合并说明会2026年3月16日附件 99.2
交易摘要Structure和对价财务摘要预计丨大众仓储（NYSE：PSA）对NSA（NYSE：NSA）的100%股票收购将于交易结束时完成，每股NSA股票发行0.14股PSA股票，意味着41.68美元的备考所有权价格：~92% PSA/~8% NSA~$ 10.5B交易价值，包括债务新成立的高现金流资产合资公司为OP单位持有人和PSA FFO/股创造双赢：2026年中性→ 2027年0.10美元-0.20美元→ 2028年稳定时0.35美元-0.50美元– 2029年通过品牌实力实现收入增长和通过PS扩大收入管理利润率Next™间接费用效率外部增长潜力通过更高的留存现金流2026年第三季度，取决于NSA股权持有人的批准和惯例成交条件战略组合结合# 1和# 5自储所有者和运营商——推动规模、品牌、随着自助存储基本面从周期低点PS4.0改善，客户体验使公司表现优于™领先、竞争优势、激励到位驱动增长战略性建立单一品牌战略，通过PS4.0简化客户体验、提升经营业绩™全渠道数字优先平台来源：公司备案信贷最小杠杆影响预期增加企业规模、流动性和多样化以使利益相关者受益
战略理由–所有利益相关者的共赢来源：公司备案互补市场和资产全资拥有的投资组合（占NSA资产的46%）加深了对Sunbelt和核心市场的敞口立即融入一流的PS Next™运营平台多数Gen 1单层物业=通路强、效率高的Creative Joint Venture于收盘时由313家全资NSA物业组成的新JV OP单位持有人拥有创新高现金流资产80%的JV；PSA拥有NSA持有人20%的余额收益率与PSA在核心市场的长期增长重点Except balance sheet increased enterprise scale，多元化和流动性保持一流的信用状况增强的自由现金流支持持续的外部增长协同效应和利润率上升1.1亿– 1.3亿美元在已确定的、可操作的协同效应中~900bps重叠市场之间的利润率差异带来了实质性的上行空间~11 – 15%的收入通过PS提升Next™平台加速增长&盈利能力FFO/股影响：‘26年中性→第3年每股运行率0.35美元-0.50美元（2%-3 %）+收购、开发、借贷的扩展平台，3rd方管理与租户再保险品类规模领先&品牌再进阶领先自有+运营自助仓储平台统一多个品牌# 1公认名称下仓储拓展行业最深数据集
打造领先的自有存储平台来源：公司备案包括全资、未并表的合资公司和管理门店。基于截至2025年12月31日止过去十二个月的同店表现。基于同店净可出租平方英尺的加权平均数。不包括协同效应的备考同店利润率是根据截至2025年12月31日止十二个月的合并同店NOI总额计算得出的。企业价值（十亿）$ 66.6 $ 10.5 $ 77.1门店数量1/NRSF（百万）3,533/2581,063/694,596/328州数量（包括波多黎各）403842门店构成（门店数量）同店物业数量/NRSF（百万）2,565/175771/493,336/225同店平均入住率92.0% 284.3% 290.3% 3同店租金每占用平方英尺$ 22.542 $ 15.7 12 $ 21.043同店净营业收入利润率78% 269% 277% 4合资企业结构第三方管理发展和扩张平台贷款计划+ =备考组合全资合并合资企业第3方管理
不断增长的阳光地带&核心市场深化实体和数字存在物业存在大众仓储仅National Storage附属公司仅大众仓储和National Storage附属公司重叠大众仓储合并公司增加总物业3,5334，596 + 30%总平方英尺2.58亿3.28亿+ 27%全资物业23,1713，659 + 15%全资平方英尺22.29亿2.6亿+ 14%重叠覆盖42个州的新市场1在具有覆盖和规模效益的行业中增加规模来源：公司备案包括波多黎各。反映合并投资组合重叠覆盖（即全资+合资）。全资反映非合营架构下收购的488个物业。Whole-owned Portfolio（Pro Forma NOI）Regions 大众仓储 Combined Company Change Sunbelt 37.0% 38.0% + 1.0% Coastal 49.5% 48.9%（0.6%）Midwest 13.5% 13.1%（0.4%）
互补的备考投资组合构成来源：公司申报全资拥有的成长市场100%权益-（~组合的46% NRSF）创新高现金流资产合资公司20%权益-（~组合的28% NRSF）现有合资企业25%权益-（~组合的26% NRSF）波多黎各南德克萨斯亚特兰大拉斯维加斯阿尔布克基波特兰俄克拉荷马城新英格兰新奥尔良威奇托为参与的NSA OP单位持有人提供更高的收益率和更高的杠杆敞口品牌、规模和3rd方管理和租户再保险费用机会底特律亚特兰大纽约辛辛那提克利夫兰费城休斯顿纳什维尔英尺。迈尔斯明尼阿波利斯现有合资平台提供品牌，规模和第3方管理&租户再保险费用机会随着时间的推移增加潜在资本来源内陆帝国休斯顿凤凰达拉斯堡价值罗利波特兰坦帕奥兰多奥斯汀西北佛罗里达与现有的大众仓储投资组合相辅相成具有吸引力的更高增长太阳带曝光跨市场的规模效率随着时间的推移潜在处置和资产回收机会NSA运营投资组合市场组合
PS4.0TM平台优势来源：出于可比性目的的公司申报，与2023-2025年同行报告的两年前池进行衡量。反映季度平均水平。基于作为公共REIT的历史限制，SmartStop被排除在外。Top-Markets定义为与大众仓储 MSA重叠的“顶级”同行报告的MSA的聚合。基于截至2025年12月31日的过去12个月的2025年同店池。仅反映大众仓储的一般&行政成本和间接物业成本。截至2026年3月13日的过去1年、3年和5年的股东总回报（累计）。基于作为公共REIT的历史限制，SmartStop被排除在外。最优化人工小时数3（每平方英尺的工资成本）# 1最优化14/20顶级市场2溢价最受控制的公用事业使用3（每平方英尺的公用事业成本）# 1最受控制最有效率的G & A4（每年占2025年收入的百分比）# 1最有效率的净营业收入费用收入大众仓储 CubeSmart额外空间丨全国存储丨关联公司SmartStop 20/20 Top-Market2溢价强劲业绩高效运营商溢价自存储运营+企业效率推动FFO增长&股东回报
巨大的协同效应和每股增长潜力+ 60-6500万美元+ 15-2000万美元+ 25-3000万美元行业领先的创收、运营费用效率和PS Next™平台收入租户再保险1.1亿至1.3亿美元总大众仓储协同效应第3年+运行率协同效应增强租户再保险盈利能力公司整合与行业领先的G & A效率来源：公司备案+ 1000万至1500万美元费用G & A额外机会规模和增长：品牌认知度、客户转化和成本运营：未来PS Next™运营举措增加市场知识和专业知识资本分配：增加收购，发展和贷款机会提高股东的规模和流动性收益FFO增值每协同作用分阶段盈亏平衡$ 0.10-$ 0.20/股（0.5%-1%）$ 0.35-$ 0.50/股（2%-3%）202620272028-2029
在价值创造直接NOI利润率比较方面的强劲业绩记录2案例研究：近期大型收购的利润率扩张1 + 960个基点+ 880个基点+ 1,730个基点+ 920个基点关键领域，推动在同类市场中具有约900bps的上行大众仓储利润率优势3，其中60%被假设为在协同估计中获得的溢价品牌认知度、行业中最长期存在的数据集以及对定价和客户行为运营效率的深入了解，以及现场物业管理角色的专业化、供应商管理和集中化~3亿美元的品牌重塑和技术资本支出2023年：20个州的$ 2.2B投资组合2021年：达拉斯的$ 1.5B投资组合，TX 2021：PS4.0上单一品牌下DC & Baltimore NSA的$ 1.8B投资组合利润率扩张机会™全渠道数字优先平台资料来源：公司备案两年运营NOI利润率反映了与卖方管理预收购项下截至过去十二个月相比，在两年的大众仓储所有权下实现的利润率。基于截至2025年12月31日的过去12个月。基于截至2025年12月31日的过去十二个月，基于在顶级市场上非常匹配的MSA分组进行等权计算。
新的合资企业Structure创建备考投资组合来源：公司备案，公司提供的尽职调查材料由于期间内处置和池的重新定性，价值可能与记录的2025财年National Storage关联公司结果不匹配。出于调节目的，表格显示了创新高现金流资产合资公司的20%份额和现有合资公司的25%份额。基于完全稳定，按股计算，协同效应总额为1.1-1.3亿美元，其中包括2500-3000万美元的G & A协同效应。和解表1 National Storage附属公司的备考合并备考所有权（百万美元，除非另有说明和基于截至12/31/25的过去12个月）合并现有合资公司2全资拥有的更高增长市场创新高现金流资产JV2现有合资公司2所有权百分比100% 25% 100% 20% 25%财产数量8012624883132621,063净可出租面积（百万）51.1 18.23 1.5 19.6 18.269.3租金收入$ 679 $ 62 $ 419 $ 52 $ 62 $ 533 NOI $ 461 $ 41 $ 283 $ 36 $ 41 $ 360 PSA Synergies3份额--$ 76 – $ 90 $ 9 – $ 10-$ 110 – $ 130债务和优先股（十亿美元）$3.8美元0.3美元2.4美元0.6美元0.3美元3.3美元110美元– 1.3亿美元的协同效应，按份额计算，经过3年多的稳定收购的财产，现有的NSA投资组合将分为三个部分：全资拥有、新的合资企业和现有的合资企业。协同效应的余额来自G & A 25美元– 3000万美元
Source & Uses资料来源：公司备案含National Storage关联公司的合资公司应承担的由大众仓储承担的债务份额。过桥融资后的备考资本化。National Storage附属公司资本化交易融资2发行普通股和OP单位以购买NSA股权和OP单位现有NSA OP单位持有人（80%）和PSA（20%）拥有的新的未合并高现金流合资企业优先股假设约为3.7亿美元，~2亿美元的现有抵押贷款和~3亿美元的现有合资公司债务在股票发行时利用行业领先的资本成本无担保债务新合资企业的有担保债务关键考虑因素股权对价$ 4.8B股权$ 5.7B债务1 $ 3.7B优先股$ 0.4B有担保债务假设$ 0.5B优先股假设$ 0.4B新债务融资$ 1.8B新高现金流资产合资公司债务$ 2.2B整合成本$ 0.6B新高现金流资产合资公司股权（NSA OP 80%份额）$ 0.8B~$ 10.5B~$ 10.5B
战略和增值组合结合两家领先的自助仓储运营商战略增值加速财务业绩和外部增长加强投资组合和资产负债表，同时扩展行业领先平台PS4.0™Power it all：Aligned，motivated and experienced leadership Customer-first PS Next™运营平台价值创造引擎“拥有它”文化与所有利益相关方保持一致来源：公司备案
关于前瞻性陈述的重要信息警示性声明本通讯包含经修订的1933年证券法第27A条（“证券法”）和经修订的1934年证券交易法第21E条含义内的“前瞻性陈述”，这些陈述基于当前对National Storage Affiliates Trust附属公司Trust（“NSA”）和大众仓储运营所在行业和市场的预期、估计和预测，以及NSA和大众仓储的信念和假设。“预期”、“成为”、“相信”、“可能”、“估计”、“预期”、“预测”、“打算”、“可能”、“展望”、“计划”、“潜在”、“可能”、“预测”、“项目”、“目标”、“寻求”、“应”、“应”、“将”或“将”等词语，包括这些词语的变体和类似表达，旨在识别前瞻性陈述。所有涉及NSA或大众仓储预期或预计未来将发生的经营业绩、事件或发展的陈述均为前瞻性陈述，包括与NSA和大众仓储之间的任何可能交易、租金和占用增长、收购和开发活动、收购和处置活动、NSA和大众仓储经营所在地理区域的一般情况、NSA和大众仓储各自的债务、资本结构和财务状况以及NSA和大众仓储各自组建新企业的能力有关的陈述。此类前瞻性陈述并非对未来业绩的保证，涉及已知和未知的风险、不确定性、假设和其他难以预测的因素，并可能导致实际结果与此类前瞻性陈述明示或暗示的未来结果存在重大差异。可能导致实际结果与此类计划、估计或预期产生重大差异的重要因素、风险和不确定性包括但不限于：（i）各方按拟议条款或预期时间表完成拟议交易的能力，或根本没有能力，包括与NSA获得所需股东和单位持有人批准的能力相关的风险和不确定性，以及各方满足完成拟议交易的其他条件的能力；（ii）无法实现拟议交易的预期收益，包括由于延迟完成拟议交易；（iii）NSA的业务将无法与大众仓储的业务成功整合的风险，或此类整合可能比预期的更困难、更耗时或成本更高的风险；（iv）重大交易成本和/或未知或无法估量的负债；（v）可能针对NSA或其受托人、经理或高级职员提起的与拟议交易有关的潜在诉讼，包括由此产生的费用或延迟以及与之相关的任何结果的影响；（vi）拟议交易造成中断的风险，包括将NSA和大众仓储管理层的注意力从正在进行的业务运营中转移出来，这将在拟议交易未决期间或以其他方式损害NSA和大众仓储的业务；（vii）在业务合并未决期间可能影响NSA和大众仓储寻求某些商业机会或战略交易的能力的某些限制；（viii）企业合并完成的成本可能高于预期，包括由于意外因素或事件；（ix）任何事件的发生，可能导致合并协议终止的变更或其他情况，包括在需要NSA支付终止费的情况下；（x）拟议交易的公告对NSA和大众仓储运营各自业务、保留和雇用关键人员以及维持有利业务关系的能力的影响；（xi）与拟议交易中将发行的大众仓储普通股的市场价值相关的风险；（xii）与拟议交易的完成相关的其他风险以及与此相关的行动；（xiii）潜在的业务不确定性，包括现有业务关系的变化、在业务合并未决期间或可能影响NSA或大众仓储财务业绩的其他情况；（xiv）与完成拟议交易相关的其他风险及与之相关的行动；（xv）立法、监管和经济发展；（xvi）当地、区域、国家和国际经济、政治和灾难性气候、条件和事件的不可预测性和严重性，包括但不限于恐怖主义行为、爆发战争或敌对行动或流行病，以及管理层对上述任何因素的反应；（xvii）全球金融市场的变化， 利率和外币汇率；（xviii）影响NSA或大众仓储财产的竞争增加或未预料到的竞争；（xix）与财产的收购、处置和开发相关的风险，包括由于与气候变化相关的额外监管要求导致开发成本增加；（xx）维持房地产投资信托的地位、税收结构以及所得税法律和税率的变化；（xxi）与NSA和大众仓储对企业的投资相关的风险，包括NSA和大众仓储各自建立新企业的能力；（xxii）环境的不确定性，包括自然灾害的风险；（xxiii）NSA和大众仓储截至2025年12月31日止年度的10-K表格年度报告中分别在“前瞻性陈述”和“关于前瞻性陈述的警示性陈述”以及“风险因素”标题下列出的风险和不确定性，作为此类风险因素，NSA或大众仓储（视情况而定）不时向美国证券交易委员会（“SEC”）提交的其他报告可能会不时修改、补充或取代这些风险因素，这些报告可通过SEC网站www.sec.gov查阅；以及（xxiv）将在注册声明和代理声明/招股说明书中描述的风险，这些风险将在将就拟议交易向SEC提交且可从下述来源获得。无法保证拟议交易将完成，或者如果完成，将在预期时间内完成。这些因素不应被解释为详尽无遗，应与其他前瞻性陈述一起阅读。前瞻性陈述仅涉及截至作出陈述之日的事件。NSA和大众仓储均不承担任何义务公开更新或审查任何前瞻性陈述，除非法律要求，无论是由于新信息、未来发展或其他原因。如果这些或其他风险或不确定性中的一项或多项成为现实，或者如果NSA和大众仓储的基本假设被证明是不正确的，NSA、大众仓储和合并后公司的实际结果可能与这些前瞻性陈述所表达或暗示的NSA或大众仓储存在重大差异。NSA和大众仓储提醒不要过分依赖NSA或大众仓储的任何前瞻性陈述。此外，新的风险和不确定性不时出现，我们无法预测这些事件或它们可能如何影响NSA或大众仓储。没有征求要约本通讯仅供参考，无意也不应构成出售要约或出售要约的邀约或购买任何证券的要约的邀约或任何投票或批准的邀约，也不应在根据任何此类司法管辖区的证券法进行注册或获得资格之前，在任何此类要约、邀约或出售将是非法的任何司法管辖区存在任何证券的要约、邀约或出售。除非通过符合《证券法》第10条要求的招股说明书，否则不得进行证券要约。重要的附加信息以及在哪里可以找到它n联系到NSA和大众仓储之间的拟议交易，大众仓储打算向SEC提交一份表格S-4的注册声明（“注册声明”），其中将包括NSA的代理声明，该声明也构成大众仓储的招股说明书（“代理声明/招股说明书”）。一份最终的委托书/招股说明书将邮寄给NSA的股东，寻求他们对拟议交易和其他相关事项的批准。NSA和大众仓储也可能就拟议交易向SEC提交其他相关文件。本通讯不能替代NSA或大众仓储（如适用）可能就拟议交易向SEC提交的注册声明、代理声明/招股说明书或任何其他文件。在做出任何投票或投资决定之前，敦促NSA和Public Storage的投资者和证券持有人仔细完整地阅读登记声明、代理声明/招股说明书以及已向SEC提交或将向SEC提交的任何其他相关文件，以及这些文件在可向SEC提供时的任何修订或补充，因为投资者和证券持有人将能够免费获得注册声明和代理声明/招股说明书（如果可以获得）以及NSA和/或大众仓储向SEC提交的其他文件的副本，其中包含重要信息， 通过SEC维护的网站www.sec.gov。投资者和证券持有人将能够通过NSA网站https://ir.nsastorage.com/sec-filings/all-sec-filings或通过ghoglund @ nsareit.net联系NSA投资者关系部，获得NSA向SEC提交的文件的免费副本。证券持有人还可以在大众仓储的网站https://investors.publicstorage.com/financial-reports/sec-filings或通过investorrelations@publicstorage.com联系大众仓储投资者关系部，免费获得由大众仓储向SEC提交的文件副本。
重要信息征集的参与者NSA、大众仓储、其各自的受托人和各自的某些执行官可能被视为就拟议交易向NSA的股东征集代理的参与者。有关NSA受托人和执行官的信息，包括通过证券持有或其他方式对其直接或间接利益的描述，载于NSA 2025年年度股东大会的代理声明中，标题为“我们的董事会”、“我们如何获得报酬”、“薪酬讨论与分析”、“薪酬汇总和其他表格”、“离职和控制权变更安排”、“某些关系和关联交易”以及“股东所有权信息”，于2025年3月28日向SEC提交，并在NSA于2026年2月26日向SEC提交的截至2025年12月31日的财政年度的10-K表格年度报告中。如果自NSA 2025年年度股东大会的最终代理声明中规定的金额以来，其受托人或执行官持有的NSA证券发生了变化，则此类变化已经或将反映在表格3上的证券实益所有权初始声明、表格4上的实益所有权变化声明或表格5上的实益所有权变化年度声明中，在向SEC提交的每种情况下，并可在SEC网站www.sec.gov上查阅。有关大众仓储的受托人和执行官的信息，包括对其直接或间接利益、通过证券持有或其他方式获得的利益的描述，载于大众仓储在其2025年年度股东大会的委托书中，标题为“2024年受托人薪酬”、“我们指定的执行官”、“薪酬讨论与分析”、“高管薪酬表”、“终止或控制权变更时的潜在付款”、“2024财年末未偿还的股权奖励”、“关联人交易”以及“受托人和管理层的股份所有权”，于2025年3月28日在大众仓储于2026年2月12日向SEC提交的截至2025年12月31日的财政年度的10-K表格年度报告中、于2025年7月30日在大众仓储向SEC提交的8-K表格中以及于2026年2月12日在大众仓储向SEC提交的8-K表格中。如果其受托人或执行官所持大众仓储证券的持有量自大众仓储为2025年年度股东大会发布的最终代理声明中规定的金额发生变化，则此类变化已经或将反映在表格3上的证券受益所有权初始声明、表格4上的受益所有权变化声明或表格5上的受益所有权变化年度声明中，在向SEC提交并可在SEC网站www.sec.gov上查阅的每种情况下。有关代理征集参与者的其他信息以及通过证券持有或其他方式对其直接和间接利益的描述，将包含在注册声明、代理声明/招股说明书和其他相关材料中，当这些材料可用时，将向SEC提交有关拟议交易的相关材料。投资者和证券持有人在作出任何投票或投资决定之前，应仔细阅读登记声明和委托书/招募说明书。您可以使用上述来源从NSA或大众仓储免费获得这些文件的副本……非GAAP衡量标准本演示文稿包含非GAAP衡量标准，包括FFO、NOI和EBITDA。非公认会计原则计量不应被视为净收入（根据公认会计原则确定）或其他公认会计原则财务计量的替代或更有意义的指标，不应被视为财务业绩的指标，也不应被视为经营活动现金流量（根据公认会计原则确定）作为流动性计量的替代或更有意义的指标。非公认会计原则计量有局限性，因为它们不包括影响运营的所有收入和支出项目，因此，应始终将其视为按照公认会计原则列报的财务结果的表述性财务结果。此外，其他REITs对这些度量的计算可能有所不同，因此REITs之间的比较可能没有帮助。有关这些非公认会计原则措施的定义以及与最接近的公认会计原则措施的对账，请参阅大众仓储和National Storage附属公司的SEC定期报告以及本演示文稿所附的对账。