附件 99.1
Modiv工业提高股息并提供战略更新
美国科罗拉多州丹佛市，2026年1月20日– Modiv Industrial，Inc.（“Modiv Industrial”、“Modiv”或“公司”）（NYSE：MDV），唯一一家专注于收购工业制造房地产物业的公募REIT，今天宣布了与其运营有关的几个重要项目，包括增加对公司的每月现金分配下文所述的C类普通股。
以下是ModivIndustrial首席执行官Aaron Halfacre的声明：
“首先，我希望阅读这篇文章的每个人都度过了一个愉快的假期，最好是与朋友和家人在一起，并且你们每个人都有一个新的一年的良好开端。尽管2026年还不到三周，但更广泛的股票市场在过去一个又一个耸人听闻的头条新闻上继续发力——就像去年一样。幸运的是，至少到目前为止，REITs似乎已被邀请重返派对，我们开始看到该行业在其步伐中重新获得了如此微弱的春天。在过去的几个月里，我们一直在Modiv磨砺它，为即将到来的机会做准备。我今天有很多东西要分享，所以我会直接跳进去。
一个奇异的焦点…
对于关注我们的人来说，你现在可能知道我对个人投资者（包括所有以机构为代表的个人投资者）的信仰有多强烈了。任何好话都值得说不止一次，所以我在这里重申，我和Modiv的唯一重点是增加股东价值。客观上，这最终只意味着两件事……更高的股息和更高的股价。没有其他指标能更简洁地影响你的净资产。实际上，我们选择的增加你的财务幸福感的路径，一直是通过非常有纪律的追求更高的AFFO。我们做出的任何增加AFFO的决定都是增值的，当然，相反的将是稀释的。
在过去一年中，我们通过投资组合中的合同租金上涨、进一步减少开支、机会性回购我们的优先股以及选择性回收资产来追求更高的AFFO。这些努力导致了超过200万美元的额外AFFO。更高的AFFO提供了支付更高股息的能力，我们很高兴地宣布，我们的董事会已批准向我们的普通股股东增加0.03美元的年度分配率，从而产生每股1.20美元的年度股息（每月支付每股0.10美元）。这是多年来第二次增加股息，反映了我们对你们每一个人的财务福祉的承诺。根据我们在2026年看到的情况，这一增加的股息不会导致我们的目标派息率增加，并将保持一直以来的稳健覆盖。
展望2026年，我们将继续专注于改善AFFO。合同年租金上涨和改善费用控制方法仍将是我们运营的关键主题，与此同时，我们将开始明显加快资产回收。尽管我们在过去两年中表现出了与我们的投资组合转型相关的该死的和尚般的耐心，但我们认为，大盘现在更有利于我们采取一致行动，及时完成投资组合转型。我现在想描述一下这种转变，它意味着什么，我们为什么这样做，最终，你应该期待什么结果。
我们的投资组合转型始于五年多前，当时的投资组合大约50%为办公（40%为工业，其余为零售）。我们不仅大幅减少了非工业领域的风险敞口，而且实现了吸积——这绝非易事。然而，在过去18个月里，我们的回收努力确实放缓了，因为我们选择等待最大化销售收益，而不是大卖，直到我们觉得房地产市场更健康一些。我们很高兴地宣布，我们已经完成了华盛顿州Issaquah办公室资产（以前出租给好市多）的出售。该房产的买家KB Homes于12月中旬关闭，我怀疑他们已经开始了将该地块变成该地区急需的住房的进程。我们还根据合同，在没有意外情况的情况下，以410万美元的价格出售我们位于明尼苏达州圣保罗的空置资产（以前租给Kalera）。买家已支付150万美元的不可退还定金，并将在季度结束前结账。最后，经过两年的谈判，我们很高兴地宣布，截至上周，我们已成功收购了我们位于加利福尼亚州 Santa Clara的物业（目前出租给FujiFilm，与英伟达总部隔街相望）中27.2%的未合并TIC（共同租户）权益，这使Modiv拥有资产的100%所有权/控制权，同时消除了TIC的混乱会计处理。我们现在感到准备在我们转型的最后阶段加快步伐。
为了完成我们的投资组合转型，我们有大约‘经纪人的一打’资产——最少12个，但可能超过15个（如果我们被一小部分有吸引力的出价所诱惑的话）——我们希望回收利用，从投资组合中挤出AFFO的每一点，以最好地定位我们的资产负债表，并使我们尽可能有吸引力（无需筹集任何资金）。根据IRS规则，我们只能在一个日历年内实现七个单独的财产交易而不寻求豁免救济，这意味着我们需要不超过24个月的时间来完成我们的转型。为了保持物业销售过程的完整性，我还不会详细说明我们将推向市场的具体物业，但我可以告诉你，我们打算在今年出售我们剩余的两个办公室资产以及我们的一些遗留（在我到达之前购买的）工业资产，这些资产的租赁期限较短，与我们的长期投资战略不太理想。在所有这些都卖掉之后，我们就有一小部分资产，我们认为如果我们得到合适的价格，这些资产将具有很高的增值价值，可以回收（否则，它们完全可以保留）。
你可能会问，这个回收有什么大惊小怪的？REITs总是在买卖……你可能会说，没什么大不了的。这些资产的回收将是相当技术性的，因为这些物业的税基非常低，这意味着我们必须在严格的时间范围内将销售收益滚动到1031个延税交易所–因为我们谁都不喜欢纳税.此外，我们转型的独特之处，也是经常在世界所有噪音中迷失的地方，是我们一直在转型公司的一切，而没有筹集到任何机构资本。这是一个具有重大意义的事实，值得更详细地阐述。
只靠一条腿很难站起来…
早些时候我曾说过，Modiv的唯一重点是增加股东价值——更高的股息和更高的股价。随着我们对该变量施加更多控制，我们已经设法增加了股息；然而，我们的股价是坦率的，请原谅我的语言，太低了。像20%、30%、40%加太低。如果我们想要屹立不倒，对实现我们增加你的净资产的目标感到满意，那么我们既需要股息腿，也需要股价腿。显然，有太多我们无法控制的因素会影响股价……更高的利率、REITs失宠、选举、关税、战争等等。见鬼，第三世界的独裁者可能会放屁侧风，我们的股价可能会在任何一天暴跌。我们都知道这个故事，当谈到那些外部力量时，我们与任何其他股票没有什么不同。什么是我们特有的，也是我们的关键低于雷达-迷失在树林里股价，是我们体量小，缺乏机构所有权。我们是一个规模非常小（但非常强大！）的房地产投资信托基金，我们做大的唯一方法，以及足够大以吸引机构投资者，就是通过向那些完全相同的机构投资者出售新发行的股票来筹集资金。这就是难题……如果我们以目前的股价（加上银行家要求的价格折扣）筹集大笔资金，那么我们将筹集稀释性股权，因为股权成本太贵了，因为我们目前的股价太便宜了。稀释股权将削弱我们的每股AFFO，这可能会危及我们股息的强度，任何对我们股息的担忧都可能导致股价走弱。
现在，如你所知，我们一直不愿意以这些便宜的价格筹集大笔资金。我们传递了许多机会，我们将继续这样做。如果我们的目标是不计成本地做大，或者我们一直想要购买资产，或者我是一个自私的混蛋，想要尝试建立一个封地（世界上有太多这样的例子），那么筹集大量稀释资本本可以帮助实现这些目标。相反，我们的目标一直是增加你的净资产，而这个目标，如果认真对待，也会带来牺牲。我们还很小，过去只筹集了微不足道的资金（以更高的价格），我们的员工人数很少，我们不可能每个季度都买楼，我们不会为飞溅的营销买单，我拿了低于平均水平的薪酬，没有工资……不胜枚举。我们的增长来自内部，通过努力工作和明智的选择，这就是我们转型的独特之处。
在18到24个月内，我将拉动我能想到的每一个内部杠杆，以实现股东价值最大化。我们将尽可能多地增加AFFO（没有新的资本），我们将延长我们的加权平均租赁期限（WALT），我们将进一步加强我们投资组合的持久性，我们将利用我们今天拥有的工具成为最好的Modiv版本。我真诚地相信，我们转型的最后一个阶段将为我们提供机会，将价值差距缩小20%、30%、40%以上。我相信，如果我们开始看到整体REIT市场出现反弹，这个价值差距可能会更快弥合。
随着价值差距的弥合，我们将，也只有在那时，才会考虑筹集可管理的资金（以增值价格）购买更多资产并继续战斗。然而，如果我们认为在我们完成转型后筹集资本没有意义（因为我们认为这不会适当地增加你的净值），那么你有我的保证，我会去我们的董事会，建议我们探索出售公司，无论是全部还是部分，以实现对投资者的最大价值。是的，你正确地读到了，以我作为最大的个人股东和这家公司的CEO的身份，如果在我们完成投资组合转型时价值差距还没有充分弥合，那么我会向我们的董事会建议，如果这导致对你的最高价值，我们应该停止存在。
近期，少数几只REITs卖身，股价溢价幅度在~25%~~40%之间。从历史上看，从长期来看，你通常会看到一家公司最近交易的股价至少有20%的溢价。正如您从我们之前发布的投资组合评估中看到的那样，私人市场会以比我们目前交易的每股价格高得多的价格对我们的资产进行估值。所有这些因素，如果没有我们的价值差距在我们完成投资组合转型之前或之前被弥合，我得出的结论是，如果我们不能完成它，那么我们需要给你一个更好的选择。
所以，我向你保证，我们将在24个月或更短的时间内尽我们所能缩小这一价值差距。如果有人来得更快敲门，他们能迅速缩小价值差距（更快增加你的净值），那我们就跳舞吧。然而，对于所有那些在那里读到这种想法的商店我们感到苦恼或绝望，请不要浪费你的时间，因为我们不会浪费我们的时间。说白了，你要躺我们，最好给我们钱。而对于那些还看不懂房间，还希望以低价报价掠夺我们投资者的店铺，请允许我向您重新介绍一下我们的精神动物（https://iconicphotos.wordpress.com/2009/08/22/johnny-cashs-finger/）。
呼吸室..。
我们最精明的投资者可能已经在想……18到24个月，还可以，但定期贷款需要在12个月后再融资。你说得对，它确实有2027年1月的到期日，但我们与我们的银行分享了这个计划，他们同意将我们的到期日延长至2028年7月——从今天起整整30个月。这给了我们完成转型、为债务再融资、筹集资金或出售公司所需的时间。
此外，他们已允许我们将我们的优先股赎回，该优先股最早在今年9月就有资格赎回，资产回收收益。如你所知，过去一年，我们已经在公开市场上收购了相当多的优先股，价格都低于我们最初出售的价格。取消我们的首选股增加了我们的每股AFFO，全部取消将降低我们的隐含杠杆，加强我们的资产负债表，并帮助我们缩小公允价值差距。有理由预计，在未来18-24个月内，如果不是更快的话，我们将拥有更低的杠杆、更高的AFFO、更长的WALT和更持久的能力——所有这些都来自投资组合转型。
最后，为了进一步增加AFFO，并确保所有筹集的股权都是增值的，我们正在关闭我们自房地产众筹时代以来提供的一项功能——我们的股息再投资计划（DRP）。鉴于大多数零售券商不再允许新老投资者参与我们的特定计划，只有位于我们转让代理的少数遗留投资者（自我们四年前上市以来已成为少数股东总数）能够参与。通过关闭我们的DRP，我们预计今年将增加每股AFFO约0.01美元，这将有利于所有投资者。
一个时代的终结…
考虑到我们作为一家较小公司的规模，我们总共只有九名员工，这使得我们更像是一个真正的团队，而不是典型的组织。We run lean and we run flat，meaning that we all actively communicate with each other on the small of details。我和我们的团队尽可能多地公开做出决定，我努力从所有有想法的人那里收集投入。任何业务事项都不会太小，有人会引起我的注意。在过去的五年里，当谈到更广泛的企业、上市公司职能，如提交SEC文件、法律文件和资本市场活动时，我和Ray Pacini、John Raney确实一起致力于业务的每个方面。如果我们中的一个人需要抽水，我们其余的人都会提着水桶。如果另一个人需要挖沟，我们剩下的人就把泥土拖走。这种紧密结合的方法创造了对做什么和如何完成它的巨大意识——建立一个天然的知识安全网。
因为我们的团队合作非常强大，所以分享一个苦乐参半的消息给我提供了安慰，那就是Ray通知我们，在3月份提交我们的2025 10-K备案后，他将辞去我们的首席财务官一职，以享受更多与家人在一起的时间（四个孙子孙女，还在继续！）并提高他的高尔夫比赛水平。在提交我们的10-K文件后生效，Ray将继续作为执行副总裁留在公司，并将在明年过渡到辅助角色。在提交10-K文件后，我已要求将保留总法律顾问职责的John Raney成为我们的首席财务官，我们的董事会已批准该任命。虽然看到雷离开球队我很难过，但我完全尊重跨越五十年的工作生涯对任何人来说都绰绰有余。鉴于John对该职位的深度熟悉、Ray慷慨提供给我们的漫长过渡期，以及我们的首席财务官 Sara Grisham带来的非凡技能和努力，以及我们整个会计团队（超过半数的事务所）的大力支持，角色转换将特别顺利。
请和我一起祝贺Ray和John的下一站职业之旅。并且，由于它关系到Modiv的旅程，我期待着为您带来我们进展的最新信息。
在那之前…
坚韧，磨砺，搞定！”Modiv Industrial的首席执行官Aaron Halfacre。
每月分配
2026年1月16日，Modiv Industrial董事会授权每月向截至2026年1月30日、2026年2月27日和2026年3月31日登记在册的普通股股东支付分派，这些分派将分别于2026年2月13日、2026年3月13日和2026年4月15日或前后支付。当前每月分配金额为每股0.10美元，意味着年化分配率为每股普通股1.20美元，以2026年1月16日Modiv Industrial的收盘价14.72美元计算，股息收益率为8.15%。
关于Modiv Industrial
Modiv Industrial，Inc.是一家内部管理的REIT，专注于单租户净租赁工业制造房地产。公司积极收购关键的工业制造物业，长期租赁给租户，为国民经济提供动力，并加强国家的供应链。欲了解更多信息，请访问： www.modiv.com.
前瞻性陈述
概不保证公司董事会将授权或宣派未来额外股息，而未来股息的金额（如有）及授权及派付将由董事会根据公司财务状况及董事会认为相关的其他因素厘定。本新闻稿中包含的某些陈述属于经修订的1933年《证券法》第27A条和经修订的1934年《证券交易法》第21E条含义内的前瞻性陈述。这些报表包括但不限于与我们的业务和增长计划、未来财务业绩和财务状况相关的报表,AFFO增长、未来收购和处置、未来股价、年化股息率和未来分配。此类前瞻性陈述受到各种风险和不确定性的影响，包括但不限于公司截至本年度的10-K表格年度报告中题为“风险因素”一节中所述的风险和不确定性2024年12月31日日向美国证券交易委员会（“SEC”）提交2025年3月4日.因此，存在或将存在可能导致实际结果或结果与这些陈述中指出的结果或结果存在重大差异的重要因素。这些因素不应被解释为详尽无遗，应与本新闻稿和公司提交给SEC的其他文件中包含的其他警示性声明一起阅读。本文中的任何前瞻性声明仅在作出时发表，并基于公司截至该日期可获得的信息，并且完全符合本警示性声明的要求。除非法律要求，公司不承担现在或将来修改或更新任何此类声明的义务。
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