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执行摘要
我们的投资组合位于洛杉矶和檀香山的主要沿海子市场。我们的在役组合包括1750万平方英尺的甲级写字楼物业和4,391个公寓单元，我们的开发组合中还增加了704,000平方英尺的甲级写字楼和821个公寓单元。
财务业绩：我们本季度的业绩反映了对10900 Wilshire的收购以及截至2025年1月1日之前未合并的合资企业的合并，该合资企业拥有两处甲级办公物业。
| 季刊 | ||||||||||||||
| （单位：百万，每股数据除外） | 2025年第一季度 | 2024年第一季度 | ||||||||||||
| 收入 | $252 | $245 | ||||||||||||
| 归属于普通股股东的净利润 | $40 | $9 | ||||||||||||
| 每股完全稀释后的FFO | $0.40 | $0.45 | ||||||||||||
| AFFO | $62 | $75 | ||||||||||||
| 同一物业现金NOI | $151 | $152 | ||||||||||||
租赁：在第一季度，我们的Total Portfolio实现了正吸收，新租约超过30万平方英尺。在我们的在役组合中，我们签署了217份办公室租约，占地75.3万平方英尺，这主要得益于27.6万平方英尺的新租约和47.7万平方英尺的续租租约。对于超过10,000平方英尺的新租约，我们也创造了两年多来最好的季度。将我们在第一季度签署的办公室租约与相同空间的到期租约进行比较，直线租金增长0.9%，现金租金下降12.6%，因为较大的租户扭曲了平均值，使我们难以击败现有租约中合同规定的3%至4%的年租金颠簸。我们的多户家庭投资组合基本上保持在99.1%的完全租赁，需求强劲。
物业收购：正如之前宣布的那样，在2025年1月，我们拥有30%权益的一家合资企业收购了位于Westwood的Wilshire Boulevard 10900号的一座17层、247,000平方英尺的办公楼和一个毗邻的住宅开发用地。我们预计合资公司在三到四年期间的总投资约为1.5到2亿美元，包括收购、建造新住宅楼和升级现有塔楼的成本。我们的Barrington Plaza住宅重建，包括安装新的消防生命安全设备，已步入正轨。此外，新濠影汇广场租赁升级及重新定位为多租户办公楼的计划也超出预期。
债务再融资：在2025年3月期间，我们关闭了一笔1.272亿美元的贷款，并用部分收益偿还了一笔1.024亿美元的贷款。利率固定为4.99%，贷款于2030年4月到期。我们还以4.57%的有效固定利率为3.35亿美元的无追索权、只付息贷款再融资，该贷款将于2032年3月到期。见页面12有关我们贷款的更多信息。
资产负债表&股息：截至季度末，我们的现金和现金等价物为5.257亿美元。2025年4月15日，我们支付了每股普通股0.19美元的季度现金股息，或按年计算每股普通股0.76美元。
指导意见：我们预计，我们2025年的每股普通股净收入-稀释后将在0.07美元至0.13美元之间，每股完全稀释后的FFO将在1.42美元至1.48美元之间。我们的指引不包括未来财产收购或处置、股票出售或回购、融资、财产损失保险追偿、减值费用或其他可能的资本市场活动的影响。见页面22.
有关本收益包中使用的某些术语的定义，请参见“定义”部分。
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目 录
| 公司概况 | |||||
| 财务业绩 | |||||
| 投资组合数据 | |||||
| 指导意见 | |||||
前瞻性陈述（FLS）
这份2025年第一季度收益结果和运营信息，我们称之为我们的收益包（EP），是对我们提交给美国证券交易委员会（SEC）的报告中提供的信息的补充。它包含经修订的1933年证券法第27A条和经修订的1934年证券交易法第21E条含义内的FLS，我们主张保护1995年《私人证券诉讼改革法案》中包含的安全港。这些报表包括但不限于与我们的业务业绩、财务业绩、流动性和资本资源的预期相关的报表以及其他非历史报表。在某些情况下，这些FLS可以通过使用诸如“预期”、“潜力”、“继续”、“可能”、“将”、“应该”、“可以”、“寻求”、“项目”、“打算”、“计划”、“估计”、“预期”等词语来识别，或者这些词语的否定版本或其他类似词语，它们是对未来事件或趋势的预测或指示，并且不仅仅与历史事件有关。这张EP中呈现的FLS，以及我们可能不时以口头或书面形式做出的那些，都是基于我们的信念和假设。我们的实际业绩将受到已知和未知风险、趋势、不确定性和因素的影响，其中一些超出我们的控制或预测能力，包括但不限于：影响南加州或夏威夷火奴鲁鲁的不利经济、政治或房地产发展；来自我们市场上其他房地产投资者的竞争；出租率下降或租户激励和空置率增加；对办公空间的需求减少，包括由于远程工作和灵活的工作安排，允许在雇主办公场所以外的偏远地点工作；违约、提前终止，或租户不续租；利率上涨；运营和建设成本增加，包括由于通货膨胀和实际或潜在的关税；没有足够的现金流来偿还我们的债务或支付地面租赁的租金；筹集资金的困难；无法快速清算房地产或其他投资；收购物业的困难；未能成功运营物业；未能维持我们的房地产投资信托基金地位；租金管制法律法规的不利变化；环境不确定性；自然灾害；火灾和其他财产损失；保险不足或保险费用增加；无法成功扩展到新市场或子市场；与房地产开发相关的风险；与我们的高级职员之间的利益冲突；对关键人员的依赖；分区和其他土地使用法的变化；税法的不利变化，包括与财产税相关的变化；可能的恐怖袭击或战争；以及我们在2024年的10-K表格年度报告中详述的其他风险和不确定性，以及向SEC提交的其他文件。尽管我们认为我们的FLS所依据的假设是合理的，它们并不是对未来业绩的保证，有些必然会被证明是不正确的。因此，我们未来的实际结果可以预期与我们的预期不同，而这些差异可能是实质性的。因此，请谨慎依赖本EP中的任何FLS来预测未来的结果或趋势。本EP以及随后所有可归属于我们或代表我们行事的任何人的书面和口头FLS的全部内容均受到本节中包含或提及的警示性声明的明确限定。我们不承担任何义务公开发布对我们的FLS的任何修订。
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公司概况 | |||||||
企业数据
截至2025年3月31日
| 在职投资组合 | 发展组合 | 合计 | |||||||||||||||||||||
| 办公室组合 | |||||||||||||||||||||||
| 物业数目 | 69 | 2 | 71 | ||||||||||||||||||||
| 可出租平方英尺 | 17,526,068 | 703,673 | 18,229,741 | ||||||||||||||||||||
| 多户家庭投资组合 | |||||||||||||||||||||||
| 物业数目 | 13 | 2 | 15 | ||||||||||||||||||||
| 单位数 | 4,391 | 821 | 5,212 | ||||||||||||||||||||
| 在役组合租赁统计 | ||||||||||||||
| 办公室组合 | ||||||||||||||
| 租赁费率 | 80.9 | % | ||||||||||||
| 净吸收 | (0.2) | % | ||||||||||||
| 入住率 | 78.6 | % | ||||||||||||
| 多户组合租赁率 | 99.1 | % | ||||||||||||
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市值（单位：千，每股价格除外）
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| 截至2025年3月31日已发行全面摊薄股份 | 203,892 | |||||||||||||
| 每股普通股收盘价（纽约证券交易所代码：DEI） | $ | 16.00 | ||||||||||||
| 股权资本化 | $ | 3,262,278 | ||||||||||||
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净债务 （单位：千）
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| 合并 | 我们的份额 | ||||||||||||||||
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债务本金(1)
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$ | 5,661,457 | $ | 4,634,562 | |||||||||||||
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减：现金及现金等价物及贷款抵押存款(2)
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(539,901) | (417,920) | |||||||||||||||
| 净债务 | $ | 5,121,556 | $ | 4,216,642 | |||||||||||||
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杠杆率（以千为单位，百分比除外）
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| 备考企业价值 | $ | 7,478,920 | ||||||||||||
| 我们对备考企业价值的净债务份额 | 56 | % | ||||||||||||
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AFFO派息率(3)
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| 截至2025年3月31日止三个月 | 62.4 | % | ||||||||||||
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（1）见第12用于对合并债务本金和我们的债务本金份额与资产负债表上的合并债务进行对账。
（2）5.399亿美元的综合余额包括我们5.257亿美元的综合现金和现金等价物以及在贷方计息账户中的1420万美元贷款抵押存款。我们的份额是通过扣除我们的合资伙伴在合并余额5.399亿美元中的份额计算得出的。
（3）AFFO派息率基于截至2025年3月31日支付给登记在册股东的0.19美元股息。
注意：有关本收益包中使用的某些术语的定义，请参见“定义”部分。
3 去目 录
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公司概况 | |||||||
物业地图
截至2025年3月31日
4 去目 录
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公司概况 | |||||||
董事会和执行官
截至2025年3月31日
董事会
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| Dan A. Emmett | 我们的董事会主席 | ||||
| Jordan L. Kaplan | 我们的首席执行官兼总裁 | ||||
| Kenneth M. Panzer | 我们的首席运营官 | ||||
| Leslie E. Bider | 退休高管和投资者 | ||||
| Dorene C. Dominguez | Vanir Group of Companies董事长兼首席执行官 | ||||
| 雷·伦纳德 | 舒格Ray Leonard基金会主席 | ||||
| Virginia A. McFerran | 技术和数据科学顾问 | ||||
| Thomas E. O’Hern | 马塞里奇房产公司前任首席执行官 | ||||
| William E. Simon, Jr. | 名誉合伙人，Simon Quick顾问 | ||||
| 王格 | PlastPro Inc.创始人兼首席执行官。 | ||||
执行干事
__________________________________________________________________________________________________________________________________
| Jordan L. Kaplan | 首席执行官兼总裁 | ||||
| Kenneth M. Panzer | 首席运营官 | ||||
| 彼得·D·西摩 | 首席财务官 | ||||
| Kevin A. Crummy | 首席投资官 | ||||
| Michele L. Aronson | 执行副总裁、总法律顾问和秘书 | ||||
企业办公室
1299 Ocean Avenue，Suite 1000，Santa Monica，California 90401
电话：（310）255-7700
欲了解更多信息，请访问我们的网站：www.douglasemmett.com或联系：
Stuart McElhinney，投资者关系副总裁
(310) 255-7751
smcelhinney@douglasemmett.com
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财务业绩 | |||||||
合并资产负债表
（未经审计；单位：千）
| 2025年3月31日 | 2024年12月31日 | ||||||||||
| 物业、厂房及设备 | |||||||||||
| 投资房地产，毛 | $ | 12,800,297 | $ | 12,495,252 | |||||||
| 减：累计折旧摊销 | (3,991,964) | (3,916,625) | |||||||||
| 房地产投资，净 | 8,808,333 | 8,578,627 | |||||||||
| 地租使用权资产 | 7,435 | 7,438 | |||||||||
| 现金及现金等价物 | 525,696 | 444,623 | |||||||||
| 租户应收账款 | 3,763 | 4,242 | |||||||||
| 递延应收租金 | 119,405 | 117,570 | |||||||||
| 获得的租赁无形资产，净额 | 7,257 | 2,487 | |||||||||
| 利率合约资产 | 56,371 | 77,620 | |||||||||
| 对未合并基金的投资 | — | 23,770 | |||||||||
| 其他资产 | 49,703 | 147,323 | |||||||||
| 总资产 | $ | 9,577,963 | $ | 9,403,700 | |||||||
| 负债 | |||||||||||
| 有担保应付票据，净额 | $ | 5,635,224 | $ | 5,498,022 | |||||||
| 地租负债 | 10,818 | 10,822 | |||||||||
| 应付利息、应付账款和递延收入 | 166,882 | 131,011 | |||||||||
| 保证金 | 64,174 | 62,449 | |||||||||
| 获得的租赁无形负债，净额 | 12,966 | 11,331 | |||||||||
| 利率合同负债 | 2,178 | — | |||||||||
| 应付股息 | 31,827 | 31,825 | |||||||||
| 负债总额 | 5,924,069 | 5,745,460 | |||||||||
| 股权 | |||||||||||
| 道格拉斯艾美特，Inc.股东权益： | |||||||||||
| 普通股 | 1,674 | 1,674 | |||||||||
| 额外实收资本 | 3,396,602 | 3,396,452 | |||||||||
| 累计其他综合收益 | 34,510 | 54,917 | |||||||||
| 累计赤字 | (1,386,409) | (1,394,394) | |||||||||
| 道格拉斯艾美特，Inc.股东权益合计 | 2,046,377 | 2,058,649 | |||||||||
| 非控制性权益 | 1,607,517 | 1,599,591 | |||||||||
| 总股本 | 3,653,894 | 3,658,240 | |||||||||
| 总负债及权益 | $ | 9,577,963 | $ | 9,403,700 | |||||||
注意：有关本收益包中使用的某些术语的定义，请参见“定义”部分。
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财务业绩 | |||||||
合并经营业绩
（未经审计；单位：千，每股数据除外）
| 截至3月31日的三个月， | |||||||||||
| 2025 | 2024 | ||||||||||
| 收入 | |||||||||||
| 办公室出租 | |||||||||||
|
租金收入和租户回收(1)
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$ | 172,514 | $ | 169,726 | |||||||
| 停车及其他收入 | 29,583 | 28,211 | |||||||||
| 办公室总收入 | 202,097 | 197,937 | |||||||||
| 多户出租 | |||||||||||
| 租金收入 | 45,196 | 43,220 | |||||||||
| 停车及其他收入 | 4,242 | 3,812 | |||||||||
| 多户家庭总收入 | 49,438 | 47,032 | |||||||||
| 总收入 | 251,535 | 244,969 | |||||||||
| 营业费用 | |||||||||||
| 办公费用 | 73,053 | 67,220 | |||||||||
| 多户家庭开支 | 16,555 | 15,850 | |||||||||
| 一般和行政费用 | 11,460 | 11,571 | |||||||||
| 折旧及摊销 | 97,840 | 95,769 | |||||||||
| 总营业费用 | 198,908 | 190,410 | |||||||||
| 其他收益 | 4,923 | 7,044 | |||||||||
| 其他费用 | (105) | (114) | |||||||||
| 未合并基金的亏损 | — | (26) | |||||||||
| 利息支出 | (60,078) | (55,332) | |||||||||
| 并表合资公司收益 | 47,212 | — | |||||||||
| 净收入 | 44,579 | 6,131 | |||||||||
| 归属于非控股权益的净（收入）亏损 | (4,779) | 2,778 | |||||||||
| 归属于普通股股东的净利润 | $ | 39,800 | $ | 8,909 | |||||||
| 每股普通股净收入-基本和稀释 | $ | 0.24 | $ | 0.05 | |||||||
| 每股普通股宣布的股息 | $ | 0.19 | $ | 0.19 | |||||||
| 已发行普通股加权平均股数-基本和稀释 | 167,442 | 167,326 | |||||||||
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(1)租金收入和租户回收包括截至2025年3月31日和2024年3月31日止三个月的租户回收分别为1220万美元和910万美元。
注意：有关本收益包中使用的某些术语的定义，请参见“定义”部分。
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财务业绩 | |||||||
来自运营的资金&调整后的运营资金(1)(2)
（未经审计；以千为单位，每股数据除外）
下表列出了归属于普通股股东的净收入与运营资金（FFO）和调整后运营资金（AFFO）的对账：
| 截至3月31日的三个月， | |||||||||||
| 2025 | 2024 | ||||||||||
| 运营资金（FFO） | |||||||||||
| 归属于普通股股东的净利润 | $ | 39,800 | $ | 8,909 | |||||||
| 不动产资产折旧摊销 | 97,840 | 95,769 | |||||||||
| 归属于非控股权益的净收益（亏损） | 4,779 | (2,778) | |||||||||
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归属于未合并基金的调整(3)
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— | 1,011 | |||||||||
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归属于合并合资企业的调整(3)
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(14,247) | (12,855) | |||||||||
| 并表合资公司收益 | (47,212) | — | |||||||||
| FFO | $ | 80,960 | $ | 90,056 | |||||||
| 调整后运营资金（AFFO） | |||||||||||
| FFO | $ | 80,960 | $ | 90,056 | |||||||
| 直线租金 | (1,836) | 202 | |||||||||
| 收购的高于和低于市场的租赁净增值 | (1,463) | (2,343) | |||||||||
| 贷款成本、贷款溢价摊销和掉期摊销 | 3,611 | 2,286 | |||||||||
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经常性资本支出、租户改善和资本化租赁费用(4)
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(26,893) | (23,657) | |||||||||
| 非现金补偿费用 | 5,587 | 5,427 | |||||||||
|
归属于未合并基金的调整(3)
|
— | 175 | |||||||||
|
归属于合并合资企业的调整(3)
|
2,380 | 2,570 | |||||||||
| AFFO | $ | 62,346 | $ | 74,716 | |||||||
| 已发行普通股加权平均股数-稀释 | 167,442 | 167,326 | |||||||||
| 我们运营伙伴关系中的加权平均单位未结清 | 36,423 | 34,423 | |||||||||
| 加权平均全面摊薄流通股 | 203,865 | 201,749 | |||||||||
| 每股普通股净收入-基本和稀释 | $ | 0.24 | $ | 0.05 | |||||||
| 每股FFO-全面摊薄 | $ | 0.40 | $ | 0.45 | |||||||
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每股支付的股息(5)
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$ | 0.19 | $ | 0.19 | |||||||
__________________________________________________________
(1)2025年1月1日，我们开始合并我们的一家合资企业，该合资企业之前未合并并采用权益法核算。合资公司在我们地区拥有两个甲级写字楼物业，总面积为40万平方英尺。
(2)介绍我们的FFO和AFFO，包括我们在截至2024年3月31日期间未合并的基金份额以及归属于我们的普通股股东和运营合伙企业的非控制性权益的合并合资企业份额。
(3)调整反映了我们在截至2024年3月31日期间未合并的基金份额以及在我们合并的合资企业中的非控制性权益份额。
(4)在GAAP租赁会计规则下，我们将非增量租赁费用（与签订租约没有直接关系的租赁费用）费用化，并将增量租赁费用资本化。由于非增量租赁费用包含在归属于普通股股东的净利润和FFO的计算中，因此对AFFO的资本化租赁费用调整仅包含增量租赁费用。
(5)反映在相应期间内支付的股息。
注意：有关本收益包中使用的某些术语的定义，请参见“定义”部分。
8 去目 录
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财务业绩 | |||||||
同物业统计&净营业收入（NOI）(1)
（未经审计；单位：千，统计数据除外）
| 截至3月31日， | |||||||||||||||||
| 2025 | 2024 | ||||||||||||||||
| 办公室统计 | |||||||||||||||||
| 房产数量 | 66 | 66 | |||||||||||||||
| 可出租平方英尺（单位：千） | 17,107 | 17,105 | |||||||||||||||
| 期末租赁% | 80.8 | % | 82.1 | % | |||||||||||||
| 期末占用% | 78.6 | % | 80.3 | % | |||||||||||||
| 季度平均%占用 | 78.6 | % | 80.4 | % | |||||||||||||
| 多户统计 | |||||||||||||||||
| 房产数量 | 13 | 13 | |||||||||||||||
| 单位数 | 4,391 | 4,391 | |||||||||||||||
| 期末租赁% | 99.1 | % | 98.8 | % | |||||||||||||
| 截至3月31日的三个月， | 好评% | ||||||||||||||||||||||
| 2025 | 2024 | （不利） | |||||||||||||||||||||
| 净营业收入（NOI） | |||||||||||||||||||||||
| 办公收入 | $ | 192,232 | $ | 190,440 | 0.9 | % | |||||||||||||||||
| 办公费用 | (70,261) | (66,383) | (5.8) | % | |||||||||||||||||||
| 办公室NOI | 121,971 | 124,057 | (1.7) | % | |||||||||||||||||||
| 多户家庭收入 | 48,949 | 46,010 | 6.4 | % | |||||||||||||||||||
| 多户家庭开支 | (16,274) | (15,440) | (5.4) | % | |||||||||||||||||||
| 多户家庭NOI | 32,675 | 30,570 | 6.9 | % | |||||||||||||||||||
| 总NOI | $ | 154,646 | $ | 154,627 | — | % | |||||||||||||||||
| 现金净营业收入（NOI） | |||||||||||||||||||||||
| 办公现金收入 | $ | 189,943 | $ | 189,014 | 0.5 | % | |||||||||||||||||
| 办公室现金支出 | (70,261) | (66,383) | (5.8) | % | |||||||||||||||||||
| 办公现金NOI | 119,682 | 122,631 | (2.4) | % | |||||||||||||||||||
| 多户家庭现金收入 | 48,001 | 44,570 | 7.7 | % | |||||||||||||||||||
| 多户家庭现金支出 | (16,274) | (15,440) | (5.4) | % | |||||||||||||||||||
| 多户家庭现金NOI | 31,727 | 29,130 | 8.9 | % | |||||||||||||||||||
| 总现金NOI | $ | 151,409 | $ | 151,761 | (0.2) | % | |||||||||||||||||
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（1）列报的金额包括100%（不是我们的按比例份额）。见页面10用于将归属于普通股股东的净利润与这些非公认会计原则措施进行对账。
注意：有关本收益包中使用的某些术语的定义，请参见“定义”部分。
9 去目 录
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财务业绩 | |||||||
同一物业NOI和解
（未经审计，单位：千）
下表列出了归属于普通股股东的净收入与NOI和Same Property NOI的对账：
| 截至3月31日的三个月， | |||||||||||
| 2025 | 2024 | ||||||||||
| 归属于普通股股东的净利润 | $ | 39,800 | $ | 8,909 | |||||||
| 归属于非控股权益的净收益（亏损） | 4,779 | (2,778) | |||||||||
| 净收入 | 44,579 | 6,131 | |||||||||
| 一般和行政费用 | 11,460 | 11,571 | |||||||||
| 折旧及摊销 | 97,840 | 95,769 | |||||||||
| 其他收益 | (4,923) | (7,044) | |||||||||
| 其他费用 | 105 | 114 | |||||||||
| 未合并基金的亏损 | — | 26 | |||||||||
| 利息支出 | 60,078 | 55,332 | |||||||||
| 并表合资公司收益 | (47,212) | — | |||||||||
| NOI | $ | 161,927 | $ | 161,899 | |||||||
| 按分部划分的相同物业NOI | |||||||||||
| 同物业办公现金收入 | $ | 189,943 | $ | 189,014 | |||||||
| 根据NOI定义进行的非现金调整 | 2,289 | 1,426 | |||||||||
| 同物业办公收入 | 192,232 | 190,440 | |||||||||
| 同物业办公现金支出 | (70,261) | (66,383) | |||||||||
| 同物业办公室NOI | 121,971 | 124,057 | |||||||||
| 同一财产多户家庭现金收入 | 48,001 | 44,570 | |||||||||
| 根据NOI定义进行的非现金调整 | 948 | 1,440 | |||||||||
| 同一财产多户收入 | 48,949 | 46,010 | |||||||||
| 同一财产多户家庭现金支出 | (16,274) | (15,440) | |||||||||
| 同一物业多户家庭NOI | 32,675 | 30,570 | |||||||||
| 同一物业NOI | 154,646 | 154,627 | |||||||||
| 不可比办公收入 | 9,865 | 7,497 | |||||||||
| 不可比较的办公费用 | (2,792) | (837) | |||||||||
| 不可比较的多户家庭收入 | 489 | 1,022 | |||||||||
| 不可比较的多户家庭开支 | (281) | (410) | |||||||||
| NOI | $ | 161,927 | $ | 161,899 | |||||||
注意：有关本收益包中使用的某些术语的定义，请参见“定义”部分。
10 去目 录
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财务业绩 | |||||||
全资物业及合并合资公司财务数据
（未经审计，单位：千）
| 截至2025年3月31日止三个月 | |||||||||||
| 全资物业 |
合并合资企业(1)
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| 收入 | $ | 181,035 | $ | 70,500 | |||||||
| 办公室和多户家庭运营费用 | $ | 65,016 | $ | 24,592 | |||||||
| 直线租金 | $ | 2,425 | $ | (589) | |||||||
| 高于/低于市场租赁收入 | $ | 165 | $ | 1,298 | |||||||
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归属于外部权益的现金NOI(2)
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$ | — | $ | 23,135 | |||||||
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我们的现金份额NOI(3)
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$ | 113,429 | $ | 22,064 | |||||||
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（1）表示我们管理的6家合并合资企业（其中包括截至2025年1月1日已合并的先前未合并的合资企业）的独立财务数据（物业管理费不包括在运营费用中作为合并分录）。我们在这六家合资企业中拥有约47%的加权平均权益（基于建筑面积），这些合资企业在我们地区拥有总计480万平方英尺的十九个甲级写字楼物业和两个拥有470套公寓的住宅物业。我们有权（i）基于投资资本的分配，（ii）物业管理和其他服务的费用，（iii）偿还某些与收购相关的费用和某些其他成本，（iv）基于现金NOI或投资资本的额外分配，以及（v）如果投资者的分配超过门槛率，则为某些合资企业提供附带权益。
（2）代表可分配给我们完全稀释股份以外的权益的现金NOI份额。
（3）代表可分配给我们完全稀释股份的现金NOI份额。
注意：有关本收益包中使用的某些术语的定义，请参见“定义”部分。
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财务业绩 | |||||||
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贷款 （截至2025年3月31日，未经审计） |
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| 到期日 | 本金余额 （单位：千） |
我们的份额 （单位：千） |
有效 率 |
掉期到期日 | |||||||||||||||||||||||||||||||
| 合并全资子公司 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 合并全资子公司借款 | 8/15/2026 | $ | 415,000 | $ | 415,000 | 3.07% | 8/1/2025 | ||||||||||||||||||||||||||||
| 9/19/2026 | 366,000 | 366,000 |
SOFR + 1.25%
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不适用 | |||||||||||||||||||||||||||||||
| 9/26/2026 | 200,000 | 200,000 |
SOFR + 1.30%
|
不适用 | |||||||||||||||||||||||||||||||
| 11/1/2026 | 400,000 | 400,000 |
SOFR + 1.25%
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不适用 | |||||||||||||||||||||||||||||||
| 6/1/2027 | (1) | 550,000 | 550,000 |
SOFR + 1.48%
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不适用 | ||||||||||||||||||||||||||||||
| 5/18/2028 | 300,000 | 300,000 | 2.21% | 6/1/2026 | |||||||||||||||||||||||||||||||
| 1/1/2029 | 300,000 | 300,000 | 2.66% | 1/1/2027 | |||||||||||||||||||||||||||||||
| 6/1/2029 | 255,000 | 255,000 | 3.26% | 6/1/2027 | |||||||||||||||||||||||||||||||
| 6/1/2029 | 125,000 | 125,000 | 3.25% | 6/1/2027 | |||||||||||||||||||||||||||||||
| 4/1/2030 | (2) | 127,200 | 127,200 | 4.99% | 不适用 | ||||||||||||||||||||||||||||||
| 3/3/2032 | (3) | 335,000 | 335,000 | 4.57% | 不适用 | ||||||||||||||||||||||||||||||
| 8/1/2033 | 350,000 | 350,000 | SOFR + 1.37% | 不适用 | |||||||||||||||||||||||||||||||
| 6/1/2038 | (4) | 26,507 | 26,507 | 4.55% | 不适用 | ||||||||||||||||||||||||||||||
| 小计 | 3,749,707 | 3,749,707 | |||||||||||||||||||||||||||||||||
| 合并合资公司贷款 | 5/15/2027 | 450,000 | 400,500 | 2.26% | 4/1/2025 | ||||||||||||||||||||||||||||||
| 8/19/2028 | 625,000 | 187,500 | 2.12% | 6/1/2025 | |||||||||||||||||||||||||||||||
| 9/14/2028 | (5) | 115,000 | 85,080 | 2.19% | 10/1/2026 | ||||||||||||||||||||||||||||||
| 12/11/2028 | (6) | 325,000 | 65,000 | 6.36% | 1/5/2028 | ||||||||||||||||||||||||||||||
| 4/26/2029 | (7) | 175,000 | 96,250 | 3.90% | 5/1/2026 | ||||||||||||||||||||||||||||||
| 6/1/2029 | 160,000 | 32,000 | 3.25% | 7/1/2027 | |||||||||||||||||||||||||||||||
| 1/9/2030 | (8) | 61,750 | 18,525 | 6.00% | 不适用 | ||||||||||||||||||||||||||||||
| 合并贷款总额 | (9) | $ | 5,661,457 | $ | 4,634,562 | ||||||||||||||||||||||||||||||
除下文所述外，我们的贷款：（i）无追索权，（ii）由由一处或多处房产和其他抵押品组成的单独抵押品池担保，（iii）要求每月只付利息，未偿本金到期，以及（iv）包含某些财务契约，这些契约可能要求我们在某些情况下向贷方存入超额现金流，除非我们（根据我们的选择）提供担保或额外的抵押品，或在贷款文件中规定的某些参数范围内偿还贷款。某些具有到期日延期选择权的贷款要求我们满足最低财务门槛，以行使这些延期选择权。有效利率包括利率互换的影响&排除预付贷款费用的影响。到期日包括展期期权的影响。
(1)这笔贷款由四处住宅物业作抵押。就巴林顿广场的重建而言，我们在2023年期间将1330万美元现金存入贷方的计息抵押账户。贷款人将在2026年8月或全额支付贷款时返还定金，以较早者为准。贷款人把贷款当作建设贷款，我们签了建设完工保函。
(2)我们在2025年3月关闭了这笔贷款。
(3)我们修改并延长贷款七年，自2025年3月3日起生效。这笔贷款包括一张2亿美元的票据，利息为4.5%，其中2.825%为应计利息，以及一张1.35亿美元的票据，利息为6.0%。两份票据的应计利息均于到期时到期，无须复利。本金余额加权平均票面利率为5.10%，不复利结果有效利率为4.57%。
(4)该贷款要求根据30年的本金摊销时间表每月支付本金和利息。
(5)我们于2025年1月1日开始合并的一家合资企业的贷款。
(6)这笔贷款要求根据25年的本金摊销时间表，从2028年1月5日开始，每月支付12个月的本金和利息。
(7)这笔贷款有一部分是有担保的。
(8)利率在2027年7月8日之前固定为6%，然后在贷款的剩余期限内提高到6.25%。
(9)我们资产负债表上56.4亿美元的债务是通过在我们56.6亿美元的综合贷款总额中加上80万美元的未摊销贷款溢价/折扣并扣除2710万美元的未摊销递延贷款成本计算得出的。
| 根据贷款或互换条款固定利息的合并贷款统计 | |||||||||||
| 本金余额（十亿） | $3.80 | ||||||||||
| 加权平均剩余年限（含展期期权） | 3.7年 | ||||||||||
| 加权平均剩余固定利息期 | 1.9年 | ||||||||||
| 加权平均年利率 | 3.33% | ||||||||||
注意：有关本收益包中使用的某些术语的定义，请参见“定义”部分。
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投资组合数据 | |||||||
办公室组合摘要
截至2025年3月31日在职办公室组合
我们将在职办公组合分为三个区域：加利福尼亚州洛杉矶的Westside和San Fernando Valley区域以及夏威夷的火奴鲁鲁。
| 地区 | 西区 | 谷地 | 檀香山 | 合计/加权平均 | |||||||||||||||||||||||||
| Office Properties数量 | 52 | 15 | 2 | 69 | |||||||||||||||||||||||||
| 我们的可出租平方英尺 | 10,000,661 | 6,334,572 | 1,190,835 | 17,526,068 | |||||||||||||||||||||||||
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区域可出租平方英尺(1)
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40,359,901 | 13,969,773 | 5,322,142 | 59,651,816 | |||||||||||||||||||||||||
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我们的市场份额(2)
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35.1 | % | 47.1 | % | 22.4 | % | 38.6 | % | |||||||||||||||||||||
| 我们的租赁百分比 | 81.3 | % | 78.1 | % | 91.6 | % | 80.9 | % | |||||||||||||||||||||
| 我们的年化租金 | $ | 444,630,559 | $ | 164,485,093 | $ | 38,729,296 | $ | 647,844,948 | |||||||||||||||||||||
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每租赁平方英尺年化租金(3)
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$ | 57.10 | $ | 34.29 | $ | 37.06 | $ | 47.53 | |||||||||||||||||||||
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每个租赁平方英尺的月租金(3)
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$ | 4.76 | $ | 2.86 | $ | 3.09 | $ | 3.96 | |||||||||||||||||||||
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（1）每个区域的可出租平方英尺是基于2025年第一季度CBRE MarketView报告中报告的我们在该区域的子市场的可出租平方英尺。
（2）我们的市场份额是通过将我们的可出租平方英尺除以适用区域的可出租平方英尺计算得出的，在基于我们在每个区域的子市场的敞口平方英尺的平均情况下加权。在计算市场份额时，我们调整了可出租面积，方法是：（i）从我们的可出租面积和该地区的可出租面积中删除我们正在转换为住宅公寓的檀香山一栋办公楼的62,000平方英尺可出租面积，以及（ii）在分子和分母上增加位于比佛利山庄城市范围外的218,000平方英尺的物业。
（3）不包括已签署但尚未开始的租赁，这些租赁计入租赁百分比但不包括在年化租金中。
| 每可出租平方英尺的经常性办公室资本支出 | |||||||||||
| 截至2025年3月31日止三个月 | $ | 0.01 | |||||||||
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投资组合数据 | |||||||
写字楼租赁多元化
截至2025年3月31日在职办公室组合
| 投资组合租户规模 | |||||||||||||||||
| 中位数 | 平均 | ||||||||||||||||
| 方尺 | 2,500 | 5,100 | |||||||||||||||
| 办公室租赁 | 可出租平方英尺 | 年化租金 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 租赁中的平方英尺 | 数 | 百分比 | 金额 | 百分比 | 金额 | 百分比 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 2,500以下 | 1,353 | 50.8 | % | 1,953,737 | 14.4 | % | $ | 86,619,946 | 13.4 | % | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 2,501-10,000 | 1,005 | 37.7 | 4,907,614 | 36.1 | 227,634,144 | 35.1 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 10,001-20,000 | 201 | 7.5 | 2,760,832 | 20.3 | 131,681,872 | 20.3 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 20,001-40,000 | 78 | 2.9 | 2,110,059 | 15.5 | 100,355,608 | 15.5 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 40,001-100,000 | 28 | 1.1 | 1,628,823 | 11.8 | 84,532,033 | 13.1 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 大于100000 | 1 | — | 252,401 | 1.9 | 17,021,345 | 2.6 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 所有租赁合计 | 2,666 | 100.0 | % | 13,613,466 | 100.0 | % | $ | 647,844,948 | 100.0 | % | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
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投资组合数据 | |||||||
最大写字楼租户
截至2025年3月31日在职办公室组合
| 支付我们年化租金总额1%或以上的租户： | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 租户 | 租赁数量 | 物业数目 |
租约到期(1)
|
总租赁平方英尺 | 可出租平方英尺的百分比 | 年化租金 | 年化租金百分比 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
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William Morris奋进(2)
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1 | 1 | 2037 | 252,401 | 1.4 | $ | 17,021,345 | 2.6 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
加州大学洛杉矶分校(3)
|
14 | 8 | 2025-2033 | 200,854 | 1.1 | 12,039,209 | 1.9 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
摩根士丹利(4)
|
5 | 5 | 2027-2030 | 144,688 | 0.8 | 11,332,026 | 1.7 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
春分健身(5)
|
6 | 5 | 2029-2038 | 185,236 | 1.1 | 10,810,466 | 1.7 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| NKSFB | 2 | 2 | 2030 | 135,066 | 0.8 | 6,950,547 | 1.1 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 合计 | 28 | 21 | 918,245 | 5.2 | % | $ | 58,153,593 | 9.0 | % | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
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（1）到期日期为每份租约（到期日期不反映存储和类似租约）。
（2）租户可选择于2033年终止其租约。
（3）平方英尺（四舍五入）到期情况如下：2025年4份租约，共11.9万平方英尺；2026年5份租约，共3.2万平方英尺；2028年1份租约，共0.8万平方英尺；2029年2份租约，共2.8万平方英尺；2033年2份租约，共1.4万平方英尺。
（4）平方英尺（四舍五入）到期情况如下：2027年8.9万平方英尺，2028年3万平方英尺，2030年2.6万平方英尺。
（5）平方英尺（四舍五入）到期情况如下：2029年34,000平方英尺；2035年46,000平方英尺；2037年31,000平方英尺和2038年74,000平方英尺。
注意：有关本收益包中使用的某些术语的定义，请参见“定义”部分。
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投资组合数据 | |||||||
办公产业多元化
截至2025年3月31日在职办公室组合
按租户行业划分的年化租金百分比
| 工业 | 租赁数量 | 年化租金占总额的百分比 | ||||||||||||||||||
| 法律 | 568 | 19.3 | % | |||||||||||||||||
| 金融服务 | 364 | 16.3 | ||||||||||||||||||
| 房地产 | 317 | 13.3 | ||||||||||||||||||
| 娱乐 | 134 | 9.9 | ||||||||||||||||||
| 健康服务 | 393 | 9.9 | ||||||||||||||||||
| 会计与咨询 | 297 | 9.0 | ||||||||||||||||||
| 零售 | 156 | 5.6 | ||||||||||||||||||
| 技术 | 92 | 5.0 | ||||||||||||||||||
| 保险 | 90 | 3.1 | ||||||||||||||||||
| 公共行政 | 76 | 2.7 | ||||||||||||||||||
| 教育服务 | 37 | 2.7 | ||||||||||||||||||
| 制造与分销 | 53 | 1.3 | ||||||||||||||||||
| 广告 | 32 | 1.0 | ||||||||||||||||||
| 其他 | 57 | 0.9 | ||||||||||||||||||
| 合计 | 2,666 | 100.0 | % | |||||||||||||||||
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投资组合数据 | |||||||
办公室租约到期
截至2025年3月31日在职办公室组合
（1）2022年3月31日、2023年和2024年3月31日到期且剩余期限与标示年度的租约相同的租约在2025年3月31日的百分比的平均值。收购计入收购后季度开始的可比平均数。
| 租约到期年份 | 租赁数量 | 可出租平方英尺 | 到期平方英尺占总数的百分比 | 2025年3月31日的年化租金 | 年化租金占总额的百分比 |
每租赁平方英尺年化租金(1)
|
到期时每租赁平方英尺的年化租金(2)
|
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| 短期租赁 | 70 | 260,739 | 1.5 | % | $ | 9,760,612 | 1.5 | % | $ | 37.43 | $ | 37.31 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 2025 | 407 | 1,606,336 | 9.2 | 76,530,584 | 11.8 | 47.62 | 48.14 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 2026 | 583 | 2,376,441 | 13.5 | 108,751,181 | 16.8 | 45.76 | 47.46 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 2027 | 483 | 2,183,698 | 12.4 | 104,137,117 | 16.1 | 47.69 | 51.11 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 2028 | 397 | 1,764,535 | 10.1 | 81,727,206 | 12.6 | 46.32 | 51.33 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 2029 | 242 | 1,327,964 | 7.6 | 59,955,241 | 9.3 | 45.15 | 51.08 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 2030 | 189 | 1,292,329 | 7.4 | 63,406,140 | 9.8 | 49.06 | 55.61 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 2031 | 101 | 696,474 | 4.0 | 32,949,604 | 5.1 | 47.31 | 56.21 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 2032 | 59 | 523,412 | 3.0 | 24,731,146 | 3.8 | 47.22 | 58.34 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 2033 | 51 | 384,464 | 2.2 | 20,105,111 | 3.1 | 52.29 | 68.54 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 2034 | 34 | 298,519 | 1.7 | 14,414,954 | 2.2 | 48.29 | 63.98 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 此后 | 50 | 914,480 | 5.2 | 51,376,052 | 7.9 | 56.24 | 79.26 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 小计/加权平均 | 2,666 | 13,629,391 | 77.8 | % | $ | 647,844,948 | 100.0 | % | $ | 47.53 | $ | 53.51 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 已签署租约未开始 | 393,768 | 2.3 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 可用 | 3,352,598 | 19.1 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 楼宇管理用途 | 107,738 | 0.6 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
BOMA调整(3)
|
42,573 | 0.2 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 合计/加权平均 | 2,666 | 17,526,068 | 100.0 | % | $ | 647,844,948 | 100.0 | % | $ | 47.53 | $ | 53.51 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
___________________________________________________
(1)系指2025年3月31日的年化租金除以租赁平方英尺。
(2)表示到期时的年化租金除以租赁平方英尺。
(3)表示未反映BOMA重新计量的租赁的平方英尺调整。
注意：有关本收益包中使用的某些术语的定义，请参见“定义”部分。
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投资组合数据 | |||||||
办公室租约到期-未来四个季度
截至2025年3月31日在职办公室组合
| 2025年第二季度 | 2025年第三季度 | 2025年第四季度 | 2026年第一季度 | 未来十二个月 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 洛杉矶 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 西区 | 225,522 | 308,091 | 341,973 | 409,339 | 1,284,925 | |||||||||||||||||||||||||||||||||
| 谷地 | 117,679 | 163,708 | 354,669 | 205,029 | 841,085 | |||||||||||||||||||||||||||||||||
| 檀香山 | 7,907 | 36,882 | 49,905 | 96,020 | 190,714 | |||||||||||||||||||||||||||||||||
|
即将到期的方英尺(1)
|
351,108 | 508,681 | 746,547 | 710,388 | 2,316,724 | |||||||||||||||||||||||||||||||||
| 投资组合百分比 | 2.0 | % | 2.9 | % | 4.3 | % | 4.1 | % | 13.3 | % | ||||||||||||||||||||||||||||
| 洛杉矶 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 西区 | $55.42 | $62.88 | $56.03 | $57.75 | $58.11 | |||||||||||||||||||||||||||||||||
| 谷地 | $35.22 | $35.39 | $36.11 | $34.50 | $35.45 | |||||||||||||||||||||||||||||||||
| 檀香山 | $33.89 | $36.57 | $38.79 | $38.34 | $37.93 | |||||||||||||||||||||||||||||||||
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每平方英尺到期租金(2)
|
$48.17 | $52.12 | $45.41 | $48.41 | $48.22 | |||||||||||||||||||||||||||||||||
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(1)包括截至2025年3月31日尚未重新租赁该空间的适用期间内到期的租赁，但260,739平方英尺的短期租赁除外。
(2)这一数字的波动主要反映了所涉及的建筑物/区域的组合，以及个别租约到期的不同条款和面积。因此，本表中的数据只应谨慎外推。
注意：有关本收益包中使用的某些术语的定义，请参见“定义”部分。
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投资组合数据 | |||||||
办公室租赁活动
截至二零二五年三月三十一日止三个月在职办公室组合
| 本季度签订的写字楼租约 | 租赁数量 | 可出租平方英尺 |
加权平均租期（月）1
|
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| 新租约 | 78 | 275,977 | 71 | ||||||||||||||||||||
| 续租 | 139 | 477,394 | 61 | ||||||||||||||||||||
| 所有租约 | 217 | 753,371 | 66 | ||||||||||||||||||||
|
本季度执行的写字楼租赁的租金价格变化(2)
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| 到期 率 |
新增/续费率 | 百分比变化 | |||||||||||||||||||||
| 现金租金 | $50.68 | $44.29 | (12.6)% | ||||||||||||||||||||
| 直线租金 | $45.12 | $45.53 | 0.9% | ||||||||||||||||||||
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平均办公室租赁交易成本(3)
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| 每顺丰的租赁交易成本 | 每年租赁交易成本 | ||||||||||||||||
| 本季度签订的新租约 | $33.46 | $7.18 | |||||||||||||||
| 本季度签订的续租合同 | $21.72 | $5.56 | |||||||||||||||
| 本季度签署的所有租约 | $25.65 | $6.17 | |||||||||||||||
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(1)平均续租期限不包括期限为十二个月或以下的租约。
(2)表示与相同空间的先前租约相比，本季度签订的新租约和续租租约的平均年度初始稳定现金和每平方英尺直线租金。不包括期限为十二个月或以下的租约、在签署新租约前一年多终止前一租约的租约、应房东要求搬迁的租户的租约、我们认为有关先前协议的信息不完整或我们认为基本租金反映了对租户的其他场外诱因的已收购建筑物的租约，以及其他不可比的租约，例如零售租约。
(3)反映加权平均租赁佣金和租户改善津贴除以租赁的加权平均年数。不包括在收购物业的情况下由卖方进行实质性谈判的租赁、应房东要求搬迁的租户的租赁以及不可比较的租赁，例如零售租赁。
注意：有关本收益包中使用的某些术语的定义，请参见“定义”部分。
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投资组合数据 | |||||||
多户家庭投资组合摘要
截至2025年3月31日在职多户家庭组合
我们将在职多户家庭组合分为三个地区：西洛杉矶的圣莫尼卡和夏威夷的檀香山。
各地区年化租金
| 地区 | 物业数目 | 单位数 | 单位占总数的百分比 | |||||||||||||||||||||||
| 圣莫尼卡 | 3 | 940 | 21 | % | ||||||||||||||||||||||
| 西洛杉矶 | 6 | 964 | 22 | % | ||||||||||||||||||||||
| 檀香山 | 4 | 2,487 | 57 | % | ||||||||||||||||||||||
| 合计 | 13 | 4,391 | 100 | % | ||||||||||||||||||||||
| 地区 | 租赁百分比 |
年化租金(1)
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每个租赁单位的月租金 | |||||||||||||||||||||||
| 圣莫尼卡 | 99.7 | % | $ | 51,429,828 | $ | 4,574 | ||||||||||||||||||||
| 西洛杉矶 | 98.8 | % | 55,316,652 | 4,842 | ||||||||||||||||||||||
| 檀香山 | 99.1 | % | 69,969,984 | 2,372 | ||||||||||||||||||||||
| 合计/加权平均 | 99.1 | % | $ | 176,716,464 | $ | 3,388 | ||||||||||||||||||||
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每单位经常性多户家庭资本支出(1)
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| 截至2025年3月31日止三个月 | $ | 165 | |||||||||
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（1）多户家庭投资组合还包括（i）72,613平方呎，包括三个物业的附属零售空间和一栋正在进行从办公室转换为住宅的建筑物的剩余办公空间，以及（ii）正在进行重建的Barrington Plaza的712个公寓单位。这些项目不包括在本表中。
注意：有关本收益包中使用的某些术语的定义，请参见“定义”部分。
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投资组合数据 | |||||||
开发组合摘要
| 加利福尼亚州布伦特伍德Barrington Plaza | ||||||||||||||
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Barrington Plaza是一个拥有712个单元的公寓社区，位于布伦特伍德的Wilshire Boulevard和Barrington Avenue的拐角处，对面就是我们的Landmark Los Angeles公寓。
这是对所有三座塔楼的分阶段重建，以遵守城市消防生命安全指令。建筑将缩小为混凝土板和结构钢，以备施工之用。建成后的项目将有九英尺高的天花板和落地玻璃。
我们现在获得了开始建造的许可，估计这将需要几年时间，耗资超过3亿美元。
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| 三座重新开发的塔楼效果图在 巴灵顿广场配有新的舒适甲板。 |
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| Studio Plaza，伯班克，加州 | ||||||||||||||
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Studio Plaza是位于伯班克的一处占地456,000平方英尺的办公物业。在搬出一个长期单一租户之后，我们开始对该物业进行大规模的重新开发，将其转变为一座多租户建筑，估计成本为7500万至1亿美元。
开发过程正在进行中，我们已开始在公共区域和相关楼层完成时出租空间以供占用。
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重新发展的影汇广场效果图与新
公共区域便利设施和抵达体验。
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| 10900 Wilshire，Westwood，California | ||||||||||||||
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2025年1月，一家新的合资企业收购了10900 Wilshire，这是一座17层、24.7万平方英尺的办公楼，位于Wilshire Blvd.和Westwood Blvd的拐角处，毗邻住宅开发用地。
我们估计，合资公司的总投资，包括收购、升级现有塔楼以及建造一座新的109单元住宅楼，将在三到四年期间约为1.5亿到2亿美元，这取决于我们的最终计划。
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| 前景：Westwood Blvd上的概念住宅建筑。 背景：将升级Wilshire Blvd上的塔面。 |
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所有数字均为估计数，因为我们市场的发展是漫长而复杂的，并受到内在不确定性的影响。
注意：有关本收益包中使用的某些术语的定义，请参见“定义”部分。
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指导 | |||||||
2025年指导
| 公制 | 每股 | ||||
| 每股普通股净收入-摊薄 |
0.07美元至0.13美元
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| 每股FFO-全面摊薄 |
1.42美元至1.48美元
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假设
（入住率和租赁率范围与我们的在役组合有关）
| 公制 | 假设范围 | 与先前假设相比 | ||||||
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平均办公室占用
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78%至80%
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不变 | ||||||
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住宅租赁率
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基本上是完全租赁的 | 不变 | ||||||
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同一物业现金NOI
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-2.5 %至-0.5 % | 不变 | ||||||
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高于/低于市场净营收
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1至500万美元
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不变 | ||||||
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直线收入
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8至1100万美元 | 不变 | ||||||
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一般和行政费用
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46至5000万美元
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不变 | ||||||
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利息费用
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2.6亿至2.7亿美元
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不变 | ||||||
| 加权平均全面摊薄流通股 | 204.0百万 | 不变 | ||||||
除已披露的情况外，我们的指引不包括未来财产收购或处置、普通股出售或回购、融资、财产损失保险追偿、减值费用或其他可能的资本市场活动的影响。
本页的指引和代表性假设均为前瞻性陈述，以本收益包开头所载的安全港为准，反映了我们对当前和未来市场状况的看法。范围代表一组可能的假设，但实际结果可能会超出所提供的范围。上文仅披露了我们指引所依据的几个假设，我们的实际结果将受到已知和未知风险、趋势、不确定性和其他因素的影响，其中一些因素超出了我们的控制或预测能力。尽管我们认为我们指引背后的假设是合理的，但它们并不是对未来业绩的保证，其中一些将不可避免地被证明是不正确的。因此，我们未来的实际结果可以预期与我们的预期不同，而这些差异可能是实质性的。见页面23对我们的非公认会计原则指导进行调节。
注意：有关本收益包中使用的某些术语的定义，请参见“定义”部分。
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指导 | |||||||
2025年非公认会计原则指导意见的调节(1)
（未经审计；以百万计，每股金额除外）
我们的指导每股普通股净收入-稀释为每股FFO-完全稀释的对账：
| 归属于普通股股东的净利润与FFO的对账 | 低 | 高 | |||||||||
| 归属于普通股股东的净利润 | $ | 12.4 | $ | 22.4 | |||||||
| 不动产资产折旧摊销调整 | 403.0 | 393.0 | |||||||||
| 非控制性权益和合并合资企业的调整 | (78.5) | (66.3) | |||||||||
| 并表合资公司收益调整 | (47.2) | (47.2) | |||||||||
| FFO | $ | 289.7 | $ | 301.9 | |||||||
| 加权平均全面摊薄流通股 | 高 | 低 | |||||||||
| 已发行普通股加权平均股数-稀释 | 167.4 | 167.4 | |||||||||
| 我们运营伙伴关系中的加权平均单位未结清 | 36.6 | 36.6 | |||||||||
| 加权平均全面摊薄流通股 | 204.0 | 204.0 | |||||||||
| 每股 | 低 | 高 | |||||||||
| 每股普通股净收入-摊薄 | $ | 0.07 | $ | 0.13 | |||||||
| 每股FFO-全面摊薄 | $ | 1.42 | $ | 1.48 | |||||||
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（1）我们的指导不包括未来财产收购或处置、普通股出售或回购、融资、财产损失保险追偿（如果有的话）或其他可能的资本市场活动或减值费用的影响。调节仅应作为一个例子，数字仅作为代表性假设提出。范围代表了一组可能的假设，但实际结果可能会超出所提出的范围。
所有假设均为前瞻性陈述，以本收益包开头所载的安全港为准，并反映了我们对当前和未来市场状况的看法。我们的实际结果将受到已知和未知风险、趋势、不确定性和其他因素的影响，其中一些因素超出了我们的控制或预测能力。尽管我们认为指引背后的假设是合理的，但它们并不是对未来业绩的保证，其中一些将不可避免地被证明是不正确的。因此，我们未来的实际结果可以预期与我们的预期不同，而这些差异可能是实质性的。
注意：有关本收益包中使用的某些术语的定义，请参见“定义”部分。
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定义 | |||||||
调整后的运营资金（AFFO）：我们通过以下方式从FFO中计算AFFO：（i）消除直线租金对FFO的影响；高于/低于市场租赁的已获得的摊销/增值；贷款成本，例如贷款溢价/折扣的摊销/增值；利率合同的摊销和对冲无效；贷款成本的摊销/费用；非现金补偿费用，以及（ii）减去经常性资本支出、租户改善和资本化租赁费用（包括调整归属于我们的合并合资企业和我们未合并基金的这些项目的影响，但不包括我们计算完全稀释权益中包含的非控制性权益）。经常性资本支出、租户改善和租赁费用是指一旦物业稳定下来就需要维持当前收入的支出，一般不包括那些用于收购的建筑物正在稳定、新开发的空间和升级以提高收入或运营费用或显着改变空间用途的支出，以及那些因伤亡损失或使该物业符合政府要求而导致的支出。我们报告AFFO是因为它是广泛报道的衡量股权房地产投资信托基金（REIT）业绩的指标，也被一些投资者用来将我们的业绩与其他REIT进行比较。然而，美国房地产投资信托协会（NAREIT）并没有定义AFFO，其他REITs可能会使用不同的方法来计算AFFO，因此，我们的AFFO可能无法与其他REITs的AFFO进行比较。AFFO是一种非GAAP财务指标，我们认为净收入（亏损）是最直接可比的GAAP财务指标。AFFO应仅被视为作为衡量我们业绩的净收入（亏损）的补充，不应被用作衡量我们流动性或现金流的指标，也不表示可用于满足我们现金需求的资金，包括我们支付股息的能力。
AFFO派息率： 表示宣布的股息除以该期间的AFFO。我们报告AFFO派息率是因为它是广泛报道的衡量权益型REITs业绩的指标，也被一些投资者用来将我们的业绩与其他REITs进行比较。
年化租金：系指截至报告日开始并在报告日后到期的租约下的减租前的年化现金基础租金（即不包括租户补偿、停车场和其他收入）（不包括截至2025年3月31日尚未开始的已签署租约的393,768平方英尺）。对于我们的三重净办公物业（位于檀香山），年化租金是通过将费用报销和租户支付的正常建筑费用估计数添加到基本租金中来计算三重净租赁的。年化租金不包括从保险中收回的损失租金和用于建筑物管理用途的租金。年化租金包括我们在圣莫尼卡的公司总部的租金。我们报告年化租金是因为它是广泛报道的衡量权益型REITs业绩的指标，被一些投资者用作确定租户需求的手段，并将我们的业绩和价值与其他REITs进行比较。我们使用年化租金来管理和监控我们的办公室和多户家庭投资组合的表现。
平均办公室占用人数：通过对当前和上一季度最后一天的入住率进行平均计算，对于超过一个季度的报告期，通过对相应报告期内所有季度的入住率进行平均计算。
合并净债务：代表我们的综合债务，（i）不包括不需要现金结算的未摊销贷款溢价和递延贷款成本的影响，（ii）减去现金和现金等价物，包括存放在可用于减少债务义务的贷方的贷款抵押品。合并净债务是一种非GAAP财务指标，我们认为合并债务是最直接可比的GAAP财务指标。我们报告合并净债务是因为一些投资者使用它来评估和比较我们的杠杆和财务状况与其他REITs的杠杆和财务状况。与使用合并净债务相关的一个限制是，它减去了存放在贷方的现金和现金等价物以及贷款抵押品，因此可能意味着债务比最具可比性的GAAP财务指标显示的要少。
发展组合：包括正在进行开发活动的以下物业：（1）位于洛杉矶的一处拥有712套公寓和约34,000平方英尺零售空间的住宅物业，我们在2020年1月的一场火灾后将其从住宅租赁市场中移除，（2）位于洛杉矶的一处456,000平方英尺的单租户办公物业，我们在租户的租约于2024年到期后开始转换为多租户，以及（3）位于Westwood的一处247,000平方英尺的办公楼，其毗邻的住宅开发用地是我们于2025年1月收购的，我们正在对其进行重新开发，以包括一个109单元的住宅部分。
股权资本化：表示我们完全稀释后的股份乘以截至2025年3月31日我们在纽约证券交易所普通股的收盘价。
全面摊薄股份：根据库存股法计算，基于我们稀释的流通股和我们经营合伙企业中的单位。
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定义 | |||||||
运营资金（FFO）：我们按照NAREIT制定的标准计算FFO，将出售房地产投资的收益（或损失）、房地产投资控制权变更的收益（或损失）、房地产折旧和摊销（我们作为承租人的使用权资产的摊销和递延贷款成本的摊销除外）、房地产减值减记和我们对未合并基金的投资的减值减记从我们的净收入（亏损）中剔除（包括调整归属于我们的合并合资企业和未合并基金的这些项目的影响，但不包括在我们计算完全稀释股本中的非控制性权益）。我们报告FFO是因为它是广泛报道的衡量权益型REITs业绩的指标，也被一些投资者用来识别每年的入住率、租金和运营成本趋势的影响，不包括我们房地产价值变化的影响，并将我们的业绩与其他REITs进行比较。FFO是一种非GAAP财务指标，我们认为净收入（亏损）是最直接可比的GAAP财务指标。FFO作为衡量我们业绩的指标存在局限性，因为它不包括房地产的折旧和摊销，既不能反映因使用或市场条件而导致的我们物业价值的变化，也不能反映维持我们物业经营业绩所必需的资本支出、租户改善和租赁费用的水平，所有这些都具有真正的经济影响，并可能对我们的经营业绩产生重大影响。FFO应仅被视为作为衡量我们业绩的净收入（亏损）的补充，不应被用作衡量我们流动性或现金流的指标，也不表示可用于满足我们现金需求的资金，包括我们支付股息的能力。其他REITs可能不会按照NAREIT定义计算FFO，因此，我们的FFO可能无法与其他REITs的FFO进行比较。
公认会计原则：指美国普遍接受的会计原则。
在职投资组合：表示我们的总投资组合，不包括我们的开发投资组合。
合资企业（JV）：截至2025年3月31日，我们在六家合并合资企业中拥有按建筑面积计算的加权平均权益约47%。两家合资公司拥有19处办公物业，总面积480万平方英尺，两处住宅物业，拥有470套公寓。
租赁交易费用：表示本季度我们签署的租约的租户改善和租赁佣金的加权平均数，不包括卖方在收购的物业和从停止服务的空间搬迁的租户的租约的情况下实质性谈判的租约。我们报告租赁交易成本是因为它是一种广泛报道的衡量权益型REITs业绩的指标，被一些投资者用来确定我们的现金需求，并将我们的业绩与其他REITs进行比较。我们使用租赁交易成本来管理和监控我们的办公室和多户家庭投资组合的绩效。
租赁费率：截至2025年3月31日我们在役投资组合的租赁百分比。管理空间视为租赁。在重新定位期间停止使用的空间或因火灾或其他损坏而空置的空间被排除在计算租赁费率的分子和分母之外。新开发的建筑物办理租赁向上的，单位同租赁一样，既计入分子项，也计入分母项。我们报告租赁利率是因为它是广泛报道的衡量权益型REITs业绩的指标，也被一些投资者用作确定租户需求和将我们的业绩与其他REITs进行比较的手段。我们使用Leased Rate来管理和监控我们的办公室和多户家庭投资组合的绩效。
净吸收：表示我们的在役投资组合在当前和上一季度最后一天之间的租赁费率变化，不包括在本季度收购或出售的物业。该计算还排除了建筑物重新测量的影响。我们报告净吸收是因为它是广泛报道的衡量权益型REITs业绩的指标，被一些投资者用作确定租户需求的手段，并将我们的业绩与其他REITs进行比较。我们使用Net Absorption来管理和监控我们办公室投资组合的绩效。
每股普通股净收入（亏损）-摊薄后：我们计算每股普通股净收入（亏损）-按照公认会计原则稀释，方法是使用库存股法将该期间归属于普通股股东的净收入（亏损）除以该期间已发行普通股和稀释工具的加权平均数。我们将包含不可没收的股息权的未归属长期激励计划单位奖励作为参与证券进行核算，并使用两类方法将这些证券包括在计算中。
净营业收入（NOI）：我们将NOI计算为收入减去归属于我们拥有和经营的物业的运营费用。我们提出两种形式的NOI：
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定义 | |||||||
•NOI：计算方法是从我们的净收入（亏损）中剔除以下各项：一般和管理费用、折旧和摊销费用、其他收入、其他费用、来自未合并基金的收入（亏损）、利息费用、出售房地产投资的收益（亏损）、合并合资企业的收益和归属于非控股权益的净收入（亏损）。
•现金NOI：计算方法是从NOI中剔除我们的直线租金和获得的高于/低于市场租赁的摊销/增值。
我们报告NOI是因为它是一种被广泛认可的衡量权益型REITs业绩的指标，一些投资者用它来确定出租率、租金和运营成本的趋势，并将我们的运营业绩与其他REITs的经营业绩进行比较。NOI是一种非GAAP财务指标，我们认为净收入（亏损）是最直接可比的GAAP财务指标。NOI作为衡量我们业绩的指标存在局限性，因为它不包括折旧和摊销费用，并且既不能反映因使用或市场条件而导致的我们物业价值的变化，也不能反映维持我们物业经营业绩所必需的资本支出、租户改善和租赁费用的水平，所有这些都具有真正的经济影响，并可能对我们的经营业绩产生重大影响。NOI应仅被视为作为衡量我们业绩的净收入（亏损）的补充，不应被用作衡量我们流动性或现金流的指标，也不表示可用于满足我们现金需求的资金，包括我们支付股息的能力。其他REITs可能不会以类似方式计算NOI，因此，我们的NOI可能无法与其他REITs的NOI进行比较。
入住率：我们通过排除尚未开始的已签署租约，从我们在役投资组合的租赁率中计算出租率。我们报告出租率是因为它是广泛报道的衡量权益型REITs业绩的指标，也被一些投资者用作确定租户需求和将我们的业绩与其他REITs进行比较的手段。我们使用出租率来管理和监控我们的办公室和多户家庭组合的绩效。
经营伙伴关系：道格拉斯艾美特 Properties，LP
我们的份额：我们的份额是通过将我们每个子公司的债务或现金金额（如适用）乘以我们在该子公司的股权份额来计算的。例如，我们通过以下方式计算我们的净债务份额：（i）将我们合并贷款的本金余额乘以我们在相关借款人中的股权，（ii）减去现金和现金等价物乘以我们在拥有现金或现金等价物的实体中的股权的乘积，以及（iii）减去存放在贷方的贷款抵押品乘以我们在存放抵押品的实体中的股权的乘积。我们减去存放在贷方的现金和现金等价物以及贷款抵押品，因为它们可用于减少债务义务，而不增加（扣除）未摊销的贷款溢价（贴现）或减去未摊销的递延贷款成本，因为它们不需要现金结算。报告我们的现金或债务份额是一种非GAAP财务指标，我们认为合并指标是最直接可比的GAAP财务指标。我们报告我们在这些项目中的份额是因为一些投资者使用它来评估和比较我们与其他REITs的财务状况。
备考企业价值：我们通过将我们的股权资本化与我们的净债务份额相加来计算备考企业价值。备考企业价值是一种非GAAP财务指标，我们认为合并总权益和负债是最直接可比的GAAP财务指标。我们报告备考企业价值是因为一些投资者使用它来评估和比较我们与其他REITs的财务状况。
经常性资本支出：一旦财产稳定下来，维持收入所需的建筑改进，不包括用于（i）已购置的建筑物稳定下来，（ii）新开发的空间，（iii）为改善收入或运营费用或显着改变空间用途而进行的升级，（iv）伤亡损失和（v）使财产符合政府或贷款人要求的资本支出。我们报告经常性资本支出是因为它是一种广泛报道的衡量权益型REITs业绩的指标，并被一些投资者用作确定我们的现金流需求以及将我们的业绩与其他REITs进行比较的手段。我们使用经常性资本支出来管理和监控我们的办公室和多户家庭投资组合的绩效。
租金：我们报告Rental Rate是因为它是广泛报道的衡量权益型REITs业绩的指标，并被一些投资者用来与其他REITs进行业绩比较。我们使用Rental Rate来管理和监控我们的办公室和多户家庭投资组合的绩效。我们提出两种形式的租金价格：
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定义 | |||||||
•现金租金：按计量日支付的租金除以可租平方英尺计算。
•直线出租率：计算方法是将租期内的平均租金除以可出租的平方英尺。
可出租平方英尺：基于建筑物所有者和管理者协会（BOMA）测量。截至2025年3月31日，总数包括14,023，159平方英尺的租赁面积（包括393,768平方英尺的已签署租赁未开始）、3,352，598平方英尺的可用面积、107,738平方英尺的楼宇管理使用面积和42,573平方英尺的租赁面积BOMA调整。我们报告Rentable Square Feet是因为它是广泛报道的衡量权益型REITs业绩和价值的指标，也被一些投资者用来与其他REITs进行业绩和价值比较。我们使用Rentable Square Feet来管理和监控我们办公室组合的绩效。
同一物业NOI：为了便于比较报告期间之间的NOI，我们报告了我们的一个子集物业的NOI，称为我们的“相同物业”，这是在被比较的两个期间由我们拥有和经营的物业。我们从同一财产子集中排除了在可比期间以下情况的财产：（i）已收购，（ii）已出售、持有待售、贡献或以其他方式从我们的综合财务报表中删除，或（iii）进行了重大重新定位项目、受到开发活动的影响，或遭受了我们认为对这些财产的经营业绩产生重大影响的重大伤亡损失。我们也不包括从地面租赁收到的租金。我们的Same Property NOI不会因非全资拥有的物业的非控制性权益而调整。
我们2025年的相同物业包括我们所有的在役投资组合物业，除了：我们于2025年1月1日开始合并的一家合资企业拥有的两处总面积为40万平方英尺的办公物业。
我们报告Same Property NOI是因为它是一种广泛报道的衡量权益型REITs业绩和价值的指标，一些投资者使用它来：（i）分析我们的经营业绩，不包括未在一致基础上运营的物业的影响，以及（ii）将我们的业绩和价值与其他REITs进行比较。我们使用Same Property NOI来管理和监控我们办公室组合的绩效。
短期租赁：指在报告日期或之前到期或租期少于一年的租约，包括持有租约、逐月租约和其他短期占用。
总投资组合：截至2025年3月31日，我们的总投资组合包括我们所有的合并物业。我们的综合物业包括19个办公物业，总面积480万平方英尺，以及两个住宅物业，包括470套公寓，这些物业是通过六个综合合资企业拥有的，我们在其中拥有按面积计算的加权平均权益约47.0%。
"我们“和”我们的"是指Douglas Emmett, Inc.、我们的经营合伙企业及其子公司以及我们的合并合资企业。
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