附件 10.1

改良后不动产买卖协议

对于并在考虑到本文件所载的相互承诺和其他良好和有价值的考虑、其收到和充分程度在本文件中得到确认，本文件各方同意如下：

第1节。术语和定义：

“卖方”：[ ]

“买方”：[ ]

“物业”：街道地址：[ ]

城市：[ ]邮编：[ ]县：[ ]，北卡[ ]

地段/单位[ ]，细分/共管[ ]

Plat Book/Slide [ ] at page（s）[ ] PIN/PID：[ ]

其他说明：

部分或全部财产可在第[ ]页的契据书[ ]中描述[ ]

政府对税收、分区、学区、公用事业和邮件递送的权力可能与地址不同。该物业应包括上述所有房地产连同其所有附属物，包括位于其上的改善和固定装置。

✔如果选中此框，“property”应指随附并以引用方式并入的附件 A上描述的财产。任何个人财产都应该包括在附件 A中。

注：如果买方或卖方是一个实体，那么为了形成具有约束力的协议并完成交易，该实体必须是有效组建的，并且在该实体的组建状态下与国务卿有良好的信誉。

“合同日期”是指本协议由买卖双方全部执行完毕的日期。

“考试期”将于2026年7月3日开始，延长至2026年9月4日下午5：00（基于物业所在地的时间）。时间就是本质。

“平仓”时间为：2026年9月9日或之前（详见第11节）。

本表格由以下人士共同批准：

北卡罗来纳州律师协会不动产部门

北卡罗来纳州房地产经纪人协会®，Inc。

“经纪商（s）”指：N/A（“上市代理”）

_____________ LIC。没有。______________（“上市代理”）

代理：☐卖方代理丨☐双代理

N/A（“售楼代理”）

_____________ LIC。没有。_____________（“销售代理”）

担任：☐买方代理丨☐卖方（子）代理☐双代理

“卖方通知地址”如下：[ ]

电子邮箱：[ ]传真号码：[ ]

除非根据第12条可予更改。

“买方通知地址”如下：[ ]

电子邮件地址：[ ]传真号码：n/a

除非根据第12条可予更改。

定金条款：定金应在合同日期的五（5）个日历日内与[ ]（“托管代理”）存入托管，用于在交割时作为物业购买价款的部分付款，或根据本合同第10条的规定按约定支付。如买方未能在本协议规定的日期前交付定金，或买方支付的任何支票或其他资金因任何原因被付款所依据的机构拒付，买方应在此类拒付的书面通知后一（1）个银行工作日内向托管代理交付现金、正式银行支票、电汇或电子转账。如果买方未能在书面通知后的一（1）个银行工作日内交付所需资金，则卖方可在此后的任何时间通过向买方发出书面通知的方式终止本协议，前提是卖方当时尚未收到托管代理对其从买方收到资金的确认。如果托管代理在本协议项下要求交付定金之日的次日历日之前未向卖方交付本协议最后一页的定金确认书，则应推定定金未在规定时间内交付（除非经卖方书面请求，托管代理可以提供其在规定时间内收到定金的证明）。买方和卖方同意托管代理、向本协议各方、经纪人和任何买方贷款人披露与保证金有关的任何重大事实。

☐买方存放在信托账户中的任何有收益的资金，可以存放在计息信托账户中，并且：（只勾选一个方框）

由此赚取的任何利息，应在收盘时作为该物业购买价格的部分付款，或根据此处第10条的规定按约定支付。（买方纳税人身份证号码为：[ ]。

由此赚取的任何利息在考虑保持该等账户和与之相关的记录所产生的费用时，应属于账户持有人。

本票条款：任何本票必须以信托契据作担保，金额为N/A美元的上述本票在[ ]年的期限内支付，摊销期为[ ]年，按月分期支付本金，连同未偿本金余额的应计利息，年利率为[ ]%（[ ]%），金额为[ ]美元，首次本金支付开始于结算日期后的下一个月的第一天，或附件 B上可能列出的其他条款。在任何时间，承兑票据均可全部或部分预付，而无需支付违约金，且自该等预付款项之日起不对已预付金额另计利息。如果买方随后对根据本协议提供的本票和信托契据发生违约，卖方的补救措施可能仅限于取消财产的赎回权。如果根据本协议给予的信托契据从属于优先融资，则此类融资的重要条款必须在附件 B上列出。如果此类优先融资随后被取消赎回权，卖方可能没有补救措施可以根据票据进行追偿。

第2节。出售物业及支付购买价款：卖方同意出售而买方同意以购买价款购买该物业。

第3节。按比例分摊费用和支付成本：卖方和买方同意，所有财产税（以自然年为基础）、租赁、租金、抵押付款和水电费或所附附件 B和/或附件 C（如适用）中详述的任何其他承担的负债，均应按比例分摊至交易结束之日。卖方应支付编制契据和履行卖方在本协议项下义务所需的所有其他文件、消费税（税收印章）、任何递延或回滚税款，以及法律要求的其他运输费或税款，确认卖方在业主协会会费或评估上的账户付款信息所需的任何费用，以支付或按比例分摊；业主协会和/或作为业主协会代理人的管理公司就本协议所设想的交易征收的任何费用，但买方在下文本第3节中要求支付的费用除外，以及以下：任何代管费用的二分之一。

买方应支付记录费用、任何产权查找、产权保险、勘测的费用、买方根据本协议进行的任何检查或调查的费用、业主协会声明要求买方为买方未来使用和享有财产而支付的费用，包括但不限于营运资金出资、会员费或买方使用向买方提供的共同要素和/或服务的费用、确定限制性契约合规性的任何费用或收费，以及以下各项：任何托管费用的二分之一。各当事人应当自付律师费。

第4节。交付：卖方同意尽最大努力在合同日期后合理可能地尽快向买方交付与卖方拥有的财产相关的所有重要信息的副本，包括但不限于：产权保险单（以及其中引用的任何文件的副本）、调查、土壤测试报告、环境调查或报告、场地平面图、民用图纸、建筑平面图、维护记录以及与财产相关的所有目前有效的保证或服务合同的副本。卖方授权（1）目前或以前代表卖方的任何代理律师向买方以及买方和卖方的代理人和代理律师发布和披露该代理律师档案中的任何产权保险单；（2）财产的产权保险人或其代理人向买方以及买方和卖方的代理人和代理律师发布和披露财产的产权保险人（或产权保险人的代理人）档案中的所有材料。如果买方因卖方违约以外的任何原因未完成交割，则买方应将卖方根据本第4条（或适用的第7条）交付给买方的所有硬拷贝材料（如有）退还卖方，并应卖方的要求，在释放保证金后，向卖方提供（受制于编写者的所有权和版权权益）由买方、其雇员和代理人编制或应其要求编制的与财产直接相关的任何和所有研究、报告、调查和其他信息的副本，买方对其内容、准确性或正确性不作任何保证或陈述。尽管有上述关于信息和文件的交付和返回的规定，如果买方和卖方之间存在单独的保密、保密或类似协议，其条款在信息和文件的交付和返回方面与本条款相冲突，则此种保密、保密或类似协议的条款应控制信息和文件的交付和返回。

第5节。所有权证据：卖方同意转让财产的费用简单可保所有权，没有例外的机械师留置权，不存在任何留置权、产权负担和所有权缺陷，但以下情况除外：（a）影响财产的分区条例，（b）租赁（如适用，在第7节中定义）和（c）在买方同意的合同日期公开记录的特定文书（在审查期结束前未被买方反对），哪些特定文书应在第11节中提及的契据中列举（项目5（a），5（b）和5（c）统称为“允许的例外情况”）；但须要求卖方在交割时或之前清偿通过支付固定金额可能清偿的任何产权负担，例如信托契约、抵押或法定留置权。未经买方事先书面同意，卖方不得订立或记录任何对合同日期后的财产（或任何列于附件 A上的个人财产）产生影响的文书，该书面同意不得被无理拒绝、附加条件或延迟。

第6节。条件：本协议及各方在本协议项下的权利和义务，特此以满足（或买方放弃，无论是明示的还是默示的）以下列条件为条件明确作出：

（a）产权审查：在合同日期后，买方应在审查期结束前安排对该物业进行产权审查，费用由买方承担。如果此类产权审查应显示卖方的产权不是费用简单可保的，仅在允许的例外情况下，则买方应将所有此类产权缺陷和例外情况及时书面通知卖方，在任何情况下不得迟于审查期结束，卖方应有三十（30）天的时间来纠正上述已注意到的缺陷。如果卖方未在通知后三十（30）天内纠正缺陷或异议，则买方可以终止本协议并获得定金返还（尽管审查期可能已过）。如果买方要购买产权保险，投保公司必须在财产所在州获得经营许可。财产所有权必须是可按常规费率投保的，只受标准例外和允许的例外情况的限制。

（b）相同条件：如果截至要约之日，财产在交割时的状况基本不相同，合理损耗除外，则买方可以（i）终止本协议并获得保证金的返还，或（ii）进行交割，据此，除财产外，买方有权获得卖方因适用于财产的损坏或破坏而应支付的任何保险收益。

（c）检查：买方、其代理人或代表，由买方负担费用，并在正常营业时间内的合理时间，有权进入该财产，以便检查、检查、进行木材巡游和勘测该财产；但条件是，未经卖方事先明确书面批准，买方不得对拟由买方进行的每项特定侵入性测试进行任何性质的侵入性测试。买方应以良好和熟练的方式对物业进行所有此类现场检查、检查、测试、木材巡游和测量，费用由买方承担，应修复因买方进入和现场检查而对物业造成的任何损坏，并应以不无理干扰卖方或任何租户使用和享有物业的方式进行。在这方面，买方应作出合理努力，在卖方或任何租户的业务向公众开放的时间之外进行现场检查。买方应向卖方或任何租户（如适用）提供合理的提前通知，买方应促使其代理人或代表以及第三方服务提供商（例如检查员、验船师等）就任何进入该物业的情况给予合理的提前通知。买方有义务遵守并遵守任何租户租约的任何条款，这些条款规定了进入该租户在物业的空间的条件。根据卖方的请求，买方应向卖方提供一般责任保险的证据。买方还应有权审查和检查影响或直接与财产有关的所有合同或其他协议，并有权审查卖方与财产的运营和维护直接相关的账簿和记录，但除非法律要求，否则买方不得向任何人披露有关这一财产（或其中的任何租户）的任何信息，并且这些信息应被视为机密，但向其律师、会计师、贷款人和其他专业顾问除外，在这种情况下，买方应获得他们的同意以保持此类机密。买方在行使其根据本条第6（c）款享有的权利时，对自身及其代理人或代表的行为承担全部责任，并同意赔偿并使卖方免受由此造成的任何损害。买方的这一赔偿义务应在本协议结束或提前终止后继续有效。除上文第6（b）节另有规定外，买方应自合同日期起至审查期结束时，进行上述检查、检查和测试。如果买方出于任何原因或无故选择不购买该房产，并在考期届满前向卖方提供书面通知，则本协议终止，买方应获得最早的一笔款项返还。

第7节。租赁（如适用，勾选以下其中一项）：

☐如果选中此框，卖方肯定地声明并保证不存在影响该物业的租赁（定义见下文）。

✔如果选中此框，则卖方披露存在一项或多项影响该物业的租赁（“租赁”），特此将以下条款作为本协议的一部分。

（a）应在附件 C上列出所有租约的清单。卖方声明并保证，截至合同日期，除附件 C上规定的情况外，没有任何其他口头或书面、记录或未记录的租约，也没有任何影响财产的转租，除非买方给予书面同意，否则在本协议生效期间，卖方将不会订立任何影响财产的租约，也不会终止附件 C中的任何租约。买方同意在交割前不采取任何会影响附件 C中任何租赁的行动；

（b）卖方须依据第4条向买方交付任何租约的副本，犹如租约列于其中；

（c）卖方声明并保证，截至合同日期，卖方、作为房东或任何租户根据任何租约（“租约违约”）均不存在当前违约（或任何现有情况，随着时间的推移，或发出通知，或两者兼而有之，或经任何房东或租户选择，可能构成违约）。如截至合约日发生任何租赁违约，卖方同意按照第4节的规定向买方提供详细的情况说明。卖方同意在合同日期后不作为房东实施租赁违约；并进一步同意在出现租赁违约或卖方或承租人根据租赁提出索赔、主张或威胁主张的情况下立即通知买方。

（d）除本协议第6节规定的条件外，本协议和双方在本协议下的权利和义务特此明确规定，条件是以买方可接受的形式和内容（如根据租约要求，须经租户书面同意和确认）将卖方在任何租赁中的权益转让给买方。卖方同意在交割时或之前交付任何租约的转让，卖方根据任何租约持有的任何保证金将在交割时或之前转让或贷记买方。转让应规定：（i）卖方应抗辩、赔偿买方，并使其免受因交割日期前卖方在任何租约下的任何违约所引起或导致的对买方主张或招致的索赔、损失、损害和责任（包括但不限于法庭费用和律师费）的损害，以及（ii）买方应抗辩、赔偿并使卖方免受索赔、损失、损害和责任（包括但不限于，法庭费用和律师费）对卖方提出或由卖方承担的、由交割日期后买方在任何租约下的任何违约引起或导致的费用。

（e）卖方还同意勤奋工作，以买方合理要求的形式在任何不容反悔证书上获得任何租户签名，并勤奋工作，以买方合理要求的形式获得任何从属、不受干扰和律师协议。

第8节。环境：卖方声明并保证，除根据适用法律外，其并不实际知道在建筑物内或财产上存在或处置危险或有毒废物或物质，这些废物或物质被定义为那些物质、材料和废物，包括但不限于：美国运输部危险材料表（49 CFR第172.101部分）或由环境保护署列为危险物质的那些物质、材料和废物（40 ↓ CFR丨第302.4部分）及其修正案，或此类物质、材料和废物，受到或将受到任何适用的地方、州或联邦法律的监管，包括但不限于（i）石油、（ii）石棉、（iii）多氯联苯、（iv）根据1977年《清洁水法》（33U.S.C. § 1321）第311条被指定为有害物质或根据1977年《清洁水法》（33U.S.C. § 1317）第307条被列为有害物质的任何材料、废物或物质，（v）根据1976年《资源保护和回收法》（42 U.S.C. § 6903）第1004节定义为危险废物或（vi）根据1980年《综合环境响应、赔偿和责任法》（42 U.S.C. § 9601）第101节定义为危险物质。卖方不实际了解可能已处置或储存在邻近区域的此类物质对财产造成的任何污染。

第9节。灭失/损坏/修复风险：直至交割，除本合同另有规定外，财产灭失或损坏的风险由卖方承担。除非双方书面同意，卖方对财产的修复，包括任何改进，不承担任何责任，除非将财产保持在相同的状态。

第10节。定金支付：如本合同任何条件不满足，则定金退还买方。如果卖方违反本协议，应根据买方的请求将定金退还给买方，但此种返还不影响买方就此种违约行为可获得的任何其他补救措施。如果买方违反本协议，保证金应作为违约金支付给卖方，并作为卖方对此种违约行为的唯一和排他性补救措施，但不限制卖方根据本协议第6（c）节或第22节享有的权利。各方承认，在买方违反本协议的情况下向卖方支付定金是补偿性的，而不是惩罚性的，该金额是对卖方将因此种违约行为而蒙受的实际损失的合理估计。向卖方支付定金不应构成罚款或没收而是对卖方预期损失的实际补偿，双方均承认难以确定卖方对该违约行为的实际损害赔偿。

注：如果卖方和买方就托管中持有的定金的处置发生纠纷，州法律要求持牌房地产经纪人（并且托管代理人，如果不是经纪人，特此同意）在托管代理人的信托或托管账户中保留定金，直到托管代理人获得各方同意其处置的书面解除或直到有管辖权的法院下令支付。或者，如果经纪人或在北卡罗来纳州获得执业法律许可的律师持有Earnest Money，经纪人或律师可以根据N.C.G.S. § 93A-12的规定将争议款项存入适当的法院书记员。

卖方和买方在此同意并承认，除托管代理的疏忽或故意不当行为外，托管代理不承担与根据本协议持有保证金有关的任何责任。托管代理不对本协议项下提及的任何文件或通知的有效性、正确性或真实性负责。卖方和买方在此同意，根据本协议，赔偿、保护、保存和保持无害的托管代理人及其继承人、受让人和代理人，使其免于因以任何方式与本协议的执行和交付以及根据本协议采取的任何行动有关或产生的、由其对托管代理人施加、招致或主张的任何种类或性质的任何责任、义务、损失、损害、索赔、诉讼、诉讼、成本或费用（包括律师费），但前提是卖方和买方没有此种赔偿义务，因托管代理的疏忽或故意不当行为而由其招致、强加或确立的任何责任，保存并保持无害的托管代理。

第11节。交割：在交割时或交割前，卖方应向买方交付一份特殊的保修契约，除非附件 B上另有规定，以及卖方在类似交易中惯常签立或交付的其他文件，包括但不限于适用于附件 A上所列任何人格的销售汇票、所有者的宣誓书、留置权放弃表格（以及允许财产在没有任何机械师留置权主张的情况下进行转让的其他留置权相关文件）和非外国身份宣誓书（根据《外国投资不动产税法》），和买方应安排交付向卖方支付购买价款所需的资金。交割应由买方代理律师进行或以双方可能相互书面约定的其他方式处理。管有权应在交割时交付，除非本协议另有约定。在买方代理律师（或其他指定的结算代理人）收到支付所有必要资金的授权之前，不得支付根据本协议支付的购买价款和其他资金。

第12节。通知：除非本协议另有规定，任何一方可能或被要求就本协议向另一方发出或作出的所有通知和其他通信均应采用书面形式（其中应包括电子邮件），并应被视为已适当地发出和收到（i）在亲自交付的日期或（ii）在美国寄存的日期，经登记或认证，要求退回收据，寄至第1节中关于卖方的地址，以及第1节中关于买方的地址，或在根据本协议交付的书面通知所指明的其他地址，（iii）在发件人作出最终行为时，以能够由接收方系统处理的形式，将此种传输发送至第1节中关于卖方的任何电子邮件地址或传真号码（如有），以及第1节中关于买方的任何电子邮件地址或传真号码，或（iv）在存放于经认可的隔夜交付服务的日期，发送至第1节中关于卖方的地址，以及第1节中关于买方的地址，或在根据本协议交付的书面通知所指明的其他地址。以一种以上方式发出通知的，将被视为在根据本条收到的日期中较早的日期收到。

第13节。对应方；整件协议：本协议可在一个或多个对应方执行，合在一起，应构成一份相同的原始文件。本协议签字页原件副本可通过传真或电子邮件进行交换，任何此类副本均构成原件。本协议构成双方之间的唯一和完整的协议，除非以书面形式并经各方签署，否则本协议的任何修改均不具有约束力。本协议的一项或多项条款无效不影响本协议任何其他条款的有效性，本协议应被解释和强制执行，如同这些无效条款未包括在内。

第14节。可执行性：本协议在买卖双方签署并将此种签署传达给双方时即成为合同；明确约定，就本第14条而言，有效沟通不需要根据第12条发出通知。双方承认并同意：（i）本协议每一页底部的首字母行仅为其已审查每一页条款的证据，（ii）完全执行该首字母行不应成为本协议有效性的条件。本协议对当事人、其继承人、继承人和受让人及其遗产代理人具有约束力，并符合其利益。

第15节。不良信息和遵守法律：

（a）卖方知识/评估：卖方并不实际了解（i）影响或预期与该物业有关的谴责；（ii）针对该物业的待决或威胁的行动、诉讼或程序；（iii）影响该物业的任何适用法律、条例或限制所预期的变更；或（iv）针对该物业的人行道、铺路、水、下水道或其他改善或毗邻的政府特别评估，以及没有待决或确认的业主协会特别评估，但以下情况除外（如有）（如有）插入“无”或识别与（i）至（iv）有关的任何事项：无。

注：就本协议而言：（i）“特别评估”定义为政府当局在从价税和与此类税款一起征收的经常性政府服务费用之外，或由业主协会在任何定期评估（会费）之外对物业收取的费用，其中任何一种可能是对物业的留置权；特别评估可能是待定的或确认的；（ii）.“确认的”特别评估定义为已由政府机构或业主协会为所述目的批准的评估，无论，在交割时，应一次性或分期支付；（iii）“待定”特别评估定义为政府机构或业主协会正在正式审议但在交割前未获批准的评估。卖方应在收盘时全额支付所有经确认的政府或协会特别评估，前提是其金额可以合理确定或估计。所确定或估计的金额的支付应为买卖双方就任何已确认的特别评估进行的最终支付。无法合理确定或估算专项评估金额的，该专项评估视为待定专项评估。买方应根据卖方在此披露的所有未决特别评估（如有）取得所有权。

（b）遵守：据卖方实际所知，（i）卖方已遵守与财产有关或影响财产的所有适用法律、条例、条例、法规、规则和限制；（ii）履行协议不会导致违反、构成任何违约，或导致根据卖方为一方当事人或卖方或财产受其约束的任何协议或其他文书对财产施加任何留置权或产权负担；（iii）没有任何法律诉讼、诉讼或其他法律或行政程序待决或威胁针对该财产，并且卖方不知道可能导致任何此类诉讼、诉讼或其他程序的任何事实。

（c）业主协会：如果该物业受业主协会监管，卖方应根据第4条向买方交付以下信息，如同其中列出的信息一样（或卖方应说明卖方并未拥有相同的信息或该项目不适用）：（i）业主协会的名称；（ii）定期评估（会费）的金额；（iii）名称，业主协会会长或协会经理或管理公司的地址和电话；（iv）业主协会网站地址；（v）卖方对帐单；（vi）显示所提供的保险范围和免赔额的主保险单；（vii）任何声明和/或限制性契约的副本；（viii）规则和条例，（ix）业主协会的公司章程和章程；（x）业主协会的现行财务报表和预算；（xi）停车限制和信息；（xii）建筑指南。卖方授权并指示任何业主协会、业主协会的任何管理公司、任何保险公司和之前曾代表卖方的任何律师向买方、买方代理人、代表、结案律师或贷款人发布上述影响财产的项目的真实和准确的副本，包括对其的任何修改。

第16节。陈述和保证的存续：双方作出的所有陈述、保证、契诺和协议均应在契据交割和交付时存续。卖方应在交割后或六（6）个月内，且无需进一步考虑，签署、确认并向买方交付其他文件和文书，并采取买方合理要求或可能必要的其他行动，以便根据本协议更有效地向买方转让本协议所述财产。

第17节。适用法律：本协议按财产所在国法律解释。该表格仅在北卡罗来纳州获得批准使用。

第18节。转让：本协议除在附件 B上另有明确规定外，均为自由转让。

第19节。延税交换：如果买方或卖方希望就财产的转让进行延税交换，买方和卖方同意合作进行这种交换；但条件是交换方应负责与这种交换相关的所有额外费用，并进一步规定非交换方不应就这种延税交换承担任何额外责任。卖方和买方应签署本条款生效所需的额外文件，非交换方不承担任何费用。

第20节。合同备忘录：根据任何一方的请求，合同双方应签署一份记录形式的合同备忘录，其中载列任何一方可能希望纳入的本合同的规定（购买价格和其他应付款项除外）。此类合同备忘录应包含一项声明，即自备忘录中规定的特定日期（该特定日期应不迟于结束日期）起，该合同备忘录自动终止，财产因此解除任何效力。记录该合同备忘录的费用由请求执行方承担。

第21节。权威：本协议的每一签署人声明并保证，他或她拥有全权代表其签署的一方签署本协议以及为实现本协议所设想的任何交易而可能需要的文书，并且他或她的签署对该一方具有约束力。

第22节。经纪人：除本协议明文规定外，买卖双方同意就因向买方出售物业而产生的费用或佣金，由赔偿方、通过或根据赔偿方对经纪人、顾问或房地产经纪人的任何和所有索赔进行赔偿，并使彼此免受损害。买方和卖方相互声明并保证：（i）除根据本协议第1节指定的经纪人外，他们没有雇用或聘用任何经纪人、顾问或房地产经纪人参与本次交易，以及（ii）经纪人的补偿由经纪人、买方和/或卖方之间分别订立的协议确定并受其管辖。

第23节。律师费：如为强制执行本协议的任何条款而提起法律诉讼，诉讼胜诉方有权向非胜诉方追偿因诉讼而产生的合理律师费和法庭费用。

o EIFS/SYNTHETIC STUCCO：如果相邻的方框被选中，卖方披露，该物业之前（无论是全部还是部分）已经覆盖了俗称“EIFS”或“合成灰泥”的“外部绝缘和精加工系统”。

卖方不对此类系统作出任何陈述或保证，建议买方就与物业存在此类材料相关或由其引起的条件作出自己的独立决定。

[ ]不对任何特定交易中此种形式的任何规定的法律有效性或适当性作出任何陈述。如果你不理解这份表格，或者觉得它没有提供你的法律需求，你应该在签署前咨询一位北卡罗来纳州的房地产律师。

电汇诈骗警告

致买家：发送任何电汇前，应致电成交代理办公室核实说明。如果收到不同银行、网点位置、户名或账号的接线指令，应被推定为诈骗。不发送任何资金，立即联系收盘代理的办公室。

致卖方：如果您的收益将被电汇，建议您在收盘时在收盘代理人在场的情况下以书面形式提供接线说明。不能参加收线的，可以要求您将包含接线说明的公证指令原件送到收线代理的办公室。如果结案代理人正在为您准备这些文件，本指令可能会与契据、留置权豁免和税单一起发送。至少，你应该打电话给收盘代理的办公室，提供电汇指示。电汇指令应通过关闭代理办公室发起的对您的电话进行核实，以确保它们不是来自欺诈来源。

无论您是买方还是卖方，您都应该拨打独立获得的电话号码联系成交代理的办公室。为确保你的联系是合法的，你不应该依赖于收盘人办公室、你的房地产经纪人或其他任何人的电子邮件中的电话号码。

下列签署人特此确认收到本协议所列的定金，并同意按照本协议的条款持有所述定金。

（托管代理名称）

日期：[ ]由：[ ]

托管代理的联系方式/通知信息如下：

[ ]

电子邮件地址：[ ]传真号码[ ]：

但根据第13条可予更改的除外。

展品A

展品b

至

改善后不动产买卖协议（“协议”）

之间

[ ].（“买方”）

和

[ ]（“卖方”）

此附件 B作为其所附协议的组成部分。如果本附件 B所附的协议条款和规定与本附件 B的条款和条件发生任何冲突，则由本附件 B的条款和规定控制。本附件 B中使用的大写术语应具有协议中赋予它们的含义，除非在此特别规定。

1.杂项修改：

（a）地租ROFO。据了解，（i）卖方作为业主，及[ ]（“[ ] ]”）作为租户（“租户”）为日期为2021年10月19日的土地租赁协议（“土地租赁”）的订约方，（ii）土地租赁授予租户购买该物业的优先要约权，及（iii）作为订约方在该协议下的义务的条件，租户应已书面放弃购买该物业的权利，或土地租赁订约方应订立租赁修订，删除该优先要约权。

（b）服务协议。据了解，卖方和[ ]是日期为2021年10月19日的特定[ ]服务协议的缔约方，该协议经日期为2023年8月1日的[ ]服务协议的第1号特定修订（经修订，“[ ]”）修订。交割时，卖方应转让SSA项下卖方的所有权利、义务和责任，买方在此同意承认并承担自交割起及之后的所有相同效力。

（c）杂项协定和许可证。卖方特此向买方披露，买方也承认，在卖方拥有该物业之前，该物业已由[ ]（或其关联公司）拥有和经营。卖方理解，美国环境保护署（“EPA”）和/或北卡罗来纳州环境质量部（“NCDEQ”）有义务[ ]继续补救和监测[ ]（或其关联公司）在[ ]（或其关联公司）拥有该物业的时间段内引起的某些环境问题。在审查期间，卖方同意就买方对此类环境和[ ]项目以及其他财产项目（例如，雨水许可证、空气排放许可证）的尽职调查与买方进行合理合作。

（d）永久土地使用限制。该物业须遵守[ ]上[ ]记录在[ ]的[ ]契约登记办公室的联邦超级基金场地永久土地使用限制声明（“声明”）。买方同意在截止日期当日及之后遵守声明，包括声明第3页第4段规定的向NCDEQ提交年度信函报告的义务。

2.术语和定义。

删除“考期”定义，由以下内容取代：

“考试期”将于2026年7月3日开始，延长至2026年9月4日下午5：00（基于物业所在地时间）。

“个人财产”应被视为指所有家具、固定装置、设备和个人财产（如有），由卖方完全拥有并在物业专用。

3.第4节。交付。删除《协定》第4节第一句，改为：

第4节。交付。卖方同意在合同日期后以合理可能的方式，在卖方拥有的范围内，以商业上合理的努力尽快向买方交付与财产有关的以下文件和信息的副本：勘测、计划、规格、许可证、许可证、环境报告和产权保险政策。

4.第6（c）节。检查。在第6（c）节末尾增加以下内容：

卖方可全权酌情授予买方许可，由买方自行承担费用，在审查期间进行第二阶段环境场地评估，包括对物业的土壤和地下水中是否存在全氟烷基物质和多氟烷基物质进行采样和分析。买方应向卖方提交一份工作范围，以供对每一项工作请求进行审查，卖方将就所请求的工作范围的许可或变更向买方提供书面意见。买方应就本协议所列事项（包括根据本条第6（c）款开展活动）维持商业一般责任保险，保险范围包括人身伤害、死亡和财产损失，每次发生的限额不低于2,000，000.00美元，费用由买方承担。该责任保险应（a）是卖方维持的任何保险的主要内容，（b）包含不超过10,000.00美元的免赔额，以及（c）将卖方列为额外的被保险人。在买方或其任何代理人或承包商进入财产之前，买方应以卖方可接受的形式向卖方提供保险证明，证明买方拥有本条第6（c）款要求的商业一般责任保险范围。

5.第8节。环保。《协定》第8节删除，改为：

除[ ]编制的某些2021年9月2日第一阶段ESA [ ]、关于NCDEQ Laserfiche文件管理系统的文件中披露的内容外，美国废物管理设施ID # [ ]司，以及关于[ ]的EPA行政记录中的文件。（[ ]）[ ]，[ ]，卖方声明并保证，除根据适用法律外，其并不实际知道（如第25条所定义）在建筑物内或财产上存在或处置危险物质，这些物质被定义为美国运输部危险材料表（49 CFR第172.101部分）或由EPA列为危险物质（40丨CFR丨第302.4部分）及其修正案的那些物质、材料和废物，或受任何适用的地方、州或联邦法律监管的此类物质、材料和废物，包括但不限于（i）石油、（ii）石棉、（iii）多氯联苯、（iv）根据1977年《清洁水法》（33 U.S.C. § 1321）第311条被指定为有害物质或根据1977年《清洁水法》（33 U.S.C. § 1317）第307条列出，（v）根据1976年《资源保护和回收法》（42 U.S.C. § 6903）第1004条定义为危险废物，或（vi）根据1980年《综合环境应对、赔偿和责任法》（42 U.S.C. § 9601）第101条定义为危险物质。

卖方并不实际知道该物业受到邻近区域的任何污染。

尽管本协议中有任何相反的规定，卖方应赔偿并挽救买方及其各自的合伙人、董事、高级职员、股东、成员、经理、承包商、分包商、分包商、抵押权人、代理人和雇员，使其免受任何和所有损失、成本或损害，包括但不限于其中任何一方因卖方拥有财产期间引起的环境条件而招致或承受的合理律师费。卖方同意配合买方的努力，以买方的全部成本和费用购买金额为20,000，000.00美元的污染法律责任保险单，用于与财产的环境条件相关的人身伤害、财产损失和清理费用的总限额，买方和/或其关联公司在收盘时作为该财产下的指定被保险人（“PLL保单”）取得财产所有权。此类PLL保单的期限为10年，由AAA（或更高）评级的保险人签发。

6.第9节。损失/损坏/修复风险。在《协定》第9节末尾增加以下内容：

如果在截止日期之前，财产的任何部分或全部因任何伤亡而受损，修理或更换将花费500,000.00美元或更少，买方应有权选择（i）以书面通知卖方的方式终止本协议并获得返还保证金，（ii）以修理或更换如此受损或毁坏的财产部分的合理估计费用降低购买价格，或（iii）如果伤亡人员是保险伤亡人员，买方应从购买价格中获得相当于根据卖方伤亡保单适用的免赔额的信用额度，卖方应在收盘时将所有保险收益转让给买方。本协议项下的任何选择应在买方收到此类伤亡通知后十（10）个工作日内通过向卖方发出书面通知的方式行使。如果在截止日期之前，财产的任何部分或全部因任何伤亡而受损，维修费用将超过500,000.00美元，买方有权以书面通知卖方的方式终止本协议，并获得定金的返还，

7.第10节。定金付款。删除《协定》第10节的前三句，改为：

在卖方违反本协议的情况下，卖方未能在收到买方的书面通知后15天内纠正该违约行为，作为其唯一和排他性补救措施，买方可以：（i）终止本协议并获得定金退款，本协议的所有条款均无效，不再具有任何效力或效力；或（ii）寻求本协议的具体履行。如买方违反本协议，且买方未在收到卖方书面通知后15天内纠正该违约行为，则作为卖方对该违约行为的唯一和排他性补救措施，卖方可终止本协议，保证金应作为违约金立即没收给卖方。本第10条的条款不应限制本协议中规定的任何买方赔偿义务，也不适用于买方在交割后将履行的任何义务方面的任何违约行为。

8.第11节。收盘。现对协议第11节进行修订，以反映买方和卖方还应在交割时交付本协议所附的任何服务合同、附件 C上所列的保证和无形资产（统称为“服务合同”）的转让和承担。

9.第15（b）节。合规。《协定》第15（b）节删除，改为：

第15（b）节遵约。据卖方所知，（i）卖方未收到任何违反与该财产有关或影响该财产的法规、规则和限制的书面通知；（ii）履行本协议不会导致违反、构成任何违约或导致根据卖方为一方当事人或卖方或该财产受其约束的任何协议或其他文书对该财产施加任何留置权或产权负担；（iii）没有任何法律诉讼、诉讼或其他法律或行政程序待决或威胁针对该财产。

10.第18节。作业。《协定》第18条删除，改为：

第18节。作业。未经卖方事先书面同意，买方不得转让本协议项下买方的权利或义务；但买方可将本协议转让给买方拥有所有权权益且买方控制的、控制买方或与买方共同控制的任何实体。就本第18条而言，买方控制权的变更应被视为转让。就本第18条而言，“控制”是指直接或间接拥有通过投票利益、合同或其他方式指导或导致实体的管理和政策方向的权力。任何转让应以卖方合理要求的形式以书面形式进行，并应责成受让人承担并履行本协议的所有条款和条件。买方在未经卖方同意的情况下转让本协议的权利仅限于一次。

11.第24款（新）。时间是本质。协议新增第24条如下：

第24节。时间是本质。时间对于履行本协议规定的所有义务至关重要。除非特别提及营业日，本协议中对时间段的任何提及在计算时应包括周六、周日和法定节假日，但本协议中规定的应在周六、周日或法定节假日结束的任何时间段应延长至下一个完整营业日的下午7：00。

12.第25款（新）。卖方的陈述和保证。协议新增第25条如下：

第25节。卖方的陈述和保证。卖方声明和保证如下：

（a）组织。卖方正式成立，有效存在，并在适用的情况下，根据管辖其组织的法律具有良好的信誉，并具有处理业务的适当资格，在财产所在的州具有良好的信誉。

（b）授权/同意。卖方拥有所有必要的权力和权威，已采取其组织文件和适用法律要求的所有行动，并已获得所有必要的同意，以执行和交付本协议并完成本协议所设想的交易。卖方声明并向买方保证，代表卖方执行本协议以及在交割时执行所有交割文件的每个人都被正式授权这样做。

（c）诉讼。据卖方所知，不存在影响卖方和/或财产的现有、未决或威胁书面诉讼或其他司法或仲裁程序。

（d）破产。没有任何针对卖方的破产、无力偿债、重组或类似行动或程序，无论是自愿的还是非自愿的，悬而未决或受到威胁。卖方没有导致、遭受或同意在任何联邦、州或外国司法或非司法程序中指定接管人、受托人、管理人、保管人、清算人或类似官员持有、管理和/或清算其全部或几乎全部资产，或为债权人的利益进行转让。

（e）其他销售协议。卖方并无订立任何其他现行有效的出售物业或其任何部分的合约。

（f）服务合同。除本合同所附的附件 C所列内容外，没有任何由卖方或任何租户根据任何租赁订立的服务合同（不包括与SSA或废水处理厂有关的任何内容，因为卖方和买方将需要与[ ]任何服务合同核实），只要此类合同产生的责任或义务传递给卖方或财产所有人（包括但不限于与维护、建筑、建筑、停车、供应、安保、或与物业有关的其他服务。

（g）评估。卖方没有收到任何书面通知，表明有针对该物业的未付和拖欠的评估。

（h）违法行为。在卖方拥有财产期间，卖方没有收到任何政府当局的书面通知，说明有任何违反任何联邦、州、县或市法律、法令、命令、条例和要求的行为影响财产或其任何部分（包括就其开展业务运营），但仍未得到纠正。

（i）谴责。据卖方所知，不存在影响财产的未决或威胁书面谴责或类似程序。

（j）标题。除地租所载的优先要约权外，任何第三方均无优先购买权或优先要约权购买全部或任何部分财产。

尽管本协议中有任何相反的规定，但除任何环境陈述和保证应在PLL保单覆盖期间关闭后继续存在外，卖方在本协议中的陈述和保证应在关闭后六（6）个月内继续存在。就本协议而言，“卖方知情”和“实际知情”这两个短语是指[ ]的当前和实际知情，没有任何义务进行任何调查或查询，也不应包括任何其他人的任何可能归咎于卖方的知情情况。买方承认，上述被点名的个人是为了界定卖方的知识范围，而不是为了扩大卖方的任何责任或产生从该个人直接到买方的任何责任。本条款应在本协议结束和终止后继续有效。

13.第26款（新）。卖方契约。协议新增第26条如下：

第26款。卖方契约。

（a）自合同日期起至交割前，卖方应继续按照卖方的历史运营运营、租赁、维护和维修该财产，并应维持与该财产有关的所有现有保险范围。

（b）在关闭前，卖方应保持财产，包括但不限于土地和改良，基本上处于当前状态并进行维修，但正常磨损、伤亡和谴责除外。

（c）卖方不得从改进中移走任何个人财产，除非必要的修理或更换可能需要，且更换的质量和数量应与被移走的个人财产项目相同或更大。

（d）除非买方首先同意，否则卖方不会采取、批准或同意任何会改变物业分区或用途的行动。

（e）卖方应迅速向买方交付任何书面违约通知、诉讼通知和影响财产的违规通知的副本。

（f）在交割前，除非买方另有指示，卖方将终止或重新分配（如适用）在交割时生效的所有受雇于该物业或与该物业有关的雇员（如有），不向买方支付成本或费用，包括但不限于卖方的物业经理。

（g）只要本协议有效，卖方不得出售、抵押、质押、设押所有权、抵押或以其他方式转让或处分财产的全部或任何部分，或除因任何再融资或修改现有融资而产生的留置权外的任何权益，该融资将在交割时全额清偿。只要本协议有效，卖方不得：（i）在未经买方事先书面同意的情况下，订立任何合同或协议，以出售或租赁或授予任何选择权、优先要约权、对财产的任何部分（本协议除外）的优先购买权或对财产的任何部分的任何新地役权，这些可由买方全权酌情决定不予保留。卖方不得采取任何行动或不采取任何行动，其结果将对财产产生不利影响或将导致本协议所载的任何陈述和保证不真实。

（h）未经买方事先书面同意，卖方不得终止任何租约或驱逐任何租约项下的租户，审查期内不得无理拒绝，审查期届满后由买方全权酌情决定。关于请求买方书面同意，卖方应提供完整的文件或请求，供买方复核；但条件是，在发生生命安全紧急情况时，应允许卖方在未征得买方事先书面同意的情况下使用其关于驱逐或搬迁租户的判断。

（i）卖方应尽最大努力从环境保护局获得致买方的安慰函，其中表明买方提议的对该物业的重新开发和/或使用符合机构控制，不会妨碍责任方正在进行的工作（“安慰函”）。

（j）卖方应与买方合理合作（卖方不承担任何费用），努力申请和/或获得买方提议的重建和/或使用该物业的任何权利、批准或承诺；但前提是，买方应确保此类权利、批准或承诺在截止日期及之后均不生效（除非卖方另有书面约定）。

（k）如果在合同日期之后和交割前，卖方实际知悉任何事实、条件或情况，这些事实、条件或情况将使本协议中所载的卖方的任何陈述或保证具有重大不真实或误导性，或将构成影响先前未向买方披露的财产的重大不利条件，则卖方应立即（且在任何情况下不得迟于获得此类知悉后的三（3）个工作日）向买方送达有关该事实、条件或情况的书面通知。交付此类通知不应纠正任何违约行为或构成对买方在本协议下的权利的放弃，包括如果该事项构成先决条件的失败，则买方有权根据第29条终止本协议。

14.第27节（新）。物业传达“原样”。协定新增第27节如下：

第27节。物业“按原样”转让。买方承认并同意，除本协议中规定的代表和认股权证以及契据中的所有权特别认股权证外，（a）应出售该财产，买方应在截止日期接受该财产，“按原样，在存在所有过错的情况下”；以及（b）卖方或卖方关联方均不存在或应被视为已作出任何口头OO有关交付给买方或由买方获得的财产（包括其准确性和完整性）或检查结果的任何文件或材料中包含或涉及。“卖方关联方”是指卖方的高级管理人员、代理人、经理、成员、董事、承包商、代表和雇员，以及卖方的关联公司，以及这些关联公司的高级管理人员、代理人、经理、成员、董事、承包商、代表和雇员。尽管有上述规定，本第27条的任何规定均不得限制、放弃或以其他方式影响买方可获得的任何权利或补救办法（无论是在法律上、在股权上、或根据本协议）涉及：（a）卖方或任何卖方关联方在本协议或本协议所设想的交易方面的欺诈或故意虚假陈述；（b）卖方违反本协议（包括第25条）或卖方在交割时交付的任何文件或证书中规定的任何明示陈述或保证；或（c）仅限于PSA或任何交割文件中的任何明示陈述或保证且卖方知道不真实的任何事项。为免生疑问，本第27条中规定的“按原样”确认仅适用于本协议中的明示陈述、保证或契诺未以其他方式处理且卖方实际不知情的事项，不应作为买方基于卖方明知隐瞒或未披露有关财产的重要信息而提出的任何索赔的抗辩。

15.第28款（新）。谴责。协议新增第28条如下：

第28节。谴责。如果在截止日期之前，财产的全部或任何重要部分被征用权程序占用，或者如果对财产的全部或任何重要部分启动征用权程序，则卖方应通知买方，买方可在收到该通知后十天内（但无论如何，在截止日期之前）通过向卖方发出通知的方式终止本协议。若买方如此终止本协议，则应将定金退还买方，且任何一方均不应承担本协议项下的任何进一步义务（明确在本协议终止后仍然存在的义务除外）。如果买方没有如此终止本协议，则购买价格应减去卖方在交割前就任何财产的取得而收到的任何奖励或其他收益的总和，并且在交割时，卖方应将卖方因任何财产的取得而在交割后应付的任何奖励中的所有权利转让给买方。如本第28条所用，对财产的重要部分的占有是指对财产的一部分的占有，根据买方的唯一判断，该部分很可能以任何方式影响买方为其预期目的开发和使用财产的能力。

16.第29款（新）。条件：卖方同意协助买方完成以下工作：

（a）修订地租，据此买方将有权选择终止地租。如果地租将在收盘时转让给买方，卖方应努力获得买方作为地租第14段中租户赔偿的担保人[ ]执行的担保，并明确规定地租第14段中的赔偿包括对与[ ]相关的针对买方的任何索赔的赔偿。（[ ]）[ ] y、[ ]以及[ ]、[ ]和[ ]或[ ]的任何其他附属公司或关联公司在该财产上的运营所导致的任何其他环境条件。

（b）如果地租将在交割时转让给买方，买方希望得到EPA的确认，即[ ]交割后的租赁不会排除买方根据CERCLA向善意的潜在买方抗辩提出索赔。

（c）买方希望就其拟议使用该物业获得当地、县和州的奖励。

（d）买方和/或卖方应努力获得环境保护局的安慰函。

（e）协助买方与托管代理合作，以不可撤销地承诺签发业主产权政策，但仅限于允许的例外情况。

（f）协助买方获得PLL保单。

（g）买方希望收到适用的市政当局和/或县的分区信函，确认不存在影响该物业的未治愈的公开分区、建筑和/或消防法规违规行为。

（h）卖方应已按照买方合理接受的形式和实质向租约项下的所有租户交付了租户不容反悔证明。

（i）除了目前交付给场地的电力数量（20兆瓦）外，买方应努力获得确认，即截至截止日期不少于5兆瓦的额外电力服务已经或将通过现有基础设施提供给物业。此种可用性应以公用事业提供商的书面确认作为证据。

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