美国
证券交易委员会
华盛顿特区20549
_________________
表格
10-K
_________________
| （标记一） | |||||
|
|
根据第13或15（d）条提交的年度报告
《1934年证券交易法》
截至本财政年度
|
|||||||
或
|
|
根据第13或15（d）条提交的过渡报告 《1934年证券交易法》 |
|||||||
委员会文件编号：
001-36769
_____________________
（在其章程中指明的注册人的确切名称）
_____________________
| 佛罗里达大学 |
|
|||||||
|
（国家或其他司法
公司或组织）
|
（I.R.S.雇主识别号） | |||||||
|
|
|
|||||||
| （主要行政办公室地址） | （邮编） | |||||||
根据该法第12（b）节登记的证券：
| 各类名称 | 符号 | 注册的各交易所名称 | ||||||||||||
|
|
|
|
||||||||||||
根据该法第12（g）节注册的证券：无
_________________
如果注册人是《证券法》第405条所定义的知名且经验丰富的发行人，请用复选标记表示。有[ _ ]
无
[ X ]
如果根据该法第13条或第15（d）条，注册人没有被要求提交报告，请用复选标记表示。有[ _ ]
无
[ X ]
用复选标记表明注册人（1）在过去12个月内（或要求注册人提交此类报告的较短期限内）是否已提交1934年证券交易法第13或15（d）条要求提交的所有报告，以及（2）在过去90天内是否已遵守此类提交要求。
有
[ x ]否[ _ ]
1
用复选标记表明注册人在过去12个月（或在注册人被要求提交此类文件的较短时间内）是否以电子文件方式提交了根据S-T条例第405条（本章第232.405条）要求提交的每一份互动数据文件。
有
[ x ]否[ _ ]
通过复选标记指明注册人是大型加速申报人、加速申报人、非加速申报人、较小的报告公司还是新兴成长型公司。参见《交易法》第12b-2条中“大型加速申报人”、“加速申报人”、“小型申报公司”、“新兴成长型公司”的定义。
| 大型加速文件管理器[ _ ] | 加速文件管理器[ _ ] | |||||||
|
|
|
|||||||
|
|
||||||||
如果是新兴成长型公司，请用复选标记表明注册人是否选择不使用延长的过渡期来遵守根据《交易法》第13（a）节提供的任何新的或修订的财务会计准则。[_]
用复选标记表明注册人是否已就编制或出具审计报告的注册会计师事务所根据《萨班斯-奥克斯利法案》（15 U.S.C.7262（b））第404（b）节对其财务报告内部控制有效性的评估提交报告和证明。
[_]
如果证券是根据该法第12（b）节登记的，请用复选标记表明备案中包括的登记人的财务报表是否反映了对先前发布的财务报表的错误更正。
[_]
用复选标记表明这些错误更正中是否有任何重述，需要对注册人的任何执行官根据§ 240.10D-1（b）在相关恢复期间收到的基于激励的补偿进行恢复分析。
[_]
用复选标记表明注册人是否为空壳公司（如法案第12b-2条所定义）。有[ _ ]
无
[ X ]
截至2025年3月17日登记人已发行普通股的股份数目为
19,087,334
.截至2024年6月28日，即我们最近完成的第二财季的最后一天，注册人的非关联公司持有的普通股股票的总市值为$
415,362,228
.仅就此计算而言，注册人假设公司的所有董事、高级职员和百分之十（10%）的股东都是注册人的关联公司。
以引用方式纳入的文件
FRP Holdings，Inc.致股东的2024年年度报告的部分内容通过引用方式并入第一部分和第二部分。
将不迟于2025年3月31日向美国证券交易委员会提交的FRP Holdings，Inc.代理声明的部分内容通过引用方式并入第三部分。
2
FRP Holdings, Inc.
表格10-K
截至2024年12月31日止财政年度
目 录
| 页 | ||||||||
3
关于前瞻性陈述的初步说明。
报告中讨论的某些事项包含1995年《私人证券诉讼改革法案》、经修订的1933年《证券法》第27A条和经修订的1934年《证券交易法》（“交易法”）第21E条含义内的“前瞻性陈述”。“预期”、“估计”、“相信”、“预算”、“继续”、“可能”、“打算”、“可能”、“计划”、“潜力”、“预测”、“寻求”、“应该”、“将”、“将”、“预期”、“目标”、“预测”、“预测”、“目标”、“指导”、“展望”、“努力”、“目标”等词语或短语以及类似的表达方式可识别前瞻性陈述。此类报表反映了管理层目前对与未来事件相关的财务结果的看法，并基于可能无法实现的假设和预期，这些假设和预期固有地受到风险和不确定性的影响，其中许多无法准确预测，有些甚至可能无法预期。未来事件和实际结果，无论是财务方面还是其他方面，可能与前瞻性陈述中讨论的结果存在重大差异。本10-K表第1A项中讨论的风险因素和其他可能导致差异的因素，其中一些可能是重大的，包括但不限于：我们可能无法找到适当投资机会的可能性；我们的采矿物业所服务的市场的建筑活动水平；对中大西洋和佛罗里达州灵活仓库/办公设施的需求；华盛顿特区和南卡罗来纳州格林维尔的多户家庭需求；我们获得房地产开发所需的分区和权利的能力；贷款和资本市场状况对我们流动性的影响，我们为项目融资或偿还债务的能力；一般房地产投资和开发风险；我们物业的空置；与与他人合伙开发和管理物业相关的风险；竞争；我们在租约到期时续租或再租赁空间的能力；房地产投资的流动性不足；租户破产或违约；我们的信贷额度施加的限制的影响；利率水平和波动性；环境责任；通货膨胀风险；网络安全风险；以及我们不时在SEC文件中列出的其他风险，包括但不限于，我们的年度和季度报告。除法律规定的情况外，我们没有义务因未来事件或新信息而修改或更新任何前瞻性陈述。告诫读者不要过分依赖此类前瞻性陈述。有关这些和其他风险因素的更多信息，可在公司不时向美国证券交易委员会提交的其他文件中找到。
4
第一部分
项目1。生意。
FRP Holdings，Inc.，一家佛罗里达州的公司（“公司”）于2014年4月22日注册成立，该公司涉及在分拆Patriot Transportation Holding, Inc.运输控股公司之前的公司重组。该公司的前身发行人于1988年7月20日成立。本公司的业务通过我们的全资子公司FRP Development Corp.（一家马里兰州公司）和Florida Rock Properties，Inc.（一家佛罗里达州公司）以及各自的各个子公司和合资企业进行。
我们的生意。公司是一家从事各类房地产业务的控股公司。我们的业务分部为：（i）租赁及管理工商业物业（“工商业分部”），（ii）租赁及管理公司拥有的采矿特许权使用费土地（“采矿特许权使用费土地分部”），（iii）单独或通过合资企业（“开发分部”）主要用于多户家庭、工商业或住宅的不动产收购、权利、开发和建设，（iv）通过合资企业（“多户家庭分部”）拥有、租赁和管理公寓楼。
工商业分部拥有、租赁及管理由公司全资拥有或透过合营公司持有的在役商业物业。目前这包括两个商业园区的八个仓库、公司部分占用的一栋办公楼，以及两个地面租赁。
我们的采矿特许权使用费土地部门拥有几处房产，总面积约为16,648英亩，目前正在出租用于采矿租金或特许权使用费，并通过我们与火神材料的布鲁克斯维尔合资企业额外拥有4,280英亩。除了弗吉尼亚州的一个地点，我们所有的采矿资产都位于佛罗里达州和佐治亚州。
我们的开发部门拥有并持续监测处于不同开发阶段的地块的最高和最佳使用情况。该分部的整体策略是透过（i）建造新公寓、零售、仓库和办公楼的有序过程，将我们所有的非创收物业转变为创收物业，由公司经营，或（ii）向第三方出售或与第三方合资经营。此外，我们的开发部门将直接收购土地或成立合资企业，在以前不属于公司的土地上进行新的开发。
多户家庭部门包括拥有、租赁和管理符合我们初始租赁标准的建筑物的合资企业。我们打算将更多的合资企业从我们的开发部门转移到这个部门，因为它们达到了稳定。稳定发生在一定时期内达到最低入住率阈值时。
竞争。作为开发商，我们与众多房地产开发商、业主和运营商竞争，其中许多人在我们的物业所在的同一子市场拥有与我们类似的物业。价格、位置、租赁空间的可用性、设计的灵活性和物业管理服务是影响竞争的主要因素。
客户。在采矿特许权使用费土地部分，我们目前共有五个租户出租我们的采矿地点，其中之一，火神材料公司（“Vulcan”或“火神材料”），占该公司2024年综合收入的23%。影响Vulcan履行其租赁协议的能力的事件可能会对公司的业绩产生重大影响。
销售和市场营销。我们使用全国性的经纪公司来协助我们营销我们的空置物业。我们亲力亲为的内部管理团队专注于租期内的租户满意度。我们采用这种策略是因为它多年来对我们的租户续签成功率产生了积极影响。
5
财务信息。财务信息在随附的致股东的2024年年度报告中所包含的合并财务报表附注10中按行业分部进行了讨论，该报告以引用方式并入本文。
环境问题。该公司不时产生成本，以调查和修复其房地产上的环境污染，通常与我们的开发部门有关。公司的采矿租约载有规定，根据这些规定，承租人至少在法律要求的范围内对环境责任和采矿场地的复垦负责。
人力资本。截至2024年12月31日，该公司的雇员人数为19人。我们规模虽小但敬业的员工流动率极低，我们员工的平均任期为15.5年。我们致力于包容和多元的文化，不容忍任何形式的歧视。我们维持一条举报热线，允许员工匿名举报投诉。
公司网站。该公司的网站可在www.frpdev.com上查阅。我们向美国证券交易委员会提交的所有文件可在提交后立即通过我们的网站访问。这包括关于表格10-K的年度报告、代理声明、关于表格10-Q的季度报告、根据表格8-K提交或提供的当前报告以及所有相关修订。
项目1a。风险因素。
我们未来的结果可能会受到一些我们很少或根本无法控制的因素的影响。在评估我们的业务和前景时，应考虑以下问题、不确定性和风险等。另外，请注意，我们目前未发现或已知的其他风险也可能对我们的业务或财务业绩产生负面影响。
与我们业务相关的风险
巴尔的摩和华盛顿特区市场的经济状况下滑可能会对我们的业务产生不利影响。
我们的大部分稳定物业位于巴尔的摩地区和华盛顿特区。因此，我们受到（积极或消极的）经济因素和其他特定于密闭地理区域市场的竞争因素的增加的影响。如果在这些市场建造了太多的竞争物业，我们的运营也可能会受到影响。我们无法控制的因素导致这些市场的经济下滑可能会对我们的经营产生不利影响。这种低迷可能是由政府工作岗位缩减或重新安置、犯罪、恐怖主义行为或自然灾害等因素引发的。我们无法确定这些市场是否会继续增长，或者是否需要我们投资组合中的资产类型。
特朗普政府创立了一项名为政府效率部的倡议，重点是削减政府开支。预计该举措将导致华盛顿特区地区大量政府工作岗位减少；但目前无法确定该举措对我们在该地区的住宅物业需求的潜在影响。
我们通过合资企业开展很大一部分业务，这可能导致与我们的合资伙伴产生分歧，并对我们在合资企业中的利益产生不利影响。
我们目前是几家合资企业的一方，未来我们可能会建立更多的合资企业。在我们现有的每一个合资企业中，采取某些行动都需要我们的合资伙伴的同意，在某些情况下将分享平等的投票控制权。我们的合资伙伴，以及未来的合作伙伴，可能会有与我们不同的利益，这可能会导致对合资企业的进行产生相互矛盾的看法。如果我们与合资伙伴就某一特定问题的解决方案出现分歧，或就合资公司的一般行为或管理产生分歧，我们
6
可能无法以有利于我们的方式解决此类分歧，并且此类分歧可能对我们在合资企业中的权益或对合资企业的一般业务产生重大不利影响。
我们的业务可能会受到季节性因素和恶劣天气条件的不利影响。
采矿版税土地部分和开发部分可能受到恶劣天气期间建筑和采矿活动减少的不利影响。这些因素可能导致我们的经营业绩在每个季度之间波动。飓风、龙卷风、过量降雨和大雪等异常恶劣或持续时间长的恶劣天气的发生可能会对我们的运营和盈利能力产生不利影响。
我们的业务可能会受到针对我们的计算机和电信系统和基础设施的网络攻击的负面影响，或者针对我们的第三方服务提供商的网络攻击。
我们的业务与我们行业的其他公司一样，越来越依赖数字技术，包括由第三方服务提供商管理的技术，我们依靠这些服务提供商帮助我们收集、托管或处理信息。这些技术被整合到我们的业务运营中。利用互联网和其他公共网络进行通信、服务和存储，包括“云”计算，使所有用户（包括我们的业务）面临网络安全风险。
虽然我们和我们的第三方服务提供商承诺为我们的信息系统的设计、实施和监控投入资源，但无法保证我们的安全措施将提供绝对的安全性。尽管采取了这些安全措施，但我们可能无法预测、检测或预防网络攻击，特别是因为攻击者使用的方法经常变化，或者可能在发起之前不会被识别，并且因为攻击者越来越多地使用旨在绕过控制和避免检测的技术。因此，我们和我们的第三方服务提供商可能容易受到我们无法控制的安全事件的影响，我们可能成为网络攻击以及物理攻击的目标，这可能导致信息安全漏洞和对我们业务的重大破坏。
我们的收入部分取决于建筑部门的活动，这往往是周期性的。
我们的采矿特许权使用费土地部门的收入来自于在我们的物业上开采的建筑骨料的特许权使用费。因此，我们的结果部分取决于住宅、商业和基础设施建设活动和支出水平。我们市场的建筑业往往具有周期性。我们各个市场的建筑活动和支出水平各不相同，并受到利率、通货膨胀、消费者支出习惯、人口结构变化、环境法律法规、就业水平和公共基础设施项目资金可用性的影响。经济衰退可能导致建筑业衰退，无论是在个别市场还是在全国范围内。
我们的运营受到各种环境法律法规的约束，违反这些法律法规可能会导致巨额罚款或处罚。
公司拥有的不动产的环境污染责任可能包括以下成本，但不限于：调查和可行性研究成本、补救成本、诉讼成本、监督成本、监测成本、机构控制成本、州和联邦机构的处罚以及第三方索赔。这些成本可能是巨大的，在极端情况下可能超过受污染财产的价值。此外，在某些环境污染得到补救和/或获得许可之前，现场作业可能会暂停，政府机构可以根据污染的程度和性质对财产的使用方式施加永久限制。这可能会导致违反与我们的租户订立的租约条款。政府机构还可以对受污染场地设置留置权，以获取其为解决此类污染而招致的损害。此外，在一处房产上、上、下或来自该房产的有害物质的存在可能会对我们出售该房产或使用该房产作为抵押品借入资金的能力产生不利影响，从而损害我们的财务状况。
7
随着建设的进行，我们在Anacostia开发场地的Riverfront存在受污染的材料将使我们承担大量的环境责任和成本。
关于华盛顿特区阿纳科斯蒂亚遗址河滨的第三和第四阶段，初步环境测试表明存在受污染的材料，这些材料将在与施工相结合的挖掘中必须特别处理。我们已经从邻近的业主那里收回了部分补偿这些费用，减少了我们在物业中的基础。公司没有义务在开发的第三和第四阶段修复这种污染，直到它承诺在每一阶段开始建设。一旦开发完成，补救费用将被资本化。
我们物业的地理集中使我们的业务更容易受到恶劣天气条件、自然灾害和气候变化的影响。
由于海平面上升、洪水、极端天气、更强风暴和人类迁徙，气候变化给房地产公司带来了一系列风险。我们的大量物业位于易受飓风、热带风暴、洪水、海平面上升和其他自然灾害影响的地区。我们在Anacostia开发项目的河滨设计中考虑了洪水和海平面上升的风险。未来的发展，包括我们采矿资产的潜在“第二生命”用途，可能会受到这些因素及其对人类行为的影响的影响。天气状况可能会扰乱我们租户的业务，这可能会影响一些租户支付租金的能力和/或他们留在或搬到受影响地区的意愿。【此外，与我们物业相关的保险成本增加，未来的天气状况可能会导致未来保费增加。】
未投保的损失可能会大大减少我们的收益。
我们为财产损失、工人赔偿、汽车责任、一般责任和员工健康保险导致的我们承保范围之外的索赔风险自行投保。我们还负责支付与此类索赔有关的法律费用。我们维持高于我们在持牌保险公司自行投保的金额的保险。尽管我们认为总保险限额应足以涵盖合理预期的索赔，但有可能一项或多项索赔可能会超过我们的总承保限额。此外，还有某些损失，例如飓风、恐怖主义、战争或地震造成的损失，在这些损失中，保险有限或在经济上没有正当理由。如果公司遇到未投保的不动产损失，我们可能会损失与此类财产相关的投入资本和预期收入。我们目前对估计已发生的损失和费用进行计提，并定期评估和调整我们的索赔应计负债，以反映我们的经验。然而，最终结果可能与我们的估计不同，这可能导致损失大于应计金额。
随着租约到期，我们可能无法续租或重新出租物业。
租期届满，承租人可以选择不续签。如果发生这种情况，我们可能无法以类似条款出租该物业。续租或再租赁的条款（包括所需的翻修和向租户提供优惠的费用）可能不如之前的租赁优惠。如果我们无法出租我们的全部或几乎全部物业，或者如果此类再租赁的租金大幅低于预期费率，我们产生的现金可能会受到不利影响。
我们可能无法出租目前空置的房产。
如果我们无法获得足以支付持有成本的租约，那么我们的现金流可能会受到不利影响。
8
拥有长期租约的重要租户破产或资不抵债可能会对我们的物业产生的收入产生不利影响。
如果租户违约，我们的现金流将受到不利影响，我们可能无法在类似条款下找到另一个租户占用该空间，或者可能不得不进行改造或分割空间的支出。此外，我们可能不得不为从会计要求到直线租金收入产生的大量递延租金收入产生一笔非现金费用。主要租户破产或资不抵债也可能对财产产生的收入产生不利影响。如果我们的任何租户在美国破产法规定的案件中成为债务人，我们不能仅仅因为该租户破产而驱逐该租户。破产法院可授权承租人拒绝并终止其与公司的租约。我们针对此类租户就未付未来租金提出的索赔将受到一项法定限制，该限制可能大大低于根据租户租约实际欠我们的剩余租金。租金支付的任何短缺都可能对我们的现金流产生不利影响。
我们无法获得房地产开发的必要批准可能会对我们的盈利能力产生不利影响。
我们可能无法获得或导致延迟获得必要的分区、土地使用、建筑、占用和其他所需的政府许可和授权，这可能导致成本增加或放弃某些项目。在我们开发物业之前，我们必须获得地方和州政府关于分区、密度、停车、细分、场地规划和环境问题等方面的各种批准。立法可能会暂停新的房地产开发或土地使用从采矿转为开发。这些因素可能会降低我们的利润或增长，并可能限制这些物业的价值。
房地产投资的流动性不如其他类型的资产。
房地产投资的非流动性可能会限制我们对经济或其他条件变化作出迅速反应的能力。此外，当情况导致投资收入减少时，与房地产投资相关的重大支出，例如抵押贷款付款、房地产税和维护成本，通常不会减少。因此，我们的房地产投资的非流动性性质可能会在某些经济条件下对我们的盈利能力产生不利影响。
我们的偿债义务可能会对我们的业务运营产生不利影响。
我们用债务为我们的运营融资，包括收购物业。截至2024年12月31日，我们的未偿无追索权抵押贷款债务为180,070，000美元，由账面价值为239,436，000美元的已开发房地产担保。我们使用债务可能会产生不利后果，包括以下方面：
•我们的运营现金流可能不足以满足所需的本金和利息支付。
•我们可能被迫处置我们的一处或多处房产，可能是以不利的条件，以偿还我们的债务。
•我们可能会拖欠我们的债务义务，贷方可能会取消我们抵押这些贷款的财产的赎回权。
•对我们的一处房产进行止赎可能会产生应税收入，而无需任何附带的现金收益来支付税款。
•我们可能无法再融资或延长现有债务。
•任何再融资或延期的条款可能不如我们现有债务的条款有利。
•我们可能无法在合理的条款下就未设押物业发行债务，以资助我们的物业组合的增长。
9
•我们的无担保和有担保信贷额度的浮动利率可能会大幅提高，这可能会对我们的运营产生不利影响。
•我们的债务协议有收益率维持要求，如果我们提前偿还贷款，将导致罚款。
我们的无抵押循环信贷协议限制了我们从事某些业务活动的能力。
我们的无抵押循环信贷协议包含惯常的负面契约和其他财务和经营契约，其中包括：
•限制了我们承担某些额外债务的能力；
•限制了我们进行某些投资的能力；
•限制了我们与另一家公司合并的能力；
•限制了我们支付股息的能力；
•要求我们保持财务覆盖率；和
•限制了我们设押某些资产的能力，除非得到贷方的批准。
我们面临来自众多来源的竞争。
作为公寓、零售、灵活仓库和办公空间的开发商，我们与众多房地产开发商、业主和运营商竞争，其中许多人在我们的物业所在的同一子市场拥有与我们类似的物业。如果我们的竞争对手以低于当前市场价格的租金提供空间，或者低于我们目前向租户收取的租金，我们可能会失去潜在的租户，我们可能会被迫将我们的租金降低到低于我们目前收取的金额，以便在租户的租约到期时留住租户。因此，我们的财务状况、经营业绩、现金流和履行偿债义务的能力可能会受到重大不利影响。
建设成本可能高于预期.
我们的长期业务计划包括多个建设项目。这些项目的建设成本可能会超过最初的估计，并可能使一处房产的完工变得不经济。对木材等外国建筑材料征收关税、建筑材料商品短缺、供应链中断、施工延迟或停工或建筑成本迅速上升可能会超过市场租金，这将对我们的利润产生不利影响。市场环境可能不允许我们提高租金来支付这些更高的成本。
与我们的普通股相关的风险
某些股东有效控制了FRP相当大比例的普通股，并将对任何股东投票结果产生重大影响。
截至2024年12月31日，我们的执行主席，John D. Baker II实益拥有我们普通股约17.5%的流通股（其中77%以信托形式持有，根据信托，投票权与其他家庭成员共享）以及他的家庭成员，他们（i）是公司的高级职员或董事，（ii）需要根据附表13D或附表13G报告他们的实益所有权，或（iii）是他的直系亲属，共同实益拥有我们普通股额外17.8%的已发行股份。因此，这些个人实际上可能有能力指导我们董事会所有成员的选举，并对其业务和事务施加控制性影响，包括对涉及公司的合并或其他业务合并、其收购或处置资产、其借款、其发行任何额外证券、其回购普通股和支付股息的任何决定。
10
我们的公司章程和章程中的规定以及佛罗里达州法律的某些规定可能会延迟或阻止玻璃钢控制权的变更。
我们的公司章程和章程以及佛罗里达州法律的某些条款的存在可能会阻止、延迟或阻止股东可能认为有利的FRP控制权变更。这些条款包括：
•规定董事只能因故被我们的股东罢免；
•授权大量尚未发行的股票，这将允许FRP的董事会向与现任管理层友好的人发行股票，从而保护其管理的连续性，或可用于稀释寻求获得FRP控制权的人的股票所有权；
•要求股东召集特别会议的书面要求占有权就某一特定问题投票的全部票数的50%；
•禁止股东以书面同意的方式采取行动；以及
•对在年度股东大会上提名参选我们董事会的候选人施加提前通知要求。
即使收购要约可能被某些股东认为是有益的，这些规定也适用。
玻璃钢可能会发行优先股，条款可能会稀释投票权或降低我们普通股的价值。
我们的公司章程授权我们在未经股东批准的情况下发行一个或多个类别或系列的优先股，这些优先股具有我们的董事会一般可能决定的指定、权力、优先权和相对、参与、可选和其他权利，以及这些资格、限制或限制。一个或多个类别或系列优先股的条款可能会稀释投票权或降低FRP普通股的价值。例如，FRP可以授予优先股持有人在所有事件中或在特定事件发生时选举一定数量的董事的权利或否决特定交易的权利。同样，FRP可能赋予优先股持有人的回购或赎回权或股息、分配或清算优先权可能会影响普通股的剩余价值。
机构投资者对环境、社会和治理问题的关注可能会影响我们的股价。
许多大型机构投资者在管理投资风险、投资组合设计和与他们所投资的公司打交道时都注重可持续性。这一重点延伸到气候变化和向净零经济过渡的计划、多样性和包容性以及其他人力资源问题，以及社会和治理问题以及企业社会责任。其中许多问题是公司认为最佳做法的核心，但未能充分证明我们对这些问题的承诺可能会阻止机构投资者持有我们的股票，这将导致我们的股价面临下行压力。
项目1b。未解决的工作人员评论。
没有。
11
项目1c。网络安全。
管理层负责持续识别、评估和管理重大网络安全风险，建立确保监测此类潜在网络安全风险敞口的流程，制定适当的缓解措施，维持我们的业务连续性计划、IT安全政策和程序，并向我们的
董事会
，包括通过审计委员会。我们的IT顾问通过多种软件工具监控网络安全事件的预防、检测、缓解和补救，并定期向管理层报告。
项目2。属性。
该公司在佛罗里达州、乔治亚州、马里兰州、弗吉尼亚州、南卡罗来纳州和哥伦比亚特区拥有（主要是通过费用简单但也通过拥有合资企业的权益）约21,500英亩的土地。该土地由公司分四个不同的部分持有：（i）工业和商业部分（作为产生收入的出租物业拥有和经营的土地），（ii）采矿特许权使用费土地部分（作为特许权使用费或租金拥有并出租给矿业公司的土地），（iii）开发部分（为进一步开发未来收入生产或向第三方销售而拥有和持有的用于投资的土地），以及（iv）多户住宅部分（通过合资企业拥有、出租和管理公寓楼）。
工商业板块。截至2024年12月31日，工商业分部包括公司拥有的四个商业物业的九栋楼宇，收费简单如下：
1)马里兰州巴尔的摩县郊区的34 Loveton Circle由一栋办公楼组成，总面积为33,708平方英尺，占比90.8%（16%的空间由公司占用，用作我们的巴尔的摩总部）。该物业受制于与不同租户的商业租约。
2)155e.21St佛罗里达州杜瓦尔县的街道是一栋办公楼物业，一直租赁到2026年3月。我们允许租户在2018年期间拆除该物业上的所有结构。
12
3)马里兰州哈福德县的Cranberry Run商业园由五栋工业建筑组成，总面积为267,737平方英尺，92.1%已出租和占用。该物业受制于与不同租户的商业租约。
4)马里兰州巴尔的摩市Hollander 95商业园由三座工业建筑组成，总面积为247,340平方英尺，100.0%出租，100.0%占用
采矿版税土地部分。
简介。
根据美国证券交易委员会于2018年通过的对1933年《证券法》S-K条例（“S-K条例”）的修订，自2021年1月1日或之后开始的财政年度生效，拥有材料采矿业务的注册人必须根据S-K条例第1300分部在其证券和交易法文件中披露有关矿产资源和矿产储量的某些信息。第2项的这一部分提供了有关我们的采矿特许权使用费资产整体组合的概要信息。
我们的采矿租约不要求租户提供符合规则1302要求的技术报告摘要，否则公司无法获得确定每类矿产资源或可能或已探明资源的精确量所需的技术数据。根据规则1303（a）（3），公司正在提供其拥有或能够获得的所有所需信息，而不会产生不合理的负担或费用。
公司定期聘请顾问检查租户及其行业专业人员进行的剩余砂石矿床估计和地质研究。
13
地点。以下地图展示了公司采矿资产的位置，这些资产作为一个部分（如公司财务报表中所报告的）在下面进行了讨论：
矿业地产.该公司拥有位于佛罗里达州、乔治亚州和弗吉尼亚州的14个露天骨料采石场的收费单利权益，这些采石场总面积约为16,648英亩。该公司的采石场与火神材料、马丁-玛丽埃塔材料、Cemex、Argos和Concrete Company签订了采矿租约。骨料由碎石、沙子、碎石、填充土、石灰石和钙组成，主要用于建筑应用。
公司的9个采石场（位于佛罗里达州格兰丁、佛罗里达州迈尔斯堡、佛罗里达州库卡、佛罗里达州纽伯里、佐治亚州阿斯塔图拉、佐治亚州哥伦布、佐治亚州梅肯、佐治亚州泰隆和弗吉尼亚州马纳萨斯；总计13,870英亩）目前正在开采，公司的5个采石场（位于佛罗里达州马里恩县、佛罗里达州路易萨湖、佛罗里达州阿斯塔图拉、佛罗里达州湖沙和佐治亚州森林公园；总计2,778英亩）已出租，但目前未进行开采。我们典型的采矿租约要求租户根据在给定财政年度从我们的采矿财产出售的开采材料吨数乘以每吨出售的平均年销售价格的百分比向公司支付特许权使用费。在某些地点，通常是物业上的砂石沉积物已经耗尽，但租户仍对租赁土地有需求的地方，我们收取最低年租金金额。在截至2024年12月31日、2023年和2022年12月31日的财政年度，就公司采矿资产出售的骨料吨数分别约为9,351，000、9,569，000和9,525,000,分别。
布鲁克斯维尔合资企业。此外，通过与火神材料的合资企业，该公司在佛罗里达州布鲁克斯维尔市拥有4,280英亩混合用途物业的50%权益，其中一部分包括由火神材料开采的地面钙矿。公司于2006年订立合营公司，目的是共同拥有及发展该土地为混合用途社区。2011年4月，佛罗里达州
14
社区事务署发出最后命令，批准发展该项目，包括5,800个住宅单位及逾60万方呎商业及85万方呎轻工业用途。该项目区划于2012年8月获得该县批准。火神材料仍然在该物业上采矿，公司将获得在布鲁克斯维尔物业出售的所有吨的100%的特许权使用费。在截至2024年12月31日、2023年和2022年12月31日的财政年度，销售的骨料吨数分别约为203,000、239,000和228,000。
其他属性。该公司还在佛罗里达州布鲁克斯维尔拥有另外36英亩的投资物业。
发展分部–工商业用地。
于2024年12月31日，该分部拥有以下未来发展宗地：
1)54英亩土地，将能够支持63.5万平方英尺的工业产品，位于马里兰州香港仔旧费城路1001号（毗邻Cranberry商业园的克劳斯土地）。
2)位于马里兰州哈福德县的17英亩土地上正在建设的切尔西路25.8万平方英尺投机仓库项目将于2025年第二季度完工。
3)170英亩的土地，位于马里兰州塞西尔县机械谷路765号，可容纳90万平方英尺的工业发展。
发展分部–为发展或出售而持有的土地。
于2024年12月31日，该分部投资于以下发展地块：
1)阿纳科斯蒂亚河畔：阿纳科斯蒂亚房产的河畔是华盛顿特区一块5.8英亩的房地产，位于阿纳科斯蒂亚河的前面，毗邻华盛顿国民棒球公园。经修订的计划单位发展（PUD）计划于2012年获批准，允许公司分四期开发一个四栋混合用途项目，占地约1,161，050平方英尺。已获批准的开发项目包括众多可供公众进入的开放空间和Anacostia河沿岸的海滨滨海大道。第一阶段（现称为Dock79），是通过与MRP Realty（MRP）的合资企业完成的，由具有住宅和零售用途的单一建筑物组成。在2017年7月稳定后，这座大楼是我们第四个业务部门中的第一个，现在被称为多户部门。第二阶段（The Maren）也是通过与MRP的合资企业完成的，由一栋具有住宅和零售用途的单一建筑组成，并于2021年3月31日加入多户住宅部分。最后两个阶段、第三阶段和第四阶段仍处于第一阶段的PUD批准之下，将于2025年4月5日到期，允许599,545平方英尺的酒店和办公室开发，一楼零售。玻璃钢正在对现有的PUD进行修改、修正和扩展，以允许与一楼零售的住宅开发。
2)汉普斯特德贸易中心：位于马里兰州卡罗尔县的汉普斯特德贸易中心物业是一个占地118英亩的地块，毗邻30号州道绕道。该宗地之前被划为工业用途，但我们的重新划为住宅用途的请求在2018年12月获得批准。管理层认为这是对物业更高、更好的利用。我们正全面参与为这片土地寻求PUD权利的正式程序，这片土地现在被称为“Hampstead Overlook”。
3)Square 664E：公司的Square 664E物业占地约两英亩，位于South Capitol Street基地的Anacostia河上，距离我们在Anacostia物业上的Riverfront不到半英里，沿着河向下，毗邻我们的Verge项目。该物业目前出租给火神材料，用作混凝土配料厂，直至2026年。2017年3月，舱壁重建完成，耗资420万美元，预计未来将进行高层开发。
4)Windlass Run：于2016年3月，公司与巴尔的摩开发公司St. Johns Properties Inc.订立协议，以共同开发我们的Windlass Run业务的剩余土地
15
Park，位于马里兰州Middle River，into a multi-building business park，由约32.9万平方英尺的单层办公和零售空间组成。该项目将分几个阶段进行。第一期工程包括两栋办公楼和两栋零售大楼，总面积为100,030平方英尺（包括27,950个零售大楼），于2017年第四季度开工，并于2019年1月完工。截至12月31日，2024年一期78.6%已出租及占用，后续各阶段将随着各阶段的稳定而跟进。2024年，该合作伙伴关系同意花费高达100万美元，修改和修改218,620平方英尺的办公和零售开发项目，用于出租153个住宅单元，最多四（4）个一英亩的零售地块用于地面租赁机会，并保持建造一座总面积为21,760平方英尺的单层办公楼的灵活性。
5)Estero：2022年8月，公司为与Woodfield Development的合资企业的少数股权投资360万美元，以购买和开发位于佛罗里达州Estero的46英亩土地，成为一个拥有596个多户单元、60,000平方英尺商业空间、20,000平方英尺办公空间和一家拥有170间客房的精品酒店的混合用途项目。当合资公司试图对该物业进行重新分区时，公司将获得8%的优先回报，并可选择将其投资转为垂直开发的股权或届时退出。预计2025年开始垂直施工。
6)Buzzard Point：于2022年11月，公司与MRP及Steuart Investment Company（SIC）订立出资协议，内容有关在SIC拥有的土地上分四个阶段估计1,200个多户单元的潜在开发。公司与MRP订立单独协议，以履行出资协议的开发前义务。该公司拥有与MRP合作伙伴关系的50%。
7)Woven：2023年8月，公司与Woodfield Development就收购和开发位于南卡罗来纳州格林维尔的名为“Woven”的混合用途项目订立协议，该项目包括估计214个多户单元和10,000平方英尺的零售空间。合资公司正处于前期开发和前期收尾阶段，以追求垂直施工收尾条件。公司目前拥有50%的股权，最终所有权将根据合伙人、土地出资人和其他投资者的贡献来确定。预计2025年开始垂直建设。
8)奥特曼：我们于2024年初与Altman Logistics Properties（前身为BBX Logistics开展业务）订立了两项新的合资协议。第一个合资企业是佛罗里达州莱克兰的20万平方英尺仓库开发项目，第二个合资企业是佛罗里达州布劳沃德县的18.2万平方英尺仓库重建项目。我们预计这两个项目将于2025年第二季度开工。
多户细分市场。
于2024年12月31日，该分部投资于以下稳定的多户合资企业：
1)Dock 79：Dock 79（Anacostia开发项目上的Riverfront一期）是一栋拥有305个单元的住宅公寓楼，首层零售空间约为14,430平方英尺。该物业位于华盛顿特区波托马克大道约2.1英亩的土地上，与国民公园隔街相望。
2)The Maren：The Maren（Anacostia开发项目上的Riverfront二期）是一座拥有264个单元的住宅公寓楼，零售面积6,811平方英尺，位于华盛顿特区的波托马克大道，与国民公园隔街相望
3)Riverside：位于南卡罗来纳州格林维尔的Riverside合资企业是与Woodfield Development的合资企业，其中包括一栋200单元的住宅公寓楼。该物业位于机会区，在国会在2017年《减税和就业法案》中确立的新社区发展计划中提供税收优惠。
16
4)Bryant Street：于2018年12月24日，公司与MRP Realty结成四个合作伙伴关系，以购买和开发位于华盛顿特区罗德岛大道NE 500号的约5英亩土地。该物业位于机会区，在国会在2017年《减税和就业法案》中确立的新社区发展计划中提供税收优惠。这一混合用途开发项目于2021年完成建设，该开发项目由487个住宅单元和91,520平方英尺的一楼和独立零售空间组成。
5)408Jackson：2019年12月，公司与Woodfield Development就收购和开发位于南卡罗来纳州格林维尔的名为“.408Jackson”的混合用途项目订立合资公司。伍德菲尔德专注于A级多户、混合用途开发项目，主要在卡罗莱纳州和哥伦比亚特区。该项目位于格林维尔小联盟棒球场街对面的机会区，由227个多户单元和4,539平方英尺的零售空间组成。
6)The Verge：于2019年12月20日，公司与MRP成立合营公司，以收购及开发位于华盛顿特区半街1800号机会区的混合用途项目。这家酒店位于华盛顿特区的Buzzard Point地区，距离Dock 79和Maren酒店不到半英里的下游。它直接位于DC联队的主场奥迪球场和我们位于Anacostia河上的两英亩（664E）之间，目前由Vulcan租用。这栋11层的建筑共有344套公寓和8,536平方英尺的底层零售，位于机会区。
项目3。法律程序。
没有。
项目4。矿山安全披露。
没有。
17
第二部分
项目5。市场为注册人的普通股、相关股东事项和发行人购买股票证券。
截至2024年12月31日，FRP Holdings，Inc.普通股约有286名在册持有人，面值0.10美元。我们普通股的更多持有者是“街道名称”或实益持有人，他们的股份由银行、经纪商和其他金融机构持有。该公司的普通股在纳斯达克股票市场交易（代码为FRPH）。
普通股价格区间。有关股票价格的信息包含在公司致股东的2024年年度报告第9页的“季度业绩”标题下，这些信息通过引用并入本文。
股息。公司过去没有派发过现金股息，不派发现金股息是董事会目前的政策。有关限制支付现金股息的信息包含在随附的致股东的2024年年度报告所包含的合并财务报表附注4中，这些信息通过引用并入本文。
股权补偿计划下获授权发行的证券。有关根据股权补偿计划授权发行的证券的信息包含在本年度报告第III部分第12项的10-K表格中，这些信息通过引用并入本文。
发行人及关联购买人购买权益性证券的情况
|
期
|
合计
数量
股份
已购买
|
平均
付出的代价
每股
|
合计
数量
股份
已购买
作为一部分
公开
宣布
计划或
节目
|
约
美元价值
可能的股票
尚未被购买
根据计划
或程序(1)
|
||||||||||||||||||||||
|
10月1日至10月31日
|
— | $ | — | — | $ | 7,363,000 | ||||||||||||||||||||
|
11月1日至11月30日
|
— | $ | — | — | $ | 7,363,000 | ||||||||||||||||||||
|
12月1日至12月31日
|
— | $ | — | — | $ | 7,363,000 | ||||||||||||||||||||
| 合计 | — | $ | — | — | ||||||||||||||||||||||
(1)2015年2月4日，董事会授权管理层在机会出现时不时花费至多5,000，000美元回购公司普通股。2018年12月5日，董事会批准增加10,000，000美元的公司股票回购授权。2019年8月5日，董事会批准增加10,000，000美元的公司股票回购授权。2020年5月6日，董事会批准增加10,000，000美元的公司股票回购授权。2020年8月26日，董事会批准增加10,000，000美元的公司股票回购授权。
项目6。[保留]
18
项目7。管理层对财务状况和经营成果的讨论与分析。
针对第7项所需的信息包含在公司致股东的2024年年度报告第10至21页的标题“管理层对财务状况和经营成果的讨论与分析”下，这些信息通过引用并入本文。
项目7.A关于市场风险的定量和定性披露。
利率风险-我们通过与富国银行的信贷协议下的浮动利率借款而面临利率变化的影响。根据富国银行信贷协议，于2024年12月31日借款的适用保证金为Daily Simple SOFR加2.25%。2024年12月31日无未偿还借款，故未进行敏感性分析以确定假设利率变动对公司经营业绩和现金流量的影响。
下表列出了按年份划分的与我们未偿合并债务相关的主要现金流付款、每年年底未偿债务的加权平均利率以及截至2024年12月31日总债务的公允价值（单位：千美元）：
| 2025 | 2026 | 2027 | 2028 | 2029 | 此后 | 合计 | 公允价值 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 固定利率债 | $ | — | $ | — | $ | — | $ | — | $ | — | $ | 180,070 | $ | 180,070 | $ | 141,302 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 固定利率债务的平均利息 | 3.03 | % | 3.03 | % | 3.03 | % | 3.03 | % | 3.03 | % | 3.03 | % | 3.03 | % | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||
项目8。财务报表和补充数据。
针对这一项目8所需的信息包含在公司致股东的2024年年度报告第9页和第22至41页的“季度业绩”标题下。这些信息通过引用并入本文。
项目9。会计和财务披露方面的变化和与会计师的分歧。
没有。
项目9a。控制和程序。
关于披露控制和程序有效性的结论
在我们的管理层（包括我们的首席执行官、首席财务官和首席会计官）的监督和参与下，我们对我们的披露控制和程序进行了评估，因为这些术语是根据《交易法》颁布的规则13a-15（e）定义的。基于这一评估，我们的首席执行官、首席财务官和首席会计官得出结论，我们的披露控制和程序在本年度报告涵盖的期间结束时是有效的。
19
管理层关于财务报告内部控制的报告
我们的管理层负责建立和维护对财务报告的充分内部控制，这一术语在《交易法》规则13a-15（f）中定义。在我们的管理层，包括我们的首席执行官、首席财务官和首席会计官的监督和参与下，我们基于框架对我们的财务报告内部控制的有效性进行了评估。内部控制-综合框架（2013年）由Treadway委员会赞助组织委员会（COSO）发布。基于我们在框架下的评估内部控制-综合框架（2013年），我们的管理层得出结论，我们对财务报告的内部控制于2024年12月31日有效。
本年度报告不包括我们的独立注册公共会计师事务所Hancock Askew & Co.，LLP关于财务报告内部控制的鉴证报告。根据证券交易委员会允许公司在本年度报告中仅提供管理层报告的规则，管理层的报告不受我们的独立注册公共会计师事务所的认证。
财务报告内部控制的变化
在2024年第四季度期间，我们对财务报告的内部控制没有发生任何对我们的财务报告内部控制产生重大影响或合理可能产生重大影响的变化。
对内部控制的固有限制
我们对财务报告的内部控制旨在为财务报告的可靠性以及根据公认会计原则为外部目的编制合并财务报表提供合理保证。我们对财务报告的内部控制包括以下政策和程序：
i.有关保持记录，以合理的细节，准确和公平地反映我们的资产的交易和处置；
ii.提供合理保证，交易记录是必要的，以允许根据公认会计原则编制综合财务报表，我们的收支仅根据管理层和董事的授权进行；和
iii.就防止或及时发现可能对合并财务报表产生重大影响的未经授权获取、使用或处置我们的资产提供合理保证。
对财务报告的内部控制不能为实现财务报告目标提供绝对保证，因为其固有的局限性，包括可能出现人为错误和通过串通或压倒控制来规避。因此，即使是有效的内部控制制度，也可能无法及时预防或发现重大错报。此外，对未来期间的任何有效性评估的预测都受到以下风险的影响：由于条件的变化，控制可能变得不充分，或者政策或程序的遵守程度可能恶化。
20
项目9b。其他信息。
项目9c。关于阻止检查的外国司法管辖区的披露。
不适用。
21
第三部分
项目10。董事、执行官和公司治理。
公司已采纳适用于其主要执行人员、主要财务人员和主要会计人员的财务道德行为准则。本财务道德行为准则的副本作为本10-K表格的附件 14存档。财务道德行为准则也可在我们的网站www.frpdev.com/investor-relations/corporate-governance/上查阅。
针对本项目10所需的其余信息包含在公司代理声明的标题“我们的董事会”、“公司治理、ESG和我们的风险管理方法”、“我们的执行官”、“证券所有权”下，这些信息通过引用并入本文。代理声明将不迟于2025年3月31日提交给美国证券交易委员会。
项目11。行政赔偿。
针对第11项所需的信息包含在公司代理声明的“高管薪酬”标题下，这些信息通过引用并入本文。代理声明将不迟于2025年3月31日提交给美国证券交易委员会。
项目12。某些受益所有人和管理层的安全所有权及相关股东事项。
股权补偿方案信息
| 证券数量 将于 行使 未完成的选择， 认股权证和权利 |
加权平均 行权价 未完成的选择， 认股权证和权利 |
证券数量 剩余可用 未来发行 股权下 补偿计划 （不包括证券 反映在（a）栏） |
|||||||||||||||||||||
| 计划类别 | (a) | (b) | （c） | ||||||||||||||||||||
| 证券持有人批准的股权补偿方案 | 155,518 |
(1)
|
$ | 23.35 |
(2)
|
567,014 |
(1)
|
||||||||||||||||
| 未获证券持有人批准的股权补偿方案 | 0 | 0 | 0 | ||||||||||||||||||||
| 合计 | 155,518 | $ | 23.35 | 567,014 | |||||||||||||||||||
1.（a）栏包括根据我们的2016年股权激励计划和2006年股票激励计划授予的142,990份股票期权和根据我们的2016年股权激励计划授予的12,528份业绩份额奖励。表中显示的每笔绩效股份奖励代表一种权利，在满足某些绩效标准和接受者继续为公司服务的情况下，获得一定数量的限制性股票，该数量将在适用的绩效期后通过将每笔奖励的预定价值除以我们普通股在限制性股票发行之日的收盘价来计算。绩效份额奖励的合计价值显示在
22
表383,733美元。为说明目的，假设了业绩份额奖励的最高支付，并使用我们在2024年12月31日的收盘股价（30.63美元）计算了业绩份额奖励的数量。如果未达到归属标准，业绩份额奖励将被部分或全部没收。由于部分或全部业绩份额奖励可能不会归属，并且由于根据其发行的限制性股票的股份数量取决于未来的股价，（a）和（c）栏可能高报或低估了预期稀释。
2.由于没有与业绩份额奖励相关的行权价格，加权平均行权价格没有考虑业绩份额奖励。
针对本项目12所需的其余信息包含在公司代理声明的“证券所有权”标题下，这些信息通过引用并入本文。代理声明将不迟于2025年3月31日提交给美国证券交易委员会。
项目13。某些关系和相关交易，以及董事独立性。
针对第13项所需的信息包含在公司代理声明的标题“公司治理、ESG和我们的风险管理方法”和“我们的董事会”下，这些信息通过引用并入本文。代理声明将不迟于2025年3月31日提交给美国证券交易委员会。
项目14。主要会计费用和服务。
我们的独立注册会计师事务所是
Hancock Askew & Co.，LLP
,
佛罗里达州杰克逊维尔
，坚定
794
.针对本项目14所需的信息包含在公司代理声明的标题“提案2：审计师提案”下，这些信息通过引用并入本文。代理声明将不迟于2025年3月31日提交给美国证券交易委员会。
23
第四部分
项目15。展览，财务报表时间表。
（a）（1）财务报表。
对这一项目的答复作为单独一节提交。请参阅本10-K表第29页的财务报表索引。
（3）展品。
对这一项目的答复作为单独的部分提交。请参阅本10-K表格第27至28页的附件索引。
项目16。Form 10-K summary。
没有。
24
签名
根据1934年《证券交易法》第13或15（d）节的要求，注册人已正式安排由以下签署人代表其签署本报告，并因此获得正式授权。
| FRP Holdings，公司。 | ||||||||||||||
|
日期：2025年3月18日
|
由 | 约翰·贝克三世 | ||||||||||||
| 约翰·D·贝克三世 | ||||||||||||||
| 首席执行官 | ||||||||||||||
| （首席执行官） | ||||||||||||||
| 由 | Matthew C. McNulty | |||||||||||||
| Matthew C. McNulty | ||||||||||||||
| 财务主管兼首席财务官 | ||||||||||||||
| （首席财务官） | ||||||||||||||
| 由 | John D. Klopfenstein | |||||||||||||
| John D. Klopfenstein | ||||||||||||||
| 财务总监兼首席会计 | ||||||||||||||
| 干事（首席会计干事） | ||||||||||||||
25
根据1934年《证券交易法》的要求，本报告已由以下人员代表注册人并以2025年3月18日所示的身份签署如下。
/s/约翰·D·贝克三世
约翰·D·贝克三世
首席执行官兼董事
（首席执行官）
/s/Matthew C. McNulty
Matthew C. McNulty
财务主管兼首席财务官
（首席财务官）
/s/John D. Klopfenstein
John D. Klopfenstein
财务总监兼首席财务官
（首席会计干事）
/s/John D. Baker II
John D. Baker II
执行主席董事
/s/David H. deVilliers, Jr.
David H. deVilliers, Jr.
副董事长董事
/s/Matthew S. McAfee
Matthew S. McAfee
董事
s/Martin E. Stein, Jr.
Martin E. Stein, Jr.
董事
/s/John S. Surface
John S. Surface
董事
/s/Nicole B. Thomas
尼科尔·B·托马斯
董事
/s/威廉·H·沃尔顿
威廉·H·沃尔顿
董事
/s/玛格丽特·韦瑟比
玛格丽特·韦瑟比
董事
26
FRP Holdings, Inc.
截至2024年12月31日财政年度的10-K表格
展览指数
项目15（a）（3）
| 3.1 | |||||
| 3.2 | |||||
| 4.1 | |||||
| 4.2 | |||||
| 4.3 | |||||
| 10.1 | FRP Holdings公司的医疗报销计划摘要，该计划通过引用以表格10-K提交的截至1993年9月30日的财政年度的证据并入本文。档案编号33-26115。 | ||||
| 10.2 | 管理层激励薪酬计划摘要，通过引用以表格10-K提交的截至1994年9月30日的财政年度的附件并入本文。档案编号33-26115。 | ||||
| 10.3 | 公司与某些高级职员之间的管理安全协议，通过引用先前提交的一份协议表格（作为附件（10）（i））与日期为1988年12月13日的表格S-4并入本文。档案编号33-26115。 | ||||
| 10.4 | |||||
| 10.5 | |||||
| 10.6 | |||||
| 10.7 | |||||
| 13.1 | 公司致股东的2024年年度报告，其中部分内容以引用方式并入本10-K表格。致股东的2024年年度报告中未以引用方式并入的部分不应被视为作为本10-K表格的一部分提交。 | ||||
| 14.1 | |||||
| 19.1 | |||||
| 21.1 | |||||
| 23.1 | |||||
| 31.1 | |||||
| 31.2 | |||||
27
| 31.3 | |||||
| 32.1 | |||||
| 97.1 | |||||
| 101.INS | XBRL实例文档分类学扩展架构 | ||||
| 101.SCH | XBRL分类学扩展架构文档 | ||||
| 101.CAL | XBRL分类学扩展计算linkbase | ||||
| 101.DEF | XBRL分类学扩展定义linkbase | ||||
| 101.LAB | XBRL分类学扩展标签linkbase | ||||
| 101.PRE | XBRL Taxonomy Extension Presentation Linkbase | ||||
| 104 | 封面页交互式数据文件（嵌入内联XBRL文档中并包含在附件 101中）。 | ||||
28
FRP Holdings, Inc.
财务报表指数
（项目15（a）（1）和2））
| 页 | |||||
| 合并财务报表： | |||||
| 截至2024年12月31日、2023年及2022年12月31日止年度 | |||||
所有附表均已省略，因为它们不是相关指示所要求的，不适用，或因为所要求的信息已包含在综合财务报表中。
29
附件 23
独立注册会计师事务所同意
FRP Holdings，公司。
佛罗里达州杰克逊维尔
我们在此同意将我们日期为2025年3月18日的报告中有关合并财务报表的表格S-8（编号333-125099、333-131475和333-216025）的注册声明以引用方式并入此处以引用方式并入的年度股东报告中的合并财务报表。
尊敬的提交，
Hancock Askew & Co.，LLP
佛罗里达州杰克逊维尔
2025年3月18日
30
2024年年度报告
合并财务亮点
截至12月31日止年度
（金额以千为单位，每股金额除外）
| 2024 | 2023 | % 改变 |
|||||||||||||||
| 收入 | $ | 41,774 | 41,506 | 0.6 | |||||||||||||
| 营业利润 | $ | 11,704 | 11,700 | — | |||||||||||||
| 投资净收益 | $ | 11,112 | 10,897 | 2.0 | |||||||||||||
| 利息费用 | $ | (3,150) | (4,315) | (27.0) | |||||||||||||
| 合营企业亏损中的权益 | $ | (11,359) | (11,937) | (4.8) | |||||||||||||
| 出售房地产收益及其他收入 | $ | 182 | 53 | 243.4 | |||||||||||||
| 归属于非控股权益的收益（亏损） | $ | 75 | (420) | (117.9) | |||||||||||||
| 归属于公司净利润 | $ | 6,385 | 5,302 | 20.4 | |||||||||||||
| 每普通股： | |||||||||||||||||
| 归属于公司净利润： | |||||||||||||||||
| 基本 | $ | 0.34 | 0.28 | 21.4 | |||||||||||||
| 摊薄 | $ | 0.34 | 0.28 | 21.4 | |||||||||||||
| 总资产 | $ | 728,485 | 709,166 | 2.7 | |||||||||||||
| 总债务 | $ | 178,853 | 178,705 | — | |||||||||||||
| 股东权益 | $ | 423,103 | 414,520 | 2.1 | |||||||||||||
| 已发行普通股 | 19,047 | 18,968 | .4 | ||||||||||||||
| 每股普通股账面价值 | $ | 22.21 | 21.85 | 1.6 | |||||||||||||
商业.FRP Holdings，Inc.是一家从事房地产业务的控股公司，即（i）主要用于公寓、零售、仓库和办公室的不动产购置、权利、开发和建设，（ii）出租和管理公司拥有的商业物业，（iii）出租和管理公司拥有的采矿特许权使用费土地，（iv）出租和管理住宅公寓楼。该公司的运营子公司是FRP Development Corp.和Florida Rock Properties，Inc.。
战略.我们的战略包括将资产出售、房地产运营和采矿特许权使用费的现金重新部署到新的资产中，让管理层能够利用其知识和专长。选择的资产类别是混合用途、工业、原始土地和现有建筑物。我们自行或通过可重复的战略合作伙伴关系对这些资产进行投资，重点关注具有增长潜力的核心市场。将强调通过机会主义处置产生回报，以及现金流和长期增值。
目标。我们努力通过以下方式提高股东价值：（1）积极与物业和合作伙伴接触以增加资产价值；（2）贡献我们的运营专业知识和人脉以实现价值和NOI增长最大化；（3）以高效和负责任的方式管理我们的资本结构，密切关注预计的未来市场状况和趋势，以促进及时处置选定的资产；（4）勤奋、可持续的增长。
31
致我们的股东，
带你自己回到2021年12月31日。正如你无疑记得的那样，这个国家仍然非常处于新冠疫情时代的社会和金融问题的中间。除此之外，酋长们已经从赢得超级碗中休息了一段时间，尽管不是因为以戏剧性的方式击败了账单，胡安·索托仍然住在79号码头，而且可能最重要的是，这家公司开始按比例追踪净营业收入（NOI）。在该日期之后的三年时间里，我们在四个不同的项目中增加了811个多户型产品的入住率，在三个新仓库中完成了247,340平方英尺的100%工业入住率，并购买了另外1,281，420平方英尺的土地。我们已经获得了超过1600万美元的净收入，以股票回购的形式向股东返还了200万美元，最引人注目的是，我们将NOI从1760万美元增长到3810万美元，复合年增长率接近30%，其中2024年的NOI比2023年提高了26.2%。我们能够完成所有这一切，同时仅将手头现金从2021年底的1.615亿美元减少到2024年底的1.486亿美元。我们之前提到过这一点，但这种增长水平，虽然令人瞩目，但也是不可持续的。
由于建设、交付和投资的时间安排，我们预计2025年的NOI将与2024年持平，即使不是略有下降。在工商业部分，53%的平台将会空置和更新。Cranberry和我们切尔西新大楼的这些空缺将需要时间来出租，与2024年相比，运营费用将侵蚀到2025年的NOI。在我们的多户住宅领域租赁了三个不同的项目（Verge、Bryant Street和.408 Jackson），这是2024年NOI增长的巨大推动力。随着我们在已经稳定的资产上增加租金，我们在租赁方面经历的快速NOI增长将在2025年让位于更多的有机增长，这对将与过剩的新项目竞争的DC资产来说是一个特殊的挑战。采矿特许权使用费在2025年应该会保持强劲，尽管从NOI的角度来看，这将很难跟上2024年的步伐，仅仅是因为我们在一个地点收到了相当可观的追溯最低付款，由于显而易见的原因，我们无法复制。然而，在经历了几年的高速增长后，我们在2025年只是喘口气的想法是不准确的。我们的发展部门应该消除任何人的这种错觉。
2025年，我们将开始建设我们在佛罗里达州的两家工业合资企业。这些项目将使我们的工业足迹增加49%，达到110万平方英尺以上，并在2027年全部出租和占用时预计增加530万美元（按比例440万美元）的NOI。在马里兰州，我们将继续赋予我们的工业管道权利，并在2026年之前准备好我们的克劳斯和机械谷站点，同时寻求新的土地购买、工业合资企业，或者可能两者兼而有之。这基本上是我们工业增长战略的“零年”，通过内部开发和合资企业，我们计划在可预见的未来每两年建设三个新的工业项目，并期待将我们的规模扩大一倍
32
未来五年的产业平台。我们预计将在华盛顿特区以外推进两个多户家庭项目，一个在南卡罗来纳州，另一个在佛罗里达州。假设这些项目达到我们的回报门槛，它们将在稳定后增加810个单位和预计600万美元的按比例NOI。虽然我们的核心重点是产业发展，但我们认为，将我们的资金投入到成长型市场的这类资产中，既是对资本的良好利用，也是通过我们理解和相信的资产类别和合作伙伴对冲我们激进的产业战略的有效方式。简而言之，如果你仅仅根据它相对于2024年产生的NOI来判断2025年，以及我们自2021年以来取得的增长水平，你会感到失望。但就为未来增长奠定基础而言，我们认为2025年绝不会令人失望。
沿着我们预计在2025年投入新项目的7100万美元的路线进行积极的资本部署，这不是我们掉以轻心的前景。在我们的资本规划中，我们设定了严格的门槛，永远不能低于手头的4000万美元现金，除此之外，我们将通过我们的循环信贷工具保持额外的资本可用。我们过去一直小心翼翼地保护我们的现金和资产，我们不打算将两者所代表的数十年工作置于风险之中。这仍然是贵公司，就像管理层认真履行其作为贵公司资本管家的责任一样，我们同样很高兴能让这些资本发挥作用。
真诚的，
约翰·D·贝克三世
首席执行官
33
前瞻性陈述
本报告中讨论的某些事项包含前瞻性陈述，包括但不限于与公司的计划、战略、目标、期望、意图、资本支出、未来流动性以及完成待定开发项目的计划和时间表有关。“预期”、“估计”、“相信”、“预算”、“继续”、“可能”、“打算”、“可能”、“计划”、“潜力”、“预测”、“寻求”、“应该”、“将”、“将”、“预期”、“目标”、“预测”、“预测”、“目标”、“指导”、“展望”、“努力”、“目标”等词语或短语以及类似的表达方式可识别前瞻性陈述。公司定期报告和提交给美国证券交易委员会的文件中讨论的以下因素和其他因素是可能导致实际结果与前瞻性陈述产生重大差异的主要因素：我们的采矿资产所服务的市场的建筑活动水平；融资的可用性和条款；竞争；利率、通货膨胀和总体经济状况；对中大西洋和佛罗里达州灵活仓库/办公设施的需求；华盛顿特区和南卡罗来纳州格林维尔的多户家庭需求；以及获得房地产开发所需的分区和权利的能力。然而，这份清单并不是对所有潜在风险或不确定性的完整陈述。
这些前瞻性陈述是根据管理层当前的预期在截至本文发布之日作出的，公司不承担更新此类陈述的义务，无论是由于新信息、未来事件或其他原因。有关这些和其他风险因素的更多信息，可在公司不时向美国证券交易委员会提交的其他文件中找到。
经营物业
该公司在佛罗里达州、乔治亚州、马里兰州、弗吉尼亚州、南卡罗来纳州和哥伦比亚特区拥有（主要是通过费用简单但也通过拥有合资企业的权益）约21,500英亩的土地。该土地一般由公司在四个不同的分部持有：（i）工业和商业分部（以商业物业的形式拥有并作为产生收入的出租物业经营的土地），（ii）采矿特许权使用费土地分部（拥有并出租给矿业公司以获得特许权使用费或租金的土地），（iii）开发分部（为投资而持有的土地或合资企业，以供未来收入生产或销售给第三方），以及（iv）多户住宅分部（通过合资企业拥有、出租和管理建筑物）。
工商业板块。截至2024年12月31日，工商业分部包括公司拥有的四个商业物业的九栋楼宇，收费简单如下：
1)马里兰州巴尔的摩县郊区的34 Loveton Circle由一栋办公楼组成，总面积为33,708平方英尺，占比90.8%（16%的空间由公司占用，用作我们的巴尔的摩总部）。该物业受制于与不同租户的商业租约。
2)155e.21St佛罗里达州杜瓦尔县的街道是一栋办公楼物业，一直租赁到2026年3月。我们允许租户在2018年期间拆除该物业上的所有结构。
3)马里兰州哈福德县的Cranberry Run商业园由五栋工业建筑组成，总面积为267,737平方英尺，92.1%已出租和占用。该物业受制于与不同租户的商业租约。
4)位于马里兰州巴尔的摩市的Hollander 95商业园由三座工业建筑组成，总面积为247,340平方英尺，100.0%已出租。
采矿版税土地部分–采矿属性。该公司拥有位于佛罗里达州、乔治亚州和弗吉尼亚州的14个露天骨料采石场的收费单利权益，这些采石场总面积约为16,648英亩。该公司的采石场与不同的租户签订了采矿租约，包括火神材料、马丁-玛丽埃塔材料、Cemex、Argos和The Concrete Company。骨料由碎石、沙子、碎石、填充土、石灰石和钙组成，主要用于建筑应用。
34
该公司的九个采石场（位于佛罗里达州格兰丁、佛罗里达州迈尔斯堡、佛罗里达州库卡、佛罗里达州纽伯里、佐治亚州阿斯塔图拉、佐治亚州哥伦布、佐治亚州梅肯、佐治亚州泰隆和弗吉尼亚州马纳萨斯；总计13,870英亩）目前正在开采，该公司的五个采石场（位于佛罗里达州马里恩县、佛罗里达州路易萨湖、佛罗里达州阿斯塔图拉、佛罗里达州湖沙和佐治亚州森林公园；总计2,778英亩）已出租，但目前未进行开采。我们典型的采矿租约要求租户根据在给定财政年度从我们的采矿财产出售的开采材料的吨数乘以每吨出售的平均年销售价格的百分比向公司支付特许权使用费。在某些地点，通常是物业上的砂石沉积物已经耗尽，但租户仍对租赁土地有需求的地方，我们收取最低年租金金额。在截至2024年12月31日、2023年和2022年12月31日的财政年度，就公司采矿资产出售的骨料吨数分别约为9,351，000、9,569，000和9,525，000。
采矿版税土地部门-布鲁克斯维尔合资企业。2006年，公司附属公司与火神材料公司订立合营协议，以共同拥有及开发佛罗里达州布鲁克斯维尔附近约4,280英亩的土地作为混合用途社区。2011年4月，佛罗里达州社区事务部发布最终命令，批准该项目的开发，该项目由5800个住宅单元和超过60万平方英尺的商业和85万个轻工业用途组成。该项目区划于2012年8月获得该县批准。火神材料仍然在该物业上采矿，公司将获得在布鲁克斯维尔物业出售的所有吨的100%的特许权使用费。在截至2024年12月31日、2023年和2022年12月31日的财政年度，销售的骨料吨数分别约为203,000、239,000和228,000。
采矿版税土地分部-其他物业.该部门还在佛罗里达州布鲁克斯维尔拥有额外的36英亩投资物业。
发展分部–工商业用地。
于2024年12月31日，该分部拥有以下未来发展宗地：
1)54英亩土地，将能够支持超过63.5万平方英尺的工业产品，位于马里兰州香港仔旧费城路1001号（毗邻Cranberry商业园的克劳斯土地）。
2)位于马里兰州哈福德县的17英亩土地与切尔西路一个25.8万平方英尺的投机仓库项目正在建设中，将于2025年第二季度完工。
3)170英亩的土地Cecil County，MD可容纳90万平方英尺的工业发展。
发展分部–为发展或出售而持有的土地。
于2024年12月31日，该分部投资于以下发展地块：
1)阿纳科斯蒂亚河滨：阿纳科斯蒂亚地产的河滨是华盛顿特区一块5.8英亩的房地产，面向阿纳科斯蒂亚河，毗邻华盛顿国民棒球公园。经修订的计划单位发展（PUD）计划于2012年获批准，允许公司分四期开发一个四栋混合用途项目，占地约1,161，050平方英尺。获批的开发项目包括众多可供公众使用的开放空间和Anacostia河沿岸的海滨滨海大道。第一阶段（现称为Dock79），是通过与MRP Realty（MRP）的合资企业完成的，由具有住宅和零售用途的单一建筑物组成。在2017年7月稳定后，这座大楼是我们第四个业务部门中的第一个，现在被称为多户部门。第二阶段（The Maren）也是通过与MRP的合资企业完成的，由一栋具有住宅和零售用途的单一建筑组成，并于2021年3月31日加入多户住宅部分。最后两个阶段、第3阶段和第4阶段仍处于2025年4月5日到期的第一阶段PUD批准之下，允许599,545
35
与一楼零售的酒店和办公室开发面积平方英尺。玻璃钢正在对现有的PUD进行修改、修正和扩展，以允许与一楼零售的住宅开发。
2)汉普斯特德贸易中心：位于马里兰州卡罗尔县的汉普斯特德贸易中心物业是一个占地118英亩的地块，毗邻30号州道绕道。该宗地之前被划为工业用途，但我们的重新划为住宅用途的请求在2018年12月获得批准。管理层认为这是对物业更高、更好的利用。我们正全面参与为这片土地寻求PUD权利的正式程序，这片土地现在被称为“Hampstead Overlook”。
3)Square 664E：公司的Square 664E物业占地约两英亩，位于South Capitol Street基部的Anacostia河上，距离我们在Anacostia物业上的Riverfront不到半英里，沿着河向下。该物业目前出租给火神材料，用作2026年之前的混凝土配料厂。2017年3月，舱壁重建完成，耗资420万美元，预计未来将进行高层开发。
4)Windlass Run：于2016年3月，公司与巴尔的摩开发公司St. Johns Properties Inc.订立协议，共同将我们位于马里兰州Middle River的Windlass Run商业园的剩余土地开发为一个由约329,000平方英尺的单层办公和零售空间组成的多栋商业园。该项目将分几个阶段进行。第一期工程包括两栋办公楼和两栋零售大楼，共100,030平方呎（包括27,950个零售大楼），于2017年第四季度动工，并于2019年1月竣工。截至12月31日，2024年一期78.6%已出租及占用，后续各阶段将随着各阶段的稳定而跟进。2024年，该合作伙伴关系同意花费高达100万美元，用于修改和修改218,620平方英尺的办公和零售开发项目，用于出租153个住宅单元，最多四（4）个一英亩的零售地块用于地面租赁机会，并保持灵活性，以建造一座总面积为21,760平方英尺的单层办公楼。
5)Estero：2022年8月，公司投资360万美元，获得与Woodfield Development的合资企业16%的权益，以购买和开发位于佛罗里达州Estero的46英亩土地，成为一个混合用途项目，拥有596个多户单元、60,000平方英尺的商业空间、20,000平方英尺的办公空间和一家拥有170间客房的精品酒店。当合资公司试图对该物业进行重新分区时，公司将获得8%的优先回报，并可选择将其投资转为垂直开发的股权或届时退出。预计2025年开始垂直施工。
6)Buzzard Point：于2022年11月，公司与MRP及Steuart Investment Company（SIC）订立出资协议，内容有关在SIC拥有的土地上分四个阶段估计1,200个多户单元的潜在开发。公司与MRP订立单独协议，以履行出资协议的开发前义务。该公司拥有与MRP合作伙伴关系的50%。
7)Woven：2023年8月，公司与Woodfield Development就收购和开发位于南卡罗来纳州格林维尔的名为“Woven”的混合用途项目订立协议，该项目包括估计214个多户单元和10,000平方英尺的零售空间。合资公司正处于前期开发和前期收尾阶段，以追求垂直施工收尾条件。公司目前拥有50%的股权，最终所有权将根据合伙人、土地出资人和其他投资者的贡献来确定。预计2025年开始垂直建设。
8)奥特曼：我们于2024年初与Altman Logistics Properties（前身为BBX Logistics开展业务）订立了两项新的合资协议。第一个合资企业是佛罗里达州莱克兰的20万平方英尺仓库开发项目，第二个合资企业是佛罗里达州布劳沃德县的18.2万平方英尺仓库重建项目。我们预计这两个项目将于2025年第二季度开工。
36
多户细分市场。
于2024年12月31日，该分部投资于以下稳定的多户合资企业：
1)Dock79：于2014年，5.8英亩总面积中的约2.1英亩（一期）由公司（77%）和我们的合作伙伴MRP Realty（23%）拥有的合资企业贡献，并于2014年10月开始建造一栋拥有305个单元的住宅公寓楼，首层零售空间约为14,430平方英尺。租赁于2016年5月开始，并于2017年第三季度实现90%已占用住宅单位的租金稳定。由于少数股东的否决权失效，公司成为主要受益人，实现稳定导致出于会计目的的控制权变更。因此，自2017年7月1日起，公司对合营企业的资产（根据第三方意见按当前公允价值）、负债及经营成果进行了合并。这一合并导致重新计量房地产合伙企业投资的收益为60,196，000美元，其中20,469，000美元归属于非控制性权益。公司根据转换选举使用公允价值金额计算调整后的所有权。因此，为财务报告目的，自2017年7月1日起生效，公司所有权基于这一实质性利润分享安排，并在未来基础上为66.0%。在2022年第四季度，作为我们与SIC和MRP新合作伙伴关系的一部分，我们出售了Dock79共同租赁的20%权益，其中FRP Holdings，Inc.是主要合作伙伴，拥有52.8%的所有权。
2)The Maren：于2018年5月4日，公司与MRP Realty成立合营公司，以开发位于华盛顿特区的Anacostia上名为Riverfront的四期主开发项目的第二阶段。合资公司的目的是开发和拥有一个25万平方英尺的混合用途开发项目，该项目支持264个住宅单元和6,758平方英尺的零售。于2020年3月开始出租，并于2021年3月实现90%占用的住宅单位的租金稳定。由于少数股东的否决权失效，公司成为主要受益人，达到稳定会导致出于会计目的的控制权变更。因此，自2021年3月31日起，公司合并了合营企业的资产（按公允价值）、负债和经营业绩。这一合并导致重新计量房地产合伙企业投资的收益为51,139，000美元，其中13,965，000美元归属于非控制性权益。根据合营企业协议的条款，公司使用转换日期的公允价值金额，并根据转换选择计算调整后的所有权。因此，为财务报告目的，自2021年3月31日起生效，公司所有权基于这一实质性利润分享安排，并在FRP和MRP同意的未来基础上为70.41%。在2022年第四季度，作为我们与SIC和MRP新合作伙伴关系的一部分，我们出售了The Maren共同租赁的20%权益，而FRP Holdings，Inc.是该公司的主要合作伙伴，拥有56.3%的所有权。
3)Riverside：于2019年12月23日，公司与Woodfield成立合营公司，以开发位于南卡罗来纳州格林维尔汉普顿大道1430号的200个单位的住宅公寓项目。该项目位于机会区，在国会在2017年《减税和就业法案》中确立的新社区发展计划中提供税收优惠。该公司出资620万美元，以换取合资公司40%的所有权。
4)Bryant Street：于2018年12月24日，公司与MRP Realty结成四个合作伙伴，以购买和开发位于华盛顿特区罗德岛大道NE 500号的机会区约5英亩的土地。这一第一阶段是一个混合用途开发项目，支持487个住宅单元和91,520平方英尺的一楼，以及在大约12英亩的土地上约5英亩的独立零售。该公司于2024年1月1日将其优先股转换为普通股，使其所有权增加至72.1%。
37
5). 408Jackson：2019年12月，公司与新的合作伙伴Woodfield Development就收购和开发位于南卡罗来纳州格林维尔的机会区的名为“.408Jackson”的混合用途项目订立合资公司。伍德菲尔德专注于A级多户、混合用途开发项目，主要在卡罗莱纳州和哥伦比亚特区。该项目位于格林维尔小联盟棒球场的街对面，拥有227个多户住宅单元和4,539平方英尺的零售空间。该公司拥有该开发项目40%的权益。
6)The Verge：于2019年12月20日，公司与MRP成立合营公司，以收购及开发位于华盛顿特区半街1800号机会区的混合用途项目。这家酒店位于华盛顿特区的Buzzard Point地区，距离Dock 79和Maren酒店不到半英里的下游。它直接位于我们在Anacostia上的两英亩土地之间，目前由Vulcan和DC United的主场Audi Field租用。这栋11层的建筑共有344套公寓和8,536平方英尺的底层零售。公司拥有合伙企业61.37%的股权。
五年总结
（金额以千为单位，每股金额除外）
| 截至12月31日止年度， | |||||||||||||||||||||||||||||
| 2024 | 2023 | 2022 | 2021 | 2020 | |||||||||||||||||||||||||
| 运营概要： | |||||||||||||||||||||||||||||
| 收入 | $ | 41,774 | 41,506 | 37,481 | 31,220 | 23,583 | |||||||||||||||||||||||
| 营业利润 | $ | 11,704 | 11,700 | 7,996 | 2,274 | 5,134 | |||||||||||||||||||||||
| 利息支出 | $ | (3,150) | (4,315) | (3,045) | (2,304) | (1,100) | |||||||||||||||||||||||
| 净收入 | $ | 6,460 | 4,882 | 4,047 | 40,094 | 11,722 | |||||||||||||||||||||||
| 归属于非控股权益的收益（亏损） | $ | 75 | (420) | (518) | 11,879 | (993) | |||||||||||||||||||||||
| 归属于公司净利润 | $ | 6,385 | 5,302 | 4,565 | 28,215 | 12,715 | |||||||||||||||||||||||
| 每普通股： | |||||||||||||||||||||||||||||
| 基本 | $ | 0.34 | 0.28 | 0.24 | 1.51 | 0.66 | |||||||||||||||||||||||
| 摊薄 | $ | 0.34 | 0.28 | 0.24 | 1.50 | 0.66 | |||||||||||||||||||||||
| 财务摘要： | |||||||||||||||||||||||||||||
| 物业及设备净额 | $ | 407,439 | 367,320 | 367,158 | 350,665 | 203,140 | |||||||||||||||||||||||
| 总资产 | $ | 728,485 | 709,166 | 701,084 | 678,190 | 536,360 | |||||||||||||||||||||||
| 长期负债 | $ | 178,853 | 178,705 | 178,557 | 178,409 | 89,964 | |||||||||||||||||||||||
| 股东权益 | $ | 423,103 | 414,520 | 407,145 | 396,423 | 367,654 | |||||||||||||||||||||||
| 每股普通股账面净值 | $ | 22.21 | 21.85 | 21.52 | 21.06 | 19.63 | |||||||||||||||||||||||
| 其他数据： | |||||||||||||||||||||||||||||
| 加权平均普通股-基本 | 18,882 | 18,840 | 18,772 | 18,710 | 19,161 | ||||||||||||||||||||||||
| 加权平均普通股-稀释 | 18,970 | 18,922 | 18,870 | 18,794 | 19,219 | ||||||||||||||||||||||||
| 雇员人数 | 19 | 15 | 13 | 14 | 13 | ||||||||||||||||||||||||
38
季度业绩（未经审计）
（千美元，每股金额除外）
| 截至本季度 | 2024财年总计 | ||||||||||||||||||||||||||||
| 3月31日， 2024 |
6月30日， 2024 |
9月30日， 2024 |
12月31日， 2024 |
||||||||||||||||||||||||||
| 收入 | $ | 10,133 | 10,477 | 10,633 | 10,531 | 41,774 | |||||||||||||||||||||||
| 营业利润 | $ | 2,882 | 2,820 | 3,083 | 2,919 | 11,704 | |||||||||||||||||||||||
| 净收入 | $ | 1,335 | 2,059 | 1,379 | 1,687 | 6,460 | |||||||||||||||||||||||
| 归属于公司净利润 | $ | 1,301 | 2,044 | 1,361 | 1,679 | 6,385 | |||||||||||||||||||||||
| 每股普通股收益（a）： | |||||||||||||||||||||||||||||
| 归属于公司净利润- | |||||||||||||||||||||||||||||
| 基本 | $ | 0.07 | 0.11 | 0.07 | 0.09 | 0.34 | |||||||||||||||||||||||
| 摊薄 | $ | 0.07 | 0.11 | 0.07 | 0.09 | 0.34 | |||||||||||||||||||||||
| 每股普通股市场价格（b）： | |||||||||||||||||||||||||||||
| 高 | $ | 31.78 | 31.07 | 30.48 | 32.48 | 32.48 | |||||||||||||||||||||||
| 低 | $ | 28.64 | 29.01 | 27.48 | 29.00 | 27.48 | |||||||||||||||||||||||
| 截至本季度 | 2023财年总计 | ||||||||||||||||||||||||||||
| 3月31日， 2023 |
6月30日， 2023 |
9月30日， 2023 |
12月31日， 2023 |
||||||||||||||||||||||||||
| 收入 | $ | 10,114 | 10,696 | 10,591 | 10,105 | 41,506 | |||||||||||||||||||||||
| 营业利润 | $ | 2,854 | 2,767 | 2,896 | 3,183 | 11,700 | |||||||||||||||||||||||
| 净收入 | $ | 406 | 492 | 1,099 | 2,885 | 4,882 | |||||||||||||||||||||||
| 归属于公司净利润 | $ | 565 | 598 | 1,259 | 2,880 | 5,302 | |||||||||||||||||||||||
| 每股普通股收益（a）： | |||||||||||||||||||||||||||||
| 归属于公司净利润- | |||||||||||||||||||||||||||||
| 基本 | $ | 0.03 | 0.03 | 0.13 | 0.15 | 0.28 | |||||||||||||||||||||||
| 摊薄 | $ | 0.03 | 0.03 | 0.13 | 0.15 | 0.28 | |||||||||||||||||||||||
| 每股普通股市场价格（b）： | |||||||||||||||||||||||||||||
| 高 | $ | 29.50 | 30.52 | 29.34 | 32.34 | 32.34 | |||||||||||||||||||||||
| 低 | $ | 26.89 | 26.41 | 26.99 | 26.60 | 26.41 | |||||||||||||||||||||||
(a)普通股的每股收益是针对每个季度独立计算的。由于四舍五入的差异，普通股一年的季度每股净收益之和可能不等于当年的总和。
(b)所有价格均代表每日收盘价的高低s据纳斯达克股票市场报道。
管理层对财务状况和运营结果的讨论和分析。
以下讨论包括美国证券交易委员会颁布的G条例含义内的非GAAP财务指标，以补充根据GAAP报告的财务结果。讨论的非GAAP财务指标是按比例净营业收入（NOI）。该公司使用这一指标来分析其持续经营业务，并监测、评估和确定其经营和财务业绩的有意义的趋势。这一衡量标准不是，也不应被视为GAAP财务衡量标准的替代品。有关更详细的讨论，请参阅本年度报告下面的“非GAAP财务指标”，包括这一非GAAP财务指标与其最直接可比的GAAP财务指标的对账。
39
执行概览
FRP Holdings，Inc.（“FRP”或“公司”）是一家房地产开发、资产管理和运营公司业务。我们的物业位于大西洋中部和美国东南部，包括：
华盛顿特区、南卡罗来纳州格林维尔和佛罗里达州的住宅/混合用途公寓；
马里兰州和佛罗里达州现有或正在开发的仓库或办公物业；
采矿特许权使用费土地，其中部分土地将有第二生命作为开发物业；
持有待售物业。
我们相信，我们目前的资本结构、流动性和土地为我们提供了多年的机会，为我们的股东增加经常性收入和长期价值。我们打算专注于我们的房地产开发、资产管理和运营的核心业务活动。我们正在开发范围广泛的资产类型，我们认为这些资产类型将提供可接受的回报率，增加经常性收入并支持未来的增长。资本承诺将由已完成项目的现金收益、现有现金、自有土地、合作伙伴资本和融资安排提供资金。项目的时间安排可能会受到我们无法控制的因素造成的延误。
可报告分部
我们在以下四个可报告分部开展所有业务：（1）多户家庭（2）工商业（3）采矿特许权使用费土地和（4）开发。有关我们可报告分部的更多信息，请参见附注10。业务板块本年度报告所载我们的合并财务报表。
多户细分市场。
截至2024年12月31日，多户家庭部门包括六家稳定的合资企业，它们拥有并管理公寓楼和任何相关零售。这些资产通过租户租金支付和大楼运营成本报销创造收入和现金流。该公司的住宅单元通常租赁12 – 15个月的租期。如果没有发出迁出或续期通知，那么租约将逐月进行，直到收到终止或续期通知。续约期限通常为9 – 12个月。该公司还租赁公寓/混合用途物业的零售空间。零售租约通常是10至15年的租约，可选择再续约五年。这些物业的零售租赁还包括百分比租金，当租户超过每个单独租赁规定的断点时，平均收取年销售额的3-6 %。所有基本租金收入均按直线法确认。该分部产生的主要现金支出用于物业税、全面服务维护、物业管理、公用事业和营销。这六个多户房产如下：
|
财产和占用
|
合资伙伴
|
会计核算方法
|
%所有权
|
||||||||
|
Dock 79，Washington，D.C.，305个公寓单元和14,430平方英尺的零售
|
MRP Realty & Steuart投资公司
|
合并
|
52.8%
|
||||||||
|
The Maren，Washington，D.C.，264个住宅单元和6,811平方英尺的零售
|
MRP Realty & Steuart投资公司
|
合并
|
56.33%
|
||||||||
40
|
The Verge，Washington，D.C.，344个公寓单元和8,536平方英尺的零售。
|
MRP房地产
|
权益法
|
61.37%
|
||||||||
|
Riverside，Greenville，SC，200公寓单元
|
伍德菲尔德发展
|
权益法
|
40%
|
||||||||
|
华盛顿特区布莱恩特街，487个公寓单元和91,520平方英尺的零售
|
MRP房地产
|
权益法
|
72.10%
|
||||||||
|
. 408 Jackson，Greenville，SC，227个公寓单元和4,539平方英尺的零售。
|
伍德菲尔德发展
|
权益法
|
40%
|
||||||||
工商业板块。
工业和商业部门拥有、租赁和管理商业物业。这些资产通过租户租金付款、租赁管理费和大楼运营成本报销创造收入和现金流。该公司的工业仓库通常租赁期限为3 – 10年，通常有一两个续租选项。所有基本租金收入均按直线法确认。所有的商业仓库租赁都是三重净额，公共区域维护费用（CAM收入）按月计费，保险和房地产税按年计费。办公室租赁亦按直线法确认。该分部产生的主要现金支出用于运营费用、房地产税、建筑物维修、租赁佣金和其他租赁结算成本、租户改善的建设、收购现有运营建筑物的资本以及与之相关的结算成本以及我们物业管理团队的人员成本。
截至2024年12月31日，工商业分部包括公司拥有的四个商业物业的九栋楼宇，收费简单如下：
1)马里兰州巴尔的摩县郊区的34 Loveton Circle由一栋办公楼组成，总面积为33,708平方英尺，占比90.8%（16%的空间由公司占用，用作我们的巴尔的摩总部）。该物业受制于与不同租户的商业租约。
2)155e.21St佛罗里达州杜瓦尔县的街道是一栋办公楼物业，一直租赁到2026年3月。我们允许租户在2018年期间拆除该物业上的所有结构。
3)马里兰州哈福德县的Cranberry Run商业园由五栋工业建筑组成，总面积为267,737平方英尺，92.1%已出租和占用。该物业受制于与不同租户的商业租约。
4)位于马里兰州巴尔的摩市的Hollander 95商业园由三座工业建筑组成，总面积为247,340平方英尺，100.0%已出租和占用。
管理层专注于几个因素，以在此细分领域的比较基础上衡量我们的成功。我们重点关注的主要因素是（1）净营业收入增长，（2）入住率增长，（3）年均入住率（定义为一个财政年度内每月月底的占用平方英尺除以该财政年度迄今的月数，占该投资组合在同一时间段内的平均平方英尺数的百分比），（4）租户保留成功率（占待更新的总平方英尺的百分比），（5）建造和翻新资产以满足A类和B类机构等级分类，（6）降低复杂性和递延资本支出，以实现销售价格最大化。
41
采矿版税土地部分。
我们的采矿特许权使用费土地部门拥有几处房产，包括目前正在出租的约16,648英亩用于采矿租金或特许权使用费（不包括我们与火神材料的布鲁克斯维尔合资企业拥有的4,280英亩）。除了弗吉尼亚州的一个地点，所有这些房产都位于佛罗里达州和佐治亚州。公司根据长期租约租赁土地，授予承租人从我们的财产中开采和出售砂石矿床的权利，以换取特许权使用费。一个典型的租约可以选择延长租约以获得额外的条款。这一部分的典型租赁要求租户根据在给定财政年度从我们的物业出售的开采材料的吨数乘以每吨出售的平均年销售价格的百分比向我们支付特许权使用费。由于这种特许权使用费支付结构，我们不承担与采矿业务相关的成本风险，但是，我们受制于这些州建筑市场的周期性，因为数量和价格在这些周期中往往会波动。在某些地点，通常是我们物业上的砂石沉积物已经耗尽但租户仍有租赁土地的需求的地方，我们收取最低年租金金额。在截至2024年12月31日的一年中，销售的总特许权使用费吨为960万吨。
该分部的主要费用包括收取和核算特许权使用费、管理层对采矿租约的监督、采矿后使用的土地权利以及我们非租赁地点和Grandin地点的财产税，与我们其他租赁采矿地点不同，这些费用并非完全由租户支付。因此，我们在这项业务中的成本占收入的百分比非常低，相对稳定，并且不受我们地点产量增加的影响。我们目前的采矿租户是火神材料、马丁-玛丽埃塔材料、Cemex、峰会材料和Concrete Company。
此外，通过适当的土地规划和权利，这些地点为我们提供了这些资产获得宝贵“第二生命”的机会。
重大“2ndLife”Mining Lands：
| 位置 | 面积 | 现状 | ||||||
| 佛罗里达州布鲁克斯维尔 | 4,280 +/- | 影响区域开发与县域土地利用和总区划到位5800个住宅单元，混合用途开发 | ||||||
| 英尺。佛罗里达州迈尔斯 | 1,907 +/- | 105宗、一亩、滨水住宅用地完成开采后审批到位。 | ||||||
| 合计 | 6,187 +/- | |||||||
开发部分。
通过我们的开发部门，我们拥有并正在持续监测处于不同开发阶段的几块土地的“最高和最佳利用”。我们在该分部的整体策略是，透过（i）建造新商业及住宅楼宇的有序过程，让我们拥有及经营或（ii）向第三方出售或与第三方合资，将我们所有的非创收土地转化为创收生产。此外，我们的开发部门将购买土地或就以前不属于公司的土地的新开发项目组建合资企业。
该分部的收入主要来自土地销售和中期物业租金。该分部产生的大量现金支出用于土地购置成本、权利成本、财产税、设计和许可、我们内部管理团队的人员成本以及横向和纵向建设成本。
42
发展分部–工商业用地。
于2024年12月31日，该分部拥有以下未来发展宗地：
1)54英亩土地，将能够支持63.5万平方英尺的工业产品，位于马里兰州香港仔旧费城路1001号（毗邻Cranberry商业园的克劳斯土地）。
2)位于马里兰州哈福德县、可容纳切尔西路25.8万平方英尺投机仓库项目的17英亩土地正在建设中，将于2025年第二季度完工。
3)170英亩的土地，位于马里兰州塞西尔县机械谷路765号，可容纳90万平方英尺的工业发展。
我们还有三处房产，要么是1986年从Florida Rock Industries分拆给我们的，要么是我们从不相关的第三方收购的。这些物业正在为其最高和最佳用途做准备，将出售或作为合资企业的股权出资。我们往往能够在等待开发市场成熟的同时，临时租赁这些物业以获得收入流。
开发板块-重大投资土地盘点：
| 位置 | 约。面积 | 现状 | 新业务价值 | ||||||||
| 阿纳科斯蒂亚河岸III期-IV期 | 2.3 | 概念设计方案正在进行中 | $7,533,000 | ||||||||
| 马里兰州汉普斯特德贸易中心 | 118 | 寻求PUD准备出售 | $11,856,000 | ||||||||
| 广场664E，在华盛顿的阿纳科斯蒂亚河上 | 2 | 出租给火神材料作为混凝土配料厂到2026年 | $7,194,000 | ||||||||
| 合计 | 122.4 | $26,583,000 | |||||||||
开发部门-对合资企业的投资
我们开发部门的第三条腿包括对开发中物业的合资企业的投资。该公司主要与其他房地产开发商在合资企业中进行投资，概述如下：
|
物业
|
合资伙伴
|
现状
|
%所有权
|
||||||||
|
佛罗里达州布鲁克斯维尔附近的布鲁克斯维尔采石场有限责任公司
|
火神材料公司
|
未来计划住宅发展4,280亩目前受采矿租约限制
|
50%
|
||||||||
|
BC FRP Realty，LLC在马里兰州的35英亩土地
|
圣约翰地产
|
32.9万平方英尺，多栋商务园区78.6%已出租。153个单户出租屋、四个零售地段、一栋写字楼的前期开发
|
50%
|
||||||||
43
|
Aberdeen Overlook马里兰州哈福德县住宅开发项目
|
3110万美元换取10%的利率和20%的优先回报，之后公司也有权获得部分出售收益
|
融资
|
|||||||||
|
佛罗里达州埃斯特罗
|
伍德菲尔德发展
|
一个综合用途项目的前期开发活动，该项目包含596个多户单元、60,000平方英尺的商业空间、20,000平方英尺的办公空间和一家拥有170间钥匙的精品酒店。预计将于2025年开工建设。
|
16%
|
||||||||
|
FRP/MRP Buzzard Point Sponsor，LLC
|
MRP房地产
|
根据本合伙企业与SIC之间的出资和预开发协议，Steuart Investment Company（SIC）拥有的第一期物业的预开发活动
|
50%
|
||||||||
|
南卡罗来纳州格林斯维尔Woven Property
|
伍德菲尔德发展
|
一个混合用途项目的前期开发活动，该项目拥有约214个多户单元和10,000平方英尺的零售空间。预计2025年开始垂直施工。
|
50%
|
||||||||
|
佛罗里达州莱克兰
|
Altman Logistics Properties（前身为BBX Logistics开展业务）
|
20万平方英尺A级仓库的前期开发活动。我们计划在2025年第二季度开始建设，届时公司所有权增加到90%。
|
50%
|
||||||||
|
佛罗里达州布劳沃德县
|
Altman Logistics Properties（前身为BBX Logistics开展业务）
|
182,000平方英尺工业产品的前期开发活动。我们计划在2025年第二季度开始建设，届时公司所有权增加到80%。
|
50%
|
||||||||
玻璃钢不是主要受益者的合资企业（包括多户部门的合资企业）在资产负债表的“对合资企业的投资”和损益表的“合资企业损失中的权益”这一行中得到体现。下表汇总了公司对未合并合资企业的投资情况（单位：千）：
44
| 玻璃钢 所有权 |
公司合计 对合伙企业的投资 |
公司在资产中所占份额 伙伴关系 |
公司应占债务 伙伴关系 |
The 公司的 利润份额 （损失）的 伙伴关系 |
|||||||||||||||||||||||||
| 截至2024年12月31日 | |||||||||||||||||||||||||||||
| 布鲁克斯维尔采石场有限责任公司 | 50.00 | % | $ | 7,579 | 7,249 | — | (44) | ||||||||||||||||||||||
| BC FRP Realty，LLC | 50.00 | % | 5,722 | 10,965 | 5,158 | (332) | |||||||||||||||||||||||
| Buzzard Point Sponsor，LLC | 50.00 | % | 2,446 | 2,446 | — | — | |||||||||||||||||||||||
| 布莱恩特街合作伙伴关系 | 72.10 | % | 65,248 | 140,155 | 77,929 | (6,721) | |||||||||||||||||||||||
| 贷款企业 | 100.00 | % | 26,164 | 16,007 | (5,079) | — | |||||||||||||||||||||||
| 埃斯特罗伙伴关系 | 16.00 | % | 3,711 | 6,615 | 2,560 | — | |||||||||||||||||||||||
| 边缘伙伴关系 | 61.37 | % | 37,148 | 77,571 | 41,880 | (3,102) | |||||||||||||||||||||||
| 格林维尔伙伴关系 | 40.00 | % | 5,881 | 39,031 | 31,932 | (1,160) | |||||||||||||||||||||||
| 合计 | $ | 153,899 | 300,039 | 154,380 | (11,359) | ||||||||||||||||||||||||
截至2024年12月31日，公司未合并合营企业的主要资产、负债和权益类别汇总如下两表（单位：千）：
| 截至2024年12月31日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 巴扎德角 保荐人有限责任公司 |
布莱恩特街 伙伴关系 |
埃斯特罗 伙伴关系 |
边缘 伙伴关系 |
格林维尔 伙伴关系 |
合计 多家庭 |
|||||||||||||||||||||||||||||||||
| 房地产投资，净额 | $ | 0 | 180,928 | 40,733 | 124,010 | 94,020 | $ | 439,691 | ||||||||||||||||||||||||||||||
| 现金及受限制现金 | 0 | 5,348 | 613 | 2,001 | 3,104 | 11,066 | ||||||||||||||||||||||||||||||||
| 未实现租金和应收账款 | 0 | 6,708 | 0 | 250 | 258 | 7,216 | ||||||||||||||||||||||||||||||||
| 递延成本 | 4,892 | 1,406 | 0 | 138 | 195 | 6,631 | ||||||||||||||||||||||||||||||||
| 总资产 | $ | 4,892 | 194,390 | 41,346 | 126,399 | 97,577 | $ | 464,604 | ||||||||||||||||||||||||||||||
| 有担保应付票据 | $ | 0 | 108,084 | 16,000 | 68,242 | 79,829 | $ | 272,155 | ||||||||||||||||||||||||||||||
| 其他负债 | 0 | 3,126 | 856 | 1,209 | 2,158 | 7,349 | ||||||||||||||||||||||||||||||||
| 资本– FRP | 2,446 | 63,241 | 3,600 | 34,874 | 4,870 | 109,031 | ||||||||||||||||||||||||||||||||
| 资本–第三方 | 2,446 | 19,939 | 20,890 | 22,074 | 10,720 | 76,069 | ||||||||||||||||||||||||||||||||
| 总负债和资本 | $ | 4,892 | 194,390 | 41,346 | 126,399 | 97,577 | $ | 464,604 | ||||||||||||||||||||||||||||||
45
| 截至2024年12月31日 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 布鲁克斯维尔 采石场有限责任公司 |
BC玻璃钢 房地产有限责任公司 |
借贷 风险投资 |
合计 多家庭 |
盛大 合计 |
|||||||||||||||||||||||||||||||
| 房地产投资，净额 | $ | 14,354 | 20,956 | 16,007 | 439,691 | $ | 491,008 | ||||||||||||||||||||||||||||
| 现金及受限制现金 | 143 | 144 | 0 | 11,066 | 11,353 | ||||||||||||||||||||||||||||||
| 未实现租金和应收账款 | 0 | 517 | 0 | 7,216 | 7,733 | ||||||||||||||||||||||||||||||
| 递延成本 | 1 | 313 | 0 | 6,631 | 6,945 | ||||||||||||||||||||||||||||||
| 总资产 | $ | 14,498 | 21,930 | 16,007 | 464,604 | $ | 517,039 | ||||||||||||||||||||||||||||
| 有担保应付票据 | $ | 0 | 10,315 | (10,157) | 272,155 | $ | 272,313 | ||||||||||||||||||||||||||||
| 其他负债 | 0 | 285 | 0 | 7,349 | 7,634 | ||||||||||||||||||||||||||||||
| 资本– FRP | 7,579 | 5,665 | 26,164 | 109,031 | 148,439 | ||||||||||||||||||||||||||||||
| 资本-第三方 | 6,919 | 5,665 | 0 | 76,069 | 88,653 | ||||||||||||||||||||||||||||||
| 总负债和资本 | $ | 14,498 | 21,930 | 16,007 | 464,604 | $ | 517,039 | ||||||||||||||||||||||||||||
46
下表列示了截至2024年12月31日公司按分部在某些资产负债表项目中的按比例份额的计算：
| 按比例计算的资产负债表（千） | 多家庭 | 工商业 | 采矿版税地 | 发展 | 企业 | 合计 | |||||||||||||||||||||||||||||
| 合并资产 | $ | 347,172 | 37,527 | 47,527 | 144,832 | 151,427 | $ | 728,485 | |||||||||||||||||||||||||||
| 对未合并合资企业的投资 | (108,277) | (7,579) | (38,043) | (153,899) | |||||||||||||||||||||||||||||||
| 公司在未合并合营企业中的资产份额 | 256,757 | 7,249 | 36,033 | 300,039 | |||||||||||||||||||||||||||||||
| 综合资产的非控制性权益 | (109,374) | (15,728) | (2,336) | (127,438) | |||||||||||||||||||||||||||||||
| 按比例资产 | $ | 386,278 | 37,527 | 47,197 | 127,094 | 149,091 | $ | 747,187 | |||||||||||||||||||||||||||
| 合并有担保应付票据 | 178,853 | 178,853 | |||||||||||||||||||||||||||||||||
| 公司在未合并合营企业中的债务份额 | 151,741 | 2,639 | 154,380 | ||||||||||||||||||||||||||||||||
| 合并债务的非控制性权益 | (81,340) | (81,340) | |||||||||||||||||||||||||||||||||
| 按比例债务 | $ | 249,254 | — | — | 2,639 | — | $ | 251,893 | |||||||||||||||||||||||||||
| 按比例资产减债务 | $ | 137,024 | 37,527 | 47,197 | 124,455 | 149,091 | $ | 495,294 | |||||||||||||||||||||||||||
| 递延所得税 | (67,688) | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 其他负债和非控制性权益调整 | (4,503) | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 合并股东权益 | $ | 423,103 | |||||||||||||||||||||||||||||||||
执行摘要和分析–第四季度，公司的按比例NOI与去年同期相比提高了21%，截至2024年12月31日止年度的按比例NOI（3810万美元对3020万美元）与2023年相比提高了26%。这与我们自2021年以来按比例增长NOI的近30%的复合年增长率是一致的。与去年相比，2024年我们在所有细分领域都经历了有意义的NOI增长，包括工商业NOI提高17%（649,000美元）；采矿版税土地NOI增加23%（270万美元）；多户家庭NOI增加34%（460万美元）。虽然我们为这种增长水平感到自豪，正如我们过去提到并在我们的股东信中强调的那样，这也是我们不可能持续的步伐，并且不期望在2025年与之相匹配。出于多种原因，我们预计2025年NOI将持平，即使不略低于2024年。在工业领域，我们在Cranberry和我们的新切尔西大楼有空缺，这将需要时间来出租，与2024年相比，运营费用将对NOI产生负面影响。租赁三
47
我们多户家庭部门的不同项目（Verge、Bryant Street和.408 Jackson）对过去12个月我们NOI的增长产生了深远的影响。2025年，随着我们试图改善已经稳定的资产的租金，这些租赁将让位于更多的有机增长，这对将与过剩的新项目竞争的DC资产来说是一个特殊的挑战。采矿特许权使用费收入和收益在2025年应该会保持强劲，尽管从NOI的角度来看，这将很难跟上2024年的步伐，仅仅是因为我们在一个地点收到了190万美元的一次性最低付款，由于显而易见的原因，我们无法复制。
这枚硬币的另一面是，虽然我们预计我们的NOI增长将在2025年停滞，但我们未来大部分NOI增长的驱动力也将在2025年通过估计7100万美元的股权资本投资而出现。2025年，我们将开始建设我们在佛罗里达州的两家工业合资企业，继续授权我们在马里兰州的现有工业管道在2026年准备好土地铲，并寻求通过购买土地、工业合资企业或可能两者兼而有之的方式来增加我们现有的管道。这就是橡胶在我们转向工业发展的道路上上路的地方，并为我们既定的目标设定了路线，即每两年交付三个新的工业资产，因为我们希望在未来五年内将这一细分市场的规模扩大一倍。
虽然我们的核心重点是工业，但我们将继续合作满足我们回报门槛的多户项目。我们认为，这些是对我们激进的产业战略的有效对冲。我们将始终尝试在我们最有经验的资产类别中开发我们的竞争优势，但房地产可以是周期性的，几乎可以肯定会有一天，工业市场的状况将使我们高兴地继续追求多户型发展。2025年，我们预计将在DC地区以外推进两个多户家庭项目，一个在南卡罗来纳州，另一个在佛罗里达州西南部，稳定后将增加810个单元和600万美元的按比例NOI。
12/31/24年度业绩摘要.
•净收入增长20%（640万美元vs 530万美元）
•按比例NOI增长26%（3810万美元vs 3020万美元）
•采矿版税土地部门的按比例NOI包括未实现收入增加220万美元，这主要是由于租户未能满足租约中包含的生产要求，适用于前24个月的一次性、190万美元的最低版税付款。这笔收入在租约的估计剩余20年期限内呈直线增长。
•多户家庭部门的按比例NOI增长34%，这主要是由于租用了Bryant St.、408 Jackson和The Verge。这一比较包括去年同期（当时这些项目仍在我们的开发部分）这三个项目的结果。
•工商业收入增长5%，分部NOI增长17%
48
业务的比较结果
合并结果
|
（千美元）
|
截至12月31日的12个月， | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 2024 | 2023 | 改变 | % | ||||||||||||||||||||||||||||||||
| 收入： | |||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 租赁收入 | $ | 28,922 | 28,979 | $ | (57) | -.2 | % | ||||||||||||||||||||||||||||
| 采矿特许权使用费和租金 | 12,852 | 12,527 | 325 | 2.6 | % | ||||||||||||||||||||||||||||||
| 总收入 | 41,774 | 41,506 | 268 | .6 | % | ||||||||||||||||||||||||||||||
| 运营成本： | |||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 折旧、损耗和摊销 | 10,187 | 10,821 | (634) | -5.9 | % | ||||||||||||||||||||||||||||||
| 营业费用 | 7,170 | 7,364 | (194) | -2.6 | % | ||||||||||||||||||||||||||||||
| 物业税 | 3,437 | 3,650 | (213) | -5.8 | % | ||||||||||||||||||||||||||||||
| 一般和行政 | 9,276 | 7,971 | 1,305 | 16.4 | % | ||||||||||||||||||||||||||||||
| 总运营成本 | 30,070 | 29,806 | 264 | .9 | % | ||||||||||||||||||||||||||||||
| 营业利润总额 | 11,704 | 11,700 | 4 | — | % | ||||||||||||||||||||||||||||||
| 投资净收益 | 11,112 | 10,897 | 215 | 2.0 | % | ||||||||||||||||||||||||||||||
| 利息支出 | (3,150) | (4,315) | 1,165 | -27.0 | % | ||||||||||||||||||||||||||||||
| 合营企业亏损中的权益 | (11,359) | (11,937) | 578 | -4.8 | % | ||||||||||||||||||||||||||||||
| 出售不动产（亏损）收益 | 182 | 53 | 129 | 243.4 | % | ||||||||||||||||||||||||||||||
| 所得税前收入 | 8,489 | 6,398 | 2,091 | 32.7 | % | ||||||||||||||||||||||||||||||
| 准备金 | 2,029 | 1,516 | 513 | 33.8 | % | ||||||||||||||||||||||||||||||
| 净收入 | 6,460 | 4,882 | 1,578 | 32.3 | % | ||||||||||||||||||||||||||||||
| 归属于非控股权益的收益（亏损） | 75 | (420) | 495 | -117.9 | % | ||||||||||||||||||||||||||||||
| 归属于公司净利润 | $ | 6,385 | 5,302 | $ | 1,083 | 20.4 | % | ||||||||||||||||||||||||||||
2024年的净收入为6,385，000美元或每股0.34美元，而去年为5,302，000美元或每股0.28美元。2024年按比例计算的NOI为38,139，000美元，而去年为30,240，000美元。
•按比例NOI包括一次性最低特许权使用费1,853，000美元，适用于之前的24个月，因为租户未能满足租约中包含的生产要求。这笔收入在租约的估计剩余20年期限内呈直线增长。
•一般和行政费用比去年同期增加了1,305，000美元，这主要是由于我们执行了2024年5月开始的高管继任和过渡计划。
•净投资收入增加了215,000美元，原因是现金等价物收益增加（1,321，000美元）和我们贷款企业的收入增加（1,059，000美元），部分被优先利息减少（2,165，000美元）所抵消，原因是Bryant Street将FRP优先股转换为普通股。
49
•利息支出与去年同期相比减少了1,165，000美元，原因是我们将利息增加了1,296，000美元，部分被与增加我们在富国银行的信贷额度相关的成本增加所抵消。与去年相比，由于本季度正在开发的内部和合资项目增加，更多的利息被资本化。
•由于我们未合并的合资企业的业绩有所改善，合资企业亏损中的权益增加了578,000美元。结果在Verge（2,445，000美元）和.408 Jackson（259,000美元）有所改善，但这一改善大部分被贷款担保费用增加2,255，000美元所抵消。该公司在2023年12月录得1,886，000美元的贷款担保收益，因为在对Bryant Street债务进行再融资后免除了担保责任，而2024年因新的Bryant Street贷款担保产生的费用为496,000美元。
多户家庭部门（按比例合并和按比例未合并）
为便于比较，下表中的所有数据都包括Bryant Street、.408 Jackson和The Verge上一阶段（当时这些项目仍在我们的开发部分）的结果。
| 截至12月31日的12个月， | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| （千美元） | 2024 | % | 2023 | % | 改变 | % | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 租赁收入 | $ | 32,377 | 100.0 | % | 26,592 | 100.0 | % | 5,785 | 21.8 | % | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 折旧及摊销 | 13,309 | 41.1 | % | 12,847 | 48.3 | % | 462 | 3.6 | % | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 营业费用 | 10,740 | 33.2 | % | 9,649 | 36.3 | % | 1,091 | 11.3 | % | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 物业税 | 3,578 | 11.1 | % | 3,207 | 12.1 | % | 371 | 11.6 | % | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 运营成本 | 27,627 | 85.3 | % | 25,703 | 96.7 | % | 1,924 | 7.5 | % | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| G & A前营业利润 | $ | 4,750 | 14.7 | % | 889 | 3.3 | % | 3,861 | 434.3 | % | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 折旧及摊销 | 13,309 | 12,847 | 462 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 未实现租金&其他 | 118 | (193) | 311 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 净营业收入 | $ | 18,177 | 56.1 | % | 13,543 | 50.9 | % | 4,634 | 34.2 | % | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
该部门今年合并和未合并的按比例净营业收入为18,177，000美元，与去年的13,543，000美元相比增加了4,634，000美元，增幅为34%。这一增长大部分来自布莱恩特街、.408杰克逊和The Verge的租约。这三个项目按比例为该部分贡献了9740000美元的NOI，而去年开发部分为5466000美元，增加了4274000美元。同店NOI（Dock，Maren & Riverside）上涨36万美元，涨幅4.5%。
50
| 公寓楼 | 单位 | 按比例NOI 2024 |
按比例NOI 2023 |
平均。2024年入住率 | 平均。2023年入住率 | 2024年初至今续订成功率 | 更新百分比增加2024 | ||||||||||||||||
| 码头79 Anacostia DC | 305 | $3,800,000 | $3,711,000 | 94.2 | % | 94.4 | % | 67.6 | % | 3.4 | % | ||||||||||||
| Maren Anacostia DC | 264 | $3,776,000 | $3,566,000 | 94.3 | % | 95.6 | % | 57.1 | % | 2.6 | % | ||||||||||||
| 河滨格林维尔 | 200 | $861,000 | $800,000 | 93.3 | % | 94.5 | % | 58.0 | % | 3.1 | % | ||||||||||||
| 布莱恩特街DC | 487 | $5,793,000 | $4,849,000 | 91.3 | % | 92.9 | % | 58.1 | % | 2.7 | % | ||||||||||||
| . 408杰克逊·格林维尔 | 227 | $1,298,000 | $577,000 | 95.0 | % | 59.9 | % | 56.4 | % | 4.7 | % | ||||||||||||
| Verge Anacostia DC | 344 | $2,649,000 | $40,000 | 90.0 | % | 46.7 | % | 68.8 | % | 3.2 | % | ||||||||||||
| 多户细分市场 | 1,827 | $18,177,000 | $13,543,000 | 92.8 | % | 84.5 | % | ||||||||||||||||
Multifamily Segment（Consolidated-Dock & Maren）
| 截至12月31日的12个月， | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| （千美元） | 2024 | % | 2023 | % | 改变 | % | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 租赁收入 | $ | 22,096 | 100.0 | % | 21,824 | 100.0 | % | 272 | 1.2 | % | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 折旧及摊销 | 7,936 | 35.8 | % | 8,768 | 40.2 | % | (832) | -9.5 | % | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 营业费用 | 6,047 | 27.4 | % | 6,285 | 28.8 | % | (238) | -3.8 | % | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 物业税 | 2,288 | 10.4 | % | 2,231 | 10.2 | % | 57 | 2.6 | % | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 运营成本 | 16,271 | 73.6 | % | 17,284 | 79.2 | % | (1,013) | -5.9 | % | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| G & A前营业利润 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| $ | 5,825 | 26.4 | % | 4,540 | 20.8 | % | 1,285 | 28.3 | % | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
我们两家合并后的合资企业（Dock & Maren）的总收入为22,096，000美元，与去年的21,824，000美元相比增加了272,000美元。合并后的合资企业的G & A前总营业利润为5,825，000美元，与去年的4,540，000美元相比增加了1,285，000美元，即28%，这主要是由于折旧和运营费用减少。随着部分资产完全折旧，折旧减少。由于维护、公用事业、保险和营销成本降低，运营费用有所下降。
51
多户家庭部门（按比例未合并）
| 截至12月31日的12个月， | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| （千美元） | 2024 | % | 2023 | % | 改变 | % | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 租赁收入 | $ | 20,335 | 100.0 | % | 14,700 | 100.0 | % | 5,635 | 38.3 | % | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 折旧及摊销 | 8,960 | 44.1 | % | 8,055 | 54.8 | % | 905 | 11.2 | % | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 营业费用 | 7,431 | 36.5 | % | 6,194 | 42.1 | % | 1,237 | 20.0 | % | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 物业税 | 2,335 | 11.5 | % | 1,993 | 13.6 | % | 342 | 17.2 | % | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 运营成本 | 18,726 | 92.1 | % | 16,242 | 110.5 | % | 2,484 | 15.3 | % | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| G & A前营业利润 | $ | 1,609 | 7.9 | % | (1,542) | (10.5 | %) | 3,151 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
对于我们四家未合并的合资企业，按比例计算的收入为20,335，000美元，与去年同期的14,700，000美元相比，增加了5,635，000美元或38%。G & A前的按比例营业利润为1,609，000美元，而去年亏损1,542，000美元，增加了3,151，000美元。
工商业分部
| 截至12月31日的12个月， | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| （千美元） | 2024 | % | 2023 | % | 改变 | % | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 租赁收入 | $ | 5,621 | 100.0 | % | 5,354 | 100.0 | % | 267 | 5.0 | % | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 折旧及摊销 | 1,444 | 25.7 | % | 1,374 | 25.7 | % | 70 | 5.1 | % | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 营业费用 | 803 | 14.3 | % | 653 | 12.2 | % | 150 | 23.0 | % | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 物业税 | 264 | 4.7 | % | 247 | 4.6 | % | 17 | 6.9 | % | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 运营成本 | 2,511 | 44.7 | % | 2,274 | 42.5 | % | 237 | 10.4 | % | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| G & A前营业利润 | $ | 3,110 | 55.3 | % | 3,080 | 57.5 | % | 30 | 1.0 | % | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 折旧及摊销 | 1,444 | 1,374 | 70 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 未实现收入 | (7) | (556) | 549 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 净营业收入 | $ | 4,547 | 80.9 | % | $ | 3,898 | 72.8 | % | $ | 649 | 16.6 | % | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
该部门的总收入为5,621，000美元，比去年增加267,000美元，增幅为5%。G & A前营业利润为311万美元，比去年的308万美元增长3万美元，增幅为1%。收入和营业利润上升的原因是，第62街1841号（去年第一季度收入仅为11,000美元）全部入住，以及2023年3月该部分增加了第62街1941号，减去驱逐过程中一名租户无法收回收入的222,000美元备抵。我们在2024年期间被出租和占用的比例为95.6%，其中包括出租的无法收回的空间。该部门的净营业收入为4,547，000美元，与去年相比增加了649,000美元或17%，部分原因是由于2023年到期的租金减免，上一年的未实现租金收入增加了549,000美元。
52
采矿特许权使用费土地分部业绩
| 截至12月31日的12个月， | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| （千美元） | 2024 | % | 2023 | % | 改变 | % | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 采矿特许权使用费和租金收入 | $ | 12,852 | 100.0 | % | 12,527 | 100.0 | % | 325 | 2.6 | % | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 折旧、损耗和摊销 | 636 | 5.0 | % | 497 | 4.0 | % | 139 | 28.0 | % | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 营业费用 | 69 | 0.5 | % | 68 | 0.5 | % | 1 | 1.5 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 物业税 | 294 | 2.3 | % | 428 | 3.4 | % | (134) | -31.3 | % | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 运营成本 | 999 | 7.8 | % | 993 | 7.9 | % | 6 | 0.6 | % | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| G & A前营业利润 | $ | 11,853 | 92.2 | % | 11,534 | 92.1 | % | 319 | 2.8 | % | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 折旧及摊销 | 636 | 497 | 139 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 未实现收入 | 1,907 | (311) | 2,218 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 净营业收入 | $ | 14,396 | 112.0 | % | $ | 11,720 | 93.6 | % | $ | 2,676 | 22.8 | % | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
该部门的总收入为12,852，000美元，与去年的12,527，000美元相比增加了325,000美元或3%，尽管与2023年相比，销售的特许权使用费吨减少了3%。版税收入受到了为解决84.2万美元多付而扣除版税的影响。在这一年中，租户扣留了619,000美元的特许权使用费，否则应支付给公司，剩余的（223,000美元）在2023年第四季度扣留。没有进一步的金额可以扣留。该部门的G & A前总营业利润为11,853，000美元，与去年的11,534，000美元相比增加了319,000美元。该部门的净营业收入为14,396，000美元，与去年相比增加了2,676，000美元或23%，这主要是由于在一个地点一次性支付的最低特许权使用费，该费用在估计剩余20年的租约期限内以直线方式支付，用于GAAP收入目的。
53
开发部分结果
| 截至12月31日的12个月， | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| （千美元） | 2024 | 2023 | 改变 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 租赁收入 | $ | 1,205 | 1,801 | (596) | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 折旧、损耗和摊销 | 171 | 182 | (11) | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 营业费用 | 251 | 358 | (107) | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 物业税 | 591 | 744 | (153) | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 运营成本 | 1,013 | 1,284 | (271) | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| G & A前营业利润 | $ | 192 | 517 | (325) | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
关于正在进行的开发部分项目：
▪我们于2024年初与Altman Logistics Properties（前身为BBX Logistics开展业务）签订了两项新的合资协议。第一个合资企业是佛罗里达州莱克兰的20万平方英尺仓库开发项目，第二个合资企业是佛罗里达州布劳沃德县的18.2万平方英尺仓库重建项目。我们预计这两个项目将于2025年第二季度开工。
▪去年夏天，我们在位于切尔西路的马里兰州阿伯丁的一个新的投机性仓库项目破土动工。这座A级、25.8万平方英尺的建筑将于2025年第二季度完工。
▪我们是在马里兰州哈福德县开发占地110英亩的344个住宅用地的主要资金来源。我们已经为3110万美元的总承诺中的2650万美元提供了资金。一家全国性住宅建筑商根据合同购买全部222套联排别墅地块和122套独栋住宅地块。截至年底，已售出100件拍品，并已向公司返还1530万美元的优先利息和本金，其中400万美元记为公司的利润。
流动性和资本资源。公司业务的增长需要大量现金需求，以获取和开发土地或运营建筑物以及建造新建筑物和租户改善。截至2024年12月31日，我们拥有148,620，000美元的现金和现金等价物。截至2024年12月31日，我们在3500万美元的富国银行左轮手枪下没有借入任何债务，在信用证下没有548000美元的未偿债务，在左轮手枪下可以借入的债务有34,452，000美元。2021年3月19日，公司根据与Teachers Insurance and Annuity Association of America，LLC签订的单独贷款协议和信托票据契据，为Dock 79和Maren项目再融资。就再融资而言，Dock 79和The Maren分别借入本金92,070，000美元和88,000，000美元。
54
现金流-下表汇总了我们在列报的每个期间的经营、投资和融资活动产生的现金流量（单位：千美元）：
| 十二个月结束 12月31日， |
|||||||||||||||||
| 2024 | 2023 | ||||||||||||||||
| 提供（用于）的现金总额： | |||||||||||||||||
| 经营活动 | $ | 28,986 | 32,971 | ||||||||||||||
| 投资活动 | (50,621) | (48,747) | |||||||||||||||
| 融资活动 | 12,700 | (4,166) | |||||||||||||||
| 现金及现金等价物增加（减少）额 | $ | (8,935) | (19,942) | ||||||||||||||
| 期初未偿债务 | 178,705 | 178,557 | |||||||||||||||
| 期末未偿债务 | 178,853 | 178,705 | |||||||||||||||
经营活动-截至2024年12月31日止年度，经营活动提供的现金净额为28,986，000美元，而去年为32,971，000美元。收入和NOI大幅增长，但公司经营活动提供的净现金不包括大部分增长发生的未合并合资企业。此外，所得税支付增加了1,863，000美元，上一年的应付账款和应计负债增加了3,028，000美元，这主要是由于我们最新仓库的建设阶段。
投资活动-截至2024年12月31日止年度用于投资活动的现金净额为50,621，000美元，去年同期为48,747，000美元。190万美元的增加主要是由于公司和Altman Logistics Properties（以前作为BBX Logistics开展业务）在合并仓库合资企业和活跃的公司仓库建设中投资3170万美元，大部分被由于资本调用和借贷活动减少而导致的合资企业投资减少3030万美元所抵消，以及由于0.408 Jackson的永久融资和更高的借贷风险回报，合资企业的资本回报增加了800万美元。
融资活动–融资活动提供的净现金为12,700，000美元，而去年同期所需为4,166，000美元，这主要是由于Altman Logistics Properties（以前作为BBX Logistics开展业务）向我们的合并合作伙伴提供的1570万美元捐款与去年同期相比，其中包括200万美元的股票回购，部分被行使员工股票期权所抵消。
信贷便利-于2023年12月22日，公司与富国银行 Bank，N.A.（“富国银行”）订立2023年经修订及重述信贷协议（“信贷协议”）。该信贷协议修改了公司此前与富国银行于2015年1月30日签订的2000万美元信贷协议。该信贷协议建立了一项为期三年的循环信贷额度，最高额度为3500万美元。信贷协议下的利率将为每日简单SOFR的2.25%。承诺未使用部分按季度支付每年0.35%的承诺费。信贷协议包含某些条件和财务契约，包括最低有形净值和股息限制。截至2024年12月31日，这些契约将限制我们支付股息的能力，合计最高为1.05亿美元。
2021年3月19日，公司根据与Teachers Insurance and Annuity Association of America，LLC签订的单独贷款协议和信托票据契据，为Dock 79和Maren项目再融资。就再融资而言，Dock 79和The Maren分别借入本金92,070，000美元和88,000，000美元。贷款由Dock 79和Maren Real分别担保
55
物业及改善，承担固定年利率3.03%，要求每月只支付2033年4月1日到期本金的利息。任何一笔贷款都可能被预付，但须遵守收益率维持溢价。任何一笔贷款都可能作为一次性出售的一部分转让给合格的买方，但须遵守60%的贷款价值、最低7.5%的债务收益率和0.75%的转让费。
2022年7月25日，Riverside的Greenville合伙企业从Synovus银行获得了一笔32,000，000美元的贷款，固定利率为4.92%，取代了Truist银行的22,800，000美元贷款。这是一笔2030年7月25日到期的8年期贷款。该条款与Opportunity Zone持有期在2030年到期时相吻合，届时可能会进行出售，并免除收益税。
2023年12月4日，Bryant Street合伙公司从Rialto Capital Management获得了一笔110,000，000美元的贷款，浮动利率等于SOFR加上2.9%，用Capital One取代了132,000，000美元的贷款。这是一笔为期三年的贷款，有两次为期一年的延期。从Chatham Financial获得了5.35%的SOFR利率上限，从而创造了8.25%的有效利率上限。该贷款的最低利率为6.90%。玻璃钢将寻求在未来利率更优惠时获得固定的永久贷款。
2024年1月30日，杰克逊.408的格林维尔合伙企业从房利美获得了49,450，000美元的固定利率为5.59%的贷款，取代了与First National银行的36,000，000美元贷款。这是一笔于2031年2月1日到期的七年期贷款。鉴于当前的市场状况，该利率是有利的，而且期限恰逢2030年机会区持有期到期时，届时可能会进行出售，收益税被免除。由于再融资，该公司获得了500万美元的资本回报。
2024年4月25日，Verge合伙公司从房利美获得了68,862，000美元的固定利率为5.72%的贷款，取代了Truist银行的72,823，000美元贷款。这是一笔2031年5月1日到期的七年期贷款。Opportunity Zone持有期在2030年失效，届时可能会发生出售，收益税被免除。
现金需求–公司预计将在2025年期间向我们现有的房地产控股和合资企业投资6200万美元，并在2025年之后为我们目前正在筹备中的项目投资1.53亿美元，这些资金将来自手头的现金和投资、运营产生的现金、物业销售、合资企业的分配或通过信贷融资的借款。
非GAAP财务指标。
为了补充根据公认会计原则提出的财务结果，FRP提出了证券交易委员会颁布的条例G含义内的某些非公认会计原则财务措施。我们认为，这些非公认会计原则措施为我们的董事会、管理层和投资者提供了有关与我们的财务状况和经营业绩相关的某些趋势的有用信息。我们的管理层使用这些非公认会计准则衡量标准，将我们的业绩与以往期间的业绩进行比较，以进行趋势分析、确定管理层激励薪酬以及预算编制、预测和规划目的。我们提供按比例净营业收入（NOI）是因为我们认为，当与我们在GAAP下报告的业绩一起阅读时，它有助于投资者和分析师估计我们在合并和未合并的合作伙伴关系中的经济利益。这一衡量标准不是，也不应被视为可替代GAAP财务衡量标准。为便于比较，下表中的所有数字包括Bryant Street、.408 Jackson和Multifamily细分市场中的Verge在所示所有时期的结果。
56
按比例净营业收入调节
截至12/31/24的十二个月（单位：千）
| 工业和 商业 段 |
发展 段 |
多家庭 段 |
采矿 版税 段 |
未分配 企业 费用 |
玻璃钢 持股 总计 |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 净收入（亏损） | $ | 1,459 | (3,098) | (5,708) | 8,219 | 5,588 | 6,460 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 所得税分配 | 448 | (952) | (1,764) | 2,525 | 1,772 | 2,029 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 所得税前收入（亏损） | 1,907 | (4,050) | (7,472) | 10,744 | 7,360 | 8,489 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 减： | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 未实现租金 | 7 | — | — | — | — | 7 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 出售房地产收益 | — | — | — | 182 | — | 182 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 利息收入 | — | 3,574 | — | — | 7,538 | 11,112 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 加： | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 未实现租金 | — | — | 10 | 1,907 | — | 1,917 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 专业费用 | — | — | 85 | — | — | 85 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 合营企业亏损中的权益 | — | 2,049 | 9,266 | 44 | — | 11,359 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 利息支出 | — | — | 2,972 | — | 178 | 3,150 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 折旧/摊销 | 1,444 | 171 | 7,936 | 636 | — | 10,187 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 一般和行政 | 1,203 | 5,767 | 1,059 | 1,247 | — | 9,276 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| — | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 净营业收入（亏损） | 4,547 | 363 | 13,856 | 14,396 | — | 33,162 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 非控制性权益的NOI | — | — | (6,326) | — | — | (6,326) | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 来自未合并合资企业的按比例NOI | — | 656 | 10,647 | — | — | 11,303 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 按比例净营业收入 | $ | 4,547 | 1,019 | 18,177 | 14,396 | — | 38,139 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
57
按比例净营业收入调节
截至12/31/23的十二个月（单位：千）
| 工业/ 商业 段 |
发展 段 |
多家庭 段 |
采矿 版税 段 |
未分配 企业 费用 |
玻璃钢 持股 总计 |
||||||||||||||||||||||||||||||
| 净收入（亏损） | $ | 1,285 | (8,043) | (848) | 7,682 | 4,806 | 4,882 | ||||||||||||||||||||||||||||
| 所得税分配 | 477 | (2,983) | (158) | 2,848 | 1,332 | 1,516 | |||||||||||||||||||||||||||||
| 所得税前收入（亏损） | 1,762 | (11,026) | (1,006) | 10,530 | 6,138 | 6,398 | |||||||||||||||||||||||||||||
| 减： | |||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 未实现租金 | 556 | — | 10 | 311 | — | 877 | |||||||||||||||||||||||||||||
| 出售房地产收益及其他收入 | — | — | 46 | 10 | — | 56 | |||||||||||||||||||||||||||||
| 利息收入 | — | 4,712 | — | — | 6,185 | 10,897 | |||||||||||||||||||||||||||||
| 加： | |||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 出售房地产损失 | 2 | — | 1 | — | — | 3 | |||||||||||||||||||||||||||||
| 合营企业亏损中的权益 | — | 11,397 | 500 | 40 | — | 11,937 | |||||||||||||||||||||||||||||
| 专业费用-其他 | — | — | 60 | — | — | 60 | |||||||||||||||||||||||||||||
| 利息费用 | — | — | 4,268 | — | 47 | 4,315 | |||||||||||||||||||||||||||||
| 折旧/摊销 | 1,374 | 182 | 8,768 | 497 | — | 10,821 | |||||||||||||||||||||||||||||
| 管理公司间接 | 529 | 2,471 | 444 | 525 | — | 3,969 | |||||||||||||||||||||||||||||
| 分配的公司费用 | 787 | 2,387 | 379 | 449 | — | 4,002 | |||||||||||||||||||||||||||||
| 净营业收入 | 3,898 | 699 | 13,358 | 11,720 | — | 29,675 | |||||||||||||||||||||||||||||
| 非控制性权益的NOI | — | — | (6,081) | — | — | (6,081) | |||||||||||||||||||||||||||||
|
来自未合并合资企业的按比例NOI
|
— | 5,846 | 800 | — | — | 6,646 | |||||||||||||||||||||||||||||
| 按比例净营业收入 | $ | 3,898 | 6,545 | 8,077 | 11,720 | — | 30,240 | ||||||||||||||||||||||||||||
资产负债表外安排
公司有上述“流动性和资本资源”项下的未结信用证。本公司有附注12或有负债所述的担保债务。公司未合并的合营企业在“对合营企业的投资”项下如期发生债务。公司不存在对其财务状况产生或合理可能产生当前或未来重大影响的任何其他表外安排。
关键会计政策
公司管理层认为以下会计政策对公司报告的运营至关重要：
应收账款和未实现租金估值.公司面临客户信用风险，可能影响未偿应收账款和未实现租金的回收，即按直线法记录的租金。为减轻这些风险，公司对所有新客户进行信用审查，并对现有客户进行定期信用审查。每月准备一份详细分析迟付和慢付客户的报告，并由高级管理层审查。评估未清应收款项和直线租金的总体可收回性，并酌情记录备抵。客户信用的重大变化可能需要增加备抵并影响现金流。
58
房地产投资净额和资产减值.房地产净投资按成本减去累计折旧和损耗入账。消耗费用是根据与估计的砂石矿床有关的生产单位计算的。不动产投资净额折旧准备按以下预计使用寿命采用直线法计算：
| 年 | |||||
| 建筑物和装修 | 3-39 | ||||
每当有事件或情况表明长期资产的账面值可能无法收回时，公司会定期审查房地产投资净额是否存在潜在减值。此次审查包括将近期现金流和市场价值估计的上限利率与每个资产组的账面价值进行比较。如果这项审查表明账面价值可能超过公允价值，那么将考虑到预期空置率、租赁率和任何未来资本支出，对每项财产剩余使用寿命的未来现金流量进行估计。估计或假设的变化可能会对公司的财务状况产生影响。
与房地产投资的开发、建设、租赁或扩张相关的所有直接和间接成本，包括利息和房地产税，均作为物业的开发成本资本化。间接成本中包括与房地产投资的开发和租赁相关的内部成本估计。估计或假设的变化可能会对公司的财务状况产生影响。
房地产投资核算。公司采用成本法、权益法或通过与相关非控股权益合并的方式对其非全资拥有的房地产投资进行会计处理。如果公司控制一项投资并且是主要受益者，则需要合并。当公司对投资的经营和财务政策具有重大影响但不受控制或不是主要受益人时，需要采用权益法。当公司不存在经营和财务政策的重大影响时，适用成本法。需要作出重大判断，并随着事实的变化定期审查。
所得税。公司采用资产负债法核算所得税。递延税项资产和负债是指在未来年度将导致应税收入或税收减免的项目，而相关的税收费用或收益已记录在我们的收益表中。递延税项账户的产生是由于在综合财务报表中确认项目时与在纳税申报表中确认项目时之间的时间差异。公司评估递延所得税资产从未来应纳税所得额中收回的可能性。在不太可能收回的情况下，将建立估值备抵，并将其作为费用列入我们的所得税拨备的一部分。由于所有递延税项资产被认为更有可能变现，因此在2024年12月31日没有记录估值备抵。在确定和评估复杂的税法和某些与税收有关的或有事项对所得税拨备的影响时，需要做出重大判断。作为所得税拨备计算的一部分，我们根据税务状况的技术优点评估我们的税务状况的好处是否至少更有可能在审计后得到维持。对于更有可能在审计后持续的税务头寸，我们会在合并财务报表中计提更有可能持续的最大金额的收益。此类应计费用需要估计和判断，因此实际结果可能与这些估计有很大差异。此外，在对某一特定事项进行既定应计项目的审计和解决之前，可能需要若干年。
通货膨胀
该公司的大部分运营费用对通胀敏感，通胀通常会导致运营成本增加。该公司几乎所有的特许权使用费协议都是基于相关矿产品销售价格的一定百分比。基本上所有的租赁协议都提供了升级条款。
59
合并损益表–截至12月31日止年度
（单位：千，每股金额除外）
| 截至12月31日止年度， | |||||||||||||||||
| 2024 | 2023 | 2022 | |||||||||||||||
| 收入： | |||||||||||||||||
| 租赁收入 | $ |
|
|
|
|||||||||||||
| 采矿特许权使用费和租金 |
|
|
|
||||||||||||||
| 总收入 |
|
|
|
||||||||||||||
| 运营成本： | |||||||||||||||||
| 折旧、损耗和摊销 |
|
|
|
||||||||||||||
| 营业费用 |
|
|
|
||||||||||||||
| 物业税 |
|
|
|
||||||||||||||
| 一般和行政 |
|
|
|
||||||||||||||
| 总运营成本 |
|
|
|
||||||||||||||
| 营业利润总额 |
|
|
|
||||||||||||||
| 投资净收益 |
|
|
|
||||||||||||||
| 利息支出 | (
|
(
|
(
|
||||||||||||||
| 合营企业亏损中的权益 | (
|
(
|
(
|
||||||||||||||
| 出售房地产收益及其他收入 |
|
|
|
||||||||||||||
| 所得税前收入 |
|
|
|
||||||||||||||
| 准备金 |
|
|
|
||||||||||||||
| 净收入 |
|
|
|
||||||||||||||
| 归属于非控股权益的（亏损）收益 |
|
(
|
(
|
||||||||||||||
| 归属于公司净利润 | $ |
|
|
|
|||||||||||||
| 每股普通股收益： | |||||||||||||||||
| 归属于公司净利润- | |||||||||||||||||
| 基本 | $ |
|
|
|
|||||||||||||
| 摊薄 | $ |
|
|
|
|||||||||||||
| 计算中使用的份数（千）： | |||||||||||||||||
| -每股普通股基本收益 |
|
|
|
||||||||||||||
| -每股普通股摊薄收益 |
|
|
|
||||||||||||||
见附注。
60
综合收入报表–截至12月31日止年度
（单位：千）
| 截至12月31日止年度， | |||||||||||||||||
| 2024 | 2023 | 2022 | |||||||||||||||
| 净收入 | $ |
|
|
|
|||||||||||||
| 其他综合收益（亏损）税后净额： | |||||||||||||||||
|
投资未实现收益（损失），扣除所得税影响$
|
|
|
(
|
||||||||||||||
|
最低养老金负债，扣除所得税影响$（
|
(
|
(
|
(
|
||||||||||||||
| 综合收益 | $ |
|
|
|
|||||||||||||
| 减非控股权益应占收益（亏损） |
|
(
|
(
|
||||||||||||||
| 归属于公司的综合收益 | $ |
|
|
|
|||||||||||||
见附注。
61
合并资产负债表–截至12月31日
（以千为单位，共享数据除外）
| 资产： | 12月31日， 2024 |
12月31日， 2023 |
|||||||||
| 按成本计算的房地产投资： | |||||||||||
| 土地 | $ |
|
|
||||||||
| 建筑物和装修 |
|
|
|||||||||
| 在建项目 |
|
|
|||||||||
| 物业投资总额 |
|
|
|||||||||
| 减去累计折旧和损耗 |
|
|
|||||||||
| 物业投资净额 |
|
|
|||||||||
| 为投资而持有的不动产，按成本 |
|
|
|||||||||
| 对合资企业的投资 |
|
|
|||||||||
| 房地产投资净额 |
|
|
|||||||||
| 现金及现金等价物 |
|
|
|||||||||
| 托管中持有的现金 |
|
|
|||||||||
| 应收账款，净额 |
|
|
|||||||||
| 应收联邦和州所得税 |
|
|
|||||||||
| 未实现租金 |
|
|
|||||||||
| 递延成本 |
|
|
|||||||||
| 其他资产 |
|
|
|||||||||
| 总资产 | $ |
|
|
||||||||
| 负债： | |||||||||||
| 有担保应付票据 | $ |
|
|
||||||||
| 应付账款和应计负债 |
|
|
|||||||||
| 其他负债 |
|
|
|||||||||
| 应付的联邦和州所得税 |
|
|
|||||||||
| 递延收入 |
|
|
|||||||||
| 递延所得税 |
|
|
|||||||||
| 递延补偿 |
|
|
|||||||||
| 租户保证金 |
|
|
|||||||||
| 负债总额 |
|
|
|||||||||
| 承诺与或有事项 |
|
|
|||||||||
| 股权： | |||||||||||
|
普通股，$
|
|
|
|||||||||
| 超过面值的资本 |
|
|
|||||||||
| 留存收益 |
|
|
|||||||||
| 累计其他综合收益，净额 |
|
|
|||||||||
| 股东权益合计 |
|
|
|||||||||
| 非控制性权益 |
|
|
|||||||||
| 总股本 |
|
|
|||||||||
| 总负债及权益 | $ |
|
|
||||||||
见附注。
62
合并现金流量表–截至12月31日止年度
（单位：千）
| 2024 | 2023 | 2022 | |||||||||||||||
| 经营活动产生的现金流量： | |||||||||||||||||
| 净收入 | $ |
|
|
|
|||||||||||||
| 调整以使经营活动产生的净收入与净现金保持一致： | |||||||||||||||||
| 折旧、损耗和摊销 |
|
|
|
||||||||||||||
| 递延所得税 | (
|
|
|
||||||||||||||
| 合营企业亏损中的权益 |
|
|
|
||||||||||||||
| 出售设备和财产的收益 | (
|
(
|
(
|
||||||||||||||
| 股票补偿 |
|
|
|
||||||||||||||
| 经营资产和负债变动净额： | |||||||||||||||||
| 应收账款 | (
|
|
(
|
||||||||||||||
| 递延成本和其他资产 |
|
(
|
(
|
||||||||||||||
| 应付账款和应计负债 | (
|
|
(
|
||||||||||||||
| 应付和应收所得税 |
|
(
|
|
||||||||||||||
| 其他长期负债 | (
|
(
|
|
||||||||||||||
| 经营活动所产生的现金净额 |
|
|
|
||||||||||||||
| 投资活动产生的现金流量： | |||||||||||||||||
| 物业投资 | (
|
(
|
(
|
||||||||||||||
| 对合资企业的投资 | (
|
(
|
(
|
||||||||||||||
| 对合营企业投资的资本回报 |
|
|
|
||||||||||||||
| 出售可供出售投资的收益 |
|
|
|
||||||||||||||
| 托管中持有的现金 | (
|
(
|
(
|
||||||||||||||
| 出售资产所得款项 |
|
|
|
||||||||||||||
| 投资活动提供（使用）的现金净额 | (
|
(
|
(
|
||||||||||||||
| 筹资活动产生的现金流量： | |||||||||||||||||
| 来自非控股权益的贡献 |
|
|
|
||||||||||||||
| 向非控制性权益分派 | (
|
(
|
(
|
||||||||||||||
| 回购公司股票 |
|
(
|
|
||||||||||||||
| 员工股票期权的行使 |
|
|
|
||||||||||||||
| 筹资活动提供的（用于）现金净额 |
|
(
|
|
||||||||||||||
| 现金及现金等价物净（减少）增加额 | (
|
(
|
|
||||||||||||||
| 年初现金及现金等价物 |
|
|
|
||||||||||||||
| 年末现金及现金等价物 | $ |
|
|
|
|||||||||||||
| 补充披露现金流信息： | |||||||||||||||||
| 年内支付（收到）的现金用于： | |||||||||||||||||
| 利息 | $ |
|
|
|
|||||||||||||
| 所得税 | $ |
|
|
(
|
|||||||||||||
见附注。
63
合并股东权益报表
（单位：千，股份金额除外）
| 普通股 | 资本在 超额 票面价值 |
保留 收益 |
累计- 迟到了 其他 压缩- 沉思者 收入，净额 税收 |
合计 分享 持有人’ 股权 |
非- 控制 利息 |
合计 股权 |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 股份 | 金额 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 2022年1月1日余额 |
|
$ |
|
$ |
|
$ |
|
$ |
|
$ |
|
$ |
|
$ |
|
||||||||||||||||||||||||||||||||
| 股票期权的行使 |
|
|
|
— | — |
|
— |
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 股票期权授予补偿 | — | — |
|
— | — |
|
— |
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 限制性股票补偿 | — | — |
|
— | — |
|
— |
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 授予雇员的股份 |
|
— |
|
— | — |
|
— |
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 授予董事的股份 |
|
|
|
— | — |
|
— |
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 限制性股票授予 |
|
|
(
|
— | — | — | — |
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 没收限制性股票奖励 | (
|
— | — | — | — | — | — |
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 净收入 | — | — | — |
|
— |
|
(
|
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 合作伙伴的贡献 | — | — | — | — | — |
|
|
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 重新分配合作伙伴的利益 | — | — |
|
— | — |
|
(
|
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 重新分配所得税费用 | — | — | (
|
— | — | (
|
— | (
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 分配给合作伙伴 | — | — | — | — | — | — | (
|
(
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 最低养老金负债，净额 | — | — | — | — | (
|
(
|
— | (
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 投资未实现损失，净额 | — | — | — | — | (
|
(
|
— | (
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 2022年12月31日余额 |
|
$ |
|
$ |
|
$ |
|
$ | (
|
$ |
|
$ |
|
$ |
|
||||||||||||||||||||||||||||||||
| 股票期权的行使 |
|
|
|
— | — |
|
— |
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 股票期权授予补偿 | — | — |
|
— | — |
|
— |
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 限制性股票补偿 | — | — |
|
— | — |
|
— |
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 授予雇员的股份 |
|
— |
|
— | — |
|
— |
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 授予董事的股份 |
|
|
|
— | — |
|
— |
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 限制性股票授予 |
|
|
(
|
— | — | — | — |
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 购买及注销的股份 | (
|
(
|
(
|
(
|
— | (
|
— | (
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 净收入 | — | — | — |
|
— |
|
(
|
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 分配给合作伙伴 | — | — | — | — | — | — | (
|
(
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 最低养老金负债，净额 | — | — | — | — | (
|
(
|
— | (
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 未实现投资收益，净额 | — | — | — | — |
|
|
— |
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 2023年12月31日余额 |
|
$ |
|
$ |
|
$ |
|
$ |
|
$ |
|
$ |
|
$ |
|
||||||||||||||||||||||||||||||||
| 股票期权的行使 |
|
|
|
— | — |
|
— |
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 股票期权授予补偿 | — | — |
|
— | — |
|
— |
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 限制性股票补偿 | — | — |
|
— | — |
|
— |
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 授予董事的股份 |
|
|
|
— | — |
|
— |
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 限制性股票授予 |
|
|
(
|
— | — | — | — |
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 净收入 | — | — | — |
|
— |
|
|
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 合作伙伴的贡献 | — | — | — | — | — | — |
|
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 分配给合作伙伴 | — | — | — | — | — | — | (
|
(
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 最低养老金负债，净额 | — | — | — | — | (
|
(
|
— | (
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 未实现投资收益，净额 | — | — | — | — |
|
|
— |
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 2024年12月31日余额 |
|
$ |
|
$ |
|
$ |
|
$ |
|
$ |
|
$ |
|
$ |
|
||||||||||||||||||||||||||||||||
64
合并财务报表附注
1.
会计政策。
组织-FRP Holdings，Inc.（“公司”或“FRP”）于2014年4月22日注册成立，该公司涉及在分拆TERM0运输控股公司之前的公司重组。Patriot Transportation Holding, Inc.公司的前身发行人于1988年7月20日成立。玻璃钢是一家从事各种房地产业务的控股公司。公司的分部包括：（i）租赁及管理工商业物业（“工商业分部”），（ii）租赁及管理公司拥有的采矿特许权使用费土地（“采矿特许权使用费土地分部”），（iii）主要用于公寓、零售、工业和办公的不动产收购、权利、开发和建设（“开发分部”），（iv）管理通过我们的合资企业拥有的混合用途住宅/零售物业（“多户住宅分部”）。我们对通过有限责任公司（“LLC”）进行的非完全由FRP拥有的房地产合伙企业的投资也被称为合资企业。
普通股拆分-于2024年4月12日，公司实施了一项
2
-以股息的性质对其普通股进行1次拆股。本报告通篇的所有股份和每股信息，包括以股份为基础的薪酬，均已追溯调整，以反映股票分割情况。普通股的股份保留面值$
.10
每股。因此，相当于因股票分割而增加的股份的面值的金额从超过面值的资本重新分类为普通股。
合并-随附的合并财务报表包括FRP Holdings，Inc.的账户，其中包括我们全资拥有的经营性房地产子公司FRP Development Corp.、Florida Rock Properties，Inc.，以及合并后的合伙企业Riverfront Investment Partners I，LLC、Riverfront Investment Partners II，LLC、Lakeland Logistics Park Venture，LLC和Davie Logistics Park Venture，LLC。对非公司控股的房地产合营企业的投资，酌情采用权益法或成本法核算（见附注2）。所有重大的公司间余额和交易均在合并财务报表中消除。
该公司合并全资和合资企业的物业，其中它拥有低于100%的股权，但对合作伙伴关系的整体成功最重要的活动拥有控制权。控制权是使用基于与可变利益实体（“VIE”）和投票利益实体合并相关的会计准则的评估确定的。对于确定为VIE的合资企业，公司将被视为主要受益人的实体合并。确定主要受益人的依据是，一个实体是否具有（1）指导对实体经济绩效影响最大的VIE活动的权力，以及（2）承担吸收实体可能对VIE具有重大影响的损失的义务或从实体获得可能对VIE具有重大影响的利益的权利。我们的合作伙伴在公司合并的合资企业中的所有权在合并财务报表中作为非控制性权益入账。
我们按权益会计法核算的投资详见附注2。我们对Riverfront Investment Partners I，LLC、Riverfront Investment Partners II，LLC、Lakeland Logistics Park Venture，LLC和Davie Logistics Park Venture，LLC的所有权包括代表我们合作伙伴所有权的非控制性权益。
现金和现金等价物——公司认为所有可供出售的国库券，无论期限如何，以及在购买时期限为三个月或更短的其他高流动性债务工具均为现金等价物。银行透支包括尚未提交银行结算的未付支票，扣除有冲销权账户中持有的现金。
可供出售的投资-公司在购买时确定其债务证券投资的适当分类，并在每个资产负债表日重新评估此类确定。债务证券分类为持有到期，当公司有积极意图和能力
65
持有证券到期。主要为了在近期内卖出而买入并持有的有价证券被归类为交易证券，并以公允价值报告，未实现损益在收益中确认。未分类为持有至到期或交易的债务证券，分类为可供出售，并按公允价值列账，未实现损益（扣除税后）计入综合收益的确定，并在综合全面收益表中列报。证券的公允价值采用市场报价确定。截至2024年12月31日和2023年12月31日，
无
投资是为交易目的而持有或分类为持有至到期。
收入和费用确认-租赁收入一般在根据租赁赚取时确认，并被视为可收回。租期内有预定增加或其他奖励的租赁的租金收入在租期内按直线法确认。费用的偿还，如果在租赁中提供，则在费用发生期间确认。
采矿特许权使用费收入在履约义务得到履行时确认，即承租人开采和加工的沙子或石头被出售并从财产中移出。我们典型的采矿租约要求租户根据从我们的采矿财产出售的开采材料的吨数乘以上一财政年度每吨出售的平均年销售价格的百分比，每月向公司支付拖欠的特许权使用费。在某些地点，通常是物业上的砂石沉积物已经耗尽，但租户仍然需要租赁的土地，我们收取最低年租金金额，但这不是采矿特许权使用费收入的主要组成部分。因此，采矿特许权使用费收入和最低年租金均确认为与客户签订合同的收入。采矿特许权使用费收入应收账款为$
647,000
, $
465,000
和$
618,000
分别于2024年12月31日、2023年12月31日及2022年12月31日及2022年12月31日及2022年12月31日及2022年12月31日及2022年12月31日及2022年12月31日及2022年12月31日及2022年12月31日及2022年12月31日及2022年12月31日及2022年12月31日及2022年12月31日及2022年12月31日及2022年12月31日及2022年12月31日及2022年12月31日及2022年12月31日及2022年12月31日及2022年12月31日及2022年12月31日及2022年12月31日及2022年12月31日及2022年12月31日及2022年12月31日及2022年12月31日及2022年12月31日及2022年12月31日及2022年12月31日及2022年12月31日及2022年12月31日及2022年12月31日及2022年12月31日及2022年12月31日及2022年12月31日及2022年12月31日及2022年12月31日及2022年12月31日及2022年12月31日及2022年12月31日及2022年12月31日及2022年12月31日及2022年12月31日及2022年12月31日及2022年12月31日及2022年12月31日及2022年12月31日及2022年12月采矿特许权使用费递延收入负债为$
1,908,000
, $
325,000
和$
47,000
分别于2024年12月31日、2023年12月31日、2022年12月31日、2022年12月31日、2022年12月31日、2022年12月31日、2022年12月31日、2022年12月31日、2022年12月31日、2022年12月31日、2022年12月31日、2022年12月31日、2022年12月31日、2022年12月31日、2022年12月31日、2022年12月31日、2022年12月31日、2022年12月31日、2022年12月31日、2022年12月31日、2022年12月31日、2022年12月31日、2022年12月31日、2022年12月31日、2022年12月31日、2022年12月31日、2022年12月31日、
房地产销售在销售价款的收取得到合理保证，且公司已基本履行其全部义务时确认，一般为截至收盘日。
应收账款在扣除折扣和估计备抵准备金后入账。我们通过考虑历史和当前趋势，在持续的基础上估算配额。我们将估计的坏账费用记录为租赁收入的减少。我们估计我们的应收账款的净可收回性，并根据这一评估建立呆账备抵。具体分析应收账款余额账龄、历史坏账、客户集中度、客户信誉度、当前经济趋势及客户付款条件变化。
财产和设备-财产和设备按成本减去累计折旧和损耗入账。物业、厂房及设备折旧拨备乃根据以下估计可使用年限以直线法计算：
| 年 | |||||
| 建筑和改善 |
|
||||
耗竭费用是根据与估计的砂石矿床有关的生产单位计算的。
剩余的砂石矿床估计数根据调查定期调整。
该公司在2024、2023和2022财年记录的折旧和损耗费用为$
10,004,000
, $
10,668,000
和$
10,618,000
，分别。
与房地产投资的开发、建设、租赁或扩张相关的所有直接和间接成本，包括利息和房地产税，均作为物业成本资本化。包括在间接成本中的是与开发房地产投资相关的内部成本的分配。财产和设备的日常维修和保养费用在发生时计入费用。
66
长期资产减值–公司审查其长期资产，其中包括每年或每当有事件或情况显示长期资产的账面值可能无法收回时，须就潜在减值进行摊销的物业及设备及购买的无形资产。此次审查包括将近期现金流和市场价值估计的上限利率与每个资产组的账面价值进行比较。如果这项审查表明账面价值可能超过公允价值，那么将考虑到预期的空置率、租赁率和任何未来资本支出，对每项财产剩余使用寿命的未来现金流量进行估计。
已开发物业租金购买会计–租赁物业的收购，包括任何相关的无形资产，均按收购日的公允价值计量。承担或发生的任何负债均按收购时的公允价值入账。收购物业的公允价值根据管理层对每类物业的这些组成部分的公允价值的估计，在土地和建筑物之间分配（在仿佛空置的基础上），并根据租户改进的折旧重置成本分配给租户改进，后者与其公允价值相近。原地租赁的公允价值记录如下：
•在取得日已到位租赁的公允价值是基于因所取得租赁的存在而避免空置和放弃收入的估计租赁期的吸收成本；
•根据假定租赁项下须支付的合同租金金额与相关租赁剩余不可撤销条款内相应空间的估计市场租赁费率之间的差额的现值（采用反映与所购租赁相关的风险的贴现率）计算的高于和低于市场的就地租赁的公允价值；和
•无形租户或客户关系的公允价值。
公司对这些公允价值的确定要求其对每项租赁的市场租金进行估计，并作出某些其他假设。这些估计和假设影响租金收入，以及为这些租赁和相关无形资产和负债确认的折旧和摊销费用。
对合资企业的投资-公司使用权益法核算其在Brooksville、BC FRP Realty、Estero、FRP/MRP Buzzard Point Sponsor和Greenville/Woodfield的投资，其在这些投资中拥有投票权
50
%或以下且具有重大影响但不具有控制权。公司采用权益法核算其对Bryant Street Partnerships和The Verge at 1800 Half Street的投资，其在其中拥有的投票权益超过
50
%，因为所有重大决策都是平等分享的。在权益法下，该投资最初按成本入账，并经调整以确认公司应占被投资单位的净损益，仅限于公司对被投资单位的投资和垫款以及代表被投资单位的财务担保产生额外基础的程度。公司定期对投资的变现价值进行监测和评估。在评估一项投资的非暂时性价值下降时，公司会考虑以下因素：与自身经营目标和经营计划相关的资产表现、被投资方的收入和成本趋势，以及流动性和现金状况，以及被投资方经营所在的整体行业的前景。公司可能会不时考虑第三方评估或估值报告。如果事件和情况表明这些资产的价值下降已经发生并且不是暂时性的，公司将在投资收益（费用）中记录费用。
所得税-递延税项资产和负债是根据财务报表和资产和负债的计税基础之间的差异使用现行颁布的税率确认的。递延所得税产生于财务报表中报告的税前收入与应纳税所得额之间的暂时性差异。公司根据两步流程确认不确定税务状况的负债。第一步是通过确定现有证据的权重是否表明该职位更有可能在审计中得到维持来评估确认的税务状况。第二步，将税收优惠作为最终结算时实现可能性超过50%的最大金额进行估算和测算。估计这些数额本身就很困难，也很主观，因为数额取决于确定
67
各种可能结果的概率。公司每季度重新评估这些不确定的税务状况。本次评估基于的因素包括但不限于事实或情况的变化、税法的变化和诉讼时效的到期、有效解决的审计中的问题以及审计活动。这种确认或计量的变化将导致确认税收优惠或对税收拨备的额外费用。与所得税直接相关的已付利息和罚款项目确认为附加所得税费用是公司的政策。
基于股票的补偿–公司通过使用直线归属模型在必要的员工服务期内的损益表中确认向员工发放的股票期权和其他基于股权的补偿的授予日公允价值，对与基于股份的计划相关的补偿进行会计处理。此外，在授予日之后修改、回购或注销的任何奖励的公允价值变动必须确认补偿费用。每笔赠款的公允价值在授予日使用Black-Scholes期权定价模型进行估计。模型中使用的假设和当年的影响在附注7中讨论。
递延补偿计划-公司有一个递延补偿计划，我们前任总裁的管理层保障计划（MSP）。未来福利的应计费用是基于精算假设。
每股普通股收益-每股普通股基本收益基于期间已发行普通股的加权平均数。稀释后的每股普通股收益是基于加权平均的普通股股数和可能分享收益的证券的潜在稀释。用于计算的基本和稀释股份的差异是员工和董事股票期权和限制性股票的影响。
使用估计数-按照美国普遍接受的会计原则编制财务报表要求管理层作出估计和假设，这些估计和假设会影响资产和负债的报告金额以及在财务报表日期披露或有资产和负债以及报告期间收入和支出的报告金额。实际结果可能与这些估计不同。
某些会计政策和估计在财务报表编制过程中比其他会计政策和估计更有意义。最关键的会计政策和估计包括我们估计的剩余砂石矿床、财产和设备的经济使用寿命、无法收回的应收账款准备金和未实现租金的可收回性、房地产投资的会计处理、与我们的保险索赔计划和环境负债相关的风险敞口估计以及税收估计。如果实际的最终结果与这些估计不同，或者额外的事实和情况导致对这些估计的修正，该会计期间的收益将受到影响。
环境-有利于未来期间的环境支出被资本化。与过去业务造成的现有状况相关的支出，并且不会对当前或未来的创收做出贡献，则计入费用。负债记录为预期环境评估和/或补救努力的估计金额。对这类负债的估算包括对工程估算的评估、不断演变的政府法律和标准，以及其他潜在责任方的潜在参与。
综合收益–综合收益由净收益和其他综合收益（亏损）组成。其他综合收益（亏损）是指不计入净收益，而是直接记入股东权益的费用、收益、亏损。
最近发布的会计准则– 2023年11月，财务会计准则委员会（FASB）发布了2023-07年会计准则更新（ASU），“分部报告（主题280）：可报告分部披露的改进”，其中要求披露定期向主要经营决策者（CODM）提供的重大分部费用类别，并披露
68
以我们的2024年10-K开头的个人或委员会确定为CODM。我们在2024年12月31日追溯采用了这个ASU。有关纳入新规定的披露，请参阅附注10，业务部门。
2023年12月，FASB发布了ASU第2023-09号，改进所得税披露（主题740）。ASU要求提供有关从我们的2025年10-K开始的有效税率调节和所得税的更多信息。我们正在评估这一标准对我们的所得税披露的影响。
2024年11月，FASB发布ASU第2024-03号，损益表费用的分类（子主题220-40）。ASU要求在相关损益表标题中分类披露特定费用类别，包括员工薪酬、折旧和摊销。ASU从我们2027年的10-K开始生效。我们正在评估这一标准对我们披露的影响。
2.
对合资企业的投资。
该公司对合资企业进行投资，主要是与其他房地产开发商进行投资。玻璃钢不是主要受益者的合营企业，在资产负债表上的“合营企业投资”和损益表上的“合营企业亏损中的权益”这一行体现。这些合营企业的资产仅限于合营企业使用，其义务只能通过其资产或合作伙伴的额外出资来解决。
69
下表汇总了公司对未合并合资企业的投资（单位：千）：
| 共同 所有权 |
合计 投资 |
总资产 伙伴关系 |
利润（亏损） 伙伴关系 |
The 公司的 利润份额 （损失）的 伙伴关系（1） |
|||||||||||||||||||||||||
| 截至2024年12月31日 | |||||||||||||||||||||||||||||
| 布鲁克斯维尔采石场有限责任公司 |
|
% | $ |
|
|
(
|
(
|
||||||||||||||||||||||
| BC FRP Realty，LLC |
|
% |
|
|
(
|
(
|
|||||||||||||||||||||||
| Buzzard Point Sponsor，LLC |
|
% |
|
|
|
|
|||||||||||||||||||||||
| 布莱恩特街合作伙伴关系 |
|
% |
|
|
(
|
(
|
|||||||||||||||||||||||
| 贷款企业 |
|
|
|
|
|||||||||||||||||||||||||
| 埃斯特罗伙伴关系 |
|
% |
|
|
|
|
|||||||||||||||||||||||
| Verge伙伴关系 |
|
% |
|
|
(
|
(
|
|||||||||||||||||||||||
| 格林维尔伙伴关系 |
|
% |
|
|
(
|
(
|
|||||||||||||||||||||||
| 合计 | $ |
|
|
(
|
(
|
||||||||||||||||||||||||
| 截至2023年12月31日 | |||||||||||||||||||||||||||||
| 布鲁克斯维尔采石场有限责任公司 |
|
% | $ |
|
|
(
|
(
|
||||||||||||||||||||||
| BC FRP Realty，LLC |
|
% |
|
|
(
|
(
|
|||||||||||||||||||||||
| Buzzard Point Sponsor，LLC |
|
% |
|
|
|
|
|||||||||||||||||||||||
| 布莱恩特街合作伙伴关系 |
|
% |
|
|
(
|
(
|
|||||||||||||||||||||||
| 贷款企业 |
|
|
|
|
|||||||||||||||||||||||||
| 埃斯特罗伙伴关系 |
|
% |
|
|
|
|
|||||||||||||||||||||||
| Verge伙伴关系 |
|
% |
|
|
(
|
(
|
|||||||||||||||||||||||
| 格林维尔伙伴关系 |
|
% |
|
|
(
|
(
|
|||||||||||||||||||||||
| 合计 | $ |
|
|
(
|
(
|
||||||||||||||||||||||||
公司完成了与MRP有关Bryant Street稳定化和玻璃钢优先股转换为普通股导致玻璃钢所有权的所有权调整的谈判
72.10
与2024年相比有效率百分比
61.36
%先前所有权。见附注12，关于2023年公司应占Bryant Street Partnership亏损中包含的债务担保收益。
70
截至2024年12月31日，公司未结清合伙企业的主要资产、负债和权益类别汇总如下两表（单位：千）：
| 截至2024年12月31日 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 巴扎德角 保荐人有限责任公司 |
布莱恩特街 伙伴关系 |
埃斯特罗 伙伴关系 |
边缘 伙伴关系 |
格林维尔 伙伴关系 |
合计 多家庭 |
||||||||||||||||||||||||||||||
| 房地产投资，净额 | $ |
|
|
|
|
|
$ |
|
|||||||||||||||||||||||||||
| 现金及受限制现金 |
|
|
|
|
|
|
|||||||||||||||||||||||||||||
| 未实现租金和应收账款 |
|
|
|
|
|
|
|||||||||||||||||||||||||||||
| 递延成本 |
|
|
|
|
|
|
|||||||||||||||||||||||||||||
| 总资产 | $ |
|
|
|
|
|
$ |
|
|||||||||||||||||||||||||||
| 有担保应付票据 | $ |
|
|
|
|
|
$ |
|
|||||||||||||||||||||||||||
| 其他负债 |
|
|
|
|
|
|
|||||||||||||||||||||||||||||
| 资本– FRP |
|
|
|
|
|
|
|||||||||||||||||||||||||||||
| 资本–第三方 |
|
|
|
|
|
|
|||||||||||||||||||||||||||||
| 总负债和资本 | $ |
|
|
|
|
|
$ |
|
|||||||||||||||||||||||||||
| 截至2024年12月31日 | |||||||||||||||||||||||||||||
| 布鲁克斯维尔 采石场有限责任公司 |
BC玻璃钢 房地产有限责任公司 |
借贷 风险投资 |
合计 多家庭 |
盛大 合计 |
|||||||||||||||||||||||||
| 房地产投资，净额 | $ |
|
|
|
|
$ |
|
||||||||||||||||||||||
| 现金及受限制现金 |
|
|
|
|
|
||||||||||||||||||||||||
| 未实现租金和应收账款 |
|
|
|
|
|
||||||||||||||||||||||||
| 递延成本 |
|
|
|
|
|
||||||||||||||||||||||||
| 总资产 | $ |
|
|
|
|
$ |
|
||||||||||||||||||||||
| 有担保应付票据 | $ |
|
|
(
|
|
$ |
|
||||||||||||||||||||||
| 其他负债 |
|
|
|
|
|
||||||||||||||||||||||||
| 资本– FRP |
|
|
|
|
|
||||||||||||||||||||||||
| 资本-第三方 |
|
|
|
|
|
||||||||||||||||||||||||
| 总负债和资本 | $ |
|
|
|
|
$ |
|
||||||||||||||||||||||
未合并的合资企业记录的公司资本为$
5,460,000
低于公司合并资产负债表中报告的对合资企业的投资，主要是由于资本化利息。
71
截至2023年12月31日，公司对合营企业投资的主要资产、负债和权益类别汇总如下两表（单位：千）：
| 截至2023年12月31日 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 巴扎德角 保荐人有限责任公司 |
布莱恩特街 伙伴关系 |
埃斯特罗 伙伴关系 |
边缘 伙伴关系 |
格林维尔 伙伴关系 |
合计 多家庭 |
||||||||||||||||||||||||||||||
| 房地产投资，净额 | $ |
|
|
|
|
|
$ |
|
|||||||||||||||||||||||||||
| 现金及受限制现金 |
|
|
|
|
|
|
|||||||||||||||||||||||||||||
| 未实现租金和应收账款 |
|
|
|
|
|
|
|||||||||||||||||||||||||||||
| 递延成本 |
|
|
|
|
|
|
|||||||||||||||||||||||||||||
| 总资产 | $ |
|
|
|
|
|
$ |
|
|||||||||||||||||||||||||||
| 有担保应付票据 | $ |
|
|
|
|
|
$ |
|
|||||||||||||||||||||||||||
| 其他负债 |
|
|
|
|
|
|
|||||||||||||||||||||||||||||
| 资本– FRP |
|
|
|
|
|
|
|||||||||||||||||||||||||||||
| 资本–第三方 |
|
|
|
|
|
|
|||||||||||||||||||||||||||||
| 总负债和资本 | $ |
|
|
|
|
|
$ |
|
|||||||||||||||||||||||||||
| 截至2023年12月31日 | |||||||||||||||||||||||||||||
| 布鲁克斯维尔 采石场有限责任公司 |
BC玻璃钢 房地产有限责任公司 |
借贷 风险投资 |
多家庭 | 盛大 合计 |
|||||||||||||||||||||||||
| 房地产投资，净额 | $ |
|
|
|
|
$ |
|
||||||||||||||||||||||
| 现金及受限制现金 |
|
|
|
|
|
||||||||||||||||||||||||
| 未实现租金和应收账款 |
|
|
|
|
|
||||||||||||||||||||||||
| 递延成本 |
|
|
|
|
|
||||||||||||||||||||||||
| 总资产 | $ |
|
|
|
|
$ |
|
||||||||||||||||||||||
| 有担保应付票据 | $ |
|
|
(
|
|
$ |
|
||||||||||||||||||||||
| 其他负债 |
|
|
|
|
|
||||||||||||||||||||||||
| 资本– FRP |
|
|
|
|
|
||||||||||||||||||||||||
| 资本-第三方 |
|
|
|
|
|
||||||||||||||||||||||||
| 总负债和资本 | $ |
|
|
|
|
$ |
|
||||||||||||||||||||||
这些合资企业的合并留存收益（累计赤字）金额为$（
30,513,000
）和$（
21,823,000
）分别截至2024年12月31日及2023年12月31日止。
72
布莱恩特街合伙公司的损益表如下（单位：千）：
| 布莱恩特街 伙伴关系 合资公司合计 年终 12月31日， |
布莱恩特街 伙伴关系 合资公司合计 年终 12月31日， |
布莱恩特街 伙伴关系 公司份额 年终 12月31日， |
布莱恩特街 伙伴关系 公司份额 年终 12月31日， |
||||||||||||||||||||
| 2024 | 2023 | 2024 | 2023 | ||||||||||||||||||||
| 收入： | |||||||||||||||||||||||
| 租金收入 | $ |
|
$ |
|
$ |
|
$ |
|
|||||||||||||||
| 收入–其他 |
|
|
|
|
|||||||||||||||||||
| 总收入 |
|
|
|
|
|||||||||||||||||||
| 运营成本： | |||||||||||||||||||||||
| 折旧及摊销 |
|
|
|
|
|||||||||||||||||||
| 营业费用 |
|
|
|
|
|||||||||||||||||||
| 物业税 |
|
|
|
|
|||||||||||||||||||
| 总运营成本 |
|
|
|
|
|||||||||||||||||||
| 营业利润总额/（亏损） |
|
|
|
|
|||||||||||||||||||
| 利息支出 | (
|
(
|
(
|
(
|
|||||||||||||||||||
| 税前净亏损 | $ | (
|
$ | (
|
$ | (
|
$ | (
|
|||||||||||||||
格林维尔伙伴关系的损益表如下（单位：千）：
| 格林维尔 伙伴关系 合资公司合计 年终 12月31日， |
格林维尔 伙伴关系 合资公司合计 年终 12月31日， |
格林维尔 伙伴关系 公司份额 年终 12月31日， |
格林维尔 伙伴关系 公司份额 年终 12月31日， |
||||||||||||||||||||
| 2024 | 2023 | 2024 | 2023 | ||||||||||||||||||||
| 收入： | |||||||||||||||||||||||
| 租金收入 | $ |
|
$ |
|
$ |
|
$ |
|
|||||||||||||||
| 收入–其他 |
|
|
|
|
|||||||||||||||||||
| 总收入 |
|
|
|
|
|||||||||||||||||||
| 运营成本： | |||||||||||||||||||||||
| 折旧及摊销 |
|
|
|
|
|||||||||||||||||||
| 营业费用 |
|
|
|
|
|||||||||||||||||||
| 物业税 |
|
|
|
|
|||||||||||||||||||
| 总运营成本 |
|
|
|
|
|||||||||||||||||||
| 营业利润总额/（亏损） |
|
|
|
|
|||||||||||||||||||
| 利息支出 | (
|
(
|
(
|
(
|
|||||||||||||||||||
| 税前净亏损 | $ | (
|
$ | (
|
$ | (
|
$ | (
|
|||||||||||||||
73
Verge合伙企业的损益表如下（单位：千）：
| 边缘 伙伴关系 合资公司合计 年终 12月31日， |
边缘 伙伴关系 合资公司合计 年终 12月31日， |
边缘 伙伴关系 公司份额 年终 12月31日， |
边缘 伙伴关系 公司份额 年终 12月31日， |
||||||||||||||||||||
| 2024 | 2023 | 2024 | 2023 | ||||||||||||||||||||
| 收入： | |||||||||||||||||||||||
| 租金收入 | $ |
|
$ |
|
$ |
|
$ |
|
|||||||||||||||
| 收入–其他 |
|
|
|
|
|||||||||||||||||||
| 总收入 |
|
|
|
|
|||||||||||||||||||
| 运营成本： | |||||||||||||||||||||||
| 折旧及摊销 |
|
|
|
|
|||||||||||||||||||
| 营业费用 |
|
|
|
|
|||||||||||||||||||
| 物业税 |
|
|
|
|
|||||||||||||||||||
| 总运营成本 |
|
|
|
|
|||||||||||||||||||
| 营业亏损总额 | (
|
(
|
(
|
(
|
|||||||||||||||||||
| 利息支出 | (
|
(
|
(
|
(
|
|||||||||||||||||||
| 税前净亏损 | $ | (
|
$ | (
|
$ | (
|
$ | (
|
|||||||||||||||
3.
关联交易。
该公司是行政服务协议的一方，该协议是由于我们于2015年1月30日分拆Patriot Transportation Holding, Inc.（爱国者）而产生的。行政服务协议规定了Patriot提供FRP某些在分拆前共享的服务的条款，包括某些员工和执行官的服务。各公司董事会修订并延长本协议，以
一年
2023年4月1日生效。爱国者于2023年12月被一家非关联公司收购，导致玻璃钢和爱国者不再是关联方。自2024年1月1日起，之前共享的执行官成为FRP员工，终止了行政服务协议。
综合损益表反映了Patriot为这些服务提供的费用和/或拨款$
925,000
和$
893,000
分别为2023年和2022年。这些费用反映为一般和行政费用的一部分。
为确定行政服务协议中规定的FRP和Patriot之间的这些分配，我们采用了一种分配方法来分配上述费用，因此我们认为分配给FRP的费用是与FRP运营相关的成本的合理近似值，但不能推定任何此类关联方交易是在公平基础上进行的。
74
4.
债务。
债务汇总如下（单位：千）：
| 12月31日， 2024 |
12月31日， 2023 |
||||||||||
|
固定利率抵押贷款，
|
$ |
|
|
||||||||
| 未摊还债务发行成本 | (
|
(
|
|||||||||
| 信贷协议 |
|
|
|||||||||
| $ |
|
|
|||||||||
2024年12月31日之后到期的本金付款总额（不包括循环信贷）为：2025年-$
0
; 2026 - $
0
; 2027 - $
0
; 2028 - $
0
；2029年及以后年度-$
180,070,000
.
于2023年12月22日，公司与富国银行 Bank，N.A.（“富国银行”）订立2023年经修订及重述信贷协议（“信贷协议”），自2023年12月22日起生效。信贷协议修改了公司之前的$
20
与富国银行于2015年1月30日签订的百万元信贷协议。信贷协议建立了一个
三年
循环信贷额度，最高额度为$
35
百万。信贷协议下的利率将
2.25
超过每日简单SOFR的%有效。的承诺费
0.35
承诺未使用部分按季度支付%年费。截至2024年12月31日
无
这把左轮手枪的未偿债务，$
548,000
信用证项下的未偿债务和$
34,452,000
可供借款。信用证的签发是为了向与房地产开发有关的国家机关担保某些义务。大多数信用证是不可撤销的，期限为
一年
并且通常会自动扩展以获得额外的
一年
时期。信用证手续费是
2.25
%和适用利率本应
6.71
2024年12月31日的百分比。信贷协议包含肯定的财务契约和否定的契约，包括最低有形资产净值。截至2024年12月31日，这些契约将限制我们支付股息的能力，最高可达$
105,000,000
合并。
自2021年3月31日起，公司合并了我们的Riverfront Investment Partners II，LLC合伙企业（“The Maren”）的资产（按当前公允价值）、负债和经营业绩，这些资产之前按权益法核算。因此，我们的抵押贷款的全部金额记录在综合财务报表中。
2021年3月19日，公司根据与Teachers Insurance and Annuity Association of America，LLC签订的单独贷款协议和信托票据契据，为Dock 79和Maren项目再融资。Dock 79 and the Maren借入本金$
92,070,000
和$
88,000,000
分别与再融资有关。贷款由Dock79和Maren不动产及改善款分别作抵押，承担固定利率为
3.03
年息%，并要求每月仅以2033年4月1日到期的全额本金支付利息。任一贷款可在2024年4月1日之后预付，但须遵守收益率维持溢价。任一贷款可作为一次性出售的一部分转让给合格买方，但须遵守
60
%贷款价值，最低
7.5
%债务收益率和a
0.75
%转会费。
债务成本摊销$
179,000
和$
148,000
分别记录于2024年和2023年。2024和2023年期间，公司将利息成本资本化$
2,632,000
和$
1,336,000
，分别。
截至2024年12月31日，公司遵守了所有债务契约。
5.
租约。
该公司是住宅公寓、混合用途社区零售部分、商业物业、露天骨料采石场的出租人。
75
住宅
该公司的住宅空间一般出租给
12
–
15
-月租期。如果没有发出迁出或续期通知，那么租约将逐月进行，直到收到终止或续期通知。续订条款通常
9
–
12
几个月。
零售
该公司还租赁公寓/混合用途物业的零售空间。零售租赁通常
10
-
15
年租约可选择续约另一份
五年
.这些物业的零售租约还包括平均租金的百分比
3
-
6
超过每个单独租约规定的断点的租户年销售额的百分比。所有基本租金收入均按直线法确认。
商业&办公
该公司的工业仓库通常以从
3
–
10
年经常与
One
或
two
续订选项。所有基本租金收入均按直线法确认。所有的商业仓库租赁都是三重净额，公共区域维护费用（CAM收入）按月计费，保险和房地产税按年计费。34 Loveton是唯一一款所有租赁均为全套服务的办公产品，因此没有CAM收入。写字楼租赁亦按直线法确认。
采矿
公司根据长期租约租赁土地，授予承租人从我们的财产中开采和出售砂石矿床的权利，以换取特许权使用费。一个典型的租约可以选择延长租约的附加条款。
截至2024年12月31日，公司拥有的出租或持有出租给他人的财产的账面价值总额汇总如下（单位：千）：
| 建筑骨料物业 | $ |
|
|||
| 商业物业 |
|
||||
| 住宅/混合用途物业 |
|
||||
|
|
|||||
| 减去累计折旧和损耗 |
|
||||
| $ |
|
||||
截至2024年12月31日公司不可撤销租约到期的最低未来直线租金如下：2025年-$
18,224,000
; 2026 - $
6,902,000
; 2027 - $
4,854,000
; 2028 - $
3,957,000
; 2029 - $
3,244,000
；2030年及以后各年$
28,060,000
.
76
6.
每股收益。
以下详细说明了基本和稀释每股普通股收益的计算（以千为单位，每股金额除外）：
| 截至12月31日止年度 | |||||||||||||||||
| 2024 | 2023 | 2022 | |||||||||||||||
| 普通股： | |||||||||||||||||
| 期间已发行加权平均普通股–用于基本每股普通股收益的股份 |
|
|
|
||||||||||||||
| 根据可能具有稀释性的股份支付计划可发行的普通股 |
|
|
|
||||||||||||||
| 用于稀释每股普通股收益的普通股 |
|
|
|
||||||||||||||
| 归属于公司净利润 | $ |
|
|
|
|||||||||||||
| 每股普通股收益： | |||||||||||||||||
| -基本 | $ |
|
|
|
|||||||||||||
| -稀释 | $ |
|
|
|
|||||||||||||
2024年，该公司有
32,530
归属于未行使股票期权的股票，由于将其纳入将具有反稀释性，因此被排除在稀释每股收益的计算之外。
2023年期间公司回购
73,818
股票，平均成本为$
27.10
.
7.
基于股票的薪酬计划。
公司有
two
以股票为基础的薪酬计划（2006年股票激励计划和2016年股权激励期权计划），根据该计划向董事、高级职员和关键员工授予了股权薪酬。2016年计划允许授予股票期权、股票增值权、限制性股票奖励、限制性股票单位或股票奖励。根据这些计划授予的期权具有相似的特征。所有股票期权不合格，到期
十年
自授予之日起。授予董事、高级职员和雇员的股票薪酬可立即行使或成为可累计分期行使的
20
%或
25
授出日期后每年年底的百分比。当股票期权被行使时，公司在收到承授人的行权收益和应缴税款（如有）后发行新股。
该公司利用Black-Scholes估值模型估计授予高级职员和雇员的期权的股票薪酬的公允价值。每笔赠款都是根据赠款时的假设进行评估的。这些假设是
无
股息收益率、预期波动之间
28.45
%和
41.17
%，无风险利率为
2.0
%至
3.8
%和预期寿命
5.0
到
7.0
年。
的股息收益率
零
是基于公司不进行现金分红，目前也没有现金分红的意向。预期波动是根据公司在相当于预期寿命的时期内的历史经验估计的。无风险利率以授予日美国国债恒定期限利率为基础，期限与预期期限一致。
77
授予的期权。预期寿命的计算是基于观察到的和预期的员工行使期权的时间。
2024年1月，
12,200
股票期权的股份被授予一名员工，该员工将在下一次
四年
.2024年1月，
20,330
股票期权的股份被授予一名员工，作为长期激励计划的一部分，该计划将在下一个
五年
.2024年1月和5月，
12,780
股限制性股票授予将于下期归属的员工
四年
.2024年1月和5月，
23,186
向员工授予限制性股票的股份，作为长期激励计划的一部分，该计划将在下一
五年
.2024年3月，
6,704
根据2022年长期激励计划的条款向员工授予限制性股票的股份。2023年1月，
15,960
股限制性股票授予将于下期归属的员工
四年
.2023年1月，
30,064
向员工授予限制性股票的股份，作为长期激励计划的一部分，该计划将在下一
五年
.2023年3月，
4,544
根据2021年长期激励计划的条款向员工授予限制性股票的股份。2022年1月，
14,896
股限制性股票授予将于下期归属的员工
四年
.2022年1月，
28,032
向员工授予限制性股票的股份，作为长期激励计划的一部分，该计划将在下一
五年
.可供未来发行的普通股数量为
567,014
截至2024年12月31日。2023年1月和2022年1月，
1,856
和
1,730
股票，分别授予员工。
公司在合并损益表中记录了以下股票补偿费用（单位：千）：
| 截至12月31日止年度， | |||||||||||||||||
| 2024 | 2023 | 2022 | |||||||||||||||
| 股票期权授予 | $ |
|
|
|
|||||||||||||
| 限制性股票奖励 |
|
|
|
||||||||||||||
| 员工股票授予 |
|
|
|
||||||||||||||
| 年度董事股票奖励 |
|
|
|
||||||||||||||
| $ |
|
|
|
||||||||||||||
78
未行使期权的变动摘要如下（单位：千，股份和每股金额除外）：
| 期权 | 数 的 股份 |
加权 平均 运动 价格 |
加权 平均 剩余 任期（年） |
加权 平均 授予日期 公允价值（000 ' s） |
|||||||||||||||||||
| 杰出于 | |||||||||||||||||||||||
| 2022年1月1日 |
|
$ |
|
|
$ |
|
|||||||||||||||||
| 已锻炼 | (
|
$ |
|
$ | (
|
||||||||||||||||||
| 杰出于 | |||||||||||||||||||||||
| 2022年12月31日 |
|
$ |
|
|
$ |
|
|||||||||||||||||
| 已锻炼 | (
|
$ |
|
$ | (
|
||||||||||||||||||
| 杰出于 | |||||||||||||||||||||||
| 2023年12月31日 |
|
$ |
|
|
$ |
|
|||||||||||||||||
| 已获批 |
|
$ |
|
|
$ |
|
|||||||||||||||||
| 已锻炼 | (
|
$ |
|
$ | (
|
||||||||||||||||||
| 杰出于 | |||||||||||||||||||||||
| 2024年12月31日 |
|
$ |
|
|
$ |
|
|||||||||||||||||
| 可在 | |||||||||||||||||||||||
| 2024年12月31日 |
|
$ |
|
|
$ |
|
|||||||||||||||||
|
截至十二个月归属
|
|||||||||||||||||||||||
| 2024年12月31日 |
|
$ |
|
||||||||||||||||||||
下表汇总了截至2024年12月31日尚未行使的股票期权相关信息：
| 运动范围 每股价格 |
股份 下 期权 |
加权 平均 行权价格 |
加权 平均 余生 |
|||||||||||||||||
| $15.57 - $18.76 |
|
|
|
|||||||||||||||||
| $18.77 - $22.24 |
|
|
|
|||||||||||||||||
| $22.25 - $22.99 |
|
|
|
|||||||||||||||||
| $23.00 - $31.44 |
|
|
|
|||||||||||||||||
| 合计 |
|
$ |
|
|
年 | |||||||||||||||
可行使价内期权的合计内在价值为$
1,068,000
未行使价内期权的总内在价值为$
1,068,000
以市场收盘价$
30.63
2024年12月31日减行权价格。
收益$
295,000
期权持有人于截至2024年12月31日止年度变现。
79
限制性股票奖励变动摘要如下（单位：千，股份和每股金额除外）：
| 限制性股票 | 数 的 股份 |
加权 平均 运动 价格 |
加权 平均 剩余 任期（年） |
加权 平均 授予日期 公允价值（000 ' s） |
|||||||||||||||||||
| 2022年1月1日未归属 |
|
$ |
|
|
$ |
|
|||||||||||||||||
| 授予基于时间的奖励 |
|
|
|
||||||||||||||||||||
| 授予基于绩效的奖项 |
|
|
|
||||||||||||||||||||
| 没收 | (
|
|
(
|
||||||||||||||||||||
| 既得 | (
|
|
(
|
||||||||||||||||||||
| 2022年12月31日未归属 |
|
$ |
|
|
$ |
|
|||||||||||||||||
| 授予基于时间的奖励 |
|
|
|
||||||||||||||||||||
| 授予基于绩效的奖项 |
|
|
|
||||||||||||||||||||
| 既得 | (
|
|
(
|
||||||||||||||||||||
| 2023年12月31日未归属 |
|
$ |
|
|
$ |
|
|||||||||||||||||
| 授予基于时间的奖励 |
|
|
|
||||||||||||||||||||
| 授予基于绩效的奖项 |
|
|
|
||||||||||||||||||||
| 既得 | (
|
|
(
|
||||||||||||||||||||
| 2024年12月31日未归属 |
|
$ |
|
|
$ |
|
|||||||||||||||||
截至2024年12月31日已授予但尚未归属的限制性股票的未确认补偿成本总额为$
2,412,000
预计将在加权平均期间内确认
2.6
年。
8.
所得税。
财务报表中计提的所得税费用准备（单位：千）：
| 截至12月31日止年度， | ||||||||||||||||||||
| 2024 | 2023 | 2022 | ||||||||||||||||||
| 计入净收入： | ||||||||||||||||||||
| 持续经营 | $ |
|
|
|
||||||||||||||||
| 综合收益 |
|
|
(
|
|||||||||||||||||
| 总税费 | $ |
|
|
|
||||||||||||||||
80
所得税拨备（所得税优惠）包括以下（以千为单位）：
| 截至12月31日止年度， | ||||||||||||||||||||
| 2024 | 2023 | 2022 | ||||||||||||||||||
| 当前： | ||||||||||||||||||||
| 联邦 | $ |
|
|
(
|
||||||||||||||||
| 状态 |
|
|
(
|
|||||||||||||||||
|
|
|
(
|
||||||||||||||||||
| 延期 | (
|
|
|
|||||||||||||||||
| 合计 | $ |
|
|
|
||||||||||||||||
递延税项主要与投入使用的物业的红利折旧有关。
截至2024年12月31日，公司已递延税款约$
31
百万与$
112
通过Opportunity Zone投资再投资的销售收益达百万。这些税项递延至出售相关投资或2027年4月15日（以较早者为准），一旦投资持有五年，10%的收益将被排除在税项之外，另外5%的收益将被排除在七年之外。
上面显示的税额与按法定联邦所得税税率计算的税额之间的对账如下（单位：千）：
| 截至12月31日止年度 | |||||||||||||||||
| 2024 | 2023 | 2022 | |||||||||||||||
| 按法定计算的金额 | |||||||||||||||||
| 联邦利率 | $ |
|
|
|
|||||||||||||
| 州所得税（扣除联邦所得税优惠） |
|
|
(
|
||||||||||||||
| 其他，净额 |
|
|
|
||||||||||||||
| 准备金 | $ |
|
|
|
|||||||||||||
在这种调节中，“其他，净额”类别包括与不可扣除费用、特别税率和税收抵免、支付的利息和罚款以及对上一年估计的调整相关的永久性税收差异。佛罗里达州分摊利息收入和所得税率较高的州的应税损失都对各年度的有效州所得税率产生了有利影响。
81
产生递延所得税资产和递延所得税负债的暂时性差异类型及其相关税收影响列示如下（单位：千）：
| 12月31日， | |||||||||||||||||
| 2024 | 2023 | 2022 | |||||||||||||||
| 递延税项负债： | |||||||||||||||||
| 财产和设备 | $ |
|
|
|
|||||||||||||
| 投资机会区 |
|
|
|
||||||||||||||
| 耗竭 |
|
|
|
||||||||||||||
| 未实现租金 |
|
|
|
||||||||||||||
| 预付费用及其他 |
|
|
|
||||||||||||||
| 递延所得税负债总额 |
|
|
|
||||||||||||||
| 递延所得税资产： | |||||||||||||||||
| 联邦税收损失结转 |
|
|
|
||||||||||||||
| 州税亏损结转 |
|
|
|
||||||||||||||
| 雇员福利及其他 |
|
|
|
||||||||||||||
| 递延所得税资产总额 |
|
|
|
||||||||||||||
| 递延所得税负债净额 | $ |
|
|
|
|||||||||||||
| 已结束的年份 | |||||||||||
| 其他项目-全部毛 | 12/31/2024 | 12/31/2023 | |||||||||
| 州NOL结转 |
|
|
|||||||||
| 联邦NOL结转 |
|
|
|||||||||
公司有
无
未确认的税收优惠。
美国和包括该公司在内的各州的玻璃钢纳税申报表将接受税务机关的审计。截至2024年12月31日，保持开放供审计的最早纳税年度为2019年。由于预计的有效州税率，我们的有效所得税费用可能会有所不同，可能会有很大变化。
9.
员工福利。
本公司与若干附属公司为符合条件的雇员订立储蓄/利润分享计划。该计划的储蓄功能纳入了《国内税收法》第401（k）条的规定，根据该条款，符合条件的员工可以选择在递延纳税的基础上（在限制范围内）储蓄一部分薪酬。公司向参与人账户缴款金额等于
50
参与者贡献的百分比（有一定限制）。此外，公司可能会根据董事会的决定对该计划进行年度酌情供款，但有一定的限制。该计划规定延迟归属，并在退休或提前终止雇佣时支付福利。该公司的成本为$
93,000
2024年和$
59,000
2023年。
公司有一个递延薪酬计划，我们前任总裁的管理层保障计划（MSP）。未来福利的应计费用是基于精算假设。已为他的生命购买人寿保险，以部分资助该福利，公司是该保单的所有者和受益人。2024年和2023年的费用为$
14,000
和$
12,000
，分别。截至2024年12月31日和2023年12月31日，本计划下的应计福利为$
1,465,000
和$
1,409,000
，分别。
82
10.
业务板块。
我们的首席执行官，作为CODM，组织我们的公司，管理资源分配，并衡量我们之间的绩效
四个
可报告分部：工业和商业、采矿版税土地、开发和多户家庭，如下所述。
工商业分部拥有、租赁及管理在役商业物业。目前这包括
九
仓库在
two
商务园区、公司部分占用的办公楼，以及
two
地面租赁全部由公司全资拥有。该分部还将包括商业物业的合资企业，当它们稳定下来。
我们的采矿版税土地部门拥有几处物业，总计约
16,648
目前正在出租用于采矿租金或特许权使用费的英亩（这不包括
4,280
在我们与火神材料的布鲁克斯维尔合资企业中拥有的英亩）。除了弗吉尼亚州的一个地点，所有这些房产都位于佛罗里达州和佐治亚州。
通过我们的开发部门，我们拥有并正在不断评估处于不同开发阶段的几块土地的最高和最佳用途。我们在该分部的整体策略是，透过（i）有序建造新建筑物供我们拥有及营运的过程，或（ii）向第三方出售或与第三方合资，将我们所有不产生收入的土地转化为收入生产。此外，我们的开发部门将就公司以前未拥有的土地的新开发项目组建合资企业。
two
我们在该部门的合资企业中，Lakeland Logistics Park Venture，LLC（“Lakeland”）和Davie Logistics Park Venture，LLC（“Davie”）被合并。
多户家庭部门包括拥有、租赁和管理符合我们初始租赁标准的建筑物的合资企业。
two
我们在该部门的合资企业中，Riverfront Investment Partners I，LLC（“Dock 79”）和Riverfront Investment Partners II，LLC（“The Maren”）被合并。
我们的CODM使用收入、扣除一般和行政费用、折旧和摊销前的营业利润以及可识别资产来分配运营和资本资源，并通过将实际结果与历史、预算和预测财务信息进行比较来评估每个分部的业绩。由于市场不包括物业估值中的那些成本以及与未来机会相关的支出的重要性，我们不认为分配给每个分部的一般和行政费用与我们的主要经营决策者的评估相关。
83
公司各业务分部的经营业绩及若干其他财务数据如下（单位：千）：
| 截至12月31日止年度， | |||||||||||||||||
| 2024 | 2023 | 2022 | |||||||||||||||
| 收入： | |||||||||||||||||
| 工商业 | $ |
|
|
|
|||||||||||||
| 采矿特许权使用费土地 |
|
|
|
||||||||||||||
| 发展 |
|
|
|
||||||||||||||
| 多家庭 |
|
|
|
||||||||||||||
| $ |
|
|
|
||||||||||||||
| 营业利润（亏损）： | |||||||||||||||||
| 一般及行政开支前： | |||||||||||||||||
| 工商业 | $ |
|
|
|
|||||||||||||
| 采矿特许权使用费土地 |
|
|
|
||||||||||||||
| 发展 |
|
|
(
|
||||||||||||||
| 多家庭 |
|
|
|
||||||||||||||
| G & A前营业利润 |
|
|
|
||||||||||||||
| 一般和行政费用共计 | (
|
(
|
(
|
||||||||||||||
| $ |
|
|
|
||||||||||||||
| 利息支出 | $ |
|
|
|
|||||||||||||
| 折旧、损耗和摊销： | |||||||||||||||||
| 工商业 | $ |
|
|
|
|||||||||||||
| 采矿特许权使用费土地 |
|
|
|
||||||||||||||
| 发展 |
|
|
|
||||||||||||||
| 多家庭 |
|
|
|
||||||||||||||
| $ |
|
|
|
||||||||||||||
| 资本支出： | |||||||||||||||||
| 工商业 | $ |
|
|
|
|||||||||||||
| 采矿特许权使用费土地 |
|
|
|
||||||||||||||
| 发展 |
|
|
|
||||||||||||||
| 多家庭 |
|
|
|
||||||||||||||
| $ |
|
|
|
||||||||||||||
84
| : | |||||||||||||||||
| 期末可辨认净资产： | |||||||||||||||||
| 工商业 | $ |
|
|
|
|||||||||||||
| 采矿特许权使用费土地 |
|
|
|
||||||||||||||
| 发展 |
|
|
|
||||||||||||||
| 多家庭 |
|
|
|
||||||||||||||
| 可按公允价值出售的投资 |
|
|
|
||||||||||||||
| 现金项目 |
|
|
|
||||||||||||||
| 未分配企业资产 |
|
|
|
||||||||||||||
| $ |
|
|
|
||||||||||||||
11.
公允价值计量。
公允价值定义为在计量日市场参与者之间的有序交易中出售资产所收到的价格或转移负债所支付的价格。公允价值层次结构将用于计量公允价值的估值技术的输入优先分为三个大的层次。第1级是指使用相同资产或负债在活跃市场中的报价。第2级是指使用主要来自可观察市场数据或得到可观察市场数据证实的数值。第3级表示使用的输入值是那些不可观察且对整体公允价值计量具有重要意义的输入值。
于2024年12月31日，公司投资于价值$
10,000,000
将于2024年年中到期。这些投资的未实现收益$
2,782
录得全面收益的一部份，乃基于富国银行银行，N.A.（Level 1）估计的市值。
在2024年12月31日和2023年12月31日，在综合资产负债表中报告的现金和现金等价物（包括美国国库券）的账面金额如上文所述调整为公允价值。
公司其他应付抵押票据的公允价值是根据公司可用于相同剩余期限债务的现行利率估计的。截至2024年12月31日，这类其他长期债务的账面金额和公允价值为$
180,070,000
和$
141,302,000
，分别。于2023年12月31日，该等其他长期债务的账面金额及公允价值为$
180,070,000
和$
145,678,000
，分别。
12.
或有负债。
公司可能涉及若干事项的诉讼，并受制于在正常业务过程中产生的若干索赔。公司对第三方责任损失和财产损失保留了一定的自保风险。管理层认为，预计这些事项均不会对公司的综合财务状况、经营业绩或现金流量产生重大不利影响。
该公司受众多环境法律法规的约束。该公司认为，目前已知环境事项的最终处置不会对其财务状况、流动性或运营产生重大影响。公司无法保证先前有关其物业的环境研究已揭示所有潜在的环境污染物；任何先前的业主、占用人或租户没有创造任何公司不知道的物质环境条件；物业当前的环境状况不会受到租户和占用人、附近物业状况或非关联第三方的影响；适用的环境法律法规或其解释的变化不会导致公司承担额外的环境责任。
85
截至2024年12月31日，有$
548,000
信用证项下未清偿。信用证的签发是为了向与房地产开发有关的国家机关担保某些义务。
该公司和MRP Realty（MRP）此前担保$
26
布莱恩特街合伙公司的百万建筑贷款，以换取
1
利率下调%。担保价值按$
1.9
百万基于现值的
1
利息节余超过预期的百分比
48个月
任期。这一金额作为公司投资基础的一部分计入，并摊销至费用超过
48
几个月。2023年12月，这笔贷款已用另一贷方的收益以及公司和MRP的捐款全额支付。公司录得收益$
1.9
万元于2023年12月作为担保责任解除。
公司和MRP为利息套利成本$提供担保
110
2023年12月发放的布莱恩特街合伙企业百万贷款。公司与MRP签订了一份附带协议，将公司的担保限制在其按比例拥有的所有权范围内。担保价值按$
1.5
百万基于我们假设的现值
0.8
利息节余超过预期的百分比
36个月
任期。该金额作为公司投资基础的一部分计入费用，并在
36
几个月。公司将根据项目的成功评估担保责任，并假设没有根据担保支付款项，公司将获得$
1.5
贷款全额支付时的百万。
13.
承诺。
截至2024年12月31日，该公司已签订各种开发和维护房地产的合同，剩余承诺总额为$
4.4
百万。
截至2024年12月31日，我们对住宅开发贷款企业的额外融资承诺总额为$
4.7
百万。
14.
浓度。
采矿特许权使用费土地部分共有
五个
目前租赁采矿地点的租户和一名承租人占
23
占公司2024年合并收入的百分比和$
426,000
截至2024年12月31日的应收账款。终止这些承租人的相关租约可能对公司产生重大不利影响。该公司将现金及现金等价物存放于富国银行银行和道明银行。有时，这类金额可能会超过FDIC的限额。
15.
影响结果的不寻常或不频繁的项目。
担保责任费用见附注12。
16.
无形资产。
公司已根据所收购资产的公允价值分配物业收购的购买价格，包括土地、建筑物和无形资产，包括就地租赁和低于市场的租赁。这些递延租赁无形资产记入递延成本和递延租赁无形资产，净额记入综合资产负债表。原地租赁无形资产的价值将在剩余租赁期限内摊销。与上述市场到位租赁价值有关的分派公允价值作为租金收入的减少进行摊销，而以下市场到位租赁价值则作为租金收入的增加在相关租赁的剩余不可取消条款中进行摊销。
公司审查无形资产的减值情况，每当有事件或情况变化表明此类资产的账面值可能无法收回时。长期资产的可收回性是通过将资产组的账面值与这些资产预期产生的未来未折现净现金流量进行比较来衡量的。如该等资产被视为减值，则确认的减值费用为该资产账面值超过该资产公允价值的金额。
86
公司拥有以下收购的租赁无形资产（单位：千）：
| 截至12月31日止年度， | |||||||||||
| 2024 | 2023 | ||||||||||
| 就地租赁 | $ |
|
$ |
|
|||||||
| 累计摊销 | $ | (
|
$ | (
|
|||||||
| 收购的无形资产，净额 | $ |
|
$ |
|
|||||||
就地租赁摊销费用为$
29,000
和$
29,000
分别为2024年和2023年，并计入合并经营报表的折旧、损耗和摊销行。
获得的租赁无形资产未来五年的估计摊销总额如下（单位：千）：
| 年终 12月31日， |
摊销 就地 租赁无形资产 |
|||||||||||||
| 2025 | $ |
|
||||||||||||
| 2026 |
|
|||||||||||||
| 2027 |
|
|||||||||||||
| 2028 |
|
|||||||||||||
| 2029 |
|
|||||||||||||
17.
合作伙伴的贡献。
2022年11月4日，公司出售了一
20
Dock79和The Maren的共同租赁（TIC）所有权权益百分比，价格为$
65.3
百万给新的合作伙伴Steuart投资公司（SIC）。扣除抵押贷款假设$
36.0
万美元和公司应占转让税和其他交易费用$
1.4
百万净捐款为$
27.9
百万。这一数额中$
9.3
百万元分配给MRP和$
18.6
万元给公司。重新分配合伙人的利息$
7.7
万美元之间的差额以超过面值的价格记入Capital
18.6
公司收到的百万对价和公司出售资产份额的账面净值。递延所得税费用$
2.1
万元在公司重新分配时以超过面值的金额记入资本。公司继续合并这两个物业，因为继续控制这两个物业的重大决策。
18.
后续事件。
2025年3月7日，Lakeland合伙公司获得了$
16.0
百万贷款，浮动利率等于SOFRplus
2.75
%来自Seacoast National Bank。它是一个
三年
建设/稳定贷款与a
两年
SOFR plus的条件扩展
2.50
%与利率互换转换。
2025年3月13日，戴维合伙公司获得了$
31.9
百万贷款，浮动利率等于SOFRplus
2.75
%来自Synovus国家银行。它是一个
三年
建设/稳定贷款与a
两年
SOFR plus的条件扩展
2.25
%.
87
管理层的报告
管理层对财务报表的责任
公司管理层负责编制我们的10-K表格年度报告中所载的合并财务报表并确保其完整性。财务报表是根据美国普遍接受的会计原则在适当情况下编制的，因此包括基于我们最佳判断和估计的某些金额。这份10-K表格年度报告中的财务信息与财务报表中的财务信息一致。
公司管理层负责建立和维护内部控制和程序体系，为财务报告的可靠性和合并财务报表的编制提供合理保证。我们的内部控制系统得到内部审计和管理层适当审查的计划、书面政策和指导方针、认真挑选和培训合格人员以及我们公司董事会通过的适用于我们公司和子公司的所有高级职员和员工的书面业务行为准则的支持。
财务报告内部控制由于其固有的局限性，可能无法防止或发现错报，即使确定为有效，也只能在财务报表编制和列报方面提供合理保证。此外，对未来期间的任何有效性评估的预测都会受到以下风险的影响：由于条件的变化，控制可能变得不充分，或者政策或程序的遵守程度可能会恶化。
管理层关于财务报告内部控制的报告
公司管理层负责建立和维护对财务报告的充分内部控制，因为该术语在1934年《证券交易法》（“交易法”）第13a-15（f）条中定义。管理层评估了截至2024年12月31日公司财务报告内部控制的有效性。在进行这一评估时，管理层使用了Treadway委员会发起组织委员会（2013年框架）（“COSO”）在内部控制中提出的标准——综合框架。基于这一评估，管理层认为，截至2024年12月31日，公司对财务报告保持了有效的内部控制。
公司独立核数师Hancock Askew & Co.，LLP（一家注册会计师事务所）由公司董事会审计委员会委任，但须经本公司股东批准。Hancock Askew & Co.，LLP已对FRP Holdings，Inc.的合并财务报表进行审计和报告。独立核数师的报告载于本年度报告。
审计委员会的责任
我公司董事会审计委员会根据《纳斯达克股票市场上市标准》、《交易法》和公司《公司治理准则》的要求，完全由具有独立性的董事组成，定期与独立审计师、管理层和内部审计师开会，讨论内部控制以及审计和财务报告事项。审计委员会与独立审计员一起审查审计工作的范围和结果。审计委员会还在管理层不在场的情况下定期与独立审计师和首席内部审计师举行会议，以确保独立审计师和首席内部审计师可以自由接触审计委员会。我们审计委员会的报告可在公司的委托书中找到。
88
独立注册会计师事务所的报告
FRP Holdings公司股东和董事会。
对财务报表的意见
我们审计了所附的FRP Holdings公司（“公司”）截至2024年12月31日和2023，三年期间各年度的相关综合损益表、综合收益表、股东权益表、现金流量表截至2024年12月31日，以及相关附注（统称“合并财务报表”）。我们认为，合并财务报表在所有重大方面公允反映了截至2024年12月31日和2023，以及三年期间各年度的经营业绩和现金流情况截至2024年12月31日，符合美利坚合众国普遍接受的会计原则。
意见依据
这些合并财务报表由公司管理层负责。我们的责任是在我们审计的基础上对公司的合并财务报表发表意见。我们是一家在美国上市公司会计监督委员会（“PCAOB”）注册的公共会计师事务所，根据美国联邦证券法以及证券交易委员会和PCAOB的适用规则和条例，我们被要求对公司具有独立性。
我们按照PCAOB的标准进行了审计。这些准则要求我们计划和执行审计以就合并财务报表是否不存在重大错报获取合理保证，无论是由于错误还是欺诈。公司没有被要求，我们也没有受聘执行对其财务报告内部控制的审计。作为我们审计的一部分，我们被要求了解财务报告内部控制，但不是为了对公司财务报告内部控制的有效性发表意见。因此，我们不表示这种意见。
我们的审计包括执行程序以评估合并财务报表的重大错报风险，无论是由于错误还是欺诈，以及执行应对这些风险的程序。这些程序包括在测试的基础上审查有关合并财务报表中的数额和披露的证据。我们的审计还包括评估管理层所使用的会计原则和作出的重大估计，以及评估合并财务报表的总体列报方式。我们认为，我们的审计为我们的意见提供了合理的基础。
关键审计事项
下文通报的关键审计事项是由合并财务报表当期审计产生的、已传达或要求传达给审计委员会的事项，该事项：（1）涉及对财务报表具有重要意义的账目或披露，（2）涉及特别具有挑战性、主观性或复杂的判断。关键审计事项的传达不会以任何方式改变我们对财务报表的意见，作为一个整体，我们也不会通过传达下文的关键审计事项，就关键审计事项或与其相关的账目或披露提供单独的意见。
不动产投资会计评估
事项说明
在2024年12月31日，公司在房地产领域的投资分别为$573百万包括未合并的房地产企业$154百万。正如综合财务报表附注1所解释，公司订立房地产投资并评估哪种会计方法是合适的，是否正确的会计是确定是否使用成本法或权益法对一项投资进行会计处理或是否合并该等投资。合并财务报表附注2提供了未合并房地产投资的详细情况。
89
公司房地产投资会计处理的应用和审计，包括采用成本法或权益法会计的评估过程或基于可变利益实体（VIE）模型或投票权益实体（VOE）模型的合并准则的评估过程，是复杂的，需要进行重大判断。这种评估和分析包括确定哪一方（如果有的话）有权指导对每个房地产企业的经济绩效最重要的活动，以及该企业是否有足够的股权为其活动提供资金而无需额外的次级支持。管理层在确定公司是否有权指导活动时考虑的因素包括投票权、参与日常资本分配和经营决策以及公司参与实体的程度。
我们如何在审计中处理该事项
我们获得了一项谅解，评估了设计并测试了相关控制对公司的经营有效性的定性分析确定了公司是否通过影响力、投票权益或通过存在需要合并的房地产企业的可变权益来控制该合资企业。
对于房地产企业的所有投资，我们的程序包括阅读运营协议和其他相关文件，评估协议的结构和条款，并审查管理层对实体控制权的评估以及可变利益模型与投票利益模型相比的适用性。我们评估管理层对于被投资方是否有足够的股权为其活动提供资金而无需额外的次级财务支持以及股权持有人是否缺乏控制性财务权益特征的认定。我们考虑管理层关于公司是否是主要受益人或拥有控股财务权益的确定，应予以考虑。我们会考虑在审计的其他领域获得的证据，例如审查董事会会议记录和项目发展状况，以确定是否有必要对调查结果进行任何重新考虑。
Hancock Askew & Co.，LLP
我们自2006年起担任公司的核数师。
佛罗里达州杰克逊维尔
2025年3月18日
90
董事及高级职员
董事
John D. Baker II（1）
执行主席、公司前首席执行官
约翰·D·贝克三世（1）
公司首席执行官
David H. deVilliers, Jr.（1）
公司副董事长、前总裁兼COO
Matthew S. McAfee（2）（3）（4）
创始合伙人，Driver McAfee Hawthorne & Diebenow，PLLC
John S. Surface（2）（3）（4）
Covis Services首席执行官
Martin E. Stein, Jr.（3）（4）
Regency Centers Corporation执行主席
尼科尔·B·托马斯（2）（3）（4）
杰克逊维尔浸信会医疗中心总裁
威廉·H·沃尔顿（2）（3）（4）
Rockpoint Group，LLC的联合创始人和管理成员
玛格丽特·韦瑟比
律师
________________
(1)执行委员会成员
(2)审计委员会成员
(3)薪酬委员会成员
(4)提名委员会成员
军官
约翰·D·贝克三世
首席执行官
David H. deVilliers III
总裁兼首席运营官
Matthew C. McNulty
首席财务官兼财务主管
John D. Milton, Jr.
执行副总裁、秘书兼总法律顾问
John D. Klopfenstein
财务总监兼首席财务官
91
FRP Holdings，公司。
西福赛斯街200号，7楼
佛罗里达州杰克逊维尔，电话：32202
电话：（904）396-5733
年会
敬请股东于美国东部夏令时间2024年5月12日（星期一）上午11：00参加2025年年度股东大会。今年的会议将以虚拟方式举行。参加年会，去www.frpdev.com，点击投资者标签，再点击标题为“2025年度股东大会”的链接。
转让代理
Equiniti
少女巷59号
广场层
纽约，NY 10038
电话：1-800-937-5449
总法律顾问
Nelson Mullins Riley & Scarborough LLP
佛罗里达州杰克逊维尔
独立注册会计师事务所
Hancock Askew & Co.，LLP
佛罗里达州杰克逊维尔
上市普通股
纳斯达克股票市场
（代码：FRPH）
表格10-K
股东可以通过写信给佛罗里达州杰克逊维尔市西福赛斯街7楼200号财务主管32202向美国证券交易委员会提交的截至2024年12月31日止年度的10-K表格年度报告的副本，可免费获得该报告的副本。根据2002年《萨班斯-奥克斯利法案》第302条，我们的首席执行官、首席财务官和首席财务官最近的认证作为证据提交到我们的10-K表格中。
公司网站
本公司网站可于www.frpdev.com.我们向美国证券交易委员会提交的所有文件都可以在提交后立即通过我们的网站访问。这包括表格10-K的年度报告、代理声明、表格10-Q的季度报告、根据表格8-K提交或提供的当前报告以及所有相关修订。
92