财政补充2024年第三季度附件 99.2
免责声明02本补充文件包含1995年《私人证券诉讼改革法案》含义内的前瞻性陈述。前瞻性陈述包括所有非历史事实陈述的陈述以及有关以下方面的陈述：未来财务和融资计划；与公司业务及其投资组合相关的战略，包括收购机会和处置计划；增长前景、经营和财务业绩、有关进行分配的预期、股息支付以及我们的运营商及其各自设施的业绩。“预期”、“相信”、“可能”、“预期”、“估计”、“打算”、“可能”、“计划”、“寻求”、“应该”、“将”、“将”等词语以及类似表述或这些术语的否定，旨在识别此类前瞻性陈述，尽管并非所有前瞻性陈述都包含这些识别词语。我们的前瞻性陈述基于我们当前的预期和信念，并受到许多风险和不确定性的影响，这些风险和不确定性可能导致实际结果与预测、预测或预期的结果存在重大差异。尽管我们认为这些前瞻性陈述背后的假设是合理的，但它们并不是保证，我们无法保证我们的预期将会实现。可能对我们的运营和未来前景产生重大不利影响或可能导致实际结果与预期存在重大差异的因素包括但不限于：（i）我们的租户满足和/或履行其在我们与他们订立的三重净租赁下的义务的能力和意愿，包括但不限于他们各自对各种索赔进行赔偿、抗辩和使我们免受损害的义务，诉讼和责任；（ii）如果我们无法以我们预期的价格出售这些资产，我们可能不得不承担与我们的持有待售资产相关的额外减值费用的风险；（iii）医疗改革立法，包括最低人员配置水平要求，对我们租户的经营业绩和财务状况的影响；（iv）我们的租户在我们向其出租的物业的运营中遵守适用法律、规则和法规的能力；（v）我们的租户在租约到期时与我们续签租约的能力和意愿，以及在不续签或我们更换现有租户的情况下以相同或更好的条款重新定位我们的物业的能力，以及我们可能因更换现有租户而产生的任何义务，包括赔偿义务；（vi）是否有能力识别（a）符合我们的信用和运营标准的租户，以及（b）合适的收购机会，以及以优惠条件收购及租赁各自物业予该等租户的能力；（vii）产生足够现金流以偿付我们的未偿债务的能力；（viii）进入债务和股权资本市场的机会；（ix）波动的利率；（x）公共卫生危机的影响，包括重大的新冠疫情爆发以及其他流行病或流行病；（xi）留住我们关键管理人员的能力；（xii）保持我们作为房地产投资信托基金（“REIT”）地位的能力；（xiii）美国税法和其他州、联邦或地方法律的变化，无论是否特定于REITs；（xiv）房地产业务固有的其他风险，包括与环境事项和房地产投资流动性不足有关的潜在责任；（xv）我们截至2023年12月31日止年度的10-K表格年度报告以及截至2024年3月31日和2024年6月30日止季度的10-Q表格季度报告中包含的任何额外因素，包括此类报告第1A项中标题为“风险因素”的部分，因为这些风险因素可能会被修正，不时由我们向美国证券交易委员会（“SEC”）提交的其他报告补充或取代。本补充文件包含与CareTrust REIT相关的某些非GAAP财务信息，包括EBITDA、标准化EBITDA、FFO、标准化FFO、FAD、标准化FAD以及某些相关比率。解释性脚注和解释这一非公认会计原则信息的词汇表包含在本补充文件中。这些非公认会计原则措施的对账也包含在本补充文件或我们的网站上。请参阅我们网站investor.caretrustreit.com投资者部分的“财务和备案–季度业绩”。非GAAP财务信息不代表GAAP下的财务业绩，不应孤立地考虑，作为流动性的衡量标准，作为净收入的替代方案， 或作为根据公认会计原则确定的任何其他绩效衡量指标。您不应依赖非GAAP财务信息来替代GAAP财务信息，并且应认识到此处提供的非GAAP信息可能无法与其他公司的类似术语的非GAAP信息进行比较（即，因为它们没有使用相同的定义来确定任何此类非GAAP信息）。这份补充文件还包括有关我们物业运营商的某些信息（例如EBITDA覆盖率、EBITDA覆盖率和入住率），其中大部分信息不受审计或SEC报告要求的约束。本补充提供的经营者信息已由经营者提供。我们没有对这些信息进行独立核实，但没有理由认为这些信息在任何实质性方面都是不准确的。我们提供这些信息仅供参考。恩赛因集团有限公司（“Ensign”）、The Pennant Group, Inc.（“Pennant”）和PACS Group，Inc.（“PACS”）须遵守SEC的注册和报告要求，并被要求向SEC提交包含经审计财务信息的年度报告和包含未经审计财务信息的季度报告。Ensign、Pennant和PACS向SEC提交的财务报表可在SEC网站www.sec.gov上找到。本补充文件提供了有关我们截至2024年9月30日止季度的财务业绩的信息，并在本文件发布之日提供，除非另有特别说明。我们明确表示不承担更新或修改本补充文件中任何信息（包括前瞻性陈述）的任何义务，无论是否反映我们预期的任何变化、事件、条件或情况的任何变化，或其他方面。本补充文件中使用的，除非文意另有所指，否则“CTRE”、“CareTrust”、“CareTrust REIT”或“公司”均指CareTrust REIT，Inc.及其合并子公司。GAAP是指美国公认的会计原则。
目录联系信息03 CareTrust REIT，Inc. 905 Calle Amanecer，Suite 300 San Clemente，加利福尼亚州 92673（949）542-3130 ir@caretrustreit.com www.CareTrustReit.com转让代理Broadridge Corporate Issuer Solutions P.O. Box 1342 Brentwood，NY 11717（800）733-1121 shareholder@broadridge.com Bayshire Carlsbad（Carlsbad，加利福尼亚州）公司简介04公司快照05投资06-08投资组合概览09-16 10大租户租赁覆盖组合表现租金按租户地理多样化按国家租赁期限多样化FFO和FAD合并资产负债表关键债务指标债务摘要债务契约2024年指导股权资本交易其他财务亮点汇总表27-28
公司简介管理层Dave Sedgwick –首席执行官Bill Wagner-首席财务官 James Callister-首席投资官CareTrust REIT是一家自行管理、公开交易的房地产投资信托基金，从事老年人住房和医疗保健相关物业的所有权、收购、开发和租赁。CareTrust REIT主要通过向地方、区域和国家老年人住房运营商、医疗保健服务提供商以及其他医疗保健相关业务的多元化群体出租物业来产生收入。自2014年6月1日作为独立上市公司首次亮相以来，截至2024年9月30日，CareTrust REIT已将其租户名册扩大至24家运营商，并将其房地产投资组合扩大至遍布28个州的217处净租赁医疗保健物业，包括23,891个运营床位/单位，不包括截至2024年9月30日分类为持有待售的8处物业和一处正在重新利用的设施。截至2024年9月30日，CareTrust REIT还在15个州与109个医疗保健物业相关的其他17项房地产相关投资，包括11,515个运营床位/单位。董事会Diana Laing-主席Anne Olson Spencer Plumb Dave Sedgwick Careina 威廉姆斯股票分析师报道* Baird-Wes Golladay |（216）737-7510 BMO Capital Markets-Juan Sanabria |（312）845-4074 德意志银行-Omotayo Okusanya |（212）250-9284 Jefferies-Joe Dickstein |（212）778-8771 KeyBanc Capital Markets-Austin Wurschmidt |（917）368-2311 Raymond James-Jonathan Hughes |（727）567-2438加拿大皇家银行资本市场-Michael Carroll |（440）715-2649 Wedbush-TERM0安德森截至2024年10月29日。这份名单可能不完整，可能会随着公司启动或终止CareTrust的覆盖范围而发生变化。请注意，这些分析师就我们的历史或预测业绩作出的任何意见、估计或预测仅代表他们的意见、估计或预测，不代表CareTrust或我们管理层的意见、估计或预测。根据我们对上述信息的参考或分发，CareTrust并不意味着我们认可或同意这些分析师的任何观点、估计或预测。感兴趣的人士可能会自行获取分析师报告的副本，因为我们不分发这些报告。其中几家公司可能不时拥有我们的股票和/或持有我们股票的其他多头或空头头寸，并可能向我们提供有偿服务。04
Caretrust Reit, Inc.纽约证券交易所：CTRE市场数据（截至2024年9月30日）⑤收盘价：30.86美元⑤ 52周区间：31.51美元– 19.87美元⑤市值：5.3B美元丨企业价值：5.3B美元丨流通股：1714.50亿信用评级⑤公司评级：BB（正面）⑤高级无抵押票据：BB + ⑤公司评级：BB +（稳定）⑤高级无抵押票据：BB + FitchS & P ⑤公司评级：Ba1（稳定）⑤高级无抵押票据：Ba1穆迪29.57亿美元投资326处房产35,406个操作床/单元31个运营商31个州注：上述投资组合金额截至2024年9月30日，包括为我们的其他投资组合金额不包括截至2024年9月30日归类为持有待售的8处房产和一处正在重新调整用途的设施。一般说明：由于四舍五入，总数可能不相加。快照05
CareTrust宣布达成协议，将收购价值5亿美元的投资组合06投资组合概览• CareTrust与一家合资投资者已签订一项具有约束力的协议，以收购由31个SNF资产组成的投资组合，购买价格为5亿美元，CareTrust将投资其中4.42亿美元⑤该投资组合包括3,290个SNF床位，其中30个设施位于田纳西州，1个位于阿拉巴马州•大部分设施将由现有的CareTrust租户关系--PACS Group，Inc.的恩赛因运营，Links Healthcare Group；三个设施将主租给区域运营商，这对公司来说是一个新的关系预计时间和资金•预计在2024年第四季度关闭• CareTrust在其6亿美元左轮手枪下完全可用，并将继续评估所有资本市场机会主义的东南投资组合总投资/CareTrust投资份额5亿美元/4.42亿美元的物业类型SNF地点田纳西州，阿拉巴马州设施/床位31/3,290收益率9%经过验证的运营商最近宣布的交易包括：•这笔4.42亿美元的TN/AL收购，和•一项5700万美元的东北收购预计将于2024年11月完成
[ 1 ]截至收购日期的初始运营床位/单位。[ 2 ]除非另有说明，租金是指初始年化收购日期的现金租金、任何优先股投资的递延利息收入以及任何应收抵押贷款、应收担保贷款和夹层贷款的利息收入。租金不包括地面租赁收入。[ 3 ]收益率表示租金或利息除以初始投资。[ 4 ]所有金额包括任何优先股投资、应收抵押贷款和应收夹层贷款。[ 5 ]我们向一家价值1100万美元的合资企业出资1080万美元，用于购买一个ALF。CareTrust REIT的初始收益率为9.3%。[ 6 ]我们向2880万美元的合资企业出资2810万美元，用于购买两个校区。CareTrust REIT的初始收益率为9.1%，基础租金和CareTrust优先回报率的年度增长使CareTrust在第2年和第3年的收益率分别达到9.7%和10.2%。Bayshire主租约提供年度固定增长，从第一年的270万美元增加到第二年的290万美元和第三年的310万美元，随后固定2%的年度自动扶梯。主租约提供第一年的递延租金约80万美元，将在2025年1月开始的18个月内偿还。[ 7 ]租约提供年度定增，从第一年的260万美元（8.2%收益率）增加到第二年的300万美元（9.2%收益率），此后使用基于CPI的年度自动扶梯。[ 8 ]抵押贷款提供购买选择权。第一个期权期开放时间为2027年5月1日，为期三个月，另外还有两个三个月的期权窗口。设施的购买选择权价格将按照当时的年度基本租金金额除以商定的租赁收益率计算。[ 9 ]租约规定第一年的递延租金约为40万美元，将从13日开始分15个月偿还。【10】抵押贷款提供SOFR + 4.25%的利率，SOFR下限为5.15%。Keybank参与了最初1.65亿美元贷款金额中的7500万美元，利率为SOFR加2.5%，SOFR下限为3.0%。2024年7月30日，与Keybank的7500万美元参与权益被调用。收益率扣除次级服务费。[ 11 ]我们为一家价值2510万美元的合资企业出资2450万美元，用于购买一个SNF。CareTrust REIT的初始收益率为3.5%。该设施是在2026年年中到期的租约到位的情况下获得的。假设保持当前业绩，CareTrust的稳定投资收益率预计将不迟于2026年重置至约10%。[ 12 ]代表一笔抵押贷款的收益，其中的条件得到满足，并且为收益提供了资金。有关更多信息，请参见“词汇表”。投资（单位：千美元）07日期运营商物业类型位置设施初始投资初始运营床位/单元[ 1 ]租金/利息[ 2 ]收益率[ 3 ] 01/03/2024 Oxford Health Group ALF 加利福尼亚州 1 $ 11,03686 $ 1,0 229.3% [ 5 ] 01/25/2024夹层贷款SNF MO10 9,8001，3971,37214.0% 02/01/2024夹层贷款SNF 丨加利福尼亚州 17,36513084711.5% 0 2/02/2024夹层贷款SNF VA 1535,0001，6754,90014.0% 03/05/2024 PACS SNF/Campus MO，TX355,5882345，0039.0% 04/01/2024 Bayshire Campus 加利福尼亚州 228,7963163，06010.6% [ 6 ] 04/01/2024 Bayshire Campus丨加利福尼亚州 132,3301592，9649.2% [ 7 ] 05/01/2024抵押贷款SNF TN 226,6752712，4279.1% [ 8 ] 06/01/2024 YAD Healthcare SNF NC，SC 580,9114987，2819.0% [ 9 ] 06/01/2024抵押贷款SNF/Campus NC 8165,0001，16115,6089.5% [ 10 ] 06/01/2024优先股N/A N/A N/A 9,000 N/A 1,00411.0% 08/01/2024抵押贷款SNF/ALF/ILF各种37260,0002，71322,1438.5% 08/01/2024优先股SNF/ALF/ILF各种N/A 43,000 N/A 4,73011.0% 08/07/2024 Covenant Care SNF TERM0 125,1161312，573 10.2% [ 11 ] 08/29/2024熟练护理操作员SNF VA 137,6861253，4139.1% 10/01/2024熟练% 10/01/2024抵押贷款SNF MD 119,1901011，7949.4% 10/01/2024抵押贷款SNF CO 19,8001258458.6% 10/11/2024抵押贷款SNF GA N/A 4,77414239.0% [ 12 ] 2024年投资92 $ 916,50310，157 $ 86,5669.4%年均投资（2015-2023）[ 4 ] 23 $ 225,0491，999 $ 20,3519.0%
按年份划分的历史投资（百万美元）0810年-平均历史投资收益率：9.0% $ 233 $ 288 $ 310 $ 112 $ 341 $ 105 $ 197 $ 169 $ 288 $ 917年度投资12/31/1512/31/1612/31/1712/31/1812/31/1912/31/2012/31/2112/31/2212/31/2312/31/2024年初至今$ — $ 250 $ 500 $ 750 $ 1,000
注：[ 1 ] EBITDA覆盖率和EBITDA覆盖率基于我们的租户提供的财务信息。我们没有对这些信息进行独立核实，但没有理由认为这些信息在任何实质性方面都是不准确的。覆盖率指标基于所示期间到位的合同现金租金，除非自该期间结束以来已订立或修订租约，在这种情况下使用当前合同租金。[ 2 ]覆盖率指标不包括2023年12月确认的员工保留税收抵免，这将使截至2024年3月31日和2024年6月30日的十二个月的EBITDA覆盖率分别提高至2.15倍和2.09倍。没有为2024年4月1日转移到贝郡的设施提供覆盖指标。[ 3 ]覆盖范围指标包括2024年8月收购的一个设施的历史表现。[ 4 ]由于转让的设施处于预稳定状态，因此不为2023年3月转让给The Pennant Group的设施提供覆盖指标。[ 5 ]由于设施已预先稳定，因此未提供覆盖指标。更多信息见“词汇”。前10名租户租赁覆盖率09截至2024年3月31日的12个月截至2024年6月30日的12个月EBITDA覆盖率[ 1 ] EBITDA覆盖率[ 1 ] EBITDA覆盖率[ 1 ] EBITDA覆盖率[ 1 ] 1 恩赛因 3.30x 4.17x 3.30x 4.18x 2优先管理集团1.21x 1.52x 1.22x 1.52x 3 PACS集团2.43x 3.02x 2.53x 3.11x 4 Bayshire Senior Communities [ 2 ] 1.39x 1.84x 1.33x 1.78x 5 Cascadia Healthcare 1.87x 2.38x 2.22x 2.75x 6 Covenant Care [ 3 ] 1.97x 2.73x 2.14x 2.92x 7 The Pennant Group [ 4 ] 0.86x 1.07xLLC 1.03x 1.49x 1.12x 1.58x 9 Links Healthcare Group [ 5 ] ———— 10 YAD Healthcare [ 5 ] ———— Total Top 10 Tenants 2.30x 2.94x 2.36x 3.00x All Other Tenants 1.35x 1.78x 1.39x 1.83x Total 2.18x 2.79x 2.23x 2.85x
投资组合表现10注：[ 1 ]所有金额均不包括截至2024年9月30日归类为持有待售的8处房产和一处正在重新利用的设施。[ 2 ]所有金额均不包括截至2024年6月30日分类为持有待售的20处房产以及正在进行重新利用的两处设施。[ 3 ]所有金额不包括我们截至2023年9月30日的应收贷款和应收夹层贷款。此外，该金额不包括截至2023年9月30日归类为持有待售的15处房产、两处正在或正在被重新利用的设施以及两处截至该日期尚未投入运营的设施。有关更多信息，请参见“词汇表”。（单位：千美元）截至9月30日，2024年资产类型设施运营床位/单位投资占总投资租金的百分比/利息占总租金的百分比/利息当前收益率房地产物业投资熟练护理15917,300 $ 1,587，521553.7% $ 164,80955.9% 10.4%多服务校园294,164466，71515.8% 41,71214.2% 8.9%老年人住房292,427156，5395.3% 17,3285.9% 11.1%净租赁资产总额[ 1 ] 21723,891 $ 2,210，775 $ 223,84910.1%其他房地产相关投资10911,515745，81825.2% 70,78424.0% 9.5%其他房地产相关投资总额10911,515 $745,818美元70,7849.5%投资总额32635,406美元2,956，593美元294,633美元10.0%截至6月30日，2024年资产类型设施运营床位/单位投资占总投资租金/利息占总租金/利息的百分比当前收益率熟练护理15717,145 $ 1,527，89860.8% $ 159,93962.6% 10.5%多服务校园294,168466，71518.6% 40,69715.9% 8.7%老年人住房272,300151，4046.0% 16,5646.5% 10.9%净租赁资产总额[ 2 ] 21323,613 $ 2,146，017 $ 217,20010.1%其他房地产相关投资728,882367，81914.6% 38,31815.0% 10.4%其他房地产相关投资总额728,882 $ 367,819 $ 38,318 10.4%总投资28532,495 $ 2,513，836 $ 255,518 10.2%截至2023年9月30日资产类型设施运营床位/单位投资占总投资租金百分比占总租金当前收益率百分比熟练护理14916,405 $ 1,373，57271.0% $ 144,87772.8% 10.5%多服务校园253,632388，93120.1% 34,66517.4% 8.9%老年人住房322,496172，9548.9% 19,5539.8% 11.3%净租赁资产总额[ 3 ] 20622,533 $ 1,935，457100.0% $ 199,095100.0% 10.3%
净租赁资产按租户划分的租金多样化11注：[ 1 ]所有金额不包括截至2024年9月30日分类为持有待售的8处房产和一处正在重新利用的设施。有关更多信息，请参见“词汇表”。（单位：千美元）截至2024年9月30日[ 1 ]净租赁资产经营床位/单位租金占总租金的百分比1 恩赛因 10110,774 $ 72,17032.2% 2优先管理集团152,14431，14213.9% 3 PACS集团101,23016，2587.3% 4 Bayshire Senior Communities 91,26313，3336.0% 5 Cascadia Healthcare 1296513,1485.9% Total Top 5 Tenants 14716,376 $ 146,05165.2% 6 Covenant Care 101,28812，0715.4% 7 The Pennant Group 101,0028，3063.7% 8 Eduro Healthcare，LLC 77037,7783.5% 9 Links Healthcare Group 44867,6823.4% 10 YAD Healthcare 54986,8813.1% Total Top 10 Tenants 18320,353 $ 188,76984.3% All Other Tenants 343,538 $ 35,08015.7% Total 21723,891 $ 223,849100.0%
地域多元化（占运行率租金和利息的百分比）12 *不到1%。注：数字截至2024年9月30日，包括为我们的其他房地产相关投资提供担保的物业。数字不包括截至2024年9月30日归类为持有待售的8处房产和一处正在重新调整用途的设施。有关更多信息，请参见“词汇表”。7% * 26% 17% 6% 6% 5% 3% 2%3% 3% 4% 1% 1% 1% 1% 1% 1% 1% 1% 1% 1% * 8% * * 1% * * * 5% 1% *
按国家划分的租金和利息多样化13注：[ 1 ]金额包括为我们的房地产相关投资提供担保的物业，不包括截至2024年9月30日分类为持有待售的8处物业和正在重新利用的1处设施。有关更多信息，请参见“词汇表”。（单位：千美元）截至9月30日，2024 [ 1 ]各州设施运营床位/单位租金/利息占总租金/利息的百分比1加利福尼亚州657,993美元76,692 26.0% 2德克萨斯州476,03548，77316.6% 3北卡罗来纳州141,61023，0377.8% 4路易斯安那州81,16418，3666.2% 5爱达荷州211,63016，4815.6%前5大州15518,432美元183,34962.2% 6俄勒冈州1387014,2034.8% 7亚利桑那州121,37513，9664.7% 8华盛顿州252,11013，1724.5% 9西弗吉尼亚州191,9739，9263.4% 10弗吉尼亚州161,9228，3812.8%前10大州24026,682$ 242,99782.5%所有其他州868,724 $ 51,63617.5%总计32635,406 $ 294,633 100.0%
租赁到期14注：[ 1 ]所有金额不包括我们的应收担保贷款和夹层贷款以及优先股投资。此外，该金额不包括截至2024年9月30日归类为持有待售的8处房产和一处正在重新调整用途的设施。[ 2 ]租赁到期年是指租赁主要期限的预定到期年，不包括租户延期选择权或购买选择权（如有）。有关更多信息，请参见“词汇表”。租赁到期年度% o f t ot al r en t（单位：千美元）截至9月30日，2024 [ 1 ]租赁到期年[ 2 ]租金占总租金的百分比2026 $ 8680.4% 20275,6132.5% 20298,5013.8% 203151,71523.1% 203223,686 10.6% 203322,334 10.0% 203442,39518.9% 203614,5646.5% 203834,18115.3% 203913,0965.9% 20446,8963.0%合计$ 223,849100.0% —% —% 0.4% 2.5% —% 3.8% —% 23.1% 10.6% 10.0% 18.9% —% 6.5% —% 15.3% 5.9% 3.0% 20242025202620272028202920292030203120322033203520362037203820392044
购买期权（单位：千美元）15注：[ 1 ]公司未收到目前开放的期权期的行权通知。【2】期权类型包括：A-固定基准价。B-租赁收入的固定资本化率。【3】期权窗口自期权期开放日起仅开放六个月。【4】期权窗口开放至租赁期满。[ 5 ]购买期权体现了两种期权类型。[ 6 ]购买选择权规定购买三种设施中的任意两种。目前显示的现金租金平均在320万美元到340万美元之间。【7】购买期权窗口自期权期开放日起九个月开放。[ 8 ]购买选择权规定购买五项设施中的任何一项。目前显示的现金租金平均在100万美元到160万美元之间。在经营者行使延长总租赁期限的选择权的情况下，自2035年6月1日开始，至其后九个月结束，经营者应对当时留在总租赁中的所有设施拥有购买选择权。有关更多信息，请参见“词汇表”。截至2024年9月30日的租户购买期权资产类型物业租约到期期权期开放日期[ 1 ]期权类型[ 2 ]当前现金租金占总租金的百分比SNF 2029年3月1日4/1/2022 [ 4 ] A/B [ 5 ] $ 8580.38% SNF 2034年11月4日12/1/2024 [ 4 ] A 3,9881.74% SNF/校园2032年10月2日11/1/2026 [ 3 ] B 3,314 [ 6 ] 1.45% SNF/校园2034年5月1日6/1/2026 [ 7 ] B 1,293 [ 8 ] 0.57% SNF/校园2034年5月1日6/1/2027 [ 7 ] B 1,293 [ 8 ] 0.57% 4.71%
其他房地产投资16注：[ 1 ]到期年代表贷款协议的预定到期日，不包括延期选择权、购买选择权或提前还款选择权（如有）。[ 2 ]费率为扣除转服务费后的净额。有关更多信息，请参见“词汇表”。（单位：千美元）截至2024年9月30日抵押贷款到期年份[ 1 ]物业类型位置投资WTD平均合同利率2025 SNF 加利福尼亚州，GA $ 36,6139.7% [ 2 ] $ 3,5372026 ALF/SNF 加利福尼亚州 9,86410.8% 1,0662027 SNF/Campus Mid-Atlantic 75,0008.5% [ 2 ] 6,3682028 SNF FL 15,7279.1% 1,4352029 SNF/Campus/ALF/ILF Various丨425,0008.8% [ 2 ] 37,5342031 SNF TN 26,6759.2% 2,4612033 SNF Campus/加利福尼亚州 25,9939.1% 2,372总抵押贷款$ 614,8728.9% $ 54,773夹层贷款到期年[ 1 ]物业类型位置投资WTD平均合同利率2027 SNF MO，VA $ 44,80014.2% [ 2 ] $ 6,3592029 SNF 加利福尼亚州 7,36511.7% 8592032 SNF/Campus Mid-Atlantic 25,00011.2% 2,788夹层贷款总额$ 77,16513.0% $ 10,006优先股权投资投资物业类型位置投资回报率优先股权SNF丨CA 丨加利福尼亚州 $ 1,78215.0% $ 271优先股权SNF/Campus NC 9,00011.0% 1,004优先股权SNF/Campus/ALF/ILF Various 43,00011.0% 4,730 Total Preferred Equity Investments $ 53,782 $ 6,005 Total $ 745,819 $ 70,784
截至9月30日止三个月的综合损益表17（金额以千为单位，每股数据除外），截至9月30日止九个月，2024202320242023收入：租金收入$ 57,153 $ 51,218 $ 166,062 $ 145,126利息和其他收入20,2284，65943,28012，910总收入77,38155，877209,342158，036费用：折旧和摊销14,00913，03441,31737，988利息费用8,28111，75025,18832，617物业税2,1152，1675,8924，437房地产投资减值8,4178，23236,87231，510物业经营费用3,4771，2394,3922，860一般和行政费用6,6635，5191963715,298总费用42,96241，941133,298124，710其他损失：债务清偿损失（657）—（657）—净额（2,286）—（2,254）1,958其他房地产相关投资未实现收益（亏损）净额1,800（5,251）（689）（7,856）其他亏损总额（1,143）（5,251）（3,600）（5,898）净收益33,2768，68572,44427，428非控股权益应占净亏损（165）（11）（501）（11）CareTrust REIT应占净收益，Inc. 33,441美元8,696美元72,945美元27,439美元普通股股东可获得的每股收益：基本0.21美元0.08美元0.50美元0.27美元稀释后0.21美元0.08美元0.50美元0.27美元加权平均普通股股数：基本159,459104，011145,780100，748稀释后159,850104，311146,153100，918每普通股宣布的股息0.29美元0.28美元0.87美元0.84美元
有关更多信息，请参见“词汇表”。EBITDA、FFO和FAD18的调节（以千为单位）截至2023年9月30日的季度截至2023年12月31日的季度截至2024年3月31日的季度截至2024年6月30日的季度截至2024年9月30日的季度归属于CareTrust REIT，Inc.的净利润8,696美元26,296美元28,746美元10,758美元33,441美元折旧和摊销13,03413，21113,44813，86014,009利息费用11,7508，2668,2288，2227,807股票薪酬摊销1,5191，7742,1201，4061,143归属于CareTrust REIT的EBITDA，Inc. 34,99949，54752,54234，24656,400房地产投资减值8,2324，7912,74425，7118,417物业经营费用1,4167149723613，893（收益）出售房地产损失—（260）（11）（21）2,286债务清偿损失———— 657其他房地产相关投资的未实现损失（收益）净额5,251（1,371）6121,877（1,800）归属于CareTrust REIT，Inc.的正常化EBITDA 49,898美元53,421美元56,859美元62,174美元69,853归属于CareTrust REIT的净利润，Inc. $ 8,696 $ 26,296 $ 28,746 $ 10,758 $ 33,441与房地产相关的折旧和摊销13,02813，20613,44213，85314,002房地产投资减值8,2324，7912,74425，7118,417（收益）出售房地产的损失——（260）（11）（21）2,286归属于CareTrust REIT，Inc.的运营资金（FFO）29,95644，03344,92150，30158,146物业运营费用1,4167149723613，893债务清偿损失———— 657其他房地产相关投资的未实现损失（收益）净额5,251（1,371）6121,877（1,800）归属于CareTrust REIT的正常化FFO，Inc. 36,623美元43,376美元46,505美元52,539美元60,896美元
[ 1 ]对于列报的期间，稀释后的加权平均股份已使用库存股法计算。有关更多信息，请参见“词汇表”。EBITDA、FFO和FAD的调节（续）19（以千为单位，每股数据除外）截至2023年9月30日的季度截至2023年12月31日的季度截至2024年3月31日的季度截至2024年6月30日的季度截至2024年9月30日的季度归属于CareTrust REIT的净利润，Inc. $ 8,696 $ 26,296 $ 28,746 $ 10,758 $ 33,441房地产相关折旧和摊销13,02813，20613,44213，85314,002递延融资费用摊销609610614614614股票补偿摊销1,5191，7742,1201，4061,143直线租金收入78777租赁奖励摊销—— 45低于市场租赁摊销——（384）（575）（575）（809）房地产投资减值8,2324，7912,74425，7118,417（收益）出售房地产损失——（260）（11）（21）2,286可供分配基金（FAD）归属于CareTrust REIT，Inc. 32,09146，04147,08751，75759,106物业运营费用1,4167149723613，893债务清偿损失———— 657其他房地产相关投资的未实现损失（收益）净额5,251（1,371）6121,877（1,800）归属于CareTrust REIT，Inc.的正常化FAD 38,758美元45,384美元48,671美元53,995美元61,856美元归属于CareTrust REIT，Inc.的每股FFO 0.29美元0.36美元0.34美元0.35美元0.36美元归属于CareTrust REIT的每股正常化FFO，Inc. $ 0.35 $ 0.36 $ 0.35 $ 0.36 $ 0.38归属于CareTrust REIT，Inc.的每股FAD $ 0.31 $ 0.38 $ 0.35 $ 0.36 $ 0.37归属于CareTrust REIT，Inc.的每股正常化FAD $ 0.37 $ 0.37 $ 0.37 $ 0.37 $ 0.37 $ 0.39稀释加权平均流通股[ 1 ] 104,422121，854133,328145，380160,025
合并资产负债表20（以千为单位）2024年9月30日2023年12月31日资产：房地产投资，净额1,749，139美元1,567，119美元其他房地产相关投资740,730180，368持有待售资产16,04615，011现金及现金等价物377,102294，448账款和其他应收款881395预付费用和其他资产净额33,81523，337递延融资成本净额3,1664，160总资产2,920，879美元2,084，838美元负债和权益：高级无抵押应付票据，净额396,705美元396,039美元高级无抵押定期贷款，净额— 199,559应付账款，应计负债和递延租金负债49,71733，992应付股利49,72136，531负债总额496,143666，121权益：普通股1,7111，300 额外实收资本 2,950，8021,883，147累计分配超过收益（530,317）（467,628）股东权益总额2,422，1961,416，819非控制性权益2,5401，898总权益2,424，7361,418，717丨总负债和权益总负债及权益 $ 2,920，879 $ 2,084，838
注：[ 1 ]净债务与年化正常化运行率EBITDA将截至本季度最后一天的净债务与本季度的年化正常化运行率EBITDA进行比较，假设本季度完成的投资发生在本季度的第一天。净债务进行了调整，以包括在适用季度通过公司ATM计划根据股权远期合约出售的股票的未来预期结算所得的净收益。请参阅我们网站http://investor.caretrustreit.com投资者部分的“财务-季度业绩”，了解正常化EBITDA和正常化运行率EBITDA与所示期间最直接可比的GAAP衡量标准的对账情况。[ 2 ]将截至本季度最后一天的净债务与截至本季度最后一天的CareTrust REIT的企业价值进行比较。[ 3 ]假设本季度通过公司ATM计划根据股权远期合约出售的股份的未来预期结算所得款项净额减少未偿债务并假设股份已发行。有关更多信息，请参见“词汇表”。净负债对企业价值[ 2 ]净负债对年化正常化运行率EBITDA [ 1 ]主要债务指标213.9 4.34.2 3.7 3.8 3.8 2.5 1.4 0.6 0.4 0.0 803/31/2206/30/2209/30/2212/31/2203/31/2306/30/2309/30/2312/31/2303/31/2406/30/2409/30/2426.6% 30.2% 30.6% 27.8% 26.2% 26.2% 16.8% 9.5% 4.1% 2.6% 0.4% 03/31/2206/30/2209/30/2212/31/2203/31/2306/30/2309/30/2312/31/2303/31/2406/30/2409/30/24 [ 3 ] [ 3 ]
注：[ 1 ]资金可按适用SOFR加1.10%至1.55%或基准利率（定义）加0.10%至0.55%借入。[ 2 ]到期日不假设行使两个、6个月的延期选择权。[ 3 ]递延融资费用未显示为无担保循环信贷额度的净额，并计入资产负债表上的资产。[ 4 ]代表到期时全额提取且未偿还的无担保循环信贷额度。债务到期时间表债务摘要22 —— $ — $ 600,000 $ 400,000 20242025202620272028债务到期年份Pri nci pa l（单位：千美元）9月30日，2024年债务利率到期日本金%本金递延贷款成本净账面价值固定利率债务高级无抵押应付票据3.875% 2028 $ 400,000 100.0% $（3,295）$ 396,705浮动利率债务无抵押循环信贷额度—% [ 1 ] 2027 [ 2 ] ——% —— [ 3 ] ——% ——% ——总债务3.875% $ 400,000 100.0% $（3,295）$ 396,705 [ 4 ]
债务契约2024年9月30日23日契约最低要求最高要求实际状态信贷融通契约合并杠杆率60% 11.0%合规合并固定费用覆盖率1.75x 8.06x合规合并有形净值（千美元）2,232，1512,896，979合规分配限制95% 73%合规有担保债务比率30% —%合规追索（有担保）债务比率10% —%合规
注：[ 1 ]本指引假设并包括（i）迄今为止进行的所有投资、处置和偿还贷款，（ii）除预计将于2024年11月完成的东北收购外，没有新的收购、处置、新的贷款或偿还贷款，（iii）没有产生新的债务或新的股票发行，以及（iv）在CareTrust的长期净租赁下估计2.5%的基于CPI的租金自动扶梯。有关更多信息，请参见“词汇表”。2024年指引更新24（千股）2024年全年指引[ 1 ]归属于CareTrust REIT，Inc.的低-高净收入0.83美元0.84美元与房地产相关的折旧和摊销0.36 0.36房地产投资减值0.24 0.24（收益）出售房地产的损失0.02 0.02归属于CareTrust REIT，Inc.的运营资金（FFO）1.45 1.46物业运营费用0.03 0.03其他房地产相关投资的未实现损失，净0.01 0.01债务清偿损失——归属于CareTrust REIT的正常化FFO，Inc. $ 1.49 $ 1.50归属于CareTrust REIT，Inc.的净利润$ 0.83 $ 0.84房地产相关折旧和摊销0.36 0.36递延融资费用摊销0.02 0.02股票补偿摊销0.04 0.04直线租金收入——低于市场租赁无形资产摊销（0.02）（0.02）房地产投资减值0.24 0.24（收益）出售房地产损失0.02 0.02归属于CareTrust REIT，Inc.的可供分配基金（FAD）1.49 1.50物业运营费用0.03 0.03其他房地产相关投资的未实现亏损，债务清偿损失净额0.01 0.01 ——归属于CareTrust REIT，Inc.的正常化FAD 1.53美元1.54美元加权平均流通股：稀释后152,595152，595
注：[ 1 ]为后续股权发行的每股平均发行价格。[ 2 ]截至2024年9月30日，CareTrust REIT有4.401亿美元可用于ATM计划下的未来发行。后续股权发行活动场内发行活动股权资本交易25201520162019股数（000s）16,33016，1006,641每股公开发行价格$ 10.50 $ 12.14 [ 1 ] $ 23.35总收益（000s）$ 171,465 $ 195,385 $ 155,07320162017201820192019202020202021202220232024 [ 2 ] Q1 Q2 Q3总股数（000s）92410,57410，2652,459 — 9902,40530，86911,60012，14517,24140，986每股均价$ 15.31 $ 16.43 $ 17.76 $ 19.48 $ — $ 23.74 $ 20.00 $ 20.86 $ 23.55 $ 25.24 $ 29.01 $ 26.35总收益（000s）$ 14,147 $ 173,760 $ 182,321 $ 47,893 $ — $ 23,505 $ 48,100 $ 643,802 $ 273,233 $ 306,534 $ 500,085 $ 1,079，852
注：[ 1 ]标准化FFO派息率是指宣布的股息除以标准化FFO，在每种情况下适用的季度。[ 2 ]请参阅我们网站http://investor.caretrustreit.com投资者部分的“财务-季度业绩”，了解标准化FFO和标准化FFO每股与所示期间最直接可比的GAAP衡量标准的对账情况。有关更多信息，请参见词汇表。股息历史正常化FFO派息率[ 1 ] [ 2 ]每股正常化FFO [ 2 ]正常化FFO [ 2 ]（百万）其他财务摘要26 $ 0.275 $ 0.275 $ 0.275 $ 0.275 $ 0.275 $ 0.28 $ 0.28 $ 0.28 $ 0.29 $ 0.29 $ 0.2903/31/2206/30/2209/30/2212/31/2203/31/2306/30/2309/30/2312/31/2303/31/2406/30/2409/30/2474.3% 74.3% 74.3% 72.4% 80.0% 80.0% 78.0% 83.0% 81.0% 76.0% 03/31/2206/30/2209/30/2212/31/2203/31/2306/30/2309/30/2312/06/30/22 09/30/22 12/31/22 03/31/23 06/30/23 09/30/23 12/31/23 03/31/24 06/30/24 09/30/24
运营资金（“FFO”）归属于CareTrust REIT，Inc的净收入，不包括处置房地产或其他房地产的损益，未扣除房地产折旧和摊销以及房地产减值费用。CareTrust REIT根据全国房地产投资信托协会发布的定义和解释性指南计算和报告归属于CareTrust REIT，Inc的FFO。[ 2 ]员工保留税收抵免员工保留抵免（“ERTC”）是雇主的一种完全可退还的税收抵免，相当于符合条件的雇主向其雇员支付的合格工资（包括可分配的合格健康计划费用）的50%。独立生活设施（“ILF”）也被称为退休社区或老年公寓，ILF不是医疗保健设施。ILF通常由完全独立的公寓组成，配有自己的厨房、浴室和独立的生活空间，以及租户车辆的停车场。它们最常被租用，没有家具，一般可以由租户个性化，通常是55岁以上的个人或夫妇。这些设施提供各种服务和便利设施，如洗衣、家政服务、餐饮选择/膳食计划、锻炼和健康计划、交通、社交、文化和娱乐活动以及现场安保。初始投资与公司上市相关的收购物业的初始投资代表Ensign和Pennant的账面总值。自作为上市公司成立以来收购的物业的初始投资代表CareTrust REIT的购买价格和交易成本，包括不产生租金和减值费用的资本支出承诺（在除Investments幻灯片之外的所有投资组合幻灯片上）。辅助生活医疗设施（“ALF”）许可的医疗保健设施，为那些在日常生活活动中需要帮助的人提供个人护理服务、支持和住房，例如洗澡、吃饭和穿衣，但需要有限的医疗护理。项目和服务可能包括交通、社会活动、锻炼和健身项目、美容或理发店准入、爱好和工艺活动、社区游览、在餐厅环境中用餐以及居民寻求的其他活动。这些设施往往在公寓式建筑中，私人住宅从单间到大户型不等。某些ALF可能会为因阿尔茨海默病或其他形式的痴呆症而需要记忆护理的居民提供更高水平的个人帮助。个人救助水平部分基于当地法规。EBITDA归属于CareTrust REIT，Inc.的扣除利息费用、所得税、折旧和摊销以及基于股票的薪酬摊销前的净利润。[ 1 ] EBITDA扣除利息费用、所得税、折旧、摊销和现金租金前的净利润，在应用标准化管理费（设施运营收入的5%）后。截至2024年6月30日的过去12个月期间，总租赁（或其他分组）下的所有设施产生的EBITDA覆盖率合计EBITDA除以同一期间根据该总租赁（或其他分组）应付给CareTrust REIT的基本租金；前提是，如果总租赁已被修改以在该期间或之后更改基本租金，则该期间的总EBITDA除以当前有效的年化每月基本租金。「租金」指根据公司的租赁及按揭协议应付的月租金及利息总额。EBITDA反映了标准5%管理费的应用。此外，我们可能会将那些（i）归类为持有待售、（ii）暂时处于特殊焦点设施（SFF）状态、（iii）正在进行重大翻修而必然导致入住率大幅降低、或（iv）已被收购或最近被转让给新运营商进行周转并已预先稳定的设施排除在覆盖披露之外。EBITDA扣除利息支出、所得税、折旧、摊销、现金租金和标准化管理费前的利润（设施运营收入的5%）。EBITDA覆盖范围截至2024年6月30日的过去12个月期间由主租赁（或其他分组）下的所有设施产生的总EBITDA除以同期根据该主租赁（或其他分组）应付CareTrust REIT的基本租金；前提是，如果主租赁在该期间或自该期间以来已被修改以更改基本租金，则该期间的总EBITDA除以当前有效的年化每月基本租金。此外，我们可能会将那些（i）归类为持有待售、（ii）暂时处于特别关注融资（SFF）状态的融资排除在覆盖披露之外， （iii）进行重大翻新，必然导致入住率大幅降低，或（iv）已被收购或最近转让给新的运营商进行周转，并已预先稳定下来。Enterprise Value股价乘以截至指定日期的已发行股票数量，包括假定从ATM计划发行的股票，加上未偿债务总额减去现金和假定从ATM计划获得的净收益。归属于CareTrust REIT，Inc的可用于分配的资金（“FAD”）FFO，不包括直线租金收入调整、递延融资费用摊销、租赁奖励、低于市场的租赁无形资产和基于股票的补偿费用。[ 2 ]术语表27
多服务校园设施，包括技术护理床位和老年人住房单元的组合，包括持续护理退休社区。归属于CareTrust REIT，Inc的正常化EBITDA，经调整后，公司认为某些收入和支出项目并不代表其持续业绩，例如房地产减值费用、贷款损失准备金、呆账准备金和租赁重组、收回先前冲回的租金、租赁终止收入、物业运营费用、非常规交易成本、债务清偿损失、其他房地产相关投资的未实现损益以及处置房地产或其他房地产的损益。[ 1 ]归属于CareTrust REIT，Inc的正常化FAD FAD，经调整的某些收入和费用项目，公司认为不能表明其持续业绩，例如贷款损失准备金、呆账准备金和租赁重组、高级无抵押应付票据赎回的影响、收回先前冲回的租金、租赁终止收入、非常规交易成本、债务清偿损失、其他房地产相关投资的未实现损益和物业运营费用。[ 2 ]归属于CareTrust REIT，Inc的标准化FFO FFO，经调整的某些收入和费用项目，公司认为不能表明其持续业绩，例如贷款损失准备金、呆账准备金和租赁重组、优先无抵押应付票据赎回的影响、收回先前冲回的租金、租赁终止收入、加速摊销股票补偿、非常规交易成本、债务清偿损失、其他房地产相关投资和物业运营费用的未实现损益。[ 2 ]租金/利息租金代表相应期间的合同现金租金，按年化计算，按合并实体的100%份额列报，不包括地面租赁收入和最近收购的任何租金减免的影响（如适用）。利息收入包括其他房地产相关贷款和优先股权投资的年化利息。此外，如果租赁或贷款协议是在该期间之后订立、修订或重组的，但在我们提交相应期间的日期之前，则使用初始或修订的合同现金租金或利息。老年人住房包括ALF、ILF、专用记忆护理设施和类似设施。熟练护理或熟练护理设施（“SNFs”）许可的医疗保健设施，为不需要急症护理医院或长期急症护理医院提供的更广泛和更精密治疗的人提供恢复性、康复和护理。治疗方案包括物理、职业、言语、呼吸、呼吸机和伤口治疗。注：[ 1 ]归属于CareTrust REIT，Inc的EBITDA和归属于CareTrust REIT，Inc的正常化EBITDA不代表GAAP定义的经营现金流或净收入，不应被视为评估公司流动性或经营业绩时这些衡量标准的替代方法。归属于CareTrust REIT，Inc的EBITDA和归属于CareTrust REIT，Inc的正常化EBITDA并不意味着可用于满足未来现金需求的现金，包括公司为资本支出提供资金或支付其债务的能力。此外，公司计算的归属于CareTrust REIT，Inc的EBITDA和归属于CareTrust REIT，Inc的标准化EBITDA可能无法与其他REITs报告的EBITDA和标准化EBITDA进行比较。[ 2 ] CareTrust REIT认为，归属于CareTrust REIT，Inc的FAD、归属于CareTrust REIT，Inc的FFO、归属于CareTrust REIT，Inc的Normalized FAD和归属于CareTrust REIT，Inc的Normalized FFO（及其相关的每股金额）是衡量其经营业绩的重要非GAAP补充指标。因为用于房地产资产的历史成本会计惯例要求直线折旧（土地除外），这样的会计列报意味着房地产资产的价值会随着时间的推移而可预测地减少，即使房地产价值在历史上随市场和其他条件而上升或下降。此外，通过排除不代表持续结果的项目，归属于CareTrust REIT，Inc的标准化FAD和归属于CareTrust REIT，Inc的标准化FFO可以促进对不同时期和其他公司之间的经营业绩进行有意义的比较。然而，归属于CareTrust REIT，Inc的FAD、归属于CareTrust REIT，Inc的FFO、归属于CareTrust REIT，Inc的Normalized FAD、归属于CareTrust REIT的Normalized FFO， Inc（及其相关的每股金额）不代表GAAP定义的运营现金流或归属于股东的净利润，在评估公司流动性或经营业绩时不应被视为这些衡量标准的替代方法。名词解释28
