文件
BRAEMAR酒店及度假村
2025年第二季度电话会议
2025年8月1日
美国东部时间上午10时
介绍性评论– Deric Eubanks
早上好，欢迎参加今天的电话会议，回顾2025年第二季度Braemar酒店及度假村的结果，并向您介绍最新动态。今天电话会议上还将有：总裁兼首席执行官理查德斯托克顿和执行副总裁兼资产管理主管克里斯尼克森。此次电话会议的结果以及可通过互联网以只听方式访问的通知已于昨天在一份新闻稿中分发。
此时，让我提醒您，本次电话会议中的某些陈述和假设包含或基于“前瞻性”信息，并且是根据联邦证券法规的安全港条款做出的。此类前瞻性陈述受到众多假设、不确定性和已知或未知风险的影响，可能导致实际结果与预期存在重大差异。这些因素在该公司提交给美国证券交易委员会的文件中得到了更充分的讨论。本次电话会议中包含的前瞻性陈述仅在本次电话会议之日作出，公司没有义务公开更新或修改这些陈述。在本次电话会议期间所作的陈述不构成任何证券的出售要约或购买要约的邀约。证券发售将仅通过注册声明和招股说明书进行，可在www.sec.gov查阅。
此外，本次电话会议中使用的某些术语是非公认会计准则财务指标，其对账在公司的收益发布和随附的表格或附表中提供，这些表格已于2025年7月31日以8-K表格提交给SEC，也可通过公司网站www.bhrreit.com访问。我们鼓励每位听众查看收益发布中提供的那些对账以及发布中提供的所有其他信息。此外，除非另有说明，本次电话会议中讨论的所有报告结果都将截至2025年6月30日的第二季度与截至2024年6月30日的第二季度进行了比较。
我现在把电话转给理查德·斯托克顿。请继续理查。
导言– Richard Stockton
早上好，欢迎参加我们的第二季度收益电话会议。在今天的电话会议开始时，我将概述我们最近的成果以及我们2025年下半年的战略优先事项。然后，Deric将提供我们财务业绩的回顾，Chris将提供我们资产管理活动的最新情况。随后，我们将开启电话问答。
今天的电话会议我们有几个关键主题：
1.首先，我很高兴地报告，我们的投资组合在第二季度实现了1.5%的可比RevPAR增长，可比酒店EBITDA总额增长了3.7%，利润率略有提高。重要的是，我们在城市和度假酒店部门都经历了收入和EBITDA增长，
2.其次，从流动性的角度来看，我们仍然处于非常有利的位置，因为我们在今年早些时候解决了最终的2025年债务到期问题，并同意出售万豪酒店 Seattle Waterfront，以及
3.第三，尽管我们的三家酒店正在进行重大翻修，但我们期待着我们的预订步伐继续保持强劲。
谈到我们第二季度的业绩，我们的投资组合取得了稳健的业绩，可比RevPAR为318美元，比去年同期增长了1.5%。这标志着我们连续第三个季度的RevPAR增长，我认为这反映了我们业绩的一个重要拐点。此外，可比酒店总收入比去年同期增长3.3%，可比酒店EBITDA为4780万美元，比去年同期增长3.7%。
我们的十五家酒店中有九家被认为是度假胜地，我们的豪华度假村组合继续恢复到更正常的增长轨迹，带来强劲的第二季度业绩。我们的度假村投资组合报告可比RevPAR为464美元，比去年同期增长1.6%，合并可比酒店EBITDA为2570万美元，比去年同期增长6.9%。我们度假村组合中最亮眼的景点包括Tahoe丽思卡尔顿湖酒店，总收入增长约39%，以及Ritz-Carlton Reserve Dorado海滩酒店，总收入增长约14%。
我们也对我们的城市酒店的持续稳健表现感到高兴，该公司在第二季度实现了1.3%的可比RevPAR增长。随着全市会议日历的不断完善，旧金山的克兰西在该季度实现了14%的总收入增长。
我们认为，我们的投资组合处于有利地位，可以跑赢大盘，我们的预订步伐继续强劲。我们的2025年集团步伐增长8.6%，2026年显示继续增长3.6%。Chris将更详细地讨论这些趋势。
提醒一下，在资本市场方面，今年3月，我们以极具竞争力的价差完成了跨越五家酒店的再融资。重要的是，这笔融资解决了我们2025年唯一剩余的最终债务到期问题。
此外，在本季度，我们将拥有415间客房的芝加哥壮丽大道索菲特酒店重组为特许经营。根据这项新协议，酒店将继续以Sofitel Chicago Magnificent Mile品牌运营，而日常管理则由Remington Hospitality承担。展望未来，由于索菲特品牌保留在酒店上，以及与雷明顿的管理协议可在出售时终止，我们预计该物业的价值将有意义的提升。
在本季度末之后，我们签署了一项最终协议，将以1.45亿美元的价格出售拥有369间客房的万豪酒店西雅图海滨酒店，即每把钥匙39.3万美元。包括700万美元的预期资本支出，出售价格代表截至2025年5月31日的过去12个月净营业收入的8.1%资本化率。该交易非常符合我们的战略目标，即去杠杆化投资组合，同时加强我们对豪华酒店领域的关注。根据惯例条件，预计将在未来几周内关闭。
我也很高兴地报告，迄今为止，我们已经赎回了大约1.07亿美元的非交易优先股，约占原始融资的23%。我们预计
继续赎回这些股份，因为我们寻求去杠杆化我们的平台并改善我们的每股现金流。
我现在将把电话转给Deric，让您更详细地了解我们的财务状况。
财经评论– Deric Eubanks
谢谢，理查德。
本季度，我们报告归属于普通股股东的净亏损为（16.0）百万美元或每股摊薄收益（0.24）美元，AFFO每股摊薄收益为0.09美元。
本季度调整后EBITDA为3890万美元。
截至季度末，我们的总资产为21亿美元。我们有12亿美元的贷款，其中2770万美元与我们的合资伙伴在首都希尔顿酒店的贷款份额有关。考虑到价内利率上限，我们的综合贷款总额的混合平均利率为7.1%。根据目前的SOFR水平和我们相应的利率上限，我们大约22%的债务是有效固定的，大约78%是有效浮动的。截至第二季度末，我们的净债务与总资产之比约为44.2%。
我们在本季度末的现金和现金等价物为8020万美元，外加5550万美元的限制性现金。受限制现金的绝大部分由贷方和经理人持有的准备金账户组成。在本季度末，我们还有来自第三方酒店管理公司的2420万美元欠款。这主要代表我们的一位品牌经理持有的现金，也可用于支付酒店运营成本。
关于股息，我们再次宣布季度普通股股息为每股0.05美元或按年计算每股稀释后0.20美元。这相当于以昨日股价计算的年收益率约为9.1%。我们的董事会将继续按季度审查公司的股息政策。
截至2025年6月30日，我们的投资组合包括15家酒店，净房间数为3,667间。
我们的股票数量目前为7360万股完全稀释的流通股，其中包括6820万股普通股和540万股OP单位。
我们的财务审查到此结束。我现在想把它交给克里斯来讨论我们本季度的资产管理活动。
资产管理– Chris Nixon
谢谢你，德里克。
我们很高兴地报告我们整个投资组合又一个强劲的季度业绩。第二季度，可比酒店RevPAR达到318美元，与去年同期相比增长1.5%。第二季度可比酒店EBITDA比去年同期增长3.7%，这得益于健康的需求趋势、严格的成本控制以及我们战略举措的持续执行。我们的度假村物业引领投资组合表现，第二季度可比酒店EBITDA与去年同期相比增长6.9%。辅助宾客支出仍然是整个投资组合营收增长的关键因素，第二季度食品和饮料收入同比增长6.6%
上年同期。除了高利润率的收入举措外，我们的团队还非常注重费用管理，在多个运营领域实现了改进。因此，在第二季度，可比酒店EBITDA利润率与去年同期相比提高了11个基点。尽管目前正在进行翻修的两家酒店——比弗溪柏悦酒店和扬特维尔酒店——出现了暂时的逆风，但我们还是取得了这一业绩，这在一定程度上削弱了业绩。值得注意的是，不包括这些物业在内的投资组合的其余部分在第二季度的可比酒店EBITDA与去年同期相比增长了6.3%。这一表现凸显了我们资产的潜在实力。我们继续看到整个投资组合的经营业绩表现强劲，并相信我们有能力在未来几个时期实现优异表现。
集团业绩在第二季度保持强劲，集团收入较上年同期增长2.3%。季度内住宿的季度内预订量尤其强劲。我们进入本季度集团收入下降1.5%，最终上涨2.3%。这种强劲的复苏反映了我们的物业销售团队为推动短期转换所做的努力。展望未来，集团收入步伐强劲。就第三季度而言，我们的投资组合目前的集团步伐收入与去年同期相比增长了8.8%。就全年而言，集团收入也较上年增长8.6%。值得注意的是，与上一年相比，斯科茨代尔四季酒店和萨拉索塔丽思卡尔顿酒店的2025年全年业绩分别增长了20.3%和26.9%。在太浩湖丽思卡尔顿酒店，全年集团收入步伐比去年领先44.0%。物业团餐节奏也超100%向上，贡献高毛利辅助收入。整个投资组合的集团需求持续强劲，增强了我们对发展轨迹的信心，并强调了我们通过战略收入和运营举措正在取得的更广泛进展。
我们的度假村物业继续成为投资组合内财务增长的重要驱动力。本季度的一个突出例子是丽思卡尔顿多拉多海滩酒店的强劲表现，该酒店在第二季度的度假村部门业绩中处于领先地位。与去年同期相比，该物业实现了令人印象深刻的17.6%的RevPAR增长。这一优异表现是由积极主动的战略推动的，该战略以增量集团业务补充健康的短暂性需求。值得注意的是，集团收入增长了98.7%，而与去年同期相比，第二季度的Transient收入增长了5.8%。这一表现反映了该物业平衡的需求组合的实力。我们的团队仍然专注于旨在提高所有收入流的费率和最大化绩效的举措。重点关注的一个领域是优化该物业的住宅租赁计划，与去年同期相比，该计划在第二季度产生了15%的住宅收入增长。自收购以来，该团队执行了全面的运营计划——简化注册流程，为潜在业主消除障碍，并将资产成功入职到万豪酒店 Homes & Villas平台。
我想简要介绍一下我们拥有415间客房的芝加哥壮丽一英里索菲特酒店的最新情况。继最近在第二季度从品牌管理转变为特许经营物业后，这家酒店取得了强劲的业绩。与去年同期相比，酒店总收入在第二季度增长了2.4%，这得益于客房收入增长2.0%以及食品和饮料收入令人印象深刻的7%的增长。向雷明顿的过渡已经产生了有意义的结果，这突显出它们与我们的所有权战略的强大运营一致性，以及它们在推动我们整个投资组合的业绩方面经过验证的能力。随着他们的全面接管战略在未来几个季度实施，我们预计将继续上行。
转向资本支出。在2025年第二季度，我们在整个投资组合的关键翻新和价值提升项目上取得了持续进展。在扬特维尔酒店，我们推进了客房改造，旨在进一步提升其在纳帕谷中心的豪华定位。预计将于今年晚些时候完成。我们还开始对Park Hyatt Beaver Creek的客房进行全面翻新，而在Four Seasons Scottsdale，我们开始将未充分利用的空间改造成咖啡馆和冰淇淋店——这一举措旨在增强客人体验并产生新的收入来源。此外，圣托马斯丽思卡尔顿酒店的五间豪华海滨小屋开始建设，这将进一步提升海滨产品并增加收入。展望未来，我们计划完成对Cameo Beverly Hills的翻新，作为其战略重新定位到希尔顿LXR豪华产品组合的一部分。今年晚些时候，我们还将在Ritz-Carlton Reserve Dorado海滩启动多个增强功能，包括增加海滨小屋，以及启用新的活动草坪——每一项都符合我们增强体验式便利设施以推动额外收入的目标。我们最近完成的以ROI为重点的项目已经产生了强劲的成果。在太浩湖丽思卡尔顿酒店，我们将大约3,000平方英尺以前的屋后空间改造成了创收的公共区域。到2025年第二季度，小屋、火坑和秋千套房等增强功能总共产生了大约30万美元的NOI ——每一项都大大超出了最初的承保预期。这些结果凸显了我们严格的资本部署战略，以及我们通过投资组合质量、品牌一致性和深思熟虑的再投资持续关注长期价值创造。对于2025年全年，我们继续预计资本支出总额将在75至9500万美元之间。
总之，我们对今年稳健的业绩感到满意。我们继续看到专注于生产力和成本效率的各种运营举措的好处。在多个关键市场的强劲需求的支持下，我们的集团业务也继续表现出稳健的增长。我们的势头反映了我们高质量投资组合的实力和韧性，以及我们随着时间的推移建立的战略定位。我们对未来的机会感到兴奋，并期待在2025年下半年分享我们进展的进一步更新。
我现在将把电话转回给理查德做最后发言。
理查德·斯托克顿
谢谢你，克里斯。
综上所述，我想重申，我们继续对我们酒店的表现感到满意，特别是我们的度假村资产恢复正常化增长，以及我们的城市物业继续保持稳健的表现。我们还保持良好的地位，拥有稳健的资产负债表和充满希望的前景。我们期待着向您通报我们在未来几个季度取得的进展。
我们准备好的发言到此结束，现在我们将开启问答电话。谢谢你。
<问答>
理查德·斯托克顿
感谢您参加我们的第二季度财报电话会议，我们期待在下个季度再次与您交谈。