根据美利坚合众国普遍接受的会计原则（“GAAP”）编制合并财务报表要求管理层作出估计和假设，这些估计和假设会影响财务报表日期的资产和负债的报告金额以及或有资产和负债的披露，以及报告期间的收入和支出的报告金额。最重要的估计涉及用于确定收入确认的时间和金额、商誉和无形资产的可收回性、确定企业合并中所收购资产和承担的负债的公允价值、与收购相关的或有对价的估计公允价值、确定资本化抵押服务权和衍生金融工具的公允价值以及包括应收账款可收回性和损失分担义务备抵在内的金融资产的当前预期信用损失的判断。实际结果可能与这些估计存在重大差异。

重要会计政策摘要如下：

合并原则

随附的合并财务报表包括公司、其拥有多数股权的子公司以及公司为主要受益人的可变利益实体的账目。公司不具有控股权但具有施加重大影响能力的，采用权益法核算。公司间往来和账户在合并时予以抵销。

在应用合并原则时，公司首先要确定被投资方是可变利益实体（“VIE”）还是投票利益实体（“VOE”）。评估一个实体是VIE还是VOE需要进行判断和分析。本次评估考虑的因素包括实体的法律组织、实体的资本结构和股权所有权，以及公司参与实体的任何关联方或事实上的代理人影响。

VOE体现为共同和传统的公司和某些伙伴关系结构。对于VOE，通过多数股权和多数投票权拥有控制权的利益持有人合并实体。

对于VIE，主要受益人的认定决定了会计处理。在评估公司是否为主要受益人时，评估其在实体中的直接和间接经济利益。如果报告实体持有VIE的控股财务权益，则被确定为主要受益人。确定哪个报告实体（如果有的话）在VIE中拥有控制性财务权益，主要是一种定性方法，侧重于确定哪个报告实体既有（1）指导对该实体的经济绩效影响最大的VIE活动的权力，又有（2）有义务吸收损失或有权从该实体获得可能对该实体具有重大意义的利益。

主要受益人分析在公司投资开始时和复议事件发生时进行。当公司确定其为VIE的主要受益人时，将VIE合并；当确定公司不是VIE的主要受益人时，对VIE的投资根据投资时作出的选择按公允价值或权益法入账。

现金及现金等价物

现金及现金等价物包括现金和原到期日为三个月或更短、易于转换为现金的高流动性投资。公司维持与其债务融资业务相关的托管托管账户、代理和信托基金，并作为其财产管理业务的代理人。这些金额不包括在随附的综合资产负债表中，因为它们不是公司的资产。

受限制现金

受限制现金主要包括为满足正常业务过程中产生的法律或合同要求而预留的现金和现金等价物金额。

应收款项和信贷损失备抵

应收账款是在公司有权在惯常付款条件内获得付款的情况下记录的，或者如果收入在到期付款之前确认，则确认合同资产。自初始确认时起，这类应收款项和合同资产的账面价值，扣除信用损失准备后，为扣除潜在信用损失后的估计可变现净值。公司的预期损失准备方法使用了历史收款经验、客户应收账款的现状并同时考虑了当前和预期的未来经济和市场情况。由于这类应收款项的短期性质，对可能收回的应收账款的估计是根据应收账款余额的账龄和客户的财务状况进行的。此外，还建立了特定的备抵金额，为违约概率较高的客户记录适当的拨备。然后每季度对津贴进行审查，以确保它们是适当的。在管理层用尽所有催收努力后，被视为无法收回的未偿还余额将从备抵中注销。

在某些情况下，公司可能会记录一笔应收款或一笔与应付款项相对应的合同资产，而公司只有在收回应收款时才有义务支付这些款项（“可偿还应收款”）。这些可偿还的应收账款对应于应付佣金、为便利向客户收款和向分包商付款而应付的款项，或与向租户收款以向房东付款有关。这些相应的应付款项通常是在付款时支付的基础上支付的。关于可偿还应收款，仅在公司估计信用损失的范围内记录备抵。

固定资产

固定资产按成本减累计折旧列账。增加和改进的费用被资本化，而维护和维修则在发生时计入费用。每当有事件或情况表明资产组的账面价值可能无法收回时，固定资产都会进行减值审查。当账面值超过资产组的估计公允价值时，将录得减值亏损。固定资产按其预计使用寿命折旧如下：

投资

权益入账投资

对于公司不控制被投资单位、不是VIE的主要受益人但能够对被投资单位的财务和经营政策施加重大影响的股权投资，公司采用权益会计法。评估公司是否对被投资单位的财务和经营政策施加控制或重大影响，需要根据围绕每一项投资的事实和情况作出重大判断。这些评估考虑的因素可能包括投资类型、被投资方的法律结构、公司可能对被投资方的董事会产生的任何影响。

公司权益核算的被投资单位为投资公司，以公允价值记录其标的投资。因此，在权益法核算下，公司应占被投资单位的基础净收益主要为权益法被投资单位所持投资的公允价值调整。

公司应占被投资方的基础净收益或亏损是基于当前可获得的最新信息，这些信息可能在合并财务状况表日期之前，并在合并收益表上的非合并投资的权益收益中实现。收到的分配减少了公司对被投资方的账面价值。

对债务和股本证券的投资

该公司主要投资于与其全资拥有的专属保险公司和高力证券相关的债务和股本证券，高力证券是一家获得美国证券交易委员会许可的经纪交易商，也是金融业监管局（“FINRA”）的成员。这些投资按公允价值入账，变动计入净收益（亏损）。

金融工具和衍生品

与公司抵押仓库应收款相关的某些贷款承诺和远期销售承诺符合衍生工具的定义，并在与借款人发起贷款并将贷款出售给投资者的承诺执行时在综合资产负债表中按公允价值入账，相应金额在综合收益表中确认为收入。贷款承诺的估计公允价值包括贷款发起费和预期出售贷款的溢价的价值，扣除相关成本和经纪人费用、损失分担准备金、与偿还贷款相关的预期净现金流量的公允价值以及利率变动的影响。远期销售承诺的估计公允价值包括利率变动的影响。与贷款承诺和远期销售承诺相关的公允价值调整包含在商业房地产部门的资本市场收入中（见附注26）。

该公司不时使用利率掉期来对冲部分长期债务的利率敞口。当应用套期会计时，掉期在合并资产负债表上按公允价值列账，损益在利息费用中确认。被套期项目的账面价值根据被套期利率风险引起的公允价值变动进行调整；相关损益当期在收益中确认，未实现损益在其他综合收益中确认。如果掉期终止而标的项目没有终止或套期会计终止，则产生的收益或损失被递延并使用实际利率法在标的项目的剩余年限内确认。此外，公司可能会订立短期外汇合约，以降低其借贷成本。

衍生金融工具在综合资产负债表中作为其他资产或其他负债入账，并按公允价值列账。关于衍生金融工具的更多信息，见附注23。

公允价值

公司对非经常性以公允价值确认或披露的金融资产和负债以及非金融资产和负债采用公允价值计量框架。该框架定义了公允价值，为计量和披露提供了指导，并建立了用于计量公允价值的可观察和不可观察输入值的三级层次结构。资产或负债在层级内的分类依据对公允价值计量具有重要意义的最低层级输入值确定。这三个层次如下：

第1级–相同资产或负债在活跃市场中的报价（未经调整）

第2级–相同资产或负债在活跃市场中的报价以外的可观察的基于市场的投入

第3级–市场数据很少或没有的不可观察投入，这要求公司制定自己的假设

融资费用

与循环信贷融资相关的融资费用记录为一项资产，并使用实际利率法摊销至利息费用。与优先票据相关的融资费用记录为债务金额的减少，并使用实际利率法摊销至利息费用。

财务担保和损失分担义务备抵

对于根据房利美委托承销和服务（“DUS”）计划发起和销售的某些贷款，公司承担了部分保证履行贷款的义务，通常最高可达贷款产生的任何损失的三分之一。

当公司承诺向借款人提供贷款时，它会确认一笔与该损失分担义务的估计公允价值相等的费用（“损失准备金”），这会减少在资本市场收入中报告的出售贷款的收益。

公司按照ASC 326的规定，估计与该损失分担义务相关的信用风险敞口整个存续期内的预期信用损失，并对损失准备金进行季度分析。公司以个别贷款为基础评估损失准备金，评估模型考虑了用作抵押品的基础财产的具体细节，例如占用和财务表现。这些模型还分析了历史损失、当前和预期的经济状况以及合理和可支持的预测。损失准备金的变动在综合收益表的销售、一般和管理费用中确认。有关DUS计划和损失分担义务的更多信息，请参见附注24。

抵押仓库应收款

公司仅在有第三方投资者购买贷款的坚定承诺时才发起抵押贷款。这些贷款被称为仓库应收款，由仓库信贷设施直接向借款人提供资金。这些设施一般在出售贷款完成后的45天内偿还。公司选择仓库应收款的公允价值选择权。

仓库基金资产

该公司的投资管理部门不时购买投资，用于将资产配售或“播种”到其管理的基金中。购买的投资在最终剥离至已识别基金之前，按公允价值记录为仓库基金资产和与仓库基金资产相关的相应负债。这些资产和相关负债可能由实体购买并持有以供向基金出售，或者可能在由公司作为VIE合并的结构中持有，当其控股财务权益在向基金的最终投资者出售权益时被赎回时，这些资产和相关负债将被取消合并。

这些交易并非旨在作为营业收入的替代来源，这些安排的结构一般不会产生任何收益或损失。有关仓库基金资产的更多详情，请参阅附注6。

抵押还本付息权（“MSRs”）

MSR，或为他人提供抵押贷款服务的权利，产生于公司发起的贷款的出售或证券化，在合并资产负债表中确认为无形资产。公司最初根据这些权利在贷款出售之日的公允价值确认MSR。初始确认后，MSR按摊余成本或公允价值孰低进行摊销和列账。它们根据预测和估计未来净现金流量的时间，按照预计将收到的净服务收入的估计期间的比例和期间进行摊销。

就公司保留服务权的抵押贷款的发起和出售而言，一项资产或负债根据贷款出售之日的MSR公允价值确认。在发起抵押贷款时，保留的MSR的公允价值包含在预期贷款出售的预测收益中，并产生净收益（反映在资本市场收入中）。

MSR不会在公开市场上以易于观察的价格进行积极交易；因此，公允价值是根据某些假设和判断确定的。估值模型纳入了包括合同服务费收入、托管存款利息、贴现率、服务成本、提前还款率、拖欠、服务现金流的估计寿命以及辅助收入和滞纳金等假设。除其他外，所使用的假设可能会根据对未来现金流量和利率的估计的变化而发生变化。2025年和2024年期间，在计量公允价值时使用的关键假设如下：

截至2025年12月31日，MSR的估计公允价值为190,888美元（2024年– 180,936美元）。MSR资产的当前账面价值见附注11。通过比较MSR的账面金额和公允价值，每季度对MSR进行减值评估，并在确定非暂时性的情况下确认估值备抵或减值。除了因已保留服务权的已售仓库应收款项的预付款而核销外，自收购Colliers Debt & Structured Finance以来没有发生减值的情况。

商誉和无形资产

商誉是指企业合并中购买价格超过所收购资产和承担的负债的公允价值的部分，无需摊销。

无形资产在取得之日按公允价值入账。无限期无形资产不进行摊销。寿命有限的，按其估计可使用年限摊销如下：

每当有事件或情况变化表明资产组的账面值可能无法从其使用和最终处置预期产生的估计未来现金流量中收回时，本公司将对有限寿命无形资产的账面价值进行减值审查。未折现的预期未来现金流量之和低于资产组账面价值的，确认减值损失。减值损失的计量依据是资产组的账面值超过使用贴现的预期未来现金流量计算的公允价值的部分。

商誉和无限期无形资产每年、在8月1日进行减值测试，如果事件或情况变化表明资产可能发生减值，则更频繁地进行减值测试，在这种情况下，资产的账面值被减记至公允价值。

商誉减值在报告单位层面进行测试。减值首先通过评估定性因素来测试，以确定报告单位的公允价值低于其账面值的可能性是否更大。如果确定其公允价值大于账面价值的可能性较大，则无需进一步测试。如果定性分析不足以支持公允价值超过账面价值，则进行定量商誉减值测试。定量测试将报告单位的账面金额（包括商誉）与报告单位的估计公允价值进行比较。报告单位的公允价值采用贴现现金流量法估计。公允价值计量被归入公允价值层级的第3级。如果报告单位的账面值超过其公允价值，则该差额作为减值损失列报。某些假设被用来确定报告单位的公允价值，其中最敏感的是估计未来现金流量和适用于未来现金流量的贴现率。这些假设的变化可能导致公允价值大不相同。

使用寿命不确定的无形资产的减值，通过以单项无形资产为基础比较账面值与估计公允价值进行测试。

期内未发现商誉减值或使用寿命不确定的无形资产。

可赎回非控股权益

可赎回非控股权益（“RNCI”）按（i）赎回金额或（ii）在少数股权头寸开始之日最初记录为RNCI的金额中的较高者入账。这笔金额记录在资产负债表的“夹层”部分，不包括股东权益。RNCI金额的变化在发生时立即得到确认。

收入

该公司通过提供商业房地产服务产生收入，这些服务包括租赁、资本市场和外包以及工程服务和投资管理，如下所述。

（a）租赁

租赁包括房东和租户代表经纪服务。房东代表为房地产所有者提供服务，以战略性地定位物业并确保合适的租户。租户代表的重点是协助企业评估其占用要求，评估和谈判租约和续租。

（b）资本市场

资本市场收入通过销售经纪和其他资本市场交易产生。这些服务包括房地产销售、债务发起和配售、股权融资、市值意见、收购咨询和交易管理。该公司的债务融资发起和销售多户家庭和商业抵押贷款。

（c）外包

外包服务包括估价服务、物业管理、贷款服务和其他收入。

物业管理为房地产业主提供房地产服务解决方案。除了提供现场管理和人员配置外，公司还通过会计、营销和人力资源等集中资源提供支持。与行业标准一致，管理合同条款通常为一年至三年，尽管大多数合同可在通知期后的任何时间终止，通常为30至120天。

估价服务包括帮助客户确定各类房地产物业的市场价值。此类服务可能涉及对单个物业或物业组合的评估。这些评估可用于各种客户需求，包括收购、处置、融资、财务报告、诉讼或税务目的。

贷款服务费包括根据与公司债务融资业务相关的合同安排赚取的收入，代表为公司发起的贷款提供服务所赚取的费用。贷款服务收入包括在其他收入项目中（见附注26）。

租赁、资本市场和外包归入商业地产板块。

（d）工程

工程包括工程与设计（“E & D”）和项目管理服务。E & D服务包括面向多个终端市场的多学科规划、咨询和设计工程服务。项目管理服务包括设计和施工管理、移动管理和工作场所解决方案咨询。参与E & D和项目管理的范围从期限不到一年的单一项目合同到具有多个离散项目的多年期合同。

（e）投资管理

投资管理收入包括资产管理咨询和行政费用、交易费用和激励费用（附带权益）形式的服务对价。

收入确认和未实现收入

收入在承诺的产品或服务的控制权转让给客户时确认，其金额反映了公司预期为换取这些产品或服务而获得的对价。公司订立的合同可包括各种服务组合，这些服务可以是可区分的，并作为单独的履约义务入账。收入在扣除从客户收取的任何税款后确认，这些税款随后汇给政府当局。

公司已确定，当买卖协议成为无条件时，向客户提供的销售经纪服务控制权已转移。在房东与租户之间的租约执行时向客户提供的租赁经纪服务转让。在这些时间点上，客户基本上已经获得了公司提供的服务的所有好处。交易价格通常与交易中涉及的标的资产相关，最常见的是确认收入时通常已知的销售价格或租赁期内总租金付款的百分比。

其他资本市场收入在公司履行履约义务时入账。尽管履约义务根据交易或服务的合同条款而有所不同，但履约义务一般在满足规定结果的时间点确认，包括完成融资或完成交易。此时，公司已将承诺服务的控制权转让，客户获得控制权。

归入资本市场收入的公司债务融资业务收入不包括在ASC主题606，客户合同收入（“ASC 606”）的范围内。确认收入，并在承诺向借款人发起贷款并向投资者进行相应出售时记录衍生资产。衍生资产按公允价值确认，包括合同贷款发放的公允价值、相关费用和销售溢价，以及与偿还贷款相关的预期净现金流量的估计公允价值。债务融资收入还包括在各自持有期内发生的贷款承诺、远期出售承诺和持有待售贷款的公允价值变动。在出售贷款时，不会确认任何收益或损失，因为该等贷款在持有期内按公允价值入账。MSR和损失分担义务在出售贷款时分别确认为资产和负债。

E & D、项目管理和物业管理服务随着服务的提供而随着时间的推移转移给客户，提供这些服务的收入在提供服务的会计期间确认。对于固定价格合同，根据实际使用的工时相对于总预期工时或发生的工程成本相对于总工程成本确认收入。对于一些项目，某些代表已完成工作的义务可能被用作确认收入的替代方案。使用工时或整体项目成本取决于最能代表与具体合同相关的已完成工作进度的投入。对于可偿还费用和按小时收费的合同，收入按公司有权开具发票的金额确认。

对于包括Valuation在内的其他咨询服务，在工作基本完成之前，客户无法从服务中受益。收入在向客户交付可交付成果时确认，因为这忠实地代表了服务的提供时间。对于大多数固定费用咨询任务，收入按截至报告期末实际提供的服务占拟提供服务总额的比例确认。

贷款服务收入在合同约定服务期内确认。与保留的MSR相关的贷款服务费受ASC 820和ASC 860的约束，不包括在ASC 606的范围内。公司不持有抵押贷款服务权的服务合同所赚取的贷款服务费属于ASC 606范围。

投资管理顾问费被确认为服务是随着时间的推移而提供的，主要基于费用基数（承诺资本、管理下的资产、投入资本、资产总值或资产净值）的商定百分比。交易性履约义务的收入确认在履约义务已履行完毕的时点确认。公司从某些投资基金获得投资管理咨询激励费用（附带权益）。这些激励费用取决于在相对或绝对基础上超过规定的业绩门槛。当确定认为不再可能发生重大转回时（例如在出售基金的投资时或在指定计量期结束时已知管理的资产金额时），确认奖励费用。与激励费用相关的薪酬是指与基金业绩挂钩的授予员工的附带权益分配。与奖励费用相关的补偿费用确认为雇员正在提供服务，并在很可能根据适用的管理协议进行支付时。公司的投资管理收购协议规定，与在收购日期之前投资的资产相关的激励费用分配给包括员工和前所有者在内的某些利益相关者；因此，这些激励费用的全部金额通过并在综合收益表中确认为收入成本。