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投资者关系联系人：
林赛·克拉布
l.crabbe@benefitstreetpartners.com (214) 874-2339 |
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Franklin BSP Realty信托公司公布2024年第四季度和全年业绩
纽约州纽约市–2025年2月13日– Franklin BSP Realty信托公司（纽约证券交易所代码：FBRT）（“FBRT”或“公司”）今天公布了截至2024年12月31日的本季度和全年财务业绩。
报告的GAAP净收入3020万美元和9240万美元 截至2024年12月31日的三个月和十二个月，分别为3000万美元和1.445亿美元止三个月及十二个月2023年12月31日，分别。向普通股股东报告的稀释每股收益（“EPS”）$0.29和$0.82止三个月及十二个月2024年12月31日，分别与$0.28和$1.42止三个月及十二个月2023年12月31日，分别。
报告的可分配收益（非公认会计准则财务指标）分别为3120万美元和1.007亿美元，或在完全转换的基础上每股摊薄普通股0.30美元和0.92美元(1)，截至2024年12月31日的三个月和十二个月，每股收益分别为3930万美元和1.895亿美元，即按完全转换基准计算的稀释后普通股每股收益分别为0.39美元和1.92美元(1)，截至3个月及12个月 分别为2023年12月31日。
2024年第四季度摘要
•核心投资组合本金余额截至2024年12月31日50亿美元：
◦投资组合包括155笔贷款，平均贷款规模为3200万美元
◦公司投资组合99%为高级抵押贷款，约93%为浮动利率
◦投资组合71%由多户住宅抵押，仅3.7%由办公物业抵押
•以344个基点的加权平均利差完成4.41亿美元的新贷款承诺
•为本金余额提供了4.76亿美元的资金，包括现有贷款的未来资金，并收到了6.41亿美元的贷款偿还
•流动资金总额5.35亿美元，其中包括1.84亿美元现金和现金等价物
•产生第四季度GAAP和可分配收益ROE（非GAAP财务指标）分别为7.6%和7.8%
•宣布第四季度普通股现金股息0.355美元，账面价值年化收益率9.3%
•经完全转换的稀释后每股普通股账面价值为15.19美元(1)
2024年全年总结
•以385个基点的加权平均利差完成了20亿美元的新贷款承诺
•为本金余额提供了19亿美元的资金，包括现有贷款的未来资金，并收到了16亿美元的贷款偿还
•产生的全年GAAP和可分配收益ROE（非GAAP财务指标）分别为5.6%和5.9%
•GAAP和可分配收益股息覆盖率分别为61%和65%
•已结清BSPRT 2024-FL11（“FL11 CRE CLO”），10.24亿美元的托管商业房地产抵押贷款义务（“CLO”），导致融资8.862亿美元，再投资期限为36个月，预付率为86.5%，加权平均利率为1M Term SOFR + 199，未计入贴现和交易成本
•以每股12.42美元的平均价格回购391,863股普通股，总额为490万美元，相当于每股账面价值增加0.02美元
1本新闻稿中完全转换的每股信息假设我们的一系列已发行可转换优先股可适用地转换为普通股，并归属我们的未偿股权补偿奖励。
FBRT董事长兼首席执行官Richard Byrne表示：“FBRT在2024年发起了20亿美元的新贷款承诺。我们对在移交遗留投资组合方面取得的重大进展感到高兴。包括2025年1月的起源，我们的书中有52%是在美联储加息后产生的。”
进一步评论公司业绩，Michael Comparato，FBRT总裁，补充说：“我们继续积极管理我们的遗留贷款组合。2024年，我们获得了超过16亿美元的贷款偿还，延长了借款人改善我们债务状况的贷款，并出售了1.595亿美元的REO资产。我们相信，我们对遗留贷款解决方案采取的积极主动的方法将导致FBRT的盈利能力得到增强。"
投资组合和投资活动
核心投资组合：截至2024年12月31日的季度，公司完成了4.41亿美元的新贷款承诺，为新的和现有贷款的本金余额提供了4.76亿美元的资金，并获得了6.41亿美元的贷款偿还。截至2024年12月31日，公司有四笔借款在其观察名单上，其中3家风险评级为5级，1家风险评级为4级。
管道：截至本季度2024年12月31日，该公司发起了8730万美元的固定利率管道贷款，这些贷款将通过FBRT的管道计划出售。
拥有的不动产：在第四季度，该公司出售了一处零售物业和三处多户型物业。此外，该公司在本季度对一处多户房产进行了止赎。
信贷损失备抵：本季度，公司确认了90万美元的信用损失增量拨备，其中包括250万美元的特定资产拨备和（1.6）亿美元一般津贴福利。
账面价值
截至2024年12月31日，帐面价值为每股摊薄价15.19美元 在完全转换的基础上的普通股(1).
股份回购计划
截至2025年2月10日,3110万美元仍可在6500万美元股票回购计划，有效期延长至2025年12月31日。
后续事件
投资活动：我们通过止赎获得了两处多户住宅，均位于德克萨斯州。这两处房产中的一处随后于2025年2月12日出售，购买价格为6380万美元，高于我们的债务基础，并由公司发起的贷款提供资金。
我们还出售了一处之前止赎的多户住宅，位于北卡罗来纳州，购买价格为1290万美元。
管道活动：我们将持有的两笔商业抵押贷款出售给了CMBS证券化市场。截至2024年12月31日，这些贷款的公允价值为8230万美元。
可分配收益和可分配收益对普通
可分配收益是一种非GAAP衡量标准，公司将其定义为GAAP净收入（亏损），根据（i）非现金CLO摊销加速和公司CLO预期使用寿命内的摊销进行调整，（ii）贷款和衍生工具的未实现损益，包括CECL准备金和减值，扣除已实现损益，如下文进一步描述，（iii）非现金股权补偿费用，（iv）折旧和摊销，（v）应计次级绩效费/（冲回），（vi）债务清偿和CLO催缴的已实现损益，以及（vii）某些其他非现金项目。此外，非GAAP衡量指标Common的可分配收益显示可分配收益扣除（i）永久优先股股息支付和（ii）合资企业的非控制性权益。
如上所述，我们在计算可分配收益时排除了贷款和其他投资的未实现损益，包括CECL储备和减值，并包括已实现损益。这些调整的性质在我们的调节表的脚注中有更全面的描述。根据我们现有的可分配收益定义，与其他未实现损失一致，GAAP贷款损失准备金和任何财产减值损失已被排除在可分配收益之外。我们预计，只有当这些金额在实现事件时被视为无法收回时，才会在可分配收益中确认此类潜在信用或财产减值损失。这通常是在偿还贷款时，或在丧失抵押品赎回权或其他财产的情况下，出售基础资产时。如果在我们的认定中，几乎可以肯定账面金额将不会被收回或变现，则该金额也可能被视为不可收回。反映在可分配收益中的已实现亏损金额一般会等于收到的现金与
1本新闻稿中完全转换的每股信息假设我们的一系列已发行可转换优先股可适用地转换为普通股，并归属我们的未偿股权补偿奖励。
资产的可分配收益基础。我们可分配收益中任何此类损失实现的时间可能与我们根据公认会计原则编制的合并财务报表中相应的损失准备金、冲销或减值的时间存在重大差异。
该公司认为，除了已披露的公认会计原则结果之外，可分配收益和可分配收益共同提供了值得考虑的有意义的信息。该公司认为，可分配收益和普通股可分配收益是其普通股现有和潜在未来持有者的有用财务指标，因为从历史上看，随着时间的推移，普通股可分配收益一直是每股普通股股息的指标。作为一家房地产投资信托基金，公司通常必须每年分配至少90%的应税收入，但须进行一定的调整，因此认为股息是股东可能投资于其普通股的主要原因之一。此外，Common的可分配收益有助于投资者评估业绩，排除某些交易和GAAP调整的影响，公司认为这些影响不一定代表当前的贷款组合业绩和公司运营，并且是公司董事会在宣布股息时考虑的业绩指标之一。
可分配收益和Common的可分配收益不代表净收入（亏损），不应被视为GAAP净收入（亏损）的替代方案。计算可分配收益和可分配收益到Common的方法可能与其他公司采用的方法不同，因此可能无法与其他公司报告的可分配收益进行比较。
请参阅本新闻稿末尾包含的财务报表以及GAAP净收入与可分配收益和可分配收益与Common的对账，以获取更多信息。
1本新闻稿中完全转换的每股信息假设我们的一系列已发行可转换优先股可适用地转换为普通股，并归属我们的未偿股权补偿奖励。
补充资料
该公司在其网站上发布了截至2024年12月31日的季度补充收益报告，以提供额外的披露和财务信息。这些材料可在公司网站http://www.fbrtreit.com的Presentations选项卡下找到。
电话会议和网络直播
该公司将于美国东部时间2025年2月14日（星期五）上午9点举行电话会议和现场音频网络直播，讨论其财务业绩。鼓励与会者预先登记电话和网播，网址为https://dpregister.com/sreg/10195037/fe18cf47ce.如无法预先登记，可拨打（844）701-1166（国内）或（412）317-5795（国际）接通电话会议。请求加入Franklin BSP Realty信托电话会议。参与者应在通话开始前至少五分钟打电话。
该电话还将通过网络直播进行访问，网址为https://ccmediaframe.com/？id=Q2f3dmSE.如有需要，请在通话前留出额外时间下载并安装音频软件。包含补充信息的幻灯片演示也可以在电话会议之前通过公司网站访问。
电话会议结束约一小时后，将在FBRT网站上提供现场直播的音频重播。重播将在公司网站上提供90天。
关于Franklin BSP Realty信托公司。
Franklin BSP Realty信托公司（纽约证券交易所代码：FBRT）是一家房地产投资信托公司，发起、收购和管理由位于美国的物业担保的多元化商业房地产债务组合。截至2024年12月31日，FBRT拥有约60亿美元的资产。FBRT由Benefit Street Partners L.L.C.进行外部管理，该公司是富兰克林资源公司的全资子公司，欲了解更多信息，请访问www.fbrtreit.com。
前瞻性陈述
本新闻稿中包含的某些陈述是前瞻性陈述。这些陈述包括有关公司和我们管理团队成员的意图、信念或当前期望的陈述，以及此类陈述所依据的假设，通常通过使用诸如“可能”、“将”、“寻求”、“预期”、“相信”、“估计”、“预期”、“计划”、“打算”、“应该”或类似表达等词语来识别。实际结果可能与此类前瞻性陈述所设想的结果存在重大差异。此外，前瞻性陈述仅在作出之日起生效，我们不承担更新或修改前瞻性陈述以反映假设变化、意外事件发生或未来经营业绩随时间变化的义务，除非法律要求。
公司的前瞻性陈述受到各种风险和不确定性的影响。可能导致实际结果与我们的前瞻性陈述产生重大差异的因素包括美国的宏观经济因素，包括通货膨胀、不断变化的利率和经济收缩、拖欠贷款的任何追偿范围、借款人的财务稳定性等，公司向美国证券交易委员会（“SEC”）提交的文件中包含和确定的风险和重要因素，包括其截至2023年12月31日的财政年度的10-K表格年度报告及其随后向SEC提交的文件，其中任何一项都可能导致实际结果与前瞻性陈述产生重大差异。本通讯中包含的前瞻性陈述仅在本文发布之日作出。
富兰克林BSP房地产信托公司
合并资产负债表
（单位：千，份额和每股数据除外）
| 2024年12月31日 | 2023年12月31日 | |||||||||||||
| 物业、厂房及设备 | ||||||||||||||
| 现金及现金等价物 | $ | 184,443 | $ | 337,595 | ||||||||||
| 受限制现金 | 12,421 | 6,092 | ||||||||||||
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商业抵押贷款，为投资而持有，截至2024年12月31日和2023年12月31日，扣除信贷损失准备金后分别为78,083美元和47,175美元(1)
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4,908,667 | 4,989,767 | ||||||||||||
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商业抵押贷款，持有待售，按公允价值计量(2)
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87,270 | — | ||||||||||||
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房地产证券，可供出售，按公允价值计量，截至2024年12月31日和2023年12月31日的摊销成本分别为202,894美元和243,272美元(3)
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202,973 | 242,569 | ||||||||||||
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偿还贷款应收款项(4)
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157,582 | 55,174 | ||||||||||||
| 应计应收利息 | 42,225 | 42,490 | ||||||||||||
| 预付费用及其他资产 | 17,526 | 19,213 | ||||||||||||
| 无形租赁资产，摊销净额 | 39,834 | 42,793 | ||||||||||||
| 拥有的不动产，扣除折旧 | 113,160 | 115,830 | ||||||||||||
| 拥有、持有待售的不动产 | 222,890 | 103,657 | ||||||||||||
| 权益法投资不动产 | 13,395 | — | ||||||||||||
| 总资产 | $ | 6,002,386 | $ | 5,955,180 | ||||||||||
| 负债与股东权益 | ||||||||||||||
| 抵押贷款债务 | $ | 3,628,270 | $ | 3,567,166 | ||||||||||
| 回购协议和循环信贷融资-商业抵押贷款 | 329,811 | 299,707 | ||||||||||||
| 回购协议-房地产证券 | 236,608 | 174,055 | ||||||||||||
| 应付按揭票据 | 23,998 | 23,998 | ||||||||||||
| 其他融资 | 12,865 | 36,534 | ||||||||||||
| 无担保债务 | 81,395 | 81,295 | ||||||||||||
| 衍生工具，以公允价值计量 | 713 | — | ||||||||||||
| 应付利息 | 12,844 | 15,383 | ||||||||||||
| 应付分派 | 36,237 | 36,133 | ||||||||||||
| 应付账款和应计费用 | 14,443 | 13,339 | ||||||||||||
| 应付联属公司款项 | 14,106 | 19,316 | ||||||||||||
| 无形租赁负债，持有待售 | 1,291 | 12,297 | ||||||||||||
| 负债总额 | $ | 4,392,581 | $ | 4,279,223 | ||||||||||
| 承诺与或有事项 | ||||||||||||||
| 可赎回可转换优先股： | ||||||||||||||
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截至2024年12月31日和2023年12月31日，可赎回可转换优先股H系列，面值0.01美元，已授权20,000股和已发行未偿还的17,950股
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$ | 89,748 | $ | 89,748 | ||||||||||
| 可赎回可转换优先股总数 | $ | 89,748 | $ | 89,748 | ||||||||||
| 股权： | ||||||||||||||
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优先股，面值0.01美元；授权100,000，000股，7.5%累积可赎回优先股，E系列，截至2024年12月31日和2023年12月31日已发行和流通的10,329，039股
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$ | 258,742 | $ | 258,742 | ||||||||||
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普通股，面值0.01美元，已授权900,000，000股，截至2024年12月31日和2023年12月31日已发行和流通的分别为83,066，789股和82,751，913股
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818 | 820 | ||||||||||||
| 额外实收资本 | 1,600,997 | 1,599,197 | ||||||||||||
| 累计其他综合收益（亏损） | 79 | (703) | ||||||||||||
| 累计赤字 | (348,074) | (298,942) | ||||||||||||
| 股东权益总额 | $ | 1,512,562 | $ | 1,559,114 | ||||||||||
| 非控股权益 | 7,495 | 27,095 | ||||||||||||
| 总股本 | $ | 1,520,057 | $ | 1,586,209 | ||||||||||
| 总负债、可赎回可转换优先股和股权 | $ | 6,002,386 | $ | 5,955,180 | ||||||||||
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(1) 包括截至2024年12月31日和2023年12月31日的质押资产分别为2.687亿美元和2.997亿美元。
(2) 包括截至2024年12月31日和2023年12月31日分别为6110万美元和零的质押资产。
(3) 包括截至2024年12月31日和2023年12月31日的质押资产分别为1.807亿美元和1.679亿美元。
(4) 包括截至2024年12月31日和2023年12月31日服务商分别持有的与CLO相关的1.57亿美元和5510万美元现金。
富兰克林BSP房地产信托公司
综合业务报表
（单位：千，份额和每股数据除外）
| 截至12月31日止年度， | |||||||||||||||||
| 2024 | 2023 | 2022 | |||||||||||||||
| 收入 | |||||||||||||||||
| 利息收入 | $ | 526,076 | $ | 552,506 | $ | 357,705 | |||||||||||
| 减：利息支出 | 338,471 | 305,577 | 160,526 | ||||||||||||||
| 净利息收入 | 187,605 | 246,929 | 197,179 | ||||||||||||||
| 拥有的房地产收入 | 22,849 | 17,021 | 9,655 | ||||||||||||||
| 总收入 | $ | 210,454 | $ | 263,950 | $ | 206,834 | |||||||||||
| 费用 | |||||||||||||||||
| 资产管理和次级绩效费 | $ | 25,958 | $ | 33,847 | $ | 26,157 | |||||||||||
| 购置费用 | 996 | 1,241 | 1,360 | ||||||||||||||
| 行政服务费用 | 9,707 | 14,440 | 12,928 | ||||||||||||||
| 专业费用 | 14,508 | 15,270 | 22,566 | ||||||||||||||
| 股份补偿 | 8,173 | 4,761 | 2,519 | ||||||||||||||
| 折旧及摊销 | 5,630 | 7,128 | 5,408 | ||||||||||||||
| 其他费用 | 21,472 | 11,135 | 6,572 | ||||||||||||||
| 费用总额 | $ | 86,444 | $ | 87,822 | $ | 77,510 | |||||||||||
| 其他收入/（亏损） | |||||||||||||||||
| （拨备）/信贷损失收益 | $ | (35,699) | $ | (33,738) | $ | (36,115) | |||||||||||
| 债务清偿已实现收益/（损失） | — | 2,201 | (5,167) | ||||||||||||||
| 房地产证券已实现收益/（亏损），可供出售 | 143 | 80 | — | ||||||||||||||
| 出售商业抵押贷款的已实现收益/（亏损），持有待售 | — | — | (354) | ||||||||||||||
| 出售商业抵押贷款的已实现收益/（损失），为投资而持有 | 138 | — | — | ||||||||||||||
| 出售商业抵押贷款已实现收益/（亏损），持有待售，按公允价值计量 | 13,125 | 3,873 | 2,358 | ||||||||||||||
| 其他不动产投资收益/（亏损） | (7,983) | (7,089) | (692) | ||||||||||||||
| 商业抵押贷款未实现收益/（损失），持有待售，按公允价值计量 | — | 44 | (511) | ||||||||||||||
| 交易收益/（亏损） | — | (605) | (119,220) | ||||||||||||||
| 衍生工具未实现收益/（亏损） | 1,050 | (140) | (15,840) | ||||||||||||||
| 衍生工具的已实现收益/（亏损） | (1,261) | 998 | 60,033 | ||||||||||||||
| 其他收入/（亏损）合计 | $ | (30,487) | $ | (34,376) | $ | (115,508) | |||||||||||
| 税前收入/（亏损） | 93,523 | 141,752 | 13,816 | ||||||||||||||
| （拨备）/收益所得税 | (1,120) | 2,757 | 399 | ||||||||||||||
| 净收入/（亏损） | $ | 92,403 | $ | 144,509 | $ | 14,215 | |||||||||||
| 归属于非控股权益的净（收益）/亏损 | 3,475 | 706 | 216 | ||||||||||||||
| 归属于Franklin BSP Realty信托公司的净利润/（亏损） | $ | 95,878 | $ | 145,215 | $ | 14,431 | |||||||||||
| 减：优先股股息 | 26,993 | 26,993 | 41,741 | ||||||||||||||
| 归属于普通股的净收入/（亏损） | $ | 68,885 | $ | 118,222 | $ | (27,310) | |||||||||||
| 基本每股收益 | $ | 0.82 | $ | 1.42 | $ | (0.38) | |||||||||||
| 稀释每股收益 | $ | 0.82 | $ | 1.42 | $ | (0.38) | |||||||||||
| 基本加权平均流通股 | 81,846,170 | 82,307,970 | 71,628,365 | ||||||||||||||
| 稀释加权平均流通股 | 81,846,170 | 82,307,970 | 71,628,365 | ||||||||||||||
富兰克林BSP房地产信托公司
GAAP净收入与可分配收益的对账
（单位：千，份额和每股数据除外）
（未经审计）
下表提供了截至2024年、2023年和2022年12月31日止年度的GAAP净收入与可分配收益和可分配收益与普通股的对账（单位：千美元）：
| 截至12月31日止年度， | ||||||||||||||||||||
| 2024 | 2023 | 2022 | ||||||||||||||||||
| GAAP净收入（亏损） | $ | 92,403 | $ | 144,509 | $ | 14,215 | ||||||||||||||
| 调整项： | ||||||||||||||||||||
|
CLO摊销加速(1)
|
— | (5,521) | (438) | |||||||||||||||||
|
金融工具未实现（收益）/损失(2)
|
6,933 | 7,185 | 17,010 | |||||||||||||||||
| 未实现（收益）/损失-ARM | — | 415 | 43,557 | |||||||||||||||||
| （转回）/信用损失准备 | 35,699 | 33,738 | 36,115 | |||||||||||||||||
| 非现金补偿费用 | 8,173 | 4,762 | 3,485 | |||||||||||||||||
| 折旧及摊销 | 5,630 | 7,128 | 5,408 | |||||||||||||||||
|
次级绩效费(3)
|
(7,551) | 6,171 | (8,380) | |||||||||||||||||
| 债务清偿/CLO call的已实现（收益）/损失 | — | (2,201) | — | |||||||||||||||||
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贷款和REO的已实现收益/（损失）调整(4)
|
(40,605) | (1,571) | — | |||||||||||||||||
|
贷款锻炼收费/（贷款锻炼回收）(5)
|
— | (5,105) | 5,104 | |||||||||||||||||
| 可分配收益 | $ | 100,682 | $ | 189,510 | $ | 116,076 | ||||||||||||||
| 7.5% E系列累积可赎回优先股股息 | (19,367) | (19,367) | (19,367) | |||||||||||||||||
| 合营企业非控股权益净（收入）/亏损 | 3,475 | (602) | 216 | |||||||||||||||||
| 合资企业的非控股权益调整后净（收入）/亏损DE调整 | (3,717) | (31) | (1,415) | |||||||||||||||||
| 可分配收益转普通股 | $ | 81,073 | $ | 169,510 | $ | 95,510 | ||||||||||||||
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平均普通股&普通股等价物(6)
|
1,363,621 | 1,403,558 | 1,456,871 | |||||||||||||||||
| GAAP净收入/（亏损）ROE | 5.6 | % | 8.9 | % | (0.3) | % | ||||||||||||||
| 可分配收益ROE | 5.9 | % | 12.1 | % | 6.6 | % | ||||||||||||||
| GAAP每股净收益/（亏损），摊薄 | $ | 0.82 | $ | 1.42 | $ | (0.38) | ||||||||||||||
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GAAP每股净收益/（亏损），完全换算(7)
|
$ | 0.87 | $ | 1.42 | $ | (0.06) | ||||||||||||||
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每股可分配收益，完全转换(7)
|
$ | 0.92 | $ | 1.92 | $ | 1.07 | ||||||||||||||
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(1)在2024年第一季度之前，我们调整了非现金CLO摊销加速的GAAP收入，以有效地在CLO的预期生命周期内摊销我们CLO的发行成本。我们假设我们的CLO将在大约四年内未偿还，并且与我们GAAP收益中的有效收益率方法相比，在我们的可分配收益中摊销了大约四年的融资成本。从2024年第一季度开始，我们在GAAP演示文稿中将CLO产生的发行费用在CLO的预期生命周期内进行了摊销，这使得我们之前的调整不再必要。
(2)指（i）按公允价值计量的持有待售商业抵押贷款、（ii）按公允价值计量的其他房地产投资和（iii）衍生工具的未实现损益。
(3)系应计未付次级绩效费。此外，次级履约费用的转回代表期间的现金支付义务。
(4)表示在变现事件时被视为不可收回的金额，这通常是在偿还贷款时，或者在丧失抵押品赎回权或其他财产的情况下，在出售基础资产时。如果在我们的认定中，几乎可以肯定账面金额不会在出售时收回或变现，则该金额也可能被视为不可收回。金额可能与GAAP基础不同。截至2024年12月31日，公司有1190万美元的GAAP亏损调整，如果实现现金亏损，这些调整将贯穿可分配收益。
(5)表示公司产生的贷款锻炼费用，公司认为可能会收回。贷款锻炼费用的冲回代表收到的回收。在2023年第二季度，该公司总共收回了510万美元的贷款锻炼费用，这些费用与2022年发生的贷款锻炼费用有关。
(6)表示除E系列优先股以外所有类别股权的平均值。
(7)完全转换假设我们的一系列可转换优先股的转换和我们未偿股权补偿奖励的全部归属。