hst-20260331

美国

证券交易委员会

华盛顿特区20549

____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

表格 10-Q

x 根据1934年《证券交易法》第13或15（d）条提交季度报告。

已结束的季度期间 2026年3月31日

或

o 根据1934年《证券交易法》第13或15（d）条提交的过渡报告。

委员会文件编号： 001-14625 （豪斯特酒店公司）

0-25087 （豪斯特酒店，L.P.）

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豪斯特酒店公司

HOST HOTELS & RESORTS，L.P。

（在其章程中指明的注册人的确切名称）

____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________


马里兰州（豪斯特酒店公司）						53-0085950
特拉华州（豪斯特酒店，L.P.）						52-2095412
（州或其他司法管辖区成立法团或组织）						（I.R.S.雇主识别号）

贝塞斯达大街4747号 , 1300套房						20814
贝塞斯达 , 马里兰州						（邮编）
（主要行政办公室地址）

( 240 ) 744-1000

（注册人的电话号码，包括区号）

根据该法第12（b）节登记的证券：

各类名称

交易代码

注册的各交易所名称

豪斯特酒店公司

普通股，面值0.01美元

HST

纳斯达克股票市场有限责任公司

豪斯特酒店，L.P。

无

用复选标记表明注册人（1）在过去12个月内（或要求注册人提交此类报告的较短期限内）是否已提交1934年证券交易法第13或15（d）条要求提交的所有报告，以及（2）在过去90天内是否已遵守此类提交要求。

豪斯特酒店公司

有

无

豪斯特酒店，L.P。

有

无

用复选标记表明注册人在过去12个月（或在注册人被要求提交此类文件的较短时间内）是否以电子文件方式提交了根据S-T条例第405条（本章第232.405条）要求提交的每一份互动数据文件。

豪斯特酒店公司

有

无

豪斯特酒店，L.P。

有

无

通过复选标记指明注册人是大型加速申报人、加速申报人、非加速申报人、较小的报告公司还是新兴成长型公司。参见《交易法》第12b-2条中“大型加速申报人”、“加速申报人”、“小型申报公司”、“新兴成长型公司”的定义。


豪斯特酒店公司
大型加速披露公司	þ	加速披露公司	o
非加速披露公司	o	较小的报告公司	o
新兴成长型公司	o

豪斯特酒店，L.P。
大型加速披露公司	o	加速披露公司	o
非加速披露公司	þ	较小的报告公司	o
新兴成长型公司	o
若为新兴成长型公司，请勾选注册人是否选择不使用延长的过渡期，以符合《交易法》第13(a)条规定的任何新的或修订的财务会计准则。o

用复选标记表明注册人是否为空壳公司（定义见《交易法》第12b-2条）。

豪斯特酒店公司

有

无

豪斯特酒店，L.P。

有

无

截至2026年5月6日 684,879,281 豪斯特酒店公司普通股的股票，每股面值0.01美元，已发行。

解释性说明

本报告结合了豪斯特酒店，Inc.和豪斯特酒店，L.P.的10-Q表格季度报告。除非另有说明或上下文另有要求，否则“Host Inc.”是指马里兰州的公司豪斯特酒店公司，而“Host L.P.”是指特拉华州的有限合伙企业豪斯特酒店，L.P.及其合并子公司，在需要区分Host Inc.和Host L.P.的情况下。我们使用“我们”、“我们的”或“公司”等术语来一起指Host Inc.和Host L.P.，除非上下文另有说明。

Host Inc.是一家自我管理和自我管理的房地产投资信托基金（“REIT”）。Host Inc.通过Host L.P.拥有物业并开展业务，其中Host Inc.是唯一的普通合伙人，它持有其中约99%的合伙权益（“OP单位”）。其余OP单位由不同的非关联有限合伙人拥有。作为Host L.P.的唯一普通合伙人，Host Inc.对Host L.P.的日常管理和控制负有专属和完整的责任。管理层将Host Inc.和Host L.P.作为一个企业运营。Host Inc.的管理层由指导Host L.P.管理层的同一人组成。作为控制Host L.P.的普通合伙人，Host Inc.出于财务报告目的合并Host L.P.，而Host Inc.除了对Host L.P.的投资外没有其他重要资产。因此，Host Inc.和Host L.P.在各自的简明合并财务报表上的资产和负债基本相同，Host Inc.和Host L.P.的披露也基本相似。基于这些原因，我们认为将Host Inc.和Host L.P.的10-Q表格季度报告合并为单一报告将为管理层和投资者带来好处。

Host Inc.和Host L.P.提交的文件之间的实质性区别在于，Host Inc.是一家拥有公开股票的房地产投资信托基金，而Host L.P.是一家没有公开交易股权的合伙企业。在简明合并财务报表中，这种差异主要反映在合并资产负债表的权益（或Host L.P.的合伙人资本）部分和合并权益报表（或Host L.P.的合伙人资本）中。除了股权处理不同，Host Inc.和Host L.P.的简明合并财务报表几乎一模一样。

Host Inc.和Host L.P.的合并表格10-Q为每个实体包括单独的中期财务报表（但合并脚注）、关于披露控制和程序的单独报告以及对财务报告的内部控制以及单独的CEO/CFO认证。此外，关于表格10-Q要求的任何其他财务和非财务披露项目，Host Inc.和Host L.P.之间的任何重大差异在此单独讨论。有关Host Inc.和Host L.P.之间的实质性差异以及为什么我们认为合并申报会给投资者带来好处的更详细讨论，请参阅截至2025年12月31日止年度的10-K表格合并年度报告中“解释性说明”标题下的讨论。

豪斯特酒店公司And HOST HOTELS & RESORTS，L.P。

指数


	第一部分.财务信息

		页码。
项目1。	豪斯特酒店公司财务报表：

	简明合并资产负债表-2026年3月31日（未经审计）和2025年12月31日	1

	简明综合经营报表（未经审计）-季度结束 2026年3月31日和2025	2

	综合综合的简明综合报表收入（未经审计）-季度结束 2026年3月31日和2025	3

	简明合并现金流量表（未经审计）-截至2026年3月31日止季度和2025	4

	豪斯特酒店，L.P.的财务报表：

	简明合并资产负债表-2026年3月31日（未经审计）和2025年12月31日	6

	简明综合经营报表（未经审计）-季度结束 2026年3月31日和2025	7

	综合综合的简明综合报表收入（未经审计）-季度结束 2026年3月31日和2025	8

	简明合并现金流量表（未经审计）-截至2026年3月31日止季度和2025	9

	简明综合财务报表附注（未经审计）	11

项目2。	管理层对财务状况和经营成果的讨论与分析	21

项目3。	关于市场风险的定量和定性披露	44

项目4。	控制和程序	44

	第二部分。其他信息

项目1a。	风险因素	46

项目2。	未登记出售股本证券及所得款项用途	46

项目5。	其他信息	47

项目6。	附件	47

二、

豪斯特酒店公司和子公司

简明合并资产负债表

2026年3月31日及2025年12月31日

（单位：百万，股份和每股金额除外）


	2026年3月31日		2025年12月31日
	未经审计
物业、厂房及设备
物业及设备净额	$	9,698	$	10,636
使用权资产	563		560
持有待售资产	9		34
应收管理人员款项	129		39
对附属公司的垫款和投资	284		259
家具、固定装置和设备更换基金	151		167
应收票据	114		114
其他	503		472
现金及现金等价物	1,703		768
总资产	$	13,154	$	13,049

负债、非控制权益和股权
债务
高级笔记	$	3,988	$	3,986
信贷安排，包括定期贷款$ 999	997		996
抵押和其他债务	94		95
总债务	5,079		5,077
租赁负债	566		563
应付账款和应计费用	246		355
由于管理人员	4		76

其他	245		246
负债总额	6,140		6,317

可赎回非控股权益-豪斯特酒店，L.P。	184		171

豪斯特酒店，Inc.股东权益：
普通股，面值$ 0.01 , 1,050 百万股授权， 684.9 百万股及 687.8 已发行及流通在外股份分别为百万股	7		7
额外实收资本	7,199		7,289
累计其他综合损失	( 65 )		( 68 )
赤字	( 314 )		( 670 )
豪斯特酒店，Inc.股东总股本	6,827		6,558
不可赎回的非控制性权益——其他合并合伙企业	3		3
总股本	6,830		6,561
总负债、非控股权益和权益	$	13,154	$	13,049

见简明综合财务报表附注。

豪斯特酒店公司和子公司

简明合并经营报表

截至2026年3月31日及2025年3月31日止季度

（未经审计，单位：百万，每股金额除外）


	季度结束 3月31日，
	2026		2025
收入
客房	$	943	$	938
食品饮料	517		503
其他	159		153
公寓销售	26		—
总收入	1,645		1,594
费用
客房	224		225
食品饮料	327		323
其他部门和支持费用	373		364
管理费	67		69
其他物业级费用	103		111
折旧及摊销	190		196
销货成本	21		—
公司及其他费用	28		31
保险结算净收益	( 7 )		( 10 )
总运营成本和费用	1,326		1,309
营业利润	319		285
利息收入	12		8
利息支出	( 59 )		( 57 )
其他收益	242		4
附属公司收益中的权益	4		10
所得税前收入	518		250
所得税的福利（备抵）	( 17 )		1
净收入	501		251
减：归属于非控股权益的净利润	( 7 )		( 3 )
归属于HOTELS & RESORTS，INC.的净收入	$	494	$	248
每股普通股基本收益	$	0.72	$	0.35
每股普通股摊薄收益	$	0.72	$	0.35

见简明综合财务报表附注。

豪斯特酒店公司和子公司

综合收益简明合并报表

截至2026年3月31日及2025年3月31日止季度

（未经审计，单位：百万）


	季度结束 3月31日，
	2026		2025
净收入	$	501	$	251
其他综合收入，税后净额
未合并联属公司的外币折算及其他综合收益	2		4
衍生工具公允价值变动	1		—

其他综合收入，税后净额	3		4
综合收入	504		255
减：归属于非控股权益的综合收益	( 7 )		( 3 )
归属于HOTELS & Resorts，INC.的综合收入	$	497	$	252

见简明综合财务报表附注。

豪斯特酒店公司和子公司

简明合并现金流量表

截至2026年3月31日及2025年3月31日止季度

（未经审计，单位：百万）


	季度结束 3月31日，
	2026		2025
经营活动
净收入	$	501	$	251
调整以使经营活动产生的净收入与净现金保持一致：
折旧及摊销	190		196
财务成本折溢价摊销净额	3		3

非现金股票补偿费用	6		6

其他收益	( 242 )		( 4 )

附属公司收益中的权益	( 4 )		( 10 )
应付/应付管理人员款项变动	( 125 )		( 102 )
对附属公司的投资所产生的分配	2		3
财产保险收益-补救费用	1		—
支付库存成本	( 8 )		( 19 )
售出单位的库存减少	18		—
其他资产变动	9		16
其他负债变动	( 9 )		( 35 )
经营活动所产生的现金净额	342		305

投资活动
出售资产收益，净额	1,060		5
应收贷款收益	—		79

对附属公司的垫款和投资	( 24 )		( 31 )

资本支出：
续展和更换	( 71 )		( 100 )
投资回报率	( 51 )		( 46 )

财产保险收益	—		10
投资活动提供（使用）的现金净额	914		( 83 )

融资活动






抵押债务和其他提前还款和预定到期日	( 1 )		( 1 )

普通股回购	( 75 )		( 100 )




普通股股息	( 241 )		( 210 )





向非控股权益分派及付款	( 3 )		( 2 )


其他融资活动	( 17 )		( 14 )
筹资活动使用的现金净额	( 337 )		( 327 )
汇率变动对持有现金的影响	—		1
现金和现金等价物及限制性现金净增加（减少）额	919		( 104 )
现金和现金等价物和限制性现金，期初	937		798
现金及现金等价物和限制性现金，期末	$	1,856	$	694

见简明综合财务报表附注。

豪斯特酒店公司和子公司

现金流量简明合并报表，续

截至2026年3月31日及2025年3月31日止季度

（未经审计）

补充披露现金流信息（百万）：

下表提供了资产负债表中报告的现金、现金等价物和限制性现金与现金流量表中显示的金额的对账：


	2026年3月31日		2025年3月31日
现金及现金等价物	$	1,703	$	428
受限制现金（计入其他资产）	2		2
列入家具、固定装置和设备更换基金的现金	151		264
现金流量表中显示的现金和现金等价物及限制性现金总额	$	1,856	$	694

下表列示为以下各项支付的现金：


	截至3月31日的季度，
	2026		2025
支付的利息总额	$	41	$	56
缴纳的所得税	$	9	$	2

见简明综合财务报表附注。

HOST HOTELS & RESORTS，L.P.及其子公司

简明合并资产负债表

2026年3月31日及2025年12月31日

（百万）


	2026年3月31日		2025年12月31日
	未经审计
物业、厂房及设备
物业及设备净额	$	9,698	$	10,636
使用权资产	563		560
持有待售资产	9		34
应收管理人员款项	129		39
对附属公司的垫款和投资	284		259
家具、固定装置和设备更换基金	151		167
应收票据	114		114
其他	503		472
现金及现金等价物	1,703		768
总资产	$	13,154	$	13,049

负债、第三方的有限合伙权益和资本
债务
高级笔记	$	3,988	$	3,986
信贷安排，包括定期贷款$ 999	997		996
抵押和其他债务	94		95
总债务	5,079		5,077
租赁负债	566		563
应付账款和应计费用	246		355
由于管理人员	4		76

其他	245		246
负债总额	6,140		6,317

第三方的有限合伙权益	184		171

豪斯特酒店，L.P.资本：
普通合伙人	1		1
有限合伙人	6,891		6,625
累计其他综合损失	( 65 )		( 68 )
Total 豪斯特酒店，L.P. Capital	6,827		6,558
非控制性权益——合并合伙企业	3		3
总资本	6,830		6,561
负债总额、第三方的有限合伙权益和资本	$	13,154	$	13,049

见简明综合财务报表附注。

HOST HOTELS & RESORTS，L.P.及其子公司

简明合并经营报表

截至2026年3月31日及2025年3月31日止季度

（未经审计，单位：百万，单位金额除外）


	季度结束 3月31日，
	2026		2025
收入
客房	$	943	$	938
食品饮料	517		503
其他	159		153
公寓销售	26		—
总收入	1,645		1,594
费用
客房	224		225
食品饮料	327		323
其他部门和支持费用	373		364
管理费	67		69
其他物业级费用	103		111
折旧及摊销	190		196
销货成本	21		—
公司及其他费用	28		31
保险结算净收益	( 7 )		( 10 )
总运营成本和费用	1,326		1,309
营业利润	319		285
利息收入	12		8
利息支出	( 59 )		( 57 )
其他收益	242		4
附属公司收益中的权益	4		10
所得税前收入	518		250
所得税的福利（备抵）	( 17 )		1
净收入	501		251
减：归属于非控股权益的净利润	—		—
归属于HOST HOTELS & RESORTS，L.P.的净收入	$	501	$	251
每普通单位基本收益	$	0.73	$	0.36
每普通单位摊薄收益	$	0.73	$	0.36

见简明综合财务报表附注。

HOST HOTELS & RESORTS，L.P.及其子公司

综合收益简明合并报表

截至2026年3月31日及2025年3月31日止季度

（未经审计，单位：百万）


	季度结束 3月31日，
	2026		2025
净收入	$	501	$	251
其他综合收入，税后净额
未合并联属公司的外币折算及其他综合收益	2		4
衍生工具公允价值变动	1		—

其他综合收入，税后净额	3		4
综合收入	504		255
减：归属于非控股权益的综合收益	—		—
归属于HOST HOTELS & RESORTS，L.P.的综合收入	$	504	$	255

见简明综合财务报表附注。

HOST HOTELS & RESORTS，L.P.及其子公司

简明合并现金流量表

截至2026年3月31日及2025年3月31日止季度

（未经审计，单位：百万）


	季度结束 3月31日，
	2026		2025
经营活动
净收入	$	501	$	251
调整以使经营活动产生的净收入与净现金保持一致：
折旧及摊销	190		196
财务成本折溢价摊销净额	3		3

非现金股票补偿费用	6		6

其他收益	( 242 )		( 4 )

附属公司收益中的权益	( 4 )		( 10 )
应付/应付管理人员款项变动	( 125 )		( 102 )
对附属公司的投资所产生的分配	2		3
财产保险收益-补救费用	1		—
支付库存成本	( 8 )		( 19 )
售出单位的库存减少	18		—
其他资产变动	9		16
其他负债变动	( 9 )		( 35 )
经营活动所产生的现金净额	342		305

投资活动
出售资产收益，净额	1,060		5
应收贷款收益	—		79

对附属公司的垫款和投资	( 24 )		( 31 )

资本支出：
续展和更换	( 71 )		( 100 )
投资回报率	( 51 )		( 46 )

财产保险收益	—		10
投资活动提供（使用）的现金净额	914		( 83 )

融资活动






抵押债务和其他提前还款和预定到期日	( 1 )		( 1 )


回购普通OP单位	( 75 )		( 100 )






关于普通OP单位的分配	( 244 )		( 212 )





其他融资活动	( 17 )		( 14 )
筹资活动使用的现金净额	( 337 )		( 327 )
汇率变动对持有现金的影响	—		1
现金和现金等价物及限制性现金净增加（减少）额	919		( 104 )
现金和现金等价物和限制性现金，期初	937		798
现金及现金等价物和限制性现金，期末	$	1,856	$	694

见简明综合财务报表附注。

HOST HOTELS & RESORTS，L.P.及其子公司

现金流量简明合并报表，续

截至2026年3月31日及2025年3月31日止季度

（未经审计）

补充披露现金流信息（百万）：

下表提供了资产负债表中报告的现金、现金等价物和限制性现金与现金流量表中显示的金额的对账：


	2026年3月31日		2025年3月31日
现金及现金等价物	$	1,703	$	428
受限制现金（计入其他资产）	2		2
列入家具、固定装置和设备更换基金的现金	151		264
现金流量表中显示的现金和现金等价物及限制性现金总额	$	1,856	$	694

下表列示为以下各项支付的现金：


	截至3月31日的季度，
	2026		2025
支付的利息总额	$	41	$	56
缴纳的所得税	$	9	$	2

见简明综合财务报表附注。

HOST HOTELS & RESORTS，INC.、HOST HOTELS & RESORTS，L.P.和子公司

简明合并财务报表附注

（未经审计）

1. 组织机构

业务说明

豪斯特酒店，Inc.作为一家自我管理和自我管理的房地产投资信托基金（“REIT”）运营，其业务完全通过豪斯特酒店，L.P.及其子公司进行。豪斯特酒店，L.P.是一家特拉华州有限合伙企业，采用伞式合伙结构运营，马里兰州公司豪斯特酒店公司为其唯一普通合伙人。在这些未经审计的简明综合财务报表附注中，我们使用“我们”或“我们的”一词来指代豪斯特酒店，Inc.和豪斯特酒店，L.P.，除非上下文另有说明。我们还使用“Host Inc.”一词来特指豪斯特酒店公司，并使用“Host L.P.”一词来特指豪斯特酒店，L.P.，用于在区分Host Inc.和Host L.P.很重要的情况下。截至2026年3月31日，Host Inc.持有约 99 % of Host L.P. ' s partnership interests。

合并投资组合

截至2026年3月31日，我们主要由豪华和高档酒店组成的综合投资组合位于以下国家：


			酒店
美国			71
巴西			3
加拿大			2
合计			76

2. 重要会计政策摘要

我们在随附的未经审计的简明合并财务报表中精简或省略了通常包含在根据美国公认会计原则（GAAP）列报的财务报表中的某些信息和脚注披露。我们认为，本文所做的披露足以防止所提供的信息具有误导性。然而，财务报表应与我们截至2025年12月31日止年度的表格10 – K年度报告所载的综合财务报表及其附注一并阅读。

按照公认会计原则编制财务报表要求管理层作出估计和假设，这些估计和假设会影响资产和负债的报告金额以及在财务报表日期披露或有资产和负债以及报告期间收入和支出的报告金额。实际结果可能与这些估计不同。

我们认为，随附的未经审计简明综合财务报表反映了所有必要的调整，以公允地反映我们截至2026年3月31日的财务状况，即我们本季度的经营业绩结束了2026年3月31日和2025年3月31日，截至2026年3月31日和2025年3月31日的季度现金流。由于季节性变化的影响，中期业绩不一定代表全年业绩。

五个我们投资的合伙企业被视为可变利益实体（“VIE”），因为这些合伙企业的普通合伙人对对此类合伙企业影响最大的决策保持控制。这些VIE包括运营合伙企业Host L.P.，由Host Inc.合并，Host Inc.是其中唯一的普通合伙人，持有约 99 有限合伙人权益的百分比；拥有乔治布什洲际休斯顿机场万豪酒店的并表合伙企业；以及三个拥有酒店物业的未合并合伙企业，其中我们持有的有限合伙人权益范围从 11 % - 30%.Host Inc.唯一的重要资产是其对Host L.P.的投资，因此，Host Inc.的几乎所有资产和负债都由Host L.P.的资产和负债组成。Host Inc.的所有债务都是Host L.P.的义务，只能用Host L.P.的资产解决。

HOST HOTELS & RESORTS，INC.、HOST HOTELS & RESORTS，L.P.和子公司

简明合并财务报表附注

（未经审计）

3. 每股普通股收益（单位）

每股普通股（单位）基本收益的计算方法是，将归属于普通股股东（单位持有人）的净收入除以Host Inc.普通股或Host L.P.已发行普通股的加权平均股数。稀释后的每股普通股（单位）收益的计算方法是，将经潜在稀释性证券调整后的归属于普通股股东（单位持有人）的净收入除以Host Inc.普通股或Host L.P.已发行普通股的加权平均股数加上其他潜在稀释性证券。稀释性证券可能包括根据综合股票计划授予的股份或分配给Host Inc.以支持授予的此类股份的Host L.P.普通单位，以及有权将其有限合伙人权益转换为Host L.P.普通单位的其他非控制性权益。对任何具有反稀释性的证券不显示任何影响。有 9.4 百万Host L.P.普通单位，可转换为 9.6 百万股Host Inc.普通股，不包括在Host Inc.的每股收益计算中，因为其影响不会稀释。 Host Inc.每股普通股基本和摊薄收益计算如下（单位：百万，每股金额除外）：


	截至3月31日的季度，
	2026		2025
净收入	$	501	$	251
减：归属于非控股权益的净利润	( 7 )		( 3 )
归属于Host Inc.的净利润。	$	494	$	248

基本加权平均流通股	687.5		697.8
假设分配根据综合股票计划授予的普通股，减去假设在市场上购买的股份	1.8		0.5
稀释加权平均流通股	689.3		698.3
每股普通股基本收益	$	0.72	$	0.35
每股普通股摊薄收益	$	0.72	$	0.35

Host L.P.基本和稀释后每普通单位收益计算如下（单位：百万，每单位金额除外）：


	截至3月31日的季度，
	2026		2025
净收入	$	501	$	251
减：归属于非控股权益的净利润	—		—
归属于Host L.P.的净利润	$	501	$	251

基本加权平均未偿还单位	682.5		692.3
假设根据综合股票计划授予的普通单位分配，减去假设在市场上购买的单位	1.7		0.5
稀释加权平均未偿还单位	684.2		692.8
每普通单位基本收益	$	0.73	$	0.36
每普通单位摊薄收益	$	0.73	$	0.36

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（未经审计）

4. 收入

基本上我们所有的经营业绩都代表了物业级运营产生的收入和支出。在向客户提供服务时，客户应支付款项。由于我们合同的短期性质以及几乎同时收到付款，我们在季度末没有重大的未实现收入。我们从客户那里收取销售、使用、占用和类似的税款，我们在运营报表中以净额（不包括在收入中）列报。

收入分类。虽然我们不认为以下按地点披露的酒店收入由可报告分部组成，但我们已按市场地点对酒店收入进行了分类。我们的收入也在附注9 –地理和业务部门信息中按国家列示。

按地点。下表列出了我们综合酒店组合中每个地理位置的酒店收入（单位：百万）：


	截至3月31日的季度，
位置	2026		2025
佛罗里达州墨西哥湾沿岸	$	183	$	154
圣地亚哥	137		129
旧金山/圣何塞	130		107
凤凰	130		124
奥兰多	120		145
毛伊岛	114		112
迈阿密	103		89
纽约	102		94
华盛顿特区（中央商务区）	73		94
瓦胡岛	46		50
杰克逊维尔	40		33
休斯顿	36		42
圣安东尼奥	36		34
洛杉矶/Orange County	36		35
波士顿	30		30
纳什维尔	29		29
新奥尔良	26		33
北弗吉尼亚	24		24
奥斯汀	23		23
芝加哥	20		21
丹佛	20		19
亚特兰大	20		19
西雅图	20		19
费城	19		19
其他	80		98
国内	1,597		1,576
国际	22		18
合计	$	1,619	$	1,594

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（未经审计）

截至2026年3月31日的季度，我们有$ 26 与华特迪士尼世界奥兰多四季度假村相邻的公寓单元销售相关的百万收入 ® 上表排除的度假村。

5. 财产和设备

财产和设备包括以下各项（以百万计）：


	2026年3月31日		2025年12月31日
土地及土地改善	$	2,274	$	2,431
建筑物及租赁物业改善	14,957		15,745
家具和设备	2,680		2,717
在建工程	267		271
	20,178		21,164
减去累计折旧和摊销	( 10,480 )		( 10,528 )
	$	9,698	$	10,636

6. Host Inc.和Capital of Host L.P.的股权。

Host Inc.的股权。

Host Inc.的股权构成如下（单位：百万）：


	普通股		普通股与额外实收资本		累计其他综合损失		留存赤字		不可赎回、非控股权益		总股本		可赎回、非控股权益
余额，2025年12月31日	$	7	$	7,289	$	( 68 )	$	( 670 )	$	3	$	6,561	$	171
净收入	—		—		—		494		—		494		7
所有权变更及其他	—		( 8 )		—		—		—		( 8 )		8
其他综合收益	—		—		3		—		—		3		—



发行普通股用于综合股票计划，净	—		( 7 )		—		—		—		( 7 )		—
就普通股宣派的股息	—		—		—		( 138 )		—		( 138 )		—



向非控股权益分派	—		—		—		—		—		—		( 2 )

回购普通股	—		( 75 )		—		—		—		( 75 )		—
余额，2026年3月31日	$	7	$	7,199	$	( 65 )	$	( 314 )	$	3	$	6,830	$	184

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（未经审计）


	普通股		普通股与额外实收资本		累计其他综合损失		留存赤字		不可赎回、非控股权益		总股本		可赎回、非控股权益
余额，2024年12月31日	$	7	$	7,462	$	( 83 )	$	( 777 )	$	3	$	6,612	$	165
净收入	—		—		—		248		—		248		3
所有权变更及其他	—		32		—		—		—		32		( 33 )
其他综合收益	—		—		4		—		—		4		—



发行普通股用于综合股票计划，净	—		( 4 )		—		—		—		( 4 )		—
就普通股宣派的股息	—		—		—		( 139 )		—		( 139 )		—



向非控股权益分派	—		—		—		—		—		—		( 2 )

回购普通股	—		( 100 )		—		—		—		( 100 )		—
余额，2025年3月31日	$	7	$	7,390	$	( 79 )	$	( 668 )	$	3	$	6,653	$	133

Capital of Host L.P。

截至2026年3月31日，Host Inc.拥有约 99 % of Host L.P.’s common OP units。其余共同OP单位由非关联有限合伙人拥有。每个普通OP单位可以赎回现金，也可以根据Host Inc.的选择赎回Host Inc.普通股，其转换比率为 1.021494 每个普通OP单位的Host Inc.普通股股份。

作为交换Host Inc.发行的任何股份，Host L.P.将根据适用的转换比率向Host Inc.发行普通OP单位。此外，Host Inc.用于支付其普通股股息的资金由Host L.P.的分配提供。

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（未经审计）

The Capital of Host L.P.的组成部分如下（单位：百万）：


	普通合伙人		有限合伙人		累计其他综合损失		非控股权益		总资本		第三方的有限合伙权益
余额，2025年12月31日	$	1	$	6,625	$	( 68 )	$	3	$	6,561	$	171
净收入	—		494		—		—		494		7
所有权变更及其他	—		( 8 )		—		—		( 8 )		8
其他综合收益	—		—		3		—		3		—



向Host Inc.发行普通OP单位用于综合股票计划，净	—		( 7 )		—		—		( 7 )		—
在普通OP单位上宣布的分配	—		( 138 )		—		—		( 138 )		( 2 )




回购普通OP单位	—		( 75 )		—		—		( 75 )		—
余额，2026年3月31日	$	1	$	6,891	$	( 65 )	$	3	$	6,830	$	184


	普通合伙人		有限合伙人		累计其他综合损失		非控股权益		总资本		第三方的有限合伙权益
余额，2024年12月31日	$	1	$	6,691	$	( 83 )	$	3	$	6,612	$	165
净收入	—		248		—		—		248		3
所有权变更及其他	—		32		—		—		32		( 33 )
其他综合收益	—		—		4		—		4		—



向Host Inc.发行普通OP单位用于综合股票计划，净	—		( 4 )		—		—		( 4 )		—
在普通OP单位上宣布的分配	—		( 139 )		—		—		( 139 )		( 2 )




回购普通OP单位	—		( 100 )		—		—		( 100 )		—
余额，2025年3月31日	$	1	$	6,728	$	( 79 )	$	3	$	6,653	$	133

股份回购

在2026年第一季度，我们回购了 4.0 万股Host Inc.普通股，平均价格为$ 18.97 每股，不包括佣金，通过我们的普通股回购计划，总额为$ 75 百万。截至2026年3月31日，有$ 405 百万可根据我们的普通股回购计划进行回购。

发行普通股

截至2026年3月31日，有$ 600 根据我们的“在市场上”分销协议发行Host Inc.普通股的剩余能力的百万。有无 2026年第一季度发行的股票。

股息/分派

2026年2月18日，Host Inc.董事会宣布定期季度现金股息$ 0.20 每股普通股。股息已于2026年4月15日支付给截至2026年3月31日登记在册的股东。因此，Host L.P.分配了$ 0.2042988 基于当前转换比率的其共同OP单位上的每单位。

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（未经审计）

2026年5月6日董事会授权第二季度现金股息$ 0.92 每股普通股，包括定期季度股息$ 0.20 每股及特别股息$ 0.72 每股。股息将于2026年7月15日支付给2026年6月30日登记在册的股东。

7. 处置

在2026年第一季度，我们以$ 51 百万，我们卖掉了华特迪士尼世界的奥兰多四季度假村®Resort and the Four Seasons Resort and Residences Jackson Hole to BDT & MSD Partners for $ 1.1 十亿。我们录得销售总收益$ 242 万与出售这三家酒店有关，计入未经审核简明综合经营报表的其他收益。

截至2026年3月31日，Sheraton Parsippany酒店被归类为持有待售，因为它处于合同中，但须遵守惯例成交条件，我们认为我们很可能会在年内完成此类出售；但是，无法保证我们将完成交易。

8. 公允价值计量

我们没有为我们的任何金融资产或负债选择公允价值计量选项。应收票据、有担保债务和我们的信贷额度的公允价值是根据按风险调整费率贴现的预期未来付款确定的。我们的优先票据是根据市场报价进行估值的。未列入本表的金融工具的公允价值估计等于其账面值。

若干金融资产及金融负债的公允价值列示如下（单位：百万）：


	2026年3月31日				2025年12月31日
	携带金额		公允价值		携带金额		公允价值
金融资产
应收票据（第2级）	$	114	$	113	$	114	$	113
金融负债
高级票据（1级）	3,988		3,932		3,986		4,001
信贷便利（2级）	997		1,000		996		1,000
抵押债务（第2级）	94		93		95		93

9. 地理和业务部门信息

我们的首席运营决策者（“CODM”）是我们的首席执行官。我们认为我们的每一家酒店都是一个经营分部，因为我们根据个别酒店分配资源和评估经营业绩。我们所有的酒店都符合分部报告的汇总标准，我们的其他房地产投资活动（主要是我们的公寓销售、权益法投资、零售空间和办公楼）并不重要。因此，我们报告一分部：酒店所有权。我们合并的国外业务

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（未经审计）

由酒店组成 two 截至2026年3月31日止国家。于本报告所述期间并无分部间销售。

下表列出了我们经营所在的每个地理区域的总收入以及财产和设备净额（单位：百万）：


	总收入				物业及设备净额
	截至3月31日的季度，				3月31日， 2026		12月31日， 2025
	2026		2025
美国	$	1,623	$	1,576	$	9,637	$	10,575
巴西	8		7		31		30
加拿大	14		11		30		31
合计	$	1,645	$	1,594	$	9,698	$	10,636

CODM衡量我们可报告分部业绩的主要指标是未计利息费用、所得税、折旧及摊销前利润（“EBITDA”）。主要经营决策者使用EBITDA来分析一家酒店的盈利能力，包括在做出资本分配决策时，审查酒店每个部门的表现，与预算以及与上一年业绩的比较。我们不将企业层面的收入和支出分配给细分领域。我们的主要经营决策者在评估业绩或为我们的经营分部分配资源时不使用资产账面价值，因此不披露此信息。

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（未经审计）

下表列出了我们可报告分部的收入、重大费用和EBITDA（单位：百万）：


	截至2026年3月31日止季度				截至2025年3月31日止季度
	酒店所有权		合计		酒店所有权		合计
收入
客房	$	943	$	943	$	938	$	938
食品饮料	517		517		503		503
其他	159		159		153		153
公寓销售	26		26		—		—
总收入	1,645		1,645		1,594		1,594
费用
客房	224		224		225		225
食品饮料	327		327		323		323
其他部门和支持费用	373		373		364		364
管理费	67		67		69		69
其他物业级费用	103		103		111		111
销货成本	21		21		—		—
其他分部项目(1)	( 7 )		( 7 )		( 10 )		( 10 )
分部EBITDA	537		537		512		512
调整和调节项目：
折旧及摊销			( 190 )				( 196 )
公司及其他费用			( 28 )				( 31 )

利息收入			12				8
利息支出			( 59 )				( 57 )
其他收益			242				4
附属公司收益中的权益			4				10
所得税的福利（备抵）			( 17 )				1
合并净收入			$	501			$	251

资本支出	$	122	$	122	$	146	$	146

_____________

(1)其他分部项目包括2026年和2025年第一季度的业务中断收益收益。该金额连同财产保险结算净收益（如有），构成我们未经审计的简明综合经营报表的保险结算净收益金额。

10. 非控股权益

Host Inc.对Host L.P.非控股权益的处理：Host Inc.每期调整Host L.P.的非控制性权益的金额，使呈列的金额等于其基于累计历史成本或赎回价值的账面值两者中的较大者。历史成本是基于我们的普通股股东持有的股权的历史成本相对于Host L.P.的普通单位持有人的历史成本之间的比例关系。赎回价值基于现金或Host Inc.普通股的数量，根据我们的选择，如果Host L.P.被终止，将支付给非控股权益。我们估计，普通OP单位的赎回价值相当于第三方持有的按资产负债表日Host Inc.普通股市场价格估值的普通OP单位转换后可发行的普通股数量。一台普通OP机组可换成 1.021494 Host Inc.普通股的股份。Host L.P.的可赎回非控制性权益被分类在我们资产负债表的夹层部分，因为它们不符合权益分类要求，因为赎回功能要求交付记名股票。

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（未经审计）

下表详细列出Host L.P.非控股权益的历史成本和赎回价值：


	2026年3月31日		2025年12月31日
未偿还的普通OP单位（百万）	9.4		9.4
每Host Inc.普通股的市场价格	$	19.16	$	17.73
转换一个普通OP单位后可发行的股份	1.021494		1.021494
赎回价值（百万）	$	184	$	171
历史成本（百万）	97		93
账面价值（百万）丨	184		171

___________

(1) 记录的账面价值等于赎回价值或历史成本中的较大者。

其他合并伙伴关系。不可赎回的非控制性权益-资产负债表上的其他合并合伙企业包括第三方合伙企业的权益一拥有多数股权的合伙企业。

11. 或有事项

虽然我们在佛罗里达州的许多酒店受到飓风Helene和Milton的影响，这两个飓风分别于2024年9月和10月登陆，但风暴期间遭受的最严重破坏发生在Don CeSar，该酒店于2025年3月26日重新对客人开放，所有便利设施在2025年第三季度重新开放。

在Don CeSar，我们目前对注销的财产和设备的账面价值以及补救费用的估计约为$ 64 万，我们为此记录了相应的应收保险金$ 64 百万。截至2026年3月31日，我们已收到$ 81 百万与这些索赔相关的保险收益，其中$ 50 百万减少了我们的应收账款到$ 14 百万。剩余的$ 31 这些收益中的百万被确认为业务中断收益，包括$ 7 2026年第一季度确认的百万，这包括在我们未经审计的简明综合经营报表的保险结算净收益中。我们相信，我们的保险范围足以覆盖几乎所有的财产损失和超过我们保险免赔额的业务的近期损失。

12. 法律程序

我们在日常业务过程中涉及有关我们酒店的运营和公司事项的各种法律诉讼。在保险未涵盖的范围内，这些法律诉讼一般分为以下几大类：涉及酒店级合同的纠纷、雇佣诉讼、遵守《美国残疾人法案》等法律、税务纠纷和其他一般事项。根据我们的管理协议，我们的运营商有广泛的自由度来解决金额通常低于$ 150,000 .但是，对于超过这类门槛的事项，我们的经营者未经我们同意，不得理赔。

根据我们对我们和酒店经理目前涉及或我们目前了解的法律诉讼的分析以及我们过去解决类似索赔的经验，截至2026年3月31日，我们记录了与此类索赔相关的非实质性应计费用。我们估计，总的来说，我们与这些诉讼有关的损失不会是重大的。我们不知道有任何具有合理可能的不利结果的事项需要披露损失或有事项。不能对任何未决法律诉讼的结果作出保证。

项目2。管理层对财务状况和经营成果的讨论与分析

以下讨论和分析应与本报告其他部分所载未经审核简明综合财务报表及相关附注一并阅读。Host Inc.是一家自我管理和自我管理的房地产投资信托基金。Host Inc.是Host L.P.的唯一普通合伙人，持有其约99%的合伙权益。Host L.P.是一家通过伞式合伙结构运营的有限合伙企业。其余共同OP单位由不同的非关联有限合伙人拥有。

前瞻性陈述

在这份关于表格10-Q的季度报告中，我们根据1995年《私人证券诉讼改革法案》的含义做出前瞻性陈述。这些前瞻性陈述是通过使用诸如“预期”、“相信”、“可能”、“预期”、“可能”、“打算”、“预测”、“项目”、“计划”、“将”、“估计”等术语和短语来识别的，包括对未来结果的假设和预测的引用。前瞻性陈述基于管理层当前的预期和假设，并非对未来业绩的保证。前瞻性陈述涉及已知和未知的风险、不确定性和其他因素，这些因素可能导致我们的实际结果与做出前瞻性陈述时的预期存在重大差异。

除其他外，以下因素可能导致实际结果和未来事件与前瞻性陈述中阐述或设想的结果和事件存在重大差异：

•（i）国家和地方经济和商业状况的变化对住宿需求的影响，包括对美国经济增长、失业率、美国或全球经济衰退的可能性的担忧，或由于贸易争端、关税和其他保护措施导致的经济不确定性、最近的高通胀水平、利率上升、全球经济前景、消费者信心和美元价值，以及（ii）可能影响公众对前往特定地点旅行的看法的因素，包括自然灾害，如2023年的毛伊岛山火和2025年的南加州山火，极端天气事件，如2022年的飓风伊恩和2024年的飓风海伦和米尔顿，或极端降水，如2026年3月的夏威夷科纳低暴雨，以及流行病和其他公共卫生危机，如新冠疫情，或恐怖袭击的发生或潜在发生，所有这些都将影响我们酒店的入住率和对酒店产品和服务的需求；

•风险美国移民政策和边境关闭、签证办理时间、旅行限制或建议、能源价格变化或外汇汇率变化将继续普遍压制赴美国际旅行或减少劳动力储备，风险当前的旅行不平衡（即国际美国出境旅行增加叠加赴美入境旅行减少）可能相对于历史水平保持较高水平；

•美国境外地缘政治发展的影响，如大规模战争或国际冲突、全球增长放缓，或美国与其贸易伙伴之间的贸易争端、关税或其他贸易保护措施，所有这些都可能导致经济波动，并影响美国境内的全球旅行和住宿需求或导致供应链中断；

•全球金融和信贷市场波动，这可能对美国和全球经济状况、商业活动和住宿需求产生重大不利影响，并对我们获得融资的能力产生负面影响并增加我们的借贷成本；

•未来美国政府通过削减开支和类似紧缩措施解决预算赤字的行动的影响，以及美国政府关门的影响，例如最近国土安全部关闭、联邦雇员休假，以及美国国会未能通过拨款法案或提高联邦债务上限可能导致的未来混乱，所有这些都可能减少政府服务的提供，并导致监督航空旅行的关键机构的活动暂停或延迟；任何这些事件的发生都可能影响政府相关的旅行和休闲旅行，一般是由于空中交通延误和公园或其他旅游目的地关闭，导致我们酒店的需求减少，这也可能对美国经济状况、商业活动、信贷供应和借贷成本产生重大不利影响；

•与酒店业务相关的经营风险，包括劳动力停工或罢工的影响，增加经营或劳动力成本，包括在最近的通货膨胀环境中增加的劳动力成本，我们的管理人员由于劳动力供应短缺而为我们的酒店配备充足人员的能力，包括由于

移民法或加大执行力度，向酒店员工发放遣散费和休假金或影响劳动力成本的工作场所规则变化；

•评级机构下调我们的债务证券评级或对新债务融资成本和可用性的影响；

•由于我们的债务协议中的限制性契约以及与我们的债务金额相关或与我们的债务协议中的限制性契约相关的其他风险，包括可能发生违约的风险，我们的经营灵活性降低，并限制了我们产生债务、支付股息和进行分配的能力；

•我们以一流方式维护我们酒店的能力，包括满足资本支出要求，以及翻新（包括临时关闭）对我们酒店入住率和财务业绩的影响；

•我们的酒店在我们经营所在的竞争激烈的市场中与其他住宿业务进行有效竞争的能力，这些领域包括通道、位置、住宿质量和房价结构；

•我们收购或开发更多酒店的能力以及潜在收购或开发可能无法按照我们的预期进行的风险；

•按计划、按预算或低于预算完成酒店装修的能力，以及由于供应链中断导致供应短缺而导致成本增加和施工延误的可能性；

•与物业管理公司和合资伙伴的关系以及我们实现合资公司和其他战略关系的预期收益的能力；

•与单一管理人万豪国际酒店相关的风险，该管理人管理着我们很大比例的酒店；

•我们投资组合中酒店的地理区域的可取性或酒店客户的旅行模式的变化；

•混合或远程工作环境以及业务运营的其他变化，例如面对面会议的替代方案，包括在线或通过私人电话会议网络举办的虚拟会议，可能导致的商务旅行频率下降；

•第三方互联网旅游中介在吸引和留住客户方面的持续竞争，这与我们的酒店存在竞争；

•根据我们现有的恐怖行为和自然灾害保险政策，我们完全恢复的能力，以及我们以商业上合理的条款为我们的酒店维持充足或全额重置成本“全险”财产保险政策的能力；

•因网络攻击导致数据泄露或酒店运营商信息技术网络受到重大破坏的影响；

•税收立法行动的影响和法律法规的其他变化，或对其的解释，包括需要遵守新的环境和安全要求；

•影响或设定工资、酒店员工医疗保健成本、价格、利率或建设和维护程序和成本的税收和政府法规的变化；

•Host Inc.和Host Inc.收购、设立或将设立的每个REITs继续满足复杂规则的能力，以符合美国联邦所得税目的的REITs资格以及Host Inc.和Host L.P.的能力和我们的子公司以及我们将被收购或设立的类似实体在这些规则施加的限制范围内有效运营的能力；和

•与我们执行股息政策的能力相关的风险，包括投资活动、经营业绩和经济前景等因素，其中任何或所有因素都可能影响我们的董事会关于是否按先前披露的水平支付未来股息或使用可用现金支付特别股息的决定。

我们不承担公开更新前瞻性陈述的义务，无论是由于新信息、未来事件或其他原因。未来业绩的实现受制于风险、不确定性和可能不准确的假设，包括我们在截至2025年12月31日止年度的10-K表格年度报告中以及在提交给美国证券交易委员会（“SEC”）的其他文件中讨论的那些风险因素。我们提醒您不要

过分依赖这些前瞻性陈述，这些陈述仅反映我们的分析，截至本报告发布之日。尽管我们认为此类前瞻性陈述中反映的预期是基于合理的假设，但我们不能保证我们将实现这些预期，或者任何偏差都不会是重大的。

经营业绩及展望

经营业绩

下表反映了我们未经审计的简明综合经营报表和重要经营统计数据中的某些细列项目（以百万计，每股和酒店统计数据除外）：


历史损益表数据：
	季度结束 3月31日，
	2026			2025			改变
总收入	$	1,645		$	1,594		3.2	%
净收入	501			251			99.6	%
营业利润	319			285			11.9	%
GAAP下的营业利润率	19.4		%	17.9		%	150	bps
EBITDA再⁽¹⁾	$	537		$	508		5.7	%
经调整EBITDA再⁽¹⁾	543			514			5.6	%
每股普通股摊薄收益	0.72			0.35			105.7	%
每股摊薄收益NAREIT FFO丨	0.66			0.63			4.8	%
调整后的每股摊薄FFO丨	0.67			0.64			4.7	%


可比酒店数据：
	季度结束 3月31日，
	2026			2025			改变
可比酒店收入↓	$	1,544		$	1,474		4.7	%
可比酒店EBITDA ↓	505			472			7.0	%
可比酒店EBITDA利润率丨	32.7		%	32.0		%	70	bps
可比酒店总RevPAR丨	$	418.20		$	399.66		4.6	%
可比酒店RevPAR丨	244.11			233.77			4.4	%

___________

(1)EBITDA重新，经调整EBITDA再，NAREIT稀释后每股FFO和调整后的稀释后每股FFO以及可比酒店经营业绩（包括酒店收入和酒店EBITDA和利润率）属于SEC规则含义内的非GAAP财务指标。有关这些指标的更多信息，请参见“非GAAP财务指标”和“可比酒店经营统计和结果”，包括我们认为这些补充指标为何有用、与最直接可比的GAAP指标的对账情况以及使用这些补充指标的限制。此外，可比酒店业绩和统计数据基于截至2026年3月31日的74家可比酒店，其中包括对不可比酒店、处置和收购的调整。有关基于我们所有权期限的投资组合结果，请参阅可比酒店RevPAR概览，无需进行这些调整。

收入

与2025年第一季度相比，总收入增加了5100万美元，即3.2%，这主要是由于强劲的休闲临时需求推动了客房收入的改善，加上客房外支出的增加推动了食品和饮料以及其他收入。此外，2026年第一季度确认了2600万美元的收入，来自出售与华特迪士尼世界奥兰多四季度假村相邻的开发项目中的四个公寓单元®度假村。2026年第一季度的业绩也受益于2025年3月Don CeSar重新开放后整整一个季度的运营。这些增长被2025年和2026年出售的位于华盛顿州辛辛那提威斯汀酒店、休斯顿瑞吉酒店的Metro Centre、万豪酒店以及位于华特迪士尼世界的奥兰多四季度假村部分抵消®Resort和四季度假村和Residences Jackson Hole。可比酒店RevPAR

本季度增长4.4%，主要是由于平均房价增长3.9%，入住率与2025年第一季度相比略有增加，反映出临时和团体业务的实力。

与2025年相比，第一季度可比酒店总RevPAR增长4.6%，这主要是由于临时业务和集团贡献的实力以及强劲的辅助收入推动的费率上涨和食品和饮料收入的改善。这一增长由我们的旧金山/圣何塞市场引领，增长21.4%，受房价和入住率增长的推动，并受益于超级碗。我们所有的佛罗里达市场也表现强劲，尤其是杰克逊维尔和迈阿密市场，第一季度分别增长了19.5%和16.1%。这些强劲的业绩被我们在新奥尔良和华盛顿特区市场的可比酒店总RevPAR分别下降21.3%和11.2%部分抵消，由于2025年第一季度举办的特殊活动以及装修中断，这两个市场都面临着难以比较的问题。此外，我们毛伊岛市场的可比酒店总RevPAR仅增长1.6%，瓦胡岛市场下降8.6%，均受到2026年3月Kona Low暴雨的影响。

营业利润

2026年第一季度，GAAP下的营业利润率提高了150个基点，达到19.4%，这主要是由于运营有所改善。我们的可比酒店EBITDA利润率为32.7%，与2025年同期相比增加了70个基点，因为平均费率的改善能够抵消工资支出的增加。

净收入、调整后EBITDA、稀释后每股普通股收益、调整后每股FFO

本季度净收入增加了2.5亿美元，增幅为99.6%，这主要是由于出售资产的收益，以及运营的改善。这些变化导致该季度每股摊薄收益增加0.37美元，增幅为105.7%。经调整EBITDA再不包括资产出售收益在内的其他项目增加了2900万美元，达到5.43亿美元，这反映了运营收入和公寓销售收入的改善，部分被工资和福利的增加所抵消。第一季度调整后每股摊薄收益FFO增加0.03美元至0.67美元，反映出调整后EBITDA有所改善再以及2025年和2026年股票回购的影响，部分被利息支出和所得税的增加所抵消，这些费用包括在调整后的每股摊薄收益FFO中，但不包括在调整后的EBITDA中再.

展望

2026年第一季度，强劲的休闲短暂性需求导致可比酒店RevPAR同比增长4.4%。结果反映了更高的平均费率和稳固的集团需求推动的瞬态收入增长。对今年剩余时间的预期反映了这一趋势在稳定的经营环境中的延续，休闲短暂的实力受到特殊活动的支持，包括FIFA世界杯比赛，以及短期团体预订趋势的适度改善。然而，持续的全球冲突给宏观经济背景和国际旅行带来了额外的不确定性。

从宏观经济角度来看，2026年第一季度的经济状况总体上仍然支持经济增长。高端消费者代表了我们酒店的大多数客户，他们继续受益于不断上涨的股票和资产市场以及可支配收入的增加，这使我们的物业能够推动收入增长。展望未来，经济趋势的分割性预计将持续存在，可自由支配的支出和出行需求将继续集中在高收入家庭中。与此同时，中东冲突，加上国内政策不确定性上升，以及可能出现更长时间的更高利率，给经济增长带来了下行风险。2026年第一季度不确定性增加，导致全年GDP增长预期下降，目前预计实际GDP将增长约2.2%。然而，根据2026年4月的蓝筹股经济指标，商业投资仍然非常健康，约为3.7%。

酒店供应增长预期仍低于历史平均水平，尽管我们预计我们酒店所在的少数市场将出现高于平均水平的增长。当前的关税和贸易政策可能会加剧供应链挑战，导致美国各地新的开发项目被推迟。我们预计，在宏观经济不确定性缓和和利率进一步下降之前，建设管道将保持温和。

基于上述趋势，我们预计2026年全年可比酒店RevPAR增长将在3.0%至4.5%之间。我们预计，随着时间的推移，同比利润率比较将放缓，这主要是受到下半年较低的增长率预期的推动。

如上所述，目前住宿业的前景仍然不确定，这反映出分析师围绕贸易政策影响、通胀和利率上升、对美国经济增长的担忧、当前因赴美入境旅行减少而导致的旅行不平衡以及持续的地缘政治冲突的不同假设。因此，由于各种原因，包括但不限于不断恶化的宏观经济状况，不能保证住宿需求表现。

战略举措

处置。期间第一季度，我们在华特迪士尼世界出售了奥兰多四季度假村®Resort and the Four Seasons Resort and Residences Jackson Hole售价11亿美元。所得款项净额为2300万美元，用于买方收购FF & E储备。我们还在第一季度以5100万美元的价格出售了休斯顿瑞吉酒店。

基本建设项目。截至2026年第一季度，我们在投资回报（“ROI”）资本项目上花费了大约5100万美元，包括下文讨论的转型计划，在更新和更换项目上花费了7100万美元。我们此前在飓风海伦和米尔顿之后完成了在Don CeSar的修复工作，截至2026年3月31日，我们已收到与我们的索赔相关的总保险收益8100万美元，其中3100万美元已确认为业务中断收益，其中包括2026年第一季度的700万美元。

与凯悦合作，我们于2023年对我们投资组合中的六处房产启动了转型资本计划。这些投资旨在定位目标酒店，以便在各自市场上更好地竞争，同时寻求提升长期业绩。我们预计，到2027年，该项目每年将投资约1.25亿至2亿美元，总投资约为5.5亿至6亿美元。凯悦已同意为商定的投资和营业利润担保提供额外的优先回报，总额为4000万美元，以抵消预期的业务中断。截至2026年3月31日，该计划估计总成本的大约83%已被花费。在2026年第一季度，我们完成了雷斯顿凯悦酒店的改造改造。

我们还在2025年与万豪国际酒店达成协议，将在四年内在四家酒店完成第二个转型资本计划。这些组合投资旨在更好地定位资产以在各自的市场上竞争并提高长期业绩。我们预计到2029年将花费3亿至3.5亿美元。作为交换，万豪酒店为商定的投资提供了更高的所有者优先回报，并提供了约1800万美元的营业利润保证，其中扣除了奖励管理费的减少，以抵消预期的业务中断。

对于2026年全年，我们预计总资本支出为5.45亿美元至6.55亿美元，其中包括约2.5亿美元至3亿美元的ROI项目以及2.75亿美元至3.25亿美元的更新和更换支出。全年ROI项目支出包括约1.75亿美元至2.1亿美元，用于上面讨论的万豪酒店和凯悦转型资本计划。此外，在3月份的Kona Low暴雨之后，我们为夏威夷房产的修复工作增加了预计2000万至3000万美元的支出。整治工作已基本完成，酒店仍在运营，出现个别水毁事件。我们仍在评估风暴的完整财产和业务中断影响，但目前估计总财产成本约为2500万美元至3500万美元，其中包括高达500万美元的补救费用。我们预计我们的保险范围将大幅覆盖超过我们的保险免赔额的财产损失。

华特迪士尼世界奥兰多四季度假村占地5英亩的开发地块上的40套公寓开发项目在第一季度继续施工，将成为四季品牌和管理住宅®度假村。该中层建筑于2025年完工，别墅预计将于2026年6月完工。在2026年第一季度，我们为该项目花费了800万美元的开发成本，并预计该项目2026年全年的开发成本约为1500万美元。我们在2026年第一季度确认了来自四个公寓单元销售的2600万美元收入。

经营成果

下表反映了我们未经审计的简明综合经营报表中的某些细列项目（单位：百万，百分比除外）：


	季度结束 3月31日，
	2026		2025		改变
总收入	$	1,645	$	1,594	3.2	%
运营成本和费用：
物业层面的成本丨丨	1,284		1,288		(0.3)	%
销货成本(2)	21		—		不适用
公司及其他费用	28		31		(9.7)	%
保险结算净收益	7		10		(30.0)	%
营业利润	319		285		11.9	%
利息支出	59		57		3.5	%
其他收益	242		4		5950.0	%
所得税的福利（备抵）	(17)		1		(1800.0)	%

东道公司：
归属于非控股权益的净利润	7		3		133.3	%
归属于Host Inc.的净利润。	494		248		99.2	%

主持人L.P.：
归属于非控股权益的净利润	—		—		不适用
归属于Host L.P.的净利润	501		251		99.6	%

___________

(1)金额指来自我们未经审核简明综合经营报表的总经营成本和费用，减去已售商品成本、公司及其他费用以及保险结算净收益。

(2)金额指与华特迪士尼世界奥兰多四季度假村相邻的公寓单位的开发和销售相关的成本®度假村。

N/m =没有意义。

运营结果和趋势说明

下表按照公认会计原则列出了总收入，其中包括所有合并酒店（以百万计，百分比除外）：


	季度结束 3月31日，
	2026		2025		改变
收入：
客房	$	943	$	938	0.5	%
食品饮料	517		503		2.8	%
其他	159		153		3.9	%
公寓销售	26		—		不适用
总收入	$	1,645	$	1,594	3.2	%

N/m =没有意义。

与2025年第一季度相比，第一季度的总收入增长了3.2%，这主要是由于强劲的休闲短暂性需求推动的房价上涨，以及推动食品的室外支出持续强劲

以及饮料和其他收入，以及2025年3月重新开放的Don CeSar。总收入还受益于2026年第一季度确认的2600万美元的公寓销售额，该销售额来自于出售毗邻华特迪士尼世界奥兰多四季度假村的开发项目中的四个公寓单元®度假村。这些增长抵消了我们2025年和2026年第一季度处置导致的收入减少。

客房.与2025年相比，第一季度的客房总收入增加了500万美元，即0.5%，这反映了我们可比酒店的增加以及2025年3月重新开业的Don CeSar的贡献，但部分被我们2025年和2026年第一季度处置导致的客房收入减少所抵消。本季度我们可比酒店的客房收入增加了3900万美元，即4.5%，这主要是由于休闲临时需求推动的平均房价增加了3.9%，尤其是在我们的度假村，以及受益于与活动相关的需求的团体业务增加。

食品饮料.与2025年相比，第一季度食品和饮料（“F & B”）总收入增加了1400万美元，即2.8%，这反映了我们可比酒店的餐饮收入增加以及Don CeSar重新开业的贡献，但部分被我们2025年和2026年第一季度处置导致的餐饮收入减少所抵消。我们可比酒店的餐饮收入增加了2300万美元，即4.9%，这是由于几个餐厅地点的ROI项目完成带来的网点收入增长，以及强劲的集团贡献带来的宴会和视听收入增长。

其他收入。与2025年相比，第一季度的其他收入总额增加了600万美元，即3.9%，这反映了我们的可比酒店的增加和Don CeSar重新开业后的增量收入，部分被我们的2025年和2026年第一季度处置导致的其他收入减少所抵消。我们可比酒店的其他收入增加了800万美元，即5.7%，这主要是由于高尔夫、水疗和其他辅助收入的增加。

公寓销售。我们在2026年第一季度确认了2600万美元的收入，该收入来自于出售与华特迪士尼世界奥兰多四季度假村相邻的开发项目中的四个公寓单元®度假村。

物业层面运营费用

下表按照公认会计原则列出了物业层面的运营费用，其中包括所有合并酒店（单位：百万，百分比除外）：


	季度结束 3月31日，
	2026		2025		改变
费用：
客房	$	224	$	225	(0.4	%)
食品饮料	327		323		1.2	%
其他部门和支持费用	373		364		2.5	%
管理费	67		69		(2.9)	%
其他物业级费用	103		111		(7.2)	%
折旧及摊销	190		196		(3.1)	%
物业层面运营费用总额	$	1,284	$	1,288	(0.3)	%

我们的运营成本和费用，包括固定和可变部分，受到几个因素的影响。客房费用主要受到入住率的影响，从而推动与家政、预订系统、房间用品、洗衣服务和前台费用等项目相关的成本。餐饮费用与餐饮收入密切相关，并受到入住率以及宴会、视听和奥特莱斯销售之间业务组合的影响。然而，客房、食品和饮料以及其他部门和支持费用中最重要的支出是工资和员工福利，约占这些费用的58%。就2026年第一季度而言，与2025年相比，我们整个投资组合的这些费用普遍增加了约4.5%，这主要是由于一般工资率和福利的总体增加。预计2026年工资和福利率通胀率约为5%。

其他财产层面的费用包括物业税，其金额和结构高度依赖于当地管辖税务机关，以及财产和一般责任保险，所有这些都不一定会根据我们酒店收入的类似变化而增加或减少。

房间。本季度客房费用减少100万美元，即0.4%，反映出我们2025年和2026年第一季度处置导致的客房费用减少，部分被我们可比酒店的增加所抵消。本季度我们的可比酒店客房费用增加了600万美元，即2.9%，这是由于工资率的整体增长所致。

食品饮料.本季度餐饮费用增加400万美元，即1.2%，反映出我们可比酒店的餐饮费用增加了1100万美元，即3.7%，以及在2025年3月重新开放Don CeSar后增加的费用，部分被我们2025年和2026年第一季度处置导致的餐饮费用减少所抵消。我们可比酒店的费用增加，反映出餐饮收入增加，但总体而言，由于生产力提高，餐饮成本占收入的百分比同比下降约1%。

其他部门和支持费用.本季度其他部门和支持费用增加了900万美元，即2.5%，反映出我们可比酒店的增加部分被我们2025年和2026年第一季度处置导致的费用减少所抵消。我们的可比酒店增长2000万美元，即5.9%，主要是由于工资支出增加。

管理费.本季度管理费用总额减少了200万美元，降幅为2.9%。基本管理费通常按总收入的百分比计算，本季度持平，因为我们可比酒店的小幅增长被我们2025年和2026年第一季度处置导致的费用减少所抵消。激励管理费通常基于我们获得优先投资回报后每家酒店的营业利润金额，本季度减少了200万美元，即8.0%，原因是我们的2025年和2026年第一季度处置导致费用减少，而我们可比酒店的激励管理费增加了100万美元，即3.3%。

其他物业级费用。这些费用通常不会因入住率而有很大差异，包括物业税和保险等费用。本季度其他物业层面的费用减少了800万美元，即7.2%，这主要是由于我们2025年和2026年第一季度的处置导致费用减少，以及我们的可比酒店减少了200万美元。其他物业层面的费用被2026年和2025年转型资本计划下的运营利润保证的收到部分抵消。

其他收入和支出

销货成本。截至2026年3月31日的季度，销售成本总计2100万美元，与出售沃尔特迪士尼奥兰多四季度假村附近的四个公寓单元有关®度假村。这些公寓的销售成本主要包括资本化的建设和开发成本，这些成本在出售单个单元时确认。

公司及其他开支。下表详细列出了我们各季度的公司及其他费用（单位：百万）：


	截至3月31日的季度，
	2026		2025
一般和行政费用	$	22	$	25
非现金股票补偿费用	6		6

合计	$	28	$	31

保险结算净收益。在2026年和2025年第一季度，我们分别为收到的与飓风Helene和Milton相关的业务中断收益记录了700万美元和1000万美元的保险结算收益。

利息支出。下表详细列出了我们各季度的利息支出（单位：百万）：


	截至3月31日的季度，
	2026		2025
现金利息支出丨	$	56	$	54
非现金利息支出	3		3


总利息支出	$	59	$	57

_________

(1)包括应计利息的变化，截至2026年3月31日和2025年3月31日的季度，支付的现金利息总额分别为4100万美元和5600万美元。

其他收益。2026年第一季度其他收益总计2.42亿美元，反映了休斯顿瑞吉斯酒店、华特迪士尼世界的奥兰多四季度假村的销售额®度假村和四季度假村和住宅杰克逊霍尔。

所得税的利益（备抵）。我们将几乎所有的房产出租给指定为应税REIT子公司（“TRS”）的合并子公司，用于征收美国联邦所得税。TRS产生/发生的应税收入或损失主要代表酒店级别的运营，扣除TRS支付给Host L.P.的总租金，我们在该租金上记录了所得税拨备或福利。对于2026年第一季度，我们录得1700万美元的净所得税拨备，这主要是由于TRS保留的酒店运营盈利能力。

可比酒店RevPAR概览

我们在可比酒店的基础上讨论我们酒店的经营业绩。可比酒店是我们在报告日期合并的那些物业。可比酒店不包括已出售或分类为持有待售的酒店、遭受重大财产损失或业务中断的酒店或发生大规模资本项目的酒店的结果，在每种情况下，在所比较的报告期内均要求关闭持续一个月或更长时间。有关我们如何确定可比酒店的更多信息，请参阅下面的“可比酒店运营统计和结果”。

我们还包括，在按地理位置划分的可比酒店结果之后，在实际基础上提供相同的运营统计数据，其中包括我们的投资组合在我们拥有所有权的时间段内的结果，包括不可比物业的结果、通过其处置日期的处置结果以及自收购日期开始的收购。最后，我们通过业务组合（即临时、团体或合同）来讨论我们的酒店结果。

按地点划分的酒店经营数据

以下表格按地理位置列出我们的酒店在截至2026年3月31日和2025年3月31日的季度按可比酒店和实际基准计算的业绩信息：

按地点划分的可比酒店业绩


	截至2026年3月31日		截至2026年3月31日止季度								截至2025年3月31日止季度
位置	编号物业	编号客房	平均房价		平均入住率百分比		RevPAR		总RevPAR		平均房价		平均入住率百分比		RevPAR		总RevPAR		百分比变化 RevPAR		百分比变化总RevPAR
迈阿密	2	1,038	$	723.32	87.2	%	$	630.77	$	1,069.78	$	652.77	84.1	%	$	548.88	$	921.13	14.9	%	16.1	%
佛罗里达州墨西哥湾沿岸	4	1,529	693.90		79.2	%	549.46		1,158.45		637.22		81.6	%	519.77		1,103.93		5.7	%	4.9	%
毛伊岛	3	1,580	668.13		78.0	%	520.91		800.88		683.78		75.0	%	513.04		788.61		1.5	%	1.6	%
凤凰	3	1,565	528.97		83.2	%	439.93		922.54		500.68		81.3	%	407.28		890.19		8.0	%	3.6	%
杰克逊维尔	1	446	565.94		73.3	%	414.58		989.96		524.64		68.0	%	356.95		828.70		16.1	%	19.5	%
瓦胡岛	2	876	495.26		76.7	%	379.96		571.86		483.66		83.8	%	405.20		625.53		(6.2	%)	(8.6	%)
纽约	3	2,720	343.81		80.5	%	276.66		418.04		327.97		79.0	%	258.99		382.34		6.8	%	9.3	%
纳什维尔	2	721	339.15		76.7	%	260.04		445.92		324.92		80.4	%	261.13		451.22		(0.4	%)	(1.2	%)
洛杉矶/Orange County	3	1,067	314.80		78.6	%	247.31		364.97		311.12		79.2	%	246.38		368.36		0.4	%	(0.9	%)
旧金山/圣何塞	6	4,162	344.91		69.6	%	239.89		346.89		300.24		63.6	%	191.05		285.73		25.6	%	21.4	%
圣地亚哥	3	3,294	312.85		75.1	%	234.98		463.12		301.96		72.7	%	219.60		433.52		7.0	%	6.8	%
奥兰多	1	2,004	268.46		76.2	%	204.64		508.55		260.42		74.9	%	195.13		488.25		4.9	%	4.2	%
华盛顿特区（CBD）	4	2,788	304.15		62.9	%	191.30		291.68		333.42		67.2	%	223.90		328.62		(14.6	%)	(11.2	%)
北弗吉尼亚	2	916	268.57		69.2	%	185.73		287.38		271.39		65.4	%	177.61		289.32		4.6	%	(0.7	%)
奥斯汀	2	769	271.16		67.6	%	183.24		330.58		267.21		67.4	%	180.05		324.90		1.8	%	1.7	%
休斯顿	4	1,710	229.11		74.7	%	171.25		235.94		220.34		74.3	%	163.72		233.72		4.6	%	0.9	%
费城	2	810	224.32		75.3	%	168.99		256.23		217.69		76.8	%	167.08		260.44		1.1	%	(1.6	%)
圣安东尼奥	2	1,512	241.61		65.1	%	157.18		266.06		229.79		66.3	%	152.40		252.38		3.1	%	5.4	%
亚特兰大	2	810	222.75		68.3	%	152.14		272.12		222.74		67.3	%	149.83		256.93		1.5	%	5.9	%
波士顿	2	1,496	241.81		59.4	%	143.75		224.63		235.02		64.9	%	152.52		223.00		(5.8	%)	0.7	%
新奥尔良	1	1,333	204.42		64.0	%	130.89		218.92		256.20		71.4	%	182.91		278.00		(28.4	%)	(21.3	%)
西雅图	2	1,315	210.15		55.3	%	116.32		165.55		212.06		54.7	%	116.05		159.55		0.2	%	3.8	%
丹佛	3	1,342	188.23		55.4	%	104.22		166.69		183.68		55.6	%	102.11		159.71		2.1	%	4.4	%
芝加哥	3	1,562	182.02		51.8	%	94.38		145.04		186.39		53.0	%	98.78		147.67		(4.5	%)	(1.8	%)
其他	7	2,110	307.33		66.7	%	205.02		299.70		303.72		64.4	%	195.71		291.28		4.8	%	2.9	%
国内	69	39,475	352.13		70.7	%	248.82		427.75		339.59		70.3	%	238.66		409.58		4.3	%	4.4	%

国际	5	1,499	197.46		60.8	%	120.02		165.34		172.01		61.0	%	104.88		136.91		14.4	%	20.8	%
所有地点	74	40,974	$	347.24	70.3	%	$	244.11	$	418.20	$	334.24	69.9	%	$	233.77	$	399.66	4.4	%	4.6	%

按地点划分的结果-实际，基于所有权期限(1)


	截至3月31日，
	2026	2025	截至2026年3月31日止季度								截至2025年3月31日止季度
位置	编号物业	编号物业	平均房价		平均入住率百分比		RevPAR		总RevPAR		平均房价		平均入住率百分比		RevPAR		总RevPAR		百分比变化 RevPAR		百分比变化总RevPAR
迈阿密	2	2	$	723.32	87.2	%	$	630.77	$	1,069.78	$	652.77	84.1	%	$	548.88	$	921.13	14.9	%	16.1	%
佛罗里达州墨西哥湾沿岸	5	5	659.61		78.7	%	519.00		1,084.79		626.09		69.5	%	434.83		913.78		19.4	%	18.7	%
毛伊岛	3	3	668.13		78.0	%	520.91		800.88		683.78		75.0	%	513.04		788.61		1.5	%	1.6	%
凤凰	3	3	528.97		83.2	%	439.93		922.54		500.68		81.3	%	407.28		890.19		8.0	%	3.6	%
杰克逊维尔	1	1	565.94		73.3	%	414.58		989.96		524.64		68.0	%	356.95		828.70		16.1	%	19.5	%
瓦胡岛	2	2	495.26		76.7	%	379.96		571.86		483.66		83.8	%	405.20		625.53		(6.2	%)	(8.6	%)
纽约	3	3	343.81		80.5	%	276.66		418.04		327.97		79.0	%	258.99		382.34		6.8	%	9.3	%
纳什维尔	2	2	339.15		76.7	%	260.04		445.92		324.92		80.4	%	261.13		451.22		(0.4	%)	(1.2	%)
洛杉矶/Orange County	3	3	314.80		78.6	%	247.31		364.97		311.12		79.2	%	246.38		368.36		0.4	%	(0.9	%)
旧金山/圣何塞	6	6	344.91		69.6	%	239.89		346.89		300.24		63.6	%	191.05		285.73		25.6	%	21.4	%
圣地亚哥	3	3	312.85		75.1	%	234.98		463.12		301.96		72.7	%	219.60		433.52		7.0	%	6.8	%
奥兰多	1	2	355.01		74.5	%	264.55		596.12		435.81		73.3	%	319.65		660.15		(17.2	%)	(9.7	%)
华盛顿特区（CBD）	4	5	304.15		62.9	%	191.30		291.68		328.11		68.0	%	223.24		322.78		(14.3	%)	(9.6	%)
北弗吉尼亚	2	2	268.57		69.2	%	185.73		287.38		271.39		65.4	%	177.61		289.32		4.6	%	(0.7	%)
奥斯汀	2	2	271.16		67.6	%	183.24		330.58		267.21		67.4	%	180.05		324.90		1.8	%	1.7	%
休斯顿	4	5	229.31		74.3	%	170.36		234.91		232.08		71.7	%	166.43		238.70		2.4	%	(1.6	%)
费城	2	2	224.32		75.3	%	168.99		256.23		217.69		76.8	%	167.08		260.44		1.1	%	(1.6	%)
圣安东尼奥	2	2	241.61		65.1	%	157.18		266.06		229.79		66.3	%	152.40		252.38		3.1	%	5.4	%
亚特兰大	2	2	222.75		68.3	%	152.14		272.12		222.74		67.3	%	149.83		256.93		1.5	%	5.9	%
波士顿	2	2	241.81		59.4	%	143.75		224.63		235.02		64.9	%	152.52		223.00		(5.8	%)	0.7	%
新奥尔良	1	1	204.42		64.0	%	130.89		218.92		256.20		71.4	%	182.91		278.00		(28.4	%)	(21.3	%)
西雅图	2	2	210.15		55.3	%	116.32		165.55		212.06		54.7	%	116.05		159.55		0.2	%	3.8	%
丹佛	3	3	188.23		55.4	%	104.22		166.69		183.68		55.6	%	102.11		159.71		2.1	%	4.4	%
芝加哥	3	3	182.02		51.8	%	94.38		145.04		186.39		53.0	%	98.78		147.67		(4.5	%)	(1.8	%)
其他	8	10	357.25		63.4	%	226.37		345.16		371.12		60.7	%	225.44		350.98		0.4	%	(1.7	%)
国内	71	76	360.68		70.4	%	253.83		437.23		352.99		69.3	%	244.68		417.24		3.7	%	4.8	%

国际	5	5	197.46		60.8	%	120.02		165.34		172.01		61.0	%	104.88		136.91		14.4	%	20.8	%
所有地点	76	81	$	355.63	70.0	%	$	249.07	$	427.58	$	347.48	69.0	%	$	239.86	$	407.62	3.8	%	4.9	%

___________

(1)表示投资组合在我们拥有所有权的时间段内的结果，包括不可比的财产、通过其处置日期的处置和从收购日期开始的收购的结果。

酒店业务组合

我们的客户分为三大类：临时、团体和合同业务，分别占我们2025年全年客房销售额的约61%、34%和5%。以下信息来自截至2026年3月31日拥有的74家可比酒店的业务组合结果。有关我们业务组合的更多详细信息，请参阅我们最近的10-K表格年度报告中的“管理层对财务状况和经营业绩的讨论和分析”。

第一季度，瞬态收入增长5.5%，反映出休闲需求推动的平均房价增长，尤其是在我们的度假村。此外，与2025年相比，集团收入增长了2.4%，这是由于在超级碗和其他全市赛事的推动下，费率增长了1.7%，间夜量增加了0.7%。

以下是我们的瞬态、集团和合同业务的结果：


	截至2026年3月31日止季度
	瞬态业务			集团业务			合同业务
间夜量（千人）	1,286			1,106			204
与2025年同期相比，间夜变化百分比	(0.6		%)	0.7		%	8.0		%
客房收入（百万）	$	498		$	356		$	47
与2025年同期相比收入变化百分比	5.5		%	2.4		%	10.4		%

流动性和资本资源

Host Inc.和Host L.P.的流动性和资本资源。Host Inc.和Host L.P.的流动性和资本资源主要来自Host L.P.的活动，Host L.P.从酒店运营、产生债务、发行OP单位或出售酒店中产生我们业务所需的资本。Host Inc.是一家房地产投资信托基金，其唯一的重要资产是Host L.P.的普通和有限合伙人权益的所有权；因此，其融资和投资活动通过Host L.P.进行，但发行其普通股和优先股除外。Host Inc.发行普通股和优先股的收益将捐给Host L.P.，以换取普通和优先的OP单位。此外，Host Inc.用于支付股息或回购其股票的资金由Host L.P.提供。因此，虽然我们注意到区分Host Inc.和Host L.P.很重要的那些领域，但我们没有包括对流动性和资本资源的单独讨论，因为下面的讨论适用于Host Inc.和Host L.P.。

概述。鉴于住宿行业固有的波动性，我们期待保持资本结构和流动性状况，并在现金、债务和股权方面保持适当的平衡，以提供财务灵活性。我们认为，这一战略导致了更好的债务资本成本，使我们能够完成机会性投资和收购，并使我们能够在整个住宿周期内管理潜在的运营下滑。我们构建了我们的债务状况，以保持平衡的到期时间表，并尽量减少抵押债务担保的资产数量。目前，我们合并的酒店中只有一家受到抵押债务的拖累。我们打算在短期内主要使用可用现金来提供资金，并相信我们有足够的流动性来提供资金、公司开支、资本支出、酒店收购和股息，并在机会出现的情况下保持良好的条件来执行额外的投资交易。

现金需求。我们将现金用于收购、资本支出、债务支付、运营成本以及公司和其他费用，以及分别用于向股东和OP单位持有人的股息和分配，以及股票和OP单位回购。我们的主要现金来源包括来自运营的现金、出售资产的收益、我们的信贷额度下的借款以及债务和股票发行。我们的下一个重要债务到期日期是2027年1月，这是我们信贷额度下的两笔5亿美元定期贷款中的一笔。到期的定期贷款有一年展期选择权，但须满足一定条件。

作为一家房地产投资信托基金，Host Inc.必须每年向其股东支付至少相当于其应税收入90%的股息，不包括净资本收益。Host Inc.关于普通股息的政策通常是，随着时间的推移，至少分配100%的应税收入，包括资本收益。继2026年2月在华特迪士尼世界出售奥兰多四季度假村后®Resort and the Four Seasons Resort and Residences Jackson Hole以11亿美元的出售价格，Host Inc.董事会批准第二季度0.72美元的特别股息，将于2026年7月15日支付，代表出售产生的约5亿美元应税收益的分配。用剩余收益的一部分，我们在2026年第一季度回购了7500万美元的Host Inc.普通股。我们将继续权衡剩余收益的潜在现金用途，这可能包括，视市场情况而定，收购、我们投资组合中的其他投资、额外的普通股回购或增加股息，这些股息可能超过应税收入。任何额外的特别股息将受到Host Inc.董事会的批准。

资本资源。截至2026年3月31日，我们有17.03亿美元的现金和现金等价物，我们的FF & E托管准备金中有1.51亿美元，我们的信贷额度的循环部分下有15亿美元可用。支付第一季度和第二季度的常规股息以及上述讨论的特别股息将使现金余额减少

约7.67亿美元.我们主要依赖外部资本来源来为未来的增长提供资金，包括收购。因此，我们的信贷额度提供的流动性和债务能力以及发行高级无担保债务的能力是我们资本结构的关键组成部分。我们的财务灵活性，包括我们产生债务、支付股息、进行分配和进行投资的能力，取决于我们是否有能力保持遵守我们的信贷融资和优先票据契约的财务契约，其中包括（其中包括）允许的杠杆金额、利息覆盖率和固定费用。

目前有两个项目与我们普通股的潜在购买或销售有关。根据我们的普通股回购计划，可能会根据市场情况不时购买普通股，并可能在公开市场或通过私人交易或其他方式购买，包括与各种金融机构的主要交易，如加速股票回购、远期、期权和类似交易，以及通过一个或多个旨在遵守经修订的1934年《证券交易法》第10b5-1条规则的交易计划。该计划不要求我们回购任何特定数量或任何特定美元金额的股份，我们可酌情随时暂停。在2026年第一季度，我们通过普通股回购计划以每股18.97美元的平均价格（不包括佣金）回购了400万股Host Inc.普通股，总金额为7500万美元。截至2026年3月31日，我们的计划下有4.05亿美元可用于回购。

此外，于2023年5月31日，我们与J.P. Morgan Securities LLC、BoFA Securities，Inc.、高盛 Sachs & Co. LLC、Jefferies LLC、摩根士丹利 & Co. LLC、Scotia Capital（USA）Inc.、Truist Securities，Inc.和富国银行 Securities，LLC订立分销协议，作为销售代理，据此，Host Inc.可能不时发售和出售总发行价最高为6亿美元的Host Inc.普通股股份。此次出售将在根据SEC规则被视为“在市场上”发行的交易中进行。我们可能会根据市场情况不时根据该计划出售Host Inc.普通股的股份，尽管我们没有义务出售任何股份。当我们认为条件有利并且有令人信服的收益用途时，我们可能会出售股票，包括为未来的潜在收购或其他投资机会提供资金。该协议还设想，除了向销售代理或通过销售代理发售和销售股份外，我们可能会与协议中指定的每个远期购买者分别订立远期销售协议。2026年第一季度没有发行股票。截至2026年3月31日，该协议下的剩余产能为6亿美元，根据其条款，该协议将于2026年5月31日到期。

鉴于我们的债务总额和我们的到期时间表，我们可能会继续不时赎回或回购优先票据，利用有利的市场条件。2026年2月，Host Inc.董事会授权回购不按照各自条款的最多10亿美元的优先票据，其中全部金额仍可在此授权下使用。我们可以通过公开市场购买、私下协商交易、要约收购，或者在某些情况下，通过根据其条款提前赎回此类证券，以现金购买优先票据。回购债务将取决于当时的市场状况、我们的流动性要求、合同限制和其他因素。到期日之前的任何退休都将影响收益和稀释后每股NAREIT FFO，这是由于支付了任何适用的看涨期权溢价以及先前递延和资本化的融资成本的加速费用化。因此，考虑到我们在管理资本结构和流动性状况方面的优先事项，并考虑到资本市场的普遍条件和相对定价，我们可能随时根据适用的证券法以及我们的信贷融资和优先票据契约的要求，考虑或正在讨论回购或发行可交换债券和/或优先票据或回购或出售我们的普通股。根据适用的证券法，任何此类交易都可能同时发生。

我们继续探索潜在的收购和处置。我们预计，未来的任何此类收购将由现金、Host L.P.的债务发行、Host Inc.的股权发行、Host L.P.的OP单位发行或出售酒店的收益提供资金。鉴于这些交易的性质，我们无法保证我们将成功收购我们可能审查、投标或谈判购买的任何一家或多家酒店，或我们将成功处置我们的任何一家或多家酒店。我们可能会通过各种结构收购额外的酒店或处置酒店，包括涉及单一资产、投资组合、合资企业、收购其他REITs的证券或资产或向我们的股东分配酒店的交易。

现金的来源和用途。我们的现金来源一般包括运营现金、债务和股权发行收益以及酒店销售收益。现金的用途包括收购、资本支出、运营成本、对我们合资企业的投资、偿还债务、回购股份和向权益持有人分配。

经营活动提供的现金。2026年第一季度，经营活动提供的现金净额为3.42亿美元，而2025年第一季度为3.05亿美元。该增长归因于我们物业的经营业绩改善和公寓单位的销售。

投资活动提供（使用）的现金。2026年第一季度投资活动提供的现金净额为9.14亿美元，而2025年第一季度投资活动使用的现金为8300万美元。2026年和2025年第一季度用于投资活动的现金分别包括1.22亿美元和1.46亿美元的资本支出，以及对我们合资企业的投资。2026年投资活动提供的现金包括出售三家酒店的收益。

下表汇总了截至2026年5月6日已完成的重要处置情况（单位：百万）：


交易日期		交易说明	所得款项净额丨丨		销售价格
附属公司的处置/投资回报
2月	2026	华特迪士尼世界四季度假村和住宅的处置杰克逊霍尔和奥兰多四季度假村®度假村²	$	1,035	$	1,100

一月	2026	休斯顿瑞吉酒店的处置	$	51	$	51









		处置总额	$	1,086	$	1,151

___________

(1)所得款项已扣除转让税、其他销售成本以及购买者直接存入物业或酒店经理的FF & E置换资金。

(2)与出售两处四季酒店物业相关的10.35亿美元净收益是估计的，因为未最终确定按比例分配的金额。未经审计的简明综合现金流量表反映了2026年第一季度收到的估计收益净额中的10.11亿美元。

用于融资活动的现金。2026年第一季度，用于融资活动的现金净额为3.37亿美元，而2025年第一季度为3.27亿美元。2026年和2025年用于筹资活动的现金主要与支付普通股股息和普通股回购有关。

下表汇总了截至2026年5月6日已完成的重大股权交易（单位：百万）：


交易日期		交易说明	交易金额
Host Inc.的股权。



1-4月	2026	股息支付丨²	$	(377)

1-3月	2026	回购400万股Host Inc.普通股	(75)





		股权交易的现金支付	$	(452)

___________

(1)关于股息支付，Host L.P.向其普通OP单位持有人进行了3.83亿美元的分配。

(2)包括2026年1月支付的2025年第四季度股息。

债务

截至2026年3月31日，我们的债务总额为51亿美元，加权平均利率为4.8%，加权平均期限为4.9年。此外，我们80%的债务有固定利率，我们合并的酒店中只有一家被抵押债务担保。

财务契约

信贷融资契约。我们的信贷安排包含某些重要的财务契约，涉及允许的杠杆、无担保利息覆盖率和要求的固定费用覆盖率。在计算我们的比率时使用的总债务

合并总债务与合并EBITDA（我们的“杠杆率”）基于“净债务”概念，根据该概念，超过1亿美元的现金和现金等价物将从我们的总债务余额中扣除，以衡量合规性。

截至2026年3月31日，我们遵守了信贷安排下的所有财务契约。下表汇总了信贷安排要求的财务测试结果，这些测试按过去12个月计算：


	实际比率	契约规定所有年份
杠杆率	2.1x	最高比7.25x
固定费用覆盖率	5.5x	最低比率1.25x
无抵押利息覆盖率丨	7.1x	最低比率1.75x

___________

(1)如果，在任何时候，我们的杠杆率在7.0x以上，我们的最低无抵押利息覆盖率将降至1.50x。

优先票据契约契约

下表汇总了截至2026年3月31日我们的优先票据的契约要求的财务测试结果以及我们的实际信用比率：


	实际比率		契约规定
未设押资产测试	451	%	最低比例150%
总负债与总资产之比	22	%	最高比例65%
有担保债务与总资产之比	<1%		最高比例40%
EBITDA与利息覆盖率	7.0x		最低比率1.5x

有关我们的信贷额度和优先票据的更多详细信息，请参阅我们截至2025年12月31日止年度的10-K表格年度报告。

股息政策

Host Inc.被要求将至少90%的年度应税收入（不包括净资本收益）分配给其股东，以保持其作为REIT的资格。Host Inc.用于支付其普通股股息的资金由Host L.P.的分配提供。截至2026年3月31日，Host Inc.是Host L.P.共同OP单位约99%的所有者。其余共同OP单位由非关联有限合伙人拥有。每个Host L.P.普通OP单位可以根据转换比率赎回现金，也可以根据Host Inc.的选择赎回Host Inc.普通股。每个Host L.P.普通OP单位的当前转换比率为1.02 1494股Host Inc.普通股。

投资者在分析Host Inc.向其股东支付的股息时应考虑Host L.P.普通OP单位的非控制性权益，因为这些Host L.P.普通OP单位持有人按比例分享Host L.P.向其所有普通OP单位持有人分配的金额。例如，如果Host Inc.为其普通股支付每股1美元的股息，这将基于Host L.P.向Host Inc.以及其他非关联Host L.P.普通OP单位持有人支付的每普通OP单位分配1.02 1494美元。

Host Inc.关于共同股息的政策一般是，随着时间的推移，分配100%的应税收入，这主要取决于Host Inc.的经营业绩，以及酒店销售的税收损益。2026年2月18日，Host Inc.董事会宣布，Host Inc.的普通股定期季度现金股息为每股0.20美元。股息已于2026年4月15日支付给于2026年3月31日登记在册的股东。2026年5月6日，董事会授权其普通股第二季度现金股息为每股0.92美元，包括每股0.20美元的常规季度股息和每股0.72美元的特别股息。股息将于2026年7月15日支付给2026年6月30日登记在册的股东。所有未来股息须经董事会批准。

关键会计估计

我们未经审计的简明合并财务报表是按照公认会计原则编制的，这要求管理层做出估计和假设，这些估计和假设会影响我们在财务报表日期报告的资产和负债金额以及报告期间报告的收入和支出金额。虽然我们认为报告的金额不会有重大差异，但这些政策的应用涉及对未来不确定性的判断和假设的使用，因此，实际结果可能与这些估计不同。我们持续评估我们的估计和判断。我们的估计基于经验和我们认为在当时情况下合理的各种其他假设。我们所有重要的会计政策，包括某些重要的会计政策，均在我们截至2025年12月31日止年度的10-K表格年度报告中披露。

可比酒店经营统计及业绩

为了便于对我们的运营进行逐年比较，我们在可比酒店基础上提供了我们报告中包含的期间的某些运营统计数据（即总RevPAR、RevPAR、平均日费率和平均入住率）和运营结果（收入、费用、酒店EBITDA和相关利润率），以便我们的投资者能够更好地评估我们的经营业绩。我们将我们的可比酒店定义为：（i）截至报告日由我们拥有或租赁，未被归类为持有待售；（ii）在所比较的报告期内，没有遭受重大财产损失或业务中断，或经历过大规模资本项目，在每种情况下都需要持续一个月或更长时间的关闭（进一步定义见下文）。

我们进行调整以包括最近的收购，以包括我们拥有之前期间的结果。对于这些酒店，由于同比比较包括我们拥有之前的时期，这些变化不一定与我们实际结果的变化相对应。此外，一旦交易结束或酒店被归类为持有待售，我们出售的酒店的经营业绩将被排除在可比酒店集之外。

酒店业务属于资本密集型，装修是业务的常规部分。一般来说，装修中的酒店仍然是可比酒店。如果一个大型资本项目要求整个物业对酒店客人关闭一个月或更长时间，它将导致一家酒店被排除在我们的可比酒店集合之外。

同样，如果酒店要求物业对酒店客人关闭一个月或更长时间，则自其遭受重大财产损失或业务中断之日起，酒店将被排除在我们的可比酒店集之外。在每种情况下，当酒店的运营在酒店重新开业后的一个完整日历年被纳入我们的综合业绩时，这些酒店将被退回可比酒店集。通常，与造成财产损失和酒店关闭的事件有关，我们会为业务的近期损失收取业务中断保险收益。这些收益包含在我们简明综合经营报表的保险结算净收益中。覆盖收入损失的业务中断保险收益，同时该物业被认为是不可比的，也将被排除在可比酒店业绩之外。

截至2026年3月31日，我们拥有的76家酒店中，有74家被归类为可比酒店。截至2026年3月31日，我们拥有的、未分类为持有待售的以下物业的经营业绩不包括在这些期间的可比酒店业绩中：

•The Don CeSar（因飓风Helene导致业务中断，导致酒店于2024年9月底开始关闭，于2025年3月重新开放）；和

•与华特迪士尼世界与奥兰多四季度假村相邻的开发地块上的公寓单元的开发和销售相关的运营®度假村。

2026年3月31日，喜来登Parsippany酒店被归类为持有待售。因此，该酒店的结果也被排除在可比酒店经营统计和结果之外。

外币换算

以外币计价的经营业绩采用交易发生日的现行汇率换算，或按该期间的加权平均汇率按月换算。因此，酒店统计和

非美国物业的业绩包括货币波动的影响，与我们的财务报表表述一致。

非GAAP财务指标

我们使用某些“非公认会计准则财务指标”，这是衡量我们历史财务业绩的指标，不按照公认会计准则计算和列报，符合适用的SEC规则的含义。这些措施包括：

•房地产的利息支出、所得税、折旧及摊销前利润（“EBITDA”）、利息支出、所得税、折旧及摊销前利润（“EBITDA再”) 和调整后EBITDA再，作为Host Inc.和Host L.P.业绩的衡量标准，

•运营资金（“FFO”）和稀释后每股FFO，均根据美国房地产投资信托协会（“NAREIT”）准则计算，并根据这些准则进行了某些调整，作为Host Inc.业绩的衡量标准，以及

•可比酒店经营业绩，作为衡量Host Inc.和Host L.P.业绩的指标。

下面的讨论定义了这些衡量标准，并介绍了为什么我们认为它们是我们业绩的有用补充衡量标准。

下文为每一项此类非公认会计原则财务指标列出的是该指标与我们认为与之最直接可比的根据公认会计原则计算和列报的财务指标的对账。我们还在截至2025年12月31日止年度的10-K表格年度报告中的“管理层对财务状况和运营结果的讨论和分析——非GAAP财务指标”中进一步解释了正在进行的调整，一份声明披露了我们认为每一项非GAAP财务指标的列报为投资者提供了关于我们的财务状况和运营结果的有用信息的原因，我们使用非GAAP财务指标的额外目的以及对其使用的限制。

EBITDA、EBITDA和调整后EBITDA

EBITDA

EBITDA是许多行业常用的业绩衡量指标。管理层认为，EBITDA为投资者提供了有关我们经营业绩的有用信息，因为它有助于我们和我们的投资者在剔除资本结构（主要是利息支出）和资产基础（主要是折旧和摊销）的影响后评估我们物业的持续经营业绩。管理层还认为，使用EBITDA有助于将我们与其他住宿REITs、非REITs的酒店业主和其他资本密集型公司进行比较。管理层使用EBITDA来评估财产层面的结果，并作为确定收购和处置价值的一项衡量标准，与FFO和调整后的稀释后每股FFO一样，它被管理层广泛用于年度预算流程和薪酬计划。

EBITDA和调整后EBITDA

我们提出EBITDA再根据NAREIT的指导方针，如其2017年9月的白皮书“房地产的利息、税项、折旧和摊销前利润”中所定义，提供额外的绩效衡量标准，以便于评估和比较我们与其他REITs的结果。NAREIT定义EBITDA再作为不包括利息费用、所得税、折旧和摊销、处置折旧财产的收益或损失（包括控制权变更的收益或损失）、因附属公司折旧财产价值下降而导致的折旧财产和对未合并附属公司的投资的减值费用以及反映实体在EBITDA中按比例份额的调整的净收入（按照公认会计原则计算）再未合并的关联公司。

我们对EBITDA进行额外调整再在评估我们的业绩时，因为我们认为排除下文描述的某些额外项目为投资者提供了有关我们持续经营业绩的有用补充信息。我们认为，调整后EBITDA的列报再，当与净收入的主要GAAP表述相结合时，有利于投资者了解我们的经营业绩。经调整EBITDA再也类似于用于计算我们的信贷额度和优先票据的某些信贷比率的衡量标准。我们

调整EBITDA再对于以下项目，可能发生在任何时期，并将此衡量标准称为调整后EBITDA再:

•财产保险收益和财产损失–我们排除了反映在我们简明综合经营报表中的财产保险收益的影响，因为我们认为将其包括在调整后EBITDA中再与反映我们资产的持续表现不一致。此外，鉴于在计算财产保险收益时注销的折旧资产账面价值通常不反映房地产资产的市场价值，因此对投资者而言，财产保险收益可能不那么重要。同样，未通过保险承保的财产损失或补救费用的损失也被排除在外。

•购置成本–根据公认会计原则，与被视为业务合并的已完成物业收购相关的成本在发生年度计入费用。我们排除了这些成本的影响，因为我们认为它们不能反映公司的持续业绩。

•诉讼损益–我们排除了根据公认会计原则记录的与诉讼相关的收益或损失的影响，我们认为这是在正常业务过程之外的。我们认为，包括这些项目与我们目前的经营业绩并不一致。

•遣散费–在某些情况下，当我们认为此类费用无法反映我们物业的持续运营时，我们将加回酒店级别的遣散费。可能导致遣散费加回的情况包括但不限于：（i）作为与特定酒店运营商对酒店组合进行基础广泛的运营模式重新配置的一部分而产生的成本，以及（ii）由于对酒店和/或其员工进行基础广泛和重大的重新配置而在特定酒店产生的成本。我们不加回公司层面的遣散费或我们认为在正常业务过程中发生的个别酒店的遣散费。

•非现金股票薪酬–我们不包括为非现金股票补偿记录的费用，因为它代表一项非现金交易，并且加回与我们在信贷额度和优先票据契约下的财务契约比率的调整后EBITDA计算一致，并且与调整后EBITDA的列报一致再为大多数其他住宿REIT申报者。

在异常情况下，我们也可能调整EBITDA再对于管理层认为不能代表公司当前经营业绩的损益。上一次这种性质的调整是2013年排除了征用权索赔的收益。

下表提供了EBITDA、EBITDA的对账再，及经调整EBITDA再与净收入相比，按照我们认为最直接可比的GAAP计算和列报的财务指标：

净收入与EBITDA、EBITDA的对账再和调整后EBITDA再为Host Inc.和Host L.P。

（百万）


	截至3月31日的季度，
	2026		2025
净收入丨	$	501	$	251
利息支出	59		57
折旧及摊销	190		196
所得税	17		(1)
息税折旧摊销前利润丨丨	767		503
处置收益²	(242)		—

股权投资调整：
附属公司收益中的权益	(4)		(10)
股权投资的按比例EBITDA丨	16		15
EBITDA丨	537		508
EBITDA的调整是：


非现金股票补偿费用	6		6

调整后EBITDA ↓	$	543	$	514

___________

(1)净收入、EBITDA、EBITDA再，调整后EBITDA再，NAREIT FFO和截至2025年3月31日的季度调整后FFO包括出售腓尼基酒店附近土地的400万美元收益。

(2)反映了2026年第一季度三家酒店的销售情况。

(3)我们未合并投资的未实现收益不在我们的EBITDA中确认再，调整后EBITDA再、NAREIT FFO或调整后的FFO，直到它们被未合并的伙伴关系实现。

FFO措施

除了我们的每股收益（根据GAAP计算）外，我们将NAREIT FFO和NAREIT FFO每股摊薄收益作为我们业绩的非GAAP衡量标准。根据NAREIT指南，我们将每股稀释后的NAREIT FFO计算为我们在给定经营期间的NAREIT FFO（定义如下），并根据稀释性证券的影响进行调整，除以该期间完全稀释的流通股数量。正如NAREIT的运营资金白皮书– 2018年重述中所指出的。NAREIT将FFO定义为不包括与某些房地产资产相关的折旧和摊销、出售某些房地产资产的损益、控制权变更的损益、某些房地产资产和投资的减值费用以及对合并的部分拥有实体和未合并关联公司的调整的净收入（按照GAAP计算）。对合并部分拥有实体和未合并关联公司的调整计算是为了反映我们在相同基础上按比例分享这些实体的FFO。

在评估我们的业绩时，我们还提供了调整后的每股摊薄FFO，因为管理层认为，排除下文描述的某些额外项目为投资者提供了有关我们持续经营业绩的有用补充信息。管理层历来在评估我们的业绩、我们的年度预算流程和我们的薪酬计划时做出了下文详述的调整。我们认为，调整后每股摊薄FFO的列报，结合NAREIT定义的稀释每股收益和稀释每股FFO的主要GAAP列报，提供了有益的补充信息，有利于投资者了解我们的经营业绩。我们针对以下项目调整NAREIT稀释后每股FFO，这可能发生在任何时期，并将这一衡量标准称为调整后的稀释后每股FFO：

•债务清偿损益–我们排除了与债务清偿相关的财务费用和溢价的影响，包括原发行被赎回或退出的债务加速核销递延融资成本以及再融资期间产生的增量利息费用。我们还排除了债务回购的收益以及与优先股报废相关的原始发行成本。我们认为，这些项目并不能反映我们持续的财务成本。

•遣散费–在某些情况下，当我们认为此类费用无法反映我们物业的持续运营时，我们将加回酒店级别的遣散费。可能导致遣散费加回的情况包括但不限于：（i）作为与特定酒店运营商对酒店组合进行基础广泛的运营模式重组的一部分而产生的成本，以及（ii）由于对酒店和/或其员工进行基础广泛和重大的重组而在特定酒店产生的成本。我们不加回公司层面的遣散费或我们认为在正常业务过程中发生的个别酒店的遣散费。

•非现金股票薪酬–我们不包括为非现金股票补偿记录的费用，因为它代表一项非现金交易，加回与我们在信贷融资和优先票据契约下的财务契约比率的调整后EBITDA计算一致，并与大多数其他提交REIT申报人的调整后每股摊薄FFO的列报一致。

在不寻常的情况下，我们也可能会针对管理层认为不代表我们当前经营业绩的收益或损失调整NAREIT FFO。例如，在2017年，由于《减税和就业法案》将美国联邦企业所得税税率从35%降至21%，我们重新计量了截至2017年12月31日的国内递延所得税资产，并记录了一次性调整，以减少我们的递延所得税资产，并增加约1100万美元的所得税拨备。我们不认为这一调整反映了我们持续的经营业绩，因此，我们将这一项目排除在调整后的FFO之外。

下表提供了我们的非GAAP财务指标、NAREIT FFO和调整后FFO（分别和以每股摊薄收益为基础）与净收入之间的差异的对账，净收入是根据我们认为最直接可比的GAAP计算和列报的财务指标：

Host Inc.将稀释后的每股普通股收益与

NAREIT和调整后的每股稀释后运营资金

（百万，每股金额除外）


	截至3月31日的季度，
	2026		2025
净收入丨	$	501	$	251
减：归属于非控股权益的净利润	(7)		(3)
归属于Host Inc.的净利润。	494		248
调整项：
处置收益²	(242)		—
处置税	5		—

折旧及摊销	189		195
股权投资调整：
附属公司收益中的权益	(4)		(10)
股权投资的按比例FFO丨	11		10
合并伙伴关系调整：

Host L.P.非控股权益的FFO调整	1		(3)
NAREIT FFO丨	454		440
对NAREIT FFO的调整：

非现金股票补偿费用	6		6
调整后的调整后FFO丨	$	460	$	446

按每股计算：

稀释加权平均流通股-EPS、NAREIT FFO和调整后FFO	689.3		698.3
每股普通股摊薄收益	$	0.72	$	0.35
每股摊薄收益NAREIT FFO	$	0.66	$	0.63
调整后每股摊薄收益FFO	$	0.67	$	0.64

___________

(1-3)参考相应的脚注：净收入与EBITDA的调节，EBITDA再和调整后EBITDA再为Host Inc.和Host L.P。

(4)稀释后的每股普通股收益、NAREIT稀释后的每股FFO和调整后的每股稀释后的FFO根据稀释性证券的影响进行了调整。稀释性证券可能包括根据综合股票计划授予的股份、由非控股有限合伙人持有的优先OP单位以及有权将其有限合伙人权益转换为普通OP单位的选择权的其他非控股权益。如果证券具有反稀释性，则不会显示任何效果。

可比酒店物业层面经营业绩

我们为我们的酒店提供某些经营业绩，例如酒店收入、费用、食品和饮料利润以及EBITDA（以及相关利润率），在可比酒店或“同店”的基础上，作为投资者的补充信息。如上文“可比酒店经营统计和结果”中所述，我们的可比酒店业绩呈现了我们酒店的经营业绩，但未对因翻修或财产损失而经历关闭的处置或财产产生影响。我们提出可比酒店EBITDA，以帮助我们和我们的投资者在剔除资本结构（主要是利息费用）和资产基础（主要是折旧和摊销费用）的影响后评估可比酒店的持续经营业绩。公司层面的成本和开支也被移除，以得出财产层面的结果。我们认为，这些物业层面的结果为投资者提供了有关我们可比酒店持续经营业绩的补充信息。可比酒店业绩按地点和我们的物业汇总列报。我们从可比酒店层面的经营业绩中剔除与基础广泛且重大的物业层面重组相关的遣散费，这些重组不被视为在

业务的正常过程，因为我们认为这种消除提供了有益的补充信息，有利于投资者了解我们的持续经营业绩。我们还剔除了折旧和摊销费用，因为，即使折旧和摊销费用是财产层面的费用，这些基于房地产资产历史成本核算的非现金费用隐含地假设房地产资产的价值随着时间的推移而可预测地减少。如前所述，由于房地产价值在历史上随市场情况而上升或下降，许多房地产行业投资者认为历史成本会计对经营业绩的表述是不充分的。

由于消除了公司层面的成本和费用、处置损益、某些遣散费以及折旧和摊销费用，我们提供的可比酒店经营业绩并不代表我们的总收入、费用、营业利润或净收入，因此不应作为一个整体来评估我们的业绩。管理层通过单独考虑这些排除项目的影响来补偿这些限制，只要它们对我们的经营决策或经营业绩评估具有重要意义。我们的简明综合经营报表包括这些金额，投资者在评估我们的业绩时应考虑所有这些金额。

我们以可比酒店为基础呈现这些酒店经营业绩，因为我们认为这样做为投资者和管理层提供了评估我们酒店期间业绩的有用信息，并便于与其他酒店REITs和酒店所有者进行比较。特别是，这些措施有助于管理层和投资者区分收入和/或费用的增加或减少是由于可比酒店（占我们投资组合的绝大部分）的运营增长或下降，还是由于其他因素。虽然管理层认为，提供可比酒店业绩是一种补充措施，为评估我们的持续业绩提供了有用的信息，但这一措施不用于分配资源或评估我们每家酒店的经营业绩，因为这些决定是基于个别酒店的数据，而不是基于总体可比酒店业绩。由于这些原因，我们认为可比的酒店经营业绩，当结合GAAP经营利润、收入和费用的列报时，将为投资者和管理层提供有用的信息。

下表列出了我们酒店在本文所述期间的某些经营业绩和统计数据，以及可比酒店EBITDA（一种非公认会计准则财务指标）与净收入之间的差异的对账，该财务指标是根据我们认为最直接可比的公认会计准则计算和提出的财务指标。（i）酒店收入和（ii）我们按照公认会计原则计算和列报的收入（每一项都用于适用的利润率计算）之间以及（iii）酒店费用和（iv）按照公认会计原则计算和列报的运营成本和费用之间的差异的类似调节也包括在调节中：

Host Inc.和Host L.P.的可比酒店业绩。

（百万，酒店统计除外）


	截至3月31日的季度，
		2026			2025
酒店数量		74			74
房间数		40,974			40,974
可比酒店总RevPAR变化		4.6		%	—
可比酒店RevPAR变化		4.4		%	—
营业利润率丨		19.4		%	17.9		%
可比酒店EBITDA利润率丨		32.7		%	32.0		%
食品饮料利润率丨丨食品饮料利润率		36.8		%	35.8		%
可比酒店餐饮利润率丨		37.2		%	36.5		%

净收入		$	501		$	251
折旧及摊销		190			196
利息支出		59			57
所得税拨备（福利）		17			(1)
出售物业收益和企业层面收入/支出		(230)			9
物业交易调整²		(11)			(34)
不可比较的酒店业绩，净丨		(17)			(6)
公寓销售(4)		(4)			—
可比酒店EBITDA		$	505		$	472

___________

(1)利润率的计算方法是适用的营业利润除以相关的收入金额。GAAP利润率是使用未经审计的简明综合经营报表中列报的金额计算得出的。可比酒店利润率使用以下表格中列出的金额计算，其中包括与适用的GAAP结果的对账：


	截至2026年3月31日止季度												截至2025年3月31日止季度
			调整												调整
	公认会计原则结果		物业交易调整²		不可比较的酒店 results，net丨		公寓销售(4)		折旧和企业水平项目		可比酒店业绩		公认会计原则结果		物业交易调整²		不可比较的酒店 results，net丨		折旧和企业水平项目		可比酒店业绩
收入
房间	$	943	$	(30)	$	(12)	$	—	$	—	$	901	$	938	$	(73)	$	(3)	$	—	$	862
食品饮料	517		(15)		(7)		—		—		495		503		(31)		—		—		472
其他	159		(7)		(4)		—		—		148		153		(13)		—		—		140
公寓销售	26		—		—		(26)		—		—		—		—		—		—		—
总收入	1,645		(52)		(23)		(26)		—		1,544		1,594		(117)		(3)		—		1,474
费用
房间	224		(6)		(2)		—		—		216		225		(14)		(1)		—		210
食品饮料	327		(11)		(5)		—		—		311		323		(22)		(1)		—		300
其他	543		(24)		(6)		(1)		—		512		544		(47)		(5)		—		492
折旧及摊销	190		—		—		—		(190)		—		196		—		—		(196)		—
销货成本	21		—		—		(21)		—		—		—		—		—		—		—
公司及其他费用	28		—		—		—		(28)		—		31		—		—		(31)		—
保险结算净收益	(7)		—		7		—		—		—		(10)		—		10		—		—
费用总额	1,326		(41)		(6)		(22)		(218)		1,039		1,309		(83)		3		(227)		1,002
经营利润-可比酒店EBITDA	$	319	$	(11)	$	(17)	$	(4)	$	218	$	505	$	285	$	(34)	$	(6)	$	227	$	472

(2)物业交易调整指以下项目：（i）消除截至2026年3月31日已出售或持作出售的酒店的经营业绩，这些经营作为持续经营列入我们未经审计的简明综合经营报表，以及（ii）增加截至2026年3月31日所收购酒店在我们拥有之前期间的业绩。

(3)不可比的酒店业绩净额包括以下项目：（i）我们不可比的酒店的经营业绩，这些经营作为持续经营列入我们未经审计的简明综合经营报表，以及（ii）业务中断收益的收益覆盖了收入损失，而该物业被视为不可比。

(4)包括收入和成本，包括2026年约100万美元的营销和管理费用，与华特迪士尼世界奥兰多四季度假村附近的公寓单元的开发和销售有关®度假村。

项目3。关于市场风险的定量和定性披露

本节中的所有信息均适用于Host Inc.和Host L.P。

利率敏感性

截至2026年3月31日和2025年12月31日，我们80%的未偿债务按固定利率计息。为管理适用于我们债务的利率风险，我们可能会进行利率互换或上限。我们可能进入的利率衍生品严格来说是为了对冲利率风险，不是用于交易目的。截至2026年3月31日，我们没有任何未偿还的利率衍生品。

请参阅我们最近的年度报告中关于表格10 – K的第7A项。

汇率敏感性

由于我们在美国境外有业务（具体而言，在巴西和加拿大拥有酒店），在我们的正常业务过程中会产生货币兑换风险。为管理货币兑换风险，我们可能会订立远期或期权合约，或通过发行外币计价债务对我们的投资进行套期保值。2026年第一季度没有进行外汇对冲交易。我们目前有两份外币远期购买合约，总名义金额为9900万加元（7300万美元），将于2026年8月到期。我们订立的外汇兑换协议严格来说是为了对冲外汇风险，不是为了交易目的。

请参阅我们最近的10-K表格年度报告的第7A项。

项目4。控制和程序

控制和程序（豪斯特酒店公司）

披露控制和程序

在包括首席执行官和首席财务官在内的管理层的监督和参与下，我们根据《交易法》规则13a-15（b）评估了截至本报告涵盖期间结束时我们的披露控制和程序的有效性。基于该评估，我们的首席执行官和首席财务官得出结论，这些披露控制和程序是有效的。

财务报告内部控制的变化

在我们最近一个财政季度，我们对财务报告的内部控制没有发生任何对我们的财务报告内部控制产生重大影响或合理可能产生重大影响的变化。

控制和程序（豪斯特酒店，L.P.）

披露控制和程序

在我们管理层（包括Host Inc.的首席执行官和首席财务官）的监督和参与下，我们根据《交易法》规则13a-15（b）评估了截至本报告涵盖期间结束时我们的披露控制和程序的有效性。基于这一评估，Host Inc.的

首席执行官和首席财务官得出结论，这些披露控制和程序是有效的。

财务报告内部控制的变化

在我们最近一个财政季度，我们对财务报告的内部控制没有发生任何对我们的财务报告内部控制产生重大影响或合理可能产生重大影响的变化。

第二部分。其他信息

项目1a。风险因素

我们截至2025年12月31日止年度的10-K表格年度报告中先前在第一部分第1A项“风险因素”中披露的风险因素并无任何重大变化。

项目2。未登记出售股本证券及所得款项用途

发行人购买股本证券（豪斯特酒店公司）

2022年8月3日，董事会批准了一项10亿美元的股票回购计划。可视市场情况不时购买普通股，可在公开市场或通过私人交易或其他方式进行回购，包括与各种金融机构的主要交易、加速股票回购、远期、期权和类似交易，并通过一个或多个旨在遵守经修订的1934年《证券交易法》第10b5-1条规则的交易计划。该计划不要求我们回购任何特定数量的股票或任何特定的美元金额，我们可以酌情随时暂停。


期	购买的Host Inc.普通股总数	平均支付价格每普通股*		作为公开宣布的计划或计划的一部分购买的普通股总数	根据计划或计划可能尚未购买的普通股的大约美元价值（百万）
2026年1月1日-2026年1月31日	—	$	—	—	$	480
2026年2月1日-2026年2月28日	—	—		—	480
2026年3月1日-2026年3月31日	3,953,471	18.97		3,953,471	405
合计	3,953,471	$	18.97	3,953,471	$	405

___________

*显示的价格不包括支付的佣金。

发行人购买股本证券（豪斯特酒店，L.P.）


期	购买的Host L.P.普通OP单位总数		平均价格按共同业务单位支付	作为公开宣布的计划或计划的一部分购买的OP单位总数	根据计划或计划可能尚未购买的单位的大约美元价值（百万）
2026年1月1日-2026年1月31日	3,458	*	1.02 1494股豪斯特酒店，Inc.普通股股票	—	—
2026年2月1日-2026年2月28日	46,458	*	1.02 1494股豪斯特酒店，Inc.普通股股票	—	—
2026年3月1日-2026年3月31日	3,880,560	**	1.02 1494股豪斯特酒店，Inc.普通股股票	—	—
合计	3,930,476			—	—

___________

*反映有限合伙人为换取Host Inc.普通股股份而提出赎回的普通OP单位。

**反映（i）3,870，283个普通OP单位被回购，以资助Host Inc.作为其公开宣布的股票回购计划的一部分回购3,953，471股普通股，以及（ii）10,277个普通OP单位由持有人赎回，以换取Host Inc.的普通股股份。

项目5。其他信息

于本报告所涵盖期间内，没有任何公司董事或高级人员通过，修改或终止任何“规则10b5-1交易安排”或“非规则10b5-1交易安排”，每个术语在S-K条例第408项中定义。

项目6。展品

在审查作为本报告附件列入的协议时，请记住，列入这些协议是为了向您提供有关其条款的信息，并非旨在提供有关公司、其子公司或协议其他方的任何其他事实或披露信息。协议载有适用协议的每一方当事人的陈述和保证。这些陈述和保证完全是为了适用协议的其他各方的利益而作出的，并且：

•不应在所有情况下都被视为明确的事实陈述，而是在这些陈述被证明不准确时将风险分配给一方的一种方式；

•已被与适用协议的谈判有关的向其他方作出的披露限定，这些披露不一定反映在协议中；

•可能会以不同于对您或其他投资者而言可能被视为重要的方式应用重要性标准；和

•仅在适用协议的日期或协议中可能指定的其他日期或日期作出，并受制于更近期的发展。

因此，这些陈述和保证可能无法描述截至作出之日或任何其他时间的实际情况。

随附的附件索引中列出的展品作为本报告的一部分进行归档，此类附件索引通过引用并入本文。


附件编号						说明

31						细则13a-14（a）/15d-14（a）核证

31.1*						根据2002年《萨班斯-奥克斯利法案》第302条对豪斯特酒店公司的首席执行官认证

31.2*						根据2002年《萨班斯-奥克斯利法案》第302条对首席财务官的认证，适用于豪斯特酒店公司

31.3*						根据2002年《萨班斯-奥克斯利法案》第302条对豪斯特酒店，L.P.的首席执行官进行认证。

31.4*						根据2002年《萨班斯-奥克斯利法案》第302条对豪斯特酒店，L.P.的首席财务官进行认证。

32						第1350节认证

32.1†*						根据18 U.S.C. 1350颁发的首席执行官和首席财务官证书，该证书由2002年《萨班斯-奥克斯利法案》第906条为豪斯特酒店公司创建

32.2†*						根据18 U.S.C. 1350颁发的首席执行官和首席财务官证书，该证书由2002年《萨班斯-奥克斯利法案》第906条为豪斯特酒店，L.P.创建。

101						XBRL

101.SCH						内联XBRL分类法扩展架构文档。随本报告以电子方式提交。

101.CAL						内联XBRL分类学计算linkbase文档。随本报告以电子方式提交。

101.DEF						内联XBRL分类法扩展定义linkbase文档。随本报告以电子方式提交。

101.LAB						内联XBRL分类标签linkbase文档。随本报告以电子方式提交。

101.PRE						内联XBRL分类学演示linkbase文档。随本报告以电子方式提交。

104						封面页交互式数据文件（格式为内联XBRL，包含在附件 101中）。

以下材料，采用iXBRL（内联可扩展业务报告语言）格式：（i）豪斯特酒店公司分别截至2026年3月31日和2025年3月31日止季度的简明综合经营报表；（ii）豪斯特酒店公司分别截至2026年3月31日和2025年12月31日的简明综合资产负债表；（iii）豪斯特酒店公司分别截至2026年3月31日和2025年3月31日止季度的简明综合综合综合收益表；（iv）截至2026年3月31日和2025年3月31日止季度的简明综合现金流量表，对于豪斯特酒店公司；（v）豪斯特酒店，L.P.分别截至2026年3月31日和2025年3月31日止季度的简明综合经营报表；（vi）豪斯特酒店，L.P.分别截至2026年3月31日和2025年12月31日的简明综合资产负债表；（vii）截至2026年3月31日和2025年12月31日的简明综合资产负债表；对于TERM3，L.P.，（viii）截至2026年3月31日和2025年3月31日止季度的简明综合综合全面收益表，L.P.；及（ix）简明综合财务报表附注。

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*随函提交。

†本证书仅为根据18 U.S.C. 1350随附报告而提供，并非为经修订的1934年《证券交易法》第18条的目的而提交，也不应通过引用并入公司的任何文件中，无论是在本文件日期之前还是之后提交的，无论此类文件中的任何一般公司语言如何。

签名

根据1934年《证券交易法》的要求，注册人已正式安排由以下签署人代表其签署本报告并获得正式授权。


						豪斯特酒店公司

2026年5月8日						/s/Joseph C. Ottinger
						Joseph C. Ottinger
						高级副总裁，
						公司控制人

签名

根据1934年《证券交易法》的要求，注册人已正式安排由以下签署人代表其签署本报告并获得正式授权。


						HOST HOTELS & RESORTS，L.P。
						By：HOST HOTELS & RESORTS，INC.，its general partner

2026年5月8日						/s/Joseph C. Ottinger

						Joseph C. Ottinger
						高级副总裁，
						豪斯特酒店公司的公司控制人，
						豪斯特酒店，L.P.的普通合伙人。