附件 99.1
收益结果&补充信息
截至3个月及12个月2025年12月31日
1
马塞里奇房产公司
执行摘要
2025年12月31日
作为一家领先的业主、运营商和开发商，在人口稠密和有吸引力的美国市场上拥有高质量的零售房地产，我们的
投资组合集中在加利福尼亚州、太平洋西北部、菲尼克斯/斯科茨代尔，以及纽约地铁到华盛顿特区。
走廊。开发和管理作为社区基石的物业，我们目前拥有3900万平方英尺的实
estate，主要由38个零售中心的权益组成。我们坚定致力于推动长期股东价值和
推进环境目标、社会公益和健全公司治理。
本季度业绩：
2025年第四季度归属于该公司的净亏损为1880万美元，或每股摊薄0.07美元，与
截至2024年12月31日的季度，归属于公司的净亏损为2.112亿美元，或每股摊薄0.89美元。The
2025年第四季度与2024年同期相比净亏损的变化主要是由于公司
确认出售或资产减记损失，2024年第四季度净额。
运营资金（“FFO”），不包括与Chandler Freehold相关的融资费用、应计违约利息费用
2025年第四季度非房地产投资收益为1.289亿美元，合稀释后每股收益0.48美元，相比之下
1.167亿美元，或稀释后每股0.47美元，用于FFO，不包括与Chandler Freehold相关的融资费用，应计违约
截至2024年12月31日止季度非房地产投资的利息支出和损失。2025年第四季度FFO
包括法律理赔收入部分被与年度激励奖金支付相关的公司费用抵消高于目标
水平，这导致约840万美元的净影响，或稀释后每股0.03美元。
Go-Forward Portfolio Centers第四季度不包括租赁终止收入的净营业收入（“NOI”）增长1.7%
2025年与2024年第四季度相比。截至2025年12月31日止年度，Go-Forward Portfolio Centers NOI，不包括
租赁终止收入，与截至2024年12月31日止年度相比增长1.8%。
截至二零二五年十二月三十一日止十二个月，面积少于10,000方呎的投资组合租户每方呎销售额为
881美元，而截至2025年9月30日的十二个月为867美元，截至2024年12月31日的十二个月为837美元。
截至12月31日止十二个月，Go-Forward Portfolio Centers每平方英尺销售面积低于10,000平方英尺，
2025年为921美元。
截至2025年12月31日的租赁组合入住率为94.0%，与12月的94.1%入住率相比下降0.1%
2024年9月31日，与2025年9月30日93.4%的入住率相比增长0.6%。Go-Forward Portfolio Center租赁
截至2025年12月31日，入住率为94.9%。
在2025年第四季度，我们签署了140万平方英尺的租约，相比租赁面积增长了36%
2024年第四季度，以可比中枢为基础。年内，我们在可比较的基础上签订了710万平方呎的租约
中基准，较2024年增长85%，创公司新纪录。
新店租赁预计将产生约1.07亿美元的总毛收入，按我们的份额计算，超过了收入
2024年从这些相同空间的先前使用中生成。这条新的门店租赁管道，其中包括约800万美元的
Crabtree Mall毛收入总额，代表累计和增量估计，包括已开业门店、签订的租约不
开放，以及将于2024年至2028年开始或已经开始的文件中的租赁。
截至2025年12月31日止的过去十二个月，基本租金转租利差较到期基本租金扩大6.7%。这个
是连续第十七个季度基租租赁利差为正。
管理层评论：
“2025年对Macerich来说是关键的一年，”Macerich总裁兼首席执行官Jack Hsieh指出。“我们进入这一年时
在我们的路径前进计划下明确目标——简化业务、推动运营绩效改善、降低
杠杆。我们今年实现的里程碑——租赁量远超计划，全部30名主播承诺，13亿美元
处置完成——证明路径前进计划不再只是一个计划。它正在执行中，取得了切实的成果
每一根柱子。”
“去风险计划的繁重工作已基本完成。对于2026年，我们的重点将是完成我们的租赁管道，
确保租户按时入住开租，固化剩余租约到期，完成定向
处置，并继续以有纪律的方式评估对计划有利的新收购机会。”
2
马塞里奇房产公司
执行摘要
2025年12月31日
资产负债表：
在2025年第四季度和2026年迄今，我们积极参与了大量交易，包括以下
融资和处置活动：
我们完成了总计4230万美元的外包和土地销售，其中包括出售华盛顿广场的零售地带中心
2025年12月19日，2580万美元。
我们正在签订以约1100万美元出售La Cumbre Plaza的合同，预计将于今年第二季度结束
2026.
2026年2月6日，公司完成了对South Plains Mall的2亿美元贷款的四年展期。贷款带有
声明利率为4.22%，将于2029年11月6日到期。
截至提交该文件之日，我们拥有大约9.9亿美元的流动资金，其中包括我们650美元的6.5亿美元可用产能
百万循环信贷额度。
|
2024财年
指导
|
|||
股息：
2026年2月12日，我们宣布了每股普通股0.17美元的季度现金股息。股息将于3月支付
2026年3月30日致2026年3月16日营业结束时登记在册的股东。
投资者电话会议：
我们将提供在线网络联播和重播我们的季度收益电话会议。该电话将在
Macerich公司网站www.macerich.com（投资者部分）。电话会议于太平洋时间2026年2月18日下午2：00开始。
收听电话，请至少在来电前15分钟访问网站，以便注册和下载音频软件，如果
需要。在线回放可访问www.macerich.com（投资者部分）。
关于Macerich和这份文件：
公司是一家全面整合、自我管理、自我管理的房地产投资信托基金，专注于收购、
美国各地区域零售中心的租赁、管理、开发和再开发。该公司是
Delaware Limited的唯一普通合伙人，并拥有其大部分所有权权益的马塞里奇房产合伙企业，L.P。
合伙企业（“经营合伙企业”），并通过经营合伙企业和公司的
管理公司。
截至本备案之日，运营合伙企业拥有或拥有3900万平方英尺可出租总面积的所有权权益
区（“GLA”），主要包括37个区域零售中心的权益，以及一个社区/电力购物中心。这些38
除文意另有所指外，centers在下文中被称为“centers”。所有在这篇文章中提及公司
文件包括公司、公司拥有或控制的实体和公司的前身，除非
上下文另有说明。公司的“Go-Forward Portfolio Centers”代表Go-Forward Portfolio Centers中包含的资产
如Path Forward Plan中所述，可在公司网站https://investing.macerich.com/上找到。去-
远期投资组合中心可能会发生变化。
Macerich使用并打算继续使用其投资者关系网站，该网站可在https://investing.macerich.com/，
作为披露重大非公开信息的一种手段，并用于遵守其在FD条例下的披露义务。
有关Macerich的更多信息可以通过LinkedIn和Twitter等社交媒体平台找到。
本公司在本文件中按比例提出若干措施，代表（i）综合基础上的措施，
减去公司的合伙人从其合并的合资企业中获得的计量份额（根据合伙人的
百分比所有权权益）；加上（ii）公司从其未合并的合营企业中获得的措施份额（计算依据
按公司的百分比所有权权益计算）。管理层认为，这些措施提供了有用的信息，以
投资者关于其财务状况和/或经营业绩，因为它们包括公司在适用的
来自未合并合营企业的金额，不包括公司合伙人在合并合营企业中的份额，在每种情况下
在相同的基础上提出。公司有几个重要的合资企业，公司认为呈现各种
这种方式的措施，可以帮助投资者更好地了解公司的财务状况和/或经营成果后
考虑到其在这些合资企业中的经济利益。管理层也使用这些措施来评估区域物业
平绩效，并就资源分配做出决策。公司的经济利益（有别于其法律
所有权权益）在其某些合资企业中可能会不时波动，且可能与其合法所有权不完全一致
利益，因为某些合资协议中有关按资本账户分配现金流的规定
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马塞里奇房产公司
执行摘要
2025年12月31日
余额、损益分配、优先回报的支付和对重大决策的控制。此外，公司
不控制其未合并的合资企业和某些项目的列报，例如资产、负债、收入和
费用，来自这些未合并的合资企业并不代表公司对这些项目的合法索赔。
注意：本文件包含构成前瞻性陈述的陈述，可以通过使用词语来识别，
如“将”、“预期”、“预期”、“假设”、“相信”、“估计”、“指导”、“项目”、“预定”等类似表述
与历史事件无关，包括对公司未来运营结果的预期，包括
路径前进计划及其满足该计划下既定目标的能力，以及发展、再开发和扩张
活动。请股东注意，任何此类前瞻性陈述都不是对未来业绩的保证，并且涉及
可能导致公司实际业绩、业绩或成就出现重大差异的风险、不确定性及其他因素
从那些预期的、预期的或预计的。这些因素包括，除其他外，一般工业，以及全球、国家、地区
以及当地经济和商业状况，包括关税和利率上升和通货膨胀的影响，这将，其中
其他因素，影响对零售空间或零售商品的需求，现有和潜在租户的可用性和信誉，锚
或租户破产、关闭、合并或合并、租赁费率、条款和付款、利率升高及其对
公司的财务状况和经营业绩，包括由于任何增加的借款成本
公司未偿还的浮动利率债务和抵押贷款违约、融资的可用性、条款和成本，以及运营
费用；房地产市场的不利变化，包括（其中包括）来自其他公司的竞争、零售业态
和技术、房地产开发和再开发的风险（包括通胀加剧、供应链中断和
施工延误）、收购和处置；任何大流行病、流行病或任何具有高度传染性的爆发的不利影响
疾病对美国、区域和全球经济及财务状况和经营业绩的影响公司及其
租户；房地产投资的流动性；政府关闭和其他政府行动和倡议（包括
立法和法规变化）；环境和安全要求；以及恐怖活动或其他暴力行为，其
可能会对上述所有因素产生不利影响。读者被引导到公司在证券交易所的各种备案
佣金，包括截至2024年12月31日止年度的10-K表格年度报告，以讨论该等风险及
不确定性，这些讨论通过引用并入本文。请注意不要过分依赖这些转发-
looking statements，which only speaks as of the date of this document。本公司不打算，亦不承担任何义务，以
更新任何前瞻性信息以反映本文件日期之后的事件或情况或反映发生的
未预料到的事件，除非法律要求这样做。
（见附表）
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马塞里奇房产公司
财务要点
（单位：千，每股金额除外）
运营结果：
|
截至3个月
12月31日，
|
截至十二个月
12月31日，
|
||||||
|
未经审计
|
未经审计
|
||||||
|
2025
|
2024
|
2025
|
2024
|
||||
|
收入：
|
|||||||
|
租赁收入
|
$245,160
|
$257,392
|
$950,764
|
$850,453
|
|||
|
其他收益
|
10,104
|
8,565
|
40,513
|
37,937
|
|||
|
管理公司的收入
|
6,440
|
7,719
|
22,706
|
29,814
|
|||
|
总收入
|
261,704
|
273,676
|
1,013,983
|
918,204
|
|||
|
费用：
|
|||||||
|
购物中心和运营费用
|
81,564
|
87,107
|
326,330
|
306,868
|
|||
|
管理公司的运营费用
|
21,819
|
24,567
|
84,644
|
82,059
|
|||
|
租赁费用
|
14,148
|
11,366
|
46,626
|
41,340
|
|||
|
REIT一般和行政费用
|
9,201
|
7,496
|
31,539
|
28,145
|
|||
|
折旧及摊销
|
85,117
|
81,454
|
357,083
|
294,780
|
|||
|
利息支出（a）
|
69,844
|
70,933
|
283,542
|
219,987
|
|||
|
债务清偿收益
|
—
|
(14,403)
|
—
|
(14,403)
|
|||
|
费用总额
|
281,693
|
268,520
|
1,129,764
|
958,776
|
|||
|
未合并合营企业收益（亏损）中的权益
|
27,461
|
7,692
|
35,946
|
(197,352)
|
|||
|
所得税优惠
|
473
|
879
|
2,193
|
1,300
|
|||
|
出售或减记资产的（亏损）收益，净额
|
(26,311)
|
(233,347)
|
(123,417)
|
38,959
|
|||
|
净亏损
|
(18,366)
|
(219,620)
|
(201,059)
|
(197,665)
|
|||
|
减非控股权益应占净收益（亏损）
|
394
|
(8,410)
|
(3,910)
|
(3,545)
|
|||
|
归属于公司的净亏损
|
$(18,760)
|
$(211,210)
|
$(197,149)
|
$(194,120)
|
|||
|
加权平均流通股数-基本
|
256,618
|
236,619
|
254,216
|
221,845
|
|||
|
加权平均流通股-运营资金（“FFO”）
-稀释（b）
|
267,188
|
246,505
|
264,972
|
231,864
|
|||
|
每股收益（“EPS”）-基本
|
$(0.07)
|
$(0.89)
|
$(0.78)
|
$(0.88)
|
|||
|
EPS-摊薄
|
$(0.07)
|
$(0.89)
|
$(0.78)
|
$(0.88)
|
|||
|
每股派息
|
$0.17
|
$0.17
|
$0.68
|
$0.68
|
|||
|
FFO-基本和稀释（b）（c）
|
$125,390
|
$126,214
|
$378,931
|
$373,684
|
|||
|
FFO-基本和稀释，不包括与
Chandler Freehold，应计违约利息费用和（收益）损失
非房地产投资（b）（c）
|
$128,906
|
$116,670
|
$396,971
|
$365,335
|
|||
|
每股FFO-基本和稀释（b）（c）
|
$0.47
|
$0.51
|
$1.43
|
$1.61
|
|||
|
每股FFO-基本和稀释，不包括融资费用
与Chandler Freehold的关联，应计违约利息费用
非房地产投资的（收益）损失（b）（c）
|
$0.48
|
$0.47
|
$1.50
|
$1.58
|
|||
5
马塞里奇房产公司
财务要点
（单位：千，每股金额除外）
(a)在2024年6月13日之前，公司将其在钱德勒时尚中心和永久业权赛道购物中心（“钱德勒永久业权”）合资公司的投资记为
a融资安排。因此，公司在利息支出（i）中计入了13795美元的贷项，以对融资的公允价值变动进行调整
截至2024年12月31日的十二个月内的安排义务；（ii）向其合作伙伴分配1565美元，代表该合作伙伴的净份额
截至2024年12月31日止十二个月的收入；及（iii）向其合伙人分配超过合伙人在十二个月净收入中所占份额的966美元
截至2024年12月31日止的月份。于2023年11月16日，公司收购其合伙人于Freehold Raceway Mall的权益，因此物业为
不再是融资安排的一部分，并由公司100%拥有。2024年6月13日，公司与其合伙协议
合伙人被修正。由于这一修改，公司不再将其对钱德勒时尚中心的投资作为融资安排入账
截至2024年6月30日止三个月，将合资公司分拆并录得3.343亿美元资产出售收益。自2024年6月13日起生效，
公司对钱德勒时尚中心的投资采用权益会计法核算。对该期间“钱德勒永久产权”的引用
2023年11月16日至2024年6月13日应视为仅指钱德勒时尚中心。
(b)经营伙伴关系设有经营伙伴单位（“OP单位”）。OP单位可以转换为公司普通股的股份。OP的转换
为计算每股FFO和已发行股份的加权平均数，已假设非公司拥有的单位。The
FFO稀释的平均股份计算包括股份和基于单位的薪酬计划的影响。它还假设转换MACWH，LP优先
和共同单位，只要它们对计算具有稀释作用。
（c）该公司在报告经营和财务业绩时使用了除净收入之外的FFO，并将FFO和FFO稀释视为补充措施
房地产行业和公认会计原则（“GAAP”）措施的补充。全国房地产投资信托协会
（“Nareit”）将FFO定义为净收入（亏损）（按照GAAP计算），不包括出售物业的收益（或亏损），加上房地产相关
折旧和摊销、房地产减值减记和对关联公司的投资减记，其中减记是由
关联公司持有的房地产价值减少，并在未合并的合资企业调整后。未合并合资企业的调整是
计算以在相同基础上反映FFO。
在2024年6月13日之前，公司将其在Chandler Freehold的合资企业作为融资安排入账。关于这一治疗，
公司就（i）融资安排的公允价值变动确认融资费用，（ii）向该合资伙伴支付的任何款项等于其
净收入的按比例份额和（iii）向该合资伙伴支付的低于或超过其净收入的按比例份额的任何款项。公司排除
与公允价值变动相关的已注明费用以及支付给该合资伙伴的款项低于或超过其按比例应占净额
收入。
该公司还提出了FFO，不包括与Chandler Freehold相关的融资费用、债务清偿的收益或损失、应计违约利息
非房地产投资的费用和损益。
FFO和稀释后的FFO有助于投资者比较不同时期的经营和财务结果。尤其如此，因为FFO排除了真实
房地产折旧和摊销，因为公司认为房地产价值会根据市场情况波动，而不是按比例贬值
一段时间以来的直线基础。公司认为，这样的介绍也为投资者提供了一个更有意义的衡量其在
与其他REITs经营成果的比较。此外，该公司认为，不包括与钱德勒永久产权有关的融资费用的FFO，
债务清偿相关影响、应计违约利息支出及非不动产市值非现金变动影响
投资提供了有关公司业绩的有用补充信息，因为它显示了更有意义和更一致的比较
公司的经营业绩，并让投资者更容易比较公司的业绩。2024年3月19日，该公司结束了为期三年的
延长尼亚加拉时尚网点无追索权贷款和所有违约利息支出被冲回。自2024年4月9日起，违约利息支出已
已就圣莫尼卡广场的无追索权贷款计提。自2025年11月6日起，无追索权贷款的违约利息支出已按
South Plains购物中心。根据公认会计原则，公司需要计提违约利息费用，一旦贷款被修改或支付，预计将被冲回或支付
一旦抵押贷款抵押品的所有权转移。公司认为，无追索权贷款的违约利息，及其任何相关的回拨
应该排除在外。本公司持有若干非房地产投资，每季度须按市价变动计值。这些投资不
为公司业务的核心，而市值变动及相关损益完全属于非现金性质。因此，公司认为，
非房地产投资的收益或损失应排除在外。
该公司进一步认为，FFO并不代表GAAP定义的运营现金流，不应被视为净收入的替代方案
（亏损）由GAAP定义，并不表示可用于满足所有现金流需求的现金。该公司还警告称，所提出的FFO可能不会
与其他REITs报告的类似标题的措施相当。
6
马塞里奇房产公司
财务要点
（单位：千，每股金额除外）
归属于公司、归属于普通股股东和单位持有人的FFO净亏损的对账-基本和
稀释，不包括与Chandler Freehold相关的融资费用、应计违约利息费用和非-
房地产投资（c）：
|
截至3个月
12月31日，
|
截至十二个月
12月31日，
|
||||||
|
未经审计
|
未经审计
|
||||||
|
2025
|
2024
|
2025
|
2024
|
||||
|
归属于公司的净亏损
|
$(18,760)
|
($211,210)
|
($197,149)
|
($194,120)
|
|||
|
调整以调节归属于公司的净亏损至FFO
归属于普通股股东和单位持有人-基本和稀释：
|
|||||||
|
OP的非控制性权益
|
(735)
|
(9,557)
|
(8,344)
|
(8,766)
|
|||
|
出售或减记合并资产的亏损（收益）净额
|
26,311
|
233,347
|
123,417
|
(38,959)
|
|||
|
加：合并资产未折旧资产出售收益
|
4,236
|
675
|
6,545
|
1,130
|
|||
|
非控股权益应占出售或减记收益（亏损）
合并合资企业，净额
|
(42)
|
—
|
(42)
|
330
|
|||
|
出售或减记未合并合营企业资产的亏损（收益）
（按比例），净额
|
1,581
|
3,939
|
(8,299)
|
180,089
|
|||
|
加：未合并合营企业未折旧资产出售收益
（按比例）
|
860
|
514
|
569
|
1,643
|
|||
|
合并资产的折旧和摊销
|
85,117
|
81,454
|
357,083
|
294,780
|
|||
|
减去可分配给非控制性权益的折旧和摊销
合并合资企业
|
(583)
|
(565)
|
(2,294)
|
(4,382)
|
|||
|
未合并合营企业的折旧和摊销（按比例）
|
28,837
|
29,209
|
114,214
|
148,740
|
|||
|
减：个人财产折旧
|
(1,432)
|
(1,592)
|
(6,769)
|
(6,801)
|
|||
|
归属于普通股股东和单位持有人的FFO-基本和稀释
|
125,390
|
126,214
|
378,931
|
373,684
|
|||
|
与Chandler Freehold相关的融资费用
|
—
|
—
|
—
|
(12,829)
|
|||
|
债务清偿收益
|
—
|
3
|
(14,403)
|
—
|
(14,403)
|
||
|
应计违约利息费用
|
4,311
|
2
|
3,067
|
13,411
|
7,856
|
||
|
非房地产投资（收益）损失
|
(795)
|
1,792
|
4,629
|
11,027
|
|||
|
归属于普通股股东和单位持有人的FFO，不包括融资
与Chandler Freehold相关的费用，应计违约利息
非房地产投资的费用和（收益）损失-基本和稀释
|
$128,906
|
$116,670
|
$396,971
|
$365,335
|
|||
每股EPS与FFO的对账——稀释后（c）：
|
截至3个月
12月31日，
|
十二个月
截至12月31日，
|
||||||
|
未经审计
|
未经审计
|
||||||
|
2025
|
2024
|
2025
|
2024
|
||||
|
EPS-摊薄
|
$(0.07)
|
$(0.89)
|
$(0.78)
|
$(0.88)
|
|||
|
不动产折旧摊销的每股影响
|
0.42
|
0.45
|
1.75
|
1.86
|
|||
|
每股亏损对出售或资产减记的影响，净额
|
0.12
|
0.95
|
0.46
|
0.63
|
|||
|
每股FFO-基本和稀释
|
0.47
|
0.51
|
1.43
|
1.61
|
|||
|
与Chandler Freehold相关的融资费用的每股影响
|
—
|
—
|
—
|
(0.05)
|
|||
|
每股收益对债务清偿和应计违约利息的影响
费用
|
0.01
|
(0.05)
|
0.05
|
(0.03)
|
|||
|
非房地产投资的每股（收益）损失影响
|
—
|
0.01
|
0.02
|
0.05
|
|||
|
每股FFO-基本和稀释，不包括与
Chandler Freehold，应计违约利息费用和非真实的（收益）损失
房地产投资
|
$0.48
|
$0.47
|
$1.50
|
$1.58
|
|||
7
马塞里奇房产公司
财务要点
（单位：千，每股金额除外）
归属于公司的净亏损与调整后EBITDA、净营业收入（“NOI”）和NOI的对账-去-
远期投资组合中心：
|
截至3个月
12月31日，
|
十二个月
截至12月31日，
|
||||||
|
未经审计
|
未经审计
|
||||||
|
2025
|
2024
|
2025
|
2024
|
||||
|
归属于公司的净亏损
|
$(18,760)
|
$(211,210)
|
($197,149)
|
($194,120)
|
|||
|
利息支出-合并资产
|
69,844
|
70,933
|
283,542
|
219,987
|
|||
|
利息支出-未合并的合资企业（按比例）
|
19,908
|
25,800
|
83,101
|
130,217
|
|||
|
折旧和摊销-合并资产
|
85,117
|
81,454
|
357,083
|
294,780
|
|||
|
折旧和摊销-未合并的合资企业（按比例）
|
28,837
|
29,209
|
114,214
|
148,740
|
|||
|
OP的非控制性权益
|
(735)
|
(9,557)
|
(8,344)
|
(8,766)
|
|||
|
减：可分配给的利息费用及折旧和摊销
合并合营企业的非控制性权益
|
(942)
|
(925)
|
(3,732)
|
(9,736)
|
|||
|
债务清偿收益
|
—
|
(14,403)
|
—
|
(14,403)
|
|||
|
出售或减记资产的损失（收益）、合并资产净额
|
26,311
|
233,347
|
123,417
|
(38,959)
|
|||
|
出售或减记资产的亏损（收益）净额-未合并合
风险投资（按比例）
|
1,581
|
3,939
|
(8,299)
|
180,089
|
|||
|
加：非控制性权益应占出售或减记收益（亏损）
合并合资企业，净额
|
(42)
|
—
|
(42)
|
330
|
|||
|
所得税优惠
|
(473)
|
(879)
|
(2,193)
|
(1,300)
|
|||
|
优先单位的分配
|
87
|
87
|
348
|
348
|
|||
|
调整后EBITDA（a）
|
210,733
|
207,795
|
741,946
|
707,207
|
|||
|
REIT一般和行政费用
|
9,201
|
7,496
|
31,539
|
28,145
|
|||
|
管理公司的收入
|
(6,440)
|
(7,719)
|
(22,706)
|
(29,814)
|
|||
|
管理公司的运营费用
|
21,819
|
24,567
|
84,644
|
82,059
|
|||
|
租赁费用，包括按比例计算的合资企业
|
14,738
|
11,914
|
49,333
|
44,152
|
|||
|
公司及其他收入（b）
|
(21,667)
|
(4,088)
|
(31,575)
|
(5,546)
|
|||
|
直线及以上/以下市场调整
|
(3,827)
|
(4,094)
|
(11,706)
|
(5,972)
|
|||
|
NOI-所有中心
|
224,557
|
235,871
|
841,475
|
820,231
|
|||
|
非远期投资组合中心NOI（c）
|
(25,850)
|
(40,735)
|
(102,968)
|
(100,791)
|
|||
|
NOI-Go-Forward Portfolio Centers（c）
|
198,707
|
195,136
|
738,507
|
719,440
|
|||
|
Go-Forward投资组合中心的租赁终止收入
|
(1,179)
|
(844)
|
(8,697)
|
(2,773)
|
|||
|
NOI-Go-Forward Portfolio Centers，不包括租赁终止收入（c）
|
$197,528
|
$194,292
|
$729,810
|
$716,667
|
|||
|
NOI-Go-Forward Portfolio Centers百分比变化，包括租赁
终止收入（c）
|
1.8%
|
2.7%
|
|||||
|
NOI-Go-Forward Portfolio Centers百分比变化，不包括租赁
终止收入（c）
|
1.7%
|
1.8%
|
|||||
(a)调整后EBITDA代表扣除利息、所得税、折旧、摊销、OP中的非控制性权益、非常项目、亏损前的收益
重新计量、出售或减记资产的（收益）、债务清偿的损失（收益）和优先股股息，并包括按其亲
rata份额。管理层认为调整后EBITDA是对净收入的适当补充措施，因为它有助于投资者了解该能力
的公司产生和偿还债务并进行资本支出。公司认为调整后EBITDA不应被解释为替代
以营业收入作为衡量公司经营业绩的指标，或以经营活动产生的现金流量（按照
GAAP），或作为流动性的衡量标准。该公司还警告称，调整后的EBITDA，如所示，可能无法与类似标题的测量进行比较
其他公司报道。
（b）包括NOI中排除的（收入）费用部分-所有中心，包括法律理赔收入、利息收入、非房地产
投资，以及其他资产。
（c）NOI – Go-Forward Portfolio Centers代表第25页定义的Go-Forward Portfolio Centers的NOI（见公司财产的附注（c）
Listing Table），就此计算而言，不包括Crabtree Mall，因为它于2025年6月23日被收购，并未在2024年同期持有。The
公司认为，只有显示Go-Forward投资组合中心的结果才能更好地反映公司的持续经营业绩。去-
Forward Portfolio NOI是使用调整后EBITDA总额并剔除管理公司收入和运营费用的影响计算得出的，
租赁费用（包括按比例的合营企业）、公司的REIT一般及行政费用、公司及其他收入及开支及
直线及以上/以下市场调整并减去非远期投资组合中心的NOI。该公司还展示了NOI – Go-
Forward Portfolio Centers，不包括租赁终止收入，因为公司认为投资者评估经营业绩是有用的，没有
租赁终止收入的影响。就这一计算而言，非Go-Forward投资组合中心包括Crabtree Mall。
8
马塞里奇房产公司
补充财务和经营信息（未经审计）
资本信息与市值
|
期间结束
|
|||||
|
12/31/2025
|
12/31/2024
|
12/31/2023
|
|||
|
（单位：千美元，每股数据除外）
|
|||||
|
每股普通股收盘价格
|
$18.46
|
$19.92
|
$15.43
|
||
|
52周新高
|
$21.12
|
$22.27
|
$16.54
|
||
|
52周新低
|
$12.48
|
$12.99
|
$8.77
|
||
|
期末已发行股份
|
|||||
|
A类非参与可转换优先单位
|
99,565
|
99,565
|
99,565
|
||
|
普通股和合伙单位
|
268,604,506
|
263,739,694
|
226,095,455
|
||
|
普通股和等值股份总数/已发行单位
|
268,704,071
|
263,839,259
|
226,195,020
|
||
|
投资组合资本化数据
|
|||||
|
投资组合债务总额，包括按比例计算的合资企业
|
$6,590,774
|
$6,647,576
|
$6,919,579
|
||
|
权益市值
|
4,960,277
|
5,255,678
|
3,490,189
|
||
|
总市值
|
$11,551,051
|
$11,903,254
|
$10,409,768
|
||
|
债务占总市值的百分比
|
57.1%
|
55.9%
|
66.5%
|
||
9
马塞里奇房产公司
补充财务和经营信息（未经审计）
普通股及等值股份总数/单位变动
|
伙伴关系
单位
|
公司
普通股
|
A类
非参与
可转换
优先股
|
合计
共同
和
等值股份/
单位
|
||||
|
截至2024年12月31日的余额
|
10,814,198
|
252,925,496
|
99,565
|
263,839,259
|
|||
|
合伙单位转换为普通股
|
(6,100)
|
6,100
|
—
|
—
|
|||
|
发行股票/合伙单位从限制性股票发行
或其他基于股份或单位的计划
|
73,363
|
98,829
|
—
|
172,192
|
|||
|
截至2025年3月31日的余额
|
10,881,461
|
253,030,425
|
99,565
|
264,011,451
|
|||
|
发行股票/合伙单位从限制性股票发行
或其他基于股份或单位的计划
|
—
|
168,818
|
—
|
168,818
|
|||
|
截至2025年6月30日余额
|
10,881,461
|
253,199,243
|
99,565
|
264,180,269
|
|||
|
将合伙单位转换为现金
|
(250)
|
—
|
—
|
(250)
|
|||
|
合伙单位转换为普通股
|
(306,916)
|
306,916
|
—
|
—
|
|||
|
从市场上发行股票（“ATM”）计划
|
—
|
2,783,330
|
—
|
2,783,330
|
|||
|
发行股票/合伙单位从限制性股票发行
或其他基于股份或单位的计划
|
—
|
6,704
|
—
|
6,704
|
|||
|
截至2025年9月30日余额
|
10,574,295
|
256,296,193
|
99,565
|
266,970,053
|
|||
|
合伙单位转换为普通股
|
(61,676)
|
61,676
|
—
|
—
|
|||
|
从市场上发行股票（“ATM”）计划
|
—
|
276,531
|
—
|
276,531
|
|||
|
发行股票/合伙单位从限制性股票发行
或其他基于股份或单位的计划
|
1,100,974
|
356,513
|
—
|
1,457,487
|
|||
|
截至2025年12月31日余额
|
11,613,593
|
256,990,913
|
99,565
|
268,704,071
|
10
马塞里奇房产公司
合并经营报表（未经审计）
（千美元）
|
为三
已结束的月份
12月31日，
|
为十二
已结束的月份
12月31日，
|
||
|
2025
|
2025
|
||
|
收入：
|
|||
|
租赁收入
|
$245,160
|
$950,764
|
|
|
其他收益
|
10,104
|
40,513
|
|
|
管理公司的收入
|
6,440
|
22,706
|
|
|
总收入
|
261,704
|
1,013,983
|
|
|
费用：
|
|||
|
购物中心和运营费用
|
81,564
|
326,330
|
|
|
管理公司的运营费用
|
21,819
|
84,644
|
|
|
租赁费用
|
14,148
|
46,626
|
|
|
REIT一般和行政费用
|
9,201
|
31,539
|
|
|
折旧及摊销
|
85,117
|
357,083
|
|
|
利息支出
|
69,844
|
283,542
|
|
|
费用总额
|
281,693
|
1,129,764
|
|
|
未合并合营企业收益中的权益
|
27,461
|
35,946
|
|
|
所得税优惠
|
473
|
2,193
|
|
|
出售或减记资产损失，净额
|
(26,311)
|
(123,417)
|
|
|
净亏损
|
(18,366)
|
(201,059)
|
|
|
减非控股权益应占净收益（亏损）
|
394
|
(3,910)
|
|
|
归属于公司的净亏损
|
$(18,760)
|
$(197,149)
|
11
马塞里奇房产公司
合并资产负债表（未经审计）
截至2025年12月31日
（千美元）
|
资产：
|
|
|
财产，净额（a）
|
$6,688,128
|
|
现金及现金等价物
|
280,246
|
|
受限制现金
|
92,717
|
|
租户和其他应收款，净额
|
145,721
|
|
使用权资产，净额
|
108,918
|
|
递延费用和其他资产，净额
|
343,431
|
|
应收联属公司款项
|
2,449
|
|
对未合并合资企业的投资
|
707,075
|
|
总资产
|
$8,368,685
|
|
负债和权益：
|
|
|
应付按揭票据
|
$5,068,946
|
|
应付账款和应计费用
|
125,210
|
|
租赁负债
|
66,979
|
|
其他应计负债
|
386,092
|
|
超过未合并合资企业投资的分配
|
194,388
|
|
负债总额
|
5,841,615
|
|
承诺与或有事项
|
|
|
股权：
|
|
|
股东权益：
|
|
|
普通股
|
2,569
|
|
额外实收资本
|
6,224,127
|
|
累计赤字
|
(3,777,816)
|
|
累计其他综合损失
|
(9)
|
|
股东权益总额
|
2,448,871
|
|
非控制性权益
|
78,199
|
|
总股本
|
2,527,070
|
|
总负债及权益
|
$8,368,685
|
(a)包括2025年12月31日在建工程323,142美元。
12
马塞里奇房产公司
NON-GAAP PRO RATA财务信息（未经审计）
（单位：千美元）
|
截至3个月
2025年12月31日
|
截至十二个月
2025年12月31日
|
||||||
|
非控制性
的利益
合并
合资企业（a）
|
公司的
份额
未合并
合资企业
|
非控制性
的利益
合并
合资企业（a）
|
公司的
份额
未合并
合资企业
|
||||
|
收入：
|
|||||||
|
租赁收入
|
$(1,456)
|
$80,719
|
$(5,614)
|
$299,366
|
|||
|
其他收益
|
(920)
|
25,095
|
(3,735)
|
35,573
|
|||
|
总收入
|
(2,376)
|
105,814
|
(9,349)
|
334,939
|
|||
|
费用：
|
|||||||
|
购物中心和运营费用
|
(246)
|
27,420
|
(1,081)
|
107,209
|
|||
|
租赁费用
|
(17)
|
607
|
(61)
|
2,768
|
|||
|
折旧及摊销
|
(583)
|
28,837
|
(2,294)
|
114,214
|
|||
|
利息支出
|
(359)
|
19,908
|
(1,437)
|
83,101
|
|||
|
费用总额
|
(1,205)
|
76,772
|
(4,873)
|
307,292
|
|||
|
未合并合营企业收益中的权益
|
—
|
(27,461)
|
—
|
(35,946)
|
|||
|
出售或减记资产的（亏损）收益，净额
|
42
|
(1,581)
|
42
|
8,299
|
|||
|
净收入
|
(1,129)
|
—
|
(4,434)
|
—
|
|||
|
减去归属于非控股权益的净利润
|
(1,129)
|
—
|
(4,434)
|
—
|
|||
|
归属于公司净利润
|
$—
|
$—
|
$—
|
$—
|
|||
(a)代表公司合作伙伴在合并合资企业中的份额。
13
马塞里奇房产公司
NON-GAAP PRO RATA财务信息（未经审计）
（单位：千美元）
|
截至2025年12月31日
|
|||
|
非控制性
的利益
合并
合资企业（a）
|
公司股份
未合并的
合资企业
|
||
|
资产：
|
|||
|
财产，净额（b）
|
$(18,737)
|
$2,006,066
|
|
|
现金及现金等价物
|
(1,585)
|
43,007
|
|
|
受限制现金
|
—
|
15,309
|
|
|
租户和其他应收款，净额
|
(156)
|
59,628
|
|
|
使用权资产，净额
|
—
|
65,503
|
|
|
递延费用和其他资产，净额
|
(716)
|
36,512
|
|
|
应收联属公司款项
|
26
|
(1,328)
|
|
|
对未合并合资企业的投资，按权益
|
—
|
(707,075)
|
|
|
总资产
|
$(21,168)
|
$1,517,622
|
|
|
负债和权益：
|
|||
|
应付按揭票据
|
$(33,084)
|
$1,554,912
|
|
|
应付账款和应计费用
|
(295)
|
25,752
|
|
|
租赁负债
|
—
|
63,115
|
|
|
其他应计负债
|
(20,159)
|
68,231
|
|
|
超过未合并合资企业投资的分配
|
—
|
(194,388)
|
|
|
负债总额
|
(53,538)
|
1,517,622
|
|
|
股权：
|
|||
|
股东权益
|
—
|
—
|
|
|
非控制性权益
|
32,370
|
—
|
|
|
总股本
|
32,370
|
—
|
|
|
总负债及权益
|
$(21,168)
|
$1,517,622
|
|
(a)代表公司合作伙伴在合并合资企业中的份额。
(b)这包括与公司合作伙伴从合并的合资企业中所占份额相关的228美元在建工程和139,957美元的建筑
与公司来自未合并合营公司的份额有关的进展中。
14
马塞里奇房产公司
租赁收入的非公认会计原则按比例附表（未经审计）
（千美元）
|
截至2025年12月31日止三个月
|
|||||||||
|
合并
|
非-
控制
权益（a）
|
公司的
合并
分享
|
公司的
份额
未合并
合资企业
|
公司的
合计
分享
|
|||||
|
收入：
|
|||||||||
|
最低租金（b）
|
$151,870
|
$(988)
|
$150,882
|
$51,479
|
$202,361
|
||||
|
租金百分比
|
19,308
|
(79)
|
19,229
|
7,391
|
26,620
|
||||
|
租户追偿
|
65,228
|
(336)
|
64,892
|
18,784
|
83,676
|
||||
|
其他
|
10,076
|
(51)
|
10,025
|
3,091
|
13,116
|
||||
|
坏账费用
|
(1,322)
|
(2)
|
(1,324)
|
(26)
|
(1,350)
|
||||
|
总租赁收入
|
$245,160
|
$(1,456)
|
$243,704
|
$80,719
|
$324,423
|
||||
|
截至2025年12月31日止十二个月
|
|||||||||
|
合并
|
非-
控制
权益（a）
|
公司的
合并
分享
|
公司的
份额
未合并
合资企业
|
公司的
合计
分享
|
|||||
|
收入：
|
|||||||||
|
最低租金（b）
|
$622,501
|
$(3,997)
|
$618,504
|
$202,821
|
$821,325
|
||||
|
租金百分比
|
34,622
|
(134)
|
34,488
|
13,816
|
48,304
|
||||
|
租户追偿
|
268,696
|
(1,368)
|
267,328
|
74,817
|
342,145
|
||||
|
其他
|
29,578
|
(134)
|
29,444
|
8,374
|
37,818
|
||||
|
坏账费用
|
(4,633)
|
19
|
(4,614)
|
(462)
|
(5,076)
|
||||
|
总租赁收入
|
$950,764
|
$(5,614)
|
$945,150
|
$299,366
|
$1,244,516
|
||||
(a)代表公司合作伙伴在合并合资企业中的份额。
(b)包括终止租赁收入、直线租金收入和高于/低于市场调整的最低租金。
15
马塞里奇房产公司
补充财务和经营信息（未经审计）
FFO补充信息（a）
（百万美元）
|
截至12月31日，
|
|||
|
2025
|
2024
|
||
|
直线应收租金
|
$137.0
|
$136.1
|
|
|
为三个月
截至12月31日，
|
十二个月
截至12月31日，
|
||||||
|
2025
|
2024
|
2025
|
2024
|
||||
|
租赁终止收入（b）
|
$1.2
|
$1.8
|
$9.0
|
$3.6
|
|||
|
直线租金收入（费用）（b）
|
$3.2
|
$1.8
|
$6.8
|
$(0.6)
|
|||
|
业务拓展及停车收入（c）
|
$18.1
|
$19.0
|
$60.2
|
$60.5
|
|||
|
销售收益或未折旧资产减记
|
$5.1
|
$1.2
|
$7.1
|
$2.8
|
|||
|
收购的高于和低于市场租赁的摊销，净收入（b）
|
$0.6
|
$2.3
|
$4.9
|
$6.6
|
|||
|
债务贴现摊销，净额（d）
|
$(5.3)
|
$(7.2)
|
$(31.1)
|
$(14.4)
|
|||
|
坏账费用（b）
|
$1.4
|
$1.8
|
$5.1
|
$6.9
|
|||
|
租赁费用
|
$14.7
|
$11.9
|
$49.3
|
$44.1
|
|||
|
利息资本化（d）
|
$5.5
|
$8.2
|
$23.5
|
$31.3
|
|||
|
员工遣散费（e）
|
$0.2
|
$4.7
|
$2.6
|
$5.5
|
|||
|
法律理赔收入，净额（f）
|
$16.1
|
$3.3
|
$20.0
|
$3.3
|
|||
|
Chandler永久产权融资安排（d）：
|
|||||||
|
分配等于合伙人在净收入（亏损）中所占份额
|
$—
|
$—
|
$—
|
$1.6
|
|||
|
超过合伙人在净收入中所占份额的分配（g）
|
—
|
—
|
—
|
1.0
|
|||
|
公允价值调整（g）
|
—
|
—
|
—
|
(13.8)
|
|||
|
钱德勒永久产权融资安排费用总额（d）
|
$—
|
$—
|
$—
|
$(11.2)
|
|||
(a)按比例计算的所有合资企业金额。
(b)计入租赁收入。
（c）计入租赁收入和其他收入。
（d）计入利息支出。
（e）计入管理公司运营支出。
（f）计入其他收入。
（g）公司提出的FFO不包括与融资安排的公允价值变动相关的费用以及支付给该合资伙伴的款项
低于或超过他们在净收入中的按比例份额。自截至2024年9月30日的季度生效，这些会计调整不再
适用于公司根据权益会计法对其在钱德勒时尚中心的投资进行会计处理，自2024年6月13日起生效。
16
马塞里奇房产公司
补充财务和经营信息（未经审计）
资本支出（a）
（百万美元）
|
截至12月31日止十二个月，
|
|||||
|
2025
|
2024
|
2023
|
|||
|
综合中心
|
|||||
|
购置财产（b）
|
$290.0
|
$170.8
|
$46.7
|
||
|
物业改善
|
34.6
|
43.3
|
36.3
|
||
|
中心的发展、重建、扩建及翻新
|
100.2
|
104.5
|
94.6
|
||
|
租户津贴
|
31.4
|
20.6
|
27.1
|
||
|
递延租赁费用
|
5.5
|
4.4
|
5.6
|
||
|
合计
|
$461.7
|
$343.6
|
$210.3
|
||
|
未合并的合资中心
|
|||||
|
物业改善
|
$9.3
|
$14.4
|
$17.6
|
||
|
中心的发展、重建、扩建及翻新
|
77.7
|
39.8
|
58.1
|
||
|
租户津贴
|
14.3
|
21.0
|
18.5
|
||
|
递延租赁费用
|
3.6
|
5.6
|
4.6
|
||
|
合计
|
$104.9
|
$80.8
|
$98.8
|
||
(a)所有合资企业金额按比例计算。
(b)收购物业细目：
|
收购
日期
|
截至12月31日止十二个月，
|
|||||||
|
2025
|
2024
|
2023
|
||||||
|
收购Crabtree Mall
|
6-23-2025
|
（c）
|
$290.0
|
$—
|
$—
|
|||
|
收购公司合营伙伴的40%权益
莱克伍德中心、洛斯塞里托斯中心和华盛顿广场
|
10-24-2024
|
—
|
129.0
|
—
|
||||
|
收购内陆中心前西尔斯地块
|
5-17-2024
|
—
|
5.4
|
—
|
||||
|
收购公司合营伙伴的40%权益
Arrowhead Towne Center和South Plains Mall
|
5-14-2024
|
—
|
36.4
|
—
|
||||
|
收购公司合营伙伴50%权益的五
前西尔斯包裹。这五个包裹位于钱德勒时装
Center，Danbury Fair Mall，Freehold Raceway Mall，Los Cerritos Center
和华盛顿广场
|
5-18-2023
|
—
|
—
|
46.7
|
||||
|
合计
|
$290.0
|
$170.8
|
$46.7
|
|||||
（c）这表示不包括收盘调整和其他相关交易成本的采购总价。
17
马塞里奇房产公司
补充财务和经营信息（未经审计）
资产处置/贷款回馈
（百万美元）
以下为公司截至2025年12月31日止十二个月的资产处置及贷款回馈概要，
截至2024年12月31日止十二个月：
|
物业/位置
|
处置
日期
|
总销售额
价格
（按100%计）
|
总销售额
价格
（在公司的
分享）
|
减少
债务
（在公司的
分享）
|
||||
|
一、资产处置情况
|
||||||||
|
Washington Square Too零售地带中心，俄勒冈州波特兰
|
12-19-2025
|
$25.8
|
$25.8
|
$—
|
||||
|
俄勒冈州波特兰华盛顿广场的Outparcel
|
12-10-2025
|
5.4
|
5.4
|
—
|
||||
|
Los Cerritos中心的Outparcel，Cerritos，California
|
11-17-2025
|
5.0
|
5.0
|
4.5
|
||||
|
Valley Mall，Harrisonburg，Virginia
|
08-20-2025
|
22.1
|
22.1
|
—
|
||||
|
加州莱克伍德，莱克伍德中心
|
08-18-2025
|
332.1
|
332.1
|
317.1
|
||||
|
Atlas Park，The Shops at，Queens，New York
|
07-30-2025
|
72.0
|
36.0
|
32.5
|
||||
|
亚利桑那州凤凰城天堂谷购物中心
|
06-30-2025
|
(a)
|
5.5
|
5.5
|
3.1
|
|||
|
费城时尚区市场街1010-1016号包裹，
宾夕法尼亚州费城
|
06-30-2025
|
10.8
|
10.8
|
—
|
||||
|
华盛顿广场前百货公司包裹，Petaluma，
加州
|
06-11-2025
|
2.6
|
2.6
|
—
|
||||
|
亚利桑那州凤凰城天堂谷办公园区
|
05-28-2025
|
6.2
|
6.2
|
—
|
||||
|
伊利诺伊州莫林SouthPark购物中心
|
04-30-2025
|
10.5
|
10.5
|
—
|
||||
|
亚利桑那州吉尔伯特Santan Adjacent的各种包裹
|
04-28-2025
|
24.5
|
24.5
|
—
|
||||
|
亚利桑那州吉尔伯特Santan Adjacent的Portillo's包裹
|
04-16-2025
|
3.0
|
3.0
|
—
|
||||
|
威尔顿购物中心，萨拉托加温泉，纽约
|
03-27-2025
|
24.8
|
24.8
|
—
|
||||
|
奥克斯，千橡市，加利福尼亚州
|
12-10-2024
|
157.0
|
157.0
|
147.8
|
||||
|
索斯里奇购物中心，得梅因，爱荷华州
|
11-25-2024
|
4.0
|
4.0
|
—
|
||||
|
亚利桑那州凤凰城比尔特莫尔时尚公园
|
07-31-2024
|
(b)
|
110.0
|
110.0
|
—
|
|||
|
德克萨斯州哈林根Valle Vista购物中心的前百货公司包裹
|
06-28-2024
|
7.1
|
7.1
|
—
|
||||
|
密苏里州堪萨斯城乡村俱乐部广场
|
06-28-2024
|
（c）
|
175.6
|
147.7
|
147.7
|
|||
|
小计
|
$1,004.0
|
$940.1
|
$652.7
|
|||||
|
各类地块（未折旧资产出售），包括单独
与某些合资伙伴的交易：
|
||||||||
|
截至2025年12月31日止十二个月
|
2025
|
（d）
|
$38.1
|
$19.5
|
$—
|
|||
|
截至2024年12月31日止十二个月
|
2024
|
（d）
|
36.3
|
6.3
|
—
|
|||
|
小计
|
74.4
|
25.8
|
$—
|
|||||
|
总计-资产处置
|
$1,078.4
|
$965.9
|
$652.7
|
|||||
|
ii.贷款回馈
|
||||||||
|
加州圣莫尼卡圣莫尼卡广场
|
待定
|
（e）
|
$300.0
|
$300.0
|
$300.0
|
|||
|
总计-贷款回馈
|
$300.0
|
$300.0
|
$300.0
|
|||||
|
总计-资产处置/贷款回馈（f）
|
$1,378.4
|
$1,265.9
|
$952.7
|
(a)该公司出售其在该物业的5%合资合伙权益。
(b)该公司出售其在该物业的50%合资合伙权益。
（c）乡村俱乐部广场的销售总价为1.756亿美元。在出售的同时，合资公司在2.955亿美元下的剩余欠款
贷款（按公司份额计1.477亿美元）被贷款人免除。
（d）这些代表未折旧资产的销售，公司将这些交易的任何收益或损失计入FFO。
（e）就这份时间表而言，该公司已将圣莫尼卡广场包括在内。公司已完成物业向接管人的过渡，但仍为业主
记录在案。
（f）就本时间表而言，公司汇总了资产处置和贷款回馈。
18
马塞里奇房产公司
补充财务和经营信息（未经审计）
过去12个月每平方英尺销售额（a）
|
综合中心
|
未合并
合资经营
中心
|
合计
中心
|
合计
前进
投资组合中心
|
|||
|
12/31/2025
|
$795
|
$1,073
|
$881
|
$921
|
||
|
12/31/2024
|
$743
|
$1,054
|
$837
|
$895
|
(a)销售额是基于零售商的报告，租赁购物中心和独立式商店的租户在过去12个月中已占用此类商店至少
12个月。每平方英尺的销售额基于零售中心的租户10,000平方英尺及以下。每平方英尺销售额不包括社区中心和
圣莫尼卡广场。
|
中心总数
|
Go-Forward投资组合中心总数
|
19
马塞里奇房产公司
补充财务和经营信息（未经审计）
投资组合占用（a）
|
期间结束
|
合并
中心
|
未合并
合资经营
中心
|
合计
中心
|
总前进
投资组合中心
|
||
|
12/31/2025
|
93.5%
|
94.9%
|
94.0%
|
94.9%
|
||
|
12/31/2024
|
93.7%
|
95.0%
|
94.1%
|
94.6%
|
||
|
12/31/2023
|
93.6%
|
93.5%
|
93.5%
|
94.4%
|
(a)投资组合入住率是截至报告期间最后一天租赁的商场和独立GLA的百分比。投资组合入住率不包括社区
Centers，Santa Monica Place，and spaces under redevelopment。
20
马塞里奇房产公司
补充财务和经营信息（未经审计）
每平方英尺平均基本租金（a）
|
平均基本租金
PSF（b）
|
平均基本租金
租赁PSF
期间执行
十二大
截至（c）个月
|
平均基本租金
租赁PSF
期间到期
十二
已结束的月份（d）
|
|||
|
综合中心
|
|||||
|
12/31/2025
|
$66.92
|
$66.54
|
$64.94
|
||
|
12/31/2024
|
$65.62
|
$61.16
|
$61.45
|
||
|
12/31/2023
|
$61.66
|
$58.97
|
$50.14
|
||
|
未合并的合资中心
|
|||||
|
12/31/2025
|
$79.47
|
$86.41
|
$67.92
|
||
|
12/31/2024
|
$76.11
|
$86.78
|
$64.79
|
||
|
12/31/2023
|
$70.42
|
$64.42
|
$55.74
|
||
|
所有零售中心
|
|||||
|
12/31/2025
|
$69.47
|
$69.77
|
$65.39
|
||
|
12/31/2024
|
$67.72
|
$67.74
|
$62.27
|
||
|
12/31/2023
|
$64.68
|
$61.00
|
$52.04
|
||
|
Go-Forward投资组合中心
|
|||||
|
12/31/2025
|
$71.31
|
$71.30
|
$67.92
|
||
|
12/31/2024
|
$71.69
|
$70.64
|
$65.78
|
||
(a)每平方英尺平均基本租金基于10,000平方英尺及以下的空间，不包括圣莫尼卡广场；不包括费城时尚区
从2024年及以前开始。所有合资金额均按比例计入。
(b)平均每平方英尺基本租金使截至适用日期生效的每项租约的条款生效，包括任何特许权、减租和其他
已给予租户的调整或津贴。Go-Forward Portfolio Centers平均基本租金基于截至12月的按比例所有权
31, 2025.
（c）在该期间执行的租约的平均每平方英尺基本租金代表在前十二个月内将支付的实际租金。
（d）在该期间到期的租约的每平方英尺平均基本租金代表以现金为基础的最后一年最低租金。
21
马塞里奇房产公司
补充财务和经营信息（未经审计）
占用成本
|
截至十二个月
|
|||
|
2025年12月31日
|
2024年12月31日
|
||
|
综合中心
|
|||
|
最低租金
|
8.1%
|
8.1%
|
|
|
租金百分比
|
0.6%
|
0.6%
|
|
|
费用回收（a）
|
3.1%
|
3.1%
|
|
|
合计
|
11.8%
|
11.8%
|
|
|
未合并的合资中心
|
|||
|
最低租金
|
7.4%
|
7.6%
|
|
|
租金百分比
|
0.9%
|
1.0%
|
|
|
费用回收（a）
|
3.3%
|
3.2%
|
|
|
合计
|
11.6%
|
11.8%
|
|
|
所有中心
|
|||
|
最低租金
|
7.8%
|
7.8%
|
|
|
租金百分比
|
0.7%
|
0.8%
|
|
|
费用回收（a）
|
3.2%
|
3.2%
|
|
|
合计
|
11.7%
|
11.8%
|
|
|
Go-Forward投资组合中心
|
|||
|
最低租金
|
7.9%
|
8.0%
|
|
|
租金百分比
|
0.7%
|
0.8%
|
|
|
费用回收（a）
|
3.2%
|
3.3%
|
|
|
合计
|
11.8%
|
12.1%
|
|
(a)代表房地产税和公共区域维护费。
22
马塞里奇房产公司
补充财务和经营信息（未经审计）
各州按比例计算的Go-Forward投资组合中心净营业收入百分比
|
状态
|
Go-forward %
投资组合中心
按比例实
产业NOI（a）
|
|
加州
|
24.2%
|
|
亚利桑那州
|
21.2%
|
|
纽约
|
17.1%
|
|
宾夕法尼亚州和弗吉尼亚州
|
9.9%
|
|
新泽西州和康涅狄格州
|
9.4%
|
|
俄勒冈州
|
7.3%
|
|
科罗拉多州和伊利诺伊州
|
6.7%
|
|
其他（b）
|
4.2%
|
|
合计
|
100.0%
|
(a)截至2025年12月31日止十二个月的Go-Forward投资组合中心百分比按比例计算房地产NOI不包括Crabtree Mall，而直-
线及以上/以下市场调整最低租金。截至2025年12月31日的过去12个月的Go-Forward投资组合中心按比例实
Estate NOI不包括REIT一般和行政费用、管理公司收入、管理公司费用和租赁费用（包括
按比例合资）。
(b)“其他”包括印第安纳州、爱荷华州和得克萨斯州。
23
马塞里奇房产公司
物业上市
2025年12月31日
下表列出了有关中心和其他完全拥有或部分拥有的地点的某些信息
公司。
|
计数
|
公司的
所有权（a）
|
Name of
中心/位置
|
原始年份
建筑/
收购
|
最多的一年
近期扩容/
装修
|
合计
GLA（b）
|
|||||
|
合并中心：
|
||||||||||
|
1
|
100%
|
箭头镇中心（c）
亚利桑那州格伦代尔
|
1993/2002
|
2015
|
1,078,000
|
|||||
|
2
|
100%
|
Crabtree购物中心（c）
北卡罗来纳州罗利
|
1972/2025
|
进行中
|
1,321,000
|
|||||
|
3
|
100%
|
丹伯里集市购物中心（c）
康涅狄格州丹伯里
|
1986/2005
|
2016
|
1,275,000
|
|||||
|
4
|
100%
|
沙漠天空购物中心（c）
亚利桑那州凤凰城
|
1981/2002
|
2007
|
638,000
|
|||||
|
5
|
100%
|
伊士兰购物中心（c）（d）
印第安纳州埃文斯维尔
|
1978/1998
|
1996
|
1,013,000
|
|||||
|
6
|
100%
|
费城时尚区（c）
宾夕法尼亚州费城
|
1977/2014
|
2019
|
723,000
|
|||||
|
7
|
100%
|
芝加哥时尚奥特莱斯（c）
伊利诺伊州罗斯蒙特
|
2013/—
|
—
|
529,000
|
|||||
|
8
|
100%
|
Niagara Falls USA时尚奥特莱斯
纽约尼亚加拉大瀑布
|
1982/2011
|
2014
|
685,000
|
|||||
|
9
|
100%
|
永久业权赛道购物中心（c）
新泽西州弗里霍尔德
|
1990/2005
|
2007
|
1,653,000
|
|||||
|
10
|
100%
|
弗雷斯诺时装展（c）
加利福尼亚州弗雷斯诺
|
1970/1996
|
2006
|
974,000
|
|||||
|
11
|
100%
|
Green Acres Mall（c）（d）
纽约州Valley Stream
|
1956/2013
|
进行中
|
1,913,000
|
|||||
|
12
|
100%
|
内陆中心（c）
加利福尼亚州圣贝纳迪诺
|
1966/2004
|
2016
|
894,000
|
|||||
|
13
|
100%
|
帝王广场购物中心（c）（d）
纽约布鲁克林
|
1971/2012
|
2018
|
1,097,000
|
|||||
|
14
|
100%
|
拉坎布雷广场（d）
加利福尼亚州圣巴巴拉
|
1967/2004
|
1989
|
325,000
|
|||||
|
15
|
100%
|
洛斯塞里托斯中心（c）（e）
加利福尼亚州塞里托斯
|
1971/1999
|
2016
|
1,287,000
|
|||||
|
16
|
100%
|
NorthPark购物中心（c）
爱荷华州达文波特
|
1973/1998
|
2001
|
900,000
|
|||||
|
17
|
100%
|
太平洋景观（c）
加利福尼亚州文图拉
|
1965/1996
|
2001
|
883,000
|
|||||
|
18
|
100%
|
皇后中心（c）（d）
纽约州皇后区
|
1973/1995
|
2004
|
964,000
|
|||||
|
19
|
100%
|
圣莫尼卡广场（f）
加利福尼亚州圣莫尼卡
|
1980/1999
|
进行中
|
357,000
|
|||||
|
20
|
84.9%
|
三滩村区域中心（c）
亚利桑那州吉尔伯特
|
2007/—
|
2018
|
1,187,000
|
|||||
|
21
|
100%
|
South Plains Mall（c）
德克萨斯州拉伯克
|
1972/1998
|
2017
|
1,313,000
|
|||||
|
22
|
100%
|
斯通伍德中心（c）（d）
加利福尼亚州唐尼
|
1953/1997
|
1991
|
925,000
|
|||||
|
23
|
100%
|
迷信之泉中心（c）
亚利桑那州梅萨
|
1990/2002
|
2002
|
794,000
|
|||||
24
马塞里奇房产公司
物业上市
2025年12月31日
|
计数
|
公司的
所有权（a）
|
Name of
中心/位置
|
原始年份
建筑/
收购
|
最多的一年
近期扩容/
装修
|
合计
GLA（b）
|
|||||
|
24
|
100%
|
谷河中心（c）
俄勒冈州尤金
|
1969/2006
|
2007
|
813,000
|
|||||
|
25
|
100%
|
Victor Valley，Mall of（c）
加利福尼亚州维克多维尔
|
1986/2004
|
2012
|
576,000
|
|||||
|
26
|
100%
|
Vintage Faire Mall（c）
加利福尼亚州莫德斯托
|
1977/1996
|
2020
|
1,069,000
|
|||||
|
27
|
100%
|
华盛顿广场（c）（e）
俄勒冈州波特兰
|
1974/1999
|
2005
|
1,129,000
|
|||||
|
合并中心总数
|
26,315,000
|
|||||||||
|
未合并的联合风险投资中心：
|
||||||||||
|
28
|
50%
|
百老汇广场（c）
加州核桃溪
|
1951/1985
|
2016
|
993,000
|
|||||
|
29
|
50.1%
|
钱德勒时尚中心（c）
亚利桑那州钱德勒
|
2001/2002
|
2023
|
1,412,000
|
|||||
|
30
|
50.1%
|
Corte Madera，The Village at（c）
加利福尼亚州科特·马德拉
|
1985/1998
|
2020
|
502,000
|
|||||
|
31
|
51%
|
Deptford购物中心（c）
新泽西州Deptford
|
1975/2006
|
2020
|
1,011,000
|
|||||
|
32
|
51%
|
熨斗穿越（c）
科罗拉多州布鲁姆菲尔德
|
2000/2002
|
进行中
|
1,399,000
|
|||||
|
33
|
50%
|
Kierland Commons（c）
亚利桑那州凤凰城
|
1999/2005
|
2003
|
439,000
|
|||||
|
34
|
50%
|
斯科茨代尔时尚广场（c）
亚利桑那州斯科茨代尔
|
1961/2002
|
进行中
|
1,879,000
|
|||||
|
35
|
51%
|
二十九街（d）
科罗拉多州博尔德
|
1963/1979
|
2007
|
685,000
|
|||||
|
36
|
50%
|
泰森斯角中心（c）
维吉尼亚州泰森斯角
|
1968/2005
|
2014
|
1,918,000
|
|||||
|
37
|
19%
|
西英亩
北达科他州法戈
|
1972/1986
|
2001
|
673,000
|
|||||
|
未合并合资中心总数
|
10,911,000
|
|||||||||
|
零售中心总数
|
37,226,000
|
|||||||||
|
社区/电力中心：
|
||||||||||
|
1
|
50%
|
林荫大道商店（g）
亚利桑那州钱德勒
|
2001/2002
|
2004
|
205,000
|
|||||
|
社区/电力中心合计
|
205,000
|
|||||||||
|
其他资产：
|
||||||||||
|
100%
|
各种（h）
|
—
|
—
|
83,000
|
||||||
|
50%
|
斯科茨代尔时尚广场-办公室（c）（g）
亚利桑那州斯科茨代尔
|
1984/2002
|
2016
|
121,000
|
||||||
|
50%
|
斯科茨代尔时尚广场-凯撒共和国
酒店（c）（g）
亚利桑那州斯科茨代尔
|
2024
|
2024
|
245,000
|
||||||
|
50%
|
泰森斯角中心-办公室（c）（g）
维吉尼亚州泰森斯角
|
1999/2005
|
2012
|
171,000
|
||||||
|
50%
|
泰森斯角中心凯悦酒店（c）（g）
维吉尼亚州泰森斯角
|
2015
|
2015
|
290,000
|
||||||
|
50%
|
泰森斯塔（c）（g）
维吉尼亚州泰森斯角
|
2014
|
2014
|
547,000
|
||||||
25
马塞里奇房产公司
物业上市
2025年12月31日
|
计数
|
公司的
所有权（a）
|
Name of
中心/位置
|
原始年份
建筑/
收购
|
最多的一年
近期扩容/
装修
|
合计
GLA（b）
|
|||||
|
50%
|
VITA泰森斯角球中心（c）（g）
维吉尼亚州泰森斯角
|
2015
|
2015
|
399,000
|
||||||
|
其他资产合计
|
1,856,000
|
|||||||||
|
总计
|
39,287,000
|
公司拥有或拥有37个零售中心（包括毗邻这些购物中心的办公、酒店和住宅空间）的所有权权益，以及一
社区/电力购物中心。除上表脚注（d）注明的中心外，公司控制的底层土地为
完全由公司以收费方式拥有，或在共同拥有中心的情况下，由合资财产合伙企业或有限责任公司拥有。
(a)该公司在本表中的所有权权益反映了其合法所有权权益。见合资企业清单中关于法律与
合资实体的经济所有权。
(b)包括归属于主播（无论是自有还是占用非自有）以及商场和独立商店的GLA。
（c）这些中心代表了Path Forward Plan（“Go-Forward Portfolio Centers”）中描述的公司前进投资组合中心。前进
投资组合中心可能会发生变化。
（d）中心所在的部分土地受一项或多项长期土地租赁的约束。
（e）2024年10月24日，公司收购其合作伙伴在Pacific Premier Retail Trust投资组合中的40%权益，该投资组合包括Washington Square和Los
喜瑞都中心。这两项资产均由公司全资拥有。
（f）该公司已完成该物业向接管人的过渡，但仍是记录在案的业主。
（g）纳入未合并的合资中心。
（h）纳入综合中心。
26
马塞里奇房产公司
合资企业名单
2025年12月31日
下表列出了有关中心和其他非全资拥有的运营物业的某些信息
公司。这份物业清单包括未合并的合营企业和合并的合营企业。显示的百分比是
公司的有效合法所有权和经济所有权权益。
|
物业
|
法律
所有权（a）
|
经济
所有权（b）
|
合资经营
|
GLA合计（c）
|
||||
|
林荫大道商店
|
50%
|
50%
|
Propcor II Associates，LLC
|
205,000
|
||||
|
百老汇广场
|
50%
|
50%
|
Macerich HHF百老汇广场有限责任公司
|
993,000
|
||||
|
钱德勒时尚中心（d）（e）
|
50.1%
|
50.1%
|
永久业权Chandler Holdings LP
|
1,412,000
|
||||
|
Corte Madera，The Village at
|
50.1%
|
50.1%
|
Corte Madera Village，LLC
|
502,000
|
||||
|
德普特福德购物中心
|
51%
|
51%
|
Macerich HHF Centers LLC
|
1,011,000
|
||||
|
FlatIron Crossing（f）
|
51%
|
51%
|
Macerich HHF Centers LLC
|
1,399,000
|
||||
|
泰森斯角中心凯悦酒店
|
50%
|
50%
|
泰森斯角酒店I LLC
|
290,000
|
||||
|
Kierland Commons
|
50%
|
50%
|
Kierland Commons Investment LLC
|
439,000
|
||||
|
三滩村区域中心
|
84.9%
|
84.9%
|
Westcor SanTan Village LLC
|
1,187,000
|
||||
|
斯科茨代尔时尚广场
|
50%
|
50%
|
Scottsdale Fashion Square合作伙伴关系
|
1,879,000
|
||||
|
斯科茨代尔时尚广场-办公室
|
50%
|
50%
|
Scottsdale Fashion Square合作伙伴关系
|
121,000
|
||||
|
斯科茨代尔时尚广场-酒店
|
50%
|
50%
|
Scottsdale Fashion Square合作伙伴关系
|
245,000
|
||||
|
二十九街
|
51%
|
51%
|
Macerich HHF Centers LLC
|
685,000
|
||||
|
泰森斯角中心
|
50%
|
50%
|
泰森斯角有限责任公司
|
1,918,000
|
||||
|
泰森斯角中心-办公室
|
50%
|
50%
|
Tysons Corner Property LLC
|
171,000
|
||||
|
泰森斯塔
|
50%
|
50%
|
Tysons Corner Property LLC
|
547,000
|
||||
|
VITA泰森斯角中心
|
50%
|
50%
|
Tysons Corner Property LLC
|
399,000
|
||||
|
西英亩
|
19%
|
19%
|
West Acres Development，LLP
|
673,000
|
(a)本栏反映公司对上市物业的合法所有权。合法所有权有时可能不等于公司在
上市物业，因为某些合营企业协议中有关根据资本账户余额分配现金流的各项规定，
损益分配和优先回报的支付。因此，公司的实际经济利益（有别于其法定所有权
interest）于若干物业的权益可能会不时波动，且可能不完全符合其合法所有权权益。基本上所有
公司的合资协议包含优先购买权、买卖条款、退出权、违约稀释补救措施和/或其他分手条款或
房地产合资协议中惯常的、可能对现金流的最终实现产生积极或消极影响的补救措施和/或
资本或清算收益。
(b)经济所有权代表分配给公司的现金流，但下文所述者除外。在公司收到流动现金的情况下
分配大于其法定所有权百分比因资本账户大于其法定所有权百分比，仅为法定所有权百分比
显示在本栏中。公司对这些物业的经济所有权可能会因多种因素而波动，包括抵押贷款再融资、
合伙企业出资和分配、资产出售收益和损益，以及前款规定的事项。
（c）包括归属于主播（无论自有或非自有）以及商场和独立商店的GLA。
（d）这个中心有一家以前的西尔斯门店，是从合资伙伴Seritage Growth Properties那里收购的，现在由The
公司。原西尔斯门店的GLA，或取代原西尔斯门店的租户，在本中心层面计入Total GLA。
（e）合资实体成立于2009年9月。在合伙企业清算或发生贷款再融资事件时，以下列方式进行分配
订单：按比例49.9%给第三方合作伙伴，50.1%给公司，直到收到14%的内部收益率和某些资本支出；到
公司直到收到约3800万美元；此后，按比例向第三方合作伙伴支付49.9%，向公司支付50.1%。
（f）该物业正在开发的住宅部分，有效合法所有权和经济所有权权益为43.4%。
27
马塞里奇房产公司
调整后EBITDA的净债务
截至2025年12月31日（未经审计）
（千美元，按公司按比例份额）
|
公司按比例分摊的债务总额
|
$6,590,774
|
(a)
|
|
|
减：现金，含合营企业按公司份额
|
(321,668)
|
||
|
受限制的现金，包括按公司股份的合营公司
|
$(108,026)
|
||
|
不包括：不是贷款现金抵押品的受限制现金
|
48,458
|
||
|
减：受限制现金-贷款现金抵押品
|
(59,568)
|
(b)
|
|
|
减：Santa Monica Place的债务（贷方控制）
|
(300,000)
|
||
|
净债务
|
5,909,538
|
（c）
|
|
|
经调整EBITDA
|
$741,946
|
（d）
|
|
|
加：租赁费用
|
49,333
|
（e）
|
|
|
加：非房地产投资投资损失对EBITDA的影响
|
5,894
|
（f）
|
|
|
加：收购和处置的调整
|
(19,925)
|
（g）
|
|
|
加：其他调整
|
(17,398)
|
（h）
|
|
|
调整后EBITDA，如进一步修改
|
$759,850
|
||
|
调整后EBITDA的净债务，经进一步修改
|
7.78倍
|
（一）
|
(a)债务余额包括未摊销的债务贴现和贷款融资成本。债务贴现表示债务的公允价值低于
在各种收购中承担的债务的本金价值。债务贴息和贷款融资成本在剩余期限内摊销为利息费用
以近似于实际利率法的方式进行的相关债务。截至2025年12月31日，公司按比例分摊的未摊销债务折价
贷款融资成本分别为3340万美元和2540万美元。
(b)表示贷方出于各种目的持有的受限现金，有效地作为基础贷款的现金抵押品，直到现金被收回
由借款方注入流动资源。
（c）净债务是一种非公认会计准则衡量标准，表示债务减去现金和受限现金。管理层认为，净债务的列报提供了有用的
向投资者提供信息，因为它审查净债务作为其对公司整体流动性、财务灵活性、资本结构和财务管理的一部分
杠杆。
（d）有关截至2025年12月31日和2024年12月31日的十二个月净亏损与调整后EBITDA的对账，请参见第7页。
（e）GAAP规定，通过外部发生的租赁成本，外部租赁经纪人可能被资本化。然而，通过内部发生的租赁补偿
配备人员的租赁人员一般不得资本化，必须费用化。管理层认为，加回这些租赁费用提供了有用的
向投资者提供信息，因为这使他们能够更容易地将公司的业绩与其他房地产投资信托基金的业绩进行比较。
（f）本公司持有若干非房地产投资，每季度须按市价变动计值。这些投资不是核心
公司业务，而市值的变动及相关损益完全属于非现金性质。因此，公司认为该收益或
非房地产投资的损失应从调整后的EBITDA中排除。
（g）表示净远期EBITDA调整，以适当考虑调整后EBITDA：a）收购：Crabtree Mall；b）处置i）
Wilton Mall，ii）SouthPark Mall，iii）Atlas Park，iv）Lakewood Center，v）Valley Mall，vi）位于加利福尼亚州Petaluma华盛顿广场的独立地块。vii）零售
俄勒冈州波特兰市华盛顿广场的脱衣舞中心，以及viii）其他外包销售；以及c）公司预计将转让所有权的违约贷款
到圣莫尼卡广场的底层物业。
（h）表示对雇员遣散费和法律索赔结算收入的调整，净额。
（一）经进一步修改的调整后EBITDA的净债务计算方法是使用截至期末的净债务除以经进一步修改的调整后EBITDA，用于十二
几个月后就结束了。管理层使用这一比率来评估公司的资本结构和财务杠杆。这个比例也常用在
公司的行业，管理层认为它提供了一个有意义的补充衡量公司整体流动性、财务灵活性、资
结构和财务杠杆。
28
马塞里奇房产公司
补充财务和经营信息（未经审计）
债务摘要（按公司按比例分摊）（a）
|
截至2025年12月31日
|
|||||
|
固定费率
|
浮动利率
|
合计
|
|||
|
千美元
|
|||||
|
应付按揭票据
|
$4,613,153
|
$455,793
|
$5,068,946
|
||
|
银行及其他应付票据
|
—
|
—
|
—
|
||
|
每份合并资产负债表的总债务
|
4,613,153
|
455,793
|
5,068,946
|
||
|
调整项：
|
|||||
|
减：非控股权益应占来自合并合营企业的债务
|
(33,084)
|
—
|
(33,084)
|
||
|
调整后合并债务
|
4,580,069
|
455,793
|
5,035,862
|
||
|
加：公司应占未合并合营企业债务
|
1,543,051
|
11,861
|
1,554,912
|
||
|
公司按比例分摊的债务总额
|
$6,123,120
|
$467,654
|
$6,590,774
|
||
|
加权平均利率
|
5.15%
|
5.80%
|
5.20%
|
||
|
加权平均期限（年）
|
3.23
|
||||
(a)公司的按比例债务份额为（i）合并债务，减去公司合伙人从合并合资企业中获得的份额
（按合伙人的百分比所有权权益计算）；加上（ii）公司应占来自未合并合营企业的债务（按
按公司的百分比所有权权益计算）。管理层认为，这一措施为投资者提供了有关公司
财务状况，因为它包括公司在未合并的合资企业中的债务份额，而就合并债务而言，不包括公司的
合作伙伴从合并的合资企业中获得的份额，在每种情况下以相同的基础提出。该公司有几家重要的合资企业，并提出了其
以这种方式按比例分摊债务，可以帮助投资者在考虑到公司经
对这些合资企业的兴趣。公司按比例分摊的债务不应被视为替代公司在
根据GAAP或任何其他GAAP财务指标，仅应与公司财务一起考虑，并作为公司财务的补充
按照公认会计原则编制的信息。
29
马塞里奇房产公司
补充财务和经营信息（未经审计）
按到期日划分的未偿债务
|
截至2025年12月31日
|
|||||||||
|
中心/实体（千美元）
|
成熟度
日期
|
有效
利息
费率（a）
|
固定
|
浮动
|
总债务
余额（a）
|
||||
|
一、合并资产：
|
|||||||||
|
South Plains购物中心（b）
|
11/06/25
|
4.22%
|
$200,000
|
$—
|
$200,000
|
||||
|
Vintage Faire购物中心
|
03/06/26
|
3.55%
|
212,728
|
—
|
212,728
|
||||
|
Niagara Falls USA时尚奥特莱斯
|
10/06/26
|
6.52%
|
76,995
|
—
|
76,995
|
||||
|
弗雷斯诺时装展
|
11/01/26
|
3.67%
|
324,851
|
—
|
324,851
|
||||
|
洛斯塞里托斯中心
|
11/01/27
|
5.77%
|
465,727
|
—
|
465,727
|
||||
|
绿英亩购物中心
|
01/06/28
|
6.62%
|
364,632
|
—
|
364,632
|
||||
|
箭头镇中心
|
02/01/28
|
6.75%
|
352,776
|
—
|
352,776
|
||||
|
三滩村区域中心（c）
|
07/01/29
|
4.34%
|
186,603
|
—
|
186,603
|
||||
|
永久业权赛道购物中心
|
11/01/29
|
3.94%
|
399,376
|
—
|
399,376
|
||||
|
皇后中心
|
11/06/29
|
5.45%
|
523,346
|
—
|
523,346
|
||||
|
帝王广场购物中心
|
01/01/30
|
3.71%
|
528,906
|
—
|
528,906
|
||||
|
芝加哥时尚奥特莱斯
|
02/01/31
|
4.61%
|
299,554
|
—
|
299,554
|
||||
|
太平洋景观
|
05/06/32
|
5.45%
|
69,691
|
—
|
69,691
|
||||
|
丹伯里集市购物中心
|
02/06/34
|
6.59%
|
152,455
|
—
|
152,455
|
||||
|
维克多谷，购物中心
|
09/06/34
|
6.85%
|
84,033
|
—
|
84,033
|
||||
|
华盛顿广场
|
04/06/35
|
5.63%
|
338,396
|
—
|
338,396
|
||||
|
合并资产的固定利率债务总额
|
5.07%
|
$4,580,069
|
$—
|
$4,580,069
|
|||||
|
圣莫尼卡广场（d）
|
12/09/24
|
5.27%
|
$—
|
$300,000
|
$300,000
|
||||
|
马塞里奇房产合伙企业，L.P.-信用额度（e），（f）
|
02/01/28
|
—
|
—
|
—
|
—
|
||||
|
Crabtree购物中心（e）
|
08/06/29
|
6.74%
|
—
|
155,793
|
155,793
|
||||
|
合并资产的浮动利率债务总额
|
5.77%
|
$—
|
$455,793
|
$455,793
|
|||||
|
合并资产总债务
|
5.13%
|
$4,580,069
|
$455,793
|
$5,035,862
|
|||||
|
ii.未合并资产（按公司比例份额）：
|
|||||||||
|
二十九街（51%）（g）
|
02/06/26
|
4.10%
|
$76,500
|
$—
|
$76,500
|
||||
|
Deptford购物中心（51%）
|
04/03/26
|
4.00%
|
67,931
|
—
|
67,931
|
||||
|
Kierland Commons（50%）
|
04/01/27
|
3.98%
|
92,232
|
—
|
92,232
|
||||
|
斯科茨代尔时尚广场（50%）
|
03/06/28
|
6.28%
|
349,471
|
—
|
349,471
|
||||
|
Corte Madera，The Village at（50.1%）
|
09/01/28
|
3.53%
|
105,108
|
—
|
105,108
|
||||
|
泰森斯角中心（50%）
|
12/06/28
|
6.89%
|
352,028
|
—
|
352,028
|
||||
|
钱德勒时尚中心（50.1%）
|
07/01/29
|
7.15%
|
137,319
|
—
|
137,319
|
||||
|
West Acres-Development（19%）
|
10/10/29
|
3.72%
|
1,399
|
—
|
1,399
|
||||
|
泰森斯大厦（50%）
|
10/11/29
|
3.38%
|
94,763
|
—
|
94,763
|
||||
|
百老汇广场（50%）
|
04/01/30
|
4.19%
|
209,881
|
—
|
209,881
|
||||
|
泰森VITA（50%）
|
12/01/30
|
3.43%
|
44,738
|
—
|
44,738
|
||||
|
西英亩（19%）
|
03/01/32
|
4.61%
|
11,681
|
—
|
11,681
|
||||
|
未合并资产的固定利率债务总额
|
5.40%
|
$1,543,051
|
$—
|
$1,543,051
|
|||||
|
林荫大道商铺（50%）
|
12/05/28
|
6.67%
|
—
|
11,861
|
11,861
|
||||
|
未合并资产的浮动利率债务总额
|
6.67%
|
$—
|
$11,861
|
$11,861
|
|||||
|
未合并资产的总债务
|
5.41%
|
$1,543,051
|
$11,861
|
$1,554,912
|
|||||
|
总债务
|
5.20%
|
$6,123,120
|
$467,654
|
$6,590,774
|
|||||
|
占总数的百分比
|
92.90%
|
7.10%
|
100.00%
|
||||||
30
马塞里奇房产公司
补充财务和经营信息（未经审计）
按到期日划分的未偿债务
(a)债务余额包括未摊销的债务贴现和贷款融资成本。债务贴现表示债务的公允价值低于
在各种收购中承担的债务的本金价值。债务贴息和贷款融资成本在剩余期限内摊销为利息费用
以近似于实际利率法的方式进行的相关债务。表中的年利率代表实际利率，包括
债务贴现和贷款融资成本。
(b)自2025年11月6日起，该贷款违约。2026年2月6日，公司按现有利率4.22%完成贷款四年展期
贷款将于2029年11月6日到期。
（c）该物业由一家合并后的合资企业拥有。贷款金额代表公司按比例占比84.9%。
（d）该公司已完成该物业向接管人的过渡，但仍为记录所有人。
（e）到期日假设所有可用的延期选择权均已全部行使，且公司和/或其关联公司不选择在之前为债务再融资
到这些日期。
（f）截至2025年12月31日，该信贷额度下没有未偿还借款。未摊销的递延融资成本790万美元，已净额
当信贷额度没有未偿借款时，将未偿余额或重新分类为资产，2025年12月31日就是这种情况。
（g）自2026年2月6日起，贷款违约。公司的合营公司正与贷款人就这笔贷款的条款进行谈判。
31
马塞里奇房产公司
补充财务和经营信息（未经审计）
发展及重建管道预测
（百万美元）
截至2025年12月31日
进行中的开发和重新开发：
|
物业
|
项目类型
|
总成本（a）（b）
在100%
|
所有权
%
|
按比例合计
费用（a）（b）
|
按比例
大写
成本
发生-
日期（b）
|
预计
开幕（a）
|
稳定了
产量（a）（b）（c）
|
|||||||||||
|
FlatIron Crossing
科罗拉多州布鲁姆菲尔德
|
开发豪华、多户型
住宅单位，新建/改建用途
零售和食品饮料用途，以及
社区广场，和重建
空置的前诺德斯特龙商店。
|
$245
|
—
|
$265
|
43.4%和51%
（d）
|
$125
|
—
|
$135
|
$31
|
2027/2029
（e）
|
6.75% - 7.75%
（f）
|
|||||||
|
绿英亩购物中心
纽约州谷溪
|
东北象限再发展
商场物业、新外观店
和立面，约37.5万平方英尺
租赁，包括新的杂货用途，
重建空置锚
建造和拆除另一个
空置的锚楼。
|
$130
|
—
|
$150
|
100%
|
$130
|
—
|
$150
|
$43
|
2026/2027
（g）
|
12.5% - 13.5%
|
|||||||
|
斯科茨代尔时装
广场
亚利桑那州斯科茨代尔
|
两级重建
诺德斯特龙侧翼，注重豪华
零售和餐厅用途
|
$84
|
—
|
$90
|
50%
|
$42
|
—
|
$45
|
$34
|
2024-2027
（h）
|
17% - 18%
|
|||||||
|
合计
|
$459
|
—
|
$505
|
$297
|
—
|
$330
|
$108
|
|||||||||||
(a)这些信息大部分是估计出来的，可能会不时变化。有关以下因素，请参阅执行摘要中的公司前瞻性披露
可能会影响本表中提供的信息。
(b)这不包括非现金和间接成本的GAAP分配。
（c）稳定收益率的计算依据是开发后的稳定收益除以不包括GAAP分配的非现金和间接的项目直接成本
成本。
（d）公司在住宅项目的所有权百分比预计为43.4%，直至2029年稳定，此后为51%。所有权权益
住宅部分以外的物业余额为51%。
（e）社区广场/前Nordstrom预计将于2027年开业，住宅预计将于2029年稳定，零售预计将于2030-2031年稳定
组件。
（f）考虑预计住宅融资后，公司预计净股本份额为70-8000万美元，公司估计杠杆，
稳定收益率为7.0%-8.0 %。
（g）大部分租户预计将在2026年或2027年开业。
（h）此次开放将分阶段进行，于2024年开始。其余绝大多数尚未开放的租户，预计将于2026年开放，少数
剩余租户预计将于2027年初开业。
32
马塞里奇房产公司
企业信息
证券交易所上市
纽约证券交易所
代号：MAC
下表显示了美国各季度普通股每股销售价格的高低2025,2024和2023和
按季度宣布和支付的普通股每股股息：
|
市场报价
每股
|
股息
|
||||
|
季度末：
|
高
|
低
|
已申报
和支付
|
||
|
2023年3月31日
|
$14.51
|
$8.77
|
$0.17
|
||
|
2023年6月30日
|
$11.58
|
$9.05
|
$0.17
|
||
|
2023年9月30日
|
$12.99
|
$10.65
|
$0.17
|
||
|
2023年12月31日
|
$16.54
|
$9.21
|
$0.17
|
||
|
2024年3月31日
|
$17.69
|
$14.66
|
$0.17
|
||
|
2024年6月30日
|
$17.20
|
$12.99
|
$0.17
|
||
|
2024年9月30日
|
$18.33
|
$13.85
|
$0.17
|
||
|
2024年12月31日
|
$22.27
|
$17.29
|
$0.17
|
||
|
2025年3月31日
|
$21.12
|
$15.71
|
$0.17
|
||
|
2025年6月30日
|
$17.94
|
$12.48
|
$0.17
|
||
|
2025年9月30日
|
$18.94
|
$15.89
|
$0.17
|
||
|
2025年12月31日
|
$19.14
|
$16.03
|
$0.17
|
||
股息再投资计划
股东可以通过直接投资计划自动将其股息再投资于公司的额外普通股，这
还规定以自愿现金捐款购买。欲了解更多信息，请联系美国中央证券交易委员会信托公司，地址为
877-373-6374.
|
公司总部
|
转让代理
|
|
马塞里奇房产公司
|
计算机共享
|
|
威尔希尔大道401号，套房700
|
邮政信箱43006
|
|
加利福尼亚州圣莫尼卡90401
|
普罗维登斯，RI 02940-3006
|
|
310-394-6000
|
877-373-6374
|
|
www.macerich.com
|
1-781-575-2879国际电话
|
|
www.computershare.com
|
Macerich网站
有关我们年度报告的电子版、我们提交给SEC的文件和与公司治理相关的文件，请访问www.macerich.com。
投资者关系
亚历山德拉·约翰斯通
财务副总裁
电话：214-373-5252
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