根据美利坚合众国普遍接受的会计原则（“GAAP”）编制合并财务报表要求管理层作出估计和假设，这些估计和假设会影响财务报表日期的资产和负债的报告金额以及或有资产和负债的披露，以及报告期间的收入和支出的报告金额。最重要的估计涉及用于确定收入确认的时间和金额、商誉和无形资产的可收回性、确定企业合并中所收购资产和承担的负债的公允价值、与收购相关的或有对价的估计公允价值、确定资本化抵押服务权和衍生金融工具的公允价值以及包括应收账款可收回性和损失分担义务备抵在内的金融资产的当前预期信用损失的判断。实际结果可能与这些估计存在重大差异。

重要会计政策摘要如下：

合并原则

随附的合并财务报表包括公司、其拥有多数股权的子公司以及公司为主要受益人的可变利益实体的账目。公司不具有控股权但具有施加重大影响能力的，采用权益法核算。公司间往来和账户在合并时予以抵销。

在应用合并原则时，公司首先要确定被投资方是可变利益实体（“VIE”）还是投票利益实体（“VOE”）。评估一个实体是VIE还是VOE需要进行判断和分析。本次评估考虑的因素包括实体的法律组织、实体的资本结构和股权所有权，以及公司参与实体的任何关联方或事实上的代理人影响。

VOE体现为共同和传统的公司和某些伙伴关系结构。对于VOE，通过多数所有权和多数投票权拥有控制权的利益持有人合并实体。

对于VIE，主要受益人的认定决定了会计处理。在评估公司是否为主要受益人时，评估其在实体中的直接和间接经济利益。如果报告实体持有VIE的控股财务权益，则被确定为主要受益人。确定哪个报告实体（如果有的话）在VIE中拥有控制性财务权益，主要是一种定性方法，侧重于确定哪个报告实体既有（1）指导对该实体的经济绩效影响最大的VIE活动的权力，又有（2）有义务吸收损失或有权从该实体获得可能对该实体具有重大意义的利益。

主要受益人分析在公司投资开始时和复议事件发生时进行。当公司确定其为VIE的主要受益人时，将VIE合并；当确定公司不是VIE的主要受益人时，对VIE的投资根据投资时作出的选择，以公允价值或权益法入账。

现金及现金等价物

现金等价物包括短期有息证券和货币市场共同基金。这些现金等价物可以很容易地转换为现金，并且有息证券在购买之日的原始到期日为三个月或更短。该公司还维持与其债务融资业务相关的托管托管账户、代理和信托基金，并作为其财产管理业务的代理人。这些金额不包括在随附的综合资产负债表中，因为它们不是公司的资产。

受限制现金

受限现金主要包括为满足正常业务过程中产生的法律或合同要求而预留的现金金额，主要是在Colliers Mortgage。

应收款项和信贷损失备抵

应收账款是在公司有权在惯常付款条件内获得付款时记录的，或者如果收入在到期付款之前确认，则确认合同资产。从初始确认时起，这类应收款项和合同资产的账面价值，扣除信用损失准备后，为扣除潜在信用损失后的估计可变现净值。公司的预期损失准备方法使用了历史收款经验、客户应收账款的现状并同时考虑了当前和预期的未来经济和市场情况。由于这类应收款项的短期性质，对可能收回的应收账款的估计是根据应收账款余额的账龄和客户的财务状况进行的。此外，还建立了特定的备抵金额，为违约概率较高的客户记录适当的拨备。然后每季度对津贴进行审查，以确保它们是适当的。在管理层用尽所有催收努力后，被视为无法收回的未偿还余额将从备抵中注销。

在某些情况下，公司可能会记录应收款项或与应付款项相对应的合同资产，而公司只有在收回应收款项时才有义务支付这些款项（“可偿还应收款”）。这些可偿还的应收账款对应于应付佣金、为便利向客户收款和向分包商付款而应付的款项，或与向租户收款以向房东付款有关。这些相应的应付款项通常是在付款时支付的基础上支付的。关于可偿还应收款，仅在公司估计信用损失的范围内记录备抵。

固定资产

固定资产按成本减累计折旧列账。增加和改进的成本被资本化，而维护和维修则在发生时计入费用。每当有事件或情况表明资产组的账面价值可能无法收回时，固定资产都会进行减值审查。账面价值超过资产组的估计公允价值的，计提减值损失。固定资产按其预计使用寿命折旧如下：

投资

权益入账投资

对于不控制被投资单位、不是VIE的主要受益人但能对被投资单位的财务和经营政策施加重大影响的股权投资，公司采用权益会计法。评估公司是否对被投资单位的财务和经营政策施加控制或重大影响，需要根据围绕每一项投资的事实和情况作出重大判断。在这些评估中考虑的因素可能包括投资类型、被投资方的法律结构、公司可能对被投资方的董事会产生的任何影响。

公司权益核算的被投资单位为投资公司，以公允价值记录其标的投资。因此，在权益法核算下，公司应占被投资单位的基础净收益主要为权益法被投资单位所持投资的公允价值调整。

公司应占被投资单位的基础净收益或亏损是基于目前可获得的最新信息，该信息可能在合并财务状况表日期之前，并在其他（收入）费用中实现。收到的分配减少了公司对被投资方的账面价值。

对债务和股本证券的投资

该公司主要投资于与其全资拥有的专属保险公司和高力证券相关的债务和股本证券，高力证券是一家获得美国证券交易委员会许可的经纪交易商，也是金融业监管局（“FINRA”）的成员。这些投资按公允价值入账，变动计入净收益（亏损）。

金融工具和衍生品

与公司仓库应收款相关的某些贷款承诺和远期销售承诺符合衍生工具的定义，并在与借款人发起贷款并将贷款出售给投资者的承诺执行时在综合资产负债表中按公允价值入账，相应金额在综合收益表中确认为收入。贷款承诺的估计公允价值包括贷款发起费和预期出售贷款的溢价的价值，扣除相关成本和经纪人费用、损失分担准备金、与偿还贷款相关的预期净现金流量的公允价值以及利率变动的影响。远期销售承诺的估计公允价值包括利率变动的影响。与贷款承诺和远期销售承诺相关的公允价值调整计入综合收益表的资本市场收入。

公司可能会不时使用利率掉期对冲部分长期债务的利率敞口。在应用套期会计时，掉期在合并资产负债表上按公允价值列账，损益在利息费用中确认。被套期项目的账面价值根据被套期利率风险引起的公允价值变动进行调整；相关损益当期在收益中确认，未实现损益在其他综合收益中确认。如果掉期终止而标的项目没有终止或套期会计终止，则产生的收益或损失被递延并使用实际利率法在标的项目的剩余年限内确认。此外，公司可能订立短期外汇合约以降低其借贷成本，对此不适用套期会计。

衍生金融工具在综合资产负债表中作为其他资产或其他负债入账，并按公允价值列账。有关衍生金融工具的更多信息，请参见附注24。

公允价值

公司对非经常性以公允价值确认或披露的金融资产和负债以及非金融资产和负债采用公允价值计量框架。该框架定义了公允价值，为计量和披露提供了指导，并建立了用于计量公允价值的可观察和不可观察输入值的三级层次结构。资产或负债在层级内的分类依据对公允价值计量具有重要意义的最低层级输入值确定。这三个层次如下：

第1级–相同资产或负债在活跃市场中的报价（未经调整）

第2级–相同资产或负债在活跃市场中的报价以外的可观察的基于市场的投入

第3级–市场数据很少或没有的不可观察的投入，这要求公司制定自己的假设

可转换票据

可转换票据完全作为债务入账，因为无需将收益的任何部分作为可归属于转换特征的入账。可换股票据的利息记作利息开支。融资费用在可转换票据的存续期内使用实际利率法作为额外非现金利息费用摊销。

可转换票据的每股收益影响是使用“如果转换”的方法计算的，如果稀释，其中票息费用（税后净额）被添加到分子中，潜在可发行的次级有表决权股份的数量被添加到分母中。可转换票据已于2023年6月全部结清（见附注14）。

融资费用

与循环信贷融资相关的融资费用记录为一项资产，并使用实际利率法摊销至利息费用。与优先票据和可转换票据相关的融资费用记录为债务金额的减少，并使用实际利率法摊销至利息费用。

财务担保和损失分担义务备抵

对于根据房利美委托承销和服务（“DUS”）计划发起和销售的某些贷款，公司承担部分保证履行贷款的义务，通常最高可达贷款产生的任何损失的三分之一。

当公司承诺向借款人提供贷款时，它会确认一笔与该损失分担义务的估计公允价值相等的费用（“损失准备金”），这会减少在资本市场收入中报告的出售贷款的收益。

公司按照ASC 326估计与该损失分担义务相关的信用风险敞口整个存续期内的预期信用损失，并对损失准备金进行季度分析。公司以个别贷款为基础评估损失准备金，评估模型考虑了用作抵押品的基础财产的具体细节，例如占用和财务表现。这些模型还分析了历史损失、当前和预期的经济状况以及合理和可支持的预测。损失准备金的变动在综合收益表中确认。有关DUS计划和损失分担义务的更多信息，请参见附注25。

仓库应收账款

公司发起持有待售抵押贷款，承诺向第三方投资者出售。这些贷款被称为仓库应收款，由仓库信贷设施直接向借款人提供资金。融资一般在贷款转让时的45天内偿还，而公司保留服务权。公司选择仓库应收款项的公允价值选择权。

仓库基金资产

该公司的投资管理部门不时购买投资，用于将资产配售或“播种”到其管理的基金中。购买的投资在最终剥离至已确定的基金之前以公允价值记录为仓库基金资产和与仓库基金资产相关的相应负债。这些资产和相关负债可能由实体购买并持有以向基金出售，或者可能在公司作为VIE合并的结构中持有，当其控股财务权益与向基金最终投资者出售权益相称时，这些资产和相关负债将被取消合并。当资产被公司购买并持有待售时，由于预期持有期限不超过十二个月，仓库基金资产在合并资产负债表中作为流动资产列报。

这些交易并非旨在作为营业收入的替代来源，这些安排的结构一般不会产生任何收益或损失。有关仓库基金资产的更多详情，请参阅附注6。

抵押还本付息权（“MSRs”）

MSR，或为他人提供抵押贷款服务的权利，产生于公司发起的贷款的出售或证券化，在合并资产负债表中确认为无形资产。公司最初根据出售贷款之日这些权利的公允价值确认MSR。初始确认后，MSR按摊余成本或公允价值孰低进行摊销和列账。它们根据预测和估计未来净现金流量的时间，按照预计将收到的净服务收入的估计期间的比例和期间进行摊销。

就公司保留服务权的抵押贷款的发起和出售而言，一项资产或负债根据贷款出售之日的MSR公允价值确认。在发起持有待售的抵押贷款时，保留的MSR的公允价值包含在预期贷款出售的预测收益中，并产生净收益（反映在资本市场收入中）。

MSR不会在公开市场上以易于观察的价格进行积极交易；因此，公允价值是根据某些假设和判断确定的。估值模型纳入了包括合同服务费收入、托管存款利息、贴现率、服务成本、提前还款率、拖欠、服务现金流的估计寿命以及辅助收入和滞纳金等假设。除其他外，所使用的假设可能会根据对未来现金流量和利率的估计的变化而发生变化。截至2023年12月31日和2022年12月31日止年度计量公允价值所采用的关键假设如下：

截至2023年12月31日，MSR的估计公允价值为179,858美元（2022 – 172,833美元）。MSR资产的当前账面价值见附注11。通过比较MSR的账面金额和公允价值，每季度对MSR进行减值评估，并在确定非暂时性的情况下确认估值备抵或减值。除因已保留服务权的已售仓库应收款项的预付款而核销外，自收购Colliers Mortgage以来未发生减值情况。

商誉和无形资产

商誉是指企业合并中购买价格超过所收购资产和承担的负债的公允价值的部分，无需摊销。

无形资产在取得之日按公允价值入账。无限期无形资产不进行摊销。寿命有限的，按其估计可使用年限摊销如下：

每当有事件或情况变化表明资产组的账面值可能无法从其使用和最终处置预期产生的估计未来现金流量中收回时，本公司将对有限寿命无形资产的账面价值进行减值审查。若未折现的预期未来现金流量之和低于资产组的账面值，则确认减值损失。减值损失的计量依据是资产组账面值超过使用贴现的预期未来现金流量计算的公允价值的部分。

商誉和无限期无形资产每年进行减值测试，时间为8月1日，如果事件或情况变化表明资产可能发生减值，则更频繁地进行减值测试，在这种情况下，资产的账面值被减记至公允价值。

商誉减值在报告单位层面进行测试。该公司有四个不同的报告单位。减值首先通过评估定性因素来测试，以确定报告单位的公允价值低于其账面值的可能性是否更大。如果确定其公允价值大于账面价值的可能性较大，则无需进一步测试。如果定性分析不足以支持公允价值超过账面价值，则进行定量商誉减值测试。定量测试将报告单位的账面金额（包括商誉）与报告单位的估计公允价值进行比较。报告单位的公允价值采用贴现现金流量法估计。公允价值计量被归入公允价值层级的第3级。如果报告单位的账面值超过其公允价值，则该差额作为减值损失列报。某些假设被用来确定报告单位的公允价值，其中最敏感的是估计未来现金流量和适用于未来现金流量的贴现率。这些假设的变化可能导致公允价值大不相同。

使用寿命不确定的无形资产的减值，通过以单项无形资产为基础比较账面值与估计公允价值进行测试。

可赎回非控股权益

可赎回非控制性权益（“RNCI”）按（i）赎回金额或（ii）在少数股权头寸开始之日最初记录为RNCI的金额中的较高者入账。这笔金额记录在资产负债表的“夹层”部分，不包括股东权益。RNCI金额的变化在发生时立即得到确认。

收入

该公司通过提供商业地产服务产生收入。这些服务包括租赁、资本市场、外包和咨询以及投资管理服务。

（a）租赁

租赁包括房东和租户代表服务。房东代表为房地产所有者提供服务，以战略性地定位物业并确保合适的租户。租户代表的重点是协助企业评估其占用要求，评估和谈判租约和续租。

（b）资本市场

资本市场收入通过销售经纪和其他资本市场交易产生。这些服务包括房地产销售、债务发起和配售、股权融资、市值意见、收购咨询和交易管理。该公司的债务融资业务涉及多户家庭和商业抵押贷款的发起和销售。

（c）外包和咨询

外包和咨询服务包括项目管理、工程和设计、估价服务、物业管理以及贷款服务。项目管理服务包括设计和施工管理、移动管理和工作场所解决方案咨询。工程与设计服务包括面向多个终端市场的多学科规划、咨询和设计工程服务。项目管理和工程与设计业务范围从期限不到一年的单一项目合同到具有多个离散项目的多年期合同。物业管理为房地产业主提供房地产服务解决方案。除了提供现场管理和人员配置外，公司还通过技术和环境服务、会计、营销和人力资源等集中资源提供支持。与行业标准一致，管理合同条款通常为一年至三年，尽管大多数合同可在通知期后的任何时间终止，通常为30至120天。

估价服务包括帮助客户确定各类房地产物业的市场价值。此类服务可能涉及对单个物业或物业组合的评估。这些评估可用于各种客户需求，包括收购、处置、融资或用于税务目的。

贷款服务费包括根据与公司债务融资业务相关的合同安排赚取的收入，代表为公司发起的贷款提供服务所赚取的费用。贷款服务收入包括在其他收入项目中（见附注27）。

（d）投资管理

投资管理收入包括资产管理咨询和行政费用、交易费用和激励费用（附带权益）形式的服务对价。履约义务是对客户的投入资本进行一段特定时期的管理，并随着时间的推移而交付。

收入确认和未实现收入

收入在承诺的产品或服务的控制权转让给客户时确认，金额反映了公司预期为换取这些产品或服务而获得的对价。公司订立的合同可包括各种服务组合，这些服务可以是可区分的，并作为单独的履约义务入账。收入在扣除从客户收取的任何税款后确认，这些税款随后汇给政府当局。

（a）服务性质

公司已确定，当买卖协议成为无条件时，所提供的房地产销售经纪服务控制权转移给客户。在房东与租户之间的租约执行时，向客户提供的租赁服务发生转移。在这些时间点上，客户基本上已经获得了公司提供的服务的所有好处。交易价格通常与交易中涉及的标的资产相关，最常见的是确认收入时通常已知的销售价格或租赁期内总租金付款的百分比。

其他资本市场收入在公司履行履约义务时入账。尽管履约义务根据交易或服务的合同条款而有所不同，但履约义务一般在满足规定结果的时间点确认，包括完成融资或完成交易。此时，公司已将承诺服务的控制权转让，客户取得控制权。

归入资本市场收入的公司债务融资业务收入不包括在ASC主题606，客户合同收入（“ASC 606”）范围内。确认收入，并在承诺向借款人发起贷款并向投资者进行相应出售时记录衍生资产。衍生资产按公允价值确认，包括合同贷款发放的公允价值、相关费用和销售溢价，以及与偿还贷款相关的预期净现金流量的估计公允价值。债务融资收入还包括在各自持有期内发生的贷款承诺、远期出售承诺和持有待售贷款的公允价值变动。在出售贷款时，不会确认任何收益或损失，因为该等贷款在持有期内按公允价值入账。MSR和损失分担义务在出售贷款时分别确认为资产和负债。

外包和咨询服务，包括与物业管理、项目管理和工程及设计转让有关的服务，随着服务的提供和提供这些服务的收入在提供服务的会计期间确认，随着时间的推移向客户转让。对于固定价格合同，根据实际使用的工时相对于总预期工时或发生的工程成本相对于总工程成本确认收入。对于一些项目，某些代表已完成工作的义务可能被用作确认收入的替代方案。使用工时或整体项目成本取决于最能代表与具体合同相关的已完成工作进度的投入。对于可偿还费用和按小时收费的合同，收入按公司有权开具发票的金额确认。

对于其他咨询服务，包括估值和评估审查，客户在工作基本完成之前无法从服务中受益，收入在向客户交付材料时确认，因为这忠实地代表了服务何时已经提供。对于大多数固定费用咨询任务，收入按截至报告期末实际提供的服务占拟提供服务总额的比例确认。

贷款服务收入在合同约定服务期内确认。与保留的MSR相关的贷款服务费受ASC 820和ASC 860的约束，不包括在ASC 606的范围内。公司不持有抵押贷款服务权的服务合同所赚取的贷款服务费在ASC 606范围内。

投资管理咨询费被确认为服务是随着时间的推移而提供的，主要基于计算费用基数的商定百分比，其中可能包括承诺资本、管理下的资产、投资资本、资产总值或资产净值，具体取决于基金的条款和/或基金生命周期中的阶段。交易性履约义务的收入确认在履约义务已履行完毕的时点确认。公司从某些投资基金获得投资管理咨询激励费用（附带权益）。这些激励费用取决于在相对或绝对基础上超过规定的业绩门槛，具体取决于业务的产品和结构。当确定认为不再可能发生重大转回时（例如在出售基金的投资时或在指定计量期结束时已知管理的资产金额时），确认奖励费用。与激励费用相关的薪酬是指授予员工的附带权益分配，这些分配与基金的业绩挂钩。与奖励费用相关的补偿费用确认为雇员正在提供服务，并在很可能根据适用的管理协议支付时计提。根据Harrison Street Real Estate Capital，LLC（“Harrison Street”）、Basalt Infrastructure Partners LLC（“Basalt”）和Rockwood Capital，LLC（“Rockwood”）收购的条款，与在各自收购日期之前投资的资产相关的激励费用将分配给包括员工和前所有者在内的某些利益相关者；因此，这些激励费用的全部金额将通过并在综合收益表中确认为收入成本。

（b）重大判决

公司与客户的合同可能包括转让多种产品和服务的承诺。确定产品和服务是否被视为应单独核算还是应一起核算的不同履约义务可能需要作出重大判断。合同含有多项履约义务的，运用判断法评估其是否可区分单独核算或不区分并一并核算确认。

经纪佣金安排可能包括导致交易价格和最终收入超出交易基础价值的可变性的条款，这些条款可能包括回扣和/或或有事项。公司估计可变对价，并根据历史信息对这些合同进行约束分析，以估计公司最终将有权获得的金额。当公司很可能无权获得与公司无法控制的事件的发生或未发生相关的收入总额或安排的事实和情况限制了公司预测该事件是否会发生的能力时，收入受到限制。当收入受到限制时，在不确定性得到解决之前，不确认这一收入。

外包和咨询安排可能包括与实现某些绩效目标相关的激励措施。公司根据项目的特定情况和历史信息估计可变对价或对这些合同进行约束分析，以估计公司最终将有权获得的金额。如果情况发生变化，则对收入、成本或完成进度的估计进行修订。任何由此导致的估计收入或成本的增加或减少，在管理层知悉导致修订的情况的期间内反映在损益中。

在提供项目管理、工程及设计或物业管理服务时，公司可能会聘请分包商提供现场人员配置或提供专门的技术服务、材料和/或安装服务。这些安排是经过评估的，需要作出判断，以确定公司是客户的委托人还是代理人。当公司作为委托人时，由于其主要负责交付已完成的项目并控制分包商提供的服务，这些金额按毛额作为收入入账。然而，当公司作为代理时，由于它不控制交付给客户之前的服务，这些成本按净额入账。

在某些情况下，公司可能会促进向客户收款和向分包商付款，或者可能会促进向租户收款以向房东付款。在这些情况下，余额被记录为应收账款和应付账款，直至结算。

投资管理费安排是每个合同独有的，并在个别基础上进行评估，以确定收入确认的时间以及奖励费用相关补偿费用的评估，并在做出此类确定时涉及重大判断。各报告期，公司在估算确认收入和计提激励费用相关补偿费用时，均考虑了各种因素。激励费用的可能金额范围很广，这些金额的确定基于管理资产的市场价值，该市场价值极易受到公司影响之外的因素的影响。因此，激励费用收入通常受到限制，直到被认为不再可能发生重大逆转。

某些受限制的资本市场和租赁费、外包和咨询费以及投资管理费可能产生于上一个报告期开始的服务。因此，公司在本期确认的部分费用可能部分与前期提供的服务有关。特别是，该期间确认的投资管理激励费用基本上都受到了此前的限制。

合同余额

收入确认的时间可能与向客户开具发票的时间不同。当公司有权在惯常付款条件内获得付款时，公司向客户开具发票并记录应收款，或者如果收入在付款到期之前确认，则公司确认合同资产。合同负债包括在确认收入之前收到的款项。这些负债主要包括为外包和咨询业务收到的付款，其中收入的一部分可能在服务的利益转移给客户之前由客户支付。作为一种实际的权宜之计，当预计在合同开始时，从转让服务到客户为该服务付款之间的期间将为一年或更短时，公司不会调整重大融资成分影响的承诺对价金额。该公司通常不会在与客户的合同中包含延期付款条款。

公司一般不会为获得或履行可资本化为合同资产的合同而产生前期成本，如果可资本化，则将在发生费用的一年或更短时间内摊销为费用；因此，公司应用实际权宜之计，在发生时将这些增量成本确认为费用。取得或履行合同超过一年的任何成本，资本化为合同资产，按照向客户转让服务和合同收入确认相一致的方式在合同期限内摊销。

付款条款和条件因合同类型而异，尽管条款通常包括在30至90天内付款的要求。除销售经纪和租赁经纪外，公司预计不存在向客户转让服务到客户付款之间的期限超过一年的合同。关于销售经纪和租赁经纪，可能存在服务转让但超过一年未收到付款的安排。然而，这种性质的安排并不包含重要的融资成分，因为金额和时间根据公司或客户无法控制的事件的发生或未发生而有所不同。因此，公司不对交易价格进行货币时间价值的调整。

合同负债是指与公司履约义务相关的尚未履行完毕的预付款。大部分余额预计将在一年内确认为收入或代客户支付。

剩余履约义务

剩余履约义务为公司履约义务尚未履行完毕的合同的合计交易价格。公司适用与原预计期限为一年或一年以下的合同部分的剩余履约义务相关的实务权宜之计和与剩余履约义务的可变对价相关的实务权宜之计。

股票补偿

对于股权分类奖励，补偿成本在授予日根据预期没收调整后的奖励估计公允价值计量。相关股票期权补偿费用采用分级归属法进行分配。