文件
BRAEMAR酒店及度假村
2023年第三季度电话会议
2023年11月9日
美国东部时间上午10点
介绍性评论–乔丹·詹宁斯
早上好，欢迎收看今天的电话会议，回顾Braemar酒店及度假村 2023年第三季度的业绩，并向您介绍最新进展。今天的电话会议将有：总裁兼首席执行官理查德•斯托克顿、首席财务官德里克•尤班克斯和执行副总裁兼资产管理主管克里斯•尼克松。昨天在一份新闻稿中分发了这次电话会议的结果以及可通过因特网以只听方式进行访问的通知。
现在，请允许我提醒您，本次电话会议中的某些陈述和假设包含或基于“前瞻性”信息，并且是根据联邦证券法规的安全港条款做出的。此类前瞻性陈述受到众多假设、不确定性和已知或未知风险的影响，可能导致实际结果与预期存在重大差异。这些因素在该公司提交给美国证券交易委员会的文件中得到了更全面的讨论。本次电话会议中包含的前瞻性陈述仅在本次电话会议之日作出，公司没有义务公开更新或修改这些陈述。在本次电话会议期间所作的陈述并不构成出售任何证券的要约或购买任何证券的要约邀请。证券只能通过登记声明和招股说明书发行，可在www.sec.gov上查阅。
此外，本次电话会议中使用的某些术语是非公认会计原则财务指标，其调节在公司的收益发布和随附的表格或附表中提供，这些表格或附表已于2023年11月8日以8-K表格提交给美国证券交易委员会，也可通过公司网站www.bhrreit.com查阅。我们鼓励每位听众查看收益发布中提供的那些对账，以及发布中提供的所有其他信息。此外，除非另有说明，本次电话会议中讨论的所有报告结果都将截至2023年9月30日的第三季度与截至2022年9月30日的第三季度进行比较。
我现在把电话转给理查德·斯托克顿。请继续理查德。
导言– Richard Stockton
早上好，欢迎参加我们的2023年第三季度收益电话会议。我将在今天的电话会议开始时介绍我们的业务概况，并介绍我们投资组合的最新情况。然后，Deric将对我们的财务业绩进行回顾，而Chris将提供我们资产管理活动的最新情况。之后，我们将打开电话进行问答。
今天的电话会议有几个关键主题：
1.首先，我们对我们城市酒店的持续发展势头感到满意，第三季度可比酒店EBITDA为1600万美元；
2.其次，我们仍对最近收购的两个项目感到满意——多拉多海滩丽思卡尔顿酒店和Troon North的斯科茨代尔四季度假村。他们每个人的表现都很好，并继续超过我们最初的承保范围；和
3.第三，我们继续努力完成我们的再融资计划，我们在解决贷款到期问题上取得了坚实的进展，我们最近宣布结束2亿美元的企业融资，扩大和延长我们的斯科茨代尔四季度假村贷款，以及延长我们的丽思卡尔顿太浩湖贷款就证明了这一点。
关于我们的业绩，从季节性角度来看，第三季度是我们表现最差的季度。尽管宏观经济环境动荡，我们的投资组合仍取得了稳健的业绩，第三季度可比酒店EBITDA为3490万美元。我们的度假地产继续超过2019年的业绩，我们的城市地产继续复苏。谈到投资组合中所有酒店的RevPAR，我们第三季度的RevPAR结果为263美元，比去年同期下降了7.1%。需要注意的是，尽管我们的豪华度假村的表现同比有所下降，但我们对它们的整体表现感到满意，尤其是考虑到（a）与历史比较相比，需求和价格都保持稳定，（b）它们的表现仍远远优于2019年的业绩。事实上，与2019年相比，该公司的RevPAR增长是公募REITs中最高的。
仔细研究一下我们一流的豪华酒店组合，我们的许多酒店都位于有吸引力的高门槛休闲市场。我们的16家酒店中有10家被视为度假胜地，这一豪华度假组合继续带来强劲的业绩，本季度酒店合并EBITDA为1900万美元。
关于我们的城市资产，我们第三季度的表现仍然稳健。我们仍然对这一部分的持续势头感到非常鼓舞，该部分产生了1600万美元的可比酒店EBITDA。正如我们之前所强调的，需求继续回到我们的城市，宝马的城市酒店也在继续增加。这种回归继续受到企业短暂性需求以及近期企业集团需求强劲的推动，预计这种需求将在2024年加速增长，克里斯将在稍后对此进行更详细的讨论。总体而言，正如我们的结果所表明的那样，我们的城市投资组合状况良好。展望未来，我们仍然相信我们的城市酒店将是我们未来几个季度投资组合增长的主要动力。
在第三季度，我们宣布将我们的C先生贝弗利山酒店更名为Cameo Beverly Hills，并签订了加入希尔顿中央预订系统和希尔顿荣誉客会客户忠诚度计划的协议。这处房产是一处标志性的资产，地理位置优越，作为改造的一部分，它将进行2500万美元的翻修。翻新工程将包括更新客房、客用浴室、走廊、大堂、餐厅、立面和会议空间。我们将为酒店打造一个与希尔顿LXR品牌相称的独特主题和风格，在2025年底前装修完成后，希尔顿将加入LXR品牌。
接下来，我们最近收购的Troon North斯科茨代尔四季度假村继续超出我们的预期。正如其第三季度和年初至今的表现所表明的那样，它是我们投资组合的一个重要补充，因为它完全符合我们拥有高RevPAR豪华酒店和度假村的战略。我们还继续分析我们作为收购的一部分获得的近6英亩开发地块的最优解。
Braemar在2022年收购的另一家酒店The Ritz-Carlton Reserve Dorado Beach也继续表现出色。第三季度，RevPAR为906美元，基于58%的入住率和1570美元的ADR。
在过去的12个月里，丽思卡尔顿保护区多拉多海滩酒店的成本收益率为9.3%，而斯科茨代尔四季酒店的成本收益率为7.4%。这些豪华资产的承销速度超过了我们的承销速度，展望未来几个季度，我们仍然对这些位置优越的地产的前景感到非常鼓舞。
从Braemar的资本状况来看，我们继续强调资产负债表的灵活性，我们的资产负债表保持稳健。在第三季度，我们很高兴地宣布，我们2亿美元的企业融资已经结束。我们最近还完成了我们的四季斯科茨代尔贷款的扩大和延期，并延长了我们的丽思卡尔顿太浩湖贷款。德里克将在一分钟内更详细地讨论这些问题。
总而言之，我们有一个独特的、定位良好的投资组合，我对我们未来的业绩持乐观态度，因为我们的集团增速在2023年和2024年分别增长15%和17%，这得益于企业和社会集团。从2023年剩余时间到2024年，随着商务和团队旅行继续加速，宝马会在近期和长期都有良好的表现。此外，我们在公开市场上拥有最优质的酒店投资组合，而且我们仍处于有利地位，我们认为这是一个稳健的流动性状况和资产负债表，并拥有有吸引力的债务融资。
我现在将把电话转给Deric，让您更详细地了解我们的财务状况。
金融评论– Deric Eubanks
谢谢，理查德。
本季度，我们报告的归属于普通股股东的净亏损为（33.1）百万美元，即每股摊薄收益（0.50美元），每股摊薄收益为（0.08美元）。
本季度调整后的EBITDA为2700万美元。
在季度末，我们的总资产为23亿美元。我们有12亿美元的贷款，其中4900万美元与我们的合资伙伴在首都希尔顿酒店和拉霍亚多利松希尔顿酒店的贷款份额有关。我们的合并贷款总额的混合平均利率为7.1%，其中考虑了价内利率上限。根据目前的SOFR水平和我们相应的利率上限，我们大约69%的债务是有效固定的，大约31%是有效浮动的。截至第三季度末，我们的净债务与总资产之比约为38.6%。
本季度末，我们的现金和现金等价物为1.495亿美元，限制性现金为5730万美元。受限制现金的绝大部分由贷款人和经理人持有的准备金账户组成。在本季度末，我们还有1420万美元应收第三方酒店经理的款项。这主要是指我们的一位品牌经理持有的现金，也可用于支付酒店运营成本。
在股息方面，2022年12月，我们宣布将公司的季度普通股股息大幅提高至每股0.05美元或稀释后每股0.20美元。
年化基础。这相当于以昨日股价计算的年收益率约为7.5%。我们的董事会将逐季审查公司的股息政策，以期随着财务业绩的持续改善而增加股息政策。
正如理查德提到的，在本季度，我们宣布了一项新的2亿美元的企业融资，其中包括1.5亿美元的定期贷款和5000万美元的循环信贷安排。这笔融资由三家酒店的借款基础担保：萨拉索塔丽思卡尔顿酒店、巴德索诺酒店及水疗中心和扬特维尔酒店，我们用融资所得来偿还这些房产的现有抵押贷款。新的融资期限为三年，有一年的延期选择，但须满足某些条件，利率基于与我们的净债务与EBITDA相关的定价网格，该网格提供SOFR + 2.35%至3.10%的范围。当前汇率为SOFR + 2.85%。
在本季度，我们还完成了抵押贷款的扩大和延期，抵押贷款由位于亚利桑那州斯科茨代尔Troon North的拥有210间客房的斯科茨代尔四季度假村担保。现在，无追索权贷款总额为1.40亿美元，初步到期日期为2026年12月，有两个一年展期选择，但须满足某些条件。该贷款只收取利息，继续实行SOFR + 3.75%的浮动利率。
此外，在季度末之后，我们完成了由加利福尼亚州特拉基的丽思卡尔顿太浩湖酒店提供170间客房担保的抵押贷款的延期。现在，无追索权贷款总额为5340万美元，初始期限为一年，可选择延长一年，但须满足某些条件。贷款只付息，浮动利率SOFR + 3.60%.我们的下一个最终债务到期日是我们的希尔顿拉霍亚多利松酒店和首都希尔顿酒店的贷款，将于2024年2月到期。
截至2023年9月30日，我们的投资组合包括16家酒店w我们3,957ne房间。
我们的股票数量目前为7320万股完全稀释的流通股，其中包括6600万股普通股和720万股OP股。
我们的财务审查到此结束。我现在想把它交给克里斯，讨论我们本季度的资产管理活动。
资产管理– Chris Nixon
谢谢你，德里克。
本季度，我们投资组合的可比酒店RevPAR比去年同期下降7%，至263美元。这比2019年第三季度增加了10%。我们的城市资产继续受益于需求增长，可比酒店总EBITDA比去年同期高出3%。我们看到度假村资产的正常化，度假村酒店RevPAR下降了13%，而我们的城市酒店RevPAR比去年同期增长了2%。我们豪华酒店的总投资组合RevPAR比全国豪华连锁规模的平均水平高21%，这反映了我们投资组合的高品质。我想花一些时间强调我们团队的一些举措，包括通过增加集团需求来优化业绩，在整个投资组合中发现并实施增值机会，以及我们如何提高新收购酒店的业绩。
我们继续经历集团部分的复苏。投资组合集团2023年全年的收入比上年增长15%。集团业务的强劲势头将持续到2024年，全年集团收入较上年增长17%。在我们的城市酒店中，该季度的团体客房收入比去年同期高出8%。我们也对第三季度的预订活动感到鼓舞。在本季度，我们的城市投资组合在未来期间获得了180万美元的集团收入，比去年同期增长了87%。我们最大的酒店Capital Hilton在本季度结束时集团收入约为310万美元，比去年同期增长了16%。考虑到酒店在整个季度都在进行客房改造，这一成就值得注意。尽管库存减少了，但我们的团队已经找到了改善酒店性能的方法，同时也为酒店在装修结束后的成功做好了准备。
作为更广泛举措的一部分，我们最近在整个投资组合中增加了15个密钥。此外，我们看到整个投资组合的高峰夜晚都在增加。在本季度，高峰时段的夜晚比去年同期增加了27%。我们将高峰夜晚定义为入住率超过95%的任何单个夜晚。有了这些额外的库存，我们就可以利用这些高需求时期，在这些时期，我们的投资组合会产生溢价。
所有这些努力，以及更多的努力，都为该投资组合在2023年第三季度的整体成功做出了贡献。我们对最近两次收购的业绩感到特别满意：丽思卡尔顿保护区多拉多海滩酒店和四季斯科茨代尔酒店。收购后，我们的团队为每项资产制定了详细的收购计划，瞄准了创造价值的战略机会。我们一直在努力执行各项倡议，这些倡议产生了有力的成果。在丽思卡尔顿保护区多拉多海滩，我们优化了我们的小屋租赁计划，增加了豪华别墅的销售，并加强了我们的数字营销战略。我们引入了增强的报告功能，这使我们能够更适当地灵活调整劳动力，从而使第三季度每入住房间的房间费用成本比去年同期减少了7%。斯科茨代尔四季酒店也从类似的行动中受益。在第三季度，该酒店的生产率（以每间客房的劳动小时数衡量）比去年第三季度提高了31%。我们团队推荐并实施了新的劳动管理制度。我们还与四季酒店合作，优化他们的工作队利用率，我们有能力从我们的酒店向美国各地需要支持的其他四季品牌酒店派遣可用的员工。这些举措取得了成功，使该酒店今年迄今的可比酒店GOP比去年同期提高了14%。
除了我们最近的收购，我们的万豪酒店西雅图海滨酒店也有一个成功的季度。该酒店的GOP利润率比去年同期提高了327个基点。我们的团队实施了积极的物业改善计划，重点是提高劳动效率。这使得本季度酒店的整体生产率提高了11%。该酒店最近完成了客房翻新，客房产品的改进和新增的八把钥匙使本季度酒店总收入比去年同期增长了25%。
再来看看资本支出，我们在过去几年里对我们的投资组合进行了大量投资。太浩湖丽思卡尔顿酒店正在进行改造，横跨酒店的所有区域。我们目前正在翻新客房和套房，增加一个引人注目的豪华零售店，升级水疗中心的湿区，翻新标志性的俱乐部酒廊，增加高级活动空间，以及像小屋一样出售的专属露台火塘。此外，作为
前面提到过，我们正在翻新首都希尔顿酒店的客房和套房，并增加了九把新钥匙。最后，我们开始翻新比弗溪柏悦酒店的健身中心和会议空间，以及萨拉索塔丽思卡尔顿酒店的水疗中心。今年晚些时候，我们计划开始Bardessono酒店和水疗中心的客房装修。对于2023年，我们预计资本支出将在70-9000万美元之间。
最后，虽然我们的投资组合正在经历需求的稳定，但我们相信它将继续长期跑赢市场。这是一个极高质量的投资组合，我们的团队在增加价值方面有着广泛的记录，我们对未来的团队步伐持乐观态度。
理查德·斯托克顿
谢谢你，克里斯。
总之，我想重申，我们继续对我们酒店的表现感到满意，我们的城市物业的持续复苏更是突出了这一点。我们在运营方面也处于非常有利的地位，拥有稳健的资产负债表和在公开交易的酒店房地产投资信托市场上最优质的投资组合。我们期待着向你通报我们在今后几个季度取得的最新进展。
我们准备好的发言到此结束，现在我们将打开电话进行问答。
<问答>
理查德·斯托克顿
感谢您参加我们的第三季度财报电话会议，我们期待着在年终电话会议上再次与您交谈。