q4-24合并报表

EX-99.2 3 q4-24合并报表.htm EX-99.2 q4-24合并报表

年度报告

2024


致单位持有人的信			1
管理层对经营成果和财务状况的讨论与分析			7
合并合并资产负债表			88
合并合并净收益表			89
综合综合综合收益表			90
合并合并单位持有人权益报表			91
合并合并现金流量表			92
合并合并财务报表附注			93
企业信息			内后盖


			77 King St. W.，套房4010 道明中心P.O. Box 159 多伦多，ON，M5K 1H1加拿大

致单位持有人的信

尊敬的单位持有人：

上市房地产板块在2024年继续面临挑战，因为市场对第二季度和第三季度通胀和利率下降的乐观情绪在今年下半年被持续通胀和利率“更长时间保持在较高水平”的担忧所取代。曲线长端大幅波动的情况因此持续存在，10年期GOC和UST较2023年分别上升13bps和63bps。美国提议的关税对经济增长和通胀的潜在负面影响进一步抑制了进入2025年的投资者情绪。

可能与费率的不确定性和经济增长放缓有关，整个工业部门对物流空间的需求继续普遍放缓，因为租户在其扩张计划中仍然有选择性。同样，投资量虽然高于2023年，但仍远低于2021年和2022年的非凡水平。

考虑到这些条件，Granite确定了2024年的以下优先事项：

•Driving Net Asset Value（“NAV”），Funds from Operations(1)（“FFO”）和调整后的运营资金(1)（“AFFO”）的单位增长，同时保持保守的资本比率；

•积极管理其创收组合和最近完成的开发项目，专注于新建和更新租赁；

•在欧洲和大多伦多地区（“GTA”）执行积极的开发和扩张项目；

•有选择地在我们的目标市场寻求战略性土地和创收物业收购机会；以及

•实现我们2024年及以后的ESG目标。

总体而言，Granite成功地执行了上面总结的优先事项。我们的财务表现再次明显，在连续两年实现两位数增长之后，Granite实现了强劲的单位FFO同比增长。单位FFO和AFFO的这种稳步增长，使Granite自成立以来连续第十四年增加其年度分配，从2025年开始。每单位资产净值较2023年增加，主要是由于美元和欧元相对于加元的强度空前增加、向我们的正常课程发行人投标（“NCIB”）计划分配资本的增加、强劲的净营业收入（“NOI”）增长以及我们的大部分开发和扩张项目从今年起成功稳定下来。

鉴于投资市场的情况，以及私人和公共估值之间的持续脱节，Granite在外部增长方面再次保持观望，而是选择将我们的自由现金流分配给我们的NCIB计划、减少债务以及完成我们积极的开发和扩张项目。我们的ESG表现超出了2024年的预期。下文的2024年亮点部分提供了有关我们成就的更多详细信息，但这里值得注意的是，Granite再次获得了全球房地产行业领先的ESG基准——全球房地产可持续发展基准（Global Real Estate Sustainability Benchmark，简称“GRESB”）在北美同行中的最高综合评分。

花岗岩REIT 20241

关于我们的财务业绩，每单位FFO和AFFO分别比2023年增长9.5%和8.0%，主要是由于同一物业净营业收入-现金基础（“SPNOI-现金基础”）的稳健增长(1)和发展扩张趋稳。Granite在2024年录得5300万美元的净公允价值收益，这主要是由于我们的一些开发和扩张项目趋于稳定以及续租的正租赁价差，部分被特定市场的折扣和终端资本化率扩大所抵消。进一步增加的投资物业价值是4.65亿美元的未实现外汇收益，导致截至2024年12月31日的投资物业净增加5.89亿美元至94亿美元。

尽管空置率略有增加，这主要是由于Granite的一处物业的租户破产，但在很大程度上被Granite 2023年投机性开发项目的租赁进展所抵消，但2024年是Granite在运营方面又一个强劲的一年，实现的租金和SPNOI-现金基础的同比增长就证明了这一点。2024年，Granite以92%的续租率完成了1,000万平方英尺的续租和新租约，平均租金增长率为15%，并以95.0%的承诺出租率结束了这一年。

在2024年期间，Granite向其积极的开发和扩建管道投资了约2700万美元，包括完成3个项目，包括增加0.5百万平方英尺。连同2023年完成的开发项目，这些最近开发的物业总面积为390万平方英尺，截至2024年12月31日已占用65%，在完全出租后将产生约1190万美元的增量年化收入。

从融资的角度来看，2024年对Granite来说是忙碌的一年，因为我们机会主义地利用市场条件来推动单位资产净值增长。Granite根据其NCIB计划回购了4580万美元的股权，相当于70万个单位，平均单位成本为68.64美元。10月，Granite发行了迄今为止规模最大、总额为8亿美元的双批次债券，所得款项净额用于全额预付其4亿美元、到期日为2025年9月的无抵押定期贷款，并在2024年12月到期时全额偿还其1.85亿美元的无抵押定期贷款。由于这些交易，Granite的加权平均到期期限增加至4.3年，而其加权平均债务成本仅增加15个基点至2.74%。Granite 2024年底的资产负债表依然强劲，拥有超11亿美元的流动性和净杠杆(1)32%。

ESG继续成为2024年的重点，我们项目的一些关键领域取得了强劲进展。最值得注意的是，Granite再次提高了其在2024年GRESB评估中的表现，在该评估中，Granite在美国排名10 | Industrial GRESB同行集团中排名第1，该集团评估上市物业公司和REITs的ESG披露水平。Granite也保持了其在北美7（连续两年第1）中的第1名| Industrial | Listed | Tenant Controlled GRESB peer group，得分77（由于GRESB评分方法发生重大变化，从2023年开始为-2），并保持了3星评级。截至2024年12月31日，Granite已将其已发行绿色债券的净收益中的12亿美元分配给符合条件的绿色项目，主要与经过认证的绿色建筑的新建有关。今年，Granite通过安装到2025年发电能力达到24兆瓦的现场太阳能光伏系统，超额完成了支持新的可再生能源生产的更新目标，因此再次将目标提高到2025年发电能力达到50兆瓦。在2024年期间，Granite的峰值发电能力增加了一倍多，使其现场太阳能光伏系统的总容量达到49.4兆瓦，目前在Granite物业上运行。最后，2024年，花岗岩获得14项新的绿色建筑认证（其中3项为新建2个绿球，1项为新建BREEAM Excellent，10项为房地产学会

2花岗岩REIT 2024

管理（IREM）认证的可持续财产（CSP）认证）。截至12月31日，2024 Granite已获得按建筑面积计算的投资组合的54%的绿色建筑认证，超过了其到2030年达到30%的目标。

终于，在10月1St，2024 Granite简化了其资本结构，将其合订单位结构解耦，取而代之的是传统的REIT信托单位结构。

我要感谢我们的员工在2024年的承诺和表现。

在继续我们的展望和2025年优先事项摘要之前，请参阅下文，了解2024年以来的主要成果和活动摘要。

2024年亮点

单位持有人回报及增加分派

•2024年的总回报率为-4.3 %（对比标普 TSX Capped REIT指数为-1.9 %，标普/TSX综合指数为21.7%）；和

•从2024年12月开始，分配给单位持有人的年度金额同比增长3.03%，达到每单位3.40美元，这是连续第十四次年度分配增加。Granite的AFFO派息率(1)在2024年保持在68%的保守水平。

资本的战略配置

•根据Granite的NCIB回购了4580万美元的股权，代表70万个单位，平均单位成本为68.64美元；

•2.5亿美元新发无担保债券，2024年10月发行，5年期，含交叉货币利率互换的固定利率3.494%；

•5.5亿美元新发无担保债券，2024年10月发行，7年期，固定利率4.348%；

•2025年9月到期的4亿美元无抵押定期贷款，含利率互换影响的固定利率为5.016%，已于2024年10月预付，无提前还款违约金；

•2024年12月到期的1.85亿美元无抵押定期贷款，含交叉货币利率互换影响的固定利率为0.267%，到期偿还；

•2026年9月到期的7000万欧元无抵押定期贷款中的1000万欧元，固定利率为4.33 25%，包括利率互换的影响，已于2024年12月预付，无提前还款罚款；

•11亿美元可用流动资金(1)，包括10亿美元未提取信贷额度和1.262亿美元现金，截至年底；

•净杠杆率(1)32%，净债务与EBITDA之比为6.8倍；以及

•晨星信息 DBRS对BBB（高）的信用评级稳定，认可Granite行业领先的信用指标。

投资组合增强和租户多元化

•3个已完成的发展及扩展项目贡献0.5百万新增可出租总面积。连同2023年完成的开发项目，截至2024年12月31日，这些物业的总租赁率为65%，一旦完全出租，预计将产生1190万美元的年化NOI增量；

花岗岩REIT 20243

•2个场地计划批准承诺，预计总费用为1300万美元，剩余承诺为700万美元；和

•麦格纳集中度稳定在19%的可出租总面积百分比，26%的年化收入百分比。

财务和运营业绩

•FFO和AFFO每单位分别为5.44美元和4.86美元，同比分别增长9.5%和8.0%；

•SPNOI-以固定货币为基础的现金基础四季度平均同比增长(1)，为5.9%；

•5300万美元的净公允价值收益主要是由于我们的开发和扩建项目的稳定，以及续租的正租赁利差，部分被特定市场的折扣和终端资本化率的扩大所抵消。由于2023年12月31日至2024年12月31日期间加元兑美元和欧元均相对走弱，未实现外币折算收益4.65亿美元进一步增强了公允价值收益对资产净值的积极影响；

•1,000万方呎空间续租或重新出租，续租率为92%，基本租金平均增加15%；及

•截至2024年12月31日的承诺出租率为95.0%。

环境、社会、治理和复原力（ESG + R）绩效

•排名1St美利坚合众国满分10分| Industrial GRESB同行集团，评估上市物业公司和REITs的ESG披露水平。花岗岩在2024年GRESB公开披露报告中也取得了A分；

•由于GRESB评分方法发生重大变化，Granite的GRESB评分与2023年相比下降了2分，但Granite能够将其1的主要位置St北美工业7中名次|上市| 2024年租户控制的同业组，同时维持3星评级；

•发布花岗岩第4次年度综合企业ESG + R报告；以及

•根据Granite的绿色债券框架定义，迄今为止分配给合格绿色项目的绿色债券净收益为12亿美元，分别占2027年绿色债券、2028年绿色债券和2029年绿色债券净收益的100%、100%和48.1%。

展望

尽管市场和经济环境充满挑战，但Granite在2024年结束时表现强劲，与2023年第四季度相比，第四季度SPNOI-现金基础增长6.3%，预计2025年将进一步增长。市场租金继续普遍放缓，但租赁价差总体上对我们的新租赁和续租租赁活动保持强烈的积极影响。迄今为止，Granite已对2025年530万平方英尺租约到期面积中的66%执行了续租，平均租金增长率约为43%。花岗岩最近在2023年和2024年的开发交付趋于稳定，预计也将支持2025年和2026年FFO、AFFO和NAV的进一步增长。

2025年，Granite继续对其NCIB进行审慎的资本配置，以68.75美元的平均成本再回购3160万美元的股权，相当于50万个单位，带来了每单位增长的增值FFO、AFFO和NAV。Granite还机会主义地发行了总额为3亿美元的首期浮动利率票据，所得款项净额用于提前偿还到期日为2026年12月11日的3亿美元无抵押定期贷款，

4花岗岩REIT 2024

为Granite未来两年每年节省约0.03美元的利息支出，并将其加权平均债务成本降至2.66%。鉴于Granite的下一笔债务现在将于2026年9月到期，它预计利息支出将在两年期间保持稳定，从而显着降低其再融资活动的风险。Granite将在整个2025年继续将其自由现金流分配给其活跃的开发项目，包括为其位于德克萨斯州休斯顿的开发地点的第三阶段约39.1万平方英尺的定制项目提供5000万美元的资金。 Granite已与一家全球领先的消费食品产品公司签署了一份为期12年的租约，该租约将在预计于2026年第四季度发生的物业竣工时开始，预计将产生约7.5%的稳定开发收益率。

到2025年为止，与经济增长停滞、美国可能出现持续通胀、美国对其贸易伙伴征收关税的时间和程度的不确定性以及地缘政治不稳定性相关的风险仍然很高。然而，由于审慎的资本配置，我们的流动性和资产负债表能力仍然很高，我们有能力在2025年继续为我们的积极发展项目提供资金，并有选择地将资本部署在目标市场的战略增长机会上。此外，由于SPNOI –现金基础的增加以及我们的扩张和开发项目的稳定，我们预计未来几年NOI和FFO的增长将继续强劲。短期内市场状况可能继续对REITs构成挑战，但优质的投资组合、保守的资产负债表、经验丰富的管理团队和盈利增长的往绩记录应该会为Granite在2025年的强劲表现奠定良好的基础。

在2025年剩余时间内，Granite将重点关注以下优先事项：

•推动FFO和单位NAV增长，同时保持保守的资本比率；

•积极管理其创收组合和最近完成的开发项目，专注于新建和更新租赁；

•评估美国、欧洲和GTA的发展、再发展和扩张机会；

•有选择地在我们的目标市场寻求战略性土地和创收物业收购机会；以及

•推进Granite的环境、社会、治理和复原力（ESG + R）计划，并满足既定目标和合规要求。

我们相信，成功执行这些优先事项将继续加强Granite作为该行业领导者之一的地位，并最终为我们的单位持有人实现长期价值最大化。

花岗岩我们所有人感谢您一直以来的信任与支持。

真诚的，

凯文·戈里，

总裁兼首席执行官

花岗岩REIT 20245

(1)FFO、AFFO及相关单位金额、可用流动性、SPNOI —现金基础（同一财产净营业收入—现金基础）、固定货币SPNOI —现金基础（固定货币同一财产净营业收入—现金基础）（每一项均为非公认会计准则业绩计量）；IFRS未定义AFFO派息率和净杠杆率（每一项均为非公认会计准则比率）®国际会计准则理事会颁布的会计准则（‘国际财务报告准则’或“公认会计原则”），并不具有标准含义。请参阅所附MD & A中的“列报基础”、“非GAAP绩效衡量标准”和“非GAAP比率”部分，了解与GAAP衡量标准的定义和对账。

6花岗岩REIT 2024

管理层对运营和财务状况结果的讨论和分析


列报依据	7	承诺、合同义务、或有事项和表外安排	67
财务和运营亮点	8	关联交易	67
重大事项	10	非公认会计原则业绩计量和比率	67
业务概览及策略展望	14	重大会计估计	72
展望	15	新会计公告和发展	74
环境、社会、治理和复原力（ESG + R）	15	财务报告的内部控制	75
经营成果	22	风险和不确定性	77
投资物业	42	季度财务数据	78
流动性和资本资源	54	前瞻性陈述	81

介绍的依据

管理层对Granite Real Estate Investment Trust（“Granite REIT”）的经营业绩和财务状况（“MD & A”）的讨论和分析总结了影响Granite REIT及其子公司（统称“Granite”或“信托”）截至2024年12月31日止年度的综合综合经营业绩、财务状况、流动性和现金流量的重要因素。除非另有说明，所有金额均以百万加元为单位。本MD & A应与随附的根据国际财务报告准则编制的截至2024年12月31日止年度经审计合并财务报表一并阅读®国际会计准则理事会（“IASB”）颁布的会计准则（“IFRS会计准则”或“GAAP”）。MD & A于2025年2月26日编制，其内容已于该日期获Granite REIT董事会批准。有关花岗岩的更多信息，包括日期为2025年2月26日的2024财年年度报告和年度信息表（“AIF”），可从信托网站www.granitereit.com、SEDAR +网站www.sedarplus.ca和EDGAR网站www.sec.gov获取。

对于2024年10月1日之前的时期，提及“单位”应理解为“合订单位”，“单位持有人”应理解为“合订单位持有人”。

除了使用根据IFRS会计准则确定的财务指标外，Granite还在管理其业务时使用某些非GAAP业绩指标和非GAAP比率来衡量财务和经营业绩，以及用于资本分配决策和估值目的。Granite认为，在GAAP金额的补充基础上提供这些措施有助于投资者评估Granite业务的整体表现。

非公认会计准则业绩计量包括租赁终止和结清费用前的净营业收入、直线租金和租户激励摊销（“NOI-现金基础”）、相同财产NOI-现金基础、固定货币相同财产NOI-现金基础、运营资金（“FFO”）、调整后运营资金（“AFFO”）、调整后的利息、所得税、折旧和摊销前利润（“调整后EBITDA”）、可用流动性、总债务和净债务。参考"非公认会计准则业绩计量”，用于非GAAP绩效指标与GAAP财务指标的定义和对账。

花岗岩REIT 20247

非GAAP比率包括FFO派息率、AFFO派息率、杠杆率、利息覆盖率、净杠杆率、负债率、未支配资产覆盖率以及任何相关的单位金额。参考"非公认会计原则比率”，用于非GAAP比率与GAAP财务指标的定义和调节。

请读者注意，这些计量不具有IFRS会计准则规定的标准化含义，因此，不应被解释为净收入、经营活动提供的现金或根据IFRS会计准则计算的任何其他计量的替代方法。此外，由于这些术语不具有国际财务报告准则会计准则规定的标准化含义，它们可能无法与其他报告发行人提出的类似标题的衡量标准进行比较。

财务和经营亮点


	截至12月31日的三个月，				截至12月31日止年度，				截至12月31日止年度，
（以百万计，除非另有说明）	2024		2023		2024		2023		2022
经营亮点
收入	$148.0		$129.8		$569.1		$521.2		$455.6
净营业收入（“NOI”）	121.2		110.0		472.0		435.2		380.4
NOI-现金基础(1)	118.6		108.0		459.8		422.9		373.9
归属于单位持有人的净利润	83.7		31.4		360.6		136.7		155.8
FFO(1)	92.7		81.2		343.9		317.6		289.3
AFFO(1)	78.8		73.2		307.1		287.4		264.2
经营活动提供的现金	71.2		76.0		338.6		313.1		277.5
每月支付的分配	51.8		50.9		207.9		203.9		202.3
FFO派息率(1)(2)	56	%	63	%	61	%	64	%	70	%
AFFO派息率(1)(2)	66	%	70	%	68	%	71	%	77	%

每单位金额
稀释FFO(1)	$1.47		$1.27		$5.44		$4.97		$4.43
稀释AFFO(1)	$1.25		$1.15		$4.86		$4.50		$4.05
每月支付的分配	$0.83		$0.80		$3.30		$3.20		$3.10
稀释加权平均单位数	63.0		63.8		63.2		63.9		65.3

8花岗岩REIT 2024


截至12月31日，	2024		2023		2022
财务亮点
投资物业-公允价值	$9,397.3		$8,808.1		$8,839.6
持有待售资产(10)	—		—		41.2
现金及现金等价物	126.2		116.1		135.1
总债务(3)	3,087.8		2,998.4		2,930.3
每单位交易价格（TSX：GRT.UN）	$69.24		$76.28		$69.03

债务指标、评级和展望
净杠杆率(1)	32	%	33	%	32	%
利息覆盖率(1)	5.3x		5.5x		7.1x
负债率（总债务与调整后EBITDA）(1)	7.1x		7.6倍		8.3x
加权平均债务成本(4)	2.74	%	2.59	%	2.28	%
加权平均债务期限-到期日，以年为单位(4)	4.3		3.9		4.1
晨星信息 DBRS评级与展望	BBB（高）稳定		BBB（高）稳定		BBB（高）稳定
穆迪的评级和展望(9)	Baa2稳定		Baa2稳定		Baa2稳定

属性指标
投资物业数量	143		143		140
创收属性	138		137		128
开发物业(7)	5		6		12
可出租总面积（“GLA”），平方英尺	63.3		62.9		59.4
入住率，按GLA	94.9	%	95.0	%	99.6	%
承诺入住，由GLA提供(8)	95.0	%	不适用		不适用
麦格纳占年化收入的百分比(5)	26	%	26	%	26	%
麦格纳占GLA的百分比	19	%	19	%	20	%
加权平均租期（年），按GLA	5.7		6.2		5.9
整体资本化率(6)	5.3	%	5.2	%	4.9	%

(1) 有关Granite的非GAAP业绩衡量标准和比率的定义，请参阅以下章节“非公认会计准则业绩计量”和“非公认会计原则比率”.

(2)FFO和AFFO派息率计算为每月向单位持有人申报的分配，分别除以FFO和AFFO，在一个期间内。

(3)总债务包括根据IFRS 16确认的租赁义务，租约.

(4)不包括根据IFRS 16确认的租赁义务，租约.

(5)呈列的年化收入按季度报告期间后一个月的合约基本租金乘以12个月计算。年化收入不包括分类为持有待售资产的物业的收入。

(6)参考“按资产类别划分的估值指标”中的“投资物业”部分。

(7)发展物业包括发展中物业及持作发展的土地。

(8)截至2025年2月26日的承诺入住率。

(9)请参阅以下章节“重大事项-后续事项”.

(10)持有待售资产不计入投资物业及相关物业指标。因此，于2022年12月31日持作出售的两项此类资产被排除在2022年12月31日的投资物业和相关指标之外。

花岗岩REIT 20249

重大事项

建设和发展承诺

截至2024年12月31日，Granite有以下建设和开发承诺：


承诺		应计费用/ 付款/ 存款						一年收益率企稳(2)
（以百万计，除非另有说明）
物业位置	额外平方英尺			未来承诺(1)		合计成本
截至2024年12月31日：
开发建设：
安大略省布兰特福德一项开发项目的场地规划批准	0.7	4.6		1.3		5.9		—	%
德克萨斯州休斯顿一项开发项目的场地规划批准和场地基础设施	1.3	1.1		5.5		6.6		—	%

其他建设承诺	—	2.7		5.3		8.0		—	%

	2.0	$	8.4	$	12.1	$	20.5	—	%

(1)包括已签署的合同和尚未签订合同的未来预算支出。

(2)以包括土地在内的总成本为基础的收益率（见“开发扩建项目”）。

2024年第四季度期间：

•Granite继续其位于安大略省布兰特福德的第二阶段场地的场地计划批准程序，面积高达70万平方英尺；和

•Granite继续其位于德克萨斯州休斯顿的第三阶段场地的场地计划批准程序和场地基础设施工作，面积高达130万平方英尺。

2024年第四季度之后：

•Granite与一家全球领先的消费食品产品公司签署了一份为期12年的租赁协议，约39.1万平方英尺将作为德克萨斯州休斯顿的第三阶段开发场地建设，价格约为5000万美元。租赁将在物业完工后开始，预计将于2026年第四季度发生，预计将产生约7.5%的稳定开发收益率。

10花岗岩REIT 2024

合订机组Structure

2024年10月1日，Granite完成了其合订单位结构的解耦，将其替换为常规的REIT信托单位结构（“安排”）。由于该安排及紧随其后，各Granite单位持有人所持有的若干Granite REIT单位相当于该安排完成前所持有的合订单位数目，而Granite REIT Inc.（“Granite GP”）成为Granite REIT的全资附属公司。2024年10月3日，合订单位从多伦多证券交易所和纽约证券交易所退市，Granite REIT单位开始在多伦多证券交易所和纽约证券交易所交易，股票代码分别为“GRT.UN”和“GRP.U”。就完成安排而言，Granite GP于2024年11月4日不再为报告发行人。有关该安排的更多信息，包括加拿大和美国的税收影响，请访问www.granitereit.com/unwind-of-stapled-unit-结构。

发行无抵押债券

2024年10月4日，Granite REIT Holdings Limited Partnership（“Granite LP”）完成了本金总额为8亿美元的两个系列高级无抵押债券的发行（“发行”），其中包括（i）本金总额为2.5亿美元、于2029年10月4日到期的3.999%系列8高级无抵押债券（“2029年10月债券”）和（ii）本金总额为5.5亿美元、于2031年10月4日到期的4.348%系列9高级无抵押债券（“2031年债券”）。2029年10月债券和2031年债券由Granite REIT和Granite GP提供担保。此次发行所得款项净额用于为现有债务再融资，包括提前偿还Granite LP的4亿美元2025年定期贷款（见下文）和全额偿还Granite LP的1.85亿美元高级无抵押非循环定期贷款，到期日为2024年12月19日，并用于一般公司用途。

于2024年10月4日，Granite LP亦订立交叉货币利率掉期，以将与2029年10月债券有关的加元计值本金及利息付款兑换为欧元计值本金及利息付款，导致2029年10月债券的五年期有效固定利率为3.494%。

花岗岩REIT 202411

2025年定期贷款偿还

2024年10月4日，Granite LP使用此次发行所得款项净额全额偿还了2025年定期贷款的未偿还本金总额4亿美元，该贷款的到期日为2025年9月15日。2025年定期贷款已全额预付，无需支付违约金。配合还款，2025年利率互换终止，相关盯市资产已于2024年10月4日结算。

分配增加

2024年11月6日，Granite将其目标年化分配从每单位3.30美元（每月0.2750美元）增加3.03%至每单位3.40美元（每月0.2833美元），在宣布有关2024年12月的分配时生效，并于2025年1月中旬支付。

股权基础货架招股说明书

2024年11月27日，随着该安排的完成，Granite REIT提交并获得了一份依托知名的经验丰富的发行人豁免的权益证券新基架招股说明书（“Equity Shelf招股说明书”）的收据。Granite REIT已提交Equity Shelf招股说明书，以保持财务灵活性，并有能力根据招股说明书补充文件的提交以加速方式发售证券。没有确定任何证券将根据Equity Shelf招股说明书发售或出售。Equity Shelf招股章程的有效期为25个月，在此期间，Granite REIT可不时发售和发行单位、可转换债券、认购收据、认股权证、由多于一个单位组成的证券、可转换债券、认购收据和/或认股权证作为一个单位一起发售，或其任何组合。Equity Shelf招股说明书下的每一次发行都将要求提交一份招股说明书补充文件，其中将包括届时所发售证券的具体条款。

Normal Course Issuer Bid（“NCIB”）

在第四季度，Granite在NCIB下以69.08美元的平均单位成本回购了23,000个单位，总对价为160万美元，不包括单位净回购的佣金和税收。

12花岗岩REIT 2024

后续事件

撤销穆迪评级

2025年1月16日，应Granite的要求，穆迪撤销了Granite的所有信用评级。撤出前的前景是稳定的。

发行无抵押债券

2025年2月4日，Granite LP完成了本金总额为3亿美元的系列10高级无抵押债券的发行，利息按Daily Compounded CORRA加上每年0.77%，按季度支付，于2026年12月11日到期（“2026年债券”）。2026年债券由Granite REIT和Granite GP提供担保。

通过现有的交叉货币利率互换，Granite LP将与2026年债券相关的以加元计价的本金和浮动利率利息支付交换为以欧元计价的本金和固定利息支付，导致2026年债券期限的有效固定利率为每年0.27%。

2026年12月定期贷款偿还

2025年2月4日，Granite LP使用发行2026年债券的净收益全额偿还了到期日为2026年12月11日的2026年12月定期贷款的未偿本金总额3.00亿美元，未作任何罚款。

正常课程发行人投标

在2024年12月31日之后，Granite在NCIB下以68.75美元的平均单位成本回购了459,100个单位，总对价为3160万美元，不包括单位净回购的佣金和税。

花岗岩REIT 202413

业务概览和战略展望

业务概览

Granite是一家总部位于加拿大的房地产投资信托基金（“REIT”），在北美和欧洲从事物流、仓库和工业物业的收购、开发、所有权和管理。截至2025年2月26日，Granite在五个国家拥有143个投资物业，面积约6330万平方英尺可出租总面积。Granite拥有一支高度整合的房地产专业团队，在运营、租赁、开发、投资和资产管理方面拥有丰富的经验，其总部位于加拿大多伦多，并在美国达拉斯、奥地利维也纳和荷兰阿姆斯特丹设有区域办事处。

Granite的投资物业包括创收物业及发展物业（见“投资物业”).创收物业主要包括物流、电子商务和配送仓库，以及轻工业和重工业制造物业。租赁付款主要以三种货币计价：加拿大元（“$”）、欧元（“欧元”）和美元（“US $”）。Granite于2025年2月26日按地理位置、物业数量及建筑面积划分的投资物业汇总如下：


投资物业概要
五国/143处房产/6330万平方英尺

战略展望

管理层继续识别和追求价值创造和投资机会，管理层认为这些机会将为单位持有人带来卓越的长期总回报。

Granite的长期战略是继续在其制度性和全球多元化的工业房地产业务基础上再接再厉；通过收购、开发、再开发和处置来发展和多样化其资产基础；保持保守的资产负债表；并减少其对最大租户曼格纳国际 Inc.及其运营子公司（统称“麦格纳”）和特殊目的物业（见“投资物业”).

14花岗岩REIT 2024

Granite已在财务上定位于执行其战略计划，包括利用出现的任何战略机会以及其目标地理足迹内现有和未来的发展活动。

随着Granite展望2025年剩余时间，其优先事项如下：

•推动FFO和单位NAV增长，同时保持保守的资本比率；

•积极管理其创收组合和最近完成的开发项目，专注于新建和更新租赁；

•评估美国、欧洲和GTA的发展、再发展和扩张机会；

•有选择地在我们的目标市场寻求战略性土地和创收物业收购机会；以及

•推进Granite的环境、社会、治理和复原力（ESG + R）计划，并满足既定目标和合规要求。

2025年展望

对于2025年，Granite预测每单位FFO在5.70美元至5.85美元的范围内，比2024年增长约5%至8%，Granite预测每单位AFFO在4.80美元至4.95美元的范围内，比2024年增长约持平至2%。单位FFO预测包括一些主要在2025年下半年新出租空置空间的假设。在与AFFO相关的资本支出方面，Granite承担的支出约为4000万美元，高于2024年与AFFO相关的实际资本支出2510万美元。与AFFO相关的资本支出增加主要与计划于2025年进行的额外屋顶和停车场工程以及用于支持租赁活动的租户津贴的额外预测支出有关。高低区间是由外币汇率假设驱动的，其中对于区间高端Granite假设加元兑欧元汇率为1.50，加元兑美元汇率为1.45。在区间的低端，Granite假设加元兑欧元汇率为1.45，加元兑美元汇率为1.40。Granite预测，基于2025年四个季度的平均水平，固定货币相同财产NOI –现金基础将在4.5%至6.0%的范围内。Granite的2025年预测假设没有收购和处置，并且假设目前无法确定的与以前年度相关的税收条款没有有利的逆转。

非GAAP业绩指标包含在上面Granite的2025年预测中（参见“非GAAP业绩指标”）。另见“前瞻性陈述”。

环境、社会、治理和复原力（ESG + R）

花岗岩认识到建筑业主在促进资源高效利用和尊重我们的环境方面可以发挥的重要作用。作为投资者的好管家，Granite寻求将可持续性切实纳入其行动和决策过程，同时为单位持有人创造回报。

根据这一原则，Granite在其业务中应用了以下长期ESG + R目标：

花岗岩REIT 202415


Environmental	社会	治理	韧性
在Granite的物业和公司办公室推广效率和可持续做法	与投资者、员工、租户、物业经理和社区接触	披露ESG + R绩效，作为对透明度和问责制的承诺	在我们的投资组合中识别并减轻潜在的气候相关风险

Granite的ESG + R计划与SASB保持一致1，GRESB2，GRI3和TCFD4.本文提供的数据已由第三方ESG + R顾问审查，代表了当前绩效的快照。

2024年GRESB

*2024年GRESB评分方法与上一年相比实现了重大变化。

GRESB对全球房地产投资组合的环境、社会和治理（“ESG”）绩效进行评估和评分，2024年，参与者增至2200多人。2024年，由于GRESB评分方法发生了重大变化，Granite的得分与上一年相比下降了2分，但在同行组中仍保持第1名的排名和3星评级。

2024年GRESB公开披露报告

1 可持续发展会计准则委员会

2全球房地产可持续发展基准测试

3全球报告倡议

4气候相关财务披露问题工作队

16花岗岩REIT 2024

在GRESB的2024年公开披露报告中，该报告评估了上市物业公司和REITs的ESG披露水平，Granite在由10个报告实体组成的美国工业部门中排名第1。

以下是花岗岩ESG + R计划的关键行动和绩效项目精选：

环境—行动与表现

•Granite的目标是到2030年初将其物业的房东控制的能源、运营排放（范围1和2）和水在强度基础上每平方英尺减少25%（或每年减少2.5%）5;

•Granite的目标是，通过与租户合作，实施绿色租赁语言，并在可获得的情况下直接从公用事业公司获得数据，到2030年将其投资组合的能源、排放、水和废物数据覆盖率提高到其创收投资组合的50%；

•花岗岩已超额完成更新目标，通过安装到2025年可发电24兆瓦的现场太阳能光伏系统，支持新的可再生能源生产6.峰值发电能力为49.35兆瓦的太阳能光伏系统目前正在花岗岩物业上运行。Granite在2024年升级目标，到2025年底达到50兆瓦的峰值太阳能容量；

•代表Granite在三处物业安装了四个蜂箱，以促进当地的生物多样性和与租户的互动；

•Granite承诺，Granite控制的所有开发项目将按照与其绿色债券框架范围一致的标准建造，并旨在100%的新开发项目认证为第三方绿色建筑认证标准（如LEED、BREEAM、Green Globes、DGNB）。迄今为止，Granite已发行三只绿色债券，总收益净额为14亿美元。截至2024年12月31日，Granite已将12亿美元（85.2%）的绿色债券净收益分配给其绿色债券框架下的合格绿色项目；

•Granite在2024年第一季度向所有租户发送了2023财年的年度ESG + R指标调查。该调查用于确定过去一年在每个物业实施了哪些可持续发展举措，包括租户发起的举措。一些亮点包括在9个物业安装了LED照明、在6个物业增加了电动汽车充电站以及在21个物业安装了自动水表读取系统，从而促进了Granite整个投资组合的能源和节水；和

•Granite已超额完成目标，对Granite旗下物业进行战略评估和寻求适用的绿色建筑认证，并在2030年前实现按建筑面积计算的30%的第三方绿色建筑认证。目前，按建筑面积计算的54%，或按创收财产数量计算的42%已获得认证。下面是花岗岩获得绿色认证的楼盘名单。

5花岗岩的减排目标与《巴黎气候协定》提出的将全球变暖限制在比工业化前水平高出2摄氏度Celsius的目标保持一致。

6截至2024年12月31日，现场太阳能项目安装在总共16个花岗岩资产上。

花岗岩REIT 202417

物业

面积（平方英尺）百万

位置

认证类型

水平

加拿大

扩建至555 Beck Crescent

0.1

阿贾克斯，ON

绿球新建筑

2个绿球

2020年物流博士

0.8

密西沙加，ON

IREM认证可持续财产

认证

扩展至2095 Logistics Dr。

0.1

密西沙加，ON

绿球新建筑

2个绿球

特斯马路600号

0.1

康科德，ON

IREM认证可持续财产

认证

机场路8995号。

0.1

布兰普顿，ON

IREM认证可持续财产

认证

鲍威里路4号。

0.4

布兰特福德，ON

绿球新建筑

2个绿球

欧洲

IM Ghai 36

0.3

德国阿尔特巴赫

DGNB新建建筑物流大楼

黄金

Aquamarijnweg 2 & 4

0.2

荷兰Bleiswijk

BREEAM新建筑

很好

De Kroonstrat 1（1期）、De Poosthoornstraat 2（2期）

0.5

荷兰蒂尔堡

BREEAM新建筑

优秀

弗朗西斯·巴康斯特拉特4号

0.1

荷兰埃德

BREEAM新建筑

很好

欧德·格拉夫15

0.2

荷兰Weert

BREEAM新建筑

优秀

Swaardvenstraat 75

0.5

荷兰蒂尔堡

BREEAM新建筑

优秀

美国

塔图姆路8500号。

1.0

乔治亚州Palmetto

IREM认证可持续财产

认证

100克莱德·亚历山大·莱恩

0.7

乔治亚州普尔

LEED核心和外壳开发

认证

克莱德·亚历山大·莱恩101号

0.3

乔治亚州普尔

LEED核心和外壳开发

认证

1243 Gregory Dr。

0.5

伊利诺伊州安条克

LEED核心和外壳开发

银

3900岩溪大道。

0.3

伊利诺伊州乔利埃特

IREM认证可持续财产

认证

百丽巷905号

0.2

伊利诺伊州博林布鲁克

绿球新建筑

2个绿球

501 AirTech PKWY。

0.5

普莱恩菲尔德，在

IREM认证可持续财产

认证

1201 Allpoints法院

0.5

普莱恩菲尔德，在

绿球新建筑

2个绿球

445 AirTech PKWY。

0.6

普莱恩菲尔德，在

IREM认证可持续财产

认证

10566网关点

0.9

克莱顿，在

IREM认证可持续财产

认证

北格拉汉姆路831号。

0.5

格林伍德，IN

IREM认证可持续财产

认证

1451 Allpoints法院

0.5

普莱恩菲尔德，在

IREM认证可持续财产

认证

3870罗纳德·里根PKWY。

0.6

普莱恩菲尔德，在

IREM认证可持续财产

认证

10144名退伍军人博士

0.7

雅芳，IN

绿球新建筑

2个绿球

10207退伍军人博士

0.3

雅芳，IN

绿球新建筑

2个绿球

18花岗岩REIT 2024

物业

面积（平方英尺）百万

位置

认证类型

水平

5400 E. 500 S。

1.0

怀特斯敦，IN

IREM认证可持续财产

认证

60物流大道。

0.7

肯塔基州沃尔顿

IREM认证可持续财产

认证

8735 South Crossroads Dr。

0.9

橄榄枝，MS

LEED核心和外壳开发

认证

8740 South Crossroads Dr。

0.9

橄榄枝，MS

LEED核心和外壳开发

认证

东斯泰特林路330号。

0.9

多发性硬化症Southaven

IREM认证可持续财产

认证

8650商务博士

0.7

多发性硬化症Southaven

IREM认证可持续财产

认证

中心广场路2100号。

0.4

新泽西州Logan镇区

LEED核心和外壳开发；IREM认证的可持续财产

银；认证

15商贸PKWY。

1.3

俄亥俄州西杰斐逊

LEED新建和重大改造；正在使用的BreeAM USA

认证；良好

100企业PKWY。

1.2

俄亥俄州西杰斐逊

正在使用的BreEAM USA

好的

10企业PKWY。

0.8

俄亥俄州西杰斐逊

IREM认证可持续财产

认证

115企业PKWY。

0.7

俄亥俄州西杰斐逊

IREM认证可持续财产

认证

网关大道535号。

0.7

俄亥俄州门罗

IREM认证可持续财产

认证

贝格劳街1901号。

0.8

俄亥俄州哥伦布

IREM认证可持续财产

认证

5415中心点PKWY。

0.5

俄亥俄州哥伦布

IREM认证可持续财产

认证

8741杰奎明博士

0.6

俄亥俄州西切斯特

IREM认证可持续财产

认证

18201 NE门户方式

0.3

波特兰，或

IREM认证可持续财产

认证

12 Tradeport路。

1.4

宾夕法尼亚州汉诺威乡

正在使用的BreeAM USA

好的

41玛莎博士

0.8

宾夕法尼亚州伯特利

IREM认证可持续财产

认证

贸易港路250号。

0.6

宾夕法尼亚州南蒂科克市

IREM认证可持续财产

认证

东霍姆斯路4460号。

0.4

田纳西州孟菲斯

IREM认证可持续财产

认证

4995引证博士

0.4

田纳西州孟菲斯

IREM认证可持续财产

认证

100商务园博士

0.2

田纳西州黎巴嫩

绿球新建筑

2个绿球

120商务园博士

0.2

田纳西州黎巴嫩

绿球新建筑

2个绿球

150商务园Dr。

0.2

田纳西州黎巴嫩

绿球新建筑

2个绿球

2120物流方式

0.8

田纳西州默弗里斯博罗

绿球新建筑

2个绿球

新岭大道201号。

0.8

德克萨斯州威尔默

IREM认证可持续财产

认证

粉笔山路1301号。

2.3

德克萨斯州达拉斯

正在使用的BreEAM USA

好的

北兰开斯特哈钦斯路3501号。

0.2

德克萨斯州兰开斯特

LEED新建和重大改造

银

花岗岩REIT 202419

物业

面积（平方英尺）百万

位置

认证类型

水平

村溪路5000号。

0.6

德克萨斯州沃思堡

绿球新建筑

2个绿球

克罗斯比高速公路13220号

0.3

德克萨斯州休斯顿

绿球新建筑

2个绿球

克罗斯比高速公路13230号

0.4

德克萨斯州休斯顿

绿球新建筑

2个绿球

克罗斯比高速公路13250号

0.7

德克萨斯州休斯顿

绿球新建筑

2个绿球

合计

34.2

GLA的%

社交—行动与表现

•Granite于2023年5月进行了第二次员工敬业度调查，以了解员工敬业度及其工作场所实践的有效性；

•Granite为其投资组合中的每个创收物业贡献至少500个当地货币（美元/加元/欧元）用于慈善捐赠；

•作为Granite尽职调查流程的一部分，它评估ESG + R的100%潜在收购，并确定需要改进的领域；

•Granite在混合工作模式下运营，在工作周期间提供增强的居家工作灵活性；

•2024年9月和10月，Granite在阿姆斯特丹、多伦多和达拉斯举行了区域员工务虚会，内部员工和第三方顾问向所有员工介绍了近期市场趋势、公司业绩和当前项目的最新情况。此外，工作人员通过当地慈善组织做志愿者，有机会参加各种团队联谊活动；以及

•Granite的全球员工在2024年记录了1385小时的培训和教育，支持了Granite员工的个人和职业发展。

治理—行动与表现

•Granite的2023年ESG + R报告于2024年8月7日发布，遵循GRI框架，包含TCFD和SASB披露；

•Granite的ESG + R委员会对Granite的ESG + R计划提供领导；

•Granite通过将ESG + R纳入对单位持有人和利益相关者的定期更新以及通过GRESB、SASB和GRI等正式报告框架，为投资者提供透明度；

•Granite监测资产遵守政府基准要求和ESG + R相关法规的情况；

•Granite于2024年6月提交给GRESB，在同行中获得第1名的排名；

•Granite以90分（满分100分）排名第36位，在2024年Globe & Mail棋盘游戏治理排名中排名第二，在构成标普/TSX综合指数的总共215家公司中排名第二；

•2022年6月，对《信托宣言》进行了修订和重申，除其他外，（i）进一步使《信托宣言》与不断发展的治理最佳做法保持一致，其中包括引入有利于单位持有人的权利和补救措施，与那些

20花岗岩REIT 2024

可供公司股东根据《上市规则》第商业公司法（不列颠哥伦比亚省）；（ii）增强单位持有人尊重单位持有人会议的程序和程序的权利，包括单位持有人提交提案；

•Granite维持管理其业务活动各个方面的稳健政策，这些政策每年进行审查并不时更新，以酌情反映监管合规和行业最佳做法；和

•薪酬、治理和提名委员会对Granite的ESG + R计划进行监督。此外，审计委员会参与ESG + R事项，因为这些事项与整体风险管理和监督有关。管理层定期向更广泛的董事会提供有关ESG + R事项和目标或目标进展的最新信息。

韧性—行动与表现

•Granite的弹性计划与TCFD框架保持一致；

•Granite在新的收购尽职调查过程中评估短期、中期和长期的物理和过渡气候变化风险，并评估在Granite承保过程中提高弹性的措施；

•Granite根据较高风险风险的阈值占总投资组合价值的百分比，定期评估其物理和过渡气候变化风险的属性，并建立减轻风险的策略；和

•Granite使用穆迪ESG Solutions Climate on Demand工具来管理与气候相关的分析，该分析在六个物理类别的气候相关风险中生成1-100的风险评分：海平面上升、洪水、飓风、热应激、水资源应激和野火。

花岗岩REIT 202421

经营成果

净收入

以下是经审计的合并报表财务信息摘要净收入截至2024年12月31日及2023年12月31日止三个月及年度：


净收入

	截至12月31日的三个月，					已结束的年份 12月31日，
（以百万计，除非另有说明）	2024		2023		$变化	2024		2023		$变化
租金收入	$	148.0	$	129.8	18.2	$	568.6	$	521.2	47.4
租约终止及结清费用	—		—		—	0.5		—		0.5
收入	148.0		129.8		18.2	569.1		521.2		47.9
物业运营成本	26.8		19.8		7.0	97.1		86.0		11.1
净营业收入	121.2		110.0		11.2	472.0		435.2		36.8

一般和行政费用	8.3		9.4		(1.1)	38.9		41.4		(2.5)
折旧及摊销	0.3		0.4		(0.1)	1.3		1.3		—
利息收入	(3.4)		(4.4)		1.0	(7.1)		(7.7)		0.6
利息支出和其他融资成本	23.8		22.9		0.9	89.9		78.7		11.2
外汇损失，净额	13.9		0.3		13.6	14.4		1.0		13.4
投资物业公允价值亏损（收益）净额	1.5		33.0		(31.5)	(53.0)		172.7		(225.7)
金融工具公允价值（收益）损失，净额	(12.6)		15.4		(28.0)	(5.2)		17.3		(22.5)
出售投资物业亏损	—		—		—	—		1.5		(1.5)
所得税前收入	89.4		33.0		56.4	392.8		129.0		263.8
所得税费用（回收）	4.6		1.0		3.6	30.9		(9.5)		40.4
净收入	$	84.8	$	32.0	52.8	$	361.9	$	138.5	223.4

净利润归属于：
单位持有人	83.7		31.4		52.3	360.6		136.7		223.9
非控股权益	1.1		0.6		0.5	1.3		1.8		(0.5)
	$	84.8	$	32.0	52.8	$	361.9	$	138.5	223.4

22花岗岩REIT 2024

外币换算

Granite的大部分投资物业位于欧洲和美国，这些物业产生的现金流主要以欧元和美元计价。因此，Granite的报告货币加元相对于欧元和美元的波动将导致收入、费用、现金流、资产和负债的报告价值波动。下表汇总了影响Granite业务的最重要的外币汇率：


	平均汇率								期末汇率
	三个月结束 12月31日，				已结束的年份 12月31日，				12月31日，	12月31日，
	2024	2023	改变		2024	2023	改变		2024	2023	改变
每欧元1.00美元	1.492	1.465	2	%	1.482	1.459	2	%	1.491	1.460	2	%
$每1.00美元	1.399	1.362	3	%	1.370	1.350	1	%	1.440	1.320	9	%

与去年同期相比，截至2024年12月31日的三个月和一年中，欧元和美元相对于加元的平均汇率较高，这在比较基础上增加了Granite欧洲和美国业务的收入和支出的加元等值。

2024年12月31日欧元和美元相对于加元的期末汇率高于2023年12月31日的汇率。因此，与2023年12月31日相比，Granite欧洲和美国业务的资产和负债的加元等值更高。

花岗岩REIT 202423

按净额计算，汇率变动对Granite截至2024年12月31日止三个月及一年的经营业绩的影响如下：


汇率变动对经营业绩的影响

	截至12月31日的三个月，			年终 12月31日，
（百万，单位信息除外）	2024年与2023年			2024年与2023年
收入增加		$	5.0		$	9.9
NOI-现金基础增加(1)		4.4			8.5
净收入增加		1.8			4.4
FFO增加(1)		1.9			4.6
AFFO增加(1)		1.7			4.2
FFO增加(1)每单位		$0.03			$0.07
AFFO增加(1)每单位		$0.03			$0.07

(1)有关Granite的非GAAP业绩衡量标准和比率的定义，请参阅以下章节“非公认会计准则业绩计量”和“非公认会计原则比率”.

经营业绩

收入


收入

	截至12月31日的三个月，					已结束的年份 12月31日，
	2024		2023		$变化	2024		2023		$变化
租金收入和摊销(1)	$	122.9	$	111.8	11.1	$	478.1	$	439.6	38.5
租户追偿	25.1		18.0		7.1	90.5		81.6		8.9
租约终止及结清费用	—		—		—	0.5		—		0.5
收入	$	148.0	$	129.8	18.2	$	569.1	$	521.2	47.9

(1)租金收入和摊销包括基本租金、直线租金摊销和租户激励摊销。

24花岗岩REIT 2024

截至2024年12月31日的三个月期间的收入从去年同期的1.298亿美元增加了1820万美元至1.480亿美元。导致收入变化的成分详述如下：


2024年第四季度与2023年第四季度收入变化

有关收入变化的组成部分的其他详细信息如下：

•合同租金调整包括加拿大和欧洲基于消费者价格指数的上涨产生的60万美元和主要在美国与租金上涨相关的固定合同调整产生的320万美元；

•在加拿大和荷兰的两个扩建项目的租约开始，以及在加拿大和美国的两个开发项目增加了200万美元的收入；

•由于主要在加拿大、美国和奥地利的物业的更新和再租赁活动，收入增加了380万美元；

•美国、加拿大和荷兰五处房产的空缺减少了140万美元的收入；

•外汇对收入产生了净500万美元的积极影响，这主要是由于加元兑欧元和美元的汇率相对走弱，这使收入分别增加了110万美元和390万美元；和

•直线租金、租户回收和其他分别减少了50万美元的收入和增加了550万美元的收入。

花岗岩REIT 202425

截至2024年12月31日止年度的营收从上年同期的5.212亿美元增加4790万美元至5.691亿美元。导致收入变化的成分详述如下：


2024年与2023年收入变化

有关收入变化的组成部分的其他详细信息如下：

•合同租金调整包括280万美元来自加拿大和欧洲基于消费者价格指数的上涨，以及1500万美元来自主要在美国和加拿大与租金上涨相关的固定合同调整；

•在加拿大、美国和荷兰的三个扩建项目以及在加拿大和美国的七个开发项目的租约开始增加了780万美元的收入；

•由于主要在加拿大、美国和奥地利的物业的更新和再租赁活动，收入增加了1490万美元；

•2023年出售位于美国的一处房产，收入减少了30万美元；

•美国、加拿大和荷兰8处房产的空缺减少了740万美元的收入；

•外汇对收入产生了990万美元的正向影响，这主要是由于加元兑欧元和美元的汇率相对走弱，这使收入分别增加了350万美元和640万美元；和

•直线租金、租户回收和其他分别减少了490万美元的收入和增加了1010万美元的收入。

净营业收入

截至2024年12月31日止三个月的净营业收入（“NOI”）为1.212亿美元，而截至2023年12月31日止三个月的净营业收入为1.10亿美元。截至2024年12月31日止年度的NOI为4.72亿美元，而截至2023年12月31日止年度的NOI为4.352亿美元。

NOI、NOI-现金基础和相同财产NOI-现金基础的变化详述如下：

26花岗岩REIT 2024


同一物业NOI

	平方英尺(1)	三个月结束 12月31日，							平方英尺(1)	已结束的年份 12月31日，
	（百万）	2024		2023		$变化	%变化		（百万）	2024		2023		$变化	%变化
收入		$	148.0	$	129.8	18.2				$	569.1	$	521.2	47.9
减：物业运营成本		26.8		19.8		7.0				97.1		86.0		11.1
NOI		$	121.2	$	110.0	11.2	10.2	%		$	472.0	$	435.2	36.8	8.5	%
加（减）：
租约终止及结清费用		—		—		—				(0.5)		—		(0.5)
直线租金摊销		(2.6)		(3.1)		0.5				(11.8)		(16.7)		4.9
租户激励摊销		—		1.1		(1.1)				0.1		4.4		(4.3)
NOI-现金基础	63.3	$	118.6	$	108.0	10.6	9.8	%	63.3	$	459.8	$	422.9	36.9	8.7	%
减去NOI-现金基础：
收购	—	—		—		—			1.0	1.1		0.5		0.6
发展	0.5	(1.5)		—		(1.5)			2.8	(16.3)		(2.0)		(14.3)
处置和持有待售资产	—	—		—		—			—	—		(0.2)		0.2
同一物业NOI-现金基础	62.9	$	117.1	$	108.0	9.1	8.4	%	59.8	$	444.6	$	421.2	23.4	5.6	%
固定货币相同财产NOI-现金基础(2)	62.9	$	117.1	$	110.2	6.9	6.3	%	59.8	$	444.6	$	426.8	17.8	4.2	%

(1)截至2024年12月31日，与NOI —现金基础相关的建筑面积为6330万平方英尺。与同一物业NOI —现金基础相关的建筑面积代表上述总建筑面积，不包括相关期间的收购、处置、持有待售资产和开发项目的影响。

(2)固定货币同一财产NOI-现金基础按当期平均外汇汇率折算比较同一财产NOI-现金基础计算得出。

物业运营成本包括可从租户收回和不可收回的成本，包括物业税、水电费、保险、维修和保养、法律和其他与物业相关的费用。

NOI-现金基础不包括租赁终止和收尾费用、直线租金和租户激励摊销的影响，并反映了按期间基础产生收入的物业产生的现金。

直线式租金摊销是指租赁中的预定固定租金变动或免租期，在租赁期内以直线法平均确认为收入。租户奖励摊销主要指提供给租户的备抵，这些备抵在租赁期限内以直线法平均确认为收入，主要包括与2014年期间行使的10年租约延期支付给麦格纳的现金备抵奖励相关的摊销，该延期于2024年1月31日到期，位于奥地利格拉茨的Thondorf和Eurostar物业。

同一物业NOI-现金基础是指Granite在整个本年度和上一年度期间所拥有的物业的NOI-现金基础。同一物业

花岗岩REIT 202427

NOI-现金基础不包括在比较期间收购、处置和分类为持有待售的物业或开发物业的影响。

NOI-截至2024年12月31日止三个月的现金基础从上年同期的1.08亿美元增加1060万美元至1.186亿美元，增幅为9.8%。NOI-现金基础的增加主要是由于如前所述的租金收入增加，但部分被物业运营成本的增加所抵消，而主要与美国、加拿大和荷兰的物业空置相关的可收回租金没有相应增加。

NOI-截至2024年12月31日止年度的现金基础从上年同期的4.229亿美元增加3690万美元至4.598亿美元，增幅为8.7%。NOI-现金基础的增加主要是由于如前所述的租金收入增加，但部分被物业运营成本的增加所抵消，而主要与美国、加拿大和荷兰物业的空置以及2023年收购的物业相关的可收回租金没有相应增加。

同一物业NOI-截至2024年12月31日止三个月的现金基础从1.080亿美元增加910万美元（8.4%）至1.171亿美元，主要是由于消费者价格指数和固定租金上涨、主要位于加拿大、美国和奥地利的物业的再租赁和续租引起的合同租金增加、与美国已完工开发物业相关的免租期到期，以及加元兑欧元和美元走弱带来的有利外汇影响，美国、加拿大和荷兰的房产空缺部分抵消了这一影响。剔除外汇影响，截至2024年12月31日的三个月期间，相同财产NOI-现金基础比去年同期增加了690万美元（6.3%）。

同一物业NOI-截至2024年12月31日止年度的现金基础从4.212亿美元增加2340万美元（5.6%）至4.446亿美元，这主要是由于消费者价格指数和固定租金上涨、主要位于加拿大、美国和奥地利的物业的再租赁和续租引起的合同租金增加、与美国已完工开发物业相关的免租期到期，以及加元兑欧元和美元走弱带来的有利外汇影响，美国、加拿大和荷兰的房产空缺部分抵消了这一影响。剔除外汇影响，截至2024年12月31日止年度的相同财产NOI-现金基础较上年同期增加1780万美元（4.2%）。

28花岗岩REIT 2024

NOI-截至2024年12月31日和2023年12月31日止三个月期间和年度按地域划分的现金基础如下：


NOI-按地域划分的现金基础


2024年第四季度			2023年第四季度


2024年			2023年

Granite的资产组合和NOI-现金基础在地域上是多元化的，这降低了任何特定国家经济下滑对Granite经营业绩的风险。

花岗岩REIT 202429

同一物业NOI-截至2024年12月31日和2023年12月31日止三个月期间和年度按地域划分的现金基础如下：


同一物业NOI-按地域划分的现金基础

	三个月结束 12月31日，				已结束的年份 12月31日，
	2024	2023	%变化		2024	2023	%变化

加拿大	$18.8	$16.7	12.6	%	$73.2	$65.1	12.4	%
美国	60.9	55.7	9.3	%	223.7	216.8	3.2	%
奥地利	18.0	16.5	9.1	%	70.7	65.7	7.6	%
德国	9.3	9.0	3.3	%	36.9	35.2	4.8	%
荷兰	10.1	10.1	—	%	40.1	38.4	4.4	%
同一物业NOI-现金基础	$117.1	$108.0	8.4	%	$444.6	$421.2	5.6	%

按地域划分的截至2024年12月31日和2023年12月31日止三个月期间和年度的固定货币相同财产NOI-现金基础如下，其计算方法是按当前外汇汇率换算比较相同财产NOI-现金基础：


固定货币相同财产NOI-按地域分列的现金基础

	三个月结束 12月31日，				已结束的年份 12月31日，
	2024	2023	%变化		2024	2023	%变化

加拿大	$18.8	$16.7	12.6	%	$73.2	$65.1	12.4	%
美国	60.9	57.2	6.5	%	223.7	220.1	1.6	%
奥地利	18.0	16.8	7.1	%	70.7	66.8	5.8	%
德国	9.3	9.2	1.1	%	36.9	35.8	3.1	%
荷兰	10.1	10.3	(1.9)	%	40.1	39.0	2.8	%
固定货币相同财产NOI-现金基础(1)	$117.1	$110.2	6.3	%	$444.6	$426.8	4.2	%

(1)固定货币同一财产NOI-现金基础按当期平均外汇汇率折算比较同一财产NOI-现金基础计算得出。

30花岗岩REIT 2024

一般和行政费用

一般和行政费用包括：


一般和行政费用

	三个月结束 12月31日，					已结束的年份 12月31日，
	2024		2023		$变化	2024		2023		$变化
薪酬、奖励和福利	$	4.7	$	4.4	0.3	$	18.7	$	17.9	0.8
审计、法律和咨询	1.0		0.9		0.1	4.2		4.3		(0.1)
受托人/董事费用及相关开支，包括分派	0.5		0.5		—	2.1		2.0		0.1
包括分配在内的基于执行单位的薪酬费用	1.2		1.2		—	4.7		4.7		—
受托人/董事及执行单位薪酬计划的公允价值重新计量	(2.3)		0.2		(2.5)	(1.1)		4.0		(5.1)
其他公共实体费用	0.6		0.7		(0.1)	2.6		2.6		—
含物业税和公共区域维护费用的写字楼租金	0.2		0.2		—	0.7		0.6		0.1
资本税	(0.6)		0.2		(0.8)	(1.0)		1.0		(2.0)
信息技术	0.6		0.6		—	2.6		2.5		0.1
企业重组成本	1.7		—		1.7	3.5		—		3.5
其他	0.8		0.6		0.2	2.4		2.3		0.1
	$	8.4	$	9.5	(1.1)	$	39.4	$	41.9	(2.5)
减：资本化的一般和行政费用	(0.1)		(0.1)		—	(0.5)		(0.5)		—
一般和行政费用	$	8.3	$	9.4	(1.1)	$	38.9	$	41.4	(2.5)

截至2024年12月31日的三个月期间，一般和行政费用为830万美元，与上年同期相比减少110万美元，主要原因如下：

•与受托人/董事和执行单位薪酬计划相关的公允价值重新计量回收增加，原因是本年度期间信托单位的市场价格与上年度期间信托单位的市场价格相比有所下降；和

•与美国田纳西州近期税收法规变化导致的减税相关的资本税回收增加，部分抵消了；

•公司重组成本增加，主要是由于本年度期间的公司重组举措（见“重大事项-主干单元结构”）；及

•工资和福利支出增加，主要是由于2024年初生效的加薪。

花岗岩REIT 202431

截至2024年12月31日止年度的一般和行政费用为3890万美元，与上年同期相比减少250万美元，主要原因如下：

•美国田纳西州近期税收法规变化导致的与退税相关的资本税回收增加，部分抵消了；

•公司重组成本增加，主要是由于本年度期间的公司重组举措（见“重大事项-主干单元结构”）；及

•工资和福利支出增加，主要是由于2024年初生效的加薪以及北美和欧洲员工人数增加。

利息收入

截至2024年12月31日的三个月期间的利息收入从上年同期的440万美元减少100万美元至340万美元。减少100万美元主要是由于本年度期间的利率较低，投资现金余额较上年同期减少，主要是由于2024年10月4日发行2029年10月债券所收到的投资净收益所赚取的利息收入减少，这些债券在12月19日到期偿还2024年定期贷款之前一直存放在计息投资账户中，2024年，与上一年度期间的利息收入相比，于2023年10月12日发行于计息投资账户中持有的2029年4月债券发行所得款项净额的投资，直至2023年11月30日到期的系列3高级无抵押债券（“2023年债券”）到期时偿还。

截至2024年12月31日止年度的利息收入从上年同期的770万美元减少60万美元至710万美元。减少60万美元主要是由于利率下降和本年度投资现金余额低于上年同期，主要是由于2024年10月4日发行2029年10月债券所收到的投资净收益所赚取的利息收入减少，这些债券在12月19日到期偿还2024年定期贷款之前一直存放在计息投资账户中，如前所述，与上一年度期间的利息收入相比，该利息收入来自于2023年10月12日发行的2029年4月债券所收到的投资净额，这些债券在计息投资账户中持有，直至2023年债券到期偿还。

利息费用和其他融资成本

截至2024年12月31日的三个月期间的利息支出和其他融资成本从上年同期的2290万美元增加90万美元至2380万美元。增加主要是由于2024年10月发行2029年10月债券和2031年债券导致利息支出增加，2023年10月发行2029年4月债券，以及开发项目完成导致资本化利息减少，部分被2023年11月偿还2023年债券、2024年10月提前偿还2025年定期贷款、2024年12月偿还2024年定期贷款导致利息支出减少所抵消，以及2024年12月部分提前偿还2026年9月定期贷款。

32花岗岩REIT 2024

截至2024年12月31日止年度的利息支出和其他融资成本从上年同期的7870万美元增加1120万美元至8990万美元。该增加主要是由于2024年10月发行2029年10月债券和2031年债券、2023年10月发行2029年4月债券、2023年9月提取2026年9月定期贷款以及开发项目完成导致的资本化利息减少导致利息支出增加，部分被2023年11月偿还2023年债券、2023年9月全额偿还Granite的无抵押循环信贷融资（“信贷融资”）导致的利息支出减少所抵消，2023年6月偿还与德克萨斯州休斯顿开发物业有关的担保建筑贷款，2024年10月提前偿还2025年定期贷款，2024年12月偿还2024年定期贷款，2024年12月部分提前偿还2026年9月定期贷款。

截至2024年12月31日，Granite的加权平均有息债务成本为2.74%（2023年12月31日-2.59 %），其加权平均债务期限至到期期限为4.3年（2023年12月31日-3.9年）。

外汇损益，净额

Granite在截至2024年12月31日和2023年12月31日的三个月内分别确认了1390万美元和30万美元的外汇净亏损。外汇净损失增加1360万美元，主要是由于重新计量信托的某些货币资产和负债产生的外汇损失增加，这些资产和负债以美元和欧元计价，不构成对外国业务的净投资的一部分，这些投资代表影响损益的资本交易，部分被上一年期间结算外汇领子合同实现的外汇损失减少所抵消。

截至2024年12月31日和2023年12月31日止年度，Granite分别确认净外汇损失1440万美元和100万美元。外汇净损失增加1340万美元，主要是由于重新计量信托的某些货币资产和负债产生的外汇损失增加，这些资产和负债以美元和欧元计价，但不构成对一项外国业务的净投资的一部分，这些投资代表影响损益的资本交易，部分被上一年期间结算外汇领子合同实现的外汇损失减少所抵消。

投资物业公允价值损益，净额

截至2024年12月31日和2023年12月31日止三个月，投资物业的公允价值净亏损分别为150万美元和33.0百万美元。在截至2024年12月31日的三个月中，净公允价值亏损150万美元，主要是由于Granite加拿大和美国市场的特定物业的折扣率和终端资本化率扩大，部分被特定美国物业的公平市场租金上涨所抵消。

截至2023年12月31日止三个月，投资物业的公允价值净亏损为33.0百万美元，主要是由于特定花岗岩市场的折扣率和终端资本化率扩大，主要是由于市场状况，部分被特定美国和欧洲市场的公平市场租金上涨所抵消。

花岗岩REIT 202433

截至2024年12月31日和2023年12月31日止年度，投资物业的公允价值净收益分别为53.0百万美元，投资物业的公允价值净亏损分别为1.727亿美元。截至2024年12月31日止年度，公允价值净收益53.0百万美元，主要是由于位于加拿大布兰特福德的一处开发物业在2024年第一季度完工并转移到创收物业，GTA的两处物业续租，以及特定市场的公平市场租金上涨，部分被特定花岗岩市场的折扣和终端资本化率扩大所抵消，这主要是由于市场状况。

截至2023年12月31日止年度，投资物业的公允价值净亏损为1.727亿美元，这主要是由于Granite所有市场的贴现率和终端资本化率因应利率和市场条件上升而扩大，但部分被GTA和特定美国和欧洲市场的公平市场租金上涨、奥地利和德国三处特殊用途物业的续租、德国一处工业物业的续租以及Granite的开发物业和布兰特福德持有的开发用地的土地价值升值所抵消，安大略省和美国七个开发物业的稳定，这些物业已于截至2023年12月31日止年度完工并转移至创收物业。

金融工具公允价值损益，净额

截至2024年12月31日的三个月期间，金融工具的公允价值净收益为1260万美元，而截至2023年12月31日的三个月期间，金融工具的公允价值净损失为1540万美元。截至2024年12月31日止年度的金融工具公允价值净收益为520万美元，截至2023年12月31日止年度的公允价值净亏损为1730万美元。

截至2024年12月31日止三个月的金融工具公允价值净收益与取消与2024年定期贷款相关的交叉货币利率掉期（“2024年交叉货币利率掉期”）（为2024年10月4日至2024年12月19日期间）产生的公允价值收益有关，部分被外汇领子合约的公允价值损失所抵消。截至2024年12月31日止年度的金融工具公允价值净收益与取消指定2024年交叉货币利率掉期（2024年10月4日至2024年12月19日期间）所产生的公允价值收益有关，部分被2024年10月4日之前的2024年交叉货币利率掉期无效对冲部分的公允价值损失以及外汇领子合约的公允价值损失所抵消。本信托部分采用或未采用对某些衍生工具和外汇项圈的套期会计，因此其公允价值变动在综合合并净收益表的金融工具公允价值（收益）损失净额中确认。

截至2023年12月31日止三个月的金融工具公允价值损失净额，主要是由于与2023年债券相关的交叉货币利率掉期（“2023年交叉货币利率掉期”）（2023年10月12日至2023年11月30日期间）被取消指定而产生的公允价值损失、2024年交叉货币利率掉期无效对冲部分产生的公允价值损失，2025年定期贷款和2025年利率掉期组合的无效对冲部分和2026年9月定期贷款和2026年9月利率掉期组合的无效对冲部分，部分被外汇领子合约的公允价值收益所抵消。截至2023年12月31日止年度的金融工具公允价值损失净额主要与取消指定2023年交叉货币利率掉期（2023年10月12日至2023年11月30日期间）所产生的公允价值损失、无效对冲部分的公允价值损失有关

34花岗岩REIT 2024

2024年交叉货币利率掉期和2026年9月定期贷款和2026年9月利率掉期组合的无效对冲部分，部分被外汇领子合约的净公允价值收益和2025年定期贷款和2025年利率掉期组合的无效对冲部分的公允价值收益所抵消。信托对某些衍生工具和外汇项圈部分采用或未采用套期会计，因此其公允价值变动在综合合并净收益表的金融工具公允价值（收益）损失净额中确认。

该信托定期购买外汇项圈，以对冲特定的预期外汇交易，并减轻其净现金流的外汇敞口。截至2024年12月31日，本信托持有12份未平仓外汇领结合约（2023年12月31日— 6份），名义价值为8400万美元（2023年12月31日— 3600万美元），并在满足特定美元相对于加元的汇率的情况下，与本信托订立合约出售美元并收取加元。截至2024年12月31日，信托还持有12份未完成的外汇领子合同（2023年12月31日— 12份），名义价值为2400万欧元（2023年12月31日— 2400万欧元），并与信托签订合同，在满足特定欧元相对于加元的汇率的情况下，出售欧元并收取加元。

出售投资物业亏损

截至2024年12月31日及2023年12月31日止三个月期间，分别无物业处置。

截至2024年12月31日止年度并无出售物业。截至2023年12月31日止年度的投资物业销售亏损为150万美元，主要与2023年3月15日处置美国Muncie物业和2023年8月15日处置加拿大Concord物业相关的经纪人佣金以及法律和咨询费用有关。

所得税费用（回收）

所得税费用（回收）由以下部分组成：


所得税费用（回收）

	三个月结束 12月31日，					已结束的年份 12月31日，
	2024		2023		$变化	2024		2023		$变化
国外业务	$	2.3	$	1.8	0.5	$	9.9	$	7.5	2.4
预扣税款	0.2		—		0.2	0.2		—		0.2
其他	(1.6)		(1.7)		0.1	(1.4)		(0.8)		(0.6)
当期税费	0.9		0.1		0.8	8.7		6.7		2.0
递延所得税费用（回收）	3.7		0.9		2.8	22.2		(16.2)		38.4
所得税费用（回收）	$	4.6	$	1.0	3.6	$	30.9	$	(9.5)	40.4

截至2024年12月31日止三个月，本期税项开支较上年同期增加，主要是由于奥地利的税项开支增加、因从德国派发股息而支付的预扣税，以及与上年同期相比，加元走弱对以欧元计价的税项开支的影响。在截至2024年12月31日的三个月中，信托确认了160万美元的税收回收

花岗岩REIT 202435

代表与已被法规禁止的纳税年度相关的税收准备金的冲回（截至2023年12月31日的三个月-180万美元）。

截至2024年12月31日止年度，当期税费支出较上年同期增加，主要是由于奥地利和荷兰的税费支出增加、从德国派发股息支付的预扣税以及加元贬值对欧元计价税费的影响，与上年同期相比，奥地利税收储备减少部分抵消了这一影响。截至2024年12月31日止年度，信托确认了160万美元的税收回收，代表与已被法规禁止的纳税年度相关的税收拨备的冲回（截至2023年12月31日止年度-180万美元）。

截至2024年12月31日止三个月和年度的递延税项开支较上年同期增加，主要是由于在记录递延税项的司法管辖区确认的投资物业的公允价值较上年同期发生变动。

归属于单位持有人的净利润

截至2024年12月31日的三个月期间，单位持有人应占净收入为8370万美元，而去年同期为3140万美元。归属于单位持有人的净利润增加主要是由于投资物业的公允价值损失净额减少3150万美元，金融工具公允价值收益净额增加28.0美元，净营业收入增加1120万美元，部分被外汇损失增加13.6美元和所得税费用增加360万美元所抵消。期间与期间之间的差异进一步汇总如下：


2024年第四季度与2023年第四季度归属于单位持有人的净利润变化

36花岗岩REIT 2024

截至2024年12月31日止年度，归属于单位持有人的净利润为3.606亿美元，上年同期为1.367亿美元。归属于单位持有人的净利润增加主要是由于投资物业的公允价值收益增加2.257亿美元，净营业收入增加3680万美元，金融工具的公允价值收益增加2250万美元，但被所得税费用增加4040万美元、外汇损失增加1340万美元以及利息费用和其他融资成本增加1120万美元部分抵消。期间差异进一步汇总如下：


2024年与2023年归属于单位持有人的净利润变动

花岗岩REIT 202437

来自运营的资金和调整后的运营资金

截至2024年12月31日和2023年12月31日止三个月和年度的单位持有人应占FFO和AFFO净收入对账情况分别列示如下：


FFO和AFFO和解

		截至12月31日的三个月，				已结束的年份 12月31日，
		2024		2023		2024		2023
（百万，单位信息除外）
归属于单位持有人的净利润		$	83.7	$	31.4	$	360.6	$	136.7
加（减）：
投资物业公允价值亏损（收益）净额		1.5		33.0		(53.0)		172.7
金融工具公允价值（收益）损失，净额		(12.6)		15.4		(5.2)		17.3
某些货币项目的外汇损失(1)		16.7		—		16.7		—
出售投资物业亏损		—		—		—		1.5
递延所得税费用（回收）		3.7		0.9		22.2		(16.2)
行政人员递延单位计划的公允价值重新计量		(0.7)		(0.4)		(0.2)		3.1
公允价值重新计量董事递延单位计划		(1.5)		0.4		(0.9)		0.8
企业重组成本(2)		1.7		—		3.5		—
与上述有关的非控制性权益		0.2		0.5		0.2		1.7
FFO	[一]	$	92.7	$	81.2	$	343.9	$	317.6
加（减）：
发生的维护或改善资本支出		(4.3)		(0.9)		(14.4)		(7.7)
租赁成本		(5.4)		(1.0)		(7.5)		(4.1)
租户津贴		(1.6)		(4.1)		(3.2)		(6.5)
租户激励摊销		—		1.1		0.1		4.4
直线租金摊销		(2.6)		(3.1)		(11.8)		(16.7)
与上述有关的非控制性权益		—		—		—		0.4
AFFO	[ b ]	$	78.8	$	73.2	$	307.1	$	287.4

每单位金额：
单位基本FFO	[ a ]/[ c ]	$	1.48	$	1.28	$	5.46	$	4.99
单位稀释FFO	[ a ]/[ d ]	$	1.47	$	1.27	$	5.44	$	4.97

每单位基本AFFO	[ b ]/[ c ]	$	1.26	$	1.15	$	4.87	$	4.51
每单位稀释AFFO	[ b ]/[ d ]	$	1.25	$	1.15	$	4.86	$	4.50

基本加权平均单位数	[ c ]	62.7		63.6		63.0		63.7
稀释加权平均单位数	[ d ]	63.0		63.8		63.2		63.9

38花岗岩REIT 2024

(1)自2024年10月1日起，根据REALPAC指南（此处定义），Granite修订了其运营资金（FFO）的定义，以排除不构成对外国运营净投资一部分的某些货币项目的外汇（收益）损失，这些货币项目代表影响损益的资本交易（参考“非公认会计准则业绩计量”).截至2024年12月31日止三个月，亏损与取消指定2024年定期贷款及相关远期合约对冲其到期有关。

(2)自2024年1月1日起，Granite修订了其运营资金（FFO）的定义，以排除与信托合订单位结构解耦相关的公司重组成本（参考“非公认会计准则业绩计量”).另见“重大事项-主干单元结构”.Granite将这些重组成本视为非经常性的，因为它们完全与这一特定交易相关，并不反映正常的经营活动。

运营资金

截至2024年12月31日的三个月期间的FFO为9270万美元（每单位1.47美元），而去年同期为8120万美元（每单位1.27美元）。FFO部分增加的1150万美元（每单位0.20美元）汇总如下：


2024年第四季度与2023年第四季度FFO变化

花岗岩REIT 202439

截至2024年12月31日止年度的FFO为3.439亿美元（每单位5.44美元），而去年同期为3.176亿美元（每单位4.97美元）。FFO部分增加的2630万美元（每单位0.47美元）汇总如下：


2024年与2023年FFO变化

40花岗岩REIT 2024

调整后的运营资金

截至2024年12月31日的三个月期间的AFFO为7880万美元（每单位1.25美元），而去年同期为7320万美元（每单位1.15美元）。AFFO部分增加的560万美元（每单位0.10美元）汇总如下：


2024年第四季度与2023年第四季度AFFO的变化

有关AFFO变更组成部分的其他详细信息如下：

•如前所述，增加1150万美元的FFO；以及

•AFFO增加250万美元，原因是本年度期间支付的租户津贴相对于上一年度期间有所减少，部分抵消；

•AFFO减少340万美元，原因是本年度期间发生的维护或改善资本支出较上年同期增加；

•AFFO减少440万美元，主要是由于本年度期间租赁成本增加，主要与美国和加拿大的物业有关；和

•AFFO减少60万美元，主要是由于与Granite在奥地利格拉茨的物业相关的租户奖励摊销到期，部分被与美国和加拿大续租相关的免租期到期以及上一年期间美国已完工开发物业的新租约所抵消。

花岗岩REIT 202441

截至2024年12月31日止年度的AFFO为3.071亿美元（每单位4.86美元），而去年同期为2.874亿美元（每单位4.50美元）。AFFO部分增加的1970万美元（每单位0.36美元）汇总如下：


2024年与2023年AFFO的变化

有关AFFO变更组成部分的其他详细信息如下：

•如前所述，FFO增加2630万美元；

•AFFO增加330万美元，原因是本年度期间支付的租户津贴相对于上一年度期间有所减少；以及

•AFFO增加20万美元，主要是由于与美国和加拿大的续租有关的免租期到期以及上一年期间美国已完工开发物业的新租约到期，部分被与Granite在奥地利格拉茨的物业相关的租户奖励摊销到期所抵消，部分被；

•AFFO减少670万美元，原因是本年度期间发生的维护或改善资本支出较上年同期增加；以及

•与上年同期相比租赁费用增加导致AFFO减少340万美元，原因是本年度期间的租赁活动较上年同期增加。

投资物业

Granite的投资物业包括创收物业和开发物业。基本上所有的创收物业都用于工业用途，可以归类为（i）分销/电子商务，（ii）工业/仓库，（iii）柔性/办公或（iv）设计和建造具有专门功能并主要出租给麦格纳的特殊目的物业。

创收物业的属性是通用的，并且基于租户的需求，使得某个租户用于轻型或重型制造的工业物业可以在经过一些改造后被另一个租户用于其他工业用途，如果

42花岗岩REIT 2024

必要的。因此，投资物业组合主要用于工业用途，因此，Granite为财务报告目的确定其资产类别包括工业物业。如下文所述，工业物业的公允价值基于该等物业的当前租户、现有用途和属性。

发展物业包括发展中物业及持作发展的土地：

i.位于安大略省布兰特福德的一块34.0英亩的土地，Granite目前正在为其第二阶段开发项目寻求场地规划批准，面积高达70万平方英尺；

ii.位于德克萨斯州休斯顿的一块101.5英亩的场地，Granite目前正在寻求场地规划批准，并继续其第三阶段开发的场地基础设施工作，面积高达130万平方英尺；

iii.俄亥俄州西杰斐逊12.9英亩开发用地；

iv.安大略省布兰特福德剩余的36.0英亩地块，用于开发一个多阶段商业园，建成后共包括约60万平方英尺的现代配送和物流空间；和

v.安大略省布兰特县10.1英亩的土地，用于开发一个20万平方英尺的现代化配送设施。

截至2024年12月31日及2023年12月31日的投资物业汇总属性如下：


投资物业概要



截至12月31日，	2024		2023

（以百万计，除非另有说明）
投资物业-公允价值	$9,397.3		$8,808.1
创收属性	9,297.1		8,641.4
开发物业(4)	100.2		166.7
整体资本化率(1)	5.3	%	5.2	%

投资物业数量	143		143
创收属性	138		137
开发物业(4)	5		6

属性指标
GLA，平方英尺	63.3		62.9
入住率，按GLA	94.9	%	95.0	%
承诺入住，由GLA提供(3)	95.0	%	不适用
按年计算的加权平均租期，按建筑面积	5.7		6.2
租户总数	120		120
麦格纳占年化收入的百分比(2)	26	%	26	%
麦格纳占GLA的百分比	19	%	19	%

(1)整体资本化率仅与创收物业相关。

(2)呈列的年化收入按季度报告期间后一个月的合约基本租金乘以12个月计算。年化收入不包括分类为持有待售资产的物业的收入。

(3)截至2025年2月26日的承诺入住率。

(4)发展物业包括发展中物业及持作发展的土地。

花岗岩REIT 202443

Granite拥有优质的全球大型物业组合，战略性地位于加拿大、美国和欧洲。投资物业于2024年12月31日及2023年12月31日按国家划分的公允价值如下：


按地区划分的投资物业公允价值(1)


2024年12月31日			2023年12月31日

(1)括号中表示的属性数。

截至2024年12月31日止年度按地区划分的投资物业公允价值变动情况如下：


按地区划分的投资物业公平值变动

	1月1日， 2024		资本和租赁支出		发展和扩张		转让(1)		其他		公允价值收益（亏损）		外汇		2024年12月31日
创收物业
加拿大	$	1,870.0	$	6.5	$	15.1	$	72.7	$	3.6	$	64.3	$	—	$	2,032.2
美国	4,575.1		23.9		2.2		—		8.1		(3.4)		417.3		5,023.2
奥地利	819.0		—		—		—		0.1		(1.6)		17.0		834.5
德国	612.3		0.7		—		—		0.1		(0.1)		12.7		625.7
荷兰	765.0		1.2		5.7		—		(0.1)		(6.2)		15.9		781.5
	8,641.4		32.3		23.0		72.7		11.8		53.0		462.9		9,297.1
发展物业
美国	18.0		—		0.7		—		—		—		1.7		20.4

加拿大	148.7		—		3.8		(72.7)		—		—		—		79.8
	166.7		—		4.5		(72.7)		—		—		1.7		100.2




合计	$	8,808.1	$	32.3	$	27.5	$	—	$	11.8	$	53.0	$	464.6	$	9,397.3

(1)此次转让与2024年第一季度在加拿大将一处已完工开发物业重新分类为创收物业有关。

44花岗岩REIT 2024

截至2024年12月31日止年度，投资物业的公允价值增加了5.892亿美元，主要原因是：

•加元兑美元和欧元相对走弱导致的汇兑收益4.646亿美元；

•公允价值净收益53.0百万美元，这主要是由于加拿大布兰特福德的一处开发物业在2024年第一季度完工并转入创收物业、GTA的两处物业续租以及特定市场的公平市场租金上涨，部分被特定花岗岩市场的折扣和终端资本化率扩大所抵消，这主要是由于市场状况；

•新增2750万美元，主要涉及2024年第一季度在加拿大完成并重新分类为创收物业的开发物业、2024年第三季度在加拿大和荷兰完成的两个扩建项目以及在加拿大和美国的两个持续开发项目（见“重大事项-建设和发展承诺”）；以及

•与主要在美国和加拿大的物业的资本项目和租赁活动有关的新增3230万美元。

公允价值主要是通过使用10年期现金流和随后的复归价值折现回到现值来确定的。用于得出Granite投资物业估值的估值指标由管理层确定。Granite不会根据外部评估师编制的模型对其投资属性进行估值，而是将此类外部评估作为数据点，与其他外部市场信息一起供管理层得出自己的价值结论。Granite接受外部评估师的估值假设，例如贴现率、终端资本化率和市场租金率，然而，信托还考虑其对租户历史更新经验的了解、对Granite投资组合和租户概况的某些专业方面的了解，以及其对物业当前状况的了解，以确定专有市场租赁假设，包括续租概率、更新租金和资本支出。截至2024年12月31日止年度，所使用的估值方法没有变化。截至2024年12月31日止年度的经审计综合合并财务报表附注4汇总了Granite投资物业的关键估值指标，包括按辖区划分的折现率和终端资本化率。此外，截至2024年12月31日和2023年12月31日，按资产类别和地区划分的Granite创收物业的估值指标如下：


按资产类别划分的估值指标

	分销/电子商务		工业/仓库		特殊用途物业		Flex/Office		合计

截至12月31日，	2024	2023	2024	2023	2024	2023	2024	2023	2024	2023
整体资本化率(1)(2)	5.06%	5.01%	4.91%	4.56%	7.09%	7.00%	6.03%	5.92%	5.32%	5.24%
终端资本化率(1)	6.02%	5.97%	5.93%	5.92%	6.62%	6.62%	7.24%	7.17%	6.11%	6.07%
贴现率(1)	6.95%	6.86%	7.10%	7.09%	7.88%	7.88%	8.36%	8.28%	7.11%	7.05%

花岗岩REIT 202445


各地区估值指标

截至2024年12月31日	加拿大		美国		奥地利		德国		荷兰-土地		合计
创收物业公允价值	$	2,032.2	$	5,023.2	$	834.5	$	625.7	$	781.5	$	9,297.1
整体资本化率(1)(2)	4.20%		5.26%		8.30%		5.80%		5.15%		5.32%

截至2023年12月31日	加拿大		美国		奥地利		德国		荷兰-土地		合计
创收物业公允价值	$	1,870.0	$	4,575.1	$	819.0	$	612.3	$	765.0	$	8,641.4
整体资本化率(1)(2)	3.87%		5.24%		8.17%		5.71%		5.09%		5.24%

(1)以产生收益的物业公允价值为基础进行加权。

(2)整体资本化率的计算方法为稳定的净营业收入（物业收入减去物业费用）除以物业的公允价值。

产生收益物业公允价值对2024年12月31日整体资本化率、终端资本化率和贴现率变动的敏感性分析如下：


创收物业公允价值敏感性分析

速率灵敏度	整体资本化率	终端资本化率	贴现率

+ 50个基点	8,401.6	8,867.1	8,955.4
+ 25个基点	8,820.0	9,073.3	9,124.3
基本利率	$9,297.1	$9,297.1	$9,297.1
-25个基点	9,859.9	9,541.0	9,474.2
-50个基点	10,581.3	9,807.6	9,655.5

资本支出和租赁成本

资本支出涉及维持物业组合的现有盈利能力，并产生新的收入流和/或提高物业的生产力。资本支出可以包括扩建或开发支出以及维护或改善支出。扩张或开发资本支出本质上是可自由支配的，是为了产生新的收入流和/或提高物业的生产力而发生的。维护或改善资本支出涉及维持物业现有的盈利能力。租赁成本包括直接租赁成本和租赁激励。直接租赁成本包括谈判和安排租户租赁所产生的经纪人佣金。租赁奖励包括租户空间的租赁物改良成本和/或为租赁物改良成本向租户提供的现金津贴。

46花岗岩REIT 2024

总收入物业的总资本支出和租赁成本增加包括与最近收购或开发的物业竣工或出租有关的项目。这些项目被排除在Granite的AFFO计算之外。截至2024年12月31日和2023年12月31日止三个月和年度，创收物业的总资本和租赁成本增加额与AFFO所包括的增加额的对账如下：


维护资本支出和租赁成本

	三个月结束 12月31日，				截至12月31日止年度，
	2024		2023		2024		2023
创收属性的补充：
租赁成本	$	5.4	$	1.2	$	8.3	$	5.1
租户改善(1)	3.2		4.1		8.7		6.9
维护资本支出	4.3		1.6		15.4		8.4
其他资本支出	0.8		(3.4)		22.9		36.7
	$	13.7	$	3.5	$	55.3	$	57.1
减：
与购置活动相关的租赁成本和租户改善	—		—		—		0.1
与已完成开发活动相关的租赁成本和租户改善	(1.6)		(0.2)		(6.3)		(1.5)
与扩建和已完成开发项目相关的资本支出	(0.8)		3.4		(22.9)		(36.7)
与物业收购和其他相关的资本支出	—		(0.7)		(1.0)		(0.7)
AFFO中包含的资本支出和租赁成本	$	11.3	$	6.0	$	25.1	$	18.3

(1)租户改善包括租户津贴和房东的工作。

在过去的八个季度中，按季度划分的创收物业的资本支出和租赁成本增加如下：


资本支出和租赁成本-过去八个季度

		Q4 ' 24	Q3'24	Q2 ' 24	第一季度' 24	Q4'23		Q3 ' 23	Q2 ' 23	23年第一季度
发生的资本支出总额		$5.1	$10.0	$15.4	$7.8	$	(1.8)	$8.7	$18.6	$19.6
发生的租赁费用和租户改善总额		8.6	1.6	5.6	1.1	5.3		2.7	3.0	1.0
创收物业的总增加额	[一]	$13.7	$11.6	$21.0	$8.9	$3.5		$11.4	$21.6	$20.6
减：与收购、扩建和已完成开发项目及其他相关的资本支出、租赁成本和租户改善		(2.4)	(6.4)	(13.9)	(7.5)	2.5		(4.7)	(17.1)	(19.5)

AFFO中包含的资本支出和租赁成本	[ b ]	$11.3	$5.2	$7.1	$1.4	$6.0		$6.7	$4.5	$1.1

GLA，平方英尺	[ c ]	63.3	63.3	63.3	63.3	62.9		62.9	62.9	62.1
每平方英尺产生的总费用$	[ a ]/[ c ]	$0.22	$0.18	$0.33	$0.14	$0.06		$0.18	$0.34	$0.33
每平方英尺AFFO中包含的$资本支出和租赁成本	[ b ]/[ c ]	$0.18	$0.08	$0.11	$0.02	$0.10		$0.11	$0.07	$0.02

花岗岩REIT 202447

发展及扩展项目

截至2024年12月31日，Granite的开发物业属性如下：


发展及扩展项目

	土地面积（英亩）	预期建筑面积（百万）	开工日期	目标完成日期	实际截至2024年12月31日的建筑成本	预期总建筑成本(1)	土地成本	预期费用总额	一年收益率企稳(2)
截至2024年12月31日
发展物业
12 Wright St.，Brantford，ON	33.9	0.7	2023年第二季度	待定	4.6	5.9	26.1	32.0	不适用
德克萨斯州休斯顿（第三阶段）	101.5	1.3	2023年第三季度	待定	1.1	6.6	17.7	24.3	不适用
	135.4	2.0			$5.7	$12.5	$43.8	$56.3	不适用

(1)建筑成本不包括土地成本。

(2)基于包括土地在内的总成本的产量。

2024年第四季度期间：

•Granite继续其位于安大略省布兰特福德的第二阶段场地的场地计划批准程序，面积高达70万平方英尺；和

•Granite继续其位于德克萨斯州休斯顿的第三阶段场地的场地计划批准程序和场地基础设施工作，面积高达130万平方英尺。

租赁概况

麦格纳，花岗岩最大的租户

于2024年12月31日，曼格纳国际 Inc.或其营运附属公司之一于27日（2023年12月31日-27日）为Granite的创收物业的租户，并占Granite年化收入的26%（2023年12月31日-26%）及Granite的GLA的19%（2023年12月31日-19%）。

2024年2月1日，Granite在奥地利格拉茨的物业（包括约500.0万平方英尺）的租约（“格拉茨设施”）的年租金，由于自上次CPI更新以来期间的消费者价格指数（“CPI”）上涨而升级，为期十年的延期的最初五年，最高租金为10%。2024年1月CPI数据公布后，证实格拉茨设施的年租金涨幅最高为10%。

根据其公开披露信息，曼格纳国际 Inc.被Moody’s Investor Service，Inc.（“穆迪”）授予展望稳定的A3级信用评级，被晨星信息 DBRS确认为展望稳定的A（低）级信用评级，被标普全球评级为展望稳定的A-级信用评级。麦格纳是一家全球移动技术公司，拥有整车工程和合同制造专业知识。麦格纳的产品能力包括车身、底盘、外观、座椅、动力总成、主动驾驶辅助、电子、机电一体化、后视镜、照明和车顶系统。

Granite与Magna的关系是公平的房东和租户关系，受Granite租约条款管辖。Granite的物业一般出租给曼格纳国际旗下运营子公司，不由母公司提供担保；

48花岗岩REIT 2024

然而，曼格纳国际 Inc.是Granite某些租约下的租户。与麦格纳的租赁安排条款一般规定如下：

•麦格纳支付占用成本的义务，包括运营成本、物业税和维护维修成本；

•基于固定利率步骤或通货膨胀的租金上涨；

•与市场租金或通胀挂钩的续租选择；

•租户的环境赔偿；及

•对出售财产有利于麦格纳的优先购买权。

续租条款、费率和条件通常在Granite与Magna的租约中列出，并构成在初始租约期满后继续租赁的基础。

Granite预计，麦格纳将不断寻求优化其全球制造足迹，因此，麦格纳可能会或可能不会在到期时为目前租赁的设施续租。

其他租户

除麦格纳外，截至2024年12月31日，Granite还有119名来自不同行业的其他租户，合计占信托年化收入的74%。截至2024年12月31日，这些租户各自占信托年化收入的比例不到5%。

花岗岩截至2024年12月31日按年化收入排名前10位的租户汇总于下表：


十大租户汇总

租户	年化收入%		GLA %		WALT（年）(3)	信用评级(1)(2)
麦格纳	26.1	%	19.2	%	6.4	A-
亚马逊	4.0	%	3.9	%	14.2	AA
火星宠物护理US	2.7	%	3.5	%	5.6	NR
真实价值公司	2.1	%	2.2	%	16.2	NR
Ceva Logistics US Inc。	1.9	%	1.6	%	2.0	B1
ADESA	1.8	%	0.3	%	4.6	B-
修复硬件	1.6	%	1.9	%	3.3	B1
Light Mobility Solutions GmbH	1.5	%	1.3	%	10.9	NR
翰昂系统	1.5	%	0.7	%	6.2	AA-
三星电子美国公司	1.5	%	1.2	%	1.7	AA-
十大租户	44.7	%	35.8	%	7.2

(1)信用评级是在可公开获得的标普全球评级规模或同等规模上引用的。NR指未评级。

(2)所显示的信用评级在某些情况下可能适用于Granite租户的关联公司，该公司可能不是租赁的担保人。

(3)加权平均租赁期限至到期。

花岗岩REIT 202449

租约到期

截至2024年12月31日，Granite的投资组合按平方英尺计算的加权平均租赁期限为5.7年（2023年12月31日-6.2年），租赁到期按GLA（单位：千平方英尺）和承诺的任何续租相应调整，租赁数量和年化收入（计算为季度报告期后一个月的合同基本租金乘以12个月，单位：百万）如下表所示：


租赁期限汇总


				空缺	2025		2026		2027		2028		2029		2030		2031年及以后
国家	GLA合计	租赁总数	年化总收入$	平方英尺	平方英尺	年化收入$	平方英尺	年化收入$	平方英尺	年化收入$	平方英尺	年化收入$	平方英尺	年化收入$	平方英尺	年化收入$	平方英尺	年化收入$
加拿大	7,007	34	82.1	166	1,259	10.6	573	6.1	529	7.0	649	9.7	817	13.1	141	1.5	2,873	34.1
加拿大承诺(1)	—	—	—	—	(896)	(6.9)	—	—	—	—	—	—	—	—	896	6.9	—	—
加拿大-网	7,007	34	82.1	166	363	3.7	573	6.1	529	7.0	649	9.7	817	13.1	1,037	8.4	2,873	34.1
美国	38,821	80	259.0	2,925	3,112	20.5	3,309	26.8	2,642	17.2	7,409	47.3	5,515	44.3	1,822	10.6	12,087	92.3
美国-承诺(1)	—	—	—	—	(1,902)	(10.1)	(248)	(1.7)	—	—	1,158	5.8	—	—	744	4.3	248	1.7
美国-净	38,821	80	259.0	2,925	1,210	10.4	3,061	25.1	2,642	17.2	8,567	53.1	5,515	44.3	2,566	14.9	12,335	94.0
美国-承诺空缺(2)				(57)	—	—	—	—	—	—	—	—	57	—	—	—	—	—
美国-有承诺空缺的净额				2,868	1,210	10.4	3,061	25.1	2,642	17.2	8,567	53.1	5,572	44.3	2,566	14.9	12,335	94.0
奥地利	7,472	9	71.9	—	—	—	389	3.1	802	11.2	807	9.5	392	4.4	—	—	5,082	43.7
奥地利承诺(1)	—	—	—	—	—	—	—	—	—	—	—	—	—	—	—	—	—	—
奥地利网	7,472	9	71.9	—	—	—	389	3.1	802	11.2	807	9.5	392	4.4	—	—	5,082	43.7
德国	4,666	15	37.7	—	316	2.7	1,021	6.4	290	2.2	335	2.7	308	2.3	714	5.0	1,682	16.4
德国承诺(1)	—	—	—	—	(195)	(1.9)	—	—	—	—	—	—	—	—	195	1.9	—	—
德国-网	4,666	15	37.7	—	121	0.8	1,021	6.4	290	2.2	335	2.7	308	2.3	909	6.9	1,682	16.4
荷兰	5,376	21	43.4	115	663	6.5	361	2.0	1,125	8.4	314	3.2	500	3.4	1,077	9.9	1,221	10.0
荷兰-承诺(1)	—	—	—	—	(628)	(5.8)	—	—	—	—	—	—	—	—	628	5.8	—	—
荷兰-网	5,376	21	43.4	115	35	0.7	361	2.0	1,125	8.4	314	3.2	500	3.4	1,705	15.7	1,221	10.0
总计-毛额	63,342	159	494.1	3,206	5,350	40.3	5,653	44.4	5,388	46.0	9,514	72.4	7,532	67.5	3,754	27.0	22,945	196.5
总承诺(1)	—	—	—	—	(3,621)	(24.7)	(248)	(1.7)	—	—	1,158	5.8	—	—	2,463	18.9	248	1.7
Total-Net，2024年12月31日	63,342	159	494.1	3,206	1,729	15.6	5,405	42.7	5,388	46.0	10,672	78.2	7,532	67.5	6,217	45.9	23,193	198.2
承诺空缺总数(2)				(57)	—	—	—	—	—	—	—	—	57	—	—	—	—	—
总承诺入住率(3)				3,149	1,729	15.6	5,405	42.7	5,388	46.0	10,672	78.2	7,589	67.5	6,217	45.9	23,193	198.2
截至2024年12月31日占投资组合%：
*按平方英尺计（%）	100.0			5.1	2.7		8.5		8.5		16.8		11.9		9.8		36.7
*按年化营收计（%）			100.0			3.2		8.6		9.3		15.8		13.7		9.3		40.1
截至2025年2月26日承诺投资组合%(3)
*按平方英尺计（%）	100.0			5.0	2.7		8.5		8.5		16.8		12.0		9.8		36.7

(1)承诺是指在到期的GLA上签署的租约，直至本期末。

(2)承诺空缺是指在本期结束后开始的租约，签署至MD & A日期，关于空缺的GLA。

(3)承诺入住率包括截至本期末的净入住率和如上所述的承诺出缺率。

50花岗岩REIT 2024

占用滚动前进

下表汇总了截至2024年12月31日的三个月和一年内的入住率变化。


2024年第四季度入住率前移

	截至2024年12月31日止三个月
（单位：千，平方英尺，除非另有说明）	加拿大		美国		奥地利		德国		荷兰		合计
投资组合总规模，2024年10月1日	7,007		38,821		7,472		4,666		5,374		63,340
空缺，2024年10月1日	(166)		(3,351)		—		—		(119)		(3,636)
入住率，2024年10月1日	6,841		35,470		7,472		4,666		5,255		59,704
出租率%，2024年10月1日	97.6	%	91.4	%	100.0	%	100.0	%	97.8	%	94.3	%




被占用的重新计量	—		—		—		—		2		2


到期	—		(1,034)		—		—		(36)		(1,070)

续展	—		1,034		—		—		32		1,066
新租约	—		426		—		—		9		435
入住率，2024年12月31日	6,841		35,896		7,472		4,666		5,262		60,137

投资组合总规模，2024年12月31日	7,007		38,821		7,472		4,666		5,376		63,342
出租率%，2024年12月31日	97.6	%	92.5	%	100.0	%	100.0	%	97.9	%	94.9	%
承诺出缺，2025年2月26日	—		57		—		—		—		57
承诺占用，2025年2月26日	6,841		35,953		7,472		4,666		5,262		60,194
承诺入住%，2025年2月26日	97.6	%	92.6	%	100.0	%	100.0	%	97.9	%	95.0	%

花岗岩REIT 202451


2024年入住率滚动

	截至2024年12月31日止年度
（单位：千，平方英尺，除非另有说明）	加拿大		美国		奥地利		德国		荷兰		合计
投资组合总规模，2024年1月1日	6,546		38,821		7,472		4,666		5,367		62,872
空缺，2024年1月1日	(75)		(3,046)		—		—		(52)		(3,173)
入住率，2024年1月1日	6,471		35,775		7,472		4,666		5,315		59,699
出租率%，2024年1月1日	98.9	%	92.2	%	100.0	%	100.0	%	99.0	%	95.0	%


已完成的开发	410		—		—		—		—		410
已完成扩建	49		—		—		—		52		101
重新测量	—		—		—		—		(3)		(3)
开发空缺	(20)		—		—		—		—		(20)

到期	(568)		(3,476)		(5,349)		(308)		(317)		(10,018)
退保和提前终止	—		(706)		—		—		—		(706)
续展	499		2,776		5,349		308		199		9,131
新租约	—		1,527		—		—		16		1,543
入住率，2024年12月31日	6,841		35,896		7,472		4,666		5,262		60,137
GLA重新计量	2		—		—		—		(40)		(38)
投资组合总规模，2024年12月31日	7,007		38,821		7,472		4,666		5,376		63,342
出租率%，2024年12月31日	97.6	%	92.5	%	100.0	%	100.0	%	97.9	%	94.9	%
承诺出缺，2025年2月26日	—		57		—		—		—		57
承诺占用，2025年2月26日	6,841		35,953		7,472		4,666		5,262		60,194
承诺入住%，2025年2月26日	97.6	%	92.6	%	100.0	%	100.0	%	97.9	%	95.0	%

新的和更新的租赁利差

下表汇总了截至2024年12月31日止三个月和一年内新增租赁和续租租赁实现的租金价差。


新的和更新的租赁利差

	三个月结束 2024年12月31日			年终 2024年12月31日
	平方英尺（千）	租金价差(1)		平方英尺（千）	租金价差(1)
加拿大	—	—	%	499	93	%
美国	1,034	15	%	3,603	14	%
奥地利	—	—	%	5,349	9	%
德国	—	—	%	308	—	%
荷兰	32	—	%	199	—	%
合计	1,066	14	%	9,958	15	%

(1) 租赁费率价差（%）计算为续租租金与到期租金的差额。

美国截至2024年12月31日止三个月的租赁活动代表美国公平市场租金续租和短期固定费率租约延期。

52花岗岩REIT 2024

截至2024年12月31日止三个月在荷兰的租赁活动是Granite在乌得勒支的物业的一次短期/按月续租。

加拿大截至2024年12月31日止年度的租赁活动代表了GTA的两次公平市场租金续租。美国截至2024年12月31日止年度的租赁活动包括五次公平市场租金续租、三次新租约和一次短期固定利率租约延期。奥地利截至2024年12月31日止年度的租赁活动为四次合同续租。德国截至2024年12月31日止年度的租赁活动为一次合同固定费率续租。截至2024年12月31日止年度在荷兰的租赁活动是Granite在乌得勒支的物业的10次短期/按月租赁续租。

就地租赁费率

下表汇总了按区域划分的加权平均就地租金：


加权平均就地租金（每平方英尺）(1)(2)
	2024年12月31日		2024年9月30日		2023年12月31日		WALT（年）(3)
加拿大	$	12.00	$	11.92	$	10.77	6.6
美国	$	5.02	$	4.96	$	4.82	5.5
奥地利	€	6.45	€	6.45	€	5.64	7.2
德国	€	5.42	€	5.40	€	5.34	5.6
荷兰	€	5.54	€	5.49	€	5.44	5.3

(1) 以当地货币显示的金额。

(2) 加权平均就地租金的计算方法为季度报告期间之后一个月的加权平均合同基本租金乘以12个月，除以总占用面积。

(3) 截至2024年12月31日的加权平均租赁期限至到期日。

截至2024年12月31日，与2024年9月30日和2023年12月31日的利率相比，所有司法管辖区的加权平均就地租金利率均有所上升。这些增长是由续租、Granite已完成开发项目的新租赁以及固定合同和消费者价格指数租金上涨推动的，这些地区捕捉到了强劲的正租金价差。

花岗岩REIT 202453

流动性和资本资源

流动性

截至2024年12月31日，Granite拥有各种可用流动资金来源，包括现金、现金等价物和信贷融资的未使用部分，总额为11.234亿美元，而2023年12月31日为11.132亿美元，汇总如下：


可用流动性来源


截至12月31日，	2024		2023
现金及现金等价物	$	126.2	$	116.1
信贷融通未使用部分	997.2		997.1
可用流动性(1)	$	1,123.4	$	1,113.2
额外的流动性来源：


未设押资产(2)	$	9,397.3	$	8,808.1

(1)表示非GAAP绩效衡量标准。有关Granite的非GAAP业绩衡量标准的定义，请参阅部分“非公认会计准则业绩计量”。

(2)未设押资产是指不受担保债务担保的投资物业（不包括任何持有待售资产）的账面价值。Granite可以寻求以其未设押资产获得担保融资，但须遵守其信贷融资、定期贷款协议和信托契约中的某些限制和财务契约限制。

Granite打算利用其可用流动性为潜在的房地产收购提供资金，为与合格绿色项目相关的支出提供资金或再融资（如Granite绿色债券框架中所述，可在Granite的网站上查阅），为现有开发项目下的承诺提供资金，为其无担保债务到期再融资或偿还，以及为一般信托目的。

管理层认为，该信托的现金资源、运营现金流和可用的第三方借款将足以为其未来一年的运营和资本支出计划提供资金以及支付分配。Granite预计将通过使用（i）现有现金和现金等价物、（ii）经营活动产生的现金流量、（iii）资产出售产生的现金流量、（iv）可从信贷融通获得的融资、（v）发行无担保债券或股权（视市场情况而定）和/或（如有必要）（vi）其未设押资产可能获得的融资为其持续运营和未来增长提供资金。

54花岗岩REIT 2024

现金流组成部分

信托现金流的组成部分如下：


现金流量构成部分汇总

	三个月结束 12月31日，					已结束的年份 12月31日，
	2024		2023		$变化	2024		2023		$变化

现金及现金等价物，期初	$	133.5	$	158.3	(24.8)	$	116.1	$	135.1	(19.0)
经营活动提供的现金	71.2		76.0		(4.8)	338.6		313.1		25.5
投资活动所用现金	(15.9)		(18.2)		2.3	(65.4)		(128.1)		62.7
筹资活动使用的现金	(66.0)		(99.1)		33.1	(267.5)		(203.1)		(64.4)
汇率变动对现金及现金等价物的影响	3.4		(0.9)		4.3	4.4		(0.9)		5.3
现金及现金等价物，期末	$	126.2	$	116.1	10.1	$	126.2	$	116.1	10.1

经营活动

截至2024年12月31日的三个月期间，经营活动产生的现金为7120万美元，而去年同期为7600万美元。减少480万美元是由于《联合国经营成果”一节包括（其中包括）以下内容：

•用于营运资金变动的现金增加1310万美元，主要是由于付款和收款的时间安排；

•增加170万美元，主要与公司重组费用有关；

•利息收入减少100万美元，一般是由于本年度期间的利率较低，投资现金余额较上年同期减少，这主要是由于2024年10月4日发行2029年10月债券所收到的投资净收益所赚取的利息收入减少，这些债券存放在计息投资账户中，直至12月19日2024定期贷款到期偿还为止，2024年与上一年度期间的利息收入相比2023年10月12日发行于计息投资账户中持有的2029年4月债券的所得款项净额的投资于2023年11月30日到期偿还2023年债券；和

•支付的利息增加90万美元，主要是由于2023年10月发行了2029年4月债券，部分被2023年11月偿还2023年债券和2024年10月提前偿还2025年定期贷款所抵消；

•NOI-现金基础增加1060万美元；

•现金外汇收益增加180万美元；以及

•一般和行政费用减少30万美元，不包括单位薪酬的影响。

截至2024年12月31日止年度，经营活动产生现金3.386亿美元，上年同期为3.131亿美元。增加2550万美元是由于“运营结果”一节包括（其中包括）以下内容：

花岗岩REIT 202455

•NOI-现金基础增加3690万美元；

•现金外汇收益增加200万美元；

•一般和行政费用减少90万美元，不包括以单位为基础的薪酬的影响；以及

•租赁终止和结清费用增加50万美元，部分抵消；

•支付的利息增加700万美元，主要是由于2023年10月发行2029年4月债券、2023年9月提取2026年9月定期贷款，部分被2023年9月全额偿还信贷融资、2023年6月偿还与德克萨斯州休斯顿开发物业有关的担保建筑贷款、2023年11月偿还2023年债券、2024年2月对2026年12月定期贷款利息支付条款执行的修订以及2024年10月提前偿还2025年定期贷款所抵消；

•增加350万美元，主要与公司重组费用有关；

•营运资金变动所用现金增加300万美元，主要是由于付款和收款的时间安排；和

•利息收入减少60万美元，一般是由于本年度期间的利率较低，投资现金余额较上年同期减少，主要是由于2024年10月4日发行2029年10月债券所收到的净收益投资所赚取的利息收入减少，这些债券存放在计息投资账户中，直至12月19日2024定期贷款到期偿还为止，2024年与上一年度期间的利息收入相比2023年10月12日发行2029年4月债券所得款项净额的投资在计息投资账户中持有，直至2023年债券于2023年11月30日到期偿还。

投资活动

截至2024年12月31日的三个月期间的投资活动使用现金1590万美元，主要涉及以下方面：

•支付的创收物业增加920万美元，主要归因于加拿大和美国正在进行的维护和扩张资本；

•已支付的开发物业增加额为50万美元，主要归因于Granite在加拿大和美国正在进行的开发项目；

•支付的租户津贴140万美元，主要与美国物业的租户改善活动有关；和

•支付的租赁费用为470万美元，主要与美国和加拿大物业的租赁活动有关。

截至2023年12月31日的三个月期间的投资活动使用了1820万美元的现金，主要涉及以下方面：

•支付的开发物业增加1320万美元，主要归因于Granite在美国和加拿大的开发项目；

•支付的租户津贴为390万美元，主要与美国物业的租户改善活动有关；和

56花岗岩REIT 2024

•支付的租赁费用为240万美元，主要与美国物业的租赁活动有关。

截至2024年12月31日止年度的投资活动使用现金6540万美元，主要涉及以下方面：

•支付的创收物业增加4770万美元，主要归因于2024年第三季度在加拿大和荷兰完成的两个扩建项目，以及美国、加拿大和欧洲的持续维护资本；

•支付的租赁费用为700万美元，主要与美国和加拿大物业的租赁活动有关；

•支付的租户津贴为640万美元，主要与美国物业的租户改善活动有关；

•支付的开发物业增加330万美元，主要归因于Granite在加拿大和美国的开发项目；和

•与先前完成的80万美元收购有关的最终和解。

截至2023年12月31日止年度的投资活动使用现金1.281亿美元，主要涉及以下方面：

•以1.028亿美元收购美国两处创收物业并清偿其他收购相关负债；

•支付的开发物业增加7110万美元，主要归因于Granite在美国和加拿大的开发项目；

•支付的创收物业增加5980万美元，主要是由于在加拿大、美国和欧洲的持续维护和扩张资本；

•支付的租赁费用600万美元，主要与在美国的物业租赁活动有关；和

•支付的租户津贴为600万美元，主要与美国物业的租户改善活动有关，部分被；

•在完成对美国两处工业物业的收购时收到了6930万美元的贷款偿还；以及

•处置位于美国和加拿大的两处创收物业获得的净收益为4380万美元。

融资活动

截至2024年12月31日的三个月期间，用于融资活动的现金为6600万美元，主要包括每月分配款项5180万美元、用于偿还2025年定期贷款、偿还2024年定期贷款和部分偿还2026年9月定期贷款的8.238亿美元，以及用于回购NCIB下的单位的160万美元，部分被发行2031年债券和2029年10月债券所得的净收益7.957亿美元所抵消，以及2024年交叉货币利率掉期收到的结算收益1590万美元。

花岗岩REIT 202457

截至2023年12月31日的三个月期间，用于融资活动的现金为9910万美元，主要包括每月分配付款5090万美元、用于赎回2023年债券和结算相关2023年交叉货币利率掉期的4亿美元1850万美元和用于回购NCIB下单位的2700万美元，部分被2029年4月债券收到的净收益3.975亿美元所抵消。

截至2024年12月31日止年度，用于融资活动的现金2.675亿美元，主要包括每月分配款项2.079亿美元、用于偿还2025年定期贷款、偿还2024年定期贷款和部分偿还2026年9月定期贷款的8.238亿美元，以及用于回购NCIB下的单位的4580万美元，部分被发行2031年债券和2029年10月债券获得的净收益7.957亿美元所抵消，2024年交叉货币利率互换收到的结算收益为1590万美元。

截至2023年12月31日止年度，用于融资活动的现金2.031亿美元，主要包括每月分配付款2.039亿美元、与全额偿还担保建筑贷款有关的5060万美元（扣除预付款）、用于全额偿还信贷融资的9130万美元、用于赎回2023年债券的4.00亿美元、用于结算相关2023年交叉货币利率互换的1850万美元以及用于回购NCIB下的单位的2700万美元，部分被2026年9月定期贷款全部提款收到的1.021亿美元净收益、信贷便利提款9020万美元以及2029年4月债券收到的3.975亿美元净收益所抵消。

58花岗岩REIT 2024

债务Structure

Granite于2024年12月31日和2023年12月31日的债务结构和关键债务指标如下：


债务Structure和债务指标汇总


截至12月31日，		2024			2023
无担保债务，净额		$	3,078.5		$	3,066.0
衍生品，净额(4)		(25.1)			(100.8)
租赁义务		34.4			33.2
无担保债务总额	[一]	$	3,087.8		$	2,998.4
有担保债务		—			—
总债务(1)(4)	[ b ]	$	3,087.8		$	2,998.4
减：现金及现金等价物		126.2			116.1
净债务(1)(4)	[ c ]	$	2,961.6		$	2,882.3

投资物业	[ d ]	$	9,397.3		$	8,808.1

未设押资产(5)	[ e ]	$	9,397.3		$	8,808.1

过去12个月调整后EBITDA(1)	[ F ]	$	437.4		$	392.6
利息支出		$	89.9		$	78.7
利息收入		(7.1)			(7.7)
过去12个月的利息支出，净额	[ g ]	$	82.8		$	71.0

债务指标
杠杆率(2)	[ b ]/[ d ]	33		%	34		%
净杠杆率(2)	[ c ]/[ d ]	32		%	33		%
利息覆盖率(2)	[ f ]/[ g ]	5.3x			5.5x
未设押资产覆盖率(2)	[ e ]/[ a ]	3.0x			2.9x
负债比率(2)	[ b ]/[ f ]	7.1x			7.6倍
加权平均债务成本(3)		2.74		%	2.59		%
加权平均债务期限-到期日，以年为单位(3)		4.3			3.9
评级和展望
晨星信息 DBRS		BBB（高）稳定			BBB（高）稳定
穆迪(6)		Baa2稳定			Baa2稳定

(1)表示非GAAP衡量标准。有关Granite的非GAAP措施的定义，请参阅“非公认会计准则业绩计量”.

(2)表示非公认会计原则比率。有关Granite的非GAAP比率的定义，请参阅部分“非公认会计原则比率”.

(3)不包括上述租赁义务。

(4)余额是扣除衍生资产和衍生负债后的净额。

(5)未设押资产是指不受担保债务担保的投资物业（不包括任何持有待售资产）的账面价值。Granite可以寻求以其未设押资产获得担保融资，但须遵守其信贷融资、定期贷款协议和信托契约中的某些限制和财务契约限制。

(6)请参阅“一节”重大事项-后续事项”.

花岗岩REIT 202459

无担保债务

2031年债券

2024年10月4日，Granite LP发行了本金总额5.50亿美元、2031年10月4日到期的4.348%系列9高级无抵押债券（“2031年债券”）。2031年债券的利息每半年支付一次，于每年的4月4日和10月4日支付。截至2024年12月31日，所有2031年债券仍未偿还，扣除递延融资成本后的余额为5.471亿美元。

2029年10月债券

2024年10月4日，Granite LP发行了本金总额2.50亿美元、2029年10月4日到期的3.999%系列8高级无抵押债券（“2029年10月债券”）。2029年10月债券的利息每半年支付一次，于每年的4月4日和10月4日支付。截至2024年12月31日，所有2029年10月的债券仍未偿还，扣除递延融资成本后的余额为2.487亿美元。

2029年4月债券

2023年10月12日，Granite LP发行了本金总额为4亿美元、本金总额为6.074%的7系列高级无抵押债券，于2029年4月12日到期（“2029年4月债券”）。2029年4月债券的利息每半年支付一次，于每年4月12日和10月12日支付。截至2024年12月31日，所有2029年债券仍未偿还，扣除递延融资成本后的余额为3.979亿美元。

2026年9月定期贷款

2023年9月7日，Granite LP签订并充分利用了一笔将于2026年9月8日到期的7000万欧元高级无抵押非循环定期贷款（“2026年9月定期贷款”）。2026年9月定期贷款可全额预付，不受违约金。已偿还的任何金额不得再借。提取金额的利息根据欧元银行间同业拆借利率（“EURIBOR”）加上保证金计算，按月支付。2024年12月10日，Granite LP偿还了2026年9月定期贷款的本金总额1000万欧元，没有罚款。连同部分还款，2026年9月利率掉期的1,000万欧元部分被终止，相关的按市值计价负债0.2百万欧元已结清。截至2024年12月31日，已提取6000万欧元，扣除递延融资成本后的余额为8930万美元。

2025年定期贷款

于2022年9月15日，Granite LP订立并全面提取于2025年9月15日到期的4亿美元高级无抵押非循环定期贷款（“2025年定期贷款”）。2025年定期贷款可全额预付，不受违约金。任何已偿还的金额都不能再借。提取金额的利息根据有担保隔夜融资利率（“SOFR”）加上参考Granite LP的外部信用评级确定的适用保证金计算，并按月支付。2024年10月4日，Granite LP全额偿还2025年未偿还本金总额4亿美元

60花岗岩REIT 2024

贷款不罚息。与偿还有关的2025年利率掉期终止，并结算相关的按市值计价资产0.6百万美元。

2028年债券

2021年8月30日，Granite LP发行本金总额为5亿美元、于2028年8月30日到期的2.194%系列6高级无抵押债券（“2028年债券”）。2028年债券的利息每半年支付一次，于每年的2月28日和8月30日支付。截至2024年12月31日，所有2028年债券仍未偿还，扣除递延融资成本后的余额为4.985亿美元。

2030年债券

2020年12月18日，Granite LP发行本金总额为5亿美元、于2030年12月18日到期的2.378%系列5高级无抵押债券（“2030债券”）。2030年债券的利息每半年支付一次，于每年的6月18日和12月18日支付。截至2024年12月31日，所有2030年债券仍未偿还，扣除递延融资成本后的余额为4.981亿美元。

2027年债券

2020年6月4日，Granite LP发行了本金总额为5亿美元、利率为3.062%的2027年6月4日到期的4系列高级无抵押债券（“2027年债券”）。2027年债券的利息每半年支付一次，于每年的6月4日和12月4日支付。截至2024年12月31日，所有2027年债券仍未偿还，扣除递延融资成本后的余额为4.989亿美元。

2026年12月定期贷款

2018年12月12日，Granite LP签订并完全利用了一笔3亿美元的高级无抵押非循环定期融资，该融资最初于2025年12月12日到期。2019年11月27日，Granite对3亿美元的定期贷款进行再融资，并将到期日延长一年至2026年12月11日（“2026年12月定期贷款”）。2026年12月定期贷款可全额预付，不受违约金。任何已偿还的金额不得再借。

2026年12月定期贷款已提取金额的利息最初基于加元报价利率（“CDOR”）加上参考Granite LP的外部信用评级确定的适用保证金。由于2024年6月28日停止发布CDOR并且加拿大的金融基准被加拿大隔夜回购平均利率（“CORRA”）所取代，2024年2月8日，Granite修订了2026年12月的定期贷款和2026年12月的交叉货币利率互换，将这些协议中的基准利率从CDOR更新为CORRA，其中包括对于CDOR和CORRA之间的基差基差的固定利差，而没有任何经济影响，也没有改变Granite的风险管理策略。

截至2024年12月31日，全部3亿美元仍未偿还，扣除递延融资成本和债务修改损失后的余额为2.998亿美元。

2024年定期贷款

2018年12月19日，Granite LP订立并充分利用了一笔1.85亿美元的高级无抵押非循环定期融资，该融资最初于2022年12月19日到期。上

花岗岩REIT 202461

2019年10月10日，Granite对1.85亿美元定期贷款进行再融资，并将到期日延长两年至2024年12月19日（“2024年定期贷款”）。2024年定期贷款可全额预付，无需支付违约金。任何已偿还的金额都不能再借。

2024年定期贷款的提取金额的利息最初是基于伦敦银行同业拆借利率（“LIBOR”）加上参考Granite LP的外部信用评级确定的适用保证金，但随着联邦储备委员会于2023年6月30日停止公布美元LIBOR基准利率，取而代之的是SOFR，2023年4月19日，Granite修改了2024年定期贷款和2024年交叉货币利率互换，将这些协议中的基准利率从LIBOR更新为SOFR，包括LIBOR和SOFR基差的固定利差，没有任何经济影响或改变Granite的风险管理策略。

2024年12月19日，Granite LP全额偿还了2024年定期贷款的未偿还本金总额1.85亿美元。连同偿还，与2024年交叉货币利率掉期有关的1080万美元按市值计价资产已结算。

2027年债券、2028年债券、2029年4月债券、2029年10月债券、2030年债券、2031年债券、2026年9月定期贷款和2026年12月定期贷款与Granite LP的所有其他现有和未来高级无抵押债务享有同等地位，并由Granite REIT和Granite GP提供担保。

另见“重大事项-后续事件”.

信贷便利

2024年3月27日，信托修改信贷安排，将到期日延长一年至2029年3月31日，限额为10亿美元。由于CDOR的管理人于2024年6月28日停止公布CDOR，加拿大的财务基准被CORRA所取代，该信托还将以加元计价的提款的基准利率从CDOR修改为CORRA，其中包括TERM3和CORRA之间基差的固定利差。对基准利率的这种修正没有对Granite的借款利率产生经济影响。

信贷融通的提款可通过加元、美元或欧元计价贷款或加元或美元计价信用证的方式进行。该信贷融通为信托提供了在获得参与贷方同意的情况下将承诺金额增加最多4.50亿美元的额外本金总额的能力。虽然信贷融通于2029年3月31日到期，但信托可选择将到期日延长一年至2030年3月31日，但须经贷款人就信贷融通下承诺总额的至少662/3%达成协议。截至2024年12月31日，该信托没有根据信贷融资提取的金额和签发的280万美元信用证。

62花岗岩REIT 2024

衍生品

Granite已进入包括交叉货币利率掉期和利率掉期在内的衍生工具，以降低其整体借款成本并对冲其货币敞口。下表汇总了截至2024年12月31日和2023年12月31日Granite尚未执行的衍生安排：


										12月31日，		12月31日，
截至										2024		2023

	需支付的名义金额		付息率		将收到的名义金额		收息率		到期日	公允价值资产（负债）		公允价值资产（负债）

2024年交叉货币利率互换(1)	168,200	欧元	0.522	%	185,000	美元	SOFR加保证金(4)		2024年12月19日	$	—	$	9,042
2025年利率互换(2) (3)	—	—	5.016	%	—	—	SOFR加保证金		2025年9月15日	—		4,847
2026年9月利率互换(4) (5)	—	—	4.333	%	—	—	欧元同业拆借利率加保证金		2026年9月8日	(1,502)		(2,105)
2026年12月交叉货币利率互换	205,500	欧元	1.355	%	300,000	加元	CORRA加保证金(9)		2026年12月11日	9,499		24,223
2027年交叉货币利率互换	370,300	美元	2.964	%	500,000	加元	3.062	%	2027年6月4日	(13,255)		18,402
2028年交叉货币利率互换	119,100	美元	2.096	%	150,000	加元	2.194	%	2028年8月30日	(11,941)		(3,067)
2028年交叉货币利率互换	242,100	欧元	0.536	%	350,000	加元	2.194	%	2028年8月30日	5,270		8,998
2029年4月交叉货币利率互换(6)	277,700	欧元	4.958	%	400,000	加元	6.103	%	2029年4月12日	(5,594)		(3,257)
2029年10月交叉货币利率互换(7)	167,400	欧元	3.494	%	250,000	加元	3.999	%	2029年10月4日	(6)		—
2030年交叉货币利率互换	319,400	欧元	1.045	%	500,000	加元	2.378	%	2030年12月18日	42,606		43,730
										$	25,077	$	100,813

(1)2024年12月19日，Granite LP全额偿还了2024年定期贷款的未偿还本金总额1.85亿美元。连同偿还，与2024年交叉货币利率掉期有关的1080万美元按市值计价资产已结算。

(2)2022年9月15日，Granite LP订立浮动至固定利率互换（“2025年利率互换”），将2025年定期贷款的利息支付的浮动SOFR部分交换为固定利息支付，导致全部固定利率为5.016%。

(3)2024年10月4日，Granite LP全额偿还了2025年定期贷款的未偿还本金总额4亿美元，未受处罚。与偿还有关的2025年利率掉期终止，并结算相关的按市值计价资产0.6百万美元。

(4)2023年9月8日，Granite LP订立浮动至固定利率互换（“2026年9月利率互换”），将2026年9月定期贷款的基于欧元的浮动利息支付交换为固定利息支付，导致全部固定利率为4.333%。

(5)2024年12月10日，Granite LP偿还了2026年9月定期贷款的本金总额1000万欧元，没有罚款。与部分还款一起，2026年9月利率掉期的1,000万欧元部分被终止，相关的按市值计价负债0.2百万欧元已结清。

(6)2023年10月12日，Granite LP订立交叉货币利率互换（“2029年4月交叉货币利率互换”），将2029年4月债券的加元计价本金和利息支付交换为欧元计价本金和利息支付，导致全部有效固定利率为4.929%。

(7)2024年10月4日，Granite LP订立交叉货币利率互换（“2029年10月交叉货币利率互换”），将2029年10月债券的加元计价本金和利息支付交换为欧元计价本金和利息支付，导致全部有效固定利率为3.494%。

花岗岩REIT 202463

(8)2023年4月19日，Granite修订了2024年交叉货币利率互换，将协议中的基准利率从LIBOR更新为SOFR，包括LIBOR和SOFR之间的基差的固定利差，没有任何经济影响，也没有改变Granite的风险管理策略。结合2024年定期贷款，全押有效固定利率为0.267%。

(9)2024年2月8日，Granite修订了2026年12月的交叉货币利率互换，将协议中的基准利率由CDOR更新为CORRA，其中包括针对CDOR和CORRA之间的基差设置一个固定的利差，对Granite的风险管理策略没有任何经济影响或改变。结合2026年12月定期贷款，全押有效固定利率为1.096%。

债务到期情况简介

截至2024年12月31日，Granite的债务到期情况和未来偿还情况概述如下：


债务到期情况简介


债务到期的%						—%						13%						16%						16%						21%						16%						18%

债务指标和财务契约

Granite使用上述债务指标来评估其借款能力以及履行当前和未来融资义务的能力。Granite的利息覆盖率从截至2023年12月31日止年度的5.5x小幅下降至2024年12月31日的5.3x，原因是由于Granite加权平均债务成本增加导致利息支出增加17%，但在比较两个期间时被11%的EBITDA增长部分抵消。Granite的杠杆率保持稳定，与2023年12月31日保持一致，同时其负债率在2023年12月31日至2024年12月31日期间持续改善，这主要归功于EBITDA增长11%。负债比率保持相对有利，为未来增长提供财务灵活性。

Granite的无担保债券、无担保定期贷款和信贷安排协议包含金融和非金融契约，其中包括维持一定的杠杆和偿债比率。截至2024年12月31日，Granite遵守所有这些盟约。

64花岗岩REIT 2024

信用评级

2024年3月26日，晨星信息 DBRS确认Granite LP对2027年债券、2028年债券、2029年4月债券、2030年债券的发行人评级和信用评级为BBB（高），趋势稳定。2024年10月4日，晨星信息 DBRS给予2029年10月债券和2031年10月债券的信用评级为BBB（高），趋势稳定。

2024年9月20日，穆迪确认Granite LP的发行人评级和2027年债券、2028年债券、2029年4月债券、2030年债券的信用评级为Baa2，展望稳定。2024年10月4日，穆迪给予2029年10月债券和2031年债券的信用评级为Baa2（见“重大事项-后续事件").

信用评级旨在为投资者提供一个独立的衡量发行证券信用质量的指标。给予任何证券的评级不是购买、出售或持有此类证券的建议，授予此类评级的评级组织可能随时修改或撤回。

单位持有人权益

优秀单位

截至2025年2月26日，信托有62,265，784个单位已发行和未偿还。

截至2025年2月26日，信托有117,135个受限制单位（代表获得117,135个单位的权利）和137,702个履约单位（代表获得最多275,404个单位的权利）在信托的行政人员递延单位计划.The行政人员递延单位计划旨在向Granite的员工提供基于股权的薪酬，这些员工根据其职位或工作的性质，能够为Granite的成功做出贡献。

截至2025年2月26日，根据信托的董事/受托人递延股份单位计划，信托有165,842个递延股份单位（代表收取165,842个单位的权利）未偿还。

分配

2024年11月6日，Granite将其目标年化分配从每单位3.30美元（每月0.2750美元）增加3.03%至每单位3.40美元（每月0.2833美元），自宣布有关2024年12月的分配时生效，并于2025年1月15日支付。

截至2024年12月31日和2023年12月31日的三个月期间，向单位持有人宣布的分配总额分别为5220万美元或每单位0.83 33美元和5130万美元或每单位0.80 84美元。截至2024年12月31日和2023年12月31日止年度，向单位持有人宣布的分配总额分别为2.082亿美元或每单位3.3 100美元和2.043亿美元或每单位3.2 100美元。

2025年1月宣布的1760万美元或每单位0.2833美元的分配已于2025年2月14日支付，2025年2月宣布的每单位0.2833美元的分配将于2025年3月14日支付。

花岗岩REIT 202465

按照国家政策41-201的要求，收入信托和其他间接发行（“NP 41-201”），下表根据NP 41-201下的指引，概述了经营活动产生的现金流量与现金分配之间的差异以及净收入与现金分配之间的差异。


经营活动产生的现金流量超过已支付和应付的分配

	截至12月31日的三个月，				截至12月31日止年度，
	2024		2023		2024		2023
净收入	$	84.8	$	32.0	$	361.9	$	138.5
经营活动提供的现金流量	71.2		76.0		338.6		313.1
每月已支付和应付的现金分配	(52.2)		(51.3)		(208.2)		(204.3)
经营活动产生的现金流量超过已支付和应付的分配	$	19.0	$	24.7	$	130.4	$	108.8

截至2024年12月31日和2023年12月31日的三个月期间和年度的每月分配由经营活动产生的现金流提供资金。

按照国际财务报告准则编制的净收益按不一定与收到或支付现金相匹配的时间间隔确认收入和费用。因此，在向单位持有人建立现金分配时，会考虑FFO、AFFO、经营活动产生和所需的现金以及前瞻性现金流信息等因素，包括预测和预算。管理层预计当前或潜在的未来承诺不会取代或维持其投资物业，从而对现金分配产生不利影响。

正常课程发行人投标

2024年5月22日，Granite宣布多伦多证券交易所（“TSX”）接受Granite的意向通知，以进行正常课程发行人投标。完成该安排后，NCIB继续作为花岗岩REIT的NCIB购买单位。根据NCIB，Granite提议通过TSX的设施和加拿大的任何替代交易系统，不时并在认为可取的情况下购买最多总计6,273，168个Granite已发行和未偿还的单位。NCIB于2024年5月24日开始，将于出价下的采购完成日期和2025年5月23日中较早的日期结束。根据多伦多证券交易所的政策，Granite通过多伦多证券交易所的每日购买量不得超过23,113辆，但有某些例外情况。Granite已与一家经纪商签订了一项自动证券购买计划，以便在指定的停电期间为NCIB下的单位回购提供便利。

根据此前一份进行NCIB的意向通知，Granite获得了多伦多证券交易所的批准，可以购买2023年5月24日至2024年5月23日期间的单元。

在截至2024年12月31日的三个月中，Granite以69.08美元的平均单位成本回购了23,000个单位，总对价为160万美元，不包括单位净回购的佣金和税费。在截至2024年12月31日的一年中，Granite以68.64美元的平均单位成本回购了66.73万个单位，总对价为4580万美元，不包括单位净回购的佣金和税费。

66花岗岩REIT 2024

在截至2023年12月31日的三个月和一年中，Granite以68.73美元的平均单位成本回购了39.27万个单位，总对价为27.0百万美元，不包括单位净回购的佣金和税费。

承诺、合同义务、或有事项和资产负债表外安排

本信托须受制于日常业务过程中产生的各种法律程序和索赔。管理层根据法律顾问的建议评估所有索赔。管理层认为，这些索赔一般由Granite的保险单承保，剩余索赔产生的任何责任不太可能发生，也不会对信托的财务状况、运营结果或流动性产生重大不利影响。然而，实际结果可能与管理层的预期不同。

表外安排包括用于支持某些合同义务的未偿信用证、物业购买承诺、建设和开发项目承诺以及某些经营协议。截至2024年12月31日，该信托有280万美元的未偿信用证。截至2024年12月31日，信托的合同承付款总额为1210万美元，其中包括完成其正在进行的建设和开发项目的费用。Granite预计将在明年通过使用手头现金、运营现金和/或Granite的信贷安排为这些承诺提供资金。

有关承诺、合同义务、或有事项和表外安排的进一步讨论，请参阅截至2024年12月31日止年度的经审计合并财务报表附注7、9和19。

关联方交易

有关信托与关联方交易的讨论，请参阅截至2024年12月31日止年度的经审计综合合并财务报表附注18。

非公认会计准则业绩计量

以下非GAAP业绩衡量标准是管理层在评估信托的基本经营业绩和债务管理时使用的重要衡量标准。这些非公认会计原则业绩计量未被国际财务报告准则会计准则定义，也不具有标准含义。信托计算非GAAP业绩计量的方法可能与其他发行人的方法不同，因此，信托的非GAAP业绩计量可能无法与其他发行人提出的类似计量进行比较。

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运营资金

FFO是一种非GAAP绩效衡量指标，被房地产行业广泛用于评估房地产实体的经营绩效。Granite将FFO计算为归属于单位持有人的净收入，不包括投资物业和金融工具的公允价值收益（损失）、出售投资物业的收益（损失）（包括相关的当期所得税）、不构成对外业务净投资一部分的某些货币项目的外汇收益（损失）、递延所得税、公司重组成本和某些其他项目，扣除这些项目的非控股权益。信托对FFO的确定遵循2022年1月加拿大不动产协会（“REALPAC”）《国际财务报告准则运营资金和调整后运营资金指南》（“REALPAC指南”）规定的定义，但不包括公司重组成本。Granite认为FFO是一种有意义的补充措施，可用于确定信托偿还债务、为资本支出提供资金以及向单位持有人提供分配的能力。FFO与净收入对账，这是最直接可比的GAAP衡量标准（见“运营结果-运营资金和调整后运营资金”，用于对所列期间的FFO与净收入进行调节）。FFO不应被解释为根据IFRS会计准则确定的经营活动提供的净收入或现金流量的替代方案。

调整后的运营资金

AFFO是一种非GAAP绩效衡量指标，在考虑与维持此类收益相关的某些成本后，被房地产行业广泛用于评估房地产实体的经常性经济收益绩效。Granite将AFFO计算为归属于单位持有人的净收入，包括上述用于计算FFO的所有调整，并进一步调整维持Granite生产能力所需的实际维护资本支出、租赁成本，例如产生的租赁佣金和租户津贴以及非现金直线租金和租户奖励摊销，扣除此类项目的非控股权益。信托对AFFO的确定遵循REALPAC指南规定的定义，但上述公司重组成本除外。Granite认为AFFO是一种有意义的补充措施，可在考虑与维持运营收益相关的成本后，用于确定信托偿还债务、为扩张资本支出提供资金、为房地产开发提供资金以及向单位持有人提供分配的能力。AFFO也与净收入对账，这是最直接可比的GAAP衡量标准（见“运营结果-运营资金和调整后运营资金”用于将AFFO与所列期间的净收入进行对账）。AFFO不应被解释为根据IFRS会计准则确定的经营活动提供的净收入或现金流量的替代方案。

净营业收入-收付实现制

Granite以现金为基础使用NOI，其调整NOI以排除租赁终止和结清费用，以及期间确认的直线租金和租户激励摊销的非现金影响（见“经营业绩-净营业收入”用于对NOI-现金基础与NOI的对账所示期间）。NOI-现金基础是房地产行业常用的衡量标准，Granite认为，除了最具可比性的GAAP衡量标准，它是对创收物业产生的收入和经营业绩的有用补充衡量标准，Granite认为这是NOI。NOI-cash basis也是Granite确定其投资物业组合公允价值的关键输入。

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同物业净营业收入-收付实现制

同一物业NOI-现金基础是指Granite在整个本年度和上一年度期间所拥有的物业的NOI-现金基础。同一物业NOI-现金基础不包括在比较期间内收购、处置、分类为发展物业或持有待售资产的物业（见“经营业绩-净营业收入”，用于对同一财产NOI-现金基础与NOI-现金基础和NOI所示期间的对账）。Granite认为，相同的财产NOI-现金基础是理解NOI-现金基础从拥有的相同存量财产的期间有机变化的一个有用的补充措施。

固定货币相同财产NOI-现金基础

固定货币相同财产NOI-现金基础是管理层在以固定货币为基础评估Granite在整个本年度和上一年度期间拥有的财产的业绩时使用的一种非公认会计准则绩效衡量标准。以上述定义的相同财产NOI为计算依据，并以当期平均汇率折算各期间以外币计价的相同财产NOI，排除外币换算的影响（见“经营业绩-净营业收入”用于对所示期间的固定货币相同财产NOI与相同财产NOI-现金基础的调节）。

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调整后的利息、所得税、折旧及摊销前利润（“调整后EBITDA”）

经调整EBITDA的计算方法是，在租赁终止和结清费用、利息费用、利息收入、所得税费用、折旧和摊销费用、投资物业和金融工具的公允价值收益（损失）、与房地产转让税和出售投资物业的损失有关的其他费用、不构成对外经营净投资一部分的某些货币项目的外汇收益（损失）、公司重组成本和某些其他项目之前，扣除这些项目的非控股权益后，归属于单位持有人的净收入。调整后EBITDA，按12个月追踪基础计算（“过去12个月调整后EBITDA”），代表Granite在计算下文提到的利息覆盖率和负债率时使用的经营现金流量衡量标准。调整后的EBITDA也在Granite的债务协议中定义，并用于计算信托的债务契约。


调整后EBITDA调节


截至12月31日的12个月，	2024		2023
归属于单位持有人的净利润	$	360.6	$	136.7
加（减）：
利息支出和其他融资成本	89.9		78.7
利息收入	(7.1)		(7.7)
所得税费用（回收）	30.9		(9.5)
折旧及摊销	1.3		1.3
租约终止及结清费用	(0.5)		—
投资物业公允价值（收益）损失，净额	(53.0)		172.7
金融工具公允价值（收益）损失，净额	(5.2)		17.3
某些货币项目的外汇损失	16.7		—
企业重组成本	3.5		—
出售投资物业亏损	—		1.5
与上述有关的非控制性权益	0.3		1.6
经调整EBITDA	$	437.4	$	392.6

可用流动性

可用流动性是一种非公认会计准则绩效衡量标准，定义为现金和现金等价物以及信贷融资未使用部分的总和。Granite认为，可用流动性是投资者确定信托截至期末可用于履行其持续义务和未来承诺的资源的有用措施（见“流动性和资本资源-流动性”).

总债务和净债务

总债务是一种非公认会计原则的绩效衡量标准，计算方式为所有流动和非流动债务、衍生工具和租赁义务的市场公允价值净值。净债务从总债务中减去现金和现金等价物。Granite认为，为了监测信托的债务水平，将衍生工具和租赁义务包括在内是有用的（见“流动性和资本资源-债务Structure”).

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非公认会计原则比率

以下非GAAP比率是管理层在评估信托的基本经营业绩和债务管理时使用的重要衡量标准。这些非GAAP比率未被IFRS会计准则定义，也不具有标准含义。信托计算非公认会计原则比率的方法可能与其他发行人的方法不同，因此，信托的非公认会计原则比率可能无法与其他发行人提出的类似衡量标准进行比较。

FFO和AFFO派息率

FFO和AFFO派息率计算为每月分配，其中不包括向单位持有人申报的特别分配，分别除以FFO和AFFO（非公认会计准则业绩计量），在一个时期内。FFO派息率和AFFO派息率可能不包括可能是期间间差异来源的期间内产生的收入或费用。FFO派息率和AFFO派息率是投资者在评估信托每月向单位持有人分配的可持续性时广泛使用的补充措施。


FFO和AFFO支付比率

		三个月结束 12月31日，				截至12月31日止年度，
		2024		2023		2024		2023
（以百万计，除非另有说明）
每月向单位持有人申报的分派	[一]	$52.2		$51.3		$208.2		$204.3

FFO	[ b ]	92.7		81.2		343.9		317.6





AFFO	[ c ]	78.8		73.2		307.1		287.4





FFO派息率	[ a ]/[ b ]	56	%	63	%	61	%	64	%
AFFO派息率	[ a ]/[ c ]	66	%	70	%	68	%	71	%

利息覆盖率

利息覆盖率是在12个月的追踪基础上使用调整后EBITDA（一种非公认会计准则业绩衡量标准）除以净利息支出计算得出的。Granite认为，利息覆盖率有助于评估信托履行利息支出义务的能力（见“流动性和资本资源-债务Structure”).

负债比率

负债比率的计算方法是总债务（一种非公认会计原则的业绩衡量标准）除以调整后的EBITDA（一种非公认会计原则的业绩衡量标准），Granite认为这有助于评估信托使用其经营现金流偿还未偿债务的能力（见“流动性和资本资源-债务Structure”).

杠杆和净杠杆比率

杠杆率的计算方法是总债务（一种非公认会计准则的业绩衡量标准）除以投资物业的公允价值（不包括持有待售资产），而净杠杆率则从总债务中减去现金和现金等价物。杠杆比率和净杠杆比率是Granite认为对评估信托的有用的补充措施

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财务杠杆程度、借贷能力及其资产负债表的相对强弱（见“流动性和资本资源-债务Structure”).

未设押资产覆盖率

未设押资产覆盖率的计算方法是，未由有担保债务设押的投资物业（不包括持有待售资产）的账面价值除以无担保债务总额的账面价值，是Granite认为有用的一种补充措施，用于评估信托由其未设押投资物业提供的资产对无担保债务总额的覆盖程度（见“流动性和资本资源-债务Structure”).

重大会计估计

按照国际财务报告准则会计准则编制财务报表要求管理层运用判断并作出影响合并合并财务报表中报告和披露的金额的估计。管理层根据历史经验和在当时情况下被认为合理的各种其他假设进行估计，其结果构成对资产和负债价值作出判断的基础。管理层持续评估其估计。然而，实际结果可能与这些估计存在重大差异，需要对变动期间的确认金额进行调整。

信托涉及判断和估计最多的重大会计政策如下：

判决

租约

信托的收入确认政策在截至2024年12月31日止年度的经审计合并财务报表附注2（j）中有所描述。信托在确定某些租赁是经营租赁还是融资租赁时做出判断，特别是合同期限较长的租户租赁或物业面积较大和/或建筑专业化的租赁。信托还对它作为承租人的一些包含续租或终止选择权的租赁合同在确定租赁期限时作出判断。对信托是否合理确定行使此类选择权的评估会影响租赁期限，进而对确认的租赁债务和使用权资产的金额产生重大影响。

投资物业

截至2024年12月31日止年度的经审核综合合并财务报表附注2（d）说明了信托与投资物业有关的政策。在应用这一政策时，判断被用于确定租户改善所产生的某些成本是否是物业账面金额的增加或代表激励措施，确定开发中物业实际完成的时间点，并确定将借贷成本资本化为开发中物业的账面价值。判断也适用于确定独立评估的使用、范围和频率。

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所得税

信托运用判断来确定在可预见的未来，它是否将继续符合加拿大和美国税收目的的REIT资格。然而，如果它在某个时候不再符合条件，它将被征收所得税，并将被要求确认当期和递延所得税。

估计和假设

投资物业的估值

投资物业的公允价值由管理层采用主要是贴现现金流量法，其中收入和支出预计在投资的预期期限内加上a复归价值使用适当的贴现率折回现值。信托不时获得独立的合格房地产估价专家的评估。Granite不会根据这些评估对其投资属性进行估值，而是将其作为数据点，与其他外部市场信息一起供管理层就价值得出自己的结论。Granite接受外部评估师的估值假设，例如贴现率、终端资本化率和市场租金，然而，信托还考虑其对租户历史更新经验的了解、对Granite投资组合和租户概况的某些专业方面的了解，以及对物业当前状况的了解，以确定专有市场租赁假设，包括续租概率、更新租金和资本支出。有关信托对投资物业公允价值估计的关键假设包括合约租金、合约续约条款、预期未来市场租金率、反映当前市场不确定因素的贴现率、资本化率和近期投资物业价格。如果这些假设或区域、国家或国际经济状况发生任何变化，投资物业的公允价值可能会发生重大变化。截至2024年12月31日止年度，所使用的估值方法没有变化。请参阅"投资物业”截至2024年12月31日止年度的经审核综合合并财务报表第4节及附注4，以提供有关管理层就投资物业公平值作出的估计及假设的进一步资料。

金融工具的公允价值

合并合并资产负债表记载或附注披露的金融资产或负债的公允价值不能来源于活跃市场的，采用包括现金流折现法在内的估值技术确定。这些模型的输入在可能的情况下取自可观察的市场，但在这不可行的情况下，在确定公允价值时需要一定程度的判断。这些判断包括对信用风险和波动性等输入的考虑。有关这些因素的假设变化可能会对报告的金融工具的公允价值产生重大影响。

所得税

该信托在多个国家开展业务，并受其每个经营辖区的所得税法和相关税收条约的约束。这些法律和条约可由相关税务机关作出不同解释。在估计Granite的所得税费用、解释和适用相关税法和条约以及为相关税务机关正在审计的税务头寸可能产生的任何风险拨备方面，需要做出重大判断。

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递延所得税资产或负债的确认和计量取决于管理层对资产变现或负债清偿期间预期有效的未来应课税利润和所得税率的估计。管理层估计的任何变化都可能导致合并合并资产负债表中报告的递延税项资产或负债的变化，以及合并合并净收益表中的递延所得税费用的变化。

新会计公告及发展

采用的新标准

国际会计准则第1号修订，财务报表的列报–将负债分类为流动或非流动

2020年1月，IASB发布了对IAS1的修订，财务报表的列报，明确其在财务状况表中负债列报的要求。有限范围修正仅影响财务状况表中负债的列报，而不影响其确认的金额或时间。该修正案明确，将负债分类为流动或非流动是基于报告期末存在的权利，并规定分类不受有关实体是否将行使其延期清偿负债权利的预期影响。它还引入了‘结算’的定义，明确结算是指向交易对方转让现金、权益工具、其他资产或服务。2022年10月31日，国际会计准则理事会发布了带有契约的非流动负债（对国际会计准则第1号的修订）。这些修订规定，在报告日之后须遵守的契约不影响在报告日将债务分类为流动或非流动。修订自2024年1月1日起生效，须追溯适用。

截至2024年1月1日，信托通过了对IAS1的修订，对其合并合并财务报表没有重大影响。

会计准则的未来变化

IFRS 18，财务报表中的列报和披露

2024年4月，IASB发布IFRS 18，财务报表中的列报和披露，实现同类主体财务业绩的可比性。该准则，取代了国际会计准则第1号，财务报表的列报，影响主要财务报表和附注的列报，包括损益表，其中实体将被要求为经营、投资和融资活动列报单独类别的收入和费用，并为每个新类别规定小计。该准则还要求对信息进行汇总和分类，并在财务报表附注中披露管理层定义的业绩计量。该准则对自2027年1月1日或之后开始的年度报告期间生效，并将追溯适用，允许提前采用。

该信托目前正在评估IFRS 18对其合并财务报表的影响。

74花岗岩REIT 2024

对财务报告的内部控制

披露控制和程序

截至2024年12月31日（“评估日”），Granite的总裁兼首席执行官和首席财务官已评估了National Instrument 52-109-Certification of Disclosure in Issuers’Annual and Interim Filings（“NI 52-109”）以及1934年美国证券交易法下的规则13a-15（e）和15d-15（e）中定义的信托披露控制和程序的有效性。他们得出的结论是，截至评估日期，信托的披露控制和程序是有效的，以确保信托要求在其提交或提交的报告中披露的信息（i）在适用规则规定的时间段内记录、处理、汇总和报告，以及（ii）积累并传达给信托管理层，包括其主要行政和主要财务官员，或履行类似职能的人员，以允许及时就所需披露作出决定。

管理层关于财务报告内部控制的报告

信托的管理层负责为信托建立和维护对财务报告的充分内部控制（该术语在NI 52-109和1934年美国证券交易法规则13a-15（f）和15d-15（f）中定义）。

信托对财务报告的内部控制是由信托的主要行政人员和主要财务官员或履行类似职能的人员设计或在其监督下，并由信托的董事会、管理层和其他人员实施的一种流程，旨在就财务报告的可靠性和根据公认会计原则为外部目的编制合并合并财务报表提供合理保证，并包括以下政策和程序：（1）与维护记录有关，在合理的细节上，准确和公平地反映信托资产的交易和处置情况；（2）提供合理保证，交易记录是必要的，以允许根据公认会计原则编制合并合并财务报表，并且信托的收支只是根据其管理层和董事的授权进行；（3）就防止或及时发现可能对合并财务报表产生重大影响的未经授权获取、使用或处置信托资产提供合理保证。

在监督下并与在信托总裁兼首席执行官兼首席财务官的参与下，管理层对信托的财务报告内部控制的有效性进行了评估，截至评估日，基于《公内部控制-综合框架（2013年）由Treadway委员会赞助组织委员会发布。根据该框架下的评估，管理层得出结论，截至2024年12月31日，信托对财务报告的内部控制是有效的。

独立注册会计师事务所德勤律师事务所对信托截至2024年12月31日止年度的经审计合并财务报表进行审计和报告，其报告包含在信托的2024财年年度报告中，该公司还根据上市公司会计监督委员会（美国）的标准，就信托截至2024年12月31日的财务报告内部控制出具了鉴证报告。鉴证报告先于信托2024财年年度报告中包含的经审计的合并财务报表。

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财务报告内部控制的变化

截至评估日，在Granite最近一次提交临时申报并于2024年12月31日结束的期间结束后的紧接日开始的期间内，信托对财务报告的内部控制没有发生对信托对财务报告的内部控制产生重大影响或合理可能产生重大影响的变化。

对控制和程序有效性的限制

Granite的管理层，包括总裁兼首席执行官以及首席财务官，并不期望信托的控制和程序能够防止所有潜在的错误和欺诈行为。一个控制系统，无论设计和操作得多么好，都只能提供合理的，而不是绝对的，保证控制系统的目标得到满足。

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风险和不确定性

投资该信托的单位涉及高度风险。有许多风险因素可能对Granite的业务、财务状况、经营业绩和前景产生重大不利影响。这些风险和不确定性在Granite向加拿大证券监管机构提交并可在www.sedarplus.ca在线查阅的AIF和向SEC提交并可在EDGAR网站www.sec.gov在线查阅的40-F表格年度报告中进行了讨论，每一份都涉及截至2024年12月31日的年度。

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季度财务数据（未经审计）


（以百万计，除非另有说明）	Q4 ' 24		Q3'24		Q2 ' 24		第一季度' 24		Q4'23		Q3 ' 23		Q2 ' 23		23年第一季度
经营亮点(3)
收入	$	148.0	$	141.9	$	140.3	$	138.9	$	129.8	$	131.5	$	130.3	$	129.6
NOI-现金基础(1)	118.6		116.2		113.7		111.4		108.0		106.3		104.8		103.9
投资物业公允价值（亏损）收益，净额	(1.5)		42.6		(0.8)		12.7		(33.0)		(53.2)		(13.5)		(73.0)
归属于单位持有人的净利润	83.7		111.6		76.2		89.1		31.4		33.1		62.5		9.8
经营活动提供的现金	71.2		106.7		76.7		84.0		76.0		85.2		67.9		84.0
FFO(1)	92.7		85.2		83.5		82.4		81.2		79.1		77.6		79.6
AFFO(1)	78.8		76.6		73.8		77.9		73.2		69.6		69.5		75.1
FFO派息率(2)	56%		61%		62%		63%		63%		64%		66%		64%
AFFO派息率(2)	66%		68%		70%		67%		70%		73%		73%		68%

每单位金额
稀释FFO(1)	$	1.47	$	1.35	$	1.32	$	1.30	$	1.27	$	1.24	$	1.21	$	1.25
稀释AFFO(1)	$	1.25	$	1.22	$	1.17	$	1.22	$	1.15	$	1.09	$	1.09	$	1.18
每月支付的分配	$	0.83	$	0.83	$	0.83	$	0.83	$	0.80	$	0.80	$	0.80	$	0.80

稀释加权平均单位数	63.0		63.0		63.2		63.6		63.8		63.9		63.9		63.9

财务亮点
投资物业(4)	$	9,397.3	$	9,094.5	$	9,035.6	$	8,952.4	$	8,808.1	$	8,898.5	$	8,833.1	$	8,952.1
持有待售资产	—		—		—		—		—		—		20.5		17.5
现金及现金等价物	126.2		133.5		101.3		139.9		116.1		158.3		119.2		117.2
总债务(1)	3,087.8		3,080.5		3,036.1		3,034.5		2,998.4		2,999.4		2,954.4		2,951.5
发生的资本支出总额	5.1		10.0		15.4		7.8		(1.8)		8.7		18.6		19.6
发生的租赁费用和租户改善总额	8.6		1.6		5.6		1.1		5.3		2.7		3.0		1.0

属性指标(4)
创收物业数量	138		138		138		138		137		137		137		133
GLA，平方英尺	63.3		63.3		63.3		63.3		62.9		62.9		62.9		62.1
入住率，按GLA	94.9%		94.3%		94.5%		95.0%		95.0%		95.6%		96.3%		97.8%
加权平均租期，年	5.7		5.9		5.9		6.1		6.2		6.4		6.5		6.7

(1)有关Granite的非GAAP业绩衡量标准的定义，请参阅“非公认会计准则业绩计量”.

(2)有关Granite非公认会计准则比率的定义，请参阅“非公认会计原则比率”.

(3)季度财务数据反映了收入、FFO、AFFO、投资物业和总债务的波动，主要来自租赁和开发活动的时间、物业销售、收购和外汇。投资物业也受到国际财务报告准则下以公允价值计量物业的影响而波动。归属于单位持有人的净利润主要波动于投资物业的公允价值收益（亏损）。

(4)不包括截至相应季度末在综合合并资产负债表上归类为持有待售资产的持有待售物业。

下表将根据国际财务报告准则确定的收入与所示期间的净营业收入-现金基础进行了核对。请参阅以下章节“经营成果”和“非公认会计准则业绩计量”，了解更多详情。

78花岗岩REIT 2024


（百万）	Q4 ' 24		Q3'24		Q2 ' 24		第一季度' 24		Q4'23		Q3 ' 23		Q2 ' 23		23年第一季度
收入	$	148.0	$	141.9	$	140.3	$	138.9	$	129.8	$	131.5	$	130.3	$	129.6
减：物业运营成本	26.8		22.3		23.5		24.4		19.8		22.3		21.7		22.2
NOI	121.2		119.6		116.8		114.5		110.0		109.2		108.6		107.4
加（减）：
租约终止及结清费用	—		—		(0.5)		—		—		—		—		—
直线租金摊销	(2.6)		(3.4)		(2.6)		(3.2)		(3.1)		(4.0)		(4.9)		(4.6)
租户激励摊销	—		—		—		0.1		1.1		1.1		1.1		1.1
NOI-现金基础	$	118.6	$	116.2	$	113.7	$	111.4	$	108.0	$	106.3	$	104.8	$	103.9

下表将根据国际财务报告准则确定的归属于单位持有人的净收入与所示截止期间的FFO和AFFO进行了核对。请参阅以下章节“经营成果”和“非公认会计准则业绩计量”，了解更多详情。


（百万）	Q4 ' 24		Q3'24		Q2 ' 24		第一季度' 24		Q4'23		Q3 ' 23		Q2 ' 23		23年第一季度
归属于单位持有人的净利润	$	83.7	$	111.6	$	76.2	$	89.1	$	31.4	$	33.1	$	62.5	$	9.8
加（减）：
投资物业公允价值亏损（收益）净额	1.5		(42.6)		0.8		(12.7)		33.0		53.2		13.5		73.0
金融工具公允价值（收益）损失	(12.6)		2.9		2.5		2.0		15.4		2.5		(1.1)		0.5
某些货币项目的外汇损失(1)	16.7		—		—		—		—		—		—		—
出售投资物业亏损	—		—		—		—		—		0.9		—		0.6
递延所得税费用（回收）	3.7		9.3		5.4		3.8		0.9		(10.3)		5.4		(12.3)
行政人员递延单位计划的公允价值重新计量	(0.7)		1.4		(1.2)		0.2		(0.4)		(0.7)		(0.4)		4.6
公允价值重新计量董事递延单位计划	(1.5)		1.8		(1.2)		—		0.4		(0.5)		(0.5)		1.3
企业重组成本(2)	1.7		0.7		0.9		0.2		—		—		—		—
与上述有关的非控制性权益	0.2		0.1		0.1		(0.2)		0.5		0.9		(1.8)		2.1
FFO	$	92.7	$	85.2	$	83.5	$	82.4	$	81.2	$	79.1	$	77.6	$	79.6
加（减）：
发生的维护或改善资本支出	(4.3)		(3.7)		(5.8)		(0.6)		(0.9)		(4.5)		(2.2)		(0.1)
租赁成本	(5.4)		(1.5)		(0.3)		(0.2)		(1.0)		(0.8)		(1.9)		(0.4)
租户津贴	(1.6)		—		(1.0)		(0.6)		(4.1)		(1.4)		(0.4)		(0.6)
租户激励摊销	—		—		—		0.1		1.1		1.1		1.1		1.1
直线租金摊销	(2.6)		(3.4)		(2.6)		(3.2)		(3.1)		(4.0)		(4.9)		(4.6)
与上述有关的非控制性权益	—		—		—		—		—		0.1		0.2		0.1
AFFO	$	78.8	$	76.6	$	73.8	$	77.9	$	73.2	$	69.6	$	69.5	$	75.1

(1)自2024年10月1日起生效，根据REALPAC指南，Granite修订了其运营资金（FFO）的定义，以排除不构成外国运营净投资一部分的某些货币项目的外汇（收益）损失，这些货币项目代表影响损益的资本交易（参考“非公认会计准则业绩计量”).截至2024年12月31日止三个月，亏损与取消指定2024年定期贷款及相关远期合约对冲其到期有关。

花岗岩REIT 202479

下表对截至所示期间的债务总额进行了核对。请参阅以下章节“单位持有人权益”和“非公认会计准则业绩计量”，了解更多详情。


（百万）	Q4 ' 24		Q3'24		Q2 ' 24		第一季度' 24		Q4'23		Q3 ' 23		Q2 ' 23		23年第一季度
无担保债务，净额	$	3,078.5	$	3,088.9	$	3,095.6	$	3,085.8	$	3,066.0	$	3,085.3	$	3,057.6	$	2,983.8
衍生品，净额	(25.1)		(43.1)		(94.1)		(86.1)		(100.8)		(119.1)		(136.6)		(121.8)
租赁义务	34.4		34.7		34.6		34.8		33.2		33.2		33.4		33.7
无担保债务总额	3,087.8		3,080.5		3,036.1		3,034.5		2,998.4		2,999.4		2,954.4		2,895.7
有担保债务	—		—		—		—		—		—		—		55.8
总债务	$	3,087.8	$	3,080.5	$	3,036.1	$	3,034.5	$	2,998.4	$	2,999.4	$	2,954.4	$	2,951.5

80花岗岩REIT 2024

前瞻性陈述

本MD & A可能包含的陈述，如果它们不是对历史事实的背诵，则构成适用证券法含义内的“前瞻性陈述”或“前瞻性信息”，包括经修订的1933年美国证券法、经修订的1934年美国证券交易法和适用的加拿大证券法。前瞻性陈述和前瞻性信息可能包括（其中包括）有关Granite未来计划、目标、战略、意图、信念、估计、成本、目标、资本结构、资本成本、租户基础、税收后果、经济表现或预期的陈述，或上述任何一项的假设。“展望”、“可能”、“将”、“可能”、“应该”、“将”、“可能”、“预期”、“预期”、“相信”、“打算”、“计划”、“预测”、“项目”、“估计”、“寻求”等词语用于识别前瞻性陈述和前瞻性信息。前瞻性陈述和前瞻性信息不应被理解为对未来事件、业绩或结果的保证，也不一定是是否或在何时或通过何种方式实现此类未来业绩的准确指示。不应过分依赖此类声明。也不能保证Granite对各种事项的期望，包括以下事项，将及时实现，产生预期的影响或根本没有：旨在减轻这种影响的措施的有效性，以及Granite提供现金流稳定和增长并为单位持有人创造长期价值的能力；Granite推进ESG + R计划及相关目标和目标的能力；Granite房地产投资组合的扩张和多样化，以及Granite减少对Magna和特殊目的物业的敞口；Granite加速增长并增加其资产净值、单位FFO和AFFO以及固定货币相同财产NOI-现金基础的能力；Granite在2025年执行其战略计划和优先事项的能力；Granite对单位FFO的2025年展望，每单位AFFO和固定货币相同财产NOI，包括未来外币汇率对每单位FFO和AFFO的预期影响以及对Granite业务战略的预期；外币汇率波动以及对Granite的收入、费用、现金流、资产和负债的影响；Granite抵消利息或实现与其定期贷款、债券和交叉货币利率掉期相关的利息节省的能力；Granite寻找和整合令人满意的收购的能力，合资和开发机会，并战略性地部署最近出售的物业和融资举措的收益；Granite对可用流动性的预期用途、其以未设押资产获得担保资金的能力以及对其持续运营和未来增长的资金预期；根据货架招股书进行的任何未来发行；在安大略省布兰特福德34.0英亩的土地上获得70万平方英尺分销设施的场地规划批准；在休斯顿101.5英亩的土地上获得高达130万平方英尺的第三阶段开发的场地规划批准，德克萨斯州和该项目的潜在收益；在俄亥俄州西杰斐逊开发12.9英亩的土地以及该项目的潜在收益；在安大略省布兰特福德剩余的36.0英亩地块上开发一个60万平方英尺的多阶段商业园以及该项目的潜在收益；在安大略省布兰特县10.1英亩的土地上开发一个20万平方英尺的现代配送/物流设施以及该项目的潜在收益；关于Granite的开发物业和扩建项目的估计，包括建筑面积，总建筑成本和总成本；Granite实现其目标占用目标的能力；Granite确保其任何物业的可持续性或其他认证的能力；Granite在其物业上产生峰值太阳能容量的能力；定期贷款再融资对Granite的回报和现金流的影响；任何分配的金额；以及任何法律诉讼对Granite的影响。前瞻性陈述和前瞻性信息基于当时可获得的信息和/或管理层的善意假设和分析

花岗岩REIT 202481

花岗岩对历史趋势、当前状况和预期未来发展的看法，以及花岗岩认为在当时情况下适当的其他因素。前瞻性陈述和前瞻性信息受已知和未知风险、不确定性和其他不可预测因素的影响，其中许多因素超出了Granite的控制范围，可能导致实际事件或结果与此类前瞻性陈述和前瞻性信息存在重大差异。可能造成这种差异的重要因素包括但不限于税务或其他法律和条约发生变化的风险，这些变化可能会对Granite根据《联合国所得税法（加拿大）或Granite经营所在的其他司法管辖区的实际税率；与俄罗斯2022年入侵乌克兰相关的可能对Granite的运营和财务业绩产生不利影响的风险；经济、市场和竞争条件以及可能对Granite扩大其房地产投资组合并使其多样化的能力产生不利影响的其他风险；以及Granite于2025年2月26日在SEDAR +上www.sedarplus.ca上提交的2024年AIF中“风险因素”部分所述的风险，该风险已作为附件 1附于该信托截至12月31日止年度的40-F表格年度报告中，2024向SEC提交，可在EDGAR网站www.sec.gov上在线查阅，强烈建议投资者审查所有这些。“风险因素”部分还包含有关此类前瞻性陈述和前瞻性信息所依据的重要因素或假设的信息。前瞻性陈述和前瞻性信息仅在做出陈述和信息之日起生效，除非适用的证券法另有要求，Granite明确否认有任何意图，也不承担更新或修改本MD & A中包含的任何前瞻性陈述或前瞻性信息以反映后续信息、事件或情况或其他情况的义务。

82花岗岩REIT 2024


经审计的合并财务报表
花岗岩房地产投资信托基金

截至2024年12月31日及2023年12月31日止年度


独立注册会计师事务所报告

致花岗岩房地产投资信托董事会及单位持有人

对财务报表的意见

我们审计了随附的Granite Real Estate Investment Trust及附属公司（“信托”）于2024年12月31日和2023年12月31日的合并合并资产负债表、截至2024年12月31日止两年期间各年的相关合并净收益、综合收益、单位持有人权益、现金流量报表及相关附注（统称“财务报表”）。我们认为，财务报表根据国际会计准则理事会颁布的国际财务报告准则会计准则，在所有重大方面公允反映了信托截至2024年12月31日和2023年12月31日的财务状况，以及截至2024年12月31日止两年期间每年的财务业绩和现金流量。

我们还根据美国上市公司会计监督委员会（PCAOB）的标准，根据Treadway委员会发起组织委员会发布的《内部控制-综合框架（2013）》中确立的标准以及我们日期为2025年2月26日的报告，对截至2024年12月31日的信托财务报告内部控制进行了审计，对信托财务报告内部控制发表了无保留意见。

意见依据

这些财务报表由信托管理层负责。我们的责任是根据我们的审计对信托的财务报表发表意见。我们是一家在PCAOB注册的公共会计师事务所，根据美国联邦证券法以及证券交易委员会和PCAOB的适用规则和条例，我们被要求在信托方面具有独立性。

我们按照PCAOB的标准进行了审计。这些准则要求我们计划和执行审计以就财务报表是否不存在重大错报获取合理保证，无论是由于错误还是欺诈。我们的审计包括执行程序以评估财务报表的重大错报风险，无论是由于错误还是欺诈，以及执行应对这些风险的程序。这些程序包括在测试的基础上审查有关财务报表中的数额和披露的证据。我们的审计还包括评估管理层使用的会计原则和作出的重大估计，以及评估财务报表的总体列报方式。我们认为，我们的审计为我们的意见提供了合理的基础。

关键审计事项

下文通报的关键审计事项是对财务报表的当期审计产生的事项，已传达或要求传达给审计委员会，并且（1）涉及对财务报表具有重要意义的账目或披露，以及（2）涉及我们特别具有挑战性、主观或复杂的判断。关键审计事项的沟通不会以任何方式改变我们对财务报表的意见，作为一个整体，我们也不会通过传达下文的关键审计事项，就关键审计事项或与其相关的账目或披露提供单独的意见。

84花岗岩REIT 2024

投资物业公允价值–请参阅财务报表附注2（d）、2（m）估计及假设（i）及4

关键审计事项说明

信托选择了所有投资物业的公允价值模式，并据此在资产负债表上初始确认后以公允价值计量所有投资物业。本信托主要使用贴现现金流模型来估计投资物业的公允价值。有关信托对投资物业公平值的估计的关键假设包括预期未来市场租金率、反映当前市场不确定因素的贴现率、资本化率和近期投资物业价格。

虽然确定所有投资物业的公允价值需要几个假设，但主观性和对公允价值影响程度最高的关键假设是预期的未来市场出租率、贴现率和资本化率，在此也称为终端资本化率。审计这些关键假设需要高度的审计师判断，因为管理层做出的估计包含重大的计量不确定性。这导致了审计工作的增加，包括需要让我们的公允价值专家参与进来。

审计中如何应对关键审计事项

我们有关用于确定投资物业公允价值的预期未来市场出租率、贴现率和终端资本化率的审计程序包括以下内容，其中包括：

•评估了对确定投资物业公允价值的控制的有效性，包括对确定预期未来市场出租率、贴现率和终端资本化率的控制。

•通过将管理层的预测与历史结果、与管理层和董事会的内部沟通以及合同信息（如适用）进行比较，评估管理层对预期未来市场租金率预测的合理性。

•在我们的公允价值专家的协助下，通过考虑最近的市场交易和行业调查，评估了管理层对预期未来市场出租率、折扣率和终端资本化率的预测的合理性。

/s/德勤律师事务所

特许专业会计师

持牌会计师

加拿大多伦多

2025年2月26日

我们自2012年起担任该信托的审计师。

花岗岩REIT 202485


独立注册会计师事务所报告

致花岗岩房地产投资信托董事会及单位持有人

关于财务报告内部控制的意见

我们对截至2024年12月31日花岗岩房地产投资信托及子公司（简称“信托”）财务报告内部控制情况进行了审计，审计依据的标准为内部控制-综合框架（2013年）由Treadway委员会赞助组织委员会（COSO）发布。我们认为，截至2024年12月31日，信托在所有重大方面保持了对财务报告的有效内部控制，其基础是内部控制-综合框架（2013年）COSO发行。

我们还根据美国上市公司会计监督委员会（PCAOB）的标准，审计了信托截至2024年12月31日止年度的合并合并财务报表以及我们日期为2025年2月26日的报告，对这些财务报表发表了无保留意见。

意见依据

信托的管理层负责维持对财务报告的有效内部控制，并负责评估财务报告内部控制的有效性，包括在随附的管理层关于财务报告内部控制的报告中。我们的责任是根据我们的审计对信托的财务报告内部控制发表意见。我们是一家在PCAOB注册的公共会计师事务所，根据美国联邦证券法以及证券交易委员会和PCAOB的适用规则和条例，我们被要求在信托方面具有独立性。

我们按照PCAOB的标准进行了审计。这些准则要求我们计划和执行审计，以获得关于是否在所有重大方面保持了有效的财务报告内部控制的合理保证。我们的审计包括了解财务报告内部控制，评估存在重大缺陷的风险，根据评估的风险测试和评估内部控制的设计和运行有效性，以及在当时情况下执行我们认为必要的其他程序。我们认为，我们的审计为我们的意见提供了合理的依据。

财务报告内部控制的定义和局限性

公司对财务报告的内部控制是旨在根据公认会计原则为财务报告的可靠性和为外部目的编制财务报表提供合理保证的过程。公司对财务报告的内部控制包括以下政策和程序：（1）与维护记录有关，这些记录以合理的细节准确和公平地反映公司资产的交易和处置；（2）提供合理保证，交易记录是必要的，以允许按照公认会计原则编制财务报表，并且公司的收支只是根据公司管理层和董事的授权进行；以及（3）就防止或及时发现未经授权的获取、使用、或处置可能对财务报表产生重大影响的公司资产。

财务报告内部控制由于其固有的局限性，可能无法防止或发现错报。此外，对未来期间的任何有效性评估的预测都受到以下风险的影响：由于条件的变化，控制可能变得不充分，或者政策或程序的遵守程度可能恶化。

/s/德勤律师事务所

特许专业会计师

持牌会计师

加拿大多伦多

2025年2月26日

86花岗岩REIT 2024


管理层的财务报告责任

Granite Real Estate Investment Trust（“信托”）的管理层负责编制和列报合并合并财务报表以及2024年年度报告中包含的所有信息。合并合并财务报表由管理层根据国际财务报告准则编制®国际会计准则理事会颁布并酌情采用的会计准则反映了基于管理层在当时情况下的最佳判断的估计。管理层编制了2024年年度报告其他部分所载的财务信息，以确保与合并合并财务报表所载信息的一致性。合并合并财务报表已由独立核数师审计，并经审核委员会审核，并经Granite Real Estate Investment Trust董事会批准。

管理部门负责开发和维护高质量的内部会计和行政控制系统。此类系统旨在提供合理保证，确保财务信息准确、相关和可靠，并确保信托资产得到适当核算和充分保护。管理层已确定，截至2024年12月31日，根据《公内部控制-综合框架（2013年）由Treadway委员会发起组织委员会发布，财务报告内部控制有效。该信托的总裁兼首席执行官和首席财务官，根据美国2002年萨班斯-奥克斯利法案（“SOX”）第302条，已向美国证券交易委员会提供了与该信托在美国的年度披露文件（表格40-F）相关的SOX相关证明。根据National Instrument 52-109，已向加拿大证券管理人提供了类似的认证。

信托的审计委员会由董事会任命，仅由外部独立受托人组成。审计委员会定期与管理层以及独立审计员举行会议，以确保各自适当履行审查合并合并财务报表和独立审计员报告的职责，并讨论重大财务报告问题和审计事项。审计委员会向董事会报告其调查结果，以供在批准向单位持有人发放的综合合并财务报表时予以考虑。

合并合并财务报表和财务报告内部控制的有效性已由独立审计师德勤律师事务所根据加拿大公认审计准则和代表单位持有人的上市公司会计监督委员会（美国）的准则进行审计。审计师的报告概述了他们对信托合并合并财务报表的审查性质和意见，以及信托对财务报告的内部控制的有效性。独立审计师可以充分和不受限制地接触审计委员会。



凯文·戈里			特蕾莎·内托
总裁兼首席执行官			首席财务官

加拿大多伦多
2025年2月26日

花岗岩REIT 202487

合并合并资产负债表

（千加元）



截至12月31日，	注意事项	2024		2023

物业、厂房及设备

非流动资产：
投资物业	4	$	9,397,286	$	8,808,139


递延所得税资产	13（c）	668		639
固定资产，净额		3,914		3,146
衍生品	7（c）	57,375		100,200

其他资产	6	2,499		2,555
		9,461,742		8,914,679

当前资产：

衍生产品	7（c）	—		9,042


应收账款		18,347		12,166
应收所得税		534		589
预付费用及其他		12,947		13,767

现金及现金等价物	15（d）	126,175		116,134

总资产		$	9,619,745	$	9,066,377

负债和权益

非流动负债：
无担保债务，净额	7（a）、7（b）	$	3,078,453	$	2,821,849
衍生品	7（c）	32,298		8,429

租赁债务的长期部分	8	33,442		32,416
递延所得税负债	13（c）	591,896		535,551
		3,736,089		3,398,245

流动负债：
无担保债务，净额	7（b）	—		244,133


递延收入	9	18,685		17,810

应付账款和应计负债	9	99,074		94,336
应付分派	10	17,762		17,415
租赁债务的短期部分	8	945		765
应付所得税		10,561		10,032

负债总额		3,883,116		3,782,736

股权：
单位持有人权益	11	5,728,236		5,276,951
非控股权益		8,393		6,690
总股本		5,736,629		5,283,641
总负债及权益		$	9,619,745	$	9,066,377

承诺和或有事项（附注19）代表董事会：

见附注

/s/Kelly Marshall/s/Emily Pang

董事/受托人董事/受托人

88花岗岩REIT 2024

合并合并净收益表

（千加元）




截至12月31日止年度，	注意事项	2024		2023

租金收入	12（a）	$	568,643	$	521,250
租约终止及结清费用		496		—
收入		569,139		521,250
物业运营成本	12（b）	97,153		86,012
净营业收入		471,986		435,238

一般和行政费用	12（c）	38,909		41,440
折旧及摊销		1,289		1,272
利息收入		(7,073)		(7,708)
利息支出和其他融资成本	12（d）	89,898		78,717
外汇损失，净额		14,410		1,033
投资物业公允价值（收益）损失，净额	4	(53,037)		172,676
金融工具公允价值（收益）损失，净额	12（e）	(5,166)		17,296
出售投资物业亏损	5	—		1,505
所得税前收入		392,756		129,007
所得税费用（回收）	13	30,874		(9,489)
净收入		$	361,882	$	138,496

净利润归属于：

单位持有人		$	360,609	$	136,662
非控股权益		1,273		1,834
		$	361,882	$	138,496

见附注

花岗岩REIT 202489

综合综合综合收益表

（千加元）




截至12月31日止年度，	注意事项	2024		2023

净收入		$	361,882	$	138,496
其他综合收益（亏损）：
外币折算调整(1)		432,233		(88,572)
净投资对冲的未实现损失，包括所得税为零(1)	7（c）	(88,703)		(18,810)
其他综合收益（亏损）合计		343,530		(107,382)
综合收益		$	705,412	$	31,114
(1)如果外国子公司被处置或对冲被终止或不再评估为有效，后续可能重新分类为净收益的项目（附注2（h））。

综合收益归属于：
单位持有人		$	703,521	$	29,550
非控股权益		1,891		1,564
		$	705,412	$	31,114

见附注

90花岗岩REIT 2024

合并合并单位持有人权益报表

（千加元）



截至2024年12月31日止年度
	数单位数（000s）	单位价值		贡献盈余		留存收益		累计其他综合收益		单位持有人权益		非- 控制利益		股权
截至2024年1月1日	63,356	$	3,330,533	$	5,250	$	1,634,748	$	306,420	$	5,276,951	$	6,690	$	5,283,641
净收入	—	—		—		360,609		—		360,609		1,273		361,882
其他综合收益	—	—		—		—		342,912		342,912		618		343,530
分派（注10）	—	—		—		(208,198)		—		(208,198)		(213)		(208,411)
来自非控股权益的贡献	—	—		—		—		—		—		25		25

根据单位计划发行的单位（附注11（b））	36	2,675		—		—		—		2,675		—		2,675

为注销而购回的单位（附注11（c））	(667)	(41,463)		(5,250)		—		—		(46,713)		—		(46,713)
截至2024年12月31日	62,725	$	3,291,745	$	—	$	1,787,159	$	649,332	$	5,728,236	$	8,393	$	5,736,629



截至2023年12月31日止年度
	数单位数（000s）	单位价值		贡献盈余		留存收益		累计其他综合收益		单位持有人权益		非- 控制利益		股权

截至2023年1月1日	63,708	$	3,347,822	$	11,601	$	1,702,420	$	413,532	$	5,475,375	$	4,972	$	5,480,347
净收入	—	—		—		136,662		—		136,662		1,834		138,496
其他综合损失	—	—		—		—		(107,112)		(107,112)		(270)		(107,382)
分派（注10）	—	—		—		(204,334)		—		(204,334)		(40)		(204,374)
来自非控股权益的贡献	—	—		—		—		—		—		194		194

根据单位计划发行的单位（附注11（b））	41	3,354		—		—		—		3,354		—		3,354

为注销而购回的单位（附注11（c））	(393)	(20,643)		(6,351)		—		—		(26,994)		—		(26,994)
截至2023年12月31日	63,356	$	3,330,533	$	5,250	$	1,634,748	$	306,420	$	5,276,951	$	6,690	$	5,283,641

见附注

花岗岩REIT 202491

合并合并现金流量表

（千加元）



截至12月31日止年度，	注意事项	2024		2023



经营活动

净收入		$	361,882	$	138,496
不涉及经营现金流的项目	15（a）	(22,868)		177,001
当期所得税费用	13（a）	8,696		6,706
缴纳的所得税		(8,315)		(8,258)
利息支出		86,433		76,359
已付利息		(79,480)		(72,460)
营运资金余额变动	15（b）	(7,739)		(4,663)
经营活动提供的现金		338,609		313,181

投资活动

投资物业：
收购、存款和交易成本，净额	3	(829)		(102,761)


处置收益，净额	5	—		43,773
支付的租赁费用		(7,040)		(5,973)
已支付的租户津贴		(6,467)		(6,005)
增加创收物业		(47,742)		(59,825)
开发物业的新增		(3,332)		(71,132)
建设资金从托管中释放		75		4,819
应收贷款偿还，净额		—		69,262


固定资产增加额，净额		(125)		(285)
投资活动所用现金		(65,460)		(128,127)

融资活动

每月支付的分配		(207,851)		(203,910)
无抵押定期贷款收益，扣除融资成本	7（b）	—		102,060
无担保债券收益，扣除融资成本	7（b）	795,712		397,536
偿还无抵押定期贷款	7（b）	(823,798)		—
偿还无担保债券	7（b）	—		(400,000)
衍生工具的结算	7（c）	15,906		(18,495)
无担保信贷融资收益提取		—		90,234
偿还无担保信贷融资提款		—		(91,254)
有担保债务收益		—		5,634
偿还有担保债务		—		(56,234)
偿还租赁债务		(888)		(730)
支付的融资成本		(555)		(917)
向非控股权益分派		(213)		(40)

回购单位	11（c）	(45,808)		(26,994)
筹资活动使用的现金		(267,495)		(203,110)

汇率变动对现金及现金等价物的影响		4,387		(891)
年内现金及现金等价物净增加（减少）额		10,041		(18,947)
现金及现金等价物，年初		116,134		135,081
现金及现金等价物，年末		$	126,175	$	116,134

见附注

92花岗岩REIT 2024

合并合并财务报表附注

（除非另有说明，所有金额均以千加元为单位）


1.			信托的性质和描述

自2013年1月3日起，Granite Real Estate Inc.（“Granite Co.”）完成从公司结构向合订单位房地产投资信托基金（“REIT”）结构的转换。Granite Co.的所有普通股在一对一的基础上交换为合订单位（“合订单位”），每份单位由Granite Real Estate Investment Trust（“Granite REIT”）的一个单位和Granite REIT Inc.（“Granite GP”）的一股普通股组成。Granite REIT是根据安大略省法律设立并受其管辖的非法人、开放式、有限目的信托，根据日期为2012年9月28日的信托声明创建，随后于2024年10月1日进行了修订和重述。Granite GP于2012年9月28日根据商业公司法（不列颠哥伦比亚省）。Granite REIT、Granite GP及其附属公司进行先前由Granite Co进行的业务.

2024年4月15日，Granite REIT和Granite GP宣布了简化其资本结构的提议，将其合订单位结构替换为传统的REIT信托单位结构（“安排”）。于安排前，Granite REIT及Granite GP的单位持有人（“合订单位持有人”）持有合订单位。在安排中（i）每个合订单位的两个组成部分解耦，（ii）Granite GP的每一普通股自动交换为一个零碎的Granite REIT单位，以及（iii）Granite REIT单位合并回交换发生前未偿还的合订单位数量。2024年6月6日，该安排在合订单位持有人联合年度一般及特别会议上获得合订单位持有人批准。2024年6月10日，Granite REIT和Granite GP收到不列颠哥伦比亚省最高法院批准安排计划的最终命令。

2024年10月1日，安排完成。由于及紧随该安排，Granite REIT的每名单位持有人（“单位持有人”）现持有若干Granite REIT单位（“单位”），相等于安排完成前持有的合订单位数目，而Granite GP成为Granite REIT的全资附属公司。这些合订单位已从多伦多证券交易所（“TSX”）和纽约证券交易所（“NYSE”）退市，这些单位分别在多伦多证券交易所和纽约证券交易所以相同的股票代码“GRT.UN”和“GRP.U”进行交易。Granite REIT及其附属公司（统称“Granite”或“信托”）正在开展此前由Granite REIT和Granite GP开展的业务。

Granite REIT的主要办公室是77 King Street West，Suite 4010，P.O. Box 159，Toronto-Dominion Centre，Toronto，Ontario，M5K 1H1，Canada。

该信托是一家总部位于加拿大的房地产投资信托基金，在北美和欧洲从事物流、仓库和工业物业的收购、开发、所有权和管理。

花岗岩REIT 202493


2.			材料会计政策信息

下文所述会计政策一致适用于这些综合合并财务报表中列报的所有期间。

(a)列报依据和遵守情况说明

合并合并财务报表已按照国际财务报告准则编制®国际会计准则理事会（“IASB”）颁布的会计准则（“IFRS会计准则”或“GAAP”）。

这些合并合并财务报表已于2025年2月26日获得Granite REIT董事会的批准。

(b) 合并合并财务报表和合并基础

在完成附注1所述安排之前，信托并无单一母公司；然而，Granite REIT的每个单位和Granite GP的每个份额作为单一合订单位进行交易，因此，Granite REIT和Granite GP拥有相同的所有权。子公司自收购之日起由Granite GP或Granite REIT合并，即取得控制权之日。子公司继续合并，直至该控制权终止之日。当Granite GP或Granite REIT拥有可变回报的权力、风险敞口或权利以及使用其对实体的权力来影响其产生的回报金额的能力时，就存在控制权。

合并合并财务报表包括截至2024年9月30日，即Granite GP成为Granite REIT全资子公司的最后一天，Granite REIT和Granite GP的业绩。截至2023年12月31日的比较期间继续反映先前合并报告的Granite REIT和Granite GP的财务状况和业绩。对于2024年10月1日之前的时期，提及“单位”应理解为“合订单位”，“单位持有人”应理解为“合订单位持有人”。

安排完成后，Granite GP成为Granite REIT的全资附属公司。合并合并财务报表包括Granite REIT及其附属公司的资产、负债及业绩。子公司自Granite REIT取得控制权之日起合并，并继续合并至该控制权终止之日止。当Granite REIT拥有可变回报的权力、风险敞口或权利，并有能力使用其对实体的权力来影响其产生的回报金额时，控制就存在。

所有公司间交易、余额和公司间交易的未实现损益在合并时予以抵销。

（c）花岗岩REIT单位

单位可由持有人选择赎回，因此要求作为金融负债入账，除非满足某些豁免条件，在这种情况下，可赎回工具可归类为权益。单位属性符合IAS32规定的豁免条件，金融工具：介绍因此，在合并合并资产负债表中作为权益列报。

94花岗岩REIT 2024

（d）投资物业

根据国际会计准则第40号，该信托对其投资物业进行了会计处理，其中包括创收物业、发展中物业和为发展而持有的土地，投资物业.发展中物业及持作发展的土地在附注4中合并及披露为发展物业。对于所收购的符合业务定义的投资物业，收购作为业务合并入账（附注2（e））；否则按成本进行初始计量，包括直接应占费用。收购后，投资物业按公允价值列账，公允价值是根据资产负债表日的现有市场证据确定的，其中包括（其中包括）来自当前租赁的租金收入以及合理且可支持的假设，这些假设代表知情的、有意愿的各方将承担的未来租赁的租金收入减去资本支出方面的未来现金流出。公允价值变动产生的损益在变动期间确认为净收益。

创收物业

创收物业的账面价值包括直线租金收入（附注2（j））、租户奖励和递延租赁成本的影响，因为这些金额已纳入创收物业公允价值的确定中。

处置产生收益的财产时，收益或损失确定为处置收益扣除出售成本后与该财产账面值之间的差额，并在处置期间确认为净收益。

发展中物业

信托的发展中物业被归类为此类物业，直至该物业基本完工并可供入住。发展中物业的初始成本包括土地的购置成本及直接发展或扩展成本，包括建设成本、借贷成本及完全归属于发展的间接成本。借款成本根据期间未偿还的平均累计支出乘以信托对现有债务的平均借款利率，资本化到正在开发或建设中的项目。如果借款与特定发展相关，则资本化的金额为此类借款产生的总借款成本减去这些借款的临时投资产生的任何投资收益。如果开发活动中断的时间延长，则暂停借款成本的资本化。如果为使开发物业达到预定用途而进行的必要活动正在进行，则信托将直接和间接成本（包括财产税和开发物业的保险）资本化。完全归属于项目的内部人员成本和其他间接成本在发生时资本化。

如认为可可靠计量，则发展中物业按公允价值列账。如果公允价值不能可靠计量，则开发中物业按成本计量。在厘定发展中物业的公平值时，会考虑（其中包括）余下的建筑成本、发展风险、项目完成的阶段及项目完成后现金流入的可靠性。

（e）业务组合

如果所收购的特定资产和一组活动在当前状态下可以作为一项业务进行运营和管理，则信托将财产收购作为一项业务合并进行会计处理

花岗岩REIT 202495

为向单位持有人提供回报的目的。根据IFRS 3，业务组合，收购中获得的一组活动和资产必须包括投入和实质性过程，才有资格成为企业。IFRS 3规定了可选的集中度测试，以允许对所收购的一组活动和资产是否不是企业进行简化评估。取得的资产毛额的公允价值几乎全部集中于单一可辨认资产或一组类似可辨认资产的，满足集中度测试。本信托采用收购方法对企业合并进行会计处理。企业合并转让的对价为转让资产的公允价值、对被收购方前所有者产生的负债以及信托发行的股权。总代价包括或有对价安排产生的任何资产或负债的公允价值。企业合并中取得的可辨认资产以及承担的负债和或有负债在取得日按公允价值进行初始计量。

本信托在逐项收购的基础上确认被收购方的任何非控制性权益，无论是按公允价值还是按非控制性权益在被收购方可辨认净资产的已确认金额中所占的比例份额。

购置相关成本在发生时计入费用。

任何或有对价均按收购日的公允价值确认。记录为资产或负债的或有对价公允价值的后续变动在净收益中确认。

商誉按转让的对价和非控股权益的公允价值之和超过取得的可辨认净资产的部分进行初始计量。转让的对价低于取得的净资产公允价值的，差额确认为净收益。

（f）持有待售资产

如果非流动资产（和处置组）的账面价值将主要通过出售交易而不是通过持续使用收回，则将其归类为持有待售。当资产在其当前状态下可供立即出售、管理层承诺出售且出售极有可能在一年内发生时，满足该条件。

（g）外币换算

信托海外业务的资产和负债使用每个报告期末的现行汇率换算成加元。收入和费用项目按该期间的平均汇率换算，除非该期间的汇率波动很大，在这种情况下，对于重大交易，采用这些交易日期的汇率。产生的汇兑差额在其他综合收益（亏损）中确认并在权益中累计。

在编制各实体的财务报表时，以该实体功能货币（外币）以外的货币进行的交易按该期间的平均汇率确认。在每个报告期末，以外币计价的货币项目按该日期的现行汇率重新换算。以外币计价的以公允价值列账的非货币性项目按公允价值确定日的现行汇率重新换算。以外币历史成本计量的非货币性项目不重新换算。交换

96花岗岩REIT 2024

货币项目差异在其产生期间在净收益中确认，但以下情况除外：

•为对冲一定的外币风险而订立的交易的汇兑差额有效部分，在其他综合收益（损失）中确认；

•应收或应付给境外经营且既无计划也不可能发生结算的货币性项目（因此构成境外经营净投资的一部分）的汇兑差额在其他综合收益（损失）中确认；和

•与在建资产资本化利息相关的外币借款汇兑差额在投资物业中确认。

（h）金融工具和套期保值

金融资产和金融负债

以下概述信托对其金融资产和负债的分类和计量基础：


			分类和计量依据
金融资产

计入其他资产的长期应收款			摊余成本
衍生品			公允价值

应收账款			摊余成本
外汇领子合约			公允价值
现金及现金等价物			摊余成本

金融负债
无担保债券，净额			摊余成本
无抵押定期贷款，净额			摊余成本

衍生品			公允价值
应付账款和应计负债			摊余成本
外汇领子合约			公允价值
应付分派			摊余成本

该信托对以摊余成本计量的金融资产确认预期信用损失准备（“ECL”）。信用损失建模过程的影响总结如下：

•由于这些余额的损失历史经验并不重要，并且根据对前瞻性信息的评估，预计损失不会显着增加，因此该信托没有针对长期应收款记录ECL准备。信托基金将继续评估这些工具的估值。

•该信托未针对应收账款记录ECL准备，并已确定其使用历史经验并根据前瞻性信息进行调整的基于特定基础评估每笔应收款项的可收回性的内部流程，将适当允许该信托确定信用风险是否显着增加，然后记录相应的ECL准备。

花岗岩REIT 202497

对于以摊余成本计量的金融负债，采用实际利率法对负债进行摊销。在实际利率法下，与金融负债直接相关的任何交易费用、成本、折价和溢价在债务的预期期限内确认为净收益。

关于金融负债的修改，当以摊余成本计量的金融负债被修改或交换，且该修改或交换未导致终止确认时，因修改或交换而对该金融负债的摊余成本进行的调整在净收益中确认。

衍生品和套期保值

衍生工具，如交叉货币利率掉期、利率掉期和外汇领结合约，以公允价值记入合并合并资产负债表，包括嵌入金融或非金融合约的衍生工具。未为会计目的指定为套期的衍生工具的公允价值变动在综合合并净收益表中确认。本信托不时利用衍生金融工具管理其外币及利率风险。该信托的政策是不将衍生金融工具用于交易或投机目的。

本信托将套期会计应用于某些衍生和非衍生金融工具，这些工具被指定为以加元以外的功能货币对子公司的净投资进行套期保值。当套期关系终止或不再符合套期保值条件时，或当套期项目被出售或终止时，套期会计即被终止。在净投资套期关系中，套期工具损益的有效部分在其他综合收益（损失）中确认，无效部分在净收益中确认。在累计其他综合收益中入账的金额，在境外子公司发生处置或部分处置时确认为净收益。

（一）租约

根据IFRS 16，信托在租赁开始日确认一项使用权资产和一项租赁义务，租约.本信托将其不符合投资性财产定义的使用权资产作为固定资产进行会计处理。使用权资产初始按成本计量，其后按成本减任何累计折旧及减值计量，并就租赁责任的若干重新计量作出调整。当使用权资产符合投资性房地产的定义时，按成本进行初始计量，随后按公允价值计量（附注2（d））。

租赁负债初始计量按租赁付款额在开始日的现值，使用租赁内含利率进行折现，如果该利率无法轻易确定，则按信托的增量借款利率进行折现。通常，信托以其增量借款利率作为贴现率。

租赁义务随后因租赁负债的利息成本而增加，并因已支付的租赁付款而减少。当未来租赁付款因指数或费率变化、根据剩余价值担保预计应付金额的估计发生变化或酌情对购买或延期选择权是否合理确定将被行使或终止选择权是否合理确定不会被行使的评估发生变化时，重新计量。

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（j）收入确认

如果Granite保留了其出租物业所有权的几乎所有利益和风险，则与其租户的租赁作为经营租赁入账。如果信托出租物业所有权的几乎所有利益和风险已转移给其租户，则信托的租赁作为融资租赁入账。该信托目前的所有租赁都是经营租赁。

投资物业的收入包括根据租赁协议从租户赚取的基本租金、物业税和运营成本回收以及其他附带收入。来自租户的租金可能包含租金上涨条款或免费租金期限，这些条款在租赁期限内按直线法在收入中确认。确认的收入与合同租金之间的差额，作为直线应收租金计入投资物业。此外，在确定租户固定装置对现有租赁以外的物业没有任何好处的情况下，向租户提供的包括现金津贴在内的租户奖励被确认为在租赁期限内按直线法减少的租金收入。物业税和从租户收回的运营成本在发生适用成本的期间确认为收入。

(k)以单位为基础的薪酬计划

行政人员递延单位计划

高管递延单位计划在授予日按公允价值计量，自授予生效日起至最终归属日摊销至补偿费用。补偿费用按与每一批赠款的归属特征一致的比例基础确认。根据该计划授予的执行递延单位的补偿费用在一般和管理费用中确认，并根据Granite REIT单位的公允价值确认相应的负债，因为该信托是一种开放式信托，使其单位可赎回。在执行递延单位未偿还期间，对于没有业绩标准的赠款，负债根据花岗岩房地产投资信托基金单位的市场价值变化进行调整，对于有业绩标准的赠款，负债使用蒙特卡洛模拟模型（附注11）以公允价值计量，这两种调整均在其发生期间确认为一般和管理费用中的补偿费用。负债余额随着递延单位被没收或以单位结算并记入权益而减少。

董事/受托人递延股份单位计划

与董事/受托人递延股份单位计划相关的补偿费用和相应负债是根据基础Granite REIT单位的市场价值计量的。在奖励未兑现期间，负债将根据基础Granite REIT单位的市场价值变化进行调整，此类正面或负面调整将在其发生期间在一般和管理费用中确认。当董事/受托人不再是董事会成员时，负债余额以现金或单位结算。

（l）所得税

在加拿大的业务

Granite符合《所得税法》（加拿大）（“法案”）规定的共同基金信托资格，因此，只要信托继续符合REIT资格，信托本身将无需缴纳所得税

花岗岩REIT 202499

为该法案的目的。REIT不应课税，也不被视为特定投资流通信托，前提是它遵守某些测试，并且它在一个纳税年度将其所有应课税收入分配给其单位持有人。

信托作为REIT的资格导致没有在合并合并财务报表中确认与加拿大投资物业相关的所得税的当期或递延所得税。

在美国的运营

根据经修订的1986年《国内税收法》，本信托在美国的投资物业业务在符合条件的美国房地产投资信托基金（“US REIT”）中进行。作为符合条件的美国房地产投资信托基金，除了分配几乎所有应税收入的要求外，如果它遵守某些测试，则不征税。

作为符合条件的美国房地产投资信托基金，美国应纳税所得额的当期所得税未在合并合并财务报表中入账。然而，信托已记录了处置其投资物业可能产生的递延所得税，因为根据《外国投资不动产税法》，信托可能需要就此类交易缴纳实体层面的所得税。

欧洲业务

该信托将继续缴纳所得税的某些实体合并。

欧洲的应税实体以及加拿大或美国的其他实体的所得税记录如下：

当期所得税

当期所得税费用根据各资产负债表日已颁布或实质上已颁布的税率和法律确定。

递延所得税

递延所得税采用负债法，就资产和负债的计税基础与合并合并财务报表报告金额之间产生的暂时性差异入账。递延所得税资产和负债根据资产负债表日已颁布或实质上已颁布的税率和法律，按照资产变现或负债清偿期间预计适用的税率计量。递延所得税资产在很可能使用扣除、税收抵免或税收损失的范围内确认。

当期和递延所得税资产和负债中的每一项，由同一税务机关在同一应税主体或同一报告组内不同应税主体以净额结算时予以抵销。

(m)Significant会计判断、估计和假设

编制综合合并财务报表要求管理层作出判断、估计和假设，这些判断、估计和假设会影响财务报表和附注中所作的报告金额和披露。

100花岗岩REIT 2024

管理层认为，编制综合合并财务报表时使用的判断、估计和假设是合理和审慎的；然而，实际结果可能与这些估计存在重大差异，需要对变动期间的确认金额进行调整。

判决

以下是在应用信托会计政策时作出的、对合并合并财务报表中确认的金额影响最大的关键判断：

（i）租赁

The信托的收入确认政策见附注2（j）。信托作出判断，以确定某些租赁是经营租赁还是融资租赁，特别是合同期限较长的租户租赁或物业面积较大和/或建筑专业化的租赁。信托还对其作为承租人的一些包含续租或终止选择权的租赁合同在确定租赁期限时作出判断。对信托是否合理确定行使此类选择权的评估会影响租赁期限，进而对确认的租赁债务和使用权资产的金额产生重大影响。

（二）投资物业

The信托有关投资物业的政策载于附注2（d）。在应用这一政策时，判断被用于确定租户改善所产生的某些成本是否是物业账面金额的增加或代表激励措施，确定开发中物业实际完成的时间点，并确定将借贷成本资本化到开发中物业的账面价值。判断也适用于确定独立评估的使用、范围和频率。

（三）所得税

该信托应用判断来确定在可预见的未来，它是否将继续符合加拿大和美国税收目的的REIT资格。然而，如果它在某个时候不再符合条件，它将被征收所得税，并将被要求确认当期和递延所得税。

估计数和假设

The有关未来的关键假设和其他可能导致资产和负债账面值发生重大调整的估计不确定性的关键来源包括以下内容：

（i）投资物业的估值

The投资物业的公允价值由管理层主要使用贴现现金流量法确定，其中收入和支出预计在投资的预期期限内加上使用适当贴现率贴现的后续复归价值。信托不时获得独立的合格房地产估价专家的评估。然而，该信托并不根据这些评估对其投资物业进行估值，而是将其作为数据点，与其他外部

花岗岩REIT 2024101

市场信息，供管理层对价值观得出自己的结论。管理层从外部评估师那里获得估值假设，例如贴现率、终端资本化率和市场租金率。然而，信托还考虑其对租户历史更新经验的了解、对信托投资组合和租户概况的某些专业方面的了解，以及对物业当前状况的了解，以确定自营市场租赁假设，包括续租概率、更新租金和资本支出。有关信托对投资物业公允价值估计的关键假设包括合约租金、合约续约条款、预期未来市场租金率、反映当前市场不确定因素的贴现率、资本化率和近期投资物业价格。如果这些假设或区域、国家或国际经济状况发生任何变化，投资物业的公允价值可能会发生重大变化。有关管理层作出的估计和假设的进一步信息，请参阅附注4。

（二）金融工具的公允价值

凡金融资产或负债的公允价值记于合并合并资产负债表或在附注中披露无法从活跃市场中得出，是使用包括贴现现金流量法在内的估值技术确定的。这些模型的输入在可能的情况下取自可观察的市场，但在这不可行的情况下，在确定公允价值时需要有一定程度的判断。这些判断包括对信用风险和波动性等输入的考虑。关于这些因素的假设变化可能会对报告的公允价值产生重大影响金融工具。

（三）所得税

该信托在多个国家开展业务，并受其每个经营辖区的所得税法和相关税收协定的约束。这些法律和条约可由相关税务机关作出不同解释。在估计Granite的所得税费用、相关税法和条约的解释和适用以及为相关税务机关正在审计的税务头寸可能产生的任何风险敞口计提准备时，需要做出重大判断。

递延所得税资产或负债的确认和计量取决于管理层对资产变现或负债清偿期间预期有效的未来应课税利润和所得税率的估计。管理层估计的任何变化都可能导致合并合并资产负债表中报告的递延所得税资产或负债的变化，以及的合并合并报表净收入。

（n）2024年采用的会计准则

国际会计准则第1号修订，财务报表的列报–将负债分类为流动或非流动

2020年1月，IASB发布了对IAS1的修订，财务报表的列报，明确其在财务状况表中负债列报的要求。有限范围修正仅影响财务状况表中负债的列报，而不影响其确认的金额或时间。该修正案明确，将负债分类为流动或非流动负债是基于报告期末存在的权利，并规定分类不受有关实体是否将行使其债务延期清偿权利的预期的影响。它还引入了‘结算’的定义，明确结算是指向

102花岗岩REIT 2024

现金、权益工具、其他资产或服务的交易对手。2022年10月31日，国际会计准则理事会发布了带有契约的非流动负债（对国际会计准则第1号的修订）。这些修订规定，在报告日之后须遵守的契约不影响在报告日将债务分类为流动或非流动。修订自2024年1月1日起生效，须追溯适用。

截至2024年1月1日，信托通过了对IAS1的修订，对其合并合并财务报表没有重大影响。

（o）会计准则的未来变化

IFRS 18，财务报表中的列报和披露

该信托目前正在评估IFRS 18对其合并财务报表的影响。


3.			收购

截至2024年12月31日止年度，Granite并无收购任何物业。截至2023年12月31日止年度，Granite进行了以下物业收购：



2023年收购
物业	位置	取得日期	物业购买价格		交易成本		购置总成本

创收属性：
10144名退伍军人博士	美国雅芳	2023年3月30日	$	72,806	$	128	$	72,934
10207退伍军人博士	美国雅芳	2023年3月30日	34,089		102		34,191








			$	106,895	$	230	$	107,125

截至2024年12月31日止年度，没有交易费用。截至2023年12月31日止年度，包括法律和咨询费用在内的交易费用20万美元首先资本化为相关物业的成本，随后由于以公允价值计量物业，在综合综合净收益报表中计入投资物业的公允价值（收益）净损失。

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4.			投资物业



截至12月31日，	2024		2023


创收属性	$	9,297,137	$	8,641,352
开发物业(1)	100,149		166,787
	$	9,397,286	$	8,808,139

(1)发展物业包括发展中物业及持作发展的土地。

投资物业变动情况如下表所示：


截至12月31日止年度，	2024				2023


	创收属性		开发物业(1)		创收属性		开发物业(1)
余额，年初	$	8,641,352	$	166,787	$	8,486,105	$	353,466
维护或改进	15,381		—		8,409		—
租赁成本	8,218		—		5,095		1,577
租户津贴	8,675		—		6,969		47
发展或扩张	22,979		4,448		36,633		62,619
收购（注3）	—		—		107,125		—




转移到创收物业	72,701		(72,701)		288,979		(288,979)


直线租金摊销	11,843		—		16,690		—
租户津贴摊销	(54)		—		(4,403)		—
其他变化	85		(51)		132		10
公允价值收益（亏损），净额	53,037		—		(216,191)		39,888
外币折算，净额	462,920		1,666		(94,191)		(1,841)

余额，年底	$	9,297,137	$	100,149	$	8,641,352	$	166,787

(1)发展物业包括发展中物业及持作发展的土地。

信托根据（其中包括）当前租赁的租金收入以及对反映适用资产负债表日期的市场状况和续租的未来租赁的租金收入的假设，减去与此类租赁有关的未来现金流出，确定创收物业的公允价值。公允价值主要是通过使用10年期现金流和随后的复归价值折现回到现值来确定的。截至资产负债表日，开发中物业的公允价值采用贴现现金流模型计量，扣除完工成本。用于得出信托投资物业估值的估值指标由管理层确定。信托不会根据外部评估师编制的模型对其投资物业进行估值，而是将此类外部评估作为数据点，与其他外部市场信息一起供管理层得出自己的价值结论。管理层从外部评估师那里获得估值假设，例如贴现率、终端资本化率和市场租金率，然而，信托还考虑其对租户历史更新经验的了解、对信托投资组合和租户概况的某些专业方面的了解，以及对物业当前状况的了解，以确定自营市场租赁假设，包括续租概率、更新租金和资本支出。年内估值方法未有变化。

截至2024年12月31日，投资物业中包括因在租赁期内以直线法确认租金收入而产生的8130万美元（2023-6400万美元）的直线应收租金净额。

104花岗岩REIT 2024

有关购买、建造和开发物业的合同义务的详细信息可在承诺和或有事项说明（附注19）中找到。

截至2024年12月31日，就不可撤销的经营租赁应付给Granite的租户最低租金承诺如下：


2025	$	487,787
2026	474,152
2027	444,116
2028	394,020
2029	304,846
2030年及其后	1,202,855
	$	3,307,776

估值对贴现率和终端资本化率的变化最为敏感。按国家划分的创收物业的关键估值指标如下：



截至12月31日，	2024						2023
	加权平均(1)		最大值		最低		加权平均(1)		最大值		最低
加拿大
贴现率	6.59	%	7.50	%	6.00	%	6.55	%	7.50	%	6.00	%
终端资本化率	5.45	%	6.50	%	4.75	%	5.39	%	6.50	%	4.75	%

美国
贴现率	7.15	%	10.50	%	6.40	%	7.08	%	10.50	%	6.15	%
终端资本化率	6.06	%	9.25	%	5.50	%	6.02	%	9.25	%	5.25	%

德国
贴现率	7.20	%	9.65	%	5.85	%	7.13	%	9.65	%	5.80	%
终端资本化率	6.18	%	8.90	%	4.85	%	6.13	%	8.90	%	4.85	%

奥地利
贴现率	8.68	%	9.90	%	8.15	%	8.68	%	9.90	%	8.15	%
终端资本化率	7.40	%	8.25	%	6.75	%	7.40	%	8.25	%	6.75	%

荷兰
贴现率	6.48	%	7.95	%	5.75	%	6.34	%	7.75	%	5.60	%
终端资本化率	6.68	%	9.40	%	5.95	%	6.57	%	9.00	%	5.95	%





合计
贴现率	7.11	%	10.50	%	5.75	%	7.05	%	10.50	%	5.60	%
终端资本化率	6.11	%	9.40	%	4.75	%	6.07	%	9.25	%	4.75	%

(1)以产生收益的物业公允价值为基础进行加权。

花岗岩REIT 2024105

下表总结了创收物业的公允价值对贴现率或终端资本化率变动的敏感性：


	贴现率					终端资本化率
速率灵敏度	公允价值		公允价值变动			公允价值		公允价值变动
+ 50个基点	$	8,955,433		$	(341,704)	$	8,867,084		$	(430,053)
+ 25个基点	9,124,264			(172,873)		9,073,316			(223,821)
基本利率	9,297,137			—		9,297,137			—
-25个基点	9,474,163			177,026		9,540,953			243,816
-50个基点	$	9,655,453		$	358,316	$	9,807,644		$	510,507


5.			处置

截至2024年12月31日止年度，并无物业处置。

截至2023年12月31日止年度，Granite出售了位于加拿大和美国的两处创收物业，总收益为4530万美元。

在截至2023年12月31日的年度内，Granite产生了150万美元的经纪人佣金以及与处置相关的法律和咨询费用，这些费用计入综合合并净收益表的投资物业销售损失。

截至2023年12月31日止年度，与分类为持有待售资产的物业的公允价值变动有关的公允价值净收益360万美元计入综合综合净利润表的投资物业的公允价值（收益）损失净额。


6.			其他资产




截至12月31日，	2024		2023

与循环信贷额度相关的递延融资成本	$	2,235	$	2,272
长期应收款	264		283
	$	2,499	$	2,555


7.			无担保债务及相关衍生工具

(a)无担保循环信贷融资

于2024年3月27日，信托修订其现有的无抵押循环信贷融资（‘信贷融资’），将到期日延长一年至2029年3月31日，限额为10亿美元。由于加元发售利率（“CDOR”）的管理人于2024年6月28日停止公布CDOR，加拿大的金融基准被加拿大隔夜回购平均利率（“CORRA”）所取代，该信托还将以加元计价的提款的基准利率从CDOR修改为CORRA，其中包括TERM3和CORRA之间的基差固定点差。对基准利率的这种修正没有对Granite的借款利率产生经济影响。

106花岗岩REIT 2024

信贷融通的提款可通过加元、美元或欧元计价贷款或加元或美元计价信用证的方式进行。该信贷融通为信托提供了在获得参与贷方同意的情况下将承诺金额增加最多4.50亿美元的额外本金总额的能力。虽然信贷融通于2029年3月31日到期，但信托可选择将到期日延长一年至2030年3月31日，但须经贷款人就信贷融通下承诺总额的至少662/3%达成协议。截至2024年12月31日，信托没有就信贷融通提取的金额（2023—0），也没有针对信贷融通签发的280万美元（2023—290万美元）信用证。

（b）无抵押债券和定期贷款，净额



截至12月31日，				2024				2023
	到期日	摊销成本(1)		校长已发行和未偿还		摊销成本(1)		校长已发行和未偿还

2027年债券	2027年6月4日	$	498,857	$	500,000	$	498,497	$	500,000
2028年债券	2028年8月30日	498,518		500,000		498,193		500,000
2029年4月债券	2029年4月12日	397,947		400,000		397,629		400,000
2029年10月债券	2029年10月4日	248,746		250,000		—		—
2030年债券	2030年12月18日	498,139		500,000		497,917		500,000
2031年债券	2031年10月4日	547,110		550,000		—		—
2024年定期贷款	2024年12月19日	—		—		244,133		244,283
2025年定期贷款	2025年9月15日	—		—		527,786		528,180
2026年9月定期贷款	2026年9月8日	89,336		89,443		102,064		102,222
2026年12月定期贷款	2026年12月11日	299,800		300,000		299,763		300,000
		$	3,078,453	$	3,089,443	$	3,065,982	$	3,074,685

(1)未偿金额已扣除递延融资成本。递延融资成本采用实际利率法摊还，计入利息费用。




截至12月31日，	2024		2023
无抵押债券和定期贷款，净额
非现行	$	3,078,453	$	2,821,849
当前	—		244,133
	$	3,078,453	$	3,065,982

2023年债券

2016年12月20日，Granite全资附属公司Granite REIT Holdings Limited Partnership（“Granite LP”）以名义溢价4亿美元发行本金总额为3.873%的2023年11月30日到期的系列3高级无抵押债券（“2023债券”）。2023年11月30日，Granite LP全额偿还了2023年债券的未偿本金总额4亿美元。与还款有关的相关交叉货币利率掉期（“2023年交叉货币利率掉期”）终止，相关的盯市负债1850万美元已结清。

花岗岩REIT 2024107

2027年债券

2020年6月4日，Granite LP发行了本金总额为5.00亿美元、本金总额为3.062%的2027年6月4日到期的4系列高级无抵押债券（“2027年债券”）。2027年债券的利息每半年支付一次，于每年的6月4日和12月4日拖欠。与发行2027年债券有关的递延融资成本为300万美元，记为账面价值的减少。

2027年债券可由Granite选择在任何时间或不时全部或部分赎回，价格等于应计未付利息加上（a）将赎回的2027年债券本金的100%；及（b）加拿大收益率价格中的较高者。加拿大收益率价格是指，就2027年债券而言，如果2027年债券在兑付日以该价格发行，则该价格将提供从兑付日到到期日的收益率，相当于在兑付日发行的到期日为2027年6月4日的不可赎回加拿大政府债券按面值交易的收益率高出65.0个基点。Granite还可以选择在2027年6月4日到期后的两个月内按面值加上任何应计和未付利息赎回2027年债券。

2028年债券

2021年8月30日，Granite LP发行了本金总额为5.00亿美元、本金总额为2.194%的2028年8月30日到期的6系列高级无抵押债券（“2028年债券”）。2028年债券的利息每半年支付一次，于每年的2月28日和8月30日支付。与发行2028年债券有关的递延融资成本为270万美元，记为账面价值的减少。

2028年债券可由Granite选择在任何时间或不时赎回全部或部分，赎回价格等于应计未付利息加上（a）将赎回的2028年债券本金的100%；及（b）加拿大收益率价格中的较高者。加拿大收益率价格是指，就2028年债券而言，如果2028年债券在赎回日以该价格发行，则该价格将提供从赎回日到到期日的收益率，相当于在到期日为2028年8月30日的赎回日发行的不可赎回的加拿大政府债券按面值交易的收益率高出28.5个基点。Granite还可以选择在2028年8月30日到期日的两个月内按面值加上任何应计和未付利息赎回2028年债券。

2029年4月债券

2023年10月12日，Granite LP发行了2029年4月12日到期的本金总额为4.00亿美元的6.074%系列7高级无抵押债券（“2029年4月债券”）。2029年4月债券的利息每半年支付一次，于每年4月12日和10月12日支付。与发行2029年4月债券有关的递延融资成本为250万美元，记录为账面价值的减少。

2029年4月债券可由Granite选择在任何时间或不时赎回全部或部分，价格等于应计未付利息加上（a）将赎回的2029年4月债券本金的100%；和（b）加拿大收益率价格中的较高者。加拿大收益率价格是指，就2029年4月债券而言，如果2029年4月债券在赎回日以该价格发行，则该价格将提供从赎回日到到期日的收益率

108花岗岩REIT 2024

相当于如果在到期日为2029年4月12日的赎回日发行的不可赎回的加拿大政府债券按面值交易的收益率高出50.5个基点。Granite还可以选择在2029年4月12日到期后的一个月内按面值加上任何应计和未付利息赎回2029年4月的债券。

2029年10月债券

2024年10月4日，Granite LP发行了本金总额为2.50亿美元、本金总额为3.999%的2029年10月4日到期的8系列高级无抵押债券（“2029年10月债券”）。2029年10月债券的利息每半年支付一次，于每年的4月4日和10月4日支付。与发行2029年10月债券有关的递延融资成本为130万美元，记录为账面价值的减少。

2029年10月债券可根据Granite的选择在任何时间或不时赎回全部或部分，价格等于应计未付利息加上（a）将赎回的2029年10月债券本金的100%；和（b）加拿大收益率价格中的较高者。加拿大收益率价格是指，就2029年10月的债券而言，如果2029年10月的债券在赎回日以这样的价格发行，那么该价格将提供从赎回日到到期日的收益率，相当于在到期日为2029年10月4日的赎回日发行的不可赎回的加拿大政府债券按面值交易的收益率高出31个基点。Granite还可以选择在2029年10月4日到期后的一个月内按面值加上任何应计和未付利息赎回2029年10月的债券。

2030年债券

2020年12月18日，Granite LP发行了本金总额为5.00亿美元、于2030年12月18日到期的5.378%系列5高级无抵押债券（“2030债券”）。2030年债券的利息每半年支付一次，于每年的6月18日和12月18日支付。与发行2030年债券有关的递延融资成本为300万美元，记为账面价值的减少。

2030年债券可由Granite选择在任何时间或不时赎回全部或部分，价格等于应计未付利息加上（a）将赎回的2030年债券本金的100%；及（b）加拿大收益率价格中的较高者。加拿大收益率价格是指，就2030年债券而言，如果2030年债券在赎回日以该价格发行，该价格将提供从赎回日到到期日的收益率，相当于在赎回日发行的到期日为2030年12月18日的不可赎回加拿大政府债券按面值交易的收益率高出39.5个基点。Granite还可以选择在2030年12月18日到期后的三个月内按面值加上任何应计和未付利息赎回2030年的债券。

2031年债券

2024年10月4日，Granite LP发行了本金总额为5.50亿美元、本金总额为4.348%的2031年10月4日到期的9系列高级无抵押债券（“2031年债券”）。2031年债券的利息每半年支付一次，于每年的4月4日和10月4日支付。与发行2031年债券有关的递延融资成本为300万美元，记为账面价值的减少。

花岗岩REIT 2024109

2031年债券可由Granite选择在任何时间或不时赎回全部或部分，赎回价格等于应计未付利息加上（a）将赎回的2031年债券本金的100%；及（b）加拿大收益率价格中的较高者。加拿大收益率价格是指，就2031年债券而言，如果2031年债券在赎回日以该价格发行，该价格将提供从赎回日到到期日的收益率，相当于在到期日为2031年10月4日的赎回日发行的不可赎回的加拿大政府债券按面值交易的收益率高出37.5个基点。Granite还可选择在2031年10月4日到期后的两个月内按面值加上任何应计和未付利息赎回2031年债券。

2024年定期贷款

2018年12月19日，Granite LP订立并充分利用了一笔1.85亿美元的高级无抵押非循环定期融资，该融资最初于2022年12月19日到期。2019年10月10日，Granite对1.85亿美元定期贷款进行再融资，并将到期日延长两年至2024年12月19日（“2024年定期贷款”）。2024年定期贷款可全额预付，无需支付违约金。任何已偿还的金额都不能再借。产生了0.8百万美元的递延融资成本，并记录为账面价值的减少。

配合延期，先前存在的与定期融资相关的交叉货币利率互换已于2019年9月24日终止，并混入新的交叉货币利率互换（附注7（c）).

2024年定期贷款已提取金额的利息最初基于LIBOR加上参考Granite LP外部信用评级确定的适用保证金，但随着联邦储备委员会于2023年6月30日停止公布美元LIBOR基准利率，取而代之的是SOFR，2023年4月19日，Granite修改了2024年定期贷款和2024年交叉货币利率互换，将这些协议中的基准利率从LIBOR更新为SOFR，其中包括LIBOR和SOFR之间的基差的固定利差，没有任何经济影响或改变Granite的风险管理策略。

2025年定期贷款

于2022年9月15日，Granite LP订立并完全提取一笔4亿美元的高级无抵押非循环定期贷款，到期日为2025年9月15日（“2025年定期贷款”）。2025年定期贷款已全额预付，无需支付违约金。任何偿还的金额都不能再借。提取金额的利息根据SOFR加上参考Granite LP外部信用评级确定的适用保证金计算，按月支付。产生了0.7百万美元的递延融资成本，并记录为账面价值的减少。

2024年10月4日，Granite LP全额偿还了2025年定期贷款的未偿还本金总额4亿美元，未受处罚。与偿还有关的2025年利率掉期终止，并结算相关的按市值计价资产0.6百万美元。

110花岗岩REIT 2024

2026年9月定期贷款

2023年9月7日，Granite LP签订并充分利用了将于2026年9月8日到期的7000万欧元高级无抵押非循环定期贷款（“2026年9月定期贷款”）。2026年9月定期贷款可全额预付，无需支付违约金。任何已偿还的金额不得再借。提取金额的利息按欧元同业拆借利率加上保证金计算，按月支付。产生了0.2百万美元的递延融资成本，记录为账面价值的减少。

2024年12月10日，Granite LP偿还了2026年9月定期贷款的本金总额1000万欧元，没有罚款。与部分还款一起，2026年9月利率掉期的1,000万欧元部分被终止，相关的按市值计价负债0.2百万欧元已结清。

2026年12月定期贷款

2018年12月12日，Granite LP签订并完全利用了一笔3亿美元的高级无抵押非循环定期融资，该融资最初于2025年12月12日到期。2019年11月27日，Granite对3亿美元的定期贷款进行再融资，并将到期日延长一年至2026年12月11日（“2026年12月定期贷款”）。产生了150万美元的递延融资成本，记录为账面价值的减少。

连同延期，先前存在的与定期融资相关的交叉货币利率掉期已于2019年11月27日结算，并订立新的交叉货币利率掉期（附注7（c））。

2026年12月的定期贷款可全额预付，无需支付违约金。已偿还的任何金额不得再借款。2026年12月定期贷款已提取金额的利息最初基于CDOR加上参考Granite LP的外部信用评级确定的适用保证金。由于2024年6月28日停止发布CDOR并且加拿大的财务基准被CORRA取代，2024年2月8日，Granite修订了2026年12月的定期贷款和2026年12月的交叉货币利率互换，将这些协议中的基准利率从CDOR更新为CORRA，其中包括CDOR和CORRA之间基差的固定利差，而不会对Granite的风险管理策略产生任何经济影响或改变。

花岗岩REIT 2024111

（c）衍生品



截至12月31日，										2024		2023


	需支付的名义金额		付息率		将收到的名义金额		收息率		到期日	公允价值资产（负债）		公允价值资产（负债）

2024年交叉货币利率互换(1)	168,200	欧元	0.522	%	185,000	美元	SOFR加保证金(8)		2024年12月19日	$	—	$	9,042
2025年利率互换(2) (3)	—	—	5.016	%	—	—	SOFR加保证金		2025年9月15日	—		4,847
2026年9月利率互换(4) (5)	—	—	4.333	%	—	—	欧元同业拆借利率加保证金		2026年9月8日	(1,502)		(2,105)
2026年12月交叉货币利率互换	205,500	欧元	1.355	%	300,000	加元	CORRA加保证金(9)		2026年12月11日	9,499		24,223
2027年交叉货币利率互换	370,300	美元	2.964	%	500,000	加元	3.062	%	2027年6月4日	(13,255)		18,402
2028年交叉货币利率互换	119,100	美元	2.096	%	150,000	加元	2.194	%	2028年8月30日	(11,941)		(3,067)
2028年交叉货币利率互换	242,100	欧元	0.536	%	350,000	加元	2.194	%	2028年8月30日	5,270		8,998
2029年4月交叉货币利率互换(6)	277,700	欧元	4.958	%	400,000	加元	6.103	%	2029年4月12日	(5,594)		(3,257)
2029年10月交叉货币利率互换(7)	167,400	欧元	3.494	%	250,000	加元	3.999	%	2029年10月4日	(6)		—
2030年交叉货币利率互换	319,400	欧元	1.045	%	500,000	加元	2.378	%	2030年12月18日	42,606		43,730
										$	25,077	$	100,813

(1)2024年12月19日，Granite LP全额偿还了2024年定期贷款的未偿还本金总额1.85亿美元。连同偿还，与2024年交叉货币利率掉期有关的1,080万美元按市值计价资产已结清（附注7（b））。

(3)2024年10月4日，Granite LP全额偿还了2025年定期贷款的未偿还本金总额4亿美元，无需支付违约金。连同偿还事项，终止2025年利率掉期交易，并结算相关的按市值计价资产0.6百万美元（附注7（b））。

(5)2024年12月10日，Granite LP偿还了2026年9月定期贷款的本金总额1000万欧元，没有罚款。连同部分还款，2026年9月利率掉期的1,000万欧元部分被终止，相关的按市价计价负债0.2百万欧元已结清（附注7（b））。

(8)2023年4月19日，Granite修订了2024年交叉货币利率互换，将协议中的基准利率从LIBOR更新为SOFR，包括LIBOR和SOFR之间的基差的固定利差，没有任何经济影响或改变Granite的风险管理策略（附注7（b））。结合2024年定期贷款，全押有效固定利率为0.267%。

112花岗岩REIT 2024

(9)2024年2月8日，Granite修订了2026年12月的交叉货币利率互换，将协议中的基准利率从CDOR更新为CORRA，其中包括针对CDOR和CORRA之间的基差设置固定利差，而不会对Granite的风险管理策略产生任何经济影响或改变（附注7（b））。结合2026年12月定期贷款，全押有效固定利率为1.096%。


	12月31日，		12月31日，
	2024		2023

以公允价值计量的衍生资产
非现行	$	57,375	$	100,200
当前	—		9,042
	$	57,375	$	109,242


以公允价值计量的衍生负债
非现行	$	32,298	$	8,429
当前	—		—
	$	32,298	$	8,429

截至2024年12月31日止年度，交叉货币利率掉期、2025年定期贷款和2025年利率掉期的组合以及2026年9月定期贷款和2026年9月利率掉期的组合被指定为信托对海外业务投资的净投资对冲（“净投资对冲”）。每季度评估一次套期保值的有效性。与套期有效部分相关的损益在其他综合收益（损失）中确认。截至2024年12月31日止年度，信托评估净投资对冲有效，但2024年交叉货币利率掉期的一部分、2025年定期贷款和2025年利率掉期组合的一部分、2026年9月定期贷款和2026年9月利率掉期组合的一部分以及2026年12月交叉货币利率掉期的一部分除外。

2024年10月4日，由于指定2029年10月交叉货币利率掉期为净投资对冲，信托取消指定2024年交叉货币利率掉期。由于信托在2024年10月4日至2024年12月19日期间没有对2024年交叉货币利率掉期采用对冲会计，因此在综合综合净收入表（附注12（e））中确认了1390万美元的公允价值收益，计入金融工具的公允价值（收益）损失净额（附注12（e））。

截至2024年12月31日止年度，由于取消指定2024年交叉货币利率掉期（2024年10月4日至2024年12月19日期间）以及与上述某些对冲关系的利率部分相关的无效，已在综合综合净收益表中的净额（附注12（e））金融工具公允价值（收益）损失中确认了710万美元的公允价值净收益。

信托已选择在综合合并净收益报表中记录与衍生工具相关的利率产生的差异。


8.			租赁义务

截至2024年12月31日，该信托拥有使用办公空间、办公和其他设备的租约，以及位于欧洲和加拿大的四处创收物业所处土地的地面租约。信托将这些租赁确认为使用权资产，并记录了相关的租赁负债义务。截至2024年12月31日止年度，花岗岩

花岗岩REIT 2024113

记录了180万美元的使用权资产和相关租赁债务，用于在欧洲的办公空间。

截至2024年12月31日与使用权资产有关的未来五年及其后的未来最低租赁付款额合计现值如下：





2025	$	945
2026	942
2027	657
2028	441
2029	458
2030年及其后	30,944
	$	34,387

截至2024年12月31日止年度，信托确认了与租赁义务相关的利息支出160万美元（2023年— 160万美元）（附注12（d））。


9.			流动负债

递延收入

递延收入与从租户收到的预付和未实现收入有关，并随着租金收入的时间而波动。

应付账款和应计负债




截至12月31日，	2024		2023

应付账款	$	13,540	$	11,400
应交商品税	7,521		5,779
租户保证金	6,689		6,093
员工单位薪酬	7,957		7,752
受托人/董事单位薪酬	9,865		9,364
应计薪金、奖励和福利	6,988		6,516
应计应付利息	20,462		15,135
应计建筑成本	2,282		11,009
应计专业费用	1,404		1,320
收购相关负债	28		907
应计物业运营成本	10,714		9,744

其他租户相关负债	7,671		8,621

应计外汇领结负债	1,329		—
股票回购应缴税款	905		—
其他应计负债	1,719		696
	$	99,074	$	94,336

114花岗岩REIT 2024


10.			分配给单位持有人

截至2024年12月31日止年度，向单位持有人宣布的分配总额为2.082亿美元（2023年— 2.043亿美元）或每单位3.31美元（2023年—每单位3.21美元）。

应于2024年12月31日支付的分配1780万美元（每单位0.2833美元），即2024年12月的每月分配，已于2025年1月15日支付。应于2023年12月31日支付的分配为1740万美元（每单位0.2750美元），代表2023年12月的每月分配，已于2024年1月16日支付。

在2024年12月31日之后，2025年1月宣布的1760万美元或每单位0.2833美元的分配已于2025年2月14日支付，2025年2月宣布的每单位0.2833美元的分配将于2025年3月14日支付。


11.			单位持有人权益

(a)单位数

花岗岩REIT获授权发行无限数量单位。每个单位有权在申报时获得分配，如果Granite REIT终止，则有权获得在清偿所有负债后剩余的Granite REIT净资产。

(b)以单位为基础的薪酬

激励股票期权计划

激励股票期权计划允许向董事、高级职员、员工和顾问授予股票期权或股票增值权。自2024年10月1日起，信托董事会终止了激励股票期权计划，当时没有未行使的期权。截至2023年12月31日，本计划下并无尚未行使的期权。

董事/受托人递延股份单位计划

该信托有两个非雇员董事股份薪酬计划（“DSP”），这些计划规定在每位董事选出的特定级别上，最多可延期支付每位非雇员董事年度薪酬总额的100%。根据DSP递延的金额由名义递延股份单位（“DSU”）反映，其在确定向董事支付的特定款项时的价值反映了单位的公平市场价值。DSU的价值随后会随着机组市场价格的变化而升值或贬值。DSP还规定对单位支付的任何分配应计名义分配等价物。2022年6月9日，对DSP进行了修订，允许根据薪酬、治理和提名委员会（“中广核委员会”）的酌情权，以现金或单位结算DSU，金额等于在该日期累积的DSU的价值。

未偿还的DSU变动的调节情况如下：

花岗岩REIT 2024115


	2024			2023
	数量（000s）	加权平均授予日公允价值		数量（000s）	加权平均授予日公允价值
未偿还的DSU，1月1日	123		$65.70	101		$64.58
新的赠款和分配	24		75.40	22		70.71
已解决	(5)		80.97	—		—
未偿还的DSU，12月31日	142		$66.78	123		$65.70

行政人员递延单位计划

由于附注1所述安排，Granite将行政合订单位计划（“受限制合订单位计划”）修订为行政递延单位计划（“受限制单位计划”），将受限制股份单位（“RSU”）修订为受限制股份单位（“RU”），并将业绩股份单位（“PSU”）修订为业绩单位（“PU”）。

该信托的受限制单位计划规定发行RU和PU，旨在以单位形式向高管和其他员工（“参与者”）提供基于股权的薪酬。根据受限制单位计划可发行的最高单位数目为100万个。受限制单位计划使参与者有权获得相当于该单位市场价值的单位或现金付款，该金额在任何日期均为该单位在多伦多证券交易所或纽约证券交易所过去五个交易日的成交量加权平均交易价格。单位的赎回形式由薪酬、治理和提名委员会决定，不由参与者自行选择。授予的归属条件由授予时的薪酬、治理和提名委员会确定，并可能导致单位数量的100%以上或以下的归属。受限制单位计划还规定根据就单位支付的分配应计分配等值金额。除非另有协议或受限制单位计划另有规定，否则有关单位须于归属后60天内结清。

受限制单位计划下未偿还名义单位变动的对账如下：


	2024				2023
	数量（000s）	加权平均授予日期公允价值			数量（000s）	加权平均授予日期公允价值
RUs和PU未偿还，1月1日	145		$	81.93	124		$	87.18
新的赠款和分配(1)	83		75.34		80		71.80
没收	(2)		79.63		(3)		81.54
按性能因子添加的PU	7		73.84		27		83.37
以现金结算	(36)		80.06		(42)		80.32
入驻单位	(36)		80.06		(41)		80.32
RUs和PU表现出色， 12月31日(2)	161		$	79.05	145		$	81.93

(1)包括截至2024年12月31日止年度批出的42.8个RU和32.2个PU（2023 — 40.1个RU和34.4个PU）。

(2)截至2024年12月31日，未偿还的单位总数包括总计66.7个RU和已授予的93.9个PU（2023 — 58.4个RU和86.8个PU）。

116花岗岩REIT 2024

截至2024年12月31日，未偿还RU的公允价值为380万美元，基于一个单位的市场价格。公允价值根据一个单位的市场价格变动进行调整，并在以雇员单位为基础的应付薪酬中记为负债（附注9）。

截至2024年12月31日，未偿PU的公允价值为420万美元，并在以员工单位为基础的应付薪酬中记录为负债（附注9）。公允价值是使用基于以下假设的蒙特卡罗模拟模型以及基于单位持有人总回报的市场调整因子计算得出的，该模型相对于标普/多伦多证券交易所上限REIT指数。


授予日期			2024年1月1日、2023年1月1日和2022年1月1日
PU优秀			93,867
加权平均到期期限			1.1年
平均波动率			20.4%
加权平均无风险利率			2.1%

在一般和管理费用中确认的信托以单位为基础的补偿费用为：




截至12月31日止年度，	2024		2023

受托人/董事的DSU(1)	$	906	$	2,431
针对高管和员工的限制性单位计划	4,454		7,782
以单位为基础的补偿费用	$	5,360	$	10,213

上述包含的公允价值重新计量（回收）费用：
受托人/董事的DSU	$	(879)	$	844
针对高管和员工的限制性单位计划	(247)		3,107
公允价值重新计量（回收）费用合计	$	(1,126)	$	3,951

(1)关于授权和选择作为DSU收取的费用。

（c）正常课程发行人投标

2024年5月22日，Granite宣布被TSX接受Granite的意向通知，以进行正常课程发行人投标（“NCIB”）。安排完成后，NCIB继续作为花岗岩REIT的NCIB购买单位。根据NCIB，Granite提议通过TSX的设施和加拿大的任何替代交易系统不时并在认为可取的情况下购买最多总计6,273，168个Granite已发行和未偿还的单位。NCIB于2024年5月24日开始，将于出价下的采购完成日期和2025年5月23日中较早的日期结束。根据多伦多证券交易所的政策，Granite通过多伦多证券交易所的每日购买量不得超过23,113辆，但有某些例外情况。Granite已与一家经纪商签订了一项自动证券购买计划，以便在指定的停电期间促进NCIB下的单位的回购。根据之前的一份进行NCIB的意向通知，Granite获得了多伦多证券交易所的批准，可以购买2023年5月24日至2024年5月23日期间的单元。

花岗岩REIT 2024117

截至2024年12月31日止年度，Granite以68.64美元的平均单位成本回购了66.73万个单位，总对价为4580万美元，不包括单位净回购的佣金和税费。回购价格与单位平均成本之间的差额记录在贡献盈余中，直到530万美元的贡献盈余余额完全耗尽。截至2023年12月31日止年度，Granite以68.73美元的平均单位成本回购了392,700个单位，总对价为2,700万美元，不包括佣金。回购价格与单位平均成本之间的差额640万美元记入贡献盈余。

（d）累计其他综合收益

累计其他综合收益由以下构成：


截至12月31日，	2024		2023

对子公司投资的外币折算收益，扣除相关对冲活动和非控股权益(1)	$	662,807	$	254,364
指定为净投资套期保值的衍生工具的公允价值（损失）收益	(13,475)		52,056
	$	649,332	$	306,420

(1)包括指定为净投资套期保值的非衍生金融工具的外币折算损益。


12.			租金收入、回收、成本和开支

(a)租金收入包括：




截至12月31日止年度，	2024		2023
基本租金	$	466,302	$	427,354
直线租金摊销	11,843		16,690
租户激励摊销	(54)		(4,403)
物业税回收	57,745		52,862
财产保险追偿	7,340		6,386
营业成本回收	25,467		22,361
	$	568,643	$	521,250

118花岗岩REIT 2024

(b)物业运营成本包括：




截至12月31日止年度，	2024		2023
不可向租户收回：
财产税和水电费	$	1,196	$	1,230
财产保险	735		694
维修和保养	413		427
物业管理费	390		378

其他	699		459
	$	3,433	$	3,188
可从租户收回：
财产税和水电费	$	66,875	$	58,752
财产保险	7,475		7,396
维修和保养	12,665		10,441
物业管理费	5,473		5,038
其他	1,232		1,197
	$	93,720	$	82,824
物业运营成本	$	97,153	$	86,012

（c）一般和行政费用包括：




截至12月31日止年度，	2024		2023

薪酬、奖励和福利	$	18,655	$	17,907
审计、法律和咨询	4,186		4,194
受托人/董事费用，包括分配、重估和费用(1)	1,208		2,825
RSU和PSU补偿费用，包括分配和重估(1)	4,454		7,782
其他公共实体费用	2,605		2,629
含物业税和公共区域维护费用的写字楼租金	662		623
资本税（回收）费用	(897)		995
信息技术成本	2,633		2,524
企业重组成本(2)	3,471		147
其他	2,386		2,332
	$	39,363	$	41,958
减：资本化的一般和行政费用	(454)		(518)
	$	38,909	$	41,440

(1)公允价值重新计量（回收）费用金额见附注11（b）。

(2)企业重组成本包括与信托合订单位结构解耦相关的成本。

花岗岩REIT 2024119

（d）利息支出和其他融资成本包括：




截至12月31日止年度，	2024		2023

与债券和定期贷款有关的利息和摊销发行费用	$	85,276	$	73,322


递延融资成本及其他利息费用的摊销	3,463		5,853
与租赁责任有关的利息开支（附注8）	1,638		1,593
	$	90,377	$	80,768
减：资本化利息	(479)		(2,051)
	$	89,898	$	78,717

（e）金融工具的公允价值（收益）损失净额包括：




截至12月31日止年度，	2024		2023


外汇领子合约，净额（附注16（a））	$	1,979	$	(3,076)


衍生品，净额（附注7（c））	(7,145)		20,372
	$	(5,166)	$	17,296

截至2024年12月31日止年度，金融工具的公允价值净收益520万美元包括衍生工具的公允价值净收益710万美元，这与2024年交叉货币利率掉期、2025年定期贷款和2025年利率掉期的组合、2026年9月定期贷款和2026年9月利率掉期以及2026年12月交叉货币利率掉期的组合的公允价值变动有关，部分被外汇领子合约的公允价值净损失200万美元所抵消。信托部分采用或未采用套期会计的衍生工具和外汇项圈，因此公允价值变动在综合合并净收益表的金融工具公允价值（收益）损失净额中确认。

截至2023年12月31日止年度，金融工具公允价值净亏损1730万美元，包括与2023年交叉货币利率掉期、2024年交叉货币利率掉期、2025年定期贷款和2025年利率掉期的组合以及2026年9月定期贷款和2026年9月利率掉期的组合相关的衍生工具公允价值净亏损2040万美元，部分被外汇领子合约的公允价值净收益310万美元所抵消。信托部分采用或未采用套期会计的衍生工具和外汇项圈，因此公允价值变动认可于金融工具公允价值（收益）损失，净额，在合并合并报表中净收入。

120花岗岩REIT 2024


13.			所得税

(a)所得税费用（回收）的主要组成部分有：


截至12月31日止年度，	2024		2023
当期所得税：
现行税收	$	10,149	$	8,450
指以往各期的现行税项	(1,680)		(1,854)
预扣税款及其他	227		110
	$	8,696	$	6,706
递延所得税：
暂时性差异的产生和转回	$	25,131	$	(25,660)
税率变动的影响	(771)		—

以前未确认的税收损失减少了当期税收支出而产生的收益	(54)		—

子公司利润预扣税款	6		86
递延税项资产减记或转回先前减记所产生的递延税项	(527)		8,877
其他	(1,607)		502
	$	22,178	$	(16,195)
所得税费用（回收）	$	30,874	$	(9,489)

（b）报告的实际所得税率合并合并净收入报表与加拿大法定费率不同，原因如下：




截至12月31日止年度，	2024		2023
所得税前收入	$	392,756	$	129,007
加拿大法定税率26.5%的预期所得税（2023-26.5%）	$	104,080	$	34,187
分配给单位持有人并应纳税的收入	(64,115)		(51,921)
国外净利差	(5,785)		(811)
为不确定的税务状况拨备的净变化	(1,244)		(548)
净永久差额	889		507
税率变化的净影响	(771)		—
确认递延税项资产的净变动	(581)		8,877

预扣税款及其他	(1,599)		220
所得税费用（回收）	$	30,874	$	(9,489)

花岗岩REIT 2024121

（c）递延税项资产和负债包括与以下相关的暂时性差异：


截至12月31日，	2024		2023
递延所得税资产：

亏损结转	$	677	$	602
其他	(9)		37
递延所得税资产	$	668	$	639
递延税项负债：
投资物业	$	597,258	$	540,304
未分配子公司利润预扣税	94		86
其他	(5,456)		(4,839)
递延所得税负债	$	591,896	$	535,551

（d）递延税项负债净额的变动包括以下各项：


截至12月31日止年度，	2024		2023
余额，年初	$	534,912	$	556,762
在净收益中确认的递延税项费用（回收）	22,178		(16,195)
递延税项余额的外币换算	34,138		(5,655)
递延所得税负债净额，年末	$	591,228	$	534,912

（e）截至2024年12月31日止年度的所得税现金支付净额为830万美元（2023年— 830万美元），其中包括支付的预扣税不到20万美元（2023年—不到10万美元）。

（f）信托在若干国家开展业务，法定税率各不相同。在估计信托各经营辖区的所得税费用和递延所得税资产和负债时需要进行判断。这一过程涉及估计实际的当期税务风险，评估出于税务和会计目的对项目的不同处理而产生的暂时性差异，评估递延所得税资产变现的可能性是否更大，并根据所有现有证据，确定是否需要对全部或部分此类递延所得税资产计提拨备。本信托报告在纳税申报表中承担或预期承担的不确定税收头寸（‘未确认的税收优惠’）的负债。信托在所得税费用中确认与未确认的税收优惠相关的利息和罚款（如有）。

截至2024年12月31日，信托有890万美元（2023年— 980万美元）未确认的所得税优惠（包括与应计利息和罚款相关的30万美元（2023年— 10万美元）），如果这些税收优惠得到确认，所有这些最终都可能降低信托的有效税率。该信托认为，它已为与税务审查相关的合理可预见的结果提供了充分的准备，任何决议都不会对综合合并财务状况、经营业绩或现金流量产生重大影响。然而，信托无法以任何程度的确定性预测任何未来可能结果的确切性质。

122花岗岩REIT 2024

未确认税收优惠的期初和期末金额对账如下：


截至12月31日，	2024		2023
未确认的税收优惠余额，年初	$	9,795	$	10,279
前几年税务职位减少	(1,613)		(1,815)
本年度税务职位增加	494		1,244
外币影响	208		87
未确认的税收优惠余额，年底	$	8,884	$	9,795

截至2024年12月31日，未确认的税收优惠总额可能在未来12个月内减少，这是合理的。减少的数额可能介于名义金额和170万美元之间（2023年——名义金额和220万美元），主要涉及纳税年度成为当地税务当局未来税务审查目的禁止的法规以及当前税务审查的结果。截至2024年12月31日止年度，在综合合并净收益报表中，作为所得税拨备的一部分，记录了名义金额的利息和罚款（2023年—名义金额）。

截至2024年12月31日，以下纳税年度仍待审查：


主要司法管辖区
加拿大			2020年至2024年
美国			2020年至2024年
奥地利			2019年至2024年
德国			2016年至2024年
荷兰			2019年至2024年

截至2024年12月31日，信托在不同税务管辖区约有1.785亿美元（2023年— 3.307亿美元）的损失和其他可扣除的暂时性差异，信托认为这些差异不太可能实现。因此，截至2024年12月31日，没有就这些损失和其他可抵扣暂时性差异确认递延所得税资产。这一数字中包括未到期的加拿大资本损失结转为零（2023年— 1.409亿美元）。

截至2024年12月31日，与尚未确认递延税项负债的子公司投资相关的暂时性差异总额约为6410万美元（2023年—约2.539亿美元）。

花岗岩REIT 2024123


14.			分段披露信息

该信托有一个可报告的部分——工业房地产的所有权和租金，由总裁兼首席执行官的首席运营决策者审查的信息确定。以下表格提供了有关地理分割的某些信息：


收入
截至12月31日止年度，	2024				2023
加拿大	$	96,593	17	%	$	80,460	15	%
美国	314,179		55	%	296,520		58	%
奥地利	73,521		13	%	63,825		12	%
德国	41,050		7	%	38,800		7	%
荷兰	43,796		8	%	41,645		8	%

	$	569,139	100	%	$	521,250	100	%

截至2024年12月31日止年度，来自曼格纳国际及其子公司的收入约占该信托总收入的24%（2023 — 23%）。


投资物业
截至12月31日，	2024				2023
加拿大	$	2,111,977	22	%	$	2,018,661	23	%
美国	5,043,622		54	%	4,593,136		52	%
奥地利	834,554		9	%	819,002		9	%
德国	625,670		7	%	612,350		7	%
荷兰	781,463		8	%	764,990		9	%

	$	9,397,286	100	%	$	8,808,139	100	%

124花岗岩REIT 2024


15.			现金流动详情

(a)不涉及经营现金流的项目如下表所示：




截至12月31日止年度，	2024		2023

直线租金摊销	$	(11,843)	$	(16,690)
租户激励摊销	54		4,403
以单位为基础的补偿费用（附注11（b））	5,360		10,213
投资物业公允价值（收益）损失，净额	(53,037)		172,676
折旧及摊销	1,289		1,272
金融工具公允价值（收益）损失，净额（附注12（e））	(5,166)		17,296
出售投资物业亏损	—		1,505
与债权证和定期贷款有关的发行费用摊销	2,421		1,953
递延融资成本摊销	512		535
递延所得税费用（追讨）（附注13（a））	22,178		(16,195)
2024年定期贷款的未实现外汇损失(1)	15,383		—
其他	(19)		33
	$	(22,868)	$	177,001

(1)与2024年10月4日至2024年12月19日期间未被指定为国外业务净投资对冲的2024年定期贷款的未实现外汇损失有关。

(b)营运资金余额变动情况见下表：




截至12月31日止年度，	2024		2023
应收账款	$	(5,959)	$	(200)
预付费用及其他	642		(3,390)
应付账款和应计负债	(2,332)		(1,727)
递延收入	(90)		654

	$	(7,739)	$	(4,663)

（c）非现金投融资活动

截至2024年12月31日止年度，根据受限制单位计划（附注11（b））发行了价值270万美元（2023 — 340万美元）的36,000个单位（2023 — 41,000个单位），未记录在综合合并现金流量表中。

此外，截至2024年12月31日止年度，外币换算对无担保债务和相关衍生工具的总影响为2320万美元收益，未在综合合并现金流量表中记录。截至2023年12月31日止年度，外币换算对有担保债务、无担保债务和相关衍生工具的总影响为1900万美元的损失未记录在合并现金流量表中。

花岗岩REIT 2024125

（d）现金和现金等价物包括：




截至12月31日，	2024		2023
现金	$	126,175	$	115,714
短期存款	—		420
	$	126,175	$	116,134


16.			公允价值和风险管理

(a)金融工具公允价值

下表提供了截至2024年12月31日和2023年12月31日金融资产和负债的计量基础：



截至12月31日，				2024					2023
	携带价值			公允价值		携带价值			公允价值
金融资产

其他资产	$	264	(1)	$	264	$	283	(1)	$	283
衍生品	57,375			57,375		109,242		(2)	109,242

应收账款	18,347			18,347		12,166			12,166
预付费用及其他	—			—		650		(3)	650

现金及现金等价物	126,175			126,175		116,134			116,134
	$	202,161		$	202,161	$	238,475		$	238,475

金融负债
无担保债券，净额	$	2,689,317		$	2,646,255	$	1,892,236		$	1,768,920
无抵押定期贷款，净额	389,136			389,136		1,173,746		(4)	1,173,746


衍生品	32,298			32,298		8,429			8,429
应付账款和应计负债	99,074		(5)	99,074		94,336			94,336
应付分派	17,762			17,762		17,415			17,415
	$	3,227,587		$	3,184,525	$	3,186,162		$	3,062,846

(1)计入其他资产的长期应收款（附注6）。

(2)余额包括衍生资产的流动和非流动部分（附注7（c））。

(3)截至2023年12月31日，计入预付费用及其他的外汇项圈为0.7百万美元。

(4)余额包括无抵押定期贷款的流动和非流动部分，净额（附注7（b））。

(5)截至2024年12月31日，计入应付账款和应计负债的外汇项圈为130万美元（附注9）。

由于这些金融工具的到期期限相对较短，信托的应收账款、现金及现金等价物、应付账款和应计负债以及应付分配的公允价值与其账面值相近。计入其他资产的长期应收款项的公允价值与其账面值相近，因为该应收款项按与现行市场利率相当的利率计息。无担保债券的公允价值采用市场报价确定。由于无抵押定期贷款按与现行市场利率相当的利率计息，故无抵押定期贷款的公平值与其账面值相若。衍生工具和外汇项圈的公允价值是使用其交易对手报价的市场输入确定的。

126花岗岩REIT 2024

该信托定期购买外汇项圈，以对冲特定的预期外汇交易，并减轻其净现金流的外汇敞口。截至2024年12月31日，该信托持有12份名义价值为8400万美元的未平仓外汇领子合约，并在满足特定美元相对于加元的汇率的情况下，与该信托签约出售美元并收取加元。截至2024年12月31日，该信托还持有12份名义价值为2400万欧元的未偿外汇领子合约，并与该信托签订合同，如果满足特定的欧元相对于加元的汇率，则出售欧元并收取加元。截至2024年12月31日止年度，信托录得与未完成外汇领子合同相关的公允价值净亏损200万美元（附注12（e））。该信托没有对这些金融工具采用套期会计。

截至2023年12月31日，信托持有6份名义价值为3,600万美元的未偿外汇领子合约，并在满足特定美元相对于加元的汇率的情况下，与信托签约出售美元并收取加元。截至2023年12月31日，信托还持有12份名义价值为2400万欧元的未偿外汇领结合约，并与信托签订合同，在满足特定欧元相对于加元的汇率的情况下，出售欧元并收取加元。截至2023年12月31日止年度，信托录得与未偿外汇领子合同相关的公允价值净收益310万美元（附注12（e））。该信托没有对这些金融工具采用套期会计。

(b)公允价值等级

公允价值计量是基于可观察和不可观察市场数据的输入，市场参与者将在为资产或负债定价时使用这些数据。国际财务报告准则会计准则建立了公允价值层次结构，概述如下：

第一层级：相同资产或负债采用活跃市场报价确定的公允价值。

第2级：使用重要的可观察输入值确定的公允价值，一般是类似资产或负债在活跃市场的报价或不活跃市场的报价。

第3级：使用重大不可观察输入值确定的公允价值，例如定价模型、贴现现金流或类似技术。

下表显示了与按经常性和非经常性基础以公允价值计量或披露的信托资产和负债相关的信息，以及公允价值计量所处的公允价值层次结构中的级别。

花岗岩REIT 2024127


截至2024年12月31日	1级		2级		3级
按公允价值计量或披露的资产和负债
以公允价值计量的资产
投资物业（注4）	$	—	$	—	$	9,397,286

衍生工具（附注7）	—		57,375		—




以公允价值计量或披露的负债
无抵押债券，净额（附注7）	2,646,255		—		—
无抵押定期贷款，净额（附注7）	—		389,136		—


计入应付账款和应计负债的外汇项圈（附注9）	—		1,329		—
衍生工具（附注7）	—		32,298		—
以公允价值计量或披露的净（负债）资产	$	(2,646,255)	$	(365,388)	$	9,397,286


截至2023年12月31日	1级		2级		3级
按公允价值计量或披露的资产和负债
以公允价值计量的资产
投资物业（注4）	$	—	$	—	$	8,808,139

衍生工具（附注7）	—		109,242		—

计入预付费用的外汇项圈及其他	—		650		—


以公允价值计量或披露的负债
无抵押债券，净额（附注7）	1,768,920		—		—
无抵押定期贷款，净额（附注7）	—		1,173,746		—


衍生工具（附注7）	—		8,429		—
以公允价值计量或披露的净（负债）资产	$	(1,768,920)	$	(1,072,283)	$	8,808,139

对于经常性以公允价值计量的资产和负债，本信托在每个报告期末通过重新评估分类（基于对公允价值计量整体具有重要意义的最低层次输入值）来确定公允价值层级之间是否发生了转移。截至2024年12月31日和2023年12月31日止年度，各级别之间没有转移。

有关公允价值计量中使用的估值技术和输入值的描述以及在公允价值层次结构第3级中确认的投资物业的公允价值计量的对账，请参阅附注4，投资物业。

128花岗岩REIT 2024

（c）风险管理

信托的金融工具产生的主要风险是信用、利率、外汇和流动性风险。信托管理这些风险的方法总结如下：

（一）信用风险

该信托面临信用风险的金融资产主要包括现金和现金等价物以及应收账款。

现金及现金等价物包括短期投资，如定期存款，投资于最低信用评级为BBB +的政府和金融机构（基于标准普尔（“标普”）评级表）。通过根据信用评级限制投资于任何一家政府或金融机构的金额，进一步降低信用风险集中度。

截至2024年12月31日止年度，曼格纳国际及其附属公司约占该信托租金收入的24%。虽然其运营中的子公司没有单独评级，但曼格纳国际 Inc.拥有穆迪、标普和DBRS 晨星信息的投资级信用评级，这降低了信托对该租户的信用风险。信托的应收账款基本上全部在30天内收回。应收账款逾期余额不大。

（二）利率风险

截至2024年12月31日，本信托的利率风险敞口有限。该信托约87%的计息债务由2027年债券、2028年债券、2029年4月债券、2029年10月债券、2030年债券和2031年债券形式的固定利率债务组成。经考虑相关衍生工具（如适用），2027年债券、2028年债券、2029年4月债券、2029年10月债券、2030年债券及2031年债券的有效固定利率分别为2.964%、1.004%、4.929%、3.494%、1.045%及4.348%。该信托剩余13%的计息债务由2026年9月定期贷款和2026年12月定期贷款形式的浮动利率债务组成。经考虑相关衍生工具后，2026年9月定期贷款及2026年12月定期贷款的有效固定利率分别为4.333%及1.096%。因此，在考虑相关衍生工具后，信托的计息债务100%由固定利率债务构成。

（三）外汇风险

截至2024年12月31日，本信托面临的外汇风险主要与欧元和美元走势有关。该信托的结构使得其海外业务主要由拥有与业务发生所处经济环境相同的功能货币的实体进行。因此，与金融工具相关的货币风险的净收益影响有限，因为其金融资产和负债一般以持有该金融工具的子公司的功能货币计值。然而，该信托因其外币计价业务的净投资以及某些信托级别的外币计价资产和负债而面临外汇风险。截至2024年12月31日，该信托的外币计价净资产为67亿美元，以美元和欧元计。美元和欧元汇率相对于加元变动1%将

花岗岩REIT 2024129

导致综合收益的收益或亏损分别约为4700万美元和2010万美元。

花岗岩产生的租金收入并非全部以加元计价。由于财务业绩以加元报告，信托受到外币波动的影响，可能不时对经营业绩产生影响。截至2024年12月31日止年度，美元和欧元汇率相对于加元的1%变动将分别影响收入约310万美元和160万美元。

截至2024年12月31日止年度，信托已指定其与15亿美元无担保债券、3亿美元无担保定期贷款以及8940万美元无担保定期贷款及其相关衍生工具组合相关的衍生工具作为其在欧洲业务净投资的对冲（附注7（c））。此外，该信托已指定其与6.50亿美元无担保债券相关的衍生工具作为其对美国业务净投资的对冲（附注7（c））。

（四）流动性风险

流动性风险是指信托在履行到期财务义务时遇到困难的风险。信托还可能面临与债务融资相关的风险，包括无担保债券、定期贷款和信贷融资可能无法再融资的风险。该信托将流动性风险降至最低的目标是维持其投资物业的审慎杠杆水平，保持其信贷融资的充裕能力，错开其债务期限状况，并维持投资级信用评级。此外，《信托申报》规定了一定的负债比例限制。

信托金融负债的估计合同期限汇总如下：


	按年度分列的应付款项
截至2024年12月31日	合计		2025		2026		2027		2028		2029		此后
无担保债券	$	2,700,000	$	—	$	—	$	500,000	$	500,000	$	650,000	$	1,050,000
无抵押定期贷款	389,443		—		389,443		—		—		—		—
衍生品	32,298		—		1,502		13,255		11,941		5,600		—

利息支付(1):
无担保债券，扣除衍生工具	393,865		79,171		79,171		71,352		63,534		47,830		52,807
无抵押定期贷款，扣除衍生品	13,671		7,294		6,377		—		—		—		—
应付账款和应计负债	99,074		95,214		3,057		803		—		—		—
应付分派	17,762		17,762		—		—		—		—		—
	$	3,646,113	$	199,441	$	479,550	$	585,410	$	575,475	$	703,430	$	1,102,807

(1)系指根据实际现行利率和平均外汇汇率，在未贴现的基础上，预计在债务期限内支付的利息费用总额。

130花岗岩REIT 2024


17.			资本管理

信托的资本结构包括单位持有人的股权和债务总额。信托的管理资本总额汇总如下：


截至12月31日，	2024		2023
无担保债券，净额	$	2,689,317	$	1,892,236
无抵押定期贷款，净额	389,136		1,173,746
衍生（资产）负债，净额(1)	(25,077)		(100,813)

总债务	3,053,376		2,965,169
单位持有人权益	5,728,236		5,276,951
管理资本总额	$	8,781,612	$	8,242,120

(1)余额指扣除衍生负债后的衍生工具（资产）（附注7（c））。

本信托根据资本的可获得性、经济状况和投资机会管理、监测和调整其资本余额，并铭记以下目标：

•遵守经修订和重述的信托声明所规定的投资和债务限制；

•遵守现有债务契约；

•维持投资级信用评级；

•支持信托的业务战略，包括持续运营、物业开发和收购；

•优化信托加权平均资金成本；

•产生稳定且不断增长的现金分配；和

•建立长期单位持有人价值。

经修订和重述的信托声明载有有关资本管理的若干规定，其中包括：

•如果在发生或承担债务生效后，信托的总债务将超过账面总值的65%（定义见经修订和重述的信托声明），则信托不得产生或承担任何债务；和

•信托不得投资于未开发土地进行开发，但（i）现有物业与

额外发展，（ii）翻新或扩建现有物业的目的或

（iii）发展新物业，条件是总成本

信托对未开发土地的投资，在建议投资生效后，将不

超过账面总值的15%。

截至2024年12月31日，信托的综合合并债务包括无抵押债券、无抵押定期贷款和提取时的无抵押循环信贷融资，每一项都有不同的财务契约。这些契约在信托契约、定期贷款协议和循环信贷融资协议中定义，并根据债务工具的不同，包括总债务率、有担保债务率、利息覆盖率、未设押资产比率和最低股权门槛。这些契约每季度进行合规测试，截至2024年12月31日和2023年12月31日，信托遵守了各自的要求。

花岗岩REIT 2024131

分配由董事会（“董事会”）酌情决定，Granite REIT打算根据其根据《所得税法》计算的经修订和重述的信托声明每年分配其所有应税收入。对于2024财年，信托宣布1月至11月每月每单位分配0.2750美元，12月每月每单位分配0.2833美元。除其他因素外，董事会在确定每月分配水平时考虑了估计的2024年和2025年运营产生的现金和资本需求、其当前和目标派息率与信托战略目标的一致性以及遵守上述财务契约的情况。


18.			关联方交易

截至2024年12月31日及2023年12月31日止年度，主要管理人员包括受托人/董事、总裁兼首席执行官、首席财务官、执行副总裁、全球房地产主管、执行副总裁、全球房地产和投资主管以及执行副总裁、总法律顾问。有关受托人/董事费用的信息载于附注11（b）和12（c）。已支付或应支付给信托关键管理人员的补偿如下：


已结束的年份12月31日，	2024		2023
薪酬、奖励和短期福利	$	5,383	$	5,649
包括公允价值调整在内的以单位为基础的补偿费用	2,807		2,959
	$	8,190	$	8,608


19.			承诺与或有事项

（a）信托须受制于在正常业务过程中产生的各种法律程序和债权。管理层根据法律顾问的建议评估所有索赔。管理层认为，这些索赔一般由Granite的保险单承保，剩余索赔的任何责任不太可能发生，也不会对合并合并财务报表产生重大不利影响。然而，实际结果可能与管理层的预期不同。

（b）截至2024年12月31日，信托的合同承付款总额为1210万美元，主要包括完成其正在进行的建设和开发项目的费用。

（c）就2020年11月12日位于佐治亚州Palmetto和2021年3月12日位于佐治亚州Locust Grove的投资物业的收购而言，承担了1.399亿美元（9710万美元）的债券。债券的授权金额为1.498亿美元（1.040亿美元），其中截至2024年12月31日未偿还的债券为7580万美元（5260万美元）。这些债券为收购的投资物业提供了房地产税减免。通过一系列交易，信托既是债券持有人，也是债券的义务人。因此，根据国际会计准则第32号，这些债券不记录在合并合并资产负债表中。

信托在正常业务过程中参与讨论，并有各种意向书或有条件协议，涉及可能收购新物业和处置其投资组合中的现有物业。这些潜在的承付款项或或有事项，无论是单独的还是合计的，都不会对合并合并财务报表产生重大影响。

132花岗岩REIT 2024


20.			随后发生的事件

（a）在2024年12月31日之后，信托宣布2025年1月的分配为1760万美元或每单位0.2833美元，2025年2月的分配为每单位0.2833美元（附注10）。

（b）2024年12月31日之后，Granite在NCIB下以68.75美元的平均单位成本回购了459,100个单位，总对价为3160万美元，不包括单位净回购的佣金和税。

（c）2025年2月4日，Granite LP完成发行本金总额为3亿美元的系列10高级无抵押债券，按每日复合CORRA计息，年利率为0.77%，按季度支付，于2026年12月11日到期（“2026年债券”）。2026年债券由Granite REIT和Granite GP提供担保。

2025年2月4日，Granite LP使用发行2026年债券的净收益全额偿还了到期日为2026年12月11日的2026年12月定期贷款的未偿本金总额3.00亿美元，未作任何罚款。

花岗岩REIT 2024133


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请查阅我们的网站（www.granitereit.com），了解Granite遵守纽约证券交易所公司治理标准和适用的加拿大标准和准则的情况。

可公开查阅的文件

截至2024年12月31日止年度的财务报表副本可通过互联网在电子数据收集分析和检索系统（EDGAR）上查阅，该系统可在www.sec.gov上查阅，电子数据分析和检索Plus系统（SEDAR +）可在www.sedarplus.ca上查阅。其他所需的证券备案也可以在EDGAR和SEDAR +上找到。

134花岗岩REIT 2024


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