附件 4.8
租赁协议
由和之间
GENSCRIPT USA HOLDING，INC。
出租人
和
传奇生物技术美国公司
承租人
日期：截至2024年1月1日
这份租约自2024年1月1日起生效，由金斯瑞美国控股公司（Genscript USA Holding，Inc.）与其办公室位于860 Centennial Ave.，Piscataway，New Jersey 08854（以下简称“出租人”）与其办公室位于2101 Cottontail Lane，Somerset，NJ 08873（“承租人”）签订。
参考页面
基本租赁条款和定义
除本租赁中其他定义的其他术语外，本租赁中无论何时使用的以下术语应仅具有本节所述的含义，除非这些含义被明确修改,在本文其他地方进行了限定或扩展。
1.额外租金指承租人根据本租赁条款须向出租人支付的除基本租金以外的所有款项。
2.经纪人应指：不适用
3.建筑应指：位于10 KnightsBridge Road，Piscataway，New Jersey的建筑.
4.公司MME数控我ntD在e：2024年1月1日。
5.黛咪sed房地或房地：约（i）8,000总可出租平方英尺的实验室空间，该空间在本协议的附件 A上标识为“实验室区域”（the"La宝来到rY ARea '），（二）14,000总可出租平方英尺的办公空间，该办公空间在本协议的附件 A上标识为"行政区域"（the '广告米n伊斯特拉tive面积")，该行政区域包括公共区域、车道、通道和停车场以及租约中描述的此类其他公共区域，用于所有习惯和适当目的，但须遵守本协议的停车规定。
6.基本租金指实验区在2024年1月1日至2024年12月31日期间的固定费率为每月16,666.67美元，行政区（包括所有公共区域）在2024年1月1日至2024年12月31日期间的固定费率为每月29,166.67美元，在行政区和实验区都属于已拆除房地的部分期间，2024年1月1日至2024年12月31日期间的固定费率合计为每月45,833.34美元。1月1日,2025年至2025年6月30日基本租金比2024年基本租金金额增加3%。2025年7月1日至2025年12月31日发生延长租期的，基本租金比2025年6月基本租金增加5%。如果租约延长至12年后/31/2025，双方应重新协商基本租金。
7.许可使用应为办公、研究,实验室、行政和与之相关的用途，但须遵守影响此类特定用途的所有政府法规.
8.保证金应为0美元。
9.任期指截至2025年6月30日的生效日期，但须遵守第57条的规定。
10.终止日期系指任何一方根据第57 A（3）或B（1）条将本租赁期限（无论是全部租赁期限，还是就行政区域或实验室区域而言）延长或终止的日期。
11.建筑面积系指建筑物及周边土地及改善工程。
12.承租人的百分比：指（i）实验区的12%及行政区（包括所有公共区域）的21%，合共为行政区及实验区均为已除名处所的一部分的任期部分的33.0%，但须按第41A款的规定作出调整。
为了并考虑到本协议所载的契诺，并根据本协议所载的条款和条件，出租人和承租人同意如下：
1.描述。出租人特此向承租人出租，而承租人特此向出租人租用一份或多份平面图所示、经双方当事人草签、并在本合同所附注明“附件 A”的参考页所界定的位于参考页所述某宗土地（以下称“建筑面积”）上的已拆除处所（以下称“已拆除处所”或“处所”），连同与大厦其他承租人、其受邀人、客户及雇员共同使用大厦公共区域及大厦面积的权利。
2.任期。处所的租赁期限自生效日期开始，至终止日期午夜12：00结束，均如参考网页所定义。
3.基本租金。承租人应在参考页面定义的期限内向出租人支付基本租金（以下简称“基本租金”），以支付时的美利坚合众国硬币或货币支付，应是支付公共和私人债务的法定货币。基本租金应按参考页所界定的每个月的月费率累计，并应在期限内的每个日历月的第一天按参考页所界定的每月分期付款提前支付，但如果期限在本月第一天以外的一天开始，则可按照本租赁条款的规定为本租赁期限的第一个月和最后几个月支付一笔按比例较少的款项。出租人确认收到承租人在本合同执行前已累计的每月分期付款。承租人应在出租人上述地址或出租人书面指定的美利坚合众国其他地点向出租人支付基本租金及以下规定的任何额外租金，不得反诉、扣除或抵销（出租人与承租人书面相互约定的扣除和抵销除外）。
4.使用和占用。承租人应有权使用和占用参考页面上定义的许可使用的处所。
5.房舍的看护和维修。承租人不得实施浪费行为，并应妥善保管处所及其固定装置和附属物，并应在处所的使用和占用中遵守联邦、州和市政府或其任何部门的所有法律、命令和条例。承租人应按承租人的全部成本和费用进行所有非结构（除非是由承租人的疏忽或滥用造成）维修，包括油漆和装修，并应保持处所及其所有系统处于良好状态和维修状态。除因承租人、承租人的仆人、代理人、雇员或访客的作为或不作为所致外，出租人应自行承担成本和费用，维护和维修建筑物的屋顶和结构构件，并保持其不漏水。出租人应当保持停车场、车道、出入通道和公共区域的良好秩序和状态。出租人还应负责清除此处规定的停车场、车道、出入通道、人行道和须报销的公共区域内的所有积雪、冰块和杂物。承租人对处所进行的所有改善，如附属于处所以致无法在不对处所造成实质性损害的情况下将其拆除，则在期满或提前终止时成为出租人的财产。承租人不迟于租期最后一日，由承租人负担费用，移走承租人的全部个人财产和承租人所作的尚未成为出租人财产的改良，包括行业固定装置、橱柜工作、可移动镶板、隔板等；修复因安装或移走上述财产和改良而造成的或与之有关的所有伤害；并以与租期开始时一样的良好状态交出房地，合理的磨损和火灾损坏、要素、伤亡，或非因承租人、承租人的代理人、受雇人、访客或持牌人滥用或疏忽所致的其他原因除外。承租人在本租赁期限最后一天后剩余在处所上的所有其他财产，可由出租人选择或由出租人代表存放，风险和费用由承租人承担。
6.变通。增加或改进.不得改建、增建、改良，不得在租赁房地内或附设气候调节、空调、制冷、供暖或喷淋系统、电视或无线电天线、重型设备、器具和固定装置，未经出租人书面同意不得无理拒绝同意。除本合同另有规定外，除动产贸易固定装置外，所有此类改动、增加或改进及系统，在作出、安装于上述处所或附属于上述处所时，均应属于并成为出租人的财产，并应在本租约期满或更早终止时与处所并作为其一部分交还，不受阻碍、骚扰或伤害。本租赁中的任何内容均不得解释为影响承租人在租期内或之后移除任何贸易固定装置、设备或库存的权利。如任何此类拆除对建筑物和/或处所造成损害，承租人应及时修复此类损害。
7.活动增加消防保险RaTES。 承租人不得在房地上做或遭受任何会增加建筑物火险费率的事
8.转让和转租。
a.承租人可在任何时候，未经出租人事先书面同意，将本租赁或转租已拆除处所或其任何部分，租期不超过本协议的期限，转让给（i）承租人的子公司或关联公司，（ii）承租人的业务和资产继承的任何实体，（iii）与承租人合并或合并产生的任何实体，（iv）任何关联公司
（v）与政府或监管机构或当局所要求的任何资产和/或设施的剥离有关的任何实体，或（vii）与作为持续经营企业出售承租人资产有关的任何实体，因为这与在已拆除的处所上开展的业务有关。在所有其他情况下，承租人不得将本租约转让给或转租或允许任何其他方占用全部或任何部分的处所，也不得在每种情况下未经出租人事先书面同意且不得无理拒绝同意的情况下转租部分处所。
b.除非且直至承租人向出租人交付转让文书（其中受让人承担承租人在本租赁下的义务的履行）及任何随附文件的副本正本，否则本租赁的转让不得生效。
c.除非及直至承租人向出租人交付转租文书及任何随附文件的副本正本，否则全部或任何部分已转租的处所的转租均不得生效。任何此类转租应受制于本租赁并从属于本租赁。
d.出租人对任何转让或转租的同意，既不解除承租人在剩余期限内履行承租人在本协议项下义务的责任，也不构成其对任何进一步转让或转租的同意。
9.遵守法律。
a.承租人承诺并同意，在接受和占用处所后，其将在期限内迅速、由承租人承担成本和费用，执行并遵守联邦、州和市政府及其任何和所有工具、部门和局的所有法规、条例、规则、命令、条例和要求，适用于因承租人的特定使用和占用及其业务运营而产生、与之有关或产生的处所。
b.承租人承诺并同意在其自身成本和费用下遵守为处所提供保险的火灾或责任保险承运人可能要求的规定或要求，并将进一步遵守消防承保人委员会可能颁布的与承租人在经营其业务时使用和占用处所有关的其他要求。
c.承租人承诺并同意其不会实施任何滋扰，也不允许排放任何会违反任何适用的政府规则或条例或本身会造成滋扰的令人反感的声音、噪音或气味。承租人进一步订立契约及同意，将按照出租人不时订立的合理规例处理及处置与承租人在处所内经营有关的所有垃圾、垃圾及废物，以保持处所的有序状态，并避免不合理地排放可能构成滋扰或诱发害虫或害虫的污垢、烟雾、气味或碎屑。
d.如承租人不遵守或疏忽遵守上述法规、条例、规则、命令、规例及规定或其中任何一项，或如承租人疏忽或不进行本协议由承租人负责的任何必要修理，则出租人或出租人的代理人可在十五（15）天通知后（紧急修理除外，可立即进行）进入处所并进行上述修理，并遵守任何及所有上述法规、条例、规则、命令、规例或规定，由承租人承担成本费用并在承租人不支付的情况下，所述成本费用
应加到下个月的租金中，并按此到期应付。这一规定是对出租人因承租人方面的任何违约行为而终止本租赁的权利的补充，但以本租赁中所述的上述承租人的权利为前提
10.对建筑物的损害。
a.如在本租期内（或之前）因火灾或其他保险伤亡而对处所为其一部分的建筑物的任何部分造成任何损害或破坏，导致处所无法租用或不适合占用，或建筑物任何其他部分的三分之一（1/3）或更多无法租用或不适合占用，而该损害无法在该伤亡发生之日起一百二十（120）天内修复，则应使用合理的勤勉（前述称为“全面破坏”），在此情况下，特此设定的期限应根据出租人的选择，在以挂号信向承租人发出书面通知后，在发生此类火灾或伤亡的三十（30）天内，要求的回执停止，并自该全部销毁之日起失效。在这种情况下，承租人应立即将处所和承租人在上述租赁中的权益交还给出租人，而承租人只应支付租金至该全部销毁时，在这种情况下，出租人可以重新进入并重新占有由此解除的本租赁的处所，并可以将所有各方移出。但如发生以上定义的全损，出租人应在上述规定的三十（30）天期限内选择不解除本租约的，出租人应随即以合理的速度和调度对其进行维修和恢复，租金自"共计破坏"，同时进行维修和修复。在一百二十（120）日内未完成或无法完成修复修复的，承租人有权选择终止和解除本租赁。
b.如发生其他不等于全部毁损的保险伤亡事故，出租人应以合理的速度和调度对房舍进行维修和修复，租金不得减免；但如该伤亡事故不合理地干扰承租人对房舍的使用和享有，且不能在该伤亡事故发生之日起一百二十（120）日内完成消除该不合理干扰的维修和修复，承租人将有权终止并解除本租约。
c.如果发生任何未投保的伤亡事故，出租人可以选择将伤亡事故当作有保险一样对待，也可以选择终止租赁。如果其将伤亡视为有保险，则应适用第10A款和第1OB款的规定。出租人应当在发生事故后三十（30）天内，以挂号信、要求回执的方式向承租人送达书面通知，指明其选择作出的选择。
d.如果发生上述规定的火灾或伤亡，出租人应在其中重建，承租人同意按其成本和费用，立即拆除其任何和所有设备、固定装置、库存和个人财产，因为这些可能需要允许出租人加快重建和/或维修。在任何情况下，承租人应自行承担该等固定装置和设备在其可能所在的建筑面积已被损坏以致所述建筑面积不安全的情况下的损坏或安全责任。
e.承租人同意，上述出租人的代理人及其他代表有权在所有合理时间内订立并在房地或其任何部分
根据不少于两（2）个营业日的合理事先通知（紧急情况下除外）进行审查，或在其中作出安全及保全所需的修理或更改，或在不不不适当或不合理地干扰承租人操作的情况下（紧急情况下除外）维修及保养公用设施的目的。
f.本款第10款的规定在各方面均应以本款第49款的规定为准。
11.显赫的领域。如承租人对处所的使用因（a）处所或其任何部分或其中的任何遗产的征用权触碰而受到重大影响；或（b）建筑物的任何其他部分；则在任一情况下，本租赁应于所有权根据该触碰归属之日终止。基本租金，以及任何额外租金，应在上述终止日期分摊，并且在上述日期之后的任何期间支付的任何基本租金或额外租金应向承租人修复.承租人不应有权就此种talcing或任何替代付款获得裁决书的任何部分，但承租人可以就承租人拥有的任何未成为出租人财产的固定装置和改良以及搬迁费用提出单独的索赔。如发生不导致本租赁终止但确实剥夺承租人使用部分处所而对承租人的使用和经营没有重大影响的部分占用，则应根据所占用的处所不能合理地用于本合同项下租赁目的的期限和程度，对基本租金进行减免或衡平法减免，并进行衡平法调整，以减少下文所界定的基本成本。
12.LESSEEE破产。（a）指定接管人占有承租人的全部或基本全部资产，或（b）承租人为债权人的利益而进行的一般转让，或（c）承租人根据任何破产或破产行为采取或遭受的任何行动，均应构成承租人对本租赁的违约，出租人可立即终止本租赁，承租人对处所的占有权在接到终止通知后即告终止，且承租人随后应退出并向出租人交出房产，但承租人仍应按本协议第14款的以下规定承担责任。
13.莱索尔对违约的补救措施。
a.以下每一项均应被视为承租人违约和违反本租赁：
（i）在本租约规定的基本租金或额外租金或其任何部分到期应付后超过十五（15）天内，拖欠支付本租约所规定的基本租金或额外租金或其任何部分。
（ii）承租人在履行本租赁的任何其他契诺或条件（上文所述除外）方面的失责须在通知后三十（30）天内履行；除非该失责不能在三十（30）天内合理地得到纠正，在此情况下，承租人须获得为纠正失责而可能合理地需要的额外时间；但在任何情况下，承租人在通知后不得有超过一百二十（120）天的时间。
（iii）违反本条例第12款。
B.如发生第13A款下的任何此类违约，在上述相应宽限期届满后的任何时间，出租人可通过简易程序或其他司法行动终止本租赁。
C.如本租赁按前述规定终止，或藉简易程序或其他方式终止，出租人或其代理人可立即或其后任何时间，重新进入并恢复管有处所或其该部分，并通过简易程序或法律上适当的诉讼或程序将所有人员和财产移出，而无须就该等租赁承担任何损害赔偿责任，且全部由承租人承担成本和费用，包括但不限于出租人的律师费。出租人未重新入住，不得视为接受退租。
D.如本租约须按本协议规定终止，或藉简易程序或其他方式终止，出租人可以本身名义及以本身名义，以相当于或多于或少于当时现行条款剩余部分的任何期间，以其认为合理的任何款项，向其认为适当及令人满意的任何租客，以及为其认为适当的任何用途及目的，转租全部或任何部分的处所，及就任何该等租赁而言，出租人可作出出租人认为适当或有助于实现该等租赁的对处所的改善性质的更改，并可给予优惠或免费租金。出租人在任何情况下均不得被要求向承租人支付出租人在转租房产时收到的任何款项超过本租赁中保留的租金的任何盈余。
14.不足。在任何case出租人因承租人违约而收回对处所的管有权的，出租人可以根据出租人的选择，占用处所或者导致处所重新装修、变更、分割、与其他毗邻处所合并，或者以其他方式变更或者准备转租，并可以作为承租人的代理人或者其他方式，根据出租人的选择，将处所或者其任何部分转租，期限在本租赁原定到期日之前、同时或者之后届满，并收取租金。如此收取的租金应首先用于支付出租人因收回管有权而可能发生的费用；重新装修、改建、分割、与其他毗邻处所合并或以其他方式变更或准备转租，以及转租，包括经纪费和合理的律师费，然后用于支付与本合同项下租金相等的损害赔偿金以及履行本合同规定的承租人其他契诺的成本和费用。承租人同意，在任何此种情况下，无论出租人是否转租，向出租人支付相当于基本租金和本协议中约定由承租人支付的其他款项，减去不时确定的转租净收益（如有）的损害赔偿金，承租人应在上述规定的几个租金日支付同样的赔偿金。承租人不得享有因任何此类转租而产生的任何盈余。出租人按上述方式转租房产，可以给予租金优惠，承租人不得贷记。不得将此种转租行为构成退保和接受或者视为其证据。如出租人依据本协议选择在原确定的或自延长后的期限余额的任何部分期间实际占用和使用处所或其任何部分，则应允许在出租人占用期间针对承租人承担的此处定义的租金或损害赔偿义务，该占用的合理价值无论如何不得超过此处保留的基本租金，且该占用不应被解释为承租人在本协议项下的赔偿责任的解除。
或者，在任何情况下，如出租人因承租人的违约而收回对处所的管有权，出租人可根据出租人的选择，并在此后的任何时间，在不发出通知或出租人采取其他行动的情况下，在不损害其根据本协议或在法律或权益上可能拥有的任何其他权利或补救措施的情况下，有权向承租人追偿，作为此类违约的损害赔偿，此外还有承租人在本协议中同意支付的其他款项，直至重新-、入账、到期和/或解除管有权之日，金额等于自该违约日期至原终止期限届满之日期间在本租赁中保留的基本租金和额外租金与当时公平合理的同期房地租金价值之间的差额。上述损害赔偿应在违反本租赁时立即到期并应支付给出租人，而不论本租赁是否终止，如本租赁终止，则不论其终止的方式。在计算该等损害赔偿时，其后到期的任何分期租金（基本及附加）与应付分期付款期间的物业公平合理租金价值之间的差额，须按每年不超过百分之三（3%）的利率折现至该违约日期。
承租人特此放弃承租人或承租人名下任何人可能因任何法律或以后有效的法律而有权享有的一切赎回权。
出租人在此项下的补救措施是对法律允许的任何补救措施的补充。
15.租赁的从属地位。本租赁须受制于及从属于任何基础租赁及任何现在或以后可能适当影响房地构成其一部分的真实的抵押及/或信托契据，亦须受制于上述基础租赁及上述抵押及/或信托契据的所有续期、修改、合并及更换。尽管承租人方面无需任何文书或作为来实现该等从属关系，但承租人仍将根据上述第一抵押和信托契约的持有人或该等基础租赁下的任何出租人的要求，执行和交付确认本租赁从属关系的进一步文书。承租人特此不可撤销地指定出租人事实代理人，为承租人执行和交付任何此类文书。如本租赁标的的任何标的租赁终止，承租人应及时提出请求，向归还的所有人提出。
16.停车。在受干预的法律、条例、条例和行政命令的规限下，承租人应拥有建筑物内停车位的非专属使用权，供承租人及其受邀者和客人使用。
17.右治愈LESSEEE的违规行为。如果承租人违反本租赁的任何契诺或条件，出租人可在向承租人发出合理通知后（紧急情况下无需发出通知除外），纠正该违约行为，费用由承租人承担，出租人在这样做时（无论是否由出租人支付）所招致的所有费用的合理数额，包括合理的律师费，应被视为应要求支付的额外租金；但本条文不对出租人施加任何义务以纠正该违约行为。
18.建筑许可。承租人应在出租人发出通知后二十（20）天内，以承租人的名义解除或通过粘结或其他方式满足按承租人指示提供给处所的材料或劳务的任何施工留置权。
19.检查和修理权。出租人可在任何合理时间经向承租人发出合理通知（紧急情况下无须发出通知）进入处所，但无须承担这样做的义务（本租赁的任何具体规定所要求的除外），以便在出租人认为必要或可取的情况下检查或在处所或建筑物内、处所内、处所内、处所内、处所内以及建筑物周围进行修理、更换或增建。承租人不得因此而对出租人提出索赔或诉讼因由。在任何情况下，承租人不得因承租人业务中断而向出租人提出任何索赔，无论发生在何处。
20.LESSOR和LESSEE工作。
A.出租人在已拆除处所内的工作。出租人应按其现有状态交付承租人同意在其“按原样”采取的已拆除处所"在哪里是“条件。
21.中断或服务或使用。中断或缩减在建筑物内维持的任何服务或处所的使用，不应使承租人有权向出租人提出任何索赔或减免租金，也不应构成推定或部分驱逐。出租人不得在房地、建筑物或者建筑面积上施工，不合理地干扰承租人使用房地和停车面积。承租人不得在房舍上施工无理干扰其他承租人使用建筑物和停车区。
22.公用事业。
a.承租人应在到期时支付承租人在本合同期限内已评估或可能评估或征收的房地或其供应商已或可能向出租人收取的全部燃气和电力租金或费用。处所应当有单独的计量器，用于计量用气用电。承租人应按出租人开具的账单，按承租人的比例支付建筑物和建筑面积的全部水、电、气、下水道费。
b.承租人承诺并同意，其在任何时候使用的电流不得超过现有馈线对建筑物或立管或线路安装的容量。
c.出租人不对承租人因电能或其他公用事业的数量或性质发生故障、缺陷或变化而可能承受或招致的任何损失、损坏或费用，也不对任何供应中断承担任何责任，且承租人同意该等供应可能因维修和更换以及在紧急情况下中断。
23.额外租金。
A.在本租赁期内，承租人应向出租人、承租人支付以下各项的百分比（统称为“CAM费用”）：（i）对建筑物和建筑面积征收的房地产税金额；（ii）建筑物和建筑面积的伤亡和责任保险；（iii）公共区域维护，包括但不限于建筑物和建筑面积的清洁、景观美化、除雪等。承租人须向出租人支付（i）2024年1月1日至2024年12月31日期间与实验区有关的每月7,159.82美元及（ii）2024年1月1日至2024年12月31日期间与行政区有关的每月12,728.56美元，在2024年1月1日至2024年12月31日期间，就行政区和实验区均为已拆除处所的一部分的部分，在每种情况下，连同支付基本租金（“CAM付款”），每月共计19,888.38美元。不迟于结束后四十五（45）天
期限，或者，如果承租人行使延期选择权，则在延期期限结束时，出租人应准备一份已收到的CAM付款与出租人在该期限以及（如适用）延期期限内实际发生的CAM费用之间的对账。差额以CAM付款的20%为上限，应由出租人或承租人在提交所有适当证明文件的对账后三十（30）天内支付给另一方。2025年1月1日至2025年6月30日期间的额外租金比2024年额外租金金额增加3%。如发生2025年7月1日至2025年12月31日的延长期，则额外租金将比2025年6月的额外租金增加5%。若租赁延期至12/31/2025后，双方应重新协商额外租金。
B.根据本协议可能到期、应付或征收的所有其他金额应被视为额外租金，包括第22条规定的水电费。
24.LESSEE的ESTOPEL。承租人应于出租人提出不少于十（10）日的书面要求时，不时签立、确认并向出租人交付书面声明，证明租赁未经修改并具有完全效力和效力，或证明租赁经修改后具有完全效力和效力，并列出修改文书；租金和费用已支付的日期；以及据承租人所知，出租人是否在本协议项下违约，如有，则具体说明违约的性质。本意是，根据本第24款交付的任何此类声明可由出租人权益的潜在购买者或出租人权益的抵押权人或出租人权益的任何抵押的受让人所依赖，出租人向承租人表示，已拆除的处所没有任何租赁、租赁或转租。如果承租人出借人要求，出租人应向承租人提供不容反悔证明，前提是承租人当时没有违约。
25.房地条件。出租人或其代理人均未就建筑物、处所或架设土地的土地作出任何陈述，除非本合同明文规定，且承租人不因暗示或其他原因而要求任何权利、地役权或许可证，除非本租约条款明文规定。
26.【故意省略】
27.放弃陪审团审判。在法律允许的范围内，当事人放弃在与本租赁或房地有关的任何诉讼或程序中的陪审团审判。
28.迟收费。承租人确认，逾期支付本协议项下的任何租金或其他到期款项将导致向出租人支付管理费用，其额外费用的程度极难确定且在经济上不切实际。因此，承租人同意，如果租金或任何其他款项根据本租约到期应付，而该等款项在所述款项到期后十（10）个日历日仍未到期未支付，则该等款项应增加滞纳金，金额相当于该逾期款项的百分之五（5%）。本款第28款的规定绝不免除承租人在到期之日或之前支付租金或其他付款的义务，本款第28款的条款也不以任何方式影响出租人在所述租金或其他付款逾期未支付的情况下依据第13款采取的补救措施。此外，承租人应为任何退回的支票支付50.00美元的费用。
29.LESSEE的责任保险。承租人承诺在出租人提出合理要求后立即向出租人提供一般责任保险（包括虐待、猥亵和体罚）综合保单的保险凭证，为承租人提供保险，使其免受因处所及其任何附属设施上或有关处所的任何作为或不作为而导致的事故而共同投保和引起的任何责任，具体包括任何作为
或与承租人的使用及经营有关的遗漏。这样的保单将由一家有资格在新泽西州开展业务的保险公司编写，出租人对此相当满意。此类政策或方案不得以任何方式限制承租人根据本协议第32款对出租人承担的责任。对于任何一个人、任何一次事故和财产损失，保单的限额应不低于100万和00/100（1,000，000.00美元）美元。如出租人合理地认为上述覆盖范围变得不足，且少于作出类似用途的承租人在区域内同类建筑物内的承租人通常维持的覆盖范围，则上述限制应接受定期审查，出租人保留提高上述覆盖范围限制的权利。承租人应通过CANY财产保险，为其在已拆除处所范围内的财产充分投保。
30.没有其他代表。任何陈述或承诺均不对协议各方具有约束力，但本协议或作出此类陈述或承诺的一方签署的某些未来书面文件中所载的陈述和承诺除外。
31.安静的享受。出租人承诺，如果且只要承租人支付基本租金，以及此处规定的任何额外租金，并履行本协议的约定，出租人不得采取任何行动影响承租人在本协议所述期限内和平、安静地拥有、持有和享有处所的权利，但以本租赁的规定为限。
32.无偿性。承租人应针对（a）承租人或其任何分租人或被许可人或其雇员、代理人或承包商的任何疏忽或其他不法行为或不作为所引起的任何和所有第三方索赔、诉讼或诉讼（“第三方索赔”），以及（b）在每项此类第三方索赔中或与之相关的所有成本、费用和责任，对出租人及其代理人进行赔偿、抗辩并使其免受损害；但，然而，（i）出租人在知悉任何此类第三方债权后立即向承租人提供书面通知（无论是实际的还是威胁的），（ii）出租人授予承租人控制第三方债权抗辩的唯一权利，并在承租人的合理费用和承租人的合理要求下与承租人合作进行抗辩和解决，以及（iii）未经承租人事先书面同意，出租人不妥协或解决此类第三方债权，不得无理拒绝。
33.段落标题。本租赁中的段落标题及其条款的位置仅为方便起见，不得在对本租赁或其任何条款进行任何解释或解释时予以考虑。
34.适用于继承人和受让人。本租赁条款适用于出租人、承租人及其各自的继承人、继承人、法定代表人和受让人，具有约束力，并对其有利。据了解，本租赁中所使用的“出租人”一词仅指该建筑物的所有人、管有该建筑物的抵押权人或定期承租人，因此，在该建筑物或其任何租赁的任何出售事件中，或在抵押权人应占有处所的情况下，本租赁中指定的出租人应并在此被完全解除和解除出租人在本协议项下此后产生的所有契诺和义务，并应被视为无进一步协议的购买人，即该建筑物的定期承租人，或管有的抵押权人已承担并同意履行出租人在本协议项下的任何及所有契诺及义务。
35.【故意省略】
36.LESSOR的财产损失责任。出租人不对任何原因造成的任何财产损失承担责任，包括但不限于从处所盗窃或入室盗窃，而承租人承诺并同意在任何时候不对任何此类损失提出索赔。
37.部分无效。如本租赁的任何条款，或本租赁对任何人或任何情况的适用，在任何程度上无效或不可执行，则本租赁的其余部分，或该等条款或规定对被认为无效或不可执行的人或情况以外的人或情况的适用，不受此影响，本租赁的每一条款均应在法律允许的最大范围内有效和可执行。
38.经纪人。每一方（“代表方”）向另一方声明并保证，代表方在促成这一租赁时没有使用经纪人。代表方同意就经纪人关于该经纪人被代表方用于谈判或订立本租约的任何和所有索赔对另一方进行赔偿并使其免受损害。
39.个人责任。尽管本租赁有任何相反规定，但作为出租人执行本租赁的首要对价，特别理解并同意，出租人、其继承人、受让人或任何占有的抵押权人（就本款而言，统称为“出租人”）绝对不对本租赁的任何条款、契诺和条件承担任何个人责任，在出租人违反将由出租人履行的本租赁的任何条款、契诺和条件的情况下，承租人应仅依靠出租人在建筑物中的权益来满足承租人的每一项补救措施，此种免责是绝对的，没有任何例外。
40.没有选择。本租赁协议提交审查不构成对房地的保留或要约租赁或选择权，本租赁协议仅在出租人和承租人签署并交付时作为租赁协议生效。
41.定义。
a.承租人的百分比。无论在何处使用该短语，承租人的百分比均应按照参考页面上的定义，各方同意该页面反映并将不断调整，以反映出租给承租人的面积总平方英尺与整个建筑物总总总平方英尺数的比率，测量外墙与外墙。出租人亦有权为出租人认为适当的目的，在建筑面积内建造额外建筑物，并于有需要时为此目的细分土地，而在这样做时，建筑面积即成为该建筑物所在的细分地段。
b.不可抗力。不可抗力是指并包括出租人无法控制的情况，包括通过举例而不是通过限制的方式、联邦、州或市政官员未能颁发必要的许可或执照、天灾、事故、维修、罢工、劳动力、用品或材料短缺、恶劣天气，或在适用的情况下，在等待保险收益调整期间的时间流逝。
42.【故意省略】
43.通知。任何一方向另一方发出的任何通知均应以书面形式发出，且只有在亲自送达或由隔夜快递服务发送并提供交付收据的后付费信封寄发时，方应被视为已妥为发出，寄发地址为ifto承租人，在大厦；ifto出租人，在上述出租人地址；或，寄发至承租人或出租人分别以书面指定的其他地址。通知，如亲自送达，则视为已妥为发出，如以隔夜快递寄出，则视为已于该等快递服务交付后的翌日妥为发出。
44.顺从和满意。承租人的付款或出租人收取的金额低于根据本协议应支付的基本租金和附加租金的款项，不得被视为不是因最早规定的基本租金和附加租金而支付的款项，也不得将任何支票上的任何背书或声明或任何随附的任何支票或基本租金或附加租金付款的任何信函视为一致和满足，及出租人可接受该等支票或付款，但不损害出租人追讨该等基本租金及额外租金余额的权利，或寻求本条例或法律规定的任何其他补救措施。
45.豁免的影响。任何一方如不坚持严格履行本租赁的任何契诺、协议、条款或条件，或因违反该等契诺、协议、条款或条件而行使任何权利或补救措施，以及在任何该等违反行为持续期间不接受全部或部分租金，均不构成对任何该等违反行为或该等契诺、协议、条款或条件的放弃。任何一方对另一方的任何契诺、条件或责任的明示或默示的同意或放弃，不得解释为对相同或任何其他契诺、条件或责任的同意或放弃或任何其他违反，除非由寻求强制执行该等放弃的一方以书面签署。
46.莱索尔的保留权利。出租人和承租人承认，处所位于不对公众开放的建筑物内。出租人、承租人、他们的代理人、雇员和承包商以及他们的受邀访客只能进入大楼。如果发生包括针对承租人或任何其他承租人的罢工、纠察、告密或结社活动在内的劳动争议，出租人保留单方面改变承租人进出建筑物或作出任何其他经营条件改变以限制行人、车辆或交付人进出特定地点的权利，出租人将以不无理干扰承租人使用和享有房地的方式进行。
47.展览权。承租人同意允许出租人和出租人的代理人、雇员或其他代表向希望出租或购买该房产的人出示该房产且承租人同意在下一次十二（12）个月后进行出租人或出租人的代理人在本合同期限届满时，雇员或其他代表有权在提供房屋出租的处所或其任何部分的正面放置告示（出租人应始终保留放置提供该建筑物出售的标志的权利），而承租人在此同意允许该告示在不受阻碍或骚扰的情况下留在该处，前提是该告示不会无理地干扰承租人的业务进行。
48.企业管理局。以下签署的高级人员及代表法团执行本租约的法团代表声明并保证，他们是法团的高级人员，有权代表法团执行本租约。
49.损坏。因承租人或承租人代理人、员工、客人、被许可人、被邀请人、转租人、受让人、继承人的粗心大意、疏忽或不当行为造成处所、建筑物或建筑面积被破坏或任何形式的损坏，承租人应尽快修复上述损坏或更换或恢复处所被破坏的任何部分，费用由承租人自理。
50.迹象。承租人不得在上述处所或建筑物或其他建筑面积上或周围放置或允许放置任何标志，除非遵守所有市政条例或适用于此的其他法律法规。如出租人或出租人的代理人、雇员或代表认为有必要拆除任何该等标志，以便在该处所或其任何部分内或其上进行油漆或任何修理、改建或改良，则可如此拆除，但须在该等修理、改建或改良已完成时由出租人负担费用予以更换。
51.杂项。
a.本租约是在新泽西州订立和订立的，应受新泽西州法律管辖和解释，而不考虑其冲突法律规则。
b.本租赁应取代并优先于出租人与承租人之间就本租赁标的物达成的一切书面或其他协议。
52.新泽西州工业场地恢复法
a.承租人应在终止日期前四（4）个月的日期或之前，向出租人交付其遵守《新泽西州工业场地恢复法》（N.J.S.A. 13：IK-6 et seq.）（ISRA）的证据。如承租人未能在终止日期当日或之前向出租人交付该等证据，则，在该情况下及其后的每个月或部分月份，承租人根据本租约支付租金及其他费用的义务须在终止日期后一（1）个月延长。
b.承租人同意就承租人因适用《新泽西州泄漏赔偿和控制法》（NJ.S.A。58：10-23 et seq.）、《新泽西州工业场地恢复法》（NJ.S.A，13：LK-6 et seq.）、《1980年综合环境响应赔偿责任法》（PUB。L.第96-510，第94统计。2767,1980）、《新泽西州空气污染控制法》（NJ.S.A,26：2C-1 et seq.）。《资源保护恢复法》（42 U.S.C. 6901 et seq.）、《清洁空气法》（42 U.S.C. 7401 et seq.）和任何类似的州或联邦法规（统称为“环境法”）对已拆除的处所或其任何部分；但前提是（i）出租人在知悉任何此类实际或威胁的环境诉讼后立即提供书面通知，（ii）出租人授予承租人控制此类环境诉讼抗辩的唯一权利，并与承租人合作，由承租人承担合理费用并按承租人的合理要求，在抗辩和解决中及（iii）未经承租人事先书面同意，出租人不妥协或解决此类实际或威胁的环境诉讼，不得无理拒绝。承租人
订立契约，并同意采取一切必要步骤，以防止根据环境法的任何留置权在承租人的行为所产生的范围内附加于已拆除的处所。
c.承租人不得因其有意或无意的作为或不作为而导致或允许存在“危险物质”的释放、溢出、泄漏、泵送、排放、倾注、排空或倾卸（统称“释放”），如NJ.S.A.中对该术语的定义。58：10-23.1 l（b）（k）进入新泽西州水域或可能从其流入或排入所述水域或进入新泽西州管辖范围以外水域的土地上，或可能对新泽西州拥有、管理、托管或以其他方式控制的土地、水域、鱼类、贝类、野生动物、生物群、空气或其他资源造成损害，除非此类释放是根据并符合适当的联邦或州政府当局颁发的许可条件。
d.如果，（1）由于承租人的行为，新泽西州环境保护部应根据并根据NJ.S.A，58：10-23.1 l（f）（f）的规定对已拆除的处所提出留置权，原因是行政长官向新泽西州溢油事故赔偿基金支出了所述基金的款项以支付所述术语在N.J.S.A. 58：10-23.1 l（g）和/或所述术语在NJ.S.A.中定义的“清理和清除费用”。58：1-23.l l（b）（d），或（2）美国环境保护署根据1980年《综合和环境响应补偿和责任法》对已拆除的处所提出留置权，该留置权是由于承租人的分租人的承租人的故意或无意作为或不作为导致释放、溢出、泵送、倾注、排放、排空或倾倒“有害物质”，作为此类术语在NJ.S.A.中定义。58：10-23-1 l（b）（k）进入新泽西州水域或可能从其流入或排入上述水域的土地上，则承租人应未遵守本租约，并应在接到通知之日起三十（30）天内，即对已撤销的处所设置留置权，或在新泽西州或美国政府已开始采取步骤促使根据留置权出售已撤销的处所的情况下，在该较短期限内，任一（i）支付索赔并解除已撤销处所的留置权；
（二）提供（或订立）出租人合理满意的保证金，数额为产生留置权的债权；或
（三）提供出租人合理满意的其他担保，金额足以解除产生留置权的债权。
E.承租人的使用和任何转租承租人在本租赁期限内对已拆除处所的使用将不涉及“危险废物”或“危险物质”的产生、制造、提炼、运输、处理、储存、处理或处置，因为这些术语在《新泽西州泄漏补偿和控制法》中的定义应违反《新泽西州泄漏补偿和控制法》。承租人或任何分承租人违反本条规定或以任何方式在已拆除的处所上进行经营或允许使用和维护已拆除的处所从而使承租人或已拆除处所的任何分承租人遭受索赔或违反的，承租人应立即补救并完全纠正该条件，自费或促使该条件得到纠正。
F.承租人特此同意签署出租人合理认为必要的文件，以提出出租人合理要求的申请，以确保符合ISRA。承租人应承担因承租人使用已拆除处所而产生的与所要求的任何符合ISRA规定的一切成本和费用，包括但不限于国家机关费用、工程费、清理费、备案费和担保费。如在本租约中使用的，ISRA合规性应包括由适当的政府当局申请确定不适用。上述承诺应在租约终止或更早到期及移交已拆除处所后继续有效，亦应在出租人出售或出租或转让已拆除处所后继续有效。
G.如果承租人在租赁终止或更早到期时未遵守本节所述的ISRA，则承租人应负责支付本租赁中规定的所有租金和其他费用，以及自租赁终止之日起至向出租人交付完全遵守ISRA的证据之前，为获得遵守ISRA及其下颁布的所有条例而产生的任何和所有其他费用。
53.保留地役权。出租人保留进入处所的权利、地役权和特权，以便在出租人合理要求的情况下，自担成本和费用安装任何雨水渠和下水道及/或与之相关的公用设施线路。经了解并同意，如果出租人可能要求的工作需要安装可能会取代任何铺路、草坪、播种区域或灌木的装置，出租人应自担成本和费用，恢复上述铺路、草坪、播种区域或灌木。出租人约定，前述工作不得无理干扰承租人业务的正常经营，出租人应当对承租人进行赔偿，使其免受与该等装置有关的损害。
54.空气、水和地面污染。
a.承租人对出租人提出的任何索赔、损害、赔偿责任、费用、处罚、罚款，明确约定并同意对出租人进行赔偿、抗辩，使出租人免受损害可能因承租人在其使用处所时造成的空气、水或地面污染而蒙受损失。承租人订立契约，并同意就承租人造成水、空气或地面污染的任何该等申索而向出租人送达的任何申索或通知立即通知出租人；而承租人在任何情况下，将立即采取措施，对承租人因使用处所而造成的任何空气、水或地面污染进行一半补救或治愈。承租人方面的内部契约应在本租赁期满或提前终止时继续有效。
b.出租人对承租人在本租赁日期之前因出租人或该建筑物的先前所有人或占用人造成的空气、水或地面污染而可能遭受的任何索赔、损害、责任、费用、罚款或罚款，明确承诺并同意对承租人进行赔偿、抗辩并使其免受损害。出租人承诺并同意立即将有关先前污染的任何索赔通知承租人，并将立即采取措施补救或治愈根据本款由出租人负责的任何空气、水或地面污染。出租人方面的内部契约应在本租赁期满或提前终止时继续有效。
55.所需修正BY出借人。 如与为该建筑物或出租人或其相关实体拥有的任何其他土地或土地上的任何其他改良有关，银行、保险公司或其他经认可的机构贷款人应要求对本租赁进行合理修改，作为此类融资的条件，承租人将不
不合理地拒绝、延迟或推迟其同意，前提是此类修改不会增加承租人在本合同项下的义务或减少出租人在本合同项下的义务。此外，承租人须向任何该等抵押权人或建议的抵押权人提供由独立注册会计师妥为核证的承租人最近财务报表（如有的话）的副本，或如无该等核证报表，则该等报表须由承租人总裁核证。承租人没有此种报表的，承租人应提供抵押权人或拟设抵押权人可能合理要求的其他财务资料。
56.持有。承租人在本租赁期限届满后持有或继续占用的，不得操作以延长或续租本租赁或暗示或产生新租赁。在这种情况下，出租人有权立即终止承租人的占用或将承租人的占用视为按月租赁，在这种情况下，各方应继续履行本合同项下的所有义务，包括承租人按紧接本合同期限终止前有效的费率支付基本租金和CAM付款，但可按本合同规定进行调整。
57.扩展选项。
a.在符合以下第57B款规定的情况下，承租人应在终止日期后的每个月有权按月（每个月，一项延期选择权"）延长（就实验区和/或行政区域中的一项或两项，包括任何公共区域）本租约（每个月，一项"延期任期"）。每个延期期限应于终止日期的翌日开始，或于适用的当时的延期期限届满的翌日开始，直至任何一方根据第57.A.（3）条终止租赁。
(1)每个延期期的基本租金应按照《第参考页第6节且只能通过双方的相互书面协议进行调整。
(2)各展期期间的CAM缴款应按照中概述的规定第23款（额外租金）的租约，并且只能通过双方的相互书面协议进行调整。
(3)在每个延长期内，有关实验室区域和/或行政区域（如适用）的租赁的所有条款和条件应保持完全有效，但承租人可通过在期望的终止日期前至少六十（60）天向出租人提供书面通知终止租赁，而出租人可通过在期望的终止日期前至少一百二十（120）天向承租人提供书面通知终止租赁。
B.承租人行使每份延期选择权应以以下各项为条件并受其约束：
（1）承租人应在终止日期前至少三十（30）天以书面通知出租人其行使的初始延期选择权；但除非承租人或出租人已按照上文第57（a）（3）条提供终止通知，否则承租人应被视为在随后的每个延期期限内自动行使其延期选择权。
（2）在出租人接获上述（b）（l）规定的承租人通知时及在终止日期及其后每一次延长期开始时，承租人根据本租赁的条款或条文不得违约，且承租人不得已转租或转让任何部分已拆除处所。
（3）除本条所述外，承租人不得有进一步的延期选择
（在单独的页面上签名）
作为证明，每一方均已促使本协议由其正式授权的代表自生效之日起签署。
GENSCRIPT USA HOLDING，INC.，出租人
签名：/s/王传君
打印名称：王传君
职称：总经理
LEGEND BIOTECH USA INC.，承租人
签名：/s/道格拉斯·华莱士
打印名称：Douglas Wallace
标题：VIP，运营
附件 A
显示已拆除处所的计划
行政区域
实验室区域