1.

租赁特此延长五年，现定于2031年8月30日中午终止，除非租赁另有规定终止或延长。

2.

自2026年9月1日起，基本租金将改为每年一百万七万二千二百二十一（1,072，221）美元或每月89,351.75美元。在整个租期内，按月支付租金是为了LESSEE的唯一利益和便利。

3.

自2026年9月1日起，确定“生活成本”每年增加的金额的基月应为2025年11月，该数字应与2026年11月的数字进行比较，此后的每年11月确定下一个日历年将支付的基本租金的增加（如有）。

b.

除非LESSOR或LESSEE及时书面通知另一方任何一方行使其终止本节的选择权，否则租赁期限将自动延长额外的连续期限，每一期限为五年。这类书面通知是一方当事人能够选择退出自动延长租赁期限的先决条件，必须明确说明本节正在终止，必须遵守租赁第21条，并且必须在以下时间段内提供：不超过12个月且不少于当时的租赁期限届满前六个月。时间至关重要。

5.

特此删除租约第20条第二、三句，现适用以下内容。如果LESSEE拖欠支付任何租金，从而构成对租约的实质性违约，并且这种违约在按租约规定和方式向LESSEE发出书面通知后持续10天，则违约金等于：（i）截至LESSOR通知之日的所有逾期租金和其他费用之和；（ii）使用当时有效的已公布的最优惠利率，在未履行的整个租赁期内到期的租金余额的净现值应立即到期应付，因为该金额与对此类违约可能产生的损害的合理估计一致，而不是罚款。除非及直至LESSOR终止租约，否则LESSOR根据租约第20条采取的任何行动均不得改变或终止LESSEE支付租金的义务。

6.

尽管有租约第2节的规定，但如果LESSEE当时没有拖欠任何租金或发票付款或以其他方式拖欠租约，LESSOR应将现金保证金中的125,000美元分两期、共62,500美元用于支付2026年9月和2026年10月到期的月租金。

7.

特此删除Rider to Lease第J款，现适用以下规定。尽管租约第25条有任何相反规定，LESSEE可以在房地内使用和储存危险材料，该术语在M.G.L. c. 21E、§ 2中定义，数量不超过LESSEE在适用的建筑法规和政府当局允许的危险材料储存总容量中的比例份额，前提是所有LESSEE当事人完全遵守所有适用的地方、州和联邦法律、法规、条例和章程（统称为“适用法律”）。在整个租赁期限内，承租人应在LESSOR提出书面请求后15天内（除非LESSOR合理地认为LESSEE可能违反其在租赁下的任何危险材料义务，否则在任何12个月期间内不超过一次），由LESSEE自费，向LESSOR交付独立的、获得许可的马萨诸塞州消防工程师或独立的、获得许可的马萨诸塞州危险材料合规专业人员的书面证明，确认LESSEE在场所使用、处理和储存上述危险材料符合租约和所有适用法律（“合规报告”）。如果所述合规报告未按此处要求交付或不被LESSOR合理接受（其中较晚者，则

8.

特此删除Rider to Lease的段落FF，不再具有任何效力或影响。

9.

*如果租约终止，LESSEE按照租约向LESSOR支付违约金，LESSOR应将LESSOR实际收到的任何租金记入LESSEE的贷项，超过因重新出租房地而未履行的租赁期限的余额，减去LESSOR因LESSEE违约而产生的所有成本和费用。尽管LESSOR做出了合理努力，但LESSOR未能重新出租该处所，这不应限制LESSEE在租约下的责任。

10.

*自2026年9月1日起，在上述第1节规定的延长租期内每年1月1日生效的累计“生活成本”调整（仅）每次调整的平均值不得超过百分之三。