投资者介绍2025年第二季度四角财产信托 NYSE：FCPT
2025年7月关于前瞻性陈述的注意事项：本演示文稿包含联邦证券法含义内的前瞻性陈述。前瞻性陈述包括所有非历史事实陈述以及有关FCPT的意图、信念或预期的陈述，包括但不限于以下方面的陈述：经营和财务业绩、收购管道、关于进行分配和支付股息的预期，以及大流行对FCPT和FCPT租户的业务运营及其及时或根本没有支付租金的持续能力的影响。“预期”、“预期”、“打算”、“计划”、“相信”、“可能”、“将”、“将”、“可能”、“应该”、“寻求”和类似表述，或这些术语的否定，旨在识别此类前瞻性陈述。前瞻性陈述仅在做出此类陈述之日起生效，除在正常履行FCPT公开披露义务的过程中外，FCPT明确表示不承担任何义务公开发布对任何前瞻性陈述的任何更新或修订，以反映FCPT预期的任何变化或任何陈述所依据的事件、条件或情况的任何变化。前瞻性陈述基于管理层当前的预期和信念，FCPT不能保证其预期或所描述的事件将如所描述的那样发生。有关可能导致FCPT未来结果与任何前瞻性陈述产生重大差异的这些因素和其他因素的进一步讨论，请参阅标题为“项目1a”一节中描述的风险因素。FCPT截至2024年12月31日止年度的10-K表格年度报告中的“风险因素”以及随后由FCPT不时向美国证券交易委员会提交的文件中描述的其他风险。关于非GAAP财务指标的通知：本通讯中的信息包含并提及某些非GAAP财务指标，包括FFO和AFFO。这些非GAAP财务指标是对根据GAAP编制的财务业绩指标的补充，而不是替代或优于这些指标。这些非GAAP财务指标不应被视为替代，应与最具可比性的GAAP财务指标一起阅读。与最直接可比的GAAP财务指标的对账以及管理层为何认为这些指标对投资者有用的陈述包含在补充财务和运营报告中，可在我们网站www.fcpt.com的投资者部分以及本演示文稿的第40页找到。前瞻性陈述和免责声明
随着时间的推移，多元化程度有所提高Olive Garden现在ABR的33%和LongHorn现在ABR的9%与成立时的合并94%每个品牌最近都公布了强劲的同店销售额（截至2025年5月为7%）1 TOP5品牌现在~ABR的54%已扩展并在2025年1月扩大了信贷便利能力3.5亿美元的循环能力2.25亿美元的定期贷款（以对冲的4.6%利率递增7500万美元）~97%的总债务现在是固定利率，截至2025年7月29日止的27年第三季度，FCPT最近的亮点实现了有利的定价，同时避免了风险谱系向上漂移现金租金自成立以来的复合年增长率约为12%近年来，在24年第四季度和25年第一季度每年收购约90-100栋建筑，在截至6月30日的过去12个月中，以25年第二季度的持续步伐收购了3.44亿美元，2025年以有吸引力的价格在2025年第二季度以6.7%的上限利率进行8400万美元的收购保持活跃在ATM上并建立投资的能力和灵活性截至2025年6月30日在2025年迄今筹集了1.73亿美元的总流动性为5亿美元截至2025年7月29日的1.44亿美元的未结算股权远期高收款（~99%），同时避免了净租赁信用问题没有损失租金，也没有因Red Lobster敞口而拒绝租赁Zips Car Wash、Walgreens的零风险敞口，或Family Dollar在新冠疫情爆发后执行的所有收购中，约有65%自2024年第四季度以来投资步伐稳定，机会性地为2025年及以后筹集资金持续的多元化和增长回避了影响同行的信贷问题，将资产负债表导向未来执行的收购，毫不妥协
2025年7月10年期FCPT：从分拆到季节性净租赁投资者今日年度基本租金1 9400万美元2.5亿美元+ 1.56亿美元（2.7x）物业4181,245 + 827（3.0x）品牌5165 + 160企业价值13亿美元39亿美元+ 26亿美元（3.0x）我们壮大了团队，实施实质性风险管理并完善我们的收购和物业管理能力，同时改善获得资本的渠道年度基本租金（百万美元）企业价值（百万美元）TOP5品牌占ABR100 % 54%-46%收购量（累计）22亿美元+ 22亿美元3,963美元1,3242015年股权净债务3.0x 2.7x收入增长（现金）+ 11%同比增长+ 12%自成立以来的年均增长--
3保守的财务状况PG2025年7月23日内容1公司概况PG52高质量投资组合PG125附录：其他PG384附录：资产选择&主要部门PG26
2025年7月AGLANCE1的FCPT 1,260份租赁165个品牌7.2年平均租期每股0.44美元AFFO（Q2）4截至LTM的3.44亿美元/6.9%的收购上限率2025年6月30日的8400万美元/6.7%的收购上限率2025年第二季度99.4%的平均占用年自动扶梯5.0x租户EBITDA覆盖率254%投资等级3 6,561平方英尺平均资产规模29,965平均每日车辆数量66,729美元截至6月30日，家庭收入中位数58,788平均3英里人口2.06亿美元的未结算远期权益，2025年3.5亿美元未提取左轮手枪4.5x调整后净债务5 4.5x固定费用覆盖率95%截至2025年6月30日的固定利率债务Baa3/BBB（穆迪/惠誉）
由Darden领导的颗粒状投资组合构建投资组合，这是一家一流的投资级租户，通过在信贷和房地产之间平衡的一致模型进行分析承销，平均购买价格约为300万美元的低风险价值2025年7月FCPT在净租赁中采用的差异化方法优越的筹资和分配模块化收购，如果资本成本减弱，则最大限度地减少筹资的费用和折扣，保守杠杆的长期业绩记录避免牺牲投资质量以增加利差。如果市场条件消除了增值质量，收购就会放缓专注于可替代的房地产出色的可见度和访问能力与强大的人口结构相结合目标行业是电子商务和抗衰退的股东首先超专注的方法导致高入住率和续租率行业领先的EBITDAR覆盖率达到5.0倍避免了问题净租赁租户低开销和一致的薪酬最高十分位治理得分超透明披露制度代表品牌1324
2025年7月持续的年度收购增长+ 57 + 40 + 95 + 89 + 100 + 120 + 104年收购量（$ M）上限利率+ 88 FCPT通过新的收购持续实现增长和多元化。我们专注于信誉良好的租户、高品质的房地产和高效的执行物业计数1平均规模（$ M）+ 87 + 47
2025年7月投资组合细分315租赁82租赁108租赁23品牌184租赁33品牌116租赁其他休闲餐饮餐厅Auto Service 110租赁39品牌Medical Retail 53租赁26品牌其他零售1,260租赁涉及165个品牌年基本租金为2.498亿美元133% Olive Garden（与开始时的74%相比）9% LongHorn（与开始时的20%相比）24%非餐厅曝光率（与开始时的0%相比）其他休闲餐饮餐厅Auto Service Medical Retail其他零售33% 10% 9% 12% 7% 9% 3% 2分拆出来的Darden投资组合仍然是FCPT的强大基础租户。超半数组合多元化发展新餐厅品牌，医疗零售及汽车服务29租2% 2快服餐厅217租38品牌11%快服餐厅17租2% 29租2% FCPT一览
2025年7月地域多样化的投资组合较低的所得税和不断增长的经济加速了人口向东南部低成本生活州的转移FCPT的投资组合主要是郊区，位于快速增长和多样化的地区德克萨斯州和佛罗里达州，这是我们最大的州（以年基租衡量），根据2024年U-Haul增长指数2 > 10% 5.0% – 10.0% 3.0% – 5.0% 2.0% – 3.0%的州年度化基本租金1（%）1.0% – 2.0% < 1.0%无物业WA或加利福尼亚州 MT ID NV AZ UT 丨WY CO NM TX OK KS NE SD ND MN IA MO AR LA MS AL GA FL SC TN NC IL WI MI OH in KY WV VA PA NY ME VT NH NJ DE MD MA CT RI FCPT概览
2025年7月租赁到期日期%年化基本租金1 99.4%占用2截至2025年6月30日7.2年加权平均租赁期限< 2.6% 2027年之前到期的租金收入到目前为止，FCPT的租赁到期续约率非常高2027年是Darden分拆租赁到期的第一年；FCPT的Darden租赁平均5.7倍租金覆盖率3
2025年7月内容1公司概览PG 52高质量投资组合PG 125附录：其他PG 384附录：资产选择&主要部门PG 263保守的财务状况PG 23
2025年7月FCPT：波动风暴中的平静港口FCPT拥有超5亿美元的流动性（包括现金）、1.44亿美元的未结算股权远期（截至7月29日）和完全未提取的3.5亿美元左轮手枪FCPT没有近期债务到期日，4.5倍净杠杆处于2018年以来的最低水平之一，FCPT采用了非常精细的收购方法，平均财产基础约为300万美元，将每项物业投资的风险价值降至最低FCPT在对资本成本做出反应以及在必要时调节资金筹集和部署方面有着良好的业绩记录：我们从达登饭店分拆出来的防御性组合建立在两个独特的支柱之上：我们从行业领先品牌中精心挑选的组合具有低廉的租金和前所未有的5.7倍租金覆盖率1主要由餐厅、汽车服务和医疗零售物业组成的多元化的廉租和小建筑面积的组合FCPT有意选择具有韧性的行业并避免风险较高的租户（即药店、大盒子租户、电影院等）~自成立以来收取的租金的99%，Including throughout COVID FCPT是一家精干的公司，管理费用负担低，管理团队与股东保持一致
我们的投资组合主要是位于高密度零售走廊的超过地块的物业~76%的租金具有结构上优于常规方式净租赁的独特优势。这包括了租金覆盖率高的物业（Darden和Chili’s）、地租、主租、和投资级担保人或运营商最初的Darden分拆物业代表了一个种子投资组合，其租金水平较低，导致租金覆盖率无法匹配（5.7x）1地租投资组合的特点是租金较低，这还通常意味着高租金覆盖率FCPT的投资策略侧重于收购新的低租金物业，租金覆盖率高于平均水平独特且高度安全的净租赁平均地租租金：所有其他租赁的平均租金：平均FCPT投资组合租金：2025年7月14.9万美元20.6万美元19.8万美元FCPT覆盖面VS PEERS1地租平均租金14.9万美元Darden 5.7倍覆盖面1 Chili’s Master Leased Other Investment Grade Leases2 High Quality Ground & Building Leases $ 160000平均租金76%结构上优于常规方式净租赁11% 89% 100%
2025年7月FCPT的低基准投资组合限制了负面信贷事件的下行空间1 FCPT的策略侧重于小盒子（< 15,000）零售物业的低基准投资。这导致租户续约率较高，并在租赁到期时捕捉到较高的再租赁利差
2025年7月FCPT拥有强劲的投资组合表现，FCPT拥有净租赁领域最优质、最稳定的投资组合之一。随着时间的推移（即使经历了新冠疫情），我们已经建立了良好的收租记录OccUPANCY2 1
2025年7月FCPT顶级品牌暴露于宏观不确定性来自行业各地的评论1：Darden首席执行官Ricardo Cardenas：“我们一直非常谨慎地将定价保持在低于通货膨胀的水平，因为我们知道，随着时间的推移，如果你吃得太多，定价就很重要……消费者正在发现休闲餐饮非常超值……消费者想要出去花他们辛苦赚来的钱，我们认为我们正在从快餐和快速休闲中获得一些钱包份额。”Bloomin’Brands首席财务官Michaela Ware：“我们80%的供应链篮子来自国内……其中至少三分之一来自墨西哥和加拿大……我们的供应链确实有灵活性，可以转移到不同的国家……我们确实认为，以我们目前的定价策略，我们可以吸收任何来自我们的关税……[我们将]继续为需要它的客人保护那些开盘价格点和行业领先的价值。”通用配件公司首席执行官William Stengel：“美国汽车团队正在积极管理关税。我们在美国汽车公司对中国的总采购敞口约为20%，我们认为这在规模上与我们的竞争对手持平或略低于我们的竞争对手。我们在大流行之后积极主动地从战略上实现供应链多样化的努力为我们提供了很好的服务。今天，我们继续与供应商积极接触，但与4月和5月的水平相比，讨论关税的入境对话数量有所减少，成本上涨的幅度也有所缓和。
2025年7月Diversification with Scaled，CREDITWORTHY National Brands Rank Brand Name FCPT Stores % of ABR1 Total Stores Sales（$ mm）Publicly Traded？1 Olive Garden 31533.0% 935 $ 5,200 DRI 2 Longhorn Steakhouse 1169.3% 591 $ 3,000丨DRI 丨DRI 3 Chili‘s 826.9% 1,214 $ 4,277 EAT 4 Outback Steakhouse 29 2.4% 675 $ 2,269 Burger King Cheddar’s 17 2.3% 181 $ 746 DRITERM3 6 布法罗鸡翅烧烤吧 292.3% 1,323--7 Caliber Collision 342.2% 1,800--8 TERM5 382.2% 7,144 $ 27,728 QSRTERM9 Red Lobster 18 1.5% 540--10 Christian Brothers 141.5% 280--11 Bahama Breeze 101.3% 28 $ 229 DRI 12710美元BLMN 14 BJ餐厅121.2% 218美元1,357美元BJRI 15 Bob Evans 151.1% 436--16 Whistle Express洗车391.1% 530--17 Oak Street Health 106.0% 230美元2,100美元CVS 18 Arby's 170.8% 3,323--19 TERM0德州公路酒吧 120.8% 726美元5,341 TXRH 20 NAPA汽车零部件180.8% 6,000美元23,500美元GPC 21 WellNow紧急护理4120.7% 198--22星巴克170.7% 16,941美元31,500美元SBUX 23费森尤斯100.7% 2,500美元22,400美元FSNUY 24塔可钟150.6% 8,119-26 AFC紧急护理90.6% 365--27 Tires Plus 120.6% 400-5108-JP 28 Mavis 100.6% 1400--29 威瑞森通信 120.6% N/A $ 135,292 VZ 30 Aspen Dental 100.6% 1,100--31 Tire Discounters 80.5% 205--32 Whataburger 70.5% 1,141--33 National Tire & Battery 70.4% 400--34 Chick-Fil-A 80.4% 3,109--35 Firestone 60.4% 1,700-5108-JP 36-165其他26617.3% Total Portfolio 1,260100% TOP 35丨FCPT FCPT Portfolio BRANDS1 123456789 101112131415161718192021222425 FCPT度量标准品牌度量2 FCPT对标全国领先品牌26272829302331323333435
2025年7月对净租赁采取高度选择性的方法虽然我们承保这些领域的物业并可能在未来收购这些领域的门店，但它们不在我们目前的目标基础上，需要满足我们的高门槛才能在未来的药店中考虑：没有曝光娱乐：没有曝光健身房：没有曝光家具：没有曝光仅有EV汽车服务：没有曝光一元店：0.1% ABR曝光1一般商品：0.7% ABR曝光2洗车：1.2% ABR曝光3 FCPT已避免：服务中心
2025年7月FCPT租户在上一次重大经济衰退中表现出色虽然休闲餐饮被视为在经济衰退期间容易受到消费者疲软的影响，但需要注意的是，在经济衰退期间，休闲餐饮内部也有赢家和输家。2008年金融危机期间，达顿的核心品牌从竞争对手手中夺取了市场份额，销售额下降最小。这些餐饮品牌利用其强大的定位和运营，而其他餐饮品牌则在大金融危机影响期间努力适应疲软的消费环境，达顿的表现优于整个餐饮业。同行们看到，2008-2009年客流量平均下降6-8 %，而Olive Garden和LongHorn获得了市场份额1 FCPT的其他核心部门，汽车服务和医疗零售，可自由支配程度较低，在此期间表现良好：GPC的NAPA汽车零部件部门的收入占整体销售额的百分比有所增加，从2008年的48%上升到2009年的52% 92透析租户达维塔保健和费森尤斯在2009年表现强劲，费森尤斯在2009年创下了创纪录的销售额。根据《健康事务》杂志的报道，从2007年到2009年，零售诊所就诊次数增长了4倍，仅在2009年就估计有600万诊所就诊32
Darden信用违约掉期保持历史低价2025年7月要价：03/20高47个基点：360个基点平均：02/12/20低64个基点：27个基点Darden发生信用事件的非常紧张的定价价差Darden高级CDS曲线（5年）基点近期市场波动的影响并未影响Darden风险状况的定价或市场看法47
2025年7月，每天都有新楼盘推向市场，但许多楼盘定价激进，信用薄弱，或者属于我们回避的行业。而不是抓住每一个机会摇摆，我们的策略是等待合适的“沥青”上限利率可以随着较不利的信用有利不利的FCPT行业前景近似上限利率1 FCPT打击区域以增值上限利率的良好信用新零售上市（说明性）量可以随着购买价格的增加而增加（上限率下降）净租赁上市快照
2025年7月内容1公司概览PG 52高质量投资组合PG 124附录：资产选择&主要部门PG 263保守的财务状况PG 235附录：其他PG 38
“2025年7月债务到期时间表百万美元FCPT保持良好的阶梯债务到期和100%未设押资产提供财务灵活性加权平均债务期限3.7年无近期债务到期保守杠杆承诺维持保守的5.5x – 6.0x最大杠杆净债务与调整后EBITDA的比率为4.5x1，包括截至2025年6月30日未提取的净权益远期强劲的流动性状况3.5亿美元的左轮手枪可用性保守的股息支付率约为AFFO5亿美元可用流动性（包括现金和现金等价物）的80%，截至7月29日的现有远期股权出售协议，和未提取的左轮手枪余额最小浮动利率敞口97%的债务是固定利率，包括截至7月29日的利率对冲影响惠誉评级为BBB和穆迪保守财务政策评级为Baa3的投资级注：定期贷款和左轮手枪期限显示完全延长
2025年7月，FCPT已将杠杆降至七年低点，FCPT的既定杠杆目标为5.5x-6.0x，但自成立以来一直低于或处于其目标的较低范围，围绕我们杠杆的纪律已嵌入公司文化，我们为增长提供资金的方法将FCPT展示了对正价差投资的承诺和对资本成本的关注。在2020年、2023年和2024年期间，FCPT的股权成本失宠。在这些时期，FCPT没有提高杠杆来抵消我们削弱的资本成本。我们维持保守的杠杆配置文件2 FCPT历史水平1
内容1公司概览PG 52高质量投资组合PG 123保守的财务状况PG 234附录：资产选择&主要部门PG 2025年7月26日5附录：其他PG 38
FCPT低租金&投资基础小建筑，可替代的房地产国家品牌，信用状况良好2025年7月丨FCPT的投资过滤器我们的投资组合主要出租给餐厅、汽车服务和医疗零售租户对这些子行业的有意关注反映了一个多层次的过滤器，该过滤器倾向于可替代的、信用良好的低租金净租赁租户其他零售子行业中有许多物业符合这些门槛，但我们在餐厅、汽车服务和医疗零售中发现了最深的机会。我们的投资方法寻求通过高度过滤的选择过程来降低净租赁投资的风险
收购和承销框架2025年7月~50%信用标准担保人信用和健康品牌耐久性商店业绩租赁期限和结构位置零售走廊实力&人口统计数据访问/可见性绝对和相对租金垫场地和建筑物可重用性房地产标准~50%收购哲学收购位置优越的强大零售品牌，拥有信誉良好的租赁担保人寻求在资本成本增值时购买资产，重点关注低基础增加有韧性行业的领先品牌，占据高度可替代的建筑物承销标准FCPT的专有记分卡包含超过25个综合类别。“分数”让FCPT拥有一个客观、一致的承销模式和资产管理决策的比较工具
913次租赁占年基本租金的76% 1 FCPT寻求从位于最强大零售走廊内的首要租赁担保人处收购国家认可的品牌餐厅，FCPT自成立以来通过瞄准各种膳食价格点、美食类型和地域，增加了餐厅多元化，主要关注具有优越EBITDA/租金覆盖范围的可持续租户租金餐厅2025年7月
2025年7月餐厅行业的目标是缺乏得来速或仅限堂食的快速服务的小型加盟商在线房地产快速休闲休闲餐饮FCPT目前的重点区域品牌FCPT追求的是在单位、收入、品牌AUV、FCPT方面具有显著规模的成熟、全国性品牌，避免追求风险更高的高收益餐饮概念，其房地产基本面或信用与我们的核心投资组合不匹配。FCPT投资组合中的许多现有餐饮概念都位于主要高速公路沿线的稳健零售走廊或外包到大盒子商店或购物中心。这些网站吸引了大量流量，并拥有强大的底层人口统计数据FCPT在其餐厅投资中优先考虑租户信用、可替代房地产和概念耐用性，FCPT通常避免1家单位< 50个或收入< 7500万美元的运营商，这些功能增强了流量吸引力，并证明对转租具有吸引力
Olive Garden Burlington，NC毗邻University Commons购物中心和Alamance Crossing户外购物中心沿University Drive正面的出色能见度和突出的零售位置邻居的强大品牌和信用形象，表明高走廊质量稳健的周围3英里人口特征1人口30,795到University Commons和University Drive的家庭收入中位数为79,835美元–每天39,200辆车餐厅通常需要零售密度和强劲的走廊，客流量大，人口统计数据有吸引力2025年7月FCPT房地产特点：休闲餐饮和Alamance Crossing购物中心的快速服务
184租赁12%的年基租1主要针对汽车服务中心，包括租赁给信誉良好的运营商的碰撞维修和轮胎服务。我们对具有吸引力、低基数的大业态便利店、洗车和汽车零部件零售商的加油站进行了精选投资专注于不依赖内燃机的物业，并将在更高的电动汽车利用率的长期内保持相关性汽车服务既是电子商务也是抗衰退的，并且倾向于在能见度良好的高人流量走廊运营，提振了内在的房地产价值和长期的再利用潜力由于分区限制，租户搬迁选择更加有限，导致租户续约概率很高汽车服务2025年7月
2025年7月汽车服务行业瞄准全套服务租赁服务经销商&专业高基础/加盟商洗车和加油站轮胎碰撞服务中心急性后护理FCPT瞄准汽车行业中与传统燃气动力汽车无关的品类，因为随着向电动汽车的长期转变发生，FCPT也瞄准了具有吸引力的物业，低基数，并已避开高租金洗车场等物业这些汽车和轮胎服务中心类似于FCPT的传统组合：位于能见度良好的高流量走廊，并且靠近其他零售商，FCPT长期瞄准的品类具有高续约概率，高基准或小加盟商增加风险并降低质量FCPT目前的重点一般避免1
2025年7月FCPT房地产特点：汽车服务34到Peachland Promenade和Christian Brothers Automotive Port Charlotte，FL毗邻Peachland Promenade购物中心沿退伍军人和Peachland Boulevards的出色能见度和突出的零售位置邻居的强大品牌和信用形象，表明高走廊质量稳健的周围3英里人口概况1人口43,429家庭收入中位数为59,586美元汽车服务中心非常注重能见度和便利的消费者位置Veterans Boulevard每天26,607辆车Peachland Boulevard每天13,346辆车
110次租赁每年基本租金的9% 1医疗零售FCPT最大的医疗零售敞口集中在门诊服务：紧急护理、牙科、初级护理、兽医护理和门诊/门诊手术中心医疗零售是电子商务和抗衰退的，因为它具有以服务为基础的性质、庞大的客户群和有利的人口顺风医疗零售内部的运营商整合和有机增长正在改善租户信用和规模医疗零售正在成为一种有吸引力的物业类型，服务从医院转移到成本更低、以零售为中心的护理中心2025年7月
2025年7月医疗保健行业的目标是门诊手术/门诊治疗独立式ER护理紧急/牙科/兽医诊断/影像诊所初级保健诊所FCPT一般避免1（药房和高精确度）医疗保健交付发生在一系列房地产和运营商成本结构上，FCPT目标运营商提供的服务需要面对面的互动，同时具有更轻的资产需求和更小的物理建筑面积，FCPT的医疗零售物业处于敏锐护理谱系的低端，TERM3不拥有也目前不追求熟练的护理，医院或康复设施FCPT目前不拥有药房物业。药房是在净租赁范围内建立的，但传统的低增长租赁结构和关店/缩小门店足迹的可能性将限制这一点，因为这是FCPT的一个主要类别医疗零售建筑类似于FCPT的传统组合——低基差、可替代、靠近其他零售商药房医院住院康复专业护理设施门诊康复居家护理宠物日间护理FCPT的当前重点
2025年7月FCPT房地产特点：医疗零售37到、，以及美国家庭紧急护理伯明翰，AL Outparcel到沃尔玛超级中心，其他主播在Montclair路和Frederick街有很强的能见度和突出的零售地位邻居的强大品牌和信用形象，表明高走廊质量稳健的周围3英里人口概况1人口8,125家庭收入中位数68,899美元医疗零售越来越多地融入核心郊区零售走廊Montclair路–每天8,125辆车Frederick街–每天2,320辆车
2025年7月内容1公司概览PG 52高质量投资组合PG 124附录：资产选择&主要部门PG 265附录：其他PG 383保守财务状况PG 23
2025年7月环境社会我们的团队治理可持续性框架我们对可持续发展以及环境、社会和治理（ESG）原则的承诺为我们的股东创造了价值。我们不断审查我们的内部政策，以在环境可持续性、社会责任、员工福祉和治理领域取得进展。欲了解更多详情，请参阅我们网站https://fcpt.com/about-us/上的FCPT ESG报告和政策。我们持续评估我们的业务运营和投资组合的环境风险方面，并努力遵守可持续的商业惯例。我们在承保过程中应用基于价值的负面筛选，不与任何租户、买方或卖方进行交易，也不收购任何具有负面社会因素的物业。我们不处理或访问任何消费者数据我们的文化具有包容性和以团队为导向，保留率很高。我们长期招聘并投资于发展，拥有推动员工敬业度的扁平化组织。我们是经过认证的‘最佳工作场所’，我们的目标是一流的公司治理结构和薪酬实践，使我们的董事会和领导层的利益与我们的股东的利益密切一致。我们的七位董事会董事中有四位是女性，六位是独立董事，包括我们的董事长。只有独立董事在董事会各委员会任职
2025年7月词汇和非公认会计原则定义关于前瞻性陈述的非公认会计原则定义和注意事项：本文件包括管理层认为有助于理解我们业务的某些非公认会计原则财务措施，如下文进一步描述。我们对非GAAP财务指标的定义和计算可能与其他REITs的定义和计算不同，因此可能无法进行比较。非GAAP衡量标准不应被视为替代作为我们业绩指标的净收入，而应仅被视为对净收入的补充，以及根据GAAP计算的作为盈利能力和/或流动性衡量标准的经营、投资或融资活动产生的现金流量。ABR指截至2025年6月30日的年度现金基础租金，是指在本报告所述期间最后一个月确认的租赁的每月合同现金租金，不包括百分比租金，经调整以排除在该期间出售的物业收到的金额，并经调整以包括在该期间收购的物业的整月合同租金。EBITDA表示收益（GAAP净收入）加上利息费用、所得税费用、折旧和摊销。EBITDA是根据美国房地产投资信托协会（“NAREIT”）采用的定义计算的非GAAP衡量标准，即不包括处置可折旧房地产和房地产减值损失的收益（或损失）的EBITDA（定义见上文）。调整后的EBITDA计算为EBITDA（如上定义），不包括与收购房地产投资相关的交易成本以及债务清偿的损益。我们认为，提出补充报告措施，或非GAAP措施，如EBITDA、EBITDA和调整后EBITDA，对投资者和分析师很有用，因为它提供了有关我们持续经营业绩的重要信息，不包括某些非现金和其他成本。这些非GAAP衡量标准有局限性，因为它们不包括影响运营的所有收入和支出项目。因此，它们不应被视为GAAP净收入作为业绩衡量标准的替代品，而应被视为GAAP财务衡量标准的补充，而不是代替。我们对这类非GAAP衡量标准的介绍可能无法与其他REITs采用的类似名称的衡量标准进行比较。租户EBITDA计算为EBITDA加上租金费用。EBITDA来源于披露这一信息的租户提供的最新数据。对于Darden，EBITDA每半年更新一次，方法是将最近的单个物业水平销售信息（Darden每年向FCPT报告两次）乘以Darden在最近一个可比期间报告的平均尾随十二个品牌的平均EBITDA利润率，然后加回物业水平的租金。FCPT不独立核实租户提供的财务信息。租户EBITDA覆盖率的计算方法是将我们报告的租户最近报告的EBITDA除以年度就地现金基础租金。运营资金（“FFO”）是衡量我们业绩的补充指标，应与作为衡量经营业绩和流动性的经营活动提供的净收入和现金一起考虑，但不能作为替代。我们按照NAREIT制定的标准计算FFO。FFO表示净收入（亏损）（按照公认会计原则计算），不包括出售物业和未折旧土地的收益（或亏损）以及可折旧房地产的减值减记，加上与房地产相关的折旧和摊销（不包括递延融资成本的摊销）以及未合并的合伙企业和合资企业的调整后。我们还从根据NAREIT定义确定的FFO中省略了非FFO生产活动的税收影响。我们的管理层使用FFO作为补充业绩衡量标准，因为在排除与房地产相关的折旧和摊销以及财产处置的损益时，它提供了一种业绩衡量标准，在进行年度比较时，可以捕捉到出租率、租金和运营成本的趋势。我们提供这一衡量标准是因为我们认识到，投资者将使用FFO作为基础，将我们的经营业绩与其他REITs的经营业绩进行比较。然而，由于FFO不包括折旧和摊销，并且既没有记录我们的物业因使用或市场条件而导致的价值变化，也没有记录维持我们物业经营业绩所需的资本支出和资本化租赁佣金水平，所有这些都具有实际的经济影响，并可能对我们的财务状况和经营业绩产生重大影响， FFO作为衡量我们业绩的指标的效用是有限的。FFO是一种非GAAP衡量标准，不应被视为流动性的衡量标准，包括我们支付股息或进行分配的能力。此外，我们对FFO的计算不一定与其他不使用相同定义或实施指南或对标准的解释与我们不同的REITs计算的FFO具有可比性。我们证券的投资者不应依赖这些衡量标准来替代任何GAAP衡量标准，包括净收入。调整后的运营资金“AFFO”是一种非GAAP衡量标准，专门用于比较为运营活动的股息分配提供资金的逐年能力，作为一种补充运营衡量标准。AFFO被我们用作解决我们为股息支付提供资金的能力的基础。我们通过对FFO做加法或减法计算出调整后的运营资金：1。与企业合并有关的交易费用2。直线租金3。基于股票的补偿费用4。递延融资成本的非现金摊销5。其他非现金利息支出（收入）6。非房地产投资折旧7。合并、重组及其他相关费用8。减值费用9。其他非现金收入调整，包括高于和低于市场租赁的摊销和租赁奖励10。资本化租赁成本摊销11。债务清偿损益12。与递延税收优惠AFFO相关的非现金费用（收入）调整并非旨在代表该期间的运营现金流，仅旨在通过调整FFO中包含的上述某些项目的影响来提供额外的业绩衡量标准。AFFO是其他REITs广泛报道的衡量标准；然而，其他REITs可能会使用不同的方法来计算AFFO，因此，我们的AFFO可能无法与其他REITs进行比较。物业指可供出租的物业。
2025年7月调节时间表净收入与调整后EBITDA租金收入和财产费用的调节详情
2025年7月FFO和AFFO和解
第11页租赁到期时间表注：不包括续租选项。截至2025年6月30日的所有数据年度现金基础租金（ABR）定义在词汇表中基于投资组合平方英尺的入住率有关租户EBITDA和租户EBITDA覆盖率定义，请参见第40页的词汇表：基于租户报告的结果，代表99%的达顿年度现金基础租金（ABR）、55%的其他餐厅ABR和10%的非餐厅ABR或总投资组合ABR的65%。我们使用截至2025年5月的十二个月报告的FCPT组合的销售结果和截至2025年5月的年度品牌平均利润率来估计达顿当前的EBITDA覆盖率。2025年7月脚注第8页一致的年度收购增长1。截至2025年6月30日的数字注：数字不包括资本化交易成本。初始现金收益率计算不包括210万美元，以及2019年和2020年我们Kerrow运营业务中分别购买的240万美元的房地产。2022年初始现金收益率反映了近期租金上涨和收盘时给予的租金抵免额；截至收盘时租金到位的初始现金收益率为6.4%第14页独特且高度安全的净租赁见第40页的词汇表，了解租户EBITDA和租户EBITDA覆盖率定义：结果基于租户报告，代表99%的达顿年度现金基础租金（ABR）、55%的其他餐厅ABR和10%的非餐厅ABR或总投资组合ABR的65%。我们使用截至2025年5月的十二个月报告的FCPT组合的销售结果和截至2025年5月的年度品牌平均利润率来估计Darden当前的EBITDA覆盖率。截至最新可获得的公开文件的同行数据投资级评级代表我们的租户、其子公司或关联公司的信用评级page6/2025的概览数字FCPT基于术语表中定义的合同年度现金基础租金的加权平均数，但基于投资组合面积的入住率除外。有关定义，请参见第40页的词汇表，有关租户EBITDA和租户EBITDA覆盖率定义，请参见第40页的词汇表：基于租户报告的结果，代表99%的达顿年度现金基础租金（ABR）、55%的其他餐厅ABR和10%的非餐厅ABR或总投资组合ABR的65%。我们使用截至2025年5月的十二个月报告的FCPT组合的销售结果和截至2025年5月的年度品牌平均利润率来估计Darden当前的EBITDA覆盖率投资级评级代表我们的租户、其子公司或关联公司的信用评级非GAAP定义见第40页，净收入与AFFO的对账见第42页净收入与调整后EBITDA的对账见第41页，非GAAP定义见第40页。净债务的计算方法是总债务减去10年期的现金和现金等价物page4 FCPT：第9页术语表中定义的年度现金基础租金（ABR）portfolio breakdown表示截至2025年6月30日的当前年度现金基础租金（ABR）其他零售包括出租给手机商店、银行分行、杂货商等的物业。这些通常低于市场租金租约，许多是通过外包战略购买的第41页和解时间表见第40页的词汇表，了解非公认会计原则的定义。其他未报销的物业费用包括未报销的租户费用、空置物业费用、放弃交易成本、物业法律费用和特许经营税第42页FFO & AFFO和解金额代表在Kerrow餐厅业务中确认的非现金递延所得税（福利）费用假设为非控股权益持有的OP单位发行普通股第18页多元化，CREDITWORTHY NATIONAL BRANDS代表第40页术语表中定义的截至2025年6月30日的当前年度现金基础租金（ABR）投资级评级代表我们的租户、其子公司或关联公司获得惠誉、标普或穆迪的信用评级资料来源：Nation’s Restaurant Top 500 Restaurants，public files，placer.ai。Dash表示私人公司或机密信息Driven Brands于2025年4月10日完成了将其美国洗车业务（Take 5 Car Washes）出售给Whistle Express Car Wash的交易，WellNow的几个地点已分配给新的实体并进行了品牌重塑。WellNow仍在这些指定地点承担租赁义务；表中的数字反映了截至2025年6月30日任务第24页保守财务政策数字之后较低的租赁数量和其他指标，除非另有说明，净收入与调整后EBITDA的对账见第41页，非GAAP定义见第40页。净债务的计算方法是总债务减去现金和现金等价物第35页截至2025年6月30日的医药零售第29页截至2025年6月30日的餐厅第16页FCPT强劲的投资组合业绩丨FCPT报告称，2020年第二季度收取的租金为92%， 有4%因租约修改而减少，另有3%延期。FCPT在2020年第四季度收取了3%的递延租金。上述98.8%的数字包括已支付的递延租金以及FCPT获得有利的租赁修改的租金减免基于投资组合平方英尺的占用情况第17页FCPT TOP品牌暴露于宏观不确定性来源：公开文件第30页餐厅行业目标我们可能会收购“FCPT一般避免”类别的物业，但将保持高度选择性，重点关注基础和商店层面的表现。尽管如此，他们并不在我们目前的目标基础上，并且需要满足我们的高门槛才能在未来的第32页被考虑。截至2025年6月30日，第33页汽车服务行业目标我们可能会收购“FCPT一般避免”类别的物业，但将保持高度选择性，重点关注基础和商店级别的表现。也就是说，他们不在我们目前的目标基础上，需要满足我们的高门槛才能在未来的第36页考虑医疗零售行业目标我们可能会收购“FCPT一般避免”类别的物业，但将保持高度选择性，重点关注基础和门店层面的表现。也就是说，它们不在我们当前的目标基数内，需要满足我们的高门槛，才能在未来第25页被考虑FCPT已将杠杆降至七年低点净收入与调整后EBITDA的对账情况见第41页，非GAAP定义见第40页。净债务按总债务减去现金和现金等价物计算。包括截至季度末第19页的任何未完成的远期股权合同对净租赁的高度选择性方法注：截至6/30/2025的所有数据年度现金基础租金（ABR）如词汇表中定义；FCPT拥有1美元商店场地出租给词汇表中定义的达乐年度现金基础租金（ABR）；FCPT拥有7个一般商品场地出租给REI（2）、Jared Jewelry（2）、Orvis（1）、Mattress Firm（1），和Sleep Number（1）词汇表中定义的年度现金基础租金（ABR）；FCPT拥有10个出租给Whistle Express（9）和Club Car Wash（1）的洗车点，第10页地理上多样化的投资组合数据截至6/30/2025年度现金基础租金（ABR），定义见词汇表来源：U-Haul增长指数2024第15页FCPT的低基数投资组合限制在负面信贷事件的下方1。资料来源：截至2024年12月31日的公开文件第20页FCPT租户在上一次重大衰退中表现出色资料来源：Malcolm M. Knapp，Inc.，Baird Estimates资料来源：公开文件来源：Mehrotra，A.，& Lave，J. R.（2012）。从2007年到2009年，零售诊所的就诊量增长了四倍，尽管他们在整体门诊就诊量中所占的份额仍然很低。卫生健康事务丨31（9），2123 – 2129. https://doi.org/10.1377/hlthaff.2011.1128第31页FCPT房地产特点：休闲餐饮&快捷服务来源：Placer.AI第34页丨FCPT房地产特点：汽车服务来源：Placer.AI第37页丨FCPT FCPT房地产特点：医疗零售来源：Placer.AI第22页net lease listings snapshot描绘新房源+高于要价上限30个基点FCPT收购（2025）交易以实际已成交交易上限率显示。注意：此图表旨在代表FCPT如何最好地认为适合分配时间的快照，并不意味着表明品牌或上限率我们可能会在FCPT获得第3页最近的亮点来源：公开文件第13页TERM0FCPT：波动风暴中的平静端口有关租户EBITDA和租户EBITDA覆盖率定义，请参见第40页的词汇表：结果基于租户报告，代表99%的达顿年度现金基础租金（ABR）、55%的其他餐厅ABR和10%的非餐厅ABR或总投资组合ABR的65%。我们使用截至2025年5月的十二个月报告的FCPT组合的销售结果和截至2025年5月的年度品牌平均利润率来估计Darden当前的EBITDA覆盖率。截至最新可用公开文件的同行数据
投资者介绍2025年第二季度