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阿什福德酒店信托
2025年第四季度和年终电话会议
2025年2月26日
美国东部时间上午10时
介绍性评论– Allison Beach
早上好，欢迎参加今天的电话会议，以审查阿什福德酒店管理信托 2025年第四季度和全年的业绩，并向您介绍最新的发展情况。今天参加电话会议的将有：总裁兼首席执行官Stephen Zsigray；首席财务官 Deric Eubanks；执行副总裁兼资产管理主管Chris Nixon。昨天下午在一份新闻稿中分发了此次电话会议的结果以及可通过互联网以只听方式访问的通知。
此时，让我提醒您，本次电话会议中的某些陈述和假设包含或基于“前瞻性”信息，并且是根据联邦证券法规的安全港条款做出的。此类前瞻性陈述受到众多假设、不确定性和已知或未知风险的影响，可能导致实际结果与预期存在重大差异。这些因素在该公司提交给美国证券交易委员会的文件中得到了更充分的讨论。本次电话会议中包含的前瞻性陈述仅在本次电话会议之日作出，公司没有义务公开更新或修改这些陈述。在本次电话会议期间所作的陈述不构成任何证券的出售要约或购买要约的邀约。证券发售将仅通过注册声明和招股说明书进行，可在www.sec.gov查阅。
此外，本次电话会议中使用的某些术语是非公认会计准则财务指标，其对账在公司的收益发布和随附的表格或附表中提供，已于2026年2月25日以8-K表格提交给SEC，也可通过公司网站www.ahtreit.com访问。我们鼓励每位听众查看收益发布中提供的那些对账以及发布中提供的所有其他信息。此外，除非另有说明，本次电话会议中讨论的所有报告业绩均将截至2025年12月31日的第四季度和全年与截至2024年12月31日的第四季度和全年进行比较。
我现在将把电话转给Stephen Zsigray。请继续。
导言– Stephen Zsigray
早上好，感谢您参加今天的电话会议。
在我的介绍性评论之后，Deric将对我们的财务业绩进行审查，Chris将提供我们投资组合的运营更新。
在我们开始之前，我想提醒大家，在12月初，我们宣布公司已经成立了一个特别委员会，以评估战略替代方案，以实现股东价值最大化，其中包括一项潜在交易。正如我们在该新闻稿中强调的那样，我们仍然对我们基础投资组合的价值与我们普通股的市场价值之间的差异感到沮丧，董事会已责成特别委员会主动探索替代方案以弥合这一差距。在中期，我们将继续执行推动超额业绩的战略，同时
追求机会主义处置去杠杆，改善现金流，实现股东价值最大化。任何材料更新都会公开传播，但我们目前没有进一步的细节分享。
我们的第四季度和全年财务业绩反映了两个相互竞争的现实的综合影响：一方面，我们感受到了整个住宿行业的持续压力：全行业的负RevPAR增长和利润率压缩、政府支出大幅减少、利率上升以及资本支出需求增加，为业主创造了一个充满挑战的环境。另一方面，我们的GRO AHT计划取得了巨大进展，我们的物业经理一直在努力工作，以最大限度地增加收入并最大限度地减少开支。尽管2025年面临诸多不利因素，但我们感到高兴的是，全年我们的投资组合实现了可比总收入的正增长，同时实现了可比酒店EBITDA 2.4%的增长。我们的努力还延伸到了企业G & A，我们在这方面实现了超过1300万美元的同比改善。总的来说，我们估计GRO AHT举措在2025年为EBITDA改善贡献了超过4000万美元，我们预计将继续在这些努力的基础上再接再厉。
除了专注于推动超额业绩外，我们还继续执行战略部署，以加强我们的资本结构，改善现金流，并实现股东价值最大化。
自去年2月还清剩余的企业级债务以来，我们现已完成了六家酒店的出售，其中包括休斯顿Clear Lake希尔顿酒店、埃文斯维尔Residence Inn、索伦托梅萨Residence Inn、新奥尔良Le Pavillon酒店、休斯顿的Embassy Suites和奥斯汀的Embassy Suites。这些销售总共产生了约1.45亿美元的销售收益，相当于混合3.9%的追踪上限率，同时还消除了近5000万美元的预期资本支出。所得款项主要用于偿还抵押贷款债务，导致还本付息后的年化投资组合现金流改善约500万美元。
我们最近还宣布了以5750万美元出售La Posada de Santa Fe Resort & Spa和以9600万美元出售圣彼得堡湾畔希尔顿酒店的协议，我们预计这两家酒店都将在未来几周内关闭，昨天还签署了以4100万美元出售Embassy Suites Palm Beach Gardens的协议。加在一起，这三笔销售代表了6.9%的混合尾随上限率，预计将额外节省4500万美元的预期资本支出。
机会主义处置仍将是我们2026年战略的核心组成部分，因为我们认为投资组合中还有几种额外资产可以对杠杆率、偿债后的现金流以及未来的资本支出产生类似的积极影响。虽然我们可能不会最终在所有这些酒店上进行交易，但我们目前正在营销或谈判另外18家酒店的场外交易。
除了这些销售，我们最近还宣布了我们的JPM8抵押贷款的到期违约。这笔3.25亿美元的贷款由8家酒店担保，这些酒店在2025年产生了约2020万美元的净营业收入。虽然我们已经与特别服务商进行了接触，并将继续努力达成有利的解决方案，但为债务余额处置这些资产将代表6.2%的追踪上限利率，并将为投资组合带来许多与我们在现金流改善和未来资本支出节省方面正在进行的销售努力相同的好处。
展望未来，虽然在我们执行计划时流动性仍将受到限制，但我们预计，我们对业绩的持续关注与战略性、低资本化率的处置将导致更精简、更强大的投资组合，并将使公司在未来寻求增值增长机会。
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我现在将把电话转给Deric，以审查我们第四季度和全年的财务业绩。
财经评论– Deric Eubanks
谢谢，斯蒂芬。
第四季度，我们报告归属于普通股股东的净亏损为（78.3）百万美元，或每股摊薄收益（12.33）美元。全年，我们报告归属于普通股股东的净亏损为（215.0）百万美元，或每股摊薄收益（35.99）美元。
对于本季度，我们报告的每股摊薄收益AFFO为负美元（2.45）。全年我们报告的每股摊薄收益AFFO为负美元（5.66）。
本季度调整后EBITDA为4040万美元，全年为2.213亿美元。
在第四季度末，我们有26亿美元的贷款，混合平均利率为7.7%。我们的债务大约有5%是固定的，95%是浮动的。
2026年1月，我们延长了由18家酒店担保的Highland抵押贷款贷款。作为延期的条件，这笔贷款已偿还1000万美元，目前余额为7.236亿美元，约为评估价值的65%，最后到期日为2026年7月9日。
我们在本季度末的现金和现金等价物为6680万美元，限制性现金为1.496亿美元。受限制现金的绝大部分由贷方和经理人持有的准备金账户组成。在本季度末，我们还有2570万美元应收第三方酒店经理的款项。这主要代表我们的一位物业经理持有的现金，也可用于支付酒店运营成本。本季度末，我们的净营运资本约为1.032亿美元。
截至2025年12月31日，我们的综合投资组合包括68家酒店，净客房数为16,500间。
我们的股票数量目前约为660万股完全稀释的流通股，其中包括650万股普通股和10万股OP单位。
我们的财务审查到此结束，我现在想把它交给Chris来讨论我们本季度的资产管理活动。
资产管理– Chris Nixon
谢谢你，德里克。
第四季度，可比酒店RevPAR较上年同期下降1.8%。这一表现在很大程度上是由10月开始的联邦政府停摆所推动的，这导致了与政府相关的需求下降。与去年同期相比，第四季度的政府间夜数下降了27.9%。鉴于华盛顿特区占我们关键数据总数的14%以上，这次关闭对我们的投资组合产生了巨大影响。不包括华盛顿特区，可比酒店RevPAR持平，总收入与去年同期相比略有增长。此外，业绩受到上一年没有有利于投资组合业绩的一次性事件的影响，包括2024年华盛顿特区总统选举。业绩进一步受到持续的需求中断的压力，包括奥斯汀一家主要会议中心的关闭，这限制了本季度对我们三个物业的团体和会议需求。尽管存在这些不利因素，但我们对该投资组合2025年全年的表现感到满意。全年总收入较上年同期增长0.8%
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至去年同期，受其他收入增长带动，较去年同期改善12.9%。全年酒店EBITDA增长2.4%，酒店EBITDA利润率较上年同期扩大超40个基点。这些结果反映了我们专注的运营举措的影响，并为我们进入2026年奠定了良好的位置。
与去年同期相比，2025年全年集团客房收入下降了1.1%，其中第四季度与去年同期相比下降了3.8%。剔除华盛顿特区市场，2025年全年集团客房收入较上年同期增长1.6%。我们的度假村资产在2025年表现尤其出色，团体房收入与去年同期相比增长了9%。表现突出的是我们第二大集团酒店棕榈泉万丽酒店，与去年同期相比，该酒店的集团客房收入增长了16.9%。积极的勘探和追加销售努力，以及包括Visit Greater Palm Springs在内的强大合作伙伴关系，推动了该物业的集团部门创纪录的一年。展望2026年，整个投资组合的团体需求正在获得增长势头，与去年同期相比，2026年第一季度团体客房收入增长1%，2026年第二季度增长3.3%。此外，2026年全年集团客房收入步伐环比继续加快。与去年同期相比，集团ADR在2026年所有季度也在向前迈进。我们预计2026年集团需求强劲，这得益于强大的事件驱动机会管道，包括圣克拉拉超级碗和2026年FIFA世界杯。预计2026年FIFA世界杯将在明年夏天为主办城市经济提供有意义的推动，我们投资组合中约42%的客房数量位于这些市场内，使我们能够很好地受益于预期的需求增长。
我们的GRO AHT计划在2025年全年推动了整个投资组合的有意义的运营和财务改善。如前所述，2025年全年酒店EBITDA利润率较上年同期扩大超40个基点，这得益于严格的成本控制和高利润率辅助收入的强劲增长。通过与我们的物业经理密切合作，与去年同期相比，这些举措在全年产生了约770万美元的增量其他收入，其他收入按每间入住客房计算增长了11.5%。GRO AHT是一个战略框架，旨在通过更多样化的创收和增强的运营效率来提高酒店EBITDA和整体投资组合的盈利能力。与我们最大的物业管理公司Remington和我们的主要品牌合作伙伴合作，我们继续在整个投资组合中执行有针对性的行动，包括推出新的辅助收入流和改善食品和饮料的盈利能力。总的来说，这些行动有助于在需求疲软的环境中保护业绩，并使投资组合处于持续改善的位置。
在第四季度，最近的一家酒店开业在投资组合中带来了强劲的业绩，突显了通过严格的资本投资和战略品牌定位所创造的价值。沃思堡市中心艾美酒店于2024年8月开业，是一家位于市中心的全新重新开发的高级精品酒店，在第四季度完成了与去年同期相当的第一个完整季度。该物业受益于显著改善的团体组合，这建立了强大的需求基础，并导致团体房收入较去年同期增长201.2%。这种基础层的需求提供了在我们的直接预订渠道中推费率的机会。此外，我们看到其餐饮门店的收入有所增加，包括其标志性的屋顶休息室，该餐厅作为当地目的地继续获得吸引力。第四季度食品和饮料收入较上年同期增长59.4%，贡献了
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总收入较上年同期增长48.3%。这些结果凸显了该资产在继续向稳定迈进时的强劲增长轨迹。
转向资本支出：2025年，我们完成了布卢明顿万怡酒店和西棕榈滩大使馆套房的客房翻新，以及奥斯汀希尔顿花园酒店和埃文斯维尔汉普顿酒店的公共空间提升。我们还在第四季度开始了普林斯顿威斯汀酒店的公共空间改造，以进一步提升该物业的竞争定位。此外，我想重点介绍两家酒店即将进行的品牌转换：喜来登Mission Valley和喜来登Anchorage，预计这两家酒店将转换为凯悦酒店。在这两个项目中，我们预计将投资超过7000万美元，这两项转换都旨在受益于凯悦的销售、分销和忠诚度平台。总的来说，对于该投资组合，我们在2025年的资本支出上投入了大约7100万美元。对于2026年，我们预计资本支出将在90至1.1亿美元之间。
总之，我们的GRO AHT计划正在实现有意义的酒店EBITDA增长，这一点通过有纪律和有针对性的资本投资战略得到强调。我们对这一投资组合的前景保持乐观。
今天的电话会议到此结束。感谢您的加入。
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