2025年第三季度财务业绩和补充信息2025年10月27日附件 99.2
2025年第三季度2 Seven Hills Realty Trust公布2025年第三季度业绩“Seven Hills第三季度业绩强劲，这得益于我们表现充分的贷款组合，每股可分配收益为0.29美元，处于我们指引的高端。在本季度，我们完成了一笔3450万美元的贷款，由曼哈顿的一处混合用途房产担保，并在10月份为一处学生住房房产执行了3730万美元的贷款申请。展望未来，尽管整个市场的利差压缩对净利息收入造成持续压力，但我们看到交易量不断增加，有机会将资金投入贷款，我们相信我们的发起人关系、信贷纪律和承销专业知识可以推动风险调整后的超额回报。”SEVN总裁兼首席投资官Tom Lorenzini电话会议将于美国东部时间2025年10月28日（星期二）上午11：00召开电话会议，讨论SEVN 2025年第三季度业绩。电话会议电话号码为（866）739-7850。从美国和加拿大境外拨打电话的参与者请拨打（412）317-6592。访问来自任一号码的呼叫都不需要密码。参与者应在预定通话开始前约15分钟拨入。电话会议的重播将持续到美国东部时间2025年11月4日星期二晚上11：59。要访问重播，请拨打（877）344-7529。重播密码为1719298。还将在SEVN的网站www.sevnreit.com上以仅收听模式提供电话会议的现场音频网络广播。电话会议结束后，已归档的网络广播将可在SEVN的网站上重播。未经SEVN事先书面同意，严禁以任何方式转录、录音和转播SEVN第三季度电话会议。分配2025年10月9日，SEVN宣布向2025年10月27日登记在册的股东进行季度分配，每股普通股0.28美元，约合420万美元。SEVN预计将于2025年11月13日或前后支付本次分配款项。关于Seven Hills Realty TrustSeven Hills Realty Trust（纳斯达克：SEVN），或SEVN，我们或TERM4，是一种房地产投资信托基金（REIT），发起并投资于以中间市场过渡性商业房地产为担保的第一抵押贷款。SEVN由Tremont Realty Capital管理，该公司是The RMR Group（RMR）的关联公司，该公司是美国领先的另类资产管理公司，管理着约390亿美元的资产，在购买、销售、融资和运营商业房地产方面拥有超过35年的机构经验。欲了解更多关于SEVN的信息，请访问www.sevnreit.com。马萨诸塞州牛顿市（2025年10月27日）。Seven Hills Realty Trust（纳斯达克：SEVN）今天公布了截至2025年9月30日的本季度和九个月的财务业绩。
2025年第三季度3公司快照强劲的贷款组合保守杠杆与RMR房地产平台相结合6.42亿美元浮动利率首次抵押贷款承诺1.6倍债务权益比11%对SEVN的所有权2900万美元平均贷款承诺7.4亿美元最大融资规模~390亿美元总资产管理规模67%加权平均LTV3.1亿美元未使用融资能力~900名CRE专业人士8.2%加权平均全部收益7700万美元手头现金~美国各地管理的1,900处房产100%浮动利率首次抵押贷款组合由按房产类型和地理区域多样化的房产担保并由高质量的赞助商拥有。除一笔贷款外，所有贷款均设有利率下限，提供SEVN收益保护。保守的杠杆水平和充裕的手头现金为SEVN提供了流动性，可以继续发放符合我们严格承销标准的增值贷款。SEVN由RMR的全资子公司Tremont Realty Capital管理，提供深入的市场知识以及由房地产所有者、运营商、发起人和金融机构组成的广泛网络。（截至2025年9月30日，除非另有说明）
2025年Q3 4财务业绩•产生净收入340万美元，或稀释后每股收益0.23美元。•产生420万美元的可分配收益，或每股摊薄收益0.29美元。投资活动• 9月份结清了一笔新贷款，由纽约州纽约州的一处混合用途物业担保，承诺总额为3450万美元，票息为S + 3.20%，全部收益率为S + 4.03%。• 7月份收到了5380万美元的还款收益：⑤以密歇根州法明顿希尔斯的一处多户住宅为抵押的贷款获得了2950万美元。⑤ 2430万美元的贷款，由南卡罗来纳州Fountain Inn的一处工业物业担保。• 2025年10月，执行了一项贷款申请，总承诺金额为3730万美元，由马里兰州College Park的一处学生住房物业担保，预计将于第四季度完成。组合•加权平均票息S + 3.61%，All in收益率S + 3.97%。•加权平均风险评级为2.9，信贷损失准备金占贷款承诺总额的1.5%。流动性和资本化•在我们的担保融资机制下，手头现金为7750万美元，未使用的融资能力为3.096亿美元。•我们的担保融资便利下借款的加权平均票息为S + 2.15%。2025年第三季度要点（截至2025年9月30日止三个月，除非另有说明）请参阅附录中的非GAAP财务指标以及其他指标和定义，了解本文件通篇使用的术语。本演示文稿中的所有金额均未经审计。
2025年第三季度5 2025年第三季度财务摘要损益表截至2025年9月30日的三个月贷款投资收益，净额6,444美元房地产自有收入648其他费用（3,625）信贷损失准备金（37）净收入3,430美元加权平均已发行普通股-基本和稀释后每股净收益-基本和稀释后每股净收益-0.23美元可分配收益（1）4,232美元每股普通股可分配收益-基本和稀释后（1）0.29美元每普通股季度分配0.28美元季度可分配收益派息率97%资产负债表9月30日，2025年为投资而持有的贷款，净额603,013美元拥有的房地产，净额10,924现金和现金等价物77,495其他9,412总资产700,844美元有担保融资便利，净额429,449美元其他4,914总负债434,363美元股东权益总额266,481美元已发行普通股总数15,069美元每股普通股账面价值17.68美元调整后账面价值（1）276,185美元调整后每股普通股账面价值（1）18.33美元（以千为单位，每股数据除外）（1）非公认会计原则计量的定义和调节见附录。财务业绩
2025年第三季度6可分配收益桥梁（1）0.31美元0.31美元0.28美元0.28美元0.29美元0.03美元（0.06美元）0.01美元2025年第二季度可分配收益净利息收入-贷款发放净利息收入-贷款偿还其他活动，2025年第三季度可分配收益净额0.22美元0.24美元0.26美元0.28美元0.30美元0.32美元0.34美元0.36美元（1）非公认会计原则措施的定义和调节见附录。（2）反映自2025年4月1日以来发放或偿还的贷款相关影响。(2) (2)
2025年Q3 7贷款投资收益净额-利率走势4.36% 7.23% 7.21% 6.44%票面利率-担保融资（左轴）票面利率-投资（左轴）可分配每股收益（右轴）20222023202420252.00% 3.00% 4.00% 5.00% 6.00% 7.00% 8.00% 9.00% 10.00% $ 0.50 $ 0.75 $ 1.00 $ 1.25 $ 1.50 $ 1.75（1）代表在相应期间内SEVN担保融资便利的加权平均票面利率。（2）代表SEVN在相应期间内的投资贷款组合的加权平均票面利率。（3）代表截至2025年9月30日止九个月的年度可分配每股收益，按年计算。有关非GAAP措施的定义和调节，请参见附录。平均预支率73.9% 72.4% 68.7% 70.1% 6.12% 9.00% 8.84% 7.99% 1.76% 1.77% 1.63% 1.55%尽管投资组合表现良好，但SOFR指数下降，加上新贷款发放的净息差压缩和整体投资组合杠杆减少，对SEVN的盈利构成持续的阻力。(1) (2) (3)
2025年第三季度8 $ 632.8 $ 632.8 $ 667.3 $ 614.3 $ 614.3 $ 34.5 $ 0.8（$ 53.8）$ 32.6 $ 27.6 2025年第二季度贷款组合发起资金偿还2025年第三季度贷款组合2025年第三季度贷款组合活动（百万美元）贷款承诺总额（千美元）截至9月30日的第三季度发起，2025年贷款数量122平均贷款承诺$ 34,500 $ 29,177贷款承诺总额$ 34,500 $ 641,901无资金贷款承诺$ — $ 27,554本金余额$ 34,500 $ 614,347加权平均票面利率7.39% 7.85%加权平均全部收益率8.22% 8.21%加权平均最长期限4.9 2.6加权平均LTV 70% 67%加权平均下限3.00% 2.59%加权平均风险评级3.0 2.9本金余额贷款组合摘要财务结果$ 665.4无资金承诺（1）$ 641.9（1）2025年第三季度偿还的贷款总无资金承诺余额为420万美元。
2025年Q3 9 Retail South 39% West 22% East 22% Midwest 17% Multifamily 29% Office 27% Industrial 22%酒店14%混合用途6% Retail 2%地理区域（1）物业类型（1）（百万美元）贷款组合来源和多样性（1）基于截至2025年9月30日为投资而持有的贷款本金余额。$ 41.6 $ 54.3 $ 36.0 $ 16.0 $ 81.8 $ 46.5 $ 40.8 $ 34.5 $ 3.2 $ 5.6 $ 5.2 $ 3.2 $ 5.2 $ 44.8 $ 41.6 $ 87.0 $ 49.7 $ 46.0 Q3 2023 Q4 2023 Q1 2024 Q2 2024 Q3 2024 Q4 2024 Q1 2025 Q2 2025 Q3 2025贷款承诺总额按季度财务结果分列的本金余额贷款来源无资金承诺贷款计数220212221 $-$ 54.3 $-$ 16.0 $-$ 34.5 $-
2025年Q3 1019% 17% 23% 30% 11% 30%-60% 61%-65% 66%-70% 71%-75% 76%-80%贷款价值（1）组合贷款组合信用质量5% 20% 52% 23% —%较低风险（1）平均风险（2）可接受风险（3）较高风险（4）可能发生减值/损失（5）风险评级分布（1）组合加权平均LTV的百分比：67%加权平均风险评级：2.9（1）基于截至2025年9月30日为投资而持有的贷款本金余额占组合的百分比。财务业绩贷款数43573贷款数231250
2025年Q3 11零售写字楼风险评级34%写字楼风险评级423%其他物业类型73%写字楼贷款（1）总贷款组合财务结果（1）基于截至2025年9月30日为投资而持有的贷款本金余额的组合和写字楼风险评级分布百分比。•我们的投资组合中没有城市或CBD市场的办公室贷款。•截至2025年9月30日，我们的所有借款人已支付其所欠和应付我们的偿债义务。风险评级314%的办公室2350万美元本金余额/B类/伊利诺伊州Downers Grove •租赁入住率93%，WALT为5.5年。风险评级486%的办公室4350万美元本金余额/B类/德克萨斯州达拉斯郊区•租赁入住率为82%，WALT为4.2年。•发起人的承诺得到了证明，向基金储备提供了710万美元的股权捐款。2660万美元本金余额/B类/德克萨斯州普莱诺•租赁占用率为80%，WALT为3.2年。2650万美元本金余额/B类/伊利诺伊州Downers Grove •租赁入住率为91%，WALT为4.4年。• 2025年5月偿还本金300万美元。2440万美元本金余额/A类/Carlsbad，加利福尼亚州 •租赁入住率94%，WALT为3.1年。•发起人的承诺得到证明，向基金储备提供了110万美元的股权捐款。2000万美元本金余额/B类/华盛顿州贝尔维尤•租赁占用率为83%，WALT为6.5年。•发起人的承诺得到了证明，向基金储备提供了160万美元的股权捐款。办公室风险评级分布
2025年Q3 12（1）我们的主回购融资的加权平均剩余期限采用标的贷款投资到期日和相应回购协议到期日中较早者确定。BMO融资的加权平均剩余期限采用标的贷款投资到期日确定。担保融资融通财务业绩（截至9月30日，2025）瑞银花旗银行BMO富国银行总计/加权平均（千美元）最大融资规模250,000美元215,000美元150,000美元125,000美元740,000美元本金余额146,799美元135,714美元77,258美元70,652美元430,423美元未使用产能103,201美元79,286美元72,742美元54,348美元309,577美元加权平均票面利率6.54% 6.24% 6.20% 6.04% 6.30%加权平均预支率67.7% 68.2% 72.9% 76.3% 70.1%加权平均剩余期限（年）（1）0.31.0 0.9 0.4 0.7抵押品：贷款数量774422本金余额216,861美元198,887美元106,041美元92,558美元614,347美元
2025年第三季度13附录
2025年第三季度14管理层我们的管理人Tremont已在美国证券交易委员会（SEC）注册为投资顾问，并由RMR所有。截至2025年9月30日，RMR管理着约390亿美元的资产，在购买、出售、融资和运营商业房地产方面拥有超过35年的机构经验。我们相信Tremont与RMR的关系为我们提供了深入的市场知识，这可能使我们能够识别高质量的投资机会，并比我们的许多竞争对手（包括其他商业抵押房地产投资信托基金）更彻底地评估它们。我们还相信，RMR广阔的平台为我们提供了接触RMR广泛的房地产所有者、经营者、中介机构、保荐机构、金融机构和其他与RMR有历史关系的房地产相关专业人士和业务的网络。我们还认为，Tremont为我们提供了投资中间市场过渡性CRE的重要经验和专业知识。公司简介、治理和研究覆盖附录SEVN后面是上面列出的分析师。请注意，这些分析师对SEVN的业绩所作的任何意见、估计或预测，并不代表SEVN或其管理层的意见、估计或预测。SEVN通过上述提及并不意味着其认可或同意任何这些分析师提供的任何信息、结论或建议。董事会Ann M. Danner Barbara D. GilmoreWilliam A. LamkinJoseph L. Morea独立受托人独立受托人首席独立受托人Jeffrey P. SomersTERM3Matthew P. JordanTERM4Adam D. Portnoy独立受托人董事会管理受托人主席兼管理受托人执行官Thomas J. Lorenzini Matthew C. Brown总裁兼首席投资官首席财务官和财务主管Jared R. Lewis副总裁联系信息投资者关系查询丨Seven Hills Realty Trust Seven Hills Realty Trust财务、投资者和媒体查询两个Newton Place应直接联系：255 Washington Street，Suite 300 Matt Murphy，Manager，Newton，MA 02458.1634投资者关系电话（617）796-8253或（617）796-8253 ir@sevnreit.com ir@sevnreit.com www.sevnreit.com股票研究报道JMP Securities Janney Montgomery Scott Chris Muller Jason Stewart（212）906-3559（215）665-2710 cmuller@jmpsecurities.com jstewart@janney.com Jones Trading Institutional Services，LLC Jason Weaver（646）454-2710 jweaver@jonestrading.com
2025年Q3截至2025年9月30日的15笔首次抵押贷款：#位置物业类型发起日期承诺本金金额本金余额票面利率全部收益到期日最大到期日LTV风险评级1 Olmsted Falls，OH Multifamily 01/28/2021 $ 54,575 $ 54,575 S + 4.00% S + 4.29% 01/28/202601/28/202663% 22 Passaic，NJ Industrial 09/08/202247,00045，260 S + 3.85% S + 4.42% 09/08/202609/08/202769% 33 Dallas，TX Office 08/25/202146,81143，511 S + 3.25% S + 3.27% 08/25/202608/25/202672% 44 Boston，MA酒店12/16/202445,00039，800 S + 3.95% S + 4.39% 12/16/202712/16/202949% 35 Oxford，MS MultiFamily 11/26/202442,00042，000 S + 2.95% S + 3.30% 11/26/202711/26/202975% 26 New York，NY混合用途09/05/202534,50034，500 S + 3.20% S + 4.03% 09/05/202709/05/2037San Marcos，TX MultiFamily 0 1/14/202531,20028，228 S + 3.25% S + 3.68% 0 1/14/202801/14/203062% 38 Anaheim，加利福尼亚州酒店11/29/202329,00029，000 S + 4.00% S + 4.56% 11/29TX Industrial 06/13/202528,00022，800 S + 3.40% S + 3.88% 06/13/202806/13/203062% 310 Plano，TX Office 07/01/20227,38526，569 S + 3.75% S + 3.76% 07/01/202607/01/202678% 411 Downers Grove，IL Office 09/25/202027,00026，500 S + 5.00% S + 5.15% 05/22/202605/22/202667% 412 Fayetteville，GA Industrial 10/06/202325,25025，250 S + 3.35% S + 3.73% 10/06/202610/06/202855% 313 Carlsbad，加利福尼亚州 Office 10/27/202124,75024，417 S + 3.25% S +
Q3 202516截至2025年9月30日的首次抵押贷款：#位置物业类型起始日承诺本金金额本金余额票面利率全部收益到期日最大到期日LTV风险评级14 Fontana，加利福尼亚州 Industrial 11/18/202224,35522，745 S + 3.75% S + 4.08% 11/18/202511/18/202672% 315 Los Angeles，加利福尼亚州 Industrial 06/28/202423,80022，750 S + 3.40% S + 3.82% 06/28/202706/28/202958% 316 Downers Grove，IL Office 12/09/202123,53023，530 S + 4.25% S + 4.54% 12/09/202512/09/202672% 317 Bellevue，WA Office 11/05/202121,00020，000 S + 2.85% S + 2.85% 04/07/202804/07/202968% 418 Waco，TX Multifamily 03/06/202518,50018，500 S + 3.35% S + 3.75% 03/06/202803/06/202373% 319 Boise，ID Multifamily 06/26/202518,00018，000 S + 3.50% S + 4.29% 06/26/202806/26/20379% 320 Newport News，VA Multifamily 04/25/202417,75715，126 S + 3.15% S + 3.85% 04/25/202704/25/202971% 321 Sandy Springs，GA Retail 09/23/202116,48815，286 S +FL酒店09/06/202416,00016，000 S + 4.00% S + 4.41% 09/06/202709/06/202968% 1总计/加权平均$ 641,901 $ 614,347 S + 3.61% S + 3.97% 67% 2.9贷款投资详情（续）（单位：千美元）附录
考虑到借款人截至2025年9月30日的利率下限，上表说明了假设SOFR的即时变化对我们年度投资净收入的增量影响。上表中的结果基于我们截至2025年9月30日的贷款组合和未偿债务。我们的投资组合或未偿债务的任何变化都可能影响利率敏感性分析。这个例证并不是要预测未来的结果。利率变动$（0.04）$（0.05）$（0.05）$（0.04）$（0.03）$ — $ 0.03 $ 0.06 $ 0.09 $ 0.12 $ 0.16-125bps-100 bps-75 bps-50 bps-25 bps 0 bps + 25 bps + 50 bps + 75 bps + 100 bps + 125 bps $-0.10 $-0.05 $ 0.00 $ 0.05 $ 0.10 $ 0.15 $ 0.20利率敏感性对每股净利息收入的年化影响•加权平均利率下限为2.59%。除我们的一份贷款协议外，所有贷款协议都包含下限条款，范围从0.25%到4.00%。•我们的贷款目前都没有主动利率下限。•我们的担保融资机制下的预付款没有利率下限。（截至2025年9月30日）附录受下限158652000000的贷款数目
2025年第三季度18财务摘要2025年9月30日12月31日2024年资产现金和现金等价物$ 77,495 $ 70,750持作投资的贷款612,424609，916信用损失准备金（9,411）（8,074）持作投资的贷款，净额603,013601，842自有房地产，净额10,92411，187收购的房地产租赁，净额2,8963，366应计应收利息2,8372，954预付费用和其他资产，净额3,6792，709总资产700,844美元692,808负债和股东权益应付账款、应计负债和其他负债3,421美元3,982担保融资便利，净额429,449417，796应付关联人款1,4931，752负债总额434,363423，530承诺和或有事项股东权益：实益权益普通股，每股面值0.00 1美元；授权25,000，000股；已发行和流通股分别为15,069，116股和14,902，773股1515额外实缴资本241,605240，425累计净收益100,12089，480累计分配（75,259）（60,642）股东权益总额266,481269，278负债和股东权益总额700,844美元692,808美元简明合并资产负债表（单位：千美元，每股数据除外）附录
2025年第三季度19简明合并经营报表截至9月30日止三个月、截至2025年9月30日止九个月202420252024年投资收益：利息和相关收入13,442美元15,741美元42,123美元48,467美元购买折扣增值— 420 — 2,347减：利息和相关费用（6,998）（7,875）（21,959）（24,933）贷款投资收益，净额6,4448，28620,16425，881自有房地产收入6485711,9151，718总收入7,0928，85722,07927，599其他费用：基本管理费1,0761，0833,2313，245奖励费337486584906一般和管理费用（1）1,2951，0113,6393，055偿还共享服务费用3576351,4582，017信用损失准备金371,5187963，530自有房地产费用5626341,7251，878其他费用总额3,6645，36711,43314，631所得税前收入3,4283，49010,64612，968所得税优惠（费用）2（11）（6）（27）净收入$ 3,430 $ 3,479 $ 10,640 $ 12,941加权平均已发行普通股-基本和稀释后14,82614，72314,79014，697每股普通股净收入-基本稀释后0.23美元0.23美元0.71美元0.87美元（以千为单位，每股数据除外）附录（1）增加反映了在截至2025年9月30日的三个月和九个月期间向SEVN董事会和高级职员以及Tremont和RMR的某些员工支付的非现金股权补偿费用。
Q3 202520截至2025年9月30日止三个月2025年6月30日2025年3月31日2024年12月31日9月30日，2024年可分配收益净收入3430美元2678美元4532美元4879美元3479美元非现金股权补偿费用487677356159367购买折扣的非现金增值————（420）信贷损失准备（转回）37912（153）（450）1,518自有房地产的折旧和摊销278269269279307就合并中获得的贷款收取的退出费用（1）———— 34可分配收益4232美元4536美元5004美元4867美元5285加权平均已发行普通股-基本稀释后1482614785147571475614723每普通股可分配收益-基本和稀释后0.29美元0.31美元0.34美元0.33美元0.36美元截至2025年9月30日2025年6月30日2025年3月31日2024年12月31日9月30日，2024年调整后账面价值股东权益266,481美元267,020美元268,945美元269,278美元269,506美元信用损失准备金（2）9,7049，6678,7558，9089,358调整后账面价值276,185美元276,687美元277,700美元278,186美元278,864美元已发行普通股总数15,06914，94414,90714，90314,906每股普通股账面价值17.68美元17.87美元18.04美元18.07美元18.08调整后每股普通股账面价值18.33美元18.51美元18.63美元18.67美元18.71美元非公认会计原则财务措施（金额以千，每股数据除外）附录（1）就在合并中获得的贷款收取的退出费用是指在偿还之前未在可分配收益中确认收入的贷款时收取的费用。按照公认会计原则，在合并中获得的贷款的退出费用作为购买折扣的一部分而增加，并作为非现金项目从可分配收益中排除。因此，这些退出费用已在收取时在可分配收益中确认。（2）金额包括我们的贷款组合的信用损失准备金和我们的无资金承诺。我们的无准备金承诺的信用损失准备金包含在我们简明综合资产负债表的应付账款、应计负债和其他负债中。
2025年第三季度21我们提出了可分配收益、每股普通股可分配收益、调整后的账面价值和调整后的每股普通股账面价值，这在适用的SEC规则的含义内被视为“非GAAP财务指标”。这些非公认会计准则财务指标不代表每股普通股账面价值、净收入、每股普通股净收入或经营活动产生的现金，不应被视为根据公认会计准则确定的净收入、每股普通股账面价值或每股普通股净收入的替代品，也不应被视为我们根据公认会计准则确定的经营活动现金流量的指标，衡量我们的流动性或经营业绩的指标或可用于我们现金需求的资金的指标。此外，我们计算这些非公认会计原则财务指标的方法可能与其他公司计算相同或类似补充业绩指标所采用的方法不同；因此，我们报告的调整后账面价值、调整后每股普通股账面价值、可分配收益和每股普通股可分配收益可能无法与其他公司报告的调整后账面价值、调整后每股普通股账面价值、可分配收益和每股普通股可分配收益进行比较。我们认为，调整后的每股普通股账面价值是衡量我们资本充足性的一个有意义的指标，因为它排除了某些非现金估计或调整的影响，包括我们为贷款组合和未提供资金的贷款承诺提供的信贷损失准备金。调整后的每股普通股账面价值不代表每股普通股账面价值或根据公认会计原则确定的替代措施。我们计算调整后每股普通股账面价值的方法可能与其他公司计算相同或类似补充资本充足措施所采用的方法不同；因此，我们的调整后每股普通股账面价值可能无法与其他公司报告的调整后每股普通股账面价值进行比较。为了保持我们作为REIT的征税资格，我们通常被要求将我们几乎所有的应税收入分配给我们的股东，但须进行某些调整。我们认为，投资者在决定是否购买或出售REIT的证券时认为重要的因素之一是其分配率。随着时间的推移，可分配收益和每股普通股可分配收益可能是向我们的股东分配的有用指标，并且是我们的董事会在确定分配金额时考虑的衡量标准。我们认为，除了根据公认会计原则确定的净收入、每股普通股净收入和经营活动产生的现金流量之外，可分配收益和每股普通股可分配收益提供了有意义的信息可供考虑。这些措施有助于我们评估我们的业绩，排除某些交易和GAAP调整的影响，我们认为这些交易和调整不一定表明我们目前的贷款组合和运营。此外，可分配收益（不包括激励费用）用于确定我们根据管理协议向Tremont支付的基础管理和管理激励费用的金额。可分配收益：我们将可分配收益和每股普通股可分配收益分别计算为根据公认会计原则计算的净收入和每股普通股净收入，包括未以其他方式计入根据公认会计原则确定的净收入的已实现亏损，不包括：（a）自有房地产和相关无形资产的折旧和摊销（如果有的话）；（b）非现金股权补偿费用；（c）未实现收益，计入计算期间净收益的损失和其他类似非现金项目（无论这些项目是否计入或扣除净收入或公认会计原则下的其他综合收益）（如有）；（d）根据公认会计原则变化的一次性事件和某些非现金项目（如有）。当金额被认为无法收回时，贷款投资的已实现损失会减少可分配收益。这通常是在偿还贷款的时候，或者在丧失抵押品赎回权的情况下，出售基础资产的时候，但也可能是在我们确定几乎可以肯定的情况下，所有到期的金额都不会被收回的时候。可分配收益中反映的已实现亏损金额将等于已收到或预期将收到的现金与资产账面价值之间的差额。非GAAP财务指标（续）附录
2025年第三季度22 All in Yield：All in Yield表示贷款的收益率，包括在贷款初始期限内的递延费用摊销，不包括任何购买折扣增值。BMO融资：根据融资贷款协议和与BMO Harris Bank N.A.（简称BMO融资）签订的担保协议垫付的金额是根据单独的融资贷款协议进行的，我们将其称为TERM3融资。CBD：中央商务区，或称CBD，是美国主要市场商业和经济活动的中心。GAAP：GAAP指的是公认会计原则。总资产管理规模：总资产管理规模指管理资产总额。LTV：贷款与价值比率，即LTV，表示初始贷款金额除以收盘时基础抵押品的承销到位价值。主回购便利：我们统称与UBS AG，或UBS，Citibank，N.A.，或Citibank，以及富国银行，National Association，或富国银行的主回购便利，作为我们的主回购便利。最大期限：最大期限假设所有借款人的贷款延期选择权均已被行使，哪些选择权受制于借款人满足一定的条件。Merger：2021年9月30日，Tremont Mortgage Trust与我们合并并入我们。我们将这一交易称为合并。有担保融资便利：我们将主回购便利和我们的BMO便利统称为我们的有担保融资便利。SOFR：SOFR指有担保隔夜融资利率。沃尔特：沃尔特指加权平均租期。其他措施和定义附录
2025年第三季度23本演示文稿包含的陈述构成1995年《私人证券诉讼改革法案》和其他证券法含义内的前瞻性陈述。这些陈述包括“相信”、“可能”、“预期”、“预期”、“打算”、“计划”、“估计”、“将”、“将”、“将”、“应该”、“可能”等词语，以及这些或类似表述的否定或衍生。除其他外，这些前瞻性陈述包括：SEVN的投资组合和贷款投资业绩；SEVN借款人的发起人的质量；TERMNSEVN的办公室部门敞口；SEVN未来的贷款活动和机会；TERMNSEVN的流动性和杠杆水平及能力；TERMNSEVN利用机会的能力；SEVN实现其投资目标并为其股东产生可观回报的能力；SEVN认为Tremont与RMR之间的关系向SEVN提供的利益和机会；以及未来分配的金额和时间。前瞻性陈述反映了SEVN当前的预期，是基于判断和假设的，具有内在的不确定性，并受到风险、不确定性和其他因素的影响，这可能导致SEVN的实际结果、业绩或成就与任何前瞻性陈述中明示或暗示的预期未来结果、业绩或成就存在重大差异。可能导致SEVN的实际结果、业绩或成就与前瞻性陈述中明示或暗示的存在重大差异的一些风险、不确定性和其他因素包括但不限于：SEVN借款人成功执行其商业计划的能力，包括SEVN借款人管理和稳定财产的能力；其贷款组合的多样性和其他特征是否会使SEVN获益达到其预期的程度；SEVN执行其业务战略和利用其认为存在的业务机会的能力；通货膨胀、地缘政治不稳定的影响，利率波动、新的贸易政策、关税和经济衰退或低迷对商业地产或CRE、适用于SEVN投资和借贷市场的行业一般和特定CRE部门、SEVN及其借款人；利率和信用利差的波动可能会降低SEVN可能从其投资中获得的回报并增加其借贷成本；CRE债务的市场需求波动以及CRE债务市场的交易量和可用机会，包括中间市场；资本市场的错位和波动；SEVN利用其有担保融资便利并获得额外资本以使其能够达到目标杠杆、进行额外投资并增加其潜在回报和该资本成本的能力；SEVN向其股东支付分配以及维持或增加此类分配金额的能力；SEVN成功执行、实现其经营和投资目标并从中受益的能力，投融资策略和杠杆政策；SEVN从其投资中获得的现金流量的数量和时间；SEVN的管理人Tremont Realty Capital LLC或Tremont为其进行合适投资、监控、服务和管理SEVN现有投资以及以其他方式实施其投资战略并成功管理SEVN的能力；SEVN维持和改善其投资所赚取的利息与SEVN就其借款支付的利息之间有利的净利差的能力；SEVN赚取和收到发起、延期、退出的程度，它可能从投资中赚取的预付款或其他费用；收益率SEVN可能从中间市场和过渡性CRE上的抵押获得的担保；SEVN与借款人的贷款协议的期限和其他条款，以及其将贷款投资与回购贷款安排相匹配的能力；TERMNSEVN借款人的信用质量；SEVN借款人及时或根本不偿还其投资的能力和意愿；SEVN借款人的发起人就其贷款向其借款人或SEVN提供支持的程度；TERMNSEVN保持其根据1940年《投资公司法》免于注册的能力，经修订；导致SEVN信用损失准备金增加的事件；SEVN根据行业和市场情况实现投资组合多元化的能力；TERMNSEVN拥有的房地产的经理人安排成功管理的能力以及SEVN以允许TERMNSEVN收回其投资金额的价格出售这些物业的能力；SEVN成功竞争的能力；SEVN所在行业或在利率、房地产价值方面的市场趋势， 债务证券市场或经济一般；对办公或零售空间的需求减少；监管要求及其可能对SEVN或其竞争对手产生的影响；CRE贷款行业内的竞争；CRE贷款的可用性、来源和结构的变化；SEVN借款人的违约；遵守联邦、州和地方法律法规、会计规则并对其进行变更，税法及类似事项；对SEVN的业务及其满足复杂规则的能力施加的限制，以便SEVN保持其作为美国联邦所得税目的的REIT征税资格；与SEVN的相关方，包括其管理受托人Tremont、RMR及与其有关联的其他人之间的实际和潜在的利益冲突；上帝的行为、地震、飓风、大流行的爆发或持续，或其他公共卫生安全事件或情况、供应链中断、气候变化和其他人为或自然灾害或战争、恐怖主义、社会动荡或内乱；以及其他事项。这些风险、不确定性和其他因素并非详尽无遗，应与SEVN定期申报中包含的其他警示性声明一起阅读。SEVN向SEC提交的文件中包含的信息，包括其定期报告中“风险因素”标题下的信息，或其中包含的信息，确定了可能导致与本演示文稿中的前瞻性陈述产生差异的重要因素。SEVN向SEC提交的文件可在其网站和www.sec.gov上查阅。你不应该过分依赖前瞻性陈述。除法律要求外，SEVN不打算更新或更改任何前瞻性陈述，无论是由于新信息、未来事件或其他原因。有关前瞻性陈述的警告