关于前瞻性陈述的警示性说明

 

本报告包含经修订的1933年证券法第27A条（“证券法”）和经修订的1934年证券交易法第21E条（“交易法”）含义内的前瞻性陈述，因此可能涉及已知和未知的风险、不确定性、假设和其他因素，可能导致我们的实际结果、业绩或成就与此类前瞻性陈述明示或暗示的未来结果、业绩或成就存在重大差异。前瞻性陈述基于某些假设，描述了我们未来的计划、战略和预期，通常通过我们使用的词语来识别，例如“打算”、“计划”、“可能”、“应该”、“将”、“项目”、“估计”、“预期”、“相信”、“预期”、“继续”、“潜在”、“机会”或类似的表达方式，无论是否定的还是肯定的。这些前瞻性陈述包括有关我们业务可能或假定的未来结果、财务状况、流动性、运营结果、计划和目标的信息。除其他外，关于以下主题的声明就其性质而言具有前瞻性：

 

	•	我们的业务和投资战略；
	•	我们预测的经营业绩；
	•	完成酒店收购和处置；
	•	完成酒店开发；
	•	我们获得未来融资安排的能力；
	•	我们预期的杠杆水平；
	•	我们对竞争的理解；
	•	市场与住宿业趋势与预期；
	•	我们对合资企业的投资；
	•	预期资本支出；和
	•	我们有能力维持我们作为美国联邦所得税目的房地产投资信托基金（“REIT”）的资格。

 

前瞻性陈述是基于我们对未来业绩的信念、假设和预期，并考虑到做出前瞻性陈述时我们可以获得的所有信息。这些信念、假设和期望可能会因许多可能发生的事件或因素而发生变化，但并非所有这些都为我们所知。如果发生变化，我们的业务、前景、财务状况、流动性和经营业绩可能与我们的前瞻性陈述中表达的内容存在重大差异。在做出有关我们普通股的投资决定时，您应该仔细考虑这些风险。此外，以下因素可能导致实际结果与我们的前瞻性陈述有所不同：

 

•

本报告中包含的因素，包括标题为“业务”、“风险因素”和“管理层对财务状况和经营成果的讨论和分析”的章节以及我们向美国证券交易委员会（“SEC”）提交的其他报告中或我们公开传播的其他文件中所述的因素；

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金融市场的普遍波动和我国证券的市场价格；

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住宿行业总体表现；

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网络攻击导致业务中断；

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政府长期停摆对我们业务的影响；

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由于地缘政治事件，包括恐怖主义、新冠肺炎等疾病的爆发以及美国政府当前的政策，旅行减少；

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新冠肺炎等大流行病的最终地理传播范围、严重程度和持续时间，政府当局为遏制或应对此类大流行病的影响可能采取的行动，以及此类大流行病对全球经济和我们的财务状况和经营业绩的潜在负面影响；

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我们的业务或投资策略发生变化；

 

 

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资本的可用性、条款和部署；

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的可用性以及我们吸引和留住合格人员的能力；

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我们的杠杆水平；

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我们的资本支出；

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我们的行业和我们经营的市场的变化，利率或一般的美国或国际经济；

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我们有能力维持我们作为美国联邦所得税目的房地产投资信托基金的资格；和

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我们竞争的程度和性质。

 

所有前瞻性陈述仅以本报告发布之日为准，或者，就以引用方式并入的任何文件而言，以该文件发布之日为准。可归属于我们或代表我们行事的任何人的所有后续书面和口头前瞻性陈述均受本节警示性陈述的限制。新的风险和不确定性随着时间的推移而出现，我们无法预测这些事件或它们可能如何影响我们。除法律要求外，我们不承担更新或公开发布对前瞻性陈述的任何修订以反映本报告日期之后的事件、情况或预期变化的义务。此类前瞻性陈述应结合本年度报告10-K表格“风险因素”部分中确定的风险因素来阅读。

 

 

第一部分

项目1。商业

 

本项目1中显示的美元金额以千为单位，每股数据除外。

 

概述

 

Chatham Lodging信托（“我们”、“我们”或“公司”）于2009年10月26日作为马里兰州房地产投资信托基金成立。从我们的2010纳税年度开始，我们选择作为联邦所得税目的的REIT征税。该公司由内部管理，主要投资于高档长住和高级品牌精选服务酒店。

 

在2010年4月完成首次公开募股（“IPO”）之前，我们没有任何业务。我们股票发行的净收益将贡献给我们的运营合伙企业Chatham Lodging，L.P.（“运营合伙企业”），以换取合伙权益。该公司几乎所有的资产都由经营合伙企业持有，其所有业务都是通过经营合伙企业进行的。Chatham Lodging信托是运营合伙企业的唯一普通合伙人，并拥有运营合伙企业中有限合伙权益的100%普通单位（“普通单位”）。公司的某些高管在运营合伙企业中持有既得和未归属的长期激励计划单位（“LTIP单位”），这些单位在我们的综合资产负债表中作为非控制性权益列报。

 

截至2025年12月31日，公司在15个州和哥伦比亚特区拥有33家酒店，共5021间客房。

 

为了保持我们作为REIT的资格，公司不能经营其酒店。因此，经营合伙企业及其子公司将我们全资拥有的酒店出租给应税REIT子公司承租人（“TRS承租人”），后者由公司的应税REIT子公司（“TRS”）控股公司全资拥有。每间酒店均根据提供租金付款的百分比租赁出租给TRS承租人，该百分比租赁等于（i）固定的基本租金金额或（ii）基于酒店客房收入的百分比租金中的较高者。来自各TRS承租人的租赁收入在合并中予以抵销。TRS承租人已与为酒店提供日常管理的第三方管理公司订立管理协议。

 

截至2025年12月31日，由公司董事长、总裁兼首席执行官Jeffrey H. Fisher 100%持股的Island Hospitality Management，LLC（“IHM”）管理公司旗下所有酒店。

 

截至2025年12月31日，我们的酒店包括在Residence Inn下运营的高档长住酒店by 万豪酒店®品牌（十六家酒店），希尔顿惠庭套房酒店®品牌（两家酒店），The Home2 Suites by Hilton® Brand（两家酒店）和The TownePlace Suites by 万豪酒店®品牌（一酒店），以及在万怡酒店下经营的优质品牌精选服务酒店万豪酒店®品牌（三家酒店），The Hampton Inn或Hampton Inn and Suites by Hilton®品牌（两家酒店），希尔顿花园酒店®品牌（三家酒店）丨The SpringHill Suites by 万豪酒店®品牌（一家酒店），凯悦嘉邸®品牌（两家酒店），以及在上层高档Embassy Suites下运营的全套房酒店®品牌（一家酒店）。

 

我们主要投资于希尔顿惠庭套房酒店等高档长住酒店®，Residence Inn by 万豪酒店®，Home2 Suites by Hilton®，and TownePlace Suites by 万豪酒店®.我们还投资于高档或高档的全套房酒店，如SpringHill Suites by 万豪酒店®和大使馆套房®.长住和全套房酒店通常具有以下特点：

 

	•	主要客户群包括商务旅客，无论是短期临时旅客还是延长任务和公司搬迁的旅客；
	•	服务和便利设施包括免费早餐、高速互联网接入、室内电影频道、有限的会议空间、床单和房间清洁服务、24小时前台、客人杂货服务以及现场维护人员；和
	•	实体设施包括大型套房、优质建筑、每间客房或套房内的完整独立厨房，包括小酒吧、冰箱和微波炉、优质客房家具、游泳池和锻炼设施。

 

此外，我们还投资于优质品牌精选服务酒店，例如万豪酒店万怡酒店®，汉普顿酒店®，希尔顿汉普顿套房酒店®，凯悦广场®和希尔顿花园酒店®.这些酒店的服务和便利设施通常包括免费早餐或更小的付费早餐或晚间用餐选择、高速互联网接入、本地电话、室内电影频道以及床单和房间清洁服务。

 

 

关于行业细分领域的财务信息

 

我们将我们所有的酒店作为一个单一的行业细分进行评估，因为我们所有的酒店都具有相似的经济特征，并为相似类型的客户提供相似的服务。因此，我们不报告分部信息。

 

经营策略

 

我们的主要目标是通过以提供投资资本强劲回报、支付股息和产生长期价值增值的价格投资酒店物业（无论是全资拥有还是通过合资企业），为我们的股东带来有吸引力的回报。我们相信，我们可以通过以下策略创造长期价值：

 

•	有纪律地收购酒店物业：我们主要投资于高端品牌的高档长住和精选服务酒店，重点是美国25个最大的大都市市场。我们专注于以低于重置成本的价格在需求产生强劲且我们预计需求增长将超过新增供应的市场收购酒店物业。我们还寻求收购我们认为管理不足或资本不足的物业。
•	机会主义酒店重新定位：我们采用增值策略，例如品牌重塑、翻新、扩张或更换管理层，当我们认为此类策略将增加我们收购的酒店的经营成果和价值时。
•	进取型资产管理：虽然作为REIT我们无法运营我们的酒店，但我们主动管理我们的第三方酒店管理公司，以寻求酒店运营绩效的最大化。我们的资产管理活动力求确保我们的第三方酒店经理有效利用特许品牌的营销方案，制定有效的销售管理政策和计划，高效运营物业，控制成本，并为我们的酒店制定提高客人满意度的运营举措。作为我们资产管理活动的一部分，我们定期审查对酒店进行再投资的机会，以保持质量、增加长期价值并产生有吸引力的投资资本回报。
•	选择性酒店发展：我们可能会考虑在我们认为新开发的酒店将产生有吸引力的回报并提高我们酒店组合的质量的情况下开发数量有限的酒店。
•	灵活选择酒店管理公司：我们灵活选择酒店管理公司，选择我们认为将最大化我们酒店业绩的管理者。我们利用独立的管理公司，包括IHM，这是一家由Fisher先生100%拥有的酒店管理公司，截至2025年12月31日，该公司管理着我们所有的酒店。我们认为，这一战略增加了我们可以考虑的潜在收购机会的范围，因为许多酒店物业受到长期管理合同的拖累。
•	选择性投资酒店债务：如果我们认为我们可以在相对近期内取消对标的酒店物业的赎回权或获得所有权，我们可以考虑选择性投资以酒店物业为抵押的债务。我们不打算投资于我们预计不会获得基础财产所有权或发起任何债务融资的任何债务。

 

我们计划维持审慎的资本结构，并打算将我们的杠杆长期维持在净债务与按成本（定义为我们的初始收购价格加上任何后续资本投资总额）的酒店投资的比率，该比率将与我们过去运营的水平相似。我们保持了20年代低点到50年代低点之间的杠杆率。随后酒店物业价值的下降并不一定会导致我们偿还债务以遵守这一目标。截至2025年12月31日，我们的杠杆率约为20.1%，较2024年12月31日的23.1%有所下降。随着时间的推移，我们打算通过自由现金流、债务以及发行普通股和/或优先股来为我们的增长提供资金。我们的债务可能包括以我们的酒店物业作抵押的抵押债务和无担保债务。

 

在购买酒店物业时，我们可能会在我们的经营合伙企业中向可能希望利用出售酒店的税收递延或参与我们普通股潜在价值增值的卖方发行普通单位作为全部或部分对价。

 

竞争

 

我们面临着来自机构养老基金、私募股权投资者、REITs、酒店公司和其他从事酒店投资的人对酒店物业投资的竞争。其中一些实体拥有比我们拥有或可能愿意使用更高杠杆的大得多的财务和运营资源。这种竞争可能会增加寻求出售的业主的议价能力，减少我们可获得的合适投资机会的数量，并增加收购我们的目标酒店物业的成本。

 

 

住宿行业竞争激烈。我们的酒店在其经营的每个市场上与其他酒店和替代住宿市场竞争客人。竞争优势基于多个因素，包括地理位置、便利性、品牌从属关系、房价、提供的服务范围和客人便利设施或住宿以及客户服务质量。竞争通常特定于我们酒店所在的个别市场，包括来自现有酒店和新酒店以及替代住宿市场场所的竞争。竞争可能会对我们的入住率、我们的平均每日房价（“ADR”）和每间可用客房的收入（“RevPAR”）产生不利影响，并可能要求我们提供额外的便利设施或进行我们原本不必进行的资本改进，这可能会降低我们的盈利能力。

 

季节性

 

对我们酒店的需求受到反复出现的季节性模式的影响。通常，我们预计我们将在第一和第四季度有较低的收入、营业收入和现金流，而在第二和第三季度有较高的收入、营业收入和现金流。然而，这些总趋势受到整体经济周期和我们酒店地理位置的影响。如果运营现金流在任何季度都不足，由于收入的临时或季节性波动，我们预计将利用手头现金或我们信贷额度下的借款来支付费用、偿债或向我们的股权持有人进行分配。

 

监管

 

我们的物业须遵守多项契诺、法律、条例及规例，包括有关公共区域及消防及安全规定的规例。我们相信，我们的每一家酒店都有必要的许可和批准来经营其业务，并且每一家都有足够的保险。

 

美国残疾人法案

 

我们的房产必须符合1990年《美国残疾人法案》（简称“ADA”）的Title III，前提是此类房产属于ADA定义的“公共住宿”。根据ADA，所有公共住宿场所必须满足与残疾人出入和使用相关的联邦要求。ADA可能要求在我们物业的某些公共区域消除残疾人进入的结构性障碍，而这些区域很容易实现此类移除。尽管我们认为我们的酒店物业基本上符合ADA目前的要求，但我们并没有对所有这些物业进行全面的审计或调查以确定是否符合要求，一个或多个物业可能不完全符合ADA。

 

如果我们被要求对我们的酒店物业进行重大修改，无论是否遵守ADA或政府规则和法规的其他变化，我们的财务状况、经营业绩、我们普通股的市场价格以及我们向股东进行分配的能力可能会受到不利影响。提供易于实现的住宿的义务正在进行中，我们将继续评估我们的物业并酌情进行改造。

 

环境条例

 

根据各种联邦、州和地方法律、法令和条例，不动产所有人可能需要承担清除或补救此类财产上或其中的某些危险或有毒物质的费用。这类法律往往规定了这种责任，而不考虑所有者是否知道或应对这种危险或有毒物质的存在负责。因此，根据此类法律，任何必要补救措施的成本和所有者对任何财产的责任通常不受限制，并且可能超过财产和/或所有者的总资产的价值。此类物质的存在，或未能适当补救此类物质的污染，可能会对业主出售房地产或使用此类财产作为抵押品借入资金的能力产生不利影响，这可能会对我们从此类投资中获得的回报产生不利影响。

 

此外，多项法院判决确定，第三方可就释放有害物质造成的伤害和财产污染追偿损害赔偿。例如，在酒店工作或住宿期间接触石棉的人，如果受到石棉伤害，可能会寻求赔偿损失。最后，其中一些环境问题限制了财产的使用或对各种活动设置了条件。一个例子是，法律要求使用化学品的企业谨慎管理化学品，并在发生受监管的泄漏时通知当地官员。

 

 

虽然我们的政策是要求在我们投资之前对我们投资的所有不动产进行可接受的第一阶段环境场地评估，但这种调查的范围是有限的。因此，我们无法保证在我们投资该物业之前，第一阶段环境场地评估将发现该物业上的任何或所有危险或有毒物质。我们无法向您保证：

 

	•	不存在我们不知道的与我们的物业相关的现有环境责任；
	•	未来的法律、条例或条例将不会规定重大的环境责任；或
	•	酒店目前的环境状况不会受到酒店附近物业状况的影响（例如地下储罐是否存在泄漏）或与我们无关的第三方的影响。

 

税务状况

 

根据经修订的1986年《国内税收法》（“法典”），我们选择从截至2010年12月31日的短暂纳税年度开始，作为联邦所得税目的的房地产投资信托基金征税。我们作为房地产投资信托基金的资格取决于我们是否有能力通过实际投资和经营成果持续满足《守则》下有关（其中包括）我们的毛收入来源、我们的资产构成和价值、我们的分配水平以及我们的实益权益股份所有权的多样性的各种复杂要求。我们相信，我们的组织符合《守则》下作为REIT的资格要求，我们当前和预期的运营方式将使我们能够继续满足作为联邦所得税目的的REIT的资格和税收要求。

 

作为REIT，我们分配给股东的REIT应税收入一般不会被征收联邦所得税。根据该守则，REITs须遵守多项组织和运营要求，包括要求它们每年分配至少90%的REIT应税收入，确定时不考虑已支付股息的扣除，也不包括任何净资本收益。如果我们未能在任何课税年度取得作为REIT的课税资格，并且没有资格获得某些法定减免条款，我们在该年度的收入将按常规公司税率课税，并且我们将在我们不再符合REIT资格的下一年的四个课税年度被取消作为REIT的课税资格。即使我们符合联邦所得税目的的REIT资格，我们仍可能需要对我们的收入和资产缴纳州和地方税，并对我们的未分配收入缴纳联邦所得税和消费税。此外，我们的TRS承租人获得的任何收入都将完全缴纳联邦、州和地方公司所得税。

 

 

酒店管理协议

 

与IHM的管理协议的初始期限为五年，并将自动续签两个连续的五年期，除非IHM不迟于当前期限到期日前90天提供书面通知，表示他们不打算续签。IHM管理协议规定，在出售任何IHM管理的酒店时，公司可以选择提前终止，不收取终止费，并提前六个月通知。IHM管理协议可能会因故终止，包括管理的酒店未能达到规定的绩效水平。基本管理费按酒店客房毛收入的百分比计算。达到或超过一定财务门槛的，按酒店净营业收入的10%减去固定成本、基本管理费和规定的回报门槛计算激励管理费。激励管理费上限为适用计算的酒店总收入的1%。

 

截至2025年12月31日，我们的33家酒店的管理协议的某些关键条款如下（美元不以千为单位）：

 

												每月
				基地				每月				收入				激励
		管理		管理				会计				管理				管理
物业		公司		费				费				费				费用上限
哈特福德-法明顿希尔顿霍姆伍德套房酒店		IHM			3.0	%		$	1,200			$	1,000				1.0	%
长岛霍尔茨维尔Residence Inn酒店		IHM			3.0	%		$	1,200			$	1,000				1.0	%
Residence Inn White Plains酒店酒店		IHM			3.0	%		$	1,200			$	1,000				1.0	%
新罗谢尔Residence Inn酒店		IHM			3.0	%		$	1,200			$	1,000				1.0	%
加登格罗夫Residence Inn酒店		IHM			3.0	%		$	1,500			$	1,000				1.0	%
圣安东尼奥河滨步行希尔顿霍姆伍德套房酒店		IHM			3.0	%		$	1,200			$	1,000				1.0	%
华盛顿特区Residence Inn酒店		IHM			3.0	%		$	1,200			$	1,000				1.0	%
泰森斯角Residence Inn酒店		IHM			3.0	%		$	1,200			$	1,000				1.0	%
波特兰市中心汉普顿酒店		IHM			3.0	%		$	1,200			$	1,000				1.0	%
匹兹堡北岸凯悦酒店		IHM			3.0	%		$	1,500			$	1,000				1.0	%
埃克塞特汉普顿酒店		IHM			3.0	%		$	1,200			$	1,000				1.0	%
贝尔维尤Residence Inn酒店		IHM			3.0	%		$	1,500			$	1,000				1.0	%
萨凡纳SpringHill套房酒店		IHM			3.0	%		$	1,500			$	1,000				1.0	%
Residence Inn Silicon Valley I		IHM			3.0	%		$	1,200			$	1,000				1.0	%
Residence Inn Silicon Valley II		IHM			3.0	%		$	1,200			$	1,000				1.0	%
圣马特奥Residence Inn酒店		IHM			3.0	%		$	1,200			$	1,000				1.0	%
山景Residence Inn酒店		IHM			3.0	%		$	1,200			$	1,000				1.0	%
樱桃溪凯悦酒店		IHM			3.0	%		$	1,500			$	1,000				1.0	%
艾迪生庭院		IHM			3.0	%		$	1,500			$	1,000				1.0	%
Residence Inn San Diego Gaslamp酒店酒店		IHM			3.0	%		$	1,500			$	1,000				1.0	%
滨海雷伊希尔顿花园酒店		IHM			3.0	%		$	1,500			$	1,000				1.0	%
戴德姆Residence Inn酒店		IHM			3.0	%		$	1,200			$	1,000				1.0	%
伊尔卢加诺Residence Inn酒店		IHM			3.0	%		$	1,500			$	1,000				1.0	%
朴茨茅斯希尔顿花园酒店		IHM			3.0	%		$	1,500			$	1,000				1.0	%
萨默维尔万怡酒店		IHM			3.0	%		$	1,500			$	1,000				1.0	%
斯普林菲尔德大使馆套房酒店		IHM			3.0	%		$	1,500			$	1,000				1.0	%
Summerville Residence Inn酒店		IHM			3.0	%		$	1,500			$	1,000				1.0	%
达拉斯万怡酒店		IHM			3.0	%		$	1,500			$	1,000				1.0	%
Residence Inn Austin Northwest/The Domain Area		IHM			3.0	%		$	1,500			$	1,000				1.0	%
TownePlace Suites Austin Northwest/the Domain Area		IHM			3.0	%		$	1,500			$	1,000				1.0	%
伍德兰希尔斯Home2套房酒店		IHM			3.0	%		$	1,500			$	1,000				1.0	%
德斯坦美丽华海滩希尔顿花园酒店		IHM			3.0	%		$	1,500			$	1,000				1.0	%
凤凰城市中心Home2套房酒店		IHM			3.0	%		$	1,500			$	1,000				1.0	%

 

截至2025年12月31日、2024年和2023年12月31日止年度的管理费总额分别约为990万美元、1070万美元和1060万美元。

 

 

酒店特许经营协议

 

与特许经营协议相关的费用按酒店客房毛收入的特定百分比计算。截至2025年12月31日，我们酒店特许经营协议的某些关键条款如下：

 

		特许经营		特许经营/				市场营销/
物业		公司		版税费用				程序费				到期
哈特福德-法明顿希尔顿霍姆伍德套房酒店		Promus酒店公司			4.0	%			4.0	%			2039
长岛霍尔茨维尔Residence Inn酒店		万豪国际酒店集团公司			6.0	%			2.5	%			2026
Residence Inn White Plains酒店酒店		万豪国际酒店集团公司			5.5	%			2.5	%			2030
新罗谢尔Residence Inn酒店		万豪国际酒店集团公司			5.5	%			2.5	%			2030
加登格罗夫Residence Inn酒店		万豪国际酒店集团公司			5.0	%			2.5	%			2031
圣安东尼奥河滨步行希尔顿霍姆伍德套房酒店		希尔顿特许经营控股有限责任公司			4.0	%			3.5	%			2041
华盛顿特区Residence Inn酒店		万豪国际酒店集团公司			5.5	%			2.5	%			2033
泰森斯角Residence Inn酒店		万豪国际酒店集团公司			5.0	%			2.5	%			2031
波特兰市中心汉普顿酒店		汉普顿酒店特许经营有限责任公司			6.0	%			4.0	%			2032
匹兹堡北岸凯悦酒店		凯悦酒店，LLC			5.0	%			3.5	%			2030
埃克塞特汉普顿酒店		汉普顿酒店特许经营有限责任公司			6.0	%			4.0	%			2031
贝尔维尤Residence Inn酒店		万豪国际酒店集团公司			5.5	%			2.5	%			2033
萨凡纳SpringHill套房酒店		万豪国际酒店集团公司			5.0	%			2.5	%			2033
Residence Inn Silicon Valley I		万豪国际酒店集团公司			5.5	%			2.5	%			2029
Residence Inn Silicon Valley II		万豪国际酒店集团公司			5.5	%			2.5	%			2029
圣马特奥Residence Inn酒店		万豪国际酒店集团公司			5.5	%			2.5	%			2029
山景Residence Inn酒店		万豪国际酒店集团公司			5.5	%			2.5	%			2029
樱桃溪凯悦酒店		凯悦酒店，LLC			5.0	%			3.5	%			2034
艾迪生庭院		万豪国际酒店集团公司			5.5	%			2.0	%			2029
Residence Inn San Diego Gaslamp酒店酒店		万豪国际酒店集团公司			6.0	%			2.5	%			2035
滨海雷伊希尔顿花园酒店		希尔顿特许经营控股有限责任公司			5.5	%			4.3	%			2030
戴德姆Residence Inn酒店		万豪国际酒店集团公司			6.0	%			2.5	%			2030
伊尔卢加诺Residence Inn酒店		万豪国际酒店集团公司			6.0	%			2.5	%			2045
朴茨茅斯希尔顿花园酒店		希尔顿花园酒店特许经营有限责任公司			5.5	%			4.0	%			2037
萨默维尔万怡酒店		万豪国际酒店集团公司			6.0	%			2.5	%			2037
斯普林菲尔德大使馆套房酒店		希尔顿特许经营控股有限责任公司			5.5	%			4.0	%			2037
Summerville Residence Inn酒店		万豪国际酒店集团公司			6.0	%			2.5	%			2038
达拉斯万怡酒店		万豪国际酒店集团公司			6.0	%			2.0	%			2038
Residence Inn Austin Northwest/The Domain Area		万豪国际酒店集团公司			6.0	%			2.5	%			2036
TownePlace Suites Austin Northwest/the Domain Area		万豪国际酒店集团公司			5.5	%			2.0	%			2041
伍德兰希尔斯Home2套房酒店		希尔顿特许经营控股有限责任公司			5.0	%			3.0	%			2040
德斯坦美丽华海滩希尔顿花园酒店		希尔顿特许经营控股有限责任公司			5.5	%			4.0	%			2042
凤凰城市中心Home2套房酒店		希尔顿特许经营控股有限责任公司			4.0	%			3.5	%			2044

 

截至2025年12月31日、2024年和2023年12月31日止年度，特许经营和营销/方案费用总额分别约为2360万美元、2540万美元和2490万美元。

 

 

租约

 

公司是其某些物业的地面、物业、航权、车库和办公室租赁协议项下的承租人。公司的租赁分类为经营租赁或融资租赁。公司按租赁期内最低租赁付款额的估计现值确认使用权（“ROU”）资产和租赁负债。这些租约通常提供多年续租选择权，以根据公司的选择延长作为承租人的期限。仅当合理确定行使期权时，期权期限才计入租赁义务负债的计算。

 

在计算公司在各种租赁下的租赁义务时，公司使用的贴现率估计等于公司在类似经济环境下在类似期限内以抵押方式借款所需支付的金额，金额等于租赁付款。租赁义务以合同规定的现金付款为基础，而租赁费用按直线法确认其经营租赁，并作为其融资租赁的租赁负债的利息费用。

 

经营租赁

 

Residence Inn San Diego Gaslamp酒店物业受制于2065年1月31日到期的地面租约，我们拥有最多三个额外期限的延期选择权，每个期限为十年。每月付款目前约为每月4.9万美元，每五年增加10%。酒店须按适用租赁年度毛收入的5%，减去租赁年度预定每月基本租金的12倍，每年支付补充租金。

 

Residence Inn New Rochelle酒店物业受制于航权租赁和车库租赁，两者各自于2104年12月1日到期。与新罗谢尔市签订的租赁协议涵盖了酒店占用的停车库上方的空间，以及附属于酒店的停车库中的128个停车位。车库租赁的年度基本租金是酒店在城市采纳的车库运营、管理和维护预算中的比例份额以及为基本维修费用提供资金而建立的储备金。根据这些租约，2025年的总租金约为每季度3.1万美元。

 

Hilton Garden Inn Marina del Rey酒店物业受制于2067年12月31日到期的地面租约。目前每月最低还款额约为每月4.7万美元，根据收入类型，租金付款减去拖欠的最低租金的百分比等于总收入的5%至25%。

 

公司于2015年9月订立公司办公室租约。租期为11年，包括12个月租金减免期及若干租户改善津贴。公司拥有最多两个连续任期，每个任期五年的续期选择权。2023年6月1日，公司对公司办公室租约进行了修订，以腾出和交出7,374平方英尺的可出租面积，以换取10万美元的提前终止付款。此次租赁的部分终止要求公司应用会计准则编纂（“ASC”）842并重新计量使用权资产和租赁负债，并在合并经营报表中确认这些调整。公司与关联方共享空间，并按比例补偿关联方占用的可出租空间份额。

 

公司于2024年5月订立新的10年期公司办公室租约，随后于2024年9月修订，该租约将于公司于2026年9月1日或之前取得租赁物业改善空间时开始。在租期内，每年的基本租金将从60万美元到70万美元不等。新增办公用房将与关联方共用，公司将按比例补偿关联方占用的可出租面积份额。

 

融资租赁

 

Home2 Phoenix酒店物业须遵守与凤凰城签订的政府物业租赁消费税（“GPLET”）协议。作为协议的一部分，酒店物业的所有权被转让给凤凰城，并租回给公司，租期为8年，每年支付固定租金从2.6万美元到8.1万美元不等。酒店物业的所有权将在8年租期届满时免费重新转让给公司。公司可以随时终止GPLET协议，费用为10万美元，酒店物业的所有权将重新转回公司。

 

Home2 Phoenix ROU资产在酒店物业投资中记为融资租赁资产，净额，租赁负债记为公司综合资产负债表中的租赁负债。与融资租赁相关的费用计入折旧摊销和利息费用，在公司的综合经营报表中。

 

 

下表列出了截至2025年12月31日，公司作为承租人的未来五个历年及其后每一年的最低租赁付款总额信息（单位：千）：

 

未来租赁付款总额
		金额
2026		$	1,768
2027			1,313
2028			1,338
2029			1,338
2030			1,407
此后			59,765
租赁付款总额		$	66,929

 

人力资本

 

截至2026年2月27日，我们有16名员工。受雇于我们酒店日常运营的所有人员均为我们的TRS承租人聘请的经营此类酒店的管理公司的员工。我们的员工都没有以集体谈判协议为代表，但是，IHM的某些酒店级别的员工根据集体谈判协议为代表。

 

我们的关键人力资本管理目标是吸引、招聘、雇用、发展和促进一套深度和多样化的人才，从而转化为强大和成功的员工队伍。为了支持这些目标，我们的人力资源计划旨在培养人才，让员工为未来的关键角色和领导职位做好准备；通过有竞争力的薪酬和福利计划奖励和支持员工；通过努力培养、促进和维护包容和归属感的文化来增强我们的文化；并投资于技术、工具和资源，以使员工能够在工作中发挥作用。

 

企业责任

 

我们致力于创造价值，同时在我们的酒店、社区和我们的行业中成为负责任的管家。尽管新冠疫情带来了动荡的挑战，但我们所经历的新现实加强了我们将与环境、社会和治理（ESG）问题相关的历史努力正规化为更有条理的企业责任战略的愿望。我们于2021年3月发布了首份企业责任报告。

 

2022年2月，公司成立了一个独立的环境社会和治理委员会，由公司董事会（“董事会”）成员和我们的两名执行官组成。

 

2026年2月，我们发布了年度企业责任报告，其中包括根据全球报告倡议组织（GRI）、可持续会计准则委员会（SASB）和气候相关财务披露工作组（TCFD）的标准进行报告。该报告可在我们的网站www.chathamlodgingtrust.com上查阅。

 

环境和可持续性

 

我们的举措旨在提高我们酒店的能源效率，并提高我们酒店的价值和盈利能力。这些能效计划包括安装节能照明、根据入住状态调整房间条件的客房“智能”恒温器、低流量厕所系统、循环使用洗衣水等。我们致力于寻求新的环保举措，以在我们的产品组合中实施。

 

 

企业公民身份和社区影响

 

公司优先考虑对我们物业所在社区进行投资的需求。此外，我们还为回馈我们公司办公室所在的西棕榈滩地区的当地慈善组织做出了重大努力。结合IHM，我们以多种方式参与慈善组织的活动，包括参加慈善赛事、收集食物和喂养有需要的人，以及在假期为贫困儿童阅读和提供礼物。我们员工的志愿者努力，直接为我们当地的社区增加了价值。

 

可用信息

 

我们的互联网网站是www.chathamlodgingtrust.com。我们通过我们的网站免费提供我们关于表格10-K的年度报告、关于表格10-Q的季度报告、关于表格8-K的当前报告、关于表格3、4和5的第16节报告，以及在这些文件以电子方式向SEC提交或提供给SEC后，在合理可行的范围内尽快根据《交易法》第13（a）或15（d）节提交或提供的报告的修订。我们向SEC提交的所有报告，包括这份关于表格10-K的年度报告、我们关于表格10-Q的季度报告和我们关于表格8-K的当前报告，也可以从SEC网站www.sec.gov免费获取。此外，我们的网站还包括公司治理信息，包括我们董事会委员会的章程、我们的公司治理准则、利益冲突政策和我们的商业行为准则。此信息以印刷形式提供给任何股东，如有要求，请致函投资者关系部，Chatham Lodging信托，Lakeview Avenue 222，Suite 200，West Palm Beach，FL 33401。我们网站上的信息不是，也不应被视为本报告的一部分，或被纳入我们向SEC提交的任何其他文件中。

 

 

项目1a。风险因素

 

我们的业务面临许多风险。下面描述的风险可能不是我们面临的唯一风险。我们尚不知道或我们目前认为不重要的其他风险也可能损害我们的业务运营。如果以下风险因素中描述的任何事件或情况实际发生，我们的业务、财务状况或经营业绩可能会受到影响，我们向股东进行现金分配的能力可能会受到损害，我们普通股的交易价格可能会下降。您应该知道，所描述的许多风险可能不仅仅适用于我们为本演示文稿的目的将它们分组的小节。

 

总结

 

与我们业务相关的风险

 

•	新冠疫情对我们的财务状况、经营业绩、现金流和业绩产生了不利影响，而且未来的大流行也可能产生不利影响。
•	我们的投资政策可由董事会酌情不时修订。
•	我们依赖于我们的关键执行官的努力和专业知识，他们的持续服务得不到保证。
•	我们未来的增长取决于获得新的融资。
•	我们必须依赖第三方管理公司来运营我们的酒店，才能获得REIT资格。
•	我们投资组合中酒店的管理目前集中在一家酒店管理公司。
•	我们的特许人可能会导致我们在升级的运营标准上花费额外的资金。
•	我们的特许经营商可能会取消或未能更新我们现有的特许经营许可。
•	我们的财务表现、资本支出要求和超额现金流的波动可能会对我们进行分配的能力产生不利影响。
•	未来的偿债义务可能会对我们的整体经营业绩或现金流产生不利影响，并可能要求我们清算我们的财产。
•	如果我们未来无法偿还债务，我们可能会被迫为债务再融资或处置或抵押我们的资产，这可能会对向股东的分配产生不利影响。
•	我们债务的利息支出可能会限制我们可用于资助增长战略和股东分配的现金。
•	未能有效对冲利率变化可能会对我们产生不利影响。
•	我们可能进行的合资投资可能会因我们缺乏决策权、我们依赖合资伙伴的财务状况以及我们与合资伙伴之间的纠纷而受到不利影响。
•	我们可能会不时以普通股的形式向我们的股东进行分配，这可能会导致股东在没有收到足够的现金来支付此类税款的情况下产生纳税义务。
•	我们的利益冲突政策可能无法成功消除我们与受托人、管理人员和员工之间可能出现的未来利益冲突的影响。
•	我们与首席执行官拥有的关联公司之间可能存在利益冲突。
•	酒店开发受制于时间、成本等风险。
•	通货膨胀和价格波动可能会影响我们的业务和经营业绩。

 

住宿行业相关风险

 

•	住宿业过去经历了显著的下滑，住宿业未能表现出改善可能会对我们执行业务战略的能力产生不利影响。
•	我们向股东进行分配的能力可能会受到住宿行业经营风险的影响。
•	收购竞争可能会减少我们可以收购的物业数量。
•	对客人的竞争可能会降低我们酒店的收入和盈利能力。
•	住宿行业的周期性可能会对我们的投资回报产生不利影响。
•	由于我们集中于此，住宿行业的低迷将对我们的业务产生不利影响。
•	我们酒店物业对资本支出的持续需求可能会对我们的业务产生不利影响。

 

 

•	消费者越来越多地使用互联网旅游中介和替代住宿市场场所，可能会对我们的盈利能力产生不利影响。
•	商务相关旅行的需求可能会因使用商务相关技术而受到不利影响。
•	信息技术相关风险。

•

人工智能相关风险。

•	未来的恐怖袭击、战争谣言或威胁，或恐怖警报级别的变化可能会对旅行和酒店需求产生不利影响。
•	我们可能会承担与收购酒店物业有关的负债，包括未知负债。
•	未投保和投保不足的损失可能会对我们的经营业绩产生不利影响。
•	我们面临与自然灾害以及气候变化的直接和间接物理影响相关的风险，其中可能包括更频繁和更严重的风暴、飓风、洪水、干旱和野火，其中任何一种都可能对我们的酒店物业、运营、现金流和融资选择产生重大不利影响。
•	不遵守环境法律和政府法规可能会对我们的业务产生不利影响。
•	遵守ADA和政府规章制度的其他变化可能会大幅增加我们开展业务的成本。
•	新冠疫情等广泛传播的传染病的爆发可能会减少出行。

•	延迟批准预算和/或继续拨款立法为联邦政府的运营提供资金、未能提高联邦政府的借款限额以及其他立法变化和政府中断可能会减少旅行。

 

与房地产行业相关的一般风险

 

•	房地产投资的流动性不足可能会严重阻碍我们应对酒店物业业绩不利变化的能力。
•	增加我们的财产税将对我们向股东进行分配的能力产生不利影响。
•	我们的酒店物业可能含有或发展出有害霉菌，这可能导致责任和补救成本。

 

与我们的组织与Structure相关的风险

 

•	我们的权利和股东对我们的受托人和高级管理人员采取行动的权利是有限的。
•	马里兰州法律的规定可能会限制第三方获得我们公司控制权的能力。
•	我司信托申报条款可能会限制第三方取得我司控制权的能力。
•	未能进行必要的分配将使我们需要缴税。
•	未能保持我们作为房地产投资信托基金的资格将使我们受到联邦所得税和潜在的其他税收。
•	我们的TRS承租人结构使我们面临酒店运营费用增加的风险。
•	我们的TRS结构增加了我们的整体纳税义务。
•	我们与我们的TRS进行的交易将导致我们对某些收入或扣除项缴纳100%的罚税，如果这些交易不是按照公平条款进行的。
•	如果我们与TRS承租人的租约在联邦所得税方面不被视为真正的租约，我们将无法获得房地产投资信托基金的资格。
•	REITs应付的股息不符合某些股息可享受的降低税率。
•	如果我们的酒店经理没有资格成为“合格的独立承包商”，我们就没有资格成为房地产投资信托基金。
•	我们的所有权限制可能会限制或阻止您参与我们普通股的某些转让。
•	我们的董事会在未经股东批准的情况下撤销我们的REIT资格的能力可能会对我们的股东造成不利后果。
•	我们的董事会改变我们的主要政策的能力可能不符合我们股东的利益。
•	如果我们未能保持有效的内部控制系统，我们可能无法准确确定我们的财务业绩或防止欺诈。因此，我们的投资者可能会对我们报告的财务信息失去信心，这可能会损害我们的业务和我们股票的价值。
•	遵守REIT要求可能会导致我们放弃原本有吸引力的机会或清算原本有吸引力的投资。
•	我们可能会受到不利的立法或监管税收变化的影响。
•	我们可能无法从我们的运营中产生足够的现金流，以便在未来的任何时候向我们的股东进行分配。
•	我们的循环信贷额度和定期贷款可能会限制我们支付普通股股息的能力。
•	我们的股本证券的市场价格可能会有很大差异。
•	未来可供出售的股份数量可能会对我们普通股的市场价格产生不利影响。
•	未来发行债务或股本证券或产生债务可能会对我们普通股的市场价格产生不利影响。

 

 

与我们业务相关的风险

 

新冠疫情对我们的财务状况、经营业绩、现金流和业绩产生了不利影响，而且未来的大流行也可能产生不利影响。

 

新冠疫情对美国经济和全球经济都产生了严重的负面影响。由于新冠疫情，金融市场经历了大幅波动。在全球和整个美国，联邦和地方政府实施了隔离、旅行限制、学校停课、“就地避难”令以及对可以继续运营的企业类型的限制。这些限制措施对美国住宿业造成了严重影响。

 

另一种疾病或类似公共健康威胁的爆发，或对此类事件的恐惧，影响旅行需求、旅行行为或旅行限制，可能对我们的业务、财务状况和经营业绩产生重大不利影响。其他疾病的爆发也可能导致政府增加限制和监管，例如上述或其他方面的行动，这可能会对我们的运营产生不利影响。

 

我们的投资政策会由董事会酌情不时修订，这可能会使股东回报低于预期。

 

我们的投资政策可能会由我们的董事会酌情不时修改或修订，而无需经过我们的股东投票。这种自由裁量权可能会导致投资可能无法获得与投资者预期一致的回报。

 

我们依赖于我们的关键执行官的努力和专业知识，他们的持续服务得不到保证。

 

我们依靠首席执行官以及其他高级管理人员的努力和专业知识来执行我们的业务战略。失去他们的服务，以及我们无法找到合适的替代品，可能会对我们的业务产生不利影响。

 

我们未来的增长依赖于获得新的融资，如果我们未来不能获得融资，我们的增长将受到限制。

 

我们增长战略的成功取决于通过使用超额现金流、借款或随后发行普通股或其他证券获得资本。收购新酒店物业将需要大量额外资本，现有酒店（包括通过合资企业拥有的酒店）需要定期进行资本改善举措以保持竞争力。我们可能无法仅从我们的经营活动提供的现金中为收购或资本改进提供资金，因为我们必须每年分配至少90%的REIT应税收入（确定时不考虑已支付股息的扣除，不包括任何净资本收益），以满足联邦所得税目的的REIT资格要求。因此，我们通过留存收益为收购的资本支出提供资金的能力非常有限。如果我们不能获得令人满意的债务或股权融资，我们通过收购酒店实现增长的能力将受到限制，这将取决于资本市场状况。我们无法向您保证，我们将能够获得额外的股权或债务融资，或者我们将能够以优惠条款获得此类融资。

 

我们必须依赖第三方管理公司来运营我们的酒店，才能符合《守则》规定的REIT资格，因此，我们的控制权比直接运营酒店时要少。

 

为维持我们根据《守则》作为REIT的资格，第三方必须经营我们的酒店。我们将每家酒店出租给我们的TRS承租人。反过来，我们的TRS承租人已与第三方管理公司订立管理协议以经营我们的酒店。虽然我们希望对那些由我们的TRS承租人租赁并根据管理协议运营的酒店的经营决策有一些投入，但与我们自己管理酒店相比，我们的控制权更少。即使我们认为我们的酒店没有高效运营，我们也可能无法要求运营商改变其运营我们酒店的方式。如果是这种情况，我们可能会决定终止管理协议，并可能产生与终止相关的费用。此外，我们的董事长兼首席执行官费舍尔先生控制着IHM，这是一家酒店管理公司，截至2025年12月31日，该公司管理着我们所有的酒店，并可能管理我们未来收购的更多酒店。请参阅下文“我们与首席执行官拥有的关联公司之间可能存在利益冲突”。

 

 

我们投资组合中酒店的管理目前集中在一家酒店管理公司。

 

截至2025年12月31日，IHM管理着我们所有的33家酒店。因此，我们收入的很大一部分是由IHM管理的酒店产生的。这种将运营风险显著集中在一家酒店管理公司的情况，使得我们在经济上比如果我们的酒店管理在几家酒店管理公司之间更加多元化时更加脆弱。IHM的业务和事务、财务实力或高效有效运营我们酒店的能力方面的任何不利发展都可能对我们的业务、财务状况或经营业绩以及我们向股东进行分配的能力产生重大不利影响。我们无法保证IHM将履行其对我们的义务或有效和高效地经营酒店物业。

 

我们的特许人可能会导致我们在升级的运营标准上花费额外的资金，这可能会减少可用于分配给股东的现金。

 

我们的酒店根据特许经营协议运营，我们可能会受到将我们的酒店物业集中在一个或几个特许经营品牌中所发现的风险的影响。我们的酒店经营者必须遵守我们的酒店经营所依据的酒店品牌的特许人规定的经营标准和条款和条件。根据某些特许经营协议，大约每七年需要进行某些升级，特许经营商还可能强制实施升级或新的品牌标准，例如大幅升级床上用品、增强免费早餐或增加其‘常客’计划下的客人奖励价值，这可能会为酒店增加大量费用。特许人还可能要求我们根据系统标准进行某些资本改进以维护酒店，其成本可能是巨大的，并可能减少可用于分配给我们股东的现金。

 

我们的特许经营商可能会取消或未能更新我们现有的特许经营许可，这可能会对我们的经营业绩和我们向股东进行分配的能力产生不利影响。

 

我们的特许人定期检查我们的酒店，以确认遵守特许人的运营标准。酒店未能保持标准可能会导致特许经营许可证的丢失或取消。我们依靠我们的酒店经理来符合运营标准。此外，当特许经营许可期限届满时，特许人没有义务签发新的特许经营许可。失去特许经营许可可能会对受影响酒店的运营或潜在价值产生重大不利影响，因为失去了特许人提供的相关名称识别、营销支持和集中预订系统。失去特许经营许可或与我们酒店经营所依据的特许经营品牌有关的不利发展也可能对我们的财务状况、经营业绩和可供分配给股东的现金产生重大不利影响。

 

我们的财务表现、资本支出要求和超额现金流的波动可能会对我们向股东进行分配的能力产生不利影响。

 

作为一家REIT，我们被要求每年向我们的股东分配至少90%的REIT应税收入（确定时不考虑已支付股息的扣除，也不包括任何净资本收益）。如果我们的经营业绩和财务业绩出现下滑或我们的酒店出现意外的资本改善（包括特许经营商或合资伙伴可能要求的资本改善），我们可能无法向我们的股东宣布或支付分配，或维持我们当时的股息率。分配的时间和金额由我们的董事会全权酌情决定，董事会考虑（其中包括）我们的财务业绩、偿债义务和适用的债务契约（如有）以及资本支出要求等因素。我们无法向您保证，我们将产生足够的现金，以便为分配提供资金。

 

可能对我们的经营业绩和向股东的分配产生不利影响的因素包括：酒店收入减少；租赁给我们的TRS承租人的酒店的运营费用增加；偿债要求增加，包括由于我们的债务利率提高而导致的；来自合资企业的现金需求和我们酒店的资本支出，包括我们酒店的特许经营商所需的资本支出，以及未知的负债，例如环境索赔。酒店收入可能减少的原因有很多，包括来自新酒店的竞争加剧和对酒店客房的需求减少。这些因素会降低酒店的入住率和房价，并可能通过以下方式直接对我们产生负面影响：

 

	•	减少我们就出租给我们的TRS承租人的酒店确认的酒店收入；和
	•	相应地减少出租酒店出租给我们的TRS承租人的利润（或增加亏损）。我们可能无法在收入下降的同时减少我们的许多费用，（或者我们可能出于竞争原因选择不减少它们），某些费用可能会在我们的收入下降的同时增加。

 

 

未来的偿债义务可能会对我们的整体经营业绩或现金流产生不利影响，并可能要求我们清算我们的财产，这可能会对我们向股东进行分配的能力和我们的股价产生不利影响。

 

我们计划维持审慎的资本结构，并打算将我们的杠杆长期维持在净债务与酒店投资的比率（按成本计算）（定义为我们的初始收购价格加上任何后续资本投资的总额，不包括任何减值费用），该水平将与我们过去的运营水平相似。随后酒店物业价值的下降并不一定会导致我们偿还债务以遵守这一限制。我们可能会在未来产生大量额外债务，包括担保债务。产生额外债务可能会使我们面临许多风险，包括以下风险：

 

	•	经营现金流将不足，无法支付所需的费用、本金和利息；
	•	我们的杠杆可能会增加我们在不利的经济和行业条件下的脆弱性；
	•	我们可能需要将运营现金流的很大一部分用于支付债务，从而减少可分配给股东的现金、可用于运营和资本支出的资金、未来的商业机会或其他目的；
	•	任何再融资的条款将不会像正在再融资的债务的条款那样有利；和
	•	我们的债务条款可能会限制我们向股东进行分配的能力。

 

如果我们违反债务协议中的契约，我们可能会被要求在到期前偿还全部或部分债务，而此时我们可能无法以有吸引力的条款（如果有的话）为此类偿还安排融资。

 

如果我们未来无法偿还债务，我们可能会被迫为债务再融资或处置或抵押我们的资产，这可能会对向股东的分配产生不利影响。

 

如果我们没有足够的资金在到期时或到期前偿还我们的未偿债务，如果我们违反我们的债务协议并且我们的贷方行使其加速还款的权利，我们可能会被要求通过额外债务或额外股权融资为债务再融资。适用于我们现有和未来债务的契约可能会损害我们计划的投资策略，如果违反，将导致违约。如果我们无法以可接受的条款为我们的债务再融资，我们可能会被迫以不利的条款处置酒店物业，这可能会导致损失。我们对我们的某些酒店物业进行了抵押，对我们收购的其他酒店承担了抵押，并可能对我们的某些酒店进行额外抵押以担保其他债务。如果我们无法履行任何未来的偿债义务，我们将面临失去部分或全部酒店物业的风险，这些酒店物业被质押以确保我们的止赎义务。

 

我们债务的利息支出可能会限制我们可用于为我们的增长战略和股东分配提供资金的现金。

 

更高的利率可能会增加我们信贷安排下的债务和我们未来产生的任何浮动利率债务的偿债要求，以及我们寻求再融资的任何金额，并可能减少可分配给我们股东的金额，以及减少可用于我们的运营、未来商业机会或其他目的的资金。我们的定期贷款和循环信贷额度的利息支出基于浮动利率。

 

未能有效对冲利率变动可能会对我们的经营业绩和我们进行股东分配的能力产生不利影响。

 

我们可能在未来获得一种或多种形式的利率保护，例如互换协议、利率上限合约或类似协议，以对冲利率波动可能带来的负面影响。然而，这种对冲意味着成本，我们无法向您保证，任何对冲将充分缓解利率上升的不利影响，或者这些协议下的交易对手将履行其在协议下的义务。此外，如果我们的对冲在适用的会计准则下不被视为有效，任何此类对冲协议都将使我们面临因利率下降而对我们的对冲产生重大非现金损失的风险。

 

 

我们可能进行的合资投资可能会因我们缺乏决策权、我们依赖合资伙伴的财务状况以及我们与合资伙伴之间的纠纷而受到不利影响。

 

我们过去是合资企业的共同投资者，未来我们可能会投资更多的合资企业。我们可能无法就我们可能投资的通过合资企业拥有的物业行使决策权。我们的合资伙伴可能能够在没有我们的批准或同意的情况下就我们的合资公司和合资物业做出某些重要决定。在某些情况下，对合资企业的投资可能涉及不涉及第三方时不存在的风险，包括依赖我们的合资伙伴，以及合资伙伴可能破产或无法为其所需出资份额提供资金，从而使我们面临超过我们所占投资份额的负债。合资伙伴可能有与我们的商业利益或目标不一致的商业利益或目标，并可能有能力采取与我们的政策或目标相反的行动。此类投资还可能存在决策陷入僵局的潜在风险，例如出售，因为我们和合作伙伴都不会对合伙企业或合资企业拥有完全控制权。我们与合资伙伴之间可能出现的任何争议都可能导致诉讼或仲裁，这将增加我们的开支，并阻止我们的管理人员和/或受托人将他们的时间和精力集中在我们的业务上。因此，我们的合资伙伴采取的行动或与之发生的纠纷可能会导致合伙企业或合资企业拥有的财产面临额外风险。此外，在某些情况下，我们可能会对第三方合作伙伴的行为承担责任。

 

我们可能会不时以普通股的形式向我们的股东进行分配，这可能会导致股东在没有收到足够的现金来支付此类税款的情况下产生纳税义务。

 

尽管我们目前无意这样做，但我们可能会在未来分配以现金或普通股支付的应税股息。收到此类股息的应税股东将被要求将股息的全部金额作为普通收入包括在我们当前和累计收益和利润的范围内，以用于联邦所得税目的。因此，股东可能需要就此类股息支付超过收到的现金股息的所得税。如果美国股东为了支付这笔税款而出售其作为股息获得的普通股，则出售收益可能低于与股息相关的收入中包含的金额，具体取决于出售时我们股票的市场价格。此外，对于某些非美国股东，我们可能需要为此类股息预扣联邦所得税，包括以普通股支付的全部或部分此类股息。此外，如果我们的大量股东为了支付股息所欠税款而出售普通股，可能会对我们普通股的交易价格造成下行压力。

 

我们的利益冲突政策可能无法成功消除我们与受托人、管理人员和员工之间可能出现的未来利益冲突的影响。

 

我们采取了一项政策，即我们的任何受托人、高级职员或雇员在其中拥有直接或间接金钱利益的任何交易、协议或关系必须得到我们大多数无私的受托人的批准。然而，除这一政策外，我们没有采取，也可能不会采取额外的正式程序来审查和批准利益冲突交易。因此，我们的政策和程序可能无法成功消除利益冲突的影响。

 

我们与首席执行官拥有的关联公司之间可能存在利益冲突。

 

我们的首席执行官Fisher先生拥有IHM的100%股权，IHM是一家酒店管理公司，截至2025年12月31日，该公司管理着我们所有的酒店，并可能在未来管理我们收购或拥有（完全或通过合资企业）的更多酒店。由于Fisher先生是我们的董事长兼首席执行官并控制IHM，我们和Fisher先生之间可能会在是否以及以何种条款授予IHM新的管理合同、是否以及在条款到期时以何种条款续签管理协议、执行管理协议的条款以及是否将出售IHM管理的酒店方面产生利益冲突。

 

 

酒店开发受制于时间、成本等风险。

 

酒店发展涉及多项风险，包括以下风险：

 

•

可能存在的环境问题；

•

可能增加项目成本的施工延误或成本超支；

•

与分区、占用和其他所需的政府许可和授权有关的收据和费用；

•

未追求完成的项目产生的开发费用；

•

可能对项目造成不利影响的地震、飓风、洪水或火灾等天灾行为；

•

无法筹集资金；以及

•

政府对项目性质或规模的限制。

 

我们无法保证开发项目将按时或在预算范围内完成。我们无法按时或在预算范围内完成一个项目可能会对我们的财务状况、经营业绩、现金流或我们股票的市场价格产生不利影响。

 

全球经济的通货膨胀和价格波动可能会对我们的业务和经营业绩产生负面影响。

 

过去几年，美国和世界其他地区的通胀升至几十年来未见的水平，货币波动和美国政府信用评级下调，或对其总体信用和赤字水平的担忧，可能导致利率和借贷成本进一步上升。这些增长，甚至是旨在缓解这种增长的政府干预措施，都可能通过增加我们的运营成本和借贷成本以及减少资本的可用性而对我们的业务产生负面影响。尽管我们有能力通过调整房价来转嫁与提供服务相关的这些增加的成本，但运营和维护我们酒店物业的成本可能会以更快的速度或更高的速度增长，超过我们提高房价的能力，这可能对我们的财务状况、经营业绩和可供分配给股东的现金产生重大不利影响。

 

住宿行业相关风险

 

住宿业过去经历了显著的下滑，住宿业未能表现出改善可能会对我们执行业务战略的能力产生不利影响。

 

住宿行业的表现历来与整体经济表现密切相关，具体而言，与美国国内生产总值（GDP）的增长密切相关。它对企业和个人可自由支配的支出水平也很敏感。由于不利的一般经济条件、影响或减少旅行模式的风险、消费者信心下降或不利的政治条件导致的公司预算和消费者需求下降，可能会降低我们未来酒店物业的收入和盈利能力，从而降低我们的TRS的净经营利润。

 

我们业务战略的很大一部分是基于这样的信念，即我们投资的住宿市场将在未来经历经济基本面的改善。我们无法预测住宿业基本面改善的程度。如果行业状况没有改善或恶化，我们执行业务战略的能力将受到不利影响，这可能会对我们的财务状况、经营业绩、我们普通股的市场价格以及我们向股东进行分配的能力产生不利影响。

 

 

我们向股东进行分配的能力可能会受到住宿行业常见的各种经营风险的影响。

 

酒店物业受到酒店行业常见的各种经营风险的影响，其中许多风险是我们无法控制的，包括：

 

	•	在我们经营的市场中来自其他酒店物业和替代住宿市场场所的竞争，其中一些可能拥有更大的营销和财务资源；
	•	我们经营所在市场的酒店物业供应过剩或过度建设，可能对入住率和收入产生不利影响；
	•	对商务和商业旅行者及旅游业的依赖；
	•	能源成本和其他影响旅行的费用和因素增加，这可能会影响旅行模式，并减少商务和商业旅行者和游客的数量；
	•	由于通货膨胀和其他因素导致的运营成本增加可能无法被房价上涨所抵消；
	•	定期资金再投资修复升级酒店物业的必要性；
	•	利率和债务融资的可用性、成本和条款的变化；
	•	政府法律法规、财政政策和区划条例的变化及遵守法律法规、财政政策和条例的相关成本；
	•	我们无法控制的意外事件，例如恐怖袭击、与旅行相关的健康问题，包括流行病和流行病，如新冠疫情、甲型H1N1流感（猪流感）、禽流感、非典和寨卡病毒、政治不稳定、区域敌对行动、监管当局征收税款或附加费、与旅行相关的事故和不寻常的天气模式，包括飓风、海啸、地震、野火和洪水等自然灾害；
	•	因有组织的劳动活动，包括罢工、停工或减速等对我酒店经营造成的干扰；
	•	经济或酒店业低迷的不利影响；及
	•	风险通常与酒店物业和房地产的所有权相关，我们将在下文详细讨论。

 

这些因素可能会减少我们的TRS的净营业利润以及我们从TRS承租人那里收到的租金收入，这反过来可能会对我们向股东进行分配的能力产生不利影响。

 

收购竞争可能会减少我们可以收购的物业数量。

 

我们与竞争对手竞争酒店投资机会，这些竞争对手可能对风险的承受能力不同，或者拥有比我们可获得的财务资源大得多的资金。这种竞争一般可能会限制我们能够收购的酒店物业的数量，也可能会增加寻求出售的酒店业主的议价能力，使我们更难以有吸引力的条件收购酒店物业，或者根本没有。

 

对客人的竞争可能会降低我们酒店的收入和盈利能力。

 

酒店业务的高档长住和中等价位段具有较强的竞争力。我们酒店的竞争基于位置、房价和质量、服务水平、声誉、预订系统等诸多因素。竞争对手可能拥有比我们的运营商或我们大得多的营销和财务资源。新的酒店创造了新的竞争者，在某些情况下对酒店房间的需求没有相应的增长。在某些情况下，结果可能是收入减少，这将导致可分配给我们股东的现金减少。

 

住宿行业的周期性可能导致我们的投资回报率大大低于我们的预期。

 

住宿业具有周期性。住宿需求的波动，因此经营业绩的波动，很大程度上是由一般经济和当地市场状况造成的，这些情况随后会影响商务和休闲旅行的水平。除了一般经济状况外，酒店新增客房供应是影响住宿业业绩的重要因素，过度建设有可能进一步加剧经济衰退的负面影响。当需求增长超过供应增长时，房价和入住率，从而RevPAR往往会增加。住宿需求下降，或住宿供应持续增长，可能导致回报大大低于预期或导致亏损，这可能对我们的业务、财务状况、经营业绩和我们向股东进行分配的能力产生重大不利影响。

 

 

由于我们专注于酒店投资，住宿行业的低迷将对我们的运营和财务状况产生不利影响。

 

我们的整个业务都与酒店行业有关。因此，总体而言，酒店行业的低迷将对我们的收入、净经营利润和可供分配给股东的现金产生重大不利影响。

 

我们酒店物业对资本支出的持续需求可能会对我们的业务、财务状况和经营业绩产生不利影响，并限制我们向股东进行分配的能力。

 

酒店物业有持续的翻新和其他资本改进需求，包括不时更换家具、固定装置和设备。我们酒店的特许经营商也要求定期进行资本改善，作为保留特许经营许可的条件。此外，我们的贷方要求我们为酒店物业的资本改善预留金额。这些资本改善可能会产生以下风险：

 

	•	可能存在的环境问题；
	•	施工成本超支和延误，包括供应链中断和关税造成的费用；
	•	由于资本改善项目而提供的房间或餐厅停止服务时，收入暂时减少的可能性；
	•	可用于为资本改进提供资金的可用现金可能短缺，以及可能无法以负担得起的条件为这些资本改进提供资金的相关可能性；
	•	关于市场需求的不确定性或资本改善开始后市场需求的损失；和
	•	与特许人/经理就遵守相关管理/特许协议发生争议。

 

所有这些资本改进的成本可能会对我们的业务、财务状况、经营业绩和可分配给股东的现金产生不利影响。

 

消费者越来越多地使用互联网旅游中介和替代住宿市场场所，可能会对我们的盈利能力产生不利影响。

 

我们的部分酒店房间是通过互联网旅游中介预订的。随着互联网预订量的增加，这些中介可能能够从我们和我们的管理公司获得更高的佣金、降低的房价或其他重大合同优惠。此外，其中一些互联网旅游中介正试图将酒店房间作为一种商品提供，通过提高价格和质量的一般指标（如“三星级市中心酒店”）的重要性，以牺牲品牌识别为代价。这些机构希望消费者最终会对他们的预订系统产生品牌忠诚度，而不是对我们的物业特许经营的品牌产生忠诚度。其他竞争来源，包括替代住宿市场，如HomeAway和爱彼迎，它们运营的网站营销可提供家具的私人拥有的住宅物业，包括房屋和公寓，这些物业可以按晚、周或按月出租，随着它们变得更加被接受，可能会导致对传统酒店客房的需求减少，并导致替代住宿的供应增加。尽管我们酒店的大部分业务预计将来自传统渠道，但如果通过互联网中介或使用替代住宿市场的预订量显着增加，客房收入可能会变平或减少，我们的盈利能力可能会受到不利影响。

 

商务相关旅行的需求，从而对我们酒店客房的需求可能会受到商务相关技术使用增加的重大不利影响。

 

企业更多地使用电话会议和视频会议技术可能会导致商务旅行减少，因为公司更多地使用允许来自不同地点的多方参加会议而无需前往集中会议地点的技术，例如我们的酒店。如果此类技术在日常业务中发挥更大的作用，与商务相关的旅行的必要性降低，对我们酒店房间的需求可能会减少，我们可能会受到重大不利影响。

 

 

我们和我们的酒店经理在我们的运营中依赖信息技术，该技术的任何实质性故障、不足、中断或安全故障都可能损害我们的业务。

 

我们和我们的酒店经理依靠信息技术网络和系统，包括互联网，来处理、传输和存储电子信息，并管理或支持各种业务流程，包括财务交易和记录、个人身份信息、预订、账单和运营数据。我们从供应商那里购买我们的一些信息技术，我们的系统依赖这些供应商。我们依靠商业上可用的系统、软件、工具和监控，为处理、传输和存储客户机密信息提供安全保障，例如可单独识别的信息，包括与金融账户相关的信息。尽管我们已采取措施保护我们的信息系统和这些系统中维护的数据的安全，但我们的安全和安保措施有可能无法防止系统的不当运作或损坏，或不当访问或披露个人身份信息，例如在发生网络攻击时。安全漏洞，包括物理或电子入侵、计算机病毒、黑客攻击和类似漏洞，可能造成系统中断、关闭或未经授权泄露机密信息。任何未能维持我们信息系统的适当功能、安全性和可用性都可能中断我们的运营、损害我们的声誉、使我们遭受责任索赔或监管处罚，并可能对我们的业务、财务状况和经营业绩以及我们向股东进行分配的能力产生重大不利影响。

 

我们的酒店经理携带网络保险单，以保护和抵消安全漏洞可能产生的部分潜在成本。此外，我们目前有一份网络保险单，在我们的第三方管理人承担的保险范围之上提供补充保险。尽管采取了各种预防措施，以保护我们的酒店免受网络攻击造成的损失，然而，任何网络攻击的发生仍可能导致我们的物业遭受损失，这可能会影响我们的经营业绩。我们不知道有任何我们认为是重大的或可能对我们的业务、财务状况和经营业绩产生重大不利影响的网络事件。

 

有关网络安全风险和我们对其管理的更多信息，请参阅本年度报告第10-K表第一部分第1C项。

 

我们可能会面临管理业务中快速发展的人工智能的挑战，这可能会对我们的竞争地位产生不利影响。

 

人工智能的发展和演进正在以极快的速度发生。人工智能可能会提供一个机会，以创造有意义的效率并提高我们的业务绩效，但它可能会为我们的竞争对手提供类似的机会，我们或我们的酒店经理、特许经营商或供应商使用人工智能可能会带来新的更严峻的网络安全挑战。酒店客人使用人工智能可能会改变他们寻找和购买住宿或其他酒店服务的方式。如果我们或我们的酒店经理、特许人或供应商无法成功地将人工智能应用于我们的业务或我们的竞争对手通过他们的人工智能应用获得对我们的竞争优势，我们的财务状况、经营业绩、我们普通股的市场价格以及我们向股东进行分配的能力可能会受到不利影响。

 

未来的恐怖袭击、战争谣言或威胁，或恐怖警报级别的变化可能会对旅行和酒店需求产生不利影响。

 

此前的恐怖袭击、战争谣言或威胁，以及随后的恐怖警报都对美国的旅游和酒店业产生了不利影响，对整体经济的影响往往不成比例。美国或其他地方的恐怖袭击可能对国内和国际旅行、特别是我们的业务产生的影响无法确定，但任何此类袭击、谣言或此类袭击的威胁都可能对我们的业务、财务状况和经营业绩以及我们为业务提供资金、为我们的财产投保和向我们的股东进行分配的能力产生重大不利影响。

 

我们可能会承担与收购酒店物业有关的负债，包括未知负债，这些负债如果很大，可能会对我们的业务产生不利影响。

 

我们可能会承担与收购酒店物业有关的现有负债，其中一些可能是未知的或无法量化的。未知负债可能包括清理或补救未披露的环境条件的负债、酒店客人、供应商或与特定酒店物业的卖方打交道的其他人的索赔、税务负债、与就业相关的问题以及应计但未支付的负债，无论是否在正常业务过程中或其他情况下发生。如果这些未知负债的规模很高，它们可能会对我们的业务、财务状况、经营业绩以及我们向股东进行分配的能力产生不利影响。

 

未投保和投保不足的损失可能会对我们的经营业绩和我们向股东进行分配的能力产生不利影响。

 

我们为我们的每项酒店财产投保全面保险，包括责任、恐怖主义、火灾和扩展保险，其类型和金额通常是为酒店财产所有人或由酒店财产所有人获得的。无法保证此类保险将继续以合理的费率提供。各种类型的灾难性损失，如地震和洪水以及2001年9月11日等外国恐怖活动造成的损失或俄克拉何马城爆炸案等国内恐怖活动造成的损失，可能无法投保，或可能无法以合理的经济条件投保。贷款人可能要求此类保险，未能获得此类保险可能构成贷款协议项下的违约。根据我们获得资本、流动性以及为受影响贷款提供担保的物业相对于贷款余额的价值，违约可能对我们的经营业绩和获得未来融资的能力产生重大不利影响。

 

 

如果发生重大损失，保险范围可能不足以覆盖损失投资的全部当前市场价值或重置成本。如果发生未投保的损失或超过投保限额的损失，我们可能会损失我们投资于酒店物业的全部或部分资本，以及该特定酒店的预期未来收入。在这种情况下，我们可能仍然有义务承担与该物业相关的任何抵押债务或其他财务义务。通货膨胀、建筑法规和条例的变化、环境因素和其他因素也可能使我们无法在酒店被损坏或毁坏后使用保险收益来更换或翻新酒店。在这种情况下，我们收到的保险收益可能不足以恢复我们对受损或被毁财产的经济地位。

 

我们面临与自然灾害以及气候变化的直接和间接物理影响相关的风险，其中可能包括更频繁和更严重的风暴、飓风、洪水、干旱和野火，其中任何一种都可能对我们的酒店物业、运营、现金流和融资选择产生重大不利影响。

 

我们面临与气候变化的直接和间接物理影响相关的风险，其中可能包括更频繁和更严重的风暴、飓风、洪水、干旱和野火，其中任何一种都可能对我们的酒店、经营业绩和现金流产生重大不利影响。就气候变化导致天气模式变化的程度而言，我们的市场，尤其是我们的沿海市场，可能会经历风暴频率和强度增加以及海平面上升对我们的酒店造成破坏的情况。因此，我们可能会遭受重大损失和可能无法完全由保险覆盖的维修费用。我们在更偏远地区的市场可能会经历长时间的温度或降水变化，这可能会限制获得经营我们酒店所需的水或显着增加能源成本，这可能会使这些酒店承受额外的监管负担，例如限制用水或更严格的能效标准。气候变化还可能影响我们的业务，因为我们认为在最易受此类事件影响的地区可以接受的条款增加了财产保险的成本（甚至无法提供），增加了我们酒店的运营成本，例如水或能源成本，并要求我们在寻求缓解、维修和保护我们的酒店免受此类风险时花费资金。资产位于受气候变化影响特别不利的领域的借款人的信贷市场收紧或可用资金减少，可能会降低我们以优惠条件获得融资的能力，或者根本没有，从而增加融资成本和/或要求我们接受增加限制和/或显着提高利率的融资，这可能对我们的财务状况、经营业绩、我们普通股的市场价格以及我们向股东进行分配的能力产生重大不利影响。

 

我们面临与遵守增加的环境相关法规、与投资者有关环境问题的要求保持一致以及满足消费者对环境不断变化的偏好相关的运营风险。为了努力减轻气候变化的影响，我们的酒店可能会受到越来越多的政府法规的约束，这些法规要求制定能效标准、使用可持续能源和更新设备规格，这可能需要额外的资本投资或增加运营成本。气候变化也可能影响我们的业务，导致消费者对可持续旅行的偏好发生转变。我们的酒店可能需要承担额外的成本，以管理消费者对可持续建筑和酒店运营的期望。

 

无法保证气候变化不会对我们的酒店、经营业绩或现金流产生重大不利影响。

 

不遵守环境法律和政府法规可能会对我们的经营业绩和我们向股东进行分配的能力产生不利影响。

 

根据各种联邦、州和地方法律、法令和条例，不动产所有人可能需要承担清除或补救此类财产上或其中的某些危险或有毒物质的费用。这类法律往往规定了这种责任，而不考虑所有者是否知道或应对这种危险或有毒物质的存在负责。因此，任何所需补救的成本以及所有者对任何财产的责任通常不受此类法律的限制，并且可能超过财产和/或所有者的总资产的价值。此类物质的存在，或未能适当补救此类物质的污染，可能会对我们出售房地产或使用此类财产作为抵押品借入资金的能力产生不利影响，这可能会对我们从此类投资中获得的回报产生不利影响。此外，此类物质的存在或未能适当调解此类物质可能会对我们的经营业绩和我们向股东进行分配的能力产生不利影响。

 

此外，多项法院判决确定，第三方可就释放有害物质造成的伤害和财产污染追偿损害赔偿。例如，在酒店工作或住宿期间接触石棉的人，如果受到石棉伤害，可能会寻求赔偿损失。最后，其中一些环境问题限制了财产的使用或对各种活动设置了条件。一个例子是，法律要求使用化学品的企业谨慎管理化学品，并在发生受监管的泄漏时通知当地官员。

 

 

虽然我们的政策是要求在我们投资之前对我们投资的所有不动产进行可接受的第一阶段环境场地评估，但这类调查的范围是有限的。因此，无法保证第一阶段环境场地评估将在我们投资该物业之前发现该物业上的任何或所有危险或有毒物质。我们无法向您保证：

 

	•	并无与我们的物业有关的现有负债，而我们并不知悉；
	•	未来的法律、条例或条例将不会施加重大的环境责任；或
	•	表示酒店目前的环境状况不会受到酒店附近物业状况的影响（例如地下储罐是否存在泄漏）或与我们无关的第三方的影响。

 

遵守ADA和政府规章制度的其他变化可能会大幅增加我们开展业务的成本。

 

我们的酒店物业受ADA约束。根据ADA，所有公共住宿场所都必须满足与残疾人出入和使用相关的某些联邦要求。尽管我们打算继续收购实质上符合ADA的资产，但我们可能会在收购时和未来不时为遵守ADA的任何变化而产生额外的成本。存在一些额外的联邦、州和地方法律，这些法律也可能要求对我们的投资进行修改，或限制对其进行某些进一步的翻新，涉及残疾人获得这些投资的机会。附加立法可能会在残疾人出入方面对业主施加进一步的负担或限制。

 

如果我们被要求对我们的酒店物业进行重大修改，是否遵守ADA或政府规则和法规的其他变化，我们的财务状况、经营业绩、我们普通股的市场价格以及我们向股东进行分配的能力可能会受到不利影响。提供易于实现的住宿的义务是一项持续的义务，我们将继续评估我们的物业并酌情进行改造。

 

新冠疫情等广泛传染性疾病的爆发可能会减少出行，并对酒店需求产生不利影响。

 

新冠肺炎、甲型H1N1流感（猪流感）、禽流感、非典和寨卡病毒等传染性或传染性疾病的广泛爆发，减少了进出受影响地区的旅行，包括从受影响地区前往美国的旅行。进一步爆发，尤其是在美国，可能会减少旅行，并对美国酒店业，特别是我们的业务产生不利影响。

 

延迟批准预算和/或继续拨款立法为联邦政府的运营提供资金、未能提高联邦政府的借款限额以及其他立法变化和政府中断可能直接和间接影响旅行，从而可能对我们的收入和可用于分配的现金产生负面影响。

 

延迟批准预算和继续拨款立法为联邦政府的运营提供资金，导致许多联邦机构在2013年第四季度以及从2018年第四季度和2025年第三季度开始的更长时间内停止或缩减了一些活动。不能保证联邦或州政府机构的类似行动或不作为，或其他减少政府支出或增长的努力在未来时期不会再次发生，从而导致困难并阻碍旅行或会议。来自企业和联邦政府雇员的收入减少，以及联邦政府可能再次陷入僵局，可能会对消费者信心产生不利影响，或可能会打击商务和休闲旅行，从而导致旅行推迟或取消，并对我们的集团和未来的短暂收入产生负面影响。这些影响可能对我们的合并财务报表产生重大不利影响。

 

与房地产行业相关的一般风险

 

房地产投资的流动性不足可能会严重阻碍我们应对酒店物业业绩不利变化的能力。

 

由于房地产投资相对缺乏流动性，我们在应对不断变化的经济、金融和投资条件时及时出售投资组合中的一处或多处酒店物业的能力可能受到限制。房地产市场受到许多我们无法控制的因素的影响，包括：

 

	•	国际、国家、地区和地方经济和市场状况的不利变化；
	•	利率和债务融资的可用性、成本和条款的变化；
	•	政府法律法规、财政政策和区划条例的变化及遵守法律法规、财政政策和条例的相关成本；
	•	对资本改善的持续需求，特别是在较老的结构中；
	•	运营费用的变化；和
	•	内乱、天灾，包括地震、山火、龙卷风、飓风、洪水等自然灾害，可能导致未投保的损失，以及战争或恐怖主义行为。

 

我们可能会寻求在未来出售我们拥有的酒店物业。无法保证我们将能够以可接受的条款出售任何酒店物业。

 

 

如果无法获得酒店物业的融资或无法以有吸引力的条款获得融资，将对第三方购买我们酒店的能力产生不利影响。因此，我们持有酒店物业的时间可能比我们原本希望的更长，并可能亏本出售酒店。

 

我们可能会被要求花费资金来纠正缺陷或进行改进，然后才能出售酒店物业。我们无法向您保证，我们将有可用的资金来纠正这些缺陷或进行这些改进。在收购酒店物业时，我们可能会同意一些锁定条款，这些条款实质上限制了我们在一段时间内出售该物业或施加其他限制，例如对该物业可以放置或偿还的债务金额的限制。这些因素和任何其他会阻碍我们应对物业业绩不利变化的能力的因素都可能对我们的经营业绩和财务状况以及我们向股东进行分配的能力产生重大不利影响。

 

增加我们的财产税将对我们向股东进行分配的能力产生不利影响。

 

酒店物业须征收不动产和个人财产税。随着税率的变化以及税务机关对房产进行评估或重新评估，这些税收可能会增加。特别是，随着收购的酒店被重新评估，我们的房产税可能会随着我们购买酒店而增加。如果财产税增加，我们的财务状况、经营业绩以及我们向股东进行分配的能力可能会受到重大不利影响。

 

我们的酒店物业可能含有或发展出有害的霉菌，这可能导致对不良健康影响的责任和补救问题的费用。

 

当过多的水分积聚在建筑物或建筑材料上时，可能会发生霉菌生长，特别是如果水分问题在一段时间内仍未被发现或未得到解决。一些霉菌可能会产生空气传播的毒素或刺激物。人们对室内接触霉菌的担忧一直在增加，因为接触霉菌可能会导致多种不利的健康影响和症状，包括过敏或其他反应。因此，在我们拥有权益的任何物业中，酒店客人或员工可能会接触到的霉菌的存在可能要求我们进行一项代价高昂的补救计划，以遏制或消除受影响物业中的霉菌。此外，如果出现财产损失或健康问题，客人或员工、管理公司员工或其他人接触霉菌可能会使我们承担责任。

 

与我们的组织与Structure相关的风险

 

我们的权利和我们的股东对我们的受托人和高级管理人员采取行动的权利是有限的，这可能会限制您在不符合您的最佳利益的行动情况下的追索权。

 

根据马里兰州的一般法律，受托人必须以他或她合理地认为符合我们最大利益的方式，并在类似情况下通常谨慎的类似职位的人会使用的谨慎态度下，善意地履行其职责。根据马里兰州法律，受托人被推定以这种谨慎标准行事。此外，我们的信托声明限制了我们的受托人和高级管理人员对我们和我们的股东的金钱损害赔偿责任，但以下原因导致的责任除外：

 

	•	实际收到金钱、财产或者服务的不正当利益或者利润；或者
	•	被终审判决确定为对裁定的诉讼因由具有重大意义的受托人或高级管理人员的主动和故意失信行为。

 

我们的章程规定，我们有义务在马里兰州法律允许的最大范围内，对我们的受托人和管理人员以这些身份采取的行动进行赔偿。我们的章程要求我们在马里兰州法律允许的最大范围内赔偿每位受托人或高级管理人员，以捍卫他或她因向我们提供服务而被作出或威胁成为一方的任何程序。此外，我们可能有义务垫付我们的受托人和官员产生的辩护费用。因此，如果没有我们的信托声明和章程中的现行规定或其他公司可能存在的规定，我们和我们的股东可能对我们的受托人和高级管理人员拥有更有限的权利。

 

 

马里兰州法律的规定可能会限制第三方获得我们公司控制权的能力，并可能导致管理层的稳固，并降低我们普通股的价值。

 

适用于马里兰州房地产投资信托的《马里兰州一般公司法》（“MGCL”）的某些条款可能具有禁止第三方提出收购我们的提议或在可能为我们的普通股股东提供实现高于此类股份当时市场价格的溢价的机会的情况下阻碍控制权变更的效果，包括：

 

	•	“企业合并”规定，在受到限制的情况下，禁止我们与“利害关系股东”（一般定义为实益拥有我们股份10%或以上投票权的任何人）或任何利害关系股东的关联公司在该股东成为利害关系股东的最近日期后的五年内进行某些业务合并，此后对这些合并施加特殊评估权和特殊股东投票要求；和
	•	“控制权股份”条款规定，我们在“控制权股份收购”（定义为直接或间接取得“控制权股份”的所有权或控制权）中获得的“控制权股份”（定义为与该股东控制的其他股份合计时，股东有权在选举受托人时行使三个增加的投票权范围之一的股份）没有表决权，除非我们的股东以至少三分之二的有权就该事项投票的所有赞成票批准的范围内，不包括所有感兴趣的股份。

 

此外，MGCL的标题3和副标题8允许我们的董事会在没有股东批准的情况下，无论我们的信托声明或章程目前规定了什么，实施某些收购抗辩，包括但不限于采用分类董事会。2013年11月，我们的董事会选择加入字幕8，并采用了分类董事会结构，以便在我们的董事会认为是主动提出且不充分的收购我们的提议之后保护股东价值。尽管我们的董事会随后在2015年4月采取行动，选择退出字幕8的规定并解密我们的董事会，但我们的董事会可能会选择在未来再次选择加入字幕8。这些规定可能具有禁止第三方为我公司提出收购提议或在可能为我们的普通股股东提供比当时市场价格实现溢价的机会的情况下延迟、推迟或阻止我公司控制权变更的效果。

 

我们的信托声明条款可能会限制第三方获得我们公司控制权的能力，并可能导致管理层的稳固，并降低我们普通股的价值。

 

我们的信托声明授权我们的董事会发行最多500,000，000股普通股和最多100,000，000股优先股。此外，我们的董事会可能会在未经股东批准的情况下，修订我们的信托声明，以增加我们的股份总数或我们有权发行的任何类别或系列的股份数量，并对任何未发行的普通股或优先股进行分类或重新分类，并设定分类或重新分类股份的优先权、权利和其他条款。因此，我们的董事会可能会授权增发股票或设立一系列可能具有延迟或阻止我们公司控制权变更效果的普通股或优先股，包括以高于我们股票市场价格的价格进行交易，即使股东认为控制权变更符合他们的利益。

 

未能进行必要的分配将使我们需要缴税。

 

为了保持我们作为REIT的资格，我们每年必须向我们的股东分配至少90%的REIT应税收入，确定时不考虑所支付股息的扣除，也不包括任何净资本收益。如果我们满足这一分配要求，但分配的应税收入低于100%，我们将对我们未分配的REIT应税收入征收联邦公司所得税。此外，如果我们在一个日历年度向股东支付的实际金额低于《守则》规定的最低金额，我们将被征收4%的不可扣除的消费税。我们进行这些分配的唯一资金来源来自我们将从我们的运营合作伙伴那里获得的分配。因此，我们可能被要求按条款借款或筹集资金，或以我们认为不利的价格出售资产，或有时对我们的资本份额或债务证券进行应税分配，以使我们能够支付足够的REIT应税收入以满足分配要求，并在特定年份避免联邦公司所得税和4%的不可扣除的消费税。

 

 

如果不能保持我们作为房地产投资信托基金的资格，我们将需要缴纳联邦所得税，并可能需要缴纳州和地方税。

 

出于联邦所得税目的，我们选择作为REIT征税。然而，作为REIT的资格涉及适用《守则》高度技术性和复杂的条款，对此仅存在数量有限的司法和行政解释。即使是一个不经意的或技术性的错误也可能危及我们的REIT资格。我们作为REIT的资格取决于我们是否持续满足某些资产、收入、组织、分配、股东所有权和其他要求。

 

此外，新的税收立法、行政指导或法院判决，在每种情况下都可能适用并具有追溯效力，这可能会使我们更难或不可能获得REIT资格。如果我们在任何纳税年度都没有资格成为REIT，我们将按常规公司税率对我们的应税收入征收联邦所得税，并且我们在计算我们的应税收入时不能扣除分配给股东的款项。如果我们没有资格成为房地产投资信托基金，我们也可能需要缴纳州税和地方税。任何此类公司税务责任都可能是巨大的，并将减少可分配给我们股东的现金数量，这反过来可能对我们的实益权益股份的价值产生不利影响。如果出于任何原因，我们未能获得REIT资格，并且我们没有资格根据某些《守则》条款获得减免，我们将无法在我们不再符合资格的那一年之后的四个纳税年度选择REIT地位，这将对我们普通股的价值产生负面影响。

 

我们的TRS承租人结构使我们面临酒店运营费用增加的风险，这可能会对我们的经营业绩和我们向股东进行分配的能力产生不利影响。

 

我们与TRS承租人的租约要求我们的TRS承租人根据我们酒店的收入支付部分租金。我们的经营风险包括酒店收入减少及酒店经营开支增加，这将对我们的TRS承租人支付租赁项下到期租金的能力产生不利影响，包括但不限于工资和福利成本、维修和保养费用、能源成本、财产税、保险费用和其他经营开支的增加。

 

这些经营费用的增加可能对我们的财务状况、经营业绩、我们普通股的市场价格以及我们向股东进行分配的能力产生重大不利影响。

 

我们的TRS结构增加了我们的整体纳税义务。

 

我们的TRS控股公司的应税收入需缴纳适用的联邦、州和地方所得税，该应税收入包括我们的TRS承租人租赁酒店物业的收入，扣除此类酒店物业的运营费用和向我们支付的租金。在某些情况下，我们的TRS承租人扣除净利息费用的能力可能会受到限制。因此，尽管我们对TRS承租人的所有权允许我们除了收取租金外，还可以参与从我们的酒店物业获得的营业收入，但该营业收入完全需要缴纳所得税。我们的TRS控股公司的税后净利润可供分配给我们。

 

我们与我们的TRS进行的交易将导致我们对某些收入或扣除项缴纳100%的罚税，如果这些交易不是按照公平条款进行的。

 

REIT最多可拥有一个或多个TRS股票的100%。TRS可能持有资产并赚取如果直接由房地产投资信托基金持有或赚取的收入将不属于合格资产或收入，包括来自由符合条件的独立承包商根据酒店管理协议经营的酒店的总营业收入。子公司和REIT必须共同选择将子公司视为TRS。TRS直接或间接拥有超过35%的股票投票权或价值的公司将自动被视为TRS。总体而言，不超过REIT总资产价值的20%可能由一个或多个TRS的股票或证券组成。此外，TRS规则限制了TRS向其母REIT支付或应计的利息的可扣除性，以确保TRS受到适当水平的公司征税。该规则还对TRS与其母REIT之间某些非公平交易的交易征收100%的消费税。

 

 

我们的TRS控股公司的应税收入需缴纳联邦、外国、州和地方所得税，其税后净收入可供分配给我们，但不需要分配给我们。我们认为，我们的TRS的股票和证券的总价值现在是并将继续低于我们总资产（包括我们的TRS股票和证券）价值的20%。此外，我们将监控我们各自在TRS控股公司中的投资价值，以确保遵守TRS所有权限制。此外，我们将仔细检查我们与我们的TRS控股公司和我们的TRS承租人的所有交易，以确保这些交易是按公平条款订立的，以避免产生上述100%的消费税。然而，无法保证我们将能够遵守上述20%的限制或避免适用上述讨论的100%消费税。

 

如果我们与TRS承租人的租约在联邦所得税方面不被视为真正的租约，我们将无法获得房地产投资信托基金的资格。

 

要获得REIT资格，我们需要满足两项毛收入测试，据此，我们毛收入的特定百分比必须是被动收入，例如租金。对于根据与我们的TRS承租人的酒店租约支付的租金，这应该构成我们毛收入的几乎全部，要符合毛收入测试的目的，这些租约必须被尊重为联邦所得税目的的真实租约，不得被视为服务合同、合资企业或其他类型的安排。我们已经构建了我们的租约，并打算构建任何未来的租约，以便这些租约将被视为联邦所得税目的的真实租约，但无法保证IRS会同意这种定性，不会对这种处理提出质疑，或者法院不会支持这种质疑。如果这些租赁不被视为联邦所得税目的的真实租赁，我们将无法满足适用于REITs的两项毛收入测试中的任何一项，并且很可能无法获得REIT地位。

 

REITs应付的股息不符合某些股息可享受的降低税率。

 

适用于支付给某些非公司美国股东的合格股息收入的最高美国联邦所得税税率为20%。然而，REITs应付的股息一般不符合降低的合格股息率。对于2026年1月1日之前开始的纳税年度，非公司纳税人可能会扣除某些转嫁业务收入的最高20%，包括“合格REIT股息”（一般是REIT股东收到的未指定为资本收益股息或合格股息收入的股息），但受到一定限制，导致此类收入的有效最高美国联邦所得税税率为29.6%。尽管适用于合格股息收入的美国联邦所得税税率降低并不会对REITs的税收或REITs应付的股息产生不利影响，但适用于定期公司合格股息的更优惠税率和降低的公司税率可能会导致某些非公司投资者认为REITs投资的吸引力相对低于支付股息的非REIT公司的股票投资，这可能会对REITs的股票价值产生不利影响，包括我们的股票。

 

如果我们的酒店经理没有资格成为“合格的独立承包商”，我们就没有资格成为房地产投资信托基金。

 

作为我们“关联方承租人”的承租人所支付的租金将不属于适用于REITs的两项毛收入测试的合格收入。我们将所有酒店出租给我们的TRS承租人。若TRS承租人向我们租赁的物业由“合资格独立承包商”管理，则TRS承租人将不会被视为“关联方租户”，也不会被视为直接经营住宿设施。此外，如果我们的TRS控股公司或我们的任何TRS承租人租赁或拥有不由“合格的独立承包商”管理的住宿设施，则该公司将不符合“应税REIT子公司”的资格。

 

如果我们的酒店经理没有资格成为“合格的独立承包商”，我们就没有资格成为房地产投资信托基金。每一家与TRS承租人订立管理合同的酒店管理公司必须符合REIT规则下的“合资格独立承包人”资格，以使TRS承租人支付给我们的租金符合我们REIT收入测试要求的合格收入，并使我们的TRS控股公司符合“应税REIT子公司”的资格。除其他要求外，为符合资格成为合资格独立承建商，经理人不得拥有超过35%的我们已发行股份（按价值计算），且任何人或任何团体不得拥有超过35%的我们已发行股份及经理人的所有权权益，同时考虑到仅拥有我们5%以上股份的所有者，以及就公开交易的此类经理人的所有权权益而言，仅持有此类所有权权益的5%以上的持有人。复杂的所有权归属规则适用于这些35%阈值的目的。尽管我们打算监控我们的物业经理及其业主对我们股份的所有权，但无法保证不会超过这些所有权水平。

 

 

我们的所有权限制可能会限制或阻止您参与我们普通股的某些转让。

 

为满足REIT资格的要求，在每个纳税年度的最后半年内的任何时间，五个或更少的个人（如《守则》中的定义，包括某些实体）可直接或间接拥有不超过50%的我们已发行股份的价值。为协助我们满足我们的REIT资格要求，我们的信托声明包含对我们的每个类别和系列的股份的所有权限制。根据适用的建设性所有权规则，某些关联所有者拥有的任何普通股通常将为共同股份所有权限制的目的而加在一起，而某些关联所有者拥有的特定类别或系列优先股的任何股份通常将为该类别或系列的所有权限制的目的而加在一起。

 

如果任何人以违反所有权限制的方式转让股份，或阻止我们根据联邦所得税法获得REIT资格，这些股份将转而为慈善受益人的利益转让给信托，并将由我们赎回或出售给股份所有权不会违反所有权限制的人。如果本次向信托的转让未能阻止此类违规行为或我们继续作为REIT的资格，那么最初的意向转让从一开始就无效。该等股份的意向受让方将被视为从未拥有该等股份。任何人违反我司信托申报中的所有权限制或其他转让限制取得股份，如果我司股票的市场价格介于购买日和赎回或出售日之间，则承担在赎回或出售股份时遭受财务损失的风险。

 

我们的董事会在未经股东批准的情况下撤销我们的REIT资格的能力可能会对我们的股东造成不利后果。

 

我们的信托声明规定，如果董事会确定继续符合REIT资格不再符合我们的最佳利益，我们的董事会可以撤销或以其他方式终止我们的REIT选举，而无需我们的股东批准。如果我们不再符合REIT资格，我们的应税收入将被征收联邦所得税，并且不再需要将我们的大部分应税收入分配给我们的股东，这可能会对我们对股东的总回报产生不利影响。

 

我们的董事会改变我们的主要政策的能力可能不符合我们股东的利益。

 

我们的董事会决定我们的主要政策，包括与我们的收购、杠杆、融资、增长、运营和向股东分配以及我们作为房地产投资信托基金的持续资格有关的政策和指导方针。我们的董事会可不时修订或修订这些及其他政策及指引，而无须我们的股东投票或同意。因此，我们的股东对我们政策变化的控制有限，这些变化可能会对我们的财务状况、经营业绩、我们普通股的市场价格以及我们向股东进行分配的能力产生不利影响。

 

如果我们未能保持有效的内部控制系统，我们可能无法准确确定我们的财务业绩或防止欺诈。因此，我们的投资者可能会对我们报告的财务信息失去信心，这可能会损害我们的业务和我们股票的价值。

 

有效的内部控制对于我们提供可靠的财务报告和有效防止欺诈是必要的。我们可能会在未来发现我们内部控制中需要改进的领域。2002年《萨班斯-奥克斯利法案》第404节要求我们评估和报告我们对财务报告的内部控制，并让我们的独立审计员每年就我们对财务报告的内部控制发表意见。随着我们的业务增长和直接或通过合资企业收购新的酒店物业，现有的内部控制可能与我们自己的不一致，我们的内部控制将变得更加复杂，我们将需要更多的资源来确保我们的内部控制保持有效。如果我们或我们的独立审计师发现了一个重大弱点，披露这一事实，即使很快得到补救，也可能会降低我们普通股的市场价值。特别是，我们将需要建立，或促使我们的第三方酒店经理建立、控制和程序，以确保酒店收入和费用在我们的酒店得到适当的记录。任何实质性弱点或重大缺陷的存在将要求管理层投入大量时间并产生大量费用来补救任何此类实质性弱点或重大缺陷，管理层可能无法及时补救任何此类实质性弱点或重大缺陷。任何此类失败都可能导致投资者对我们报告的财务信息失去信心，并对我们普通股的市场价值产生不利影响，或限制我们进入资本市场和其他流动性来源。

 

 

遵守REIT要求可能会导致我们放弃原本有吸引力的机会或清算原本有吸引力的投资。

 

为保持我们作为联邦所得税目的房地产投资信托基金的资格，我们必须不断满足有关（其中包括）我们的收入来源、我们资产的性质和多样化、我们分配给股东的金额以及我们实益权益股份的所有权等方面的测试。为了满足这些考验，我们可能会被要求放弃原本可能进行的投资。因此，遵守REIT要求可能会阻碍我们的表现。

 

特别是，我们必须确保在每个日历季度末，我们的总资产价值的至少75%由现金、现金项目、政府证券和合格的房地产资产组成。我们对证券（政府证券、构成合格房地产资产的证券以及我们的TRS的证券）的剩余投资通常不能包括任何一个发行人已发行的有表决权证券的10%以上或任何一个发行人已发行证券总价值的10%以上。此外，一般而言，不超过我们总资产价值的5%（政府证券、构成合格房地产资产的证券以及我们的TRS证券除外）可以由任何一个发行人的证券组成，不超过我们资产价值的25%可以由没有不动产担保的“公募REITs”债务组成，不超过我们总资产价值的20%可以由一个或多个TRS的证券代表。如果我们未能在任何日历季度末遵守这些要求，我们必须在日历季度结束后的30天内纠正该失败或有资格获得某些法定救济条款，以避免失去我们的REIT资格并遭受不利的税务后果。因此，我们可能会被要求清算其他有吸引力的投资。这些行动可能会减少我们的收入和可分配给股东的金额。

 

我们可能会受到不利的立法或监管税收变化的影响，这可能会降低我们股票的市场价格。

 

在任何时候，管辖REITs的联邦所得税法或这些法律的行政解释都可能被修改。我们无法预测何时或是否有任何新的联邦所得税法律、法规或行政解释，或对任何现有联邦所得税法律、法规或行政解释的任何修订，将被采纳、颁布或生效，并且任何此类法律、法规或解释可能会追溯生效。最近提出了几项提案，这些提案将对美国联邦所得税法进行总体上的实质性修改。我们无法预测这些提议的修改是否会成为法律，或者未来任何法律变化对REITs及其股东的长期影响。我们和我们的股东可能会因联邦所得税法律、法规或行政解释的任何此类变化或任何新的变化而受到不利影响。

 

我们可能无法从我们的运营中产生足够的现金流，以便在未来的任何时候向我们的股东进行分配。

 

我们通常被要求每年向我们的股东分配至少90%的REIT应税收入（确定时不考虑已支付股息的扣除，不包括任何净资本收益），以使我们符合《守则》规定的REIT资格，我们目前打算满足这一要求。如果我们满足90%的分配要求，但分配的REIT应税收入低于100%，我们将对我们未分配的应税收入征收联邦公司所得税。我们没有确定最低分配付款水平，我们向股东进行分配的能力可能会受到本10-K表中描述的风险因素的不利影响。在满足REIT资格要求的情况下，我们打算随着时间的推移向我们的股东进行定期分配。我们的董事会全权酌情决定向我们的股东进行任何分配的时间、形式和金额。我们的董事会根据（其中包括）我们的历史和预计经营业绩、财务状况、现金流和流动性、满足REIT资格要求和其他税务考虑、资本支出和其他费用义务、债务契约、合同禁令或其他限制和适用法律以及我们的董事会可能不时认为相关的其他事项等因素，就分配作出决定。可能损害我们向股东进行分配的能力的因素包括：

 

	•	我们无法从我们的投资中获得有吸引力的回报；
	•	减少我们现金流或非现金收益的意外开支；
	•	基础资产价值下降；以及
	•	预期的运营费用水平可能并不准确，因为实际结果可能与估计不同。

 

 

因此，无法保证我们将能够向我们的股东进行分配，或者我们向我们的股东进行的任何分配的水平将实现市场收益率或增加，甚至随着时间的推移保持不变，其中任何一项都可能对我们普通股的市场价格产生重大不利影响。分配可能会稀释我们的财务业绩，并可能构成对我们投资者的资本回报，这将降低每个股东在其普通股中的基础。我们还可以使用借入的资金或出售资产的收益来为分配提供资金。

 

此外，我们向股东进行的分配一般应作为普通收入向股东征税。然而，我们的部分分配可能被我们指定为长期资本收益，只要它们可归属于我们确认的资本收益收入，或者可能构成资本回报，只要它们超过我们为税收目的确定的收益和利润。返还资本不征税，但具有降低股东对我们普通股投资基础的效果。

 

我们的循环信贷额度和定期贷款可能会限制我们支付普通股股息的能力。

 

根据我们的信贷安排，包括无担保循环信贷安排和无担保定期贷款安排，我们的分配不得超过（i）前四个季度期间（如我们的信贷协议所定义）调整后运营资金的95%或（ii）我们维持房地产投资信托基金地位所需的金额中的较大者。因此，如果我们在任何普通股股息支付日期之前的四个季度内没有从运营中产生足够的调整后资金，我们将无法按照我们过去的做法向我们的普通股股东支付股息，而不会导致我们的信贷协议项下的违约。如果我们的信贷协议发生违约，我们将无法根据我们的循环信贷额度或定期贷款借款，我们根据该协议借入的任何金额都可能到期应付。

 

我们权益证券的市场价格可能会有很大差异，这可能会限制您清算投资的能力。

 

REITs发行的权益类证券的交易价格历来受市场利率变化等因素的影响。可能影响我们股票在公开交易市场价格的因素之一是，与其他金融工具的收益率相比，我们的普通股或优先股分配的年收益率。市场利率上升，或我们对股东的分配减少，可能会导致我们股票的潜在购买者要求更高的年收益率，这可能会降低我们股本证券的市场价格。

 

其他可能影响我们股本证券市场价格的因素包括：

 

	•	我们季度经营业绩的实际或预期变化；
	•	酒店或房地产行业公司市场估值变化；
	•	证券分析师对未来财务业绩预期的变化或估计的变化；
	•	股票市场价格和交易量的波动；
	•	未来发行普通股或其他证券；
	•	关键人员的新增或离任；以及
	•	我们或我们的竞争对手关于收购、投资或战略联盟或其变更的公告。

 

由于与其他一些酒店REITs相比，我们的股票市值较小，而且我们的普通股交易量可能较低，因此我们普通股的股票市场价格可能比市值较大的公司更容易受到波动的影响。因此，您清算您在我们公司的投资的能力可能会受到限制。

 

未来可供出售的股份数量可能会对我们普通股的市场价格产生不利影响。

 

我们无法预测未来出售普通股或可供未来出售的普通股对我们普通股市场价格的影响（如果有的话）。出售大量普通股（包括向我们的受托人和高级职员发行的股份），或认为这些出售可能发生，可能会对我们普通股的现行市场价格产生不利影响。

 

 

我们还可能不时在我们的运营合伙企业中发行与收购物业相关的额外普通股或普通单位，我们可能会授予与这些发行相关的需求或搭载登记权。大量出售我们的普通股或认为可能发生这些出售可能会对我们普通股的现行市场价格产生不利影响，或可能削弱我们通过出售额外股本证券筹集资金的能力。我们的股权激励计划规定授予基于股权的奖励，最高可达6,750，000股普通股，我们可能会在未来寻求增加根据我们的股权激励计划提供的股份。我们的DRSPP（定义如下）允许通过购买和再投资我们普通股的股息来购买最多5000万美元的普通股。

 

未来发行债务或股本证券或产生债务可能会对我们普通股的市场价格产生不利影响。

 

如果我们决定在未来发行优先于我们普通股的债务或股本证券或以其他方式产生债务（包括在我们的信贷额度下），这些证券或债务可能会受到契约或其他文书的约束，其中包含限制我们的经营灵活性并限制我们向股东进行分配的能力的契约。此外，我们未来发行的任何可转换或可交换证券可能拥有权利、优先权和特权，包括在分配方面，比我们的普通股更有利，并可能导致对我们普通股所有者的稀释。由于我们决定在未来任何发行中发行债务或股本证券或以其他方式产生债务将取决于市场状况和我们无法控制的其他因素，我们无法预测或估计我们未来发行或融资的金额、时间或性质，其中任何一项都可能降低我们普通股的市场价格并稀释我们普通股的价值。

 

项目1b。未解决员工意见

 

没有。

 

 

项目1c。网络安全

 

我们的管理层和董事会认识到应对网络安全威胁和风险对我们的业务和运营至关重要。因此，我们建立了一个全面的框架来评估、应对和管理网络安全威胁产生的物质风险。

 

评估、识别和管理来自网络安全的重大风险

 

我们依赖于IHM实施的网络安全战略和政策，IHM是公司所有物业的管理者，我们与他们共享公司办公空间。IHM的网络安全战略优先检测、分析和应对已知、预期或意外的威胁，有效管理安全风险以及应对网络事件的弹性。IHM的企业范围网络安全计划与美国国家标准与技术研究院网络安全框架保持一致。IHM的网络安全风险管理流程包括技术安全控制、监测系统、工具和相关服务，其中包括来自第三方供应商的工具和服务，以及评估、识别和管理来自网络安全威胁的风险的管理监督。IHM已经实施并将继续实施基于风险的控制，旨在预防、检测和应对信息安全威胁，我们依靠这些控制来帮助我们保护我们的信息、我们的信息系统以及我们的投资者和委托我们提供敏感信息的其他第三方的信息。

 

IHM的网络安全计划包括物理、行政和技术保障措施，以及旨在帮助IHM预防和及时有效应对网络安全威胁和事件的计划和程序，包括可能影响我们的威胁或事件。IHM的网络安全风险管理流程旨在监测网络安全漏洞和潜在的攻击媒介，评估任何威胁的潜在运营和财务影响，并减轻此类威胁。对网络安全风险的评估，包括可能影响我们的风险，被纳入IHM的信息技术计划。此外，IHM和公司都定期与第三方顾问和主要供应商接触，以协助他们评估、加强、实施和监测其网络安全风险管理计划以及应对事件。

 

IHM定期对我们的信息系统和相关控制进行内部安全审查，包括影响个人数据的系统以及IHM和我们的关键第三方供应商和其他合作伙伴的网络安全风险。IHM还完成对其网络安全计划和实践的定期外部审查，其中包括对相关数据保护实践和目标攻击模拟的评估。

 

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此外，与酒店客人有关的大部分敏感信息由各自的特许公司、万豪国际酒店集团公司的关联公司、希尔顿酒店，以及Hyatt Hotels Corporation，这些公司都是一家公众公司，均已制定并各自公开披露的网络安全保护政策。

 

此外，为协助自身安全，公司采取了多项网络安全政策，包括事件响应计划、员工可接受的使用政策和服务提供商网络安全管理政策（统称“网络安全政策”），通过这些政策，公司确保有权访问敏感信息的关键供应商拥有遵守公司流程、政策和程序的合同条款。

 

IHM与我们的总法律顾问协调，负责定期测试事件响应计划。此外，我们的审计委员会和总法律顾问将至少每年审查一次事件响应计划，并酌情更新事件响应计划，以满足适用的法律要求以及公司的政策、程序以及信息安全和业务目标。审计委员会将定期审查（i）网络安全政策和（ii）公司的网络安全风险敞口，并讨论管理层为监测或减轻此类风险敞口而采取的步骤。

 

网络安全风险的重大影响

 

在过去三个财政年度，我们没有发生重大信息安全漏洞事件，我们也没有意识到任何合理可能对我们的业务产生重大影响的网络安全风险。然而，未来的事件可能会对我们的业务战略、经营业绩或财务状况产生重大影响。有关网络安全威胁带来的风险的更多讨论，请参见“项目1a。风险因素——一般风险因素——网络安全故障和数据安全事件可能会对我们的业务产生不利影响，对我们的运营造成干扰，对我们的机密、个人或其他敏感信息造成损害或腐败，以及/或对我们的业务关系或声誉造成损害，其中任何一项都可能对我们的业务、财务状况和经营业绩产生负面影响。”

 

治理网络安全风险

 

审计委员会的审计委员会主要负责监督和审查与风险评估和风险管理有关的准则和政策，包括网络安全。IHM和公司的首席执行官、首席财务官、首席运营官和总法律顾问（统称“执行领导团队”）负责评估和管理网络安全风险。IHM的某些成员定期就网络安全问题向公司管理层报告，管理层酌情就网络安全事项向我们的审计委员会以及我们的全体董事会提供信息。

 

一旦核实网络安全事件已经发生或正在发生，执行领导小组或其指定人员将与IHM合作，迅速对网络安全事件的严重程度进行初步评估。在这一评估之后，IHM将向首席执行官报告网络安全事件，首席执行官在与总法律顾问协商后将通知审计委员会主席，然后审计委员会主席将在主席认为适当的情况下向董事会报告此类网络安全事件。所有1级（高度严重）网络安全事件都将向董事会报告。

 

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目 录

 

项目2。物业

 

下表列出截至2025年12月31日我们酒店的若干经营信息：

 

				日期		年份		数				购买					采购价格				抵押贷款
物业		位置		收购		已开通		房间数				价格					每间客房				债务余额
哈特福德-法明顿希尔顿霍姆伍德套房酒店		康涅狄格州法明顿		4/23/2010		1999			121			$	11.5		百万		$	95,041				—
长岛霍尔茨维尔Residence Inn酒店		纽约州霍尔茨维尔		8/3/2010		2004			124			$	21.3		百万		$	171,774				—
Residence Inn White Plains酒店酒店		纽约怀特普莱恩斯		9/23/2010		1982			138			$	21.2		百万		$	159,398				—
新罗谢尔Residence Inn酒店		纽约州新罗谢尔		10/5/2010		2000			127			$	21.0		百万		$	169,355				—
加登格罗夫Residence Inn酒店		加州加登格罗夫		7/14/2011		2003			200			$	43.6		百万		$	218,000				—
圣安东尼奥河滨步行希尔顿霍姆伍德套房酒店		德克萨斯州圣安东尼奥市		7/14/2011		1996			146			$	32.5		百万		$	222,603				—
华盛顿特区Residence Inn酒店		华盛顿特区		7/14/2011		1974			104			$	29.4		百万		$	280,000				—
泰森斯角Residence Inn酒店		弗吉尼亚州维也纳		7/14/2011		2001			121			$	37.0		百万		$	305,785				—
波特兰市中心汉普顿酒店		缅因州波特兰		12/27/2012		2011			125			$	28.0		百万		$	229,508				—
匹兹堡北岸凯悦酒店		宾夕法尼亚州匹兹堡		6/17/2013		2010			178			$	40.0		百万		$	224,719			$	23.3		百万
埃克塞特汉普顿酒店		新罕布什尔州埃克塞特		8/9/2013		2010			112			$	15.2		百万		$	136,937			$	15.0		百万
贝尔维尤Residence Inn酒店		华盛顿州贝尔维尤		10/31/2013		2008			231			$	71.8		百万		$	316,883				—
萨凡纳Springhill套房酒店		佐治亚州萨凡纳		12/5/2013		2009			162			$	39.8		百万		$	248,438			$	22.0		百万
Residence Inn Silicon Valley I		加利福尼亚州桑尼维尔		6/9/2014		1983			231			$	92.8		百万		$	401,776				—
Residence Inn Silicon Valley II		加利福尼亚州桑尼维尔		6/9/2014		1985			248			$	102.0		百万		$	411,103				—
圣马特奥Residence Inn酒店		圣马特奥，加利福尼亚州		6/9/2014		1985			160			$	72.7		百万		$	454,097				—
山景Residence Inn酒店		加利福尼亚州山景城		6/9/2014		1985			144			$	56.4		百万		$	503,869				—
樱桃溪凯悦酒店		格伦代尔，CO		8/29/2014		1987			199			$	32.0		百万		$	164,948				—
艾迪生庭院		德克萨斯州艾迪生		11/17/2014		2000			176			$	24.1		百万		$	137,178				—
Residence Inn San Diego Gaslamp酒店酒店		加利福尼亚州圣地亚哥		2/25/2015		2009			240			$	90.0		百万		$	375,000				—
戴德姆Residence Inn酒店		马萨诸塞州戴德姆		7/17/2015		2008			81			$	22.0		百万		$	271,605				—
伊尔卢加诺Residence Inn酒店		佛罗里达州劳德代尔堡		8/17/2015		2013			105			$	33.5		百万		$	319,048				—
滨海雷伊希尔顿花园酒店		Marina del Rey，加利福尼亚州		9/17/2015		1998			136			$	45.1		百万		$	336,194				—
伍德兰希尔斯Home2套房酒店		加利福尼亚州 Woodland Hills		8/29/2017		2022			170			$	70.9		百万		$	418,107				—
朴茨茅斯希尔顿花园酒店		新州朴茨茅斯		9/20/2017		2006			136			$	43.5		百万		$	332,061				—
萨默维尔庭院		南卡罗来纳州萨默维尔		11/15/2017		2014			96			$	20.2		百万		$	210,417			$	9.0		百万
斯普林菲尔德大使馆套房酒店		弗吉尼亚州斯普林菲尔德		12/6/2017		2013			219			$	68.0		百万		$	310,502				—
Summerville Residence酒店		南卡罗来纳州萨默维尔		8/27/2018		2018			96			$	20.8		百万		$	216,667			$	9.5		百万
达拉斯DT庭院		德克萨斯州达拉斯		12/5/2018		2018			167			$	49.0		百万		$	293,413			$	24.5		百万
Residence Inn Austin Northwest/The Domain Area		德克萨斯州奥斯汀		8/3/2021		2016			132			$	37.0		百万		$	280,000			$	20.9		百万
TownePlace Suites Austin Northwest/the Domain Area		德克萨斯州奥斯汀		8/3/2021		2021			137			$	34.3		百万		$	250,000			$	19.1		百万
德斯坦美丽华海滩希尔顿花园酒店		佛罗里达州米拉马尔海滩		3/8/2022		2020			111			$	31.0		百万		$	279,000				—
凤凰城市中心Home2套房酒店		亚利桑那州凤凰城		5/30/2024		2024			148			$	43.3		百万		$	293,000				—
合计									5,021			$	1,400.9		百万		$	279,008			$	143.2		百万

 

我们租用总部在222 Lakeview Avenue，Suite 200，West Palm Beach，FL 33401。我们总部的租约有一个初始期限，将于2026年到期。我们于2024年订立新的10年期公司办公室租约，将于2026年9月1日或之前开始。Residence Inn New Rochelle酒店受制于航权租约和车库租约，各自于2104年12月1日到期。Residence Inn San Diego Gaslamp酒店受制于2065年1月31日到期的地面租约。滨海雷伊希尔顿花园酒店受制于2067年12月31日到期的地面租约。Home2 Phoenix Downtown酒店受制于2032年到期的融资租赁；该物业将在此期限届满时免费转让给我们。有关我们或我们的酒店受制于的租约的更多信息，请参阅“项目1。商业-租赁"。

 

 

项目3。法律程序

 

公司面临各种索赔、诉讼和法律诉讼，包括在日常业务过程中产生的日常诉讼，涉及其酒店的运营、其经理和其他公司事项。虽然无法确定该等事项的最终结果，但公司相信，该等负债的可识别总额（如有）不会对其财务状况或经营业绩产生重大不利影响。

 

有关所有诉讼事项的讨论，请参阅合并财务报表附注的附注13“承诺和或有事项”，该附注以引用方式并入本文，并被视为第一部分第3项“法律程序”的组成部分。

 

项目4。矿山安全披露

 

不适用。

 

 

第二部分

 

项目5。市场对注册人普通股权、相关股东事项及发行人购买股本证券

 

市场资讯

 

我们的普通股于2010年4月16日开始在纽约证券交易所交易，代码为“CLDT”。

 

股东信息

 

截至2025年12月31日，共有231名登记在册的普通股股东。这一数字不包括以代名人名义持有股份的实益拥有人。然而，由于我们的许多普通股由经纪商和其他机构持有，我们认为我们普通股的实益持有人比记录持有人多得多。为了遵守与我们作为REIT资格相关的某些要求，除某些例外情况外，我们的章程将任何个人或关联集团可能拥有的普通股数量限制为我们已发行普通股的9.8%。

 

下图提供了我们普通股从2020年12月31日到2025年12月31日纽约证券交易所每股收盘价的五年累计总回报率与罗素2000指数（“罗素2000”）、FTSE Nareit All Equity REITs Index（“FTSE Nareit All Equity REITs”）和FTSE Nareit Lodging/Resorts Index（“FTSE Nareit Lodging”）的累计总回报率的比较。总回报价值的计算假设是在2020年12月31日进行100美元的投资，将所有股息再投资于（i）我们的普通股，（ii）罗素2000，（iii）富时Nareit All Equity REITs和（iv）富时Nareit Lodging。总回报价值包括期间支付的任何股息。

 

		12月31日初始投资价值，
		2020				2021				2022				2023				2024				2025
Chatham Lodging信托		$	100.00			$	127.04			$	114.26			$	102.65			$	88.41			$	70.85
罗素2000		$	100.00			$	114.82			$	91.35			$	106.82			$	119.14			$	134.40
FTSE Nareit All Equity REITs		$	100.00			$	139.88			$	104.76			$	116.79			$	121.85			$	123.88
FTSE Nareit Lodging		$	100.00			$	118.22			$	100.12			$	124.07			$	121.59			$	115.35

 

 

 

 

 

发行信息

 

为了保持我们作为REIT的资格，我们必须每年向我们的股东进行分配，金额至少等于：

 

•

我们的REIT应税收入的90%确定，不考虑已支付的股息扣除，不包括净资本收益；加

•

我们从止赎财产中获得的净收入超过《守则》对此类收入征收的税款的90%；减去

•

任何超额非现金收入（如《守则》所定义）。

 

未来的分配将由我们的董事会酌情决定，并将取决于我们的财务表现、偿债义务、适用的债务契约（如有）、资本支出要求、维持我们的REIT资格以及我们的董事会认为相关的其他因素。

 

下表分别列出公司于截至2025年12月31日及2024年12月31日止年度就其股份进行定期分派的所得税定性资料：

 

		2025								2024
普通股：
普通收入		$	0.32764				91.0	%		$	0.21568				77.0	%
未收复的1250号段收益			0.03236				9.0	%			—				0.0	%
资本回报			—				0.0	%			0.06432				23.0	%
合计		$	0.36				100.0	%		$	0.28				100.0	%
A系列优先股：
普通收入		$	1.50736				91.0	%		$	1.65624				100.0	%
未收复的1250号段收益			0.14888				9.0	%			—				0.0	%
资本回报			—				0.0	%			—				0.0	%
合计		$	1.65624				100.0	%		$	1.65624				100.0	%

 

 

股权补偿方案信息

 

下表提供了截至2025年12月31日与我们的股权激励计划有关的信息，根据该计划，可不时授予普通购股权、股份奖励、股份增值权、业绩单位、LTIP单位和其他基于股权的奖励期权。有关我们的股权激励计划的更多信息，请参见我们的合并财务报表附注11。

 

数量

证券数量

加权-平均

证券剩余

将于

行使价

未来可用

行使未偿

出色的选项，

权益项下发行

期权、认股权证及权利

认股权证及权利

补偿计划

证券持有人批准的股权补偿方案1

—

—

2,271,462

未获证券持有人批准的股权补偿方案

—

—

—

合计

—

—

2,271,462

 

¹我们的股权激励计划在我们的IPO完成之前获得了我们公司的唯一受托人和我们公司的唯一股东的批准。我们的董事会于2025年5月6日对该计划进行了修订，将该计划下的最高可用股份数量增加至6,750，000股。经修订和重述的计划在我们的2025年年度股东大会上获得了我们的股东的批准。

 

出售未登记证券

 

没有。

 

发行人购买股本证券

 

普通股

 

2025年5月，我们的董事会授权并批准了一项2500万美元的普通股股票回购计划。根据该计划，我们可能会在我们认为适当的时间和金额通过公开市场购买或其他私下协商的交易回购普通股。该计划没有时间限制，可随时暂停或终止。截至2025年9月30日，该计划下仍有2300万美元的普通股可供回购。截至2025年12月31日止年度，公司以每股6.83美元的加权平均价格回购了1,313，795股普通股，包括佣金在内的总购买价格约为900万美元。截至2025年12月31日，根据股票回购计划，大约有1600万美元的普通股可供回购。

 

此外，我们向已发行限制性普通股的员工提供没收股份的选择权，以满足其股份归属之日的最低法定预扣税款要求。截至2025年12月31日止年度，有532股普通股交还公司，以履行与限制性股票归属相关的预扣税款义务。

 

以下是2025年第四季度期间所有股票回购的汇总：

 

期		总数 购买的股票				平均价格 每股支付				作为公开宣布的计划或计划的一部分而购买的股份总数				根据计划或计划可能尚未购买的股份的大约美元价值(1)（单位：千）
2025年10月1日-2025年10月31日			229,959			$	6.47				229,959			$	—
2025年11月1日-2025年11月30日			280,071			$	6.68				280,071			$	—
2025年12月1日-2025年12月31日			528,072			$	6.88				528,072			$	—
合计			1,038,102			$	6.73				1,038,102			$	16,033

（1）表示根据2500万美元的股票回购计划，截至2025年12月31日可供回购的1600万美元普通股。根据该计划，我们可能会在我们认为适当的时间和金额通过公开市场购买或其他私下协商的交易回购普通股。该计划没有时间限制，可随时暂停或终止。

 

项目6。[保留]

 

 

项目7。管理层对财务状况和经营成果的讨论与分析

 

概述

 

Chatham Lodging信托（“我们”、“我们”或“公司”）于2009年10月26日作为马里兰州房地产投资信托基金成立。该公司由内部管理，组织起来主要投资于高档长住和高级品牌精选服务酒店。公司已选择作为联邦所得税目的的房地产投资信托基金（“REIT”）征税。

 

该公司在2010年4月完成首次公开发行（“IPO”）之前没有运营。我们股票发行的净收益将贡献给我们的运营合伙企业Chatham Lodging，L.P.（“运营合伙企业”），以换取合伙权益。公司几乎所有的资产都由经营合伙企业持有，所有的经营活动都是通过经营合伙企业进行的。公司为经营合伙企业的唯一普通合伙人，并拥有经营合伙企业中有限合伙权益的100%普通单位（“普通单位”）。公司的某些执行官在运营合伙企业中持有既得和未归属的长期激励计划单位（“LTIP单位”），这些单位在我们的综合资产负债表中作为非控制性权益列报。

 

截至2025年12月31日，公司在15个州和哥伦比亚特区拥有33家酒店，共5021间客房。

 

要获得REIT资格，公司不能经营其酒店。因此，经营合伙企业及其子公司将公司的酒店出租给应税REIT子公司承租人（“TRS承租人”），后者由公司的应税REIT子公司（“TRS”）控股公司全资拥有。每间酒店均根据提供租金付款的百分比租赁出租给TRS，该百分比租赁等于（i）固定的基本租金金额或（ii）基于酒店收入的百分比租金中的较高者。来自各TRS承租人的租赁收入在合并中予以抵销。

 

TRS承租人已与为酒店提供日常管理的第三方管理公司订立管理协议。截至2025年12月31日，由公司董事长、总裁兼首席执行官Jeffrey H. Fisher 100%持股的Island Hospitality Management Inc.（“IHM”）管理公司所有酒店。

 

经营业绩和财务状况的关键指标

 

我们通过评估非财务和财务指标和衡量标准来衡量财务状况和酒店经营业绩，例如：

 

•

平均每日房价（ADR），即客房收入除以已售客房总数的商，

•

入住率，这是已售房间总数除以可用房间总数的商，

•

每间可用客房收入（“RevPAR”），这是入住率和ADR的乘积，不包括餐饮收入或其他营业收入，

•

运营资金（“FFO”），

•

调整后的FFO，

•

未计利息、税项、折旧及摊销前利润（“EBITDA”），

•

EBITDA，

•

调整后EBITDA，以及

•

调整后的酒店EBITDA。

 

我们使用这些指标评估我们投资组合中的酒店和潜在收购，以确定每家酒店通过增加可分配现金流为我们的股东提供收入的贡献，并通过我们普通股的价值升值来增加长期总回报。RevPAR、ADR和入住率是酒店行业通常用来评估经营业绩的衡量标准。

 

有关FFO、调整后FFO、EBITDA、EBITDA、调整后EBITDA和调整后酒店EBITDA的进一步讨论，请参见“非GAAP财务指标”。

 

 

经营成果

 

截至2025年12月31日止年度与截至2024年12月31日止年度的比较

 

下面这一节提供了对我们在2025财年至2024财年期间的综合经营业绩的对比讨论。请参阅我们在截至2024年12月31日的财政年度的10-K表格年度报告中的项目7，“管理层对财务状况和经营业绩的讨论和分析”，以比较讨论我们在2024财年和2023财年之间的综合经营业绩。

 

截至2025年12月31日止年度的经营业绩包括我们在该期间拥有的酒店的经营活动。我们于2024年1月9日出售了位于美国科罗拉多州丹佛市的一家酒店，于2024年12月6日出售了位于美国佛罗里达州梅特兰的一家酒店，于2024年12月16日出售了位于美国明尼苏达州布卢明顿的一家酒店，于2025年1月30日出售了位于田纳西州布伦特伍德的一家酒店，于2025年3月17日出售了位于德克萨斯州休斯顿的一家酒店，于2025年4月22日出售了位于德克萨斯州休斯顿的一家酒店，并于2025年12月23日出售了位于马萨诸塞州比勒里卡的一家酒店。我们于2024年5月30日收购了位于亚利桑那州凤凰城的一家酒店。下文所述的业绩变化主要是由七家酒店的销售、一家酒店的收购以及通胀成本压力推动的。

 

收入

 

收入，主要包括客房、食品和饮料以及我们酒店的其他营业收入，在所示期间如下（单位：千美元）：

 

		截至本年度
		2025年12月31日				2024年12月31日				%变化
房间		$	269,206			$	290,290				(7.3	)%
食品饮料			6,894				7,737				(10.9	)%
其他			17,897				18,077				(1.0	)%
关联方费用报销			1,078				1,105				(2.4	)%
总收入		$	295,075			$	317,209				(7.0	)%

 

截至2025年12月31日止年度，总收入减少2210万美元至2.951亿美元，而2024年期间的总收入为3.172亿美元。总收入的减少主要与七家酒店的销售收入减少有关，这七家酒店在截至2025年12月31日的年度贡献了890万美元的收入，比已售酒店在相应的2024年期间贡献的3350万美元减少了2460万美元。同物业RevPAR亦下降0.1%。这部分被收购一家酒店的收入增加所抵消，该酒店在截至2025年12月31日的年度内贡献了860万美元的收入，比收购的酒店在相应的2024年期间贡献的370万美元增加了490万美元。由于我们所有的酒店都是精选服务或有限服务酒店，客房收入是主要收入来源，因为这些酒店没有显著的餐饮收入或大型集团会议设施。客房收入分别占截至2025年12月31日及2024年12月31日止年度总收入的91.2%及91.5%。截至2025年12月31日和2024年12月31日止年度，客房收入分别为2.692亿美元和2.903亿美元，客房收入减少主要与上述相同因素有关。

 

截至2025年12月31日和2024年12月31日止年度，餐饮收入分别为690万美元和770万美元。

 

其他收入，包括停车场、会议室、礼品店、室内电影和其他附属设施收入，截至2025年12月31日止年度减少0.2百万美元。

 

截至2025年12月31日和2024年12月31日止年度，来自关联方的报销费用分别为110万美元和110万美元。费用报销由计入经营费用的关联方报销费用相抵。

 

据Smith Travel Research报告，与截至2024年12月31日和2023年12月31日止年度相比，截至2025年12月31日和2024年12月31日止年度的美国住宿业RevPAR分别下降0.3%和增长1.8%。Smith Travel Research报告称，美国住宿业RevPAR在2025年第一季度增长2.2%，在2025年第二季度下降0.5%，在2025年第三季度下降1.4%，在2025年第四季度下降1.1%。Smith Travel Research目前预计2026年行业RevPAR将增长0.6%。

 

 

在下表中，我们展示了实际和相同的物业房间收入指标。实际入住率、ADR和RevPAR指标反映了这些酒店在所述期间内公司拥有这些酒店的实际天数的表现。同一物业入住率、ADR和RevPAR反映了截至2025年12月31日，公司拥有的已运营一整年的酒店的业绩，而不考虑我们在所述期间的所有权，这是一种非公认会计准则财务指标。我们拥有之前期间酒店的业绩由先前的所有者提供给我们，我们没有调整。

 

		截至本年度
		2025年12月31日								2024年12月31日								%变化
		同一物业				实际				同一物业				实际				同一物业				实际
		（33家酒店）				（37家酒店）				（33家酒店）				（40家酒店）				（33家酒店）				（37/40家酒店）
入住率			76.6	%			76.3	%			76.2	%			76.3	%			0.5	%			0.0	%
ADR		$	185.78			$	183.95			$	187.03			$	178.96				(0.7	)%			2.8	%
RevPAR		$	142.39			$	140.38			$	142.56			$	136.49				(0.1	)%			2.9	%

 

截至2025年12月31日止年度，同一物业RevPAR下降0.1%，原因是入住率上升0.5%，ADR下降0.7%。

 

酒店运营费用

 

所示期间的酒店运营费用包括以下各项（单位：千美元）：

 

		截至本年度
		2025年12月31日				2024年12月31日				%变化
酒店运营费用：
房间		$	59,752			$	65,311				(8.5	)%
餐饮费用			5,517				6,218				(11.3	)%
电话费			1,172				1,360				(13.8	)%
其他费用			4,487				4,127				8.7	%
一般和行政			27,010				28,826				(6.3	)%
特许经营和营销费用			23,620				25,355				(6.8	)%
广告和促销			6,804				6,229				9.2	%
公用事业			12,372				13,161				(6.0	)%
维修和保养			15,272				16,516				(7.5	)%
支付关联方的管理费			9,895				10,733				(7.8	)%
保险			3,272				3,340				(2.0	)%
酒店运营费用总额		$	169,173			$	181,176				(6.6	)%

 

酒店运营费用从截至2024年12月31日止年度的1.812亿美元减少12.0百万美元，或6.6%，至截至2025年12月31日止年度的1.692亿美元。截至2025年12月31日止年度，这7家已出售酒店贡献了600万美元的运营费用，比已出售酒店在相应的2024年期间贡献的2190万美元减少了1590万美元。这部分被收购一家酒店的运营费用增加所抵消，该酒店在截至2025年12月31日的年度贡献了450万美元的运营费用，比收购的酒店在相应的2024年期间贡献的220万美元增加了230万美元。营业费用的其余变化与通胀成本压力有关。

 

客房费用是酒店运营费用中最重要的组成部分，从2024年的6530万美元减少到2025年的5980万美元，减少了550万美元。房费减少主要与出售七间酒店的成本减少有关，部分被收购一间酒店的成本增加及与我们酒店相同物业占用增加有关的成本增加所抵销。

 

 

其余酒店运营费用从2024年的1.159亿美元减少到2025年的1.094亿美元，减少了650万美元，降幅为5.6%。余下经营开支减少，主要是由于出售七间酒店的成本减少，部分被收购一间酒店的成本增加及与通胀成本压力有关的成本增加所抵销。

 

折旧及摊销

 

折旧和摊销费用从截至2024年12月31日止年度的6070万美元减少到截至2025年12月31日止年度的5970万美元，减少了100万美元。自购置之日起，我们的资产一般会按直线法记录折旧超过40年的建筑物、20年的土地改良、15年的建筑物改良以及1至10年的酒店家具、固定装置和设备。酒店家具、固定装置和设备的折旧年限一般假定为购置日期与家具、固定装置和设备将被更换日期之间的差额。特许经营费的摊销按直线法在各自的特许经营协议期限内入账。

 

减值损失

 

截至2025年12月31日和2024年12月31日止年度的减值损失分别为零和430万美元。2024年的减值亏损是由于于2025年4月22日出售的CY休斯顿酒店物业录得减值。

 

物业税、地租和保险

 

财产税、地租和保险费用总额从截至2024年12月31日止年度的2370万美元减少到截至2025年12月31日止年度的2200万美元，减少了170万美元。减少的主要原因是七家酒店的销售额被房产税评估的增加部分抵消。

 

一般和行政

 

一般和行政费用主要包括与员工相关的成本，包括基本工资、奖金和限制性股票摊销以及LTIP单位的奖励。这些费用还包括企业运营成本、专业费用和受托人费用。一般和行政费用总额（不包括截至2025年12月31日和2024年12月31日止年度的股票薪酬摊销分别为630万美元和640万美元）从2024年的1200万美元减少170万美元至2025年的1030万美元。

 

其他收费

 

其他费用从截至2024年12月31日止年度的30万美元降至截至2025年12月31日止年度的2.7万美元。

 

关联方可偿还费用

 

截至2025年12月31日和2024年12月31日止年度，来自关联方的可偿还成本，包括共用办公费用和租金，分别为110万美元和110万美元。费用偿还由计入收入的关联方费用偿还抵消。

 

出售酒店物业收益

 

截至2025年12月31日止年度，出售酒店物业的收益增加870万美元至1440万美元，而截至2024年12月31日止年度的收益为570万美元。HWS布伦特伍德酒店物业于2025年1月30日出售，HI休斯顿酒店物业于2025年3月17日出售，CY休斯顿酒店物业于2025年4月22日出售，HWS Billerica酒店物业于2025年12月23日出售，共产生1440万美元的收益。HGI Denver Tech酒店物业于2024年1月9日出售，HWS Maitland酒店物业于2024年12月6日出售，HWS Bloomington酒店物业于2024年12月16日出售，共获得570万美元收益。

 

 

利息及其他收入

 

现金和现金等价物及其他收入的利息从截至2024年12月31日止年度的170万美元减少140万美元至截至2025年12月31日止年度的30万美元。减少的原因是截至2025年12月31日止年度的现金余额减少。

 

利息支出，包括递延费用摊销

 

利息支出从截至2024年12月31日止年度的3090万美元减少到截至2025年12月31日止年度的2570万美元，减少了520万美元，即16.9%。利息支出包括以下各项（单位：千美元）：

 

		截至本年度
		2025年12月31日				2024年12月31日				%变化
抵押债务利息		$	10,515			$	16,085				(34.6	)%
信贷融资和定期贷款利息和未使用费用			13,641				13,372				2.0	%
融资租赁负债利息			25				14				78.6	%
递延融资成本摊销			1,478				1,409				4.9	%
合计		$	25,659			$	30,880				(16.9	)%

 

利息支出减少是由于截至2025年12月31日止年度的债务余额和浮动利率借款成本低于截至2024年12月31日止年度。

 

债务提前清偿损失

 

债务提前清偿损失从截至2024年12月31日止年度的1.7万美元增加到截至2025年12月31日止年度的0.2百万美元，增加了0.2百万美元。2025年的亏损与公司订立新的无抵押循环信贷融资以及注销先前融资的未摊销递延融资费用有关。

 

所得税费用

 

截至2025年12月31日和2024年12月31日止年度的所得税费用保持不变，为零。我们需要根据我们的TRS承租人的应税收入缴纳所得税，联邦和州的合并税率约为25%。由于TRS利用这些递延所得税净资产的能力存在不确定性，该公司的TRS预计2025年的应纳税所得额将被上一年的净经营亏损所抵消，并确认了等于递延所得税净资产100%的全额估值备抵。

 

净收入

 

截至2025年12月31日止年度的净收入为1530万美元，而截至2024年12月31日止年度的净收入为400万美元。净收入的变化主要是由于上述因素。

 

材料趋势或不确定性

 

我们并不知悉任何重大趋势或不确定因素（有利或不利）可能被合理预期会对资本资源或将从购置和经营物业、贷款和其他许可投资中获得的收入或收入产生重大影响，但本节提及的那些以及本10-K表本年度报告“风险因素”部分中确定的风险因素除外。

 

 

非GAAP财务指标

 

我们认为以下对投资者有用的非公认会计准则财务指标是衡量我们经营业绩的关键补充指标：（1）FFO，（2）调整后的FFO，（3）EBITDA，（4）EBITDA，（5）调整后的EBITDA和（6）调整后的酒店EBITDA。这些非GAAP财务指标应与GAAP规定的净收入或亏损一起考虑，但不应作为衡量我们经营业绩的替代方案。

 

FFO、调整后FFO、EBITDA、EBITDA、调整后EBITDA和调整后酒店EBITDA不代表GAAP下经营活动产生的现金，不应被视为净收入或亏损、经营现金流或GAAP规定的任何其他经营业绩衡量标准的替代方案。FFO、调整后FFO、EBITDA、EBITDA、调整后EBITDA和调整后酒店EBITDA不是衡量我们流动性的指标，FFO、调整后FFO、EBITDA、EBITDA、调整后EBITDA或调整后酒店EBITDA也不代表可用于满足我们现金需求的资金，包括我们进行现金分配的能力。这些计量不反映长期资产和已经发生和将要发生的其他项目的现金支出。FFO、调整后的FFO、EBITDA、EBITDA、调整后的EBITDA和调整后的酒店EBITDA可能包括由于职能要求可能无法供管理层酌情使用的资金，以节省用于资本支出、物业收购以及其他承诺和不确定性的资金。

 

我们按照Nareit制定的标准计算FFO，该标准将FFO定义为净收入或亏损（按照GAAP计算），不包括出售房地产的损益、减值减记、会计原则变更的累积影响，加上折旧和摊销（不包括递延融资成本的摊销），并按照相同的方法对未合并的合伙企业和合资企业进行调整后。我们认为，FFO的介绍为投资者提供了有关我们经营业绩的有用信息，因为它衡量我们的业绩而不考虑特定的非现金项目，例如房地产折旧和摊销、出售房地产资产的损益以及我们认为不代表我们酒店物业的物业水平表现的某些其他项目。我们认为，这些项目反映了我们资产基础的历史成本以及我们的收购和处置活动，较少反映我们的持续运营，并且通过调整以排除这些项目的影响，FFO有助于投资者比较我们在不同时期之间以及使用Nareit定义报告FFO的REITs之间的经营业绩。

 

我们通过对Nareit的FFO定义中未涉及的某些额外项目进一步调整FFO来计算调整后的FFO，包括其他费用、债务提前清偿的损失以及与我们未合并的房地产实体相关的类似项目，我们认为这些项目不代表与酒店运营相关的成本。我们认为，调整后的FFO为投资者提供了另一种财务指标，可能有助于比较不同时期之间以及对FFO进行类似调整的REITs之间的经营业绩。

 

 

以下是截至2025年12月31日、2024年和2023年12月31日止年度的净收入（亏损）与FFO和调整后FFO的对账（单位：千，股份数据除外）：

 

		截至本年度
		12月31日，
		2025				2024				2023
运营资金（“FFO”）：
净收入		$	15,313			$	4,035			$	2,488
优先股息			(7,950	)			(7,950	)			(7,950	)
归属于普通股和普通单位的净收益（亏损）			7,363				(3,915	)			(5,462	)
出售酒店物业收益			(14,369	)			(5,713	)			(18	)
拥有的酒店物业折旧			57,664				59,513				58,040
减值损失			—				4,256				4,266
归属于普通股和单位持有人的FFO			50,658				54,141				56,826
融资租赁资产摊销			1,887				1,010				—
其他费用			27				327				2,300
债务提前清偿损失			174				17				696
部分终止租赁的收益			—				—				(164	)
归属于普通股和单位持有人的调整后FFO		$	52,746			$	55,495			$	59,658
普通股和单位的加权平均数
基本			50,522,421				50,757,548				50,374,481
摊薄			51,721,473				51,172,183				50,532,122

 

用于计算调整后每股FFO的稀释加权平均普通股数量可能与用于计算按LTIP单位计算GAAP每股净收入的稀释加权平均普通股数量不同，后者可能会转换为实益权益的普通股，如果每股净收入为负值且调整后FFO为正值。可能在未来稀释基本每股收益的未归属限制性股票和未归属LTIP单位将不包括在已录得亏损期间的稀释每股亏损计算中，因为它们在列报期间具有反稀释性。

 

EBITDA定义为净收益或亏损，不包括：（1）利息费用；（2）所得税拨备，包括适用于出售资产的所得税；（3）折旧和摊销；（4）未合并的房地产实体项目，包括利息、折旧和摊销，不包括出售房地产的损益。我们认为EBITDA有助于投资者通过从我们的经营业绩中去除我们的资本结构（主要是利息支出）和资产基础（主要是折旧和摊销）的影响，评估和促进我们在不同时期和REITs之间的经营业绩比较。此外，EBITDA被用作确定酒店收购和处置价值的一个衡量标准。

 

除EBITDA外，我们根据Nareit准则提出EBITDA，该准则将EBITDA定义为不包括利息费用、所得税费用、折旧和摊销费用、房地产销售损益、减值以及未合并合资企业调整的净收入或亏损。我们认为，EBITDA的列报为投资者提供了有关公司经营业绩的有用信息，可以促进期间之间和REITs之间的经营业绩比较。

 

我们还提出了调整后的EBITDA，其中包括对其他费用、债务清偿的损益、股份补偿的摊销以及我们在正常经营过程之外考虑的某些其他费用等项目的额外调整。我们认为，调整后的EBITDA为投资者提供了有关我们持续经营业绩的有用补充信息，当与净收入、EBITDA和EBITDA一起考虑时，这有利于投资者理解我们的业绩。

 

 

以下是截至2025年12月31日、2024年和2023年12月31日止年度净收入（亏损）与EBITDA、EBITDA和调整后EBITDA的对账（单位：千）：

 

		截至本年度
		12月31日，
		2025				2024				2023
息税折旧摊销前利润（“EBITDA”）：
净收入		$	15,313			$	4,035			$	2,488
利息支出，包括递延费用摊销			25,659				30,880				27,128
折旧及摊销			59,749				60,741				58,254
EBITDA			100,721				95,656				87,870
减值损失			—				4,256				4,266
出售酒店物业收益			(14,369	)			(5,713	)			(18	)
EBITDA			86,352				94,199				92,118
其他费用			27				327				2,300
债务提前清偿损失			174				17				696
部分终止租赁的收益			—				—				(164	)
股份补偿			6,256				6,398				6,117
经调整EBITDA		$	92,809			$	100,941			$	101,067

 

调整后的酒店EBITDA定义为扣除利息、所得税、折旧和摊销、公司一般和行政、减值损失、债务提前清偿损失、其他费用、利息和其他收入、酒店物业销售损失和未合并房地产实体的收入或损失前的净收入。我们提出调整后的酒店EBITDA是因为我们认为它有助于投资者比较我们不同时期的酒店经营业绩，并将我们调整后的酒店EBITDA利润率与同行公司的利润率进行比较。调整后的酒店EBITDA仅代表我们全资酒店的经营业绩。

 

以下是截至2025年12月31日、2024年和2023年12月31日止年度的调整后酒店EBITDA（单位：千）：

 

		截至本年度
		12月31日，
		2025				2024				2023
净收入		$	15,313			$	4,035			$	2,488
加：利息支出，包括递延费用摊销			25,659				30,880				27,128
折旧及摊销			59,749				60,741				58,254
公司一般和行政			16,589				18,388				17,517
其他费用			27				327				2,300
减值损失			—				4,256				4,266
债务提前清偿损失			174				17				696
减：利息及其他收入			(270	)			(1,712	)			(1,534	)
出售酒店物业收益			(14,369	)			(5,713	)			(18	)
部分终止租赁的收益			—				—				(164	)
调整后酒店EBITDA		$	102,872			$	111,219			$	110,933

 

 

尽管我们提出FFO、调整后FFO、EBITDA、EBITDA、调整后EBITDA和调整后酒店EBITDA是因为我们认为它们有助于投资者比较我们在不同时期之间以及报告类似衡量标准的REITs之间的经营业绩，但这些衡量标准作为分析工具存在局限性。其中一些限制是：

 

•

FFO、调整后FFO、EBITDA、EBITDA、调整后EBITDA和调整后酒店EBITDA不反映我们的现金支出或未来对资本支出或合同承诺的要求；

 

•

FFO、调整后FFO、EBITDA、EBITDA、调整后EBITDA和调整后酒店EBITDA不反映我们营运资金需求的变化或现金需求；

 

•

FFO、调整后FFO、EBITDA、EBITDA、调整后EBITDA和调整后酒店EBITDA不反映可用于进行现金分配的资金；

 

•

EBITDA、EBITDA、调整后EBITDA和调整后酒店EBITDA并未反映我们债务的重大利息支出，或偿付利息或本金所需的现金需求；

 

•

虽然折旧和摊销是非现金费用，但正在折旧和摊销的资产可能需要在未来进行置换，而FFO、调整后FFO、EBITDA、EBITDA、调整后EBITDA和调整后酒店EBITDA不反映此类置换的任何现金需求；

 

•

非现金薪酬现在是并将继续是我们整体长期激励薪酬方案的关键要素，尽管我们在使用调整后EBITDA评估特定时期的持续经营业绩时将其排除在费用之外；

 

•

经调整的FFO、经调整的EBITDA和经调整的酒店EBITDA没有反映某些现金费用（包括收购交易成本）的影响，这些费用是由我们认为不代表我们酒店物业基本业绩的事项产生的；

 

•

我们行业的其他公司计算FFO、调整后FFO、EBITDA、EBITDA、调整后EBITDA和调整后酒店EBITDA的方式可能与我们不同，限制了它们作为比较衡量标准的有用性；和

 

•

FFO、调整后FFO、EBITDA、EBITDA、调整后EBITDA和调整后酒店EBITDA不代表由GAAP确定的经营活动产生的现金，不应被视为净收入或亏损、经营现金流或GAAP规定的任何其他经营业绩衡量标准的替代方案。FFO、调整后FFO、EBITDA、EBITDA、调整后EBITDA和调整后酒店EBITDA不是衡量我们流动性的指标。

 

由于这些限制，FFO、调整后的FFO、EBITDA、调整后的EBITDA和调整后的酒店EBITDA不应被孤立地考虑或作为根据GAAP计算的业绩衡量指标的替代品。我们主要依靠我们的GAAP结果并仅补充使用FFO、调整后FFO、EBITDA、EBITDA、调整后EBITDA和调整后酒店EBITDA来弥补这些限制。我们的合并财务报表和其他地方包含的这些报表的附注是根据公认会计原则编制的。

 

流动性和资本资源

 

我们计划维持审慎的资本结构，并打算将我们的杠杆长期维持在净债务与酒店投资的比率（按成本计算）（定义为我们的初始收购价格加上任何后续资本投资的总额），该比率将与我们过去的运营水平相似。随后酒店物业价值的下降并不一定会导致我们偿还债务以遵守这一限制。于2025年12月31日，我们的杠杆比率约为20.1%，根据我们按成本计算的净债务（扣除递延融资成本前的未偿债务总额减去非限制性现金和现金等价物）与酒店投资的比率，该比率较2024年12月31日的23.1%有所下降。截至2025年12月31日，我们的总债务为3.432亿美元，平均利率约为6.2%。我们打算继续以审慎的债务和股权平衡为我们的投资提供资金。我们的债务可能包括以我们的酒店物业作抵押的抵押债务和无担保债务。

 

截至2025年12月31日和2024年12月31日，我们的循环信贷额度下的未偿还借款分别为0美元和1.10亿美元。截至2025年12月31日和2024年12月31日，我们的无抵押定期贷款下的未偿还借款分别为2.00亿美元和1.40亿美元。截至2025年12月31日，我们循环信贷额度下的最大剩余借款可用性为3亿美元。截至2025年12月31日和2024年12月31日，我们还有个别酒店的抵押贷款债务，总额分别为1.432亿美元和1.592亿美元。

 

 

2025年9月25日，公司就一项信贷融资（“信贷融资”）订立了新的信贷协议，该协议由3亿美元的无担保循环信贷融资和2亿美元的无担保定期贷款融资组成，以取代现有的2.60亿美元循环信贷融资和现有的1.40亿美元无担保定期贷款融资。新的2.00亿美元资助定期贷款的收益用于偿还先前2.60亿美元循环信贷额度下的6000万美元未偿还借款和先前定期贷款下的1.40亿美元未偿还借款。新的信贷安排的初始到期日为2029年9月25日，并提供展期一年的选择权。通过手风琴功能，新信贷安排下5亿美元的承诺总额可增加至6.5亿美元。新融资的定价基于SOFR加上循环信贷融资的1.50%至2.25%的利差，以及基于公司杠杆的无抵押定期贷款融资的1.45%至2.20%的利差。

 

我们的循环信贷融资和定期贷款包含此类信贷融资惯常的陈述、保证、契约、条款和条件，包括最高杠杆比率、最高有担保杠杆比率、最高无担保杠杆比率、最低固定费用覆盖率、最低无担保利息覆盖率和最低净值财务契约、对（i）留置权的限制、（ii）债务的产生、（iii）投资、（iv）分配和（v）合并和资产处置、维护公司存在和遵守法律的契约、关于使用循环信贷融资收益的契约和违约条款，包括违约不付款，违反陈述和保证、无力偿债、不履行契约、交叉违约和担保人违约。截至2025年12月31日，我们遵守了所有财务契约。

 

2017年12月，我们制定了5000万美元的股息再投资和股票购买计划（“DRSPP”），我们于2020年12月续签，并于2024年1月再次续签。根据DRSP，股东可以通过将收到的部分或全部现金股息再投资于普通股来购买额外的普通股。股东还可以选择现金购买公司普通股，但须遵守DRSPP招股说明书中详述的某些限制。截至2025年12月31日止年度，该公司根据DRSPP以7.10美元的加权平均价格发行了7,630股普通股，产生了5.4万美元的收益。截至2025年12月31日，根据DRSP可供发行的普通股约为4990万美元。

 

2021年1月，我们建立了“场内”股票发行计划（“ATM计划”），据此，我们可以不时通过纽约证券交易所（“纽约证券交易所”）的普通经纪人交易、协商交易或经修订的1933年《证券法》第415条规则所定义的被视为“场内”发行的交易，公开发售和出售总发行价格高达1亿美元的普通股。截至2025年12月31日止年度，公司未根据ATM计划发行任何普通股。截至2025年12月31日，ATM计划下可供发行的普通股约为7750万美元。

 

2025年5月，董事会授权并批准了一项价值2500万美元的股票回购计划（“股票回购计划”），用于我们的普通股。根据股票回购计划，我们有能力通过公开市场购买或其他私下协商的交易，以我们认为适当的时间和金额回购最多2500万美元的普通股。股份回购计划没有时间限制，可随时暂停或终止。截至2025年12月31日止年度，公司以每股6.83美元的加权平均价格回购了1,313，795股普通股，包括佣金在内的总购买价格约为900万美元。截至2025年12月31日，根据股票回购计划，大约有1600万美元的普通股可供回购。

 

我们预计一般通过现有现金余额和循环信贷额度和无抵押定期贷款下的可用性来满足我们的短期流动性需求。我们相信，我们的循环信贷额度和无抵押定期贷款项下的现有现金余额和可用性将足以为运营义务提供资金，支付任何借款的利息，并根据《守则》下的REIT资格要求为股息提供资金。我们预计将满足我们的长期流动性需求，例如酒店物业收购和债务到期或通过我们的循环信贷额度和无抵押定期贷款下的借款、额外的长期有担保和无担保借款、发行额外的股权或债务证券或可能出售现有资产来偿还。

 

当合适的机会出现时，我们打算继续投资酒店物业。我们打算用自由现金流、额外发行普通股和优先股的净收益、发行我们的经营合伙企业的普通单位或其他证券、借款或资产出售为我们未来的投资提供资金。我们收购战略的成功部分取决于我们通过其他来源获得额外资本的能力。不能保证我们会继续对符合我们投资标准的物业进行投资。此外，我们可能会选择处置某些酒店作为提供流动性的手段。

 

截至2025年12月31日，我们没有重大的表外安排。

 

 

现金来源和用途

 

我们的主要现金来源包括来自运营的净现金、循环信贷额度下的可用性、债务和股票发行的收益以及出售酒店物业的收益。我们现金的主要用途包括收购、资本支出、运营成本、公司支出、利息成本、偿还债务和分配给权益持有人。

 

截至2025年12月31日，现金、现金等价物和限制性现金总额为3260万美元，比2024年12月31日增加280万美元，主要是由于经营活动提供的现金净额6410万美元，投资活动提供的现金净额4540万美元，以及筹资活动使用的现金净额1.067亿美元。

 

运营现金

 

经营活动提供的现金流量净额在2025年减少970万美元至6410万美元，而2024年为7380万美元。经营活动产生的现金减少主要是由于2024年和2025年出售了7家酒店。

 

投资活动现金流

 

与2024年的（29.2）百万美元相比，2025年由（用于）投资活动提供的净现金流增加了7460万美元，达到4540万美元。截至2025年12月31日止年度，投资活动提供的净现金流量为4540万美元，其中包括与我们酒店的资本改进相关的2450万美元和支付特许经营申请成本的10万美元，部分被与出售四家酒店相关的净收益7000万美元所抵消。截至2024年12月31日止年度，用于投资活动的净现金流量为（29.2）百万美元，其中包括与我们酒店的资本改进相关的3060万美元、与收购一家酒店相关的4370万美元以及支付特许经营申请费用的70万美元，部分被与出售三家酒店相关的净收益4590万美元所抵消。

 

我们预计将在2026年投资约2650万美元用于现有酒店的翻修、可自由支配和紧急支出，包括任何品牌物业改善计划（“PIP”）所要求的改善。

 

融资活动现金流

 

与2024年的（1.006亿）美元相比，用于融资活动的净现金流在2025年增加了610万美元至（1.067亿）美元。截至2025年12月31日止年度，用于融资活动的净现金流量为1.067亿美元，其中包括我们循环信贷额度的净偿还额1.10亿美元、偿还抵押债务1600万美元、支付融资成本620万美元、回购普通股900万美元、向普通股和LTIP单位持有人分配1760万美元以及优先股分配800万美元，部分被我们的无抵押定期贷款净借款6000万美元所抵消。截至2024年12月31日止年度，用于融资活动的现金流量净额（1.006亿美元）包括偿还抵押债务2.972亿美元、向普通股和单位持有人分配1440万美元、优先股分配800万美元、支付融资成本110万美元、支付普通股发行成本30万美元，部分被我们循环信贷额度的净借款1.10亿美元、无抵押定期贷款的借款5000万美元以及发行抵押债务的收益6030万美元所抵消。

 

我们宣布，截至2025年12月31日止年度的股息总额为每股普通股和LTIP单位0.36美元，截至2024年12月31日止年度的股息总额为每股普通股和LTIP单位0.28美元。我们宣布，截至2025年12月31日和2024年12月31日止年度的A系列优先股股息总额分别为1.65624美元和1.65624美元。

 

材料现金需求

 

我们的物质现金需求包括以下合同义务：

 

•

截至2025年12月31日，我们的债务本金和利息义务总额为4.495亿美元，自2025年12月31日起的未来12个月内应付本金和利息为2130万美元。公司在未来12个月内没有应付债务本金义务。有关我们的物业贷款、循环信贷融资和无抵押定期贷款的更多信息，请参见我们的综合财务报表附注6“债务”。

 

•

自2025年底起未来12个月内到期的租赁付款总额为180万美元。有关我们公司办公室和地面租赁的更多信息，请参见我们合并财务报表的附注12，“租赁”。

 

 

关联交易

 

我们与关联方订立了可能导致潜在利益冲突的交易和安排。请参阅本年度报告中包含的10-K表格中的我们的合并财务报表“与我们的业务相关的风险”和附注14“关联方交易”。另请参阅本10-K表格的第13项。

 

通货膨胀

 

酒店的经营者，一般来说，具备每日调整房价以反映通货膨胀影响的能力。然而，竞争压力可能会限制我们的管理公司提高房费的能力。

 

关键会计估计

 

我们认为以下估计至关重要，因为它们需要对本质上不确定、涉及各种假设和需要管理层判断的事项进行估计。按照公认会计原则编制合并财务报表要求管理层作出估计和假设，这些估计和假设会影响资产负债表日的资产和负债的报告金额以及报告期间的收入和支出的报告金额。实际结果可能与这些估计和假设不同。

 

投资酒店物业

 

我们根据收购的不动产、家具、固定装置和设备、可辨认无形资产和承担的负债的公允价值，将收购的酒店物业的购买价格分配为资产收购。在为分配购买价格而对公允价值进行估计时，我们利用了与收购酒店物业有关的若干信息来源，包括由独立第三方进行的估值以及从收购前尽职调查中获得的关于每项酒店物业的信息。

 

我们的酒店物业按成本列账，并在资产的估计可使用年限内采用直线法折旧，一般为建筑物40年、土地改良20年、建筑物改良5至20年及家具、固定装置及设备1至10年。改善或延长资产使用寿命的酒店物业的翻新和/或更换在其使用寿命内资本化和折旧，而维修和保养则在发生时计入费用。一旦出售或报废财产和设备，成本和相关累计折旧将从公司账目中删除，任何由此产生的收益或损失将在综合经营报表中确认。

 

每当有事件或情况变化表明酒店物业的账面价值可能无法在管理层的估计持有期内收回时，我们会定期对酒店物业进行减值审查。这一估计持有期包含了管理层在估计持有期内持有酒店物业的意图和能力。可能导致审查的事件或情况包括但不限于由于国家或地方经济状况下降和/或酒店所在市场的新酒店建设导致酒店住宿需求的不利变化。当存在此类情况时，管理层将进行分析，以确定来自运营的估计未贴现未来现金流（不计利息费用）以及最终处置酒店物业的收益是否超过其账面价值。倘估计未贴现未来现金流量少于账面值，则录得将账面值减至相关酒店物业估计公允价值的调整，并确认减值亏损。截至2025年12月31日止年度，并无减值亏损。截至2024年12月31日止年度，公司就一项酒店物业产生减值亏损。截至2023年12月31日止年度，公司就一项酒店物业产生减值亏损（见附注5）。

 

 

对于公司认为持有待售的物业，折旧和摊销不再入账，物业价值按折旧成本或公允价值中较低者减去出售成本入账。如果出现以前认为不太可能发生的情况，因此，公司决定不出售先前分类为持有待售的财产，公司将重新分类该财产为持有和使用。这类财产按其账面值（根据如果该财产被持续分类为持有和使用本应确认的任何折旧和摊销费用进行调整）或在随后决定不出售之日的公允价值中的较低者计量。当财务会计准则委员会（“FASB”）关于长期资产减值或处置的指导中的所有标准都得到满足时，公司将物业分类为持有待售。截至2025年12月31日，我们没有符合呈列为持有待售标准的酒店物业。

 

收入确认

 

酒店经营收入于客房占用及提供服务时确认。收入包括来自酒店运营的金额，包括客房、会议室、礼品店、客房内电影和其他附属设施的销售。销售、使用、占用和类似的税收在随附的综合经营报表中按净额（不包括在收入中）收取和列报。

 

股份补偿

 

我们根据授予日我们普通股的公允市场价值来衡量限制性股票奖励的补偿费用。该公司根据蒙特卡洛方法，在估值中使用波动率、股息收益率和无风险利率来衡量基于时间和绩效的LTIP单位的补偿费用。补偿费用在归属期内按直线法确认，并在随附的综合经营报表中计入一般及行政费用。我们为已归属和非已归属的限制性股票以及基于时间的LTIP单位支付股息。该公司还发行了基于绩效的LTIP单位，作为其补偿计划的一部分。根据基于绩效的LTIP单位的条款，基于绩效的LTIP单位的持有人一般将（i）有权获得在归属该基于绩效的LTIP单位之前的期间内对运营合伙企业的普通单位进行的分配的10%（“归属前分配”），（ii）有权在归属该基于绩效的LTIP单位时，获得一次特殊的一次性“追赶性”分配，该分配金额等于在归属该基于绩效的LTIP单位之前的期间内就共同单位支付的分配总额减去就该基于绩效的LTIP单位支付的归属前分配总额，并且（iii）在归属该基于绩效的LTIP单位之后，有权获得就运营合伙企业的共同单位支付的相同金额的分配。

 

所得税

 

从我们的2010纳税年度开始，我们选择作为联邦所得税目的的REIT征税。为了符合《守则》规定的REIT资格，我们必须满足某些组织和运营要求，包括要求将我们每年REIT应税收入的至少90%分配给我们的股东（计算时不考虑已支付的股息扣除或净资本收益，也不一定等于按照GAAP计算的净收入）。作为一家房地产投资信托基金，我们一般不会被征收联邦所得税，因为我们目前将应税收入分配给我们的股东。如果我们未能在任何纳税年度获得REIT资格，我们将按常规公司所得税税率对我们的应税收入征收联邦所得税，并且通常不会被允许在资格丧失的下一年的四个纳税年度获得联邦所得税目的的REIT待遇，除非美国国税局根据某些法定条款给予我们减免。此类事件可能会对我们的净收入和可供分配给股东的净现金产生重大不利影响。然而，我们相信我们已被组织起来，并且我们的运营方式符合作为房地产投资信托基金的待遇。

 

 

项目7a。关于市场风险的定量和定性披露。

 

我们可能主要由于根据我们的定期贷款和循环信贷额度借入的余额、我们承担与我们的收购相关的长期债务以及对现有债务进行再融资而面临利率变化的风险。我们的利率风险管理目标是限制利率变化对收益和现金流的影响，并降低整体借贷成本。为了实现这些目标，我们寻求主要以固定利率或可变利率借款，可获得的保证金最低，在某些情况下，具有将可变利率转换为固定利率的能力。关于浮动利率融资，我们将通过识别和监测可能对预期未来现金流产生不利影响的利率敞口变化以及评估对冲机会来评估利率风险。

 

该公司通过按估计的市场利率对每种工具的未来现金流量进行贴现来估计其固定利率债务的公允价值。利率考虑了一般市场条件、期限和基础抵押品的公允价值。公司于2025年12月31日和2024年12月31日的固定利率债务的估计公允价值分别为1.54亿美元和1.648亿美元。

 

截至2025年12月31日，我们的合并债务由浮动和固定利率债务组成。我们的固定利率债务的公允价值表示具有相同的偿债要求的债务的估计本金金额，这些债务在所述日期本可以借入，当时的市场利率。下表提供了截至2025年12月31日我们对利率变化敏感的金融工具的到期日信息（单位：千美元）：

 

		2026				2027				2028				2029				2030				此后				合计				公允价值
浮动利率：
债务		$	—			$	—			$	—			$	200,000			$	—			$	—			$	200,000			$	200,000
平均利率			—				—				—				5.47	%			—				—				5.47	%
固定费率：
债务		$	—			$	—			$	24,590			$	23,681			$	410			$	94,544			$	143,225			$	153,975
平均利率			—				—				7.61	%			7.29	%			7.42	%			7.12	%			7.23	%

 

截至2025年12月31日，我们估计假设SOFR增加100个基点将导致每年约200万美元的额外利息。这是假设我们的循环信贷额度和无抵押定期贷款的未偿浮动利率债务总额仍为2亿美元，即截至2025年12月31日的余额。

 

 

项目8。合并财务报表和补充数据

 

请参阅我们的合并财务报表及其附注，从第15项中包含的第F-1页开始，这些报表通过引用并入本文。

 

项目9。会计和财务披露方面的变化和与会计师的分歧。

 

没有。

 

项目9a。控制和程序

 

评估披露控制和程序

 

在我们的管理层（包括我们的首席执行官和首席财务官）的监督和参与下，我们根据《交易法》规则13a-15（b）评估了截至本报告涵盖期间结束时我们的披露控制和程序的设计和运作的有效性。基于该评估，我们的首席执行官和首席财务官得出结论，这些披露控制和程序是有效的，可合理保证我们在根据《交易法》提交或提交的报告中要求我们披露的信息是在SEC规则和表格规定的时间段内记录、处理、汇总和报告的，并且此类信息是积累并传达给我们的管理层的，以便能够及时做出有关所需披露的决定。

 

财务报告内部控制的变化

 

在2025年最后一个财政季度期间，我们对财务报告的内部控制没有发生任何对我们的财务报告内部控制产生重大影响或合理可能产生重大影响的变化。

 

管理层关于财务报告内部控制的年度报告

 

我们的管理层负责建立和维护对财务报告的充分内部控制，因为该术语在《交易法》规则13a-15（f）和15d-15（f）中定义。公司对财务报告的内部控制是旨在根据公认会计原则为财务报告的可靠性和为外部目的编制财务报表提供合理保证的过程。

 

我们的管理层评估了截至2025年12月31日我们对财务报告的内部控制的有效性。在进行这一评估时，管理层使用了Treadway委员会（COSO）发起组织委员会在“内部控制-综合框架”（2013年框架）中提出的标准。基于这一评估，管理层得出结论，截至2025年12月31日，基于这些标准，我们对财务报告的内部控制是有效的。

 

截至2025年12月31日，我们对财务报告的内部控制的有效性已由独立注册会计师事务所普华永道会计师事务所审计，如他们的报告所述，该报告见本年度报告第F-2页的10-K表格。

 

 

项目9b。其他信息

 

没有。

 

 

 

项目9c。关于阻止检查的外国司法管辖区的披露

 

不适用。

 

 

第三部分

 

 

 

 

 

项目12。若干受益所有人的证券所有权和管理层及相关股东事项

 

本项目所要求的信息通过参考公司将于2026年5月12日举行的2026年年度股东大会的委托书并入。

 

项目13。某些关系及关联交易、受托人独立性

 

本项目所要求的信息通过参考公司将于2026年5月12日举行的2026年年度股东大会的委托书并入。

 

项目14。首席会计师费用及服务

 

本项目所要求的信息通过参考公司将于2026年5月12日举行的2026年年度股东大会的委托书并入。

 

 

第四部分

项目15。展品和财务报表附表

 

1.	财务报表
	见F-1页的合并财务报表索引

 

2.

财务报表附表

 

以下财务报表附表载于F-31页：

 

附表三-截至2025年12月31日的房地产及累计折旧

 

条例S-X规定的所有其他附表，要么不要求根据相关指示列入此处，要么不适用，要么相关信息已列入适用财务报表的脚注，因此已被省略。

 

3.展品

 

要求作为本报告的一部分以表格10-K提交的证物清单列于附件索引中，该索引紧随本项目之后，并以引用方式并入本文。

 

 

展览指数

 

附件 数	附件的说明
3.1	Chatham Lodging信托的修订及重述章程细则(7)
3.2	Chatham Lodging信托修订章程(12)
3.3	Chatham Lodging信托第四条经修订及重列的附例(1)
3.4	公司信托声明指定6.625% A系列累积可赎回优先股实益权益的补充条款，每股面值0.01美元(10)
4.1†	根据1934年《证券交易法》第12条注册的公司证券的说明
10.1*	Chatham Lodging信托股权激励计划，自2022年5月22日起修订及重述，并于2025年5月6日修订(14)
10.2*	Chatham Lodging信托与Jeffrey H. Fisher之间的雇佣协议(7)
10.3*	Chatham Lodging信托与Dennis M. Craven的雇佣协议(7)
10.4*	Chatham Lodging信托与Jeremy Wegner的雇佣协议(2)
10.5*	2015年1月30日丹尼斯·克雷文雇佣协议第一修正案(3)
10.6*	Chatham Lodging信托与其高级职员和受托人之间的赔偿协议格式(4)
10.7*	LTIP单位归属协议的形式(4)
10.8*	受托人股份奖励协议表格(4)
10.9*	高级人员股份奖励协议表格(5)
10.10*	Chatham Lodging信托与Jeremy Wegner签订的日期为2015年6月1日的股份奖励协议(6)
10.11	Chatham Lodging，L.P.有限合伙协议(4)
10.12	Chatham Lodging，L.P.有限合伙协议第一修正案(6)
10.13	Chatham Lodging，L.P.有限合伙协议第二次修订(11)
10.14	IHM酒店管理协议的形式(4)
10.15*	2016年基于时间的LTIP单位授标协议的形式(7)
10.16*	2016年基于绩效的LTIP单位授标协议形式(7)
10.17	Chatham Lodging信托、Chatham Lodging，L.P.和Cantor Fitzgerald & Co.、BARCLAYS CAPITAL INC.、BMO Capital Markets Corp.、BoFA Securities，Inc.、BTIG，LLC、花旗集团 Global Markets Inc.、Regions Securities LLC、Stifel、Nicolaus & Company，Incorporated和富国银行 Securities，LLC签署的日期为2021年1月5日的销售协议(9)
10.18	信贷协议，日期为2025年9月25日，经营合伙企业、作为借款人、注册人、作为母REIT和担保人、借款人的某些子公司、作为担保人、美国银行（Bank of America，N.A.）作为行政代理人和信用证发行人以及其他贷款方之间的信贷协议。(8)
19.1	Chatham Lodging信托内幕交易政策(15)
21.1†	Chatham Lodging信托附属公司名单
23.1†	普华永道会计师事务所关于独立注册会计师事务所的同意
31.1†	根据根据2002年《萨班斯-奥克斯利法案》第302条通过的经修订的1934年《证券交易法》第13a-14（a）/15d-14（a）条对首席执行官进行认证

 

 

31.2†	根据2002年《萨班斯-奥克斯利法案》第302条通过的经修订的1934年《证券交易法》第13a-14（a）/15d-14（a）条对首席财务官进行认证
32.1††	根据2002年《萨班斯-奥克斯利法案》第906条通过的18 U.S.C. 1 350对首席执行官和首席财务官的认证
97.1	Chatham Lodging信托追回政策(13)
101.INS**	实例文档不会出现在交互式数据文件中，因为它的内联XBRL标记嵌入到内联XBRL文档中。
101.SCH**	内联XBRL分类法扩展架构文档
101.CAL**	内联XBRL分类法扩展计算linkbase文档
101.DEF**	内联XBRL分类学扩展定义linkbase文档
101.LAB**	内联XBRL分类法扩展标签Linkbase文档
101.PRE**	内联XBRL分类学扩展演示linkbase文档
104	封面页交互式数据文件-封面页交互式数据文件没有出现在交互式日期文件中，因为它的XBRL标记嵌入到内联XBRL文档中

 

†

随函提交。

 

††

特此提供。

 

*	表示受托人或高级管理人员有资格参与的管理合同或补偿计划或安排。

 

**	随函以电子方式提交。本报告所附附件 101为以下以XBRL（可扩展业务报告语言）格式编制的文件：（i）2025年12月31日和2024年12月31日的合并资产负债表；（ii）截至2025年12月31日、2024年和2023年12月31日止年度的合并经营报表；（iii）截至2025年12月31日、2024年和2023年12月31日止年度的合并权益报表；（iv）截至2025年12月31日、2024年和2023年12月31日止年度的合并现金流量表；（v）合并财务报表附注。

 

 

	(1)	通过参考附件 3.1纳入公司于2023年2月24日向SEC提交的8-K表格当前报告（文件编号001-34693）。
	(2)	通过参考公司于2015年5月5日向SEC提交的关于表格8-K的当前报告（文件编号001-34693）而纳入。
	(3)	通过参考公司于2015年2月5日向SEC提交的关于表格8-K的当前报告（文件编号001-34693）而纳入。
	(4)	参照第4号修正案纳入公司于2010年2月12日向SEC提交的S-11表格注册声明（文件编号：333-162889）。
	(5)	通过参考公司于2010年8月13日向SEC提交的10-Q表格季度报告（文件编号001-34693）而纳入。
	(6)	参照公司于2015年8月6日向SEC提交的10-Q表格季度报告（文件编号：001-34693）纳入。
	(7)	参照公司于2016年2月29日向SEC提交的10-K表格年度报告（文件编号：001-34693）纳入。
	(8)	通过参考附件 10.1纳入公司于2025年9月29日向SEC提交的8-K表格当前报告（文件编号：001-34693）。
	(9)	通过参考附件 1.1纳入公司于2021年1月5日向SEC提交的8-K表格当前报告（文件编号001-34693）。
	(10)	通过参考附件 3.3纳入公司于2021年6月25日向SEC提交的表格8-A注册声明（文件编号001-34693）。
	(11)	通过参考附件 3.2纳入公司于2021年6月28日向SEC提交的8-K表格当前报告（文件编号001-34693）。
	(12)	通过参考附件 3.2纳入公司于2023年5月4日向SEC提交的10-Q表格季度报告（文件编号001-34693）。
	(13)	通过参考附件 97.1纳入公司于2024年2月27日向SEC提交的10-K表格年度报告（文件编号001-34693）。
	(14)	通过参考附件 10.1纳入公司于2025年8月6日向SEC提交的10-Q表格季度报告（文件编号001-34693）。
	(15)	通过参考附件 19.1纳入公司于2025年2月26日向SEC提交的10-K表格年度报告（文件编号001-34693）。

 

 

签名

 

根据经修订的1934年《证券交易法》第13或15（d）节的要求，注册人已正式安排由以下签署人代表其签署本报告并获得正式授权。

 

			Chatham Lodging信托
日期：	2026年2月27日		Jeffrey H. Fisher
			Jeffrey H. Fisher
			董事会主席、总裁兼首席执行官
			（首席执行官）

 

根据经修订的1934年《证券交易法》的要求，本报告已由以下人员代表注册人并以身份和在所示日期签署如下。

 

签名		标题		日期
Jeffrey H. Fisher		董事会主席、总裁兼首席执行官（首席执行官）		2026年2月27日
Jeffrey H. Fisher
/s/杰里米·B·韦格纳		高级副总裁兼首席财务官（首席财务官）		2026年2月27日
杰里米·B·韦格纳
Edwin B. Brewer, Jr.		受托人		2026年2月27日
Edwin B. Brewer, Jr.
David Grissen		受托人		2026年2月27日
David Grissen
Mary Elizabeth Higgins		受托人		2026年2月27日
Mary Elizabeth Higgins
Rolf E. Ruhfus		受托人		2026年2月27日
Rolf E. Ruhfus
/s/ETHEL ISACS WILLIAMS		受托人		2026年2月27日
Ethel Isaacs 威廉姆斯

 

Chatham Lodging信托

合并资产负债表

（单位：千，份额和每股数据除外）

 

		12月31日，				12月31日，
		2025				2024
资产：
酒店物业投资，净额		$	1,106,890			$	1,197,518
现金及现金等价物			24,435				20,195
受限制现金			8,203				9,649
使用权资产，净额			16,912				17,547
应收旅馆款（分别扣除呆账备抵261美元和300美元）			2,831				2,921
递延成本，净额			7,384				4,038
预付费用及其他资产			3,726				2,813
总资产		$	1,170,381			$	1,254,681
负债和权益：
抵押贷款债务，净额			141,475				157,211
循环信贷额度			—				110,000
无抵押定期贷款，净额			197,438				139,638
应付账款和应计费用（分别包括应付关联方款项234美元和490美元）			26,648				29,621
租赁负债			20,067				20,634
应付分派			6,704				5,580
负债总额			392,332				462,684
承付款项和或有事项（见附注13）
股权：
股东权益：
优先股，面值0.01美元，授权100,000，000股；分别于2025年12月31日和2024年12月31日已发行和流通的4,800，000股和4,800，000股			48				48
普通股，面值0.01美元，授权500,000，000股；分别于2025年12月31日和2024年12月31日已发行和流通的47,708，587股和48,912，293股			477				489
额外实收资本			1,039,804				1,046,812
累计赤字			( 299,527	)			( 289,130	)
股东权益合计			740,802				758,219
非控制性权益：
经营合伙企业的非控制性权益			37,247				33,778
总股本			778,049				791,997
总负债及权益		$	1,170,381			$	1,254,681

 

随附的附注是这些综合财务报表的组成部分。

 

 

Chatham Lodging信托

综合业务报表

（单位：千，份额和每股数据除外）

 

		截至本年度
		12月31日，
		2025				2024				2023
收入：
房间		$	269,206			$	290,290			$	284,999
食品饮料			6,894				7,737				8,124
其他			17,897				18,077				16,703
关联方可报销费用			1,078				1,105				1,283
总收入			295,075				317,209				311,109
费用：
酒店运营费用：
房间			59,752				65,311				61,794
食品饮料			5,517				6,218				6,352
电话			1,172				1,360				1,439
其他经营酒店			4,487				4,127				3,712
一般和行政			27,010				28,826				28,884
特许经营和营销费用			23,620				25,355				24,897
广告和促销			6,804				6,229				6,085
公用事业			12,372				13,161				13,007
维修和保养			15,272				16,516				15,837
支付关联方的管理费			9,895				10,733				10,557
保险			3,272				3,340				2,822
酒店运营费用总额			169,173				181,176				175,386
折旧及摊销			59,749				60,741				58,254
减值损失			—				4,256				4,266
物业税、地租和保险			21,952				23,709				23,507
一般和行政			16,589				18,388				17,517
其他费用			27				327				2,300
关联方可报销费用			1,078				1,105				1,283
总营业费用			268,568				289,702				282,513
出售酒店物业收益前营业收入			26,507				27,507				28,596
出售酒店物业收益			14,369				5,713				18
营业收入			40,876				33,220				28,614
利息及其他收入			270				1,712				1,534
利息支出，包括递延费用摊销			( 25,659	)			( 30,880	)			( 27,128	)
债务提前清偿损失			( 174	)			( 17	)			( 696	)
部分终止租赁的收益			—				—				164
所得税费用前收入			15,313				4,035				2,488
所得税费用			—				—				—
净收入			15,313				4,035				2,488
归属于非控股权益的净（收入）亏损			( 260	)			131				156
归属于Chatham Lodging信托的净利润			15,053				4,166				2,644
优先股息			( 7,950	)			( 7,950	)			( 7,950	)
归属于普通股股东的净利润（亏损）		$	7,103			$	( 3,784	)		$	( 5,306	)
每股普通股收益（亏损）-基本：
归属于普通股股东的净收益（亏损）（附注10）		$	0.14			$	( 0.08	)		$	( 0.11	)
每股普通股收益（亏损）-摊薄：
归属于普通股股东的净收益（亏损）（附注10）		$	0.14			$	( 0.08	)		$	( 0.11	)
已发行普通股加权平均数：
基本			48,793,017				48,900,997				48,847,386
摊薄			49,992,069				48,900,997				48,847,386
每股普通股分配：		$	0.36			$	0.28			$	0.28

 

随附的附注是这些综合财务报表的组成部分。

 

 

Chatham Lodging信托

合并权益报表

（单位：千，份额和每股数据除外）

 

																														非控制性
																		额外								合计				兴趣
		优先股								普通股								付费-中				累计				股东’				运营中				合计
		股份				金额				股份				金额				资本				赤字				股权				伙伴关系				股权
余额，2022年12月31日			4,800,000			$	48				48,808,105			$	488			$	1,047,023			$	( 252,665	)		$	794,894			$	23,103			$	817,997
根据股权激励计划发行普通股			—				—				43,378				—				540				—				540				—				540
发行普通股，扣除发行成本2美元			—				—				5,896				—				59				—				59				—				59
发行限时股份			—				—				2,457				—				—				—				—				—				—
股份补偿的摊销			—				—				—				—				47				—				47				5,600				5,647
普通股宣布的股息（每股0.28美元）			—				—				—				—				—				( 13,680	)			( 13,680	)			—				( 13,680	)
以LTIP单位申报的分配（每单位0.28美元）			—				—				—				—				—				—				—				( 725	)			( 725	)
优先股应计股息			—				—				—				—				—				( 7,950	)			( 7,950	)			—				( 7,950	)
非控股权益的重新分配			—				—				—				—				( 493	)			—				( 493	)			493				—
净收入			—				—				—				—				—				2,644				2,644				( 156	)			2,488
余额，2023年12月31日			4,800,000			$	48				48,859,836			$	488			$	1,047,176			$	( 271,651	)		$	776,061			$	28,315			$	804,376
根据股权激励计划发行普通股			—				—				43,670				1				470				—				471				—				471
发行普通股，扣除发行成本278美元			—				—				5,844				—				( 226	)			—				( 226	)			—				( 226	)
发行限时股份			—				—				2,943				—				—				—				—				—				—
股份补偿的摊销			—				—				—				—				41				—				41				5,794				5,835
普通股宣布的股息（每股0.28美元）			—				—				—				—				—				( 13,695	)			( 13,695	)			—				( 13,695	)
以LTIP单位申报的分配（每单位0.28美元）			—				—				—				—				—				—				—				( 858	)			( 858	)
LTIP单位上的没收分配			—				—				—				—				—				—				—				9				9
优先股应计股息			—				—				—				—				—				( 7,950	)			( 7,950	)			—				( 7,950	)
非控股权益的重新分配			—				—				—				—				( 649	)			—				( 649	)			649				—
净收入			—				—				—				—				—				4,166				4,166				( 131	)			4,035
余额，2024年12月31日			4,800,000			$	48				48,912,293			$	489			$	1,046,812			$	( 289,130	)		$	758,219			$	33,778			$	791,997
根据股权激励计划发行普通股			—				—				61,551				1				562				—				563				—				563
发行普通股，扣除发行成本0美元			—				—				7,630				—				54				—				54				—				54
LTIP单位转换为普通股			—				—				33,396				—				533				—				533				( 533	)			—
发行限时股份			—				—				8,044				—				—				—				—				—				—
回购普通股			—				—				( 1,314,327	)			( 13	)			( 8,958	)			—				( 8,971	)			—				( 8,971	)
股份补偿的摊销			—				—				—				—				38				—				38				5,745				5,783
普通股宣布的股息（每股0.36美元）			—				—				—				—				—				( 17,500	)			( 17,500	)			—				( 17,500	)
以LTIP单位申报的分配（每单位0.36美元）			—				—				—				—				—				—				—				( 1,288	)			( 1,288	)
LTIP单位上的没收分配			—				—				—				—				—				—				—				48				48
优先股应计股息			—				—				—				—				—				( 7,950	)			( 7,950	)			—				( 7,950	)
非控股权益的重新分配			—				—				—				—				763				—				763				( 763	)			—
净收入			—				—				—				—				—				15,053				15,053				260				15,313
余额，2025年12月31日			4,800,000			$	48				47,708,587			$	477			$	1,039,804			$	( 299,527	)		$	740,802			$	37,247			$	778,049

 

随附的附注是这些综合财务报表的组成部分。

 

 

Chatham Lodging信托

合并现金流量表

（单位：千）

 

		截至本年度
		12月31日，
		2025				2024				2023
经营活动产生的现金流量：
净收入		$	15,313			$	4,035			$	2,488
调整以使经营活动产生的净收入与净现金保持一致：
酒店物业投资折旧及摊销			59,551				60,523				58,040
递延特许经营费摊销			198				211				214
计入利息费用的递延融资费用摊销			1,468				1,363				1,201
出售酒店物业收益			( 14,369	)			( 5,713	)			( 18	)
减值损失			—				4,256				4,266
核销计入其他费用的酒店开发成本			—				—				2,238
债务提前清偿损失			174				17				672
注销递延特许经营费的损失			—				50				—
股份补偿			6,256				6,398				6,117
部分终止租赁的收益			—				—				( 164	)
资产和负债变动
使用权资产			635				593				625
酒店应收账款			92				1,324				803
递延成本			( 1,185	)			( 271	)			( 102	)
预付费用及其他资产			( 1,001	)			942				( 382	)
应付账款和应计费用			( 2,513	)			256				1,048
租赁负债			( 541	)			( 159	)			( 604	)
经营活动所产生的现金净额			64,078				73,825				76,442
投资活动产生的现金流量：
酒店物业的改善和增加			( 24,517	)			( 30,603	)			( 28,113	)
收购酒店物业，净额			—				( 43,734	)			—
出售酒店物业所得款项净额			69,992				45,868				—
特许经营申请费用的支付			( 110	)			( 700	)			—
投资活动提供（使用）的现金净额			45,365				( 29,169	)			( 28,113	)
筹资活动产生的现金流量：
循环信贷额度借款			15,000				150,000				—
循环信贷额度的偿还			( 125,000	)			( 40,000	)			—
偿还建筑贷款			—				—				( 39,331	)
无抵押定期贷款借款			200,000				50,000				90,000
偿还无抵押定期贷款			( 140,000	)			—				—
偿还抵押债务			( 15,957	)			( 297,227	)			( 117,742	)
发行抵押债务所得款项			—				60,300				82,925
融资租赁本金支付			( 26	)			( 15	)			—
支付融资成本			( 6,184	)			( 1,066	)			( 1,482	)
支付普通股发行费用			—				( 278	)			( 2	)
发行普通股所得款项			54				53				61
实质上回购既得普通股			( 5	)			—				—
回购普通股			( 8,967	)			—				—
分配-普通股/单位			( 17,614	)			( 14,378	)			( 14,212	)
分派-优先股			( 7,950	)			( 7,950	)			( 7,950	)
筹资活动使用的现金净额			( 106,649	)			( 100,561	)			( 7,733	)
现金、现金等价物和限制性现金净变动			2,794				( 55,905	)			40,596
现金、现金等价物和限制性现金，期初			29,844				85,749				45,153
现金、现金等价物和限制性现金，期末		$	32,638			$	29,844			$	85,749
补充披露现金流信息：
支付利息的现金		$	24,186			$	29,480			$	24,900
支付税款的现金		$	637			$	871			$	930
部分租赁终止后使用权资产的重新计量		$	—			$	—			$	531
部分租赁终止后租赁负债的重新计量		$	—			$	—			$	695

 

 

 

-续-

 

补充披露非现金投融资信息：

 

于2026年1月15日，公司根据公司股权激励计划向其独立受托人发行61,699股股份，作为于2025年提供服务的补偿。于2025年1月15日，公司根据公司股权激励计划向其独立受托人发行61,551股股份，作为2024年所提供服务的补偿。于2024年1月16日，公司根据公司股权激励计划向其独立受托人发行43,670股股份，作为于2023年提供服务的补偿。

 

截至2025年12月31日，公司累计应付分配为670万美元。截至2024年12月31日，公司累计应付分配额为560万美元。截至2023年12月31日，公司累计应付分配额为540万美元。

 

截至2025年12月31日、2024年和2023年12月31日，应计股份薪酬分别为0.4百万美元、0.6百万美元和0.5百万美元，计入应付账款和应计费用。

 

截至2025年12月31日、2024年12月31日和2023年12月31日，应计资本改善款200万美元、160万美元和130万美元分别计入应付账款和应计费用。

 

随附的附注是这些综合财务报表的组成部分。

 

F-7

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Chatham Lodging信托

合并财务报表附注

（美元金额以千为单位，股票和每股数据除外）

 

 

1.

组织机构

 

Chatham Lodging信托（“我们”、“我们”或“公司”）于2009年10月26日作为马里兰州房地产投资信托基金成立。该公司由内部管理，主要投资于高档长住和高级品牌精选服务酒店。公司已选择被视为联邦所得税目的的房地产投资信托基金（“REIT”）。

 

该公司在2010年4月完成首次公开发行（“IPO”）之前没有运营。我们股票发行的净收益将贡献给我们的运营合伙企业Chatham Lodging，L.P.（“运营合伙企业”），以换取合伙权益。公司几乎所有的资产都由经营合伙企业持有，所有的经营活动都是通过经营合伙企业进行的。公司为经营合伙企业的唯一普通合伙人，并拥有经营合伙企业中有限合伙权益的100%普通单位（“普通单位”）。公司的某些执行官在运营合伙企业中持有既得和未归属的长期激励计划单位（“LTIP单位”），这些单位在我们的综合资产负债表中作为非控制性权益列报。

 

截至2025年12月31日，公司在15个州和哥伦比亚特区（未经审计）拥有33家酒店，共5021间（未经审计）客房。

 

要获得REIT资格，公司不能经营其酒店。因此，经营合伙企业及其子公司将公司的酒店出租给应税REIT子公司承租人（“TRS承租人”），后者由公司的应税REIT子公司（“TRS”）控股公司全资拥有。每间酒店均根据提供租金付款的百分比租赁出租给TRS承租人，该百分比租赁等于（i）固定的基本租金金额或（ii）基于酒店收入的百分比租金中的较高者。来自各TRS承租人的租赁收入在合并中予以抵销。TRS承租人已与为酒店提供日常管理的第三方管理公司订立管理协议。

 

截至2025年12月31日，由公司董事长、总裁兼首席执行官Jeffrey H. Fisher 100%持股的Island Hospitality Management，LLC（“IHM”）管理公司旗下所有酒店。

 

 

2.

重要会计政策摘要

 

列报依据

 

随附的合并财务报表和相关附注是根据美国公认会计原则（“GAAP”）和美国证券交易委员会（“SEC”）的规则和条例编制的。管理层认为，这些合并财务报表包括所有调整，包括正常的、经常性的调整，这些调整被认为对所列期间的合并资产负债表、合并经营报表、合并权益报表和合并现金流量表的公允报表是必要的。

 

合并财务报表包括公司、经营合伙企业（可变利益实体）及其全资子公司的所有账户。所有公司间余额和交易在合并中消除。

 

估计数的使用

 

按照公认会计原则编制财务报表要求管理层作出估计和假设，这些估计和假设会影响资产负债表日的资产和负债的报告金额以及报告期间的收入和支出的报告金额。实际结果可能与这些估计不同。

 

金融工具公允价值

 

公司的金融工具包括现金及现金等价物、受限制现金、酒店应收款项、应付账款和应计费用、应付分派、抵押债务、循环信贷额度和无抵押定期贷款。由于其期限相对较短，这些金融工具在综合资产负债表中列报的账面价值除抵押债务、循环信贷额度、建筑贷款和无抵押定期贷款外均接近公允价值，其公允价值在附注6中单独披露。

 

F-8

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投资酒店物业

 

公司根据所收购的不动产、家具、固定装置和设备、可辨认无形资产和承担的负债的公允价值，分配作为资产收购而收购的酒店物业的购买价款。在为分配购买价格而对公允价值进行估计时，公司利用了与收购酒店物业有关的若干信息来源，包括由独立第三方进行的估值以及从收购前尽职调查中获得的关于每项酒店物业的信息。

 

公司对酒店物业的投资按成本列账，并在资产的估计可使用年限内采用直线法折旧，一般为建筑物40年、土地改良20年、建筑物改良5至20年及家具、固定装置和设备1至10年。改善或延长资产使用寿命的酒店物业的翻新和/或更换在其使用寿命内资本化和折旧，而维修和保养则在发生时计入费用。在出售或报废财产和设备时，成本和相关的累计折旧将从公司账目中删除，任何由此产生的收益或损失将在综合经营报表中确认。

 

每当有事件或情况变化表明酒店物业的账面价值可能无法在管理层的估计持有期内收回时，管理层会定期审查其酒店物业的减值情况。这一估计持有期包含了管理层在估计持有期内持有酒店物业的意图和能力。可能导致审查的事件或情况包括但不限于由于国家或地方经济状况下降和/或酒店所在市场的新酒店建设导致酒店住宿需求的不利变化。当存在此类情况且管理层已识别出围绕酒店物业账面价值的可收回性的不确定性时，管理层将进行分析以确定来自运营的估计未贴现未来现金流量（不计利息费用）以及酒店物业最终处置的估计收益是否超过其账面价值。倘估计未贴现未来现金流量少于账面值，则录得将账面值减至相关酒店物业估计公允价值的调整，并确认减值亏损。截至2025年12月31日止年度，并无减值亏损。截至2024年12月31日止年度，公司就一项酒店物业产生减值亏损。截至2023年12月31日止年度，公司就一项酒店物业产生减值亏损（见附注5）。

 

对于公司认为持有待售的物业，折旧和摊销不再入账，物业价值按折旧成本或公允价值中的较低者减去出售成本入账。如果出现以前认为不太可能的情况，因此，公司决定不出售先前分类为持有待售的财产，公司将重新分类为持有和使用的财产。这类财产按其账面值（根据如果该财产被持续分类为持有和使用本应确认的任何折旧和摊销费用进行调整）或在随后决定不出售之日的公允价值中的较低者计量。当满足财务会计准则委员会（“FASB”）关于长期资产处置的指导中的所有标准时，公司将物业分类为持有待售。截至2025年12月31日和2024年12月31日，公司没有符合列报为持有待售标准的酒店物业。

 

现金及现金等价物

 

现金及现金等价物包括库存现金、存放于金融机构的活期存款和原期限为三个月或以下的短期流动性投资。个别银行的现金余额可能超过联邦可保限额。

 

受限现金

 

受限制现金指根据合同为潜在酒店收购而托管的购买价格存款、资本支出的托管和准备金，以及根据公司贷款所需的财产税或保险。截至2025年12月31日和2024年12月31日，随附的合并资产负债表上的受限现金分别为820万美元和960万美元。

 

F-9

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酒店应收账款

 

酒店应收款项包括入住酒店的客人所欠的款项以及应收商务和集团客户的款项。提供呆账备抵，并将其维持在被认为足以吸收估计可能损失的水平。在2025年12月31日和2024年12月31日，呆账备抵分别为0.3百万美元和0.3百万美元。

 

预付费用及其他资产

 

公司的预付费用和其他资产包括预付保险费、预付物业税、定金和酒店用品库存。

 

递延成本

 

递延成本包括公司酒店的特许经营协议申请费、与未来潜在收购相关的成本以及与公司高级无抵押循环信贷融资相关的贷款成本。截至2025年12月31日和2024年12月31日，递延成本包括以下各项（单位：千）：

 

		2025年12月31日				2024年12月31日
贷款成本		$	10,465			$	6,323
特许经营费			4,631				4,961
其他			1,445				334
			16,541				11,618
减累计摊销			( 9,157	)			( 7,580	)
递延成本，净额		$	7,384			$	4,038

 

特许经营费按成本入账，并在特许经营协议期限内按直线法摊销。截至2025年12月31日、2024年和2023年12月31日止年度，与特许经营费相关的摊销费用分别为0.2百万美元、0.2百万美元和0.2百万美元，计入综合经营报表的折旧和摊销中。截至2025年12月31日、2024年和2023年12月31日止年度与贷款成本相关的摊销费用分别为0.8百万美元、0.7百万美元和0.7百万美元，计入综合经营报表的利息费用。

 

抵押债务，净额

 

抵押债务净额包括某些酒店物业的抵押贷款减去与获得这些贷款相关的成本。截至2025年12月31日和2024年12月31日，抵押贷款债务包括以下各项（单位：千）：

 

		2025年12月31日				2024年12月31日
抵押债务		$	143,225			$	159,182
递延融资成本			( 1,750	)			( 1,971	)
抵押贷款债务，净额		$	141,475			$	157,211

 

递延融资贷款成本按成本入账，采用实际利率法在贷款期限内摊销。截至2025年12月31日、2024年和2023年12月31日止年度，与抵押贷款成本相关的摊销费用分别为0.2百万美元、0.3百万美元和0.3百万美元，计入综合经营报表的利息费用中。

 

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目 录

 

无抵押定期贷款，净额

 

无抵押定期贷款，净额包括公司在其无抵押定期贷款下的未偿还借款减去与获得贷款相关的成本。截至2025年12月31日和2024年12月31日的余额如下（单位：千）：

 

		2025年12月31日				2024年12月31日
无抵押定期贷款		$	200,000			$	140,000
递延融资成本			( 2,562	)			( 362	)
无抵押定期贷款，净额		$	197,438			$	139,638

 

递延融资贷款成本按成本入账，采用实际利率法在贷款期限内摊销。截至2025年12月31日、2024年和2023年12月31日止年度，与无抵押定期贷款成本相关的摊销费用分别为0.5百万美元、0.4百万美元和0.2百万美元，计入综合经营报表的利息费用。

 

收入确认

 

酒店经营的收入在客房被占用和提供服务时确认。收入包括来自酒店运营的金额，包括客房、会议室、礼品店、室内电影和其他附属设施的销售。销售、使用、占用和类似税项在随附的综合经营报表中按净额（不计入收入）收取和列报。客户到达前收到的现金记录为客户的预付定金，并在入住时确认为收入。

 

客房收入是通过与客户签订的短期合同产生的，据此，客户同意按日支付一晚或多晚酒店客房占用权的费用。我们的履约义务是在客户有权占用房间的每一晚结束时履行的。客房收入按每个房间夜的有效合同房费每日确认。

 

当顾客在酒店的餐厅、酒吧或其他设施购买食品和饮料时，就会产生食品和饮料收入。我们的履约义务是在购买食品和饮料并向我们的客户提供时履行的。

 

停车费、取消费、会议场地或电话服务等其他收入在提供相关商品或服务的时点或时间段内确认。

 

股份补偿

 

公司根据授予日普通股的公允市场价值计量限制性股票奖励的补偿费用。该公司根据蒙特卡洛方法，在估值中使用波动性、股息收益率和无风险利率来衡量LTIP和A类绩效单位的补偿费用。补偿费用在归属期内按直线法确认，并在随附的综合经营报表中计入一般及行政费用。公司支付已归属和未归属限制性股票的股息，但基于业绩的股票除外，未归属股票的股息在这些股票归属之前不支付。该公司还不时发放A类绩效LTIP单位，作为其补偿做法的一部分。在归属之前，A类绩效LTIP单位的持有人将无权对其A类绩效LTIP单位进行投票。此外，根据A类绩效LTIP单位的条款，A类绩效LTIP单位的持有人一般将（i）有权获得在该A类绩效LTIP单位归属前期间对经营合伙企业的普通单位所作分配的10%（“归属前分配”），（ii）有权在该A类绩效LTIP单位归属时，获得特别的一次性“追赶性”分配，金额等于在归属该A类绩效LTIP单位之前的期间内就共同单位支付的分配总额减去就该A类绩效LTIP单位支付的归属前分配总额，并且（iii）在归属该A类绩效LTIP单位之后，有权获得就运营合伙企业的共同单位支付的相同金额的分配。

 

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目 录

 

每股收益

 

采用两类法确定每股收益。基本每股收益（“EPS”）的计算方法是，将普通股股东可获得的净收入（亏损）除以该期间已发行普通股的加权平均数，并根据未归属股份授予的股息进行调整。经稀释的每股收益的计算方法是，将普通股股东可获得的净收入（亏损）除以未归属的股份授予和LTIP单位，并根据股息或分配进行调整，再除以已发行普通股的加权平均数加上可能具有稀释性的证券，例如股份授予或在普通股单位转换时可发行的股份。对期间具有反摊薄性的股份不作调整。公司的限制性股票奖励和仅受基于时间的归属条件限制的LTIP单位有权分别获得公司普通股或运营合伙企业普通单位的股息或分配，如果宣布的话。此外，A类业绩LTIP单位的股息相当于公司普通股已宣布股息的10%。宣布的这些股息或分派的权利不可没收。因此，仅受基于时间的归属条件约束的未归属限制性股票和LTIP单位，以及10%的未归属A类业绩LTIP单位，符合要求在两类法下分配收益以计算EPS的参与证券。分配给这些参与证券的收益百分比基于这些已发行参与证券的加权平均数占已发行基本加权平均普通股和这些已发行参与证券的加权平均数之和的比例。然后，通过将收入减去可分配给这些参与证券的收益除以已发行股票的基本加权平均数来计算基本每股收益。稀释每股收益的计算方法与基本每股收益类似，只是增加了加权平均流通股数量以包括潜在稀释证券的影响。

 

所得税

 

该公司选择作为联邦所得税目的的REIT征税。为了符合经修订的1986年《国内税收法》规定的REIT资格，公司必须满足某些组织和运营要求，包括将至少90%的年度REIT应税收入分配给股东的要求（计算时不考虑已支付的股息扣除或净资本收益，也不一定等于按照公认会计原则计算的净收入）。作为一家REIT，只要公司将其REIT应税收入分配给股东，公司一般不会被征收联邦所得税。如果公司未能在任何纳税年度获得REIT资格，则公司将按常规企业所得税税率就其REIT应税收入缴纳联邦所得税，并且通常不会被允许在资格丧失的下一年的四个纳税年度有资格作为联邦所得税目的的REIT处理，除非IRS根据某些法定条款授予公司减免。

 

公司将其全资拥有的酒店出租给TRS承租人，承租人由公司的应税REIT子公司（“TRS”）全资拥有，而后者又由运营合伙企业全资拥有。TRS需缴纳联邦和州所得税，公司根据FASB会计准则编纂740的规定（如适用）对税款进行会计处理，该规定使用资产和负债法确认递延所得税资产和负债，以应对因财务报表账面值和所得税基础之间的差异而产生的未来税务后果。

 

公司采用资产负债法核算所得税。在这种方法下，确认递延税项资产和负债是因为现有资产和负债的财务报表账面值与其各自所得税基础之间的差异导致的估计未来税务后果，以及净经营亏损、资本损失和税收抵免结转。递延税项资产和负债采用预期实现或结算该等暂时性差异当年有效的已颁布所得税税率计量。税率变动对递延税项资产和负债的影响在新税率颁布期间在收益中确认。然而，递延税项资产仅在基于对所有现有证据的考虑（包括现有应税暂时性差异的未来转回、未来预计应税收入和税务规划策略）更有可能实现的情况下才予以确认。如果根据现有证据的权重，很可能无法实现部分或全部递延所得税资产，则提供估值备抵。公司对任何不确定的税务状况进行年度审查，如有必要，将在合并财务报表中记录不确定的税务状况的预期未来税务后果。

 

F-12

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目 录

 

截至2025年12月31日，公司在2022年之前的几年内不再接受美国联邦所得税考试，在2022年之前的州考试几乎没有例外。公司根据该职位的技术优点，评估公司的税务状况是否更有可能在审查后得到维持，包括任何相关上诉或诉讼程序的解决。对于满足可能性大于不满足门槛的税收头寸，财务报表中确认的税额减去最终与相关税务机关结算时实现的可能性大于50%的最大收益。公司已审查其开放纳税年度的税务状况，并得出结论，截至2025年12月31日，公司的合并财务报表中无需计提所得税拨备。与不确定的税收优惠相关的利息和罚款（如有）将在未来确认为营业费用。

 

分段信息

 

管理层将公司的酒店作为一个单一的可报告分部进行评估，因为将多个经营分部合并，因为公司的所有酒店都具有相似的经济特征，并向类似类型的客户提供类似的服务（见附注15）。

 

最近采用的会计准则

 

2023年12月，财务会计准则委员会（“FASB”）发布了会计准则更新（“ASU”）2023-09，“所得税披露的改进（主题740）”，要求各实体在其税率调节表中披露有关联邦、州和外国所得税的额外类别信息，以及在满足某些量化门槛的情况下有关调节项目的额外信息。该ASU将要求所有实体披露已支付的所得税，扣除退款，按联邦（国家）、州和外国年度期间的税收分类，并根据数量阈值按司法管辖区分类信息。要求所有实体前瞻性地应用该指南，并可选择追溯应用该指南。公司在截至2025年12月31日止年度前瞻性地采用了这一ASU（见附注7）。

 

近期发布的会计准则

 

2024年11月，FASB发布ASU 2024-03，“损益表—报告综合收益—费用分类披露（子主题220-40）：损益表费用的分类”，要求在损益表正面的费用项目中包含的某些类别的费用在财务报表附注中进行分类披露。本ASU对2026年12月15日之后开始的年度报告期和2027年12月15日之后开始的年度报告期内的中期有效。允许提前收养。公司目前正在评估采用ASU 2024-03对公司合并财务报表和披露的潜在影响。

 

3.

收购酒店物业

 

2024年5月30日，公司以4330万美元的价格收购了位于亚利桑那州凤凰城的Home2 Suites Phoenix Downtown（“Home2 Phoenix”）酒店物业。根据收购和相应租赁的条款，该交易符合公司已记录使用权（“ROU”）资产和租赁负债的融资租赁条件（见附注12）。该公司的ROU资产余额包括与租赁负债相关的30万美元和物业购置成本10万美元，这些都记录在酒店物业投资中，净额。

 

公司根据资产在收购日的估计公允价值分配收购的每一酒店物业的收购价格。所收购资产的价值主要基于销售比较法（土地）和折旧重置成本法（建筑和装修以及家具、固定装置和设备）。销售比较法使用了最近在各自酒店市场的土地销售的投入。折旧重置成本法使用直接和间接重置成本的投入，使用国家认可的重置成本信息权威机构以及相应资产的年龄、面积和房间数量。

 

4.

酒店物业的处置

 

2025年12月23日，公司以1740万美元的价格出售了位于马萨诸塞州比勒里卡的Hilton Boston-Billerica（“HWS Billerica”）酒店物业Homewood Suites，并确认了650万美元的酒店物业出售收益。

 

2025年4月22日，公司以2350万美元的价格出售了位于德克萨斯州休斯顿的Courtyard Houston-Medical Center（“CY Houston”）酒店物业，并确认了10万美元的酒店物业出售收益。

 

2025年3月17日，公司以1550万美元的价格出售了位于德克萨斯州休斯顿的Hampton Inn & Suites Houston-Medical Center（“HI Houston”）酒店物业，并确认了出售酒店物业的收益180万美元。

 

2025年1月30日，公司以1500万美元的价格出售了位于田纳西州布伦特伍德的Hilton Nashville-Brentwood（“HWS Brentwood”）酒店物业Homewood Suites，并确认出售酒店物业的收益为560万美元。

 

2024年12月16日，公司以1380万美元的价格出售位于明尼苏达州布卢明顿的Hilton Minneapolis-Mall of America（“HWS Bloomington”）酒店物业Homewood Suites，并确认出售酒店物业的亏损为80万美元。

 

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目 录

 

2024年12月6日，公司以1550万美元的价格出售了位于佛罗里达州梅特兰的Hilton Orlando-Maitland（“HWS Maitland”）酒店物业Homewood Suites，并确认了670万美元的酒店物业出售收益。

 

2024年1月9日，公司以1,800万美元出售位于美国科罗拉多州丹佛市的Hilton Garden Inn Denver Tech Center（“HGI Denver Tech”）酒店物业，并确认出售该酒店物业的亏损20万美元。

 

此次出售并不代表对公司运营和财务业绩产生或将产生重大影响的战略转变，也不符合被报告为已终止经营业务的条件。

 

5.

投资酒店物业

 

酒店物业投资，净额

 

对酒店物业的投资，截至2025年12月31日和2024年12月31日的净额包括以下（单位：千）：

 

		2025年12月31日				2024年12月31日
土地和改善		$	268,546			$	280,415
建筑和改善			1,174,132				1,232,438
家具、固定装置和设备			87,528				107,947
融资租赁资产			43,840				43,760
装修进行中			11,718				17,232
			1,585,764				1,681,792
减去累计折旧和摊销			( 478,874	)			( 484,274	)
酒店物业投资，净额		$	1,106,890			$	1,197,518

 

截至2025年12月31日止年度并无录得减值。截至2024年12月31日止年度，公司就CY休斯顿酒店物业录得430万美元的减值亏损，以将酒店物业的价值减记至接近其估计售价的估计公允价值。CY休斯顿酒店物业于2025年4月22日出售。截至2023年12月31日止年度，公司就HGI Denver Tech酒店物业录得430万美元的减值亏损，以将酒店物业减记至接近其估计售价的估计公允价值。HGI Denver Tech酒店物业于2024年1月9日出售。

 

2025年11月26日，该公司签订了一项协议，以9200万美元的价格购买六家酒店的投资组合。无法保证这笔交易最终会完成。

 

投资发展中酒店物业

 

在截至2023年12月31日的年度内，公司注销了之前与开发加利福尼亚州一家酒店相关的220万美元支出，公司决定不再进行该支出。核销费用计入综合经营报表其他费用。

 

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目 录

 

6.

债务

 

公司的抵押贷款以公司某些物业的第一抵押留置权作抵押。这些抵押贷款是无追索权的，但欺诈或误用资金的情况除外。债务包括以下（以千为单位）：

 

								2025年12月31日
								物业				截至
		利息						携带				12月31日，				12月31日，
贷款/抵押品		率				到期日		价值				2025				2024
循环信贷便利（1）			5.52	%		2029年9月25日		$	—			$	—			$	110,000
无抵押定期贷款（2）			5.47	%		2029年9月25日			—				200,000				140,000
休斯顿-医疗中心汉普顿套房酒店，德克萨斯州			4.25	%		2025年1月6日			—				—				15,957
德克萨斯州达拉斯万豪酒店万怡酒店			7.61	%		2028年9月11日			38,403				24,500				24,500
宾夕法尼亚州匹兹堡凯悦酒店（3）			7.29	%		2029年6月11日			28,825				23,300				23,300
德克萨斯州奥斯汀万豪酒店 Residence Inn酒店			7.42	%		2033年9月6日			34,844				20,850				20,850
TownePlace Suites by 万豪酒店 Austin，TX			7.42	%		2033年9月6日			28,889				19,075				19,075
SC萨默维尔万豪酒店万怡酒店			7.33	%		2033年9月11日			17,524				9,000				9,000
SC萨默维尔万豪酒店 Residence Inn酒店			7.33	%		2033年9月11日			16,549				9,500				9,500
佐治亚州萨凡纳万豪酒店 SpringHill套房酒店（4）			6.70	%		2034年6月6日			31,854				22,000				22,000
新罕布什尔州埃克塞特汉普顿套房酒店（4）			6.70	%		2034年6月11日			11,938				15,000				15,000
未摊销债务发行成本前的总债务								$	208,826			$	343,225			$	409,182
未摊销的定期贷款和抵押债务发行成本													( 4,312	)			( 2,332	)
未偿债务总额												$	338,913			$	406,850

 

1.

循环信贷融资的利率是可变的，基于一个月期限的有担保隔夜融资利率（“SOFR”）加上基于公司杠杆的1.50%至2.25%的利差。

 

2.

无抵押定期贷款的利率是可变的，基于一个月期限SOFR加上基于公司杠杆的1.45%至2.20%的利差。

 

3.

2024年5月31日，Chatham的一家子公司与富国银行银行签订协议，以获得由匹兹堡凯悦嘉轩酒店提供担保的2330万美元贷款。贷款期限五年，固定利率7.29%，存续期只付息。

 

4.

2024年6月6日，查塔姆的两家子公司与巴克莱银行资本房地产公司和富国银行银行签订了两项协议，以获得由SpringHill Suites Savannah担保的2200万美元贷款和由Hampton Inn & Suites Exeter担保的1500万美元贷款。每笔贷款期限十年，固定利率6.70%，存续期只付息。

 

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目 录

 

2025年9月25日，公司就一项信贷融资（“信贷融资”）订立了新的信贷协议，该协议由3亿美元的无担保循环信贷融资和2亿美元的无担保定期贷款融资组成，以取代现有的2.60亿美元循环信贷融资和现有的1.40亿美元无担保定期贷款融资。新的2.00亿美元资助定期贷款的收益用于偿还先前2.60亿美元循环信贷额度下的6000万美元未偿还借款和先前定期贷款下的1.40亿美元未偿还借款。新的信贷安排的初始到期日为2029年9月25日，并提供展期一年的选择权。通过手风琴功能，新信贷安排下5亿美元的承诺总额可增加至6.5亿美元。

 

截至2025年12月31日和2024年12月31日，公司在循环信贷额度和无抵押定期贷款下的未偿还借款分别为2.00亿美元和2.50亿美元。截至2025年12月31日，合并贷款下的最大剩余借款可用性为3亿美元。

 

截至2025年12月31日止年度，公司偿还了休斯顿汉普顿酒店酒店物业的到期抵押贷款1,600万美元。截至2024年12月31日止年度，公司偿还了Residence Inn Garden Grove酒店物业的到期抵押贷款2930万美元、Residence Inn Mountain View酒店物业的3490万美元、SpringHill Suites Savannah酒店物业的2760万美元、Residence Inn Silicon Valley I酒店物业的5950万美元、Residence Inn Silicon Valley II酒店物业的6500万美元、Residence Inn San Mateo酒店物业的4470万美元、Hilton Garden Inn Marina del Rey酒店物业的1880万美元以及Homewood Suites Billerica酒店物业的1420万美元。该公司利用现金、其无抵押信贷额度下的借款和无抵押定期贷款，以及八笔新抵押贷款的收益来偿还这些贷款。

 

该公司通过按估计的市场利率对每种工具的未来现金流量进行贴现来估计其固定利率债务的公允价值。公司所有抵押贷款均为固定利率。利率考虑了一般市场情况、抵押品的质量和估计价值以及具有类似信用条款的债务的期限，并被归入公允价值等级的第3级。截至2025年12月31日和2024年12月31日，公司固定利率债务的估计公允价值分别为1.54亿美元和1.648亿美元。

 

公司估计其浮动利率债务的公允价值时考虑了一般市场条件和它可以为类似期限的债务获得的估计信用条款，这些债务属于公允价值等级的第3级。截至2025年12月31日，公司的浮动利率债务包括循环信贷额度下的借款和无抵押定期贷款。截至2025年12月31日和2024年12月31日，公司浮动利率债务的估计公允价值分别为2.00亿美元和2.50亿美元。

 

F-16

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目 录

 

截至2025年12月31日，未来五个日历年及其后每一年的债务债务未来预定本金支付情况如下（单位：千）：

 

		金额
2026		$	—
2027			—
2028			24,590
2029			223,681
2030			410
此后			94,544
未摊销债务发行成本前的总债务		$	343,225
未摊销抵押债务发行成本			( 4,312	)
未偿债务总额		$	338,913

 

7.

所得税

 

截至2025年12月31日、2024年和2023年12月31日止年度，公司未录得所得税费用。

 

所得税费用与对公司税前合并收入适用法定联邦所得税率计算的金额之间的差额如下（单位：千美元）：

 

	截至本年度
	2025年12月31日
所得税前账面收入	$	15,313
不需缴纳所得税的REIT收入		( 15,152	)
TRS所得税前账面收入	$	161
法定税率21%		34		21	%
州和地方所得税的影响，扣除联邦税收优惠（a）		10		6	%
永久调整		24		15	%
估值备抵变动		( 55	)	-35	%
估值津贴发放		—		—	%
其他		( 13	)	-8	%
所得税（福利）费用总额	$	—		—	%

（a）加利福尼亚州的州税占这一类别税收影响的大部分（超过50%）。

 

		截至本年度
		12月31日，
		2024				2023
TRS所得税前账面收益（亏损）		$	2,905			$	( 7,309	)
法定税率21%		$	610			$	( 1,535	)
州和地方所得税的影响，扣除联邦税收优惠			—				( 245	)
永久调整			21				13
估值备抵变动			( 1,051	)			1,579
估值津贴发放			—				—
其他			420				188
所得税（福利）费用总额		$	—			$	—
实际税率			—	%			—	%

 

F-17

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目 录

 

在2025年12月31日和2024年12月31日，公司对某些递延所得税资产的估值备抵分别总计1940万美元和1930万美元。估值备抵的增加主要来自年内的净经营收入。产生截至2025年12月31日和2024年12月31日递延所得税资产的各类暂时性差异和结转的税收影响如下（单位：千）：

 

		截至本年度
		12月31日，
		2025				2024
递延所得税资产总额：
呆账备抵		$	101			$	74
应计赔偿			430				375
净经营亏损			18,873				18,893
递延所得税资产总额		$	19,404			$	19,342
减：估值津贴		$	( 19,404	)		$	( 19,342	)
扣除估值备抵的递延税项资产总额		$	—			$	—
递延所得税负债总额：
合伙企业的总账面/税收差异		$	—			$	—
递延所得税负债总额：		$	—			$	—
净额，递延所得税资产：		$	—			$	—

 

截至每个报告日，公司管理层考虑了新的证据，包括正面和负面的证据，这些证据可能会影响管理层对未来实现递延所得税资产净额的看法。公司的TRS持续存在三年累计应纳税亏损。截至2025年12月31日，TRS继续确认等于递延所得税资产净额100%的全额估值备抵。管理层将继续监测估值备抵的必要性。

 

TRS对联邦和各州的所得税NOL结转分别约为7340万美元和6500万美元。亏损结转从2038年开始到期，用于联邦税收目的，2031年到期，此后用于州税目的。

 

8.

宣派及派付的股息

 

共同股息

 

截至2025年12月31日止年度，该公司宣布的普通股股息总额为每股0.36美元，LTIP单位的分配为每单位0.36美元。截至2024年12月31日止年度，该公司宣布的普通股股息总额为每股0.28美元，LTIP单位的分配为每单位0.28美元。截至2025年12月31日及2024年12月31日止年度的股息及分派及其税务特征如下：

 

						共同				LTIP
							分享				单位				应课税				未被夺回
		记录		付款		分配				分配				普通				第1250款				第199a款
		日期		日期		金额				金额				收入				增益				股息
三月		3/31/2025		4/15/2025			0.09				0.09				0.08191				0.00809				0.08191
六月		6/30/2025		7/15/2025			0.09				0.09				0.08191				0.00809				0.08191
9月		9/30/2025		10/15/2025			0.09				0.09				0.08191				0.00809				0.08191
12月		12/31/2025		1/15/2026			0.09				0.09				0.08191				0.00809				0.08191
2025年共计						$	0.36			$	0.36			$	0.32764			$	0.03236			$	0.32764

 

F-18

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目 录

 

						共同				LTIP
						分享				单位				应课税
		记录		付款		分配				分配				普通				返回				第199a款
		日期		日期		金额				金额				收入				资本				股息
三月		3/28/2024		4/15/2024			0.07				0.07				0.05392				0.01608				0.05392
六月		6/28/2024		7/15/2024			0.07				0.07				0.05392				0.01608				0.05392
9月		9/30/2024		10/15/2024			0.07				0.07				0.05392				0.01608				0.05392
12月		12/31/2024		1/15/2025			0.07				0.07				0.05392				0.01608				0.05392
2024年共计						$	0.28			$	0.28			$	0.21568			$	0.06432			$	0.21568

 

截至2025年12月31日止年度，支付给普通股股东的分配的91.01%被视为普通收入，支付给普通股股东的分配的8.99%被视为未收回的第1250条收益。截至2024年12月31日止年度，支付给普通股股东的分配的77.03%被视为普通收入，支付给普通股股东的分配的22.97%被视为资本回报。

 

优先股息

 

截至2025年12月31日和2024年12月31日止年度，公司宣布的股息总额分别为1.65624美元和1.65624美元，每股6.625% A系列累积可赎回优先股。截至2025年12月31日和2024年12月31日止年度的优先股息及其税务特征如下：

 

							股息每				应课税				未被夺回
		记录		付款		首选				普通				第1250款				第199a款
		日期		日期		分享				收入				增益				股息
三月		3/31/2025		4/15/2025		$	0.41406			$	0.37684			$	0.03722			$	0.37684
六月		6/30/2025		7/15/2025			0.41406				0.37684			$	0.03722				0.37684
9月		9/30/2025		10/15/2025			0.41406				0.37684			$	0.03722				0.37684
12月		12/31/2025		1/15/2026			0.41406				0.37684			$	0.03722				0.37684
2025年共计						$	1.65624			$	1.50736			$	0.14888			$	1.50736

 

 

						股息每				应课税
		记录		付款		首选				普通				返回				第199a款
		日期		日期		分享				收入				资本				股息
三月		3/28/2024		4/15/2024		$	0.41406			$	0.41406			$	—			$	0.41406
六月		6/28/2024		7/15/2024			0.41406				0.41406				—				0.41406
9月		9/30/2024		10/15/2024			0.41406				0.41406				—				0.41406
12月		12/31/2024		1/15/2025			0.41406				0.41406				—				0.41406
2024年共计						$	1.65624			$	1.65624			$	—			$	1.65624

 

截至2025年12月31日止年度，支付给优先股股东的分配的91.01%被视为普通收入，支付给优先股股东的分配的8.99%被视为未收回的第1250条收益……截至2024年12月31日止年度，支付给优先股股东的分配的100.0%被视为普通收入。

 

F-19

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目 录

 

9.

股东权益

 

普通股

 

公司被授权发行最多500,000，000股实益权益普通股，每股面值0.01美元（“普通股”）。每一股流通在外的普通股使持有人有权对提交给股东投票的所有事项拥有一票表决权。经公司董事会授权，公司普通股股东有权获得股息。截至2025年12月31日，已发行普通股47,708，587股。

 

2017年12月，公司制定了5000万美元的股息再投资和股票购买计划（“DRSPP”），该计划于2020年12月续签，并于2024年1月再次续签。根据DRSPP，股东可以通过将收到的部分或全部现金股息再投资于普通股来购买额外的普通股。股东还可以选择现金购买普通股，但须遵守DRSPP招股说明书中详述的某些限制。截至2025年12月31日止年度，公司根据DRSPP以7.10美元的加权平均价格发行了7,630股普通股，产生了5.4万美元的收益。截至2025年12月31日，根据DRSP可供发行的普通股约为4990万美元。

 

2021年1月，公司设立了“场内”股票发行计划（“ATM计划”），据此，公司可以不时通过纽约证券交易所（“纽约证券交易所”）的普通经纪人交易、协商交易或经修订的1933年《证券法》第415条所定义的被视为“场内”发行的交易，公开发售和出售其总发行价格不超过1亿美元的普通股。截至2025年12月31日止年度，公司未根据ATM计划发行任何普通股。截至2025年12月31日，ATM计划下可供发行的普通股约为7750万美元。

 

2025年5月，董事会授权并批准了一项价值2500万美元的公司普通股股票回购计划（“股票回购计划”）。根据股票回购计划，公司有能力通过公开市场购买或其他私下协商的交易，在公司认为适当的时间和金额回购最多2500万美元的普通股。股份回购计划没有时间限制，可随时暂停或终止。截至2025年12月31日止年度，公司以每股6.83美元的加权平均价格回购了1,313，795股普通股，包括佣金在内的总购买价格约为900万美元。截至2025年12月31日，根据股票回购计划，大约有1600万美元的普通股可供回购。

 

优先股

 

该公司被授权以一个或多个系列发行最多100,000，000股优先股，每股面值0.01美元。

 

2021年6月30日，公司发行了4,800，000股6.625% A系列累积可赎回优先股实益权益，每股面值0.01美元（“A系列优先股”），获得的净收益约为1.159亿美元。A系列优先股在清算、解散或清盘时支付股息和分配资产方面的排名高于公司普通股。A系列优先股没有任何到期日，不受强制赎回或偿债基金要求的约束。分配率为25.00美元清算优先权的每年6.625%，相当于A系列优先股每年1.65624美元。A系列优先股的分配按季度支付，于2021年10月15日支付的A系列优先股的第一次分配。公司不得在2026年6月30日之前赎回A系列优先股，除非在有限的情况下为联邦所得税目的和发生控制权变更而保持公司作为REIT的地位。在2026年6月30日及之后，公司可以选择全部或不时部分赎回A系列优先股，方式是支付每股25.00美元，加上截至但不包括赎回日期的任何应计和未支付的分配。一旦发生公司信托声明中定义的控制权变更，导致公司的普通股和收购或存续实体的普通证券未在纽约证券交易所、NYSE MKT或NASDAQ或任何后续交易所上市，公司可以选择在控制权变更后的120天内通过支付每股25.00美元，加上截至赎回日期的任何应计和未支付的分配，全部或部分赎回A系列优先股。如果公司在控制权发生变更时未行使赎回A系列优先股的权利，A系列优先股的持有人有权根据规定的公式将其部分或全部股份转换为公司的若干普通股，但须遵守股份上限。每份A系列优先股的股份上限为3.70 1股普通股。截至2025年12月31日，已发行和流通的A系列优先股为4,800，000股。截至2025年12月31日止年度，公司支付优先股股息800万美元。

 

经营伙伴单位

 

运营合伙企业中普通单位的持有人，如果发行，将拥有一定的赎回权，这将使单位持有人能够促使运营合伙企业赎回其单位，以换取公司可选择的每单位等于赎回时公司普通股市场价格的现金，或以一对一的方式换取公司普通股。行使赎回权时可发行的股份数量将在发生股份分割、合并、合并或类似的按比例股份交易时进行调整，否则会产生稀释有限合伙人或股东所有权权益的影响。截至2025年12月31日止年度，公司发行了33,396股普通股，以一对一的方式换取已发行的LTIP单位。截至2025年12月31日，现有和前雇员持有的已归属运营合伙LTIP单位为2,191，510个。

 

F-20

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目 录

 

10.

每股收益

 

两类法用于确定每股收益，因为未归属的限制性股票和未归属的LTIP单位被视为参与股票。非控股权益持有人持有的可转换为实益权益普通股的LTIP单位已被排除在稀释每股收益计算的分母之外，因为对金额没有影响，因为有限合伙人的收入或损失份额也将被加回净收入或损失。未归属的限制性股票、未归属的长期激励计划单位和未来可能稀释基本每股收益的未归属A类绩效LTIP单位将不包括在已录得亏损期间的稀释每股亏损计算中，因为它们在列报期间具有反稀释性。截至2025年、2024年和2023年12月31日止年度，公司分别剔除了零、414,635和157,641股未归属股份和单位，因为它们的影响将是反稀释的。

 

以下是计算基本和稀释每股净收益时使用的金额的对账（单位：千，股份和每股数据除外）：

 

		截至本年度
		12月31日，
		2025				2024				2023
分子：
归属于普通股股东的净利润（亏损）		$	7,103			$	( 3,784	)		$	( 5,306	)
就未归属股份及单位支付的股息			( 197	)			( 127	)			( 110	)
归属于普通股股东的净利润（亏损）		$	6,906			$	( 3,911	)		$	( 5,416	)
分母：
加权平均普通股数-基本			48,793,017				48,900,997				48,847,386
稀释性证券的影响：
未归属股份及单位			1,199,052				—				—
加权平均普通股数-稀释			49,992,069				48,900,997				48,847,386
每股普通股基本收益（亏损）：
归属于普通股股东的每股加权平均基本普通股净收益（亏损）		$	0.14			$	( 0.08	)		$	( 0.11	)
每股普通股摊薄收益（亏损）：
归属于普通股股东的每股加权平均摊薄普通股净收益（亏损）		$	0.14			$	( 0.08	)		$	( 0.11	)

 

F-21

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目 录

 

11.

股权激励计划

 

公司维持股权激励计划，以吸引和留住独立受托人、执行官和其他关键员工。该计划规定授予购买普通股的期权、股份奖励、股份增值权、业绩单位以及其他基于股权的奖励。该计划已于2025年5月6日作出修订，将根据该计划可供选择的股份数量上限增加2,150，000股，并增加有关业绩单位的个人授予限额。该计划的期限为10年，于2032年3月22日到期。该计划下的股票奖励通常在三到五年内归属，但对公司独立受托人的补偿包括立即归属的股票授予。公司为未归属的股份和单位支付股息，但基于绩效的单位除外，对于未归属的基于绩效的单位支付10%的股息，其余90%的股息应计并在这些单位归属之前不支付。如果控制权发生变化，某些奖励可能会规定加速归属。截至2025年12月31日，根据股权激励计划可供发行的普通股为2,271，462股。

 

限制性股票奖励

 

公司可不时根据股权激励计划授予限制性股票，作为对高级职员、雇员和非雇员受托人的补偿。公司在归属期内按照股票发行日的公允市场价值按直线法确认限制性股票的补偿费用。

 

公司截至2025年、2024年及2023年12月31日止年度的受限制股份奖励摘要如下：

 

		2025年12月31日								2024年12月31日								2023年12月31日
						加权-								加权-								加权-
						平均赠款								平均赠款								平均赠款
		数量				日期公平				数量				日期公平				数量				日期公平
		股份				价值				股份				价值				股份				价值
期初未归属			4,581			$	10.91				5,789			$	11.78				6,666			$	11.47
已获批			8,044				8.08				2,943				10.20				2,457				12.21
既得			( 1,800	)			11.11				( 4,151	)			11.62				( 3,334	)			11.47
期末未归属			10,825			$	8.78				4,581			$	10.91				5,789			$	11.78

 

截至2025年12月31日和2024年12月31日，与限制性股票奖励相关的未确认补偿成本分别为6万美元和3.3万美元。截至2025年12月31日，这些成本预计将在约1.9年的加权–平均期间内确认。截至2025年12月31日、2024年和2023年12月31日止年度，公司分别确认了与限制性股票奖励相关的约3.8万美元、4.2万美元和4.7万美元的费用。这笔费用包括在随附的综合经营报表中的一般和行政费用中。

 

长期激励计划奖励

 

LTIP单位是运营合伙企业中的一类特殊合伙权益，可发放给符合条件的参与者，用于向公司提供服务或为公司的利益提供服务。根据股权激励计划，每个发行的LTIP单位被视为相当于一股普通股的奖励，从而在一对一的基础上减少了可用于其他股权奖励的股份数量。

 

截至2025年、2024年及2023年12月31日止年度，公司的LTIP单位奖励摘要如下：

 

		2025年12月31日								2024年12月31日								2023年12月31日
						加权-								加权-								加权-
						平均赠款								平均赠款								平均赠款
		数量				日期公平				数量				日期公平				数量				日期公平
		单位				价值				单位				价值				单位				价值
期初未归属			1,139,564			$	13.88				999,955			$	15.37				905,525			$	15.03
已获批			634,293				8.60				512,264				11.18				466,988				14.36
既得			( 315,563	)			14.31				( 322,025	)			14.03				( 372,558	)			13.27
没收			( 80,731	)			18.58				( 50,630	)			15.02				—				—
期末未归属			1,377,563			$	11.08				1,139,564			$	13.88				999,955			$	15.37

 

F-22

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目 录

 

基于时间的LTIP奖

 

2025年3月1日，公司经营合伙企业根据薪酬委员会的建议，授予253,722份基于时间的奖励（“2025年基于时间的LTIP单位奖励”）。授予是根据规定基于时间归属的授予协议（“LTIP单位基于时间的归属协议”）进行的。

 

基于时间的LTIP单位奖励将按比例归属，前提是接受者在适用的归属日期之前仍然受雇于公司，但须在接受者死亡、残疾、无故终止或有充分理由辞职的情况下加速归属，或在公司控制权发生变更的情况下。在归属之前，持有人有权获得LTIP单位的分配，其中包括上表所列的2025年基于时间的LTIP单位奖励和上一年的LTIP单位奖励。

 

基于性能的LTIP奖

 

2025年3月1日，公司运营合伙企业根据薪酬委员会的建议，还授予了380,571份基于绩效的奖励（“2025年基于绩效的LTIP单位奖励”）。这些授予是根据具有基于市场的归属条件的授予协议进行的。基于绩效的LTIP单位奖励由A类绩效LTIP单位组成，这些单位将仅在（i）公司达到薪酬委员会制定的某些长期基于市场的TSR标准和（ii）接受者在适用的归属日期之前仍受公司雇用的情况下归属，但须在接受者死亡、残疾、无故终止或有正当理由辞职的情况下加速归属，或在公司控制权发生变更的情况下。补偿费用基于每个2025年基于绩效的LTIP单位奖励的估计价值9.37美元，其中考虑到最终可能归属的单位数量将取决于长期基于市场的TSR标准的实现情况。2025年基于绩效的LTIP单位奖励具有绝对负TSR修正因子，如果测量期间的绝对TSR为负值，则可能会降低支付百分比。

 

2025年基于绩效的LTIP单位奖励可根据公司自2025年3月1日开始至2028年2月29日结束的三年期间的相对TSR绩效获得。2025年基于绩效的LTIP单位奖励，如果获得，将按以下方式支付目标值的50%至200%：

 

	相对TSR障碍（百分位）		支付百分比
门槛	第25届		50 %
目标	第55届		100 %
最大值	第80届		200%

 

在两个障碍之间的绩效水平上的支出将通过直线插值计算。

 

公司使用蒙特卡洛方法估计了根据ASC 718在截至授予日确定的服务期内将确认的总补偿成本，不包括估计没收的影响。在确定LTIP单位的折现价值时，公司考虑了内在的不确定性，即LTIP单位永远不会与运营合伙企业的其他普通单位达到平价，因此对承授人的经济价值为零。在估算LTIP单位价值时考虑的其他因素包括流动性不足的折扣；对未来股息的预期；无风险利率；股票波动；以及经济环境和市场状况。

 

F-23

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目 录

 

长期投资计划的授予日公允价值和用于估计价值的假设如下：

 

			数				估计数
			单位数				价值								股息				无风险
	授予日期		已获批				每单位				波动性				产量				息率
2020年基于时间的LTIP单位奖	3/1/2020			130,206			$	13.05				20	%			—	%			1.06	%
2020年基于绩效的LTIP单位奖（1）	3/1/2020			195,301			$	13.66				20	%			8.1	%			0.90	%
2021年基于时间的LTIP单位奖励	3/1/2021			132,381			$	12.52				78	%			—	%			0.08	%
2021年基于绩效的LTIP单位奖（2）	3/1/2021			198,564			$	15.91				64	%			3.4	%			0.30	%
2022年基于时间的LTIP单位奖	3/1/2022			152,004			$	12.33				80	%			—	%			1.01	%
2022年基于绩效的LTIP单位奖（3）	3/1/2022			228,000			$	18.58				66	%			3.5	%			1.44	%
2023年基于时间的LTIP单位奖励	3/1/2023			171,171			$	11.11				37	%			—	%			5.11	%
2023年基于绩效的LTIP单位奖	3/1/2023			256,757			$	16.64				69	%			3.5	%			4.61	%
2024年基于时间的LTIP单位奖	3/1/2024			204,909			$	9.33				35	%			—	%			4.92	%
2024年基于绩效的LTIP单位奖	3/1/2024			307,355			$	12.42				35	%			2.6	%			4.32	%
2025年基于时间的LTIP单位奖励	3/1/2025			253,722			$	7.44				29	%			—	%			4.14	%
2025年基于绩效的LTIP单位奖	3/1/2025			380,571			$	9.37				33	%			3.0	%			4.04	%

 

（1）2023年2月，在计量期结束后，公司的TSR达到了一定的标准，基于公司在计量期内的TSR，归属了234,361个LTIP单位。

 

（2）2024年2月，在计量期结束后，公司的TSR达到了一定的标准，基于公司在计量期内的TSR，170,173个LTIP单位归属。

 

（3）2025年2月，在计量期结束后，公司的TSR达到一定标准，基于公司在计量期内的TSR，归属了142,905个LTIP单位。

 

截至2025年12月31日、2024年和2023年12月31日止年度，公司分别录得与LTIP单位相关的补偿费用570万美元、580万美元和560万美元。截至2025年12月31日和2024年12月31日，与LTIP单位相关的未确认补偿成本总额分别为650万美元和680万美元。该成本预计将在大约1.7年内确认，这代表LTIP单位的加权平均剩余归属期。

 

董事会股份补偿

 

2025年、2024年和2023年，每位独立受托人因其服务分别获得13.5万美元、13.5万美元和12.0万美元的补偿。每个受托人可以选择以股份的形式获得最多100%的补偿，但必须至少以股份的形式获得59%的补偿。于2025年、2024年及2023年1月，公司分别向其独立受托人发行61,551股、43,670股及43,378股普通股，作为分别于2024年、2023年及2022年提供服务的补偿。股份数量根据报告日前最后十个交易日公司普通股在纽交所的平均收盘价计算得出。2026年1月15日，公司向独立受托人分配61,699股普通股，用于2025年提供的服务。

 

F-24

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目 录

 

12.

租约

 

该公司是其某些物业的地面、航空权、车库和办公室租赁协议的承租人。公司的租赁分类为经营租赁或融资租赁。本公司按租赁期内最低租赁付款额的估计现值确认一笔ROU资产和租赁负债。这些租约通常提供多年期续期选择，以根据公司的选择延长作为承租人的期限。期权期限仅在合理确定行使期权时才计入租赁义务负债的计算。

 

在计算公司在各种租赁下的租赁义务时，公司使用的贴现率估计等于公司在类似经济环境下在类似期限内以抵押方式借款所需支付的金额，金额等于租赁付款。租赁义务以合同规定的现金付款为基础，而租赁费用则以直线法确认其经营租赁，并确认为其融资租赁的租赁负债的利息费用。

 

经营租赁

 

Residence Inn San Diego Gaslamp酒店物业受制于2065年1月31日到期的地面租约，并由公司提供最多三个额外期限的延期选择权，每个期限为十年。目前每月支付4.9万美元，每5年增加10%。酒店须按适用租赁年度的毛收入的5%，减去租赁年度预定的每月基本租金的12倍，每年支付补充租金。

 

Residence Inn New Rochelle酒店受制于航权租约和车库租约，每一份租约将于2104年12月1日到期。与新罗谢尔市签订的租赁协议涵盖了酒店占用的停车库上方的空间，以及酒店附属的停车库中的128个停车位。车库租赁的年度基本租金是酒店在城市采纳的车库运营、管理和维护预算中的比例份额，以及为基本维修费用提供资金而建立的储备金。根据这些租约，2025年的总租金为每季度3.1万美元。

 

滨海雷伊希尔顿花园酒店受制于2067年12月31日到期的地面租约。目前每月最低还款额为每月4.7万美元，根据收入类型，租金付款减去拖欠的最低租金的百分比等于总收入的5%至25%。

 

公司于2015年9月订立公司办公室租约。租期为11年，包括12个月租金减免期及若干租户改善津贴。本公司拥有最多两个连续期限各为5年的续期选择权。2023年6月1日，公司对公司办公室租约进行了修订，以腾出和交出7,374平方英尺的可出租面积，以换取10万美元的提前终止付款。此次租赁的部分终止要求公司应用ASC 842并对使用权资产和租赁负债进行重新计量，并在合并经营报表中确认这些调整。截至2023年12月31日止年度，公司确认因部分终止租赁而产生的收益约为0.2百万美元。公司与关联方共享空间，并按比例补偿关联方占用的可出租空间份额。

 

公司于2024年5月订立新的10年期公司办公室租约，随后于2024年9月修订，该租约将于公司于2026年9月1日或之前取得租赁物业改善空间时开始。在租期内，每年的基本租金将从60万美元到70万美元不等。新增办公用房将与关联方共用，公司将按比例补偿关联方占用的可出租面积份额。

 

截至2025年12月31日止年度，公司支付了130万美元的固定租赁付款和与酒店地面租赁相关的70万美元可变租赁付款，这些款项包含在我们的综合运营报表中的财产税、地租和保险中。截至2025年12月31日止年度，公司支付了与公司办公室租赁相关的70万美元固定租赁付款，这些款项包含在我们综合运营报表的一般和管理费用中。

 

融资租赁

 

Home2 Phoenix酒店物业须遵守与凤凰城签订的政府物业租赁消费税（“GPLET”）协议。作为协议的一部分，酒店物业的所有权被转让给凤凰城，并租回给公司，租期为8年，每年支付固定租金从2.6万美元到8.1万美元不等。酒店物业的所有权将在8年租期届满时免费重新转让给公司。公司可以随时终止GPLET协议，费用为10万美元，酒店物业的所有权将重新转回公司。

 

Home2 Phoenix ROU资产在酒店物业投资中记为融资租赁资产，净额，租赁负债记为公司综合资产负债表中的租赁负债。与融资租赁相关的费用计入折旧摊销和利息费用，在公司的综合经营报表中。

 

F-25

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目 录

 

以下表格包含公司截至2025年12月31日和2024年12月31日的ROU资产和租赁负债信息（单位：千）：

 

			ROU资产				ROU资产
	资产负债表分类		截至2025年12月31日				截至2024年12月31日
融资租赁资产，净额	酒店物业投资，净额		$	40,943			$	42,750
经营租赁资产，净额	使用权资产，净额			16,912				17,547
总ROU资产，净额			$	57,855			$	60,297

 

 

			租赁负债				租赁负债
	资产负债表分类		截至2025年12月31日				截至2024年12月31日
融资租赁负债	租赁负债		$	283			$	285
经营租赁负债	租赁负债			19,784				20,349
租赁负债总额			$	20,067			$	20,634

 

 

租期及贴现率		2025年12月31日
加权-平均剩余租期（年）			41.84
加权平均贴现率			6.84	%

 

下表列出了截至2025年12月31日，公司作为承租人的未来五个历年及其后每一年的最低租赁付款总额信息（单位：千）：

 

未来租赁付款总额		金额
2026		$	1,768
2027			1,313
2028			1,338
2029			1,338
2030			1,407
此后			59,765
租赁付款总额		$	66,929
减：推算利息			( 46,862	)
租赁负债现值		$	20,067

 

 

F-26

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目 录

 

13.

承诺与或有事项

 

诉讼

 

公司面临各种索赔、诉讼和法律诉讼，包括在日常业务过程中产生的日常诉讼，涉及其酒店的运营、其经理和其他公司事项。虽然无法确定该等事项的最终结果，但公司相信，该等负债的可识别总额（如有）不会对其财务状况或经营业绩产生重大不利影响。

 

管理协议

 

与IHM的管理协议的初始期限为五年，并自动续签两个五年期，除非IHM不迟于当时的当前期限到期日期前90天向我们提供书面通知，表示他们不打算续签。IHM管理协议规定，在出售任何IHM管理的酒店时，公司可以选择提前终止，不收取终止费，并提前六个月通知。IHM管理协议可能会因故终止，包括管理的酒店未能达到规定的绩效水平。基本管理费按酒店客房毛收入的百分比计算。达到或超过一定财务门槛的，按酒店净营业收入的10%减去固定成本、基本管理费和规定的回报门槛计算激励管理费。激励管理费上限为适用计算的酒店总收入的1%。

 

截至2025年12月31日、2024年和2023年12月31日止年度的管理费总额分别约为990万美元、1070万美元和1060万美元。截至2025年12月31日、2024年和2023年12月31日止年度，向IHM支付的奖励管理费分别为10万美元、0.2百万美元和0.2百万美元。

 

截至2025年12月31日，公司管理协议的某些关键条款为（美元不以千为单位）：

 

												每月
				基地				每月				收入				激励
		管理		管理				会计				管理				管理
物业		公司		费				费				费				费用上限
哈特福德-法明顿希尔顿霍姆伍德套房酒店		IHM			3.0	%		$	1,200			$	1,000				1.0	%
长岛霍尔茨维尔Residence Inn酒店		IHM			3.0	%		$	1,200			$	1,000				1.0	%
Residence Inn White Plains酒店酒店		IHM			3.0	%		$	1,200			$	1,000				1.0	%
新罗谢尔Residence Inn酒店		IHM			3.0	%		$	1,200			$	1,000				1.0	%
加登格罗夫Residence Inn酒店		IHM			3.0	%		$	1,500			$	1,000				1.0	%
圣安东尼奥河滨步行希尔顿霍姆伍德套房酒店		IHM			3.0	%		$	1,200			$	1,000				1.0	%
华盛顿特区Residence Inn酒店		IHM			3.0	%		$	1,200			$	1,000				1.0	%
泰森斯角Residence Inn酒店		IHM			3.0	%		$	1,200			$	1,000				1.0	%
波特兰市中心汉普顿酒店		IHM			3.0	%		$	1,200			$	1,000				1.0	%
匹兹堡北岸凯悦酒店		IHM			3.0	%		$	1,500			$	1,000				1.0	%
埃克塞特汉普顿酒店		IHM			3.0	%		$	1,200			$	1,000				1.0	%
贝尔维尤Residence Inn酒店		IHM			3.0	%		$	1,500			$	1,000				1.0	%
萨凡纳SpringHill套房酒店		IHM			3.0	%		$	1,500			$	1,000				1.0	%
Residence Inn Silicon Valley I		IHM			3.0	%		$	1,200			$	1,000				1.0	%
Residence Inn Silicon Valley II		IHM			3.0	%		$	1,200			$	1,000				1.0	%
圣马特奥Residence Inn酒店		IHM			3.0	%		$	1,200			$	1,000				1.0	%
山景Residence Inn酒店		IHM			3.0	%		$	1,200			$	1,000				1.0	%
樱桃溪凯悦酒店		IHM			3.0	%		$	1,500			$	1,000				1.0	%
艾迪生庭院		IHM			3.0	%		$	1,500			$	1,000				1.0	%
Residence Inn San Diego Gaslamp酒店酒店		IHM			3.0	%		$	1,500			$	1,000				1.0	%
滨海雷伊希尔顿花园酒店		IHM			3.0	%		$	1,500			$	1,000				1.0	%
戴德姆Residence Inn酒店		IHM			3.0	%		$	1,200			$	1,000				1.0	%
伊尔卢加诺Residence Inn酒店		IHM			3.0	%		$	1,500			$	1,000				1.0	%
朴茨茅斯希尔顿花园酒店		IHM			3.0	%		$	1,500			$	1,000				1.0	%
萨默维尔万怡酒店		IHM			3.0	%		$	1,500			$	1,000				1.0	%
斯普林菲尔德大使馆套房酒店		IHM			3.0	%		$	1,500			$	1,000				1.0	%
Summerville Residence Inn酒店		IHM			3.0	%		$	1,500			$	1,000				1.0	%
达拉斯万怡酒店		IHM			3.0	%		$	1,500			$	1,000				1.0	%
Residence Inn Austin Northwest/The Domain Area		IHM			3.0	%		$	1,500			$	1,000				1.0	%
TownePlace Suites Austin Northwest/the Domain Area		IHM			3.0	%		$	1,500			$	1,000				1.0	%
伍德兰希尔斯Home2套房酒店		IHM			3.0	%		$	1,500			$	1,000				1.0	%
德斯坦美丽华海滩希尔顿花园酒店		IHM			3.0	%		$	1,500			$	1,000				1.0	%
凤凰城市中心Home2套房酒店		IHM			3.0	%		$	1,500			$	1,000				1.0	%

 

F-27

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目 录

 

特许经营协议

 

与特许经营协议相关的费用按酒店客房毛收入的特定百分比计算。截至2025年12月31日、2024年和2023年12月31日止年度的特许经营和营销/计划费用总额分别约为2360万美元、2540万美元和2490万美元。这些协议的初始期限从10年到30年不等，加权平均到期日为2036年9月。

 

截至2025年12月31日，公司特许经营协议的某些关键条款为：

 

		特许经营/				市场营销/
物业		版税费用				程序费				到期
哈特福德-法明顿希尔顿霍姆伍德套房酒店			4.0	%			4.0	%			2039
长岛霍尔茨维尔Residence Inn酒店			6.0	%			2.5	%			2026
Residence Inn White Plains酒店酒店			5.5	%			2.5	%			2030
新罗谢尔Residence Inn酒店			5.5	%			2.5	%			2030
加登格罗夫Residence Inn酒店			5.0	%			2.5	%			2031
圣安东尼奥河滨步行希尔顿霍姆伍德套房酒店			4.0	%			3.5	%			2041
华盛顿特区Residence Inn酒店			5.5	%			2.5	%			2033
泰森斯角Residence Inn酒店			5.0	%			2.5	%			2031
波特兰市中心汉普顿酒店			6.0	%			4.0	%			2032
匹兹堡北岸凯悦酒店			5.0	%			3.5	%			2030
埃克塞特汉普顿酒店			6.0	%			4.0	%			2031
贝尔维尤Residence Inn酒店			5.5	%			2.5	%			2033
萨凡纳SpringHill套房酒店			5.0	%			2.5	%			2033
Residence Inn Silicon Valley I			5.5	%			2.5	%			2029
Residence Inn Silicon Valley II			5.5	%			2.5	%			2029
圣马特奥Residence Inn酒店			5.5	%			2.5	%			2029
山景Residence Inn酒店			5.5	%			2.5	%			2029
樱桃溪凯悦酒店			5.0	%			3.5	%			2034
艾迪生庭院			5.5	%			2.0	%			2029
Residence Inn San Diego Gaslamp酒店酒店			6.0	%			2.5	%			2035
滨海雷伊希尔顿花园酒店			5.5	%			4.3	%			2030
戴德姆Residence Inn酒店			6.0	%			2.5	%			2030
伊尔卢加诺Residence Inn酒店			6.0	%			2.5	%			2045
朴茨茅斯希尔顿花园酒店			5.5	%			4.0	%			2037
萨默维尔万怡酒店			6.0	%			2.5	%			2037
斯普林菲尔德大使馆套房酒店			5.5	%			4.0	%			2037
Summerville Residence Inn酒店			6.0	%			2.5	%			2038
达拉斯万怡酒店			6.0	%			2.0	%			2038
Residence Inn Austin Northwest/The Domain Area			6.0	%			2.5	%			2036
TownePlace Suites Austin Northwest/the Domain Area			5.5	%			2.0	%			2041
伍德兰希尔斯Home2套房酒店			5.0	%			3.0	%			2040
德斯坦美丽华海滩希尔顿花园酒店			5.5	%			4.0	%			2042
凤凰城市中心Home2套房酒店			4.0	%			3.5	%			2044

 

F-28

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目 录

 

14.

关联交易

 

截至2025年12月31日，Fisher先生拥有IHM的100%股权。截至2025年12月31日，公司与IHM签订了酒店管理协议，以管理其所有33家酒店。截至2025年12月31日、2024年和2023年12月31日止年度，公司拥有的酒店应计或支付给IHM的酒店管理、收入管理和会计费用分别为990万美元、1070万美元和1060万美元。截至2025年12月31日和2024年12月31日，应付IHM的金额分别为0.2百万美元和0.5百万美元。截至2025年12月31日、2024年和2023年12月31日止年度，公司向IHM支付的奖励管理费分别为0.1百万美元、0.2百万美元和0.2百万美元。

 

来自关联方收入的成本补偿是代表IHM发生的成本的补偿。这些费用主要涉及与IHM分摊的办公费用。各种共享办公费用和租金由公司支付，并根据每个实体占用的建筑面积分配给IHM。由于公司根据发生的成本记录成本补偿，没有附加加价，因此收入和相关费用对公司的营业收入或净收入没有影响。费用报销是根据发生的报销活动记录的。

 

15.

分段信息

 

由于将多个经营分部合并，管理层将公司的酒店作为一个单一的可报告分部进行评估，因为公司的所有酒店都具有相似的经济特征，并向相似类型的客户提供相似的服务。我们单一的报告分部包括我们的首席执行官、首席运营官和首席财务官所使用的结构，他们共同被确定为我们的首席运营决策者（“CODM”），以做出关键的经营决策和评估业绩。我们的主要经营决策者根据个别酒店物业扣除利息费用前的净收入（亏损）、所得税费用、折旧和摊销、公司一般和行政费用、减值损失、债务提前清偿损失、其他费用、利息和其他收入以及酒店物业销售损益（“调整后酒店EBITDA”）评估我们的单一可报告分部的经营业绩。我们单一报告分部的资产与公司合并资产负债表中包含的总资产保持一致。

 

下表包括公司旗下酒店的收入、重大酒店运营支出以及调整后的酒店EBITDA，与净收入对账（单位：千）：

 

		截至本年度
		12月31日，
		2025				2024				2023
收入：
房间		$	269,206			$	290,290			$	284,999
食品饮料			6,894				7,737				8,124
其他			17,897				18,077				16,703
酒店物业层面总收入（1）			293,997				316,104				309,826
费用：
房间			59,752				65,311				61,794
食品饮料			5,517				6,218				6,352
电话			1,172				1,360				1,439
其他经营酒店			4,487				4,127				3,712
一般和行政			27,010				28,826				28,884
特许经营和营销费用			23,620				25,355				24,897
广告和促销			6,804				6,229				6,085
公用事业			12,372				13,161				13,007
维修和保养			15,272				16,516				15,837
支付关联方的管理费			9,895				10,733				10,557
保险			3,272				3,340				2,822
物业税、地租和保险			21,952				23,709				23,507
酒店物业层面总费用			191,125				204,885				198,893
调整后酒店EBITDA		$	102,872			$	111,219			$	110,933
调整后酒店EBITDA与净收入的对账
利息支出，包括递延费用摊销			( 25,659	)			( 30,880	)			( 27,128	)
折旧及摊销			( 59,749	)			( 60,741	)			( 58,254	)
公司一般和行政			( 16,589	)			( 18,388	)			( 17,517	)
其他费用			( 27	)			( 327	)			( 2,300	)
减值损失			—				( 4,256	)			( 4,266	)
债务提前清偿损失			( 174	)			( 17	)			( 696	)
利息及其他收入			270				1,712				1,534
出售酒店物业收益			14,369				5,713				18
部分终止租赁的收益			—				—				164
净收入		$	15,313			$	4,035			$	2,488

 

（1）酒店物业层面收入总额与综合经营报表收入总额之间的差异是由于截至2025年12月31日、2024年和2023年12月31日止年度，来自关联方的可偿还成本分别为110万美元、110万美元和130万美元。

 

F-29

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目 录

 

16.

后续事件

 

2026年1月和2月，该公司根据其股票回购计划以每股6.99美元的加权平均价格回购了517,254股普通股，总购买价格约为360万美元。

 

F-30

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目 录

 

Chatham Lodging信托

附表三-不动产和累计折旧

2025年12月31日

（单位：千）

 

								初始成本																年底毛额
																				成本上限。子。
		年份										建筑物&				成本上限。子。				致ACQ。大厦&								建筑物&								建筑物&				累计				原始年份				折旧
说明		收购		产权负担				土地				改进				致ACQ。土地				改进				土地				改进				合计				改进				折旧				建设				生活
哈特福德-康涅狄格州法明顿Homewood Suites		2010			—				1,325				9,375				92				4,435				1,417				13,810				15,227				13,810				6,076				1999				(1)
Residence Inn Holtsville-Holtsville，NY		2010			—				2,200				18,765				27				2,875				2,227				21,640				23,867				21,640				8,210				2004				(1)
Residence Inn White Plains-White Plains，NY		2010			—				2,200				17,677				—				13,266				2,200				30,943				33,143				30,943				13,393				1982				(1)
Residence Inn New Rochelle-New Rochelle，NY		2010			—				—				20,281				9				6,351				9				26,632				26,641				26,632				10,726				2000				(1)
Residence Inn Garden Grove-Garden Grove，加利福尼亚州		2011			—				7,109				35,484				57				5,123				7,166				40,607				47,773				40,607				15,271				2003				(1)
圣安东尼奥霍姆伍德套房酒店-德克萨斯州圣安东尼奥		2011			—				5,999				24,764				10				10,602				6,009				35,366				41,375				35,366				13,410				1996				(1)
Residence Inn华盛顿特区-华盛顿特区		2011			—				6,083				22,063				16				9,975				6,099				32,038				38,137				32,038				13,183				1974				(1)
Residence Inn Tyson's Corner-弗吉尼亚州维也纳		2011			—				5,752				28,917				6				3,033				5,758				31,950				37,708				31,950				12,047				2001				(1)
波特兰市中心汉普顿酒店-我的波特兰		2012			—				4,315				22,664				5				1,587				4,320				24,251				28,571				24,251				7,916				2011				(1)
匹兹堡凯悦酒店-宾夕法尼亚州匹兹堡		2013			23,300				3,000				35,576				15				1,969				3,015				37,545				40,560				37,545				12,108				2011				(1)
埃克塞特汉普顿套房酒店-新墨西哥州埃克塞特市		2013			15,000				1,900				12,350				4				1,567				1,904				13,917				15,821				13,917				4,288				2010				(1)
Residence Inn Bellevue-Bellevue，WA		2013			—				13,800				56,957				—				6,667				13,800				63,624				77,424				63,624				18,955				2008				(1)
SpringHill Suites Savannah-佐治亚州萨凡纳		2013			22,000				2,400				36,050				1				3,767				2,401				39,817				42,218				39,817				12,077				2009				(1)
Residence Inn Silicon Valley I-Sunnyvale，加利福尼亚州		2014			—				42,652				45,846				72				6,773				42,724				52,619				95,343				52,619				38,559				1983				(1)
Residence Inn Silicon Valley II-Sunnyvale，加利福尼亚州		2014			—				46,474				50,380				56				8,032				46,530				58,412				104,942				58,412				42,477				1985				(1)
Residence Inn San Mateo-San Mateo，加利福尼亚州		2014			—				38,420				31,352				123				5,769				38,543				37,121				75,664				37,121				26,813				1985				(1)
Residence Inn Mt. View-Mountain View，加利福尼亚州		2014			—				22,019				31,813				29				10,832				22,048				42,645				64,693				42,645				30,680				1985				(1)
凯悦酒店樱桃溪-樱桃溪，CO		2014			—				3,700				26,300				—				4,749				3,700				31,049				34,749				31,049				8,962				1987				(1)
艾迪生万怡酒店-德克萨斯州达拉斯		2014			—				2,413				21,554				42				4,813				2,455				26,367				28,822				26,367				7,925				2000				(1)
Residence Inn Gaslamp酒店-圣迭戈，加利福尼亚州		2015			—				—				89,040				10				2,199				10				91,239				91,249				91,239				25,474				2009				(1)
Hilton Garden Inn-Marina del Rey，加利福尼亚州		2015			—				—				43,210				5				3,318				5				46,528				46,533				46,528				12,015				2013				(1)
Residence Inn-Dedham，MA		2015			—				4,230				17,304				—				3,245				4,230				20,549				24,779				20,549				5,677				1998				(1)
Residence Inn-英尺。佛罗里达州劳德代尔		2015			—				9,200				24,048				14				2,907				9,214				26,955				36,169				26,955				7,443				2008				(1)
Home2套房-加利福尼亚州伍德兰希尔斯		2017			—				6,500				—				128				56,732				6,628				56,732				63,360				56,732				17,280				2022				(1)
Hilton Garden Inn-朴茨茅斯，NH		2017			—				3,600				37,630				—				5,278				3,600				42,908				46,508				42,908				8,266				2006				(1)
Courtyard-Summerville，SC		2017			9,000				2,500				16,923				7				1,211				2,507				18,134				20,641				18,134				3,749				2014				(1)
Embassy Suites-弗吉尼亚州斯普林菲尔德		2017			—				7,700				58,807				—				2,665				7,700				61,472				69,172				61,472				12,345				2013				(1)

 

-续-

 

F-31

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目 录

 

								初始成本																年底毛额
																				成本上限。子。
		年份										建筑物&				成本上限。子。				致ACQ。大厦&								建筑物&								建筑物&				累计				原始年份				折旧
说明		收购		产权负担				土地				改进				致ACQ。土地				改进				土地				改进				合计				改进				折旧				建设				生活
Residence Inn-Summerville，SC		2018			9,500				2,300				17,060				11				344				2,311				17,404				19,715				17,404				3,276				2018				(1)
达拉斯市中心万怡酒店-德克萨斯州达拉斯		2018			24,500				2,900				42,760				—				267				2,900				43,027				45,927				43,027				7,616				2018				(1)
硅谷III-桑尼维尔，加利福尼亚州		2018			—				8,171				—				—				—				8,171				—				8,171				—				—
Residence Inn Austin Northwest/the Domain Area-Austin，TX		2021			20,850				2,400				33,346				—				349				2,400				33,695				36,095				33,695				3,747				2016				(1)
TownePlace Suites Austin Northwest/the Domain Area-Austin，TX		2021			19,075				2,300				29,347				5				139				2,305				29,486				31,791				29,486				3,253				2021				(1)
德斯坦希尔顿花园酒店-佛罗里达州米拉马尔海滩		2022			—				4,222				25,246				18				193				4,240				25,439				29,679				25,439				2,457				2020				(1)
总计（s）								$	267,784			$	982,889			$	762			$	191,032			$	268,546			$	1,173,921			$	1,442,467			$	1,173,921			$	415,674

 

(1）折旧按以下估计使用寿命计算：

 

		年
建筑		40
土地改良		20
建筑改善		5 - 20

 

-续-

 

F-32

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目 录

 

注意事项：

（a）截至本年度不动产资产总成本变动情况如下：

 

		2025				2024				2023
年初余额		$	1,512,612			$	1,564,433			$	1,556,453
收购			—				—				—
处置			( 87,014	)			( 62,647	)			—
可折旧资产减值			—				( 4,256	)			( 4,266	)
改进			16,869				15,082				12,246
年末余额		$	1,442,467			$	1,512,612			$	1,564,433
年末融资租赁资产			39,518				40,240				—
房地产投资总额		$	1,481,985			$	1,552,852			$	1,564,433

 

（b）房地产资产期末累计折旧摊销变动情况如下：

 

		2025				2024				2023
年初余额		$	401,532			$	376,323			$	328,832
折旧费用			42,095				46,588				47,491
处置累计折旧			( 27,953	)			( 21,379	)			—
年末累计折旧		$	415,674			$	401,532			$	376,323
融资租赁年末累计摊销			927				596				—
累计折旧和摊销合计		$	416,601			$	402,128			$	376,323

 

 

 

（c）用于联邦所得税目的的财产总成本（以千为单位）约为$ 1,482,197 截至2025年12月31日.