2026年第一季度补充资料2026年4月22日
2法律披露本演示文稿是为KKR房地产金融信托公司（纽约证券交易所代码：KREF）为其股东的利益而编制的。本演示文稿仅供参考，用于评估KKR房地产金融信托 Finance Trust Inc.及其子公司（统称“KREF”或“公司”）的业务、运营和财务业绩。本演示文稿不是也不应被解释为购买或出售任何证券、任何投资建议或KREF的任何其他服务的要约，或购买或出售任何证券、任何投资建议或任何其他服务的要约邀请。本演示文稿中的任何内容均不构成KREF或其顾问提供任何税务、会计、财务、投资、监管、法律或其他建议。除非KREF书面同意，否则任何第三方不得通过网站全部或部分引用、引用或链接本演示文稿。本演示文稿包含经修订的1933年《证券法》第27A条和经修订的1934年《证券交易法》第21E条含义内的前瞻性陈述，这些陈述反映了公司目前对未来运营和财务业绩等方面的看法。你可以通过使用诸如“展望”、“相信”、“预期”、“潜在”、“继续”、“可能”、“应该”、“寻求”、“大约”、“预测”、“打算”、“将”、“计划”、“估计”、“预期”等词语来识别这些前瞻性陈述，这些词语的否定版本、其他类似词语或其他与历史或事实事项不完全相关的陈述。就其性质而言，前瞻性陈述仅在作出之日起生效，不是对历史事实的陈述或对未来业绩的保证，并受到难以预测或量化的风险、不确定性、假设或情况变化的影响。这些前瞻性陈述基于公司的信念、假设和预期，并考虑了目前可获得的所有信息。这些信念、假设和预期可能会因许多可能的事件或因素而发生变化，而并非所有这些事件或因素都为公司所知或在其控制范围内。此类前瞻性陈述受到各种风险和不确定性的影响，其中包括：美国和我们投资的任何外国司法管辖区的一般政治、经济、竞争和其他条件；全球经济趋势和状况，包括通胀加剧、增长放缓或衰退、财政和货币政策变化、利率和信用利差波动、劳动力短缺、货币波动和全球供应链的挑战；为我们的投资提供担保的物业的业绩恶化；难以获得融资或筹集资金；以及第一部分-第1A项规定的风险、不确定性和因素。公司截至2025年12月31日止财政年度的10-K表格年度报告中的“风险因素”，因为这些因素可能会在公司向SEC提交的定期文件中不时更新，这些文件可在SEC网站www.sec.gov上查阅。因此，存在或将存在可能导致实际结果或结果与本新闻稿中指出的结果或结果存在重大差异的重要因素。这些因素不应被解释为详尽无遗，应与本新闻稿和公司提交给SEC的文件中包含的其他警示性声明和信息一起阅读。本新闻稿中的所有前瞻性陈述仅在本新闻稿发布之日发表。公司不承担公开更新或审查任何前瞻性陈述的义务，无论是由于新信息、未来发展或其他原因，除非法律要求。本演示文稿中的所有前瞻性陈述仅在2026年4月22日发表。除非法律要求，否则KREF不承担因新信息、未来发展或其他原因而公开更新或审查任何前瞻性陈述的义务。除非另有说明，本演示文稿中的所有财务信息均截至2026年3月31日。该演示文稿还包括非公认会计准则财务指标，包括可分配收益和稀释后每股可分配收益。此类非公认会计原则财务措施应仅被视为对根据美国公认会计原则编制的财务措施的补充，而不是优于这些措施。请参阅本演示文稿的附录，了解本演示文稿中包含的非公认会计原则财务指标与根据美国公认会计原则编制的最直接可比财务指标的对账情况。
3 KKR房地产金融信托公司概览贷款组合保守的资产负债表KREF $ 6.53亿当前流动性（3）$ 744b全球AUM（4）$ 86b房地产AUM（4）~125房地产专业人士一种奖励投资纪律的坚定文化，创造力和决心，并强调共享信息、资源、专业知识和最佳做法（1）平均贷款规模包括KREF的无资金承诺。整个贷款平均规模为1.72亿美元（2），基于未偿还的担保融资本金金额。剩余的仅受信用标记约束（3）包括1.35亿美元现金、5亿美元未提取的企业左轮手枪容量以及基于现有抵押品的1800万美元可用借款（4）截至2025年12月31日（5）数字代表所有KKR房地产交易的AUM
4 • 2026年第一季度每股摊薄净亏损（1）（0.96美元）（包括每股摊薄净亏损（1.14美元）的CECL拨备）• 2026年第一季度每股摊薄净亏损（2）（0.06美元）（包括每股摊薄净亏损（0.27美元））•每股账面价值（“BVPS”）为每股11.87美元（包括截至2026年3月31日每股摊薄净亏损（4.03美元），代表508个基点的贷款本金余额）2026年第一季度亮点（1）代表归属于普通股股东的净收入或亏损（2）根据公认会计原则编制的财务业绩的定义和对账见附录（3）包括递延发起费用的摊销、贷款发起成本和购买折扣。不包括非应计状态的贷款•发起和资助的分别为1.84亿美元和1.78亿美元，涉及一笔浮动利率高级贷款• 51亿美元高级贷款组合，加权平均无杠杆全部收益率（3）为7.2% •多户家庭和工业资产占贷款组合的63% •收到4.15亿美元的贷款偿还，其中包括3.12亿美元的办公室贷款偿还•为现有贷款提供了2000万美元的资金•加权平均风险评级为3.3 •监测八笔观察名单贷款，包括三项办公室和两项生命科学资产•将我们在加利福尼亚州山景城的房地产拥有的办公室物业出租给OpenAI •向CMBS证券金融投资组合流动性和资本化投资4200万美元• 6.53亿美元的可用流动性，包括1.35亿美元的现金和企业左轮手枪上5亿美元的未动用产能•将1.5亿美元的回购融资到期日延长至2030年12月，将2.5亿美元的仓库融资到期日延长至2029年3月•总额为72亿美元的多元化融资来源，未动用产能为26亿美元• 77%的担保融资完全不按市值计价，剩余余额仅按信用计价• 2027年之前没有最终融资到期，2030年之前没有公司债务到期• 2026年1月，以每股均价8.25美元的价格回购9.2万股，总价为0.8百万美元• 2026年4月，董事会授权对KREF实施一项修改后的回购计划，以回购总额高达7500万美元的普通股和优先股•公司董事会宣布，2026年第二季度的股息为每股普通股0.10美元。股息将于2026年7月15日支付给KREF截至2026年6月30日在册的普通股股东。
5 1Q‘26财务摘要（1）根据公认会计原则编制的财务业绩的定义和调节见附录（2）包括拥有的房地产和权益法投资（3）每股账面价值包括2.6亿美元的CECL备抵或（4.03美元）每股和累计折旧600万美元或（0.10美元）每股（4）金额不包括395,889个递延股票单位损益表（百万美元）1Q’26净利息收入26.2美元其他收入8.4信用损失准备金（73.5）运营费用（18.2）优先股股息（5.3）其他0.6归属于普通股股东的净亏损（61.9美元）每股净亏损，稀释后（0.96美元）可分配收益（亏损）（1）（4.1美元）每股可分配收益（亏损），稀释后（1）（0.06美元）每股股息0.25美元稀释后加权平均已发行股份64,673，125股资产负债表（百万美元）1Q'26商业房地产贷款，净额4,847.2美元房地产资产（2）568.5合并VIE资产，CMBS信托1,272.2现金135.4 CMBS投资62.2其他64.5总资产6,950.1美元有担保融资协议，净额2,801.2美元抵押贷款义务，净额1,066.0有担保定期贷款，净额631.5合并VIE负债，CMBS信托1,247.9其他50.6总负债$ 5,797.2总权益$ 1,152.9普通股股东权益$ 767.9每股账面价值（
6 1Q'26贷款来源–案例研究投资英国工业组合贷款类型浮动利率高级贷款贷款规模1.84亿美元（1）地点不同，英国抵押34个工业物业共计570万顺丰贷款用途再融资LTV（2）72%投资日期2026年3月资产照片（1）贷款规模为1.36亿英镑当地货币。整笔贷款总额为4.38亿美元，即3.23亿英镑，由KREF和KKR关联公司共同发起和共同出资。KREF的利息为贷款的42%（2）LTV，基于初始贷款金额除以截至贷款发生日的按现状评估价值
7 Multifamily 41% Industrial 22% Office 18% Life Science 14% Hospitality 3% Other 2% Class-A 81% Class-B 81% Class-B 19% KREF贷款组合的数字（1）如果总可出租面积的50%以上出租给或将被转换为，那么KREF将贷款归类为Life Science，生命科学相关空间（2）“其他”物业类型包括：2%学生住房和< 1%混合用途（3）办公物业认证%基于当前本金贷款余额；见附录中LEED认证说明投资类型物业类型利率类型地理5% 11% 11% 18% 12%其他美国< 4%：15% 100%办公（3）5%华盛顿特区高级贷款100%浮动99%固定1% A类87% B类13%多户（1）（2）7% 5%其他欧洲< 4%：1% 4% 6%
82026投资组合定位和展望我们的重点集中在两个关键优先事项上：（1）在我们的观察名单资产和某些遗留办公室风险敞口中执行积极主动和有纪律的解决策略，以及（2）将我们REO投资组合的很大一部分定位于货币化注：此信息反映了截至提交日期的当前目标，可能会发生变化。实际结果可能不同（1）代表截至2026年12月31日的目标构成（2）代表2024年至2026年发起的贷款（3）预计将于2026年第二季度结束的替代止赎的转让
9 KREF办公室贷款组合概览地点投资日期贷款用途承诺本金每顺丰未偿本金净权益贷款（1）最大期限（年）（2）明尼苏达州明尼阿波利斯市11月17日再融资$ 199.4 $ 194.4 $ 102.0 $ 1820.3风险评级5：总额/加权平均$ 199.4 $ 194.4 $ 102.0 0.3宾夕法尼亚州费城Jun-18再融资114.31 14.33 1.41 170.9伊利诺伊州芝加哥Jul-19再融资105.09 0.75 3.88 72.4风险评级4：总额/加权平均$ 219.3 $ 205.0 $ 85.2 1.6华盛顿特区11月21日再融资181.01 80.57 2.25061.7普莱诺，德克萨斯州2月20日再融资137.81 34.83 5.3 1860.4德克萨斯州达拉斯11月25日再融资114.19 4.1 19.63734.6华盛顿，DC Jan-22再融资100.0 100.01 5.13 651.9风险评级3：总计/加权平均$ 532.9 $ 509.4 $ 142.2 1.9总计/加权平均$ 951.6 $ 908.8 $ 329.4 1.5风险评级3办公资产注：金额以百万为单位，但根据当前本金除以当前SF（2）的每SF（1）贷款除外，最大剩余期限（年）假设所有延期选择权均已行使（如适用）。加权平均数按当期本金加权
10 KREF生命科学贷款组合概览KREF 100%的贷款敞口位于前两大生命科学市场位置MSA投资日期贷款用途开发状态年份已建成或改造的资产质量承诺本金未偿本金净权益贷款每SF（1）最大期限（年）（2）马萨诸塞州波士顿Boston Aug-22 Construction Complete 2024 Class A $ 312.5 $ 229.6 $ 34.0 $ 7471.4 Boston，MA（3）Boston Apr-21 Acquisition Complete 2022 Class A/B 166.21 64.166.2681 — Risk-Rated 5：Total/Weighted Average $ 478.7 $ 393.7 $ 100.2 0.8 Redwood City，加利福尼亚州旧金山Sep-22在建工程2025 A类145.2 105.42 1.38861.5马萨诸塞州剑桥Boston Dec-21施工完成2023 A类98.46 4.11 4.29 124.8 San Carlos，加利福尼亚州 San Francisco Feb-22资本重组完成2023 A类89.16 6.227.7 4521.6 Brisbane，加利福尼亚州旧金山Jul-21再融资N/A2020 A类88.380.82 4.06 982.4风险评级3：总额/加权平均$ 421.0 $ 316.5 $ 87.2 2.4总额/加权平均$ 899.7 $ 710.2 $ 187.4 1.5已完成74%在处理中16% N/A10 %波士顿64%旧金山36%生命科学资产发展状况（4）大都市统计区（4）注：金额以百万为单位，但每SF的贷款除外（1）每SF的贷款基于当前本金除以当前SF。对于建设贷款，每顺丰的贷款基于贷款的总承诺金额除以拟议的顺丰（2）最大剩余期限（年）假设所有延期选择权均已行使（如适用）。加权平均按当前本金金额加权（3）截至2026年3月31日贷款到期违约。预计2026年Q2 REO解决方案（4）基于承诺本金
110% 5% 82% 2% 11% 12345加权平均风险评级（2）：3.3组合信用质量概览注：以上图表基于我们贷款组合的百分比（1）LTV一般基于初始贷款金额除以截至贷款发放日的按现值评估价值。加权平均LTV不包括风险评级5贷款。（2）加权平均按当期本金额贷款比价值加权（1）风险评级分布加权平均LTV（2）：66%贷款数1Q‘2 6加权平均LTV（2）：66%加权平均风险评级（2）：3.24Q’2 525% 20% 17% 30% 8% 0-60% 60-65% 65-70% 70-75% 75-80% 24% 15% 16% 37% 8% 0-60% 60-65% 65-70% 70-75% 75-80% 021446024441贷款数0% 6% 74% 6% 14% 12345
12 Q4‘25观察名单季度内活动Q1’26观察名单本金总额：5.72亿美元风险评级：5本金总额：7.04亿美元明尼阿波利斯办事处明尼阿波利斯办事处波士顿生命科学波士顿生命科学圣地亚哥多户家庭圣地亚哥多户家庭从风险评级3下调至风险评级5 {波士顿生命科学剑桥生命科学（1）}修改并重组从风险评级5上调至风险评级3本金总额：9100万美元风险评级：4本金总额：2.84亿美元芝加哥办事处芝加哥办事处从风险评级3下调至风险评级4 {费城办事处从风险评级3下调至风险评级4 { Georgetown Multifamily从风险评级3下调至风险评级4 { Carrollton Multifamily Watch List Migrations 26年第一季度环比，KREF有四次风险评级下调，包括四次新增观察名单和一项决议（1）贷款被修改重组为（i）一笔6300万美元的高级抵押贷款，净额为赞助商还款，及（ii）1700万美元的次级票据。重组优先贷上调至风险评级3，获S + 3.65%票面利率，新期限5年。1700万美元次级票据被视为无法收回，于2026年3月注销
13个案例研究：观察名单贷款投资Boston Life Science Minneapolis Office Boston Life Science San Diego Multifamily Loan Type Floating Rate Senior Loan Floating Rate Senior Loan Floating Rate Senior Loan Floating Rate Senior Loan Floating Rate Senior Loan Floating Rate Senior Loan Investment Date August 2022 November 2017 April 2021 October 2021 Collateral 418k RSF Class-A Life Science Development两栋甲级写字楼共1.1mm SF两栋大楼共48.2k SF 231单元的Class-A Multifamily Loan Purpose Construction Refinance Acquisition Refinance加利福尼亚州承诺金额3.13亿美元1.99亿美元（2）1.66亿美元（3）1.16亿美元当前本金金额2.30亿美元1.94亿美元（2）1.64亿美元1.15亿美元贷款基础（1）747美元/顺丰182美元/顺丰681美元/顺丰50万美元/单位票息+ 4.2% + 2.3%（2）+ 3.7% + 3.7%最大剩余期限（年）1.4 0.3 — 0.6贷款风险评级5555（1）贷款基础反映任何CECL调整前的未偿还当前本金金额（2）全部贷款总额为1.99亿美元，包括（i）1.2亿美元的全额高级抵押贷款，利率为S + 2.3%，以及（ii）一笔承诺金额为7900万美元的夹层票据，其中7400万美元已于2026年3月31日按4.5%的固定PIK利率（3）整笔贷款总额为3.32亿美元，由KREF和TERM1关联公司共同发起和共同出资。KREF的利息为贷款的50%（4）贷款截至2026年3月31日处于到期违约状态。预计2026年Q2 REO解决方案（4）
14案例研究：观察名单贷款续。投资费城办事处芝加哥办事处卡罗尔顿多户乔治敦多户贷款类型浮动利率高级贷款浮动利率高级贷款浮动利率高级贷款浮动利率高级贷款浮动利率高级贷款投资日期2018年6月2019年7月2022年4月2021年12月抵押两栋办公楼共1mm SF甲级办公楼共1mm SF 320单元多户210单元甲级多户贷款用途再融资收购地点费城，宾夕法尼亚州芝加哥，伊利诺伊州卡罗尔顿，德克萨斯州乔治敦，TX承诺金额1.14亿美元1.05亿美元4400万美元3500万美元当前本金金额1.14亿美元9100万美元4400万美元3500万美元贷款基础（1）117美元/顺丰87美元/顺丰136k美元/单位167k美元/单位票息+ 2.8% + 2.3% + 2.9% + 3.4%最大剩余期限（年）0.9 2.4 0.2 0.8贷款风险评级4444（1）贷款基础反映任何CECL调整前的未偿当前本金金额
15房地产资产概览房地产拥有位置物业类型购置日期平方英尺/单位投资金额（2）（百万美元）每平方英尺/单位投资金额山景城，加利福尼亚州 Class A Office Campus June 2024 449,006 $ 123 $ 396/SF Seattle，WA（3）Class A Life Science June 2024 213,05697 $ 610/SF West Hollywood，加利福尼亚州豪华公寓April 202537 units 95 $ 26m/unit Portland，or retail/redevelopment December 2021 n.a.（4）95 n.a. Raleigh，NC Multifamily August 2025320 units 72 $ 225,000/unit Philadelphia，PA Office 2023年12月210,52834 $ 160/SF total REO at 1Q‘26 $ 515 Boston，MA（5）Life Science Q2 2026 481,679127 $ 527/SF total REO forma，post1Q’26 $ 642注：截至2026年3月31日的数据。基于总投资金额的物业类型和位置细分（1）权益代表投资金额减去当前融资和非控制性权益（2）投资金额代表土地、建筑物和某些其他基础调整的价值，扣除非控制性权益（3）包含在简明综合资产负债表的“权益法投资、房地产资产”中（4）估计权利为4 +百万平方英尺（5）预计将于2026年第二季度结束的代替止赎的转让。1.27亿美元的投资金额代表贷款的账面价值（摊销成本减去CECL储备）约5.06亿美元（每股7.83美元）的备考股权（1）在我们的房地产资产办公室持有30%生命科学19%公寓19%零售/再开发18%多户家庭14% 加利福尼亚州 42% WA 19%或18% NC 14% PA7 %物业类型位置
16项抵押贷款义务24%定期贷款协议16%有担保定期贷款14%定期贷款便利11%特定资产8%循环4%定期信贷便利23%融资概况：77%非按市值计价的多元化融资来源总额为72亿美元，未提取能力为26亿美元未偿融资杠杆比率汇总（3）未偿融资（5）（百万美元）最大容量未偿本金金额加权平均。息票（1）预付利率非MTM定期信贷融资$ 1,647 $ 1,018 + 1.8% 63.4%（2）定期贷款协议$ 1,377 $ 709 + 1.4% 74.8% ü仓库融资$ 250 $ 0 n/a n/a ü有担保定期贷款$ 645 $ 645 + 2.5% — ü企业循环信贷融资$ 700 $ 200 + 2.0% — ü总债务$ 4,619 $ 2,572抵押贷款债务$ 1,066 $ 1,066 + 1.7% 74.9% ü定期贷款融资$ 1,000 $ 512 + 2.0% 76.6% ü资产特定融资$ 481 $ 369 + 2.6% 80.2% ü总杠杆$ 7,166 $ 4,5192.24.0债务权益比总杠杆比率（4）x（1）加权平均息票表示按适用基准利率（定期SOFR、EURIBOR或SONIA）的利差（2）定期信贷便利仅标记为信用，不受资本市场盯市条款的约束（3）代表（i）未偿债务协议总额（不包括无追索权便利），以及有担保定期贷款，减去期末（ii）KREF股东权益的现金（4），在每种情况下，代表（i）未偿债务协议总额、有担保定期贷款和抵押贷款义务，减去期末（5）基于担保融资的未偿本金非盯市77% x
17融资概况：定期信贷便利交易对手合计或加权平均提取402美元309美元160美元148美元1,018美元产能600美元500美元397（1）150美元1,647美元抵押品：贷款/本金余额8贷款/594美元8贷款/5282美元2贷款/213美元5贷款/272美元22贷款/1,607美元最终到期（2）2029年9月2027年7月2032年11月2030年12月-加权平均定价（3）+ 1.6% + 2.1% + 1.4% + 2.4% + 1.8%加权平均预付款67.6% 58.5% 75.0% 54.2% 63.4%盯市仅信贷仅信贷仅信贷仅信贷-（百万美元）（1）融资规模为3亿英镑当地货币（2）基于延长到期日（3）加权平均定价以适用基准利率（期限SOFR、EURIBOR或SONIA）的利差表示（4）基于融资本金余额财产类型（4）多户家庭48%工业17%生命科学16%办公14%好客5%美国欧洲
18美元135美元635美元135美元500美元18美元653美元现金未提取公司左轮手枪已核准和未提取的信贷能力可用流动性总额0美元100美元200美元300美元400美元500美元600美元700美元800美元流动性概览（1）未设押资产包括2.31亿美元的未设押优先贷款、2.17亿美元的房地产自有资产和8700万美元的CMBS投资（2）是指融资便利的低杠杆金额。虽然这些金额之前是通过合同批准和/或提取的，但在某些情况下，我们需要得到贷方的同意才能（重新）借入这些金额（以百万美元计）除以下可用流动性外，可用流动性的来源，截至2026年3月31日，KREF的未设押资产总额（1）为5.35亿美元（4）（2）
19盈利对基准利率变化的敏感度99%与基准利率挂钩的浮动利率贷款组合季度每股净利息收入对基准利率变化的敏感度期限SOFR：3.66%欧元同业拆借利率：2.08% SONIA：截至2026年3月31日为3.73%（每股影响美元）注：基于截至2026年3月31日的投资组合基准利率变化$ 0.01 $ 0.00 $ 0.00 $ 0.01 $ 0.02-1.00 %-0.50 % 00% + 0.50% + 1.00%（0.01）0.00 0.01 0.02 0.03 0.04
20附录
21 1Q'26投资组合详情（百万美元）#投资（1）地点物业类型投资日期全部贷款总额（2）承诺本金/投资金额未偿本金/投资金额净权益（3）息票（4）（5）最大剩余期限（年）（4）（6）每SF/单位/关键的贷款/投资（7）发起LTV（4）（8）风险评级高级贷款1高级贷款Boston，MA Life Science 8/3/2022 $ 312.5 $ 312.5 $ 229.6 $ 34.1 + 4.2% 1.4 $ 747/SF n.a. 52高级贷款各种，美国工业4/28/2022504.5252.3252.36 4.1+ 2.7% 1.1 $ 98/SF 64% 33高级贷款布朗克斯，NY Industrial 8/27/2021381.22 28.72 17.258.0 + 10.5% 0.2 $ 277/SF 52% 34 Senior Loan Los Angeles，加利福尼亚州 Multifamily 2/19/2021220.02 20.02 20.05 4.8+ 2.9% — $ 410,430/unit 68% 35 Senior Loan Minneapolis，MN Office 11/13/2017199.4 194.4 102.0+ 2.3% 0.3 $ 182/SF N.A. 56 Senior Loan Washington，D.C. Office 11/9/2021181.0181.01 80.57 2.2 + 3.4% 1.7 $ 506/SF 55% 37 Senior Loan Various，United Kingdom Industrial 3/5/2026427.41 79.71 73.6171.8 + 2.6% 5.1 $ 73/SF 72% 38 Senior Loan West Palm BeachFL Multifamily 12/29/2021171.5171.5171.44 2.5 + 2.8% 0.8 $ 211,091/单位73% 29 Senior Loan Boston，MA Life Science 4/27/202133 2.31 66.21 64.166.2 + 3.7% — $ 681/SF N.a. 510 Senior Loan Redwood City，加利福尼亚州 Life Science 9/30/2022580.91 45.2 105.42 1.3 + 4.5% 1.5 $ 886/SF 53% 311 Senior Loan Various，United Kingdom Industrial 11/19/2025462.71 38.81 38.83 3.5 + 2.8% 4.6 $ 145/SF 75% 312 Senior Loan Plano，TX Office 2/6/2020137.81 37.81 34.83 5.3 + 4.1% 0.4 $ 186/SF 64% 313 Senior Loan Raleigh，NC Industrial 6/24/2025407.6 125.01 25.02 4.1+ 2.4% 4.3 $ 152/SF 71% 314 Senior Loan Arlington，VA Multifamily 1/20/2022119.31 19.328.9 + 3.1% 0.9 $ 397,644/unit 65% 315 Senior Loan San Diego，加利福尼亚州 Multifamily 10/20/202115.71 15.4 45.5 + 3.7% 0.6 $ 499,500/unit n.a. 516 Senior Loan Philadelphia，PA Office 6/19/2018114.31 14.31 14.33 1.4+ 2.8% 0.9 $ 117/SF 71% 417 Senior Loan Dallas，TX Office 11/7/20228.21 14.19 4.1 19.6 + 3.2% 4.6 $ 373/SF 52% 318 Senior Loan PittPA学生住房6/8/2021112.51 12.5 112.5 25.3 + 3.0% 0.2 $ 155,602/单位74% 219 Senior Loan Chicago，IL Office 7/15/2019105.0 105.09 0.75 3.8+ 2.3% 2.4 $ 87/SF 59% 420 Senior Loan Las Vegas，NV Multifamily 12/28/2021101.1 101.1 101.125.1 + 2.8% 0.8 $ 191,460/单位61% 321 Senior Loan Washington，D.C. Office 1/13/20228.5 100.0 100.01 5.1 + 3.3% 1.9 $ 365/SF 55% 322 Senior Loan Cambridge，MA Life Science 12/22/2021341.398.46 4.11 4.2 + 3.7% 4.8 $ 912/SF 51% 323 Senior Loan Various，U.S. Industrial 6/15/2022195.297.68 3.42 1.4 + 2.9% 1.3 $ 96/SF 51% 324 Senior Loan Cary，NC Multifamily 11/21/202295.395.39 5.32 2.6 + 3.4% 1.7 $ 244,275/unit 63% 325 Senior Loan Jersey City，NJ Multifamily 10/9/2025190.09 5.09 5.0 18.2 + 2.5% 4.5 $ 455,635/unit 76% 326 Senior Loan Orlando，FL Multifamily 12/14/202194.99 4.99 4.9 24.9 24.6 + 3.1% 0.8 $ 250,396/unit 74% 327 Senior Loan Boston，MA Industrial 6/28/2022259.49 0.99 0.8 19.3 + 2.7% 2.3 $ 195/S加利福尼亚州 Life Science 2/1/2022139.789.16 6.227.7 + 1.0% 1.6 $ 452/SF 68% 329高级贷款Brisbane，加利福尼亚州 Life Science 7/22/202188.388.38 0.82 4.0+ 3.4% 2.4 $ 698/SF 71% 330高级贷款North Palm Beach，FL Multifamily 5/22/202585.785.7 85.4 16.5 + 2.3% 4.2 $ 341,600/unit 72% 331 Senior Loan Various，U.S. Multifamily 1/31/2025142.285.385.12 1.5 + 3.0% 3.9 $ 214,211/unit 70% 332 Senior Loan Various，Europe Hospitality 12/2/2025351.17 7.97 3.9 17.8 + 3.0% 4.9 $ 70,861/key 70% 333 SeniorPA混合用途6/28/202477.77 7.72 4.424.4 + 4.0% 3.3 $ 75/SF 72% 334 Senior Loan Brandon，FL Multifamily 1/13/202276.7 76.77 3.82 4.1+ 3.1% 0.9 $ 189,240/unit 75% 335 Senior Loan Nashville，TN Hospitality 1/6/202575.87 5.875.01 4.6 + 3.3% 3.8 $ 326,087/key 64% 336 Senior Loan Delray Beach，FL Multifamily 3/26/202573.07 3.07 3.01 4.2 + 2.3% 4.0 $ 257,042/unit 71% 337 Senior Loan Melville，NY Multifamily 7/25/2025142.17 1.12 2.27.3 + 3.9% 4.4 $ 475,251/unit 55% 338 SeniorFL Multifamily 12/20/202171.07 1.07 1.01 7.1+ 2.8% 0.8 $ 287,449/unit 74% 339 Senior Loan Denver，CO Multifamily 9/14/202170.37 0.37 0.3 16.3 + 2.8% 0.5 $ 290,496/unit 78% 340 Senior Loan Charlotte，NC Multifamily 12/14/202165.365.36 3.01 4.7 + 3.1% 0.8 $ 171,125/unit 74% 341 Senior Loan Plano，TX Multifamily 3/31/202263.36 3.36 3.33 0.1+ 2.8% 1.4 $ 238,000/unit 75% 342 Senior Loan Dallas，TX Multifamily 8/18/202163.16 3.16 3.1 15.6 + 3.9% 0.4 $ 175,278/unit 70% 343 SeniorGA Multifamily 9/16/202560.86 0.86 0.81 1.7 + 2.4% 4.5 $ 211,847/unit 67% 344 Senior Loan Durham，NC Multifamily 12/15/202159.559.558.22 4.1+ 2.8% 1.8 $ 168,700/unit 67% 345 Senior Loan San Antonio，TX Multifamily 4/20/202257.65 7.6 56.41 5.3 + 2.7% 1.1 $ 164,950/unit 79% 346 Senior Loan Sharon， MA Multifamily 12/1/202151.95 1.95 1.91 2.1+ 2.9% 0.7 $ 270,443/unit 70% 347 Senior Loan Atlanta，GA Multifamily 12/10/202151.45 1.45 1.41 3.0+ 3.0% 0.8 $ 170,197/unit 67% 348 Senior Loan Reno，NV Industrial 4/28/2022140.45 0.55 0.51 1.5 + 2.7% 1.1 $ 117/SF 74% 349 Senior Loan Carrollton，TX Multifamily 4/1/202243.74 3.72 0.7 + 2.9% 0.2 $ 136,478/unit 74% 450 Senior Loan Dallas，TX Multifamily 4/1/202242.44 2.44 2.42 0.4 + 2.9% 0.1 $ 119,144/unit 73% 3*见下一页脚注
22 1Q'26投资组合详情#投资（1）地点物业类型投资日期全部贷款总额（2）承诺本金/投资金额未偿本金/投资金额净权益（3）息票（4）（5）最大剩余期限（年）（4）（6）每SF/单位/密钥的贷款/投资（7）发起LTV（4）（8）风险评级高级贷款51高级贷款Georgetown，TX Multifamily 12/16/2021 $ 35.2 $ 35.2 $ 8.8 + 3.4% 0.8 $ 167,381/单位68% 4总计/加权平均$ 8,747.6 $ 5,498.5 $ 5,118.9 $ 1,568.1 + 3.4% 1.766% 3.3房地产资产1房地产拥有山景城，加利福尼亚州 Office 6/28/2024 n.a. $ 122.6 $ 122.6 $ 122.6 n.a. n.a. $ 396/SF n.a. 2 Equity Method Investment（9）Seattle，WA Life Science 6/28/2024 n.a. 96.996.9 55.9 n.a. n.a. $ 610/SF n.a. 3 Real Estate owned West Hollywood，加利福尼亚州condo 4/15/2025 n.a. 95.495.44 0.4 n.a. n.a. $ 2,578，378/unit n.a. 4 Real Estate owned Portland，or Retail/Redevelopment 12/16/2021 n.a. 94.89 4.8n.a. n.a. n.a. n.a. 5 RealPA Office 12/22/2023 n.a. 23.42 3.42 3.4 n.a. n.a. $ 111/SF n.a.总计/加权平均$ 505.0 $ 505.0 $ 368.9 CMBS Investments 1 Equity Method Investment（10）Various，U.S. Various 2/13/2017 n.a. $ 40.0 $ 35.4 $ 35.4 4.7% 3.258% 2 CMBS B-Pieces Various，U.S. Various 3/12/2026 n.a. 15.1 15.1 6.1% 9.750% 3 CMBS Investment Kailua-Kona，HI Hospitality 3/17/2026 n.a. 14.01 4.01 4.0 + 5.8% 6.855% 4 CMBS Investment Dallas，TX Mixed Use 2/20/2026 n.a. 12.81 2.81美国各种证券6/18/2025 n.a. 9.29.29.25.9% 9.042%合计/加权平均$ 91.1 $ 86.5 $ 86.55.5% 6.055%其他投资1权益法投资（11）各种证券，欧洲工业10/10/2025 n.a. $ 14.9 $ 14.9 $ 14.9 n.a. n.a.合计/加权平均$ 14.9 $ 14.9 $ 14.9投资组合总额/加权平均$ 6,109.5 $ 5,725.4 $ 2,038.5 + 7.0% 1.866% 3.3*见下一页脚注（百万美元）
23 1Q'26投资组合详情（1）我们的总投资组合代表当前对高级和夹层贷款、房地产资产、CMBS投资和其他投资的本金金额或投资金额。不包括已全部注销的贷款。对于高级贷款5，全部贷款为非应计贷款，未偿本金余额为1.944亿美元，其中包括（i）1.20亿美元的全额融资高级抵押贷款，利率为S + 2.25%；以及（ii）承诺金额为7940万美元的夹层票据，其中7440万美元已于2026年3月31日获得资金，固定利率为4.5% PIK。（2）Total Whole Loan代表发起的全部贷款的承诺总额，包括由KKR关联实体参与的贷款。（3）净权益反映（i）我们贷款的摊余成本基础，扣除借款；（ii）房地产资产，扣除借款和非控制性权益，以及（iii）权益法投资的投资金额，扣除借款。（4）加权平均是由我司当前贷款本金金额和CMBS投资金额加权得出。加权平均LTV不包括风险评级的5笔贷款，加权平均票息不包括非应计状态的贷款。（5）以期限SOFR、SONIA或EURIBOR利差表示的票息。（6）最长剩余期限（年）假定所有延期选择权均已行使（如适用）。（7）每SF/单位/Key贷款按当前本金除以当前SF/单位/Key。对于优先贷款1、3、10、22和37，每SF/单位/密钥的贷款计算为贷款的总承诺金额除以拟议的SF/单位/密钥。（8）对于优先级贷款，LTV一般是按照初始贷款金额除以截至贷款发生日的按现值评估价值；对于建设贷款，LTV一般是按照贷款承诺总额除以稳定后的价值计算；对于夹层贷款，LTV是按照整个贷款的初始余额除以截至贷款发生日的按现值评估价值；对于CMBS投资，LTV是按照发放时基础贷款池的加权平均LTV计算。加权平均LTV不包括风险评级5贷款。（9）代表通过我们与KKR关联公司之间的共同租户（“TIC”）协议持有的房地产资产。我们持有房地产资产74.6%的经济权益，并根据TIC协议与KKR关联公司共享决策。（10）代表我司投资的一款聚合器整车投资于CMBS B件。承诺本金代表我们对聚合工具的总承诺，而当前本金代表当前资助金额。（11）代表我们在一家关联公司的50%经济权益，该公司投资于一笔高级抵押贷款，该贷款由位于法国的工业物业作抵押。未偿本金余额为6520万欧元的基础高级抵押贷款，票息为2.8%，到期期限为2.8年，LTV为69%。关联公司投资于标的高级抵押贷款的80%融资成本为EURIBOR + 1.6%。对于对关联公司经济绩效影响最大的活动，KREF没有单方面的权威来指挥。
24 1Q'26投资组合活动（1）包括1700万美元的贷款注销和800万美元的未实现外汇折算损失（2）未来的融资义务通常取决于某些事件，可能不会导致美国贷款组合活动的投资未来的融资义务（2）（百万美元）房地产资产、CMBS投资和其他贷款组合本金（1）
25完全延长贷款期限注：基于当前本金金额。不包括不动产自有和权益法投资完全延长贷款期限（百万美元）1430美元2078美元420美元24美元854美元312202620272028202920302031美元0美元500美元1000美元1500美元2000美元2500美元完全延长加权平均贷款期限1.7年
26合并资产负债表（单位：千-除股份和每股数据）2026年3月31日2025年12月31日资产现金和现金等价物$ 135,437 $ 84,617商业房地产贷款，持作投资4,885，9065,347，756减：信用损失准备（258,679）（201,924）商业房地产贷款，持作投资，净额4,627，2275,145，832商业房地产贷款，持作出售219,990 —自有不动产，持作投资，净额340,002338，595不动产自有资产，持作出售131,595130，188权益法投资147,290147，332投资于CMBS证券26,800 —合并可变利益实体资产，CMBS信托，按公允价值计算1,272，193505,230其他资产49,561112，849总资产$ 6,950，095 $ 6,464，643负债和股权负债担保融资协议，净额$ 2,801，204 $ 2,862，689抵押贷款义务，净额1,066，0481,198，332有担保定期贷款，净额631,478632，516房地产自有负债，持有待售2,9703，867综合可变利益实体负债，CMBS信托，按公允价值计算1,247，858496,060应付关联方款项5,5156，506其他负债42,13439，469总负债5,797，2075,239，439承诺和或有事项——股权优先股，面值0.01美元，授权50,000，000股A系列累计可赎回（截至2026年3月31日和2025年12月31日已发行和流通股13,110，000股）；清算优先权327,750美元，或每股25.00美元131131普通股，面值0.01美元，授权300,000，000（截至2026年3月31日已发行和流通股64,275，643股；截至2025年12月31日已发行和流通股分别为65,488，680股和64,367，737股）643644 额外实收资本 1,678，9501,687，168累计亏损（584,080）（506,130）回购股票（截至12月31日已回购1,120，943股，2025）—（9,263）Total KKR房地产金融信托公司股东权益1,095，6441,172，550 Non-controlling interests in equity of consolidated joint enterprises 57,24452，654 Total equity 1,152，8881,225，204 Total liabilities and equity $ 6,950，095 $ 6,464，643
27合并损益表（单位：千-除股份和每股数据）截至2026年3月31日的三个月2025年12月31日2025年3月31日净利息收入利息收入95,906美元101,341美元113,967美元利息支出69,71775，54982,626净利息收入总额26,18925，79231,341房地产自有经营的其他收入4,9444，8662,889权益法投资的收入（亏损）657413（201）合并可变利益实体的净资产变化，CMBS信托439342 —外币折算收益（损失）（5,377）1,190 —外币远期合约收益（损失）6,853（1,265）—其他杂项收入8941,3021，187其他收入总额8,4106，8483,875营业费用信用损失准备，净额73,54143，68624,863房地产自有经营费用8,1226，7215,474向关联方支付的管理费5,5115，5245,797一般和行政费用4,5843，8044,831总经营费用91,75859，73540,965所得税前收入（亏损）（57,159）（27,095）（5,749）所得税费用—（156）—净收入（亏损）（57,159）（26,939）（5,749）归属于非控股权益的净收入（亏损）（1,019）（697）（888）归属于KREF Trust Inc.的净收入（亏损）。和子公司（56,140）（26,242）（4,861）优先股股息5,3265，3265,326参与证券在收益中所占份额415421363归属于普通股股东的净收入（亏损）$（61,881）$（31,989）$（10,550）每股普通股净收入（亏损），基本和稀释后$（0.96）$（0.49）$（0.15）已发行普通股加权平均数，基本和稀释后64,673，12565,442，56168,765，877每股普通股宣布的股息$ 0.25 $ 0.25 $ 0.25
28 GAAP净收入（亏损）与可分配收益（亏损）的对账（1）由于四舍五入的原因，列报的数字可能不够（以千为单位-每股和每股数据除外）截至2026年3月31日的三个月每股摊薄股份（1）2025年12月31日每股摊薄股份（1）3月31日，2025年每股摊薄收益（1）归属于普通股股东的净利润（亏损）$（61,881）$（0.96）$（31,989）$（0.49）$（10,550）$（0.15）调整非现金股权补偿费用1,8080.03 1,4850.02 2,1270.03折旧和摊销1,3580.02 1,1670.02 7400.01投资未实现（收益）损失（164）—（47）—（131）—外币折算未实现（收益）损失5,3770.08（1,190）（0.02）—外币远期合约未实现（收益）损失（6,853）（0.11）1,3050.02 ——信用损失准备，净额73,5411.14 43,6860.67 24,8630.36已实现亏损前的可分配收益$ 13,186 $ 0.20 $ 14,417 $ 0.22 $ 17,049 $ 0.25已实现贷款核销亏损（17,292）（0.27）————可分配收益（亏损）$（4,106）$（0.06）$ 14,417 $ 0.22 $ 17,049 $ 0.25稀释加权平均已发行普通股64,673，12565,442，56168,765，877
29个关键定义“可分配收益（亏损）”：公司将可分配收益定义为根据公认会计原则计算的归属于普通股股东或公司子公司所有者的净收益（亏损），不重复，包括未以其他方式计入公认会计原则净收益（亏损）的已实现亏损，不包括（i）非现金股权补偿费用，（ii）折旧和摊销，（iii）任何未实现损益或其他类似的非现金项目，这些项目计入适用报告期的净收益，无论这些项目是否计入其他综合收益或亏损，或计入净收益，（iv）根据公认会计原则的变化和经公司经理和董事会讨论并经独立董事过半数批准后商定的某些重大非现金收入或支出项目而发生的一次性事件。从可分配收益的计算中排除折旧和摊销仅适用于与房地产相关的债务投资，前提是公司对此类债务投资的财产或基础财产进行止赎。可分配收益不应被视为GAAP净收入或应税收入的替代品。该公司提醒读者，其计算可分配收益的方法可能与其他REITs用来计算相同或类似补充业绩计量的方法不同，因此，公司报告的可分配收益可能无法与其他REITs提出的类似计量进行比较。LEED：LEED是全球应用最广泛的绿色建筑评级体系。LEED认证提供对建筑物或社区的绿色特征的独立验证，允许设计、建造、运营和维护资源高效、高性能、健康、具有成本效益的建筑物。