附件10.22

	租赁协议 用于商业空间
	协议号	2021/63

	雪松欧洲有限公司
	承租人
	Lierenfelderstrasse51
	租赁物业的街道地址
	小行星40231
	租赁财产的地点

VHG	Verlag Haus und Grund GmbH。Aachener Str。172,40223杜塞尔多夫

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1.

双方同意

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2.	终止通知、对租赁延期的异议以及主张约定的延期选择权，必须是以书面形式.决定这是否在适当的时候完成的因素不是声明被发送的时间，而是声明被另一方接收的时间。

3.	租赁终止后，根据第545BGB条仅通过继续使用而默示延长的协议不被考虑。

1.	出租人被允许立即终止租赁，而无需遵守特定的终止通知期，特别是在以下情况下

a）

承租人在连续两个到期日，拖欠租金或相当一部分租金，或在超过两个到期日的期间内拖欠租金，其金额等于或大于两个月的租金；或

b）

承租人无视出租人的书面警告通知，继续使用违反合同的租赁财产，特别是未经出租人书面许可将租赁财产用于第2条禁止的目的，或，如果特定的商业用途已经达成协议，则将其用于本协议第2节中提到的目的以外的目的，即在业务性质，业务部门或商定的产品范围发生变化或显著扩展的情况下，或者在未经授权转租的情况下，以其他方式将财产提供给第三方使用，包括未经授权改变公司所有者或法律形式，承租人这样做严重侵犯了出租人的权利（见第13条第4款）。

2.	终止合同的通知必须以书面形式发出。

1.

基本租金

2.	一次性支付行政费用，数额为基本租金的2%。2398.00欧元

租金总额

24,048.00欧元

以当时适用的汇率计算，目前19%=当前

4,569.12欧元

付款总额

28,617.12欧元

1.	除基本租金外，承租人还应承担所有租赁空间的运营成本，特别是当时适用的《德国运营成本条例》【Betriebskostenverordnung】第1条和第2条所指的运营成本。1如有关营办费的条例被搁置，则该条例须由在内容上取代或取代有关营办费的条例的条文取代。如果没有制定后续规定，则继续适用《运营成本条例》的最新版本经适当变通后.

-	建筑物连接、给水和排水系统、电力管道、系统和设备、供暖和煤气管道的服务/维护/清洁/检查费用作为其他业务费用

-

窗口服务和维护费用

-	灭火器的维修费用（包括更换灭火剂）

-	空调和通风系统及设备的清洁、服务和维护费用

-

共用窗户的清洁费用

-	以下内容其他业务费用3:

2.

如果租赁物业全部或部分配备了供暖系统，仅向该租赁物业提供暖气和/或热水，承租人承诺以其自己的名义并自费与供应商签署为此目的所需的能源供应协议，并将其维持在适当履行租赁所需的范围内。运行供暖系统的其他费用，如维修、维护或烟囱清扫费用，应由出租人根据其原因通过运行成本表结算。

3.

除上文第2分节的规定外，承租人承诺为租赁空间（而不是一般电力）和所有业务费用类型（如适用，包括水）签订购电合同，包括提供媒体内容（例如，宽带电缆连接），这是可以直接采购的，在租赁期内以自己的名义并自费与相关供应商签订合同，并在租赁期内维持合同，只要维持供应是正确执行协议所必需的5:

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4.

出租人在实物和工作上的表现可适用于第三方同等服务所节省的费用，但不含增值税，除非出租人自己选择适用增值税。

a）	供热、热水供应费用按本办法第十一条规定的传递公式分摊。

b）	如果租赁物业有适当的计量设备，供水费用应根据物业的用水量来结算。否则，它们应按以下传递公式分配。1:

c）	废水的费用应按照供水费用分摊。如果对地面排水系统单独征收费用，这些费用应按住宅/可用空间的比例分摊，除非该费用适用于承租人单独获准使用的空间。承租人可单独使用的空间的费用应完全由承租人单独承担。

d）	如果承租人使用自己的废物容器，而只有承租人才有权使用这些容器，则应具体分配废物处置费用。否则，费用应按以下传递公式分配。1:

（e）	电梯费用应按本办法第十二条规定的分配公式分摊。如果没有输入分配公式，则应按住宅/可用空间的比例分配。

f）	所有其他运营成本应按建筑/经济单元中住宅/可用空间的比例分配，除非在下文中商定了另一种转嫁措施:

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（g）	☐1具体分配公式未达成一致的，由出租人在第一个会计报表范围内合理行使自由裁量权确定。

H）	现商定，在目前的情况下，计算的基础是一个经济单位，具体规定如下:

（i）	如果出租人因财产的使用方式而产生特定费用（例如:火灾保险附加费、额外的废物收集器），这些费用应全额转给承租人。

（j）	出租人有权预先分配运营成本，如果这是合理的或必要的，基于成本类型，财产，或财产的使用。

K）	☐2由于该事项涉及部分拥有的财产，出租人受业主协会使用的分配公式的约束，并应根据业主协会在每种情况下规定的措施将运营成本转嫁给出租人。包括供暖费用在内的一般建筑费的最新帐单被指定为“附件_”。

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6.	如果在达成协议后，根据经济效率原则需要的新的运营成本出现，出租人有权通过以文本形式作出的声明，按比例将这些成本转嫁给承租人。通知必须包括成本类型、事后产生成本的原因、财产或经济单位的总成本、成本的分配以及承租人的部分。出租人自知悉新产生的经营成本之时起，可以要求支付合理的经营成本预付款。

7.	以下内容适用于业务费用的结算:

a）

预付款项必须每年结算一次。为了方便起见，出租人可以改变帐期。为此，在这种情况下，作为例外情况，也可以使用低于典型的12个月对帐单的帐单期间。为结算目的，不允许超过12个月的期限。

b）

结算结果必须在收到结算单后四周内支付给对方。如果承租人对运营成本表中的个别项目提出异议，承租人有义务支付运营成本表中存在的余额，而不考虑提出异议的项目。

c）

如果运营成本增加或减少，出租人有权重新确定预付款，该预付款自增加通知下一个月生效。此声明可在任何时候作出，并附有变更原因的证明。

8.	如果经营成本的变化具有追溯力（例如，通过修订有关市政税的评估通知），出租人有权通过书面声明将这些费用按比例转嫁给承租人，即使有关这些费用的账目已经结算给承租人；声明必须指定并解释转嫁的原因，并且必须在收到修改后的发票或评估通知书后的三个月内进行更正。如果运营成本追溯增加，出租人的声明自增加时起生效。如果运营成本下降，则从下降之时起，必须相应地减少对运营成本的预付款。

9.	如果每月一次性支付运营成本，如果自双方签订协议以来发生了额外费用，出租人有权随时将其调整为当前金额。调整必须以书面形式进行，并自收到通知后一个月的下一个月开始生效。调整可以在任何时候进行，但不能在出租方的费用发生实际变化之前进行。

1.	如果出租人选择适用增值税，则同意按当时适用的法定金额缴纳增值税。有关修订自法定增幅之时起生效。

2.	即使在协议的固定期限内（如果有的话），租金数额也可以通过自由订立的合同协议或以下所列的任何特别协议或根据相应的法律规定进行变更。

3.	基本租金的未来变化（见第5条第1款）应根据

1.	为保证出租人的所有权利要求，承租人必须不可撤销地向出租人提供金额为180,000.00 €

☒1

向出租人支付一笔计息现金债券，金额为180,000.00 €

1

可直接执行的、无限制的、无限的和无条件的担保（例如，来自主要银行或公共储蓄和贷款协会【Sparkasse】或来自股东、普通合伙人或其他第三方）；担保必须由（信贷机构或个人的确切身份，包括地址）签发:

2.	承租人必须在租赁房屋交接前向出租人交付现金保证金或书面担保。如果承租人不顾正式通知仍不履行这一义务，出租人有权退出租赁协议。出租人有权在交付保证金的前提下移交租赁房屋。

3.	一份合同，计息现金保证金必须由出租人与其自有资产分开投资于银行的公共储蓄。（二）储蓄存款和贷款联合，按正常利率办理存款业务，并按法律规定的提款通知办理存款业务；利息应当在保证金金额的基础上加算。

4.	如果租赁物被出售或在出租人发生变更的情况下，出租人必须在合理的时间内向承租人提供保证金的账目，并必须将任何剩余（包括利息）转让给承租人。在公共不动产登记册上将买方作为所有人记录在案后，但不早于收到帐目和（如果有盈余）按照第1句偿还保证金之后，买方有权要求承租人支付按第1款规定的保证金数额支付的保证金。根据承租人的指示，出租人必须向买方（或可选地部分）支付根据第1句确定的任何超出部分，以满足买方对保证金的要求。

1.	第5条规定的全部月租金必须在每月的第3个工作日之前按月提前支付给出租人或其授权收取租金并提供收据的人或机构，

2.	第一期租金必须在租赁房屋移交前支付。尽管有正式的警告但仍未付款，出租人有权退出租赁协议。

3.	在出租人的要求下，承租人必须使用银行账户的直接借方支付租金。

4.	付款的及时性不应取决于付款的发送日期，而应取决于收到付款的日期或信用证。重复但被接受的迟付租金并不产生承租人延迟支付租金的任何权利。逾期付款使出租人有权收取二次通知费和逾期利息。

1.	承租人不得冲抵租金，也不得行使扣缴或减少租金的权利。这一条款的例外情况是，承租人因租赁执行后发现的租赁房屋存在缺陷而要求赔偿损失或报销费用。出租人因恶意或重大过失而负有责任的，以及租赁关系中的其他权利主张，但前提是这些权利主张没有争议，已经得到法律支持或已经成熟，可以作出裁决。

2.	在任何情况下，承租人必须提前一个月通知抵消或减租或行使预扣租金的权利。承租人为行使反诉、减租或抵销或返还不合理收益而提起法律诉讼的权利不受本规定的影响。在租赁结束后的期间内，不需要预先通知的期限。

1.	如果租赁物业有中央供暖系统，除租赁物业外，还向该建筑物或该物业的其他部分供应暖气和/或热水，在10月1日至4月30日期间，出租人必须保持供暖系统正常运行。在供暖季节以外，出租人可自行决定何时使用该系统。热水供应系统必须时刻保持运转。

2.	热水费和热水费的范围应根据各自的法定要求确定（《业务费用条例》第2条第4款:【Betriebskostenverordnung】:《供暖费用条例》第7条第2款）。

3.	热水费和热水费应按以下方式分摊:

4.	如果承租人自己操作供暖系统，它必须在供暖季节将其保持在所需的范围内，并按照适用的法律法规和技术要求正确和谨慎地操作，特别是由承租人自费操作和监控。服务和维护应由出租人提供，并由承租人支付，作为运营费用的一部分。

5.	如果租赁物与集中供暖系统相连，出租人应自行操作该系统或从独立的供热商购买所需的热量。

6.	如果供热是从独立的供热商购买的，出租人只有在由于出租人自己的内部公用设施线路造成的中断发生时，才应对供热不足承担责任。如果供热是从供热承包商购买的，出租人可以要求承租人的供热费用由供热供应商直接计费。在这种情况下，出租人不应被要求支付任何供暖费用或热水费用。这些费用应由供热供应商单独承担，而出租方不应参与。

7.	费用的分配应根据关于供暖和热水费用按消耗量计费的条例（“供暖费用条例”【Heizkostenverordnung】）和关于城镇供暖供应的一般条款和条件的条例（AVBFernwärmev）来确定。

2.	电梯费用应当按照建筑物或者经济单位的使用面积与居住面积的比例，或者按照下列分配公式分摊:2

1.	在租赁期内，出租人必须将下列钥匙交给承租人。1:

2.	承租人必须小心谨慎地对待租赁房屋和建筑物、家具和固定装置的公共区域。承租人在租赁房屋的合同使用中必须谨慎行事。

3.	承租人不得使用根据本协议或单独协议未出租给它的任何东西。

4.	如果签订了相应的协议，业务类型、业务分支或商定的商品选择的任何变化或重大扩展，未经出租人事先同意，不得将租赁房屋的部分或全部使用权转租或以其他方式移交给第三人。如果承租人的公司所有权或其法律形式发生变化，可能对出租人的权利产生不利影响，则该要求也适用。除非出租人的拒绝是任意的，否则根据《民法典》第540条第1款第2句，承租人不应有权取消租赁。

5.	同意转租或转让使用给第三方仅在个别情况下有效，并可以由出租人在任何时候撤销的原因。

6.	承租人无权全部或部分停止商业经营。在整个租赁期内，它必须经营其商业活动，特别是其店铺，按照租赁的目的和有序地装饰其商店的橱窗和陈列品，或保持其对公共交通的开放，以保持侧面的吸引力并防止客户流量的流失。

7.	只有在出租人事先同意的情况下，才能饲养或临时安置动物。这种同意仅对个别情况有效，如果动物的存在产生了不良影响，则可以撤销。根据民法第833条的相应规定，承租人对因饲养动物而造成的一切损害承担合同责任。

8.	承租人不得在租赁场所饲养鸽子、海鸥或其他动物，因为此类活动会造成相关损害和妨害。

9.	承租人知道租赁的房屋没有空调，因此室内温度可能超过26摄氏度。在确定租金时已考虑到这一事实。因此，承租人不能以任何法律理由对出租人提出任何索赔。

10.	承租人的各种类型的车辆必须事先征得出租人的同意，才能停放在指定的车位上。如果庭院、通道或楼梯因承租人的交通活动而变脏，承租人必须主动进行必要的清洁。

1.	承租人必须定期并适当地清洁租赁场所，包括从内部清洁窗框和卷帘门。这一要求也适用于室外构件，如窗框和卷帘门，如果可能的话，视窗户和百叶窗的设计而定，而不需要承租人作出特别的努力（脚手架等）。玻璃表面必须至少每两个月进行一次内外清洁。清洁义务也适用于广告安装，即使它们是由出租人自己安装或设置的。这些标志必须由承租人自费定期清洁，必要的设备（梯子/脚手架/人员升降机）必须自费购买。清洁的目的是保持整个物业精心维护的外观，并保持其对客户的吸引力，这也有利于承租人。

2.	承租人应根据出租人的指示，负责清理公共区域、楼梯、走廊、庭院和大厅窗户，以及建筑物的入口和建筑物周围的区域，并负责清除冰雪，除非这些任务被另外分配，并且它们的成本被分摊为运营费用。

(X)

这些任务由雇佣的承包商完成，并记为运营费用。1

(   )

承租人应执行下列任务。1

a）

承租人必须在必要时将通往其租赁场所的走廊部分（即整个楼层）和通往下一层的所有楼梯彻底湿拖，但至少每周一次，并且在其他日子也必须保持清洁。如果有多个租户使用同一楼层，他们必须每周进行一次清洁，并根据出租人设定的时间表轮流进行。清理的范围包括信箱、楼梯间的窗户、建筑物和庭院的门、楼梯平台和踢脚板以及楼梯间的栏杆，这些在建筑上都是相关楼层的一部分，包括楼梯间。如果承租人无法自己进行清洁，则必须为由外部服务机构自费进行清洁做出准备。

b）

承租人必须始终保留租赁场所，包括租赁的家具、固定装置和区域，其专用的客户停车位，车库入口，建筑物入口以及租赁场所前的交通区域，如果承租人专门使用该物业，在任何时候对交通都是安全的，只要这些措施不涉及建筑物或财产的实质内容。对建筑物或财产的物质造成损害，可能对交通安全造成不利影响的，必须立即向出租人报告。承租人必须立即清除其操作过程中产生的污垢。需要登记的未登记车辆（如汽车、卡车、摩托车）不得停放在该场所。

c）

这一层1/地下室1承租人应负责清洁人行道， 在没有人行道的地方， 为清理街道上一条一米宽的人行道，以及庭院和大楼入口， 包括各自的入口。承租人还必须清除租赁物业区域的冰雪， 客户停车位， 车库入口和入口费用自理。这些清洁义务还包括清除雪和冰，以及必要的和可能反复传播的砂砾物质。除冰盐和含有冰盐的物质，在特殊情况下，除非当地法规允许，否则不得使用。必须按照当地的规定除雪， 在任何情况下，在雪停了之后。在承租人的要求下， 它必须由上一个租户提供，并提供当前有效的本地法规版本。“结冰时，砂砾必须立即散开:不能用散开的砂砾很好地抵消的冰必须被清除。，

d）

承租人必须自费提供清洁和清除冰雪所需的工具和清洁/砂砾。如果不能自行进行清扫和除冰除雪，则必须自费聘请外部服务人员。

（e）

出租人有权在承租人作出承诺的基础上，请求免除其公共安全义务。

3.	如果使用了废品容器，承租人必须轮流负责容器的放置和回收，以及任何必要的清理工作。出租人有权编制一份规定责任分配的明细表。如果承租人无法履行其义务，则承租人必须自费提供外部服务。如果承租人已被分配了一个或多个自己的废物箱供其专用，则必须将其放出并取回，并执行任何必要的清理活动。

1.	承租人将在详细检查和检查后，在承租人已知的条件下接管符合协议的租赁场所。但是，出租人同意完成以下工作:1

2.	双方将共同准备一份交接记录，由双方签署。设备的状态文件在检查后，将被承租人确认为遵守协议。

a）

承租人必须加热租赁的场所，连同其现有的设备，以达到所需的程度。

b）

承租人必须对租赁的房屋进行充分的通风换气。适当的通风是以有规律的交叉通风为前提的。通过倾斜的窗户通风并不是一种适当的通风方式，它会带来湿气损坏和发霉的风险。承租人还将为承租人直接接触的物品分担小型维护和维修工作（“小型维修”）的费用，例如安装的电、水和煤气设备、供暖和烹饪设施、门窗关闭装置、百叶窗关闭装置和卷帘门组件。这也适用于供暖，如果组件是在承租人的唯一访问范围内，或者如果供暖仅向租赁场所提供热量和/或热水，以及广告安装，如果由出租人提供。小修理是指不超过修理金额的修理。2     €350.00  在租赁开始时的每个实例。由于小修小补基本上取决于工资，相对于租赁开始时，这一金额将与德国消费者价格指数（2015年基准=100）的增长比例相同。然而，只有在基本租金增加的情况下，这一上涨才会增加小修小补的金额。