EX-10.1
租赁协议
本租赁协议（本“租赁”）于2023年12月11日（“生效日期”）由特拉华州有限责任公司ARE-SAN FRANCISCO NO.63，LLC（“房东”）与特拉华州公司CARGO THERAPEUTICS，INC.（“租户”）签订。
基本租赁条款
建筑：835 Industrial Road，San Carlos，California 94070
处所：该部分建筑物，俗称300及400号套房，由建筑物的整个3楼及4楼组成，包含约99,557平方呎的可出租面积，由业主厘定，详见附件 A。
项目：处所所所在建筑物所依据的不动产，连同其上的所有改善措施及其附属物（如附件 B所述）。
基本租金：最初，每月每可出租房地平方英尺5.70美元，可根据本协议第4节进行调整。
处所可出租面积：99,557平方尺。
建筑物可出租面积：248,103平方呎。
项目可出租面积：522,729平方呎。
租户占大厦营运开支的比例：40.13%
建筑占项目营业费用的比例：47.46%
保证金金额：567474.90美元
目标投产日期：2024年1月1日
租金调整百分比：3%
基期：自启用日起算，自启用日起第一个完整月的第一天起计87个月结束。为明确起见，如果启动日期发生在一个月的第一天，则基期届满应从该日开始计量。如果启动日期发生在一个月的第一天以外的一天，则从下个月的第一天开始计算基期届满的时间。
许可用途：研发实验室、相关办公及其他符合本项目性质并在其他方面符合本项目第七节规定的相关用途。
交租地址：房东通知地址：
邮政信箱97538326 North Euclid Avenue
达拉斯，TX 75397-5383帕萨迪纳，加利福尼亚州 91101
关注：公司秘书
邮箱：legalnotice@are.com
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租户通知地址租户通知地址
开工日期前：开工日期后：
900 Alameda De Las Pulgas，Suite 350,835 Industrial Road，Suite 300
San Mateo，加利福尼亚州 94403 San Carlos，加利福尼亚州 94070
关注：Haley Gilbert关注：租赁管理员
邮箱：hgilbert@cargo-tx.com邮箱：hgilbert@cargo-tx.com
和facilities@cargo-tx.com和facilities@cargo-tx.com
以下展品和增编附于此，并以此引用方式并入本文：
[ x ]展品a-房地说明[ x ]展品b-项目说明
[ ]展览C-工作信函[ x ]展览D-开始日期
[ x ] Exhibit e-Rules and Regulations [ x ] Exhibit F-Tenant的个人财产
[ x ]展览g –现有FF & E
1.
房地租赁.根据并在遵守本协议所有条款和条件的情况下，业主特此将处所出租给租户，而租户特此向业主出租处所。项目中供项目租户非专属使用的部分，在此统称为“公共区域.”在符合本租赁条款和条件的情况下，承租人应与其他有权使用公共区域的人一起拥有附属权利。公用区域须包括但不限于现时或以后位于工程项目内、工程上或以其他方式服务的任何公用设施（如有的话），而该等设施乃不时存在，由业主以其唯一及绝对酌情决定权厘定（每项均为一项"项目便利设施”，并统称为“项目便利设施”).业主保留修改公共区域的权利，前提是此类修改不会对租户使用或进入许可用途的处所产生重大不利影响。自生效日期及之后至任期届满（定义见第2款），租客须有权每周7天、每天24小时进入建筑物及处所，但因法律规定、业主履行根据本租约规定或准许由业主进行的任何安装、保养或修理，或任何其他临时中断，以及在其他方面受本租约条款规限的情况除外。
2.
交付；房地验收；开工日期.业主须尽合理努力于目标开始日期或之前将处所交付予租客（“交付”或“交付”).业主未及时交付处所的，业主不对由此造成的任何损失或损害向承租人承担责任，除本合同另有规定外，本租约不得作废或作废。尽管本条例另有相反规定，如业主未能在目标生效日期后90天的日期前将处所交付予租客（因租客或不可抗力造成的延误，该日期可予延长（定义见第34款）的延迟，该“减持日期"），则自紧接其后的减免期（定义见下文）届满后的第一天起，业主未能向租户交付处所的减免日后的每一天，基租须按日减息。如业主因承租人或不可抗力延误造成的延误以外的任何理由，在目标生效日期后180天内未交付处所，则本租约可由承租人以书面通知方式终止，如终止：（a）保证金或其任何余额（即扣除业主根据本租约条文有权获得的所有款项后）须退还承租人，及（b）业主或承租人在本租约下均无任何进一步的权利、责任或义务，除非有关明确在本租赁终止后仍然有效的条文。如果承租人未在该180天期限（因不可抗力延误和由承租人造成的延误而延长）的10个营业日内选择作废本租约，则该作废本租约的权利应予放弃，本租约应保持完全有效。
“开工日期”为业主向租户交付房舍的日期。“租金起租日”为起租日之后的90日。经业主要求，租客须签立及交付一份书面确认书，内容为生效日期、租金生效日期及租期届满日期，当该等确认书以
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本租约所附“开工日期确认书”作为附件 D；但前提是租户未执行和交付此类确认书不影响房东在本合同项下的权利。本租赁的“期限”应为基准期限，如基本租赁条款和租户根据本租赁第40条可能行使的任何延期条款中所定义。
在租期内，租户有权使用截至开工日期位于处所内并在本合同所附的附件 G上进一步详细标识的所有家具、固定装置和设备（“现有的FF & E”），租户无需承担额外成本或费用。未经业主事先书面同意，租户无权将任何现有的FF & E从处所中移走，现有的FF & E应在期限届满或更早终止时按收到的相同条件退还给业主，但须遵守普通磨损和人员伤亡损害。在开工日期前，业主须将不构成现有FF & E的任何家具、固定装置和设备从处所中移走。
但承租人已交付反映承租人根据第17条规定须维持的保险范围的保险证明，业主须在不迟于2023年12月1日前准许承租人进入处所，以供承租人安装及设置家具、固定装置及设备（“FF & E安装”），但前提是该等FF & E安装须与业主协调，且承租人遵守本租约的条款及业主可合理施加的所有其他合理限制及条件。所有该等出入须在大厦的正常营业时间内进行。租户在开工日期前进入房地的任何权限均应遵守本租约的所有条款和条件，不包括支付基本租金或运营费用的义务。
除本租约另有明文规定外：（a）租户须接受处所及现有FF & E截至生效日期的状况；（b）业主对处所或现有FF & E的任何缺陷不承担任何义务；及（c）租户对处所及现有FF & E的占有，应是租户接受处所及现有FF & E，以及处所及现有FF & E在占有时状况良好的确凿证据。本款并不旨在限制业主根据租约第13条承担的维修及保养责任。
业主须自行承担成本及开支（不构成经营开支），负责承租人于生效日期后365个历日内以书面通知业主的服务处所的楼宇系统（定义见第13条）的任何维修，除非承租人或任何承租方对该项维修的原因负责，在此情况下，承租人须支付成本。
承租人同意并承认，除本租约另有明文规定外，业主或业主的任何代理人均未就处所、建筑物或工程的全部或任何部分的状况及/或处所、建筑物或工程适合承租人开展业务作出任何陈述或保证，而租户放弃任何有关处所、建筑物或工程适合许可用途的默示保证。本租约构成业主和租户就本合同标的事项达成的完整协议，并取代本合同未包含的任何和所有先前的陈述、诱导、承诺、协议、谅解和谈判。业主在执行本租约时是依据租户在此所载的陈述、保证、承认和协议来执行的。
(a)
基本租金.承租人须在承租人向业主交付本租约的已签立副本的同时，向业主交付紧接其后减期届满翌日发生的日历月的基本租金（或如该日期未发生在一个历月的第一天，则为紧接其后减期届满翌日发生的日期后的第一个完整历月的基本租金）。承租人应在本协议期限届满后的每个日历月的第一天或之前，提前向业主支付月期基础租金，不得要求、减免、扣除或抵销。
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随后的减免期，以美利坚合众国的法定货币，到房东指定的实际地址或通过联邦保险的电子资金转账（“EFT”）根据业主向租户提供的指示（“ACH”）通过电汇、环球同业银行金融通信协会（SWIFT）或自动清算所（“ACH”）EFT支付说明”).租户据此支付的所有EFT款项第3（a）款）必须包括对ARE-San Francisco No. 63，LLC的提及 以及大厦地址（即工业路835号）。任何部分日历月的基本租金的支付应按比例分摊。尽管本条例另有相反规定，如其后的减免期届满发生在一个历月的第一天以外的一天，则租客须于紧接其后的减免期届满的翌日，向业主按比例支付该部分月份的基本租金及租客依据本条例第一句交付的预付基本租金第3（a）款）应适用于随后的减值期届满后的第一个完整日历月。租户向业主支付基本租金及其他款项的义务与业主在本租赁下的义务是独立的义务。承租人在任何时间均无权减免、减免或抵销任何租金（定义见第5节）根据本协议到期，但本租赁中可能明文规定的任何减免除外。
尽管有任何与此相反的规定，只要租户当时没有在本租约下违约，租户无须支付自租金开始日期开始至租金开始日期后365天的期间的基本租金（“随后的减免期”）。承租人应于紧接其后的减免期届满的翌日开始支付全额基本租金。为免生疑问，承租人须在其后的消减期内支付经营费用及根据租约应付的所有其他款项。
(b)
额外租金.除基本租金外，租客同意向业主支付额外租金（“额外租金”）：（i）租户的“运营费用”份额（定义见第5节）如在第5节，及（ii）承租人根据本租约条文承担或同意支付的任何及所有其他款项，包括但不限于在任何适用的通知及补救期后因承租人未能遵守本租约的协议、条款、契诺及条件而可能到期的任何及所有其他款项。承租人应根据EFT付款说明，由EFT向房东支付本协议项下到期的任何及所有额外租金。租户据此支付的所有EFT款项第3（b）款）必须包括对ARE-San Francisco No. 63，LLC的提及 以及大楼的地址（即工业路835号）
4.
调整.基本租金须在租金开始日期的每个周年日增加（但如租金开始日期发生在一个历月的第一天以外的一天，则基本租金须在紧接租金开始日期后的第一个完整历月的第一天的每个周年日增加）（每一“调整日期"）将紧接该调整日期前应付的基本租金乘以租金调整百分比，并将所得金额加入紧接该调整日期前应付的基本租金。经如此调整的基本租金，此后应按此处规定到期。任何部分日历月的基本租金调整应按比例分摊。
(a)
业主须向租客交付租期内每个历年的营运开支书面估计数（“年度估计"），业主可在该日历年内不时修订。自租金开始日期起算，其后于租期内每个日历月的第一天继续进行，租客须向业主支付相当于租客在年度估价中所占份额的1/12的款额。任何部分日历月的付款应按比例分摊。
(b)
术语“营业费用"指业主于每个历年就该建筑物而招致或累积的所有任何种类或种类的成本及开支（包括该建筑物就业主招致或累积的所有种类或种类的成本及开支所分担的份额与
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与项目有关），包括但不限于（1）税项（定义见第9节），（2）旨在鼓励保持社交距离、促进和保护健康和身体健康和/或旨在限制传染病传播的建筑物或项目的升级或在建筑物和/或项目提供的增强服务的费用（定义见第26款），（3）项目便利设施的成本（包括但不限于由业主向业主的附属公司偿还该等附属公司就项目便利设施空间向业主支付的市场租金、商业上合理的减租、商业上合理的补贴或业主可能就项目便利设施提供的其他商业上合理的优惠），（4） 运输服务（包括与业主运营或参与班车服务相关的费用，如有），（5）维修、改善和更换的费用，但前提是该等维修、改善和/或更换由业主根据健全的房地产会计原则合理确定为资本性质（每项，a“资本开支"），该等成本须按10年及该等资本开支的使用年限中较低者摊销，利息按年息8.5%计息，及（6）业主的第三方物业管理人的成本，或如无第三方物业管理人，则按基本租金的3%计提行政租金（但须在其后的减期内，租户须每月支付行政租金，相等于在没有其后减期的情况下租户本须支付的行政租金的金额），仅不包括：
（一）
开工日期前项目原建设费用及改造费用及该等原建设或改造中的纠偏费用；
（三）
利息、抵押贷款的本金支付（定义见第27节）业主的债务、融资成本及业主借入资金的摊销，不论是否有担保；
（四）
项目折旧（资本支出除外，其成本计入营业费用）；
（五）
广告、法律和空间规划费用和租赁佣金以及为项目向租户采购和租赁空间所产生的其他成本和费用，包括项目中维护的任何租赁办公室、租户的免费租金和建筑津贴；
（六）
因协商或强制执行租赁而发生的法律费用和其他费用；
（七）
完成、固定、改善、翻新、粉刷、重新装修或其他工作，由业主支付或在其房地内为其他租户执行，以及此类工作中纠正缺陷的费用；
（八）
由项目其他承租人偿还的费用或由项目承租人或其他承租人直接支付的税款，不论是否实际支付；
（九）
支付给未全部或部分分配给项目运营、管理、维护或维修的业主管理人员和职工的工资、工资、福利和其他补偿；
（x）
与向项目提供的管理、运营、工程、可持续性、公用事业和/或安保服务以及业主或业主的关联公司拥有的其他财产相关的场外办公室或设施所产生的费用，但项目按比例分摊的此类费用以及由此类场外办公室或设施服务的业主或业主的关联公司拥有的此类其他财产除外；
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（十一）
与维持房东作为公司、合伙企业或其他实体的存在有关的一般组织、行政和间接费用，包括一般公司、法律和会计费用；
（十二）
与租户、其他占用人或潜在租户的纠纷相关的费用（包括律师费和和解、判决和代付费用），以及与员工、顾问、管理代理、租赁代理、建筑物的购买者或抵押权人的谈判或纠纷相关的费用和开支，包括律师费；
（十三）
业主因业主、其雇员、代理人或承包商或任何租户违反项目中任何租赁空间的条款和条件或任何法律要求而招致的费用（定义见第7款);
（十四）
因房东无力或未能在到期时缴纳税款和/或提交任何税款或信息申报表，或因房东未能在拖欠前缴纳房东根据本协议规定应缴纳的任何税款而招致的罚款、罚款或利息；
（十五）
就项目中的货物和/或服务支付给房东或房东的子公司或关联公司的间接费用和利润增量，但以超过非关联第三方在竞争基础上提供的此类货物和/或服务的成本为限；
（十六）
业主的慈善或政治捐款的费用，或在项目中维护的美术的费用；
（十七）
与服务或项目有关的费用，而该服务或项目并非可供项目的所有租户使用，亦非可供租户在没有特定费用的情况下使用，但该服务或项目提供予项目的另一租户或占用人，不论该等其他租户或占用人是否由业主为此专门收取；
（十九）
业主或项目或特许经营权的任何权益的所有者的净所得税、股本、赠与、遗产或遗产税或对项目或其任何部分或其中的权益征收的任何联邦、州或地方跟单税款（除非此类税款替代根据本协议应缴的任何税款）；
（XX）
因房东或其代理人、雇员的重大过失或故意不当行为而产生的费用；
（xxi）
拆除、研究、测试或补救，或以其他方式与建筑物或项目内或周围存在危险材料有关的任何费用，租户根据本租约不负责；
（二十三）
任何项目，如计入营运开支，会涉及业主对该项目的双重征收；及
（二十三）
在项目承租人以外的人根据项目中的空间租赁实际偿还的范围内，任何以其他方式包含在运营费用中的费用。
为免生疑问，租户无须在租金开始日期前支付任何营运费用。此外，尽管本租约载有任何相反的规定，业主就任何资本开支而招致或应计的营运开支
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业主合理预期减少整体营运开支（例如，但不限于通过减少项目的能源使用）（“节能成本”）应在相等于（a）10年、（b）该等资本开支的使用寿命和（c）（i）节能成本的商，除以（ii）业主合理预期因该等资本开支而节省的年度营运开支金额的年限内摊销。
（c）
业主须在每个历年结束后的90日内（或合理规定的较长期间），向租客提供上一个历年的报表（一份“年度报表”）合理详细地显示：（i）运营费用总额，（ii）租户在运营费用中所占份额，以及（iii）租户实际支付的运营费用总额。如果租户在该日历年度的运营费用中所占份额超过租户在该日历年度实际支付的运营费用总额，则超出部分应由租户在向租户交付该年度报表后30天内到期并作为租金支付。如果租户在该日历年度实际支付的运营费用总额超过租户在该日历年度运营费用中所占份额的金额，则房东应在交付该年度报表后30天内将超出部分支付给租户，但在期限届满或提前终止后，或如果租户拖欠其支付租金的义务，房东应在扣除所有其他到期房东款项后将超出部分支付给租户。业主和租客根据本款应支付的任何多付款项或不足之处的义务，在本租约期满或提前终止后仍然有效。
（d）
年度报表为最终报表，并对租户具有约束力，除非租户在业主向租户交付年度报表后60天内，通过向业主发出书面通知，指明每项有争议的项目及其原因，对其中的任何项目提出异议。如在该60天期间，租客合理地和善意地质疑或质疑业主关于租客应占营运费用的陈述的准确性，则业主将向租客提供与项目营运有关的业主簿册和记录的访问权，以及业主合理地确定对租客的问题作出回应的信息（“费用信息”).如果在租户对此类费用信息进行审查后，房东和租户无法就租户在运营费用中所占份额的金额达成一致，则租户有权拥有由租户选定并经房东批准的区域或国家认可的独立公共会计师事务所（该批准不得无理扣留、附加条件或延迟），根据非或然费用（由租户自行承担成本和费用）的费用安排开展工作，审计和/或审查相关日历年度的费用信息（“独立审查”).任何该等独立覆核的结果对业主及租客均具约束力。如独立审查显示租户就有关日历年度的营运开支实际支付的款项超过租户在该日历年度的营运开支中所占的份额，业主应根据业主的选择，（i）将超出部分记入估计营运开支的下一期分期，或（ii）在交付该对账单后30天内将超出部分支付给租户，但在本租约期满或提前终止后，或如果租户拖欠其支付租金的义务，则除外，业主应在扣除所有其他应付业主款项后，将超出部分支付给租户。如果独立审查显示租户就该日历年度的运营费用支付的款项少于租户在该日历年度的运营费用中所占的份额，租户应在交付该对账单后30天内将不足部分支付给房东。如果独立审查显示租户就运营费用多付了超过5%，则房东应向租户偿还租户为独立审查而产生的所有实际、自付费用。承租人不得向任何第三方披露任何独立审查的结果；但条件是，承租人可就承租人在房地的业务或在房东与承租人之间的任何争议解决程序需要时，向承租人的雇员、律师和会计师披露此类信息。
（e）
租户分担义务开始和结束的日历年度的运营费用应按比例分摊。尽管本文有任何相反的规定，但如果该建筑物在该期限的任何一年内平均未被占用至少95%，则租户在该年度的运营费用中所占份额的计算方式应如同该建筑物在该年度内已被平均占用95%一样。
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（f）
“租户份额”应为本租约第一页载列的“承租人应占建筑物营运费用”的百分比，以及“建筑的份额”应为本租约第一页所载的“建筑物在项目运营费用中所占份额”的百分比，每一百分比可由业主根据建筑物和/或项目的实际规模在其后发生的变化进行合理调整。房地的可出租面积不得在期限内由任何一方重新计量。业主可就与任何开支或成本项目有关的任何营运开支公平增加租户的份额（1）公平合理地只分配予处所或建筑物，（2）公平合理地只分配予包括处所的建筑物或工程的一部分，或（3）由业主合理地厘定的更大比例公平合理地分配予处所，或包括处所的建筑物或工程的一部分。业主可就与任何开支或成本项目（a）公平合理地仅分配予该建筑物或包括该建筑物的工程的一部分，或（b）由业主合理地厘定的更大比例公平合理地分配予该建筑物或包括该建筑物的工程的一部分有关的任何营运开支，公平地增加该建筑物的份额。基本租金、租户的运营费用份额以及租户根据本协议应付给房东的所有其他金额在此统称为“租金.”
6.
保证金.当事人相互执行交付本租赁合同后10日内，承租人应当向房东交付保证金（“保证金”）用于履行承租人在基本租赁条款中规定的保证金金额项下的全部义务，该保证金应以无条件不可撤销信用证的形式（“信用证"）：（i）在形式和实质上合理地令业主满意，（ii）指定业主为受益人，（iii）明确允许业主在任何时候通过向发行人交付业主有权根据该通知提款的通知，（iv）由业主合理地满意的FDIC保险金融机构签发，以及（v）可通过在业主选择的状态下出示即期汇票，或通过传真或隔夜担保快递赎回。保证金由房东持有，作为承租人履行本租赁义务的担保。保证金不是预付租金保证金，也不是租客违约情况下房东损害赔偿的措施。每次发生违约时（定义见第20款），房东可使用全部或任何部分保证金支付根据本租约到期的拖欠款项、加利福尼亚民法典第1951.2条规定的未来租金损害赔偿，以及由此种违约造成的任何损害、伤害、费用或责任的成本，但不影响本合同规定或法律规定的任何其他补救措施。业主在本条例下使用保证金的权利第6款包括在本租约终止后使用保证金支付未来租金损害赔偿的权利，根据第21（c）款）下面。凡依据本款提取信用证，租客须在业主提出书面要求后7个营业日内，向业主交付一份符合本协议所有规定的新信用证（a "置换信用证”）的基本租赁条款中规定的全额保证金金额。租户特此放弃现行或以后生效的任何法律的规定，包括但不限于《加利福尼亚民法典》第1950.7节，该节规定，房东只可从保证金中要求合理必要的款项，以补救拖欠租金、修复租户造成的损坏或清理处所，但须同意，此外，房东还可要求合理必要的款项，以赔偿因租户或租户的任何高级职员、雇员、代理人或租户的受邀者的作为或不作为而造成的任何其他可预见或不可预见的损失或损害。房东对保证金的义务是债务人的义务，而不是受托人的义务，不得对其产生利息。在针对租户的破产或其他债务人-债权人程序中，保证金应被视为优先用于支付在提交该程序之前的期间内到期的租金和其他费用。如承租人须全面履行须由承租人履行的本租赁的每项条文，则保证金或其任何余额（即扣除业主根据本租赁条文有权获得的所有款项后），须在本租赁期满或提前终止后90天内退还承租人（或由业主选择，退还承租人在本租赁下的权益的最后受让人）。
承租人应在任何当时的信用证的规定到期日之前至少5天向房东交付替换信用证，以支付基本租赁条款中规定的全额保证金金额。如租户未按规定向业主提供置换信用证
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根据紧接前一句，业主有权提取当期信用证的全部金额，并将提取的资金以现金形式持有，无利息义务，作为保证金，直至租户向业主交付替换信用证，届时业主应向租户退还现金保证金金额减去根据本租约适用的任何金额。
如果在期限内的任何时间，信用证发行人被宣布资不抵债或被FDIC或任何其他政府机构置于接管状态，或者如果发行人被标普/穆迪下调评级（如果发行人的信用评级为）或发行人的5年期信用违约掉期利差（如所报价，如果可在彭博专业服务上获得）在期限内的任何时间点超过250个基点，则在房东向租户交付书面通知后，（x）业主有权立即提取现有信用证的全部金额，并将提取的资金以现金形式持有，而无需承担利息作为保证金；（y）租户有30天时间向业主交付替换信用证。如业主无法按上述第（x）条的规定提取现有的信用证，则在业主向租户交付书面要求后5个营业日内，租户须向业主交付基本租赁条文所载的保证金金额中的现金作为临时保证金，直至租户向业主交付替换信用证为止。承租人向业主交付置换信用证后，业主应向承租人退还现金保证金金额减去根据本租约申请的任何金额。
业主转让其在该项目或本租约中的权益的，业主应将当时由业主持有的任何保证金转让给该业主权益的受让人。此种转让后，房东对保证金没有进一步的义务，租客要求返还保证金的权利仅适用于房东的受让人。
(a)
一般而言.处所应仅用于基本租赁条款中规定的许可用途，并遵守现在或以后适用于处所以及处所的使用和占用的所有法律、命令、判决、条例、条例、条例、守则、指令、许可、执照、契约和限制，包括但不限于《美国残疾人法案》、42 U.S.C. § 12101等。（连同据此颁布的条例，“ADA”）（统称，“法律要求”和每一个，一个“法律要求”).租客须在业主发出5个营业日的书面通知后，停止使用任何政府当局以书面宣布的处所（定义见第9节）具有管辖权属于违反法律规定的情形。租户将不会使用或允许处所用于任何目的或以任何方式使租户或房东的保险无效、增加保险风险或导致不允许任何洒水车或其他信贷。承租人因承租人未遵守本条款的规定而就任何该等保单收取的任何额外保费，一经要求，承租人应立即偿还业主第7款.租户不得允许将房产的任何部分用作ADA或任何类似法律要求中定义的“公共住宿场所”。租户将以谨慎、安全和适当的方式使用处所，不会实施或允许浪费、超载处所的地板或结构、使处所使用会损害处所或阻碍或干扰项目的业主或其他租户或占用人的权利。在任何情况下，承租人不得对处所进行任何拍卖、清算或停业出售，或使用或允许处所用于任何非法目的。承租人须安排在处所内安装任何设备或机械，以合理防止来自处所的声音或震动延伸至公共区域或项目内的其他空间。未经业主事先书面同意，承租人不得在处所内或处所上放置任何会使地板超载的机器或设备，或运输或移动该等物品通过项目的公共区域或在项目电梯内，不得无理扣留、附加条件或延误。未经业主事先书面同意，承租人不得以任何方式使用处所，而这将需要通风、空气交换、供暖、燃气、蒸汽、电力或超出项目现有容量的水，按通常为许可用途而提供的基于承租人份额的比例分配给处所。
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(b)
合规.业主须负责，代价为（i）截至生效日期的处所符合法律规定（包括ADA），及（ii）符合 截至开工日期具有法律要求的项目公共区域（包括ADA）。在生效日期后，业主须对法律规定所要求的共用区域或建筑物外部作出任何更改或修改，而该等更改或修改的费用须（x）构成经营费用（在该法律规定一般适用于项目所在区域的类似建筑物的范围内），或（y）由租户负担费用（在该法律规定因租户而触发的情况下，与该项目的其他租户相比，该等处所或更改的特定用途（定义见第12款下文））。除紧接前2句另有明文规定外，承租人须自费作出与承租人使用或占用处所及任何更改有关的法律规定（包括但不限于处所符合ADA）所要求的处所的任何更改或修改。尽管本条例另有相反规定，租客须对任何及所有索偿（定义见第16款）因法律规定而产生或与法律规定有关，而承租人须就任何处所未能遵守任何法律规定而产生或与之有关的任何及所有索偿，向业主作出赔偿、抗辩、持有及拯救业主，使其免受损害。
（c）
可持续性.租户承认，业主可以但无义务寻求就项目和/或处所获得能源和环境设计（LEED）、WELL建筑标准或其他类似“绿色”认证，且租户同意在不给租户任何材料成本的情况下与业主合理合作，并提供业主合理要求的与此相关的信息和/或文件。
8.
持有.如租客在租期届满后或在未经业主明示书面同意的情况下提前终止后仍管有处所，（a）租客须根据本租约条款成为宽容租客，但月租金须等于（i）在租期最后30天有效的基本租金的150%，加上（ii）租客应分担的营运开支，加上（iii）租客根据本租约须支付的所有其他款项，及（b）承租人须对业主因承租人的搁置而导致或引起的所有损害负责，包括但不限于间接损害。除另有明文规定外，任何承租人的持有，不论是否经业主同意，均不得操作以延长本租约，而本第8款不得解释为同意租户保留对处所的管有权。在本租赁期满或提前终止后，租金的业主接受，不会导致本租赁的续期或恢复。
9.
税收.业主须缴付截至生效日期或其后颁布的所有税项、征费、收费、评估及任何种类的政府收费，作为营运开支的一部分（统称税收”），由任何联邦、州、地区、市、地方或其他政府当局或机构，包括但不限于准公共机构（统称，“政府权威"）在租期内，包括但不限于所有税项：（a）根据本租约须向（或由）业主收取的租金和/或由项目或其任何部分的业主收取的租金而征收或计量或以全部或部分为基础，或（b）基于任何种类的处所或项目的面积、评估值或其他计量或评估，或（c）由处所或项目的任何部分的营运或维护（包括停车）而评估或征收，或（d）由任何政府当局颁布的法律规定或解释所评估或强加的、或在其指示下评估或产生的，或（e）作为许可或其他费用、收费、税收或评估而对业主的业务或占用项目中的租赁空间而征收的。房东可以通过适当的法律程序对任何税收或留置权的数额、有效性或适用情况提出质疑，以确保税收。直接对承租人征收或评估任何此类税款的，承租人应负责，并应在税务机关要求的时间和方式缴纳相同的税款。承租人须在发生拖欠行为前，缴付对承租人放置在处所内的任何个人财产或行业固定装置征收或评估的任何及所有税款，不论是否向业主或承租人征收或评估。如对承租人的个人财产或行业固定装置征收任何税项而对业主或业主的财产征收，或对项目的评估估值增加价值
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归因于房舍的改善或更改，不论该等改善或更改是否由业主或租户拥有，且不论该等改善或更改是否贴在不动产上以成为其一部分，高于业主不时向项目所有租户分配税款所依据的基础估值，业主均有权但无义务支付该等税款。业主对任何超额评估估价的认定，具有约束力和结论性，不存在明显错误。业主的任何该等付款的金额，应构成自业主提出书面要求后30天内租户应向业主支付的额外租金。税收不应包括（a）业主或项目或特许经营权的任何权益的所有者的任何净所得税、股本、赠与、遗产或遗产税或对项目或其任何部分或其中的权益征收的任何联邦、州或地方单证税（除非这些税款是用来替代根据本协议应缴纳的任何税款），或（b）由于业主无法或未能缴纳税款和/或在到期时提交任何税款或信息申报表而招致的任何罚款、罚款或利息，或由于业主在拖欠前未能缴付业主根据本条例规定须缴付的任何税款。
10.
停车.在符合所有适用法律要求的情况下，不可抗力、a taking（定义见第19节下文）以及业主行使其在本协议项下的权利，租户有权与项目其他租户一样，按照该等其他租户占用的处所可出租面积和项目可出租面积按比例在指定为非预留停车位的区域停车，但在每种情况下均须遵守业主的规则和规定。截至生效日期，租户按比例分摊的停车份额应为每1,000平方英尺的可出租处所约2.6个车位。业主不得对任何第三方，包括项目的其他租户，负责强制执行租户的停车权。
(a)
一般而言.业主须向处所提供或安排提供，但须受本条款规限第11款，（i）水，（ii）电（包括电灯和插头），（iii）热、通风和空调（统称，“暖通空调”），（iv）电力，及（v）下水道（统称，“公用事业”).业主须就处所内使用的所有公用事业、公用事业的所有维护费、任何政府当局或公用事业供应商对公用事业征收的任何雨水渠收费或其他类似收费，以及就其征收的任何税项、罚款、附加费或类似收费，作为营运开支或受以下规定的租户直接偿还义务规限。业主可安排由业主负担费用（除非因租户过度使用公用设施而有需要，在此情况下租户须支付费用），任何公用设施须就物业单独计量，或由供应商就租户在物业内的使用直接向租户收取费用。租户应在拖欠款项之前直接向公用事业提供商支付可能在期限内提供给租户或处所的任何单独计量的公用事业和服务（其中可能包括（其中包括）电话和互联网服务）。承租人应根据消耗情况，按业主合理确定的比例，支付其在共同计量公用事业的所有费用中所占的份额，作为运营费用的一部分。任何原因造成的公用事业中断或故障，均不得导致租户被驱逐或推定驱逐、本租约终止或（除非紧接下一款另有规定）租金减免。租户同意将公共区域的用水和下水道限制在正常的卫生间使用。
尽管本条例另有相反规定，如（i）公用事业服务（定义见下文）停运至处所，而该停运完全是由于业主的重大疏忽或故意不当行为，而并非任何部分是由于租户或任何租户一方的任何作为或不作为或业主无法合理控制的任何事项（公用事业服务的任何该等停运以下称为“服务中断”），（ii）该服务中断在业主接获租客的书面通知后持续超过连续5个营业日，及（iii）由于该服务中断，租客在处所内的正常运作受到重大不利影响，则在该5个营业日期间后该服务中断持续的每一天，须减免一天的基本租金；但条件是，如处所的任何部分可合理地用于租户的正常业务运营，或即使服务中断，租户仍在处所的任何部分进行全部或任何部分的运营，则每日基本租金减免的金额仅与
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租户的正常运营或使用处所的能力中断的性质和程度。根据本款授予承租人的权利，是承租人因业主未能提供服务而产生的唯一和排他性补救办法，业主对承租人因服务失败或停止而遭受或遭受的任何损失或损害不承担其他责任。就本协议而言，“公用事业服务”一词是指以下服务：暖通空调服务、水、下水道和电力，但在每种情况下仅限于业主根据本租约有义务向租户提供相同服务的范围内。
(b)
清洁服务.业主须作为营运开支的一部分，提供或安排仅就公共区域提供， 垃圾和垃圾收集及清洁服务。租户应负责直接与房东合理接受的供应商签订合同，并支付其自己的处所清洁服务费用。
（c）
应急发电机。业主提供应急发电机或向租户提供应急备用电力的唯一义务应是：（i）提供应急发电机，其容量不低于截至开工日期位于建筑物内的应急发电机的容量，以及（ii）与第三方签订合同，按照制造商的标准维护指南维护应急发电机。除前一句另有规定外，房东没有义务向租户提供可运行的应急发电机或备用电源或监督、监督或确认维护应急发电机的第三方正在按照制造商的标准准则或其他方式维护发电机。尽管本条例另有相反规定，业主须于每个日历季度至少一次，作为建筑物维修的一部分，在业主合理厘定的期间内运行应急发电机，以确定其在启动时是否运作。业主应承租人提出书面要求（每个自然年度不超过一次），提供紧接业主收到承租人书面要求前12个月期间应急发电机的维修合同和维修记录，供承租人查阅。在应急发电机无法运行的任何更换、修理或维护期间，包括因无法获得零件或更换设备而造成的任何延误，业主没有义务向租户提供替代备用发电机或发电机或备用电源。租户明确承认并同意，业主不保证此类应急发电机在任何时候都可以运行，或在需要时向房舍提供应急电力。
（d）
能源使用数据.与 关于提供给房舍的单独计量的公用事业，由租户直接支付给公用事业提供商（如有），租户同意通过向房东指定的在线门户网站提供租户适用的公用事业登录凭据，按月向房东提供租户的水和能源使用数据的访问权限。业主因接收及分析该等水而产生的成本及开支及 能源使用数据（包括但不限于根据适用的法律要求可能需要的数据）应作为运营费用的一部分包括在内。
(a)
由租客或代表租客对处所作出的任何改动、增设或改善，包括在处所的任何门窗上增设任何种类或性质的锁或螺栓，但不包括安装、拆除或重新调整家具系统（业主拥有或支付费用的家具系统的拆除除外），不涉及对建筑物系统的结构或连接（普通插头或插孔除外）的任何修改（定义见第13款) (“改动"）须经业主事先书面同意，如任何该等更改影响建筑物结构或建筑物系统，则可由业主自行酌情给予或扣留，且不得以其他方式不合理地扣留、附加条件或延迟。承租人可在符合本条款的规定下第12款，如在任何12个月期间所有该等工程的总成本不超过50,000.00元（a），则无须业主事先批准而在房舍内建造非结构性改建工程仅通知更改"），但租客须以书面通知业主该等意欲仅通知更改，而该等通知须于
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附图则、规格、工程合约及业主可能合理要求的有关仅通知更改的性质及费用的其他资料，该等通知及随附资料须于任何建议建造前不少于15个营业日交付予业主。如业主批准任何更改，业主可就更改的开始、履行及完成向租客施加业主合理酌情认为适当的条件，包括仅通知更改。任何要求批准改建的请求，均应以书面形式提出，在任何拟议建设前不少于15个工作日交付，并附有规划、规格、投标建议书、工作合同和业主可能合理要求的有关改建性质和费用的其他信息，包括所有进行工作或提供材料的人的身份和邮寄地址。业主审查规划和规格以及监督施工的权利完全是为了自己的利益，业主没有义务确保此类规划和规格或施工符合适用的法律要求。承租人应自行承担费用和费用，促使所有变更符合适用的保险要求和适用的法律要求，并应在符合第7款，自行承担成本和费用实施因任何变更而导致的法律要求所要求的任何变更或修改。除涉及仅通知更改外，租户须按要求向业主支付相当于租户或其承建商或代理人就任何更改而招致的所有硬性成本的3%的金额，作为额外租金，以支付业主的管理费用和计划审查、协调、调度和监督的费用。在租客开始任何更改前，业主可根据适用法律在处所上及周围张贴不负责任的通知。承租人因承租人或其承建人所作的错误工作、该工作造成的延误或清理不当而招致的任何费用，承租人应向业主作出补偿，并予以赔偿和使业主免受损害。
(b)
经业主书面要求，承租人应提供担保或作出业主满意的其他安排，以保证完成所有改建工程的付款免费且无留置权。就所有改建而言，承租人须提供（并促使每名承建商或分包商提供）有关工人赔偿及其他承保范围的保险证明，其金额须由业主信纳的保险公司提供，以保障业主在建造过程中免受人身伤害或财产损失的责任。在完成任何更改后，租户须向业主交付：（i）宣誓声明，列明所有从事该工作的承建商及分包商的名称，以及所有该等承建商及分包商的最终留置权豁免；及（ii）任何该等更改的“按建造”图则。
（c）
（i）所列项目（如有的话）除外附件 f本协议所附，（ii）业主书面同意列入附件 f（iii）任何行业固定装置、机器、设备及其他未获业主支付全部或部分款项而可在不对处所造成实质损害的情况下移走的个人财产，而该等损害须由租户在租期内（统称）修复（包括封顶或终止墙壁后的公用事业连接），“租户的财产”）、所有改建、所有固定装置、以及所有隔板、硬件、内置机械、内置机箱和机柜以及其他类似的增设、设备、物业和改善设施，以成为房舍的组成部分，包括但不限于穿透屋顶或全会区域的通风罩、内置冷藏室、内置暖房、步入式冷藏室、步入式暖房、洁净室、去离子水系统、玻璃清洗设备、高压灭菌器、冷水机、内置管道、机电设备和系统，以及任何发电机和转换开关（统称，“安装"）在租期内及在租期届满或较早终止后仍为业主的财产，租客不得在租期内的任何时间移走，并须按照第28款在本租赁期满或提前终止时。尽管有上述规定，业主可在要求其批准任何该等装置时，或在其收到仅通知更改的通知时，书面通知租客，业主要求租客在期限届满或提前终止时移走该等装置，在此情况下，租客须按照紧接其后的刑期移走该等装置。如业主如此选择，租客须在本租约期满或提前终止时移走该等装置，并恢复因该等移走而造成或因该等移走而引起的任何损害，包括在移走租户的任何已铺设管道、接线或以其他方式连接任何建筑物系统的财产时，将处所墙壁后的所有该等连接封顶
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并修复任何漏洞。任何超过任期届满或提前终止的恢复期，均构成根据第8款.如承租人或任何出借人、出租人或声称对承租人的任何财产拥有权益的其他人或实体要求业主放弃业主对承租人的任何财产可能拥有的任何留置权，而业主同意该放弃，则业主有权从租户处获得与准备和谈判每项该等放弃留置权有关的实际、合理的自付费用的补偿。
13.
房东维修.业主作为营运开支的一部分，须维持（a）项目的所有结构、外观、停车场及其他公用区域，包括但不限于屋顶（及屋顶膜），及（b）同时服务于处所及项目其他部分的所有建筑系统，包括但不限于暖通空调、管道、消防喷头、电梯（"建筑系统”），在良好的修缮中，由租户或由租户的任何受让人、转承租人、持牌人、代理人、受雇人、雇员、受邀人及承建商（或租户的任何受让人、转承租人及/或持牌人各自的代理人、受雇人、雇员、受邀人及承建商）（统称，“租户各方”）除外。承租人或任何承租方造成的损失和损害，由房东在保险未涵盖的范围内自行修复，费用由承租人承担。业主保留在有需要时（i）因意外或紧急情况，或（ii）因业主认为可取或有必要作出的计划修缮、改建或改善而停止建筑系统服务的权利，直至该等修缮、改建或改善已完成为止。业主对任何该等中断期间未能提供楼宇系统服务不负任何责任或法律责任；提供了,然而，除紧急情况外，该业主须作出商业上合理的努力，就任何计划停止建筑系统服务以进行日常维护、维修、改建或改善，向租户提前5个工作日发出通知。业主须作出合理努力，尽量减少与根据本条例停止楼宇系统有关的租户在处所的操作所受的干扰第13款.租客须在租客实际知悉的范围内，就业主依据本款要求进行的任何修缮，迅速向业主发出书面通知，之后业主须作出商业上合理的努力以进行该修缮。业主无须为任何未能进行任何维修或进行任何保养而承担法律责任，除非在租客书面通知需要进行该等维修或保养后，该等故障持续一段不合理的时间。承租人放弃其根据任何州或地方法律终止本租约或由房东承担费用进行此类维修的权利，并同意双方就此类事项各自享有的权利应完全如本协议所述。因火灾、地震、水灾、故意破坏、战争或类似损坏、破坏原因而需要维修的，由第18款.
14.
租户的维修.受制于第13款在此，承租人应自费维修、更换和保持房地所有部分的良好状态，包括但不限于入口、门、天花板、内窗、内墙、拆墙内侧。如承租人未能进行任何该等维修或更换或未能维护处所，业主须就该等故障向承租人发出通知。如租户未能在业主发出通知后10个营业日内开始补救该等失败，并随后勤勉地追索该等补救以完成，则业主可进行该等工作，并须在要求完成后30天内由租户偿还；但如租户的该等失败造成或可能造成紧急情况，则业主可立即开始补救该等失败，并其后有权向租户追讨该等补救的费用。受制于第17条和18、承租人应承担因承租人或任何承租方造成的损坏而导致的对工程任何部分的任何维修或更换以及任何仅有利于房地的维修的全部未保价费用。
15.
机械师的留置权.承租人须在承租人接获提交该等文件的通知后10个营业日内，以保证金或其他方式，全面解除就声称已为承租人完成的工作或声称已向承租人提供的材料而针对处所或项目提出的任何机械师留置权的所有权或公共记录的记录，并须由承租人承担全部费用，并须以其他方式保持处所和项目不因承租人已完成的工作、提供的材料或承担的义务而产生任何留置权。如果承租人未能完全解除记录此处描述的任何留置权，则房东有权但无义务支付此类索赔或贴出保证金或以其他方式提供担保以消除留置权，作为对项目所有权的索赔以及房东在
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与此相关的联系应立即作为额外租金从租户处到期。如果承租人应租赁或融资购置办公设备、家具或承租人在经营承租人业务时使用的其他可移动性质的个人财产，承租人保证，由承租人的任何出租人或债权人作为公共记录事项提交的任何统一商法典融资报表将在其表面或通过证据表明该融资报表仅适用于位于房地内的承租人的可移动个人财产。在任何情况下，不得在声明上提供项目的地址，而无关于留置权仅适用于可移除个人财产的限定语言，该留置权位于基本租赁条款中指定给处所的套间编号。
16.
赔偿.承租人特此赔偿并同意捍卫、保存和持有业主、其高级职员、董事、雇员、经理、成员、合伙人、代理人、次级代理人、组成实体和租约签字人（统称，“业主获弥偿方”）对任何和所有的要求、索赔、责任、损失、费用、开支、诉讼、诉讼因由、损害赔偿或判决，以及在调查或抗辩中所招致的所有合理开支（包括但不限于合理的律师费、收费和支出以及诉讼费用）（统称，“索赔"）因承租人或任何承租方使用或占用处所或项目（包括但不限于承租人或任何承租方在处所或项目内或其附近或在项目中的任何作为、不作为或疏忽）或承租人在履行其在本协议项下的任何义务时的违约或失责而直接或间接产生的处所或项目内或其周围发生的人员伤亡或财产损害，除非仅由业主获赔偿各方的故意不当行为或重大过失造成。业主对个人财产（包括但不限于保存在处所内的记录的灭失）不向租客承担责任，租客承担一切损害风险。租户进一步免除与任何此类个人财产损坏或破坏（包括但不限于任何记录损失）有关的对租户业务造成损害或收入损失的任何和所有索赔。业主获赔方不对因项目中任何租户或任何其他第三方或租户各方的任何作为、不作为或疏忽而引起的任何损害承担责任。
本第16条的规定在租赁期满或提前终止时继续有效。
17.
保险.业主应保有全部风险财产，如适用，还应保有涵盖项目全部重置费用的洒水车损坏保险。业主应进一步采购和维持商业一般责任保险，单次损失限额不低于2,000，000美元，用于与项目有关的人身伤害和财产损失。房东可以但没有义务维持其认为必要的其他保险和额外保险。这类保险应全部列入营业费用的一部分。该项目可能包含在一揽子保单中（在这种情况下，可分配给该项目的此类保险的成本将由房东根据保险人的成本计算确定）。承租人亦须就业主合理认为因承租人使用处所而增加的保费或额外保险向业主作出补偿。
租客在任期内应自费维持：所有风险财产保险，包括业务中断和额外费用保险，涵盖由租客承担费用、安装或放置在房舍内的所有财产和装修的全部重置成本；工人赔偿保险，不低于法律规定的最低限额；雇主责任保险，雇主责任限额为1,000，000美元的意外人身伤害–每次事故，1,000，000美元的疾病人身伤害–保单限额，以及1,000，000美元的疾病人身伤害–每位雇员；以及商业一般责任保险，与房地有关的人身伤害和财产损失，每次发生的最低限额不低于3,000，000美元。Tenant投保的商业一般责任保险应包括Alexandria Real Estate Equities, Inc.、房东、其高级职员、董事、雇员、经理、成员、合伙人、代理人、次级代理人、组成实体和租约签字人（统称“房东被保险人”），作为额外的被保险人；按发生而不是根据索赔投保；由《贝斯特保险指南》中保户评级不低于A级且财务类别评级至少为X类的保险公司签发；不包含敌对火灾除外责任；包含合同责任背书；并向房东投保人提供主要承保范围（向房东投保人提供重复或类似承保范围的任何保单应被视为超出租户保单，无论限额如何）。租客须（i）向业主提供30天
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提前书面通知取消此类商业一般责任保单，以及（ii）要求租户的保险人努力提前30天向房东提供取消此类商业一般责任保单的书面通知（或在因未支付保费而取消的情况下提前10天）。应由承租人（i）在向承租人交付由承租人签立的本租约副本的同时，以及（ii）在每次续订上述保险之前，向承租人交付显示根据本合同规定的承保范围限额并显示房东被保险人和附加被保险人（定义见下文）为附加被保险人的保险凭证。租户的保单可能是“一揽子保单”，每个地点加总背书，具体规定保险金额不得因保单承保的其他损失而受损。承租人应当在该等保单期满前，向房东提供续保证明。
经业主书面要求，承租人除业主投保方外，还应将以下各方列入承租人商业一般责任保险项下的额外被保险人（统称“额外投保方”）：（i）为项目或其任何部分作保的抵押的任何持有人，（ii）根据任何租约（其中业主是项目所在不动产的承租人）的业主，如果业主的权益是或将成为根据地面或其他基础租约的租户的权益，而不是收费业主的权益，及/或（iii）业主为管理项目而聘请的任何管理公司。
房东和租客获得的财产保险应包括保险人放弃代位权和基于其被保险人转让的所有权利，针对房东或租客及其各自的高级职员、董事、雇员、经理、代理人、受邀者和承包商（“关联方”），与由此投保的任何损失或损害有关。任何一方或其各自的关联方均不对根据本合同要求维持的财产保险项下投保的任何风险造成的损失或损害向对方承担赔偿责任，且每一方均放弃就该损失或损害向另一方或其各自的关联方提出的任何索赔。当事人未为其财产投保的，不使本放弃无效。业主及其各自的关联方不承担任何责任，承租人特此放弃因任何原因导致的业务中断和承租人或通过承租人提出索赔的任何人因房地或项目内或项目内的任何事故或发生而因此而遭受的损失而向该等方提出的所有索赔。如果上述放弃违反了与开脱罪责协议有关的任何法律，则房东或租客的赔偿责任应视为未解除，但应次于对方的保险人。
业主可要求提高保险单限额，以符合抵押担保项目或其任何部分的任何抵押持有人的要求和/或将承保范围限制提高到项目内新租户一般要求的水平。
18.
恢复.如在租期内的任何时间，工程或处所因火灾或其他伤亡而受损或毁坏，业主须在发现损害后60天内通知租客，说明业主合理估计恢复工程或处所（如适用）所需的时间恢复期”).如恢复期估计超过12个月（以下简称“最长恢复期”），业主可在该通知中选择自发现该等损坏或破坏之日起75天后终止本租约；然而，提供，即使业主选择恢复，租客仍可选择在接获业主的通知后10个营业日内，藉由租客向业主递交的书面通知终止本租约，该通知估计处所的恢复期超过最长恢复期。除非业主或租客中的任何一方如此选择终止本租约，否则业主须在收到足够的保险收益（任何免赔额须视为当期经营费用）的情况下，迅速恢复处所（不包括由租户或由业主安装并由租户支付的装修），但须因收取保险收益、不可抗力事件或根据需要获得任何许可、许可或其他必要的授权，以进入并恢复任何对使用、储存、处理、处理具有管辖权的政府当局所颁发的处所，危险材料的产生、释放、处置、清除或补救（定义见第30款）在、在或关于处所（在此统称为“危险材料清仓”);提供了,然而，如修缮或修复处所未基本完成
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截至最长恢复期或（如更长）恢复期结束时，业主可全权及绝对酌情选择不进行该等修缮及修复，或租户可藉最长恢复期或（如更长）恢复期届满后10个营业日内由租户向业主交付的书面通知，选择终止本租约，在此情况下，业主须获解除其进行该等维修或修复的义务，而本租约须自以下日期（以较晚者为准）后75天终止：（i）发现该等损坏或破坏，或（ii）取得所有规定的危险物料清关的日期，但业主须保留在业主或租户作出该等选择前已支付的任何租金及承租人须支付的任何租金的权利。
自业主将处所提供给租户以供租户维修和/或修复之日起，租户应在收取保险收益、不可抗力事件引起的延误或取得危险材料清关的情况下，迅速履行业主无须进行的所有维修或修复（该修复应作为根据第12条的更改而进行），并应迅速重新进入处所并开始按照本租约开展业务，费用由租户承担。尽管有上述规定，如处所在租期的最后一年内受损，且业主合理估计修复此类损坏需要2个月以上，则业主或租客中的任何一方可在向另一方发出书面通知后终止本租约；但前提是该通知须在业主向租客提供估计恢复期的书面通知之日后10个营业日内送达。尽管有任何与此相反的规定，如果保险收益无法用于此种恢复，房东也有权终止本租约。基本租金应自取得所有所需危险材料清拆许可之日起，直至房地得到维修和恢复，其比例为租户无法使用的房地面积（如有的话）占房地总面积的比例，除非业主在维修期间向租户提供适合临时开展租户业务的其他空间。如租户无须就处所取得危险物料清仓，则自发现损害或破坏之日起，应减免基本租金。此种减免应是租户的唯一补救办法，除本第18条规定的情况外，租户放弃因损害或伤亡损失而终止本租约的任何权利。
本租约的条文，包括本第18条，构成业主与承租人就处所的全部或任何部分，或工程的任何其他部分的任何及所有损害或破坏而订立的明示协议，而现时或日后可能生效的任何法规或规例，均不适用于本租约，亦不适用于处所的全部或任何部分或工程的任何其他部分的任何损害或破坏，双方明确同意本第18条规定了他们对此类事项的全部理解和同意。
19.
谴责.处所或项目的全部或任何重要部分，如根据政府法律、条例或规例，或藉征用权，或藉私人购买代替而取得作任何公共或准公共用途（a“服用”或“采取"），而该占用将阻止或实质上干扰租户对处所的使用，或实质上干扰或损害业主对项目的所有权或运营，则在业主或租户向另一方发出书面通知后，本租约应终止，租金应自该日期起分摊。如部分处所须予占用，而本租赁并无按上述规定终止，业主须在有关情况下，尽快将处所及工程项目恢复至其部分占用前的状况，并将该建筑物的可出租面积、处所的可出租面积、承租人的营运开支份额及在未届满期间根据本协议应付的租金，减至该情况下公平合理的程度。在任何该等占用时，业主有权收取任何该等占用的全部价款或奖励，而无须向租户支付任何款项，而租户特此将该等奖励中的任何权益（如有的话）转让予业主租户。承租人有权在不减损业主的裁决的范围内，向谴责当局（但不包括业主）单独提出索赔，要求承租人就搬家费和承租人的行业固定装置的损坏可能单独判给或可追回的赔偿，前提是该等物品已单独判给承租人。租户特此放弃根据州法律的任何规定可能拥有的任何和所有权利，以便在部分占用处所或项目时终止本租约。
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20.
违约事件.下列每一事件均为缺省（“违约”）由本租约项下的租户：
(a)
付款违约.租客在到期时不应支付任何分期租金或本协议项下的任何其他款项；但条件是，业主将在任何该等通知的5个营业日内向租客发出通知和机会，以纠正任何未支付租金的情况，在任何12个月期间内不超过一次，且租客同意该通知应代替而不是在法律规定的任何通知之外，或应被视为.
(b)
保险.承租人根据本租约须维持的任何保险，须予取消或终止，或须届满或须予减少或实质上更改，或业主须接获任何该等保险的不续期通知，而承租人须在现行保险范围届满前至少5天未能取得补交保险。
（c）
放弃.承租人应放弃该处所。承租人须放弃处所超过180天的期限（除伤亡、谴责、不可抗力事件或与处所进行的改建有关的任何理由外）。如果租户在腾空前向房东提供合理的提前通知，并且在腾空处所时，（i）租户按照规定完成了租户在退役和防护罩关闭计划下的义务，则不应被视为已放弃处所第28款，（ii）租户已获得解除所有危险材料清除的处所，且处所不受租户HazMat操作的任何残余影响，并向业主提供合理详细的文件以确认此类事项，（iii）租户已与业主就处所的担保在剩余期限内作出合理安排，以及（iv）租户在剩余期限内继续履行和履行租户在本租约下的所有到期义务。
（d）
不当转账.承租人应转让、转租或以其他方式转让或试图转让承租人在本租赁或处所中的全部或任何部分权益，除非本协议明确允许，或承租人在本租赁中的权益应被附加、执行或以其他方式被司法扣押，且该诉讼不会在诉讼后90天内解除。
（e）
留置权.承租人须在任何该等留置权针对处所提出后的10个营业日内，未能完全解除或记录或以其他方式获得解除违反本租赁而置于处所的任何留置权。
（f）
破产事件.承租人或承租人根据本协议承担的义务的任何担保人或担保人应：（a）为债权人的利益作出一般转让；（b）启动任何案件、程序或其他诉讼，寻求以其作为债务人的名义订立救济令或裁定其为破产或资不抵债，或寻求对其或其债务进行重组、安排、调整、清算、解散或组成，或寻求为其或为其全部或其财产的任何实质性部分指定接管人、受托人、托管人或其他类似官员（统称为“救济程序"）；（c）成为任何救济程序的主体，但在其提交或进入后的90天内未被驳回；或（d）死亡或遭受法律残疾（如果租户、担保人或担保人是个人）或被解散或以其他方式未能维持其合法存在（如果租户、担保人或担保人是公司、合伙企业或其他实体）。
（g）
反悔证书或从属协议.承租人未能签立承租人根据第23节或27在第二次要求提供此类文件的通知后的5天内。
（h）
财务信息.承租人未能提供承租人根据以下规定须交付予业主的任何财务资料第42（c）节）根据房东的书面要求，在第二次书面通知要求提供此类财务信息后的5天内。
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（j）
其他违约.承租人须不遵守本租赁的任何条文，但本特别提述的条文除外第20款，且除本文另有明文规定外，此种失败应在业主向租户发出书面通知后持续30天。根据以下规定发出的任何通知第20（j）款）本协议应：（i）指明所指称的违约，（ii）要求租户纠正该违约，（iii）代替、而不是作为适用法律任何条款所要求的任何通知的补充，或应被视为是，以及（iv）除非业主在该通知中另有选择，否则不被视为没收或终止本租约。尽管有上述规定，如果租户违约的性质依第20（j）款）是使其无法通过支付资金治愈，不影响建筑物或建筑系统的安全、安保或完整性或影响项目的其他占用人并合理要求超过30天治愈，则如果租户在所述30天期限内开始此类治愈并随后勤勉地起诉相同至完成，则不应被视为租户违约；提供了,然而，该等补救须至迟于业主发出通知之日起计45日内完成。
(a)
房东付款；利息.承租人在本协议项下发生违约时，房东可在不放弃或解除承租人在本协议项下的任何义务的情况下支付或履行该行为。业主如此支付或招致的所有款项，连同其利息，自该等款项支付或招致之日起，按相当于每年12%的年费率或法律许可的最高费率（“违约率”），以较低者为准，应按要求向业主支付额外租金。本协议不得解释为建立或强加业主的责任，以减轻因承租人在本协议项下的违约而造成的任何损害。
(b)
滞纳金租金.租户逾期向房东支付租金及其他到期款项将导致房东产生本租约未考虑的费用，其确切金额将极难确定，也不可行。此类费用包括但不限于处理和会计费用以及根据涵盖房地的任何抵押可能对房东征收的滞纳金。因此，如承租人应支付的任何分期租金在该款项到期后的5天内仍未被业主收取，承租人须向业主额外支付相当于逾期租金6%的款项作为滞纳金。尽管有上述规定，在任何历年首次评估滞纳金前，业主须向租户提供有关拖欠的书面通知，如租户在其后5天内支付该拖欠款项，则业主将放弃该权利。 双方同意，这笔滞纳金是对房东因租户逾期付款而产生的费用的公平合理的估计。除滞纳金外，到期未付租金自到期之日起第5天起按违约率计息，直至支付。
（c）
补救措施.一旦发生违约，业主可自行选择，在不向租户发出进一步通知或要求的情况下，除本租约规定的所有其他权利和补救措施外，在法律上或在权益上，有权选择寻求以下任何一种或多种补救措施，每一种和所有这些补救措施均应是累积性和非排他性的，无需任何通知或要求。
（一）
终止本租约，或由业主选择，租客只有管有权，在此情况下，租客须立即将处所交还业主，而如租客没有这样做，业主可在不损害其就管有或拖欠租金可能拥有的任何其他补救办法的情况下，进入并接管处所，并驱逐或移走租客及任何其他可能占用处所或其任何部分的人，而无须承担检控责任或因此而提出的任何申索或损害赔偿；
（二）
在本租赁终止时，无论是否根据前述第21（c）（i）条）或其他情况，业主可向租客追讨以下款项：
(A)
任何在终止时已赚取的未付租金在授予时的价值；加上
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(b)
在授予时的价值，即在终止后直至授予时本应赚取的未付租金超过租户证明本可合理避免的此类租金损失的金额；加上
（c）
授标时的价值，即授标时后剩余期限的未付租金超过租户证明本可合理避免的此类租金损失的金额；加
(D)
为补偿业主因租户未能履行其在本租约下的义务而直接造成的所有损害或在正常情况下很可能因此而导致的任何其他必要金额，具体包括但不限于所产生的经纪佣金和广告费用、为新租户改造处所或其任何部分的费用，无论是否为相同或不同的用途，以及为获得新租户而作出的任何特殊让步；和
（e）
经业主选择，适用法律不时准许的除前述以外或代替前述的其他款额。
本第21条所用的“租金”一词，须当作并指根据本租赁条款须由租客支付的所有各种性质的款项，不论是向业主或向其他人支付。正如上文第21（c）（ii）（a）和（b）条所使用的，“授予时的价值”应通过允许按违约率计算利息来计算。正如上文第21（c）（ii）（c）节所使用的，“授予时的价值”应通过按授予时旧金山联邦储备银行的贴现率加上1%对该金额进行贴现来计算。
（三）
业主可在租客违约后延续这份有效的租约，并在到期时收回租金（业主和租客特此同意，租客有权根据本协议转租或转让，但仅限于第22款).据此，如果房东在租户违约后未选择终止本租约，房东可不时在不终止本租约的情况下强制执行其在本合同项下的所有权利和补救措施，包括在到期时收回所有租金的权利。
（四）
不论业主是否在租客违约后选择终止本租约，业主均有权终止任何及所有由租客订立并影响处所的转租、牌照、特许权或其他合意管有安排，或可由业主全权酌情决定承继租客在该等转租、牌照、特许权或安排中的权益。在业主选择继承承租人在任何该等转租、牌照、特许权或安排中的权益后，自业主就该选择发出通知之日起，承租人对根据该选择应收的租金或其他代价并无进一步的权利或权益。
（五）
独立于根据本协议或根据适用法律行使业主的任何其他补救措施，业主可按一般规定对处所进行环境测试第30（d）款）这里，费用由租户承担。
（d）
运动的效果.业主行使根据本协议或以其他方式可获得的任何补救措施，不应被视为业主接受交出处所和/或终止本租约，但有一项理解，这种交出和/或终止只能通过业主和租户的明确书面协议才能实现。尽管有任何相反的法律、惯例或习俗，业主在任何时候都有权严格按照本租赁的条款执行本租赁的规定；业主在任何时候没有严格按照本租赁的条款执行其在本租赁下的权利，不应被解释为以任何方式或方式创造了与具体条款、规定相违背的习俗，及本租约的契诺或已修改相同契诺，且不应被视为放弃业主就任何后续违约强制执行其一项或多项权利的权利。业主在明知违约情况下收取租金或其他付款的收据
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本契约的任何契诺不应被视为对该违约的放弃，除非以书面表示并由业主签署，否则业主对本租赁的任何条款的放弃不得被视为已作出。在法律允许的最大范围内，承租人放弃送达业主有意按任何法规的规定重新进入、重新取得或以其他方式取得处所的管有权的通知，或为此目的提起法律程序，并且在承租人被任何法院或法官的判决或手令剥夺的情况下，也放弃所有赎回权。任何转租处所或其任何部分，须按业主全权酌情决定的条款及条件。业主不对因承租人违约而引起的任何损害而未能将处所转租或收取与该等转租有关的应缴租金或以其他方式减轻损失的情况承担责任，亦不减损承租人在本协议项下的义务。
(a)
一般禁止.未经业主事先书面同意，但须符合及符合本条例所述的条件第22款、承租人不得直接或间接、自愿或通过法律操作，转让本租赁或转租处所或其任何部分或抵押、质押、抵押其租赁权益或在处所内授予任何特许权或许可，任何试图进行上述任何行为的行为均为无效且无效。承租人为公司、合伙企业或有限责任公司的，其在证券交易所或场外交易市场交易不活跃的股份或其他所有权权益，该公司已发行和流通的股份或其他所有权权益的50%或以上为或投票控制的转让或系列转让，自生效日期起为其拥有人的个人或个人或实体或实体转让（但个别拥有人死亡时的转让除外）予截至生效日期并非该公司、合伙企业或有限责任公司的股份或其他所有权权益拥有人的个人或实体，应视为本租赁的转让，须按本条规定征得业主同意第22款.尽管有上述规定，承租人有权进行公开发售，导致承租人的控制权发生变更，而该控制权的变更不构成本协议项下的转让第22款需要房东同意。
(b)
许可转让.承租人如欲转让、转租、抵押或以其他方式转让本租赁或转租处所其他 比根据许可转让（定义见下文），则在租户希望转让或转租生效的日期前至少15个工作日，但不超过90个日历日（“转让日期“），租客须向业主发出通知（以下简称”转让通知”)载有有关建议受让人或转租承租人的资料，包括建议使用处所及建议在处所使用、储存处理、处理、产生或释放或处置的任何危险物料、转让日期、租客与建议受让人或转租人之间的任何关系，以及建议转让或转租的所有重要条款和条件，包括任何建议转让或转租的最终形式的副本，以及业主认为合理必要或适当的其他资料，以供其考虑是否给予其同意.业主可于接获转让通知书后15个营业日内向租客发出书面通知：（i）给予该等同意（但业主须进一步有权在任何该等转租生效日期前，检讨及批准或不批准建议的转租形式），或（ii）以其合理酌情决定权拒绝该等同意。除其他理由外，在上述任何情况下，业主拒绝同意即属合理：（1）建议的受让人或转租人是政府机构；（2）根据业主的合理判断，建议的受让人或转租人使用处所将导致任何会降低处所的租赁物改良价值的变更，或将要求业主增加服务；（3）根据业主的合理判断，建议的受让人或转租人从事有争议的科学研究或其他业务关注领域；（4）根据业主的合理判断，提议的受让人或转租人缺乏支持其在提议的转让或转租下将产生的财务义务的信誉；（5）在房东的合理判断中，品格、声誉、或建议受让人或转租人的业务与期望的租户组合或项目中其他租赁的质量不一致或与建筑物性质的类型和质量不一致；（6）故意遗漏；（7）业主或业主的关联公司曾经历过拟议受让人或转租人的违约或正在与其进行诉讼；（8）物业的使用
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提议的受让人或转租人将违反任何适用的法律要求；（9）故意遗漏；（10）提议的受让人或转租人是业主当时正与其谈判租赁项目中的空间且业主拥有可供租赁的可比空间的实体；或（11）该转让或转租被抵押持有人禁止，抵押了项目的全部或部分。业主未就转让通知及时送达通知，不得视为业主同意拟进行的转让、转租或其他转让。租户应就其审议任何转让通知和/或其准备或审查任何同意文件向房东支付相当于两千五百美元（2,500美元）的费用。尽管有上述规定，业主同意将本租约的转让或处所任何部分的转租予任何由租户控制、控制或与租户共同控制的实体（a "控制许可转让"）不应被要求，但租户和任何受让人或转承租人应在控制许可转让生效日期或之前签署业主可接受的合理形式的转让或转租确认书（如适用）。
此外，承租人有权在提前30天向业主发出书面通知后（（x）除非适用的法律规定禁止承租人提供此类通知，在这种情况下，承租人应在此后立即通知业主，以及（y）如果交易受到保密要求的约束，承租人的事先通知应以业主签署业主和承租人合理接受的保密协议为准）但未经业主事先书面同意，以合并、合并或公司重组的方式转让给作为承租人利益继承人的公司或其他实体，或通过购买租户的全部或几乎全部资产或所有权权益，但前提是（i）此类合并或合并，或此类收购或承担（视情况而定）是出于良好的商业目的，而不是主要为了转让此租赁，以及（ii）受让人的净值（根据公认会计原则（“GAAP”）确定）不低于租户在（a）开始日期的净值（根据GAAP确定）中的较大者，或（b）截至租户最新季度或年度财务报表日期，及（iii）在公司许可转让生效日期后5天内，租户及该受让人须签立业主合理接受的合理形式转让确认书，据此，除其他事项外，该受让人须书面同意承担本租赁的所有条款、契诺及条件，而受让人须向业主交付一份保险证明书，以满足租户根据第17条的保险规定（“公司许可转让”）。控制权许可转让、企业许可转让，以下简称“许可转让”。
（c）
附加条件.作为任何该等转让或转租的条件，不论是否须经业主同意，业主可要求：
（一）
任何受让人或转租人在该转让或转租时以书面同意，如业主向该当事人发出租客在本租约项下违约的通知，则该当事人其后须直接向业主支付否则租客应支付的所有款项，该等款项将由业主收取而无须承担任何责任，除非将该等款项记入本租约项下应支付的款项，而任何该等第三人须同意在本租约因任何理由终止时向业主或其继承人及转让人进行代理；提供了,然而、在任何情况下，房东或其继承人或受让人都不承担接受该委托的义务；和
（二）
经拟议受让人或分承租人证明真实无误的危险材料清单，拟受让人或分承租人拟在房地内使用、储存、处理、处理、生成或释放或处置的危险材料，连同拟受让人或分承租人在拟议转让或转租前在房地内或项目上使用、储存、处理、处理、生成、释放或处置危险材料的所有文件的副本，包括，但不限于：许可；批准；报告和通信；储存和管理计划；与将在项目内或项目下安装的任何储罐的安装有关的图则（但前提是，上述储罐的安装只有在业主给予其书面同意后才能被允许，该同意可由业主单独和绝对酌情决定予以拒绝）；以及所有封闭计划或任何其他要求的文件
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为关闭任何此类储罐而在项目中、项目上或项目下安装的任何储罐的任何和所有联邦、州和地方政府当局。然而，租户或任何此类拟议受让人或转租人均无需向业主提供此类文件中包含专有性质信息的任何部分，而这些信息本身并不包含对任何危险材料或危险活动的提及。
（d）
不放租客，分摊超额租金.尽管有任何转让或转租，租户和租户在本租约下义务的任何担保人或担保人在任何时候都应对租金的支付和遵守租户在本租约下的所有其他义务承担全部和主要的责任和责任。如转租人或受让人到期应付的租金（或根据该等转租或转让应付的租金加上任何形式的可归因于租户在本租约中的权益或与其有关的事件的任何奖金或其他对价的组合）超过根据本租约应付的基本租金和运营费用的总和（或，在随后的减让期内，如果没有在第3（a）款））有关处所的适用部分（但不包括根据本条须支付的任何租金）及实际合理及惯常的经纪费、法律费用、市场诱因、改善津贴，以及任何设计或建造费用（统称"转租/转让成本“）与任何该等转租或转让的条款直接有关及根据该条款所规定的（”超额租金”），则承租人有义务并有义务在承租人收到后30天内向房东支付该超额租金的50%作为本协议项下的附加租金。为计算超额租金，转租/转让成本应在适用的转租或转让期限内按直线法摊销。如租户须转租处所或其任何部分，租户在此立即不可撤销地转让予业主，作为租户在本租约下的义务的担保，来自任何该等转租的所有租金，而业主或根据业主申请指定的租户接管人，可收取该等租金并将其用于租户在本租约下的义务；但在违约发生前，租户有权收取该等租金。
（e）
不放弃.业主对转让或转租的同意，并不解除租客或本租赁的任何受让人或处所的任何转租人取得业主对任何进一步转让或转租的同意，亦不解除租客或租客的任何受让人或转租人根据本租赁承担的全部及主要法律责任。接受任何其他人或实体根据本协议承租，或接受履行任何其他条款、契诺或条件，不应被视为放弃本租赁的任何规定或同意任何处所的转租、转让或其他转让。
（f）
拟受让方的事前行为.尽管本条例另有规定第22款，如果（i）任何先前的房东、贷款人或政府当局已要求租户的拟议受让人或分承租人就危险材料污染财产采取补救行动，而污染是由该当事方的行动或对有关财产的使用造成的，（ii）拟议的受让人或分承租人须遵守任何政府当局就危险材料的使用、储存、处理、处理、生成、释放或处置（包括但不限于与未向任何政府当局作出所需报告有关的任何命令）发出的强制执行令，或（iii）由于在项目附近或底层存在预先存在的环境条件，业主在补救该预先存在的环境条件时作为责任方而成为目标的风险将因该拟议受让人或转承租人提议使用危险材料而大幅增加或加剧，业主应绝对有权拒绝同意向任何该等方进行任何转让或转租。
23.
反叛者证书.承租人须在业主发出书面通知后10个营业日内，签立、承认及交付由建议的贷款人或买方合理要求的任何形式的书面声明，（i）证明本租约未经修改并具有完全效力及效力（或如经修改，述明该等修改的性质，并证明经如此修改的本租约具有完全效力及效力）及预付租金及其他费用的日期（如有的话），（ii）
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承认根据本协议，业主方面不存在任何未治愈的违约，或具体说明如有任何违约被索赔，以及（iii）就本租约的状态或据此合理要求的处所列出进一步的信息。任何此类声明可由房地为其一部分的不动产的全部或任何部分的任何潜在购买者或产权负担人所依赖。承租人未在承租人收到业主的第二份书面通知后5天内交付该声明，即为承租人认为本租约具有完全效力和效力且无需修改的结论性意见，除非业主在由业主拟备并交付承租人执行的任何证书中可能代表的情况除外。
24.
安静的享受.只要承租人在本租约下没有违约，承租人须在受本租约条款规限下，于租期内的任何时间，对任何由业主、透过业主或根据业主提出申索的人享有和平及安静地享有处所。
25.
按比例分配.根据本协议规定或允许进行的所有按比例分配应以360天一年和30天一个月为基础进行。
26.
规则和条例.租客须于租期内的任何时间及其任何延展期间，遵守业主于任何时间或不时订立的涵盖处所及工程用途的所有合理规则及规例。此类规则和条例可能包括但不限于与使用项目便利设施有关的规则和条例和/或旨在鼓励保持社交距离、促进和保护建筑物和项目内的健康和身体健康和/或旨在限制比季节性流感更具毒性的任何种类或性质的传染病和/或病毒的传播的规则和条例（统称，“传染性疾病”），前提是此类规则和规定符合适用的法律要求，并在非歧视的基础上适用于项目的所有租户。现将现行规章制度作为附件 e.该等规章制度与本租赁的其他规定如有冲突，以本租赁的条款和规定为准。业主对项目中其他承租人违反任何规章制度的行为不承担任何责任和义务，不得以歧视性方式强制执行该等规章制度。
27.
从属.本租赁和承租人在本协议项下的权益和权利特此订立，并在任何时候受制于和从属于在项目或处所上或对项目或处所现在存在或以后产生的任何抵押的留置权，及其所有修改、重述、续期、修改、合并、再融资、转让和延期，而无需承租人方面采取任何进一步的文书或行动；提供了,然而只要不存在本协议项下的违约，承租人对处所的占有权不应受到任何该等抵押的持有人的干扰。承租人同意，在任何该等按揭的持有人选择下，向任何该等持有人进行代理。承租人应要求同意签立、承认及交付该等文书、确认该等从属地位，以及任何该等持有人所要求的授权书，但任何该等文书须载有适当的不受干扰条文，以确保承租人悄悄享有第第24款这里。尽管有上述规定，任何该等持有人可在任何时间以书面通知承租人，而无须承租人同意，将其抵押从属于本租赁，因此本租赁须当作在该抵押之前，而不考虑其各自的执行、交付或记录日期，在此情况下，该持有人对本租赁拥有与本租赁相同的权利，犹如本租赁在该抵押的执行、交付和记录之前已被执行并已转让给该持有人一样。术语“抵押贷款”无论何时在本租赁中使用，均应被视为包括信托契约、担保转让和任何其他产权负担，以及任何提及“持有人”的抵押权，视为包括信托契据下的受益人。
截至生效日期，该项目不存在现有抵押担保。
28.
投降.租客的占有权期限届满或提前终止时，租客须将处所交还给扫帚清洁状态（a）相同状态的业主 如收到 （但业主依据《房屋建筑物建筑物建筑物建筑物建筑物建筑物建筑物建筑物建筑物建筑物建筑物建筑物建筑物建筑物建筑物建筑物建筑物建筑物建筑物建筑物建筑物建筑物建筑物建筑物建筑物建筑物建筑物建筑物建筑物建筑物建筑物建筑物建筑物建筑物建筑物建筑物建筑物建筑物建筑物建筑物建筑物建筑物建筑物建筑物建筑物建筑物建筑物建筑物建筑物建筑物建筑物建筑物建筑物建筑物建筑物建筑物建筑物建筑物建筑物建筑物建筑物建筑物建筑物建筑物建筑物建筑物建筑物建筑物建筑物建筑物建筑物建筑物建筑物建筑物建筑物建筑物建筑物建筑物建筑物建筑物建筑物建筑物建筑物建筑物建筑物建筑物建筑物建筑物建筑物建筑物建筑物建筑物建筑物建筑物建筑物建筑物建筑物第12款），受 普通损耗和伤亡损失及谴责
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Net Multi-Tenant Laboratory 835 Industrial Road – Suite 300/Cargo TX-第25页
覆盖范围第18条和19，（b）承租人已在处所或建筑物的立管或全会中安装的所有电线、电缆或类似设备均已拆除，（c）无任何由业主以外的人或业主的任何雇员、代理人及承建商（统称，租户HazMat运营”），以及（d）解除所有危险材料清关。至少在交出处所前3个月或租户可选择在处所停止营运的较早日期前，租户须向业主交付一份叙述性说明，说明租户为在租期届满或较早终止时交出处所（包括业主准许留在处所的任何装置）而建议（或任何政府当局要求）采取的行动，不受租户HazMat操作的任何残余影响，并以其他方式释放以供不受限制地使用和占用（“退役和 HazMat关闭计划”).此类退役和危险品关闭计划应附有（i）任何承租方或其代表就房地持有的所有危险材料许可证和许可证的当前清单，以及（ii）从房地使用、储存、处理、处理、产生、释放或处置的所有危险材料，并应接受房东环境顾问的审查和批准。关于退役和HazMat关闭计划的审查和批准，应房东要求，租户应向房东或其顾问交付房东要求的有关租户HazMat操作的额外非专有信息。在该退租当日或之前，租户须向业主交付证据，证明经批准的退役和HazMat关闭计划应已圆满完成，而业主有权促使业主的环境顾问视察处所并执行被认为合理需要的额外程序，以确认处所在该退租或本租约提前终止的生效日期不受租户HazMat操作的任何残余影响。租户应偿还业主因其对退役和危险品关闭计划的审查以及业主的环境顾问对租户实施该计划而产生的实际、自付费用；但该金额不得超过5,000美元。业主有权不受限制地交付此类退役和危险品关闭计划以及业主的环境顾问关于将处所移交给第三方的任何报告。
如果租户未能编制或提交经业主批准的退役和HazMat关闭计划，或租户未能完成经批准的退役和HazMat关闭计划，或如果此类退役和HazMat关闭计划，无论是否经业主批准，均未能充分解决租户HazMat在处所内、处所内或附近运营的任何残余影响，则业主有权采取业主认为合理或适当的行动，以确保处所和项目的移交不受租户HazMat运营的任何残余影响，其诉讼的费用应由租户作为额外租金偿还，而不考虑本第28条第一款规定的限制。
租期届满或提前终止后，租客须立即将停车场、工程、洗手间或向租客提供或以其他方式采购的全部或任何部分处所的所有钥匙和/或门禁卡退还业主。如任何该等门禁卡或钥匙遗失，租客须按业主的选择，向业主支付更换该等遗失的门禁卡或钥匙的费用或重新编程使用该门禁卡的门禁安全系统或更改该等遗失钥匙所开的锁或锁的费用。任何承租人的财产、改建和未经承租人按本条例许可或规定移走的财产，均视为被遗弃，可由业主保管、移走和处置，费用由承租人承担，承租人放弃就因业主保留和/或处置此类财产而导致的任何损害向业主提出的所有索赔。截至期限终止时，租户在本协议项下未完全履行的所有义务，包括租户在本协议第30条项下的义务，应在期限届满或提前终止后继续存在，包括但不限于赔偿义务、与租金有关的付款义务以及与处所状况和维修有关的义务。
29.
放弃陪审团审判.在法律允许的范围内，承租人和房东放弃任何由陪审团审判或由陪审团参与解决任何争议的权利，无论是在合同、侵权或其他方面，
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房东与因本租约或在此执行或交付的与此相关的任何其他文书、文件或协议或与此相关的交易而产生的租户之间。
(a)
禁止/遵守/赔偿.承租人不得导致或允许承租人或任何承租方违反适用的环境要求（以下定义），将任何危险材料（以下定义）带入、保存、使用、储存、处理、处理、在处所或项目内或附近产生，或从处所或项目中释放或处置。本规定不得禁止承租人在处所内保存、使用和储存承租人惯常用于日常清洁和办公用途的产品中所含的微量有害物质。如果承租人违反前句所述义务，或者如果在期限内处所中存在危险材料或任何搁置导致处所、项目或任何相邻财产受到污染，或者如果在期限内或任何搁置期间发生的危险材料带入、保管、使用、储存、处理、处理、在处所内或附近产生、或从处所释放或处置的危险材料对处所、项目或任何相邻财产造成污染，则非房东和房东的雇员、代理人和承包商以外的任何人在期限内或任何搁置期间以其他方式发生，承租人特此就任何及所有行动（包括但不限于任何补救或强制执行行动、行政或司法程序以及由此产生或由此产生的命令或判决）、费用、索赔、损害赔偿（包括但不限于惩罚性损害赔偿和基于处所或项目价值减少的损害赔偿，或处所或项目任何部分的损失或限制使用）、费用（包括但不限于律师、顾问和专家的费用，为解决任何索赔或诉讼而支付的法院费用和金额）、罚款、没收或其他民事、行政或刑事处罚、禁令或其他救济（无论是否基于人身伤害、财产损失或环境、地下水位或自然资源的污染或对其造成的不利影响）、期限期间或之后因此类污染而产生的责任或损失。租户对房东的这种赔偿包括但不限于因任何联邦、州或地方政府当局因房地上方、地上或下方的空气、土壤或地下水中存在有害物质而对场地条件进行的任何调查或任何清理、处理、补救、清除或恢复工作所要求的相关费用。在不限制前述规定的情况下，如果租户或任何租户一方造成或允许的处所、项目或任何相邻财产上存在任何危险材料，导致处所、项目或任何相邻财产受到任何污染，租户应立即采取一切行动，费用自理，并根据适用的环境要求，将处所、项目或任何相邻财产恢复到该污染发生时之前存在的状态，但前提是应首先获得房东对该行动的批准，不得无理拒绝批准，只要此类行为不会对房地或项目产生任何潜在的重大不利长期或短期影响。尽管有任何相反的规定载于本第30款，承租人无须负责，本款所载的赔偿及保持无害义务不适用于（i）承租人可向业主证明在紧接生效日期前的处所内存在合理信纳的处所内的污染，或（ii）承租人可向业主证明从处所外移入处所的合理信纳的处所内存在任何有害物质，除非在任何一种情况下，此类危险材料的存在（x）是由于租户违反其在本租约下的任何义务，或（y）是由租户或任何租户一方造成、促成或加剧的。本条款的规定第30款应在本租赁期满或提前终止后继续存续。
(b)
商业.房东承认并非本意第30款禁止租户将处所用于许可用途。只要根据当时适用的所有环境要求对危险材料的使用或存在进行严格和适当的监测，租户可以根据审慎的行业惯例经营其业务。作为一种物质诱因，业主可容许租户在其业务中使用有害物质，租户同意在生效日期前向业主交付一份清单，列明每一类有害物质（租户通常用于普通清洁和办公的微量产品除外
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目的）被带到、保管、使用、储存、处理、处理、在处所上产生或释放或处置，并载列与处所上或从处所存在、使用、储存、处理、处理、产生、释放或处置此种危险材料有关的任何和所有政府批准或许可（“危险材料清单”).根据业主的要求，或任何时间因租户使用或占用处所而要求租户向任何政府当局（例如消防部门）交付危险物料清单，租户须向业主交付该等危险物料清单的副本。承租人须向业主交付以下文件的真实及正确副本（“Haz Mat文档"）有关在开工日期前使用、储存、处理、处理、产生、释放或处置危险材料，或如届时无法获得，则与从政府当局收到或提交给政府当局同时：许可；批准；报告和通信；储存和管理计划、违反任何法律要求的通知；与将在项目内或项目下安装的任何储罐有关的计划（但上述储罐的安装须在业主给予租户书面同意后方可获准，业主可全权酌情决定拒绝同意）；以及任何和所有联邦、州和地方政府当局要求的所有关闭计划或任何其他文件，用于安装在项目内、项目上或项目下的任何储罐，以关闭任何此类储罐。然而，租户不需要向房东提供包含专有性质信息的Haz Mat文件的任何部分，这些信息本身不包含对任何危险材料或危险活动的提及。如果这些信息成为租户的竞争对手所拥有，则本节无意向房东提供可能对租户业务不利的信息。
（c）
租户代表及保证.承租人在此向业主声明并保证：（i）任何先前的业主、贷款人或政府当局在任何时候都没有要求承租人或其任何合法的前任就有害物质污染财产采取补救行动，而该污染是承租人或该前任允许的，或因承租人或该前任的行动或使用有关财产而导致的；及（ii）承租人不受任何政府当局就使用、储存、处理、处理、生成、释放或处置有害物质（包括，不受限制，任何与未向任何政府当局作出规定报告有关的命令）。如业主认定本陈述及保证于生效日期不属真实，则业主有权以业主唯一及绝对酌情权终止本租约。
（d）
测试.业主有权但无义务对处所进行年度测试，以确定是否因租户的使用而发生了对处所或项目的任何污染。如有违反本规定的情况，须要求承租人支付该处所的该年度测试费用第30款或如果租户根据本条例须负责的污染第30款被识别；但条件是，如果租户使用第三方承建商和业主可接受的测试程序对处所进行自己的测试，而这些测试是向业主认证的，则业主应接受此类测试，以代替由租户支付的年度测试。此外，在租期届满或提前终止前的任何时间及不时，业主有权对处所及工程进行适当测试，以确定是否因租户使用处所而发生污染。就该等测试而言，根据业主的要求，租户须向业主或其顾问交付有关租户或任何租户一方在处所内或有关处所内使用有害物料的非专有资料。如污染已发生，承租人须根据本条例承担法律责任第30款、承租人应支付进行此类测试的所有费用。未发现此类污染的，房东应支付此类检测的费用（不构成营业费用）。业主须向租客提供所有第三方、非保密报告及由业主或代表业主于租期内作出的处所测试的副本，而无须作出任何陈述或保证，并须遵守保密协议。承租人应自担成本和费用，根据所有环境要求，迅速和令人满意地对此类检测确定的任何环境条件进行补救。业主收到或信纳任何环境评估，绝不放弃业主对租户可能拥有的任何权利。 受制于第32款以下，租客有权在业主依据本条例在处所进行测试时，让租客代表在场第30（d）款）.
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（e）
控制区.租户应被允许在适用的建筑规范指定的任何控制区域或区域内（位于处所内）最多按比例使用其所占危险材料库存份额，用于化学品用途或储存。如前一句所用，租户在位于处所内的任何控制区域或区域的按比例份额应根据租户在适用的控制区域或区域内租赁的可出租面积确定。仅为示例目的，如果一个控制区域或区域包含10,000个可出租平方英尺，而租户的处所的2,000个可出租平方英尺位于该控制区域或区域内（而该处所整体包含5,000个可出租平方英尺），则适用的租户在该控制区域的按比例份额将为20%。
（f）
储罐.如果位于处所或项目上的储存危险材料的储存罐由租户使用或以后由租户放置在处所或项目上，租户应安装、使用、监测、操作、维护、升级和管理此类储存罐，保持适当的记录，获得和维护适当的保险，实施报告程序，适当关闭任何储存罐，并采取或促使采取适用的州和联邦法律要求下必要或要求的所有其他行动，因为现在存在或以后可能在安装、使用、维护、管理、操作方面采用或修订，这种储罐的升级和关闭。尽管有任何与此相反的规定，承租人无权在项目中使用或安装任何地下储罐。
（g）
租户的义务.承租人在此项下的义务第30款应在租赁期满或提前终止后继续有效。租户或业主为完成从处所清除任何危险材料（包括但不限于释放和终止限制处所使用的任何许可证或许可证以及完成经批准的退役和危险品关闭计划）而要求的本租约期满或提前终止后的任何期间，应构成根据第8款.
（h）
定义.如本文所用，术语“环境要求”指任何政府当局的所有适用的现行和未来法规、条例、条例、规则、守则、判决、命令或其他类似法规，规范或涉及房地或项目或环境上、下或有关的健康、安全或环境条件，包括但不限于以下内容：《综合环境应对、赔偿和责任法》；《资源保护和恢复法》；以及所有与之相对应的州和地方，以及根据该法颁布或发布的任何法规或政策。如本文所用，术语“危险材料”指并包括任何物质、材料、废物、污染物或被列为或定义为危险或有毒的污染物，或因其在任何环境要求下对人类、动物和/或环境的影响或潜在影响而受到监管的任何物质、材料、废物、污染物或污染物、石棉和石油，包括原油或其任何馏分、天然气液体、液化天然气或可用于燃料的合成气（或天然气与此类合成气的混合物）。根据环境要求的定义，租户是并应被视为“运营商“of Tenant的”设施”和“业主”承租人或任何承租方带入处所的所有有害物质，以及由此产生、产生或产生的废物、副产品或残留物。
31.
租户的补救措施/责任限制.除非业主在租客的书面通知指明未履行后30天内未履行其在本协议项下的任何义务（除非由于该义务的性质，该履行将需要超过30天的时间，然后在合理需要的时间之后），否则业主不应在本协议项下发生违约。如业主有任何失责，租客须以挂号或挂号信方式向涵盖处所的按揭的任何持有人及处所位于或其上的任何租赁物业的任何业主发出通知，而租客须向该持有人及/或业主提供合理机会以纠正失责，包括时间以销售权力取得对项目的管管有权，或如证明有必要采取司法行动以实现补救；提供了业主须已以书面向租客提供所有该等须接获该等通知的人的姓名及地址。业主在本合同项下的所有义务应被解释为契约，而不是条件；并且，除非本租约另有明确规定，租户不得因违反业主在本合同项下的义务而终止本租约。
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尽管如此，如果根据本协议提出的任何声称的业主违约将立即对租户在处所内开展业务的能力产生重大不利影响（“重大业主违约”），租户应在合理可能的情况下尽快，但无论如何应在获悉该声称的重大业主违约的2个工作日内，就该索赔向业主发出书面通知，该通知应具体说明存在重大业主违约，并向租户与业主的主要联系人发出电话通知。业主随后将有2个工作日开始对该声称的材料业主违约进行补救，并应勤勉地对该补救进行起诉以完成。如果此类声称的材料房东违约不是房东根据本协议的违约，或者如果租户未能在获悉引起声称的材料房东违约的条件后2个工作日内向房东发出本协议要求的通知，则房东有权向租户追讨房东因此类补救而招致的超出房东本应根据本协议有责任支付的任何费用（如有）的任何费用，作为额外租金。如业主未能按上述规定开始补救任何声称的物质业主违约，租客可开始及追控该等补救至完成，但条件是该等补救不会影响任何建筑物系统、建筑物结构或公共区域或对建筑物的其他占用人造成不利影响，并有权以向无权抵销租金的业主偿还的方式向业主追讨该等补救的费用（但不包括任何后果性或其他损害），但以业主有义务根据本协议纠正该等声称的物质业主违约为限，受本款前一句规定的限制及本租赁的其他规定的限制。
尽管如此，如果根据本协议提出的任何声称的业主违约将立即对租户在处所内开展业务的能力产生重大不利影响（“重大业主违约”），租户应在合理可能的情况下尽快，但无论如何应在获悉该声称的重大业主违约的2个工作日内，就该索赔向业主发出书面通知，该通知应具体说明存在重大业主违约，并向租户与业主的主要联系人发出电话通知。业主随后将有2个工作日开始对该声称的材料业主违约进行补救，并应勤勉地对该补救进行起诉以完成。如果此类声称的材料房东违约不是房东根据本协议的违约，或者如果租户未能在获悉引起声称的材料房东违约的条件后2个工作日内向房东发出本协议要求的通知，则房东有权向租户追讨房东因此类补救而招致的超出房东本应根据本协议有责任支付的任何费用（如有）的任何费用，作为额外租金。如业主未能按上述规定开始补救任何声称的物质业主违约，租客可开始及追控该等补救至完成，但条件是该等补救不会影响任何建筑物系统、建筑物结构或公共区域或对建筑物的其他占用人造成不利影响，并有权以向无权抵销租金的业主偿还的方式向业主追讨该等补救的费用（但不包括任何后果性或其他损害），但以业主有义务根据本协议纠正该等声称的物质业主违约为限，受本款前一句规定的限制及本租赁的其他规定的限制。
业主在本租约下的所有义务仅在其拥有处所的期间内对业主具有约束力，其后则不具约束力。本租赁中的“业主”一词仅指该处所目前的所有人。一旦该拥有人转让其在处所的权益，该拥有人应随即被解除并解除其后产生的业主的所有义务，但在该拥有人的所有权存续期间，该等义务在期限内对每个新拥有人具有约束力。
32.
检查和访问.业主及其代理人、代表及承建商可在任何合理时间进入处所，以视察处所，并进行依据本租约所规定或许可的修缮，以及作任何其他经营用途。业主及业主代表可在营业时间内提前不少于2个营业日的书面通知进入处所（除非在紧急情况下，在该情况下无须发出该通知，而该通知可在任何时间进入），以进行任何该等维修、视察处所、向准买家展示处所，以及在租期的最后12个月内向准租户展示处所或作任何其他业务用途。业主可在处所竖立合适的标牌，述明处所
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可供出租或该项目可供出售。业主可批给地役权、公开奉献、指定公共区域及对处所或处所设置限制，提供了任何该等地役权、专用、指定或限制均不会对租户使用或占用处所以作许可用途产生重大不利影响。在业主的要求下，租户应执行此类地役权、专用或限制可能需要的文书，但此类文书不会实质性地增加租户的义务或实质性地减少租户在本租约下的权利。承租人应在任何时候，除非在紧急情况下，有权在房东或其代理人、代表、承包人或客人在房舍内时护送他们，前提是这种护送不会对房东在本协议项下的访问权产生重大不利影响。
33.
安全.租客承认并同意，安全装置和服务（如果有的话）虽然旨在威慑犯罪，但在特定情况下可能无法防止盗窃或其他犯罪行为，并且房东没有就房地提供任何安全服务。承租人同意，业主无须就任何盗窃造成的损失或承租人因任何未经授权进入处所或与处所有关的任何其他违反保安而蒙受或招致的任何其他损害向承租人承担责任，而承租人放弃就该等损失向承租人提出的任何申索。承租人应对承租人的高级职员、雇员、代理人、承包商、客人和受邀者的人身安全负全部责任，而任何此类人员在房舍和/或项目内、在其上或附近。承租人应当在承租人希望得到保护免受此类犯罪行为侵害的范围内，由承租人承担费用获得保险。
34.
不可抗力.除支付租金外，对于因天灾、天坑或地陷、罢工、停运或其他劳资纠纷、禁运、隔离、天气、国家、区域或地方灾害、灾难或灾难、无法以合理成本获得劳动力或材料（或合理替代品）或未能获得或无法获得履约所需的公用事业、政府限制、命令、限制、规定或控制、国家紧急情况、地方、区域或国家流行病或大流行而导致、与之相关或因之产生的延迟履行本协议项下义务，房东和租客均不承担责任或承担责任，延迟发放或撤销许可证、敌方或敌对政府行动、恐怖主义、叛乱、骚乱、内乱或骚乱、网络攻击、勒索软件攻击和类似事件、火灾或其他伤亡，以及超出其合理控制范围的其他原因或事件（“不可抗力”).尽管有任何与此相反的规定，在任何情况下均不得以不可抗力为由免除租户根据本租约的条款和条件及时腾空和交还处所的义务。
35.
经纪人.业主和租客各自声明并保证，他们没有与任何经纪人、代理人或其他人（统称，“经纪人”）的相关规定，并且除仲量联行外，没有任何经纪人促成本次交易。房东和租户双方兹同意，凭借与租户或房东（如适用）就本次租赁交易打过交道，对除仲量联行外的任何经纪人提出的任何索赔进行赔偿，并使对方免受损害，如有任何佣金或其他形式的赔偿（如有）。
36.
对业主责任的限制.尽管此处或房东与租户之间的任何其他协议中有任何相反的规定：（a）房东不对租户或任何其他人承担（且租户和每一此类其他人承担全部风险）损失、损坏或伤害的责任，无论是实际的还是随后的：租户的各种个人财产和描述，包括W房舍内备存的会计及其他各类和说明记录以及由此产生或派生的任何和所有收入；（b）不得就房舍内的任何行为或发生、在或关于房舍内的任何行为或发生或根据本租约或房东与租户之间就此处标的事项以任何方式产生的任何其他协议及任何责任向房东提出个人追索权
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应就Landlord在项目中的利益或与任何此类损失有关而支付；（c）在任何情况下，均不得就本租约对Landlord承担任何个人责任，也不得对Landlord或Landlord的任何官员、董事、成员、雇员、代理人或承包商的任何其他财产或资产有任何追索权。在任何情况下，房东或房东的任何高级管理人员、董事、雇员、经纪人或承包商均不对租户的业务造成损害或由此造成的任何收入或利润损失承担责任。
租户承认并同意，项目中实施的任何旨在鼓励保持社交距离、促进和保护健康和身体健康和/或旨在限制传染病传播的措施和/或服务，可能无法阻止此类传染病的传播。业主或任何业主获弥偿方均不承担任何责任，租客就（x）在项目实施任何旨在鼓励保持社交距离、促进和保护健康及身体健康和/或旨在限制传染病传播的措施和/或服务，或（y）在项目实施的任何措施和/或服务（如有）未能限制任何传染病传播，放弃向业主和业主获弥偿方提出的任何索赔。
37.
可分割性.如果本租赁的任何条款或规定根据现行法律或未来法律是非法、无效或不可执行的，那么，在该事件中，本租赁的剩余部分不因此而受到影响是双方当事人的意图。也是本租赁当事人的意思，代替本租赁的每一项违法、无效或不可执行的条款或规定，作为本租赁的一部分，增加一项与该等违法、无效或不可执行的条款或规定具有同等效力的、合法、有效和可执行的条款或规定。
38.
标志；外观.未经业主事先书面同意，承租人不得在业主合理酌情情况下批给或扣留：（i）将任何遮阳篷、外灯、装饰品、气球、旗帜、锦旗、横幅、油漆或其他投影附于工程项目的任何外墙，（ii）使用从处所外部可见的业主标准窗罩以外的任何窗帘、百叶窗、窗帘或屏风，（iii）将任何窗户的内部或外部涂上或以其他方式防晒，（iv）将任何瓶子、包裹或其他物品放置在窗台上，（v）放置任何设备，任何外部阳台上的家具或个人财产的其他物品，或（vi）在处所或项目的任何部分涂上油漆、贴上或展示任何可从处所外部观看的标志、告示、窗户或门刻字、标语牌、装饰品或任何类型的广告媒体。套房进入标志须由业主为租户题写、涂漆或贴上，费用由租户承担，其尺寸、颜色及类型须为业主所接受，租户的姓名及套房号码须列入大厦大堂名录。楼道墙壁、楼道门外部不得放置房东标准刻字以外的物品。大厦大堂名录须专供展示租户的名称及位置。
承租人还应享有非排他性权利，在业主指定的位置展示在为建筑物服务的纪念碑标志上印有承租人姓名和/或标识的标志，费用由业主承担（“纪念碑标志”）。尽管有上述规定，租户承认并同意，租户在纪念碑标牌上的标牌，包括但不限于尺寸、颜色和类型，须经业主事先书面批准，并应与业主在项目上的标牌程序和适用的法律要求保持一致。承租人纪念碑标牌的设计、许可、制作、安装、维修，由业主负责，承租人不承担任何费用。在本租约到期或提前终止时，承租人应负责拆除承租人的纪念碑标志，并负责修复因拆除而造成的所有损坏，费用由承租人自行承担。
承租人还应拥有在业主指定位置的楼顶展示1个带有承租人姓名和/或标识的标志（“建筑标志”）的非专属权利。尽管有上述规定，租户承认并同意租户的建筑标志包括但不限于
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尺寸、颜色、类型，须经业主事先书面批准，并与业主在项目现场的标牌程序及适用的法律要求一致。承租人建筑标牌的设计、许可、制作、安装、维修，由房东负责，承租人不承担任何费用。承租人应负责在本租约到期或提前终止时拆除承租人的建筑标志，并修复因拆除而造成的所有损坏，费用由承租人自行承担。承租人在业主安装建筑标志前，有权批准建筑标志的设计。
(a)
大楼内扩建.受截至生效日期项目现有租户的权利及本条款所规限第39（a）款），承租人应在基期内享有持续权利，但不承担义务，但须遵守本条款第39（a）款），以扩大处所（以下简称“扩张权”）将根据本条款和条件的扩展空间包括在内第39款.为此目的第39（a）款）, “拓展空间”指未由租户占用或由租约在36个月或更短时间内届满且该租户不希望续期（不论该租户是否有权续期）其占用该空间的当时现有租户占用的建筑物的余额。如全部或部分扩展空间变得可用，则业主须在业主选择的时间内，只要租户在本协议项下的权利得以保留，即向租户交付书面通知（“扩展通知”）的此类扩展空间的可用性，以及房东准备租赁租户此类扩展空间的条款和条件。为免生疑问，须要求承租人行使其在本条例下的权利第39（a）款）关于扩展通知中描述的所有空间（“确定的空间”).承租人承认并同意，关于所确定的空间的本租赁期限可能不会与关于当时存在的处所的本租赁期限共同终止。承租人须在接获扩展通知书后10个营业日内，向业主交付承租人行使扩展权利的书面通知（“行权通知”）关于已确定的空间。如租客未在该10个营业日期间内向业主交付行使通知书，则租客须视为放弃其在本项下的权利第39（a）款）租赁经识别的空间，业主有权根据业主可接受的任何条款和条件将经识别的空间出租给任何第三方。即使本条例另有相反规定，承租人亦无权行使扩权及本条例的规定第39（a）款）承租人未根据《中国证券报》行使延期权的，在基期届满前12个月之日后不再申请第40款.
(b)
经修订的租约.如：（i）承租人未能及时交付行使通知书，或（ii）自业主向承租人交付有关承租人租用经识别空间的租约修订后的10个营业日届满后，双方各自在经过勤勉的善意努力协商后各自合理酌处权可接受的有关经识别空间的租约修订并未获执行，则尽管本协议载有任何相反的规定，承租人仍须被视为根据其根据第39（a）款）以上，以放弃其租赁此类已识别空间的权利。
（c）
例外.尽管有上述规定，扩展权不会生效，不得由承租人行使：
（一）
在承租人根据本租约的任何条文违约的任何期间内（在收到书面通知后及在任何适用的通知和补救期之后）；或
（二）
在承租人（及根据许可转让的任何受让人）占用处所少于100%的任何期间内；或
（三）
如果租户在租户寻求行使扩展权利之日前的12个月期间内（在收到书面通知后并超过任何适用的通知和补救期）根据本租约的任何规定发生了3次或更多次的违约，无论该等违约是否已得到纠正。
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（d）
终止.扩展权应由业主选择终止，即使在承租人到期并及时交付行使通知后也不再具有任何效力或效力，如果在交付后但在该已识别空间的租赁开始日期之前，（i）承租人未能在期满或任何适用的通知和补救期之前纠正承租人根据本租约所发生的任何违约；或（ii）承租人在自交付行使通知之日起至所识别空间的租约开始日期的期间内（超过任何适用的通知和补救期）已发生3次或更多次违约，无论该等违约是否已得到纠正。
（e）
下属.承租人与扩展权有关的权利是并应受制于及从属于自生效日期起已存在的任何扩展权。
（f）
个人权利.扩充权属租客个人，未经业主事先书面同意，不得转让。业主可在与业主对租客在本租赁中的权益转让的任何同意分开并分开的情况下，自行酌情给予或扣留扩充权，但可就构成许可转让的本租赁的任何转让而转让的除外。
（g）
没有延期.不得因承租人不能行使扩展权而延长或扩大可行使扩展权的期限。
40.
延长任期的权利.承租人有权根据以下条款和条件延长本租赁期限：
(a)
延期权.承租人应享有2项连续权利（每项，一项“延期权”）将本租赁期限各延长36个月（每份分别为“延期期限"）根据与本租赁相同的条款和条件（基本租金除外），至少在本租赁的基本期限届满或先前的延长期限届满前12个月前，且不早于15个月前，向业主发出其选择行使每项延期权的书面通知。
在每个延期期限开始时，基本租金应按市场利率（定义见下文）支付。此后，基本租金应在该延长期限开始的每个周年日按业主确定并由租户在确定市场利率时同意的百分比进行调整。如本文所用，“市场费率”是指可比建筑物的可比房东在当前交易中接受非股权（即未被提供建筑物的股权）和具有类似财务实力的非关联租户对圣马特奥/圣卡洛斯/雷德伍德城地区甲级实验室/办公楼的可比期限内的空间、质量（包括所有租户改进、改建和其他改进）和楼层高度的费率，在确定市场费率时考虑到所有相关因素，包括租户诱因、景观、可用便利设施（包括但不限于项目便利设施，楼龄、为房舍服务的机械系统楼龄）、停车费用、租赁佣金、津贴或优惠（如有）。尽管有上述规定，市场利率在任何情况下均不得低于截至紧接该延长期限开始日期前的应付基本租金增加的租金调整百分比乘以该基本租金。此外，业主可就根据本协议提供的停车权征收市场租金。
如在本租赁基期届满或之前的延长期（如适用）前240天的日期或之前，租户经善意协商后未同意业主确定的市场利率和延长期内的租金上涨，则租户应被视为已按第40（b）条所述选择仲裁。承租人承认并同意，如承租人已选择按本条第40（a）条的规定以向业主交付通知的方式行使延期权，则承租人此后无权撤销或选择不将本租赁期限延长至延期期。
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（一）
承租人在向业主通知其选择（或视为选择）仲裁市场利率和上调后10天内，每一方应向对方交付一份包含提交方认为正确的市场利率和上调的建议（“延期提案”).任何一方未能及时提交延期建议书的，应由另一方提交的建议书确定延期期限的基租和提额。如果双方都提交了延期提案，那么房东和租户应在最后一份延期提案交付后的7天内举行会议，并善意地尝试相互指定一名仲裁员（定义见下文），以确定市场价格和升级。如果房东和租客无法就一名仲裁员达成一致，则各自应在会议召开后10日内以送达对方的书面通知的方式，选择一名仲裁员。任何一方未能及时发出其选择仲裁员的通知的，由另一方提交的建议书确定延期期限的基租。如此指定的2名仲裁员应在其指定后5个工作日内指定第三名仲裁员。如如此选定的2名仲裁员无法在上述规定的时间内就选定第三名仲裁员达成一致意见，则任何一方当事人均可代表双方当事人，在提前10天书面通知有此意向的另一方当事人后，通过向房地所在司法管辖区的任何具有一般管辖权的州法院提出申请，请求指定该第三名仲裁员。
（二）
仲裁员的决定应在指定单一仲裁员或第三名仲裁员（如适用）后30天内作出。单一仲裁员的裁决为终局决定，对当事人具有约束力。三个仲裁员小组中最接近的两个仲裁员的平均数应是最终的，对当事人具有约束力。每一方当事人应当支付由该方当事人指定或者代其指定的仲裁员的费用和开支，第三名仲裁员的费用和开支由双方当事人平均承担。如果延长期限的第一天未能确定市场利率和升级，则租户应支付房东基础租金，金额等于紧接延长期限前有效的基础租金，并按租金调整百分比增加，直至作出此种确定。在确定市场利率和升级后，各方应对租户支付的此类款项进行任何必要的调整。业主和租户随后应执行一项修正案，承认延长期限的市场利率和升级。
（三）
安“仲裁员"须由任何一方委任或代表任何一方委任或根据本协议条文委任的任何人士，并须：（i）须为（a）美国房地产估价师协会成员，在旧金山半岛地区的改善办公和高科技工业地产评估方面拥有不少于10年经验，或（b）在旧金山半岛地区的高科技或生命科学空间租赁方面代表业主和/或租户拥有不少于15年经验的持牌商业地产经纪人，（ii）在委任时将基本上所有时间投入专业评估或经纪工作（如适用），及（iii）在各方面均保持公正和无私。
（c）
例外.尽管有上述相反规定，延期权不生效，租户不得行使延期权：
（一）
在承租人根据本租约的任何条文违约的任何期间内（在收到书面通知后及在任何适用的通知和补救期之后）；或
（二）
在承租人（及根据许可转让的任何受让人）占用处所少于100%的任何期间内；或
（三）
如承租人在承租人寻求行使延期权的日期前的12个月期间内（在收到书面通知后并超过任何适用的通知和补救期后）根据本租赁的任何规定发生了3次或更多次的违约（无论该等违约是否已得到纠正）。
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（d）
个人权利.延期权为租客个人的权利，未经业主事先书面同意可转让/不得转让，可在业主对租客在本租赁中的权益转让的任何同意之外，由业主单独酌情给予或拒绝，但可就本租赁的任何转让而转让的权利，但构成本租赁的许可转让的除外。
（e）
没有延期.可行使延期权的期限，不得因承租人不能行使延期权而延长或扩大。
（f）
终止.延期权应由业主自行选择终止，即使在承租人适当和及时行使延期权后，也不再具有效力或效力，如果在该等行使后，但在延期期的开始日期之前，（i）承租人未能及时纠正承租人在本租赁下的任何违约行为（超过任何适用的通知和补救期）；或（ii）承租人在自行使该延长期权利之日起至延长期开始之日止的期间内（超过任何适用的通知和补救期）已违约3次或更多次，无论该等违约行为是否已得到纠正。
(a)
通告.各方当事人之间的所有通知或其他通信均应以书面形式送达，并应由（i）信誉良好的隔夜担保快递，（ii）亲手交付并签字确认收货，或（iii）电子邮件传送至适用方《基本租赁条款》中规定的电子邮件地址，该电子邮件在主题行中包括（x）项目地址、（y）租户名称和（z）大写的“租赁中的通知”，前提是任何电子邮件通知的硬拷贝也在当天通过第（i）或（ii）小节中规定的交付方式之一发送（每一种，a“后续通知”).根据第（i）或（ii）款规定的交付方法交付的通知，在收件人实际收到或在其交付被拒绝时，应被视为妥为发出。通过电子邮件送达并在上午8：00和下午3：00之间发送的PST通知，应被视为在发送当天妥为发出；但任何在加利福尼亚州遵守的星期六、星期日或法定节假日，或在加利福尼亚州遵守的法定节假日下午3：00之后送达的电子邮件通知，均应被视为在不属于加利福尼亚州遵守的星期六、星期日或法定节假日的次日发出。为免生疑问，电子邮件通知如前一句规定有效，必须在电子邮件通知送达之日起48小时内向电子邮件通知的收件人送达后续通知。如果在这48小时内未收到后续通知，则实际通知将被视为在后续通知送达之日发出，而不是在电子邮件通知送达之日发出。尽管本协议中有任何相反的规定，如果发件人收到通知或以其他方式知道收件人未正确发送或以其他方式收到电子邮件通知，则通过电子邮件发送的通知在任何情况下均不构成本协议项下的通知。所有通知应按基本租赁条款规定的地址送达当事人。业主和租客可不时以书面通知另一方指定另一地址，以接收未来的通知。
(b)
连带责任.如果且当包含在期限内“租户，”如本文书所用，存在一个以上的个人或实体，各自对承租人的义务承担连带责任。
（c）
财务信息. 承租人须按年度向业主提供（i）经业主书面要求的承租人最近一期经审核的年度财务报表的真实完整副本，但条件是承租人无须早于租期内每个承租人的财政年度结束后90天的日期向业主交付任何特定年度的该等年度财务报表，（ii）经业主按季度书面要求，承租人最近一期未经审核的季度财务报表；但条件是，租客无须在租期内每个租客财政季度结束后45天的日期之前，向业主交付任何特定季度的季度财务报表，（iii）应业主的书面要求自
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不时更新业务计划，包括现金流量预测和/或备考资产负债表和损益表，所有这些均应由业主视为属于租户的机密信息，（iv）应业主不时提出的书面请求，租户为潜在投资者准备的公司手册和/或简介，以及（v）应业主不时提出的书面请求，租户通常向其贷方或股东提供的任何其他财务信息或摘要。 尽管本租约有任何相反的规定，业主依据本租约书面要求提供财务资料第42（c）节）可能会通过电子邮件发送给租户。只要租户是“公众公司”，其财务信息是公开的，那么上述交付要求本第42（c）节）不得适用。
（d）
录音.本租赁或租赁备忘录均不得由承租人或代表承租人在任何公开记录中备案。业主可拟备并存档，并应业主要求，租客将签立租约备忘录。
（e）
释义.对于本租约的解释或对本合同的任何证物或修改，不得采用大意为解决任何不明确之处的正常解释规则。本租赁中使用的任何性别的词语应持有并解释为包括任何其他性别，单数中的词语应持有以包括复数，除非上下文另有要求。本租赁中插入的标题仅为方便起见，绝不定义、限制或以其他方式描述本租赁的范围或意图，或本租赁的任何规定，或以任何方式影响对本租赁的解释。
（f）
在执行之前不具有约束力.业主向承租人提交本租赁不具有约束力或效力，不构成房屋租赁的选择权，也不向任何一方授予任何权利或强加任何义务，直至双方执行本租赁。
（g）
利息限制.明确表示，业主和租户在任何时候都有意遵守适用法律，该法律管辖就本租赁或与本租赁有关的任何应付利息的最高利率或金额。如果适用法律曾经被司法解释为使根据本租赁要求的任何利息变得高利贷，或与本租赁有关的订约、收费、收取、保留或收取，则房东和租户的明确意图是，将房东在此之前收取的所有超额金额记入适用义务的贷方（或者，如果该义务已经或将因此被全额支付，则退还给租户），并且立即将本租赁的规定视为改革，并减少此后根据本租赁可收取的金额，而无需执行任何新的文件，从而符合适用法律，但以允许追回本协议项下另有要求的最大金额。
（h）
法律的选择.本租赁的建造和解释应受房地所在国的国内法管辖，不包括任何法律冲突原则。
（一）
时间.对于承租人在本租赁下的义务的履行而言，时间至关重要。
（j）
OFAC.承租人及承租人的所有实益拥有人目前（a）遵守并应在本租期内的任何时候保持遵守外国资产管制办公室的规定（"OFAC”）的规定，以及与之相关的任何法规、行政命令或法规（统称“OFAC规则"），（b）未在特别指定国民和被封锁人员名单、外国逃避制裁人员名单或部门制裁识别名单上列名，且在本租赁期限内不得列名，这些名单均由OFAC和/或OFAC或其他政府当局根据任何授权法规、行政命令或法规维持的任何其他类似名单上，以及（c）不是根据OFAC规则禁止与美国人开展业务的个人或实体。
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(k)
以参考方式纳入.本合同所附的所有展品和增编特此并入本租约，并成为本合同的一部分。如该等展品或增编与本租赁条款有任何冲突，则由该等展品或增编控制。
（l）
整个协议.本租约，包括本合同所附的证物，构成业主与承租人就本合同标的事项达成的全部协议，并取代各方之前和同期的所有协议、谅解、意向书、谈判和讨论，无论是口头的还是书面的，除本合同具体规定外，不存在另一方就本合同标的事项向任何一方作出的任何明示或暗示的保证、陈述或其他协议。
(m)
没有一致和满意.任何租客付款或业主收取的金额低于每月分期付款的基本租金或任何额外租金，将不会是由于最早规定的基本租金和额外租金，也不会是任何支票或信件上的任何背书或声明随附的支付任何基本租金或额外租金的支票，是一致和满意的。业主可接受该等支票或付款，但不损害业主追讨该等租金余额或寻求本租约所规定的任何其他补救的权利。
（n）
房东的自营业务.租客承认，业主已通知租客，业主已知悉有第三方与业主及业主联属公司的租户联系，要求提供有关业主业务运营的信息，包括但不限于业主及其联属公司向此类租户提供的服务类型和质量。租户进一步承认，业主的商业运营是业主专有的，租户与第三方共享有关业主商业运营的信息可能会导致对业主的损害，这将是极其难以确定或不可能确定的。除以下句子明文规定外，未经业主事先书面同意，承租人应予保密，不会向第三方透露与业主的建筑系统、控制、设备、编程、供应商、专门设施有关的信息。尽管有上述规定，租户可以（v）就本租约和/或处所的任何部分的任何转让或转租向租户的经纪人披露此类信息，（w）向租户的关联公司披露此类信息，前提是租户告知租户的关联公司此类信息是保密的，（x）根据合理需要向第三方披露，以促进租户在处所内的业务和运营（其中可能包括向租户在租约中的权益的继承人、转租户和被许可人披露），前提是租户向所有各方发出书面通知，要求他们将此类信息视为机密，不得向其他方披露，（y）遵从法院或其他具有司法管辖权的政府机构的有效命令，或任何法律、法规或规例，或法律另有规定，及（z）与承租人强制执行其在本租赁下的权利有关。为免生疑问，披露（i）可从项目的标牌中确定的信息，（ii）仅存在于项目的餐厅、健身中心或会议中心，或（iii）业主对项目的营销材料中包含的任何信息，将不会违反本段规定的披露限制。
（o）
危险活动.尽管本租约另有任何规定，业主为其本身及其雇员、代理人及承建商保留权利，拒绝在根据租户的常规安全指引、惯例或习惯或审慎的行业惯例，需要除安全眼镜、实验室外套和/或手套以外的任何形式的防护服或设备的处所的任何部分进行任何维修或服务。在任何该等情况下，租客须根据业主的合理酌情决定权，就所有该等修缮及服务与业主可接受的各方订立合约，而业主须在规定范围内公平调整租户就该等修缮或服务所分担的营运开支，以反映业主并无向租户提供该等修缮或服务。
（p）
重建项目.租客承认，业主可全权酌情决定不时根据第五句的条款第1款本租赁、扩建、翻新及/或重新配置项目，视其不时存在而定，并就该租赁或附加项目（视属何情况而定）不时不受限制：（a）更改任何改善、建筑物、构筑物、大堂、走廊、入口的形状、大小、位置、数目及/或范围，
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与项目的任何部分相关的出口、停车和/或停车区域；（b）修改、取消和/或在项目、公共区域和/或项目的任何其他部分增加高于或低于等级的任何建筑物、改善设施和停车结构和/或对其作出影响相同的任何其他更改；（c）以任何方式作出影响项目和/或其任何部分的任何其他更改、增加和/或删除，包括但不限于在构成项目的土地上增加和/或删除，公共区域和/或项目的任何其他部分，前提是此类行为不会对租户使用或进入许可用途的处所产生重大不利影响。租户承认并同意，与项目的任何重新开发相关的正常建设活动相关的建设噪音、振动和粉尘将在此类建设过程中被预期。尽管本租赁中有任何相反的规定，租户无权因项目的任何拟议变更、扩建、翻新或重新配置而寻求损害赔偿（包括减免租金）或取消或终止本租赁，租户也无权限制、禁止或禁止任何此类变更、扩建、翻新或重新配置；但前提是，业主不得改变处所的大小、尺寸、位置或租户的许可用途，或对租户使用和占用处所和/或在项目上使用停车场产生重大不利影响，施工和相关工作可能正在进行时，但不是临时的。
（q）
电动汽车充电站.在项目不豁免《加利福尼亚民法典》第1952.7节的范围内，业主不得无理拒绝同意租户的书面请求，以安装1个或更多的电动汽车汽车充电站（“电动车站"）在为项目服务的停车区内；但条件是，在业主同意时，租户遵守业主可能施加的所有合理要求、标准、规则和条例，与租户安装、维护、维修和运营此类EV站有关，其中可能包括但不限于就租户用于此类EV站的停车位向租户收取合理的月租金金额，业主指定租户EV站的位置，以及租户支付所有费用，无论该费用是由业主还是租户与安装有关，每个租户的EV站（s）的维护、维修和运营。本段中的任何内容均无意增加租户在项目下以其他方式有权使用的车位数目第10款也不会就租户在项目的停车权对业主施加任何额外的义务。
（r）
加州无障碍信息披露.就《加利福尼亚民法典》第1938（a）条而言，房东特此向租户披露，而租户在此承认，该项目没有经过认证访问专家（CASP）的检查。此外，根据《加利福尼亚民法典》第1938（e）节，特此提供以下通知：“经认证的准入专家（CASP）可以检查标的处所，并确定标的处所是否符合州法律规定的所有适用的与建筑相关的无障碍标准。虽然州法律没有要求对标的处所进行CASP检查，但如果承租人或租户提出要求，商业物业所有人或出租人不得禁止承租人或租户为承租人或租户的占用或潜在占用获得标的处所的CASP检查。各方应就CASP检查的时间和方式、CASP检查费用的支付以及为纠正房地内违反与施工相关的无障碍标准而进行的任何必要维修的费用等进行相互约定。”为促进并就该通知而言：（i）承租人在阅读该通知并了解承租人要求并获得CASP检查的权利后，特此选择不获得该CASP检查，并永久放弃其在法律要求允许的范围内就房地、建筑物和/或项目获得CASP检查的权利；（ii）如果上述第（i）条规定的放弃根据法律要求不可强制执行，则业主与租客特此约定如下（即构成双方就上述通知最后一句所述事项的共同约定）：（a）租客有权要求并获得CASP检查的一次性权利，该要求必须在租客向业主交付的书面通知中提出（如果有的话）；（b）租客及时要求的任何CASP检查应在（1）业主与租客共同约定的时间进行，（2）由业主指定的CASP以专业方式进行且未经任何会以任何方式损害处所、建筑物或工程的测试，及（3）由租户自行承担成本及开支，包括但不限于租户就该等费用支付
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CASP检查，CASP编制的与该CASP检查有关的任何报告的费用（统称为“CASP报告”）以及与此相关的所有其他成本和费用；（c）CASP报告应由CASP同时交付给房东和租户；（d）租户应自行承担成本和费用，负责对房屋内或内部进行任何改进、改建、修改和/或维修，以纠正违反与建筑相关的无障碍标准的行为，包括但不限于此类CASP检查披露的任何违规行为；（e）如果此类CASP检查发现任何改进、变更，为纠正违反与位于处所之外的建筑物和项目有关的、属于本租约规定的业主维修义务的项目的施工相关无障碍标准而进行的必要的修改和/或维修，则业主应按照法律要求的要求并在其范围内进行改进、改建、改造和/或维修，以纠正此类违规行为，租户应在租户收到业主的发票后30天内向业主偿还该等改进、改造、改造和/或维修的费用。
（s）
班车服务.业主及业主的附属公司计划为项目及项目附近由业主的附属公司拥有的其他建筑物提供校园班车服务（“班车服务”);提供了,然而、业主或业主的任何附属公司均无义务提供班车服务（或一旦班车服务开始，在任何特定时间内继续提供班车服务）或促使班车服务遵循任何特定路线、作出任何特定停靠，或遵守任何特定时间表或运营时间。如业主及业主的附属公司实际开始经营穿梭服务，（i）业主须向租户发出书面通知，说明该经营将于何时开始（"班车服务开始日期"）及计划路线、停靠站、时间表及营运时间，（二）业主须准许项目实际雇用的租户雇员使用班车服务，及（三）不论租户雇员是否使用班车服务，自（x）班车服务开始日期或租金开始日期的较后日期开始，直至期限届满或业主永久停止提供班车服务日期中较早的日期，营运开支须包括提供班车服务的成本（“班车服务费用”).租客承认并同意，业主并无就班车服务的开始或继续提供作出任何申述或保证，且租客订立本租约并非预期班车服务将在整个租期内开始或继续提供予租客。
（t）
对口单位.本租赁可以在2个或2个以上的对应方中执行，每一个对应方应视为正本，但所有这些共同构成同一文书。对应件可通过电子邮件（包括pdf或符合2000年美国联邦ESIGN法案的任何电子签名过程）或其他传输方式交付，而如此交付的任何对应件应被视为已妥为有效交付，并对所有目的均有效和有效。就本租赁及其有关的一切事项而言，电子签字应视为原始签字，该电子签字与原始签字具有同等法律效力。
（u）
主要方的费用.如果任何一方对另一方提起诉讼或启动与本租赁有关的任何诉讼或程序，则胜诉一方因该法律诉讼而产生的所有合理费用和开支，包括合理的律师费和专家费，应由另一方支付，另一方承担的该义务应被视为在该诉讼启动之日已累计，无论该诉讼是否被起诉至判决，均应可强制执行。
【下一页签名】
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作为证明，截至上述日期和年份之首，业主和租户已执行本租约。
租户：
Cargo Therapeutics，INC.，
a特拉华州公司
作者：/s/吉娜·查普曼
姓名：吉娜·查普曼
其：首席执行官
x兹证明以上签字、姓名、职称为本人签字、姓名、职称
和
作者：/s/Anup Radhakrishnan
姓名：Anup Radhakrishnan
其：首席财务官
x兹证明以上签字、姓名、职称为本人签字、姓名、职称
房东：
ARE-SAN FRANCISCO NO.63，LLC，
a特拉华州有限责任公司
由：亚历山大房地产，L.P.，
a特拉华州有限合伙企业，
管理成员
作者：ARE-QRS Corp.，
马里兰州的一家公司，
普通合伙人
作者：/s/Kristen Childs __________
其：副总裁-房地产
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835 Industrial Road – Suite 300/Cargo TX-Page 1
展品A出租
房地说明
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835 Industrial Road – Suite 300/Cargo TX-Page 2
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835 Industrial Road – Suite 300/Cargo TX-Page 1
展品B租赁
项目描述
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835 Industrial Road – Suite 300/Cargo TX-Page 1
Exhibit C to lease
故意省略
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835 Industrial Road – Suite 300/Cargo TX-Page 1
展品d租赁
确认开始日期
这一开始日期的确认是在特拉华州有限责任公司ARE-SAN FRANCISCO NO.63，LLC（“房东”）和特拉华州公司CARGO THERAPEUTICS，INC.（“租户”）之间于________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________此处使用但未定义的任何初始大写术语应具有租赁中赋予它们的含义。
业主和租户在此确认并同意，就租赁的所有目的而言，租赁基期的开始日期为________________、______，租金开始日期为________________、______，租赁基期的终止日期为________________、______的晚上11：59。如租赁条款与本开工日期确认书条款发生冲突，本开工日期确认书应为所有目的进行控制。
作为证明，房东和租客已签署本确认书的开始日期于上述首次写入的日期生效。
租户：
Cargo Therapeutics，INC.，
a特拉华州公司
签名：
姓名：
其：
□兹证明以上签字、姓名、职称为本人签字、姓名、职称
房东：
ARE-SAN FRANCISCO NO.63，LLC，
a特拉华州有限责任公司
由：亚历山大房地产，L.P.，
a特拉华州有限合伙企业，
管理成员
作者：ARE-QRS Corp.，
马里兰州的一家公司，
普通合伙人
由：______________________________
其：______________________________
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规则及规例835 Industrial Road – Suite 300/Cargo TX-Page 1
EXHIBIT E to LEASE
规则和条例
1.
项目的人行道、入口、车道不得被承租人或任何承租方阻挡，或被其用于进出房地以外的任何目的。
2.
承租人不得在其处所以外的停车区、园景区或其他区域，或在项目楼顶放置任何物品，包括天线、户外家具等。
3.
除动物助残外，项目内办公室、大厅、楼道不得有动物进入。
4.
承租人不得因使用任何无线电或乐器或发出巨响或不当噪音而扰乱项目或毗邻建筑物的占用人。
5.
如果租户希望在房地内进行电报、电话或其他电力连接，房东或其代理人将指示电工可以在哪里以及如何引入电线；并且，如果没有这种指示，将不允许对电线进行钻孔或切割。任何此类安装或连接应由租户承担费用。
6.
承租人不得在处所内安装或操作任何蒸汽或燃气发动机或锅炉，或其他机械设备，除非在租约中特别批准。明令禁止使用石油、天然气或易燃液体取暖、照明或任何其他用途。不得将爆炸物或其他被认定为特别危险的物品带入工程。
7.
在项目上或项目周围明确禁止停放任何类型的休闲车。除作业车辆过夜停放外，任何类型的车辆不得在任何时间存放在停放区域。车辆发生停用的，应当在48小时内拆除。任何停放的车辆上、周围不得有“待售”等广告标识。所有车辆应当按照所有标志和其他标识停放在指定的停放区域。所有停车均为开放式停车，除房东另有规定外，不得对个别车位进行预留停车、编号、刻字。
8.
承租人应当以商业上合理的努力，维护房舍免受啮齿动物、昆虫和其他有害生物的侵害。
9.
业主有权将根据业主的判断醉酒或受酒、药物影响或以任何方式做出违反项目规章制度行为的任何人排除或驱逐出项目。
10.
承租人不得因承租人在维护良好秩序和清洁方面的粗心大意或漠不关心而造成任何不必要的劳动。业主不应对房屋内的任何财产损失（无论发生在何处）或由看门人或任何其他雇员或人员对租户造成的任何损害向租户负责。
11.
租户须将租户实际知悉的水、草坪洒水装置、污水、燃气管道、电灯及固定装置、暖气装置或影响处所的任何其他服务设备的任何缺陷，及时通知业主。
12.
承租人不得允许在处所外存放，包括但不限于在外存放卡车和其他车辆，或倾倒废物或拒绝或允许将任何有害材料放置在处所内或附近的任何排水系统或卫生系统中。
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规章制度工业路835号– Suite 300/Cargo TX-Page 2
13.
垃圾处理公司为处所提供的所有可移动垃圾容器必须保存在为此目的而提供的垃圾围封区（如果有的话）。
15.
除业主事先书面同意外，不得在处所内的窗户上方放置遮阳篷。
16.
处所不得用于住宿、睡觉或做饭（除非租户可在指定用于此类物品的区域内为租户的雇员和承包商的利益在处所内使用微波炉、烤面包机和咖啡机，但前提是其使用始终由使用相同物品的个人监督）或用于任何不道德或非法目的或用于租约规定以外的任何目的。场所内不得经营非法游戏设备。
17.
承租人应在考虑项目和处所电气线路容量及其他承租人需求的情况下，向业主确定处所内可安全使用的最大电流量，且不得使用超过该安全容量的电流。业主同意安装电力设备，不得解除租户不使用超过该安全容量的电力的义务。
18.
承租人承担保护场所防盗、防盗、防盗的全部责任。
19.
租客不得在处所安装或操作任何性质与租客对处所的正常使用没有直接关系的机械或机械装置，并须保持所有该等机械不受可能传输至处所以外的振动、噪音和气浪的影响。
20.
承租人须促使承租人在项目内提供定期服务的任何供应商及其他服务供应商（包括承租人为就楼宇系统提供服务或就处所提供清洁服务而雇用的服务供应商）在处所或项目内提供服务而聘请的任何供应商及其他服务供应商按法律规定及合理的商业一般责任保险的要求维持有效的工人赔偿保险，其承保金额为业主合理接受。租户应促使此类供应商和服务提供商将房东和亚历山大房地产，Inc.列为此类保单下的额外被保险人，并应在适用的供应商或服务提供商在项目中向租户提供任何服务之前，向房东提供证明所需承保范围的保险凭证（并显示房东和亚历山大房地产，Inc.为此类保单下的额外被保险人）。
21.
承租人或任何承租人当事人均无权拍摄、录像、拍摄、数字记录或以任何其他方式记录、传送和/或分发可识别项目或项目名称的全部或任何部分的处所或项目的任何图像、图片或视频，或识别房东或任何其他租户或房东或任何其他租户的任何关联公司或任何其他租户的任何图像、图片或视频。上述并不是要禁止个别雇员在处所内或在项目内拍摄和传播自己或其他人的照片，只要该建筑物或业主的任何专有信息、设备或改进均未包含在此类照片中，或阻止租户为安全目的记录处所所在的项目处所或部分，并使用作为租户安装的安全系统的一部分的安全摄像头，作为根据第12款租约。
22.
租户应定期审查疾病控制中心（CDC）和任何州和/或地方政府当局发布的指南，并将实施由此建议的做法和程序以及行业标准最佳做法，以防止传染病的传播，包括但不限于新冠肺炎。
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规则及规例835 Industrial Road – Suite 300/Cargo TX-Page 3
23.
房东可以将任何正在表现出与任何当前已知或未知的传染性疾病相关的症状的人排除或驱逐出项目。
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F号展品出租
租客的个人财产
没有。
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EXHIBIT G to LEASE
现有FF & E
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