Nareit REITs Week 2025投资者大会2025年6月3日-5日www.maac.com 附件 99.1

前瞻性陈述本演示文稿包含经修订的1933年证券法第27A条和经修订的1934年证券交易法第21E条含义内的前瞻性陈述。前瞻性陈述不讨论历史事实，而是与对未来的预期、预测、假设和信念有关的陈述。“预期”、“预期”、“打算”、“计划”、“相信”、“寻求”、“估计”、“预测”、“项目”、“假设”、“将”、“可能”、“可能”、“应该”、“预算”、“目标”、“展望”、“形式”、“机会”、“指导”等词语的变体和类似表述旨在识别此类前瞻性陈述。此类前瞻性陈述包括但不限于有关预期经营业绩和结果、物业稳定、物业收购和处置活动、合资活动、开发、再开发和重新定位活动和其他资本支出、以及资本筹集和融资活动的陈述，以及租赁定价、收入和费用增长、入住率、供应水平、需求、就业增长、利率和其他经济预期。此类前瞻性陈述涉及已知和未知的风险、不确定性和其他因素，如下所述，这可能导致我们的实际结果、业绩、成就或结果与此类前瞻性陈述明示或暗示的未来结果、业绩、成就或结果存在重大差异。鉴于前瞻性陈述中固有的重大不确定性，列入此类信息不应被视为我们或任何其他人表示将实现此类陈述中描述的结果、业绩、成就或结果。除其他外，以下因素可能导致我们的实际结果、业绩、成就或结果与前瞻性陈述中明示或暗示的存在重大差异：由于不利的市场和经济条件，对入住率和租金收入产生不利影响；作为以多户型为重点的房地产投资信托基金，面临单一行业和部门投资中固有的风险；房地产市场的不利变化，包括但不限于我们重要市场对多户单元的未来需求程度、我们未来可能寻求进入的新市场的进入壁垒，限制我们提高或收取租金的能力、竞争、我们以优惠条件识别和完成有吸引力的收购或开发项目的能力、我们以可接受的条件及时完成任何计划处置的能力，以及我们以产生有利回报的方式将销售收益再投资的能力；未能在预算范围内及时完成开发社区，如果有的话，未能按预期租赁或实现预期结果；意外的资金需求；运营成本的重大变化，包括房地产税、水电费和保险费用，由于通货膨胀和其他因素；无法以合理的费率获得适当的保险范围，或根本无法获得由于未投保风险、免赔额和自保保留的损失，或超出我们承保范围限制的巨灾损失；能够以优惠的利率获得融资（如果有的话），并在现有债务到期时为其再融资；利率或资本化率或资本市场状况的水平和波动性；任何评级机构行动对新债务融资的成本和可用性的影响；影响美国或全球银行业的不利发展的影响，包括可能导致经济和市场波动持续或恶化的银行倒闭和流动性担忧，以及监管机构对此的回应；抵押贷款融资市场的重大变化将导致单户住房或其他替代住房选择，无论是作为自有产品还是租赁产品，成为更重要的竞争产品；我们继续满足复杂规则以维持我们作为联邦所得税目的的REIT地位的能力，MAALP满足规则以维持其作为联邦所得税目的的合伙企业地位的能力，我们的应税REIT子公司为联邦所得税目的保持其地位的能力，以及我们和我们的子公司在本规则规定的限制范围内有效运营的能力；无法吸引和留住合格人员；网络责任或对违反我们或我们的服务提供商的信息技术系统或业务运营中断的潜在责任；环境污染的潜在责任；我们所受的法律要求的变化，或施加新的法律要求， 对我们的运营产生不利影响；极端天气和自然灾害；疾病爆发和联邦、州和地方政府当局为应对此类爆发和事件而采取的其他公共卫生事件和措施；气候变化对我们的财产或运营的影响；法律诉讼或集体诉讼；负面新闻或社交媒体发布我们的行动或政策造成的声誉损害的影响，无论是否有必要；与众多联邦相关的合规成本，州和地方法律法规；以及我们不时向美国证券交易委员会提交的报告中发现的其他风险，包括我们最近提交的10-K表格年度报告和随后的10-Q表格季度报告中“风险因素”标题下讨论的风险。我们不承担公开更新或修改本演示文稿中出现的任何前瞻性陈述以反映本演示文稿日期之后的事件、情况或预期变化的义务。G条例本演示文稿包含经修订的1934年《证券交易法》含义内的某些非公认会计准则财务措施。我们对这类非GAAP财务指标的定义以及与最直接可比的GAAP指标的对账可在随附的附录中以及我们网站www.maac.com“面向投资者”页面上的“备案与财务-季度业绩”导航标签下找到。封面：MAA SandLake，Orlando，FL

SECTION PAGE CONTENT 4-7 About MAA + 30年上市公司平台，业绩优异有成功往绩记录8-12改善宏观环境强劲的需求动态和下降的供给影响13-16差异化投资组合策略多元化布局高增长阳光地带市场，定位全周期优异表现17-24纪律严明的资本配置稳健发展、再发展和技术赋能举措以实现价值增长25-27资产负债表实力处于有利位置，可支持持续增长28-32当前业绩，随着供应影响的减少，2025年展望获得势头33-34可持续发展计划与我们的使命保持一致，即增长价值并提供卓越的服务35-43附录调节和定义目录12345678

1 |关于MAA + 30年公众公司平台且有跑赢行业的成功往绩记录MAA Nixie，Raleigh，NC

31 标普 500 $ 25.2B年公众成员公司总市值强劲表现平台~2,500~104K~$ 1B Associates Apartment Units ' 25F Development Pipeline A3/A-11.2% 126 Moody’s/标普 Credit Ratings 10年复合年TSR2为5/30/2025连续支付季度现金股息31截至2025年3月31日，除非另有说明2 TSR =股东总回报3 MAA自1994年5月10日首次股息支付以来，Q2的季度股息从未暂停或减少，GlANCE1 TERM0MAA SandLake | Orlando，FL 1

为投资者带来可观回报每股核心FFO预计5年复合年增长率为4.6%高质量的盈利流；复合核心FFO增长强劲的股息业绩记录；稳定增长和覆盖良好的优越长期股东回报总股东回报长期回报超过同行平均水平*截至2025年5月30日5 YR 10 YR 15 YR 20 YR MAA 9.8% 11.2% 11.3% 11.4% PEER AVG*7.6% 6.1% 9.1% 8.7% 12025年预测核心FFO每股8.77美元代表我们8.61美元至8.93美元指导区间的中点。从未暂停或减少支付1次年度每股共同股息|增长与稳定的坚实记录来源：标普全球*同行平均包括：AVB、CPT、EQR、UDR年化复合7.0% 10年CAGR显著超过行业平均1

全周期盈利表现优异，下行保护明显来源：公司备案1同行成分股包括AVB、CPT、EQR、ESS和UDR。从长期来看，MAA的同店NOI增长表现优于同行平均水平，波动性较小长期平均2000 – 2025F较高增长标准发展2000 – 2025F较低波动同店NOI增长3.2% 丨MAA 3.0%同行平均1同店NOI增长4.4% MAA 4.9%同行平均1利差：170bps大金融危机利差：280bps互联网泡沫利差：630bps新冠疫情1

2 |宏观环境改善强劲的需求动态和供应影响下降MAA Central Ave，Phoenix，AZ

MAA市场的稳定需求驱动因素截至2025年3月31日，来自非MAA州的迁入持续了12个月加利福尼亚州 | NY | IL | NJ | MA | WA 50%来自非MAA州的迁入来自同行沿海/门户州的MAA市场继续捕捉到积极的迁入趋势；搬迁到我们市场之外的居民仍稳定在我们迁出的4% – 5%。达拉斯|夏洛特|纳什维尔凤凰城|查尔斯顿|萨凡纳孟菲斯|堪萨斯城|华盛顿特区2025年预测需求驱动因素表现优于REIT同业市场1预计2025年MAA市场的需求基本面将相对于REIT同业市场保持强劲。>/= 13%向MAA投资组合迁移趋势1资料来源：RealPage Market Analytics，Moody’s Economy.com，Census Bureau 2资料来源：Census Bureau，2025年4月YOY数据21.2% 0.5% MAA Markets REIT PEER Markets 5.4% 4.1% TERM2 Markets REIT PEER Markets 2025 YTD weekly earnings increase 22025 YTD job growth 2

单户住宅供应量下降，负担能力差距扩大资料来源：穆迪经济网，美国人口普查局，2025年4月单户住宅完工量，同比变化平均美国住房短缺310万套住宅资料来源：Yardi Matrix，2025年4月资料来源：穆迪经济网，美国全国房地产经纪人协会，2025年4月1平均抵押贷款付款是按每年平均利率计算的每年平均房价，不包括首付、PMI或与单户住宅所有权相关的其他成本。平均抵押贷款支付额1上升111%平均新租赁价格上涨26%（2020年1月至2025年4月）MAA市场的抵押贷款支付额1与MAA市场的TERM3平均房价为43.5万美元，截至2025年3月31日2

提前缓解供应压力1 RealPage Market Analytics的数据（供应交付）MAA市场的多户家庭开工（占总单位百分比）1峰值开始多户家庭开工下降，从2022年第四季度开始，我们市场的开工趋于下降，我们预计交付量和供应压力将遵循滞后2年的类似趋势。TTM开工1.8%分年份隐含供应压力（占总台量%）2

缓解未来的供应压力MAA市场的季度吸收量与供应（占总单位的百分比）高吸收量和缓慢的交付来源：RealPage Market Analytics，2025年4月，MAA市场2025年第一季度的吸收量是有记录以来的最高第一季度结果，从2024年第一季度到2025年第一季度，吸收量异常强劲，这突出表明，在过去三个季度中，MAA市场的需求强劲，吸收量超过了供应2

3 |差异化投资组合策略多元化布局高增长阳光地带市场，定位全周期跑赢行业MAA Robinson，Orlando，FL

高增长市场的独特多样化多户市场多户市场&区域办公室多户市场&企业总部多户开发（s）正在进行市场内的多样化1按物业类型多样化1,2% NOI #子市场1佐治亚州亚特兰大12.5% 102德克萨斯州达拉斯9.1% 123佛罗里达州奥兰多7.1% 64佛罗里达州坦帕7.0% 65北卡罗来纳州夏洛特6.5% 96德克萨斯州奥斯汀5.8% 107罗利/北卡罗来纳州达勒姆5.4% 78田纳西州纳什维尔4.7% 79德克萨斯州沃思堡3.8% 310休斯顿，TX 3.8% 12前10大市场374% 26%大型市场1中层市场1 1基于3/31/2025的总资产价值的多户家庭投资组合2花园= 3层或更少；中层= 4至9层；高层= 10 +层3基于2025年第一季度总同店NOI我们的中层市场在整个市场周期创造稳定性查尔斯顿+格林维尔+萨凡纳弗雷德里克斯堡+里士满2025年第一季度~2%的正收入增长无与伦比的子市场多样性3

强劲的居民形象+负担能力=稳固的增长机会同一商店居民形象在顶级市场QTD at 3/31/2025 AVG新居民收入AVG新租赁租金/收入居民MED年龄居民%单一前5名就业部门12345 Atlanta，GA $ 98,82420% 3481% Dallas，TX $ 95,80919% 3383% Orlando，FL $ 105,57121% 3868% Tourism Tampa，FL $ 105,41622% 3678% Charlotte，NC $ 90,89420% 3484% Austin，TX $ 89,71219% 3581% Raleigh/Durham，NC德克萨斯州$ 89,17120% 3876%德克萨斯州休斯顿$ 83,49120% 3584%石油/天然气同店$ 90,96321% 3581%主要就业部门现有居民QTD at 3/31/2025医疗技术金融/银行/保险教育政府餐厅/食品服务制造零售专业服务自营同店14% 9% 8% 6% 5% 5% 5% 5% 5% 4% 3%收款保持强劲| 2025年第一季度收取的所有租金的99.7% 3

卓越的客户服务驾驶记录居民保留客户服务重点与行业领先的谷歌星级评级单户住宅可用性/可负担性挑战创纪录的居民保留居民更替率和与单户住宅相关的搬迁1谷歌星级评级2025年3月年初至今4.7分之5谷歌星级评级1 # 1在行业过去12个月的居民更替率搬迁率历史最低3

4 |有纪律的资本配置稳健发展、再开发和技术赋能举措以增加价值MAA Milepost 35，Denver，CO

通过内部&“预购”拓展开发管线*机会Modera Liberty Row Charlotte，NC MAA Nixie | Now LEASING Raleigh/Durham，NC MAA防波堤| Now LEASING Tampa，FL*预购开发项目是指在社区稳定出租后，与外部开发商建立合营企业和/或融资安排，并由MAA获得完全所有权（见本演示文稿随附的附录中对出租社区的定义）。购买前融资MAA Plaza Midwood Charlotte，NC Modera Chandler Phoenix，AZ购买前购买前购买TERM0 Rove Richmond，VA MAA Milepost 35 II Denver，CO建立了从所有者/运营商角度管理的纪律严明的资本部署设计和投资的历史和成功；优化的长期利润率

租赁方面的已完成发展，2025年3月31日以9/30/23的活跃租赁状态，MSA单位迄今为止的成本（以百万计）物理占用预期稳定1小说West Midtown 2,3 Atlanta，GA 340 $ 91.487.6% 2Q 2025小说Daybreak 2,3 Salt Lake City，UT 40094.075.0% 3Q2025小说Val Vista 2,3 Phoenix，AZ 31776.366.6% Q3 2025丨MAA丨万里挑353丹佛，CO 352123.675.0% 2025年第三季度总开发租赁-UPS 1,409美元385.376.2%的开发项目有望在2025年3月31日交付额外价值的积极开发项目Property MSA单位预期成本（以百万计）预计第一次占用预期稳定1 MAA NIXie 3 Raleigh/Durham，NC 406美元145.5 Q3 2024 Q3 2026 TERM0MAA Breakwater 3 Tampa，FL 495197.5 1Q2025 1Q2027 Modera Liberty Row 4 Charlotte，NC 239112.0 3Q2025 4Q2026 TERM0 MAAVA 30699.5 2027年第一季度2028年第一季度MAA Milepost 35 II Denver，CO 21978.0 2026年第二季度2026年第四季度总活跃开发项目2,312美元851.5美元资料来源：公司2025年第一季度收益发布补充1当90天平均实际入住率达到90%时被视为稳定的社区2 MAA拥有拥有财产的合资企业80%的股份；稳定后剩余部分的购买权3个目前正在出租的活跃或最近完成的开发项目。4 MAA为物业的第3方开发提供融资；稳定后的购买选择权5 MAA拥有拥有物业的合资企业95%的股权；稳定后剩余的购买权6价值创造使用调整后的形式稳定NOI计算的活跃开发项目和初始租赁中已完成的开发项目，上限利率为5.0%，减去预期投资基础7所有项目稳定后，扣除出资成本后的每股稀释后的预期核心FFO。基于目前对资本成本的估计。扩大的租赁和开发管道稳定进入供应不足的环境所有活跃的开发项目+初始租赁中已完成的开发项目2025年3月31日7000万美元-8000万美元预期稳定的增量NOI总额2.94亿美元预期总价值创造6 0.10美元预期年度核心FFO每股贡献7完成租赁中的开发项目+目前租赁中的活跃开发项目2025年3月31日6.0%预期平均稳定NOI收益4

2025年及未来发展预期mSA单位现状查尔斯顿，SC 336控制阿灵顿，VA 290控制丹佛，CO 259拥有奥兰多，FL 698拥有丹佛，CO 181拥有罗利/达勒姆，NC 226拥有丹佛，CO 421拥有丹佛，CO 520拥有亚特兰大，GA 294拥有总计3,2252025年开发管道预计将保持在约10亿美元的额外近期机会：丹佛|奥兰多拉利/达勒姆|查尔斯顿北弗吉尼亚2200万美元预期稳定的增量NOI总额8800万美元预期总价值创造1 2025年开发开始1使用调整后的形式稳定NOI计算的价值创造，预期2025年开发项目的上限利率为5.0%，减少预期投资基础未来开发管道：土地用地预期贡献开发|莫德拉钱德勒|亚利桑那州凤凰城~3-4

令人信服的收购机会最新收购预计将在稳定后提供~6%的平均NOI收益率最近以3/31/2025的租赁方式收购的社区以9/30/23的有效租赁价格收购物业MSA单位迄今为止的成本（以百万计）获得的实际占用率预期稳定1 ↓ MAA 丨MAA Boggy Creek Orlando，FL 310 $ 84.39 0.6% 3Q2024 2Q2025丨MAA MAA丨Vale Raleigh/Durham，NC 30681.86 2.7% 2Q2024 3Q2025丨MAA MAANC 1社区在90天内实现90%的平均物理占用时考虑稳定4

单元内部升级继续推动更高价值的单元重建计划机会大约9.5k个单元被确定为跨同店组合的重建，具有创造额外租金增长价值的潜力范围重建在特定社区轮流进行（物业仍在同店组中），最大限度地减少停机时间，让我们通过实时改进不断完善程序标准程序包括厨房和浴室升级不锈钢能源星级电器台面更换更新橱柜节水管道装置节能灯具地板~2022-2025F的25K单元升级2022202320242025F生产6,5746，8585,6655，500 – 6,500平均每单位成本$ 6,109 $ 6,453 $ 6,219 $ 7,000 – $ 8,000平均租金增加10.0% 7.1% 7.3% 7.0% – 9.0%程序结果厨房更新MAA Gateway，Charlotte，NC before after Opportunity with Incoming Supply MAA租金平均比我们子市场的新供应量低约304美元/个，从而创造了更多机会来增强我们现有的社区4

重新定位精选物业以推动额外价值MAA Harbour Island，Tampa，FL更新和扩展了健身中心联合办公区，以支持远程工作理想的便利设施MAA花园，亚特兰大，GA MAA Gateway（宠物水疗中心），Charlotte，NC面向当今生活方式的外部便利设施MAA Worthington，Dallas，TX物业重新定位计划周到升级以实现收入最大化计划包括升级便利设施、外部和公共区域，以跟上根据位置、租金增长潜力评估的市场需求候选者，竞争和进来的供应项目完成后重新定价的全社区预计2025年总支出为2000万美元，用于2024年开工的6个项目和预计2025年底开工的6-7个项目所有已完工项目全部和/或部分重新定价的平均现金回报率约为14.6%，每单位租金增加108美元（高于市场涨幅）6-7个项目预计在2025年底开工，之后4

平台价值举措-技术支持的最终3个同店物业将于2025年初完成~2900万美元的NOI（140bps利润率），预计到2025年中期运行率将在2020-2024年检测到超过4,000个经过验证的泄漏；估计费用/资本节省300万美元SMART HOME TECHNOLOGY当前运行率NOI为1800万美元，用于双倍提供电缆和单元（或双人游戏）的互联网服务；代表大约一半的投资组合额外200万美元的收入，来自投资组合另一半的营销协议Double PLAY/TELECOM协议在2024年完成了4次无处不在的Wi-Fi改造；计划在2025年将27个项目中预计在2025年增加的120万美元NOI扩展到23个额外物业，加上590万美元的持续NOI，一旦完成来自这个更广泛的项目社区的40-5000万美元NOI（120个基点的利润率）的长期机会WI-FI通过移动维护增强的迁出检查流程，每年实现140万美元的额外收入移动维护各种人工智能/聊天工具到位，帮助驱动和产生高质量的潜在客户，24/7/365以更高效、更有效的方式捕获和处理租赁潜在客户；我们55%的潜在客户来自付费/自然搜索和成本~平均ILS（互联网上市服务）成本的1/3/潜在客户网站测试集中租赁管理职责；过渡以前与租赁申请和执行相关的现场任务（收入和身份证验证、公用事业证明、租赁生成，等）到集中专家（30K +小时–时间节省-每年）集中租赁管理外包租房者的保险采购和合规边际NOI机会在时间节省考虑之前为90万美元（8K小时–时间节省-每年）RENTER的保险35个物业经理吊舱现在产生200万美元的年度费用节省；预计到2030年额外300 – 400万美元PODDING 5000万美元5400万美元2500万美元+ 2020-2024年2025-2030年2027 +估计年度NOI贡献总额额外额外估计年度NOI总额到2030年为1.29亿美元4

5 |资产负债表实力良好，支持持续增长MAA Fountainhead，Phoenix，AZ

强劲、投资级资产负债表为增长做好了充分准备注：这里的总资本化定义为普通股和已发行单位乘以2025年3月31日的收盘股价，加上2025年3月31日的未偿债务总额，加上优先股（50美元的可赎回股价乘以已发行总股份）。$ 20.1B普通股$ 5.0B总债务+优先债+优先/总资本：20.2%信用评级短期长期展望标准普尔评级服务公司1 A-2 A-稳定穆迪投资者服务公司2 P-2 A3稳定惠誉评级1 F1 A-稳定1授予MAA和MAALP（MAA的运营合伙企业）的公司信用评级2授予MAALP的公司信用评级10家美国公募REITs中的1家在2025年3月31日获得A级或以上评级5

阶梯良好的债务到期日&低平均利息到期的总债务14.1% 5.9% 11.9% 7.9% 11.0% 5.9% 8.9% 7.8% 0.0% 6.8% 19.8%固定利率债务利率4.2% 1.2% 3.7% 4.2% 3.7% 3.1% 1.8% 5.4% 0.0% 5.1% 4.2%债务到期情况（百万美元）截至2025年3月31日1 Mid-America Apartments，L.P.债务协议中具体定义的MAA计算。3此计算中的调整后EBITDA代表截至2025年3月31日的过去12个月期间。以下调节见随附的附录：（i）与EBITDA、EBITDA和调整后EBITDA的净收入；（ii）与净债务的无担保应付票据和有担保应付票据。53核心FFO派息率在此定义为2025年年化股息率除以2025年全年预测的2025年第一季度公司申报的核心FFO/股。总债务平均利率3.8% 1不包括无抵押循环信贷融资和无担保商业票据计划的债务。94%总债务为固定利率129.1% 4.0x69.1 %总债务/调整后总资产1净债务/调整后EBITDA 2核心FFO派息率3信贷指标于2025年3月31日5

6 |当前表现，随着供应影响的减少，2025年展望获得势头MAA Westglinn，Denver，CO

在转型之年获得动力Sunbelt市场动态的汇聚+ MAA的增长举措和增强的运营平台表明即将到来的表现优于预期的吸收继续（优惠减少Sunbelt供应减缓吸收继续（优惠减少）Sunbelt供应减缓Sunbelt需求优于单户家庭可用性/可负担性仍然受到挑战强劲的居民保留&收藏强劲的资产负债表，定位于成长型物业重新定位项目平台举措/利润率扩张单位再开发机会增加外部增长外部动力内部动力6

过渡年蓄势| 2025同店经营趋势租赁多于租赁平均定价变化2025同店4Q 20241 1Q2025 yTD2有效租赁新租约-8.1 %-6.3 %-5.5 %续订4.2% 4.5% 4.6%混合-2.1 %-0.5 % 0.0%入住率2025同店4Q 20241 1q 2025 yTD2 AVG日常实际占用率95.6% 95.6% 95.5% 1值计算的2025年同店集团2年迄今截至2025年5月30日的业绩MAA Boggy Creek，Orlando，FL YTD2混合租赁定价趋势符合预期低周转和敞口使我们处于持续稳定入住率的位置。6

过渡期蓄势| 2025F同店展望有效租金增长1 [-0.30 %…0.20%…0.70% ]物业收入增长[-0.35 %…0.40%…1.15% ]平均实际入住率全年预期稳定入住率[ 95.3%…95.6%…95.9% ]收入物业费用增长[ 2.45%…3.20%…3.95% ]房地产税增长[ 2.00%…2.75%…3.50% ]费用物业NOI增长[-2.15 %..。-1.15 %…-0.15 %】NOI2025全年指引中点1有效租金增长不同于混合租赁而不是租赁定价增长。如附录所定义，混合租赁高于租赁定价增长是指与前一租赁相比，在所述期间内有效的新租赁和续租租赁定价。每单位的平均有效租金是指在已占用单位的租赁优惠效应加上未占用单位的普遍市场价格要求后的总租金金额的平均值，除以总单位数。有关每单位平均有效租金和有效混合租赁率增长的完整定义，请参阅本演示文稿末尾的随附附录。同店投资组合中点全年指引幅度实际值= a；预测值= F2024A收入-40 bps 2025F租金增长*60bps 2025F有效租金增长20bps 2025F其他收入20bps 2025F PROP收入增长**40个基点*预计2025F混合租赁定价对2025F收入的贡献**入住率和拖欠率预计可忽略不计MAA Loso，Charlotte，NC 6

在转型之年蓄势| 2025F核心FFO指导全年20252 [ $ 8.61…$ 8.77…$ 8.93 ] Q2 20253 [ $ 2.05…$ 2.13…$ 2.21 ] CORE FFO/SHARE1资本支出举措单位重建计划预计2025年交付5.5k至6.5k单位[ $ 4000万…$ 45m…$ 5000万]物业重新定位计划预计在2025年第二季度交付6个项目；预计在2025年底新开工6-7个项目[ $ 1600万…$ 2000万…$ 24m ]泛在Wi-Fi计划预计在2025年新安装23个[ $ 1200万…$ 1500万…$ 1800万]多家庭交易/融资收购[ $ 3.5亿和预购合资交易[ 2.5亿美元…3亿美元…3.5亿美元]债务发行预计2次债券发行用于外部增长和再融资4亿美元/4%的债务；2025年第四季度到期预计2025年净买家1在这种情况下，每股意味着每稀释普通股和单位。2预计2025年全年每股摊薄收益为5.51美元至5.83美元（中间价5.67美元）。有关非GAAP财务指标的调节，请参见附录。3由于MAA无法预测特定季度内（而不是一年中）的预测交易时间，因此MAA没有预测季度摊薄后每股普通股收益。4公司备案文件中注明的物业管理费用以及一般和行政费用2025年指引2025年全年指引2025年全年指引公司费用总额间接费用4资产管理/技术/区域支持+ G & A [ 1.325亿美元…1.345亿美元…1.365亿美元] 2025年全年指引中点6

7 |可持续发展计划与我们的使命一致，即增长价值并提供卓越的服务MAA亚利桑那州凤凰城中城

更光明的今天和明天：我们的可持续发展承诺2024 GRESB公开披露得分A 80100293051702024 GRESB得分三颗绿星管理得分绩效得分2023 GRESB结果：得分：78/100；管理：28/30：绩效：50/70能源使用强度35%绿色住宅气体强度45%用水强度10% 2018 – 2028年减少目标早期实现的原始目标– targets reset我们的open arms基金会在MAA提供全装修公寓住宅12个州的54个家庭超过3600个家庭帮助了近31.5万个晚上的休息，为2024年筹集的资金提供了创纪录的110万美元披露社区服务评级：B 2024评级：BB 2024环境举措MAA的企业可持续发展报告包括GRI | SASB | TCFD |联合国SDG的披露信息，可在我们的网站www.maac.com上找到楼宇自动化系统先进智能灌溉系统光伏太阳能项目7

8 | Appendix Reconciliations定义MAA SandLake，Orlando，FL

非GAAP财务指标的调节将MAA普通股东可获得的净收入调节为FFO、CORE FFO、CORE AFFO和FAD（1），计入合并经营报表的其他营业外收入。（2）截至2025年3月31日和2024年3月31日止三个月，投资收益分别在扣除税务费用后呈列0.2百万美元和1.1百万美元。以千为单位的金额，每股和单位数据除外截至2025年3月31日的三个月2024年可供MAA普通股股东使用的净收入180,751美元142,827美元房地产资产折旧和摊销150,991141，591（收益）出售可折旧房地产资产的损失（71,911）2 MAA应占房地产合资企业房地产资产折旧和摊销的份额164155归属于非控股权益的净利润4,7333，861归属于普通股股东和单位持有人的FFO 264,728288，436优先股中嵌入衍生工具的损失（收益）（1）410（13,092）投资收益，税后净额（1）（2）（654）（4,090）伤亡相关（追讨）费用，净（1）（222）（5,085）归属于普通股股东和单位持有人的核心FFO 264,262266，169经常性资本支出（20,106）（18,934）归属于普通股股东和单位持有人的核心AFFO 244,156247，235再开发资本支出（17,409）（9,374）增加收入的资本支出（15,188）（13,013）商业资本支出（3,974）（1,203）其他资本支出（15,441）（9,203）归属于普通股股东和单位持有人的FAD $ 192,144 $ 214,442支付的股息和分配$ 181,767 $ 176,191加权平均普通股-稀释117,092116，780 FFO加权平均普通股和单位-稀释后每股普通股收益119,975119，857-稀释后：MAA普通股股东可获得的净收入1.54美元每股FFO 1.22美元-稀释后每股核心FFO 2.21美元每股核心FFO 2.41美元-稀释后每股核心AFFO 2.20美元每股核心AFFO 2.22美元-稀释后每股核心AFFO 2.04美元2.068

非公认会计原则财务措施的调节MAA普通股东可获得的净收入与以千为单位的净营业收入美元的调节截至2025年3月31日的三个月2024年12月31日3月31日，2024年可用于MAA普通股股东的净收入180,751美元165,724美元142,827美元折旧和摊销152,350150，852143,020物业管理费用20,57817，57919,995一般及管理费用15,61914，07217,045利息费用45,16144，19240,361（收益）出售可折旧房地产资产损失（71,911）（55,028）2其他营业外（收入）费用（834）949（23,526）所得税费用1,0381，7551,795房地产合营企业收益（465）（546）（482）归属于非控股权益的净利润4,7334，4283,861归属于MAA系列I优先股股东的股息922922922总计NOI $ 347,942 $ 344,899 $ 345,820同店NOI $ 332,795 $ 331,326 $ 334,644非同店和其他NOI 15,14713，57311,176总计NOI 347,942美元344,899美元345,820美元8

非GAAP财务指标的调节净收入与EBITDA、EBITDA和调整后EBITDA的调节（1）计入合并经营报表的其他营业外收入。在截至2024年12月31日的十二个月内，根据其会计政策，MAA确认了800万美元的应计法律辩护费用，这些费用预计将在2027年7月之前发生。千美元三个月截至2025年3月31日的十二个月2024年3月31日2025年3月31日12月31日，2024年净收入$ 186,406 $ 147,610 $ 580,372 $ 541,576折旧及摊销152,350143，020594,946585，616利息费用45,16140，361173,344168，544所得税费用1,0381，7954,4835，240 EBITDA 384,955332，7861,353，1451,300，976（收益）出售可折旧房地产资产损失（71,911）2（126,916）（55,003）合并第三方开发收益（1）——（11,239）（11,239）调整以反映MAA在未合并关联公司的EBITDA中所占份额3483381,3731，363 EBITDA 313,392333，1261,216，3631,236，097优先股嵌入衍生工具的损失（收益）（1）410（13,092）32,25318，751投资收益（（追偿）费用，净额（1）（222）（5085）（4463）（9326）法律费用、和解和（追偿），净额（1）（2）—— 94379,437调整后EBITDA为312770美元309777美元1250143美元12471508

非公认会计准则财务指标对账无担保应付票据和有担保应付票据与净债务对账总资产与毛额资产对账不动产资产对账，净额与毛额不动产资产美元以千计2025年3月31日2024年12月31日无担保应付票据4,681，868美元4,620，690美元有担保应付票据360,298360，267总债务5,042，1664,980，957现金及现金等价物（55,776）（43,018）净债务4,986，390美元4,937，939美元（1）包括在为（一）纳入合并资产负债表中持有待售资产。千美元2025年3月31日2024年12月31日总资产11,811，957美元11,812，369美元累计折旧5,478，2085,327，584持有待售资产累计折旧（1）— 30,218毛资产17,290，165美元17,170，171美元千美元2025年3月31日— 2024年12月31日房地产资产净额11,505，864美元11,515，418美元累计折旧5,478，2085,327，584持有待售资产净额— 7,764持有待售资产累计折旧（1）— 30,218现金及现金等价物55,77643，018房地产总资产17,039，848美元16,924，0028

非公认会计准则财务措施的调节将稀释后的普通股每股收益调节为2025年全年每股稀释后的核心FFO和核心AFFO指引非核心FFO项目可能包括与MAA系列I优先股中嵌入衍生工具的公允价值相关的调整；出售不可折旧资产的收益或损失；投资的收益或损失，税后净额；与伤亡相关的费用（追偿），净额；债务清偿的收益或损失；法律费用、和解和（追偿）、净额和按市值计价的债务调整。2025年全年指导区间低高每股普通股收益-稀释后5.51美元5.83美元房地产折旧和摊销5.09 5.09出售可折旧资产收益（2.00）（2.00）每股FFO-稀释后8.608.92非核心FFO项目（1）0.01 0.01每股核心FFO-稀释后8.6 18.93经常性资本支出（0.98）（0.98）每股核心AFFO-稀释后7.63美元7.958

非GAAP财务指标调整后的EBITDA就本新闻稿的计算而言，调整后的房地产利息、所得税、折旧和摊销前利润或调整后的EBITDA，代表对不被视为MAA核心业务的一部分的项目进行进一步调整的EBITDA，例如与MAA系列I优先股中嵌入衍生工具的公允价值相关的调整、出售非折旧资产的收益或损失、投资的收益或损失、与伤亡相关的费用（追偿）、净额、债务清偿和法律费用的收益或损失、和解和（追偿），净额。作为房地产的所有者和经营者，MAA将调整后的EBITDA视为衡量核心经营业绩的重要指标，因为调整后的EBITDA不包括不代表经营业绩的各种收入和费用项目。MAA计算调整后EBITDA的方法可能与其他公司计算调整后EBITDA所采用的方法不同。调整后的EBITDA不应被视为替代净收入作为经营业绩的指标。核心调整后运营资金（Core AFFO）Core AFFO由核心FFO减去经常性资本支出组成。由于归属于非控制性权益的净利润被加回，本新闻稿中使用的核心AFFO代表归属于普通股股东和单位持有人的核心AFFO。不应将核心AFFO视为替代可供MAA普通股股东使用的净收入作为经营业绩的指标。作为房地产的所有者和运营商，MAA认为核心AFFO是从运营衡量业绩的重要衡量标准，因为核心AFFO衡量的是控制收入、费用和经常性资本支出的能力。核心运营资金（Core FFO）核心FFO是指根据不被视为MAA核心业务运营一部分的项目调整后的FFO，例如与MAA系列I优先股中嵌入衍生工具的公允价值相关的调整；出售非折旧资产的收益或损失；投资收益或损失，税后净额；与伤亡相关的费用（追偿），净额；债务清偿的收益或损失；法律费用、和解和（追偿），净额，以及按市值计价的债务调整。由于归属于非控制性权益的净利润被加回，本新闻稿中使用的核心FFO代表归属于普通股股东和单位持有人的核心FFO。虽然MAA对核心FFO的定义可能与业内其他公司相似，但MAA计算核心FFO的方法可能与其他REITs使用的方法不同，因此可能无法与此类其他REITs进行比较。核心FFO不应被视为替代可供MAA普通股股东使用的净收入作为经营业绩的指标。MAA认为，核心FFO有助于理解其不同时期的核心经营业绩，因为它去除了某些项目，这些项目由于其性质而无法在不同时期进行比较，因此往往会模糊实际的经营业绩。EBITDA就本新闻稿的计算而言，利息、所得税、折旧和摊销前利润或EBITDA由净收入加上折旧和摊销、利息费用和所得税组成。作为房地产的所有者和经营者，MAA认为EBITDA是衡量核心经营业绩的重要指标，因为EBITDA不包括不代表经营业绩的各种费用项目。EBITDA不应被视为替代净收入作为经营业绩的指标。EBITDA就本新闻稿的计算而言，未计利息、所得税、房地产折旧和摊销前利润或EBITDA由对出售可折旧资产的损益进行进一步调整的EBITDA、合并第三方开发的收益以及反映MAA在未合并关联公司的EBITDA中所占份额的调整组成。作为房地产的所有者和经营者，MAA认为EBITDA是衡量核心经营业绩的重要指标，因为EBITDA不包括不代表经营业绩的各种费用项目。虽然MAA对EBITDA的定义与NAREIT的定义是一致的，但它可能与其他公司计算EBITDA所采用的方法不同。EBITDA不应被视为替代净收入作为经营业绩的指标。可用于分配的资金（FAD）FAD由核心FFO减去总资本支出组成，不包括开发支出、物业收购、与管理层预计将由保险收益补偿的重大伤亡损失相关的资本支出以及与公司相关的资本支出。因为归属于非控制性权益的净利润被加回，FAD，在本新闻稿中使用时， 代表归属于普通股股东和单位持有人的FAD。不应将FAD视为可替代MAA普通股股东可获得的净收入作为经营业绩的指标。作为房地产的所有者和运营商，MAA认为FAD是从核心运营衡量业绩的重要衡量标准，因为FAD衡量的是控制收入、费用和资本支出的能力。8

非美国通用会计准则财务指标运营资金（FFO）FFO是指可供MAA普通股股东使用的净收入（按照美国通用会计准则计算），不包括处置经营性物业的损益、资产减值和合并第三方开发的收益，加上房地产资产的折旧和摊销、归属于非控股权益的净利润以及对合资企业的调整。由于归属于非控制性权益的净利润被加回，FFO在本新闻稿中使用时代表归属于普通股股东和单位持有人的FFO。虽然MAA对FFO的定义是根据NAREIT的定义，但它可能与其他公司使用的计算FFO的方法不同，因此可能无法与此类其他公司进行比较。FFO不应被视为替代可供MAA普通股股东使用的净收入作为经营业绩的指标。MAA认为FFO有助于理解经营业绩，因为FFO不包括房地产资产的折旧和摊销。MAA认为，GAAP房地产资产的历史成本折旧通常与这些资产的价值变化不相关，正如历史成本折旧所暗示的那样，这些资产的价值不会随着时间的推移而可预测地减少。毛资产毛资产是指总资产加上累计折旧和持有待售资产的累计折旧。MAA认为，总资产规模可以作为评估其资产负债表状况的有用工具。MAA认为，GAAP房地产资产的历史成本折旧通常与这些资产的价值变化不相关，正如历史成本折旧所暗示的那样，这些资产的价值不会随着时间的推移而可预测地减少。房地产资产毛额房地产资产毛额是指房地产资产净额加上累计折旧、持有待售资产净额、持有待售资产的累计折旧、现金和现金等价物以及包括在限制性现金中的1031（b）交换收益。MAA认为，房地产总资产可以作为评估其资产负债表状况的有用工具。MAA认为，GAAP房地产资产的历史成本折旧通常与这些资产的价值变化不相关，正如历史成本折旧所暗示的那样，这些资产的价值不会随着时间的推移而可预测地减少。净债务净债务指无担保应付票据和有担保应付票据减去现金和现金等价物以及包括在受限制现金中的1031（b）交换收益。MAA认为净债务是评估其债务状况的有用工具。净营业收入（NOI）净营业收入是指期间持有的所有物业的租金和其他物业收入减去物业运营费用总额（不包括折旧和摊销），无论其持作出售状态如何。NOI不应被视为可供MAA普通股股东使用的净收入的替代方案。MAA认为NOI是评估经营业绩的有用工具，因为它通过排除公司层面的费用和其他与物业经营业绩无关的项目来衡量物业业绩的核心运营。非同店及其他NOI非同店及其他NOI是指在该期间分类于非同店及其他投资组合内的所有物业的租金及其他物业收入减物业营运开支总额（不包括折旧及摊销）。非同店和其他NOI包括与恶劣天气事件相关的风暴相关费用，包括飓风和冬季风暴。不同店和其他NOI不应被视为可供MAA普通股股东使用的净收入的替代方案。MAA认为，非同店和其他NOI是评估经营业绩的有用工具，因为它通过排除公司层面的费用和其他与物业经营业绩无关的项目来衡量物业业绩的核心运营。同店NOI同店NOI是指在此期间分类在同店组合内的所有物业的租金和其他物业收入减去物业运营费用总额（不包括折旧和摊销）。同店NOI不包括与恶劣天气事件相关的风暴相关费用，包括飓风和冬季风暴。不应将同店NOI视为可供MAA普通股股东使用的净收入的替代方案。MAA认为，同店NOI是评估经营业绩的有用工具，因为它通过排除公司层面的费用和其他与物业经营业绩无关的项目来衡量物业业绩的核心运营。8

非公认会计原则财务措施和其他关键定义的定义其他关键定义平均有效租金每单位平均有效租金表示在对已占用单位的租赁优惠影响加上对未占用单位要求的普遍市场利率后的总租金金额的平均值，除以单位总数。租赁优惠是对当前市场利率的折扣。MAA认为，平均有效租金是评估平均定价的一个有用的衡量标准。它并不代表每单位收取的实际租金收入。平均实际入住率平均实际入住率表示适用期间每日实际入住率的平均值。发展社区社区仍被确定为发展，直到所有发展中单位获得入住证明。一旦所有单元交付并可供入住，社区将进入租赁社区组合。有效混合租赁率增长有效混合租赁率增长代表适用期间我们同店组合的有效新租赁率增长和有效续租租赁率增长的合并加权平均值。有效新租赁率增长有效新租赁率增长是指在适用期间有效的我们同店组合的新租赁的租赁优惠影响后，与前一租赁相比，总租金金额的增长。有效续租租赁率增长有效续租租赁率增长是指在适用期间有效的我们的同店组合续租租赁的租赁优惠影响后，与前一次租赁相比，总租金金额的增长。曝光曝光代表目前所有空置单位加上未来60天内所有腾退通知。租赁社区在租赁期间获得的新收购和新开发的社区将保留在租赁社区组合中，直到稳定。当90天的平均实物入住率达到90%时，社区被视为稳定。非同店及其他组合非同店及其他组合包括最近收购的社区、开发或租赁中的社区、已处置或确定处置的社区、出现重大伤亡损失的社区、不符合同店组合定义的要求的稳定社区、零售物业和商业物业。居民营业额居民营业额指不包括同店组合内转让的居民迁出，占截至报告季度末过去12个月到期租约的百分比。同店投资组合（或同店）MAA在每个自然年初审查其同店投资组合，或在重大交易或事件发生时进行审查。社区如果在前一年年初拥有并稳定下来，一般会被添加到同店组合中。当90天的平均实物入住率达到90%时，社区被认为是稳定的。已被MAA董事会批准处置的社区被排除在同店组合之外。经历重大伤亡损失的社区也被排除在同店组合之外。8