展品4.5
“本文件中包含的某些机密信息，标记为[***]，已被省略，因为LEGEND生物技术公司已确定信息（i）不是材料，（II）是LEGEND生物技术公司视为私人或机密的类型。”
办公室租赁协议
LANDLORD：LEGACY BRIDGEWATER，LLC
租户：LEGEND BIOTECH USA，INC。
建筑：77 Corporate Drive，桥水，新泽西州
指数
基本租赁条款
第一条授予；期限；交付
第1.01款处所
第1.02款租赁期限
第1.03节处所的交付和验收
第二条租金
第2.01款一般
第2.02款基本租金
第2.03款额外租金
第2.04款滞纳金；利息
第三条共同领域；经营费用；税费和电费
第3.01节定义
第3.02节共同区域的管制和使用
第3.03款租户的运营费用、税收和电气成本的比例份额
第四条房地使用；遵守法律；环境义务
第4.01节处所的使用；进入权
第4.02节遵守法律
第4.03节环境义务和赔偿
第4.04节消防楼梯间的使用
第4.05款家具
第五条服务
第5.01款服务
第5.02款高需求使用
第5.03节服务中断
第5.04节发电机
第六条维修保养
第6.01款房东的赡养义务
第6.02节租户的赡养义务。
第七条故意删除
第八条变通；机械师的许可
第8.01节改动
第8.02节机械师的留置权
第九条保险和赔偿
第9.01节保险义务
第9.02节放弃财产损害索赔
第9.03节赔偿
第9.04条豁免及释放
第十条转让和转租
第9.01款控制权变更；转让
第9.02条业主同意书
第一条XI房东的入境权
第十二条显着领域
第十三条破坏或者损害
第十四条从属
第十五条违约和补救措施
第15.01条租户违约
第15.02款业主补救措施
第15.03款房东违约
第十六条承租人的财产
第十七条静谧的享受
第十八条占有权的移交；持有
第18.01条交出管有权
第18.02款持有
第十九条杂项
第19.01款标志
第19.02款电信
第19.03节反言证书；财务信息
第19.04款通知
第19.05款不可抗力
第19.06节保密
第19.07节经纪人
第19.08条律师费
第19.09节记录
第19.10款继承人
第19.11款房东转让
第19.12节后果性、惩罚性和特别损害赔偿
第19.13条不放弃
第19.14节放弃陪审团审判
第19.15节关于安全措施的释放和放弃
第19.16节字幕；施工
第19.17节整个协议；部分无效；没有陈述或保证
第19.18节管辖法律；相对人
第19.19条无要约
第19.20条租客权力；连带责任
第19.21节反恐怖主义
第19.22节[***]
第19.23节[***]
第19.24节[***]
第19.25节租户的安全系统
第19.26条同意及批准
第19.27款担保
第19.28节[***]
展览“a”法律说明
展品“A-1”场地平面图展示停车&预留停车
展品「 b 」层平面图展示房地
展品“C”字工作信
展品“d”规则和条例
展品“e”停车展品
展品“F”[***]
展品“G”[***]
Exhibit“H”租赁担保
展览“我”[***]
办公室租赁协议
本办公室租赁协议（“租赁”）由特拉华州有限责任公司LEGACY BRIDGEWATER，LLC（“房东”）与特拉华州公司LEGEND BIOTECH USA，INC.（“租户”）订立和订立，自下文基本租赁条款所述租赁日期起生效。
基本租赁条款
以下列出租赁的一些基本规定和定义：
租赁日期：2025年5月___日
项目：所有该等特定建筑物、改善工程、公共区域（定义见第3.01条）及其不动产的底层土地在法律上被描述于附件“A”附于此，并成为其中的一部分。
Building：位于项目范围内且地址为77 Corporate Drive，桥水，NJ.的特定建筑物。该建筑规定可出租面积为203,434平方英尺。
房地：400套房，包括整个第四套房（4第）大楼的楼层，如本附楼面图所示为附件“b”并参与了这件事。处所规定为57,325平方呎的可出租面积。
期限：自生效日期起至到期日（其定义见下文）止的期间。
开工
日期：2025年6月1日（受第1.04及19.28条规限）。
到期日：下午11时59分于一个连续一百三十（130）个日历月之后的该日期，加上（如该开始日期并非一个日历月的第一天）该开始日期所处的任何部分日历月，藉以使到期日在一个日历月的最后一天，【***].
[***]
基本租金：
| 租赁月数 |
年基租率
每RSF
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年度
基本租金
|
每月
基本租金
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| 1–12 |
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$[***]
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$[***]
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| 13–24 |
$[***]
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$[***]
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$[***]
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| 25–36 |
$[***]
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$[***]
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$[***]
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| 37–48 |
$[***]
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$[***]
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$[***]
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| 49–60 |
$[***]
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$[***]
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$[***]
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| 61-72 |
$[***]
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$[***]
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$[***]
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| 73-84 |
$[***]
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$[***]
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$[***]
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| 85-96 |
$[***]
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$[***]
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$[***]
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| 97-108 |
$[***]
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$[***]
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$[***]
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| 109-120 |
$[***]
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$[***]
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$[***]
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| 121-130 |
$[***]
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$[***]
|
$[***]
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1
[***]
租期月份：指租期内的每个完整日历月；但如开始日期并不发生在第1个（1St）一个日历月的一天，然后是第一个（1St）就本协议而言，租赁月份须予扩大，使其于开始日期开始，并于发生开始日期的日历月之后的日历月的最后一天结束（而在该等情况下，该租赁月份的每月基本租金须按比例增加，以包括该扩大期间，除非上文就任何已减低的基本租金另有规定）。
基准年：关于营业费用和税收，2025日历年。
租户的
成比例
份额：28.18%，按处所可出租面积（如上所述）除以建筑物可出租面积（如上所述）确定。
保证金：[***]
被担保人：传奇生物技术公司，开曼群岛注册地公司
许可用途：一般办公和行政用途，不得用于其他用途或目的，但在下文第4.01节不加禁止的范围内经营租户业务的辅助用途除外。
停车位：见附件“E”附于此，并成为其中的一部分。
房东的
经纪商：Cushman & Wakefield美国公司
租户的
经纪人：New Jersey，LLC的Cushman & Wakefield
楼主通告
地址：
|
Legacy 桥水，LLC
[***]
邮箱：[***]
|
附副本至：
[***]
邮箱：[***]
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租客通告
地址：
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开工日期前：
传奇生物美国公司。
2101棉尾LN。
新泽西州萨默塞特08873
关注：Jim Pepin，总法律顾问
邮箱：[***]
开工日期后：
传奇生物美国公司。
77企业驱动
桥水，NJ08807
关注：Jim Pepin，总法律顾问
邮箱：[***]
|
附副本至：
Day Pitney LLP
Attn：Robert G. Rahilly，esq。
斯坦福广场一号，7第楼层
特雷瑟大道263号
Stamford，CT 06901
邮箱：[***]
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2
第一条授予；期限；交付
第1.01款处所
业主特此租赁予租客，而租客特此向业主租赁期限内的处所，但须遵守本租赁条款及条件。根据本协议或包括在处所内或附属于处所内，并无授予光、空气或景观的地役权。各方约定并同意，处所和建筑物包含基本租赁条款（基于BOMA Office Standards 2017概述的标准）中规定的可出租面积。
第1.02款租赁期限
本租赁自租赁之日起生效并对业主和租户具有约束力，但本租赁的期限应自生效日期开始，并应于到期日结束，除非根据本租赁提前终止或通过任何续期条款（定义见下文）（如适用）延长。
第1.03节处所的交付和验收
在符合本协议规定的条款和条件的情况下，业主应在开工日期将处所交付给租户空置、扫帚干净、所有建筑系统工作秩序良好或以其他方式符合本协议规定的条款。在生效日期前，业主须运用商业上合理的努力，根据本租约（包括但不限于第19.28条）将处所的专有管有权交付予租客，并按照本合约所附的工作通知书建造建筑物公共区域的改善工程，并将本合约的一部分作为附件“C”（the“Workletter”）。须待业主的工作（定义见工作函）完成后，租户接受物业及项目在其“AS-IS，where-is，with all faults”条件，且除本租约另有明文规定外，租客承认业主：（i）没有就处所、现有家具或项目的状况作出任何形式的陈述或保证；及（ii）没有义务改善或翻新处所，或就订立本租约承担费用。
第1.04款抢先体验
尽管有本条例所载的任何相反规定，但自该日期起计【***】在开工日期之前，业主应允许租户和租户的代理人和承包商进入房地（“抢先进入”），其唯一目的是允许租户（i）对现有以太网电缆进行基本故障排除（可能包括弹出敞开的天花板瓷砖和追踪现有电缆以确保良好的工作秩序），（ii）检查服务器机房/IDF内现有IT项目并对其进行故障排除，（iii）运行ISP检查和诊断，以及（iv）运行新的以太网电缆（“安装工作”）。承租人进入及占用处所的任何该等情况，须当作是根据租约的所有条款、契诺、条件及条文，包括但不限于承租人关于不在许可用途的处所内进行业务或经营的契诺，以及承租人在赔偿及保险方面的义务，但只就支付租金的契诺而言，则属例外。在不限制前述规定的情况下，除非且直至租户向房东提供了证明租户根据本租约有义务维持的保险范围的保险证明，否则不得允许租户抢先进入。除非业主的疏忽作为或不作为直接造成，否则业主对任何装修工程的任何伤害、损失或损坏，不论在租约所界定的开工日期之前或之后，均不承担任何责任。承租人或任何承租方因装修工程以外的任何活动或用途而开始经营或使用处所，须触发租约项下的开工日期。
第二条租金
第2.01款一般
A.所有基本租金、额外租金（定义见下文）及租户根据本租约须向业主支付的其他款项统称为“租金”。未经事先要求、发票、通知或抵销（本租约另有规定的除外），承租人订立契约，在根据本协议到期时，以联合的合法款项向业主（或业主在事先书面通知后不时以书面合理指定的另一方）支付租金
3
各国在基本租赁条文所列租金支付地址（或业主经事先书面通知不时以书面合理指定的其他地点）。租期内任何部分日历月的租金应按比例分摊，本租约下的所有按比例分摊均以365天历年（闰年366）为基础。受基本租金减免期限制，租户根据本协议支付租金的义务应自生效日期开始，并在整个期限内持续；但基本租金减免期后第一个完整日历月的租金应由租户在生效日期之前提前支付给房东。租户同意通过电子资金转账支付租金。
b. 承租人支付或业主接受的金额低于根据本协议到期的全额租金，不得视为业主放弃根据本协议到期的全额租金。任何租金付款的支票或随附的任何信件上的任何部分付款或背书，均不得视为达成一致及满足，但业主可在不损害业主收取根据本协议到期的任何租金余额或根据本协议向租户评估的任何滞纳金的权利的情况下接受该等付款。租客在此支付租金的义务独立于任何盟约或房东在此承担的义务，租金应在不抵消、反索赔、减租或任何形式的扣除（除非本租约另有相反明文规定）的情况下支付给房东。
第2.02款基本租金
年度基本租金应在期限内按基本租赁条款规定的金额按月等额分期到期。受基本租金减免期限制，每月每期基本租金应在每个日历月的第一天或之前由租户提前到期支付。如果开工日期没有发生在第一天（1St）一个日历月的一天，则上述部分日历月的每月分期基本租金应按第2.01节的规定按比例分摊，且上述按比例分摊的金额应在开工日期到期。
第2.03款额外租金
承租人有义务支付下文第3.03节中规定的承租人按比例分摊的运营费用、税收和电气成本（每一项定义见第三条），以及承租人在本协议项下的所有其他货币义务（基本租金除外），无论是否被指定为本协议项下到期的“额外租金”。如果任何额外租金的付款没有预定的到期日，那么所说的付款应在30日到期（30第）承租人就该付款连同合理证明文件开出发票之日的翌日。如租户在处所使用的任何水电费由业主根据亚表计费而无需任何加价（而非直接由水电费供应商），则所有该等水电费开支须视为额外租金及到期[***】承租人收到任何有关发票后。业主须自行承担与安装任何分表有关的任何及所有费用。
第2.04款滞纳金；利息
如任何租金付款未获业主于该日期或之前按租金付款地址收取，即[***】业主提供该等款项到期未付的书面通知后，逾期收费【***】该等逾期金额应立即根据本协议到期应付，所有拖欠金额应自逾期之日起直至支付，按以下两者中较低者计息：（i）适用法律允许的最高利率，或（ii）[***】（said lower rate简称“违约率”）。尽管有上述规定，业主将不会有任何义务提供超过【***].如因任何原因，上述滞纳金根据适用法律被视为利息，则应视需要调整上述滞纳金加上任何拖欠支付租金的违约利率利息，以使其不超过最高合法利率。上述滞纳金和利息是对房东因不支付租金而可获得的任何补救措施的补充，而不是限制。
第三条共同领域；经营费用、税费和电费
第3.01节定义
就本文而言，以下定义应具有以下含义：
4
（1）“建筑系统”应定义为所有机械、电气、管道、暖通空调（供暖、通风和空调）、洒水、生命安全、屋顶；以及服务于建筑物或项目一般其他部分的外部设备垫、安全和其他类似系统（但不包括完全位于租户空间内的任何电气系统、位于租赁给租户的空间内的卫生间设施，以及专门服务于特定租户空间的其他补充和独立系统）。
（2）“公共区域”或“公共区域”定义为项目内的所有区域、改善和设施（出租或可供出租给租户的空间除外），包括但不限于以下各项：屋顶、所有停车区和设施（包括任何停车库结构和本协议所附场地平面图所描绘的建筑物的参观停车区为附件 A-1), 进出道路、车道、装载区、人行道、行人步道、景观及种植区（包括任何湿地）、挡土墙、围栏、雨水及下水道设施、滞留池、照明设施、大堂区、电梯、电梯井、立管、楼梯、走廊、用餐区、洗手间、机械室、清洁壁橱、电动和电话壁橱及其他类似区域、改善和设施，现在或将来按照本租约所载的条款和条件。公共区域还应包括现有的自助餐厅、健身中心、协作和会议中心区上一（1St）大厦楼层。
（3）「经营开支」的定义，是指业主就经营（包括但不限于提供业主根据第5.01条所规定的服务）、管理、保险、保养、维修及提升工程（包括但不限于位于其中或与之有关的所有公共区域、建筑系统、个人财产、公用事业及改善工程）而支付、招致或收取的任何及所有实际合理的成本、费用、收费及开支。运营费用还应包括但不限于所有复杂费用（定义见下文）和物业管理费，包括向房东的任何关联公司，【***].尽管有上述规定，运营费用不应包括以下任何一项：（i）税收（定义见下文），（ii）联邦或州所得税、特许经营税、遗产税、遗产税、转让税、资本股税或超额利润税，（iii）建筑物折旧，（iv）任何抵押贷款下的还本付息，（v）任何地面租赁下的租金，（vi）以房东收到的净保险收益为限的恢复费用（或如果房东携带了所需的保险就会收到），（vii）租赁佣金、广告和促销费用，律师费及与大厦其他租户或其他占用人或潜在租户或占用人的谈判或纠纷有关的其他成本和开支，（viii）租户改善成本，（ix）任何雇员的工资、薪金及福利（不论由业主或物业经理支付）：（1）经理级别以上或（2）未将其几乎全部时间投入大厦的人，除非该等工资，大厦经理职等或以下雇员的薪金及福利，如没有将其大部分时间投入大厦，则按比例公平分配，以反映营运、管理或以其他方式维修大厦所花费的时间的合理分配，（x）资本支出（许可的资本成本除外，须计入营运费用），（xi）电气成本，（xii）任何以其他方式计入上述营运费用的项目的成本，但以租户或任何其他方已就该等成本作出补偿或获补偿为限，除根据与本条第三条相当的条文支付该承租人的份额外，（十三）业主因出售或转让其在该建筑物或该项目的权益或在拥有该等权益的任何层级的任何实体中的权益而招致的法律费用、经纪佣金及其他交易成本及开支，（十四）向业主的任何附属公司收取的费用，但以超出市场价格为限，（十五）业主直接或间接承担的任何租赁或转租项下的任何租金、额外租金或其他费用，（十六）开支（包括但不限于罚款，罚款、律师费和加班费）因纠正业主根据本租约或建筑物内任何其他空间租赁、建筑物内服务合同或影响建筑物的任何抵押或保险单而发生的违约，但该等费用高于业主及时履行该义务本应产生的费用，（xvii）任何场外一般和行政费用，除非该等费用按公平比例分摊以反映该项目应占该等费用的合理分配，（xviii）任何坏账损失，租金损失或坏账或租金损失准备金，（xix）为纠正或纠正截至生效日期已存在的任何不遵守法律的情况而发生的费用，以及（xx）仅向另一租户提供的任何服务或公用事业的成本，（xxi）与搬迁、圈地有关或与之相关的任何责任、成本或费用，危险物质的封装或其他处理以及就建筑物或项目中存在或释放的危险物质进行索赔抗辩的费用（根据本租约的明文条款，租户须另有责任的费用除外），（xxiii）获得、确保清洁或维护雕塑、绘画和其他艺术品的费用；（xxiv）慈善或政治捐款；（xxv）储备金；（xxvi）房东因迟付费用而产生的滞纳金或收费，除非可归因于租户的作为或不作为；（xxvii）租赁设备的租赁付款（不包括适当计提折旧作为费用的设备），如果购买了设备，将构成许可的资本成本；（xxviii）
5
用于建筑物或项目的运营、维修和维护的工具和设备的初始库存成本；（xxx）增加专门向建筑物或项目的任何租户评估的保险或税收，而业主有权从任何其他租户获得补偿；（xxx）仅因另一租户或租户使用该项目或其各自的房地而施加或产生的缓解或影响费用或补贴（无论如何定性）的成本。
就本协议而言，“允许的资本成本”应被定义为资本改进、维修或更换的实际成本（包括合理的融资和股权回报费用）的年度摊销（按照公认会计原则在适用项目的使用寿命内）：（a）为遵守任何法律而作出的修订、生效或在开工日期后以不同方式解释或执行；或（b）为减少运营费用的主要目的作出的，或（c）为建筑物的适当运营作出的。
“复杂的开支” 指并包括根据任何互惠地役权协议、共同经营协议、声明或建筑物及建筑群内任何其他财产所受的其他协议或文书可分配予建筑物的所有合理及惯常成本、开支、收费及评估，包括但不限于建筑物在建筑群内对建筑群内多于一栋建筑物有利的区域的管理、保险、维护、运营、更换及维修的成本及开支中所占的份额，以及在影响项目的任何契诺、条件、限制或其他私人协议下的收费及评估，以及建筑群内两栋或两栋以上建筑物共有的成本及开支，包括但不限于下水道及水费、停车区照明及标牌、保安系统及人员、保险费用、种植及景观美化、人行道、路缘、车道、停车区（包括但不限于停车库）的冰雪清除及维修保养、连接建筑群内建筑物的构筑物、地下隧道（包括但不限于其中的天窗）、通路及雨水滞留区。如本文所用，“Complex”指的是包括项目在内的开发项目，该项目受制于日期为2005年11月4日的某些Master Deed Creating 55 Corporate Drive Condominium，并记录在Somerset County Clerk办公室的契据Book 5824，Page 1836，并不时修订（“Master Deed”）。
（四）“税”定义为所有房地产税、评税（一般税和专项税；但条件是，要包括的特别税或特别评税的数额，应限于在确定该等税或评税的年度内需要支付的该等特别税或特别评税的分期付款的数额）和其他各类和性质的政府和准政府征收、征费（包括但不限于学校和特别改善区收取、征收或评估的），非常的以及普通的、可预见的和不可预见的，以及每一期，其将或可能在期限内被征收、评估、征收、到期应付或留置，或与该项目（包括其所有土地、改良、固定装置和设施）的所有权、管理、使用、占用、出租、租赁、控制、经营或管有、或增长到期应付或为该项目的利益而产生，以及由业主拥有或租赁并与该项目相关使用的任何个人财产。此外，如果代替或除任何税收的全部或任何部分之外，向业主征收资本、特许经营权或保证金税、评估或收费，全部或部分基于项目的成本或总租金或收入，则所有此类税收、评估或收费，或如此基于的部分，应被视为包括在本协议所指的“税收”一词内。此外，“税项”应包括房东在抗辩或试图减少任何日历或纳税年度评估的任何税款时的合理成本和费用（包括律师和顾问的合理费用）。承租人有权要求房东提起减税诉讼。税收不应包括任何联邦或州所得税、特许经营税、遗产税、遗产税、资本股税或超额利润税， 直接归属于另一租户的建筑物内任何空间的租户改善税、运输税或转让税，或不能归属于租户根据租约条款及时支付税款或额外租金的任何罚款、费用、罚款或利息。如业主在任期内收到税务机关就可分配给一年的任何部分税款的退款或减免，则该年度的税款应减去该退款或减免的金额（减去任何第三方为抗辩税款而支付的金额）。
（5）“电气费”的定义为（a）就工程收取、征收或以其他方式须支付的所有电力使用费及费用（业主无须加价），及（b）与送达处所及在处所内消耗的电力有关的其他收费及费用，由租户负责取得，并须直接向业主支付所有与此有关的发票（如按次计量），不包括提供予租予另一租户的其他处所的任何电力使用费，亦不包括完全因业主未能支付该等费用
6
到期时的电气费用，不以任何方式因租户及时按照租约支付额外租金。业主表示，自生效日期起，该等处所已按次计量作电力用途。
第3.02节共同区域的管制和使用
A.业主对公共区域的使用、维护、配置、维修、更换和改善拥有唯一控制权，业主可作为业主不时选择对公共区域的用途或配置或包括公共区域的改善（包括但不限于在公共区域内增加或减少宗地和/或改善）进行更改；但（1）在公共区域内进行工作时，业主将作出商业上合理的努力，不无理地干预租户在处所内的业务经营，但租户同意，不得要求业主在营业时间后进行任何该等工作，（2）不得完全阻碍租户进出处所，及（3）在租期内公共区域将包括自助餐厅、会议区、有人值守的安保台、健身中心；但业主有权在其合理的酌情权下，暂时关闭公共区域的部分区域，以进行维修、保养、翻修或发生不可抗力事件，此种关闭应限制在根据惯常范围进行工作合理必要的最短时间内-其中。此外，除本租约另有明文规定外，业主无须就任何该等干扰以任何方式向租客承担法律责任，亦不得同样：（a）赋予租客任何减租或减租的权利；（b）在任何该等干扰期间影响、损害、减少或免除租客在本租约下的义务；（c）构成对租客的全部或部分实际或推定驱逐；或（d）赋予租客终止本租约的权利。
B.在租期内，业主授予承租人非独占的权利，以使用业主不时合理提供的公用区域的那些部分，以供项目所有承租人的一般公用。租户只能将公共区域的上述部分用于其预期目的，不得用于任何其他用途或目的。在不限制前述句子的概括性的情况下，承租人在任何时候均有非专属使用装卸码头和货运电梯的权利（不收取费用）。租客在使用处所及共用区域时，须遵守业主不时以书面订明并提供予租客的合理规则及规例，包括但不限于本合约所附的规则及规例作为附件“E”并参与了这件事。业主不得在任何规则或条例的规定或执行中歧视租户。规则、规章与本租赁正文所列规定发生冲突的，以本租赁正文所列规定为准。
第3.03节租户的运营费用、税收、电气成本的比例分成。
A.租户同意向房东支付：
（i）租客在租期内每个历年（或部分历年）的营运费用超过基准年度营运费用的金额的比例份额；
（ii）租客在租期内每个历年（或部分历年）的税项超过基准年的税项的金额的比例份额；及
（iii）租户在任期内的每个日历年（或部分日历年）按净额（即不受基准年限制）按比例分摊的电气成本。
如果开始日期发生在不是第一个日期的日期（1St）一个日历月的一天，则应按第2.01节的规定按比例分摊租户在上述部分日历月的运营费用、税收和电气成本的每月分期付款，并应在开工日期到期。为确定租户在基准年之后的任期内任何部分日历年度的运营费用和税收的比例份额，基准年度的运营费用和税收水平应根据上述部分日历年度的天数按比例分配。
B. 12月1日或之前St租期内的每个历年（或部分历年），业主将向租客提供书面通知，说明业主对租客在上述历年（或部分历年）的营运开支及税项所占比例的合理估计，而租客须于上述历年（或部分历年）内的每个历月的第一天，以等额的月分期付款方式预先支付其估计的份额
7
年）。在一个历年的任何时间（但就一个历年而言不多于一次），如业主合理地认为应增加或减少有关历年的先前估计数，业主可调整租户的估计每月分期营业费用和税款。[***】，业主应向租户提供按主要项目分类的合理详细的对账报表（“报表”），说明上一个日历年度的实际运营费用和税收，以及租户在该日历年度少付或多付的金额（如有）。承租人欠缴的款额，须由承租人向业主支付[***].承租人多付的款项，须记入承租人下一个月支付的租金，或由业主选择（或如租期已届满或已终止）向承租人支付[***].任何一方根据本条应支付给另一方的任何欠付或多付款项的义务应在本租赁期满或终止后继续有效。如租客未向业主发出通知[***】如果租户希望审查和审计房东有关运营费用和税收的记录，则应视为租户放弃了对声明提出异议的任何权利。
c.如果项目的任何可出租面积在一个日历年度的全部或任何部分（包括基准年）没有被完全占用，则为计算该日历年度的运营费用，业主应将“可变费用”（即根据项目的占用水平而变化的运营费用）加总到本应拥有的金额[***】项目的可出租面积在整个日历年内已全部占用，并根据该毛额计算该日历年度的运营费用。
d.租客有权在每个历年内一（1）次审查及审核业主有关税项、电气费及营运开支（包括基准年）的纪录（“租客检讨”），费用由租客承担，但条件是（i）租客向业主提供其选择进行租客检讨的书面通知[***】继租客收到声明并完成租客审核[***】承租人收到业主的帐簿和记录后；（二）承租人足额及时缴纳承租人按比例分摊的税款，业主在租户覆核结果前提出的电气成本及营运费用；（iii）租户的覆核由租户的合资格雇员进行，或由提供该等审核服务并由租户以非应变费用为基础聘用的会计师事务所或其他声誉良好的事务所进行，如租户希望在收到租户覆核结果后对业主计算的税项、电气成本及营运费用提出质疑，向业主提供租客覆核结果的完整副本；及（iv）租客及进行租客覆核的人同意，他们不会向任何其他人（包括大厦内的任何其他租客）透露业主簿册及纪录的内容或他们的覆核结果，但向租户的律师、会计师、雇员及顾问披露，而他们对资料有需要，以便为租客管理本租约或法律另有规定或与针对业主的法律程序有关。承租人无权质疑业主在进行承租人覆核的该年度之前的任何一年计算的税项、电气成本及营运费用，一旦进行该年度的承租人覆核或承租人在该年度进行承租人覆核的权利失效，所有该等税项、电气成本及营运费用将被视为最终及对当事人具有约束力。租户的覆核须在业主的正常营业时间内在业主的办公室进行，或经租户选择，由业主以电子方式向租户提供记录，以供租户覆核。如租户的覆核证明业主多报了税项、电气费及/或营运开支，业主须就租户多付的该等税项、电气费及/或营运开支的比例份额向租户作出补偿[***】业主从租户收到合理充足的此类多报文件；但前提是租户的审查必须在上述（i）规定的时间范围内完成，或者业主没有义务向租户偿还当时审查的该年度的任何多报的税款和/或运营费用。[***].
第四条房地使用；遵守法律；环境义务
第4.01节处所的使用；进入权
A.处所的使用和占用应仅用于许可用途，不得用于任何其他用途或目的；但前提是，在符合（i）所有适用法律、许可、执照以及政府和其他第三方批准的情况下，以及（ii）业主事先审查和批准该批准以及与此相关的处所的拟议改进、设备和变更（该批准不得被业主无理拒绝、附加条件或延迟），租户有权将处所用于实验室，除许可用途外的研发用途（“有条件使用”），无需向房东支付任何费用或开支。关于租户的有条件使用，房东同意在租户寻求任何必要的许可、批准或政府和第三方批准时与租户合理合作，不会给房东带来额外成本或费用。租户不会承诺或允许在处所或项目内、内或周围发生任何浪费。就本租赁而言，“承租方”是指
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任何受让人、转租承租人、被许可人或其他由承租人、通过承租人或根据承租人，或承租人或承租人或承租人的任何雇员、代理人、承包商或受邀人或上述各方提出索赔的处所的使用者或占用人。承租人不得履行、疏忽履行或容许任何行为或条件，而该等行为或条件：（i）可能危及、扰乱或以其他方式无理干扰业主对项目的经营管理或对项目的其他承租人或占用人的正常运作；（ii）将构成公共或私人滋扰；（iii）将违反任何法律（定义见下文）或对项目具有约束力的限制性契诺或声明（“现有契诺”）；或（iv）将使业主就项目维持的保险作废，或增加其成本（如因租客对处所的特定使用而导致任何此类保险费用增加，租客应根据房东的要求向房东偿还所述增加的保险费用）。[***].
B.除非因以下情况而暂时中断：（i）第19.05条所述的不可抗力事件，（ii）紧急情况，（iii）修缮（但业主须以商业上合理的努力，以不实质上干扰或扰乱租户的正常业务运作的方式进行该等修缮）或（iv）业主合理认为有必要的理由，以防止对人身或财产造成损害或伤害，并在业主不时颁布的合理安全措施的规限下，业主同意，在租期内，租户应享有使用处所、停车设施的权利，和建筑一周七（7）天一天二十四（24）小时。
第4.02节遵守法律
A.在租期内，租户须自费遵守并保持处所内部（处所的任何结构部分和位于处所内的建筑系统除外）符合：（i）适用于处所或租户的特定使用或占用的所有联邦、州和地方法律、规则、条例、条例和任何政府或准政府当局的合法命令（统称“法律”或“法律”），包括但不限于，1990年《美国残疾人法案》及其颁布的规则和条例；（ii）任何消防承销商委员会或其他类似机构构成的与房地状况、使用或占用有关或影响的所有要求。此外，承租人须遵守前一句所订的有关从租赁日期至生效日期的期间的义务，以遵守有关（x）承租人或任何承租方对处所的特定使用或（y）与承租人或任何承租方或代表他们任何一方在租赁日期后（包括但不限于工程）进行的任何改建或其他改善有关的法律。租客在租期内，不得以任何法律规定业主须对项目或在项目内作出任何更改或改善的任何方式使用或准许使用处所。
B.在租期内，业主有义务使项目的公共区域、建筑系统和结构部分（以及除根据上述A款由租户负责的情况外，处所）符合适用的法律。此外，如业主因（x）承租人或任何承租人一方特别使用处所或（y）承租人或任何承租人一方或代表他们任何一方在租赁日期后进行的任何更改或其他改善而有义务对公用区域作出任何改善或更改，则承租人须应业主的要求，向业主偿还业主为使上述公用区域符合规定而招致的合理自付费用及开支。
C.尽管有任何与此相反的规定，业主代表并向租户保证，据业主在生效日期所知，处所和公共区域在所有重大方面均符合所有法律，包括《美国残疾人法》，不包括租户的工作、任何改建，或由或通过租户对处所进行的其他用途、修改或改进。
第4.03节环境义务和赔偿
A.在租期内的任何时候，承租人应自费遵守适用于承租人根据本租约使用和占用处所的所有环境法律法规；但承租人不承担任何清除或以其他方式补救的义务，也不对任何危险物质（如下文所定义）承担任何责任，除非这些物质是由承租人或任何承租方在处所的环境中使用、储存、产生、处理、运输、加剧、处置或释放的。除本款（甲）项倒数第二句另有规定外，承租人不得使用、贮存、生成、处理、运输或处置任何危险物质于
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房地或项目，或导致、遭受或允许由任何承租方做同样的事情。就本租赁而言，“危险物质”一词是指任何废物或物质，其制造、使用、处理、储存、运输或处置受以保护公众健康、自然资源或环境为目标的任何法律或法规的监管，包括仅通过说明而非作为限制的以下内容：《资源保护和恢复法》；《综合环境应对、赔偿、和责任法；《有毒物质控制法》；《联邦水污染控制法》；《清洁空气法》；因为每一项此类法案都应不时修订，并根据其颁布的条例。尽管有上述规定，租户应被允许在处所内使用许可用途合理和惯常的最低限度有害物质，但前提是（i）此类有害物质的使用、处理、运输、储存和处置严格遵守适用的环境法律和法规，以及（ii）所有此类有害物质均由租户在本租约到期或终止时或之前从项目中移除。业主可不时提出要求，租客须向业主提供[***]、租户当时在房地内使用或维护的任何此类有害物质的书面清单。
B.承租人应迅速向业主交付在处所进行的任何环境审计或调查的副本（但未经业主事先书面同意，不得由或为承租人进行此类审计或调查，除非承租人善意地预期存在不利的环境条件）、承租人从任何个人或实体收到的所有通知、要求、查询或索赔，以及任何通知、报告或许可证、许可证的申请，或由租户或代表租户向任何影响处所的环境监管机构提交的批准。业主保留权利（但无义务）在正常营业时间内的任何时间，经合理的事先书面通知或在发生紧急情况时的任何时间（并在任何情况下以不无理干扰租户使用或占用处所的方式），以其成本和费用进入并检查处所是否符合环境规定。
C.如在租期内（i）因承租人或任何承租方违反本条第4.03条的作为或不作为而在处所发现或已从处所释放出任何危险物质，或（ii）因承租人或任何承租方违反本条第4.03条的作为或不作为而在项目内、在项目上或在项目周围发现任何危险物质，则承租方应立即采取行动清除和处置该危险物质并进行清理，在完全遵守所有适用的环境法律法规并使适用的政府当局满意的情况下（统称为“环境工作”），对由此造成的任何污染或损害进行补救和修复，所有费用均由租户承担；但前提是，如果租户未能立即开始和/或随后完成环境工作，则房东有权完成环境工作，费用由租户承担。环境工作应包括但不限于适用的政府当局要求和所有适用的环境法要求的所有测试、调查、准备和实施任何补救行动计划。在所有其他情况下，所有环境工作均应由业主自行承担成本和费用，不得报销，也不得向租户支付任何费用。
D.承租人同意对因（i）使用、储存、生成、处理、释放或处置任何有害物质而引起或在（全部或部分）范围内引起的任何和所有索赔、诉讼、责任、损失、损害、成本和费用（包括检查、测试和补救的成本以及罚款、处罚、判决、法庭费用以及律师、调查员和专家的合理费用，通过所有上诉）进行赔偿并使其保持无害，承租人或任何承租方在租期内在处所或从处所；（ii）承租人或任何承租方在项目内、项目内或项目外使用、储存、生成、处理、释放或处置任何危险物质；及/或（iii）承租人违反本条第4.03条的任何规定。承租人根据本条第4.03款承担的义务在本租赁期满或终止后继续有效。就本租约而言，“业主一方”或统称为“业主一方”是指业主的物业管理公司、业主的任何抵押权人、业主的任何母公司、子公司或关联公司或其物业管理公司或抵押权人，以及他们各自的所有高级职员、董事、雇员、成员、股东、合伙人和代理人。
E. [***]
第4.04节消防楼梯间的使用
如果处所包括位于建筑物连续楼层的空间，则在租户遵守所有适用法律的前提下，租户应拥有使用消防楼梯间的非独占权利，以便在构成处所的上述连续楼层之间进出。如果租户希望对此类消防楼梯间进行任何改动或
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在从消防楼梯间通往位于租客租赁的整层的部分房舍的门上安装任何通道安全锁，租客必须根据本租约第八条获得房东对任何此类改建或改善的事先书面批准，只要任何此类改建或改善符合所有适用法律并符合房东财产保险承运人的要求，该批准不得被无理拒绝、附加条件或延迟。除第9.02条另有规定外，承租人同意就任何及所有因承租人或任何承租人使用消防楼梯间在处所各楼层之间进出而引起或在（全部或部分）范围内引起的索赔、诉讼、责任、损失、损害赔偿、成本和开支（包括罚款、罚款、判决、法庭费用以及律师、调查员和专家的合理费用，通过所有上诉）向业主和业主各方作出赔偿并使其保持无害，但因业主的重大过失或故意不当行为造成的范围除外，任何房东一方或任何其他第三方。
第4.05节[***]
第五条服务
第5.01款服务
a.在任期内，业主须以与建筑物半径二十（20）英里范围内的甲级办公楼（“可比建筑物”）相称的方式提供以下服务：（i）供暖和空调（“暖通空调”），以提供在“营业时间”（定义为上午8：00至下午6：00的时间）允许使用的处所（室内条件保持在72华氏正负2度的目标，受不可抗力或其他恶劣或极端天气事件影响）的正常使用和占用，周一至周五及周六上午8时至下午12时，不含以下“节假日”：1月1日St，阵亡将士纪念日，7月4日第、劳动节、感恩节和12月25日第）和美国联邦政府遵守的任何节日。如果租户希望在非营业时间提供暖通空调服务（以下简称“超时暖通空调服务”），则租户之前指定的一个或多个人必须在业主为建筑物规定的时间范围内向业主提供关于超时暖通空调服务的书面请求，在这种情况下，业主应向租户提供此类超时暖通空调服务。承租人须向业主支付其当时的加班暖通服务时薪[***】，在业主向租户交付有关发票后三十（30）天内；（ii）向处所提供相当于每可用平方英尺六（6）瓦的电力服务（不包括基地大楼暖通空调）（“电力容量要求”），与自生效日期起为处所安装的现有亚米计；（iii）大楼内提供供大厦租户一般用途的饮水点及供大厦内用水之处，以及供惯常办公室用途附属用途之处所用水；（iv）周一至周五向公共区域及处所提供例行清洁及清洁服务，不包括与可比较楼宇一致的假期；（v）在营业时间内与业主及大厦其他租户共同提供的乘客电梯服务，但业主可在非营业时间合理限制营运客运电梯数量。非营业时间至少有一部客运电梯驾驶室运行。货梯服务应承租人要求提供，但运营时间、可用性和使用方式受业主不时颁布的合理规则和规定的约束；（vi）园林绿化和地面维护；（vii）除雪除冰；（viii）周一至周五上午8：00至晚上8：00期间，通过一（1）层员工入口处的出卡通道和在大楼二层主入口的保安，不包括节假日；以及（ix）位于公共区域的自助餐厅、健身中心、会议区便利服务。
b.如租户要求提供额外服务（包括额外电力），而业主愿意提供该等额外服务，则业主须作出商业上合理的努力，向租户提供上述额外要求的服务，而租户须按要求支付业主提供上述额外服务的合理收费。业主保留参与批发能源购买计划或节能计划的权利，并通过此类计划向房地提供能源，只要向租户支付的成本具有竞争力，并且同样不会增加租户在本协议项下的义务。业主应享有根据本租约选择和变更提供业主所需服务的公司的专有权。
第5.02款高需求使用
未经业主事先书面同意，租客不得在处所内安装或使用任何设备，或以其他方式使用或占用处所，而该方式须向处所提供电力服务
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超出电气容量要求，其同意可能以租户安装补充HVAC系统以充分抵消其热效应为条件，从而可以通过建筑标准HVAC系统（以下各称为“高需求使用”）在房舍内保持温度。如（其中包括）业主根据其合理意见（在征询工程师意见后）确定（a）该等高需求用途对楼宇的处所或其他住户不安全，或（b）服务于楼宇的楼宇标准电气及/或暖通系统不足以支持高需求用途，则业主亦可拒绝其同意。如业主选择准许高需求用途，或业主合理地确定处所内存在高需求用途（不论是否取得业主同意），则业主可要求对处所（或引起高需求用途的设备）进行单独计量和/或安装补充电力设施或暖通空调装置，以服务处所。与任何该等单独计量或补充设施或单位有关的合理和实际的自付设计、工程、设备、安装、维护、拆除和修复费用以及正在进行的水电费，须由租户在业主向租户交付有关发票及合理证明文件后三十（30）日内不时向业主支付。
第5.03节服务中断
A.如业主根据本协议规定须提供的任何服务被中断，业主须作出商业上合理的努力以恢复或恢复提供任何该等服务；但除本租约明文规定外，在任何情况下，业主均不得就该中断所引起的任何损害或索赔向租户承担责任，亦不得就任何该等中断：（i）赋予租户任何减免或减免租金的权利；（ii）在任何该等中断期间减少或免除租户在本租约下的义务的履行；（iii）构成对租户的实际或推定驱逐，全部或部分；或（iv）赋予租户终止本租约的权利。此外，除下文第5.03.b条另有规定外，业主保留权利，在不对租客承担法律责任的情况下，在不违反本租约任何契诺的情况下，无论何时，但仅限于为进行维修、改建、升级或更改而可能合理需要的任何时间，对项目，包括为项目服务的任何公用事业或建筑系统，实施任何服务的临时中断。
B.（1）租金减免.如因服务中断（定义见下文）而导致全部或部分处所无法入住（以下此类事件称为“无法入住事件”），且如果无法入住事件持续[***】自业主收到租客告知该事件的书面通知（“不可出租通知”）后，则租客支付基本租金的义务以及租客根据本租赁到期的运营费用、税收、电气成本的比例份额应在每个连续工作日内公平地减少[***】表示无法入住的事件仍在继续。
(2)定义.“服务中断”应被定义为仅因房东或任何房东一方的重大过失或故意不当行为而导致的任何基本服务（以下定义）无法获得。“基本服务”的定义仅为以下服务：（i）足够的电力服务以满足电力容量要求；（ii）向建筑物提供供水服务；（iii）根据本租约第5.01.a（i）节规定的要求提供暖通空调；以及（iv）在营业时间内至少提供一（1）个乘客电梯驾驶室以向处所提供电梯服务。
(3)不可抗力.租客承认，如果业主由于第19.05条所述的不可抗力事件而无法在上述第5.03.b（1）条规定的时间段内治愈无法入住的事件，则该时间段应延长该不可抗力事件造成的延迟期间。
（4）如因火灾、其他伤亡或占用（见本租约第十二条和第十三条）而导致无法入住，则本条第5.03.b款的规定不适用。
（5）本条第5.03（b）条所载的任何规定，不得解释为限制租客寻求具体履行业主在本租约下的义务的权利，或声称租客已根据新泽西州法律被建设性驱逐的权利。
第5.04节发电机
业主须维持及操作服务于大厦的现有2兆瓦全建筑发电机及130千瓦生命安全柴油发电机（合称「发电机」），并向租户提供非专属使用电力自
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发电机在紧急停电时按照场所的电力容量要求，全部由房东承担费用（但须作为运营费用的一部分予以报销）。发电机发生故障时，在不可抗力的情况下，业主应在合理时间内提供备用发电机，费用由业主承担（但须按租户在其摊余成本中的比例份额作为运营费用的一部分予以补偿），以满足租户的需求。
第5.05款财产管理
业主应或应促使第三方按照可比建筑物所遵循的质量标准并按照本租约经营、管理、租赁、维护和服务该项目，包括但不限于共用区域。租户特此批准Colliers Tri State Management，LLC或其各自的关联公司作为该建筑的初始第三方物业管理公司。如果租户不认为建筑物的管理令人满意，租户可通过书面通知要求业主变更管理公司，而业主有权保留现有的管理公司或变更管理公司，由其唯一但合理的酌情权。
第六条维修保养
第6.01款房东的赡养义务
在任期内，业主须以与可比建筑物相称的方式，维持或促使维持建筑物的公共区域、建筑系统、外部元素（包括但不限于门、窗及屋顶）及建筑物的结构部分，一切均处于良好的秩序和维修状态，并处于整洁、清洁、卫生和安全的状态，包括进行一切必要的维修和更换。承租人知悉属于房东责任维修的任何情况，承租人应当及时将情况通知房东。除本租赁另有明确规定外，不得要求业主对处所进行任何维修、更换、改建或改良。
第6.02节租户的赡养义务
除上文第6.01条和第5.01条规定的业主义务外，租客须在租期内自费维持处所内部（包括所有专为处所服务而非建筑系统的系统）的良好秩序和维修，并保持整洁、清洁、卫生和安全的状态，包括进行一切必要的维修和更换。如因以下原因需要对工程进行任何维修、更换、更改或改善：（i）由租户或任何租户一方或代表其任何一方进行的任何更改，或（ii）由租户或任何租户一方禁止或非标准使用处所，则除下文第9.02条另有规定外，该等维修、更换、更改或改善须由业主（如业主提出要求，则由租户）作出，费用由租户承担。
第七条故意删除
第八条变更；机械师的许可
第8.01节改动
A.除工作函中规定的与工程和租户有关的义务外，租户不得在未在每种情况中首先获得房东的书面同意的情况下对处所进行或允许对处所进行任何变更、增加、修改或改进（统称“变更”），该同意不得被无理拒绝、附加条件或延迟。尽管有上述规定，任何符合以下所有条件的改建（以下简称“非同意改建”）均无须取得业主同意：（i）将不会从处所的外部可见，（ii）不要求穿透处所的地板、屋顶、天花板、外墙或承重墙，（iii）不影响建筑结构或建筑系统，（iv）遵守法律；（v）不改变或修改租户的许可用途；（vi）遵守本协议所附的规则和条例，如附件“E”；（vii）安装有建筑标准材料和饰面；及（viii）硬性成本[***】（与该等更改有关）；但条件是，租户必须在进行任何非同意更改之前向业主提供书面通知，连同证明上述所有要求均已满足的证据。
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B.在安装业主根据本协议允许的任何改建（非同意改建除外）之前，租户必须编制并交付上述改建的图则和规格以供业主批准，除非改建影响建筑结构或建筑系统，否则不得无条件拒绝、附加条件或延迟批准，不包括业主的任何工作（在这种情况下，同意应由业主单独和绝对酌情给予或拒绝）。如业主不批准或不批准该等图则及规格[***】，该等图则及规格须视同业主批准。业主批准任何更改（或因此而作出的图则），并不构成业主的陈述或保证，亦不构成业主的协议，即同样符合适用的法律。租户有责任获得所有必要的政府许可，并确保所有改建工程的建造：（i）按照业主批准的图则和规格，如果上述要求业主批准；（ii）使用新的、一流的材料；（iii）在良好的，一流和做工的方式；（iv）遵守所有法律；（v）以不无理扰乱业主对项目的管理和经营或其他租户对项目的使用和占用的方式；（vi）使用经业主书面批准的经适当许可的承建商和分包商（不得无理拒绝批准，有条件或延迟）；及（vii）根据业主订明的所有合理规则，并就项目的任何工程的进行以书面提供予租户（包括但不限于有关使用货运电梯和装卸码头、公用事业或建筑系统的任何必要关闭、材料储存、与业主或其他租户的承包商协调工作以及可进行施工的时间的规则）。如业主要求，租户或其总承建商应在其合理酌情权下，在任何改建工程的整个施工过程中保持足够的建筑商风险保险。所有承租人在项目内为承租人进行工程的承建商及分包商，必须在任何时间维持业主合理要求的种类、形式及金额的保险，而任何承建商或分包商须订立的任何责任保险，须指定业主及业主合理指定的任何其他方为根据该保险项下的额外受保人。所有影响建筑物屋顶的工作必须由房东的屋顶承包商进行，如果会使屋顶的保修无效或减少，则不允许进行此类工作。业主有权随时对任何工程进行监督检查；但业主须有承租人代表陪同，业主对任何工程的监督检查不构成业主对工程的认可。承租人或任何承租方发生的与改建有关的一切成本和费用由承租人全权负责，承租人应在到期时支付所有这些成本和费用。不得就任何更改向业主或业主的任何指定人支付监督、建设管理、监督或其他费用，但如更改不构成非同意更改，且业主不能在内部合理地审查租户的建议图则，则租户须向业主偿还业主就该更改而招致的任何合理的第三方审查费用。 任何更改完成后，租户将在业主先前未收到的范围内，向业主交付付款证据、承建商的誓章以及对劳动、服务或材料的所有留置权的全部和最终放弃。
c.所有构成处所内固定装置的改建在安装时均视为业主的财产，而在本租约期满或终止时，改建仍须留在处所内（不向租客作出任何补偿），除非业主在业主批准的同时通知租客移走全部或任何部分改建，或在非同意的情况下，在租客向业主提供书面通知后三十（30）天内，并在该通知中要求业主选择租客是否需要移走改建，在此情况下，在本租约到期或终止之前，租户将移除相同的东西，修复由此造成的任何损坏，并将处所的适用面积恢复到安装上述改建之前的状态，但须承受合理的磨损。
第8.02节机械师的留置权
承租人须保持处所及工程免受任何承租方招致或为承租方招致的任何承租人工作所产生的任何留置权。就本协议而言，“租户工作”应是在项目内或项目周围向租户或任何租户一方提供的任何劳动、服务、材料、用品或设备，或为其进行的任何工作（包括改建），但由业主或通过业主进行的任何工作除外。所有承租人工程均须当作仅由承租人授权及下令，而处所、工程项目或业主在其中的任何权益或业主已同意就任何承租人工程向承租人支付的任何资金（“资金”）均不得以任何方式受制于因任何承租人工程而产生的任何申索或留置权（包括任何机械师或建筑留置权）。而本条文的任何规定，不得视为业主同意将任何留置权置于处所、项目或业主在其中的权益或任何基金上。因此，所有承包商、分包商、材料商、供应商和与租户或任何租户一方签订合同的其他个人或实体，特此被要求通知，他们必须专门向租户寻求任何劳务、服务的付款，
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向承租人或任何承租方提供的材料、用品或设备，或为承租人或任何承租方进行的任何承租人工作。在雇用或允许任何承包商、分包商、材料商、供应商或其他个人或实体进行任何工作或服务之前，租户应将本规定通知上述一方。承租人完成任何承租人的工作后，承租人须向业主交付最终留置权豁免及承建商的最终誓章，所有形式均以业主合理接受的形式，由就上述承租人工作进行工作、提供材料或提供服务的所有承建商、分包商、材料商及供应商提供。就任何租户工作（统称为“留置权”）提出的索赔、留置权或留置权通知，如针对处所、项目或业主在其中的权益或任何资金提出，租户应通过担保或其他方式合法解除留置权[***】承租人注意到该留置权已被提出后，无论该留置权的有效性如何。如承租人未能合法解除该留置权[***】，则业主可（但无义务）采取业主认为可取的行动（全权酌情决定）解除该留置权（包括但不限于支付款项以满足该留置权），以及所有合理的自付费用和开支（包括合理的律师费和房东监督费【***]加上业主为促使撤销留置权而招致的所有费用，以补偿业主因撤销留置权而招致的间接费用及其他费用），由租户向业主支付[***】业主交付承租人有关发票及合理证明文件后。
第九条保险和赔偿
第9.01节保险义务
A.承租人订立契约并同意，在整个租期内，承租人将自费携带和维护以下保险：（i）以发生为基础承保的商业一般责任保险，涵盖承租人和/或项目内或项目周围的任何承租方针对死亡、人身伤害或财产损失索赔的处所以及所有活动和运营（包括为承租人在本租约下的赔偿义务提供保险的“保险合同”的合同责任的标准ISO语言），每次发生的金额不低于1,000，000美元，合计2,000，000美元；（ii）汽车责任（包括雇佣和非自有保险），人身伤害和财产损失综合单笔限额为1,000，000美元。如果没有自有汽车、租用和非自有汽车责任是可以接受的；（iii）超额责任/总括责任，提供超出此处列出的商业一般责任、汽车责任和雇主责任的保险，金额为3,000，000美元/5,000，000美元；（iv）财产保险，涵盖所有：（a）位于房舍内的改建和固定装置，（b）位于房舍内的设备和其他个人财产，以及（c）位于项目任何地方的租户的个人财产。此类保险的金额应至少相当于“损失原因-特殊形式”基础上被保险财产重置成本的百分之百（100%），并应指定房东（如果房东书面要求，房东的任何抵押权人）为其利益可能出现的额外损失受款人；（v）工人赔偿和雇主责任保险，其中雇主责任部分的最低限额为每次事故造成的1,000，000美元人身伤害，疾病保单限额为1,000，000美元人身伤害，以及每位雇员因疾病造成的1,000，000美元身体伤害；以及（vi）业务中断保险，金额相当于十二（12）个月的每月基本租金、运营费用和本协议项下应缴税款。
B.根据第9.01.a条规定的责任保险单，须将业主及其物业管理公司（以及业主不时合理要求的其他当事人，包括业主的任何抵押权人）命名或背书，作为根据该条款附加的被保险人。根据第9.01.a条规定的保险的所有保单应以房东和AM Best评级不低于A-、VII的保险公司合理接受的形式签发，并获得许可在处所所在州开展业务。此外，根据第9.01.a条规定的每份保险单：（i）须在向租户交付处所的日期或任何租户一方进入处所的日期（以较早者为准）之前向业主交付（或其证明书），其后在任何新保单开始或现有保单续期后的十（10）个营业日内交付；（ii）就财产保险而言，须载有保险人放弃承保人可能有权向业主或任何业主方提出索偿的任何代位权；及（iii）须提供有关其为业主所载任何保单的主要及非供款的承保范围。如果可用，租户的保险人将至少提前三十（30）天向房东和这类其他利益方发出书面通知，通知任何此类保单的取消或终止，或降低至低于本协议要求的承保范围。
C.在不以任何方式限制业主根据本租约享有的其他补救措施的情况下，如租户未能维持本条第9.01条所规定的保险，则业主可（但无须承担义务）在给予租户至少十（10）个工作日前的书面通知后，为租户的利益而取得该等保险，而租户须向业主偿付
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自房东向租户交付附有合理证明文件的发票后三十（30）天内发生的合理自付费用（另加相当于保险费5%的房东费用）。
D.业主须就建筑物的损害向业主投保，其伤亡至少相当于该建筑物的全部重置费用及商业一般责任保险，金额为业主认为合理，但每次发生的金额至少为1,000，000美元及一般总额2,000，000美元，并附有业主合理认为适当的免赔额。 业主可维持业主、其抵押权人或第三方认为适当的与项目或业主在其中的经营有关的任何其他商业上合理的保险范围。尽管承租人对保险费的成本有任何贡献，如上文所述，业主无须为承租人的财产携带任何种类的保险，而承租人在此同意，承租人无权从业主携带的任何保险单中收取任何收益。
第9.02节放弃财产损害索赔
尽管本租赁中有任何相反的情况（除本节最后一句规定的情况外），房东和承租人在此确实放弃任何和所有索赔（包括代位索赔）或就财产的损失或破坏或损害向对方提起诉讼的原因，但这种损失、破坏或损害在一定程度上属于习惯性“损失原因”下的可保险类型–租户同意，上述豁免适用于并也是为了房东双方的利益。Landlord同意，上述豁免适用于并且也是为了租户各方的利益。无论损失、破坏或损害的原因如何，即使是由任何一方的疏忽造成的，均应适用这些豁免。当事人的保单应当适当背书，必要时，防止因该等放弃而使上述保单失效。租户承认并同意，本条所载的豁免并不妨碍业主在本租约第三条所允许的范围内，将超出此类可用保险收益的维修、更换和修复费用列为运营费用的一部分。
第9.03节[***]
第9.04条豁免及释放
尽管本租赁有任何相反的情况，但房东或房东双方均不对承租人或任何承租人承担赔偿责任，且承租人（代表自己并在法律允许的范围内，代表任何承租人）在此解除并放弃对房东和房东双方的所有索赔或诉讼因由，因为（i）身体或人身伤害或 在适用法律允许的最大限度内，承租人承认并同意，上述放弃意在放弃针对房东和房东双方的索赔和诉讼因由，即使此类索赔或诉讼因由可能是由于其自身的疏忽或过错而产生的，即使房东或任何房东方相较而言，;但是，此种豁免不适用于由房东或任何房东一方的疏忽或故意不当行为引起、（全部或部分）引起或与之有关的任何索赔或诉讼因由。上述放弃在本租赁期满或终止后继续有效。
第十条转让和转租
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第10.01款控制权变更；转让
A.承租人不得在每种情况下未经业主事先书面同意（不得无理拒绝、附加条件或延迟同意）自愿、非自愿或通过法律操作：（i）导致、遭受或允许发生任何控制权变更（定义见下文）；（ii）转让、转让、质押或以其他方式设保本租约或承租人在本协议项下的权益；（iii）转租处所或其任何部分；或（iv）以其他方式允许除承租人和任何承租方以外的任何一方使用或占用处所（统称，所有这些情况有时在下文单独称为“转让”）。业主对任何转让的同意，不应被视为放弃取得业主对任何后续转让的同意的要求。未经业主事先书面同意而作出的任何转让（转让或转租予以下定义的许可受让人除外），可由业主全权酌情视为无效，且不具有与本租赁有关的效力和效力。
B.如果租户是一家公司（其股票公开交易的公司或其子公司除外），则“控制权变更”一词应指构成租户控制权的股份或股票的合法或实益所有权或控制权的任何直接或间接变化，而不是由于赠与或死亡。此处使用的术语“控制”是指直接或间接地指导或导致租户的管理或政策方向的权力。如果承租人是合伙企业，无论是普通的还是有限的，或有限责任公司，“控制权变更”一词系指合伙企业权益的合法或实益所有权或控制权的任何直接或间接变更，或（视情况而定）该有限责任公司的成员资格或控制权的任何变更，其构成对承租人的控制权，而不是由于赠与或死亡。
第10.02节业主同意；准许受让人
A.业主同意，其对建议转让本租约或处所转租的同意不得被无理拒绝、附加条件或延迟，但须满足以下所有条件：（i）当时不存在违约事件；（ii）业主合理判断，建议受让人或转租人从事的业务或活动（a）仅限于将处所用于许可用途，及（b）不会违反当时对项目具有约束力的任何限制，【***]；（iv）建议的受让人或转租人不得直接或间接享有，享有外交或主权豁免，并须接受项目所在国法院的诉讼送达和司法管辖；（v）[***]；（vi）已向业主提供转让或转租文件的签立副本，其中，在拟议转让的情况下，受让人同意但不限于，受本租约项下承租人的所有义务的约束及承担；（vii）承租人与建议受让人或转租人同意签署业主当时的标准同意文件，并经承租人及/或建议受让人或转租人可能要求的合理修改；（viii）承租人亦须向业主偿付其与上述转让有关的实际第三方成本及费用；及（ix）除非业主同意修改保证，本租赁的任何担保人应继续根据其担保条款承担责任，且该担保人应签署房东同意文件，以证明其担保的继续。
B. [***]
C.对拟议转让的任何同意请求应以书面形式提出，承租人应向业主提供所有可供承租人使用并由业主要求的关于拟议受让人的业务及其责任和财务状况的信息。[***】在业主收到此种同意请求和业主根据本协议合理要求的所有信息后，业主应通知租户，无论业主是否同意此种转让，如果业主不同意，则应通知其理由。如果房东没有通知租客，[***】，该业主未同意该转让（并指明其理由），则该同意视为被拒绝。
d.尽管本协议有任何相反的规定，任何转让均不得解除本协议项下最初指定的承租人（或本协议项下的任何继承承租人）在本租赁下的义务，并且所有上述承租人实体，尽管有任何转让，仍应对承租人在本租赁下的所有义务承担主要责任，直至本租赁到期或终止（或超过本租赁到期或终止后的那些义务）。
a.[***]
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第一条XI房东的入境权
业主有权在至少提前48小时发出书面通知后的所有合理时间（或在发生紧急情况时的任何时间）进入处所（以下定义的任何安全区域除外），目的是：（i）视察处所；（ii）向准买家或按揭人展示处所；（iii）根据本租约许可或业主认为合理需要对处所进行维修、增建或更改；（iv）进行维修，对任何相邻处所或建筑物进行增建或改建；（v）在处所内同时设置垂直和水平位置，并修理、架设、安装、使用、修改、绑扎和维护公用设施线路、风管、烟道、风管井、立管、冷媒管道、排水沟、洒水总管和阀门、导管、管道，以及处所和/或项目的任何部分的其他设施；（vi）行使根据本租约保留予业主的任何权利，而该权利将需要进入处所；和/或（vii）在任何时间存在违约事件[***],向潜在租户展示房地。业主在行使本条规定的进入权XI时，将做出商业上合理的努力，不无理地干预租户的经营活动和房舍内的安全手续，但租户同意，不要求业主在营业时间后进行任何工作。此外，除本租约明文规定外，业主不应以任何方式就任何此类干扰对租户承担责任，也不得同样：（a）赋予租户任何减免或减免租金的权利；（b）在任何此类干扰期间影响、损害、减少或免除租户在本租约下的义务；（c）构成对租户的全部或部分实际或推定驱逐；或（d）赋予租户终止本租约的权利。
尽管有上述规定，租客仍可选择将部分处所指定为“安全区域”用于人力资源、信息技术、法律服务等可能需要承租人承担保密保护义务的特定职能。关于上述安全区域，在符合第11条规定的情况下，（i）业主及其代理人不得进入上述安全区域，除非发生紧急情况或由承租人的代理人或雇员陪同；（ii）承租人应单独和专门负责上述安全区域的所有日常维护、遵守法律和非结构性维修，业主不承担任何种类的义务或责任，除业主外，业主有权进入安全区域进行租约规定的任何紧急维护或维修。在不限制前述规定的情况下，经合理的事先通知，租户应允许房东在租户的代理人或雇员的陪同下进入上述安全区域，以便对建筑物进行维护和维修工作。承租人将在接到合理的提前通知后，在正常营业时间内，以及在紧急情况下，在收到业主的请求后（考虑到情况）在切实可行范围内尽快（在实际可行的情况下），向业主提供一名代表，以便进入安全区域（a）；但条件是，在发生对人员或财产构成迫在眉睫风险的真正紧急情况时，如果业主向租户提供上述请求，而租户在收到业主通知后一（1）小时内未对业主作出回应并提供一名代表陪同业主，则业主可进入安全区域。
第十二条显着领域
如果（a）所有处所或项目均被占用（定义见下文），（b）处所的任何部分被占用且剩余部分在租户的合理意见中不足以用于租户业务的运营，或[（c）项目的任何部分被占用且业主出于任何原因选择不恢复项目的剩余部分（业主同意提供任何此类选择的及时通知）]，则在任何此类情况下，本租约应自谴责当局接管之日起终止。如果本租约没有终止，（i）业主应恢复项目的剩余部分，（ii）租户的运营费用、税收和电气成本的比例份额应根据处所、建筑物和项目的面积变化按照BOMA标准进行调整，并且，（iii）如果处所的任何部分变得无法租用，则租金应公平调整，以计入自该占用之日起的任何上述部分。因占用而判给的补偿应完全属于房东。尽管有上述规定，租户可在法律许可的范围内，就租户对处所作出的任何改动的价值（除非该等改动是由工作函中定义的业主出资支付的）、租户的任何行业固定装置和其他个人财产的价值以及搬迁和搬迁费用寻求单独的裁决，只要租户没有实质性地干预接管程序或以其他方式减少业主有权获得的裁决。就本协议而言，“采取”是指具有征用权的公共当局以谴责或转让代替谴责的方式取得的任何资产。
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第十三条破坏或者损害
A.如果处所、建筑物或公共区域被火灾或其他人员伤亡全部或部分毁坏，业主应及时通知租户（“预计修复通知”）业主合理认为可以修复损坏的日期（“预计修复日期”）。如果处所、建筑物或公共区域被火灾或其他人员伤亡完全摧毁，或损坏到业主合理认为自造成损坏的火灾或人员伤亡发生之日起二百七十（270）天内无法恢复损坏的程度，或损坏超过建筑物重置成本的百分之五十（50%），或业主维护了本租约要求维护的保险但损坏不在业主财产损失保险范围内的，或者如果房东的贷款人要求将保险收益用于其贷款，或者如果损坏或破坏发生在期限的最后十八（18）个月内，则在任何此类情况下，房东有权在造成损坏的火灾或其他伤亡发生后六十（60）天内通过向租户送达的书面通知终止本租约。如果预计恢复日期是自造成损害的火灾或其他伤亡发生之日起超过二百七十（270）天，或者损害或破坏发生在期限的最后十八（18）个月内，则只要造成损害的火灾或其他伤亡不是由承租人或任何承租人一方的重大过失或故意不当行为造成的，承租人有权在承租人收到预计恢复通知后三十（30）天内，以书面通知方式终止本租约。
B.如继任何该等损坏或破坏后，业主和租客无权或不按XIII.A条的规定选择终止本租约，则本租约应保持完全的效力和效力，业主应开始勤勉地恢复处所、建筑物、共用区域的损坏或破坏部分以及工程的余额；但（i）业主没有义务修理或恢复任何改建、家具、位于处所内的固定装置或设备或租客或任何租客一方的任何个人财产；及（ii）业主无须为该等修缮或修复支出任何超出业主实际收到的保险收益（先扣除业主为取得上述收益而招致的成本及开支后）的金额，或如业主维持本租约规定须维持的保险，则本应由业主收到的金额。业主修缮或修复工作完成后，承租人应开始并勤勉地对处所内的所有改建、家具、固定装置、设备和个人财产进行修缮和修复，使其状况与此类损坏发生前基本相同。直至业主将业主的修缮或修复工作完成至与该损害发生前基本相同的状况（不包括所有租户的工作、改建、家具、固定装置、设备和处所内的个人财产），租金应在该修缮或修复期间公平减免。
C.尽管本文有任何相反的规定，如业主未在估计修复日期前基本完成其规定的处所修复，则在根据第19.05条（“修复完成期限”）因不可抗力而延期的情况下，承租人有权在（i）修复完成期限后三十（30）天的日期或（ii）业主基本完成所述修复工作的日期（以较早者为准）之前向业主交付书面终止本租约。如果承租人未能及时交付其根据本协议发出的书面终止通知，则所述终止权利即为无效。
D.承租人根据第十三条的规定解除租赁的，房东有权获得（a）为所有改建提供保障的保险单的全部收益中的较小者 构成处所中的固定装置或属于建筑物一部分的此类改建，或（b）截至终止日期业主出资的未摊销金额（基于期限内剩余的年数），并且，如果租户未能就本租约要求的此类改建保持保险，租户应向业主支付相当于如果租户就本租约要求的此类改建保持保险，业主本应获得的收益的金额。前述义务在本租赁期满或终止后继续有效。
E.租客同意，业主的恢复义务和租客的终止权（如有），应是租客在发生此类损坏或破坏时的唯一追索权，并且租客放弃租客根据任何适用法律对房东或任何房东方可能拥有的任何其他权利，或因此类损坏或破坏而以其他方式终止本租约。
第十四条从属
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本租赁受（i）现在或以后对项目作保的任何抵押、信托契据或其他担保文书（统称为“抵押”）以及根据其作出的所有垫款以及对其所有续期、延期、修改或替换的约束和从属于（ii）现在或以后对项目作保的任何地面租赁（或其影响房地的部分）。说从属是自我操作的，但[***】，承租人须签立及交付任何合理的进一步文书，以确认本租赁的从属地位，以及任何按揭持有人或任何地租的业主可能合理要求的任何合理的进一步授权书。尽管本文有任何相反的规定，任何抵押的持有人可在任何时候，未经承租人同意，通过向承租人发出通知，选择使其抵押从属于本租赁；但此种从属地位不应影响上述持有人关于定罪裁决、意外伤害保险收益、干预留置权或在记录该抵押和执行本租赁之间产生的任何权利。
尽管本条第十四条另有相反规定，除初始抵押权人（如本文所定义）外，本租赁对建筑物的抵押的任何未来从属地位，须以业主就业主就建筑物订立的任何融资或地面租赁（各自为“持有人”）以任何适用的抵押权人和地面出租人提供的标准格式取得有利于承租人的不干扰协议为条件，并经承租人合理要求并为持有人所接受的修改，【***].在执行本租约的同时，业主、承租人、初始抵押权人应当签署并交付约定的从属、不受干扰、委托协议。
第十五条违约和补救措施
第15.01条租户违约
A.以下任一情形均构成本租赁项下承租人的“违约事件”：
（1）如承租人未在到期时缴付任何租金，而该等失责未获纠正[***】在业主就该等失败向租户发出书面通知后；但条件是，租户仅有权在租期内的任何连续十二（12）个月期间内的第一次延迟支付基本租金而获得上述通知和补救期，这意味着第二次（2nd）且承租人在上述连续十二（12）个月期间发生的任何后续迟付基租行为，视为自动违约事件；
（2）如承租人没有履行其在本租约下的任何义务（上述第15.01.A（1）条所涵盖的租金的支付除外）或以其他方式违反本租约的任何条款或条文，而该等不履行或违反并不获纠正[***】业主就该等失责或违约向租客发出书面通知后；但条件是，如果该等失责或违约的性质是其无法通过勤勉和合理的努力得到纠正[***],则承租人须有合理需要的额外时间，以纠正该等失败或违约[***]，前提是租客及时开始治愈[***】并在其后勤勉地寻求对该等失败或违背完成的补救；
（3）如果租户或本租赁的任何担保人破产或为债权人的利益进行一般转让或向债权人提出和解或以其他方式承认其无法再履行其财务义务，或者如果破产申请或重组申请或根据任何联邦或州法律与债权人达成安排的申请由租户或本租赁的任何担保人提出或针对其提出，或就承租人的任何资产（或本租赁的任何担保人的资产）委任接管人或受托人的股权或其他程序中的票据展开，或就承租人（或本租赁的任何担保人）的任何资产委任接管人或受托人；但如该程序被驳回，则不会就承租人以外的任何人根据任何破产、无力偿债、接管或类似法律提起的任何程序发生违约事件[***】启动后；或
（4）如承租人的租赁财产或其位于处所内的财产应予征收或附加，而该征收或附加未获满足或驳回[***】该等征费或附加后。
第15.02款业主补救措施
A.一旦发生第15.01条所述的任何违约事件，业主可行使以下任何或所有补救措施：
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（1）通过提前三（3）个工作日向租客发出终止本租约的书面通知而终止本租约，在这种情况下，本租约应于该通知指明的日期终止，租客在本租约下的所有权利自该日期起届满。租客须在上述终止日期按本租约第18.01条规定的方式及条件将处所交还予业主；而如租客没有这样做，业主有权在没有通知的情况下进入处所并占有处所，并在符合所有适用法律的情况下，驱逐租户（及处所的任何其他占用人）及其所有个人财产，而无须对其进行起诉或提出任何损害赔偿要求。应房东要求，承租人须向业主支付相当于以下各项之和的款项：（i）截至终止日期所赚取的未付租金；加上（ii）（a）自终止日期翌日开始的期间根据本租约本应支付的租金总额的当时现值（按相当于当时发行的国库券的利率折现，其到期日约等于该提前终止的情况下本应支付的剩余期限）（a）并以如果没有发生此种提前终止的情况下本应是期限届满的日期结束，减去（b）在作出该等确定时考虑所有相关因素后的同一期间内房地的公平市场租金总值，包括但不限于一段可被视为不会出租房地的租赁和营销期间（不超过二十四个月（24个月）），因此，在该期间内，物业将不会产生任何租金价值；加上（iii）截至终止日期未摊销的任何经纪或租赁佣金及租户改善成本的金额；加上（iv）任何其他必要金额，以补偿业主因租户违约事件而直接造成的或在正常情况下很可能因此而导致的所有损害，包括但不限于：（a）业主为收回对物业的管有权及移走、储存或处置位于其中的任何个人财产而招致的所有费用（包括合理的律师费），（b）业主为修复处所内的任何损坏或以其他方式将处所恢复至租约第18.01条所规定的状况而招致的所有费用，及（c）如业主将处所释放，则业主为此而招致的所有费用，包括但不限于合理的律师费及经纪及租赁佣金。承租人的前述付款义务在所述本租赁终止后继续有效；
（2）通过向租客发出书面通知而终止租客的管有权而不终止本租约，在此情况下，租客占有及使用处所的权利须于该通知所指明的日期终止，而租客须于该日期按本租约第18.01条所规定的方式及条件将处所交还予业主；而如租客没有这样做，则业主有权在没有通知的情况下，进入并占有处所，并驱逐租户（以及处所的任何其他占用人）及其所有个人财产，而不因此承担起诉或任何损害索赔的责任。此种管有终止不应使租户全部或部分免除租户在剩余期限到期时根据本租赁支付租金的义务，也不应使担保人免除其在本租赁的任何担保下的义务。在取得处所的管有后，业主须以自己的名义，但作为租客的代理人，根据业主合理认为必要或可取的任何条款及条件，以商业上合理的努力将处所转租。在任何该等转租后，业主从该等转租收取的所有租金，须首先适用于业主为完成任何该等转租而招致的费用（包括但不限于上文第15.02.A（1）（iv）条所述的费用），其后须适用于租户根据本租约欠业主的逾期租金，然后适用于租户在余下租期内欠业主的租金。租户须在每笔剩余租金到期时支付本协议项下到期的剩余租金与该等转租所收取的金额之间的任何差额；但在任何情况下，租户均无权获得业主从该等转租所收取的任何超额租金。如业主为完成任何该等转租而招致的费用（包括但不限于上文第15.02.A（1）（iv）条所述的费用）未能透过从任何该等转租收取的租金而全部偿还予业主，则在业主提出要求后，租客须立即向业主支付该等费用。承租人的前述付款义务应在本租赁期满或终止后继续有效；和/或
（3）就承租人的帐目及由承租人的成本及开支，以及业主如此支出的款项，连同行政费用，纠正该等失责[***】，须由租客向业主支付[***】经要求并附有合理证明文件后；和/或
（4）在法律上或股权上寻求房东可获得的其他补救办法。
B.在租户违约后，业主将使用商业上合理的努力来减轻其损害；但前提是，租户同意如下：（i）在业主获得对处所的完全和完全占有之前，业主没有义务征求或招待与任何其他潜在租户就处所进行的谈判
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包括但不限于，重新出租处所的最终且不可上诉的合法权利，不受租客的任何申索；（ii）当建筑物或项目中适合该准租客使用的其他处所目前可用时，业主无须向任何准租客提供处所；（iii）业主无须向另一租户出租处所的租金低于当时可比建筑物中可比转租空间的现行公平市场租金；及（iv）业主无须与任何建议的替代租客订立租约在业主合理的意见中，没有足够的财政资源以一流的方式经营处所。
C.如业主招致任何律师费或讼费：（i）与由租户或本租赁的任何担保人提出或针对其提出的任何破产有关；及/或（ii）根据上文第15.02.A条行使其补救措施，则租户须（透过所有上诉）向业主支付其所有该等合理费用及讼费[***】经要求并附有合理证明文件。
D.业主在承租人发生违约事件后接受租金，不应被视为业主放弃其根据本协议就该违约事件享有的权利或补救措施。此外，业主放弃承租人的任何违约或失责，不得视为放弃任何其后的违约或失责，亦不得将业主为承租人的任何违约或失责而寻求补救的任何忍让，视为业主放弃就该等或任何其后的违约或失责而享有的任何权利及补救。承租人对业主的任何违约或失责的放弃，不得视为对任何其后的违约或失责的放弃，亦不得将承租人为业主的任何违约或失责寻求补救的任何忍让，视为承租人对该等或任何其后的违约或失责的任何权利及补救的放弃。
E.如果租户被驱逐或剥夺其对处所的管有权，租户在此明确放弃任何现行或未来法律或根据任何现行或未来法律授予租户的任何和所有赎回权。
F.本文授予或保留给业主的任何权利或补救措施，均无意排除本文或法律或衡平法规定的任何其他权利或补救措施，但每一项权利或补救措施均应是累积性的，并且是除本文或现在或以后在法律或衡平法上存在的所有其他权利或补救措施之外的。
第15.03款房东违约
如业主根据本租约有任何失责，除下文明文规定外，租客的专属补救措施应为损害赔偿诉讼，但在任何该等诉讼之前，租客必须向业主发出书面通知，特别指明该失责，而业主须有【***】在收到纠正任何此种违约的书面通知后；但前提是，如果此种违约因其性质而不能得到纠正[***】，则业主须有合理需要的额外时间，以纠正该违约，前提是房东开始治疗[***]并随后勤勉地对此种治愈进行起诉至完成，[***]（a“房东违约”）。在任何情况下，承租人均无权因房东违约而终止本租约，除非该权利经司法裁定。如果业主未能及时履行其在本合同项下的义务，则本合同规定的不得减少、延迟或以其他方式损害承租人在本租约下的补救措施，尽管该未履行可能不会被视为导致业主在本合同项下的违约。
如业主违约与业主未能提供根据第5条或本条例其他规定须由业主提供的任何服务有关，或任何其他业主违约的性质对租客使用及占用处所造成重大不利影响，或租客在处所内开展租客业务的能力，则，承租人有权但无义务纠正或纠正该等业主违约，但条件是（i）承租人给予业主及承租人已收到书面通知的任何持有人[***】关于其纠正或纠正该业主违约的意图，（ii）承租人须尽合理努力不对其他承租人占用该建筑物及在该建筑物内的业务营运造成不利影响，及（iii）承租人不得进行任何涉及该建筑物的结构或系统的工作（有关该建筑物的系统中专为处所服务的组件除外）。如租户选择按上述方式补救，租户须向业主及任何持有人交付书面通知，合理详细地说明租户为补救或纠正该业主违约而支付的款额（该书面通知须附有该等费用及租户付款的合理证据），并可要求业主以书面支付租户为实现该等补救或纠正而支付的合理及必要费用。业主应补偿该等合理及必要的费用[***】在收到租户的书面要求和此类费用的合理证据后或书面通知租户其善意确定的任何未有效欠款的金额。
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第十六条承租人的财产
承租人在任何时候均须负责并在拖欠前缴付就以下事项征收或评估的所有税款：（i）承租人根据本协议的租赁权益，（ii）处所的任何占用权，（iii）承租人对处所的任何投资，（iv）承租人位于处所的任何改建或固定装置（除非由业主安装），及/或（v）承租人位于处所的任何设备或其他个人财产。而如因任何理由对业主或其财产评估任何该等税款，而业主选择缴付该等税款，则租户须在要求后三十（30）天内，连同合理的证明文件，向业主偿还该等税款。
第十七条静谧的享受
承租人在支付本协议所规定的全部租金后，以及在遵守和履行承租人方面须遵守和履行的所有契诺、条款和条件后，在每一情况下，在任何适用的通知和/或补救期限届满之前，承租人应在不受房东或任何由房东、通过房东或根据房东合法主张的人的阻碍下，和平、安静地持有和享有该期限的处所，但须遵守本租约的条款和条件以及所有公开记录的事项。业主对租户、项目的任何其他租户或占用人或任何第三方可能干扰租户使用和享有处所的作为或不作为概不负责。
第十八条占有权的移交；持有
第18.01条交出管有权
在本租约到期或终止之日（“移交日期”），租户须将处所的管有权归还给业主，条件是根据第6.02条要求保持该处所，且处于扫帚清洁状态（根据本租约租户无须恢复的普通磨损和伤亡损害除外）。任何未从处所移走的东西，均视为放弃，而业主可在不向租客或任何租客方作出补偿的情况下，将其视为与业主的财产一样使用或出售（任何出售的收益为业主的唯一财产）。如承租人在移交日期前未按本条规定的条件将处所的管有权归还予业主，则承租人须向业主偿还业主为将处所归还至上述条件而招致的所有费用。除非业主以书面明示，否则向业主或任何业主方交付或接受处所的钥匙，或业主或任何业主方的任何其他作为或不作为，均不得视为接受交出处所或终止本租约。在移交日期，租户应拆除其个人财产和贸易固定装置，并修复因此类拆除而造成的任何损坏。
第18.02款持有
如承租人经业主书面同意于交还日期后仍管有处所，则承租人须为随意承租人，而该等承租须受本协议的所有条文规限，但每月基本租金的到期金额须相当于交还日期前最后一个完整日历月根据本协议到期的每月基本租金的持有百分比。[***].如承租人在移交日期后未经业主书面同意仍管有处所，则承租人须为承租人，并可在[***】事先书面通知，但承租人有义务按前句规定的相同比率支付承租人持有的该期限的租金，如该持有继续超过首次[***】自投降日起，租户同意就以下任何及所有事项向业主及业主各方作出赔偿并使其无害：（i）任何准租户或继任租户就全部或部分处所提出的索赔；（ii）业主根据任何地面租约提出的索赔，及/或（iii）业主因此类持有而蒙受损害（间接或其他），包括但不限于潜在租户对全部或部分处所的损失。前述赔偿义务在本租赁期满或终止时继续有效。本条的任何规定，不得解释为业主同意承租人在交还日期后的任何持有。
第十九条杂项
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第19.01款标志
a.业主将允许租户将其按比例份额的建筑标准标识标牌列入室内建筑大堂名录，并将提供寻路标牌，引导客人和访客按照建筑标准前往房地，费用由业主承担。任何标牌都可能在寻路标牌上或在房舍的主入口门旁包含租户的公司标识或图形，费用由租户承担。租户须自费负责维护及更换（视需要）处所正门或其旁边的标牌。
b.[***]
c.[***]
d.[***]
第19.02款电信
承租人及其电信公司，包括本地交换电信公司和替代接入供应商服务公司，不得就电信系统的安装和运营，包括语音、视频、数据、互联网，以及通过有线、光纤、微波、无线和任何其他传输系统提供的任何其他服务（“电信服务”），为承租人在房地内的部分或全部电信需求，未经业主事先书面同意，不得无理拒绝、附加条件或延迟进入和进入建筑物内。电讯服务的所有提供者均须遵守建筑物的规则及规例、适用的法律及业主对建筑物的政策及做法（包括执行业主要求的任何出入或使用协议）；但业主不得就电讯服务的任何该等出入或连接征收使用费或其他费用或收费。承租人承认，业主无须提供或安排任何电讯服务，而业主无须就电讯服务或与之有关的任何设备或设施的安装、操作或维护对承租人或任何承租方承担任何法律责任，亦不承担任何法律责任，除非本租约中明文规定，对向处所提供电信服务的任何干扰：（i）使租户有权获得任何减免或减免租金；（ii）在任何此类干扰期间减少或免除租户在本租约下的义务的履行；（iii）构成对租户的全部或部分实际或建设性驱逐；或（iv）使租户有权终止本租约。承租人应自行承担费用并自行承担获得所有电信服务的全部责任。
第19.03节反言证书；财务信息
承租人须不时[***】经业主提出书面要求后，签立并向业主交付书面声明，证明业主及/或业主在本租约下的权益的任何准买家或受让人及/或任何按揭持有人及/或业主在任何地租下的权益及/或业主合理指定的任何其他方，内容如下：（i）本租约未经修改且具有完全效力及效力（或，如已有修改，则本租约经修改后即具有完全效力及效力，并述明有关修改），（ii）已支付租金的日期，（iii）承租人当时是否根据本租约向业主提出抵销或抗辩（如是，则指明抵销或抗辩的性质），（iv）尽承租人所知，业主当时是否未履行本租约（如是，则指明违约的性质），及（v）另一方合理要求而无法从本租约中确定的与本租约有关的其他事实项目。如果租户未能在本协议规定的时间内提供该书面陈述，业主可向租户交付第二次书面要求，要求提供该书面陈述，而租户未能在业主第二次书面要求后五（5）天内提供该书面陈述，即构成租户违约事件。[***]
第19.04款通知
任何一方根据本租赁要求或允许发出的任何通知均应以书面形式发出，并且必须通过以下方式发出：（i）经认证或挂号的美国邮件，要求回执；（ii）专人递送；（iii）国家认可的隔夜快递服务；或（iv）电子邮件（除非该通知是违约通知，在这种情况下，电子邮件应
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是对上述（i）-（iii）的另一种方法的补充，并按基本租赁条文所列的地址（es）发送予意向方。任何此类通知应被视为在收到的日期中较早的日期收到，或（a）如果发送了认证或挂号的美国邮件，则在存放在美国邮政办事处的日期后三（3）个工作日，或（b）如果发送了隔夜快递，则在存放在隔夜快递服务的日期后的下一个工作日收到（前提是快递服务被指示通过一（1）天的隔夜服务交付通知）。对任何此类通知作出答复的时间期限自该通知被视为收到之日起算，因在当时的通知地址已找不到当事人而拒绝接受交付或无法完成交付的，视为收到。任何一方可在提前十（10）天通知另一方后更改其通知地址，该通知是根据本条条款送达的。
第19.05款不可抗力
如因罢工、停摆、大流行、劳动力或材料短缺、暴乱、内乱、战争、恐怖主义行为、天灾、火灾或其他伤亡、权力失效、限制性政府法律或法规、大流行、流行病或其他超出迟延履行义务的一方合理控制范围的类似或不相似性质的其他原因，致使合同任何一方在履行本租约规定的任何义务时受到拖延或阻碍或阻止，则该义务的履行应免除迟延的合理期间，而该义务的履行期间应延长相当于该迟延期间的期间。本条条文不适用于任何业主或租客的任何金钱责任，因此，该等事件的发生，不得免除租客在到期时支付租金，或业主在到期时支付租客改善津贴或根据本协议应付的其他款项，亦不得施行本条条文以延长租期。因资金缺乏导致的拖延或不履行，不得视为超出当事人合理控制范围的拖延。
第19.06节保密
承租人订立契约，并同意（i）本租约的条款及条件（不论一般或特定）及（ii）就本租约授予或提供予承租人的任何租金金额、优惠、津贴或其他诱因（统称“机密资料”），为业主的利益而保密，未经业主事先书面同意，承租人不得以任何方式或方式直接或间接向任何人披露；然而，租户可在法律或法院命令要求的情况下披露机密信息，并向其经纪人、律师、会计师、雇员、现有或潜在的受让人以及现有或潜在的财务合作伙伴提供相同的机密信息的机密性质由租户告知。
第19.07节经纪人
A.承租人向业主声明及保证，除基本租赁条文所列承租人的经纪人外，没有任何经纪人或代理人就本租赁代表承租人。租户同意就声称曾为租户工作或代表与本租约有关的租户的任何经纪人或代理人（租户的经纪人除外）产生或提出的所有成本和费用（包括合理的律师费）、留置权、经纪佣金或索赔，对房东进行赔偿并使其无害。业主应负责根据单独的书面协议向租户的经纪人支付与本租赁有关的佣金，但该等付款可根据业主与业主的经纪人之间的单独协议由业主的经纪人支付。
B.业主向租客声明及保证，除基本租约条文所列的业主经纪外，没有任何经纪或代理曾就本租约代表业主。业主同意就任何声称曾就本租约为业主工作或代表业主的经纪人或代理人（包括业主的经纪人）产生或提出的所有成本和开支（包括合理的律师费）、留置权、经纪佣金或索赔，向租户作出赔偿并使其无害。
C.房东应负责根据单独的书面协议向房东的经纪人支付与本租赁有关的佣金，该协议可规定房东的经纪人有义务向租户的经纪人支付其佣金的一部分。
第19.08条律师费
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如果房东和租客之间因本租约发生任何诉讼，胜诉方有权（通过所有上诉）向非胜诉方追讨与该诉讼有关的任何合理的自付费用和开支（包括合理的律师费）。
第19.09节记录
承租人不得将本租赁或本租赁的任何备忘录或简式记录在公开记录中。然而，本租约的合理备忘录或简式可由业主选择记录，而租户须应业主的要求以可记录形式会签任何该等文书。
第19.10款继承人
除本协议另有明文规定外，本租赁的条款和条件应符合合同各方及其每一位继承人和受让人的利益，并对其具有约束力。
第19.11款房东转让
业主可出售、转让或以其他方式转让项目的任何部分及其在本租赁下的权益。如业主在本租赁下的权益被出售、转让或转让，则自上述出售、转让或转让之日起生效，但前提是业主的权益继承人已书面同意受本租赁的所有条款约束，则业主应免除自任何此类转让之日及之后产生的本租赁下的任何进一步义务或责任，且租户同意仅向业主在本租赁下的权益继承人寻求履行该等义务。
第19.12节后果性、惩罚性和特别损害
尽管本租约中有任何相反的情况，但在任何情况下，房东或任何房东方均不得就任何业务或利润损失或任何形式的后果性、惩罚性或特殊损害向租客或任何租客方承担责任。尽管本租约中有任何相反的情况，但除上文第18.02条明文规定的情况外，在任何情况下，承租人或任何承租人均不得就任何业务或利润损失或任何形式的后果性、惩罚性或特别损害向房东或任何房东方承担责任。
第19.13条不放弃
本租赁的任何条款，除非以书面明确放弃并由放弃方签署，否则将被任何一方视为放弃。不得因迟延或任何一方的任何其他作为或不作为而默示放弃，且任何一方在本协议条款的管理中可能演变的习俗或惯例均不得放弃或削弱任何一方严格按照本协议条款坚持要求另一方履行的权利。任何一方放弃本租赁的任何条文，不得视为就与该条文有关的任何后续事宜放弃该等条文，而业主就承租人的任何作为或不作为而作出的同意或批准，并不构成就承租人的任何后续作为或不作为而放弃取得业主同意或批准的要求。
第19.14节放弃陪审团审判
在法律允许的最大限度内，房东和租客各自放弃在与本租约或与此相关的执行或交付的任何其他文书、文件或协议或与此相关的交易有关的任何诉讼或诉讼中进行陪审团审判的任何权利，或让陪审团参与解决由此产生的任何争议。
第19.15节关于安全措施的释放和放弃
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房东提供的任何安全措施，租客不得将其视为防范犯罪的保证。业主没有作出，并且租户特此放弃，任何明示或暗示的关于项目安全的保证或保证，或任何安全措施将防止犯罪活动的发生或后果。任何机械安全装置都可以随时失效，房东对此类装置的任何故障概不负责。如果此类设备需要维修，租户放弃与房东维修此类设备有关的所有明示或暗示的保证。业主安装或使用任何安全措施，并不构成业主向租户或任何租户一方提供安全保障的自愿承诺或协议。业主可随时修改、减少或取消使用任何保安措施，而无须通知租客。业主和业主双方均不对任何安全措施的操作或执行受到干扰承担任何责任。业主没有作出任何保证或保证，即在项目或建筑物内以任何方式存在任何安全措施会增加租户或任何租户一方或其财产的人身安全，租客特此放弃。业主对（i）因任何问题、缺陷、故障或未能执行任何安全措施或（ii）任何从事犯罪活动的人所造成的任何伤害、损坏或损失，不对租户或任何租户一方承担责任。尽管本条另有相反规定，业主须安排（i）按本租约第5.01.A条的规定为建筑物提供保安服务台，及（ii）在本租约期限内就该建筑物备存读卡器系统或类似系统。
第19.16节字幕；施工
本租赁中出现的标题、段号、品号和索引仅为方便起见而插入，绝不定义、限制、解释或描述本租赁的此类章节或条款的范围或意图，也不以任何方式影响本租赁。本租赁中的任何内容不得被本合同各方、也不得被任何第三方视为或解释为在本合同各方之间建立了委托代理关系或合伙或合资关系，经了解并同意，在此建立的唯一关系是房东和租户的关系。男性（或中性）代词和单数应包括男性、女性和中性性别以及单数和复数。任何特定项目后面的“包括”一词被视为是指例子，而不是限制词。“人”字包括自然人、合伙企业、公司、有限责任公司、协会和其他任何形式的商业协会或实体。双方已充分平等地参与了本租赁的谈判和准备工作，因此本租赁不得对房东或租户进行更严格的解释，也不得解决本租赁中的任何歧义。
第19.17节整个协议；部分无效；没有陈述或保证
A.本租约及随附的展品代表双方之间的全部协议，业主与租户之间不存在关于房地或项目的抵押或口头协议或谅解。承租人不以暗示或其他方式在项目或与项目相邻的任何土地上获得任何权利、地役权或许可证，除非本租约中明确规定。除当事人签署的书面文书外，不得以任何方式修改、变更、变更或修改本租赁。
b.如本租赁的任何条款在任何方面被宣布为不可执行，则此种不可执行性不影响本租赁的任何其他条款，并且每一项该等条款应被视为在可能的情况下被修改，其方式应使其具有可执行性，并尽可能保持本租赁所述各方的意图。
c.E除本租约另有明文规定外，房东没有作出，租户也可能不依赖，就项目、建筑物、房地或其他方面作出任何明示或暗示的陈述或保证。特别是，房东没有授权任何雇员、经纪人或经纪人作出与本租约不一致或不以其他方式包含的代表或保证，租户不得依赖任何此类代表或保证。在适用法律允许的最大范围内，房东在此否认，承租人放弃任何和所有默示保证的利益，包括对适居性和适身性或适于特定目的的默示保证。
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第19.18节管辖法律；相对人
本租赁受项目所在国法律管辖并按其解释。本租约可由业主和承租人在一个或多个对应方签署，每一方均应视为原件，并可通过电子邮件（.pdf）送达，但所有这些均应构成一份相同的协议。
第19.19条无要约
向租户提交本租约不应被解释为要约，除非业主执行本租约的正本并将其交付给租户，否则租户在本租约下不享有任何权利。
第19.20节权限；连带责任
A.承租人向业主声明并保证：（a）承租人根据承租人组织所在国的法律正式成立、有效存在并具有良好的信誉，并有资格在项目所在国开展业务；（b）签署本租约的人（被）正式授权代表承租人执行和交付本租约。租户同意采取任何和所有必要的行动，以在租户组织所在州的整个任期内保持其作为一个信誉良好的实体的存在，并继续有资格在项目所在州开展业务。
B.业主向承租人声明并保证：（a）业主是根据业主组织所在国的法律正式成立、有效存在并具有良好信誉的，并且有资格在项目所在国开展业务；（b）签署本租约的人（被）正式授权代表业主执行和交付本租约。业主同意采取任何和所有必要的行动，以在整个任期内保持其作为在业主组织所在州的良好信誉的实体的存在，并继续有资格在项目所在州开展业务。
第19.21节反恐怖主义
租户向业主作出以下陈述及保证：
A.租户及其任何附属公司均未违反任何与恐怖主义或洗钱有关的法律，包括2001年9月24日生效的关于恐怖主义融资的第13224号行政命令，以及有关封锁财产和禁止与犯下、威胁犯下或支持恐怖主义的人进行交易（“行政命令”）和/或通过提供拦截和阻止恐怖主义所需的适当工具的2001年《团结和加强美国法案》（公法107-56，“爱国者法案”）。
B.承租人或其任何附属公司均不是以下定义的“被禁止人员”：（1）列于行政命令附件或以其他方式受行政命令规定约束的个人或实体；（2）由列于行政命令附件或以其他方式受行政命令规定约束的任何个人或实体拥有或控制、或代表其行事的个人或实体；（3）犯有以下行为的个人或实体，威胁或共谋实施或支持行政命令所定义的“恐怖主义”；（4）美国财政部外国资产管制办公室在其官方网站http://www.treas.gov/ofac/tllsdn.pdf或在该名单的任何替代网站或其他替代官方出版物上公布的最新名单上被列为“特别指定的国家和被封锁人员”的个人或实体；（5）与上述个人或实体有关联的个人或实体。
C.承租人或其任何联属公司目前或将不会：（i）与任何被禁制者进行任何业务或从事任何交易或交易，包括向任何被禁制者或为其利益作出或接受任何资金、货物或服务的贡献，（ii）交易或以其他方式从事与根据行政命令被封锁的任何财产或财产权益有关的任何交易；或（iii）从事或共谋从事任何规避或避免的交易，或以规避或避免为目的，或企图违反，行政命令或《爱国者法案》中规定的任何禁令。
业主向租户作出以下陈述及保证：
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A.房东及其任何附属公司均未违反任何与恐怖主义或洗钱有关的法律，包括行政命令和/或《爱国者法案》。
B.房东或其任何关联公司都不是被禁止的人。
第19.22节[***]
第19.23节[***]
第19.24节[***]
第19.25节租户的安全系统
应允许承租人自行承担成本和费用，在处所内安装、操作和维护安全系统（或在房东合理要求的情况下与房东现有系统绑定）。租户应全权负责与监控此类安全系统相关的任何费用。承租人须向业主及其物业经理提供保安系统的存取密码及/或通行钥匙，因为该等密码及密码可能会不时更改。租户可以安装与大楼系统兼容的安全系统，也可以安装与大楼系统不兼容的安全系统。租户将与业主协调闹钟设置时间表，以免干扰业主定期安排的义务。在本租约到期或提前终止时或之前，如业主要求并在其范围内，租户应以良好和熟练的方式拆除安全系统，并修复因此类拆除而造成的任何损坏。业主须为租客在处所的所有雇员提供建筑物的出入卡，费用由业主自理。此类雇员的任何复制卡或替换卡应由租户自行承担费用（目前每卡12.50美元）。
第19.26条同意及批准
尽管本租约另有相反规定，在任何情况下，如本租约项下的事项或本合约的任何证物须经业主同意、批准、酌情决定权或类似决定，业主须合理及善意行事，而不得无理地拒绝、附加条件或延迟（除非适用的租约条文述明业主可按其唯一及/或绝对酌情决定权或以其他方式行事）。
第19.27款担保
在签署本租约时，承租人应促使《基本租赁条款》中确定的担保人执行并向房东交付承租人在本租约下的义务的担保，其格式为附件“H”并参与了这件事。
第19.28节[***]
【页面剩余部分留白，签名页及展品关注】
29
作为证明，房东和租客已于上述日期和年份初签署本租约，拟在此受法律约束。
房东：
Legacy BridgeWater，LLC，
a特拉华州有限责任公司
签名：
姓名：Jay Rappaport
职称：首席执行官
租户：
LEGEND生物技术美国公司
a特拉华州公司
签名：
姓名：______________________________________
标题：__________________________________________
30
展品“a”
法律说明
[***]
展品“A-1”
场地规划展示停车及预留停车空间
[***]
展品“b”
楼面平面图展示房地
[***]
展品“C”
工作信函
[***]
展品“d”
规则和条例
[***]
展品“e”
停车展览
[***]
展品“f”
[***]
展品“g”
[***]
展品“H”
租赁担保
[***]
展品“我”
[***]