美国
证券交易委员会
华盛顿特区20549
表格
10-K
（标记一）
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根据1934年证券交易法第13或15（d）条提交的年度报告 | ||||
截至本财政年度
12月31日
, 2025
或
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根据1934年证券交易法第13或15（d）条提交的过渡报告 | ||||
为从_________到______________的过渡期。
委托文件编号
001-39253
（在其章程中指明的注册人的确切名称）
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| （国家或其他司法 公司或组织） |
（I.R.S.雇主识别号） | |||||||||||||
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| （主要行政办公室地址） | （邮编） | |||||||||||||
(
480
)
618-6760
注册人的电话号码，包括区号
根据该法第12（b）节登记的证券：
| 各类名称 | 交易代码（s） | 注册的各交易所名称 | ||||||
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根据该法第12（g）节登记的证券：无
如果注册人是《证券法》第405条所定义的知名且经验丰富的发行人，请用复选标记表示。
如果根据该法第13条或第15（d）条，注册人没有被要求提交报告，请用复选标记表示。
是☐
无
☒
用复选标记表明注册人（1）在过去12个月内（或要求注册人提交此类报告的较短期限内）是否已提交1934年证券交易法第13或15（d）条要求提交的所有报告；以及（2）在过去90天内是否已遵守此类提交要求。
有
否☐
用复选标记表明注册人在过去12个月内（或要求注册人提交此类文件的较短期限内）是否以电子方式提交了根据S-T规则第405条（本章第232.405条）要求提交的每个交互式数据文件。
有
否☐
通过复选标记指明注册人是大型加速申报人、加速申报人、非加速申报人、较小的报告公司还是新兴成长型公司。参见《交易法》第12b-2条中“大型加速申报人”、“加速申报人”、“小型申报公司”、“新兴成长型公司”的定义。
| 大型加速披露公司 |
☐
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☒
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| 非加速披露公司 | ☐ | 较小的报告公司 |
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| 新兴成长型公司 |
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如果是新兴成长型公司，请用复选标记表明注册人是否选择不使用延长的过渡期来遵守根据《交易法》第13（a）节提供的任何新的或修订的财务会计准则。☐
用复选标记表明注册人是否对其管理层的评估提交了报告和证明
根据《萨班斯-奥克斯利法案》（15 U.S.C。
7262（b））由编制或出具审计报告的注册会计师事务所出具。
☒
如果证券是根据该法第12（b）节登记的，请用复选标记表明备案中包括的登记人的财务报表是否反映了对先前发布的财务报表的错误更正。
☐
用复选标记表明这些错误更正中是否有任何重述需要对注册人的任何执行官根据§ 240.10D-1（b）在相关恢复期间收到的基于激励的补偿进行恢复分析。☐
用复选标记表明注册人是否为空壳公司（定义见《交易法》第12b-2条）。是☐否
☒
截至2025年6月30日，注册人的非关联机构持有的有投票权和无投票权的普通股的总市值为$
339,866,979
.每位执行官、董事和我们普通股10%以上的持有人实益拥有的普通股股份已被排除在外，因为这些人可能被视为关联公司。
截至2026年2月12日，注册人已发行普通股的股份数量为
958,325,481
.
以引用方式纳入的文件
注册人关于其2026年年度股东大会的最终代理声明的部分内容将在注册人截至2025年12月31日的财政年度结束后的120天内提交给美国证券交易委员会，通过引用并入本年度报告第III部分的10-K表格。
目 录
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项目6。[保留]
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项目7。管理层对财务的讨论与分析业务的条件和结果
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项目8。财务报表和补充数据
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项目9。与会计师的变动和分歧关于会计和财务披露
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项目12。某些受益所有人和管理层的安全所有权及相关股东事项
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项目13。某些关系和相关交易，以及董事独立性
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项目14。主要会计费和服务
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项目15。展览和财务报表时间表
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i
OpenDOOR TECHNOLOGIES INC。
如本10-K表格年度报告中使用的，除非文意另有所指，否则对“Opendoor”、“公司”、“我们”、“我们”和“我们的”以及类似引用均指经过业务合并（定义见本文件）后的Opendoor Technologies Inc.及其全资子公司，以及在业务合并前的Opendoor Labs Inc.。
前瞻性陈述
这份10-K表格年度报告包含经修订的1933年证券法第27A条（“证券法”）和经修订的1934年证券交易法第21E条（“交易法”）含义内的前瞻性陈述。本年度报告10-K表格所载历史事实陈述者以外的所有陈述者，包括但不限于有关以下方面的声明：房地产住房市场和总体经济当前和未来的健康和稳定；抵押贷款利率的波动性；转售清盘率的变化以及对消费者和合作伙伴未来行为的预期；我们财务状况的健康状况和状况；我们的流动性状况和对我们的债务和股权融资的预期；预期的未来经营业绩或财务业绩；公司实现未来财务和业务目标的优先事项；政治和监管活动对我们业务的影响，包括最近的贸易政策和可能增加的关税；为应对我们的价差政策的改进，在高品质房屋中提供接受的可能性；我们继续有效驾驭我们经营所在市场的能力；预期收购、合作伙伴渠道扩张、产品创新和其他商业决策的未来和持续影响和收益；我们的资产负债表健康，以抵御持续的市场转变，以及任何预期在市场稳定后未来迅速重新扩大规模；我们采取有效方法管理经济和行业风险以及库存健康的能力，包括通过提高我们投资组合中房屋的质量和支持更快的销售；我们对合作伙伴关系未来成功的期望；我们的业务战略和计划，包括增加市场份额的计划；市场机会和扩张以及未来运营的管理目标，包括关于推出新产品或技术的好处和时间的声明；以及资金来源的预期多样化，这些都是前瞻性陈述。在这份年度报告的10-K表格中使用时，诸如“预期”、“相信”、“考虑”、“继续”、“可能”、“估计”、“预期”、“预测”、“未来”、“指导”、“打算”、“可能”、“可能”、“机会”、“计划”、“可能”、“潜力”、“预测”、“项目”、“应该”、“战略”、“努力”、“目标”、“愿景”、“将”或“将”等词语的任何否定或其他类似术语或表达方式都可能识别前瞻性陈述。没有这些话，并不意味着一份声明不具有前瞻性。
这些前瞻性陈述基于截至本年度报告之日可获得的10-K表格信息以及当前的预期、预测和假设，其中涉及多项判断、风险和不确定性，包括但不限于与以下相关的风险：
•经济、金融状况和居民住房市场当前和未来的健康和稳定，包括任何延长的低迷或放缓；
•一般经济和金融状况的变化（包括联邦货币政策、征收关税和价格或外汇管制、利率、通货膨胀、实际或预期的衰退、房价波动和住房库存），以及发生这种变化的概率，这可能会影响对我们产品和服务的需求，降低我们的盈利能力或减少我们获得未来融资的机会；
•我们的房地产资产和美国住宅房地产行业竞争加剧；
•运营和增长我们核心业务产品的能力，包括获得足够融资和转售所购房屋的能力；
•投资资源以追求战略和开发新的产品和服务，这些产品和服务可能无法证明是有效的，或者对客户和房地产合作伙伴没有吸引力，或者不允许我们成功竞争；
•我们以盈利方式收购和转售房屋的能力；
•我们扩大市场份额的能力；
•我们利用人工智能（“AI”）推动运营效率的能力；
•我们有效管理增长的能力；
•我们快速销售和适当定价库存的能力；
•我们管理流动性和资本资源以及获得资本来源的能力，包括我们履行未偿还可转换票据义务的能力、我们进行债务和股权融资的能力以及我们完成证券化融资以支持我们的房地产库存的能力；
•我们维护和提升我们的产品和品牌，以及吸引客户的能力；
1
OpenDOOR TECHNOLOGIES INC。
•我们管理、开发和完善数字平台的能力，包括我们的自动化定价和估值技术；
•我们从重组和降低成本努力中实现预期收益的能力；
•我们有能力遵守多项上市服务规则和要求，以访问和使用上市数据，并与上市和数据提供商保持或建立关系；
•我们获得或维持许可证和许可以支持我们当前和未来业务运营的能力；
•我们或竞争对手的收购、战略伙伴关系、合资企业、筹资活动或其他公司交易或承诺；
•我们或我们的竞争对手在技术、产品、市场或服务方面的实际或预期变化；
•我们成功地留住或招聘了我们的管理人员、关键员工和/或董事，或进行了必要的变更；
•监管环境的影响和我们行业内潜在的监管不稳定性以及与此类环境相关的合规复杂性；
•大流行病、流行病或其他公共卫生危机对我们的经营能力、对我们的产品或服务的需求或总体经济状况的任何未来影响；
•我们保持在纳斯达克全球精选市场上市的能力；
•影响我们业务的法律或政府法规的变化；
•未决或任何未来诉讼或监管行动的影响；和
•本10-K表年度报告第I部分第1A项“风险因素”中描述的其他重要因素。
此外，我们在竞争非常激烈且瞬息万变的环境中运营。新的风险不时出现。我们的管理层不可能预测所有风险，我们也无法评估所有因素对我们业务的影响或任何因素或因素组合可能导致实际结果与我们可能做出的任何前瞻性陈述中包含的结果存在重大差异的程度。鉴于这些风险、不确定性和假设，本报告中讨论的前瞻性事件和情况可能不会发生，实际结果可能与前瞻性陈述中的预期或暗示存在重大不利差异。因此，不应依赖前瞻性陈述来代表我们在任何后续日期的观点，我们不承担更新前瞻性陈述以反映作出之日之后的事件或情况的任何义务，无论是由于新信息、未来事件或其他原因，除非适用的证券法可能要求。
你不应该过分依赖这些前瞻性陈述。此外，我们在本次或其他披露中对某些环境、社会和治理（“ESG”）评估、目标和相关问题的讨论是基于各种ESG标准和框架（包括衡量基础数据的标准）以及各种利益相关者的利益。因此，出于SEC报告目的，根据联邦证券法，此类信息可能不会，也不应被解释为必然是“重要的”。此外，这些信息大部分受假设、估计或第三方信息的影响，这些信息仍在演变中，可能会发生变化。
风险因素汇总
我们的业务受到众多风险和不确定性的影响，这些风险和不确定性代表着我们在成功实施我们的战略和业务增长方面面临的挑战。以下是可能抵消我们的竞争优势或对我们的业务战略或经营业绩产生负面影响的重大因素的摘要，这些因素可能会导致我们普通股的股票价格下跌。重要的是，这份摘要并未涉及我们面临的所有风险和不确定性。有关本风险因素摘要中概述的风险和不确定性以及我们面临的其他风险和不确定性的更多讨论，可在本年度报告第10-K表第一部分第1A项中的“风险因素”下找到。以下摘要的全部内容通过对此类风险和不确定性的更完整讨论进行了限定。
•我们的业务和经营业绩已经并可能在未来受到总体经济状况、美国住宅房地产行业的健康状况以及与我们的房地产资产相关的风险的重大影响。
•我们有亏损的历史，未来可能不会实现或保持盈利。
•我们在一个竞争激烈且分散的行业运营，这可能会削弱我们吸引产品用户的能力，这可能会损害我们的业务、运营结果和财务状况。
•我们的业务取决于我们适当定价和管理库存组合的能力。无效的定价或投资组合管理策略可能会对我们的业务、销售和经营业绩产生重大不利影响。
2
OpenDOOR TECHNOLOGIES INC。
•我们的业务取决于我们迅速出售库存的能力。未能迅速出售我们的库存可能会对我们的业务、销售和经营业绩产生不利影响。
•我们可能无法从我们的重组和成本削减努力中实现预期收益，我们的业务可能会受到不利影响。
•房地产价值下降已导致并可能继续导致存货估值调整，这已经并可能继续对我们的财务状况和经营业绩产生不利影响。
•我们的增长部分取决于我们与第三方战略关系的成功。
•我们的业务依赖于获得理想的库存。获取有吸引力的库存的障碍，无论是因为供应、竞争、宏观经济状况，还是其他因素，都可能对我们的业务、销售和经营业绩产生重大不利影响。
•我们处理、存储和使用个人信息（如本文所定义）和其他数据，这使我们受到政府监管和其他与隐私相关的法律义务的约束，任何违反或感知到的违反这些隐私义务的行为都可能导致索赔损失、监管行动、业务损失或不利的宣传。
•AI的开发和使用可能会导致声誉损害或责任，以及与此相关的问题以及日益加强的监管。
•我们在一个受到高度监管的行业中运营，并受到广泛的联邦、州和地方法律、规则和法规的约束。未能遵守这些法律、规则和条例或未能获得和维持所需的许可证，可能会对我们的业务、财务状况和经营业绩产生不利影响。
•我们现在、将来也可能会受到证券诉讼的影响，这是昂贵的，可能会转移管理层的注意力。
•我们在业务运营中利用了大量的债务和融资安排。我们的现金流和经营业绩可能会受到所需支付的债务或相关利息以及我们债务融资的其他风险的不利影响。
3
OpenDOOR TECHNOLOGIES INC。
第一部分
项目1。生意。
使命
我们的使命是让世界向有利于房主的方向倾斜，让拥有房屋变得更简单、更快、对每个人都更公平。
我们公司
我们是领先的住宅房地产交易电子商务平台，也是美国最大的iBuyer。自2014年创立Opendoor以来，我们的目标一直是重塑生活中最重要的交易之一，使房主能够通过简单、确定且基本上是数字化的体验进行购买、出售和移动。通过利用人工智能、数据科学和专门构建的软件，我们使消费者能够直接使用Opendoor进行交易，消除传统的摩擦和中介。我们的平台将产品设计和运营相结合，以创造我们认为将是人们如何购买或出售房屋的未来。
住宅房地产是美国最大的消费类别。仅在2025年，就售出了超过400万套现房，交易额约为1.7万亿美元。此外，由于大约三分之二的美国人居住在他们拥有的房屋中，住房是美国最大的单一消费支出，排在交通、食品、保险和医疗保健之前。
然而，在一个购买越来越多地迁移到线上的世界里，房地产交易基本上没有变化。房屋买卖的典型过程是复杂的、不确定的、耗时的，而且主要是线下。一场传统的房屋买卖需要无数的决策和平均六个中介，往往会带来意想不到的成本，从开始到结束大约需要三个月的时间。最终，消费者对破碎、脱节的体验感到不满。
Opendoor将房屋买卖过程转化为简单而确定的线上体验。自推出以来，客户已经在全美范围内通过Opendoor买卖超过294,000套房屋，展示了他们对我们按需数字化房地产解决方案的渴望。2025年，我们售出了超过11,700套房屋，创造了44亿美元的收入，同时继续让客户满意，自2021年以来，我们的卖家平均净推荐值（“NPS”）保持在近80分。
自2014年在凤凰城首次推出市场以来，我们已在美国各地扩张，并在2025年之前在50个市场开展业务。2025年末，我们开始将我们的buybox从有限的一组地理区域扩展到有效的覆盖美国本土的全国范围，并能够在几乎所有住宅邮政编码中提供报价。
我们认为，我们仍处于房地产数字化转型的早期阶段。在人工智能和先进技术的支持下，我们正在构建一个房地产平台，使买卖双方能够以数字化的方式与Opendoor进行交易，中介更少，并且简单、确定、全过程可控。我们正在创造一种体验，消费者可以像今天在网上预订旅行或购物一样轻松地购买或出售房屋。
市场综述
住宅地产是一个巨大的线下市场。在2025年1.7万亿美元的住宅房地产交易中，绝大多数仍在线下，通过传统代理商和经纪人进行。像Opendoor这样能够进行直接交易的数字优先平台占据了不到1%的市场，这代表了将这一类别上线的重要机会。
目前的格局高度分散。如今，美国近90%的住宅地产交易都有经纪人参与。美国有超200万名持牌房地产经纪人，每人平均每年完成约四笔交易，其中许多人并不只在房地产领域工作。如果没有适当的支持，这可能会导致消费者在通常是他们一生中最大的财务决策中寻求指导的体验不一致。消费者满意度反映了这种破碎的体验，传统房地产交易产生的净推荐值得分在30左右，明显低于其他主要消费品类，也远低于Opendoor近80的平均NPS。
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OpenDOOR TECHNOLOGIES INC。
传统交易涉及多个价值捕捉中介.在典型的交易中，不同的当事人提供抵押发起、产权和托管服务、房屋保修、保险等相关服务，每一项都捕获了费用，增加了复杂性。通过数字化平台与消费者建立直接关系，Opendoor可以在单一的集成体验中无缝提供这些服务。这一更广泛的住宅地产生态系统代表了一个全面数字化平台的实质性增量市场机会。
房地产正在向线上迁移。消费者正在将他们的支出转移到线上，并要求以数字优先的体验来获得更高的效率、确定性和速度。电子商务现在占零售总支出的15%以上，超过70%的旅行预订是在线完成的，但只有不到1%的住宅房地产交易是通过数字方式完成的，这凸显了未来的重大转型机会。在绝大多数购房者在线上浏览房源的同时，交易本身仍大部分在线下，为淘汰传统中介创造了机会，让消费者能够以简单和可控的方式进行交易。
问题
传统的线下、居间的卖房或买房过程，给消费者造成了不确定性、复杂性和缺乏控制力。对于使用代理将其房屋挂牌上市的近90%的美国卖家来说，典型的经历是在几个月内与多方进行协调，有很大的延迟或交易失败的风险。这个破碎的过程源于对碎片化中介和模拟系统的依赖，在每个阶段都产生了痛点：
•找个上市代理。卖家在挂牌前，一定要找到合格的代理商。约80%的卖家在挂牌前只接触一家房产中介。
•准备上市之家。卖家通常需要让房屋“准备好销售”。这种准备，包括清洁、分期和任何必要的升级，通常需要大量的猜测、时间和金钱。
•列出家。一套房屋通常需要平均挂牌超过50天才能签约。
•主持开房和家访.过程中，卖家一般会接待几十个陌生人在家中穿行，处理清理清理的麻烦，往往是在短时间内，在不方便的时候。
•收到报价。超35%的卖房者至少降低一次要价，超20%的卖房者提供激励措施吸引买家。一旦收到报价，卖方必须协商报价，协商成交日期，并处理买方可能遇到的任何意外情况。
•协商维修或修复买家发现的问题。在报价被接受后，买家通常会进行检查，这通常会迫使卖家重新谈判报价或解决问题，从而增加房主的成本并可能推迟成交。
•等待收盘。一旦签约，平均仍需35天才能成交。卖方依赖购房者和一组不同的交易对手——比如他们的代理人、抵押贷款经纪人和代管人员——来协调和完成成交过程。
•跌穿风险。最后，在签约和成交之间，合同有近20%的可能性落空（基于2025年我们市场的平均多次挂牌服务（“MLS”）合同流失率），迫使房屋卖家重新开始整个流程。
•退市风险.即使经历了上市过程，也无法保证出售。2025年，退市的房屋相对于合约的比例达到历史高位，月度动辄超过25%。这意味着很大一部分卖家投入时间和金钱，只是为了在没有成功交易的情况下将他们的房屋从市场上移走。
此外，我们估计超过一半的房屋卖家也是购房者。这些客户面临额外的一系列挑战，要将他们的购房与他们的销售排成一列：
•突发事件。许多美国人不愿出售或无法购买下一套住房，直到他们确切地知道自己能负担得起什么。很少有美国人有资格获得两次抵押贷款，也很少有人有足够的钱支付两次首付。这些买家通常不得不根据出售当前房屋的情况提交报价，这使他们与其他买家相比处于不利地位。
•“双招”。或者，房主可以卖掉现在的房子，搬进出租屋或酒店，然后购买新房，迫使他们搬两次家，并承担这些费用。
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OpenDOOR TECHNOLOGIES INC。
我们的解决方案
Opendoor是一个端到端的房地产平台，使客户能够在线上销售和购买房屋。我们提供多款产品，旨在满足不同的卖方和买方需求，同时利用共同的技术、定价和运营平台。通过集中承保、居家运营和结案服务，并将软件、数据科学和人工智能应用于关键决策点，我们的目标是交付比传统流程更快、更确定、更透明的交易。今天，我们的主要产品包括：
•现金优惠。我们的核心产品于2014年推出，使房主能够直接将他们的房屋出售给Opendoor以获得现金。然后，我们将房屋转售给随后的购房者。通过向Opendoor出售，房主可以避免开放房屋的压力、为市场准备房屋、重叠的抵押贷款，以及在公开市场上挂牌出售房屋可能带来的不确定性。使用我们的网站或手机应用程序，卖家可以在线收到预估报价。然后，符合条件的卖家可能会被提示下载我们的移动应用程序，并完成对其房屋的引导式自我评估。基于所提供的信息和我们的内部估值模型，我们提出了一个报价。如果卖家接受了报价，就会进行实物检查，以验证房屋的状况和关键属性。重大差异可能会导致对报价的调整。然后，卖家可以选择他们喜欢的收盘日期，在许多情况下，可以电子方式收盘。
对于直接向我们销售的客户，我们收取服务费。我们的最终购买价格还反映了与我们对房屋状况的评估和市场上买家的预期相关的预期维修和房屋质量改善。与传统的上市流程相比，我们的产品具有优势，后者可以包括经纪人费用和一些额外成本，例如转售优惠、检查成本、分期成本、两套房屋的抵押贷款付款以及额外的搬迁和存储成本。其中许多费用可能是房主一开始就无法预料到的。我们的最终报价，包括购买价格、服务费和条件定价调整，旨在为房主提供更多关于他们预期出售收益的确定性和透明度，同时消除做维修和其他工作的麻烦，让房屋“准备好出售”。
•现金加优惠.Cash Plus是我们核心现金优惠的一种变体，适用于那些希望获得直接向Opendoor销售的便利性和确定性，同时保留参与转售上涨潜力的现有房主。在Cash Plus交易中，房主将房屋出售给Opendoor，通常会预先收到他们预期净收益的很大一部分。我们完成任何必要的维修，列出并转售房屋，并在收回一定的成本和我们的服务费后，将剩余的销售收益（如果有的话）汇给卖方（受某些程序限制）。Cash Plus专为那些看重简单、确定的销售和单一举动，但如果房屋最终在公开市场上卖得更多，也希望有机会受益的卖家而设计。
除了这些产品，我们还通过子公司为客户提供综合产权保险和托管服务。目前，我们在大部分市场以及交易的收购和转售方面提供产权保险服务。在提供产权服务的市场中，我们为2025年结束的超80%的Opendoor房屋交易提供了这些服务。我们的产权和托管公司向买方和/或卖方收取与结算和托管服务相关的费用。此外，作为国家产权保险承保人的代理人，他们收取产权保险费，可能以颁布的费率或国家产权保险公司备案的费率为依据。我们的产权和托管公司收取的费用因市场而异。
我们的商业模式
我们主要通过直接从卖家那里获得房屋并将其转售给买家来产生收入。与传统的房地产经纪人通过促进第三方之间的交易赚取佣金不同，我们作为委托人，购买并取得房屋所有权。这种区别塑造了我们的收入模式、成本结构和资本要求。
创收.我们通过以下方式获得收入：
房屋销售。我们以包含我们预期的单位经济性和基于条件的预期维修和改善的价格调整的购买价格从卖家那里获得房屋。然后，我们以市场价格将房屋转售给买家。
服务收入。我们的产权和托管子公司为我们的大部分交易提供结算服务。我们还从包括推荐在内的轻资本产品中获得有限的收入。
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OpenDOOR TECHNOLOGIES INC。
成本Structure.
与交易量相关的可变运营费用包括房屋购置成本、翻新和维修费用、拥有期间的持有成本（财产税、公用事业、保险、维护）、库存融资成本和销售成本。
固定和半固定运营费用包括技术和开发费用、销售和营销、一般和行政成本以及企业间接费用，这些费用不随交易量成比例变化。
我们的房屋销售毛利反映了我们的转售价格（扣除买方优惠）与我们的收入成本之间的差额，其中包括物业购买价格、购置成本、翻新或维修房屋的直接成本以及库存估值调整（如果有）。房屋销售的贡献利润与毛利润相似，但不包括估值调整（如果有的话），包括持有成本和销售成本。贡献利润（亏损）是一种非公认会计准则财务指标。见"第二部分–第7项。管理层对财务状况和经营成果的讨论与分析–非公认会计准则财务指标”了解更多细节，以及贡献利润（亏损）与其最接近的可比GAAP衡量标准的对账。
资本要求.我们购买房屋，并在资产负债表上将其作为库存持有，直至转售。我们主要使用无追索权的资产担保债务来为我们的房地产购买和装修提供融资。见“第二部分——第7项。管理层对财务状况和经营成果的讨论与分析—流动性与资本资源》了解更多细节。
优惠
人工智能驱动的规模化定价。 我们主要通过有机意识、口碑、有针对性的付费媒体支出以及我们与房屋建筑商、房地产经纪人和在线房地产门户网站的关系等合作渠道来产生对我们产品和服务的需求。房屋卖家访问我们的网站或手机应用程序，并回答有关他们的房屋状况、功能和升级的几个问题。在我们最古老的21个市场中列出或出售其房屋的所有卖家中，超过20%此前曾在OpenDoor.com上输入其家庭地址，这表明在这些市场中，大约五分之一的卖家在评估他们的销售选择时会考虑Opendoor。这一较高的考虑率反映了强大的品牌认知度，并使我们能够在不断改善产品和客户体验的同时获得越来越多的市场份额。虽然我们较新市场的品牌知名度需要一段时间才能达到我们较成熟市场的水平，但随着时间的推移，我们预计将成为越来越多这些卖家的首选。
对于符合条件的房屋，客户通常会在几分钟内收到报价，可以通过其个性化的卖家仪表板随时刷新。截至2025年12月31日，我们的报价是使用我们专有的AI模型通过算法生成的，人工干预有限。
数据驱动的家庭评估。为了最终确定我们的报价，我们可能会进行房屋评估，以验证房屋的状况并确定必要的维修或改善。客户可以选择通过我们的应用程序上传视频和照片来完成自助评估，或者我们提供面对面的家庭评估。我们通常会根据我们对房屋的评估以及将其保持在与当地买家预期一致的“可售”状态所需的估计工作进行条件定价调整。我们开发了专门构建的软件来指导这些评估，平均收集超过150个关于房屋状况和质量的独特数据点。这些专有数据直接反馈到我们的定价算法中，创建了一个持续的学习循环，随着时间的推移提高了准确性。在所有数据收集并纳入后，每一个报价都由我们的定价团队成员审查并最终确定，将算法精度与战略判断相结合。
报价转换。我们密切跟踪我们的“真正的卖家”转化率，即在收到我们的报价后60天内接受Opendoor报价或将其房屋挂在MLS上的唯一潜在客户的百分比。我们认为，这是衡量我们价值主张实力的重要尺度。
房屋购置和维修
一旦卖家接受我们的购买报价，我们将启用灵活的成交时间安排，以满足他们的特定需求。对于同时也是买家的大多数卖家来说，这种灵活性尤其有价值，这使他们能够协调两笔交易，避免双重搬家或同时背负两笔抵押贷款，这与传统销售相比具有显着优势，因为传统销售的时间由多方控制，并且截止日期不确定。收盘前，我们对主要系统进行结构化检查，以最终确定修复范围和基于条件的定价调整。
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OpenDOOR TECHNOLOGIES INC。
收购后，我们进行维修和家居质量改善，以确保每个物业处于“可售”状态进行转售。我们在每个市场内聘请第三方承包商，并利用来自数千笔交易的专有数据，不断优化我们的维修策略和成本估算。我们的人工智能驱动系统分析社区级别的转售结果和修复性能数据，以随着时间的推移提高准确性和效率，使我们能够大规模有效地管理改造范围和预算。
房屋转售
在为市场准备好房屋之后，我们利用多种分销渠道来产生买家需求，包括Opendoor网站和移动应用程序、本地MLS、跨房地产门户网站的联合以及物业标牌。
作为交易中的委托人而不是中间人，我们从结构上有利的位置进行操作。我们专有的AI驱动的定价引擎可在庞大、多样化的家庭组合中实现数据驱动的决策，并结合精细的需求信号来优化定价和销售速度。我们通过上市队列和市场管理库存绩效，我们的定价模型旨在实现目标利润率，同时保持适当的交易速度和投资组合健康。这种系统的、技术驱动的转售方法与传统的代理商主导定价形成对比，后者主要依赖于个人判断和有限的可比数据。
高效的库存周转，从收购到准备、上市和转售，对我们的财务业绩至关重要，因为我们在拥有期间承担了持有成本（公用事业、财产税、维护和保险）和融资成本。我们的技术平台和运营规模使我们能够系统地优化这个循环。
当我们收到可接受的报价时，我们订立转售合同。买家通常会进行检查，最终确定他们的抵押贷款申请流程，并在关闭时占有房屋。
行业领先的定价能力
我们对房屋进行有竞争力的定价的能力是我们商业模式的基础。自成立以来，我们优先投资于专有数据收集、机器学习模型和系统定价操作，这使我们能够向客户提供有竞争力的报价，同时管理收购量和转售政策决策，以满足我们的利润和风险管理目标。
为了创建我们的最终房屋报价，我们通过算法生成估计估值和对我们对该估计的信心水平的评估，并且我们然后可能会结合对房屋的虚拟和亲自评估，以及我们内部定价分析师的额外审查，进一步验证该估计，以最终确定报价。我们动态调整我们的报价，以考虑到每个房屋定价的确定性水平。这种确定性程度可能受到宏观条件、当地市场动态、房屋状况或属性、房屋可比性深度等因素的影响。我们使用业务各个方面的高频详细指标，包括与跨市场、家庭类型和时间段的市场需求和供应动态相关的输入，重新调整我们对定价和市场价值趋势的看法。这些因素反映在我们的价差中，我们将其定义为报价时我们房屋估值的总折扣，减去我们5%的服务费。
虽然房地产行业产生了大量可公开获取的数据，但这些数据中的大部分都缺乏对个人房屋定价所必需的质量和特异性。自成立以来，我们投资于我们的研究和数据科学团队、建模能力和系统化工具，以收集、汇总、纠正和合成不断扩大的专有、超本地数据目录，以增强和自动化定价决策。我们还获得了第三方数据，以改进我们的定价模型和预测质量。我们的专有模型由以结构化方式收集和合成的数百万个数据点提供信息。
•自有线下数据。我们已经进行了大约一百万次评估，在此期间，我们平均使用定制检查和操作员工具为每个家庭及其周围环境收集了150多个数据点，以系统地获取家庭功能并将其转化为一个强大的数据库。这些专有数据点使我们能够对MLS和税务评估员数据进行注释和调整，并构建独特的地理空间数据资产，例如电力线和繁忙的道路邻近度。我们还使用AI从客户提供的输入中提取并自动分类有关房屋状况的数据，例如聊天对话、图像和视频。一旦我们列出了要转售的房屋，我们就会收集额外的家庭层面的需求数据，例如家庭访问和访客反馈，这使我们能够校准我们的转售策略和收购房屋定价。
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•响应式反馈回路。模型复杂程度的进步以及系统建模和人类洞察力的整合加速了我们的反馈循环，使得我们的定价系统能够动态调整并对宏观和微观经济条件做出反应。
•定价竞争力。我们独特的数据与我们的定价算法协同工作。这些算法通过对观察到的房屋销售价格进行建模、需求预测、异常值检测、风险评估和库存管理，利用机器学习驱动定价决策。随着时间的推移，我们增加了新的数据输入和细化的模型逻辑，其好处与经验和规模相结合。此外，我们的内部定价分析师审查了我们的许多房屋，以验证算法输出并纳入当地市场专业知识，产生不断改进我们模型的反馈。
稳健的风险管理框架
根据季节性和宏观市场变化预测和管理我们的业务对于我们的整体业绩和资产负债表健康非常重要。如上所述，自我们成立以来，我们在整个房屋购置流程以及我们的预测和转售系统中优先投资于我们的定价能力，我们预计将继续这样做。这些投资与我们的定价、财务和运营团队中嵌入的强大风险管理重点相结合。我们在所有业务部门（包括房屋购置、转售策略和库存健康状况）中使用高频详细指标评估定价模型和流程的质量.我们所有的定价决策都是集中管理的，这使我们能够高度控制我们的整体增长和利润率目标。尽管与任何市场一样，住宅房地产市场会受到波动的影响，但我们认为，由于以下原因，我们有能力管理我们的风险敞口：
•我们商业模式的一个关键组成部分是管理库存敞口，并平衡增长、利润率、风险、流动性和资本。交易速度和持有时间是我们如何管理库存敞口和整体风险的重要输入。我们历来将购房集中在住宅房地产市场交易量最高的那些部分，这有助于降低非自愿持有房屋的时间比预期更长的风险。
•我们的定价模型和库存管理系统旨在每天根据市场信号进行重新校准。此外，我们采用了复杂的转售定价管理系统，这些系统旨在允许我们使用实时的本地市场需求信息优化销售和保证金，包括到个人家庭级别。我们相信，我们在库存管理决策中使用的信息质量和规模，以及我们在规模化、多样化的投资组合中管理这些决策的能力，为我们在传统房屋销售过程中提供了相对于个人卖家或代理商的结构性优势。
•我们在全国范围内的一系列价格点和家居类型的业务使我们能够受益于显着的多元化效应。个人买家和卖家面临与特定市场或家庭细分相关的价格和行为影响。我们的规模和多样化的覆盖范围使我们能够在更广泛的市场和家庭细分市场中减轻此类风险，这样，随着我们扩大经营所涉及的市场、价格点和家庭类型的广度，我们每个家庭的总体风险应该会降低。
•鉴于我们进行的维修和翻修，我们的挂牌房屋没有被占用，并且处于可出售状态。我们认为，这增加了我们投资组合的流动性。
•在任何时刻，我们的一部分库存处于转售合同中；这意味着我们已经为这些房屋找到了买家，并且正在完成转售交易。这进一步限制了我们的库存投资组合对宏观市场变化的敞口。
高效数字化平台
我们继续投资于一个技术平台，该平台支持我们如何为房屋定价、提供报价以及运营我们的业务。该平台结合了专有数据、软件和人工智能驱动的工具，为卖家提供了简单的、主要是数字体验，同时让我们能够对不断变化的市场条件做出快速反应。我们的人工智能模型和计算机视觉工具帮助我们评估家庭状况，并估计将家庭带到“可售”状态所需的成本和时间。通过集中这些工作流程，并使用人工智能和自动化来处理为房屋定价、购买、准备和转售所需的许多步骤，我们正在用标准化、可重复的系统取代传统的手动和碎片化流程，这些系统旨在大规模运行。
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AI驱动的运营和集中化。我们的专有运营技术由人工智能和机器学习提供支持，可推动整个家庭服务功能的效率，将购置前评估、定价、维修范围界定、集中的后台运营、翻新项目管理和上市的家庭维护联系在一起。我们的系统越来越多地将历来需要本地、人工工作的任务自动化，由集中的团队监督异常和判断驱动的决策。这种方法提供了成本效率、质量改进和更快的周转时间。至关重要的是，这种集中式、人工智能支持的模式支持了我们扩大的buybox计划，使我们能够在不按比例增加当地市场基础设施的情况下扩大覆盖范围，覆盖整个美国毗连的地区。
一个例子是我们的虚拟房屋评估能力，房屋卖家或其代理使用我们的工具进行有指导的虚拟参观。我们的系统应用计算机视觉和其他AI模型，从参观中提取房屋状况和特征数据，并将主题房产与附近最近出售的房屋进行比较。通过将这些模型与专有技术、行业最佳实践和广泛的数据集相结合，我们可以以最少的人工干预承保许多房屋，并为卖家提供来自集中式团队的快速、有竞争力的报价。
可扩展贸易伙伴网络.我们建立了一个由450多个贸易伙伴和当地服务提供商组成的网络，他们利用我们的专有技术完成检查、上门维修和维护。通过将我们的技术平台直接与贸易伙伴集成，我们减少了延误，消除了浪费，并提高了维修质量，同时在每一步都捕获数据，以不断改进系统。这种可扩展的第三方容量模型使我们能够灵活地适应数量波动并动态调整运营费用。由于我们的规模，我们获得了用于家庭维修的材料的批量折扣，进一步创造了成本优势。
主动库存管理。我们的家居库存管理系统和访问技术确保物业保持清洁、维护良好和安全，使我们能够为买家提供按需自游体验。我们从每月多次访问物业的贸易伙伴和服务提供商，以及在参观后通过我们的移动应用程序提供反馈的家庭购物者和代理商那里收到及时的家庭状况更新。这种持续的反馈回路能够对潜在问题做出快速响应，确保上市库存保持在最佳状态，以最大限度地提高转售概率和交易速度。
战略增长优先事项
我们的增长战略是在以下关键战略优先事项上进行创新和执行：
在我们的全国足迹中增加渗透率。随着我们的buybox在2025年末的扩展，从有限的一组地理区域扩展到有效的覆盖整个美国毗连的全国范围，我们现在有能力在几乎所有的住宅邮政编码中提供报价。我们专注于在这个扩大的足迹中增加市场份额，因为我们相信更大的规模可以提高认识、信任和采用、运营成本效率、定价竞争力，并提供更多数据。历史上，我们已经证明了我们在多个市场占据超过4%市场份额的能力，随着时间的推移，我们最老的市场队列显示出更深的渗透率。我们在全国范围内的扩张使我们能够为客户服务，无论他们身在何处，同时我们继续通过合作伙伴关系和营销活动推动在核心市场的更深入渗透，这些活动提高了意识，并在客户的房屋买卖研究中及早吸引他们。
扩大产品供应。我们的北极星是为每一个房屋卖家和买家构建最佳的端到端数字体验。我们专注于继续完善我们一流的卖家体验，扩展获取额外交易价值的综合服务，投资于提升买家体验，并创建一个无缝的、垂直整合的平台。我们不断评估额外产品和辅助服务的机会，以加强我们的竞争护城河并改善客户体验。例如，在2026年2月，我们获得了提供抵押贷款产品的许可，并计划扩大这些产品。
市场营销
我们在营销方面采用多元化、多渠道的方法，重点是高效增长。我们的营销引擎由专有数据、分析和人工智能提供支持，这使我们能够衡量跨渠道的绩效，优化支出分配，并不断提高获客效率。除了与行业领先品牌的赢得媒体和在线房地产合作伙伴关系外，我们还利用付费广告中的多种渠道和平台，包括付费在线渠道、直邮、电视、广播、社交媒体和户外广告。我们的营销努力被一个飞轮放大：我们持续较高的净推荐值产生了口碑推荐，我们列出的物业作为实体接触点，推动了社区意识和有机需求。我们还继续通过维持关系并与可能还没有准备好的房主重新接触来建立我们的潜在客户群
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在他们与Opendoor的第一次互动中出售。由于大多数卖家也是买家，这些房主代表了我们客户群的很大一部分，当他们准备交易时，我们专注于转换。随着越来越多的消费者通过Opendoor开始他们的居家之旅，我们预计随着时间的推移，这一潜在客户群将继续扩大。
竞争
美国住房市场高度分散，每年有超过400万宗住宅房地产交易。我们认为我们的主要竞争是大约99%的交易保持在线下。因此，我们与传统的、线下的房地产经纪人和代理商直接竞争。此外，我们还与其他iBuyers竞争，我们的相邻服务与行业服务提供商竞争，包括产权和托管公司以及抵押发起机构。我们相信，我们对端到端数字解决方案的独特关注、我们一流的定价引擎以及我们的低成本运营平台使我们有别于竞争对手，并提供了有意义和可持续的竞争优势。
人力资本资源
截至2025年12月31日，我们雇佣了1,042名员工，其中在美国雇佣了858人。我们的员工目前没有一方是劳动组织的代表，也没有一方是任何集体谈判的一方。
我们的人力资本资源目标包括（如适用）确定、招聘、保留、激励和整合我们现有的和额外的员工。我们股权激励计划的主要目的是通过授予基于股票的薪酬奖励来吸引、留住和激励选定的员工、顾问和董事。
技术
我们的业务由专有系统驱动，这些系统在整个家庭交易生命周期中集成了AI模型、数据和软件。我们组建了一支由工程师、机器学习专家、研究科学家、数据科学家、设计师和产品经理组成的团队，他们的专长跨越了广泛的技术领域。我们的技术组合包括：
定价系统，使用集中式数据基础设施和机器学习模型对我们买卖的房屋进行评估和定价，其中包含拥有时间、季节性、宏观经济和当地市场状况、预期的翻新和持有成本、交易成本和预期的转售收益等因素。
指导购置前和购置后工作流程的家庭评估和检查工具，规范关于家庭状况和质量的数据收集，并将这些信息反馈到我们的人工智能驱动的定价和预测模型中。
建设和改造管理软件，集中维修范围界定、项目管理、工单路由，以及与我们的贸易伙伴和当地服务提供商网络的协调，目标是提高成本、质量和周期时间。
库存和投资组合管理系统，可在家庭、群组和市场级别监控销售、持有期和单位经济性，并支持有关收购量、转售策略和定价的数据驱动决策。
面向消费者的网页和移动应用程序，使卖家能够请求报价、选择截止日期、上传房屋信息，并以数字方式完成销售的许多方面，并使买家能够在线发现、自助参观和购买房屋。
我们目前使用第三方云计算服务，使我们能够快速高效地扩展我们的服务，而无需前期基础设施成本，从而使我们能够保持专注于打造出色的产品。我们还使用第三方服务，允许客户以数字方式签订合同，上传他们家的视频，并管理客户支持服务。
知识产权
我们依靠商标、域名、专利、版权、商业秘密、合同条款以及对访问和使用的限制来建立和保护我们的专有权利。截至2025年12月31日，我们的商标注册数量为11项，专利注册数量为13项。
我们是包括“opendoor.com”在内的多个国内域名的注册持有人。
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除了我们的知识产权提供的保护外，我们还与我们的某些员工、顾问、承包商和业务合作伙伴签订保密和所有权协议。我们的某些雇员和承包商也受发明转让协议的约束。我们通过我们网站上的一般和产品特定使用条款中的规定，进一步控制我们专有技术和知识产权的使用。
政府监管
我们通过美国各地的多个不同渠道在高度监管的业务中开展业务。因此，我们目前受制于各种，并可能在未来成为受制于不同司法管辖区的额外联邦、州和地方法规和条例（以及司法和行政决定和州普通法），这些法规和条例随时可能发生变化，包括有关房地产和抵押贷款行业、结算服务、基于移动和互联网的业务和其他依赖广告的业务的法律，以及数据隐私、消费者保护和就业法。
特别是，房屋的广告和销售受到我们开展业务的州以及美国联邦政府的高度监管。监管机构包括消费者金融保护局（“CFPB”）、联邦贸易委员会（“FTC”）、司法部（“DOJ”）、住房和城市发展部（“HUD”），以及各州许可当局、消费者保护机构、金融监管机构和保险机构。我们受到许多这些当局对我们运营的合规审计。有关我们从现有和潜在的监管和合规事项中面临的各种风险的进一步讨论，请参阅“第一部分–项目1a。风险因素—与监管合规和法律事项相关的风险.”
此外，涵盖通过电话、电子邮件、移动设备和互联网进行的营销和广告活动的法律、法规和标准，以及有关数据隐私、安全和个人信息处理的法律，可能适用于我们的业务，例如《电话消费者保护法》（“TCPA”）、《电话营销销售规则》、2003年《控制非拉客色情和营销攻击法案》（“CAN-SPAM法案”）、经《加州隐私权法案》（“CCPA”）修订的《加州消费者隐私法》，以及类似的州消费者保护法。通过我们的各个子公司，我们还买卖房屋，提供房地产经纪、产权保险和结算服务，经营抵押贷款业务，并提供其他产品，这导致我们接收或促进个人信息的传输。这些信息越来越多地受到美国立法和监管的约束。这些法律法规一般旨在保护个人信息的隐私和安全，包括收集、处理和传输的客户社会安全号码和信用卡信息。这些法律还可以限制我们将这些个人信息用于其他商业目的，包括广告。关于我们在收集和处理个人信息方面面临的各种风险的讨论，见“第一部分–项目1a。风险因素—与我们的知识产权和技术相关的风险.”
为提供我们为客户提供的广泛的产品和服务，我们的某些子公司维持房地产经纪、产权保险和托管、抵押和总承包商许可证，我们可能会在未来随着我们业务的增长和发展申请额外的许可证。这些实体须遵守严格的州和联邦法律法规，包括但不限于《房地产结算程序法》（“RESPA”）以及由适用的州房地产、银行和消费者服务部门管理的法律法规。如上所述，这些实体还作为许可企业受到州和联邦政府机构的审查。截至2025年12月31日：
•Opendoor Brokerage LLC和Opendoor Brokerage Inc.共同持有44个州和哥伦比亚特区的房地产经纪牌照。
•OS National LLC及其子公司OSN Texas LLC、OS National Alabama LLC、OSN Title Company在28个州获得产权代理许可。此外，OS National LLC及其子公司OSN Escrow Inc.在六个州获得托管代理许可，OS National LLC被授权在另外五个不需要实体和/或个人许可的州开展产权保险业务。
•Tremont Realty LLC（dBA Opendoor Connect），持有德克萨斯州和北卡罗来纳州的房地产经纪牌照。
此外，截至2026年2月13日，我们的全资抵押贷款子公司在科罗拉多州持有抵押贷款许可证。
对于某些牌照，我们被要求指定个人持牌备案券商、合格个人和控制人。
抵押贷款产品由许可当局和行政机构在州一级进行监管，CFPB和其他联邦机构进行额外监督。这些法律一般会规管借贷的方式-
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包括抵押贷款经纪在内的相关活动面向市场或提供给消费者，包括但不限于广告、寻找和符合资格的申请人、提供消费者披露、服务付款和记录保存要求；这些法律包括，在联邦一级，RESPA、《公平信用报告法》（经《公平准确信用交易法》修订）、《贷款真相法》（包括1994年《房屋所有权和股权保护法》）、《平等信贷机会法》、《公平住房法》、《Gramm-Leach-Bliley法》、《电子资金转移法》、《军人民事救济法》、《军事贷款法》，《房主保护法》、《住房抵押贷款披露法》、《2008年抵押贷款许可安全和公平执行法》、《联邦贸易委员会法》、《2010年多德弗兰克华尔街改革和消费者保护法》、《银行保密法》（包括外国资产管制办公室和《通过提供拦截和阻止恐怖主义所需的适当工具来团结和加强美国法》）、《TCPA》、《抵押贷款法案和做法广告规则》（第N条）、《CARES法》、所有实施条例，以及其他各种联邦、州和地方法律。CFPB还拥有广泛的权力，可以对其认为不公平、具有欺骗性或滥用的做法实施禁令。此外，州和地方法律可能会限制贷方或抵押贷款经纪人可能收取的利息和费用的金额和性质，对服务成员施加更严格的隐私要求和保护，和/或以其他方式规范贷方或抵押贷款经纪人的运营或广告方式。
季节性
有关我们业务季节性的信息，请参阅“第二部分–第7项。管理层对财务状况和经营成果的讨论和分析——影响我们经营业绩的因素。”
公司历史与背景
Opendoor Technologies Inc.是通过与Social Capital Hedosophia Holdings Corp. II（“SCH”）进行业务合并而组建的，后者是一家开曼群岛豁免公司，其目的是与一项或多项业务进行合并、股份交换、资产收购、股份购买、重组或类似业务合并（“业务合并”）。根据该业务合并，Opendoor Labs Inc.成为SCH的全资子公司，SCH将其名称从“Social Capital Hedosophia Holdings Corp.控股公司II”更名为“Opendoor Technologies Inc.”，该业务合并已于2020年12月18日完成（“交割”），并根据美利坚合众国普遍接受的会计原则（“GAAP”）作为反向资本重组入账。
可用信息
我们的网站是www.opendoor.com。在我们的投资者关系网站investor.opendoor.com上，我们免费为投资者提供各种信息，包括我们的10-K表格年度报告、10-Q表格季度报告、8-K表格当前报告以及对这些报告、代理声明和其他信息的任何修订，在我们以电子方式向美国证券交易委员会（“SEC”）提交或提供该材料后，在合理可行的范围内尽快提供。我们还将我们网站的投资者关系页面用于遵守监管FD的目的，并作为重要信息的常规分发渠道，包括博客、新闻稿、分析师介绍、财务信息和公司治理实践。在我们网站上找到的信息不属于我们向SEC提交或提供给SEC的这份报告或任何其他报告的一部分。我们的SEC文件也可在SEC网站http://www.sec.gov上向公众提供。
我们的投资者和其他人应注意，我们已经并打算继续使用我们的网站、新闻稿、美国证券交易委员会（“SEC”）文件、博客、社区中心和社交媒体账户，以及我们的首席执行官@ Nejatian和@Opendoor的X（以前称为Twitter）账户，作为披露重大非公开信息的手段，并用于遵守我们在FD条例下的披露义务。我们鼓励投资者和其他人审查我们在上述地点公开的信息，因为这些信息可能被视为重大信息。请注意，这份名单可能会不时更新。投资者除了关注我们的新闻稿、SEC文件、公开电话会议和网络广播外，还应该订阅这些社交媒体账户和我们的投资者提醒。
项目1a。风险因素。
在开展业务经营的过程中，我们面临着各种各样的风险。您应该仔细考虑下面描述的风险，以及这份10-K表格年度报告中的其他信息，包括我们的财务报表和相关说明以及“第7项。管理层对财务状况和经营成果的讨论和分析”，然后再决定是否投资我们的普通股。我们在下文描述的任何风险因素已影响或可能对我们的业务、财务状况、经营业绩和前景产生重大不利影响。的市场价格
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如果这些风险和不确定性中的一个或多个发生，我们普通股的股票可能会大幅下跌，或永久下跌。“风险因素”中的某些陈述属于前瞻性陈述。见“前瞻性陈述”。
与我们的业务和行业相关的风险
我们的业务和经营业绩已经并可能在未来受到总体经济状况、美国住宅房地产行业的健康状况以及与我们的房地产资产相关的风险的重大影响。
我们的成功直接和间接地取决于总体经济状况、美国住宅房地产行业的健康状况，特别是单户住宅转售市场，以及住宅房地产所有权通常附带的风险，其中许多风险超出了我们的控制范围。许多因素已经影响并可能在未来对我们的业务产生负面影响和损害，其中包括：
•美国住宅房地产市场的季节性或周期性低迷可能是由一个或多个因素引起的，无论是否包括在此列表中；
•国家、地区、地方经济、人口或房地产市场状况的变化；
•增加抵押贷款利率，例如最近在2022年和2023年的利率显著上升，或首付要求和/或限制抵押贷款融资的可用性；
•房屋库存水平较低，这可能是由于分区规定、较高的建筑成本、住房市场的不确定性使一些潜在的房屋卖家望而却步等因素造成的，或者是由于房价增长速度快于工资增长等因素导致缺乏价格可承受的房屋；
•出租出租率高；
•劳动力或材料供应短缺；
•经济增长缓慢或出现通胀或衰退状况；
•美国或其他国家贸易政策的变化，例如关税或报复性关税，这可能会助长通胀状况，并增加家庭维修的材料成本；
•新的和不断变化的法律、法规、行政命令和执行优先事项；
•失业率上升或工资下降；
•住宅地产价值下降和/或房屋升值步伐，或缺乏；
•住宅地产流动性不足；
•住房市场的总体状况，包括宏观经济供应或需求的变化，以及房主成本的增加，例如财产税、房主协会费用以及保险的可用性和/或可负担性，包括由于气候变化导致的更频繁和更严重的自然灾害或恶劣天气；
•消费者对经济和/或美国住宅房地产行业的信心水平较低；
•由于经济不确定性，消费者对支出或承担债务犹豫不决；
•疫情或疫情对住宅房地产市场未来买卖趋势的影响；
•家庭债务水平的变化；
•地缘政治紧张局势；
•股市波动和普遍下跌；
•对美国政府的债务、债务或运营失去信心，或美国政府关门，这可能会影响更广泛的信贷市场或经济活动；
•联邦、州或地方的立法或监管变化会对单户住宅的所有者或潜在购买者或整个住宅房地产行业产生负面影响，例如最近颁布的One Big Beautiful Bill Act（“OBBBA”），该法案对某些抵押贷款利息支出的扣除做出了永久性限制；或者
•天灾人祸和其他灾难性事件，如飓风、风暴、龙卷风、地震、野火、洪水、冰雹、恐怖袭击和其他扰乱地方、区域或全国房地产市场的事件。
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我们有亏损的历史，未来可能不会实现或保持盈利。
自成立以来，我们每年都出现净亏损。截至2025年12月31日、2024年和2023年12月31日止年度，我们分别蒙受了13亿美元、3.92亿美元和2.75亿美元的净亏损。截至2025年12月31日和2024年12月31日，我们的累计赤字分别为50亿美元和37亿美元。从较长期来看，我们预计未来将在发展和扩大业务方面进行投资，包括技术、招聘和培训、市场营销和寻求战略机会。这些投资可能不会增加我们业务的收入或增长。此外，由于多种原因，我们可能会在未来产生重大损失，包括以下原因：
•我们未能适当定价和管理我们获得的房屋库存；
•我们的收费结构或费率发生变化；
•为我国房地产存货融资的债务融资和证券化融资的可获得性；
•我们无法扩大市场份额，包括我们经营历史较少的市场份额；
•由于我们最近扩展到所有毗连的48个州，我们可能会蒙受更大的损失，在这些州我们的经营历史和市场渗透率较低；
•美国住宅房地产行业竞争加剧；
•我们未能通过利用人工智能、技术、商业模式和成本管理战略实现预期的效率；
•与增强我们的产品和推出新产品相关的成本，包括增强工程和人工智能能力的成本；
•我们未能执行我们的增长战略，包括我们未能通过扩展核心服务和辅助服务，例如抵押贷款、房主保险和保修服务，成功地改善客户体验和/或我们的单位经济性；
•美国住宅房地产交易量下降；
•营销成本增加；
•缺乏以合理成本获得我们定价模型中使用的住房市场数据，如果有的话；
•增聘人员以支持我们的整体增长；
•不动产或资产所处区域市场情况变化造成的不动产价值损失；
•与持有我们的房地产库存相关的成本增加，包括融资成本；和
•意外开支、困难、并发症和延误，以及其他未知因素。
因此，我们可能无法实现或保持盈利，我们可能会在未来继续产生重大亏损。此外，随着我们在未来投资于我们的业务，我们将产生与这些投资相关的费用，这可能不会导致我们的收入增加或业务增长。如果我们不能管理我们的亏损或使我们的收入增长到足以跟上我们的投资和其他开支，我们的业务将受到损害。此外，我们产生了与作为一家上市公司相关的重大法律、会计和其他费用。
因为在我们获得任何与此相关的增量收入之前，我们从我们的增长努力中产生了大量成本和费用，我们可能会发现这些努力比我们目前预期的更昂贵，或者这些努力可能不会导致收入增加以抵消这些费用，这将进一步增加我们的损失。
我们有限的经营历史使得我们很难评估我们目前的业务和未来前景。
我们的商业模式和技术与美国住宅房地产行业现有企业的商业模式相比仍处于萌芽状态。我们在2014年推出了我们的第一个市场，没有很长的经营历史。我们的经营业绩是不可预测的，我们的历史业绩可能并不代表我们未来的业绩。很少有同行公司存在，也没有一家公司建立了长期的业绩记录，这可能有助于我们预测我们的商业模式和战略能否在较长时间内得到实施和维持。如果没有实施类似商业模式的公司建立的长期业绩记录的好处，您可能很难评估我们未来的潜在业绩。我们在不断完善业务模式的过程中可能会遇到意想不到的问题，可能会被迫做出重大
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改变我们预期的销售和收入模式以与竞争对手的产品竞争，这可能会对我们的经营业绩和盈利能力产生不利影响。
我们在一个竞争激烈且分散的行业运营，这可能会削弱我们吸引产品用户的能力，这可能会损害我们的业务、运营结果和财务状况。
我们在一个竞争激烈且分散的行业中运营，我们预计竞争将继续增加。我们认为，我们的竞争能力取决于我们控制范围内和控制范围之外的许多因素，包括以下因素：
•我们的产品对消费者的金融竞争力；
•潜在客户数量；
•我们的产品和iBuying模式的时机和市场接受度，包括我们或竞争对手提供的新产品；
•我们的销售和营销努力；
•我们的客户服务和支持工作；
•我们持续开发和改进技术以支持我们的商业模式的能力，包括我们利用人工智能推动运营效率和改善客户体验的能力；
•客户采纳我们的平台作为传统买卖住宅地产方式的替代方案；以及
•我们相对于竞争对手的品牌实力。
我们的商业模式取决于我们是否有能力继续吸引客户使用我们的数字平台和我们提供的产品，并以具有成本效益的方式提高客户对我们产品的参与度。新进入者可能会继续加入我们的市场类别。我们现有和潜在的竞争对手包括经营或可能发展全国性和/或地方性房地产业务的公司，这些业务向购房者或卖房者提供服务，包括房地产经纪服务、抵押贷款服务、产权保险和托管服务。
我们的一些竞争对手可能具有良好的国家声誉，可能会销售类似的产品和服务。这些公司可能比我们更大，拥有显著的竞争优势，包括更好的名称识别、更多的资源、更大的技术能力，包括更成功地整合AI功能、更长的运营历史、更多的行业经验、更低的资金成本和更多的资本渠道，以及比我们目前更广泛的产品组合。这些公司也可能有比我们更高的风险承受能力或不同的风险评估。此外，这些竞争对手可能会投入比我们可用的更多的资金、技术和其他资源来发展、发展或改善他们的业务。我们当前或未来的任何竞争对手都可以相互合并或单独的实体，这可能使他们能够更有力地与我们竞争，并在房地产交易中获得更大的份额。如果我们不能继续为我们的平台和产品吸引客户，我们的业务、经营业绩和财务状况可能会受到损害。
我们认为的竞争对手或在其他市场拥有iBuying模式的公司的失败可能会对Opendoor产生不利影响。
由于我们的商业模式新颖，以及我们作为一家上市公司的业绩记录有限，在类似或相邻空间运营的公司，包括我们市场上的公司或在不同市场运营但采用iBuyer商业模式的公司的高调失败，可能会影响投资者对整个数字购房行业的看法。此类事件可能会对我们的股价和筹集资金的能力产生负面影响，无论这些事件是否与我们的业务、财务或运营业绩有任何实际关系。
我们的业务经历了大幅收缩的时期，如果我们无法管理这些收缩或充分扩展我们的业务，那么我们可能无法在未来实现增长。我们也可能无法有效管理我们的增长。
虽然我们在历史上经历了增长，但我们的业务经历了显着收缩的时期。例如，我们的业务在2022年下半年显着收缩，这种情况在整个2023年一直持续到2024年上半年。在此期间，我们专注于销售我们的旧书库存，这是由2022年7月1日之前购买的房屋组成。我们还在2025年下半年经历了业务收缩，部分原因是库存水平较低，因为
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收购量减少的结果。如果我们不这样做，我们可能无法扭转或管理这种或任何未来的收缩，并在未来发展我们的业务，其中包括：
•继续增加使用我们平台的客户数量，包括通过利用人工智能增强我们的技术和改善客户体验；
•避免未来存货估值调整；
•根据我们的承保标准获取充足的库存，以满足对我们房屋的需求；
•提高我们在美国的市场份额；
•管理运营费用，包括利用人工智能推动运营效率；
•提高我们的品牌知名度；
•扩大我们的辅助服务范围，例如抵押贷款、房主保险和保修服务；
•保持充足的融资来源；
•获得必要的资本以实现我们的业务目标；
•扩大我们的第三方供应商网络；和
•扩大我们的内部运营和客户支持团队。
此外，为了发展我们的业务，我们可能需要提高市场渗透率。扩大我们的市场渗透率可能被证明是具有挑战性的，因为目前每年交易的房屋总价值中只有不到1%是在线进行的。试图在我们集中度较低的市场扩大我们的市场份额可能会导致更大的定价不确定性，以及更高的资本要求、持有时间、维修成本和交易成本，这可能导致某些市场对我们的利润低于我们拥有更长经营历史和更集中渗透的市场。
我们的业务取决于我们适当定价和管理库存组合的能力。无效的定价或投资组合管理策略可能会对我们的业务、销售和经营业绩产生重大不利影响。
我们使用数据科学、专有算法、人工智能和经过专门培训的员工的分析，对我们买卖的房屋进行评估和定价，其中包含许多因素，包括我们对我们经营所在的房地产市场的了解。这一评估包括对占有时间、季节性、宏观经济和当地市场状况、翻修成本和持有成本、交易成本和预期转售收益的估计。如果我们的模型缺乏关于房屋销售、材料家居特征或其他市场细微差别的稳健历史数据，尤其是那些我们之前在更集中的市场中遇到和建模的特征和细微差别之外的数据，或者如果我们的模型背后的假设不准确，我们以盈利方式获取和转售房屋的能力可能会受到负面影响。此外，我们的人工智能技术背后的模型可能被错误地设计或实现或表现出缺陷，例如，我们的人工智能技术所基于的数据是否不完整、不充分、不准确、有偏见或质量不佳，这可能导致无效或不准确的输出。此外，虽然不断变化的市场条件反映在我们对新收购的定价中，但我们先前收购的库存和将收购的合同中的房屋可能面临潜在市场波动的风险。反过来，如果由此产生的估值过低和/或费用过高，这些因素可能会对我们的收入增长产生负面影响，或者如果估值过高和/或费用过低，我们的盈利能力也会受到负面影响。此外，我们模型中的不准确可能会导致我们获得太多或太少的房产，以实现盈利最大化。
一旦我们获得了一处房屋，我们可能会出于以下原因降低我们的预期转售价格，例如与需要补救的房屋状况相关的未知缺陷、低于/高于预测的需求/供应，或在收购时未知或遗漏的其他诋毁因素。建筑供应短缺、供应链中断以及第三方劳动力供应短缺和中断也会延迟我们及时翻新和转售房屋的能力。这些风险可能会在我们的经营历史或渗透率较低的市场中加剧，在这些市场中，我们的知识和经验水平可能与我们在经营历史较长或渗透率较高的市场中的知识和经验水平不同。这些因素可能对我们的收入、毛利率和经营业绩产生负面影响，从而可能对我们的业务、财务状况和经营业绩产生重大不利影响。
我们的业务取决于我们迅速出售库存的能力。未能迅速出售我们的库存可能会对我们的业务、销售和经营业绩产生不利影响。
我们商业模式的一个关键组成部分是管理库存风险并平衡增长、利润率和风险。我们购买房屋在很大程度上是基于我们对预计需求的估计。如果实际销售额大幅低于我们的
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预测，我们将经历库存过剩。房屋库存供过于求一般会对我们的销售价格和利润率造成下行压力，并增加我们的平均销售天数。我们购买的房屋库存通常占总资产的很大一部分。在我们的总资产中，有这么大一部分长期以非收入的形式产生房屋库存，这使我们承担了巨大的持有成本，包括融资费用、维护和保养、保险、财产税、房主协会费用，以及伴随着住宅不动产所有权和价值贬值风险增加的其他费用。涂料和地毯等材料供应链的中断，以及恢复和转售房屋库存所必需的劳动力市场的限制，可能会延长我们必须持有房屋库存的时间。此外，某些规定可能会阻碍我们迅速向有抵押贷款限制的买家出售库存的能力。例如，联邦住房管理局（“FHA”）的保险贷款要求卖方在关闭前至少拥有房屋90天，这也可能延长我们必须持有房屋库存的时间。
此外，库存中的房屋价值可能会下降，我们可能会因此遭受损失，这总体上可能会对我们的业务和经营业绩产生不利影响。例如，部分由于经济衰退风险导致的利率上升和消费者信心下降等宏观经济因素，在2023年下半年以及2024年和2025年的大部分时间里，市场清盘率放缓，这导致我们的转售步伐放缓。因此，我们降低了家庭层面的价格以与我们的清仓率目标保持一致，这对我们的经营业绩产生了不利影响，并可能对我们未来的经营业绩产生不利影响。此外，如果我们有多余的库存或我们的平均销售天数增加，就像2022年下半年伴随房价价值下降的情况一样，我们的经营业绩可能会受到不利影响，因为我们可能无法以使我们能够达到利润率目标或收回成本的价格清算这些库存。
我们可能无法从我们的重组和成本削减努力中实现预期收益，我们的业务可能会受到不利影响。
为了更高效地运营和控制成本，我们不时采取重组计划和其他成本节约举措，其中包括裁员以及改变我们的业务战略。除其他外，这些计划旨在节省运营费用并提高利润率。例如，在2024年11月，我们实施了影响约17%员工的裁员，并在2024年7月将我们的子公司Mainstay Labs Inc.分拆，我们在完全稀释的基础上保留了不到50%的所有权。此外，在2025年第三季度，我们进一步减少了外部软件、软件供应商和外部顾问的支出。
我们可能会在未来采取进一步的重组行动或裁员。这些类型的重组和成本削减活动很复杂，可能会导致意想不到的后果和成本，例如我们的战略举措的实施出现意外延误、业务和运营中断、员工士气下降、机构知识和专业知识流失，以及对财务报告的潜在影响。劳动力的任何减少也可能使我们由于人员不足而难以追求，或阻止我们追求新的机会和倡议，或要求我们为雇用新的人员追求这种机会或倡议而承担额外和意外的费用。如果我们不能成功管理我们当前的举措和重组活动或我们未来可能开展的任何其他类似活动，预期的效率和收益可能会延迟或无法实现，我们的业务、财务状况和经营业绩可能会受到重大不利影响。
房地产价值下降已导致并可能继续导致存货估值调整，这已经并可能继续对我们的财务状况和经营业绩产生不利影响。
拥有物业存在固有风险，库存风险对我们的业务来说是实质性的。房价一直而且可以波动，我们库存的价值已经波动，并可能继续大幅波动。由于这种波动，我们过去和将来可能会产生存货估值调整。我们会定期检讨我们物业的价值，以根据市场因素和公认会计原则确定其价值是否已下降，以致有必要或适当在相关会计期间记录存货估值调整。作为此类审查的结果，我们在2025年记录了5700万美元的库存估值调整，其中1900万美元与2025年12月31日仍在库存中的房屋有关。这些调整基于预期但未实现的损失，导致净收入立即减少，并相应减少了所确定的会计期间的房地产库存。即使我们没有确定在当前财政期间记录存货估值调整是必要或适当的，一项财产的估计可变现净值的减少可能随后表现出来，因此将影响我们当时的收益和财务状况。
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推出新产品或服务产品以及扩展现有产品，例如我们的Cash和Cash Plus产品，可能会消耗大量财务和其他资源，并且可能无法达到预期的效果。
我们定期评估向客户推出新产品或服务，以及扩展现有产品。例如，在2025年第三季度，我们针对现有产品推出了十几款新产品或功能。同样在2025年末，我们开始将我们的buybox从有限的一组地理区域扩展到有效的覆盖美国本土的全国范围，并能够在几乎所有住宅邮政编码中提供报价。2026年初，我们在科罗拉多州推出了抵押贷款业务，并计划扩展到其他州。此外，我们的目标是通过推出或扩展房主保险和保修服务等服务，增加我们对每位房主的价值。此类发行可能需要大量费用、新的资本和融资来源，以及我们关键人员的时间。新的或扩大的产品和服务也可能使我们受到新的监管环境的影响，这可能会增加我们在评估遵守新监管制度时的成本。尽管我们为推出新的或扩展的产品或服务投入了费用和时间，但我们可能无法实现预期的财务和市场份额目标，这可能会对我们的业务和经营业绩产生不利影响。
例如，我们的Cash产品仅在我们的某些市场有售，而我们的Cash Plus产品，虽然目前在毗连的48个州的所有邮政编码都有售，但运营历史有限。此外，我们的抵押贷款服务仅在一个市场提供，运营历史有限。扩大我们的Cash、Cash Plus和抵押贷款产品等产品并建立新产品会带来大量的前期成本，我们可能无法及时实现盈利，如果有的话，以弥补这些成本。此外，无法保证买卖双方希望以此类产品所设想的方式进行交易，或者我们将能够吸引足够数量的卖家和买家。此外，我们在建立和营销新产品方面可能会遇到困难，例如获得必要的许可和人员配置、遵守当地法规、为产品建立营销机构或支撑其他业务运营。这些困难可能会使我们最近向新市场的扩张过于缓慢，无法支付建立新的和扩大的产品的固定和前期成本。该行业的现有企业也可能组织起来反对我们的创新，并找到利用现有法规的方法，或者说服当局制定新的法规，这将使我们的商业模式无法生存。即使我们取得了成功，它也可能会吸引竞争对手，这些竞争对手会缩小我们的市场规模或其经济可行性。这些竞争对手可能拥有战略优势，使他们能够比我们更快地提供服务或将这些服务扩展到我们的市场，我们可能无法以可持续的方式进行竞争。经过我们最近的市场扩张，我们可能会发现，与我们拥有较长经营历史的市场相比，较新的市场中的当地偏好、条件或法规有所不同，因此规模效益并没有实现。此外，开发和营销我们的Cash、Cash Plus和抵押贷款产品可能会产生比预期更高的成本，并可能对我们的业绩产生不利影响或稀释我们的品牌。
我们的商业模式和增长战略取决于我们的品牌、营销努力以及以具有成本效益的方式吸引买家和卖家访问我们的网站和移动应用程序的能力。
我们的长期成功部分取决于我们在每个市场继续吸引更多买家和卖家加入我们平台的能力。我们认为，我们增长的一个重要组成部分是吸引潜在客户到我们的网站和移动应用程序。由于多种原因，我们的营销努力可能不会成功，包括搜索引擎和社交网络算法的变化、跨营销渠道的无效活动以及在某些营销渠道的经验有限。我们也可能无法在移动设备上提供足够有价值的体验，无论是通过我们的移动网站还是移动应用程序，这可能使我们无法吸引和留住客户。我们无法控制的外部因素也可能影响我们营销举措的成功，例如电子邮件服务器过滤了我们的目标通信，买家和卖家未能对我们的营销举措做出回应，以及来自第三方的竞争。这些因素中的任何一个都可能减少来我们平台的客户数量。我们还相信，我们所开发的品牌标识是我们业务成功的一个重要因素，维护和增强Opendoor品牌对于维护和扩大我们的客户群以及当前和未来的合作伙伴至关重要。未能推广或维持我们的品牌，或在此努力中产生过高的成本，可能会对我们的增长、经营业绩和财务状况产生不利影响。
我们的商业模式依赖于我们的规模化能力，以及随着我们的成长而降低增量客户获取成本的能力。如果我们无法通过增加客户流量和平台用户的交易数量来收回我们的营销成本，或者如果我们广泛的营销活动没有成功或被终止，可能会对我们的增长、经营业绩和财务状况产生重大不利影响。
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我们的成本和开支的很大一部分是固定的，我们可能无法调整或优化我们的成本结构来抵消我们收入的下降。
我们的很大一部分费用是固定的，不会随着收入的波动而成比例地变化。我们需要保持并继续增加我们的交易量，以从运营效率中受益，并继续优化我们的成本结构。当我们以低于预期的产能运营时，固定成本被夸大，并代表了更大比例的整体成本基础和收入百分比。由于我们的固定成本基础，我们的经营业绩可能会因任何特定时期的交易量而有很大差异。例如，从2022年第二季度开始，我们的固定成本并没有随着收入的减少而成比例地下降。当交易量下降时，这导致了2022、2023和2024年的亏损增加。如果我们无法有效调整或优化我们的成本结构以抵消收入的下降，包括由于我们在2024年开始实施的成本结构削减举措以及我们在2025年开始实施的额外人工智能效率，这可能会对我们的增长、经营业绩和财务状况产生重大不利影响。
我们的增长部分取决于我们与第三方战略关系的成功。
为了发展我们的业务，我们预计，我们将继续依赖与第三方的关系和财务成功，例如结算服务提供商、贷方、房地产经纪人、估价公司、验房师、我们用来服务和维修我们的房屋的供应商、我们在推荐时所依赖的第三方合作伙伴，例如房屋建筑商和在线房地产网站，以及我们库存的机构买家，例如单户租赁REITs。如果这些第三方遇到财务困境，我们的关系可能会受到不利影响。确定合作伙伴、与他们谈判并记录协议、建立和维持良好关系需要大量时间和资源。此外，为了发展我们的业务，我们正在提供更多直接面向消费者的产品，这可能会阻碍我们与某些第三方合作伙伴保持生产性关系的能力。
此外，我们依赖与我们所有市场的MLS供应商的关系，既是我们定价的关键数据来源，也是列出我们的库存以供转售的关键数据来源。我们的许多竞争对手和其他房地产网站都有类似的MLS和房源数据访问权限，可能能够比我们更快或更有效地获取房地产信息。如果我们失去与MLS和其他上市提供商的现有关系，无论是由于终止协议还是其他原因，我们的使用权或及时访问上市数据的权利发生变化，无法继续增加新的上市提供商或房地产信息共享方式发生变化，我们对库存进行定价或上市以进行转售的能力可能会受到损害，我们的经营业绩可能会受到影响。
如果我们未能成功地与第三方建立或保持成功的关系，我们在市场上竞争或增加收入的能力可能会受到损害，我们的经营业绩可能会受到影响。即使我们取得了成功，我们也无法向您保证，这些关系将导致客户对我们产品的使用增加或收入增加。
我们依赖高技能人才，失去一名或多名关键人员，或我们未来未能吸引、激励和留住其他高素质人才，可能会损害我们的业务。
我们的业绩和成功在很大程度上取决于我们高级管理团队的持续服务。例如，Kaz Nejatian对公司的整体管理至关重要，在确定我们的战略方向、维护我们的文化和执行我们的业务计划方面发挥着重要作用。我们有效竞争的能力和我们未来的成功取决于我们在我们组织的所有领域和我们的各个产品线中继续识别、吸引、雇用、发展、激励和留住大量高技能人才的能力。我们行业对合格员工，特别是AI人才的竞争非常激烈，我们的某些竞争对手可能直接针对我们的员工。例如，我们的许多关键技术和流程都是由我们的人员为我们的业务定制的，这些人员的流失可能会严重影响我们维护和利用这些技术和流程的能力。此外，我们的薪酬安排，例如我们的股权奖励计划，在吸引新员工以及留住和激励现有员工方面可能并不总是成功的。移民政策和法规的变化、有关此类政策和法规的不确定性，以及由此导致的签证申请和移民流程的任何延迟或成本增加，也可能影响我们雇用、动员或保留我们的一些人员的能力，包括我们的高级管理团队成员，他们来自美国以外，或在我们选择的地点雇用人员。例如，Kaz Nejatian是加拿大公民，目前正在美国获得必要的工作许可。
我们的成功还部分取决于我们在管理团队成员寻求其他机会时促进成功过渡的能力。在2025年，我们进行了几次人事过渡，包括我们的一些高级管理团队。例如，在2025年下半年，我们任命Kaz Nejatian为首席执行官，Lucas Matheson为总裁，Christy Schwartz为首席财务官。虽然我们对我们的球队有信心，但不确定性
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领导层换届所固有的可能难以管理，可能会扰乱我们的业务。未能成功过渡和吸收关键员工一般可能会对我们的经营业绩产生不利影响。
高技能或关键人员的流失，包括我们高级管理团队的关键成员，可能会对我们在他们所做努力的基础上再接再厉以及执行我们的业务计划的能力产生重大不利影响，我们可能无法及时或根本无法找到足够的替代者。如果我们不能成功地吸引合格的员工或以具有成本效益的方式留住和激励现有员工，我们的业务可能会受到损害。
我们的业务更多地集中在某些地理市场。暴露于当地经济、区域经济衰退、恶劣天气或灾难性事件，或其他中断或事件可能会对我们的财务状况和经营业绩产生重大不利影响。
截至2025年12月31日，我们在全国范围内覆盖了美国本土，能够在几乎所有住宅邮政编码中提供优惠。截至2025年12月31日止年度，我们的大部分收入来自收入排名前十的市场。这些市场的当地和区域情况可能与美国或该国其他地区的普遍情况有很大不同。因此，任何对这些领域产生负面影响的意外事件或情况都可能对我们的收入和盈利能力产生重大不利影响。这些风险包括但不限于：房地产价值可能下降；与一般和当地经济状况有关的风险；人口和人口转移以及迁移；可能缺乏抵押贷款资金和房主保险；过度建设；房产空置时间延长；竞争、财产税和运营费用增加；区划法的变化；劳动力成本增加；失业；环境问题的清理造成的成本，以及由此造成的损害向第三方承担的责任；伤亡或谴责损失；气象或气候条件的变化；以及洪水、飓风、龙卷风、野火造成的未投保损害，地震或其他自然灾害或恶劣天气事件，可能因气候变化而变得更加频繁或严重。
此外，我们的顶级市场主要是较大的大都市地区，那里的房价和交易量通常高于美国其他市场。如果人们由于较低的房价或其他因素而迁移到这些市场之外，并且这种迁移在长期内继续发生，那么住宅交易的相对百分比可能会从我们创造了大部分收入的历史顶级市场转移。如果我们无法有效适应任何转变，包括未能增加来自其他市场的收入，那么我们的财务业绩可能会受到损害。
我们的业务依赖于获得理想的库存。获取有吸引力的库存的障碍，无论是因为供应、竞争、宏观经济状况，还是其他因素，都可能对我们的业务、销售和经营业绩产生重大不利影响。
我们主要是直接从消费者那里获得房屋，无法保证以对我们有吸引力的条款提供充足的此类房屋。库存的可用性或获取机会减少，包括由于宏观经济条件或监管变化，可能会对我们的业务、销售和经营业绩产生重大不利影响。此外，我们使用我们专有的定价模型和人工智能能力，每天评估数以千计的潜在房屋。如果我们未能调整定价以与更广泛的市场趋势保持一致，或者未能认识到这些趋势，可能会对我们获取和转售库存的能力产生不利影响。
此外，在获取我们的库存方面，我们与个人私人购房者和小规模投资者以及机构投资者和房地产公司竞争。潜在的房屋卖家也可能更喜欢更传统的房地产销售方式，例如将他们的房屋与房地产经纪人一起在MLS上挂牌，而不是使用我们的解决方案将他们的房屋直接出售给Opendoor。我们的某些竞争对手可能在我们的某些市场中规模更大，可能比我们拥有更多的财政或其他资源。一些竞争对手的资金成本和获得资金来源的渠道可能较低，而我们可能无法获得。竞争可能导致更少的库存、更高的购置成本或更低的盈利能力。
我们持续获得房屋的能力对我们的商业模式至关重要。缺乏符合我们购买标准的可用房屋可能会对我们达到我们期望的库存水平的能力、我们期望的投资组合多样化以及我们的运营结果产生不利影响。例如，最近几个时期，部分由于房地产市场的宏观不确定性和抵押贷款利率上升，处于历史低位的挂牌量限制了市场上的房屋供应，并限制了我们获得理想库存的机会。
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收购物业的交易成本增加，包括评估房屋和提出要约的成本、产权保险和托管服务成本、转让税的变化，以及任何其他新的或增加的收购成本，将对我们的房屋收购和我们的业务产生不利影响。
政府机构提供的抵押贷款融资的可用性减少、政府融资计划的变化、某些房主保险的可用性减少以及抵押贷款利率的上升已经减少并可能继续降低我们的买家获得融资的能力或愿望，这将对我们的业务和财务业绩产生不利影响。
我们的抵押贷款子公司通过贷款销售产生收入的能力将部分取决于参与由政府机构管理的项目，例如联邦住房管理局、退伍军人事务部、美国农业部，以及政府资助的实体（“GSES”），例如房利美和房地美。如果这些机构或GSE中的任何一个限制了我们参与其项目的能力，或者如果他们的业务被淘汰或发生重大变化，我们的抵押贷款业务可能会受到重大不利影响。近年来，已经提出了一些立法提案，这些提案将逐步结束或淘汰GSE，它们未来的作用仍存在不确定性。
然而，抵押贷款的二级市场目前仍然主要渴望由房利美、房地美或金妮美支持的证券，我们认为这些机构为抵押贷款行业提供的流动性对房地产市场很重要。关于房利美和房地美的长期结构和生存能力的任何重大不利变化，包括其财务状况或承销标准，都可能导致对其贷款组合规模和贷款产品指导方针的调整，并对我们的抵押贷款业务产生重大不利影响。此外，这些机构提供的融资减少可能会对利率、抵押贷款可用性以及新房销售和抵押贷款产生不利影响。
此外，在我国市场开展业务的某些保险公司可能会限制、限制或暂停发放独栋房屋的房主保单。一般来说，这可能会减少飓风、火灾和其他类型自然灾害保险的可得性，并增加潜在购房者购买此类保险的成本。除其他外，新房的抵押贷款融资还取决于是否有足够的房主保险。无法保证我们的房屋的潜在购买者可以获得或负担得起房主的保险。长期限制或无法获得房主保险可能会对我们市场上的住宅房地产行业和我们的业务产生不利影响。
2022年3月至2023年7月，美国联邦储备委员会多次将基准利率从0.25%上调至5.50%。尽管美国联邦储备委员会此后将基准利率降至3.75%，但与最近的历史水平相比，抵押贷款利率仍然较高。由于这些利率升高，对于典型的购房者来说，购房融资成本显着增加，这降低了抵押贷款融资的承受能力，并导致对我们房屋的需求下降。未来抵押贷款利率的上升可能会进一步降低我们的买家获得融资的能力或愿望，这将对我们的业务和财务业绩产生不利影响。
对与房屋所有权和/或出售住宅房地产相关的税收优惠的任何限制、减少或取消将对房屋需求产生不利影响，从而可能对我们的业务和财务业绩产生不利影响。
虽然联邦所得税法以及在许多情况下的州所得税法通常允许为计算个人的应税收入而扣除与房屋所有权相关的某些重大费用，主要是抵押贷款利息费用和财产税，但为联邦和州所得税目的扣除抵押贷款利息费用和财产税的能力受到重大限制。例如，2017年《减税和就业法案》对美国联邦所得税目的可从收入中扣除的州税和地方税（包括财产税）金额设置了上限（“SALT扣除”），并进一步限制了对某些住房抵押贷款支付的利息的扣除。尽管OBBBA将SALT扣除的上限提高到了2029年12月31日，但该法案还将对某些住房抵押贷款支付的利息的限制永久化。此外，联邦和许多州的所得税法对某些住宅房地产销售提供资本利得税豁免，但这些豁免通常受到上限和其他重大限制。联邦政府或州政府可能会通过取消、进一步限制或以其他方式大幅减少这些所得税优惠来改变其所得税法，这可能会增加我们许多潜在购房者拥有新房的税后成本，或者减少对房屋卖家的激励。任何此类未来变化都可能对住宅房地产行业产生总体不利影响。例如，房屋卖家失去或减少部分或全部房主税收减免或免税，可能会减少对新房的需求或减少可售房屋的供应，
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分别。任何此类未来变化也可能对我们的业务、经营业绩和财务状况产生重大不利影响。
住宅房地产行业可能会受到行业变化的影响，包括某些或未来的集体诉讼或政府调查的结果。
住宅房地产行业面临来自美国司法部的私人诉讼和调查的巨大压力，这些诉讼和调查涉及反垄断、MLS内外的房源展示以及其他问题，包括我们不是被指名方的诉讼和调查。
例如，2019年4月，美国全国房地产经纪人协会（“NAR”）以及某些经纪公司和特许经营商（包括Realogy Holdings Corp.、HomeServices of America，Inc.、RE/MAX和Keller 威廉姆斯 Realty，Inc.）在一项集体诉讼中被列为被告，该诉讼指控合谋违反联邦反垄断法，其中包括要求密苏里州的住宅物业卖家向买方经纪人支付虚高的佣金费用（“NAR集体诉讼”）。
2024年3月15日，NAR签订和解协议，在全班范围内解决NAR集体诉讼中针对NAR的索赔。除了支付4.18亿美元的货币款项外，NAR同意改变某些商业惯例，包括改变合作补偿和买方协议，这些协议于2024年8月17日生效。具体而言，除其他事项外，NAR和解协议：（1）禁止NAR和REALTOR®MLS不得要求上市经纪商或卖方向买方经纪商或其他买方代表提出补偿要约；（2）禁止NAR、REALTOR®MLS和MLS参与者不得在MLS上提出补偿提议；以及（3）要求所有REALTOR®MLS参与者在带买家参观之前签订一份书面买家协议，具体说明补偿。NAR和解于2024年11月26日获得法院最终批准。提出类似或相关索赔的集体诉讼正在审理中，NAR集体诉讼的结果可能会导致提起更多此类诉讼。
修订后的NAR规则和做法，以及任何其他诉讼导致的变化，可能会导致房地产专业人士与消费者互动以及房地产佣金的沟通、协商、计算或支付方式发生变化，这反过来可能会对购房者和卖家在买卖房屋过程中如何与房地产专业人士互动产生有意义的影响。例如，在没有强制佣金分享的情况下，我们可能会看到每小时或点菜服务的引入。房屋贷款规则和规范目前不允许购房者将买方代理赔偿计入房屋贷款余额，这可能会损害购房者在购买房屋时支付代理费用的能力。如果此类变化产生减少买家对房屋需求的影响，将对我们的财务状况和经营业绩产生不利影响。此外，由于NAR结算，我们已开始向某些买家提供优惠，而不是支付买方经纪人佣金。该公司将买方特许权视为减少收入。这可能会对我们的收入和毛利润产生负面影响，但预计将对我们的贡献利润（亏损）和（亏损）运营收入产生中性影响。贡献利润（亏损）是一种非公认会计准则财务指标。见"第二部分–第7项。管理层对财务状况和经营成果的讨论与分析–非公认会计准则财务指标”了解更多细节，以及贡献利润（亏损）与其最接近的可比GAAP衡量标准的对账。
此外，由于修订了NAR规则和做法以及其他原因，我们的竞争对手和其他房地产市场参与者可能会从事限制我们有效竞争能力的行为，例如通过限制对专有上市数据的访问，或通过在私人上市网络上出售房屋，或以其他方式使用非MLS平台或机制来促进房屋买卖，而不是通过MLS公开。另一个行业参与者或团体可能会创建一个新的房源数据服务，这可能会对我们买卖房屋的能力产生不利影响。我们使用或及时访问上市数据的权利发生变化，或房地产信息共享方式发生变化，也可能对我们买卖房屋的能力产生不利影响，进而可能对我们的业务、财务状况和经营业绩产生重大影响。
除了NAR集体诉讼和各种类似的私人诉讼之外，从2018年开始，美国司法部开始对NAR违反联邦反垄断法的行为展开调查。美国司法部和NAR似乎在2020年11月达成了一项决议，导致提交了一份诉状和拟议的同意判决，据此，NAR同意采取某些规则变更，例如增加披露佣金提议。美国司法部此后寻求继续对NAR进行调查。目前尚不确定美国司法部恢复调查将对更大的房地产行业产生何种影响（如果有的话），包括任何进一步的和解或由此可能导致的废除、修改或不执行现有规则和规定的任何决定。除了金钱损失之外，各种集体诉讼还寻求改变房地产行业的做法，并与美国司法部的调查一起，促使NAR、州和地方房地产委员会或MLS以及其他房地产市场参与者讨论并考虑修改由来已久的规则和规定。尽管这些诉讼和调查引起的变化具有不确定性，难以预测，但它们可能导致对我们的业务、财务状况和经营业绩产生重大影响的结果。
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我们在转售房屋之前依赖第三方对房屋进行翻新和维修，第三方劳动力的成本或可用性可能会对我们的持有期和房屋投资回报产生不利影响。
我们经常需要在房屋上市转售前进行装修或维修。我们依赖第三方承包商和分包商来承担这些翻新和维修。这些第三方供应商可能无法在我们的预期时间表或拟议预算范围内完成所需的翻新或维修。劳动力和供应短缺，以及对房屋建设的需求增加，可能会加剧这些延误，并增加我们的成本。劳动力的成本和可用性可能会受到监管政策和执法的变化以及劳动力迁移趋势的不利影响。此外，我们近几年经历的通货膨胀，增加了我们消费的商品和服务的成本，比如上门维修的人工和材料成本。此外，现任美国总统政府对从加拿大、墨西哥、中国等国进口的某些商品和服务实施关税，并推动计划推行其他旨在限制进口的贸易政策，这可能会进一步增加家居维修的材料成本。我们无法预测美国或其他国家政府最终可能会在关税或贸易关系方面采取哪些额外行动，哪些产品可能会受到此类行动，或者其他国家可能会采取哪些报复行动。
难以找到第三方承包商和分包商以及完成翻新或维修的时间比预期的要长，都可能对我们在预期时间内出售房屋的能力产生负面影响。这种延长的时间使我们面临对房屋转售价值产生不利影响的因素，并可能导致以低于预期的价格出售房屋或根本无法出售房屋。同时，产生超出预算的成本将对我们购买的房屋的投资回报产生不利影响。此外，第三方供应商工作中任何未被检测到的问题都可能对我们作为房屋卖家的声誉产生不利影响。
我们可能会收购或处置业务或进行其他战略交易，这可能需要管理层给予重大关注，扰乱我们的业务，稀释或对股东价值产生不利影响，并对我们的经营业绩产生不利影响。
作为我们业务战略的一部分，我们参与各种战略举措，并探索潜在的战略选择。因此，除其他外，我们可能会对互补的公司、产品或技术进行投资或收购。我们可能无法从未来可能进行的收购中实现收益。如果我们未能成功地将此类收购，或与此类收购相关的业务和技术整合到我们公司，我们公司的收入和经营业绩可能会受到不利影响。任何整合过程都将需要大量时间和资源，我们可能无法成功管理该过程。我们可能无法成功评估或利用任何收购的业务或技术，无法准确预测收购或其他战略交易的财务影响，包括会计费用。我们可能需要支付现金、产生债务或发行股本证券来支付任何此类收购，每一项都可能影响我们的财务状况或股本价值。出售股权或发行股票为任何此类收购提供资金可能会稀释我们的股东或对我们普通股的价格产生不利影响。与收购相关的债务发生将导致固定债务增加，还可能包括可能阻碍我们管理运营能力的契约或其他限制。我们还可能剥离或处置不再符合我们战略的业务线。任何此类交易可能无法实现预期结果或可能对我们的业务产生意想不到的后果。
与我们的运营相关的健康和安全事件、我们的员工或代表我们运营的第三方的不当行为或监管制裁可能会在潜在责任和声誉损害方面造成高昂的代价。
客户将通过我们的移动应用程序或与房地产经纪人定期访问房屋。由于我们拥有的房屋数量众多，我们房屋的安全性对我们业务的成功至关重要。未能确保我们的房屋安全，从而导致重大或重大的健康和安全事故，可能会使我们承担代价高昂的责任。我们还面临员工或承包商可能对我们的业务产生不利影响的错误和不当行为的风险。我们为发现和阻止员工和承包商的不当行为而采取的预防措施可能不会有效。如果我们的任何雇员或承包商从事非法、不正当或可疑活动或其他不当行为，我们的声誉、财务状况、客户关系以及我们吸引新客户的能力可能会受到严重损害。我们还可能受到监管制裁和重大法律责任，这可能对我们的财务状况、声誉、客户关系和吸引更多客户的前景造成严重损害。
上述任何事件或其他事件的发生都可能产生重大负面宣传，并对我们的声誉、我们与相关监管机构或政府当局的关系以及我们吸引客户、员工和承包商的能力产生相应影响，进而可能对我们的财务业绩和流动性产生重大不利影响。
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与我们拥有空置房屋和将那些房屋挂牌转售有关的风险无法完全消除。
我们库存中的房屋在转售前我们拥有它们的时间内一般不会被占用。因此，我们的某些房屋遭受了水和管道损坏等损坏，但由于房屋空置，这些损坏没有得到及时处理。此外，当房屋挂牌转售时，潜在买家或其代理人通常可以通过我们的技术立即访问我们的房屋，而无需预约或我们的一名代表在场。在某些情况下，我们也允许卖家在我们短期购买了房屋后继续占有该房屋。在我们的房屋中有访客或短期居住者会带来房屋损坏、人身伤害、物业上未经授权的活动、盗窃、出租骗局、擅自占地者和侵入者的风险，以及其他可能对我们或房屋产生不利影响的情况，包括潜在的不利声誉影响。此外，所有这些情况都可能涉及保险可能无法完全覆盖的大量解决费用，包括与对房屋进行维修或移除未经授权的访客和居住者相关的法律费用。如果这些增加的成本在我们的房屋库存中是显着的，无论是在每个房屋的成本方面还是在受影响的房屋数量方面，这可能会对我们的经营业绩产生不利的实质性影响。
我们的抵押贷款业务可能无法实现预期结果，可能使我们面临更大的风险和义务，并可能对我们的财务业绩、运营和声誉造成损害。
我们通过我们的全资抵押子公司经营我们的抵押贷款业务。为了发展我们的抵押贷款业务，我们预计这类实体将部分取决于能否获得足够的资本。如果它手头没有足够的现金，它将无法为新的贷款提供资金。如果我们的全资抵押贷款子公司无法与第三方金融机构建立或保持关系以购买其贷款或遵守其与这些机构协议中的任何契诺，它可能无法以优惠条件出售其贷款或根本无法出售。上述所有情况都可能对我们的财务业绩、运营和声誉造成损害。
此外，我们预计，我们发起的几乎所有抵押贷款都将销往二级市场。此类销售确认的收益将占我们抵押贷款相关收入的很大一部分。二级市场的需求和我们完成抵押贷款出售或证券化的能力取决于我们无法控制的因素，包括一般经济状况、银行体系的状况以及投资者购买抵押贷款和抵押贷款支持证券的意愿。如果我们不可能或不经济地完成此类销售，我们的收入和新贷款发放的利润率可能会受到重大负面影响。
当我们出售抵押贷款时，我们就贷款质量、遵守发起准则以及遵守适用法律向购买者和保险人作出陈述和保证。这些陈述和保证通常在贷款期限内保持不变。一旦发生违约，我们可能会被要求回购抵押贷款或赔偿购买者，任何后续损失可能由我们承担。
对环境有害的条件，以及与气候变化和能源有关的法规，可能会对我们产生不利影响。
根据各种联邦、州和地方环境法，财产的现任或前任所有者或经营者可能需要承担在此类财产上、在此类财产中、从此类财产中或在此类财产下清除或补救有害或有毒物质的费用。这类法律往往规定责任，无论所有者或经营者是否知道或应对此类危险或有毒物质的存在负责。即使可能有不止一个人对污染负有责任，适用的环境法所涵盖的每个人也可能要为所产生的所有清理费用负责。违反环境法的财产所有人可能会受到制裁，这些制裁可能由政府机构或在某些情况下由私人当事人强制执行。就购置和拥有我们的财产，以及对这些财产的材料进行任何维修或处置，或安排运输以供处置，我们可能会承担这些费用。针对环境索赔进行辩护、遵守环境监管要求或补救任何受污染财产的成本可能会对我们产生重大不利影响。
遵守新的或更严格的环境和气候相关法律或法规或对现有法律进行更严格的解释可能需要我们进行重大支出。这类法律或法规和其他预期并不统一，可能会被不一致地解释或适用，这可能会增加合规的复杂性和成本以及任何相关的诉讼或执行风险。我们可能会受到与我们的财产有关的环境法律或法规的约束，例如有关含铅涂料、霉菌、石棉、含石棉材料、氡气、杀虫剂、靠近电力线或其他问题的法律或法规。我们无法向您保证，未来的法律、条例或法规将不会施加任何重大的环境责任，或我们物业的当前环境状况不会受到现有条件的影响
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的土地、物业附近的经营或非关联第三方的活动。此外，我们可能需要遵守各种地方、州和联邦消防、健康、生命安全和类似规定。不遵守这类适用法律法规可能会导致罚款和/或损害赔偿、人员停职、民事责任或其他制裁。
对市场机会的估计可能被证明是不准确的。
市场机会估计受到重大不确定性的影响，并基于可能被证明不准确的假设和估计。计算我们的市场机会的变量可能会随着时间而变化，我们无法保证我们的市场机会估计将反映我们未来将从我们的平台产生的实际收入。我们市场的任何扩张都取决于许多因素，包括与我们的平台以及竞争对手的产品和服务相关的成本、性能和感知价值。
我们的一些潜在损失可能不在保险范围内。我们可能无法获得或维持足够的保险范围。
我们保有保险，以覆盖我们日常经营过程中某些风险敞口的成本和损失，包括与签发产权保单有关的成本和损失，但我们的保险可能不会100%覆盖所有事件的成本和损失。我们对因保单而异的某些保留和免赔额负责，我们可能会遭受超出我们保险范围限制的重大金额的损失。我们还可能因我们没有保险范围的事件而产生成本或遭受损失。此外，大规模的市场趋势或在我们的业务中发生不利事件可能会提高我们购买保险的成本或限制我们能够获得的保险金额或类型。我们可能无法维持目前的覆盖范围或在未来获得新的覆盖范围；以商业上合理的条款或根本无法维持。产生未投保或投保不足的费用或损失可能会损害我们的业务。
与我们的知识产权和技术相关的风险
我们所依赖的计算机系统、第三方网络和移动基础设施服务的任何重大中断都可能导致客户流失，我们可能无法维护和扩展我们产品背后的技术。
客户和潜在客户主要通过我们的网站和移动应用程序访问我们的产品。我们吸引、留住和服务客户的能力取决于我们网站、移动应用程序、人工智能工具和功能以及技术基础设施的可靠性能和可用性。此外，我们依赖第三方网络和移动基础设施的可靠性能，为我们的客户和潜在客户提供我们的技术产品。这些第三方网络和移动基础设施的正常运营超出了我们的控制范围，服务中断或网站不可用可能会影响我们及时为客户提供服务的能力，并可能对现有和潜在的客户关系产生不利影响。
我们的信息系统和技术可能无法继续适应我们的增长，并受到安全风险的影响。维护这类系统的成本可能会增加。这种未能适应增长，或与此类信息系统相关的成本增加，可能对我们的业务和经营业绩产生重大不利影响，并可能导致客户流失。
我们处理、存储和使用个人信息和其他数据，这使我们受到政府监管和其他与隐私相关的法律义务的约束，任何违反或感知到的违反这些隐私义务的行为都可能导致索赔损失、监管行动、业务损失或不利的宣传。
我们接收、存储和处理与个人相关和/或构成适用数据隐私法下的“个人信息”、“个人数据”、“个人身份信息”或类似条款（统称“个人信息”）的信息，包括来自或关于实际和潜在客户以及我们的员工和业务联系人的信息。因此，我们受制于许多联邦、州和外国法律，以及关于隐私和个人信息的存储、使用、处理、披露和保护的法规和行业准则，其范围正在发生变化，受到不同的解释，并且可能在各州和国家之间不一致或与其他规则相冲突。例如，根据Gramm-Leach-Bliley法案（“GLBA”），我们的某些子公司被视为金融机构。除其他外，GLBA对在提供金融服务的背景下使用有关个人的某些信息进行了监管，包括“隐私规则”（对金融机构施加与使用或披露非公开个人信息有关的义务）和“保障规则”（对金融机构施加义务
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并间接由其服务提供者实施和维护保护非公开个人金融信息安全的物理、行政和技术措施）。
此外，我们还受制于涵盖通过电话、电子邮件、移动设备和互联网进行的营销和广告活动的法律、法规和标准，例如TCPA（由电话营销销售规则实施）、CAN-SPAM法案以及类似的州消费者保护法。联邦或州监管机构或私人诉讼当事人可能会声称，我们提供的通知和披露、我们获得的同意形式或我们的电话和短信短信做法不充分或违反适用法律。这可能会在未来导致对我们的民事索赔，这可能会导致诉讼成本高昂，无论它们是否有价值，并可能使我们面临重大的法定损害赔偿或代价高昂的和解。我们还通过电子邮件发送营销信息，并受CAN-SPAM法案的约束。CAN-SPAM法案对电子邮件内容和提供选择退出规定了一定的义务（附有相应的要求，以及时兑现此类选择退出）。虽然我们努力确保我们所有的营销传播都符合CAN-SPAM法案和其他适用法律中规定的要求，但任何违规行为都可能导致FTC或其他监管机构寻求对我们的民事处罚。
此外，美国的集体诉讼明显增加，原告在使用聊天机器人、cookie和其他追踪技术方面使用了包括州窃听法在内的多种法律。我们努力尽可能遵守有关隐私和数据保护的所有适用法律、政策、法律义务和行业行为准则。然而，有可能这些义务的解释和适用方式从一个法域到另一个法域不一致，并可能与其他规则或条例相冲突，从而使强制执行，从而使合规要求变得模棱两可、不确定，并可能不一致。我们未能或被认为未能遵守我们的隐私政策、对客户或其他第三方的隐私相关义务或我们的隐私相关法律义务，或任何导致未经授权访问或无意发布个人信息或其他客户数据的安全损害，可能会导致政府执法行动（包括罚款和处罚）、诉讼（包括集体诉讼）或消费者权益团体或其他人针对我们的公开声明。例如，在美国，FTC和州监管机构强制执行各种数据隐私问题，例如在隐私政策中做出的承诺或未能适当保护有关个人的信息，作为违反FTC法案或类似州法律的不公平或欺骗性商业行为或做法或影响商业的行为或做法。任何这些事件都可能导致我们在调查和捍卫此类索赔时产生大量费用，如果被认定负有责任，将支付重大损害赔偿。此外，这些诉讼和随后的任何不利结果可能会导致我们的客户对我们失去信任，这可能会对我们的声誉和业务产生不利影响。
有关使用或披露个人信息的适用法律、法规或行业惯例的任何重大变化，或有关获得客户对使用和披露个人信息的明示或默示同意的方式（包括出于广告目的）的任何重大变化，都可能要求我们修改我们的产品和功能，可能以实质性方式并受到增加的合规成本的影响，这可能会限制我们开发利用我们处理的个人信息的新产品和功能的能力。此外，近年来，某些州通过或修改了可能适用于我们业务的数据隐私和安全法律法规。例如，CCPA对公司收集、使用和共享个人信息施加了义务和限制，并向加州居民提供数据隐私权。与其他综合性国家隐私法一样，CCPA规定了严格的法定损害赔偿框架。CCPA要求涵盖的企业，除其他外，向加州消费者提供披露信息，并为这类消费者提供隐私权，例如选择退出某些销售或共享个人信息、访问其个人信息、要求删除其个人信息以及接收有关其个人信息如何被收集、使用和共享的详细信息的能力。CCPA规定了对违规行为的民事处罚，以及对可能增加安全违规诉讼的某些安全违规行为的私人诉讼权。CCPA的颁布正促使美国其他州出现一波类似的立法发展，这造成了重叠但不同的州法律的拼凑。例如，自《全面禁止酷刑公约》生效以来，与《全面禁止酷刑公约》有相似之处的全面隐私法规现已在美国许多州生效并可执行。这些法律可能会增加我们的合规成本和潜在责任，尤其是在数据泄露的情况下，并可能对我们的业务产生重大不利影响，包括我们如何使用个人信息、我们的财务状况、我们的运营结果或前景。关于新的联邦和州隐私立法，还有许多其他提案，如果获得通过，可能会增加我们的潜在责任，增加我们的合规成本，并对我们的业务产生不利影响。
上述任何情况都可能对我们的品牌、声誉、业务、经营业绩和财务状况产生重大不利影响。
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未能保护我们的商业秘密、专有技术、专有应用程序、业务流程和其他专有信息可能会对我们的技术和产品的价值产生不利影响。
我们的成功和竞争能力部分取决于我们的知识产权和我们的其他专有商业信息。我们寻求通过与我们的员工、顾问和与我们有关系的第三方签订保密和所有权协议、发明转让协议和保密协议的组合，来保护和控制对我们专有知识产权、技术和信息的访问。虽然这些协议将在未经授权使用或披露我们的专有信息和商业秘密时给予我们合同补救措施，但我们不能保证我们将能够发现此类未经授权的活动，或者如果被发现，我们在这些协议下的权利将有效地控制对我们的专有信息、知识产权或技术的访问、使用和分发。我们还拥有众多注册商标和专利来保护我们知识产权的某些方面，以及版权来保护我们知识产权的某些其他方面。然而，我们可能无法为我们所有的技术和方法获得知识产权保护，或者我们为执行我们的知识产权而采取的步骤可能不够充分。此外，第三方可能会在知情或不知情的情况下侵犯我们的专有权利，第三方可能会对我们持有的专有权利提出质疑，我们可能无法在不产生大量费用的情况下防止侵犯或盗用我们的专有权利。如果我们的知识产权被第三方使用或盗用，我们的品牌和其他无形资产的价值可能会降低，竞争对手可能能够更有效地模仿我们的产品和运营方法。此外，知识产权或就业相关法律、规则或法规的任何变化或不利解释可能会损害我们执行我们的商业秘密和知识产权的能力。例如，一些司法管辖区对竞业禁止协议实施了禁令，这增加了我们在这些司法管辖区的员工将他们的技能和知识转移给竞争对手的风险。任何这些事件都会对我们的业务、经营业绩和财务状况产生重大不利影响。
我们可能无法继续使用我们在业务中使用的域名，或阻止第三方获取和使用侵犯、类似或以其他方式降低我们的品牌或我们的商标或服务标记价值的域名。
我们已经为我们在业务中使用的网站注册了域名。如果我们失去使用域名的能力，我们可能会产生大量费用，以新的域名推销我们的产品和服务，这可能会损害我们的业务。此外，我们的竞争对手可能会试图通过使用与我们类似的域名来利用我们的品牌认知度。我们可能无法阻止第三方获取和使用侵犯、类似或以其他方式降低我们的品牌或我们的商标或服务标记价值的域名。保护和执行我们在我们域名中的权利以及确定他人的权利可能需要诉讼，这可能会导致大量成本并转移管理层的注意力。
未来，我们可能会成为支持成本高昂的知识产权索赔和其他诉讼的当事方，如果得到不利解决，可能会对我们产生重大影响。
我们的成功部分取决于我们不侵犯或盗用他人的知识产权。我们的竞争对手和其他第三方可能拥有或声称拥有与房地产行业相关的知识产权。未来，第三方可能会声称我们侵犯或盗用他们的知识产权，我们可能会被发现侵犯或盗用这些权利。任何索赔或诉讼都可能导致我们产生大量费用。如果成功对我们提出此类索赔，我们可能会被要求支付损害赔偿或许可付款，这可能会阻止我们提供服务或要求我们遵守不利的条款。即使我们胜诉，解决此类纠纷所需的时间和资源也可能代价高昂、耗时，并转移管理层和关键人员对我们业务运营的注意力。我们之前一直受到商标侵权索赔。这些索赔指控，除其他外，我们的商标的某些方面侵犯了原告的商标。虽然这些先前的索赔并不重要，并且已经全部解决，但未来可能会有额外的索赔，如果我们未能成功地针对这些索赔为自己辩护，我们可能会被要求支付损害赔偿并可能受到禁令的约束，每一项禁令都可能损害我们的业务、经营业绩、财务状况和声誉。
AI的开发和使用可能会导致声誉损害或责任，以及与此相关的问题以及日益加强的监管。
2025年，我们开始在运营的各个方面进行“默认为AI”的运营。我们在整个业务中使用人工智能、机器学习和自动化决策技术，包括专有的人工智能和机器学习算法和模型（统称“AI技术”），并正在这一领域进行额外投资。例如，我们目前
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将AI技术纳入我们的定价算法中，我们仍在研究并继续开发这些能力，以构建更多的专有房地产特定模型。我们预计，未来将需要增加投资，以不断改进我们对AI技术的使用。与许多技术创新一样，人工智能技术带来了风险、挑战和意外后果，可能会影响其开发、采用和使用，从而影响我们的业务。
特别是，我们将生成AI技术（即可以生产和输出新内容、软件代码、数据和信息的AI技术）纳入我们的解决方案和内部业务实践。例如，我们的某些员工也使用生成AI技术来完成他们的工作，包括开发软件和内容、数据处理和执行经常执行的内部任务。将AI技术纳入我们的定价算法和其他模型，以潜在地改善内部功能和运营，带来了进一步的风险和挑战。虽然我们的目标是以合乎道德和准确的方式使用AI技术，并试图识别和缓解其使用所带来的道德或法律问题，但我们可能无法在问题出现之前识别或解决问题。使用AI技术支持业务运营还会带来与数据隐私和安全相关的固有风险，例如有意、无意或无意地传输专有或敏感信息，以及与实施和维护AI技术相关的挑战，例如为此类支持开发和维护适当的数据集。此外，人工智能，包括我们对人工智能的使用，可能会产生额外的网络安全风险或增加现有的网络安全风险，并可能导致或增加网络攻击、安全漏洞、网络钓鱼攻击、个人数据泄露或其他事件的影响。例如，威胁行为者越来越多地使用工具和技术，其中一些是由人工智能开发或增强的，这些工具和技术可以绕过控制、逃避检测、移除法医证据，这意味着我们和其他人可能无法及时或有效地预测、发现、转移、遏制或从网络攻击中恢复。此外，依赖人工智能技术而没有足够的保障措施来做出某些业务决策，可能会通过影响我们与客户和业务合作伙伴的关系、基于基础数据或其他方面的缺陷产生不准确的结果或其他意外结果而引入额外的运营漏洞。
此外，我们的AI技术背后的AI算法和训练方法可能存在缺陷。我们或其他人不充分的人工智能技术开发或部署实践可能会导致损害人工智能解决方案有效性或对个人或社会造成伤害的事件，包括无意的偏见和歧视性结果。可以与我们的平台集成的第三方AI能力可能会产生关于客户数据或企业、或其他信息或主题的虚假或“幻觉”推断。AI Technologies的这些缺陷和其他失败可能会使我们遭受竞争损害、监管行动、法律责任以及品牌或声誉损害。如果我们使用的人工智能技术因其对人权、隐私、就业或社会、经济、政治或其他问题的影响而引起争议，我们可能会经历竞争、品牌或声誉损害或法律和/或监管行动。此外，纳入AI技术会产生诉讼风险和不合规风险以及未知的合规成本，因为AI技术是一种新兴技术，其法律和监管环境尚未得到充分发展（包括违反知识产权或隐私权或其他法律的潜在责任）。
在美国，人工智能技术的监管框架面临重大不确定性。在联邦一级，国会尚未颁布有意义的人工智能立法。相反，联邦关于人工智能的政策是由一系列行政命令塑造的，这些行政命令在很大程度上根据当权政府的情况改变了优先事项和要求。2023年10月，拜登总统发布了一项关于安全、可靠、可信地开发和使用人工智能的行政命令，其中强调了人工智能的安全和保障，并涉及公民权利、隐私、消费者保护和负责任的联邦使用人工智能等主题。2025年1月和7月，特朗普总统发布了三项关于人工智能的行政命令，其中一项废除了拜登总统的2023年行政命令，将重点转向消除采用人工智能技术的监管障碍和加速人工智能部署。
在没有联邦人工智能立法的情况下，各州通过颁布规范人工智能技术不同方面的法律来填补这一空白。例如，加州颁布了与人工智能安全协议、报告和透明度相关的法律法规，以及其他与人工智能相关的主题。此外，科罗拉多州的《人工智能法案》将要求“高风险”人工智能系统的开发人员和部署人员实施针对算法歧视的某些保障措施（以及其他要求），德克萨斯州《负责任的人工智能治理法案》禁止在建立监管沙盒的同时为某些目的开发和部署人工智能系统。此外，科罗拉多州的《人工智能法案》等州人工智能法律和包括CCPA在内的各州隐私法，对自动决策技术的使用进行了规范，特别是当它对个人产生法律或类似的重大影响时，并为个人提供了与此类技术相关的权利。
许多其他州已经颁布、通过或正在考虑以人工智能为重点的立法，这造成了拼凑的法规和复杂的合规挑战。然而，这些法律的持久性和额外国家的潜力-
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在特朗普总统于2025年12月发布行政命令“确保人工智能的国家政策框架”之后，层面的立法活动面临不确定性。这项行政命令确立了一项联邦政策，有利于统一的国家人工智能监管框架，旨在促进创新和美国的全球竞争力。该命令指示联邦机构识别、挑战并可能优先考虑那些被视为与这种全国性做法不一致或有负担的州和地方人工智能法律。各机构将如何执行这一指令，以及各州将如何处理未来的人工智能立法，还有待观察。上述任何或所有监管发展都可能对我们的业务、经营业绩和财务状况产生重大不利影响。此外，我们未能遵守现有或新颁布的法律、法规和其他与人工智能技术相关的要求或被认为未能遵守 可能导致法律索赔或诉讼（包括集体诉讼）、监管调查或强制执行行动。
我们的服务使用第三方开源软件组件，这可能对我们的专有软件、技术、产品和服务构成特殊风险，从而可能对我们的业务产生负面影响。
我们在服务中使用开源软件，未来将继续使用开源软件。我们使用和分发开源软件可能会比使用第三方商业软件带来更大的风险，因为开源许可机构通常不会就知识产权侵权索赔或许可代码的质量提供支持、保证、赔偿或其他合同保护。就我们的服务依赖于开源软件的成功运行而言，此开源软件中任何未被检测到的错误或缺陷都可能阻止部署或损害我们平台的功能或操作，延迟新解决方案的推出，并损害我们的声誉。
一些开源许可包含要求，即我们根据我们使用的开源软件类型为我们创建的修改或衍生作品提供源代码，或向我们的知识产权授予其他许可。如果我们以某种方式将我们的专有软件与开源软件相结合，我们可以在某些开源许可下，被要求向公众发布或许可我们的专有软件的源代码。尽管我们监控我们对开源软件的使用，以避免使我们的平台受到我们不打算的条件的影响，但我们无法向您保证，我们控制我们在平台中使用开源软件的流程将是有效的。我们可能会不时受到声称拥有或要求发布使用此类软件开发的源代码、开源软件和/或衍生作品的索赔，要求我们提供并入我们的分布式软件的任何开源软件的归属，或以其他方式寻求强制执行适用的开源许可条款。这些索赔还可能导致诉讼，要求我们购买昂贵的许可证或要求我们投入额外的研发资源来重新设计我们的软件或改变我们的产品或服务，其中任何一项都会对我们的业务和运营结果产生负面影响。
我们依靠许可使用纳入我们产品和服务的第三方的知识产权。未能更新或扩大现有许可证可能要求我们修改、限制或终止某些产品，这可能会对我们的业务、财务状况和经营业绩产生重大影响。
我们依赖从第三方获得许可的产品、技术和知识产权，用于我们的服务。我们无法保证这些第三方许可，或对此类许可产品和技术的支持，将继续以商业上合理的条款提供给我们，如果有的话。如果我们无法更新和/或扩大现有许可，我们可能会被要求停止或限制我们使用包含或包含许可知识产权的产品。
我们无法确定我们的许可人没有侵犯或盗用他人的知识产权，或者我们的供应商和许可人在我们可能经营的所有司法管辖区对该技术拥有足够的权利。为了方便起见，我们的许可人可能会终止我们的某些许可协议。如果由于第三方对我们的供应商和许可人或对我们提出的知识产权侵权或盗用索赔，或者如果我们无法继续获得该技术或以商业上合理的条款签订新协议，我们开发包含该技术的服务的能力可能会受到严重限制，我们的业务可能会受到损害。此外，如果我们无法从第三方获得必要的技术，我们可能会被迫获得或开发替代技术，这可能需要大量的时间和精力，并且质量或性能标准可能较低。这将限制和延迟我们提供新的或有竞争力的产品的能力，并增加我们的成本。如果无法获得或开发替代技术，我们可能无法提供某些功能作为我们产品的一部分，这可能会对我们的业务、财务状况和经营业绩产生不利影响。
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我们的软件非常复杂，可能包含未检测到的错误。
我们平台底层的软件和代码高度互联和复杂，可能包含未被检测到的错误、恶意代码或漏洞，其中一些可能是在代码发布后才被发现的。我们会定期发布或更新软件代码，这种做法可能会导致我们平台底层软件更频繁地引入错误或漏洞，从而影响我们平台上的客户体验。此外，由于我们平台基础软件的互连性，对我们代码某些部分的更新，包括对我们的移动应用程序或网站或我们的移动应用程序或网站所依赖的第三方应用程序编程接口的更改，可能会对我们代码的其他部分产生意想不到的影响，这可能会导致我们平台的错误或漏洞。我们的代码在发布后发现的任何错误或漏洞都可能导致我们的声誉受损、客户损失、收入损失或损害赔偿责任，其中任何一项都可能对我们的增长前景和我们的业务产生不利影响。
此外，我们的开发和测试流程可能无法在我们的技术产品实施之前检测到错误和漏洞。我们的技术产品发布后出现的任何低效率、错误、技术问题或漏洞都可能降低我们产品的质量或干扰我们的客户获得和使用我们的技术和产品。
与监管合规和法律事项相关的风险
我们在一个高度监管的行业中运营，并受制于广泛的联邦、州和地方法律、规则和法规。未能遵守这些法律、规则和法规或未能获得和维持所需的许可证，可能会对我们的业务、经营业绩和财务状况产生不利影响。
我们通过美国各地的多个不同渠道在高度监管的业务中开展业务。因此，我们目前受制于各种，并可能在未来成为受制于不同司法管辖区的额外联邦、州和地方法规和条例（以及司法和行政决定和州普通法），这些法规和条例随时可能发生变化，包括有关房地产和抵押贷款行业、结算服务、保险、建筑、移动和互联网业务以及其他依赖广告的业务的法律，以及数据隐私和消费者保护法以及就业法。这些法律很复杂，有时模棱两可，可能直接影响我们的运营，遵守成本可能很高，需要大量的管理时间和精力，需要对技术进行大量投资，并使我们面临监管审计、索赔、政府执法行动、民事和刑事责任或其他补救措施，包括暂停业务运营。
例如，几个不同州的国会议员和立法机构提出并在某些情况下颁布了旨在抑制或限制某些商业实体、集合投资基金和机构购买者获得、拥有或在某些情况下获得单户住宅房地产权益的立法。这些法律和提案一般试图禁止或阻止受限制实体购买住宅房地产，和/或规定特定类型实体可以购买或持有库存的单户住宅的最大允许数量。其中一些提案将确立对违规行为的法定处罚，而另一些提案则试图确立对（或试图限制或取消对）单户住宅的特定购买者和所有者的某些税收减免或福利征收的重大税收处罚。
此外，2026年1月，特朗普总统发布了一项行政命令，指示联邦机构阻止机构和政府资助的企业为“大型机构投资者”在美国购买原本可以由个人自住人购买的“单户住宅”提供便利。该命令指示财政部长制定“大型机构投资者”和“单户住宅”的定义，并呼吁国会颁布立法，将这些限制编纂成文。此外，该命令要求参与联邦住房援助计划的单户出租业主披露直接或间接的所有权权益，以确定大型机构投资者的参与。
该命令还指示司法部长和联邦贸易委员会审查大型机构投资者对单户住宅的大量收购是否具有反竞争效果，并优先执行反垄断法，以应对协调一致的空置和定价策略。如果我们的房屋收购活动根据该指令受到反垄断审查，我们可能会受到可能对我们的业务运营和战略举措产生重大影响的调查、执法行动或限制。
法律的这种变化可能会对抵押贷款和一般房地产行业的参与者产生广泛的影响。此类后果可能包括但不限于限制单户出租业主和/或经营者收购或
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拥有单户住宅物业，强制剥离已拥有的单户房地产，限制实体持有单户房地产的担保权益，限制当事人通过取消担保权益的赎回权取得单户房地产的所有权，减少或禁止对单户房地产的某些购买者或所有者的某些税收减免，或对这些活动和其他活动征收大量税款或罚款。视个别法律而定，受限制的当事人可解读为包括某些抵押贷款支持证券发行人和其他集合投资实体。虽然我们预计Opendoor不会在待定定义下被归类为“大型机构投资者”，但此类定义的范围仍存在不确定性。如果Opendoor被纳入“大型机构投资者”或其他受限制实体的定义，这些限制可能会对我们买卖房屋、为融资或证券化目的获得GSE计划或参与联邦住房计划的能力产生重大不利影响。此外，其中某些提议可能会导致住宅消费贷款的发起人减少或可能停止发起和销售以特定州的房产为抵押的贷款，这可能会对我们的抵押贷款业务产生不利影响。这些和其他潜在后果可能对我们的业务、财务状况和经营业绩产生重大不利影响。
我们买卖房屋，经营抵押贷款业务，提供房地产经纪服务，提供产权保险和结算服务，提供其他产品，并在历史上提供过经纪服务，这导致我们接收或促进个人信息的传输。这些信息越来越多地受到美国立法和监管的约束。这些法律法规一般旨在保护个人信息的隐私和安全，包括借款人的社会安全号码、银行信息以及收集、处理和传输的信用卡信息。这些法律也可以限制我们将这些个人信息用于其他商业目的。如果政府法规要求我们大幅改变我们在这类信息方面的业务做法，如果发生网络安全渗透或滥用个人信息的情况，或者如果我们与之合作提供处理和筛选服务的第三方违反适用的法律法规，滥用或错误处理信息，或经历网络安全漏洞，我们可能会受到不利影响。
为了提供我们为客户提供的广泛的产品和服务，我们的某些子公司在我们经营所在的某些州维持产权保险和托管、财产和意外伤害保险、建筑和房地产许可证。这些实体受到严格的地方、州和联邦法律法规的约束，并作为许可企业受到州和联邦政府机构的审查。
抵押贷款产品由许可当局和行政机构在州一级进行监管，CFPB和其他联邦机构进行额外监督。这些法律一般对包括抵押贷款经纪在内的借贷和借贷相关活动的营销或提供给消费者的方式进行规范，包括但不限于广告、寻找和符合资格的申请人、提供消费者披露、服务付款和记录保存要求；这些法律在联邦一级包括RESPA、《公平信用报告法》（经《公平准确信用交易法》修订）、《借贷真相法》（包括1994年《房屋所有权和股权保护法》）、《平等信贷机会法》、《公平住房法》、《GLBA》、《电子资金转移法》，《军人民事救济法》、《军事借贷法案》、《房主保护法》、《住房抵押贷款披露法》、《2008年抵押贷款许可安全和公平执行法案》、《联邦贸易委员会法案》、《2010年多德弗兰克华尔街改革和消费者保护法》、《银行保密法》（包括《外国资产管制办公室》和《通过提供拦截和阻止恐怖主义所需的适当工具来团结和加强美国法案》）、《TCPA》、《抵押贷款法案和惯例广告规则》（第N条）、所有实施条例，以及其他各种联邦法律。
CFPB还拥有广泛的权力来监管抵押贷款发起活动，并对其认为不公平、具有欺骗性或滥用的做法实施禁令。监管机构对人工智能/自动承保、数字抵押贷款平台、物业估值模型和公平借贷的日益关注可能要求我们调整我们的业务实践，并可能影响我们保持合规的能力。CFPB的未来存在更高的不确定性，包括其领导地位和执法优先事项。此外，州和地方法律可能会限制贷方或抵押贷款经纪人可能收取的利息和费用的金额和性质，对服务成员施加更严格的隐私要求和保护，和/或以其他方式规范贷方或抵押贷款经纪人的运营或广告方式。我们无法预测可能导致的具体立法或行政行动，或这些变化可能对我们的抵押贷款业务产生什么影响。
作为通过我们的业务进行住宅房地产买卖双方，我们持有多个州的房地产经纪牌照，并可能随着我们业务的增长申请额外的房地产经纪牌照。要维持这些牌照，我们必须遵守有关我们经营所在市场的房地产经纪服务和经纪相关业务的许可和开展的要求。我们可能会受到监管住宅房地产交易的其他地方、州和联邦法律法规的约束，包括那些由美国住房和城市发展部管理的法律法规，以及我们交易所在的州和市。此外，由于我们业务的地理范围和
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根据我们提供的产品和服务的性质，我们的某些其他子公司在我们经营所在的某些州维持房地产经纪、财产和意外伤害、产权保险和托管以及建筑许可证。这些许可证中的每一个都使我们的子公司受到不同的联邦、州和地方法律以及包括州保险部门在内的不同许可机构的审查。每个子公司必须遵守不同的许可法规和规定，以及管理提供合规产品和服务的各种法律。
对于某些牌照，我们被要求指定个人持牌备案券商、合格个人和控制人。某些获得许可的实体还受到CFPB（抵押、所有权和代管）和/或州许可当局的例行审查和监测。我们无法向您保证，我们或我们的持牌人员目前并将始终完全遵守地方、州和联邦房地产、产权保险和托管、财产和意外伤害保险、房地产和抵押贷款许可以及消费者保护法律法规，如果出现任何不遵守情况，我们可能会受到诉讼、政府调查和执法行动、罚款或其他处罚。由于检查的结果，我们可能还会被要求采取一些纠正措施，包括修改业务惯例和退还费用或赚到的钱。此外，一个州的负面调查结果可能会被另一个州所依赖，以进行调查并施加补救措施。如果我们申请新的许可证，我们将成为额外的许可证要求，我们可能不是在任何时候都遵守。如果将来某个国家机构确定我们需要在该州获得额外的许可证才能经营我们的业务，或者如果我们丢失或不更新现有许可证或被发现违反法律或法规，我们可能会受到罚款或法律处罚、诉讼、强制执行行动、无效合同，或者我们在该州的业务运营可能会被暂停或禁止。我们与消费者和第三方的商业信誉也可能受到损害。遵守和监测这些法律法规是复杂和昂贵的，可能会抑制我们的创新或增长能力。
如果我们无法以具有成本效益的方式遵守这些法律或法规，可能会要求我们修改某些产品和服务，这可能需要大量投资并导致收入损失，或者完全停止提供受影响的产品或服务。此外，法律法规及其解释和适用也可能不时发生变化，这些变化可能对我们的产品和业务产生重大不利影响。
我们的业务受制于国际化经营的风险。
我们的一些员工位于加拿大和印度，我们也有位于波兰的顾问。遵守适用的美国和外国法律法规，例如劳动法、移民法、反腐败法、反贿赂法、反洗钱法、税法、外汇管制以及数据隐私和数据本地化要求，增加了我们开展业务的成本。尽管我们已实施政策和程序以遵守这些法律法规，但我们或我们的员工、承包商或代理商的违规行为仍可能发生。在有些情况下，遵守一国的法律法规可能违反另一国的法律法规。违反这些法律法规可能会对我们的品牌、国际增长努力和业务产生重大不利影响。
我们与美国联邦贸易委员会签订了同意令，规定了持续的义务。任何被指控或实际不遵守同意令的行为都可能对我们的业务产生重大不利影响。
FTC于2019年8月开始对Opendoor进行调查。该查询主要涉及我们的广告和网站中的陈述，将向我们出售房屋与使用代理以传统方式出售房屋进行比较，并涉及我们的报价反映或基于市场价格的陈述。我们于2020年12月开始与FTC讨论解决这一问题。经过广泛磋商，我们同意订立同意令，以解决所有方面的调查，并于2022年10月21日成为最终决定。根据同意令，我们不承认有任何不当行为，我们被要求避免做出命令中规定的某些陈述，并且我们被要求在就我们与协助消费者出售房屋相关的服务的成本、节省、维修成本或经济利益做出陈述之前拥有称职和可靠的支持数据。同意令还要求我们向FTC支付6200万美元，保留某些记录，向FTC提交合规报告，提供该命令要求的某些通知，并回应FTC与该命令相关的询问。遵守该命令已导致并可能在未来导致费用增加以及我们的管理层和其他人员需要投入大量时间处理FTC的请求。
如果我们未能遵守，或被指控不遵守同意令，我们可能会受到额外的监管或政府调查或民事诉讼，这可能会导致可能对我们的业务产生重大不利影响的巨额罚款、判决或其他处罚。
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我们现在、将来也可能会受到证券诉讼的影响，这是昂贵的，可能会转移管理层的注意力。
我们普通股的市场价格一直并可能继续波动。此外，股票市场经历了价格和数量的极端波动，影响并继续影响着许多科技公司的股本证券的市场价格。曾遭遇股票市场价格波动的公司，曾遭遇证券集体诉讼。我们目前是，将来也可能是，这类诉讼的对象。例如，与我们的定价算法和其他股东派生事项相关的证券诉讼索赔在2022年和2023年针对我们以及我们的某些现任和前任高级职员和董事提起。见"第二部分–第8项。财务报表及补充数据–合并财务报表附注–附注19。承诺与或有事项”，以获取有关针对我们的证券诉讼索赔的更多信息。
诉讼本质上是不确定的，可能会发生不利的裁决，包括金钱损失。不利的结果或和解可能会对我们的业务、经营业绩和财务状况造成重大不利影响。此外，无论结果如何，诉讼都可能导致大量成本，并转移管理层对其他业务关注的注意力，这可能会严重损害我们的业务。
与我们的财务报告相关的风险
我们依靠假设、估计和业务数据来计算我们的关键绩效指标和其他业务指标，而这些指标中真实或感知的不准确可能会损害我们的声誉并对我们的业务产生负面影响。
我们的某些绩效指标是使用未经独立验证的第三方应用程序或公司内部数据计算得出的。虽然这些数字是基于我们认为对适用的测量期间进行的合理计算，但在测量此类信息方面存在固有的挑战。例如，我们对访问量和唯一用户的测量可能会受到自动联系我们的服务器以访问我们的移动应用程序和网站而不涉及用户操作的应用程序的影响，而此活动可能会导致我们的系统将与此类设备关联的用户统计为唯一用户或在此类联系发生当天的访问。此外，由于方法上的差异，我们对某些指标的衡量可能与第三方发布的估计或与我们竞争对手的类似标题的指标不同，因此我们的结果可能无法与我们的竞争对手进行比较。
我们的经营业绩和财务状况取决于管理层的会计判断和估计，以及会计政策的变化。
编制我们的财务报表要求我们做出影响我们的资产、负债、收入和支出的报告金额的估计和假设。如果这些估计或假设不正确，可能会对我们的经营业绩和财务状况产生重大不利影响。美国公认会计原则由财务会计准则委员会、美国注册会计师协会、SEC以及为颁布和解释适当的会计原则而成立的各种机构进行解释。这些原则或解释的变化可能会对我们报告的财务业绩产生重大影响，并可能影响在宣布变更之前完成的交易的报告。
我们的管理层被要求评估我们对财务报告的内部控制的有效性。如果我们无法保持对财务报告的有效内部控制，投资者可能会对我们财务报告的准确性失去信心。
作为一家上市公司，我们被要求保持对财务报告的内部控制，并报告此类内部控制中的任何重大缺陷。《萨班斯-奥克斯利法案》第404条要求我们评估并确定我们对财务报告的内部控制的有效性。此外，我们的审计师必须就我们对财务报告的披露控制和内部控制的有效性提交一份鉴证报告。如果我们的审计师对我们的控制记录、设计或操作的水平不满意，可能会发布负面报告。
在评估我们对财务报告的内部控制时，我们过去已经发现，并且将来可能会发现我们对财务报告的内部控制存在重大缺陷。如果我们发现我们对财务报告的内部控制存在任何重大缺陷，无法遵守第404节的要求或声称我们对财务报告的内部控制无效，或者如果我们的审计师无法就我们对财务报告的内部控制的有效性发表意见，我们可能无法履行我们的报告义务。
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此外，我们对财务报告的内部控制不会防止或发现所有错误和欺诈。由于所有控制系统的固有局限性，任何评估都不能绝对保证不会发生由于错误或欺诈造成的错报，或者所有控制问题和欺诈事件都会被发现。
如果我们在满足与内部控制的维护和报告相关的任何要求的能力方面存在重大缺陷或失败，投资者可能会对我们财务报告的准确性和完整性失去信心，这可能会导致我们普通股的价格下跌。此外，我们可能会受到适用的证券交易所、SEC或其他监管机构的调查，这可能需要管理层的额外关注，并可能对我们的业务产生不利影响。
与成为公众公司相关的义务需要大量资源和管理层的关注，我们已经并将继续因成为公众公司而产生增加的成本。
由于作为一家上市公司运营，我们产生了成本，我们的管理层为我们的合规举措投入了大量时间。作为一家上市公司，我们遵守《交易法》、《萨班斯-奥克斯利法案》、《多德-弗兰克华尔街改革和消费者保护法》的报告和其他要求，以及美国证券交易委员会和纳斯达克已采用和将采用的规则。这些规则和条例导致法律和财务合规费用昂贵，我们的管理层和其他人员将继续需要为这些合规举措投入大量时间。成本增加预计将增加我们近期的净亏损。例如，虽然我们在获得董事和高级职员责任保险方面已经产生了大量费用，但这些规则和规定可能会使我们在未来获得董事和高级职员责任保险变得更加困难和昂贵，我们可能会被迫接受降低的保单限额或承担更高的成本来维持相同或相似的保险范围。我们无法预测或估计我们为响应这些要求可能产生的额外成本的金额或时间。这些要求的影响也可能使我们更难吸引和留住合格的人员在我们的董事会（“董事会”）、我们的董事会委员会或作为执行官任职。
我们可能会承担额外的税务责任，我们使用净经营亏损结转和其他税务属性的能力可能会因过去或未来的所有权变更而受到限制。
我们在美国要缴纳联邦和州所得税和非所得税，在加拿大和印度要缴纳外国所得税和非所得税。各司法管辖区的税法、法规和行政惯例可能会因经济、政治和其他条件而发生重大变化，无论是否通知，在评估和估算这些税收时需要做出重大判断。我们的有效税率可能受到许多因素的影响，例如进入新业务和地区、我们现有业务和运营的变化、收购和投资以及它们的融资方式、我们的股价变化、我们的递延税项资产和负债及其估值的变化，以及相关税收、会计和其他法律、法规、行政惯例、原则和解释的变化。我们被要求就复杂的法定和监管税务规则的解释以及存在不确定性的估值事项采取立场，美国国税局（“IRS”）或其他税务机关可能会对我们采取的立场提出质疑。
我们在历史上发生过亏损，未来可能无法实现或保持盈利。如果我们继续产生应税亏损，未使用的亏损将结转以抵消未来的应税收入（如果有的话），直到这些未使用的亏损到期（如果有的话）。截至2025年12月31日，我们的联邦和州净营业亏损（“NOL”）结转分别为30亿美元和24亿美元，其中一部分是在2017年12月31日或之前开始的纳税年度产生的。根据经CARES法案修改的2017年《减税和就业法案》，在2017年12月31日之后开始的纳税年度产生的美国联邦净营业亏损结转，可以无限期结转，但在2020年12月31日之后开始的纳税年度，这类净营业亏损结转的可扣除额仅限于应纳税所得额的80%。
我们的净营业亏损结转将受到美国国税局和州税务机关的审查和可能的调整。此外，根据经修订的1986年《国内税收法》（“法典”）第382和383条，如果我们的所有权发生某些累积变化，根据《法典》第382条构成“所有权变更”，我们的联邦净经营亏损结转和其他税收属性可能会受到年度限制。根据《守则》第382条，如果一个或多个拥有至少5%公司股票的股东或股东群体在滚动三年期间内将其所有权增加超过其最低所有权百分比50个百分点，则通常会发生“所有权变更”。由于所有权变更，包括与过去或未来交易相关的潜在变化，我们利用净经营亏损结转和其他税收属性来抵消未来应税收入或税收负债的能力可能受到限制，其中一些交易超出了我们的控制范围。类似的规则可能适用于州税法。
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税法或税务裁决的变化可能会对我们的业务、经营业绩和财务状况产生重大影响。
我们受制于或在其下运作的税收制度，包括收入和非收入（包括间接）税，可能会发生重大变化。税法或税务裁决的变化、对现有法律或新税法的解释的变化，包括现任美国总统政府支持的与住房政策相关的法律，可能会对我们的经营业绩和财务状况产生重大不利影响。例如，美国政府可能会颁布法律，提供我们与之进行交易的卖家可能无法获得的房屋卖家税收优惠，或者对商业实体的税收进行进一步的重大改变，其中包括改变公司所得税税率、对某些类型的收入征收最低税款或附加税，或者对来自国际业务的收入的税收进行重大改变。
根据我们经营所在的联邦、州和地方管辖，我们在美国须缴纳税款。管辖税法和适用税率因司法管辖区而异，并可能因宏观经济、政治或其他因素而发生解释和变化。我们可能会在未来接受联邦、州、地方和非美国当局关于收入、就业、销售和其他税务事项的审查。虽然我们定期评估此类检查产生不利结果的可能性以及我们的税项拨备是否充足，但无法保证此类拨备是足够的，并且税务机关的决定不会对我们的业务、财务状况和经营业绩产生不利影响。各税务机关可能不同意我们采取的税务立场，如果任何此类税务机关成功挑战我们的一个或多个重要税务立场，结果可能会对我们的财务状况产生不利影响。此外，特定财务报表期间的最终应纳税额可能会受到税法的突然或不可预见的变化、税收管辖区的收入组合和水平的变化或现有会计规则或法规的变化的影响。例如，2022年8月16日颁布的《2022年通胀削减法案》对美国上市公司在2023年1月1日或之后进行的股票回购征收1%的不可扣除的消费税，这可能会影响我们未来进行的任何股票回购。此外，2025年7月4日，OBBBA对守则颁布了多项修改，包括恢复对2024年12月31日之后开始的纳税年度的国内研发支出的即时确认，以及恢复对2025年1月19日之后获得的合格财产的100%红利折旧。因此，确定我们对收入和其他税收的总体拨备本质上是不确定的，因为这需要围绕复杂的交易和计算做出重大判断。因此，我们最终纳税义务的波动可能与我们财务报表中记录的金额存在重大差异，并可能对我们作出此类确定期间的业务、财务状况和经营业绩产生不利影响。
与我们的流动性和资本资源相关的风险
我们将需要额外的资本来追求我们的业务目标并应对商业机会、挑战或不可预见的情况，我们无法确定是否会获得额外的融资。
我们将需要额外的资本和债务融资，以追求我们的业务目标并应对商机、挑战或不可预见的情况，包括增加我们的营销支出，以建立和维护我们的房屋库存、开发新产品或服务或进一步改进现有产品和服务、提高我们的品牌知名度、增强我们的运营基础设施并获得互补的业务和技术。在过去的经济和房地产低迷时期以及新冠疫情爆发时，信贷市场收缩并减少了流动性来源。此外，在整个2022年和2023年，利率显着上升、供应链问题以及更高的通胀增加了人们对经济可能进入衰退的担忧。这种衰退环境或经济不确定性还可能导致融资来源和流动性减少，以及对我们的业务、经营业绩和财务状况产生其他不利影响。
如果手头现金和运营产生的现金不足以满足我们的现金和流动性需求，我们可能需要寻求额外资本并进行股权或债务融资以确保资金。然而，额外资金可能无法在我们需要时以我们可以接受的条件获得，或者根本无法获得。此外，我们未来获得的任何融资都可能涉及限制性契约，这可能使我们更难获得额外资本和寻求商业机会，并可能降低我们的运营灵活性。
我们获得融资的能力，除其他外，将取决于我们的产品开发努力、商业计划、经营业绩、竞争对手的行动或表现，以及我们寻求融资时资本市场和住房市场的状况。信贷市场的波动也可能对我们获得债务融资的能力产生不利影响。如果我们通过发行股票、股票挂钩或债务证券筹集额外资金，这些证券可能拥有优先于我们普通股权利的权利、优先权或特权，或者可能要求我们同意不利的条款，我们现有的股东可能会经历重大稀释。
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如果需要新的融资来源，但不足或无法获得，我们继续追求业务目标和应对商业机会、挑战或意外情况的能力可能会受到很大限制，我们的业务、经营业绩、财务状况和前景可能会受到不利影响。
我们在业务运营中利用了大量的债务和融资安排。我们的现金流和经营业绩可能会受到所需支付的债务或相关利息以及我们债务融资的其他风险的不利影响。
截至2025年12月31日，我们有大约11亿美元的无追索权资产支持债务。我们的杠杆可能会对我们产生有意义的后果，包括增加我们对经济衰退的脆弱性，限制我们承受竞争压力的能力，或者降低我们对不断变化的商业和经济状况做出反应的灵活性。我们还受到与债务融资相关的一般风险的影响，包括（1）我们的现金流可能不足以满足所要求的本金和利息支付；（2）我们可能无法为现有债务再融资或再融资条款可能不如现有债务条款对我们有利；（3）偿债义务或融资预付款可能会减少可用于资本投资和一般公司用途的资金；（4）我们未偿还的可转换票据的转换及其相应的全部或部分现金结算可能会对我们的流动性产生不利影响；（5）我们债务的任何违约都可能导致债务加速，并导致抵押该债务的房屋丧失抵押品赎回权，随之而来的是我们损失此类财产的任何预期收入和股权价值。任何这些风险都可能对我们的现金流造成压力，降低我们的增长能力，并对我们的经营业绩产生不利影响。
我们可能没有能力在可转换优先票据（定义见下文）转换时筹集现金结算所需的资金，或在发生根本变化后以现金回购可转换优先票据，或就2030票据而言，如果2030票据持有人在2028年5月15日要求回购2030票据，我们可能没有能力在可转换优先票据转换时筹集现金结算所需的资金，我们未来的债务可能包含对我们在可转换优先票据转换时支付现金或回购可转换优先票据的能力的限制。
我们2026年到期的0.25%可转换优先票据（“2026年票据”）或2030年到期的7.00%可转换优先票据（“2030年票据”，连同2026年票据，“可转换优先票据”）的持有人有权转换其可转换优先票据：
•在任何日历季度，如果在截至（包括）上一个日历季度的最后一个交易日的连续三十个交易日中，我们普通股的最后一次报告销售价格在至少二十个工作日（无论是否连续）的每个工作日超过转换价格的130%；
•在任何连续10个交易日期间后的连续五个营业日期间内，如果适用的可转换优先票据在计量期的每个交易日的每1,000美元本金的交易价格低于我们普通股最后报告的销售价格与票据在每个该等交易日的兑换率乘积的98%；
•在特定公司事件发生时；和
•如果我们要求赎回任何或所有可转换优先票据，则在赎回日期前的预定交易日收盘前的任何时间。
倘一名或多于一名持有人选择转换其可换股优先票据，可换股优先票据的该等转换将以现金结算，最高不超过所转换的本金金额。在截至2025年12月31日的季度中，我们普通股的最后一次报告销售价格超过了上述规定期限内我们2030年票据转换价格的130%。因此，我们2030年票据的持有人有权在截至2026年3月31日的季度内的任何时间根据管理2030年票据的契约条款选择转换此类2030年票据。如果我们2030年票据的持有人选择转换其2030年票据，而我们选择通过支付现金的方式全部或部分结算来履行我们的转换义务，我们的流动性可能会受到不利影响。如果我们2030年票据的持有人选择转换他们的票据，而我们选择通过交付我们的普通股股份来部分履行我们的转换义务，则可能会对我们的普通股产生重大的稀释效应。即使持有人不选择转换其2030年票据，根据适用的会计规则，我们也需要将2030年票据的全部或部分未偿本金重新分类为流动负债而不是长期负债，这已经并可能继续导致我们的净营运资本大幅减少。
此外，除有限的例外情况外，可转换优先票据持有人有权要求我们在发生根本性变化时分别回购其2026年票据或2030年票据，现金回购价格一般等于拟回购的适用可转换优先票据本金的100%，加上截至但不包括根本性变化回购日的应计和未付利息（如有）。此外，2030年的持有者
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票据有权要求我们于2028年5月15日回购其全部或部分2030年票据，现金回购价格相当于其拟回购的2030年票据本金的100%，加上截至（但不包括）回购日期的应计和未付利息（如有）。
然而，我们可能没有足够的可用现金或无法在我们被要求回购为此而交出的可转换优先票据或支付转换时到期的现金金额时获得融资。此外，我们回购可转换优先票据或在转换可转换优先票据时支付现金的能力可能受到适用法律、监管机构或管理我们未来债务的协议的限制。我们未能在管辖可转换优先票据的契约要求进行回购时回购可转换优先票据，或未能按照该契约的要求支付可转换优先票据未来转换时到期的现金金额，将构成该契约下的违约。管辖可转换优先票据的契约项下的违约或根本变化本身也可能导致管辖我们现有或未来债务的协议项下的违约，这可能导致此类现有或未来债务成为立即全额支付。我们可能没有足够的资金来满足此类现有或未来债务下的所有到期金额并回购可转换优先票据或在转换时支付现金。
在我们的资产负债表上反映可转换优先票据、为可转换优先票据计提利息费用以及在我们报告的稀释每股收益中反映我们普通股的基础股份的会计方法可能会对我们报告的收益和财务状况产生不利影响。
2020年8月，财务会计准则委员会发布了会计准则更新（“ASU”）2020-06，债务——带有转换和其他选择权的债务（子主题470-20）和衍生工具和套期保值——实体自有权益中的合同（子主题815-40）：实体自有权益中可转换工具和合同的会计处理（“ASU 2020-06”），除其他外，该更新简化了某些可转换工具的会计处理。我们提前通过了ASU2020-06的规定，自2021年1月1日起生效。
根据ASU2020-06，可转换优先票据在我们的综合资产负债表上反映为一项负债，初始账面值等于可转换优先票据的本金金额，扣除任何债务折扣和债务发行成本。出于会计目的，发行费用被视为债务折扣，将在可转换优先票据的期限内摊销为利息费用。由于这种摊销，我们预计为会计目的为可转换优先票据确认的利息费用将大于我们将为可转换优先票据支付的现金利息，这将导致报告的收益降低。
此外，可转换优先票据的基础股份使用“如果转换”的方法反映在我们的稀释每股收益中。在该方法下，如果可转换优先票据的转换价值在一个报告期内超过其本金金额，那么我们计算我们的稀释每股收益，假设所有可转换优先票据在报告期开始时都已转换，并且我们发行了我们的普通股股份来结算超出部分。然而，如果以这种方式在稀释每股收益中反映可转换优先票据具有反稀释性，或者如果可转换优先票据的转换价值不超过其在报告期内的本金金额，那么可转换优先票据的基础股份不会反映在我们的稀释每股收益中。采用if转换法可能会减少我们报告的稀释每股收益，会计准则可能会在未来发生变化，从而可能对我们的稀释每股收益产生不利影响。
与持有较短期限的房屋相比，持有较长期限的库存房屋可能没有资格获得融资，或者在我们的债务工具下获得的融资可能更少。
根据我们的资产支持融资工具，我们被允许针对特定房产借款的金额通常在我们拥有该房产大约六个月后开始下降，并在12个月后最终下降为零。这些基于持有时间的允许借款金额的减少可能会导致要求质押额外的财产或现金作为抵押品，或者在某些情况下，在我们出售特定财产之前偿还与该财产相关的未偿债务融资。如果我们在库存中持有很大一部分房屋超过六个月，这可能会导致这些房屋可获得的债务融资数量大幅减少，并相应减少我们的非限制性现金余额。这些考虑还可能激励我们以无法满足我们的利润率目标的价格出售库存房屋，或完全支付我们的成本以偿还我们与这些房产相关的借款。
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我们依靠与第三方的协议为我们的业务提供资金。
我们与多个交易对手订立债务协议，为我们业务的增长和运营提供资金，包括为我们购买和翻新房屋提供资金。如果我们未能与潜在财务来源保持足够的关系，或者我们选择预付款项，或者我们无法以优惠条款或根本无法更新、再融资或延长我们现有的债务安排，我们可能无法保持足够的库存，这将对我们的业务和经营业绩产生不利影响。获得新的或替代的资金安排可能会以更高的利率或其他更不利的条件。
我们的一些融资便利没有完全承诺，这意味着如果适用的贷方选择不这样做，他们没有义务垫付新的贷款资金。此外，承诺融资的可用性通常取决于我们是否满足某些条件，其中可能包括财务或抵押品绩效测试或指标。截至2025年12月31日，我们在债务融资项下满足了基于财务和抵押品绩效的借款条件。如果我们无法从我们承诺或未完全承诺的设施中获得资金，我们可能无法为我们的业务提供足够的资金。
我们的融资来源没有被要求延长我们的融资安排的期限，如果一个融资来源不能或不愿意延长融资，而其他融资来源不能或不愿意作出或增加其融资承诺，那么我们将被要求在相关的到期日偿还融资的未偿余额。如果我们无法在到期时支付我们的债务未偿余额，融资来源通常有权取消为该债务提供担保的房屋和其他抵押品的赎回权，并收取更高的利息“违约率”，直到未偿债务被全额支付。
此外，我们的每一项夹层定期债务融资都与我们的一项或多项高级信贷融资相关联并从属于这些融资。我们的夹层定期债务融资的初始条款可能比相关的高级融资要长得多，并且通常包含的条款使得在这些定期债务融资下提前偿还借款在财务上没有吸引力，包括某些“补足”付款和其他提前偿还罚款。如果我们无法续签或延长现有高级融资的条款，我们可能无法在不产生重大财务成本的情况下终止或预付相关的夹层定期债务融资。我们的高级定期债务融资通常还包括“整笔”付款或其他提前还款罚款，这使得在这些定期债务融资下提前偿还借款在财务上没有吸引力。
如果实现，这些融资风险中的任何一个都可能对我们的经营业绩和财务状况产生负面影响。
我们打算依靠出售融资房屋的收益来偿还我们的物业融资设施项下所欠的金额，但这些收益可能无法获得或可能不足以在到期时偿还这些金额。
对于我们的高级循环信贷额度，我们通常需要在出售融资房屋时偿还所欠的金额。无法保证此类出售收益将完全覆盖所欠金额。我们的高级循环信贷额度的初始期限通常为两年或更短。可能的情况是，并非所有获得这些安排的房屋都将在此类融资安排的到期日或之前出售，这意味着出售收益将无法用于支付到期到期的金额。我们还可能被要求在出售该房屋之前和相关融资工具到期之前偿还与该融资房屋相关的欠款，这通常是由于该房屋在我们的库存中持有了较长时间，或者，如果在我们的持有期内出现该房屋的其他不可预见的问题，则更不常见。在这些情况下，我们可能会使用手头的现金来偿还所欠金额或贡献其他房屋作为额外抵押品。如果我们没有足够的现金或替代抵押品或无法利用其他融资设施进行所需的偿还，如果我们的大量债务突然和意外到期，可能会发生这种情况，我们将在相关设施下违约。
我们债务协议中的契约可能会限制我们的借贷能力和/或经营活动，并对我们的财务状况产生不利影响。
我们现有的债务协议包含，并且未来的债务协议可能包含各种财务和抵押品履约契约。这些契约可能会限制我们的运营灵活性或限制我们从事交易的能力，否则我们认为这些交易将符合我们股东的最佳利益。如果我们违反这些契约，我们能够以我们的库存房屋借款的金额可能会减少和/或我们的贷方可能有权将通常在没有违反契约的情况下我们可以获得的出售我们的房屋的任何超额现金收益用于偿还本金和其他到期金额。在某些情况下，我们可能被要求立即偿还全部或部分相关债务，即使在没有付款违约的情况下也是如此。这些事件的发生将对我们的财务状况和经营业绩产生不利影响，这种影响可能是重大的。
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我们用于为购买和翻新房屋提供融资的债务融资下的借款人是Opendoor的特殊目的实体（“SPE”）子公司。虽然我们的SPE的贷方在违约事件后的大多数情况下的追索权仅限于适用的SPE或其资产，但我们为SPE在涉及Opendoor实体的“不良行为”和某些其他有限情况下的某些义务提供了有限担保。在触发担保义务的情况下，我们可能有义务支付我们的SPE欠其贷方的全部或部分金额。
我们的债务融资包含交叉违约和类似条款，这些条款可能导致我们在多个债务融资下违约，或者在我们在单一融资下违约的情况下失去获得新房融资和房屋销售超额收益的机会。
如果在我们的一项或多项资产支持优先债务融资下发生某些违约事件或相关强制执行或止赎事件，这可能会触发任何相关夹层定期债务融资的违约事件和/或导致我们无法通过夹层定期债务融资获得融资，或无法获得原本可供我们使用的房屋销售的超额收益。同样，贷款人根据夹层定期债务融资取消抵押品赎回权将触发相关高级融资的违约事件，并导致我们无法通过这些高级融资获得融资，也无法获得出售房屋的超额收益，否则我们将获得这些收益。此外，我们的资产支持优先债务工具和夹层定期债务工具通常包含对Opendoor实验室公司的债务和类似义务的交叉违约，但会受到不同的最低美元门槛的限制。我们的债务便利有可能在未来包括与Opendoor技术公司债务类似的交叉违约。上述考虑因素大大增加了我们的一项或多项债务融资下的违约或相关强制执行或止赎事件将导致我们的其他债务融资产生不利后果的可能性。
未能有效对冲利率变动可能会对我们的经营业绩产生不利影响。
虽然我们的定期债务融资下的借款按固定利率计息，但我们的高级循环信贷融资下的借款按浮动利率计息，并使我们面临利率风险。利率在过去已经提高，未来可能会提高，在这种情况下，我们对浮动利率债务的偿债义务将增加，我们的收益和现金流将相应减少。利息成本的增加也可能减少我们的房屋库存所能支持的债务融资量。见"第二部分–第8项。财务报表及补充数据–合并财务报表附注–附注5。信贷便利、长期债务、可转换票据”以获取有关我们的债务和融资安排的更多信息。
就我们的浮动利率债务而言，我们可能会寻求以互换协议、利率上限合约或其他衍生工具或工具的形式获得利率保护，以对冲可能的加息负面影响。无法保证我们将能够以有吸引力的条款或根本无法获得任何此类利率对冲安排。即使我们成功获得了利率对冲，我们也无法向您保证，任何对冲将充分缓解利率上升的不利影响，或者这些协议下的交易对手将履行其在协议下的义务。
我们可能会使用衍生工具和其他工具来减少我们对利率波动的风险敞口，而这些衍生工具和其他工具可能无法证明是有效的。
我们可能会使用衍生工具或其他工具来减少我们对利率不利变化的风险敞口。对冲利率风险是一个复杂的过程，需要复杂的模型和不断的监测。由于利率波动，被套期保值的资产和负债会出现市场价值的升值或贬值。这种未实现的升值或贬值的影响一般会被与被套期资产和负债挂钩的衍生工具的收益或损失所抵消。如果我们从事衍生品交易，我们将面临信用和市场风险。若交易对手未能履约，则衍生工具存在公允价值收益程度的信用风险。市场风险存在的程度是，利率的变化方式与我们在进行衍生品交易时的预期存在显着差异。由于市场波动、与被对冲的利率风险敞口没有直接关联的对冲工具或交易对手违约，我们的对冲活动（如果有的话）可能无法为利率敞口提供足够的覆盖。
我们存放资金的金融机构发生故障可能会对我们产生不利影响。
我们在各类金融机构存放的大量资金超过了被保险存款限额。如果这些金融机构中有一家或多家倒闭，我们无法保证能够收回超过联邦存款保险的存入资金。在这种情况下，我们的亏损可能对我们的经营业绩或财务状况产生重大不利影响。
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与我们的普通股和认股权证所有权相关的额外风险
我们的普通股和认股权证（如本文所定义）的价格一直并可能在未来波动。
我们的普通股和认股权证的价格波动，未来可能因多种因素而波动，包括：
•我们和客户经营所在行业的变化；
•涉及我们竞争对手的发展；
•影响我们业务的法律法规的变化；
•我们的经营业绩和竞争对手的总体表现存在差异；
•我们季度或年度经营业绩的实际或预期波动；
•证券分析师或其他第三方发布关于我们或我们的竞争对手或我们所在行业的研究报告，可能不准确或不利；
•财务估计的变化和证券分析师的建议；
•在转换我们的票据和行使我们的认股权证时发行我们的普通股；
•投资者和其他人士的一般投机行为；
•卖空者操纵我们的股票，导致价格下跌；
•“逼空”和“模因”交易我们的普通股或我们行业内公司的普通股；
•我们的业务受制于春季和夏季购房者更大的需求和房价升值的季节性，而通常在深秋和冬季需求更弱和房价升值更低；
•公众对我们的新闻稿、我们的其他公开公告以及我们向SEC提交的文件的反应；
•股东的行为，包括出售他们持有的我们普通股的股份；
•关键人员的增减变动；
•涉及我公司的诉讼的启动或介入；
•我们的资本结构发生变化，例如未来发行证券或产生额外债务；
•我们的普通股可供公开发售的股份数量；和
•一般经济和政治状况，例如加息，包括最近在2022年和2023年的显着增长、通胀上升和消费者信心下降、经济衰退、大流行或流行病的未来影响、地方和国家选举、燃料价格、国际货币波动、腐败、通货膨胀、政治不稳定以及战争或恐怖主义行为。
此外，出于与我们的基础业务或宏观经济或行业基本面无关的原因，散户和其他个人投资者对我们普通股的兴趣可能会导致我们普通股市场价格的波动性增加。例如，在2025年7月，我们普通股的买入价在0.5267美元的低点和4.97美元的高点之间波动，成交量比我们典型的每日交易量显着增加。我们所经历的近期市场波动和交易模式，除其他因素外，可能与散户投资者的强烈和非典型兴趣有关，包括在社交媒体和在线论坛上，并给投资者带来了几个风险，包括以下几个方面：
•我们的普通股和认股权证的市场价格已经经历并可能继续经历与我们的经营业绩、宏观或行业基本面无关的快速大幅上涨或下跌，大幅上涨可能与我们持续面临的风险和不确定性不一致；
•我们证券在公开交易市场的因素可能包括散户投资者的情绪（包括可能在金融交易和其他社交媒体网站和在线论坛上表达的情绪）、散户投资者直接访问广泛可用的交易平台、我们证券的空头权益的数量和状态、获得保证金债务、我们普通股的期权和其他衍生工具的交易以及任何相关的对冲和其他交易因素；
•我们已收到并可能继续收到由第三方发布或以其他方式传播的媒体报道，包括博客、文章、留言板和社交及其他媒体，这些报道可能无法归责于公司，也可能不可靠或不准确；
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•在一定程度上，我们普通股的波动是由“空头挤压”造成的，在这种情况下，由于持有空头头寸的交易员进行市场购买以避免或减轻潜在损失，协调的交易活动导致我们普通股的市场价格飙升，投资者以与我们的财务业绩或前景无关的虚高价格购买，此后一旦空头回补购买水平减弱，可能会因价格下跌而蒙受重大损失；和
•如果我们证券的市场价格下跌，投资者可能无法以或高于其投资时的价格转售我们的普通股。我司证券未来可能继续大幅波动或下跌，可能导致大幅亏损。
此外，近年来的股票市场经历了价格和数量的极端波动，影响并持续影响着许多公司的权益类证券的市场价格。这些波动往往与这些公司的经营业绩无关或不成比例。这些广泛的市场和行业波动，以及经济衰退、联邦货币政策变化、利率或国际货币波动等一般经济、政治和市场状况，可能会对我们普通股的市场价格产生负面影响。过去，经历过股票市场价格波动的公司，都曾遭遇过证券集体诉讼。我们过去一直是，现在也是这类诉讼的对象，未来也可能继续成为这类诉讼的对象。过去、当前和未来针对我们的证券诉讼可能会导致大量成本，并转移管理层对其他业务关注的注意力，这可能会损害我们的业务、经营业绩或财务状况。
此外，如果我们的普通股收盘价连续30个交易日保持在1.00美元以下，我们过去和将来可能都会收到纳斯达克的通知，表明我们不遵守纳斯达克的最低买入价规则。无法保证我们的普通股将继续以或高于纳斯达克要求的每股最低买入价1.00美元收盘，或者我们将以其他方式满足纳斯达克关于继续纳入纳斯达克全球精选市场上市的要求。如果我们无法继续在纳斯达克或其他国家证券交易所上市，我们和我们的股东可能会面临重大的不利后果，包括我们普通股的市场报价和分析师覆盖率有限，以及我们证券交易的流动性降低。此外，未来为重新遵守纳斯达克的上市标准所做的任何努力都可能导致费用增加，以及我们的管理层和其他人员需要在该过程中投入大量时间。无论我们的经营业绩如何，这些市场和行业因素都可能大幅降低我们证券的市场价格。
我们不打算在可预见的未来派发现金股息。
我们目前打算保留我们未来的收益（如果有的话），以资助我们业务的进一步发展和扩张，并且不打算在可预见的未来支付现金股息。任何未来支付现金股息的决定将由董事会酌情决定，并将取决于我们的财务状况、经营业绩、资本要求、未来协议和融资工具中包含的限制、业务前景以及董事会认为相关的其他因素。
我们将在行使认股权证（定义见下文）时增发我们的普通股，这可能会对我们的普通股产生重大稀释效应。
我们于2025年11月21日发行的认股权证持有人，作为向我们普通股和2030年票据（“认股权证”）股份的所有持有人的分配，有权在到期前的任何时间以适用的行使价购买我们的普通股股份，该价格在满足与我们普通股价格相关的某些条件后可自动加速。因此，我们预计，如果我们当时的普通股价格超过认股权证的适用行使价，认股权证持有人将在到期前行使其认股权证，在这种情况下，我们将以低于当时我们普通股价格的价格向这些持有人发行我们的普通股。此外，我们有权将认股权证的行权方式从现金行权改为净行权，在这种情况下，我们将不会从认股权证的此类行权中获得任何收益。由于行使认股权证而导致的这些发行我们的普通股可能会对我们的普通股产生重大稀释效应。
我们的认股权证受多项条款和流程的约束，这些条款和流程可能（其中包括）影响或导致您损失认股权证的价值。
我们的认股权证包括可能影响持有人行使认股权证的能力、在行使认股权证时收回我们普通股股份的投资价值、在行使认股权证时获得股份等条款和规定。例如：
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•如果我们的普通股股票价值下降，我们的认股权证持有人可能会在行权后蒙受其他财务损失；
•如果我们的认股权证持有人在净行权期内行使其认股权证，而净行权公式导致股份数量为零或负数，则该持有人在行使认股权证时将不会收到任何股份，认股权证将不再流通；
•我们的认股权证没有规定自动行使，即使我们在行使认股权证时应收普通股的股份价值超过认股权证行使价，并且在行权期内持有的任何未被行使的认股权证（包括由于未能在到期时支付认股权证行使价）将到期未被行使，这意味着认股权证将不复存在，认股权证持有人也不会收到任何我们的普通股股份或与此类认股权证有关的其他价值；
•如任何系列认股权证触发提前到期价格条件，该系列认股权证的到期日将自动加速至更早的到期日，除非我们为该系列认股权证设置了备用到期日；
•认股权证行使后收到普通股股份的结算过程由外部各方和经纪自营商进行，因此不在我们的控制范围内，可能需要几个工作日，在此期间，行使认股权证的一方可能会遭受重大投资损失；和
•一般来说，只有当认股权证持有人在行使认股权证时收到我们的普通股股份，并且只有在该持有人在行使认股权证时成为我们普通股股份的记录所有者之日，认股权证持有人才对我们的普通股股份拥有权利。
未来增发认股权证可能会对我国认股权证的市场价格和我国普通股的市场价格产生不利影响，但可能不会对此类发行的认股权证行权率进行调整。
未经任何认股权证持有人同意，我们可能会增发与2025年11月派发的认股权证条款相同的认股权证。我们可能会通过向我们的普通股持有人和我们的证券的其他持有人（例如票据和认股权证）出售或以其他方式分配的方式发行此类额外认股权证。我们为购买我们普通股股份而派发的任何股息或任何权利、期权或认股权证的分配将不会导致任何认股权证的认股权证行权率调整。发行、出售或分销大量此类额外认股权证，或认为可能发生此类发行、出售或分销，可能会对认股权证的交易价格和我们普通股的市场价格产生不利影响。
一般风险因素
灾难性事件可能会扰乱我们的业务。
自然灾害或其他灾难性事件可能对我们的运营、房地产商业和全球经济造成损害或中断，从而可能损害我们的业务。例如，2020年，当政府当局对与住宅房地产销售相关的面对面活动实施限制时，新冠疫情对我们的业务产生了重大不利影响。由于这些限制和对我们的客户和员工的安全担忧，我们暂时暂停了房屋收购，并在今年晚些时候恢复房屋收购之前出售了大部分房屋库存。我们在加利福尼亚州旧金山也有大量员工，该地区包含活跃的地震区和日益频繁的野火。此外，位于佛罗里达州部分地区、北卡罗来纳州部分地区、得克萨斯州和加利福尼亚州部分地区的房产比美国其他地区的房产更容易受到某些危害（如洪水、飓风、冰雹、极端气温、野火或其他可能因气候变化而变得更加频繁或严重的恶劣天气事件）的影响。
如果发生大地震、飓风、风暴、龙卷风、洪水、火灾或流行病、流行病、电力损失、电信故障、网络攻击、战争或恐怖袭击等灾难性事件，我们可能无法继续运营，并可能遭受声誉损害、延迟开发我们的平台和解决方案、破坏数据安全和丢失关键数据，所有这些都可能损害我们的业务、运营结果和财务状况。预计气候变化将对此类事件的频率和/或强度产生不利影响，并导致物理环境的各种慢性变化，这些变化也可能影响我们的运营，例如海平面上升和温度或降水模式的变化。此外，这些灾难性事件可能会在转售和收购方面造成中断，因为我们可能无法在房地产上进行交易。例如，我们拥有的房屋可能遭到破坏，基础设施中断可能意味着我们的承包商无法及时进行必要的房屋维修。关闭当地记录办公室或其他负责不动产记录的政府办公室，包括税务或留置权相关记录，将对我们的
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在受影响地区开展业务的能力。这些延迟中的任何一个都可能导致搁置时间延长和成本增加。此外，我们维持的保险很可能不足以覆盖我们因灾害或其他业务中断而造成的损失。
随着我们业务的发展，对业务连续性规划和灾难恢复计划的需求将变得越来越重要。如果我们无法制定足够的计划来确保我们的业务职能在灾难期间和之后继续运作，并在发生灾难或紧急情况时成功地执行这些计划，我们的业务和声誉将受到损害。
如果我们或我们的第三方供应商未能保护包括个人信息在内的机密信息和/或经历网络安全事件，我们的品牌和声誉可能会受到损害、重大经济处罚和法律责任，这将对我们的业务、经营业绩和财务状况产生重大不利影响。
我们依赖计算机系统、硬件、软件、技术基础设施以及在线站点和网络进行对我们的业务至关重要的内部和外部运营（统称“IT系统”）。我们拥有并管理其中一些IT系统，但也依赖第三方提供一系列IT系统及相关产品和服务，包括但不限于云计算服务。我们和我们的某些第三方提供商收集、维护和处理有关客户、员工、业务合作伙伴和其他人的数据，包括个人信息，以及属于我们业务的专有信息，例如商业秘密（统称“机密信息”）。IT系统的演进引入了越来越复杂的安全风险，这些风险难以预测和防御。越来越多的公司，包括那些拥有大量在线业务的公司，最近披露了其安全漏洞，其中一些涉及据称可归因于犯罪企业或民族国家行为者的复杂策略和技术。我们同样面临众多且不断演变的网络安全风险，这些风险威胁到我们IT系统和机密信息的机密性、完整性和可用性，包括来自各种威胁行为者，例如国家支持的组织、机会主义黑客和黑客活动家，以及通过各种攻击媒介，例如社会工程/网络钓鱼、恶意软件（包括勒索软件）、内部人员的渎职行为、人为或技术错误、使用人工智能开发或增强的攻击，以及由于开源软件中嵌入的恶意代码，或集成到我们（或我们的供应商或服务提供商）IT系统、产品或服务中的商业软件中的错误配置、错误或其他漏洞。
我们经历了不同程度的网络安全尝试和事件以及其他安全事件，并预计未来将继续经历此类事件。成功的违规行为、员工渎职或人为或技术错误可能导致，例如，未经授权访问、披露、修改、误用、丢失或破坏公司、客户或其他第三方数据或系统；窃取敏感、受监管或机密信息和知识产权；通过勒索软件、破坏性攻击或其他手段失去对关键数据或系统的访问；以及业务延迟、服务或系统中断或拒绝服务。无法保证我们的网络安全风险管理计划和流程，包括我们的政策、控制或程序，将得到充分实施、遵守或有效保护我们的IT系统和机密信息。此外，鉴于像我们这样的复杂系统、软件和服务的性质，以及我们在网络和产品中部署的扫描工具，我们会定期识别和跟踪安全漏洞。我们无法全面应用补丁程序，也无法确认是否已采取措施缓解所有此类漏洞，或者是否会在漏洞被威胁行为者利用之前应用补丁程序。在其他情况下，即使在我们发布了安全补丁程序之后，漏洞仍然存在，因为我们的客户可能无法应用补丁程序或将他们的系统更新到更新的软件版本。如果攻击者能够在安装补丁或实施缓解措施之前利用关键漏洞，则重大妥协可能会影响我们的IT系统和机密信息以及客户的系统和数据。此外，我们为预防、发现和调查这些事件而采取的控制措施和其他预防行动可能成熟度各不相同，并不总是有效的。此外，我们可能无法及时做出反应，或者我们在发生网络安全事件后的补救工作可能不会成功。
此外，我们不知道根据适用法律或其他网络安全要求，我们目前的做法是否会被视为足够，或者新的监管要求是否会使我们目前的做法变得不够。如果我们或我们的第三方供应商的IT系统出现漏洞，并且我们知道或怀疑某些个人信息已被访问或不当使用，我们可能需要通知受影响的个人，并可能受到重大诉讼、罚款和其他处罚。此外，根据某些监管计划，我们可能会根据每个被违反的记录承担法定损害赔偿责任，无论对个人造成任何实际损害或损害。如果发生违规行为，我们可能会面临政府审查或消费者集体诉讼，这些诉讼指控的法定损害赔偿金额高达数亿美元，甚至可能高达数十亿美元。
针对我们或我们的第三方供应商的网络安全事件的风险包括不协调的个人企图未经授权访问我们的IT系统和我们的供应商的系统以及我们的机密信息，以及称为高级持续威胁的复杂和有针对性的措施。网络攻击预计将在全球范围内加速
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随着威胁行为者在使用技术和工具——包括人工智能——方面变得越来越复杂，这些技术和工具可以绕过安全控制、逃避检测并移除法医证据。因此，我们可能无法发现、调查、补救或从未来的攻击或事件中恢复，或避免对我们的IT系统、机密信息或业务造成重大不利影响。此外，我们还面临通过人为或技术错误导致机密信息不慎泄露的风险。网络安全事件也在不断演变，增加了发现和成功防御的难度。
此外，我们已经收购并可能继续收购存在网络安全漏洞和/或不复杂的安全措施的公司，这使我们面临重大的网络安全、运营和财务风险。由于与管理远程计算资产和许多非公司和家庭网络中存在的安全漏洞相关的挑战，我们公司（以及许多第三方供应商）的远程和混合工作安排也增加了网络安全风险。此外，人工智能在我们或任何服务提供商的运营、产品或服务中的任何集成都将带来新的或未知的网络安全风险和挑战。
此外，我们依赖第三方及其安全程序来安全存储、处理、维护和传输对我们的运营至关重要的机密信息。影响我们或我们的第三方提供商的网络安全事件，取决于其性质和范围，可能会导致关键数据和机密信息（我们自己或第三方的数据，包括我们的客户和员工的个人信息）被盗用、破坏、腐败或无法获得以及业务运营中断。对我们的安全或第三方供应商的安全造成的任何此类损害都可能导致客户对我们失去信任和信心，并停止使用我们的网站和移动应用程序。此外，我们可能会产生大量补救费用，其中可能包括被盗资产或信息的责任、修复系统损坏以及对客户、员工和业务合作伙伴的赔偿。我们也可能会受到政府强制执行程序和私人团体的法律索赔。
任何实际或涉嫌的安全漏洞或涉嫌违反与数据隐私和安全相关的联邦或州法律或法规，都可能导致强制用户通知、诉讼（包括集体诉讼）、政府调查、巨额罚款和支出；转移管理层对运营的注意力；阻止人们使用我们的平台；损害我们的品牌和声誉；并对我们的业务、运营结果和财务状况产生重大不利影响。我们也不能保证与攻击或事故有关的任何费用和责任将由我们现有的保险单承保，或者我们将来将以经济上合理的条款或根本无法获得适用的保险。针对基于任何安全漏洞或事件的索赔或诉讼进行辩护，无论其优点如何，都将代价高昂，并可能造成声誉损害。对我们成功主张一项或多项超出可用保险范围的大额索赔、拒绝承保任何特定索赔，或我们的保单和保险范围的任何变更或停止，包括保费增加或施加大额免赔额要求，可能会对我们的业务、经营业绩和财务状况产生重大不利影响。见"第一部分–第1C项。网络安全”，以获取有关我们的网络安全治理、风险管理和战略的更多信息。
互联网法律正在不断发展，对这些法律法规的不利变更或我们未能遵守这些法律法规可能会对我们的业务、经营业绩和财务状况产生不利影响。
我们受制于专门规范互联网的法规和法律。适用于或可能适用于我们业务的法律的范围和解释通常是不确定的，可能会发生变化，并且可能会发生冲突。如果我们因这些法规或法律的不利变化或我们未能遵守这些规定或法律而产生成本或责任，我们的业务、经营业绩和财务状况可能会受到不利影响。为防止或减轻这种潜在责任而产生的任何费用也可能损害我们的业务、经营业绩和财务状况。
我们的欺诈检测流程和信息安全系统可能无法成功检测到第三方针对我们员工或客户的所有欺诈活动，这可能会对我们的声誉和业务结果产生不利影响。
第三方行为体过去曾试图并可能在未来试图通过与我们的客户接触进行欺诈活动，特别是在我们的产权保险和托管业务中。我们进行大量与贷款和房地产关闭有关的电汇，并处理与这些交易有关的敏感个人数据。我们可能无法检测和防止我们的移动应用程序、网站和内部系统上的所有欺诈活动。同样，我们用来实现这些交易的第三方可能无法维持足够的控制或系统来检测和防止欺诈活动。欺诈活动可能会导致诉讼或政府行为，例如，如果个人或监管机构认为我们的欺诈检测流程不充分。此外，持续或普遍的欺诈活动可能导致客户和房地产合作伙伴失去对我们的信任并减少或终止他们对我们产品的使用，或可能导致财务损失，从而损害我们的业务和经营业绩。
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我们的风险管理努力可能不会有效。
如果我们无法有效识别、管理、监测和缓解金融风险，例如定价风险、利率风险、流动性风险和其他与市场相关的风险，以及与我们的业务、资产和负债相关的运营和法律风险，我们可能会蒙受重大损失，我们的业务运营可能会受到干扰。我们还受制于各种并非特定行业的法律、法规和规则，包括与员工雇用和解雇做法相关的就业法、健康和安全法、环境法以及我们经营所在司法管辖区的其他联邦、州和地方法律、法规和规则。我们的风险管理政策、程序和技术可能不足以识别我们面临的所有风险，减轻我们已识别的风险，或识别我们未来可能面临的额外风险。扩大我们的业务活动还可能导致我们面临我们以前没有面临过的风险，或可能增加我们面临的某些类型的风险，并且我们可能无法随着我们的业务活动的变化或增加而有效地识别、管理、监测和减轻这些风险。
我们不时涉及或可能在未来受到索赔、诉讼、政府调查和其他可能导致不利结果的诉讼。
我们不时涉及或可能在未来受到由我们的业务引起的索赔、诉讼、政府调查和诉讼，包括与知识产权、隐私、消费者保护、信息安全、我们的抵押服务、房地产、环境、数据保护或执法事项、税务事项、劳动和就业以及商业索赔有关的诉讼，以及涉及我们的客户产生的内容的诉讼、股东派生诉讼、所谓的集体诉讼和其他事项。这类索赔、诉讼、政府调查、诉讼，本质上是不确定的，其结果也无法确切预测。无论结果如何，任何此类法律诉讼都可能因为法律成本、管理层和其他人员分流、负面宣传等因素对我们产生不利影响。此外，一项或多项此类诉讼的解决方案可能会导致声誉损害、责任、处罚或制裁，以及判决、同意令或命令阻止我们提供某些特性、功能、产品或服务，或要求改变我们的商业惯例、产品或技术，这可能会在未来对我们的业务、经营业绩和财务状况产生重大不利影响。
我们的业务可能会受到企业公民和ESG事项、有关此类事项的不同观点和/或我们对此类事项的报告的负面影响。
某些机构、个人和其他投资者、代理咨询服务、监管机构、消费者和其他利益相关者重点关注公司的ESG实践。例如，不同的组织至少部分基于公司的ESG披露产生ESG评分或评级，某些市场参与者，包括机构投资者和资本提供者，使用此类评级来评估公司的ESG概况。与此同时，一些利益相关者正在努力减少公司在某些ESG相关事务上的努力。ESG问题的倡导者和反对者都越来越多地诉诸一系列行动主义形式，包括媒体宣传活动、股东提案和诉讼，以推进他们的观点。如果我们受到这种激进主义的影响，它可能要求我们承担成本或以其他方式对我们的业务产生不利影响。关于ESG事项的监管预期也在不断增加和演变。例如，加州已通过立法，要求报告与气候相关的金融风险和温室气体排放，以及有关使用抵消额和减排索赔的披露，其中一些目前面临法律挑战。包括纽约州在内的其他地方也提出了类似的立法，其他监管机构或立法者可能会不时提出新的气候或ESG相关法规。相反，其他司法管辖区考虑通过法律，寻求在某些情况下限制ESG举措的使用。遵守各种可能支离破碎的披露规则可能代价高昂，并使我们因潜在ESG披露的准确性、充分性或完整性而受到监管机构、投资者、媒体或其他利益相关者的批评，并可能对我们的声誉和财务状况产生不利影响。
当我们希望对识别、衡量和报告ESG信息的不断变化的标准做出回应时，我们的努力可能会导致成本显着增加，但可能无法满足投资者或其他利益相关者的期望以及不断变化的标准或监管要求。例如，我们基于预期、假设或我们目前认为合理的第三方信息可能采取的行动或陈述，随后可能被确定为错误或不符合最佳实践。如果我们未能或被认为未能遵守或推进某些ESG举措（包括我们完成此类举措的方式），我们可能会受到各种不利影响，包括我们的财务业绩、我们的声誉、我们吸引或留住员工的能力、我们作为服务提供商、投资或业务合作伙伴的吸引力，或使我们面临政府执法行动、私人诉讼以及股东或利益相关者的行动。此外，我们的许多业务合作伙伴和供应商可能会受到类似的预期，这可能会增加或产生额外的风险，包括我们可能不知道的风险。
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项目1b。未解决的员工评论。
没有。
项目1c。网络安全。
网络安全风险管理和战略
我们制定并实施了网络安全风险管理计划，旨在保护我们关键系统和信息的机密性、完整性和可用性。
我们的计划旨在与相关法律要求保持一致，并借鉴了广泛接受的安全框架和做法。我们采取一
综合
，全组织评估和应对网络安全风险的方法，将这些考虑因素与其他企业风险（如监管、财务和运营问题）一起纳入。
我们计划的关键要素包括但不限于以下内容：
•旨在识别、评估对我们关键系统和信息的网络安全威胁并确定其优先级的流程；
•旨在检测和纠正我们系统和软件中的弱点的技术控制和流程；
•
的使用
第三方服务提供商
，在适当情况下，协助我们计划的各个方面；
•旨在保护个人信息和保持遵守数据保护要求的做法；
•检测和评估潜在安全威胁的持续监测能力；和
•网络安全事件响应计划，其中包括用于响应、遏制和恢复网络安全事件的记录程序。
我们过去经历过多起网络安全事件，我们认为不是实质性的，经常经历网络安全尝试，并预计未来会继续经历不同程度的网络安全尝试和事件。
迄今为止，我们尚未发现任何来自已知网络安全威胁的风险，包括由于任何先前的网络安全事件，这些风险已对我们产生重大影响或有合理可能对我们产生重大影响，包括我们的运营、业务战略、运营结果或财务状况。
然而，无法保证我们的网络安全风险管理计划和流程，包括我们的政策、控制或程序，将得到充分实施、遵守或有效保护我们的系统和信息。见"项目1a。 风险因素”，以进一步讨论我们面临的网络安全威胁带来的风险。
网络安全治理
委员会至少每年从我们的工程副总裁或其指定人员和管理层那里收到关于我们的网络安全风险管理和战略的最新信息，包括在适用的情况下实现我们的风险缓解目标的进展、第三方评估的结果以及新出现的威胁形势。此外，管理层在其认为适当的情况下，就其认为重大的网络安全事件向委员会提供最新信息。
委员会向全体董事会报告其活动，包括与网络安全相关的活动，并将不时向全体董事会简要介绍我们的网络安全风险管理计划。我们的委员会成员不时接受我们内部或外部专家关于网络安全主题的介绍，这是其关于影响上市公司主题的继续教育的一部分。
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我们的工程副总裁在产品开发和工程方面拥有13年的业绩记录，其中6年包括监督技术，包括信息安全系统的监督，直接向我们的首席执行官报告。这种广泛的经验涵盖了上市公司和私营公司。
项目2。属性。
截至2025年12月31日，我们在美国和印度有各种用于办公空间的经营租赁，下表列出了其中两项。我们认为，我们的设施足以满足我们目前的需要。
| 位置 | 目的 | 约方英尺 | 本金租赁到期日 | ||||||||
|
加利福尼亚州旧金山
|
一般办公空间
|
20,432 | 2026 | ||||||||
| 亚利桑那州坦佩 | 一般办公用房、企业通讯地址 | 11,970 | 2031 | ||||||||
项目3。法律程序。
本项目3所要求的信息通过引用在以下文件中的讨论并入本文第二部分–第8项。财务报表及补充数据–合并财务报表附注–附注19。承诺和或有事项–法律事项。
除了上述提及的法律事项外，我们目前和过去都在日常业务过程中受到法律诉讼和监管行动的约束。我们预计，任何此类事项产生的最终责任（如果有的话）不会对我们的财务状况、经营业绩或现金流量产生重大影响。未来，我们可能会在日常业务过程中受到进一步的法律诉讼和监管行动，我们无法预测任何此类诉讼或事项是否会对我们的财务状况、经营业绩或现金流量产生重大影响。
项目4。矿山安全披露。
不适用。
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第二部分
项目5。市场为注册人的普通股权益、相关股东事项和发行人购买股本证券。
普通股和认股权证的市场信息
我们的普通股在纳斯达克全球精选市场（“纳斯达克”）上市，代码为“OPEN”。我们的K系列、A系列和Z系列认股权证已在纳斯达克全球精选市场（“纳斯达克”）上市，代码分别为“OPENW”、“OPENL”和“OPENZ”。
记录持有人
截至2026年2月12日，大约有49名普通股（“OPEN”）的记录持有人，以及分别有38名、38名和38名我们的“OPENW”、“OPENL”和“OPENZ”认股权证的记录持有人购买普通股。
股息政策
我们从未就股本宣派或派发任何现金股息。我们目前打算保留任何未来收益，为我们业务的发展和增长提供资金，因此预计在可预见的未来不会支付任何现金股息。任何未来关于宣布和支付股息的决定（如果有的话）将由我们的董事会酌情决定，但须遵守有关我们当前和未来债务的协议中的合同限制和契约。任何此类决定还将取决于我们的业务前景、经营业绩、财务状况、现金需求和可用性以及我们的董事会可能认为相关的其他因素。
认股权证股息
于2025年11月6日，我们的董事会宣布以认股权证形式向我们的普通股持有人派发特别股息（“认股权证”），截至2025年11月18日（“记录日期”）收市时（“认股权证股息”）。在记录日期，每一位普通股持有人或记录持有人每持有30股普通股，将获得一系列三份认股权证，四舍五入到最接近的整数。认股权证于2025年11月24日在纳斯达克挂牌上市并开始交易。认股权证行使时可发行的普通股数量须按惯例进行反稀释调整。股东未就收到这些认股权证支付任何对价，认股权证股息不涉及支付现金。有关我们的整体股息政策的讨论，请参见上面的“股息政策”。
根据2026年票据及2030年票据的条款，公司须调整各自的转换比率或向票据持有人发行认股权证。公司2026年票据的兑换率根据此类票据的管理契约条款进行了调整。代替对转换率的调整，公司2030年票据持有人在与普通股持有人相同的时间和条件下收到认股权证，而无需转换该持有人的2030年票据，就好像该持有人持有的普通股数量一样，等于（i）在记录日期有效的适用于2030年票据的转换率和（ii）该持有人在记录日期持有的2030年票据的本金总额（以千为单位）的乘积。
认股权证股息和相关交易，包括（i）向我们的普通股股东发行的认股权证的主要条款和（ii）认股权证股息对我们的可转换优先票据和股东权益的影响，在“第二部分–第8项。财务报表及补充数据–合并财务报表附注–附注5 —信贷便利、长期债务、可转换票据”和“附注11 —股东权益”到我们的合并财务报表包含在本年度报告的10-K表格中。
出售未登记股本证券
除我们于2025年5月19日及2025年9月11日的表格8-K的当前报告所披露外，无。
发行人购买股本证券
没有。
49
OpenDOOR TECHNOLOGIES INC。
性能图
下文列出的股票表现图表不应被视为“征求材料”或根据《交易法》第18条的目的向SEC“提交”，也不会被视为通过引用并入公司根据《证券法》或《交易法》提交的任何文件中。图表中包含的信息基于历史数据，并非旨在预测未来可能的表现。
下图比较了我们与纳斯达克房地产和其他金融服务指数以及罗素2000指数的公司普通股累计股东总回报率。
这张图表涵盖了公司普通股从2020年12月31日到2025年12月31日的期间。这张图假设2020年12月31日公司普通股和每个指数的投资价值（包括股息再投资）为100美元。
项目6。[保留]
50
项目7。管理层对财务状况和经营成果的讨论与分析。
以下讨论和分析提供了我们的管理层认为与评估和理解我们的综合经营业绩和财务状况相关的信息。讨论应与截至2025年12月31日和2024年12月31日以及截至2025年12月31日、2024年12月31日和2023年12月31日止年度的历史经审计年度合并财务报表一并阅读。
本讨论可能包含基于当前预期的前瞻性陈述，其中涉及风险和不确定性。由于各种因素，我们的实际结果可能与这些前瞻性陈述中的预期存在重大差异，包括“前瞻性陈述”、“风险因素”或本年度报告10-K表格其他部分中所述的因素。
概述
Opendoor的使命是让世界向房主倾斜，让拥有房屋变得更简单、更快、对每个人都更公平。住宅地产是一个以复杂、耗时、压力、线下的过程为支撑的万亿产业。我们以数据为驱动的定价模型和一体化的本地运营正在通过提供一种简单、确定且主要是数字化的房屋买卖方式，实现住宅地产的现代化。自成立以来，我们在美国各地完成了超过29.4万笔交易，使我们成为美国最大的房屋买家和卖家之一。
财务亮点和运营指标
| 截至12月31日止年度， | ||||||||||||||||||||||||||||||||
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（百万，百分比除外，购买的房屋，出售的房屋，市场数量，库存中的房屋）
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2025 | 2024 | 2023 |
2024年至2025年变化
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2023至2024年变化
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| 收入 | $ | 4,371 | $ | 5,153 | $ | 6,946 | $ | (782) | $ | (1,793) | ||||||||||||||||||||||
| 毛利 | $ | 350 | $ | 433 | $ | 487 | $ | (83) | $ | (54) | ||||||||||||||||||||||
| 毛利率 | 8.0 | % | 8.4 | % | 7.0 | % | ||||||||||||||||||||||||||
| 净亏损 | $ | (1,300) | $ | (392) | $ | (275) | $ | (908) | $ | (117) | ||||||||||||||||||||||
| 已售房屋 | 11,791 | 13,593 | 18,708 | (1,802) | (5,115) | |||||||||||||||||||||||||||
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购买的房屋
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8,241 | 14,684 | 11,246 | (6,443) | 3,438 | |||||||||||||||||||||||||||
| 库存房屋（期末） | 2,867 | 6,417 | 5,326 | (3,550) | 1,091 | |||||||||||||||||||||||||||
| 存货（期末） | $ | 925 | $ | 2,159 | $ | 1,775 | $ | (1,234) | $ | 384 | ||||||||||||||||||||||
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“上市”时间超过120天的房屋百分比（期末）
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33 | % | 46 | % | 18 | % | ||||||||||||||||||||||||||
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非公认会计原则财务摘要(1)
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贡献利润（亏损）
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$ | 150 | $ | 242 | $ | (258) | $ | (92) | $ | 500 | ||||||||||||||||||||||
| 贡献边际 | 3.4 | % | 4.7 | % | (3.7) | % | ||||||||||||||||||||||||||
| 经调整EBITDA | $ | (83) | $ | (142) | $ | (627) | $ | 59 | $ | 485 | ||||||||||||||||||||||
| 调整后EBITDA利润率 | (1.9) | % | (2.8) | % | (9.0) | % | ||||||||||||||||||||||||||
| 调整后净亏损 | $ | (195) | $ | (258) | $ | (778) | $ | 63 | $ | 520 | ||||||||||||||||||||||
________________
(1)见“—非GAAP财务指标”了解更多细节，以及此类非公认会计原则措施与其最接近的可比公认会计原则措施的对账。
当前住房环境
在整个2025年，美国住房市场仍然受到抵押贷款利率上升和持续存在的负担能力挑战的限制。全年成屋销量总计约400万套，创30年新低，比疫情前十年平均约500万套的年销量低约20%。在库存有限的支撑下，房价仍相对持平，尽管交易量反映出买家持续犹豫不决。12月库存水平仍然受到限制，代表了刚刚超过3个月的供应。抵押贷款利率下降至约6.2%
51
11月从今年早些时候的7%左右的高位回落。然而，卖方-买方脱节的情况持续存在，退市（房屋退出市场而未出售）达到了Opendoor运营史上的最高水平。
针对这些市场情况，我们保持了一种纪律严明、数据驱动的方法来管理我们的业务，动态调整我们的定价策略，以平衡增长、利润率和风险。2025年，为了应对这种不确定性，我们继续提高了价差水平，并扩大了我们以代理商为主导的分销渠道和轻资本产品计划。从2025年第四季度开始，我们完善了我们的高价差政策，以采用更量身定制的方法，为预期转售速度更大的更高品质房屋提供更强的报价，同时为风险更高和转售清仓预期更慢的较低质量房屋保持更高的价差。我们认为，这些改进将提高更高质量房屋中的报价接受度的可能性，改善我们投资组合中房屋的整体质量组合，并支持更快的销售。此外，我们动态调整标价，以校准市场售罄率并推动转售清仓。我们密切监测宏观经济发展，并在决策中保持敏捷性，使我们能够有效应对利率变化和更广泛的市场条件。
影响我们业务表现的因素
市场渗透率
住宅房地产是美国最大的消费市场之一，估计每年交易的1.7万亿美元房屋价值中，只有不到1%是通过网络进行的。鉴于我们在一个高度分散的行业中运营，并为传统的线下销售流程提供了差异化的价值主张，我们认为存在扩大市场份额的重大机会。通过向我们的客户提供一致、高质量和差异化的体验，我们希望继续推动积极的口碑意识和对我们平台的信任。
与房屋建筑商、代理商、在线房地产平台的合作渠道是我们业务的重要线索来源。我们与两个最大的在线房地产平台Zillow和Redfin建立了合作关系，这两个平台共同达到了数百万的每月独立访客，并允许房屋卖家直接从Opendoor请求报价。除了推动增量收购之外，我们预计这些合作伙伴关系可以建立我们的品牌知名度，并成为卖家了解我们旗舰现金优惠的好处的额外途径。
一个持续的机会来源是与我们的注册卖家群重新接触，这意味着已经收到Opendoor报价但尚未出售房屋的卖家。在过去的十年里，我们发送了数百万份报价，虽然不是每个人在要求报价时都准备好采取行动，但我们将每个人都视为潜在的未来卖家。我们不断迭代我们的重新参与策略，并相信我们的注册客户群将继续成为房屋收购量的重要来源。
地理足迹
我们不断评估扩大市场足迹的机会。2025年初，我们的产品在美国部分州的50个市场有售。到2025年底，我们通过提供一种或多种产品，包括现金和现金加优惠，扩大了我们的业务范围，为美国各地的客户提供服务。
相邻服务
我们认为，房屋买卖双方看重的是简单性和确定性。为此，我们正在构建一套线上、一体化的居家服务，目前包括产权保险、托管服务和房地产经纪服务。
我们在产权保险和托管服务方面的成功有助于验证我们的观点，即客户更喜欢在线的综合体验。我们将继续评估改进我们端到端解决方案的新方法，并期望随着时间的推移投资于更多的相邻产品和服务，包括通过潜在的战略交易、增长机会或合作伙伴关系，期望这些相邻服务将继续改善我们的单位经济性。
单位经济学
我们将贡献边际视为衡量单位经济绩效的关键指标。贡献利润率是一种非公认会计准则财务指标。见“—非GAAP财务指标”，了解更多详情，并了解缴款保证金的对账情况
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毛利率。 我们的长期财务业绩部分取决于通过以下举措继续保持和扩大单位利润率：
•我们定价引擎的优化和增强；
•通过更多地使用生成式人工智能、自动化和自助服务来提高平台效率；
•服务的增量附加，补充了核心交易保证金概况；
•延续我们以代理商为主导的分销渠道；以及
•利用我们的平台开发额外的产品，我们预计这可以提高整体转换并释放更多的轻资本利润率。
库存管理
有效管理我们的整体库存状况并平衡增长、利润率和风险对我们的财务业绩至关重要。自成立以来，我们一直优先投资于我们在房屋购置流程以及预测和转售系统中的定价能力，并期望继续这样做。作为我们整体风险管理框架的一部分，我们同时考虑单个市场和总体投资组合敞口。我们通常通过监测销售率、持有期和投资组合账龄，在管理整体风险和库存健康的背景下寻求最大限度地提高库存的转售利润率表现，我们将酌情下调库存的挂牌价格，以与市场销售率保持一致并推动转售清仓。我们还调整了嵌入在我们报价中的价差，以应对当前的市场状况，无论是在宏观层面还是在地方层面。（价差定义为报价时我们家估值的总折扣减去Opendoor服务费。）
房地产库存按季度审查估值调整。如果某一房屋的账面金额预计无法收回，则将存货估值调整记入收入成本，并将该房屋的账面价值调整为其可变现净值。存货估值调整不被任何预期收益抵消，如果预期可变现净值随后增加，则不会冲回或调整。我们在截至2025年12月31日和2024年12月31日的年度分别记录了5700万美元和5700万美元的库存估值调整。见“—关键会计政策和估计——房地产盘点”为详细讨论库存估值调整。
作为库存管理绩效的一个关键衡量指标，我们评估我们相对于大盘的投资组合指标（正如在多个上市服务（“MLS”）上观察到的那样）。一个这样的指标是，我们从首次上市日期开始衡量的“在市场上”超过120天的房屋百分比。截至2025年12月31日，这类房屋占我们投资组合的33%，相比之下，根据市场、价格范围、房屋类型、房屋位置、建造年份和地块面积（我们称之为“buybox”）等特征，对我们能够承保和收购的房屋类型进行过滤后，大盘的这一比例为37%。该指标根据季节性因素、市场动态以及我们的转售策略而波动。
库存融资
我们的商业模式是营运资金密集型的，库存融资是我们增长的关键推动因素。我们主要依靠我们获得的无追索权资产支持债务来为我们的房屋收购提供资金，这些债务包括资产支持的高级债务融资和资产支持的夹层定期债务融资。见“—流动性和资本资源——债务和融资安排。”
季节性
住宅房地产市场是季节性的，春季和夏季购房者的需求和房价升值幅度更大，而秋末和冬季通常需求更弱，房价升值幅度更低。总的来说，我们预计我们的财务业绩和营运资金需求将反映一段时间内的季节性变化。然而，其他因素，包括增长、市场扩张和宏观经济状况的变化，例如通货膨胀和利率波动，在我们的历史财务中掩盖了季节性的影响，并且可能会继续这样做。
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非GAAP财务指标
除了我们在下面的运营结果之外，我们报告了某些财务指标，这些指标不是美国公认会计原则（“GAAP”）要求的，也不是按照美国公认会计原则（“GAAP”）提出的。
在评估我们的经营业绩时，这些衡量标准作为分析工具存在局限性，不应孤立地考虑或替代GAAP衡量标准，包括毛利润和净亏损。我们计算或呈现我们的非GAAP财务指标的方式可能与报告具有类似标题的指标的其他公司不同，因此，我们报告的非GAAP财务指标可能无法与我们所在行业或其他行业的公司进行比较。
调整后毛利及贡献利润（亏损）
为了向投资者提供有关我们的利润率和所购库存回报率的更多信息，我们纳入了调整后的毛利润和贡献利润（亏损），这是非公认会计准则财务指标。我们认为，调整后的毛利润和贡献利润（亏损）是投资者有用的财务衡量标准，因为它们是管理层在评估单位层面的经济性和我们的经营业绩时使用的补充衡量标准。这些措施中的每一项都旨在呈现与特定时期内出售的房屋相关的经济情况。我们这样做的方式是，包括该期间出售的房屋（和相邻服务）产生的收入，并且仅包括直接归属于此类房屋销售的费用，即使此类费用已在前期确认，并且不包括与截至期末仍在库存中的房屋相关的费用。贡献利润（亏损）为投资者提供了一种衡量标准，可以在考虑购房成本、翻新和维修成本、持有成本和销售成本后，评估Opendoor在报告期内所售房屋产生回报的能力。
调整后的毛利润和贡献利润（亏损）是我们经营业绩的补充衡量标准，作为分析工具存在局限性。例如，这些衡量标准包括根据公认会计原则在以往各期记录的成本，并且不包括与期末库存中持有的房屋有关的同期要求在公认会计原则下记录的成本。因此，不应孤立地考虑这些措施，也不应替代根据公认会计原则报告的对我们结果的分析。我们将这些指标与最直接可比的GAAP财务指标——毛利润——进行了对账。
调整后毛利/利润率
我们将调整后的毛利润计算为根据（1）本期存货估值调整和（2）前期存货估值调整调整的GAAP下的毛利润。本期库存估值调整的计算方法是将期末仍在库存中的房屋在本期记录的库存估值调整加回。前期库存估值调整的计算方法是减去前期记录的本期已售房屋的库存估值调整。调整后的毛利率是调整后的毛利润占收入的百分比。见“—关键会计政策和估计——房地产盘点”为详细讨论库存估值调整。
我们将这一指标视为衡量业务表现的重要指标，因为它捕捉到了与特定时期内售出的房屋隔离的毛利率表现，并提供了各报告期的可比性。调整后的毛利润有助于管理层评估特定转售群体的房屋定价、服务费和装修业绩。
贡献利润/利润率
我们将贡献利润（亏损）计算为调整后的毛利润，减去当期出售房屋产生的某些成本，包括：（1）当期产生的持有成本，（2）前期产生的持有成本，以及（3）直销成本。贡献利润率是贡献利润（亏损）占收入的百分比。
我们将这一指标视为衡量业务绩效的重要指标，因为它捕捉到了与特定时期内出售的房屋隔离的单位级别绩效，并提供了各报告期的可比性。贡献利润（亏损）有助于管理层评估与特定转售群体直接相关的流入和流出。
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下表列出了所示期间我们调整后的毛利润和贡献利润与毛利润的对账，这是最直接可比的GAAP衡量标准：
| 截至12月31日止年度， | ||||||||||||||||||||
| （百万，百分比除外） | 2025 | 2024 | 2023 | |||||||||||||||||
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收入（GAAP）
|
$ | 4,371 | $ | 5,153 | $ | 6,946 | ||||||||||||||
| 毛利润（GAAP） | $ | 350 | $ | 433 | $ | 487 | ||||||||||||||
| 毛利率 | 8.0 | % | 8.4 | % | 7.0 | % | ||||||||||||||
| 调整项： | ||||||||||||||||||||
|
存货估值调整–本期(1)(2)
|
19 | 25 | 23 | |||||||||||||||||
|
库存估值调整–前期(1)(3)
|
(25) | (26) | (455) | |||||||||||||||||
| 调整后毛利 | $ | 344 | $ | 432 | $ | 55 | ||||||||||||||
| 调整后毛利率 | 7.9 | % | 8.4 | % | 0.8 | % | ||||||||||||||
| 调整项： | ||||||||||||||||||||
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直销成本(4)
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(123) | (132) | (197) | |||||||||||||||||
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销售持有成本–本期(5)(6)
|
(47) | (44) | (50) | |||||||||||||||||
|
销售的持有成本–以往期间(5)(7)
|
(24) | (14) | (66) | |||||||||||||||||
|
贡献利润（亏损）
|
$ | 150 | $ | 242 | $ | (258) | ||||||||||||||
| 贡献边际 | 3.4 | % | 4.7 | % | (3.7) | % | ||||||||||||||
________________
(1)存货估值调整包括按账面价值或可变现净值孰低计入房地产存货的调整。见“—关键会计政策和估计——房地产库存。”
(2)库存估值调整——本期是与期末仍在库存中的房屋相关的列报期间记录的库存估值调整。
(3)库存估值调整——前几期是在前几期记录的与在所述期间出售的房屋相关的库存估值调整。
(4)指与有关期间出售的房屋有关的销售成本。这主要包括经纪人佣金、外部所有权和托管相关费用以及转让税。销售成本包含在综合运营报表的销售、营销和运营中。
(5)持有成本主要包括财产税、保险、公用事业、业主协会会费和维护成本。持有成本包含在合并运营报表的销售、营销和运营中。
(6)系指在列报期间出售的房屋在列报期间发生的持有成本。
(7)系指在列报期间出售的房屋在以往各期发生的持有成本。
调整后净亏损和调整后EBITDA
我们还提供了调整后的净亏损和调整后的EBITDA，这是管理层用来评估我们基本财务业绩的非公认会计准则财务指标。这些衡量指标也是投资者和分析师常用来比较我们行业内公司的基础表现的方法。我们认为，这些措施为投资者提供了对我们基本业绩的有意义的期间比较，调整了某些非现金、与我们的创收业务不直接相关、与相关收入不一致或不反映频率和金额不同的持续经营业绩的费用。
调整后的净亏损和调整后的EBITDA是我们经营业绩的补充衡量标准，具有重要的局限性。例如，这些措施排除了要求在GAAP下记录的某些成本的影响。这些措施还包括根据公认会计原则在以往各期记录的库存估值调整，并排除了与期末库存中持有的房屋有关的同期根据公认会计原则记录的库存估值调整。这些措施可能与其他国家提出的类似标题的措施大不相同
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我们行业的公司或其他行业的公司。因此，不应孤立地考虑这些措施，也不应替代根据公认会计原则报告的对我们结果的分析。我们将这些指标与最直接可比的GAAP财务指标——净亏损——进行了对账。
调整后净亏损
我们将调整后的净亏损计算为调整后的GAAP净亏损，以排除基于股票的薪酬的非现金费用、股权证券公允价值调整、无形资产摊销费用以及资本化为内部开发软件（“IDSW”）的基于股票的薪酬的摊销。它不包括与我们的创收业务没有直接关系的费用，例如重组、法律或有应计费用和CEO整编准备金。它还不包括债务清偿的损失（收益），因为这些费用或收益是由于管理层决定提前终止或部分消灭我们未偿还的信贷融资或可转换优先票据的部分而产生的；这些费用并不反映持续的经营业绩，并且在频率和金额上各不相同。调整后的净亏损还使根据GAAP记录的存货估值调整的时间与相关收入记录的期间保持一致，以提高这一衡量标准与我们的非GAAP单位经济财务衡量标准的可比性，如上所述。我们对调整后净亏损的计算目前不包括非公认会计原则调整的税收影响，因为迄今为止我们的税收和此类税收影响并不重要。
调整后EBITDA/利润率
我们将调整后的EBITDA计算为调整后的净亏损，调整后的折旧和摊销、物业融资和其他利息费用、利息收入和所得税费用。调整后EBITDA是一种补充业绩衡量标准，我们的管理层用来评估我们的经营业绩和我们业务中的经营杠杆。调整后EBITDA利润率是调整后EBITDA占收入的百分比。
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下表列出了我们调整后净亏损和调整后EBITDA与所示期间净亏损的对账，这是最直接可比的GAAP衡量标准：
| 截至12月31日止年度， | ||||||||||||||||||||
| （百万，百分比除外） | 2025 | 2024 | 2023 | |||||||||||||||||
| 收入（GAAP） | $ | 4,371 | $ | 5,153 | $ | 6,946 | ||||||||||||||
| 净亏损（GAAP） | $ | (1,300) | $ | (392) | $ | (275) | ||||||||||||||
| 调整项： | ||||||||||||||||||||
| 股票补偿 | 56 | 114 | 126 | |||||||||||||||||
| 市场条件RSU的基于股票的补偿 | 103 | — | — | |||||||||||||||||
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权益证券公允价值调整(1)
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3 | 7 | 1 | |||||||||||||||||
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无形资产摊销费用(2)
|
— | 4 | 7 | |||||||||||||||||
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以股票为基础的薪酬摊销资本化至IDSW(3)
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14 | — | — | |||||||||||||||||
|
存货估值调整–本期(4)(5)
|
19 | 25 | 23 | |||||||||||||||||
|
库存估值调整–前期(4)(6)
|
(25) | (26) | (455) | |||||||||||||||||
|
重组(7)
|
10 | 17 | 14 | |||||||||||||||||
|
CEO make-whole provision(8)
|
5 | — | — | |||||||||||||||||
|
债务清偿损失（收益）
|
924 | 2 | (216) | |||||||||||||||||
|
法定或有事项应计及相关费用
|
— | 5 | — | |||||||||||||||||
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其他(9)
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(4) | (14) | (3) | |||||||||||||||||
| 调整后净亏损 | $ | (195) | $ | (258) | $ | (778) | ||||||||||||||
| 调整项： | ||||||||||||||||||||
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折旧和摊销，不包括无形资产摊销
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20 | 35 | 45 | |||||||||||||||||
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物业融资(10)
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102 | 116 | 174 | |||||||||||||||||
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其他利息支出(11)
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29 | 17 | 37 | |||||||||||||||||
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利息收入(12)
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(39) | (53) | (106) | |||||||||||||||||
| 所得税费用 | — | 1 | 1 | |||||||||||||||||
| 经调整EBITDA | $ | (83) | $ | (142) | $ | (627) | ||||||||||||||
| 调整后EBITDA利润率 | (1.9) | % | (2.8) | % | (9.0) | % | ||||||||||||||
________________
(1)表示某些金融工具的损益，在每个期末以公允价值计价。
(2)系指与购置相关的无形资产摊销。收购的无形资产的使用寿命为1至5年，需进行摊销，直至该无形资产于2024年全部摊销完毕。
(3)从2025年开始，公司修改了向IDSW资本化的股票薪酬摊销的列报方式，以更恰当地列报所有股票薪酬费用的全部影响。这笔费用此前被列入“折旧和摊销，不包括无形资产摊销”。如果对截至2024年12月31日和2023年12月31日的年度采用这种列报方式，调整后的净亏损将分别改善1300万美元和1200万美元，对调整后的EBITDA没有影响。
(4)存货估值调整包括按账面价值或可变现净值孰低计入房地产存货的调整。见“—关键会计政策和估计——房地产库存。”
(5)库存估值调整——本期是与期末仍在库存中的房屋相关的列报期间记录的库存估值调整。
(6)库存估值调整——前几期是在前几期记录的与在所述期间出售的房屋相关的库存估值调整。
(7)重组成本主要包括遣散费和员工解雇福利以及与消除员工角色相关的奖金、咨询费和重组过程中与终止某些租约相关的费用。
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(8)就2025年9月任命公司新的首席执行官而言，公司授予了两项与从其前雇主没收的补偿相关的整体奖励。奖励包括（i）1500万美元的现金奖励和（ii）授予日价值为1500万美元的限制性股票单位奖励。这两项奖励均在他的开始日期后九个月归属，取决于他在归属日期之前是否继续担任首席执行官，并在必要的服务期内计入费用。CEO整补拨备调整仅反映与现金整补奖励相关的费用。与限制性股票单位整补奖励相关的费用包含在上述调节中单独列报的基于股票的补偿项目中。
(9)主要包括分拆收益、净额和关联方服务收入。
(10)包括我们的无追索权资产担保债务融资的利息支出。
(11)包括（i）债务发行成本、贷款发起费、承诺费、未使用费用以及我们的资产担保债务融资的其他利息相关成本的摊销，以及（ii）债务发行成本以及与我们的可转换优先票据相关的债务折扣和利息费用的摊销。
(12)主要包括现金、现金等价物、限制性现金和有价证券所赚取的利息。
我们运营结果的组成部分
收入
我们的大部分收入来自出售我们之前从房主那里获得的房屋。此外，我们从向房屋买卖双方提供的额外服务中获得收入，这些服务主要包括产权保险和托管服务以及经纪服务。
出售住宅房地产的房屋销售收入在该物业的所有权和占有权已转移给买方且我们没有继续参与该物业时确认，这通常是托管的结束。就每宗房屋买卖确认的收入金额，等于该房屋的出售价格净额任何优惠。
收益成本
收入成本包括物业购买价格、购置成本和翻新或维修房屋的直接成本。这些成本在物业持有期间累计在房地产存货中，在物业出售时按特定认定方法计入收入成本。房地产库存至少每季度审查一次估值调整。如果某一特定房屋的账面金额预计无法收回，则将存货估值调整记入收入成本，并将该房屋的账面价值调整为其可变现净值。此外，对于除房屋销售收入之外的我们的收入，收入成本包括交付服务所产生的任何成本，包括相关的员工人数费用，例如工资、福利和基于股票的薪酬。
营业费用
销售、营销和运营费用
销售、营销和运营费用主要包括经纪人佣金（支付给购房者的房地产代理和第三方房源代理，如适用）、转售成交成本、与房地产库存相关的持有成本，包括财产税、保险、公用事业、房主协会会费和维护，以及与产品营销、促销和品牌建设相关的费用。销售、营销和运营费用还包括支持销售、营销和房地产运营的任何员工费用，例如工资、福利和基于股票的薪酬。
一般和行政费用
一般和行政费用主要包括员工费用，包括我们的行政、财务、人力资源、法律和行政人员的工资、福利和基于股票的薪酬，第三方专业服务费用和租金费用。
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技术和开发费用
技术和开发费用主要包括与员工相关的产品开发、设计、数据分析和工程费用，包括工资、福利和基于股票的薪酬，以及承包商和顾问费用、第三方软件和托管成本，以及内部开发软件的摊销。我们继续将我们的技术和开发努力集中在增强我们的定价和估值算法、提高交易效率以及扩展我们的数字家庭买卖平台的能力、产品供应和用户体验上。虽然随着我们继续投资于我们的平台，我们预计技术和开发费用将以绝对美元计增加，但从长期来看，我们预计我们的技术和开发费用最终将占总收入的百分比下降。
重组费用
重组费用主要包括被取消角色的员工的遣散费和其他解雇福利、咨询费以及重组过程中发生的与终止某些租约相关的费用。见"第二部分–第8项。财务报表及补充数据–合并财务报表附注–附注20。重组"有关重组费用的更多信息。
债务清偿（损失）收益
债务清偿的（损失）收益主要包括与债务融资和可转换优先票据的终止或部分债务清偿以及相关未摊销递延成本的终止确认一起确认的收益或损失。见"第二部分–第8项。财务报表及补充数据–合并财务报表附注–附注5。信贷便利、长期债务、可转换票据”有关可转换优先票据的更多信息。
利息费用
利息支出主要包括已付或应付的利息以及债务贴现和债务发行成本的摊销。利息支出在不同时期有所不同，主要是由于我们的存货量波动和浮动基准利率（“基准利率”）的变化，基于有担保隔夜融资利率（“SOFR”），加上适用的保证金，这会影响我们的高级循环信贷额度产生的利息（见“—流动性和资本资源—债务和融资安排”).
我们预计，随着库存增加，我们的整体利息支出将会增加。根据市场条件和资本成本权衡，我们将评估随着时间的推移扩大融资来源的机会，这可能使我们能够使我们的融资来源组合多样化，以包括相对于我们成本更高的夹层定期债务融资而言更具成本效益的融资。
其他收入—净额
其他收益–净额主要包括我们的现金和受限制现金余额的利息收入以及我们对货币市场基金、债务证券的投资以及取消合并的收益。
所得税费用
我们使用资产负债法记录所得税。在这种方法下，递延所得税资产和负债是根据现有资产和负债的财务报表和所得税基础之间的差异估计的未来税收影响入账的。这些差异是使用预期适用于预期差异将逆转的年份的应税收入的已颁布的法定税率来衡量的。我们确认在包括颁布日期的期间内收入的税率变化对递延所得税的影响。
我们记录了估值备抵，以将我们的递延税项资产和负债减少到我们认为更有可能实现的净额。我们会考虑所有可用的证据，包括正面和负面的证据，包括历史收入水平、与未来应税收入估计相关的预期和风险，以及在评估估值津贴的必要性时正在进行的税务规划策略。
59
经营成果
截至2025年12月31日止年度与截至2024年12月31日止年度比较
下表列出我们截至2025年12月31日和2024年12月31日止年度的经营业绩：
| 截至12月31日止年度， | 变化 | |||||||||||||||||||
| （百万，百分比除外） | 2025 | 2024 | $ | % | ||||||||||||||||
| 收入 | $ | 4,371 | $ | 5,153 | $ | (782) | (15) | % | ||||||||||||
| 收益成本 | 4,021 | 4,720 | (699) | (15) | % | |||||||||||||||
| 毛利 | 350 | 433 | (83) | (19) | % | |||||||||||||||
| 营业费用： | ||||||||||||||||||||
| 销售、营销和运营 | 310 | 413 | (103) | (25) | % | |||||||||||||||
| 一般和行政 | 238 | 182 | 56 | 31 | % | |||||||||||||||
| 技术与发展 | 79 | 141 | (62) | (44) | % | |||||||||||||||
| 重组 | 10 | 17 | (7) | (41) | % | |||||||||||||||
| 总营业费用 | 637 | 753 | (116) | (15) | % | |||||||||||||||
|
经营亏损
|
(287) | (320) | 33 | (10) | % | |||||||||||||||
|
债务清偿损失
|
(924) | (2) | (922) | 不适用 | ||||||||||||||||
| 利息支出 | (131) | (133) | 2 | (2) | % | |||||||||||||||
|
其他收入-净额
|
42 | 64 | (22) | (34) | % | |||||||||||||||
| 所得税前亏损 | (1,300) | (391) | (909) | 232 | % | |||||||||||||||
| 所得税费用 | — | (1) | 1 | (100) | % | |||||||||||||||
| 净亏损 | $ | (1,300) | $ | (392) | $ | (908) | 232 | % | ||||||||||||
N/M-没有意义。
收入
与截至2024年12月31日止年度相比，截至2025年12月31日止年度的收入减少了7.82亿美元，即15%。收入减少的主要原因是截至2025年12月31日止年度的销量减少。截至2025年12月31日止年度，我们售出11,791套房屋，而截至2024年12月31日止年度则售出13,593套，跌幅为13%。每套房屋销售收入在同一时期之间下降了2%。
收入成本和毛利
与截至2024年12月31日止年度相比，截至2025年12月31日止年度的收入成本减少了6.99亿美元，即15%。收入成本下降的主要原因是销量下降和每套已售房屋的收入成本下降2%。
截至2024年12月31日和2025年12月31日止年度，毛利分别从4.33亿美元下降至3.5亿美元，毛利率分别从8.4%下降至8.0%。同期，经调整毛利率由8.4%降至7.9%，贡献利润率由4.7%降至3.4%。毛利下降是由于销量下降，如上文所述。毛利率、调整后毛利率和贡献利润率的下降主要是由于转售队列中较旧库存的组合增加。调整后的毛利率和贡献利润率是非公认会计准则财务指标。见“—非GAAP财务指标”了解更多细节，以及此类非公认会计原则措施与其最接近的可比公认会计原则措施的对账。
营业费用
销售、营销和运营.与截至2024年12月31日止年度相比，截至2025年12月31日止年度的销售、营销和运营减少了1.03亿美元，即25%。减少的主要原因是广告费用减少了3900万美元，从截至2024年12月31日止年度的8600万美元减少到截至2025年12月31日止年度的4700万美元，包括工资、福利和股票在内的员工费用减少了3600万美元
60
薪酬支出是由于与持续的成本削减和组织精简努力相一致的员工人数减少，转售交易成本和经纪人佣金减少1100万美元，与同期收入下降15%一致，以及由于库存房屋减少，物业持有成本减少900万美元。
一般和行政.与截至2024年12月31日止年度相比，截至2025年12月31日止年度的一般和行政费用增加了5600万美元，即31%。这一增长主要是由于授予高管的市场条件限制性股票单位增加了1.03亿美元，部分被员工人数支出减少3800万美元所抵消，其中包括工资、福利和基于股票的薪酬支出，原因是与持续的成本削减和组织精简努力相一致的员工人数减少，法律损失应急费用减少500万美元，租金支出减少400万美元。
技术与发展.与截至2024年12月31日止年度相比，截至2025年12月31日止年度的技术和开发减少了6200万美元，即44%。减少的主要原因是，由于与持续的成本削减和组织精简努力相一致，员工人数减少，包括工资、福利和基于股票的薪酬费用，员工人数减少了7600万美元。这些成本削减被IDSW费用资本化减少2100万美元部分抵消。
重组。与截至2024年12月31日的年度相比，截至2025年12月31日的年度重组减少了700万美元，即41%。减少的原因是，与公司2024年转型举措相关的费用高于2025年。
债务清偿损失
与截至2024年12月31日止年度相比，截至2025年12月31日止年度的债务清偿损失增加了9.22亿美元。截至2025年12月31日止年度的债务清偿损失为9.24亿美元，主要是由于公司部分回购了2030年票据。
利息费用
与截至2024年12月31日止年度相比，截至2025年12月31日止年度的利息支出减少了200万美元，即2%。
其他收入—净额
其他收入–与截至2024年12月31日止年度相比，截至2025年12月31日止年度净减少2200万美元。减少的主要原因是，由于利率和平均现金、现金等价物和受限现金余额减少，利息收入减少了1400万美元，以及2024年因拆分Mainstay而确认的1400万美元非经常性收益。其他收入-净额的减少被可销售股本证券净亏损减少400万美元部分抵消。
所得税费用
与截至2024年12月31日止年度相比，截至2025年12月31日止年度的所得税费用发生了名义上的变化。
61
截至2024年12月31日止年度与截至2023年12月31日止年度比较
下表列出我们截至2024年12月31日和2023年12月31日止年度的经营业绩：
| 截至12月31日止年度， | 变化 | |||||||||||||||||||
| （百万，百分比除外） | 2024 | 2023 | $ | % | ||||||||||||||||
| 收入 | $ | 5,153 | $ | 6,946 | $ | (1,793) | (26) | % | ||||||||||||
| 收益成本 | 4,720 | 6,459 | (1,739) | (27) | % | |||||||||||||||
| 毛利 | 433 | 487 | (54) | (11) | % | |||||||||||||||
| 营业费用： | ||||||||||||||||||||
| 销售、营销和运营 | 413 | 486 | (73) | (15) | % | |||||||||||||||
| 一般和行政 | 182 | 206 | (24) | (12) | % | |||||||||||||||
| 技术与发展 | 141 | 167 | (26) | (16) | % | |||||||||||||||
| 重组 | 17 | 14 | 3 | 21 | % | |||||||||||||||
| 总营业费用 | 753 | 873 | (120) | (14) | % | |||||||||||||||
|
经营亏损
|
(320) | (386) | 66 | (17) | % | |||||||||||||||
|
债务清偿（损失）收益
|
(2) | 216 | (218) | 不适用 | ||||||||||||||||
| 利息支出 | (133) | (211) | 78 | (37) | % | |||||||||||||||
|
其他收入-净额
|
64 | 107 | (43) | (40) | % | |||||||||||||||
| 所得税前亏损 | (391) | (274) | (117) | 43 | % | |||||||||||||||
| 所得税费用 | (1) | (1) | — | — | % | |||||||||||||||
| 净亏损 | $ | (392) | $ | (275) | $ | (117) | 43 | % | ||||||||||||
收入
与截至2023年12月31日止年度相比，截至2024年12月31日止年度的收入减少了18亿美元，即26%。收入减少的主要原因是截至2024年12月31日止年度的销量减少。截至2024年12月31日止年度，我们售出13,593套房屋，而截至2023年12月31日止年度则售出18,708套，跌幅为27%。同一时期之间，每售出一套房屋的收入增长了2%。销量下降的主要原因是，为应对美国房地产市场的波动，从2022年第三季度开始，主动放缓库存收购，加上重点清理现有库存，这些库存已在2022年达到峰值水平。该公司进入2024年时的库存为5,326套，而2023年初的库存为12,788套，可供转售的房屋减少了58%。
收入成本和毛利
与截至2023年12月31日止年度相比，截至2024年12月31日止年度的收入成本减少了17亿美元，降幅为27%。收入成本下降的主要原因是销量下降。
截至2023年12月31日和2024年12月31日止年度，毛利分别从4.87亿美元下降至4.33亿美元，毛利率分别从7.0%上升至8.4%。同期，经调整毛利率由0.8%增至8.4%，贡献利润率由（3.7）%增至4.7%。毛利下降是由于销量下降，如上文所述。毛利率、调整后毛利率和贡献利润率的增长反映了相对房价的稳定以及我们从2022年第三季度开始的收购报价中嵌入的更高价差。提醒一下，调整后的毛利率和贡献利润率包括前期记录的对当期已售房屋的库存估值调整，不包括对期末仍在库存中的房屋的库存估值调整，这可能会在这些指标和毛利率之间造成显着差异。截至2023年12月31日和2024年12月31日止年度的调整后毛利率和贡献利润率分别包括前期记录的本期已售房屋的库存估值调整4.55亿美元和2600万美元。调整后的毛利率和贡献利润率是非公认会计准则财务指标。见“—非GAAP财务指标”了解更多细节，以及此类非公认会计原则措施与其最接近的可比公认会计原则措施的对账。
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营业费用
销售、营销和运营.与截至2023年12月31日止年度相比，截至2024年12月31日止年度的销售、营销和运营减少了7300万美元，即15%。减少的主要原因是转售交易成本和经纪人佣金减少了6500万美元，与同期收入减少26%一致。此外，在同一时期，包括工资、福利和股票薪酬在内的员工费用减少了2100万美元，这主要是由于裁员和某些角色向成本较低的地区过渡。广告费用增加了1100万美元，从截至2023年12月31日止年度的7500万美元增加到截至2024年12月31日止年度的8600万美元。
一般和行政.与截至2023年12月31日止年度相比，截至2024年12月31日止年度的一般和行政费用减少了2400万美元，即12%。减少的主要原因是折旧费用减少了800万美元，因为我们放慢了增加固定资产的步伐，现有资产已完全折旧。此外，包括工资、福利和股票薪酬在内的员工费用减少了800万美元，这主要是由于裁员和某些角色向成本较低地区的过渡。租金支出减少300万美元，原因是部分终止租赁和转租。
技术与发展.与截至2023年12月31日止年度相比，截至2024年12月31日止年度的技术和开发减少了2600万美元，即16%。减少的主要原因是员工人数减少3900万美元，包括工资、福利和基于股票的薪酬，这是由于裁员和某些角色向成本较低的地区过渡所致。此外，过去收购的无形资产摊销减少了300万美元。这些成本减少部分被与内部开发软件相关的费用净增加1700万美元所抵消，这反映了开发成本资本化减少和摊销费用增加，部分被减值费用减少所抵消。
重组。与截至2023年12月31日的年度相比，截至2024年12月31日的年度重组增加了300万美元，即21%。该增加乃由于公司于2024年11月7日宣布的削减效力，以及终止重组过程中产生的若干不可取消的租约及咨询费。
债务清偿（损失）收益
与截至2023年12月31日止年度相比，截至2024年12月31日止年度的债务清偿（亏损）收益减少了2.18亿美元。截至2023年12月31日止年度的2.16亿美元债务清偿收益来自公司以折扣价部分回购2026年票据，扣除与2026年票据相关的未摊销递延成本。该收益被截至2023年12月31日止年度与部分债务清偿相关的费用部分抵消。
利息费用
与截至2023年12月31日止年度相比，截至2024年12月31日止年度的利息支出减少了7800万美元，即37%。减少的主要原因是，我们的无追索权资产担保债务的平均余额显着减少，以及承诺债务削减导致贷款费用减少。
其他收入—净额
其他收入–与截至2023年12月31日止年度相比，截至2024年12月31日止年度净减少4300万美元。减少的主要原因是，由于平均现金、现金等价物和受限现金余额减少，利息收入减少了5300万美元，未实现亏损700万美元，而截至2024年12月31日和2023年12月31日止年度，可销售股本证券的未实现收益分别为400万美元。减少的部分被解除合并Mainstay带来的1400万美元收益所抵消。见"第二部分–第8项。财务报表及补充数据–合并财务报表附注–附注16。解固”有关拆除中流砥柱的更多信息。
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所得税费用
与截至2023年12月31日的年度相比，截至2024年12月31日止年度的所得税费用发生了名义上的变化。
流动性和资本资源
概述
我们流动性的主要来源历来包括我们的运营和融资活动产生的现金。截至2025年12月31日，我们的现金和现金等价物为9.62亿美元，限制性现金为3.39亿美元。与2024年12月31日相比，我们的现金、现金等价物和有价证券余额增加了2.83亿美元，这主要是由于根据市场上股权发行销售协议（“ATM协议”）发行普通股产生的扣除佣金后的总现金收益约1.98亿美元，以及发行可转换优先票据产生的7500万美元的总现金收益（不包括某些费用和其他发行费用）、某些PIPE发行产生的4100万美元的总现金收益以及因房地产库存减少而释放的资本部分被经营亏损所抵消。与2024年12月31日相比，我们的受限现金余额增加了2.47亿美元，这主要是由于房地产库存减少导致资本释放，部分被无追索权资产担保债务的8.05亿美元净本金支付所抵消。
截至2025年12月31日，公司的资产担保债务未偿余额总额为11亿美元，可转换优先票据未偿本金总额为1.97亿美元。此外，在我们的无追索权资产担保债务融资（如下文进一步描述）下，我们有60亿美元的未提取借款能力，其中5亿美元已承诺。
根据市场条件的需要，我们可能会不时在公开市场、私下协商交易、以要约收购、交易所交易或其他方式回购我们未偿还的债务证券。此类回购（如果有的话）将按照我们可能确定的条款和价格进行，并将取决于当时的市场状况、我们的流动性和其他因素，并可能随时开始或暂停。涉及的金额和支付的总对价可能是重大的。
2025年5月，公司与2026年到期的0.25%可转换优先票据（“2026年票据”）的若干持有人和新投资者进行私下协商交易，据此，公司发行本金总额为3.25亿美元、2030年到期的7.00%可转换优先票据（“2030年票据”；与2026年票据合称“可转换优先票据”），包括（i）本金总额为2.46亿美元的2030年票据，以换取本金总额为2.46亿美元的2026年票据（“债务交换”）和（ii）本金总额为7900万美元的2030年票据的现金发行。此类交易产生了7500万美元的总现金收益，不包括某些费用和其他发行费用，发行价为95%。该公司将2026年票据的债务交换作为债务清偿入账，并记录了1000万美元的债务清偿收益，包括在公司的综合经营报表中。在2025年第三季度期间，剩余的2026年票据在资产负债表日的12个月内到期。因此，截至2025年12月31日，2026年票据的1.35亿美元未偿本金余额在合并资产负债表中被归类为流动负债。
如果在截至（包括）上一个日历季度的最后一个交易日的连续30个交易日内，公司普通股的最后一次报告销售价格在至少20个交易日内超过转换价格的130%，则2030年票据在任何日历季度内可转换。这一条件在2025年第三和第四季度得到满足。据此，2030票据于2025年10月1日根据票据持有人的选择成为可转换债券，并在2026年3月31日之前保持可转换债券，并在截至2025年12月31日的综合资产负债表中归类为流动负债。见"第二部分–第8项。财务报表和补充数据–合并财务报表附注–附注5 —信贷便利、长期债务和可转换票据”附加转换条件。
2025年11月，公司与数量有限的购买者（统称“购买者”）订立股份购买协议，规定公司以每股6.56美元的价格发行和出售合计180,580，200股普通股（“注册直接发行”）。在注册直接发售的同时，公司与买方订立了单独的、私下协商的交易，据此，公司同意回购本金总额约为2.64亿美元的2030年票据，总回购价格为
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约12亿美元，公司使用注册直接发行（“可转换票据回购”）的所得款项净额进行回购。按净额计算，公司没有从这些交易中获得任何收益。公司通过将债务的重新收购价格与已偿还的2030年票据的账面净值之间的差额确认为债务清偿损失，将该交易作为债务清偿进行会计处理。因此，在退休日，公司：（i）将2030年票据的账面价值减少2.64亿美元，（ii）将未偿还的递延发行成本和原始发行折扣减少1600万美元，（iii）产生400万美元的费用，以及（iv）记录9.33亿美元的债务清偿损失，包括在公司的综合经营报表中。截至2025年12月31日，2030年期票据的未偿本金余额为6200万美元。
2024年5月，公司与作为销售代理（“代理”）的巴克莱银行 Capital Inc.和Virtu Americas LLC签订了ATM协议，根据该协议，公司可不时通过代理发售和出售总发行价不超过2亿美元的公司普通股股份。根据ATM协议，代理可以通过任何被视为“场内发售”的方式出售股票。截至2025年12月31日止年度，公司根据ATM协议以每股9.26美元的加权平均价格发行和出售了总计21,587，667股股份，扣除佣金后的总现金收益约为1.98亿美元。
2025年9月10日，公司完成了对公开股权（“PIPE”）发行的某些私人投资，并与合格投资者签订了购买协议，导致公司获得的总现金收益约为4100万美元。见"第二部分–第8项。财务报表及补充数据–合并财务报表附注–附注17 —关联方”有关PIPE产品的详细信息。
2025年11月6日，我们的董事会宣布以认股权证的形式向截至2025年11月18日营业结束时登记在册的持有人派发股息，以购买我们的普通股。认股权证（如本文所定义）最初仅可按适用的行使价以现金行使，但须视适用的认股权证协议规定的公司允许净行使的能力而定。见"第二部分–第8项。财务报表及补充数据–合并财务报表附注–附注11 —股东权益”转至我们的合并财务报表，该报表包含在本年度报告的10-K表格中，以获取有关认股权证股息（如本文所定义）的更多详细信息。
从成立到2025年12月31日，我们已经蒙受了损失，我们预计未来还会蒙受额外损失。我们偿还债务和为营运资金、业务运营和资本支出提供资金的能力将取决于我们从经营活动中产生现金的能力，这取决于我们未来的经营成功，以及以合理条款获得库存收购融资的能力，这受制于我们无法控制的因素，包括潜在的经济衰退、利率上升、通货膨胀以及总体经济、政治和金融市场状况。
如果我们的库存余额增加，我们的营运资金需求可能会增加。我们相信，我们的现金和现金等价物，连同我们预计从未来运营和借款中产生的现金，将足以满足我们自本年度报告的10-K表格日期起至少12个月期间的营运资金和资本支出要求。
债务和融资安排
我们的融资活动包括：我们的资产支持高级循环信贷安排下的短期借款；发行长期资产支持高级定期债务、资产支持夹层定期债务、可转换债务以及新发行的股权。从历史上看，我们需要获得外部融资资源，以便为增长、新市场扩张和战略举措提供资金，我们预计这种情况将在未来继续下去。我们进入资本市场的机会可能会受到我们无法控制的因素的影响，包括经济状况。
我们主要使用无追索权资产支持债务，包括资产支持优先债务融资和资产支持夹层定期债务融资，为我们的房地产库存购买和翻新提供融资。我们的业务是资本密集的，随着我们继续扩大规模并积累额外的库存，需要保持充足的流动性和资本资源。我们打算积极管理我们与多家金融机构的关系，并寻求优化资金的期限、灵活性、效率和成本，但无法保证我们将能够为我们的业务获得足够的资本或在可接受的财务和其他条款下这样做。
我们的资产支持设施均由一个特定的资产池提供抵押，该资产池包括房地产库存、受限制现金以及在直接或间接拥有我们真实
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房地产库存。我们的存货融资便利的条款要求Opendoor子公司遵守惯常的财务契约，例如保持一定水平的流动性、有形净值或杠杆（债务与有形净值的比率）。截至2025年12月31日，公司遵守所有财务契约。
我们物业融资子公司的资产和信用一般不能用于清偿任何其他Opendoor主体的债务和其他义务。我们的资产支持债务对Opendoor和我们的子公司没有追索权，这些子公司不是相关融资安排的一方，但Opendoor实体在涉及“不良行为”的情况下的某些义务以及某些其他有限情况由Opendoor子公司提供的有限担保除外。
我们的资产支持优先债务融资通常在收购时提供相对于我们在基础物业中的成本基础的75%至90%的预付率。我们的夹层定期设施可能会在收购时为基础物业提供高达我们成本基础的95%至100%的融资。最大初始预付费率因融资机制而异，通常会在固定的时间线上下降，该时间线因融资机制而异，具体时间取决于特定财产获得融资的时间长度和其他融资机制特定调整，包括基于抵押品履约情况的调整。
如果物业借款基础不足以满足借款基础要求，或者某个Opendoor子公司的资产价值下降到一定水平以下，我们将被要求在受限制的现金账户中保留金额，以作为我们的资产支持定期债务融资的抵押。如果发生这些事件，我们可能会利用其他可用的信贷工具来满足我们的现金需求，可能会以更高的利率。受限制现金账户中需要保留的金额可能会因季节性、物业收购和转售的时间以及我们的资产支持定期债务融资下的未偿还贷款余额而波动。
下表汇总了截至2025年12月31日与我们的无追索权资产担保债务相关的某些细节（以百万计，利率除外）：
| 未偿金额 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 2025年12月31日 |
借款
产能
|
当前 | 非当前 |
加权
平均
息率
|
循环/提款期结束
|
最终到期
日期
|
||||||||||||||||||||||||||||||||
| 无追索权资产支持债务： | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 资产支持高级循环信贷融资 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 循环设施2018-2 | $ | 1,000 | $ | — | $ | — | — | % | 2027年6月25日 | 2027年6月25日 | ||||||||||||||||||||||||||||
| 循环设施2018-3 | 750 | — | — | 7.28 | % | 2028年12月11日 | 2028年12月11日 | |||||||||||||||||||||||||||||||
| 循环设施2019-1 | 300 | — | — | 7.24 | % | 2027年2月18日 | 2027年2月18日 | |||||||||||||||||||||||||||||||
| 循环设施2019-2 | 300 | — | — | 7.15 | % | 2026年10月2日 | 2027年10月1日 | |||||||||||||||||||||||||||||||
| 循环设施2019-3 | 100 | — | — | 7.28 | % | 2027年4月5日 | 2028年4月3日 | |||||||||||||||||||||||||||||||
| 资产支持高级定期债务融资 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 定期债务融资2021-S1 | 400 | — | 100 | 6.03 | % | 2027年2月24日 | 2027年8月24日 | |||||||||||||||||||||||||||||||
| 定期债务融资2021-S2 | 52 | 52 | — | 3.57 | % | 2025年9月10日 | 2026年3月10日 | |||||||||||||||||||||||||||||||
| 定期债务融资2021-S3 | 1,000 | — | 625 | 3.75 | % | 2027年1月31日 | 2027年7月31日 | |||||||||||||||||||||||||||||||
| 合计 | $ | 3,902 | $ | 52 | $ | 725 | ||||||||||||||||||||||||||||||||
| 发行成本 | — | (3) | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 账面价值 | $ | 52 | $ | 722 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 资产支持夹层定期债务融资 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 定期债务便利2020-m1 | $ | 3,000 | $ | — | $ | 200 | 12.12 | % | 2028年2月25日 | 2029年2月25日 | ||||||||||||||||||||||||||||
| 定期债务融资2022-m1 | $ | 250 | $ | — | $ | 150 | 12.31 | % | 2027年1月31日 | 2027年11月1日 | ||||||||||||||||||||||||||||
| 合计 | $ | 3,250 | $ | — | $ | 350 | ||||||||||||||||||||||||||||||||
| 发行成本 | (4) | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 账面价值 | $ | 346 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 无追索权资产担保债务总额 | $ | 7,152 | $ | 52 | $ | 1,068 | ||||||||||||||||||||||||||||||||
66
资产支持高级循环信贷融资
我们在综合资产负债表上将高级循环信贷安排归类为流动负债。在某些情况下，表中反映的资产支持高级循环信贷额度下的借款能力金额并未完全承诺，任何高于承诺金额的借款均由适用的贷款人酌情决定。截至2025年12月31日，我们承诺的资产支持高级循环信贷额度为4亿美元。
上表中反映的循环期结束日期和最终到期日期包括公司全权酌情决定的任何延期。我们的某些资产支持的高级循环信贷工具也可能有额外的延期选项，这些选项需经贷方批准，但未反映在上表中。
资产支持高级定期债务融资
我们根据适用的最终到期日在综合资产负债表中将我们的高级定期债务融资分类为流动或非流动负债。非流动负债的账面价值减少了300万美元的发行费用。在某些情况下，表中反映的资产支持高级定期债务融资项下的借款能力金额并未完全承诺，任何高于承诺金额的借款均由适用的贷方酌情决定。截至2025年12月31日，我们承诺的资产支持高级定期债务融资的借款能力为7.77亿美元。
上表中反映的提款期结束日期和最终到期日期包括公司自行决定的任何延期。我们的某些资产支持的高级定期债务融资也可能有额外的延期选择，这些选择须经贷方批准，但未反映在上表中。
资产支持夹层定期债务融资
除了资产支持的高级循环信贷便利和资产支持的高级定期债务便利外，我们还发行了资产支持的夹层定期债务便利，这些便利从属于相关的高级便利。表中反映的资产支持夹层定期债务融资项下的借款能力金额并未完全承诺，任何高于承诺金额的借款均由适用的贷方酌情决定。截至2025年12月31日，我们承诺的资产支持夹层定期债务融资的借款能力为4.5亿美元。
可转换优先票据
2021年8月，我们发行了2026年票据，2025年5月，我们发行了2030年票据。下表汇总了截至2025年12月31日与我们的可转换优先票据相关的某些详细信息（单位：百万）：
| 2025年12月31日 |
剩余本金总额
|
未摊销债务贴现和发行成本 | 净账面金额 | |||||||||||||||||
| 2026年笔记 | $ | 135 | $ | — | $ | 135 | ||||||||||||||
|
2030年笔记
|
62 | (4) | 58 | |||||||||||||||||
|
可转换优先票据总额
|
$ | 197 | $ | (4) | $ | 193 | ||||||||||||||
见"第二部分–第8项。财务报表及补充数据–合并财务报表附注–附注5。信贷便利、长期债务、可转换票据”以获取有关我们的债务和融资安排的更多信息。
特殊目的实体
公司已设立若干特殊目的实体（“SPE”），目的是通过发行资产支持债务为公司购买和翻新房地产存货进行融资。公司是这些融资结构中各种可变利益实体（“VIE”）的主要受益者，并巩固了这些VIE。见
67
“第二部分–第8项。财务报表及补充数据–合并财务报表附注–附注4。可变利益实体”有关我们VIE的更多信息。
下表汇总了截至2025年12月31日公司并表的VIE相关资产和负债情况以及与Opendoor Technologies Inc（仅母公司）（“母公司”）及非VIE的子公司相关的资产、负债和权益情况（单位：百万）：
| VIE | 非VIE | 合计 | ||||||||||||||||||
| 当前资产： | ||||||||||||||||||||
| 现金及现金等价物 | $ | — | $ | 962 | $ | 962 | ||||||||||||||
| 受限制现金 | 334 | 5 | 339 | |||||||||||||||||
| 托管应收款 | 4 | — | 4 | |||||||||||||||||
| 房地产库存 | 935 | 10 | 945 | |||||||||||||||||
| 存货估价调整 | (19) | (1) | (20) | |||||||||||||||||
| 房地产库存，净额 | 916 | 9 | 925 | |||||||||||||||||
| 其他流动资产 | 3 | 66 | 69 | |||||||||||||||||
| 流动资产总额 | 1,257 | 1,042 | 2,299 | |||||||||||||||||
| 其他资产 |
(1)
|
— | 108 | 108 | ||||||||||||||||
| 总资产 | $ | 1,257 | $ | 1,150 | $ | 2,407 | ||||||||||||||
| 流动负债： | ||||||||||||||||||||
|
当前资产支持的高级定期债务
|
$ | 52 | $ | — | $ | 52 | ||||||||||||||
| 可转换优先票据–流动部分 | — | 193 | 193 | |||||||||||||||||
| 其他流动负债 |
(2)
|
13 | 69 | 82 | ||||||||||||||||
| 流动负债合计 | 65 | 262 | 327 | |||||||||||||||||
|
非流动资产支持夹层定期债务
|
346 | — | 346 | |||||||||||||||||
|
非流动资产支持高级定期债务
|
722 | — | 722 | |||||||||||||||||
| 租赁负债–流动部分净额 | — | 6 | 6 | |||||||||||||||||
|
其他负债
|
— | 1 | 1 | |||||||||||||||||
| 负债总额 | $ | 1,133 | $ | 269 | $ | 1,402 | ||||||||||||||
| 股东权益： | $ | 124 | $ | 881 | $ | 1,005 | ||||||||||||||
________________
(1)该公司的合并其他资产包括以下资产，如合并资产负债表所示：财产和设备–净额，2700万美元；使用权资产，800万美元；商誉，300万美元；以及其他资产，7000万美元。
(2)公司的合并其他流动负债包括合并资产负债表中显示的以下负债：应付账款和其他应计负债，8000万美元；应付利息，100万美元；租赁负债–流动，100万美元。
68
现金流
下表汇总了截至2025年12月31日、2024年和2023年12月31日止年度的现金流量：
| 截至12月31日止年度， | ||||||||||||||||||||
| （百万） | 2025 | 2024 | 2023 | |||||||||||||||||
| 经营活动提供（使用）的现金净额 | $ | 1,049 | $ | (595) | $ | 2,344 | ||||||||||||||
| 投资活动提供（使用）的现金净额 | $ | (12) | $ | 28 | $ | 44 | ||||||||||||||
| 筹资活动使用的现金净额 | $ | (499) | $ | (210) | $ | (2,639) | ||||||||||||||
| 现金、现金等价物、限制性现金净增加（减少）额 | $ | 538 | $ | (777) | $ | (251) | ||||||||||||||
经营活动提供（使用）的现金净额
截至2025年12月31日、2024年和2023年12月31日止年度，经营活动提供（用于）的现金净额分别为10.0亿美元、（5.95）亿美元和23亿美元。截至2025年12月31日止年度，经营活动提供的现金主要受到房地产库存减少12亿美元的推动，但被我们扣除非现金项目的净亏损1.06亿美元部分抵消。截至2024年12月31日止年度，用于经营活动的现金主要是由于房地产库存增加4.49亿美元，以及我们扣除非现金项目后的净亏损1.68亿美元。截至2023年12月31日止年度，经营活动提供的现金主要受到房地产库存减少26亿美元的推动，但被我们扣除非现金项目的净亏损2.14亿美元部分抵消。
投资活动提供的现金净额（用于）
截至2025年12月31日、2024年和2023年12月31日止年度，投资活动提供的（用于）现金净额分别为（12）百万美元、2800万美元和4400万美元。截至2025年12月31日止年度，用于投资活动的现金包括主要与IDSW资本化相关的财产和设备增加1200万美元，以及非流通股本证券增加600万美元，部分被流通证券减少600万美元所抵消。截至2024年12月31日止年度，投资活动提供的现金主要包括有价证券减少5500万美元，部分被主要与IDSW资本化相关的财产和设备增加2500万美元所抵消。截至2023年12月31日止年度，投资活动提供的现金主要包括有价证券净减少8000万美元，部分被主要与IDSW资本化相关的财产和设备增加3700万美元所抵消。
筹资活动使用的现金净额
截至2025年12月31日、2024年和2023年12月31日止年度，用于融资活动的现金净额分别为（4.99）亿美元、（2.10）亿美元和（2.6）亿美元。截至2025年12月31日止年度，用于融资活动的现金主要来自无追索权资产担保债务的8.05亿美元净本金支付，部分被根据ATM协议发行普通股的扣除佣金后的总现金收益约1.98亿美元，以及发行可转换优先票据的收益7500万美元（扣除贴现）和某些PIPE发行的收益4100万美元所抵消。截至2024年12月31日止年度，用于融资活动的现金主要来自于2.17亿美元的无追索权资产担保债务本金净支付。截至2023年12月31日止年度，用于融资活动的现金主要来自无追索权资产担保债务的23亿美元净本金支付，以及与2026年票据部分回购相关的3.62亿美元。
69
合同义务和承诺
合同义务是我们有义务支付的现金金额，作为我们在正常业务过程中订立的某些合同的一部分。下表显示了截至2025年12月31日我们的重大合同义务：
| 按年度到期付款 | |||||||||||||||||||||||||||||
| （百万） | 合计 |
小于
1年
|
1 – 3年 |
4 – 5年
|
超过
5年
|
||||||||||||||||||||||||
|
高级和夹层定期债务融资(1)
|
$ | 1,288 | $ | 126 | $ | 958 | $ | 204 | $ | — | |||||||||||||||||||
|
可转换优先票据(2)
|
202 | 202 | — | — | — | ||||||||||||||||||||||||
|
经营租赁(3)
|
9 | 2 | 4 | 3 | — | ||||||||||||||||||||||||
|
采购承诺(4)
|
248 | 248 | — | — | — | ||||||||||||||||||||||||
| 合计 | $ | 1,747 | $ | 578 | $ | 962 | $ | 207 | $ | — | |||||||||||||||||||
________________
(1)表示截至2025年12月31日未偿还的本金金额以及假设本金余额在到期前仍未偿还的估计利息支付。如上所述，高级和夹层定期债务融资的最终到期日各不相同。
(2)表示2026年票据到期未偿还的本金和利息支付以及假设在一年内转换的2030年票据未偿还的本金（票据持有人可转换至2026年3月31日）。2030年票据于2030年5月15日到期；假设没有转换，未来现金流出总额如下：
| 按年度到期付款 | |||||||||||||||||||||||||||||
|
（百万）
|
合计 |
小于
1年
|
1 – 3年 | 4 – 5年 |
超过
5年
|
||||||||||||||||||||||||
|
可转换优先票据
|
$ | 217 | $ | 140 | $ | 9 | $ | 68 | $ | — | |||||||||||||||||||
(3)系截至2025年12月31日已开始或已执行但尚未开始的长期经营租赁的未来付款。2025年5月，公司修改了其亚利桑那州坦佩市办公室租约，终止了公司对部分租赁房地的义务，这导致未贴现的未来租赁付款减少了1000万美元。
(4)截至2025年12月31日，我们根据合同购买了710套房屋，总购买价格为2.48亿美元。
关键会计政策和估计
对我们的财务状况和经营业绩的讨论和分析基于我们的财务报表，这些报表是根据公认会计原则编制的。编制这些财务报表需要我们作出估计和判断，这些估计和判断会影响财务报表日资产和负债的呈报金额以及或有资产和负债、收入和费用的相关披露。通常，我们的估计基于历史经验和根据公认会计原则的各种其他假设，我们认为在这种情况下是合理的。在不同的假设或条件下，实际结果可能与这些估计不同。
当（1）估计或假设性质复杂或需要高度判断，以及（2）使用不同的判断、估计和假设可能对合并财务报表产生重大影响时，我们认为一项会计判断、估计或假设至关重要。基于这一定义，我们确定了下文讨论的关键会计政策和估计。此外，我们还有其他关键会计政策和估计在“第二部分–第8项。财务报表及补充数据–合并财务报表附注–附注1。业务和会计政策说明》.
房地产库存
不动产存货账面价值等于成本与可变现净值孰低者和每套房屋构成记账单位。房地产存货成本包括但不限于物业购置价格、购置成本和装修或维修房屋的直接成本，减去存货估价调整，如有。物业购买价格已扣除我们的服务费，并代表支付给房屋卖方的现金收益。房地产库存被审查以进行估值调整
70
按季度计算。如果某一特定房屋的账面金额预计无法收回，则将存货估值调整记入收入成本，并将该房屋的账面价值调整为其可变现净值。存货估值调整不被任何预期收益抵消，如果预期可变现净值随后增加，则不会冲回或调整。对于转售合同下的房屋，可变现净值为合同价格减去预期销售成本和任何预期优惠。对于挂牌出售且未签订转售合同的房屋，可变现净值为管理层预测的转售价格，减去预期的销售成本。我们定价假设的变化可能导致我们的存货估值调整结果发生变化，实际结果也可能与我们的假设存在差异。
最近的会计公告
有关近期会计准则的信息，请参见“第二部分–第8项。财务报表及补充数据–合并财务报表附注–附注1。业务和会计政策说明》.
71
OpenDOOR TECHNOLOGIES INC。
项目7a。关于市场风险的定量和定性披露。
我们在日常经营过程中面临市场风险。这些风险主要包括利率波动和通胀压力风险。
利率风险
我们因存货融资便利项下借款利率变动而承受市场风险。截至2025年12月31日，我们的资产担保债务总未偿余额为11亿美元，其中91%基于平均期限为1.8年的固定利率，其余9%基于浮动利率。截至2025年12月31日止年度的物业融资利息支出总额为1.02亿美元，其中8900万美元为固定资产，1300万美元为浮动资产。因此，市场利率的波动可能会增加或减少我们的利息支出。我们可能会使用利率上限衍生工具、利率掉期或其他利率对冲工具，对我们的可变浮动利率债务进行经济对冲和管理利率风险。我们的许多浮动利率债务工具也有基准利率下限。见"第二部分–第8项。财务报表及补充数据–合并财务报表附注–附注5。信贷便利、长期债务、可转换票据”以获取有关我们的库存融资工具以及固定和浮动利率的更多信息。假设我们信贷额度的未偿还借款没有变化，我们估计适用的基准利率提高一个百分点将使我们截至2025年12月31日的年度利息支出增加约100万美元。
通胀风险
我们认为，近年来经历的通货膨胀影响了我们消费的商品和服务的成本，例如用于家庭维修的人工和材料成本。而且，现任美国总统政府对来自多个国家的进口商品实施关税，并提议或宣布对来自多个额外国家的商品征收关税以及其他旨在限制进口的贸易政策，这可能会进一步增加成本和用于家庭维修的材料稀缺。我们努力通过在我们的定价和运营模式中适当考虑这些影响来抵消我们业务中的这些影响。然而，如果我们的成本受到显着的增量通胀压力，我们可能无法通过调整我们的运营模式或定价方法来完全抵消这些更高的成本。我们无法这样做可能会损害我们的业务、运营结果和财务状况。
为应对美国持续的通胀压力，美联储在2022年和2023年实施了多次上调联邦基金利率。尽管美联储在2024年和2025年进行了降息，但与最近的历史水平相比，联邦基金利率仍然较高。更高的利率导致抵押贷款利率上升，这降低了住房负担能力，并可能导致交易量下降、持有期延长，以及我们自有库存的持有和融资成本增加。见"第二部分–第7项。管理层对财务状况和经营成果的讨论与分析–当前住房环境”来进一步讨论联邦基金利率上调对我们业务的影响。
72
OpenDOOR TECHNOLOGIES INC。
项目8。财务报表和补充数据。
合并财务报表指数
附表一
73
独立注册会计师事务所报告
向Opendoor Technologies Inc.的股东和董事会
对财务报表的意见
我们审计了随附的Opendoor Technologies Inc.及其子公司（“公司”）截至2025年12月31日和2024年12月31日的合并资产负债表、截至2025年12月31日止三年期间每年相关的合并经营报表、综合亏损、股东权益和现金流量表以及索引第8项所列的相关附注和附表I（统称“财务报表”）。我们认为，财务报表按照美国普遍接受的会计原则，在所有重大方面公允反映了公司截至2025年12月31日和2024年12月31日的财务状况，以及截至2025年12月31日止三年期间每年的经营业绩和现金流量。
我们还审计了，根据美国上市公司会计监督委员会（PCAOB）的标准，公司截至2025年12月31日的财务报告内部控制基于在内部控制—一体化框架（2013年）由Treadway委员会发起组织委员会出具的报告和我们日期为2026年2月19日的报告，对公司财务报告内部控制发表了无保留意见。
意见依据
这些财务报表由公司管理层负责。我们的责任是在我们审计的基础上对公司的财务报表发表意见。我们是一家在PCAOB注册的公共会计师事务所，根据美国联邦证券法以及证券交易委员会和PCAOB的适用规则和条例，我们被要求对公司具有独立性。
我们按照PCAOB的标准进行了审计。这些准则要求我们计划和执行审计，以就财务报表是否不存在重大错报获取合理保证，无论是由于错误还是欺诈。我们的审计包括执行程序以评估财务报表的重大错报风险，无论是由于错误还是欺诈，以及执行应对这些风险的程序。这些程序包括在测试的基础上审查有关财务报表中的数额和披露的证据。我们的审计还包括评估管理层使用的会计原则和作出的重大估计，以及评估财务报表的总体列报方式。我们认为，我们的审计为我们的意见提供了合理的基础。
关键审计事项
下文通报的关键审计事项是对财务报表的当期审计产生的事项，已通报或要求通报给审计和风险委员会，并且（1）涉及对财务报表具有重要意义的账目或披露，（2）涉及我们特别具有挑战性、主观或复杂的判断。关键审计事项的沟通不会以任何方式改变我们对财务报表的意见，作为一个整体，我们也不会通过传达下文的关键审计事项，就关键审计事项或与其相关的账目或披露提供单独的意见。
房地产存货，净额–参见财务报表附注1和2
关键审计事项说明
房地产存货，净额包括按成本或可变现净值较低者记录房地产存货的估值调整。本公司适用每个家庭构成一个记账单位的特定识别方法。如果存货的账面价值或基础预计无法收回，则将存货估值调整记入收入成本，并将相关资产调整为其可变现净值。对于转售合同下的房屋，可变现净值为合同价格减去预期销售成本和任何预期优惠。对于挂牌出售且未签订转售合同的房屋，可变现净值为管理层的预测转售价格减去预期销售成本。挂牌出售且未签订转售合同的房屋的可变现净值的确定需要管理层对预测的转售价格进行重大的估计。这些估计的变动可能对可变现净值产生重大影响，可变现净值的重大变动可能导致重大估值调整。
74
由于管理层对房地产存货可变现净值预测的主观性，特别是对预测的转售价格的判断，我们将房地产存货估值调整确定为房地产存货估值调整的关键审计事项，这是房地产存货估值调整的主要内容。这需要审计师的高度判断和更大程度的努力，包括在执行审计程序以评估管理层预测转售价格的合理性时需要让我们的估值专家参与进来。
审计中如何应对关键审计事项
我们对上市销售和非转售合同的房屋用于房地产存货估价调整的预测转售价格输入相关的审计程序包括以下内容，其中包括：
•我们测试了预测转售价格内部控制的有效性。
•我们对挂牌出售和未转售合同的房屋开发了房地产库存估值调整的预期，并将其与记录的余额进行了比较。
•我们通过将实际销售价格与管理层的历史预测转售价格进行比较，评估了管理层对预测转售价格的评估。
•在我们估值专家的协助下，我们：
◦评估了管理层用于估计预测转售价格的方法和模型的适当性。
◦使用可比房屋实际销售交易的可观察市场数据，并将这些数据与管理层预测的转售价格进行比较，为单个房屋样本制定了一系列独立的预计销售价格估计。
/s/
德勤会计师事务所
2026年2月19日
我们自2015年起担任公司的核数师。
75
OpenDOOR TECHNOLOGIES INC。
合并资产负债表
（以百万计，除s野兔数据）
|
|
12月31日， | ||||||||||
| 2025 | 2024 | ||||||||||
| 物业、厂房及设备 | |||||||||||
| 当前资产： | |||||||||||
| 现金及现金等价物 | $ |
|
$ |
|
|||||||
| 受限制现金 |
|
|
|||||||||
| 有价证券 |
|
|
|||||||||
| 托管应收款 |
|
|
|||||||||
| 房地产库存，净额 |
|
|
|||||||||
|
其他流动资产
|
|
|
|||||||||
| 流动资产总额 |
|
|
|||||||||
| 物业及设备– Net |
|
|
|||||||||
| 使用权资产 |
|
|
|||||||||
| 商誉 |
|
|
|||||||||
| 其他资产 |
|
|
|||||||||
| 总资产 |
(1)
|
$ |
|
$ |
|
||||||
| 负债和股东权益 | |||||||||||
| 流动负债： | |||||||||||
| 应付账款和其他应计负债 | $ |
|
$ |
|
|||||||
| 无追索权资产担保债务-流动部分 |
|
|
|||||||||
|
可转换优先票据-流动部分
|
|
|
|||||||||
| 应付利息 |
|
|
|||||||||
| 租赁负债–流动部分 |
|
|
|||||||||
| 流动负债合计 |
|
|
|||||||||
| 非经常性资产支持债务–流动部分净额 |
|
|
|||||||||
|
可转换高级票据-当期部分净额
|
|
|
|||||||||
| 租赁负债–扣除流动部分 |
|
|
|||||||||
| 其他负债 |
|
|
|||||||||
| 负债总额 |
(2)
|
|
|
||||||||
|
承诺和或有事项（见附注19）
|
|
|
|||||||||
| 股东权益： | |||||||||||
|
普通股，$
|
|
|
|||||||||
| 额外实收资本 |
|
|
|||||||||
| 累计赤字 | (
|
(
|
|||||||||
| 累计其他综合损失 |
|
|
|||||||||
| 股东权益合计 |
|
|
|||||||||
| 负债总额和股东权益 | $ |
|
$ |
|
|||||||
________________
(1)
公司于2025年12月31日和2024年12月31日的合并资产包括某些可变利益实体（“VIE”）的以下资产，这些资产只能用于清偿这些VIE的负债：受限现金、$
334
和$
81
；房地产库存，净额，$
916
和$
2,141
；应收代管款项，$
4
和$
6
；其他流动资产，$
3
和$
8
；资产总额$
1,257
和$
2,236
，分别。
(2)
该公司于2025年12月31日和2024年12月31日的合并负债包括以下VIE债权人一般对Opendoor没有追索权的负债：应付账款和其他应计负债，$
12
和$
21
；无追索权资产担保债务的流动部分，$
52
和$
432
；应付利息，$
1
和$
3
；无追索权资产担保债务，扣除流动部分，$
1,068
和$
1,492
；负债总额，$
1,133
和$
1,948
，分别。见"
注4。可变利益实体
”有关我们VIE的更多信息。
见合并财务报表附注。
76
OpenDOOR TECHNOLOGIES INC。
综合业务报表
（单位：百万，以千为单位的股份金额除外，每股金额）
| 截至12月31日止年度， | |||||||||||||||||
| 2025 | 2024 | 2023 | |||||||||||||||
| 收入 | $ |
|
$ |
|
$ |
|
|||||||||||
| 收益成本 |
|
|
|
||||||||||||||
| 毛利 |
|
|
|
||||||||||||||
| 营业费用： | |||||||||||||||||
| 销售、营销和运营 |
|
|
|
||||||||||||||
| 一般和行政 |
|
|
|
||||||||||||||
| 技术与发展 |
|
|
|
||||||||||||||
| 重组 |
|
|
|
||||||||||||||
| 总营业费用 |
|
|
|
||||||||||||||
| 运营损失 | (
|
(
|
(
|
||||||||||||||
|
债务到期（亏损）收益
|
(
|
(
|
|
||||||||||||||
| 利息支出 | (
|
(
|
(
|
||||||||||||||
|
其他收入–净额
|
|
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|
||||||||||||||
| 所得税前亏损 | (
|
(
|
(
|
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| 所得税费用 |
|
(
|
(
|
||||||||||||||
| 净亏损 | $ | (
|
$ | (
|
$ | (
|
|||||||||||
| 归属于普通股股东的每股净亏损： | |||||||||||||||||
| 基本 | $ | (
|
$ | (
|
$ | (
|
|||||||||||
| 摊薄 | $ | (
|
$ | (
|
$ | (
|
|||||||||||
| 加权平均流通股： | |||||||||||||||||
| 基本 |
|
|
|
||||||||||||||
| 摊薄 |
|
|
|
||||||||||||||
见合并财务报表附注。
77
OpenDOOR TECHNOLOGIES INC。
综合损失表
（百万）
| 截至12月31日止年度， | ||||||||||||||
| 2025 | 2024 | 2023 | ||||||||||||
| 净亏损 | $ | (
|
$ | (
|
$ | (
|
||||||||
|
其他综合收入：
|
||||||||||||||
|
有价证券未实现收益
|
|
|
|
|||||||||||
| 全面损失 | $ | (
|
$ | (
|
$ | (
|
||||||||
见合并财务报表附注。
78
OpenDOOR TECHNOLOGIES INC。
合并股东权益变动表
（单位：百万，股份数除外）
|
股东权益
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 普通股 | 附加 实缴 资本 |
累计 赤字 |
累计 其他 综合 亏损 |
合计
股东’
股权
|
|||||||||||||||||||||||||||||||
| 股份 | 金额 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 余额-2022年12月31日 |
|
$ |
|
$ |
|
$ | (
|
$ | (
|
$ |
|
||||||||||||||||||||||||
| 发行用于结算RSU的普通股，扣除因参与人税而预扣的股份 |
|
— | (
|
— | — | (
|
|||||||||||||||||||||||||||||
| 股票期权的行使 |
|
— |
|
— | — |
|
|||||||||||||||||||||||||||||
| 根据员工股票购买计划发行普通股，扣除因参与人税而预扣的股份 |
|
— |
|
— | — |
|
|||||||||||||||||||||||||||||
| 股票补偿 | — | — |
|
— | — |
|
|||||||||||||||||||||||||||||
| 其他综合收益 | — | — | — | — |
|
|
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| 净亏损 | — | — | — | (
|
— | (
|
|||||||||||||||||||||||||||||
| 余额– 2023年12月31日 |
|
$ |
|
$ |
|
$ | (
|
$ | (
|
$ |
|
||||||||||||||||||||||||
| 发行用于结算RSU的普通股，扣除因参与人税而预扣的股份 |
|
— |
|
— | — |
|
|||||||||||||||||||||||||||||
| 股票期权的行使 |
|
— | — | — | — | — | |||||||||||||||||||||||||||||
| 根据员工股票购买计划发行普通股，扣除因参与人税而预扣的股份 |
|
— |
|
— | — |
|
|||||||||||||||||||||||||||||
| 与2026年票据有关的封顶电话结算 | — | — |
|
— | — |
|
|||||||||||||||||||||||||||||
| 股票补偿 | — | — |
|
— | — |
|
|||||||||||||||||||||||||||||
| 其他综合收益 | — | — | — | — |
|
|
|||||||||||||||||||||||||||||
| 净亏损 | — | — | — | (
|
— | (
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|||||||||||||||||||||||||||||
| 余额– 2024年12月31日 |
|
$ |
|
$ |
|
$ | (
|
$ |
|
$ |
|
||||||||||||||||||||||||
| 发行用于结算RSU的普通股，扣除因参与人税而预扣的股份 |
|
— |
|
— | — |
|
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| 就回购可换股票据发行普通股 |
|
— |
|
— | — |
|
|||||||||||||||||||||||||||||
| 认股权证行使时发行普通股 |
|
— | — | — | — | — | |||||||||||||||||||||||||||||
| 已发行股息认股权证的公允价值 | — | — |
|
(
|
— |
|
|||||||||||||||||||||||||||||
| 股票期权的行使 |
|
— |
|
— | — |
|
|||||||||||||||||||||||||||||
|
根据员工股票购买计划发行普通股，扣除因参与人税而预扣的股份
|
|
— |
|
— | — |
|
|||||||||||||||||||||||||||||
| 与PIPE发行相关的普通股发行，扣除股权发行费用 |
|
— |
|
— | — |
|
|||||||||||||||||||||||||||||
|
在市场发售下发行普通股，扣除股权发行费用
|
|
— |
|
— | — |
|
|||||||||||||||||||||||||||||
| 与2026年票据有关的封顶电话结算 | — | — |
|
— | — |
|
|||||||||||||||||||||||||||||
| 股票补偿 | — | — |
|
— | — |
|
|||||||||||||||||||||||||||||
| 净亏损 | — | — | — | (
|
— | (
|
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| 余额– 2025年12月31日 |
|
$ |
|
$ |
|
$ | (
|
$ |
|
$ |
|
||||||||||||||||||||||||
见合并财务报表附注。
79
| 截至12月31日止年度， | ||||||||||||||
| 2025 | 2024 | 2023 | ||||||||||||
| 经营活动产生的现金流量： | ||||||||||||||
| 净亏损 | $ | (
|
$ | (
|
$ | (
|
||||||||
| 调整净亏损与经营活动提供（用于）的现金、现金等价物和限制性现金的对账： | ||||||||||||||
| 折旧及摊销 |
|
|
|
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| 使用权资产摊销 |
|
|
|
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| 股票补偿 |
|
|
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| 存货估价调整 |
|
|
|
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| 权益证券公允价值变动 |
|
|
|
|||||||||||
|
其他
|
|
|
|
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| 持作出售之抵押贷款之出售所得款项及本金收回 |
|
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|
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|
债务提前清偿损失（收益）
|
|
|
(
|
|||||||||||
| 分拆收益，净额 |
|
(
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|
|||||||||||
| 经营性资产负债变动情况： | ||||||||||||||
| 托管应收款 |
|
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| 房地产库存 |
|
(
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| 其他资产 | (
|
(
|
(
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| 应付账款和其他应计负债 | (
|
|
(
|
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| 应付利息 | (
|
|
(
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| 租赁负债 | (
|
(
|
(
|
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| 经营活动提供（使用）的现金净额 |
|
(
|
|
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| 投资活动产生的现金流量： | ||||||||||||||
| 购置财产和设备 | (
|
(
|
(
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|
有价证券的出售、到期、赎回和偿付收益
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|
|
|
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| 购买非流通股本证券 | (
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|
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| 出售非流通股本证券所得款项 |
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| 分拆子公司的现金影响 |
|
(
|
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| 投资活动提供（使用）的现金净额 | (
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| 融资活动产生的现金流量： | ||||||||||||||
|
发行可换股优先票据所得款项，扣除贴现
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|
回购可转换优先票据
|
(
|
|
(
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|
与可转换优先票据有关的上限赎回的结算
|
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| 行使股票期权所得款项 |
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| ESPP发行普通股所得款项 |
|
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|
PIPE发行收益
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根据市场发售发行普通股所得款项，净额
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|
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|
就回购可换股票据发行普通股
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| 无追索权资产担保债务的收益 |
|
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| 无追索权资产支持债务的本金支付 | (
|
(
|
(
|
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| 支付贷款发起费和发债费用 | (
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|
(
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| 提前清偿债务的偿付 | (
|
|
(
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|
其他融资活动
|
(
|
|
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| 筹资活动使用的现金净额 | (
|
(
|
(
|
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| 现金、现金等价物和限制性现金净增加（减少）额 |
|
(
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(
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| 现金、现金等价物和限制性现金–年初 |
|
|
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| 现金、现金等价物和限制性现金–年底 | $ |
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$ |
|
$ |
|
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| 现金流信息的补充披露–利息期间支付的现金 | $ |
|
$ |
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$ |
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|
非现金投资和融资活动的披露：
|
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| 内部开发软件资本化的基于股票的补偿费用 | $ |
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$ |
|
$ |
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| 2026年票据本金价值在债务交换中被消灭 | $ | (
|
$ |
|
$ |
|
||||||||
| 债务交换中发行的2030年票据的本金价值 | $ |
|
$ |
|
$ |
|
||||||||
| 因取消合并而投资于非流通股本证券 | $ |
|
$ |
|
$ |
|
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80
| 与合并资产负债表的对账： | ||||||||||||||
| 现金及现金等价物 | $ |
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$ |
|
$ |
|
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| 受限制现金 |
|
|
|
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| 现金、现金等价物和限制性现金 | $ |
|
$ |
|
$ |
|
||||||||
81
1.
业务和会计政策说明
业务说明
Opendoor Technologies Inc.（“公司”和“Opendoor”）包括其合并后的子公司和某些可变利益实体（“VIE”），是一家领先的住宅房地产交易电子商务平台，也是美国最大的iBuyer。通过利用其集中式数字平台，Opendoor正在朝着一个未来努力，使住宅地产的卖家和买家能够体验到比传统流程显着改进的简单而确定的交易。该公司于2013年12月30日在特拉华州注册成立。
公司完成与Social Capital Hedosophia Holdings Corp. II（“SCH”）的业务合并，该公司是一家开曼群岛豁免公司，为与一项或多项业务进行合并、股份交换、资产收购、股份购买、重组或类似业务合并（“业务合并”）而组建。根据该业务合并，Opendoor Labs Inc.成为SCH的全资子公司，SCH将其名称从“Social Capital Hedosophia Holdings Corp.控股公司II”更名为“Opendoor Technologies Inc.”，该业务合并已于2020年12月18日完成（“交割”），并按照公认会计原则作为反向资本重组入账。
列报依据和合并原则
市场股票发行
2024年5月，公司与作为销售代理（“代理”）的巴克莱银行 Capital Inc.和Virtu Americas LLC签订了市场上股票发行销售协议（“ATM协议”），根据该协议，公司可通过代理不时要约和出售总发行价格不超过$
200
百万。根据ATM协议，代理可以通过任何被视为“场内发售”的方式出售股票。截至2025年12月31日止年度，公司发行及出售合共
21,587,667
股，加权平均价格为$
9.26
每股，根据ATM协议，扣除佣金后的现金收益总额约为$
198
百万，以及ATM协议中定义的净收益约为$
195
百万。截至2025年12月31日，有
无
根据ATM协议可供发行的股份。
私募投资公开发行股票
2025年9月10日，公司结束了对公开股权（“PIPE”）发行的某些私人投资，并与认可投资者签订了购买协议，导致公司获得的总现金收益约为$
41
百万。见“附注17 ——关联方”有关PIPE产品的详细信息，请参阅综合财务报表。
估计数的使用
按照公认会计原则编制财务报表要求管理层做出对财务报表和附注中报告的金额产生重大影响的估计和假设。管理层作出的重大估计、假设和判断包括（其中包括）以股份为基础的奖励和存货估值调整。管理层认为，根据作出这些估计和判断时管理层可获得的信息，管理层所依赖的估计和判断是合理的。如果这些估计、假设和判断与实际结果存在重大差异，公司资产和负债的账面价值以及经营业绩将受到影响。居民住房的健康
82
市场和利率环境在判断、估计和假设方面带来了额外的不确定性，这可能会对之前列出的估计等产生重大影响。
重大风险和不确定性
公司在一个充满活力的行业中运营，因此可能受到多种因素的影响。例如，公司认为，以下任何因素的变化都可能对公司未来的财务状况产生重大负面影响，经营业绩或现金流：其收入增长率；其管理库存的能力；产品的参与度和使用情况；其为追求战略而投入资源的有效性；其市场的竞争；住宅房地产市场的稳定性；利率变化对其产品的需求和定价以及对资本成本的影响；其利用人工智能（“AI”）推动运营效率的能力；政治和监管活动对其业务的影响，包括最近的贸易政策，以及潜在的关税增加；技术、产品、公司或其竞争对手提供的市场或服务；与上市公司和数据提供商维持或建立关系的能力；获得或维持许可证和许可以支持其当前和未来业务的能力；其产品和服务的实际或预期变化；影响其业务的政府监管变化；法律诉讼的结果；自然灾害和灾难性事件，例如流行病或流行病；现有技术和网络基础设施的扩展和适配；其对其增长的管理；其吸引和留住合格员工和关键人员的能力；其成功整合并实现其过去或未来战略收购或投资的收益的能力；保护客户的信息和其他隐私问题；保护其品牌和知识产权；以及知识产权侵权和其他索赔等。
信用风险集中
可能使公司面临集中信用风险的金融工具主要包括现金和现金等价物、限制性现金以及对非有价证券的投资。公司将现金和现金等价物及投资存放于主要金融机构，管理层评估这些机构具有较高的信用质量，以限制公司投资的风险敞口。
重要会计政策摘要
分部报告
截至2025年12月31日、2024年和2023年12月31日止年度，公司作为单一经营和可报告分部在综合基础上进行管理。此外，公司确定首席执行官为首席运营决策者（“CODM”），因为首席执行官负责就资源分配和评估绩效做出决策，以及战略运营决策和在综合层面管理组织。
现金及现金等价物
现金包括存放在金融机构的活期存款和在途现金项目。现金等价物仅包括初始到期日为三个月或更短、流动性高且易于转换为已知金额现金的投资。公司将公司的部分现金存放在银行存款账户中，有时可能超过联邦保险限额。管理层认为，公司未面临任何与现金存款相关的重大信用风险。
受限现金
83
投资
有价证券
公司对有价证券的投资包括有价证券。有价证券是公开交易的，具有易于确定的公允价值，公允价值变动记入其他收入-净额。
非流通股本证券和权益法投资
非流通股本证券和权益法投资是指对私人控股公司的投资，其公允价值不易确定。这些证券按以下会计方法之一入账：
•权益法：当公司具备对被投资单位施加重大影响的能力时，适用此法。证券按成本入账，并根据公司在被投资方的收益或亏损中所占份额减去收到的任何股息和/或减值进行调整。
•计量备选：所有剩余的非流通股本证券均采用此方法。这些证券按成本减减值（如有）入账，并根据对同一发行人的相同或类似投资在有序交易中可观察到的价格变动而调整。
已实现和未实现的损益或公司应占被投资方非流通股本证券的收益或亏损，包括减值损失，在其他收益-净额中确认。权益法投资的任何股息确认为投资账面价值的减少。非流通股本证券和权益法投资在其他资产中列报。
房地产库存
房地产存货按成本与可变现净值孰低者列账，公司适用每项财产构成记账单位的特定认定方法。房地产存货成本包括但不限于物业购置价格、购置成本和装修或维修房屋的直接成本，减去存货估价调整，如有。在手库存包括正在进行维修的房屋，成品库存包括挂牌出售的房屋，包括准备上市的房屋，以及签约出售的房屋。房地产库存至少每季度审查一次估值调整。如果账面金额或成本基础预计无法收回，则将存货估值调整记入收入成本，并将相关资产调整为其可变现净值。
可转换优先票据
公司将其每一系列可转换优先票据全部作为债务入账。该公司没有发现其票据中包含的任何需要分叉的重要嵌入特征，因此，需要作为衍生工具单独处理。 如适用，与票据发行有关的任何债务折扣及债务发行费用均记录为直接从票据账面值中扣除。这些金额使用实际利率法在票据的预期期限内摊销至利息费用，或如适用，摊销至票据持有人可能行使看跌期权的最早日期。转换后，票据的账面值，包括任何未摊销的债务发行成本和未摊销的折扣，将通过支付的现金减少，任何差额将反映为权益变动。转换时不确认任何收益或损失。于票据的任何部分终止时，已终止票据的重新收购价格与相应的账面净值之间的差额在终止时（损失）收益中记作损益
84
合并经营报表中的债务。见"附注5 —信贷便利、长期债务、可转换票据”，以了解有关该公司票据的更多详情。
封顶电话
公司购买了与发行2026年票据有关的若干有上限的看涨期权（“有上限的看涨期权”），预计这将减少2026年票据转换带来的潜在稀释。有上限的赎回被确定为符合权益分类标准的独立金融工具；因此，有上限的赎回被记录为股东权益中额外实收资本的减少，随后不再重新计量。
应收代管款项
财产和设备
物业及设备按成本减累计折旧列账。财产和设备进行资本化和折旧。折旧在资产的预计使用寿命内采用直线法计算。维护和维修费用在发生时计入费用。
公司财产和设备的预计使用寿命如下：
| 内部开发的软件 |
|
||||
| 软件实施成本 |
较小的
|
||||
| 计算机 |
|
||||
| 安全系统 |
|
||||
| 家具和固定装置 |
|
||||
| 租赁权改善 | 使用年限或租期中较短者 | ||||
| 办公设备 |
|
||||
租约
公司确定一项安排在开始时是否是或包含租赁或对该安排的修改。一项安排是或包含一项租赁，如果存在已识别资产，并且在一段时期内转让了对已识别资产使用的控制权以换取对价。对已查明资产使用情况的控制，是指承租人既有权从资产使用中获得实质上全部的经济利益，又有权指挥资产的使用。
对于公司作为承租人的租赁，公司确认使用权资产和租赁负债，但期限为12个月或以下的租赁除外，因为公司已选择适用短期租赁确认豁免。使用权资产是指公司对标的资产在租赁期内的使用权。租赁负债是指公司有义务支付因租赁而产生的租赁付款。使用权资产和租赁负债在租赁开始日分类确认。租赁负债按租赁期内固定租赁付款额的现值计量。使用权资产包括（i）租赁负债的初始计量；（ii）在开始日期或之前向出租人支付的租赁付款减去收到的任何租赁奖励；以及（iii）公司产生的初始直接成本。租赁付款可能会因开工后发生的事实或情况的变化而有所不同，包括通货膨胀指数的变化。可变租赁付款不包括在使用权资产和租赁负债的计量中，并在这些付款的义务发生期间确认。
由于公司作为承租人的租赁的内含费率不容易确定，公司在确定租赁现值时使用基于开始日可获得信息的增量借款利率
85
付款。在确定增量借款利率时，公司对租赁期限、抵押物、经济状况、资信等多个变量进行评估。
对于经营租赁，公司确认直线租金费用。
公司的租赁安排可能包括延长或提前终止租赁的选择权，除非合理确定将被行使，否则不包括在预期租赁条款中。本公司有租赁和非租赁部分的租赁安排。作为承租人，公司选择适用合并租赁和相关非租赁组成部分的实务变通，适用于所有类别的基础资产，并应将合并组成部分作为租赁组成部分进行会计处理。
内部开发的软件
对于公司开发的供内部使用的软件，在开发的初步阶段产生的成本在发生时计入费用。一旦应用程序达到开发阶段，公司将产生的直接成本（包括内部和外部）资本化为财产和设备。开发应用程序的维护和持续运营成本在发生时计入费用。摊销费用按直线法确认为技术和开发费用。
商誉
商誉是指企业合并中购买价格与所收购资产和承担的负债的公允价值之间的差额。商誉不摊销。公司有一个单一的报告单位，管理层每年都会在第三季度的第一天以及如果事件或情况变化表明触发事件发生时对商誉进行减值审查。商誉通过初步考虑定性因素进行减值审查，以确定报告单位的公允价值低于其账面值（包括商誉）的可能性是否更大，以此作为确定是否需要进行定量分析的基础。如果确定报告单位的公允价值低于其账面值的可能性较大，则进行定量分析以识别商誉减值。
认股权证股息
长期资产减值
| 截至12月31日止年度， | |||||||||||||||||
| 2025 | 2024 | 2023 | |||||||||||||||
| $ |
|
$ |
|
$ |
|
||||||||||||
|
|
|
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|||||||||||||||
| 减值损失合计 | $ |
|
$ |
|
$ |
|
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86
收入确认
该公司通过房屋销售产生收入，以及美国辅助房地产服务的其他收入。其他收入在公司总收入中只占微不足道的一部分。
当公司通过将承诺的商品或服务的控制权转让给其客户以反映公司预期有权获得的对价以换取这些商品或服务的金额来履行其履约义务时，公司确认收入。
房屋销售收入包括向客户销售住宅房地产。当对该物业的所有权和占有权已转移给客户且公司没有继续参与该物业时确认收入，这通常是在托管结束时。每宗房屋买卖确认的收益金额等于该房屋出售价格净额任何优惠。
其他收入主要包括产权保险和托管服务，以及房地产经纪人佣金。这些房地产服务是与房屋销售一起提供的，收入的确认与房屋销售收入一致，一般在托管结束时确认。
截至2025年12月31日、2024年或2023年12月31日止年度，没有客户产生公司总收入的10%或以上。
收益成本
收入成本包括物业购买价格、购置成本、翻新或维修房屋的直接成本以及存货估值调整（如有）。这些成本在物业持有期间累计在房地产存货中，在物业出售时按特定认定方法计入收入成本。此外，对于公司除房屋销售收入以外的收入，收入成本包括交付服务所产生的任何成本，包括相关的员工人数费用，如工资、福利和基于股票的薪酬。
销售、营销和运营费用
销售、营销和运营费用主要包括转售经纪人佣金、转售成交成本、与房地产库存相关的持有成本，包括财产税、保险、公用事业、房主协会会费和维护，以及与产品营销、促销和品牌建设相关的费用。销售、营销和运营费用还包括支持销售、营销和房地产库存运营的任何员工费用，例如工资、福利和基于股票的薪酬。这些费用在发生时计入费用。
一般和行政费用
一般和行政费用主要包括员工费用，包括我们的行政、财务、人力资源、法律和行政人员的工资、福利和基于股票的薪酬，第三方专业服务费用和租金费用。
技术与发展
87
股票补偿
基于股票的薪酬奖励包括股票期权、限制性股票单位（“RSU”）、市场条件限制性股票单位（“市场条件限制性股票单位”）和根据2020年员工股票购买计划（“ESPP”）发行的股票。
股票期权
公司授予股票期权附带服务条件归属，一般为
四年
，且一般可在最长期限为
10
自授予之日起数年。授予激励股票期权a
10
%股东可行使最长期限为
五年
自授予之日起。期权奖励一般授予的行权价等于授予日公司普通股的公允价值。公司在规定的服务期内以直线法记录基于服务的股票期权的基于股票的补偿费用。这些金额在发生时通过没收而减少。公司使用布莱克-斯科尔斯-默顿期权定价模型确定股票期权截至授予日的公允价值。
RSU
公司授予受服务条件限制的受限制股份单位归属，一般为到
四年
.补偿费用按直线法确认，但须遵守每项奖励的既得股份数量的下限。公司根据公司授予日收盘价确定RSU的公允价值，并在发生时确认没收。在截至2024年3月31日的季度，公司开始向某些包含业绩条件和服务条件的高管员工授予RSU以归属。公司在业绩期间的每个报告日重新评估实现业绩条件的概率。如果裁决被认为很可能获得，则补偿费用在裁决的必要服务期内按加速归属基础确认，这通常是
三年
.如果预期无法获得全部或部分奖励，则将先前确认的补偿费用的适当金额转回，并相应调整未来的补偿。
市场条件RSU
公司已授予某些员工双重触发的RSU，其归属条件包括适用的市场条件和服务条件。如股份协议所述，适用的市场条件是在公司实现某些股价里程碑时满足的，而服务条件是通过继续为公司服务来满足的。
对于市场条件下的RSU，公司利用授予日公允价值确定蒙特卡洛模拟，其中包含各种假设，包括预期股价波动、合同期限、股息收益率和授予日的股价。公司根据公司历史股价波动情况，估算授予日普通股的波动情况。由于公司没有股息支付的历史，也没有宣布任何预期股息，a
0
假设股息收益率为%。
对于基于股票的补偿，每个市场条件被视为一个会计单位，并在每个单位的必要服务期内确认费用。公司通过比较派生服务期来确定必要的服务期，以实现市场化条件和显性服务期（如有），以两个服务期中较长的一个作为必要的服务期。
ESPP
公司在发售期间以直线法确认与根据2020年ESPP授予的购买权相关的基于股票的补偿费用。公司估计根据ESPP授予的购买权的公允价值使用布莱克-斯科尔斯-默顿期权定价模型。
所得税
公司采用资产负债法记录所得税。在这种方法下，递延所得税资产和负债是根据财务报表与收益之间差异的预计未来税收影响入账的
88
现有资产和负债的计税基础。这些差异是使用预期将逆转的年份预计适用于应税收入的已颁布的法定税率来衡量的。公司在包括颁布日期在内的期间确认收入中的税率变化对递延所得税的影响。
公司确认递延税项资产的范围是，它认为这些资产更有可能变现。在做出这样的决定时，公司会考虑所有可用的正面和负面证据，包括现有应税暂时性差异的未来转回、预计的未来应税收入、税收筹划策略以及近期运营的结果。如果公司确定未来能够变现的递延所得税资产超过其入账净额，公司将对递延所得税资产估值备抵进行调整，从而减少所得税拨备。
公司根据两步流程记录不确定的税务头寸，据此：（1）根据头寸的技术优点确定税务头寸是否更有可能持续；（2）对于那些满足可能性更大的确认阈值的税务头寸，其确认最终与相关税务机关结算时实现的可能性超过50%的最大税收优惠金额。
合并可变利益实体
公司是某些实体的可变利益持有人，在这些实体中，存在风险的股权投资者不具有控制性财务利益的特征，或者该实体没有足够的风险股权为其活动提供资金而无需其他方提供额外的次级财务支持；这些实体是VIE。公司的可变利益产生于实体的合同、所有权或其他货币利益，这些利益根据VIE的经济表现而波动。如果该公司是主要受益人，则该公司将合并一个VIE。如果公司拥有控制性财务权益，则公司是主要受益人，这既包括指导对VIE经济绩效影响最大的活动的权力，也包括使公司有义务吸收损失的可变权益，或获得可能对VIE具有重大意义的利益的权利。为确定公司持有的可变权益是否可能对VIE具有潜在意义，公司会考虑有关其参与VIE的性质、规模和形式的定性和定量因素。公司持续评估公司是否为VIE的主要受益人。
近期发布的会计准则
最近采用的会计准则
截至2025年12月31日止年度，公司采用ASU2023-09，所得税（主题740）：改善所得税披露。这一更新要求加强所得税披露，包括在税率调节中进行更大程度的分类，以及有关所支付的所得税的额外信息。具体而言，ASU2023-09要求公共企业实体在法定税率与有效税率的对账中提供更详细的类别，并披露按联邦、州和外国司法管辖区以及个别重要司法管辖区分类支付的所得税。指导意见还要求披露国内和国外业务分门别类的税前收入（亏损）和所得税费用（收益）。公司仅将新指引前瞻性地应用于当前年度期间。采用ASU2023-09并未对公司的综合财务状况或经营业绩产生重大影响，但导致合并财务报表附注中的所得税披露有所扩大。
近期发布的会计准则尚未采纳
2023年10月，FASB发布ASU 2023-06，旨在澄清或改进多种主题的披露和列报要求。它将允许用户更容易地将受美国证券交易委员会（“SEC”）现有披露约束的实体与之前不受要求约束的实体进行比较，并使FASB会计准则编纂中的要求与SEC的规定保持一致。每项修订的生效日期将是SEC将相关披露从S-X条例或S-K条例中删除的生效日期，或者如果SEC在2027年6月30日之前尚未取消适用的披露要求，则该修订将不会对任何实体生效。禁止提前收养。公司目前正在评估对公司披露的影响。
89
2024年11月，FASB发布了ASU 2024-03，旨在改进有关公共商业实体费用的披露，并在常见的费用标题中提供有关费用类型的详细信息。新指南对2026年12月15日之后开始的财政年度以及2027年12月15日之后开始的财政年度内的过渡期有效，允许提前采用。公司目前正在评估对公司合并财务报表和披露的影响。
2025年9月，FASB发布了ASU 2025-06，无形资产–商誉和其他–内部使用软件，通过使会计核算与当今软件的开发方式保持一致，使过时的软件成本会计指南现代化。该指引对2027年12月15日之后开始的财政年度以及这些财政年度内的过渡期有效。允许提前收养。ASU 2025-06中的修订应适用于前瞻性、追溯性或使用修改后的过渡方法。公司目前正在评估对公司合并财务报表和披露的影响。
2025年9月，FASB发布ASU 2025-07。此次更新澄清了衍生会计在某些合同中的应用，并细化了从客户收到的以股份为基础的非现金对价的指导。具体而言，ASU 2025-07为非交易所交易且其基础与一方特定的运营或活动相关的合约引入了范围例外。它还阐明，客户以股份为基础的非现金对价最初应在主题606下入账，直到收取或保留此类对价的权利成为无条件，此时可能适用金融工具指南。该标准的生效日期为2026年12月15日之后开始的财政年度以及这些财政年度内的过渡期。允许提前收养。ASU 2025-07中的修订应采用前瞻性或采用修改后的追溯方法。公司目前正在评估对公司合并财务报表和披露的影响。
2025年12月，FASB发布ASU2025-11，中期报告（主题270）：窄范围改进。此次更新明确了中期披露要求，并将此类要求集中在主题270内。除其他变化外，ASU2025-11引入了一项披露原则，要求实体提供自上一个年度报告期结束以来具有重大影响的重大事件或变化的信息，明确何时可以从中期报告中省略重复的年度披露，并使中期报告要求与适用的SEC对注册人的指导保持一致。本指南对2027年12月15日之后开始的年度报告期内的中期报告期有效。允许提前收养。ASU2025-11中的修订应前瞻性地适用。公司目前正在评估对公司合并财务报表和披露的影响。
2025年12月，FASB发布ASU2025-12，Codification Improvements。此次更新涉及股东关于会计准则编纂的建议，并对美国公认会计原则进行了其他增量改进。修正案对因技术更正、无意适用编纂、澄清和其他微小改进而产生的广泛主题进行编纂更新。本指南对2026年12月15日之后开始的年度报告期和这些年度期间内的中期报告期有效。允许提前通过，并可按问题进行选举。ASU2025丨12中的修订将被前瞻性地应用。公司目前正在评估对公司合并财务报表和披露的影响。
90
2.
房地产库存
下表列出库存构成部分，扣除适用的库存估值调整数$
20
百万美元
26
百万截至2025年12月31日和2024年12月31日，分别（百万）：
| 2025年12月31日 | 2024年12月31日 | |||||||
| 在制品 | $ |
|
$ |
|
||||
|
成品：
|
||||||||
| 挂牌出售 |
|
|
||||||
| 根据合同出售 |
|
|
||||||
| 房地产库存合计 | $ |
|
$ |
|
||||
截至2025年12月31日，公司在合同采购
710
总购买价格为$的房屋
248
百万。
在截至2025年12月31日、2024年和2023年12月31日的年度内，公司记录的房地产库存的库存估值调整为$
57
百万，$
57
百万，以及$
65
万，分别计入合并经营报表中的收入成本。
3.
现金、现金等价物和投资
截至2025年12月31日和2024年12月31日的现金、现金等价物和有价证券的摊余成本、未实现损益毛额和公允价值如下（单位：百万）：
| 2025年12月31日 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
成本
基础
|
未实现
收益
|
未实现
损失
|
公允价值 |
现金及现金
等价物
|
适销对路 证券 |
||||||||||||||||||||||||||||||
| 现金 | $ |
|
$ | — | $ | — | $ |
|
$ |
|
$ | — | |||||||||||||||||||||||
| 货币市场基金 |
|
— | — |
|
|
— | |||||||||||||||||||||||||||||
| 合计 | $ |
|
$ |
|
$ |
|
$ |
|
$ |
|
$ |
|
|||||||||||||||||||||||
| 2024年12月31日 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
成本
基础
|
未实现
收益
|
未实现
损失
|
公允价值 |
现金及现金
等价物
|
适销对路
证券
|
||||||||||||||||||||||||||||||
| 现金 | $ |
|
$ | — | $ | — | $ |
|
$ |
|
$ | — | |||||||||||||||||||||||
| 货币市场基金 |
|
— | — |
|
|
— | |||||||||||||||||||||||||||||
| 股本证券 |
|
— | — |
|
|
|
|||||||||||||||||||||||||||||
| 合计 | $ |
|
$ |
|
$ |
|
$ |
|
$ |
|
$ |
|
|||||||||||||||||||||||
该公司曾
无
截至2025年12月31日的有价证券。截至2024年12月31日止年度，公司确认$（
7
）百万未实现净亏损，在截至2024年12月31日持有的有价证券相关的合并经营报表中。
截至目前非流通股本证券、权益法投资余额汇总2025年12月31日与2024年的数据如下（单位：百万）：
| 12月31日， 2025 |
12月31日， 2024 |
|||||||
| 权益法投资 | $ |
|
$ |
|
||||
| 非流通股本证券 |
|
|
||||||
| 合计 | $ |
|
$ |
|
||||
91
4.
可变利益实体
公司在正常业务过程中利用VIE支持公司的融资需求。公司在涉及VIE时确定公司是否是VIE的主要受益人，并持续重新考虑该结论。见“附注1 —业务和会计政策说明”为进一步探讨公司“可变利益主体并表”政策。
公司设立若干特殊目的实体（“SPE”），目的是通过发行资产支持债务为公司购买和翻新房地产存货提供融资。该公司是这些融资结构内各种VIE的主要受益者，并巩固了这些VIE。该公司决心成为主要受益者，因为它有权通过其在设计SPE和管理他们购买和销售的房地产库存方面的作用来指导对SPE的经济结果产生最显着影响的活动。根据公司在VIE中持有的股权，公司在实体中拥有潜在的重大可变权益。
下表汇总了截至2025年12月31日、2024年12月31日公司并表的VIE相关资产负债情况（单位：百万）：
| 2025年12月31日 | 2024年12月31日 | ||||||||||
| 物业、厂房及设备 | |||||||||||
| 受限制现金 | $ |
|
$ |
|
|||||||
| 房地产库存，净额 |
|
|
|||||||||
|
其他(1)
|
|
|
|||||||||
| 总资产 | $ |
|
$ |
|
|||||||
| 负债 | |||||||||||
| 无追索权资产担保债务 | $ |
|
$ |
|
|||||||
|
其他(2)
|
|
|
|||||||||
| 负债总额 | $ |
|
$ |
|
|||||||
________________
(1)包括代管应收账款和其他流动资产。
(2)包括应付账款和其他应计负债及应付利息。
VIE的债权人一般不会仅因是VIE的债权人而对公司的一般信贷有追索权。然而，VIE所参与的存货融资便利中包含的某些财务契约是通过参考Opendoor Labs Inc.及其合并子公司的资产和负债计算得出的。因此，在某些情况下，这可能会限制公司将资产从Opendoor子公司转移到母公司的灵活性。见“附注5 —信贷便利、长债、可换股票据”供进一步讨论与VIE有关的追索义务。
92
5.
信贷便利、长期债务、可转换票据
下表汇总了截至2025年12月31日和2024年12月31日与公司无追索权资产支持债务相关的某些详细信息（单位：百万，利率除外）：
| 未偿金额 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 2025年12月31日 |
借款
产能
|
当前 | 非当前 |
加权
平均
息率
|
循环/提款期结束
|
最终到期
日期
|
||||||||||||||||||||||||||||||||
| 无追索权资产支持债务： | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 资产支持高级循环信贷融资 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 循环设施2018-2 | $ |
|
$ |
|
$ |
|
|
% | 2027年6月25日 | 2027年6月25日 | ||||||||||||||||||||||||||||
| 循环设施2018-3 |
|
|
|
|
% | 2028年12月11日 | 2028年12月11日 | |||||||||||||||||||||||||||||||
| 循环设施2019-1 |
|
|
|
|
% | 2027年2月18日 | 2027年2月18日 | |||||||||||||||||||||||||||||||
| 循环设施2019-2 |
|
|
|
|
% | 2026年10月2日 | 2027年10月1日 | |||||||||||||||||||||||||||||||
| 循环设施2019-3 |
|
|
|
|
% | 2027年4月5日 | 2028年4月3日 | |||||||||||||||||||||||||||||||
| 资产支持高级定期债务融资 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 定期债务融资2021-S1 |
|
|
|
|
% | 2027年2月24日 | 2027年8月24日 | |||||||||||||||||||||||||||||||
| 定期债务融资2021-S2 |
|
|
|
|
% | 2025年9月10日 | 2026年3月10日 | |||||||||||||||||||||||||||||||
| 定期债务融资2021-S3 |
|
|
|
|
% | 2027年1月31日 | 2027年7月31日 | |||||||||||||||||||||||||||||||
| 合计 | $ |
|
$ |
|
$ |
|
||||||||||||||||||||||||||||||||
| 发行成本 |
|
(
|
||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 账面价值 | $ |
|
$ |
|
||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 资产支持夹层定期债务融资 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 定期债务便利2020-m1 | $ |
|
$ |
|
$ |
|
|
% | 2028年2月25日 | 2029年2月25日 | ||||||||||||||||||||||||||||
| 定期债务融资2022-m1 |
|
|
|
|
% | 2027年1月31日 | 2027年11月1日 | |||||||||||||||||||||||||||||||
| 合计 | $ |
|
$ |
|
$ |
|
||||||||||||||||||||||||||||||||
| 发行成本 | (
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 账面价值 | $ |
|
||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 无追索权资产担保债务总额 | $ |
|
$ |
|
$ |
|
||||||||||||||||||||||||||||||||
93
| 未偿金额 | ||||||||||||||||||||
| 2024年12月31日 | 当前 | 非当前 |
加权
平均
息率
|
|||||||||||||||||
| 无追索权资产支持债务： | ||||||||||||||||||||
| 资产支持高级循环信贷融资 | ||||||||||||||||||||
| 循环设施2018-2 | $ |
|
$ |
|
|
% | ||||||||||||||
| 循环设施2018-3 |
|
|
|
% | ||||||||||||||||
| 循环设施2019-1 |
|
|
|
% | ||||||||||||||||
| 循环设施2019-2 |
|
|
|
% | ||||||||||||||||
| 循环设施2019-3 |
|
|
|
% | ||||||||||||||||
| 资产支持高级定期债务融资 | ||||||||||||||||||||
| 定期债务融资2021-S1 |
|
|
|
% | ||||||||||||||||
| 定期债务融资2021-S2 |
|
|
|
% | ||||||||||||||||
| 定期债务融资2021-S3 |
|
|
|
% | ||||||||||||||||
| 定期债务融资2022-S1 |
|
|
|
% | ||||||||||||||||
| 合计 | $ |
|
$ |
|
||||||||||||||||
| 发行成本 |
|
(
|
||||||||||||||||||
| 账面价值 | $ |
|
$ |
|
||||||||||||||||
| 资产支持夹层定期债务融资 | ||||||||||||||||||||
| 定期债务便利2020-m1 | $ |
|
$ |
|
|
% | ||||||||||||||
| 定期债务融资2022-m1 |
|
|
|
% | ||||||||||||||||
| 合计 | $ |
|
$ |
|
||||||||||||||||
| 发行成本 | (
|
|||||||||||||||||||
| 账面价值 | $ |
|
||||||||||||||||||
| 无追索权资产担保债务总额 | $ |
|
$ |
|
||||||||||||||||
无追索权资产担保债务
公司利用由资产支持的优先债务融资和资产支持的夹层定期债务融资组成的库存融资工具，为公司的房地产库存购买和改造提供融资。这些存货融资便利通常由受限制的现金、房地产拥有子公司和相关控股公司的股权的某种组合担保，就高级便利而言，由相关便利融资的房地产存货和/或此类存货的受益权益。
存量融资便利下的每个借款人都是Opendoor的合并子公司和一个独立的法人实体。任何此类借款子公司的资产或信用一般都无法用于清偿任何其他Opendoor实体的债务和其他义务。存货融资便利对公司无追索权，对非相关便利一方的Opendoor子公司也无追索权，但由Opendoor子公司为某个Opendoor实体涉及“不良行为”的某些义务以及某些其他有限情况提供的有限担保除外。
截至2025年12月31日，该公司的无追索权资产担保债务的总借款能力为$
7.2
十亿。上表所示的无追索权资产担保债务项下的借款能力金额在某些情况下未完全承诺，任何超过承诺金额的借款均由适用的贷方酌情决定。为高级定期和夹层定期债务融资偿还的任何金额都会降低总借贷能力，因为已偿还的金额无法再借。截至2025年12月31日，公司承诺的借款能力与公司的无追索权资产担保债务$
1.6
亿；这一承诺借款能力包括$
400
百万用于高级循环信贷额度，$
777
百万用于高级定期债务融资，以及$
450
百万用于夹层定期债务融资。
公司认$
1
百万，$
2
百万，以及$
9
截至2025年12月31日、2024年和2023年12月31日止年度的综合经营报表的债务清偿损失分别为百万，与公司自愿部分提前偿还无追索权资产担保定期债务融资有关。债务清偿损失
94
截至2025年12月31日止年度由$
1
百万注销之前资本化的相关未摊销递延成本。截至2024年12月31日止年度的债务清偿损失包括$
2
百万注销之前资本化的相关未摊销递延成本。截至2023年12月31日止年度的债务清偿损失包括$
4
百万预付费用和$
5
百万注销之前资本化的相关未摊销递延成本。
资产支持高级循环信贷融资
公司将高级循环信贷融资归类为公司综合资产负债表上的流动负债，因为随着相关房地产库存的出售，为购置和翻新房屋而提取的金额需要偿还，公司预计这将在
12
几个月。
高级循环信贷额度的结构通常具有最长可达
24
个月，可能会不时修订和延长，在此期间可以借入、偿还和再次借入金额。如上表所示，借款能力一般在适用的循环期结束前可用。如果由于违约事件或其他强制性还款事件而加速，则要求在每项高级循环信贷融资下提取的未偿金额在融资到期日或更早偿还。上表中反映的最终到期日和循环期结束日包括公司全权酌情决定的任何延期。这些贷款也可能有受贷款人酌处权约束的延期，但未反映在上表中。
高级循环信贷安排下的借款按基于有担保隔夜融资利率（“SOFR”）的各种浮动利率计息，外加因融资而异的保证金。公司还可能就承诺借款能力的某些未使用部分支付费用。公司的高级循环信贷安排通常包括可能在执行适用协议时支付或在执行时赚取并随着时间的推移支付的前期费用。这些设施通常在任何时候都可以全额预付，除了惯常的破损费用外，不会受到任何罚款。
高级循环信贷融资具有汇总借款基础，其增加或减少基于在特定融资下融资的物业的成本和价值以及这些物业在公司拥有的时间。当公司转售房屋时，所得款项将用于减少相关高级循环信贷额度下的未偿余额。特定融资的借款基础可能会随着物业的账龄超过某些阈值或在该融资下融资的物业的业绩下降而减少，任何借款基础缺陷都可能通过额外物业的贡献或部分偿还融资来满足。
资产支持高级定期债务融资
公司根据适用的最后到期日，在公司的综合资产负债表上将其优先定期债务融资分类为流动或非流动负债。
高级定期债务工具的结构通常具有初始提款期长达
60
月份，可能会不时修订和延长，在此期间，当通过这些设施融资的房屋被出售时，通常不需要偿还未偿还的本金，而是打算在每项设施的最终到期之前保持未偿还的本金。如果由于违约事件或其他强制性偿还事件而加速，则要求在每项高级定期债务融资下提取的未偿金额在融资到期日或更早偿还。上表中反映的最终到期日和提款期结束日包括公司全权酌情决定的任何延期。这些设施也可能有受贷款人酌处权约束的延期，但未反映在上表中。
高级定期债务便利下的借款按固定利率计息。公司的优先定期债务融资可能包括作为融资各自账面价值一部分资本化的前期发行成本。这些设施可随时全额预付，但可能会受到某些惯常的预付罚款。
高级定期债务融资具有汇总的财产借款基础，其增加或减少基于在给定融资下融资的财产的成本和价值、公司拥有这些财产的时间以及相关借款人质押的现金抵押品的数量。特定融资的借款基础可能会随着物业老化或抵押品性能下降超过某些阈值而降低，任何借款基础缺陷都可能通过额外物业的贡献、现金或通过部分偿还融资来满足。
95
资产支持夹层定期债务融资
公司根据适用的最终到期日将其夹层定期债务融资分类为公司综合资产负债表上的流动或非流动负债。这些融资在结构上和合同上从属于相关的资产支持优先债务融资。
夹层定期债务融资的结构已确定，初始提款期最长可达
42
月份，可能会不时修订和延长，在此期间，当通过这些设施融资的房屋被出售时，通常不需要偿还未偿还的本金，而是打算在最终到期之前保持未偿还。根据夹层定期债务融资提取的未偿还金额，如果因违约事件或其他强制偿还事件而加速，则需要在融资到期日或更早偿还。上表中反映的最终到期日和提款期结束日包括公司全权酌情决定的任何延期。这些设施也可能有受贷款人酌处权约束的延期，但未反映在上表中。
特定夹层定期债务工具下的借款按固定利率计息。该公司的夹层定期债务融资包括作为融资各自账面价值一部分资本化的前期发行成本。这些设施可随时全额预付，但可能会受到某些预付罚款。
夹层定期债务融资具有汇总的财产借款基础，其增加或减少基于在特定融资下融资的财产的成本和价值以及公司拥有这些财产的时间以及相关借款人质押的现金抵押品的数量。特定融资的借款基础可能会随着物业老化或抵押品性能下降超过某些阈值而降低，任何借款基础缺陷都可能通过额外物业的贡献、现金或通过部分偿还融资来满足。
盟约
公司的存货融资工具包括惯常的陈述和保证、契约和违约事件。融资物业须遵守惯常的资格标准和集中度限制。
这些存货融资便利的条款和相关融资文件要求Opendoor子公司遵守惯常的财务契约，例如保持一定水平的流动性、有形净值或杠杆（债务与有形净值的比率）。其中某些财务契约是参考Opendoor Labs Inc.及其合并子公司的资产和负债计算得出的。因此，在某些情况下，这可能会限制公司将资产从Opendoor子公司转移到母公司的灵活性。截至2025年12月31日和2024年12月31日，$
200
百万美元
250
由于反映了Opendoor Labs Inc.的最低净资产要求，公司净资产中分别有百万受到限制。截至2025年12月31日，公司遵守了所有财务契约，未发生违约事件。
可转换优先票据
2021年8月，公司发
0.25
%于2026年到期的可转换优先票据（“2026年票据”）及于2025年5月，公司发行
7.00
%于2030年到期的可转换优先票据（“2030票据”；与2026年票据合称“可转换
96
高级笔记"）。
以下表格汇总了与可转换优先票据相关的某些细节（以百万计，利率除外）：
| 2025年12月31日 |
剩余本金总额
|
未摊销债务贴现和发行成本
|
净账面金额 | |||||||||||||||||
| 2026年笔记 | $ |
|
$ | — | $ |
|
||||||||||||||
|
2030年笔记
|
|
(
|
|
|||||||||||||||||
|
可转换优先票据总额
|
$ |
|
$ | (
|
$ |
|
||||||||||||||
| 2024年12月31日 |
剩余本金总额
|
未摊销债务贴现和发行成本
|
净账面金额 | |||||||||||||||||
| 2026年笔记 | $ |
|
$ | (
|
$ |
|
||||||||||||||
|
可转换优先票据总额
|
$ |
|
$ | (
|
$ |
|
||||||||||||||
| 2025年12月31日 | 到期日 | 规定的现金利率 | 实际利率 | 半年度付息日期 | 转换率 | 转换价格 | ||||||||||||||||||||||||||||||||
| 2026年笔记 | 2026年8月15日 |
|
% |
|
% | 2月15日；8月15日 | 53.7097 | $ |
|
|||||||||||||||||||||||||||||
|
2030年笔记
|
2030年5月15日 |
|
% |
|
% | 5月15日；11月15日 | 637.105 | $ |
|
|||||||||||||||||||||||||||||
2026年笔记
2026年票据持有人可选择在2026年2月15日之前仅在发生某些事件时才可转换2026年票据。此外，2026年票据持有人有权要求公司在发生某些构成根本性变化的公司事件时回购其全部或部分2026年票据。自2024年8月20日起，公司有权在满足与公司普通股价格相关的某些条件后，全部或部分赎回2026年票据。赎回价格将以现金支付，金额相当于
100
将予赎回的2026年票据本金额的百分比，加上应计及未付利息（如有）。自2026年2月15日开始，直至紧接到期日前的第二个预定交易日收市时止，2026年票据可在任何时间根据各票据持有人的选择进行转换。转换率和转换价格在特定情况下会按惯例进行调整。此外，如果某些构成整体基本面变化的企业事件发生，那么在某些情况下，将在特定时期内提高转换率。转换后，公司可根据适用的转换率，通过支付未偿本金余额的现金，以及现金和公司普通股的组合，根据公司的选择，支付剩余金额（如有）来履行其义务。参考2030年笔记以下部分提供有关某些2026年票据失效的信息。
截至2023年12月31日止年度，公司订立了单独的、私下协商的交易，以回购部分未偿还的2026年票据（“已回购的2026年票据”）。回购的2026年票据持有人交换了$
597
合计支付的本金总额为百万美元
360
万元现金，用于全额清偿该日期的本金价值和应计利息。公司将此次回购作为债务清偿进行会计处理。据此，公司：（i）将回购的2026年票据的账面价值减少$
597
百万，（二）将未偿还的递延发行费用减少$
10
百万，（三）发生费用$
2
百万和（四）录得$
225
百万债务清偿收益。
截至2025年12月31日止年度，公司宣布认股权证股息，参考“附注11 –股东权益。”2026年票据的兑换率由51.99 26调整至53.70 97，以代替参与认股权证股息。
97
2030年笔记
2025年5月，公司与2026年票据的某些持有人和新投资者进行了私下协商交易，据此，公司发行了$
325
2030年票据本金总额百万元，包括（i）$
246
发行的2030年票据本金总额百万美元兑换$
246
百万本金2026年票据（“债务交换”）和（ii）$
79
以现金方式发行的2030年票据本金总额百万。此类交易产生的现金收益毛额为$
75
万，不包括某些费用和其他发行费用，并代表发行价为
95
%.该公司将2026年票据的债务交换作为债务清偿入账，并录得$
10
百万债务清偿收益，纳入公司合并经营报表。
2030年票据可在2029年11月15日前由2030年票据持有人选择转换，只有在发生某些事件时才可转换。此外，2030年票据持有人有权要求公司回购其全部或部分2030年票据（i）如果发生某些构成根本性变化的公司事件或（ii）于2028年5月15日进行一次性可选回购。自2028年5月22日开始，公司有选择权在满足与公司普通股价格相关的某些条件时全部或部分赎回2030年票据。赎回或回购价款将以现金方式支付，金额等于
100
将予赎回或购回的2030年票据本金的百分比，加上应计及未付利息（如有）。自2029年11月15日开始，直至紧接到期日前第二个预定交易日收市为止，2030票据可在任何时间根据各票据持有人的选择进行转换。转换率和转换价格在特定情况下会按惯例进行调整。此外，如果某些构成整体基本面变化的企业事件发生，那么在特定情况下，将在特定时期内提高转化率。转换后，公司可以根据适用的转换率，通过支付未偿本金余额的现金，以及现金和公司普通股的组合，支付剩余金额（如有）的方式来履行其义务。
2030年票据在任何日历季度可兑换，如果在
30
截至（包括）上一个日历季度的最后一个交易日的连续交易日，公司普通股的最后一次报告出售价格超过
130
至少为转换价格的%
20
交易日。这一条件在2025年第三和第四季度得到满足。据此，2030年票据于2025年10月1日根据票据持有人的选择成为可转换债券，并在2026年3月31日之前保持可转换债券，并在截至2025年12月31日的综合资产负债表中归类为流动负债。
于2025年11月，公司与数目有限的买方（统称“买方”）订立股份购买协议，就公司发行及出售合共
180,580,200
价格为$的普通股股份
6.56
每股（“注册直接发售”）。在注册直接发售的同时，公司与买方进行了单独的、私下协商的交易，据此，公司同意回购总额约为$
264
2030年票据本金百万元，总回购价格约为$
1.2
亿元，公司使用注册直接发售所得款项净额（“可换股票据回购”）购回。按净额计算，公司没有从这些交易中获得任何收益。公司通过将债务的重新收购价格与已偿还的2030年票据的账面净值之间的差额确认为债务清偿损失，将该交易作为债务清偿进行会计处理。因此，在退休日期，公司：（i）将2030年票据的账面价值减少$
264
百万，（二）将未偿还的递延发行费用和原发行折扣减少$
16
百万，（三）发生费用$
4
百万和（四）录得$
933
百万债务清偿损失，纳入公司合并经营报表。截至2025年12月31日的2030年期票据未偿还本金余额为$
62
百万。
下表汇总了与可转换优先票据相关的利息支出（百万）：
| 截至12月31日止年度， | |||||||||||||||||
| 2025 | 2024 | 2023 | |||||||||||||||
|
合同权益
|
$ |
|
$ |
|
$ |
|
|||||||||||
|
债务贴现和发行费用摊销
|
|
|
|
||||||||||||||
|
可转换优先票据利息支出总额
|
$ |
|
$ |
|
$ |
|
|||||||||||
98
封顶电话
2021年8月，就发行2026年票据而言，公司以$
119
百万。根据惯例调整，有上限的认购涵盖2026年票据基础公司普通股的股份数量。通过签订有上限的看涨期权，公司预计将在2026年票据转换时其普通股价格超过转换价格的情况下减少对其普通股的潜在稀释（或者，在2026年票据的转换以现金结算的情况下，减少其现金支付义务）。The Capped Calls had an initial transfer price of $
19.23
每股和初始上限价格为$
29.59
每股或上限价格溢价为
100
%.
2024年12月，公司结算
75
%的封顶调用和收到的现金$
2
万元来自若干交易对手，确认为额外实收资本增加。2025年8月，公司结清了剩余未结清的封顶电话，收到现金$
1
万来自某些交易对手，这被确认为额外实收资本的增加。
6.
公允价值披露
公司使用公允价值计量来记录某些资产和负债的公允价值调整，并确定公允价值披露。
以下是对按经常性和非经常性基础以公允价值记录的资产和负债以及估计未按公允价值记录的金融工具的公允价值所使用的公允价值层次结构和估值方法的讨论。
公允价值等级
资产和负债的公允价值计量按以下层次分类：
1级—以相同资产或负债在活跃市场中的报价为基础确定的公允价值。
2级—使用重要的可观察输入值确定的公允价值，例如类似资产或负债的报价或相同或类似资产或负债在不活跃市场的报价、资产或负债可观察到的报价以外的输入值，或主要来自可观察市场数据或通过相关性或其他方式得到证实的输入值。
3级—使用重大不可观察输入值确定的公允价值，例如定价模型、贴现现金流或类似技术。
公允价值估计
下表概述了公允价值计量方法，包括重要的投入和假设，以及按经常性基础以公允价值记录的公司资产和负债的分类。
| 资产/负债类别 |
估值方法、投入和
假设
|
分类 | ||||||||||||
| 有价证券 | ||||||||||||||
| 股本证券 | 鉴于证券是在交易所交易的，因此会报出价格。 | 第1级经常性公允价值计量。 | ||||||||||||
按经常性基准按公允价值入账的资产和负债
截至2025年12月31日，公司实
不是
有按经常性基准以公允价值计量的任何资产或负债。
下表列示了截至2024年12月31日公司经常性以公允价值计量的资产的公允价值层级（单位：百万）：
99
| 2024年12月31日 | 按公允价值计算的余额 | 1级 | 2级 | 3级 | |||||||||||||||||||
| 有价证券： | |||||||||||||||||||||||
| 股本证券 | $ |
|
$ |
|
$ |
|
$ |
|
|||||||||||||||
| 总资产 | $ |
|
$ |
|
$ |
|
$ |
|
|||||||||||||||
金融工具公允价值
以下列示公司非经常性以公允价值计量的资产和负债的账面价值、估计公允价值和公允价值等级（单位：百万）：
| 2025年12月31日 | |||||||||||||||||||||||
|
携带
价值
|
公允价值 | 1级 | 2级 | ||||||||||||||||||||
| 资产： | |||||||||||||||||||||||
| 现金及现金等价物 | $ |
|
$ |
|
$ |
|
$ |
|
|||||||||||||||
| 受限制现金 |
|
|
|
|
|||||||||||||||||||
| 负债： | |||||||||||||||||||||||
|
无追索权资产担保债务–流动部分
|
$ |
|
$ |
|
$ |
|
$ |
|
|||||||||||||||
|
可转换优先票据–流动部分
|
|
|
|
|
|||||||||||||||||||
|
无追索权资产担保债务–扣除流动部分
|
|
|
|
|
|||||||||||||||||||
| 2024年12月31日 | |||||||||||||||||||||||
|
携带
价值
|
公允价值 | 1级 | 2级 | ||||||||||||||||||||
| 资产： | |||||||||||||||||||||||
| 现金及现金等价物 | $ |
|
$ |
|
$ |
|
$ |
|
|||||||||||||||
| 受限制现金 |
|
|
|
|
|||||||||||||||||||
| 负债： | |||||||||||||||||||||||
|
无追索权资产担保债务–流动部分
|
$ |
|
$ |
|
$ |
|
$ |
|
|||||||||||||||
|
无追索权资产担保债务–扣除流动部分
|
|
|
|
|
|||||||||||||||||||
|
可转换优先票据–扣除流动部分
|
|
|
|
|
|||||||||||||||||||
7.
财产和设备
截至2025年12月31日和2024年12月31日的财产和设备包括以下各项（百万）：
| 2025 | 2024 | ||||||||||
| 内部开发的软件 | $ |
|
$ |
|
|||||||
| 计算机 |
|
|
|||||||||
| 安全系统 |
|
|
|||||||||
| 办公设备 |
|
|
|||||||||
| 家具和固定装置 |
|
|
|||||||||
| 软件实施成本 |
|
|
|||||||||
| 合计 |
|
|
|||||||||
| 累计折旧摊销 | (
|
(
|
|||||||||
| 财产和设备–净额 | $ |
|
$ |
|
|||||||
折旧和摊销费用$
31
百万，$
33
百万，以及$
38
截至2025年12月31日、2024年和2023年12月31日止年度分别录得百万。
100
8.
租赁
该公司根据经营和短期租赁协议在美国和印度各地租赁办公空间。这些租赁协议的条款不超过
11
年和一些包含多年续约选项或提前终止选项，这些选项不被视为合理确定行使，除非下文讨论。该公司还根据无形融资租赁协议租赁设备。
截至2025年12月31日、2024年和2023年12月31日止年度的租赁成本组成部分如下（单位：百万）：
| 截至12月31日止年度， | |||||||||||||||||
| 2025 | 2024 | 2023 | |||||||||||||||
| 经营租赁成本 | $ |
|
$ |
|
$ |
|
|||||||||||
| 可变租赁成本 |
|
|
|
||||||||||||||
| 短期租赁成本 |
|
|
|
||||||||||||||
| 转租收入 | (
|
(
|
(
|
||||||||||||||
| 净租赁成本 | $ |
|
$ |
|
$ |
|
|||||||||||
下表列出补充租赁信息（单位：百万）：
| 12月31日， | 2025 | 2024 | 2023 | ||||||||||||||
| 为计入经营租赁负债计量的金额支付的现金 | $ | (
|
$ | (
|
$ | (
|
|||||||||||
| 为换取新的或获得的租赁负债而取得的使用权资产 | $ |
|
$ |
|
$ |
|
|||||||||||
2025年5月，公司修订了亚利桑那州坦佩市办公室租约，终止了公司关于部分租赁场所的义务（“部分租赁终止”）。部分租赁终止导致未贴现、未来租赁付款减少$
10
百万。公司确认亏损$
1
百万，因使用权资产减少$
8
百万美元和租赁负债减少$
7
百万，以及额外的$
2
万的其他关联成本，这两项费用均在合并经营报表的重组内确认。见“附注20 —重组”供进一步讨论。截至2025年12月31日止年度没有其他重大租赁修改。
2024年12月，公司提前终止了某些经营租赁，导致未贴现、未来租赁付款减少$
8
百万。这些提前终止导致使用权资产和租赁负债减少约$
13
百万。公司支付了$
4
百万与这些租约相关的提前终止费用，并确认$
3
百万在合并经营报表的重组中确认的租赁终止总成本。见“附注20 —重组”供进一步讨论。
加权平均租期及加权平均折现率如下：
| 12月31日， | 2025 | 2024 | |||||||||
| 经营租赁加权平均剩余租期（年） |
|
|
|||||||||
| 经营租赁加权平均折现率 |
|
% |
|
% | |||||||
101
截至2025年12月31日经营租赁负债到期情况如下（单位：百万）：
| 2026 | $ |
|
|||
| 2027 |
|
||||
| 2028 |
|
||||
| 2029 |
|
||||
| 2030 |
|
||||
| 此后 |
|
||||
| 未贴现未来现金流总额 | $ |
|
|||
| 减：推算利息 |
|
||||
| 租赁负债总额 | $ |
|
|||
9.
商誉和无形资产
截至2025年12月31日及2024年12月31日止年度
无
商誉的增加和有
无
商誉减值。
截至2025年12月31日和2024年12月31日，公司共
无
尚待摊销的无形资产。无形资产摊销费用为$
4
百万美元
7
分别截至2024年12月31日及2023年12月31日止年度的百万元。
10.
应付账款和其他应计负债
截至2025年12月31日和2024年12月31日的应付账款和应计负债包括：
| 2025 | 2024 | |||||||||||||
| 法定或有事项应计 | $ |
|
$ |
|
||||||||||
| 应付供应商的应计费用 |
|
|
||||||||||||
| 应计工资和其他与雇员有关的费用 |
|
|
||||||||||||
| 应计财产和特许经营税 |
|
|
||||||||||||
| 其他 |
|
|
||||||||||||
| 应付供应商账款 |
|
|
||||||||||||
|
应计费用和应付关联方负债
|
|
|
||||||||||||
| 应付账款和其他应计负债合计 | $ |
|
$ |
|
||||||||||
11.
股东权益
普通股
根据公司的注册成立证明书，公司获授权发行
3,000,000,000
面值$的普通股股份
0.0001
每股。
优先股
根据公司的注册成立证明书，公司获授权发行
100,000,000
面值为$的优先股股份
0.0001
每股（“Opendoor技术优先股”）。公司董事会有权发行Opendoor Technologies优先股，并有权决定这些股份的权利、优先权、特权和限制，包括投票权。截至2025年12月31日
无
已发行和流通的Opendoor技术优先股股票。
102
股息
普通股有权在公司董事会宣布的情况下获得股息，但须遵守所有类别的已发行股票享有优先股息权利的权利。截至目前，公司尚未支付任何普通股现金股息。公司可能会保留未来收益（如有），以用于业务的进一步发展和扩张，并且目前没有在可预见的未来支付现金股息的计划。任何未来派发股息的决定将由公司董事会酌情决定，并将取决于（其中包括）公司的财务状况、经营业绩、资本要求、未来协议和融资工具中包含的限制、业务前景以及公司董事会可能认为相关的其他因素。
认股权证股息
于2025年11月6日，公司宣布以认股权证形式向我们普通股的记录持有人（“认股权证”）派发特别股息，截至2025年11月18日（“记录日期”）收市。根据日期为2025年11月21日的认股权证协议（“2025年认股权证协议”）的条款，于记录日期，每位普通股记录持有人每持有30股普通股，即收到一系列三份认股权证-K系列（OPENW）、A系列（OPENL）和Z系列（OPENZ），四舍五入至最接近的整数。认股权证在纳斯达克 Stock Market LLC上市，于2025年11月24日开始交易。在发行时，每份认股权证有权让持有人购买
一
行使价为$的普通股份额
9.00
（K系列认股权证），$
13.00
（A系列认股权证），以及$
17.00
（Z系列认股权证）每份认股权证，可作一定调整。认股权证最初只能以现金行使；但公司可全权酌情决定，可将行使方式改为净行权。
2025年11月21日，
99,295,146
认股权证已发行及派发予截至记录日期的普通股及2030年票据记录持有人。公司使用蒙特卡洛模拟模型估计认股权证的公允价值，使用以下关键输入：（i）公司在记录日期的收盘股价：$
7.52
；（二）行权价格：$
9.00
, $
13.00
和$
17.00
；（三）模拟术语：
一年
；（四）无风险利率：
3.64
%（v）预期股息率
0.0
%；及（vi）波动性：
149.2
%.
根据2025年认股权证协议的条款，认股权证将于2026年11月20日纽约市时间下午5：00（“到期日”）到期并停止行使，但须遵守提前到期的价格条件（定义见下文）。
认股权证提前到期价格条件和日期
在发生第一次
30
连续交易日期间包括
20
普通股股票的每日成交量加权平均价格（“VWAP”）至少等于
120
%的行权价，但须按2025年认股权证协议规定的若干调整（该等发生、“提前到期价格条件”、以及该等最后
20
交易日，即“提前到期价格条件日”），认股权证的到期日将自动加速至紧随提前到期价格条件日之后的营业日（“提前到期日”）。
向可转换优先票据持有人发行的认股权证
根据2026年票据及2030年票据的条款，公司须调整各自的转换比率或向票据持有人发行认股权证。公司2026年票据的兑换率根据此类票据的管理契约条款进行了调整。参考"附注5-信贷便利、长期债务、可转换票据”对2026年票据兑换率的影响。代替对转换率的调整，公司2030年票据持有人在与普通股持有人相同的时间和条件下收到认股权证，而无需转换该持有人的2030年票据，就好像该持有人持有的普通股数量一样，等于（i）在记录日期有效的适用于2030年票据的转换率和（ii）该持有人在记录日期持有的2030年票据的本金总额（以千为单位）的乘积。
103
12.
基于股份的奖励
2014年股票计划
我们的2014年股票计划（“2014年计划”），经2020年2月6日董事会最后一次修订和批准，允许公司授予最多
106,320,623
根据根据2014年计划授予的股票期权、限制性股票或限制性股票单位（“RSU”）授予员工、董事和非员工的普通股股份。交割时，2014年计划下的剩余未分配股份储备被注销，且不会根据2014年计划授予新的奖励。根据2014年计划未兑现的奖励在交易结束时由Opendoor技术公司承担，并继续受2014年计划条款的约束。截至2025年12月31日，2014年计划下剩余的唯一奖励为未行使的股票期权。
2020年股权激励计划
结合业务合并的结束，公司采纳了2020年激励奖励计划（“2020年度计划”），根据该计划
43,508,048
普通股股份最初是为发行而保留的。2020年计划允许发行股票期权、股票增值权、限制性股票、限制性股票单位、股息等价物和其他基于股票或现金的奖励。根据2020年计划可供发行的公司普通股的股份数目自2022年1月1日起至2030年1月1日（含）止的每个历年的第一天自动增加（a）个数目中的较小者，数目等于（1）个数目的超额部分（如有）
5
（2）截至该日期根据2020年计划保留发行的普通股股份数量，以及（b）公司董事会确定的较少股份数量，占上一个日历年度最后一天已发行普通股股份总数的百分比。按照这一自动增加规定，截至2025年12月31日，
154,969,574
根据2020年计划，普通股股份将保留用于发行。
关于业务合并的结束，公司董事会批准了2020年员工股票购买计划（“ESPP”），该计划最后一次修订是在2023年2月8日。有
5,438,506
根据ESPP最初保留发行的普通股股份。自2022年1月1日起至2030年1月1日（含）止的每个日历年的第一天，根据ESPP可供发行的公司普通股的股份数量自动增加（a）中的较低者
1
上一个历年12月31日已发行普通股股份总数的百分比，以及（b）公司董事会确定的股份数量；但不超过
54,385,060
可根据ESPP发行股票。根据这一自动增加规定，截至2025年12月31日，
31,949,241
普通股股份根据ESPP保留发行。截至2025年12月31日及2024年12月31日止十二个月，根据ESPP发行的股份
1,591,514
按加权平均价格$
1.09
每股和
3,133,493
按加权平均价格$
1.59
每股，分别。
2022年诱导计划
2022年7月，公司董事会通过了2022年诱导计划（“诱导计划”）。诱导计划下，
31,200,000
股份初步预留发行。诱导计划的目的是吸引、留住和激励公司的潜在员工，特别是执行团队成员和作为业务合并一部分加入的员工。诱导计划允许向公司或公司任何子公司的新员工发行不合格股票期权、股票增值权、限制性股票、限制性股票单位、股息等价物和其他基于股票或现金的奖励。
104
股票期权和RSU
截至2025年12月31日止年度的股票期权活动摘要如下：
|
数量
期权
（单位：千）
|
加权-
平均
运动
价格
|
加权-
平均
剩余
订约
任期（年）
|
聚合
内在
价值
（百万）
|
||||||||||||||||||||
| 余额– 2024年12月31日 |
|
$ |
|
|
$ |
|
|||||||||||||||||
| 行使 | (
|
|
|||||||||||||||||||||
| 过期 | (
|
|
|||||||||||||||||||||
| 余额– 2025年12月31日 |
|
|
|
$ |
|
||||||||||||||||||
| 可行使– 2025年12月31日 |
|
|
|
$ |
|
||||||||||||||||||
总内在价值表示期权的行使价格与公司普通股股票的估计公允价值之间的差额。截至2025年12月31日、2024年和2023年12月31日止年度行使的期权总内在价值为$
14
百万，$
1
百万，以及$
3
分别为百万。
截至2025年12月31日止年度的RSU活动摘要如下：
|
数量
RSU
（单位：千）
|
加权-
平均
授予日期
公允价值
|
||||||||||
| 未归属及未偿还– 2024年12月31日 |
|
$ |
|
||||||||
| 已获批 |
|
|
|||||||||
| 既得 | (
|
|
|||||||||
| 没收 | (
|
|
|||||||||
| 未归属及未偿还– 2025年12月31日 |
|
$ |
|
||||||||
截至2025年12月31日、2025年、2024年和2023年12月31日止年度归属的RSU公允价值总额为$
91
百万，$
92
百万，以及$
112
分别为百万。
截至2025年12月31日止年度的市场状况RSU活动摘要如下：
|
数量
RSU
（单位：千）
|
加权-
平均
授予日期
公允价值
|
||||||||||
| 未归属及未偿还– 2024年12月31日 |
|
$ |
|
||||||||
| 已获批 |
|
|
|||||||||
| 未归属及未偿还– 2025年12月31日 |
|
$ |
|
||||||||
105
市场条件RSU的公允价值在授予日使用蒙特卡洛模拟模型进行估计。
模型中应用了以下假设来估计奖励的授予日公允价值。
|
截至2025年12月31日止年度
|
|||||
| 波动性 |
|
||||
| 无风险费率 |
|
||||
|
任期（年）
|
|
||||
| 预期股息 | $ |
|
|||
ESPP
公司2020年ESPP首个募集期于2022年3月1日开始。ESPP根据《国内税收法》第423条，允许符合条件的参与者使用工资扣除额购买股票，最高可达
15
占其总薪酬的百分比，但须按$
25,000
对捐款的日历年度限制。在2023年3月之前，公司将发售期内购买的股份数量上限限制为
1,000
每名员工的股份，每个发售期为
六个月
持续时间。2023年3月开始，一个募集期的最大购买股份数量增加至
10,000
每名员工的股份，
5,000
每个购买期，每个募集期为
12
持续时间月数，以
two
6个月
购买期限。ESPP允许符合条件的员工购买公司普通股的股份，价格为
15
（i）要约期开始日期或（ii）购买日期中较低价格的折让%。如果购买日的股价低于发售日的股价，ESPP还包括购买价格的重置条款。截至2025年12月31日和2024年12月31日扣留的ESPP雇员工资缴款为$
1
百万美元
1
万，并分别计入合并资产负债表的应付账款和其他应计负债。截至2025年12月31日扣留的工资缴款将用于在截至2026年2月27日的当前ESPP购买期结束时购买股票。
ESPP购买权的公允价值在授予日使用Black-Scholes-Merton期权定价估值模型进行估计。模型中应用了以下假设来估计ESPP的授予日公允价值。
|
截至2025年12月31日止年度
|
截至2024年12月31日止年度
|
截至2023年12月31日止年度
|
|||||||||
| 公允价值 |
$
|
$
|
$
|
||||||||
| 波动性 |
|
|
|
||||||||
| 无风险费率 |
|
|
|
||||||||
| 预期寿命（年） |
|
|
|
||||||||
| 预期股息 | $ |
|
$ |
|
$ |
|
|||||
公司确认与ESPP相关的基于股票的补偿费用为$
1
百万，$
3
百万，以及$
2
分别截至2025年12月31日、2024年、2023年12月31日止年度的百万元。截至2025年12月31日，与ESPP相关的未确认补偿费用估计总额为$
1
百万。未摊销的补偿费用预计将在募集期的剩余期限内确认
0.4
年。
106
基于股票的补偿费用
基于股票的补偿费用根据奖励持有人所属的成本中心进行分配。
下表汇总了截至2025年12月31日、2025年、2024年和2023年12月31日止年度合并经营报表中按职能列出的基于股票的补偿费用总额，具体如下（单位：百万）：
| 截至12月31日止年度， | |||||||||||||||||
| 2025 | 2024 | 2023 | |||||||||||||||
| 一般和行政 | $ |
|
$ |
|
$ |
|
|||||||||||
|
销售、营销和运营
|
|
|
|
||||||||||||||
| 技术与发展 |
|
|
|
||||||||||||||
| 股票补偿费用总额 | $ |
|
$ |
|
$ |
|
|||||||||||
对于市场条件奖励，公司认可$
103
百万，$
—
百万，$（
4
）分别于截至2025年12月31日、2024年、2023年12月31日止年度的百万补偿开支。截至2025年12月31日、2024年及2023年12月31日止年度
无
市场条件是满意的。截至2025年12月31日止年度授予的市场条件奖励的授予日公允价值为$
848
百万，并在必要的服务期内获得认可，范围从
一年
到
五年
.截至2025年12月31日，有$
745
百万与未归属市场条件RSU相关的未摊销股票补偿成本。未摊销补偿费用预计将在加权平均期间内确认约
2.6
年。
13.
认股权证
市场认股权证
于2022年7月28日，公司与Zillow,Inc.（“Zillow”）就合伙安排订立认股权证协议，该协议允许Zillow购买最多
6
百万股普通股，将在Zillow向公司提供转售营销服务时分批（每批，“一批”）归属。每批将有一个每股行使价等于
30
在该批普通股的归属日期之前的Opendoor普通股的一天追踪VWAP，但须遵守$
15
地板和$
30
每股上限。在一批归属后，该批可通过现金支付或无现金行使方式行使；前提是公司拥有以现金结算任何行使的选择权。认股权证将于2027年7月到期，可在有限情况下延长额外批次和提前终止。Zillow于2023年3月开始根据合作安排提供营销服务。截至二零二五年十二月三十一日止一批
300,000
认股权证基础的普通股股份已归属，且均未被行使。
认股权证股息
2025年11月6日，公司董事会宣布派发认股权证以购买公司普通股股份。见“附注11 —股东权益”有关认股权证股息的更多信息。
107
14.
所得税
下表汇总了所得税前损失的构成部分如下（单位：百万）：
| 截至12月31日止年度， | |||||||||||||||||
| 2025 | 2024 | 2023 | |||||||||||||||
|
国内
|
$ | (
|
$ | (
|
$ | (
|
|||||||||||
|
国外
|
|
|
|
||||||||||||||
|
所得税前亏损
|
$ | (
|
$ | (
|
$ | (
|
|||||||||||
下表汇总了列报期间公司所得税拨备的构成部分（单位：百万）：
| 截至12月31日止年度， | |||||||||||||||||
| 2025 | 2024 | 2023 | |||||||||||||||
| 当期所得税费用： | |||||||||||||||||
| 联邦 | $ |
|
$ |
|
$ |
|
|||||||||||
| 状态 |
|
|
|
||||||||||||||
|
国外
|
|
|
|
||||||||||||||
| 当期所得税费用合计 |
|
|
|
||||||||||||||
| 所得税拨备 | $ |
|
$ |
|
$ |
|
|||||||||||
截至2025年12月31日、2024年和2023年12月31日止年度，公司
不是
记录由于全额估值津贴而产生的任何递延联邦和州所得税费用或福利。此外，该公司的国外递延费用或收益并不重要。
实际税率
所得税拨备与采用ASU2023-09后所得税前收入适用21%法定美国联邦所得税税率计算的金额的对账如下（单位：百万）：
| 截至12月31日止年度， | |||||||||||
| 2025 | |||||||||||
| 美国联邦税收优惠按法定税率 | $ | (
|
|
% | |||||||
| 估值备抵变动，净额 |
|
(
|
|||||||||
|
不可课税或不可扣除项目：
|
|||||||||||
| 高管薪酬扣除限制 |
|
(
|
|||||||||
| 股份补偿 | (
|
|
|||||||||
|
债务清偿损失
|
|
(
|
|||||||||
|
所得税费用
|
$ |
|
|
% | |||||||
108
所得税拨备与采用ASU2023-09之前对税前收入适用21%法定美国联邦所得税率计算的金额的对账如下：
| 截至12月31日止年度， | |||||||||||
| 2024 | 2023 | ||||||||||
| 美国联邦税收优惠按法定税率 |
|
% |
|
% | |||||||
| 州所得税，扣除联邦福利 |
|
|
|||||||||
| 不可扣除费用及其他 |
|
(
|
|||||||||
| 股份补偿 | (
|
(
|
|||||||||
| 高管薪酬扣除限制 | (
|
(
|
|||||||||
|
解除合并的影响
|
(
|
|
|||||||||
| 估值备抵变动，净额 | (
|
(
|
|||||||||
| 研发学分 |
|
|
|||||||||
| 实际税率 | (
|
% | (
|
% | |||||||
截至2025年12月31日止年度，公司的有效税率与对所得税前净亏损适用美国联邦法定和州所得税税率计算的金额不同，主要是由于债务清偿损失、基于股票的补偿以及公司估值备抵的变化。截至2024年12月31日和2023年12月31日止年度，公司的有效税率与将美国联邦法定和州所得税税率应用于所得税前净亏损计算得出的金额不同，这主要是由于州所得税、基于股票的薪酬以及公司估值备抵的变化。
2021年12月，经济合作与发展组织关于税基侵蚀利润转移的包容性框架在第二支柱下发布了模型全球反税基侵蚀规则（“模型规则”）。示范规则提出了对营业额超过7.5亿欧元的跨国企业征收15%的全球最低税率的“共同做法”。第二支柱的某些方面于2024年1月1日生效，其他方面于2025年1月1日生效。各国已通过立法，其他国家正在出台实施第二支柱的立法。第二支柱未对公司合并财务状况或经营业绩产生实质性影响。
109
递延税项
递延所得税反映了用于财务报告目的的资产和负债的账面金额与用于所得税目的的金额之间的暂时性差异的净影响。
截至2025年12月31日和2024年12月31日，公司递延所得税资产和负债的重要组成部分如下（单位：百万）：
| 2025年12月31日 | 2024年12月31日 | ||||||||||
| 递延税项资产： | |||||||||||
|
应计费用和准备金
|
$ |
|
$ |
|
|||||||
| 存货 |
|
|
|||||||||
| 税收抵免 |
|
|
|||||||||
| 租赁负债 |
|
|
|||||||||
| 第174节资本化 |
|
|
|||||||||
| 商誉 |
|
|
|||||||||
| 净经营亏损 |
|
|
|||||||||
| 递延所得税资产总额 |
|
|
|||||||||
| 减：估值备抵 | (
|
(
|
|||||||||
| 递延税项资产，扣除估值备抵 |
|
|
|||||||||
| 递延税项负债： | |||||||||||
| 折旧及摊销 | (
|
(
|
|||||||||
| 使用权资产 | (
|
(
|
|||||||||
| 递延所得税负债 | (
|
(
|
|||||||||
| 递延所得税资产和负债净额 | $ |
|
$ |
|
|||||||
如果根据现有证据的权重，递延所得税资产的部分或全部很可能不会在特定税务管辖区实现，则确认估值备抵。考虑所有现有证据，包括正面和负面证据，以确定是否需要根据该证据的权重为递延所得税资产的部分或全部提供估值备抵。由于公司在本年度和以往年度产生的亏损，公司认为其美国联邦和州递延所得税资产实现全部递延所得税资产的可能性不大。据此，该公司为其递延所得税资产净额$
868
截至2025年12月31日的百万美元，其递延所得税资产净额的全额估值备抵为$
795
截至2024年12月31日的百万。估值备抵增加$
73
百万美元
77
2025年和2024年的百万，主要原因分别是本年度亏损。
截至2025年12月31日，公司有美国联邦和州净营业亏损（“NOL”）结转$
3.0
十亿美元
2.4
亿，如果不加以利用，将分别于2034年开始到期。对于2017年12月31日之后产生的NOL，2017年《减税和就业法案》将纳税人利用NOL结转的能力限制为应税收入的80%，并且可以无限期结转（一般禁止结转）。就公司而言，截至2025年12月31日，$
2.9
十亿美元。联邦NOL和$
803
百万个州NOL有一个无限的结转期。2018年1月1日前开始的纳税年度产生的NOL，不受应纳税所得额限制，继续实行两年结转、二十年结转。此外，截至2025年12月31日，该公司有美国联邦研究税收抵免结转$
45
2035年开始到期的百万。该公司还有州研究税收抵免结转$
31
百万，结转期限不定。
美国《国内税收法》（“法典”）第382条限制了在公司股票所有权发生变化的某些情况下使用净经营亏损和税收抵免结转。由于《国内税收法》（IRC）第382条和类似的州条款规定的所有权变更限制，净营业亏损结转的使用受到各种限制。该公司进行了所有权分析，确定了根据IRC第382和383条定义的2014年、2016年和2020年的三次先前所有权变更，但没有一次
110
所有权变更导致了一项重大限制，这将减少可利用的净营业亏损结转和贷项总额。
2025年7月4日，《一大美丽法案》（简称“法案”）颁布成为法律。该法案包括对美国税法的重大修改，包括恢复对国内研发支出的即时确认，以及恢复符合条件的财产的100%奖金折旧。该公司评估了该法案对其合并财务报表的影响，包括对其递延税项资产和负债的影响，并且没有发现对其截至2025年12月31日的日历年度的10-K表格年度报告有任何重大影响。
公司采用ASU 2023-09，所得税（主题740）：所得税披露的改进，自2025年1月1日起生效。这些修订是前瞻性应用的，对公司的合并财务报表没有重大影响。
未确认的税收优惠
以下是未确认的税收优惠总额的表格调节（以百万计）：
| 截至12月31日止年度， | |||||||||||||||||
| 2025 | 2024 | 2023 | |||||||||||||||
| 截至年初未确认的税收优惠 | $ |
|
$ |
|
$ |
|
|||||||||||
| 与当年税收拨备相关的增加 |
|
|
|
||||||||||||||
| 截至年底未确认的税收优惠 | $ |
|
$ |
|
$ |
|
|||||||||||
由于在2025年12月31日有全额估值备抵，目前对未确认的税收优惠的调整对公司的实际所得税率没有影响。会有$的影响
23
万元至实际税率，若在估值备抵解除后进行调整。
公司的政策是将与不确定的税收优惠相关的利息和罚款确认为所得税拨备的一部分，并将应计利息和罚款与相关的所得税负债一起计入公司的综合资产负债表。迄今为止，公司并未在其综合经营报表中确认或应计任何重大利息和罚款。该公司在美国须缴纳联邦和州所得税，在加拿大和印度须缴纳外国所得税。由于净经营亏损的历史，该公司自成立以来的所有年份都受到美国联邦、州和地方税务机关的审查。截至2025年12月31日，公司目前没有接受任何会对记录的未确认税收优惠产生重大变化的审计。
公司没有为截至2025年12月31日的外国子公司的未分配收益提供美国收入或外国预扣税，因为它打算将这些收益永久再投资于美国境外。如果这些外国收入在未来被汇回，由于2017年《减税和就业法案》规定的参与豁免，相关的美国纳税义务将无关紧要。
截至2025年12月31日止年度，公司支付的现金所得税金额为
非物质
.
15.
每股净亏损
每股基本净亏损是根据该期间已发行普通股的加权平均数计算得出的。稀释后的每股净亏损是根据已发行普通股的加权平均数加上该期间已发行的稀释性潜在普通股的影响，使用库存股法计算得出的。在出现净亏损期间，具有潜在稀释性的普通股等价物已被排除在稀释每股净亏损的计算之外，因为它们的影响是反稀释的。
无
截至2025年12月31日、2024年或2023年12月31日止年度的股息，包括优先股股息，已宣布、支付或累积。
公司采用两级法计算每股净亏损，并采用两级法、库存股法或IF-转换法中更具稀释性的方法计算稀释每股净亏损。每期未分配收益分配给参与证券，以该证券的合同参与权为基础分享当前
111
收益仿佛所有当期收益都已分配完毕。由于参与证券没有分担亏损的合同义务，公司每股基本净亏损的计算方法是将归属于普通股股东的净亏损除以未分配亏损期间已发行普通股的加权平均股数。
下表列出截至2025年12月31日、2024年和2023年12月31日止年度公司归属于普通股股东的基本和稀释每股净亏损的计算（单位：百万，但以千为单位的股份金额和每股金额除外）：
| 截至12月31日止年度， | |||||||||||||||||
| 2025 | 2024 | 2023 | |||||||||||||||
| 每股基本及摊薄净亏损： | |||||||||||||||||
| 分子： | |||||||||||||||||
| 净亏损 | $ | (
|
$ | (
|
$ | (
|
|||||||||||
| 分母： | |||||||||||||||||
| 加权平均流通股–基本和稀释 |
|
|
|
||||||||||||||
| 每股基本及摊薄净亏损 | $ | (
|
$ | (
|
$ | (
|
|||||||||||
有
无
该期间宣布或累积的优先股息。
以下证券未被包括在已发行稀释股份的计算中，因为其影响将是反稀释的，或者此类股份的发行取决于某些条件的满足，而这些条件在期末未得到满足（单位：千）：
| 截至12月31日止年度， | |||||||||||||||||
| 2025 | 2024 | 2023 | |||||||||||||||
|
市场条件RSU
|
|
|
|
||||||||||||||
|
普通股认股权证
|
|
|
|
||||||||||||||
| RSU |
|
|
|
||||||||||||||
|
可转换优先票据
|
|
|
|
||||||||||||||
| 期权 |
|
|
|
||||||||||||||
| 员工股票购买计划 |
|
|
|
||||||||||||||
| 反稀释证券总额 |
|
|
|
||||||||||||||
16.
解固
2024年7月31日，公司的合并子公司Mainstay Labs Inc.（“Mainstay”），前身为Open Exchange Labs Inc.，向第三方投资者（“私人投资”）发行了其A系列优先股。Mainstay是一家独户出租行业的市场情报和交易平台。由于该私募投资，根据ASC主题810，合并，公司不再拥有Mainstay的控股财务权益，并且Mainstay已从公司截至2024年7月31日的合并财务报表中取消合并（“取消合并”）。
该公司确定，该分拆不符合要求按照美国公认会计原则作为已终止业务列报的标准，因为这并不代表将对公司运营或财务业绩产生重大影响的战略转变。
分拆后，公司确认了$
14
百万其他收益–截至2024年12月31日止年度的综合经营报表中的净额，即公司在Mainstay的保留权益的公允价值减去Mainstay净资产的账面价值和公司截至2024年7月31日应付Mainstay的负债。截至2024年7月31日，公司对Mainstay的保留权益为$
39
百万在ASC 321，投资–权益证券项下确认为不可上市的股权证券投资。该投资以非经常性公允价值计量，公允价值自交易日起初步确定。自该日期起并无任何减值迹象或其他可观察价格变动。交易日公允价值采用期权定价计算
112
方法利用反向解法，根据私募投资的定价推断出总股权价值。见“注意1。业务和会计政策说明–投资。”
见"附注17 —关联方”，以获取有关公司与Mainstay的持续关系和交易的更多信息。
17.
关联方
2025年9月10日，董事会任命Khosla Ventures董事总经理兼公司联合创始人Keith Rabois为公司I类董事，任命公司联合创始人兼前首席执行官兼董事会主席吴坚为公司III类董事，立即生效。在选举董事的同时，公司与Khosla Ventures Opportunity III，LP，吴坚，及另一名买方订立股票购买协议。根据这些各自购买协议的条款，Khosla Ventures Opportunity III，LP购买了
5,263,158
公司普通股的股份，总投资为$
35
百万的PIPE发行，吴坚同意购买
751,879
总投资$的普通股股份
5
百万的PIPE发售，而某其他买家同意购买
150,375
总投资$的普通股股份
1
百万的PIPE产品。
就PIPE发售而言，公司发行了合共
6,165,412
普通股股份，总现金收益约为$
41
百万。这些股票是根据经修订的1933年《证券法》第4（a）（2）条及其规定的条例D以私募方式发行的，并未根据1933年《证券法》进行登记。
截至2025年12月31日，Mainstay的保留权益为$
48
万，在合并资产负债表的其他资产中列示。截至2025年12月31日，不存在减值迹象或其他可观察到的价格变动情况。由于公司持续投资中流砥柱，公司与中流砥柱在分拆后发生的交易被视为关联交易。在取消合并之前，Mainstay和Opendoor之间的交易在合并时被消除。
就分拆事项而言，公司订立合约协议，在有限期间内向Mainstay提供若干过渡行政服务（“过渡服务”），并履行若干将按原A系列优先股发行价格以Mainstay A系列优先股形式支付的融资义务。截至2025年12月31日和2024年12月31日止年度提供的过渡服务为$
2
百万和
非物质
，分别。2025年9月，公司收到$
9
百万A系列优先股，作为过渡服务和相关资金需求的对价。公司继续为除Mainstay Management之外的某些Mainstay员工的奖金提供资金，直至2025年11月。截至2025年12月31日和2024年12月31日止年度支付的金额为$
6
百万和
非物质
，分别。此外，Mainstay在正常业务过程中向公司提供物业税合规服务（“物业税服务”）和经纪服务（“经纪服务”），低于$
1
截至2025年12月31日及2024年12月31日止年度的百万元。
在取消合并后，公司与负责指导对Mainstay经济影响最大的活动的Mainstay管理层（“Mainstay Management”）没有任何补偿安排。截至拆分，Mainstay员工（非Mainstay Management）持有的未偿Opendoor RSU进行了修改，以便只要Mainstay员工继续向Mainstay提供服务，基于服务的归属要求就会得到满足（“拆分后RSU”）。截至2025年12月31日和2024年12月31日止年度，在取消合并后，
771,383
和
932,163
向Mainstay员工发行普通股，用于结算RSU，扣除因参与人税而预扣的股份。截至2025年12月31日，
43,110
RSU仍未归属和未偿还。
2025年4月，公司与Mainstay签订协议，创建Mainstay National Title LLC，为机构客户提供产权和托管服务。公司有一个
25
%的权益，并向Mainstay National Title LLC提供某些服务。根据ASC 323，Investments – Equity Method and Joint Ventures，初始投资被确认为权益法投资。截至2025年12月31日，权益法投资的账面价值为$
1
万，并在合并资产负债表的其他资产中列报。截至2025年12月31日止年度，
113
18.
分段信息
公司在综合基础上作为单一经营和可报告分部进行管理，反映了公司的首席经营决策者（“CODM”）如何分配资源和评估公司的财务信息。经营分部为公司的住宅地产产品及服务产品。公司确定首席执行官为首席运营官，因为他们有责任做出资源分配决策、评估绩效、做出战略运营决策和在综合层面管理组织。
由于公司作为单一经营及可报告分部进行管理，分部损益的计量为综合净亏损。主要经营决策者利用以下财务信息评估分部业绩和分配资源。分部资产的计量在公司合并资产负债表中以总资产列报。
下表重点列出了公司截至2025年12月31日、2024年和2023年12月31日止年度的可报告分部的费用和净亏损（单位：百万）：
| 截至12月31日止年度， | ||||||||||||||||||||
| 2025 | 2024 | 2023 | ||||||||||||||||||
| 收入 | $ |
|
$ |
|
$ |
|
||||||||||||||
|
减：
|
||||||||||||||||||||
| 收益成本 | (
|
(
|
(
|
|||||||||||||||||
|
直销成本(1)
|
(
|
(
|
(
|
|||||||||||||||||
|
持有成本(2)
|
(
|
(
|
(
|
|||||||||||||||||
|
广告和其他营销费用(3)
|
(
|
(
|
(
|
|||||||||||||||||
|
运营(4)
|
(
|
(
|
(
|
|||||||||||||||||
|
固定运营费用(5)
|
(
|
(
|
(
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CEO make-whole provision(6)
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(
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| 股票补偿 | (
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(
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市场条件RSU的基于股票的补偿
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(
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| 利息支出 | (
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| 利息收入 |
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其他(7)
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(
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(
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| 净亏损 | $ | (
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$ | (
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$ | (
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(1)指与相关期间出售的房屋相关的销售成本。这主要包括经纪人佣金、外部所有权和托管相关费用以及转让税，并包含在销售、营销和运营中。
(2)系指在所列期间和以往期间对所列期间出售的房屋产生的持有成本（“转售队列持有成本”）。持有成本主要包括物业税、保险、水电费、业主协会会费、清洁和维护成本。持有成本在发生期间计入销售、营销和运营（“GAAP持有成本”）。
(3)广告费用包含在销售、营销和运营中。其他营销费用包括收购线索和推荐以及公共关系服务等非广告营销费用，并包含在销售、营销和运营中。
(4)表示通常与期间成交的房屋数量相关且在性质上往往具有可变性的运营费用。主要包括支持销售的劳动力支出，以及房地产库存运营。
(5)表示与房屋交易量没有直接关联的运营费用。这些费用一般包括与我们的领导层、财务、技术、人力资源、法律、营销和行政人员的工资和福利相关的成本，以及第三方专业服务费用、租金费用和第三方软件。
114
(6)就2025年9月任命公司新的首席执行官而言，公司授予了两项与从其前雇主没收的补偿相关的整体奖励。奖励包括（i）a $
15
百万现金奖励和（二）授予日价值为$
15
百万。两项大奖马甲
九个月
在他的开始日期后，视他在归属日期继续担任首席执行官而定，并在必要的服务期内支出。CEO make-whole拨备调整仅反映与现金make-whole奖励相关的费用。与限制性股票单位整补奖励相关的费用包含在上述调节中单独列示的基于股票的补偿项目中。
(7)其他分部收入（费用）主要由债务清偿（损失）收益、折旧和摊销、分拆收益、净额、重组和摊销资本化到内部开发软件的基于股票的补偿组成。这还包括消除前期对列报期间出售的房屋产生的持有成本，并包括本期对期末仍在库存中的房屋产生的持有成本。
19.
承诺与或有事项
租赁承诺
公司已就其若干办公空间订立多项不可撤销的经营租赁协议。见“Note 8 — Leases”供进一步讨论。
法律事项
公司不时可能须承担与公司物业的所有权及营运有关的潜在责任。当结果很可能发生并且可以合理估计时，应计项目就会被记录下来。
在正常业务过程中产生的针对公司的各种索赔和诉讼悬而未决，其中一些索赔和诉讼寻求损害赔偿和其他救济，如果获得批准，可能需要未来的现金支出。此外，公司不时收到来自不同政府机构的查询和审核要求，并充分配合这些要求。公司认为，除下文所述外，这些事项的解决不会合理地导致产生任何将对公司综合经营业绩或财务状况产生重大影响的负债。
2022年10月7日和2022年11月22日，在美国亚利桑那州地区法院提起了所谓的证券集体诉讼，标题Alich诉Opendoor Technologies Inc.等。（案件编号2：22-CV-01717-JFM）（“Alich”）和Oakland County Voluntary Employee’s Beneficiary Association，et al. v. Opendoor Technologies Inc.等人。（案件编号2：22-CV-01987-GMS）（“奥克兰县”），分别为。诉讼合并为一项诉讼，标题在re Opendoor Technologies Inc.证券诉讼（案件编号2：22-CV-01717-MTL）。合并修订后的诉状将公司、SCH、公司的某些现任和前任高级职员和董事以及公司于2021年2月发行的证券的承销商列为被告。诉状称，公司和某些高级管理人员违反了《交易法》第10（b）条和SEC规则10b-5，公司、SCH、某些高级管理人员和董事以及承销商违反了《证券法》第11条，在每种情况下都做出了与公司定价算法有效性相关的重大虚假或误导性陈述。原告还称，某些被告分别违反了《交易法》第20（a）条和《证券法》第15条，其中规定了控制人责任。该投诉代表在2020年12月21日至2022年11月3日期间购买或以其他方式获得公司普通股的所有个人和实体或根据就我们与SCH的业务合并以及公司于2021年2月进行的二次公开发售而发布的发售文件提出索赔。被告于2023年6月30日提出驳回动议，法院于2024年2月27日在不影响的情况下批准了该动议。2024年5月14日，法院批准了原告的动议，要求对法院驳回申诉的命令的某些部分进行复议。法院关于驳回动议和复议动议的命令驳回了除原告根据《证券法》第11条和第15条提出的部分索赔外的所有《交易法》索赔和《证券法》索赔。原被告双方于2025年2月参加调解。2025年3月26日，公司与原告达成原则性协议，在全班范围内以保额范围内的金额解决针对合并诉讼中所有被告的所有索赔。公司记录了一项反映拟议结算金额的负债和一项反映估计保险赔偿的相应资产。2025年6月13日，公司签署了一份和解条款和协议，以纪念和解的条款和条件。当天，原告向法院提出动议，要求初步批准和解。2025年10月21日，法院判
115
初步批准动议，并定于2026年1月6日举行最终和解批准听证会。2026年1月6日，法院发布命令，提供和解的最终批准，并进入最终判决，驳回所有有偏见的索赔。
2023年3月1日和2023年3月15日，股东派生诉讼在美国亚利桑那州地区法院提起，标题Carlson诉Rice等人。（案件编号2：23-CV-00367-GMS）和Van Dorn诉Wu等人。（案件编号2：23-CV-00455-DMF），分别随后合并为单一诉讼，标题卡尔森诉赖斯案（案件编号2：23-CV-00367-GMS）。原告于2023年6月22日主动驳回此事，此后重新向特拉华州衡平法院提出申诉，标题Carlson诉Rice等人。（第2023-0642号案件）和Van Dorn诉Rice等人。（案号2023-0643）。这些案件被合并为一个单一的行动，标题Opendoor Technologies Inc.股东衍生诉讼（案号2023-0642）。2023年6月29日，美国特拉华州地区法院提起股东派生诉讼，标题Juul诉Wu等人。（案件编号1：23-CV-00705-UNA）。2023年10月13日，美国特拉华州地区法院提起股东派生诉讼，标题Woods，et al. v. Bain，et al.（案件编号1：23-CV-01158-UNA）。2023年10月18日，美国亚利桑那州地区法院提起股东派生诉讼，标题Gera诉Palihapitiya等人.（案件编号2：23-CV-02164-SMB）。提出的每一项派生诉讼中的申诉都是基于与在re Opendoor Technologies Inc.证券诉讼.原告就违反信托义务和涉嫌违反《交易法》（包括第10（b）条和第10b-5条规则以及第14（a）条和第14a-9条规则）向公司某些现任和前任董事和高级管理人员提出索赔。所有这些股东派生诉讼的全球调解于2025年2月7日举行。双方原则上同意，Opendoor将采用某些公司治理改革，作为股东派生诉讼的潜在全球解决方案的一部分，并作为充分免除索赔的交换条件。于2025年6月27日，公司执行了一项和解规定，以纪念和解的条款和条件。同日，原告在格拉Action向法院提出动议，要求初步批准和解。任何法院批准的律师费和费用的支付将由适用保险单的收益提供资金。公司记录了一项反映拟议结算金额的负债和一项反映估计保险赔偿的相应资产。2025年9月11日，法院发布命令，准予初步批准和解。2025年11月25日，法院发布命令，提供最终批准和解和解除对所有被告的所有索赔，并进入最终判决，驳回所有索赔格拉带有偏见的行动。随后，在特拉华州和联邦法院待决的其他派生诉讼中，每一项都提出了解雇的规定。
20.
重组
进行中的雇员福利安排的重组成本，包括法定要求，在很可能已经发生一项义务且金额可以合理估计时，根据ASC 712，补偿-非退休离职后福利确认。如适用，公司在被解雇员工的剩余服务期内确认重组成本。重组费用负债在合并资产负债表的应付账款和其他应计负债中确认。
2023年，公司启动裁员，影响约
680
员工。该公司向受影响的雇员提供离职后福利，总费用约为$
14
百万。截至2023年12月31日，与此次裁员相关的付款已基本完成。
2024年，公司开始了一系列的成本削减和组织精简努力（“转型举措”）。2024年11月7日，公司宣布裁员约
300
员工作为重组的一部分，旨在优先考虑战略增长和推动长期效率。该公司向受影响的雇员提供离职后福利，总现金成本约为$
10
百万。除裁员外，截至2024年12月31日止年度，公司发生$
3
百万与提前终止某些租约有关的费用，并产生$
4
百万与公司成本削减努力相关的其他活动相关的费用。与转型举措相关的付款于2024年12月开始，截至2025年12月31日已基本完成。
2025年，公司发生了与转型举措相关的重组成本，包括影响约
125
员工。这些行动导致$
6
百万来自离职后福利和其他成本削减努力的费用。除了裁员，公司还发生了$
4
百万成本
116
与提前终止某些租约有关。截至2025年12月31日，与转型举措相关的付款已基本完成。
下表列出了重组负债的活动情况（单位：百万）：
| 余额-2022年12月31日 | $ |
|
|||
| 计入费用的增加 |
|
||||
| 现金支付 | (
|
||||
| 余额-2023年12月31日 |
|
||||
| 计入费用的增加 |
|
||||
| 现金支付 | (
|
||||
| 余额-2024年12月31日 |
|
||||
|
计入费用的增加(1)
|
|
||||
| 现金支付 | (
|
||||
| 余额-2025年12月31日 | $ |
|
|||
________________
(1)包括$
1
百万与租赁终止成本相关的非现金活动。
21.
随后发生的事件
公司评估了2025年12月31日之后发生的事件的影响，直至向SEC提交合并财务报表之日。基于该评估，除在这些合并财务报表和相关附注中记录或披露的情况外，公司确定不存在需要确认或披露的重大后续事件。
******
117
简明财务资料
简明资产负债表
（单位：百万，共享数据除外）
| 12月31日， | ||||||||||||||
| 2025 | 2024 | |||||||||||||
| 物业、厂房及设备 | ||||||||||||||
| 当前资产： | ||||||||||||||
|
其他流动资产
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$ |
|
$ |
|
||||||||||
| 流动资产总额 |
|
|
||||||||||||
| 无形资产-净额 |
|
|
||||||||||||
| 对子公司的投资 |
|
|
||||||||||||
| 总资产 | $ |
|
$ |
|
||||||||||
| 负债和股东权益 | ||||||||||||||
| 流动负债： | ||||||||||||||
|
应付账款和其他应计负债
|
$ |
|
$ |
|
||||||||||
|
可转换优先票据-流动部分
|
|
|
||||||||||||
| 流动负债合计 |
|
|
||||||||||||
|
可转换优先票据-扣除流动部分
|
|
|
||||||||||||
| 负债总额 |
|
|
||||||||||||
| 股东权益： | ||||||||||||||
|
普通股，$
|
|
|
||||||||||||
| 额外实收资本 |
|
|
||||||||||||
| 累计赤字 | (
|
(
|
||||||||||||
|
累计其他综合损失
|
|
|
||||||||||||
| 股东权益合计 |
|
|
||||||||||||
| 负债总额和股东权益 | $ |
|
$ |
|
||||||||||
见简明财务报表附注。
118
业务简明报表
（百万）
| 截至12月31日止年度， | |||||||||||||||||
| 2025 | 2024 | 2023 | |||||||||||||||
| 营业费用： | |||||||||||||||||
| 一般和行政 | $ |
|
$ |
|
$ |
|
|||||||||||
| 总营业费用 |
|
|
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| 经营亏损 | (
|
(
|
(
|
||||||||||||||
|
债务清偿（损失）收益
|
(
|
|
|
||||||||||||||
| 利息支出 | (
|
(
|
(
|
||||||||||||||
|
所得税前（亏损）收入
|
(
|
(
|
|
||||||||||||||
| 所得税费用 |
|
|
|
||||||||||||||
| 子公司收益 | (
|
(
|
(
|
||||||||||||||
| 净亏损 | $ | (
|
$ | (
|
$ | (
|
|||||||||||
见简明财务报表附注。
119
现金流量表简明报表
（百万）
|
|
截至12月31日止年度， | ||||||||||||||||
| 2025 | 2024 | 2023 | |||||||||||||||
| 经营活动产生的现金流量： | |||||||||||||||||
|
净亏损
|
$ | (
|
$ | (
|
$ | (
|
|||||||||||
|
调整净亏损与现金、经营活动中使用的现金等价物：
|
|||||||||||||||||
| 子公司收益 |
|
|
|
||||||||||||||
| 折旧和摊销，扣除增值 |
|
|
|
||||||||||||||
|
债务提前清偿损失（收益）
|
|
|
(
|
||||||||||||||
| 应付利息 |
|
|
(
|
||||||||||||||
| 其他 |
|
|
|
||||||||||||||
| 经营性资产负债变动情况： | |||||||||||||||||
| 其他资产 | (
|
(
|
|
||||||||||||||
| 应付账款和其他应计负债 |
|
|
|
||||||||||||||
| 经营活动使用的现金净额 | (
|
(
|
(
|
||||||||||||||
| 投资活动产生的现金流量： | |||||||||||||||||
| 对子公司投资 | (
|
(
|
(
|
||||||||||||||
| 来自附属公司的分配 |
|
|
|
||||||||||||||
|
投资活动提供（使用）的现金净额
|
(
|
|
|
||||||||||||||
| 融资活动产生的现金流量： | |||||||||||||||||
|
发行可换股优先票据所得款项，扣除贴现
|
|
|
|
||||||||||||||
|
回购可转换优先票据
|
(
|
|
(
|
||||||||||||||
|
与可转换优先票据有关的上限赎回的结算
|
|
|
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||||||||||||||
| 行使股票期权所得款项 |
|
|
|
||||||||||||||
| ESPP发行普通股所得款项 |
|
|
|
||||||||||||||
|
PIPE发行收益
|
|
|
|
||||||||||||||
|
根据市场发售发行普通股所得款项，净额
|
|
|
|
||||||||||||||
|
就回购可换股票据发行普通股
|
|
|
|
||||||||||||||
|
支付贷款发起费和发债费用
|
(
|
|
|
||||||||||||||
|
提前清偿债务的偿付
|
(
|
|
|
||||||||||||||
|
其他融资活动
|
(
|
|
|
||||||||||||||
|
筹资活动提供（使用）的现金净额
|
|
|
(
|
||||||||||||||
| 现金和现金等价物净增加 |
|
|
|
||||||||||||||
| 现金及现金等价物-年初 |
|
|
|
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| 现金和现金等价物-年底 | $ |
|
$ |
|
$ |
|
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| 现金流信息的补充披露–利息期间支付的现金 | $ |
|
$ |
|
$ |
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|||||||||||
| 非现金融资活动的披露： | |||||||||||||||||
|
2026年票据本金价值在债务交换中被消灭
|
$ | (
|
$ |
|
$ |
|
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|
债务交换中发行的2030年票据的本金价值
|
$ |
|
$ |
|
$ |
|
|||||||||||
见简明财务报表附注。
120
简明财务报表附注
1.
介绍和介绍的依据
随附的简明财务报表（包括其附注）应与公司截至2025年12月31日止年度的10-K表格年度报告中所载的Opendoor技术公司的综合财务报表及其附注一并阅读。就本简明财务报表而言，本公司的全资附属公司采用权益会计法入账。
121
OpenDOOR TECHNOLOGIES INC。
项目9。会计和财务披露方面的变化和与会计师的分歧。
没有。
项目9a。控制和程序。
对控制有效性的固有限制
在设计和评估我们的披露控制和程序时，管理层认识到，任何控制和程序，无论设计和操作得多么好，都只能为实现预期的控制目标提供合理保证。此外，披露控制和程序的设计必须反映这样一个事实，即存在资源限制，要求管理层在评估可能的控制和程序相对于其成本的收益时运用判断。
评估披露控制和程序
我们的管理层在我们的首席执行官和首席财务官的参与下，评估了截至本10-K表格年度报告所涵盖期间结束时我们的披露控制和程序（定义见《交易法》规则13a-15（e）和15d-15（e））的有效性。根据评估， 我们的首席执行官兼首席财务官得出结论：截至2025年12月31日，公司的披露控制和程序在合理保证水平上是有效的。
管理层关于财务报告内部控制的年度报告
管理层在我们的首席执行官兼首席财务官的监督下，负责根据2002年《萨班斯-奥克斯利法案》的要求以及《交易法》规则13a-15（f）和15d-15（f）中的定义，建立和维护对我们财务报告的充分内部控制。
我们的管理层根据Treadway委员会发起组织委员会发布的内部控制-综合框架（2013年）中确立的标准，评估了我们对财务报告的内部控制的设计和运营有效性。基于这一评估，管理层得出结论，截至2025年12月31日，公司对财务报告的内部控制是有效的。我司独立注册会计师事务所德勤会计师事务所（Deloitte & Touche LLP）出具了截至2025年12月31日公司财务报告内部控制的鉴证报告，详见下文。
财务报告内部控制的变化
在截至2025年12月31日的季度期间发生的与《交易法》规则13a-15（d）和15d-15（d）要求的评估相关的财务报告内部控制没有发生任何变化，这些变化对我们的财务报告内部控制产生了重大影响，或者合理地可能产生重大影响。
122
独立注册会计师事务所报告
向Opendoor Technologies Inc.的股东和董事会
关于财务报告内部控制的意见
我们审计了Opendoor技术股份有限公司及其子公司（“公司”）截至2025年12月31日的财务报告内部控制情况，审计依据的标准为内部控制—一体化框架（2013年）由Treadway委员会赞助组织委员会（COSO）发布。我们认为，截至2025年12月31日，公司在所有重大方面保持了有效的财务报告内部控制，基于在内部控制—一体化框架（2013年）COSO发行。
我们亦已根据美国公众公司会计监督委员会（PCAOB）的标准，对公司截至2025年12月31日止年度的合并财务报表及我们日期为2026年2月19日的报告进行审计，对该等财务报表发表无保留意见。
意见依据
公司管理层负责维持有效的财务报告内部控制，并负责评估财务报告内部控制的有效性，包括在随附的管理层财务报告内部控制年度报告中。我们的责任是在我们审计的基础上，对公司财务报告内部控制发表意见。我们是一家在PCAOB注册的公共会计师事务所，根据美国联邦证券法以及美国证券交易委员会和PCAOB的适用规则和条例，我们被要求对公司具有独立性。
我们按照PCAOB的标准进行了审计。这些准则要求我们计划和执行审计，以就是否在所有重大方面保持了有效的财务报告内部控制获得合理保证。我们的审计包括了解财务报告内部控制，评估存在重大缺陷的风险，根据评估的风险测试和评估内部控制的设计和运行有效性，以及在当时情况下执行我们认为必要的其他程序。我们认为，我们的审计为我们的意见提供了合理的依据。
财务报告内部控制的定义和局限性
公司对财务报告的内部控制是旨在根据公认会计原则为财务报告的可靠性和为外部目的编制财务报表提供合理保证的过程。公司对财务报告的内部控制包括：（1）与维护记录有关的政策和程序，这些记录以合理的细节准确和公平地反映公司资产的交易和处置；（2）提供合理保证，交易记录是必要的，以允许按照公认会计原则编制财务报表，并且公司的收支只是根据公司管理层和董事的授权进行；（3）就防止或及时发现未经授权的获取、使用、或处置可能对财务报表产生重大影响的公司资产。
财务报告内部控制由于其固有的局限性，可能无法防止或发现错报。此外，对未来期间的任何有效性评估的预测都会受到以下风险的影响：由于条件的变化，控制可能变得不充分，或者政策或程序的遵守程度可能会恶化。
/s/德勤会计师事务所
加利福尼亚州旧金山
2026年2月19日
123
OpenDOOR TECHNOLOGIES INC。
项目9b。其他信息。
（a）无。
（b）董事及执行人员的证券交易安排
规则10b5-1交易计划
下表描述了在截至2025年12月31日的三个月期间，我们的董事或执行官旨在满足规则10b5-1（c）或任何“非规则10b5-1交易安排”的肯定抗辩条件的出售或购买我们证券的合同、指示或书面计划。
|
交易安排
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行动
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日期
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出售的最大股份
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到期日
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X
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|
|
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|||||||||||||||||||||||||||||
______________
(1)旨在满足规则10b5-1（c）的肯定性抗辩
(2)无意满足规则10b5-1（c）的肯定性抗辩
(3)截至2025年12月10日，Radhakrishna先生不再是细则16a-1所界定的官员。
(4)在采用时，可出售的最大股份数量不详。根据规则10b5-1的交易安排，截至采纳日期，出售最多2,826，250股受先前授予Radhakrishna先生的受限制股份单位约束的普通股，这些股份将在2025年11月15日至2026年11月15日期间的不同日期归属或归属，Radhakrishna先生直接持有的35,000股，以及根据公司员工股票购买计划未来将购买的未知数量的股份。Radhakrishna先生根据该计划可供出售的RSU股份总数尚无法确定，因为可供出售的股份将扣除为履行与此类RSU奖励的归属和结算相关的预扣税款义务而出售的股份。
规则10b5-1卖出掩护指示函
于2025年11月11日，我们的首席财务官和前临时首席财务官 Christina Schwartz女士就根据公司股权计划或任何后续计划授予或将授予她的所有RSU订立了10b5-1指示信函（“指示”），以指示公司选择的经纪人出售普通股股份，以履行与该等RSU奖励的归属和结算相关的任何预扣税款义务。这些指示旨在满足规则10b5-1（c）的肯定性抗辩。根据指示将出售的股份总数无法确定，并且指示没有设定的到期日期。
项目9c。关于阻止检查的外国司法管辖区的披露。
不适用。
124
OpenDOOR TECHNOLOGIES INC。
第三部分
项目10。董事、执行官和公司治理。
截至2026年2月19日，有关我们的董事会和执行官的信息如下：
|
姓名
|
年龄
|
在Opendoor Technologies Inc.任职
|
主要就业
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|
卡兹·内贾蒂安
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43 |
首席执行官兼董事
|
相同
|
|||||||||||||||||
|
克里斯蒂·施瓦茨
|
47 | 首席财务官 |
相同
|
|||||||||||||||||
|
卢卡斯·马西森
|
47 |
总裁
|
相同
|
|||||||||||||||||
|
Giang Nguyen（LeGrice）
|
44 |
首席运营官
|
相同
|
|||||||||||||||||
|
Keith Rabois
|
56 |
董事长
|
Khosla Ventures董事总经理
|
|||||||||||||||||
|
埃里克·费德
|
55 |
牵头独立董事
|
LEN总裁X，LLC
|
|||||||||||||||||
|
Adam Bain
|
52 |
董事
|
联席管理合伙人，01 Advisors
|
|||||||||||||||||
|
David Benson
|
66 |
董事
|
房利美前总裁
|
|||||||||||||||||
|
Dana Hamilton
|
57 |
董事
|
Pretium Partners LLC前房地产主管
|
|||||||||||||||||
|
吴坚
|
43 |
董事
|
NavigateAI联合创始人兼联合首席执行官
|
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2025年12月，我们的总部从410 N. Scottsdale Road，Suite 1000，Tempe，AZ 85288迁至1295 West Washington Street，Suite 115，Tempe，AZ 85288。任何来自股东的通信，包括向公司董事会推荐的被提名人，都应该发送到我们位于1295 West Washington Street，Suite 115，Tempe，AZ 85288的新总部。
本项目要求的其他信息将包含在我们将在截至2025年12月31日的财政年度结束后120天内向SEC提交的2026年年度股东大会的最终代理声明中（“代理声明”），并以引用方式并入本文。
商业行为和道德准则
我们有一份书面的商业行为和道德准则，适用于我们的董事、高级职员和员工，包括我们的首席执行官、首席财务官、首席会计官或控制人，或履行类似职能的人员。我们的商业行为和道德准则的副本发布在我们的投资者关系网站上，投资者.opendoor.com.我们打算通过在我们的网站上按上述地址和位置发布此类信息，来满足8-K表第5.05项下关于修订或豁免我们的商业行为和道德准则的一项条款的披露要求，以及纳斯达克披露对董事和执行官的豁免的要求。我们任何网站上的信息均被视为未纳入本年度报告的10-K表格或本年度报告的10-K表格的一部分。
内幕交易政策和程序
我们的董事会通过了一项
内幕交易及交易视窗政策（「内幕交易政策」）
管理公司证券的购买、出售和/或其他处置，适用于公司所有董事、高级管理人员和其他雇员，以及公司本身。我们相信，我们的内幕交易政策是合理设计的，旨在促进遵守内幕交易法律、规则和条例，以及适用于我们的上市标准。我们的内幕交易政策副本与本年度报告一起在表格10-K上提交，作为附件 19.1。
项目11。高管薪酬。
该项目所需的信息将包含在代理声明中，并通过引用并入本文。
125
OpenDOOR TECHNOLOGIES INC。
项目12。若干受益所有人的安全所有权和管理层及相关股东事项。
该项目所需的信息将包含在代理声明中，并通过引用并入本文。
项目13。某些关系和关联交易，以及董事独立性。
该项目所需的信息将包含在代理声明中，并通过引用并入本文。
项目14。首席会计师费用和服务。
本项目所要求的有关我们的首席会计师德勤会计师事务所（PCAOB ID No。
34
），将包含在代理声明中，并通过引用并入本文。
126
OpenDOOR TECHNOLOGIES INC。
第四部分
项目15。附件和财务报表附表。
(a)在表格10-K上作为本年度报告一部分的文件文件：
1.财务报表
请参阅“第二部分–项目8”中的合并财务报表索引。财务报表和补充数据”。
2.财务报表附表
根据条例S-X第5-04（c）条的要求，以下附表作为本年度报告的一部分以表格10-K提交，应与“第二部分–项目8”所载财务报表一并阅读。财务报表和补充数据”。
附表一– Opendoor Technologies Inc.（母公司）简明财务资料
本公司所有其他财务报表附表均已纳入合并财务报表或相关脚注，或不适用或不需要。
3.展品↓
以下是作为这份年度报告的一部分以表格10-K提交的展品清单。
| 附件 没有。 |
说明 | 表格 | 档案编号。 | 附件 | 备案日期 | 特此备案 | ||||||||||||||||||||
| 3.1 | 8-K | 001-39253 | 3.1 | 12/18/2020 | ||||||||||||||||||||||
| 3.2 | 8-K | 001-39253 | 3.1 | 01/24/2023 | ||||||||||||||||||||||
| 4.1 | S-4/a | 333-249302 | 4.5 | 11/06/2020 | ||||||||||||||||||||||
|
4.2
|
8-K | 001-39253 | 99.2 | 08/05/2022 | ||||||||||||||||||||||
|
4.3
|
8-K |
001-39253
|
4.1 | 08/24/2021 | ||||||||||||||||||||||
|
4.4
|
8-K
|
001-39253
|
4.1 | 05/19/2025 | ||||||||||||||||||||||
|
4.5
|
8-K
|
001-39253
|
附件 A至4.1
|
05/19/2025 | ||||||||||||||||||||||
|
4.6
|
8-K
|
001-39253 |
4.1
|
11/21/2025 | ||||||||||||||||||||||
|
4.7
|
*
|
|||||||||||||||||||||||||
|
10.1
|
8-K | 001-39253 | 10.14 | 12/18/2020 | ||||||||||||||||||||||
|
10.2
|
# | 8-K | 001-39253 | 10.1 | 12/18/2020 | |||||||||||||||||||||
|
10.3
|
# | S-4 | 333-249302 | 10.18 | 10/05/2020 | |||||||||||||||||||||
127
OpenDOOR TECHNOLOGIES INC。
| 附件 没有。 |
说明 | 表格 | 档案编号。 | 附件 | 备案日期 | 特此备案 | ||||||||||||||||||||
|
10.4
|
# | S-4 | 333-249302 | 10.19 | 10/05/2020 | |||||||||||||||||||||
|
10.5
|
# | S-4/a | 333-249302 | 10.20 | 11/25/2020 | |||||||||||||||||||||
|
10.6
|
# | 8-K | 001-39253 | 10.3 | 12/18/2020 | |||||||||||||||||||||
|
10.7
|
# | 8-K | 001-39253 | 99.1 | 04/02/2021 | |||||||||||||||||||||
|
10.8
|
# | 10-Q | 001-39253 | 10.1 | 11/10/2021 | |||||||||||||||||||||
|
10.9
|
# | 10-Q | 001-39253 | 10.1 | 08/11/2021 | |||||||||||||||||||||
|
10.10
|
# |
10-K
|
001-39253 |
10.15
|
02/23/2023 | |||||||||||||||||||||
|
10.11
|
#
|
10-Q
|
001-39253 |
10.2
|
05/02/2024 | |||||||||||||||||||||
|
10.12
|
# | S-4/a | 333-249302 | 10.32 | 11/27/2020 | |||||||||||||||||||||
|
10.13
|
# |
10-K
|
001-39253 |
10.22
|
02/23/2023 | |||||||||||||||||||||
| 10.14 | # |
*
|
||||||||||||||||||||||||
|
10.15
|
# |
10-Q
|
001-39253 |
10.1
|
05/02/2024 | |||||||||||||||||||||
|
10.16
|
# | 10-Q | 001-39253 | 10.3 | 05/05/2022 | |||||||||||||||||||||
|
10.17
|
# | S-8 | 333-266877 | 99.1 | 08/15/2022 | |||||||||||||||||||||
|
10.18
|
# | S-8 | 333-266877 | 99.2 | 08/15/2022 | |||||||||||||||||||||
|
10.19
|
# | S-8 | 333-266877 | 99.3 | 08/15/2022 | |||||||||||||||||||||
|
10.20
|
#
|
10-Q
|
001-39253 |
10.1
|
11/07/2024 | |||||||||||||||||||||
|
10.21
|
#
|
10-K
|
001-39253 |
10.32
|
02/23/2023 | |||||||||||||||||||||
|
10.22
|
#
|
10-Q
|
001-39253 |
10.2
|
05/04/2023 | |||||||||||||||||||||
|
10.23
|
#
|
10-K
|
001-39253 |
10.31
|
02/15/2024 | |||||||||||||||||||||
|
10.24
|
#
|
10-K
|
001-39253 |
10.32
|
02/15/2024 | |||||||||||||||||||||
|
10.25
|
#
|
10-K
|
001-39253 |
10.34
|
02/27/2025 | |||||||||||||||||||||
|
10.26
|
10-Q
|
001-39253 |
10.2
|
05/06/2025 | ||||||||||||||||||||||
128
OpenDOOR TECHNOLOGIES INC。
| 附件 没有。 |
说明 | 表格 | 档案编号。 | 附件 | 备案日期 | 特此备案 | ||||||||||||||||||||
|
10.27
|
#
|
10-Q
|
001-39253 |
10.3
|
05/06/2025 | |||||||||||||||||||||
|
10.28
|
8-K
|
001-39253 |
10.1
|
05/09/2025 | ||||||||||||||||||||||
|
10.29
|
#
|
10-Q
|
001-39253 |
10.1
|
11/06/2025 | |||||||||||||||||||||
|
10.30
|
#
|
10-Q
|
001-39253 |
10.2
|
11/06/2025 | |||||||||||||||||||||
|
10.31
|
#
|
10-Q
|
001-39253 |
10.3
|
11/06/2025 | |||||||||||||||||||||
|
10.32
|
#
|
10-Q
|
001-39253 | 11/06/2025 | ||||||||||||||||||||||
|
10.33
|
#
|
S-8
|
333-290224 |
4.4
|
09/12/2025 | |||||||||||||||||||||
|
10.34
|
#
|
S-8
|
333-290224 |
4.5
|
09/12/2025 | |||||||||||||||||||||
|
10.35
|
#
|
10-Q
|
001-39253 |
10.7
|
11/06/2025 | |||||||||||||||||||||
|
10.36
|
#
|
10-Q
|
001-39253 |
10.8
|
11/06/2025 | |||||||||||||||||||||
|
10.37
|
8-K
|
001-39253 |
10.1
|
11/06/2025 | ||||||||||||||||||||||
|
10.38
|
#
|
*
|
||||||||||||||||||||||||
|
10.39
|
#
|
*
|
||||||||||||||||||||||||
|
10.40
|
#
|
*
|
||||||||||||||||||||||||
|
10.41
|
#
|
*
|
||||||||||||||||||||||||
|
19.1
|
*
|
|||||||||||||||||||||||||
| 21.1 | * | |||||||||||||||||||||||||
| 23.1 | * | |||||||||||||||||||||||||
| 31.1 | * | |||||||||||||||||||||||||
| 31.2 | * | |||||||||||||||||||||||||
129
OpenDOOR TECHNOLOGIES INC。
| 附件 没有。 |
说明 | 表格 | 档案编号。 | 附件 | 备案日期 | 特此备案 | ||||||||||||||||||||
| 32.1 | ** | |||||||||||||||||||||||||
|
97.1
|
10-K
|
001-39253 |
97.1
|
02/15/2024 | ||||||||||||||||||||||
| 101.INS | 内联XBRL实例文档-实例文档不会出现在交互式数据文件中，因为它的XBRL标记嵌入到内联XBRL文档中。 | * | ||||||||||||||||||||||||
| 101.SCH | 内联XBRL分类法扩展架构文档。 | * | ||||||||||||||||||||||||
| 101.CAL | 内联XBRL分类法扩展计算linkbase文档。 | * | ||||||||||||||||||||||||
| 101.DEF | 内联XBRL分类学扩展定义linkbase文档。 | * | ||||||||||||||||||||||||
| 101.LAB | 内联XBRL分类法扩展标签linkbase文档。 | * | ||||||||||||||||||||||||
| 101.PRE | 内联XBRL分类法扩展演示linkbase文档。 | * | ||||||||||||||||||||||||
| 104 | 封面页交互式数据文件（格式为内联XBRL，包含在附件 101中） | * | ||||||||||||||||||||||||
________________
*随函提交。
**特此提供。
#表示管理合同或补偿方案。
†根据条例S-K第601（a）（5）条，本附件的某些展品和附表已被省略。注册人同意应SEC的要求向SEC提供所有遗漏的证物和时间表的副本。
项目16。表格10-K摘要。
没有。
130
OpenDOOR TECHNOLOGIES INC。
签名
根据1934年《证券交易法》第13或15（d）节的要求，注册人已正式安排由以下签署人代表其签署本报告，并因此获得正式授权。
| OpenDOOR TECHNOLOGIES INC。 | |||||||||||||||||
| 日期： | 2026年2月19日 | 签名： |
/s/Kaz Nejatian
|
||||||||||||||
| 姓名： |
卡兹·内贾蒂安
|
||||||||||||||||
| 职位： | 首席执行官 | ||||||||||||||||
根据1934年《证券交易法》的要求，本报告已由以下人员代表注册人并在所示日期以身份签署。
| 签名 | 标题 | 日期 | |||||||||||||||
|
/s/Kaz Nejatian
|
首席执行官兼董事
（首席执行官）
|
2026年2月19日 | |||||||||||||||
|
卡兹·内贾蒂安
|
|||||||||||||||||
|
/s/Christy Schwartz
|
首席财务官
（首席财务会计干事）
|
2026年2月19日 | |||||||||||||||
|
克里斯蒂·施瓦茨
|
|||||||||||||||||
|
/s/Adam Bain
|
董事 | 2026年2月19日 | |||||||||||||||
| Adam Bain | |||||||||||||||||
|
/s/David Benson
|
董事 | 2026年2月19日 | |||||||||||||||
|
David Benson
|
|||||||||||||||||
|
/s/埃里克·费德
|
董事 | 2026年2月19日 | |||||||||||||||
|
埃里克·费德
|
|||||||||||||||||
|
/s/Dana Hamilton
|
董事 | 2026年2月19日 | |||||||||||||||
|
Dana Hamilton
|
|||||||||||||||||
|
/s/Keith Rabois
|
董事 | 2026年2月19日 | |||||||||||||||
|
Keith Rabois
|
|||||||||||||||||
|
/s/吴坚
|
董事 | 2026年2月19日 | |||||||||||||||
|
吴坚
|
|||||||||||||||||
131