美国
证券交易委员会
华盛顿特区20549

表格10-Q

（标记一）

截至2025年10月31日的季度期间

或

为从_________到__________的过渡期

委员会文件编号 1-3647

J.W. Mays, Inc.

（其章程所指明的注册人的确切名称）

注册人的电话号码，包括区号（718）624-7400

根据该法第12（b）节登记的证券：

用复选标记表明注册人（1）在过去12个月内（或要求注册人提交此类报告的较短期限内）是否已提交1934年证券交易法第13或15（d）条要求提交的所有报告，以及（2）在过去90天内是否已遵守此类提交要求。是否☐

用复选标记表明注册人在过去12个月内（或在要求注册人提交此类文件的较短期限内）是否以电子方式提交了根据S-T规则第405条（本章第232.405条）要求提交的每个交互式数据文件。是否☐

通过复选标记指明注册人是大型加速申报人、加速申报人、非加速申报人、较小的报告公司还是新兴成长型公司。参见《交易法》第12b-2条中“大型加速申报人”、“加速申报人”、“小型申报公司”、“新兴成长型公司”的定义。

如果是新兴成长型公司，请用复选标记表明注册人是否选择不使用延长的过渡期来遵守根据《交易法》第13（a）节提供的任何新的或修订的财务会计准则。☐

用复选标记表明注册人是否为空壳公司（定义见法案第12b-2条）。是☐没有

截至2025年12月8日，注册人普通股的流通股数量为2,015，780股。

目 录

J. W. MAYS，INC。

指数

第一部分-财务信息

项目1。财务报表

J.W. Mays, Inc.
合并资产负债表
（未经审计）

见合并财务报表附注

J.W. Mays, Inc.
综合业务报表
（未经审计）

见合并财务报表附注

J.W. Mays, Inc.
合并股东权益变动表
（未经审计）

见合并财务报表附注

J.W. Mays, Inc.
合并现金流量表
（未经审计）

见合并财务报表附注

J.W. Mays, Inc.
合并财务报表附注
（未经审计）

生效日期，其中明确了ASU2024-03的生效日期。ASU 2024-03将要求公司披露合并运营报表中某些费用标题中包含的员工薪酬、折旧（如适用）的金额，并定性描述这些标题中包含的剩余金额。ASU 2024-03还将要求公司披露金额和公司对销售费用的定义。该公司目前正在评估ASU2024-03可能对其合并财务报表和相关披露产生的影响。

所得税

2023年12月，FASB发布了ASU第2023-09号，《所得税（主题740）：所得税披露的改进》（“ASU 2023-09”），这将要求公司在其所得税率调节中披露特定的额外信息，并为满足数量门槛的调节项目提供额外信息。ASU 2023-09还将要求公司按联邦、州和外国税收分类披露其已缴纳的所得税，并要求对重要的个别司法管辖区进行进一步分类。公司目前正在评估ASU2023-09可能对其合并财务报表和相关披露产生的影响。

固定资产增加和重大更新或改善的支出与建设期间的相关利息成本一起资本化。利息支出，扣除资本化利息如下：

截至2025年10月31日，公司无法合理确定将租约从2040年5月31日延长至2050年5月31日的剩余两个选择权将由公司行使。房东是Weinstein Enterprises，Inc.，这是一家主要由董事会主席拥有的关联公司，董事会主席也主要拥有该公司。

公司出租不动产经营产生的转租租金收入超过经营租赁成本的情况如下：

以下为截至2025年10月31日经营租赁负债年度未折现现金流量到期分析：

养老金计划或有负债：

有关公司的累积计划福利和计划资产部分的信息不由养老金计划单独报告。根据《雇员退休收入保障法》，在退出多雇主福利计划时，雇主必须继续支付其在该计划的无资金既得利益（如果有的话）中的相应份额。无法确定该条款下的任何责任：然而，公司尚未做出退出该计划的决定。该养老计划法定名称为“联合食商职工地方888养老基金”。

根据已于2025年11月30日到期且目前正在协商的养老基金康复计划，公司支付的最低缴费率相当于每位受保员工工资的20.50%。该合同还涵盖该公司27名员工中约18.5%的薪酬、工时和其他雇佣条件。公司认为与员工和工会的劳动关系良好。

项目2。管理层对财务状况和经营成果的讨论与分析。

J.W. Mays, Inc.
管理层的讨论和分析
财务状况和经营成果

管理层对财务状况和经营成果的讨论和分析应与本报告所载我们的合并财务报表及其相关附注一并阅读。在本次讨论中，“公司”、“我们”、“我们的”和“我们”等词语是指J.W. Mays, Inc.及其子公司。

关于前瞻性陈述的警示性声明：

管理层对财务状况和运营结果的讨论和分析以及本报告表10-Q的其他部分，可能包含基于我们对我们和房地产行业的假设、预期和预测的前瞻性陈述。其中包括关于我们对收入、流动性或费用的预期以及我们的持续增长等方面的陈述。此类前瞻性陈述就其性质而言涉及一定程度的风险和不确定性。我们提醒，多种因素，包括但不限于我们截至2025年7月31日的财政年度的10-K表中第1A项“风险因素”以及以下各项所述的因素，可能导致我们的业务业绩或财务业绩与前瞻性陈述中包含的内容存在重大差异：

上述未确定的其他因素和假设也参与了这些前瞻性陈述的形成，而这些其他假设未能实现，以及其他因素，也可能导致实际结果与预测的结果存在重大差异。这些因素大多难以准确预测，一般都超出我们的控制范围。对于我们可能做出的任何前瞻性陈述，您应该考虑上述风险领域。

我们不承担公开更新任何前瞻性陈述的义务，无论是由于新信息、未来事件或其他原因。不过，建议您查阅我们在年度代理声明、10-Q表格季度报告、10-K表格年度报告和向美国证券交易委员会提交的8-K表格当前报告中所做的任何额外披露。

关键会计政策和估计：

关键会计政策被定义为那些对描述公司的财务状况和结果最重要，并且需要作出最困难、主观或复杂判断的政策。按照美利坚合众国普遍接受的会计原则编制财务报表，要求我们作出估计和判断，这些估计和判断会影响财务报表日期的资产和负债的呈报金额、报告期内收入和费用的呈报金额以及或有资产和负债的相关披露。我们认为，关键的会计政策会影响我们在编制财务报表时使用的更重要的判断和估计。估计数基于历史经验（如适用）或管理层认为在当时情况下合理的其他假设。我们的关键会计政策和估计在这三个期间没有发生重大变化

截至2025年10月31日止的月份，来自我们向股东提交的2025年年度报告中“管理层对财务状况和经营业绩的讨论和分析”部分所披露的月份，这些月份以引用方式并入我们截至2025年7月31日止财政年度的10-K表格年度报告中。

运营结果：

截至2025年10月31日的三个月，该公司报告的净亏损为（334,027）美元，即每股亏损（.17）美元。在截至2024年10月31日的可比三个月中，该公司报告的净收入为26,657美元，即每股0.01美元。2025年三个月的减少主要是由于房地产运营费用增加，加上租户流失和授予的租金优惠；部分被几份新租约所抵消。

当前三个月的收入从截至2024年10月31日的可比三个月的5539129美元降至5251414美元，主要是由于租户流失和租金下降；部分被几份新租约所抵消。

当前三个月的房地产运营费用从截至2024年10月31日的可比三个月的3750139美元增加到4077513美元，主要是由于房地产税、保险和维护费用增加以及固定资产处置损失；部分被建筑工资成本的下降所抵消。

本三个月的行政和一般费用从截至2024年10月31日的可比三个月的1,292，753美元减少至1,189，818美元，主要是由于法律和专业费用减少；部分被其他行政费用增加所抵消。

当前三个月的折旧费用从截至2024年10月31日的可比三个月的444,066美元增加到472,262美元，这主要是由于在不同建筑物投入使用的租户改进。

与截至2024年10月31日的可比三个月（19514）美元相比，当前三个月的其他收入和利息支出有所改善，达到9152美元，这主要是由于股息和利息收入增加，以及利息支出减少。

流动性和资本资源：

商业租赁活动

2025年8月，公司与业主行使了四个五年期选择权期限中的第二个期限，将位于牙买加第169街的牙买加大道，纽约州物业租约延长至2035年5月31日之后，为期五年，至2040年5月31日。

2025年8月，公司在纽约长岛的Massapequa大楼租赁了20,000平方英尺的零售空间，为期五年。每月租金为4500美元，第一年后增加到5500美元。经纪佣金为14,355美元。

2025年8月，公司在公司位于纽约布鲁克林的Jowein大楼租赁了5,500平方英尺的零售空间。每月租金为1.5万美元，每年租金上涨。经纪佣金为73,487美元。

2025年10月，公司位于纽约布鲁克林的Jowein大楼的一名租户将租约从2026年5月延长至2026年10月，并获得了从2025年11月生效至2026年10月的租金优惠。

2025年10月，该公司位于纽约布鲁克林的邦德街9号大楼的一名租户将租约从2026年1月延长至2028年1月。年租金为24000美元。

现金流：

下表汇总了我们截至2025年10月31日和2024年10月31日止三个月的现金流活动：

经营活动产生的现金流量

递延费用：该公司在截至2025年10月31日的三个月中产生了87,842美元的经纪佣金。应付佣金为公司Jowein物业和Massapequa房地的两个新租户租约。

应付账款和应计费用：公司于2025年10月31日到期的经纪佣金余额为507,591美元。

投资活动产生的现金流量

截至2025年10月31日止三个月，公司在租户改善方面的支出为：

截至2025年10月31日止三个月，公司亦有楼宇改善开支：

资金来源；筹资活动产生的现金流量；公司负债

截至2025年10月31日，公司预计在截至2026年10月31日的未来12个月内将额外产生190万美元的资本支出。公司流动资金的主要来源是1）运营提供的现金，以及2）借款。截至2025年10月31日，流动资金总额包括现金和现金等价物2,188，982美元。流动性总额包括截至2025年10月31日的固定利率借款收益。

截至2025年10月31日，该公司在一家银行的唯一抵押贷款的未偿债务约为320万美元。虽然贷款的规定期限为2040年4月1日，但抵押协议为贷款人提供了在2040年4月1日最后付款日期之前的任何时间要求全额还款的无条件权利。这项抵押贷款气球支付需求拨备对我们的财务比率和对我们短期流动性的看法有重大影响。截至本次报备之日，该行未传达任何加速还款的意向。公司与银行保持积极的关系，并保持完全遵守贷款拨备的条款。尽管目前利率优惠，公司可能会选择为抵押贷款再融资，但是，如果或当一笔气球付款按要求到期时，银行没有义务再融资。

有关公司负债的更详细说明，请参阅本综合财务报表所载的附注3-应付按揭。

我们相信，我们上述流动性来源将足以在未来12个月内履行我们的义务。

公司增加运营现金流的能力，以及获得额外借款来源的能力取决于许多因素，例如不断演变的地方和宏观经济商业房地产市场、整体经济的影响、波动的利率、通货膨胀、办公室与远程工作实践的趋势、城市和州的法规，以及不断增加的房地产税收评估。此外，该公司预计2026财年需要额外融资用于资本支出。无法保证公司将在需要时成功获得额外的融资来源。

项目3。关于市场风险的定量和定性披露。

不需要。

项目4。控制和程序。

评估披露控制和程序

我们的管理层在我们的首席执行官和首席财务官的参与下，评估了截至本报告涵盖期间结束时我们的披露控制和程序（定义见1934年证券交易法（“交易法”）规则13a-15（e））的设计和运作。基于该评估，首席执行官和首席财务官得出结论，截至本季度报告涵盖的期间结束时，我们的披露控制和程序是有效的，并合理保证我们根据《交易法》提交或提交的报告中要求披露的信息是在SEC规则和表格规定的时间段内准确记录、处理、汇总和报告的，并且是积累并传达给我们的管理层，包括我们的首席执行官和首席财务官，以便及时就要求的披露做出决定。

财务报告内部控制的变化

在本报告涵盖的期间内，我们对财务报告的内部控制没有发生任何对我们的财务报告内部控制产生重大影响或可能产生重大影响的变化。

第二部分-其他信息

项目1。法律程序

本公司在日常经营过程中受到各种法律诉讼、索赔、诉讼的制约。这些事项包括但不限于通常由保险顾问处理的合同纠纷、第三方滑倒或人身伤害索赔。管理层认为，这些事项的解决不会对公司的合并财务报表产生重大不利影响。

项目1a。风险因素

与我们截至2025年7月31日止财政年度的10-K表格年度报告中披露的风险因素相比，我们的风险因素没有重大变化。

项目2。股权证券的未登记销售及所得款项用途。

无

项目3。优先证券违约。

无

项目4。矿山安全披露。

无

项目5。其他信息。

项目6。展品。

附件编号

签名

根据1934年《证券交易法》的要求，注册人已正式安排由以下签署人代表其签署本报告并获得正式授权。