美国
证券交易委员会
华盛顿特区20549
表格
10-Q
（标记一）
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根据第13或15（d）条提交季度报告 《1934年证券交易法》 |
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| 已结束的季度期间： |
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或
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过渡报告根据 第13或15（d）条）
《1934年证券交易法》
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| 过渡期从： | 到 | ||||||||||
| 委员会文件编号： |
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（沃纳多房地产基金） | ||||||
| 委员会文件编号： |
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（Vornado Realty L.P.） | ||||||
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（在其章程中规定的注册人的确切名称）
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| 沃纳多房地产基金 |
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| （成立或组织的州或其他司法管辖区） | （I.R.S.雇主识别号码） | |||||||||||||
| Vornado Realty L.P。 |
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| （成立或组织的州或其他司法管辖区） | （I.R.S.雇主识别号码） | |||||||||||||
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| （主要行政办公地址）（邮编） | |||||||||||
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| （登记人员电话，包括区号） | |||||
根据该法第12（b）条登记的证券：
| 注册人 | 各类名称 | 交易代码（s） | 注册的各交易所名称 | |||||||||||||||||
| 沃纳多房地产基金 |
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| 累积可赎回优先股实益权益，清算优先股每股25.00美元： | ||||||||||||||||||||
| 沃纳多房地产基金 |
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| 沃纳多房地产基金 |
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| 沃纳多房地产基金 |
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| 沃纳多房地产基金 |
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用复选标记表明注册人（1）在过去12个月内（或要求注册人提交此类报告的较短期限内）是否已提交1934年证券交易法第13或15（d）条要求提交的所有报告，以及（2）在过去90天内是否已遵守此类提交要求。
沃纳多房地产基金：
有
☑ 否☐ Vornado Realty L.P.：
有
☑ 没有☐
用复选标记表明注册人在过去12个月（或在注册人被要求提交此类文件的较短时间内）是否以电子文件方式提交了根据S-T条例第405条（本章第232.405条）要求提交的每一份互动数据文件。
沃纳多房地产基金：
有
☑ 没有☐ Vornado Realty L.P.：
有
☑ 没有☐
通过复选标记指明注册人是大型加速申报人、加速申报人、非加速申报人、较小的报告公司还是新兴成长型公司。参见《交易法》第12b-2条中“大型加速申报人”、“加速申报人”、“小型申报公司”、“新兴成长型公司”的定义。
| 沃纳多房地产基金： | |||||||||||||||||
| ☑ |
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☐ | 加速披露公司 | ||||||||||||||
| ☐ | 非加速披露公司 |
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规模较小的报告公司 | ||||||||||||||
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新兴成长型公司 | ||||||||||||||||
| Vornado Realty L.P.： | |||||||||||||||||
| ☐ | 大型加速披露公司 | ☐ | 加速披露公司 | ||||||||||||||
| ☑ |
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规模较小的报告公司 | ||||||||||||||
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新兴成长型公司 | ||||||||||||||||
若为新兴成长型公司，请勾选注册人是否选择不使用延长的过渡期，以符合《交易法》第13(a)条规定的任何新的或修订的财务会计准则。
沃纳多房地产基金：☐ Vornado Realty L.P.：☐
用复选标记表明注册人是否为空壳公司（定义见《交易法》第12b-2条）。
沃纳多房地产基金：是的 ☐ 无
☑
Vornado Realty L.P.：是的 ☐ 无
☑
截至2026年3月31日，
188,097,756
沃纳多房地产基金的实益权益普通股已发行完毕。
解释性说明
本报告综合了沃纳多房地产基金和Vornado Realty L.P.截至2026年3月31日期间的10-Q表格季度报告。除非另有说明或上下文另有要求，否则“Vornado”指的是马里兰州房地产投资信托基金（“REIT”）沃纳多房地产基金，“运营合伙企业”指的是特拉华州有限合伙企业Vornado Realty L.P.。“公司”、“我们”、“我们”和“我们的”统称为Vornado、运营合伙企业以及由Vornado合并的那些子公司。
运营合伙企业是我们开展几乎所有业务并直接或通过子公司拥有我们几乎所有资产的实体。Vornado是唯一的普通合伙人，也是90.9% 经营合伙企业的有限合伙人。作为运营合伙企业的唯一普通合伙人，Vornado拥有运营合伙企业日常管理的独家控制权。
根据经营合伙企业的有限合伙协议，单位持有人可随时出示其A类单位进行赎回（但须遵守单位发行时商定的可能在一段时间内限制该权利的限制）。A类单位可向运营合伙企业提出赎回要求，以换取现金；Vornado可自行选择承担该义务，并以一对一的方式向持有人支付现金或Vornado普通股。因为在任何时候发行在外的Vornado普通股数量等于Vornado拥有的A类单位数量，每一A类单位的赎回价值相当于一股Vornado普通股的市值，分配给A类单位持有人的份额等于支付给Vornado普通股股东的股息。这种一换一的兑换比例会有特定的调整，以防止稀释。Vornado通常预计，它将选择在每次此类演示中发行普通股以进行赎回，而不是让运营合伙企业支付现金。随着每次此类交换或赎回，Vornado在运营合伙企业中的所有权百分比将增加。此外，每当Vornado发行普通股而非收购运营合伙企业的A类单位时，Vornado必须将其收到的任何净收益贡献给运营合伙企业，并且运营合伙企业必须向Vornado发行同等数量的运营合伙企业的A类单位。这种结构通常被称为伞式合伙REIT，即UPREIT。
该公司认为，将Vornado的10-Q表格季度报告和运营合作伙伴关系合并到这份单一报告中可提供以下好处：
•增强投资者对Vornado和运营合伙企业的理解，使投资者能够以与管理层观点和运营业务相同的方式看待业务作为一个整体；
•消除重复披露，并提供更简化和可读性更强的列报方式，因为披露的很大一部分适用于Vornado和运营合伙企业；和
•在编制一份合并报告而不是两份单独报告时创造时间和成本效率。
公司认为，在Vornado和运营合伙企业作为一家合并公司如何运作的背景下，了解Vornado和运营合伙企业之间的少数差异非常重要。运营合伙企业的财务业绩合并到Vornado的财务报表中。除对经营合伙企业的投资外，Vornado没有任何重大资产、负债或业务。运营合伙企业，而不是Vornado，通常执行除涉及Vornado证券的交易之外的所有重要业务关系。运营合伙企业持有Vornado的几乎所有资产。运营合伙企业开展业务运营，其结构为没有公开交易股权的合伙企业。除Vornado的股权发行所得款项净额（即向经营合伙企业出资以换取经营合伙企业的A类合伙单位）和Vornado的债务发行所得款项净额（即向经营合伙企业出资以换取经营合伙企业的债务证券）（如适用）外，经营合伙企业产生公司业务所需的所有剩余资本。这些来源可能包括营运资金、经营活动提供的现金净额、循环信贷额度下的借款、发行有担保和无担保债务和股本证券以及从处置某些财产中获得的收益。
3
为帮助投资者更好地理解Vornado与运营合伙企业之间的关键差异，本报告中针对Vornado和运营合伙企业的某些信息被分开，如下所述：
•项目1。财务报表（未经审计），其中包括以下对沃纳多房地产基金和Vornado Realty L.P.的具体披露：
•注9。可赎回非控制性权益
•注10。股东权益/合伙人资本
•注12。每股（亏损）收益及每A类单位
•项目2。管理层对财务状况和运营结果的讨论和分析包括每个实体的特定信息（如适用）。
本报告还包括单独的第一部分，第4项。控制和程序和第二部分，第2项。未登记的股权证券销售和收益使用部分以及Vornado和经营合伙企业各自的单独的附件31和32认证，以确定已做出必要的认证，并且Vornado和经营合伙企业符合1934年《证券交易法》和18 U.S.C. § 1350的规则13a-15或规则15d-15。
4
| 第一部分。 | 财经资讯： | 页码 | ||||||||||||
| 截至2026年3月31日和2025年12月31日的合并资产负债表（未经审计） | ||||||||||||||
| 截至二零二六年及二零二五年三月三十一日止三个月的综合损益表（未经审核） | ||||||||||||||
| 截至二零二六年三月三十一日及二零二五年三月三十一日止三个月的综合全面收益表（未经审核） | ||||||||||||||
| 截至2026年3月31日及2025年3月31日止三个月的合并权益变动表（未经审计） | ||||||||||||||
| 截至2026年3月31日和2025年3月31日止三个月的合并现金流量表（未经审计） | ||||||||||||||
| 截至2026年3月31日和2025年12月31日的合并资产负债表（未经审计） | ||||||||||||||
| 截至二零二六年及二零二五年三月三十一日止三个月的综合损益表（未经审核） | ||||||||||||||
| 截至二零二六年三月三十一日及二零二五年三月三十一日止三个月的综合全面收益表（未经审核） | ||||||||||||||
| 截至2026年3月31日及2025年3月31日止三个月的合并权益变动表（未经审计） | ||||||||||||||
| 截至2026年3月31日和2025年3月31日止三个月的合并现金流量表（未经审计） | ||||||||||||||
| 沃纳多房地产基金和Vornado Realty L.P.： | ||||||||||||||
| 独立注册会计师事务所的报告 | ||||||||||||||
|
项目3。
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关于市场风险的定量和定性披露
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| 第二部分。 | 其他信息： | |||||||||||||
5
第一部分.财务信息
项目1。财务报表
Vornado Realty Trust
合并资产负债表
（未经审计）
| （金额以千为单位，单位、份额、每股金额除外） | 截至 | ||||||||||
| 2026年3月31日 | 2025年12月31日 | ||||||||||
| 物业、厂房及设备 | |||||||||||
| 房地产，按成本： | |||||||||||
| 土地 | $ |
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$ |
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| 建筑物和装修 |
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| 开发成本及在建工程 |
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| 租赁物改良和设备 |
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| 合计 |
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| 减去累计折旧和摊销 | (
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(
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| 房地产，净额 |
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| 使用权资产 |
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| 租赁投资净额 |
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| 现金及现金等价物 |
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| 受限制现金 |
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| 租户和其他应收款 |
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| 对部分拥有实体的投资 |
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| 租金直线变动产生的应收款项 |
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递延租赁费用，扣除累计摊销$
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已查明的无形资产，扣除累计摊销$
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| 其他资产 |
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| $ |
|
$ |
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| 负债、可赎回非控制性权益和股权 | |||||||||||
| 应付抵押贷款，净额 | $ |
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$ |
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| 高级无抵押票据，净额 |
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| 无抵押定期贷款，净额 |
|
|
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| 无抵押循环信贷额度 |
|
|
|||||||||
| 租赁负债 |
|
|
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| 应付账款和应计费用 |
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| 递延补偿计划 |
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| 其他负债 |
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| 负债总额 |
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| 承诺与或有事项 |
|
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| 可赎回非控制性权益： | |||||||||||
|
A类单位-
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D系列累积可赎回优先单位-
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| 可赎回非控股合伙单位总数 |
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| 一间综合附属公司的可赎回非控制性权益 |
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| 可赎回非控制性权益合计 |
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| 股东权益： | |||||||||||
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实益权益优先股：
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实益权益普通股：$
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| 追加资本 |
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| 收益低于分配 | (
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(
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| 累计其他综合收益（亏损） |
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(
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| 股东权益总计 |
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| 于综合附属公司的非控制性权益 |
|
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| 总股本 |
|
|
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| $ |
|
$ |
|
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见综合财务报表附注（未经审计）。
6
Vornado Realty Trust
合并损益表
（未经审计）
| （金额以千为单位，每股金额除外） | 截至3月31日止三个月， | ||||||||||
| 2026 | 2025 | ||||||||||
| 收入： | |||||||||||
| 租金收入 | $ |
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$ |
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| 手续费及其他收入 |
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| 总收入 |
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| 费用： | |||||||||||
| 运营中 | (
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(
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| 折旧及摊销 | (
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(
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| 一般和行政 | (
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(
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| 递延补偿计划负债（费用）收入 | (
|
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| 交易相关费用及其他 | (
|
(
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| 费用总额 | (
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(
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| 来自部分拥有实体的收入 |
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| 利息及其他投资收益，净额 |
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| 递延补偿计划资产收入（费用） |
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(
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| 利息和债务费用 | (
|
(
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| 处置全资和部分自有资产净收益 |
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| 所得税前（亏损）收入 | (
|
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| 所得税费用 | (
|
(
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| 净（亏损）收入 | (
|
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| 减去归属于以下领域非控股权益的净亏损（收入）： | |||||||||||
| 合并子公司 |
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| 经营伙伴关系 |
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(
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| 归属于Vornado的净（亏损）收入 | (
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| 优先股股息 | (
|
(
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| 归属于普通股股东的净（亏损）收入 | $ | (
|
$ |
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| 每股普通股（亏损）收入-基本： | |||||||||||
| 每股普通股净（亏损）收入 | $ | (
|
$ |
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| 加权平均流通股 |
|
|
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| 每股普通股（亏损）收益-摊薄： | |||||||||||
| 每股普通股净（亏损）收入 | $ | (
|
$ |
|
|||||||
| 加权平均流通股 |
|
|
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见综合财务报表附注（未经审计）。
7
Vornado Realty Trust
综合收益表
（未经审计）
| （金额以千为单位） | 截至3月31日止三个月， | ||||||||||
| 2026 | 2025 | ||||||||||
| 净（亏损）收入 | $ | (
|
$ |
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| 其他综合收益（亏损）： | |||||||||||
| 综合利率套期公允价值变动及其他 |
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(
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| 非合并子公司其他综合收益（亏损） |
|
(
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| 综合（亏损）收入 | (
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| 减非控股权益应占全面亏损 |
|
|
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| 归属于Vornado的综合收益 | $ |
|
$ |
|
|||||||
见综合财务报表附注（未经审计）。
8
Vornado Realty Trust
合并权益变动表
（未经审计）
| （金额以千为单位） | 累计 其他 综合 （亏损）收入 |
于合并附属公司的非控股权益 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 优先股 | 普通股 | 额外资本 | 收益低于分配 | 总股本 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 股份 | 金额 | 股份 | 金额 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
截至3个月 2026年3月31日： |
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| 截至2025年12月31日余额 |
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$ |
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$ |
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$ | (
|
$ | (
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$ |
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$ |
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| 归属于Vornado的净亏损 | — | — | — | — | — | (
|
— | — | (
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| 归属于合并子公司不可赎回非控制性权益的净亏损 | — | — | — | — | — | — | — | (
|
(
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|
优先股股息（每股股息金额见附注10）
|
— | — | — | — | — | (
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— | — | (
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| 赎回A类单位时发行的普通股，按赎回价值 | — | — |
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— | — | — |
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| 分配 | — | — | — | — | — | — | — | (
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(
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| 回购普通股 | — | — | (
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(
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— | (
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— | — | (
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| 非合并子公司其他综合收益 | — | — | — | — | — | — |
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— |
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| 综合利率套期公允价值变动及其他 | — | — | — | — | — | — |
|
— |
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| 可赎回A类单位计量调整 | — | — | — | — |
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— | (
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— |
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| 归属于以下非控股权益的其他全面收益： | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 经营伙伴关系 | — | — | — | — | — | — | (
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— | (
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| 合并子公司 | — | — | — | — | — | — | (
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| 其他 | — | — |
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— | — |
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(
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(
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| 截至2026年3月31日的余额 |
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$ |
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$ |
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$ | (
|
$ |
|
$ |
|
$ |
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| 优先股 | 普通股 | 额外资本 | 收益低于分配 | 累计 其他 综合收益 |
于合并附属公司的非控股权益 | 总股本 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 股份 | 金额 | 股份 | 金额 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
截至3个月 2025年3月31日： |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 截至2024年12月31日的余额 |
|
$ |
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|
$ |
|
$ |
|
$ | (
|
$ |
|
$ |
|
$ |
|
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| 归属于Vornado的净利润 | — | — | — | — | — |
|
— | — |
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| 归属于合并子公司不可赎回非控制性权益的净亏损 | — | — | — | — | — | — | — | (
|
(
|
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|
优先股股息（每股股息金额见附注10）
|
— | — | — | — | — | (
|
— | — | (
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| 已发行普通股： | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 赎回A类单位时，按赎回价值 | — | — |
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— | — | — |
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| 根据雇员购股权计划 | — | — |
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— |
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— | — | — |
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| 贡献 | — | — | — | — | — | — | — |
|
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| 分配 | — | — | — | — | — | — | — | (
|
(
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| 非合并子公司其他综合亏损 | — | — | — | — | — | — | (
|
— | (
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| 综合利率套期公允价值变动及其他 | — | — | — | — | — | — | (
|
— | (
|
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| 可赎回A类单位计量调整 | — | — | — | — |
|
— | (
|
— |
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 非控制性权益应占其他全面亏损： | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 经营伙伴关系 | — | — | — | — | — | — |
|
— |
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 合并子公司 | — | — | — | — | — | — |
|
(
|
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 其他 | — | — | — | — | — | (
|
|
|
|
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| 截至2025年3月31日的余额 |
|
$ |
|
|
$ |
|
$ |
|
$ | (
|
$ |
|
$ |
|
$ |
|
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见综合财务报表附注（未经审计）。
9
Vornado Realty Trust
合并现金流量表
（未经审计）
| （金额以千为单位） | 截至3月31日止三个月， | ||||||||||
| 2026 | 2025 | ||||||||||
| 经营活动产生的现金流量： | |||||||||||
| 净（亏损）收入 | $ | (
|
$ |
|
|||||||
| 调整净（亏损）收入与经营活动提供的现金净额： | |||||||||||
| 折旧摊销（含递延融资成本摊销） |
|
|
|||||||||
| 房租直线 | (
|
(
|
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| 来自部分拥有实体的收入分配 |
|
|
|||||||||
| 部分拥有实体净收入中的权益 | (
|
(
|
|||||||||
| 基于股票的补偿费用 |
|
|
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| 递延所得税负债变动 |
|
|
|||||||||
| 低于市价租赁摊销，净额 | (
|
(
|
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| 利率上限溢价摊销 |
|
|
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| 处置全资和部分自有资产净收益 |
|
(
|
|||||||||
| 其他非现金调整 |
|
|
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| 经营性资产负债变动情况： | |||||||||||
| 租户和其他应收款 | (
|
(
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| 预付资产 | (
|
(
|
|||||||||
| 其他资产 |
|
(
|
|||||||||
| 租赁负债 | (
|
(
|
|||||||||
| 应付账款和应计费用 |
|
|
|||||||||
| 其他负债 |
|
(
|
|||||||||
| 经营活动所产生的现金净额 |
|
|
|||||||||
| 投资活动产生的现金流量： | |||||||||||
| 收购房地产及其他 | (
|
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| 偿还应收贷款所得款项 |
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|
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| 房地产新增 | (
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(
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|||||||||
| 对部分拥有实体的投资 | (
|
(
|
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| 开发成本及在建工程 | (
|
(
|
|||||||||
| 来自部分拥有实体的资本分配 |
|
|
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| 部分赎回第五大道及时代广场合资公司优先股权所得款项 |
|
|
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| 出售220 Central Park South的共管单位及附属设施所得款项 |
|
|
|||||||||
| 出售房地产收益及其他 |
|
|
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| 投资活动提供（使用）的现金净额 | (
|
|
|||||||||
见综合财务报表附注（未经审计）。
10
Vornado Realty Trust
现金流量合并报表-续
（未经审计）
| （金额以千为单位） | 截至3月31日止三个月， | ||||||||||
| 2026 | 2025 | ||||||||||
| 融资活动产生的现金流量： | |||||||||||
| 借款收益 | $ |
|
$ |
|
|||||||
| 偿还借款 | (
|
(
|
|||||||||
| 回购普通股 | (
|
|
|||||||||
| 递延融资成本 | (
|
|
|||||||||
| 就优先股支付的股息 | (
|
(
|
|||||||||
| 向非控制性权益分派 | (
|
(
|
|||||||||
| 来自非控制性权益的贡献 |
|
|
|||||||||
| 其他融资活动，净额 |
|
|
|||||||||
| 筹资活动提供（使用）的现金净额 |
|
(
|
|||||||||
| 现金及现金等价物和受限制现金净增加（减少）额 |
|
(
|
|||||||||
| 期初现金及现金等价物和受限制现金 |
|
|
|||||||||
| 期末现金及现金等价物和受限制现金 | $ |
|
$ |
|
|||||||
| 现金及现金等价物与受限制现金的调节： | |||||||||||
| 期初现金及现金等价物 | $ |
|
$ |
|
|||||||
| 期初受限制现金 |
|
|
|||||||||
| 期初现金及现金等价物和受限制现金 | $ |
|
$ |
|
|||||||
| 期末现金及现金等价物 | $ |
|
$ |
|
|||||||
| 期末受限制现金 |
|
|
|||||||||
| 期末现金及现金等价物和受限制现金 | $ |
|
$ |
|
|||||||
| 补充披露现金流信息： | |||||||||||
| 现金支付利息（不含资本化利息）和利率上限溢价 | $ |
|
$ |
|
|||||||
| 所得税的现金支付 | $ |
|
$ |
|
|||||||
| 非现金信息： | |||||||||||
| 可赎回A类单位计量调整 | $ |
|
$ |
|
|||||||
| 全额折旧资产的核销 | (
|
(
|
|||||||||
| 计入应付账款和应计费用的应计资本支出 |
|
|
|||||||||
| 综合利率套期公允价值变动及其他 |
|
(
|
|||||||||
见综合财务报表附注（未经审计）。
11
VORNADO REALTY L.P。
合并资产负债表
（未经审计）
| （金额以千为单位，单位金额除外） | 截至 | ||||||||||
| 2026年3月31日 | 2025年12月31日 | ||||||||||
| 物业、厂房及设备 | |||||||||||
| 房地产，按成本： | |||||||||||
| 土地 | $ |
|
$ |
|
|||||||
| 建筑物和装修 |
|
|
|||||||||
| 开发成本及在建工程 |
|
|
|||||||||
| 租赁物改良和设备 |
|
|
|||||||||
| 合计 |
|
|
|||||||||
| 减去累计折旧和摊销 | (
|
(
|
|||||||||
| 房地产，净额 |
|
|
|||||||||
| 使用权资产 |
|
|
|||||||||
| 租赁投资净额 |
|
|
|||||||||
| 现金及现金等价物 |
|
|
|||||||||
| 受限制现金 |
|
|
|||||||||
| 租户和其他应收款 |
|
|
|||||||||
| 对部分拥有实体的投资 |
|
|
|||||||||
| 租金直线变动产生的应收款项 |
|
|
|||||||||
|
递延租赁费用，扣除累计摊销$
|
|
|
|||||||||
|
已查明的无形资产，扣除累计摊销$
|
|
|
|||||||||
| 其他资产 |
|
|
|||||||||
| $ |
|
$ |
|
||||||||
| 负债、可赎回非控制性权益和股权 | |||||||||||
| 应付抵押贷款，净额 | $ |
|
$ |
|
|||||||
| 高级无抵押票据，净额 |
|
|
|||||||||
| 无抵押定期贷款，净额 |
|
|
|||||||||
| 无抵押循环信贷额度 |
|
|
|||||||||
| 租赁负债 |
|
|
|||||||||
| 应付账款和应计费用 |
|
|
|||||||||
| 递延补偿计划 |
|
|
|||||||||
| 其他负债 |
|
|
|||||||||
| 负债总额 |
|
|
|||||||||
| 承诺与或有事项 |
|
|
|||||||||
| 可赎回非控制性权益： | |||||||||||
|
A类单位-
|
|
|
|||||||||
|
D系列累积可赎回优先单位-
|
|
|
|||||||||
| 可赎回非控股合伙单位总数 |
|
|
|||||||||
| 一间综合附属公司的可赎回非控制性权益 |
|
|
|||||||||
| 可赎回非控制性权益合计 |
|
|
|||||||||
| 合伙人权益： | |||||||||||
| 合伙人的资本 |
|
|
|||||||||
| 收益低于分配 | (
|
(
|
|||||||||
| 累计其他综合收益（亏损） |
|
(
|
|||||||||
| 合伙人权益合计 |
|
|
|||||||||
| 于综合附属公司的非控制性权益 |
|
|
|||||||||
| 总股本 |
|
|
|||||||||
| $ |
|
$ |
|
||||||||
见综合财务报表附注（未经审计）。
12
VORNADO REALTY L.P。
合并损益表
（未经审计）
| （金额以千为单位，单位金额除外） | 截至3月31日止三个月， | ||||||||||
| 2026 | 2025 | ||||||||||
| 收入： | |||||||||||
| 租金收入 | $ |
|
$ |
|
|||||||
| 手续费及其他收入 |
|
|
|||||||||
| 总收入 |
|
|
|||||||||
| 费用： | |||||||||||
| 运营中 | (
|
(
|
|||||||||
| 折旧及摊销 | (
|
(
|
|||||||||
| 一般和行政 | (
|
(
|
|||||||||
| 递延补偿计划负债（费用）收入 | (
|
|
|||||||||
| 交易相关费用及其他 | (
|
(
|
|||||||||
| 费用总额 | (
|
(
|
|||||||||
| 来自部分拥有实体的收入 |
|
|
|||||||||
| 利息及其他投资收益，净额 |
|
|
|||||||||
| 递延补偿计划资产收入（费用） |
|
(
|
|||||||||
| 利息和债务费用 | (
|
(
|
|||||||||
| 处置全资和部分自有资产净收益 |
|
|
|||||||||
| 所得税前（亏损）收入 | (
|
|
|||||||||
| 所得税费用 | (
|
(
|
|||||||||
| 净（亏损）收入 | (
|
|
|||||||||
| 减合并附属公司非控股权益应占净亏损 |
|
|
|||||||||
| 归属于Vornado Realty L.P.的净（亏损）收入。 | (
|
|
|||||||||
| 优选单位分布 | (
|
(
|
|||||||||
| A类单位持有人应占净（亏损）收入 | $ | (
|
$ |
|
|||||||
| A类单位（亏损）收入-基本： | |||||||||||
| 每A类单位净（亏损）收入 | $ | (
|
$ |
|
|||||||
| 加权平均未偿还单位 |
|
|
|||||||||
| A类单位（亏损）收入-摊薄： | |||||||||||
| 每A类单位净（亏损）收入 | $ | (
|
$ |
|
|||||||
| 加权平均未偿还单位 |
|
|
|||||||||
见综合财务报表附注（未经审计）。
13
VORNADO REALTY L.P。
综合收益表
（未经审计）
| （金额以千为单位） | 截至3月31日止三个月， | ||||||||||
| 2026 | 2025 | ||||||||||
| 净（亏损）收入 | $ | (
|
$ |
|
|||||||
| 其他综合收益（亏损）： | |||||||||||
| 综合利率套期公允价值变动及其他 |
|
(
|
|||||||||
| 非合并子公司其他综合收益（亏损） |
|
(
|
|||||||||
| 综合（亏损）收入 | (
|
|
|||||||||
| 减综合附属公司非控股权益应占全面亏损 |
|
|
|||||||||
| 归属于Vornado Realty L.P.的综合收益 | $ |
|
$ |
|
|||||||
见综合财务报表附注（未经审计）。
14
VORNADO REALTY L.P。
合并权益变动表
（未经审计）
| （金额以千为单位） | 累计 其他 综合 （亏损）收入 |
于合并附属公司的非控股权益 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 优先股 | A类单位 沃纳多拥有 |
收益 不到 分配 |
总股本 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 单位 | 金额 | 单位 | 金额 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
截至3个月 2026年3月31日： |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 截至2025年12月31日余额 |
|
$ |
|
|
$ |
|
$ | (
|
$ | (
|
$ |
|
$ |
|
||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 归属于Vornado Realty L.P.的净亏损。 | — | — | — | — | (
|
— | — | (
|
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 归属于可赎回合伙单位的净亏损 | — | — | — | — |
|
— | — |
|
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 归属于合并子公司不可赎回非控制性权益的净亏损 | — | — | — | — | — | — | (
|
(
|
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
对优先单位持有人的分配（单位金额分配情况见附注10）
|
— | — | — | — | (
|
— | — | (
|
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 在赎回可赎回A类单位时向Vornado发行的A类单位，按赎回价值 | — | — |
|
|
— | — | — |
|
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 分配 | — | — | — | — | — | — | (
|
(
|
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 回购Vornado拥有的A类单位 | — | — | (
|
(
|
(
|
— | — | (
|
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 非合并子公司其他综合收益 | — | — | — | — | — |
|
— |
|
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 综合利率套期公允价值变动及其他 | — | — | — | — | — |
|
— |
|
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 可赎回A类单位计量调整 | — | — | — |
|
— | (
|
— |
|
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 归属于非控制性权益的其他全面收益： | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 可赎回合伙单位 | — | — | — | — | — | (
|
— | (
|
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 合并子公司 | — | — | — | — | — | (
|
|
|
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 其他 | — | — |
|
— |
|
(
|
(
|
|
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 截至2026年3月31日的余额 |
|
$ |
|
|
$ |
|
$ | (
|
$ |
|
$ |
|
$ |
|
||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 优先股 | A类单位 沃纳多拥有 |
收益 不到 分配 |
累计 其他 综合 收入 |
于合并附属公司的非控股权益 | 总股本 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 单位 | 金额 | 单位 | 金额 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
截至3个月
2025年3月31日：
|
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 截至2024年12月31日的余额 |
|
$ |
|
|
$ |
|
$ | (
|
$ |
|
$ |
|
$ |
|
||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 归属于Vornado Realty L.P.的净利润 | — | — | — | — |
|
— | — |
|
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 归属于可赎回合伙单位的净利润 | — | — | — | — | (
|
— | — | (
|
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 归属于合并子公司不可赎回非控制性权益的净亏损 | — | — | — | — | — | — | (
|
(
|
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
对优先单位持有人的分配（单位金额分配情况见附注10）
|
— | — | — | — | (
|
— | — | (
|
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 发给Vornado的A类单位： | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 赎回可赎回A类单位时，按赎回价值 | — | — |
|
|
— | — | — |
|
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 根据Vornado员工的购股权计划 | — | — |
|
|
— | — | — |
|
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 贡献 | — | — | — | — | — | — |
|
|
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
分配
|
— | — | — | — | — | — | (
|
(
|
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 非合并子公司其他综合亏损 | — | — | — | — | — | (
|
— | (
|
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 综合利率套期公允价值变动及其他 | — | — | — | — | — | (
|
— | (
|
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 可赎回A类单位计量调整 | — | — | — |
|
— | (
|
— |
|
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 归属于非控制性权益的其他全面亏损： | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 可赎回合伙单位 | — | — | — | — | — |
|
— |
|
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 合并子公司 | — | — | — | — | — |
|
(
|
|
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
其他
|
— | — | — | — | (
|
|
|
|
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 截至2025年3月31日的余额 |
|
$ |
|
|
$ |
|
$ | (
|
$ |
|
$ |
|
$ |
|
||||||||||||||||||||||||||||||||||||
见综合财务报表附注（未经审计）。
15
VORNADO REALTY L.P。
合并现金流量表
（未经审计）
| （金额以千为单位） | 截至3月31日止三个月， | ||||||||||
| 2026 | 2025 | ||||||||||
| 经营活动产生的现金流量： | |||||||||||
| 净（亏损）收入 | $ | (
|
$ |
|
|||||||
| 调整净（亏损）收入与经营活动提供的现金净额： | |||||||||||
| 折旧摊销（含递延融资成本摊销） |
|
|
|||||||||
| 房租直线 | (
|
(
|
|||||||||
| 来自部分拥有实体的收入分配 |
|
|
|||||||||
| 部分拥有实体净收入中的权益 | (
|
(
|
|||||||||
| 基于股票的补偿费用 |
|
|
|||||||||
| 递延所得税负债变动 |
|
|
|||||||||
| 低于市价租赁摊销，净额 | (
|
(
|
|||||||||
| 利率上限溢价摊销 |
|
|
|||||||||
| 处置全资和部分自有资产净收益 |
|
(
|
|||||||||
| 其他非现金调整 |
|
|
|||||||||
| 经营性资产负债变动情况： | |||||||||||
| 租户和其他应收款 | (
|
(
|
|||||||||
| 预付资产 | (
|
(
|
|||||||||
| 其他资产 |
|
(
|
|||||||||
| 租赁负债 | (
|
(
|
|||||||||
| 应付账款和应计费用 |
|
|
|||||||||
| 其他负债 |
|
(
|
|||||||||
| 经营活动所产生的现金净额 |
|
|
|||||||||
| 投资活动产生的现金流量： | |||||||||||
| 收购房地产及其他 | (
|
|
|||||||||
| 偿还应收贷款所得款项 |
|
|
|||||||||
| 房地产新增 | (
|
(
|
|||||||||
| 对部分拥有实体的投资 | (
|
(
|
|||||||||
| 开发成本及在建工程 | (
|
(
|
|||||||||
| 来自部分拥有实体的资本分配 |
|
|
|||||||||
| 部分赎回第五大道及时代广场合资公司优先股权所得款项 |
|
|
|||||||||
| 出售220 Central Park South的共管单位及附属设施所得款项 |
|
|
|||||||||
| 出售房地产收益及其他 |
|
|
|||||||||
| 投资活动提供（使用）的现金净额 | (
|
|
|||||||||
见综合财务报表附注（未经审计）。
16
VORNADO REALTY L.P。
现金流量合并报表-续
（未经审计）
| （金额以千为单位） | 截至3月31日止三个月， | ||||||||||
| 2026 | 2025 | ||||||||||
| 融资活动产生的现金流量： | |||||||||||
| 借款收益 | $ |
|
$ |
|
|||||||
| 偿还借款 | (
|
(
|
|||||||||
| 回购Vornado拥有的A类单位 | (
|
|
|||||||||
| 递延融资成本 | (
|
|
|||||||||
| 对优先单位持有人的分配 | (
|
(
|
|||||||||
| 分配予可赎回证券持有人及合并附属公司的非控制性权益 | (
|
(
|
|||||||||
| 来自合并附属公司的非控制性权益的贡献 |
|
|
|||||||||
| 其他融资活动，净额 |
|
|
|||||||||
| 筹资活动提供（使用）的现金净额 |
|
(
|
|||||||||
| 现金及现金等价物和受限制现金净增加（减少）额 |
|
(
|
|||||||||
| 期初现金及现金等价物和受限制现金 |
|
|
|||||||||
| 期末现金及现金等价物和受限制现金 | $ |
|
$ |
|
|||||||
| 现金及现金等价物与受限制现金的调节： | |||||||||||
| 期初现金及现金等价物 | $ |
|
$ |
|
|||||||
| 期初受限制现金 |
|
|
|||||||||
| 期初现金及现金等价物和受限制现金 | $ |
|
$ |
|
|||||||
| 期末现金及现金等价物 | $ |
|
$ |
|
|||||||
| 期末受限制现金 |
|
|
|||||||||
| 期末现金及现金等价物和受限制现金 | $ |
|
$ |
|
|||||||
| 补充披露现金流信息： | |||||||||||
| 现金支付利息（不含资本化利息）和利率上限溢价 | $ |
|
$ |
|
|||||||
| 所得税的现金支付 | $ |
|
$ |
|
|||||||
| 非现金信息： | |||||||||||
| 可赎回A类单位计量调整 | $ |
|
$ |
|
|||||||
| 全额折旧资产的核销 | (
|
(
|
|||||||||
| 计入应付账款和应计费用的应计资本支出 |
|
|
|||||||||
| 综合利率套期公允价值变动及其他 |
|
(
|
|||||||||
见综合财务报表附注（未经审计）。
17
VORNADO REALTY TRUST和VORNADO REALTY L.P。
合并财务报表附注
（未经审计）
1.
组织机构
沃纳多房地产基金（“Vornado”）是一家完全整合的房地产投资信托基金（“REIT”），通过特拉华州有限合伙企业Vornado Realty L.P.（“运营合伙企业”）开展业务，其在物业中的几乎所有权益均由其持有。Vornado是唯一的普通合伙人，拥有约
90.9
截至2026年3月31日运营合伙企业中普通有限合伙权益的百分比。所有对“公司”、“我们”、“我们”和“我们的”的提及，统称为Vornado、运营合伙企业以及由Vornado合并的那些子公司。
2.
列报依据
随附的合并财务报表未经审计，包括Vornado和经营合伙企业及其合并子公司的账目。为公允列报财务状况、经营成果和现金流量变化所需的所有调整（仅包括正常的经常性调整）均已作出。根据美利坚合众国普遍接受的会计原则（“GAAP”）编制的财务报表中通常包含的某些信息和脚注披露已被压缩或省略。这些合并财务报表是根据美国证券交易委员会（“SEC”）表格10-Q的说明编制的，应与我们向SEC提交的截至2025年12月31日止年度的10-K表格年度报告中包含的合并财务报表及其附注一起阅读。
我们作出了估计和假设，这些估计和假设会影响资产和负债的呈报金额、在合并财务报表日期披露的或有资产和负债以及报告期内收入和支出的呈报金额。实际结果可能与这些估计不同。截至二零二六年三月三十一日止三个月的经营业绩未必能反映全年的经营业绩。此外，某些以前年度的余额已重新分类，以符合本期的列报方式。
3.
近期发行的会计文献
2024年11月，FASB发布ASU2024-03，损益表-报告综合收益-费用分类披露（子主题220-40）：损益表费用分类（“ASU 2024-03”），并于2025年1月，FASB发布了ASU 2025-01，损益表-报告综合收益-费用分类披露（子主题220-40）：澄清生效日期（“ASU 2025-01”）。ASU 2024-03要求额外披露包含在损益表中的费用的性质，以及披露包含在损益表中的费用标题中的特定类型的费用。ASU 2024-03，经ASU 2025-01澄清，在2026年12月15日之后开始的财政年度和2027年12月15日之后开始的财政年度内的过渡期有效，允许提前采用。我们目前正在评估这些准则对我们合并财务报表的影响。
2025年9月，FASB发布ASU2025-06，无形资产-商誉和其他-内部使用软件（子主题350-40）：有针对性地改进内部使用软件的会计核算（“ASU 2025-06”）。该ASU更新了内部使用软件开发成本的成本资本化阈值，删除了对软件项目开发阶段的所有引用，并就如何评估是否已满足概率到完成的识别阈值提供了新的指导。ASU2025-06在2027年12月15日之后开始的年度报告期间对所有实体有效，允许提前采用。实体可以前瞻性、追溯性或通过修改后的前瞻性过渡方法适用该指南。我们目前正在评估这一准则对我们合并财务报表的影响。
2025年11月，FASB发布ASU2025-09，衍生品与套期保值（专题815）:对冲会计改进（“ASU 2025-09”）。该ASU修订了现有要求，允许个别预测交易在具有相似风险敞口的情况下在一组中进行套期保值，并引入了一种替代模型，用于将套期会计应用于选择利率（“CYR”）债务工具的预测利息支付的现金流套期保值。此外，ASU允许实体指定非金融资产的预测购买或出售的可变价格部分，如果该部分与正在购买或出售的非金融资产明显且密切相关。ASU 2025-09在2026年12月15日之后开始的年度报告期间对所有实体有效，允许提前采用。我们目前正在评估这一标准对我们合并财务报表的影响。
18
VORNADO REALTY TRUST和VORNADO REALTY L.P。
合并财务报表附注-续
（未经审计）
4.
收入确认
以下是我们按细分市场划分的收入摘要。截至2026年3月31日及2025年3月31日止三个月与该等可报告分部有关的额外财务资料载于附注18-分段信息。
| （金额以千为单位） | 截至2026年3月31日止三个月 | 截至2025年3月31日止三个月 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 合计 |
纽约(1)
|
其他(1)
|
合计 |
纽约(1)
|
其他(1)
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||
| 物业租金 | $ |
|
$ |
|
$ |
|
$ |
|
$ |
|
$ |
|
||||||||||||||||||||||||||
| 贸易展览 |
|
|
|
|
|
|
||||||||||||||||||||||||||||||||
| 销售型租赁收入 |
|
|
|
|
|
|
||||||||||||||||||||||||||||||||
|
|
|
|
|
|
|
|
||||||||||||||||||||||||||||||||
| 租户服务 |
|
|
|
|
|
|
||||||||||||||||||||||||||||||||
| 停车收入 |
|
|
|
|
|
|
||||||||||||||||||||||||||||||||
|
租金收入
|
|
|
|
|
|
|
||||||||||||||||||||||||||||||||
| BMS清洁费 |
|
|
(
|
(3)
|
|
|
(
|
(3)
|
||||||||||||||||||||||||||||||
| 管理和租赁费 |
|
|
(
|
|
|
(
|
||||||||||||||||||||||||||||||||
| 其他收益 |
|
|
|
|
|
|
||||||||||||||||||||||||||||||||
|
手续费及其他收入
|
|
|
|
|
|
|
||||||||||||||||||||||||||||||||
|
总收入
|
$ |
|
$ |
|
$ |
|
$ |
|
$ |
|
$ |
|
||||||||||||||||||||||||||
____________________
(1)我们重新调整了某些前期披露，以反映我们可报告分部的财产构成的变化。见附注2-列报依据了解更多信息。
(2)
租赁收入构成部分如下：
| 截至3月31日止三个月， | |||||||||||
| 2026 | 2025 | ||||||||||
| 固定账单 | $ |
|
$ |
|
|||||||
| 可变账单 |
|
|
|||||||||
| 合同经营租赁账单总额 |
|
|
|||||||||
| 销售型租赁收入 |
|
|
|||||||||
| 租赁收入 | $ |
|
$ |
|
|||||||
(3)表示消除与MART和加利福尼亚街555号相关的建筑物维护服务有限责任公司（“BMS”）清洁费，这些费用作为收入列入纽约分部。
19
VORNADO REALTY TRUST和VORNADO REALTY L.P。
合并财务报表附注-续
（未经审计）
5.
对部分拥有实体的投资
第五大道与时代广场合资公司
截至2026年3月31日，我们拥有一个
51.5
合营企业（“第五大道及时代广场合营企业”）的%共同权益，该合营企业拥有位于第五大道640号、第五大道655号、第五大道666号、第五大道689号、第五大道697-703号、百老汇1535号及百老汇1540号物业的权益（统称“物业”）。剩余的
48.5
合资公司的%共同权益由一组机构投资者（“投资者”）拥有。我们的
51.5
%于合营企业的共同权益代表有效
51.0
物业的%权益。The
48.5
投资者拥有的合营企业的共同权益百分比代表有效
47.2
物业的%权益。我们根据管理、开发、租赁等协议，为第五大道和时代广场合资公司提供各种服务。
我们还拥有$
1.079
亿元合计清算优先股权益在某些物业。优先股的年票息为
4.75
%至2029年4月，然后将基于公式化利率。它可以在一定条件下在延税的基础上赎回。
截至2026年3月31日，我们在合资公司的投资账面金额低于我们在合资公司净资产中的权益份额约$
705,161,000
，主要由前期确认的非现金减值损失产生的基差。根据我们对第五大道和时代广场合资公司资产和负债的公允价值的估计，基本上所有这些基差都分配给了房地产（土地和建筑物）。我们将与这些建筑物相关的基差摊销到收益中，作为折旧费用在其估计可使用年限内的减少。
Alexander‘s，Inc.（“Alexander’s”）（NYSE：ALX）
截至2026年3月31日，我们拥有
1,654,068
亚历山大的普通股，或约
32.4
亚历山大普通股的百分比。我们根据每年3月到期的协议管理、开发和租赁亚历山大的物业，这些协议自动可续期。此外，Vornado的全资子公司向亚历山大的某些物业提供清洁、工程、安保和车库管理服务。
截至2026年3月31日，公司市值（“公允价值”按照ASC主题820，公允价值计量（“ASC 820”））的我们对Alexander’s的投资，基于Alexander’s于2026年3月31日收盘股价$
236.20
，是$
390,691,000
，或$
349,206,000
超过我们综合资产负债表上的账面金额。截至2026年3月31日，我们对Alexander’s投资的账面金额（不包括欠我们的款项）超过我们在Alexander’s净资产中的权益份额约$
29,077,000
.这一基差的大部分是由于我们对所收购的亚历山大普通股的购买价格超过了亚历山大净资产的账面价值。根据我们对亚历山大资产和负债公允价值的估计，基本上所有这些基差都分配给了房地产（土地和建筑物）。我们将与这些建筑物相关的基差摊销为收益，作为其估计使用寿命的额外折旧费用。这种贬值对我们在亚历山大净收入中的权益份额并不重要。
2026年3月6日，Alexander’s订立协议，以$
235,500,000
.Alexander’s预计将在2026年第三季度完成此次出售。出售完成后，我们将确认我们的大约$
44,000,000
净收益的份额。此次出售须遵守惯例成交条件。
西34街7号
2026年1月23日，一家合资企业，其中我们有一个
53.0
%的利息，完成了一个$
250,000,000
7 West 34th Street再融资，a
477,000
平方英尺曼哈顿办公和零售大楼。无追索权，年只付息按揭贷款于2031年2月到期，固定利率为
5.79
%.合资公司首付$
50,000,000
之前的$
300,000,000
全追索权贷款，利息为
3.65
%，并计划于2026年6月到期。这笔贷款是使用财产级别的准备金和一美元来偿还的
25,000,000
来自Vornado的成员贷款，其应计利息为
16.00
%，并获得分配的优先权。
第七大道825号办公公寓
2026年1月26日，一家合资企业，其中我们有一个
50.0
%权益，订立
九个月
与美元贷款机构的延期
54,000,000
抵押贷款抵押第七大道825号办公公寓，同时还清本金余额$
6,000,000
到$
48,000,000
.这笔贷款此前定于2026年1月到期。无追索权只付息贷款按SOFR加点计息
2.75
%，将于2026年10月到期，期限为
十五个月
受贷款价值比和债务收益率要求约束的延期选择权。
第九大道61号
2026年2月2日，一家合资企业，其中我们有一个
45.1
%权益，订立
七个月
与美元贷款机构的延期
167,500,000
抵押贷款抵押61 Ninth Avenue并同时偿还本金余额$
12,500,000
到$
155,000,000
.这笔贷款此前定于2026年1月到期。无追索权只付息贷款按SOFR加点计息
2.45
%，将于2026年8月到期，期限为
三个月
受特定条件限制的延期选项。
20
VORNADO REALTY TRUST和VORNADO REALTY L.P。
合并财务报表附注-续
（未经审计）
5.对部分拥有实体的投资-续
以下是一份时间表，总结了我们对部分拥有的实体的投资。
| （金额以千为单位） | 截至2026年3月31日的所有权百分比 | 截至目前的余额 | |||||||||||||||
| 2026年3月31日 | 2025年12月31日 | ||||||||||||||||
| 投资： | |||||||||||||||||
|
第五大道与时代广场合资公司（见第20详情了解）
|
|
$ |
|
$ |
|
||||||||||||
|
部分自持办公楼/土地(1)
|
各种 |
|
|
||||||||||||||
|
亚历山大的（见第20详情了解）：
|
|
|
|
||||||||||||||
|
其他投资(2)
|
各种 |
|
|
||||||||||||||
| $ |
|
$ |
|
||||||||||||||
|
计入其他负债的对部分拥有实体的投资(3):
|
|||||||||||||||||
| 西34街7号 |
|
$ | (
|
$ | (
|
||||||||||||
| 第十大道85号 |
|
(
|
(
|
||||||||||||||
| $ | (
|
$ | (
|
||||||||||||||
____________________
(1)包括公园大道280号、第九大道61号等权益。
(2)包括Independence Plaza、Sunset Pier 94 Joint Venture（“Pier 94 JV”）、Rosslyn Plaza等的权益。
(3)我们的负基差是由于分配超过了我们的投资。
以下是部分拥有实体的收入明细表。
| （金额以千为单位） | 截至2026年3月31日的所有权百分比 | 截至3月31日止三个月， | |||||||||||||||
| 2026 | 2025 | ||||||||||||||||
| 我们在净收入（亏损）中所占份额： | |||||||||||||||||
|
第五大道与时代广场合资公司（见第20详情了解）：
|
|||||||||||||||||
| 净收入中的权益 |
|
$ |
|
$ |
|
||||||||||||
| 优先股回报率，扣除我们分担的费用 |
|
|
|||||||||||||||
| 出售净收益 |
|
|
|||||||||||||||
|
|
|
||||||||||||||||
|
亚历山大的（见第20详情了解）：
|
|||||||||||||||||
| 净收入中的权益 |
|
|
|
||||||||||||||
| 管理、租赁和开发费 |
|
|
|||||||||||||||
|
|
|
||||||||||||||||
|
部分拥有的办公楼(1)
|
各种 | (
|
(
|
||||||||||||||
|
其他投资(2)
|
各种 |
|
|
||||||||||||||
| $ |
|
$ |
|
||||||||||||||
____________________
(1)包括公园大道280号、西34街7号、第九大道61号、第十大道85号等权益。
6.
收购
东54街3号
2026年1月7日，我们收购了位于东54街3号的可拆除资产
18,400
平方英尺的土地，价格为$
141,000,000
，计入我们合并资产负债表的“开发成本和在建工程”。此前，在2025年7月，我们购买了$
35,000,000
由物业按面值加上应计利息作抵押的A-Note，并于2024年8月购买了$
50,000,000
以物业作抵押的B-票据。A-Note和B-Note违约。$
107,000,000
贷款余额，包括违约利息和预付款，记入购买价款。
3 East 54th Street位于54th Street的Fifth Avenue和Madison Avenue之间，毗邻瑞吉酒店和我们的Upper Fifth Avenue零售物业。该土地被划为大约
232,500
可建方尺为右，我们打算立即拆除现场的现有建筑物。
21
VORNADO REALTY TRUST和VORNADO REALTY L.P。
合并财务报表附注-续
（未经审计）
7.
已查明的无形资产和负债
下文总结了我们确定的无形资产（主要是就地和高于市场的租赁）和负债（主要是低于市场的租赁）。
| （金额以千为单位） | 截至目前的余额 | ||||||||||
| 2026年3月31日 | 2025年12月31日 | ||||||||||
| 已识别的无形资产： | |||||||||||
| 毛额 | $ |
|
$ |
|
|||||||
| 累计摊销 | (
|
(
|
|||||||||
| 合计，净额 | $ |
|
$ |
|
|||||||
| 已查明的无形负债（计入其他负债）： | |||||||||||
| 毛额 | $ |
|
$ |
|
|||||||
| 累计摊销 | (
|
(
|
|||||||||
| 合计，净额 | $ |
|
$ |
|
|||||||
已购低于市场租赁的摊销，扣除已购高于市场租赁，导致租金收入增加$
101,000
和$
88,000
分别截至二零二六年三月三十一日及二零二五年三月三十一日止三个月。
8.
债务
第七大道888号
2025年12月10日，$
244,543,000
第七大道888号无追索权抵押贷款到期未偿还，此时贷款人宣布发生违约事件。2026年3月9日，我们签订了一份暂缓协议，根据该协议，贷方同意在2027年3月之前不行使其补救措施并免除违约利息。在暂缓期内，定期安排的利息和所要求的每月摊销付款继续累积，但付款被推迟到暂缓期到期或提前终止，此时这些金额到期应付。
2031年循环信贷融资
2026年1月7日，我们完成了一个$
1.105
十亿再融资我们的一个
two
循环信贷额度。2026年2月4日，该设施规模扩大至$
1.130
十亿。$
1.130
十亿修正贷款目前的利率为SOFR加
1.05
%，并计划于2031年2月到期（如完全延期）。设施费是
25
基点。该设施取代了之前的$
1.25
定于2027年12月到期的10亿元循环信贷额度。
2029年循环信贷安排
2026年1月7日，我们上调了$
915,000,000
2029年4月到期的循环信贷额度（完全展期）为$
1.0
十亿。该信贷工具目前的利率为SOFR加
1.16
%，并有设施费为
24
基点。
无抵押定期贷款
2026年1月7日，我们完成了无抵押定期贷款的再融资，并将贷款金额提高到$
850,000,000
.贷款按SOFR plus计息
1.20
%并于2031年2月到期（如完全延长）。这笔贷款取代了之前的$
800,000,000
按SOFR加点计息的定期贷款
1.25
%，并计划于2027年12月到期。
高级无抵押票据到期2033
2026年1月14日，我们完成了公开发行$
500,000,000
5.75
2033年2月1日到期的%优先无抵押票据（“2033年票据”）。优先无抵押票据的利息将于2026年8月1日起于2月1日和8月1日每半年支付一次。2033期票据的成交价为
99.824
他们的面额%收益率
5.78
%.美元的一部分
494,000,000
2033年票据的净收益将用于偿还我们的$
400,000,000
2026年6月到期的高级无抵押票据。
公园大道一号
2026年2月9日，我们完成了一个$
525,000,000
One Park Avenue再融资，a
945,000
平方英尺曼哈顿办公楼。The年只付息贷款于2031年2月到期，利率为SOFR加
1.78
%.这笔贷款取代了之前的$
525,000,000
以SOFR加计息的贷款
1.22
%，并计划于2026年3月到期。
22
VORNADO REALTY TRUST和VORNADO REALTY L.P。
合并财务报表附注-续
（未经审计）
8.债务-续
公园大道350号
2026年3月10日，Kenneth C. Griffin（“KG”）的关联公司提供了$
400,000,000
由350 Park Avenue担保的抵押贷款，其收益用于撤销现有的$
400,000,000
与网站开发相关的抵押贷款。新的只付息贷款按固定利率计息
4.0
%，2027年1月到期。同时，就计划中的开发而言，Citadel Enterprise Americas LLC腾出大楼，将其现有的主租约转让给KG的一家关联公司作为租户，租约被修改为提供净租金$
16,000,000
年息，相等于新按揭贷款项下的利息付款。
以下是我们的债务概要：
| （金额以千为单位） |
截至2026年3月31日的加权平均利率(1)
|
截至目前的余额 | |||||||||||||||||||||
| 2026年3月31日 | 2025年12月31日 | ||||||||||||||||||||||
| 应付抵押贷款： | |||||||||||||||||||||||
|
固定费率(2)
|
|
$ |
|
$ |
|
||||||||||||||||||
|
可变费率(3)
|
|
(4)
|
|
|
|||||||||||||||||||
| 合计 |
|
|
|
||||||||||||||||||||
| 递延融资成本，净额和其他 | (
|
(
|
|||||||||||||||||||||
| 合计，净额 | $ |
|
$ |
|
|||||||||||||||||||
| 无担保债务： | |||||||||||||||||||||||
| 高级无抵押票据 |
|
$ |
|
$ |
|
||||||||||||||||||
| 递延融资成本，净额和其他 | (
|
(
|
|||||||||||||||||||||
| 高级无抵押票据，净额 |
|
|
|||||||||||||||||||||
| 无抵押定期贷款 |
|
|
|
||||||||||||||||||||
| 递延融资成本，净额和其他 | (
|
(
|
|||||||||||||||||||||
| 无抵押定期贷款，净额 |
|
|
|||||||||||||||||||||
| 无抵押循环信贷额度 |
|
|
|
||||||||||||||||||||
| 合计，净额 | $ |
|
$ |
|
|||||||||||||||||||
_____________________________
(1)表示截至期末有效的利率，基于截至合同重置日的适当参考利率加上合同价差，并酌情根据套期保值工具进行调整。见附注14-公允价值计量有关我们合并套期保值工具的更多信息。
(2)包括利率由利率互换安排固定的浮动利率抵押贷款。
(3)包括受利率上限安排约束的浮动利率抵押贷款。截至2026年3月31日，$
1,210,000
的浮动利率债务受利率上限安排的约束，其中$
645,000
归属于非控制性权益。利率上限安排的加权平均SOFR执行率为
4.48
%和加权平均剩余期限
六个月
.
(4)包括额外
3.00
606 Broadway抵押贷款的%违约利息。
23
VORNADO REALTY TRUST和VORNADO REALTY L.P。
合并财务报表附注-续
（未经审计）
9.
可赎回非控制性权益
可赎回非控股合伙单位
可赎回非控股合伙单位主要由第三方持有的A类经营合伙单位组成，在每个报告期末按其账面金额或赎回价值中的较高者入账。不同时期的价值变化记入Vornado合并权益变动表中的“额外资本”，记入运营合伙企业合并资产负债表中的“合伙人资本”。A类单位可向运营合伙企业提出赎回要求，以换取现金；Vornado可自行选择承担该义务，并向持有人支付现金或Vornado普通股
一
-以一为基础。因为在任何时候发行在外的Vornado普通股数量等于Vornado拥有的A类单位数量，每个A类单位的赎回价值相当于市值
一
Vornado普通股，向A类单位持有人进行的分配等于支付给Vornado普通股股东的股息。
下表总结了可赎回非控股合伙单位的活动。
| （金额以千为单位） | 截至3月31日止三个月， | ||||||||||
| 2026 | 2025 | ||||||||||
| 期初余额 | $ |
|
$ |
|
|||||||
| 净（亏损）收入 | (
|
|
|||||||||
| 其他综合收益（亏损） |
|
(
|
|||||||||
| 分配 | (
|
(
|
|||||||||
| A类单位赎回Vornado普通股，按赎回价值 | (
|
(
|
|||||||||
| 可赎回A类单位计量调整 | (
|
(
|
|||||||||
| 其他，净额 |
|
|
|||||||||
| 期末余额 | $ |
|
$ |
|
|||||||
截至2026年3月31日和2025年12月31日，经营合伙企业的可赎回A类单位——即第三方持有的单位——的总赎回价值为$
440,447,000
和$
554,136,000
，分别基于Vornado的季度末收盘普通股价格。
于综合附属公司的可赎回非控制性权益
一家合并后的合资企业，其中我们持有一家
95
%权益，开发并拥有法利大厦。截至2026年3月31日，历史上的税务信用投资者（“税务信用投资者”）已资助$
209,661,000
与法利大厦发展有关的出资。
该安排包括一项看跌期权，据此，合资企业可能有义务在未来某个日期购买税务信用投资者在Farley大楼的所有权权益。看跌期权价格是根据预先确定的公式计算出来的。由于行使看跌期权不在合资企业的控制范围内，税务信用投资者的权益连同看跌期权已在我们的综合资产负债表中记入“合并子公司的可赎回非控制性权益”。可赎回非控制性权益按每个报告期末的账面值或赎回价值两者中较高者入账。不同时期的价值变化记入Vornado合并权益变动表中的“额外资本”，记入运营合伙企业合并资产负债表中的“合伙人资本”。截至2026年3月31日和2025年3月31日止三个月无需调整。
下表汇总了一家合并子公司的可赎回非控制性权益的活动。
| （金额以千为单位） | 截至3月31日止三个月， | ||||||||||
| 2026 | 2025 | ||||||||||
| 期初余额 | $ |
|
$ |
|
|||||||
| 净亏损 | (
|
(
|
|||||||||
| 期末余额 | $ |
|
$ |
|
|||||||
24
VORNADO REALTY TRUST和VORNADO REALTY L.P。
合并财务报表附注-续
（未经审计）
10.
股东权益/合伙人资本
下表列出了我们每普通股/A类单位的股息/分配以及每一类优先股/实益权益单位的每股股息/分配的详细信息。
| （每股/单位） | 截至3月31日止三个月， | ||||||||||
| 2026 | 2025 | ||||||||||
|
Vornado持有的普通股/A类单位：授权
|
$ |
|
$ |
|
|||||||
|
优先股/单位(1):
|
|||||||||||
| 可转换优先： | |||||||||||
|
|
|
|
|||||||||
|
累积可赎回优先(3):
|
|||||||||||
|
|
|
|
|||||||||
|
|
|
|
|||||||||
|
|
|
|
|||||||||
|
|
|
|
|||||||||
__________________________
(1)优先股股息/优先单位分配是累积的，每季度支付一次。
(2)在特定情况下可由Vornado选择赎回，赎回价格为
1.9531
普通股/A类单位每A系列优先股/单位加上截至赎回日期的应计和未支付的股息/分配，或根据持有人的选择随时可转换为
1.9531
普通股/A类单位每A系列优先股/单位。
(3)L系列、M系列和N系列优先股/单位可由Vornado选择赎回，赎回价格为$
25.00
每股/单位，加上截至赎回日期应计和未支付的股息/分派。O系列优先股/单位可于2026年9月开始赎回，赎回价格为$
25.00
每股/单位。
我们预计，我们将在12月支付2026年的普通股股息，但须经我们的董事会批准。
股份回购计划
2023年4月，我们的董事会批准了一项股票回购计划，根据该计划，Vornado被授权回购最多$
200,000,000
的已发行普通股。在Vornado回购其任何普通股的范围内，以便为普通股回购提供资金并维持
一
与Vornado已发行普通股数量和Vornado拥有的A类单位数量的一比一，运营合伙企业将以相同价格从Vornado回购同等数量的A类单位。
股份回购可不时在公开市场、通过私下协商交易或通过联邦证券法允许的其他方式进行，包括通过大宗交易、加速股份回购交易和/或旨在符合规则10b5-1规定的交易计划。任何回购的时间、方式、价格和金额将由Vornado酌情决定，具体取决于商业、经济和市场条件、公司和监管要求、Vornado普通股的现行价格、资本的替代用途和其他考虑。该计划没有到期日，可以随时暂停或终止，并且没有义务让Vornado对其普通股进行任何回购。
25
VORNADO REALTY TRUST和VORNADO REALTY L.P。
合并财务报表附注-续
（未经审计）
11.
股票补偿
Vornado的2023年综合股份计划为Vornado董事会薪酬委员会（“薪酬委员会”）提供了向我们的某些员工和管理人员授予激励和不合格Vornado股票期权、限制性Vornado普通股、限制性经营合伙单位（“LTIP单位”）、优于绩效计划奖励（“OPP单位”）、仅增值长期激励计划单位（“AO LTIP单位”）、仅绩效条件增值长期激励计划单位（“绩效AO LTIP单位”）和长期绩效计划单位（“LTPP单位”）的能力。
LTPP单位
LTPP单位为多年期、LTIP单位为基础的绩效股权补偿计划。2026年3月2日，薪酬委员会批准了2026年长期绩效计划（“2026年LTPP”）。2026年LTPP下的奖项在运营绩效（
75
%）和相对表现（
25
%）的测量，并可能在指定的阈值、目标和最高水平上获得。
运营部分奖励可能会根据Vornado在FFO的2027年运营业绩获得，按每股调整。根据Vornado的2027年运营业绩暂定获得的任何LTPP奖励单位将受到绝对回报修正的约束，根据该修正，此类奖励单位可能会减少（但不会增加）至多
30
%如果沃纳多的
三年
股东总回报（“TSR”）低于规定水平。
相关成分下的奖励可能会根据Vornado的
三年
TSR根据同行组自定义指数进行测量。根据2026年长期贸易协定的相关组成部分获得的奖励将减少至多
30
%如果沃纳多的
三年
TSR低于规定水平。
如果达到指定的绩效目标，根据2026年LTPP获得的奖励将归属
50
2029年3月和
50
2030年3月的百分比。此外，首席执行官必须持有任何已获得和已归属的奖励
三年
在每个此类归属日期之后，所有其他奖励获得者都必须持有此类奖励
一年
在每个此类归属日期之后。根据2026年长期贸易伙伴关系授予的奖励的股息在适用的业绩期间内累积，如果奖励最终是根据实现指定的业绩目标而获得的，则支付给参与者。
截至2026年3月31日的三个月内授予的LTPP单位的授予日公允价值为$
18,711,000
.
以下是我们基于股票的薪酬费用的摘要，这是我们合并损益表中“一般和行政”费用的组成部分。
| （金额以千为单位） | 截至3月31日止三个月， | ||||||||||
| 2026 | 2025 | ||||||||||
|
性能AO LTIP单位
|
$ |
|
$ |
|
|||||||
| LTIP单位 |
|
|
|||||||||
|
LTPP单位
|
|
|
|||||||||
|
OPP单位
|
|
|
|||||||||
| $ |
|
$ |
|
||||||||
26
VORNADO REALTY TRUST和VORNADO REALTY L.P。
合并财务报表附注-续
（未经审计）
12.
每股（亏损）收益及每A类单位
沃纳多房地产基金
每股普通股基本净（亏损）收入的计算方法是，将（i）分配给参与证券的股息和未分配收益后归属于普通股股东的净（亏损）收入除以（ii）该期间已发行普通股的加权平均数。稀释每股收益反映了潜在普通股的稀释影响，是在将收益分配给参与证券后计算得出的。Vornado的参与证券包括未归属的限制性普通股。员工股票期权、OPP单位、AO LTIP单位、绩效AO LTIP单位和LTPP单位采用库存股法计算每股摊薄（亏损）收益，如影响摊薄。A系列可转换优先股、G-1系列至G-4系列可转换优先股、D-13系列可赎回优先股，如果影响具有稀释性，则采用IF-转换法计算每股摊薄（亏损）收益。净（亏损）收入分配给运营合伙企业的可赎回A类单位，在a
一
-与Vornado普通股的一对一基础。因此，将这些单位赎回为Vornado普通股不会对每股普通股的（亏损）收入产生摊薄影响。
| （金额以千为单位，每股金额除外） | 截至3月31日止三个月， | ||||||||||
| 2026 | 2025 | ||||||||||
| 分子： | |||||||||||
| 归属于Vornado的净（亏损）收入 | $ | (
|
$ |
|
|||||||
| 优先股股息 | (
|
(
|
|||||||||
| 归属于普通股股东的净（亏损）收入 | (
|
|
|||||||||
| 分配给未归属参与证券的分配和收益 |
|
|
|||||||||
| 每股普通股基本（亏损）收入的分子 | (
|
|
|||||||||
| 假设转换稀释性可转换证券的影响 | (
|
|
|||||||||
| 每股普通股摊薄（亏损）收益的分子 | $ | (
|
$ |
|
|||||||
| 分母： | |||||||||||
| 每股普通股基本（亏损）收益的分母-加权平均股 |
|
|
|||||||||
|
稀释性证券的影响(1):
|
|||||||||||
| 股份支付奖励 |
|
|
|||||||||
| 可转换证券 |
|
|
|||||||||
| 每股普通股摊薄（亏损）收益的分母-加权平均股份和假定转换 |
|
|
|||||||||
| （亏损）每股普通股收益： | |||||||||||
| 基本 | $ | (
|
$ |
|
|||||||
| 摊薄 | $ | (
|
$ |
|
|||||||
________________________
(1)截至二零二六年三月三十一日止三个月及二零二五年三月三十一日止三个月的每股普通股摊薄（亏损）收益的计算，不包括加权平均潜在普通股
7,796
和
49
，分别是因为它们的作用是反稀释的。
27
VORNADO REALTY TRUST和VORNADO REALTY L.P。
合并财务报表附注-续
（未经审计）
12.（亏损）每股收益及每A类单位收益-续
Vornado Realty L.P。
每A类单位的基本净（亏损）收入的计算方法是，将（i）分配给参与证券的分配和未分配收益后归属于A类单位持有人的净（亏损）收入除以（ii）该期间未偿还的A类单位的加权平均数。每单位摊薄收益反映了潜在A类单位的摊薄影响，是在将收益分配给参与证券后计算得出的。Vornado Realty L.P.的参与证券包括未归属的LTIP单位和满足适用业绩归属条件的LTPP单位。受市场和/或业绩归属条件约束的股权奖励，包括Vornado股票期权、OPP单位、AO LTIP单位、业绩AO LTIP单位和LTPP单位，如果影响具有稀释性，则使用库存股法计算每A类单位摊薄（亏损）收入。可转换证券，包括A系列可转换优先单位、G-1至G-4系列可转换优先单位和D-13系列可赎回优先单位，如果影响具有稀释性，则使用if-转换法计算每A类单位摊薄（亏损）收益。
| （金额以千为单位，单位金额除外） | 截至3月31日止三个月， | ||||||||||
| 2026 | 2025 | ||||||||||
| 分子： | |||||||||||
| 归属于Vornado Realty L.P.的净（亏损）收入。 | $ | (
|
$ |
|
|||||||
| 优选单位分布 | (
|
(
|
|||||||||
| 归属于A类单位持有人的净（亏损）收入 | (
|
|
|||||||||
| 分配给未归属参与证券的分配和收益 |
|
(
|
|||||||||
| A类单位基本（亏损）收入的分子 | (
|
|
|||||||||
| 假设转换稀释性可转换证券的影响 | (
|
|
|||||||||
| A类单位摊薄（亏损）收益的分子 | $ | (
|
$ |
|
|||||||
| 分母： | |||||||||||
| 每A类单位基本（亏损）收入分母-加权平均单位 |
|
|
|||||||||
|
稀释性证券的影响(1):
|
|||||||||||
| 以单位为基础的支付奖励 |
|
|
|||||||||
| 可转换证券 |
|
|
|||||||||
| 每A类单位摊薄（亏损）收益的分母-加权平均单位和假设换算 |
|
|
|||||||||
| A类单位（亏损）收入： | |||||||||||
| 基本 | $ | (
|
$ |
|
|||||||
| 摊薄 | $ | (
|
$ |
|
|||||||
________________________
(1)截至二零二六年三月三十一日止三个月及二零二五年三月三十一日止三个月的每A类单位摊薄（亏损）收益的计算，不包括加权平均潜在A类单位
7,796
和
49
，分别是因为它们的作用是反稀释的。
28
VORNADO REALTY TRUST和VORNADO REALTY L.P。
合并财务报表附注-续
（未经审计）
13.
可变利益实体（“VIE”）
未合并VIE
合并VIE
我们最重要的合并VIE是运营合伙企业（为Vornado）、Farley大楼和某些拥有非控制性权益的物业。这些实体是VIE，因为非控制性权益没有实质性的启动或参与权。我们合并这些实体是因为我们控制了所有重要的商业活动。
截至2026年3月31日，我们合并VIE的总资产和负债，不包括运营伙伴关系，为$
4,699,449,000
和$
2,752,092,000
，分别。截至2025年12月31日，我们合并VIE的总资产和负债，不包括运营合伙企业，为$
4,734,109,000
和$
2,744,932,000
，分别。
29
VORNADO REALTY TRUST和VORNADO REALTY L.P。
合并财务报表附注-续
（未经审计）
14.
公允价值计量
以经常性公允价值计量的金融资产和负债
在我们的合并资产负债表上以公允价值计量的金融资产和负债包括（i）我们的递延补偿计划中的资产（在我们的合并资产负债表上存在相应的负债），（ii）应收贷款（我们已为其选择了ASC分主题825-10下的公允价值选择权，金融工具（“ASC 825-10”）），（iii）利率掉期和上限，以及（iv）强制赎回工具（G-1系列至G-4可转换优先单位和D-13系列累积可赎回优先单位）。
下表按公允价值层级中的级别汇总了这些金融资产和负债的公允价值。
| （金额以千为单位） | 截至2026年3月31日 | ||||||||||||||||||||||
| 合计 | 1级 | 2级 | 3级 | ||||||||||||||||||||
|
递延补偿计划资产（美元
|
$ |
|
$ |
|
$ |
|
$ |
|
|||||||||||||||
| 指定为对冲的利率互换和上限（计入其他资产） |
|
|
|
|
|||||||||||||||||||
| 未指定为套期保值的利率上限（计入其他资产） |
|
|
|
|
|||||||||||||||||||
| 总资产 | $ |
|
$ |
|
$ |
|
$ |
|
|||||||||||||||
| 强制可赎回工具（计入其他负债） | $ |
|
$ |
|
$ |
|
$ |
|
|||||||||||||||
| 指定为套期保值的利率互换（计入其他负债） |
|
|
|
|
|||||||||||||||||||
| 未指定为对冲的利率上限（计入其他负债） |
|
|
|
|
|||||||||||||||||||
| 负债总额 | $ |
|
$ |
|
$ |
|
$ |
|
|||||||||||||||
| （金额以千为单位） | 截至2025年12月31日 | ||||||||||||||||||||||
| 合计 | 1级 | 2级 | 3级 | ||||||||||||||||||||
|
递延补偿计划资产（美元
|
$ |
|
$ |
|
$ |
|
$ |
|
|||||||||||||||
| 应收贷款（计入其他资产） |
|
|
|
|
|||||||||||||||||||
| 指定为对冲的利率互换和上限（计入其他资产） |
|
|
|
|
|||||||||||||||||||
| 未指定为套期保值的利率上限（计入其他资产） |
|
|
|
|
|||||||||||||||||||
| 总资产 | $ |
|
$ |
|
$ |
|
$ |
|
|||||||||||||||
| 强制可赎回工具（计入其他负债） | $ |
|
$ |
|
$ |
|
$ |
|
|||||||||||||||
| 指定为套期保值的利率互换（计入其他负债） |
|
|
|
|
|||||||||||||||||||
| 负债总额 | $ |
|
$ |
|
$ |
|
$ |
|
|||||||||||||||
30
VORNADO REALTY TRUST和VORNADO REALTY L.P。
合并财务报表附注-续
（未经审计）
14.公允价值计量-续
以经常性基础上的公允价值计量的金融资产和负债-续
递延补偿计划资产
被归类为第3级的递延薪酬计划资产包括对有限合伙企业和投资基金的投资，由第三方管理。我们从第三方管理人收到按公允价值提供资产净值的季度财务报告，这些报告是根据每个有限合伙企业和投资基金提供给他们的季度报告汇编而成的。这些标的资产预计清算的期限未知。第三方管理人在确定我们在净资产中所占份额时不会调整这些价值，我们在合并财务报表中报告时也不会调整这些价值。
下表汇总了分类为第3级的递延补偿计划资产的公允价值变动情况。
| （金额以千为单位） | 截至2026年3月31日止三个月 | ||||
| 期初余额 | $ |
|
|||
| 采购 |
|
||||
| 销售 | (
|
||||
| 已实现和未实现收益 |
|
||||
| 其他，净额 |
|
||||
| 期末余额 | $ |
|
|||
应收贷款
下表汇总了分类为第3级的应收贷款公允价值变动情况。
| （金额以千为单位） | 截至2026年3月31日止三个月 | ||||
| 期初余额 | $ |
|
|||
|
还款(1)
|
(
|
||||
| 应计利息 |
|
||||
| 期末余额 | $ |
|
|||
__________________________
(1)2026年1月，我们收购了3 East 54th Street，未偿还的贷款余额，包括违约利息和预付款，记入购买价款。见附注6-收购了解更多详情。
31
VORNADO REALTY TRUST和VORNADO REALTY L.P。
合并财务报表附注-续
（未经审计）
14.公允价值计量-续
以经常性基础上的公允价值计量的金融资产和负债-续
衍生品和套期保值
我们使用衍生工具主要是为了减少对加息的风险敞口。我们不会为投机交易目的订立或持有衍生工具。我们确认合并资产负债表中“其他资产”或“其他负债”中所有衍生工具的公允价值。我们现金流量套期的公允价值变动在其他综合收益中确认，直至被套期项目在收益中确认。报告的净收入和权益可能会增加或减少，取决于未来利率水平和影响套期工具和被套期项目公允价值的其他变量，但对现金流没有影响。与我们的利率对冲相关的现金支付和收入被归类为经营活动，并包含在我们披露的为我们的综合现金流量表的利息支付的现金中，与被对冲的利息支付的分类一致。
下表汇总了我们截至2026年3月31日和2025年12月31日的合并对冲类工具，均对冲类浮动利率债。
| （金额以千为单位） | 截至2026年3月31日 | 截至2025年12月31日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 名义金额 | 全部掉期利率 | 掉期/上限到期日 | 公允价值资产 | 公允价值负债 | 公允价值资产 | 公允价值负债 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 利率互换： | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 555 California Street抵押贷款： | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 就地互换 | $ |
|
(1)
|
|
05/26 | $ |
|
$ |
|
$ |
|
$ |
|
|||||||||||||||||||||||||||||||
| 远期掉期（05/26生效） |
|
|
(2)
|
05/28 |
|
|
|
|
||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 无抵押定期贷款 |
|
|
(3) |
|
|
|
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 无抵押循环信贷额度 |
|
|
08/27 |
|
|
|
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| One Park Avenue抵押贷款 |
|
(4)
|
|
07/27 |
|
|
|
|
||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 100西33街按揭贷款 |
|
|
06/27 |
|
|
|
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 1290美洲大道抵押贷款 |
|
(5)
|
|
09/27 |
|
|
|
|
||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 435第七大道抵押贷款 |
|
|
(6) |
|
|
|
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 利率上限： | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 各类抵押贷款 |
|
|
|
|
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| $ |
|
$ |
|
$ |
|
$ |
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||
______________________
(1)代表我们的
70.0
$的%份额
1.2
亿抵押贷款。
(2)反映2026年5月可变利率利差上升至S +
230
.浮动利率利差将进一步提升至S +
255
2027年5月。
(3)表示用于对冲我们的无抵押定期贷款利息支付的各种利率掉期安排的总公允价值，该贷款将于2031年2月到期。这些利率互换安排的影响详述如下：
| 互换余额 | 全部掉期利率 |
未交换余额
（看跌点位S + 120）
|
||||||||||||||||||
| 至10/26 | $ |
|
|
$ |
|
|||||||||||||||
| 10/26至07/27 |
|
|
|
|||||||||||||||||
| 07/27至08/27 |
|
|
|
|||||||||||||||||
(4)剩余的$
25,000
抵押贷款余额按SOFR加的浮动利率计息
1.78
% (
5.46
截至2026年3月31日的百分比），并有
5.20
% SOFR执行率上限到位。
(5)剩余的$
750,000
抵押贷款余额按SOFR加的浮动利率计息
1.62
% (
5.29
截至2026年3月31日的百分比），并有
4.00
% SOFR执行率上限到位。
(6)2026年4月，我们签订了一项
4.00
%利率上限安排将于2027年4月到期，并于目前已到位的互换于2026年4月到期时生效。
32
VORNADO REALTY TRUST和VORNADO REALTY L.P。
合并财务报表附注-续
（未经审计）
14.公允价值计量-续
非经常性基础上的公允价值计量
截至2026年3月31日和2025年12月31日，我们的合并资产负债表中没有以非经常性基础以公允价值计量的资产。
不以公允价值计量的金融资产和负债
在我们的综合资产负债表中不以公允价值计量的金融资产和负债包括现金等价物（主要是货币市场基金，投资于美国政府的债务）以及我们的有担保和无担保债务。这些工具的公允价值是使用第三方专家提供的贴现现金流分析估计的。对于浮动利率债务，我们使用从可观察的市场收益率曲线得出的远期利率来预测我们在该工具下需要做出的预期现金流。我们的无抵押循环信贷融资和无抵押定期贷款项下的现金等价物和借款的公允价值被归类为第1级。我们的有担保债务和无担保债务的公允价值被归类为第2级。
下表汇总了这些金融工具的账面金额和公允价值。
| （金额以千为单位） | 截至2026年3月31日 | 截至2025年12月31日 | |||||||||||||||||||||
| 携带 金额 |
公平 价值 |
携带 金额 |
公平 价值 |
||||||||||||||||||||
| 现金等价物 | $ |
|
$ |
|
$ |
|
$ |
|
|||||||||||||||
| 债务： | |||||||||||||||||||||||
| 应付抵押贷款 | $ |
|
$ |
|
$ |
|
$ |
|
|||||||||||||||
| 高级无抵押票据 |
|
|
|
|
|||||||||||||||||||
| 无抵押定期贷款 |
|
|
|
|
|||||||||||||||||||
| 无抵押循环信贷额度 |
|
|
|
|
|||||||||||||||||||
| 合计 | $ |
|
(1)
|
$ |
|
$ |
|
(1)
|
$ |
|
|||||||||||||
______________________
(1)不包括$
47,425
和$
28,829
分别截至2026年3月31日和2025年12月31日的递延融资成本净额和其他
15.
利息及其他投资收益，净额
下表列示利息及其他投资收益明细，净额：
| （金额以千为单位） | 截至3月31日止三个月， | ||||||||||
| 2026 | 2025 | ||||||||||
| 现金及现金等价物及受限制现金的利息 | $ |
|
$ |
|
|||||||
| 应收贷款利息 |
|
|
|||||||||
| 房地产基金投资收益 |
|
|
|||||||||
| 其他，净额 |
|
|
|||||||||
| $ |
|
$ |
|
||||||||
16.
利息和债务费用
下表列示利息和债务费用明细：
| （金额以千为单位） | 截至3月31日止三个月， | ||||||||||
| 2026 | 2025 | ||||||||||
| 利息支出 | $ |
|
$ |
|
|||||||
| 资本化利息和债务费用 | (
|
(
|
|||||||||
| 递延融资成本摊销 |
|
|
|||||||||
| 利率上限溢价摊销 |
|
|
|||||||||
| $ |
|
$ |
|
||||||||
33
VORNADO REALTY TRUST和VORNADO REALTY L.P。
合并财务报表附注-续
（未经审计）
17.
承诺与或有事项
保险
对于我们的物业，我们维持一般责任保险，限额为$
300,000,000
每个事件和每个财产，其中$
275,000,000
包括传染病保险，我们维持所有风险财产和租金价值保险，限额为$
2.5
亿/次，对洪水、地震等特定风险设分限额，不含传染病覆盖范围。我们加州的房产有地震保险，保额为$
350,000,000
每次发生和合计，但须扣除数额为
5
受影响财产价值的百分比。我们维持对经认证的恐怖主义行为的保险，限额为$
6.0
十亿/次，合计（如下所列），$
1.2
10亿美元用于未经证实的恐怖主义行为，以及$
5.0
涉及核、生物、化学和放射性（“NBCR”）恐怖主义事件的每次发生和总计10亿美元，由2002年《恐怖主义风险保险法》定义，迄今已修订，并已延长至2027年12月。
我们的全资合并子公司Penn Plaza Insurance Company，LLC（“PPIC”）就所有风险财产和租金价值保险的一部分以及我们的地震保险承保范围的一部分担任再保险人，并作为包括NBCR行为在内的恐怖主义行为承保范围的直接保险人。恐怖主义行为（不包括NBCR行为）的保险由第三方保险公司和联邦政府全额再保险，不涉及PPIC。NBCR行为，PPIC承担免赔额$
2,360,428
和
20
承保损失余额的百分比，联邦政府负责承保损失的剩余部分。PPIC发生的任何损失，我们负有最终责任。
我们拥有权益的某些公寓（包括Farley公寓）维持与我们上述保单不同的每次发生和总限额的保险单。
我们继续监测保险市场状况以及恐怖主义行为和其他事件的承保范围和费用。然而，我们无法预计未来将以商业上合理的条款提供何种覆盖范围。我们对未投保的损失以及超出我们保险范围的免赔额和损失负责，这可能是重大的.
我们的债务工具，包括由我们的财产担保的抵押贷款、高级无抵押票据和循环信贷协议，包含要求我们维持保险的习惯契约。尽管我们认为我们有足够的保险范围来满足这些协议的目的，但我们可能无法在未来以合理的成本获得同等数量的保险。此外，如果贷方坚持要比我们能够获得的覆盖范围更大，这可能会对我们为我们的物业融资或再融资以及扩大我们的投资组合的能力产生不利影响。
其他承付款项和或有事项
我们不时涉及在日常业务过程中产生的法律诉讼。我们认为，经与法律顾问协商，目前预计此类事项的结果不会对我们的财务状况、经营业绩或现金流量产生重大不利影响。
我们的每一处房产都在不同时间接受了不同程度的环境评估。环境评估没有发现任何物质环境污染。然而，无法保证确定新的污染区域、污染程度或已知范围的变化、发现额外的地点或清理要求的变化不会给我们带来重大成本。
PENN 1地租须按公平市场价值重置每
三个
25年
续约期。第一个续租期于2023年6月开始，连同我们在2022年1月的第二次期权行使，将租期延长至2073年6月。于2025年4月22日，委任一个仲裁小组（“小组”）厘定应付地租的
25年
自2023年6月17日开始的期间确定每年应付租金为$
15,000,000
或$
20,220,000
，视下一段所述诉讼结果而定。2025年7月21日，地面出租人向纽约县最高法院提出动议，要求撤销小组的地面租金认定。2025年10月31日，法院批准了地租出租人的动议。我们认为该决定没有根据，正在对法院的决定提出上诉。
此外，双方目前正在纽约县最高法院就存在可能影响地块价值的转租进行诉讼。法院驳回了我们驳回该诉讼的动议，并于2026年1月，上诉法院确认了该决定。那起转租诉讼现在正在下级法院面前继续进行。根据小组的决定（假设我们正在上诉的前述vacatur决定被推翻），如果费用所有者在该诉讼的最终判决中胜诉，则每年的租金
25
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
20,220,000
，追溯至2023年6月17日。我们正在根据$
15,000,000
年租金。
我们可能会不时订立担保，包括但不限于为税务目的向未合并合营企业的贷款人提供付款担保、开发和再开发项目的完工担保，以及为租赁成本提供资金的担保。这些协议在履行特定义务或偿还基础贷款时终止。截至2026年3月31日，这些担保的美元总额约为$
134,715,000
，包括第七大道435号和西34街150号的部分付款担保。除了这些贷款，我们的按揭贷款对我们来说是没有追索权的。
34
VORNADO REALTY TRUST和VORNADO REALTY L.P。
合并财务报表附注-续
（未经审计）
17.承诺和或有事项-续
其他承诺和或有事项-续
截至2026年3月31日，$
23,720,000
我们的无抵押循环信贷额度下有未结清的信用证。我们的无担保循环信贷额度包含要求我们维持最低利息覆盖率和最高债务与市值比率的财务契约，并在授予我们的高级无担保票据的信用评级下降的情况下提供更高的利率。我们的无担保循环信贷融资还包含借款的惯常先决条件，包括陈述和保证，还包含可能导致加速还款的惯常违约事件，包括未能支付利息或本金等项目。
我们的
95
%合并合资企业（
5
%由相关公司（“相关”））开发并拥有法利大厦。就该物业的发展而言，合资公司接纳了一位具有历史意义的税收抵免投资者伙伴。根据历史性税收抵免安排的条款，要求合资企业遵守各种法律、法规和合同规定。不遵守适用要求可能导致预计的税收优惠无法实现，因此可能需要退还或减少税收抵免投资者的出资。截至2026年3月31日，纳税信用投资者已 $
209,661,000
在出资中。Vornado and Related has guaranteed the certain of the joint enterprise’s obligations to the Tax Credit Investor。
截至2026年3月31日，我们的建设承诺总额约为$
15,034,000
.
18.
分段信息
公司的经营分部基于我们的内部报告方法，该方法按地理区域对我们的业务进行分类。我们将这些经营分部汇总为
two
可报告分部，纽约和其他，这是基于相似的经济特征。
按份额计算的净营业收入（“NOI”）代表总收入减去营业费用，包括我们在部分拥有的实体中的份额。公司的CODM是其首席执行官，他认为每股NOI是分部损益的衡量标准，用于就如何分配资源和评估我们分部的无杠杆业绩作出决策，因为这与资产回报率有关，而不是与杠杆股本回报率有关。
我们重新调整了某些前期披露，以反映我们可报告分部的变化。更多信息见附注2。
以下是截至2026年3月31日和2025年3月31日止三个月按分部划分的NOI摘要。
| （金额以千为单位） | 截至2026年3月31日止三个月 | ||||||||||||||||
| 合计 | 纽约 | 其他 | |||||||||||||||
| 总收入 | $ |
|
$ |
|
$ |
|
|||||||||||
|
扣除：营业费用(1)
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(
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(
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(
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| 扣除：归属于合并附属公司非控制性权益的NOI | (
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| 加：来自部分拥有实体的NOI |
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| NOI at share | $ |
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$ |
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| （金额以千为单位） | 截至2025年3月31日止三个月 | ||||||||||||||||
| 合计 | 纽约 | 其他 | |||||||||||||||
| 总收入 | $ |
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$ |
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$ |
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扣除：营业费用(1)
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(
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(
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| 扣除：归属于合并附属公司非控制性权益的NOI | (
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(
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(
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| 加：来自部分拥有实体的NOI |
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NOI at share
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$ |
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$ |
|
$ |
|
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_____________________
(1)包括与经营我们的物业相关的各种费用，包括但不限于：房地产税、地租、保险和水电费。我们的CODM
未定期提供包含在按份额计算的净营业收入中的重大费用类别和金额。
35
VORNADO REALTY TRUST和VORNADO REALTY L.P。
合并财务报表附注-续
（未经审计）
18.分部信息-续
以下是截至2026年3月31日和2025年3月31日止三个月的每股NOI与所得税前（亏损）收入的对账。
| （金额以千为单位） | 截至3月31日止三个月， | ||||||||||
| 2026 | 2025 | ||||||||||
| NOI at share | $ |
|
$ |
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|||||||
| 归属于合并子公司非控制性权益的NOI |
|
|
|||||||||
| 来自部分拥有实体的NOI | (
|
(
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| 处置全资和部分自有资产净收益 |
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| 利息和债务费用 | (
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(
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| 利息及其他投资收益，净额 |
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| 来自部分拥有实体的收入 |
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| 交易相关费用及其他 | (
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(
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| 一般和行政费用 | (
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(
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| 折旧和摊销费用 | (
|
(
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| 所得税前（亏损）收入 | $ | (
|
$ |
|
|||||||
19.
后续事件
公园大道广场
2026年4月28日，我们同意购买一
49.0
Park Avenue Plaza %权益，总资产估值为$
1.1
十亿（$
950
每平方英尺）。公园大道广场是一家
45
-故事，
1,200,000
位于55 East 52nd Street的可出租平方英尺建筑。这座甲级写字楼由Fisher Brothers共同拥有，保护了公园大道的景观，占据了东52街和东53街之间的完整直通街区。
我们将获得我们的权益，但须遵守我们在$
575,000,000
贷款抵押按固定利率计息的财产
2.99
%，2031年11月到期。
Fisher Brothers将保留目前的
51.0
%的所有权权益，并将继续管理和租赁该物业。沃纳多和费舍尔兄弟将共同控制重大决策。我们预计将在2026年第二季度完成收购。
股份回购计划
2026年4月29日，Vornado宣布其董事会已授权回购高达$
300,000,000
根据新的股票回购计划发行在外的普通股。
36
独立注册会计师事务所报告
致沃纳多房地产基金的股东及董事会
中期财务资料审核结果
我们审阅了随附的沃纳多房地产基金及子公司（“公司”）截至2026年3月31日的合并资产负债表、截至2026年3月31日及2025年3月31日止三个月的相关合并损益表、综合收益表、权益变动表、现金流量表及相关附注（统称“中期财务资料”）。根据我们的审查，我们不知道应对随附的中期财务信息进行任何重大修改，以使其符合美利坚合众国普遍接受的会计原则。
我们此前已按照美国公众公司会计监督委员会（PCAOB）的标准，审计了公司截至2025年12月31日的合并资产负债表，以及该日终了年度的相关合并损益表、综合收益表、权益变动表、现金流量表（未在此列报）；并且在我们日期为2026年2月9日的报告中，我们对这些合并财务报表发表了无保留意见。我们认为，所附截至2025年12月31日的综合资产负债表所载信息，在所有重大方面，相对于其所依据的综合资产负债表而言，是公允陈述的。
审查结果的依据
本中期财务资料由公司管理层负责。我们是一家在PCAOB注册的公共会计师事务所，根据美国联邦证券法以及美国证券交易委员会和PCAOB的适用规则和条例，我们被要求对公司具有独立性。
我们按照PCAOB的标准进行了审查。中期财务资料的审查主要包括应用分析程序和向负责财务和会计事项的人员进行查询。它的范围比根据PCAOB标准进行的审计要小得多，审计的目标是对财务报表作为一个整体发表意见。因此，我们不发表这样的意见。
/s/DELOITTE & TOUCHE LLP
纽约，纽约
2026年5月4日
37
独立注册会计师事务所报告
致Vornado Realty L.P.的合伙人和沃纳多房地产基金董事会
中期财务资料审核结果
我们查阅了随附的Vornado Realty L.P.及附属公司（“合伙企业”）截至2026年3月31日的合并资产负债表、截至2026年3月31日和2025年3月31日止三个月的相关合并损益表、综合收益表、权益变动表、现金流量表以及相关附注（统称“中期财务资料”）。根据我们的审查，我们不知道应对随附的中期财务信息进行任何重大修改，以使其符合美利坚合众国普遍接受的会计原则。
我们此前根据美国公众公司会计监督委员会（PCAOB）的标准，审计了合伙企业截至2025年12月31日的合并资产负债表以及该日终了年度的相关合并损益表、综合收益表、权益变动表、现金流量表（未在此列报）；并且在我们日期为2026年2月9日的报告中，我们对这些合并财务报表发表了无保留意见。我们认为，所附截至2025年12月31日的综合资产负债表中所载信息，在所有重大方面，相对于其所依据的综合资产负债表而言，是公允陈述的。
审查结果的依据
此临时财务信息由合伙企业管理层负责。我们是一家在PCAOB注册的公共会计师事务所，根据美国联邦证券法以及证券交易委员会和PCAOB的适用规则和条例，我们被要求在合伙企业方面具有独立性。
我们按照PCAOB的标准进行了审查。中期财务资料的审查主要包括应用分析程序和向负责财务和会计事项的人员进行查询。它的范围比根据PCAOB标准进行的审计要小得多，审计的目标是对财务报表作为一个整体发表意见。因此，我们不发表这样的意见。
/s/DELOITTE & TOUCHE LLP
纽约，纽约
2026年5月4日
38
项目2。管理层对财务状况和经营成果的讨论与分析
本季度报告中包含的某些陈述构成前瞻性陈述，因为该术语在经修订的1933年《证券法》第27A条和经修订的1934年《证券交易法》第21E条中定义。前瞻性陈述并非业绩的保证。它们代表了我们的意图、计划、期望和信念，并受到众多假设、风险和不确定性的影响。我们未来的业绩、财务状况和业务可能与这些前瞻性陈述中表达的内容存在重大差异。您可以通过在本季度报告的10-Q表格中查找诸如“近似”、“相信”、“预期”、“预期”、“估计”、“打算”、“计划”、“将”、“可能”或其他类似表述来找到其中许多陈述。我们还注意到以下前瞻性陈述：就我们的开发和再开发项目而言，预计完成日期、预计项目成本和完成成本；对未来租金的估计；对未来资本支出的估计，对普通股东和优先股股东的股息以及运营合伙分配。将决定这些和我们其他前瞻性陈述结果的许多因素超出了我们的控制或预测能力。有关可能对我们的前瞻性陈述结果产生重大影响的因素的进一步讨论，请参阅“项目1a。风险因素》载于我们截至2025年12月31日止年度的10-K表格年度报告第一部分。
对于这些陈述，我们要求保护1995年《私人证券诉讼改革法案》中包含的前瞻性陈述的安全港。请注意不要过分依赖我们的前瞻性陈述，这些陈述仅在本季度报告的10-Q表格日期或以引用方式并入的任何文件日期发表。可归属于我们或任何代表我们行事的人的所有后续书面和口头前瞻性陈述，其全部内容均受到本节中包含或提及的警示性陈述的明确限定。我们不承担任何义务公开发布对我们前瞻性陈述的任何修订，以反映在表格10-Q的本季度报告日期之后发生的事件或情况。
管理层对财务状况和经营业绩的讨论和分析包括对我们截至2026年3月31日止三个月的合并财务报表的讨论。按照美利坚合众国普遍接受的会计原则编制财务报表要求我们作出估计和假设，这些估计和假设会影响资产和负债的报告金额以及在财务报表日期披露或有资产和负债以及报告期间收入和支出的报告金额。实际结果可能与这些估计不同。截至2026年3月31日止三个月的经营业绩不一定代表全年的经营业绩。某些以前年度的余额已重新分类，以符合本年度的列报方式。
39
概述
沃纳多房地产基金（“Vornado”）是一家完全整合的房地产投资信托基金（“REIT”），通过特拉华州有限合伙企业Vornado Realty L.P.（“运营合伙企业”）开展业务，其在物业中的几乎所有权益均由其持有。截至2026年3月31日，Vornado是运营合伙企业的唯一普通合伙人，并拥有运营合伙企业约90.9%的普通有限合伙权益。所有对“公司”、“我们”、“我们”和“我们的”的提及，统称为Vornado、运营合伙企业以及由Vornado合并的那些子公司。
我们与大量房地产投资者、业主和开发商竞争，其中一些人可能愿意接受较低的投资回报。竞争的主要因素是收取的租金、提供的租户优惠、位置的吸引力、物业的质量和广度以及所提供服务的质量。除其他因素外，我们的成功取决于全球、国家、区域和地方经济的趋势、当前和潜在租户和客户的财务状况和经营成果、资金的可用性和成本、建设和翻新成本、税收、政府法规、立法、人口和就业趋势。有关这些因素的更多信息，请参阅我们截至2025年12月31日止年度的10-K表格年度报告第一部分第1A项中的“风险因素”。
我们的业务一直受到、并可能继续受到利率波动、通货膨胀的影响和其他不确定因素的影响，包括经济下滑的可能性。这些因素可能对我们的业务、财务状况、经营业绩和现金流产生重大影响。
沃纳多房地产基金
截至2026年3月31日的季度财务业绩摘要
截至2026年3月31日的季度，归属于普通股股东的净亏损为22,842，000美元，合稀释后每股0.12美元，而去年同期归属于普通股股东的净利润为86,842，000美元，合稀释后每股0.43美元。
截至2026年3月31日的季度，归属于普通股股东的运营资金（“FFO”）加上假设的转换为96,263，000美元，或稀释后每股0.49美元，而去年同期为135,039，000美元，或稀释后每股0.67美元。截至2026年3月31日和2025年3月31日的季度，归属于普通股股东的FFO加上假设的转换包括影响期间FFO可比性的某些项目，如下表所示。这些项目的总和，扣除归属于非控制性权益的金额后，截至2026年3月31日的季度归属于普通股股东的FFO加上假定的转换减少了6,846，000美元，即每股摊薄收益0.03美元，截至2025年3月31日的季度归属于普通股股东的FFO加上假定的转换增加了8,794，000美元，即每股摊薄收益0.04美元。
下表调整了我们归属于普通股股东的FFO加上假定转换与我们归属于普通股股东的FFO加上假定转换之间的差额，经调整：
| （金额以千为单位） | 截至3月31日止三个月， | ||||||||||
| 2026 | 2025 | ||||||||||
| 影响归属于普通股股东的FFO加上假设转换的某些费用（收入）项目： | |||||||||||
| 我们对Farley Building（通过应税REIT子公司持有）的投资的递延税项负债 | $ | 2,984 | $ | 3,205 | |||||||
| 出售220个中央公园南（“220 CPS”）共管单位及附属设施的税后净收益 | — | (11,028) | |||||||||
| 运河街住宅共管单位出售收益 | — | (1,975) | |||||||||
| 其他 | 4,453 | 240 | |||||||||
| 7,437 | (9,558) | ||||||||||
| 非控制性权益在摊薄基础上应占上述调整 | (591) | 764 | |||||||||
| 影响归属于普通股股东的FFO的某些费用（收入）项目加假定转换的合计，净额 | $ | 6,846 | $ | (8,794) | |||||||
同店净营业收入（“NOI”）按份额
百分比 我们的纽约分部、MART和加利福尼亚街555号的同店NOI份额增加（减少）和同店NOI份额-现金基础如下。
| 截至二零二六年三月三十一日止三个月与二零二五年三月三十一日比较 | 合计 | 纽约 | 火星 | 加利福尼亚街555号 | |||||||||||||||||||||||||
| 同店NOI at share % increase（decrease） | 6.1 | % | 8.9 | % |
(1)
|
0.3 | % | (21.5) | % | ||||||||||||||||||||
| 同店NOI at share-cash basis %（decrease）increase | (2.9) | % | 1.3 | % |
(2)
|
1.0 | % | (51.2) | % |
(2)
|
|||||||||||||||||||
(1)不包括2025年记录的先前应计PEN1地租转回17,240，000美元的影响。
(2)按份额计算的同店NOI与按份额计算的NOI-现金基础的差异主要是由于GAAP租金从有免费租期的新租约开始。
按份额计算的同店NOI、我们的净（亏损）收入与按份额计算的NOI、按份额计算的NOI-现金基础和FFO的对账，以及我们认为这些非公认会计准则财务指标有用的原因，在管理层对财务状况和运营结果的讨论和分析的以下几页中提供。
40
概览-续
股份回购计划
在截至2026年3月31日的三个月中，我们以每股29.08美元的平均价格以79,844，000美元的价格回购了2,745，713股普通股。在2026年3月31日之后，我们以18,860，000美元回购了696,871股普通股，平均每股价格为27.06美元。
截至2026年5月4日，根据沃纳多董事会2023年授权的200,000，000美元股票回购计划，仍有21,191，000美元可用于回购。
收购
东54街3号
2026年1月7日，我们以141,000，000美元的价格收购了3 East 54th Street，这是一个位于18,400平方英尺土地上的可拆除资产。此前，在2025年7月，我们以面值加应计利息购买了由该物业担保的35,000，000美元A票据，并在2024年8月购买了由该物业担保的50,000，000美元B票据。A-Note和B-Note违约。107,000，000美元的贷款余额，包括违约利息和预付款，记入购买价格。
3 East 54th Street位于54th Street的Fifth Avenue和Madison Avenue之间，毗邻瑞吉酒店和我们的Upper Fifth Avenue零售物业。该地块划出约23.25万平方英尺的可建建筑面积，我们打算立即拆除该地块上的现有建筑物。
处置
亚历山大股份有限公司（“Alexander’s”）
2026年3月6日，我们拥有32.4%权益的Alexander’s签订协议，以235,500，000美元的价格出售其Rego Park I物业。Alexander’s预计将在2026年第三季度完成此次出售。出售完成后，我们将确认我们约44,000，000美元的净收益份额。此次出售须遵守惯例成交条件。
融资
第七大道888号
2025年12月10日，888 Seventh Avenue的244,543，000美元无追索权抵押贷款到期未偿还，此时贷方宣布发生违约事件。2026年3月9日，我们签订了一份暂缓协议，根据该协议，贷方同意在2027年3月之前不行使其补救措施并免除违约利息。在暂缓期内，定期安排的利息和所要求的每月摊销付款继续累积，但付款被推迟到暂缓期到期或提前终止时，此时这些金额到期应付。
2031年循环信贷融资
2026年1月7日，我们完成了对两个循环信贷工具之一的11.05亿美元再融资。2026年2月4日，融资规模扩大至11.30亿美元。这笔11.30亿美元的修正贷款目前的利率为SOFR加1.05%，计划于2031年2月到期（完全延期）。设施费为25个基点。该贷款取代了此前计划于2027年12月到期的12.5亿美元循环信贷贷款。
2029年循环信贷安排
2026年1月7日，我们将2029年4月到期（完全展期）的915,000，000美元循环信贷额度扩大至10亿美元。该信贷工具目前的利率为SOFR加1.16%，设施费为24个基点。
无抵押定期贷款
2026年1月7日，我们完成了无抵押定期贷款的再融资，并将贷款金额提高到850,000，000美元。该贷款按SOFR加1.20%计息，2031年2月到期（完全展期）。这笔贷款取代了之前的800,000，000美元定期贷款，后者的利息为SOFR加1.25%，计划于2027年12月到期。
高级无抵押票据到期2033
2026年1月14日，我们完成了2033年2月1日到期的500,000，000美元5.75%高级无抵押票据（“2033年票据”）的公开发行。自2026年8月1日起，优先无抵押票据的利息将于2月1日和8月1日每半年支付一次。2033期票据以票面金额的99.824%成交收益率5.78%。2033年票据的494,000，000美元净收益的一部分将用于偿还我们在2026年6月到期的400,000，000美元高级无担保票据。
西34街7号
2026年1月23日，我们拥有53.0%权益的一家合资企业完成了对7 West 34th Street的250,000，000美元再融资，这是一座477,000平方英尺的曼哈顿办公和零售大楼。无追索权、五年期只付息抵押贷款于2031年2月到期，固定利率为5.79%。这家合资企业偿还了之前的300,000，000美元全追索权贷款50,000，000美元，该贷款的利息为3.65%，计划于2026年6月到期。这笔贷款是使用财产一级准备金和Vornado提供的25,000，000美元会员贷款偿还的，该贷款应计利息为16.00%，并获得优先分配。
41
概览-续
融资-续
第七大道825号办公公寓
2026年1月26日，我们拥有50.0%权益的一家合资企业与贷方就抵押第七大道825号办公公寓的54,000，000美元抵押贷款签订了为期9个月的延期协议，同时将本金余额减少6,000，000美元至48,000，000美元。这笔贷款此前定于2026年1月到期。这种无追索权的只付息贷款按SOFR加2.75%的利率计息，于2026年10月到期，可根据贷款价值比和债务收益率要求提供15个月的延期选择权。
第九大道61号
2026年2月2日，我们拥有45.1%权益的一家合资企业与贷方就第九大道61号的167,500，000美元抵押贷款进行了为期7个月的延期，同时将本金余额减少12,500，000美元至155,000，000美元。这笔贷款此前定于2026年1月到期。该无追索权只付息贷款按SOFR加2.45%的利率计息，于2026年8月到期，并在特定条件下提供三个月展期选择权。
公园大道一号
2026年2月9日，我们完成了945,000平方英尺曼哈顿办公楼One Park Avenue的525,000，000美元再融资。五年期只付息贷款于2031年2月到期，利率为SOFR加1.78%。这笔贷款取代了之前的525,000，000美元贷款，该贷款按SOFR加1.22%计息，计划于2026年3月到期。
公园大道350号
2026年3月10日，Kenneth C. Griffin（“KG”）的关联公司提供了一笔400,000，000美元的抵押贷款，该贷款由350 Park Avenue担保，所得款项将用于解除与该地块开发相关的现有400,000，000美元抵押贷款。新的只付息贷款按4.0%的固定利率计息，2027年1月到期。同时，就计划中的发展而言，Citadel Enterprise Americas LLC腾出大楼并将其现有的主租约转让给KG的一家关联公司作为租户，租约被修改为提供每年16,000，000美元的净租金，等于新抵押贷款下的利息支付。
租赁活动
下表中的租赁活动和相关统计数据是基于该期间签署的租约，并不旨在根据美利坚合众国普遍接受的会计原则（“GAAP”）与租金收入的开始同步。第二代转租空间代表超过九个月未空置的面积，租户改善和租赁佣金基于我们在该期间租赁的平方英尺份额。
| （千方尺） | 纽约 |
加利福尼亚街555号
|
||||||||||||||||||||||||
| 办公室 | 零售 | 火星 | ||||||||||||||||||||||||
| 截至2026年3月31日止三个月 | ||||||||||||||||||||||||||
| 租赁总面积 | 311 | 25 | 19 | 96 | ||||||||||||||||||||||
| 我们租赁的平方英尺份额： | 243 | 13 | 19 | 67 | ||||||||||||||||||||||
|
初始租金(1)
|
$ | 102.50 | $ | 546.51 | $ | 70.20 | $ | 151.94 | ||||||||||||||||||
| 加权平均租期（年） | 8.7 | 12.4 | 3.3 | 9.5 | ||||||||||||||||||||||
| 第二代中继空间： | ||||||||||||||||||||||||||
| 方呎 | 121 | 1 | 15 | 58 | ||||||||||||||||||||||
| GAAP基础： | ||||||||||||||||||||||||||
|
直线租金(2)
|
$ | 96.86 | $ | 2,273.02 | $ | 69.32 | $ | 178.18 | ||||||||||||||||||
| 前期直线租金 | $ | 86.69 | $ | 1,221.04 | $ | 67.76 | $ | 123.11 | ||||||||||||||||||
| 百分比增长 | 11.7 | % | 86.2 | % | 2.3 | % | 44.7 | % | ||||||||||||||||||
| 现金基础（非公认会计原则）： | ||||||||||||||||||||||||||
|
初始租金(1)
|
$ | 102.06 | $ | 2,140.67 | $ | 70.60 | $ | 162.85 | ||||||||||||||||||
| 先前上调的租金 | $ | 93.04 | $ | 1,574.92 | $ | 71.81 | $ | 134.95 | ||||||||||||||||||
| 百分比增加（减少） | 9.7 | % | 35.9 | % | (1.7) | % | 20.7 | % | ||||||||||||||||||
| 租户改善及租赁佣金： | ||||||||||||||||||||||||||
| 每平方英尺 | $ | 141.09 | $ | 127.63 | $ | 28.72 | $ | 176.42 | ||||||||||||||||||
| 每年每平方英尺 | $ | 16.22 | $ | 10.29 | $ | 8.70 | $ | 18.57 | ||||||||||||||||||
| 占初始租金的百分比 | 15.8 | % | 1.9 | % | 12.4 | % | 12.2 | % | ||||||||||||||||||
_______________________________
(1)代表每平方英尺现金基础加权平均起始租金，一般表示市场租金。大多数租赁包括免费租金和租金的定期递增，这些不包括在每平方英尺的初始现金基础租金中，但包括在每平方英尺的GAAP基础直线租金中。
(2)表示在各自租赁期限内确认的GAAP基础加权平均每平方英尺租金，其中包括免费租金和租金定期上调的影响。
42
概览-续
截至二零二六年三月三十一日止的建筑面积（在役）及占用情况(1)
| （千方尺） | 方英尺（在役） | |||||||||||||||||||||||||
| 数量 物业 |
合计 投资组合 |
我们的 分享 |
占用率% | |||||||||||||||||||||||
| 纽约： | ||||||||||||||||||||||||||
| 办公室 | 24 |
(2)
|
18,615 | 16,474 | 91.6 | % | ||||||||||||||||||||
| 零售（包括位于我们办公物业基地的零售物业） | 44 |
(2)
|
2,032 | 1,664 | 78.3 | % | ||||||||||||||||||||
|
住宅-1,640套(3)
|
1 |
(2)
|
1,186 | 604 | 96.5 | % |
(3)
|
|||||||||||||||||||
| 亚历山大的 | 5 | 2,108 | 683 | 94.4 | % |
(3)
|
||||||||||||||||||||
| 23,941 | 19,425 | 90.3 | % | |||||||||||||||||||||||
| 其他： | ||||||||||||||||||||||||||
| 火星 | 3 | 3,696 | 3,694 | 80.0 | % | |||||||||||||||||||||
| 加利福尼亚街555号 | 3 | 1,822 | 1,275 | 86.7 | % | |||||||||||||||||||||
| 其他 | 16 |
(4)
|
3,583 | 1,629 | 80.9 | % | ||||||||||||||||||||
| 9,101 | 6,598 | |||||||||||||||||||||||||
| 截至2026年3月31日的总面积 | 33,042 | 26,023 | ||||||||||||||||||||||||
____________________
见下文注。
截至2025年12月31日止建筑面积（在役）及占用情况(1)
| （千方尺） | 方英尺（在役） | |||||||||||||||||||||||||
| 数量 物业 |
合计 投资组合 |
我们的 分享 |
占用率% | |||||||||||||||||||||||
| 纽约： | ||||||||||||||||||||||||||
| 办公室 | 26 |
(2)
|
19,235 | 17,078 | 91.2 | % | ||||||||||||||||||||
| 零售（包括位于我们办公物业基地的零售物业） | 45 |
(2)
|
2,030 | 1,659 | 79.4 | % | ||||||||||||||||||||
|
住宅-1,643套(3)
|
2 |
(2)
|
1,196 | 604 | 95.5 | % |
(3)
|
|||||||||||||||||||
| 亚历山大的 | 5 | 2,108 | 683 | 94.6 | % |
(3)
|
||||||||||||||||||||
| 24,569 | 20,024 | 90.0 | % | |||||||||||||||||||||||
| 其他： | ||||||||||||||||||||||||||
| 火星 | 3 | 3,697 | 3,695 | 81.5 | % | |||||||||||||||||||||
| 加利福尼亚街555号 | 3 | 1,820 | 1,274 | 88.9 | % | |||||||||||||||||||||
| 其他 | 13 | 3,271 | 1,470 | 82.4 | % | |||||||||||||||||||||
| 8,788 | 6,439 | |||||||||||||||||||||||||
| 截至2025年12月31日的总面积 | 33,357 | 26,463 | ||||||||||||||||||||||||
____________________
(1)在2026年第一季度，我们改变了净营业收入子版块报告的物业构成，但继续报告我们的运营指标，包括入住率、租赁活动和按空间类型计算的租约到期。见页面45有关我们NOI子版块变更的详细信息。
(2)反映了截至2026年3月31日和2025年12月31日我们在纽约的54处和56处总物业中的办公、零售和住宅空间。
(3)Alexander Apartment Tower（312套）反映在住宅单元数量和入住率上。
(4)反映了在截至2026年3月31日的季度内，将606 Broadway、Pier 94和40 East 66th Street Residential从“纽约”部分重新分类为“其他”部分。
关键会计估计
我们在编制合并财务报表时使用的关键会计政策和估计的摘要载于第二部分第7项-管理层对财务状况和经营成果的讨论与分析在我们截至2025年12月31日止年度的10-K表格年度报告中。截至2026年3月31日止三个月，这些政策没有重大变化。
近期发行的会计文献
请参阅附注3-近期发行的会计文献本季度报告第I部分第1项表格10-Q中的未经审计综合财务报表，以获取有关可能影响我们的近期会计公告的信息。
43
截至2026年3月31日及2025年3月31日止三个月按分部划分的NOI
按份额计算的NOI代表总收入减去运营费用，包括我们在部分拥有的实体中的份额。NOI at share-cash basis是指调整后的NOI at share，不包括直线租金收入和费用、低于和高于市场租赁所获得的摊销、尚未确定的地租重置的应计项目以及其他非现金调整。我们认为NOI at share是做出决策和评估我们部门的无杠杆业绩的主要非GAAP财务指标，因为它与资产回报率相关，而不是与杠杆股本回报率相关。由于物业的买卖是基于以股份-现金为基础的NOI，我们利用这一衡量标准来做出投资决策，并将我们的资产表现与同行进行比较。按份额计算的NOI和按份额计算的NOI-现金基础不应被视为净收入或运营现金流的替代品，可能无法与其他公司采用的类似名称的衡量标准进行比较。
以下是NOI at share和NOI at share-cash basis的摘要 截至2026年3月31日和2025年3月31日止三个月的分部。
| （金额以千为单位） | 截至2026年3月31日止三个月 | ||||||||||||||||
| 合计 | 纽约 | 其他 | |||||||||||||||
| 总收入 | $ | 459,105 | $ | 377,486 | $ | 81,619 | |||||||||||
| 营业费用 | (246,631) | (203,428) | (43,203) | ||||||||||||||
| NOI-合并 | 212,474 | 174,058 | 38,416 | ||||||||||||||
| 扣除：归属于合并附属公司非控制性权益的NOI | (8,659) | (2,945) | (5,714) | ||||||||||||||
| 加：来自部分拥有实体的NOI | 68,308 | 65,436 | 2,872 | ||||||||||||||
| NOI at share | 272,123 | 236,549 | 35,574 | ||||||||||||||
| 直线租金的非现金调整、收购的低于市场租赁的摊销、净额、以及其他 | (31,066) | (28,020) | (3,046) | ||||||||||||||
| NOI at share-cash basis | $ | 241,057 | $ | 208,529 | $ | 32,528 | |||||||||||
| （金额以千为单位） | 截至2025年3月31日止三个月 | ||||||||||||||||
| 合计 | 纽约 | 其他 | |||||||||||||||
| 总收入 | $ | 461,579 | $ | 374,546 | $ | 87,033 | |||||||||||
| 营业费用 | (224,740) | (182,423) | (42,317) | ||||||||||||||
| NOI-合并 | 236,839 | 192,123 | 44,716 | ||||||||||||||
| 扣除：归属于合并附属公司非控制性权益的NOI | (10,660) | (3,161) | (7,499) | ||||||||||||||
| 加：来自部分拥有实体的NOI | 67,111 | 63,859 | 3,252 | ||||||||||||||
|
NOI at share
|
293,290 | 252,821 | 40,469 | ||||||||||||||
|
直线租金的非现金调整、收购的低于市场租赁的摊销、净额、以及其他
|
(23,919) | (25,500) | 1,581 | ||||||||||||||
| NOI at share-cash basis | $ | 269,371 | $ | 227,321 | $ | 42,050 | |||||||||||
44
截至2026年3月31日及2025年3月31日止三个月按分部划分的NOI -续
我们截至2026年3月31日和2025年3月31日止三个月的纽约和其他共同NOI要素汇总如下。
| （金额以千为单位） | 截至3月31日止三个月， | |||||||||||||
| 2026 | 2025 | |||||||||||||
| 纽约： | ||||||||||||||
|
办公（含基地零售）(1)
|
$ | 174,943 | $ | 193,550 |
(2)
|
|||||||||
|
街头零售(1)
|
46,686 | 43,570 | ||||||||||||
| 住宅 | 6,996 | 6,192 | ||||||||||||
| 亚历山大的 | 7,924 | 9,509 | ||||||||||||
| 纽约共计 | 236,549 | 252,821 | ||||||||||||
| 其他： | ||||||||||||||
| 火星 | 15,890 | 15,916 | ||||||||||||
| 加利福尼亚街555号 | 13,651 | 17,843 | ||||||||||||
| 其他投资 | 6,033 | 6,710 | ||||||||||||
| 其他合计 | 35,574 | 40,469 | ||||||||||||
| NOI at share | $ | 272,123 | $ | 293,290 | ||||||||||
我们截至2026年3月31日和2025年3月31日止三个月的纽约和其他NOI以股份-现金为基础的要素汇总如下。
| （金额以千为单位） | 截至3月31日止三个月， | ||||||||||
| 2026 | 2025 | ||||||||||
| 纽约： | |||||||||||
|
办公（含基地零售）(1)
|
$ | 151,963 | $ | 169,246 | |||||||
|
街头零售(1)
|
41,239 | 41,689 | |||||||||
| 住宅 | 6,571 | 5,848 | |||||||||
| 亚历山大的 | 8,756 | 10,538 | |||||||||
| 纽约共计 | 208,529 | 227,321 | |||||||||
| 其他： | |||||||||||
| 火星 | 17,625 | 17,517 | |||||||||
| 加利福尼亚街555号 | 8,859 | 18,137 | |||||||||
| 其他投资 | 6,044 | 6,396 | |||||||||
| 其他合计 | 32,528 | 42,050 | |||||||||
| NOI at share-cash basis | $ | 241,057 | $ | 269,371 | |||||||
____________________
(1)在2026年第一季度，我们将位于办公楼基地的零售资产从零售子部门重新分类为办公子部门。零售子部门更名为“街道零售”，现在包括独立的零售物业和具有突出零售组成部分的混合用途资产，包括相关标牌，集中在第五大道、麦迪逊大道和时代广场等高街。上期余额已重新分类，以符合本期列报方式。这一变化仅适用于净营业收入；所有其他运营指标，包括入住率、租赁活动和租约到期，继续根据空间类型列报。
(2)包括先前应计PEN1地租的17,240美元转回。
45
截至2026年3月31日和2025年3月31日止三个月净（亏损）收入与每股NOI和每股NOI的对账-现金基础
以下是截至2026年3月31日和2025年3月31日止三个月的净（亏损）收入与每股NOI和每股NOI-现金基础的对账。
| （金额以千为单位） | 截至3月31日止三个月， | ||||||||||
| 2026 | 2025 | ||||||||||
| 净（亏损）收入 | $ | (22,026) | $ | 99,824 | |||||||
| 折旧和摊销费用 | 118,528 | 116,155 | |||||||||
| 一般和行政费用 | 42,245 | 38,597 | |||||||||
| 交易相关费用及其他 | 762 | 43 | |||||||||
| 来自部分拥有实体的收入 | (12,822) | (96,977) | |||||||||
| 利息及其他投资收益，净额 | (9,327) | (8,261) | |||||||||
| 利息和债务费用 | 89,206 | 95,816 | |||||||||
| 处置全资和部分自有资产净收益 | — | (15,551) | |||||||||
| 所得税费用 | 5,908 | 7,193 | |||||||||
| 来自部分拥有实体的NOI | 68,308 | 67,111 | |||||||||
| 归属于合并子公司非控制性权益的NOI | (8,659) | (10,660) | |||||||||
| NOI at share | 272,123 | 293,290 | |||||||||
| 直线租金的非现金调整、收购的低于市场租赁的摊销、净额、以及其他 | (31,066) | (23,919) | |||||||||
| NOI at share-cash basis | $ | 241,057 | $ | 269,371 | |||||||
按地区划分的NOI at Share
| 截至3月31日止三个月， | |||||||||||
| 2026 | 2025 | ||||||||||
| 地区： | |||||||||||
| 纽约市都会区 | 89 | % | 88 | % | |||||||
| 伊利诺伊州芝加哥 | 6 | % | 6 | % | |||||||
| 加利福尼亚州旧金山 | 5 | % | 6 | % | |||||||
| 100 | % | 100 | % | ||||||||
46
经营业绩–截至2026年3月31日止三个月与2025年3月31日比较
收入
截至2026年3月31日的三个月，我们的收入为459,105，000美元，而去年同期为461,579，000美元，减少了2,474，000美元。以下是按分部划分的（减少）增加详情：
| （金额以千为单位） | 合计 | 纽约 | 其他 | ||||||||||||||
| （减少）增加原因： | |||||||||||||||||
| 租金收入： | |||||||||||||||||
| 收购、处置和其他 | $ | (20,068) | $ | (19,417) | $ | (651) | |||||||||||
| 贸易展览 | 166 | — | 166 | ||||||||||||||
| 同店经营 | 14,331 | 17,290 | (2,959) | ||||||||||||||
| (5,571) | (2,127) | (3,444) | |||||||||||||||
| 手续费及其他收入： | |||||||||||||||||
| BMS清洁费 | 2,867 | 3,572 | (705) | ||||||||||||||
| 管理和租赁费 | (315) | (283) | (32) | ||||||||||||||
| 其他收益 | 545 | 1,778 | (1,233) | ||||||||||||||
| 3,097 | 5,067 | (1,970) | |||||||||||||||
| 收入增加总额（减少） | $ | (2,474) | $ | 2,940 | $ | (5,414) | |||||||||||
费用
截至2026年3月31日的三个月，我们的支出为408,747，000美元，而去年同期为378,446，000美元，增加了30,301，000美元。以下是按分部划分的增长详情：
| （金额以千为单位） | 合计 | 纽约 | 其他 | ||||||||||||||
| 增加（减少）原因： | |||||||||||||||||
| 运营： | |||||||||||||||||
| 收购、处置和其他 | $ | 14,698 | $ | 14,698 | $ | — | |||||||||||
| 发展及再发展 | 20 | 20 | — | ||||||||||||||
| 不可报销的费用 | 1,857 | 1,857 | — | ||||||||||||||
| 贸易展览 | 601 | — | 601 | ||||||||||||||
| BMS费用 | (286) | 419 | (705) | ||||||||||||||
| 同店经营 | 5,001 | 4,011 | 990 | ||||||||||||||
| 21,891 | 21,005 | 886 | |||||||||||||||
| 折旧和摊销： | |||||||||||||||||
| 收购、处置和其他 | (3,895) | (4,624) | 729 | ||||||||||||||
| 发展及再发展 | (27) | (27) | — | ||||||||||||||
| 同店经营 | 6,295 | 6,975 | (680) | ||||||||||||||
| 2,373 | 2,324 | 49 | |||||||||||||||
| 一般和行政 | 3,648 | 2,090 | 1,558 | ||||||||||||||
| 递延补偿计划负债产生的费用 | 1,670 | — | 1,670 | ||||||||||||||
| 交易相关费用及其他 | 719 | 930 | (211) | ||||||||||||||
| 费用增加合计 | $ | 30,301 | $ | 26,349 | $ | 3,952 | |||||||||||
47
经营业绩–截至2026年3月31日止三个月对比2025年3月31日-续
来自部分拥有实体的收入
以下是部分拥有实体的收入构成部分。
| （金额以千为单位） | 截至2026年3月31日的所有权百分比 | 截至3月31日止三个月， | |||||||||||||||
| 2026 | 2025 | ||||||||||||||||
| 我们在净收入（亏损）中所占份额： | |||||||||||||||||
| 第五大道与时代广场合资公司： | |||||||||||||||||
| 净收入中的权益 | 51.5% | $ | 4,323 | $ | 5,837 | ||||||||||||
| 优先股回报率，扣除我们分担的费用 | 6,105 | 8,543 | |||||||||||||||
| 出售净收益 | — | 76,162 | |||||||||||||||
| 10,428 | 90,542 | ||||||||||||||||
| 亚历山大的 | 32.4% | 2,700 | 5,556 | ||||||||||||||
|
部分拥有的办公楼(1)
|
各种 | (2,835) | (3,622) | ||||||||||||||
|
其他投资(2)
|
各种 | 2,529 | 4,501 | ||||||||||||||
| $ | 12,822 | $ | 96,977 | ||||||||||||||
____________________
(1)包括公园大道280号、西34街7号、第九大道61号、第十大道85号等权益。
(2)包括Independence Plaza、Sunset Pier 94 Joint Venture（“Pier 94 JV”）、Rosslyn Plaza等的权益。
利息及其他投资收益，净额
下表列示利息及其他投资收益净额明细。
| （金额以千为单位） | 截至3月31日止三个月， | ||||||||||
| 2026 | 2025 | ||||||||||
| 现金及现金等价物及受限制现金的利息 | $ | 8,705 | $ | 6,961 | |||||||
| 应收贷款利息 | 269 | 1,157 | |||||||||
| 房地产基金投资收益 | — | 143 | |||||||||
| 其他，净额 | 353 | — | |||||||||
| $ | 9,327 | $ | 8,261 | ||||||||
利息和债务费用
截至2026年3月31日的三个月的利息和债务支出为89,206，000美元，而去年同期为95,816，000美元，减少了6,610，000美元。这主要是由于（i）平均债务余额减少导致利息支出减少8,989，000美元，以及（ii）利率上限溢价摊销减少7,664，000美元，部分被（iii）公开发行500,000，000美元5.75%优先无担保票据导致利息支出增加6,260，000美元，（iv）平均利率增加导致利息支出增加2,918，000美元，包括我们的利率对冲工具的影响，（v）资本化利息减少750,000美元，以及（vi）递延融资成本摊销增加432,000美元所抵消。
所得税费用
截至2026年3月31日的三个月的所得税费用为5,908，000美元，而去年同期为7,193，000美元，减少了1,285，000美元。这主要是由于我们的应税REIT子公司产生了较低的所得税费用。
归属于合并子公司非控制性权益的净亏损
截至2026年3月31日的三个月，归属于合并子公司非控制性权益的净亏损为12690000美元，而去年同期为10433000美元，增加了2257000美元。
48
经营业绩–截至2026年3月31日止三个月与2025年3月31日比较
同店净营业收入按股
按份额计算的同店NOI是指在本年度和上一年度报告期间都在服务的业务的按份额计算的NOI。按份额计算的同店NOI-现金基础是按份额计算的同店NOI，经调整后不包括直线租金收入和费用、低于和高于市场租赁所获得的摊销、尚未确定的地租重置的应计项目以及其他非现金调整。我们使用这些非公认会计准则衡量标准是为了（i）促进对我们的物业和分部的运营业绩进行有意义的比较，（ii）就是否购买、出售或再融资物业作出决定，以及（iii）将我们的物业和分部的业绩与我们的同行进行比较。按份额计算的同店NOI和按份额-现金基础计算的同店NOI不应被视为净收入或运营现金流的替代品，可能无法与其他公司采用的类似名称的衡量标准进行比较。我们重新调整了某些前期披露，以反映我们可报告分部的财产构成的变化。见附注2-列报依据请参阅本季度报告中关于表格10-Q的合并财务报表，以获取更多信息。
以下是与2025年3月31日相比，截至2026年3月31日的三个月内，我们的纽约分部、MART、加利福尼亚街555号和其他投资的每股NOI与同店NOI和每股NOI-现金基础与同店NOI-现金基础的对账。
| （金额以千为单位） | 合计 | 纽约 | 火星 | 加利福尼亚街555号 | 其他 | ||||||||||||||||||||||||
| 截至2026年3月31日止三个月每股NOI | $ | 272,123 | $ | 236,549 | $ | 15,890 | $ | 13,651 | $ | 6,033 | |||||||||||||||||||
| 减去份额的NOI来自： | |||||||||||||||||||||||||||||
| 处置 | 19 | 18 | 1 | — | — | ||||||||||||||||||||||||
| 开发物业 | (1,117) | (1,117) | — | — | — | ||||||||||||||||||||||||
| 其他非同店收入，净额 | (12,114) | (6,081) | — | — | (6,033) | ||||||||||||||||||||||||
| 截至2026年3月31日止三个月的同店NOI按股 | $ | 258,911 | $ | 229,369 | $ | 15,891 | $ | 13,651 | $ | — | |||||||||||||||||||
| 截至2025年3月31日止三个月每股NOI | $ | 293,290 | $ | 252,821 | $ | 15,916 | $ | 17,843 | $ | 6,710 | |||||||||||||||||||
| 减去份额的NOI来自： | |||||||||||||||||||||||||||||
| 处置 | (1,684) | (1,616) | (68) | — | — | ||||||||||||||||||||||||
| 开发物业 | (9,281) | (9,281) | — | — | — | ||||||||||||||||||||||||
| 其他非同店收入，净额 | (38,403) | (31,237) | — | (456) | (6,710) | ||||||||||||||||||||||||
| 截至2025年3月31日止三个月的同店NOI按份额计 | $ | 243,922 | $ | 210,687 | $ | 15,848 | $ | 17,387 | $ | — | |||||||||||||||||||
| 同店NOI按份额增加（减少） | $ | 14,989 | $ | 18,682 | $ | 43 | $ | (3,736) | $ | — | |||||||||||||||||||
| 同店NOI按份额增加（减少）百分比 | 6.1 | % | 8.9 | % | 0.3 | % | (21.5) | % | 0.0 | % | |||||||||||||||||||
| （金额以千为单位） | 合计 | 纽约 | 火星 | 加利福尼亚街555号 | 其他 | ||||||||||||||||||||||||
| 截至2026年3月31日止三个月每股NOI-现金基础 | $ | 241,057 | $ | 208,529 | $ | 17,625 | $ | 8,859 | $ | 6,044 | |||||||||||||||||||
| 减去按份额计算的NOI-现金基础： | |||||||||||||||||||||||||||||
| 处置 | 19 | 18 | 1 | — | — | ||||||||||||||||||||||||
| 开发物业 | 526 | 526 | — | — | — | ||||||||||||||||||||||||
| 其他非同店收入，净额 | (18,936) | (12,892) | — | — | (6,044) | ||||||||||||||||||||||||
| 截至2026年3月31日止三个月的同店NOI按股-现金基准 | $ | 222,666 | $ | 196,181 | $ | 17,626 | $ | 8,859 | $ | — | |||||||||||||||||||
| 截至2025年3月31日止三个月的每股NOI-现金基础 | $ | 269,371 | $ | 227,321 | $ | 17,517 | $ | 18,137 | $ | 6,396 | |||||||||||||||||||
| 减去按份额计算的NOI-现金基础： | |||||||||||||||||||||||||||||
| 处置 | (1,751) | (1,681) | (70) | — | — | ||||||||||||||||||||||||
| 开发物业 | (9,388) | (9,388) | — | — | — | ||||||||||||||||||||||||
| 其他非同店收入，净额 | (28,936) | (22,540) | — | — | (6,396) | ||||||||||||||||||||||||
| 截至2025年3月31日止三个月的同店NOI按股-现金基准 | $ | 229,296 | $ | 193,712 | $ | 17,447 | $ | 18,137 | $ | — | |||||||||||||||||||
| （减少）按份额计同店NOI增加-现金基础 | $ | (6,630) | $ | 2,469 | $ | 179 | $ | (9,278) | $ | — | |||||||||||||||||||
| 按份额计算的同店NOI（减少）增加%-现金基础 | (2.9) | % | 1.3 | % | 1.0 | % | (51.2) | % | 0.0 | % | |||||||||||||||||||
49
流动性和资本资源
我们的现金需求包括物业运营费用、资本改善、租户改善、偿债、租赁佣金、向股东的股息、向运营合伙企业单位持有人的分配，以及收购、开发和再开发成本。为这些现金需求提供资金的流动资金来源包括租金收入，这是我们现金流的主要来源，取决于我们物业的入住率和出租率；债务融资的收益，包括抵押贷款、高级无抵押借款、无抵押定期贷款和无抵押循环信贷融资；发行普通股和优先股的收益；以及资产出售。
截至2026年3月31日，我们拥有26亿美元的流动性，其中包括12亿美元的现金和现金等价物以及限制性现金，以及21亿美元循环信贷额度中可用的14亿美元。利率波动和通货膨胀影响带来的持续挑战可能会对我们来自持续经营业务的现金流产生不利影响，但我们预计，未来十二个月来自持续经营业务的现金流以及手头现金余额将足以为我们的业务运营、向经营合伙企业的单位持有人分配现金、向我们的股东派发现金股息、债务摊销和经常性资本支出提供资金。我们预计，我们将在12月支付2026年的普通股股息，但须经我们的董事会批准。开发和再开发支出和收购的资本要求可能需要从借款、股票发行和/或资产出售中获得资金。
我们可能会不时回购或赎回我们未偿还的债务证券或回购或赎回我们的股本证券。此类购买，如果有的话，将取决于当前的市场状况、流动性要求和其他因素。与这些交易相关的金额可能对我们的合并财务报表具有重要意义。
2023年4月，我们的董事会授权根据股票回购计划回购最多200,000，000美元的已发行普通股。截至2026年3月31日，仍有4005.1万美元可用并授权用于回购。
现金流量汇总
截至2026年3月31日，现金及现金等价物和限制性现金为1,211，516,000美元，比截至2025年12月31日的余额增加233,970，000美元。
我们的现金流活动总结如下：
| （金额以千为单位） | 截至3月31日止三个月， | 现金流（减少）增加 | |||||||||||||||
| 2026 | 2025 | ||||||||||||||||
| 经营活动所产生的现金净额 | $ | 47,747 | $ | 52,034 | $ | (4,287) | |||||||||||
| 投资活动提供（使用）的现金净额 | (229,926) | 275,501 | (505,427) | ||||||||||||||
| 筹资活动提供（使用）的现金净额 | 416,149 | (470,266) | 886,415 | ||||||||||||||
经营活动
经营活动提供的净现金主要包括来自租金收入的现金流入和来自我们未合并的部分拥有实体的经营分配减去物业费用、一般和管理费用以及利息费用的现金流出。截至2026年3月31日的三个月，经营活动提供的现金净额47747000美元包括来自经营活动的现金99582000美元，其中包括来自部分拥有实体的收入分配23710000美元，以及由于与经营资产和负债变化有关的现金收支时间安排而导致的现金净减少51835000美元。
投资活动
投资活动提供的净现金（用于）受到我们在这一年的发展、资本改善、收购和处置活动的时间和程度的影响。
下表详细列出了投资活动提供的（用于）现金净额：
| （金额以千为单位） | 截至3月31日止三个月， |
（减少）增加 在现金流
|
|||||||||||||||
| 2026 | 2025 | ||||||||||||||||
| 收购房地产及其他 | $ | (171,840) | $ | — | $ | (171,840) | |||||||||||
| 偿还应收贷款所得款项 | 85,000 | — | 85,000 | ||||||||||||||
| 房地产新增 | (65,989) | (42,192) | (23,797) | ||||||||||||||
| 对部分拥有实体的投资 | (41,163) | (12,284) | (28,879) | ||||||||||||||
| 开发成本及在建工程 | (36,284) | (40,934) | 4,650 | ||||||||||||||
| 来自部分拥有实体的资本分配 | 350 | — | 350 | ||||||||||||||
| 部分赎回第五大道及时代广场合资公司优先股权所得款项 | — | 342,000 | (342,000) | ||||||||||||||
| 出售220 Central Park South的共管单位及附属设施所得款项 | — | 24,713 | (24,713) | ||||||||||||||
| 出售房地产收益及其他 | — | 4,198 | (4,198) | ||||||||||||||
| 投资活动提供（使用）的现金净额 | $ | (229,926) | $ | 275,501 | $ | (505,427) | |||||||||||
50
流动性和资本资源-续
现金流量汇总-续
融资活动
提供（使用）的现金净额 融资活动受到债务和股本证券发行的时间和范围、支付给运营合伙企业普通股股东和单位持有人的分配以及与我们未偿债务相关的本金和其他偿还的影响。
下表详细列出了筹资活动提供（用于）的现金净额：
| （金额以千为单位） | 截至3月31日止三个月， | 现金流量增加（减少）额 | |||||||||||||||
| 2026 | 2025 | ||||||||||||||||
| 借款收益 | $ | 1,514,781 | $ | 120,000 | $ | 1,394,781 | |||||||||||
| 偿还借款 | (968,081) | (574,368) | (393,713) | ||||||||||||||
| 回购Vornado拥有的普通股/A类单位 | (79,899) | — | (79,899) | ||||||||||||||
| 递延融资成本 | (35,137) | — | (35,137) | ||||||||||||||
| 就优先股支付的股息/向优先单位持有人的分派 | (15,525) | (15,526) | 1 | ||||||||||||||
| 分配予可赎回证券持有人及合并附属公司的非控制性权益 | (107) | (504) | 397 | ||||||||||||||
| 来自合并附属公司的非控制性权益的贡献 | — | 53 | (53) | ||||||||||||||
| 其他融资活动，净额 | 117 | 79 | 38 | ||||||||||||||
| 筹资活动提供（使用）的现金净额 | $ | 416,149 | $ | (470,266) | $ | 886,415 | |||||||||||
发展及重建开支
开发和再开发支出包括与物业开发和再开发相关的所有硬成本和软成本。我们计划从经营现金流、现有流动资金和/或借款中为这些开发和再开发支出提供资金。有关我们目前的发展和重建项目，请参阅下文的详细讨论。
第五大道623号办公公寓
我们正在重新开发第五大道623号办公公寓，这是一座36层、38.3万平方英尺的建筑，位于旗舰Saks第五大道百货公司的上方，成为一座首屈一指的精品办公楼。我们在2025年9月以218,000，000美元的价格购买了这处房产。该项目的开发成本，包括购置物业的成本，估计为450,000，000美元，其中截至2026年3月31日已支出现金234,153，000美元。我们预计将于2027年完成重建交付租户。
公园大道350号
2025年12月18日，Citadel Enterprise Americas LLC（“Citadel”）的创始人兼首席执行官（“KG”）Kenneth C. Griffin的关联公司行使选择权，以收购一家合资企业（“350 Park JV”）至少60%的权益，该合资企业将开发350 Park Avenue地块（“投资选择权”）。Vornado和Rudin家族通过一家合资企业（“Vornado/Rudin JV”），可以选择收购350 Park JV的23%至40%的权益（Vornado拥有21%至36%的有效所有权）。350 Park JV将把350 Park Avenue与39 East 51st Street（由Vornado/Rudin JV拥有）和40 East 52nd Street（由Rudin家族拥有）合并，以Citadel作为主要租户建造一座约1,900，000平方英尺的新办公大楼（“350 Park Site”）。Vornado/Rudin合资公司必须在2026年7月之前确定是与KG建立350 Park合资公司，还是行使以12亿美元（向Vornado提供900,000，000美元）将350 Park Site出售给KG的选择权。投资选择权成交须满足若干条件。
我们还在评估我们在曼哈顿的某些物业的其他开发和再开发机会，特别是包括PENN区。
无法保证上述项目将如期或在预算范围内完成、完成。
51
流动性和资本资源-续
保险
对于我们的财产，我们维持一般责任保险，每次发生和每次财产的限额为300,000，000美元，其中275,000，000美元包括传染病保险，我们维持所有风险财产和租金价值保险，每次发生的限额为25亿美元，对洪水和地震等某些危险有次级限额，不包括传染病保险。我们在加州的房产有地震保险，每次发生的保险金额总计为350,000，000美元，但须按受影响房产价值的5%进行免赔额。我们维持对经证实的恐怖主义行为的承保范围，每次发生的限额和总额为60亿美元（如下所列），对未经证实的恐怖主义行为的承保范围为12亿美元，对涉及核、生物、化学和放射性（“NBCR”）恐怖主义事件的恐怖主义行为的每次发生的限额和总额为50亿美元，这是2002年《恐怖主义风险保险法》所界定的，迄今已修订，并已延长至2027年12月。
Penn Plaza Insurance Company，LLC（“PPIC”），我们的全资合并子公司，就所有风险财产和租金价值保险的一部分以及我们的地震保险承保范围的一部分担任再保险人，并作为包括NBCR行为在内的恐怖主义行为承保范围的直接保险人。恐怖主义行为（不包括NBCR行为）的保险由第三方保险公司和联邦政府全额再保险，不涉及PPIC。对于NBCR法案，PPIC承担2360,428美元的免赔额和承保损失余额的20%，联邦政府负责承保损失的剩余部分。PPIC发生的任何损失，我们负有最终责任。
我们拥有权益的某些公寓（包括Farley公寓）维持与我们上述保单不同的每次发生和总限额的保险单。
我们继续监测保险市场状况以及恐怖主义行为和其他事件的承保范围和费用。然而，我们无法预计未来将以商业上合理的条款提供何种覆盖范围。我们对未投保的损失以及超出我们保险范围的免赔额和损失负责，这可能是重大的.
我们的债务工具，包括由我们的财产担保的抵押贷款、高级无抵押票据和循环信贷协议，包含要求我们维持保险的习惯契约。尽管我们认为我们有足够的保险范围来满足这些协议的目的，但我们可能无法在未来以合理的成本获得同等数量的保险。此外，如果贷方坚持要比我们能够获得的覆盖范围更大，这可能会对我们为我们的物业融资或再融资以及扩大我们的投资组合的能力产生不利影响。
其他承付款项和或有事项
我们不时涉及在日常业务过程中产生的法律诉讼。我们认为，经与法律顾问协商，目前预计此类事项的结果不会对我们的财务状况、经营业绩或现金流量产生重大不利影响。
我们的每一处房产都在不同时间接受了不同程度的环境评估。环境评估没有发现任何物质环境污染。然而，无法保证确定新的污染区域、污染程度或已知范围的变化、发现额外的地点或清理要求的变化不会给我们带来重大成本。
PENN 1地租须于三个25年续约期各进行公平市场价值重置。第一个续租期于2023年6月开始，连同我们在2022年1月的第二次期权行使，将租期延长至2073年6月。2025年4月22日，一个指定确定自2023年6月17日开始的25年期间应付地租的仲裁小组（“小组”）确定，应付年租金将为15,000，000美元或20,220，000美元，具体取决于以下段落所述诉讼结果。2025年7月21日，地面出租人向纽约县最高法院提出动议，要求撤销小组的地面租金认定。2025年10月31日，法院批准了地租出租人的动议。我们认为该决定毫无根据，正在对法院的决定提出上诉。
此外，双方目前正在纽约县最高法院就存在可能影响地块价值的转租进行诉讼。法院驳回了我们驳回该诉讼的动议，并于2026年1月，上诉法院确认了该决定。该转租诉讼目前仍在下级法院面前继续进行。根据小组的决定（假设我们正在上诉的上述vacatur决定被推翻），如果费用所有者在该诉讼的最终判决中胜诉，25年期限的年租金将为20,220，000美元，追溯至2023年6月17日。我们是根据15,000，000美元的年租金来支付的。
我们可能会不时订立担保，包括但不限于为税务目的向未合并合营企业的贷款人提供付款担保、开发和再开发项目的完工担保，以及为租赁成本提供资金的担保。这些协议在履行特定义务或偿还基础贷款时终止。截至2026年3月31日，这些担保的美元总额约为134,715，000美元，包括第七大道435号和西34街150号的部分付款担保。除了这些贷款，我们的抵押贷款对我们是无追索权的。
52
流动性和资本资源-续
其他承诺和或有事项-续
截至2026年3月31日，我们的无担保循环信贷额度下有23,720，000美元的信用证未结清。我们的无担保循环信贷额度包含要求我们维持最低利息覆盖率和最高债务与市值比率的财务契约，并在授予我们的高级无担保票据的信用评级下降的情况下提供更高的利率。我们的无担保循环信贷融资还包含借款的惯常先决条件，包括陈述和保证，还包含可能导致加速还款的惯常违约事件，包括未能支付利息或本金等项目。
我们95%的合并合资企业（5%由相关公司（“相关”）拥有）开发并拥有法利大厦。就该物业的发展而言，合营公司接纳了一位具有历史意义的税务信用投资者伙伴（“税务信用投资者”）。根据历史性税收抵免安排的条款，要求合资企业遵守各种法律、法规和合同规定。不遵守适用要求可能会导致预计的税收优惠无法实现，因此可能需要退还或减少税收抵免投资者的出资。截至2026年3月31日，纳税信用投资者已 209,661，000美元的出资。Vornado and Related has guaranteed the certain of the joint enterprise’s obligations to the Tax Credit Investor。
截至2026年3月31日，我们的建设承诺总额约为15,034，000美元。
53
运营资金（“FFO”）
沃纳多房地产基金
FFO是根据美国全国房地产投资信托协会（“NAREIT”）理事会通过的定义计算得出的。NAREIT将FFO定义为GAAP净收益或亏损，调整后不包括某些房地产资产的销售净收益、某些房地产资产的减值减记以及当减值直接归因于实体持有的可折旧房地产价值下降、房地产资产的折旧和摊销费用以及其他特定项目时对实体的投资，包括未合并子公司的此类调整的按比例份额。FFO和稀释后每股FFO是管理层、投资者和分析师用来促进不同时期和同行之间运营业绩的有意义比较的非公认会计准则财务指标，因为它们排除了房地产折旧和摊销以及净收益对销售的影响，这些影响基于历史成本，并隐含地假设房地产价值随着时间的推移可预测地减少，而不是根据现有市场状况波动。FFO不代表经营活动产生的现金，也不一定表示可用于满足现金需求的现金，不应被视为作为业绩衡量指标的净收入或作为流动性衡量指标的现金流量的替代方案。FFO可能无法与其他公司采用的类似名称的措施相提并论。计算每股（亏损）收益时所使用的分子和分母的计算方法在附注12 –每股（亏损）收益及每A类单位在本季度报告第10-Q表的第一部分第1项中。我们的“概述”的财务业绩摘要中讨论了对FFO进行某些调整的详细信息。
以下是截至2026年3月31日和2025年3月31日止三个月归属于普通股股东的FFO净（亏损）收入加上假设转换的对账。
| （金额以千为单位，每股金额除外） | 截至3月31日止三个月， | ||||||||||
| 2026 | 2025 | ||||||||||
| 归属于普通股股东的净（亏损）收入与归属于普通股股东的FFO加上假设转换的对账： | |||||||||||
| 归属于普通股股东的净（亏损）收入 | $ | (22,842) | $ | 86,842 | |||||||
| 每股摊薄收益 | $ | (0.12) | $ | 0.43 | |||||||
| FFO调整： | |||||||||||
| 不动产折旧摊销 | $ | 105,386 | $ | 104,257 | |||||||
| 我们在部分拥有的实体中所占的份额： | |||||||||||
| 不动产折旧摊销 | 23,788 | 24,525 | |||||||||
| 出售房地产净收益 | — | (77,008) | |||||||||
| FFO调整，净额 | 129,174 | 51,774 | |||||||||
| 假设转换稀释性可转换证券的影响 | 309 | 310 | |||||||||
| 非控制性权益在摊薄基础上应占上述调整 | (10,378) | (3,887) | |||||||||
| 归属于普通股股东的FFO加上假设的转换 | $ | 96,263 | $ | 135,039 | |||||||
| 每股摊薄收益 | $ | 0.49 | $ | 0.67 | |||||||
| 加权平均流通股对账： | |||||||||||
| 加权平均已发行普通股 | 189,658 | 191,371 | |||||||||
| 稀释性证券的影响： | |||||||||||
| 股份支付奖励 | 6,137 | 8,161 | |||||||||
| 可转换证券 | 1,684 | 1,252 | |||||||||
| 稀释后每股FFO的分母 | 197,479 | 200,784 | |||||||||
54
项目3。关于市场风险的定量和定性披露
我们有市场利率波动的风险敞口。市场利率对许多我们无法控制的因素很敏感。我们对合并和非合并债务利率变化的风险敞口（所有这些都是由非交易活动引起的）如下：
| （金额以千为单位，每股和单位金额除外） | 截至2026年3月31日 | ||||||||||||||||
| 余额 |
加权平均利率(1)
|
基准利率变动1%的影响(2)
|
|||||||||||||||
| 合并债务： | |||||||||||||||||
|
固定费率(3)
|
$ | 5,990,000 | 4.64% | $ | — | ||||||||||||
|
可变费率(4)
|
1,772,037 |
5.37%(5)
|
12,673 | ||||||||||||||
| $ | 7,762,037 | 4.80% | $ | 12,673 | |||||||||||||
| 按比例分担非合并实体的债务： | |||||||||||||||||
|
固定费率(3)
|
$ | 2,064,641 | 5.75% | $ | — | ||||||||||||
|
可变费率(6)
|
385,269 | 6.36% | 3,235 | ||||||||||||||
| $ | 2,449,910 | 5.84% | $ | 3,235 | |||||||||||||
| 非控制性权益于合并附属公司的份额 | (4,913) | ||||||||||||||||
| 归属于经营合伙企业的年度净利润变动总额 | 10,995 | ||||||||||||||||
| 非控制性权益在经营合伙企业中所占份额 | (905) | ||||||||||||||||
| 归属于Vornado的年度净利润变动总额 | $ | 10,090 | |||||||||||||||
| 每摊薄A类单位归属于运营合伙企业的年度净收入总变化 | $ | 0.05 | |||||||||||||||
| 归属于Vornado的年度每股摊薄净收益变动总额 | $ | 0.05 | |||||||||||||||
______________________
(1)表示根据截至合同重置日的适当参考利率加上合同价差，在适用情况下根据套期保值工具进行调整后，截至期末有效的利率。
(2)下页讨论的利率上限安排的影响反映在我们对基准利率1%变动的影响的计算中。
(3)包括利率由利率互换安排固定的浮动利率债务。
(4)包括受利率上限安排约束的浮动利率债务，总名义金额为1,210，000美元，其中645,000美元归属于非控制性权益。利率上限安排的加权平均SOFR执行率为4.48%，加权平均剩余期限为六个月。
(5)不包括606 Broadway抵押贷款的额外3.00%违约利息。
(6)包括受利率上限安排约束的浮动利率债务，按我们的比例份额计算，总名义金额为134,464美元。利率上限安排的加权平均SOFR执行率为4.21%，加权平均剩余期限为七个月。
债务公允价值
我们合并债务的估计公允价值是根据当前市场价格和现金流量折现计算得出的，在此类债务的剩余期限内，将向具有类似信用评级的借款人提供类似贷款的当前利率。截至2026年3月31日，我们合并债务的估计公允价值为7,533，000,000美元。
55
项目3。关于市场风险的定量和定性披露-续
衍生品和套期保值
我们利用各种金融工具来减轻利率波动对我们的现金流和收益的影响，包括对冲策略，这取决于我们对利率环境的分析以及此类策略的成本和风险。下表汇总了我们截至2026年3月31日的合并套期保值工具，均为对冲浮动利率债务。
| 掉期/上限到期日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||
| （金额以千为单位） | 债务余额 | 浮动利率利差 | 名义金额 | 全部掉期利率 | ||||||||||||||||||||||||||||
| 利率互换： | ||||||||||||||||||||||||||||||||
| 555California Street抵押贷款 | $ | 1,200,000 | S + 205 | $ | 840,000 |
(1)
|
6.03% | 05/26 | ||||||||||||||||||||||||
| 远期掉期（05/26生效） | 840,000 |
5.56%(2)
|
05/28 | |||||||||||||||||||||||||||||
| 1290美洲大道抵押贷款 | 950,000 | S + 162 | 200,000 |
(3)
|
4.58% | 09/27 | ||||||||||||||||||||||||||
| 无抵押定期贷款： | 850,000 | S + 120 | ||||||||||||||||||||||||||||||
| 通过10/26进行就地互换 | 750,000 | 4.17% | 10/26 | |||||||||||||||||||||||||||||
| 通过7/27进行就地互换 | 250,000 | 3.94% | 07/27 | |||||||||||||||||||||||||||||
| 通过8/27进行就地互换 | 50,000 | 3.94% | 08/27 | |||||||||||||||||||||||||||||
| 无抵押循环信贷额度 | 718,000 | S + 105 | 575,000 | 3.78% | 08/27 | |||||||||||||||||||||||||||
| One Park Avenue抵押贷款 | 525,000 | S + 178 | 500,000 |
(4)
|
4.52% | 07/27 | ||||||||||||||||||||||||||
| 100西33街按揭贷款 | 480,000 | S + 185 | 480,000 | 5.26% | 06/27 | |||||||||||||||||||||||||||
| 435第七大道抵押贷款 | 75,000 | S + 210 | 75,000 | 6.96% | (5) | |||||||||||||||||||||||||||
| 指数执行率 | ||||||||||||||||||||||||||||||||
| 利率上限： | ||||||||||||||||||||||||||||||||
| 西34街150号按揭贷款 | 75,000 | S + 215 | 75,000 | 5.00% | 02/27 | |||||||||||||||||||||||||||
______________________
(1)代表我们在12亿美元抵押贷款中的70.0%份额。
(2)反映2026年5月可变利率利差上升至S + 230。2027年5月浮动利率利差将进一步增加至S + 255。
(3)剩余的75万美元抵押贷款余额有4.00%的SOFR执行利率上限。
(4)剩余的25000美元抵押贷款余额有5.20%的SOFR执行利率上限。
(5)在2026年4月，我们订立了一项4.00%的利率上限安排，该安排将于2027年4月到期，并在当前已到位的互换于2026年4月到期时生效。
下表汇总了截至2026年3月31日我们未合并子公司的套期保值工具（按我们的按比例所有权权益显示）。
| 掉期/上限到期日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||
| （金额以千为单位，按份额计算） | 债务余额 | 浮动利率利差 | 名义金额 | 全部掉期利率 | ||||||||||||||||||||||||||||
| 利率互换： | ||||||||||||||||||||||||||||||||
| 公园大道280号（50.0%权益） | $ | 537,500 | S + 178 | $ | 537,500 | 5.84% | 09/28 | |||||||||||||||||||||||||
| 指数执行率 | ||||||||||||||||||||||||||||||||
| 利率上限： | ||||||||||||||||||||||||||||||||
| 日落码头94影城（49.9%权益） | 77,764 | S + 479 | 77,764 | 4.00% | 09/26 | |||||||||||||||||||||||||||
| Rego Park II（32.4%权益） | 56,700 | S + 200 | 56,700 | 4.50% | 12/26 | |||||||||||||||||||||||||||
56
项目4。控制和程序
评估披露控制和程序（沃纳多房地产基金）
披露控制和程序：我们的管理层在Vornado的首席执行官和首席财务官的参与下，评估了截至本报告涵盖期间结束时我们的披露控制和程序（该术语在经修订的1934年证券交易法第13a-15（e）条规则中定义）的有效性。基于此项评估，Vornado的首席执行官兼首席财务官得出结论，截至2026年3月31日，这种披露控制和程序是有效的。
财务报告内部控制：在本报告所涉及的财政季度内，我们对财务报告的内部控制（定义见经修订的1934年证券交易法第13a-15（f）条）没有发生任何对我们的财务报告内部控制产生重大影响或合理可能产生重大影响的变化。
评估披露控制和程序（Vornado Realty L.P.）
披露控制和程序：Vornado Realty L.P.的管理层在Vornado首席执行官兼首席财务官的参与下，评估了截至本报告涵盖期间结束时我们的披露控制和程序（该术语在经修订的1934年证券交易法第13a-15（e）条规则中定义）的有效性。基于此项评估，Vornado首席执行官兼首席财务官得出结论，截至2026年3月31日，这种披露控制和程序是有效的。
财务报告内部控制：在本报告所涉及的财政季度内，我们对财务报告的内部控制（定义见经修订的1934年证券交易法第13a-15（f）条）没有发生任何对我们的财务报告内部控制产生重大影响或合理可能产生重大影响的变化。
57
第二部分。其他信息
项目1。法律程序
我们不时涉及在日常业务过程中产生的法律诉讼。我们认为，经与法律顾问协商，目前预计此类事项的结果不会对我们的财务状况、经营业绩或现金流量产生重大不利影响。
项目1a。风险因素
我们在截至2025年12月31日止年度的10-K表格年度报告中披露的风险因素并无重大变化。
项目2。未登记出售股本证券及所得款项用途
沃纳多房地产基金
(a)最近出售的未登记证券：
截至本季度2026年3月31日，Vornado发行177,102股普通股，用于Vornado Realty L.P.的某些有限合伙人赎回A类单位。此类股票的发行依赖于经修订的1933年《证券法》第4（a）（2）节规定的登记豁免。
(b)销售注册证券所得款项用途：不适用。
（c）发行人购买权益类证券：
2023年4月，我们的董事会授权根据股票回购计划回购最多200,000，000美元的已发行普通股。下表汇总了截至2026年3月31日的三个月内根据该计划执行的股份回购。
| 期 | 回购股份总数 |
每股支付的平均价格(1)
|
作为公开宣布的计划的一部分而购买的股份总数 | 根据该计划可能尚未购买的股票的大约美元价值 | ||||||||||||||||||||||
| 2026年1月1日-2026年1月31日 | 589,685 | $ | 32.99 | 589,685 | $ | 100,440,409 | ||||||||||||||||||||
| 2026年2月1日-2026年2月28日 | 909,301 | 30.23 | 909,301 | 72,955,838 | ||||||||||||||||||||||
| 2026年3月1日-2026年3月31日 | 1,246,727 | 26.39 | 1,246,727 | 40,051,103 | ||||||||||||||||||||||
(1)每股支付的平均价格不包括与回购相关的成本。
Vornado Realty L.P。
(a)最近出售的未登记证券：
截至本季度2026年3月31日，Vornado Realty L.P.发行了（i）226,642个A类单位以满足LTIP单位的转换，（ii）173,638个A类单位以满足优于绩效计划单位（“OPP单位”）的转换，以及（iii）根据Vornado的2023年综合份额计划发行了35,541个LTIP单位。
上述所有证券均依据经修订的1933年《证券法》第4（a）（2）节规定的注册豁免发行。
(b)销售注册证券所得款项用途：不适用。
（c）发行人购买股本证券：Vornado Realty L.P.从沃纳多房地产基金回购的A类单位相当于沃纳多房地产基金在截至3个月期间回购的普通股的数量和价格2026年3月31日，如上表所披露。
项目3。优先证券违约
没有。
项目4。矿山安全披露
不适用。
项目5。其他信息
在结束的三个月内2026年3月31日，我们的任何董事或高级职员（定义见《证券交易法》第16a-1（f）条）
通过
,
终止
，或修改规则10b5-1的交易安排或非规则10b5-1的交易安排（因为这些条款在条例S-K第408项中定义）。
58
项目6。展品
以下所列文件在此提交或通过引用并入本文，并根据S-K条例第601项进行编号。
| 附件编号 | 附件说明 | |||||||||||||
| ** | — | 沃纳多房地产基金 2026年长期绩效计划LTPP单位授予协议的形式 | *** | |||||||||||
| — | 关于沃纳多房地产基金未经审计的中期财务资料的函 | |||||||||||||
| — | 关于Vornado Realty L.P.未经审计的中期财务信息的函 | |||||||||||||
| — | 细则13a-14（a）对沃纳多房地产基金首席执行官的认证 | |||||||||||||
| — | 细则13a-14（a）对沃纳多房地产基金的首席财务官的证明 | |||||||||||||
| — | 细则13a-14（a）Vornado Realty L.P.首席执行官的认证。 | |||||||||||||
| — | 规则13a-14（a）Vornado Realty L.P.的首席财务官证明。 | |||||||||||||
| — | 第1350节沃纳多房地产基金首席执行官的认证 | |||||||||||||
| — | 第1350节对沃纳多房地产基金首席财务官的认证 | |||||||||||||
| — | 第1350节Vornado Realty L.P.首席执行官的认证。 | |||||||||||||
| — | 第1350节Vornado Realty L.P.的首席财务官认证 | |||||||||||||
| 101 | — |
以下以内联可扩展业务报告语言（iXBRL）格式来自沃纳多房地产基金和Vornado Realty L.P.截至2026年3月31日止季度的10-Q表格季度报告的财务信息包括：（i）综合资产负债表、（ii）综合损益表、（iii）综合全面收益表、（iv）综合权益变动表、（v）综合现金流量表及（vi）综合财务报表附注。
|
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| 104 | — |
封面来自沃纳多房地产基金和Vornado Realty L.P.截至2026年3月31日的季度10-Q表格季度报告，格式为iXBRL，包含在附件 101中。
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| ________________________________________ | ||||||||||||||
| ** | 管理合同或补偿性协议 | |||||||||||||
| *** | 随此提交 | |||||||||||||
59
签名
根据1934年《证券交易法》的要求，注册人已正式安排由以下签署人代表其签署本报告并获得正式授权。
| Vornado Realty Trust | ||||||||
| （注册人） | ||||||||
| 日期：2026年5月4日 | 签名： | /s/迪尔德丽·马多克 | ||||||
| Deirdre Maddock，首席财务官 （获正式授权人员及首席会计人员） |
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60
签名
根据1934年《证券交易法》的要求，注册人已正式安排由以下签署人代表其签署本报告并获得正式授权。
| VORNADO REALTY L.P。 | ||||||||
| （注册人） | ||||||||
| 日期：2026年5月4日 | 签名： | /s/迪尔德丽·马多克 | ||||||
| Deirdre Maddock，沃纳多房地产基金的首席财务官，Vornado Realty L.P.的唯一普通合伙人（正式授权人员和首席会计官） | ||||||||
61