11 Plano 500 Coit Road Plano，TX的投资者演示序曲2025年10月更新

22本演示文稿包含1995年《私人证券诉讼改革法案》和其他受风险和不确定性影响的证券法含义内的前瞻性陈述。这些陈述可能包括“相信”、“预期”、“预期”、“打算”、“计划”、“估计”、“将”、“可能”等词语，以及这些或类似表述的否定或衍生。除其他外，这些前瞻性陈述包括以下方面的陈述：DHC的2025年指导方针，包括潜在处置、资本支出、目标净营业收入（“NOI”）增加和入住率增长；DHC的老年住房运营组合（“SHOP”）运营商战略举措，包括运营商过渡、入住率和利润率增长、有针对性的销售和营销支出、扩展护理选项、实施标准运营程序以及收入管理和费用控制；资本回收计划，包括预期的处置时间和处置所得款项的使用金额；DHC SHOP物业的价值和质量；DHC的再融资策略；与AlerisLifeTERM0 Inc.的战略交易对DHC的预期收益净额和受益；其SHOP、Medical Office和Life Science Portfolio以及Triple Net Leased（“NNN”）老年生活和健康中心部门的表现；对医疗办公和生命科学物业以及老年生活社区的需求；以及预期有利的老年生活行业趋势和强劲的医疗办公市场和生命科学板块基本面。前瞻性陈述反映了DHC当前的预期，是基于判断和假设的，具有内在的不确定性，并受到风险、不确定性和其他因素的影响，这可能导致DHC的实际结果、业绩或成就与这些前瞻性陈述中明示或暗示的预期未来结果、业绩或成就存在重大差异。可能导致DHC的实际结果、业绩或成就与前瞻性陈述中明示或暗示的存在重大差异的一些风险、不确定性和其他因素包括但不限于：由于对医疗保健相关空间和老年生活社区的需求可能减少而产生的不利市场和商业房地产行业条件的影响、围绕利率的不确定性、工资和商品价格通胀、供应链中断、公共债务和股票市场的波动、关税或贸易政策的影响或变化、流行病、地缘政治不稳定和紧张局势、经济不确定性，劳动力市场状况或房地产利用率的变化，其中包括对DHC及其管理者以及其他运营商和租户的影响；DHC的高级生活运营商成功且盈利地为DHC运营其管理的社区的能力；不断变化的市场做法对DHC及其管理者以及其他运营商和租户的持续影响，例如老年生活行业的延迟复苏，减少了对租赁医疗办公室的需求，DHC的生命科学和其他空间以及老年生活社区的住所以及增加的运营成本；DHC的管理者和其他运营商及租户的资金实力；美国人口老龄化和老年人寿命的延长是否会增加对老年生活社区及其他医疗保健相关物业和医疗保健服务的需求；DHC的租户是否会续签或延长租约，或者DHC是否会按照与其先前租约一样对DHC有利的条款获得替换租户；可能性DHC的租户和居民将支付租金，否则将受到持续不利的市场和商业房地产行业状况的负面影响；DHC的管理者提高或维持向DHC老年生活社区居民收取的费率以及管理这些社区的运营成本的能力；DHC以DHC可取的条款增加或维持其物业的入住率的能力；DHC在租约到期或续签时提高租金的能力；DHC产生的成本以及授予租赁其物业的特许权；开发、再开发和重新定位活动的成本和时间安排方面的风险和不确定性，包括通货膨胀、成本超支、供应链挑战、劳动力短缺， 建设延误或无法获得必要的许可或商业房地产市场波动；DHC有效管理其资本支出和其他运营成本以及维护和增强其物业及其对租户和居民的吸引力的能力；DHC有效筹集和平衡其债务和股权资本使用的能力；DHC购买成本有效利率上限的能力；DHC遵守其债务协议项下财务契约的能力；DHC对其债务进行所需付款的能力；DHC保持充足流动性的能力，包括其循环信贷额度下的借款的可用性，以及以其他方式管理杠杆；DHC的信用评级；DHC以其目标价格出售物业或向其回报的能力，以及此类出售的时机；DHC出售其现有合营企业的额外股权或向其贡献额外物业的能力，或订立额外的房地产合营企业或吸引合营企业并从DHC的现有合营企业或其可能订立的任何房地产合营企业中获益的能力；DHC收购、开发、重新开发或重新定位实现其目标回报的物业；交易对手不履行DHC的利率上限；DHC向其股东支付分配以及维持或增加此类分配金额的能力；RMR（“TERM3”）成功管理DHC的能力；房地产行业的竞争，特别是DHC物业所在市场的竞争；影响Medicare和Medicaid报销率和运营要求的政府法规；联邦、州和地方法律法规、会计规则的遵守情况和变更情况，税法及类似事项；由于老年生活和其他健康和保健相关服务业务的性质而面临诉讼以及监管和政府诉讼；与DHC的关联方，包括DHC的管理受托人、RMR、ABP Trust、AlerisLife Inc.和其他与其有关联的人之间存在实际和潜在的利益冲突；以及DHC满足复杂规则以维持DHC作为美国联邦所得税目的的房地产投资信托（“REIT”）征税资格的能力所施加的限制，以及TERM4的能力；恐怖主义行为、大流行病的爆发或其他公共卫生安全事件或情况，战争或其他敌对行动、全球气候变化或DHC无法控制的其他人为或自然灾害；以及其他事项。这些风险、不确定性和其他因素并不是详尽无遗的，应与DHC定期提交的文件中包含的其他警示性声明一起阅读。DHC提交给美国证券交易委员会（“SEC”）的文件中包含的信息，包括其定期报告中“风险因素”标题下的信息，或其中包含的信息，确定了可能导致与本演示文稿中的前瞻性陈述产生差异的重要因素。DHC向SEC提交的文件可在SEC网站www.sec.gov上查阅。您不应过分依赖DHC的前瞻性陈述。除法律要求外，DHC不打算因新信息、未来事件或其他原因而更新或更改任何前瞻性陈述。有关前瞻性陈述的警告

33目录页公司亮点与展望4开店举措7资本回收10资本与流动性展望11开店概览13医办&生命科学投资组合概览23三重净租赁高级生活与健康中心概览28附录30

44公司重点介绍在林肯高地举行的论坛311 West Nottingham Place San Antonio，TX

55 DHC Today-National医疗 REIT 341 Healthcare Related Properties 7.4m SF Medical Office & Life Science Space超过26,000个老年生活单元$ 6.8B投资组合9个Triple Net老年生活社区和10个健康中心DHC NOI增长受到有利的老年住房行业供应/需求背景的支持。长期、积极的医疗保健行业顺风，为行业基本面改善提供了有利的前景。跨医疗保健领域多元化的机构优质投资组合，支持长期稳定增长。多元化的租户基础，在有吸引力的医疗办公室和生命科学市场拥有超过400名租户。美国人口老龄化加上供应受限提供了利用人口趋势的机会。具有吸引力的投资组合，具有2.43x的强劲租赁覆盖率，内含NOI增长，按年化租金收入计算的加权平均租赁期限为10.2年。

66第二季度业绩和2025年指引+ 180bps SHOP利润率改善（1）80.6% SHOP入住率89.9% Medical Office和Life Science同店入住率2025年第二季度财务业绩（1）（1）比较反映了与2Q24相比的变化。（2）截至2025年8月5日的指导意见。（3）包括未设押和设押资产出售。2025年指导意见（2）低高点NOI 1.32亿美元1.42亿美元MOB/LSNOI 1.04亿美元1.12亿美元NNN NOI 2900万美元3100万美元总计NOI 2.65亿美元2.85亿美元商店资本支出1.15亿美元总计资本支出1.14亿美元1.6亿美元2025年指导评论•年终商店入住率增长至82%-83 %。•将SHOP NOI预期中值提高1000万美元，总资本支出减少1000万美元。•估计处置收益为6.25亿美元至6.35亿美元。（3）o截至2025年10月3日，年初至今已完成3.69亿美元。o协议或意向书项下2.64亿美元。•总收入3.827亿美元。•净亏损9160万美元，合每股亏损0.38美元。•正常化FFO为1860万美元，合每股0.08美元。•同一物业现金基础NOI为7120万美元，增加720万美元，或11.2%。• SHOP同物业NOI同比增长18.5%，反映SHOP同物业收入增长5.9%，归因于入住率增长100个基点和平均月费率增长5.2%。•在医疗办公室和生命科学投资组合内执行了约106,000平方英尺的租赁活动，加权平均租金比之前相同空间的租金高出11.5%。

77战略举措推动SHOP投资组合实现超额增长2Q24 NOI 2Q25备考资产销售NOI 1,200个基点同比增长备考SHOP投资组合NOI贡献运营改善•针对个人居民需求的个性化护理计划。•通过自动化简化工作流程，以提高绩效并减轻行政负担。•用于线索跟踪、个性化交流和巡回入住转换优化的增强系统。资本循环利用•实现非核心资产价值最大化。•处置规模较小的无利可图的社区。•减少对资本密集型社区的敞口，退出低增长市场。•投资于战略ROI资本机会，以推动NOI增长。SHOP43 % Medical Office 30% Life Science 15% Wellness 4% NNN 8% SHOP55 % Medical Office 24% Life Science 11% Wellness 5% NNN 5% 6730万美元2Q24 NOI 6830万美元2Q25备考NOI战略交易与AlerisLife出售116个SHOP社区的管理协议并将管理过渡到新的运营商。（1）•通过集群物业和区域运营模式的效率实现运营协同效应。•与提供专业知识和在当地市场执行周转方面的可靠记录的运营商保持一致。运营商过渡（1）有关AlerisLife交易和管理过渡的更多信息，请参见第14-17页。

88 Targeted SHOP Occupancy & Margin DHC正在进行从上到下的投资组合分析，以优化入住率增长和利润率扩张。（1）反映截至2019年12月31日止三个月的入住率。Margin Growth Initiatives •实施了标准操作程序，以确保运营质量并促进社区内的旅游和转化。•通过定期跟踪关键指标和有针对性的激励计划，提高绩效和入住率。•通过战略性的按市值调整费率和推进更高敏锐度社区的护理服务进行收入管理。•费用控制以工资工资和包工为主。入住率增长策略•由历史低位的老年生活库存增长加上积极的吸纳量和入住率增长趋势支撑。•与2024年相比，翻修中断的影响较小。•有针对性的销售和营销支出和量身定制的旅游，以满足个人居民的需求。•与当地和区域转介伙伴建立关系。•扩大居民可获得的护理选择水平。预计入住率增长83.3% 80.0% 82.5% 0.6% 80.6% 1.9% 70% 75% 80% 85% 2019年店铺入住率4Q24店铺入住率处置提升业绩改善中点指引入住率2Q25店铺入住率（1）

99（4.2%）3.8% 7.0% 6.2% 5.4% 4.0% 3.3% 0.7% 4.1% 3.3% 72.5% 76.3% 79.3% 80.0% 80.6% 50% 55% 60% 65% 70% 75% 80% 85%-5 %0% 5% 10% 15% 2021202220232024 2Q25入住率RevPOR/ExPOR增长RevPOR Y/Y丨% ExPOR Y/Y丨%入住率%店铺利润率扩张有望持续DHC专注于推动收入增长加上费用管理。SHOP RevPOR vs ExPOR和入住率增长趋势l（1）入住率为除2Q25外各年的4Q。(1)

1010（1）入住率为截至2025年6月30日的医疗办公室和生命科学投资组合以及截至2025年6月30日止三个月的SHOP分部物业。NOI为截至2025年6月30日止三个月的所有物业。资本回收更新丨年初至今非核心物业的销售总额为3.69亿美元，进一步改善了投资组合，提振了NOI和整体业绩，并推动了利润率扩张。↓自DHC于2025年8月4日发布2Q25收益以来，已出售两处MOB和四处SHOP物业，总销售价格分别为610万美元和1700万美元。↓ DHC正在根据协议或意向书出售47处房产，预计总收益为2.64亿美元。MOB/Life Science SHOP根据协议或意向书总计物业/单位数量2126/1,72047估计总销售价格$ 1.658m $ 98.1m $ 2.639m价格每SF或单位$ 120.74/SF $ 57,012/单位-入住率（1）69.0% 81.4%-NOI 1 $ 300万$（0.6）m $ 240万

11112025年初至今的融资在整个2025年期间，DHC始终证明了其交付关键战略优先事项的能力，例如执行11项资产处置和新融资，重点是降低公司的杠杆和资本成本。17% 43% 40%信贷便利优先票据抵押融资8% 38% 54% SHOP MOB/LS NNN年初至今资产出售（1）年初至今融资（1）截至2025年10月3日处置3.69亿美元8.68亿美元（2）债务（1）。（2）截至2025年10月3日，该信贷额度未提取金额。↓从多元化资金来源筹集的资金超过12亿美元，凸显了DHC打入多个市场的能力。丨循环利用资本可以实现去杠杆化以及对投资组合升级和增长举措的持续投资。↓最近的融资反映出，在运营改善和有利的市场动态的推动下，SHOP估值约为每台185,000美元。

1212 $ 1.5 $ 336.3 $ 2.3 $ 640.7 $ 1.9 $ 435.2 $ 1,362.9 2025202620272028202920302031 & after unsecured fixed rate debt secured fixed rate debt secured fixed rate debt secured floating rate debt balance sheet outlook Pro forma debt maturity schedule at October 3,2025（dollars in millions）注：所有信息截至2025年6月30日，除非另（1）包括190万美元的其他债务。（2）截至2025年10月3日，该信贷额度未提取金额。杠杆率从2Q24的11.2倍提高到2Q25的8.7倍剩余约40亿美元未设押资产较2024财年更低的稳定资本支出Q3，穆迪和标普全球将DHC的评级分别上调至Caa1和B-，DHC的初步目标是6.5倍至7.5倍的杠杆率，以进一步提高其资本成本并改善其与评级机构的展望。资料来源：季度末后资产出售收益3190万美元预期资产出售收益2.639亿有担保循环信贷额度（2）1.50亿用于福泰制药分配的备考手头现金和有担保债券发行的净收益2.286亿总计6.744亿2026年再融资策略使用：2026年优先有担保票据偿还3.344亿美元超额流动性3.400亿总计6.744亿（1）

1313 SHOP Segment The Montebello on Academy 10500 Academy Road NE Albuquerque，NM

1414期AlerisLife正在出售其对116（1）个SHOP社区的DHC管理协议，并将管理过渡到新的运营商AlerisLife战略交易影响DHC社区对113个DHC拥有的社区的过渡管理协议+ 180个基点的SHOP利润率提高180.6%的SHOP入住率89.9%的医疗办公室和生命科学同店入住率7高资质运营商2500万美元至4000万美元的估计净收益给DHC的过渡管理协议对116个DHC拥有的社区的管理协议丨AlerisLife正在出售其所有资产并通过出售116个DHC社区的管理协议来结束其业务以及出售17个AlerisLife拥有的社区。↓ 116个DHC社区的合同授予了七家高资质的运营商，每家运营商都进行战略投资以购买管理协议。↓地方和区域的销售、营销和管理工作允许更大的监督，以推动业绩，同时将业务集中在具有良好业绩记录的关键地理市场。↓管理层换届于2025年9月中旬开始，预计年底完成。1.93x – 2.90x DHC对AlerisLife（2）The Remington Club 16925 Hierba Drive San Diego，加利福尼亚州 Five Star Premier Residences of Pompano 1371 South Ocean Boulevard Pompano Beach，FL（1）的投资回报率为1.93x – 2.90x TERM0包括一个过渡社区，作为长期NNN租约的一部分。（2）DHC的投资回报率是根据其在24年第一季度投资1550万美元重新收购AlerisLife 34%的所有权股份、2025年第一季度股息支付1700万美元、2季度股息支付340万美元以及此次交易的估计收益2500万美元至4000万美元计算得出的。

1515个五星养老、17,287个其他、1,821个恒星养老、1,133个奥克斯-卡拉维塔养老、1,415个凤凰养老、1,457个特许养老、1,759个（1）入住率上升空间是根据116个社区所在的基于核心的统计区域（CBSA）计算的备考2Q25入住率与适用的NIC基准数据之间的差距，以及按单位加权的非CBSA物业的额外市场数据。（2）出售AlerisLife管理协议不包括正在出售的两个社区。Sinceri Senior Living，7,299 Other，2,925 Oaks-Caravita Senior Care，1,415 Charter Senior Living，1,759 Phoenix Senior Living，1,823 Tutera，2,051 Stellar Senior Living，2,165 Discovery Senior Living，5,338 ALR Transition Communities Occupancy potential TERM0ALR Transition Communities Occupancy upside（1）78.0% 83.5% 89.0% 80.3% 94.4% 93.0% 76.4% 89.1% 89.1% 91.6% 91.0% 90.1% 93.0% 88.9% Sinceri Discovery WellQuest Stellar Tutera Phoenix Ciel 2Q25 SHOP Units by Operator Post Transition SHOP Un1,525 MC占用率81.4% Q2 2025 NOI 2950万美元过渡日期3Q25 – 1Q26备考2Q25占用率NIC基准

1616期DHC投资组合运营商足迹Discovery Sinceri Charter Phoenix Oaks-Caravita Tutera Stellar Northstar Navion WellQuest Other DHCSHOP部门在地理位置和运营商方面都具有广泛的多元化。管理层专注于集群社区，以推动运营协同效应。SHOP细分市场按运营商/单位数量划分的地理多样化注：气泡大小反映了DHC在已确定市场中的单位数量。

1717（千美元）Pro Forma SHOP Units & NOI by Operator（1）包括26个根据协议或意向书的社区，截至2025年6月30日止三个月的NOI为（0.6）万美元。（2）出售AlerisLife管理协议不包括正在出售的两个社区，包括在所有其他项下。截至6月30日的单位数，2025 2Q25 NOI Manager Location Number of properties 辅助生活医疗 Independent Living和Active Adult Memory Care Skilled Nursing Total NOI（1）% of Total 2Q25 NOI Discovery Senior Living GA/MD/MO/NC/PA/SC/TX 442,4752，115748 — 5,338 $ 10,04027.4% Sinceri Senior Living Various（11 States）382,5914，300408 — 7,2999，32425.5% WellQuest Living 加利福尼亚州/NV 527949621 — 7963,4849.5% Stellar Senior Living AZ/CO/NM/TX/WY 163507621319222,1653，0878.4% Phoenix Senior Living AL/AR/KY/MO/NC/SC 261,0382,0805.7% Northstar Senior Living AZ/加利福尼亚州 7121 — 297 — 4181,0913.0% Ciel Senior Living NY 17519538 — 3089382.6% Oaks Senior Living GA 3 159 — 105 — 2647502.0% All Other（2）Various（7 states）401,5295003842382，6518042.2% Total 22910,26110，3082,9791，32424,872 $ 36,615100.0% % total 41.3% 41.4% 12.0% 5.3% 100%

1818 SHOP概览230个SHOP社区，横跨31个州。投资组合主要位于75 +人口增长率高于NIC指定地铁人口增长率的地区。战略位置位于房屋价值超过全国房屋价值中值的地区的物业组合良好。大部分投资组合位于全国中等收入以上的地区。2Q25 SHOP吸收量一级和二级NIC（1）3.5% DHC Top10（1）3.3% DHC一级/二级3.3% •更高的吸收水平，表明强劲的供需基本面，支持SHOP入住率和费率前景。• SHOP在人口结构增长、吸纳力强、价格可承受的有利市场中处于有利地位。• SHOP RevPOR同比增长5.4%（2），超过各自的NIC市场（同比增长4.2%）。SHOP资产在关键一级和二级市场的战略定位（1）截至2025年6月30日的NIC和SHOP数据。（2）RevPOR增长不包括SNFs，与NIC数据列报一致。按净值气泡大小划分的合格人群反映了DHC在已确定市场中的单位数量。泡泡颜色反映了我们社区所在的子市场内的家庭，年龄在75岁以上，净资产中位数为364,515美元。- $364,515 +

1919预计有利的行业趋势将支持运营势头• 80 +人口的老年生活人口预计将在未来15年以4.0%的复合年增长率增长，而库存增长预计将保持在1.0%的低迷水平。（1）（2）•租金增长保持高位，顶级一级/二级市场每年增长高达10%。•自2018年以来，库存增长一直在减少。80岁+人口增长（1）库存增长（3）-5.0 10.01 5.02 0.02 5.03 0.0百万100.0% 1.0% 2.0% 3.0% 4.0% 5.0% 6.0%老年住房独立生活辅助生活医疗长期老年人口增长明显超过库存增长，支持更高的入住率和租金增长。（1）资料来源：经济合作与发展组织（OECD）截至2024年3月的人口估计数。（2）资料来源：截至2024年的国家老年人住房和护理投资中心（NIC）。（3）资料来源：网投地图©截至2Q25的一级和二级市场数据服务。有关NIC MAP的更多信息©数据服务，请访问www.nic.org/nIC-map。

2020年65.4万美元翻修工程于2023年12月完成。物业概况和改造范围• Boynton Beach的Barrington Terrace是一个拥有109个单元的辅助生活和记忆护理社区，提供一系列工作室和一居室住宿以及一套坚固的便利设施。•翻修包括新的地板和油漆、现代家具，以及旨在促进居民参与并突出博因顿海滩独特魅力的精心策划的艺术品。项目对业绩指标的影响• RevPOR（1）增长29.5%至5346美元。•入住率（2）增长5.0%个百分点至98.8%。•项目总ROI（3）为128.6%。（1）RevPOR %的变化是基于装修前十二个月和截至2025年8月25日的十二个月的RevPOR的比较。（2）入住率百分比变动乃基于翻新前十二个月及截至2025年8月25日止十二个月的入住率比较。（3）ROI是根据翻新前十二个月至截至2025年6月30日止十二个月的NOI变化除以项目总成本得出。SHOP改造案例研究：佛罗里达州博因顿海滩Barrington Terrace

2121 SHOP已完成基本建设项目•单元：86个•入住率（1）：91.9% •项目成本：930,000美元• RevPOR %增长（2）：35.2% • ROI（3）：54.7% •公共区域和计划区域的内部更新，旨在实现生活空间的现代化，并加强晨兴致力于提供一个温暖、面向家庭的环境。•单元：83个•入住率（1）：94.7% •项目成本：830,000美元• RevPOR %增长（2）：25.2% • ROI（3）：13.0% •社区共享空间的全面翻新，采用新的饰面、更新的家具和艺术品，所有这些都是为了创造一个更温馨、更实用的环境，鼓励居民参与。•单位：90 •入住率（1）：91.2% •项目成本：900,000美元• RevPOR %增长（2）：16.3% • ROI（3）：155.2% •更新地板、家具和装饰，旨在补充晨兴充满活力的生活方式，支持从热闹的艺术课程到Magnolia Room的安静对话的一切。Morningside of Concord Concord，NC Park Place of West Knoxville Knoxville，TN Morningside of Raleigh Raleigh，NC（1）截至2025年6月30日的入住率。（2）RevPOR %的变化是基于装修前十二个月和截至2025年8月25日的十二个月的RevPOR的比较。（3）ROI是根据翻新前十二个月至截至2025年6月30日止十二个月的NOI变化除以项目总成本得出。

2222运营商过渡以提高NOI增长过渡社区过渡日期2024年4月/5月稳定24-30个月社区/单位13/783当前入住率/NOI（1）65%/（$ 0.3）m预期稳定入住率预期稳定NOI 85%-88% $ 4m-$ 5m Acuity Mix（units）691 AL，92 MC当前利率上行潜力（2）12.0%年内可负担能力（3）4.1年（1）显示的金额反映了截至2025年6月30日止三个月的入住率，以及2Q25 NOI年化。（2）当前在社区实现的租金与每个CBSA内老年住房的平均NIC竞争对手租金（如果有）之间的上行潜力。（3）计算方法为物业方圆3英里内老年人（65岁+）拥有的平均房屋价值，除以当前物业实现的租金。转型社区增长趋势2.5% 2.0% 6.6% 0.9% 5.2%-4.2 % 0.8%-3.3 % 60.2% 62.0% 62.4% 65.1% 50% 52% 54% 56% 58% 60% 62% 64% 66%-7 %-2 % 3% 8% 13% 18% 3Q24 4Q24 1Q25 2Q25 Occupancy RevPOR/ExPOR Growth RevPOR ExPPOR Occupancy % In April and May 2024，DHC将拥有783个单元的13个社区过渡到现有运营商，通过现有社区集群的效率扩大运营协同效应。这家新的运营商有着良好的业绩记录，在过渡之前，DHC管理着17个遗留社区，共有976个单元，自2021年开始运营以来，入住率提高了780个基点，RevPOR增长了37%。绩效举措包括：↓将销售工作与集中的客户关系管理、个性化护理计划和增强的转诊外联相结合。↓通过简化的调度实践，利用运营成本效率，导致劳动力减少占收入的百分比。↓在关键社区部署了500万美元以上的翻修，以更新单元内部、公共区域和生命安全系统。伊利诺伊州戈弗雷

2323 Medical Office & Life Science Segment 4 Maguire Road Lexington，MA

2424医疗门诊54%生命科学23%其他23%密尔沃基22%檀香山8%明尼阿波利斯-圣保罗8%圣安东尼奥5%亚特兰大5%阿尔布开克5%波士顿5% VA海滩-汉普顿路4%奥兰多3%休斯顿3%凤凰城3%雪城3%长岛3%匹兹堡3%其他20%门诊服务51%生物技术和制药27%医疗相关业务7%其他15%高质量医疗办公室和生命科学投资组合。•行业头部机构等超400家个人租户。•多元化的租户组合，涵盖信用评级的医疗保健系统、医疗和牙科诊所、制药和生物技术研究、健康保险和其他相关行业。•包括Aurora Healthcare、Hawaii Pacific Health和NYU Langone在内的顶级国家卫生系统附属机构。•环比3.8%，医疗门诊同物业现金NOI同比增长1.8%。（1）•74%的生命科学物业位于初级制药和医学研究市场。地域多元化的医疗办公室组合（3）医疗办公室和生命科学组合概览NOI细分（3）生命科学集中在领先市场（3）（1）截至2025年6月30日的季度。季度环比代表环比变化。（2）按截至2025年6月30日的年化租金收入。（3）截至2025年6月30日止季度的NOI。租户行业（2）旧金山湾区33%波士顿32%圣地亚哥/洛杉矶9%其他26%

2525 Pro Forma Medical Office & Life Science Portfolio Summary MOB & LS by Property Type – Current MOB & LS by Property Type – Post Dispositions 8.3% 12.8% 23.0% 32.8% 23.1% MOB Unaffiliated MOB On-Campus Life Science MOB Off-Campus Affiliated Other Pro Forma for Dispositions（1）Number of Properties Square Feet 2Q25 Revenues（2）2Q25 NOI（2）Medical Office 533,920，687 $ 27,910 $ 16,195 Life Science 141,637，402 $ 12,345 $ 7,678 total 675,558，089 $ 40,255 $ 23,873 Port2025 Number of Properties Square Feet 2Q25 Revenues（2）2Q25 NOI（2）Medical Office 745,345，169 $ 34,376 $ 18,157 Life Science 182,054，854 $ 13,680 $ 8,330 Total 927,400，023 $ 48,056 $ 26,4875.8% 14.7% 23.3% 32.2% 24.0% MOB Unaffiliated MOB On-Campus Life Science MOB Off-Campus Affiliated Other DHC根据协议或意向书以1.55亿美元至1.65亿美元对21个MOB/Life Science资产进行的备考处置将仅导致NOI减少300万美元。（1）包括2025年6月30日之后出售的4处房产和21处根据协议或意向书出售的房产。（2）以千美元计的金额

2626医疗办公室市场顺风医疗办公室基本面支持行业增长机会•在人口老龄化和提供的护理进步的推动下，对医疗保健服务的需求不断增长，支出增加。•向门诊护理的持续迁移预计将推动对门诊设施的需求。•利用数据显示，从2000年到2023年，每千人的门诊量增长了31%，而每千人的住院人数下降了19%。转向门诊与多个因素相关：•消费者偏好更大的便利性。•降低供应商和保险公司的成本。•临床科学、医疗协议和技术的进步使得更多的手术可以在门诊设施进行，而不是在急症护理医院进行。•现有医院空间有限或效率低下。•尽管卫生系统的持续需求强劲，但过去5年建筑成本的增加限制了新的供应。（一）每千人（人口）数据。资料来源：Statista、CMS和Grandview Research，KFF《关于医院的关键事实》于2025年2月发布。DHC以门诊设施为主的多元化医疗办公室组合处于有利地位，可以利用该行业的增长机会并为投资者创造价值。60708090100110120130140200020012002200320042005200620072008200920102011201220132014201520162017201820192020202120222023指数化为100门诊与住院使用率（1）每1,000住院天数的门诊量每1,000住院人次31%-18 %-19 % $.8B $ 1.1B $ 1.5B 20202021202220232024202520262027202820282029203020312032不断增长的美国医生和临床支出（十亿美元）

2727-4M SF 0M SF 4M SF 8M SF 12M SF 16M SF 2Q20 4Q20 2Q21 4Q21 2Q22 4Q22 2Q23 4Q23 2Q23 2Q24 4Q24 2Q25净入住收益新可用SF $ 0 B $ 2B $ 4B $ 6B $ 8B $ 10B $ 12B $ 14B 2Q21 4Q21 2Q22 4Q22 2Q23 4Q23 2Q24 4Q24 2Q24 2Q25 54717202220232024 YTD 2025生命科学部门保持基本面•尽管与关税和NIH资金相关的不确定性，基本的长期增长动力仍然完好无损。•不断上升的慢性病流行率，以及人口老龄化，正在推动对药品的需求。•研发支出、新药申请和药物批准均处于或接近历史最高水平。•新增投资自2022年以来总体保持稳定，但低于2021年以来的峰值水平。•制药公司以近期的重大承诺应对关税逆风。•新建筑管道结束，尽管吸收方面的转机尚未站稳脚跟。$ 461.6B $ 715.5B 202020212022202320232024202520262027202820292030常规药物Biologics & Biosmilars美国药物需求不断增长（十亿美元）资料来源：Statista、CMS、Grandview Research和JLL。吸收与新供应减速一致美国风险投资稳定季度环比美国主要生物制造宣布的投资计数

2828个Triple Net租赁的健康中心和老年生活板块The Stratford 2460 Glebe Street，Carmel，IN

2929家三重净租赁健康中心和老年生活组合概览稳定的业绩前景，通过合同租金增长和百分比租金的组合实现内嵌增长。1,180套100%入住率5.2年WALT 1.88x租金覆盖率812,246 SF 100%入住率14.7年WALT 2.93x租金覆盖率--15.9%-1.9% 82.2% 202520262027202820292030及之后的NNN租约到期时间表丨丨NNN NNN丨健康中心LifeTime Fitness 971 State Hwy 121，Allen，TX The Stratford 2460 Glebe Street，Carmel，IN

3030附录

3131（1）截至2024年12月31日的认证。我们的医疗办公室和生命科学投资组合的业务战略将重点放在以有利于我们的股东、租户和我们所在社区的方式运营这些物业的可持续方法上。我们寻求以改善其运营经济绩效的方式运营这些物业，同时确保租户的舒适度和安全，并管理能源和水的消耗，以及温室气体排放。我们对SHOP部门的战略是与我们的运营商合作，优先考虑居民的安全和福祉，同时也寻求最大限度地提高我们老年生活社区的运营效率。通过行动产生影响绿色建筑认证（1）敬业的领导力313125处房产240万顺丰绿色租赁领导者— GOLD PARTNER 34 Properties 370万顺丰16 Properties 140万顺丰DHC的董事会丨DHC的董事会表现出对环境和可持续举措的强烈奉献精神，并体现了丰富多样的专业经验和国家背景，利用了广泛的专业知识和视角。通过其最近发布的可持续发展报告，了解有关我们的管理者The RMR Group的可持续发展计划的更多信息。女性领导独立71%独立29%社区代表性不足43%女性DHC对可持续发展和善治的承诺

3232个私人客户DHC由另类资产管理公司The RMR Group LLC管理，该公司资产管理规模约400亿美元AUM RMR平台超50亿美元年收入超18000名员工约1900处物业全国多部门投资平台工业住宅老年生活医疗办公生命科学酒店零售办公RMR客户永续资本私人房地产基金私人资本32

3333全国垂直一体化房地产运营平台是差异化和竞争优势的RMR共享服务会计营销人力资源投资者关系物业管理发展金融法律信息技术项目管理税务组合管理事务资产管理3333

3434管理层与股东利益保持一致RMR基础管理费与DHC股价表现挂钩•包括基于以下两者中较低者的50个基点的年费：（1）DHC的房地产历史成本，或（2）TERM3的总市值。• RMR不存在完成任何可能降低DHC股价的交易的动机。RMR激励费用取决于股东总回报的优异表现•等于DHC在三年期间每股产生的价值超过基准指数总回报（MSCI美国REIT/医疗保健REIT指数）的12%，但有上限（股权市值的1.5%）。•表现优异必须是积极的：它不可能是最坏的最好的。•股东保留100%的基准回报和至少88%的超额基准回报。其他费用•物业管理费：包括按在DHC的医疗办公室、生命科学和活跃成人物业收取的租金的3.0%收取的年费。•以工程造价为基础的施工监理费。利益一致如果DHC的总市值超过房地产的历史成本，则按资产支付基本费用。若DHC的总市值小于房地产的历史成本，则基费随股价波动。激励费用结构使RMR保持专注于提高股东总回报。RMR高级管理人员成员为DHC股份持有人，部分受制于长期锁定协议。DHC的股东可以看到公开交易的RMR。DHC受益于RMR在全国的足迹和400亿美元平台的规模经济。

3535（千美元）截至6/30/20253/31/202512/31/20249/30/20246/30/2024 NOI和现金基础NOI的计算和调节：收入：租金收入$ 55,167 $ 58,558 $ 63,883 $ 61,635 $ 62,870居民费用和服务327,545328，306315,736312，005308,522总收入382,712386，864379,619373，640371,392物业运营费用（312,580）（314,326）（315,176）（309,697）（304,065）NOI 70,13272，53864,44363，94367,327计入租金收入的非现金直线租金调整146（455）160（658）（656）计入租金收入的租赁价值摊销2826222729计入租金收入的租赁终止费——（600）——计入物业运营费用的非现金摊销（199）（199）（201）（199）现金基础NOI $ 70,107 $ 71,310 $ 64,424 $ 63，和现金基础NOI：净亏损$（91,639）$（8,986）$（87,446）$（98,689）$（97,861）被投资单位净（收益）亏损中的权益（3,082）（1,487）（11,479）（527）12,307所得税费用（收益）84349（38）148170债务变更或提前清偿损失12629,071115 — 209利息支出50,92657，83159,51859，44358,702利息及其他收入（2,982）（2,099）（1,735）（2,575）（2,403）保险追偿收益——（7,522）——（收益）出售财产损失7,429（110,140）（38）（111）13，及若干其他交易相关成本75242673311,826一般及行政11,1779，000（1,245）13,9336，262折旧及摊销66,26668，32577,50868，95968,357 NOI 70,13272，53864,44363，94367,327计入租金收入的非现金直线租金调整146（455）160（658）（656）计入租金收入的租赁价值摊销2826222729计入租金收入的租赁终止费——（600）——计入物业运营费用的非现金摊销（199）（199）（201）（199）（199）现金基础NOI $ 70,107 $ 71,310 $ 64,424 $ 63,113 $ 66,501

3636（单位：千美元）按分部划分的NOI、现金基础NOI、相同财产NOI和相同财产现金基础NOI的计算和调节

3737（千美元）（1）DHC未确认截至2024年12月31日止年度的激励管理费。FFO的计算与调节，正常化FFO及CAD截至6/30/20253/31/202512/31/20249/30/20246/30/2024净亏损$（91,639）$（8,986）$（87,446）$（98,689）$（97,861）折旧及摊销66,26668，32577,50868，95968,357出售物业亏损（收益）7,429（110,140）（38）（111）13,213资产减值30,99338，47229,01623，0316,545被投资单位净（收益）亏损中的权益（3,082）（1,487）（11,479）（527）12,307应占未合并合营企业的FFO 2,7152，7372,6722，2732,047调整以反映DHC应占权益法投资的FFO份额8951,0731，5721,6989，955 FFO 13,577（10,006）11,805（3,366）14,563激励管理费（1）4,1482，407（6,9以及某些其他与交易相关的成本75242673311,826保险追偿收益——（7,522）————债务变更或提前清偿损失12629,071115 — 209调整以反映DHC在归属于权益法投资的标准化FFO中所占份额64633137127（8,919）标准化FFO 18,572美元14,305美元5,290美元4,026美元6,830美元

3838（金额以千为单位，每股数据除外）截至6/30/20253/31/202512/31/20249/30/20246/30/2024正常化FFO的计算和调节（续）18,572美元14,305美元5,290美元4,026美元6,830美元以普通股支付的一般和行政费用1,062592324925940债务折扣摊销净额，溢价和发行费用19,88626，08726,79526，18825,591计入费用的非现金摊销（942）（943）（944）（943）（942）计入租金收入的非现金直线租金调整146（455）160（658）（656）计入租金收入的租赁价值摊销2826222729经常性资本支出（29,329）（26,486）（44,241）（38,274）（34,475）来自未合并合资企业的FFO份额（2,715）（2,737）（2,672）（2,273）（2,047）调整以反映DHC在FFO中所占份额和归属于权益法投资的正常化FFO（1,541）（1,404）（1,609）（1,825）（1,036）未合并的合资企业分配————权益法投资分配—— 17,000————加元5,167美元25,985美元（16,875）美元（12,807）美元（5,766）加权平均已发行普通股（基本和稀释）240,132239，957239,949239，667239,326每普通股数据（基本及摊薄）：净亏损$（0.38）$（0.04）$（0.36）$（0.41）$（0.41）FFO $ 0.06 $（0.04）$ 0.05 $（0.01）$ 0.06正常化FFO $ 0.08 $ 0.06 $ 0.02 $ 0.02 $ 0.03加元$ 0.02 $ 0.11 $（0.07）$（0.05）$（0.02）

3939 NOI、现金基础NOI、相同财产NOI和相同财产现金基础NOI NOI的计算、现金基础NOI、相同财产NOI和相同财产现金基础NOI不包括净收入（亏损）的某些组成部分，以便提供与我们的财产水平经营结果更密切相关的结果。我们计算NOI、现金基础NOI、相同财产NOI和相同财产现金基础NOI，如本附录所示。我们将NOI定义为来自我们房地产的收入减去我们的物业运营费用。NOI不包括折旧和摊销。我们将现金基础NOI定义为不包括非现金直线租金调整、租赁价值摊销、租赁终止费（如果有的话）以及物业运营费用中包含的非现金摊销的NOI。我们计算相同财产NOI和相同财产现金基础NOI的方式与计算相应NOI和现金基础NOI金额的方式相同，只是在计算相同财产NOI和相同财产现金基础NOI时仅包括相同财产。我们使用NOI、现金基础NOI、相同财产NOI和相同财产现金基础NOI来评估个人和公司范围内的财产水平表现。其他房地产公司和REITs计算NOI、现金基础NOI、相同财产NOI和相同财产现金基础NOI的方式可能与我们不同。FFO和归一化FFO我们计算FFO和归一化FFO，如本附录所示。FFO是根据美国全国房地产投资信托协会定义的基础计算的，这是根据公认会计原则计算的净收入（亏损），不包括出售物业的任何收益或损失、被投资方净收益或亏损中的权益、房地产资产减值损失、股本证券的收益或亏损，如果有的话，包括调整以反映我们在权益法被投资方FFO中的比例份额，加上房地产折旧和合并物业的摊销，以及目前不适用于我们的某些其他调整。在计算标准化FFO时，我们对本附录中显示的项目进行了调整，包括对我们未合并的合资企业的类似调整（如果有的话），并包括业务管理奖励费（如果有的话），仅在第四季度与根据公认会计原则确认为费用的季度相比，因为其季度波动性不一定表明我们的核心经营业绩，以及当确定此类费用的所有或有事项在日历年年底已知时是否将支付任何此类业务管理奖励费的不确定性。FFO和标准化FFO是我们的董事会在确定向我们的股东分配的金额时考虑的因素之一。其他因素包括但不限于维持我们作为REIT的征税资格的要求、管理我们债务的协议中的限制、我们可以获得债务和股权资本、我们对未来资本要求和经营业绩的预期以及我们对支付我们义务的现金的预期需求和可用性。其他房地产公司和REITs计算FFO和标准化FFO的方式可能与我们不同。非GAAP财务指标我们提出了证券交易委员会适用规则含义内的某些“非GAAP财务指标”，包括净营业收入或NOI、现金基础NOI、相同财产NOI、相同财产现金基础NOI、来自运营的资金或FFO，以及来自运营的正常化资金或正常化FFO，以及可用于分配的现金或CAD。这些衡量标准不代表根据公认会计原则经营活动产生的现金，不应被视为替代净收入（亏损）作为我们经营业绩的指标或流动性的衡量标准。这些措施应与我们的综合收益（亏损）报表中列报的净收益（亏损）一起考虑。我们认为这些非GAAP衡量标准是REIT经营业绩的适当补充衡量标准，此外还有净收入（亏损）。我们认为，这些措施为投资者提供了有用的信息，因为通过排除某些历史金额的影响，例如折旧和摊销，它们可能有助于比较我们在不同时期以及与其他REITs的经营业绩，在NOI的情况下，现金基础NOI、相同财产NOI和相同财产现金基础NOI，仅反映在财产层面产生和发生的那些收入和支出项目，可能有助于投资者和管理层了解我们财产的运营情况。某些非公认会计原则财务措施的定义可用于分配的现金我们计算CAD，如第38页所示。我们将CAD定义为标准化FFO减去我们从未合并的合资物业和我们的权益法投资中获得的标准化FFO的比例份额， 加上从我们未合并的合资企业和权益法投资收到的经营现金流分配，如果有的话，经常性房地产相关资本支出，其他非现金和非经常性项目的调整，不包括在正常化FFO中但以现金结算的某些金额，以及目前不适用于我们的某些其他调整。CAD是我们的董事会在确定向我们的股东分配的金额时考虑的因素之一。其他房地产公司和REITs计算CAD的方式可能与我们不同。

4040特定定义：AL：辅助生活医疗老年生活社区。年化租金收入：年化租金收入基于截至2025年6月30日的现有租约的租金。年化租金收入包括估计百分比租金、直线租金调整以及某些净租赁和修改后总租赁的估计经常性费用偿还，不包括租赁价值摊销。DHC的医疗办公室和生命科学物业的年化租金收入金额也不包括于2025年6月30日到期的租约，以及根据截至2025年6月30日现有租约的100%租金，来自未合并的合资企业拥有的医疗办公室和生命科学物业，而DHC拥有股权。平均月费率：反映所列期间每个被占用单位的平均每月居民费用和服务。平均月费率是根据期间的实际天数计算得出的。ExpPOR：Seniors Housing Operating Properties每个月每个被占用房间产生的平均费用。GAAP：GAAP是美国公认会计原则。毛销价：毛销价不包括结算成本。卫生系统附属公司：如果满足以下一项或多项条件，则医疗门诊物业被视为附属于卫生系统：i）该物业被定义为校内物业，ii）该物业的大部分由卫生系统实体租赁，iii）该物业包括一个拥有医院合伙权益的门诊手术中心，或iv）该物业总计至少50%的年化租金收入来自a）与医院系统或医院系统的直接子公司的租赁，b）与自我报告与医院系统的附属关系的租户的租赁，c）与作为至少有十个地点的提供者网络成员的租户的租赁，d）与租户的租赁，其中租赁场所所服务的大多数护理提供者被医院系统列为提供者，e）与直接或间接受雇于卫生系统或与卫生系统有重大临床和财务从属关系的医生团体的租赁。IL：Independent Living Senior Living Communities。激励管理费：激励管理费在适用的计量期内进行预计和计提。实际激励管理费将根据DHC业务管理协议中定义的普通股总回报计算，截至适用日历年度的12月31日的三年期间，这些费用包括在DHC简明综合损益表的一般和行政费用中，并将在下一个日历年度的1月份支付给RMR。利率：利率包括某些承担的抵押按市值计价以及某些抵押贷款以及有担保和无担保票据的溢价和折价的影响；不包括债务发行成本和未使用费用对DHC有担保循环信贷额度的影响。利率反映利率上限的影响（如适用）。某些定义

4141 LS：生命科学大厦。MC：Memory Care老年生活社区。医疗办公室和生命科学投资组合：医疗办公室和生命科学投资组合包括出租给医疗提供者和其他医疗相关业务的医疗办公室物业，以及出租给生物技术实验室和其他类似租户的生命科学物业。DHC的医疗办公室和生命科学物业租赁包括部分由租户除支付固定租金外，自行承担费用运营和维护物业义务的三重净租赁，以及部分由DHC负责物业运营和维护、DHC向租户收取部分或全部物业运营成本的三重净租赁和修改后的毛租赁。DHC的医疗办公室和生命科学物业租赁中有小比例的租赁为全服务租赁，其中DHC从租户那里获得固定租金，其物业运营成本不予报销。MOB：医疗办公楼。NNN：三网合一租赁。入住率：DHC的商店部分的入住率显示为所示期间的持续时间；DHC的医疗办公室和生命科学组合的入住率显示为截至所示期间的期末。医疗办公室和生命科学占用数据包括（i）正在进行重新开发的服务外资产，（ii）已出租但未被占用或正在由租户提供转租的空间，以及（iii）正在装修以供占用的空间。院内：实体位于医院院区边界内或地块与医院院区相邻或正对面的医疗门诊物业。租金覆盖率：租金覆盖率的计算方法为，在未计入任何次级费用（如有）之前，使用DHC的三重净租赁租户对DHC的物业进行运营所产生的年化经营现金流除以年化租金收入。DHC未对租户经营数据进行独立核实。RevPOR：Seniors Housing Operating Properties每月每间已入住客房产生的平均收入。同一物业：截至2025年6月30日止三个月，同一物业由自2024年4月1日起在同一分部报告及由同一营运商持续经营的拥有、在役、在同一分部报告的物业组成；不包括分类为持有待售、已结业或已停止服务（如有）的物业，以及由未合并的合营公司拥有的医疗办公室及生命科学物业，而DHC拥有权益。截至2025年6月30日止六个月，同一物业由自2024年1月1日以来在同一分部报告并由同一营运商持续经营的拥有、在役、在同一分部报告的物业组成；不包括分类为持有待售、已结业或停止服务（如有）的物业，以及由未合并的合营企业拥有的医疗办公室和生命科学物业，而DHC拥有股权。二级市场：二级市场由美国68家未纳入一级市场的大型CBSA组成。二级市场的数据通常是汇总呈现的。某些定义（续）

4242 SHOP：SHOP，或老年住房运营组合，由第三方高级生活管理人员管理的老年生活社区组成，这些管理人员为居民提供短期和长期居住，在某些情况下还提供护理和其他服务，在这些服务中，DHC向管理人员支付费用以运营社区。该细分领域的物业包括独立生活社区、辅助生活社区、活跃的成人租赁社区和SNF。SNF：SNF是一家熟练的护理机构。平方英尺：当空间被定期重新测量或为新租户重新配置时，平方英尺的测量可能会有适度的变化。先前期间的平方英尺不包括在这些期间之后进行的空间重新测量。不包括DHC拥有股权的未合并合资企业拥有的医疗办公室和生命科学物业的数据。稳定：稳定的入住率和稳定的NOI是针对在过渡的第3年承保的特定社区。三网租赁老年生活社区：三网租赁老年生活社区包括独立和辅助生活社区以及SNF。户型数量：户型数量是按其SHOP板块内DHC老年生活社区的生活户型划分的。沃特股份：按年化租金收入加权平均租期。某些定义（续）