2025年第一季度财务业绩和补充资料2025年4月30日
2025年第一季度业绩目录季度业绩Office Properties Income Trust公布2025年第一季度财务业绩.......................................................................................4 2025年第一季度财务数据摘要................................................................................................................................5财务主要财务数据................................................................................................................7简明合并损益表（亏损）................................................................................................................8简明合并资产负债表................................................................................................................................9债务摘要....................................................................................................................................10债务到期时间表................................................................................................................................11杠杆比率，覆盖率和公共债务契约......................................................................................12资本支出摘要......................................................................................................................13项财产处置......................................................................................................................................................14投资于未合并的合营企业.......................................................................................................................15投资组合信息摘要相同财产结果....................................................................................................................................................17占用和租赁摘要.......................................................................................................................................18租户多样性和信用特征.......................................................................................................................................19个租户占年化租金总收入的1%或更多....................................................................................20租赁到期时间表....................................................................................................21附录公司简介和治理信息....................................................................................................23计算和调节和同一财产现金基础NOI....................................................25财产详情（按抵押池）......................................................................................................26 EBITDA、EBITDA和调整后EBITDA的计算....................................................................................34 FFO、标准化FFO和CAD的计算.......................................................................................35非公认会计准则财务指标和某些定义....................................................................................36关于前瞻性陈述的警告....................................................................................38交易代码：普通股：2050年到期的OPI高级无抵押票据：OPINL投资者关系联系人：Kevin Barry，高级总监（617）219-1410 kbarry@opireit.com ir@opireit.com公司总部：Two Newton Place 255 Washington Street除非另有说明，否则本演示文稿中提供的所有数据均不包括两处房产，这些房产由一笔4980万美元的抵押票据担保，该房产由一家未合并的合资企业拥有，其中OPI拥有51%的权益。有关这一合资企业及其相关抵押票据的信息，请参见第15页。请参阅本演示文稿中使用的术语的非GAAP财务指标和某些定义。
3返回目录2025年第一季度季度业绩
4返回目录2025年第一季度办公物业收入信托公布2025年第一季度财务业绩“OPI本季度的业绩反映了我们投资组合中持续存在的运营挑战，包括租户不续约、我们主要市场的持续逆风以及我们的再融资活动导致的偿债成本增加。我们仍然专注于利用租赁机会和租户保留。在第一季度，我们完成了22.3万平方英尺的新建和续租租赁，租金累计涨幅为13.5%，加权平均租期超过10年，本季度末相同物业组合的入住率为85.4%。此外，我们以2690万美元的价格完成了24.9万平方英尺的三处房产的出售，并签订了出售另外三处房产的协议，包括37.6万平方英尺，总价为2890万美元。我们还将继续与我们的财务顾问合作，在我们有限的流动性和债务契约的限制下评估管理即将到期的债务的策略。”马萨诸塞州牛顿市总裁兼首席运营官Yael Duffy（2025年4月30日）。Office Properties Income Trust（纳斯达克：OPI）今天公布了截至2025年3月31日止季度的财务业绩。分配OPI已宣布向截至2025年4月22日收盘时在册的股东按每股0.01美元的价格对其普通股进行季度分配。本次分派将于2025年5月15日或前后支付。电话会议讨论OPI第一季度业绩的电话会议将于美国东部时间2025年5月1日（星期四）上午10：00举行。电话会议可拨打（877）328-1172或（412）317-5418（如果从美国和加拿大境外拨打）；不需要密码。可拨打（877）344-7529重播一周；重播密码8742965。电话会议的现场音频网络广播也将在OPI的网站www.opireit.com上以仅收听模式提供。电话会议结束后，已归档的网络直播将可在OPI的网站上进行重播。未经OPI事先书面同意，严禁以任何方式进行转录、录音和转播。关于Office Properties Income Trust Income Trust OPI是一家全国性房地产投资信托基金，专注于在美国各地的市场上拥有并向高信用质量的租户出租办公物业。截至2025年3月31日，OPI约60%的收入来自投资级评级租户。截至2025年3月31日，OPI拥有125处物业，面积约为1730万平方英尺，位于美国29个州和华盛顿特区。2024年OPI被评为能源之星®连续第七年获得年度最佳合作伙伴。OPI由The RMR Group（RMR）管理，该公司是美国领先的另类资产管理公司，截至2025年3月31日管理资产规模约为400亿美元，在购买、销售、融资和运营商业房地产方面拥有超过35年的机构经验。OPI总部位于马萨诸塞州牛顿市。欲了解更多信息，请访问opireit.com。
2025年第一季度5次返回目录2025年第一季度摘要投资组合更新•执行了22.3万平方英尺的总租赁，加权平均租赁期限为10.3年，续租面积占租赁面积的77.5%。•本季度末，相同的物业组合入住率为85.4%，加权平均租期为6.9年（按年化收入计算）。财务业绩•净亏损4590万美元，合每股普通股0.66美元。•标准化FFO为440万美元，即每股普通股0.06美元。•同一财产现金基础NOI为5290万美元。处置活动•出售三处房产，约24.9万平方英尺，总销售价格为2690万美元，不包括关闭费用。•根据协议出售三处物业，面积约为37.6万平方英尺，总销售价格为28.9百万美元，不包括关闭费用。融资活动和流动性• 2025年1月，以手头现金按面值加上应计利息赎回了2025年到期的剩余1.133亿美元4.50%高级无抵押票据。• 2025年3月，将总额为1440万美元、于2030年到期的新的8.0%优先优先担保无担保票据交换为总额为2100万美元、于2026年、2027年和2031年到期的未偿还优先无担保票据，加权平均利率为3.1%。•截至2025年4月30日，可用流动资金总额包括7310万美元现金。OPI续得出结论，其持续经营能力存在重大疑问。如需更多信息，请参阅将于2025年4月30日向美国证券交易委员会（SEC）提交的截至2025年3月31日止季度的10-Q表格季度报告第一部分第1项中包含的OPI简明合并财务报表附注1。
6返回目录2025年第一季度财务
2025年第一季度7返回目录截至和截至2025年3月31日止三个月12/31/20249/30/20246/30/20243/31/20243/31/2025选定损益表数据：资本化：租金收入$ 113,615 $ 118,238 $ 120,620 $ 123,686 $ 139,435普通股总额（期末）70,063，086净（亏损）收入$（45,867）$（148,680）$（58,414）$ 76,171 $（5,184）收盘价（期末）$ 0.46 NOI $ 61,385 $ 71,244 $ 69,205 $ 76,046 $ 88,248股票市值（期末）$ 32,229调整后EBITDA为$ 57,768 $ 68,152 $ 65,001 $ 71,469 $ 721,640美元258,969美元48,183美元总市值2,468，647美元正常化FFO 4,350美元20,946美元22,114美元33,171美元38,317加元（11,209）美元（16,296）美元（19,066）美元（1,079）美元22,340美元流动性：滚动四季度加元（47,650）美元（14,101）美元10,755美元47,174美元64,035美元现金和现金等价物63,745美元325,000美元有担保循环信贷额度下的可用资金（2）——每股普通股数据（基本和稀释后）：总流动性$ 63,745净（亏损）收入$（0.66）$（2.52）$（1.14）$ 1.56 $（0.11）FFO $ 0.05 $（1.34）$ 0.42 $ 5.32 $ 0.99正常化FFO $ 0.06 $ 0.36 $ 0.43 $ 0.68 $ 0.79加元$（0.16）$（0.28）$（0.37）$（0.02）$ 0.46滚动四季度加元$（0.69）$（0.27）$ 0.21 $ 0.97 $ 1.32股息：期间每股普通股支付的年化股息$ 0.04 $ 0.04 $ 0.04 $ 0.04年化股息收益率（期末）8.7% 4.0% 1.8% 2.0%年化正常化FFO派息率16.7% 2.8% 2.3% 1.5% 1.3%滚动四季度CAD派息率（1）（5.8%）（14.8%）19.0% 4.1% 3.0%选定资产负债表数据：总资产$ 4,212，848 $ 4,440，936 $ 4,345，425 $ 4,410，554 $ 4,637，482总资产$ 3,569，759 $ 3,822，286 $ 3,725，951 $ 3,799，856 $ 3,957，930总负债$ 2,463，096 $ 2,669，482 $ 2,447，365 $ 2,470，157 $ 2,707，566股东权益总额$ 1,106，663 $ 1,152，804 $ 1,278，586 $ 1,329，699 $ 1,250，每股数据除外）关键财务数据（1）反映期间每股普通股支付的年化股息占每普通股滚动四季度加元的百分比。（2）OPI的有担保循环信贷额度下的可用性取决于抵押品财产的持续最低履约情况和市场价值，并取决于是否符合规定的财务契约。截至2025年3月31日，OPI的循环信贷额度已全部提取。
2025年第一季度8返回目录截至2025年3月31日的三个月2024年租金收入113,615美元139,435美元费用：房地产税13,45815，709水电费7,5678，151其他运营费用31,20527，327折旧和摊销43,73350，341交易相关成本（1）876233一般和行政费用5,0585，644总费用101,897107，405房地产销售损失（4,737）（2,384）利息和其他收入1,1621，357利息费用（包括债务溢价、折扣和发行成本的净摊销11,919美元和3,444美元，分别）（53,378）（35,476）提前清偿债务净亏损（243）（425）所得税费用前亏损和被投资方净亏损中的权益（45,478）（4,898）所得税费用（137）（56）被投资方净亏损中的权益（252）（230）净亏损$（45,867）$（5,184）加权平均已发行普通股（基本和稀释）69,25748，466每普通股金额（基本和稀释）：净亏损$（0.66）$（0.11）附加数据：一般管理费用/总资产（期末）0.14% 0.14%非现金直线租金调整计入租金收入6856美元7379美元租赁价值摊销计入租金收入123美元33租赁终止费计入租金收入559美元12,445美元非现金摊销计入其他经营费用13美元121美元非现金摊销计入一般和管理费用151美元151美元（以千为单位，每股数据除外）（1）包括与OPI评估潜在交易相关的成本。简明综合损益表（亏损）
2025年第一季度9归目录2025年3月31日12月31日2024年资产不动产：土地$ 706,623 $ 711,039建筑物和装修2,946，1372,946，520不动产总额，毛额3,652，7603,657，559累计折旧（643,089）（618,650）不动产总额，净额3,009，6713,038，909持有待售财产资产11,07032，199投资未合并合营企业17,11817，370取得不动产租赁，净额180,803193，739现金及现金等价物63,745261，318受限制现金12,90913，847应收租金150,678155，668应收关联人款853 —递延租赁成本净额99,07097，642其他资产，净额23,84211，594总资产3,569，759美元3,822，286美元负债和股东的股权无担保债务，净额488,556美元662,277美元有担保债务，净额1,872，3551,872，357持作出售物业的负债652765应付账款和其他负债87,499118，689应付关联人款项4,8155，869承担房地产租赁义务，净额9,2199，525总负债2,463，0962,669，482承诺和或有事项股东权益：实益权益普通股，面值0.01美元：授权250,000，000股，已发行和流通在外的股份70,063，086股和69,824，743股，701698额外实收资本2,656，9692,656，548累计净亏损（81,800）（35,933）累计共同分配（1,469，207）（1,468，509）股东权益总额1,106，6631,152，804负债和股东权益总额3,569，759美元3,822，286美元简明合并资产负债表（单位：千美元，每股数据除外）华盛顿州里奇兰
2025年第一季度10返回目录票面利率（7）利率（8）本金余额到期日到期年份到期有担保浮动利率债务：325,000美元有担保循环信贷额度（2）7.9 10% 7.9 10% $ 325,0001/29/2027 $ 325,0001.8 $ 100,000有担保定期贷款（2）7.9 10% 7.9 10% 100,0001/29/2027 100,0001.8小计/加权平均7.9 10% 7.9 10% 425,000425，0001.8有担保固定利率债务：有担保优先票据2027年到期优先有担保票据（3）3.250% 11.368% 433,0233/15/2027 267,9922.0 2029年到期优先有担保票据（4）9.000% 10.589% 300,0003/31/2029 300,0004.0 2029年到期优先有担保票据609,9999/30/2029609,9994.5小计/加权平均7.146% 10.118% 1,343，0221,177，9913.6有担保财产抵押贷款抵押债务-一处房产8.272% 8.272% 42,7007/1/202842,7003.3抵押债务-一处房产8.139% 8.139% 26,3407/1/202826,3403.3抵押债务-二处房产7.671% 7.671% 54,30010/6/202854,3003.5抵押债务-一处房产7.2 10% 7.2 10% 30,6807/1/203329,1058.3抵押债务-一处房产7.305% 7.305% 8,4007/1/20338,4008.3抵押债务-一处房产7.717% 7.717% 14,9009/1/203314,9008.4小计/加权平均7.793.8无抵押固定利率债务：2026年到期的高级无抵押票据2.650% 2.815% 133,9296/15/2026133,9291.2 2027年到期的高级无抵押票据2.400% 2.541% 78,3062/1/202778,3061.8 2030年到期的高级无抵押票据（6）8.000% 12.273% 14,4391/31/203014,4394.8 2031年到期的高级无抵押票据3.450% 3.550% 102,40210/15/2031102,4026.5 2050年到期的高级无抵押票据6.375% 6.375% 162,0006/23/2050162,00025.2小计/加权平均4.163% 4.377% 491,076491，076 10.4总额/加权平均6.725% 8.407% $ 2,436，418 $ 2,269，8124.8债务摘要（2025（单位：千美元）（1）有关抵押财产的更多信息，请参见第26至33页。（2）OPI的有担保循环信贷额度和定期贷款受经修订和重述的信贷协议或信贷协议管辖。根据信贷协议，OPI需要按照SOFR加上350个基点的保证金的利率支付利息。OPI还根据其有担保循环信贷额度下的未偿金额每年支付25至35个基点的未使用承诺费。在支付延期费用并满足某些其他条件的情况下，OPI可以将有担保循环信贷额度的到期日延长一年。信贷协议由19处房产的第一抵押留置权担保。截至2025年3月31日，其授信额度下已足额提取OPI。（3）这些票据由OPI的某些子公司提供担保，并由36处房产的第一抵押留置权和19处房产的第二抵押留置权提供担保，这些房产为我们2029年到期的609,999美元的优先有担保票据提供担保。这些票据要求在2026年3月1日前每季度摊销本金6500美元，并支付本金119531美元。（4）这些票据由OPI的某些子公司提供担保，并以17处房产的第一抵押留置权作为担保。（5）这些票据由19处房产的第一抵押留置权和在第一优先基础上为信贷协议提供担保的19处房产的第二抵押留置权担保。（6）这些票据由OPI的某些子公司提供担保，这些子公司也为其2027年到期的433,023美元的优先有担保票据提供担保。（7）反映合同条款中载明或依据合同条款确定的利率。（8）包括优先票据折价和溢价的影响。不包括债务发行费用摊销的影响。
2025年第一季度11目录收益133,929美元78,306美元278,841美元425,000美元19,500美元145,531美元267,992美元123,487美元910,278美元53,554美元无担保固定利率债务有担保浮动利率债务有担保固定利率债务202520262027202820292030及其后0200,000400，000600,000800，0001,000，000截至2025年3月31日的债务到期时间表（单位：千美元）固定与浮动利率债务固定82.6%可变17.4%有担保与无担保债务无担保20.2%有担保79.8%
2025年1季度12回归目录杠杆率，覆盖率和公债契约截至和截至2025年3月31日止三个月12/31/20249/30/20246/30/20243/31/2024杠杆比率：净负债/总资产毛额56.3% 53.3% 53.2% 52.3% 56.1% 45.7% 50.1%有担保债务/总资产54.5% 51.2% 36.1% 34.8% 19.4%浮动利率债务/净债务17.9% 18.0% 13.0% 12.1% 11.1%覆盖率：滚动四季度调整后EBITDA/滚动四季度利息支出1.4x 1.7x 2.0x 2.3x 2.6x净债务/滚动四季度调整后EBITDA 9.0x 8.5x 8.1x 7.7x 8.4x公债契约：维持契约总未设押债务（最低150.0%）159.0% 169.2% 244.4% 237.1% 178.1%发生契诺债务总额/调整后总资产（最高60.0%）50.2% 49.8% 45.1% 45.5% 49.6%有担保债务/调整后总资产（最高40.0%）（1）40.0% 39.7% 26.0% 26.0% 14.5%可用于偿债/偿债的综合收益（最低1.50x）1.54x 1.63x 1.67x 1.76x 2.26x（1）截至2025年3月31日，OPI的有担保债务与调整后总资产的比率高于《丨东方证券丨授信协议》及其优先票据契约及其补充规定的要求，因此，除非由于任何预期的担保债务交易，该比率在备考基础上达到或低于要求的水平，否则OPI无法产生额外的担保债务。佐治亚州亚特兰大
2025年第一季度13截至3/31/202512/31/20249/30/20246/30/20243/31/2024与租赁相关的费用10,727美元27,107美元29,148美元25,965美元16,768美元建筑装修3,0116，2295,2254，0854,474经常性资本支出13,73833，33634,37330，05021,242发展，重建和其他活动（1）832,8138643，8626,911总资本支出13,821美元36,149美元35,237美元33,912美元28,153美元期间平均可出租平方英尺17,51918，65319,91820，29320,417美元期间每平均平方英尺的建筑改进0.17美元0.33美元0.26美元0.20美元0.22美元资本支出摘要（美元和平方英尺，单位为千美元，每平方英尺数据除外）（1）包括自2024年1月1日以来的资本化利息和其他运营成本1,172美元。资本支出摘要华盛顿州西雅图
2025年第一季度14返回目录处置：出售日期地点数量物业平方米。英尺。毛销价每平方米毛销价。FT.2/7/2025 Parsippany，NJ 1100 $ 5,750 $ 57.502/26/2025 Santa Clara，加利福尼亚州 214921,150141.95总计3249 $ 26,900 $ 108.03自2025年1月1日以来的财产处置（美元和平方英尺，单位：千，每平方英尺数据除外）Plantation，FL
2025Q1 15Return to Table of Contents Unsolidated Joint Venture：Joint Venture OPI Ownership OPIInvestment Number of Properties Location SQ。英尺。入住率加权平均剩余租期（1）Prosperity Metro Plaza 51% $ 17,1182 Fairfax，VA 34677.6% 3.3年（1）租期按年化租金收入加权。（2）包括盯市核算的效果。（3）根据其在合营企业中的所有权百分比反映OPI在主债务余额中所占的比例份额；该债务均不具有对OPI的追索权。（4）根据其在合营企业中的所有权百分比反映OPI在经营成果中所占的比例。（5）包括利息支出，扣除其他收入。（6）OPI的未合并合营企业在各自租赁条款的基础上按直线法报告租金收入；因此，租金收入包括非现金直线租金调整。租金收入还包括费用报销、税收升级、停车收入、服务收入以及租户向未合并的合资企业支付的其他固定和可变费用，以及无形租赁资产和负债的非现金摊销的净影响。截至2025年3月31日对未合并合资企业的投资（美元和平方英尺，单位：千）经营业绩-Prosperity Metro Plaza：（4）截至2025年3月31日止三个月的权益亏损$（252）折旧和摊销628其他费用，净额（5）237 NOI 613计入租金收入的租赁价值摊销（6）（1）计入租金收入的非现金直线租金调整（6）（11）现金制NOI 601美元未偿未合并债务：合资企业OPI所有权利率（2）到期日本金余额每年到期偿债本金余额OPI占本金余额的份额（3）Prosperity Metro Plaza 51% 4.090% 12/1/2029 $ 49,780 $ 2,833 $ 45,246 $ 25,388
16返回目录2025年第一季度投资组合信息
2025年第一季度17截至3/31/20253/31/2024三个月的目录收益（期末）117117可出租平方英尺16,35516，344%租赁85.4% 91.4%租金收入$ 103,899 $ 106,622相同物业NOI $ 60,482 $ 65,269相同物业现金基础NOI $ 52,904 $ 59,115相同物业NOI % margin 58.2% 61.2%相同物业现金基础NOI % margin 54.9% 58.8%相同物业NOI % change（7.3%）相同物业现金基础NOI % change（10.5%）相同物业结果摘要（千美元和平方英尺）犹他州普罗沃
2025年第一季度18截至3/31/202512/31/20249/30/20246/30/20243/31/2024物业（期末）125128145151151可出租平方尺（1）17,27417，76319,54320，29320,293出租百分比81.3% 85.0% 82.8% 83.5% 85.6%租赁活动（平方FT.）：新租约5033402445续租173326947184443合计223359987208488% GAAP租金变化：（2）新租约（3.5%）29.1% 26.3%（22.2%）（18.7%）续租19.3% 23.7% 0.5% 0.2% 18.4%合计13.5% 24.3% 1.7%（1.5%）10.2%按平方米加权平均租期。英尺。（年）：新租约10.39.68.9 3.76.1续租10.36.8 10.24.09.6总计10.37.1 10.24.09.3租赁成本和特许权承诺：新租约3,788美元3,500美元1,571美元687美元2,826续租6,83511，56064,3453，2958,151总计10,623美元15,060美元65,916美元3,982美元10,977美元租赁成本和特许权承诺每平方米。英尺：新租约$ 75.50 $ 105.39 $ 38.64 $ 29.29 $ 63.01续租$ 39.47 $ 35.43 $ 68.01 $ 17.89 $ 18.38总计$ 47.56 $ 41.89 $ 66.80 $ 19.18 $ 22.48每平方米租赁成本和特许权承诺。每年英尺：新租赁7.33美元10.97美元4.36美元7.90美元10.29续租3.83美元5.19美元6.65美元4.45美元1.92美元总计4.62美元5.92美元6.57美元4.81美元2.42美元（1）截至2025年3月31日的可出租平方英尺反映了与华盛顿特区一处混合用途物业相关的240平方英尺的可出租面积减少，该物业于2025年1月1日起从租赁转为酒店管理协议。（2）对相同空间收取的先前租金的差额百分比，或在获得的空间空置的情况下，在获得之日建筑物中类似空间的市场租金比率。租金包括支付给我们的估计经常性费用报销，不包括租赁价值摊销，并扣除租赁优惠。占用和租赁摘要（美元和平方英尺，单位为千，每平方英尺数据除外）本租赁摘要基于在所示期间输入的租赁。
2025年第一季度19返回目录投资级59.9%未评级33.4%非投资级6.7%占年化租金收入总额的百分比租户信用特征（4）（3）截至2025年3月31日的租户行业租户多样性和信用特征房地产和金融：17.1%美国政府：16.8%技术和通信：15.5%法律和其他专业服务：13.4%制造和运输：13.0%政府承包商：8.7%州和市政府：8.3%其他：4.2%生命科学和医疗：3.0%
2025年第一季度20返回目录租户信用评级SQ。FT.% of Leased SQ。英尺。年化租金收入占年化总租金收入的百分比1美国政府投资级2,41517.2% $ 68,14816.8% 2 Alphabet Inc.（Google）投资级3862.7% 22,9775.7% 3 IG Investments Holdings LLC未获评级3392.4% 18,6694.6% 4美国银行公司投资级5774.1% 17,4194.3% 5 Shook，Hardy & Bacon L.L.P.未获评级4122.9% 13,6093.4% 6 诺斯罗普·格鲁门公司 Investment Grade 337 2.4% 10,7462.7% 7 State of California Investment Grade 3652.6% 10,4572.6% 8 State of Georgia Investment Grade 3082.2% 7,9242.0% 9 Sonoma Biotherapeutics，Inc.未评级840.6% 7,4021.8% 10 好事达保险保险公司投资级458 3.3% 6,2701.5% 11 自动数据处理公司投资级289 2.1% 6,2531.5% 12 Compass Group plc投资级2671.9% 6,0761.5% 13 Church & Dwight Co., Inc.投资级2501.8% 6,0431.5% 14 Genesys Cloud Services Holdings I，LLC非投资级2752.0% 5,9601.5% 15 TERM0Leidos Holdings Inc.投资级1591.1% 5,9391.5% 16 Primerica，Inc.投资级3442.4% 5,7431.4% 17 科学应用 Corp非投资级1591.1% 5,1511.3% 18 美国电话电报公司投资级4253.0% 5,1311.3% 19 伯克希尔哈撒韦公司 Investment Grade 1341.0% 4,7161.2% 20洛基山卫生健康大学专业，Inc.未获评级1701.2% 4,5631.1% 21 CommScope Holding Company Inc.非投资级96 0.7% 4,5131.1% 22 Hartford Financial Services Group Inc投资级1431.0% 4,4691.1% 23 BAE Systems plc投资级1651.2% 4,4411.1% 8,55760.9% $ 252,61962.5%租户占截至2025年3月31日年化租金总收入的1%或以上（美元和平方英尺，单位：千）
2025年第一季度21日返回目录夏洛特，NC年份（1）租赁到期数量租赁方英尺到期占总租赁方英尺到期累计百分比租赁总方英尺到期年化租金收入到期累计百分比租赁总年化租金收入到期累计百分比租赁总年化收入到期2025421,1948.5% 8.5% $ 28,9297.1% 7.1% 2026424373.1% 11.6% 16,1034.0% 11.1% 2027301,78912.7% 24.3% 47,63611.8% 22.9% 2028165183.7% 28.0% 28,3287.0% 29.9% 2029351,0687.6% 35.6% 31,5907.8% 37.7% 2030299606.8% 42.4% 27,3126.7% 44.4% 2031191,44310.3% 52.7% 34,6898.6% 53.0% 2032135674.0% 56.7% 17,4324.3% 57.3% 2033131,1208.0% 64.7% 21,4265.3% 62.6% 2034年后444,95235.3% 100.0% 151,59237.4% 100.0%合计28314,048100.0% $ 405,037100.0%加权平均剩余租赁期（年）6.86.9（1）租赁到期年份根据现行合同条款。截至2025年3月31日的租约到期时间表（美元和平方英尺，单位：千）
22返回目录2025年第一季度附录
23RETURN to Table of Contents 2025年第一季度管理层：OPI由The RMR Group（纳斯达克：RMR）管理。RMR是一家专注于商业地产及相关业务的另类资产管理公司。RMR主要向上市流通房地产公司、私募持有的房地产基金及房地产相关经营业务提供管理服务。截至2025年3月31日，RMR管理着约400亿美元的房地产资产，RMR管理的公司合并后的年收入超过50亿美元，拥有约1900处房产和超过18000名员工。OPI认为，由于RMR在房地产行业的管理深度和经验，由RMR管理对OPI来说是一种竞争优势。OPI还认为，RMR向其提供管理服务的成本低于如果OPI是自我管理的，TERM3将会为类似的质量服务支付的OPI费用。公司简介和治理信息评级机构穆迪投资者服务公司标普全球 Christian Azzi Alan Zigman Christian.Azzi@moodys.com alan.zigman@spglobal.com（212）553-9342（416）507-2556 OPI的信用由本页所列评级机构评级。请注意，这些机构对OPI的业绩所作的任何意见、估计或预测，均不代表OPI或其管理层的意见、预测或预测。OPI的上述提及并不意味着其认可或同意任何这些机构提供的任何信息、结论或建议。董事会Donna D. Fraiche丨Yael DuffyTERM7 Brian E. Donley总裁兼首席运营官首席财务官William A. Lamkin Elena B. Poptodorova Jeffrey P. Somers独立受托人Mark A. Talley Jennifer B. ClarkAdam D. PortnoyTERM6 Independent Trustee Managing Trustee of the Board & Chairman of the Managing Trustee of the Board & Managing Trustee Executive Officers TERM0 Yael Duffy TERM7 Brian E. Donley总裁兼首席运营官TERM8 and Treasurer
2025年第一季度24截至3/31/202512/31/20249/30/20246/30/20243/31/2024计算NOI和现金基础NOI：租金收入$ 113,615 $ 118,238 $ 120,620 $ 123,686 $ 139,435物业运营费用（52,230）（46,994）（51,415）（47,640）（51,187）NOI 61,38571，24469,20576，04688,248计入租金收入的非现金直线租金调整（6,856）（7,306）（8,854）（7,563）（7,379）计入租金收入的租赁价值摊销（123）（372）59（56）（33）计入租金收入的租赁终止费（559）（744）（218）（200）（12,445）计入其他运营费用的非现金摊销（13）（121）（121）（121）现金基础NOI和现金基础NOI：净（亏损）收入$（45,867）$（148,680）$（58,414）$ 76,171 $（5,184）被投资方净亏损中的权益252182166180230所得税费用（收益）13724230（107）56（亏损）所得税费用前的收益（收益）和被投资方净亏损中的权益（45,478）（148,474）（58,018）76,244（4,898）提前清偿债务净亏损（收益）24399,452（264）（225,798）425利息费用53,37847，34042,58038，34935,476利息及其他收入（1,162）（1,889）（196）（226）（1,357）出售房地产损失（收益）4,73713，418（8,456）642,384一般及行政5,0585，2674,9275，2905,644交易相关费用876173738 — 233房地产减值损失— 7,99941，847131,732 —折旧和摊销43,73347，95846,04750，39150,341 NOI 61,38571，24469,20576，04688,248计入其他经营费用的非现金摊销（13）（121）（121）（121）计入租金收入的租赁终止费（559）（744）（218）（200）（12,445）计入租金收入的租赁价值摊销（123）（372）59（56）（33）计入租金收入的非现金直线租金调整（6,856）（7,306）（8,854）（7,563）（7,379）现金基础NOI 53,834美元62,701美元60,071美元68,106美元68,270 NOI和现金基础NOI的计算和调节（千美元）
2025年第一季度25截至3/31/20253/31/2024三个月的目录回报NOI与同一物业的对账NOI：租金收入113,615美元139,435美元物业运营费用（52,230）（51,187）NOI 61,38588，248减：不包括在同一物业结果中的物业NOI（903）（22,979）相同物业NOI $ 60,482 $ 65,269计算相同物业现金基础NOI：相同物业NOI $ 60,482 $ 65,269加：租金收入中包含的租赁价值摊销（170）（439）减：租金收入中包含的非现金直线租金调整（6,745）（5,438）租金收入中包含的租赁终止费（559）（200）非现金计入物业运营费用的摊销（104）（77）相同物业现金基础NOI $ 52,904 $ 59,115相同物业NOI和相同物业现金基础NOI的调节和计算（单位：千美元）Columbia，MD
2025年第一季度26日返回目录物业详情（按抵押池）截至2025年3月31日（美元和平方英尺，单位：千）物业数量平方米。英尺。平方。英尺。2025年12月31日到期的入住率加权平均剩余租赁期限年化租金收入过去12个月NOI过去12个月现金基础NOI未用租赁相关债务不动产资产担保财产的账面总值（1）信贷协议2235 Iron Point Road，Folsom，加利福尼亚州 196 — 100.0% 4.6 $ 3,012 $ 2,312 $ 2,407 $ — $ 14,1384560 Viewridge Road，San Diego，加利福尼亚州 193 — 100.0% 6.23,5612，3502,40696727，983440 First Street，NW，Washington，D.C. 11421191.4% 6.38,5844，5824,07345493，783180 Ted Turner Drive SW，Atlanta，GA 191 — 100.0% 12.43,4182，3872,31057736，236600 West Peachtree Street NW，Atlanta，GA 1387494.6% 4.39,6995，9936,2071，64870,8631000 West Fulton Market，Chicago，IL 1545 — 97.1% 4.229,49815，77115,042 — 363,9322020 S. Arlington Heights，Arlington Heights，IL 158 — 100.0% 15.81,7879771，054 — 18,7502555 Grand Boulevard，Kansas City，MO 1 596 — 69.2% 8.913,609NC 1151 — 100.0% 5.23,5152，0952,172 — 26,2672400 Yorkmont Road，Charlotte，NC 1133 — 100.0% 5.82,9911，6541,712 — 15,89914668 Lee Road，Chantilly，VA 1170 — 97.5% 14.05,9634，0553,6649458，13014672 Lee Road，Chantilly，VA 1159 — 100.0% 2.15,1513，6343,746 — 47,8231751 Blue Hills Drive，Roanoke，VA 1 399 — 100.0% 8.52,1681，7821,776 — 15,43145101 Warp Drive，Sterling，VA 1161 — 100.0% 9.45,0922，8061,360 — 33,68145201 Warp Drive，Sterling，VA 188 — 100.0% 9.42,8331，549755 — 18,74845301 Warp Drive，Sterling，VA 188 — 100.0% 9.42,8221，54474440150,8162420 Stevens Center Place，Richland，WA 1 93 — 100.0% 8.52,5941，7531,486 — 16,6352430 Stevens Center Place，Richland，WA 147 — 100.0% 8.51,320823687 — 9,1725353 Yellowstone Road，Cheyenne，WY 1106 — 92.9% 15.72,6681，6591,11159114，973信贷协议193,6031593.2% 7.01 10,28570，09465,47812，1491,031，523（1）关于我们的债务协议和产权负担
2025年第一季度27日返回目录物业详情（按抵押池）截至2025年3月31日（美元和平方英尺，单位：千）物业数量平方米。英尺。平方。英尺。到2025年12月31日到期的入住率加权平均剩余租赁期限年化租金收入过去12个月NOI过去12个月现金基础NOI未使用的租赁相关债务房地产资产账面总值4.45亿美元2027年到期的优先票据2115 O'Nel Drive，San Jose，加利福尼亚州 199 — 100.0% 1.53,6802，7212,863 — 24,3582544 Campbell Place，Carlsbad，加利福尼亚州 14510100.0% 5.41,3237335971，1916,88247131 Bayside Parkway，Fremont，加利福尼亚州 1101 — 100.0% 12.83,0462，0042,05953418，37711 Dupont Circle，NW，WASTASTASTASTASTASTASTASTASTASTASTASTASTASTASTD.C. 1 159 — 74.7% 7.27,0223，3022,448172110，2251401 K Street，NW，Washington，D.C. 1 130 — 57.7% 5.53,9501，7051,6022885，24720 Massachusetts Avenue NW，Washington，D.C. 1 188 ——% —— 6,142（79）— 283,584625 Indiana Avenue，NW，Washington，D.C. 1 165 — 94.7% 6.57,6824，7024,483 — 65,1928900 Grand Oak Circle，Tampa，FL 168 — 100.0% 6.92,0701，0591,061 — 15,555100 North Washington Street，Boston，MA 149544.5% 1.89 1519923613927,611MA 11311100.0% 0.6395117117 — 11,86425 Newport Avenue Extension，Quincy，MA 1935100.0% 6.02,4481，1241,085 — 17,088251 Causeway Street，Boston，MA 1141 ——% ——（449）（461）— 30,50310320 Little Patuxent Parkway，Columbia，MD 11551250.5% 3.72,2547468119132，000 2009-2011 Commerce Park Drive，Annapolis，MD 151 — 100.0% 12.11,8321，1931,027 — 11,6214201 Patterson Avenue，Baltimore，MD 18585100.0% 0.11,3486035958813，659520 Gaither Road，Rockville，MD 1139 — 100.0% 6.93,9022，2511,1075，52345,807530 Gaither Road，Rockville，MD 1216 — 100.0% 4.87,0773，6632,7471，43860,970534 Gaither Road，Rockville，MD 13 — 100.0% 11.722（312）（47）— 608540 Gaither Road，Rockville，MD 111311563.5% 1.92,6492，1352,03144736，769
2025年第一季度28RETURN to Table of Contents Property Detail（by Collateral Pool）截至2025年3月31日（美元和平方英尺，单位：千）Number of properties sq。英尺。平方。英尺。到2025年12月31日到期的入住率加权平均剩余租赁期限年化租金收入过去12个月NOI过去12个月现金基础NOI未用租赁相关债务房地产资产账面总值4.45亿美元2027年到期的优先票据-续6315 Hillside Court，Columbia，MD 1442984.8% 0.9709443493 — 6,0537001 Columbia Gateway Drive，Columbia，MD 1117 — 69.5% 5.22,4817676911，73430,89211411 E. Jefferson Avenue，Detroit，MI（1）156 ——% —— 1,1981，194 — 14,2314241 NE 34th Street，Kansas City，MO 188 — 100.0% 5.52,08384483635012，112299 Jefferson Road，Parsippany，NJ 1 151 ——% ——（860）（860）— 20,469 10b Airline Drive，Colonie，NY 1 64 — 100.0% 5.998131035225610,6461212 Pittsford-Victor Road，Pittsford，NY 1 55 — 100.0% 4.81,164393368 — 4,5418800 Tinicum Boulevard，Philadelphia，PA 1 441 ——% —— 4,4474，530 — 55,377446 Wrenplace Road，Fort Mill，SC 1 150 — 100.0% 6.52,9652，7522,629 — 35,3921511 East Common Street，New Braunfels，TX 16363100.0% 0.31,09798 2995 — 9,641 Freeport PKWY and Esters Blvd，Irving，TX 3458457100.0% 0.26,2705，9816,297 — 61,64145600 Woodland Road，Sterling，VA 1110110100.0% — 3,3122，0632,079 — 26,60345610 Woodland Road，Sterling，VA 1111187.5% 5.22,5101，0051,09622227，7527987 Ashton Avenue，Manassas，VA 169 — 100.0% 0.81,6549581，090 — 13,8709960 Mayland Drive，Richmond，VA 1 173 — 99.0% 1.83,6372，2412,533 — 27,771 4.45亿美元2027年到期优先票据364,18181369.1% 4.780,47857，16248,60512，2131,254，911（1）截至2025年3月31日分类为持有待售。
2025年第一季度29返回目录物业详情（按抵押池）截至2025年3月31日（美元和平方英尺，单位：千）物业数量平方米。英尺。平方。英尺。2025年12月31日到期的入住率加权平均剩余租赁期限年化租金收入过去12个月NOI过去12个月现金基础NOI未用租赁相关债务房地产资产账面总值3亿美元优先票据到期202915451 North 28th Avenue，Phoenix，AZ 1 67 — 100.0% 7.81,6501，1631,07832914，3832500 Walsh Avenue，Santa Clara，加利福尼亚州 166 — 100.0% 9.82,7982，1861,19981822，6292548 Campbell Place，Carlsbad，加利福尼亚州 146 — 100.0% 6.01,7871，5491,571 — 11,231350 West Java Drive，Sunnyvale，加利福尼亚州 196 — 100.0% 7.74,5133，5983,539 — 32,90377 Rio Robles Drive，San Jose，加利福尼亚州 168 — 100.0% 5.72,5971，8501,9033226，274915 L Street，Sacramento，加利福尼亚州 1164598.4% 5.15,9673，4403,4231150，4829815 Goethe Road，Sacramento，加利福尼亚州 188 — 100.0% 8.32,2111，1081,03261117，6767850 Southwest 6th Court，Plantation，FL 1136 — 100.0% 12.64,7162，420734 — 58,0541224 Hammond Drive NE，Atlanta，GA 13582100.0% 10.519,15113，16412,177192192，3211185 South VinnID1 30 — 100.0% 16.91,012589504 — 10,7251249 South Vinnell Way，Boise，ID1 60 — 100.0% 6.61,40965763786012，7981387 South Vinnell Way，Boise，ID1 91 — 100.0% 6.62,0 241,1951，1381,30918，460 12515-4 Research Boulevard，Austin，TX 1 93 — 100.0% 4.32,8062，0891,471 — 15,5903600 Wiseman Boulevard，San Antonio，TX 1 100 — 100.0% 7.63,3332，0382,024 — 20,3851800 Novell Place，Provo，UT 1412 — 87.8% 10.79,4217，1165,33842196，8352101 BermVA 1 225 — 100.0% 8.81,4001，1271,056 — 14,06165 Bowdoin Street，S. Burlington，VT 1 26 — 100.0% 4.31,226728704 — 10,108美元2029年到期的3亿美元优先票据172,126797.5% 8.968,0 2146,01739，5284,583624，915
2025年第一季度30日返回目录物业详情（按抵押池）截至2025年3月31日（美元和平方英尺，单位：千）物业数量平方米。英尺。平方。英尺。将于2025年12月31日到期的入住率加权平均剩余租赁期限年化租金收入过去12个月NOI过去12个月现金基础NOI未用租赁相关债务房地产资产账面总值6.1亿美元2029年到期的优先票据445 Jan Davis Drive，Huntsville，AL 1 57 — 100.0% 6.31,036850838 — 6,83910350 NW 112th Avenue，Miami，FL 1 79 — 100.0% 2.83,4992，100 2,108 — 19,145 4712 Southpark Boulevard，Ellenwood，GA 1 352 — 100.0% 9.44,0272，5991,7953，32925,2631415 West Diehl Road，Naperville，IL 173512659.4% 5.4 10,4347，8917,8917，2301,883116，913330 Billerica Road，Chelmsford，MA 198459.1% 9.81,520668583 — 12,7232645 and 2655 Long Lake Road，Roseville，MN 161 — 100.0% 9.71,5818332381，0 1010,31618010 Burt Street，Omaha，NE 1101 — 100.0% 9.32,4301，844860 — 19,4512231 Schrock Road，Columbus，OH 142 — 100.0% 7.3525418377 — 3,66110451 Clay Road，Houston，TX 1 97 — 100.0% 4.02,3122，1772,229 — 23,67316001 North Dallas Parkway，AddisonTX2554 — 100.0% 11.816,73010，9384,01424，921114,302202 North Castlegory Road，Houston，TX1 84 — 100.0% 2.82,8731，6281,671 — 14,3963400 West Plano Parkway，Plano，TX1 235 — 100.0% 6.11,7071，8911,494 — 25,7104221 W. John Carpenter Freeway，Irving，TX1 54 — 100.0% 8.29396226187906,18814660 Lee Road，Chantilly，VA 180 — 100.0% 4.82,9451，9931,557 — 25,639 Two Commercial Place，Norfolk，VA 1 289 — 100.0% 2.26,2533，7753,943WA 1 108 ——% ——（1,497）（1,497）— 40,970401 Elliott Ave West，Seattle，WA 1 77 — 1.9% 3.91 12（1,370）（1,371）— 103,565501 Elliott Ave West，Seattle，WA 1 115 — 73.3% 9.57,4035，8712,605 — 110,772美元6.1亿美元优先票据到期2029193,21813082.8% 7.566,32643，23129,29231，933721,336
2025年第一季度31日返回目录物业详情（按抵押池）截至2025年3月31日（美元和平方英尺，单位：千）物业数量平方米。英尺。平方。英尺。将于2025年12月31日到期的入住率加权平均剩余租赁期限年化租金收入过去12个月NOI过去12个月现金基础NOI未使用租赁相关债务不动产资产账面总值抵押票据145 Rio Robles Drive，San Jose，加利福尼亚州 158 — 100.0% 8.32,2291，5751,482 — 21,283 One Primerica Parkway，Duluth，GA 1344 — 100.0% 10.85,7435，3265,1047，75455,8553300 75th Avenue，Landover，MD 1266 — 100.0% 14.44,9074，3724,156 — 48,1101220 Echelon Parkway，Jackson，MS 1 110 — 100.0% 19.64,1792，3631,16655033，664500 Charles Ewing Boulevard，Ewing，NJ 1 250 — 100.0% 8.26,0435，6595,775 — 53,509701 Clay Road，Waco，TX 1 139 — 100.0% 10.83,1181，5951,815 — 25,78922330 Glenn Drive，Sterling，VA 1 167 — 100.0% 6.45,9703，9613,781 — 67,246抵押票据71,334 — 100.0% 11.032,18924，85123,2798，304305,456小计担保9814,46296585.2% 7.3357,299241，355206,18269，1823,938，141未设押财产未设押财产131 Clayton StreetAL 158 — 100.0% 2.31,6901，0741,069 — 12,1884344 Carmichael Road，Montgomery，AL 149 — 100.0% 4.11,6241，1361,008 — 16,750711 S 14th Avenue，Safford，AZ 136 — 100.0% 4.11,070526508499，271100 Redwood Shores Parkway，Redwood City，加利福尼亚州 16363100.0% 0.73,3842，5652,638 — 28,84710949 N. Mather Boulevard，Rancho Cordova，丨194 — 100.0% 2.22,6091，4261,510 — 22,39211020 Sun Center Drive，Rancho Cordova，加利福尼亚州 1836100.0% 11.31,9098698571，88816,14451 R加利福尼亚州 16161100.0% — 2,5847101，550 — 15,060603 San Juan Avenue，Stockton，加利福尼亚州 122 — 100.0% 2.0971419552 — 8,72812795 West Alameda Parkway，Lakewood，CO 1167 ——% —— 1,0601，059 — 5,7947958 South Chester Street，Centennial，CO 1168 — 10.5% 8.1662（1,249）（1,256）— 25,871
2025年第一季度32返回目录物业详情（按抵押池）截至2025年3月31日（美元和平方英尺，单位：千）物业数量平方米。英尺。平方。英尺。到2025年12月31日到期的入住率加权平均剩余租赁期限年化租金收入过去12个月NOI过去12个月现金基础NOI未用租赁相关债务不动产资产未设押财产账面总值-续1211 Connecticut Avenue，NW，Washington，D.C. 11402758.5% 5.83,3281，9941,44924269，712840 First Street，NE，Washington，D.C. 1 2537244.3% 2.35,9291，6121,803 — 148,3578305 NW 62nd Avenue，Johnston，IA 1 199 — 100.0% 1.83,2832，6673,113 — 26,8617601 Interactive Way，Indianapolis，IN 1120 — 100.0% 2.22,6031，7531,8086016，9117635 Interactive Way，Indianapolis，IN 1155 — 100.0% 2.23,3572，3112,3807619，823 2001-2003 Commerce Park Drive，Annapolis，MD 152 — 50.1% 5.25 4714099699,3256310 Hillside Court，Columbia，MD 143 — 100.0% 4.31,142629637 — 5,6863550 Green Court，Ann Arbor，MI 1 82 — 100.0% 2.61,7211，5911,635 — 13,39118020 Burt Street，Omaha，NE 1101 — 44.7% 11.37 607448202,19814，4969680 Old Bailes Road，Fort Mill，SC 160 — 100.0% 2.78 34702705 — 6,542 12515-3 Research Boulevard，Austin，TX 155 ——% ——（697）（697）— 9,2272900 West Plano Parkway，Plano，TX 1191 — 100.0% 6.13,4232，0029234,69621，0151760 Business Center Drive，Reston，VA 1275 ——% ——（745）（770）— 80,4611775Wiehle Avenue，Reston，VA 1 135 — 58.3% 3.22,9151，4181,5363942，8299201 Forest Hill Avenue，Richmond，VA 150 — 100.0% 2.81,393718809 — 4,920宗空置地块及其他——————% ——（153）（152）— 10,515宗未设押物业252,71222963.7% 3.447,73825，22225,5939，317661,116
2025年第一季度33RETURN to Table of Contents Property Detail（by Collateral Pool）截至2025年3月31日（美元和平方英尺，单位：千）Number of properties sq。英尺。平方。英尺。2025年12月31日到期的入住率加权平均剩余租赁期限年化租金收入尾随12个月NOI尾随12个月现金基础NOI未用租赁相关债务持有待售未设押房地产资产账面总值1920和1930 W University Drive，Tempe，AZ 2100 ——% ——（839）（839）—— 13,738处持作出售的未设押物业2100 ——% ——（839）（839）—— 13,738处小计未设押物业272,81222961.4% 3.447,73824，38324,7549，317674,854处已售物业——————% —— 12,14213，776 ——合计/加权平均12517,2741，19481.3% 6.9 $ 405,037 $ 277,880 $ 244,712 $ 78,499 $ 4,612，995
2025年第一季度34截至3/31/202512/31/20249/30/20246/30/20243/31/2024净（亏损）收入$（45,867）$（148,680）$（58,414）$ 76,171 $（5,184）加（减）：利息支出53,37847，34042,58038，34935,476所得税支出（收益）13724230（107）56折旧及摊销43,73347，95846,04750，39150,341 EBITDA 51,381（53,358）30,443164，80480,689加（减）：不动产减值损失— 7,99941，847131,732 —出售不动产损失（收益）4,73713，418（8,456）642,384被投资方净亏损中的权益252182166180230 EBITDA 56,370（31,759）64,000296，78083,303加（减）：交易相关成本876173738 — 233一般以普通股支付的管理费用（1）279286527487362提前清偿债务的净亏损（收益）24399,452（264）（225,798）425已售财产的租赁终止费————（10,524）调整后EBITDA为57,768美元68,152美元65,001美元71,469美元73,799美元计算EBITDA、EBITDA和调整后EBITDA为（单位：千美元）（1）金额代表对OPI的受托人、OPI的管理人员和RMR的某些其他雇员的股权补偿。
2025年第一季度35截至3/31/202512/31/20249/30/20246/30/20243/31/2024净（亏损）收入$（45,867）$（148,680）$（58,414）$ 76,171 $（5,184）加（减）：折旧及摊销：合并物业43,73347，95846,04750，39150,341未合并合营物业628626616611642房地产减值损失— 7,99941，847131,732 —出售房地产损失（收益）4,73713，418（8,456）642,384 FFO 3,231（78,679）21,640258，96948,183加（减）：交易相关成本876173738 — 233提前清偿债务净损失（收益）24399,452（264）（225,798）425租赁终止费已售物业————（10,524）正常化FFO 4,35020，94622,11433，17138,317加（减）：非现金费用（1）11514255216（879）折旧和摊销-未合并的合营企业（628）（626）（616）（611）（642）被投资方净亏损中的权益252182166180230非现金直线租金调整计入租金收入（6,856）（7,306）（8,854）（7,563）（7,379）租赁价值摊销计入租金收入（123）（372）59（56）（33）债务溢价净摊销，贴现和发行费用11,9194，2022,18333，6343,444已售物业的租赁终止费———— 10,524本金摊销（6,500）————经常性资本支出（13,738）（33,336）（34,373）（30,050）（21,242）加元（11,209）美元（16,296）美元（19,066）美元（1,079）美元22,340美元加权平均已发行普通股（基本和稀释）69,25758，88851,19748，64848,466每普通股金额（基本和稀释）：净（亏损）收入$（0.66）$（2.52）$（1.14）$ 1.56 $（0.11）FFO $ 0.05 $（1.34）$ 0.42 $ 5.32 $ 0.99正常化FFO $ 0.06 $ 0.36 $ 0.43 $ 0.68 $ 0.79加元$（0.16）$（0.28）$（0.37）$（0.02）$ 0.46（1）非现金支出包括基于股权的薪酬、为将利息支出资本化而记录的调整以及某些其他非现金项目。FFO、归一化FFO和CAD的计算（金额以千为单位，每股数据除外）
36RETURN to Table of Contents 2025年第一季度非公认会计准则财务指标OPI是美国证券交易委员会（SEC）适用规则含义内的某些“非公认会计准则财务指标”，包括NOI、现金基础NOI、相同财产NOI、相同财产现金基础NOI、EBITDA、EBITDA、调整后EBITDA、FFO、标准化FFO和CAD。这些衡量标准并不代表根据公认会计原则经营活动产生的现金，不应被视为替代净收入（亏损）作为衡量OPI经营业绩的指标或衡量OPI流动性的指标。这些措施应与OPI综合损益表中列报的净收益（亏损）一并考虑。OPI认为这些非公认会计准则衡量标准是对房地产投资信托基金的经营业绩以及净收入（亏损）的适当补充衡量标准。OPI认为，这些措施为投资者提供了有用的信息，因为通过排除某些历史金额的影响，例如折旧和摊销费用，它们可能有助于比较各期之间以及与其他REITs的经营业绩，就NOI而言，现金制NOI、相同财产NOI和相同财产现金制NOI仅反映在财产层面产生和发生的那些收入和费用项目，可能有助于投资者和管理层了解OPI财产的运营情况。NOI和现金制NOI净营业收入（NOI）的计算以及现金制NOI不包括净收入（亏损）的某些组成部分，以便提供与OPI财产层面的经营业绩更密切相关的结果。OPI计算NOI和现金基础NOI如第25页所示，计算相同财产NOI和相同财产现金基础NOI如第26页所示。OPI对NOI的定义是OPI的房地产收入减去OPI的物业运营费用。NOI不包括资本化的租户改善成本的摊销以及OPI记录为折旧和摊销费用的租赁佣金。OPI将现金制NOI定义为不包括非现金直线租金调整、租赁价值摊销、租赁终止费（如有）以及其他运营费用中包含的非现金摊销的NOI。OPI计算相同财产NOI和相同财产现金制NOI的方法与OPI计算相应NOI和现金制NOI金额的方法相同，只是OPI在计算相同财产NOI和相同财产现金制NOI时仅包括相同财产。OPI使用NOI、现金基础NOI、相同财产NOI和相同财产现金基础NOI来评估个人和公司范围内的财产水平绩效。其他房地产公司和REITs计算NOI、现金基础NOI、相同财产NOI和相同财产现金基础NOI的方法可能与OPI计算方法不同。EBITDA、EBITDA和调整后EBITDA是OPI计算利息、税项、折旧和摊销前利润，或EBITDA、房地产EBITDA或EBITDA，以及调整后EBITDA，如第28页所示。EBITDA是根据美国房地产投资信托协会（National Association of Real Estate Investment Trusts）或Nareit定义的基础计算的，这是EBITDA，不包括出售房地产的损益、房地产资产减值损失以及为反映OPI在其未合并合资企业的EBITDA中所占份额而进行的调整。在计算调整后EBITDA时，OPI针对第28页所示项目进行调整，仅包括第四季度的业务管理奖励费（如有），而不是根据公认会计原则将其确认为费用的季度，因为这些费用的季度波动性不一定代表OPI的核心经营业绩，以及当确定此类费用的所有或有事项在日历年度结束时已知时是否将支付任何此类业务管理奖励费的不确定性。其他房地产公司和REITs计算EBITDA、EBITDA和调整后EBITDA的方法可能与计算OPI的方法不同。FFO和标准化FFO OPI计算的是来自运营的资金，即FFO，以及标准化FFO，如第29页所示。FFO是根据Nareit定义的基础计算的，这是根据公认会计原则计算的净收入（亏损），加上房地产折旧和合并物业的摊销以及OPI在未合并合资物业的房地产折旧和摊销中所占的比例份额，但不包括房地产资产的减值费用和出售房地产的任何损益，以及目前不适用于我们的某些其他调整。在计算标准化FFO时，OPI会针对第29页所示的其他项目进行调整，其中包括业务管理激励费用，如果有的话， 仅在第四季度与根据公认会计原则确认为费用的季度相比，由于其季度波动性不一定代表OPI的核心经营业绩，以及在日历年度结束时已知确定此类费用的所有或有事项时是否将支付任何此类业务管理奖励费用的不确定性。FFO和标准化FFO是OPI董事会在确定向OPI股东分配的金额时考虑的因素之一。其他因素包括但不限于维持OPI作为REIT的征税资格的要求、OPI的信贷协议和公开债务契约的限制、OPI的债务和股权资本的可用性、OPI对其未来资金需求和经营业绩的预期以及OPI对支付其义务的现金的预期需求和可用性。其他房地产公司和REITs计算FFO和标准化FFO的方式可能与OPI不同。可用于分配的现金OPI计算可用于分配的现金，或加元，如第29页所示。OPI将CAD定义为标准化FFO减去与房地产相关的经常性资本支出，并根据其他非现金和非经常性项目以及不包括在标准化FFO中但以现金结算的某些金额进行调整。CAD是OPI董事会在确定向OPI股东分配的金额时考虑的因素之一。其他房地产公司和REITs计算CAD的方式可能与OPI不同。非GAAP财务指标和某些定义
37目录回报2025年第一季度调整后的总资产和未设押资产总额包括按照公认会计原则在减值减记（如有）前计算的房地产资产的原始成本，不包括折旧和摊销、应收账款和无形资产，定义见OPI的债务协议。未设押资产按不担保债务的物业的调整后总资产计算。年化股息收益率是该期间支付的每股普通股的年化股息除以该期间末OPI普通股的收盘价。年化租金收入的计算方法是使用截至2025年3月31日根据其租赁协议从OPI租户处获得的年化合同基本租金，加上直线租金调整和预计将向OPI支付的经常性费用报销，不包括租赁价值摊销。建筑改进一般包括更换过时建筑部件的支出和延长现有资产使用寿命的支出。可用于偿债的综合收益是指经营收益，不包括利息费用、折旧和摊销、资产减值损失、债务提前清偿损益、出售物业的损益和OPI未合并合资企业收益中的权益，以及包括来自OPI未合并合资企业的分配（如有），这些分配与呈报期间的偿债一起确定。开发、再开发和其他活动通常包括重新定位物业或产生新收入来源的资本支出项目。GAAP是美国公认会计原则。房地产资产的账面总值是按按照公认会计原则计算的成本计算的房地产物业，加上一定的购置成本（如果有的话），在折旧和购买价格分配之前，减去减值减记（如果有的话）。销售总价等于合同总价，不包括成交费用。投资级租户包括：（a）投资级评级租户；（b）投资级评级母实体为租户租赁义务提供担保的租户；和/或（c）投资级评级母实体不为租户租赁义务提供担保的租户。截至2025年3月31日贡献52.2%年化租金收入的租户为投资级评级（或其付款义务由投资级评级的母公司担保），截至2025年3月31日贡献额外7.7%年化租金收入的租户为投资级评级母公司的子公司（尽管这些母公司实体不承担支付租金的责任）。租赁相关成本一般包括用于改善租户空间的资本支出或直接支付给租户以改善其空间的金额以及租赁相关成本，例如经纪佣金和租户诱导。租赁平方英尺乃根据截至2025年3月31日的现有租约，包括（i）根据OPI的租赁协议（如有）为租户占用而装修的空间，及（ii）已出租但未被占用或由租户提供转租的空间（如有）。当为新租户重新测量或重新配置空间时，面积测量可能会发生变化。租赁成本和特许权承诺包括为租赁支出和特许权作出的承诺，例如租户改善、租赁佣金、租户补偿和免费租金。净债务是总债务减去现金。租赁百分比包括（i）根据OPI的租赁协议（如有）正在装修以供占用的空间，以及（ii）截至计量日期已出租但未被占用或由租户（如有）提出转租的空间。REIT是房地产投资信托。可出租平方英尺指截至计量日期可供出租的总平方英尺。当为新租户重新测量或重新配置空间时，面积测量可能会发生变化。滚动四季度加元代表截至相应季度结束日期的前十二个月期间的加元。截至2025年3月31日止三个月的相同物业乃基于自2024年1月1日起持续拥有的物业OPI；不包括分类为持有待售的三项物业、受重大重建活动影响的五项物业以及由一家未合并的合营企业拥有的两项物业，而其中OPI拥有51%权益。同一物业现金基础NOI % margin为同一物业现金基础NOI占同一物业现金基础租金收入的百分比。现金制租金收入不包括非现金直线租金调整、无形租赁资产和负债的非现金摊销以及租赁终止费的净影响， 如果有的话。同一物业NOI % margin为同一物业NOI占同一物业租赁收入的百分比。SOFR是有担保隔夜融资利率。总债务代表截至报告日期的未偿本金余额。总总资产是总资产加上累计折旧。加权平均剩余租期为按年化租金收入加权的各年平均剩余租期。非GAAP财务指标和某些定义（续）
38返回目录2025年第一季度关于前瞻性陈述的警告本演示文稿包含1995年《私人证券诉讼改革法案》和其他受风险和不确定性影响的证券法含义内的前瞻性陈述。这些陈述可能包括“相信”、“预期”、“预期”、“打算”、“计划”、“估计”、“将”、“可能”等词语，以及这些或类似表述的否定或衍生。除其他外，这些前瞻性陈述包括：OPI的持续经营能力；OPI的杠杆水平和偿债成本、债务到期日、流动性和契约约束以及融资策略；OPI留住和吸引新租户的能力，以及未来的租赁活动和对办公空间的需求；OPI的未决或潜在处置；以及未来分配的金额和时间。前瞻性陈述反映了OPI当前的预期，是基于判断和假设的，具有内在的不确定性，并受风险、不确定性和其他因素的影响，这可能导致OPI的实际结果、业绩或成就与这些前瞻性陈述中明示或暗示的预期未来结果、业绩或成就存在重大差异。可能导致OPI的实际结果、业绩或成就与前瞻性陈述中明示或暗示的结果、业绩或成就存在重大差异的一些风险、不确定性和其他因素包括但不限于，下文：OPI成功采取行动以消除目前对其持续经营能力的重大疑虑的能力；OPI遵守其债务协议条款及满足财务契约的能力；OPI对其债务进行所需付款或在其债务到期或以其他方式到期时为其债务再融资的能力，以及若OPI无法提前清偿到期债务，OPI可能通过破产进行重组的能力；OPI保持充足流动性的能力，包括其循环信贷额度下借款的可用性及其获得新的债务或股权融资以及以其他方式管理杠杆的能力；OPI有效筹集和平衡其债务和股权资本使用的能力；OPI的租户是否会续签或延长其租约且不会根据其租约行使提前终止选择权，或者OPI将获得与其先前租约一样对OPI有利的条款替代租户；OPI的政府租户将受到政府预算限制的负面影响的可能性，或政府机构改变对房地产的使用；OPI增加或保持其物业按OPI可取条款的入住率的能力，以及在其租约到期或续期时增加租金的能力；由于围绕利率和高通胀的不确定性、对进口征收关税的影响、供应链中断、公共股票和债务市场以及商业房地产市场的波动，一般而言以及OPI运营的行业、地缘政治不稳定和紧张局势、经济下滑或可能出现衰退，所产生的不利市场和商业房地产行业状况的影响，劳动力市场挑战或房地产利用率的变化，包括由于远程工作安排，其中包括对OPI及其租户的影响；OPI的租户和地理集中度；商业房地产行业内的竞争，特别是在OPI的物业所处的市场；OPI以其目标价格出售物业的能力以及此类出售的时机；OPI有效管理其资本支出和其他运营成本以及维护和增强其物业及其对租户的吸引力的能力；OPI租户的资金实力；有关开发、重新开发和重新定位活动的成本和时间安排的风险和不确定性，包括由于长期的高通胀、成本超支、供应链挑战、关税、劳动力短缺，建设延误或无法获得必要的许可或商业房地产市场波动；OPI的信用评级；OPI向其股东支付分配以及维持或增加此类分配金额的能力；OPI的管理人RMR成功管理OPI的能力；遵守和变更联邦、州和地方法律法规、会计规则、税法和类似事项；任何美国政府关门的影响，消除或减少政府机构和计划或未能提高政府债务上限对OPI收取租金和及时向股东支付运营费用、债务义务和分配的能力的影响；与OPI的关联方，包括其管理受托人、RMR，存在实际和潜在的利益冲突， 索尼斯塔国际酒店和其他与其有关联的机构；以及OPI满足复杂规则的能力施加的限制，以维持OPI作为美国联邦所得税目的的REIT的征税资格；恐怖主义行为、流行病的爆发或其他公共卫生安全事件或条件、战争或其他敌对行动、全球气候变化或其他超出OPI控制范围的人为或自然灾害；以及其他事项。这些风险、不确定性和其他因素并非详尽无遗，应与OPI定期申报中包含的其他警示性声明一起阅读。OPI向SEC提交的文件中包含的信息，包括其定期报告中“风险因素”标题下的信息，或其中包含的信息，确定了可能导致与本演示文稿中的前瞻性陈述产生差异的其他重要因素。OPI向SEC提交的文件可在SEC网站www.sec.gov上查阅。您不应过分依赖OPI的前瞻性陈述。除法律要求外，OPI不打算因新信息、未来事件或其他原因而更新或更改任何前瞻性陈述。