美国
证券交易委员会
华盛顿特区20549
表格
8-K
本期报告
根据第13或15（d）条）
《1934年证券交易法》
报告日期（最早报告事件的日期）：
2025年10月29日
（其章程所指明的注册人的确切名称）
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| （州或其他司法管辖 注册成立） |
（佣金
档案编号）
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（I.R.S.雇主 识别号） |
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（其章程所指明的注册人的确切名称）
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| （州或其他司法管辖 注册成立） |
（佣金
档案编号）
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（I.R.S.雇主 识别号） |
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| （主要行政办公室地址） | （邮编） | |||||||
注册人的电话号码，包括区号：（
212
)
687-8700
不适用
（前名称或前地址，如果与上次报告相比有变化）
如果表格8-K的提交旨在同时满足注册人在以下任何规定下的提交义务，请选中下面的相应框：
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根据《证券法》第425条规定的书面通信（17 CFR 230.425） | ||||
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根据《交易法》（17 CFR 240.14a-12）规则14a-12征集材料 | ||||
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根据《交易法》（17 CFR 240.14d-2（b））规则14d-2（b）进行的启动前通信 | ||||
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根据《交易法》（17 CFR 240.13e-4（c））规则13e-4（c）进行的启动前通信 | ||||
根据该法第12（b）节登记的证券：
| 各类名称 |
交易
符号（s）
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各交易所名称
在其上注册
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| Empire State Realty Trust, Inc. | ||||||||||||||
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| Empire State Realty OP，L.P。 | ||||||||||||||
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用复选标记表明注册人是否为1933年《证券法》第405条（本章第230.405条）或1934年《证券交易法》第12b-2条（本章第240.12b-2条）所定义的新兴成长型公司。
新兴成长型公司
☐
若为新兴成长型公司，请勾选注册人是否选择不使用延长的过渡期，以符合《交易法》第13(a)条规定的任何新的或修订的财务会计准则。☐
| 项目2.02。 | 经营业绩和财务状况。 | ||||
上
2025年10月29日
，Empire State Realty Trust, Inc.（“公司”或“我们”）发布新闻稿，公布了2025年第三季度的财务业绩。新闻稿提到了公司网站上提供的某些补充信息。新闻稿和补充报告分别作为附件99.1和99.2附于本文，并以引用方式并入本文。
本报告第2.02项中的信息，包括附件99.1和99.2，正在提供，不得被视为根据经修订的1934年《证券交易法》（“交易法”）第18条的目的“提交”，或以其他方式受该条的责任约束。根据经修订的1933年《证券法》（“证券法”）或《交易法》，此类信息不得通过引用并入任何登记声明或其他文件，除非该信息通过引用具体并入其中。
| 项目7.01。 | 监管FD披露 | ||||
2025年第三季度收益
如上文第2.02项所述，公司发布了关于2025年第三季度财务业绩的新闻稿，并在其网站上提供了与此相关的某些补充信息。
本报告第7.01项中的信息正在提供中，不应被视为《交易法》第18条所指的“已提交”，或以其他方式受该条的责任约束。此类信息不得根据《证券法》或《交易法》以引用方式并入任何注册声明或其他文件，除非其中特别以引用方式并入。
项目9.01。财务报表及附件。
（d）展品。
非GAAP补充财务措施
运营资金
我们根据美国全国房地产投资信托协会（National Association of Real Estate Investment Trusts，简称NAREIT）发布的关于FFO的“白皮书”计算运营资金（“FFO”），该文件将FFO定义为净收入（亏损）（按照公认会计原则确定），不包括对可折旧房地产投资和对实质房地产投资的投资的减值冲销、债务重组和出售可折旧经营物业的损益，加上与房地产相关的折旧和摊销（不包括递延融资成本的摊销），减去对非控股权益的分配和终止经营业务的损益，并在对未合并的合伙企业和合资企业进行调整后。FFO是一种广受认可的REITs非GAAP财务指标，我们认为，当与根据GAAP确定的财务报表一起考虑时，有助于投资者了解财务业绩并为REITs之间的比较提供相关基础。此外，我们认为FFO对投资者很有用，因为它通过认识到房地产通常随着时间的推移而升值或比其他可折旧资产更大程度地保持剩余价值，从而捕捉到了房地产业绩特有的特征。投资者在试图了解股权REIT的经营业绩时，应查看FFO以及GAAP净收入。我们提出FFO是因为我们认为它是一个重要的补充
衡量我们的经营业绩，并认为它是证券分析师、投资者和其他利益相关方在评估REITs时经常使用的。然而，由于FFO不包括折旧和摊销，并且既不能反映因使用或市场条件而导致的我们物业价值的变化，也不能反映维持我们物业经营业绩所需的资本支出和租赁佣金水平，所有这些都具有真正的经济影响，并可能对我们的经营业绩产生重大影响，因此FFO作为业绩衡量标准的效用是有限的。无法保证我们提出的FFO与其他REITs的类似名称的衡量标准具有可比性。FFO不代表经营活动产生的现金，不应被视为根据GAAP确定的净收入（亏损）或根据GAAP确定的经营活动现金流量的替代方案。FFO并不表示可用于满足持续现金需求的现金，包括进行现金分配的能力。尽管FFO是评估REITs绩效时用于可比性的一种衡量标准，但由于NAREIT白皮书仅提供了计算FFO的指南，FFO的计算可能因公司而异。
来自运营的修正资金
修改后的运营资金（“修改后的FFO”）将任何低于市场的地面租赁摊销的调整加回传统定义的FFO。我们认为，由于GAAP下的非现金会计处理，这是评估我们经营业绩的一个有用的补充措施，这源于2014年第三季度在我们的组建交易之后收购了两个期权物业，因为它们的租赁价格大大低于市场地面租赁，其摊销对我们的整体业绩很重要。我们提出修改后的FFO是因为我们认为它是衡量我们经营业绩的重要补充指标，因为它加回了低于市场的地面租赁的非现金摊销。无法保证我们提供的修改后FFO与其他REITs的类似名称措施具有可比性。修改后的FFO不代表经营活动产生的现金，不应被视为根据公认会计原则确定的净收入（亏损）或根据公认会计原则确定的经营活动现金流量的替代方案。修改后的FFO并不表示可用于满足持续现金需求的现金，包括进行现金分配的能力。
来自运营的核心资金
来自运营的核心资金（“核心FFO”）将以下项目加回修改后的FFO：债务提前清偿损失、收购费用、遣散费、IPO诉讼费用以及与接管财产相关的利息费用。该公司认为，核心FFO是衡量其经营业绩的重要补充指标，因为它不包括非经常性项目。无法保证公司提交的核心FFO与其他REITs的类似名称措施具有可比性。核心FFO不代表经营活动产生的现金，不应被视为根据公认会计原则确定的净收入（亏损）或根据公认会计原则确定的经营活动现金流量的替代方案。核心FFO并不表示可用于满足持续现金需求的现金，包括进行现金分配的能力。在未来期间，我们还可能从核心FFO中排除我们认为可能有助于投资者比较我们的结果的其他项目。
可供分配的核心资金
除了核心FFO，我们通过（i）增加核心FFO非房地产折旧和摊销、递延融资成本摊销、债务折扣和非现金补偿费用摊销、利率衍生工具损失摊销和（ii）扣除直线租金、债务溢价摊销和高于/低于市场租金收入，以及经常性资本改善，如第二代租赁佣金、租户改进、预建、资本支出和家具、固定装置和设备，来呈现可供分配的核心资金（“核心FAD”）。Core FAD仅作为补充披露提供，我们认为这些披露提供了有关我们为股息提供资金的能力的有用信息。核心FAD不代表经营活动产生的现金，不应被视为根据GAAP确定的净收入（亏损）或根据GAAP确定的经营活动现金流量的替代方案。核心FAD并不表示可用于满足持续现金需求的现金，包括进行现金分配的能力。无法保证我们展示的Core FAD可以与其他REITs的类似名称的衡量标准相媲美。
净营业收入和财产现金NOI
净营业收入（“NOI”）是一种非公认会计准则的业绩财务衡量标准。我们的管理层使用NOI来评估和比较我们物业的表现，并确定收益趋势和计算我们物业的公允价值，因为它不受以下因素的影响：（i）物业所有者的资金成本，（ii）折旧和摊销费用的影响以及根据公认会计原则计算的净收入中包含的经营性房地产资产出售的损益，（iii）购置费用、债务提前清偿损失、减值费用和衍生金融工具损失，（四）财产所有人特有的一般和行政费用及其他收益和损失。资金成本从NOI中剔除，因为它特定于所有者的特定融资能力和约束。消除资金成本是因为它取决于历史利率和其他资本成本以及我们过去就资本的适当组合做出的可能已经改变或未来可能改变的决定。折旧和摊销费用以及出售经营性房地产资产的收益或损失被消除，因为它们可能无法准确反映我们的办公或零售物业因使用物业或市场条件变化而导致的实际价值变化。虽然不动产的某些方面确实会随着时间的推移以折旧和摊销合理捕捉的方式价值下降，但整个不动产的价值在历史上是由于整体经济状况的变化而不是由于财产的实际使用或时间的流逝而增加或减少的。出售不动产的收益和损失因财产而异，并受出售时市场状况的影响，而市场状况通常会因时期而变化。这些收益和损失在比较一个时期和另一个时期时，或者在比较我们的经营业绩与其他没有进行类似时间购买或销售的房地产公司的经营业绩时，可能会造成扭曲。我们认为，从净收入中剔除这些成本对投资者是有用的，因为由此产生的衡量标准反映了运营我们的物业所产生的实际收入和实际支出，以及入住率、租金和运营成本的趋势。在某些情况下，
公司还提出（1）物业现金NOI，不包括天文台NOI和直线租金、公允价值租赁收入和直线地租费用调整的影响，以及（2）物业现金NOI，不包括租赁终止费。物业现金NOI仅作为一项补充披露提出，管理层认为，该披露允许投资者在不考虑某些非现金租金收入和直线地租费用调整的影响的情况下，比较不同时期的NOI表现。与折旧和摊销费用类似，公允价值租赁收入，因为历史成本会计，可能会扭曲物业层面的经营业绩计量。此外，列报NOI不包括直线租金和直线地租费用调整的影响，为投资者提供了物业层面经营业绩的另一种观点，更密切地反映了投资组合中产生的净现金。提供不包括租赁终止费的物业现金NOI为投资者提供了额外信息，使他们能够在不考虑终止费的情况下比较不同时期的经营业绩，这可能会扭曲任何特定时期的结果，因为它们通常代表与协商提前终止租户租约相关的一次性支付的租户租金义务的多个月或几年，并且不反映公司投资组合的核心持续经营业绩。然而，NOI、Property Cash NOI和Property Cash NOI不包括租赁终止费的用处有限，因为它不包括一般和管理成本、利息费用、折旧和摊销费用以及出售物业的损益，以及GAAP规定的其他损益、维持我们物业运营业绩所必需的资本支出水平和租赁成本，所有这些都是重大的经济成本。NOI和Property Cash NOI可能无法捕捉到净收入这些组成部分的显着趋势，这进一步限制了其效用。NOI和Property Cash NOI是衡量我们物业的经营业绩，但不衡量我们的整体业绩。因此，这些指标不能替代按照公认会计原则计算的净收入。这些措施应结合根据公认会计原则计算的净收入进行分析。其他公司可能会使用不同的方法来计算NOI、Property Cash NOI或类似标题的措施，因此，我们的措施可能无法与其他公司报告的类似标题的措施进行比较，这些公司没有像我们那样准确地定义该措施。
同店
在公司对NOI的分析中，特别是为了使不同时期的NOI比较有意义，重要的是要提供公司在每个呈报时期内拥有的物业的信息。本公司指在呈列的最早期间开始前取得并由本公司拥有至最近期间结束时呈列的物业为“同一店铺”。因此，同店不包括在呈报的最早期间开始后收购的物业或在呈报的最近期间结束前处置的物业。因此，在获得一处房产后，至少需要一年零一个季度，该房产才能被纳入Same Store。该公司对同店的定义也不包括持有待售物业或我们预计在下一季度处置的物业、置于接管状态的物业以及我们的多户物业。对于混合用途物业，所有同店物业NOI都体现在该混合用途物业NOI的大部分构成的物业类别中。截至2025年9月30日，同店不包括
North Sixth Street Collection，包括2023年9月至2025年6月期间发生的四笔收购，以及康涅狄格州斯坦福德的First Stamford Place，于2024年5月被置于接管状态，随后于2025年2月将所有权转让给贷方。
EBITDA和调整后EBITDA
我们将EBITDA计算为净收入加上利息费用、与接管财产相关的利息费用、所得税以及折旧和摊销。我们提出EBITDA是因为我们认为EBITDA，连同来自经营活动、投资活动和融资活动的现金流，为投资者提供了一个额外的指标，表明其产生和偿还债务的能力。EBITDA不应被视为替代净收入（根据公认会计原则确定）、指示其财务业绩、替代经营活动产生的净现金流量（根据公认会计原则确定）或衡量其流动性的指标。对于调整后的EBITDA，我们加回减值费用和处置财产的（收益）损失。
调整后EBITDA的净债务
我们将净债务与调整后EBITDA计算为公司在总债务中的按比例份额减去现金和现金等价物除以公司在过去12个月调整后EBITDA中的按比例份额。公司认为，将净债务与调整后EBITDA的列报为投资者提供了有用的信息，因为公司根据其在所有资产中的所有权权益百分比，将净债务与调整后EBITDA进行审查，作为其整体财务灵活性、资本结构和杠杆管理的一部分。
签名
根据《交易法》的要求，注册人已正式安排由以下签署人代表其签署本报告并在此获得正式授权。
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日期：
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Empire State Realty Trust, Inc.（注册人）
签名：/s/Stephen诉Horn
姓名：Stephen诉Horn
标题：执行副总裁、首席财务官 & 首席财务官
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根据《交易法》的要求，注册人已正式安排由以下签署人代表其签署本报告并在此获得正式授权。
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日期：
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Empire State Realty OP，L.P。
（注册人）
By：Empire State Realty Trust, Inc.，as general partner
签名：/s/Stephen诉Horn
姓名：Stephen诉Horn
标题：执行副总裁、首席财务官 & 首席财务官
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