致力于为所有股东实现价值最大化2026年2月
| 2家Healthcare Realty一览Premier Pure Play Outpatient Medical REIT 3300万Owned SQ。Feet 562 Properties BBB/Baa2 标普/穆迪信用评级7.25亿美元年化调整后EBITDA $ 10.7B企业价值90% TOP50 MSAs $ 6.5B市值5.2%股息收益率（1）5.4x净债务调整后EBITDA Bakersfield MOB（Bakersfield，加利福尼亚州）2100 Church Street（Nashville，TN）One Scottsdale Medical（Phoenix，AZ）Overlake Medical Pavilion（Seattle，WA）注：截至2025年12月31日的财务和投资组合信息，以及截至2026年2月26日的市场数据。有关更多信息，请参阅公司截至2025年12月31日止季度的2025年第四季度补充报告。（1）基于Q4年化分红0.96美元，截至2026年2月26日收盘股价。
| 3个投资亮点只有REIT专注于门诊医疗行业同类最佳投资组合，该投资组合在2025年实现了市场领先的同店NOI增长，与领先的国家和Regional Health系统有着牢固的关系，持续的行业顺风推动了创纪录水平的入住率，租金自动扶梯和市场租金增长重新组成了董事会，致力于为股东实现价值最大化的管理团队扩大了，资产负债表显着改善，净债务与EBITDA之比为5.4倍，流动性为1.4B美元（1）（2）通过再投资于平台，增加资本配置机会，合资企业和精选股份回购的增长通过盈利增长和股票重新评级至其保证倍数（1）年化调整后EBITDA为股东带来了令人信服的上行机会。在计算净债务时使用债务的账面价值；有关公司计算杠杆的更多信息，请参阅公司截至2025年12月31日的季度的2025年第四季度补充报告，网址为www.healthcarerealty.com（2）基于截至2025年12月31日的手头现金和循环信贷融资未使用产能的流动性。
第1节业务更新
| 52025年所有关键指标的财务业绩改善令人信服的结果符合或提前于主要运营和财务目标的2025年初始指导2025财年同比增长正常化FFO/股1.61美元+ 3% SS入住率92.1% + 103个基点SS现金NOI增长4.8% + 1.9%净债务/EBITDA 5.4x（0.7x）2025年突出表明正常化FFO为每股1.61美元同店现金NOI增长+ 4.8%，这是由103个基点的入住率增长和81.5%的租户保留率推动的，和+ 3.1%的现金租赁利差以6.7%的混合上限率完成了~$ 1.2B的资产出售580万平方英尺的租赁执行，其中包括160万平方英尺的新租赁净债务与5.4x（1）的调整后EBITDA，同比下降0.7x偿还了6.5亿美元的定期贷款和2.5亿美元的优先票据穆迪将前景修正为稳定，并确认Baa2评级NFFO指导范围为1.58美元– 1.64美元同店现金NOI范围为3.50% – 4.50% 2026年指导（1）年化调整后EBITDA。在计算净债务时使用债务的账面价值；有关公司计算杠杆的更多信息，请参阅公司截至2025年12月31日的季度的2025年第四季度补充报告。
| 6 Premier门诊医疗平台92.1%同店入住率4.8%同店NOI增长93% on/adjacent和附属~5年WALTR~95%与领先的卫生系统的自我管理深度关系按等级（MOB SF的百分比）相关的卫生系统按等级（MOB SF的百分比）集中在顶级市场的MSA（MOB SF的百分比）东北64个物业280万SF DC走廊15个物业110万SF亚特兰大25个物业130万SF迈阿密11个物业80万SF佛罗里达州中部27个物业130万SF夏洛特31个物业170万SF罗利27个物业120万SF圣安东尼奥10个物业50万SF休斯顿27个物业210万SFOAustin 12个物业80万SF达拉斯/沃斯堡47个物业350万SF凤凰33个物业140万SF南加州31处房产190万SF西雅图29处房产160万SF丹佛地区42处房产230万SF纳什维尔12处房产120万SF旧金山9处房产0.6m SF查尔斯顿8处房产0.3m SF注：截至2025年12月31日的财务和投资组合信息。南加州包括洛杉矶和圣地亚哥MSA；东北部包括奥尔巴尼、纽约、波士顿和哈特福德MSA；佛罗里达州中部包括坦帕和奥兰多MSA，丹佛地区包括丹佛和科罗拉多斯普林斯MSA，华盛顿特区走廊包括巴尔的摩和华盛顿特区MSA。
| 70.3 0.4 0.4 0.4 0.6 0.7 0.7 0.8 0.9 1.1 Providence Health Baptist Memorial Health Care Indiana University Health AdventHealth Wellstar Health System HCA Ascension Health CommonSpirit Advocate Health Baylor Scott & White 170K SF Lease Extension/25K SF New Leases 2025年12月与领先健康系统的关键关系顶级健康系统关系选择最近的租赁交易64K SF New Leases 2026年1月142K SF Lease Extension 2026年1月154K SF Lease Extension 2026年2月65K SF New Leases 2025年12月92K SF Lease Extension 2025年12月信用评级AA-/AA2 AA/AA2 A-/A3 AA/AA3 BBB-/Baa2 A +/A2 AA/AA2 AA/AA2 A-2/--A/A3直接租赁顺丰（百万）注：截至2025年12月31日的投资组合信息。
| 8位经验丰富的董事会成员加强治理，拥有丰富的REIT首席执行官和公共投资经验退休总裁兼首席执行官、不莱梅财产 Connie Moore’22年度PREIT执行主席；退休首席执行官、VEREIT Glenn Rufrano’24年度首席执行官、FRT信托 Donald Wood’24年度执行合伙人兼高级投资组合经理、Terra Firma Asset Management，LLC 金克地产TERM3TERM3TERM3TERMDavid Henry David Henry’24年度董事会主席；退休高级投资组合经理兼美国房地产和交易主管、科恩-斯蒂尔斯金融 Thomas Bohjalian’24年度总裁兼首席执行官，Healthcare RealtyPeter Scott ' 25改版后的董事会，具有相关行业、公司战略、资本配置、财务和治理经验。五名董事会成员拥有有意义的REIT CEO经历
| 9管理团队总裁兼首席执行官深厚且经验丰富Peter Scott执行副总裁兼首席财务官 Daniel Gabbay执行副总裁兼首席运营官Rob Hull执行副总裁兼首席投资官Ryan Crowley执行副总裁、总法律顾问兼秘书Andrew Loop Glenn Preston高级副总裁Tony Acevedo高级副总裁Billy May第一副总裁Ashley Lynn第一副总裁战略财务和投资团队扩大后的资产管理团队第一副总裁Casey Pileggi Amanda Callaway高级副总裁、首席财务官 Laura Carson第一副总裁，Investments Jameson Bennett第一副总裁、企业财务总监Chris Stephan副总裁Burney Dawkins高级副总裁Tonya Scharf高级副总裁兼高级法律顾问Matt Lederer投资第一副总裁Rob Tanner第一副总裁，Technology & Analytics = 2025 – 2026年聘请增强的高级领导团队，跨越运营、财务和投资Doris Lo第一副总裁，企业财务
| 10条多年顺风推动创纪录的板块业绩门诊医疗板块受人口老龄化和有限的新供应增长供应限制提振（3）91113151719 1Q‘18 1Q’19 1Q‘20 1Q’21 1Q‘22 1Q’23 1Q‘24 1Q’25 M illi on S of S F快速增长65 +人口（1）608010012014019992003200720072011201520192023门诊就诊住院人数65 +人口平均7次健康就诊和每年花费20,000美元，超过2-3倍的年轻一代建筑成本升高导致开发开工量快速下降（1）来源：OECD.org。（2）按年份分列的患者就诊/入院情况，以1999年为指数（每1,000人）。资料来源：AHA。（3）资料来源：Revista截至2025年第四季度的MSA100强。（4）基于2025年第四季度签订的HR租约。（5）2024年第四季度– 2025年第四季度的租金增长。资料来源：Revista截至2025年第四季度的MSA100强。护理环境有增无减地从医院转向门诊医疗设施跨越敏锐水平门诊环境的偏好（2）56606468727680202520272029203120332035 M illi on s 93%部门入住率（3）（> 7年来的最高水平）~3%租金扶梯（4）（记录公司水平）> 3%市场租金增长（5）（高于长期平均水平）
| 11个私人市场认识到门诊医疗部门投资量的顺风和价值（2015 – 2025年）LTV率50 – 60% S + 150 – 200bps 60 – 70% S + 200 – 250bps创纪录的经营基本面以及更低的借贷成本在门诊医疗领域产生有吸引力的风险调整后回报$0 $ 4 $ 8 $ 12 $ 16 $ 202015201620172018201920202020202120222022202320242025 $ in B illi on S~$ 10B平均门诊医疗指示性上限率指示性债务成本资产概况上限率核心/“A”资产~5.5% – 6.0% Core-Plus~6.0– 6.75% Value-Add~6.75% +资料来源：REVista，CBRE，管理层观察。
| 12 $ 600 $ 950 $ 0.0 $ 0.0 $ 29 $ 120 $ 629 $ 500 $ 300 $ 500 $ 500 $ 1,070 $ 1,100 $ 0 $ 0 $ 0 $ 0202620272028202920302031203220332034此后定期贷款优先票据抵押票据循环显着改善资产负债表主动处理近期到期以延长到期阶梯标普/穆迪信用评级BBB/Baa2稳定总债务比总资产36%流动性（2）$ 1.4B净债务比调整后EBITDA（3）5.4倍固定利率债务98%加权平均利率3.2%债务到期时间表（1）关键信用指标打开再融资到期窗口注：截至2025年12月31日的财务信息。有关更多信息，请参阅公司截至2025年12月31日止季度的2025年第四季度补充报告。（1）包括延期选择。（2）循环信贷融资的手头现金和未使用产能。（3）年化调整后EBITDA。在计算净债务时使用债务的账面价值；有关公司计算杠杆的更多信息，请参阅公司截至2025年12月31日的季度的2025年第四季度补充报告。
| 13个有纪律的资本分配框架资本分配侧重于盈利增长和股东价值最大化通过低杠杆和高流动性优先考虑财务灵活性，以增强业务杠杆范围内的可选性（1）：5.4x流动性（2）：$ 1.4b保持获得广泛的资本来源降低资本成本并增强增长和财务灵活性有选择地部署自由现金流和资产负债表能力转化为盈利增值投资当前优先事项：重建：9 – 12%目标成本回报率合资企业收购：通过合资企业费用结构增强回报有选择地考虑股票回购当股票交易价格低于2026年1月回购的5000万美元股票的NAV时；剩余4.5亿美元授权在2025年通过季度股息支付向股东返还3.85亿美元资本股息收益率为5.2%（3），基于0.24美元的季度股息A维持Fortress资产负债表B再投资于平台C向股东返还资本（1）在计算净债务时利用债务的账面价值；有关公司计算杠杆的更多信息，请参阅公司截至2025年12月31日的季度的2025年第四季度补充报告。（2）截至2025年12月31日循环信贷融资的手头现金和未使用产能。（3）基于年化股息0.96美元，截至2026年2月26日收盘股价。
第1节战略计划更新
| 15快速执行Healthcare Realty 2.0战略计划公司治理组织平台重组组合优化再优先级资本配置资产负债表管理迄今成就战略计划取得重大进展，完成进度路径清晰2025年第四季度实现净债务/AdJ. EBITDA的5倍中位（1）延长定期贷款和循环信贷融资到期日分别至2029年和2030年，并在2025年偿还了9亿美元的优先票据和定期贷款穆迪和标普确认Baa2/BBB评级，展望稳定完成资产管理平台重组，采用新的组织结构和租赁模式，实现了企业和财产层面的G & A节省目标1000万美元，使G & A与同行一致，以6.7%的混合上限率完成了约1.2B美元的2025年计划处置，并退出了14个非核心市场，在2025年实现了强劲的同店投资组合NOI增长4.8%，达到0.24美元/股，每年节省约1亿美元现金流以有意义的NAV折扣完成5000万美元的股票回购加速高ROI再开发并机会主义地评估增值合资交易由新任CEO领导的经验丰富的管理团队致力于执行战略计划整个组织在资产管理、财务和技术方面的人才增强董事会规模从12名成员减少到7名成员（1）年化调整后EBITDA。在计算净债务时使用债务的账面价值；有关公司计算杠杆的更多信息，请参阅公司截至2025年12月31日的季度的2025年第四季度补充报告。
| 16完成战略处置计划~11.5亿美元的2025年销售额（2）~5亿美元的2024年销售额关键市场2025年处置~1.7B美元的处置（1）基于销售时的LQA NOI。（2）包括2026年初的资产出售。~6.7%上限利率（1）109项资产机会性回收资本退出约20项非优先市场处置概览投资组合地理比较2024年处置
| 17改善的投资组合特征|当前投资组合与处置投资组合投资组合优化计划改善了投资组合质量并将足迹重新聚焦于以增长为导向的市场改善了投资组合质量更好的市场人口统计数据注：当前投资组合代表截至2025年12月31日的当前同店投资组合。处置投资组合代表自2025年1月1日以来出售的约12亿美元资产。（1）截至2025年12月31日的过去12个月NOI同比增长。（2）基于5年（2025-2030年）预测的每项资产10英里径向距离的人口增长；基于被占GLA的加权平均。资料来源：Claritas。入住率NOI增长（1）10英里人口增长（2）主要市场集中度92% 79%当前投资组合处置5% 1%当前投资组合处置74% 25%当前投资组合处置3.4% 2.3%当前投资组合处置
| 18个本地化运营驱动更好的财务结果简化资产管理Structure导致更好的健康系统关系和租赁结果一体化资产管理方法运营和租赁执行作为一个团队问责制更接近房地产驱动更好的结果强调租户关系成本节约总平台：~350 |领导力：~20名员工COO x2部门领导x6名资产管理公司物业经理租赁集成功能…导致租赁结果显着改善简化资产管理丨结构Structure…审查了2024年签署的2,500 +（1200万SF）租赁执行和2025年；确定了关键租赁指标的显着改善2024 – 1H 2025 2H 2025 Delta Retention 83.5% 85.7% 220 bps现金租赁利差3.2% 3.8% 60 bps IRR~60%~85% 2,500 bps回收期16个月12个月4个月资料来源：内部管理数据。
| 19组合优化更新~处置程序完成后剩余的560项稳定和租赁资产（1）显示组合指标的近似数字，包括持有待售资产。（2）反映重建项目的项目占用情况；截至2026年1月签署的租约的备考情况。稳定、优质资产位于经营业绩健康的顶级MSA确定的开发和再开发项目收益率~9-12 %高ROI资本投资机会带来入住率与稳定的投资组合描述稳定（1）~80%的总投资组合租赁上升：不稳定（1）~15%的总投资组合再/开发（1）~5%的总投资组合#资产NOI顺丰入住率（2025年第四季度）继续采用积极的资产管理，保持高入住率和租户保留率，并最大限度地提高租赁经济性执行租赁计划以提高入住率和NOI以有吸引力的收益率将资金投入重建项目投资组合优化方法投资组合细分（数字四舍五入用于说明目的）~460~95%入住率~5.5亿美元~2500万美元~75~80% %租赁~7500万美元~600万美元~25~60%（2）%租赁~2000万美元~200万美元稳定NOI N/A~9500万美元~500-5500万美元同店投资组合
| 20资本分配|重建计划整体重建投资组合60%出租（1），自2025年第三季度以来改善~1,000bps 222 Westchester Ave 23个现有项目前~9% – 12%成本增量收益率+ 1,000bps %自2025年第三季度以来出租（2）60%出租（2）~3亿美元总成本重建计划概览（1）Huntersville Medical Plaza – Reese（Charlotte，NC）（1）不包括开发项目。（2）截至2026年1月签署的租约的备考。Capital Regions MOB（Albany，NY）Treasure Coast MOB（Port St. Lucie，FL）222 Westchester Ave（White Plains，NY）
| 21 Healthcare Realty股东的价值上行空间注：有关此处引用的非GAAP衡量标准与最直接可比的GAAP衡量标准的对账，请参阅公司截至2025年12月31日的季度补充报告。（1）在计算净债务时使用债务的账面价值；有关公司计算杠杆的更多信息，请参阅公司截至2025年12月31日的季度的2025年第四季度补充报告。（2）根据2025年7月战略计划，中点~1.65美元–~1.85美元区间。（3）基于FY2026指引中点的HR NFFO/SH。（4）同行集包括：ADC、BNL、EPRT、FCPT、FVR、GNL、GTY、LXP、TERM5、NNN、NTST、O、PINE、STAG、WPC。（5）同行集包括：AKR、BRX、BFS、CURB、FRT、IVT、KIM、KRG、PECO、REG、SITC、UE。（6）同行集包括：AHR、ARE、CTRE、CHCT、CMRE、DHC、DOC、LTC、MPW、TERM5、NHI、OHI、TERM7、TERMSBRASBRA、Sila、UHT、VTR、well。资料来源：Capital IQ，截至2026年2月26日。HR 2.0中期-5x 75 – 80%~1.75美元（2）92% – 93% 65% – 66% 3 – 4%杠杆（1）派息率NFFO/股（第3年运行率）总占用率NOI利润率SS NOI增长完全降低了杠杆合适规模的股息在2025年提前跟踪90.4%；在2025年同比+ 220bps 64.4%；超过初始增长目标+ 60bps结果（3）……但仍以低于同行和历史平均水平的价格交易NTM FFOX按步伐执行和目的…（4）（5）（6）9x 11x 14x 15x 16x HR（2025年6月）HR当前净租赁REITs零售REITs医疗REITs具有吸引力的增长，具有人口顺风、优越的资产负债表和高入住率/高利润率的商业模式
第1节附录
| 23调和EBITDA（1）租赁佣金摊销计入不动产折旧摊销加回FFO。（2）时间调整，以代表收购和处置的整个季度影响。对合营公司贡献的物业按公司的份额进行调整。时间调整还包括由于本季度确认的一次性项目而产生的非经常性影响。（3）包括与经修订和重述的信贷安排相关的衍生工具损失和法律费用。（单位：千美元）截至2025年12月31日的三个月净收入（亏损）14,591美元利息支出48,189所得税300折旧和摊销127,408未合并的合资企业折旧、摊销和利息8,121 EBITDA 198,609美元交易成本300销售资产收益（135,711）房地产资产减值105,706重组和与遣散费相关的费用588债务清偿损失165债务契约EBITDA 169,657美元租赁佣金摊销（1）8,418租赁无形资产、特许经营税和预付地面摊销（31）时间影响（2）（2,089）股票补偿3,308信用损失备抵100租金准备金，净582债务融资成本（3）1,449未合并合资企业调整319调整后EBITDA 181,713美元年化调整后EBITDA 726,852美元
| 24法律免责声明本演示文稿中包含的披露属于与Healthcare Realty Trust Incorporated（“公司”）相关的“前瞻性陈述”。前瞻性陈述包括所有不完全与历史或当前事实相关的陈述，可以通过使用“可能”、“将”、“预期”、“相信”、“预期”、“目标”、“打算”、“计划”、“估计”、“项目”、“继续”、“应该”、“可能”、“预算”和其他类似术语来识别。这些前瞻性陈述基于公司当前的计划、目标、估计、期望和意图，固有地涉及重大风险和不确定性。此类风险和不确定性包括（其中包括）以下方面：公司的预期业绩可能无法实现；与公司未来机会和计划相关的风险，包括公司预期未来财务业绩和业绩的不确定性；大流行病或其他健康危机；利率的可变性；以预期利率提供的资金和成本；对优质资产的竞争；公司租户的经营业绩或财务状况的负面发展，包括但不限于，他们支付租金的能力；公司重新定位或出售具有盈利结果的设施的能力；公司在出现空缺时以类似比率释放空间的能力；公司续签到期租约的能力；影响租户的医疗保险和医疗补助报销率和运营要求的政府法规；与未来收购、开发相关的意外困难和/或支出，和再开发；管理公司财务报告的规则或做法发生变化；公司可能被要求根据购买选择权出售物业，并且可能无法以与出售物业所获得的回报相等的回报率将此类出售所得收益再投资；与伤亡或责任相关的未投保或未投保损失；对其房地产物业或其他资产产生减值费用；其他法律和运营事项；以及影响公司的其他风险和不确定性，包括公司向美国证券交易委员会（“SEC”）提交的文件和报告中不时在“风险因素”标题下和其他地方描述的内容，包括公司截至2025年12月31日止年度的10-K表格年度报告，以及可能在此后提交的10-Q表格季度报告中更新的内容。此外，公司目前未意识到的其他风险和不确定性也可能影响公司的前瞻性陈述，并可能导致实际结果和事件发生的时间与预期存在重大差异。本通讯中的前瞻性陈述仅在本新闻稿发布之日或前瞻性陈述所示日期作出，即使这些陈述随后由公司在其网站或其他地方提供。除法律要求外，公司不承担更新或补充任何前瞻性陈述以反映实际结果、新信息、未来事件、预期变化或在作出前瞻性陈述之日之后存在的其他情况的义务。告诫投资者，在评估公司文件和报告中提供的信息时，不要过度依赖此类前瞻性陈述。