文件

EX-99.1 2 a2024chairmanansletter-final.htm EX-99.1 文件

致我们的股东

净收入截至2024年12月31日止年度，归属于普通股的金额为830万美元，合稀释后每股收益0.04美元，而上一年度为4340万美元，合稀释后每股收益0.23美元。

业务资金，经调整（我们持续经营业务的苹果对苹果的比较，剔除某些一次性）截至2024年12月31日止年度为4.471亿美元，每股摊薄收益2.26美元，而上一年为5.082亿美元，每股摊薄收益2.61美元。详情见第5页。

运营资金，如报告截至2024年12月31日止年度（苹果对橙子，包括一次性）为4.70亿美元，每股摊薄收益2.37美元，而上一年为5.038亿美元，每股摊薄收益2.59美元。请参阅第5页，了解报告的运营资金与调整后的运营资金的对账。

净营业收入（折旧、G & A和利息前），详情如下，截至2024年12月31日止年度为10.998亿美元。

以下是我们按业务部门以净营业收入格式呈现的财务业绩：


	净营业收入
（百万美元）	占2024年的百分比	2024	2023	2022
纽约：
办公室	65.5 %	706.6	727.0	718.7
零售	17.8 %	191.4	188.6	205.7
住宅	2.2 %	24.0	21.9	19.6
亚历山大的	3.7 %	39.9	40.1	37.5
纽约共计	89.2 %	961.9	977.6	981.5

火星	4.8 %	51.7	61.5	96.9
加利福尼亚街555号	6.0 %	65.0	82.9	65.7
	100.0 %	1,078.6	1,122.0	1,144.1
其他		21.2	21.2	17.9
总净营业收入		1,099.8	1,143.2	1,162.0

在同店基础上，我们的2024年NOI与上一年相比下降了6.8%。这一减少包括某些一次性交易的影响，包括2023年收到的1400万美元的租户法律和解。


此处包含的某些陈述构成前瞻性陈述，因为该术语在经修订的1933年《证券法》第27A条和经修订的1934年《证券交易法》第21E条中定义。前瞻性陈述并非业绩的保证。它们代表了我们的意图、计划、期望和信念，并受到众多假设、风险和不确定性的影响。我们未来的业绩、财务状况和业务可能与这些前瞻性陈述中表达的内容存在重大差异。决定这些和我们其他前瞻性陈述结果的许多因素超出了我们的控制或预测能力。有关可能对我们的前瞻性陈述结果产生重大影响的因素的进一步讨论，请参阅“项目1a。风险因素》载于本公司截至2024年12月31日止年度的10-K表格年报第一部，本函随附一份或可于www.vno.com.对于这些陈述，我们要求保护1995年《私人证券诉讼改革法案》中包含的前瞻性陈述的安全港。可归属于我们或任何代表我们行事的人的所有后续书面和口头前瞻性陈述，其全部内容均受到本节中包含或提及的警示性陈述的明确限定。我们不承担任何义务公开发布对我们前瞻性陈述的任何修订，以反映本函日期之后发生的事件或情况。

下图将报告的运营资金与调整后的运营资金进行了核对：


（百万美元，每股除外）	2024	2023
运营资金，如报告	470.0	503.8
影响FFO的某些项目的调整：
终止280 Park Avenue夹层贷款的收益	(31.2)	—
房地产基金	(0.2)	(14.4)
出售220个中央公园南单位的税后收益	(13.1)	(12.0)
投资信用损失	—	8.3
递延所得税负债-法利	14.4	11.7
其他，包括非控制性权益在上述调整中所占份额	7.2	10.8
调整总数	(22.9)	4.4
业务资金，经调整	447.1	508.2
运营资金，按调整后每股	2.26	2.61

业务资金，经调整，2024年减少6110万美元，合每股0.35美元。详情如下：


	增加/（减少）
（百万美元，每股除外）	金额	每股
租户相关	(37.6)	(0.18)
可变业务	10.3	0.05
2023年租户合法结算	(14.1)	(0.06)
净利息支出	(30.6)	(0.14)
房地产税费用-The MART	(5.2)	(0.02)
股票补偿	12.6	0.06
其他	3.5	(0.06)
调整后FFO减少	(61.1)	(0.35)

成绩单

自从我从1980年开始经营Vornado以来，股东总回报率为每年12.5%。股息占Vornado年回报率的2.9个百分点。

下表显示了Vornado在截至2024年12月31日的不同时期和2025年年初至今与以纽约为中心的同行和Office REIT指数相比的股东总回报(1):


	沃纳多	纽约房地产投资信托基金同行	(2)	办公室房地产投资信托基金指数
2025年初至今(1)	(21.5)%	(25.0)%		(19.1)%
一年	51.3 %	31.4 %		21.5 %
两年	110.6 %	71.9 %		24.0 %
五年	(21.4)%	(19.2)%		(23.0)%
十年	(26.7)%	(29.3)%		3.3 %
二十年（1999-2019年）	569.9 %	—		468.9 %

2015年和2017年，股东从我们的Urban Edge（11.88美元）和JBG史密斯（18.62美元）分拆中获得每股30.50美元的股息。这些股票随着时间的推移而下降，就像所有其他办公和零售股票一样，这完全是另一个问题。

十年收益纪录

按照我们的习惯，我们提供下表，以绝对美元和每股金额为单位，追溯我们十年的记录：


（$和股以百万计，每股数据除外）	NOI(3)		FFO，调整后
	金额	%变化	金额	%变化	每股
2024	1,099.8	4.0 %	447.1	12.0 %	2.26
2023	1,145.3	(0.3)%	508.2	(16.5)%	2.61
2022	1,148.5	11.8 %	608.9	10.7 %	3.15
2021	1,027.5	2.6 %	549.9	9.8 %	2.86
2020	1,001.1	(13.3)%	501.0	(24.1)%	2.62
2019	1,154.7	0.8 %	660.5	(6.0)%	3.46
2018	1,145.4	— %	702.8	0.3 %	3.68
2017	1,145.1	3.4 %	701.0	4.3 %	3.66
2016	1,107.7	3.4 %	672.3	6.8 %	3.53
2015	1,071.4	9.3 %	629.7	24.1 %	3.32

1截至2025年4月4日收盘计算，关税宣布后两个交易日导致两位数跌幅。

2由以纽约市为中心的同行组成：SL Green、帝国房产信托、Paramount Group。

3所有年份仅包括2024年底拥有的物业。

收购/处置

这里有一个十年的收购和处置时间表。


（百万美元）	数量交易	净收购/ （处置）	收购	处置	增益
2025年至今	1	(342.0)	—	342.0	76.0
2024	2	6.4	50.0	43.6	0.9
2023	7	(127.4)	20.0	147.4	36.5
2022	7	(409.3)	—	409.3	69.0
2021	6	262.6	397.0	134.4	7.9
2020	3	3.7	3.7	—	—
2019	7	(2,818.6)	67.1	2,885.7	1,384.1
2018	9	336.0	573.5	237.5	170.4
2017	9	(5,901.9)	145.7	6,047.6	5.1
2016	11	(875.1)	147.4	1,022.5	664.4
2015	25	(3,717.1)	955.8	4,672.9	316.7
	87	(13,582.7)	2,360.2	15,942.9	2,731.0

在这十年期间，我们的处置总额为159亿美元，我们是136亿美元的净卖家或纺纱厂。

2019年的处置包括以4.5%的上限利率为零售合资企业提供26.65亿美元，带来12.05亿美元的收益。(4)2017年的处置包括59.97亿美元的JBG SMITH分拆，2015年的处置包括37.00亿美元的Urban Edge Properties分拆。这些分拆未确认收益。

行动这里发生在45号第我们的收购/处置团队所在的楼层。感谢Michael Franco、执行副总裁Michael Schnitt和公司法律顾问Steven Borenstein、高级副总裁Cliff Broser、Brian Cantrell、Adam Green和Tatiana Melamed。

4我们公布的财务报表中报告的GAAP收益为25.71亿美元，差额是资产保留部分的公允价值基础的提升。这一收益的大部分被2020年4.091亿美元和2022年4.830亿美元的减值费用所抵消。

租赁…租赁…租赁

我们业务的使命是通过增加精心挑选的物业来扩大我们的资产基础，并通过集约和高效的管理来增加价值，从而为股东创造价值。我们的运营平台是橡胶遇路，租赁是重头戏。

本年度，总租赁面积为3,438，000平方呎，较去年增加24%。我们的纽约办公室租赁团队赢得了270万平方英尺的金牌租赁（我们有史以来的第三好）。平均起始租金为创纪录的每平方英尺104美元。这一年，我们以每平方英尺超过100美元的租金租赁了140万平方英尺。

按照我们的惯例，我们在下面提供我们业务的租赁和占用统计数据。


（方英尺单位：千）	纽约				火星		555 加利福尼亚街
	办公室		零售

2024
租赁平方英尺	2,650		187		386		215
初始租金	104.49		160.01		52.88		102.80
GAAP按市值计价	10.9	%	37.0	%	5.4	%	16.8	%
现金盯市	2.5	%	8.3	%	(2.8)	%	(0.1)	%
交易数量	96		25		55		6

2023
租赁平方英尺	2,133		299		337		10
初始租金	98.66		118.47		52.97		134.70
GAAP按市值计价	6.2	%	20.7	%	(3.3)	%	12.8	%
现金盯市	(2.0)	%	18.8	%	(7.8)	%	2.4	%
交易数量	75		35		71		2


	入住率
	纽约			火星	555 加利福尼亚街
	办公室	零售	(5)
2024	88.8 %	82.8 %		80.1 %	92.0 %
2023	90.7 %	88.1 %		79.2 %	94.5 %
2022	91.9 %	83.9 %		81.6 %	94.7 %
2021	92.2 %	91.4 %		88.9 %	93.8 %
2020	93.4 %	90.4 %		89.5 %	98.4 %
2019	96.9 %	93.8 %		94.6 %	99.8 %
2018	97.2 %	97.6 %		94.7 %	99.4 %
2017	97.1 %	96.8 %		98.6 %	94.2 %
2016	96.3 %	97.0 %		98.9 %	92.4 %
2015	96.3 %	97.3 %		98.6 %	93.3 %

感谢我们的租赁船长：Glen Weiss和Haim Chera。还感谢纽约办公室租赁机器：执行副总裁Josh Glick、Edward Riguardi、Jared Silverman、Ryan Levy、Alex Bedell、Anthony Cugini和Cooper Grossman；零售方面：执行副总裁Ed Hogan、Jason Morrison和Jenniel Davis；执行副总裁Paul Heinen，他在加利福尼亚街555号经营MART和租赁，以及Toni McIntosh、Byron Morton和Josh Kellerman在MART。我们还要感谢我们的内部法律团队及其领导，执行副总裁Pam Caruso和Elana Butler。

5不包括257,000平方英尺的曼哈顿购物中心所有呈报期间。

资本市场

到年底，我们有25亿美元的即时流动性，其中包括9.5亿美元的现金和受限现金，以及22亿美元循环信贷额度中可用的15亿美元。今天，我们有23亿美元的即时流动性。我们还有大约100亿美元的未支配资产。

2023年，抗通胀的美联储快速加息。在此之前，我们的资本市场交易量平均超过40亿美元；今年为29亿美元，高于2023年的6.13亿美元。

今年4月，我们拥有50%权益的一家合资企业修改并延长了公园大道280号的11亿美元抵押贷款。修正后贷款的到期日延长至2026年9月，可选择完全延长至2028年9月，但须满足某些条件。修正后的贷款利率维持在SOFR加1.78%。7月，该合资公司将利率互换为5.84%的固定利率，直至2028年9月。此外，今年4月，这家合资企业修改并延长了1.25亿美元的夹层贷款，随后以6250万美元偿还了这笔贷款。

今年4月，我们完成了对435 Seventh Avenue的7500万美元再融资，其中3750万美元是对运营合伙企业的追索权。该只付息贷款利率为SOFR加2.10%，2028年4月到期。到2026年4月，贷款利率转为6.96%的固定利率。这笔贷款取代了之前的9570万美元完全追索权贷款，后者的利息为SOFR加1.41%。

5月，我们将两笔无抵押循环信贷额度中的一笔延长至2029年4月（如完全延长）。新的9.15亿美元贷款取代了原定于2026年4月到期的12.5亿美元贷款。新贷款目前的利率为SOFR加1.20%，贷款费用为25个基点。我们的另一项循环信贷安排（12.5亿美元）将于2027年12月到期（完全展期），利率为SOFR加1.15%，设施费为25个基点。

今年6月，我们的第五大道和时代广场合资公司完成了对第五大道640号的4亿美元再融资。这笔无追索权贷款将于2029年7月到期，按7.47%的固定利率计息，每年摊销700万美元。这笔贷款取代了之前的5亿美元贷款，该合资公司偿还了1亿美元。前一笔贷款完全追索经营合伙企业，按SOFR加1.11%计息。

9月，我们持有50%权益的606 Broadway的7410万美元无追索权抵押贷款到期未偿还，此时贷方宣布发生违约事件。该贷款目前按SOFR加1.91%的浮动利率计息，并提供3.00%的额外违约利息。

9月，我们拥有49.9%权益的一家合资企业修改了第十大道85号6.25亿美元抵押贷款的条款。根据原始贷款协议，抵押贷款由（i）3.96亿美元3.82%优先票据、（ii）1.29亿美元5.20%夹层A票据和（iii）1亿美元6.60%夹层B票据组成。修改规定，夹层票据项下到期的利息支付将被推迟到2026年12月贷款到期。递延金额不会产生额外利息。递延利息付款可动用的现金将用于支付该物业的租赁费用。在贷款到期时，如果没有发生违约事件，将免除50%的应计夹层利息。

今年9月，我们拥有32.4%普通股权益的Alexander’s完成了对彭博LP总部大楼莱克星顿大道731号办公公寓部分的4亿美元再融资。该只付息贷款的固定利率为5.04%，将于2028年10月到期。从2026年10月开始，这笔贷款可以在没有罚款的情况下提前偿还。这笔贷款取代了此前对办公公寓的4.9亿美元贷款，后者按最优惠利率（8%）计息，计划于2024年10月到期。

零售合资公司优先股权

2025年1月，我们18亿美元的Retail JV优先股的一部分从UNIQLO出售中赎回了3.42亿美元的现金，4.1亿美元将从待定的1535 Broadway融资中赎回现金，使优先股余额低于11亿美元.

Farley，PENN 1，PENN 2无债务

几年前，当我们开始在美国积极发展佩恩District（Farley/Meta，PENN 1和PENN 2），我们投入了超过20亿美元的现金来预支资金我们开发建设成本的100%.那时我们还不知道那会有多大的先见之明。所以Farley/Meta，PENN 1，PENN 2现在完成并支付。这三项资产，合计520万平方英尺，是自由、明确、不受债务拖累……这是一项了不起的成就。

资产负债表

以下是我们资产负债表的右侧，以及2024年12月31日、2023年12月31日和2022年12月31日的净债务/EBITDA的计算。


（百万美元）	2024	2023	2022
有担保债务-无追索权	5,707	5,730	5,878
无担保债务-追索权	2,575	2,575	2,575
非合并债务份额-无追索权	2,478	2,654	2,697
非控股权益在合并债务中所占份额	(682)	(682)	(682)
总债务	10,078	10,277	10,468
现金	(1,041)	(1,413)	(1,783)
净债务	9,037	8,864	8,685

调整后EBITDA	1,049	1,081	1,091

调整后的净债务/EBITDA	8.6 x	8.2 x	8.0 x

我们预计，随着PENN 2租赁上升，净债务/EBITDA将改善一次。

2024年，我们对8.63亿美元的债务进行了利率互换，其中包括公园大道280号的5.38亿美元份额、PENN 11号的2.5亿美元和第七大道435号的7500万美元。截至2025年3月31日，我们按份额计算的利率对冲的总公允价值为4100万美元。

年末包括利率互换影响的固定利率债务占债务的87%，加权平均利率4.5%，加权平均期限2.6年。浮动利率债务占债务比重13%，加权平均利率5.8%，加权平均期限1.6年。考虑到利率上限，13%降为4%。虽然非常有用，但我们的掉期和上限在大多数情况下与贷款的到期日不匹配，因此仅提供部分保护。

我会观察到真的有对到期进入利率上升市场的贷款没有保护措施.我进一步观察到，股市按市值计价，以当时的利率估值，即使锁定期限，也很少或根本没有给较低利率的贷款带来价值。债务对冲和重置市场使我们的利息支出达到了目前的市场利率；大多数其他公司仍在发布低于市场的利息支出。

我们的资产负债表策略是主要依靠项目层面的、无追索权的债务——由我们估计总公允价值为93亿美元（贷款价值比为81%）的资产作抵押的老式抵押贷款。我们有大约100亿美元的未支配房地产资产。百分之二十二我们的债务是追索权。(6)以下是追索权债务的详细情况：


（单位：千美元）	金额	(7)	成熟度	到到期的年份
对Vornado的债务追索：
2.15%优先无抵押票据	400,000		6/26	1.4
无抵押定期贷款	800,000		12/27	2.9
无担保循环信贷额度（可用6.75亿美元）	575,000		12/27	2.9
无担保循环信贷额度（可用9.15亿美元）	—		4/29	4.3
3.40%优先无抵押票据	350,000		6/31	6.4
	2,125,000			2.7

我们的信贷统计数据受到与COVID相关的收入减少和利率上升的负面影响。(8)这导致标普将高级无担保债务评级下调至BBB-，将企业信用评级下调至BB +，穆迪将其下调至Ba1，惠誉将其下调至BB +。

Vornado仍致力于维持其投资级评级。随着我们的收入恢复和改善，我们的目标是提高我们的评级，因为我们租赁了PENN 2，我们的入住率爬回了我们历史上的96%。

特别感谢执行副总裁Jason Kirschner和Michael Schnitt，以及高级副总裁Tatiana Melamed和Adam Green。

6此外，我们为四笔抵押贷款提供担保，总额为3.66亿美元（按份额计算为2.25亿美元），其中3亿美元（按份额计算为1.59亿美元）用于保护税收头寸。

7在2025年1月偿还4.5亿美元3.5%高级无抵押票据后。

8我们所有的纽约同行和大多数的CBD办公REITs都在同一条船上。

零售

零售从昨日的抄底行情继续走强。租户活动强劲，兴趣管道稳固，尤其是我们的黄金地段。虽然租金还没有达到五年前的峰值定价，但零售商认识到身处纽约的重要性，这继续推动这一零售复苏的力量。我们预计活动和定价将从这里进一步加速。

我在去年的信中注意到，全球奢侈品零售商Prada和Kering收购了位于第五大道上游的优质物业，供自己用作商店。这些交易平均价值9亿美元，位于上第五大道的半个街区前。我们非常个人化地看待这一标志，我们的零售合资企业（份额为51.5%）拥有类似AAA质量的四个半区块。我们还在同一家合资企业中拥有时代广场最好的两个完整街区（即四个半街区）。我们拥有镇上最大的标志业务，其中一半以上在时代广场，在同一家合资企业中。零售商最关注的所有伟大资产。

2025年1月，我们以每平方英尺20,000美元的创纪录价格，完成了向UNIQLO出售其位于第五大道666号的部分美国旗舰店的交易。此次出售所得的3.42亿美元净收益用于部分赎回Vornado在该资产上的3.9亿美元优先股。

在最近的另一笔交易中，加强了世界上最著名的购物街上最优质零售的稀缺性和价值，2025年3月，挪威银行投资管理公司宣布以5.7亿英镑的价格以3.5%的上限利率收购伦敦考文特花园25%的权益。对于我们类似的质量零售来说，这是一个很好的补偿。

我们拥有位于57街和麦迪逊大道东北角的富勒大厦，有点像主干道和主干道的转角。我们这里的零售店被LVMH的Fendi Manhattan旗舰占据。麦迪逊大道的正对面是一个建筑工棚，保护着即将成为LVMH迪奥旗舰，它是巨大的。你觉得迪奥旗舰邻接对我们物业的增值有多大？…很多。顺便说一句，我们搬迁了Fendi，创造了Dior的足迹……所以我们都是朋友，互相帮助。

第8页的图表显示，零售入住率为82.8%。17.2%的空置率包括时代广场1.8万平方呎及全美19.3万平方呎佩恩我们非常关注的高可出租空间的区域。这将产生多达5000万美元的增量NOI。

我们所做的交易超过了我们应得的份额–抽样的有Fendi、Berluti、Sephora、Whole Foods、Wegmans、加拿大鹅、Chase、Duane Reade、Blue Ribbon Sushi、Stefano Ricci、Five Below、DSW Shoes、Hollister、Lifetime Fitness、Avra Estiatorio、Five Iron Golf、T-Mobile、The Crane Club。和曼哈顿的第一个Primark即将来到 The Penn District，这将是他们的美国旗舰。

就个人而言，也就是集体而言，我们拥有巨大的资产……一个由49处房产组成的投资组合，240万平方英尺的旗舰街道零售集中在最好的商业街。请看www.vno.com用于投资组合细节和图像。以下是我们零售业务的数学：


（百万美元，物业除外）	物业数目	NOI
		GAAP基础	现金基础
2024	49	191.4	176.8
2023	50	188.6	180.9
2022	56	205.7	188.8
2021	60	173.4	160.8
2020	63	147.3	158.7
2019	62	273.2	267.7

为便于比较，2019年2.677亿美元的现金基础NOI应针对零售合资企业、其他销售和服务外资产进行调整，使我们的现金基础NOI经调整后达到1.94亿美元。

下面，我们按子市场细分我们的零售业务：


	NOI
（百万美元，除%外）	GAAP基础		现金基础
	金额	%	金额	%
第五大道	64.9	33.9	59.8	33.8
时代广场	23.4	12.2	26.0	14.7
这佩恩区	44.8	23.4	34.9	19.8
中城南	31.5	16.5	28.3	16.0
麦迪逊大道	11.8	6.1	12.0	6.8
其他	15.0	7.9	15.8	8.9
合计	191.4	100.0	176.8	100.0

We are the largest owner in the佩恩900万平方英尺的区。这佩恩区的时代到了。这佩恩DISTRICT不同于我们的其他办公资产…它是一个大型互联多楼校园，它是长期的，它是发展重点（发展和长期是REITs中最脏的两个词）。这佩恩DISTRICT是我们投资组合中最高的增长机会。

“宾州”这个名字–用在宾州广场，甚至是佩恩DISTRICT –是卖空现实的遗产。我看着我们的邻居哈德逊广场和曼哈顿西区，还有我们的佩恩区作为单一的子市场，称之为“曼哈顿新西区”。这个子市场一直是镇上增长最快的，现在包括3600万平方英尺，并且有一些场地，随着时间的推移，将产生2000万平方英尺的增长。公园大道将永远存在，但对于越来越多的居住者来说，曼哈顿正在向南和向西倾斜。

我在过去几年给股东的信中概述了我们对Farley、PENN 1和PENN 2的发展计划。图片、预算、退货和交货日期都在我们的网站上。这三个令人兴奋的大型项目现已开放。这三个，合计520万平方英尺，构成了我们愿景的首次亮相佩恩区。这里有一个更新：

•莫伊尼汉火车大厅赢得了旅行大众的青睐，我们的莫伊尼汉美食大厅也是如此。无论是列车厅，还是美食厅，都获得了普遍好评，忙得不亦乐乎。

•Vornado是Moynihan Train Hall和LIRR Concourse公私合作伙伴关系的主要负责人。

•宾州车站主通道长岛铁路大堂宽1倍、高1倍至60英尺宽18英尺的改造完成。任何认为宾夕法尼亚车站不能变成世界级设施而不搬迁Madison Square花园（极不可能而且贵得离谱）的人都应该看看这个宏伟的大厅。我们拥有LIRR大厅两侧的零售。

•列车厅和长岛铁路大堂的租金继续超出预算，共执行66份租约。

•在PENN 11，我们的主要租户已经扩大到46万平方英尺。

•在PENN 1，我们宏伟的新大厅和多楼层便利设施已完工并开放。我们这里的便利设施范围广泛（迄今为止是全市最大的便利设施套餐），而且独一无二，适合我们租户劳动力的人口结构，非常繁忙，受到租户和客人的好评如潮。

•在PENN 2，两个街区宽的Bustle已经完成，创造了一个建筑说法，适合我们180万平方英尺的办公楼以及宾夕法尼亚车站的主入口和Madison Square花园的主入口。The bustle creates in front of PEN2，combined with the 33rd Street promenade and the 33rd Street setback at PEN1，an expansive open public space，I might say，it is quite unique and impressive。

•PENN 2的栖息地现已开放。这座独特的屋顶凉亭和酒吧可以一览曼哈顿和哈德逊河（见第17页），是我们租户及其客人的绝佳聚会和娱乐场所。我们正在多个地点增加这种带有室内外空间、前置功能和食物的便利设施，例如美洲大道1290号（见第9页）。

•就在上周，我们宣布与世界领先的音乐公司环球音乐集团（泰勒斯威夫特等）（Universal Music Group）签署了PEN2的33.7万平方英尺的租约。

•直接穿过第七大道，宾州酒店落地，创造了我们相当壮观的PENN 15场地。我们还有多个其他网站在佩恩区未来发展。

•我们的餐饮战略是策划优秀的餐厅、快速休闲、随拿随走、咖啡和糖果，由不同价位的国家和地方运营商提供，为我们的租户、邻居和成群的游客提供服务佩恩区。Avra Estiatorio、Blue Ribbon Sushi、Bar Primi、The Landing、The Dynamo Room（By Sunday in Brooklyn）、Roberta’s、The Moynihan Food Hall、Jacob’s Pickles、YONO Sushi by BondST、Raising Cane‘s、Shake Shack、Pret、Chick-Fil-A、Blue Bottle、Birch、Anita Gelato、Davey’s Ice Cream、Magnolia Bakery、Ladur é e、Maison du Chocolat（名单还在继续……）现已开业或即将开业。

•在PENN 1的七楼，我们的佩恩区体验中心开放，经纪人和潜在租户忙得不亦乐乎。这个14,000平方英尺的设施，配有多个比例模型和落地、墙到墙的视频，生动地展示并使我们对建筑、餐厅、零售、便利设施以及生活方式和工作方式的愿景和计划栩栩如生佩恩地区现在和将来都会成为。

我们在美国的第一个大胆的一击佩恩DISTRICT正在向PENN 1、PENN 2和Farley投资25亿美元，这使这些建筑完全现代化，并提高了整个城市的标准大规模的便利设施和我们的好客策略为今天的甲级建筑。我们将这里的市场租金从50美元上调至100美元。我预计，随着曼哈顿西区和哈德逊广场，我们西部的好邻居，将实现超过150美元的租金，我们也将在佩恩区。想想看，这500万平方英尺如果增加50美元，将产生相当于一每年增加2.5亿美元，随着时间的推移而实现，基本上达到了我们的底线——每股价值高达25美元。

最后，我对纽约第四庄园有一点看法，他们仍然将宾州车站地区描述为受压迫。那是旧消息了。现在一切都不同了……非常不同。(9)来看看我们在THE已经取得的成就吧佩恩DISTRICT – Moynihan Train Hall，LIRR Concourse，Meta at Farley（73万平方英尺），PENN 1（260万平方英尺），PENN 2（180万平方英尺），PENN 11（110万平方英尺），沿着第七大道的两个街区长的喧嚣，以及我们铺设了8.5万块花岗岩摊铺机和种植200棵树的广阔周边公共空间，以营造出一种地方感。所有这些活动和我们在这里的投资，使我们的社区与我们的邻居和城市中更好的办公区并驾齐驱。

我们的佩恩DISTRICT开发团队由Barry Langer与David Bellman、Judy Kessler、Alan Reagan、Sandy Reis、Nicole Dosso、Chris Sullivan、TERM1、Andrew Hunt和Morgan Mann领导。特别向Glen Weiss和Barry Langer以及Josh Glick、Lisa Vogel、Jerald Kohrs和Brad Zizmor致敬，他们一直是PENN 1和PENN 2独特的美食、聚会和社交空间创建的指路明灯。并且，感谢Dan Shannon在PENN 2上的出色和创造性工作。

9这是一位著名市民组织负责人的话……“我爱你们，也是因为你们对宾大广场所做的一切，是我们这座城市在

年！”

纽约办事处

为什么是纽约？..。不夜城

进入房东市场的纽约甲级建筑

在家工作是一种恐慌，但正如我们预测的那样，它不会持续，也不会持久。(11)大多数上班族都离开了厨房的桌子，回到了办公室。雇主和雇员都认识到一起在办公室工作的生产力、协作、创造力和文化益处。(12)

需求正在建立。纽约的客户正在扩大，我们看到对我们提供的高端、舒适办公空间的子集产生了浓厚的兴趣。该细分市场的可用性继续蒸发，反映出需求增加和新供应进入市场的短缺。

这是妙语…在纽约4.16亿平方英尺的总面积中，有2.36亿平方英尺是陈旧、陈旧、过时的，而且已经远远超过了它们的保质期。在我们竞争的1.8亿平方英尺的小得多的甲级建筑市场，中城的空房率为10.4%，而非甲级建筑市场的空房率为20.2%，空房率蒸发得非常快。此外，在过去的六到七年里，纽约新建一座塔楼的成本几乎翻了一番，加上7%甚至10%的债务成本，新的供应被冻结了。五年来没有一家开发商的大型新楼开工……而一旦开工，交付需要五到七年。综合来看，这一切都创造了一个房东市场.我们预计租金将激进上涨，甚至有人可能会说要飙升......而且，事实上，租金已经开始上涨。所以一切都很好，非常好。沃纳多的我们非常兴奋，对未来充满期待。可以肯定的是纽约办公室将是这个周期中的逆势赢家.

10他们是David Greenbaum和Glen Weiss，今天是我们管理团队的两大支柱。

11在“旧消息，但仍然相关”的部门，在2023年的一次财报电话会议上，在回答有关混合工作的问题时，我说，“我认为你可以假设星期五永远死了……而星期一是一触即发的。”在之前的一封信中，我问“有没有人认为每周工作9小时4天、休息3天有腿？”

12当然，聚在一起比单独聚在一起要有趣得多。

纽约办事处-续

发展…内在增长引擎

我们的投资组合包含以下开发项目。请注意，所有这些的地块都已经在资产负债表上并已付款。

•350 Park Avenue，Citadel作为我们的主力租户，Ken Griffin作为我们60%的合作伙伴，已经开始开发过程，在Park Avenue的最佳场地上创建一个盛大的180万平方英尺的HQ塔；

•完成PENN2，现处于租赁状态，将在未来几年产生超过1.25亿美元的增量收入；

•PENN 15（原宾州酒店），位于第七大道的8万平方英尺的黄金地段。此站点位于Madison Square花园正对面，距离梅西百货有一个街区，位于宾夕法尼亚车站/地铁交通综合体的中间；

•34号第街道/第八大道地块我们将很快开始一项租赁公寓的开发；

•美国多个其他网站佩恩区，在那里我们可以额外建造多达1000万平方英尺；

•与黑石集团和哈德森太平洋地产合作的Pier 94 Studio综合体，这是曼哈顿有史以来第一个专门建造的影视有声舞台；

•我们在翠贝卡拥有50%股权的独立广场的一座住宅塔楼，我们的隔壁邻居是花旗集团和高盛 Sachs全球总部

Office Buildings a.k.a. Capital Hogs vs. Apartments

毫无疑问，至少在纽约，公寓的价值已经超过了办公室。让我们深入挖掘。

•公寓与同样大小的办公室，比如50万平方英尺，建造成本将减少4亿美元。收益率占所花美元的百分比将保持不变，约为6.5%。

•与办公相比，公寓在更高的LTV下更容易获得融资，尤其是在建筑贷款阶段。

•办公需要锚定/信贷租户（s），这是一个困难、耗时的过程；公寓则没有。

•公寓的退出上限率始终低于办公室，这为每一美元收入创造了更高的价值。

•而大的……办公室需要，比如说，当租户翻身时，每平方英尺需要300美元的诱饵（因此，资本生猪）；公寓只需要一个油漆工作，然后每十年左右就需要新的电器。

那我们为什么不建一些公寓呢？一个很好的问题。

这个故事还有更多。纽约的公寓空置率为2.8%。(13)全国排名第二的城市在5%左右，亚特兰大、奥斯汀和达拉斯等城市的空置率达到了两位数。(13)这些简单的统计数据说明了很多……纽约是首屈一指的。人们真想住在纽约。纽约的公寓严重短缺。

13资料来源：COStar Multifamily Market Report

几点思考丨2024版

当我重读去年（2023年）的信时，很多材料仍然是相关和及时的，因此这里转载了一些。

Vornado的股价处于行业领先水平

Vornado股价继2023年上涨35.8%后，在2024年上涨了行业领先的48.8%（与我们在同样以纽约为中心的SL Green的朋友并驾齐驱）。我们的股价告诉我，投资者认识到纽约是美国首屈一指的写字楼市场，我们的平台、管理团队和特许经营权与我们的写字楼和街道零售资产一样，都是杰出和一流的，而且佩恩区是一个巨大而独特的资产和增长引擎。


	股价涨幅（跌幅）
	2025年初至今	(14)	2024	2023
沃纳多房地产基金	(21.5)%		48.8 %	35.8 %
SLGreen	(25.5) %		50.4 %	34.0 %
帝国房产信托	(30.1) %		6.5 %	43.8 %
Paramount Group	(19.2)%		(4.4)%	(13.0)%

我观察到，这个办公周期有点奇怪，真的很不一样。纽约欣欣向荣但该国几乎所有其他城市都在为需求疲软或没有需求而苦苦挣扎。而这也反映在全国写字楼企业的股价上。

我们做的是多租户办公业务。平均而言，我们重新出租，比如说，每年10%的空间，称之为两百万平方英尺。The租户诱导capex市场现在要求重新租用该空间可能高达每平方英尺300美元（每平方英尺TI和类似金额的免费租金为150美元），按6%的十年租约摊销后为每年40.76美元。这是一个杀手。

我们确实认为将持续的一个主题是更加关注房东的素质.许多房东，尤其是私人房东，都在为高杠杆而苦苦挣扎，这可能会限制他们将资金投入其建筑物的能力，在某些情况下，甚至会保留其资产。租户及其经纪人将避开这些建筑。像沃纳多这样实力雄厚、资本充足的房东将受益。

重置成本因为纽约的写字楼正在大举上涨。重置成本一直是一个先行指标，预示着现有存量写字楼将不断增值。

在纽约房地产史上，所有伟大的地主牛市紧随其后的是一段供应受限的时期，我们到了。资本市场现在几乎不可能建立新的。

市场需求旺盛最高质量、高度舒缓、以交通为基础的空间.我们的投资组合符合要求：The佩恩District（Farley，PENN 1，PENN 2，PENN 11），770 Broadway，1290 Avenue of the Americas，280 Park Avenue，555 California Street，the MART，future development sites 350 Park Avenue and PENN 15，仅举几例。

摩根大通总部这一宏伟的新项目的一位高级领导最近认为，如果顶层可以使用，它的价格将达到400美元。现在这是一场全新的球赛。尽管如此，事实是，占用者正在为新建和甲级建筑支付费用。

对于近期融资市场的挑战，我们看得很清楚，也很现实。当3%的债务滚动到7%，甚至上升到10%时，这并不漂亮。在接下来的几年里，我们肯定会有一些训练要处理，但这与领土有关。放贷人和借贷人现在都在玩小菜一碟，将一笔不良贷款延长几年和/或A/B结构，实际上一事无成。过度杠杆化物业的大修复和残局尚未到来。

这是不言而喻的，但我必须再说一遍，有我们的投资组合中没有圣牛.该声明包括MART、加利福尼亚街555号等资产，部分但不是所有我们在纽约的办公室资产，甚至包括我们的零售。最近，我们进行了一次简短的对话，回应了555 California上的一个新消息，并且正在就这个零售资产或那个进行相对持续的对话。没有什么是神圣的，一切都在我们不懈地追求增加股东价值中。

14截至2025年4月4日收盘计算，关税宣布后两个交易日导致两位数跌幅。

股息

我们继续严格现金管理。对于2024年，我们在12月以1.54亿美元现金支付了每股0.74美元的单笔股息。我们预计将根据已知事实、包括资产出售等在内的实际应纳税所得额，将年底支付的单一股利的这一相同分红政策结转至明年。这一战略得到了我们大股东的理解和认可。我确实预计，随着情况正常化，我们的股息也会正常化。

几个事实背景：2022年，我们的股息为每股2.12美元，即4.35亿美元现金。在过去十年中，我们支付了51亿美元的定期股息，另外还支付了4亿美元的特别股息和另外60亿美元的分拆股息。一位分析师将REIT股息描述为神圣的，我同意……嗯，我有点同意。

回购

你们大多数人都知道，我曾抗拒过回购多年来，抵制抄袭，抵制分析师“缩小NAV差距”的重击。我相信我的抵抗是合乎逻辑的、基于事实的，并被市场证明是正确的。2023年4月，当我们的股票被抛售到十几岁时，看到了一个独特的机会，我们的董事会批准了一项2亿美元的股票回购计划（如鱼得水）。到目前为止，我们已经以2914.3万美元的价格回购了2024.495万股普通股，平均每股价格为14.40美元。当股票达到20美元时，我停止了买入……我的错。(15)

220中央公园南

在这封信中自豪地指挥了整版和英雄图多年后，220中央公园南，基本完成，现在得到这一小段。迄今为止的销售额总计32.94亿美元。我估计，我们99%的销售额仍来自剩余的几个单元，仍有2500万美元。作为这款产品奇葩成功的一个指标，转售价格上涨，而且大幅上涨，我认为220是最近唯一一个转售价格上涨的发展。

220 CPS，我们是无可争议的重量级冠军。我们拥有豪华公寓的主导专营权，并获得频繁的参与新项目的电话。57三个街区半径内现6个新公寓项目或开工或即将开工第街和第五大道，广场区的中心。我很警惕。

JBG史密斯

JBG SMITH诞生于2017年，也就是八年前，在与Vornado的分拆合并交易中，我们在华盛顿特区的办公室业务（2002年从Bob Smith和Bob Kogod收购）被剥离，同时与当地的神枪手JBG合并。JBG是唯一真正相信水晶城的华盛顿球员，我们在波托马克河岸边的大型办公室和公寓大楼。

此次分拆的价格为每股37美元——按2：1计算，约为每股Vornado股票18美元。JBG的马特·凯利(16)是CEO，我是创始董事长。(17)商业计划是夷为平地，比如说，有50年历史的建筑(18)开发公寓，利用我们刚刚完成的分区允许一次半重建拆卸。马特为亚马逊HQ2赢得了荣誉，卖出了13亿美元的旧办公楼，建造了3350套新公寓，并以19.70美元的价格回购了40%的股份。但最终，数字说话了，股价从发行时的37美元涨到了8年后的今天的15美元。我接到了一些人打来的电话，他们认为JBG SMITH是目前价格最被低估的房地产公司。另一方面，JBG SMITH现在是REITs中第五高的空头。就目前而言，说的够多了。

15我本应该卖掉农场，把卡车倒车的。

16一个达特茅斯人。

17可以说，我是JBG史密斯的父亲。2021年，当ISS认定我在两个我担任CEO的董事会和Vornado分拆的两个董事会任职时，我被迫辞职。相当愚蠢。

1850年的建筑很快就变成了60年的建筑。

这是怎么回事？似乎没人在乎。联邦债务目前为36万亿美元，高于八年前的20万亿美元。更有甚者——年度赤字接近2万亿美元，预计到2030年国债将达到47万亿美元。(19)(20)

人口稠密的北部、蓝色城市——我称之为美国的北部皇冠——华盛顿、费城、纽约、芝加哥、西雅图、波特兰、旧金山和洛杉矶，都在沉迷于预算失控和税收增加。

之间存在着天然的竞争高税收，人口密集的城市中心和低税/无税，一般天气暖和，商务欢迎状态。认真看看这些数字：(21)


	纽约	佛罗里达州	德州
人口（千人）	19,867	23,372	31,290
支出（百万）(22)	236,775	116,500	160,650
人均支出	11,918	4,985	5,134

在这种情况下，这将永远不会发生……但它应该部门，一个北方、人口稠密、城市国家的第一位州长，谁认识到这一切并减少开支和税收，将成为狮子。

我再次质疑美国的智慧纽约州遗产税.我在这里重复我之前说过的话：

在纽约州，收入最高的2%的人缴纳了整整50%的个人所得税，因此他们仍然是纳税居民至关重要。这种脆弱性伴随着处于职业生涯末期的2%-ers。我认识的大多数人都愿意为在纽约生活的特权支付更高的所得税，但讨厌为在纽约去世的特权支付16%的过路费的前景。纽约州的遗产税带来的收入不到该州年度预算的四分之一的四分之三。遗产税应该废除。让我们的最高纳税人度过他们的生命终点，既是好的经济政策，也是好的政治。顺便提一下，高税收的加州没有遗产税，新泽西州在2018年废除了遗产税。但没有人在听，这太可惜了。

以下是有关权力的想法：废除脚手架法这将为该州的每个建设项目（公共或私营）节省5%。纽约州是美国唯一拥有此类法律的州，因此，纽约州的保险费用为8%，而新泽西州为3%。这应该很容易。

多年前，在一次去伦敦（和纽约一样密集的城市）的旅行中，我惊讶地看到到处都是塔吊。我了解到，在伦敦，他们给予密度奖金，作为拆除和重建超过25年的建筑的激励措施，从而确保更新、最先进、有竞争力的办公楼存量。在以前的信中，我建议我们纽约人也应该做同样的事情。虽然我对此只有一点点赞誉，但时任城市规划主席的阿曼达·伯登、时任地区顾问的丹·加罗德尼克以及时任REBNY总裁的超级经纪人Mary Ann Tighe发起了一个中城上分区项目来实现这些目标。这是由时任主管经济发展副市长的Alicia Glen干练塑造并推过终点线的。向他们致敬……它正在发挥作用。

19资料来源：国会预算办公室所有金额

20见Niall Ferguson的文章，债务一直是大国的废墟，《华尔街日报》，2025年2月22日，评论部分，第1页。

21资料来源：美国人口普查局人口数量和预算支出的州网站

22值得注意的是，纽约州的拟议预算增长了6.0%，佛罗里达州下降了2.5%，德克萨斯州增长了4.6%。

可持续性

我们的董事会和高级管理层为Vornado在可持续发展方面继续保持全国领先地位感到自豪，他们利用数据高效运营我们的建筑，为我们的租户及其员工创造健康和引人入胜的工作场所，并与合作伙伴合作改善我们运营所在的社区。我们继续通过我们强大的可持续发展计划，在我们的2030年愿景和基于科学的目标承诺的基础上再接再厉。我们完整的计划可以在我们的网站上找到：www.vno.com/sustainability.

主要成就包括：

•成为美国首家实现100% LEED的主要房地产所有者、运营商和开发商®我们整个在役建筑组合的认证；

•继续在我们经营的关键市场为Vornado直接管理的电力采购100%可再生能源信用（REC）。这些REC来自纽约州、加利福尼亚州和美国各地的水电、太阳能和风能设施；

•与我们2009年的基线相比，我们在役办公室组合的总体能耗降低了41%。仅今年，我们通过数据驱动运营优化，减少用电470多万度；

•在我们的在职办公室组合中达到了59%的废物分流率，朝着我们75%的长期目标取得了重大进展；

•为我们超过1450万顺丰的租户提供教育和技术援助，使我们的目标与我们的租户保持一致，并帮助他们建立和运营更健康、更高效的工作场所，从而提高员工满意度并降低入住成本；

•因我们持续保持行业领导地位而在可持续发展方面取得的各种成就而受到认可，包括（i）首届Nareit Impact at Scale奖，因其通过我们对PENN区的改造为现代、可持续工作场所设定了新标准，（ii）第9年获得持续卓越的年度能源之星合作伙伴，以及（iii）在办公REITs方面在同行中排名前3%，并保持了我们第12年的绿色之星荣誉以及全球房地产可持续发展基准（GRESB）中的5星评级；

•发布了更新的气候相关披露指数报告，与我们在2019年承诺的气候相关财务披露（TCFD）工作组保持一致

我们继续使用数据根据我们的目标衡量进展情况，将我们的目标与租户保持一致，规划我们的长期项目，并以有意义的方式与我们的利益相关者互动。过去一年，我们专注于运营优化以及数据如何提高我们建筑物的性能，使我们的租户、股东和建筑团队受益。随着入住率的恢复，我们在整个投资组合中看到了节省，我们为此感到自豪。

我们不断寻求通过继续教育和职业发展来增强我们一流员工的健康和福祉。通过我们的Vornado志愿者计划，我们的员工支持了当地组织，包括9/11 Day、Breaking Ground、中央公园保护和西塞罗项目。我们将WorkLife（沃纳多的便利生态系统）扩展到芝加哥和旧金山，该生态系统允许我们的租户、员工和社区专注于工作和自我照顾。

我们的董事会，特别是我们的公司治理和提名委员会，被指派监督可持续性，其中包括气候变化风险。我们对公司治理的讨论包含在我们的代理声明中，该声明可在www.vno.com/proxy以及我们网站的治理部分，网址为www.vno.com/governance.我们的可持续性叙述以透明的方式讲述，并得到数据的支持。都可以在www.vno.com/sustainability.感谢领导我们可持续发展工作的高级副总裁Lauren Moss和她的团队，以及我们的运营团队所取得的出色成果。

大喊大叫和感谢我们非常有才华、努力工作的沃纳多家族在纽约，帕拉默斯、芝加哥和旧金山，在租赁、开发、45层、帕拉默斯、运营、BMS都是A +，班长。

我们通过公司内部的晋升，不断拓宽我们的领导团队。祝贺Jared Silverman和Jose Meneses晋升为高级副总裁，并祝贺Andrew Del Priore、George Toth、Damon Lewis和Daniel Martinez晋升为副总裁。

特别感谢领导我们人力资本和治理工作的Samantha Benvenuto和Steven Borenstein。

并感谢Wendi，Rich，和Jose。

向Mike Doherty致敬并感谢他，他是一位非常有才华和经验丰富的经理，22年来，他一直在经营和发展（销售额和收益翻了三倍）我们的BMS清洁和安全业务。BMS是一家拥有2300名员工和3600名客户的大企业。迈克是真正的麦考伊，他得到了我们的感谢。

我们的运营平台负责人是业内最好的。我向我的搭档迈克尔·弗兰科、格伦·韦斯、巴里·兰格、Haim Chera和汤姆·桑内利致敬；也向我的长期搭档大卫·格林鲍姆和乔·麦克诺致敬，他们现在都是兼职的。我们出色的15部门执行副总裁值得特别的肯定和感谢。也感谢我们非常有才华和勤奋的29位高级副总裁和58位副总裁，他们让列车准时运行，每天都有。

我们的沃纳多家族今年成长了7次结婚，11次生育，7个女孩，4个男孩。

我们代表Vornado的董事会、高级管理层和2,996名员工，感谢我们的股东、分析师和其他利益相关者的持续支持。

Steven Roth

董事长兼首席执行官

2025年4月4日

再次，今年，我提出协助股东我妻子生产的票的图片多里安·格雷由莎拉·史努克（Sarah Snook）主演（继承).如果我能帮忙请打来

以下是调整后的净收入（亏损）与NOI的对账（2024年底拥有的物业）：


（百万美元）	2024	2023	2022	2021	2020	2019	2018	2017	2016	2015
净收入（亏损）	20.1	32.9	(382.6)	207.5	(461.8)	3,334.3	422.6	264.1	982.0	859.4
我们在部分拥有实体的（收入）损失中所占份额	(112.4)	(38.7)	461.3	(130.5)	329.1	(78.9)	(9.1)	(15.2)	(168.9)	9.9
利息及其他投资（收益）损失，净额	(46.0)	(43.3)	(23.5)	(15.7)	231.8	82.3	72.1	(41.0)	(6.0)	(101.3)
资产处置净收益	(16.0)	(71.2)	(100.6)	(50.8)	(381.3)	(845.5)	(246.0)	(0.5)	(160.4)	(149.4)
转让给Fifth Ave.和Times Square JV的净收益	—	—	—	—	—	(2,571.1)	—	—	—	—
购买价格公允价值调整	—	—	—	—	—	—	(44.1)	—	—	—
终止经营业务（收入）亏损	—	—	—	—	—	—	(0.6)	13.2	(404.9)	(223.5)
归属于非控制性权益的NOI	(39.4)	(48.6)	(70.0)	(69.4)	(72.8)	(69.3)	(71.2)	(65.3)	(66.2)	(64.9)
折旧、摊销费用和所得税	470.2	463.5	526.2	401.9	436.3	522.6	484.2	470.4	428.2	294.8
一般和行政费用	148.5	162.9	133.7	134.6	181.5	169.9	141.9	159.0	149.6	149.3
购置和交易相关成本	5.3	50.7	31.7	13.8	174.0	106.5	31.3	1.8	9.4	12.5
我们从部分拥有的实体获得的NOI份额	279.2	285.8	306.0	310.9	306.5	322.4	253.6	269.2	271.1	245.8
利息和债务费用	390.3	349.2	279.8	231.1	229.3	286.6	347.9	345.6	330.2	309.3
NOI	1,099.8	1,143.2	1,162.0	1,033.4	972.6	1,259.8	1,382.6	1,401.3	1,364.1	1,341.9
影响NOI的某些项目	—	2.1	(13.5)	(5.9)	28.5	(105.1)	(237.2)	(256.2)	(256.4)	(270.5)
NOI，经调整（2023年底拥有的物业）	1,099.8	1,145.3	1,148.5	1,027.5	1,001.1	1,154.7	1,145.4	1,145.1	1,107.7	1,071.4

以下是调整后的净收入（亏损）与FFO和FFO的对账：


（百万美元）	2024	2023	2022	2021	2020	2019	2018	2017	2016	2015
归属于Vornado的净利润（亏损）	70.4	105.5	(346.5)	176.0	(297.0)	3,147.9	449.9	227.4	906.9	760.4
优先股股息和发行费用	(62.1)	(62.1)	(62.1)	(74.9)	(51.7)	(50.1)	(65.1)	(65.4)	(83.3)	(80.6)
适用于普通股的净收入（亏损）	8.3	43.4	(408.6)	101.1	(348.7)	3,097.8	384.8	162.0	823.6	679.8
不动产折旧摊销	399.7	385.6	456.9	373.8	368.6	389.0	413.1	468.0	531.6	514.1
出售房地产净收益	(0.9)	(53.3)	(58.7)	—	—	(178.7)	(158.1)	(3.5)	(177.0)	(289.1)
房地产减值损失	—	22.8	19.1	7.9	236.3	32.0	12.0	—	160.7	0.3
有价证券公允价值减少	—	—	—	—	4.9	5.5	26.5	—	—	—
转让给第五大道和时代广场合资公司的净收益	—	—	—	—	—	(2,559.1)	—	—	—	—
出售Urban Edge股票的净收益	—	—	—	—	—	(62.4)	—	—	—	—
税后采购价格公允价值调整	—	—	—	—	—	—	(27.3)	—	—	—
部分拥有实体调整：
不动产折旧	101.2	108.1	130.6	139.2	156.6	134.7	101.6	137.0	154.8	144.0
出售房地产净收益	—	(16.5)	(0.2)	(15.7)	—	—	(4.0)	(17.8)	(2.9)	(4.5)
房地产减值损失	—	50.5	576.4	—	409.1	—	—	7.7	6.3	16.8
有价证券公允价值变动（增加）减少额	—	—	—	(1.1)	2.8	2.9	3.9	—	—	—
非控股权益的股份调整	(39.8)	(38.4)	(77.9)	(34.1)	(79.1)	141.7	(22.8)	(36.7)	(41.1)	(22.4)
优先股股息	1.5	1.6	1.3	—	—	—	—	1.1	1.6	—
FFO	470.0	503.8	638.9	571.1	750.5	1,003.4	729.7	717.8	1,457.6	1,039.0
影响FFO的某些项目	(22.9)	4.4	(30.0)	(21.2)	(249.5)	(342.9)	(26.9)	(16.8)	(785.3)	(409.3)
FFO，调整后	447.1	508.2	608.9	549.9	501.0	660.5	702.8	701.0	672.3	629.7

以下是调整后的净收入（亏损）与EBITDA的对账：


（百万美元）	2024	2023	2022
净收入（亏损）（非控制性权益前）	20.1	32.9	(382.6)
减：归属于非控股权益的净亏损
于合并附属公司	51.1	76.0	5.7
归属于经营合伙企业的净收入（亏损）	71.2	108.9	(376.9)
利息和债务费用	458.1	458.4	362.3
折旧及摊销	507.2	499.4	593.3
出售房地产净收益	(0.9)	(73.0)	(58.9)
房地产减值损失	—	73.3	595.5
所得税费用	23.5	30.5	23.4
EBITDA	1,059.1	1,097.5	1,138.7
出售220个中央公园南单位的收益	(15.2)	(14.1)	(41.9)
资产处置净收益	—	(1.0)	(17.4)
宾州酒店、房地产基金及其他	5.4	(1.1)	11.2
EBITDA，经调整	1,049.3	1,081.3	1,090.6