附件 4.7
本文件中的某些信息，由[***]，已被排除在外，因为它不是重要的，是注册人视为私人或机密的信息类型。
根据表格20-F中有关展品的说明，附表已被省略，并将根据要求向证券交易委员会提供补充资料。
地租协议
本地租协议（“租约”）由特拉华州公司Steel VESSEL CORPORATION（“出租人”）与北卡罗来纳州公司NATUZZI AMERICAS，INC.（“承租人”）于2025年3月25日（“开始日期”）订立。
W I T N E S E T H：
出租人和承租人考虑到房地及下文所载各方的相互契诺、协议和义务，现约定如下：
1.
定义.下列用语在本租赁中使用时，应具有本条第1款下文所示的定义。其他术语可在本租赁的其他地方定义。
“改建”是指对处所进行的任何改建、改善或装修，不论其性质为结构性或非结构性，亦不论其性质为永久性或非永久性。
“破产”系指下列任何一种或多种情况：（i）承租人就承租人的全部或大部分财产申请或同意指定托管人、接管人、受托人、清盘人或其他法院指定的受托人；（ii）未经承租人同意就承租人的资产指定托管人、接管人、受托人、清盘人或其他法院指定的受托人；（iii）承租人为债权人的利益进行一般转让，被裁定为资不抵债，在破产中提出自愿申请，寻求重组或与债权人达成安排或以其他方式寻求利用任何破产法；（iv）承租人提交答复，承认破产、重组或任何破产程序中的呈请的重大指控；（v）破产中的呈请是针对承租人提出的，且在三十（30）天内未被驳回；或（vi）根据美国法典第11章或其他类似立法订立与承租人有关的救济令。
“建筑物”指位于该土地上的包含约112,468平方英尺总建筑面积的办公楼。
“工作日”是指除周六、周日或5 U.S.C. § 6103（a）中描述的联邦政府假日之外的每一天。
“CPI涨幅”是指等于美国劳工部所有城市消费者消费价格指数中任何涨幅（如有）的百分比，在该日期之前发布的最近一次消费者价格指数报告之前一年内的所有项目（AUL，1982-1984 = 100），基租金由CPI涨幅调整。
“环境法”是指任何联邦、州或地方法规、法律、法令、法典、规则、条例、命令或法令，现在或以后任何时候有效地规范、涉及或强加与任何危险材料有关的责任或行为标准，包括但不限于《综合环境响应、赔偿和责任法》，42 U.S.C. § 9601 et seq.；《联邦固体废物处置法》和《资源保护和回收法》，42 U.S.C. § 6901 et seq.；《危险材料运输法》，49 U.S.C. § 1801 et seq.；《联邦水污染控制法》，33 U.S.C. § 1251 et seq.；《清洁空气法》，42 U.S.C. § 7401 et seq.；《联邦杀虫剂、杀菌剂和灭鼠剂法案》，7 U.S.C. § 136 et seq.；《有毒物质控制法》，15 U.S.C. § 2601 et seq.；《紧急规划和社区知情权法案》（SARA Title III）42 U.S.C. § 11001 et seq.；以及北卡罗来纳州与危险物质、物质或废物、地下储存罐、废油和空气或水质有关的任何适用法律法规，包括1978年《石油污染和有害物质控制法》，《北卡罗来纳州一般法规》第143章第21A条。
“现有转租”是指本协议所附并纳入本协议的附件 B上所列建筑物部分的租赁。
“危险材料”是指（i）含有汽油、柴油燃料或其他石油碳氢化合物的任何物质，（ii）具有易燃、放射性、腐蚀性或致癌性的任何物质，（iii）处所内存在的任何物质会导致或威胁造成对人体健康、环境、与其相邻的处所或财产的滋扰或健康危害，（iv）美国运输部危险材料表（49 CFR 17 2.101）或环境保护署列为危险物质（40丨CFR丨第302部分）及其修正案的那些物质、材料和废物，（v）任何物质，根据适用于处所的任何地方、州或联邦法律进行监管的材料或废物，包括但不限于（a）石油、（b）石棉、（c）多氯联苯、（d）砷、（e）钡、（f）镉、（g）铬、（h）铅、（i）根据《清洁水法》第331条、33 U.S.C. Sec. 1251等（33 U.S.C. 1321）或根据《清洁水法》第307条（33 USC § 1371）列出的任何材料、废物或物质，（j）根据《资源保护和回收法》第1004节定义为“危险废物”。42 USC § 6901 et seq.（42 USC § 6903），（k）根据《综合环境响应、赔偿和责任法》第101条定义为危险物质，42 USC § 9601 et seq.（42 USC § 9601），或（l）根据《联邦杀虫剂、杀菌剂和灭鼠法》，7 U.S.C. § 136 et seq.；《有毒物质控制法》，15 U.S.C. § 2601 et seq.；《紧急规划和社区知情权法案》（SARA Title III）42 U.S.C. § 11001 et seq.，或任何其他环境法。
“改善”是指现在或以后放置在房屋内的所有建筑物、构筑物、改善物、固定装置和其他改善物，包括建筑物。
“土地”系指位于北卡罗来纳州吉尔福德县海波因特市的某宗房地产，并在本协议所附并纳入本协议的附件 A中描述。
“租赁年度”是指本租赁期限内连续十二（12）个完整日历月的期间，自1月1日起至下一个12月31日止。尽管有上述规定，第一个租赁年度应自生效日期开始，并于2025年12月31日结束。
“承租方”是指承租人及其成员、经理、高级管理人员、股东、董事、合伙人、代理人和雇员。
“出租方”是指出租人及其成员、经理、高级职员、股东、董事、合伙人、代理人和雇员、任何抵押权人和任何抵押项下的受托人。
“抵押”是指任何抵押、信托契据或其他为融资提供担保的、现已存在或以后可能执行的、对全部或任何部分房地构成抵押的文书，以及对其的所有延期、续期、转让、修订和/或补充。
“抵押权人”是指抵押担保的债务的持有人和所有人。“房地”是指土地和改善。
「备案文书」指所有限制性契诺及其他影响处所的公开备案事项，并经不时修订
“转租”是指承租人与一个或多个第三方之间就建筑物的某一部分进行的任何转租，包括现有的转租。
“转租人”是指任何转租下的转租人。
“税”是指税收、公共改善的特别评估和其他政府收费或费用，无论是联邦、州、县或市，以及是否通过对目前征税的地区或当局征税或由其他人征税、随后创建或以其他方式征税，以及任何其他税收和评估，连同任何记录文书下的任何非政府评估和收费（包括来自任何适用的财产所有人协会的评估和收费），现在或以后归属于项目或其运营，不包括联邦和州的收入税。然而，如果现行课税方法发生变化，以致代替或除任何税项的全部或任何部分外，对出租人直接对由此获得的租金或收入征收资本税，或对全部或部分基于该等房地的租金或收入征收特许经营税、保证金税、评估或收费，则所有该等税项、评估或收费，或以此为基础的部分，应被视为包括在本协议所指的“税项”一词内。
「承租人承建商」是指承租人就与处所有关的任何改建、维护、修理或任何其他目的而与之订立（明示或默示）合同的任何承包商、材料商、设计专业人士、测量师或设备出租人。
“终止”是指本租赁期限届满或因其他任何原因随时终止本租赁。
2.
房地租赁.出租人特此将处所出租给承租人，承租人特此向出租人出租处所，所有这些条款和条件均载于下文。
3.
任期和拥有权.除非依据本租赁条款提前终止，否则本租赁期限自生效日起算，至2034年12月31日届满（“任期”).承租人可通过不早于期限届满前六个月或最迟于期限届满前三个月向出租人交付行使期限的书面通知，将期限延长两个额外期限，每个期限为一年。在该延长期限内每个月应支付的基本租金，应为出租人规定的租金标准（“指定出租率”).出租人应在收到承租人延期通知后30日内，向承租人交付指定租金的书面通知。承租人在收到出租人通知后五日内，应书面通知出租人承租人是否接受或拒绝指定的出租费率。如果承租人及时通知出租人承租人接受指定租金率，则在延长期限的开始日期或之前，出租人和承租人应根据本租赁规定的相同条款和条件执行本租赁的修订，但基础租金调整为指定租金率，并按第4（a）节所述每年增加。承租人拒绝指定租金率，或未及时书面通知出租人承租人接受或拒绝指定租金率的，当其时与之相关的实质内容，承租人延长租期的权利即告终止，本租赁自当其时的租期届满时届满。尽管有上述规定，在下列情况下，承租人延长期限的权利应予终止：（a）自承租人行使其延长期限权利之日或自适用的延长期限开始之日起存在违约事件，或（b）本租赁或承租人对处所的占有权终止。
(a)
承租人须向出租人支付本条第4（a）条所指明的整个定期租金（即基本租金”).基本租金应在每月的第一天以美国的合法货币、无任何要求、扣除或抵消的方式，以每月等额分期方式提前支付给本合同规定的发出通知的地址的出租人，或支付给出租人通过通知承租人而指定的其他地址的其他人或商号。第一个租赁年度的基本租金应以每年租金金额为七十万和00/100美元（700,000.00美元）为基础，应按月等额分期支付58,333.33美元。2025年3月部分月份的基本租金应等于1881.72美元的乘积和自生效日期开始的期限的天数，直至2025年3月31日。该款项应于开工日期提前到期应付。在第二个租赁年度及其后每个租赁年度的首日，该租赁年度的年租金应在紧接的前一个租赁年度的应支付金额基础上以CPI涨幅递增。每一租赁年度的基础租金增加额实行累计复利。在任何情况下，任何租赁年度的基本租金均不得低于紧接前一个租赁年度的基本租金，尽管有消费物价指数。
(b)
如果承租人未能在到期的当月第五日或之前支付任何分期的基础租金，则除该分期的基础租金外，承租人还应向出租人支付相当于逾期分期的百分之十（10%）的费用。
（c）
如承租人未能在到期时支付承租人根据本租赁须向出租人支付的任何货币债务的全部或任何部分，则该未付款项须按以下两者中较低者的利率自到期之日起计息，利率为（i）最优惠利率，如在华尔街日报不定期；或（ii）适用法律允许的最高利率。
（d）
承租人根据本租赁的任何条款应向出租人支付的所有货币义务应构成租金。如果承租人未在到期时支付承租人根据本租赁的任何条款应向出租人支付的任何金钱义务，则出租人应就本合同或法律或股权规定的未支付当时到期应付的租金的违约享有所有权利、权力和补救措施。
(a)
出租人和承租人各自声明并声明，他们各自的意图是将本租赁解释为绝对净租赁，以及与房地有关的任何种类或性质的所有成本和费用（“额外费用”）由承租人支付。各方进一步约定，本租赁约定的全部基租及附加费用由承租人支付，不得减损、扣除、递减、延期、中止、减少或抵销。出租人和承租人的明确意图是：（i）在租期内可能需要或需要在处所内或其任何部分或与承租人占有或授权使用该处所有关的任何性质或种类、一般或特殊、普通或非常、可预见或不可预见的一切费用或开支，或与承租人占有或授权使用该处所有关的一切费用或开支，均由承租人支付，本租赁的所有条款均应根据本第5条所表达的意图加以解释和解释；（ii）所有税项、水电费、维护和修理费以及所有其他费用，期限内可能产生或到期的与处所或其任何部分有关的各类及性质的费用、利息、收费、开支、偿还和义务，应由承租人在拖欠前作为额外费用支付或解除，以及（iii）期限内与处所有关的所有保险费用、收费、开支和义务应由承租人支付。承租人还应在拖欠前支付对承租人在处所进行的业务经营征收的所有特权、销售、消费税、使用、业务、占用或其他税款，以及所有许可证费和其他费用。基本租金及附加费用以下统称“租金.”
(b)
在法律允许的范围内（且除本合同另有明文规定的情况外），承租人应直接向通常向其支付额外费用的适当个人或实体支付所有额外费用。经出租人要求，承租人应及时向出租人提供出租人合理满意的任何额外费用的支付证明。承租人无法合法支付给习惯上支付该等款项的一方的任何额外费用，应由承租人在出租人提出书面要求后五（5）个营业日内向出租人支付，并附有有关费用的有效发票。
6.
保证金.与执行本租赁同期承租人应向出租人存入58333.33美元（“安全”）作为支付全部租金和承租人履行本租赁项下全部义务的担保。担保或其任何部分可用于纠正任何违约，或赔偿出租人因承租人未能履行其在本租赁下的任何义务而遭受的任何损害，但不影响出租人根据本租赁或在法律上或在股权上可能因此而拥有的任何其他补救措施。承租人一经申请，应按要求向出租人支付如此申请的金额，该金额应用于将担保恢复至其原始金额。出租人没有义务将证券存入计息账户，也没有义务将其作为单独的资金持有，可以将其与其他资金混合。如果承租人在期限届满时没有违约，则在期限届满并向出租人交付对处所的排他性占有权后三十（30）天内，出租人应将担保的任何剩余余额无息返还承租人，该余额应归出租人所有。
7.
处所/承租人改善的状况.出租人并无就条件、适合任何特定用途、布局、面积、使用及占用限制、营运、遵守法律规定或影响或有关处所的任何其他事项或事情作出、亦无作出及否认任何及所有明示或默示的陈述及保证。承租人承认，并无作出任何明示或默示的该等陈述或保证，且承租人于紧接生效日期前拥有及占用该处所。出租人应当以现状向承租人交付房屋，承租人应当“原样、在哪里、有任何过错”接受房屋。出租人没有义务对处所进行任何改良。
8.
处所的使用.承租人应将处所用于一般办公用途和作为家具陈列室（“许可使用”），且未经出租人事先书面同意不得用于其他目的。承租人不得以任何可能造成滋扰或侵入的方式或以任何可能导致取消或增加房舍任何保险的保费的方式使用房舍。承租人不得在处所内、处所内或处所周围实施或遭受任何浪费。承租人应遵守所有记录文书和适用于处所或承租人使用处所的所有法律、法规和条例，并应在违约前支付承租人或处所因承租人、其代理人、承包商、雇员、受邀者、被承租人、被许可人或特许公司的任何违规行为而被处以的任何和所有罚款或民事处罚。承租人须作出所需的更改（在符合第12条的规定下），费用由其自行承担，以使承租人许可使用处所符合所有适用的法律、法规及条例。
9.
公用事业和服务.承租人应在到期时支付可能提供给承租人或由承租人在房地使用的所有燃料、燃气、石油、热力、电力、材料、水、废物清除和其他服务。与任何公用事业有关的任何公用事业或设备的使用中断或无法使用，均不构成：（i）出租人根据本租赁的违约；（ii）出租人的损害赔偿理由；或（iii）根据本租赁减免租金的理由，除非该等使用中断或无法使用是由出租人或出租人代理人的重大过失或故意不当行为造成的。
10.
维护和维修.承租人通过占有处所，接受处所处于出租人有义务交付的状态以及在其他方面处于良好的秩序、状态和维修状态。承租人应在必要时自行承担成本和费用，维护和维修所有改善和与之相关的所有系统和固定装置，包括但不限于结构支撑、基础、排水沟、落水管、外墙、屋顶、景观美化、驱动器、人行道、内墙、入口、隔板、门、窗、平板玻璃门、平板玻璃窗、管道、导管、电线、烟道、管道、废管、厕所和供暖空调设备以及与水、下水道、电气、洒水车、生命安全系统有关的所有固定装置。承租人应负责定期清运所有垃圾、垃圾和其他垃圾，并对场所提供日常卫生清洁服务。承租人进行的一切维护和修理，应当按照所有适用的法律、法规和规定，以及承租人保单的一切要求进行。所有修缮至少要与原作质量、做工相当，做工讲究。在本租赁终止时，承租人应将处所归还给出租人，其状况和维修情况与承租人占有时一样良好，正常损耗除外，并符合所有适用的联邦、州、县、市和其他政府法规、法律、规则、命令和条例。
11.
承租人的财产.由承租人、其雇员、代理人、被许可人或被邀请人指示或同意放置在房舍内的所有个人财产、固定装置、家具和设备，风险由承租人或其所有人承担，出租人不对因任何原因导致的上述财产的任何损失或损坏承担责任，除非该损失或损坏是由于出租人的重大过失或故意不当行为造成的。
(a)
未经出租人事先批准，承租人不得进行变更，出租人可自行决定给予或不予批准。承租人应当自行承担费用和开支，履行任何允许的变更。在请求出租人同意任何变更时，承租人应向出租人出示变更的图则和规格，以及出租人满意的一般责任、建造商风险和工人赔偿保险的证据。承租人应确保所有涂改均按所有适用的法律、法规和条例进行。
(b)
所有永久性的改建，都应成为房地的一部分，并应成为出租人的财产。如果承租人在本租赁下没有违约，承租人可以解除任何非永久性变更，前提是承租人修复因此类拆除而对处所造成的任何损坏。在本租赁终止时，经出租人要求，承租人应（由承租人承担费用）：（i）移除出租人指定移除的任何和所有改动；（ii）修复因此类移除而对处所造成的任何损坏。
（c）
尽管有任何与此相反的条款或规定，对于承租方或应承租方的请求而进行的所有变更、提供的材料或承担的义务，并且根据N.C.G.S. § 44A-11.1（a）（可能经修订，或任何继承法规）需要指定留置权代理人的，承租人必须指定一名留置权代理人（如N.C.G.S. § 44A-7中的定义，在指定留置权的“所有者信息”部分中指定承租人，并在“项目财产”部分中指定房地www.liensNC.com），而承租人必须在（i）任何承租人一方或代表任何承租人一方在处所内或处所内开始任何工程的日期，（ii）承租人就该等改建与承包商订立合同，以及（iii）就该等改建取得任何建筑许可的日期之前，向出租人提供由LiensNC.com指定的机械留置权代理条目编号，以较早者为准。在完成任何该等更改后，承租人须以出租人合理满意的格式，向留置权代理人提交潜在留置权申索人通知的所有总承包商及所有分包商和材料人，向出租人交付最终无条件留置权豁免。
13.
税收.承租人应支付拖欠前期限内产生的全部税款。承租人应在到期时支付以承租人在房地的任何个人财产评估的所有从价税。承租人应在到期时支付因经营业务而向其征收、评估或收取的所有许可、特权或其他占用税。承租人应按要求向出租人偿还出租人为争取减税而进行的任何谈判、抗辩或上诉的合理费用（包括律师、顾问和评估师）。承租人缴纳房产年度不动产权税款后，应当及时向出租人提供缴纳证明。
14.
承租人保险.在整个期限内，承租人应保有以下保险：
(a)
承租人应为处所投保ISO损失原因-特别表格所涵盖的所有损失原因，包括喷头泄漏、条例或法律、下水道备份、洪水（如果财产处于洪水区）、风暴、盗窃和恐怖主义的保险，连同设备故障保险的金额：（i）等于或高于改善工程的全部重置成本，包括建筑基础和任何改建，（ii）足以避免适用任何共同保险条款，以及（iii）不低于业主规定的金额。此类保单应包括业务收入和额外费用覆盖不少于365天的收入和持续费用，以出租人合理接受的限额为限。此类保单应包括放弃对出租人的代位权，并应包括出租人作为额外的被保险人，其背书令出租人满意，并附有涵盖任何抵押权人的贷款人应付损失背书。
(b)
以发生为基础承保的商业一般责任保险，除租给您的房舍损坏外，每次发生的损害的最低金额为100万美元（1,000，000.00美元），租给您的房舍损坏的每次发生的最低金额为500,000.00美元，以及200万美元（2,000，000.00美元）的一般总额，如果保单涵盖多个地点，则有指定地点的一般总额限额，并包括人身伤害和广告伤害以及产品完成运营的承保范围。本协议要求的任何一般责任保单应在出租人满意的背书上将出租人列为额外的被保险人，并应为出租人在本租约或其他情况下的任何或有责任投保。
（c）
足以涵盖承租人在本合同项下的赔偿义务的合同责任保险（但仅限于此类合同责任保险尚未包含在承租人的商业一般责任保险单中）。
（d）
北卡罗来纳州法律要求的工人赔偿保险，以及承保限额不低于每名雇员1,000，000.00美元、每起事故1,000，000.00美元和1,000，000.00美元保单限额的雇主责任保险，出租人被列为额外的被保险人。
（e）
汽车责任保险不低于1,000，000.00美元的合并单笔限额，出租方作为附加被保险人包括在内。
（f）
每个地点合计限额不低于5,000，000.00美元的伞式责任保险，提供超过第14（b）、14（c）、14（d）和14（e）节中所述所有限额和承保范围的超额承保。
（g）
本协议要求的任何保险单应：（i）由在北卡罗来纳州获得许可的保险公司签发，在最近一期的A.M. Best保险指南中，一般投保人评级为“A-”或更高，财务规模排名为“VII类”或更高；（ii）规定，除非提前三十（30）天书面通知出租人和任何抵押人，否则不得取消上述保险。当向出租人签发的任何保单提供重复或类似的承保范围时，承租人的保险应为主要和非缴费型，在这种情况下，出租人的保单将超出承租人的保单。本条第14款的上述规定旨在作为最低要求，可通过以下方式加以补充：（i）任何抵押权人的任何要求，这些要求对承租人具有约束力；（ii）出租人的任何额外要求，其中可能包括额外风险的承保范围和/或已承保风险的承保范围增加，所有这些要求承租人均对承租人具有约束力。承租人须在生效日期当日或之前，以及在任何该等保单的每次续期时，向出租人交付根据第14条规定的任何保单的副本，或其格式令出租人满意的证明书。承租人依据本条第14款或本租赁的任何其他规定购买保险，不得解除承租人在本租赁项下的任何义务。
15.
赔偿.承租人将就与在处所内、在处所内或在处所发生的任何事件所引起或引起的人身伤害、财产损失或任何其他事项，或承租人占用或使用处所，或全部或部分由任何承租人的任何作为或不作为引起的任何和所有要求、索赔、诉讼因由、罚款、处罚、损害（包括但不限于后果性损害）、损失、责任、判决和费用（包括但不限于律师费、法庭费用和其他抗辩费用），对出租人当事人进行赔偿，并使其免受损害，包括因出租方的疏忽造成的损失，不包括仅因出租方的重大过失或故意不当行为造成的任何损失。如因本条第15条所赔偿的任何事项而对出租方提起任何诉讼或其他法律诉讼或法律程序，则承租人应在接到出租人通知后，与出租人合理满意的大律师就索赔进行抗辩，费用由承租人承担。此项赔偿是在第16条中的赔偿之外提供的，并且将在本租约终止后继续存在，与此种终止之前产生的任何索赔或责任有关。
16.
危险材料.承租人不得在处所上、处所内、处所下或以任何与处所有关的方式产生、贮存、处理、处置、安装或以其他方式使用任何危险物料，或导致或准许任何该等产生、贮存、处理、处置、安装或与其有关的其他用途，但许可用途的正常业务过程中可能需要的除外，在这种情况下，承租人应遵守与此有关的所有环境法。承租人须促使处所遵守所有环境法，并免受根据任何环境法施加的任何留置权。承租人应获得并保持并确保遵守所有许可、许可和其他必要的政府监管行动（如有），以使房地符合所有环境法律。承租人应就本租赁期限内处所发生的任何违反环境法的行为，以及任何政府实体指控的任何此类违规行为或从任何政府实体收到的与此相关的违规通知，向出租人发出书面通知。承租人因承租人未完全遵守本条第16款的规定而可能遭受的任何责任、损害、费用或开支，承租人应当全额赔偿，并使出租人免受损害。在不以任何方式限制上述规定的情况下，本文提供的赔偿应包括因任何索赔、判决、损害赔偿、处罚、罚款、费用、责任（包括已支付的款项和理赔）或损失而产生的费用，包括律师费、顾问费和专家费，以及与任何调查现场条件或任何联邦、州或地方政府机构或政治分支机构因在房舍内或在房舍下存在或疑似存在危险材料而要求进行的任何清理或清除或恢复工作有关的费用。对于在此种终止之前产生的任何索赔或赔偿责任，本条第16款的规定应在本租赁终止后继续有效。
17.
放弃代位权.尽管本租赁中有任何相反的情况，出租人和承租人在此各自放弃因以下任何原因而可能对房地或出租人或承租人的任何个人财产发生的任何损失或损坏对对方进行追偿、索赔、诉讼或诉讼因由的任何和所有权利：（a）将根据本协议要求由放弃方承担的任何商业财产保险的条款投保；或（b）根据放弃方实际承担的任何商业财产保险的条款投保，无论本协议是否要求。无论此种索赔的原因或来源如何，包括但不限于一方或该方的代理人、高级职员、雇员或承包商的疏忽，均应适用上述放弃。如果上述放弃会产生使出租人或承租人的任何保险范围无效的效果，则不适用，而仅在这种效果的范围内。
18.
火灾等造成的损害.因火灾或其他人员伤亡而损坏的改良物，承租人应当勤勤恳恳、以工代赈、以至少与原施工质量一样好的材料对改良物进行维修修复。此类修复和恢复应构成更改，并应遵守第12条的规定。出租人对与承租人的商业财产保险人就改善件损坏进行的任何索赔享有唯一的协商和解决权利，但出租人应在修复和恢复改善件所需的范围内向承租人提供此类保险收益，但抵押权人要求向其支付此类保险收益的情况除外。承租人可以与承租人的商业财产保险人就位于改善中的承租人个人财产的损害进行协商解决任何索赔。在发生人员伤亡后的任何修缮或修复期间，不得减免租金。
19.
谴责.如果改进的一部分是通过行使征用权而取得的，或根据威胁取得而出售给此种权力的持有人（其中之一，a "谴责"），则：（a）在未到期期间（或，如该谴责是临时的，则在该谴责持续期间）应付的基本租金，须按与该谴责之前的该建筑物的可使用面积成比例的金额，与该建筑物的可使用面积相比较，予以减免；及（b）在有关情况下合理可行的范围内，承租人须将该建筑物恢复至紧接该谴责前的存在状况，但以出租人为此目的向承租人提供谴责收益为限。承租人特此放弃并将其就谴责裁决或购买价款的任何部分对出租人或谴责当局可能拥有的任何权利转让给出租人。因任何谴责而须支付的所有收益均应属于出租人，并须完全支付予出租人。但是，此处所载的任何内容均不妨碍承租人就属于承租人的承租人的贸易固定装置、家具或其他个人财产的业务损失或折旧、损坏或搬走费用或价值直接向谴责当局提起任何索赔。
20.
承租人转让及转租.承租人不得自愿、非自愿或依法操作，将本租赁或承租人在本租赁项下的权利或义务中的任何权益全部或部分转让、转让、转授、抵押、授出信托契据或以其他方式设保，也不得将房产的全部或任何部分转租，也不得允许房产或其任何部分由承租人以外的任何人使用或占用（前述任何一项在此统称为“转让"），而无需首先在每种情况下获得出租人的事先书面同意，出租人可在其唯一酌情权范围内和/或在出租人认为可取的任何条件下授予或拒绝该同意。尽管有本条第20条的上述规定，出租人承认并批准现有转租，但如本条第20条的上述规定，对现有转租的任何修订须当作须经出租人同意的转让。在不限制本条第20款中上述出租人的权利的情况下，就现有转租以外的任何转租而言，至少：（a）除许可用途外，不得根据本租赁许可使用处所，（b）在本租赁终止时，转租应由出租人选择终止，（c）根据本租赁许可转租人不得在承租人根据本租赁许可不允许的处所内做任何事情，以及（d）承租人在执行后应立即向出租人交付一份完整签署的副本。承租人应及时履行业主在现有转租项下的所有义务。承租人的任何转让，如不符合本第20条的规定，即为无效。出租人对任何转让的同意不得视为出租人对任何未来转让的同意权的放弃，无论出租人的同意是否否认这种放弃。
21.
出租人权益的转让.出租人有权在任何时间和不时向任何人转让、转让和/或以出售或其他方式转让其在本租赁和/或处所中的全部或任何部分权益，但须遵守本租赁的条款和条件。任何该等转易、转让及/或转让的运作，须解除出租人于该等转易、转让及/或转让日期后产生的本租赁项下的任何及所有义务或法律责任，以转易、转让或转让为限。在此情况下，承租人须就根据本条解除出租人所承担的义务，仅向出租人的利益继承人看齐。承租人应将任何该等转易、转让或转让委托给购买人或受让人。
22.
交出处所.在本租赁终止时，或承租人根据第27（a）条对出租人占有处所的权利终止时，承租人应：（a）向出租人交出处所的所有钥匙；（b）将处所内的锁、保险柜和金库（如有）的所有组合通知出租人；（c）向出租人交出处所，包括根据本租赁或其他条款属于出租人财产或在本租赁终止时成为出租人财产的所有改良、设备和/或改动，扫帚干净，没有任何损坏，损害或干扰，并与出租人将处所的管有权交付承租人时一样良好的秩序和状况，合理损耗除外；及（d）移除出租人指定移除的所有更改，将处所恢复至更改前的状态，并修复该等移除所造成的任何损害。承租人根据本第22条承担的义务在本租赁终止后仍然有效。
23.
反言证书.在出租人提出要求后五（5）个营业日内，承租人应向出租人或出租人指定的处所的任何拟抵押权人或购买人交付一份可记录形式的证明，证明（如属这种情况）本租赁具有充分的效力和效力，且不存在抗辩或抵销，或说明承租人主张的抗辩或抵销，并说明出租人、拟抵押权人或处所的购买人可能合理要求的其他事实事项。
(a)
本租赁受任何抵押的留置权约束，且应从属于该留置权，而无需承租人签署或交付任何进一步的文书以实现该从属地位。根据出租人的要求，承租人应签署并向出租人或出租人指定的其他实体交付出租人要求的证明本租赁从属于任何抵押的进一步文书。然而，任何抵押权人可以通过通知承租人来选择让此租赁构成其抵押的优先留置权或优先留置权。在交付该通知后，本租赁应被视为该抵押的优先留置权，无论本租赁的日期是在该抵押日期之前还是之后。
(b)
如在本租赁期限内，出租人订立一项或多项同时或连续的抵押，且出租人将抵押权人的姓名和地址通知承租人，则在承租人向任何该等抵押人发出有关该等违约的发生和性质的书面通知之前，本租赁不得因出租人在本租赁项下的任何违约而终止，而该抵押权人有权在收到该通知后三十（30）天内（以及通过丧失抵押品赎回权或接管人占有或控制处所或以尽责方式实施补救所需的合理额外时间）纠正该违约。
（c）
如果根据任何抵押的止赎或根据任何抵押行使出售权力而出售房产，承租人应向房产的购买人进行代理，并应承认购买人为本租赁项下的出租人，但前提是，只要承租人在本租赁项下没有违约，购买人就承认承租人在本租赁项下的权利。
（d）
如出租人提出要求，承租人应以任何抵押权人为受益人，在形式和实质上均令承租人合理满意的情况下，签立一份从属和委托协议，条件是该抵押权人以可记录的形式为承租人签立一份不干扰协议，规定如果抵押被取消赎回权或以转让代替取消赎回权，则根据该取消赎回权或以转让代替取消赎回权取得处所所有权的人应承认承租人在本协议项下的权利，如果承租人在本协议项下没有违约。
25.
抵押权人批准.如果抵押权人拒绝或拒绝出租人的批准或同意，则出租人的批准或同意不应被视为就本租赁任何要求出租人同意的条款而言被无理拒绝。出租人依据本租赁根据本租赁提出的任何要求或要求，如出租人根据抵押权人的指示作出，则如为善意作出，则视为出租人已合理作出。
26.
破产-资不抵债.如在本租赁期限内发生任何破产，则本租赁或处所的任何权益均不得成为与该破产有关的任何程序中的资产，除非承租人或就承租人或承租人的资产而委任的受托人、接管人或其他代表及时纠正承租人的所有未偿违约，并对承租人未来的履约作出充分保证，包括就未来租金来源作出保证。
27.
没收和违约补救措施.本租赁使用的术语“违约事件”指下列任何一项或多项事件：（i）承租人未能在到期日后三（3）个营业日内支付任何基本租金；或（ii）承租人根据本租赁的任何其他规定违约，但基本租金的支付除外，并在出租人发出通知后十（10）天内保持违约状态；或（iii）承租人放弃或腾空处所；或（iv）在本租赁期限内发生任何破产。一旦发生任何违约事件，除根据本租赁或在法律或权益上可供出租人使用的任何其他补救措施外，出租人可寻求以下任何一种或多种补救措施：
(a)
出租人可以终止承租人对处所的占有权，可以在不终止本租赁的情况下，在不通知承租人的情况下，在没有获得任何法院授权的情况下，以和平方式或以强制方式进入和占有处所，并可以在一份或多份租赁中，在本租赁期限未到期的部分或其任何部分中，将处所全部或部分转租。出租人可以从任何此类转租中收取租金，并将其用于支付基本租金或额外费用、出租人的收回费用以及因承租人违约而引起的其他费用，包括出租人的律师费，和/或出租人因承租人违约或承租人占用处所而遭受的任何其他损害。此类转租的费率和条款应为出租人认为合宜的费率和条款，出租人对此采取的行动为最终行动，并对承租人具有约束力。在任何情况下，出租人终止承租人对处所的占有权均不得免除承租人在本合同整个期限内支付基本租金和本合同项下应支付的额外费用的义务。在出租人重新进入处所后，承租人应继续支付根据本租赁条款到期的所有基本租金和额外成本，除非出租人解除处所和基本租金、额外成本以及与承租人违约相关的出租人的所有费用和损害赔偿实际由继任租户支付（如有）。承租人同意，出租人没有义务通过转租房地或其他方式减轻其损害。此外，如果出租人选择进行任何努力以重新出租房地或以其他方式减轻其损害，承租人同意出租人没有义务继续进行这种努力，并可随时停止这种努力。
（c）
出租人可以进入处所，并可以履行承租人在本租赁项下的任何义务，届时将存在违约事件，承租人应按要求向出租人偿还出租人因此而产生的任何费用，另加相当于该金额的百分之十五（15%）的行政费用。承租人明确同意，出租人不得违反本条例第27（c）条，或对任何出租人进入处所而对承租人造成的任何损害承担法律责任。出租人根据本条第27（c）条采取的任何行动，均不得解除承租人在本租赁下的任何义务或因未能履行该等义务而产生的任何后果或法律责任。尽管有上述规定，如果承租人的违约导致对处所或任何人的损害的迫在眉睫的威胁，出租人可以在没有通知和承租人补救机会的情况下，在不发生违约事件的情况下行使其根据本条第27（c）条所享有的权利。
28.
保留予出租人/出租人进入的某些权利.出租人可在任何时间或不时行使下列任何或全部权利，而不会被视为犯有驱逐或干扰承租人使用或占有的行为，不会以任何方式对承租人承担责任，不会减租，也不会影响承租人在本租赁下的任何义务：
(b)
出租人可采取任何及所有措施，包括为处所的安全、保护、保全或保障及/或出租人的利益而对处所进行检查、修理、改建、装修、增建及改善；及
（c）
出租人可以进入处所进行检查、维护、修理或改建，向未来的承租人或购买者展示处所，或应对紧急情况。
29.
留置权.承租人应及时向所有承租人承包人付款。因向承租人提供任何劳务、材料、专业设计或勘察服务或租赁设备而对处所的任何部分作出留置权或提起留置权的，承租人应在五（5）个营业日内解除留置权。承租人无权或有权促使出租人就与处所有关的任何工作或改进而订立任何劳务、材料、专业设计或测量服务或租赁设备合同，或以其他方式作为或代表处所所有人为北卡罗来纳州有关不动产留置权的法律的目的订立任何此类合同，承租人应将此通知任何承租人承包商。
30.
律师费.在涉及本租赁的任何诉讼、诉讼、程序或仲裁中，胜诉方有权向败诉方追偿胜诉方在其中产生的合理律师费和费用。
(a)
在法律允许的最大范围内，承租人同意其使用、占用房地的风险由承租人自担。出租人对因盗窃、火灾、天灾、公敌、强制令、暴乱、罢工、暴动、战争、法院命令、政府机构或当局的征用令或出租人无法控制的任何其他原因而对任何人、财产或业务造成的伤害、损失、损害或不便，不对承租人承担责任或承担责任。
(b)
如果承租人因出租人在本租赁项下的任何违约或违约行为而对出租人作出要求出租人支付款项的判决，承租人可以仅针对出租人的遗产和处所的权益以及由此产生的租金来满足该判决。出租人的其他资产不得因满足任何该等判决而被征收、执行或其他司法程序。承租人就出租人的遗产和处所权益以及由此产生的租金履行任何判决的权利，须受制于任何抵押权人的优先权利。
32.
不减持.除本租赁另有明文规定外，承租人或任何通过承租人主张的人在任何情况下均不得主张或允许减租、减租或减租。
33.
安静的享受.在承租人遵守承租人根据本租赁须遵守和履行的所有契诺、条款和条件后，承租人应在不受出租人或任何其他人通过出租人或根据出租人合法或公平地提出索赔的情况下，在符合本租赁的条款和条件以及影响处所的任何地役权、契诺和其他记录事项的情况下，和平、安静地持有和享有根据本租赁终止的期限内的处所。
34.
通告.任何通知、要求、同意、协议、请求或根据本协议规定须予、送达、发出或取得的其他通讯（a "通知"）必须是书面形式，且必须是（i）以头等邮件邮寄、挂号或认证、要求回执、预付邮资，（ii）亲自或通过国家认可的快递服务专人送达、预付费用或（iii）通过电子邮件发送（但提供此类通知的一方应通过国家认可的隔夜快递服务迅速将此类通信的原件交付给另一方），地址如下：
If to lessor：The Steel Vessel Corporation
Via Iazzitiello 55
70029 Santeramo in Colle（BA）意大利
Attn：Pasquale Natuzzi
邮箱：[***]
If to lessee：151 W. High Avenue High Point，NC 27260
收件人：Cristiano Liuzzi，首席财务官邮箱：[***]
每一方当事人均可通过通知指定一个新地址，此后的任何通知可发给、送达或发送至该地址。以上述方式交付的每一份通知，在通过邮件、个人交付、快递服务或电子邮件交付给收件人的时间，或在收件人出示时拒绝交付的时间，将被视为为所有目的发出和收到，以较早者为准。回执、快递收件或邮件送达状态通知，视为送达通知书的确凿证据。可由其法律顾问代表任何一方发出通知。每一方同意直接从另一方的法律顾问收到本协议项下另一方的通知，而不论同意方是否由法律顾问代理，同意方对此放弃任何异议。
35.
补救措施累计.除本租赁另有明文规定外，本租赁所载或以其他方式授予或保留给出租人的任何权利或补救办法，均不得被视为不包括任何其他权利或补救办法，但应是可区分的、独立的和累积的，并应是对根据本租赁所授予的、或现在或以后存在于法律上或股权上的所有其他权利或补救办法的补充。根据本租赁授予出租人的每一项权利、权力或补救办法，可视情况出现时或视认为合宜时不时行使。
36.
放弃权利.出租人未能行使本合同项下赋予出租人的任何权力，或未能坚持要求承租人严格遵守其在本合同项下的义务，或当事人与本租赁条款有分歧的任何习俗或惯例，均不构成对出租人要求确切遵守本租赁条款的权利的放弃。任何放弃本租赁的任何条款或任何违反或违反本租赁的任何条款的行为，除非以书面形式提出并由被主张放弃的一方签署，否则均无效。任何一方放弃违反或违反本租赁的任何规定，不得作为或被解释为放弃任何后续违反本租赁的行为。
37.
整个协议.本租赁构成双方就房地及本协议所载其他事项达成的全部协议。各方先前就房地或本协议所载其他事项作出的所有承诺或协议在此合并，并在此予以取代。未包含在本租赁中的任何陈述、承诺或诱导均不对合同任何一方具有约束力。
38.
录音.双方同意不记录这份租约。然而，应承租人的请求，出租人应以适当的可记录形式签署本租约的备忘录，其中载有N.C.G.S. § 47-118中规定的信息，将记录在北卡罗来纳州吉尔福德县的契约登记册办公室。
39.
修正.本租赁的任何修改或修正，除非以书面形式并经被主张进行此类修改或修正的一方签署，否则对任何一方均无效或具有约束力。
40.
结合效应/存活率.除本文另有规定外，本租赁对当事人及其各自的继承人、继承人、许可受让人和法定代表人具有约束力，并对其有利。此处对一方当事人的任何提述，应包括该当事人的继承人、继承人、许可受让人和法定代表人。
41.
一致和满意.承租人的任何付款或出租人收到的少于本合同项下到期的金额，均不得被视为是对当时到期的金额的最早部分的付款或帐户以外的付款。也不得将任何支票或付款或任何支票或付款随附的任何信函上的任何背书、注明或声明视为“一致同意和满足”，出租人可接受任何该等支票或付款，但不损害出租人收回该等金额的余额或寻求出租人可用的任何其他补救措施的权利。
42.
建设.如对本租赁各方当事人的意图或对本租赁任何条款的解释产生任何问题或因本租赁产生任何歧义，不得产生有利于或不利于任何一方当事人的推定或举证责任，本租赁不得严格针对任何一方当事人作出解释。当本租赁中使用的词语的上下文表明这是意图时，单数中的词语应包括复数，反之亦然，男性性别中的词语应包括女性和中性，反之亦然。本租赁中任何形式的动词“to include”的使用，均指所述但不限于的词语。本租赁使用的段落标题或标题仅为方便起见，不得定义、限制、扩展或解释本租赁或本租赁的任何特定段落或规定的范围。本租约中任何提述任何法规、守则、规则或法律（统称或个别地称为“法律"）应包括对所提及的法律的任何修正、取代所提及法律的任何类似继承法，以及对任何此类继承法的任何修正。
43.
管治法.本租约应受北卡罗来纳州法律管辖并按其解释，而不会使任何会导致适用任何其他司法管辖区法律的冲突法律规则或其规定生效。
44.
可分割性.双方打算在寻求强制执行的任何司法管辖区适用的法律和公共政策允许的最大范围内强制执行本租约。因此，如果本租赁的任何条款、句子、短语或词语，或其对任何人或情况的适用，或其在任何法域的可执行性被认定为无效，则本租赁的其余部分，或该等条款、句子、短语或词语对其被认定为无效的人或情况以外的人或情况的适用，或其在其他法域的可执行性，均不因此而受到影响。
45.
对口单位.本租赁可在若干对应方签立，每一方视为正本，均构成同一文书。
46.
时间.时间是这份租约的本质。如果必须行使本协议规定的任何权利、选择权或选择，或必须履行本协议规定的任何行为的时间段在5 U.S.C. § 6103（a）中所述的星期六、星期日或联邦政府假日到期，则该时间段应自动延长至下一个工作日。
47.
关系.本租赁不构成合伙、合营协议，不产生委托代理关系。任何一方均无权为任何目的代理另一方，除非在此明确规定。
48.
其他文件.各方同意签署为实施和完成本租赁及本合同所载各项契诺可能需要的其他文件。
49.
第三方受益人。除本协议另有明文规定外，本租赁不得将任何权利或补救办法授予除本协议当事人以外的任何个人或实体及其各自的继承人和受让人。
作为证明，当事人自上述日期和年份之日起已执行本租赁。
LESSEE：
NATUZZI AMERICAS，INC.，
北卡罗来纳州公司
作者：/s/Ottavio Milano
姓名：Ottavio Milano
头衔：总统
LESSOR：
钢铁船公司，
a特拉华州公司
作者：姓名：Pasquale Natuzzi
头衔：总统