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展览10.1

标准工业租赁

（单租户）

1.	基本租赁条款


1.1参考日期:		2020年8月26日

1.2房东:		The Realty Associates Fund XI Portfolio，L.P.，特拉华州有限合伙企业

1.3租户:		Intuity Medical，Inc.，特拉华州公司

1.4地址:		加利福尼亚州弗里蒙特西沃伦大道3500-3550号

1.5可出租建筑面积:（单位:平方英尺）		61,824

1.6用途:		一般办公室、研究与开发、检测、制造、仓储和分销以及其他合法的相关用途，包括与医疗器械有关的此类活动。

1.7任期:		2021年1月1日至2028年5月31日

1.8生效日期:		2021年1月1日

1.9月基本租金:


期限	基本租金到期每个月
2021年1月1日至2021年12月31日:	$	114,374.40

【第1-5个月，但须按增编所述予以减少】

2022年1月1日至2022年12月31日	$	117,805.63

2023年1月1日至2023年12月31日	$	121,339.80

2024年1月1日至2024年12月31日	$	124,979.99

2025年1月1日至2025年12月31日	$	128,729.39

2026年1月1日-2026年12月31日	$	132,591.28

2027年1月1日-2027年12月31日	$	136,569.01

2028年1月1日-2028年5月31日:	$	140,666.09


1.10于2021年5月31日或之前支付的基本租金:

基本租金:		$114,374.40

应用于: （插入月份）		2021年6月

1.11保证金:		参见附录

1.12房地产经纪人:

房东:		纽马克·奈特·弗兰克

租户:		Kidder Mathews（Craig Leiker）

1.13租赁所附展品:		展览A–“处所”；展览B–有意省略展览C–“HAZMAT证书的形式”；展览D–“同意转让和同意转租的形式”；展览E–“租赁的增编”



1.14通知地址:


房东:		The Realty Associates Fund XI Portfolio，L.P. C/O TA房地产多夫街1301号860套房纽波特海滩，CA92660 注意:资产管理公司/弗里蒙特研究中心I&II 和 The Realty Associates Fund XI Portfolio，L.P. C/O TA房地产州街28号，十楼马萨诸塞州波士顿02109 注意:资产管理公司/弗里蒙特研究中心I&II

附上副本至:		纽马克·格拉布·莱坊赞克路2890号，套房100 加利福尼亚州圣何塞95134 注意:物业经理/弗里蒙特研究中心I&II

租户:		Intuity医疗公司西沃伦大道3500号，加利福尼亚州弗里蒙特94538 注意:首席运营官

2.前提条件。

2.1接受。房东租给房客，和房东的租约，的前提，在本租约有效期内持有和持有，以条款为准，本租约之契约及条件.附于此的展品“A”中描绘了该场所，并包含一个或多个建筑物（统称为， “Building”）和展览“A”中描述的作为场所的一部分的其他区域。以业主完成业主工作为准（定义见附录），租客接受该处所自生效日期起的状况，在遵守所有适用法律的前提下，条例，法规，契约，条件，限制和地役权，除本协议另有明确规定外，业主无义务对房屋进行任何修理或改建。租客承认，业主并未就有关处所是否适合经营租客业务作出任何陈述或保证， “租客放弃任何隐含的保证，即房屋适合租客的预期用途。，

3.期限和生效日期。本租约的期限及生效日期由第1.7及1.8条指明。本租约中对“本租约期限”或“本租约期限”或类似短语的引用，是指本租约的初始期限，该期限可以由房东和租客延长，也可以由租客行使延长选择权（定义见本租约的附录）。该房产目前由房东根据现有租约租赁给Bruker Corporation，经修订（“布鲁克租约”）。承租人先前已与Bruker Corporation订立转租协议（“转租”），承租人目前从Bruker Corporation处分租整个房地，而承租人目前根据分租合同占有整个房地。布鲁克租期及转租期于12月31日届满， 2020.以业主完成业主工作为准， “在生效日期，承租人应被视为接受了以“现状”为条件的处所的占有。，

4.使用。

4.1允许使用。处所只可作第1.6条所述的用途，而不得作其他用途。在任何情况下，该处所的任何部分均不得用于零售销售。承租人不得提起诉讼，提交申请，或以其他方式请求，有关处所的任何土地用途批准书或应享权利，没有限制，任何方差，有条件使用许可或重新分区，未经业主事先书面同意，业主可自行决定给予或扣留。未经业主事先书面同意，承租人不得，不得不合理地扣留或延迟，（a）准许将任何动物或宠物带到处所或在该处所内饲养，（b）安装任何天线，建筑物屋顶或建筑物外的碟子或其他装置，在没有获得所有必需许可的情况下，（c）进入该建筑物的屋顶，没有事先获得所有必需的许可；提供，然而，业主有权指定任何承包商对建筑物屋顶进行渗透或以其他方式进行改造，（d）将负载物放置在地板上，墙壁或天花板超过了这些物品的承载能力，在没有获得所有必需许可的情况下，（e）地方或贮存，也不允许任何其他人或实体放置或存储，任何财产，设备，材料，建筑物外的用品或其他物品，除与租客的业务有关外，或（f）更改处所或建筑物的外观，除非本租约允许。尽管本租约有任何相反的规定，在任何情况下，承租人均不得将处所的全部或任何部分用作使用，生产，加工，销售或分销大麻或任何大麻衍生产品，但不限于，大麻酚。承租人承认，其通过自己的独立调查确信，该场所适合其预定用途，且适用的法律法规允许其使用， “房东和房东的代理人都没有就该房产目前或未来是否适合从事租户业务做出任何陈述或保证。，

4.2遵守法律。承租人应，一切费用由租户承担，迅速遵守所有适用法律，条例，规则，法规，订单，入住证，有条件使用或其他许可，差异，契约，条件，限制，地役权，以及任何政府机构的要求，现在生效或者以后可能生效，无论这些政策是否反映了当前政策的变化，在本条款或本条款的任何部分期间，以任何方式与处所有关或与处所承租人的占用和使用有关（“法律规定”）。承租人应，一切费用由租户承担，遵守州和联邦法律中适用于该场所的所有无障碍要求，所有联邦政府，国家和地方有关职业安全和健康的法律法规。租户承认，它将负责遵守当前和未来的法律法规，即使这样的合规要求租户对房屋进行大量的维修或修改，即使法律或法规的适用与承租人对房屋的具体使用无关。承租人不得允许任何令人反感或不愉快的气味，烟，灰尘，汽油，发出的噪音或振动，或采取任何其他会构成滋扰的行动，制造一个危险的局面，或者会打扰，不合理地干扰或危及房东或相邻财产的使用者（据理解，合法允许的活动不违反该条款）。承租人应获得，完全由它来承担，经营其业务所需的任何许可证或其他政府授权书.业主对任何其他租户或个人未能遵守本节的要求或以其他方式遵守适用的法律法规不承担责任，且承租人不得因此种违约而免除其在本租约项下的义务。尽管有本第4.2节的前述规定，在任何情况下，都不应要求承租人根据法律要求对房屋的结构部分进行变更（“房东变更”），除非因租客疏忽或滥用物业而须作此等更改，承租人对房屋的变更或者承租人对房屋的具体使用，

前提条件。如因租户疏忽或不当使用物业而需要业主变更，承租人对房屋的变更或者承租人对房屋的具体使用，业主应作出这种业主变更，承租人应偿还业主的合理费用（前提是，然而，如果业主变更的费用包含在业主保险范围内，租户只须向业主偿付未由保险收益支付的部分费用）。关于所有其他房东的变动，业主应支付业主变更费用，变更费用不计入经营费用。据房东所知，该场所没有经过认证的出入检查专家的检查。此外，据房东所知，该场所的残疾人出入检查证书尚未颁发。根据加州民法典第1938条，业主特此向租户提供以下通知:“经认证的出入专门人员（CASP）可以检查主题场所，并确定主题场所是否符合州法律规定的所有适用的建筑相关无障碍标准。虽然州法律并不要求对主体房产进行CASP检查，商业地产所有人或者出租人不得禁止承租人或者承租人就承租人或者承租人的占用或者潜在占用对标的房屋进行CASP检查，如承租人或承租人提出要求。双方应共同商定CASP检查的时间和方式安排， CASP检查费的支付，以及为纠正违反建筑相关无障碍标准所需的任何维修费用。”业主的实际知识是指并限于在第1.1节规定的日期，业主的资产管理人（而非业主的物业管理人）的实际知识，没有任何调查或调查的责任， “如果资产管理人的陈述或保证不真实，则该资产管理人不承担个人责任。，

5.租金。

5.1基本租金。承租人应按本租约第一页所列金额支付基本租金。在2021年5月31日或之前，承租人应向房东支付第1.10节中规定的基本租金。承租人承诺在开工日期之后的每个日历月的第一天或之前，提前向房东支付基本租金和运营费用的每月分期付款，但本租约有明确规定的除外。任何零碎日历月的基本租金和运营费用的支付应按比例分配。承租人根据本协议向业主支付的所有款项，均应按业主根据本协议不时发出的书面通知所指明的地址支付。除非本租约有明确规定，否则承租人无权在任何时候减少、减少或抵销根据本租约到期的租金。

5.2运营费用。承租人应支付房东因房屋所有权、运营和维护而招致、支付或有义务支付的各种费用和支出，包括但不限于以下（统称为“运营费用”）:

（a）所有参与经营、修理、更换或维修处所的雇员、代理人、顾问和其他个人或实体的工资和薪金（包括管理费），包括税收、保险和与此有关的福利，但须受下述限制；

（b）业主根据适用于处所的任何地役权、牌照、经营协议、声明、限制性契诺或其他协议，就物业拥有人分担费用而作出的付款；

（c）所有与处所业主的经营、拥有、维修或保养有关的营业执照、许可证或类似费用，均有义务取得；

（d）所有不动产税收的成本；

（e）业主按照本租契条文购买的所有保险的费用；但如承租人的保险免赔额合共超过$50,000.00，则该承租人无须在任何一年内向业主偿付其保险免赔额；

（f）保留；

（g）业主支付的所有水电费（如有的话）；

（h）在符合第10条所载的限制的情况下，业主须根据租契履行的处所的修理、更换及一般维修费用；及

（i）第10.6条所规定的服务费用或维修合同。

上述任何规定均不得解释为业主有义务对该处所进行任何维修或提供任何保养，业主有权要求承租人按照本租约的条款和条件对该处所进行维修和保养。

尽管本租约有任何相反的规定， “营业费用”不包括:（i）除上述规定外，折旧，摊销，利息和本金支付，或任何抵押贷款的其他费用，或费用，或为房舍提供资金或再融资；（ii）作为房舍地租支付的金额；（iii）业主通过保险获得补偿的费用，担保或由任何其他第三方担保；（iv）构成业主的实体的业务经营的相关费用，与处所的营运成本（例如，会计和法律事务的费用，以及销售成本，抵押或资助业主在该处所中的任何权益）；（v）任何雇员的工资和福利，除非该等工资和福利是按比例分配以反映用于经营的时间，否则不得将其大部分受雇时间投入该处所及管理处所（提供，在任何情况下，为本租赁目的的运营费用均不得包括可归因于项目经理级别以上人员的工资和/或福利）；（vi）因业主或其代理人的重大过失或故意不当行为而产生的费用，雇员或承包商；（vii）为遵守与清除或补救有害物质有关的法律而发生的费用，上，在建筑物或建筑物的下方或周围，如租客或其代理人没有带进该建筑物或处所，雇员或承包商；（viii）补救任何违反任何契约的费用，条件或限制，或在生效日期存在并由业主引起的任何法律或规例；（ix）因伤亡或谴责而引起的资本成本；（x）物业管理费超过每年基本租金及经营开支的百分之三（3%）；和（xi）本租赁中未计入营业费用的成本，包括但不限于第10.1节，这里的4.2和10.8，

5.3付款。在每年的12月1日或之前，业主应向租户交付下一个日历年的年度运营费用估算。之后，承租人应支付，加上下一期的基本租金，相当于该年度营业费用估计数的1/12的金额。业主有权在日历年期间视需要修改该估价书，在这种情况下，租户在该日历年的每月付款金额应按比例进行修订。业主应在每个日历年到期后的一百八十（180）天内向租户交付一份合理详细的报表（“报表”），列示该年度实际发生的运营费用，并应在租户提出要求后的三十（30）天内，为报表中列出的运营费用提供合理的证明文件。业主未能在上述期限内将结算单交付给租户，不构成业主放弃收取上述款项的权利，或以其他方式损害业主在本协议项下的权利。如果租户在该日历年内根据本节支付的款项超过了报表中所示的运营费用，租客有权从下一次到期的营业费用中扣除多付的款项。如果租户在该日历年内根据本节支付的款项少于营运开支，

在结算单上注明，承租人应在业主向承租人交付结算单后三十（30）天内向业主支付差额。业主及租客须立即以现金付款方式，就租客须负责营运开支的上一日历年的该部分而厘定存在的任何余额作出调整，即使租期可能已于该日历年终结前终止。本条款应在租赁期满或提前终止后继续有效，但前提是，在适用的日历年或租赁的到期日的较早期限届满后一（1）年以上首次向承租人开票的任何营业费用，该承租人概不负责。

5.4审计。如果租户对声明中规定的金额有异议，承租人有权，一切费用由租户承担，不迟于收到该陈述后六十（60）天内，使业主的帐簿及与报表所述的日历年度有关的纪录，由业主及租客共同接受的注册会计师审计。审计应在业主正常工作时间内，在双方都方便的时候，在业主账簿和记录所在的业主办公室进行。营业费用根据审计结果适当调整，审核结果为最终结果，对业主和租户均有约束力.承租人无权进行审计，也无权通知业主它希望在租约规定的任何时间进行审计。进行审计的会计师应按小时获得赔偿，不应按其发现的多收费用的百分比获得赔偿。任何分租人均无权进行审计，任何受让人不得就该受让人并无管有该处所的任何期间进行审计。承租人接受审计的权利应在收到结算单后六十（60）天届满，该陈述应为最终陈述，并对承租人具有约束力，在双方之间，最后被认为是正确的，在这六十（60）天期限结束时，除非在此之前，承租人应已书面通知业主其打算审计作为报表主题的运营费用。如果房客通知房东打算审核一份报表，必须在通知送达业主后六十（60）天内开始审核，审计必须在通知送达业主后的一百二十（120）天内完成。如果租户没有在此期间内开始并完成审核，承租人选择审计的声明应被视为最终声明，对承租人具有约束力，在双方之间，最后被认为是正确的。租户同意，任何审计结果应由租户严格保密，不得向任何其他个人或实体披露。如果会计师认为报表上显示的总营业费用被夸大了5%（5%），那么，会计的合理费用和这种确定的费用应由业主支付，

6.有所保留。

7.公用事业。

7.1付款。租户应支付在该场所使用的所有水、气、电、电话、下水道、垃圾和垃圾收集，以及其他公用事业和服务（统称为“服务”），以及与之相关的任何税收、罚款、附加费或类似费用。承租人应直接与适用的公用事业公司签订此类服务合同。

7.2中断。承租人应对获得所有服务负全部责任，除下述规定外，如果承租人因任何原因无法获得服务，包括但不限于修理、更换或改进，任何罢工、停工或其他劳工问题，房东对承租人不负任何责任，由于无法确保在该处所获得电力、天然气、水、电话服务或其他公用设施，由于任何原因引起的任何事故、伤亡或事件，包括承租人或任何其他人或实体的行为、疏忽或违约，或由于任何其他原因，且此种违约行为绝不应被视为构成驱逐或干扰承租人使用和占有该场所或

免除承租人在本租约项下支付租金或履行其任何义务的义务。尽管有上述规定，除租客保险及放弃代位权所涵盖的范围外，因业主及其代理人的过失或者故意不当行为造成损失的，业主应当对承租人承担赔偿责任，员工和承包商，或房东违反本租约，提供，在任何情况下，业主均无须对任何干扰，租户业务，包括，没有限制，利润损失或其他间接损害赔偿，不管发生了什么，通过或与之相关的，或由于承租人无法获得服务而附带发生的。业主可以遵守任何政府机构颁布的有关使用或节约能源的自愿控制或指导方针，水，汽油， “光、电或汽车或其他排放的减少，而不会造成业主对本租约项下承租人的任何责任。，

7.3保留。

7.4能源使用业主有权要求承租人在业主书面要求后十（10）天内向业主提供电力、天然气或类似能源供应商（统称为“能源供应商”）的账单副本，该账单由能源供应商从租户收到，内容涉及租户在现场的能源使用（“能源账单”）。此外，租户特此授权房东直接从能源供应商处获得能源账单副本，租户特此授权每个能源供应商未经租户同意直接向房东提供能源账单和相关使用信息。在业主提出要求后的三十（30）天内，承租人应不时执行并向业主交付能源供应商的标准协议，授权能源供应商向业主提供能源账单和与承租人在该场所的能源使用有关的其他信息。

8.房地产和个人财产税。

8.1纳税。承租人应在本租赁期内，除基本租金外，按照第5.3节的规定，向业主支付所有“房地产税”（定义见下文），作为经营费用的一部分。

8.2房地产税收的定义。如本文所用，“房地产税”一词应包括任何形式的房地产税或评估税、一般、特殊、普通或特别、改善债券或由任何直接或间接征税权力机构（包括任何城市）强加于房地或其任何部分的债券，县、州或联邦政府，或其任何学校、农业、卫生、消防、街道、排水系统或其他改良区，违反业主在该场所或其任何部分的任何合法或公平利益。房地产税不包括所得税、遗产税和赠与税、跟单转让税，也不包括因业主迟交或不交任何税款而产生的任何罚款或利息。

8.3个人财产税。承租人应在拖欠款项之前支付对包含在该房产中的或与承租人使用该房产有关的交易固定设备、家具、设备和承租人的所有其他个人财产评估和征收的所有税款。如果租户的任何个人财产应与业主的不动产或个人财产一起评估，租户应在收到业主的书面声明后十（10）天内向业主缴纳应属于租户的税款，该书面声明列出了租户财产所适用的税款，并附有合理的证明文件。

9.保险。

9.1保险----租户。

（a）承租人应在本租赁期内取得并保持有效的商业一般责任保险单，其中包括房东可接受的保险费用，由房东合理酌情决定，该保险单通过举例而不是限制的方式，保护了承租人和房东（作为附加条款）

（被保险人）根据、涉及或由于房舍及其附属所有地区的所有权、使用、占用或维护而引起的人身伤害、人身伤害和财产损失索赔。此种保险应以事故为基础，每起事故的保险金额不低于2,000,000美元，保险总额不低于3,000,000美元，保险内容包括“额外的被保险人——管理人员和房屋业主的背书”，保险内容还应包括“污染排除修正案”，以补偿因高温造成的损害，敌火中的烟或烟雾。本保险单不应包括被保险人或组织之间的任何保险内排除，但应包括根据本租赁承担的责任的保险范围，作为根据本租赁履行承租人赔偿义务的“保险合同”。

（b）承租人应在本财产保险期间获得并保持有效，该财产保险应提供保护，使其免受“火灾和扩大保险范围”分类所包括的任何危险。“上述保险应以百分之百（100%）的重置成本为基础，以租户的个人财产、业主或租户在场所安装的所有租户改进、租户的行业固定设备和其他财产为基础。作为示例，而不是限制，此类策略应提供保护，防止“火灾和扩展覆盖范围”分类中包含的任何危险，防止破坏和恶意破坏、盗窃和洒水泄漏。承租人的保险单应包括背书，以确保承租人免遭贵重文件、记录和计算机设备的损失，并赔偿承租人追回丢失数据的费用。如租客保单涵盖租客对处所的改善工程，业主即为该保单的亏损收款人。

（c）保留。

（d）在本合同有效期内的任何时候，承租人均应以房东合理接受的价格投保以下保险:（i）适用法律要求的工人赔偿保险；（ii）雇主责任保险，每次限额至少为1,000,000美元；（iii）拥有人的汽车责任保险，每起事故限额至少100万美元的非自有和租用车辆，以及（iv）业务中断和额外费用保险。除上述第（一）、（二）、（三）和（四）款规定的保险外，业主有权要求承租人增加其保险限额和/或获得业主在房地地理区域内拥有类似不动产惯常要求的额外保险。

9.2保险-房东。

（a）业主须取得并备存一份一般责任保险保单，以承保业主认为适宜的风险及款额，向业主投保因处所的拥有、经营及管理而引致的法律责任；但如每次保险金额不少于2,000,000美元，累计不少于3,000,000美元，并以发生为基础。

（b）业主亦须取得一份或多于一份财产保险单，并在本租约的有效期内继续有效，该保险单或保险单所承保的处所的损失或损坏，款额为重置费用（不包括地基及类似物件），由房东不时决定。上述政策的条款和条件，其免赔额及由此承担的风险和风险应由业主确定，时不时地，业主可自行决定；但该保单须，至少，提供保护，防止“火灾和扩大覆盖范围”分类中包含的任何危险。举个例子，而不是限制，房东可以购买洪水和/或地震保险。此外，由房东选择，业主须取得并继续有效，在本租赁期内，租赁中断保险的保单，应向房东支付的损失，哪些保险应，由房东选择，还包括所有的房地产税。在业主提供的任何保险单中，租客不会被指定为额外的被保险人，也无权获得任何收益。业主购买的保险单应包含业主确定的免赔额。财产保险费的增加，由承租人负担全部费用。“如果业主的保险承运人指明，增加是由于租客的入住性质或租客的任何作为或不作为造成的，则超出了增加之前的应付金额。，

9.3保单。租客须于生效日期或之前，以业主认可的ACORD27表格或类似表格，向业主交付根据第9.1条所规定的保险单证明书。除非提前三十（30）天书面通知房东，否则不得取消租户的保险单，也不得减少承保范围或进行其他修改。承租人应，在此类保单到期前至少五（5）天，向Landlorder提供其更新。承租人的保险单应由获准在其所在国经营业务的保险公司签发，上述公司应在保单有效期内维持“一般保单持有人的评级”至少为A以及最新版《最佳保险报告》中规定的至少“X级”（或对该场所拥有留置权的任何贷款人可能要求的其他评级）的财务评级。“租户获得的所有保险，应以业主提供的任何类似保险为准，而不是以业主提供的保险为准，其保险应仅被视为超额保险。房东，业主的物业经理及贷款人及其各自的高级职员，股东，董事，合作伙伴，会员，经理，员工，继承人和受让人，应作为附加保险纳入租户的商业一般责任政策和租户的超额或伞形政策，如果有，使用ISO附加保险背书CG20 11或提供同等保险范围的替代品.“租户的保险单不应包括超过1万美元的免赔额。，

9.4放弃代位权。业主放弃任何及所有向租客、租客的雇员及代理人追讨或因损害而产生的追讨权利，或破坏，如业主当时有效的保险单为此种损坏或毁坏提供保险（或如业主继续持有根据本租约必须投保的保险，则本应投保的保险范围）。租客放弃任何及所有向业主及业主雇员及代理人追讨损害赔偿的权利，或破坏，如果当时有效的承租人保险单为此种损害或破坏提供保险（或者，如果承租人维持了根据本租约必须承担的保险，本应涵盖的范围），则该场所。业主及租客均须促使其根据第9条取得的有关财产损害的保险单规定，保险公司放弃就该保险单所涵盖的任何法律责任或损害以代位追讨的一切权利，

9.5覆盖范围。业主不得向承租人陈述上述或业主批准的保险范围或形式足以为承租人的财产或承租人在本租约下的义务提供保险，承租人承担的任何保险的限额不应限制承租人在本租赁或本租赁任何其他条款所包含的任何赔偿条款下的义务或责任。

10.房东的修理。

10.1房东的义务。业主应保持，修理和更换，由业主承担费用（且不包括在运营费用中），只有建筑物屋顶的结构要素（不包括屋顶膜），建筑物基础的结构稳健性和建筑物外墙的结构要素（统称， “结构要素”）。租客须向业主偿付任何赡养费，因承租人使用不当而需要修理、更换的，本租约项下对处所的疏忽和变更或任何违反其义务的行为（前提是，然而，如果是维修，修理或更换由房东保险，租户只有义务向业主偿付未由保险收益支付的部分费用）。举个例子，而不是限制，本节所称“外墙”不包括窗户，玻璃或平板玻璃，门或顶门，特别的店面，

船坞防撞器、船坞盘子、调平器或办公室入口.租客须立即向业主发出书面通知，告知业主根据本条规定所须进行的任何修葺，而租客对此有实际了解，则业主须有合理时间完成修葺。此外，业主应维护、维修和更换基础建筑系统，作为运营费用的一部分。本条概不解释为业主有义务将任何地基、地板或石板的表面密封或以其他方式保持。租户明确放弃现在或以后生效的任何法规的利益，否则租户将有权以业主的费用进行维修，或因业主未能保持房屋的良好秩序、状况和维修而终止本租约。

10.2基地建设系统。“基础建筑系统”是指建筑物现有的屋顶膜（“屋顶膜”），维修场地的现有基地建筑暖通空调机组（“基地建筑暖通空调机组”）和现有基地建筑消防喷水灭火装置，现场的火灾探测和火灾报警系统（“基础建筑洒水系统”）。业主应保持，维修和，如有必要，更换基地建筑系统，以及维护成本，基础建筑系统的修理和更换应计入运营费用。此外，尽管本租约有任何相反的规定，包括，但不限于，下面第10.4节和第10.5节，租户应在书面要求后十（10）天内偿还业主因租户的需要而对基础建筑系统进行的任何修理或更换的全部费用，更改，疏忽或误用。基本建筑系统不包括租户使用的任何暖通空调设备，该设备与其洁净室有关，实验室区域和/或服务器室或由租户安装的报警或洒水系统（统称为， “租户设备”），租客须维持，维修和更换租户设备，费用由租户自行承担，房东没有义务维护，修理和更换任何租赁设备，

10.3停车场、人行道和景观美化。业主应维护、维修并在必要时更换建筑物的停车场、停车场照明、人行道和景观，以及建筑物外墙涂料，维护、维修和更换的费用应计入运营费用。尽管本租约中有任何相反的规定，包括但不限于下文第10.4节，承租人应在书面请求后十（10）天内偿还业主因承租人、变更、疏忽或误用（但前提是在发生维修的情况下，维修或更换由业主保险，租户只有义务向业主偿付未由保险收益支付的部分费用）。

10.4某些改进的摊销。如果房东更换了整个基础建筑系统（即，整个屋顶的膜，整个基地建筑的暖通空调单元或整个基地建筑的洒水系统），或者如果业主重新粉刷整个建筑的停车区（“重新粉刷”）或粉刷整个建筑外部（“重新粉刷”），租户只有义务从适用的项目被替换或适用的工作完成之日起和之后每月偿还业主用于该基础建筑系统的摊销款（定义见下文），重新粉刷或重新粉刷，然而，如果在任何日历年中更换基础建筑系统的费用，重新粉刷或重新粉刷的费用低于2.5万美元，承租人应偿还业主在所发生年度的所有此类费用，且此类费用不得摊销（例如，如果一个日历年的重铺成本是1.5万美元，租户将有义务支付全部1.5万美元，作为当年发生的运营费用，该费用不会摊销）。业主和租户确认并同意，新屋顶膜或新基础建筑洒水系统的使用寿命应为十五（15）年，新建基础建筑暖通空调机组的使用年限为十二（12）年，重铺或重刷的使用年限为三（3）年。如果更换了基础建筑系统，或者重新粉刷或重新粉刷，适用的基础建筑系统的每月“摊余付款”，重铺或重新粉刷应除以新的基础建筑系统的总成本，重新粉刷或重新粉刷，如适用，按其使用年限的月数加上6%（6%）的利息因素计算。业主没有义务摊销与基础建筑系统有关的维护和修理费用，重新粉刷或重新粉刷，而所有维修及保养费用，均须由租客支付予业主，作为在发生年度的营运开支。，

10.5暖通空调设备的维修。在任何日历年发生的维修和维护基础建筑暖通空调单元的第一笔$10,000.00费用应由租户作为运营费用支付。如果基础建筑暖通空调机组的修理和维护费用在任何日历年内超过10,000.00美元，业主须于该日历年支付超过$10,000.00的费用.尽管放弃了，任何因租客疏忽或滥用而需要进行的维修或保养，均须由租客全数支付，而在计算于任何日历年内是否已支付超过$10,000.00以维修及保养基座楼宇的暖通空调机组时，该等维修或保养无须予以考虑。此外，（a）上述对基座楼宇暖通空调机组每年维修及保养费用的限制，不适用于基座楼宇暖通空调机组的更换，而基座楼宇暖通空调机组的更换须受第10.4条规限，（b）就更换基座楼宇暖通空调机组而支付的任何摊销款项，不得包括在计算每年$10,000的维修及保养费用内；及（c）即使暖通空调的维修及保养每年$10,000的上限出现，亦须支付摊销额，

10.6维护合同业主须就以下部分或全部订立定期安排的预防性维修/服务合约:屋顶膜、基座楼宇暖通空调机组、景观美化、停车场清扫及基座楼宇洒水系统（「维修合约」）。维修合同的费用应包括在运营费用中。

10.7通知房东。租客须立即向业主发出书面通知，告知业主根据本第10条所要求进行的任何修理或保养，而租客对该等修理或保养有实际了解，在此之后，业主须有合理时间完成该等修理或保养。

白蚁10.8只。业主应负责处理楼内白蚁的侵扰，并进行相关的维修。美容白蚁处理和非结构性维修的费用，应当列入营业费用；但是，白蚁修复需要修理或者更换建筑物结构构件的，修理或更换结构部件的费用应由业主按照以上第10.1节的规定承担业主的全部费用。

11.租户的维修。

11.1承租人的义务。承租人应，仅以其成本和费用计算，保持及保养处所的所有部分（上文第10条列为业主责任的部分除外）的良好卫生状况，及时进行必要的维修和更换，包括但不限于， Windows，玻璃和平板玻璃，门，天窗式，任何特殊的店面或办公室入口，墙壁和完成工作，地板和地板覆盖物，由租户安装的供暖及空调系统，船坞板，防爆器，盘子，海豹突击队，调平器和灯，管道工程和固定装置（包括周期性回流测试），电气系统，照明设施和灯泡，洒水系统，报警系统，租户安装的火警探测系统（即，不属于基础建设系统），害虫灭绝，击剑，光标准，盖茨，租户标牌，定期清除垃圾和杂物，和租户设备。未经业主事先书面同意，承租人不得粉刷或以其他方式改变房屋外观，业主可自行决定给予或扣留。如果租户没有履行义务，将房屋保持良好状态并进行维修，除了业主在本租约下的其他权利和补救措施外，房东可以，但并无义务，做任何必要的修理。如果房东做了这样的维修，业主可向承租人支付修理费作为额外租金，在业主提出要求后十（10）天内，承租人应支付上述额外租金，

11.2维修合同租客须就租客安装的任何暖通空调机组及租客安装的任何喷水灭火系统、火警及火警探测系统订立定期安排的预防性维修/服务合约（「租客维修合约」）。租客应为租客的维修合同付费，费用由租客承担。

12.改变和投降。

12.1业主同意。承租人不得，未经房东事先书面同意，不得无理地扣留，有条件的或延迟的，做任何改变，改进，中的添加或公用事业安装（以下统称为“变更”），在或关于该场所的。在期限届满时，（a）在转租期内，租客无须移走任何由租客安装的改建工程，及（b）业主可要求将租客在本租约期限内安装的任何改建工程移走，并将处所恢复至原状，如果是，由租户承担费用，在业主同意时，房东没有书面同意房客没有义务移除这些改动。在租户向业主提供书面通知，要求业主就拟议的变更作出决定（“租户通知”）后十（10）天内，业主应对租户的要求作出回应。如果房东在收到租客通知后十（10）天内没有回复租客的要求，业主应被视为已选择不要求承租人在本租期结束时移除变更。如果房东允许房客自行改建，租户只须使用业主合理批准的建筑师及承建商，还有，如果改建的费用超过100万美元，业主可要求租客向业主提供，一切费用由租户自行承担，留置权和完工保证金，其金额相当于此类改建的估计成本的1.5倍，为业主投保机械和材料的任何留置权责任，并为工程的完成投保。尽管放弃了，业主有权指定哪些承包商可以在基础建筑系统上施工。此外，承租人应向房东支付一笔费用，其金额应等于（i）业主为监督此类改建而向其物业经理支付的实际金额或（ii）改建的硬成本（定义如下）的3%（3%），以补偿业主的间接费用中的较小者。以及在审查改建计划和监测改建工程施工过程中产生的其他费用（“房东费用”）；前提是，然而，该承租人无须就在处所内安装油漆及/或地毯而支付任何地主费。“硬成本”是指所有改建工程的建造成本，不包括建筑和工程图纸成本以及许可证和费用。除了让房东的物业经理监控改建，业主有权选择让业主的第三方顾问评估变更对基础建筑系统和结构要素的影响（统称， “基础建设评估”）。租户应向业主偿付业主在基础建筑评估（“咨询费”）方面产生的咨询费，租户应在业主费用之外向业主偿付咨询费；前提是，然而，如租户向业主偿付任何咨询费，业主费用应减至（i）业主为监察改建工程而向物业经理支付的实际金额中较低者，或（ii）改建工程硬成本的1.5%（1.5%）中较低者。此外，除非业主已事先书面通知租客，如租客继续进行更改及咨询费的估计数额，将会招致咨询费，否则租客并无义务偿还业主的咨询费。咨询费的数额须由业主以合理方式厘定，而在任何情况下，每项由租户呈交业主的工程项目的咨询费均不得超过$15,000。如租客在租期内未经业主同意而作出任何更改，或使用未经业主明确批准的承包商，房东可以，在本租赁期内的任何时间，要求租户移除全部或部分改建，并将房地恢复到改建前的状态。如果租户做了任何更改，承租人同意获得或促使其承包商获得，在任何工作开始之前，业主认可金额的“建筑商一切险”保险，业主要求的工伤保险和其他保险，由房东全权决定。尽管如此，

前述内容，承租人有权，在提前十（10）天书面通知房东后，但未经房东事先同意，对建筑物内部作细微的改动（例如，油漆和地毯，通信系统，（i）在任何12个月内，开支不超过$100,000的电话及电脑系统接线，（ii）影响建筑物的外观或屋顶，或（iii）影响建筑物的基本建筑系统或结构元素。租户先前已在房地内安装了洁净室，并对基本建筑系统进行了改动（“租户现有改动”），租户已通知业主，它可能希望今后对房地进行与租户现有改动类似的改动（“预期的设施改进”）。业主承认租户可能希望在未来完成预期的设施改善，租客也承认，预期的设施改进的安装和施工应遵守第12节的规定，

12.2许可证。任何需要业主同意的变更或关于房屋的变更，应以书面形式提交给业主，有详细到足以获得建筑许可证的平面图和说明书（“平面图”），如果需要建筑许可证的话。业主有权以其合理的自由裁量权批准这些计划。业主对图则的审查是为了其唯一的利益，业主对因业主的审查而产生或基于业主的审查而产生的承租人或承租人的承包商不承担任何责任。没有变化，未经业主事先书面同意，可对图则作出修改或改动（验楼主任所要求的地盘改动除外），不得不合理地拒绝或延迟同意。如果业主同意变更，并且变更需要建筑许可证，如租客向适用的政府机构取得建筑许可证，则须视作同意书的条件，在工程开始前向业主提供一份副本，及租客迅速遵守上述许可证的所有条件.租客须向业主提供已建成的楼宇图则及规格，以供业主作任何改动.，

12.3机械留置权。租客须于到期时支付所有有关劳工或物料的申索，而该等申索是由或可由任何机修工或物料工人针对该处所的留置权或其中的任何权益所担保的，而该等申索是在该处所内提供给租客或供租客使用或供租客使用的。如承租人须真诚地对任何该等留置权的有效性提出抗辩，承租人须向业主提供一份令业主满意的保证保证书，保证书的款额不得少于该有争议留置权申索的一倍半，以补偿业主因该留置权或申索而引致的法律责任。该保证金的形式和金额应足以使该房产免受该留置权的影响。此外，如果租户不支付索赔或提供保证金，房东可以要求租户支付房东的合理律师费和因任何此类留置权而产生的费用。

12.4注意。承租人应在开始任何工作前至少提前十（10）天书面通知房东，房东有权在房内或在房内张贴不承担责任的通知。

12.5投降。承租人在转租期内所作的一切变更，均为承租人的财产，但应视为该处所的一部分，在期限届满时成为业主的财产，租客无义务在租期结束时将该等更改移除.根据第12.1节的规定，业主有权要求移除或选择在该期限内进行的变更的所有权，租客在租期内对处所作出的一切变更，均属租客的财产，但须被视为处所的一部分。如根据第12.1条，业主已同意或被视为已同意租客无须在租期届满时将租期内所作的任何改动移走，在本租赁期内所作的变更在租赁期结束时应成为业主的财产。如果根据第12.1节的规定，租客有义务在租期结束时移除在租期内所作的变更，租客须在租期届满前将更改移走，而移走所引致的损害，须由租客于下列地点修复:

租户的唯一费用。在此期限的最后一天，或者提前终止合同，承租人须交还处所（包括，但不限于，所有的门， Windows，地板和地板覆盖物，天窗式，供暖和空调系统，船坞板，卡车门，船坞保险杠，管道工程和固定装置，电气系统，照明设施，洒水系统，火灾探测系统和外墙的非结构性元素，地基和屋顶（统称为“房地要素”），以与收到的条件相同的条件交付业主，普通损耗和意外伤害除外，干净，没有杂物和房客的个人财产，经营固定设备和设备.承租人的个人财产应包括承租人安装的所有计算机线路和电缆。提供，然而，如果房东没有选择让房客移除这些改动，承租人应将改建工程妥善保存，并进行维修，普通磨损除外。租客如因安装或移走租客的行业固定装置而对处所造成损害，租客须予以修复，家具和设备。处所的任何部分或任何其他物品的损坏或损坏，如因良好的维修措施而得以避免，则租客须在该处所维修或保养，则不应被视为一般损耗。本租赁期限届满或者提前终止时未按照本节规定交还的，由房东选择，租客须继续负责支付基本租金及根据本租约到期的所有其他款项，直至有关处所按照上述条文交还为止。承租人应赔偿，为业主辩护，使业主免受任何及一切损失，费用，成本，承租人延迟如此交出处所而引致的损失或法律责任，包括没有限制，任何损失，费用，成本，承租租客或准租客向业主提出的任何申索所引致的损失或法律责任，是基于或因该等延迟而引致的，以及业主因丧失将处所任何部分租予任何承租租客或准租客的机会而蒙受的损失及损害，一起，在每种情况下， “实际的律师费和费用。，

12.6承租人未能移走财产。如本租约因租期届满或其他原因而终止，而租客未能移走其财产，则除根据本租约向业主提供的任何其他补救办法外，并受适用法律赋予业主的任何其他权利或补救办法规限，业主可以将承租人的任何财产从房屋中移走，并将其存放在其他地方，费用由承租人承担，风险由承租人承担。

13.破坏和毁灭。

13.1损害或破坏的影响。根据以下第13.2节规定的业主终止本租约的权利，如果房屋的全部或部分被火灾损坏，地震，洪水，爆炸，元素，暴乱，危险物质的释放或存在（定义如下），或由任何其他原因造成（以下统称为“伤亡损害赔偿”），业主应在合理的可能范围内尽快修复受损房屋，本租约将继续有效.业主应在发现任何损坏或毁坏后的九十（90）天内书面通知承租人业主打算修理或重建房屋或终止本租约。承租人在任何情况下均无权因维修中的烦扰或不便而获得赔偿或损害赔偿，或者由于建筑的原因，或因房东选择终止本租约。尽管有上述规定，如果业主真诚地认为在发现材料损坏或毁坏之日起三百六十（360）天内无法对该房屋进行实质性修复，在不支付加班费或其他保险费的情况下，对房屋的损坏将使很多房屋无法使用，以至于租客在360天内无法在房屋内经营业务，业主应于业主选择重建或维修时，以书面通知租客，此后，承租人有三十（30）天的期限，在此期限内，承租人可以选择终止本租赁，提前三十（30）天书面通知房东。因承租人或其雇员的疏忽或故意行为造成损害的，不适用前一句所述的承租人终止权，代理人，承包商或受邀者。承租人未能行使上述选举权，

三十（30）天期限是承租人接受本租约项下的交付的协议，只要业主提出，但业主其后如继续努力进行重建或修复，直至完成，因不可抗力事件造成的延误。如果业主在三百六十（360）天期间由于不可抗力事件而无法修复房屋的损坏，三百六十（360）天期限应由不可抗力事件造成的延迟期延长。“不可抗力事件”指火灾，地震，天气延误或其他上帝的行为，罢工，抵制，战争，暴乱，叛乱，禁运，设备短缺，人工或材料，延迟发放政府许可或批准，或其他超出房东合理控制范围的原因。在遵守下文第13.3节的前提下，如果房东或租客根据本第13.1或13.7节终止本租约，承租人应继续支付在终止日期之前到期的所有基本租金和其他款项，

13.2房东的选择修理。尽管有第13.1节的条款，业主可选择不恢复或重建该处所，而是终止这份租约，在发现损坏后的九十（90）天内书面通知承租人终止合同，包括终止日期的通知，该终止日期给予租户60（60）天的空置期，但业主只有在建筑物因意外伤害而受损，且存在下列条件之一的情况下，方可选择:（a）在业主的合理判断下，未投保的修理费将超过25万美元（除非租户同意支付超过25万美元的未投保金额，并在业主提出书面要求后的三十（30）天内向业主支付该金额）；（b）根据业主的合理判断，修理损坏的保险费用将超过$3,000,000；（c）由于进行修理时有效的法律或条例，房舍无法重建或修理到与损坏前基本相同的状况，（d）损害发生在租赁期的最后十二（12）个月，或（e）业主真诚地确定，自发现损坏或毁坏之日起三百六十（360）天内，房舍无法得到实质性修复，在不支付加班费或其他保险费的情况下，如第13.1节所述。以上，

13.3减租。如业主选择修复该处所的损毁，而在受损修复前，租客在正常业务运作中将不能使用或接触全部或部分处所，而损害并非由承租人或其雇员、代理人、承建商或受邀者的疏忽或故意行为造成，租户的基本租金应予减免，直至维修工程按租户在正常业务运作中无法使用或无法使用的处所的比例完成。尽管有上述规定，不得因房舍的任何部分在相当于连续五（5）个工作日或更短的期间内无法使用或无法进入而减少基本租金。

13.4承租人的行为。如因租客或租客的雇员、代理人、承建商或受邀者的疏忽或故意行为而造成损害或毁坏，以及业主实际收到的保险收益不足以支付所有损害的修理费，承租人应按要求向房东支付修理损坏的费用与房东获得的保险收益之间的差额，费用由承租人负担。

13.5承租人的财产。业主不应对租户或其雇员、代理人、承包商、受邀方或客户对位于该场所的商品、租户装修、固定装置、汽车、家具、设备、计算机、档案或其他财产（以下统称为“租户财产”）的损失或损坏负责。承租人应自行修理或更换所有承租人的财产，费用由承租人承担。承租人承认，获得足够的保险以赔偿承租人财产损失是承租人的唯一责任。

13.6弃权。业主和租客在此放弃任何当前或未来法规中与租赁财产被损坏或毁坏时终止租赁有关的条款，并同意此类事件应受本租赁条款的约束。

13.7租户的终止选择权。尽管本第13条有任何相反规定，如果损害发生在租期的最后十二（12）个月内，承租人也有权终止本租约，而且需要六十（60）天以上的时间才能恢复，而且损坏将使许多房舍无法使用，以至于租户无法在360（360）天内在房舍内经营业务。前一句中描述的承租人的终止权应在业主通知承租人损害已经发生且在损害发生后六十（60）天内无法修复的十五（15）天内向业主提供书面通知。

14.谴责。如处所的任何部分是在专有权的范围内取得，或在行使上述权力的威胁下出售（在此所有这些都被称为“谴责”），本租约自谴责当局取得所有权或管有权之日起终止，（以先发生者为准）但如有如此多的处所被定罪，以致会对在该处所经营的承租人业务的运作及盈利能力造成重大不利影响，服用持续90天或更长时间，租户有权选择，在业主已书面通知承租人采取行动后三十（30）天内（或在没有书面通知的情况下，在定罪机关占有财产后三十（30）天内，自谴责当局接管该租约之日起终止该租约。如果服用时间少于90天，在此期间，承租人的租金应予减免，但承租人无权终止本租约。如果承租人未按照前述规定终止本租约，本租约对该房产的剩余部分仍具有完全效力，但基本租金须按所占处所的实用建筑面积与该处所的总实用建筑面积的比例减少。业主有权自行决定终止本租约，在接获以谴责方式接收处所任何部分的通知后三十（30）日内，向租客发出有关该项选择的书面通知。在显赫领域的权力下取得处所的全部或任何部分的任何裁决，或在行使该权力的威胁下作出的任何付款，均属业主的财产，该裁决是否应作为对租赁物价值减少的补偿，出于善意，为了收取费用，作为遣散费，或作为对租户改善的损害赔偿；已提供，然而，该承租人有权因丧失或损坏承租人的可移动个人财产以及搬迁费而获得任何单独的赔偿。如果本租约未因此种谴责而终止，业主须在业主收到的与该谴责有关的遣散费赔偿的范围内，修复因此种谴责而对房舍造成的任何损坏，除非被谴责当局已补偿租户。这一部分，不是一般法律原则或加州民事诉讼法典第1230.0 10节等，适用于业主及租客对处所全部或任何部分的谴责的权利及义务，

15.分配和转租。

15.1需征得房东同意。未经业主事先书面同意，承租人不得自愿或依据法律转让、转让、质押、抵押、转租或以其他方式转让或抵押承租人在本租约或处所的全部或任何部分权益（以下统称为“转让”），且不得不合理地拒绝或限制。业主应在业主收到租户的书面请求后三十（30）天内，对租户根据本协议提出的书面同意请求作出答复。未经同意的任何转让企图均属无效，并构成对本租约的重大违约和违约。承租人要求业主同意的书面请求应包括，

和业主的三十（30）天的回应期以上提到的不应开始，除非业主收到租客的通知，以下所有资料:（a）过去三（3）年或（ii）受让人或分租人已存在的期间中，根据公认会计原则为拟受让人或分租人编制的较低者的财务报表，（b）业主合理要求提供的补充文件，以使业主能够评估拟议的受让人或分租人的财务状况，（c）关于建议的受让人或分租人的信贷报告或类似报告，（d）受让人或分租人拟在该处所经营的业务的详细描述，（e）转让或转租的建议生效日期，（f）一份建议的转租或转让协议的文本，该份文本包括建议的转让或转租的所有条款及条件，（g）租客与建议的受让人或分租人之间的任何拥有权或商业关系的详细描述，（h）拟受让人或分租人意欲对处所作出的任何更改的详细描述，（i）实质上以附件C的形式提供的危险材料披露证书（“受让人HAZMAT证书”）。如果拟议的受让人或分租人的义务将由任何人或实体担保，租户的书面请求在（a）中描述的信息之前不应被视为完整的，（b）及（c）上一句已就每名建议的担保人作出规定。“转让”还应包括（a）如果承租人是公司，承租人的股票不在公认的证券交易所公开交易，在十二（12）个月期间（无论是否在一次或多次转让中）或解散期间，该公司超过百分之五十（50%）的有表决权股份，公司的合并或清盘，或（b）如租客是合伙企业，有限责任公司，有限责任合伙企业或其他实体，在十二（12）个月期间（无论是否在一次或多次转让中）或解散期间，超过50%（50%）的利润和损失参与这种合伙或实体，合伙企业的合并或清算，有限责任公司，有限责任合伙企业或其他实体。如果承租人是有限合伙企业或普通合伙企业（或由两个或多个人组成，单独或作为合作伙伴），承租人无权变更或转换为（i）有限责任公司，（ii）有限责任合伙或（iii）未经业主事先书面同意而具有有限责任特征的任何其他实体，业主可自行决定是否给予同意。如果业主错误地拒绝同意或不同意任何转让或转租，承租人唯一的补救办法是获得有管辖权的法院的命令业主同意；在任何情况下，业主都不应对其同意或拒绝同意任何拟议的转让或转租承担损害赔偿责任。业主如行使任何选择权夺回该处所，或拒绝对拟议的转让或转租的同意请求，承租人应赔偿，维护和维护房东不受任何和所有损失的伤害，负债，损害赔偿，拟由受让人或分租人向业主提出的讼费及申索，或由任何经纪商或其他人就建议的转让或转租要求佣金或类似补偿，

15.2审批标准。业主不得无理拒绝同意任何转让，但租客必须遵守每项规定，第15节的条款和条件.租户确认并同意每项要求，第15节中的条款和条件是合理的要求，期限或条件。业主如有任何要求，则拒绝同意转让应被视为合理，本第15条的条款或条件未获遵从，或:（a）故意省略；（b）在业主的合理判断下，拟受让人或分租人的净值少于租客与租客订立本租约当日的净值，或于租约到期时无力支付根据本租约到期的租金及应付款项；（c）建议的受让人或分租人的业务将对处所的停车场设施或公用设施施加比租客所施加的负担更大的负担，根据业主的合理判断；（d）拟转让或转租的条款将允许拟受让人或转租人行使续期权利，扩张的权利，优先购买权，承租人持有的优先购买权或类似权利；（e）拟受让人或转租人拒绝订立书面转让协议或转租，对房东来说还算满意，其中规定，在任何一项租赁的期限内，本公司将遵守并承担本租赁的所有条款和条件，

转让或转租，并包含此类其他条款和条件（f）拟由受让人或分租人使用的处所将是本租约所不允许的用途；（g）本租约的任何担保人拒绝同意转让或执行书面协议以重申担保；（h）承租人在提出要求时未履行第16条所定义的义务；（i）如业主要求，受让人或转租人拒绝在无干扰合同上签字（j）业主已起诉或被拟议的受让人或分租人起诉，或以其他方式卷入与拟议的受让人或分租人的法律纠纷；（k）转让（一）受让人或者转租人是政府或者准政府机构或者代理机构，政府机构或准政府机构的部门或工具；或（m）受让人或分租人将使用，在某类场所内或周围储存或处理有害物质，自然， “本合同项下未批准租户使用的数量，业主不能自行决定是否接受。，

15.3附加条款和条件。以下条款和条件适用于任何转让:

（a）不论业主是否同意，任何转让均不得解除承租人在本协议项下的义务，也不得改变承租人在支付租金和本协议项下应由房东支付的其他款项以及在本协议项下应由承租人履行的所有其他义务或解除担保人在其担保下的义务方面的主要责任。

（b）业主可接受租客以外的任何人的租金，以待转让或转租协议获批准或不获批准。

（c）延迟批准或不批准转让，或延迟接受租金，均不构成对业主因违反本第15条的任何条款或条件而行使其权利及作出补救的权利的放弃或禁止翻供。

（d）业主对任何转让的同意，并不构成对承租人随后的任何转让的同意，也不构成对受让人或分承租人随后或连续的任何转让的同意。但是，房东可以同意随后的转让或对其进行任何修改或修改，而无需通知承租人或任何其他对租赁负有责任的人，也无需征得他们的同意，并且这种行动不应免除这些人在本租赁下的责任。

（e）如根据本租约有任何失责，业主可直接向承租人、任何担保人或任何其他负责履行本租约的人（包括任何分租人或受让人）起诉，而无须首先用尽业主对任何其他对业主负责的人或实体的补救办法，或房东持有的任何证券。

（f）业主对租客的任何转让的书面同意，并不构成承认根据本租约当时并不存在违约情况，亦不视为放弃当时存在的任何违约情况。

（g）如发现业主在同意转让或转租时所倚赖的任何财务报表有重大失实，则在业主选择下，业主的同意即属无效。

（h）业主无须根据本租契或任何转租契据向任何分租人承担法律责任。

（i）未经业主事先书面同意，不得修改或修订转让或转租。

（j）本租契的任何受让人或分租人，如因接受该转让或订立该转租契，则为业主的利益，须当作已假定及同意遵从及遵从每项条款、契诺，承租人在上述转让或转租期间应遵守或履行的条件和义务，但与业主已书面明确同意的转让或转租条款相抵触或不一致的义务除外。

（k）应业主的要求，承租人应向业主交付由承租人、受让人或转租人（如适用）签立的《业主转让标准同意书》或《转租协议同意书》。业主同意转让及同意转租协议的标准格式，见附件D。

15.4适用于转租的附加条款及条件。以下条款及条件适用于租客将处所的全部或任何部分转租，并须当作包括于本租约项下的所有转租，不论是否明确包括在该租约内:

（a）租客在此绝对无条件地将租客在租客订立的任何转租协议所产生的所有租金及收入中的全部权益转让予业主，业主可以收取租金和收入，并对本租赁合同项下的承租人义务适用相同的租金和收入；前提是，然而，在本租约项下承租人履行义务发生违约之前，租户可能会收到，收取及享用根据该转租协议所累积的租金.房东不应，借此或任何其他将该等租金转让予业主的理由，或借向分租人收取租金的理由，被视为已承担或承认任何转租，或因租客未能履行及遵守该转租协议项下租客对该转租客的任何义务而对转租客承担法律责任，包括，但不限于，承租人退还保证金的义务。承租人在此不可撤销地授权和指示任何此类转租人，收到房东的书面通知，称在履行本租约项下承租人的义务时存在违约，向业主支付根据转租协议到期的租金。租户同意，该分租户有权依赖业主的任何此类声明和要求，而该分租人须向业主支付该等租金，而无须承担任何义务或权利查询是否存在该等失责情况，亦不论租客有任何相反的通知或申索，

（b）如租客在履行其在本租约下的义务时有失责，业主可选择要求任何分租客向业主提供律师服务，而无须承担任何义务，在这种情况下，业主应承担承租人在该转租下的义务，从行使该选择权之时起至该转租终止；但前提是，业主对该分租人向租客缴付的任何预付租金或保证金，或该分租人先前根据该分租契所作的任何其他违约行为，概不负责。

15.5转让或转租的转让溢价。业主有权从承租人（在承租人收到时）处收取额外租金，是承租人从分承租人或受让人收到的所有金额的一半，超过承租人根据本协议应支付给业主的金额（“转让溢价”）。转让溢价应由合理的经纪佣金减少，承租人为转让租赁或转租全部或部分房屋而实际支付的承租人改进费用和法律费用。“转移费”指所有基本租金，受让人或分租人应支付的任何类型的额外租金或其他对价，超过了基本租金和承租人根据本租赁应支付的额外租金。如果少于全部房屋的转租，为计算转让溢价，根据本租约应付的基本租金及额外租金，须按每平方尺（例如，如果一半的房产是转租的，为了确定金额，

转让费、根据本租约到期的基本租金的一半和额外租金将分配给分租的房地，这笔款项将从根据分租应支付给承租人的基本租金、额外租金和其他款项中扣除。“转让溢价”还应包括但不限于受让人或分租人就转让向承租人支付的关键款项和奖金，以及承租人向受让人或分租人提供的服务或资产支付的任何超出公平市场价值的款项，与转让有关的固定资产、存货、设备或家具由承租人转让给受让人或转租人。业主和租客同意上述转让溢价是合理的.

15.6业主重新获得空间的选择。尽管本第15条有任何相反的规定（第15.8条除外），房东有权选择，在收到租客转让本租约或转租处所空间的任何请求后十五（15）天内，向租客发出书面通知，于业主选择后三十（30）天内终止本租约。如果被房东夺回，本租约若因少于全部租约而被取消，基本租金及租户可使用的泊车位数目，须根据租户保留的可出租平方英尺数，按原处所内可出租平方英尺数的比例作出调整，而本租约经如此修订后，须于其后继续全面有效，并应任何一方的要求，当事人应当签署书面确认书.如果房东只收回一部分房产，业主须自行建造及竖立所需的隔板，以将租户保留的空间与业主收回的空间分隔开来。房东可以，可以选择，将处所的任何重新获得的部分出租给拟议的分租人或受让人或任何其他人或实体，而不对承租人承担责任。承租人无权获得利润的任何部分，如果有，业主可因终止和重新安置而意识到.租客承认，本节的目的是使业主能够从受让人或分租人那里获得较高租金或其他对价形式的利润，并允许业主控制房地空间的租赁。“租户承认并同意，本节的要求在商业上是合理的，符合业主和租户的意图。，

15.7房东的费用。如租客转让本租约或将处所转租，或要求业主同意转让，然后，租户应向房东支付（a）500美元，以补偿房东处理请求的内部管理费用，外加（b）房东合理的自付费用和与此相关的费用，包括但不限于律师、建筑师、会计师、工程师或其他顾问的费用。

15.8允许的转让。尽管本第15条有任何相反的规定，（i）将处所的全部或部分转让或转租予由以下人士控制的实体，控制，或者是在共同控制之下，租户），（ii）将租约转让予取得承租人全部或基本上全部资产或股份的实体，（iii）在合并中将租约转让予所产生的实体，租户的合并或重组，（iv）与在国家认可的证券交易所首次公开发行承租人股票有关的承租人公司股票的出售，或（v）在真诚的融资交易中发行承租人的股票（每笔， “允许的转让”和每个受让人，第（i）款所述的分租人或附属公司，（ii）或（iii）， “允许的受让人”）不应根据第15.1节的规定要求房东同意，但在准许转让前至少十五（15）天:（a）租客将任何该等转让通知业主，转租，合并，合并，重组或出售，并及时向业主提供业主合理要求的有关转让的任何文件或资料，转租，合并，合并，第（i）款所述的重组或出售，（ii）及（iii）以上；（b）租客向业主提供合理证据，证明租客的继任人在第（i）条所述的准许转让中，（ii）或（iii）上述资产的有形净值，是按照一贯适用的公认会计原则（并不包括商誉及其他无形资产）计算的，足以支付租客根据本条例所承担的义务，

租约，且该租约至少等于紧接转让前承租人的有形净值，转租，合并，重组，合并或出售；（c）如果允许的转让将包括租赁的转让或处所的转租，在允许的转让生效之日之前，被允许的受让人和承租人应就转租协议或转让协议达成业主的标准同意书（“转让协议”）；（d）在不违反租赁第15.7节规定的限制的情况下，承租人应支付房东在确认允许的转让符合本节要求和准备任何转让协议时所发生的合理费用和支出（包括法律费用）。尽管本文有任何相反的规定，承租人无义务将上述第（iv）和（v）款中所述的任何允许转让通知房东，如果允许转让仅由出售触发，则无义务订立转让协议，承租人交换或发行股票。租赁的第15.5节和第15.6节不适用于转让或转租给允许的受让人。本第15.8节中使用的“控制”，指所有权，直接或间接，的50%（50%）以上的有表决权的证券，或拥有投票权，在正常情况下，超过50%（50%）的投票权，任何个人或实体。“任何此类允许的转让或转租都不能解除承租人在本租约下的任何义务。，

16.默认；补救措施。

16.1租户违约。业主和租户特此同意，在所有适用的通知和补救期限之后发生以下任何一项或多项事件，都是本租约项下租户的“违约”，该违约应赋予业主第16.2节所述的权利。业主或业主授权代理人有权执行并交付任何违约通知、支付租金或退租通知或业主给予租户的任何其他通知。

（a）租客未能在到期时缴付基本租金、不动产税款或租客根据本协议须缴付的任何其他款项，而在业主向租客发出书面通知后，该等未能缴付须持续五（5）个营业日。如果房东根据适用的非法被拘留者法规向承租人发出支付租金或退租的通知，则该通知也应构成本第16.1（a）节所要求的通知。

（b）租客放弃处所，加上不缴交租金，在这种情况下，业主无义务向租客发出任何违约通知。

（c）租客没有履行其在第4、9、15、23、24条下的任何义务，第25条和第26条:在业主向承租人发出书面通知后十（10）天内，承租人未履行其义务或未能纠正任何先前违反该义务的行为。如果房东根据适用的非法拘留法规向租户发出了辞职通知或任何其他通知，则该通知也应构成本第16.1（c）节所要求的通知。

（d）承租人未能遵守或履行本租约的任何契诺、条件或条文，而该等契诺、条件或条文须由承租人遵守或履行（上文第16.1（a）、（b）及（c）条所提述的契诺、条件或条文除外），在业主向租户发出书面通知后，此种违约行为应持续二十（20）天；但前提是，如果租户不履行义务的性质是合理地需要二十（20）天以上才能得到补救，如果租客在上述二十（20）天内开始进行补救，并在此之后努力追求补救，直至完成，则租客不应被视为违约。如果房东根据适用的非法拘留法规向租户发出了辞职通知或任何其他通知，则该通知也应构成本第16.1（d）节所要求的通知。

（e）（i）承租人或任何担保人为债权人的利益而作出的任何一般安排或一般转让所规定的承租人的义务；（ii）承租人或任何担保人成为《美国法典》第11编第101条或其任何继承法规所定义的“债务人”（除非，如属针对租客或担保人提出的呈请，（iii）指定受托人或接管人占有承租人在该处所的几乎所有资产或承租人在本租约中的权益，如在三十（30）天内仍未将管有归还租客；（iv）扣押，执行或以其他司法手段扣押承租人在本租约中的几乎所有资产或承租人的权益，如果此种扣押未在三十（30）天内解除；或（v）承租人破产。如果本第16.1（e）节的任何规定根据适用法律无法执行，该等条文并无效力或效力，

（f）业主发现租客或任何担保人向业主提供的任何财务报表、陈述或保证，在所给出的时间是重大虚假的。租客承认业主已根据该等资料订立本租约。

（g）如果承租人是公司、合伙企业、有限责任公司或类似实体，则解散或清算承租人。

（h）如果承租人在本租约下的义务得到保证:（i）担保人死亡，（ii）担保人对本租约的责任终止，但不按照该担保的条款，（iii）担保人破产或破产申请的标的，（四）担保人拒绝履行担保的，（五）担保人因预期违约而违反担保义务的，或者（六）担保人为公司、有限责任公司或者合伙企业的，担保人解散或者担保人存续终止。

16.2补救措施。

（a）如租客有任何重大失责或违反本租契，业主可在其后任何时间，在不通知或要求的情况下，并在不限制业主行使业主因该失责而可能有的任何权利或补救的情况下:

（i）以任何合法方式终止租客管有处所的权利，在这种情况下，本租约和本租约的期限将终止，租客应立即将房产的所有权移交给业主。如果房东终止了这份租约，业主可向承租人追讨（a）在判给未付租金时的价值，而该租金在终止时已赚取；（b）在判给时的价值，即本应赚取的未付租金的款额终止合同后，直至授予合同之时，租金损失的金额超过该金额。该承租人证明本可以合理地避免；（c）在判给时价值，即判给后一段期间内未付租金的余额超过该租金损失的数额（d）为补偿因承租人未能履行其在租约项下的义务或在正常情况下很可能因此而造成的一切损害所需的任何其他金额，包括，但不限于，收回房产所有权的费用，释放的费用，包括对处所进行必要的翻新和改建，合理的律师费，业主实际支付的任何房地产佣金和任何免费租金的未摊销价值，租金降低，业主提供的租户改善津贴或其他经济优惠。第16.2（a）（i）（a）和（b）节中提及的金额的“授予时的价值”应通过允许以每年10%（10%）或适用法律允许的最高利率中较低的利率计算。第16.2（a）（i）（c）节所述金额在授予时的价值，应按授予时旧金山联邦储备银行的贴现率加上百分之一（1%）对该金额进行贴现计算。就本第16.2（a）（i）条而言， “租金”应被视为承租人根据本租赁条款所需支付的所有金钱义务，，

（ii）维持租客的管有权，在这种情况下，业主应享有《加州民法典》第1951.4节所述的补救措施，该条款允许业主在租客违约和放弃后继续有效的租赁，并在到期时收回租金。如果业主选择继续有效的租赁，承租人有权在符合本租赁第15条所载合理要求的前提下，将房屋转租或转让承租人在租赁中的权益，但前提是房东不得要求遵守第15条所载的任何标准或条件。在租客根据本第16.2（a）（ii）条寻求将处所转租或转让时，这已变得不合理。

（iii）收取转租租金（或委任接管人收取该租金），并在处所以其他方式履行租客的义务，但各方同意，为租客委任接管人，并不构成业主选择终止该租约。

（iv）根据房产所在国家的法律或司法判决，寻求房东现在或以后可以利用的任何其他补救办法。

（b）本协议项下的任何补救办法或选择均不得视为排他性的，但应尽可能与法律上或衡平法上的所有其他补救办法累加。本租约的期满或终止和/或承租人占有房地的权利的终止，均不能免除承租人在本租约任何弥偿条款下的责任。指在租赁期内发生或累积的事项，或因承租人占用有关处所而发生或累积的事项。

（c）如租客放弃处所，业主可重新进入该处所，而该重新进入不得当作构成业主选择接受将处所交还或以其他方式免除租客违反本租约的责任。除非业主已与租客订立书面协议，其中业主明确同意（i）接受将处所交还及（ii）免除租客在租约下的法律责任，否则将处所交还对业主并无效力。承租人将房产交付业主占有，不构成房屋租赁的终止或者退租。

16.3业主违约

（a）除非业主在租客书面通知业主及任何抵押该处所的按揭或信托契据的持有人后三十（30）天内，没有履行业主所要求的义务，否则业主不得违反本租约而地址须在此之前以书面提供予租客，指明业主未能履行该等义务的原因；规定，然而，如果业主的义务性质决定了需要三十（30）天以上才能得到解决，如果业主在这三十（30）天内开始履约，并在此之后努力完成履约，业主就不会违约。在任何情况下，承租人都无权因业主违约而终止本租约，承租人的补救措施仅限于损害赔偿和/或强制令。租客据此放弃追讨间接损害赔偿的权利（包括，但不限于，利润损失）或因业主违约而引起的惩罚性赔偿。本租约及承租人在本租约项下的义务不会因业主无法履行本租约项下的任何义务或延迟履行而受到影响或损害，如因不可抗力事件而导致无法履行或延误， “业主的履约时间应延长至任何此类延迟的期间。，

（b）如因（i）业主进行的任何修理、保养或改动而阻止租客使用或不使用处所或其任何部分，或哪些房东在适用的通知和修理期后未能按照本租约的要求履行义务，并严重干扰了承租人对房屋的使用，或（ii）未能提供服务，因业主违反本租约或因业主违反本租约而导致的公用事业或进入本租约所要求的处所

或者它的代理人，雇员或承建商在提供该等服务方面的疏忽或故意不当行为，公用事业或接入（除非此类故障全部或部分是由租户的作为或不作为引起的）（第（i）和（ii）款中的“减少事件”中的任何此类情况），然后，租客须将该等消减事件通知业主，如果业主收到通知后，该减租活动持续五（5）个工作日（“停顿期”），然后，基本租金和运营费用应减少或减少，就实际情况而言，从房东收到通知后的第六个工作日（第6个工作日）起，只要租客继续被禁止使用，不使用，租户正常经营业务的场所，在该处所的可出租面积中，承租人被禁止使用的部分所占的比例，不使用，承担该处所的全部可出租面积。如因第13或14条所涵盖的事件而引致消减事件，然后，承租人的减租权利应受该第3或第14条的条款约束，如适用，而停顿期不适用于此，

16.4滞纳金。租客在此承认，租客延迟向业主支付基本租金或本合同项下到期的其他款项，将导致业主承担本租约未考虑的费用，确切的数字将非常难以确定。这些成本包括，但不限于，物业抵押或信托契据的条款可能对业主施加的处理及会计费用及滞纳金。因此，如果业主在到期后五（5）个工作日内不能收到租金分期付款或应向承租人支付的任何其他款项，然后，无须向承租人发出通知或提出要求，承租人应立即向房东支付5%（5%）的滞纳金。双方特此同意，此种滞纳金是对业主因租户延迟付款而产生的费用的公平合理的估计。业主接受这种滞纳金在任何情况下都不构成放弃租户对这种逾期金额的违约，也不阻止房东行使本协议项下授予的任何其他权利和补救措施，包括根据第16.5条对利息的评估，

16.5逾期债务利息。除非本文明确规定，在业主书面通知租户拖欠款项后五（5）个工作日内到期未付的应付业主的任何款项，应按每年百分之十（10%）或适用法律允许的最高利率中较低者计息。支付该等利息并不能免除或弥合租客在本租约项下的任何失责；但该利息不得就租客招致的滞纳金或就租客缴付滞纳金的任何款额而支付。

16.6违约后支付租金和保证金。如果租客拖欠基本租金或根据本协议到期的任何其他货币债务，则在租客第三次违约后，由房东选择，租客在本协议项下的所有货币债务应以银行本票支付。如果业主要求承租人用本票支付上述款项，则承租人未用本票支付应为本合同项下的重大违约行为。

17.业主有权解决违约问题；租户付款。本租约项下所有由租客保留或履行的契约及协议，均须由租客自行承担成本及费用，并不会减租。如果承租人未履行本租约项下的任何义务，房东可以但没有义务提前三（3）天书面通知承租人，代表租户支付任何此类款项或执行任何此类行为，而不会因租户的任何违约而放弃其权利，也不会解除租户在本协议项下的任何义务。因此，承租人应在房东将结算单交付给承租人后十（10）天内向房东支付一笔金额，该金额应等于房东根据本节的规定为弥补承租人的违约行为而合理支付的费用。

18.赔偿。租客特此同意赔偿，保护和保护无害的房东及其员工，合作伙伴，代理人，物业经理，承包商，出借人和土地出租人（上述个人和实体在下文中统称为“受赔偿方”或“房东方”）不承担任何和所有责任，损失，成本，损害，索赔，租金损失，留置权，判断，处罚，罚款，结算费用，调查费用，顾问和专家的费用，律师费，法庭费用和其他法律费用，环境污染的影响，环境测试的成本，移除，有害物质的补救和/或减少（如下所述术语定义），保险单的免赔额和其他费用（以下统称为“损害赔偿”）由赔偿事项引起或与之相关（定义见下文）。就本节而言， “赔偿事项”是指赔偿责任的一方或者多方因赔偿责任或者损害而承担责任或者损害赔偿责任的事项，直接或间接，（a）承租人或其雇员的，代理人”，承包商，受邀者’，分租户或在该场所工作或访问该场所的其他人员（所有上述人员或实体在下文中统称为“租户一方”）使用或占用该场所，（b）任何作为，租客一方的遗漏或疏忽，（c）承租人未能履行其在租约项下的任何义务，（d）存在，租客使用或处置任何由租客一方带入处所的危险物质（定义见下文），或（e）租客已同意根据本租约的任何其他规定向业主作出赔偿的任何其他事项。承租人在本协议项下的义务包括，但不限于（f）在被赔偿方提出书面要求后的十（10）天内赔偿被赔偿方因赔偿事项而引起的损害，以及（g）提供抗辩，有了让被赔偿方相当满意的律师，一切费用由租户承担，在被赔偿方提出书面要求后十（10）天内，在任何索赔中，由获弥偿事宜而产生的诉讼或法律程序，不论是否已提起诉讼或已简化为判决，亦不论是否有充分根据。如租客有责任就弥偿事宜所引致的损害向受弥偿方作出补偿，业主有立即无条件的权利，但不是义务，如无通知或要求租客，以支付损害赔偿，承租人应，房东提前十（10）天书面通知后，偿还房东的费用.被赔偿方无需先支付任何根据本协议应予赔偿的损害赔偿金。此赔偿旨在在适用法律允许的最大范围内适用。除非业主在本租约期满或终止后以书面形式明确放弃，否则承租人在本租约期满或终止后根据本节承担的义务将继续有效。尽管本节有任何相反的规定，（i）如承保人因疏忽或故意不当行为或业主违反本租约而引致承保人承担法律责任，则租客无须就该法律责任向获弥偿方作出弥偿，及（ii）如租客及业主均被裁定疏忽或以其他方式负有严格法律责任而无过错，则根据本条作出的弥偿将继续进行，但承租人应仅就其应承担的损害或伤害责任的百分比向房东负责，

19.免除房东的责任。承租人特此同意，被赔偿方对承租人的业务受到的损害或由此产生的任何收入损失，或对商品的损失或损害不承担责任，租户改善，固定装置，家具，设备，电脑，文件，汽车，或承租人的其他财产，租户的员工，代理人，承包商或受邀人，或任何其他在该处所内或附近的人，受损害的当事人对承租人的人身损害也不承担赔偿责任，租户的员工，代理人，承包商或受邀人，这种损害或伤害是由任何原因造成还是由任何原因造成，包括，但不限于，盗窃，在该场所的犯罪活动，疏忽的安全措施，炸弹袭击或炸弹恐吓，恐怖主义行为，有害物质，火，蒸汽，电力，汽油，水或雨，洪水，管道破损，洒水，管道，空调或照明设备，或其他原因造成的，所说的损害或伤害是由所发生的情况造成的，或者来自其他渠道或地方，或者来自新的建筑或维修，处所任何部分的改建或改善，不管损害或伤害的原因是不是来自于活体，

疏忽，被保险人的被动过失或者故意行为。业主对任何雇员的行为或疏忽所引致的损害，概不负责，代理人，其他租户的承建商或受邀者，处所的占用人或使用者。租户，作为本协议项下对房东的对价的重要部分，特此承担所有对承租人的财产或业务造成损害或对他人造成伤害的风险，如因任何因由（包括弥偿方及租客的主动或被动疏忽）而引致的处所或有关处所，特此放弃对弥偿方的一切申索。除租约中规定的承租人保险和放弃代位权所涵盖的范围外，本第19节对房东责任的限制不适用于因房东的重大过失或故意不当行为而造成的伤害或损害，它的代理人，员工，承包商，分包商、转让人或业主违反本租约项下的义务；前提是，然而，在任何情况下，业主均不会对承租人承担相应的损害赔偿责任（包括，但不限于，利润损失）。，

20.业主责任。承租人承认，业主有权转让其在房屋中的全部或任何部分权益，并将本租约转让给受让人。租户同意如果发生这种转让，只要受让人承担或在转让日期之后发生同样的情况，房东应自动免除本租赁项下的所有责任；在此，承租人同意在转让日期之后，仅向业主的受让人寻求履行业主在本协议项下的义务。在这种转移之后，业主应，可以选择，将承租人的保证金退还给承租人或将承租人的保证金转移给房东的受让人，不管是哪种情况，业主对承租人不承担返还保证金的进一步责任。除持有抵押或信托契据以抵押全部或部分处所的任何贷款人的权利外，租客同意只考虑业主在处所的权益，以收取因（a）业主未能履行其在本租约下的义务，或（b）业主的疏忽或故意不当行为而须由业主支付款项的判决，它的合作伙伴，员工和代理商。业主的其他财产或资产不得课税，执行或其他执行程序，以满足租户对业主的任何判决或令状。没有合作伙伴，业主的雇员或代理人应对业主在本协议项下的义务的履行承担个人责任，或在任何与业主有关的诉讼中被指定为当事方，直接或间接，本租约及业主在本租约项下的责任.本契约项下的义务不构成业主个人合伙人的个人义务，如果有，承租人不得向业主的个别合伙人或其资产追索，

21.迹象。租客不得更改处所的外观，不得安装任何外灯、装饰品、气球、旗帜、旗子、旗帜或油漆，亦不得竖立或安装任何标志、窗户或门上刻字、标语牌，可从建筑物外部观看的任何类型的装饰或广告媒介（统称为“标志”），违反任何适用法律或影响建筑物的任何记录的契约、条件或限制的条款。业主有权酌情批准所有标志。租客在离开处所后，须移走所有标志及修理、粉刷及（或）更换其标志所依附的建筑物表面。租户应获得所有适用的政府许可和批准的标志和外部处理。

22.经纪人费用。承租人和房东各自向对方陈述并保证，双方均未与任何人进行任何交易或订立任何协议，实体，该等人士以外的经纪人或发现者，如果有，列在第1.12节中，关于这份租约的谈判，也没有其他经纪人，人，或实体有权获得与本租约谈判有关的任何佣金或发现者费用，房客和房东都同意赔偿，为他人辩护，使其免受任何索赔要求的伤害，损害赔偿，成本，费用，任何未指明的经纪人可能要求赔偿的律师费或赔偿责任或费用，发现者或其他类似人士因任何交易，赔偿方的诉讼或协议。就本租约应付予业主经纪的佣金，须按照业主与业主经纪之间有效的个别佣金协议的条款支付。房东的经纪人应将其佣金的一部分支付给房客的经纪人，如果房东经纪人和租户经纪人之间的任何协议中有此规定。“本租约中的任何条款均不应规定房东有义务向房东经纪人以外的任何一方支付佣金或费用。，

23.禁止反悔证书。

23.1证书的交付。租客须不时，在房东至少提前十（10）天书面通知后，执行，确认并向业主交付一份书面声明，证明业主可能合理要求的信息，包括，但不限于，如下:（a）本租约未经修改且完全有效（或，如果修改，说明此种修改的性质并证明此租赁，经如此修改，是完全有效的），（b）预付基本租金及其他费用的日期及须如此支付的款额，（c）不存在，据租户所知，业主未尽的违约或未尽的义务，或指明此类违约或未履行的义务，如果有人要求赔偿，（d）所有租客改善工程须由业主建造，如果有，已经按照业主的义务完成，及（e）该承租人已管有该处所。任何该等陈述可由该处所的任何潜在买方或产权负担人最终依赖。，

23.2未能交付证书。根据房东的选择，如果租客未能在此时间内提供此类声明，则构成本协议项下租客的重大违约，或者，对于租客而言，（a）本租约完全有效，不作任何修改，除非房东代表，（b）业主并无未获纠正的失责情况，（c）业主并无预先缴付超过一个月的基本租金，（d）业主将建造的所有租户改善工程（如有的话）已按照业主的义务完成，（e）租客已管有该处所。

24.财务信息。时不时地，在房东的要求下，租客须安排将以下财务资料送交业主，一切费用由租户自行承担，在房东提前不少于十（10）天发出书面通知后:（a）当前的租户财务报表和前两个会计年度的租户财务报表，（b）本租赁的任何担保人的当期财务报表和担保人前两个会计年度的财务报表，以及（c）与承租人或任何担保人有关的其他财务信息，如房东或房东的任何贷款人或购买者可合理要求提供。所有财务报表均应按照一贯适用的公认会计原则编制，如果这是租户的正常做法，应由独立注册会计师审计。租客特此授权房东，时不时地，在没有通知租户的情况下，从任何信用报告公司获得有关租户的信用报告或信用记录。如果租户对其提供给房东的财务信息保密，业主应努力保持信息的保密性（业主有权将这些信息提供给其员工，物业经理，会计师，律师，经纪人，合作伙伴，贷款人和潜在购买者）。如果房东违反了本节规定的义务，承租人对此种违约行为的唯一和专有的补救办法是获得禁止房东传播财务信息的禁令。房东承认并同意，由于财务信息的独特性，业主如违反本条，将会对租客造成不可挽回的损害，而损害赔偿并不是适当的补救办法，因此租客有权获得强制性补救。“在任何情况下，房东都不会因为房东违反了本节规定的义务而对承租人承担损害赔偿责任。，

25.环境问题/有害材料。

25.1危险材料披露证书。在执行本租约之前，承租人已将其已执行的初始有害物质披露证书（“初始HAZMAT证书”）交付给房东，该证书的副本作为附件C附上。承租人契约表示并保证房东在初始HAZMAT证书中的信息是真实的

以及正确及准确地描述租户将在处所内制造及/或使用的危险物料的使用情况。由生效日期起计一年的日期开始，其后每年继续，承租人应按附件C（“HAZMAT证书”）的实质形式向房东交付一份已执行的危险材料披露证书，该证书描述了承租人当时在该场所使用危险材料的情况，以及房东要求的任何其他合理必要的文件和信息。

25.2危险材料的定义。如本租约所用， “有害物质”一词应指并包括（a）任何危险或有毒废物，材料或物质，和其他污染物，受任何环境法（定义见下文）管制或即将受其管制的法律；（b）石油，石油副产品，汽油，柴油，原油或其任何馏分；（c）石棉和含石棉材料，以任何形式，（d）多氯联苯；（e）放射性材料；（f）铅和含铅材料；（g）任何其他材料，有毒的废物或物质，反应性，可点燃或腐蚀的特性，因为所有这些术语都是广义的，（h）导致或威胁会对处所的任何部分或任何周边财产造成滋扰或浪费；或对健康构成或威胁的任何材料及处所内人员的安全，周围的任何其他财产。就本租约而言， “有害物质”一词不应包括标称量的加压气体和液化气体，医疗尖刀，生物样本，生物垃圾，普通家庭清洁工， “办公用品和清洁用品在任何环境法规下都不能提起诉讼。，

25.3禁止；环境法。承租人无权使用或储存任何有害物质，在，或有关处所的任何部分，除非在本第25.3节中规定。租户应被允许使用和/或存储那些对租户的业务来说是必要的并且在先前的HAZMAT证书中披露的危险材料。此外，承租人有权使用和/或储存先前的HAZMAT证书中未包括的、对承租人业务而言必要的有害材料，但所有此类使用和/或储存应按要求向所有适用的政府机构（包括弗里蒙特市消防局）披露，并应遵守本租约的规定（“新危险材料”）。新的有害物质应在承租人首次将新的有害物质带到该场所后三十（30）天内，通过将其添加到当时的HAZMAT证书中，向房东披露，如果一种新的有害物质对环境造成极大的污染，业主有权自行决定是否批准新的危险物质.尽管本文有任何相反的规定，在任何情况下，如果不事先通知房东，且房客向房东证明所有必要的使用和储存放射性材料的许可证已由房客和房东取得，承租人无权在房地使用放射性材料放射性物质不会对环境造成更大的污染风险。本规定不包括烟雾探测器等常用设备中使用的放射性物质。在任何情况下，所有危险材料的使用和储存必须始终完全符合当地的任何规定，州和联邦环境，健康和/或安全相关法律，法规，订单，标准，法院的判决，条例，规则和条例（由司法和行政决定解释），法令，指令，指导原则，许可或许可条件，目前已存在并经修订，颁布，将来发出或采纳适用于租客或处所的全部或任何部分（统称为， “环境法”）。租户同意，仅在向所有适用的政府机构（包括弗里蒙特市消防局）和业主披露的情况下，才可实施最近的HAZMAT证书中规定的危险材料类型和/或数量的更改。承租人无权也不允许安装任何地下储罐。租客可在处所使用含有危险物质的地面储罐，但（a）任何个别储罐的容量不得超过250加仑（不包括本租约日期处所内的液氮储罐），（b）所有地面上的油罐，其容量不得超过500加仑，

在未经业主批准的情况下，以及（c）所有地面储罐均按照环境法进行维护。业主有权，由房东全权决定，在本租约有效期内的任何时候，在租户的正常工作时间内，向租户发出合理通知，并遵守租户进入本租约不同区域的标准操作程序，（i）就危险物质而视察处所，（ii）进行测试及调查，以确定租客是否符合第25条的条文，或确定是否有危险物质存在，在或附近的地方，要求提供所使用的所有危险材料的清单，存储或以其他方式位于，在处所的任何部分之下或附近，及（iv）如业主有合理根据相信租客在租客使用及/或贮存危险物料方面违反本租约，而该等违规行为已或可能会对处所造成重大环境污染风险，要求租户完成其使用情况的调查，危险物质在场所的贮存和处理，使用房东指定的表格和以下程序，由房东全权决定（“调查”）。如果调查显示租户违反了本租约的条款，承租人应向房东偿还所有此类检查的费用，测试和调查，以及与任何调查相关的所有费用。如果作为检查的结果，测试或调查房东确定，由房东全权决定，那个租户违反了这份租约的条款，为了遵守这份租约，租户应执行或执行安全，安全或合规措施，承租人应在房东书面要求后三十（30）天内采取措施，一切费用由租户自行承担。本协议赋予业主及其代表的上述权利，不构成（a）业主的检查义务，测试，调查，监察或以其他方式观察处所或租客及租客双方就危险材料所进行的活动，包括但不限于，租户的运营，使用和任何与之相关的补救措施，或（b）业主及其代表对租客使用的法律责任，存储，有害物质的处置或补救， “应理解，承租人应对与此相关的所有责任承担全部责任。，

25.4承租人的环境义务。如有任何溢漏，租客须立即以口头及书面通知业主，发布，排出，处置，排放量，移民，有害物质的清除或运输，位于或关于处所的任何部分之下；但租客对该等事件有实际的知识。租户，仅以其成本和费用计算，迅速进行调查的契约和授权书，清理，删除，恢复和以其他方式补救（包括，没有限制，准备任何可行性研究或报告，以及任何和所有封堵措施的执行情况，释放，放电，处置，排放，因租客或租客的有意或疏忽的作为或不作为而引起或与之有关的危险材料的迁移或运输，使房地和任何邻近财产的受影响部分恢复到出现这种危险材料之前的状况。任何这样的调查，清理，移除，只有在事先征得房东的书面同意后，才能进行修复和其他补救，只要该等行动不会对处所的任何部分产生潜在的重大不利长期或短期影响，则不得不合理地拒绝给予该同意。尽管有上述规定，承租人有权在未事先征得房东书面同意的情况下立即对紧急情况做出反应。租户，仅以其成本和费用计算，应进行和执行，或安排进行和执行，任何环境法或任何机构或其他有管辖权的政府机构所要求的所有关闭。如果租户没有及时进行调查，清理，删除，恢复，提供关闭或以其他方式进行补救，房东可以，但没有义务这么做，采取一切必要措施纠正这一点，承租人应立即偿还房东，根据需求，对于房东进行调查的所有费用，清理，移除，修复，关闭和修复工作。所有这些工作都是由租户承担的，如本文所要求，须以使业主能充分利用该处所的经济利益的方式进行以及在该工程令人满意地完成后的处所的其他部分，但这种充分的经济用途取决于承租人履行其在本协议项下的义务，并受第25.7条的约束，，

25.5环境赔偿。除了租客在本租约项下的其他赔偿责任外，租户同意，并且应该，保护，赔偿，（与业主可接受的律师）进行辩护，并要求业主和其他业主方不受任何和所有损失的影响，成本，损害，负债或费用（包括，没有限制，处所内任何部分的价值减少，丧失或限制使用可出租或可使用空间的损害赔偿，以及在本租约期限内或之后的任何时候，业主对处所内任何空间的营销所产生的任何不利影响，与本租约有关或与之有关，直接或间接，用途，存在，交通，存储，处置，移民，移除，泄漏，危险物质的释放或排出，由于（直接或间接地）承租人或承租人的有意或疏忽的作为或不作为，在或关于处所的任何部分。无论是房东的书面同意还是出席，危险物质的使用或储存，上，根据或关于处所的任何部分，以及承租人严格遵守所有环境法，均应免除承租人根据本协议承担的赔偿义务。“由于房东在任何环境法下都是“所有者”或“经营者”的身份，租客不应被解除根据本第25.5节的规定承担的赔偿义务。，

25.6生存。根据本第25节的规定，承租人的义务和负债应在本租约期满或提前终止后继续有效。如业主认为该处所的全部或任何部分的状况不符合本租约有关有害物质的条文，包括但不限于，本租约期满或提前终止时的所有环境法，则业主可要求租客保留处所的管有权，直至租客可将处所交予业主，而该处所在生效日期及在出现该等危险物质前的存在状况，但如有合理损耗，则属例外，包括但不限于，按照任何环境法的要求进行或执行任何关闭。就本文而言， “合理损耗”一词不包括处所内任何部分的状况有任何恶化或价值有任何减少，直接或间接，承租人或承租人的行为将有害物质引入处所。任何租户的此类保留都将得到房东的同意， “在任何情况下或在任何情况下，租客都不能终止租约，否则将受本租约第29条的规定约束。，

25.7对他人的行为不承担责任。尽管本租约中有任何相反的规定，承租人仅应根据本第25条对承租人和承租人双方的行为负责，承租人不对承租人和承租人以外的个人或实体的行为负责，也不对生效日期在该场所存在的污染或来自相邻土地的污染负责或承担责任。

26.从属。

26.1从属的影响。业主向租客表示，该处所现时不受任何地面租约约束，或任何抵押或信托契据的留置权。这份租约，及据此授予的任何期权（定义见下文），在房东的书面选举中，须受任何地面租约所规限并从属于任何地面租约，抵押，信托契约，或此后置于该处所的任何其他抵押或担保，以及就其安全性所取得的任何和所有进展以及所有续签，修改，合并，的替换和扩展。本租约对任何未来地租或任何按揭或信托契据的留置权的从属，须视乎租客接获商业上合理的从属安排而定，有利于租客的无干扰和代理协议，该协议规定，如果租客没有违约，只要租客支付租金并遵守和履行本租约的所有规定，租客对房屋的安静占有权利就不会受到干扰，除非本租约根据其条款另行终止。应任何抵押权人的要求，受托人或土地出租人，承租人应为该人或实体代理。如果有抵押权人，受托人或土地出租人应选择在其抵押留置权之前授予本租赁和任何期权，信托契据或，

土地租赁，并应向承租人发出书面通知，本租赁及该等选择权均应视为在该抵押、信托契据或土地租赁之前，不论该租赁或该等选择权是在该抵押日期之前或之后，信托契据或地契或其记录日期。在抵押品丧失抵押品赎回权的情况下，新的所有人不应（a）对任何先前的房东的任何作为或不作为，或对在其获得所有权之前发生的事件负责，（b）对任何先前的业主违反本租契负有法律责任，（c）须受租客对先前的业主可能有的抵销或抗辩所规限，或（d）须对租客负责退还其保证金，但实际收取的款额除外。

26.2文件的执行。承租人同意执行和确认房东合理地要求承租人执行的任何文件，以执行授权书、从属合同，或在抵押、信托契据或土地租赁（视情况而定）的留置权之前使本租约或本租约授予的任何选择权。承租人未能在书面要求后十（10）天内执行这些文件，构成承租人在本协议项下的重大违约，或者，房东有权代表承租人作为承租人的实际代理人执行这些文件。租客在此作出、组成并不可撤销地委任业主为租客的实际代理人，并以租客的名义、地点及代替根据本条执行该等文件。

27.选项。

27.1定义。在本租约中，“选择权”一词有如下含义:（1）延长本租约期限或续签本租约的权利或选择权，（二）优先承租房屋的选择权或者优先承租房屋的权利；（三）在到期日前终止本租赁或者缩小房屋面积的权利。业主授予租客的任何期权，必须以附加于本租约的书面期权协议为依据，或作为附加条款，或该期权不具有效力或效力。就本节而言，期权还应包括本租赁的任何后续修订中包含的任何期权。

27.2个个人选项。在本租约中授予承租人的每份期权，如果有，是原承租人及任何获准许受让人的私人财产，而原承租人或任何获准许受让人在占用全部处所时，方可行使该权利，不得行使该权利或被转让，自愿或非自愿的，由租客以外的任何人或实体或向租客以外的任何人或实体提出，包括，没有限制，业主在第15条中批准的任何受让人（准许受让人除外）。选择，如果有，在此授予承租人的不是可转让的独立租赁，且除本租赁外，任何期权也不得以任何方式与本租约分开，通过预约或其他方式。如租客在任何时间可行使选择权，该租约已就处所的任何部分转让或分租存在（转让或分租予许可受让人的租约除外）， “该期权应被视为无效，承租人、任何受让人或转租人（允许的受让人除外）均无权行使该期权。，

27.3多个选项。如果租户有多个选择来延长或续签本租约，则除非已如此行使了延长或续签本租约的先前选项，否则不能行使稍后的选项。

27.4违约对期权的影响。在业主根据第16.1条向承租人发出违约通知之日起的时间内，承租人无权行使选择权（i），并持续至上述违约通知中所指称的违约行为得到纠正，或（ii）如租客没有履行本租约的任何条款、契诺或条件。根据本节的规定，因承租人不能行使选择权，可以行使选择权的期限不得延长或扩大。

27.5保留。

27.6担保。尽管本租约的任何附加条款或附加条款中有任何相反的规定，承租人行使选择权的权利和期权的有效性取决于房东从任何先前的承租人那里收到的、尚未明确解除本租约下的责任的收据，以及承租人在本租约项下的任何义务的任何担保人，业主可自行决定的、令业主满意的书面协议的担保人，重申该人在本租约项下的义务或经承租人行使选择权修改的担保。

27.7行使选择权的通知。尽管第39条有任何相反规定，如交付载有通知的包裹的人取得接受载有通知的包裹的人的签名（例如，通过FedEx要求FedEx的送货人从接受包裹的人那里获得签名）。承租人有义务证明房东及时收到行使选择权的通知。

28.房东预订。业主有权:（a）在不少于九十（90）天的书面通知前更改建筑物的名称和地址，（b）在建筑物的屋顶、内部和外部放置标志或通知，只要这些标志或通知涉及业主在本租约下的义务或本租约允许的其他情况。

29.等一下。如租客在本租约期限届满或提早终止后，在业主同意下仍管有该处所或其任何部分，根据本租约中与承租人义务有关的所有条款和条件，这种占用应是每月一次的租赁，但应付基本租金应为紧接本租约终止日前应付基本租金的百分之一百五十（150%），以及所有的选择，如果有，将被视为终止，不再具有效力。如租客仍管有该处所或其任何部分，未经房东同意，本协议期满后，承租人应，由房东选择，应被视为受苦的租客或侵犯者，基本租金为紧接本租约终止日前应付基本租金的百分之一百五十（150%）。本协议中的任何内容均不得解释为业主同意租客在租期届满或提早终止时继续持有，或赋予租客在租期届满或提早终止后继续持有的权利。租客特此同意赔偿，保持无害，保护房东不受任何损失，损失， “（包括律师费）业主可能会因租客未能在本租约终止时将房产所有权移交给业主而承担索赔或责任。，

30.房东的权限。

30.1访问权限。房东和房东的经纪人，承包商和雇员有权在合理时间内至少提前24小时书面或电话通知租户（除非发生紧急情况，（如无须预先通知）为视察处所，为业主提供所需的任何服务，向潜在买家展示场地，贷款人或（在租赁期的最后九（9）个月内）承租人，采取安全措施和进行改造，维修，对建筑物的改进或补充。在紧急情况下，业主可透过任何合理途径进入有关处所，业主不应对租户因进入而造成的房屋或租户财产的损失负责。业主可在建筑物上或附近的任何时间出售或作租赁标志。业主应尽商业上合理的努力，尽量减少对租户使用或进入物业的任何干扰，还有，由租户选择，承租人可提供一名代表陪同进入处所的人。在不限制前述内容的前提下，除非在紧急情况下或为进行必要的修理，业主不得进入业主认为属于敏感作业区域（如血检室或洁净室）的处所任何部分，

31.安全措施。承租人在此承认，房东没有义务为房屋的利益提供任何警卫服务或其他安全措施，房东也没有义务因租户未能提供此类服务而对其承担任何责任。承租人承担保护承租人、其代理人、雇员、承包商和被邀请人以及承租人和承租人的代理人、雇员、承包商和被邀请人的财产不受第三方行为影响的所有责任。

32.地役权。房东保留自己的权利，时不时地，授予这些地役权，业主认为必要或合意的权利和奉献，并导致包裹地图和/或限制的记录，只要是这样的地役权，权利，奉献，地图和限制措施不会严重干扰租户对房地的使用，也不会给租户带来重大财务负担。上述地役权可包括，但不限于，公用事业地役权，排水设施，进入地役权，与公用墙有关的地役权及有关的契诺，条件和限制。租客须签署，如果有要求，请确认，在房东提出要求后十（10）天内提交上述文件，承租人不履行义务，构成承租人的重大违约。妨碍租客的观点，由在该处所附近竖立的任何构筑物所提供的空气或灯光，不管是房东还是第三方，不得影响本租约或对业主施加任何责任，

33.运输管理。租户应完全自费遵守任何政府或准政府实体或业主实施或要求的所有当前或未来计划，以管理房地所在或大都市区内及周边的停车、交通、空气污染或交通。

34.可分割性有管辖权的法院裁定本租约的任何条款无效，绝不影响本租约任何其他条款的有效性。

35.时间的本质。对于租客和房东在本租约下要履行的每一项义务而言，时间都至关重要。

36.附加租金的定义。承租人在本租约条款下对房东的所有货币义务，包括但不限于基本租金、运营费用、不动产税收和滞纳金，均应视为租金。

37.合并先前的协议。本租约和第1.13节中列出的附件包含了双方当事人有关本租约和本租约中提及的任何其他事项的所有协议。任何与该等事宜有关的先前或当时的协议或谅解均不得生效。除本租约另有规定外，租客在此承认任何房地产经纪人、业主或上述任何人士的任何雇员或代理人，均未向承租人作出任何口头或书面保证或申述，以说明承租人对处所的状况或使用情况，或说明本租约所述的任何其他事项。

38.修正案。本租约只能以书面形式修改，并由修改时的利害关系方签署。一方或多方签署的一份或多份电子邮件，绝不构成双方签署的能够修改或修改租赁的书面文件。

39.通知。本租约要求或允许的所有通知均应以书面形式发出，并且可以（a）亲自（通过人工、信使或快递服务）、（b）通过美国邮政常规邮件、（c）通过美国邮政认证邮件递送，由美国邮政特快专递、联邦快递或其他隔夜快递公司要求的回执或（d）回执，如果以某种方式送达，则应视为已充分提供

在本节中指定。通知不得通过电子邮件发出，电子邮件通知对房东或租客不具有任何约束；前提是，然而，租户应被允许通过电子邮件将新的Hazmat证书（“新的Hazmat证书通知”）交付给房东。新的HAZMAT证书通知只有在业主实际收到并且业主确认收到后才能生效。本协议项下允许或要求的任何通知，以及任何支付租金或退租的通知或类似的通知，则须当作为在通知书亲自送交租客在处所的任何雇员之日亲自送交租客。本租约第1.14节中规定的地址应为通知目的的每一方的地址。业主或租客可借书面通知另一方，指明不同的地址，以作通知之用，除非在房客占有房屋时，该处所应构成承租人的地址，以邮寄或递送通知给承租人。本协议项下要求或允许给予业主的所有通知的副本，应同时以业主在下文中不时以书面通知承租人的方式指定的地址传送给该当事人。任何通过普通邮件或认证邮件发送的通知，请寄回收据，应视为在存入美国邮政后三（3）天内发出.由美国特快专递递送的通知，出于通知目的，联邦快递或其他快递应被视为在承运人交付至适当当事方地址的日期发出。如果星期六收到通知，星期天或法定假日，应视为在下一个营业日收到。本文中的任何内容均不得解释为限制房东以适用法律允许的任何方式送达支付租金或退租通知或类似通知的权利，且无论是否满足本节的要求，任何此类通知如果按照适用法律允许的任何方法送达，均应有效，，

40.弃权。业主或承租人对本协议任何条款的放弃，不得视为对本协议任何其他条款的放弃，也不得视为对业主或承租人随后违反本协议或任何其他条款的放弃。业主同意，或批准，任何行为都不应被视为使获得房东同意或承租人随后行为的批准变得不必要。业主接受本协议项下的租金，并不构成对承租人先前违反本协议任何条款的放弃，除租客未能支付如此接受的特定租金外，无论业主在接受该租金时是否知晓该违约行为。业主如不接受部分支付应由租客支付的任何款项，即视为业主放弃收取全部应付款项的权利，租客对支票或附函的任何背书或声明也不应视为协议和满足。“租客特此放弃因房东不遵守《加州民法典》第1938条而可能对房东提出的任何索赔。，

41.契约。本租约应被解释为，本租约所包含的业主契约是独立的，而不是独立的，因此承租人放弃任何相反的法规的利益。租客须遵守或履行本租约的所有条文，均属契约及条件。

42.法律效力；法律选择。在不违反任何限制承租人转让或转租的规定的前提下，本租赁对当事人、其继承人、遗产代理人、继承人和受让人具有约束力。本租约应受房产所在州的法律管辖，本租约双方之间有关本租约的任何诉讼均应在房产所在州提起。

43.律师费。如果房东或租客提起诉讼或任何其他程序，以强制执行本协议条款或宣布本协议项下的权利，或就本租约或本协议所附展品提出索赔或抗辩，则任何此类诉讼的胜诉方或就此提起上诉，应有权获得由败诉方支付的合理的律师费和法院费用，由法院在同一或单独的诉讼中确定，无论是否根据判决或判决提起诉讼。律师费裁决不应按照任何法院费率表计算，而是应全额偿还所有律师费和真诚合理承担的法院费用。业主有权获得合理的律师费以及在准备和送达违约通知过程中发生的所有其他费用。

并就此进行磋商，无论是否随后就此种违约行为启动了法律诉讼。业主和租户同意，与违约和破产有关的律师费是《破产法》第365（b）（1）（b）条或任何后续法规所指的实际金钱损失。

44.拍卖。承租人不得自行或非自愿地进行或准许在该处所进行任何拍卖或营业外出售。

45.合并。承租人自愿或以其他方式放弃本租约，或相互取消本租约，或房东终止本租约，不应导致房东与承租人的地产合并，并应由房东选择终止所有或任何现有的转租，或可以，业主可选择将任何或所有该等转租契转让予业主。

46.安静的拥有。除本租约的其他条款及条件另有规定外，如租客并无在本租约下违约，则租客在本租约的所有条款规限下，在本租约的整个租期内均须对处所拥有安静的管有权。

47.权威。如果承租人是一家公司、信托公司、有限责任公司、有限责任合伙企业或普通合伙或有限合伙企业，承租人以及代表该实体执行本租赁的每个个人，表示并保证该个人被正式授权代表该实体执行和交付本租赁，该实体被正式授权订立本租约，且本租约可根据该实体的条款对该实体强制执行。如果承租人是公司、信托公司、有限责任公司、有限责任合伙企业或其他合伙企业，承租人应要求业主提供业主满意的授权证据。

48.冲突。除本文另有相反规定外，本租赁的印刷条款、展品、附录或骑手与打字稿或手写条款（如有）之间的任何冲突，均应由打字稿或手写条款控制。

49.多方参与。如果在此指定为承租人的个人或实体超过一个，则承租人的义务应由在此指定为承租人的所有个人或实体承担连带责任。根据第39条向一名租客送达通知，即当作向所有租客送达通知。

50.解释。本租约应被解释为双方准备的，由于本租约的全部或部分是由房东准备的，所以歧义不应以有利于租客的方式解决。本租约所载的标题仅为方便起见，不得视为限制或改变本租约的涵义。在这份租约中，承租人和房东这两个词包括复数和单数。中性性别中使用的词汇包括男性和女性。

51.禁止录音。租客或任何透过租客、根据租客或代表租客行事的人，均不得将本租约或任何有关本租约的备忘录、誓章或其他书面纪录。业主有权将本租约的一份备忘录记录在案，承租人应执行、确认并交付业主以记录业主准备的任何备忘录。

52.当事人关系。本租约的任何一方或任何第三方均不得视为或解释本租约所载的任何内容，以建立业主与承租人之间的委托代理关系、合伙关系、合资经营关系或任何联系。

53.爱国者法案。房客向房东表示，（i）承租人、任何直接拥有其10%或以上股本权益的人或实体，或其任何高级人员，董事或管理成员是个人或实体（每个，根据财政部外国资产管制办公室（“OFAC”）的规定，美国个人或实体被限制与其开展业务的“被禁止人员”（包括在OFAC特别指定的人员）和被封禁人员名单）或根据9月24日签署的第13224号行政命令（“行政命令”）， 2001, 以及标题为“封锁财产，禁止与实施犯罪的人进行交易，威胁承诺，或支持恐怖主义，”或其他政府行动，（二）承租人的活动不违反2001年《国际减少洗钱和金融反恐怖主义法》或根据该法颁布的条例或命令（不时修订，《洗钱法》）和（iii）在本租约的整个期限内， “租户应遵守行政命令和《洗钱法》。，

54.保密。租客承认并同意本租约的条款是保密的，并构成业主的专有信息。本协议条款的披露可能会对业主协商其他租赁的能力产生不利影响。承租人同意，未经业主事先书面同意，其及其合伙人、高级职员、董事、雇员、经纪人和律师（如果有的话）不得向任何其他人或实体披露本租赁的条款和条件，业主可以自行决定是否给予同意。我们理解并同意，对于承租人违反本条款的行为，仅损害赔偿是不够的补救措施，房东也有权要求具体履行本条款，并寻求强制性救济，以防止其违约或继续违约。

55.放弃陪审团审判。在适用法律允许的范围内，房东和房客在此放弃各自的权利，在任何诉讼中，陪审团对任何诉讼理由、索赔、反索赔或交叉投诉进行审判，就本租约、业主与租客的关系、租客对处所的使用或占用，或任何受伤或损坏的申索所引起或以任何方式与该租约有关的任何事宜，对租客或租客对业主提起的法律程序及/或聆讯，或根据现在或以后生效的任何法律，法规或法规，紧急情况或其他情况下的任何补救措施的执行。

56.执行。

56.1对应方。本租约及本租约所附的任何文件或附录（统称为“文件”）可以两份或更多份副本执行，其中每一份均须当作正本，而所有该等正本加在一起所具有的效力及效力，犹如各方已签立该文件的单一副本一样。

56.2电子签名房东和租客均有权使用电子签名（“电子签名”）在签名框中插入代表该方执行文件的人的姓名，在这种情况下，交付给另一方的文件将不包括原始油墨签名，签字方没有义务向另一方提供具有签字方原始油墨签名的该文件的副本。任何一方交付的带有电子签名的文件对该方具有约束力，就好像该文件最初是由该方签署的，带有墨水签名一样。

56.3电子格式。由业主或租客签署并以PDF格式、传真格式或类似电子格式交付给另一方的文件（统称为，“电子格式”）对交付已执行文件的一方具有约束力，其效力和效力与交付带有原始油墨签名的打印文件的效力和效力相同。

56.4总体而言。这一节描述了双方执行和交付文件的唯一方式。房东发来的电子邮件，它的代理人，经纪人，律师，员工或其他代表不得构成业主的电子签名或对业主具有其他约束力。租客的电子邮件，它的代理人，经纪人，律师，员工或其他代表不得构成承租人的电子签名或对承租人具有其他约束力。在遵守上述限制的前提下，当事人同意，使用电子签名和/或以电子格式交付的文件，可以在由该文件引起或与该文件有关的程序中作为证据，就好像该文件是当事人以原始油墨签名签发的文件的印刷副本一样。任何一方都没有义务保留有原始油墨签名的文件副本，每一方都有权，完全可以自行决定， “选择丢弃正本，只保留电子格式的文件副本。，

业主及租客确认，他们已仔细阅读及审阅本租约及本租约所载的每项条款及条文，通过执行本租约，表明他们在知情的情况下自愿同意。双方特此同意，在本租约执行时，本租约的条款在商业上是合理的，并符合业主及租客对有关处所的意图及目的。租客承认，在执行租约之前，已经有机会让其法律顾问对此租约进行审查。业主或业主代理人准备本租约并将其提交给租客，不得视为业主向租客提出将本租约出租给租客或授予租客租赁本租约的选择权。本租约只有在双方完全执行且业主已按本租约规定的方式将本租约的完全执行副本交付给承租人时，才对业主具有约束力。将本租约的草稿交付承租人，不构成业主善意协商的协议， “房东明确不承担任何真诚协商的法律义务。，

【这一页的其余部分故意留白。】


房东:

The Realty Associates Fund XI Portfolio，L.P.，特拉华州有限合伙企业

作者:	The Realty Associates Fund XI，L.P，特拉华州有限合伙企业，普通合伙人

	作者:	房地产协会基金XI，LLC，特拉华州一家有限责任公司，普通合伙人

		作者:	/s/约翰·鲍威尔
		姓名:	约翰·鲍威尔
		标题:


租户:

Intuity医疗公司，
特拉华州一家公司

作者:		/s/罗布·赫斯利
		罗布·赫斯利
		（打印名称）

ITS		首席运营官
		（印刷标题）

Exhbit A

处所

下图只是为了表示场地的总体布局，而不应被解释为增加或减少场地的大小。展品A不能按比例缩放，任何在展品A上显示的测量或距离都是近似的。

LOGO

A-1

Exhbit B

有意省略。

B-1

Exhbit C

HAZMAT证书表格

一般信息


回应公司名称:

邮寄地址:

签名:

标题: 电话:

日期:______________设施使用年限:____________________________________________入住期:

在物业上制造的主要产品及/或进行的活动:





业务活动的类型）: （检查所有适用的内容）		有害物质活动: （检查所有适用的内容）

_____________机车间		______脱脂
_____________光组件		____________化学/蚀刻/铣削
______研究与开发		____________污水处理
___________产品服务或维修		____________绘画
照片处理		_________________________________________________________________________________________________________________________________
_____________________汽车服务与维修		__________清洁
__________制造		___________印刷
__________仓库		_________分析实验室
_____________集成电路/印刷电路		_____________电镀
______________化学/医药产品		________________化学/缺失/合成
		_____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
		车床/磨机加工
		________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
		照片遮盖
		______________波焊
		______________金属整理

有害材料/废物处理和储存

在你们的任何运输和接收码头上处理的有害物质的集装箱数量是否大于一加仑？________是________否

C-1


B.如在处所内储存危险物料或废物，请核对以下物料的贮存性质及种类:


储存容器的类型		储存的危险材料和/或废物的类型
（仅供地面储存）

____________1加仑或3升瓶/罐		____________酸
_________________________________________________________
_______________5至30加仑Carboys		_______________苯酚
55加仑的桶		_____________腐蚀性/碱性清洁剂
___坦克		_____________氰化物
		______________照片抵制脱衣舞女
		______________油漆
		_______________易燃溶剂
		_____________汽油/柴油
		不可燃/氯化溶剂
		__________油/切削液

你是否在现场堆积危险废物？________是________否如果是，是如何处理的？

____________现场治疗或恢复
__________排入下水道
______________被拖离现场		如果运到外地，由谁负责？
________________焚烧

向卫生服务部门说明您的危险废物储存状况:

____________发电机
临时地位融资机制
_____________允许的TSDF
____________没有以上内容

废水处理/排放

A.你是否将工业废水排放至:

____________下水道
_____________风暴漏
_________地表水
_____________无工业排放

你的工业废水在排放前是否经过处理？________是________否如果是，正在进行何种类型的治疗？

中和作用
金属氢氧化物的形成
_______________闭环治疗
氰化物销毁装置
HF治疗
____________其他

C-2

危险材料/废物的地下围堵

a.下列任何一种情况下是否使用埋藏罐/水槽:

危险废物的储存

化学贮藏

汽油/柴油的储存

废物处理

废水中和

工业废水的处理

____________没有以上内容

b.如果埋藏罐位于现场，请说明其结构:

_______钢_______玻璃纤维______混凝土

________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

危险材料或未经处理的工业废水是否通过埋地管道输送到储罐、加工区或处理区？________是________否

你的加工区有没有湿地板？________是________否

如果是，名称处理:___________________________________________________________________________

废弃的地下储水罐或水池是否位于该物业上？________是________否

有害物质外泄

A.你是否将工业废水排放至:

污水管道...

排水沟里的暴雨

____________到该物业上

没有发生泄漏事故。

你有没有经历过地下储罐或水槽的泄漏？________是________否

如果发生溢漏，是否有报告？________是________否

检查一下你联系过的哪些政府机构与漏油事件有关:

___卫生服务部

_________________________-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

____________环境保护署

___________区域水质控制委员会

消防部门；消防部门

C-3

有没有政府机构联系过你，关于你所在场地的土壤或地下水污染？________是________否

你在现场有探井吗？________是________否

如果是，请注明以下内容:

井数:_______井的大致深度:_____井径:_______

请附上环境管理许可证、适用于您的操作的代理报告和危险废物清单。

请查收所附资料:

_____________危险材料管理计划，HMMP

地下储罐注册

___________工业废水排放许可证

危险废物清单

C-4

Exhbit D

转让协议

本转让协议（“协议”）的日期为_____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

在特定的标准工业租赁（“租赁”）下，业主和转让人分别是业主和承租人。该租约规定转让人租赁位于加利福尼亚州弗里蒙特的西沃伦大道3500-3550号约61,824平方英尺的空间中的某些房地（“房地”）。

b转让人希望将其在租赁中和对租赁的所有权利、所有权和权益转让给受让人。该租约规定，未经业主事先书面同意，转让人不得转让该租约，业主愿意根据本协议的条款和条件同意该转让。

因此，出于良好和有价值的考虑，双方现达成如下协议:

1.任务。自____，20__（“生效日期”）起，转让人在此转让，出售，转让和向受让人转让转让人在租赁和处所中的所有权利，所有权和权益，包括但不限于租赁项下的任何预付租金和保证金。

2.接受。自生效日期起，受让人在此接受该租赁及处所的上述转让、出售、转让及转易，受让人在此契约及同意，为业主及转让人的利益，支付转让人根据该租赁应付的所有租金及其他款项，并予以保留，履行并受转让人根据租赁要求履行的所有条款、约定和条件的约束。

3.同意。业主特此同意上述转让并承担以下条款和条件（这些条款和条件是由转让人和受让人通过执行本协议而批准的）:

（a）转让人仍须对承租人在租约下的所有义务的支付和履行承担责任，包括但不限于支付租约中规定的所有租金和其他款项；

（b）本协议所载的任何内容，不得解释为以任何方式修改或修订租赁，亦不得视为业主放弃租赁的任何条款或条件，包括但不限于业主批准租赁或处所的任何后续转让或转租的权利；

（c）业主可在不通知转让人及未取得转让人同意的情况下，同意该租契的后续转让或分拆，或同意该租契的任何修订或修改，而该等行动不得解除或免除转让人在该租契下的法律责任；及

（d）租约项下的任何特别权利，而该等权利按其条款而言是属人的或不可转让的（包括但不限于任何延伸、扩展、使用，提前终止和标识权，根据其条款属于个人或不可转让的权利）不受本协议的转让（尽管本协议中有任何相反的规定），并且在转让后，这些权利根据其条款不再适用的范围内，那么这些权利将不再具有效力或效力。

D-1

4.确认没有缺省。转让人和受让人承认并同意，该租赁完全有效，没有在任何方面进行修订或修改，房东没有违反或不履行其在该租赁下的任何义务，并且，没有任何事实或情况，在发出通知或经过一段时间或两者兼而有之的情况下，会构成此种违约或失责，但下列情况除外:______________。

5.陈述和保证。转让人和受让人在此向业主表示并保证，在转让后，该房屋将用于租赁第1.6节允许的相同目的，且不存在“转让溢价”（如该术语在租赁的第15.5节中定义）将由受让人支付或由转让人赚取与转让有关的款项。上述陈述和保证应在本协议的转让、执行和交付后继续有效。

6.担保人的同意。尽管本协议有任何相反规定，如果租赁在执行时或在本协议之前的任何时间由任何担保人担保，则除非业主收到本协议的另一方，表明任何及所有该等担保人及其配偶（如有的话）以令业主满意的形式及实质上同意转让，否则业主对转让的同意即属无效，亦无效力及效力，在转让人执行本协议的同时交付。

7.弃权。转让人特此放弃对其在租赁下的责任提出任何抗辩的权利，其依据是:（a）转让人有权要求房东对受让人提起诉讼，或在任何时候对房东持有的任何担保提起诉讼或用尽；（b）（故意省略）；（c）任何抗辩可能因丧失行为能力而产生的，缺乏权威，其他任何人死亡或伤残，或业主未能就遗产提出或强制执行申索（在管理上，（d）业主未提出任何要求履行义务或向受让人发出不履行通知；（e）基于房东选择补救办法的任何抗辩；（f）房东有义务向转让人披露房东现在或以后可能知道的受让人的任何事实，得到理解和同意该转让人对受让人和任何其他人的财务状况负有全部责任（g）根据《加州民法典》第2787至2855条，对转让人有利的任何权利或利益，包容性，第2899条和第3433条，或根据《美国法典》第11编第364条或第1111（b）条，或对任何正在放弃的法规的任何修改；（h）业主在该场所的权益的任何转让或业主在租赁中的权益的转让；（i）受让人的权益的任何转让作为租赁或其任何部分的受让人，或受让人的任何转租或转让；（j）受让人的任何合并或合并，或出售受让人的全部或大部分资产；（k）出售受让人的全部或任何部分股本或转让人拥有的受让人的合伙权益，或（l）任何先前或并行的代表，理解，本合同中未载明的与标的有关的承诺或条件。转让人在租赁项下的责任不应被视为已被免除，发布，出院，有限，由于（a）租约期满或终止；（b）在任何接管中受让人的释放或解除而受损或受影响，破产或其他债权人的程序或被驳回，在任何该等法律程序中或在任何该等法律程序中修订租赁的任何一方对租赁的否认或免责声明；（c）收回处所；（d）任何修订，扩展，未经转让人同意，或（e）房东对租赁条款的任何放弃或房东未能执行其条款的情况下，续签或修改租赁条款。转让人特此将任何权利转让人可能必须在受让人的任何破产或类似程序中提出索赔和索赔证明，以及转让人本应享有的任何裁决或付款，转让给房东，就任何未履行的义务而言，

D-2

8.没有释放。本协议中的任何内容均不解除转让人在租赁项下的任何义务。

9.通知。根据租约规定或允许向承租人发出的所有通知，均应按照第39条的条款在以下地址向受让人发出:

10.适用法律和律师费。本协议应受处所所在州的法律（与法律选择有关的规则和法律除外）管辖、解释和执行，地点在处所所在的县。如果本协议的任何一方提起诉讼或任何其他程序，以强制执行本协议的条款或宣布本协议项下的权利，或就本协议或本协议所附的证物提出索赔或抗辩，则在任何此类诉讼中占主导地位的一方，或就此提起上诉，应有权获得由败诉方支付的合理的律师费和法院费用，由法院在同一或单独的诉讼中确定，无论是否根据判决或判决提起诉讼。

11.准备协议。转让人和受让人承认并同意，业主已促使本协议仅为业主的利益而准备，且未承诺以解决转让人和/或受让人的法律或其他关切的方式准备本协议。业主不就本协议的法律效力向受让人或转让人作出任何陈述或保证，也不保证本协议准确反映了转让人和受让人关于租赁转让的协议。转让人和受让人承认，他们有机会让各自的法律顾问对本协议进行审查，以及他们全权负责（a）确定本协议是否准确反映了他们关于租赁转让的协议，以及（b）评估订立本协议的法律和税收影响。如果房东的法律顾问协助准备了这份协议，房东的法律顾问只代表房东， “未向转让人或受让人提供任何法律意见，也未就本协议的法律效力向转让人或受让人作出任何陈述。，

12.杂项。本协议应对双方各自的继承人和受让人具有约束力并确保其利益，但须受租赁或本协议中有关转让、转租或其他转让的所有限制的约束。本协议所包含的协议构成了双方对本协议主题的全部理解，并取代了所有先前的书面或口头协议，这些协议与本协议不一致。除非业主事先书面同意，否则本协议中的任何修改、修改或变更均不生效。本协议只能以书面形式修改，并由本协议各方签署.

13.执行。本协议及所附任何文件或附录（统称为“文件”）可以两份或两份以上的副本执行，其中每一份均须当作正本，而所有该等正本加在一起所具有的效力及效力，犹如各方已签立该文件的单一副本一样。业主、转让人和受让人有权使用电子签名（“电子签名”）在业主、转让人或受让人的签名块中插入代表业主、转让人或受让人执行文件的人的姓名。由房东、转让人或受让人交付的带有电子签名的文件对该方具有约束力，就好像该文件最初是使用墨水签名执行的一样。一份由房东签署的文件，

D-3

受让人和/或转让人，并以PDF格式交付给另一方（ies），传真或类似的电子格式（统称为， “电子格式”）对交付已执行文件的一方具有约束力，其效力和效力与交付带有原始油墨签名的打印文件的效力和效力相同。应房东书面要求，任何时候，受让人和让与人应向房东提供一份有原始油墨签名的打印文件。这一节描述了双方执行和交付文件的唯一方式。房东发来的电子邮件，它的代理人，经纪人，律师，员工或其他代表不得构成业主的电子签名或对业主具有其他约束力。在遵守上述限制的前提下，当事人同意，使用电子签名和/或以电子格式交付的文件，可以在由该文件引起或与该文件有关的程序中作为证据，就好像该文件是当事人以原始油墨签名签发的文件的印刷副本一样。业主没有义务保留有原始油墨签名的文件副本，房东有权，完全可以自行决定， “选择丢弃正本，只保留电子格式的文件副本。，

14.费用报销。作为业主同意转让租赁的有效性的条件，转让人同意在转让人将由转让人签署的本协议副本交付给房东的同时，向房东支付额外的租金，（a）500美元的管理费加上（b）房东因准备工作而产生的律师费，修改和协商本同意书.业主接受这些费用后，业主没有义务批准转让。

下列各方已于上述第一个书面日期签署本协议，以资证明。

转让人:




作者:


（打印名称）


其:


（印刷标题）

受让人:




作者:


（打印名称）


其:


（印刷标题）


房东:

D-4

转租同意书

本转租同意书（“同意书”）的日期是___________________________________________________（“承租人”）、_______________________________（“房东”）之间订立的日期，并请参阅以下陈述:

独奏会

业主和承租人是该特定租赁（“主租赁”）的当事人，该租赁涉及某些场所，包括位于加利福尼亚州弗里蒙特西沃伦大道3500-3550号的物业（“场所”）和位于该场所的建筑物（“建筑物”）。

b.租客和转租客希望就转租中所述的处所部分（“转租处所”）订立转租（“转租”）。

c.主租赁规定，未经业主事先书面批准，承租人不得订立任何转租，业主愿意根据以下条款和条件批准转租。

因此，出于良好和有价值的考虑，现确认其收货和充足，双方同意如下:

1.转租。承租人和转租人在此表示，转租的真实和完整的副本作为附件A附于此，并通过本文引用并入本文，承租人和转租人同意，未经房东事先书面同意，不得修改转租。

2.业主和租户责任。主租赁、转租赁或本同意书均不得视为授予转租人对房东的任何权利。业主并非转租的一方，亦不会因转租而对租客、分租人或任何经纪承担任何法律责任。转租人在此承认并同意，其对任何与转租处所有关的权利被指称或实际侵犯的唯一补救办法应仅针对承租人。本同意书不应解除承租人根据主租赁对房东的任何现有或未来的义务、义务或责任，也不应以任何方式更改、修改或修改主租赁。此同意书不应被视为业主对任何进一步转租的同意。

3.律师。

（a）如在转租终止前总租赁终止（以下定义），由房东选择，转租人同意代理业主，并承认业主是转租人的业主，根据转租协议的条款及条件，并按转租协议所指明的租金计算，在转租的剩余期限内，除非业主不受转租协议的任何条文约束，而该等条文以任何方式增加业主的责任，除根据总租约欠租客的债务外，对分租客的债务或法律责任。分租人同意随时执行和交付，应房东要求，为证明该代理人的证言所必需或适当的任何文书.业主不应（i）因任何行为而对分租人负责，承租人对转租的遗漏或违反，（ii）须受分租人对租客可能有的抵销或抗辩所规限，（iii）受转租人可能已预先支付予租客的任何租金或额外租金所约束，（iv）在向承租人作出的任何保证金中，有责任尊重分租人的任何权利，但如承租人已将该保证金交予业主，则属例外，（v）须以任何方式就该项转让承担责任，送货，任何家具的使用或状况，转租处所内的设备或其他个人财产，如租客同意将该等设备或财产转让予分租客，或租客同意该等设备或财产可由分租客在转租期内使用，或（vi）须对该等设备或其他个人财产负法律责任，

D-5

支付任何改善津贴或以其他方式修改转租处所。承租人在此同意，如果主租赁终止，承租人应立即向业主支付或转移当时由承租人持有的保证金、租金或其他款项。业主有权自行决定不向业主提供分租代理，在这种情况下，分租应视为在主租赁终止之日终止，业主没有义务允许分租继续占用该房屋。

（b）“主租赁终止”是指任何事件，该事件通过自愿或非自愿行为或法律的实施，导致主租赁终止、到期、取消、丧失抵押品赎回权或以其他方式结束，包括但不限于（i）承租人根据总租约不履行其任何条款或条文；（ii）由总租约所受的任何按揭或信托契据的持有人提起的取消抵押品赎回权的法律程序；或（iii）通过处置程序或其他方式终止承租人的租赁权。

（c）如属根据本协议委任的代理人，业主责任仅限于业主拥有该建筑物期间发生的事项，如业主（或任何继承业主）须将该建筑物转让或处置予另一方，则该一方须据此成为及成为本协议项下的业主，并须当作已全面承担及须对业主在转易日期后首次产生的本同意书或转租的所有义务负责，包括退还保证金，转租人应代理该另一方，业主（或该继承业主）须，自转易日期起及之后，免除本协议项下未发生的所有责任和义务。业主就业主在本同意书或转租后的任何失责而对分租人承担的法律责任，或与业主经营有关而产生的，管理，租赁，维修，翻新，更改，或与该建筑物或转租处所有关的任何其他事宜，以业主在该建筑物中的权益（及其收益）为限.在任何情况下，现任或未来的雇员，警官，代理人， “业主的合伙人或成员对履行业主在本协议项下的义务负有任何个人责任。，

4.转租人支付租金。除了业主根据本合同第3节享有的权利外，如果承租人在主租赁的任何条款和规定下违约，业主可以选择直接从分租人那里收取分租人根据分租应支付给承租人的所有款项，分租人接获业主的通知后，须向业主支付根据分租契到期或须支付的任何及所有款项，而分租人须就该等款项从业主收取相应的信贷，以抵销当时或其后由租客到期的任何款项。书面通知的送达或直接付款的收到，均不会导致房东承担转租项下的任何承租人的义务、义务和/或责任，也不会使房东承担履行转租的义务，也不会随后根据本协议第3（a）节接受分租人的代理。

5.转租确认书。分租人在此承认，其已阅读并知晓所有条款，规定，主租赁的规则和规定，并同意不做或不做任何会导致承租人违反主租赁的事情。任何此类作为或不作为也应构成对本同意书的违反，并应使房东有权要求赔偿任何损失，损失，由此而遭受的成本或费用，从转租人，无论房东是否对房客负责。转租人据此承担并同意为业主的利益履行承租人在总租赁下对转租处所承担的所有弥偿和保险义务，但上述规定不得解释为解除或解除租客的任何该等义务。在进入转租处所之前，转租人应按照主租赁保险条款的更具体要求，向业主交付保险证书和增加业主作为附加保险的背书。转租人不得再将该转租处所转租，未经业主书面同意，将其作为分租人的权益转让或以其他方式将其在分租处所或分租处所的权益转让予任何人或任何实体，房东可以自行决定是否扣留，

D-6

6.停车和服务。根据转租协议授予分租人的任何泊车权，须从根据总租约授予分租人的泊车权（如有的话）中获得清偿。租客特此授权转租客作为租客的代理人，为转租处所或与之相关的处所获取服务和材料，而租客同意应业主的书面要求，支付总租约项下的额外租金等服务和材料。然而，为方便租客，业主有权但无义务直接向分租人就该等服务及材料或其任何部分开单，在此情况下，分租人须按书面要求支付如此开单的服务及材料的费用，但该等帐单并不解除租客支付该等服务及物料的主要责任。

7.通知。业主可按业主根据总租约有权向租客交付通知的方式，在分租处所向分租人交付通知。如租客分租全部处所或以其他方式腾出处所，承租人根据主租赁向承租人发出通知的新地址应如下:___________________；如果在前面的空白处没有填写地址（或者如果在前面的空白处使用邮局信箱地址），则业主可继续按总租约所提供的地址，并按照总租约的条款，向租客发出通知。

8.费用报销。作为业主同意转租合同生效的条件之一，承租人同意在交付已执行的合同副本的同时向业主支付租金，（i）$500.00，以补偿业主处理本同意书的内部行政费用；另加（ii）业主因本同意书而招致的合理律师费；两者均为额外租金。业主接受该费用后，业主无义务批准转租。承租人还应立即向房东支付红利租金的任何份额，或主租赁项下与转租有关的其他项目。

9.总的来说。本同意书对双方各自的继承人和受让人具有约束力并确保其利益，在遵守主租赁中包含的所有协议和限制的前提下，转租，在此就转租而言，任务，或其他转移。本协议所包含的协议构成了双方对本协议主题的全部理解，并取代所有先前的协议，书面或口头的，与此不符。本同意书只可作书面修订，由本协议各方签字。本同意书的每个签字人在此表示，他或她有权代表该签字人所代表的一方签署并交付该同意书。如果本同意书的任何一方提起诉讼或任何其他程序来执行本协议的条款或宣布本协议项下的权利，或就本同意书或本文所附的证物提出索赔或抗辩，在任何此类行动中占主导地位的一方，或就此提出上诉，有权获得由败诉一方支付的合理的律师费和诉讼费，由败诉一方按照法院在同一或单独诉讼中的规定支付，以及是否采取了这种行动以作出决定或作出判断。如果主租赁是由任何人或实体担保的， “在担保人提供的情况下，业主的同意以本同意书的执行为条件。，

10.执行。本同意书及随附的任何文件或附录（统称为“文件”）可以两份或更多份副本执行，其中每一份均须当作正本，而所有该等正本加在一起所具有的效力及效力，犹如各方已签立该文件的单一副本一样。房东、租客和分租客有权使用电子签名（“电子签名”）在房东、租客或分租客的签名框中插入代表房东、租客或分租客执行文件的人的姓名。由业主、租客或分租客交付并带有电子签名的文件，对该方具有约束力，犹如该文件最初是使用墨水签名签立的。由房东、租客签署的文件

D-7

和转租并以PDF格式交付给另一方（ies），传真或类似的电子格式（统称为， “电子格式”）对交付已执行文件的一方具有约束力，其效力和效力与交付带有原始油墨签名的打印文件的效力和效力相同。这一节描述了双方执行和交付文件的唯一方式。房东发来的电子邮件，它的代理人，经纪人，律师，员工或其他代表不得构成业主的电子签名或对业主具有其他约束力。在遵守上述限制的前提下，当事人同意，使用电子签名和/或以电子格式交付的文件，可以在由该文件引起或与该文件有关的程序中作为证据，就好像该文件是当事人以原始油墨签名签发的文件的印刷副本一样。业主没有义务保留有原始油墨签名的文件副本，房东有权，完全可以自行决定， “选择丢弃正本，只保留电子格式的文件副本。，

11.【如适用，解决利润分享问题】

12.【解决技术服务和恢复（如适用）问题】

下列各方已于上述第一份书面同意书签署之日签立本同意书，以资证明。

房东:

【插入房东实体签名框】

租户:




作者:


（打印名称）

其:


（印刷标题）

转租者:




作者:


（打印名称）


其:


（印刷标题）

D-8

同意转租的附件A

（转租副本）

D-9

Exhbit E

标准工业租赁的增编（“租赁”）

在Realty Associates Fund XI Portfolio，L.P.（“房东”）之间）

和Intuity Medical，Inc.（“租户”）

业主和租客在此同意，本附录的条款是租赁的一部分。如果本附录的条款和条件与租赁的条款和条件之间存在冲突，则应以本附录的条款和条件为准。本附录中的资本化条款与租赁中的资本化条款具有相同的含义。

1.减租。业主特此同意有条件地豁免2021年1月、2月、3月、4月和5月到期的基本租金。除上述基本租金外，本租约项下欠业主的任何款项均不得有条件豁免。如租客违约，而业主据此终止租约，则业主有条件豁免的所有基本租金的未摊销部分，须由租客即时到期并支付予业主，而无须通知业主或向业主提出要求。如果租约按照其条款到期，且不因承租人违约而终止，房东同意永久放弃其有条件放弃的基本租金。

2.房东工作。业主应使用建筑标准材料和程序（“业主工作”），以业主的唯一成本和费用完成本文附件2中所述的工作。业主须于1月1日或之前，尽商业上合理的努力完成业主的工程， 2021.业主和承租人应共同约定业主开始业主工作的日期，及业主完成业主工作的时间表。之后，业主应在实际开始业主工作前至少五（5）个工作日通知租户。房客同意搬家，时不时地，一切费用由租户自行承担，它的家具，库存，设备，电脑，电话，在必要的情况下允许业主的承包商以迅速的方式完成业主的工作，电缆和位于该场所的其他个人财产（“个人财产”）。业主和业主的承包商没有义务移走任何租户的个人财产。承租人有义务在业主工程完工后，按照业主的施工进度及时转移其个人财产。业主应尽合理的努力使租户了解业主的施工进度。租户确认，业主的承包商将在租户入住期间完成业主的工作，业主工程完成后，将不会不时有租户使用部分楼宇，而业主工程完成后，将会产生噪音、灰尘及碎屑，干扰租户使用楼宇。租户确认并同意在业主工程完成期间，业主无法使用部分物业，因此无权向业主减轻租金或追讨任何其他损害赔偿或者由于业主工作的完成对其经营活动造成的干扰；已提供，业主在进行业主工作期间，应尽商业上合理的努力尽量减少对租户经营的干扰，并另有规定，业主无义务招致加班费或其他特别开支。如果房东认为房客对房东的工作表现有实质性的干扰，从而导致在完成同样的延迟，业主应立即通知租客此种重大干扰，业主和租客应在租客收到通知后的一个工作日内设法解决这一问题。如果由于租户造成的延误，业主的工程未能在6月30日前完成， 2021年业主没有进一步的义务完成业主工作。基于布鲁克租约（如租约第3节所定义），房东先前要求布鲁克支付一些房东工作的费用。随后，布鲁克要求租客根据转租协议（如租赁协议第3节所定义）支付部分费用。“房东在此同意，它不应要求布鲁克支付任何部分的房东工作，租户有义务支付根据转租。，

E-1

3.废弃的暖通空调设备。承租人无义务为任何废弃的暖通空调设备及其相关设备（如布线、管道等）的维护、修理、更换或移走支付费用，这些设备在本租赁之日已不再运行，且位于房地（“废弃的暖通空调设备”）。业主有权但无义务随时将部分或全部废弃的暖通空调设备移走，费用由业主承担。

4.信用证.

（a）交付信用证。于2020年12月1日或之前，作为业主根据租约承担的义务的一项条件，租客契约并同意以租客的全部成本和费用向业主交付不可撤销的备用信用证（“信用证”），并基于所包含的所有条款和条件，附件1附于此，并通过引用并入本文。信用证应由硅谷银行签发，或由另一家在美国注册的州或国家银行签发，业主可自行决定是否接受该信用证，有一个可以在加利福尼亚州出示信用证付款的营业地点（以下简称“原始开证行”）。信用证应根据表1的条款和条件规定业主或其受让人的一（1）次或多次提款，总金额不超过1,404,268.15美元（“信用证金额”）。

（b）信用证的续期。承租人须，一切费用由租户自行承担，维持信用证自12月1日起生效， 2020年至承租人履行其在租赁项下的所有义务后六十（60）天的日期（该期限在下文中称为“信用证期限”）。如果信用证的到期日（或根据本附录部分提供的任何续签或替换信用证）发生在信用证期限结束之前，然后，承租人应向房东交付满足本附录一节所有条款和条件的信用证的续签或替换信用证，不迟于当时适用的到期日之前六十（60）天。根据本增编节提供的每一份信用证的到期日应至少为自信用证签发之日起一（1）年，除非当时适用的信用证到期日比信用证期限结束之日起不到一（1）年，在这种情况下，续签或替换信用证的期限应较短。开证行同意在信用证中设置自动展期条款，根据上述表1的要求，不得免除或免除承租人按上述条款提供续签或替换信用证的义务，可以理解的是，任何此类自动续期都是开证行的一项独立义务，目的只是为了房东的利益。如租客未能在不迟于适用日期前六十（60）天提供续期或重置信用证，声明的到期日（不包括自动续期条款），此种违约应为承租人的违约，房东有权，未经通知或要求，在一个或多个场合，提取信用证的全部或任何部分剩余收益，

（c）使用信用证。业主可不时作出选择，由房东全权决定，在发生以下一项或多项事件时，提取信用证的全部或任何部分剩余收益:（i）承租人未能履行其在租赁项下的任何义务（包括，但不限于，其在本增编部分下的义务），且在适用的通知和修理期之后，此种违约构成租客在租赁项下的违约，或（ii）租客为债权人的利益而作出任何转让，承租人宣布破产或非自愿破产程序的主体，受托人或接管人获委任接管承租人的部分或全部资产，根据房东的合理判断，租户资不抵债（合起来， “破产事件”）。如果发生破产事件， “业主没有义务向承租人发出违约通知，业主有权立即无条件地提取信用证，而无需向承租人发出通知或要求。，

E-2

（四）信用证收益的运用。房东可以选择，时不时地，在书面通知承租人后，由房东全权决定，以下列一种或多种方式将其从提单中获得的收益用于信用证:（i）支付部分或全部基本租金，运营费用，房地产税或承租人在租赁项下所欠但在提取之日尚未支付的其他款项，（ii）作为支付部分或全部未来基本租金的款项，运营费用，房地产税或业主估计的其他金额，将到期和应付的租赁日期后的日期，（iii）业主因租客未能履行其在租约下的义务而可能蒙受部分或全部损害的付款，和/或（iv）以租赁或适用法律允许的任何其他方式。业主可在信用证项下提取一笔或多笔部分款项，业主有权，在书面通知承租人后，按前一句中所述的一种或多种方式处理每一画或其一部分。本信用证及其收益不应被视为《加州民法典》第1950.7条所指的保证金，租客特此放弃《加州民法典》第1950.7条和任何其他可能与本附录条款和条件不一致的法律或法规。租客承认并同意租客对业主收到的任何信用证收益不感兴趣，包括，但不限于， “任何具有颠覆性的或有利益。，

（e）强制执行。承租人提供信用证的义务不应因房东未能或延迟履行或主张其在租赁或本附录条款下的任何权利或补救措施而解除、修改或影响，无论是依据其条款，还是法律或衡平法。业主提取信用证的权利不影响或限制业主提取承租人向业主提供的保证金的权利，也不影响或限制业主根据租约或法律或衡平法享有的其他权利或补救措施的权利。

（f）初始发行银行的财务状况恶化。开证行在信用证签发之日的资本充足率（定义见下文），以下简称“初始资本充足率”。如果信用证签发后，（一）初始资本比率下降超过百分之十（10%）或（二）初始发行银行的任何其他资本或偿付能力衡量标准低于对初始发行银行具有管辖权的政府监管机构的最低要求，由房东选择，业主可要求租客从新银行（“新银行”）以新信用证（“新信用证”）代替现有信用证。新银行的资本比率应与初始资本比率相同或更好，新银行应符合对新银行有管辖权的政府监管机构的所有其他资本和偿付能力要求。承租人应在业主书面要求后三十（30）天内，以附件1的形式将现有信用证替换为新的信用证。就本节而言， “资本比率”是指银行计算的一级和二级资本比率，以确定银行是否满足对银行有管辖权的政府监管机构的某些资本要求。例如，假设初始发行银行的一级资本充足率为10%，下降到8.9%。在这种情况下，业主有权要求承租人提供新的信用证，

（g）违约事件。承租人未能履行本增编第4节（实质时间）规定的义务，构成租赁的违约，并应使房东有权立即行使其在租赁下的所有权利和补救措施（包括但不限于，（本增编节下的权利和补救措施）或法律规定或衡平法规定，无须通知或要求承租人。

E-3

（h）信用证金额的减少。

（一）减持日期和减持金额。但在适用的还原日，该等还原条件（定义见下文）是真实的，在第一个还款日，承租人有权将信用证金额减少351,067.04美元，在第二个减持日，承租人有权将信用证金额减少351,067.04美元，在第三个交易日，承租人有权将信用证金额减少368,751.00美元。信用证金额不得低于333,383.82美元。“第一个还款日”是指租赁初始期限的第三十个（第30个）完整日历月的最后一天，然而，如果承租人在租赁初始期限的第三十个（第30个）完整日历月之前的四个日历季度中的每个季度都没有盈利，第一个减少日期应推迟到租户已连续四个日历季度盈利。“第二个降低日”是指第一个降低日之后的第二十四个（第24个）完整日历月的最后一天；前提是，然而，如果租户在第一个还原日之后的第二十四个（第24个）完整日历月的最后一天之前的四个日历季度中的每个季度都没有盈利，第二个减少日期应推迟到租户已连续四个日历季度盈利。“第三个还款日”是指第二个还款日之后的第二十四个（第24个）完整日历月的最后一天，为免生疑问，本协议约定，第三个还原日不适用上一季度或上季度盈利能力的计量。如果在一个日历季度，租户的EBITDA（定义如下）为正值，则应被视为在一个日历季度“盈利”。“减持日”是指第一个减持日，第二个减持日或第三个减持日，如适用，

（二）减持条件。“减少条件”是指在每个减少日期，以下所有内容都是真实的:（a）承租人在适用的减少日期之前的任何时间没有发生租赁第16条所定义的违约，（b）在适用的减少日期之前，租客已于租客到期应付该等款项之日或之前支付根据本租约欠业主的所有基本租金、营运开支及其他款项，（c）在适用的还款日之前及（d）在适用的还款日之前并无发生破产事件，承租人在租约的剩余期限内，除与允许的转让有关外，并未转让或转租几乎所有的处所。

（3）EBITDA。“EBITDA”是指收入减去费用（不包括税、利息、折旧及摊销），并应由业主根据租户的财务报表（定义见下文）合理确定。为了确定承租人是否有利可图，承租人应负责向房东提供财务报表和房东要求的任何其他信息。如果EBITDA大于零，则应认为EBITDA为正。如果在紧接适用的还原日之前的四（4）个日历季度中的任何一个季度，EBITDA不大于零，则租户不应被视为盈利。“财务报表”是指按照公认会计原则编制的经审计的财务报表以及业主要求提供的任何其他信息。

（四）减持文件。证明信用证金额减少的文件应由业主自行决定，业主满意。

（i）冲突。本附录条款与租赁条款如有冲突，应以本附录条款为准。

5.延长的选项。业主特此授予租客选择权，可将租赁期限延长一（1）五（5）年（“延期选项”），自初始租赁期限届满之日起，适用于以下所有条款和条件:

（a）在期权期限开始（如获行使）日期之前的日期，为期最少270天，但不得超过360天，业主应已收到租客的书面通知，说明在实质时间内，租客有权在上述附加期限内延长租约（“行使通知”）。如果行权通知不是这样的话

E-4

给定并收到后，延期选项将自动失效，承租人不再有权发出行使通知，并且本节不再具有进一步的效力。承租人发出行使通知的，行使通知和承租人行使延长期选择权的，不得撤销。如交付载有行使通知的包裹的人取得接受载有行使通知的包裹的人的签名（例如，通过FedEx要求FedEx的送货人从接受包裹的人那里获得签名）。承租人有义务证明房东及时收到了行使通知。

（b）除非经本条特别修订，否则租赁的所有条款及条件均须适用。

（c）在选择权期限内须缴付的每月基本租金，须为选择权期限开始当日的市价。

（d）“市价”一词是指每年每可出租平方英尺的租金，类似的续约租户将支付和愿意，在该建筑附近的一栋类似建筑的类似房东，也会接受与之保持一定距离的类似空间，适当考虑下列事项:（一）每可出租平方英尺的年租金；（二）升级条款的类型（包括，但没有限制，营业费用，房地产税，和CPI）以及升级条款下的责任范围（即，（三）租金减免规定，反映租赁期内的免费租金和（或）无租金；租赁期长度；租赁房地的规模和地点；及（vi）该建筑物附近类似空间的其他一般适用的租赁条款及条件；如有，然而，租户无权获得任何租户改善津贴。如果续租租户行使类似的市价延伸选择权，则获得租户改善津贴，在确定市场汇率时应考虑到这一事实。“市场利率也可以指定定期的租金上涨和类似的经济调整。，

（e）如租客行使延期选择权，业主应根据其诚信判断来确定市场价格.业主应在延长期开始之日前九十（90）天或之前向承租人提供该金额的书面通知。租客在收到房东关于新租金的通知后有十五个营业（15）天（“租客审查期”）接受新租金。如租客未能以书面接受业主的租约，则该建议应被视为被否决，业主及租客应尝试就该市价达成协议，尽他们最大的诚意去努力。如果业主和租户未能在审查期限（“外部协议日期”）后的十五（15）天内达成协议，然后，每一方应在单独的密封信封中放置其关于市场汇率的最终建议，而该决定须按照以下第（i）至（v）款提交仲裁，

（i）业主及租客须在外部协议日期后五（5）个工作日内会面，交换已密封的信封，然后在对方在场的情况下打开该等信封。如果房东和房客在交换和打开信封后的一个（1）工作日内没有就市场价格达成一致，然后，在交换和打开信封后十（10）个工作日内，房东和房客应达成协议。及共同委任一名仲裁员，该仲裁员须按专业为房地产经纪或代理人，而该仲裁员或代理人须在该委任日期起计的五（5）年期间内，在处所的地理区域内租赁相类建筑物。业主或租客在获委任前，不得就其对市价的意见咨询该经纪或代理人。仲裁员的决定应仅限于业主或租户提交的房屋市场价格是否最接近的问题，

E-5

根据仲裁员确定的前提条件的实际市场汇率，并考虑到在此提出的确定市场汇率的要求。该仲裁员可举行该等聆讯，并要求作出该仲裁员自行决定认为有需要的简报。此外，业主或租客可于仲裁员获委任后五（5）个工作日内，向仲裁员提交其认为与厘定市场利率有关的任何市场数据及其他资料（“Mr Data”），连同一份副本送交另一方，另一方可在收到上述MR数据后的五（5）个工作日内书面答复。

（ii）仲裁员应在其获委任后三十（30）天内就各方当事人是否应使用业主或承租人提交的市场汇率达成决定，并应将此种决定通知业主和承租人。

（iii）仲裁员的决定为最终决定，对业主及租客均具约束力。

（iv）如业主与租客未能协定及委任仲裁员，则该仲裁员的委任须由处所所在的县的高等法院的主审法官作出，如该主审法官拒绝行事，由任何对当事人有管辖权的法官裁定。

（v）仲裁费用须由业主及租客平均支付。

（vi）业主有权要求承租人执行并向业主交付一份对租赁的修订，该修订须准确列明租赁的展延期限、新的基本租金及其他经济条款（如有的话）。在业主向承租人提供修改意见后十（10）天内，承租人应执行修改意见并将修改意见交付业主。业主选择不要求承租人执行修改条款，不会使承租人行使延期选择权无效。

6.建筑标牌。租户先前已将其名称安装在该场所的外部纪念碑标志（“建筑标志”）上。在本租赁期内，承租人有权继续按照以下条款和条件维护建筑物标牌:

（a）租客须将建筑物标志妥善维修及保养，费用及开支由租客承担；

（b）对建筑物标志的任何修改，须视为租赁第12.1条所指的“更改”，并受其条文所规限。尽管第12.1条有任何相反规定，对建筑物标志的任何修改或更改均须事先征得业主的同意，业主可自行决定给予或拒绝批准；

（c）根据租约第18条，建筑物标志须视为处所的使用，而租客须在第18条所规定的范围内为业主辩护及作出赔偿；

（d）租客在租期终止或届满时，须移走建筑物标志，并修复对建筑物的任何损坏，费用及开支由租客承担；及

（e）租客根据租约第9.1条购买的保险，适用于建筑物标志。

【页面的其余部分故意留为空白。】

E-6

兹将本附录分别由双方签署为证.


房东:

The Realty Associates Fund XI Portfolio，L.P.，特拉华州有限合伙企业

作者:	The Realty Associates Fund XI，L.P，
	特拉华州有限合伙企业，普通合伙人

	作者:	房地产协会基金XI，LLC，
		特拉华州一家有限责任公司，普通合伙人

		作者:
		姓名:
		标题:

租户:

Intuity医疗公司，特拉华州一家公司

作者:

		（打印名称）

其:
		（印刷标题）

E-7

租赁附件1

硅谷银行

不可撤销的备用信用证

不可撤销的备用信用证号码_________________

发行日期:_____________

发行银行:

硅谷银行

3003塔斯曼驱动器

2楼，邮件分类HF210。

加利福尼亚州圣克拉拉95054

受益人:

The Realty Associates Fund XI Portfolio，L.P.

C/O TA房地产

道富28号10楼

马萨诸塞州波士顿02109

注意:租赁管理员

申请人:

Intuity医疗公司

沃伦大道3500号

加利福尼亚州弗里蒙特94538

金额:1,404,268.15美元（1百万4百万4千二百六十八美元和15/100美元）

到期日:，2021年【自LC发行日起一年】

到期地点:开证行在其上述地址的柜台

女士们先生们:

特此开立以上述申请人为受益人的不可撤销的备用信用证，总额为1,404,268.15美元，可凭即期汇票付款，并附上以下单据:

1.你签署的声明如下:

受益人有权凭本信用证第1号付款.SVBSF_____。”

或

“受益人已收到第1号信用证的‘不延期’通知。来自硅谷银行的SVBSF。申请人未能在其当前到期日的三十（30）天前延长或替换本信用证，因此受益人有权使用本信用证。”

E-8

本信用证的一项条件是，从现在或将来的任何到期日起，在不作书面修改的情况下，信用证应被视为自动延期一年，除非在此种到期日之前至少六十（60）天，我们通过隔夜快递服务在上述地址以书面形式通知您，我们选择不将此信用证延长至超过当时的到期日。在任何情况下，本信用证都不会自动延期至2033年5月31日以后。收到通知后，你方可将即期汇票连同上述经签署的声明一并提交我方。

允许部分附图和多个演示文稿。

此信用证可全部转让，但不可一次或多次转让，但在每种情况下，只有单一受益人作为受让人，并且对于当时可用的金额，假设转让给该受让人符合当时适用的法律和法规，包括但不限于美国财政部和美国商务部的规定。在转移时，信用证正本及所有修改的正本或副本，如果有，本信用证必须在本信用证注明的地址连同本信用证所附的转帐表格一并交还给我们，该表格已妥为签立。申请人应根据本信用证支付我方转让费，即转让额（最低250.00美元）的1%。每笔转让都应由以下两种方式之一来证明:（1）我们在信用证背面的背书，我们应将如此背书的信用证正本转交给受让人；或（2）我们签发的是与受让人基本相同的配售信用证转让信用证的条款和条件（在这种情况下，转让的信用证不再具有进一步的效力），

这张不可撤销的信用证充分阐明了我们的业务条款.本承诺不得以任何方式被修改、修改、放大或通过引用本文所指的任何文件或合同合并。

我们特此同意你方的意见，即根据本信用证的条款和条件开具的汇票，如连同上述文件一并提交，应在我们位于硅谷银行的办公室正式兑现，该办公室位于圣克拉拉，塔斯曼大道3003号，邮编HF210，CA95054，注意:全球贸易融资在上述规定的到期日或之前.

根据本信用证开出的汇票必须注明信用证号码.

根据本信用证条款开具的汇票，无论申请人是否对该汇票的内容或准确性有异议，我们都应在不询问该汇票开具请求中陈述的真实性的情况下兑现。

E-9

也允许使用传真方式。如果受益人希望完全通过传真方式在本信用证下进行提示，则无需传送本信用证的正本和任何修改（如有）。每份传真应在以下地址发送:（408）496-2418或（408）969-6510；同时通过电话咨询:（408）450-5001或（408）654-7176，注意:全球贸易融资。没有上述电话通知不会影响我们履行任何提款要求的义务。如使用传真绘图，则不需要出示原始文件。

我们特此通知贵方，根据本信用证条款提交的附图将在收到上述文件后的两（2）个工作日内正式兑现。

如果本信用证项下的提款单所附的任何指示要求通过将款项转移到您在另一家银行的账户上进行支付，我们将只通过Fed Wire向美国监管银行进行支付，并且我们和/或这样的其他银行可以依赖在这样的指示中指定的帐户号码，即使该号码标识了与预期收款人不同的人或实体。

除本文另有明确规定外，本信用证受《国际备用惯例》（ISP98）国际商会第590号出版物的约束。

如果您对此项交易有任何疑问，请拨打408-_______________，并始终引用我们的信用证号码。______.

硅谷银行

【银行用途】____________________【银行用途】_____________

授权签名

E-10

展览A

转让表格

日期:________


致:		硅谷银行 3003塔斯曼驱动器加利福尼亚州圣克拉拉95054 收件人:全球贸易融资备用信用证		回复:不可撤销的备用信用证没有。____________发布硅谷银行，圣克拉拉信用证金额:____________

先生们:

对于收到的价值，在此签名的受益人不可撤销地转移到:

（受让人姓名）

（地址）

签署人受益人在上述信用证项下的所有支取权利，直至本转让之日为止，其可动用金额如上所述。

通过这一转让，签署人受益人在该信用证中的所有权利都转让给了受让人。受让人应享有作为受益人的唯一权利，包括与任何修改（无论是增加或扩展还是其他修改）有关的唯一权利，以及无论是现在存在的还是以后做出的。所有修改均应直接通知受让人，无需征得签署人的受益人的任何同意或通知。

此种信用证正本随函寄回，我们要求贵方（1）在该信用证背面背书转让，并随惯例转让通知直接转交给受让人，或（2）以与转让的信用证基本相同的条款和条件向受让人签发替代信用证（在这种情况下，转让的信用证不再具有进一步效力）。


真诚地，				签名已认证

				名称、标题和签名与公司向我们存档的名称、标题和签名一致，并且签名被授权执行本文书。
（受益人姓名）


（受益人签名）




（姓名和头衔）				（银行名称）


				（银行地址）


				（城市、州、邮政编码）


				（授权名称和标题）


				（授权签名）


				（电话号码）

租赁增编附件2

（房东工作介绍）

（a）处所内的某些天花板砖因过往屋顶渗漏而被污渍（“污渍天花板砖”），业主须更换污渍天花板砖；

（b）就消防氮气系统而言，业主须:（i）在止回阀上方的每个立管设置及安装一个注氮歧管，（ii）在每个立管的每层安装两个自动放气站，在每个系统的检查员试验阀处安装一（1）个快速排气歧管，并更换连接两个立管的六（6）英寸水管；和

（c）业主须就现时无法操作的冷水机组及有关设备完成以下工作:


03 30 00		混凝土:修补混凝土墙一旦所有设备拆除，所有渗透从仓库储罐内部到建筑物背面的外部单元。包括粉刷补丁。

23 00 00		HV.A.C.:拆掉并处理掉大楼背面的冷却器。包括任何与冷却器相关的管道，生产线将在仓库顶部和进入办公室和生产区域之前封顶。将拆除建筑物外部所有通往冷却器和主水管的管道。

26 00 00		电气:拆除和处置与拆除建筑物外部和仓库背面的冷却器相关的任何电气设备。从仓库后面的冷却器到储罐再到建筑物外面的混凝土垫子的管道。切断一切与最近的联系J-Box。