美国
证券交易委员会
华盛顿特区20549
表格
10-K
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根据1934年证券交易法第13或15（d）条提交的年度报告 | ||||
截至本财政年度
12月31日
, 2025
或
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根据1934年《证券交易法》第13或15（d）条提交的过渡报告 | ||||
委员会文件编号
001-09240
（在其章程中指明的注册人的确切名称）
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| （国家或其他司法 成立法团或组织） |
（IRS雇主识别号） | ||||||||||||||||
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| （主要行政办公室地址） | （邮编） | ||||||||||||||||
(
469
)
522-4200
注册人的电话号码，包括区号
根据该法第12（b）节登记的证券：
| 各类名称 | 交易代码（s） | 注册的各交易所名称 | ||||||
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根据该法第12（g）节注册的证券：无
如果注册人是《证券法》第405条所定义的知名且经验丰富的发行人，请用复选标记表示。是☐
无
☒
如果根据该法案第13条或第15（d）条，注册人没有被要求提交报告，请用复选标记表示。是☐
无
☒
用复选标记表明注册人（1）在过去12个月内（或要求注册人提交此类报告的较短期限内）是否已提交1934年证券交易法第13或15（d）条要求提交的所有报告，以及（2）在过去90天内是否已遵守此类提交要求。
有
否☐
用复选标记表明注册人在过去12个月内（或要求注册人提交此类文件的较短期限内）是否以电子方式提交了根据S-T规则第405条（本章第232.405条）要求提交的每个交互式数据文件。
有
否☐
用复选标记表明注册人是大型加速申报人、加速申报人、非加速申报人、较小的报告公司，还是《交易法》第12b-2条中的新兴成长型公司。
| 大型加速申报器☐ | 加速申报器☐ |
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较小的报告公司
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新兴成长型公司
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如果是新兴成长型公司，请用复选标记表明注册人是否选择不使用延长的过渡期来遵守根据《交易法》第13（a）节提供的任何新的或修订的财务会计准则。☐
用复选标记表明注册人是否已就编制或发布其审计报告的注册会计师事务所根据《萨班斯-奥克斯利法案》（15 U.S.C. 7262（b））第404（b）节对其财务报告内部控制有效性的评估提交报告和证明。
☐
如果证券是根据该法第12（b）节登记的，请用复选标记表明备案中包括的登记人的财务报表是否反映了对先前发布的财务报表的错误更正。
☐
用复选标记表明这些错误更正中是否有任何重述需要对注册人的任何执行官根据§ 240.10D-1（b）在相关恢复期间收到的基于激励的补偿进行恢复分析。☐
用复选标记表明注册人是否为空壳公司（定义见《交易法》第12b-2条。）是
☐
没有
注册人的非关联公司持有的有表决权和无表决权的普通股合计市值约为$
49.9
截至注册人最近完成的第二财季最后一个工作日的百万元，基于该日最后一次出售普通股的价格。
截至2026年3月10日
8,639,316
已发行普通股的股份。
以引用方式纳入的文件：
Income Opportunity Realty Investors, Inc. Realty Investors，Inc.的合并财务报表委员会第001-14784号文件
American Realty Investors, Inc.委员会第001-15663号文件的合并财务报表
指数到
表格10-K的年度报告
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2
前瞻性陈述
本10-K表格中的某些陈述属于1995年《私人证券诉讼改革法案》、1933年《证券法》第27A条和1934年《证券交易法》第21E条含义内的前瞻性陈述。“估计”、“计划”、“打算”、“预期”、“预期”、“相信”等词语以及类似表述旨在识别前瞻性陈述。这些前瞻性陈述在本报告通篇的各个地方以及通过引用并入本文的文件中都可以找到。公司不承担任何更新或修改任何前瞻性陈述的意图或义务，无论是由于新信息、未来事件或其他原因。尽管我们认为我们的预期是基于合理的假设，但我们不能保证我们的目标会实现。可能导致我们的实际结果与任何前瞻性陈述中包含的估计或预测不同的重要因素在第一部分第1A项下进行了描述。“风险因素”。
第一部分
项目1。商业
一般
Transcontinental Realty Investors, Inc.（“公司”）是一家内华达州公司，是一家完全整合的外部管理房地产公司。我们在美国南部经营高质量的多户住宅和商业物业。我们还投资于应收抵押票据和持有用于增值或开发的土地。如本文所用，“TCI”、“公司”、“我们”、“我们的”或“我们”是指公司。
公司Structure
截至2025年12月31日，我们拥有内华达州公司Income Opportunity Realty Investors, Inc. Realty Investors，Inc.（“IOR”）约84.6%的普通股，该公司的普通股在纽约证券交易所美国上市交易，代码为“IOR”。因此，我们将IOR的财务业绩纳入合并财务报表。IOR的主营业务为投资抵押贷款和房地产。
控股股东
American Realty Investors, Inc.（“ARL”）是一家内华达州公司，其普通股在纽约证券交易所（“NYSE”）上市交易，代码为“ARL”，拥有我们约78.4%的普通股。因此，我们的财务业绩包含在ARL的10-K表格和税务申报的合并财务报表中。
如第三部分第13项所述。“某些关联关系及关联交易、董事独立性”，我们的高级职员和董事同时担任ARL的高级职员和董事。ARL有与我们相似的经营目标。根据适用法律，我们的高级职员和董事对ARL和我们都负有受托责任。在确定是否将特定投资机会分配给ARL或我们时，管理层会结合每家公司现有的房地产和应收抵押票据投资组合，考虑每家公司各自的投资目标以及特定投资的适当性。在任何特定投资机会适合多个实体的情况下，可将投资机会分配给在最长时间内拥有可用于投资的资金的实体，或酌情在两个实体之间共享投资。
3
管理
我们的业务由Pillar Income Asset Management，Inc.（“Pillar”）根据我们的董事会每年审查的咨询协议和现金管理协议进行管理。Pillar由Realty Advisors，Inc.（“RAI”）全资拥有，后者是ARL的控股股东。
Pillar的职责包括但不限于定位、评估和推荐房地产和与房地产相关的投资机会。Pillar还安排我们与第三方贷方和投资者的债务和股权融资。此外，Pillar还担任ARL和IOR的契约型“顾问”和“现金管理器”。Pillar由我们根据第三部分第10项中更全面描述的咨询协议和现金管理协议进行补偿。“董事、执行官和公司治理——顾问”。我们没有员工，依赖Pillar的员工根据咨询协议和现金管理协议的条款向我们提供服务。
此外，如第三部分第13项所述。“某些关联关系及关联交易、董事独立性”，我们与Pillar的关联方在房地产和房地产相关投资的收购、开发、处置、租赁和融资方面具有相似的投资目标进行竞争。在解决可能出现的任何潜在利益冲突时，Pillar已通知我们，它打算根据适用法律对在当时情况下什么是公平合理行使最佳判断。
投资组合构成
于2025年12月31日，我们的物业组合包括：
•运营中的13个多户住宅，包括2,128个单位；
•租赁中的三个多户物业，包括672个单位；
•1个多户住宅物业正在开发中，包括234个单位；
•商业公关操作，由四幢写字楼组成，合共约1,001，549平方呎可供出租；及
•大约1,792亩已开发和未开发的土地。
近期活动
处置活动
•上2025年3月25日，我们从一项谴责和解协议中获得了350万美元的收益，该协议规定了转让11.2英亩来自我们在Windmill Farms的持股，产生了310万美元的出售收益。
•2025年10月10日，我们在Bon Secour出售了别墅，位于阿拉巴马州Gulf Shores的一处200单元多户住宅，为2800万美元（见"融资活动"），导致出售收益1220万美元.
•在截至2025年12月31日的一年中，我们以330万美元的价格出售了我们在Windmill Farms所持股份中的72个单一家庭地块，从而产生了260万美元的出售收益。
融资活动
•2025年5月30日，我们还清了1080万美元以手头现金向770南邮橡树贷款。
•2025年10月10日，我们还清了1880万美元与出售基础物业有关的Bon Secour别墅贷款（见“处置活动”）。
发展活动
在截至2025年12月31日的年度内，我们花费了6900万美元用于建造阿莱拉，a240单位多户房产在威尔士湖,佛罗里达州;班德拉岭，a216单位多户房产在寺院,德州;梅拉诺，a216单位多户房产在麦金尼,德州，和山溪，a234单位多户房产在达拉斯,德州；其中部分资金来自我们的建筑贷款借款6380万美元。我们基本上完成了建设阿莱拉,班德拉岭和2025年的梅拉诺，并期望完成山溪2026年。
4
经营计划和投资政策
我们的经营策略是通过收购、开发和拥有创收的方式为我们的股东实现长期价值最大化多户房产美国南部的二级市场。我们一般会长期持有对房地产的投资。我们寻求通过保持高入住率，同时收取有竞争力的租金和控制成本，最大限度地提高当前收入和我们房地产的价值。过去我们有机会主义地收购商业物业，以获取收益和升值。此外，我们还机会主义地拿地，用于未来发展。我们不时在我们认为合适的时候出售土地和创收物业。我们还投资于应收抵押贷款。
我们所有的多户物业和我们的一处商业物业由第三方公司管理，我们的三处商业物业由Regis Realty Prime，LLC（“Regis”）管理，统称为“管理公司”。管理公司执行与我们的物业运营相关的所有行政职能（包括计费、收款和回复租户查询）。瑞吉根据其物业级管理协议的条款收取物业管理费。参见第三部分第10项。「董事、行政人员及公司管治–物业管理」。
我们还投资于以土地和/或多户房产投资为抵押的应收票据。这些投资包括来自Unified Housing Foundation，Inc.（“UHF”）的应收票据。由于我们的持续关系以及在应收票据项下担保的抵押品的履约方面的重大投资，我们认为UHF是关联方。
我们通过经营现金流、出售土地和创收物业的收益以及债务为我们的业务活动提供资金，债务主要以商业银行和机构贷方提供的特定物业、第一留置权抵押贷款的形式进行融资。我们的多户住宅的大部分抵押贷款都在住房和城市发展部（“HUD”）投保。HUD back抵押贷款通常提供比常规贷款更低的利率和更长的期限。然而，HUD受保抵押贷款在抵押贷款的发起和转让方面受到广泛的监管，并对来自基础房地产的现金流的分配数量和时间进行限制。当我们出售物业时，我们可能会承担销售价格的一部分，一般以短期计息卖方融资应收票据的形式，以被出售的物业作为担保。我们也可能不时与各种投资者建立合伙或合资公司，以获取土地或创收物业，或出售我们部分物业的权益。
我们与第三方开发商（“开发商”）合作，以我们的名义建造这些物业，从而增加了我们的多户住宅组合。在这些情况下，我们确定了潜在开发项目（“开发项目”）的位置、设计、建设预算和初始租赁计划。开发项目的成本包括支付给开发商的开发费。为确保开发项目按计划、按时和按预算建设，我们经常与开发商订立可转换贷款安排，据此，我们以名义利率向开发商垫付自付资金，并可选择以与开发成本相等的价格将贷款转换为持有开发项目的实体的100%所有权权益。
我们还承包了Pillar代表我们建造多户住宅并管理土地开发项目，包括风车农场。我们相信，通过Pillar直接参与使我们能够实现更高的施工质量、对施工进度的更大控制和成本节约。
竞争
房地产业务竞争激烈，我们与众多从事房地产活动的公司（包括第三部分第13项中描述的某些实体）竞争。“某些关系和关联交易，以及董事独立性”），其中一些公司拥有比我们更大的财务资源。我们认为，能否在这种竞争中取得成功取决于物业的地理位置、物业级管理者在租赁和营销、收取租金和控制运营费用等领域的表现、该地区的新开工量以及物业的维护和外观。额外的竞争因素包括进入物业的便利性、相关设施如停车场和其他便利设施的充足性，以及在确定租金水平时对市场条件的敏感性。关于多户物业，竞争也基于单元的设计和组合以及为居民提供社区氛围的能力。我们认为，在一般经济情况和趋势之外，物业在竞争子市场的翻新或新物业开发程度也是竞争因素。参见第一部分，item1a。“风险因素”。
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就我们寻求出售任何物业而言，该物业的销售价格可能会受到其他房地产所有者和金融机构的竞争的影响，这些金融机构也试图出售我们物业所在区域的物业，以及试图主导或渗透特定市场的激进买家。
政府条例
我们的物业受各种契约、法律、条例和条例的约束，包括与公共区域、消防和安全要求、各种环境法、HUD、美国残疾人法案（“ADA”）和租金控制法律有关的法规。
细分市场
我们经营两个业务板块：收购、开发、拥有和管理多户住宅物业，以及收购、开发、拥有和管理商业物业；这主要是办公物业。我们商业部门的服务主要包括办公空间租赁和其他租户服务，包括停车场和存储空间租赁。我们的多户家庭部门的服务主要包括出租公寓和其他租户服务，包括停车场和存储空间租赁。有关我们分部的更多信息，请参阅本报告第8项中我们合并财务报表的附注5。
人力资本
我们没有员工。Pillar的员工根据咨询协议的条款向我们提供服务。
可用信息
我们在www.transconrealty-invest.com维护一个网站。我们通过我们的网站免费提供表格10-K的年度报告、表格10-Q的季度报告、表格8-K的当前报告、根据第16条提交的报告，以及在我们以电子方式向证券交易委员会提交或提供此类材料后在合理可行的范围内尽快对这些报告进行的修订。此外，我们还在网站上发布了我们的审计委员会、薪酬委员会、治理和提名委员会的章程，以及我们的商业行为和道德准则、关于董事独立性的公司治理准则和其他信息。这些章程和原则未通过引用纳入本报告。我们还将根据书面要求向股东免费提供这些文件的副本。我们向股东发布包含经审计财务报表的年度报告。
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项目1a。风险因素
以下讨论了我们认为可能对我们的业务、运营和财务状况产生重大影响的那些风险因素。如果这些风险中的任何一个，以及我们尚未识别或我们目前认为并不重要的其他风险和不确定性成为现实，我们可能会受到重大不利影响。此外，以下风险因素可能包含“前瞻性陈述”，应结合管理层对财务状况和经营业绩的讨论和分析，以及本年度报告中表格10-K中的财务报表和相关说明来阅读。所有投资者在交易我们的证券之前应结合本报告中的其他信息仔细考虑以下风险因素。
影响行业的因素
我们的经营业绩受制于与房地产行业相关的风险。
房地产投资受到价值和需求的各种风险、波动和周期的影响，其中很多是我们无法控制的。这些活动包括但不限于：
•国际、国家或地方经济状况的不利变化；
•无法以优惠条件租用空间，包括可能的市场压力向租户提供租金减免，租户
改善、提前终止权或低于市场的续期选择；
•实际或潜在投资者、买方、卖方或租户的财务状况发生不利变化；
•无法向租户收取租金；
•来自其他房地产投资者的竞争，包括其他房地产运营公司、公开交易的房地产投资信托基金（“REITs”）和机构投资基金；
•租户对办公空间和住宅单元的需求减少，原因包括：（i）空间利用趋势，（ii）我们物业相对受欢迎程度的变化，（iii）我们租赁的空间类型，（iv）购买与租赁，（v）我们的子市场犯罪率或无家可归者增加，或（vi）经济衰退；
•办公用房及住宅单位供应增加；
•利率波动和信贷的可用性，这可能会对我们以优惠条件获得融资的能力产生不利影响，或者根本不影响；
•运营成本增加，包括：（i）保险成本，（ii）劳动力成本，（iii）能源价格，（iv）财产税，以及（v）遵守法律、法规和政府政策的成本；
•公用事业中断；
•法律、法规和政府政策的变化和执行变化，包括但不限于健康、安全、环境、分区和税法、政府财政政策和ADA；
•有效运营物业的难度；
•收购不受欢迎的物业；和
•无法在适当的时候或以优惠的价格处置房产。
我们可能无法与在我们行业运营的其他实体成功竞争。
我们在为物业吸引租户和定位土地开发以及收购物业方面经历了巨大的竞争。
在我们出租物业的努力中，我们在每个市场都与范围广泛的其他房东竞争租户。除其他外，这些竞争者包括公共持有的REITs、私人持有的实体、个人业主和希望转租其空间的租户。其中一些竞争对手可能能够为潜在租户提供比我们能够提供的更具吸引力的财务条款。
房地产投资缺乏流动性，我们可能无法在适当的时候出售房产。
房地产一般不能快速销售。我们可能无法根据经济或其他情况及时处置财产。此外，《国内税收法》的规定可能会限制我们在某些情况下出售物业的能力（而不会产生重大的税收成本），而这样做在其他方面可能在经济上是有利的，从而对股东的回报产生不利影响，并对我们履行义务的能力产生不利影响。
我们的业务可能会因任何健康紧急情况而受到影响。
7
流行病、大流行病或其他疾病、疾病或病毒的爆发，例如新冠肺炎，会以各种难以预测的方式严重扰乱一般经济活动。例如，政府和企业可能会采取行动缓解公共卫生危机，包括隔离、居家令、密度限制、社交距离措施和/或限制可能继续经营的企业类型。疫情对我们业务的影响程度将取决于持续时间和传播范围、严重程度、为遏制病毒而采取的行动、未来病毒变种的出现和影响，以及恢复正常经济和经营状况的速度和程度等因素。对我们业务的影响可能会影响我们的财务状况、经营业绩、现金流、流动性以及我们履行偿债义务的能力。
转向远程或混合工作可能会减少对办公空间的需求，并对我们的办公组合和财务业绩产生不利影响。
继续采用远程和混合工作安排可能会减少对传统办公空间的长期需求。如果租户减少他们的办公室足迹、不续租或寻求更灵活的条款，我们可能会遇到更高的空置率、更低的租金收入、更多的租赁优惠，以及我们整个办公室组合的租赁期更长。
这些情况可能会对我们的净营业收入、现金流和物业价值产生负面影响，可能需要额外的资本支出、办公室资产减值，或者以不利的价格进行处置。资产价值或现金流的下降也可能增加杠杆率，限制获得资本的机会，或对我们为现有债务再融资的能力产生不利影响。如果这些风险成为现实，我们的业务、财务状况和经营业绩可能会受到重大不利影响。
我们面临与通过网络攻击、网络入侵或其他方式以及我们的信息技术（IT）网络和相关系统的其他重大中断相关的风险，并且一直是安全漏洞的目标。
普遍的网络攻击现象，特别是针对数据库的网络攻击，已经成为所有公司的风险。我们面临网络攻击，根据其成功程度和实力，这些攻击可能会损害数据库中存储的信息的隐私，并导致设备故障、丢失、发现、使用、腐败、破坏或盗用信息、内容和有价值的技术信息。近年来，针对企业的网络攻击在频率、范围和潜在损害方面都有所增加。恶意损害（例如引入病毒和网络攻击）或大规模故障可能会对我们的业务和业绩产生不利影响，包括对我们的声誉和财务状况的损害。
影响我们公司的因素
有关我们现有租户的不利事件或影响我们现有租户的负面市场状况可能会对我们吸引新租户、释放空间、收取租金或续租的能力产生不利影响，从而可能对运营现金流产生不利影响并抑制增长。
我们的运营现金流部分取决于以经济上有利的条件向租户出租空间的能力。我们可能会受到我们控制有限或无法控制的各种事实和事件的不利影响，例如：
•物业所在区域的空间需求不足；
•无法留住现有租户和吸引新租户；
•空间供应过剩或需求减少，市场租金率变化；
•承租人违约或未及时缴纳租金；
•需要定期对适销空间进行改造和修复；
•对财产的物理损害；
•物业所在地区的经济或实际衰退；及
•随着时间的推移，性能的功能过时的潜在风险。
如果租户到期不续租，我们可能无法租用该空间。此外，续租的租约，以及一些重新出租的空间新租约，其条款在经济上可能不如到期的租约条款有利，或者可能要求我们承担大量成本，例如翻新、租户改善或租赁交易成本。任何这些事件都可能对运营现金流以及我们向股东进行分配和偿还债务的能力产生不利影响。当情况导致物业租金收入减少时，拥有物业的很大一部分成本，例如房地产税、保险和偿债付款，并不一定会减少或能够收回。
8
我们依赖第三方管理公司来运营我们的某些物业可能会损害我们的业务。
我们依靠第三方物业经理来管理我们物业的日常运营。这些管理公司在我们有限的监督下直接负责我们物业的日常运营，他们往往对这些物业拥有潜在的重大决策权。因此，我们的物业经理所经历的任何逆境都可能对我们物业的运营和盈利能力产生不利影响。
这些第三方可能未能有效地或按照其与我们的协议管理我们的物业，可能疏忽其履行并可能从事不专业的活动。如果发生任何这些事件，我们可能会因我们物业的人员受伤而蒙受损失或面临责任。此外，我们与这些第三方管理人和运营商之间可能会产生纠纷，我们可能会产生大量费用来解决这些纠纷或终止与这些第三方的相关协议，并找到并聘请称职且具有成本效益的服务提供商来运营和管理相关物业，这反过来可能会对我们产生不利影响，包括损害我们与这些特许经营商的关系，或者我们可能违反我们的管理协议。
我们的财产保险范围是有限的，任何未投保的损失都可能导致我们损失部分或全部对我们投保财产的投资。
我们为我们的所有财产投保财产和一般责任保险，保险范围在我们认为适当和适当的情况下（某些保单受免赔额限制），以承保财产修复和责任索赔，其中包括法律辩护费用。然而，有些类型的特别损失可能无法投保，或者一般不投保，因为为这些损失投保在经济上是不可行的。如果发生任何未投保的损失，我们可能会损失我们对一处房产的投资以及预期的收入，这些损失可能会对我们的运营产生重大不利影响。我们的财产发生超过我们的保险限额的风暴损害、洪水或其他自然灾害或人身伤害，可能会对我们的业务、财务状况和经营业绩产生重大不利影响。
我们可能会遇到运营成本增加的情况，这可能会对我们的财务业绩和我们的物业价值产生不利影响。
我们的物业须增加经营开支，例如保险、清洁、维修、电力、供暖、通风和空调、行政费用以及与物业的保安、景观美化、维修和维护相关的其他费用。虽然一些当前租户根据其租约有义务向我们偿还部分这些费用，但无法保证这些租户将支付此类款项或同意在续约时支付这些费用，或者新租户将同意支付这些费用。如果我们市场的运营费用增加，我们可能无法在所有这些市场增加租金或报销以抵消增加的费用，同时不降低入住率。
我们面临与房地产收购相关的风险。
我们过去曾收购个别物业和各种物业组合，并打算继续这样做。收购活动面临以下风险：
•当我们能够找到想要的房产时，来自其他房地产投资者的竞争可能会大幅提高卖方的发行价格；
•收购的物业可能无法按预期表现；
•重新定位或重新开发收购物业的实际成本可能高于原估计；
•收购的物业可能位于新的市场，在这些市场中，我们面临着与不完全了解或了解当地市场、在该地区建立的业务关系数量有限以及相对不熟悉当地政府和许可程序相关的风险；和
•我们可能无法快速有效地将新的收购，特别是对资产组合的收购整合到现有的运营中，运营结果和财务状况可能会受到不利影响。
对于未知的负债，我们可能会在没有任何追索权或有限追索权的情况下收购受负债约束的物业。然而，如果后来针对收购的物业主张了一项未知的负债，我们可能需要支付大量款项来解决它，这可能会对现金流产生不利影响。
9
我们就若干物业从事发展及重建活动。就我们这样做的程度而言，我们面临某些风险，包括以下风险：
•我们可能无法按期或在预算金额内完成开发或再开发项目（由于我们无法控制的风险，例如天气、劳动力条件、许可问题、材料短缺和价格上涨）；
•我们可能无法以预算租金出租已开发或重新开发的物业或在预算时间范围内出租该物业；
•我们可能会将时间和资金用于我们可能无法完成的物业的开发或再开发；
•我们在获得所有必要的分区、土地使用和其他必要的权利以及建筑、占用和其他必要的政府许可和授权方面可能会遇到延迟或拒绝，我们遵守此类许可和授权所施加的条件的成本可能会增加；
•我们可能会遇到第三方诉讼或异议导致的延误、拒绝和意外的成本增加；和
•我们可能无法从我们开发或重新开发的物业中获得预期的财务业绩。
我们的许多物业都集中在我们的主要市场，我们可能会因这些市场的不利条件而遭受经济损害。
我们的物业主要位于美国南部的特定地理区域。我们的整体表现在很大程度上取决于这一地区的经济状况。
我们有杠杆，可能无法履行我们的偿债义务。
截至2025年12月31日，我们的负债总额约为2.664亿美元。基本上我们所有的多户房产都被抵押以担保债务。这些借款增加了损失风险，因为它们代表了对资产的先前索赔，并且大多数都需要固定付款，而无论盈利能力如何。我们的杠杆头寸使我们容易受到整体经济下滑的影响，并可能限制我们未来寻求其他商业机会的能力。
我们的很大一部分债务都投保了HUD。
截至2025年12月31日，我们有1.236亿美元的HUD承保的应付抵押票据，占我们应付抵押票据总额的58.6%。HUD担保贷款允许贷款人以相对较低的利率发放贷款，用于新建物业的期限最长为40年，或用于收购或再融资现有物业的期限最长为35年。作为较低利率和优惠条款的回报，HUD贷款涉及广泛的监管合规。
虽然我们希望在未来继续利用HUD保险贷款，但如果我们无法获得此类贷款，或者如果HUD停止允许我们获得或承担HUD保险债务，我们可能会产生显着增加的利息成本和较短期限的常规贷款（假设我们能够获得常规贷款），并且可能需要利用处置投资或其他财产的资金来为此类活动提供资金。
加息将增加浮动利率债务的利息成本，并可能对现有债务的再融资能力产生不利影响。
我们目前有，而且可能会产生更多，以浮动利率计息的债务。如果利率提高，我们的利息成本也可能增加，这可能会对现金流和支付债务本息的能力产生不利影响。此外，利率上升可能会限制我们在现有债务到期时为其再融资的能力。
未列入预算的资本支出或成本超支可能会对企业运营和现金流产生不利影响。
如果进行中或计划中的开发项目或翻新的资本支出超出预期，这些支出的额外成本可能会对业务运营和现金流产生不利影响。此外，我们可能无法及时获得资金来支付意外支出。
10
出于现金流的目的，可能需要不时出售物业。
因为房地产投资普遍缺乏流动性，我们应对不断变化的环境的能力可能会受到限制。房地产投资一般不能迅速出售。在我们必须出售资产以产生现金流的情况下，我们无法预测这些资产在期望的时间段内是否会有市场，或者我们是否能够以能够让我们完全收回其投资的价格出售资产。我们可能无法实现资产的全部潜在价值，并可能产生与此类资产担保的债务提前清偿相关的成本。
通过合伙企业和合资企业拥有所有权可能会限制房地产的表现。
当我们认为情况有必要进行此类投资时，我们过去以及将来可能会在合伙企业和合资企业中开发和/或收购物业，包括我们可能拥有优先权益的物业。对合伙企业、合营企业，包括有限责任公司的投资，涉及以下风险：
•我们的合作伙伴可能会破产，在这种情况下，我们和任何其他剩余的合作伙伴通常仍将对企业的责任承担责任；
•我们的合作伙伴可能有与我们的业务目标不一致的经济或其他商业利益或目标；
•我们的合作伙伴可能会采取违反我们的指示、要求或目标的行动，包括我们涉及开发物业的政策；和
•合伙企业和合资企业中的管理协议通常包含对权益转让的限制或“转售”或其他条款，这些条款可能导致在不利的时间或以不利的条件购买或出售权益。
我们一般会寻求保持对合伙企业或合资企业的充分控制，以使我们能够实现我们的业务目标；但是，如果未能达到预期或资不抵债，我们可能会失去我们对合伙企业或合资企业的投资。
我们可能会产生更多的债务。
我们只有在董事会和管理层认为可取的情况下，才以负债政策运营。 我们可以通过在信用额度下借款、抵押我们拥有的财产、重组现有债务和/或在公开发行或私人交易中发行债务证券来产生额外的债务。 负债程度可能会影响我们为营运资金、资本支出、收购或其他公司目的获得额外融资的能力，并使我们更容易受到商业或整体经济低迷的影响。
11
项目1b。未解决的工作人员评论
没有。
项目1c。网络安全
我们依靠Pillar及其员工维护的信息技术和系统来识别和管理来自网络安全威胁的重大风险。
Pillar采取各种行动，并产生大量成本，以维护和管理信息技术和系统的运行和安全，包括在这些系统中维护的数据。
我们认为，Pillar的信息技术总监及其同事努力根据我们的业务目标、运营需求和行业认可的标准，例如国家标准与技术研究所和CIS关键安全控制框架，评估和应对网络风险。
由于我们依赖会计、财务、运营、管理和其他信息系统，包括互联网和第三方托管服务来开展我们的运营、存储个人和敏感数据、为内部报告目的处理财务信息和运营结果并遵守财务报告、法律和税务要求，我们有适当的流程和程序来监测网络安全风险的预防、检测、缓解和补救。
这些措施包括但不限于（i）维持一项已界定和实践的事件应对计划；（ii）采用适当的事件预防和检测保障措施；（iii）维持一项已界定的灾难恢复政策，并酌情采用灾难恢复软件；（iv）就信息安全做法和识别潜在网络安全风险和威胁对我们的用户社区进行教育、培训和测试；以及（v）审查和评估网络威胁形势的新发展。认识到网络安全风险的复杂性和不断演变的性质，
在评估、监测和测试我们的网络安全管理系统和相关网络风险方面，我们与一系列外部支持合作。
12
项目2。物业
营运中的住宅物业
| 计数 | 物业 | 位置 | 建造年份 | 单位 | 入住率 | |||||||||||||||||||||||||||
| 1 | 蓝湖别墅 | Waxahachie，TX | 2002 | 186 | 89.8 | % | ||||||||||||||||||||||||||
| 2 | 蓝湖别墅二期 | Waxahachie，TX | 2004 | 70 | 95.7 | % | ||||||||||||||||||||||||||
| 3 | 切尔西 | 德克萨斯州博蒙特 | 1999 | 144 | 97.9 | % | ||||||||||||||||||||||||||
| 4 | 森林树林 | 德克萨斯州布赖恩 | 2020 | 84 | 91.7 | % | ||||||||||||||||||||||||||
| 5 | 登陆河口手杖 | 洛杉矶侯马 | 2005 | 240 | 92.5 | % | ||||||||||||||||||||||||||
| 6 | 普莱森特格罗夫的遗产 | 德克萨斯州特克萨卡纳 | 2006 | 208 | 94.2 | % | ||||||||||||||||||||||||||
| 7 | 特拉维斯的北边 | 德克萨斯州谢尔曼 | 2008 | 200 | 84.0 | % | ||||||||||||||||||||||||||
| 8 | 德纳姆温泉公园 | 洛杉矶德纳姆春天 | 2007 | 224 | 94.6 | % | ||||||||||||||||||||||||||
| 9 | Denham Springs二期的Parc | 洛杉矶德纳姆温泉 | 2010 | 144 | 92.4 | % | ||||||||||||||||||||||||||
| 10 | 荷兰湖的住宅 | 威德福，德克萨斯州 | 2004 | 208 | 98.6 | % | ||||||||||||||||||||||||||
| 11 | 公园西一期别墅 | 科罗拉多州普韦布洛 | 2005 | 148 | 96.6 | % | ||||||||||||||||||||||||||
| 12 | 公园西二期别墅 | 科罗拉多州普韦布洛 | 2010 | 112 | 94.6 | % | ||||||||||||||||||||||||||
| 13 | 维斯塔岭 | 图珀洛，MS | 2009 | 160 | 94.4 | % | ||||||||||||||||||||||||||
| 2,128 | ||||||||||||||||||||||||||||||||
租赁中的住宅物业
| 计数 | 物业 | 位置 | 建造年份 | 单位 | 入住率 | |||||||||||||||||||||||||||
| 1 | 阿莱拉 | 佛罗里达州威尔士湖 | 2025 | 240 | 12.9 | % | ||||||||||||||||||||||||||
| 2 | 班德拉岭 | Temple，TX | 2025 | 216 | 16.7 | % | ||||||||||||||||||||||||||
| 3 | 梅拉诺 | 德克萨斯州麦金尼 | 2025 | 216 | 11.1 | % | ||||||||||||||||||||||||||
| 672 | ||||||||||||||||||||||||||||||||
建筑中的住宅物业
| 计数 | 物业 | 位置 | 单位 | |||||||||||||||||||||||
| 1 | 山溪 | 德克萨斯州达拉斯 | 234 | |||||||||||||||||||||||
| 234 | ||||||||||||||||||||||||||
13
商业物业
| 计数 | 物业 | 位置 | 建造年份 | 可出租平方英尺 | 入住率 | |||||||||||||||||||||||||||
| 1 | 770南邮橡树 | 德克萨斯州休斯顿 | 1970 | 95,528 | 61.7 | % | ||||||||||||||||||||||||||
| 2 | 勃朗宁广场 | 德克萨斯州达拉斯 | 1984 | 626,529 | 55.4 | % | ||||||||||||||||||||||||||
| 3 | 森拉克 | 德克萨斯州达拉斯 | 1971 | 2,812 | 100.0 | % | ||||||||||||||||||||||||||
| 4 | 斯坦福中心 | 德克萨斯州达拉斯 | 2007 | 276,680 | 64.9 | % | ||||||||||||||||||||||||||
| 1,001,549 | ||||||||||||||||||||||||||||||||
下表汇总了截至2025年12月31日我们的商业租约到期情况：
| 租赁年份 到期 |
租约到期数量 | 到期租约的平方英尺（“SF”） | 按到期租约计占总租赁顺丰的百分比 | 到期租约的期末租金/SF | 到期租约占总租金的% | |||||||||||||||||||||||||||
| 2026 | 4 | 20,856 | 4 | % | 27.07 | 3.6 | % | |||||||||||||||||||||||||
| 2027 | 7 | 17,224 | 3 | % | 25.59 | 2.8 | % | |||||||||||||||||||||||||
| 2028 | 12 | 52,272 | 9 | % | 24.53 | 8.1 | % | |||||||||||||||||||||||||
| 2029 | 8 | 102,764 | 17 | % | 16.79 | 10.9 | % | |||||||||||||||||||||||||
| 2030 | 8 | 106,707 | 18 | % | 29.01 | 19.5 | % | |||||||||||||||||||||||||
| 此后 | 24 | 288,362 | 49 | % | 30.30 | 55.1 | % | |||||||||||||||||||||||||
| 63 | 588,185 | 100 | % | 100.0 | % | |||||||||||||||||||||||||||
14
土地投资
| 项目 | 位置 | 英亩 | ||||||||||||
| 为发展而举行 | ||||||||||||||
| 雅典 | Athens，AL | 33 | ||||||||||||
| EQK Portage | 俄亥俄州肯特 | 49 | ||||||||||||
| 麦金尼36 | 德克萨斯州科林县 | 18 | ||||||||||||
| 海洋庄园 | 格尔夫波特，MS | 12 | ||||||||||||
| 威洛维克 | 佛罗里达州彭萨科拉 | 40 | ||||||||||||
| Mercer Crossing Commercial | 德克萨斯州Farmers Branch | 19 | ||||||||||||
| 风车农场 | 德克萨斯州考夫曼县 | 1,482 | ||||||||||||
| 其他 | 各种 | 38 | ||||||||||||
| 1,691 | ||||||||||||||
| 根据销售合同持有 | ||||||||||||||
| 风车农场 | 德克萨斯州考夫曼县 | 101 | ||||||||||||
| 1,792 | ||||||||||||||
项目3。法律程序
我们是与2008年完成的财产出售相关诉讼的被告，该诉讼于2023年3月被陪审团审判。2023年3月18日，该案陪审团作出了对我们有利的“原告不采取任何行动”的裁决。初审法院准予原告重新审判，我们以执行命令的方式对该命令提出质疑。2026年1月14日，达拉斯上诉法院批准了我们的请愿书，并命令初审法院（1）撤销其新的审判命令和（2）对陪审团的裁决作出有利于我们的判决。我们已经提交了拟议的命令和判决，等待审判法庭的录入。
项目4。矿山安全披露
不适用。
15
第二部分
项目5。市场为注册人的共同权益、相关股东事项及发行人购买权益证券
我们的普通股在纽约证券交易所上市交易，代码为“TCI”。下表列出纽约证券交易所合并报告系统报告的截止季度销售价格的高低：
| 2025 | 2024 | ||||||||||||||||||||||
| 高 | 低 | 高 | 低 | ||||||||||||||||||||
| 第一季度 | $ | 30.40 | $ | 25.50 | $ | 43.40 | $ | 34.17 | |||||||||||||||
| 第二季度 | $ | 46.74 | $ | 26.96 | $ | 37.51 | $ | 27.04 | |||||||||||||||
| 第三季度 | $ | 48.00 | $ | 39.09 | $ | 31.92 | $ | 26.91 | |||||||||||||||
| 第四季度 | $ | 59.65 | $ | 42.72 | $ | 31.47 | $ | 26.29 | |||||||||||||||
2026年3月10日，我们在纽约证券交易所报告的普通股收盘价为每股36.31美元，由1,463名记录持有人持有。
我们的董事会制定了一项政策，即普通股的股息申报将在每年结束后每年确定。根据该政策，董事会决定在2025年12月31日、2024年或2023年不支付任何普通股股息。未来普通股股东的股息将由董事会根据当时存在的条件确定，包括我们的财务状况和要求、未来前景、融资协议中的限制、业务状况和董事会认为相关的其他因素。
我们有一个股票回购计划，允许回购最多1,637，000股我们的普通股。这一回购计划没有终止日期。没有回购股份2025截至目前，该计划尚有650,250股可供回购2025年12月31日.
项目6。[保留]
项目7。管理层对财务状况和经营成果的讨论和分析
以下讨论应与本报告第II部分第8项中我们的合并财务报表和相关附注一并阅读。我们截至2025年12月31日止年度的经营业绩受到以下讨论的收购和处置、再融资活动、开发活动的影响。
管理层概览
我们是一家外部咨询和管理的房地产投资公司，在美国南部拥有多元化的创收物业和为开发而持有的土地投资组合。我们的创收物业组合一般包括多户住宅物业、办公楼和其他商业物业。我们的投资策略包括收购现有的创收物业，以及在已经拥有或为特定开发项目收购的土地上开发新物业。
我们的运营由Pillar根据咨询协议和现金管理协议进行管理。Pillar的职责包括但不限于定位、评估和推荐房地产和与房地产相关的投资机会。Pillar还安排我们与第三方贷方和投资者的债务和股权融资。我们依赖Pillar的员工根据咨询协议的条款向我们提供服务。Pillar由于与我们的控股股东ARL具有共同所有权，因此被视为关联方。
16
以下是我们最近的处置、融资和发展活动的摘要：
处置活动
•上2024年12月13日，我们卖了30以140万美元的价格从我们在Windmill Farms的持股中获得的单一家庭拍品，产生了110万美元的出售收益。
•上2025年3月25日，我们从谴责和解协议中获得了350万美元的收益，其中规定了转让11.2英亩来自我们在Windmill Farms的持股，产生了310万美元的出售收益。
•2025年10月10日，我们在Bon Secour出售了别墅，位于阿拉巴马州Gulf Shores的一处200单元多户住宅，为2800万美元（见"融资活动"），导致出售收益1220万美元.
•在截至2025年12月31日的一年中，我们以330万美元的价格出售了我们持有的Windmill Farms的72件拍品，产生了260万美元的出售收益。
融资活动
•上2023年1月31日，我们还清了6750万美元的C轮债券。
•上2023年2月28日，我们将风车农场的贷款期限延长至2024年2月28日经修订的利率为7.75%。
•上2023年3月15日，我们进入了一个33.0百万美元建设贷款，为Alera（见“开发活动”）的发展提供资金，该贷款按有担保隔夜融资利率（“SOFR”）加3%计息，并于2026年3月15日，有两个为期一年的延期选择。
•2023年5月4日，我们还清了剩余的1,400万美元的A系列债券和2,890万美元的B系列债券，这导致了170万美元的债务提前清偿损失。
•2023年8月28日，我们还清了120万美元的贷款雅典.
•上2023年11月6日，我们进入了一个2540万美元建设贷款，为Merano（见“开发活动”）的开发提供资金，该贷款按最优惠利率加0.25%并于2028年11月6日.
•上2023年12月15日，我们进入了一个2350万美元建设贷款，为Bandera Ridge（见“开发活动”）的开发提供资金，利息按SOFR加3%计算，到期日2028年12月15日.
•在2024年1月1日，我们修订了我们的现金管理协议，与支柱.因此，我们关联方应收款项的利率（"应收支柱"）由素数加一改为SOFR。
•2024年2月8日，我们延长了期限我们在风车农场的贷款至2026年2月28日，利率为7.50%。我们随后于2025年11月24日还清了贷款。
•2024年7月10日，我们用一笔660万美元的贷款取代了Forest Grove的现有贷款，该贷款的利息为SOFR加2.15%，于2031年8月1日到期。
•2024年10月21日，我们订立了一笔2750万美元的建设贷款，用于为Mountain Creek的开发（见“开发活动”）提供资金，该贷款的利息为SOFR加3.45%，于2027年6月17日到期。
•2025年5月30日，我们还清了1080万美元以手头现金向770南邮橡树贷款。
•2025年10月10日，我们还清了1880万美元与出售基础物业有关的Bon Secour别墅贷款（见“处置活动”），导致提前清偿债务的损失30万美元.
发展活动
我们有协议开发两宗地 从我们持有的土地风车农场.这些协议规定将125英亩的原始土地开发成大约470块土地，用于单户住宅。在2025年期间，我们在可偿还的基础设施投资上花费了180万美元。
17
截至2025年12月31日止年度，我们在四个多户住宅开发项目（“开发项目”）的建设上花费了6900万美元，部分资金来自物业建设贷款借款6380万美元。以下是截至2025年12月31日:
| 项目 | 单位 | 位置 | 预计总成本 | 发生的项目总成本 | ||||||||||||||||||||||
| 阿莱拉 | 240 | 佛罗里达州威尔士湖 | $ | 55,330 | $ | 55,394 | ||||||||||||||||||||
| 班德拉岭 | 216 | Temple，TX | 49,603 | 48,082 | ||||||||||||||||||||||
| 梅拉诺 | 216 | 德克萨斯州麦金尼 | 51,910 | 48,971 | ||||||||||||||||||||||
| 山溪 | 234 | 德克萨斯州达拉斯 | 49,971 | 9,268 | ||||||||||||||||||||||
| 906 | $ | 206,814 | $ | 161,715 | ||||||||||||||||||||||
截至2025年12月31日，我国已基本完成自阿莱拉,班德拉岭和梅拉诺，并预计完成建设山溪2026年。
其他发展
2023年3月23日，我们从我们的合资公司收到了1800万美元Victory Abode Apartments，LLC（“VAA”），代表出售所得收益的剩余分配2022年9月由VAA持有的45处房产。我们在2024年解散了VAA。
关键会计政策
按照美国公认会计原则（“GAAP”）编制我们的合并财务报表要求管理层做出估计和假设，这些估计和假设会影响资产和负债的报告金额以及在财务报表日期披露或有资产和负债以及报告期间收入和支出的报告金额。实际结果可能与这些估计不同。
其中一些估计和假设包括对收入确认的判断、公共区域维护和应计房地产税的估计、坏账准备、长期资产减值、有形资产和无形资产之间的购买价格分配、成本资本化和公允价值计量。我们的重要会计政策在我们的综合财务报表附注中的附注2-重要会计政策摘要中有更详细的描述。然而，以下政策被视为至关重要。
金融工具公允价值
我们将ASC主题820“公允价值计量与披露”中的指导应用于房地产资产的估值。这些规定将公允价值定义为在计量日有意愿的市场参与者之间的有序交易中出售资产所收到的价格或转移负债所支付的价格，而不是强制或清算出售，建立了优先考虑制定公允价值估计所使用的信息的层次结构，并要求在公允价值层次结构中按级别披露公允价值计量。等级制度对活跃市场中的报价给予最高优先（第1级测量），对不可观察数据（第3级测量）给予最低优先，例如报告实体自己的数据。
估值层次以截至计量日期资产或负债估值输入的透明度为基础，包括以下三个层次：
第1级——活跃市场中相同、非限制性资产或负债的未经调整的报价。
第2级——活跃市场中类似资产和负债的报价，以及在金融工具的整个期限内直接或间接可观察到的资产或负债的输入值。
第3级——对公允价值计量具有重要意义的不可观察输入值。
金融工具在估值层次结构中的分类是基于对公允价值计量具有重要意义的最低输入水平。
18
关联方
我们应用ASC主题805“业务组合”来评估业务关系。关联方是具有以下一种或多种特征的个人或实体，其中包括需要对其股本证券进行投资的实体、为包括实体主要所有者及其直系亲属在内的人的利益而设立的信托，实体的管理人员及其直系亲属和实体可能与之交易的其他方，如果一方控制或可能对另一方的决策产生重大影响，以致可能阻止交易方之一充分追求我们自己的单独利益，或实体的关联公司。
环境事项
根据各种联邦、州和地方环境法律、法令和条例，我们可能对与危险或有毒物质（包括政府罚款和人身和财产伤害）相关的清除或补救费用以及某些其他潜在费用承担潜在责任，在这些情况下，财产级管理人员已安排清除、处置或处理危险或有毒物质。此外，某些环境法规定了将含石棉材料释放到空气中的责任，第三方可能会就与此类材料相关的人身伤害寻求赔偿。
我们不知道与上述事项有关的任何环境责任会对我们的业务、资产或经营业绩产生重大不利影响。
通货膨胀
通胀对我们经营的影响是无法量化的。物业运营收入往往会随着通货膨胀的增加和住房成本的下降而成比例地波动。通货膨胀率的波动也会影响物业的销售价值和物业销售最终实现的收益。在通胀影响利率的程度上，我们的短期投资收益、新融资成本和浮动利率债务成本都会受到影响。
经营成果
下文讨论的运营结果的许多差异是由于影响我们上述物业的交易而发生的，包括与相同物业、开发物业、收购物业和处置物业（每一项定义如下）相关的交易。
为下文讨论之目的，我们将“相同物业”定义为我们的所有物业，但最近已建造或正在出租的物业（“发展物业”）、最近已收购的物业（“收购物业”）和已处置的物业（“处置物业”）除外。已开发物业实现80%或以上的入住率，即被视为基本完成或已出租。我们根据两个比较期间的整个期间，该物业是否基本完整或正在运营，将一处物业移入和移出同一物业。
对截至本年度的比较2025年12月31日至年底2024年12月31日，the开发物业为Alera、Bandera Ridge和Merano（见"发展活动" in Management ' Overview）；and the处置财产为Bon Secour的别墅。没有收购物业.
19
下表（以千为单位）汇总了2025年和2024年的业务结果：
| 截至12月31日止年度， | ||||||||||||||||||||
| 2025 | 2024 | 方差 | ||||||||||||||||||
| 多户细分市场 | ||||||||||||||||||||
| 收入 | $ | 34,128 | $ | 34,103 | $ | 25 | ||||||||||||||
| 营业费用 | (19,304) | (18,252) | (1,052) | |||||||||||||||||
| 14,824 | 15,851 | (1,027) | ||||||||||||||||||
| 商业部分 | ||||||||||||||||||||
| 收入 | 14,932 | 12,967 | 1,965 | |||||||||||||||||
| 营业费用 | (8,581) | (8,811) | 230 | |||||||||||||||||
| 6,351 | 4,156 | 2,195 | ||||||||||||||||||
| 分部营业收入（“NOI”） | 21,175 | 20,007 | 1,168 | |||||||||||||||||
| 其他非分部项目收入（费用） | ||||||||||||||||||||
| 折旧及摊销 | (12,577) | (12,276) | (301) | |||||||||||||||||
| 一般、行政和咨询 | (14,942) | (13,505) | (1,437) | |||||||||||||||||
| 利息收入，净额 | 10,454 | 14,244 | (3,790) | |||||||||||||||||
| 债务提前清偿损失 | (284) | — | (284) | |||||||||||||||||
| 出售或减记资产的收益（亏损） | 17,670 | (589) | 18,259 | |||||||||||||||||
| 合营企业收入 | — | 708 | (708) | |||||||||||||||||
| 其他费用 | (7,064) | (1,930) | (5,134) | |||||||||||||||||
| 净收入 | $ | 14,432 | $ | 6,659 | $ | 7,773 | ||||||||||||||
截至2025年12月31日止年度与截至2024年12月31日止年度的比较：
我们的净收入增加了780万美元，主要是由于以下原因：
•我们的多户家庭部门的NOI减少了100万美元，这是由于比发展物业以及50万美元的处置财产部分被增加的0.8百万美元所抵消相同属性.处置物业的NOI减少主要是由于2025年新建造物业的租赁（见"发展活动"在管理层的概述中).
•我们商业部门的NOI增加了220万美元，这主要是由于斯坦福中心的入住率增加。
•一般、行政和咨询费用增加140万美元，主要原因是咨询费增加110万美元，支柱偿还款增加40万美元。咨询费增加是由于2025年净收入和资产价值增加。资产价值增加乃主要由于发展项目(见"发展活动"在管理层的概述中）。
•我们的利息收入净减少380万美元是由于利息收入减少480万美元，部分被利息支出减少100万美元所抵消。利息收入减少主要是由于可用于投资的资金减少和利率下降。我们的利息支出减少主要是由于在770南邮橡树在2025年和再融资森林树林2024年（见"融资活动"在管理层的概述中）。
•出售收益或资产减记净额增加1830万美元，主要是由于2025年Bon Secour的别墅出售（见管理层概览中的“处置活动”）、Windmill Farms土地处置增加（见管理层概览中的“处置活动”）以及开发成本核销减少。
•其他费用的增加主要是由于2025年出售Bon Secour的别墅（见管理层概览中的“处置活动”）导致所得税拨备增加，以及与2022年出售的VAA物业相关的纳税义务估计发生变化。
20
截至2024年12月31日止年度与截至2023年12月31日：
请参阅我们于2025年3月21日向SEC提交的截至2024年12月31日止年度的10-K表格年度报告中第II部分的第7项，以讨论我们截至2024年12月31日止年度的经营业绩。
流动性和资本资源
我们的主要现金来源一直是，并将继续是，物业运营；土地和创收物业销售收益；应收抵押票据收款；应收关联公司款项收款；现有应付抵押票据再融资；以及额外借款，包括抵押票据和应付债券，以及信用额度。
我们的主要流动性需求是为正常的经常性开支提供资金；履行偿债和本金偿还义务，包括对到期债务的气球付款；为资本支出提供资金，包括租户改善和租赁成本；为建筑贷款未涵盖的开发成本提供资金；以及为可能的物业收购提供资金。
我们预计，截至2025年12月31日，我们的现金、现金等价物和短期投资，以及2026年将从运营、应收票据和建筑贷款中产生的现金，将足以满足我们的所有现金需求。我们还可能有选择地出售土地和创收资产，再融资或延长房地产债务，并寻求以房地产为担保的额外借款，以满足我们的流动性需求。尽管历史无法预测未来，但从历史上看，我们在再融资和延长当前到期债务的一部分方面取得了成功。
现金流量汇总
以下对我们现金流量的概要讨论基于第二部分第8项中的合并现金流量表。“合并财务报表和补充数据”，并不是要全面讨论我们在以下期间的现金流量变化（单位：千美元）：
| 截至12月31日止年度， | |||||||||||||||||
| 2025 | 2024 | 方差 | |||||||||||||||
| 经营活动提供（使用）的现金净额 | $ | (2,886) | $ | 1,310 | $ | (4,196) | |||||||||||
| 投资活动所用现金净额 | $ | (35,828) | $ | (41,524) | $ | 5,696 | |||||||||||
| 筹资活动提供的现金净额 | $ | 27,546 | $ | 1,659 | $ | 25,887 | |||||||||||
用于投资活动的现金增加570万美元，主要是由于出售资产所得款项增加的2160万美元部分抵消了房地产开发改造以及短期投资净购买额增加580万美元。增加出售资产所得款项主要是由于Bon Secour于2025年出售别墅（见"处置活动"在管理层的概述中）。房地产开发改造增加涉及开发项目（详见《发展活动"在管理层的概述中）。短期投资净赎回增加，为房地产开发改造及2025年偿还770南邮橡树抵押票据提供了额外资金。
融资活动提供的现金增加2590万美元是由于与我们的开发项目相关的建筑贷款借款增加4870万美元（见管理层概览中的“开发活动”），部分被增加的2270万美元所抵消。按揭及其他应付票据的付款（见"融资活动"在管理层的概述中）。
运营资金（“FFO”）
我们在报告经营和财务业绩时使用了除净收入之外的FFO，并将FFO和FFO稀释视为房地产行业的补充措施和GAAP措施的补充。美国全国房地产投资信托协会（“Nareit”）将FFO定义为净收入（亏损）（按照公认会计原则计算），不包括出售物业的收益（或亏损），加上与房地产相关的折旧和摊销、房地产减值减记和对关联公司的投资减记，其中减记是由关联公司持有的房地产价值下降以及对未合并的合资企业进行调整后推动的。计算未合并合资企业的调整以在相同基础上反映FFO。我们还提出了FFO排除了外币换算的影响。
21
FFO和稀释后的FFO有助于投资者比较不同时期的经营和财务结果。尤其如此，因为FFO不包括房地产折旧和摊销，因为我们认为房地产价值会根据市场情况波动，而不是随着时间的推移在直线基础上按比例贬值。我们认为，这样的演示文稿也为投资者提供了一个对比其他房地产公司经营业绩的有意义的衡量我们的经营业绩的方法。此外，我们认为，不包括外币交易收益（损失）的FFO为我们的业绩提供了有用的补充信息，因为它们显示了对我们经营业绩的更有意义和一致的比较，并使投资者能够更容易地比较我们的结果。
我们认为，FFO并不代表GAAP定义的运营现金流，不应被视为GAAP定义的净收入的替代方案，也不代表可用于满足所有现金流需求的现金。我们还警告说，所提出的FFO可能无法与其他房地产公司报告的类似标题的措施相比较。
我们通过向投资者提供根据GAAP编制的财务报表，以及对FFO的详细讨论以及净收入与FFO和FFO稀释的对账，来弥补FFO的局限性。我们认为，为了进一步了解我们的业绩，应将FFO与我们报告的净收入进行比较，并根据GAAP在现金流之外加以考虑，如我们在合并财务报表中所示。
以下是我们归属于FFO和FFO的净收入-基本和稀释，不包括外币交易损失和截至2025年12月31日、2024年和2023年12月31日止年度的债务清偿损失（美元和股份，单位：千）：
| 截至本年度 12月31日， |
|||||||||||||||||
| 2025 | 2024 | 2023 | |||||||||||||||
| 归属于公司净利润 | $ | 13,803 | $ | 5,862 | $ | 5,937 | |||||||||||
| 合并资产的折旧和摊销 | 12,577 | 12,276 | 13,646 | ||||||||||||||
| 出售、重新计量或减记资产的（收益）损失 | (17,670) | 589 | 1,891 | ||||||||||||||
| 出售土地收益 | 4,720 | 1,095 | 188 | ||||||||||||||
| FFO-基本和稀释 | 13,430 | 19,822 | 21,662 | ||||||||||||||
| 债务提前清偿损失 | 284 | — | 1,710 | ||||||||||||||
| 外币交易收益 | — | — | (993) | ||||||||||||||
| 经FFO调整 | $ | 13,714 | $ | 19,822 | $ | 22,379 | |||||||||||
项目7a。关于市场风险的定量和定性披露
可选，不包括在内。
22
项目8。财务报表和补充数据
财务报表指数
| 页 | |||||
| 财务报表 | |||||
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独立注册会计师事务所的报告（PCAOB ID
|
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| 财务报表附表 | |||||
23
独立注册会计师事务所报告
致董事会及
Transcontinental Realty Investors, Inc.TERM0的股东
德克萨斯州达拉斯
对财务报表的意见
我们审计了随附的洲际地产投资公司截至2025年12月31日和2024年12月31日的合并资产负债表，以及截至2025年12月31日止三年期间各年度的相关合并经营报表、综合收益表、股东权益表、现金流量表及相关附注和附表（统称合并财务报表）。我们认为，合并财务报表按照美利坚合众国普遍接受的会计原则，在所有重大方面公允反映了洲际地产投资 Investors，Inc.截至2025年12月31日和2024年12月31日的财务状况以及截至2025年12月31日止三年期间每年的经营业绩和现金流量。
意见依据
这些合并财务报表由公司管理层负责。我们的责任是在我们审计的基础上对公司的合并财务报表发表意见。我们是一家在美国上市公司会计监督委员会（“PCAOB”）注册的公共会计师事务所，根据美国联邦证券法以及证券交易委员会和PCAOB的适用规则和条例，我们被要求对公司具有独立性。
我们按照PCAOB的标准进行了审计。这些准则要求我们计划和执行审计以就合并财务报表是否不存在重大错报获取合理保证，无论是由于错误还是欺诈。公司没有被要求，我们也没有受聘执行对其财务报告内部控制的审计。作为我们审计的一部分，我们被要求了解财务报告内部控制，但不是为了对公司财务报告内部控制的有效性发表意见。因此，我们不表示这种意见。
我们的审计包括执行程序以评估财务报表的重大错报风险，无论是由于错误还是欺诈，以及执行应对这些风险的程序。这些程序包括在测试的基础上审查有关财务报表中的数额和披露的证据。我们的审计还包括评估管理层使用的会计原则和作出的重大估计，以及评估合并财务报表的整体列报方式。我们认为，我们的审计为我们的意见提供了合理的基础。
关键审计事项
下文通报的关键审计事项是对财务报表的本期审计中产生的、已传达或要求传达给审计委员会的事项，这些事项：（1）涉及对财务报表具有重要意义的账目或披露，以及（2）涉及我们特别具有挑战性、主观或复杂的判断。关键审计事项的沟通不会以任何方式改变我们对财务报表的意见，作为一个整体，我们也不会通过传达下文的关键审计事项，就关键审计事项或与其相关的账目或披露提供单独的意见。
房地产投资减值
事项说明
截至2025年12月31日，该公司对房地产的净投资总额为6.024亿美元。如综合财务报表附注2所述，公司定期评估其物业的账面价值是否有任何减值，以及每当有事件或情况变化表明物业的账面价值可能无法收回时。当存在减值迹象且房地产资产的未来未折现现金流量低于其账面值时，对持作投资的房地产资产确认减值，此时房地产资产减记至其估计公允价值。
24
审计公司对房地产资产的减值评估是复杂的，因为在评估管理层识别潜在减值指标时需要主观的审计师判断。我们对管理层识别减值指标的评估包括我们对这些指标的相关评估，无论是单独评估还是组合评估，以确定是否发生了需要公司评估房地产资产可收回性的触发事件。
我们如何在审计中处理该事项
我们了解了公司对公司房地产资产减值评估过程的控制情况。我们对公司减值评估的测试，除其他程序外，包括评估在确定公司房地产资产是否存在减值迹象时应用的重大判断。我们的程序包括获取证据以证实此类判断，并寻找与此类判断相反的证据，包括寻找重大的租户注销或即将到期的租约，而替换租户的前景不大。我们还搜索了房地产资产的任何可能由于触发事件或潜在减值指标导致的经营业绩大幅下降。
应收票据的可收回性
事项说明
截至2025年12月31日，公司的应收票据金额为1.237亿美元。公司进行评估，以确定这些应收票据项下的几乎所有到期金额是否被视为很可能收回。随后，对于公司得出结论认为不太可能收取票据项下几乎所有到期付款的票据，公司为不太可能收取的任何金额创建备抵。
由于公司确定这些票据的可收回性所涉及的判断，审计公司的可收回性评估是复杂的。该确定涉及考虑票据的条款、票据目前是否履行以及票据的任何证券。
我们如何在审计中处理该事项
我们对公司对应收票据的控制及其可收回性评估进行了了解。我们的测试包括，确认选定的应收票据，确定票据是否按其条款履行，并在必要时测试公司对基础担保权益的评估。
强调流动性
如附注18所述，管理层打算出售创收资产、为房地产再融资并获得主要由房地产担保的额外借款，以满足公司的流动性需求。
补充资料
附表三和四所载的补充资料已接受与公司财务报表审计同时执行的审计程序。补充资料由公司管理层负责。我们的审计程序包括确定补充信息是否与财务报表或基础会计和其他记录（如适用）相符，并执行程序以测试补充信息中提供的信息的完整性和准确性。在形成我们对补充信息的意见时，我们评估了补充信息，包括其形式和内容，是否符合证券交易委员会的规则。我们认为，补充信息在所有重大方面相对于财务报表整体而言是公允的。
2026年3月12日
我们自2004年起担任公司的核数师。
25
Transcontinental Realty Investors, Inc.
合并资产负债表
（千美元，面值金额除外）
| 12月31日， | |||||||||||
| 2025 | 2024 | ||||||||||
| 资产： | |||||||||||
| 房地产 | $ |
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| 现金及现金等价物 |
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| 受限制现金 |
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| 短期投资 |
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应收票据（包括$
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| 应收关联方款项 |
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其他资产（包括$
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| 总资产 | $ |
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| 负债和权益 | |||||||||||
| 负债： | |||||||||||
| 按揭及其他应付票据 | $ |
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$ |
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应付账款和其他负债（包括$
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| 应计利息 |
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| 递延收入 |
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| 负债总额 |
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| 股权： | |||||||||||
| 股东权益 | |||||||||||
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普通股，$
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| 额外实收资本 |
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| 留存收益 |
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| 股东权益合计 |
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| 非控制性权益 |
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| 总股本 |
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| 总负债及权益 | $ |
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$ |
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随附的附注是这些综合财务报表的组成部分。
26
Transcontinental Realty Investors, Inc.
综合业务报表
（千美元，每股金额除外）
| 截至12月31日止年度， | |||||||||||||||||
| 2025 | 2024 | 2023 | |||||||||||||||
| 收入： | |||||||||||||||||
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租金收入（包括$
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$ |
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$ |
|
$ |
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| 其他收益 |
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| 总收入 |
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| 费用： | |||||||||||||||||
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物业运营费用（包括$
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| 折旧及摊销 |
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一般和行政（包括$
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| 向关联方支付咨询费 |
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| 总营业费用 |
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| 净经营亏损 | (
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(
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利息收入（包括$
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利息支出
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(
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(
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(
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| 外币交易收益 |
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| 债务提前清偿损失 | (
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(
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| 未合并合营企业收入中的权益 |
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| 出售或减记资产收益（亏损）净额 |
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(
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(
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| 所得税拨备 | (
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(
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(
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| 净收入 |
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| 归属于非控股权益的净利润 | (
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(
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(
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| 归属于公司净利润 |
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| 每股收益 | |||||||||||||||||
| 基本和稀释 | $ |
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$ |
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| 用于计算每股收益的加权平均普通股 | |||||||||||||||||
| 基本和稀释 |
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随附的附注是这些综合财务报表的组成部分。
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Transcontinental Realty Investors, Inc.
合并权益报表
（千美元，股份金额除外）
| 普通股 | 实缴 资本 |
保留 收益 |
股东权益总计 | 非控制性 利息 |
总股本 | |||||||||||||||||||||||||||||||||
| 余额，2023年1月1日 | $ |
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$ |
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$ |
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$ |
|
$ |
|
$ |
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| 净收入 | — | — |
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| IOR回购库存股 | — | — | — | — | (
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(
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| 调整非控股权益 | — |
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— |
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(
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| 余额，2023年12月31日 |
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| 净收入 | — | — |
|
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| IOR回购库存股 | — | — | — | — | (
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(
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| 调整非控股权益 | — |
|
— |
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(
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| 余额，2024年12月31日 |
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| 净收入 | — | — |
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| 购买IOR股份 | — | — | — | — | (
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(
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| 调整非控股权益 | — |
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— |
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(
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| 余额，2025年12月31日 | $ |
|
$ |
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$ |
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$ |
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$ |
|
$ |
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随附的附注是这些综合财务报表的组成部分。
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Transcontinental Realty Investors, Inc.
合并现金流量表
（千美元）
| 截至12月31日止年度， | |||||||||||||||||
| 2025 | 2024 | 2023 | |||||||||||||||
| 经营活动产生的现金流量： | |||||||||||||||||
| 净收入 | $ |
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$ |
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$ |
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| 调整净收益与经营活动提供的净现金（用于）： | |||||||||||||||||
| 出售资产或减记资产的（收益）损失 | (
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| 外币交易收益 |
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(
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| 债务提前清偿损失 |
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| 折旧及摊销 |
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| 坏账准备 |
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| 未合并合营企业收入中的权益 |
|
(
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(
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| 未合并合营企业的收益分配 |
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| 资产和负债变动，扣除收购和处置： | |||||||||||||||||
| 其他资产 | (
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(
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| 关联方应收款项 | (
|
(
|
(
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| 应计应付利息 |
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(
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| 应付账款和其他负债 |
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(
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| 经营活动提供（使用）的现金净额 | (
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(
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| 投资活动产生的现金流： | |||||||||||||||||
| 应收票据的催收 |
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| 应收票据的来源和垫款 |
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(
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| 购买短期投资 | (
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(
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(
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| 短期投资的赎回和/或到期 |
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| 房地产开发改造 | (
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(
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(
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| 递延租赁成本 | (
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(
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(
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| 出售资产所得款项 |
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| 来自未合并合资企业的分配 |
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| 投资活动提供（使用）的现金净额 | (
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(
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| 融资活动产生的现金流： | |||||||||||||||||
| 抵押及其他应付票据所得款项 |
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| 按揭、其他应付票据及债券的付款 | (
|
(
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(
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| 购买IOR股份 | (
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(
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(
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| 债务清偿成本 |
|
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(
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| 递延融资成本 |
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(
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(
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| 筹资活动提供（使用）的现金净额 |
|
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(
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| 现金、现金等价物和受限制现金净减少额 | (
|
(
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(
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| 现金、现金等价物和受限制现金，年初 |
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|
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| 现金、现金等价物和受限制现金，年底 | $ |
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$ |
|
$ |
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随附的附注是这些综合财务报表的组成部分。
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Transcontinental Realty Investors, Inc.
财务报表附注
（千美元，每股金额除外）
1.
组织机构
如本文所用，“公司”、“我们”、“我们的”或“美国”是指Transcontinental Realty Investors, Inc.，一家内华达州公司，成立于1984年。我们的普通股在纽约证券交易所（“NYSE”）上市，代码为“TCI”。大约
78
我们普通股的%由American Realty Investors, Inc.（“ARL”）拥有，该公司的普通股在纽约证券交易所上市，代码为“ARL”，并且
8
%由ARL控股股东拥有。
我们的主要业务是收购、开发和拥有可产生收入的住宅和商业房地产物业。此外，我们还机会性地在填埋式或高增长的郊区市场中获取未来发展的土地。有时，当我们认为合适时，我们也会出售土地和创收物业。我们通过向居民出租公寓单元，以及出租办公、工业和零售空间来产生收入。我们还通过销售创收物业和土地获得收入。
于2025年12月31日，我们的物业组合包括：
•
十三
运营中的多户住宅，包括
2,128
单位；
•
三个
租赁中的多户房产，包括
672
单位；
•
一
开发中的多户房产，包括
234
单位；
•商业公关操作，由
四个
办公楼，合计约
1,001,549
可出租平方英尺；和
•大约
1,792
亩已开发和未开发的土地。
我们的日常运营由Pillar Income Asset Management，Inc.（“Pillar”）管理。他们的职责包括但不限于定位、评估和推荐与房地产相关的投资机会，以及与第三方贷款人和投资者安排债务和股权融资。我们所有的员工都是支柱员工。
三个
我们的商业物业由Regis Realty Prime，LLC（“Regis”）管理。Regis提供租赁、建筑管理和经纪服务。我们所有的多户住宅和
一
我们的商业物业由外部管理公司管理。Pillar和Regis被视为关联方（见附注13 –关联方交易）。
2.
重要会计政策摘要
列报依据
这些合并财务报表是根据美国公认会计原则（“GAAP”）编制的。
我们合并了我们被视为可变利益实体（“VIE”）的主要受益人或拥有该实体多数投票权的实体。我们已确定，当我们（i）有权指导对其经济绩效产生最显着影响的VIE活动，以及（ii）有义务吸收损失或有权获得可能对VIE具有重大意义的利益时，我们是VIE的主要受益人。在确定我们是否是主要受益人时，我们考虑了定性和定量因素，包括所有权权益、管理层代表性、控制决策的能力和其他合同权利。根据权益会计法，我们对我们拥有少于控股财务权益的实体或我们不被视为主要受益人的实体进行会计处理。因此，我们将我们在这些实体的净收益或亏损中所占的份额计入我们的经营业绩。
30
Transcontinental Realty Investors, Inc.
财务报表附注
（千美元，每股金额除外）
不动产、折旧、减值
房地产资产按折旧成本或公允价值中的较低者列报，如视为减值。主要替换和改进按其估计剩余使用寿命资本化和折旧。折旧按直线法在物业可使用年限内计算（建筑物及装修—
10
到
40
年；家具、固定装置和设备—
5
到
10
年）。
我们通过考虑预期的未来营业收入、趋势和前景，以及需求、竞争和其他经济因素的影响来评估我们的房地产价值是否存在减值指标。这些因素包括预计的租金收入、运营成本和资本支出以及估计的持有期和资本化率。存在减值迹象的，以预计的未折现未来净现金流量为基础确定可收回性，不包括利息费用。减值损失的金额（如有的话）是通过比较经贴现现金流量分析确定的公允价值与相关资产的账面价值而确定的。我们一般长期持有和经营我们的创收房地产，这降低了其账面价值无法收回的可能性。分类为持有待售的不动产按账面价值或公允价值减去出售成本后的较低者计量。
成本资本化
建筑物和装修的成本包括物业的购买价格、法律费用和其他购置成本。我们还将开发成本包括与规划、开发、初始租赁和建造物业直接相关的成本以及开发期间产生的利息、物业税、保险和其他直接项目成本资本化。资本化成本还包括与项目明确相关的直接和某些间接成本。间接成本包括房地产税、保险和某些共用行政成本。在评估拟资本化的直接和间接成本金额时，根据对每项活动实际花费时间的估计数对项目进行分配。与特定项目没有明确关联的间接成本作为期间成本支出。
我们认为一个建筑项目在收到入住证明后即已基本完工并持有可供入住，但不迟于主要建筑活动停止后一年。我们停止对（1）已基本完成和（2）已占用或可供占用的部分进行资本化，我们仅将与在建部分相关的成本资本化。
递延租赁成本
我们将商业物业的租赁成本资本化，其中包括支付给外部经纪人的佣金、谈判和记录租赁协议所产生的法律费用。我们将这些成本分配给个别租户租赁，并在相关租赁期限内摊销。
短期投资
我们将我们对公司债券和即期票据（统称“债务证券”）的投资作为持有至到期证券进行会计处理，因为我们有持有这些证券直至到期的意图和能力。因此，我们的债务证券按其摊余成本列账。这些债务证券的贴现在相关票据的期限内按直线法摊销为利息收入，近似于实际利率法。
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Transcontinental Realty Investors, Inc.
财务报表附注
（千美元，每股金额除外）
公允价值计量
公允价值是指在计量日有意愿的市场参与者之间的有序交易中出售资产所收到的价格或转移负债所支付的价格，而不是在强制或清算出售中。在确定公允价值时，我们采用以下层次结构：
第1级——活跃市场中相同、非限制性资产或负债的未经调整的报价。
第2级——活跃市场中类似资产和负债的报价，以及在金融工具的整个期限内直接或间接可观察到的资产或负债的输入值。
第3级——对公允价值计量具有重要意义的不可观察输入值。
金融工具在估值层次结构中的分类是基于对公允价值计量具有重要意义的最低输入水平。
关联方
关联方是具有以下一种或多种特征的个人或实体，包括需要对其股本证券进行投资的实体、为包括实体主要所有人及其直系亲属在内的人的利益而设立的信托、实体的管理人员及其直系亲属和实体可能与之交易的其他方，如果一方控制另一方或可能对另一方的决策产生重大影响，以致交易方中的一方可能无法充分追求自己的单独利益，或实体的附属机构。
确认收入
租金收入包括固定最低租金、偿还运营成本和其他租赁收入。住宅物业的租金收入，一般租期为十二个月或以下，于应收居民款项时入账，而商业物业的租金收入，一般租期超过十二个月，则按直线法在相关租约的条款内确认。
根据我们的大多数商业租户租约，经营成本的报销包括应收租户的公共区域维护、房地产税和其他可收回成本的金额，并在可收回费用发生期间确认为收入。我们以“总额”为基础记录这些补偿，因为我们通常是从第三方供应商购买商品和服务的主要义务人；我们在选择供应商方面拥有酌处权，并且在向供应商付款方面存在信用风险。
对于所有逾期租金和被认为无法收回的运营费用偿还，都记录了信用损失备抵。
现金及现金等价物和受限制现金
我们将购买时原始期限为三个月或更短的所有高流动性投资视为现金等价物，其成本接近公允价值。受限现金包括金融机构根据某些应付有担保票据和某些应付无担保债券条款托管的现金余额。
信用风险集中
我们在商业银行和通过投资公司维持我们的现金余额，这些存款由联邦存款保险公司提供保险。在2025年12月31日和2024年12月31日，我们保持了超过保额的余额。
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Transcontinental Realty Investors, Inc.
财务报表附注
（千美元，每股金额除外）
所得税
我们是美国联邦所得税目的的“C”公司。然而，出于税收目的，我们被纳入了May Realty Holdings，Inc.（“MRHI”）合并集团。我们有一份税收分享协议，其中规定了集团将以何种方式分享综合纳税义务，以及如何在集团成员之间对待某些税收属性。
综合收益
截至2025年12月31日、2024年和2023年12月31日止年度的净收益和综合收益相同。
估计数的使用
在按照公认会计原则编制合并财务报表时，管理层有必要作出估计和假设，这些估计和假设会影响资产和负债的呈报金额以及在合并财务报表日期披露或有资产和负债以及报告的收入和费用的截止年度的呈报金额。实际结果可能与这些估计不同。
最近的会计公告
2023年12月，财务会计准则委员会（“FASB”）发布了ASU 2023-09，《所得税（主题740）：所得税披露的改进》（“ASU 2023-09”）。ASU2023-09要求各实体披露有关有效税率调节的额外信息，并披露按司法管辖区分列的所得税费用和已缴纳的所得税。我们于2025年1月1日采用ASU2023-09并未对我们在财务报表中的披露产生重大影响。
2024年11月，FASB发布ASU 2024-03，损益表-报告综合收益-费用分类披露（子主题220-40）：损益表费用分类（“ASU 2024-03”），2025年1月，FASB发布ASU 2025-01，损益表-报告综合收益-费用分类披露（子主题220-40）：澄清生效日期（“ASU 2025-01”）。ASU 2024-03要求额外披露包含在损益表中的费用的性质，以及披露包含在损益表中的费用标题中的特定类型的费用。ASU 2024-03，经ASU 2025-01澄清，在2026年12月15日之后开始的财政年度和2027年12月15日之后开始的财政年度内的过渡期有效，允许提前采用。我们目前正在评估这些准则对我们合并财务报表的影响。
2025年12月，FASB发布了ASU 2025-11，《中期报告（主题270）：窄范围改进》（“ASU 2025-11”）。更新中的修订明确了ASC 270中的中期报告披露要求，并为报告最近一年期间之后发生的重大事件引入了新的披露原则。该更新对2027年12月15日之后开始的财政年度内的中期有效，允许提前采用。我们目前正在评估采用ASU2025-11对我们合并财务报表的潜在影响。
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Transcontinental Realty Investors, Inc.
财务报表附注
（千美元，每股金额除外）
3.
每股收益
每股收益（“EPS”）的计算方法是将普通股可获得的净收入除以该期间已发行普通股的加权平均数。
下表提供了我们的基本和稀释EPS计算：
| 截至本年度 12月31日， |
|||||||||||||||||
| 2025 | 2024 | 2023 | |||||||||||||||
| 净收入 | $ |
|
$ |
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$ |
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| 归属于非控股权益的净利润 | (
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(
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(
|
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| 归属于公司净利润 | $ |
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$ |
|
$ |
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|||||||||||
| 加权-平均已发行普通股-基本和稀释 |
|
|
|
||||||||||||||
| 归属于普通股的EPS-基本和稀释 | $ |
|
$ |
|
$ |
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|||||||||||
4.
补充现金流信息
以下列示付息时间安排及其他补充现金流信息：
| 截至本年度 12月31日， |
|||||||||||||||||
| 2025 | 2024 | 2023 | |||||||||||||||
| 支付利息的现金 | $ |
|
$ |
|
$ |
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| 支付所得税的现金 | $ |
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$ |
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| 现金、现金等价物和受限制现金-年初 | |||||||||||||||||
| 现金及现金等价物 | $ |
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$ |
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| 受限制现金 |
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| $ |
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$ |
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$ |
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| 现金、现金等价物、受限制现金-年末 | |||||||||||||||||
| 现金及现金等价物 | $ |
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$ |
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$ |
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| 受限制现金 |
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| $ |
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$ |
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| 按揭、其他应付票据及债券的付款 | |||||||||||||||||
| 按揭及其他应付票据 | $ |
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| 应付债券 |
|
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| $ |
|
$ |
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$ |
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以下为非现金投融资活动时间表：
| 截至本年度 12月31日， |
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| 2025 | 2024 | 2023 | |||||||||||||||
| 应计开发成本 | $ |
|
$ |
|
$ |
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| 减少关联方应收款项而取得的财产 | $ |
|
$ |
|
$ |
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Transcontinental Realty Investors, Inc.
财务报表附注
（千美元，每股金额除外）
5.
经营分部
分部信息是根据我们的首席运营决策者（“CODM”）审查信息以评估业绩和做出资源分配决策的相同基础编制的。我们的首席运营官是我们的总裁兼首席执行官。我们在
two
可报告分部：（i）收购、开发、拥有及管理多户物业（“住宅分部”）及（ii）收购、拥有及管理商业地产物业（“商业分部”）。为我们的分部提供的服务包括出租物业和其他租户服务，包括停车场和存储空间租赁。CODM用来评估分部的关键运营指标是净营业收入（“NOI”），我们将其定义为物业收入减去直接物业运营费用。NOI不包括折旧、利息收入和支出、一般和管理费用、咨询费和所得税。
下表按可报告分部列示我们的利润：
| 截至本年度 12月31日， |
|||||||||||||||||
| 2025 | 2024 | 2023 | |||||||||||||||
| 住宅板块 | |||||||||||||||||
| 收入 | $ |
|
$ |
|
$ |
|
|||||||||||
| 分部开支 | |||||||||||||||||
| 物业税和保险 | (
|
(
|
(
|
||||||||||||||
| 维修和保养 | (
|
(
|
(
|
||||||||||||||
| 其他物业费用 | (
|
(
|
(
|
||||||||||||||
| 来自住宅部分的NOI |
|
|
|
||||||||||||||
| 商业部分 | |||||||||||||||||
| 收入 |
|
|
|
||||||||||||||
| 分部开支 | |||||||||||||||||
| 物业税和保险 | (
|
(
|
(
|
||||||||||||||
| 维修和保养 | (
|
(
|
(
|
||||||||||||||
| 其他物业费用 | (
|
(
|
(
|
||||||||||||||
| 来自商业部门的NOI |
|
|
|
||||||||||||||
| 分部NOI合计 | $ |
|
$ |
|
$ |
|
|||||||||||
35
Transcontinental Realty Investors, Inc.
财务报表附注
（千美元，每股金额除外）
下表对可报告分部的NOI与净收入进行了核对：
| 截至本年度 12月31日， |
|||||||||||||||||
| 2025 | 2024 | 2023 | |||||||||||||||
| 可报告分部的NOI | $ |
|
$ |
|
$ |
|
|||||||||||
| 其他非分部项目收入（费用） | |||||||||||||||||
| 折旧及摊销 | (
|
(
|
(
|
||||||||||||||
| 一般和行政 | (
|
(
|
(
|
||||||||||||||
| 向关联方支付咨询费 | (
|
(
|
(
|
||||||||||||||
| 利息收入 |
|
|
|
||||||||||||||
| 利息支出 | (
|
(
|
(
|
||||||||||||||
| 外币交易收益 |
|
|
|
||||||||||||||
| 债务提前清偿损失 | (
|
|
(
|
||||||||||||||
| 未合并合营企业收入中的权益 |
|
|
|
||||||||||||||
| 出售或减记资产收益（亏损）净额 |
|
(
|
(
|
||||||||||||||
| 所得税拨备 | (
|
(
|
(
|
||||||||||||||
| 净收入 | $ |
|
$ |
|
$ |
|
|||||||||||
下表将我们的分部信息与我们合并资产负债表中的相应金额进行了核对：
| 12月31日， | |||||||||||
| 2025 | 2024 | ||||||||||
| 分部资产 | $ |
|
$ |
|
|||||||
| 房地产 |
|
|
|||||||||
| 应收票据 |
|
|
|||||||||
| 应收关联方款项 |
|
|
|||||||||
| 现金、短期投资及其他非分部资产 |
|
|
|||||||||
| 总资产 | $ |
|
$ |
|
|||||||
6.
租赁收入
我们根据归类为经营租赁的协议租赁我们的多户住宅物业和商业物业。我们的多户租赁一般包括最低租金和辅助服务费用。我们的商业物业租约一般包括最低租金以及物业税和公共区域维护的回收。最低租金收入按直线法在相关租赁条款内确认。
下表汇总了截至2025年12月31日、2025年、2024年和2023年12月31日止年度的租金收入构成部分：
| 截至本年度 12月31日， |
|||||||||||||||||
| 2025 | 2024 | 2023 | |||||||||||||||
| 固定组件 | $ |
|
$ |
|
$ |
|
|||||||||||
| 可变成分 |
|
|
|
||||||||||||||
| 总租金收入 | $ |
|
$ |
|
$ |
|
|||||||||||
36
Transcontinental Realty Investors, Inc.
财务报表附注
（千美元，每股金额除外）
下表汇总了未来根据不可撤销租约向我们支付的租金，其中不包括多户物业，这些物业的租期通常为一年或更短：
| 年份 | 金额 | |||||||
| 2026 | $ |
|
||||||
| 2027 |
|
|||||||
| 2028 |
|
|||||||
| 2029 |
|
|||||||
| 2030 |
|
|||||||
| 此后 |
|
|||||||
|
合计
|
$ |
|
||||||
7.
房地产活动
在2025年12月31日和2024年12月31日，我们的房地产投资由以下部分组成：
| 12月31日， | |||||||||||
| 2025 | 2024 | ||||||||||
| 土地 | $ |
|
$ |
|
|||||||
| 建筑和改善 |
|
|
|||||||||
| 租户改善 |
|
|
|||||||||
| 在建工程 |
|
|
|||||||||
| 总成本 |
|
|
|||||||||
| 减少累计弃用 | (
|
(
|
|||||||||
| 房地产总额 | $ |
|
$ |
|
|||||||
我们产生了折旧费用$
11,851
, $
11,662
和$
12,887
分别截至2025年12月31日、2024年和2023年12月31日止年度。
建筑活动
在建工程包括风车农场的开发以及与我们的地面开发项目相关的成本。
Windmill Farms是德克萨斯州考夫曼县淡水区（“Districts”）的集合，正在开发为单户地段（“地段”）、多户房产和零售属性。就项目而言，我们发展风车农场的基础设施，包括道路、供水和下水道，以方便将地段出售给房屋建筑商，以建造单户住宅。我们通过各区发行市政债券获得基础设施成本（“地区应收款项”）的偿还。截至2025年12月31日$
55,693
在其他资产中包含的地区应收款（见注11–其他资产）和$
46,895
计入在建工程的地块开发成本。
我们与Pillar签订了几项开发协议（见注13–关联交易）发展多户物业（“发展项目”）。每个开发项目的部分资金来自建设贷款（见注12–抵押贷款及其他应付票据）。
37
Transcontinental Realty Investors, Inc.
财务报表附注
（千美元，每股金额除外）
以下为截至2025年12月31日:
| 项目 | 单位 | 位置 | 项目总成本 | 发生的项目总成本 | ||||||||||||||||||||||
| 阿莱拉 |
|
佛罗里达州威尔士湖 | $ |
|
$ |
|
||||||||||||||||||||
| 班德拉岭 |
|
Temple，TX |
|
|
||||||||||||||||||||||
| 梅拉诺 |
|
德克萨斯州麦金尼 |
|
|
||||||||||||||||||||||
| 山溪 |
|
德克萨斯州达拉斯 |
|
|
||||||||||||||||||||||
|
|
$ |
|
$ |
|
||||||||||||||||||||||
截至2025年12月31日止年度，我们支出$
68,995
在发展项目的建设中，该项目的部分资金由$
63,781
从我们的建筑贷款中借款。截至2025年12月31日，我国基本建成阿莱拉,班德拉岭和Merano并将这些项目的相关成本转移到土地、建筑和改善.
出售资产
出售资产或减记资产的收益（损失），净额包括以下各项：
| 截至本年度 12月31日， |
|||||||||||||||||
| 2025 | 2024 | 2023 | |||||||||||||||
| 土地（1） | $ |
|
$ |
|
$ |
|
|||||||||||
| 住宅物业（2） |
|
|
|
||||||||||||||
| 其他（3） |
|
(
|
(
|
||||||||||||||
| $ |
|
$ | (
|
$ | (
|
||||||||||||
(1)包括出售与我们投资风车农场和其他土地持有相关的地块。
(2)2025年10月10日，我们在Bon Secour出售了别墅，a
200
位于阿拉巴马州格尔夫海岸的单元多户房产，售价$
28,000
，导致出售收益$
12,204
.我们用了收益还清美元
18,767
就物业及作一般公司用途而须支付的按揭票据。
(3)包括开发成本的核销。
8.
短期投资
以下是我们截至2025年12月31日和2024年12月31日的短期投资摘要：
| 12月31日， | ||||||||||||||
| 2025 | 2024 | |||||||||||||
| 公司债券，按面值 | $ |
|
$ |
|
||||||||||
| 需求说明 |
|
|
||||||||||||
|
|
|
|||||||||||||
| 折扣较少 | (
|
(
|
||||||||||||
| $ |
|
$ |
|
|||||||||||
这些投资的平均利率为
4.27
%和
5.20
分别为2025年12月31日和2024年12月31日的百分比。
38
Transcontinental Realty Investors, Inc.
财务报表附注
（千美元，每股金额除外）
9.
应收票据
下表汇总了我们在2025年12月31日和2024年12月31日的应收票据：
| 账面价值 | 利息 率 |
成熟度 日期 |
||||||||||||||||||||||||
| 借款人/项目 | 2025 | 2024 | ||||||||||||||||||||||||
| ABC Land and Development，Inc。 | $ |
|
$ |
|
|
% | 6/30/2026 | |||||||||||||||||||
| ABC Paradise，LLC |
|
|
|
% | 6/30/2026 | |||||||||||||||||||||
| 秋风（1） |
|
|
|
% | 7/1/2028 | |||||||||||||||||||||
| 领头羊山脊（1） |
|
|
|
% | 11/1/2026 | |||||||||||||||||||||
| Mercer Crossing的Dominion（2） |
|
|
|
% | 6/7/2028 | |||||||||||||||||||||
| 林松（1） |
|
|
|
% | 5/1/2027 | |||||||||||||||||||||
| 公园里的英伍德（3）（4） |
|
|
|
% | 6/30/2028 | |||||||||||||||||||||
| 肯辛顿公园（3）（4） |
|
|
|
% | 3/31/2027 | |||||||||||||||||||||
| 湖岸别墅（3）（4） |
|
|
|
% | 12/31/2032 | |||||||||||||||||||||
| 招股说明书Endeavors |
|
|
|
% | 10/23/2029 | |||||||||||||||||||||
| 麦金尼牧场 |
|
|
|
% | 9/15/2029 | |||||||||||||||||||||
| 海洋产业II（3）（4） |
|
|
|
% | 5/31/2028 | |||||||||||||||||||||
| One Realco Land Holding，Inc。 |
|
|
|
% | 6/30/2026 | |||||||||||||||||||||
| 英格尔赛德公园（1） |
|
|
|
% | 11/1/2026 | |||||||||||||||||||||
| Opelika二期Parc（1）（5） |
|
|
|
% | 1/13/2023 | |||||||||||||||||||||
| 风车农场的Parc（1）（5） |
|
|
|
% | 11/1/2022 | |||||||||||||||||||||
| 菲利普斯改善生活基金会（3） |
|
|
|
% | 3/31/2028 | |||||||||||||||||||||
| 大通橡树广场（3）（4） |
|
|
|
% | 3/31/2028 | |||||||||||||||||||||
| 梅树（1） |
|
|
|
% | 8/17/2028 | |||||||||||||||||||||
| 波尔克县土地 |
|
|
|
% | 6/30/2026 | |||||||||||||||||||||
| Riverview on the Park Land，LLC |
|
|
|
% | 6/30/2026 | |||||||||||||||||||||
| 斯巴达之地 |
|
|
|
% | 1/16/2027 | |||||||||||||||||||||
| 恩尼斯望远镜（1） |
|
|
|
% | 11/1/2028 | |||||||||||||||||||||
| 尖塔徽章（1） |
|
|
|
% | 8/1/2026 | |||||||||||||||||||||
| 公园里的木材（3）（4） |
|
|
|
% | 12/31/2032 | |||||||||||||||||||||
| 托斯卡纳别墅（3）（4） |
|
|
|
% | 4/30/2027 | |||||||||||||||||||||
| $ |
|
$ |
|
|||||||||||||||||||||||
（1）根据我们的选择，该票据可转换为
100
于底层发展物业的%所有权权益，并由底层发展物业作抵押。
（2）该票据按黄金加点计息
1
%.
（3）由于我们对以应收票据为担保的抵押品的履约进行了重大投资，借款人被确定为关联方。
（4）Unified Housing Foundation，Inc.（“UHF”）票据的本金和利息支付由基础物业的运营、销售或再融资产生的盈余现金流提供资金，并在票据基础物业的任何可用盈余现金的范围内进行交叉抵押。
（5）我们正与借款人合作延长期限和/或行使我们的转换选择权。
39
Transcontinental Realty Investors, Inc.
财务报表附注
（千美元，每股金额除外）
10.
对未合并合资企业的投资
11.
其他资产
于2025年12月31日及2024年12月31日，我们的其他资产包括以下各项：
| 12月31日， | |||||||||||
| 2025 | 2024 | ||||||||||
| 收购保证金 | $ |
|
$ |
|
|||||||
| 风车农场基础设施应收款（1） |
|
|
|||||||||
| 应收利息 |
|
|
|||||||||
| 租户和其他应收款 |
|
|
|||||||||
| 预付费用及其他资产 |
|
|
|||||||||
| 应收所得税 |
|
|
|||||||||
| 递延所得税资产 |
|
|
|||||||||
| $ |
|
$ |
|
||||||||
（1）代表与我们发展风车农场有关的道路、下水道和公用事业基础设施成本（见附注7-房地产活动）。这些费用可通过市政当局根据基本赔偿协议发行的债券偿还。
40
Transcontinental Realty Investors, Inc.
财务报表附注
（千美元，每股金额除外）
12.
抵押贷款和其他应付票据
以下是我们截至2025年12月31日和2024年12月31日应付票据和利息的摘要：
| 账面价值 | 利息 率 |
成熟度 日期 |
||||||||||||||||||||||||
| 物业/实体 | 2025 | 2024 | ||||||||||||||||||||||||
| 770南邮橡树（1） | $ |
|
$ |
|
|
% | 6/1/2025 | |||||||||||||||||||
| Alera（2） |
|
|
|
% | 3/15/2026 | |||||||||||||||||||||
| 班德拉岭（3） |
|
|
|
% | 12/15/2028 | |||||||||||||||||||||
| 蓝湖别墅 |
|
|
|
% | 11/1/2055 | |||||||||||||||||||||
| 蓝湖别墅二期 |
|
|
|
% | 6/1/2052 | |||||||||||||||||||||
| 切尔西 |
|
|
|
% | 12/1/2050 | |||||||||||||||||||||
| EQK Portage |
|
|
|
% | 11/13/2029 | |||||||||||||||||||||
| 森林树林（4） |
|
|
|
% | 8/1/2031 | |||||||||||||||||||||
| 登陆河口手杖 |
|
|
|
% | 9/1/2053 | |||||||||||||||||||||
| 普莱森特格罗夫的遗产 |
|
|
|
% | 4/1/2048 | |||||||||||||||||||||
| 梅拉诺（5） |
|
|
|
% | 11/6/2028 | |||||||||||||||||||||
| 特拉维斯的北边 |
|
|
|
% | 2/1/2053 | |||||||||||||||||||||
| 德纳姆温泉公园 |
|
|
|
% | 4/1/2051 | |||||||||||||||||||||
| Denham Springs二期的Parc |
|
|
|
% | 2/1/2060 | |||||||||||||||||||||
| RCM慧聪企业 |
|
|
|
% | 12/31/2029 | |||||||||||||||||||||
| 荷兰湖的住宅 |
|
|
|
% | 3/1/2053 | |||||||||||||||||||||
| Bon Secour的别墅（6） |
|
|
|
% | 9/1/2031 | |||||||||||||||||||||
| 公园西一期别墅 |
|
|
|
% | 3/1/2053 | |||||||||||||||||||||
| 公园西二期别墅 |
|
|
|
% | 3/1/2053 | |||||||||||||||||||||
| 维斯塔岭 |
|
|
|
% | 8/1/2053 | |||||||||||||||||||||
| 风车农场 |
|
|
|
% | 2/28/2026 | |||||||||||||||||||||
| $ |
|
$ |
|
|||||||||||||||||||||||
（1）2025年5月30日，以手头现金还清贷款。
（二）建设贷款允许s借款最高$
33,000
为Alera的发展提供资金（见附注7-房地产活动），于有担保隔夜融资利率（“SOFR”）加
3
%，于2026年3月15日到期，具
two
一年
扩展选项。
（三）建设贷款允许借款高达$
23,500
建设贷款，为Bandera Ridge的开发提供资金（见附注7-房地产活动），按SOFR plus计息
3
%，2028年12月15日到期。
（四）按SOFR加点计息的贷款
2.15
%，2031年8月1日到期。
（5）建设贷款允许借款最高可达$
25,407
为Merano的发展提供资金（见附注7-房地产活动），按黄金利率加
0.25
%，2028年11月6日到期。
（6）于2025年10月10日，有关出售相关物业的贷款已付清（见附注7-房地产活动）。
我们有建设贷款要建Mountain Creek（见附注7-房地产活动），允许借款金额不超过$
27,500
，利息在SOFR加
3.45
%并于2029年3月15日到期。截至2025年12月31日，我们尚未就该贷款借款。
截至2025年12月31日，我们遵守了我们所有的贷款契约。
上述所有抵押及其他应付票据均以标的物业作抵押。此外，我们还为Alera、Bandera Ridge、Merano、Mountain Creek的贷款提供了担保。
41
Transcontinental Realty Investors, Inc.
财务报表附注
（千美元，每股金额除外）
我们于2025年12月31日到期的抵押贷款及其他应付票据的未来本金付款如下：
| 年份 | 金额 | |||||||
| 2026 | $ |
|
||||||
| 2027 |
|
|||||||
| 2028 |
|
|||||||
| 2029 |
|
|||||||
| 2030 |
|
|||||||
| 此后 |
|
|||||||
|
|
||||||||
| 递延融资成本 | (
|
|||||||
| $ |
|
|||||||
42
Transcontinental Realty Investors, Inc.
财务报表附注
（千美元，每股金额除外）
13.
关联交易
我们与关联方进行某些业务往来，包括但不限于收购和处置不动产。由于缺乏两个或多个不相关实体之间业务往来中自然存在的自由市场力量，因此不能推定涉及关联方的交易是在公平基础上进行的。关联方交易可能并不总是对我们的业务有利，可能包括不一定有利于或符合我们最佳利益的条款、条件和协议。
Pillar和Regis由MRHI的附属公司全资拥有，后者也间接拥有Appro最大限度
90.8
ARL的百分比。Pillar根据咨询协议获得服务补偿。瑞吉根据其物业级管理协议的条款收取物业管理费和租赁佣金。此外，Regis有权根据非独家经纪协议的条款收取房地产经纪佣金。
租金收入包括$
579
, $
652
和$
882
分别截至2025年12月31日、2024年和2023年12月31日止年度，用于向Pillar和Regis出租的办公空间。
物业运营费用包括$
353
, $
346
和$
366
截至2025年12月31日、2024年及2023年12月31日止年度，分别为应付瑞吉的商业物业管理费。
一般和行政费用包括$
4,134
, $
3,786
和$
3,701
截至2025年12月31日、2024年和2023年12月31日止年度，分别用于应付Pillar的雇员薪酬和其他可报销费用。
支付给Pillar的咨询费为$
9,112
, $
8,058
和$
9,156
分别截至2025年12月31日、2024年和2023年12月31日止年度。支付给Pillar的开发费为$
1,888
, $
2,236
和$
649
为结束的年份 2025年12月31日、2024年及2023年12月31日，分别。
14.
非控制性权益
非控制性权益代表Income Opportunity Realty Investors, Inc. Realty Investors，Inc.（“IOR”）的第三方所有权权益。IOR的股票在NYSE American上市，代码为IOR。截至2025年12月31日，我们拥有
84.6
IOR的%。
于2024年12月16日，我们宣布了一项要约（“要约收购”），以购买至
100,000
IOR已发行普通股的股份，价格为$
18
每股，但须符合特定条件。收购要约已于2025年1月29日完成，导致我们收购
21,678
股票，总购买价格为$
454
.我们随后购买了额外的
32,845
日期间公开市场上IOR的普通股今年剩余时间额外费用$
583
.
43
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财务报表附注
（千美元，每股金额除外）
15.
股东权益
我们宣布普通股股息的决定是在每年结束后每年确定的。按照那个政策，
无
我们宣布了2025年、2024年或2023年的普通股股息。未来普通股股东的股息将根据当时存在的条件确定，包括我们的金融条件和要求、未来前景、融资协议中的限制、商业条件和我们董事会认为相关的其他因素。
16.
递延收入
在前几年，我们以与出售物业相关的管理或财务资助的形式向关联方出售物业。由于与销售相关的持续参与，未达到全额应计法的销售标准，因此，我们推迟了收益确认，并酌情采用财务、定金、分期付款或成本回收方法对交易进行了会计处理。这些交易的收益已递延至物业出售给非关联第三方。截至2025年12月31日，我们的递延收益为$
581
.
17.
所得税
我们按照资产负债法对所得税进行会计处理，这要求对已纳入财务报表的事件的预期未来税务后果确认递延所得税资产和负债。在这种方法下，递延税项资产和负债是根据财务报表和资产和负债的计税基础之间的差异，使用预期差异转回当年有效的已颁布税率确定的。税率变动对递延税项资产和负债的影响在包括颁布日期的期间内确认为收入。我们确认递延税项资产的程度是，我们认为这些资产更有可能变现。在做出这样的决定时，我们会考虑所有可用的正面和负面证据，包括现有应税暂时性差异的未来转回、预计的未来应税收入、税收筹划策略以及近期运营的结果。如果我们确定我们将能够在未来实现我们的递延所得税资产超过其净记录金额，我们将对递延所得税资产估值备抵进行调整，这将减少所得税拨备。我们根据两步流程记录不确定的税务头寸，据此，（1）我们根据头寸的技术优点确定税务头寸是否更有可能持续下去；（2）对于那些满足可能性更大的确认门槛的税务头寸，我们确认在与相关税务机关最终结算时实现的可能性超过50%的最大税收优惠金额。
所得税费用包括：
| 截至12月31日止年度， | |||||||||||||||||
| 2025 | 2024 | 2023 | |||||||||||||||
| 当前 | $ |
|
$ |
|
$ |
|
|||||||||||
| 延期 |
|
|
|
||||||||||||||
| $ |
|
$ |
|
$ |
|
||||||||||||
44
Transcontinental Realty Investors, Inc.
财务报表附注
（千美元，每股金额除外）
我们的营业收入有效税率与法定税率之间的调节如下：
| 截至12月31日止年度， | |||||||||||||||||
| 2025 | 2024 | 2023 | |||||||||||||||
| $ |
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$ |
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$ |
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| 州和地方所得税净额联邦税收优惠 |
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| 时间差异 | |||||||||||||||||
| 产生（使用）净营业亏损结转 | (
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其他基差/时间差异
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| 估值备抵变动 |
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| 计算所得税费用 | $ |
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$ |
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$ |
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| 实际税率 |
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% |
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% |
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% | |||||||||||
我们在美国和各州都要被征税。截至2025年12月31日，我们2022年度至2025年度的纳税年度由税务机关审核。除少数例外，截至2025年12月31日，我们在2022年之前的几年中不再接受美国联邦、州和地方税务机关的考试。
递延所得税资产净额的组成部分：
| 12月31日， | |||||||||||
| 2025 | 2024 | ||||||||||
| 固定资产基差 | $ |
|
$ |
|
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| 递延收益和净经营亏损结转 |
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| $ |
|
$ |
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18.
承诺与或有事项
我们认为，我们将在未来十二个月内从物业运营中产生超额现金；然而，这种超额可能不足以在到期时履行我们的所有义务。我们打算出售创收资产、为房地产再融资并获得主要由房地产担保的额外借款，以满足我们的流动性要求。
45
Transcontinental Realty Investors, Inc.
财务报表附注
（千美元，每股金额除外）
19.
季度经营业绩
以下是我们在2025年12月31日和2024年12月31日的季度经营业绩的列表。由于业务的重新分类，所提供的季度业绩可能与我们之前在10-Q表中报告的业绩有所不同。
| 2025年季度末 | |||||||||||||||||||||||
| 3月31日， | 6月30日， | 9月30日， | 12月31日， | ||||||||||||||||||||
| 收入 | $ |
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$ |
|
$ |
|
$ |
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| 净经营亏损 | (
|
(
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(
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(
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| 归属于公司净利润 |
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| EPS-基本和稀释 | $ |
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$ |
|
$ |
|
$ |
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|||||||||||||||
| 2024季度末 | |||||||||||||||||||||||
| 3月31日， | 6月30日， | 9月30日， | 12月31日， | ||||||||||||||||||||
| 收入 | $ |
|
$ |
|
$ |
|
$ |
|
|||||||||||||||
| 净经营亏损 | (
|
(
|
(
|
(
|
|||||||||||||||||||
| 归属于公司净利润 |
|
|
|
|
|||||||||||||||||||
| EPS-基本和稀释 | $ |
|
$ |
|
$ |
|
$ |
|
|||||||||||||||
20.
后续事件
对最近一次资产负债表日期2025年12月31日之后发生的事件进行财务报表可能调整或披露评估的日期为2026年3月12日，即财务报表可供发布的日期。不存在需要对财务报表进行调整的后续事项。
46
Transcontinental Realty Investors, Inc.
财务报表附注
（千美元，每股金额除外）
附表三-不动产和累计折旧
2025年12月31日
| 初始成本 | 成本 大写 之后 收购 |
年末结转毛额 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 物业/位置 | 产权负担 | 土地 | 建筑物 | 土地 | 建筑& 改进 |
合计 | 累计 折旧 |
日期 建设 |
日期 收购 |
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| 多家庭 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 阿莱拉 | $ |
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$ |
|
$ |
|
$ |
|
$ |
|
$ |
|
$ |
|
$ |
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2025 | 2025 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 班德拉岭 |
|
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2025 | 2025 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 蓝湖别墅 |
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2002 | 2022 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 蓝湖别墅二期 |
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2004 | 2022 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 切尔西 |
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1999 | 2018 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 森林树林 |
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2020 | 2020 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 登陆河口手杖 |
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2005 | 2018 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 普莱森特格罗夫的遗产 |
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2006 | 2018 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 梅拉诺 |
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2025 | 2025 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 山溪 |
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| 特拉维斯的北边 |
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2008 | 2022 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 德纳姆温泉公园 |
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2007 | 2022 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Denham Springs二期的Parc |
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2010 | 2009 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 荷兰湖的住宅 |
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2004 | 2022 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 公园西一期别墅 |
|
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2005 | 2022 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 公园西二期别墅 |
|
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2010 | 2022 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 维斯塔岭 |
|
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2009 | 2018 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
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| 商业 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 770南邮橡树 |
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1970 | 2015 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 勃朗宁广场 |
|
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1984 | 2005 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 斯坦福中心 |
|
|
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|
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|
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2007 | 2008 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 其他 |
|
|
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| 已开发和未开发土地 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 默瑟十字路口 |
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|
(
|
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2018 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 风车农场 |
|
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2006 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 其他 |
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|
(
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|
(
|
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| $ |
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$ |
|
$ |
|
$ |
|
$ |
|
$ |
|
$ |
|
$ |
|
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47
Transcontinental Realty Investors, Inc.
财务报表附注
（千美元，每股金额除外）
附表三-不动产和累计折旧
截至2025年12月31日
| 2025 | 2024 | 2023 | ||||||||||||||||||
| 房地产的和解 | ||||||||||||||||||||
| 1月1日余额， | $ |
|
$ |
|
$ |
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新增
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扣除
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(
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(
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(
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|||||||||||||||||
| 12月31日余额， | $ |
|
$ |
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$ |
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| 累计折旧的调节 | ||||||||||||||||||||
| 1月1日余额， |
|
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|
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|
新增
|
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|||||||||||||||||
|
扣除
|
(
|
(
|
(
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|||||||||||||||||
| 12月31日余额， | $ |
|
$ |
|
$ |
|
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48
Transcontinental Realty Investors, Inc.
财务报表附注
（千美元，每股金额除外）
附表四-按揭贷款
2025年12月31日
| 说明 | 息率 | 到期日 | 定期付款 条款 |
优先留置权 | 票面金额 | 账面价值 | ||||||||||||||||||||||||||||||||
| ABC Land and Development，Inc。 |
|
6/30/2026 | 到期前不付款 | $ |
|
$ |
|
$ |
|
|||||||||||||||||||||||||||||
| ABC Paradise，LLC |
|
6/30/2026 | 到期前不付款 |
|
|
|
||||||||||||||||||||||||||||||||
| 秋风 |
|
7/1/2028 | 到期或转换前不付款 |
|
|
|
||||||||||||||||||||||||||||||||
| 领头羊山脊 |
|
11/1/2026 | 到期或转换前不付款 |
|
|
|
||||||||||||||||||||||||||||||||
| Mercer Crossing的自治领 |
|
6/7/2028 | 到期前不付款 |
|
|
|
||||||||||||||||||||||||||||||||
| 森林松树 |
|
5/1/2027 | 到期或转换前不付款 |
|
|
|
||||||||||||||||||||||||||||||||
| 公园里的英伍德 |
|
6/30/2028 | 来自超额财产现金流的付款 |
|
|
|
||||||||||||||||||||||||||||||||
| 肯辛顿公园 |
|
3/31/2027 | 来自超额财产现金流的付款 |
|
|
|
||||||||||||||||||||||||||||||||
| 湖岸别墅 |
|
12/31/2032 | 来自超额财产现金流的付款 |
|
|
|
||||||||||||||||||||||||||||||||
| 招股说明书Endeavors |
|
10/23/2029 | 到期前不付款 |
|
|
|
||||||||||||||||||||||||||||||||
| 麦金尼牧场 |
|
9/15/2029 | 到期前不付款 |
|
|
|
||||||||||||||||||||||||||||||||
| 海洋庄园II |
|
5/31/2028 | 来自超额财产现金流的付款 |
|
|
|
||||||||||||||||||||||||||||||||
| One Realco Land Holding，Inc。 |
|
6/30/2026 | 到期前不付款 |
|
|
|
||||||||||||||||||||||||||||||||
| 英格尔赛德公园 |
|
11/1/2026 | 到期或转换前不付款 |
|
|
|
||||||||||||||||||||||||||||||||
| 欧佩丽卡二期Parc |
|
1/13/2023 | 到期或转换前不付款 |
|
|
|
||||||||||||||||||||||||||||||||
| 风车农场公园 |
|
11/1/2022 | 到期或转换前不付款 |
|
|
|
||||||||||||||||||||||||||||||||
| 菲利普斯改善生活基金会。 |
|
3/31/2028 | 来自超额财产现金流的付款 |
|
|
|
||||||||||||||||||||||||||||||||
| 大通橡树广场酒店 |
|
3/31/2028 | 来自超额财产现金流的付款 |
|
|
|
||||||||||||||||||||||||||||||||
| 梅树 |
|
8/17/2028 | 到期或转换前不付款 |
|
|
|
||||||||||||||||||||||||||||||||
| 波尔克县土地 |
|
6/30/2026 | 到期前不付款 |
|
|
|
||||||||||||||||||||||||||||||||
| Riverview on the Park Land，LLC |
|
6/30/2026 | 到期前不付款 |
|
|
|
||||||||||||||||||||||||||||||||
| 斯巴达之地 |
|
1/16/2027 | 到期前不付款 |
|
|
|
||||||||||||||||||||||||||||||||
| 恩尼斯望远镜 |
|
11/1/2028 | 到期或转换前不付款 |
|
|
|
||||||||||||||||||||||||||||||||
| 尖塔徽章 |
|
8/1/2026 | 到期或转换前不付款 |
|
|
|
||||||||||||||||||||||||||||||||
| 公园里的木材 |
|
12/31/2032 | 来自超额财产现金流的付款 |
|
|
|
||||||||||||||||||||||||||||||||
| 托斯卡纳别墅 |
|
4/30/2027 | 来自超额财产现金流的付款 |
|
|
|
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| $ |
|
$ |
|
$ |
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||
49
Transcontinental Realty Investors, Inc.
财务报表附注
（千美元，每股金额除外）
附表四-按揭贷款
截至12月31日，
| 2025 | 2024 | 2023 | ||||||||||||||||||
| 1月1日余额， | $ |
|
$ |
|
$ |
|
||||||||||||||
| 新增 |
|
|
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|||||||||||||||||
| 扣除 | (
|
(
|
(
|
|||||||||||||||||
| 12月31日余额， | $ |
|
$ |
|
$ |
|
||||||||||||||
50
项目9。会计和财务披露方面的变化和与会计师的分歧
没有。
项目9a。控制和程序
评估披露控制和程序
在我们的管理层（包括我们的首席执行官和首席财务官）的监督和参与下，我们对我们的披露控制和程序（定义见经修订的1934年证券交易法（“交易法”）第13a-15（e）条）的有效性进行了评估，这些控制和程序旨在确保我们根据《交易法》提交或提交的报告中要求我们披露的信息在SEC规则和表格规定的时间段内得到记录、处理、汇总和报告。披露控制和程序包括但不限于旨在确保我们根据《交易法》提交或提交的报告中要求我们披露的信息被积累并酌情传达给我们的管理层，包括我们的首席执行官和首席财务官的控制和程序，以便及时就所需披露做出决定。基于这一评估，我们的首席执行官和首席财务官得出结论，我们的披露控制和程序在本报告涵盖的期间结束时是有效的。
管理层关于财务报告内部控制的报告
管理层负责为公司建立和维护充分的财务报告内部控制。我们对财务报告的内部控制旨在为财务报告的可靠性和按照公认会计原则编制财务报表提供合理保证。任何财务报告内部控制制度的有效性都存在固有的局限性。这些限制包括人为错误的可能性、规避系统覆盖和合理的资源限制。由于其固有的局限性，我们对财务报告的内部控制可能无法防止或发现错报。对未来期间的任何有效性评估的预测都会受到以下风险的影响：由于条件的变化，控制可能变得不充分，或者政策或程序的遵守程度可能会恶化。
管理层评估了截至2025年12月31日我们对财务报告的内部控制的有效性。在进行这一评估时，管理层使用了Treadway委员会发起组织委员会（2013年）发布的内部控制——综合框架中规定的标准。根据管理层的评估和这些标准，管理层得出结论，截至2025年12月31日，公司对财务报告的内部控制是有效的。
本年度报告不包含我司注册会计师事务所关于财务报告内部控制的鉴证报告。根据SEC允许我们在本年度报告中仅提供管理层报告的临时规则，管理层的报告不受我们注册公共会计师事务所的认证。
财务报告内部控制的变化
在准备管理层关于财务报告内部控制的报告时，我们记录并测试了我们的财务报告内部控制的设计和运行有效性。在截至2025年12月31日的季度期间，我们对财务报告的内部控制（该术语在《交易法》规则13a-15（f）中定义）没有发生对我们的财务报告内部控制产生重大影响或合理可能产生重大影响的变化。
项目9b。其他信息
项目9c。关于阻止检查的外国司法管辖区的披露
不适用。
51
第三部分
项目10。董事、执行官和公司治理
董事
公司事务由我们的董事会（“董事”）管理。董事在股东年会上选举产生或由现任董事会任命，任期至下一次股东年会或继任者当选或通过为止。
一个目标是让我们董事会的大多数成员成为独立董事。为使董事被视为独立，董事会必须确定该董事与公司没有任何直接或间接的重大关系。董事会已制定准则，以协助其确定符合或比纽约证券交易所（“NYSE”）上市规则中的独立性要求更为严格的董事独立性。独立性准则载于我们的“公司治理准则”。本文件的文本已发布在我们的网站www.transconrealty-invest.com（“投资者关系网站”）上，任何提出要求的股东均可获得印刷版文本。除适用这些准则外，董事会在作出独立性认定时将考虑所有相关事实和情况。
我们采用了适用于所有董事、高级职员和员工的行为准则，包括我们的首席执行官、首席财务官和首席会计官。股东可以通过访问我们的投资者关系网站在我们的网站上找到我们的行为准则。我们将在我们的网站上发布对行为准则的任何修订，以及证券交易委员会（“SEC”）或纽约证券交易所规则要求披露的任何豁免。
我们的董事会已经通过了我们的审计、薪酬和治理以及董事会提名委员会的章程。股东可以通过访问我们的投资者关系网站在我们的网站上找到这些文件。您也可以通过以下地址联系我们获得所指材料的打印副本：
Transcontinental Realty Investors, Inc.
ATTN：投资者关系
LBJ高速公路1603号，套房800
德克萨斯州达拉斯75234
电话：469-522-4200
审计委员会和提名及公司治理委员会的所有成员必须是独立董事。审计委员会成员还必须满足额外的独立性要求，这些要求规定（i）他们不得直接或间接接受公司或其任何子公司的任何咨询、咨询或补偿费，但董事薪酬除外（但以审计委员会、董事会或董事会任何其他委员会成员的身份除外），以及（ii）审计委员会的任何成员不得是SEC定义的公司或其任何子公司的“关联人士”。
我们的现任董事如下，连同他们的年龄、服务条款、在我们和我们目前的顾问Pillar的所有职位和办公室、他们的主要职业、业务经验以及过去五年或更长时间在其他公司担任的董事职务。“关联”这一名称，在下文就董事使用时，是指该董事是Pillar的高级管理人员、董事或雇员、公司的高级管理人员或公司关联方的高级管理人员或董事。“独立”的指定，在下文就董事使用时，是指该董事既不是公司的高级管理人员，也不是Pillar的董事、高级管理人员或雇员，但可能是公司的董事，尽管公司可能与第13项中讨论的该董事有某些业务或专业关系。某些关系及关联交易，以及董事独立性。
Henry A. Butler，75岁，董事，独立，2005年11月起任，2009年5月起任董事长
退休（自2019年4月30日起）；Butler先生于2011年4月至2019年4月30日担任Pillar副总裁。还曾于2009年5月起担任ARL董事长、2005年11月起担任董事，并于2011年5月起担任董事长，于2011年2月起担任IOR董事。
52
William J. HOGAN，68岁，独立董事，自2020年2月
退休（自2020年12月31日起）；2013年1月至2020年12月由Cetera Advisor Networks LLC注册代表和投资顾问代表担任，该公司是一家普通证券和投资咨询公司，在德克萨斯州圣安东尼奥设有办事处。从2009年11月到2012年12月，Hogan先生是注册代表，受雇于德克萨斯州圣安东尼奥的Financial Network Investment Corp.。他持有金融业监管局（“FINRA”）颁发的Series 7（General Securities Representative）、Series 63（Uniform Securities Agent State Law）和Series 65（Investment Advisor）牌照。Hogan先生还自2020年2月起担任ARL的董事。
Robert A. JAKUSZEWSKI，63岁，董事，独立，2005年11月至今
Jakuszewski先生自2025年5月起担任Ivy Rehab的业务发展经理。他于2015年4月至2025年5月期间担任Artesa Labs的区域经理，于2014年1月至2015年4月期间担任VAYA Pharma，Inc.的医学专家，于2013年1月至2013年7月期间担任美国静脉诊所的高级医学联络员，并于1998年9月至2012年12月期间担任New Horizons Communications，Inc.的销售和营销副总裁。他还自2005年11月起担任ARL董事，自2004年3月起担任IOR董事。
Fernando诉LARA CELIS，59岁，董事，独立，自2023年10月
Lara先生是一位企业家，也是FYA Project，LLC的前总经理兼总裁，该公司是Schlotzsky的熟食特许经营商（餐厅和快餐），在德克萨斯州北达拉斯地区拥有并经营九家分店。他还是UDF de Mexico S.de R.L. de C.V.的总经理兼总裁，该公司是一家位于德克萨斯州达拉斯的独立承包商，负责管理墨西哥坦皮科的房地产项目Loma Bonita和La Laguna。在2006年之前，Lara先生受雇于墨西哥韦拉克鲁斯州的墨西哥州高级控制局，担任总审计员和/或信息经理。他还一直担任ARL和IOR的董事，自2023年10月.
TED R. MUNSELLE，70岁，董事，独立，2004年2月至今
Munselle先生自1998年10月起担任Landmark Nurseries，Inc.的副总裁兼首席财务官。2012年2月17日，他被任命为Spindletop石油天然气公司的董事会成员和他们的审计委员会主席。Spindletop的股票在场外交易（OTC）市场交易。并自2004年2月起担任ARL董事，自2009年5月起担任IOR董事。Munselle先生具有SEC法规所指的审计委员会财务专家资格，董事会已确定他具有纽交所上市标准所指的会计和相关财务管理专业知识。Munselle先生是一名注册会计师。
董事会会议和委员会
期内董事会共召开五次会议，审议通过了《关于召开2025.就该年度而言，没有任何现任董事出席的会议少于（1）其曾担任董事期间董事会举行的会议总数及（2）其任职期间董事会所有委员会举行的会议总数的75%。根据我们的企业管治指引，每位董事均须投入充足的时间、精力和注意力，以确保勤勉尽责地履行职责，包括出席公司股东、董事会及其成员委员会的会议。董事会下设常设审计、薪酬和治理及提名委员会。
53
本报告之日的董事会成员及其任职的董事会各委员会名单如下：
|
董事
|
审计委员会 | 治理和提名 委员会 |
薪酬委员会 | ||||||||||||||
| Henry A. Butler | |||||||||||||||||
| William J. Hogan | X | X | X | ||||||||||||||
| Robert A. Jakuszewski | X | 椅子 | X | ||||||||||||||
| 费尔南多诉拉拉·塞利斯 | X | X | 椅子 | ||||||||||||||
| Ted R. Munselle | 椅子 | X | X | ||||||||||||||
审计委员会
审计委员会负责审查和监督我们的运营和会计程序。我们的审计委员会章程可在我们的投资者关系网站上查阅。就《交易法》第3（a）（58）条而言，审计委员会是一个“审计委员会”。审计委员会的所有现任成员在SEC法规、纽交所上市标准和我们的公司治理准则的含义内都是独立的。我们的审计委员会主席Ted R. Munselle具有SEC法规所指的审计委员会财务专家资格，董事会已确定他具有纽约证券交易所上市标准所指的会计和相关财务管理专业知识。审核委员会成员全部符合纽交所上市标准的经验要求。审计C委员会在2025年期间举行了五次会议.
治理和提名委员会
治理和提名委员会负责制定和实施与公司治理相关的政策和做法，包括审查和监测我们的公司治理准则的实施情况。此外，委员会还制定和审查关于联委会候选人的背景资料，并就这些候选人向联委会提出建议。委员会还准备和监督董事会对董事独立性的年度审查和董事会业绩自我评估。治理和提名委员会章程可在我们的投资者关系网站上查阅。治理和提名委员会召开了两次会议s在2025年期间。
薪酬委员会
薪酬委员会负责监督公司有关公司将向我们的首席执行官和董事会指定的任何其他高级职员支付的薪酬的政策，并就此类政策向董事会提出建议，根据适用的规则和法规制作必要的报告和高管薪酬以纳入我们的代理声明，并监督主要执行官和其他关键高管的继任计划的制定和实施，并就此类计划向董事会提出建议。我们的薪酬委员会的章程可在我们的投资者关系网站上查阅。薪酬委员会的所有成员在纽约证券交易所上市标准和我们的公司治理准则的含义内都是独立的。薪酬委员会将由至少两名独立于管理层和公司的董事组成。赔偿公司mmittee见过两次面2025年期间。
主审董事
我们的主持董事的主要职责是主持董事会的定期执行会议，管理层董事和管理层的其他成员不参加。主持董事还就与董事会和委员会会议有关的议程和信息需求向董事会主席和委员会主席提供建议，就委员会主席的遴选提供建议，并履行董事会可能不时转授的其他职责，以协助董事会履行其职责。
代表2025年10月29日登记在册的所有股东于2025年12月10日举行的年度股东大会的第二天，全体董事会召开会议，重新任命Ted R. Munselle为首席董事，担任该职位至公司随后于2026年举行的下一次年度股东大会。
54
董事独立性的确定
我们的公司治理准则（“准则”）达到或超过了纽约证券交易所在该年度采用的新上市标准。我们的指引全文可在我们的投资者关系网站查阅。
根据指引，董事会于2025年5月对董事独立性进行了年度审查。在审查期间，董事会审议了每位董事或其直系亲属与公司及其子公司和关联方之间的交易和关系，包括下文“某些关系和关联交易”项下报告的交易和关系。董事会还审查了董事或其关联方与我们的高级管理层成员或其关联方之间的交易和关系。正如《指引》所规定，这种审查的目的是确定这种关系或交易是否与确定董事是独立的不一致。
作为这些审查的结果，董事会肯定地确定了当时的董事，Butler先生、Hogan先生、Jakuszewski先生、Lara先生和Munselle先生根据《公司治理准则》规定的标准各自独立于公司及其管理层。
执行干事
下面列出了该公司的执行官，他们都受雇于Pillar。没有任何执行官从公司获得任何直接薪酬，也没有任何人持有公司授予的任何期权。他们在公司的职位不受股东投票的限制。除以下执行官外，公司还有多名副总裁和助理秘书未在此列出。年龄、服务条款及最近五年或以上在公司、Pillar、其他相关实体的所有职务和职务、其他主要职业、业务经验及在其他上市公司担任的董事职务载列如下。本公司任何执行人员或董事之间均不存在亲属关系。
埃里克·L·约翰逊，58岁
Johnson先生自2024年5月起担任公司总裁兼首席执行官。此前，自2023年4月起担任临时首席执行官，自2020年8月起担任执行副总裁兼首席财务官。在加入公司之前，他曾在Macerich（NYSE：MAC）担任财务报告副总裁，并一直担任North American Scientific，Inc.的首席财务官。他的职业生涯始于普华永道会计师事务所的审计师，注册会计师。Johnson先生还担任Pillar、ARL和IOR的总裁兼首席执行官。
LOUIS J. CORNA，78岁
Corna先生自2004年2月起担任公司执行副总裁、总法律顾问/税务顾问和公司秘书、ARL和IOR。他还自2011年3月起担任执行副总裁，自2010年12月起担任Pillar的秘书。Corna先生还曾于2004年6月至2010年12月担任董事和副总裁，并于2005年1月至2010年12月担任First Equity Properties，Inc.的秘书。
ALLA DZYUBA，48岁
Dzyuba夫人自担任公司高级副总裁、首席财务官2019年7月。还担任ARL、IOR高级副总裁兼首席财务官。Dzyuba夫人已经结束二十二多年房地产会计和财务报告经验，其中六年经纪自营商监管报告经验。
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Code of Ethics
我们采用了适用于所有董事、高级职员和员工（包括我们的顾问）的题为“商业行为和道德准则”的道德准则。此外，我们还通过了适用于首席执行官、总裁、首席财务官、首席财务官、首席会计官和控制人的题为“高级财务官Code of Ethics”的道德准则。这些文件的文本已发布在我们的投资者关系网站上，任何提出要求的股东都可以获得印刷版。
遵守《交易法》第16（a）条
根据美国证券法，董事、执行官和任何持有我们普通股10%以上股份的人都必须向SEC报告他们的股份所有权以及该所有权的任何变化。这些报告的具体到期日期已经确定，我们必须在这些日期之前报告任何未能提交的情况。在截至2025年12月31日的财政年度，我们的董事、执行官和10%持有人满足了所有这些备案要求。在做出这些声明时，我们依赖于我们的现任董事和执行官、10%持有人的书面陈述以及他们向SEC提交的报告副本。2021年12月，董事会通过了公司的内幕交易政策，其副本可在我们的网站www.transconrealty-invest.com的投资者关系部获得。
顾问
根据咨询协议和现金管理协议，Pillar自2011年4月30日起担任我们的顾问和现金管理人。2024年5月7日，对咨询协议进行了修订和重述，以澄清和修订几项单独的费用，将其变为单一的资产总值费用和净收入费用加上某些特定的分配补偿。经修订的协议，没有改变任何支柱或公司的任何职责或责任。
虽然董事会直接负责管理公司的事务，并制定指导它的政策，但我们的日常运营是由Pillar作为合同顾问在董事会的监督下进行的。Pillar的职责包括但不限于资产管理、会计、法律、资本市场、行政和执行服务。资本市场服务包括定位、评估和推荐房地产和房地产相关投资机会，以及与第三方贷款人和投资者为公司安排债务和股权融资。此外，Pillar担任董事会的顾问，负责他们与我们的业务计划和投资政策相关的决策。Pillar还担任ARL和IOR的顾问和现金经理。
Pillar是一家内华达州公司，由内华达州公司Realty Advisors，Inc.（“RAI”）拥有，该公司由特拉华州公司May Realty Holdings，Inc.（“MRHI”）拥有，该公司由已故的Gene E. Phillips的子孙拥有和/或为其利益。
根据咨询协议，Pillar必须每年制定并提交一份预算和业务计划，其中包含对运营和现金流的12个月预测、资产出售和购买、借贷、止赎和借款活动以及其他投资的一般计划，供董事会批准。Pillar须对照业务计划，每季度向董事会报告公司的表现。此外，与Pillar的所有交易都需要事先获得董事会批准，除非在批准的业务计划中明确规定或根据董事会明确授予Pillar的授权进行。
咨询协议还要求董事会事先批准保留除法律顾问之外的所有顾问和第三方专业人员。咨询协议规定，Pillar应被视为与我们的股东之间的受托关系；包含规范Pillar对我们遭受的损失的责任的广泛标准；并包含Pillar在其自身、公司和它所建议的其他实体之间分配投资机会的指导方针。
咨询协议规定，Pillar将每月收取资产总值（总资产减去摊销、折旧或损耗准备金和估值准备金）平均值的0.06 25%（每年0.75%）的毛资产费（“GAV费”），作为对基本管理和咨询服务的补偿，不包括来自Pillar的应收款项。此外，Pillar每年收取相当于我们调整后净收入的7.5%的净收入费（“净收入费”），其定义为我们在对顾问的任何应收账款征收所得税和利息之前的净收入。GAV费用和净收入费用在此统称为咨询费。
56
咨询协议进一步规定，Pillar应承担某些雇员费用的成本；Pillar和我们双方的租金和其他办公费用（除非我们将办公空间与Pillar分开维护）；我们的业务无法直接识别的成本；以及与Pillar履行其在咨询协议下的职责有关的杂项管理费用。
我们没有任何员工，依赖Pillar提供员工相关服务，包括但不限于资产管理、法律服务、会计服务、资本市场、行政和执行服务。我们按月向顾问偿还与（i）聘用积极参与为公司提供服务的顾问人员（“服务员工”）和（ii）服务员工的合理差旅和其他自付费用相关的所有费用的按比例部分（由顾问与公司大多数独立董事合理商定）。此类费用应包括但不限于工资、工资、工资税和员工福利计划成本。
我们已与Pillar就若干地面开发项目订立开发协议。这些协议规定了与项目相关的硬成本的4%的开发费，并在建设期间支付。
我们与Pillar有一份现金管理协议，其中规定我们的资金可以交付给Pillar，Pillar对我们有存款负债，并负责支付所有应付款项和所有以有担保隔夜融资利率赚取利息的多余资金的投资（"SOFR "），每季度在每个日历季度的第一天设定。借款支柱为了我们的利益承担相同的利率。现金管理协议的期限与咨询协议一致，每年自动续期，除非与咨询协议终止。我们认为，咨询协议的条款至少与可以从非关联第三方获得的条款一样公平。
可能会出现我们的利益与一名或多名董事或高级管理人员以其个人身份、Pillar或其各自关联方的利益发生冲突的情况。除了为我们提供的服务外，如上所述，Pillar还积极提供代理和顾问其他房地产企业的类似服务，包括参与房地产开发和融资的个人和实体，包括ARL和IOR。咨询协议规定，Pillar也可以担任其他实体的顾问。
作为顾问，Pillar是我们公众投资者的受托人。在确定特定投资机会将分配给哪个实体时，Pillar将根据每个此类实体现有的抵押票据和房地产投资组合以及业务计划，考虑每个实体各自的投资目标以及特定投资的适当性。在任何特定投资机会适合多个此类实体的情况下，此类投资机会将分配给最长时期内拥有可用于投资的资金的实体，或者，酌情可在不同实体之间共享投资。参看第三部分第13项“若干关联关系及关联交易、董事独立性”。
经我们事先同意，Pillar可转让咨询协议。
Pillar的主要执行官如下：
| 姓名 | 军官 | |||||||
| Erik L. Johnson | 总裁兼首席执行官 | |||||||
| Louis J. Corna | 执行副总裁兼秘书 | |||||||
| 吉娜·H·凯 | 执行副总裁兼首席财务官 | |||||||
约翰逊先生是Pillar的两位董事之一。
物业管理
瑞吉管理我们的三个商业物业，费用为其根据物业级管理协议条款管理的商业物业每月收取的总租金的3.0%或以下。
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项目11。行政赔偿
We没有员工、工资或福利计划，也不向我们的执行官支付直接薪酬。我们的执行官也是我们的顾问Pillar的高级管理人员和雇员，并由Pillar提供补偿。这些执行干事为Pillar提供各种服务，其报酬数额完全由Pillar决定。根据咨询协议的条款，我们确实向Pillar偿还了某些费用-有关我们应付给Pillar的补偿的更详细讨论，请参阅第10项，“董事、执行官和公司治理”。
我们支付的唯一薪酬是给我们的董事，他们不是Pillar或IT的高级职员或雇员s相关公司。独立董事（1）审查我们的业务计划以确定其符合我们股东的最佳利益，（2）审查顾问合同，（3）监督顾问的业绩并审查支付给顾问的报酬在所提供服务的性质和质量方面的合理性，（4）审查我们的总费用和开支的合理性，以及（5）在必要时选择合格的独立房地产评估师对所获得的物业进行评估。
除了Henry A. Butler（每次出席会议收取费用）外，每位非关联董事有权获得12000美元的年度聘金，审计委员会主席则可额外获得500美元的年费。同时也是公司雇员或顾问的董事不因担任董事而获得额外报酬。
截至2025年12月31日止年度，支付给非雇员董事的董事费用总额为54,332美元。支付给董事的费用如下：Henry A. Butler 5832美元；William J. Hogan 12000美元；Robert A. Jakuszewski 12000美元；Fernando V. Lara Celis 12000美元；Ted R. Munselle 12500美元。
项目12。某些受益所有人和管理层的安全所有权及相关股东事项
若干受益所有人的证券所有权
下表列出了截至2026年3月10日收盘时已知拥有我们普通股5.0%以上已发行股份的实益拥有人的个人或实体对我们普通股的所有权，包括单独和合计的实益和记录。
| 金额和 性质 有益的 所有权* |
大约百分比 类的** |
|||||||||||||
| American Realty Investors, Inc.（1）（2） | 6,771,718 | 78.4 | % | |||||||||||
| LBJ高速公路1603号，套房800 | ||||||||||||||
| 德克萨斯州达拉斯75234 | ||||||||||||||
| Transcontinental Realty Acquisition Corporation（2） | 1,383,226 | 16.0 | % | |||||||||||
| LBJ高速公路1603号，套房800 | ||||||||||||||
| 德克萨斯州达拉斯75234 | ||||||||||||||
| Realty Advisors，LLC（3） | 695,996 | 8.1 | % | |||||||||||
| LBJ高速公路1603号，套房800 | ||||||||||||||
| 德克萨斯州达拉斯75234 | ||||||||||||||
*“实益所有权”是指就一种证券或投资权力或其任何组合单独或共有的投票权，或指示其投票的权力。
**百分比基于截至2026年3月10日已发行普通股的8,639，316股。
(1)包括5,388，492股（62.4%)由American Realty Investors, Inc.直接拥有
(2)其中包括Transcontinental Realty Acquisition Corporation拥有的1,383，226股，该公司是ARL的全资子公司。
(3)包括RAI拥有的695,996股股份。
58
管理层的安全所有权。
下表列出了截至2026年3月10日营业结束时，我们的董事和执行官对我们的普通股的所有权，无论是单独的还是合计的，实益的还是记录在案的。
| 实益拥有人名称 | 金额和 性质 有益的 所有权* |
约 班级百分比** |
|||||||||||||||
| Henry A. Butler | — | — | % | ||||||||||||||
| Louis J. Corna | — | — | % | ||||||||||||||
| Alla Dzyuba | — | — | % | ||||||||||||||
| William J. Hogan | — | — | % | ||||||||||||||
| Robert A. Jakuszewski | — | — | % | ||||||||||||||
| Erik L. Johnson | — | — | % | ||||||||||||||
| 费尔南多诉拉拉·塞利斯 | — | — | % | ||||||||||||||
| Ted R. Munselle | — | — | % | ||||||||||||||
| 全体董事和执行官为一组（8人） | — | — | % | ||||||||||||||
*实益所有权”是指就证券或其任何组合对证券或投资权力进行投票或指挥投票的唯一权力。
**百分比基于2026年3月10日已发行普通股的8,639，316股。
Butler先生、Hogan先生、Jakuszewski先生、Lara先生和Munselle先生也是ARL的董事，并且各自明确表示不对ARL拥有的公司任何证券拥有任何实益所有权。
项目13。某些关系和相关交易，以及董事独立性
有关某些活动的政策
我们的公司章程第14条规定，我们不得直接或间接与（1）公司的任何董事、高级职员或雇员，（2）顾问的任何董事、高级职员或雇员，（3）顾问，或（4）任何关联公司或联系人（这些术语在上述任何人的《交易法》第12b-2条中定义，除非（a）有关个人或个人之间的关系或经济利益以及有关合同或交易的重大事实已向我们的董事会或其适当委员会披露或知悉，以及（b）我们的董事会或其适当委员会确定该合同或交易对公司公平，并同时以我们有权就该合同或交易投票的独立董事过半数的赞成票授权或批准该合同或交易。
第14条将“独立董事”（就该条而言）定义为既不是公司的高级职员或雇员，也不是我们顾问的董事、高级职员或雇员。
我们的政策是，在充分了解此类交易性质的情况下，让大多数无私的董事批准或批准此类合同或交易，在当时的情况下，在此类批准或批准时对股东来说是公平合理的。该等董事亦考虑该等交易对公司的公平性。我们认为，迄今为止，此类交易代表了当时可用的最佳投资，它们至少与本可获得的其他投资一样对我们有利。
我们可能会与实体进行未来的交易，这些实体的高级职员、董事或股东也是公司的高级职员、董事或股东，前提是此类交易将有利于我们的运营并符合我们当时的投资目标和政策，但须经上文讨论的大多数无利害关系的董事批准。
我们不禁止其高级管理人员、董事、股东或相关方从事公司进行的类型的业务活动。
59
某些业务关系
Pillar自2011年4月30日起担任我们的顾问和现金经理。尽管董事会直接负责管理我们的事务，并制定指导它的政策，但我们的日常运营是由Pillar作为合同顾问在董事会的监督下执行的。Pillar的职责包括但不限于定位、评估和推荐房地产和与房地产相关的投资机会，以及与第三方贷方和投资者为公司安排债务和股权融资。此外，Pillar担任董事会的顾问，负责他们与我们的业务计划和投资政策相关的决策。此外，Pillar还根据项目特定开发协议，在某些地面建设项目上担任开发商。Pillar还担任ARL和IOR的顾问和现金经理。作为合同顾问，Pillar根据第三部分第10项中更全面描述的咨询协议获得补偿。“董事、执行官和公司治理——顾问”。我们没有员工，因此，Pillar的员工根据咨询协议的条款向我们提供服务。
我们所有的直接ors还担任董事ARL，且除Hogan先生外，担任董事IOR.我们的行政人员亦担任ARL和IOR.因此，他们对该实体以及根据适用法律对Pillar负有受托责任。ARL和IOR有相同的关系支柱，公司也是如此。
瑞吉管理我们的三个商业物业，费用为其根据物业级管理协议条款管理的商业物业每月收取的总租金的3.0%或以下。
Pillar和Regis由RAI拥有，后者由MRHI拥有。
我们是公司、ARL和IOR之间关于联邦所得税的税收分享和补偿协议的一部分。按照约定，o每年的ur费用（效益）按照应纳税所得额吸收的亏损金额乘以最高法定税率21%计算。
关联交易
公司历来从事并可能继续从事与关联方的某些业务交易，包括但不限于资产收购和处置。由于缺乏两个或多个不相关实体之间业务往来中自然存在的自由市场力量，因此不能推定涉及关联方的交易是在公平基础上进行的。关联方交易可能并不总是对我们的业务有利，可能包括不一定有利于或符合我们公司最佳利益的条款、条件和协议。
2025年，我们支付了910万美元的支柱咨询费和410万美元的成本报销，并支付了Regis物业管理费40万美元。
就我们正在进行的开发项目而言，我们支付了190万美元到2025年成为支柱。
截至2025年12月31日，我们应收关联方票据和利息分别为5750万美元和130万美元。参见第2部分第8项。附注9–我们合并财务报表的应收票据。在本期间，我们确认了260万美元的利息收入，收到了380万美元的本金付款，并从这些关联方应收票据中收到了290万美元的利息付款。
截至2025年12月31日止年度，我们获得了60万美元的租金收入，用于租赁给Pillar and Regis的办公空间。
我们不时向/或向支柱按照我们的现金管理协议。这些借款的利息为SOFR，每季度在每个日历季度的第一天设定。截至2025年12月31日，我们有一笔来自Pillar的应收账款，金额为1.697亿美元和确认的利息收入740万美元年内.
60
董事独立性
见上文第10项下的“董事独立性的确定”，此处提及。
项目14。主要会计费用和服务
截至2025年12月31日和2024年12月31日止年度，我们收到Farmer，Fuqua和Huff，L.P.以下类别服务的账单：
审计费用。截至2025年12月31日和2024年12月31日止年度的审计服务费用分别为302586美元和296150美元。这些费用是首席审计师为审计公司年度财务报表和审查公司10-Q备案中包含的财务报表而提供的专业服务的费用，以及通常与法定和监管备案或聘用相关的服务。
审计相关费用。截至2025年12月31日和2024年12月31日止年度，没有支付审计相关服务的费用。这些费用是主要审计师提供的与公司财务报表的审计或审查业绩合理相关的鉴证和相关服务的费用。这些服务包括由首席审计员提供的法规或条例未要求的证明，以及财务会计/报告标准咨询。
税费。截至二零二五年十二月三十一日及二零二四年十二月三十一日止年度，并无就税务服务支付任何费用。这些是主要审计师在税务合规、税务筹划、税务咨询、申报表编制和申报表审核方面提供的专业服务的费用。税务申报表的审核包括本公司及其合并附属公司。
所有其他费用。截至2025年12月31日及2024年12月31日止年度并无支付其他费用。这些是主要审计师执行的其他不符合上述类别说明的许可工作的费用。
主要审计师提供的所有服务根据适用的法律法规是允许的，并根据法律要求获得董事会或审计委员会的预先批准。就上表所述服务向主要审计员支付的费用属于下列类别：
这些服务由审计委员会积极监测（无论是支出水平还是工作内容），以保持首席审计师核心工作的适当客观性和独立性，即对公司合并财务报表的审计。
审计委员会已就审计服务和允许的非审计服务的批准和预先批准制定了政策和程序。审计委员会有责任聘用和终止我们的独立审计师，预先批准他们执行审计服务和允许的非审计服务，批准所有审计和非审计费用，并为允许的非审计服务和费用制定指导方针。2025年和2024年的所有费用均由审计委员会预先批准，或在审计委员会制定的许可非审计服务和费用的预先批准准则范围内，在同一期间没有放弃批准的要求或准则的情况。
我们的审核委员会已采纳审核及非审核服务的预先批准政策（「政策」），其中订明将由独立核数师执行的服务须获预先批准的程序及条件。与SEC规定的预先批准非禁止服务的两种不同方法相一致，审计委员会的政策涵盖审计服务的预先批准、审计相关服务、国际行政税务服务、非美国所得税合规服务、养老金和福利计划咨询和合规服务以及美国税务合规和规划。在每个财政年度开始时，审计委员会将评估独立审计师的其他已知潜在聘用，包括提议履行的工作范围和提议的费用，并将批准或拒绝每项服务，同时考虑到适用法律是否允许提供服务以及每项非审计服务对独立审计师独立于管理层的可能影响。通常，除了一般预先批准的服务外，其他服务将包括对可能在年初已知或可能不知道的收购进行尽职调查。审计委员会还授权审计委员会指定的任何审计委员会成员或审计委员会财务专家成员预先核准独立审计员提供的服务，每次从事审计和非审计服务的价值或成本不超过25000美元，只有在审计委员会闭会期间才可行使这种权力。
61
第四部分
项目15。展览和财务报表时间表
(a)以下文件作为本报告的一部分提交：
1.财务报表
独立注册会计师事务所的报告
截至2025年12月31日和2024年12月31日的合并资产负债表
截至2025年12月31日、2024年和2023年12月31日止年度的合并经营报表
截至2025年12月31日、2024年和2023年12月31日止年度的合并股东权益报表
截至2025年12月31日、2024年和2023年12月31日止年度的合并现金流量表
财务报表附注
2.财务报表附表
附表三—房地产与累计折旧
附表四—应收不动产抵押贷款
(b)附件
62
以下文件作为本报告的证据提交：
| 附件 数 |
说明 | |||||||
| 3.0 | Transcontinental Realty Investors, Inc.的公司章程，（通过参考注册人截至1991年12月31日止年度的10-K表格年度报告的第3.1号附件号而纳入）。 | |||||||
| 3.1 | Transcontinental Realty Investors, Inc.的公司章程修订证书（通过参考注册人于1996年6月3日在表格8-K上的当前报告而纳入）。 | |||||||
| 3.2 | 日期为2000年10月10日的Transcontinental Realty Investors, Inc.的公司章程修订证书（通过参考注册人截至2000年9月30日止季度的10-Q表格季度报告而并入）。 | |||||||
| 3.3 | Transcontinental Realty Investors, Inc.公司章程的修订条款，载列日期为1998年10月20日的A系列累积可转换优先股的指定证书、优先权和权利（通过参考注册人截至1998年9月30日止季度的10-Q表格季度报告的附件 3.1并入）。 | |||||||
| 3.4 | Transcontinental Realty Investors, Inc.的指定证书，载列B系列累积可转换优先股的投票权、指定、优先权、限制、限制和相对权利，日期为2000年10月23日（通过参考注册人截至2000年9月30日止季度的10-Q表格季度报告而纳入）。 | |||||||
| 3.5 | Transcontinental Realty Investors, Inc.的指定证书，为C系列累积可转换优先股的投票权、指定、优先权、限制、限制和相对权利设定，日期为2001年9月28日（通过参考注册人截至2001年9月30日止季度的10-Q表格季度报告而并入）。 | |||||||
| 3.6 | Transcontinental Realty Investors, Inc.于2001年12月14日就减少B系列优先股的授权股份数目及消除B系列优先股的法团章程修订章程（藉藉参考注册人截至2001年12月31日止年度的10-K表格年度报告的附件 3.7而纳入）。 | |||||||
| 3.7 | by-laws of Transcontinental Realty Investors, Inc.（including registrant’s annual report on form 10-K for the end of 1991 December 31,1991）。 | |||||||
| 3.8 | ||||||||
| 3.9 | ||||||||
| 10.1 | ||||||||
| 14.0 | ||||||||
| 19 | ||||||||
| 21.1* | ||||||||
| 31.1* | ||||||||
| 31.2* | ||||||||
| 32.1* | ||||||||
63
| 附件 数 |
说明 | |||||||
| 101.INS | XBRL实例文档 | |||||||
| 101.SCH | XBRL分类学扩展架构文档 | |||||||
| 101.CAL | XBRL分类学扩展计算linkbase文档 | |||||||
| 101.DEF | XBRL分类学扩展定义linkbase文档 | |||||||
| 101.LAB | XBRL分类学扩展标签Linkbase文档 | |||||||
| 101.PRE | XBRL Taxonomy Extension Presentation Linkbase文档 | |||||||
*随函提交。
项目16。表格10-K摘要
不适用
64
签名
根据1934年《证券交易法》第13或15（d）节的要求，注册人已正式安排由以下签署人代表其签署本报告，并因此获得正式授权。
| Transcontinental Realty Investors, Inc. | ||||||||
| 日期：2026年3月12日 | 签名： | /s/埃里克·L·约翰逊 | ||||||
| Erik L. Johnson | ||||||||
| 总裁兼首席执行官 | ||||||||
| （首席执行官） | ||||||||
根据1934年《证券交易法》的要求，本报告已由以下人员代表注册人并以身份和在所示日期签署如下。
| 签名 | 标题 | 日期 | ||||||||||||
| Henry A. Butler | 董事会主席兼董事 | 2026年3月12日 | ||||||||||||
| Henry A. Butler | ||||||||||||||
| William J. Hogan | 董事 | 2026年3月12日 | ||||||||||||
| William J. Hogan | ||||||||||||||
| Robert A. Jakuszewski | 董事 | 2026年3月12日 | ||||||||||||
| Robert A. Jakuszewski | ||||||||||||||
| /s/FERNANDO诉LARA CELIS | 董事 | 2026年3月12日 | ||||||||||||
| 费尔南多诉拉拉·塞利斯 | ||||||||||||||
| Ted R. Munselle | 董事 | 2026年3月12日 | ||||||||||||
| Ted R. Munselle | ||||||||||||||
| /s/埃里克·L·约翰逊 | 总裁兼首席执行官 | 2026年3月12日 | ||||||||||||
| Erik L. Johnson | （首席执行官） | |||||||||||||
| Alla Dzyuba | 高级副总裁兼首席财务官 | 2026年3月12日 | ||||||||||||
| Alla Dzyuba | （首席财务官） | |||||||||||||
65