美国
证券交易委员会
华盛顿特区20549
表格
10-K
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根据1934年证券交易法第13或15（d）条提交的年度报告 | ||||
截至本财政年度
12月31日
, 2025
或
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根据1934年证券交易法第13或15（d）条提交的过渡报告 | ||||
为从________到__________的过渡期
委托文件编号：
001-38903
（在其章程中指明的注册人的确切名称）
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| （国家或其他司法 公司或组织） |
（IRS雇主 识别号） |
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（主要行政办公地址）（邮编）
注册人的电话号码，包括区号：(
516
)
295-7820
根据该法第12（b）节登记的证券：
| 各班职称 | 交易代码 | 注册的各交易所名称 | ||||||||||||
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根据该法第12（g）节注册的证券：无
如果注册人是《证券法》第405条所定义的知名且经验丰富的发行人，请用复选标记表示。有☐
无
☒
如果根据该法第13条或第15（d）条，注册人没有被要求提交报告，请用复选标记表示。有☐
无
☒
用复选标记表明注册人（1）在过去12个月内（或要求注册人提交此类报告的较短期限内）是否已提交1934年证券交易法第13或15（d）条要求提交的所有报告，以及（2）在过去90天内是否已遵守此类提交要求。
有
☒无☐
用复选标记表明注册人在过去12个月内（或在要求注册人提交此类文件的较短期限内）是否以电子方式提交了根据S-T规则第405条（本章第232.405条）要求提交的每个交互式数据文件。
有
☒无☐
通过复选标记指明注册人是大型加速申报人、加速申报人、非加速申报人、较小的报告公司还是新兴成长型公司。参见《交易法》第12b-2条中“大型加速申报人”、“加速申报人”、“小型申报公司”、“新兴成长型公司”的定义。
| 大型加速披露公司 | ☐ | 加速披露公司 | ☐ | ||||||||
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☒
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较小的报告公司 |
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| 新兴成长型公司 |
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若为新兴成长型公司，请勾选注册人是否选择不使用延长的过渡期，以符合《交易法》第13(a)条规定的任何新的或修订的财务会计准则。☐
用复选标记表明注册人是否已就编制或发布其审计报告的注册会计师事务所根据《萨班斯-奥克斯利法案》（15 U.S.C.7262（b））第404（b）节对其财务报告内部控制有效性的评估提交报告和证明。
☐
如果证券是根据《交易法》第12（b）节登记的，请用复选标记表明备案中包括的登记人的财务报表是否反映了对先前发布的财务报表的错误更正。
☐
用复选标记表明这些错误更正中是否有任何重述需要对注册人的任何执行官根据§ 240.10D-1（b）在相关恢复期间收到的基于激励的补偿进行恢复分析。☐
用复选标记表明注册人是否为空壳公司（定义见法案第12b-2条）。有☐无
☒
截至2025年6月30日，注册人的非关联公司持有的注册人A类普通股的总市值约为$
336.0
万，基于纽交所报告的2025年6月30日收盘价14.73美元/股。
截至2026年2月24日，登记人已
27,467,131
A类普通股流通股。
以引用方式纳入的文件
注册人2026年年度股东大会的最终代理声明（将不迟于注册人财政年度结束后的120天内提交给证券交易委员会）的部分内容以引用方式并入本年度报告的10-K表格，以回应第二部分第5项和第三部分第10、11、12、13和14项。
Postal Realty Trust, Inc.
表格10-K的年度报告
截至2025年12月31日止财政年度
目 录
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F-1
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i
关于前瞻性陈述的警示性陈述
这份10-K表格年度报告包含联邦证券法含义内的“前瞻性陈述”。这些前瞻性陈述包含在本年度报告的10-K表格中，包括标题为“风险因素”、“管理层对财务状况和运营结果的讨论和分析”和“业务”的部分，涉及我们的行业、业务战略、目标和预期，涉及我们的市场地位、未来运营、利润率、盈利能力、资本支出、财务状况、流动性、资本资源、现金流、运营结果以及其他财务和运营信息等事项。我们使用了“大约”、“预期”、“假设”、“相信”、“预算”、“考虑”、“继续”、“可能”、“估计”、“预期”、“未来”、“打算”、“可能”、“展望”、“计划”、“潜力”、“预测”、“项目”、“寻求”、“应该”、“目标”、“将”以及类似的术语和短语来识别这份10-K表格年度报告中的前瞻性陈述。
前瞻性陈述涉及众多风险和不确定性，您不应依赖它们作为对未来事件的预测。前瞻性陈述取决于可能不正确或不精确的假设、数据或方法，我们可能无法实现这些假设、数据或方法。此外，可能导致实际结果与此类前瞻性陈述产生重大差异的重要因素包括项目1a中的风险因素。“风险因素”和这份10-K表格年度报告的其他部分。虽然前瞻性陈述反映了我们的诚信信念，但它们并不是对未来业绩的保证。新的风险和不确定性不时出现，我们无法预测那些事件或它们可能如何影响我们。除适用法律要求外，我们不承担在本年度报告的10-K表格日期之后更新任何前瞻性陈述的义务。鉴于这些风险和不确定性，投资者不应过分依赖前瞻性陈述作为对实际结果的预测。
当我们在本年度报告的10-K表格中使用“我们”、“我们”、“我们的”、“公司”和“我们的公司”等术语时，我们指的是Postal Realty Trust, Inc.，一家马里兰州的公司，连同我们的合并子公司，包括Postal Realty LP，一家特拉华州的有限合伙企业，我们是其中唯一的普通合伙人，我们将其称为“运营合伙企业”。
我们所有的前瞻性陈述都受到可能导致实际结果与我们预期的结果大不相同的风险和不确定性的影响，包括：
•美国邮政总局（简称“USPS”）作为美国联邦政府行政部门独立机构地位的变化；
•USPS交付的邮政服务需求变化；
•我们有能力按照我们预期的条款和时间与USPS就新租约或续租达成协议，或者根本没有达成协议；
•USPS的偿付能力和财务健康状况；
•USPS违约、提前终止或不续租或实际、潜在或威胁搬迁、关闭或合并邮政办事处或投递路线；
•我们经营所在的竞争激烈的市场；
•收购机会的可得性发生变化；
•我们无法按照我们预期的条款和时间成功完成房地产收购或处置，或者根本无法完成；
•我们未能成功运营已开发和收购的物业；
•不利的经济或房地产发展，无论是在全国范围内还是在我们的物业所在的市场上；
•出租率下降或空置率上升；
•我们的业务、融资或投资策略或我们经营所在的市场发生变化；
二、
•利率波动和运营成本、维修和保养费用以及资本支出增加；
•一般经济状况（包括通货膨胀、利率上升、俄罗斯和乌克兰之间持续冲突的不确定性及其对宏观经济状况的相关影响）；
•金融市场波动；
•我们未能产生足够的现金流来偿还我们的未偿债务；
•我们未能以优惠条件或根本无法获得必要的外部融资；
•未能有效对冲利率变动；
•我们对持续服务得不到保障的关键人员的依赖；
•涉及或影响我们的索赔和诉讼的结果；
•房地产、税收、分区法律和其他立法和政府活动的变化以及不动产税率和美国联邦所得税目的房地产投资信托基金（“REITs”）税收的变化；
•通过合营企业经营以及对合营企业的依赖或与合营企业发生纠纷；
•网络安全威胁；
•与不利天气条件、自然灾害和气候变化有关的不确定性和风险；
•承担与环境、健康和安全事项有关的责任；
•政府批准、行动和倡议，包括遵守环境要求的必要性；
•保险金额不足或不足；
•为维持我们作为REIT的地位而对我们的业务施加的限制以及我们未能维持这种地位；
•公共卫生威胁；和
•在标题为项目1a的章节下讨论的其他因素。“风险因素”，第7项。“管理层对财务状况和经营成果的讨论与分析”及第1项。“生意。”
三、
第一部分
项目1。商业
一般
我们是一家内部管理的房地产投资信托基金，专注于收购和管理主要出租给USPS的物业，范围从最后一公里的邮局到工业设施。我们认为，以净可出租面积衡量，我们是出租给USPS的物业的最大所有者和管理者。
我们于2018年11月19日在马里兰州组建，于2019年5月17日完成首次公开发行（“IPO”）及相关组建交易后开始运营。我们的A类普通股在纽约证券交易所交易，代码为“PSTL”。从我们截至2019年12月31日的短期纳税年度开始，我们选择有资格作为美国联邦所得税目的的REIT被征税。
我们通过伞式合伙企业（通常称为UPREIT结构）开展业务，在这种结构中，我们的财产由我们的运营合伙企业直接拥有或通过有限合伙企业、有限责任公司或其他子公司拥有。我们是我们运营合伙企业的唯一普通合伙人，通过该合伙企业直接或间接拥有我们的物业。截至2025年12月31日，我们在我们的经营合伙企业中拥有约79.3%的有限合伙权益未偿还普通单位（“OP单位”），包括我们经营合伙企业的长期激励单位（“LTIP单位”）。我们的董事会监督我们的业务和事务。
房地产投资
截至2025年12月31日，我们的净投资约为7.166亿美元在1,917不动产（含两处作为融资租赁入账的不动产）。这些房产分布在49个州和一个领地，总计约7.1合计百万净可出租室内平方英尺，分别为99.8%截至2025年12月31日已占用加权平均剩余租期约4年。截至2025年12月31日，我们通过有税REIT子公司（“TRS”）管理额外的333我们的首席执行官Andrew Spodek及其关联公司拥有的邮政财产。在截至2025年12月31日的一年中，我们从首席执行官Andrew Spodek及其关联公司手中收购了一个由25处邮政物业组成的投资组合，目前以约1390万美元现金出租给USPS，不包括关闭成本。我们有剩余的优先购买权189我们的333管理的邮政财产。
我们的大部分租约都是修改后的双网租约，据此，USPS负责公用事业、某些维护义务和偿还财产税，房东负责保险、屋顶和结构。我们认为，这种结构有助于使我们免受某些运营费用增加的影响，并提供更可预测的现金流。我们认为邮政物流网络内部存在的整体整合机会非常具有吸引力。我们将继续执行我们的战略，收购和整合邮政资产，我们认为这些资产将为我们的股东带来强劲的收益。我们还可能不时出售资产以回收资本，包括通过旨在根据经修订的1986年《国内税收法》第1031条作为“同类交易所”获得联邦所得税递延资格的交易（“代码").
2025年亮点
•我们拥有的投资组合是99.8%截至2025年12月31日已占用。
•我们收购了216主要出租给USPS的物业总计约641,599可出租净室内平方英尺，约为1.231亿美元，不包括关闭费用，在2025年期间。
•我们在2025年9月修订了我们现有的信贷融资（定义见下文），除其他外，（i）将我们的信贷融资的容量提高至4.4亿美元，以及（ii）延长我们每项高级无抵押循环信贷融资（从2026年1月至2029年11月）和定期贷款（从2027年1月至2030年1月）的到期日。
•我们发行了3,154,321于2025年根据我们的市场股票发行计划（“ATM计划”）发行的A类普通股股份，筹集约4840万美元在总收益中。
1
股息
•我们将季度股息从$0.24252024年第四季度股息至$0.24502025年第四季度股息。自IPO以来，我们的每股股息每年都在增加。尽管我们预计将继续我们的定期派息政策，但我们不能保证我们将保持目前的股息水平，我们将继续我们最近的每股股息增加的模式，或者我们在未来任何时期的实际股息收益率将是多少。
租户集中
我们收购和管理邮政资产，并将我们的业务作为单一可报告分部报告。我们的物业主要出租给USPS。见项目1a下的讨论。“风险因素——与USPS相关的风险”。在本年度报告中，我们参考了USPS向邮政管理委员会（“中国”）提交的公开报告中的某些财务和运营数据，这些数据可在www.usps.com或www.prc.gov上查阅。USPS网站或中国网站上的或可通过其访问的信息不属于本年度报告或我们向美国证券交易委员会（“SEC”）提交或提供的任何其他文件的一部分，也不纳入其中。
政府条例
遵守各种政府法规会对我们的业务产生影响，包括我们的资本支出、收益和竞争地位。这些政府法规的影响可能对我们的业务产生重大影响。我们为监测和采取行动遵守适用于我们业务的政府法规而产生成本，其中包括：联邦证券法律法规；房地产投资信托基金和其他税收法律法规；环境、健康和安全法律法规；联邦政府承包商的法律要求；与不动产有关的地方分区、使用和其他法规；以及经修订的1990年《美国残疾人法案》（“ADA”）。
我们的物业必须符合ADA的Title III，前提是此类物业属于ADA定义的“公共住宿”。ADA可能要求在我们物业的某些公共区域消除残疾人进入的结构性障碍，而这些区域很容易实现此类移除。我们认为现有物业基本上符合ADA，我们将不会被要求进行大量资本支出来满足ADA的要求。然而，不遵守ADA可能会导致对私人诉讼当事人处以罚款或判给损害赔偿。提供易于实现的便利的义务是一项持续的义务，我们将继续评估我们的财产，并在这方面酌情进行改造。
人力资本资源管理
截至2025年12月31日，我们雇佣了42名全职员工。我们的员工主要分布在我们位于纽约锡达赫斯特的公司办公室。我们的员工不是任何工会的成员，我们认为我们与员工的关系是令人满意的。截至2025年12月31日，我们33%的员工、24%的指定执行官和关键员工（定义为具有副总裁及以上职称的所有员工）和20%的董事会成员为女性，29%的员工被确定为少数族裔和/或种族少数群体的成员。截至2025年12月31日，我们的全职员工有10名年龄在18至29岁之间；14名全职员工年龄在30至39岁之间；12名全职员工年龄在40至49岁之间；4名全职员工年龄在50至59岁之间；1名员工年龄在60至69岁之间；1名员工年龄在70岁以上。
我们的人力资本目标专注于识别、招聘、保留、发展、激励和整合我们现有和未来的员工。我们努力维持工作场所不受基于肤色、种族、性别、国籍、民族、宗教、年龄、残疾、性取向、性别认同或表达或任何其他受适用法律保护的地位的歧视或骚扰。公司任何招聘、聘用、发展、培训、薪酬和晋升的基础是资历、业绩、技能和经验。我们相信我们的员工得到了公平的补偿，在做出补偿和晋升决定时不考虑性别、种族和民族。员工通常会因表现出色而获得认可。
我们维持基于现金和股权的薪酬计划，旨在吸引、留住和激励我们的员工。我们认识到员工健康、安全和环境福祉的重要性，并致力于提供和维护健康的工作环境。我们提供全面的福利计划，包括促进心理健康意识的计划，以及401（k）计划、灵活的支出账户、通过我们的病假工资和长期残疾政策提供的收入保障、带薪休假、带薪育儿假以及假期和个人日
2
平衡工作和个人生活。除了我们的福利计划，我们还在公司总部提供多项工作生活提升服务，包括但不限于健康零食和符合人体工程学的工作站。我们鼓励我们的员工利用各种内部培训机会，以及外部服务提供商提供的那些与业务相关的机会，并征求我们员工对此类培训计划有效性的反馈。所有企业员工，包括我们管理团队的成员，定期接受有关我们的业务、公司结构以及影响公司的重要法律和政策的培训。此外，我们的许多员工持有专业执照，我们鼓励他们参加，并为他们报销，合格的持续专业教育。我们还为所有员工提供一年两次的绩效和职业发展审查。
我们对员工和承包商的健康和安全的承诺至关重要。我们在商业行为和道德准则中纪念了我们对员工和承包商健康和安全的承诺，该准则由公司治理和薪酬委员会监督。截至2025年12月31日止年度，我们的所有雇员，或据我们所知，我们雇用的承包商，均未在实际工作或在我们的物业工作时遭受任何死亡或伤害。
环境事项
根据各种联邦、州和地方法律、法令和法规，作为不动产的现任或前任所有者，我们可能需要承担在我们拥有的财产上、上、内或下清除或补救某些有害物质、废物或石油产品的费用，包括调查或补救的费用、自然资源损害或第三方人身伤害或财产损害的责任。这些法律往往规定了责任，而不考虑过失，包括业主或经营者是否知道或应对此类材料的存在或发布负责，因此，即使我们出售了一些房产，我们也有可能承担这些费用。我们的一些物业已经或可能在未来受到该物业或邻近物业当前或先前用于商业、工业或其他目的所产生的污染的影响。除了清理费用外，环境污染还会影响财产的价值，从而影响业主使用财产作为抵押品借款或出售财产的能力。
法律的变化增加了对物业上存在的环境条件的潜在责任或增加了对排放或其他条件的限制，可能会导致重大的意外支出或可能以其他方式对我们物业的租户的运营产生不利影响，从而可能对我们产生重大不利影响。我们在所有物业都保有环境责任保险单。然而，任何潜在或现有的环境污染责任可能超过此类保单的承保范围限制，或不在其承保范围内。我们也可能没有意识到我们投资组合中的物业或我们未来收购的物业的所有潜在或现有的环境污染责任。因此，我们可能会对这些问题承担重大责任。
此外，我们的一些建筑物含有或一度含有含铅涂料、含石棉材料、用于储存石油产品的地下储存罐或其他潜在危险或有毒物质，这可能导致对健康造成不利影响或财产损失的责任或补救费用。我们的一些物业也曾一度发展并可能在未来发展出有害的霉菌或其他室内空气质量问题。室内空气质量问题还可能源于通风不足、室内或室外来源的化学污染以及花粉、病毒和细菌等其他生物污染物。室内接触一定水平以上的铅、石棉或空气传播的毒素或刺激物可被指造成各种不利的健康影响和症状，包括过敏或其他反应。因此，在我们的任何物业中存在铅、石棉、地下储存罐、霉菌或其他空气传播的污染物或其他潜在危险或有毒物质，可能要求我们进行一项代价高昂的补救计划，以控制或清除受影响物业中的此类污染物。此外，如果发生财产损失或人身伤害，潜在危险或有毒物质的存在可能使我们面临租户、租户雇员或其他人的责任。
向证券交易委员会提交的报告的可用性
本10-K表格年度报告的副本，以及我们的10-Q表格季度报告、8-K表格当前报告以及根据经修订的《1934年证券交易法》（“交易法”）第13（a）或15（d）节提交或提供的此类报告的任何修订，均可在我们的互联网网站（www.postalrealtytrust.com）上免费获取。所有这些报告在以电子方式向SEC提交或提供给SEC后，将在合理可行的范围内尽快在我们的网站上提供。我们的公司治理准则、商业行为和道德准则以及我们董事会审计委员会和公司治理及薪酬委员会的章程也可在我们的网站上查阅，网址为https://investor.postalrealtytrust.com/govdocs，任何股东均可根据书面请求获得印刷版，地址为：Postal Realty Trust，Inc. c/o Investor Relations，75 Columbia Avenue，Cedarhurst，New York 11516。我们的电话号码是（516）295-7820。我们网站上或通过我们网站访问的信息不是，也不应被视为
3
成为本年度报告的一部分，或纳入我们向SEC提交或提供的任何其他文件中。SEC还维护一个网站，其中包含报告、代理和信息声明以及我们向SEC提交的其他信息，网址为www.sec.gov。
4
项目1a。风险因素
风险因素汇总
与USPS相关的风险
•我们的业务在很大程度上依赖于租赁邮政物业的需求。
•美国邮政无法履行其财务义务可能会对我们的业务产生重大不利影响。
•美国邮政有大量债务，并受制于不断上升的开支。
•USPS受中国和其他机构的国会监督和监管。
•USPS面临的激烈竞争。
•美国邮政可能破产、无力支付租金或破产。
•USPS十年计划实施情况。
•我们的物业可能会有更高的恐怖袭击风险。
•涉及USPS的诉讼和灾难性事件可能会扰乱我们的业务。
与我们的业务和运营相关的风险
•我们可能无法以具有竞争力的价格或根本无法收购和/或管理额外的USPS租赁物业。
•我们的收购可能无法实现我们预期的回报。
•我国邮政财产集中在某些地区。
•我们可能无法以优惠条件续租或出售空出的物业，或者在租约到期时根本无法续租。
•根据我们的租约，我们可能会产生大量的维护、维修和资本支出。
•房地产空缺可能导致大量资本支出和流动性不足。
•截至2026年2月24日，我们九个物业的租约到期。
•我们使用OP单位作为收购物业的对价。
•商业地产投资可能缺乏流动性。
•USPS或美国政府拥有的房地产数量增加可能会对我们产生不利影响。
•我们对没有报销的房产征收的房地产税可能会增加。
•我们可能会面临与房地产开发和再开发相关的风险。
•利率上升或无法获得债务融资。
•抵押债务义务使我们面临丧失抵押品赎回权的可能性。
•我们债务工具中的契约可能会对我们的财务状况产生不利影响。
•未能有效对冲利率变动可能会对我们的业务产生重大不利影响。
•我们的成功取决于那些无法保证持续服务的关键人员。
•与正在进行或未来诉讼相关的风险。
•为我们的财产投保的保险可能无法充分覆盖所有损失。
•与潜在合资投资相关的风险。
•对技术人才的竞争可能会增加我们的劳动力成本。
•我们的增长依赖外部资本来源。
•我们可能会承担与环境问题相关的重大成本和责任。
•我们的物业可能含有或发展出有害霉菌或遭受其他空气质量问题。
•我们受到自然灾害带来的风险以及与气候变化相关的风险的影响。
•我们的物业可能会受到减值费用或价值减少的影响。
•我们的产权保险单可能无法覆盖所有的产权瑕疵。
•我们可能会因遵守各种联邦、州和地方法律、法规和盟约而产生大量成本。
•我们可能无法适应潜在的新商业模式。
•我们的USPS和非邮政租户越来越多地使用人工智能和自动化活动，可能会以目前无法预见的方式影响我们的自有物业。
•我们收购了受制于有利于USPS的购买选择权的物业。
•我们可能会产生商誉和其他无形资产减值费用。
•我们可能难以对我们的信息技术系统实施变革，并将人工智能纳入我们的业务。
•我们可能不会像竞争对手那样成功地将人工智能融入我们的业务。
•使用社交媒体可能会对我们的声誉和业务产生不利影响。
•我们未来分红的能力。
5
•美国联邦所得税对我们可能从远期股权销售协议的现金结算中获得的现金的处理尚不明确，可能会危及我们满足REIT资格要求的能力。
与我司组织Structure相关的风险
•Spodek先生及其关联公司直接或间接拥有我们公司的重大实益权益。
•我们股东的利益与我们经营合伙企业中单位持有人的利益之间可能存在或将来可能出现利益冲突。
•我们的章程包含某些限制我们股票所有权和转让的条款。
•我们可以在没有股东批准的情况下增加我们的股票发行。
•马里兰州一般公司法的某些条款可能会抑制控制权的变更。
•我们为某些类型的诉讼和程序选择的场所可能会限制我们的股东就与我们或我们的董事、高级职员或雇员的纠纷获得有利的司法论坛的能力。
•我们的经营伙伴关系的某些规定可能会延迟或阻止对我们的主动收购。
•税收保护协议可能会限制我们出售或以其他方式处置某些财产的能力，并可能要求我们的运营合作伙伴维持某些债务水平，否则这些债务水平是不需要的。
•我们是一家“规模较小的报告公司”，披露要求有所降低。
•如果我们的披露控制和程序或财务报告内部控制存在缺陷，我们可能无法准确列报我们的财务报表，这可能对我们产生重大不利影响。
•我们的董事会可能会在未经股东批准的情况下改变我们的战略、政策和程序，我们可能会变得更加高杠杆，这可能会增加我们在债务义务下的违约风险。
•我们的权利和我们的股东对我们的董事和高级职员采取行动的权利是有限的。
•我们是一家没有直接经营的控股公司，我们股东的利益在结构上从属于我们的经营合伙企业及其子公司的所有责任和义务。
•我们的运营合伙企业可能会在未经我们的股东同意的情况下向第三方发行额外的OP单位。
与我们作为REIT的地位相关的风险
•未能保持作为REIT被征税的资格将导致我们作为一家正规公司被征税。
•未能进行必要的分配将使我们需要缴纳联邦公司所得税。
•遵守REIT要求可能会导致我们放弃某些机会或投资。
•禁止交易税可能会限制我们处置财产的能力。
•我们的董事会在没有股东批准的情况下撤销我们的REIT选举的能力可能会对我们的股东造成不利后果。
•我们与我们的TRS进行的交易将导致我们对某些收入或扣除项缴纳100%的罚税，如果这些交易不是按照公平条款进行的。
•我们对收购或转让一定数量的A类普通股有限制。
•REITs应付的股息通常不符合来自正规公司的股息收入的减税税率。
•如果我们的运营合伙企业未能符合联邦所得税目的的合伙企业资格，我们将不再符合作为REIT征税的资格。
•为了维持我们的REIT地位，我们可能会被迫在不利的市场条件下或在理想的时间以不利的条款借入资金。
•我们债务工具中的契约可能会限制我们支付分配的能力。
•新的立法或行政或司法行动可能会对我们或我们的股东产生不利影响。
一般风险因素
•市场利率上升可能对我们证券的市场价格产生不利影响。
•通货膨胀可能会对我们的财务状况和经营业绩产生不利影响。
•会计公告的变更可能会对我们报告的财务业绩产生不利影响。
•如果我们的披露控制或内部控制存在缺陷，我们可能会受到不利影响。
•未来发行股本证券可能会对我们A类普通股的市场价格产生不利影响。
•我们A类普通股的市场价格可能会波动，可能会下降。
•我们面临网络安全风险和与安全漏洞相关的风险。
•与环境、社会和治理因素相关的第三方预期相关的风险。
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以下风险因素可能对我们的整体业务产生不利影响， 财务状况、经营业绩、现金流和前景；我们向股东进行分配的能力；我们获得资金的渠道；或我们A类普通股的市场价格，如下文每个风险因素进一步描述。除了本年度报告中关于10-K表格的信息外，我们还应该仔细审查和考虑我们向SEC提交的其他报告和定期文件中包含的信息。这些风险因素可能会对我们的整体业务、财务状况、经营业绩、现金流和前景产生重大影响；我们向股东进行分配的能力；我们获得资本的渠道；或我们A类普通股的市场价格。我们在公开文件中描述的风险并不是我们面临的唯一风险。我们目前不知道或我们目前认为不重要的其他风险和不确定性也可能对我们的业务、财务状况、经营业绩、现金流和前景产生重大不利影响。有关前瞻性陈述的其他信息包含在此。
与USPS相关的风险
我们的业务在很大程度上依赖于租赁邮政物业的需求。
我们几乎所有的收入都来自出租给USPS的物业。租赁邮政物业需求的任何显着下降都可能对我们的业务产生重大不利影响。过去十年，全国邮政网点数量一直在减少。此外，2021年3月23日，美国邮政总局发布了Delivering for America：我们实现财务可持续性和卓越服务的愿景和十年计划（“十年计划”），其中包括评估2015年推迟的设施整合，以及可能整合仍未充分利用的设施。USPS已开始承担并提议进一步承担十年计划和其他USPS举措下的多项运营改革和成本削减措施，例如更高的费率、某些服务的交付速度更慢、形成大型分拣和交付中心以及关闭、搬迁或整合某些设施和交付路线。根据十年计划或其他USPS举措，合并我们的邮政物业或附属于我们的邮政物业的交付路线可能会导致USPS腾出或拒绝续签此类物业的租约，并对我们的运营产生重大不利影响。作为其更大的多阶段计划的一部分，USPS已将我们的一些物业列入名单，以确定正在考虑的邮政设施，以将递送路线迁移到更大的分拣和递送中心。截至本报告发布之日，USPS尚未腾空或通知我们其打算腾空与航线搬迁相关的任何物业。根据十年计划或其他USPS举措进一步减少邮政物业的数量或缩小现有邮政物业的运营规模，可能会导致未来与USPS以比当前租约更不利的条款签订租约、USPS未能续签租约或USPS终止我们物业的现有租约、受影响物业在出售时价值下降以及我们可获得的收购机会数量减少。
对邮政物业的需求水平也可能受到我们无法控制的多种因素的影响，包括美国联邦政府和USPS政策或资金的变化、人口密度的变化、地方、区域和国家经济的健康和可持续性、流行病和流行病的存在，如新冠疫情、其客户对USPS产品和服务的需求变化以及USPS本身对邮政物业的需求和用途的变化。此外，技术创新，例如自主投递设备，可能会减少手工投递或当面取货的需求，从而减少对零售邮局或其他邮政物业的需求。此外，联邦快递、亚马逊、UPS和DHL等包裹递送服务提供商开始实施自主递送设备，以协助零售企业实现当日送达和最后一公里送达，此外还大幅扩展了自身的最后一公里送达能力。这些设备的开发、实施和广泛采用可能会减少对邮政服务的需求。
USPS正面临立法限制，这阻碍了其维持充足流动性以维持当前运营的能力。如果USPS的收入因邮政服务需求减少而减少，那么USPS可能会减少其邮政物业的数量。
USPS无法履行其财务义务可能会使其资不抵债或增加USPS国会或监管改革的可能性，这可能对我们的业务和运营产生重大不利影响。
USPS的很大一部分负债包括向USPS退休员工提供的养老金和医疗保健等无资金的固定福利。尽管国会经常就USPS的未来进行辩论，但USPS不太可能在没有监管或国会救济的情况下偿还现有债务。如果USPS无法履行其财务义务，我们的许多租约可能会被USPS腾出，这将对我们的业务和运营产生重大不利影响。任何国会或监管行动减少USPS对租赁邮政物业的需求，也会对我们的业务和运营产生重大不利影响。我们无法预测是否有任何目前考虑的改革或任何
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美国联邦政府推行的改革最终将生效，如果生效，这些改革将如何具体影响我们。
美国邮政有大量债务，并受制于不断上升的开支。
美国邮政总局对联邦融资银行（“FFB”）负有大量未偿债务。根据USPS与FFB（“NPA”）之间的票据购买协议，USPS可以向FFB发行短期或长期票据，并在两个工作日内收到资金。如果FFB选择不购买USPS的票据，USPS将需要潜在地在公共或私人债务市场上向其他方发行和出售此类票据，或通过其他方式寻求融资。无法保证USPS将能够将NPA的期限延长至到期后，或者，如果FFB拒绝购买USPS发行的票据，则可以按照其预期的条款或时间或根本无法获得替代融资来源。如果USPS无法将NPA延长至到期后，USPS可能无法在未来以与当前可用条款类似的条款向FFB进行债务再融资。
USPS还有一项资金严重不足的邮政服务退休人员健康福利基金（“PSRHBF”）负债，USPS需要在未来期间为其提供资金。此外，USPS支付给公务员退休系统（“CSRS”）和联邦雇员退休系统（“FERS”）资金的退休福利摊销资金明显不足，USPS需要在未来期间为这些资金提供资金。2022年3月8日，国会通过了《邮政服务改革法案》，该法案通过废除要求USPS预先为PSRHBF提供资金的要求，大幅减轻了USPS的义务，免除了USPS在PSRHBF下的570亿美元未偿债务，并要求未来的邮政退休人员参加医疗保险，尽管从长期来看，PSRHBF下仍存在严重的资金不足负债。USPS在NPA以及CSRS和FERS基金下的实质性义务也仍未履行。
此外，USPS的集体谈判协议包括强制性生活成本调整的条款，近年来，再加上对消费者通胀的持续影响，导致USPS的劳动力成本显着增加。美国邮政总局还被曝商品价格波动，主要是柴油燃料、无铅汽油、用于运输邮件的飞机燃料以及用于其设施的天然气和取暖油。
USPS的大量债务和未支付的健康和退休义务过去要求，并且将来可能要求USPS将其运营现金流的很大一部分用于支付债务和健康和退休义务，从而减少了可用于为运营费用提供资金的现金流，包括租赁付款、营运资金、资本支出和其他业务活动。如果USPS无法履行其债务和其他义务或控制其费用并为其业务产生足够的流动性，USPS可能会减少其租赁邮政物业的需求，这将对我们的业务和运营产生重大不利影响。
美国邮政总局受到中国和其他政府机构的国会监督和监管。
USPS有各种各样的利益相关者，他们的利益和需求有时会发生冲突。USPS作为美国政府行政部门的一个独立机构运作，因此受到适用于联邦机构的各种法规和其他限制。USPS受到法律法规的限制，这些法律法规限制了收入来源，并规定了某些费用。美国邮政提高其产品和服务的费率以及在新市场或现有市场销售新产品和服务的能力受中国监管监督和批准。然而，USPS的成本并没有类似的限制或上限。USPS的很大一部分成本结构由于其普遍服务使命而无法迅速改变。它的许多员工成本，例如薪酬和员工健康福利保费，都受制于合同安排。其他雇员成本，如工人补偿成本和退休人员养老金福利摊销成本是法律规定的。对USPS采取行动能力的限制可能会对其经营和财务业绩产生不利影响，并因此减少对租赁邮政物业的需求。
此外，USPS的结构、任务或租赁要求发生变化，USPS的劳动力大幅减少，人员资源、交付路线或邮政办事处的搬迁，其他内部重组或我们的物业所服务的交付路线发生变化，可能会影响我们的续租机会，并对我们的业务产生重大不利影响。例如，2025年1月20日，美国总统唐纳德·J·特朗普宣布了一项行政命令，成立了政府效率部（简称“DOGE”），以最大限度地提高政府效率和生产力。虽然DOGE已于2025年11月解散，但美国联邦政府将USPS作为独立机构对待的任何变化，包括但不限于将USPS全部或部分业务运营私有化或外包，都可能对我们的业务产生重大不利影响。
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USPS的业务和运营结果受到来自交付市场的竞争对手以及替代产品和数字通信的竞争的显着影响。
USPS未能有效竞争和高效运营、增长营销邮件和包裹递送服务以及增加其他来源的收入和贡献将对USPS的财务状况产生不利影响，随着时间的推移，这种不利影响将变得更加严重。USPS的市场竞争对手包括当地和全国的包裹递送服务提供商。USPS的竞争对手具有不同的成本结构和较少的监管限制，能够提供不同的服务和定价，这可能会阻碍USPS在这些服务领域保持竞争力的能力。此外，USPS的大多数竞争对手都能进入资本市场，这让他们在融资和业务扩张方面拥有更大的灵活性。客户对邮政服务的使用继续转向替代产品和数字通信。使用电子邮件和其他形式的电子通信减少了第一类邮件的数量，电子账单和支付也是如此。由于邮递员越来越多地使用包括数字移动广告在内的数字广告，以及由于经济压力导致广告支出的周期性下降，营销邮件继续经历下降。随着消费者越来越多地使用电子媒体获取新闻和信息，期刊服务量继续下降。期刊广告也因转向电子媒体而出现下滑。
USPS竞争性服务量的增长，例如Priority Mail、Priority Mail Express、First-Class Package Service、Parcel Select、Parcel Return Service和某些类型的International Mail，在很大程度上归功于USPS的某些最大客户，包括UPS、联邦快递和亚马逊，以及最近由于正在进行的电子商务扩张、对更快、更灵活的递送服务的需求以及最后一公里物流的创新，推动了包裹市场的扩大。近年来，USPS的最大客户一直在扩展他们自己的交付能力，这使他们能够随着时间的推移将数量从USPS转移出去。如果这些客户继续从USPS分流大量资金，USPS竞争性服务量的增长可能不会持续，USPS租赁邮政物业的需求可能会减少，这将对我们的业务和运营产生重大不利影响。
USPS的潜在破产、无力支付租金或破产将对我们的财务状况、经营业绩、现金流、可供分配的现金以及我们偿还债务的能力产生重大不利影响，并可能导致我们无法持续经营。
USPS的违约可能会导致我们的物业产生的运营现金流大幅或完全减少。无法保证USPS将能够避免破产、及时支付租金或避免违约或终止其租约。如果USPS违约，我们可能会在执行我们作为房东的权利方面遇到延误，并可能在保护我们的投资方面产生大量成本。由于我们依赖USPS的租金付款，USPS无法支付其租赁付款可能会对我们以及我们向股东进行分配的能力产生不利影响。
尽管我们不认为USPS可以获得美国破产法下的破产保护，但法律并不明确。如果USPS申请破产，我们将成为债权人，但我们可能无法收回USPS欠我们的全部或任何破产前金额。此外，如果USPS申请破产保护，它可能会根据联邦法律终止与我们的租约，在这种情况下，我们将向USPS提出一般无担保债权，其价值可能低于在剩余租期内欠我们的全部金额。这将对我们的业务、财务状况和经营业绩产生严重的不利影响。
USPS的运营决策可能会对我们的运营、财务状况和运营结果产生重大不利影响。
USPS在其十年计划下进行了多项运营改革和成本削减措施，例如更高的费率、某些服务的交付速度变慢、组建大型分拣和交付中心以及关闭、搬迁或整合某些设施和交付路线。继续实施十年计划是否会影响我们的业务、流动性、财务状况和经营业绩，将取决于我们可能无法准确预测或评估的众多因素。USPS未能实施十年计划或获得国会批准可能会影响其维持充足流动性以维持当前运营的能力，这可能导致USPS减少其邮政地点的数量，并对我们的业务和运营结果产生不利影响。
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由于USPS是美国联邦政府的独立机构，我们的物业可能比出租给非政府租户的类似物业有更高的恐怖袭击风险。
恐怖袭击可能对我们的行动产生重大不利影响，并直接或间接损害我们的资产，包括物质和经济上的损失。由于USPS是，并且预计将继续是，美国联邦政府的一个独立机构，我们的物业被推定比出租给非政府附属租户的类似物业有更高的恐怖袭击风险。恐怖袭击，如果这些财产没有保险或保险不足，可能会对我们的业务、财务状况和经营业绩产生重大不利影响。
涉及USPS的诉讼和灾难性事件可能会扰乱我们的业务。
由于USPS内部提议并执行的运营、管理和战略变革，包括十年计划，USPS成为重大公众批评和诉讼的焦点。例如，几起诉讼和监管审查声称，USPS的运营变化导致交付服务变慢，选民被剥夺选举权，这对USPS来说是积极的。如果由于此类批评或诉讼，USPS遭受声誉或财务损害或监管审查增加，对USPS服务的需求可能会下降，这可能会导致对USPS物业的需求减少。这些变化的结果或未来的任何变化都可能导致USPS的额外延迟或融资短缺。USPS还面临未来另一场区域流行病、全球大流行或其他不利公共卫生发展的不利影响的风险，例如几年前在新冠疫情期间所经历的发展，这可能会减少对USPS物业的需求，并对我们的业务、财务状况和经营业绩产生不利影响。此外，地缘政治冲突，例如乌克兰和中东的持续冲突，对美国邮政造成了普遍经济中断的风险。此类中断可能导致供应链中断，并增加燃料、公用事业和运输成本，这可能对USPS的业务运营和财务业绩产生不利影响。
与我们的业务和运营相关的风险
我们可能无法以具有竞争力的价格或根本无法收购和/或管理额外的USPS租赁物业。
我们商业计划的很大一部分是收购更多出租给USPS的物业。这类物业数量有限，与购买出租给各种租户的物业或收购时未出租的物业的REITs相比，我们增加投资的机会将更少。此外，目前出租给USPS的物业所有权高度分散，绝大多数业主持有单一物业。因此，我们已经并可能在未来继续花费大量资源来寻找收购机会，并完成我们对许多个别物业的尽职调查、承销和收购会计流程，从而增加了我们的收购成本，延长了收购时间，并可能减少我们能够为特定物业支付的金额。收购邮政物业的协议也受制于成交的惯常条件，包括完成尽职调查和其他不在我们控制范围内且可能无法满足的条件。在这种情况下，我们可能无法在产生大量与收购相关的成本后完成收购。因此，我们主要通过收购额外出租给USPS的物业和管理第三方出租给USPS的物业来发展业务的计划可能不会成功。
我们还面临从其他市场参与者（包括私人投资基金、个人投资者和其他人）租赁给USPS的物业的收购机会的定期和重大竞争，因此，我们可能无法以具有竞争力的价格收购所需的物业，或者根本无法收购。这种竞争还可能提高我们可能追求的物业的价格，并对我们的盈利能力产生不利影响，并阻碍我们的增长。此外，由于我们作为唯一一家致力于USPS物业的公开交易REIT的公开形象，我们的业务可能会从其他REITs、房地产公司和其他比我们拥有更多资源的投资者那里对USPS租赁物业产生新的兴趣，而这些投资者以前并不关注USPS租赁物业的投资机会。
我们的收购可能无法实现我们预期的回报。
通过积极收购邮政物业，我们的业务有了显着增长。然而，我们的收购以及我们成功整合和运营所收购物业的能力面临以下重大风险：
•我们可能会在收购时收购不会增加我们业绩的物业；
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•我们可能无法成功地管理和租赁新收购的物业以满足我们的财务或战略目标并实现预期收益；
•我们可能不得不花费超过预算的资金对收购的物业进行必要的改进，我们可能低估了收购物业的维修、维护和资本支出；
•我们可能无法为收购的物业获得足够且经济的保险；
•我们来自所收购物业的现金流可能不足以满足物业层面融资所需的本金和利息支付（如果有的话）；
•将收购的物业整合到我们现有的投资组合中可能需要我们的管理团队投入大量费用和时间，并可能转移我们业务其他重要领域的注意力；
•不断变化的市场和监管条件，尤其是与USPS相关的条件，可能会导致新收购物业的空置率高于预期，租金低于预期；和
•对于未知的责任，例如未披露的环境污染、租户、供应商或与物业前所有者打交道的其他人提出的索赔以及在正常业务过程中产生的责任，我们可能会在没有任何追索权的情况下或仅有有限追索权的情况下收购受责任约束的物业。
如果我们无法整合和运营收购的物业以实现我们的财务或战略目标，我们的财务状况、经营业绩、现金流、可用于分配的现金以及我们偿还债务的能力可能会受到重大不利影响。
我们的房地产投资组合广泛的地理足迹可能会使我们面临许多司法管辖区的区域或当地条件的变化。
由于我们投资组合的地理足迹很大，我们的业务可能会受到我们在美国及其领土开展业务的许多不同地区的区域或当地条件和事件的不利影响。这些地区的发展或条件可能对我们的入住率和续租、我们的租金收入、我们的运营资金或我们的物业价值产生不利影响，其中包括：
•经济状况低迷；
•我们无法控制的意外事件，其中包括自然灾害、恐怖袭击和旅行相关的健康问题，包括流行病和流行病；
•USPS可能削减劳动力、迁移邮政办事处或由USPS合并投递路线；以及
•可能导致我们的运营费用、保险和日常维护费用增加的经济状况。
我们可能无法以优惠条件续租或出售空置物业，或者在租约到期时根本无法续租，这可能对我们产生重大不利影响。
我们无法向您保证，任何租约将被续签，或者空置的房产将以优惠条件出售，或者根本不会出售。我们的一些租约还为租户提供了在规定的租约条款到期之前的特定时期内腾出空间的权利。如果这些情况发生，而我们无法及时或根本无法将空置空间出租给另一租户，则此类事件可能会对我们的业务、财务状况和经营业绩产生重大不利影响。截至本报告发布之日，USPS已腾出我们投资组合中的两处房产。对于包含指定最高费率的续租选项的租赁，随着时间的推移，续租可能会导致低于市场的租赁费率。此外，当我们与USPS续签租约时，我们可能不得不花费大量资金进行改善和其他诱因，以便续签此类租约。如果我们的大量物业受到低于市场的租赁利率的约束，我们物业的租金下降，我们现有的租户不续租或我们不以优惠条件出售空置的物业，我们的财务状况、经营业绩、现金流、可供分配的现金以及我们偿还债务的能力可能会受到重大不利影响。
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根据我们的租约，我们可能会产生大量的维护、维修和资本支出。
根据我们的一些租约，我们保留与该物业有关的某些义务，包括（其中包括）对该物业的某些维护和维修义务以及诸如屋顶或停车场更换、石棉相关项目、更换供暖或通风设备以及重大结构改进等资本改进的责任。与此相关的任何金额的支出将减少可用于分配的现金，并可能要求我们为因经营物业而产生的赤字提供资金。此外，我们无法控制的风险，例如天气、劳动力条件、供应链中断导致的材料短缺或材料价格通胀上涨，可能导致成本超支和项目不及时完成，这也可能损害我们与租户的关系。履行这些义务还需要我们雇用和维护一个规模庞大的项目管理团队，并产生大量的物业管理和行政费用，随着我们收购更多的物业，尤其是那些由房东负责某些维护和资本改进的物业，这些费用可能会继续增长。此外，随着租户调整他们对租赁物业运营的标准、要求、需求和期望，增加他们的检查力度并要求进行某些升级，或者随着我们收购更多由房东负责某些维护和资本改进的物业，我们可能会招致维护、维修或资本支出的意外增加。如果我们未能履行这些义务，那么租户可能会减免租金或终止适用的租约，这可能会对我们的业务、财务状况和经营业绩产生重大不利影响。
房地产空缺可能导致大量资本支出和流动性不足。
租户因租约到期而流失，可能需要我们花费大量资金对物业进行翻新，才适合新租户。基本上我们收购的所有物业都特别适合USPS的特定业务，因此，如果USPS腾出物业、不续租或决定将邮政办事处搬迁到另一个地点，我们可能会被要求以大量成本翻新物业、降低我们收取的租金或提供其他优惠，以便将物业出租给另一个租户。如果我们被要求或选择出售该物业，我们可能难以将其出售给USPS以外的一方，这可能会导致减值损失。这种潜在的流动性不足可能会限制我们快速调整投资组合以应对经济或其他条件变化的能力，这可能会对我们产生重大不利影响。
截至2026年2月24日，我们九个物业的租约已到期，USPS正以保留租户的身份占用这些物业。如果我们未能成功续签这些已到期的租约，我们将可能经历入住率、租金收入和净营业收入减少以及潜在的减值损失。
截至2026年2月24日，我们九个物业的租约，代表约29,000净可出租内部平方英尺，已到期，USPS正作为保留租户占用这些物业。当租约到期时，USPS成为按月持有的租户，通常支付估计的市场租金或到期租约下的租金金额中的较大者。虽然我们目前预计我们将续签已到期或将到期的租约，但无法保证我们将成功续签这些租约、获得正的租金续订价差或以与到期租约条款相当的方式迅速续签租约。即使我们能够续签这些已到期的租约，租约条款也可能无法与之前的租约相比。如果我们不成功，我们将可能经历入住率、租金收入和净营业收入减少以及潜在的减值损失，以及我们的信贷融通下的借贷能力下降，这可能对我们的财务状况、经营业绩和向股东进行分配的能力产生重大不利影响。
我们使用OP单位作为收购物业的对价可能会导致股东稀释和/或限制我们出售此类物业的能力。
我们已经收购并可能继续通过税收递延贡献交易收购物业或物业组合以换取OP单位，这可能会导致股东稀释。除其他外，这种收购结构可能会减少我们可以在所收购财产的纳税期限内扣除的税收折旧金额，并增加我们的税收合规和其他管理费用，并且可能要求我们同意通过限制我们处置所收购财产和/或将合伙债务分配给出资人以维持其税基的能力来保护出资人推迟确认应税收益的能力。这些限制可能会限制我们一次或按条款出售房产的能力，如果没有这些限制，这将是有利的。
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商业地产的流动性不足可能会严重阻碍我们应对物业业绩不利变化的能力，并损害我们的财务状况。
我们根据USPS不断变化的经济、金融和投资条件和条件及时出售我们投资组合中的一处或多处房产的能力可能受到限制。某些类型的房地产，特别是邮政物业，可能有有限的替代用途，因此相对缺乏流动性。从投资中返还资本和实现收益（如果有的话）通常会发生在基础财产的处置或再融资时。我们可能无法在任何特定时期内通过出售、其他处置或以有吸引力的价格再融资来实现我们的投资目标，或者可能无法完成任何退出策略。特别是，我们在特定时间段内处置一处或多处房产的能力受到我们的税收保护协议施加的某些限制，以及某处房产的疲软甚至缺乏既定市场、潜在购买者的财务状况或前景的变化、国家或国际经济状况的变化以及该房产所在司法管辖区的法律、法规或财政政策的变化。此外，如果我们在交易中处置任何旨在符合联邦所得税递延资格的财产，作为《守则》第1031条规定的“同类交换”，这可能会导致此类交易后来被确定为应课税，或者我们可能无法确定并完成收购合适的替代财产以完成1031交换，因此面临不利的税务后果。
此外，《守则》对REIT处置物业的能力施加了不适用于其他类型房地产公司的限制。特别是，适用于REITs的税法有效地要求我们持有我们的物业用于投资，而不是主要用于在日常业务过程中出售，这进一步限制了我们根据USPS不断变化的经济、金融和投资条件和条件快速调整我们的投资组合的能力。
USPS或美国政府拥有的房地产数量增加可能会对我们产生不利影响。
近年来，USPS完成并宣布计划在全国范围内进一步建设大量新的分拣和交付等设施。如果USPS或其他美国政府机构建造和拥有的房地产数量大量增加，USPS可能会在其各自的租约到期时从我们的物业搬迁到此类USPS或美国政府拥有的设施。同样，我们可能会变得更加困难，在租约到期时与USPS续签，或确定租赁给USPS的额外物业，以扩大我们的投资组合。
我们对我们没有报销的房产征收的房地产税可能会因财产税税率变化或重新评估而增加。
尽管我们目前符合美国联邦所得税目的的REIT资格，但我们需要为我们的一些房产缴纳州税和地方税。我们物业的房地产税过去有所增加，未来可能会随着物业税率的变化或我们的物业被税务机关评估或重新评估而增加。因此，未来我们缴纳的物业税金额可能会比过去大幅增加。如果我们支付的财产税增加，我们的财务状况、经营业绩、现金流、我们A类普通股的每股交易价格以及我们履行本金和利息义务以及向股东进行分配的能力可能会受到不利影响。
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我们可能会面临与房地产开发和再开发相关的风险。
我们可能会就我们的物业从事开发和再开发活动，包括为我们现有或潜在租户进行量身定制的翻新和新开发，因此将受到某些风险的影响，这可能会对我们产生不利影响，包括我们的财务状况和经营业绩。这些风险包括：
•可能高于预期的开发成本；
•成本超支和施工延误；
•以优惠条件或根本无法获得融资；
•有关分区、建筑设计、建造和类似事项的各种地方、州和联邦法规、法令、规则和条例；
•与某些州和地方的这些发展相关的登记和备案要求；
•我们可能将资金用于并将管理时间用于我们没有完成的项目的潜力；以及
•某物业无法按期完成建设和出租，导致偿债费用和开发改造费用增加。
这些风险可能导致重大的意外延误或费用，并可能阻止开发和翻新活动的启动或完成，其中任何一项都可能对我们的业务、财务状况和经营业绩产生重大不利影响。
利率上升或无法获得债务融资可能使我们难以为债务融资或再融资。
如果我们无法以合理的利率或根本无法获得债务融资，包括抵押贷款，我们可能无法在现有债务到期时为购买额外物业或再融资提供资金。如果我们为现有债务再融资时利率更高，我们的收入和现金流可能会减少，这将减少可分配给股东的现金，并可能阻碍我们通过发行更多股票或借更多钱来筹集更多资本的能力。此外，如果我们无法在债务到期时为其再融资，我们将根据我们的税收保护协议提供更少的债务担保机会，这可能会触发根据税收保护协议对受保护方进行赔偿的义务。
抵押债务义务使我们面临丧失抵押品赎回权的可能性，这可能导致我们对受抵押债务约束的财产或一组财产的投资损失。
抵押和其他担保债务义务增加了我们的财产损失风险，因为由财产担保的债务违约可能会导致贷方发起的止赎行动，最终导致我们损失为我们违约的任何贷款提供担保的财产。抵押物业或一组物业的任何止赎可能会对我们物业组合的整体价值产生不利影响。出于税收目的，我们的任何受无追索权抵押贷款约束的房产的止赎将被视为以等于抵押担保的未偿债务余额的购买价格出售该房产。如果抵押担保的债务的未偿余额超过我们在该物业的计税基础，我们将在丧失抵押品赎回权时确认应税收入，但不会收到任何现金收益，这可能会阻碍我们满足《守则》规定的REIT分配要求的能力。根据我们的税收保护协议的条款，就某些物业的销售而言，止赎也可能触发我们的税收赔偿义务。
此外，我们的一些融资安排要求我们在到期时一次性或“气球”付款。我们能否满足到期的气球付款是不确定的，可能取决于我们获得额外融资的能力或我们出售物业的能力。在气球付款到期时，我们可能会或可能无法以与原始贷款一样优惠的条款为现有融资再融资，或以足以满足气球付款的价格出售物业。这样的再融资或出售可能会影响股东的回报率和我们资产的预计处置时间。
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我们债务工具中的契约可能会对我们的财务状况产生不利影响。
我们的信贷便利和其他债务工具包含对我们承担债务能力的某些惯常限制、要求和其他限制。在我们的信贷便利下，我们必须保持一定的比率，包括最低固定费用覆盖率、最高总杠杆率、最低有形净值、最高有担保杠杆率、最高无担保杠杆率、最低无担保偿债覆盖率和最高有担保追索权杠杆率。我们根据我们的信贷融资和其他债务工具借款的能力取决于遵守我们的财务和其他契约。
未能遵守我们的信贷融资或其他债务工具项下的任何契约可能导致我们的一项或多项债务工具的违约。特别是，我们可能会在有担保债务工具下遭受违约，该违约可能超过我们的信贷便利下的交叉违约阈值，从而导致其下的违约事件。在这种情况下，我们可能无法获得其他资本来源或仅以不具吸引力的条款获得。此外，如果我们违反任何债务协议中的契约，贷方可以宣布违约，如果债务有担保，则占有担保违约贷款的抵押品。
或者，即使有担保债务工具低于我们信贷便利下无追索权担保债务的交叉违约阈值，该有担保债务工具下的违约仍可能导致我们信贷便利下的交叉违约，因为该有担保债务工具可能不符合我们信贷便利下的“无追索权”条件。我们订立的信贷便利与我们发行的任何高级无抵押票据之间可能发生另一种可能的交叉违约。上述任何违约或交叉违约事件都可能导致我们的贷方加快付款时间和/或禁止未来借款，这两种情况都将对我们的业务、运营、财务状况和流动性产生重大不利影响。
未能有效对冲利率变动可能会对我们的财务状况、经营业绩、现金流、可供分配的现金以及我们偿还债务的能力产生不利影响。
在保持我们作为REIT的资格的前提下，我们通过使用利率互换来管理我们的浮动利率债务的市场风险，该利率互换将我们的全部或部分浮动利率债务的利率固定在不同的期限直至到期。见附注6。我们的合并财务报表附注中的衍生品和套期保值活动包括在此以获取更多详细信息。未来，我们可能会使用其他衍生工具，例如利息上限协议，实际上对所有或部分债务的利率设置上限，期限不变，直至到期。这些协议涉及风险，例如此类安排无法有效减少我们对利率变化的风险，或者法院可能会裁定此类协议在法律上不可执行的风险。此外，利率对冲可能代价高昂，尤其是在最近利率上升和波动的时期。对冲可能会增加我们的成本，并降低我们投资的整体回报。此外，虽然套期保值协议旨在减轻利率上升对我们的影响，但它们也可能使我们面临协议的其他方不履行的风险，我们可能会产生与协议结算相关的重大成本，或者相关交易可能无法符合财务会计准则委员会（“FASB”）会计准则编纂（“ASC”）主题815衍生工具和套期保值下的高效现金流套期。
《守则》的REIT条款也限制了我们对冲负债的能力。一般来说，我们订立（i）对冲交易的收入，以管理与收购或持有房地产资产所招致或将招致的借款有关的利率变动风险，（ii）就适用于REITs（或产生该等收入或收益的任何财产）的75%或95%毛收入测试而言，管理任何构成“合格收入”的收入或收益项目的货币波动风险，或（iii）对冲第（i）和（ii）条所述交易并就债务清偿或出售由第（i）和（ii）条所述交易对冲的财产而订立，就75%或95%毛收入测试而言，不构成“毛收入”，前提是我们根据《守则》和《财政部条例》的适用部分遵守某些身份证明要求。就我们进行其他类型的对冲交易而言，这些交易的收入很可能会被视为两项毛收入测试的不合格收入。由于这些规则，我们可能需要限制我们使用原本有利的对冲技术或通过TRS实施这些对冲。使用TRS可能会增加我们对冲活动的成本，或者使我们面临比我们原本想要承担的更大的风险。
我们的成功取决于无法保证持续服务的关键人员，而我们一名或多名关键人员的流失可能会对我们管理业务和实施增长战略的能力产生不利影响，或可能在资本市场上造成对我们公司的负面看法。
我们的持续成功以及我们管理预期未来增长的能力在很大程度上取决于关键人员的努力，特别是Spodek、Garber和Bakke先生，他们拥有广泛的市场知识和关系，并且
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对我们的收购、运营和融资活动施加重大影响。这些人对我们的成功很重要的原因之一是，每个人都拥有吸引商业和投资机会的国家或地区行业声誉，并协助我们与投资者、贷方、USPS和邮政财产所有者进行谈判。如果我们失去他们的服务，这种关系可能会减少或受到不利影响。我们与Spodek、Garber和Bakke先生的就业安排并不能保证他们继续与我们合作。
我们其他很多资深员工在房地产行业也有丰富的经验和很强的声誉，特别是在邮政房地产领域，这有助于我们发现机会，有机会带给我们和谈判。这些人中，有不少人在邮政房地产领域发展了专门的知识和技能。我们高级管理团队的一名或多名成员失去服务，或我们无法吸引和留住高素质的人员，可能会对我们的业务产生不利影响，减少我们的投资机会，并削弱我们与投资者、贷方、邮政物业所有者、业务合作伙伴、现有和潜在租户以及行业参与者的关系，这可能会对我们的财务状况、经营业绩、现金流和我们A类普通股的每股交易价格产生重大不利影响。
我们可能会面临持续或未来的诉讼，包括与之前和在正常业务过程中以其他方式拥有这些物业的实体有关的现有索赔，这可能对我们的财务状况、经营业绩、现金流和我们A类普通股的每股交易价格产生重大不利影响。
我们现在是，并且将来可能会受到各种索赔、纠纷和诉讼，其中可能包括与先前拥有这些财产的实体有关的现有索赔、收购过程中的纠纷以及日常业务过程中的其他纠纷。其中一些索赔可能会导致对我们的重大辩护费用和潜在的重大判决，其中一些没有或无法投保。此外，就我们与USPS的租约下的任何索赔而言，根据1978年《合同纠纷法》与USPS解决此类纠纷的程序可能代价高昂、耗时，并可能转移管理层对我们业务其他业务的注意力。具体地说，索赔程序首先要求承包商向USPS指派的订约官员提出索赔。在订约官员发布最终决定后，承包商可以向邮政服务合同上诉委员会或美国联邦索赔法院提出上诉。美国政府还可能对我们提起谴责诉讼，并寻求通过其征用权取得我们的财产或其中的租赁权益，这可能会导致与政府发生代价高昂且耗时的纠纷。我们一般打算大力为自己辩护或追究我们的索赔。然而，我们无法确定任何当前主张的索赔或未来可能出现的索赔的最终结果。解决对我们不利的这类事项可能导致我们不得不支付巨额罚款、判决、法律费用或和解，如果没有保险，或者如果罚款、判决和和解以及任何相关费用超过保险水平，可能会对我们的收益和现金流产生不利影响，从而对我们的财务状况、经营业绩、现金流、可供分配的现金以及我们偿还债务的能力产生不利影响。某些诉讼或某些诉讼的解决可能会对我们与租户、供应商和其他纠纷相关方的关系产生不利影响，并影响我们某些保险范围的可用性或成本，这可能会对我们的经营业绩和现金流产生重大不利影响，使我们面临更大的风险，这些风险将无法投保和/或对我们吸引高级职员和董事的能力产生不利影响。
此外，我们已经收购或未来可能收购的资产可能会受到未知或或有负债的影响，我们可能对卖方有有限的追索权。未知或或有负债可能包括清理或补救环境条件的负债、客户、供应商或与被收购实体打交道的其他人的索赔、税务负债和其他负债，无论是否在正常业务过程中或以其他方式发生。未来，我们可能会以有限的陈述和保证进行交易，或以在交易结束后无法继续存在的陈述和保证进行交易，在这种情况下，我们将没有或有限地追索此类财产的卖方。与收购物业相关的负债方面，我们可能产生的成本和费用总额也可能超出我们的预期，这可能会对我们的业务、财务状况和经营业绩产生不利影响。
如果我们遇到此类财产的重大或全面损失，我们的财产保险可能无法充分覆盖所有损失和未投保损失。
我们在我们的投资组合中对我们的财产进行商业财产、责任、环境、地震和恐怖主义保险，其中一些保险受到涉及重大免赔额或共付额的限制以及可能不足以覆盖损失的保单限制。通货膨胀、建筑法规和条例的变化、环境因素和其他因素，包括恐怖主义或战争行为，也可能使我们收到的任何保险收益不足以修复或更换财产，如果它被损坏或毁坏。在这些情况下，收到的保险收益可能不足以恢复我们对受影响不动产的经济地位及其产生的租金收入。某些类型的
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损失，通常是灾难性性质的，例如地震、风暴、飓风和洪水，通常会受到物质免赔额的限制，可能无法投保，或者我们在经济上无法投保。此外，如果我们的其中一项财产遭受重大或全面损失，我们可能无法在没有可能超过根据保险单收到的任何金额的重大资本支出的情况下将此类财产重建到其现有规格。此外，重建或改善此类物业可能需要进行重大升级，以满足分区和建筑规范要求。由于重大未投保损失，我们对我们的财产的资本投资或预期未来回报的损失可能会对我们产生重大不利影响。
此外，如果与我们合作的保险公司或保险项目中的任何一家破产，我们将被迫用另一家合适的承运人替换现有的保险范围，任何未决索赔都将面临重大风险以进行催收。在这种情况下，我们不能确定我们是否能够以类似或其他有利的条件更换保险，或者根本无法更换。
未来潜在的合资投资可能会受到我们缺乏唯一决策权、我们对合资公司财务状况的依赖以及我们与合资公司之间的纠纷的不利影响。
未来，我们可能会通过合伙企业、合资企业或其他实体与第三方共同投资，获得财产、合伙企业、合资企业或其他实体的非控制性权益并管理其事务。就我们日后可能订立的任何该等安排或任何类似安排而言，我们可能无法就发展、物业、合伙企业、合营企业或其他实体行使唯一决策权。在某些情况下，对合伙企业、合资企业或其他实体的投资可能涉及不涉及第三方的情况下不存在的风险，包括合伙人或合营者可能破产或无法为其所需出资份额提供资金的可能性。合作伙伴或合营者可能拥有与我们的商业利益或目标不一致的经济或其他商业利益或目标，并且可能能够采取与我们的政策或目标相反的行动，他们可能在我们的市场中拥有可能造成利益冲突的相互竞争的利益。此类投资还可能存在导致决策陷入僵局的潜在风险，例如出售或融资，因为我们和合作伙伴或共同风险方都不会对合伙企业或合资企业拥有完全控制权。此外，我们向第三方出售或转让我们在合资企业中的权益可能会受到有利于我们的合资伙伴的同意权或优先购买权的约束，这在每种情况下都会限制我们处置我们在合资企业中的权益的能力。如果我们是任何合伙企业或有限责任公司的有限合伙人或非管理成员，如果该实体采取或预期采取可能危及我们作为REIT的地位或要求我们纳税的行动，我们可能会被迫处置我们在该实体中的权益。在某些情况下，我们可能会对合伙人的行为承担责任，而合伙人的活动可能会对我们维持REIT资格的能力产生不利影响，或对我们根据经修订的1940年《投资公司法》被排除或豁免注册的能力产生不利影响，即使我们没有控制合资企业。我们与合作伙伴或合营者之间的纠纷可能会导致诉讼或仲裁，这将增加我们的开支，并阻止我们的高级职员和董事将他们的时间和精力集中在我们的业务上。因此，合伙人或合营者的行为或与之发生的纠纷可能会导致合伙企业或合资企业拥有的财产面临额外风险。此外，在某些情况下，我们可能会对我们的第三方合作伙伴或合营者的行为承担责任。我们的合资企业可能会受制于债务，在信贷市场波动期间，这类债务的再融资可能需要股权资本调用。
对技术人才的竞争可能会增加我们的劳动力成本。
在吸引和留住合格技能人才方面，我们与各地产等企业竞争激烈。我们依赖于我们吸引和留住有技能的管理人员的能力，以便成功地管理我们公司的日常运营并执行我们的业务计划。随着我们不断发展壮大，我们在聘用和留住合格和技能人才方面已经面临并可能继续面临更多挑战，特别是在劳动力短缺和人才竞争激烈的时期。竞争压力可能要求我们提高我们的薪酬和福利待遇，以有效竞争这类人员。我们可能无法通过提高向USPS收取的费率来抵消这些增加的成本。如果这些成本增加，或者如果我们未能吸引和留住合格和熟练的人才，我们的业务和经营业绩可能会受到损害。
我们的增长依赖于我们无法控制的外部资本来源，我们可能无法以商业上合理的条款或根本无法获得这些资本来源，这可能会限制我们满足资本和运营需求或向我们的股东进行必要的现金分配的能力，以符合并保持我们作为房地产投资信托基金的资格。
为了符合资格并保持我们作为REIT的资格，根据守则，我们必须（其中包括）每年分配至少90%的REIT应税收入，确定时不考虑已支付的股息扣除，也不包括任何净资本收益。此外，我们将按常规公司税率缴纳所得税，只要我们
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分配不到我们REIT应税收入的100%，包括任何净资本收益。由于这些分配要求，我们可能无法从经营现金流中为未来的资本需求，包括任何必要的资本支出提供资金。因此，我们依赖第三方来源为我们的资本需求提供资金。我们可能无法以优惠条件或根本无法获得此类融资，我们产生的任何额外债务将增加我们的杠杆和违约的可能性。我们能否获得第三方资本来源，部分取决于：
•一般市场情况和美国邮政总局的情况；
•市场对我们增长潜力的看法；
•我们目前的债务水平；
•我们当前和预期的业绩和未来收益；
•我们的现金流和现金分配；和
•我们A类普通股的每股市场价格。
从历史上看，资本市场一直受到重大干扰。如果我们不能以具有成本效益的条件从第三方来源获得资本，我们可能无法在存在战略机会时收购或开发物业，满足我们现有物业的资本和运营需求，履行我们的偿债义务或向我们的股东进行必要的现金分配，以符合资格并保持我们作为房地产投资信托基金的资格。如果我们能够或选择以比我们近年来经历的更高的成本获得资本，这反映在债务融资的更高利率或股权融资的更低股价上，我们的每股收益和现金流也可能受到不利影响。
我们可能会承担与环境问题相关的重大成本和责任。
根据与环境有关的各种联邦、州和地方法律法规，作为不动产的现任或前任所有者，我们可能对在此类财产上、在此类财产上、在此类财产上、在此类财产下或从此类财产迁移而导致的危险或有毒物质、废物或石油产品的存在或释放所产生的费用和损害承担责任，包括调查、清理此类污染的费用以及对任何据称对人类健康、财产或自然资源造成损害的责任。这类法律往往规定了严格的责任，而不考虑过错，包括业主或经营者是否知道或对这种污染的存在负有责任，责任可能是连带的。这些负债可能是巨大的，任何必要的调查、补救、搬迁、罚款或其他成本的成本可能超过财产和/或我们的总资产的价值。此外，我们的物业存在污染或未能对污染进行补救，可能会使我们对补救费用和/或个人或财产损失承担第三方责任，或对我们出售、租赁或开发我们的物业或使用物业作为抵押品进行借贷的能力产生重大不利影响。此外，环境法可能会对受污染的场地设置留置权，以利于政府为解决此类污染而产生的损害和费用。此外，如果在我们的物业上发现污染，环境法可能会对物业的使用方式或业务运营方式施加限制，而这些限制可能需要大量支出。见项目1。“商业——环境问题。”
我们一般在收购物业时由独立环境顾问取得环境评估。如果顾问发现任何无法解释的公认环境问题，那么顾问可能会建议进一步调查，通常是通过特定的侵入性财产测试。侵入性检测可能包括也可能不包括空气、土壤、土壤蒸气或地下水采样。此外，它可能包括也可能不包括石棉和/或铅基涂料调查。这些环境评估可能无法揭示可能对我们的业务、资产和经营业绩或流动性产生重大不利经济影响的所有环境风险，也可能无法识别所有潜在的环境责任，我们的投资组合环境和任何特定地点的保险单可能不足以涵盖任何此类环境成本和责任。
我们的一些物业已经或可能在未来受到该物业或相邻物业当前或先前用于商业或工业目的所产生的污染的影响。此类污染可能来自石油或危险物质的泄漏或用于储存此类材料的储罐的释放。我们可能没有意识到我们投资组合中的物业或我们收购的物业的所有潜在或现有的环境污染责任。因此，我们可能会对这些问题承担重大责任。
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作为我们物业上的建筑物的所有者，我们可能会面临危险材料的存在的责任，例如石棉、铅或用于储存石油产品或其他潜在危险或有毒物质的地下储罐，或其他不利条件，例如我们的建筑物内的室内空气质量差。环境法律管辖建筑物中危险材料的存在、维护和清除，如果我们不遵守这些法律，我们可能会因此类不遵守而面临罚款，并可能被要求减少、清除或以其他方式处理危险材料，以实现遵守适用的环境法律和法规。此外，我们可能会就与暴露于危险材料或我们建筑物中的不利条件有关的损害向第三方（例如建筑物的居住者或雇员）承担责任，并且我们可能会因减少或补救我们建筑物中的危险材料或其他不利条件而产生材料费用。如果我们在未来产生重大的环境责任，我们可能会发现很难出售或租赁任何受影响的物业。
我们的物业可能含有或发展出有害霉菌或遭受其他空气质量问题，这可能导致对不利健康影响的责任和补救费用。
当过多的水分积聚在建筑物或建筑材料上时，可能会发生霉菌生长，特别是如果水分问题在一段时间内仍未被发现或未得到解决。一些霉菌可能会产生空气传播的毒素或刺激物。室内空气质量问题还可能源于通风不足、室内或室外来源的化学污染以及花粉、病毒和细菌等其他生物污染物。室内接触空气传播的毒素或超过一定水平的刺激物可被指造成各种不利的健康影响和症状，包括过敏或其他反应。因此，我们的任何物业都存在严重的霉菌或其他空气传播污染物，这可能要求我们采取一项代价高昂的补救计划，以遏制或消除受影响物业中的霉菌或其他空气传播污染物，或增加室内通风。此外，如果据称发生了财产损失或人身伤害，存在严重的霉菌或其他空气传播污染物可能会使我们承担USPS、USPS员工或其他人的责任。
我们受到自然灾害带来的风险以及与气候变化相关的风险的影响。
水灾、山火、地震、龙卷风或飓风等自然灾害和恶劣天气在过去和将来都可能对我们的财产造成损害。我们的许多房产位于俄克拉荷马州、德克萨斯州、密苏里州、路易斯安那州和佛罗里达州等州，这些州历来经历过龙卷风和飓风等自然灾害的高风险。我们与此类事件相关的伤亡损失和营业收入损失的程度取决于事件的严重程度和受影响区域的总曝光量。虽然我们携带保险来支付这类事件的很大一部分费用，但我们的保险包括很大的免赔额，并且某些项目不在保险范围内。当我们有地理集中的暴露时，影响一个地区的单一灾难（如地震）或破坏性天气事件（如龙卷风或飓风）可能会对我们的财务状况和运营结果产生重大负面影响。我们的财务业绩可能会因我们面临自然灾害或恶劣天气造成的损失而受到不利影响。
我们还面临与冬季恶劣天气相关的风险，特别是在东北部、大西洋中部和中西部，包括清除冰雪的成本增加。恶劣的天气也可能增加我们物业的维护和维修需求。
最后，我们无法预测气候变化的进展速度。然而，气候变化的影响可能对我们的物业、运营和业务产生重大不利影响。如果气候变化导致天气模式发生变化，我们的市场可能会经历极端和恶劣天气的增加，包括洪水、飓风、严重的冬季风暴和龙卷风以及不可预测的天气模式。这些情况可能会导致我们的财产受到实际损害，或对我们建筑物的空间需求下降，或者我们根本无法在受这些情况影响的区域运营建筑物。气候变化也可能对我们的业务产生间接不利影响，因为我们认为可以接受的条款会增加（或无法提供）财产保险的成本，增加我们物业的能源、维护、水和/或风害修复、除雪成本或相关成本，或导致USPS将其邮政办事处迁至其他地点。近年来，一些州和市通过了有关气候变化和减排目标的法律和政策。基于对气候变化的担忧而改变联邦、州和地方立法和法规可能会导致我们物业的资本支出增加（例如，提高其能源效率和/或抵御恶劣天气或限制温室气体排放）和管理费用而收入没有相应增加，这可能会对我们的净收入造成不利影响。如果气候变化的影响是实质性的或长期发生，我们的物业、运营或业务将受到不利影响。
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我们的物业可能会受到减值费用的影响，我们面临与商业房地产所有权相关的风险，这些风险可能会降低我们物业的价值。
我们会评估是否有任何迹象显示我们的物业价值可能会受到损害。只有当该物业将产生的估计总未来现金流量（未贴现且不计利息费用）低于该物业的账面价值时，该物业的价值才被视为减值。在我们对现金流的估计中，我们会考虑预期的未来营业收入、趋势和前景、需求的影响、竞争等因素。如果我们正在评估一项资产的潜在出售或开发替代方案，则未贴现的未来现金流分析将根据当前计划、预期持有期和可获得的市场信息，考虑在资产负债表日最可能的行动方案。我们将被要求对我们的物业价值是否存在减值进行主观评估。这些评估可能受到我们无法控制的因素的影响，例如租户提前腾空或搬迁，或由于洪水、地震、龙卷风、飓风和其他自然灾害、事故、火灾、内乱、恐怖行为或战争行为造成的财产损失。这些评估可能会对我们的收益产生直接影响，因为记录减值费用会导致收益立即出现负面调整。我们无法保证未来不会就我们的物业减值而采取减值开支。任何该等减值均可能对我们在收取费用期间的业务、财务状况和经营业绩产生重大不利影响。
此外，我们的核心业务是拥有单租户商业地产。因此，我们的业绩受制于商业地产所有权发生的风险，这些风险包括由于财务困难（包括破产）而无法向租户收取租金；我们经营所在市场的当地房地产状况的变化；影响对租户提供的产品和服务的需求的消费趋势和偏好的变化；无法在现有租约到期或终止时出租或出售物业；环境风险，包括我们的物业上是否存在有害或有毒物质或材料；房地产估值的主观性以及此类估值随时间的变化；与大多数其他金融资产相比，房地产的非流动性；法律和政府法规的变化，包括有关房地产使用和分区的法规；利率和融资可用性的变化；以及总体经济和商业环境的变化。任何这些情况的发生都可能导致我们的房地产价值下降，这可能对我们产生重大不利影响。
我们的产权保险单可能无法覆盖所有的产权瑕疵。
我们的物业是由产权保单投保的。然而，在我们的组建交易和组建交易之后的某些收购中，我们没有获得与收购我们的初始财产有关的新所有者产权保险单。在某些情况下，这些保单在收购或以后再融资时有效。因此，有可能存在自此类收购或再融资以来出现的产权缺陷，我们将没有产权保险承保范围。如果与我们的任何财产相关的重大产权缺陷没有被产权保险单充分覆盖，我们可能会损失我们投资的部分或全部资本以及我们从此类财产中获得的预期利润。
遵守适用于我们物业的各种联邦、州和地方法律、法规和契约，我们可能会产生大量成本。
房产受各种契约以及联邦、州和地方法律和监管要求的约束，包括许可和许可要求。当地法规，包括市政或地方条例、分区限制和社区开发商施加的限制性契约，可能会限制我们使用我们的物业，并可能要求我们获得当地官员的批准或限制我们使用我们的物业，并可能要求我们在任何时候就我们的物业获得社区标准组织的当地官员的批准，包括在开发或收购物业之前或在对我们的任何现有物业进行翻新时。除其他外，这些限制可能涉及消防和安全、地震或危险材料减排要求。无法保证现有法律和监管政策不会对我们或任何未来开发、收购或翻新的时间或成本产生不利影响，或者不会采用增加此类延迟或导致额外成本的额外法规。我们的增长战略可能会受到我们获得许可、执照和分区救济的能力的影响。
此外，联邦和州法律法规，包括ADA和1988年公平住房修正案（“FHAA”）等法律，对我们的物业和运营施加了进一步的限制。根据ADA和FHAA，所有公共住宿必须满足与残疾人出入和使用相关的联邦要求。我们的一些物业目前可能不符合ADA或FHAA。如果我们投资组合中的一处或多处房产不符合ADA、FHAA或任何其他监管要求，我们可能会产生额外费用以使该房产符合规定、招致政府罚款、向私人诉讼当事人判给损害赔偿或无法为此类房产再融资。在
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此外，我们不知道现有的需求是否会发生变化，或者未来的需求是否会要求我们进行重大的意外支出，这将对我们的财务状况、经营业绩和现金流产生不利影响。
由于我们是联邦政府承包商，我们还需要遵守各种复杂的法律要求。这些法律通常被纳入我们与USPS的租约，规范了我们开展业务的方式，要求我们管理各种合规计划，并要求我们将合规责任强加给我们的一些承包商。我们未能遵守这些法律可能会使我们受到罚款、处罚和损害赔偿，导致我们拖欠与USPS的租约，并禁止我们与USPS签订未来的租约。无法保证这些潜在成本和收入损失不会对我们的经营业绩、财务状况和现金流产生重大不利影响。
我们已经收购并可能继续收购以下物业：（i）出租给USPS和非邮政租户，（ii）仅出租给非邮政租户，或（iii）在对我们来说是新的市场，我们可能无法适应这些新的业务模式。
我们已收购并可能继续收购（i）出租给USPS和非邮政租户、（ii）仅出租给非邮政租户或（iii）在我们新进入的市场的物业，我们可能无法适应这些新的业务模式。当我们收购这类物业时，我们可能会面临与缺乏市场或租户知识或对当地经济或新租户运营的了解相关的风险。在保持我们的REIT资格的情况下，我们还可能通过我们的TRS提供其他服务，例如为邮政业主提供咨询服务，以补充我们的核心业务。此外，我们可能面临与建立新的业务关系以及不熟悉当地政府和当地或租户特定许可程序相关的风险。我们致力于通过广泛的勤奋和研究以及与经验丰富的服务提供商的联系来降低此类风险。但是，不能保证这类风险全部消除。
我们的USPS和非邮政租户越来越多地使用人工智能（“AI”）和自动化活动，可能会以目前无法预见的方式改变我们自有物业的用途、空间配置和租户要求。
目前还不知道我们的USPS和非邮政租户正在采用的先进技术和自动化将如何影响我们拥有的物业的最佳空间配置和基础设施特征，我们可能会面临新的租户要求和要求，这些要求和要求将需要大量支出，而这些支出可能无法通过增加租金完全收回。例如，我们的租户采用人工智能可能会导致我们的建筑物目前无法满足的基础设施需求，例如由于高性能计算而增加的电力需求。基础设施升级可能需要大量资本支出，并可能潜在地影响我们建筑业务的环境足迹。如果技术发展导致我们的租户减少或重新配置空间需求，个人租户和潜在租户对空间的需求可能会随着时间的推移而减少。如果我们无法通过重新利用空间、财产处置或其他方式抵消上述发展带来的任何需求减少，则上述任何风险的实现都可能对我们的收入、净营业收入、经营业绩、运营资金（“FFO”）、调整后的运营资金（“AFFO”）、运营利润率、入住率、每股收益、每股FFO、每股AFFO、我们的整体业务以及我们普通股的市值产生重大不利影响。
我们已经收购并可能会继续收购受制于有利于USPS的购买选择权的物业。
我们的某些租赁为USPS提供了以公平市场价值或租赁协议规定日期的固定价格购买基础物业的权利。我们未来可能会收购更多为USPS提供类似购买选择的物业。如果美国邮政决定行使购买选择权，我们将失去未来从物业获得租金的权利。如果我们有权获得的购买价格低于我们为相关财产支付的价格，我们可能会蒙受损失。我们也可能无法将我们收到的购买价格再投资于产生类似或更好回报的可比投资，并因此经历租赁收入和盈利能力的下降。
我们可能会产生商誉和其他无形资产减值费用，这可能会对我们的收益和财务状况产生不利影响。
根据美国公认会计惯例（“GAAP”），我们需要每年或更频繁地评估任何收购交易中承担的任何商誉和无限期无形资产，每当事件或情况变化表明潜在减值时，例如不断变化的市场条件或关键假设的任何变化。如果所进行的测试表明某项资产可能无法收回，我们需要就商誉或无限期无形资产的账面价值与确定期间商誉或无形资产的隐含公允价值之间的差额记录非现金减值费用。我们也不断评估
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是否发生了表明使用寿命确定的无形资产（不包括商誉）和其他长期资产的剩余估计使用寿命可能需要修正的事件或情况，或此类资产的剩余余额是否可能无法收回。我们在衡量该资产是否可收回时，使用对该资产剩余年限内相关未折现现金流量的估计。这些减值费用可能很大，并可能对我们的财务状况、经营业绩和可供分配的现金产生不利影响。
我们可能难以对我们的信息技术系统实施变革，并将人工智能纳入我们的业务。
我们进行了大量投资，以更新和改进我们的信息技术系统，并预计将继续进行此类投资，以及对人工智能的额外投资，以满足我们的业务需求，包括寻找收购机会、管理我们物业的维护和维修以及加强我们的网络安全。过渡到并实施新的或升级的系统可能会造成困难，包括对当前流程的潜在干扰和安全复杂性。此外，随着我们的发展和业务需求的变化，我们的信息技术系统和人工智能相关需求可能需要进一步修改，这可能会延长我们在过渡时遇到的困难。对我们系统的如此重大投资可能需要更长的部署时间，而且成本也比最初计划的要高。此外，我们可能无法实现我们希望实现的全部收益，我们可能需要花费大量的注意力、时间和资源来纠正问题或寻找履行各种职能的替代来源。我们使用或无法安全有效地采用和交付符合战略目标的新技术能力和增强功能，包括人工智能，可能会使我们处于竞争劣势，包括未能实现竞争对手实现的效率，或以导致运营中断、声誉受损或法律责任暴露的方式滥用此类技术。难以实施新的或升级的信息技术和人工智能系统，或出现重大系统故障或延迟，或未能成功修改我们的系统和应对我们业务需求的变化，可能会对我们的业务和经营业绩产生不利影响。
我们可能不会像竞争对手那样成功地将人工智能融入我们的业务或适应快速变化的市场。
我们的竞争对手可能会获得更先进的技术，包括人工智能。这些竞争优势可能使我们的竞争对手能够更好、更快地进行创新，在以更优惠的价格获取物业上进行更有效的竞争，从而使我们失去业务和盈利能力。对人工智能的兴趣迅速增长可能会增加我们的竞争并扰乱我们的商业模式。人工智能可能会降低我们行业的进入壁垒，我们可能无法与新的竞争对手有效竞争。
使用社交媒体可能会对我们的声誉和业务产生不利影响。
社交媒体平台的使用，包括博客、社交媒体网站和其他基于互联网的传播形式，已经变得司空见惯。第三方对我们的负面评论可能随时发布在社交媒体平台或类似设备上，并可能损害我们的声誉或业务。我们还利用社交媒体平台传播信息和寻找收购机会。随着法律法规迅速演变以管理这些平台和设备的使用，我们、我们的员工或按照我们的指示行事的第三方在使用这些平台和设备时未能遵守适用的法律法规可能会对我们的业务产生不利影响或使我们受到罚款或其他处罚。
此外，我们的声誉和租户的声誉对我们的业务很重要。我们的声誉影响我们获得资本、收购额外物业以及招聘和留住有才华的员工的能力。我们租户的声誉影响他们继续盈利运营的能力，并根据他们与我们的租赁协议按时付款。我们的声誉或租户的声誉受到损害的方式有很多。其中包括不道德行为或不当行为、工作场所安全事故、环境影响、公司治理问题、数据泄露或人权记录。我们或我们的租户可能会遇到客户、政府实体、倡导团体、员工和其他不同意我们的运营决策或公共政策立场的利益相关者的反弹。如果我们或我们租户的声誉受到损害，可能会对我们的业务、经营业绩、财务状况或吸引最合格员工的能力产生不利影响。
我们无法向股东保证我们未来支付股息的能力。
我们支付股息的能力可能受到多项因素的不利影响，包括本年度报告10-K表格中描述的风险因素。我们作出的股息和其他分配将由我们的董事会全权酌情授权和决定，并将取决于多项因素，包括适用法律的限制和下文所述的其他因素。我们无法向您保证，未来的股息将
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被制定或维持或我们的董事会将不会改变我们的股息政策在未来。我们未来支付的任何股息或其他分配将取决于我们的实际经营业绩、经济状况、偿债要求、资本支出和其他可能与我们当前预期存在重大差异的因素。我们也可能以普通股支付一部分股息。
美国联邦所得税对我们可能从远期股权销售协议的现金结算中获得的现金的处理尚不明确，可能会危及我们满足REIT资格要求的能力。
我们不时订立远期销售协议，在符合若干条件下，我们有权在任何时间及不时选择部分或全部根据该等协议选择实物、现金或净股份结算。如果我们选择以现金结算任何远期销售协议，而结算价格低于适用的远期销售价格，我们将有权从相关远期购买者处获得现金付款。根据《守则》第1032条，一般来说，公司在交易其自己的股票时不承认任何收益和损失，包括根据《守则》中参照《交易法》定义的“证券期货合约”。尽管我们认为，我们为换取我们的普通股股份而收到的任何金额都符合《守则》第1032条规定的豁免条件，但由于不完全清楚远期销售协议是否符合“证券期货合约”的条件，我们收到的任何现金结算付款的美国联邦所得税处理方式是不确定的。如果我们从远期销售协议的现金结算中确认重大收益，我们可能无法满足《守则》下适用于REITs的总收入要求。在这种情况下，我们或许可以依赖《守则》下的救济条款，以避免失去我们的REIT地位。即使适用减免条款，我们也将根据未能满足特定毛收入测试的金额被征收100%的税。如果这些救济条款不适用，我们可能会根据《守则》失去我们的房地产投资信托基金地位。
与我司组织Structure相关的风险
Spodek先生及其关联公司在完全稀释的基础上直接或间接拥有我们公司的重大实益权益，并有能力对我们公司和我们的经营合伙企业施加重大影响，包括批准重大公司交易。
Spodek先生及其关联公司持有约y8.0% 截至目前我们已发行普通股的合并投票权2026年2月24日.根据他对A类普通股和B类普通股的所有权，每股面值0.01美元（“投票等值股票”），Spodek先生及其关联公司有能力影响提交给我们股东的事项的结果，包括选举我们的董事会和批准重大公司交易，包括业务合并、合并和合并。因此，斯波德克先生对我们具有实质性影响，可以以不符合我们其他股东最佳利益的方式行使影响力。这种投票权的集中还可能产生延迟或阻止控制权变更的效果，我们的股东可能认为是有益的。
我们股东的利益与我们经营合伙企业中单位持有人的利益之间可能存在或将来可能出现利益冲突，这可能会阻碍可能有利于我们股东的商业决策。
一方面，由于我们与我们的关联公司之间的关系，另一方面，由于我们的运营合伙企业或其任何合作伙伴之间的关系，可能存在或可能在未来产生利益冲突。我们的董事和高级管理人员根据马里兰州法律对我们公司负有与他们对我们公司的管理相关的职责。同时，我们作为我们的运营合伙企业的普通合伙人，根据特拉华州法律和我们的运营合伙企业的合伙协议，就我们的运营合伙企业的管理对我们的运营合伙企业及其有限合伙人负有受托责任和义务。我们作为我们运营合伙企业的普通合伙人的受托责任和义务可能会与我们的董事和高级管理人员对我们公司的责任发生冲突。Spodek先生作为有限合伙人在我们的运营合伙企业中拥有重大权益，在做出影响我们的股东和我们运营合伙企业的有限合伙人的决策时可能存在利益冲突。此外，我们的某些执行官和董事拥有外部商业利益，包括在房地产行业。他们参与其他业务和房地产相关活动可能会转移他们对我们日常运营的注意力，也会在潜在的收购或其他业务交易中产生利益冲突。
合伙协议规定，如果我们的经营合伙企业或任何合伙人的利益与我们公司或我们的股东的单独利益发生冲突，另一方面，我们作为我们经营合伙企业的普通合伙人，没有义务不优先考虑我们公司或我们的股东的单独利益，并且我们或我们的董事会的任何行动或不行动
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优先考虑未导致违反经营合伙企业有限合伙人在其合伙协议下的合同权利的我公司或我们的股东的单独利益，不违反我们作为经营合伙企业的普通合伙人对经营合伙企业及其合伙人负有的忠实义务。
此外，合伙协议规定，我们将不对经营合伙企业或任何有限合伙人遭受的损失、承担的责任或未获得的利益向经营合伙企业或任何合伙人承担金钱损失的责任，但对我们的故意损害或重大过失的责任除外。我们的经营合伙企业必须就与我们的经营合伙企业的经营有关的任何和所有索赔向我们、我们的董事和高级管理人员、我们的经营合伙企业的高级管理人员和我们的指定人员作出赔偿，除非（1）该人的作为或不作为对引起该行动的事项具有重大意义，并且要么是恶意实施的，要么是主动和故意不诚实的结果，（2）该人实际上因违反或违反合伙协议而获得了不正当的个人利益，或（3）在刑事诉讼的情况下，获弥偿人有合理理由相信该作为或不作为是非法的。我们的经营合伙企业还必须在收到有关人员的书面确认，即认为已达到赔偿所需的行为标准，以及在最终确定该人员未达到赔偿行为标准时偿还已支付或垫付的任何金额的书面承诺后，支付或偿还任何此类人员的合理费用。未经我们批准，我们的运营合伙企业将不会就寻求赔偿的人发起的任何行动（除非为强制执行该人根据合伙协议获得赔偿的权利而提起的任何程序）或如果该人被发现就诉讼中任何索赔的任何部分向我们的运营合伙企业承担责任，我们的运营合伙企业将不会向任何人进行赔偿或垫付资金。
我们的章程包含某些限制我们股票所有权和转让的条款，这些条款可能会延迟、推迟或阻止控制权变更交易，这些交易可能涉及我们的A类普通股的溢价价格，或者我们的股东认为以其他方式符合他们的最佳利益。
我们的章程包含有关我们股票的某些所有权限制。除其他限制外，我们的章程除某些例外情况外，禁止任何人实益或建设性地拥有价值或股份数量超过8.5%的股份，以限制性较强者为准，我们普通股的总已发行股份或我们优先股任何类别或系列的已发行股份的8.5%以上。如果满足某些条件，我们的董事会可全权和绝对酌情权豁免某人，前瞻性地或追溯性地豁免此所有权限制。这一所有权限制以及我们章程中对我国股票所有权和转让的其他限制可能会：
•阻止可能导致我们的A类普通股溢价或我们的股东认为符合他们最佳利益的要约收购、代理竞争或其他交易或管理层或控制权的变化；和
•导致将超过限制获得的股份转让给信托，以使a慈善受益人，并因此被收购人没收拥有额外股份的某些利益。
我们可以增加股票的授权数量，对未发行股票进行分类和重新分类，并在没有股东批准的情况下发行股票。
未经股东批准，我们的董事会有权根据我们的章程修改我们的章程，以增加或减少我们被授权发行的股票总数或任何类别或系列的股票数量；但我们的董事会不得增加我们有权发行的投票等值股票的股份数量，或未经A类普通股大多数已发行股份的持有人批准而将我们股本的任何股份重新分类为投票等值股票。此外，根据我们的章程，我们的董事会有权在未经股东批准的情况下，授权我们发行已获授权但未发行的A类普通股或优先股，并将我们的A类普通股或优先股的任何未发行股份分类或重新分类为一个或多个类别或系列的股票，并为这些新分类或重新分类的股份设定优先股、转换或其他权利、投票权、限制、股息和其他分配的限制、资格或赎回条款或条件。因此，我们可能会发行系列或类别的普通股或优先股，其中包含优先、股息、权力和权利、投票权或其他，这些优先于我们的A类普通股持有人的权利，或以其他方式与他们的权利相冲突。尽管我们的董事会目前没有这样的意图，但它可以建立一个类别或系列的优先股，这可能取决于这些系列的条款，延迟、推迟或阻止可能涉及我们的A类普通股溢价或我们的股东认为符合他们最佳利益的交易或控制权变更。
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马里兰州一般公司法的某些条款可能会禁止控制权变更，这可能会阻止第三方进行要约收购或寻求其他控制权变更交易，这些交易可能涉及我们的A类普通股的溢价，或者我们的股东认为以其他方式符合他们的最佳利益。
马里兰州一般公司法（“MGCL”）的某些条款可能具有禁止第三方提出收购我们的提议或在可能为我们的A类普通股股票持有人提供机会实现高于此类股票当时市场价格的溢价的情况下阻碍控制权变更的效果，包括：
•“企业合并”条款，在受到限制的情况下，禁止我们与“感兴趣的股东”（一般定义为任何实益拥有我们股份或其关联公司10%或以上投票权的人或我们的关联公司或联营公司，在紧接所讨论日期之前的两年期间内的任何时间直接或间接拥有我们当时已发行的有表决权股票10%或以上投票权的任何实益拥有人）之间的某些业务合并，自该股东成为感兴趣的股东的最近日期起五年内，并随后对这些组合施加一定的公平价格和/或绝对多数股东投票要求；和
•规定在“控制权股份收购”（定义为直接或间接获得已发行和流通的“控制权股份”的所有权或控制权）中获得的我公司“控制权股份”持有人（定义为与股东控制的其他股份合计时，股东有权在选举董事时行使三个增加的投票权范围之一的股份）对其控制权股份没有表决权的“控制权股份”条款，除非我们的股东以至少三分之二的有权就该事项投票的赞成票批准，不包括所有感兴趣的股份。
经我们的董事会决议，我们已选择退出美吉姆的业务合并条款，并规定我们与任何其他人之间的任何业务合并均可豁免遵守美吉姆的业务合并条款，前提是业务合并首先获得我们的董事会批准（包括大多数董事，他们不是这些人的关联公司或联系人）。此外，根据我们的章程中的一项规定，我们已选择退出MGCL的控制份额规定。然而，我们的董事会可以通过决议选择加入美吉姆的业务合并条款，并且我们可以通过修订我们的章程，在未来选择加入美吉姆的控制权份额条款。
MGCL的某些条款允许我们的董事会在没有股东批准的情况下，无论我们的章程或章程目前规定了什么，实施某些公司治理条款，其中一些条款（例如，分类董事会）目前不适用于我们。如果实施，这些规定可能会产生限制或阻止第三方为我们提出主动收购提议的效果，或者在可能为我们的A类普通股股份持有人提供实现高于当时市场价格的溢价的机会的情况下，延迟、推迟或阻止我们控制权的变更。我们的章程包含一项条款，据此，我们在有资格这样做时，选择受MGCL标题3、副标题8有关填补我们董事会空缺的规定的约束。
我们的章程指定马里兰州巴尔的摩市巡回法院为我们的股东可能发起的某些类型的诉讼和程序的唯一和排他性论坛，这可能会限制我们的股东为与我们或我们的董事、高级职员或雇员的纠纷获得有利的司法论坛的能力。
我们的章程一般规定，除非我们书面同意选择替代法院，否则马里兰州巴尔的摩市巡回法院（或在某些情况下，美国马里兰州地区法院，北方分部）将是我们的股东可能就我们公司、我们的董事、我们的高级职员或我们的雇员发起的某些类型的诉讼和诉讼的唯一和排他性法院。这种选择法院地条款可能会限制股东在司法法院提起索赔的能力，而该股东认为这有利于与我们或我们的董事、高级职员或雇员发生纠纷，这可能会阻止对我们和我们的董事、高级职员和雇员提出立功索赔。或者，如果法院裁定我们章程的这一规定不适用于或无法就一种或多种特定类型的诉讼或程序执行，我们可能会产生与在其他司法管辖区解决此类事项相关的额外费用，这可能会对我们的业务、财务状况或经营业绩产生不利影响。我们之所以采用这项规定，是因为马里兰州的法官在处理马里兰州公司法问题方面比其他任何州的法官都有更多的经验，我们认为，这使得我们不太可能被迫承担在多个论坛为重复行为辩护的费用，也不太可能让原告的律师能够利用这类诉讼来胁迫我们达成其他不合理的和解。
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我们的经营合伙企业的合伙协议中的某些条款可能会延迟或阻止对我们的主动收购。
我们的经营合伙企业的合伙协议中的规定可能会延迟，或使更困难的主动收购我们或改变我们的控制权。这些规定可能会阻止第三方提出涉及主动收购我们或我们控制权变更的提议，尽管我们的一些股东可能会认为，如果提出此类提议，是可取的。这些规定除其他外包括：
•赎回权；
•未经我们同意不得解除我们作为经营合伙企业普通合伙人的要求；
•对OP单位的转让限制；
•我们作为普通合伙人的能力，在某些情况下，有能力修改合伙协议，并促使经营合伙企业发行条款可能会在未经有限合伙人同意的情况下延迟、推迟或阻止我们或我们的经营合伙企业的合并或其他控制权变更的单位；和
•有限合伙人有权同意直接或间接转让普通合伙权益，包括由于合并或出售我们的全部或几乎全部资产，如果此类转让需要我们的普通股股东批准。
截至2026年2月24日，Spodek先生及其关联公司拥有约33.6%的未归我们所有的已发行OP单位（包括LTIP单位）以及约3.4%的已发行A类普通股和所有投票等价股票，在完全稀释的基础上，它们合计代表我们公司约9.9%的实益经济权益。
税收保护协议可能会限制我们出售或以其他方式处置某些财产的能力，并可能要求我们的运营合作伙伴维持某些债务水平，否则我们的业务运营将不需要这些债务水平。
关于向我们的经营合伙企业提供财产，我们的经营合伙企业已订立并可能在未来订立税收保护协议，根据这些协议，它同意尽量减少因出售或以其他方式处置出资财产而对出资合伙人造成的税收后果。税收保护协议可能会使出售受此类协议约束的任何财产在经济上成为禁止，即使这样做可能符合我们股东的最佳利益。此外，我们可能被要求在任何税收保护协议的整个期限内保持最低债务水平，无论这些债务水平是否是运营我们的业务所需要的，或者是否为我们的某些贡献者提供了在我们的组建交易完成十周年之前当前未偿债务的未来偿还、退休、再融资或其他减少（预定摊销除外）时担保债务或订立赤字修复义务的机会。如果我们未能提供此类机会，我们将被要求向每个此类贡献者交付现金付款，其目的是近似于由于我们未能向该贡献者提供此类机会而导致的该贡献者的税务责任以及由于此类税收保护付款而产生的税务责任。尽管如此，我们已经订立并可能在未来订立税收保护协议，以协助我们的经营合伙企业的财产出资人推迟确认任何此类出资所导致的应税收益以及在此之后的应税收益。
我们是一家“规模较小的报告公司”，披露要求有所降低。
由于（x）我们在最近完成的财政年度的年收入低于1亿美元，以及（y）在我们最近完成的第二季度的最后一天，非关联公司持有的我们股票的市值低于7亿美元，我们是《交易法》定义的“较小的报告公司”。作为一家规模较小的报告公司，我们可能会继续依赖规模较小的报告公司可以获得的某些披露要求的豁免。具体而言，我们可能会选择在我们的10-K表格年度报告中仅提供最近两个财政年度的经审计财务报表，并且，与新兴成长型公司类似，较小的报告公司减少了有关高管薪酬的披露义务。我们无法预测投资者是否会发现我们的普通股不那么有吸引力，因为我们可能依赖这些豁免。
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如果我们的披露控制和程序或财务报告内部控制存在缺陷，我们可能无法准确列报我们的财务报表，这可能对我们产生重大不利影响。
作为一家上市公司，我们需要在合并基础上报告我们的财务报表。有效的内部控制是我们准确报告财务业绩所必需的。《萨班斯-奥克斯利法案》第404条要求我们评估和报告我们对财务报告的内部控制。然而，只要我们是一家规模较小、属于非加速申报人的报告公司，我们的独立注册公共会计师事务所将不需要根据《萨班斯-奥克斯利法案》第404（b）节证明我们对财务报告的内部控制的有效性。对我们内部控制有效性的独立评估可以发现我们管理层的评估可能无法发现的问题。不能保证我们对财务报告的内部控制始终有效地完成所有控制目标。此外，随着我们业务的增长，我们的内部控制将变得更加复杂，我们可能需要更多的资源来确保我们的内部控制保持有效。未来我们对财务报告的内部控制可能出现的缺陷，包括任何重大缺陷，可能会导致我们的经营业绩出现错报，可能需要重述，无法履行我们的上市公司报告义务，并导致投资者对我们报告的财务信息失去信心，这可能会对我们产生重大不利影响。
我们的董事会可能会在未经股东批准的情况下改变我们的战略、政策和程序，我们可能会变得更加高杠杆，这可能会增加我们在债务义务下的违约风险。
我们的投资、融资、杠杆和分配政策，以及我们与所有其他活动有关的政策，包括增长、资本化和运营，将完全由我们的董事会决定，并且可以随时由我们的董事会修改或修订，而无需通知我们的股东或我们的投票。这可能导致我们进行运营事务、进行投资或追求与本报告所设想的业务或增长战略不同的业务或增长战略。此外，我们的章程和章程没有限制我们可能产生的债务的金额或百分比，无论是资助的还是其他。我们的董事会可以随时更改或取消我们关于借款的现行政策，而无需股东批准。如果这一政策发生变化，我们可能会变得更加高杠杆，这可能会导致我们的还本付息增加。更高的杠杆也增加了我们债务违约的风险。此外，我们的投资政策发生变化，包括我们在投资组合中分配资源的方式或我们寻求投资的资产类型，可能会增加我们面临的利率风险、房地产市场波动和流动性风险。我们有关上述政策的变化可能会对我们的财务状况、经营业绩和现金流产生重大不利影响。
我们的权利和我们的股东对我们的董事和高级职员采取行动的权利是有限的。
根据马里兰州法律，一般来说，如果董事以他或她合理地认为符合我们最佳利益的方式并在类似情况下通常谨慎的类似职位的人会使用的谨慎态度善意履行职责，则他或她将不承担责任。此外，我们的章程限制了我们的董事和高级管理人员对我们和我们的股东的金钱损害赔偿责任，但以下原因导致的责任除外：
•实际收到金钱、财产或者服务的不正当利益或者利润；或者
•被终审判决确定为对裁定的诉讼因由具有重大影响的董事或高级管理人员的主动和故意失信行为。
我们的章程要求我们在马里兰州法律允许的最大范围内对每位董事和高级管理人员进行赔偿，并向其预支费用，以捍卫他或她因向我们提供服务而被提出或威胁成为一方的任何诉讼。我们已与我们的每位执行官和董事签订了赔偿协议，据此，我们将在马里兰州法律允许的最大范围内对我们的董事和执行官作为高级职员和/或董事所产生的所有费用和责任进行赔偿，但有有限的例外情况。因此，我们和我们的股东可能对我们的董事和高级职员拥有比没有我们章程中的现行规定或其他公司可能存在的更有限的权利。
我们是一家没有直接经营的控股公司，因此，我们依赖从我们的经营合伙企业收到的资金来支付负债，我们股东的利益在结构上从属于我们的经营合伙企业及其子公司的所有负债和义务。
我们是一家控股公司，通过我们的运营合作伙伴关系开展我们几乎所有的业务。除了对我们的运营伙伴关系感兴趣外，我们没有任何独立的运营。因此，我们依靠运营合伙企业的现金分配来支付我们就A类普通股股票宣布的任何股息。我们也
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依靠我们的经营合伙企业的分配来履行我们的任何义务，包括从我们的经营合伙企业分配给我们的应税收入的任何纳税义务。此外，由于我们是一家控股公司，您作为股东的债权将在结构上从属于我们的运营合伙企业及其子公司的所有现有和未来的负债和义务（无论是否为借款）。因此，在我们破产、清算或重组的情况下，只有在我们和我们的经营合伙企业及其子公司的所有负债和义务全部得到偿付后，我们的资产以及我们的经营合伙企业及其子公司的资产才能用于满足我们股东的债权。
我们的经营合伙企业可能会在未经股东同意的情况下向第三方发行额外的OP单位，这将降低我们在经营合伙企业中的所有权百分比，并可能对我们的经营合伙企业向我们进行的分配金额产生稀释影响，因此，我们可以向我们的股东进行的分配金额。
截至2026年2月24日，我们的营运合伙企业约21.2%的未偿还OP单位（包括LTIP单位）由第三方持有。我们可能会就我们收购物业或其他方面继续向第三方发行额外的OP单位。此类发行将降低我们在运营合伙企业中的所有权百分比，并可能影响我们的运营合伙企业向我们进行的分配金额，因此，我们可以向股东进行的分配金额。OP单位的持有人对我们的运营合伙企业的任何此类发行或其他合伙层面的活动没有任何投票权。
与我们作为REIT的地位相关的风险
未能保持作为REIT的资格将导致我们作为普通公司被征税，这将大大减少可用于分配给我们股东的资金。
我们已选择并打算继续以允许我们有资格根据《守则》第856-860条作为REIT征税的方式运营，从我们截至2019年12月31日的短暂纳税年度开始。作为REIT的资格涉及高度技术性和复杂的税收规则的适用，对此只有有限的司法和行政解释。事实上，我们通过合伙企业持有我们几乎所有的资产，这使得REIT要求的应用更加复杂。即使是一个看似轻微的技术性或不经意的错误，也可能危及我们的REIT地位。我们的REIT地位取决于可能不完全在我们控制范围内的各种事实事项和情况。此外，我们作为REIT的资格和税收取决于我们是否有能力持续满足，通过实际的年度经营业绩，联邦税法中规定的某些资格测试。例如，要获得REIT资格，我们在任何一年的毛收入至少95%必须来自合格来源，例如来自不动产的租金，我们必须满足有关我们资产构成的多项要求。此外，我们必须向股东进行分配，每年总计至少90%的我们的REIT应税收入，确定时不考虑已支付的股息扣除，也不包括净资本收益。不能保证我们在任何特定纳税年度的实际经营业绩将满足这些要求。此外，新的立法、法规、行政解释或法院判决，每一项都可能具有追溯效力，可能使我们更难或不可能获得REIT资格，或可能降低投资于REIT相对于其他投资的可取性。我们没有要求也不打算要求美国国税局（“IRS”）裁定我们有资格成为REIT，并且本年度报告中关于表格10-K的陈述对IRS或任何法院没有约束力。因此，我们不能确定我们将成功获得REIT资格。
如果我们未能在任何纳税年度保持我们作为REIT的资格，我们将面临严重的税务后果，这将大大减少可用于向我们的股东分配的资金，因为：
•我们将不被允许在计算我们的应税收入时扣除支付给股东的股息，并将按常规公司税率缴纳联邦所得税；
•我们可能会受到增加的州税和地方税的影响；和
•除非我们有权根据某些联邦所得税法获得减免，否则直到我们未能获得REIT资格的那一年之后的第五个日历年，我们才能重新选择REIT身份。
此外，如果我们没有资格成为REIT，我们将不再被要求向我们的股东进行分配。由于所有这些因素，我们未能获得REIT资格可能会损害我们扩展业务和筹集资本的能力，并对我们A类普通股的价值产生不利影响。
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即使我们有资格成为房地产投资信托基金，我们也可能需要对我们的收入或财产征收一些美国联邦、州和地方收入、财产和消费税，包括对因丧失抵押品赎回权而进行的某些活动的收入征税，以及州或地方收入、财产和转让税，在某些情况下，如果我们在正常业务过程中出售我们主要为出售给客户而持有的财产，则需要征收100%的罚款税。此外，我们的TRS在其经营所在的司法管辖区作为一家正规公司需要缴税，这将减少可用于分配给股东的现金。
未能进行必要的分配将使我们需要缴纳联邦公司所得税。
我们已经运营并打算继续运营，以保持我们作为联邦所得税目的房地产投资信托基金的资格。为了保持我们作为REIT的资格，我们通常被要求每年向我们的股东分配至少90%的REIT应税收入，确定时不考虑已支付的股息扣除，也不包括任何净资本收益。如果我们满足这一分配要求，但分配的REIT应税收入低于100%，我们将对我们未分配的应税收入征收联邦公司所得税。此外，如果我们在一个日历年内向股东支付的实际金额低于《守则》规定的最低金额，我们将被征收4%的不可扣除的消费税。确认收入和相关现金收入之间的时间差异、我们的能力或我们的子公司根据《守则》第163（j）条从借款中扣除利息费用的能力受到限制或所需债务摊销付款的影响，可能要求我们以我们认为不利的条款借款或筹集资金，或以我们认为不利的价格或有时出售资产，以分配足够的应税收入以满足分配要求，并在特定年份避免公司所得税和4%的不可扣除的消费税。
遵守REIT要求可能会导致我们放弃原本有吸引力的机会或清算原本有吸引力的投资。
为了保持作为联邦所得税目的的房地产投资信托基金的资格，我们必须不断满足有关（其中包括）我们的收入来源、我们资产的性质和多样化、我们分配给股东的金额以及我们股本所有权的测试。为了满足这些考验，我们可能会被要求放弃原本可能进行的投资。因此，遵守REIT要求可能会阻碍我们的表现。
特别是，我们必须确保在每个日历季度末，我们资产价值的至少75%由现金、现金项目、政府证券和合格的房地产资产组成。我们对证券的剩余投资（政府证券、TRSS的证券和合格的房地产资产除外）一般不能包括任何一个发行人的已发行有表决权证券的10%以上或任何一个发行人的已发行证券总价值的10%以上。此外，一般来说，不超过我们资产价值的5%（政府证券、TRSS的证券和合格的房地产资产除外）可以由任何一个发行人的证券组成，不超过我们总资产价值的20%（从2026年开始的25%）可以由一个或多个TRSS的证券代表。如果我们未能在任何日历季度末遵守这些要求，我们必须在日历季度结束后的30天内纠正该失败或有资格获得某些法定救济条款，以避免失去我们的REIT资格并遭受不利的税务后果。因此，我们可能会被要求清算其他有吸引力的投资。这些行动可能会减少我们的收入和可分配给股东的金额。
禁止交易税可能会限制我们处置财产的能力。
房地产投资信托基金从禁止交易中获得的净收入需要缴纳100%的税。一般而言，禁止交易是出售或以其他方式处置除法拍财产以外的财产，主要是为了在正常经营过程中出售给客户而持有。我们可能会被征收相当于处置不动产净收益100%的禁止交易税。尽管有将REIT出售不动产定性为禁止交易的安全港，但我们无法向您保证，我们可以遵守安全港，或者我们将避免拥有可能被定性为主要为在日常业务过程中出售给客户而持有的财产。因此，我们可能会选择不从事我们物业的某些销售，或者可能会通过我们的TRS进行此类销售，这将需要缴纳联邦和州所得税。
我们的董事会在没有股东批准的情况下撤销我们的REIT选举的能力可能会对我们的股东造成不利后果。
我们的章程规定，我们的董事会可以撤销或以其他方式终止我们的REIT选举，而无需我们的股东批准，如果它确定继续符合REIT资格不再符合我们的最佳利益。如果我们不再有资格成为REIT，我们的应税收入将被征收联邦所得税，并且不再是
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要求将我们的大部分应税收入分配给我们的股东，这可能会对我们对股东的总回报产生不利影响。
我们与我们的TRS进行的交易将导致我们对某些收入或扣除项缴纳100%的罚税，如果这些交易不是按照公平条款进行的。
总体而言，REIT资产价值的不超过20%（从2026年开始的25%）可能由一个或多个TRS的股票或证券组成。此外，该守则还对TRS向其母REIT支付或应计的利息的可扣除性进行了限制，以确保TRS受到适当水平的公司税收的约束，并且在某些情况下，可能适用其他可扣除性限制。该守则还对TRS与其母REIT之间的某些交易征收100%的消费税，这些交易不是在公平基础上进行的。
我们的TRS将就其应税收入缴纳适用的联邦、外国、州和地方所得税，其税后净收入可供分配给我们，但无需分配给我们。我们认为，我们的TRS的股票和证券的总价值将低于我们总资产（包括我们的TRS股票和证券）价值的20%（从2026年开始占25%）。此外，我们将监控我们各自在TRS中的投资价值，以确保遵守TRS所有权限制，并将按照我们认为与我们的TRS公平交易的条款构建我们与我们的交易结构，以避免产生上述100%的消费税。然而，无法保证我们将能够遵守上述20%（从2026年开始为25%）的限制，或避免适用100%的消费税。
您可能会被限制购买或转让一定数量的我们的A类普通股。
我们章程中对所有权和转让的限制可能会抑制我们股本的市场活动，并限制我们的业务合并机会。
为保持我们在每个课税年度的REIT资格，根据守则的定义，五个或更少的个人不得在一个课税年度的最后半年的任何时间以实益或建设性方式拥有我们已发行和流通股票价值的50%以上。守则中的归属规则确定是否有任何个人或实体根据这一要求实益或建设性地拥有我们的股本。此外，每个纳税年度至少有100人必须在一个纳税年度的335天内实益拥有我们的股本。为了帮助确保我们满足这些测试，我们的章程限制了我们股本的股份收购和所有权。
除某些例外情况外，我们的章程授权我们的董事会采取必要行动，以保持我们作为房地产投资信托基金的资格。除非我们的董事会豁免，否则我们的章程禁止除Spodek先生以外的任何人实益或建设性地拥有我们普通股已发行股份总数的8.5%以上或我们优先股任何类别或系列的已发行股份价值的8.5%以上（以限制性更强的为准）的股份数量。我们的章程允许Spodek先生最多拥有我们已发行普通股的15.0%的价值或股份数量，以限制性更强的为准。我们的董事会不得向其所有权将导致我们不符合REIT资格的任何拟议受让方授予此限制的豁免。然而，如果我们的董事会确定继续符合REIT资格不再符合我们的最佳利益，则这一限制以及对可转让性和所有权的其他限制将不适用。
如果我们的运营合伙企业未能符合联邦所得税目的的合伙企业资格，我们将不再符合REIT资格并遭受其他不利后果。
我们认为，我们的运营伙伴关系已经并将被视为联邦所得税目的的伙伴关系。作为合伙企业，我们的运营合伙企业一般不会对其收入征收联邦所得税。相反，包括我们在内的每个合作伙伴将被分配，并可能被要求就其在我们的运营合伙企业收入中所占的份额纳税。然而，我们无法向您保证，美国国税局不会质疑我们的运营合伙企业或我们拥有权益的任何其他附属合伙企业作为联邦所得税目的的合伙企业的地位，或者法院不会支持这样的质疑。如果IRS成功地将我们的运营合伙企业或任何此类其他附属合伙企业视为出于联邦所得税目的应作为公司征税的实体，我们可能无法满足毛收入测试和适用于REITs的某些资产测试，因此，我们很可能将不再符合REIT的资格。此外，我们的运营合伙企业或任何附属合伙企业未能获得合伙企业资格可能导致其需要缴纳联邦和州企业所得税，这将大大减少可用于偿债和分配给包括我们在内的合作伙伴的现金数量。
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为维持我们的房地产投资信托基金地位，我们可能会被迫在不利的市场条件下借入资金，而无法在理想的时间以优惠条件或根本无法获得此类资本，可能会导致我们在不合适的时间和/或以不利的条件限制我们的投资活动或处置资产，这可能会对我们的财务状况、经营业绩和现金流产生重大不利影响。
为了获得REIT资格，我们通常必须每年向我们的股东分配至少90%的“REIT应税收入”，确定时不考虑扣除已支付的股息，也不包括净资本收益。此外，如果我们分配的应课税净收入（包括净资本收益）低于100%，我们将按常规公司税率缴纳美国联邦所得税，并将就我们在任何日历年度的分配低于美国联邦所得税法规定的最低金额的金额缴纳4%的不可扣除的消费税。我们打算继续以一种旨在满足REIT 90%分配要求并避免美国联邦所得税和4%不可扣除的消费税的方式将我们的净收入分配给我们的股东。
此外，我们的应税收入有时可能会超过我们根据公认会计原则确定的净收入。例如，这可能会发生，因为在确定我们的GAAP净收入时扣除了已实现的资本损失，但在计算我们的应税收入时可能无法扣除。此外，我们可能会产生不可扣除的资本支出，或被要求支付债务或摊销款项。由于上述情况，我们在特定年份产生的现金流可能少于应税收入，如果我们在该年度不向股东分配此类收入，我们可能会产生美国联邦所得税和该收入的4%不可扣除的消费税。在这种情况下，我们可能被要求（i）使用现金储备，（ii）以我们认为不利的利率或时间产生债务，（iii）在不利的市场条件下出售资产，（iv）分配本应投资于未来收购、资本支出或偿还债务的金额，或（v）对我们的股份进行应税分配，作为分配的一部分，在分配中，股东可以选择接收我们的股份或（受以分配总额的百分比衡量的限制）现金，以满足REIT 90%的分配要求，并避免该年度的美国联邦所得税和4%的不可扣除的消费税。这些替代方案可能会增加我们的成本或降低我们的权益。因此，遵守REIT要求可能会阻碍我们的增长能力，这可能会对我们的业务、财务状况和经营业绩产生不利影响。
我们的信贷融资或其他借款协议中的契约可能会限制我们支付分配的能力，这可能导致我们不符合REIT的资格。
为了保持我们作为REIT的资格，根据《守则》，我们通常需要每年分配至少90%的应税净收入，确定时不考虑所支付股息的扣除，也不包括任何净资本收益。此外，如果我们分配的应税净收入低于100%，包括任何净资本收益，我们将按常规公司税率缴纳所得税。根据我们的信贷融资或其他借款协议，我们可能会受到各种财务契约的约束，这些契约可能会抑制我们向股东进行分配的能力，这可能会限制我们进行足够的分配以维持我们的房地产投资信托基金地位。
新的立法或行政或司法行动，在每种情况下都可能具有追溯效力，可能会对我们或我们的股东产生不利影响。
REITs的联邦所得税处理可能随时通过立法、司法或行政行动进行修改，可能具有追溯效力，这可能会影响对我们投资的联邦所得税处理。涉及REITs的联邦所得税规则不断受到参与立法程序的人士、美国国税局和美国财政部的审查，这可能会导致法定变更以及对法规和解释的频繁修订。我们和我们的股东可能会受到任何新的联邦所得税法律、法规或行政解释的不利影响。
自2025年7月4日起，美国税法的某些修改获得批准，这可能会影响我们和我们的股东。除其他变化外，这一立法（i）永久延长了《守则》第199A条规定的个人和其他非公司纳税人“合格REIT股息”20%的扣除，（ii）将适用于TRS的REIT资产测试的百分比限制从2025年12月31日之后开始的纳税年度的20%提高到25%，以及（iii）提高了《守则》第163（j）条规定的30%利息扣除限额适用的基数，将折旧、摊销和损耗从2024年12月31日之后开始的纳税年度的“调整后应纳税所得额”定义中排除（即基于EBITDA而不是EBIT）。
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一般风险因素
市场利率上升可能对我们证券的市场价格产生不利影响。
投资者在决定是否买卖我们的证券时可能考虑的因素之一是我们的股息率占我们的股份或单位价格的百分比，相对于市场利率。如果市场利率提高，潜在投资者可能希望我们的证券获得更高的股息或利率，或寻求支付更高股息或利息的证券。我们A类普通股的市场价格可能将主要基于我们从我们的投资和与我们的财产相关的收入以及我们对股东的相关分配中获得的收益和回报，而不是基于财产或投资本身的市场价值或基本评估价值。因此，利率波动和资本市场状况会影响我们A类普通股的市场价格。例如，如果利率上升而我们的股息率没有增加，我们A类普通股的市场价格可能会下降，因为随着债券等有息证券的市场利率上升，潜在投资者可能要求我们A类普通股的股息收益率更高。此外，利率上升将导致我们浮动利率债务的利息支出增加，从而对现金流以及我们偿还债务和支付股息的能力产生不利影响。
通货膨胀可能会对我们的财务状况和经营业绩产生不利影响。
近年来，居民消费价格指数大幅增长。联邦政策和最近的全球事件，如石油价格上涨和俄罗斯与乌克兰之间的冲突，可能已经加剧，并可能继续加剧消费者价格指数的上涨。通胀持续上升可能会对我们的运营和一般及管理费用、利息费用和房地产购置成本产生不利影响。同样，专业服务费用也受到通货膨胀的影响，预计会随着这类服务的市场价格上涨而相应增加。在通货膨胀时期，这些成本的增长速度可能会高于我们的租金收入。通货膨胀还可能对消费者支出产生不利影响，从而可能对邮政服务需求产生不利影响，从而对邮政财产的需求产生不利影响。成本增加亦可能对我们的租户产生不利影响，如果他们的经营开支增加超过收入增加，这可能会对租户支付欠我们的租金的能力产生不利影响。虽然我们的某些租约包含条款，例如租金自动扶梯，旨在减轻通货膨胀的不利影响，但我们的许多租约提供的租金增长可能跟不上通货膨胀的速度。同样，通过续租的定期租金上涨可能无法充分保护我们免受通胀的影响。如果由于通货膨胀，我们的运营和其他费用增长速度快于预期，我们的财务状况、运营结果、现金流、可用于分配的现金以及我们偿还债务的能力可能会受到重大不利影响。
此外，从历史上看，在利率上升的时期，房地产估值一般会因为资本化率上升而降低，资本化率往往与利率正相关。因此，长期较高的利率可能会对我们投资组合的估值产生负面影响，并导致我们证券的交易报价和市值下降，以及未来处置的销售收益减少。
会计公告的变更可能会对我们报告的财务业绩产生不利影响。
会计政策和方法对于我们如何记录和报告我们的财务状况和经营业绩至关重要。制定和解释适当会计准则的财务会计准则委员会和SEC可能会不时更改财务会计和报告准则或其对这些准则的解释和应用，这些准则指导我们编制财务报表。这些变化可能会对我们报告的财务状况和经营业绩产生重大影响。在某些情况下，我们可能会被要求追溯适用新的或修订的准则，从而导致重新分类或重述前期财务报表。
如果我们的披露控制和程序或财务报告内部控制存在缺陷，我们可能会受到不利影响。
我们的披露控制和程序以及对财务报告的内部控制可能无法防止所有错误、错报或失实陈述。不能保证我们对财务报告的内部控制将一直有效地完成所有控制目标。未来可能出现的我们对财务报告的内部控制缺陷可能会导致我们的经营业绩错报、财务报表重述或以其他方式对我们的财务状况、经营业绩、现金流量或我们的A类市场价格产生不利影响
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普通股和我们履行偿债义务以及向我们的A类普通股持有人支付股息和分配的能力。
未来发行股本证券，这将稀释我们现有的股东，并可能在股息分配方面优先于我们的A类普通股，这可能会对我们A类普通股的市场价格产生不利影响。
未来，我们可能会尝试通过增发股本证券，包括优先股或普通股类别，来增加我们的资本资源。额外的股票发行可能会稀释我们现有股东的持股或降低我们A类普通股的市场价格，或两者兼而有之。优先股或单位可能对清算分配有偏好，或对股息或分配支付有偏好，这可能会限制我们向普通股和普通单位持有人进行股息分配的能力。由于我们在未来任何发行中发行证券的决定将取决于市场状况和我们无法控制的其他因素，我们无法预测或估计我们未来发行的数量、时间或性质。此外，我们无法预测未来出售我们的A类普通股、优先股或可转换为或可交换或可行使为我们的A类普通股的证券，或这些证券在公开市场上可供转售是否会降低我们A类普通股的市场价格。在公开市场上出售大量此类证券，包括在赎回OP单位时出售，或认为这些出售可能发生，可能会导致我们普通股的市场价格下跌，您可能会损失全部或部分投资。未来发行我们的A类普通股、优先股或其他可转换为或可交换或可行使我们的A类普通股的证券，包括但不限于与财产、投资组合或业务收购有关的OP单位，以及向我们2019年股权激励计划的参与者发行基于股权的奖励，可能会对我们A类普通股的市场价格产生不利影响。这些证券的未来发行也可能对我们通过出售股本证券获得额外资本的条款产生不利影响。此外，未来出售或发行我们的A类普通股可能会稀释现有股东。
我们的A类普通股的市场价格一直并可能继续波动并有所下降，并可能继续下降，这可能导致您对我们的A类普通股的投资出现大幅或完全亏损。
股市此前和近期经历了明显的价量波动。因此，我们A类普通股的市场价格过去和将来可能会出现类似波动，我们A类普通股的投资者可能会经历其投资价值的下降，包括与我们的经营业绩或前景无关的下降。我们A类普通股的市场价格可能会因应多种因素而出现宽幅波动，包括：
•我们的经营业绩和其他同类公司的业绩；
•USPS的经营业绩；
•我们经营业绩的实际或预期差异；
•我们的收入或盈利预测的变化或证券分析师的建议；
•证券分析师发布关于我们或我们行业的研究报告；
•关键人员的增减变动；
•我们或竞争对手的战略决策，如并购、撤资、分拆、合资、战略投资或经营战略变化；
•通过对我们或我们的行业产生不利影响的立法或其他监管发展或执行政策；
•新闻界或投资界的投机行为；
•机构股东的行动；
•会计原则的变更；
33
•恐怖行为；
•一般市场情况，包括与我们的业绩无关的因素；和
•流行病和流行病，以及相关的政府和经济应对措施。
此外，虽然我们预计将继续向我们的A类普通股持有人进行定期季度分配，但如果我们的运营无法获得足够的现金进行分配，我们可能不得不从营运资金或资产出售的净收益中为分配提供资金，借款为此类分配提供资金，或减少此类分配的金额。如果我们借钱来为分配提供资金，我们未来的利息成本将会增加，从而减少我们的收益和可用于分配的现金，而不是原本的情况。如果我们的资产产生的可供分配的现金少于预期，或者如果这些可供分配的现金在未来期间低于预期水平，我们无法进行分配，或无法按预期水平进行分配，可能会导致我们A类普通股的市场价格下降。
过去，证券集体诉讼往往是在公司股价波动时期后对其提起的。这类诉讼可能会导致大量成本，并转移我们管理层的注意力和资源。
我们面临网络安全风险和与安全漏洞相关的风险。
我们面临网络安全风险和与安全漏洞或中断相关的风险，例如通过物理或电子入侵、网络攻击或互联网上的网络入侵、恶意软件、计算机病毒、电子邮件附件、社会工程和网络钓鱼计划或我们组织内部的人员。随着来自世界各地的未遂攻击和入侵的数量、强度和复杂程度增加，安全漏洞或破坏的风险，特别是通过网络攻击或网络入侵，包括计算机黑客、民族国家附属行为者和网络恐怖分子，普遍增加。这些事件可能会导致我们的运营中断、我们满足租户需求的能力延迟或中断、对我们的财务状况、现金流和我们普通股的市场价格造成重大损害、挪用资产、在开展业务过程中收集的机密信息遭到破坏或腐败、被盗信息或资产的责任、增加的网络安全保护和保险成本、监管执法、诉讼、无法访问或依赖关键业务记录以及对我们的利益相关者关系的损害。这些风险需要我们持续且可能日益增加的关注和其他资源，以便除其他行动外，识别和量化这些风险，升级和扩展我们的技术、系统和流程，以充分应对这些风险，并为我们的员工和承包商提供定期培训，以帮助他们检测网络钓鱼、恶意软件和其他计划。这种关注转移了其他活动的时间和其他资源，无法保证我们的努力将是有效的。不能保证我们的安全努力和措施将是有效的，也不能保证企图进行的安全破坏或破坏不会取得成功或造成破坏。网络威胁和用于网络攻击的技术迅速变化、发展和演变，包括来自新兴技术，例如先进形式的人工智能和量子计算。即使是保护得最好的信息、网络、系统和设施也仍然具有潜在的脆弱性，因为此类安全漏洞企图中使用的技术不断演变，通常在针对目标发起之前不会被识别，在某些情况下，设计成无法被检测到，实际上可能无法被检测到。因此，我们可能无法预测这些技术或实施适当的安全屏障或其他预防措施，因此我们不可能完全减轻这种风险。此外，我们在我们的物业进行日常物业管理、租赁和其他活动时依赖第三方服务提供商，我们无法保证我们的第三方供应商建立或使用的网络和系统将是有效的。
在正常业务过程中，我们和我们的服务提供商（包括从事提供物业管理、租赁、会计和/或工资服务的服务提供商）收集和保留我们的租户、雇员和供应商提供的某些个人信息。我们还广泛依赖计算机系统来处理交易和管理我们的业务。我们无法保证，由我们和我们的服务提供商建立的旨在保护我们系统上的机密信息的数据安全措施将能够防止未经授权访问这些个人信息。我们保有网络责任保险；但是，该保险可能不足以涵盖我们的系统中断或破坏可能导致的财务、法律、业务或声誉损失。我们的一些员工也远程工作，这可能会带来额外的网络安全风险。无法保证我们为维护我们和我们的服务提供商收集的信息以及我们和他们的计算机系统的安全性和完整性所做的努力将是有效的，或者试图进行的安全漏洞或中断不会成功或造成损害，因为这可能会导致我们的运营中断、对我们的财务状况、现金流和我们普通股的市场价格造成重大损害、增加的网络安全保护和保险成本、监管执法、诉讼以及对我们的利益相关者关系的损害。
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与环境、社会和治理因素相关的第三方期望可能会带来额外的成本，并使我们面临新的风险。
某些投资者可能会利用环境、社会和治理因素来指导他们的投资策略，在某些情况下，如果他们认为我们有关公司责任的政策不充分，他们可能会选择不投资我们的证券。企业责任评级和企业报告的第三方提供者数量增加，导致标准五花八门，有时甚至不一致。此外，评估企业责任实践的标准正在演变，这可能会导致对我们的更大期望，并导致我们采取代价高昂的举措来满足这些新标准。如果我们的企业责任程序或标准不符合各选区制定的标准，我们可能会面临声誉受损。此外，如果我们就环境、社会和治理事项传达某些倡议和目标，我们可能会在实现这些倡议或目标方面失败或被视为失败，或者我们可能会因这些倡议或目标的范围而受到批评。如果我们未能满足投资者、租户和其他利益相关者的期望或我们的举措未按计划执行，我们的声誉和财务业绩可能会受到不利影响。
项目1b。未解决的工作人员评论
没有。
项目1c。网络安全
风险管理和战略
我们的各种企业信息技术、会计和财务报告平台、企业应用程序和相关系统（我们的“信息系统”）是我们开展业务所必需的。除其他外，我们使用这些系统来管理我们业务的关键方面，包括与租户和供应商的关系、会计、收购、内部和外部通信以及财产和资产管理。我们还依赖与我们的业务相关的专有、机密和敏感数据（我们的“敏感数据”）的安全收集、存储、传输和处理。我们利用一个
第三方托管信息技术服务商（“MSP”）
面向网络安全服务，包括威胁检测和响应、漏洞评估和监测、安全事件响应和恢复以及一般网络安全教育和意识。
我们的网络安全风险管理被整合到我们的整体企业风险管理中，并共享适用于整个企业风险管理的共同方法、报告渠道和治理流程。
我们和我们的MSP通过以下方式（其中包括）识别、评估和管理对我们的信息系统和敏感数据的重大网络安全威胁和风险：
•一个多学科团队，包括一个由高级管理层、资产管理和会计及法律职能部门成员组成的专门技术委员会（“技术委员会”），与我们的MSP和其他第三方服务供应商一起，识别、评估和管理网络安全威胁和风险；
•使用手动和自动化工具等方法监测和评估威胁环境和我们的风险概况的各种内部流程和程序，订阅识别和分析网络安全威胁的报告和服务，对威胁环境进行扫描，评估我们行业的风险概况，利用内部和外部审计以及进行威胁和漏洞评估；
•管理和缓解重大网络安全风险的各种技术、物理和组织流程和政策，例如风险评估、事件检测和响应、漏洞管理、灾难恢复和业务连续性计划、我们会计和财务报告职能范围内的内部控制、数据加密、网络安全控制、访问控制、物理安全、资产管理、系统监控、供应商风险管理计划、员工培训和渗透测试；和
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治理
我们的董事会监督我们的战略和风险管理，包括重大网络安全风险。
董事会审核委员会（「审核委员会」）
根据其章程，监督我们的网络安全和信息技术风险敞口，以及我们的网络安全和信息技术政策和计划。
审计委员会每季度举行一次会议，接收管理层以及我们的MSP的定期报告，并与之进行定期讨论，内容涉及我们的重大网络安全风险敞口以及为监测和控制这些风险而采取的措施。
我们的
技术委员会
还至少每季度举行一次会议，评估网络安全风险，并向审计委员会准备报告。
我们技术委员会的一些成员在公司或其他组织的职业生涯中获得了信息技术和网络安全风险管理方面的相关知识、技能和经验，包括在这些领域监督第三方供应商。
管理层负责雇用和监督与网络安全相关的第三方供应商，并将网络安全风险考虑因素纳入我们的整体风险管理战略。
我们的内部网络安全事件响应流程旨在根据情况将网络安全事件升级到管理层成员，并就某些网络安全事件向审计委员会报告，这也允许管理层、审计委员会和董事会及时做出有关公开披露和报告此类事件的决定。
项目2。物业
截至2025年12月31日，我们在49个州和一个地区拥有1,917处物业组合，包括约710万净可出租内部平方英尺。我们的物业主要出租给USPS。下图显示了我们截至2025年12月31日的自有物业足迹。截至2025年12月31日，我们还管理着由我们的首席执行官及其关联公司拥有的333处邮政物业。
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关于我们截至2025年12月31日的物业的信息包含在第15项中。“展品和财务报表附表——附表三。房地产和累计折旧”表格10-K上的这份年度报告。
预定租约到期
截至2025年12月31日，根据我们与USPS的租约，加权平均剩余到期年数约为四年，到期日至2038年，假设租户不行使任何现有的续签、终止或购买选择权。下表详细列出截至2025年12月31日我们物业在所示期间的预定租约到期情况。
| 租约到期数量 | 总租赁 平方英尺 |
年化租赁
收入(1)
|
||||||||||||||||||||||||||||||
| 年份 | 金额 | % | 金额 | % | ||||||||||||||||||||||||||||
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2026(2)
|
260 | 1,020,593 | 14.5 | % | $ | 9,938,401 | 11.9 | % | ||||||||||||||||||||||||
|
2027
|
469 | 1,469,422 | 20.9 | % | $ | 15,820,069 | 18.8 | % | ||||||||||||||||||||||||
|
2028
|
243 | 874,958 | 12.4 | % | $ | 11,526,336 | 13.8 | % | ||||||||||||||||||||||||
|
2029
|
179 | 656,950 | 9.3 | % | $ | 8,417,209 | 10.1 | % | ||||||||||||||||||||||||
|
2030
|
202 | 1,179,723 | 16.7 | % | $ | 9,911,018 | 11.8 | % | ||||||||||||||||||||||||
|
2031
|
112 | 288,065 | 4.1 | % | $ | 3,460,861 | 4.1 | % | ||||||||||||||||||||||||
|
2032
|
30 | 110,500 | 1.6 | % | $ | 2,821,251 | 3.4 | % | ||||||||||||||||||||||||
|
2033
|
7 | 307,498 | 4.4 | % | $ | 2,517,400 | 3.0 | % | ||||||||||||||||||||||||
|
2034
|
129 | 484,234 | 6.9 | % | $ | 8,917,587 | 10.7 | % | ||||||||||||||||||||||||
|
2035
|
250 | 565,361 | 8.0 | % | $ | 9,523,749 | 11.4 | % | ||||||||||||||||||||||||
|
2036
|
38 | 87,257 | 1.2 | % | $ | 824,942 | 1.0 | % | ||||||||||||||||||||||||
|
2037
|
— | — | — | % | $ | — | — | % | ||||||||||||||||||||||||
|
2038
|
1 | 852 | — | % | $ | 6,240 | — | % | ||||||||||||||||||||||||
| 总计 | 1,920 | 7,045,413 | 100.0 | % | $ | 83,685,063 | 100.0 | % | ||||||||||||||||||||||||
解释性说明:
(1)我们所有租赁（包括作为直接融资租赁入账的租赁）于2025年12月31日生效的年化合同租金。
(2)包括按月持有的租赁或截至2025年12月31日止年度届满的租赁所占用的约8,646个内部租赁面积。滞留租金通常以估计的市场租金或到期租约下到期的租金金额中的较大者支付。
项目3。法律程序
我们和我们的子公司不时成为其正常业务过程中产生的诉讼当事人。我们目前没有受到任何重大诉讼，据我们所知，也没有任何其他对我们构成威胁的诉讼，除了因疏忽而采取的常规行动或在正常业务过程中产生的其他索赔和行政诉讼，其中一些预计将由责任保险承保，并且所有这些合计预计不会对我们的流动性、经营业绩或业务或财务状况产生重大不利影响。
项目4。矿山安全披露
不适用。
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第二部分
项目5。市场为注册人的共同权益、相关股东事项及发行人购买权益证券
市场资讯
我们的A类普通股在纽约证券交易所交易，代码为“PSTL”。截至2026年2月24日，共有27,467，131股已发行和流通的A类普通股和5名在册股东。这一登记在册的股东人数并不代表我们A类普通股的实际实益拥有人人数，因为我们的A类普通股的股份经常被证券交易商和其他人以“街道名称”持有，以造福于可能对股份进行投票的实益拥有人。
此外，截至2026年2月24日，公司以外的有限合伙人持有的已发行和流通的投票等值股票有27,206股，流通在外的OP单位和LTIP单位有7,422，288股。Spodek先生及其关联公司持有所有已发行和流通的投票等价物股票。此类股份或单位不存在公开交易市场。
我们打算继续宣布我们的A类普通股的季度股息。截至2025年12月31日止年度，我们派发现金股息每股0.97美元。然而，股息的实际金额和时间将由我们的董事会酌情决定，并将取决于我们的财务状况以及《守则》的要求，并且无法保证未来分配的金额或时间。
未登记出售权益性证券、所得款项用途、发行人购买权益性证券
正如下文第7项更详细披露的那样，在截至2025年12月31日的三个月内，没有根据股份回购计划回购我们的A类普通股股份。截至2025年12月31日，根据股票回购计划仍可供回购的A类普通股股票的美元价值为25.0百万美元。
股权补偿计划下获授权发行的证券
第5项要求的信息通过引用纳入我们为2026年年度股东大会提供的最终代理声明。
项目6。保留
项目7。管理层对财务状况和经营成果的讨论和分析
以下讨论及分析乃基于本公司截至及截至2025年12月31日及2024年12月31日止年度的综合财务报表及其相关附注，并应与其一并阅读。本管理层对财务状况和经营业绩的讨论和分析包含涉及风险、不确定性和假设的前瞻性陈述。有关与这些陈述相关的风险、不确定性和假设的讨论，请参见“关于前瞻性陈述的警示性陈述”。由于各种因素，包括但不限于项目1a中的因素，我们的实际结果可能与前瞻性陈述中明示或暗示的结果存在重大差异。“风险因素”，并包含在本报告的其他部分中。
概述
公司
我们于2018年11月19日作为一家马里兰州公司成立，并在我们的IPO和相关组建交易完成后开始运营。我们通过传统的UPREIT结构开展业务，在这种结构中，我们的物业由我们的经营合伙企业直接拥有或通过有限合伙企业、有限责任公司或其他子公司拥有。截至2025年12月31日止年度，我们以约1.231亿美元的价格收购了216处出租给USPS的物业，不包括关闭成本。截至2025年12月31日，我们的投资组合包括1,917处自有物业，位于49个州和一个地区，包括约710万净可出租室内平方英尺。
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我们是我们的运营合伙企业的唯一普通合伙人，通过该合伙企业直接或间接拥有我们的物业。截至2026年2月24日，我们拥有约78.8%的未偿还OP单位，包括LTIP单位。我们的董事会监督我们的业务和事务。
ATM程序
2022年11月4日，我们与Jefferies LLC、BMO Capital Markets Corp.、Janney Montgomery Scott LLC、Stifel，Nicolaus & Company，Incorporated和Truist Securities，Inc.各自作为代理人（“ATM计划”）就我们的市场发售计划分别签订了公开市场销售协议（“销售协议”），根据该协议，我们可以发售和出售总销售价格最高为5000万美元的A类普通股股票。协议还规定，公司可根据单独的总远期确认书和与某些代理的关联公司的相关补充确认书订立一份或多份远期销售协议。2023年8月8日，我们修改了ATM计划，将该计划下的总发行金额增加到1.50亿美元。2024年11月4日，我们与Mizuho Securities USA LLC（“Mizuho”）和M & T Securities，Inc.（“M & T”）各自作为瑞穗的额外销售代理和关联公司作为远期卖方，就ATM计划分别订立公开市场销售协议。截至2025年12月31日止年度，根据ATM计划发行了3,154，321股股票，募集资金总额约为4,840万美元。截至2025年12月31日，我们在ATM计划下还有大约4530万美元的可用资金。
在年底之后，我们于2026年2月24日修订了ATM计划，将该计划下的总金额增加到3亿美元。2026年2月24日，我们还与（i）J.P. Morgan Securities LLC（“J.P. Morgan”）和Scotia Capital（USA）Inc.（“ScotiaBank”）各自作为额外的销售代理，（ii）摩根大通银行、全国协会和新斯科舍银行作为额外的远期买方，以及（iii）J.P. Morgan和ScotiaBank作为额外的远期卖方（在每种情况下均以其关联远期买方的代理身份）就ATM计划分别签订了公开市场销售协议（“额外销售协议”）。额外的销售协议还规定，除了我们通过摩根大通和丰业银行发行和销售我们的A类普通股股票外，我们还可能根据总远期确认书和相关补充确认书订立一份或多份远期销售协议，分别由我们与摩根大通银行、全国协会和新斯科舍银行之间签订。
执行概览
我们是一家内部管理的房地产投资信托基金，专注于收购和管理主要出租给USPS的物业，范围从最后一公里的邮局到工业设施。我们认为邮政物流网络内部存在的整体整合机会非常有吸引力。我们继续执行我们的战略，收购和整合邮政资产，我们认为这些资产将为我们的股东带来强劲的收益。
地理集中
截至2025年12月31日，我们在49个州和一个地区拥有1,917处物业组合，主要出租给USPS。截至2025年12月31日止年度，我们总租金收入的约10.4%集中在宾夕法尼亚州。
注册人选举
我们是《证券法》S-K条例中定义的“较小报告公司”，并选择利用较小报告公司可用的某些规模披露。
我们还选择从截至2019年12月31日的较短纳税年度开始，有资格根据《守则》作为REIT被征税，并打算继续有资格作为REIT被征税。只要我们有资格成为REIT，我们一般不会被征收联邦所得税，只要我们将每个纳税年度的应税收入分配给我们的股东。
可能影响未来经营业绩的因素
美国邮政
我们依赖于USPS的财务和运营稳定性。USPS目前正面临各种情况，这些情况正威胁到其为其运营提供资金的能力以及目前在联邦政府不干预的情况下进行的其他义务。USPS受到法律法规的限制，这些法律法规限制了收入来源和定价，规定了某些费用，并限制了其借贷能力。因此，除其他后果外，USPS无法
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为其规定的开支提供资金，并继续须向其退休制度和福利支付规定的款项。尽管美国邮政总局最近采取并提议采取多项运营改革和降低成本措施，例如提高某些服务的费率和降低交付速度，以及关闭、搬迁或整合某些设施和交付路线，但美国邮政总局采取的立场是，仅此类措施不足以维持其在到期时履行所有现有义务的能力，或允许其进行近年来被推迟的关键基础设施投资。这些措施还引发了重大批评和诉讼，可能导致声誉或财务损害，或增加对USPS的监管审查或减少对其服务的需求。区域疫情或全球大流行的发生，以及为防止其传播而采取的措施，也可能对USPS的运营和流动性产生实质性和不可预测的影响，包括与大流行相关的中断导致的大量额外运营费用。地缘政治和其他经济因素也造成了显着的通胀压力，导致USPS的补偿、福利、运输和燃料成本增加。如果USPS由于对其服务的需求减少而无法履行其财务义务或收入下降，USPS可能会减少其租赁邮政物业的需求，这将对我们的业务和运营产生重大不利影响。有关与USPS相关的风险的更多信息，见项目1a。“风险因素——与USPS相关的风险”。
收入
我们的收入主要来自与USPS就我们的物业和费用进行的租赁下的租金和租户补偿，以及其他来自Spodek先生及其关联公司拥有的邮政物业的管理、确认为融资租赁的物业的收入以及提供某些咨询服务的收入。租金收入指主要与USPS在租约下确认的租赁收入，其中包括高于和低于市场租赁无形资产的影响，以及我们的租户就租户根据租约承担此类税款的每个物业所支付的房地产税向我们进行的补偿。我们的某些租约包括年租自动扶梯。费用及其他主要指（i）我们从Spodek先生及其关联公司根据管理协议拥有的邮政物业收到的收入以及所管理物业的租赁收入的百分比的TRS，（ii）我们从向邮政物业的第三方所有者提供咨询服务收到的收入TRS，以及（iii）从入账为融资租赁的物业确认的收入。截至2025年12月31日，出租给我们租户的物业的平均剩余租期约为四年。未来可能影响我们的租金收入和费用及其他的因素包括但不限于：（i）我们续签或更换即将到期的租约和管理协议的能力；（ii）当地、区域或国家经济状况；（iii）邮政空间供过于求或需求减少；（iv）市场出租率的变化；（v）USPS当前的物业租赁计划或租赁形式的变化；以及（vi）我们在我们的物业和管理的物业提供充分服务和维护的能力。
营业费用
我们主要将我们的物业出租给USPS。我们的大部分租约都是修改后的双净租约，租户负责水电费、某些维护义务和偿还财产税，房东负责保险、屋顶和结构。因此，与业主在这些租约下的责任相关的成本增加可能会对我们的经营业绩产生负面影响。详见下文“续租”进一步讨论。
运营费用一般包括房地产税、物业运营费用，其中包括保险、维修和保养（租户负责的除外）、与物业维护相关的工资以及折旧和摊销。可能影响我们控制这些运营成本能力的因素包括但不限于：定期维修的成本、我们物业的老化和耐用性、翻新成本、业主在租约下的责任、重新租赁空间的成本、通货膨胀以及根据适用法律承担责任的可能性。从租户收回的款项在相关支出发生期间按权责发生制确认为收入。租户补偿和相关物业运营费用按总额确认，因为（i）一般来说，我们是房地产税的主要义务人，以及（ii）如果租户不偿还房地产税，我们将承担信用风险。
当市场因素和竞争等情况导致财产收入减少时，拥有和经营财产的费用并不一定会减少。如果收入下降，我们可能无法相应减少开支。与房地产投资相关的成本通常不会大幅降低，即使一处房产没有被完全占用或其他情况导致我们的收入减少。因此，如果未来收入减少，静态运营成本可能会对我们未来的现金流和经营业绩产生不利影响。
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一般和行政费用
一般及行政开支指与我们作为公众公司的日常活动有关的人员成本、专业费用、法律费用、保险、咨询费、信息技术成本及其他开支。虽然我们预计，随着我们投资组合的增长，我们的一般和管理费用将继续上升，但我们预计，由于效率和规模经济，这些费用占我们收入的百分比将随着时间的推移而下降。
基于股权的薪酬费用
所有基于股权的补偿费用在我们的综合运营和综合收益报表中确认为一般和行政费用以及物业运营费用的组成部分。我们发行基于股份的奖励，以使我们的董事和员工的利益与我们的投资者的利益保持一致。
负债和利息费用
2021年8月9日，我们签订了一份不时修订的信贷协议（“先前信贷便利”），其中包括（i）1.50亿美元的循环信贷便利、（ii）7500万美元的无抵押定期贷款和（iii）1.750亿美元的高级无抵押延迟提款定期贷款。2025年9月19日（“CF截止日”），我们对先前的信贷便利进行了整体修订和重述，以提供（1）1.50亿美元的高级无抵押循环信贷便利（“循环信贷便利”）和（2）2.90亿美元的定期贷款便利，其中包括（i）1.750亿美元的延迟提取定期贷款（“2028年定期贷款”），所有这些先前都是根据先前的信贷便利和（II）1.15亿美元的高级无抵押定期贷款（“2030年定期贷款”，以及与2028年定期贷款合称“定期贷款”）向我们提供的。2030年定期贷款包括（x）先前根据先前信贷安排垫付的截至CF截止日仍未偿还的7500万美元高级无抵押定期贷款和（y）在CF截止日向公司垫付的4000万美元新定期贷款。2026年2月20日，公司订立了承诺金额增加请求（“承诺增加”），据此，（a）循环信贷融资总额增加至2.50亿美元，（b）2028年定期贷款总额增加至1.90亿美元，以及（c）新斯科舍银行被添加为信贷协议项下的贷方；我们的1.15亿美元2030年定期贷款未受承诺增加的影响。
我们打算将信贷融资用于营运资金用途，可能包括偿还抵押债务、收购物业和其他一般公司用途。我们以非现金方式将与我们的债务相关的递延融资成本摊销为利息费用，采用直线法，在相关贷款的条款上近似于实际利率法。债务折扣代表公允价值调整，以计入
与我们的物业收购相关的承担或进入的债务的规定利率和市场利率之间的差异。
债项溢价折价采用直线法在关联借款期限内摊销至利息费用，
这近似于有效利率法。债务结构的任何变化，包括与物业收购相关的债务融资，都可能对经营业绩产生重大影响，具体取决于任何此类债务的条款。
所得税优惠（费用）
作为一家房地产投资信托基金，我们目前分配给股东的净应税收入一般不会被征收联邦所得税。根据该守则，REITs须遵守多项组织和运营要求，包括要求它们每年分配至少90%的REIT应税收入，确定时不考虑已支付股息的扣除，也不包括任何净资本收益。如果我们未能在任何课税年度取得作为REIT的课税资格，并且没有资格获得某些法定减免条款，我们在该年度的收入将按常规公司税率课税，并且我们将在我们不再符合REIT资格的下一年的四个课税年度被取消作为REIT的课税资格。即使我们有资格作为联邦所得税目的的房地产投资信托基金征税，我们仍可能对我们的收入和资产征收州税和地方税，并对我们的未分配收入征收联邦所得税和消费税。此外，我们现有的TRS和我们未来可能形成的任何其他TRS所赚取的任何收入将被征收联邦、州和地方的公司所得税。
续租
截至2026年2月24日，我们九处物业的租约（约29,000净可出租内部平方英尺）已到期，USPS作为保留租户占用这些物业。见项目2。“物业—租约到期时间表”。截至本报告发布之日，USPS尚未腾出或通知我们其打算腾出任何这些物业。当租约到期时，USPS成为按月持有的租户，通常支付估计的市场租金或到期租约下的租金金额中的较大者。虽然我们目前预计我们将续签
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对于已经到期或即将到期的租约，无法保证我们将成功续签这些租约，获得正的租金续签价差或以与到期租约条款相当的条款续签租约。即使我们能够续签这些已到期的租约，租约条款也可能无法与之前的租约相比。如果我们不成功，我们可能会遇到入住率、租金收入和净营业收入减少，以及我们的信贷便利下的借贷能力下降，这可能对我们的财务状况、经营业绩和向股东进行分配的能力产生重大不利影响。有关与USPS相关的风险的更多信息，见项目1a。“风险因素——与USPS相关的风险”。
经营成果
截至2025年12月31日止年度与2024年12月31日止年度比较
| （金额以千为单位） | 截至12月31日止年度， | ||||||||||||||||||||||
| 2025 | 2024 | $变化 | %变化 | ||||||||||||||||||||
| 收入 | |||||||||||||||||||||||
| 租金收入 | $ | 93,305 | $ | 73,143 | $ | 20,162 | 27.6 | % | |||||||||||||||
| 费及其他 | 2,518 | 3,229 | (711) | (22.0) | % | ||||||||||||||||||
| 总收入 | 95,823 | 76,372 | 19,451 | 25.5 | % | ||||||||||||||||||
| 营业费用 | |||||||||||||||||||||||
| 房地产税 | 11,326 | 9,850 | 1,476 | 15.0 | % | ||||||||||||||||||
| 物业运营费用 | 9,704 | 9,124 | 580 | 6.4 | % | ||||||||||||||||||
| 一般和行政 | 17,192 | 16,008 | 1,184 | 7.4 | % | ||||||||||||||||||
|
伤亡和减值（收益）损失，净额
|
(775) | 404 | (1,179) | (291.8) | % | ||||||||||||||||||
| 折旧及摊销 | 23,989 | 22,202 | 1,787 | 8.0 | % | ||||||||||||||||||
| 总营业费用 | 61,436 | 57,588 | 3,848 | 6.7 | % | ||||||||||||||||||
|
出售房地产资产（亏损）收益
|
(49) | 2,393 | (2,442) | (102.0) | % | ||||||||||||||||||
| 经营收入 | 34,338 | 21,177 | 13,161 | 62.1 | % | ||||||||||||||||||
| 其他收益 | 30 | 21 | 9 | 42.9 | % | ||||||||||||||||||
| 利息支出，净额 | |||||||||||||||||||||||
| 合同利息支出 | (15,239) | (12,041) | (3,198) | 26.6 | % | ||||||||||||||||||
|
递延融资费用核销摊销及债务贴现摊销
|
(869) | (746) | (123) | 16.5 | % | ||||||||||||||||||
| 债务提前清偿损失 | (142) | — | (142) | 不适用 | |||||||||||||||||||
| 利息收入 | 7 | 26 | (19) | (73.1) | % | ||||||||||||||||||
| 总利息支出，净额 | (16,243) | (12,761) | (3,482) | 27.3 | % | ||||||||||||||||||
| 所得税费用前收入 | 18,125 | 8,437 | 9,688 | 114.8 | % | ||||||||||||||||||
| 所得税费用 | (27) | (116) | 89 | (76.7) | % | ||||||||||||||||||
| 净收入 | $ | 18,098 | $ | 8,321 | $ | 9,777 | 117.5 | % | |||||||||||||||
租金收入–租金收入包括净租金收入以及从租户收回的某些运营成本和物业税。租金收入从截至2024年12月31日止年度的7,310万美元增加2020万美元至截至2025年12月31日止年度的9,330万美元，这主要是由于我们的收购量和每年递增的新租约的执行。
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费用及其他-费用和其他收入从截至2024年12月31日止年度的320万美元减少（0.7）万美元至截至2025年12月31日止年度的250万美元，主要是由于管理费和咨询服务收入减少。
营业费用
房地产税–房地产税从截至2024年12月31日止年度的990万美元增加150万美元至截至2025年12月31日止年度的1130万美元，这主要是由于我们的收购量。
物业运营费用–物业运营费用从截至2024年12月31日止年度的910万美元增加60万美元至截至2025年12月31日止年度的970万美元。物业管理费用包含在物业运营费用中，从截至2024年12月31日止年度的280万美元增加0.2百万美元至截至2025年12月31日止年度的3.0百万美元。增加的0.4百万美元中的其余部分与维修和保养以及保险费用有关，这一增加主要是由于我们的收购量。
一般和行政–一般和行政费用从截至2024年12月31日止年度的1600万美元增加120万美元至2025年12月31日止年度的1720万美元，主要是由于上市公司相关成本增加、净薪酬成本增加以及先前计入留存收益的股息和分配金额以及与被没收的裁决相关的非控制性权益重新分类为补偿成本。这被先前确认的与公司前首席财务官离职有关的被没收奖励的补偿成本转回所抵消。
伤亡和减值（收益）损失，净额–截至2025年12月31日止年度的伤亡和减值（收益）损失净额为（0.8）百万美元，主要反映100万美元在毛费用中，主要与因自然灾害和相关维修而受损的几处房产的账面净值有关。这被抵消了220万美元相关保险索赔导致净收益为120万美元抵消0.2百万美元为2025年第四季度重新分类为持有待售资产和已售资产的资产减值和0.2百万美元为持有待用财产的减值。伤亡和减值（收益）损失，截至年度净额2024年12月31日为0.4百万美元，这主要反映了因故意破坏而受损的资产的伤亡损失。
折旧及摊销–折旧和摊销费用从截至2024年12月31日止年度的2220万美元增加180万美元至截至2025年12月31日止年度的2400万美元，这主要是由于我们的收购量。
出售房地产资产（亏损）收益
截至2025年12月31日止年度，公司出售两处房地产物业，所得款项净额140万美元并录得亏损0.05亿美元。出售房地产资产收益包括截至2024年12月31日止年度出售两处物业。
总利息支出，净额
截至2025年12月31日止年度，我们产生了总利息支出，净额为1620万美元，而截至2024年12月31日止年度为1280万美元。利息支出增加350万美元，主要是由于信贷便利下的额外借款以及我们信贷便利的净借款增加（包括9月19日借入的4000万美元定期贷款收益，2025年）以及提前清偿债务损失增加10万美元，其中包括注销归属于循环信贷融资中的前债权人的未摊销债务发行成本的0.06万美元损失和我们先前信贷融资中不参与我们当前信贷融资的这些相应部分的2030年定期贷款部分，以及与修改我们的定期贷款相关的第三方费用0.08万美元。
现金流
截至2025年12月31日止年度与截至2024年12月31日止年度的比较
截至2025年12月31日，我们拥有150万美元的现金和60万美元的托管和准备金，而截至2024年12月31日，我们拥有180万美元的现金和70万美元的托管和准备金。
经营活动产生的现金流–截至2025年12月31日止年度，经营活动提供的现金净额增加1100万美元至4450万美元，而截至2024年12月31日止年度为3350万美元。增加
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是由于我们的收购量和执行租金上涨的新租约，所有这些都产生了额外的租金收入和相关的营运资金变化。
投资活动产生的现金流–截至2025年12月31日止年度，用于投资活动的现金净额1.237亿美元，主要包括1.263亿美元的收购和资本改进，被出售房地产资产和财产损失索赔获得的300万美元收益所抵消。截至2024年12月31日止年度，用于投资活动的现金净额7910万美元，主要包括8480万美元的收购和资本改进，被出售房地产资产所得的600万美元收益所抵消。
融资活动产生的现金流–截至2025年12月31日止年度，融资活动提供的现金净额增加3340万美元至7870万美元，而截至2024年12月31日止年度为4530万美元。增加的主要原因是我们的信贷融资净借款增加了1000万美元（包括2025年9月19日借入的4000万美元定期贷款收益），以及从发行股票中获得的净收益增加。这被我们信贷融资的债务发行成本以及截至2025年12月31日止年度股息和分配支付的增加所抵消。
流动性和资本资源
我们有大约150万美元现金和60万美元截至2025年12月31日的托管和准备金。
循环信贷机制和定期贷款
2021年8月9日，我们签订了先前的信贷融资，其中包括（i）1.50亿美元的循环信贷融资、（ii）7500万美元的无抵押定期贷款和（iii）1.75亿美元的高级无抵押延迟提款定期贷款。在CF截止日，我们修改并重述了先前的信贷便利的全部内容，以提供（1）1.50亿美元的高级无抵押循环信贷便利（“循环信贷便利”）和（2）2.90亿美元的定期贷款便利，其中包括（i）1.750亿美元的延迟提取定期贷款（“2028年定期贷款”），所有这些先前均根据先前的信贷便利和（II）1.15亿美元的高级无抵押定期贷款（“2030年定期贷款”，以及与2028年定期贷款合称“定期贷款”）向我们垫付。2030年定期贷款包括（x）先前根据先前信贷安排垫付的截至CF截止日仍未偿还的7500万美元高级无抵押定期贷款和（y）在CF截止日向我们垫付的4000万美元新定期贷款。截至2025年12月31日，我们的信贷融通项下未偿本金总额为3.29亿美元，其中1.75亿美元用于2028年定期贷款，1.15亿美元用于2030年定期贷款，3900万美元用于循环信贷融资。2026年2月20日，我们在信贷安排下的能力和可用性受到我们进入承诺增加的影响，如上文“债务和利息费用”中更全面描述的那样。
信贷便利包括一个手风琴功能，允许我们根据惯例条款和条件，在循环信贷便利下最多额外借款（i）1.50亿美元，在定期贷款下最多借款（ii）1.00亿美元。在承诺增加生效后，循环信贷融资手风琴项下仍有5000万美元，（2）定期贷款手风琴项下仍有8500万美元。循环信贷安排于2029年11月到期，2030年定期贷款于2030年1月到期，2028年定期贷款于2028年2月到期。循环信贷融资和2030年定期贷款融资中的每一项可由公司自行选择延长一个12个月的期限。信贷融通下的借款利率为：（i）在循环信贷融通的情况下，基准利率加上每年0.5%至1.0%的保证金或调整后的定期SOFR（定义见下文）加上每年1.5%至2.0%的保证金，或（ii）在定期贷款的情况下，基准利率加上每年0.45%至0.95%的保证金或调整后的定期SOFR加上每年1.45%至1.95%的保证金，在每种情况下取决于综合杠杆比率。关于循环信贷融资，如果使用量等于或低于50%，我们将支付每年0.20%的未使用融资费用，或者如果使用量大于50%，则支付每年0.15%的未使用融资费用，在每种情况下，根据循环信贷融资下的平均每日未使用承诺。
信贷融通由我们和我们的某些间接子公司共同和分别提供担保，并包含惯例契约，除其他外，除某些例外情况外，这些契约限制我们承担债务、授予资产留置权、进行某些类型的投资、从事收购、合并或合并、出售资产、与关联公司进行某些交易以及支付股息或进行分配的能力。信贷便利要求每季度对遵守综合财务维护契约的情况进行测试，包括最低固定费用覆盖率、最高总杠杆率、最低有形净值、最高有担保杠杆率、最高无担保杠杆率、最低无担保偿债覆盖率和最高有担保追索权杠杆率。信贷便利还包含某些惯常的违约事件，包括未能根据信贷便利及时付款、任何事件
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或使其他重大债务在其预定到期日之前到期的条件，未能满足某些契约和特定的破产和无力偿债事件。截至2025年12月31日，我们遵守了所有信贷融通的债务契约。
截至2025年12月31日，我们进行了11次利率互换，总名义金额为2.90亿美元，用于管理我们的利率风险并将SOFR部分固定在信贷便利的定期贷款上（合称“利率互换”）。见附注6。我们合并财务报表附注中的衍生工具和对冲活动包含在本文项目8下，以了解有关利率掉期的更多详细信息。
资本资源与融资策略
我们的短期流动性需求主要包括与我们的物业相关的运营费用和其他支出、向我们的有限合伙人的分配以及向符合REIT资格所需的股东的分配、资本支出和物业收购。我们预计将通过运营提供的净现金、现金、我们的信贷融通下的借款以及潜在的证券发行来满足我们的短期流动性需求。我们在美国证券交易委员会存档了一份有效的货架登记声明，根据该声明，我们可以通过这些工具和当时对我们最有吸引力的条款发行股权融资，包括通过我们的1.5亿美元ATM计划。
我们的长期流动性需求主要包括到期偿还债务所需的资金、向我们的有限合伙人的分配以及向符合REIT资格所需的股东的分配、物业收购和非经常性资本改善。我们预计将通过来自运营的净现金、包括我们的信贷便利和抵押融资在内的长期债务、发行股权和债务证券以及精选出售我们物业的收益来满足我们的长期流动性需求。我们还可能使用我们的信贷便利为物业收购和非经常性资本改善提供资金，以等待永久的物业级别融资。
我们相信，我们可以获得多种资本来源，为我们的长期流动性需求提供资金，包括产生额外债务和发行额外股本证券。然而，在未来，可能有许多因素可能对我们获得这些资本来源的能力产生重大不利影响，包括整体股票和信贷市场的不利条件、我们的杠杆程度、我们未设押的资产基础、我们的贷方施加的借款限制、REITs的一般市场状况、我们的经营业绩、流动性和市场对我们的看法。我们业务战略的成功将在很大程度上取决于我们获得这些不同资本来源的能力。此外，我们不断评估对邮政物业的可能收购，这在很大程度上取决于（其中包括）拥有和租赁邮政物业的市场以及USPS将根据哪些条款订立新的或续租的租约。
为保持我们作为REIT的资格，我们必须向我们的股东进行分配，每年总计至少90%的我们的REIT应税收入确定，而不考虑扣除已支付的股息和不包括资本收益。由于这一要求，我们不能像其他非REITs实体那样依赖留存收益为我们的业务需求提供资金。如果我们没有足够的运营资金来满足我们的业务需求，我们将需要寻找替代方式来满足这些需求。此类替代方案可能包括，除其他外，剥离我们自己的物业（无论销售价格是否最优或以其他方式满足我们的战略长期目标）、产生债务或在公共或私人交易中发行股本证券，无法保证其条款的可用性和吸引力。
物资资金改善项目
2025年第四季度，公司完成了位于堪萨斯州波林的两处自有物业之一（“波林CIP”）的所有必要的资本改善工作。在2025年第四季度，该公司发生了与Pauline CIP相关的20万美元成本，这些成本均未被保险收益所抵消。与Pauline CIP相关的任何额外保险赔偿的时间和金额（如果有的话）仍受惯例索赔程序的约束s.
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合并负债
截至2025年12月31日，我们的未偿综合本金债务约为3.632亿美元。下表列出截至2025年12月31日和2024年12月31日我们未偿债务的信息（单位：千）：
| 截至12月31日的未偿还金额， 2025 |
截至12月31日的未偿还金额， 2024 |
利息
率
截至
2025年12月31日
|
到期日 | ||||||||||||||||||||
|
循环信贷机制(1)(2)(3)
|
$ | 39,000 | $ | 14,000 |
SOFR + 150基点(2)
|
2029年11月 | |||||||||||||||||
|
2030年定期贷款（原2021年定期贷款)(2)
|
115,000 | 75,000 |
SOFR + 145bps(2)
|
2030年1月 | |||||||||||||||||||
|
2028年定期贷款（原2022年定期贷款）
|
175,000 | 175,000 |
SOFR + 145bps(2)
|
2028年2月 | |||||||||||||||||||
| 担保借款： | |||||||||||||||||||||||
|
愿景银行(3)
|
1,409 | 1,409 | 3.69 | % | 2041年9月 | ||||||||||||||||||
|
第一俄克拉荷马银行(4)
|
280 | 299 | 3.63 | % | 2037年12月 | ||||||||||||||||||
|
愿景银行– 2018年(5)
|
844 | 844 | 3.69 | % | 2041年9月 | ||||||||||||||||||
|
卖方融资(6)
|
— | 100 | — | % | 2025年1月 | ||||||||||||||||||
|
AIG(7)
|
30,225 | 30,225 | 2.80 | % | 2031年1月 | ||||||||||||||||||
|
卖方融资-2024年(8)
|
1,400 | 1,400 | 5.00 | % | 2039年9月 | ||||||||||||||||||
| 本金总额 | $ | 363,158 | $ | 298,277 | |||||||||||||||||||
解释性说明：
(1)有关信贷便利的详情见上文“—循环信贷便利和定期贷款”。在截至2025年12月31日和2024年12月31日的年度内，我们分别产生了与循环信贷融资相关的未使用融资费用0.2百万美元和0.3百万美元。
(2)循环信贷融资将于2029年11月到期，2030年定期贷款将于2030年1月到期，每一笔贷款均可由公司自行选择延长一个十二个月的期限。信贷融通的利率基于1个月调整后期限SOFR，即SOFR，加上在CF截止日期之前的期限SOFR调整为0.10%，但须遵守0%的下限（“调整后期限SOFR”）。
(3)这笔贷款下有五处房产作抵押，Spodek先生还为其下未偿还金额的50%提供了个人付款担保。该贷款的前五年固定利率为3.69%，仅支付利息（截至2026年10月），然后在此后的每五年期间随本金和利息支付调整为基于向联邦储备系统理事会提供的调整为五年固定期限的美国国债的五年周平均收益率（“五年期国债利率”）的利率，加上2.75%的保证金，最低年利率为2.75%。
(4)这笔贷款由四处房产的第一抵押留置权和斯波德克先生的个人付款担保作抵押。这笔贷款的前五年（截至2026年8月）的固定利率为3.625%，之后每年调整为华尔街日报Prime利率的浮动年利率，最低年利率为3.625%。
(5)这笔贷款由一处房产的第一抵押留置权和Spodek先生的个人付款担保作抵押。该贷款的固定利率为3.69%，前五年仅付息（截至2026年10月），之后每五年随本金和利息支付调整为基于五年期国债利率的利率，加上2.75%的保证金，最低年利率为2.75%。
(6)就收购一处物业而言，我们获得了由该物业担保的卖方融资，金额为0.4百万美元，需要五次每年支付本金和利息0.1百万美元，第一期将于2021年1月2日到期，基于截至2025年1月2日的年利率6.0%。截至2025年1月2日，卖方融资已全部偿还。
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(7)这笔贷款由位于宾夕法尼亚州沃伦代尔的一处工业物业的第一抵押留置权担保。该贷款的固定利率为2.80%，前五年（截至2026年1月）只付息，此后根据30年的摊销时间表固定支付本金和利息。
(8)就收购两处物业而言，我们获得了由物业担保的卖方融资，金额为140万美元，基于5.00%的固定利率，只支付利息至2039年9月1日。
截至2025年12月31日的担保借款
截至2025年12月31日，我们有约3420万美元的未偿还担保借款，目前全部为固定利率债务，加权平均年利率为2.96%。
合同义务和其他长期负债
下表提供了截至2025年12月31日我们的承诺的信息，包括合同义务下的任何保证或最低承诺（以千为单位）。
| 按期间分列的应付款项 | ||||||||||||||||||||||||||||||||
| 合同义务 | 合计 |
2026
|
2027年至2028年
|
2029年至2030年
|
超过 五年 |
|||||||||||||||||||||||||||
| 信贷便利 | $ | 329,000 | $ | — | $ | 175,000 | $ | 154,000 | $ | — | ||||||||||||||||||||||
| 抵押贷款的本金支付 | 34,158 | 637 | 1,583 | 1,694 | 30,244 | |||||||||||||||||||||||||||
|
利息支付(1)
|
51,588 | 16,358 | 25,205 | 8,577 | 1,448 | |||||||||||||||||||||||||||
|
经营租赁义务(2)
|
3,378 | 327 | 668 | 430 | 1,953 | |||||||||||||||||||||||||||
| 合计 | $ | 418,124 | $ | 17,322 | $ | 202,456 | $ | 164,701 | $ | 33,645 | ||||||||||||||||||||||
解释性说明:
(1)所显示的金额涉及（i）循环信贷融资基于截至2025年12月31日有效的未偿余额和利率，并根据该未偿余额在剩余期限内承担循环信贷融资下未使用的融资费用，（ii）基于通过利率互换确定的利率的定期贷款和截至2025年12月31日的未偿余额，以及（iii）基于未偿余额的抵押贷款，对于利率在一定期限后可调整的抵押贷款，截至2025年12月31日对其未来利息支付有效的利率。
(2)经营租赁义务涉及我们公司总部的一项租赁和我们某些物业的15项地面租赁。
股息
为保持我们作为REIT的资格，我们必须向股东支付股息，至少相当于我们所确定的REIT应税收入的90%，而不考虑已支付股息的扣除，也不包括净资本收益。截至2025年12月31日止年度，我们派发现金股息每股0.97美元。
后续事件
2026年融资活动
截至本报告发布之日，我们从循环信贷融资中提取了3100万美元。
2026年2月20日，我们订立了承诺金额增加请求（“承诺增加”），据此，（i）循环信贷融资总额增加至2.50亿美元，（ii）2028年定期贷款总额增加至1.90亿美元（所有这些已垫付给公司），以及（iii）新斯科舍银行被添加为信贷协议项下的贷方。截至2026年2月24日，在承诺增加生效后，（1）循环信贷融资手风琴项下仍有5000万美元，（2）循环信贷融资手风琴项下仍有8500万美元
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定期贷款的手风琴。
在年底之后，我们于2026年2月24日修订了ATM计划，将该计划下的总金额增加到3亿美元。2026年2月24日，我们还与（i）J.P. Morgan Securities LLC（“J.P. Morgan”）和Scotia Capital（USA）Inc.（“ScotiaBank”）各自作为额外的销售代理，（ii）摩根大通银行、全国协会和新斯科舍银行作为额外的远期购买者，以及（iii）J.P. Morgan和ScotiaBank作为额外的远期卖方（在每种情况下均以其关联远期购买者的代理身份）就ATM计划分别签订了公开市场销售协议（“额外销售协议”）。额外的销售协议还规定，除了我们通过摩根大通和丰业银行发行和销售我们的A类普通股股票外，我们还可能根据总远期确认书和相关补充确认书订立一份或多份远期销售协议，分别由我们与摩根大通银行、全国协会和新斯科舍银行之间签订。
2026年房地产交易
在2025年12月31日之后，我们以约1030万美元的价格在个人或小型投资组合交易中收购了28处房产，不包括关闭成本。
股息
我们的董事会批准并于2026年1月29日宣布2025年第四季度普通股股息为每股0.245美元，将于2026年2月27日支付给2026年2月13日登记在册的股东。
股份回购计划
2025年2月25日，董事会授权制定股票回购计划（“股票回购计划”），据此，我们可以回购最多2500万美元的A类普通股。根据股份回购计划对我们的A类普通股进行的回购可以通过公开市场交易、大宗交易或旨在遵守《交易法》第10b-18条规则的其他方式进行。截至2026年2月24日，没有根据股票回购计划回购我们的A类普通股股份，根据股票回购计划仍可供回购的A类普通股股份的美元价值为2500万美元。股份回购计划不要求我们回购任何特定金额的美元或收购任何特定数量的A类普通股股份，并且可以根据董事会的酌情权随时暂停或终止。
关键会计估计
我们对财务状况和经营业绩的讨论和分析是基于公司按照公认会计原则编制的历史合并财务报表。编制这些财务报表要求我们在作出影响资产、负债、收入和支出的报告金额的估计时行使我们的最佳判断。下文列出了我们认为对编制合并财务报表至关重要的会计政策和估计的摘要。我们认为，根据我们当时可获得的信息，所适用的所有决定和评估在当时作出时都是合理的。由于所使用的各种预测和假设具有内在的判断性，以及经济和市场状况的不可预测性，实际结果可能与估计不同，估计和假设的变化可能会对我们未来的财务报表产生重大影响。我们的会计政策和估计在附注2中有更全面的讨论。合并财务报表附注中的重要会计政策摘要。
房地产投资
购置不动产时，按照取得的资产和承担的负债的相对公允价值分配购置价款。将购买价格分配给被收购财产的有形和无形资产的相对公允价值，是通过对该财产进行估值得出的，就好像它是空置的一样。列报期间的所有房地产收购符合资产收购的条件，因此，与这些资产收购相关的收购相关费用和收购相关费用作为收购的一部分予以资本化。
对房地产的投资一般包括土地、建筑物、租户改良和已确定的无形资产，例如就地租赁无形资产和高于或低于市场的租赁无形资产。与房地产资产的开发、建设、租赁或扩张明确相关的直接和某些间接成本被资本化为物业成本。维修和保养费用在发生时计入费用。
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我们在2025年以约1.231亿美元（不包括关闭费用）收购了216处房产，在2024年以约9080万美元（不包括关闭费用）收购了197处房产。这些交易作为资产收购入账，每笔交易的收购价格根据所收购资产和承担的负债的相对公允价值进行分配。
收入确认
我们与租户有经营租赁协议，其中一些包含未来租金上涨的条款。租金收入在租赁期内按直线法确认。此外，某些租赁协议规定向租户偿还房地产税和其他可收回成本，这些费用在我们的综合运营和综合收益报表中作为“租金收入”的一部分按权责发生制入账。公司确定收取租赁付款的可能性受到多种因素的影响，包括公司对租户信誉的评估、经济状况、与租户的历史经验、租户的未来前景和租赁期限的长短。如果当前分类为可能的租赁随后被重新分类为不可能，则任何未偿还的应收租赁款项（包括直线应收租金）将被注销，租金收入相应减少。
费用及其他主要包括（i）物业管理费、（ii）从作为融资租赁入账的物业确认的收入和（iii）向邮政物业的第三方所有者提供咨询服务所赚取的费用。管理费来自与我们的首席执行官有关联的实体的合同协议。管理费收入确认为根据各自协议赚取。直接融资租赁收入采用实际利率法在租赁期内确认。在租赁开始时，我们在合并资产负债表的投资中记录一项资产，这代表我们对直接融资租赁的净投资。该初始净投资是通过将直接融资租赁应占的未来最低租赁付款总额和该物业的估计剩余价值（如果有的话）减去未赚取的收入相加而确定的。在租赁期内，直接融资租赁的投资减少，收入在综合经营和综合收益表的“费用和其他”中确认为收入，并产生融资租赁投资的固定定期收益率，净额。
长期资产减值
每当有事件或情况变化表明账面值可能无法收回时，就会对房地产投资和相关无形资产的账面价值进行减值审查。当资产的账面价值超过预期持有期内未贴现基础上的预计未来现金流量总和时，就存在减值。减值损失按资产账面值超过其估计公允价值的部分计量。减值分析将基于当前计划、预期持有期和编制分析时的可用市场信息。如果对预计未来现金流量、预期持有期或市场条件的估计发生变化，减值损失的评估可能会有所不同，这种差异可能是重大的。对预期现金流的评估是主观的，部分基于对未来入住率、租金和资本要求的假设，这些假设可能与实际结果存在重大差异。
在截至2025年12月31日止年度，基于成本累积超过最初预期，我们评估了我们的房地产和相关无形资产的账面金额的可收回性。评估导致重新计量两项物业，这些物业减记至其估计公允价值，并在公允价值等级中被归类为第3级。我们对公允价值的估计是基于贴现现金流分析。我们使用了现金流折现率（11.0%）和终端资本化率（10.0%）这两个显著的不可观察输入值。重新计量导致减值损失20万美元，计入综合经营和综合收益报表的“伤亡和减值（收益）损失，净额”。截至2024年12月31日止年度，基于成本累积超过最初预期，我们评估了我们的房地产和相关无形资产账面值的可收回性。评估导致重新计量一处物业，该物业减记至其估计公允价值，并在公允价值等级中被归类为第3级。我们对公允价值的估计是基于贴现现金流分析。我们使用了现金流折现率（11.0%）和终端资本化率（10.0%）这两个显著的不可观察输入值。重新计量产生了0.1百万美元的减值损失，计入综合经营和综合收益报表的“伤亡和减值（收益）损失，净额”。
我们对分类为持有待售的物业使用持有待售减值模型，这与持有和使用的减值模型不同。在持有待售减值模式下，如果分类为持有待售的长期资产的账面值超过其公允价值减去出售成本，则确认减值费用。因为这两个不同
49
模型，对于以前分类为持有并使用的长期资产，有可能在分类为持有待售时要求确认减值费用。我们在截至2025年12月31日的年度综合运营和综合收益报表中的“伤亡和减值（收益）损失，净额”中记录了0.2百万美元的减值。该物业随后在2025年期间以与账面价值相等的价格出售。
新会计公告
有关我们采纳新会计公告的讨论，请参阅附注2。合并财务报表附注中的重要会计师政策摘要。
通货膨胀
由于我们的许多租约提供固定的年度租金付款而没有年度租金上涨，我们的租金收入是固定的，而我们的物业运营费用受到通货膨胀的影响。我们的大部分租约规定租户偿还房地产税，因此租户必须偿还我们的房地产税。我们认为，如果通货膨胀随着时间的推移增加了开支，续租率的增加将大大抵消这种增加。
项目7a。关于市场风险的定量和定性披露
市场风险是指市场价格和利率发生不利变化而遭受损失的风险。我们与金融工具相关的未来收益、现金流和公允价值取决于现行市场利率。我们的主要市场风险源于我们的负债，它以固定和浮动利率计息。截至2025年12月31日，我们的负债约为3.632亿美元，其中包括约3.29亿美元的浮动利率债务和约3420万美元的固定利率债务。在3.29亿美元的浮动利率债务中，2.90亿美元与定期贷款有关，这些贷款已通过利率互换固定下来。在通过利率掉期将定期贷款计入固定利率债务时，截至2025年12月31日，我们的债务中约3900万美元为浮动利率债务，约3.242亿美元为固定利率债务。假设我们的未偿浮动利率债务金额没有增加，如果一个月的调整后期限SOFR增加或减少1.0%，我们的现金流将按年减少或增加约0.4百万美元。
在保持我们作为联邦所得税目的的房地产投资信托基金的地位的前提下，我们通过使用利率掉期来管理浮动利率债务的市场风险，该利率掉期在到期前的不同时期对我们的全部或部分浮动利率债务固定利率，例如利率掉期。未来，我们可能会使用其他衍生工具，例如利息上限协议，实际上对所有或部分债务的利率设置上限，期限不变，直至到期。这反过来又降低了浮动利率债务产生的现金流可变性风险，减轻了利率上升的风险。我们在进行此类安排时的目标将是减少我们的浮动费率风险敞口。然而，我们不保证我们管理利率波动的努力将成功地减轻我们投资组合中这种波动的风险，我们也不打算出于投机目的订立对冲安排。
50
Postal Realty Trust, Inc.
财务报表指数
项目8。财务报表和补充数据
财务报表
F-1
独立注册会计师事务所报告
致Postal Realty Trust, Inc.的股东和董事会
对财务报表的意见
我们审计了随附的Postal Realty Trust, Inc.（“公司”）截至2025年12月31日和2024年12月31日的合并资产负债表、截至2025年12月31日止两年期间各年的相关合并经营报表和综合收益表、权益变动表、现金流量表以及索引第8项所列的相关附注和附表（统称“财务报表”）。我们认为，财务报表按照美利坚合众国普遍接受的会计原则，在所有重大方面公允地反映了公司截至2025年12月31日和2024年12月31日的财务状况，以及截至2025年12月31日止两年期间每年的经营业绩和现金流量。
意见依据
这些财务报表由公司管理层负责。我们的责任是在我们审计的基础上对公司的财务报表发表意见。我们是一家在美国上市公司会计监督委员会（PCAOB）注册的公共会计师事务所，根据美国联邦证券法以及证券交易委员会和PCAOB的适用规则和条例，我们被要求对公司具有独立性。
我们按照PCAOB的标准进行了审计。这些准则要求我们计划和执行审计以就财务报表是否不存在重大错报获取合理保证，无论是由于错误还是欺诈。公司没有被要求，我们也没有受聘对其财务报告的内部控制进行审计。作为我们审计的一部分，我们被要求了解财务报告内部控制，但不是为了对公司财务报告内部控制的有效性发表意见。因此，我们不表示这种意见。
我们的审计包括执行程序以评估财务报表的重大错报风险，无论是由于错误还是欺诈，以及执行应对这些风险的程序。这些程序包括在测试的基础上审查有关财务报表中的数额和披露的证据。我们的审计还包括评估管理层使用的会计原则和作出的重大估计，以及评估财务报表的总体列报方式。我们认为，我们的审计为我们的意见提供了合理的基础。
关键审计事项
下文通报的关键审计事项是财务报表当期审计产生的事项，已传达或要求传达给审计委员会，并且（1）涉及对财务报表具有重要意义的账目或披露，（2）涉及我们特别具有挑战性、主观或复杂的判断。关键审计事项的沟通不会以任何方式改变我们对财务报表的意见，作为一个整体，我们也不会通过传达下文的关键审计事项，就关键审计事项或与其相关的账目或披露提供单独的意见。
不动产投资的购买价格分配–参见财务报表附注2和附注3
关键审计事项说明
公司在取得不动产时，按照取得日取得的资产和承担的负债的相对公允价值分配取得的不动产的购买价款。根据其性质，这些收购通常符合资产收购的条件。因此，为收购的资产和承担的负债支付的购买价款根据其相对公允价值分配给土地、建筑物、就地租赁以及其他无形资产和承担的负债。用于确定相对公允价值的估值假设包括可比销售交易、置换某些资产的成本、基于市场的租金收入、贴现率和终端资本化率。
我们将房地产投资的购买价格分配确定为关键审计事项，因为管理层为确定所收购资产和承担的负债的公允价值做出了重大估计。这要求在执行审计程序以评估管理层假设的合理性时，需要有高度的审计师判断和更大程度的努力，包括需要让我们的公允价值专家参与进来。
审计中如何应对关键审计事项
我们有关评估公司分配购买房地产投资价款的审计程序包括以下内容，其中包括：
•我们了解了公司在审查购买价格分配方面的内部控制，包括对估值方法和估计所收购资产和承担的负债的公允价值的假设的控制。
F-2
•我们为公允价值估计中使用的假设制定了一系列独立估计，包括贴现率、资本化率和使用外部市场来源的基于市场的租金收入，并将这些假设与管理层使用的假设进行了比较。
•我们通过与公司确定的平均历史分配进行比较来测试相对公允价值对所收购资产和承担的负债的分配，以识别异常值以供进一步调查。
•在我们的公允价值专家的协助下，对于我们测试的某些收购，我们：
–评估了管理层使用的估值和分配方法以及相关假设的合理性，包括贴现率、终端资本化率、基于市场的租金收入、置换某些资产的成本以及可比销售交易。
–测试了计算的数学准确性，并将预测中使用的关键输入与外部市场来源进行了比较。
/s/德勤会计师事务所
纽约，纽约
2026年2月24日
我们自2023年起担任公司核数师。
F-3
Postal Realty Trust, Inc.
合并资产负债表
（单位：千，面值和份额数据除外）
| 12月31日， 2025 |
12月31日， 2024 |
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| 物业、厂房及设备 | |||||||||||
| 投资： | |||||||||||
| 不动产，按成本： | |||||||||||
| 土地 | $ |
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| 建筑和改善 |
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| 租户改善 |
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| 房地产物业总额，按成本 |
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| 减：累计折旧 | (
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(
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| 不动产总额，净额 |
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| 融资租赁投资，净额 |
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| 房地产投资总额，净额 |
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| 现金 |
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| 托管和准备金 |
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| 租金及其他应收款 |
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| 预付费用和其他资产，净额 |
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| 商誉 |
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| 递延应收租金 |
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租赁无形资产，净额
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| 总资产 | $ |
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| 负债和权益 | |||||||||||
| 负债： | |||||||||||
| 定期贷款，净额 | $ |
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$ |
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| 循环信贷额度 |
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| 有担保借款，净额 |
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| 应付账款、应计费用和其他，净额 |
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| 低于市场租赁，净额 |
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| 负债总额 |
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| 承诺与或有事项 |
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| 股权： | |||||||||||
|
A类普通股，面值$
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B类普通股，面值$
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| 额外实收资本 |
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| 累计其他综合收益 |
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| 累计赤字 | (
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(
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| 股东权益合计 |
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经营合伙单位持有人的非控制性权益
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| 总股本 |
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| 总负债和权益 | $ |
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随附的附注是这些综合财务报表的组成部分。
F-4
Postal Realty Trust, Inc.
综合经营报表和综合收益
（单位：千，份额和每股数据除外）
|
截至本年度
12月31日，
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| 2025 | 2024 | ||||||||||
| 收入： | |||||||||||
| 租金收入 | $ |
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| 费及其他 |
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| 总收入 |
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| 营业费用： | |||||||||||
| 房地产税 |
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| 物业运营费用 |
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| 一般和行政 |
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伤亡和减值（收益）损失，净额
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(
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| 折旧及摊销 |
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| 总营业费用 |
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出售房地产资产（亏损）收益
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(
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| 经营收入 |
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| 其他收益 |
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| 利息支出，净额： | |||||||||||
| 合同利息支出 | (
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递延融资费用核销摊销及债务贴现摊销
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(
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(
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| 债务提前清偿损失 | (
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| 利息收入 |
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| 总利息支出，净额 | (
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| 所得税费用前收入 |
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| 所得税费用 | (
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| 净收入 |
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归属于经营合伙单位持有人非控股权益的净利润
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(
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(
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| 归属于普通股股东的净利润 |
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| 每股净收益： | |||||||||||
| 基本和稀释 | $ |
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| 加权平均已发行普通股： | |||||||||||
| 基本和稀释 |
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| 综合收益： | |||||||||||
| 净收入 |
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衍生工具未实现（亏损）收益
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(
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| 综合收益 |
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经营合伙单位持有人非控股权益应占综合收益
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(
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(
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| 归属于普通股股东的综合收益 |
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$ |
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随附的附注是这些综合财务报表的组成部分。
F-5
Postal Realty Trust, Inc.
合并权益变动表
（以千为单位，共享数据除外）
| 普通股股数 | 普通股 | 普通股与额外实收资本 | 累计其他综合收益 | 累计赤字 | 股东权益合计 | 经营合伙单位持有人的非控制性权益 | 总股本 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 余额-2023年12月31日 |
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$ | (
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| 出售普通股所得款项净额 |
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| 就收购交易发行经营合伙单位 | — | — | — | — | — | — |
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| 赎回经营合伙单位时发行的股份 |
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— | — |
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(
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| 股权激励补偿的发行与摊销 |
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| ESPP下的发行和摊销 |
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| 限制性股票预扣款 | (
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— | (
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— | — | (
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股息及分派
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— | — | — | — | (
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(
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(
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(
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衍生工具未实现收益
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— | — | — |
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| 净收入 | — | — | — | — |
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| 非控股权益的重新分配 | — | — | (
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— | — | (
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| 余额– 2024年12月31日 |
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| 出售普通股所得款项净额 |
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就收购交易发行经营合伙单位
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赎回经营合伙单位时发行的股份
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— | — |
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(
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| 股权激励补偿的发行与摊销 |
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— |
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— | — |
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| ESPP下的发行和摊销 |
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— |
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— | — |
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— |
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| 限制性股票预扣款 | (
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— | (
|
— | — | (
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— | (
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股息及分派
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— | — | — | — | (
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(
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(
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(
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衍生工具未实现亏损
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— | — | — | (
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— | (
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(
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(
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| 净收入 | — | — | — | — |
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| 非控股权益的重新分配 | — | — | (
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| 余额– 2025年12月31日 |
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$ |
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$ | (
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$ |
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随附的附注是这些综合财务报表的组成部分。
F-6
Postal Realty Trust, Inc.
合并现金流量表
（单位：千）
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截至本年度
12月31日，
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| 2025 | 2024 | ||||||||||
| 经营活动产生的现金流量： | |||||||||||
| 净收入 | $ |
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$ |
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| 调整以使经营活动产生的净收入与净现金保持一致： | |||||||||||
| 折旧及摊销 |
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递延融资成本和债务贴现的核销和摊销
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| 高于/低于市场租赁的摊销 | (
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(
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| 无形负债摊销 | (
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(
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伤亡和减值损失
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出售房地产资产损失（收益）
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(
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伤亡损失的保险赔偿
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(
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(
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| 基于股权的薪酬 |
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| 其他 |
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| 债务提前清偿损失 |
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| 递延应收租金 | (
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| 资产和负债变动 | |||||||||||
| 租金及其他应收款 |
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(
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| 预付费用及其他资产 | (
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| 应付账款、应计费用和其他 |
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| 经营活动所产生的现金净额 |
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| 投资活动产生的现金流量： | |||||||||||
| 收购房地产 | (
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出售房地产资产所得款项
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| 收购和建设保证金的托管 | (
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| 与财产损失索赔有关的保险收益 |
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| 资本改善 | (
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(
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| 其他投资活动 | (
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(
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| 投资活动所用现金净额 | (
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(
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| 筹资活动产生的现金流量： | |||||||||||
| 偿还担保借款 | (
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(
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| 定期贷款收益 |
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| 循环信贷融资所得款项 |
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| 偿还循环信贷额度 | (
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| 发行股份所得款项净额 |
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| 发债成本 | (
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| 发行ESPP股份所得款项 |
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| 为支付限制性股票归属税款而代扣代缴的股份 | (
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(
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| 分配和股息 | (
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| 筹资活动提供的现金净额 |
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现金和托管及准备金净减少
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| 年初的现金和托管及准备金 |
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| 年底的现金和托管及准备金 | $ |
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| 补充披露非现金投融资活动 | |||||||||||
| 为购置物业而发行的经营合伙单位 | $ |
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| 衍生工具未实现（亏损）收益，净额 | $ | (
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| 非控股权益的重新分配 | $ |
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F-7
| 计入预付费用和其他资产的购置保证金的重新分类 | $ |
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| 计入应付账款和应计费用的应计资本支出 | $ |
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| 计入预付费用和其他资产的施工保证金的重分类 | $ |
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| 计入应付账款和应计费用的应计资本成本 | $ |
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| 使用权资产，净额 | $ |
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| 赎回经营合伙单位时发行的股份 | $ |
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| 核销不再使用的固定资产 | $ |
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| 卖方融资假设 | $ |
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| 计入应付账款和应计费用的预扣税款 | $ |
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随附的附注是这些综合财务报表的组成部分。
F-8
Postal Realty Trust, Inc.
合并财务报表附注
注1。
业务的组织和说明
Postal Realty Trust, Inc.（“公司”）于2018年11月19日在马里兰州举办。2019年5月17日，公司完成首次公开发行（“IPO”）公司A类普通股，面值$
0.01
每股（“A类普通股”）。公司将IPO所得款项净额贡献给特拉华州有限合伙企业Postal Realty LP（“运营合伙企业”），以换取运营合伙企业中有限合伙权益的普通单位（“OP单位”）。公司和经营合伙企业均在IPO和某些相关组建交易完成后开始运营。在完成IPO和组建交易之前，该公司没有运营。
公司在经营合伙企业中的权益使公司有权按公司对OP单位的百分比所有权的比例分享经营合伙企业的分配和分配利润和亏损。作为运营合伙企业的唯一普通合伙人，公司根据合伙协议拥有管理和开展运营合伙企业业务的排他性权力，但受限于有限合伙人的有限批准和投票权。截至2025年12月31日，公司持有约
79.3
在经营合伙企业中的%权益。作为唯一的普通合伙人和多数权益持有人，公司巩固了经营合伙企业的财务状况和经营业绩。经营合伙企业被视为可变利益实体（“VIE”），公司是其中的主要受益人。
截至2025年12月31日，公司拥有的投资组合为
1,917
位于
49
州和
一
领土。该公司的物业主要出租给单一租户，即美国邮政服务（“USPS”）。公司还拥有若干地块，并可能在未来进一步收购这些地块，这些地块可能会添加到现有或未来与USPS的租约中，或用于符合公司投资战略的其他目的。
此外，公司透过其应课税REIT附属公司（“TRS”）Real Estate Asset Counseling，LLC（“REAC”），为额外的收费第三方物业管理服务
333
邮政物业，该物业由公司首席执行官（“首席执行官”）Andrew Spodek及其关联公司拥有，并向邮政物业的第三方所有者提供某些咨询服务。
根据公司章程修订及重述，公司现获授权发行最多
500,000,000
A类普通股的股份，
27,206
B类普通股的股份，$
0.01
每股面值（“投票等值股票”），且最多
100,000,000
优先股的股份。
公司选择有资格根据经修订的1986年《国内税收法典》（“法典”）作为房地产投资信托基金（“REIT”）征税，自公司截至2019年12月31日的较短纳税年度开始，并打算继续有资格作为REIT征税。作为一家REIT，只要公司将每个纳税年度的REIT应税收入分配给股东，公司一般不会被征收联邦所得税。REITs受制于多项组织和运营要求。此外，通过TRS和公司未来可能形成的任何其他TRS获得的任何收入将被征收联邦、州和地方的公司所得税。
注2。
重要会计政策摘要
列报依据
随附的合并财务报表包括公司、经营合伙企业及其全资子公司的财务状况和经营业绩。
公司巩固了运营伙伴关系，这是一种VIE，公司被视为主要受益人。主要受益人是具有（i）指导对实体经济绩效影响最大的活动的权力和（ii）吸收VIE损失的义务或从VIE获得可能对VIE具有重大意义的利益的权利的实体。公司几乎所有的资产和负债都与经营合伙企业有关。
F-9
非控制性权益定义为在实体中的权益中不能直接或间接归属于公司的部分。非控制性权益要求在合并资产负债表中作为权益的单独组成部分列报。因此，净收入的列报反映了归属于控股和非控股权益的收入。
估计数的使用
按照美国普遍接受的会计原则编制财务报表要求管理层作出估计和假设，这些估计和假设会影响报告期间资产和负债的报告金额、或有资产和负债的披露以及收入和支出的报告金额。正如合并财务报表其他部分的适用章节所讨论的那样，公司最重要的假设和估计与房地产物业投资的估值和长期资产的减值有关。尽管管理层认为其估计是合理的，但实际结果可能与这些估计不同。
发行和其他成本
发行成本作为额外实收资本的减少记入合并资产负债表的“股东权益总额”。
分部报告
该公司主要将其物业出租给USPS，并将其业务作为一个单一的可报告分部进行报告。公司的首席执行官是首席运营决策者（“CODM”），负责分配资源和评估财务业绩。主要经营决策者审查净收益并评估公司目前主要出租给USPS的物业组合的表现，并据此作出经营决策。净收入被主要经营决策者用于评估分部的经营业绩，并监测预算与实际结果的对比。分部资产的计量在合并资产负债表中以总资产列报。因此，公司作为单一经营分部开展业务。合并经营报表上的所有费用类别都很重要。利息收入不是一个
房地产投资
购置不动产时，按照取得的资产和承担的负债的相对公允价值分配购置价款。将购买价格分配给被收购财产的有形和无形资产的相对公允价值，是通过对该财产进行估值得出的，就好像它是空置的一样。列报期间的所有房地产收购符合资产收购的条件，因此，与这些资产收购相关的收购相关费用和收购相关费用作为收购的一部分予以资本化。
对房地产的投资一般包括土地、建筑物、租户改良和已确定的无形资产，例如就地租赁无形资产和高于或低于市场的租赁无形资产。与房地产资产的开发、建设、租赁或扩张明确相关的直接和某些间接成本被资本化为物业成本。维修和保养费用在发生时计入费用。
折旧或摊销费用根据以下估计使用寿命采用直线法计算：
| 年 | |||||
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建筑物和装修
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设备和固定装置
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租户改善
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使用年限或适用租期较短者 | ||||
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就地租赁价值
|
原地租赁的剩余不可撤销期限 | ||||
收购的高于或低于市场租赁的无形资产在适用的租赁期限内摊销为“租金收入”，包括低于市场租赁的任何选择期。
歼10
递延成本和折扣
重新分类
某些前期金额已重新分类，以符合本期的列报方式。
现金、代管和准备金
| 截至 | |||||||||||
| 12月31日， 2025 |
12月31日， 2024 |
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| （单位：千） | |||||||||||
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现金
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$ |
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$ |
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代管和储备：
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维修储备
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房地产税收准备金
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ESPP储备
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| 代管和准备金总额 | $ |
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$ |
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现金、代管和准备金
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$ |
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$ |
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收入确认
公司与租户签订了经营租赁协议，其中一些协议包含未来租金上涨的条款。租金收入在租赁期内按直线法确认。此外，某些租赁协议规定向租户偿还房地产税和其他可收回成本，这些费用按权责发生制在综合经营和综合收益报表中作为“租金收入”的一部分入账。公司确定收取租赁付款的可能性受到多种因素的影响，包括公司对租户信誉的评估、经济状况、与租户的历史经验、租户的未来前景和租赁期限的长短。如果当前分类为可能收回的租赁随后被重新分类为不可能，则任何未偿还的应收租赁款项（包括直线应收租金）将被注销，租金收入相应减少。对于某些具有租赁奖励成本的租赁，这些成本计入综合资产负债表的“预付费用和其他资产，净额”，并在相应的租赁期限内按直线法摊销，作为租金收入的减少。
费用及其他主要包括（i）物业管理费、（ii）从作为融资租赁入账的物业确认的收入和（iii）向邮政物业的第三方所有者提供咨询服务所赚取的费用。
F-11
管理费产生于与公司首席执行官有关联的实体签订的合同协议。管理费收入确认为根据各自协议赚取。
直接融资租赁收入采用实际利率法在租赁期内确认。在租赁开始时，公司在合并资产负债表的“融资租赁投资，净额”中记录一项资产，代表公司对直接融资租赁的净投资。该初始净投资是通过将直接融资租赁应占的未来最低租赁付款总额和该物业的估计剩余价值（如果有的话）减去未赚取的收入相加而确定的。在租赁期内，直接融资租赁的投资减少，利息在综合经营和综合收益表的“费用及其他”中确认为收入，并产生“融资租赁投资净额”的固定定期收益率。
咨询服务的收入产生于服务合同，一般基于（i）时间和费用安排（公司根据已发生的小时数和合同费率确认收入）、（ii）固定费用安排（公司通过应用比例绩效法确认迄今已赚取的收入）或（iii）基于绩效或或或有安排（公司在客户收到所承诺服务的利益的时间点确认收入）。咨询服务的可报销费用，包括与差旅、自付费用、外部顾问和其他外部服务费用有关的费用，一般包括在费用发生期间的收入以及一般和行政费用中。
企业合并、商誉和无形资产
公司采用收购法对企业合并进行会计处理，该方法要求识别收购人、确定收购日期并将收购人支付的购买价款分配给所收购的可辨认有形和无形资产、承担的负债，包括任何或有对价和被收购人的任何非控制性权益，按其收购日期的公允价值。商誉是指购买价格超过所收购净资产公允价值的部分，包括分配给可辨认无形资产的金额。无形资产可能包括客户关系、商标和收购的软件。使用寿命有限的可辨认无形资产按其预计使用寿命摊销。购置相关成本在发生成本的期间计入费用。收购业务的经营业绩自收购之日起计入公司合并财务报表。
公司至少每年对商誉进行减值评估，或视情况需要进行评估。商誉是通过比较报告单位的公允价值及其包括商誉在内的账面价值，在报告单位一级进行评估。如果报告单位的账面值超过其公允价值，则存在商誉减值。减值损失是账面值超过报告单位公允价值的金额，限于分配给该报告单位的商誉总额。
使用寿命有限的无形资产在其估计可使用年限内摊销，并在任何事件或情况变化表明资产的账面值可能无法收回时进行减值审查。如果存在减值指标，公司通过将资产的账面价值与资产预期产生的未来未折现净现金流量进行比较，评估拟持有和使用的资产的可收回性。公司将存在可识别现金流量的资产按最低层级分组，这些现金流量在很大程度上独立于其他资产组产生的现金流量。若预期未折现未来现金流量合计低于资产组的账面价值，公司将根据资产组的公允价值进行估计，确定应确认减值损失的金额。
所得税
作为一家房地产投资信托基金，公司分配给股东的净收入（亏损）一般无需缴纳联邦企业所得税。持有公司财产的经营合伙企业是出于美国联邦所得税目的的合伙企业，由于收入和费用传递给各自的所有者并在其被征税的地方，因此无需缴纳美国联邦所得税。运营伙伴关系运营所在的州和市一般遵循美国联邦所得税待遇。
当管理层预计这些资产的全部或部分很可能无法变现时，就会为递延税项资产建立估值备抵。在确定估值备抵是否有必要时，考虑所有正面和负面证据以及所有应税收入来源，例如先前的收益历史、预期的未来收益、结转和结转期以及税收策略，以估计是否有足够的未来应税收入
F-12
为实现递延所得税资产而产生。评估估值备抵充分性的评估是基于对按司法管辖区划分的应课税收入的估计以及递延税项资产可收回的期间。
所得税申报表中采取或预期采取的不确定税务立场的税务影响只有在税务机关根据截至报告日的技术优点进行审查时“更有可能”持续存在时才予以确认。这些头寸在财务报表中确认的税收优惠是根据最终结算时实现的可能性大于50%的最大优惠来衡量的。公司在所得税费用中确认与不确定税务状况相关的估计应计利息和罚款。
公允价值计量
以下估计公允价值的披露是由管理层使用现有市场信息和适当的估值方法确定的。然而，相当大的判断力对于解读市场数据和发展估计的公允价值是必要的。因此，此处提出的估计不一定表明公司在处置截至2025年12月31日和2024年12月31日的资产和负债时本可实现的金额。使用不同的市场假设和/或估计方法可能会对估计的公允价值金额产生重大影响。现金、托管和准备金、应收账款、预付费用和其他资产（不包括衍生工具）、应付账款和应计费用由于期限较短，按合理接近其截至2025年12月31日和2024年12月31日的公允价值的金额列账。
公司信贷融资项下借款的公允价值接近账面价值，因为此类借款受制于经常重新定价的可变市场利率。公允价值是使用截至2025年12月31日和2024年12月31日的调整后期限SOFR（定义见下文）加上信贷便利下的适用利差确定的，这是公允价值层次结构中的第2级分类。公司担保借款的公允价值合计约$
30.0
百万和$
28.7
万与本金余额相比$
34.2
百万和$
34.3
分别截至2025年12月31日和2024年12月31日的百万。公司担保借款的公允价值被归类为第3级公允价值估计（由ASC 820，公允价值计量和披露提供），并通过以市场利率对未来合同利息和本金支付进行贴现确定。
公司的衍生资产和负债，包括就信贷融资订立的利率掉期衍生工具，根据各种可观察输入值，包括合同条款、利率曲线、收益率曲线、波动性计量和这些输入值的相关性，按公允价值入账。公司根据未来现金流量的预期金额在贴现基础上并纳入不履约风险的计量，以经常性基础上的公允价值计量其衍生工具。公司衍生资产和负债的公允价值被归类为第2级公允价值估计（由ASC 820，公允价值计量和披露提供）。公司在评估衍生资产和负债的公允价值时，会考虑自身的信用风险，以及交易对手的信用风险。截至2025年12月31日和2024年12月31日，公司利率互换衍生资产的公允价值约为$
2.1
百万和$
6.7
万，分别计入合并资产负债表“预付费用及其他资产净额”。截至2025年12月31日及2024年12月31日，公司利率互换衍生负债的公允价值约为$
1.1
百万和$
0.3
万，分别计入合并资产负债表“应付账款、应计费用及其他，净额”。
有关资产和负债公允价值的披露是基于截至2025年12月31日和2024年12月31日管理层可获得的相关信息。尽管管理层不知道有任何因素会对公允价值金额产生重大影响，但自2025年12月31日以来，这些金额并未就这些财务报表的目的进行全面重估，目前的公允价值估计可能与此处列出的金额存在显着差异。
衍生工具和套期保值活动
公司按照ASC 815，衍生工具与套期保值，在合并资产负债表中所有衍生工具均以公允价值入账。衍生工具公允价值变动的会计处理取决于衍生工具的预期用途、公司是否选择在套期关系中指定衍生工具并应用套期会计以及该套期关系是否满足应用套期会计所必需的标准。被指定并有资格作为预期未来现金流量变动风险敞口的套期保值的衍生工具被视为现金流量套期保值。套期会计一般对套期上的收益或损失确认时点的匹配作出规定
F-13
持有待售资产
长期资产减值
每当有事件或情况变化表明账面值可能无法收回时，就会对房地产投资和相关无形资产的账面价值进行减值审查。当资产的账面价值超过预期持有期内未贴现基础上的预计未来现金流量总和时，就存在减值。减值损失按资产账面值超过其估计公允价值的部分计量。减值分析将基于当前计划、预期持有期和编制分析时的可用市场信息。如果对预计未来现金流量、预期持有期或市场条件的估计发生变化，减值损失的评估可能会有所不同，这种差异可能是重大的。对预期现金流的评估是主观的，部分基于对未来入住率、租金和资本要求的假设，这些假设可能与实际结果存在重大差异。
截至2025年12月31日止年度，基于成本累积超过原预期，公司评估其房地产及相关无形资产账面值的可收回性。评估导致重新计量两项物业，这些物业减记至其估计公允价值，并在公允价值等级中被归类为第3级。公司对公允价值的估计是基于贴现现金流分析。公司使用了两个显著的不可观察输入值，即现金流折现率（
11.0
%）和终端资本化率（
10.0
%).重新计量导致减值损失$
0.2
百万，计入综合经营及综合收益表的“伤亡及减值（收益）损失净额”。截至2024年12月31日止年度，基于成本累积超过原先预期，公司评估了我们的房地产和相关无形资产的账面金额的可收回性。评估导致重新计量一项物业，该物业减记至其估计公允价值，并在公允价值等级中被归类为第3级。公司对公允价值的估计是基于贴现现金流分析。公司使用了两个显著的不可观察输入值，即现金流折现率（
11.0
%）和终端资本化率（
10.0
%).重新计量导致减值损失$
0.1
百万，计入综合经营及综合收益表的“伤亡及减值（收益）损失净额”。
F-14
信用风险集中
截至2025年12月31日，公司的物业主要出租给单一租户USPS。截至2025年12月31日止年度，约
10.4
%占公司总租金收入的比例，或$
9.7
百万，集中在宾夕法尼亚州。截至2024年12月31日止年度，约
11.9
占公司总租金收入的百分比，或$
8.7
万，集中在宾夕法尼亚州。USPS履行租约条款的能力取决于宾夕法尼亚州或公司经营所在其他地区的监管、经济、环境或竞争条件，并可能对公司的整体业务业绩产生重大影响。
该公司在大型金融机构存入现金并维持其银行存款的金额不时超过联邦保险限额。本公司在该等帐目中并无出现任何亏损。
非控股权益
基于股权的薪酬
公司按照ASC主题718补偿–股票补偿对股权激励进行会计处理，这就要求公司对股权激励的授予日公允价值确认一笔费用。授予具有服务条件和/或市场条件的雇员和非雇员的权益分类股票奖励在授予日按公允价值计量，只有在修改奖励后才按公允价值重新计量。公司将没收记录为发生此类没收时基于股权的补偿费用的减少。
公司在每一项裁决的必要服务期内按直线法确认补偿费用，在报告期末确认的补偿费用金额至少等于在授予日或修改日（如适用）在该日期已归属的相应裁决的公允价值部分。对于具有市场条件的裁决，只要提供了必要的服务，如果不满足市场条件，则补偿成本不会被冲回，因为市场条件不代表归属条件。
见附注11。股东权益了解更多详情。
远期股权销售
公司不时通过远期销售协议出售普通股股份，以使公司能够在发行定价时确定此类股份的价格（可能会进行某些调整），同时推迟此类股份的发行和公司收到净收益。
为对远期销售协议进行会计处理，公司考虑了有关金融工具和衍生工具的会计准则。迄今为止，该公司已得出结论，其远期销售协议不是负债，因为它们不包含回购其股份的义务，也不包含发行可变数量股份的义务，其货币价值主要是固定的，随股份公允价值的变化而变化，或相对于其股份的反向变化。公司再评估协议是否符合衍生工具和套期保值指导范围例外情况作为权益工具进行会计处理。公司已根据以下评估得出结论，这些协议可归类为股权合同：（i）除与市场相关的公司自身股价和运营相关的市场或指数外，协议的行权或有事项均不基于可观察的市场或指数；（ii）结算条款均不排除将协议与其自身股票挂钩。
公司还在计算每股收益时考虑了远期销售协议导致的潜在稀释。在结算前，远期销售协议将反映在使用库存股法计算的稀释每股收益中。在这种方法下，稀释每股收益中使用的公司普通股股数被视为增加了超出部分，如果有的话，在该远期销售协议全部实物结算时将发行的公司普通股股份数量超过公司可在市场上使用全部实物结算时的应收收益（基于报告期末调整后的远期销售价格）在市场上购买的公司普通股股份数量（基于期间的平均市场价格）
F-15
期）。因此，在远期销售协议结算之前，除非公司普通股的平均市场价格高于调整后的远期销售价格，否则不会对公司的每股收益产生摊薄影响。然而，在远期销售协议结算时，如果公司选择实物结算或净份额结算该远期销售协议，则交付公司股份将导致稀释公司的每股收益。
保险会计
该公司投保了责任保险，以减轻其遭受某些损失的风险，包括与财产损失和业务中断有关的损失。公司将财产损失和其他损失的预期保险收益的估计金额记录为一项资产（通常是应收保险人款项）和收入，最高不超过发生损失的金额，当该金额可确定并经保险公司批准时。任何超出所发生损失金额的保险赔偿金额均被视为收益或有事项，在该金额可确定并经保险公司批准之前，不计入其他收益。因收入或利润损失而导致业务中断的保险追偿全部作为收益或有事项入账，因此在金额可确定并经保险公司批准之前不记入收入。
每股收益
最近的会计准则
2024年11月，FASB发布ASU 2024-03，损益表-报告综合收益-费用分类披露（子主题220-40）：损益表费用分类（“ASU 2024-03”）。ASU 2024-03中的修订适用于所有公共企业实体，并要求披露有关某些成本和费用的特定信息。ASU2024-03在2026年12月15日之后开始的年度报告期和2027年12月15日之后开始的财政年度内的中期有效，允许提前采用。我们目前正在评估采用ASU2024-03的潜在影响。
注3。
房地产交易
公司截至2025年12月31日和2024年12月31日止年度的收购按其在收购日的相对公允价值分配至可单独识别的有形和无形资产和负债。
2025年活动-截至2025年12月31日止年度，公司收购
216
属性（包括
25
从关联方取得的财产。见附注9。关联交易进一步详情）在各州的个人或投资组合交易中以合并购买价格$
123.1
百万，或总成本$
126.5
万美元，包括资本化购置费用，资金来自向卖方发行OP单位（价值约$
6.7
万使用每次发行此类OP单位之日A类普通股的股价）和现金对价。在总购置成本中，$
35.1
百万分配给土地，$
87.9
百万元分配给建筑物和装修，$
10.7
万元分配给与就地租赁无形资产相关且高于市场租赁价值的无形资产，美元（
7.1
）万元分配给以下市场租赁价值的无形负债，美元（
0.3
）百万元用于带有购买选择权的不利经营租赁和卖方购买选择权，该选择权包含在“应付账款、应计费用和
F-16
其他，净额"在合并资产负债表上和$
0.2
万元用于纳入合并资产负债表“预付费用及其他资产净额”的低于市场的地面租赁无形资产。
2024年活动- 截至2024年12月31日止年度，公司收购
197
属性（包括
36
从关联方取得的财产。见附注9。关联交易进一步详情）在各州的个人或投资组合交易中以合并购买价格$
90.8
百万，或总成本$
92.8
百万，包括通过向卖方发行OP单位获得资金的资本化购置成本（价值约$
9.4
万使用每次发行此类OP单位之日A类普通股的股价）和现金对价。此外，还包括包含在“担保借款，净额”中的两处房产的债务折扣。见附注5。债务了解更多细节。在总购置成本中，$
24.1
百万分配给土地，$
68.8
百万元分配给建筑物和装修，$
6.4
万元分配给与就地租赁无形资产相关且高于市场租赁价值的无形资产，美元（
6.2
）万元分配给以下市场租赁价值的无形负债和$（
0.3
）百万美元，用于合并资产负债表中“应付账款、应计费用和其他净额”中包含购买选择权的不利经营租赁和$
0.1
万元用于纳入合并资产负债表“预付费用及其他资产净额”的低于市场的地面租赁无形资产。
出售房地产
截至2025年12月31日止年度，公司销售
two
所得款项净额的房地产物业$
1.4
百万并录得亏损$
0.05
百万.截至2024年12月31日止年度，公司销售
two
所得款项净额的房地产物业$
6.0
百万录得净收益$
2.4
百万.
伤亡和减值（收益）损失，净额
截至2025年12月31日止年度，公司确认$
1.0
百万费用毛额，主要与几处受损财产和相关维修的估计账面净值有关，由估计数抵消$
2.2
万的相关保险索赔，导致净收益$
1.2
万，计入合并经营和综合收益表的“伤亡和减值（收益）损失，净额”。截至2024年12月31日止年度，公司录得伤亡损失为$
0.3
百万，反映因故意破坏而受损的此类资产的账面净值，计入综合经营和综合收益表的“伤亡和减值（收益）损失，净额”。公司预计保险收益将涵盖几乎所有此类损失，但须适用免赔额
如果保险收益最终超过重置成本与受损资产账面净值之间的差额以及发生的任何相关费用，则超出部分将在该等金额可确定并经保险公司批准的期间内反映为收入。
未确定因该事件可能收到的保险金的时间总金额。
F-17
注4。
无形资产和负债
下表汇总了公司的无形资产和负债情况：
| 截至 | 总资产 （负债） |
累计摊销 | 净 携带 金额 |
|||||||||||||||||
| 2025年12月31日： | （单位：千） | |||||||||||||||||||
|
就地租赁无形资产
|
$ |
|
$ | (
|
$ |
|
||||||||||||||
|
高于市场租赁
|
|
(
|
|
|||||||||||||||||
|
小计-租赁无形资产
|
|
(
|
|
|||||||||||||||||
|
其他无形资产
|
(
|
|
(
|
|||||||||||||||||
|
低于市场价的租赁
|
(
|
|
(
|
|||||||||||||||||
| 2024年12月31日： | ||||||||||||||||||||
|
就地租赁无形资产
|
$ |
|
$ | (
|
$ |
|
||||||||||||||
|
高于市场租赁
|
|
(
|
|
|||||||||||||||||
|
小计-租赁无形资产
|
$ |
|
$ | (
|
$ |
|
||||||||||||||
|
其他无形资产
|
(
|
|
(
|
|||||||||||||||||
|
低于市场价的租赁
|
(
|
|
(
|
|||||||||||||||||
就地租赁无形资产摊销$
7.1
百万和$
7.6
分别截至2025年12月31日及2024年12月31日止年度的百万元。这笔摊销包括在综合经营和综合收益报表的“折旧和摊销”中。
收购的上述市场租赁的摊销为$
0.2
百万和$
0.2
分别截至2025年12月31日及2024年12月31日止年度的百万元，并计入综合经营报表及综合收益表的“租金收入”。其他无形资产摊销为$
0.4
百万美元
0.3
分别截至2025年12月31日及2024年12月31日止年度的百万元，并计入综合经营报表及综合收益表的“租金收入”。收购的低于市场租赁的摊销为$
3.5
百万和$
3.1
分别截至2025年12月31日及2024年12月31日止年度的百万元，并计入综合经营报表及综合收益报表的“租金收入”。
截至2025年12月31日，公司无形资产和负债的加权平均摊销期约为
3.8
年,
7.7
年，
3.9
年和
9.2
年对于就地租赁无形资产、高于市场价格的租赁、其他无形资产和低于市场价格的租赁，分别。
这些无形资产的未来摊销/增值情况如下（单位：千）：
| 截至12月31日的年度， | 就地租赁 无形资产 |
高于市场 租赁 |
其他无形资产
|
低于市场 租赁 |
||||||||||||||||||||||
| 2026 | $ |
|
$ |
|
$ | (
|
$ | (
|
||||||||||||||||||
| 2027 |
|
|
(
|
(
|
||||||||||||||||||||||
| 2028 |
|
|
(
|
(
|
||||||||||||||||||||||
| 2029 |
|
|
(
|
(
|
||||||||||||||||||||||
| 2030 |
|
|
(
|
(
|
||||||||||||||||||||||
|
此后
|
|
|
(
|
(
|
||||||||||||||||||||||
|
合计
|
$ |
|
$ |
|
(
|
$ | (
|
|||||||||||||||||||
F-18
注5。
债务
下表汇总了公司截至2025年12月31日和2024年12月31日的负债情况（单位：千美元）：
| 截至12月31日未清余额， 2025 |
截至12月31日未清余额， 2024 |
12月31日利率， 2025 |
到期日 | ||||||||||||||||||||
|
循环信贷机制(1)(2)(3)
|
$ |
|
$ |
|
SOFR +
|
2029年11月 | |||||||||||||||||
|
2030年定期贷款（原2021年定期贷款）(2)(3)
|
|
|
SOFR +
|
2030年1月 | |||||||||||||||||||
|
2028年定期贷款（原2022年定期贷款）(2)(3)
|
|
|
SOFR +
|
2028年2月 | |||||||||||||||||||
| 担保借款： | |||||||||||||||||||||||
|
愿景银行(4)
|
|
|
|
% | 2041年9月 | ||||||||||||||||||
|
第一俄克拉荷马银行(5)
|
|
|
|
% | 2037年12月 | ||||||||||||||||||
|
愿景银行– 2018年(6)
|
|
|
|
% | 2041年9月 | ||||||||||||||||||
|
卖方融资(7)
|
|
|
|
% | 2025年1月 | ||||||||||||||||||
|
AIG(8)
|
|
|
|
% | 2031年1月 | ||||||||||||||||||
|
卖方融资-2024年(9)
|
|
|
|
% | 2039年9月 | ||||||||||||||||||
| 本金总额 |
|
|
|||||||||||||||||||||
| 未摊销递延融资成本 | (
|
(
|
|||||||||||||||||||||
| 未摊销债务贴现 | (
|
(
|
|||||||||||||||||||||
| 总债务 | $ |
|
$ |
|
|||||||||||||||||||
解释性说明：
(1)2021年8月9日，公司订立了一份信贷协议，该协议经不时修订（“先前信贷便利”），其中包括（i）$
150.0
百万循环信贷融资，（二）美元
75.0
百万无抵押定期贷款和（iii）美元
175.0
百万高级无抵押延迟提取定期贷款。2025年9月19日（“CF截止日”），公司对先前的信贷便利进行了整体修订和重述，以提供（1）$
150.0
百万高级无抵押循环信贷融资（“循环信贷融资”）和（2）$
290.0
百万定期贷款融资，包括（i）$
175.0
百万元的延迟提取定期贷款（“2028年定期贷款”），所有该等贷款先前已根据先前信贷安排垫付予公司及（II）$
115.0
百万高级无抵押定期贷款（“2030定期贷款”，与2028年定期贷款合称“定期贷款”）。2030年定期贷款由（x）美元组成
75.0
百万高级无抵押定期贷款先前在先前信贷安排下垫付但截至CF截止日仍未偿还和（y）$
40.0
在CF截止日向公司垫付了百万新的定期贷款。截至2025年12月31日，该公司拥有$
329.0
根据我们的信贷安排，未偿还本金总额为百万，其中
175.0
从2028年定期贷款中提取的百万，
115.0
从2030年定期贷款中提取的百万美元和$
39.0
从循环信贷融资中提取的百万。截至2025年12月31日及2024年12月31日止年度，公司发生$
0.2
百万和$
0.3
与循环信贷融资相关的未使用融资费用分别为百万。截至2025年12月31日，公司遵守所有信贷融资的债务契约。此外，于截至2025年12月31日止年度，由于修订信贷融资，公司确认债务清偿损失为$
0.1
百万，它由一个$
0.06
由于未参与我们当前信贷机制的这类相应部分和$
0.08
百万与修改我们的定期贷款相关的第三方费用。
（2）信贷便利包括手风琴功能，允许公司最多额外借款（i）$
150.0
循环信贷机制下的百万美元和（二）美元
100.0
定期贷款项下的百万，须遵守惯常条款及条件。循环信贷安排于2029年11月到期，2030期定期贷款于2030年1月到期，2028年定期贷款于2028年2月到期。循环信贷融资和2030年定期贷款融资中的每一项可延长至
一
十二个月
期限由公司自行选择。信贷便利下的借款carry
F-19
利率为，（i）在循环信贷融资的情况下，基准利率加上保证金，范围从
0.5
%至
1.0
年度%或调整后的期限SOFR（定义见下文）加上保证金，范围从
1.5
%至
2.0
年率%，或（ii）就定期贷款而言，基准利率加保证金的范围从
0.45
%至
0.95
年度%或调整后的期限SOFR加上保证金，范围从
1.45
%至
1.95
年度%，在每种情况下取决于公司的综合杠杆比率。关于循环信贷融资，公司将支付，如果使用量等于或低于
50
%，未使用设施费为
0.20
年度%，或如果使用量大于
50
%，未使用设施费为
0.15
年度%，在每种情况下均为循环信贷融资下的日均未使用承付款。信贷便利包含多项惯常的金融和非金融契约。披露的利率是基于一个月的调整后期限SOFR，即SOFR加上，在CF截止日期之前的期间，期限SOFR调整为
0.10
%受a
0
% floor（“调整后的期限SOFR”）。
（3）2026年2月20日，公司在循环信贷融资和2030定期贷款下的未偿还金额受到公司根据承诺金额增加请求扩大其信贷融资规模的影响，详见上文第7项“债务和利息费用”。
(4)
五个
房产在这笔贷款下有抵押，Spodek先生还提供了个人付款担保
50
项下未偿还金额的百分比。该贷款的固定利率为
3.69
%为第一
五年
只付息（截止2026年10月），之后逢调整
五年
此后的期限，本金和利息支付利率基于
五年
美国国债周平均收益率调整为恒定期限为
五年
，提供给联邦储备系统理事会（the "
五年
国库券利率"），加上保证金
2.75
%，最低年利率为
2.75
%.
（五）贷款以第一抵押留置权作抵押的
四个
财产和斯波德克先生的个人付款担保。该贷款的固定利率为
3.625
%为第一
五年
（截至2026年8月），之后每年调整为可变的《华尔街日报》Prime Rate年率，最低年率为
3.625
%.
（六）贷款以第一抵押留置权作抵押的
一
财产和Spodek先生的个人付款担保。该贷款的固定利率为
3.69
%为第一
五年
只付息（截止2026年10月），之后逢调整
五年
此后的期限，本金和利息支付利率基于
五年
国库券利率，加上保证金
2.75
%，最低年利率为
2.75
%.
（7）就收购物业而言，公司取得由该物业作担保的卖方融资，金额为$
0.4
百万需要
五个
每年支付本金和利息$
0.1
百万与2021年1月2日到期的第一期基于a
6.0
截至2025年1月2日的年息%。截至2025年1月2日，卖方融资已全部偿还。
（8）贷款以位于宾夕法尼亚州沃伦代尔的工业物业的第一抵押留置权作抵押。该贷款的固定利率为
2.80
第一次只付利息的百分比
五年
（截至2026年1月）及其后根据a定期还本付息
30年
摊销时间表。
（九）与取得
two
物业，公司获得由物业担保的卖方融资金额为$
1.4
百万基于固定利率为
5.00
截至2039年9月1日只付息的百分比。
截至2025年12月31日及2024年12月31日，公司负债加权平均到期日约为
3.3
年和
3.2
年，分别。
截至2025年12月31日和2024年12月31日止年度为利息支付的现金为$
15.2
百万和$
12.0
分别为百万。
歼20
截至2025年12月31日债务预定本金偿还情况如下（单位：千）：
| 截至12月31日的年度， | 金额 | |||||||
| 2026 | $ |
|
||||||
| 2027 |
|
|||||||
| 2028 |
|
|||||||
| 2029 |
|
|||||||
| 2030 |
|
|||||||
| 此后 |
|
|||||||
| 合计 | $ |
|
||||||
注6。
衍生品和套期保值活动
截至2025年12月31日，公司已
十一
总名义金额为$的利率互换
290.0
用于管理其利率风险并将SOFR部分固定在信贷便利的定期贷款上的百万：
|
名义金额（千美元）
|
固定费率(1)
|
生效日期 | 到期日 | ||||||||||||||
| $
|
|
2022年5月 | 2027年1月 | ||||||||||||||
| $
|
|
2022年5月 | 2028年2月 | ||||||||||||||
| $
|
|
2022年5月 | 2028年2月 | ||||||||||||||
| $
|
|
2022年7月 | 2028年2月 | ||||||||||||||
| $
|
|
2022年12月 | 2028年2月 | ||||||||||||||
| $
|
|
2023年7月 | 2027年1月 | ||||||||||||||
| $
|
|
2023年9月 | 2028年2月 | ||||||||||||||
| $
|
|
2024年10月 | 2028年2月 | ||||||||||||||
| $
|
|
2024年11月 | 2028年2月 | ||||||||||||||
| $
|
|
2025年9月 | 2030年1月 | ||||||||||||||
| $
|
|
2025年9月 | 2030年1月 | ||||||||||||||
解释性说明:
(1)反映利率互换对冲的特定部分定期贷款的全押有效利率。
该公司使用利率衍生工具的目标是增加利息支出的稳定性，并管理其对利率变动的风险敞口。为实现这些目标，公司将利率互换作为其利率风险管理战略的一部分。利率掉期被指定为现金流量套期，任何收益或损失记录在综合资产负债表的“累计其他综合收益”中，随后在信贷融资支付利息时重新分类为利息费用。在接下来的十二个月中，公司估计将再增加$
1.2
百万将从“累计其他全面收益”重新分类为利息支出的减少。
公司没有将衍生工具用于交易或投机目的，目前没有任何未被指定为现金流量套期的衍生工具。
下表列示了截至2025年12月31日和2024年12月31日止年度的综合经营和综合收益报表中公司利率掉期衍生工具的影响（单位：千）：
F-21
| 截至12月31日止年度， | ||||||||
| 现金流套期关系中的衍生品（利率互换） | 2025 | 2024 | ||||||
|
在“累计其他综合收益”中确认的衍生工具（损失）收益金额
|
$ | (
|
$ |
|
||||
|
从“累计其他综合收益”重分类为利息支出的收益金额
|
$ |
|
$ |
|
||||
合并经营和综合收益报表中列报的“利息支出，净额”，其中记录了现金流量套期保值的影响，总计$
16.2
百万美元
12.8
分别截至2025年12月31日及2024年12月31日止年度的百万元。
注7。
租约
出租人会计
截至2025年12月31日，公司物业主要出租给USPS，租约于不同日期届满，直至2038年12月31日止.如下文所述，截至2025年12月31日，某些租约已到期并处于保留状态。某些租约包含可由承租人选择行使的续期、终止和/或购买选择权。因此，这类期权只有在被认为具有合理确定性时才被承认，通常是在行使期权时。本公司所有租赁均为经营租赁，除
two
这是直接融资租赁。公司经营租赁和直接融资租赁情况介绍如下。
与公司租赁相关的租金收入在剩余租期内按直线法确认。该公司的总收入包括根据租赁提供的固定基础租金付款和可变付款，主要包括某些物业运营费用的租户费用报销，包括房地产税。公司选择了将其租赁和非租赁部分作为主题842下的单一合并经营租赁部分进行会计处理的实用权宜之计。因此，租金收入和租户补偿在综合运营和综合收益报表的租金收入中汇总为一个项目。
下表为公司确认的与经营租赁相关的租金收入（单位：千）：
| 截至12月31日止年度， | |||||||||||
| 2025 | 2024 | ||||||||||
| 固定付款 | $ |
|
$ |
|
|||||||
| 可变支付 |
|
|
|||||||||
| $ |
|
$ |
|
||||||||
F-22
未来五年及之后不可撤销经营租赁项下截至2025年12月31日将收到的未来最低租赁付款如下（单位：千）:(1)
| 截至12月31日的年度， | 金额 | |||||||
|
2026(2)
|
$ |
|
||||||
| 2027 |
|
|||||||
| 2028 |
|
|||||||
| 2029 |
|
|||||||
| 2030 |
|
|||||||
|
此后
|
|
|||||||
|
合计
|
$ |
|
||||||
解释性说明:
(1)上述应收到的最低租赁付款不包括向租户偿还的房地产税和其他已报销的费用。
(2)截至2025年12月31日
五个
的公司物业已到期，USPS正在占用此类物业作为保留租户。因此，上述将收到的最低租赁付款不包括这些保留租赁项下的付款。滞留租金通常以估计的市场租金或到期租约下到期的租金金额中的较大者支付。
购买期权条款
截至2025年12月31日经营租赁
94
的公司物业向USPS提供了以公平市场价值或固定价格购买标的物业的选择权，在每种情况下，截至租赁协议规定的日期。截至2025年12月31日，
89
这些物业的总账面价值约为$
67.5
百万总购买期权价格约为$
90.4
百万和剩余的
五个
物业的总账面价值约为$
5.9
百万与可按公允市场价值行使的购买期权。截至2025年12月31日止年度，一名租户行使购买选择权。详见附注2、持有待售资产进一步讨论。
融资租赁投资，净额
截至二零二五年十二月三十一日及二零二四年十二月三十一日止之融资租赁
two
的公司物业向USPS提供选择权，以截至租赁协议规定日期的固定价格购买标的物业。
下表汇总了截至2025年12月31日和2024年12月31日公司融资租赁净投资的构成部分（单位：千）：
| 截至12月31日， | ||||||||
| 2025 | 2024 | |||||||
| 应收最低租赁款总额 | $ |
|
$ |
|
||||
| 减：未实现收入 | (
|
(
|
||||||
| 融资租赁投资，净额 | $ |
|
$ |
|
||||
F-23
截至2025年12月31日和2024年12月31日止年度的直接融资租赁收入分别为$
1.0
百万和$
1.0
百万元，分别记入综合经营报表及综合收益表的“费用及其他”。
截至2025年12月31日，公司直接融资租赁项下未来五年及之后将收到的未来租赁付款如下（单位：千）：
| 截至12月31日的年度， | 金额 | |||||||
| 2026 | $ |
|
||||||
| 2027 |
|
|||||||
| 2028 |
|
|||||||
| 2029 |
|
|||||||
| 2030 |
|
|||||||
|
此后
|
|
|||||||
|
合计
|
$ |
|
||||||
承租人会计
作为承租人，公司拥有被归类为经营租赁的地面和办公室租赁。截至2025年12月31日，这些租约的剩余条款，包括续期选择
0.2
年到
57.0
年及加权平均剩余租期
19.9
年.
经营使用权（“ROU”）资产和租赁负债在合并资产负债表中“预付费用及其他资产净额”和“应付账款、应计费用及其他净额”列示如下（单位：千）：
| 截至12月31日， 2025 |
截至12月31日， 2024 |
||||||||||
|
|
$ |
|
$ |
|
|||||||
|
|
$ |
|
$ |
|
|||||||
入账的使用权资产和租赁负债之间的差异主要是由于将低于市场的地面租赁无形资产重新分类，该资产在过渡时确认的使用权资产中包括在内。
经营租赁资产和负债在起始日按照未来租赁付款额的现值计量。由于公司的大部分租赁没有提供隐含利率，公司在确定未来付款的现值时使用其基于开始日可获得的信息的增量借款利率。该公司使用的贴现率范围从
4.25
%到
6.95
%根据其当前借款的收益率确定其租赁负债。
最低租赁付款额的租赁费用在租赁期内按直线法确认。租赁条款可能包括在合理确定公司将行使该选择权的情况下延长或终止租赁的选择权。
截至2025年12月31日和2024年12月31日止年度的经营租赁费用为$
0.4
百万和$
0.3
分别为百万。见附注9。关联交易了解更多详情。
F-24
截至2025年12月31日，公司作为承租人就经营租赁支付的未来五年及之后的未来最低租赁付款如下（单位：千）：
| 2026 | $ |
|
|||
| 2027 |
|
||||
| 2028 |
|
||||
| 2029 |
|
||||
| 2030 |
|
||||
|
此后
|
|
||||
|
未来最低租赁付款总额
|
$ |
|
|||
|
贴息
|
(
|
||||
|
合计
|
$ |
|
|||
注8。
所得税
TRS
就首次公开募股而言，公司和REAC共同选择将REAC视为联邦所得税目的的TRS，这可能需要就其应税收入缴纳美国联邦、州和地方所得税。REAC提供管理服务，包括公司不拥有的物业，以及向邮政物业的第三方所有者提供咨询服务。REAC产生收入，导致REAC的联邦和州企业所得税责任。截至2025年12月31日及2024年12月31日止年度，与REAC有关的所得税开支为
非物质
和$
0.1
分别为百万。
其他
自截至2021年12月31日的纳税年度开始，公司和REAC将接受联邦、州和地方税务机关的审查。
截至2025年12月31日、2025年12月31日和2024年12月31日止各年度的纳税现金为$
0.1
百万美元
0.09
分别为百万。
注9。
关联交易
管理费收入
于2025年5月5日，REAC就管理协议（经修订，“经修订管理协议”）订立修订，据此，公司向
362
物业，由Spodek先生的家庭成员和附属公司拥有。经修订的管理协议未对REAC向Spodek先生的关联公司提供管理服务的另一处财产进行修订。经修订的管理协议规定，截至2025年4月1日，REAC将收取的初始管理费等于
4.0
每个物业毛收入的年率%，按季度支付。每连续4月1日，管理费提高至
102.5
之前生效的管理费的%。经修订的管理协议的初始期限至2030年3月31日（“初始期限”），除非提前终止。经修订的管理协议于首个任期届满后，将自动续订连续
一年
条款，除非任何一方提供
30
不续签的提前几天通知。此外，自2025年10月1日起，经修订的管理协议可随时由任何一方终止
60
天通知对方。经修订的管理协议还规定，在REAC提供与托管物业融资相关的服务的范围内，REAC有权获得额外的$
5,000
每个被融资物业的费用，无论这些物业是单独融资，作为投资组合的一部分还是集合，前提是应支付的总费用不得超过$
50,000
每笔融资交易。经修订的管理协议获得公司董事会独立特别委员会（“董事会”）的一致批准，该委员会由除Spodek先生之外的董事会所有成员组成。
REAC确认的管理费收入为$
1.0
百万和$
1.4
截至2025年12月31日及2024年12月31日止年度的百万元，分别来自与公司首席执行官有关联的各方。这些金额包括在
F-25
合并营运及综合收益报表中的“费用及其他”。应收管理费$
0.2
百万和$
0.4
截至2025年12月31日和2024年12月31日的百万元分别计入合并资产负债表的“租金和其他应收款”。
关联方租赁
就公司的首次公开发售及相关组建交易而言，公司与公司首席执行官的关联实体签订了位于纽约锡达赫斯特的办公空间租赁（“先前的办公室租赁”）。根据先前的办公室租约，每月租金为$
15,000
受制于升级。先前的办公室租期为
五年
2019年5月17日开始，2024年5月16日到期。2024年5月，先前的办公室租约以相同的租金费率延长至2024年12月31日。于2024年12月，公司与公司首席执行官的附属实体订立新租约（“2025年办公室租约”，与先前的办公室租约合称“办公室租约”）。根据2025年办公室租约，每月租金为$
18,750
受制于升级。2025年办公室租约期限为
五年
由2025年1月1日开始，并将于2029年12月31日届满。2025年办公室租赁获得由四名独立董事组成的公司董事会专门委员会的批准。截至2025年12月31日和2024年12月31日止年度与办公室租赁相关的租金支出为$
0.2
百万美元
0.2
万元，分别记入综合经营报表及综合收益表的“一般及行政开支”。公司确定办公室租赁为经营租赁。更多详情，见附注7。租约。
优先要约交易权
就公司首次公开发售及相关组建交易而言，公司与公司CEO的某些家族成员（“关联方”）订立了优先要约权协议（“ROFO协议”）。就ROFO协议而言，公司从关联方取得优先要约权，最多可达
250
由公司管理的邮政财产。2024年5月30日，公司向关联方收购了由
36
目前租给USPS的物业，价格约为$
12.5
百万现金，不包括结算费用（“2024年ROFO”）。2025年12月9日，公司向关联方收购了由
25
目前租给USPS的物业，价格约为$
13.9
百万现金，不包括结算费用（连同2024年ROFO，the
“ROFO交易”）。在每一情况下，公司进入ROFO交易均获得由公司四名独立董事组成的公司董事会特别委员会的批准。公司拥有剩余的优先要约购买权
189
我们的
333
管理的邮政财产。
担保
如上文附注5所披露。债务，Spodek先生个人为公司在First Oklahoma Bank和Vision Bank的贷款下的部分或全部未偿金额提供担保，总额为$
1.8
百万美元
1.8
分别截至2025年12月31日和2024年12月31日的百万。作为担保人，Spodek先生就其所担保的债务金额（以及任何还款或违约的条款）的利益可能与公司的利益不一致，并可能导致利益冲突。
注10。
每股收益
EPS的计算方法是，归属于普通股股东的净利润除以当期已发行股票的加权平均数。
下表列出了基本和稀释每股收益计算中使用的运营收入的对账（以千美元计，股票和每股数据除外）。
F-26
| 截至12月31日止年度， | |||||||||||
| 2025 | 2024 | ||||||||||
| 每股收益的分子-基本和稀释： | |||||||||||
| 归属于普通股股东的净利润 | $ |
|
$ |
|
|||||||
| 减：归属于参与证券的收益 | (
|
(
|
|||||||||
| 每股收益的分子——基本和稀释 | $ |
|
$ |
|
|||||||
|
每股收益的分母–基本和稀释(1)
|
|
|
|||||||||
| 基本和稀释每股收益 | $ |
|
$ |
|
|||||||
解释性说明：
(1)稀释EPS反映了根据公司2019年股权激励计划（“计划”）发行的限制性股票和RSU的影响等转换义务和假定行使证券的潜在稀释（见附注11。股东权益）。此类股份和RSU的影响不会稀释，也不包括在上表所列期间的加权平均已发行股份数量的计算中。OP单位和LTIP单位可赎回现金，也可根据公司的选择赎回A类普通股
一
-以一为基础。可分配给此类OP单位和LTIP单位的收入在此相同基础上分配，并在这些综合财务报表中作为非控制性权益反映。因此，假设这些OP单位和LTIP单位的转换将不会对确定稀释后的每股收益产生净影响。
注11。
股东权益
ATM程序
2022年11月4日，公司与Jefferies LLC、BMO Capital Markets Corp.、Janney Montgomery Scott LLC、Stifel，Nicolaus & Company，Incorporated和Truist Securities，Inc.各自作为代理人（“ATM计划”）就其市场发售计划分别签订了公开市场销售协议，据此，公司可以发售和出售其A类普通股的股份，总销售价格最高可达$
50.0
百万。协议还规定，公司可根据单独的总远期确认书和与某些代理的关联公司的相关补充确认书订立一份或多份远期销售协议。2023年8月8日，公司修订ATM计划，将该计划下的总发行金额提高至$
150.0
百万。于2024年11月4日，公司与Mizuho Securities USA LLC（“Mizuho”）和M & T Securities，Inc.（“M & T”）各自作为额外的销售代理和Mizuho的关联公司作为远期卖方就ATM计划分别订立公开市场销售协议。
下表汇总了所述期间ATM计划下的活动（美元和以千为单位发行的股票，每股金额除外）。截至2025年12月31日止年度，
3,154,321
根据ATM计划发行股票。截至2025年12月31日，公司拥有约$
45.3
百万可能根据ATM计划发行的剩余部分。
|
截至12月31日止年度，
|
||||||||
| 2025 | 2024 | |||||||
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已发行股份
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收到的总收益
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费用、发行及其他费用
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收到的所得款项净额
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$ |
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| 每股销售均价 | $ |
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$ |
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F-27
股息及分派
截至2025年12月31日止年度，公司董事会批准，公司宣布并支付股息或分派（如适用）$
30.8
百万给A类普通股股东、投票权等值股东、OP单位持有人和LTIP单位持有人，或$
0.97
每股或单位，如下表所示。
| 申报日期 | 记录日期 |
付款日期
|
每股或单位金额 | |||||||||||||||||
| 2025年1月30日 | 2025年2月14日 | 2025年2月28日 | $ |
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| 2025年4月21日 | 2025年5月1日 | 2025年5月30日 | $ |
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||||||||||||||||
| 2025年7月20日 | 2025年7月31日 | 2025年8月29日 | $ |
|
||||||||||||||||
| 2025年10月21日 | 2025年11月4日 | 2025年11月28日 | $ |
|
||||||||||||||||
截至2024年12月31日止年度，公司董事会批准，公司宣布并支付股息或分派（如适用）$
28.0
百万给A类普通股股东、投票权等值股东、OP单位持有人和LTIP单位持有人，或$
0.96
每股或单位，如下表所示.。
| 申报日期 | 记录日期 |
付款日期
|
每股或单位金额 | |||||||||||||||||
| 2024年2月2日 | 2024年2月16日 | 2024年2月29日 | $ |
|
||||||||||||||||
| 2024年4月30日 | 2024年5月8日 | 2024年5月31日 | $ |
|
||||||||||||||||
| 2024年7月23日 | 2024年8月2日 | 2024年8月30日 | $ |
|
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| 2024年10月22日 | 2024年11月4日 | 2024年11月29日 | $ |
|
||||||||||||||||
非控股权益
公司的非控股权益是指公司的先前投资者持有的OP单位和向公司提供物业的某些卖方以及主要向公司员工和董事会发行的与IPO相关的LTIP单位和/或作为其补偿的一部分。截至2025年12月31日止年度，公司发行
219,335
LTIP单位给公司CEO为他的2024年激励奖金，他的选举推迟
100
他2025年年薪的%和长期激励薪酬，
90,909
LTIP单位给公司总裁的2024年激励奖金，
67,138
与招聘相关的LTIP单位给公司现任CFO，
46,944
LTIP单位于2025年5月向董事会提交其年度聘用金，作为其作为董事的服务的报酬和长期激励报酬，
121,913
LTIP单位向若干其他雇员支付其2024年激励奖金及长期激励补偿及
3,998
LTIP单位根据与公司的顾问协议向顾问提供。此外，于截至2025年12月31日及2024年12月31日止年度，公司发行
510,380
和
664,182
分别向与投资组合收购相关的某些贡献者提供OP单位（更多详情，见附注3。房地产收购）。
截至2025年12月31日及2024年12月31日，非控股权益由
5,384,016
OP单位和
1,669,217
LTIP单元和
4,998,738
OP单位和
1,241,944
LTIP单位，分别。这代表了大约
20.7
%和
20.9
截至2025年12月31日和2024年12月31日的未偿还运营合伙单位的百分比。OP单位和A类普通股的股份通常具有相同的经济特征，因为它们在运营合伙企业的总净收益或亏损和分配中平均分摊。自某人首次成为普通单位持有人之日起12个月之日或之后开始，每个有限合伙人和有限合伙人的受让人一般有权根据合伙协议规定的条款和条件，要求经营合伙企业赎回该有限合伙人或受让人持有的全部或部分OP单位，以换取现金，或由公司自行决定赎回A类普通股的股份，根据合伙协议确定并根据合伙协议进行调整的一对一的基础上。
截至2025年12月31日止年度，（i）
23,198
LTIP单位被赎回
23,198
OP单位（“转换后的LTIP单位”）和（ii）
148,300
OP单位（包括转换后的LTIP单位）被赎回
148,300
A类普通股的股份。截至2024年12月31日止年度，
52,778
OP单位被赎回
52,778
A类普通股的股份。对于使用A类普通股的股份赎回OP单位，公司调整了非控股权益的账面价值，以反映其在经营合伙企业账面价值中所占的份额，以反映公司对经营合伙企业所有权的变化。此类调整在合并权益变动表中作为非控制性权益的重新分配记入额外实收资本。
F-28
经营合伙单位持有人有权按其持有OP单位的百分比比例分享经营合伙企业的现金分配。
限制性股票及其他奖励
根据公司2019年股权激励计划（“股权激励计划”或“计划”），公司可向董事、高级职员、员工和顾问授予股权激励奖励。截至2025年12月31日，根据该计划可供未来发行的剩余股份为
1,014,061
.该计划规定授予股票期权、股票奖励、股票增值权、业绩单位、激励奖励、其他基于股权的奖励（包括LTIP单位）以及与授予业绩单位和其他基于股权的奖励相关的股息等价物。
下表汇总了公司已发行的A类普通股、LTIP单位和RSU的限制性股票。截至2025年12月31日的余额代表已发行的A类普通股和LTIP单位和RSU的未归属限制性股票，无论是否已归属：
|
受限
股份(1)(2)
|
LTIP
单位(3)
|
RSU(4)
|
合计
股份/单位/受限制股份单位
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加权 平均 授予日期 公允价值 |
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| 截至2025年1月1日 |
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$ |
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已获批(5)
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$ |
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转换为普通股
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— | (
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$ |
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受限制股份及受限制股份单位的归属(6)
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(
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— | (
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(
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$ |
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| 没收 | (
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(
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(
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(
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| 截至2025年12月31日 |
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$ |
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解释性说明：
(1)代表包含在A类普通股中的限制性股票奖励。
(2)授予公司高级职员和员工的基于时间的限制性股票奖励通常归属于
三个
年度分期付款或年底悬崖马甲
三年
,
五年
或
八年
.
18,460
限制性股票注销，与公司原首席财务官长期激励薪酬离任有关。
(3)包括
219,335
授予公司CEO的LTIP单位，
90,909
授予公司总裁的LTIP单位，
67,138
LTIP单位给公司现任CFO与他的招聘和
12,952
授予公司前任首席财务官的LTIP单位，该单位归属于
三年
或悬崖背心在最后
八年
.另外，包括
46,944
授予公司独立董事的LTIP单位归属
三年
或悬崖背心在最后
三年
,
121,913
批给公司若干其他雇员的LTIP单位，其中若干于批给日期完全归属，余下归属
三年
或悬崖背心在最后
八年
，和
3,998
根据与公司的顾问协议授予顾问的LTIP单位，其股份将于2026年6月30日归属。
112,718
LTIP单位注销，与公司前首席财务官离职有关，用于其长期激励薪酬。
(4)包括
90,362
于截至2025年12月31日止年度授予公司若干高级人员及雇员的受限制股份单位，但须符合服务条件及市场条件。此类RSU是基于市场的奖励，取决于是否达到与公司指定的绝对和相对总股东回报目标相关的基于绩效的障碍，以及是否继续受雇于公司超过大约
三年
自授予日起至2027年12月31日止期间。基于市场的RSU数量基于在目标达到基于市场的指标后可发行的股票数量。另外，包括
13,814
为在2025年2月1日（即授予日）完全归属的某些员工发放的2024年激励奖金而发放的基于时间的RSU。受限制股份单位反映了获得A类普通股股份的权利，但须遵守适用的归属标准。
40,623
因公司原首席财务官离职导致其长期激励薪酬被注销RSU。
(5)经修订的受限制股份被视为没收，并按其新的公允价值重新授予
F-29
(6)包括
64,741
的受限制股份及受限制股份单位归属及
22,201
为满足最低法定预扣税要求而被扣缴的限制性股票和受限制股份单位的股份。
2026年2月，公司发
169,431
LTIP单位给公司CEO的2025年激励奖金和他的选举延期
100
他2026年年薪的百分比和
91,287
LTIP单位给公司总裁的2025年激励奖金。发行给公司首席执行官和总裁以代替现金补偿的LTIP单位将在2026年2月1日八周年纪念日断崖式马甲。
此外，2026年2月，公司发
48,092
A类普通股的限制性股份，用于每年授予雇员和
11,325
RSU，
72,822
LTIP单元和
9,843
向其他员工发放2025年激励奖金的A类普通股限制性股票。RSU反映了获得A类普通股股票的权利。向员工发放的2025年激励奖金的RSU和某些LTIP单位在授予日完全归属。向雇员及顾问发行的若干A类普通股受限制股份将归属
三个
相等的，第一个的每一个年度分期付款
三个
2026年2月1日的周年纪念日，而向员工发行的A类普通股和LTIP单位的其他限制性股票代替现金补偿将在2026年2月1日的第三个或第八个周年纪念日断崖式马甲。公司还发行了
1,129
于2026年2月向某些员工授予工作周年的A类普通股限制性股票，这些股票在授予日完全归属。
2026年2月，公司还发行了合计
35,515
LTIP单元和
22,610
A类普通股的限制性股票给公司的某些高级职员和雇员。A类普通股的LTIP单位和限制性股票将归属于
三个
相等，每年分期付款超过大约
三年
截至2029年2月1日止期间，视是否继续受雇于公司而定。2026年2月，公司发
71,041
对公司某些高级职员和雇员的RSU。RSU是基于市场的奖励，取决于是否达到与公司绝对和相对总股东回报目标相关的基于绩效的障碍，以及是否继续受雇于公司超过大约
三年
自授予日起至2028年12月31日止期间。这类RSU接收者的收入可能高达
200
已发行的RSU的百分比。根据受限制股份单位的条款归属后，归属的受限制股份单位将以A类普通股的股份结算，收款人将有权获得在受限制股份单位的履行期间本应就A类普通股股份（就每一股归属）支付的分配。
截至二零二一年十二月三十一日止年度，公司发行
46,714
RSU（“2021年基于绩效的奖励”）授予某些员工，这些员工属于基于市场的奖励，但须达到与公司绝对总股东回报目标相关的基于绩效的障碍，并在公司继续受雇约
三年
截至2023年12月31日的履约期。2024年2月，公司治理和薪酬委员会（“CGC委员会”）确定公司的股东总回报为此类
三年
业绩期达到了2021年基于绩效的奖励的门槛绩效障碍，因此批准了（i）的支付
23,357
此类奖励的RSU，使用公司的A类普通股股份结算，以及（ii）其现金股息
三年
履约期。
截至二零二二年十二月三十一日止年度，公司发行
47,005
RSU（“2022年基于绩效的奖励”）授予某些员工，这些员工属于基于市场的奖励，但须达到与公司绝对总股东回报目标相关的基于绩效的障碍，并在公司继续受雇约
三年
截至2024年12月31日的履约期。2025年1月，公司CGC委员会认定，公司该三年业绩期的股东总回报未达到2022年基于业绩的奖励的门槛业绩门槛，因此批准取消
47,005
此类奖项的RSU。
截至2023年12月31日止年度，公司发行
52,154
RSU（“2023年基于绩效的奖励”）授予某些员工，这些员工属于基于市场的奖励，但须达到与公司绝对总股东回报目标相关的基于绩效的障碍，并在约
三年
截至2025年12月31日的履约期。2026年1月，公司CGC委员会确定，公司的股东总回报为此类
三年
业绩期达到了2023年基于绩效的奖励的门槛绩效障碍，因此批准了（i）的支付
64,211
此类奖励的RSU，使用公司的A类普通股股份结算，以及（ii）其现金股息
三年
履约期。
歼30
于2025年6月18日，公司与Robert B. Klein订立过渡及一般释放协议（“过渡协议”），据此，Klein先生表示有意辞去其作为公司首席财务官的职务，但继续作为公司雇员至2025年6月30日（“离职日期，过渡日期至离职日期的期间简称“过渡期”），并自离职日期翌日开始向公司提供顾问服务，直至公司提交截至2025年6月30日止期间的10-Q表格之日（“完成日期”及该期间，“咨询期”）。Klein先生在咨询期结束前继续担任公司首席财务官。根据《过渡协议》的条款，在2025年12月31日终了的年度内，Klein先生收到的毛额相当于$
500,000
部分通过加速归属支付
28,000
未归属奖励（由公司全权酌情决定）（“选定奖励”），其余部分以现金支付。2025年6月18日，公司对Klein先生的Selected奖励进行了重新估值，并确认了修改后的奖励的公允价值减去先前在其剩余必要服务期内确认的补偿成本。公司认$
0.4
截至2025年12月31日止年度与Klein先生的Selected Awards修改相关的补偿费用百万。此外，该公司重新获得了$
1.0
与取消Klein先生截至2025年12月31日止年度的剩余奖励有关的百万赔偿费用。
截至2025年12月31日止年度，公司确认赔偿费用$
5.6
百万美元
0.7
百万元的“一般及行政开支”及综合经营报表及综合收益报表中的“物业营运开支”，分别与所有奖励有关。截至2024年12月31日止年度，公司确认的赔偿费用为$
5.8
百万美元
0.5
分别在综合经营报表及综合收益报表中的“一般及行政开支”及“物业经营开支”中计入百万元。
截至2025年12月31日和2024年12月31日止年度归属的限制性股票的公允价值为$
1.2
百万美元
1.6
分别为百万。2025年发行的奖励的加权平均授予日公允价值及2024是$
13.17
和$
14.29
，分别。截至2025年12月31日，有$
17.2
百万与未归属奖励相关的未确认补偿成本总额，预计将在加权平均期间内确认
4.6
年。
员工股票购买计划
结合IPO，公司设立了Postal Realty Trust, Inc. 2019年合格员工股票购买计划（“ESPP”），该计划允许公司员工以折扣价购买公司A类普通股股票。共
100,000
A类普通股的股份被保留出售，并根据ESPP授权发行。该守则允许公司提供最多一
15
A类普通股在募集期开始时和募集期结束时该等股份的公允市场价值中较低者的折让%。截至2025年12月31日和2024年12月31日，
73,990
和
58,569
自启动以来，已分别根据ESPP发行股票。在截至2025年12月31日和2024年12月31日的年度内，公司确认的赔偿费用为$
0.06
百万美元
0.03
百万，分别与ESPP相关。
注12。
承诺与或有事项
截至2025年12月31日，公司未涉及任何诉讼，据其所知，也未涉及管理层认为会对公司的财务状况和经营业绩造成任何重大不利影响或未在保险范围内的任何针对公司的诉讼威胁。
在公司的日常业务过程中，公司订立非约束性（排他性和保密性除外）意向书，表明愿意就收购进行谈判。无法保证将就意向书所涵盖的任何事项订立最终合同，公司将按时完成此类合同所设想的交易，或公司将完成任何最终合同所设想的任何交易。
注13。
后续事件
除合并财务报表附注其他地方讨论的后续事件外，2025年12月31日之后发生了以下事件：
F-31
公司董事会批准，并于2026年1月29日宣布2025年第四季度普通股股息为$
0.245
每股，将于2026年2月27日支付给截至2026年2月13日登记在册的股东。
2026年2月20日，公司订立承诺金额增加请求（“承诺增加”），据此（i）循环信贷融资增加至$
250.0
合计百万，（二）2028年定期贷款增至$
190.0
合共百万元（已全部垫付公司）及（iii）根据信贷协议新增新斯科舍银行为贷款人。截至2026年2月24日，在承诺增加生效后，（1）$
50.0
在循环信贷安排手风琴下仍有百万，（2）$
85.0
百万仍在手风琴下的定期贷款和（3）公司有$
31.0
从循环信贷融资中提取的百万。
截至2026年2月24日及2025年12月31日之后期间，公司就收购
28
大约$的房产
10.3
万，不含关店费用。
此外，截至2026年2月24日及2025年12月31日之后的期间，公司已订立收购最终协议
13
大约$的房产
2.5
百万。这些交易中的大多数预计将在2026年第一季度和第二季度完成，但须满足惯例成交条件。然而，公司无法保证这些物业将按照本文所述的时间框架条款完成，或者根本不能完成。
截至2026年2月24日及2025年12月31日后期间，公司发
512,421
ATM计划下的A类普通股股份，总收益约为$
8.6
百万。此外，截至2026年2月24日，公司根据ATM计划就出售
1,990,113
其A类普通股的股份，迄今均未结算。
F-32
项目9。会计和财务披露方面的变化和与会计师的分歧
没有。
项目9a。控制和程序
评估披露控制和程序
我们维持披露控制和程序（该术语在《交易法》规则13a-15（e）和15d-15（e）中定义，旨在确保根据《交易法》在我们的报告中要求披露的信息在SEC规则和条例规定的时间段内得到处理、记录、汇总和报告，并确保这些信息得到积累并传达给管理层，包括我们的首席执行官（首席执行官）（酌情）和首席财务官（首席财务官），以便及时就要求的披露做出决定。在设计和评估披露控制和程序时，管理层认识到，任何控制和程序，无论设计和操作得多么好，只能为实现预期的控制目标提供合理保证，管理层需要在评估可能的控制和程序的成本效益关系时运用其判断。
我们在包括我们的首席执行官和首席财务官在内的管理层的监督和参与下，就截至2025年12月31日，即本年度报告所涵盖的10-K表格期末，我们的披露控制和程序的有效性进行了评估。基于上述情况，我们的首席执行官和首席财务官得出结论，截至2025年12月31日，我们的披露控制和程序有效地确保了我们在根据《交易法》提交或提交的报告中要求披露的信息（i）在SEC规则和表格规定的时间段内得到处理、记录、汇总和报告，以及（ii）积累并酌情传达给我们的管理层，包括我们的首席执行官和首席财务官，以便及时做出有关所需披露的决定。
管理层关于财务报告内部控制的报告
我们的管理层，包括我们的首席执行官和首席财务官，负责建立和维护对财务报告的充分内部控制，因为该术语在《交易法》规则13a-15（f）和15d-15（f）中定义。在包括首席执行官和首席财务官在内的管理层的监督和参与下，我们根据Treadway委员会发起组织委员会于2013年发布的《内部控制-综合框架》中的原始框架，对我们的财务报告内部控制的有效性进行了评估。根据我们在《内部控制-综合框架》框架下的评估，我们的管理层得出结论，我们对财务报告的内部控制于2025年12月31日有效。
财务报告内部控制的变化
我们对财务报告的内部控制没有发生任何变化，这些变化发生在我们最近一个财政季度，对我们对财务报告的内部控制产生了重大影响，或者有理由可能产生重大影响。
项目9b。
其他信息
10b5-1计划安排
承诺金额增加
2026年2月20日，我们提出了增加承诺金额的请求（“承诺增加”），据此，（i）循环信贷融资总额增加到2.50亿美元，（ii）2028年定期贷款总额增加到1.90亿美元（所有这些已垫付给公司），以及（iii）新星银行
51
根据信贷协议，Scotia被添加为贷方。截至2026年2月24日，在承诺增加生效后，（1）循环信贷融资手风琴项下仍有5000万美元，（2）定期贷款手风琴项下仍有8500万美元。
上述增持承诺条款摘要仅为对其中若干条款的简要描述，并不旨在完整描述各方在其项下的权利和义务。增加承诺的金额作为附件 10.32附在本年度报告的10-K表格中，并通过引用并入本文第9B项。
ATM程序更新
2026年2月24日，我们根据ATM计划分别与（i）J.P. Morgan Securities LLC（“J.P. Morgan”）和Scotia Capital（USA）Inc.（“ScotiaBank”）各自作为额外的销售代理，（ii）摩根大通银行、全国协会和新斯科舍银行作为额外的远期买方，以及（iii）J.P. Morgan和ScotiaBank作为额外的远期卖方（在每种情况下均以其关联远期买方的代理身份）签订了单独的公开市场销售协议（“额外销售协议”）。
额外的销售协议还规定，除了我们通过摩根大通和丰业银行发行和销售我们的A类普通股股票外，我们还可能根据总远期确认书（“主确认书”）和相关补充确认书订立一份或多份远期销售协议，分别由我们与摩根大通银行、全国协会和新斯科舍银行之间签订。
额外销售协议（包括主确认书）的条款与我们现有的公开市场销售协议（每份不时修订的“现有销售协议、及连同额外销售协议，「销售协议」），日期为2022年11月4日，由Jefferies LLC（「 Jefferies 」）Stifel，Nicolaus & Company，Incorporated（「 Stifel 」）及Truist Securities，Inc.（「 Truist 」）各自作为销售代理，由Jefferies、Stifel及Truist Bank各自作为远期买方，由Jefferies、Stifel及Truist各自作为远期卖方，日期为2024年11月4日，由Mizuho Securities USA LLC（「 Mizuho 」）及M & T Securities，Inc.各自作为销售代理，Mizuho Markets Americas LLC作为远期买方，Mizuho作为远期卖方。
于2026年2月24日，我们亦就各现有销售协议订立修订（「修订」）。该修正案将现有销售协议下的总发行金额从最高1.50亿美元提高到最高3.00亿美元。
上述有关额外销售协议、主确认书及修订条款的概要，仅为其中若干条款的简述，并不旨在完整描述订约方在协议项下的权利及义务。由每个销售代理、远期买方和远期卖方签署的销售协议表格作为附件 1.1提交，由每个远期买方签署的主确认书表格作为附件 1.2.提交到我们于2022年11月4日提交的关于表格8-K的当前报告中，并通过引用方式并入本项目9.B。修订的表格作为附件10.39和10.40附于本年度报告的表格10-K中，并通过引用方式并入本项目9B。
Venable LLP有关根据修订和额外销售协议发行和销售额外A类普通股股份的合法性的法律意见，作为表格10-K的本年度报告的附件 5.1附后。
公司在其自身证券中的交易由内部和外部法律顾问监控，以确保遵守适用的证券法。
项目9c。关于阻止检查的外国司法管辖区的披露
不适用。
52
第三部分
项目10。董事、执行官和公司治理
第10项要求的信息通过引用我们为2026年年度股东大会提供的最终代理声明并入。
我们采取了内幕交易政策，管理我们的董事、高级职员和员工购买、出售和以其他方式处置我们的证券。我们认为，该政策是合理设计的，旨在促进遵守适用于公司的内幕交易法律、规则、法规和上市标准。我们的内幕交易政策副本作为本10-K表格的附件 19存档。公司涉及公司证券的交易由内部和外部法律顾问监督，以确保其符合适用的证券法。
项目11。行政赔偿
第11项要求的信息通过引用纳入我们为2026年年度股东大会提供的最终代理声明。
项目12。某些受益所有人和管理层的安全所有权及相关股东事项
第12项要求的信息通过参考我们为2026年年度股东大会提供的最终代理声明并入。
项目13。某些关系和相关交易，以及董事独立性
第13项要求的信息通过参考我们为2026年年度股东大会提供的最终代理声明并入。
项目14。首席会计师费用和服务
第14项要求的信息通过引用纳入我们为2026年年度股东大会提供的最终代理声明。
53
第四部分
展览和财务报表时间表
(1)财务报表
我们的综合财务报表及其附注，连同独立注册会计师事务所的报告，载于本年度报告第10-K表格第8项，从第F-1页开始。
(2)财务报表附表
我们的财务报表时间表包含在本年度报告第IV部分的10-K表格中。
(3)附件
本年度报告表格10-K的展品清单列于第56页开始的展品索引中，并以引用方式并入本文。
54
Postal Realty Trust, Inc.
附表三-房地产及累计折旧
截至2025年12月31日
| 物业数目（1） | 产权负担 | 公司的初始成本 |
收购后资本化的成本（2）
|
期末结转总额（3）
|
累计折旧 | 获得日期 |
可折旧年限
（年）（4）
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| 州/领地 | 土地 | 建筑物和改善 | 土地 | 建筑物和改善 | 合计 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 阿拉巴马州 |
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|
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|
(
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2013-2025
|
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|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 阿拉斯加 |
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|
(
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2018-2024
|
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|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 亚利桑那州 |
|
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|
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|
(
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2021-2025
|
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|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 阿肯色州 |
|
|
|
|
|
|
|
|
(
|
2013-2025
|
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 加州 |
|
|
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|
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|
(
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2019-2025
|
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|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 科罗拉多州 |
|
|
|
|
|
|
|
|
(
|
2019-2025
|
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 康乃狄克州 |
|
|
|
|
|
|
|
|
(
|
2013-2025
|
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 特拉华州 |
|
|
|
|
|
|
|
|
(
|
2020-2023
|
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 佛罗里达州 |
|
|
|
|
|
|
|
|
(
|
2013-2025
|
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 格鲁吉亚 |
|
|
|
|
|
|
|
|
(
|
2013-2025
|
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 夏威夷 |
|
|
|
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|
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|
|
(
|
2021 |
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 爱达荷州 |
|
|
|
|
|
|
|
|
(
|
2013-2025
|
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 伊利诺伊州 |
|
|
|
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|
|
|
|
(
|
2013-2025
|
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 印第安纳州 |
|
|
|
|
|
|
|
|
(
|
2019-2025
|
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 爱荷华州 |
|
|
|
|
|
|
|
|
(
|
2013-2025
|
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 堪萨斯州 |
|
|
|
|
|
|
|
|
(
|
2013-2025
|
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 肯塔基州 |
|
|
|
|
|
|
|
|
(
|
2013-2025
|
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 路易斯安那州 |
|
|
|
|
|
|
|
|
(
|
2013-2025
|
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 缅因州 |
|
|
|
|
|
|
|
|
(
|
2013-2025
|
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 马里兰州 |
|
|
|
|
|
|
|
|
(
|
2013-2025
|
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 麻萨诸塞州 |
|
|
|
|
|
|
|
|
(
|
2007-2025
|
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 密西根州 |
|
|
|
|
|
|
|
|
(
|
2011-2025
|
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 明尼苏达州 |
|
|
|
|
|
|
|
|
(
|
2013-2025
|
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 密西西比州 |
|
|
|
|
|
|
|
|
(
|
2013-2025
|
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 密苏里州 |
|
|
|
|
|
|
|
|
(
|
2013-2025
|
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 蒙大拿州 |
|
|
|
|
|
|
|
|
(
|
2013-2024
|
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 内布拉斯加州 |
|
|
|
|
|
|
|
|
(
|
2013-2025
|
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 内华达州 |
|
|
|
|
|
|
|
|
(
|
2013-2023
|
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 新罕布夏州 |
|
|
|
|
|
|
|
|
(
|
2019-2022 |
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 新泽西州 |
|
|
|
|
|
|
|
|
(
|
2019-2024
|
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 新墨西哥州 |
|
|
|
|
|
|
|
|
(
|
2019-2025
|
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 纽约 |
|
|
|
|
|
|
|
|
(
|
2019-2025
|
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 北卡罗来纳州 |
|
|
|
|
|
|
|
|
(
|
2013-2025
|
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 北达科他州 |
|
|
|
|
|
|
|
|
(
|
2013-2025
|
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 俄亥俄州 |
|
|
|
|
|
|
|
|
(
|
2006-2025
|
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 俄克拉何马州 |
|
|
|
|
|
|
|
|
(
|
2013-2025
|
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 俄勒冈州 |
|
|
|
|
|
|
|
|
(
|
2020-2024
|
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 宾夕法尼亚州 |
|
|
|
|
|
|
|
|
(
|
2005-2025
|
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 波多黎各 |
|
|
|
|
|
|
|
|
(
|
2022-2025
|
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 南卡罗莱纳州 |
|
|
|
|
|
|
|
|
(
|
2019-2025
|
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 南达科他州 |
|
|
|
|
(
|
|
|
|
(
|
2013-2024
|
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 田纳西州 |
|
|
|
|
|
|
|
|
(
|
2013-2025
|
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 德州 |
|
|
|
|
|
|
|
|
(
|
2005-2025
|
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 犹他州 |
|
|
|
|
|
|
|
|
(
|
2020-2024
|
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 佛蒙特州 |
|
|
|
|
|
|
|
|
(
|
2019-2025
|
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 维吉尼亚 |
|
|
|
|
|
|
|
|
(
|
2019-2025
|
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 华盛顿 |
|
|
|
|
|
|
|
|
(
|
2013-2025
|
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 西维吉尼亚州 |
|
|
|
|
|
|
|
|
(
|
2019-2025
|
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 威斯康辛州 |
|
|
|
|
|
|
|
|
(
|
2005-2025
|
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 怀俄明州 |
|
|
|
|
|
|
|
|
(
|
2013-2025
|
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
|
$ |
|
$ |
|
$ |
|
$ |
|
$ |
|
$ |
|
$ |
|
$ | (
|
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解释性说明:
（1）不包括
two
物业作为直接融资租赁入账。
（2）包括不动产的伤亡和减值损失。
（3）用于联邦所得税目的的总成本约为$
789.4
截至2025年12月31日，百万。
55
（四）建筑物预计使用寿命。
下表调节了截至2025年12月31日和2024年12月31日止年度的房地产：
| 截至12月31日止年度， | |||||||||||
|
2025
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2024
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|
期初余额
|
$ |
|
$ |
|
|||||||
|
收购
|
|
|
|||||||||
|
资本改善
|
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|||||||||
|
伤亡和减值损失
|
(
|
(
|
|||||||||
|
出售物业的成本
|
(
|
(
|
|||||||||
|
注销
|
|
(
|
|||||||||
|
其他
|
(
|
|
|||||||||
|
期末余额
|
$ |
|
$ |
|
|||||||
解释性说明：
(1)其他包括重新分类调整。
下表调节了截至2025年12月31日和2024年12月31日止年度的累计折旧：
| 截至12月31日止年度， | |||||||||||
|
2025
|
2024
|
||||||||||
|
期初余额
|
$ | (
|
$ | (
|
|||||||
|
折旧费用
|
(
|
(
|
|||||||||
|
已售物业
|
|
|
|||||||||
|
核销及其他
|
|
|
|||||||||
|
期末余额
|
$ | (
|
$ | (
|
|||||||
56
展览指数
| 附件编号 | 说明 | |||||||
| 3.1 | ||||||||
| 3.2 | ||||||||
| 4.1 | ||||||||
| 4.2 | ||||||||
| 5.1 | ||||||||
| 10.1 | ||||||||
| 10.2 | ||||||||
| 10.3 | ||||||||
| 10.4 | ||||||||
| 10.5 | ||||||||
| 10.6 | ||||||||
| 10.7 | ||||||||
| 10.8 | ||||||||
| 10.9 | ||||||||
| 10.10 | ||||||||
| 10.11 | ||||||||
| 10.12 | ||||||||
| 10.13 | ||||||||
| 10.14 | ||||||||
| 10.15 | ||||||||
| 10.16 | ||||||||
| 10.17 | ||||||||
| 10.18 | ||||||||
| 10.19 | ||||||||
| 10.20 | ||||||||
| 10.21 | ||||||||
| 10.22 | ||||||||
| 10.23 | ||||||||
57
| 附件编号 | 说明 | |||||||
| 10.24 | ||||||||
| 10.25 | ||||||||
| 10.26 | ||||||||
| 10.27 | ||||||||
| 10.28 | ||||||||
| 10.29 | ||||||||
| 10.30 | ||||||||
| 10.31 | ||||||||
|
10.32
|
||||||||
| 10.33 | ||||||||
| 10.34 | ||||||||
| 10.35 | ||||||||
| 10.36 | ||||||||
| 10.37 | ||||||||
| 10.38 | ||||||||
| 10.39 | ||||||||
| 10.40 | ||||||||
| 19.1 | ||||||||
| 21.1 | ||||||||
| 23.1 | ||||||||
| 23.2 | ||||||||
| 31.1 | ||||||||
| 31.2 | ||||||||
| 32.1 | ||||||||
| 32.2 | ||||||||
| 97.1 | ||||||||
| 101.INS | 实例文档** | |||||||
| 101.SCH | SCHEMA文档** | |||||||
58
| 附件编号 | 说明 | |||||||
| 101.CAL | 计算LINKBASE文档** | |||||||
| 101.LAB | LABELS LINKBASE文档** | |||||||
| 101.PRE | presentation linkbase文档** | |||||||
| 101.DEF | 定义linkbase文档** | |||||||
| 104 | 封面页交互式数据文件（格式为内联XBRL，包含在附件 101中） | |||||||
_______________________
*随此归档
†补偿计划或安排
**随函以电子方式提交。作为附件 101附于本报告的是以下以XBRL（可扩展业务报告语言）格式的文件：（i）综合资产负债表；（ii）综合经营报表和综合收益表；（iii）综合权益变动表；（iv）综合现金流量表；（v）综合财务报表附注。
项目16。表格10-K摘要
没有。
59
签名
根据1934年《证券交易法》第13或15（d）节的要求，注册人已正式安排由以下签署人代表其签署本报告，并因此获得正式授权。
| Postal Realty Trust, Inc. | ||||||||
| 日期：2026年2月24日 | 签名： | /s/Andrew Spodek | ||||||
| Andrew Spodek | ||||||||
| 首席执行官 | ||||||||
根据1934年《证券交易法》的要求，本报告已由以下人员代表注册人并以身份和在所示日期签署如下。
| 姓名 | 标题 | 日期 | ||||||||||||
| /s/Andrew Spodek | 首席执行官兼董事 | 2026年2月24日 | ||||||||||||
| Andrew Spodek | （首席执行官） | |||||||||||||
| /s/Stephen Bakke | 首席财务官 | 2026年2月24日 | ||||||||||||
|
斯蒂芬·巴克
|
（首席财务官） | |||||||||||||
| /s/马特·布兰德文 | 执行副总裁、首席财务官 | 2026年2月24日 | ||||||||||||
| 马特·布兰德温 | （首席会计干事） | |||||||||||||
| /s/帕特里克·多纳霍 | 独立董事、董事长 | 2026年2月24日 | ||||||||||||
| 帕特里克·多纳霍 | 董事会 | |||||||||||||
| /s/Barry Lefkowitz | 独立董事 | 2026年2月24日 | ||||||||||||
| Barry Lefkowitz | ||||||||||||||
| /s/Jane Gural-Senders | 独立董事 | 2026年2月24日 | ||||||||||||
| Jane Gural-Senders | ||||||||||||||
| /s/Anton Feingold | 独立董事 | 2026年2月24日 | ||||||||||||
| Anton Feingold | ||||||||||||||
60