美国
证券交易委员会
华盛顿特区20549
表格6 – K
外国私营发行人的报告
根据规则13a-16或15d-16
根据1934年证券交易法
2026年8月
委员会文件编号 001-31583
南太集团公司
（注册人姓名）
南太地产公司
西乡乡古树社区南台路2号
广东省深圳市宝安区
中华人民共和国
（主要行政办公室地址）
用复选标记表明注册人是否提交或将根据封面表格20-F或表格40-F提交年度报告。
表格20-F表格40-F ☐
签名
根据1934年《证券交易法》的要求，注册人已正式安排由以下签署人代表其签署本报告，并因此获得正式授权。
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南太集团公司 |
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日期：2026年8月14日 |
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签名： |
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/s/Bo Hu |
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姓名：Bo Hu |
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职称：首席执行官 |
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第二季度新闻发布 |
南太集团公司
报告2026年第二季度业绩
中国深圳– 2026年8月14日– 南太地产公司（场外市场代码：NTPIF）（与其附属公司合称“Nam Tai”或“公司”）今天公布了截至2026年6月30日止第二季度未经审计的业绩。
下表列出了所示期间财务信息的主要亮点：
（单位：千美元，每股数据、百分比和另有说明除外）
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季度业绩 |
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六个月业绩 |
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2026年第二季度 |
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2025年第二季度 |
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同比（%） |
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2026年6M |
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|
6M2025年 |
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|
同比（%） |
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||||||
收入 |
|
$ |
4,948 |
|
|
$ |
14,168 |
|
|
|
(65.08 |
)% |
|
$ |
11,815 |
|
|
$ |
21,958 |
|
|
|
(46.19 |
)% |
毛利 |
|
$ |
1,451 |
|
|
$ |
4,526 |
|
|
|
(67.94 |
)% |
|
$ |
2,884 |
|
|
$ |
7,478 |
|
|
|
(61.43 |
)% |
运营净收入（亏损） |
|
$ |
(2,613 |
) |
|
$ |
899 |
|
|
|
— |
|
|
$ |
(5,299 |
) |
|
$ |
(579 |
) |
|
|
815.20 |
% |
收入占比% |
|
|
(52.81 |
)% |
|
|
6.35 |
% |
|
|
|
|
|
(44.85 |
)% |
|
|
(2.64 |
)% |
|
|
|
||
每股（摊薄） |
|
$ |
(0.04 |
) |
|
$ |
0.02 |
|
|
|
|
|
$ |
(0.09 |
) |
|
$ |
(0.01 |
) |
|
|
|
||
合并净收益（亏损） |
|
$ |
(2,921 |
) |
|
$ |
13,692 |
|
|
|
— |
|
|
$ |
(9,245 |
) |
|
$ |
8,468 |
|
|
|
— |
|
收入占比% |
|
|
(59.03 |
)% |
|
|
96.64 |
% |
|
|
|
|
|
(78.25 |
)% |
|
|
38.56 |
% |
|
|
|
||
每股基本盈利（亏损） |
|
$ |
(0.05 |
) |
|
$ |
0.23 |
|
|
|
— |
|
|
$ |
(0.15 |
) |
|
$ |
0.14 |
|
|
|
— |
|
每股摊薄收益（亏损） |
|
$ |
(0.05 |
) |
|
$ |
0.23 |
|
|
|
— |
|
|
$ |
(0.15 |
) |
|
$ |
0.14 |
|
|
|
— |
|
加权平均股数（’000） |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||||||
基本 |
|
|
61,008 |
|
|
|
58,644 |
|
|
|
|
|
|
61,005 |
|
|
|
58,644 |
|
|
|
|
||
摊薄 |
|
|
61,008 |
|
|
|
58,644 |
|
|
|
|
|
|
61,005 |
|
|
|
58,644 |
|
|
|
|
||
|
|
财务状况 |
|
|||||||||
|
|
截至6月30日， |
|
|
截至12月31日， |
|
|
截至6月30日， |
|
|||
|
|
2026 |
|
|
2025 |
|
|
2025 |
|
|||
现金及现金等价物（a） |
|
$ |
38,489 |
|
|
$ |
43,503 |
|
|
$ |
40,369 |
|
受限现金 |
|
$ |
12,913 |
|
|
$ |
10,141 |
|
|
$ |
5,052 |
|
短期投资（b） |
|
$ |
— |
|
|
$ |
17,781 |
|
|
$ |
— |
|
发展中房地产，净额 |
|
$ |
241,226 |
|
|
$ |
220,729 |
|
|
$ |
203,674 |
|
持有待售房地产物业 |
|
$ |
17,905 |
|
|
$ |
22,080 |
|
|
$ |
41,297 |
|
为出租而持有的不动产，净额 |
|
$ |
130,414 |
|
|
$ |
128,638 |
|
|
$ |
133,888 |
|
固定资产、工厂及设备，净值 |
|
$ |
7,315 |
|
|
$ |
7,157 |
|
|
$ |
7,365 |
|
股权投资（c） |
|
$ |
367 |
|
|
$ |
— |
|
|
$ |
— |
|
总资产 |
|
$ |
472,251 |
|
|
$ |
473,185 |
|
|
$ |
458,669 |
|
应付股东款项的当期部分（d） |
|
$ |
— |
|
|
$ |
19,688 |
|
|
$ |
18,732 |
|
短期银行及第三方贷款 |
|
$ |
4,545 |
|
|
$ |
4,410 |
|
|
$ |
4,329 |
|
长期银行贷款的流动部分 |
|
$ |
5,772 |
|
|
$ |
3,870 |
|
|
$ |
14,174 |
|
应付账款 |
|
$ |
33,810 |
|
|
$ |
31,561 |
|
|
$ |
34,953 |
|
来自客户的预付款 |
|
$ |
5,341 |
|
|
$ |
1,014 |
|
|
$ |
1,620 |
|
长期银行贷款 |
|
$ |
180,072 |
|
|
$ |
166,527 |
|
|
$ |
122,846 |
|
库存股票（e） |
|
$ |
(1,121 |
) |
|
$ |
(1,121 |
) |
|
$ |
— |
|
股东权益合计 |
|
$ |
179,656 |
|
|
$ |
181,688 |
|
|
$ |
185,104 |
|
已发行普通股总数（'000） |
|
|
61,755 |
|
|
|
61,295 |
|
|
|
60,203 |
|
注意事项：
(a)
现金及现金等价物包括购买时到期日为三个月或更短的所有现金余额和存单。
1
(b)
短期投资包括原始期限在三个月以上、12个月以下的投资和预计在未来12个月内以现金方式变现的投资。截至2026年6月30日和2025年6月30日，公司未持有短期投资。截至2025年12月31日，公司持有1780万美元的短期投资，这是在中国银行的结构性存款。
（c）
截至2026年6月30日，36.7万美元的股权投资与股权换租倡议有关。详见下文“近期动态——股权换租倡议”。截至2026年6月30日，公司已支付总投资对价人民币400万元中的人民币250万元，并已登记为被投资单位的2%股权持有人。此项投资按照ASC 321下的计量备选方案按成本人民币250万元列账。剩余的人民币150万元不确认为负债，因为支付义务取决于收到被投资方的租金预付款，截至2026年6月30日尚未收到。根据投资协议，公司有权要求被投资方在被投资方提前终止租赁的情况下回购与未付对价对应的任何股权。
（d）
截至2026年6月30日，在公司于2026年上半年向股东全额偿还承兑票据后，应付股东的当期部分金额降至零美元。
（e）
库存股代表公司在2025年9月以每股1.50美元的价格回购的747,500股普通股的价值。
2026年第二季度补充资料（未经审计）
财务状况的主要亮点
|
|
截至6月30日， |
|
|
截至12月31日， |
|
|
截至6月30日， |
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|||
|
|
2026 |
|
|
2025 |
|
|
2025 |
|
|||
流动比率（a） |
|
|
1.23 |
|
|
|
1.23 |
|
|
|
1.00 |
|
负债率（b） |
|
|
62.0 |
% |
|
|
61.6 |
% |
|
|
59.6 |
% |
总负债与总权益比率 |
|
|
1.63 |
|
|
|
1.60 |
|
|
|
1.48 |
|
注意事项：
(a)
流动比率是用所有流动资产除以所有流动负债计算得出的。
(b)
负债率是用全部负债总额除以资产总额来计算的。
财务业绩*
*由于四舍五入，本“财务业绩”部分中以总额或差异列报的金额可能不完全等于构成部分金额的总和或差异。
收入
2026年第二季度的收入为490万美元，而2025年第二季度的收入为1420万美元。2026年第二季度的收入主要包括来自Nam Tai • Longxi的物业销售收入100万美元，来自Nam Tai Inno Park的经营租赁收入230万美元，来自Nam Tai Inno Valley的经营租赁收入30万美元，以及来自Nam Tai Inno Park和Nam Tai Inno Valley的物业服务收入130万美元。2025年第二季度的收入主要包括来自Nam Tai • Longxi的物业销售收入1010万美元，来自Nam Tai Inno Park的经营租赁收入240万美元，来自Nam Tai Inno Valley和无锡物业的经营租赁收入40万美元（公司于2025年出售给无锡当地政府），以及来自Nam Tai Inno Park和Nam Tai Inno Valley的物业服务收入130万美元。收入减少主要是由于南大•龙溪物业收入销售大幅减少，反映随着项目的住宅部分进入最后销售阶段，交付的住宅单位数量减少，包括法院就南大•龙溪总承包商纠纷对某些住宅单位施加冻结令的影响，以及在充满挑战的物业市场条件下平均售价下降。
我们未来12个月收入增长的主要来源之一是销售物业收入和南泰技术中心项目的经营租赁收入，一旦该项目建成并投入运营。然而，我们无法向您保证该项目何时开始贡献收入或任何此类贡献的程度。本项目的任何收益的时间和金额受制于各种因素，包括但不限于Nam Tai技术中心项目的交付时间表、Nam Tai技术中心项目的出售和出租时间以及住宅和租赁市场状况的任何不利变化。我们预计，2026年第三季度的收入将继续承受下行压力，主要反映了随着项目接近最后阶段，南大•龙溪的住宅交付量将继续逐渐减少，以及更广泛的房地产销售和租赁市场的持续疲软状况。Nam Tai技术中心预计要到今年晚些时候完工后才能做出贡献。有关影响我们收入及经营业绩的因素，请参阅我们截至2025年12月31日止年度的20-F表格年度报告（“20-F表格年度报告”）第一部分，项目3.D.“风险因素”。
2
收益成本
2026年第二季度的收入成本为350万美元，而2025年第二季度为960万美元。2026年第二季度的收入成本主要包括来自Nam Tai • Longxi的销售物业成本130万美元、来自Nam Tai Inno Park的经营租赁成本160万美元、来自Nam Tai Inno Valley的经营租赁成本10万美元、来自Nam Tai Inno Park和Nam Tai Inno Valley的物业服务成本50万美元。2025年第二季度的收入成本主要包括来自Nam Tai • Longxi的销售物业成本750万美元、来自Nam Tai Inno Park的经营租赁成本130万美元、来自Nam Tai Inno Valley和无锡物业的经营租赁成本30万美元、来自Nam Tai Inno Park和Nam Tai Inno Valley的物业服务成本50万美元。尽管租赁收入减少，但南大英诺公园的经营租赁成本有所增加，这主要是由于此类成本的固定性质以及2025年中期进行的照明装饰工程后公用事业成本增加。我们预计我们的物业销售成本将在2026年第三季度下降，并在可预见的未来随着我们的物业销售收入而波动。由于我们的经营租赁成本主要由固定成本组成，我们预计在可预见的未来将保持相对稳定。
毛利
2026年第二季度的毛利润为150万美元，而2025年第二季度的毛利润为450万美元。毛利下降主要是由于上文讨论的收入减少。
一般和行政费用
2026年第二季度的一般和管理费用为350万美元，而2025年第二季度为200万美元。2026年第二季度的一般和行政费用主要包括200万美元的员工成本、60万美元的专业服务费、60万美元的中国税金及附加以及30万美元的办公费用。2025年第二季度的一般和行政费用主要包括170万美元的员工成本、30万美元的办公费用、70万美元的中国税金及附加以及100万美元的专业服务费，被一次性项目的土地增值税返还180万美元所抵消。员工成本增加主要是由于与2025年同期相比，平均员工人数增加。我们预计我们的一般和行政费用将取决于多个因素，包括我们在优化成本结构方面的进展以及与某些正在进行的项目相关的专业服务费的变化。
销售和营销费用
2026年第二季度的销售和营销费用为50万美元，而2025年第二季度为160万美元。2026年第二季度的销售和营销费用主要包括40万美元的员工成本以及10万美元的营销和佣金费用。2025年第二季度的相应费用主要包括70万美元的员工成本，以及90万美元的营销和佣金费用。该减少乃主要由于Nam Tai • Longxi的销售减少导致销售奖金及佣金费用减少。我们预计，一旦完成并投入运营，我们从Nam Tai技术中心产生销售后，我们的销售和营销费用将会增加。
运营净亏损（收入）
2026年第二季度的运营净亏损为260万美元，而2025年第二季度的运营净收入为90万美元。2026年第二季度的运营净亏损主要包括150万美元的毛利润，部分被该期间350万美元的一般和管理费用以及50万美元的销售和营销费用所抵消。2025年第二季度的运营净收入主要包括450万美元的毛利润、200万美元的一般和管理费用以及160万美元的销售和营销费用。
合并净亏损（收入）
2026年第二季度的合并净亏损为290万美元，而2025年第二季度的合并净收益为1370万美元。2026年第二季度合并净亏损主要包括运营净亏损260万美元、其他净支出0.8百万美元，部分被0.4百万美元的所得税优惠和0.1百万美元的利息收入所抵消。2025年第二季度的合并净收益主要包括运营净收入90万美元和其他净收入1680万美元，主要来自出售无锡物业的收益，部分被400万美元的所得税费用所抵消。
现金及现金等价物
现金和现金等价物在2026年前六个月减少了500万美元，从截至2025年12月31日的4350万美元减少到截至2026年6月30日的3850万美元。减少的主要原因是经营活动使用的现金净额和偿还股东贷款，部分被赎回短期投资的投资活动提供的现金净额所抵消。
3
受限现金
受限制现金在2026年前六个月增加了280万美元，从2025年12月31日的1010万美元增至2026年6月30日的1290万美元。截至2026年6月30日，受限制现金包括980万美元的贷款保证金账户和存款证、与中国相关法院发布的冻结令有关的230万美元、因向银行提供担保以偿还我们的长期租赁客户的贷款而产生的70万美元的保证金现金存款，该保证金将随着贷款的偿还而逐步解除，以及因其他限制而冻结的10万美元。
发展中房地产物业，净额
正在开发中的房地产，在2026年前六个月净增加2050万美元，从截至2025年12月31日的2.207亿美元增加到截至2026年6月30日的2.412亿美元，主要是由于建造Nam Tai技术中心的费用增加。
持有待售房地产物业
持作出售的房地产物业按账面值或公允价值减去销售成本后的较低者列账。持有待售房地产从2025年12月31日的2210万美元减少420万美元，至2026年6月30日的1790万美元。有关减少乃主要由于于2026年首六个月内交付Nam Tai • Longxi的已售单位所致。
为出租而持有的不动产，净额
持作出租的房地产物业，净额按成本减累计折旧入账。为出租而持有的不动产，净额从截至2025年12月31日的1.286亿美元增加180万美元至截至2026年6月30日的1.304亿美元，这主要是由于2026年前六个月的汇率增加。
固定资产、工厂及设备，净值
固定资产、工厂及设备，净值净额从截至2025年12月31日的7.2百万美元增加到截至2026年6月30日的7.3百万美元，增加了0.1百万美元。该增加主要归因于为正常业务运营而进行的采购。
应付账款
应付账款在2026年前六个月增加了220万美元，从截至2025年12月31日的3160万美元增加到截至2026年6月30日的3380万美元。增长主要来自南泰科技中心的建设。
客户垫款
来自客户的预付款在2026年前六个月增加了430万美元，从截至2025年12月31日的100万美元增加到截至2026年6月30日的530万美元。增加的主要原因是，来自Nam Tai • Longxi已签约但尚未交付的物业的客户预付款增加了0.8百万美元，以及根据Nam Tai技术中心单位的购买意向协议收到的客户定金350万美元。
当前部分长期银行贷款
长期银行贷款的流动部分在2026年前六个月增加了190万美元，从截至2025年12月31日的390万美元增加到截至2026年6月30日的580万美元。增加的主要原因是未来12个月内到期的长期银行贷款的预定本金偿还。
流动性和资本资源
截至2026年6月30日，该公司的现金和现金等价物总额为3850万美元。截至2025年12月31日，该公司的现金和现金等价物总额为4350万美元。减少的主要原因是用于经营活动和偿还股东贷款的现金净额，部分被赎回短期投资的投资活动提供的现金净额所抵消。
4
在2026年第二季度，公司获得了额外的银行融资，并获得了部分提款，以支持Nam Tai技术中心的建设和公司的营运资金需求。公司继续寻求进一步的融资机会，管理层认为，一旦完成，一旦项目开业，南泰技术中心预计将产生有意义的新租金和销售收入。公司将继续密切监控其流动资金状况并审慎管理营运资金，以寻求推进其关键项目并加强其流动资金状况。
业务概览
租售进展
截至2026年6月30日，我们位于深圳的可出租面积约为292,819平方米。截至2026年6月30日，我们的项目（即南大英诺公园和南大英诺谷）的出租率，包括预租区域，约为73%。截至2026年6月30日，南大英诺园的入住率为73%，较2025年6月30日下降2个百分点；南大英诺谷的入住率为81%，较2025年6月30日上升23个百分点。
项目 |
|
可出租面积 |
|
|
租赁面积 |
|
|
入住率 |
|
|||
南大英诺公园 |
|
|
261,494 |
|
|
|
189,696 |
|
|
|
73 |
% |
南泰因诺谷 |
|
|
31,325 |
|
|
|
25,441 |
|
|
|
81 |
% |
合计 |
|
|
292,819 |
|
|
|
215,137 |
|
|
|
73 |
% |
于2026年第二季度，南大•龙溪共有2个住宅单位及43个停车场单位获新认购，而截至2025年6月30日止第二季度则为66个住宅单位。
项目建设开发进展
•
南泰技术中心是公司第二个工厂转工业园区再开发项目，位于深圳市宝安区。目前在建项目的地盘面积为22,364平方米，总建筑面积（“总建筑面积”）为194,595平方米。它由三座研发办公楼和一个结合的宿舍和零售裙楼组成。
•
该项目于2019年7月开工建设，但因股东纠纷及相关财务挑战已停工约两年半。在目前的管理下，该项目于2025年2月恢复建设，预计将于2026年下半年完工，具体取决于施工进度、监管备案和登记、施工完成验收和其他惯例完工条件。此外，我们能否开始销售Nam Tai技术中心项目的指定销售单位取决于与销售物业相关的多项监管备案和登记。有关影响Nam Tai技术中心项目的建设、验收和销售的因素，请参阅我们的年度报告表格20-F中的第一部分，项目3.D.“风险因素”。
•
2026年1月，公司批准了该项目C座的修订运营计划。根据修订后的规划，这幢先前拟持有作租赁用途的大厦将会发展及上市销售。
房地产市场更新
•
2026年第二季度，东莞住宅楼市依然低迷。根据现有统计数据以及行业研究机构和官方来源的市场报告，新建住房供应进一步收缩，交易量保持在历史低位，尽管在当地支持性住房政策的支持下，新房销售在2026年上半年录得同比增长。由于市场继续根据当前供需动态进行调整，开发商普遍继续优先考虑减少库存而不是新推盘，定价保持竞争力。
•
在2026年第二季度期间，尽管有需求复苏的迹象，深圳的租赁市场仍然竞争激烈。据国际房地产咨询公司公布的市场报告，全市写字楼空置率连续第三个季度下降，但仍处于高位。在现有大量写字楼供应的情况下，平均写字楼租金也继续下降，尽管下降速度在此期间有所放缓。在这种环境下，业主普遍继续提供灵活的租赁条款，以吸引和留住租户。
•
虽然近期经营环境仍然充满挑战，但公司对其在大湾区工业物业市场的战略方向和长期价值创造潜力仍然充满信心。
5
最近的发展
人民币7.4亿元在岸融资
2026年7月，公司公告两笔在岸融资交易，合计人民币7.4亿元。有关交易包括（i）由平安银行股份有限公司深圳分行（「平安银行」）为集团南太英诺园项目提供的已签署人民币7亿元、为期15年的固定资产贷款融资，及（ii）由深圳农村商业银行股份有限公司西乡分行为集团前海项目提供的已结账人民币4000万元、为期5年的非循环信贷融资。
与平安银行的7亿元人民币贷款的固定年利率为3.5%，期限为15年。预计该融资将主要用于偿还及置换集团与中信银行股份有限公司就南太英诺园项目提供的现有贷款，但须遵守惯例提款条件，包括与现有贷款人协调、解除现有抵押品以及完成适用的抵押品登记程序。新贷款提供的总信贷额度最高为人民币7亿元，而原贷款的初始本金金额为人民币6亿元，并采用固定利率，较原贷款利率降低80个基点。还款时间表按每半年递增一次，首五年累计偿还本金人民币1.4亿元，即贷款金额的20%。
与深圳农村商业银行的4000万元人民币贷款的固定年利率为3.6%，期限为5年。该融资下的担保资本将用于支持允许的企业和项目层面的资本需求，包括园区管理、物业维护和其他经批准的营运资金需求。
南泰•龙溪总包商纠纷
2025年7月，公司收到深圳市广胜达建设有限公司（“广胜达”）关于将其施工总承包合同项下的南泰•龙溪项目债权转让给深圳市维悦达机电安装工程有限公司（“维悦达”）的通知。公司于2025年8月回复，对该转让的有效性提出异议并拒绝承认。公司认为转让无效，原因包括：广晟大未能充分履行保修后维修义务，导致客户投诉和潜在的团体纠纷；正在进行和未解决的最终项目结算过程，其中包括就项目延误向广晟大提出的潜在违约金索赔；以及广晟大未能为项目开具所需的全额发票。
2025年8月下旬，在维悦达提出诉前资产保全申请后，该项目54套住宅被法院令冻结。
2025年9月，公司提出管辖权异议，认为该案应由深圳一家法院审理。公司还申请以其他未设押资产置换被冻结资产，具体为预售房产。两项申请均未获批准。
2025年10月，维悦达的法律顾问提出了一项潜在的和解方案，涉及转移财产以代替现金支付。本议案经公司审议，未达成一致意见。
2026年1月，法院举行了第一次庭审，但未作出判决。法院为双方提供了额外的时间来完成和解计算。第二次听证会于2026年4月举行。随后，法院批准对该建筑工程进行司法鉴定。评估程序目前正在进行中，截至本报告日尚未作出任何判决。另外，于2026年5月，法院批准了其中一个被冻结住宅单位的购买者提出的异议，因此截至本报告日期，对该单位的冻结令已相应解除。
这一诉讼仍在法院审理中，时间和结果仍不确定。物业冻结导致其销售受阻，若不及时解决可能对我们的项目销售和现金流产生不利影响。截至本报告之日，未就该事项记录任何额外拨备。
南泰•龙溪分期按揭担保纠纷
作为公司销售纳泰•龙溪项目住宅物业的日常业务过程中的一部分，并与行业惯例一致，公司向购房者提供临时抵押担保，直至购房者收到产权证并将其房产抵押给相关商业银行。倘买方在该中期期间拖欠其按揭付款，按揭贷款银行可要求公司偿还按揭贷款项下的未偿还金额加上任何应计利息。
6
2026年3月，公司收到两份关于东莞龙溪项目分期抵押担保的仲裁通知，本金和应计利息分别约为人民币180万元和人民币240万元，合计约为60万美元。公司已就仲裁程序提交证据，目前两案均在等待聆讯中。截至本报告日期，并无就该等事项录得拨备。
深圳安居主租安排
2025年12月，公司与深圳市安居乐语开发建设有限公司（“深圳安居”）订立为期六年的总租赁协议，后者是一家为福田区政府管理租赁住房项目的国有企业，涵盖宝安区南泰技术中心项目约24,000平方米设施的约456个宿舍单元。
然而，在福田区政府终止与深圳安居的合作或政府政策发生任何变化的情况下，与深圳安居的主租赁协议可能会根据条款承担终止风险。公司正积极探索与其他潜在租户的替代租赁安排，包括（其中包括）大型酒店集团及其他机构运营商，以期在与深圳安居的主租赁协议终止的情况下确保相关设施的持续使用。截至本报告发布之日，尚无法确定该事项的结果。
股权换租倡议
为提高租户保留率，并在竞争激烈的租赁环境中创造潜在的长期价值，公司于2025年下半年在Nam Tai Inno Park引入了选择性“股权换租”安排。在这种模式下，公司可能会在逐案的基础上并根据严格的商业评估，以部分租金支付换取高潜力租户公司的少数股权。这种方法使公司能够与选定的租户保持利益一致，同时参与他们未来的潜在上涨空间。在该模式下的首宗交易中，相关工商登记已于2026年2月完成，公司以租金代价换取合资格租户企业的少数股权。公司打算有选择地应用这一工具，以支持入住率的稳定性，并在传统租金收入之外实现收入来源的多样化，同时保持有纪律的估值和风险管理。这一举措是公司为加强其在大湾区工业物业市场的竞争地位而不断努力的一部分。公司预计仅有选择地应用这一举措，并不打算将其变成一项重大投资活动。
7
可能导致我们股价下跌的前瞻性陈述和因素
本报告包含关于未来预期和计划的前瞻性陈述，以及关于非历史事实事项的其他陈述。这些前瞻性陈述是根据1995年美国《私人证券诉讼改革法案》的“安全港”条款做出的。这些前瞻性陈述包括但不限于有关公司持续营运资金管理和流动性状况的陈述、公司寻求额外外部融资、公司对与平安银行的南泰英诺公园7亿元人民币长期再融资和与深圳农村商业银行就前海项目提供的4000万元人民币信贷额度的预期以及公司满足此类融资额度的惯常提款条件的能力、公司在南泰•龙溪减少库存的战略，公司预期南台技术中心于完成时产生的租售收入、南台技术中心的预期完成时间表、公司就南台技术中心满足适用的中国法规下的物业预售条件的能力、公司将南台技术中心C座开发和销售以供出售而非租赁的修订计划、公司在与深圳安居的主租赁协议终止的情况下探索与潜在租户的替代租赁安排，公司有意有选择地应用股权换租安排以支持入住率稳定和收入来源多样化，公司预期股权换租举措将仅有选择地应用且无意成为一项重大投资活动，公司对其战略方向和在大湾区工业产权市场的长期价值创造潜力的信念，公司对广盛达在其总建筑合同项下转让Nam Tai • Longxi项目的债权无效的信念，公司未决法律和仲裁程序的预期结果和时间，包括Nam Tai • Longxi总包商纠纷和分期抵押担保仲裁，以及有关公司的信念、计划、目标、目标、期望、预期、估计和意图的陈述，这些陈述受到重大风险和不确定性的影响，并可能因各种因素而发生变化，其中许多因素超出了公司的控制范围。这些因素包括与其目前考虑的战略、竞争、时机、材料成本增加、资本和融资需求、根据公司债务工具获得资金的机会及其时机、公司为某些债务再融资的能力、出售某些资产的能力、建设/开发挑战或挫折、其雇用和保留建筑承包商和分包商的能力、公司获得各种项目建设所需的材料和用品的能力、与建设有关的任何不可预见的问题，包括环境、天气、灾难或其他问题，公司为其某些项目增加额外担保电力的能力、预计的区域发展、开发项目的潜在租户构成、开发用于内部或外部使用和货币化的轻资产能力、司法和监管挑战和/或延误、经济政策的变化，包括与贸易和/或关税有关的变化、再融资资金的预期节省或使用、总体经济状况的变化，以及公司向美国证券交易委员会（“SEC”）提交的文件中不时详述的其他因素，包括公司在截至2025年12月31日的财政年度的20-F表格年度报告中讨论的风险因素。您不应过分依赖前瞻性陈述，这些陈述仅反映管理层截至本报告发布之日的观点。“可能”、“可以”、“可以”、“应该”、“将”、“将”、“相信”、“预期”、“估计”、“预期”、“打算”、“计划”、“潜在”、“寻求”、“推进”、“加强”等词语和类似表述旨在识别前瞻性陈述。所有前瞻性陈述均基于公司目前可获得的信息，公司不承诺更新任何前瞻性陈述，无论是书面或口头的，无论是由于新信息、未来事件或其他原因，除非适用法律或法规可能要求。
关于NAM TAI Property INC。
南太地产公司是一家在英属维尔京群岛（“BVI”）注册成立并受BVI法律管辖的公司，拥有某些子公司，这些子公司在中华人民共和国各地拥有和经营商业房地产项目。这些子公司目前维持两个工业综合体项目，一个在深圳光明，一个在深圳宝安，还有一个在东莞的住宅项目。通过向我们的投资者关系团队发送电子邮件或访问微博：https://weibo.com/u/7755634761，了解有关公司及其某些子公司持有的物业组合的更多信息。
8
南太集团公司
综合收益简明合并报表
截至2026年6月30日和2025年6月30日止期间
（单位：千美元，除股票和每股数据外）
|
|
截至6月30日的三个月， |
|
|
截至6月30日的六个月， |
|
||||||||||
|
|
2026 |
|
|
2025 |
|
|
2026 |
|
|
2025 |
|
||||
|
|
（未经审计） |
|
|
（未经审计） |
|
|
（未经审计） |
|
|
（未经审计） |
|
||||
收入 |
|
$ |
4,948 |
|
|
$ |
14,168 |
|
|
$ |
11,815 |
|
|
$ |
21,958 |
|
收益成本 |
|
|
(3,497 |
) |
|
|
(9,642 |
) |
|
|
(8,931 |
) |
|
|
(14,480 |
) |
毛利 |
|
|
1,451 |
|
|
|
4,526 |
|
|
|
2,884 |
|
|
|
7,478 |
|
费用 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||||
一般和行政费用 |
|
|
(3,538 |
) |
|
|
(2,032 |
) |
|
|
(7,289 |
) |
|
|
(5,909 |
) |
销售和营销费用 |
|
|
(526 |
) |
|
|
(1,595 |
) |
|
|
(894 |
) |
|
|
(2,148 |
) |
总营业费用 |
|
|
(4,064 |
) |
|
|
(3,627 |
) |
|
|
(8,183 |
) |
|
|
(8,057 |
) |
运营净收入（亏损） |
|
|
(2,613 |
) |
|
|
899 |
|
|
|
(5,299 |
) |
|
|
(579 |
) |
其他收入（支出），净额 |
|
|
(795 |
) |
|
|
16,797 |
|
|
|
(3,318 |
) |
|
|
12,705 |
|
利息收入 |
|
|
135 |
|
|
|
17 |
|
|
|
215 |
|
|
|
57 |
|
所得税前收入（亏损） |
|
|
(3,273 |
) |
|
|
17,713 |
|
|
|
(8,402 |
) |
|
|
12,183 |
|
所得税（费用）福利 |
|
|
352 |
|
|
|
(4,021 |
) |
|
|
(843 |
) |
|
|
(3,715 |
) |
合并净收益（亏损） |
|
|
(2,921 |
) |
|
|
13,692 |
|
|
|
(9,245 |
) |
|
|
8,468 |
|
其他综合收益 |
|
|
2,657 |
|
|
|
2,879 |
|
|
|
5,876 |
|
|
|
2,153 |
|
功能货币换算调整 |
|
|
2,657 |
|
|
|
2,879 |
|
|
|
5,876 |
|
|
|
2,153 |
|
综合综合收益（亏损） |
|
$ |
(264 |
) |
|
$ |
16,571 |
|
|
$ |
(3,369 |
) |
|
$ |
10,621 |
|
每股收益（亏损） |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||||
基本 |
|
$ |
(0.05 |
) |
|
$ |
0.23 |
|
|
$ |
(0.15 |
) |
|
$ |
0.14 |
|
摊薄 |
|
$ |
(0.05 |
) |
|
$ |
0.23 |
|
|
$ |
(0.15 |
) |
|
$ |
0.14 |
|
加权平均股数（’000） |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||||
基本 |
|
|
61,008 |
|
|
|
58,644 |
|
|
|
61,005 |
|
|
|
58,644 |
|
摊薄 |
|
|
61,008 |
|
|
|
58,644 |
|
|
|
61,005 |
|
|
|
58,644 |
|
注意事项：
(1)
其他综合收益（亏损）由于外汇折算。
9
南太集团公司
简明合并资产负债表
截至2026年6月30日和2025年12月31日
（单位：千美元）
|
|
6月30日， |
|
|
12月31日， |
|
||
|
|
2026 |
|
|
2025 |
|
||
|
|
（未经审计） |
|
|
（已审核） |
|
||
物业、厂房及设备 |
|
|
|
|
|
|
||
当前资产： |
|
|
|
|
|
|
||
现金及现金等价物 |
|
$ |
38,489 |
|
|
$ |
43,503 |
|
受限现金 |
|
|
12,913 |
|
|
|
10,141 |
|
短期投资 |
|
|
— |
|
|
|
17,781 |
|
应收账款 |
|
|
3,512 |
|
|
|
3,347 |
|
持有待售房地产物业 |
|
|
17,905 |
|
|
|
22,080 |
|
预付费用和其他应收款 |
|
|
12,373 |
|
|
|
11,617 |
|
流动资产总额 |
|
$ |
85,192 |
|
|
$ |
108,469 |
|
发展中房地产，净额 |
|
|
241,226 |
|
|
|
220,729 |
|
固定资产、工厂及设备，净值 |
|
|
7,315 |
|
|
|
7,157 |
|
股权投资 |
|
|
367 |
|
|
|
— |
|
为出租而持有的不动产，净额 |
|
|
130,414 |
|
|
|
128,638 |
|
递延所得税资产 |
|
|
5,049 |
|
|
|
5,689 |
|
其他资产 |
|
|
2,688 |
|
|
|
2,503 |
|
总资产 |
|
$ |
472,251 |
|
|
$ |
473,185 |
|
负债和股东权益 |
|
|
|
|
|
|
||
流动负债： |
|
|
|
|
|
|
||
短期银行及第三方贷款 |
|
|
4,545 |
|
|
|
4,410 |
|
长期银行贷款的流动部分 |
|
|
5,772 |
|
|
|
3,870 |
|
应付账款 |
|
|
33,810 |
|
|
|
31,561 |
|
来自客户的租金押金 |
|
|
808 |
|
|
|
799 |
|
应计费用和其他应付款 |
|
|
16,438 |
|
|
|
21,346 |
|
来自客户的预付款 |
|
|
5,341 |
|
|
|
1,014 |
|
合同负债 |
|
|
2,597 |
|
|
|
5,208 |
|
应付股东款项的当期部分 |
|
|
— |
|
|
|
19,688 |
|
流动负债合计 |
|
$ |
69,311 |
|
|
$ |
87,896 |
|
长期银行贷款 |
|
|
180,072 |
|
|
|
166,527 |
|
长期租金押金 |
|
|
2,933 |
|
|
|
1,850 |
|
其他应付款 |
|
|
23,707 |
|
|
|
19,147 |
|
递延所得税负债 |
|
|
16,572 |
|
|
|
16,077 |
|
负债总额 |
|
$ |
292,595 |
|
|
$ |
291,497 |
|
股权 |
|
|
|
|
|
|
||
股东权益： |
|
|
|
|
|
|
||
普通股 |
|
$ |
618 |
|
|
$ |
613 |
|
库存股票 |
|
|
(1,121 |
) |
|
|
(1,121 |
) |
额外实收资本 |
|
|
327,171 |
|
|
|
325,839 |
|
留存收益（累计赤字） |
|
|
(147,556 |
) |
|
|
(138,311 |
) |
累计其他综合收益（亏损）（1） |
|
|
544 |
|
|
|
(5,332 |
) |
股东权益合计 |
|
$ |
179,656 |
|
|
$ |
181,688 |
|
负债和股东权益合计 |
|
$ |
472,251 |
|
|
$ |
473,185 |
|
注意事项：
(1)
累计其他综合亏损为汇兑折算所致。
10
南太集团公司
简明合并现金流量表
截至2026年6月30日和2025年6月30日止期间
（单位：千美元）
|
|
截至6月30日的三个月， |
|
|
截至6月30日的六个月， |
|
||||||||||
|
|
2026 |
|
|
2025 |
|
|
2026 |
|
|
2025 |
|
||||
|
|
（未经审计） |
|
|
（未经审计） |
|
|
（未经审计） |
|
|
（未经审计） |
|
||||
经营活动产生的现金流量 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||||
合并净收益（亏损） |
|
$ |
(2,921 |
) |
|
$ |
13,692 |
|
|
$ |
(9,245 |
) |
|
$ |
8,468 |
|
调整以调节合并净收益（亏损）与净 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||||
折旧及摊销 |
|
|
1,130 |
|
|
|
1,260 |
|
|
|
2,238 |
|
|
|
2,517 |
|
出售物业、厂房及设备收益 |
|
|
— |
|
|
|
(17,968 |
) |
|
|
— |
|
|
|
(17,593 |
) |
股份补偿费用 |
|
|
310 |
|
|
|
340 |
|
|
|
434 |
|
|
|
803 |
|
未实现汇兑（收益）损失 |
|
|
127 |
|
|
|
237 |
|
|
|
425 |
|
|
|
310 |
|
递延所得税 |
|
|
(528 |
) |
|
|
(310 |
) |
|
|
815 |
|
|
|
(597 |
) |
已付利息 |
|
|
(981 |
) |
|
|
(907 |
) |
|
|
(2,904 |
) |
|
|
(3,855 |
) |
资产和负债变动 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||||
应收账款 |
|
|
389 |
|
|
|
(182 |
) |
|
|
(62 |
) |
|
|
(544 |
) |
预付费用和其他应收款 |
|
|
(402 |
) |
|
|
(809 |
) |
|
|
(507 |
) |
|
|
(1,641 |
) |
发展中房地产物业 |
|
|
(2,321 |
) |
|
|
(1,707 |
) |
|
|
(8,957 |
) |
|
|
(1,610 |
) |
应计费用和其他应付款 |
|
|
2,159 |
|
|
|
5,628 |
|
|
|
2,212 |
|
|
|
7,028 |
|
应付账款 |
|
|
3,088 |
|
|
|
2,565 |
|
|
|
1,277 |
|
|
|
3,324 |
|
来自客户的预付款 |
|
|
3,612 |
|
|
|
1,280 |
|
|
|
4,163 |
|
|
|
1,296 |
|
来自客户的租金押金 |
|
|
(58 |
) |
|
|
(9 |
) |
|
|
1,010 |
|
|
|
(71 |
) |
合同负债 |
|
|
(684 |
) |
|
|
297 |
|
|
|
(2,771 |
) |
|
|
1,997 |
|
应付股东款项 |
|
|
— |
|
|
|
456 |
|
|
|
— |
|
|
|
896 |
|
调整数共计 |
|
$ |
5,841 |
|
|
$ |
(9,829 |
) |
|
$ |
(2,627 |
) |
|
$ |
(7,740 |
) |
经营活动使用（提供）的现金净额 |
|
$ |
2,920 |
|
|
$ |
3,863 |
|
|
$ |
(11,872 |
) |
|
$ |
728 |
|
投资活动产生的现金流量 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||||
出售物业、厂房及设备所得款项 |
|
|
— |
|
|
|
15,702 |
|
|
|
— |
|
|
|
15,702 |
|
购置物业、厂房及设备 |
|
|
(18 |
) |
|
|
— |
|
|
|
(241 |
) |
|
|
— |
|
购买短期投资的付款 |
|
|
(48,651 |
) |
|
|
— |
|
|
|
(86,657 |
) |
|
|
— |
|
赎回短期投资 |
|
|
52,713 |
|
|
|
— |
|
|
|
105,092 |
|
|
|
— |
|
购买股权投资的付款 |
|
|
(295 |
) |
|
|
— |
|
|
|
(367 |
) |
|
|
— |
|
投资活动提供的现金净额 |
|
$ |
3,749 |
|
|
$ |
15,702 |
|
|
$ |
17,827 |
|
|
$ |
15,702 |
|
筹资活动产生的现金流量 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||||
偿还银行及第三方贷款 |
|
|
(5,683 |
) |
|
|
(12,550 |
) |
|
|
(6,484 |
) |
|
|
(77,877 |
) |
银行贷款收益 |
|
|
12,611 |
|
|
|
6,799 |
|
|
|
16,684 |
|
|
|
76,322 |
|
偿还股东贷款 |
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
(19,688 |
) |
|
|
— |
|
应付融资租赁减少 |
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
(4 |
) |
筹资活动提供的（用于）现金净额 |
|
$ |
6,928 |
|
|
$ |
(5,751 |
) |
|
$ |
(9,488 |
) |
|
$ |
(1,559 |
) |
现金及现金等价物净增加（减少）和 |
|
$ |
13,597 |
|
|
$ |
13,814 |
|
|
$ |
(3,533 |
) |
|
$ |
14,871 |
|
现金及现金等价物和期初受限制现金 |
|
|
42,027 |
|
|
|
33,020 |
|
|
|
53,644 |
|
|
|
33,275 |
|
汇率变动对现金及现金等价物的影响 |
|
|
(4,222 |
) |
|
|
(1,413 |
) |
|
|
1,291 |
|
|
|
(2,725 |
) |
期末现金及现金等价物和受限制现金 |
|
$ |
51,402 |
|
|
$ |
45,421 |
|
|
$ |
51,402 |
|
|
$ |
45,421 |
|
关于现金流动的补充信息 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||||
现金及现金等价物 |
|
$ |
38,489 |
|
|
$ |
40,369 |
|
|
$ |
38,489 |
|
|
$ |
40,369 |
|
受限现金 |
|
$ |
12,913 |
|
|
$ |
5,052 |
|
|
$ |
12,913 |
|
|
$ |
5,052 |
|
11
南太集团公司
简明合并财务报表附注
截至2026年6月30日和2025年6月30日止期间
（单位：千美元）
1.
这些财务报表，包括来自经审计财务报表的截至2025年12月31日的合并资产负债表，不包括美国公认会计原则要求的完整财务报表的所有信息和附注，应与公司截至2025年12月31日的财政年度的20-F表格年度报告中包含的合并财务报表和附注一并阅读。
2.
管理层认为，为公平列报而认为必要的所有调整（包括正常、经常性调整）均已包括在内。呈列的中期经营业绩不一定代表截至2026年12月31日止全年的预期业绩。
3.
累计其他全面收益（亏损）为外币折算调整。截至2026年6月30日止三个月的综合全面亏损为30万美元，截至2026年6月30日止六个月的综合全面亏损为340万美元。
4.
按地理区域划分的运营收入、净亏损和长期资产汇总如下：
|
|
截至6月30日的三个月， |
|
|
截至6月30日的六个月， |
|
||||||||||
|
|
2026 |
|
|
2025 |
|
|
2026 |
|
|
2025 |
|
||||
|
|
（未经审计） |
|
|
（未经审计） |
|
|
（未经审计） |
|
|
（未经审计） |
|
||||
|
|
(’000) |
|
|
(’000) |
|
|
(’000) |
|
|
(’000) |
|
||||
运营收入内： |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||||
-中国，不包括香港： |
|
$ |
4,948 |
|
|
$ |
14,168 |
|
|
$ |
11,815 |
|
|
$ |
21,958 |
|
净收入（亏损）内： |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||||
-中国，不包括香港： |
|
$ |
(1,917 |
) |
|
$ |
15,239 |
|
|
$ |
(6,461 |
) |
|
$ |
11,815 |
|
-香港： |
|
|
(1,004 |
) |
|
|
(1,547 |
) |
|
|
(2,784 |
) |
|
|
(3,347 |
) |
净收入总额（亏损） |
|
$ |
(2,921 |
) |
|
$ |
13,692 |
|
|
$ |
(9,245 |
) |
|
$ |
8,468 |
|
|
|
2026年6月30日 |
|
|
2025年12月31日 |
|
||
按地理区域划分的长期资产： |
|
|
|
|
|
|
||
-中国发展中房地产物业，不包括香港 |
|
$ |
241,226 |
|
|
$ |
220,729 |
|
-中国物业、厂房及设备，不包括香港 |
|
$ |
7,231 |
|
|
$ |
7,073 |
|
-香港 |
|
$ |
84 |
|
|
$ |
84 |
|
-中国持作出租的房地产物业，不包括香港 |
|
$ |
130,414 |
|
|
$ |
128,638 |
|
长期资产总额 |
|
$ |
378,955 |
|
|
$ |
356,524 |
|
12