2025年第二季度补充资料2025年7月22日
2法律披露本演示文稿是为KKR房地产金融信托公司（纽约证券交易所代码：KREF）为其股东的利益而编制的。本演示文稿仅供参考，用于评估KKR房地产金融信托 Finance Trust Inc.及其子公司（统称“KREF”或“公司”）的业务、运营和财务业绩。本演示文稿不是也不应被解释为购买或出售任何证券、任何投资建议或KREF的任何其他服务的要约，或购买或出售任何证券、任何投资建议或任何其他服务的要约邀请。本演示文稿中的任何内容均不构成KREF或其顾问提供任何税务、会计、财务、投资、监管、法律或其他建议。除非KREF书面同意，否则任何第三方不得通过网站全部或部分引用、引用或链接本演示文稿。本演示文稿包含经修订的1933年证券法第27A条和经修订的1934年证券交易法第21E条含义内的前瞻性陈述，这些陈述反映了公司目前对未来运营和财务业绩等方面的看法。你可以通过使用诸如“展望”、“相信”、“预期”、“潜在”、“继续”、“可能”、“应该”、“寻求”、“大约”、“预测”、“打算”、“将”、“计划”、“估计”、“预期”等词语来识别这些前瞻性陈述，这些词语的否定版本、其他类似词语或其他与历史或事实事项不完全相关的陈述。就其性质而言，前瞻性陈述仅在作出之日起生效，不是对历史事实的陈述或对未来业绩的保证，并受到难以预测或量化的风险、不确定性、假设或情况变化的影响。这些前瞻性陈述基于公司的信念、假设和预期，并考虑了目前可获得的所有信息。这些信念、假设和预期可能会因许多可能的事件或因素而发生变化，而并非所有这些事件或因素都为公司所知或在其控制范围内。此类前瞻性陈述受到各种风险和不确定性的影响，其中包括：美国和我们投资的任何外国司法管辖区的一般政治、经济、竞争和其他条件；全球经济趋势和状况，包括通胀加剧、增长放缓或衰退、财政和货币政策变化、利率和信用利差波动、劳动力短缺、货币波动和全球供应链的挑战；为我们的投资提供担保的物业的业绩恶化；难以获得融资或筹集资金；以及第一部分-第1A项规定的风险、不确定性和因素。公司截至2024年12月31日的财政年度的10-K表格年度报告中的“风险因素”，因为这些因素可能会在公司向SEC提交的定期文件中不时更新，这些文件可在SEC网站www.sec.gov上查阅。因此，存在或将存在可能导致实际结果或结果与本新闻稿中指出的结果或结果存在重大差异的重要因素。这些因素不应被解释为详尽无遗，应与本新闻稿和公司提交给SEC的文件中包含的其他警示性声明和信息一起阅读。本新闻稿中的所有前瞻性陈述仅在本新闻稿发布之日发表。公司不承担公开更新或审查任何前瞻性陈述的义务，无论是由于新信息、未来发展或其他原因，除非法律要求。本演示文稿中的所有前瞻性陈述仅在2025年7月22日发表。除非法律要求，否则KREF不承担因新信息、未来发展或其他原因而公开更新或审查任何前瞻性陈述的义务。除非另有说明，本演示文稿中的所有财务信息均截至2025年6月30日。该演示文稿还包括非公认会计准则财务指标，包括可分配收益和稀释后每股可分配收益。此类非公认会计原则财务措施应仅被视为对根据美国公认会计原则编制的财务措施的补充，而不是优于这些措施。请参阅本演示文稿的附录，了解本演示文稿中包含的非公认会计原则财务指标与根据美国公认会计原则编制的最直接可比财务指标的对账情况。
3 KKR房地产金融信托公司概述同类最佳投资组合保守资产负债表丨KREF的管理人与KKR完全集成的5.8美元B贷款组合100%高级贷款62% Multifamily & Industrial 1.17亿美元平均贷款规模（1）100% QTD利息收取主要由过渡性担保的高级贷款，优质赞助商拥有的机构多户家庭和工业物业$ 8.2 B融资能力78%完全非盯市融资（2）保守的负债管理侧重于多元化非盯市融资，在KREF中拥有15%的KKR所有权$ 7.57亿当前流动性（3）$ 664B全球AUM（4）$ 81B房地产AUM（4）（5）145房地产专业人士（4）一种公司文化，奖励投资纪律、创造力和决心，并强调信息、资源、专业知识和最佳实践的共享（1）平均贷款规模包括未提供资金的承诺（2），基于担保融资的未偿本金金额。其余仅受信用标记约束（3）包括1.08亿美元现金、6.2亿美元未提取的企业左轮手枪容量以及基于现有抵押品的2900万美元可用借款（4）截至2025年3月31日（5）数字代表所有KKR房地产交易的AUM
4 • 2025年第二季度每股摊薄净亏损（1）为（0.53美元）（包括CECL拨备5000万美元，或每股摊薄净亏损（0.74美元））• 2025年第二季度每股摊薄净亏损（2）为（0.04美元）（包括已实现亏损2000万美元，或每股摊薄净亏损（0.30美元））•每股账面价值（“BVPS”）为每股13.84美元（包括截至2025年6月30日的CECL拨备1.74亿美元，或每股（2.64美元），代表300个基点的贷款本金余额）2025年第二季度亮点（1）代表归属于普通股股东的净收入或亏损（2）根据公认会计原则编制的财务业绩的定义和对账见附录（3）包括递延发起费用的摊销、贷款发起成本和购买折扣。不包括非应计状态的贷款•发起和资助的分别为2.11亿美元和2.1亿美元，涉及两笔浮动利率贷款• 58亿美元主要是高级贷款组合，加权平均无杠杆全部收益率（3）为7.6% •多户家庭和工业资产占贷款组合的62% •收到4.5亿美元的贷款偿还额•为现有贷款提供资金2000万美元•收取100%的利息支付•加权平均风险评级为3.1•监测五笔观察名单贷款，包括两项办公室资产•通过获得位于加利福尼亚州西好莱坞的一处多户住宅的所有权，解决了一笔风险评级为5的贷款•出售了某些房地产自有资产，包括宾夕法尼亚州费城的一个停车场和波特兰的一个零售/重建地块，或，综合收益为100万美元•向CMBS B-Pieces Financials Portfolio Liquidity & Capitalization投资了900万美元• 7.57亿美元的可用流动资金，包括1.08亿美元的现金和6.2亿美元的公司左轮手枪未提取产能•签订了一份新的1亿美元的定期贷款协议，有能力扩大规模，以非盯市方式提供匹配期限融资•总额为82亿美元的多元化融资来源，未提取能力为32亿美元• 78%的担保融资完全非盯市，剩余余额仅为盯市信用• 2026年之前没有最终融资到期，2030年之前也没有公司债务到期•以每股9.21美元的平均价格回购了200万股，总额为2000万美元
5 2Q‘25财务摘要（1）根据公认会计原则编制的财务业绩的定义和调节见附录（2）包括拥有的房地产和权益法投资（3）每股账面价值包括CECL 1.74亿美元或（2.64美元）每股和累计折旧400万美元或（0.06美元）每股（4）金额不包括239,922个递延股票单位损益表（百万美元）2Q’25净利息收入30.2美元其他收入5.7信用损失准备金（49.8）运营费用（16.6）优先股股息（5.3）其他0.5归属于普通股股东的净亏损（35.4美元）每股净亏损，稀释后（0.53美元）可分配亏损（1）（2.9美元）每股可分配亏损，稀释后（1）（0.04美元）每股股息0.25美元稀释后加权平均已发行股份67,191，309股资产负债表（百万美元）2Q'25商业房地产贷款，净额5,605.5美元VIE资产，CMBS信托，按公允价值49 2.0房地产资产（2）471.1现金107.7其他78.8总资产6,755.3美元有担保融资协议，净额2,948.2美元抵押贷款义务，净额1,447.8有担保定期贷款，净额535.1 VIE负债，CMBS信托，按公允价值483.0其他48.0总负债$ 5,462.1总权益$ 1,293.1普通股股东权益$ 912.3每股账面价值（3）$ 13.84已发行普通股（4）6
6 $ 0.29（$ 0.15）（$ 0.53）（$ 1.57）$ 0.25（$ 0.04）每股摊薄净收益（亏损）每股摊薄收益（亏损）2Q‘24 1Q’25 2Q‘25近期经营业绩注：归属于普通股股东的净收益（亏损）；有关可分配收益的定义以及与根据公认会计原则编制的财务业绩的对账见附录（1）2Q’24实现亏损前的可分配收益为2800万美元，或每股0.40美元（2）2Q'25实现亏损前的可分配收益净额为1600万美元，或每股0.24美元净收益和可分配收益每股股息和账面价值（百万美元）2Q‘24 1Q’25 2Q‘25净收益（亏损）：20.2美元（10.6美元）（35.4美元）可分配收益（亏损）：（108.7美元）17.0美元（2.9美元）2Q’24 1Q‘25 2Q’25每股股息：0.25美元0.25美元每股账面价值股息收益率：6.6% 6.9% 7.2% 15.24美元14.44美元13.84美元每股账面价值2Q‘24 1Q’25 2Q'25每股股息宣派（1）0.25美元（2）
7 2Q'25贷款发放–案例研究投资North Palm Beach Multifamily Raleigh Industrial Portfolio Loan Type Floating-Rate Senior Loan Floating-Rate Senior Loan Loan Size $ 8600万$ 1.25亿（1）Location North Palm Beach，FL Raleigh，NC Collateral 250 units Class A multifamily rental property 55 Light Industrial Properties totaling 270万SF loan purpose Refinance recapitalization LTV（2）72% 71% Investment Date May 2025 June 2025 Asset Photos（1）The whole loan is $ 4.08亿，co-originated and co-funded byKREF的利息为贷款的31%（2）LTV，其依据是初始贷款金额除以截至贷款发生日的按现状评估价值
8 Multifamily 46% Office 19% Industrial 16% Life Science 12% Hospitality 4% Other 3% Class-A 70% Class-B 30% Class-30 % KREF贷款组合（1）按数字（1）包括贷款、房地产资产和CMBS投资（2）如果可出租总面积的50%以上出租给或将被转换为，KREF将贷款归类为生命科学，生命科学相关空间（3）“其他”物业类型包括：2%学生住房和< 1%混合用途（4）办公物业认证%基于当前本金贷款余额；见附录中LEED认证说明地理投资类型物业类型利率类型Total Portfolio（1）4% 9% 12% 14% 16% 11% Other < 4%：14%（百万美元）100% Office（4）5% Washington，D.C. $ 6,792 $ 7,916 $ 7,752 $ 6,272 $ 6,243 Q4‘21 Q4’22 Q4‘23 Q4’24 Q2 ' 25高级贷款100%浮动99%固定1%多户家庭Class-A 90% Class-B 10%（2）（3）7% 4% 4%
90% 5% 85% 4% 6% 12345加权平均风险评级（2）：3.1组合信用质量概览注：以上图表基于我们贷款组合的百分比（1）LTV一般基于初始贷款金额除以截至贷款发放日的按现值评估价值。加权平均LTV不包括风险评级5贷款。（2）加权平均按当期本金额加权2Q‘25贷款组合到期利息支付的100%贷款价值比（1）风险评级分布加权平均LTV（2）：65%贷款计数2Q’25 5加权平均LTV（2）：66%加权平均风险评级（2）：3.1 1Q'2 522% 27% 24% 23% 4% 0-60% 60-65% 65-70% 70-75% 75-80% 21% 25% 22% 28% 4% 0-60% 60-65% 65-70% 70-75% 75-80% 0222347032345贷款计数0% 8% 81% 3%8% 1 2 3 4 5
10 KREF生命科学贷款组合概览KREF 100%的贷款敞口位于前两大生命科学市场位置MSA投资日期贷款用途开发状态年份已建成或改造的资产质量承诺本金未偿本金净权益贷款每SF（1）最大期限（年）（2）马萨诸塞州波士顿波士顿Apr-21 Acquisition Complete 2022 Class A/B $ 166.2 $ 163.2 $ 41.8 $ 6780.9 Risk-Rated 5：Total/Weighted Average $ 166.2 $ 163.2 $ 41.8 0.9 Boston，MA Boston Aug-22 Construction Complete 2024 Class A 312.52 29.63 3.67 472.1 Redwood City，加利福尼亚州旧金山Sep-22在建工程2025 A类145.28 3.1 16.28852.3马萨诸塞州剑桥Boston Dec-21施工完成2023 A类115.7 97.6 25.11,0721.5 Brisbane，加利福尼亚州 San Francisco Jul-21 Refinance N/A2020 A类91.38 3.82 3.87 243.1 San Carlos，加利福尼亚州旧金山Feb-22资本重组完成2023 A类89.158.62 0.14002.4风险评级3：总额/加权平均$ 753.8 $ 55 2.7 $ 118.8 2.2总额/加权平均$ 920.0 $ 715.9 $ 160.6 1.9已完成74%在处理中16%不适用10%波士顿65%旧金山35%生命科学资产发展状况（3）大都会统计区（3）注：金额以百万为单位，但每SF的贷款除外（1）每SF的贷款基于当前本金除以当前SF。对于建设贷款，每顺丰的贷款基于贷款的总承诺金额除以拟议的顺丰（2）最大剩余期限（年）假设所有延期选择权均已行使（如适用）。加权平均按当期本金额加权（三）以承诺本金为基础
11 1Q‘25观察名单季度内活动2Q’25观察名单总本金：3.92亿美元风险评级：5总本金：4.43亿美元明尼阿波利斯办事处明尼阿波利斯办事处罗利多户家庭罗利多户西好莱坞多户}转让给REO波士顿生命科学总本金：2.74亿美元风险评级：4总本金：2.02亿美元圣地亚哥多户家庭圣地亚哥多户家庭波士顿生命科学从风险评级3下调至风险评级4 {芝加哥办事处观察名单在2Q'25的季度环比迁移，KREF有两次风险评级下调，包括一次新加入观察名单，同时还解决了一次观察名单贷款
12个案例研究：观察名单贷款投资明尼阿波利斯办事处波士顿生命科学罗利多户贷款类型浮动利率高级贷款（1）浮动利率高级贷款浮动利率高级贷款投资日期2017年11月2021年4月2022年4月抵押两栋甲级办公楼共1.1mm SF两栋大楼共48.2k SF 320单元B级多户贷款用途再融资再融资收购地点明尼阿波利斯，MN波士顿，MA罗利，NC承诺金额1.99亿美元（1）1.66亿美元（2）9200万美元当前本金1.94亿美元（1）1.63亿美元8500万美元贷款基础（3）182美元/SF 678美元/SF 26.7万美元/单位息票+ 2.3%（1）+ 3.7% + 3.2%最大剩余期限（年）1.0 0.9 1.9贷款风险评级555（1）全部贷款总额为1.99亿美元，包括（i）全额融资的高级抵押贷款1.2亿美元，利率为S + 2.3%，以及（ii）承诺7900万美元的夹层票据，其中7400万美元截至2025年6月30日，以4.5%的固定PIK利率（2）全部贷款总额为3.32亿美元，由KREF和KKR关联公司共同发起和资助。KREF的利息为贷款的50%（3）贷款基础反映任何CECL调整前未偿还的当期本金金额
13案例研究：观察名单贷款续。投资San Diego Multifamily Chicago Office贷款类型浮动利率高级贷款浮动利率高级贷款投资日期2021年10月2019年7月抵押品231个单元的Class-A Multifamily Class-A办公楼共1mm SF贷款用途再融资地点San Diego，加利福尼亚州 Chicago，IL承诺金额1.15亿美元1.05亿美元当前本金金额1.12亿美元9100万美元贷款基础（1）48.3万美元/单位87美元/SF息票+ 3.5% + 2.3%最大剩余期限（年）1.4 3.1贷款风险评级44（1）贷款基础反映任何CECL调整前的未偿当前本金金额
14房地产资产概览房地产拥有位置物业类型购置日期平方英尺/单位投资金额（2）（百万美元）每平方英尺/单位投资金额山景城，加利福尼亚州甲级办公园区2024年6月449,006美元121美元391美元/SF西好莱坞，加利福尼亚州豪华公寓2025年4月37个单位94美元250万美元/单位波特兰，或零售/重建2021年12月n.a.（3）85 n.a.华盛顿州西雅图（4）甲级生命科学2024年6月213,05685美元537美元/SF费城，宾夕法尼亚州办公2023年12月210,52832美元150美元/SF总REO at 2Q'25 417美元罗利，NC Multifamily 2025年第三季度（收盘待定）320台72美元22.4万美元/台总REO形式488美元注：截至2025年6月30日的数据。基于总形式投资金额的物业类型和位置分拆（1）权益代表投资金额减去当前融资和非控制性权益（2）投资金额代表土地、建筑物和某些其他基础调整的价值，扣除非控制性权益（3）估计的4 +百万平方英尺的权利（4）包含在“权益法投资，房地产资产"简明合并资产负债表上的备考权益（1）约3.52亿美元（每股5.34美元）在我们的房地产资产办公室持有30% Condo 20%零售/再开发18% Life Science 18% Multifamily 15% 加利福尼亚州 45%或18% WA 18% NC 15% PA5 %物业类型位置
15抵押贷款义务29%定期贷款协议18%定期贷款便利11%有担保定期贷款11%特定资产7%循环1%定期信贷便利22%融资概况：78%非盯市多元化融资来源总额为82亿美元，未提取能力为32亿美元未偿还融资杠杆比率汇总（3）未偿还融资（5）（百万美元）最大容量未偿还本金金额加权平均。息票（1）预付息非MTM定期信贷融资$ 2,000 $ 1,100 + 1.8% 67.0%（2）定期贷款协议$ 1,515 $ 911 + 1.5% 68.0% ü仓库融资$ 500 $ 0 n/a n/a ü有担保定期贷款$ 549 $ 549 + 3.3% — ü企业循环信贷融资$ 660 $ 40 + 2.0% — ü总债务$ 5,224 $ 2,599抵押贷款债务$ 1,448 $ 1,448 + 1.6% 80.2% ü定期贷款融资$ 1,000 $ 543 + 2.0% 77.3% ü资产特定融资$ 491 $ 362 + 2.9% 82.6% ü总杠杆$ 8,162 $ 4,9512.0 3.9债务权益比总杠杆率（4）x（1）加权平均票息表示由于期限SOFR上的利差（2）定期信贷融资仅标记为信用，不受资本市场按市值计价条款的约束（3）代表（i）未偿债务协议总额（不包括无追索权融资）和有担保定期贷款，减去现金到（ii）KREF股东权益，在每种情况下，在期末（4）代表（i）未偿债务协议总额、有担保定期贷款和抵押贷款义务，减去现金到（ii）KREF股东权益，在每种情况下，在期末（5）基于担保融资的未偿本金金额非按市值计价78% x
16融资概况：定期信贷便利交易对手总额或加权平均已提取714美元277美元109美元1,100美元容量1,000美元600美元400美元2,000美元抵押品：贷款/本金余额10贷款/1,032美元7贷款/429美元4贷款/18121美元贷款/1,642美元最后规定期限（1）2029年9月2026年3月2027年12月-加权平均定价（2）+ 1.6% + 2.0% + 2.4% + 1.8%加权平均预付款69.2% 64.6% 60.2% 67.0%盯市仅信贷仅信贷-（百万美元）（1）基于延长到期日（2）加权平均定价表示As spread over term SOFR（3）based on principal balance of financing property type（3）：Multifamily 48% Office 25% Life Science 19% Industrial 6% Mixed Use 1%
17美元108美元728美元108美元620美元29美元757美元现金未提取公司左轮手枪已核准和未提取的信贷能力可用流动性总额0美元100美元200美元300美元400美元500美元600美元700美元800美元流动性概览（1）未设押资产包括2.06亿美元的房地产自有资产、200万美元的未设押优先贷款和4500万美元的CMBS投资（2）是指融资便利的杠杆不足金额。虽然这些金额之前是通过合同批准和/或提取的，但在某些情况下，我们需要获得贷方的同意才能（重新）借入这些金额（以百万美元计）除以下可用流动性之外的可用流动性来源，截至2025年6月30日，KREF的未设押资产总额（1）为2.53亿美元（4）（2）
18盈利对SOFR99 %浮动利率贷款组合变动的敏感度与定期SOFR指数挂钩季度每股净利息收入对市场利率变动的敏感度Term SOFR = 4.32%截至2025年6月30日（$每股影响）注：基于截至2025年6月30日的投资组合SOFR变动（$ 0.02）（$ 0.01）$ 0.00 $ 0.01 $ 0.02-1.00 %-0.50 % 0.00 % + 0.50% + 1.00%（0.04）（0.03）（0.02）（0.01）0.00 0.01 0.02 0.03 0.04
19附录
20 2Q'25投资组合详情（百万美元）#投资（1）地点物业类型投资日期全部贷款总额（2）承诺本金/投资金额未偿本金/投资金额净权益（3）息票（4）（5）最大剩余期限（年）（4）（6）每SF/单位/关键的贷款/投资（7）发起LTV（4）（8）风险评级高级贷款1高级贷款Arlington，VA Multifamily 9/30/2021381.03 81.03 78.389.0+ 3.3% 1.3 $ 340,779/单位69% 32高级贷款Boston，MA Life Science 8/3/2022312.53 12.52 29.63 3.6 + 4.2% 2.1 $ 747/SF 56% 33高级贷款Bellevue，WA Office 9/13/2021520.82 60.42 24.655.8 + 3.7% 1.8 $ 851/SF 63% 34 Senior Loan Various Industrial 4/28/2022504.5252.3252.36 4.1+ 2.7% 1.9 $ 98/SF 64% 35 Senior Loan Bronx，NY Industrial 8/27/2021381.22 28.72 17.247.9 + 4.2% 1.2 $ 277/SF 52% 36 Senior Loan Los Angeles，加利福尼亚州 Multifamily 2/19/2021220.02 20.02 20.04 3.2+ 2.9% 0.7 $ 410,430/unit 68% 37 Senior Loan Minneapolis，MN Office 11/13/2017199.4 199.4 194.496.2+ 2.3% 1.0 $ 182/SF N.a. 58 Senior Loan the Woodlands，TX Hospitality 9/15/2021181.4181.4181.4 38.6 + 4.3% 1.3 $ 199,513/key 64% 29 Senior Loan Washington，D.C. Office 11/9/2021181.0181.01 78.06 9.7 + 3.1% 2.4 $ 499/SF 55% 310 Senior Loan Various Industrial 6/15/2022346.61 73.1 59.14 0.6+ 2.9% 2.0 $ 130/SF 64% 311 Senior Loan West Palm Beach，FL Multifamily 12/29/2021171.5171.5171.43 3.1+ 2.8% 1.5 $ 211,091/unit 73% 212 Senior Loan Boston，MA Life Science 4/27/202133 2.31 66.2163.24 1.8 + 3.7% 0.9 $ 678/SF n.a. 513 Senior Loan Redwood City，加利福尼亚州 Life Science 9/30/2022580.71 45.28 3.1 16.2 + 4.5% 2.3 $ 885/SF 53% 314 Senior Loan Plano，TX Office 2/6/2020141.81 41.81 37.8 29.9 + 3.9% 1.1 $ 190/SF 64% 315 Senior Loan Raleigh，NC Industrial 6/24/2025407.6 125.01 25.02 3.8+ 2.4% 5.0 $ 152/SF 71% 316 Senior Loan Arlington，VA Multifamily 1/20/2022119.31 19.3 26.1 + 2.9% 1.6 $ 397,644/unit 65% 317 Senior Loan Cambridge，MA Life Science 12/22/2021401.31 15.7 97.6 25.1 + 4.0% 1.5 $ 1,072/SF 51% 318 Senior Loan San Diego，加利福尼亚州多户家庭10/20/202115.01 15.01 11.73 9.8 + 3.5% 1.4 $ 483,492/unit 71% 419 Senior Loan Philadelphia，PA Office 6/19/2018114.31 14.31 14.325.9 + 2.8% 1.6 $ 117/SF 71% 320 Senior Loan Pittsburgh，PA Student Housing 6/8/2021125.11 12.51 12.52 1.8 + 3.0% 0.9 $ 155,602/unit 74% 221 Senior Loan Chicago，IL Office 7/15/2019105.0 105.09 0.77 3.7 + 2.3% 3.1 $ 87/SF 59% 422 Senior Loan Las Vegas，NV Multifamily 12/28/2021101.1 101.1 101.1 19.8+ 2.8% 1.5 $ 191,460/unit 61% 323 Senior Loan WashingtonD.C. Office 1/13/2022228.5 100.099.9 15.0 + 3.3% 2.6 $ 365/SF 55% 324 Senior Loan Cary，NC Multifamily 11/21/2022100.0 100.09 5.32 0.0+ 3.4% 2.4 $ 244,275/unit 63% 325 Senior Loan Boston，MA Industrial 6/28/2022273.295.79 5.02 0.0+ 3.0% 2.0 $ 195/SF 52% 326 Senior Loan Orlando，FL Multifamily 12/14/202195.49 5.495.4 24.4 + 3.1% 1.5 $ 251,715/unit 74% 327 Senior Loan Raleigh，NC Multifamily 4/27/202291.79 1.78 5.54 5.5 + 3.2% 1.9 $ 267,108/unit n.a. 528 Senior Lo加利福尼亚州 Life Science 7/22/202191.39 1.38 3.82 3.8 + 3.4% 3.1 $ 724/SF 71% 329 Senior Loan Brandon，FL Multifamily 1/13/202290.39 0.37 3.02 0.6 + 3.1% 1.6 $ 196,704/unit 75% 330 Senior Loan San Carlos，加利福尼亚州 Life Science 2/1/2022139.789.158.62 0.1+ 1.0% 2.4 $ 400/SF 68% 331 Senior Loan Dallas，TX Office 1/22/202187.08 7.0 18.8 + 3.4% 0.6 $ 294/SF 65% 332 Senior Loan North Palm Beach，FL Multifamily 5/22/202585.785.7 85.4 16.3 + 2.3% 4.9 $ 341,600/unit 72% 333 Senior Loan Various Multifamily 1/31/2025142.285.38 4.32 0.4 + 3.0% 4.6 $ 212,223/unit 70% 334 Senior Loan Miami，FL Multifamily 10/14/202184.58 4.58 4.5 19.3 + 2.9% 1.4 $ 287,415/unit 76% 335 Senior Loan Phoenix，AZ Multifamily 3/26/202579.07 9.07 9.01 5.1 + 2.3% 4.8 $ 312,332/unit 69% 336 Senior Loan Dallas，TX Multifamily 12/23/202178.478.478.41 7.4 + 2.9% 1.5 $ 241，PA混合用途6/28/202477.77 7.72 4.48.8 + 4.0% 4.0 $ 75/SF 72% 338 Senior Loan Nashville，TN Hospitality 1/6/202575.87 5.875.01 4.4 + 3.3% 4.5 $ 326,087/key 64% 339 Senior Loan Delray Beach，FL Multifamily 3/26/202573.07 3.07 3.01 4.0+ 2.3% 4.8 $ 257,042/unit 71% 340 Senior Loan Hollywood，FL Multifamily 12/20/202171.07 1.07 1.01 4.5 + 2.8% 1.5 $ 287,449/unit 74% 341 Senior Loan Charlotte，NC Multifamily 12/14/202170.37 0.368.09.5 + 3.1% 1.5 $ 184,712/unit 74% 342 Senior LoCO Multifamily 9/14/202170.37 0.37 0.31 2.4+ 2.8% 1.3 $ 290,496/unit 78% 343 Senior Loan Plano，TX Multifamily 3/31/202263.36 3.36 3.32 3.7 + 0.9% 2.1 $ 238,000/unit 75% 344 Senior Loan Dallas，TX Multifamily 8/18/202163.16 3.11 3.3 + 3.9% 1.2 $ 175,278/unit 70% 345 Senior Loan Durham，NC Multifamily 12/15/202159.559.557.8 18.5 + 2.8% 2.5 $ 167,501/unit 67% 346 Senior Loan San Antonio，TX Multifamily 4/20/202257.65 7.656.4 15.2 + 2.7% 1.9 $ 164,950/unit 79% 347 Senior MA Multifamily 12/1/202151.95 1.95 1.99.1+ 2.9% 1.4 $ 270,443/unit 70% 348 Senior Loan Atlanta，GA Multifamily 12/10/202151.45 1.41 3.0+ 3.0% 1.5 $ 170,197/unit 67% 349 Senior Loan Reno，NV Industrial 4/28/2022140.45 0.55 0.51 1.5 + 2.7% 1.9 $ 117/SF 74% 350 Senior Loan Birmingham，AL Multifamily 5/31/201946.046.046.046.0+ 4.0% 0.1 $ 144,595/unit 46% 3*见下一页脚注
21 #投资（1）位置物业类型投资日期全部贷款（2）承诺本金/投资金额未偿本金/投资金额净权益（3）息票（4）（5）最大剩余期限（年）（4）（6）每SF/单位/关键的贷款/投资（7）发起LTV（4）（8）风险评级高级贷款51高级贷款达拉斯，TX Multifamily 4/1/202243.74 3.74 2.41 1.8 + 2.9% 0.4 $ 119,144/unit 73% 352 Senior Loan Carrollton，TX Multifamily 4/1/202243.74 3.74 3.71 3.8 + 0.9% 2.1 $ 136,478/unit 74% 353 Senior Loan Georgetown，TX Multifamily 12/16/202135.235.235.28.8 + 3.4% 1.5 $ 167,381/unit 68% 3总计/加权平均$ 8,691.4 $ 6,179.7 $ 5,791.0 $ 1,510.3 + 3.1% 1.966% 3.1房地产资产1房地产拥有Mountain View，加利福尼亚州 Office 6/28/2024 n.a. 12 0.91 20.91 20.9 n.a. n.a. $ 391/SF n.a. n.a. 2房地产拥有West Hollywood，加利福尼亚州 Condo 4/15/2025 n.a. 93.59 3.538.5 n.a. n.a. $ 2,527，027/unit n.a. n.a. 3房地产拥有波特兰，或零售/再开发12/16/2021 n.a. 85.485.485.4 n。WA Life Science 6/28/2024 n.a. 85.385.34 4.3 n.a. n.a. $ 537/SF n.a. n.a. 5费城拥有房地产，PA Office 12/22/2023 n.a. 21.92 1.92 1.9 n.a. n.a. $ 104/SF n.a. n.a. total/weighted average $ 407.0 $ 407.0 $ 311.0 CMBS Investments 1 CMBS B-pieces（10）various various 2/13/2017 n.a. 40.03 5.5 35.5 4.8% 4.058% n.a. 2 CMBS B-pieces various various 6/18/2025 n.a. 9.19.19.15.9% 9.742% n.a. total/weighted average $ 49.1 $ 44.6 $ 44.65.0% 5.255% Portfolio total/weighted average $ 6,635.8 $ 6,242.5 $ 1,865.8 + 7.5%*见下一页脚注（百万美元）
22 2Q'25投资组合详情（1）我们的总投资组合代表当前优先和夹层贷款、房地产资产和其他投资的本金金额或投资金额。不包括已全部注销的贷款。就高级贷款7而言，全部贷款总额为1.994亿美元，包括（i）1.20亿美元的全额融资高级抵押贷款，利率为S + 2.25%；（ii）承诺金额为7940万美元的夹层票据，其中7440万美元截至2025年6月30日已融资，固定利率为4.5%。夹层票据的利息是实物支付（“PIK利息”），它被资本化、复利并添加到相应贷款的未偿本金余额中。（2）Total Whole Loan代表发起的全部贷款的总承诺，包括由KKR关联实体参与。（3）净权益反映（i）我们的贷款的摊余成本基础，扣除借款；（ii）拥有的房地产（“REO”），扣除借款和非控制性权益，以及（iii）权益法投资的投资金额，扣除借款。（4）加权平均是由我司当前贷款本金金额和CMBS投资金额加权得出。加权平均LTV不包括风险评级的5笔贷款，加权平均票息不包括非应计状态的贷款。（5）以期限SOFR上的利差表示的票息。（6）最长剩余期限（年）假定所有延期选择权均已行使（如适用）。（7）每SF/单位/密钥的贷款是根据当前的本金金额除以当前的SF/单位/密钥。对于优先贷款2、3、5、13和17，每SF/单位/密钥的贷款计算为贷款的总承诺金额除以拟议的SF/单位/密钥。（8）对于优先级贷款，LTV一般是按照初始贷款金额除以截至贷款发生日的按现状评估价值；对于夹层贷款，LTV是按照整笔贷款的初始余额除以截至贷款发生日的按现状评估价值；对于CMBS投资，LTV是按照发行时基础贷款池的加权平均LTV。加权平均LTV不包括风险评级5的贷款。对于优先贷款2、3、5、13和17，LTV的计算方法是贷款的总承诺金额除以截至贷款发放日的稳定后价值。对于发起后已获得评估的高级贷款，LTV，列示如下，按当前本金金额除以截至新评估日的按现值评估价值计算：高级贷款14（77%）；高级贷款16（78%）；高级贷款19（64%）；高级贷款21（57%）；高级贷款22（75%）；高级贷款26（83%）；高级贷款28（70%）；高级贷款30（81%）；高级贷款31（63%）；高级贷款40（81%）。（9）代表通过我们与KKR关联公司之间的共同租户（“TIC”）协议持有的房地产资产。我们持有房地产资产74.6%的经济权益，并根据TIC协议与KKR关联公司共享决策。（10）代表我司投资的一款聚合器整车投资于CMBS B件。承诺本金代表我们对聚合工具的总承诺，而当前本金代表当前资助金额。
23 2Q'25投资组合活动（1）包括9200万美元的转入REO和2000万美元的注销（2）未来的筹资义务通常取决于某些事件，可能不会导致美国贷款组合活动的投资未来筹资义务（2）（百万美元）房地产资产& CMBS投资贷款组合本金（1）
24完全延长贷款期限注：基于当前本金额。不包括不动产自有和权益法投资完全延长的贷款期限（百万美元）$ 88 $ 2,073 $ 2,751 $ 332 $ 24 $ 522202520262027202820292030 $ 0 $ 500 $ 1,000 $ 1,500 $ 1,500 $ 2,500 $ 2,500 $ 3,000完全延长的加权平均贷款期限为1.9年
25 KREF债务到期日注：不包括抵押贷款义务（CLO）。到期年份指（i）作为抵押的基础贷款的最长期限或（ii）相应融资协议的最长期限中较早者，按年份分列的即将到期的债务（百万美元）0美元0美元0美元0美元0美元0美元40美元0美元549美元31美元918美元1409美元145美元63美元350美元贷款担保融资公司债务2025202620272028202920303020312032美元0美元250美元500美元750美元1,000美元1,250美元1,500美元1,500美元1,500美元1,500美元1,500美元1,500美元1,500美元1,500美元1,500美元1,500美元1,500美元1,500美元1,500美元1并且2030年前没有到期的公司债务下表可能代表根据基础贷款抵押品的到期日估计的较早还款390美元
26合并资产负债表（单位：千-除股份和每股数据）2025年6月30日2024年12月31日资产现金和现金等价物$ 107,717 $ 104,933商业房地产贷款，持作投资5,777，1385,888，622减：信用损失准备（171,591）（117,103）商业房地产贷款，持作投资净额5,605，5475,771，519自有不动产，持作投资净额258,832262，479自有不动产资产，持作出售127,03556，554权益法投资，不动产资产85,25981，708权益法投资，CMBS B件35,46335，598可变利益实体资产，CMBS信托，按公允价值计算492,037 —应计应收利息26,08028，754其他资产17,3028，853总资产6,755，272美元6,350，398美元负债和股权负债担保融资协议，净额2,948，247美元2,798，674美元抵押贷款义务，净额1,447，8431,766，104有担保定期贷款，净额535,05333，853应付股息16,41917，178应计应付利息13,03819，939房地产自有负债，持有待售1,8051，328可变利益实体负债，CMBS信托，按公允价值计算482,974 —应付关联公司6,1395，919其他负债10,6128，524总负债5,462，1304,951，519承诺和或有50,000，000股授权A系列累积可赎回优先股，（截至2025年6月30日和2024年12月31日已发行和流通在外的13,110，000股）；327,750美元的清算优先权，或每股25.00美元的131131普通股，面值0.01美元，授权300,000，000股（截至2025年6月30日和2024年12月31日已发行和流通在外的65,676，132股和68,713，596股，分别）657686 额外实收资本 1,689，0861,714，684累计赤字（449,821）（370,471）Total丨KKR Real Estate Finance Trust Inc. 丨KKR房地产金融信托公司Stockholders ' Equity 1,240，0531,345，030 Non-controlling interests in equity of consolidated joint enterprises 53,08953，849 Total equity 1,293，1421,398，879 Total liabilities and equity $ 6,755，272 $ 6,350，398
27合并损益表（单位：千-除股份和每股数据）截至2025年6月30日止三个月2025年3月31日2024年6月30日2025年6月30日，2024年净利息收入利息收入$ 112,272 $ 113,967 $ 149,249 $ 226,239 $ 300,869利息支出82,10182，626 108,816164，727221,292净利息收入总额30,17131，34140,43361，51279,577其他收入房地产自有经营收入4,0252，8895,7856，91410,763权益法投资收益（损失）（619）（201）618（820）1,463合并CMBS信托41 —— 41 ——出售投资收益（损失）1,192 ——（615）1,192（615）其他杂项收入1,0611，1871,4322，2483,224其他收入总额5,7003，8757,2209，57514,835营业费用备（转回）信用损失，净额49,84824，8634,54574，71137,811房地产自有经营费用6,1785，4746,34111，65211,890对关联公司的管理费5,7375，7976,37311，53412,713一般和行政费用4,6814，8314,7959，5129,787总经营费用66,44440，96522,054 107,40972，201所得税前收入（亏损）（30,573）（5,749）25,599（36,322）22,211所得税费用—— 71 — 112净收益（亏损）（30,573）（5,749）25,528（36,322）22,099归属于非控制性权益的净收益（亏损）（847）（888）（304）（和子公司（29,726）（4,861）25,832（34,587）22,724优先股股息5,3265，3265,32610，65210,652参与证券的股份收益373363283736588归属于普通股股东的净收入（亏损）$（35,425）$（10,550）$ 20,223 $（45,975）$ 11,484每股普通股净收入（亏损），基本和稀释后$（0.53）$（0.15）$ 0.29 $（0.68）$ 0.17已发行普通股加权平均数，基本和稀释后67,191，30968,765，87769,423，24467,974，24369,404，906每股普通股宣布的股息$ 0.25 $ 0.25 $ 0.25 $ 0.25 $ 0.50 $ 0.50
28 GAAP净收入（亏损）与可分配收益（亏损）的对账（1）由于四舍五入的原因，列报的数字可能不够（以千为单位-股票和每股数据除外）截至2025年6月30日的三个月每股摊薄股份（1）2025年3月31日每股摊薄股份（1）2024年6月30日每股摊薄股份（1）归属于普通股股东的净收入（亏损）$（35,425）$（0.53）$（10,550）$（0.15）$ 20,223 $ 0.29调整非现金股权补偿费用2,1410.03 2,1270.03 2,2260.03折旧和摊销7400.01 7400.01 ——未实现（收益）或亏损，净额238 —（131）— 145 —信贷损失准备金净额49,8480.74 24,8630.36 4,5450.07（收益）出售投资损失（1,192）（0.02）—— 6150.01已实现损益前的可分配收益$ 16,350 $ 0.24 $ 17,049 $ 0.25 $ 27,754 $ 0.40已实现贷款核销损失净额（20,434）（0.30）——（135,811）（1.96）出售投资已实现收益（损失）1,1920.02 ——（615）（0.01）可分配收益（损失）$（2,892）$（0.04）$ 17,049 $ 0.25 $（108,672）$（1.57）稀释加权平均已发行普通股67,191，30968,765，87769,423，244
29个关键定义“可分配收益（亏损）”：公司将可分配收益定义为根据公认会计原则计算的归属于普通股股东或公司子公司所有者的净收益（亏损），不重复，包括未以其他方式计入公认会计原则净收益（亏损）的已实现亏损，不包括（i）非现金股权补偿费用，（ii）折旧和摊销，（iii）任何未实现损益或其他类似的非现金项目，这些项目计入适用报告期的净收入，无论这些项目是否计入其他综合收益或亏损，或计入净收益，（iv）根据公认会计原则的变化和经公司经理和董事会讨论并经独立董事过半数批准后商定的某些重大非现金收入或支出项目而发生的一次性事件。将折旧和摊销排除在可分配收益的计算之外，仅适用于与房地产相关的债务投资，前提是公司对此类债务投资的财产或基础财产进行止赎。可分配收益不应被视为GAAP净收入或应税收入的替代品。该公司提醒读者，其计算可分配收益的方法可能与其他REITs用来计算相同或类似补充业绩计量的方法不同，因此，公司报告的可分配收益可能无法与其他REITs提出的类似计量进行比较。LEED：LEED是全球应用最广泛的绿色建筑评级体系。LEED认证提供对建筑物或社区的绿色特征的独立验证，允许设计、建造、运营和维护资源高效、高性能、健康、具有成本效益的建筑物。