Office 23% Industrial 18% Life Science 14% Hospitality 3% Other 2% Class-A 82% Class-B 18% KREF贷款组合（1）按数字（1）包括贷款、房地产资产、CMBS和其他投资（2）如果可出租总面积的50%以上出租给或将被转换为，KREF将贷款归类为生命科学，生命科学相关空间（3）“其他”物业类型包括：2%学生住房和< 1%混合用途（4）办公物业认证%基于当前本金贷款余额；见附录中LEED认证说明地理投资类型物业类型利率类型Total Portfolio（1）4% 11% 12% 17% 12%其他美国< 4%：20%（百万美元）100%办公室（4）5%华盛顿特区$ 6,792 $ 7,916 $ 7,752 $ 6,272 $ 5,924 Q4‘21 Q4’22 Q4‘23 Q4’24 Q4 ' 25高级贷款100%浮动99%固定1%多户家庭Class-A 91% Class-B 9%（3）6% 4% 5%欧洲：4%（2）
1000% 9% 78% 6% 7% 12345加权平均风险评级（2）：3.2组合信用质量概览注：以上图表基于我们贷款组合的百分比（1）LTV一般基于初始贷款金额除以截至贷款发放日的现值评估值。加权平均LTV不包括风险评级的5笔贷款（2）加权平均是按当期本金收取的贷款组合在Q4到期的利息支付的100% 25贷款价值比（1）风险评级分布加权平均LTV（2）：65%贷款数量Q4‘25加权平均LTV（2）：66%加权平均风险评级（2）：3.1 3Q’2 525% 23% 18% 30% 4% 0-60% 60-65% 65-70% 70-75% 75-80% 25% 20% 17% 30% 8% 0-60% 60-65% 65-70% 70-75% 75-80% 0332440221446贷款数0% 5% 82% 2% 11% 12345
11 KREF生命科学贷款组合概览KREF 100%的贷款敞口位于前两大生命科学市场位置MSA投资日期贷款用途开发状态年份已建成或改造的资产质量承诺本金未偿本金净权益贷款每SF（1）最大期限（年）（2）马萨诸塞州波士顿Boston Apr-21 Acquisition Complete 2022 Class A/B $ 166.2 $ 164.1 $ 62.5 $ 68 10.1 Cambridge，MA Boston Dec-21 Construction Complete 2023 Class A 115.7 99.03 9.71,0721.0 Risk-Rated 5：Total/Weighted Average $ 281.9 $ 263.1 $ 102.2 0.4 Boston，MA（3）Boston Aug-22 Construction Complete 2024 Class A 312.52 29.63 4.07 471.6 Redwood City，加利福尼亚州 San Francisco Sep-22 Construction in process 2025 Class A 145.2 100.1 19.88861.8 San Carlos，加利福尼亚州 San Francisco Feb-22 Capitalization Complete 2023 Class A 89.16 1.62 3.14 201.9 Brisbane，加利福尼亚州旧金山Jul-21再融资N/A2020 A类88.380.82 3.66 982.6风险评级3：总额/加权平均$ 635.1 $ 472.1 $ 100.5 1.9总额/加权平均$ 917.0 $ 735.2 $ 202.7 1.4已完成74%在处理中16% N/A10 %波士顿65%旧金山35%生命科学资产发展状况（4）大都会统计区（4）注：金额以百万为单位，但每SF的贷款除外（1）每SF的贷款基于当前本金除以当前SF。对于建设贷款，每顺丰的贷款基于贷款的总承诺金额除以拟议的顺丰（2）最大剩余期限（年）假设所有延期选择权均已行使（如适用）。加权平均按当前本金金额加权（3）KREF根据与借款人的讨论，预计2026年第一季度贷款评级下调；目前无法合理估计由此导致的CECL准备金增加（4）基于承诺本金
12 Q3‘25观察名单季度内活动Q4’25观察名单总本金：3.58亿美元风险评级：5总本金：5.72亿美元明尼阿波利斯办事处明尼阿波利斯办事处波士顿生命科学波士顿生命科学剑桥生命科学圣地亚哥多户家庭总本金：3.02亿美元风险评级：4总本金：9100万美元剑桥生命科学芝加哥办事处圣地亚哥多户家庭芝加哥办事处观察名单迁移25年第4季度环比，KREF有两次风险评级下调
13个案例研究：观察名单贷款投资明尼阿波利斯办事处波士顿生命科学贷款类型浮动利率高级贷款（1）浮动利率高级贷款投资日期2017年11月2021年4月抵押两栋甲级办公楼共1.1mm SF两栋大楼共48.2k SF贷款用途再融资收购地点明尼阿波利斯，MN Boston，MA承诺金额1.99亿美元（1）1.66亿美元（2）当前本金1.94亿美元（1）1.64亿美元贷款基础（3）182美元/SF 681美元/SF票息+ 2.3%（1）+ 3.7%最大剩余期限（年）0.5 0.1贷款风险评级55（1）整笔贷款总额为1.99亿美元，包括（i）一笔1.2亿美元的全额融资高级抵押贷款，利率为S + 2.3%；（ii）一笔承诺金额为7900万美元的夹层票据，其中7400万美元是截至2025年12月31日按4.5%的固定PIK利率提供的资金（2）全部贷款总额为3.32亿美元，由KREF和KKR关联公司共同发起和共同出资。KREF的利息为贷款的50%（3）贷款基础反映任何CECL调整前未偿还的当期本金金额
14案例研究：观察名单贷款续。投资Cambridge Life Science San Diego Multifamily Chicago Office Loan Type Floating Rate Senior Loan Floating Rate Senior Loan Floating Rate Senior Loan Floating Rate Senior Loan Investment Date December 2021 October 2021 July 2019 Collateral Class-A Lab & Office Building Total 37.4k SF 231 units Class-A Multifamily Class-A Office Building Total 1mm SF Loan Purpose Construction Refinance Refinance Location Cambridge，MA San Diego，加利福尼亚州 Chicago，IL承诺金额1.16亿美元（1）1.16亿美元1.05亿美元当前本金金额9900万美元1.15亿美元9100万美元贷款基础（2）1072美元/SF 49.7万美元/单位87美元/SF息票+ 4.0% + 3.6% + 2.3%最大剩余期限（年）1.0 0.9 2.6贷款风险评级554（1）整笔贷款总额为4.01亿美元，由KREF和KKR关联公司共同发起和共同出资。KREF的利息为贷款的29%（2）贷款基础反映任何CECL调整前未偿还的当期本金金额
15房地产资产概览房地产拥有位置物业类型购置日期平方英尺/单位投资金额（2）（百万美元）每平方英尺/单位投资金额山景城，加利福尼亚州 Class A Office Campus 2024年6月449,006 $ 121 $ 392/SF Seattle，WA（3）Class A Life Science 2024年6月213,05697 $ 609/SF West Hollywood，加利福尼亚州 Luxury Condo 2025年4月37单位95 $ 26m/unit Portland，or Retail/Redevelopment December 2021 n.a.（4）95 n.a. Raleigh，NC Multifamily August 2025320 units 72 $ 224k/unit Philadelphia，PA Office 2023年12月210,52834 $ 164/SF总计REO $ 514注：截至2025年12月31日的数据。基于总形式投资金额的财产类型和位置分拆（1）权益代表投资金额减去当前融资和非控制性权益（2）投资金额代表土地、建筑物和某些其他基础调整的价值，扣除非控制性权益（3）包含在“权益法投资，简明合并资产负债表上的房地产资产"（4）估计权利4 +百万平方英尺的股权（1）约3.78亿美元（每股5.83美元）在我们的房地产资产办公室持有30%生命科学19%公寓19%零售/再开发18%多户家庭14% 加利福尼亚州 42% WA19 %或18% NC 14% PA7 %物业类型位置
16项抵押贷款义务25%定期贷款协议16%有担保定期贷款14%定期贷款融资11%特定资产8%定期信贷融资26%融资概况：74%非按市值计价的多元化融资来源总额为82亿美元，未提取能力为35亿美元未偿融资杠杆比率摘要（3）未偿融资（5）（百万美元）最大容量未偿本金金额加权平均。息票（1）预付利率非MTM定期信贷融资$ 2,304 $ 1,221 + 1.8% 64.4%（2）定期贷款协议$ 1,377 $ 772 + 1.4% 67.6% ü仓库融资$ 500 $ 0 n/a n/a ü有担保定期贷款$ 647 $ 647 + 2.5% — ü企业循环信贷融资$ 700 $ 0 + 2.0% — ü总债务$ 5,528 $ 2,640抵押贷款债务$ 1,198 $ 1,198 + 1.7% 77.0% ü定期贷款融资$ 1,000 $ 513 + 2.0% 76.9% ü特定资产融资$ 481 $ 365 + 2.9% 80.3% ü总杠杆$ 8,207 $ 4,7172.2 3.9债务权益比总杠杆比率（4）x（1）加权平均票息表示按适用基准利率（定期SOFR、EURIBOR或SONIA）的利差（2）定期信贷便利仅标记为信用，不受资本市场盯市条款的约束（3）代表（i）未偿债务协议总额（不包括无追索权便利）和有担保定期贷款，减去期末（ii）KREF股东权益的现金（4）代表（i）未偿债务协议总额、有担保定期贷款和抵押贷款义务，减去期末（5）基于非盯市担保融资的未偿本金金额74% x
17融资概况：定期信贷便利交易对手合计或加权平均提取$ 580 $ 309 $ 162 $ 170 $ 1,222产能$ 1,000 $ 500 $ 404（1）$ 400 $ 2,304抵押品：贷款/本金余额8贷款/$ 8538贷款/$ 5232贷款/$ 215 6贷款/$ 30424贷款/$ 1,896最后规定的到期日（2）2029年9月2027年7月2032年11月2027年12月-加权平均定价（3）+ 1.6% + 2.1% + 1.4% + 2.5% + 1.8%加权平均预付款68.0% 59.1% 75.0% 56.0% 64.4%盯市仅信贷仅信贷仅信贷-（百万美元）（1）融资规模为3亿英镑当地货币（2）基于延长到期日（3）加权平均定价以适用基准利率（期限SOFR、EURIBOR或SONIA）的利差表示（4）基于融资本金余额财产类型（4）多户家庭41%办公26%生命科学14%工业14%酒店5%美国欧洲
18美元74美元159美元859美元85美元700美元28美元887美元服务商持有的现金和贷款本金偿还未提取的企业循环贷款已批准和未提取的信贷能力可用流动性总额$ — 100美元200美元300美元400美元500美元600美元700美元800美元900美元1,000美元流动性概览（1）未设押资产包括2.16亿美元的房地产自有资产、4500万美元的CMBS投资和5700万美元的未设押优先贷款（2）服务商持有的偿还贷款本金7400万美元于2026年1月收到（3）是指融资便利的杠杆不足金额。虽然这些金额之前是通过合同批准和/或提取的，但在某些情况下，我们需要获得贷方的同意才能（重新）借入这些金额（百万美元）除以下可用流动性外，可用流动性的来源，截至2025年12月31日，KREF的未设押资产总额（1）为3.18亿美元（4）（3）（2）
19盈利对基准利率变化的敏感性99%与基准利率挂钩的浮动利率贷款组合季度每股净利息收入对基准利率变化的敏感性（每股影响美元）注：基于截至2025年12月31日的投资组合基准利率变化$ 0.02 $ 0.00 $ 0.00 $ 0.01 $ 0.02-1.00 %-0.50 % 0.00 % + 0.50% + 1.00%（0.01）0.00 0.01 0.02 0.03 0.04期限SOFR：3.69% EURIBOR：2.03% SONIA：3.75%截至2025年12月31日
20附录
21 Q4 ' 25投资组合详情（百万美元）#投资（1）地点物业类型投资日期全部贷款总额（2）承诺本金/投资金额未偿本金/投资金额净权益（3）息票（4）（5）最大剩余期限（年）（4）（6）每SF/单位/密钥的贷款/投资（7）发起LTV（4）（8）风险评级高级贷款1高级贷款Boston，MA Life Science 8/3/2022 $ 312.5 $ 312.5 $ 229.6 $ 34.0 + 4.2% 1.6 $ 747/SF 56% 32高级贷款Bellevue，WA Office 9/13/2021520.82 60.42 24.6 56.1 + 3.7% 1.3 $ 851/SF 63% 33高级贷款各种，U.S. Industrial 4/28/2022504.5252.3252.36 4.1+ 2.7% 1.4 $ 98/SF 64% 34 Senior Loan Bronx，NY Industrial 8/27/2021381.22 28.72 17.257.2 + 8.2% 0.2 $ 277/SF 52% 35 Senior Loan Los Angeles，加利福尼亚州 Multifamily 2/19/2021220.02 20.02 20.05 0.2 + 2.9% 0.2 $ 410,430/unit 68% 36 Senior Loan Minneapolis，MN Office 11/13/2017199.4 199.4 194.498.7 + 2.3% 0.5 $ 182/SF N.A. 57 Senior Loan Washington，D.C. Office 11/9/2021181.0181.01 80.57 2.2 + 3.4% 1.9 $ 506/SF 55% 38 Senior Loan WestFL Multifamily 12/29/2021171.5171.5171.439.3 + 2.8% 1.0 $ 211,091/unit 73% 29 Senior Loan Boston，MA Life Science 4/27/202133 2.31 66.21 64.16 2.5 + 3.7% 0.1 $ 681/SF N.a. 510 Senior Loan Redwood City，加利福尼亚州 Life Science 9/30/2022580.91 45.1 100.1 19.8 + 4.5% 1.8 $ 886/SF 53% 311 Senior Loan Various，United Kingdom Industrial 11/19/2025471.51 41.41 41.43 4.0+ 2.8% 4.9 $ 148/SF 75% 312 Senior Loan Plano，TX Office 2/6/2020139.71 39.73 3.0 + 4.1% 0.6 $ 189/SF 64% 313 Senior Loan Raleigh，NC Industrial 6/24/2025407.6 125.01 25.0 24.0+ 2.4% 4.5 $ 152/SF 71% 314 Senior Loan Arlington，VA Multifamily 1/20/2022119.31 19.328.1 + 3.1% 1.1 $ 397,644/unit 65% 315 Senior Loan San Diego，加利福尼亚州 Multifamily 10/20/202115.71 14.74 3.7 + 3.6% 0.9 $ 496,557/unit n.a. 516 Senior Loan Cambridge，MA Life Science 12/22/2021401.31 15.7 99.03 9.7 + 4.0% 1.0 $ 1,072/SF n.a. 517 Senior Loan Philadelphia，PA Office 6/19/2018114.31 14.31 14.328.3 + 2.8% 1.1 $ 117/SF 71% 3TX Office 11/7/2025228.21 14.19 2.6 18.0 + 3.2% 4.9 $ 367/SF 52% 319 Senior Loan Pittsburgh，PA Student Housing 6/8/2021112.51 12.52 3.3 + 3.0% 0.4 $ 155,602/unit 74% 220 Senior Loan Chicago，IL Office 7/15/2019105.0 90.75 3.8+ 2.3% 2.6 $ 87/SF 59% 421 Senior Loan Las Vegas，NV Multifamily 12/28/2021101.1 101.12 3.1+ 2.8% 1.0 $ 191,460/unit 61% 322 Senior Loan Washington，D.C. Office 1/13/20228.5 100.0 100.01 5.1 + 3.3% 2.1 $ 365/SF 55% 323 Senior Loan Cary，11/21/2022100.0 100.09 5.32 2.3 + 3.4% 1.9 $ 244,275/unit 63% 324 Senior Loan Various，U.S. Industrial 6/15/2022195.29 7.68 3.42 1.3 + 2.9% 1.5 $ 96/SF 51% 325 Senior Loan Orlando，FL Multifamily 12/14/202195.49 5.4 24.8 + 3.1% 1.0 $ 251,715/unit 74% 326 Senior Loan Jersey City，NJ Multifamily 10/9/2025190.095.09 5.0 18.1 + 2.5% 4.8 $ 455,635/unit 76% 327 Senior Loan Boston，MA Industrial 6/28/2022259.49 0.99 0.8 19.2 + 2.7% 2.5 $ 195/SF 52% 328 Senior Loan San加利福尼亚州 Life Science 2/1/2022139.789.16 1.62 3.1+ 1.0% 1.9 $ 420/SF 68% 329 Senior Loan Brisbane，加利福尼亚州 Life Science 7/22/202188.388.38 0.82 3.6+ 3.4% 2.6 $ 698/SF 71% 330 Senior Loan Dallas，TX Office 1/22/202187.08 7.02 0.7 + 3.4% 0.1 $ 294/SF 65% 331 Senior Loan North Palm Beach，FL Multifamily 5/22/202585.785.7 16.4 + 2.3% 4.4 $ 341,600/unit 72% 332 Senior Loan Various，U.S. Multifamily 1/31/2025142.285.38 4.52 0.8+ 3.0% 4.1$ 212,737/unit 70% 333 Senior Loan Various+ 3.0% 5.1 $ 70,987/key 70% 334 Senior Loan Phoenix，AZ Multifamily 3/26/202579.07 9.07 9.01 5.3 + 2.3% 4.3 $ 312,332/unit 69% 335 Senior Loan Philadelphia，PA Mixed Use 6/28/202477.77 7.72 4.424.4 + 4.0% 3.5 $ 75/SF 72% 336 Senior Loan Brandon，FL Multifamily 1/13/202276.7 76.77 2.72 3.0+ 3.1% 1.1 $ 188,319/unit 75% 337 Senior Loan Nashville，TN Hospitality 1/6/202575.87 5.87 5.01 4.5 + 3.3% 4.0 $ 326,087/key 64% 338 Senior Loan Delray Beach，FL MultiFamily 3/26/202573.07 3.07 3.01 4.1+ 2.3% 4.3 $ 257,042/unit 71% 339 Senior Loan Melville，NY MultiFamily 7/25/2025142.17 1.1 19.84.8 + 3.9% 4.6 $ 475,251/unit 55% 340 Senior Loan Hollywood，FL MultiFamily 12/20/202171.07 1.07 1.0 16.4 + 2.8% 1.0 $ 287,449/unit 74% 341 Senior Loan Denver，CO MultiFamily 9/14/202170.37 0.37 0.315.2 + 2.8% 0.8 $ 290,496/unit 78% 342 Senior Loan Charlotte，NC MultiFamily 12/14/202167.36 7.365.01 4.3 + 3.1% 1.0 $ 176,560TX Multifamily 3/31/202263.36 3.36 3.32 9.9 + 2.8% 1.6 $ 238,000/unit 75% 344 Senior Loan Dallas，TX Multifamily 8/18/202163.16 3.16 3.1 15.0 + 3.9% 0.7 $ 175,278/unit 70% 345 Senior Loan Atlanta，GA Multifamily 9/16/202560.86 0.86 0.81 1.6+ 2.4% 4.8 $ 211,847/unit 67% 346 Senior Loan Durham， NC Multifamily 12/15/202159.559.558.12 3.9 + 2.8% 2.0 $ 168,461/unit 67% 347 Senior Loan San Antonio，TX Multifamily 4/20/202257.657.656.41 5.3 + 2.7% 1.3 $ 164,950/unit 79% 348 Senior Loan Sharon，MA Multifamily 12/1/202151.95 1.91 1.4 + 2.9% 0.9 $ 270,443/unit 70% 349 Senior Loan Atlanta，GA Multifamily 12/10/202151.45 1.45 1.41 3.0+ 3.0% 1.0 $ 170,197/unit 67% 350 Senior Loan Reno，NV Industrial 4/28/2022140.45 0.55 0.51 1.5 + 2.7% 1.4 $ 117/SF 74% 3*见下一页脚注
22 #投资（1）位置物业类型投资日期整笔贷款总额（2）承诺本金/投资金额未偿本金/投资金额净权益（3）息票（4）（5）最大剩余期限（年）（4）（6）每SF/单位/关键的贷款/投资（7）发起LTV（4）（8）风险评级高级贷款51高级贷款Carrollton，TX Multifamily 4/1/2022 $ 43.7 $ 43.7 $ 20.6 + 2.9% 1.6 $ 136,478/unit 74% 352 Senior Loan Dallas，TX Multifamily 4/1/202242.44 2.44 2.42 0.4 + 2.9% 0.2 $ 119,144/unit 73% 353 Senior Loan Georgetown，TX Multifamily 12/16/202135.235.235.28.8 + 3.4% 1.0 $ 167,381/unit 68% 3总计/加权平均$ 9,090.9 $ 5,775.7 $ 5,361.9 $ 1,469.8 + 3.3% 1.866% 3.2房地产资产1房地产拥有Mountain View，加利福尼亚州 Office 6/28/2024 n.a. $ 121.2 $ 121.2 $ 121.2 n.a. n.a. $ 392/SF n.a. 2 Equity Method Investment（9）Seattle，WA Life Science 6/28/2024 n.a. 96.89 6.855.8 n.a. n.a. $ 609/SF n.a. 3房地产拥有West Hollywood，加利福尼亚州 Condo 4/15/2025 n.a. 95.095.04 0.0 n.a. n。OR零售/重建12/16/2021 n.a. 94.7 94.7 n.a. n.a. n.a. n.a. 5房地产拥有北卡罗来纳州罗利多户家庭8/12/2025 n.a. 71.67 1.63 1.6 n.a. n.a. $ 223,852/unit n.a. 6房地产拥有宾夕法尼亚州费城办事处12/22/2023 n.a. 23.32 3.32 3.3 n.a. n.a. $ 111/SF n.a. total/weighted average $ 502.6 $ 502.6 $ 366.5 CMBS投资1丨CMBS丨B-pieces（10）various，U.S. various 2/13/2017 n.a. $ 40.0 $ 35.4 $ 35.4 4.7% 3.558% 2 CMBS B-pieces var美国各种证券6/18/2025 n.a. 9.29.29.25.9% 9.242%合计/加权平均$ 49.2 $ 44.6 $ 44.6 + 4.9% 4.755%其他投资1权益法投资（11）各种证券，法国工业10/10/2025 n.a. $ 15.1 $ 15.1 $ 15.1 n.a. n.a.合计/加权平均$ 15.1 $ 15.1投资组合总额/加权平均$ 6,342.6 $ 5,924.2 $ 1,896.16.9% 1.865% 3.24Q'25投资组合详情*见下一页脚注（百万美元）
23 4Q'25投资组合详情（1）我们的总投资组合代表当前对高级和夹层贷款、房地产资产、CMBS投资和其他投资的本金金额或投资金额。不包括已全部注销的贷款。对于高级贷款6，全部贷款为非应计贷款，未偿本金余额为1.944亿美元，包括（i）1.20亿美元的全额融资高级抵押贷款，利率为S + 2.25%；以及（ii）承诺金额为7940万美元的夹层票据，其中7440万美元已于2025年12月31日提供资金，固定利率为4.5% PIK。（2）Total Whole Loan表示发起的全部贷款的总承诺，包括由KKR关联实体参与的总承诺。（3）净权益反映（i）我们的贷款的摊余成本基础，扣除借款；（ii）房地产资产，扣除借款和非控制性权益，以及（iii）权益法投资的投资金额，扣除借款。（4）加权平均是由我司当前贷款本金金额和CMBS投资金额加权得出。加权平均LTV不包括风险评级的5笔贷款，加权平均票息不包括非应计状态的贷款。（5）以期限SOFR、SONIA或EURIBOR利差表示的票息。（6）最长剩余期限（年）假定所有延期选择权均已行使（如适用）。（7）每SF/单位/密钥的贷款是根据当前的本金金额除以当前的SF/单位/密钥。对于优先贷款1、2、4、10、16和39，每SF/单位/密钥的贷款计算为贷款的总承诺金额除以拟议的SF/单位/密钥。（8）对于优先级贷款，LTV一般是按照初始贷款金额除以截至贷款发生日的按现状评估价值；对于夹层贷款，LTV则是按照整笔贷款的初始余额除以截至贷款发生日的按现状评估价值；对于CMBS投资，LTV则是按照发行时基础贷款池的加权平均LTV。加权平均LTV不包括风险评级5贷款。对于优先贷款1、2、4、10、16和39，LTV的计算方法是贷款的总承诺金额除以截至贷款发放日的稳定后价值。（9）代表通过我们与KKR关联公司之间的共同租户（“TIC”）协议持有的房地产资产。我们持有房地产资产74.6%的经济权益，并根据TIC协议与KKR关联公司共享决策。（10）代表我司投资于某聚合器车辆的投资项目为CMBS B件。承诺本金代表我们对聚合工具的总承诺，而当前本金代表当前资助金额。（11）代表我们在一家关联公司的50%经济权益，该公司投资于一笔高级抵押贷款，该贷款由位于法国的工业物业作抵押。未偿本金余额为6520万欧元的基础高级抵押贷款，票息为2.8%，到期期限为2.8年，LTV为69%。关联公司投资标的优先抵押贷款80%融资，融资成本EURIBOR + 1.6%。KREF没有单方面的权力来指导对关联公司经济绩效影响最大的活动。
24 Q4 ' 25投资组合活动（1）包括500万美元的外汇收益（2）未来的融资义务通常取决于某些事件，可能不会导致美国贷款组合活动的投资未来融资义务（2）（百万美元）房地产资产、CMBS投资和其他贷款组合本金（1）
25完全延长贷款期限注：基于当前本金金额。不包括不动产自有和权益法投资完全延长贷款期限（百万美元）1474美元2437美元420美元24美元932美元74202620272028202920302031美元0美元500美元1000美元1500美元2000美元2500美元3000美元完全延长加权平均贷款期限1.8年
26 KREF债务到期注：不包括抵押贷款义务（CLO）。到期年份指（i）作为抵押品的基础贷款的最长期限或（ii）相应融资协议的最长期限中较早者，按年份分列的即将到期的债务（百万美元）0美元0美元0美元0美元0美元647美元338美元1493美元213美元103美元669美元55美元贷款担保融资公司债务2026202720282029203020312032美元0美元250美元500美元750美元1,000美元1,250美元1,500美元1,500美元1,750美元1,750美元1,750美元1,750美元2027年前没有最终融资到期，2030年前没有公司债务到期。下表可能包括根据基础贷款抵押品的到期日提前偿还的款项
27合并资产负债表（单位：千-除股份和每股数据）2025年12月31日2024年12月31日资产现金和现金等价物$ 84,617 $ 104,933商业房地产贷款，持作投资款5,347，7565,888，622减：信用损失准备（201,924）（117,103）商业房地产贷款，持作投资款净额5,145，8325,771，519自有不动产，持作投资款净额338,595262，479自有不动产，持作出售款130,18856，554权益法投资，不动产资产96,79881，708权益法投资，CMBS B件35,42435，598合并可变利益实体资产，CMBS信托，按公允价值505,230 —权益法投资，未合并实体15,110 —应计应收利息25,19928，754其他资产87,6508，853总资产6,464，643美元6,350，398美元负债和股权负债担保融资协议，净额2,862，689美元2,798，674美元抵押贷款义务，净额1,198，3321,766，104有担保定期贷款，净额632,516333，853应付股息16,09217，178应计应付利息12,89319，939房地产自有负债，持待售3,8671，328合并可变利益实体负债，CMBS信托，按公允价值计算496,060 —应付关联方款项6,5065，919其他负债10,4848，524负债总额5,239，4394,951，519承诺和或有50,000，000股授权A系列累计可赎回优先股，（截至2025年12月31日和2024年12月31日已发行和流通在外的13,110，000股）；327,750美元的清算优先权，或每股25.00美元的131131普通股，面值0.01美元，授权300,000，000股（已发行股份65,488，680股和68,713，596股；截至2025年12月31日和2024年12月31日分别已发行在外的股份64,367，737股和68,713，59股）644686 额外实收资本 1,687，1681,714，684累计亏损（506,130）（370,471）已回购股票（截至12月31日已回购股份1,120，943股，2025）（9,263）— KKR房地产金融信托公司股东权益合计1,172，5501,345，030合并合资企业权益中的非控制性权益52,65453，849总权益1,225，2041,398，879总负债和权益$ 6,464，643 $ 6,350，398
28合并损益表（单位：千-除股份和每股数据）截至2025年12月31日止三个月2025年9月30日2025年12月31日2024年12月31日2025年12月31日，2024年净利息收入利息收入$ 101,341 $ 108,019 $ 123,610 $ 435,599 $ 564,629利息支出75,54982，68588,476322，961412,913净利息收入总额25,79225，33435,134112，638151,716其他收入房地产自有经营收入4,8664，7423,56416，52222,866权益法投资收益（损失）413（105）（101）（512）1,518合并CMBS信托净资产变动342347 — 730 —出售投资收益（损失）—— 1,192（615）外币折算收益（损失）1,190 —— 1,190 —外币远期合约收益（损失）（1,265）——（1,265）—其他杂项收入1,3021，0961,1944，6465,738其他收入总额6,8486，0804,65722，50329,507营业费用信用损失准备（转回），净额43,6869754，594119,37280，605房地产自有经营费用6,7217，3025,72225，67523,100向关联方支付的管理费5,5245，6195,91922，67724,533一般及行政费用3,8044，7463,95518，06218,410总经营费用59,73518，64220,190185，786146,648所得税前收入（亏损）（27,095）12,77219，601（50,645）34,575所得税费用（156）— 45（156）248净收益（亏损）（26,939）12,77219，556（50,489）34,327归属于非控股权益的净收益（亏损）（697）（1,006）（699和子公司（26,242）13,77820，255（47,051）35,591优先股股息5,3265，3265,32621，30421,304参与证券股份收益4213733511,5301，216归属于普通股股东的净收入（亏损）$（31,989）$ 8,079 $ 14,578 $（69,885）$ 13,071每股普通股净收入（亏损），基本和稀释后$（0.49）$ 0.12 $ 0.21 $（1.05）$ 0.19已发行普通股加权平均数，基本和稀释后65,442，56165,876，72769,342，98366,807，43269,396，890每股普通股宣布的股息$ 0.25 $ 0.25 $ 0.25 $ 0.25 $ 1.00 $ 1.00
29 GAAP净收入（亏损）与可分配收益（亏损）的对账（1）由于四舍五入的原因，呈列的每股金额可能不够高（以千为单位-除股份和每股数据外）截至2025年12月31日的三个月每股摊薄股份（1）2025年9月30日每股摊薄股份（1）12月31日，2024年每股摊薄收益（1）归属于普通股股东的净收入（亏损）$（31,989）$（0.49）$ 8,079 $ 0.12 $ 14,578 $ 0.21调整非现金股权补偿费用1,4850.02 2,1740.03 1,5590.02折旧和摊销1,1670.02 9810.01 7390.01投资未实现（收益）损失（47）—（65）—（244）—外币折算未实现（收益）损失（1,190）（0.02）————外币远期合约未实现（收益）损失1,3050.02 ————信用损失准备，净额43,6860.67 9750.01 4,5940.07已实现损益前的可分配收益$ 14,417 $ 0.22 $ 12,144 $ 0.18 $ 21,226 $ 0.31已实现的贷款冲销损失，净额——（14,394）（0.22）（35,902）（0.52）可分配收益（亏损）$ 14,417 $ 0.22 $（2,250）$（0.03）$（14,676）$（0.21）稀释加权平均已发行普通股65,442，56165,876，72769,342，983
30 GAAP净收入（亏损）与可分配收益（亏损）的对账（1）由于四舍五入（以千为单位-除股票和每股数据外），呈列的每股金额可能不够高截至2025年12月31日的年度每股摊薄股份（1）2024年12月31日每股摊薄股份（1）12月31日，2023每股摊薄收益（1）归属于普通股股东的净利润（亏损）$（69,885）$（1.05）$ 13,071 $ 0.19 $（53,919）$（0.78）调整非现金股权补偿费用7,9270.12 8,26 10.12 8,0750.12折旧和摊销3,6280.051,4710.02 ——投资未实现（收益）损失（5）——（545）（0.01）1,8590.03外币折算未实现（收益）损失（1,190）（0.02）————外币远期合约未实现（收益）损失1,3050.02 ————信用损失准备，净额119,3721.7 980,6051.16 175,1162.53（收益）出售投资损失（1,192）（0.02）6150.01 ——非现金可转换票据贴现摊销———— 133 ——未实现损益前的可分配收益$ 59,960 $ 0.90 $ 103,478 $ 1.49 $ 131,264 $ 1.90已实现贷款冲销损失，净额（34,828）（0.52）（173,546）（2.50）（73,706）（1.07）出售投资已实现收益（损失）1,1920.02（615）（0.01）——可分配收益（损失）$ 26,324 $ 0.39 $（70,683）$（1.02）$ 57,558 $ 0.83稀释加权平均已发行普通股66,807，43269,396，89069,180，039
31关键定义“可分配收益（亏损）”：公司将可分配收益定义为根据公认会计原则计算的归属于普通股股东或公司子公司所有者的净收益（亏损），不重复，包括未以其他方式计入公认会计原则净收益（亏损）的已实现亏损，不包括（i）非现金股权补偿费用，（ii）折旧和摊销，（iii）任何未实现损益或其他类似的非现金项目，这些项目计入适用报告期的净收益，无论这些项目是计入其他综合收益或亏损，还是计入净收益，（四）根据公认会计原则的变化发生的一次性事件以及经公司经理人和董事会讨论并经独立董事过半数批准后商定的某些重大非现金收入或支出项目。将折旧和摊销排除在可分配收益的计算之外，仅适用于与房地产相关的债务投资，前提是公司对此类债务投资的财产或基础财产进行止赎。可分配收益不应被视为GAAP净收入或应税收入的替代品。该公司提醒读者，其计算可分配收益的方法可能与其他REITs用来计算相同或类似补充业绩计量的方法不同，因此，公司报告的可分配收益可能无法与其他REITs提出的类似计量进行比较。LEED：LEED是全球应用最广泛的绿色建筑评级体系。LEED认证提供对建筑物或社区的绿色特征的独立验证，允许设计、建造、运营和维护资源高效、高性能、健康、具有成本效益的建筑物。