美国
证券交易委员会
华盛顿特区20549
__________________________
表格
10-Q
（标记一）
1934年证券交易法
已结束的季度期间
2024年9月30日
或
为从_____到_____的过渡期
委员会文件编号：
1-07094
（其章程所指明的注册人的确切名称）
|
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| （成立或组织的州或其他司法管辖区） | （I.R.S.雇主识别号） | ||||||||||
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| （主要行政办公室地址） | （邮编） | ||||||||||
注册人的电话号码，包括区号：（
601
)
354-3555
根据该法第12（b）节登记的证券：
| 各类名称 | 交易代码（s） | 注册的各交易所名称 | ||||||
|
|
|
|
||||||
用复选标记表明注册人（1）在过去12个月内（或要求注册人提交此类报告的较短期限内）是否已提交1934年证券交易法第13或15（d）条要求提交的所有报告，以及（2）在过去90天内是否已遵守此类提交要求。
有
☒无☐
-1-
用复选标记表明注册人在过去12个月（或在注册人被要求提交此类文件的较短时间内）是否以电子文件方式提交了根据S-T条例第405条（本章第232.405条）要求提交的每一份互动数据文件。
有
☒无☐
通过复选标记指明注册人是大型加速申报人、加速申报人、非加速申报人、较小的报告公司还是新兴成长型公司。见《交易法》第12b-2条中“大型加速申报人”、“加速申报人”、“小型申报公司”、“新兴成长型公司”的定义。
|
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☒ | 加速披露公司 |
☐
|
非加速披露公司 |
☐
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| 规模较小的报告公司 |
|
新兴成长型公司 |
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如果是新兴成长型公司，请用复选标记表明注册人是否选择不使用延长的过渡期来遵守根据《交易法》第13（a）节规定的任何新的或修订的财务会计准则。☐
用复选标记表明注册人是否为空壳公司（定义见《交易法》第12b-2条）。
有
☐
无☒
截至2024年10月23日发行在外的普通股、面值0.0001美元的股票数量为
49,505,601
.
-2-
EastGroup Properties, Inc.和子公司
表格10-Q
目 录
截至2024年9月30日止季度
| 页 | ||||||||
-3-
第一部分.财务信息。
项目1。财务报表。
EastGroup Properties, Inc.和子公司
合并资产负债表
（单位：千，除份额和每股数据外）
（未经审计）
| 9月30日， 2024 |
12月31日， 2023 |
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| 物业、厂房及设备 | |||||||||||
| 房地产物业 | $ |
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| 开发和增值物业 |
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| 减去累计折旧 | (
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(
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| 未合并投资 |
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| 现金及现金等价物 |
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| 其他资产 |
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| 总资产 | $ |
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| 负债和权益 | |||||||||||
| 负债 | |||||||||||
| 无抵押银行信贷额度，扣除债务发行成本 | $ | (
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(
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| 无担保债务，扣除债务发行成本 |
|
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| 应付账款和应计费用 |
|
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| 其他负债 |
|
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| 负债总额 |
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| 股权 | |||||||||||
| 股东权益： | |||||||||||
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普通股；$
截至2024年9月30日和
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超额份额；$
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| 额外实收资本 |
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| 超过收益的分配 | (
|
(
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| 累计其他综合收益 |
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| 股东权益合计 |
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| 合营企业的非控制性权益 |
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| 总股本 |
|
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| 负债总额和权益 | $ |
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||||||||
见所附合并财务报表附注（未经审计）。
-4-
EastGroup Properties, Inc.和子公司
综合收入报表和综合收入报表
（单位：千，每股数据除外）
（未经审计）
| 三个月结束 | 九个月结束 | ||||||||||||||||||||||
| 9月30日， | 9月30日， | ||||||||||||||||||||||
| 2024 | 2023 | 2024 | 2023 | ||||||||||||||||||||
| 收入 | |||||||||||||||||||||||
| 房地产经营收入 | $ |
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| 其他收入 |
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| 费用 | |||||||||||||||||||||||
| 房地产运营费用 |
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| 折旧及摊销 |
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| 一般和行政 |
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| 间接租赁费用 |
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| 其他收入（费用） | |||||||||||||||||||||||
| 利息支出 | (
|
(
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(
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(
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| 房地产投资销售收益 |
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| 其他 |
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| 净收入 |
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| 归属于合营企业非控股权益的净利润 | (
|
(
|
(
|
(
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| 归属于EASTGROUP Properties，INC.的净收入普通股东 |
|
|
|
|
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| 其他综合收益（亏损）—利率互换 | (
|
|
(
|
|
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| 综合收入总额 | $ |
|
|
|
|
||||||||||||||||||
| 归属于EASTGROUP Properties，INC.的净收入的基本每股普通股数据普通股东 | |||||||||||||||||||||||
| 归属于普通股股东的净利润 | $ |
|
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|
|
||||||||||||||||||
| 加权平均流通股—基本 |
|
|
|
|
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| 归属于EASTGROUP Properties，INC.的净收入稀释后的每股普通股数据普通股东 | |||||||||||||||||||||||
| 归属于普通股股东的净利润 | $ |
|
|
|
|
||||||||||||||||||
| 加权平均流通股——稀释 |
|
|
|
|
|||||||||||||||||||
见所附合并财务报表附注（未经审计）。
-5-
EastGroup Properties, Inc.和子公司
合并权益变动表
（单位：千，除份额和每股数据外）
（未经审计）
截至2024年9月30日止九个月：
| 普通股 | 额外 实收资本 |
超额收益中的分配 | 累计其他综合收益 | 合营企业的非控制性权益 | 合计 | ||||||||||||||||||||||||||||||
| 余额，2023年12月31日 | $ |
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|
(
|
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| 净收入 |
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| 利率互换公允价值未实现变动净额 |
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|
宣布的普通股息— $
分享
|
|
|
(
|
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|
(
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| 基于股票的薪酬，净额
没收
|
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|
发行
股票，普通股发行，净额
开支
|
|
|
|
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|
|
|||||||||||||||||||||||||||||
|
扣留
履行预扣税款义务
与受限制的归属的关联
股票
|
|
(
|
|
|
|
(
|
|||||||||||||||||||||||||||||
|
扣留
履行预扣税款义务
与发行普通股的关联
股票
|
|
(
|
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|
|
(
|
|||||||||||||||||||||||||||||
| 对非控股权益的净分配 |
|
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|
(
|
(
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| 来自非控股权益的贡献 |
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| 余额，2024年3月31日 |
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(
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| 净收入 |
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| 利率互换公允价值未实现变动净额 |
|
|
|
(
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(
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|
宣布的普通股息— $
分享
|
|
|
(
|
|
|
(
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|||||||||||||||||||||||||||||
| 基于股票的薪酬，净额
没收
|
|
|
|
|
|
|
|||||||||||||||||||||||||||||
|
发行
股票，普通股发行，扣除费用
|
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|
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|
扣留
|
|
(
|
|
|
|
(
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|||||||||||||||||||||||||||||
| 对非控股权益的净分配 |
|
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|
|
(
|
(
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| 余额，2024年6月30日 |
|
|
(
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|||||||||||||||||||||||||||||
| 净收入 |
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|||||||||||||||||||||||||||||
| 利率互换公允价值未实现变动净额 |
|
|
|
(
|
|
(
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|||||||||||||||||||||||||||||
|
宣布的普通股息— $
分享
|
|
|
(
|
|
|
(
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| 基于股票的薪酬，净额
没收
|
|
|
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|
发行
股票，普通股发行，净额
开支
|
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|
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|
扣留
|
|
(
|
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|
|
(
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| 对非控股权益的净分配 |
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|
|
(
|
(
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| 余额，2024年9月30日 | $ |
|
|
(
|
|
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见所附合并财务报表附注（未经审计）。
-6-
EastGroup Properties, Inc.和子公司
合并权益变动表
（单位：千，除份额和每股数据外）
（未经审计）
截至2023年9月30日止九个月：
| 普通股 | 额外 实收资本 |
超额收益中的分配 | 累计其他综合收益 | 合营企业的非控制性权益 | 合计 | ||||||||||||||||||||||||||||||
| 余额，2022年12月31日 | $ |
|
|
(
|
|
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| 净收入 |
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|
|
|
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|||||||||||||||||||||||||||||
| 利率互换公允价值未实现变动净额 |
|
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(
|
|
(
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|
宣布的普通股息— $
分享
|
|
|
(
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|
(
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|||||||||||||||||||||||||||||
| 基于股票的薪酬，净额
没收
|
|
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|
发行
股票，普通股发行，净额
开支
|
|
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|
扣留
履行预扣税款义务
与受限制的归属的关联
股票
|
|
(
|
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|
(
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|||||||||||||||||||||||||||||
|
扣留
履行预扣税款义务
与发行普通股的关联
股票
|
|
(
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|
(
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|||||||||||||||||||||||||||||
| 对非控股权益的净分配 |
|
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(
|
(
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| 余额，2023年3月31日 |
|
|
(
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| 净收入 |
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|||||||||||||||||||||||||||||
| 利率互换公允价值未实现变动净额 |
|
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|
宣布的普通股息— $
分享
|
|
|
(
|
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|
(
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| 基于股票的薪酬，净额
没收
|
|
|
|
|
|
|
|||||||||||||||||||||||||||||
|
发行
|
|
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|
|
|
|
|||||||||||||||||||||||||||||
| 对非控股权益的净分配 |
|
|
|
|
(
|
(
|
|||||||||||||||||||||||||||||
| 余额，2023年6月30日 |
|
|
(
|
|
|
|
|||||||||||||||||||||||||||||
| 净收入 |
|
|
|
|
|
|
|||||||||||||||||||||||||||||
| 利率互换公允价值未实现变动净额 |
|
|
|
|
|
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|||||||||||||||||||||||||||||
|
宣布的普通股息— $
分享
|
|
|
(
|
|
|
(
|
|||||||||||||||||||||||||||||
| 基于股票的薪酬，净额
没收
|
|
|
|
|
|
|
|||||||||||||||||||||||||||||
|
发行
股票，普通股发行，净额
开支
|
|
|
|
|
|
|
|||||||||||||||||||||||||||||
|
扣留
|
|
(
|
|
|
|
(
|
|||||||||||||||||||||||||||||
| 对非控股权益的净分配 |
|
|
|
|
(
|
(
|
|||||||||||||||||||||||||||||
| 余额，2023年9月30日 | $ |
|
|
(
|
|
|
|
||||||||||||||||||||||||||||
见所附合并财务报表附注（未经审计）。
-7-
EastGroup Properties, Inc.和子公司
合并现金流量表
（单位：千）
（未经审计）
| 截至9月30日的九个月， | |||||||||||
| 2024 | 2023 | ||||||||||
| 经营活动 | |||||||||||
| 净收入 | $ |
|
|
||||||||
| 调整以使经营活动产生的净收入与净现金保持一致： | |||||||||||
| 折旧及摊销 |
|
|
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| 基于股票的补偿费用 |
|
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| 房地产投资销售收益 | (
|
(
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| 非经营性房地产销售收益 | (
|
(
|
|||||||||
| 非自愿转换和业务中断索赔的收益 | (
|
(
|
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| 经营性资产负债变动情况： | |||||||||||
| 应计收入和其他资产 | (
|
(
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| 应付账款、应计费用和预付租金 |
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| 其他 |
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| 经营活动所产生的现金净额 |
|
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| 投资活动 | |||||||||||
| 开发和增值物业 | (
|
(
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| 购买房地产 | (
|
(
|
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| 房地产改善 | (
|
(
|
|||||||||
| 出售房地产投资及非经营性房地产所得款项净额 |
|
|
|||||||||
| 租赁佣金 | (
|
(
|
|||||||||
| 不动产资产非自愿转换收益 |
|
|
|||||||||
| 应计开发成本变动 | (
|
|
|||||||||
| 其他资产和其他负债变动 | (
|
|
|||||||||
| 投资活动所用现金净额 | (
|
(
|
|||||||||
| 融资活动 | |||||||||||
| 无抵押银行信贷融资所得款项 |
|
|
|||||||||
| 偿还无抵押银行信贷融资 | (
|
(
|
|||||||||
| 无担保债务收益 |
|
|
|||||||||
| 偿还无担保债务 | (
|
(
|
|||||||||
| 偿还有担保债务 |
|
(
|
|||||||||
| 发债成本 | (
|
(
|
|||||||||
| 支付给股东的分派（不包括应计股息） | (
|
(
|
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| 普通股发行收益 |
|
|
|||||||||
| 普通股发行相关费用 | (
|
(
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| 其他 | (
|
(
|
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| 融资活动提供的净现金 |
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|
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| 现金和现金等价物增加（减少）额 | (
|
|
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| 期初现金及现金等价物 |
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| 期末现金及现金等价物 | $ |
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| 补充现金流动信息 | |||||||||||
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为利息支付的现金，扣除资本化金额$
分别
|
$ |
|
|
||||||||
| 经营租赁负债支付的现金 |
|
|
|||||||||
见所附合并财务报表附注（未经审计）。
-8-
EastGroup Properties, Inc.和子公司
合并财务报表附注（未经审计）
(1)
介绍的依据
(2)
合并原则
合并财务报表包括东方集团、其全资附属公司及公司拥有控股权益的任何合营企业的被投资方的账目。
截至2024年9月30日及2023年12月31日，东方集团拥有
95
于合营企业安排中的控股权益%拥有
6.5
位于圣地亚哥的几英亩土地，公司称其为Miramar Land。于截至2023年12月31日止年度，一间合营企业，其中东方集团拥有
99.5
%权益，收购
29.3
丹佛的几英亩土地，公司称为Arista 36商业园1-3。截至2024年9月30日和2023年12月31日，东方集团继续持有这两项合资安排的控股权。
公司将根据合营协议规定的非控制性权益记录在合营企业中持有的建筑物和土地的100%资产、负债、收入和费用。
采用权益法核算，对公司的
50
%行业配送中心的未分割租户共同权益2。所有重要的公司间交易和账户已在合并中消除。
(3)
估计数的使用
按照公认会计原则编制财务报表要求管理层作出影响报告期间资产、负债、收入和支出的报告金额的估计和假设，并在财务报表日期披露重大或有资产和负债。实际结果可能与这些估计不同。
(4)
租赁收入
该公司的主要收入来源是业务分布空间的租金收入。
下表列出了
房地产经营收入
截至2024年9月30日及2023年9月30日止三个月及九个月：
| 三个月结束 9月30日， |
截至9月30日的九个月， | ||||||||||||||||||||||
| 2024 | 2023 | 2024 | 2023 | ||||||||||||||||||||
| （单位：千） | |||||||||||||||||||||||
| 租赁收入—经营租赁 | $ |
|
|
|
|
||||||||||||||||||
|
可变租赁收入(1)
|
|
|
|
|
|||||||||||||||||||
| 房地产经营收入 | $ |
|
|
|
|
||||||||||||||||||
(1)
主要包括租客报销的房地产税、保险和公共区域维修。
(5)
房地产物业
东方集团有
One
可报告分部–工业物业，与公司内部报告、经营成果计量及公司资源分配方式一致。
每当有事件或情况变化表明资产的账面值可能无法收回时，公司都会对长期资产进行减值审查。将持有和使用的资产的可收回性是通过将资产的账面值与该资产预期产生的未来未折现净现金流量（包括基本完成该资产所需的估计未来支出）进行比较来衡量的。如果资产的账面值超过其估计的未来现金流量，则就该资产的账面值超过该资产的公允价值的金额确认减值费用。在截至2024年9月30日和2023年9月30日的九个月期间，公司没有发现任何应记录的减值费用。
-9-
EastGroup Properties, Inc.和子公司
合并财务报表附注（未经审计）
建筑物折旧及其他改善按一般的估计可使用年期以直线法计算
40
建筑和
3
到
15
年的改进。建筑改善被资本化，而维护和维修费用在发生时计入费用。改善或延长资产使用寿命的重大翻修和改善被资本化。折旧费用为$
40,046,000
和$
114,897,000
截至二零二四年九月三十日止三个月及九个月的证券变动月报表分别为$
35,031,000
和$
103,567,000
2023年同期。
公司的房地产物业和开发和增值物业截至2024年9月30日和2023年12月31日，情况如下：
| 9月30日， 2024 |
12月31日， 2023 |
||||||||||
| （单位：千） | |||||||||||
| 房地产物业： | |||||||||||
| 土地 | $ |
|
|
||||||||
| 建筑物和建筑物改进 |
|
|
|||||||||
| 租户和其他改善 |
|
|
|||||||||
|
使用权资产—地租（经营）(1)
|
|
|
|||||||||
|
开发和增值物业(2)
|
|
|
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|
|
|
||||||||||
| 减去累计折旧 | (
|
(
|
|||||||||
| $ |
|
|
|||||||||
(1)
EastGroup应用财务会计准则委员会（“FASB”）会计准则编纂（“ASC”）842、租赁及其相关会计准则更新（“ASU”）的原则对其分类为经营租赁的地面租赁进行会计处理。与地面租赁相关的经营租赁负债计入合并资产负债表的其他负债。
(2)
增值属性在附注6中定义。
(6)
发展和增值物业
开发和增值物业包括租赁、在建和预期开发中的物业（主要是土地）。增值属性定义为要么获得但没有稳定下来，要么可以转换为更高更好使用的属性。满足以下两个条件之一的物业被视为增值物业：（1）截至收购日期租赁少于75%（或根据近期租赁滚动将在收购日期的一年内占用少于75%），或（2）物业账面总额的20%或更多将用于重新开发物业。
与开发相关的成本（即土地、建筑成本、利息费用、财产税和与开发相关的其他成本）汇总到物业的总资本化成本中。这些成本中包括管理层对内部成本（主要是人员成本）中被认为与此类开发活动相关的部分的估计。内部成本根据开发活动分配给具体的开发项目。随着财产被占用，建筑物被占用部分开始折旧，只有建筑物中保持空置的部分才会将成本资本化。公司将物业从发展与增值物业s至房地产物业如下：（1）就发展物业而言，以90%入住率或完成壳建造后一年的较早者为准；及（2）就增值物业而言，以90%入住率或收购后一年的较早者为准。在90%的入住率或完成壳建设/增值收购日期后一年（以较早者为准），开发成本的资本化，包括利息费用、物业税和内部人员成本，停止并开始对整个物业（不包括土地）进行折旧。
(7)
不动产收购和收购的无形资产
在购置不动产时，东方集团适用FASB ASC 805的原则，业务组合。FASB编纂提供了一个框架，用于确定是否应将交易作为资产或业务的收购进行会计处理。根据该指引，要求公司利用初步筛选测试来确定所收购的总资产的公允价值是否基本上全部集中在单一可识别资产或一组类似的可识别资产中；如果是，则该集合不是一项业务。在对类似资产进行分组时考虑的标准包括地理位置、市场和操作风险以及资产的物理特征。东方集团确定其2023年和2024年前9个月的房地产收购被视为收购类似可识别资产的组群；
-10-
EastGroup Properties, Inc.和子公司
合并财务报表附注（未经审计）
因此，这些收购不被视为对一项业务的收购。因此，该公司将与2023年和2024年收购相关的收购成本资本化。
FASB编纂还就如何根据有形资产和无形资产各自的公允价值正确确定购买价格在各个组成部分之间的分配提供了指导。对有形资产（土地、建筑物和改善）的分配是基于管理层使用贴现现金流模型确定财产的价值，就好像它是空置的一样。土地的估值使用特定于适用市场的可比土地销售，由第三方提供。公司根据与类似物业的类似融资条款的比较，确定所假设的任何融资是否高于或低于市场。所收购物业的成本可能会根据被确定为高于或低于市场利率的卖方承担的债务进行调整。
高于和低于市场租赁无形资产摊销，计入房地产经营收入，租金收入增加$
612,000
和$
1,765,000
截至二零二四年九月三十日止三个月及九个月的证券变动月报表分别为$
560,000
和$
1,855,000
2023年同期。就地租赁无形资产摊销费用，计入折旧摊销，是$
2,009,000
和$
5,828,000
截至二零二四年九月三十日止三个月及九个月的证券变动月报表分别为$
1,895,000
和$
6,031,000
2023年同期。
截至2024年9月30日止九个月期间，东方集团收购了以下物业：
|
2024年购置的不动产
|
位置 | 尺寸 | 日期 收购 |
成本(1)
|
||||||||||||||||||||||
| （平方英尺） | （单位：千） | |||||||||||||||||||||||||
|
收购的经营物业 (2)(3)
|
||||||||||||||||||||||||||
|
西班牙岭工业园
|
内华达州拉斯维加斯 |
|
|
$ |
|
|||||||||||||||||||||
| 147交换 | 北卡罗来纳州罗利 |
|
|
|
||||||||||||||||||||||
| 海斯商业中心3 & 4 | 德克萨斯州奥斯汀 |
|
|
|
||||||||||||||||||||||
| 经营物业收购总额 |
|
$ |
|
|||||||||||||||||||||||
(1)成本按照FASB ASC 805，企业合并计算，代表购买价格、交割成本和资本化的购置成本之和。
(2)经营性物业定义为公司经营组合中的稳定房地产物业（土地包括建筑物和改善）；包括在合并资产负债表中的房地产物业中。
(3)
不包括下文讨论的收购开发用地。
截至2024年9月30日止九个月期间，没有任何增值收购。
-11-
EastGroup Properties, Inc.和子公司
合并财务报表附注（未经审计）
下表汇总了在截至2024年9月30日的九个月内收购的与上表中确定的收购有关的被收购资产和承担负债的总对价分配情况。
|
2024年购置资产和承担负债
|
成本 | |||||||
| （单位：千） | ||||||||
| 土地 | $ |
|
||||||
| 建筑物和建筑物改进 |
|
|||||||
| 租户和其他改善 |
|
|||||||
| 收购的房地产总资产 |
|
|||||||
|
就地租赁无形资产(1)
|
|
|||||||
|
高于市场租赁无形资产(1)
|
|
|||||||
|
低于市场租赁无形资产(2)
|
(
|
|||||||
| 取得的资产总额，扣除承担的负债 | $ |
|
||||||
(1)到位租赁无形资产和高于市场的租赁无形资产分别计入合并资产负债表的其他资产。这些成本在收购时相关租赁的剩余期限内摊销。
(2)低于市场租赁的无形资产计入合并资产负债表的其他负债。这些成本在收购时相关租赁的剩余期限内摊销。
于截至2024年9月30日止九个月期间所收购物业的租约于收购时的加权平均剩余租期约
5.7
年。
同样在截至2024年9月30日的九个月内，东方集团购买了
34.3
亚特兰大一英亩开发用地，售价$
3,302,000
.
2023年期间，东方集团收购了以下物业：
|
2023年取得的不动产
|
位置 | 尺寸 | 日期 收购 |
成本(1)
|
||||||||||||||||||||||
| （平方英尺） | （单位：千） | |||||||||||||||||||||||||
|
收购的经营物业(2)(3)
|
||||||||||||||||||||||||||
| 克雷格企业中心 | 内华达州拉斯维加斯 |
|
|
$ |
|
|||||||||||||||||||||
| 蓝钻商务园 | 内华达州拉斯维加斯 |
|
|
|
||||||||||||||||||||||
| 麦金尼物流中心 | 德克萨斯州达拉斯 |
|
|
|
||||||||||||||||||||||
| Myatt公园 | 田纳西州纳什维尔 |
|
|
|
||||||||||||||||||||||
| 佩尔泽角商业中心1 | 南卡罗来纳州格林维尔 |
|
|
|
||||||||||||||||||||||
| 经营物业收购总额 |
|
$ |
|
|||||||||||||||||||||||
(1)
成本按照FASB ASC 805，企业合并计算，代表购买价格、交割成本和资本化的购置成本之和。
(2)
经营性物业定义为公司经营组合中的稳定房地产物业（土地包括建筑物和改善）；包括在合并资产负债表中的房地产物业中。
截至2023年12月31日止年度并无任何增值收购。
-12-
EastGroup Properties, Inc.和子公司
合并财务报表附注（未经审计）
下表汇总了在截至2023年12月31日止年度收购的与上表中确定的收购有关的收购资产和承担负债的总对价分配情况。
|
2023年购置资产和承担负债情况
|
成本 | |||||||
| （单位：千） | ||||||||
| 土地 | $ |
|
||||||
| 建筑物和建筑物改进 |
|
|||||||
| 租户和其他改善 |
|
|||||||
| 收购的房地产总资产 |
|
|||||||
|
就地租赁无形资产(1)
|
|
|||||||
|
低于市场租赁无形资产(2)
|
(
|
|||||||
| 取得的资产总额，扣除承担的负债 | $ |
|
||||||
(1)
到位租赁无形资产和高于市场的租赁无形资产分别计入合并资产负债表的其他资产。这些成本在收购时相关租赁的剩余期限内摊销。
于截至2023年12月31日止年度所收购物业的租赁于收购时的加权平均剩余租期约为
8.0
年。
同样在2023年期间，东方集团购买了
328.3
七个市场的几英亩开发用地，售价$
70,664,000
.
公司定期审查商誉的可收回性（至少每年一次）和其他无形资产的可收回性（每季度一次）是否存在可能的减值。截至2024年9月30日和2023年9月30日止三个月和九个月期间，不存在商誉或其他无形资产减值。
(8)
房地产出售及持有待售
当房地产达到根据ASC 360确立的标准时，公司认为该房地产为持有待售，物业、厂房及设备，包括很可能在一年内出售房产的时候。持作出售的房地产物业按账面值或公允价值减去估计出售成本后的较低者列报，在持作出售期间不计提折旧。截至2024年9月30日及2023年12月31日，公司并无将任何物业分类为持有待售物业。
经营业绩和出售物业的销售损益在综合收益和综合收益表的持续经营业务中列报。经营性物业销售损益计入房地产投资销售收益。
-13-
EastGroup Properties, Inc.和子公司
合并财务报表附注（未经审计）
的总结房地产投资销售收益截至2024年9月30日止九个月及截至2023年12月31日止年度业绩如下：
| 出售房地产物业 | 位置 | 尺寸 | 出售日期 | 净销售价格 | 基础 | 公认增益 | ||||||||||||||||||||||||||||||||
| （平方英尺） | （单位：千） | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 2024 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
交汇式商务园区和
麦德龙机场商务中心
|
杰克逊，MS |
|
|
$ |
|
|
|
|||||||||||||||||||||||||||||||
| 2023 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 世界休斯顿23 | 德克萨斯州休斯顿 |
|
|
$ |
|
|
|
|||||||||||||||||||||||||||||||
| Ettie商务中心 | 加利福尼亚州旧金山 |
|
|
|
|
|
||||||||||||||||||||||||||||||||
| 洛杉矶企业中心 | 加利福尼亚州洛杉矶 |
|
|
|
|
|
||||||||||||||||||||||||||||||||
| 2023年总计 |
|
$ |
|
|
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||
上表包含经营性物业销售情况。截至2024年9月30日止9个月期间，公司还出售了
3.9
旧金山的几英亩土地，价格为$
4,000,000
并确认出售收益$
222,000
.截至2023年12月31日止年度，公司出售
11.9
休斯顿和沃思堡的几英亩土地，售价$
4,750,000
和确认的销售收益$
446,000
.非经营性房地产销售收益计入其他关于合并损益表和综合收益表。
(9)
其他资产
A summary of the company’s其他资产以下：
| 9月30日， 2024 |
12月31日， 2023 |
||||||||||
| （单位：千） | |||||||||||
| 租赁成本（主要是佣金） | $ |
|
|
||||||||
| 租赁成本累计摊销 | (
|
(
|
|||||||||
| 租赁成本（主要是佣金），扣除累计摊销 |
|
|
|||||||||
| 获得的就地租赁无形资产 |
|
|
|||||||||
| 取得的就地租赁无形资产累计摊销 | (
|
(
|
|||||||||
| 获得的就地租赁无形资产，扣除累计摊销后的净额 |
|
|
|||||||||
| 获得高于市场租赁的无形资产 |
|
|
|||||||||
| 取得的高于市场租赁无形资产累计摊销 | (
|
(
|
|||||||||
| 获得高于市场租赁的无形资产，扣除累计摊销 |
|
|
|||||||||
| 直线应收租金 |
|
|
|||||||||
| 应收账款 |
|
|
|||||||||
| 利率互换资产 |
|
|
|||||||||
| 使用权资产—办公租赁（经营性） |
|
|
|||||||||
| 商誉 |
|
|
|||||||||
| 待处理交易的托管保证金和预付费用 |
|
|
|||||||||
| 预付保险 |
|
|
|||||||||
| 保险收益应收款项 |
|
|
|||||||||
| 预付费用及其他资产 |
|
|
|||||||||
|
合计其他资产
|
$ |
|
|
||||||||
-14-
EastGroup Properties, Inc.和子公司
合并财务报表附注（未经审计）
(10)
债务
该公司的债务详情如下：
| 9月30日， 2024 |
12月31日， 2023 |
||||||||||
| （单位：千） | |||||||||||
| 无抵押银行信贷额度—浮动利率，账面金额 | $ |
|
|
||||||||
| 未摊还债务发行成本 | (
|
(
|
|||||||||
| 无抵押银行信贷额度，扣除债务发行成本 | (
|
(
|
|||||||||
|
无担保债务—固定利率，账面金额(1)
|
|
|
|||||||||
| 未摊还债务发行成本 | (
|
(
|
|||||||||
| 无担保债务，扣除债务发行成本 |
|
|
|||||||||
| 无担保债务总额，扣除债务发行费用 | $ |
|
|
||||||||
(1)
这些贷款由于利率互换而具有固定利率或有效的固定利率。
2024年6月13日，EastGroup就其625,000，000美元和50,000，000美元的无担保银行信贷安排签订了经修订和重述的信贷协议，将到期日从2025年7月30日延长至2028年7月31日。信贷便利没有其他重大变化，概述如下。
该公司有一个$
625,000,000
与一组10家银行的无抵押银行信贷融资，其到期日为
2028年7月31日
.该信贷工具包含以下选项
两次六个月的延期
（由公司选举）和额外的$
625,000,000
手风琴（经各方同意）。每档利率按月重置，截至2024年9月30日，为有担保隔夜融资利率（“SOFR”）加
76.5
基点，年设施费为
15
基点。截至2024年9月30日，公司已
无
此无抵押银行信贷融资的浮动利率借款，利率为
5.711
%.该公司有两份备用信用证，总额为$
2,655,000
质押在这一融资工具上，这降低了信贷工具下的借贷能力。
该公司还有一个$
50,000,000
无抵押银行信贷融资，到期日为
2028年7月31日
，或银行指定的较后日期；公司亦有
两次六个月的延期
如果$中的扩展选项可用
625,000,000
设施得到行使。利率每日重置，截至2024年9月30日为SOFR加
77.5
基点，年设施费为
15
基点。截至2024年9月30日，利率为
5.835
%与
无
未清余额。
对于这两种融资，保证金和融资费用取决于公司信用评级的变化。
尽管公司目前的信用评级为Baa2，但鉴于公司关键信用指标的实力，信贷额度的初始定价是基于BBB +/Baa1信用评级水平。这一有利的定价水平将被保留，前提是适用协议中定义的公司综合杠杆率保持在低于32.5%的水平
.
$
625,000,000
融资还受制于与可持续发展挂钩的定价部分，据此，如果公司达到一定的可持续发展绩效目标，则调整适用的息差。这一可持续性指标每年进行评估，并在截至2023年12月31日和2022年12月31日的年度实现，这允许在实现该指标后的每一年中降低利率。这笔无担保银行信贷融资的保证金有效降低了一个基点，从77.5降至76.5个基点。
2024年8月，东方集团偿还了$
50,000,000
到期高级无抵押定期贷款，有效固定利率为
4.08
%.
-15-
EastGroup Properties, Inc.和子公司
合并财务报表附注（未经审计）
长期债务的预定本金支付，包括无担保债务，扣除债务发行成本（不包括无抵押银行信贷额度，扣除债务发行成本），截至2024年9月30日，具体情况如下：
| 到期日 | 到期的本金付款 | |||||||
| （单位：千） | ||||||||
| 2024 —剩余年份 | $ |
|
||||||
| 2025 |
|
|||||||
| 2026 |
|
|||||||
| 2027 |
|
|||||||
| 2028 |
|
|||||||
| 2029年及以后 |
|
|||||||
| 合计 | $ |
|
||||||
(11)
应付账款和应计费用
A summary of the company’s应付账款和应计费用以下：
| 9月30日， 2024 |
12月31日， 2023 |
||||||||||
| （单位：千） | |||||||||||
| 应交物业税 | $ |
|
|
||||||||
| 应付开发费用 |
|
|
|||||||||
| 应付留存额 |
|
|
|||||||||
| 应付不动产改良和资本化租赁费用 |
|
|
|||||||||
| 应付利息 |
|
|
|||||||||
| 应付股息 |
|
|
|||||||||
| 其他应付款和应计费用 |
|
|
|||||||||
|
合计应付账款和应计费用
|
$ |
|
|
||||||||
(12)
其他负债
A summary of the company’s其他负债以下：
| 9月30日， 2024 |
12月31日， 2023 |
||||||||||
| （单位：千） | |||||||||||
| 保证金 | $ |
|
|
||||||||
| 预付租金及其他递延收益 |
|
|
|||||||||
| 经营租赁负债—地面租赁 |
|
|
|||||||||
| 经营租赁负债—办公室租赁 |
|
|
|||||||||
| 以低于市场租赁的价格收购无形资产 |
|
|
|||||||||
| 低于市场租赁无形资产累计摊销 | (
|
(
|
|||||||||
| 以低于市场租赁的价格获得的无形资产，扣除累计摊销 |
|
|
|||||||||
| 利率互换负债 |
|
|
|||||||||
| 其他负债 |
|
|
|||||||||
|
合计其他负债
|
$ |
|
|
||||||||
-16-
EastGroup Properties, Inc.和子公司
合并财务报表附注（未经审计）
(13)
综合收入
综合收益总额由净收入加上来自非所有者来源的所有其他权益变动组成，并在综合收益和综合收益表中列报。
的组成部分
累计其他综合收益
列于公司合并权益变动表，摘要如下。有关公司利率互换的信息，请参见附注14。
| 三个月结束 9月30日， |
截至9月30日的九个月， | ||||||||||||||||||||||
| 2024 | 2023 | 2024 | 2023 | ||||||||||||||||||||
| （单位：千） | |||||||||||||||||||||||
| 累计其他综合收入： | |||||||||||||||||||||||
| 期初余额 | $ |
|
|
|
|
||||||||||||||||||
| 其他综合收益（亏损）—利率互换 | (
|
|
(
|
|
|||||||||||||||||||
| 期末余额 | $ |
|
|
|
|
||||||||||||||||||
(14)
衍生工具和套期保值活动
公司因业务经营和经济状况而面临一定的风险。公司主要通过管理其核心业务活动来管理其面临的各种业务和运营风险。公司管理经济风险，包括利率、流动性和信用风险，主要是通过管理债务融资的金额、来源和期限，并在有限的范围内管理衍生工具的使用。
具体而言，公司已订立衍生工具，以管理业务活动产生的风险敞口，这些风险导致支付未来已知和不确定的现金金额，其价值由利率决定。下文所述的公司衍生工具用于管理公司已知或预期现金支付的金额、时间和期限方面的差异，这些差异主要与公司的某些借款有关。
截至2024年9月30日，公司有6笔未偿还的利率掉期，全部用于对冲与无抵押贷款相关的可变现金流。公司所有的利率互换都将相关贷款的SOFR利率成分转换为有效的固定利率，公司得出的结论是，每一种对冲关系都是高度有效的。
指定并符合现金流量套期条件的衍生工具的公允价值变动记入其他综合收益（亏损）并随后通过以下方式重新分类为收益利息支出由于在被套期保值的预测交易影响收益的期间内对公司的浮动利率债务进行了利息支付或收到利息。该公司估计，额外的$
8,810,000
将从其他综合收益（亏损）作为减少到利息支出在接下来的十二个月里。
该公司对场外交易（“OTC”）衍生品的估值方法是根据SOFR市场数据对现金流折现。无抵押或部分抵押交易包括资金成本和信用风险的适当经济调整。该公司使用中间市场价格计算其衍生品估值。
-17-
EastGroup Properties, Inc.和子公司
合并财务报表附注（未经审计）
截至2024年9月30日和2023年12月31日，公司有以下未到期利率衍生工具被指定为利率风险的现金流量套期保值：
| 利率衍生品的名义价值 | 9月30日， 2024 |
12月31日， 2023 |
||||||||||||
| （单位：千） | ||||||||||||||
| 利率互换 | $ |
|
|
|||||||||||
| 利率互换 |
|
|
||||||||||||
| 利率互换 |
|
|
||||||||||||
| 利率互换 |
|
|
||||||||||||
| 利率互换 |
|
|
||||||||||||
| 利率互换 |
|
|
||||||||||||
| 利率互换 |
|
|
||||||||||||
下表列示了截至2024年9月30日和2023年12月31日公司衍生金融工具的公允价值及其在合并资产负债表中的分类。有关公司利率掉期公允价值的更多信息，请参见附注18。
|
衍生品
截至2024年9月30日
|
衍生品
截至2023年12月31日
|
|||||||||||||||||||||||||
| 指定为现金流对冲的衍生品 | 资产负债表位置 | 公允价值 | 资产负债表位置 | 公允价值 | ||||||||||||||||||||||
| （单位：千） | ||||||||||||||||||||||||||
| 利率互换资产 | 其他资产 | $ |
|
其他资产 | $ |
|
||||||||||||||||||||
| 利率互换负债 | 其他负债 |
|
其他负债 |
|
||||||||||||||||||||||
下表列示截至2024年9月30日及2023年9月30日止三个月及九个月，公司衍生金融工具（利率掉期）对综合收益及综合收益表的影响：
| 三个月结束 9月30日， |
截至9月30日的九个月， | ||||||||||||||||||||||
| 现金流对冲关系中的衍生品 | 2024 | 2023 | 2024 | 2023 | |||||||||||||||||||
| （单位：千） | |||||||||||||||||||||||
|
中确认的收入（损失）金额其他综合收益（亏损）
关于衍生品
|
$ | (
|
|
|
|
||||||||||||||||||
|
重新分类的（收入）金额累计其他综合
收入成利息支出
|
(
|
(
|
(
|
(
|
|||||||||||||||||||
有关公司的更多信息，请参见附注13累计其他综合收益其利率互换所致。
衍生金融协议使公司在利率对冲协议条款下交易对手不履约的情况下面临信用风险。公司认为，通过与公司认为信用良好的金融机构进行交易，将信用风险降至最低。
公司与衍生交易对手订立了一项协议，其中载有一项条款，规定如果公司拖欠其任何债务，包括贷款人未加速偿还债务的违约，公司可能被宣布拖欠其衍生债务。截至2024年9月30日，我们没有发布与这些协议相关的任何抵押品，也没有违反这些协议的任何规定。如果公司违反了这些规定中的任何一项，它将被要求以其终止价值清偿其在协议项下的义务。
(15)
每股收益
公司应用ASC 260，每股收益，这要求公司呈报基本和稀释每股收益（“EPS”）。基本每股收益指报告期内归属于每股已发行普通股的期间收益金额。公司基本EPS除以归属于Eastgroup Properties, Inc.普通股股东的净利润按已发行普通股的加权平均数计算。已发行普通股的加权平均数不包括任何具有潜在稀释性的证券或任何未归属的普通股限制性股票。未完成的远期股权出售协议是被排除在基本每股收益之外的具有潜在稀释性的证券
-18-
EastGroup Properties, Inc.和子公司
合并财务报表附注（未经审计）
计算，直至协议结算、发行股份及所得款项收到为止。尽管未归属的限制性股票被归类为已发行和流通，但在限制失效之前，它们被视为可没收，并且在股份归属之前不会被纳入基本每股收益计算。
基本和稀释EPS计算中分子和分母的对账如下：
| 三个月结束 9月30日， |
截至9月30日的九个月， | ||||||||||||||||||||||
| 2024 | 2023 | 2024 | 2023 | ||||||||||||||||||||
| （单位：千） | |||||||||||||||||||||||
| 归属于EASTGROUP Properties，INC.的净收入的基本EPS计算普通股东 | |||||||||||||||||||||||
| 分子——归属于普通股股东的净利润 | $ |
|
|
|
|
||||||||||||||||||
| 分母—加权平均流通股—基本 |
|
|
|
|
|||||||||||||||||||
| 归因于EASTGROUP Properties，INC.的净收入稀释EPS计算普通股东 | |||||||||||||||||||||||
| 分子——归属于普通股股东的净利润 | $ |
|
|
|
|
||||||||||||||||||
| 分母： | |||||||||||||||||||||||
| 加权平均流通股—基本 |
|
|
|
|
|||||||||||||||||||
| 稀释性证券的影响 |
|
|
|
|
|||||||||||||||||||
| 加权平均流通股——稀释 |
|
|
|
|
|||||||||||||||||||
(16)
股票发行
与普通股发行和市场上股票发行计划相关的承销佣金和发行成本已反映为减少额外实收资本.
根据相关会计指引，远期股权出售协议下的普通股出售不被视为负债，此外，满足衍生工具和套期保值指导范围例外情况可根据以下评估作为权益工具进行会计处理：（i）协议的行权或有事项均不是基于除与市场相关的我们自己的股价和运营之外的可观察市场或指数；（ii）结算条款均不妨碍协议与我们自己的股票挂钩。
2023年10月25日，我们建立了一个市场普通股发行计划，根据该计划，我们可以不时出售总销售价格高达$
750,000,000
（“现行2023年ATM计划”）。当前的2023年ATM计划取代了我们之前的$
750,000,000
ATM计划，该计划成立于2022年12月16日，根据该计划，我们出售了我们的普通股股票，总销售价格为$
464,305,000
至2023年10月25日。
关于当前的2023年ATM计划，我们可能会直接通过销售代理或通过作为远期交易对手的某些金融机构出售我们的普通股股份，据此，远期交易对手或其代理人或关联公司可酌情从第三方借款，随后出售我们的普通股股份。使用远期股权出售协议，我们可以在出售我们的普通股股票时锁定股价，但将结算和收取出售股票的收益推迟到以后。此外，我们预计在协议结算时收到的远期价格将根据以下因素进行调整：（i）浮动利率系数等于规定的每日利率减去价差，（ii）远期购买者的股票借贷成本，以及（iii）协议期限内的预定股息。
-19-
EastGroup Properties, Inc.和子公司
合并财务报表附注（未经审计）
直接发行普通股活动
下表列示了截至2024年9月30日止九个月和截至2023年12月31日止年度，公司根据公司ATM计划通过销售代理直接销售的普通股发行活动：
|
共同
股票(1)
|
加权平均价格 | 总收益 | 净收益 | |||||||||||||||||||||||
| （以股计） | （每股） | （单位：千） | （单位：千） | |||||||||||||||||||||||
|
截至2024年3月31日止三个月
|
|
$ |
|
$ |
|
$ |
|
|||||||||||||||||||
|
截至2024年6月30日止三个月
|
|
|
|
|
||||||||||||||||||||||
|
截至2024年9月30日止三个月
|
|
|
|
|
||||||||||||||||||||||
|
截至2024年9月30日止九个月
|
|
$ |
|
$ |
|
$ |
|
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截至2023年12月31日止十二个月
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$ |
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$ |
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$ |
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(1)
不包括如下所述的远期出售的普通股股份。
远期股票发行活动
下表列示了截至2024年9月30日止三个月和九个月期间公司的远期股票发行活动：
| 普通股 | 加权平均价格 | 总收益 | ||||||||||||||||||
| （以股计） | （每股） | （单位：千） | ||||||||||||||||||
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截至2023年12月31日未结清的远期销售协议
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$ |
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远期销售协议结算—股份发行及收益
收到(1)
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(
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新的远期销售协议(2)
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截至2024年3月31日未结清的远期销售协议
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$ |
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$ |
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远期销售协议结算—股份发行及收益
收到(3)
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(
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(
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新的远期销售协议(2)
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截至2024年6月30日未结清的远期销售协议
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$ |
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$ |
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远期销售协议结算—股份发行及收益
收到(4)
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(
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(
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新的远期销售协议(2)
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截至2024年9月30日未结清的远期销售协议
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$ |
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$ |
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(1)
东方集团通过发行272,342股普通股以换取约
$
49,364,000
.
(2)
公司在订立远期销售协议时未收到远期交易对手出售普通股的任何收益。
(3)
东方集团通过发行420,370股普通股以换取约
$
76,200,000
.
(4)
东方集团以发行方式结算未结清的远期股权出售协议
300,502
股普通股股份，以换取所得款项净额约
$
49,582,000
.
(17)
股票补偿
EastGroup适用ASC 718的规定，补偿-股票补偿，以解释其基于股票的薪酬计划。ASC 718要求在财务报表中确认与股份支付交易相关的补偿成本，并以所发行权益工具或负债工具的公允价值计量成本。市场化评奖和仅需服务的评奖费用在规定的服务期内按直线法费用化。基于绩效的奖励的成本采用分级归属归属法确定，该方法在必要的服务期内以直线法将奖励的每个单独归属部分确认为单独的奖励。这种方法比直线法加速了奖励的费用化。对于具有业绩条件的奖励，当认为业绩条件很可能实现时确认补偿费用。
-20-
EastGroup Properties, Inc.和子公司
合并财务报表附注（未经审计）
服务和绩效奖励的总补偿费用基于授予日股票的公允市场价值。已授予且受制于未来市场条件（股东总回报）的奖励的授予日公允价值是使用专为适应奖励的独特特征而开发的蒙特卡洛模拟定价模型确定的。
在不再受或有事项限制的奖励限制期内，公司应计股息并持有股份的凭证；但是，雇员可以对股份进行投票。股票和股息在归属时交付给员工。没收奖励在发生时予以确认。
公司董事会薪酬委员会（“委员会”）批准公司高管的长期和年度股权薪酬奖励。公司限制性股票计划的归属期各不相同，由委员会决定。限制性股票授予执行官，但须持续服务并满足委员会确定的某些年度业绩目标和多年市场条件。
长期薪酬奖励包括基于公司未来三年的股东总回报和员工截至归属日期的持续服务的部分。股东总回报部分需要进行亮线测试，将公司的股东总回报与Nareit Equity Index和Nareit Industrial Index的成员公司进行比较。公司开始根据奖励的授予日公允价值确认这些奖励的费用，该公允价值是使用专门为适应奖励的独特特征而开发的模拟定价模型确定的。这些基于市场的奖励在必要的服务期内按直线法支出（75%在三年业绩期结束时归属，25%在次年归属）。仅限于持续受雇的长期奖励在规定的服务期内按直线法支出（25%归属于随后四年的每一年）。
年度股权补偿奖励包括基于某些年度公司绩效衡量标准和未来一年的个人年度绩效目标的组成部分。2024年的某些公司业绩衡量标准是：（i）每股运营资金（“FFO”），（ii）现金相同财产的净营业收入变化，（iii）债务与EBITDA比率，以及（iv）固定费用覆盖率。公司开始为其在授予日根据这些奖励可能获得的股份的估计确认费用；该费用根据业绩期间的估计业绩水平和在确定奖励后的实际情况进行调整。股份采用分级归属归属法计入费用，该方法在必要的服务期内以直线法将奖励的每个单独归属部分确认为单独的奖励（34%在一年业绩期结束时归属，33%在随后两年中的每一年归属）。根据个人年度业绩目标发行的任何股票由委员会在业绩期后酌情决定。公司在授予日开始确认股份的费用，并将在剩余服务期内按直线法支出（34%在一年业绩期结束时归属，33%在随后两年每年归属）。
股权补偿也授予公司的非执行高级管理人员和董事，这些人员仅受服务条件限制，并在规定的服务期内按直线法计入费用。补偿费用总额以授予日股票的公允市场价值为基础。
委员会通过了一项股权奖励退休政策（“退休政策”），允许符合退休资格的雇员（定义为满足特定年龄和服务年限要求的雇员）加速归属未归属的股份。为了有资格在退休时获得加速归属，符合条件的员工必须根据退休政策提供必要的通知，并且必须从公司退休。公司调整了基于股票的薪酬费用，以加速符合退休条件的员工的费用确认。
员工基于股票的薪酬成本为$
2,801,000
和$
9,249,000
截至二零二四年九月三十日止三个月及九个月，当中分别$
486,000
和$
1,526,000
资本化为公司开发成本的一部分。截至2023年9月30日的三个月和九个月，员工的股票薪酬成本为$
2,593,000
和$
8,424,000
，分别为其中$
886,000
和$
2,180,000
资本化为公司开发成本的一部分。
董事的股票薪酬费用为$
211,000
和$
554,000
截至二零二四年九月三十日止三个月及九个月的证券变动月报表分别为$
174,000
和$
591,000
2023年同期。
以下是以相关加权平均授予日公允价值股价向参与者授予、没收和交付（归属）的限制性股票总数的摘要。于截至2024年9月30日止9个月归属的股份中，公司扣留
33,381
股股份，以满足适用股权计划允许的那些选择该期权的参与者的纳税义务。截至授予日，九个月内获授的股份的公允价值截至
-21-
EastGroup Properties, Inc.和子公司
合并财务报表附注（未经审计）
2024年9月30日为$
12,081,000
.截至归属日，截至2024年9月30日止9个月内归属的股份合计公允价值为$
15,004,000
.
| 颁奖活动： | 三个月结束 2024年9月30日 |
截至2024年9月30日止九个月 | |||||||||||||||||||||
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股份
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加权平均授予日公允价值 | 股份 |
加权平均授予日公允价值 | ||||||||||||||||||||
| 期初未归属 |
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$ |
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$ |
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已获批(1) (2)
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| 没收 |
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(
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| 既得 | (
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(
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| 期末未归属 |
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$ |
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$ |
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(1)
包括业绩条件已满足且股份数量已确定的过往年度授予的股份。
(18)
金融工具公允价值
ASC 820，公允价值计量，公允价值定义为在计量日市场参与者之间的有序交易中出售资产所收到的价格或转移负债所支付的价格。ASC 820也为使用公允价值计量金融资产和负债提供了指引。FASB编纂要求披露公允价值计量所处的公允价值层次结构中的级别，包括使用相同资产或负债在活跃市场中的报价进行计量（第1级）、在活跃市场中使用类似工具的报价或在不活跃市场中使用相同或类似工具的报价（第2级）以及在市场上不易观察到的重要估值假设（第3级）。
下表列示了本公司金融工具按照ASC 820的账面价值和预计公允价值 截至2024年9月30日和2023年12月31日。
| 2024年9月30日 | 2023年12月31日 | ||||||||||||||||||||||
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账面金额(1)
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公允价值 |
账面金额(1)
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公允价值 | ||||||||||||||||||||
| （单位：千） | |||||||||||||||||||||||
| 金融资产： | |||||||||||||||||||||||
| 现金及现金等价物 | $ |
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| 利率互换资产 |
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| 金融负债： | |||||||||||||||||||||||
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无担保债务(2)
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| 利率互换负债 |
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(1)
表中显示的账面金额包含在综合资产负债表中所示标题下，但下文解释的情况除外。
(2)
表中的账面金额和公允价值不包括债务发行费用（更多信息见附注10）。
采用以下方法和假设对各类金融工具的公允价值进行了估计：
•现金及现金等价物：公司将购买时期限为三个月或更短的所有高流动性投资视为现金等价物。由于这些工具的期限较短，账面金额接近公允价值。
•利率互换资产（计入合并资产负债表其他资产）：这些工具根据使用输入的模型以公允价值入账，例如利率收益率曲线、SOFR互换曲线，在合同的整个期限内基本上可以观察到（第2级输入）。有关公司利率互换的更多信息，请参见附注14。
-22-
EastGroup Properties, Inc.和子公司
合并财务报表附注（未经审计）
•无担保债务：公司无担保债务的公允价值是根据公司银行家的建议（第2级输入），通过按目前就相同剩余期限债务向公司提供的利率对预期现金流量进行贴现来估计的，不包括债务发行成本的影响。
•利率互换负债（计入合并资产负债表其他负债）：这些工具根据使用输入的模型以公允价值入账，例如利率收益率曲线、SOFR互换曲线，在合同的整个期限内基本上可以观察到（第2级输入）。有关公司利率互换的更多信息，请参见附注14。
(19)
风险和不确定性
(20)
法律事项
(21)近期会计公告
EastGroup评估了FASB最近发布的截至财务报表发布之日的所有ASU，并确定以下ASU适用于公司。
(22)
随后发生的事件
2024年9月30日之后，EastGroup通过发行方式结算当前2023年ATM计划下的未完成远期股权出售协议
299,551
普通股股份，以换取净收益约$
49,385,000
.
10月，公司收购
25.6
田纳西州纳什维尔的英亩土地，售价约为$
10,100,000
.这个网站预计将容纳未来的发展
四个
建筑物，包含大约
350,000
平方英尺。
-23-
项目2。管理层对财务状况和运营结果的讨论和分析。
以下对经营业绩和财务状况的讨论和分析应与本季度报告表格10-Q其他地方出现的合并财务报表及其附注一并阅读。
前瞻性陈述
这份关于10-Q表格的季度报告包括“前瞻性陈述”（在联邦证券法、经修订的1933年证券法第27A条（“证券法”）和经修订的1934年证券交易法第21E条（“交易法”）的含义内），这些陈述反映了EastGroup Properties Inc.（“公司”或“EastGroup”）对公司未来业绩、业绩、前景、计划和机会的预期和预测。该公司试图通过使用“可能”、“将”、“寻求”、“预期”、“预期”、“相信”、“目标”、“打算”、“应该”、“估计”、“可能”、“继续”、“假设”、“项目”、“目标”、“计划”或此类词语的变体和类似表达或此类词语的否定等词语来识别这些前瞻性陈述，尽管并非所有前瞻性陈述都包含此类词语。这些前瞻性陈述基于公司目前可获得的信息，并受到许多已知和未知的假设、风险、不确定性和其他因素的影响，这些因素可能导致公司的实际结果、业绩、计划或成就与这些前瞻性陈述明示或暗示的任何未来结果、业绩或成就存在重大差异。除其他外，这些因素包括下文讨论的因素。公司打算将所有此类前瞻性陈述纳入《证券法》第27A条和《交易法》第21E条所载前瞻性陈述的安全港条款（如适用于法律）。公司不承诺公开更新或修改任何前瞻性陈述，无论是由于基本假设或新信息、未来事件或其他方面的变化，除非法律可能要求。
以下是可能导致公司实际结果与公司前瞻性陈述中提出的结果存在重大差异的部分风险、不确定性和其他因素，但不是全部（公司在下文中称自己为“我们”、“我们”或“我们的”）：
•国际、国家、区域和地方经济状况；
•公司经营所处的竞争环境；
•入住率或出租率的波动；
•租户可能出现违约（包括破产或资不抵债）或不续租，或我们以当前或预期租金出租空间的能力，特别是考虑到最近的通胀环境；
•供应和交付链中断；
•建设和开发成本增加；
•收购和开发风险，包括此类收购和开发项目未能按照我们的预测履行或根本无法实现；
•法律或政府法规的潜在变化以及这些法律法规的解释，包括房地产法、房地产投资信托基金（“REIT”）或企业所得税法的变化、分区法的潜在变化，或不动产税率的提高，以及任何相关的合规成本增加；
•我们保持REIT资格的能力；
•火灾、洪水、龙卷风、飓风、地震等自然灾害；
•大流行、流行病或其他突发公共卫生事件，如新冠病毒大流行；
•融资和资本的可用性、利率的提高，以及我们以有吸引力的条件筹集股本的能力；
•融资风险，包括我们来自运营的现金流可能不足以满足所需的本金和利息支付的风险，以及我们可能无法在到期时为现有债务再融资或以有吸引力的条款或根本无法获得新的融资；
•我们保持信用机构评级的能力；
•我们遵守适用财务契约的能力；
•我司利率互换交易对手不履约时的信用风险；
•待定远期股权出售如何结算以及何时结算；
•保险金额不足或不足；
•诉讼，包括与起诉或抗辩索赔以及任何不利结果相关的费用；
•我们吸引和留住关键人员的能力；
•与我们的数据安全系统和流程失效、不充分或中断有关的风险，包括通过网络攻击造成的安全漏洞；
•潜在的灾难性事件，例如战争行为、内乱和恐怖主义；以及
-24-
•环境责任，包括因对我们目前拥有或以前拥有的财产的污染进行必要的补救而可能产生的成本、罚款或处罚。
此处包含的风险并非详尽无遗，投资者应注意，可能还有其他因素可能会对我们的业务和财务业绩产生不利影响。新的风险因素不时出现，我们的管理层无法预测所有风险因素，我们也无法评估所有风险因素对我们业务的影响，或任何因素或因素组合可能在多大程度上导致实际结果与任何前瞻性陈述中包含的结果存在重大差异。鉴于这些风险和不确定性，投资者不应过分依赖前瞻性陈述作为对实际结果的预测。
所有前瞻性陈述都应结合第一部分第1a项中确定的风险来阅读。公司截至2023年12月31日止年度的10-K表格年度报告中的风险因素，因为这些因素可能会在公司定期提交的文件和向美国证券交易委员会提交的当前报告中不时更新。
概览
东方集团的目标是通过成为其市场中为位置敏感客户（主要在20,000至100,000平方英尺范围内）提供功能性、灵活和优质业务分布空间的领先供应商，从而实现股东价值最大化。该公司开发、收购和运营配送设施，其中大部分集中在主要阳光地带地区供应受限的子市场的主要运输特征周围。该公司的核心市场在佛罗里达州、德克萨斯州、亚利桑那州、加利福尼亚州和北卡罗来纳州。
在截至2024年9月30日的九个月中，由于一些因素，包括持续的通货膨胀、利率不确定性和地缘政治冲突等，经济不确定性和股市波动持续存在。虽然这些因素迄今尚未对东方集团产生重大不利影响，但未来可能对公司产生不利影响。公司的大部分租约要求租户支付其按比例分摊的运营费用，包括房地产税、保险和公共区域维护，从而减少了公司因通货膨胀或其他因素导致的运营费用增加的风险。此外，该公司的大部分租约都包含预定的租金上涨。如果通货膨胀导致公司的一般和管理费用增加，或更高的利率增加了公司开展业务的成本，这些增加的成本将不会转嫁给租户，并可能对公司的经营业绩产生不利影响。公司继续监测通货膨胀和利率，以及整体经济环境带来的不确定性。
东方集团认为，其目前的经营现金流和无抵押银行信贷额度提供了为公司运营提供资金的能力，公司还认为，它可以发行普通股和/或优先股，并以目前可接受的条款获得债务融资。
直接发行普通股活动
在截至2024年9月30日的九个月内，EastGroup根据其当前的市场普通股发行计划（“当前的2023年ATM计划”），直接通过销售代理出售并随后结算了458,679股普通股的发行，加权平均价格为每股174.43美元，为公司提供了总计79,210，000美元的净收益。
远期股票发行活动
在截至2024年9月30日的九个月期间，EastGroup与根据当前2023年ATM计划作为远期交易对手的某些金融机构就1,986，336股普通股签订了远期股权出售协议，初始加权平均远期价格为每股179.46美元。在我们订立远期股权出售协议时，公司没有收到远期交易对手出售普通股的任何收益。同样在截至2024年9月30日的九个月内，公司通过发行993,214股普通股以换取约175,146，000美元的净收益，结算了之前根据当前2023年ATM计划签订的未完成的远期股权出售协议。
此外，公司于2024年6月13日修订其无担保银行信贷额度，将到期日延长三年至2028年7月31日。东方集团的融资和股权发行在流动性和资本资源.
该公司的主要收入来源是租金收入。在截至2024年9月30日的九个月内，东方集团执行了6,617，000平方英尺的新租约和续租租约（占经营组合总面积56,840，000平方英尺的11.6%）。就2024年前9个月签订的新租约和续租租约而言，与之前相同空间的租约相比，平均租金上涨了55.9%。
-25-
按稀释后每股计算，归属于Eastgroup Properties, Inc.普通股股东的净利润截至2024年9月30日止9个月，每股收益为3.49美元，2023年同期为3.06美元，涨幅为14.1%。有关更多详细信息，请参阅下文公司对业绩趋势的分析。
物业净营业收入（“PNOI”）不包括来自相同物业（定义为2023年1月1日至2024年9月30日整个期间拥有的经营物业）的租赁终止收入，与2023年同期相比，截至2024年9月30日的九个月增加了5.2%。
截至2024年9月30日，东方集团的经营组合的出租率为96.9%，占用率为96.5%，而截至2023年9月30日，出租率分别为98.5%和97.7%。截至2024年10月23日，营运组合的出租率为96.5%，占用率为95.9%。截至2024年9月30日，根据年化基础租金的百分比计算，约占运营组合1.4%的租约计划在2024年剩余时间内到期。截至2024年10月23日，这一比例降至1.1%。
该公司通过其收购以及其开发和增值计划产生新的租赁收入来源。该公司通过董事会批准的最大开发用地水平以及根据租赁活动调整开发开始日期来降低与开发相关的风险。
在截至2024年9月30日的九个月中，EastGroup以3,302，000美元的价格在亚特兰大收购了34.3英亩的开发用地。该公司还开始建设五个开发项目，在五个市场共包含78.3万平方英尺。东方集团亦将六个市场的六个发展项目（1,162，000平方呎）从发展与增值物业s至房地产物业，转让之日的费用为157,567，000美元。截至2024年9月30日，东方集团的开发和增值计划包括17个项目（369.8万平方英尺），位于12个市场。截至2024年10月23日，开发项目的预计总投资为527,700，000美元，截至2024年9月30日，仍有135,309，000美元有待投资。
在截至2024年9月30日的九个月中，EastGroup以143,585，000美元的价格收购了位于奥斯汀、拉斯维加斯和罗利的运营物业，面积为684,000平方英尺。期内并无增值物业收购。
在截至2024年9月30日的九个月期间，EastGroup出售了位于密西西比州杰克逊市场的一组运营物业，其中包括位于旧金山的15.9万平方英尺和3.9英亩的土地，产生了18,050，000美元的总销售收益。公司确认8751000美元房地产投资销售收益以及222,000美元的非经营性房地产销售收益（包括在其他截至2024年9月30日止九个月的综合收益及综合收益表）。
该公司最初通常通过其675,000，000美元的无担保银行信贷融资为其开发和收购计划提供资金（如流动性和资本资源).在市场条件允许的情况下，东方集团发行股权和/或使用固定利率债务，包括通过使用利率掉期转换为有效固定利率的浮动利率债务，以取代短期银行借款。穆迪投资者服务公司给予该公司的发行人评级为Baa2，展望稳定。证券评级不是买入、卖出或持有证券的建议，可能会被指定评级机构随时修改或撤回。每个评级应独立于任何其他评级进行评估。对于未来的债务发行，公司打算主要发行无担保的固定利率债务，包括通过使用利率互换已转换为有效固定利率的浮动利率债务。公司未来也有可能进入公债市场，作为筹集资金的手段。
东方集团有一个可报告分部——工业物业，与公司内部报告、经营成果计量和公司资源分配的方式一致。公司首席决策者在决策时使用两个主要的经营成果衡量标准：（1）归属于普通股股东的运营资金（“FFO”），以及（2）财产净营业收入（“PNOI”）。
FFO是根据美国全国房地产投资信托协会（National Association of Real Estate Investment Trusts，Inc.，简称“Nareit”）制定的标准计算的。Nareit的指南允许编制者选择，因为它涉及REIT业务附带的房地产资产的出售损益或减值费用是否被排除在FFO的计算之外。东方集团已做出选择，排除与我们业务附带的此类资产相关的活动。
FFO计算为按照美国公认会计原则（“GAAP”）计算的归属于普通股股东的净收益（亏损），不包括出售房地产物业（包括公司业务附带的其他资产）的损益和减值损失，并根据房地产相关折旧和摊销进行调整，以及
-26-
在对未合并的合伙企业和合资企业进行调整后。FFO不被视为作为公司财务业绩指标的净收入（根据公认会计原则确定）的替代方案，也不是衡量公司流动性或可用于满足公司现金需求的资金指标，包括其进行分配的能力。该公司影响FFO的关键驱动因素是PNOI的变化（如下文所述）、利率、公司使用的杠杆数量以及一般和管理费用。
PNOI定义为房地产经营收入较少房地产运营费用（包括市场化内部管理费支出）加上公司应占其非全资房地产投资的收益和物业运营费用。
EastGroup有时将来自相同物业的PNOI称为“相同的PNOI”；该公司还提供了相同的PNOI，不包括终止租赁的收入。同一物业定义为在整个本年度和上一年度报告期间拥有的经营物业。开发或收购的物业被排除在外，直至在本年度和上一年度报告期间的经营组合中持有。在本年度或上一年度报告期间出售的物业也不包括在内。截至2024年9月30日止三个月及九个月，Same Properties包括于2023年1月1日至2024年9月30日期间纳入经营组合的物业。公司提出相同的PNOI和不包括租赁终止收入的相同PNOI，作为用于评估公司在同一财产基础上对房地产资产的投资及其经营成果的绩效的财产层面的补充业绩衡量标准。
FFO和PNOI是用于评估公司房地产资产投资业绩及其经营成果的补充行业报告计量。该公司认为，在计算PNOI和FFO时排除折旧和摊销提供了物业业绩的补充指标，因为房地产价值历来随市场情况而上升或下降。公司计算的PNOI和FFO可能无法与其他REITs类似标题但计算方式不同的衡量标准进行比较。投资者应注意，FFO中排除或加回的项目是理解和评估公司财务业绩的重要组成部分。这些非美国通用会计准则数字不应被视为替代，仅应与根据美国通用会计准则呈报的公司财务信息一起考虑，并作为补充。
-27-
下表列出截至2024年9月30日和2023年9月30日止三个月和九个月的净收入与PNOI、相同PNOI和相同PNOI的对账，不包括终止租赁的收入。
| 三个月结束 9月30日， |
截至9月30日的九个月， | ||||||||||||||||||||||
| 2024 | 2023 | 2024 | 2023 | ||||||||||||||||||||
| （单位：千） | |||||||||||||||||||||||
| 净收入 | $ | 55,194 | 48,910 | 169,153 | 137,079 | ||||||||||||||||||
| 房地产投资销售收益 | — | — | (8,751) | (4,809) | |||||||||||||||||||
| 非经营性房地产销售收益 | — | — | (222) | (446) | |||||||||||||||||||
| 利息收入 | (306) | (197) | (822) | (383) | |||||||||||||||||||
| 其他收入 | (15) | (2,152) | (1,922) | (4,289) | |||||||||||||||||||
| 间接租赁费用 | 159 | 147 | 556 | 436 | |||||||||||||||||||
| 折旧及摊销 | 48,917 | 42,521 | 139,749 | 125,830 | |||||||||||||||||||
| 公司应占未合并投资的折旧 | 32 | 31 | 94 | 93 | |||||||||||||||||||
| 利息支出 | 9,871 | 11,288 | 29,764 | 36,888 | |||||||||||||||||||
| 一般和行政费用 | 5,154 | 3,429 | 16,576 | 13,017 | |||||||||||||||||||
| 合并合营公司的PNOI的非控制性权益 | (16) | (16) | (47) | (47) | |||||||||||||||||||
| 物业净营业收入（“PNOI”） | 118,990 | 103,961 | 344,128 | 303,369 | |||||||||||||||||||
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2023年和2024年收购的PNOI
|
(4,787) | (809) | (12,361) | (1,262) | |||||||||||||||||||
|
2023年和2024年开发和增值物业的PNOI
|
(8,644) | (3,747) | (22,183) | (7,384) | |||||||||||||||||||
|
2023年和2024年经营性财产处置的PNOI
|
— | (792) | (177) | (2,133) | |||||||||||||||||||
| 其他PNOI | 21 | 50 | 123 | 248 | |||||||||||||||||||
| 相同的PNOI | 105,580 | 98,663 | 309,530 | 292,838 | |||||||||||||||||||
| 同一物业的租赁终止费收入 | (1,745) | (221) | (1,957) | (532) | |||||||||||||||||||
| 不包括租赁终止收入的相同PNOI | $ | 103,835 | 98,442 | 307,573 | 292,306 | ||||||||||||||||||
截至2024年9月30日和2023年9月30日止三个月和九个月的PNOI计算如下。
| 三个月结束 9月30日， |
截至9月30日的九个月， | ||||||||||||||||||||||
| 2024 | 2023 | 2024 | 2023 | ||||||||||||||||||||
| （单位：千） | |||||||||||||||||||||||
| 房地产经营收入 | $ | 162,861 | 144,378 | 474,268 | 417,153 | ||||||||||||||||||
| 房地产运营费用 | (44,163) | (40,709) | (131,017) | (114,662) | |||||||||||||||||||
| 合并合营公司的PNOI的非控制性权益 | (16) | (16) | (47) | (47) | |||||||||||||||||||
| 来自50%拥有的未合并投资的PNOI | 308 | 308 | 924 | 925 | |||||||||||||||||||
| 物业净营业收入（“PNOI”） | $ | 118,990 | 103,961 | 344,128 | 303,369 | ||||||||||||||||||
房地产经营收入由租金收入、扣除无法收回的租金准备金、费用偿还转嫁收入和包括租赁终止费在内的其他房地产收入组成。房地产运营费用由物业税、保险费、水电费、修理费和维护费、管理费和其他运营成本组成。一般来说，公司最重要的运营支出是财产税和保险。租户租赁可能是可收回总经营费用的净租赁、可收回部分经营费用的经修改的总租赁或不可收回任何费用的总租赁（总租赁仅占公司总租赁的一小部分）。物业经营开支的增加在净租赁下可完全收回，在经修改的总租赁下可高度收回。修改后的总租赁通常包括基准年金额，超过这些金额的费用增加是可以收回的。该公司面临的物业运营费用风险主要是由于空置和占用空间的租赁限制了可收回的费用金额。
-28-
下表列出了对归属于Eastgroup Properties, Inc.普通股股东的净利润截至2024年9月30日和2023年9月30日止三个月和九个月的FFO归属于普通股股东。
| 三个月结束 9月30日， |
截至9月30日的九个月， | ||||||||||||||||||||||
| 2024 | 2023 | 2024 | 2023 | ||||||||||||||||||||
| （单位：千，每股数据除外） | |||||||||||||||||||||||
| 归属于EASTGROUP Properties，INC.的净收入普通股东 | $ | 55,180 | 48,896 | 169,111 | 137,036 | ||||||||||||||||||
| 折旧及摊销 | 48,917 | 42,521 | 139,749 | 125,830 | |||||||||||||||||||
| 公司应占未合并投资的折旧 | 32 | 31 | 94 | 93 | |||||||||||||||||||
| 非控股权益的折旧和摊销 | (2) | (2) | (4) | (4) | |||||||||||||||||||
| 房地产投资销售收益 | — | — | (8,751) | (4,809) | |||||||||||||||||||
| 非经营性房地产销售收益 | — | — | (222) | (446) | |||||||||||||||||||
| FFO归属于普通股东 | 104,127 | 91,446 | 299,977 | 257,700 | |||||||||||||||||||
| 非自愿转换和业务中断索赔的收益 | — | (2,118) | (1,708) | (4,187) | |||||||||||||||||||
| FFO归属于共同股东—不包括非自愿转换和业务中断索赔的收益 | $ | 104,127 | 89,328 | 298,269 | 253,513 | ||||||||||||||||||
| 每股摊薄后归属于普通股股东的净利润 | $ | 1.13 | 1.07 | 3.49 | 3.06 | ||||||||||||||||||
| 每股摊薄后归属于普通股股东的FFO | $ | 2.13 | 2.00 | 6.19 | 5.75 | ||||||||||||||||||
| 每股稀释后归属于普通股股东的FFO ——不包括非自愿转换和业务中断索赔的收益 | $ | 2.13 | 1.95 | 6.16 | 5.66 | ||||||||||||||||||
| 稀释股份每股收益和每股运营资金 | 48,999 | 45,788 | 48,435 | 44,782 | |||||||||||||||||||
公司在评估公司收入和费用时分析了以下业绩趋势：
•归属于Eastgroup Properties, Inc.普通股股东的净利润截至2024年9月30日的三个月和九个月分别为55,180，000美元（每股基本和稀释后股份1.13美元）和169,111，000美元（每股基本和稀释后股份3.50美元和3.49美元），而2023年同期分别为48,896，000美元（每股基本和稀释后股份1.07美元）和137,036，000美元（每股基本和稀释后股份3.07美元和3.06美元）。见经营成果供进一步分析。
•每股FFO的变化表示本期与上年同期相比每股FFO的增减。截至2024年9月30日止三个月，FFO为每股2.13美元，2023年同期为每股2.00美元，增幅为6.5%。截至2024年9月30日的9个月，FFO为每股6.19美元，而2023年同期为每股5.75美元，增幅为7.7%。与2023年同期相比，截至2024年9月30日的三个月和九个月期间，FFO有所增加，主要是由于PNOI增加和利息支出减少，但被一般和行政支出增加部分抵消 费用。
•截至2024年9月30日的三个月，与2023年同期相比，PNOI增加了15,029，000美元，即14.5%。PNOI从相同的物业运营中增加了6,917，000美元，从新开发和增值物业中增加了4,897，000美元，从2023年和2024年的收购中增加了3,978，000美元；PNOI从2023年和2024年出售的运营物业中减少了792,000美元。
截至2024年9月30日的九个月，与2023年同期相比，PNOI增加了40,759，000美元，即13.4%。PNOI从相同的物业运营中增加了16,692，000美元，从新开发和增值物业中增加了14,799，000美元，从2023年和2024年的收购中增加了11,099，000美元；PNOI从2023年和2024年出售的运营物业中减少了1,956，000美元。
•Same PNOI的变化是指2023年1月1日至2024年9月30日整个期间拥有的相同经营物业的PNOI增减。与2023年同期相比，截至2024年9月30日的三个月和九个月，不包括终止租赁收入的相同PNOI分别增长5.5%和5.2%。
-29-
•同一物业的平均入住率指在整个本年度和上一年度报告期间（2023年1月1日至2024年9月30日），租赁期已开始的租赁面积与所拥有的相同经营物业的总可出租面积相比的平均月底百分比。截至2024年9月30日止三个月，同一物业的平均入住率为96.7%，而2023年同期为97.9%。截至2024年9月30日止九个月，同一物业的平均入住率为97.0%，而2023年同期为98.2%。
•根据公认会计原则计算的相同物业平均出租率表示在整个本年度和上一年度报告期间（2023年1月1日至2024年9月30日）拥有的相同运营物业的已到位租赁的平均年租金。截至2024年9月30日的三个月和九个月，同一物业的平均租金分别为每平方英尺8.28美元和8.17美元，而2023年同期为每平方英尺7.79美元和7.69美元。
•入住率是指租赁期已开始的租赁面积占截至报告所述期间结束时总可出租面积的百分比。2024年9月30日的入住率为96.5%。与截至2023年9月30日至2024年6月30日止的前四个季度相比，季度末入住率介于97.1%至98.2%之间。
•租金变动指与相同空间的先前租约相比，新租约和续租租约的租金增减。截至2024年9月30日止三个月，新租约和续租租约（占经营组合总建筑面积的4.1%）的租金平均涨幅为50.9%。截至2024年9月30日的九个月，新租约和续租租约（占运营组合总建筑面积的11.6%）的租金平均涨幅为55.9%。
•租赁终止费收入计入房地产经营收入。截至2024年9月30日止三个月和九个月的租赁终止费收入分别为1,745，000美元和1,957，000美元，而2023年同期为221,000美元和532,000美元。
•公司将无法收回的租金准备金记录为减少到房地产经营收入；收回无法收回的租金记为增加房地产经营收入.截至2024年9月30日的三个月和九个月，公司分别录得无法收回的租金净储备1113000美元和2534000美元，而2023年同期为446000美元和1201000美元。我们根据包括（其中包括）租户付款历史、租户的财务状况、租户经营所在行业的业务状况和趋势以及物业所在地理区域的经济状况等因素，评估每个报告期间个别租赁的租金和其他应收款的可收回性。如果对这些因素或其他因素的评估表明我们不太可能收取几乎所有的租金，我们确认对租金收入的调整。如果我们对收款概率的判断或估计发生变化，我们可能会在该期间调整或记录额外的租金收入，则得出这样的结论。公司在截至2024年9月30日的三个月和九个月期间，遵循其记录无法收回的租金准备金的正常流程。
财务状况
东方集团的总资产截至2024年9月30日为4,754，065,000美元，较2023年12月31日增加234,852，000美元。负债总额增加10,795，000美元至1,921，374,000美元，并总股本同期增加224,057，000美元至2,832，691,000美元。以下段落更详细地解释了这些变化。
物业、厂房及设备
房地产物业
房地产物业截至2024年9月30日的九个月期间增加了330,509，000美元，主要是由于：（i）项目从开发和增值物业到房地产物业；（ii）收购营运物业；（iii）公司物业的资本改善；及（iv）发展及增值项目在转移至房地产物业下文讨论。增长部分被出售经营物业所抵销。
-30-
截至2024年9月30日止九个月期间，东方集团收购了以下物业：
|
2024年购置的不动产
|
位置 | 尺寸 | 日期 收购 |
成本(1)
|
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| （平方英尺） | （单位：千） | |||||||||||||||||||||||||
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收购的经营物业 (2)(3)
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西班牙岭工业园
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内华达州拉斯维加斯 | 231,000 | 01/23/2024 | $ | 54,859 | |||||||||||||||||||||
| 147交换 | 北卡罗来纳州罗利 | 274,000 | 05/03/2024 | 52,945 | ||||||||||||||||||||||
| 海斯商业中心3 & 4 | 德克萨斯州奥斯汀 | 179,000 | 08/19/2024 | 35,781 | ||||||||||||||||||||||
| 经营物业收购总额 | 684,000 | $ | 143,585 | |||||||||||||||||||||||
(1)成本按照FASB ASC 805，企业合并计算，代表购买价格、交割成本和资本化的购置成本之和。详情请参阅综合财务报表附注附注7。
(2)经营性物业定义为公司经营组合中的稳定房地产物业（土地包括建筑物和改善）；包括在合并资产负债表中的房地产物业中。
(3)不包括下文讨论的收购开发用地。
在截至2024年9月30日的九个月内，公司对现有物业进行了47,183，000美元的资本改善（包括在房地产改善表下经营成果).此外，该公司在转让给房地产物业；公司在合并现金流量表中将这些支出记为开发和增值成本。
在截至2024年9月30日的九个月期间，EastGroup出售了位于密西西比州杰克逊市场的一组运营物业，面积为15.9万平方英尺，产生了14,050，000美元的总销售收益。公司确认8751000美元房地产投资销售收益截至2024年9月30日止九个月。
发展及增值物业
东方集团投资于开发和增值物业截至2024年9月30日，租赁和在建项目为392,391，000美元，预期开发项目（主要是土地）为261,701，000美元。公司总投资于开发和增值物业截至2024年9月30日为654,092，000美元，而截至2023年12月31日为639,647，000美元。2024年前9个月投资于开发的资本总额为181,353，000美元，其中包括开发和增值物业的改善费用175,042，000美元、新土地投资的3,302，000美元以及转让给房地产物业。开发增值物业发生的资本化成本后转入房地产物业包括物业的资本改善，不包括与开发相关的其他资本化成本（即利息费用、财产税和内部人员成本）。
截至2024年9月30日的三个月和九个月，公司资本化的内部开发成本分别为1,903，000美元和6,158，000美元，而2023年同期为3,171，000美元和7,983，000美元。减少是由于截至2024年9月30日的九个月内，与2023年同期相比，开始的开发项目减少。
截至2024年9月30日止九个月期间，没有任何增值收购。
在截至2024年9月30日的九个月内，该公司以3,302，000美元的价格在亚特兰大收购了34.3英亩的开发用地。与此次收购相关的成本包含在发展及增值物业表。这些增长被六个开发和增值项目转移到房地产物业在截至2024年9月30日的九个月内，截至转让之日的投资总额为157,567，000美元。
在截至2024年9月30日的九个月中，EastGroup在旧金山出售了3.9英亩的土地，产生了4,000，000美元的总销售收益。公司确认222,000美元的非经营性房地产销售收益（包括在其他截至2024年9月30日止九个月的综合收益及综合收益表）。
-31-
A summary of the company's发展及增值物业截至2024年9月30日止九个月业绩如下：
| 实际或预计建筑面积 |
截至2024年9月30日发生的累计费用
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预计总成本
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| （平方英尺） | （单位：千） | ||||||||||||||||
| 租赁 | 1,993,000 | $ | 252,027 | $ | 270,300 | ||||||||||||
| 建设中 | 1,705,000 | 140,364 | 257,400 | ||||||||||||||
| 租赁和在建合计 | 3,698,000 | 392,391 | $ | 527,700 | |||||||||||||
| 预期发展（主要是土地） | 10,270,000 | 261,701 | |||||||||||||||
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合计开发和增值物业截至2024年9月30日
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13,968,000 | $ | 654,092 | ||||||||||||||
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合计开发和增值物业转移到房地产
物业截至2024年9月30日止九个月
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1,162,000 | $ | 157,567 | (1) | |||||||||||||
(1) 表示转让之日的累计成本。
累计折旧
截至2024年9月30日的九个月内，房地产、开发和增值物业的累计折旧增加了102,475，000美元，主要是由于折旧费用增加，这是由于2023和2024年收购的运营物业以及转移到房地产物业.这一增长被出售经营物业部分抵消。
其他资产
其他资产在截至2024年9月30日的九个月内增加了16,049，000美元。详情见综合财务报表附注附注9。
负债
无抵押银行信贷额度，扣除债务发行成本截至2024年9月30日的九个月期间减少了2,328，000美元，主要是由于偿还了55,262，000美元以及在此期间产生了新的债务发行费用，但被借款55,262，000美元以及在此期间债务发行费用的摊销所抵消。该公司的信贷额度在以下更详细地描述流动性和资本资源.
无担保债务，扣除债务发行成本截至2024年9月30日的九个月期间减少了49,329，000美元，主要是由于8月份偿还了50,000，000美元的定期贷款。上的借款和还款无担保债务，扣除债务发行成本在下面有更详细的描述流动性和资本资源.
应付账款和应计费用在截至2024年9月30日的九个月内增加了58,983，000美元。详情请参阅综合财务报表附注11。
其他负债在截至2024年9月30日的九个月内增加了3,469，000美元。详情请参阅综合财务报表附注附注12。
股权
额外实收资本在截至2024年9月30日的九个月内增加了257,866，000美元，主要是由于根据公司当前的2023年ATM计划发行普通股（如合并财务报表附注中的附注16所述） 和 有关的活动 基于股票的薪酬（如合并财务报表附注中的附注17所述）。
截至2024年9月30日止九个月，超过收益的分配增加22,801，000美元，原因是普通股股息超过191,912，000美元归属于Eastgroup Properties, Inc.普通股股东的净利润169,111，000美元。
累计其他综合收益在截至2024年9月30日的九个月内减少了10,948，000美元。该减少乃由于公司的利率掉期（现金流量套期保值）的公允价值变动，该变动在综合财务报表附注的附注13和14中进一步讨论。
-32-
经营成果
归属于Eastgroup Properties, Inc.普通股股东的净利润截至2024年9月30日的三个月和九个月分别为55,180，000美元（每股基本和稀释股份1.13美元）和169,111，000美元（每股基本和稀释股份3.50美元和每股稀释股份3.49美元），而2023年同期分别为48,896，000美元（每股基本和稀释股份1.07美元）和137,036，000美元（每股基本和稀释股份3.07美元和3.06美元）。以下段落提供了有关这些变化的进一步细节：
•与2023年同期相比，截至2024年9月30日的三个月，PNOI增加了15,029，000美元（每股摊薄收益0.31美元），即14.5%。PNOI从相同的物业运营中增加了6,917，000美元，从新开发和增值物业中增加了4,897，000美元，从2023年和2024年的收购中增加了3,978，000美元；PNOI从2023年和2024年出售的运营物业中减少了792,000美元。截至2024年9月30日和2023年9月30日的三个月期间，租赁终止费收入分别为1,745，000美元和221,000美元。截至2024年9月30日和2023年9月30日止三个月，公司分别录得无法收回的租金净储备1113,000美元和446,000美元。房租直线上涨房地产经营收入截至2024年9月30日和2023年9月30日止三个月分别减少3,354，000美元和2,343，000美元。
与2023年同期相比，截至2024年9月30日的九个月，PNOI增加了40,759，000美元（稀释后每股0.84美元），即13.4%。PNOI从相同的物业运营中增加了16,692，000美元，从新开发和增值物业中增加了14,799，000美元，从2023年和2024年的收购中增加了11,099，000美元；PNOI从2023年和2024年出售的运营物业中减少了1,956，000美元。截至2024年9月30日和2023年9月30日的九个月期间，租赁终止费收入分别为1,957，000美元和532,000美元。截至2024年9月30日和2023年9月30日止九个月，公司分别录得无法收回的租金净储备2,534，000美元和1,201，000美元。房租直线上涨房地产经营收入截至2024年9月30日和2023年9月30日止九个月分别减少9,093，000美元和8,787，000美元。
•东方集团于截至2024年9月30日及2023年9月30日止三个月并无经营物业销售。公司认出售房地产投资收益截至2024年9月30日和2023年9月30日的九个月内分别为8,751，000美元（稀释后每股收益0.18美元）和4,809，000美元（稀释后每股收益0.11美元）。公司2023年及2024年的销售交易情况载于股东特别大会附注8合并财务报表附注.
•折旧和摊销费用与2023年同期相比，截至2024年9月30日的三个月和九个月分别增加了6,396，000美元（稀释后每股0.13美元）和13,919，000美元（稀释后每股0.29美元）。该增加主要是由于公司于2023及2024年收购的经营物业及从开发和增值物业2023年和2024年，部分被2023年和2024年出售的运营物业所抵消。
•利息支出与2023年同期相比，截至2024年9月30日的三个月和九个月分别减少了1,417，000美元（稀释后每股0.03美元）和7,124，000美元（稀释后每股0.15美元）。有关更多详细信息，请参阅下表。
•截至2024年9月30日止三个月，非自愿转换和业务中断索赔没有收益。EastGroup在截至2023年9月30日的三个月内确认了非自愿转换和业务中断索赔的收益2,118，000美元（稀释后每股0.05美元）。在截至2024年9月30日和2023年9月30日的九个月期间，公司确认的非自愿转换和业务中断索赔收益分别为1,708，000美元（稀释后每股0.04美元）和4,187，000美元（稀释后每股0.09美元）。非自愿转换和业务中断索赔的收益包括在其他收入关于合并损益表和综合收益表。
•与2023年同期相比，截至2024年9月30日的三个月和九个月内，加权平均已发行股份在稀释基础上分别增加了3,211，000股和3,653，000股。增加的主要原因是通过发行普通股发行股票，详见流动性和资本资源.
东方集团于截至2024年9月30日止三个月订立33份租约，在1,109，000平方呎的土地上享有若干租金优惠，在租约期限内的租金优惠总额为2,801，000美元。在2023年同期，公司订立了22份租约，在515,000平方英尺的土地上享有某些租金优惠，总租金优惠超过租约条款863,000美元。
-33-
东方集团于截至2024年9月30日止九个月订立99份租约，涉及3,944，000平方尺的若干租金优惠，总租金优惠超过租约条款8,919，000美元。在2023年同期，公司在2,337，000平方英尺的土地上签订了62份具有某些租金优惠的租约，总租金优惠超过租约条款5,130，000美元。
截至2024年9月30日，公司经营组合的租赁面积百分比为96.9%，而截至2023年9月30日为98.5%。截至2024年9月30日，公司经营组合的入住率为96.5%，而截至2023年9月30日为97.7%。
下表列出了利息支出截至2024年9月30日及2023年9月30日止三个月及九个月：
| 三个月结束 9月30日， |
截至9月30日的九个月， | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 2024 | 2023 | 增加 （减少） |
2024 | 2023 | 增加 （减少） |
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| （单位：千） | |||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 浮动利率利息支出 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||
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无抵押银行信贷便利利息—浮动利率
（不包括设施费用和债务发行费用的摊销）
|
$ | 35 | 155 | (120) | 101 | 2,260 | (2,159) | ||||||||||||||||||||||||||||
|
融资手续费摊销—无担保银行信贷
设施
|
254 | 255 | (1) | 758 | 750 | 8 | |||||||||||||||||||||||||||||
|
发债成本摊销—无担保银行
信贷便利
|
265 | 253 | 12 | 771 | 750 | 21 | |||||||||||||||||||||||||||||
| 总浮动利率利息支出 | 554 | 663 | (109) | 1,630 | 3,760 | (2,130) | |||||||||||||||||||||||||||||
| 固定利率利息支出 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
无担保债务利息 （不含发债费用摊销）(1)
|
14,006 | 14,613 | (607) | 42,261 | 44,227 | (1,966) | |||||||||||||||||||||||||||||
|
有担保债务利息（不含发债费用摊销）
|
— | 12 | (12) | — | 51 | (51) | |||||||||||||||||||||||||||||
| 债务发行费用摊销—无担保债务 | 218 | 222 | (4) | 670 | 683 | (13) | |||||||||||||||||||||||||||||
| 债务发行费用摊销—有担保债务 | — | 29 | (29) | — | 31 | (31) | |||||||||||||||||||||||||||||
| 固定利率利息支出总额 | 14,224 | 14,876 | (652) | 42,931 | 44,992 | (2,061) | |||||||||||||||||||||||||||||
| 总利息 | 14,778 | 15,539 | (761) | 44,561 | 48,752 | (4,191) | |||||||||||||||||||||||||||||
| 减去资本化利息 | (4,907) | (4,251) | (656) | (14,797) | (11,864) | (2,933) | |||||||||||||||||||||||||||||
| 总利息支出 | $ | 9,871 | 11,288 | (1,417) | 29,764 | 36,888 | (7,124) | ||||||||||||||||||||||||||||
(1)包括公司无担保债务的利息，按照债务协议的固定利率或由于利率互换而实际固定的利率，如综合财务报表附注中的附注14所述。
与2023年同期相比，截至2024年9月30日的三个月和九个月，公司的浮动利率支出分别减少了109,000美元和2,130，000美元，主要是由于平均借款减少，部分被公司无担保银行信贷融资的加权平均浮动利率增加所抵消，如下表所示：
| 三个月结束 9月30日， |
截至9月30日的九个月， | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 2024 | 2023 | 增加 （减少） |
2024 | 2023 | 增加 （减少） |
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| （单位：千，利率除外） | |||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
无抵押银行信贷的平均借款
设施-可变费率
|
$ | 2,175 | 10,076 | (7,901) | 2,133 | 54,309 | (52,176) | ||||||||||||||||||||||||||||
|
加权平均浮动利率
（不包括设施费用和债务发行费用的摊销）
|
6.32 | % | 6.09 | % | 6.30 | % | 5.56 | % | |||||||||||||||||||||||||||
-34-
与2023年同期相比，截至2024年9月30日的三个月和九个月，公司的固定利率利息支出分别减少了652,000美元和2,061，000美元，这主要是由于下文所述的无担保债务活动。
下表列示截至2024年9月30日止九个月及截至2023年12月31日止年度的无担保债务偿还详情：
|
2023和2024年偿还无担保债务
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息率 | 偿还日期 | 付款额 | |||||||||||||||||
| （单位：千） | ||||||||||||||||||||
| 6500万美元高级无抵押定期贷款 | 2.31% | 03/31/2023 | $ | 65,000 | ||||||||||||||||
| 5000万美元高级无抵押票据 | 3.80% | 08/28/2023 | 50,000 | |||||||||||||||||
| 5000万美元高级无抵押定期贷款 | 4.08% | 08/30/2024 | 50,000 | |||||||||||||||||
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2023年和2024年加权平均/总金额
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3.30% | $ | 165,000 | |||||||||||||||||
在截至2024年9月30日的三个月和九个月期间，东方集团没有获得任何无担保债务或为其再融资。
2023年9月，公司为一笔100,000，000美元的高级无抵押定期贷款再融资，将有效固定利率降低了约45个基点。
来自无担保债务偿还和再融资的利息支出减少部分被截至2023年12月31日止年度获得的新的无担保债务所抵消：
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2023年新增无担保债务
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保证金 | 有效固定利率 | 获得日期 | 到期日 | 金额 | |||||||||||||||||||||||||||
| （单位：千） | ||||||||||||||||||||||||||||||||
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1亿美元高级无抵押定期贷款 (1)
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1.35% | 5.27% | 01/13/2023 | 01/13/2030 | $ | 100,000 | ||||||||||||||||||||||||||
（1）该无抵押定期贷款的利率由定期有担保隔夜融资利率（“SOFR”）加上保证金组成，该保证金以公司覆盖评级变化的定价网格为准。公司订立利率互换协议（在综合财务报表附注附注14中有进一步描述），将贷款的定期SOFR利率转换为有效的固定利率。上表利率为截至2024年9月30日贷款的有效固定利率，包括利率互换的影响。
东方集团的融资和债务到期情况在流动性和资本资源.
房地产物业建设期间的利息成本进行资本化，冲减利息费用。由于开发活动和支出的变化，与2023年同期相比，截至2024年9月30日的三个月和九个月内，资本化利息分别增加了656,000美元和2,933，000美元。
-35-
房地产改善
东方集团截至2024年9月30日及2023年9月30日止三个月及九个月的经营物业的房地产改善情况如下：
| 三个月结束 9月30日， |
截至9月30日的九个月， | ||||||||||||||||||||||||||||
| 预计使用寿命 | 2024 | 2023 | 2024 | 2023 | |||||||||||||||||||||||||
| （单位：千） | |||||||||||||||||||||||||||||
| 收购升级 | 40岁 | $ | 1,134 | 217 | 1,416 | 711 | |||||||||||||||||||||||
| 租户改善： | |||||||||||||||||||||||||||||
| 新租户 | 租期 | 5,952 | 4,568 | 14,152 | 13,869 | ||||||||||||||||||||||||
| 续租租户 | 租期 | 1,181 | 947 | 2,411 | 2,511 | ||||||||||||||||||||||||
| 其他： | |||||||||||||||||||||||||||||
| 建筑改善 | 5-40岁 | 2,646 | 2,290 | 10,664 | 6,727 | ||||||||||||||||||||||||
| 屋顶 | 5-15岁 | 4,112 | 4,582 | 11,581 | 15,457 | ||||||||||||||||||||||||
| 停车场 | 3-5年 | 1,064 | 1,014 | 3,312 | 2,808 | ||||||||||||||||||||||||
| 其他 | 5年 | 1,460 | 512 | 3,647 | 971 | ||||||||||||||||||||||||
|
房地产改善总额(1)
|
$ | 17,549 | 14,130 | 47,183 | 43,054 | ||||||||||||||||||||||||
(1)房地产改善总额的调节房地产改善关于合并现金流量表：
| 截至9月30日的九个月， | ||||||||||||||
| 2024 | 2023 | |||||||||||||
| （单位：千） | ||||||||||||||
| 房地产改善总额 | $ | 47,183 | 43,054 | |||||||||||
| 应付房地产物业款项变动 | 660 | (298) | ||||||||||||
| 在建工程变动 | 1,444 | (659) | ||||||||||||
|
房地产改善上
合并现金流量表
|
$ | 49,287 | 42,097 | |||||||||||
资本化租赁成本
公司租赁成本（主要是佣金）资本化，计入其他资产.成本按关联租赁条款摊销，摊销计入折旧及摊销费用。截至2024年9月30日和2023年9月30日止三个月和九个月的资本化租赁成本如下：
| 三个月结束 9月30日， |
截至9月30日的九个月， | ||||||||||||||||||||||||||||
| 预计使用寿命 | 2024 | 2023 | 2024 | 2023 | |||||||||||||||||||||||||
| （单位：千） | |||||||||||||||||||||||||||||
| 发展与增值 | 租期 | $ | 2,271 | 1,388 | 6,692 | 7,405 | |||||||||||||||||||||||
| 新租户 | 租期 | 2,849 | 2,600 | 10,652 | 7,695 | ||||||||||||||||||||||||
| 续租租户 | 租期 | 3,118 | 3,448 | 8,384 | 8,739 | ||||||||||||||||||||||||
|
资本化租赁费用总额(1)
|
$ | 8,238 | 7,436 | 25,728 | 23,839 | ||||||||||||||||||||||||
| 租赁成本摊销 | $ | 6,862 | 5,595 | 19,024 | 16,232 | ||||||||||||||||||||||||
(1)总资本化租赁成本与租赁佣金关于合并现金流量表：
| 截至9月30日的九个月， | ||||||||||||||
| 2024 | 2023 | |||||||||||||
| （单位：千） | ||||||||||||||
| 资本化租赁费用总额 | $ | 25,728 | 23,839 | |||||||||||
| 应付租赁佣金变动 | (980) | (1,127) | ||||||||||||
|
租赁佣金上
合并现金流量表
|
$ | 24,748 | 22,712 | |||||||||||
-36-
流动性和资本资源
我们密切监控我们的流动性和资本资源。公司预计，其目前的现金余额、经营现金流、其无抵押银行信贷额度下的借款、新债务所得款项和/或发行权益工具所得款项将足以支付（i）运营和管理费用，（ii）其物业的正常维修和维护费用，（iii）偿债义务，（iv）保持遵守其债务契约，（v）向股东的分配，（vi）资本改善，（vii）购买物业，（viii）开发，以及（ix）公司的任何其他正常业务活动，包括短期和长期。公司预计未来一年的流动性来源和需求与截至2024年9月30日止九个月的流动性来源和需求在性质上保持一致。
在市场条件允许的情况下，东方集团发行股权和/或使用固定利率债务，包括通过使用利率掉期转换为有效固定利率的浮动利率债务，以取代短期银行借款。公司相信其目前的经营现金流和无抵押银行信贷额度提供了为公司运营提供资金的能力。该公司还认为，它可以获得债务融资并发行普通股和/或优先股。
对于未来的债务发行，公司打算主要发行无担保的固定利率债务，包括通过使用利率互换已转换为有效固定利率的浮动利率债务。公司未来还可能进入公债或可转债市场，作为筹集资金的手段。
2024年8月，EastGroup到期偿还了一笔50,000，000美元的高级无抵押定期贷款，实际固定利率为4.08%。
截至2024年9月30日，EastGroup的即期流动资金总额约为943,608，000美元，其中包括16,957，000美元的现金和现金等价物、672,345，000美元的无担保信贷额度可用资金以及约254,306，000美元的未完成远期股权出售协议可用总收益。见下文讨论的更多细节。
截至2024年9月30日的九个月，经营活动提供的现金净额为362,693，000美元。现金的主要其他来源是普通股发行的收益；无担保银行信贷融资的借款；以及出售房地产投资和非经营性房地产的净收益。该公司在截至2024年9月30日的九个月内派发了184,030，000美元的普通股股息。现金的其他主要用途为建造及发展物业；购买房地产；偿还无抵押银行信贷融资和无抵押债务；以及各种物业的资本改善。
截至2024年9月30日，公司根据合同有义务支付2024年8月宣布的股息，该股息已于2024年10月支付。应付红利金额70275000美元列入应付账款和应计费用截至2024年9月30日，其中包括1,511，000美元的未归属限制性股票应付股息，这些股息受制于持续服务，将在未来期间归属时支付。
长期债务的预定本金支付，包括无担保债务，扣除债务发行成本（不包括无抵押银行信贷额度，扣除债务发行成本），截至2024年9月30日，具体情况如下：
| 到期日 |
加权平均利率(1)
|
到期的本金付款 | ||||||||||||
| （单位：千） | ||||||||||||||
| 2024年12月13日 | 3.46% | $ | 60,000 | |||||||||||
| 2024年12月15日 | 3.48% | 60,000 | ||||||||||||
| 2025年 | 3.13% | 145,000 | ||||||||||||
| 2026年 | 2.56% | 140,000 | ||||||||||||
| 2027年 | 2.74% | 175,000 | ||||||||||||
| 2028年 | 3.10% | 160,000 | ||||||||||||
| 2029年及以后 | 3.66% | 890,000 | ||||||||||||
| 无担保债务总额 | 3.35% | $ | 1,630,000 | |||||||||||
（一）这些贷款因利率互换而具有固定利率或者有效固定利率。
-37-
2024年6月13日，EastGroup就其625,000，000美元和50,000，000美元的无担保银行信贷安排签订了经修订和重述的信贷协议，将到期日从2025年7月30日延长至2028年7月31日。信贷便利没有其他重大变化，概述如下。
该公司与一组10家银行拥有625,000，000美元的无担保银行信贷额度，到期日为2028年7月31日。该信贷额度包含两个六个月延期的选项（由公司选择）和额外的625,000，000美元手风琴（经各方同意）。每一档的利率按月重置，截至2024年9月30日，为SOFR加76.5个基点，年设施费为15个基点。截至2024年9月30日，公司就该无抵押银行信贷融资无浮动利率借款，利率为5.7 11%。该公司有两份备用信用证，总额为2,655，000美元，已在该信贷额度上质押，这降低了该信贷额度下的借贷能力。
公司还拥有一笔50,000，000美元的无担保银行信贷融资，到期日为2028年7月31日，或银行指定的较晚日期；如果625,000，000美元融资中的延期选择权被行使，公司还有两笔六个月的延期可用。利率每日重置，截至2024年9月30日，为SOFR加77.5个基点，年设施费为15个基点。截至2024年9月30日，利率为5.8 35%，无未偿余额。
对于这两种融资，保证金和融资费用取决于公司信用评级的变化。尽管公司目前的信用评级为Baa2，但鉴于公司关键信用指标的实力，信贷额度的初始定价是基于BBB +/Baa1信用评级水平。这一有利的定价水平将被保留，前提是适用协议中定义的公司综合杠杆比率保持在低于32.5%的水平。
这笔625,000，000美元的贷款还受制于与可持续发展挂钩的定价部分，据此，如果公司达到一定的可持续发展绩效目标，则调整适用的息差。这一可持续性指标每年进行评估，并在截至2023年12月31日和2022年12月31日的年度实现，这允许在实现该指标后的每一年降低利率。这一无担保银行信贷额度的保证金有效降低了一个基点，从77.5个基点降至76.5个基点。
公司的无抵押银行信贷融资具有一定的限制性契约，例如维持最低偿债覆盖率和杠杆比率以及维持保险范围，并且公司在2024年9月30日遵守了其所有金融债务契约。
2023年10月25日，我们建立了当前的2023年ATM计划，根据该计划，我们能够不时出售总销售价格高达750,000，000美元的普通股股票。当前的2023年ATM计划取代了我们之前于2022年12月16日建立的750,000，000美元的ATM计划，根据该计划，我们在2023年10月25日之前出售了总销售价格为464,305，000美元的普通股股票。
就目前的2023年ATM计划而言，我们可能会通过销售代理或通过作为远期交易对手的某些金融机构出售我们的普通股股份，据此，远期交易对手或其代理人或关联公司可酌情从第三方借款，随后出售我们的普通股股份。使用远期股权出售协议允许我们在出售我们的普通股股票时锁定股价，但将结算和收取出售股票的收益推迟到以后。此外，我们预计在协议结算时收到的远期价格将根据以下因素进行调整：（i）浮动利率系数等于指定的每日利率减去价差，（ii）远期购买者的股票借贷成本，以及（iii）协议期限内的预定股息。
直接发行普通股活动
在截至2024年9月30日的九个月内，EastGroup根据其当前的2023年ATM计划，直接通过销售代理出售并随后结算了458,679股普通股的发行，加权平均价格为每股174.43美元，为公司提供了总计79,210，000美元的净收益。
远期股票发行活动
在截至2024年9月30日的九个月期间，EastGroup与根据当前2023年ATM计划作为远期交易对手的某些金融机构就1,986，336股普通股签订了远期股权出售协议，初始加权平均远期价格为每股179.46美元。公司在订立远期股权出售协议时未收到远期交易对手出售普通股的任何收益。同样在截至2024年9月30日的九个月内，公司结算了未结清的远期股权出售协议，这些协议是
-38-
此前根据当前的2023年ATM计划通过发行993,214股普通股以换取约175,146，000美元的净收益而达成。
在2024年9月30日之后，EastGroup通过发行299,551股普通股以换取约49,385，000美元的净收益，结算了之前根据当前2023年ATM计划签订的未完成的远期股权出售协议。截至2024年10月23日，公司有1,099，612股普通股，约合204,306，000美元的总收益，可在适用的结算期到期之前进行结算，时间范围为2025年8月至2025年9月。
根据目前的2023年ATM计划，仍有约3,847，000美元的普通股可供出售。未来的销售（如果有的话）将取决于多种因素，其中包括市场状况、我们普通股的交易价格、我们确定我们的适当资金来源以及我们可获得资金的潜在用途。
截至2023年12月31日，东方集团来自已知合同义务和其他义务的其他重大现金需求，包括房地产物业义务、开发和增值义务以及租户改善，在截至2024年9月30日的九个月内没有发生重大变化。
公司不存在已经或合理可能对其财务状况、财务状况变化、收入或费用、经营业绩、流动性、资本支出或资本资源产生重大当前或未来影响的重大表外安排。
关键会计政策和估计
公司管理层认为以下会计政策和估计对公司报告的运营至关重要。
收购及发展房地产物业
FASB编纂就如何根据有形资产和无形资产各自的公允价值正确确定购买价格在各个组成部分之间的分配提供了指导。管理层在分配所收购物业的成本时考虑的因素包括，考虑到当前市场状况和执行类似租赁的成本，对预期租赁期内的账面成本进行估计。对有形资产（土地、建筑物和改善）的分配是基于管理层使用贴现现金流模型确定财产的价值，就好像它是空置的一样。土地的估值使用特定于适用市场的可比土地销售，由第三方提供。公司根据与类似物业的类似融资条款的比较，确定所假设的任何融资是否高于或低于市场。所收购物业的成本可能会根据卖方承担的被确定为高于或低于市场利率的债务进行调整。
购买价格还在以下类别的无形资产中分配：就地租赁的高于或低于市场部分以及购置时就地租赁的价值。可分配给所购就地租赁的高于或低于市场部分的价值是根据（i）根据租赁在其剩余期限内支付的合同金额和（ii）管理层对在租赁剩余期限内使用当前市场租金将支付的金额的估计之间的差额的现值（使用反映与所购租赁相关的风险的贴现率）确定的。分配给高于和低于市场租赁无形资产的金额包括在其他资产和其他负债分别在综合资产负债表上，并在各自租约的剩余期限内摊销至租金收入。就地租赁无形资产的估值基于管理层对因素的评估，例如对已放弃的租金的估计，以及考虑到当前市场状况和执行类似租赁的成本，在预期租赁期内避免了租赁成本。这些无形资产包括在其他资产在综合资产负债表上，并在现有租赁的剩余期限内摊销。
考虑到该期间的交易活动，该会计政策的重要性将有所波动。
就发展中物业及发展阶段取得的增值物业而言，与发展有关的成本（即土地、建筑成本、利息开支、物业税及其他与发展有关的成本）汇总为物业的总资本化成本。这些成本中包括管理层对内部成本（主要是人员成本）中被认为与此类开发活动相关的部分的估计。内部成本根据开发活动分配给特定的开发物业。
近期会计公告
见合并财务报表附注附注21。
-39-
项目3。关于市场风险的定量和定性披露。
公司面临的利率变动风险主要是由于其无担保银行信贷额度和长期债务到期。这笔债务用于维持流动性，为资本支出和扩大公司的房地产投资组合和运营提供资金。公司利率风险管理的目标是限制利率变动对收益和现金流的影响，并降低整体借贷成本。公司有两项浮动利率无抵押银行信贷融资，如下所述流动性和资本资源.在市场条件允许的情况下，东方集团发行股权和/或使用固定利率债务，包括通过使用利率掉期转换为有效固定利率的浮动利率债务，以取代短期银行借款。本公司的利率掉期在附注14中讨论 合并财务报表。
下表列出截至2024年9月30日固定利率和浮动利率债务的到期本金支付和加权平均利率，其中包括利率互换的影响。
|
2024年10月– 12月
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2025
|
2026 | 2027 | 2028 | 此后 | 合计 | 公允价值 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
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无抵押银行信贷便利—浮动利率（单位：千）
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$ | — | — | — | — | — | (1) | — | — | — | (2) | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 加权平均利率 | — | — | — | — | 5.77 | % | (3) | — | 5.77 | % | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
无担保债务—固定利率
（单位：千）
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$ | 120,000 | 145,000 | 140,000 | 175,000 | 160,000 | 890,000 | 1,630,000 | 1,538,223 | (4) | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 加权平均利率 | 3.47 | % | 3.13 | % | 2.56 | % | 2.74 | % | 3.10 | % | 3.66 | % | 3.35 | % | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||
(1)浮动利率无担保银行信贷便利将于2028年7月到期，截至2024年9月30日，对625,000，000美元无担保银行信贷便利和50,000，000美元无担保银行信贷便利的提款额均为零。这些余额根据公司运营和资本活动而波动，如《流动性和资本资源》中所述.
(2)公司浮动利率债务的公允价值是通过按当前市场利率对预期现金流量进行贴现估算得出的，不包括债务发行成本的影响。
(3)表示截至2024年9月30日公司浮动利率无抵押银行信贷融资的加权平均利率。
(4)公司固定利率债务的公允价值，包括通过使用利率掉期已转换为有效固定利率的浮动利率债务，是根据公司银行人士的建议，通过按目前就相同剩余期限债务向公司提供的利率对预期现金流量进行贴现估计的，不包括债务发行成本的影响。
由于上表仅包含截至2024年9月30日存在的风险敞口，因此不考虑该日期之后可能出现的风险敞口或头寸。假设无担保银行信贷额度有100,000，000美元的余额，如果利率变化10%或大约58个基点，利息支出和现金流量每年将增加或减少大约577,000美元。这还不包括通过使用利率互换有效固定的浮动利率债务。
该公司的大部分租约都包含预定的租金上涨。此外，公司的大部分租约要求租户支付其按比例分摊的运营费用，包括房地产税、保险和公共区域维护，从而减少了公司因通货膨胀或其他因素导致的运营费用增加的风险。如果通货膨胀导致公司的一般和管理费用或利率水平增加，这种增加的成本将不会转嫁给租户，并可能对公司的经营业绩产生不利影响。
东方集团的财务业绩受到公司物业所在市场的总体经济状况的影响。经济状况或一般或当地经济状况的其他不利变化可能导致公司部分现有租户无法支付租赁付款，因此可能会增加无法收回的租金储备。这也可能影响公司（i）在租约到期时续租或重新租赁空间，或（ii）租赁开发空间的能力。此外，经济衰退或衰退也可能导致整体空置率上升或公司在当前租约到期时可向再租赁物业收取的租金下降。在所有这些情况下，东方集团的现金流都会受到不利影响。
-40-
项目4。控制和程序。
（i）披露控制和程序。
公司在包括公司首席执行官和首席财务官在内的公司管理层的监督和参与下，根据《交易法规则》第13a-15条和第15d-15条，对公司披露控制和程序的设计和运作的有效性进行了评估。基于该评估，首席执行官兼首席财务官得出结论，截至2024年9月30日，公司的披露控制和程序有效地及时提醒他们注意需要在公司定期提交给SEC的文件中包含的与公司（包括其合并子公司）有关的重大信息。
（二）财务报告内部控制的变化。
在公司截至2024年9月30日的第三财季，公司的财务报告内部控制没有发生任何对公司财务报告内部控制产生重大影响或合理可能产生重大影响的变化。
第二部分。其他信息。
项目1。法律程序。
公司目前没有涉及任何重大诉讼，据其所知，也没有任何对公司或其财产构成威胁的重大诉讼，但在正常业务过程中产生的例行诉讼或预期将由公司责任保险承保的诉讼除外。公司无法确定地预测任何诉讼的结果，一些诉讼、索赔或诉讼可能会对公司不利地处置，这可能会对其财务状况或经营业绩产生重大影响。
项目1a。风险因素。
东方集团截至2023年12月31日止年度的10-K表格中披露的风险因素没有重大变化，除非本10-Q表格其他地方披露的事实信息与此类风险因素有关。有关这些风险因素的完整描述，请参阅“第1a项。风险因素”载于我们截至2023年12月31日止年度的10-K表格年度报告。
项目2。未登记的股权证券销售和收益使用。
发行人及关联购买人购买权益性证券的情况
| 期 | 总数 购买的股份数量 |
每股支付的平均价格 | 作为公开宣布的计划或计划的一部分而购买的股份总数 | 根据计划或计划可能尚未购买的最大股份数目 | ||||||||||||||||||||||
|
2024年7月1日至2024年7月31日(1)
|
22 | $ | 172.06 | — | — | |||||||||||||||||||||
| 2024年8月1日至2024年8月31日 | — | — | — | — | ||||||||||||||||||||||
| 2024年9月1日至2024年9月30日 | — | — | — | — | ||||||||||||||||||||||
| 合计 | 22 | $ | 172.06 | — | ||||||||||||||||||||||
（1）在公司股权补偿计划允许的情况下，这些股份由公司代扣，以履行与发行普通股股份有关的预扣税款义务。
项目3。拖欠高级证券。
没有。
项目4。矿山安全披露。
不适用。
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项目5。其他信息。
截至2024年9月30日止三个月，公司董事或高级职员（定义见《交易法》第16a-1（f）条）均未采纳、终止或修改规则10b5-1交易安排或非规则10b5-1交易安排（定义见S-K条例第408项）。
项目6。展览。
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以下展品包括在或以引用方式并入本截至2024年9月30日止财政季度的10-Q表格季度报告中：
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| 附件编号 | 说明 | ||||
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Eastgroup Properties, Inc.经第二次修订及重列的附例（通过参考公司于2024年8月28日提交的关于表格8-K的当前报告的附件 3.1并入）.
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细则13a-14（a）/15d-14（a）首席执行官Marshall A. Loeb的证明（根据2002年《萨班斯-奥克斯利法案》第302条）（随函提交）.
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规则13a-14（a）/15d-14（a）（根据2002年《萨班斯-奥克斯利法案》第302条）首席财务官Brent W. Wood的证明（随函提交）.
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首席执行官Marshall A. Loeb的第1350条认证（根据2002年《萨班斯-奥克斯利法案》第906条）（随函附上）.
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第1350节认证（根据2002年《萨班斯-奥克斯利法案》第906节）丨首席财务官首席财务官Brent W. Wood（随函附上）.
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| 101.1.SCH |
内联XBRL分类法扩展架构文档（随函提交）。
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| 101.2.CAL |
内联XBRL分类法扩展计算linkbase文档（随函提交）。
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| 101.3.DEF |
内联XBRL分类学扩展定义linkbase文档（随函提交）。
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| 101.4.LAB |
内联XBRL分类法扩展标签Linkbase文档（随函提交）。
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| 101.5.PRE |
内联XBRL分类学扩展演示linkbase文档（随函提交）。
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| 104 |
封面页交互式数据文件（格式为内联XBRL，其中包含附件101中包含的适用分类扩展信息。）（随函提交）.
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签名
根据1934年《证券交易法》的要求，注册人已正式安排由以下签署人代表其签署本报告，并因此获得正式授权。
日期：2024年10月24日
| EastGroup Properties, Inc. | |||||
| /s/STACI H. TYLER | |||||
| Staci H. Tyler | |||||
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高级副总裁、首席财务官、首席
行政干事和秘书
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| Brent W. Wood | |||||
| Brent W. Wood | |||||
| 执行副总裁、首席财务官兼财务主管 | |||||
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